Puno, Junio del 2013
TASACION COMERCIAL DE PREDIO URBANO I.
METODOLOGA ! RE REGLAMENTO" La meto metodo dolo logí gía a y regl reglam amen ento to empl emplea eado do para para la real realiz izac ació ión n de la presente
Tasación,
se
encuentra
normada
por
el
NUEVO
REGL REGLA AEN ENTO TO NA!" NA!"ON ONAL AL #E TA$A!" $A!"ON ONE$ E$ #EL #EL %ER& %ER&,, por por el m'todo m'todo de la Tasación sación #irect #irecta, a, apro(a apro(ado do median mediante, te, RE$OLU RE$OLU!") !")N N "N" "N"$T $TER ER"A "AL L N* +-. +-.---T T/0 /012 123+ 3+,, del del ini inist ster erio io de Trans ranspo port rte e y !omuni !omunicac cacion iones, es, Vi4ien Vi4ienda da y !onstr !onstrucc ucción ión,, de 5ec6a 5ec6a 4ierne 4ierness 07 de #iciem(re #iciem(re de 0---, 0---, pu(licado pu(licado en el #iario #iario O5icial O5icial El %eruano con 5ec6a 5ec6a #iciem(re de 0---, así como el reglamento del !onse8o Nacional de Tasaciones del %er9 :!ONATA;, en cuanto sean aplica(les2
II II..
IN#R IN#RA AESTR ESTRUC UCT TURA URA DE DE SER$ SER$IC ICIO IOS S URBA URBANO NOS S ! %ONI %ONI#I #ICA CACI CI&N &N"" La zona y el a(ilitación Ur(ana, instalaciones de agua pota(le, desag?e, con pistas, 4eredas 8ardines, así como, con ser4icios de energía el'ctrica y ser4icio tele5ónico2
III.
MEMORIA DESCRIPTI$A 1.
NOMB NOMBRE RE DE LA PERS PERSON ONA A 'UE 'UE SOLI SOLICI CIT TA LA TASACI SACI&N &N""
#r2 Reynaldo Lu=ue amani2 2.
OBJETO DE LA TASACI&N" %ara los e5ectos =ue se 4ea con4enientes2
3.
#EC( #EC(A A A LA CUA CUAL EST ESTA A RE#E RE#ERI RIDA DA LA TASACIO SACION" N" @unio . 33B2
).
ACTUAL USO DEL INMUEBLE" El actu actual al uso uso del del inmu inmue( e(le leCC E$ UN #E% #E%ARTA RTAENT ENTO O #E V"V"EN#A, #E T"%O UN"DA"L"AR No cuenta con aca(adosF u(icado en el tercer piso2
*.
UBICACI&N ! MEDIOS DE ACCESO" El inmue(le materia de la presente tasación se encuentra u(icado en la @r2 Tacna N* +-, Harrio !entral, %ro4incia y #epartamento de %uno2
*.1.
MEDIOS DE ACCESOS"
$e accede al departamento mediante una puerta metall de ingreso %asadizoF y Gradas del primer al tercer piso2
+.
LINDEROS ! MEDIDAS PERIMTRICAS" +.1.
DEL TERRENO. •
Po- el -en/e Oe/e" !olinda con la propiedad de N2 $erruto @r2 Tacna de por medio, en línea recta con 23+ ml2
•
Po- el ondo E/e" !olinda con la %ropiedad de Lucy Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea con +237 ml2
•
Po- l i45uie-d No-/e" !olinda con la propiedad de >erederos del $r2 Delipe Na4ia, en línea Jue(rada de cinco tramosC 2 ml2, 3- ml2, 032+B ml2, 02 ml2 K 0020 ml2 respecti4amente2
•
Po- l de-e67 Su-" !olinda con la %ropiedad de Lucy Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea recta deC 121 ml2
Terreno de 5orma irregular cuyo PERMETRO e de +3.*1 ML #EL REA #EL TERRENO En los linderos y perímetro descritos en los puntos anteriores, se encierra un 8REA TOTAL de 122.00 92 !"ENTO VE"NT"#)$ ETRO$ !UA#RA#O$F2
+.2.
DEL DEPARTAMENTO. •
Po- el -en/e Oe/e" !olinda con la propiedad de N2 $erruto @r2 Tacna de por medio, en línea recta con 23+ ml2
•
Po- el ondo E/e" !olinda con la %ropiedad de Lucy Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea con +237 ml2
•
Po- l i45uie-d No-/e" !olinda con la propiedad de >erederos del $r2 Delipe Na4ia, en línea Jue(rada de cinco tramosC +2+7 ml2, 3- ml2, 032+B ml2, 02 ml2 K 0020 ml2 respecti4amente2
•
Po- l de-e67 Su-" !olinda con la %ropiedad de Lucy Ramos Velas=uez Vda2 #e OrdoIez, en línea recta deC 2 ml2
:.
8REA TEC(ADA" .
El
tec6ada
del
#epartamento
es
de
CIENTO
$EINTICUATRO PUNTO CERO CINCO METROS CUADRADOS 12).0* M2 .
%or encontrarse la propiedad, dentro del r'gimen de propiedad >orizontal, le corresponde el 03233 M de U$O #E REA$ !OUNE$, esto esC un ;-e de 3).12* 92.
<.
PROPIETARIO" = RE!NALDO LU'UE MAMANI
>.
DESCRIPCI&N
DISTRIBUCI&N
!
ACTUAL
USO
DEL
INMUEBLE TERCER PISO" M/e-il No?le •
Do-9i/o-io 01.= !on piso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con mortero de cemento y arena, tarra8eado con cemento y arena, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso pintado, con puerta de madera contra placada, 4entana con 4idrio sistemaF2
•
Do-9i/o-io 02.= !on %iso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con mortero de cemento y arena, tarra8eado con cemento y arena, pintados tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso pintado, con puerta de madera contra placada 4entana de 4idrio sistemaF2
•
(ll.= con piso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con mortero de cemento y arena, tarra8eado con cemento y arena, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yesoF2
•
SS.((.= !on piso de cemento 5rotac6ado, uros de ladrillo en apare8o, con mortero de cemento y arena, tec6o de losa aligerada, 4entanas de 5ierro con 4idrio simpleF2
•
Sl 01.. !on %iso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con mortero de cemento arena, tarra8eados con cemento y arena, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso, con puerta de madera ta(lero re(a8ado, 4entana de 5ierro con 4idrio simpleF2
•
G-d. . !on %isos de cemento 5rotac6ado, tec6o de losa aligerada inclinada cielo raso de cemento y arena, 4entanas de 5ierro con 4idrio catedralF2
•
Sl 02.. con piso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con mortero de cemento y arena, enlucidos con pasta de yeso pintados, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso pintado, con puerta de madera ta(lero re(a8ado 4entana de 5ierro con 4idrio simpleF2
•
Do-9i/o-io 03.. con %iso de cemento, muros de ladrillo en apare8o con mortero de cemento y arena, enlucidos con pasta de yeso pintados, tec6o de losa aligerada, cielo raso de yeso pintadoF2 #entro de la zona de epansión de la ciudad de @uliaca, el inmue(le se encuentra u(icado a 33233 metros del O4alo, so(re la A42 !ircun4alación Este, y la zoni5icación siguienteC ON"D"!A!"ON "N#U$TR"AL
10.
IN#RAESTRUCTURA
DE
SER$ICIOS
URBANOS
'UE
A#ECTEN AL PREDIO.
F A
E
H I
G C
B E
D
En las cercanías al predio ur(ano encontramos di5erentes edi5icios de car2 ona industrial Taparac6i "2 Terreno a Tasar2 La calle en donde se encuentra el predio, materia de la presente 4aluación tiene sus ser4icios incompletos, Las o(ras de 6a(ilitación ur(ana, tales comoC calzadas a5irmadas, no cuenta con 4eredas, no cuenta con red general de agua pota(le, ni de desag?es, pero si cuenta con alum(rado p9(lico, pri4ado y tam(i'n tel'5ono2
$e encuentra en una zona predominantemente industrial y con muc6as posi(ilidades comerciales por su cercanía a la 4ía principal para acceder a la ciudad de @uliaca A42
11.
CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO El predio, como se mencionó anteriormente se encuentra dentro del " de la ciudad de @uliaca, por ende a su alrededor encontramos 4arias edi5icaciones y terrenos de gran
la cercanía de estos
edi5icios de car
12.
DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS
Encontramos en medio del terreno una pe=ueIa construcción la misma =ue ser< descrita y 4alorizada en la presente2
NP T +0.00
NPT +0.15 PISO CEMENTO
NP T +0.15 PISO CEMENTO
0Q am(ienteC •
Tiene un
Q am(ienteC •
Tiene un
13.
DESCRIPCION DE LA EDI#ICACION •
Mu-o" Los muros son de ladrillo con 4igas de concreto, las cuales
coinciden con los dinteles de puertas y 4entanas2 El ladrillo es artesanal, Los muros se encuentran tarra8eados en el interior y en el eterior2 Los muros se encuentran pintados por 5uera y por dentro2 •
Pio" El piso es de cemento pulido, en regular estado de
conser4ación2 •
Co?e-/u- Los ti8erales de madera, Regular estado, los tec6o son de
calamina, se encuentran en (uen estado •
Pue-/
Las puertas son de metal, se encuentran en (uen estado2 •
$en/n Las 4entanas son met
•
In/l6ione Sni/-i No cuenta
•
In/l6ione El@6/-i6"
Las instalaciones el'ctricas se encuentran en (uen estado2
1).
ANTIGEDAD DE LA CONTRUCCION
$eg9n datos recogidos por el perito, la edi5icación se realizó en la 'poca colonial, por lo cual tendría m
1*.
ESTADO DE CONSER$ACION
El estado de conser4ación de la edi5icación es de regular
1+.
AREA TEC(ADA El predio cuenta con totalC El
1:.
CERCO PERIMETRICO La tasación del cerco perim'trico tiene una etensión de +0233ml2 y una altura de 2+3ml y cuenta con una puerta de ingreso principal de do(le 6o8a2 !imentaciones de concreto ciclópeo, muros de ladrillo artesanal, sin tarra8eo, columnas, sin tarra8eo y 4igas de amarre2
1<.
OBSER$ACIONES La 4aluación =ue se est< realizando es de un inmue(le u(icado en una zona de crecimiento industrial y un polo de desarrollo de la ciudad de @uliaca, cuyo crecimiento es uno de los m
I$.
•
Valuación el terreno,
•
Valuación de las edi5icaciones
•
Valuación de o(ras complementarias cerco perim'trico2F
$ALUACION $lo- del Te--eno $T !onsiderando el Reglamento Nacional de Tasaciones en su Articulo ""2 !2 3, para tasaciones comerciales2 Estudio de ercado Hase de #atosFC Teniendo en consideración el estudio de mercado inmo(iliario de la zona donde se u(ica el predio, su acceso a 4ías principales, zoni5icación, in5raestructura, localización y e=uipamiento ur(ano, se asigna un 4alor unitario comercial de U$ B3,33/m 2 ó $/2 71233/m, %or lo tantoC VT S
Valor de mercado Area Dactor de (oni5icación ó #emerito
VT S
U$ B3,33/m -01233 m 0233 0F
VT S
U$ 1 33233
VT S
$/2 71,33/m -01233 m 0233 0F
VT S
$/2 -B7+3233
VALOR #E TERRENO EN $OLE$ $TF ........
S S2 -B7+3233
VALOR #E TERRENO EN #OLARE$ VTF ...... S U$ 1 33233
NOTAC A criterio del %ro5esional de(idamente sustentada2
? $lo- de Edii66in $E #e acuerdo a las características t'cnicas epuestas y a los aca(ados o(ser4ados en la inspección realizada se estima el precio de acuerdo al cuadro de 4alores unitarios o5iciales de edi5icaciones para la sierra al 0 de octu(re del 30C
EDIFICACION
MUROS Y COLUMNAS TECHOS PISOS PUERTAS Y VENTANAS REVESTIMIENTOS BAÑOS INST ELEC SANITARIAS
268.35 76.74 49.96
B D G
F
51.74 56.61 9.52
G
15.10
E F
528.02
!onsiderando el Articulo ""2#2+2 La Ta(la nQ 3, Tabla de porcentajes para el Cálculo de Depreciación por antigüedad y estado
de
conservación
según
el
material
estructural
predomínate para tiendas, depósitos, centros de recreación o esparcimiento, clubes sociales o instituciones , el porcenta8e de
depreciación aplicado en este caso ser< de <, de(ido a =ue la construcción se encuentra en (uen estado de conser4ación y cuenta con mantenimiento2 EDIFICACIO EDIFICACIONES
N
AREA CONSTRUIA
106.00
COSTO DE EDIFICACION x m2
528.02
EPRECIACION MONTO E EPRECIACION " #2 VALOR UNITARIO EPRECIAO " #2 VALOR E LA EI$ICACION
8! 485.78 42.24 51492.51
$E *110).3< VALOR E#"D"!A!")N #E%RE!"A#O $EF .... S S. *1)>2.*1 ... VALOR #E E#"D"!A!"ON #E%RE!"A#O EN #OLARE$ VEF ....S0-37023
6 $lo- de O?- Co9Fle9en/-i Ce-6o Pe-i9@/-i6o $OC !onsiderando el articulo """2D2+3 Los cercos se 4al9an de acuerdo a su tipo seIalando los materiales =ue inter4ienen en su construcción e instalación y asign
de precios de mercado de un cerco perim'trico, lo multiplicamos por el
d $ALOR TOTAL DEL PREDIO El 4alor de total del %redio VT%F, ser< igual a la sumatoria del Valor del Terreno VTF m
S
VT VE VO!
VT%
S
$/2 -B7+3233 $/2 10+-210 $/2 03-123B
VT%
S
$/2 70331B
VT%
S
$/2 7033333 RE#ON#EOF
$onC $"ETE "LLONE$ !"EN "L !ON 33/033 NUEVO$ $OLE$ VT%
S
VT VE VO!
VT%
S
U$ 1 33233 U$ 0-37023 U$ +03277
VT%
S
U$ 1B -37233
VT%
S
U$ 1B -33233 RE#ON#EOF
$onC #O$ "LLONE$ $E"$!"ENTO$ !"N!UENTA K O!>O "L NOVE!"ENTO$ 33/033 #)LARE$ AER"!ANO$ !am(io de dólarC U$ 0233 S $/2 273 DE!>A, @UN"O #EL 30
$lo- De Reli46in Reul/n/e $RM VALOR #E REAL"A!")N #EL "NUEHLE EN EL ER!A#O VRF RE$OLU!")N $2H2$ N* B3B.33 K R22 N* 0.337. V"V"EN#AF El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmue(le, =ue se esperaría recuperar como consecuencia de la e4entual 4enta del (ien, en la situación como est<, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuaciónC #educciones a aplicar Gastos de pu(licidad Gastos de tasación para realización !omisiones de 4entas antenimiento %ara realizaciones el inmue(le en u plazo de 0B3 días,
0233M 323M 233M 0233M -2B3M
consideramos un a8uste en el 4alor para 4ender el inmue(le en ese plazo TOTAL DE DEDUCCIONES
1*.00
%OR LO TANTO VR
S
VT%32B1
VR
S
U$ 1B -37233 32B1
VR
S
U$ 337023B
VR
S
U$ 3333233 RE#ON#EOF
$onC #O$ "LLONE$ $E"!"ENTO$ "L !ON 33/033 #OLARE$ AER"!ANO$ Tipo de !am(ioC 273 NUEVO$ $OLE$ DE!>A, @UN"O #EL 30
WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWW D"RA
ANEO 01 $ALUACION COMERCIAL DE PREDIO URBANO PREDIO URBANO EN %ONA INDUSTRIAL DE LA CIUDAD DE JULIACA ESTUDIO DE MERCADO DE TERRENO
$lo- del Te--eno $T Estudio de ercado Hase de #atosFC
NH
U?i66in del Te--eno
0
%ropiedad aras
grupo U$ B1233
"ndustrial
A 033m apro2 del terreno a tasar
%ropiedades u(icadas U$ 13233 al 5rente a la Autopista A42
"ndustrial
U(icadas entre el o4alo y la calle araIón
%ropiedades u(icadas U$ 3233 parte interior de Taparac6i
"ndustrial
U(icadas a una cuadra de la a4enida principal
de
$lo- 92
%onii66in
Di/n6i
Teniendo en consideración el estudio de mercado inmo(iliario de la zona donde se u(ica el predio, su u(icación cercana a la plaza principal de la ciudad, así mismo la zoni5icación in5raestructura y e=uipamiento ur(ano en el =ue se u(ica el inmue(le, por su u(icación dentro de las principales zonas turísticas de la ciudad, se le asigna el 4alor unitario comercial ponderado deC
US 2<0.0092 ?
Ine/iK6in de lo $lo-e Co9e-6ile de Ree-en6i •
!onsultas a inmo(iliarias2
DE!>A, @UN"O #EL 30
ANEO 02 #OTOGRA#IAS
Foto 0! Vista exterior del terreno se observa las 2 fachadas y el entorno urbano la que pertenece, encontramos que el terreno se encuentra ubicado en una esquina, cercado por un muro perimétrico alrededor de ladrillo artesanal.
Foto 0"! Vista exterior de la lote a tasar, se observa el crecimiento de los lotes aledaños .
Foto 0#! Vista exterior también podemos observar la situación de las vías de acceso afirmadas y las redes de energía completas.
Foto 0$! Vista interior se observa la situación de los muros perimétricos con columnas a cada .!" metros de distancia con una viga de borde, las columnas son de "."x"."ml, los muros son de soga, con ladrillo artesanal, no cuenta con tarra#eos.
Foto 0%! Vista interior, del con#unto observamos un $rea una pequeña edificación ubicada en medio del lote, el resto se encuentra como $rea libre, sin ning%n tipo de mantenimiento.
Foto 0$! Vista interior se observa la situación de los muros perimétricos con columnas a cada .!" metros de distancia con una viga de borde, las columnas son de "."x"."ml, los muros son de soga, con ladrillo artesanal, no cuenta con tarra#eos.
Foto 0%! Vista interior, del con#unto observamos un $rea una pequeña edificación ubicada en medio del lote, el resto se encuentra como $rea libre, sin ning%n tipo de mantenimiento.
Foto 0&! Vista interior, se observa que la edificación cuenta con energía eléctrica y también cuenta con un transformador que no son materia de la presente tasación
Foto 0&! Vista interior, se observa que la edificación cuenta con energía eléctrica y también cuenta con un transformador que no son materia de la presente tasación
Foto 0'! Vista desde el exterior se observa los postes con un transformador de energía hacia la planta este no est$ considerado en la tasación.
ANEO 03 CUADRO DE $ALORES UNITARIOS O#ICIALES DE EDI#ICACION PARA LA SIERRA AL 31 DE OCTUBRE DEL 2012
