TASACION REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO ----------------------------------------------------------------------------------------------
PROPIETARIO
: Sra. Flor de Jesus Ricardina Jeremias
UBICACIÓN
:
PERITO VALUADOR
: Ing. SARMIENTO DIAZ Persy Paul Ing. TAIPE JEREMIAS Angel Julhino
VALOR TOTAL DEL PREDIO:
FECHA DE TASACIÓN
Manzana ¨ R ¨ Lote 22 , Urbanización ¨ Las Laderas ¨, Distrito de Puente Piedra, Provincia de Lima.
S/. 119920.10
: Al 30 / ABRIL / 2016
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO _____________________________________________________________________ INDICE GENERAL Página 1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1 1.2 1.3 1.04 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17
Nombre del propietario Persona que solicita la Tasación Objeto de la Tasación Metodología Reglamentación Fecha de la Tasación Ubicación Linderos y perímetro Área del terreno Zonificación y uso actual del predio Infraestructura de Servicios Urbanos Descripción de la Distribución de las Plantas Características Técnicas de la Edificación Edad de las Edificaciones Estado de Conservación Servidumbres Titulación e Inscripción Registral Observaciones
2.0 VALUACION : 2.1 2.2 2.3 2.4
Valor del terreno Valor de las Edificaciones Valor de las Obras Complementarias de las Instalaciones Fijas y Permanentes Valor Total del predio
3.0 ANEXOS
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE PREDIO URBANO _____________________________________________________________________
1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA 1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO El propietario del Predio es el Sra. Flor de Jesus Ricardina Jeremias 1.02 PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN La Tasación ha sido solicitada por la UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA. 1.03 OBJETO El objeto de la presente Tasación es determinar el Valor del Predio Urbano con fines de Préstamo Hipotecario solicitado por el propietario. 1.04 METODOLOGÍA Y REGLAMENTACION La norma aplicada en éste caso es el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. El método utilizado, de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, es el de la Tasación Directa, es decir basada en el Valor de Reposición del Predio Urbano Los precios a utilizarse en la Valuación son los que corresponden a los Aranceles para los terrenos y Valores Unitarios Oficiales para la edificación 1.05 FECHA DE LA TASACION La fecha establecida para la Tasación es al 30 / Abril / 2016 1.06 UBICACIÓN El Predio se ubica en la Avenida --------, No. ---, Lote 24, Mz. R, Urbanización ¨ Las Laderas de Chillón ¨, en el Distrito de Puente Piedra, Provincia y Departamento de Lima. En el Anexo I se muestra el Plano de Ubicación 1.07 LINDEROS Y PERIMETRO El PREDIO tiene acceso a la vía pública por un solo frente que es la Av. “A” . Los Linderos y Medidas Perimétricas son los siguientes: • • • •
Por el frente, con la calle 24, con 6.00 Mts. Por la derecha, con propiedad de terceros, con 22 Mts. Por la izquierda, con propiedad de terceros, con 22 Mts. Por el fondo, con propiedad de terceros, con 6.00 Mts.
1.08 AREA DEL TERRENO El área del terreno encerrada dentro del perímetro es de: 122 metros cuadrados 1.09 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO .De acuerdo a su ubicación y los planos respectivos, corresponde al predio la Zonificación R-3 El inmueble tiene dos plantas y el uso actual es de Vivienda. 1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DE LA ZONA El inmueble cuenta con las respectivas Obras de Habilitación Urbana como son los servicios públicos de Agua Potable, Desagüe, Electricidad, Teléfono y Televisión por Cable. Asimismo, tiene Pistas y Veredas de concreto en Regular estado de conservación.
1.11 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS El inmueble es una Casa-Habitación que presenta dos plantas: Cuadro de Áreas: Área Techada (m2) Área Libre (m2) 1er. Piso : 2do. Piso :
108 108
8 0
Área Ocupada (m2) 100 0
PRIMERA PLANTA Consta de: Ingreso principal, Car-Port, Jardín exterior, Recibo, Baño de Visita , Escritorio Escalera de acceso a la 2da. Planta, Sala, Comedor, Cocina, Terraza, Jardín Interior, Cuarto y Baño de Servicio. SEGUNDA PLANTA La presente propiedad es una vivienda conformado por dos pisos de altura con el segundo piso semi-construido. La vivienda cuenta con garaje, hall de acceso, comedor, cocina y 1 baño en el primer piso; 3 dormitorios, 2 baños y estar en el segundo piso. 1.12 CARACTERISTICAS TÉCNICAS DE LA EDIFICACIÓN De acuerdo a la inspección ocular, la edificación corresponde a una estructura de dos plantas, del tipo de Muros Portantes y elementos de Concreto Armado ARQUITECTURA Sobre el terreno descrito se proyecta la construcción de una vivienda tipo habitación El ingreso principal está ubicado frente a la calle 24. La distribución de los ambientes de los departamentos se detalla en los planos adjuntos.
ESTRUCTURAS La edificación será con Sistema de Albañilería Confinada, (columnas y vigas de amarre con losa aligerada de 20 cm.), se utilizó concreto de resistencia f’c 210 Kg/cm2 reforzado con acero, muros de ladrillo King Kong de 18 huecos de arcilla hecho a máquina. Todo el proceso constructivo está sujeto a las normas y especificaciones técnicas del Reglamento Nacional de Edificaciones vigente. INSTALACIONES SANITARIAS Los baños, cocina y patio lavandería contarán con redes de agua fría. La red de desagüe interior se distribuirá a través de montantes de 4” hasta su conexión con la red pública. INSTALACIONES ELÉCTRICAS La vivienda cuenta con un medidor Trifásicos independiente. También cuenta con tablero general con llaves termo magnéticas. 1.13 EDAD DE LA EDIFICACIÓN De acuerdo a la información disponible, la Edad que corresponde a la Edificación es de 27 años 1.14 ESTADO DE CONSERVACION De la Inspección ocular se desprende que el Predio Urbano se encuentra en un estado de conservación estimado como REGULAR para ambas plantas. 1.15 SERVIDUMBRES En este predio, no se presenta la situación de Servidumbres 1.16 TITULACION E INSCRIPCION REGISTRAL El inmueble se encuentra inscrito en el registro de Predios de Lima con número P01067863. La titulación está saneada legalmente, no estando afectado por ningún Gravamen ni otros factores que afecten el Valor del Predio. 1.17 OBSERVACIONES
2.00 VALUACIÓN 2.1 VALOR DEL TERRENO Tasación Reglamentaria Al no contar con el Valor Arancelario del Terreno Urbano, adoptamos el valor que correspondían a otro terreno, el cual tiene la misma zonificación y uso, con similares obras de infraestructura urbana y esta próximo al terreno en materia de tasación. VUT= 1000 soles/m2 -Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública: Área del terreno: AT=122 m2 Frente del terreno: f=6m AT > 3*f2 132 > 3(6)2 132 > 108 Por lo tanto el Valor del terreno es: VT= 0.5*VUT*(AT+ 3*f2) VT= 0.5*1000*(132+108) VT= 120,000.00 soles VT= 120,000.00/3.34 = $ 35,928.14 Tasación Comercial Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en La Calle N° 24 se le asigna un valor unitario de terreno de US $ 100 /m². Por lo tanto en aplicación del artículo II.F.37 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, tenemos:
VT = 122 m² x US$ 100 /m² VT = US $ 12 200 = 12 200 *3.35 VT = S/ 40 870.00
2.2 VALOR DE LA EDIFICACION Tasación Reglamentaria Para Lima Metropolitana -ESTRUCTURAS *Muros y Columnas: Albañilería confinada, columnas y vigas de amarre *Techos: Losa aligerada de 20 cm
1C 203.02 2C 149.76
-ACABADOS *Pisos: Cemento pulido *Puertas y Ventanas: Puertas de madera caoba y ventanas de fierro *Revestimientos: Tarrajeo frotachado con pintura lavable *Baños: Baño con mayólica blanca parcial
3H 4E 5F 6E
21.57 63.39 55.97 14.94
-INSTALACIONES SANITARIAS Y ELECTRICAS *Agua Fría, Corriente trifásica y Teléfono
7G 29.76 ----------------------
COSTO TOTAL POR METRO DE AREA TECHADA (1C, 2C, 3H, 4E, 5F, 6E, 7G) AREA TECHADA: -Primer Piso: 108m2 -Segundo Piso: 108m2 Depreciación: -Material predominante: -Estado de conservación: -Edad de la edificación:
Concreto Regular 27 años
Tabla N°1 RNT para viviendas Depreciación: D= 22% Valor de la Edificación -Primer Piso: VE= 108*538.41-(22/100)*108*538.41 = 45,355.66 -Segundo Piso: VE= 108*538.41-(22/100)*108*538.41 = 45,355.66 TOTAL 90 711.32 Este valor es para el 30 de Octubre del 2015
538.41
-Índice de Precios del Consumidor 30 octubre 2015: IPC1= 120.82 -Índice de Precios del Consumidor 30 abril 2016: IPC2= 123.19 VE= 83,991.96*(123.19/120.82) = $ 85,639.54 Tasación Comercial
De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación y al cuadro de valores unitarios Comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitarios de edificación de S/ 538.41/m² , el mismo que aplicado al área techada respectiva y teniendo en cuenta el factor de corrección por depreciación , dan a la edificación el valor de: -Primer Piso: VE= 108*538.41-(22/100)*108*538.41 = 45,355.66 -Segundo Piso: VE= 108*538.41-(22/100)*108*538.41 = 45,355.66 TOTAL 90, 711.32
2.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO TASACION REGLAMENTARIA -Valor del Terreno: -Valor de la Edificación: -Valor Total del Predio
35,928.14 90, 711.32 $126,639.46
TASACION COMERCIAL -Valor del Terreno: -Valor de la Edificación: -Valor Total del Predio
40 870 90, 711.32 $131,581.32
Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor de corrección de 1.25 ; teniendo en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de valuación ; por lo tanto: VCP = VTP x 1.25 VCP = S/ 131,581.32x1.25 VCP = S/164 476.65 ; por redondeo: VCP = S/ 164,477
