Jurisprudencia Propiedad Bienes Muebles Inmuebles

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Jurisprudencia. Propiedad de bienes muebles e inmuebles Autor: WALTER GALLOSO MARIÑOS

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Presentación del curso Propiedad de bienes muebles e inmuebles, inmuebles, la jurisprudencia es la interpretaciones interpretaciones en sus resoluciones de las normas jurídicas que hacen los tribunales de justicia. justicia. Gracias a este curso podrás conocer un análisis de como la jurisprudencia jurisprudencia civil en el Perú ha vendio efectuando interpretaciones respecto a la transferencia de muebles muebles e inmuebles en el Perú.

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1. Jurisprudencia. Sistemas registrales TEMA: : TRASNFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES EN LA JURISPRUDENCIA

Concepto Según Sanz Fernández: "Sistema regístral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro". Clasificaciones. Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados. Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia). 3

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y suizo. Roca Sastre aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva. Se tomará en cuenta la clasificación de los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de vista sustantivo que adopta Roca Saatre, ya que la misma entraña auténtico interés científico y hace factible una clasificación completa. Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos regístrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en: Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad: La constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho común, c areciendo el Registro de efectos constitutivos. Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contar terceros, no son oponibles. Es un régimen de transcripción, y es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la adquisición del dominio y demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato (sistema consensualista), sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al título adquisitivo. El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el ámbito del Derecho Civil: "solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registración, sí el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar". Fue adoptado por primera vez este sistema por el Código Napoleónico y ha sido imitado por Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924 Código Civil). Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros. La constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad regístral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es, y ésta es la regla general, voluntaria, si bien, en algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas). No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes. Se establece la presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir, coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la llamada legislación Registral). Cuando las formas regístrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los 4

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia Registral vence a la realidad jurídica extraregístral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la fe pública registral). Sistema establecido en España y vigente en Cuba y demás p aíses hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria española de 1861. Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva. Las formas regístrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relación jurídica inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil, sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de generarla. Los asientos regístrales tienen la función principal de dotar de existencia a los derechos reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de publicidad. Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen función constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio jurídico causal justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario (legitimación registral), y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derecho s confiados en los datos regístrales (fe pública registral). Sistema Australiano: el contenido regístral se considera exacto de una manera absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no existen más derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto, negocio o título que lo propició. Lo que el Registro publica es toda y la única verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, técnicamente, no existe disparidad entre el c ontenido regístral y la realidad jurídica extraregístral. Australia adoptó, además, el sistema del título real, ya que no existe más título del derecho real que el emitido por el Registrador. Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema Australiano, pero no admitieron el título real. TITULO Y MODO Definiciones y diferencias Los derechos subjetivos-materiales se adquieren por ciertos hecho s o actos preestablecidos en el ordenamiento jurídico de un país. En lo que concierne a los derechos reales nuestros ordenamiento jurídico los determina como típicos tomando como fuente la ley (modo originario), y la voluntad (modo derivado). En la doctrina se habla de que los hechos y los actos jurídicos que se constituyen en los generadores de los derechos reales típicos, tanto en los modos originario y derivado, pueden dar lugar al nacimiento o constitución de la propiedad misma; claro está, sin confundir con el nacimiento o la creación de los derechos reales, que sólo es por ley. En consecuencia, resulta indispensable diferencia entre el título de adquisición de la propiedad y el modo o la forma por la cual se adquiere. Pero, ¿que son el Título y el Modo? El título es el antecedente que sirve de base para la 5

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes transmisión efectiva de la propiedad. El modo es la forma que la transferencia se realiza, también de manera efectiva El título es la causa-fuente del derecho y el modo es el medio a través del cual se realiza el título. De acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico civil en materia de bienes inmuebles la diferencia de título y modo no existe, en razón de que el acuerdo de voluntades en los contratos funciona iure et de iure en la adquisición de la propiedad inmobiliaria, como lo establece el artículo 949 del Código Civil; esto quiere decir, que de conformidad con este dispositivo la sola obligación de transferir un bien inmueble determinado hace al adquiriente propietario del bien, o en el caso de producirse la constitución de la trasferencia sobre inmueble se presume de pleno derecho que ha operado el perfeccionamiento de la transferencia de propiedad, sin requerirse de tradición alguna. Como veremos más adelante, nuestro sistema sobre el particular se halla informado por el sistema francés o llamado cons ensualismo. En cuanto a los bienes muebles rigen las fórmulas de los artículos 947 y 948 del Código Civil. Entre título y modo no existe equivalencia de conceptos, señala Areán que el modo es “el hecho o el acto que produce la adquisición del derecho; y el título, es la razón de ser del desplazamiento de aquél” En armonía con lo que informa la teoría del título y modo, debemos decir que para la adquisición derivada de la propiedad por actos inter-vivos sobre bienes inmuebles basta el título, o sea el acto jurídico (manifestación de voluntad o inmuebles basta el título, o sea el acto jurídico (manifestación de voluntad o del consentimiento); en efecto, el título es el acto jurídico que tiene por fin transmitir la propiedad; transmisión que quedará consumada sólo cuando se constituya el convenio de voluntades, el mismo que de acuerdo con nuestro sistema de transmisión de inmuebles es adconsensus. Por consiguiente, opera de pleno derecho, pues sólo basta la obligación co ntractual de expresar el consentimiento para perfeccionar la adquisición entre vivos, sin que se requiera la tradición ni la inscripción registral. En cambio si acudimos al derecho civil comparado latinoamericano, veremos los casos, entre otros, de Argentina, Chile o Colombia, en los que el perfeccionamiento de la transferencia de bienes inmuebles es con la tradición y la inscripción en los registros; es decir, exigen para el perfeccionamiento del acto de transferencia el título y el modo. De acuerdo con el s istema que informa nuestra sistemática civil, en materia de transferencia de bienes inmuebles, la diferencia entre título y modo no existe, por las razones que ya conocemos. Pero cuando se trata de bienes muebles el modo que perfecciona la transferencia es la traditio o entrega de l bien y el título es el contrato de venta, permuta, donación, etc. En trasferencia de bienes muebles rige la presunción iuris tantum, en cuanto al poseedor se le reputa propietario, salvo prueba en contrario. Pero para algunos, como Velásquez Jaramillo, impera el principío de que la posesión supone el dominio y los meros pactos impregnados de consensualidad. TRATAMIENTO EN EL PERÚ A partir de octubre de 1997, se hizo efectivo el traslado del Registro de Propiedad Vehicular y Prenda de Transporte del ámbito de las Direcciones de Circulación Terrestre de las Regiones a las Oficinas Registrales a nivel nacional, dando, de esta manera, cumplimiento a lo dispuesto por el último párrafo de la Cuarta Disposición Transitoria de la Ley Nº 26636. Con la efectivización de dicha norma las Oficinas Registrales asumían la responsabilidad de administrar un registro más. Este cambio sustancial implicaba la incorporación del principio registral de legalidad 6

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes para la calificación de los actos y derechos que pretendían acceder al registro además de consagrar los efectos de los demás principios registrales (legitimidad, publicidad, prioridad, fe pública registral, etc.) para aquellos ya inscritos. Es decir, el Registro de Propiedad Vehicular cambió de ser un registro de información administrativa a cargo de Transportes a otro de seguridad jurídica a cargo de los Registros Públicos.

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2. Transferencia de propiedad de bienes muebles Según el art. 947 del Código Civil, la transferencia de propiedad de los bienes muebles se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente; dicho en otras palabras, con la entrega física del bien mueble de un acreedor a su deudor, salvo que exista mandato legal que oblige a cumplir con otra formalidad. En cuanto a esto último, Max Arias Schereiber nos dice que “la regla del art. 947 no funciona cuando existe disposición legal diferente, como es la de aquellos casos en los cuales para la transferencia del dominio de cosas muebles se requiere la inscripción en un determinado registro” [1], es decir cuando es necesario el cumplimiento de una formalidad diferente a la entrega física del bien mueble determinado. Ahora bien, teniendo los vehículos automotores la naturaleza jurídica de bienes muebles, la transferencia de propiedad de los mismos operaría según lo estipulado por el mencionado art. 947 del código sustantivo, es decir con la tradición a su acreedor. Sin embargo, es necesario tener presente lo dispuesto por la última parte del art. 947 mencionado “salvo disposición legal diferente” , es decir cuando no exista norma que indique la forma en que s e efectuará la transferencia de propiedad mobiliaria, ésta se realiza con la tradición, caso contrario hay que estar a la formalidad que otra norma establezca. A propósito de “disposición legal diferente” , tenemos que el art. 34.1 de la Ley 27181, Ley General de Transporte y Tránsito Terrestre, publicada en el “El Peruano” el 08-10-1999, prescribe que “ La transferencia de propiedad y otros actos modificatorios referidos a vehículos automotores se formaliza mediante su inscripción en el Registro de Propiedad Vehicular ” , en consecuencia y en cumplimiento de la norma acotada la transferencia de propiedad de vehículos automotores se tendrá por realizada o cumplida sólo con la inscripción en el registro, por ser ésta la “disposición legal diferente” a que alude la última parte del art. 947 del Código sustantivo, dando de esta manera eficacia constitutiva a la transferencia de propiedad vehicular, por cuanto no se admitirá la existencia de la misma si ésta no se encuentra inscrita, resultando la inscripción un elemento de validez del acto o negocio jurídico, sólo a partir de la inscripción se ge nerarán los derechos y obligaciones. Por ello es necesario difundir que sólo con el registro de la transferencia vehicular se reputará propietario al comprador o adquirente; esto depende de los contratantes, los operadores del derecho y la ciudadanía en general a fin de lograr que la transferencia de propiedad vehicular en el Registro respectivo sea lo que es la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble: considerar su inexistencia cuando falta su inscripción registral. Ese reto que se tiene que alcanzar. Por último, es preciso mencionar que la formalidad establecida para la transferencia de propiedad vehicular también es aplicable a los vehículos denominados menores (motos, motocicletas, mototaxis, trimotos, etc.). La novedosa norma contenida en el art. 34.1 de la Ley 27181, ha establecido como formalidad para la transferencia de propiedad vehicular la inscripción registral, otorgándole efecto constitutivo. 8

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes La difusión y el consiguiente cumplimiento de la mencionada norma va a propiciar que las titularidades que publicite el Registro de propiedad Vehicular sea la que corresponda a lo que sucede en la realidad, es decir los terceros podrán tener la certeza que aquel que aparece con derecho inscrito en el registro es en verdad el propietario de un vehículo, con prescindencia que tenga o no la posesión del mismo. El artículo 36º del Reglamento de las Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, aprobado por Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos 255-99-SUNARP, establece que la transferencia de propiedad de vehículos automotores se inscribirá en el Registro de Bienes Muebles en mérito al documento con firmas legalizadas por notario que contenga el respectivo contrato. Asimismo, establece que para efectos registrales, una vez legalizadas las firmas, se presume, que se ha hecho la tradición o entrega del vehículo, salvo que lo contrario se desprenda del mismo contrato. En este último caso, no podrá inscribirse el título y el registrador deberá observarlo, a fin que mediante cláusula adicional con firmas legalizadas por notario, ambas partes declaren que se ha hecho la tradición del vehículo o, que ésta se acredite fehacientemente a través de cualquier otro medio que a criterio del registrador resulte suficiente. De otro lado, el Artículo 78º de la Ley del Notariado, aprobada por D. Ley 26002, establece que en el "Registro Notarial de Actas de Transferencia de Bienes Muebles Registrables", se extienden las transferencias de vehículos usados y de otros bienes muebles identificables que la ley determine. La norma bajo comentario, precisa que la transferencia de propiedad de vehículos automotores, a que se refiere el Artículo 36º del Reglamento de las Inscripciones del Registro de la Propiedad Vehicular, se formaliza mediante acta notarial de transferencia de bienes muebles registrables, que se extenderá de acuerdo con lo previsto en la Ley del Notariado. La presentación del acta de transferencia vehicular ante el Registro de Bienes Muebles, deberá efectuarla el Notario o sus dependientes, siendo posible, luego de su ingreso, la entrega de la guía de presentación al nuevo propietario, para que efectúe el trámite. De otro lado, establece que las solicitudes de duplicados de tarjetas de identificación vehicular y de placas, así como de cambio de clase y modificación de características de los vehículos automotores, serán efectuadas mediante formularios numerados en papel de seguridad que el Colegio de Notarios entregará a sus miembros, para atender la legalización de las firmas de los recurrentes. Artículo 1 Decreto Ley N° 6.582/58 ratifica do por la ley N° 22.977 de l Decreto N ° 1.114/97 (B.O. del 29/10/97) Legislación Argentina “La transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad del Automotor” EXORCIZANDO EL ESPIRITUALISMO: REGISTRO VS. CONSENSO EN LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMOBILIARIA (*) (**)[2]

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mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes Un predio es afectado en favor de un banco como una sola unidad inmobiliaria y, por tanto, de titularidad de un mismo propietario. Sin embargo, este último había lotizado el terreno y adjudicado dos lotes a quienes inician e l presente proceso de tercería, sin que tales adquisiciones fueran objeto de inscripción. Ello da pie al autor para hacer un análisis concienzudo de los alcances del sistema de transferencia de propiedad inmueble en nuestro país, poniendo énfasis en el hecho de que en el presente caso si bien las terceristas podían ser reputadas propietarias dada la consensualidad del sistema de transferencia inmobiliaria peruano, para que la independización de bienes pudiera producir efectos jurídicos frente a terceros era indispensable su inscripción en el asiento respectivo. EXPEDIENTE Nº 97-779-21-1101-JX1C DISTRITO JUDICIAL DE PUNO Juliaca, cuatro de mayo de mil novecientos noventa y nueve. VISTOS: El recurso de apelación presentada por el demandado Bancosur sucursal Juliaca de fojas ciento ochentitrés y ciento ochenta y cuatro; por los fundamentos de la apelada; y CONSIDERANDO, además: Primero.- El apelante al exponer el error de hecho y de derecho en su escrito de impugnación, fundamenta que los lotes números doce guión E, uno guión H del jirón Ignacio Miranda número quinientos cincuentiséis de la segunda y tercera etapa respectivamente del Mercado Internacional anexo Santa Bárbara, formaban parte de una propiedad inscrita en una sola ficha registral; que este predio fue lotizado por su propietario y vendido a diferentes personas; sin embargo, de la revisión exhaustiva de los actuados se verifica que la recurrida se ha emitido apreciando debidamente las pruebas actuadas. Segundo.- Que, nuestro ordenamiento legal establece que la transferencia de propiedad es consensual, de forma tal que la inscripción registral no es requisito constitutivo de tal caso, tal y como refiere el artículo novecientos cuarenta y nueve de tal acto, tal y como refiere el artículo novecientos cuarenta y nueve del Código Civil, en este sentido el doctor Max Arias Schereiber Pezet dice que la inscripción registral “no asume más valor que el de un simple aviso que protege a los terceros que no han intervenido en el acto, pero no lleva en sí misma una verdadera sustantividad”. Tercero.- Estando debidamente acreditada la propiedad de los bienes inmuebles materia de la tercería procede amparar esta pretensión; CONFIRMARON la sentencia de fecha veintisiete de octubre de mil novecientos noventa y ocho, que corre a fojas ciento setenticinco a ciento setenta y ocho, que declara improcedente la nulidad de actuados formulada por Rosendo Choquehuanca Ponce y esposa, FUNDADA la demanda interpuesta por Cristina Vilavila Vilcapaza y Rosa Figueroa de Azaña y DISPONE la desafectación de los predios materia de tercería, levantamiento de la hipoteca y cancelación del gravamen respectivo; en el proceso sobre tercería interpuesto por Cristina Vilavila Vilcapaza, Rosa Figueroa de Azaña contra Bancosur y otro, con lo demás que contiene y los devolvieron. SS. BUTRÓN CEVALLOS; BISTINZA RODRÍGUEZ; RODRÍGUEZ RUIZ [2](Jorge Beltrán Pacheco, publicado en el Tomo 38 de la Dialogo con la Jurisprudencia, noviembre del 2001 pag. 81

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3. Análisis y critica jurisprudencial INTRODUCCIÓN La doctrina nacional e internacional siempre ha polemizado respecto a la pertinencia del sistema consensual traslaticio de propiedad y la eficiencia del mismo frente a un sistema de transferencia de propiedad inmobiliaria mediante el registro. Es así como se construye una tipología de sistemas de adquisición de propiedad basados en la existencia o no de un contrato productor de efectos reales inmediatos. A continuación efectuaremos un estudio detenido de la pertinencia de cada uno de los sistemas y mediante el análisis de la jurisprudencia citada, una evaluación de la eficiencia del sistema consensual. TEMAS PRELIMINARES - Sistema de transferencia de propiedad Entendemos por sistema a la unión lógica y ordenada de principios y reglas que tiene por finalidad permitir un eficiente traslado del derecho de propiedad. Estos sistemas tienen tres objetivos primordiales: a) El permitir una circulación ágil de bienes y servicios. b) El reducir el número de adquisiciones a non domino. c) El dar seguridad jurídica. Ningún sistema en la realidad ha podido cumplir con los tres objetivos, lo que trae como consecuencia que se privilegie uno de los objetivos. Así tenemos sistemas que le confieren mayor valor a la circulación de bienes (en la medida que permite generar riqueza), otros que consideran a la “seguridad jurídica” como interés primordial del sistema y por tanto núcleo de confianza y protección ante la amenaza de una nueva venta del mismo bien. De lo antedicho debemos señalar que en el Perú la adquisición de propiedad siempre ha estado supeditada a priorizar uno de los objetivos, aunque durante largo tiempo se defendió el principio “nadie puede disponer más allá de sus bienes”. El principio antes citado, en la actualidad se ve debilitado por la proliferación cada vez mayor del principio de la buena fe, que se sustenta en criterios de confianza y creencia. Por tanto, no importará si el bien no es de la persona que lo tiene, sino que el adquirente haya actuado de buena fe. De esta manera se persigue agilizar el tráfico de bienes y de servicios dado que no se interrumpirá la cadena de transacciones. - Tipos de sistemas de transferencia de propiedad Los sistemas de transferencia de propiedad existentes en la doctrina han sido reunidos, clásicamente, en tres grandes sistemas: a) El sistema romano de transferencia de propiedad o de la tradición; b) El sistema espiritualista o francés; y, c) El sistema alemán o del registro. Esta clasificación ha sido replanteada en la actualidad en la medida que no traslada con precisión todos los aspectos relacionados al momento en el que opera la transferencia de propiedad de un bien determinado. Es así como se postula la clasificación en dos grandes sistemas de transferencia de propiedad: el sistema de 11

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes la unidad del contrato y el sistema de la separación del contrato. El sistema de la unidad del contrato reconoce al acto jurídico consensual como la única fuente generadora de efectos obligatorios y reales. Dentro del presente sistema tenemos a los subsistemas siguientes: a) Sistema de la causa única: que establece que el contrato es la fuente directa del efecto traslaticio de la propiedad y por lo tanto no requiere de un modo o signo de recognoscibilidad social que haga pública la adquisición de propiedad. De este modo se entenderá al solo consentimiento contractual como la causa del nacimiento del derecho de propiedad. Dentro del presente sistema encontramos al sistema consensual o esp iritualista. b) Sistema de la causa doble: establece que el contrato no es suficiente para generar la transferencia de propiedad y por lo tanto requiere de un signo o modo de recognoscibilidad social cuya finalidad consista en publicitar la adquisición del derecho de propiedad. Dentro del presente sistema tenemos al sistema de la yuxtaposición del título y el modo, reconocido en nuestro sistema jurídico para la transferencia de bienes muebles y el sistema del registro constituyente no convalidante, en el que es necesario registrar la transferencia para adquirir el derecho de propiedad. En este último subsistema el registro no es convalidante puesto que de operar un defecto en la validez del acto o contrato (causal) el acto del registro también resultaría ineficaz estructural o inválido. El sistema de separación de los contratos postula la existencia de dos contratos o actos jurídicos, uno que produce los efectos obligatorios y otro que genera la transferencia de propiedad. Así, a pesar que el acto jurídico generador de efectos personales fuese inválido el acto del registro resultaría plenamente eficaz estructural. Este sistema es conocido como el sistema de transferencia de propiedad registral convalidante, dado que se produce una suerte de “convalidación” del vicio causal al continuar el adquirente del bien con el derecho de propiedad. - El sistema de transferencia de propiedad inmobiliario peruano En el Perú existe una acalorada polémica en torno al momento de adquisición del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles, en la medida que no existe una adecuada coherencia normativa entre los artículos 949, 1402 y 1529 del Código Civil. En el artículo 949 del Código Civil se establece que “la sola obligación de enajenar hace propietario al acreedor del bien”. El presente supuesto normativo ha generado una serie de polémicas en la doc trina, lo que ha motivado que existan dos posiciones bien definidas, que se trasladan a la judicatura nacional, una que reconoce, en el presente artículo, la existencia de un sistema de transferencia de propiedad consensual y otra que considera la presencia de un modo abstracto de adquisición de propiedad sustentado en una atribución normativa. Para identificar nuestra posición debemos efectuar una lectura sistémica del presente precepto legal con los artículos 1402 y 1529 del Código Civil. Estos dos artículos se encuentran en el Libro “Fuentes de las obligaciones” y se refieren al derecho contractual. El primero de los mismos considera que el objeto del contrato es “la obligación” y el segundo d efine a la compraventa como un contrato en el “que el vendedor se compromete a transferir la propiedad a otro, llamado comprador a cambio de un precio en dinero”. Como apreciamos en ambos artículos se concluye que el contrato tiene como efecto a la obligación y por lo tanto no se puede afirmar la existencia de “un efecto real inmediato”. Dicha conclusión es cuestionada por algún sector de la doctrina nacional en tanto consideran que la “obligación” no es la única relación patrimonial dado que también la “relación jurídica real” al tener por 12

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes contenido “bienes” es posible concebirla como una de carácter “patrimonial”. No obstante lo dicho, consideramos que en el Perú la compraventa tiene por regla general ser un contrato de eficacia real diferida, pero que en el caso de bienes inmuebles se convierte en una de eficacia real inmediata (por especialidad), dado que no existe en el artículo 949 del Código Civil “obligación alguna” como algún sector intenta defender, exorcizando a la corriente “espiritualista” la que conciben “ineficiente”. Lo concluido no puede negar la realidad: que en el país la oponibilidad del derecho de propiedad se obtiene con el registro y p or tanto el presente derecho se convierte en absoluto. No significando ello que: la existencia de un derecho de propiedad opera una vez que se efectúa la inscripción, dado que dicho trámite es “potestativo”. Es nuestro parecer contradecir la pertinencia del reconocimiento de un sistema de registro constitutivo convalidante en el Perú en la medida que no existen los cimientos necesarios para una adecuada aplicabilidad de tal sistema, mucho menos cuando no existe un sistema catastral real y efectivo.

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4. Estudio de la jurisprudencia Tema en discusión En la presente jurisprudencia se discute respecto al derecho de propiedad alegado por los demandantes terceristas, como sustento de la Tercería excluyente de propiedad, que de acuerdo a la entidad recurrente, Bancosur sucursal Juliaca, corresponde a un mismo predio. Tal argumentación se dirige a desvirtuar la argumentación de los demandantes, quienes alegan ser propietarios no de la unidad inmobiliaria alegada por la entidad bancaria sino de un lote cada uno en el lugar en el que dice existir sólo un inmueble. Así los terceristas sostienen que son propietarios cada uno de un lote (doce guión E y guión H del Jirón Miranda número quinientos cincuentiséis de la segunda y tercera etapa respectivamente del Mercado Internacional anexo Santa Bárbara). Ante los hechos expuestos podemos establecer que el punto materia de discusión es afirmar si es que los terceristas son propietarios de los lotes alegados, los que no se hallan registrados, por tanto la pregunta central que será objeto de nuestro análisis será: ¿En qué momento uno es propietario de un bien inmueble, cuando inscribe su transferencia o cuando adquiere el p redio en virtud de un contrato? Análisis del tema en discusión En el presente caso podemos a preciar que existe un problema de disparidad entre lo que señala el registro y lo que se verifica en la realidad. Por un lado, tal como lo señala la recurrente, el predio materia de litis está inscrito como una unidad inmobiliaria y por tanto de titularidad de un mismo propietario (salvo que se alegue copropiedad) y por otro lado las señoras Cristina Vilavila Vilcapaza y Rosa Figueroa de Azaña indican que son propietarias en el plano de realidad de los lotes doce guión E y uno guión H del jirón Ignacio Miranda número quinientos cincuenta y seis de la segunda y tercera etapa respectivamente del Mercado Internacional anexo Santa Bárbara. Es en este contexto que surge el primer punto de análisis: ¿En qué momento un propietario puede disponer de un bien inmueble, con la inscripción o una vez que lo adquiere en virtud del consenso? Ante tal interrogante y tal como ha s ido materia de estudio en los temas preliminares del presente comentario, consideramos que el sujeto adquirente de un bien puede hacer efectivo su derecho a disponer del predio desde el momento en que lo adq uiere por el solo consenso y no luego de operado el registro de propiedad, en la medida que en el Perú el registro resulta facultativo. Pero, es en este sentido que nos formulamos la siguiente pregunta: ¿Desde qué momento la independización de un predio produce plenos efectos? Ante tal interrogante debemos señalar que en la medida que el predio esté registrado como una unidad inmobiliaria (como es el caso en cuestión) la separación e individualización de los lotes será eficaz frente a los terceros luego de inscrita, es así que deberá efectuarse un trámite notarial y registral previo para que se efectivice tal situación jurídica. Es importante indicar que, no obstante el presente caso (que no alude a copropiedad ni a sucesiones) quien tenga interés de independizar lotes en un mismo bien deberá recurrir a la vía judicial o administrativa correspondiente. Por tanto, en la presente resolución debió existir un pronunciamiento sobre la 14

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes separación de los lotes y su necesidad de figurar en el asiento registral correspondiente. Nos encontramos de acuerdo con el criterio expuesto en la resolución en lo que se refiere al momento de adquisición del derecho real de propiedad, pero consideramos que toda casación debe efectuar un análisis completo de la situación planteada y construir un silogismo jurídico adecuado al caso. Es por tal razón que no encontramos en la misma un vínculo lógico entre los siguientes hechos: a) La existencia de un registro único de los lotes objeto del proceso; y, b) La propiedad de las demandantes de los lotes doce-E y 1-H el jirón Ignacio Miranda número quinientos cincuentiséis no registrados. Y la siguiente conclusión: - La aplicación del artículo 949 del Código Civil y, por tanto, del sistema consensual y subsidiaridad del registro. Consideramos que para establecer si existe una adecuada aplicación del Derecho o un error en el proceso, es importante efectuar una precisión de los hechos de forma general para establecer los alcances de la interpretación normativa y su consecuente traslado a la realidad. A nuestro entender quizá un conector lógico en la resolución pudo ser: Primero: Realizar una precisión de la realidad jurídica de los lotes, mediante un estudio de la independización de los mismos (sin que medie un pronunciamiento sobre el fondo, a no ser que se indique mediante una interpretación jurídica que “si bien NO es necesario el registro para adquirir propiedad, un predio registrado deberá ser objeto de división en el registro correspondiente para su publicidad”) . Segundo: Establecer el momento del nacimiento de los derechos de propiedad de las demandantes (sin emitir decisión sobre el fondo). Tercero: Precisar los alcances normativos del precepto legal del artículo 949 del Código Civil y establecer que en nuestro país existe un Sistema Consensual. Cuarto: Concluir que los demandantes son propietarios en virtud del solo consenso y por lo tanto no requerían registrar SU ADQUISICIÓN (resaltamos el hecho de la adquisición, dado que no debemos confundirlo con en el paso previo de la INDEPENDIZACION exigida para la existencia jurídica de los lotes).

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5. Jurisprudencia. Conclusiones a) El sistema de transferencia de propiedad, que un sistema jurídico debe adoptar, debe tener presente cualquiera de los objetivos que se indican en Doctrina: i) Maximizar la circulación de los bienes, o ii) Reducir las adquisiciones a non domino, o finalmente, iii) Dar mayor seguridad jurídica. b) El artículo 949 del Código Civil tiene problemas de adecuación sistémica con los artículos 1351, 1402 y 1529 del Código Civil. c) La sola obligación de enajenar que regula el artículo 949 del Código Civil es un modo abstracto de propiedad, que resulta ficticio en la medida que no existe modo alguno, dado que no se puede a firmar la existencia de una obligación cuando ésta carece de uno de sus elementos principales como es la prestación. d) El artículo 949 del Código Civil por lo tanto recoge un sistema de transferencia de propiedad consensual en el que no es necesario la existencia de un modo de adquisición. e) Para que la independización de bienes produzca efectos jurídicos frente a terceros requiere de su inscripción en el asiento respectivo. f) Para que el derecho real de propiedad sea oponible erga omnes es necesario crear canales de opinibilidad adecuados, siendo el más eficiente el Registro Público. g) Para que opere en el Perú la adopción de un sistema de transferencia de propiedad basado en un registro constitutivo es necesario crear las bases catastrales correspondientes, las que aún no existen. El fallo que a continuación se transcribe asume que la inscripción registral es un requisito para que opere la transferencia de la propiedad, lo cual actuaría con excepción a la regla general del Código Civil de que los bienes muebles se transfieren con la Tradición.

Cas. Nº 2731-2002 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA Demandante : Dionicio Walter Ángeles Rivera Demandado : Laboratorios Roemmers S.A. y Hugo Henry Tenorio Boero Asunto : Indemnización de daños Fecha : 4 de junio de 2004 (El Peruano, 02/08/2004) Para que sea pertinente el artículo 947 del Código Civil sobre la transferencia de propiedad de bien mueble, y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme a él, es requisito previo la formal ización del respectivo contrato de transferencia vehicular y su inscripción en los Registros Públicos para ser constitutivo de derecho.

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6. Jurisprudencia civil. Caso I CAS. Nº 2731-2002 LIMA. Lima, cuatro de junio del dos mil cuatro. LA SALA CIVILPERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, vista la causa con los acompañados en audiencia pública y producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia: 1.MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación de fojas cuatrocientos doce, interpuesta por Laboratorios Roemmers Sociedad Anónima contra la sentencia de vista de fojas cuatrocientos tres, su fecha veinticuatro de abril del dos mil dos, emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Su perior de Justicia de Lima que confirmando en un extremo y revocando en otro la sentencia apelada de fojas trescientos quince, su fecha tres de julio del dos mil uno, declara fundad a en parte la demanda de indemnización y, en consecuencia, ordena que la recurrente abone de manera solidaria con su codemandado Hugo Henry Tenorio Boero, a favor del demandante, la suma de treinticinco mil nuevos soles, más intereses legales, costas y costos. 2.FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Por resolución del cinco de marzo del dos mil tres, esta Sala Suprema ha declarado procedente dicho recurso por las causales previstas en los incisos 1° y 2° de artículo 386[1] del Código Procesal Civil, acusando: a) La aplicación indebida de una norma de derecho material, como es el artículo 181[2] del Decreto Legislativo 420; y, b) La inaplicación de una norma de derecho material, concretamente del artículo 947[3] del Código Civil. 3. CONSIDERANDOS: Primero.- Que don Dionicio Walter Angeles Rivera por escrito de fojas sesentisiete interpone demanda de indemnización por daños y perjuicios persiguiendo el pago solidario de cien mil dólares americanos por parte de los e mplazados Hugo Henry Tenorio Boero y Laboratorios Roemmers Sociedad Anónima; pretensión que tiene como basamento el perjuicio sufrido como consecuencia del accidente acaecido el catorce de setiembre de mil novecientos noventisiete (choque vehicular), el cual afirma tuvo como factor predominante que el demandado Tenorio invadiera con el vehículo Daihatsu Charade, año mil novecientos noventiuno, de placa LQ-ocho mil doscientos noventiuno el carril en que circulaba su persona en el automóvil Toyota Corona, año mil novecientos ochentiséis, de placa AF - siete mil ochenticinco; constituyendo factores por los que emplaza a la empresa de Laboratorios al ser empleadora del señor Tenorio y propietaria del vehículo causante del siniestro. Segundo.- Que Laboratorios Roemmers Sociedad Anónima ha negado su responsabilidad afirmando no ser empleadora de su codemandado ni propietaria del vehículo Daihatsu a la fecha del accidente, pues el señor Tenorio laboró como trabajador médico para su empresa del trece de marzo de mil novecientos ochentiséis al doce de julio de mil novecientos noventiséis, mientras que el ve hículo le fue transferido el trece de febrero de mil novecientos noventisiete como lo señalara el propio codemandado en el atestado policial, extendiéndose por tal 17

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes negocio una boleta de venta y suscribiéndose el contrato de transferencia con firmas legalizadas el veintitrés de abril de mil nove cientos noventisiete, acompañando para acreditar la venta la copia de la boleta de fojas ciento cinco, la copia del contrato de compraventa de fojas ciento cincuentisiete, copia de l atestado policial y la declaración que debía prestar el codemandado. Tercero.- Que la demandante ha formulado tachas contra los documentos ofrecidos por Laboratorios Roemmers de fojas ciento cinco y ciento cincuentisiete (consistentes en las copias de la boleta de venta y del contrato de compraventa) tacha que fue absuelta a fojas doscientos treinticinco y que fue resuelta por el a quo al momento de expedir la sentencia de fojas trescientos quince sin que tal extremo fuera impugnado por lo que se encuentra firme; mientras que las exhibiciones a practicar por el codemandado Tenorio no se efectuaron y la declaración de parte de este fue rechazada en la audiencia de fojas doscientos sesentitrés. Cuarto.- Que al sentenciar la causa el a quo amparó la demanda esbozando en primer lugar, que efectivamente la empresa accionada ya no era empleadora del demandado Tenorio, pero que sin emba rgo aparecía como propietaria en los Registros Públicos por lo que se la consideraba como tal en virtud de la presunción registral[4], mientras que los documentos de fojas ciento cinco y ciento cincuentisiete no le causaban convicción y las tachas contra ellos resultaban amparables; anotando respecto al accidente que del atestado policial fluía como factor predominante la invasión efectuada por el señor Tenorio del carril del sentido contrario en el cual venía conduciendo la unidad del accionante, quien además se encontraba en estado etílico, aplicando el artículo 1970[5] del Código Civil, para determinar la responsabilidad objetiva del emplazado Tenorio y el artículo 181 del Decreto Legislativo 420 para concluir la responsabilidad solidaria del Laboratorio recurrente como propietario del vehículo instrumento del accidente. Quinto.- Que la sentencia fue apelada válidamente solo por Laboratorios Roemmers y por el actor Dionicio Ángeles Rivera, sin embargo se advierte que la primera no impugnó el extremo que ampara las tachas, sustentando su ape lación en que el bien fue vendido conforme a la boleta y contrato de compraventa (cuya tacha fue amparada) y que el único responsable es su codemandado Hugo Tenorio Boero. Sexto.- Que la Sala Superior por sentencia de fojas cuatrocientos tres ha confirmado en un extremo y revocado en otro la apelada para declarar fundada la demanda ordenando el pago de treinticinco mil nuevos soles, reiterando la responsabilidad del señor Tenorio por el riesgo que produjo por el uso indebido del vehículo de placa LQ-ocho mil doscientos noventiuno conforme al artículo 1970 del Código Civil,tema este zanjado al no estar cuestionado en casación, ya que solo se cuestiona la responsabilidad solidaria que alcanzaría a la codemandada. Sétimo.- Que así analizados los autos debemos señalar que es argumento del recurso de casación, la aplicación indebida del artículo 181 del Decreto Legislativo 420, conforme al cual el propietario del vehículo asumirá solidariamente la responsabilidad civil, por sostener Laboratorios Roemmers que a la fecha del accidente no era propietaria del vehículo que lo causó, por lo que entiende se encuentra exenta de responsabilidad. Octavo.- Que la causal de aplicación indebida de una norma de derecho material se configura cuando los juzgadores para solventar su decisión aplican una norma que no se ajusta al supuesto de hecho determinado en autos, cosa que no ocurre con el cargo formulado toda vez que las instancias merituando la prueba conforme les compete y de acuerdo al artículo 197 del Código Procesal Civil[6] han señalado que 18

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes el propietario del vehículo es Laboratorios Roemmers, determinación a la que arriban por ser tal empresa la que aparece como titular en los Registros Públicos y al no causarles convicción la copia del contrato de compraventa de fojas ciento cincuentisiete ni la boleta de fojas ciento cinco, documentos que además han sido objeto de cuestión probatoria acogida. Noveno.- Que se ha denunciado también la inaplicación del artículo 947 del Código Civil, en virtud de la cual la transferencia de la propiedad de una cosa mueble se efectúa con la tradición a su acreedor salvo disposición legal diferente; debiendo acotarse al respecto que el cargo de inaplicación se presenta cuando el juzgador omite aplicar la norma pertinente a la relación de facto establecida; sin embargo, al igual que en el cargo de aplicación indebida la propuesta efectuada no se ajusta a los hechos establecidos por las instancias de mérito, que apreciando la prueba en forma conjunta y razonada de acuerdo al artículo 197 del Código Formal, concluyen que la propiedad del vehículo le corresponde a los Laboratorios Roemmers, sin que se encuentre demostrada a su entender la tal reiterada transferencia en que basan su exención de responsabilidad; resultando que, para que sea pertinente el artículo 947 del Código Civil y se tenga por perfeccionada la transferencia conforme a él, es requisito previo la formalización del respectivo contrato de transferencia vehicular y su inscripción en los Registros Públicos para ser constitutivo de derecho, supuesto que una vez más se anota no resulta de las resoluciones que se impugnan. 4. DECISIÓN: Por tales consideraciones, de conformidad con el artículo 397[7] del Código Procesal Civil: a) Declararon INFUNDADO el recurso de casación de fojas cuatrocientos doce, interpuesto por Laboratorios Roemmers Sociedad Anónima; en consecuencia, NO CASAR la sentencia de vista de fojas cuatrocientos tres, su fecha veinticuatro de abril del dos mil dos, emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima. b) CONDENARON a la entidad recurrente a la multa de una Unidad de Referencia Procesal, así como al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso. c) DISPUSIERON la publicación de esta resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por don Dionicio Walter Angeles Rivera sobre indemnización por daños y perjuicios; y, los devolvieron. SS. ALFARO ÁLVAREZ, CARRIÓN LUGO, AGUAYO DEL ROSARIO, PACHAS ÁVALOS, BALCÁZAR ZELADA.

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7. Jurisprudencia civil. Caso II CAS. Nº 2731-2002 LIMA, Demandante:Dionisio Walter Ángel Rivera Demandados:Hugo Henry Tenorio y laboratorios Roemmers S.A. Pretensión :indemnización por daños y perjuicios persiguiendo el pago solidario de cien mil dólares americanos. La pretensión tiene como base el perjuicio sufrido como consecuencia de accidente de transito acaecido el 14 de septiembre de 1997.(choque vehicular) PRIMERO.-El Demandado Tenorio invadió con el auto el carril en que circulaba el auto del Demandante. Factores por los que emplaza a la empresa de laboratorios, al ser empleadora del señor Tenorio y propietaria del vehículo causante del siniestro. SEGUNDO.-segundo que laboratorios Roemmmers S.A. ha negado su responsabilidad afirmando no ser empleadora de su codemandado ni propietaria del vehículo. Mientras que el vehículo le fué trasferido al Codemandado SR. Tenorio, extendiéndose por dicho negocio una Boleta de Venta y suscribiéndose el contrato de transferencia con firmas legalizadas. TERCERO.-Que la Demandante ha formulado tachas contra los documentos presentados por Roemmmers S.A. ( boleta de Venta y contrato de Compra Venta. 1ra INSTANCIA.-El A quo amparó la Demanda esbozando que efectivamente que la empresa ya no era Empleadora del demandado Tenorio, PERO QUE SIN EMBARGO APARECIA COMO PROPIETARIA EN LOS REGISTROS PÚBLICOS por lo que se le consideraba como tal en virtud del la presunción Registral, mientras los documentos presentados por la empresa no le causaba convicción y las tachas resultaban amparables. 2da INSATANCIA.-que la sentencia fue apelada validamente por la empresa ROEMMERS. Y sustenta su Apelación en que el bien fue vendido conforme a la boleta de venta y el contrato de compra y venta ( cuyas tachas fueron amparadas ) y que el único responsable es su codemandado.  La Sala Superior por sentencia ha confirmado en un extremo y revocado en otro la apelada para declarar fundada la Demanda ordenando el pago de treinta y cinco mil nuevos soles. Reiterando la responsabilidad del señor Tenorio, tema este zanjado al no estar cuestionado en Casación, ya que solo se cuestiona LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA QUE ALACANZARÍA A LA CODEMANDADA. MATERIA DEL RECURSO: Recurso de casación . Contra la sentencia de vista, emitida por segunda Sala Civil de la Corte Superior de justicia de Lima. Fundamentos por el cuales se ha declarado procedente el recurso. lLa aplicación indebida de una norma de Derecho material. Como es el art. 181 del D. Leg. 420 ( ahora derogado por el art. 2 del D.S. 033-2001-MTC, norma que 20

mailxmail - Cursos para compartir lo que sabes en su art. 1 aprobó el Reglamento Nacional de Transito).- Sostienen que el dueño del auto es la empresa pues en merito que su nombre figura en los Registros Públicos lInaplicación de una norma de derecho material, concretamente el art. 947 del CÓDIGO CIVIL.- En virtud de la cual la transferencia del la propiedad de una cosa muebles se efectúa con la tradición a su acreedor salvo disposición legal diferente.  La sala suprema esta de acuerdo con las instancias anteriores que indican como propietario a LAB. Roemmers S.A. y asume que la inscripción Registral es REQUSITO para que opere la transferencia de la propiedad de un vehículo.

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8. Jurisprudencia civil. Caso III CAS Nº 3805-2006 LIMA Demandante:María Esperanza Rivas Fort Demandado:Banco de Crédito del Perú y otros (Recurrente) Materia:Tercería de Propiedad 1º INSTANCIA:Declararon FUNDADA la demanda. 2º INSTANCIA:CONFIRMARON PLANTEAMIENTO DEL CASO - La actora pretende vía tercería de propiedad que se levante la medida de embargo en forma de inscripción que pesa sobre el vehículo. - Mediante resolución de fecha 11 de enero del 2001, se dictó la medida cautelar de embargo en forma de inscripción sobre el vehículo, habiendo sido inscrito dicho embargo en el Registro Vehicular con fecha 05 de junio del 2001. - La actora adquirió el vehículo mediante documento denominado “Contrato de Compra-Venta” de fecha cierta 15 de junio de 1999, con la respectiva legalización de firmas ante Notario Público. ANÁLISIS DE LA SENTENCIA 1.Que la tercería de propiedad es una acción que corresponde al propietario que resulta afectado por una medida cautelar o de ejecución dictada para hacer efectiva una obligación ajena, y tiene como finalidad la desafectación del bien. 2.Que, existe una controversia entre el derecho real constituido por el derecho de propiedad a favor de la parte demandante y el derecho personal del Banco demandado constituido por la medida cautelar en forma de inscripción. 3.Que la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada, se efectúa con la tradición a su acreedor y se acredita el perfeccionamiento del acto traslativo de dominio mediante documento privado, el que produce eficacia jurídica desde la presentación del mismo ante el notario público para que certifique la fecha o legalice las firmas. 4.Que, para adquirir la propiedad de un bien mueble no es necesario que el título que la contiene se inscriba en el Registro respectivo,por cuanto la inscripción registral en nuestro sistema es declarativa y no es constitutiva de derechos.

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Jurisprudencia Propiedad Bienes Muebles Inmuebles

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