tasacion comercial

M OD E LO DE TASA TASAC C I ON T IP O COM COM ER C IAL IA L

IN FOR M E DE V A LUAC LUAC IÓN

FRAY J ULIÁN ULIÁN LAGOS LAGOS 60 0 8 LANÚS LANÚS – BUENOS AIRES

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IN FOR M E DE V A LUAC LUAC IÓN

FRAY J ULIÁN ULIÁN LAGOS LAGOS 60 0 8 LANÚS LANÚS – BUENOS AIRES

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INDICE

1. Ubicación del Barrio en la Ciudad 2. Ubicación de Avenidas 3. Red de Transportes Públicos 4. Zonificación 5. Ubicación del Inmueble en el Barrio 6. Características Características del Entorno 7. Características del Inmueble 8. Superficies del Inmueble 9. Valor Venal – Análisis de Valores de Reposición 10. Análisis de Ofertas Comparables de Mercado de Terrenos 11. 11 . Análisis de Ofertas Comparables de Mercado 12. Valor por Comparables de Ofertas de Mercado 13. Análisis de Ofertas de Alquiler por Comparables de Mercado 14. Valor de Alquiler por Comparación de Ofertas de Mercado 15. Valor por Capitalización Capitalización de la Renta 16. Cuadro Comparativo Valores 17. 17 . Valores Valores Finales Venta y Alquiler 18. Conclusiones 19. Análisis de Viabilidad 20. Límites del Informe

Buenos Aires, 11 de Julio Julio de 2005

Señores Automotriz Automotriz Servicios Servicios Financiero Financieross Servicios Financieros Rodriguez S / D

De nuestra consideración: Tenemos el agrado de dirigirnos a ustedes, con relación a la solicitud de tasación del inmueble ubicado en la calle Fray Julián Julián Lagos Nº 6008, 6008, entre las calles xxxxxx y Santiago del Estero, del Partido de Lanús. Les hacemos llegar el Informe de Valuación correspondiente a dicho inmueble.

Sin otro particular, saludamos a ustedes atentamente.

Gerente de Operaciones Servicios Integrales Serinco S.A.

1.

UBICACIÓN DEL BARRIO E N LA CIUDAD

L ANÚS El inmueble ubicado en la calle Fray Julián Lagos Nº 6008, entre las calles XXXXXXXX y Santiago del Estero, de la Ciudad de Lanús, Partido de Lanús. Las principales vías de circulación de la zona se encuentran en las Avenidas de Hipólito Irigoyen, Remedios de Escalada de san Martín, Avenida José de San Martín, Avenida Máximo Paz, Avenida Gral. Belgrano, Avenida Bernardino Rivadavia, por allí circulan las principales líneas de colectivos del transporte público de pasajeros. Las estaciones más cercanas de la Red de Ferrocarriles es la Estación Lanús, de la Ex Línea General Roca.

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2.

UBICACIÓN DE AVENIDAS Y ACCESOS A CAPI TAL FEDER AL

RED D E AVENI DAS

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3.

REDES DE FERR OCARRI LES

Retiro - Pilar Buenos Aires - Marinos del Belgrano Buenos Aires - González Catán Puente Alsina - Bonzi Plaza Constitución - Avellaneda - La Plata Plaza Constitución - Avellaneda - Temperley - Cañuelas Plaza Constitución - Avellaneda - Temperley - Alejandro Korn Plaza Const itución - Avellaneda - Berazategui - Bosques - Temperley - Plaza Constitución Temperley - Haedo Temperley - Bosques

ESTACIÓN LANÚS

Página 6 de 7

4.

APTITUD:

N o m e n c la t u r a Ca t a s t r a l : Ci r c u n s c r i p c i ó n : I - S e cc ió n : X X – M a n z a n a : X X P a r c e l a s : 15 -1 6 -1 7 - 18 - 1 9 -2 0 - 2 1 - 2 2 - 2 3 - 2 4 - 2 5 - 2 6 - 2 7 .-

Según el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Lanús, en esta zona se permite localización del equipamiento de depósitos y galpones, locales comerciales de distintos rubros, viviendas familiares. El reciclaje o abandono de infraestructuras y equipamientos industriales de fragmentos urbanos tradicionalmente industriales (distintas áreas de los partidos de Avellaneda, Lanús, La Matanza, San Martín, etc.) muestra un cuadro de desarticulación y deterioro espacial y social. En tanto, otros sectores del GBA se están revitalizando y consolidando como nuevos espacios industriales, como sería el caso de los Parques Industriales de Pilar, Garín y Tortuguitas. Por decreto del 29 de setiembre de 1944, se constituye el partido de Lanús con cabecera en la ciudad homónima, integrándose su ejido con tierras pertenecientes al sector oeste del distrito de Avellaneda. El crecimiento experimentado por la zona en su conjunto determinó la creación de centros urbanos, que adquirieron gran desarrollo. Partido de Lanús Superficie: 45 km2 Población: 465.454 hab. (s/ Censo 91) Densidad: 10.343,4 hab./km2 Viviendas: 143.916 (Censo 91) Cabecera: Lanús

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5.

U B I C AC I Ó N D E L I N M U E B L E E N E L B AR R I O

•

LANÚS El bien a tasar tiene acceso principal por Lagos Fray Julián entre Santiago del Estero y XXXXXXXX, con tres accesos posibles sobre la calle Santiago del Estero, es una zona caracterizada por la presencia de depósitos y galpones, la mayoría cerrados en la actualidad. Existe una fuerte vinculación con la zona de Puente Pueyrredón, uno de los accesos a la Capital Federal. En este barrio los edificios presentan alturas similares, con características homogéneas de construcción y edad.

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6.

CARACTERÍ STICAS DEL ENTOR NO

ENTORNO

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ENTORNO

Página 10 de 11

El entorno se compone de edificios industriales, depósitos, viviendas, locales comerciales sobre avenidas, supermercados, etc. Los usos predominantes son residenciales, también existen locales comerciales sobre las avenidas circundantes, de distintos rubros, generalmente dedicados a la venta de repuestos del automotor o de insumos de apoyo del sector residencial. El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura urbana completa, que brinda la totalidad de los servicios públicos.

P á g in a 1 1 d e 1 2

7.

CARACTERÍSTI CAS DEL INM UEBLE

El objetivo del presente informe consiste en la valuación de un inmueble destinado a talleres, galpón y local de ventas, ubicado en el Partido de Lanús, sector Lanús Oeste. Se trata de un inmueble destinado al servicio del automotor. Se accede al edificio por un amplio portón de acceso de chapa doblada, existiendo también distintos puntos de acceso a lo largo de la calle Santiago del Estero, los mismos son de similares características. El galpón cuenta con una planta libre, con posibilidad de subdivisión debido a los tres portones independientes sobre la calle Santiago del Estero. Se organiza en una nave central, con un entrepiso que sirve como depósito y una construcción interior de planta baja y primer nivel. Sobre el frente se ubica la construcción con oficinas, local de ventas de repuestos, los vestuarios, la cocina y los sanitarios. Esta construcción es realizada con estructura de hormigón armado, al igual que el entrepiso. Los revestimientos son de azulejos y los pisos de mosaicos graníticos. La nave del galpón tiene estructura de cerchas metálicas, que se encuentran apoyadas sobre vigas perimetrales de hormigón armado. La estructura consiste en columnas y vigas de hormigón armado independientes de los cerramientos laterales, debido a que la cubierta se realizó posteriormente a los cerramientos del galpón que son de mampostería. Dicha cubierta es parabólica, con cerramiento de chapas acanaladas intercaladas con chapas de fibra de vidrio translúcidas, para iluminación cenital. Posee ventilación superior y perimetral. Los pisos de la nave son de hormigón armado, preparados para recibir grandes cargas y se encuentran en buen estado.

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FRENTE

Página 13 de 14

E S Q U I N A S . D- E S T E R O Y R E S I S T E N C I A

ACCESO

ACCESO

Página 14 de 15

TALLERES

Página 15 de 16

ACCESOS

Página 16 de 17

OFI CINAS Y LOCAL

P á g in a 1 7 d e 1 8

COMEDOR – SANITARI OS - VESTUARIOS

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MO NTAGARGAS

LOCAL DE VENTAS

TANQUES DE R ESERVA

Página 19 de 20

CARÁTULA D EL PLANO DEL INM UEBLE

Página 20 de 21

PLANOS DEL INMU EBLE

Página 21 de 22

8.

SUPE RFI CIES A VALUAR SUPERFICIE SUPERFICIE SUPERFICIE PLANTA BAJA ENTREPISOS DESCUBIERTA

NIVELES SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA BAJA APROBADA

3.739,94 m2

SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA APROBADA SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA

3.739,94 m2

133,40 m2

133,40 m2

133,40 m2

610,15 m2

610,15 m2

610,15 m2

3 .73 9 ,9 4 m 2

74 3 ,55 m 2

SUPERFICIE DESCUBIERTA LIBRE

S U P E R F I CI E S T O TALE S

SUPERFICIE TOTAL

13,50 m2

13,50 m2

13 , 5 0 m 2

4 . 4 9 6 ,9 9 m 2

* Superficies aportadas por la Organización Sur, se aclara que no se han realizado estudios de medición para obtener las superficies exactas.

E S T R U C T U R A Y A LT U R A S L I B R E S

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MÉ TODOS D E VALUACIÓN Se adoptarán tres métodos para realizar Proceso de Valuación, con sus análisis y así obtener los valores correspondientes para el inmueble solicitado, Dichos métodos serán el Método de Valor Venal, el Método de Comparación de Ofertas de Mercado y el Método de Capitalización de la Renta. ü

VALOR VENAL

ü

MÉTODO DE COMPARABLES DE M ERCADO

El valor se obtiene por comparación de ofertas similares que se encuentran a disposición en el mercado inmobiliario. Se aplicarán los coeficientes necesarios para adaptar dichas propiedades al consecuente a valuar.

ü

MÉTOD O DE CAPITALIZACIÓN D E LA RENTA

El valor se obtiene como resultado de un análisis de mercado, y la renta que cada propiedad es capaz de generar, a dicha renta se le aplica una tasa de capitalización adecuada para el momento en que se realiza el análisis, y según el tipo de inmueble que se trate. La capitalización se realiza en forma directa para los alquileres correspondientes a doce meses, o sea a un año.

OBSERVACIONES: * Los datos de comparables de ofertas del mercado inmobiliario, fueron obtenidos de distintas fuentes, bases de datos de páginas de internet como Argenprop, Top Inmobiliario, Clasificados Argen tinos y de Inm obiliarias que co mercializan pr opiedades en la zona com o ser Antunez Vega, Eduar do Rey es, Sol ana s, Red Inmobi lia ria , Margal ef, Sol Propieda des , Goldstei n Propiedades, Carames Bienes Raíces, Ferraro Propiedades, Romay Propiedades.

*Se considera Valor Dólar 11/07/2005 = $ 2,91

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MÉ TODO D E VALOR VENAL 9.

ANÁLISIS DE VALORES DE REP OSICIÓN

NIVELES

SUPERFICIE SUPERFICIE SUPERFICIE P L A N T A B A J A ENTREPISOS DESCUBIERTA

VALOR DE REPOSICIÓN/ m2

SUPERFICIE TOTAL

SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA BAJA APRO BADA

3.739,94 m2

SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA APRO BADA

133 ,40 m2

13 3,40 m2

13 3,40 m2

610,15 m2

610,15 m2

610,15 m2

VALOR REPOSICIÓN

U $S 1 00 , 00 U $ S 3 7 3 . 99 4 , 0 0

SUPERFICIE DESCUBIERTALIBRE

U $S 2 6 1. 79 5, 80

$ 75 9. 20 7 ,8 2

U$S 50,00

U $S 6 .6 70 ,0 0

U$ S 4 .6 69 ,0 0

$ 13 .54 0,10

U $S 5 0, 00

U $ S 3 0 . 50 7 ,5 0

U $ S 2 1.3 55 ,2 5

$ 6 1.9 30 ,2 3

U$ S 0 ,0 0

U$S 0,00

3 .73 9 ,9 4 m2

VALOR REPOSICIÓN DEPRECIADO

3.739,94 m2

SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA

SU P E R F I CI E S TOTALE S

VALOR REPOSICIÓN DEPRECIADO

7 4 3, 5 5 m 2

13,50 m2

13,50 m2

13 ,5 0 m 2

4 .4 9 6 ,9 9 m2

V AL O R V I A B I L I D A D P R O Y E CT O P r e c io m 2 T e r r e n o

U$ S 20 0,0 0

U $ S 4 11.171, 5 0

U$ S 2 8 7.8 2 0 ,0 5

5,50%

$ 0 ,0 0

$ 83 4 .6 78 ,15

U$S 240.852,66 3 .7 39 , 9 4 m 2 S u p e r f i c ie t i e r r a

U$S 64,40

3 . 73 9 , 9 4 m 2

Superficie total Terreno

U$S 64,40

Valor del m2

U$S 240 .852,66

Va lor del terr eno Vi abi lidad Pro ye cto

$ 6 9 8 . 4 7 2 , 72


U $ S 5 2 8 . 6 7 2 , 71

Va l o r V e n a l

$ 1 . 5 3 3 . 15 0 , 8 7

Va l o r V e n a l

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10 .

ANÁLISIS DE COMP ARABLES DE MER CADO DE TERRE NOS

Lo ca lid a d

Suerficie terreno

U b ica ció n

Lanús - Bue nos Air es R o m a 3 9 00

Suerficie. Edificable

860,00 m2

Valor venta

1.491,00 m2

$ 910,47

U$S 165.000,00

1 . 0 1 4 , 0 0 m2

$ 320,93 U $ S 1 10 , 66 U $ S 11 0 ,6 6

U$S 41.000,00

$ 117,26

1.014,00 m2 L an ús - B ue no s Ai r es R e me d io s E sc a la d a Sa n M ar t ín 1 2

7 . 5 5 0 , 00 m 2

U $S 40 ,4 3

U $S 4 0, 43

U $S 8 6, 09

U $S 8 6, 09

U $ S 2 7 8, 5 7

U $S 2 7 8, 57

U $ S 2 0 2, 3 1

U $ S 2 02 , 31

U$S 650.000,00

$ 249,67

7.550,00 m2 L a nú s - B u e no s A i re s Y r i g o y e n

700,0 0 m2

U$S 195.000,00 700,00 m2

Lanús - Bue nos Air es W e i l d 1 40 0

346,00 m2

5 00, 00 m2

350,00 m2

U$S 40.000,00

700,00 m2

$ 331,43 U $ S 11 4 , 29

U $ S 1 1 4, 2 9

U $ S 2 7 8, 5 7

U $S 2 7 8, 57

U $S 6 2, 79

U $S 62 ,7 9

U $S 8 5, 47

U $S 85 ,4 7

U$S 195.000,00 700,00 m2

Lanús - Bue nos Air es C a s a e s 2 6 0 0

$ 522,00 U $ S 1 8 0 , 0 0 U $ S 1 80 , 00

350,00 m2 Lanús - Bue nos Air es Y r i g o y e n 5 2 0 0

$ 586,71

U$S 90.000,00 500,00 m2

Lanús - Bue nos Air es A n a t o l e 1 0 00

$ 807,86

U$S 70.000,00 346,00 m2

Lanús - Bue nos Air es W e i l d 1 8 00

860,00 m2

$ 807,86

U$S 54.000,00

$ 182,09

860,00 m2 Lanús - Bue nos Air es A n d r a d e 4 00

468,00 m2

U$S 40.000,00

$ 247,86

468,00 m2 Lanús - Bue nos Air es U da ondo 2600

782,00 m2

U$S 80.000,00 782,00 m2

Lanús - Bue nos Air es Resistencia

519,60 m2

$ 296,68 U $ S 10 2 , 3 0 U $S 1 0 2, 30

U$S 50.000,00 519,60 m2

Lanús - Bue nos Air es Vir r e sy Lini er s s/n

20.000,00 m2

20.000,00 m2

V a l or $ / m 2

U $ S 3 13 , 9 5 U $S 3 1 3, 95

1.491,00 m2 Lanús - Bue nos Air es G r a n a d e r os 2 00 0

Va l o r m 2

U$S 270.000,00 860,00 m2

Lanús - Bue nos Air es R om a 3 3 00

Incidencia delm2

U $ S 6 0 0 . 0 0 0 ,0 0

3 6 . 1 4 0 , 6 0 m 2 3 6 . 1 4 0 , 6 0 m 2 U $ S 2 . 54 0. 0 00 , 00

$ 279,06 U $S 9 6, 23

U $S 96 ,2 3

U $S 3 0, 00

U $S 30 ,0 0

U $ S 70 ,2 8

U$ S 70 ,2 8

$ 87,00

$ 20 3,8 2


Este valor se determina multiplicando la Superficie del Inmueble, por el Coeficiente de Oferta y por el Precio de Referencia.

Valor =

Superficie x Coef. Oferta x Valor /m2

Valor =

3.739,94 m2 x

Valor =

U$S 236.562,28

Va l o r =

0,90 x

$ 686.030,62

Página 25 de 26

U$S 70,28

MÉ TODO DE COMP ARABLES DE ME RCADO 11. Nº

ANÁLISIS DE COMPARABLES DE M ERCADO LO CALI D AD

UBICACIÓN COMPARABLES

SUPERFICIES

VALOR COMPARABLES U$S

U$S / m2

COEF. SUP.

COEF. $ / m 2 F I N AL $ / m 2 FI N AL C.CONST.

U$S 91. 000 ,00

U$ S 1 0 5, 81

0,85

1,10

U$S 98,94

1 .0 5 0, 0 0 m 2

U$S 13 0. 00 0, 00

U$ S 1 2 3 , 8 1

0,90

1,10

U$S 122,57

Gra l . Be l g ra n o 200 0

4 .5 00 ,0 0 m 2

U$S 350.0 00,00

U $ S 77 , 7 8

1,10

1,15

U$S 98,39

Lan ús - Buenos Aires

Bueras 2000

2.100,00 m2

U$S 300.000,00

U$S 14 2, 86

0,95

1,10

U$S 149,29


Segui

4.400,00 m2

U$S 620.000,00

U$ S 1 4 0 , 9 1

1,10

1,10

U$S 170,50

3.550,00 m2

U$S 808.000,00

U$S 227,61

1 ,00

1,10

U$S 250,37

3.150,00 m2

U$S 250.0 00,00

U$ S 79 , 3 7

1 ,00

1,15

U$S 91,27


Roma 3900


B. Rivadavia 1200


860,00 m2

1

2

3

4 5 6 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23


$ 286,91 $ 355,46 $ 285,33 $ 432,93 $ 494,45 $ 726,06


P r i n g l e s 21 0 0


Pichincha 2700

460,00 m2

U$S 33. 67 0, 00

U$S 73, 20

0,80

1,20

U$S 70,27


Chaco 1500

260,00 m2

U$S 27.000,00

U$S 1 03 ,85

0,80

1,15

U$S 95,54


Estados Unidos 3100

1 73 , 0 0 m2

25.000,00 m2

U$S 144,51

0,80

1,10

U $ S 1 2 7 , 17


Castro 4100

360,00 m2

U$S 48.000,00

U$ S 1 3 3, 3 3

0,80

1,15

U$S 122,67


Viamonte 900

1.600,00 m2

U$S 250.0 00,00

U $S 1 56 , 2 5

0,90

1,10

U$S 154,69


Rivadavia 1200

1.050,00 m2

U$S 13 0. 00 0, 00

U$ S 1 2 3 , 8 1

0,90

1,10

U$S 122,57


R . Es cal a da San Ma r tí n 1

8 6 0, 00 m 2

U$S 21 0. 00 0, 00

U $ S 24 4 ,1 9

0 ,8 5

1,10

U$S 228,31


Ro dri gue z M artí n 250 0

7 56 ,0 0 m 2

U$ S 1 7 5. 0 0 0 , 0 0

U$ S 2 31 , 48

0 ,8 5

1,10

U$S 216,44

$ 627,66


P az 80 0

392,00 m2

U$ S 1 55 . 0 00 , 0 0

U$S 395,41

0,80

1,00

U$S 316,33

$ 917,35


Salta 400

3.500,00 m2

U$S 1 50 .0 00 ,0 0

U$S 42, 86

1 ,00

1,20

U$S 51,43


Y r i g o y e n 32 0 0

7 5 0 , 0 0 m2

U$S 14 0. 00 0, 00

U$ S 1 86 , 6 7

0,85

1,10

U$S 174,53

$ 5 0 6 , 15


P e dr a z a 3 1 0 0

465,20 m2

U$S 12 0. 00 0, 00

U$ S 2 5 7 , 9 5

0,80

1,10

U$S 227,00

$ 658,30


Ayacucho 1 00

780,00 m2

U$S 250.0 00,00

U$S 320,51

0,85

1,05

U$S 286,06


S e guí e Yri g oye n

3 .5 50 , 00 m 2

U$S 827.586,21

U$S 233,12

1 ,00

1,10

U$S 256,44


P edraza 270 0

1.326,00 m2

U$S 250.0 00,00

U$S 1 88,5 4

0,85

1,10

U$S 176,28


Paz 100

1.066,00 m2

U$S 19 0. 00 0, 00

U$ S 1 7 8, 24

0,85

1,10

U$S 166,65


Veracruz 100

2 .2 0 6 , 65 m 2

U$S 270 .000 ,00

U$ S 1 22 , 36

0,90

1,10

U$S 121,13

$ 351,29

3 9 .16 4 ,8 5 m 2

U $ S 5. 8 0 0. 2 5 6 , 2 1

12 , 15

U $ S 114 , 0 6

$ 330,77


Página 26 de 27

U$ S 14 8 ,10

0 ,0 6

$ 264,68 $ 203,78 $ 277,06 $ 3 6 8 , 79 $ 355,73 $ 448,59 $ 355,46 $ 6 6 2 , 11

$ 149,14

$ 829,57 $ 743,66 $ 511,22 $ 483,29

12.

VALOR DE PO R COMP ARABLES DE OFER TAS DE ME RCADO

Este valor se determina multiplicando la Superficie del Inmueble, por el Coeficiente de Oferta y por el Precio de Referencia.

Valor =

Superficie homogeneizada x Coef. Oferta x Valor /m2

Valor =

4.416,79 m2

x

0,90 x

U$S 114,06

Valor =

4.416,79 m2

x

0,90 x

$ 330,77

Va l o r =

U$S 453.395,81

Va l o r =

$ 1.314.847,84

Va l o r Co m p a r a c ió n d e O fe r t a s

Página 27 de 28

=

$ 1.314.8 47,8 4

MÉ TODO DE CAP ITALIZACIÓN DE LA REN TA 13. Nº

ANÁLISIS DE COMP ARABLES DE MER CADO L O CAL I D AD

UBICACIÓN COMPARABLES

1

Lanú s - Buenos Ai res Moreno 200

2

Lanú s - Buenos Ai res P az 10 0

3

SUPERFICIES

VALOR COMPARABLES $

$ / m2

COEF. SUP .

COEF. E/EST.

COEF. C.CONST.

$ / m2 FINAL

400,00 m2

$ 1 . 4 0 0 , 00

3,50

0,80

1,05

1,05

$ 3,09

1.066,00 m2

$ 5.500,00

5,16

0,85

1,05

1,05

$ 4,84

Lanú s - Buenos Ai res Sant iago del Est ero 32

800,00 m2

$ 1 . 50 0 , 0 0

1,88

0,80

1,05

1,05

$ 1,65

4

Lanú s - Buenos Ai res P i c hi nc ha 3 8 00

685,00 m2

$ 1.700,00

2,48

0,80

1,05

1,05

$ 2,19

5

Lanú s - Buenos Ai res V i a m o n t e 9 0 0

1.600,00 m2

$ 3.480,00

2,18

0,90

1,05

1,05

$ 2,16

6

Lanú s - Buenos Ai res F o r mo sa 12 00

2.419,00 m2

$ 9. 0 0 0, 0 0

3,72

0,90

1,05

1,05

$ 3,69

6 .9 7 0 ,0 0 m 2

$ 2 2 .5 8 0 ,0 0

$ 3 ,2 4

0 ,35

1,3 4

1,3 4

$ 2,0 5


14. VALOR DE ALQUILER DE MERCADO

POR COMPARACIÓN DE OFER TAS DE

Este valor se determina multiplicando la Superficie del Inmueble, por Coeficiente de oferta, y el Precio de Referencia de Alquiler.

el

Valor Alquiler =

Superficie Homogeinizada x Coef. Oferta x Valor /m2

Valor Alquiler =

4.416,79 m2 +

Valor Alqu iler =

$ 8 .152,41

Va l o r A lq u i le r C o m p a r a c i ó n d e O f e r t a s

Página 28 de 29

0,90 x

=

$ 2,05

$ 8 . 15 2 , 4 1

15.

VALOR P OR CAPI TALIZACIÓN DE LA RE NTA

Se realiza la capitalización directa del ingreso de alquileres de un año aplicando una tasa de interés del 7 % y teniendo en cuenta el valor de cambio del U$S del día. $8.152,41

Alq uil er Mens ual

$97.828,90

Monto Total Alquiler Anual

A lq u i l e r a n u a l x 10 0 / 7

Capitalización Directa 7%

$ 1. 3 9 7 . 5 5 5 , 6 8

Valor Capi tal izaci ón de la R enta $

U $ S 4 8 1. 9 1 5 , 75

V a lo r C a p i t a li z a ci ó n d e l a R e n t a U $ S


Página 29 de 30

16 .

CUADRO COMP ARATIVO DE VALORE S FI NALES

Después de realizado el estudio con los diferentes métodos de valuación, se realiza un análisis comparativo, donde se toman los valores finales de cada método, para realizar la estimación del valor de los bienes o el rango de valores en los que se situará el mismo.

Va l o r V e n a l

$ 1. 5 3 3 . 15 0 , 8 7

Va l o r V e n a l

U $ S 5 2 8 . 6 7 2 , 71

Va l o r Ca p i t a l iz a c i ó n 7 %

U $ S 4 8 1. 9 1 5 , 75 $ 1. 3 9 7 . 5 5 5 , 6 8

Va l o r Ca p i t a l iz a c i ó n 7 %

Va l o r p o r Co m p a r a c ió n d e O f e r t a s

U$S 453.395,81

Va l o r p o r Co m p a r a c ió n d e O f e r t a s

$ 1 .3 1 4 . 8 4 7 , 8 4


Página 30 de 31

17.

VALOR ES FI NALES VENTA Y ALQUILER

Teniendo en cuenta los valores obtenidos según los métodos utilizados, se adopta como los Valores de Mercado de Venta y Alquiler:

S e a d o p t a c o m o Va l o r d e V e n t a :

Va lo r Ve n t a F r a y La go s 12 6 8

=

$ 1. 30 0 . 0 0 0 , 0 0

Va l o r Ve n t a F r a y L a go s 12 6 8 $ / m 2

=

$ 294,33

Va lo r Ve n t a e n F r a y La go s 12 6 8

=

U$S 448.275,86

Va l o r Ve n t a F r a y L a go s 12 6 8 $ / m 2

=

U$ S 10 1,49

=

$ 8 .0 0 0 ,0 0

S e a d o p t a c o m o V a lo r d e Alq u i le r :

Va lo r Alq u ile r $ F r a y La go s 12 6 8

S e a d o p t a c o m o Va l o r d e R e a l iz a c ió n : $ 1. 10 5 .0 0 0 , 0 0

S e a d o p t a c o m o Va l o r d e R e a l iz a ci ó n h a s t a 6 m e s e s : $ 9 10 . 0 0 0 ,0 0

S e a d o p t a c o m o Va l o r d e R e a l iz a ci ó n h a s t a 12 m e s e s : $ 78 0 . 0 0 0 , 0 0

S e a d o p t a c o m o Va l o r d e R em a t e : $ 5 8 5.0 0 0 , 0 0

Página 31 de 32

18.

CONCLUSIONES

Para obtener el Valor de los bienes se ha tenido en cuenta como criterio de valuación la actividad económica que de ellos puede derivar, o sea el alquiler del galpón como una unidad o como dos o tres unidades según sea conveniente. Se ha considerado para realizar el presente informe tres metodologías, siempre arribando a un valor de los inmuebles en la actualidad. La primera metodología aplicada es el Valor venal, en el que se obtiene precios de terrenos de la zona y se suma el valor de la construcción depreciado a la fecha de tasación. El segundo Método es la Comparación de Ofertas del mercado inmobiliario. Para llegar al valor final de mercado estimado se aplicaron coeficientes de diferencia de ubicación, también se contempla la oferta en la zona. La tercera metodología sería la Capitalización de la renta, se tomaría el valor de cada cochera, capitalizando a la misma tasa de interés utilizada anteriormente. La zona analizada en este caso presenta inmuebles que han sido construidos aproximadamente hace treinta cuarenta o más años, la mayoría de los edificios todavía no se encuentra ocupados, y muchos cuentan con un grado de abandono y deterioro importante. Existe una razonable vacancia de inmuebles destinados a depósitos y galpones, lo que hace que en la actualidad sea una zona poco requerida por la demanda de este tipo de inmuebles.

Va l o r Ve n t a F r a y L a g o s 12 6 7 e n t r e $ 1. 15 0 . 0 0 0 a 1. 3 5 0 . 0 0 0

Página 32 de 33

19.

ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE SUBDIVISIÓN

Se realizará el siguiente análisis teniendo en cuenta una posible estimación de subdivisión del inmueble. Para el mismo se considerarán una posible subdivisión del inmueble en tres secciones, cada una con acceso independiente. Se aclarara que este estudio es estimativo, al no poder acceder a títulos de propiedad, ni planos aprobados de la propiedad de Fray Julián Lagos 1268. El mismo se realizará sobre la base de los datos de una carátula de la Manzana 11, parcela 15 b del plano aprobado el 27 de mayo de 1985, en el Departamento de Fiscalización y Geodesia, del Ministerio de Obras Públicas de la Provincia de Buenos Aires. El análisis de realizará agrupando las parcelas, de acuerdo a la posible división del inmueble según su estructura y sus accesos actuales. Por lo tanto se llamará: ü ü ü

Alternativa Nº 1 a la agrupación de las parcelas 23, 24, 25, 26, 27 Alternativa Nº 2 a la agrupación de las parcelas 20, 21, 22 Alternativa Nº 3 a la agrupación de las parcelas 15, 16, 17, 18, 19

*Las alternativas 1 y 2 pueden considerarse en conjunto, ya que el sector sobre la calle Fray Julián, resultaría de ser subdividida en forma individual, con escasa superficie final de nave galpón.

Página 33 de 34

ALTERNATIVA Nº 1

SECTOR DE ANÁLISIS

Página 34 de 35

SUPERFICIES A VALUAR UNIDADES FUNCIONALES SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA BAJA APR OBA DA

SUPERFICIE SUPERFICIE SUPERFICIE ENTREPISO Y P L A N T A B AJ A DESCUBIERTA PA

1.264,93 m2

SUPERFICIE TOTAL

1.264,93 m2

SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA APR OBA DA SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA 610,15 m2

610,15 m2

1. 2 6 4 , 9 3 m 2

6 10 , 15 m 2

610,15 m2


S U P E R F I CI E S T O TALE S

0 ,0 0 m 2

1. 8 7 5 , 0 8 m 2

VALOR VENAL

1. 2 6 4 , 9 3 m 2


U$S 64,40

Valor del m2

U $ S 8 9 . 6 0 7 ,5 2

Val or del te rre no Vi ab ilida d Pro yecto

$ 2 5 9 . 8 6 1, 8 0

Val or del te rre no Vi ab ilida d Pro yecto

U $ S 19 9 . 5 0 7 , 5 6

V a l o r Ve n al

$ 5 7 8 . 5 7 1, 9 2

V a l o r Ve n al

Página 35 de 36

VALOR DE POR COMPARABLES DE OFERTAS DE MERCADO Este valor se determina multiplicando la Superficie del Inmueble, por el Coeficiente de Oferta y por el Precio de Referencia.

Valor =


Valor =

1.875,08 m2 x

0,95

x

U$S 114,06

Valor =

1.875,08 m2 x

0,95

x

$ 330,77

Valor =

U$S 20 3.175,16

Va l o r =

$ 5 8 9 . 2 0 7 ,9 6

Va l o r O f e r t a s d e M

=

VALOR DE ALQUILER DE MERCADO

Valor =

$ 58 9 .2 0 7,9 6



Valor =

1.875,08 m2 x

Va l o r =

$ 3 . 6 5 3 ,2 5

Va l o r O fe r t a s d e M e r c a d o

0,95 x

=

Va lo r Ca p it a liza ció n d e la R e n ta $

Página 36 de 37

$ 2,05

$ 3 .6 0 0 ,0 0 $ 6 17.14 2 ,8 6

ALTERNATIVA Nº 2

SECTOR DE ANÁLISIS

Página 37 de 38

SUPERFICIES A VALUAR UNIDADES FUNCIONALES SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA BAJA APR OBA DA


1.219,50 m2

SUPERFICIE TOTAL

1.219,50 m2

SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA APR OBA DA SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA


S U P E R F I CI E S TO T AL E S

1. 2 19 , 5 0 m 2

0 ,0 0 m 2

0 ,0 0 m 2

1. 2 19 , 5 0 m 2

VALOR VENAL

1. 2 19 , 5 0 m 2


U$S 64,40

Valor del m2

U$S 86.389,57


$ 250.529,75


U $ S 17 1. 7 5 4 , 5 7

Va l o r V e n a l

$ 498.088,25

Va l o r V e n a l

Página 38 de 39

VALOR DE POR COMPARABLES DE OFERTAS DE MERCADO Este valor se determina multiplicando la Superficie del Inmueble, por el Coeficiente de Oferta y por el Precio de Referencia.

Valor =


Valor =

1.219,50 m2 x

0,95

x

U$S 114,06

Valor =

1.219,50 m2 x

0,95

x

$ 330,77

Valor =

U$S 132.139 ,80

Va l o r =

$ 3 8 3 . 2 0 5 ,4 2

Va l o r O f e r t a s d e M

=

VALOR DE ALQUILER DE MERCADO Valor =

$ 3 8 3 .2 0 5,4 2



Valor =

1.219,50 m2 x

Valor =

$ 2.50 1,03

Va lo r O fe r t a s d e M e r ca d o

1,00 x

=

Va lo r Ca p it a liza ció n d e la R e n ta $

Página 39 de 40

$ 2,05

$ 2 .50 0 ,0 0 $ 4 2 8 .571,4 3

ALTERNATIVA Nº

3

SECTOR DE ANÁLISIS

Página 40 de 41

SUPERFICIES A VALUAR UNIDADES FUNCIONALES


SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA BAJA APR OBA DA

1.264,01 m2

SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA APR OBA DA

133,40 m2

133,40 m2

1. 2 6 4 , 0 1 m 2

13 3 , 4 0 m 2

SUPERFICIE TOTAL

1.264,01 m2

133,40 m2

SUPERFICIE CUBIERTA PLANTA ALTA


S U P E R F I CI E S TO T AL E S

0 ,0 0 m 2

1. 3 9 7 , 4 1 m 2

VALOR VENAL

1. 2 6 4 , 0 1 m 2


U$S 64,40

Valor del m2

U$S 89.542,38

Va l or de l ter re n o Vi abi l idad Pr oye cto

$ 259.672,91

Va l or de l ter re n o Vi abi l idad Pr oye cto

U $ S 18 0 . 3 5 7, 3 0

V a l o r V e n a l

$ 5 2 3 . 0 3 6 , 17

V a l o r V e n a l

Página 41 de 42

VALOR DE POR COMPARABLES DE OFERTAS DE MERCADO Este valor se determina multiplicando la Superficie del Inmueble, por el Coeficiente de Oferta y por el Precio de Referencia. Valor =


Valor =

1.330,71 m2

x

0,95

x

U$S 114,06

Valor =

1.330,71 m2

x

0,95

x

$ 330,77

Valor =

$ 418 .149 ,86

Valor =

U$S 144 .18 9,61

Va l o r O f e r t a s d e M VALOR DE ALQUI LER DE MERCADO Valor =

=

$ 4 18 .14 9 ,8 6



Valor =

1.330,71 m2 x

Valor =

$ 2.729,10

Va lo r O fe r t a s d e M e r ca d o

1,00 x

=

Va lo r C a p it a liza ció n d e la R e n t a $

Página 42 de 43

$ 2,05

$ 2 .70 0 ,0 0 $ 4 6 2 .8 5 7,14

VALORE S FI NALES VEN TA Y ALQUILER

Va l o r Ve n a l Al t e r n a t i v a 1

$ 5 7 8 . 5 7 1, 9 2


$ 498.088,25 $ 5 2 3 . 0 3 6 , 17


V a l o r C a p i t a l iz a c i ó n 7 % A lt e r n a t i v a 1

$ 6 1 7 . 14 2 , 8 6

V a l o r C a p i t a l iz a c i ó n 7 % Al t e r n a t i v a 2

$ 4 2 8 . 5 71, 4 3

V a l o r C a p i t a l iz a c i ó n 7 % Al t e r n a t i v a 3

$ 4 6 2 . 8 5 7 , 14

Va l o r p o r Co m p a r a c ió n d e O f e r t a s Al te r n a t i va 1

$ 5 8 9 . 2 0 7 ,9 6

Va l o r p o r Co m p a r a c ió n d e O f e r t a s Alt e r n a t i va 2

$ 383.205,42

Va l o r p o r Co m p a r a c ió n d e O f e r t a s Alt e r n a t i va 3

$ 4 1 8 . 14 9 , 8 6

Va l o r d e Al q u i le r A lt e r n a t i va 1

$ 3.600,00


$ 2 . 50 0 , 0 0


$ 2 . 70 0 , 0 0

Página 43 de 44

20.

VALORE S FI NALES VENTA Y ALQUI LER

Teniendo en cuenta los valores obtenidos según los métodos utilizados, se adopta como los Valores de Mercado de Venta y Alquiler:

S e a d o p t a c o m o Va l o r d e V e n t a :

Va lo r Ve n t a F r a y La go s 12 6 8 Alt e r n a t iva 1

=

$ 59 0 . 0 0 0 , 0 0


=

$ 4 3 5 .0 0 0 , 0 0


=

$ 4 70 . 0 0 0 , 0 0

Va lo r Alq u ile r $ F r a y La go s 12 6 8 Alt e r n a t iva 1

=

$ 3 .6 0 0 ,0 0


=

$ 2 .50 0 ,0 0


=

$ 2 .70 0 ,0 0

S e a d o p t a c o m o V a lo r d e Alq u i le r :

Página 44 de 45

tasacion comercial

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