INFORME DE PERITAJE
AL
: Sr. Dr. JUAN ROBERT PERALTA RIOS Juez Mixto del Juzgado Provincial de Chachapoyas
DE
:
Ing. SEGUNDO I. MEJÍA SEGOVIA
ASUNTO
:
Alcanzamos Informe: Tasación de inmueble ubicado en Jr. Ayacucho Nº 952.
REF.
:
OFICIO N° 0612-2002-JMX-CH-CSJAM/PJ
FECHA
:
Chachapoyas, 22 de Agosto del 2002
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& Los peritos peritos Judicia Judiciales les que suscrib suscriben en el present presentee inform informe, e, nombra nombrados dos mediante mediante OFICIOS Nos. Nos. 0612 y 613 -2002-JMX-CSJA -2002-JMX-CSJAM/PJ M/PJ de fecha 19 de Agosto Agosto del 2002, a fin de que se realicen la Tasación del inmueble ubicado en el Jr. Ayacucho N° 952 de la Ciudad de Chachapoyas. Después Despu és de reali realizad zadaa la const constat atac ació iónn físi física ca,, exam examin inad adoo el esta estado do de conservación de la infraestructura, instalaciones y otros aspectos necesarios para realizar el cometido, ponemos a consideración de su despacho el siguiente: INFORME I.-
Antecedentes y Alcances.
Según documento de nombramiento a los Peritos, se hace conocer que en el exhorto librado por el Juez del Sexagésimo Segundo Juzgado Especializado en lo Civil de Lima en los Autos seguidos por Financiera Regional del Sur S. A. Con Enrique Pizarro Monteza y otros sobre obligación de dar suma de dinero. De acuerdo al nombramiento, la pericia tuvo por objeto realizar la tasación del inmueble ubicado en el Jirón Ayacucho Nº 952 de la ciudad de Chachapoyas. II.I.-
Apre Apreci ciac aciiones ones Gener eneral ales es..
Para los efectos de realizar la pericia, se contó con la colaboración de uno de los propietarios Señor César Augusto Salvatierra Pizarro, quien ofreció las facilidades para la inspección del inmueble, proporcionando un plano de distribución del referido inmueble; así mismo fue solicitado de la Municipalidad Provincial de
Chachapoyas el Valor Arancelario Urbano del distrito de Chachapoyas vigentes para el presente, la misma que nos proporciono el Número y Valor Arancelario del lugar donde se encuentra ubicado el predio materia de tasación, cuya tabla de equivalencias ha sido aprobada mediante Resolución Ministerial N° 562-95-MTC15.V.C. de fecha 28 de Diciembre de 1995 y “Valores Unitarios Oficiales de Edificación” para la Región Sierra aprobados mediante Resolución Ministerial Nº 495-99-MTC /15.04 del 27 de Diciembre de 1999, vigentes para el presente año. Se deja constancia que en la Inspección realizada al inmueble el día 21 Y 22 de Agosto del 2002, se encontró el señor Cesar Augusto Salvatierra Pizarro y el Abogado Armando E. Adrianzen Palacios, quienes nos dejaron instalados en el inmueble para cumplir con la verificación de cada uno de los ambientes y zonas libres que constituye la infraestructura. III.-
MEMORIA DESCRIPTIVA.
3.1. Nombre del Propietario: Enrique M. Pizarro Monteza y Cesar Augusto Salavatierra Pizarro. 3.2. Nombre de la persona que solicita la tasación : Dr. Juan Robert Peralta Ríos, Juez Mixto del Juzgado de Chachapoyas. 3.3. Objeto de la Tasación y Metodología o Reglamentación Empleada: La tasación solicitada se ha realizado con el objeto de establecer el costo del predio urbano de propiedad del señor Enrique M. Pizarro Monteza y otro, necesario en el exhorto librado por el Juez del Sexagésimo Segundo Juzgado Especializado en lo Civil de Lima en los Autos seguidos por Financiera Regional del Sur S. A. Con Enrique Pizarro Monteza y otros sobre obligación de dar suma de dinero. Para realizar la tasación de ha tenido en consideración el Nuevo Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado con Resolución Ministerial Nº 469-99-MTC/15.04 del 1º de Diciembre de 1999, así como de los valores arancelarios urbanos para la ciudad de Chachapoyas, aprobado por Resolución Ministerial N° 562-95-MTC-15.V.C. de fecha 28 de Diciembre de 1995 y los Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Sierra, aprobados mediante Resolución Ministerial Nº 495-99-MTC/15.04 de fecha 27 de Diciembre de 1999. 3.4. Fecha a la cual está referida la tasación: está referida a los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para la Sierra, vigentes para el año 2000, según el párrafo precedente. 3.5. Ubicación: El predio está ubicado en el Jirón Ayacucho, signado con la numeración municipal Nº 952 de la localidad de Chachapoyas, distrito de Chachapoyas, Provincia de Chachapoyas, Departamento de Amazonas. 3.6. Linderos y Perímetros: El predio limita: por el Frontis con la Plaza Mayor de Chachapoyas; ingresando: por la margen derecha con la propiedad del Señor José David Reyna Zegarra, por la Izquierda con la propiedad del Señor Calixto Aliaga y Maruja Villa y por el fondo limita con el Mercado Central.
El perímetro que encierra el predio es de 130.15 metros, el cual tiene la forma muy aproximada a un rectángulo, según las siguientes medidas y direcciones; en el frontis una longitud de 16.30 metros, por el lado derecho ingresando 6.00 metros, cambiando de dirección en ángulo recto hacia la derecha en una longitud de 0.60 metros, siguiendo luego la dirección inicial en una longitud de 41.55 metros; por el lado izquierdo, ingresando, 6.00 metros, cambiando de dirección en ángulo recto hacia la Izquierda en una longitud de 0.65 metros, siguiendo luego la dirección inicial en una longitud de 16.95 metros, cambiando de dirección en ángulo recto hacia la derecha 0.55 metros, siguiendo luego la dirección Inicial en una longitud de 8.65 metros, cambiando de dirección en ángulo recto hacia la derecha en una longitud de 0.20 metros, siguiendo luego la dirección inicial en una longitud de 16.60 metros y por el fondo una longitud de 16.10 metros. 3.7. Area del terreno: El terreno tiene un área de 821.20 Metros cuadrados. Zonificación y uso actual del predio: El predio está construido en algunas zonas de dos plantas y en otras de una sola planta, viene siendo ocupado como vivienda y centro comercial en algunos ambientes. 3.8. Infraestructura de Servicios Urbanos que posee el predio: Posee los servicios de agua, desagüe, baja policía, teléfono, tele cable local y servicio de energía eléctrica. 3.9. Descripción de la distribución de las plantas: Consiste en una construcción de dos plantas, la distribución de los ambientes es la siguiente: Primera planta: El ingreso principal es a través de un zaguán, del cual se tiene acceso a dos ambientes laterales que también tienen acceso directo desde la vía pública, cuyo uso actual para establecimientos comerciales; ingresando se tiene acceso a un corredor y a un patio o área libre, del cual se tiene acceso por el lado derecho a una escalera de madera que conduce a la segunda planta y a dos servicios higiénicos; al lado Izquierdo a un ambiente que esta interconectado a otros tres ambientes por puertas interiores que se comunican a un corredor y un patio posterior, estos ambientes se encuentran desocupado; siguiendo la dirección del zaguán se tiene acceso a un ambiente y de este a otro de similares características, los cuales se encuentran desocupados, de estos ambientes se tiene acceso también a un corredor y al patio indicado precedentemente, además al lado derecho existe un pasadizo o corredor que da acceso al patio posterior; de los corredores y del último patio se tiene acceso, al lado derecho a dos ambientes que se encuentran ocupados para actividades recreativas y uno para servicios higiénicos y al lado izquierdo a cuatro ambientes, de los cuales dos se encuentran ocupados. Segunda Planta, se tiene acceso a través de una escalera de madera de 1.60 metros de ancho, con un descanso del cual se bifurca en dos tramos que dan acceso a los balcones interiores o corredores interiores que sirven como zona de distribución a nueve ambientes, incluido servicios higiénicos, de estos ambientes se encuentran ocupados dos como vivienda, cuatro para actividades comerciales y los demás desocupados. En resumen el predio consta de 25 ambientes, incluidos los de servicios higiénicos.
3.10 Descripción de la edificación: Se trata de una infraestructura construida con materiales predominantes en la zona, cuyas partidas principales están ejecutadas de: - Cimentación: De piedra asentada con mortero de tierra y de concreto -
-
-
-
-
ciclópeo. Elementos Estructurales: Consiste en estructuras de madera, sobre los cuales descansa el techo, de la mayoría de ambientes, además de estructuras de concreto armado en los ambientes construidos recientemente. Muros y Columnas: Los ambientes antiguos no cuentan con columnas, sus muros están construidos de adobe, mientras que los ambientes construidos de material noble sus columnas son de concreto armado y sus muros de albañilería de ladrillo. Techos y Coberturas: Construidos por planchas de eternit gris y planchas de calamina, sobre estructuras de madera. Pisos y Contrapisos: En la primera planta están construidos de cemento pulido y bruñado de cerámico y de madera corriente y en la segunda planta de madera y en algunos ambientes de cemento pulido. Puertas y Ventanas: las puertas y balcones son de madera corriente y las ventanas están construidas de carpintería metálica, en uno de los ambientes del primer piso existe un mueble fijo rústico. Vidrios: se ha utilizado vidrios transparentes simples nacionales. Pintura: Se ha utilizado pintura lavable corriente. Cerrajería: Bisagras corrientes, aldabas, cerrojos y candados corrientes. Instalaciones Sanitarias: cuenta con instalaciones de agua fría y desagüe. Instalaciones Eléctricas: cuenta con instalaciones eléctricas monofásicas, en algunos ambientes empotrada y en otros con los cables visibles. Instalaciones telefónicas, cuenta con instalación de teléfono. Otras Instalaciones: no tiene otras instalaciones.
3.11 Estado de conservación: De acuerdo a las apreciaciones, la edificación presenta pequeños deterioros debido a su falta de mantenimiento, los deterioros que presenta no compromete la estructura y se presentan por el uso normal del inmueble; por lo que consideramos un estado de conservación entre regular y bueno en algunos ambientes. 3.12 Servidumbres: El predio materia de Valuación no cuenta con servidumbres. 3.13 Antigüedad de la Construcción: En aplicación del Artículo II.B.19 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, los peritos han procurado obtener de la Municipalidad Provincial de Chachapoyas la Ficha Catastral del Predio, y una Declaratoria de Autoavaluó, correspondiente al año 1997, en virtud a tales documentos y las versiones del propietario se ha asumido la antigüedad de la construcción. 3.14 Inscripción en los Registros Públicos: Conforme al Certificado Positivo de Gravamen de la Oficina Registral de Chachapoyas, la inscripción del Inmueble Jr. Ayacucho N° 952 de la Ciudad de Chachapoyas; la inscripción
corre en el Tomo 12 FS.101 continuada en la partida electrónica N° 11000188RPI CHA 3.15 Observaciones: según el propietario que estuvo presente Señor Cesar Augusto Salvatierra Pizarro, un ambiente ubicado en la primera planta, ingresando al lado derecho ha sido vendido a un tercero y otro ambiente ubicado en la segunda planta ubicado sobre el mismo ambiente también pertenece a un tercero, sin embrago asegura desconocer documentos de compra venta. IV.
VALUACION IV.1. Valuación del terreno.
Por tratarse de una Valuación Reglamentaria, para determinar el “Valor del Terreno” (VT) se ha tomado como base el “Valor Arancelario Urbano”, que esta vigente en la Municipalidad Provincial de Chachapoyas, para la fecha a la cual esta referida la tasación; para el presente caso los Valores Arancelarios; comprendido en el lugar del predio es de S/. 127.79 por metro cuadrado, considerando el área del terreno de 810.20 metros cuadrados que se ha establecido, el valor del terreno es: VT= 810.20 x 127.79. VT= S/. 103,535.45 IV.2. Valuación de la Edificación.
Para determinar el valor de la edificación (VE), se ha tenido en cuenta los siguientes factores: - Area techada (AT) del predio. - Valores Unitarios de la Edificación (VUE), que son los precios oficiales
aprobados por el Ministerio de Transportes Comunicaciones Vivienda y Construcción; para el área geográfica de la Región Sierra, en este caso los valores vigentes aprobados mediante Resolución Ministerial Nº 49599-MTC/15.04. - Depreciación: Por su antigüedad o estado de conservación y según el material de construcción predominante, los peritos de acuerdo al artículo II.B.17 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, referente a los porcentajes para el cálculo de la depreciación por antigüedad y estado de conservación según el material de construcción predominante para casas habitación, hemos creído conveniente asumir dos tipos de Construcción por su antigüedad y material predominante en su ejecución, denominando para mejor entendimiento: “Predio Antiguo” y “Predio Nuevo” estimando una depreciación de 45 y 80 %, respectivamente. El valor de la Edificación (VE) ha sido obtenido deduciendo la depreciación del valor similar Nuevo (VSN), el mismo que según los factores indicados procedentemente es el siguiente:
PREDIO ANTIGUO. Primera planta:
b.1 Muros y Columnas: Por tratarse de una construcción de adobe se ha adoptado la categoría “H”. b.2 Techos: Planchas de eternit y calamina sobre estructuras de madera corriente, se adopta categoría “E”. b.3 Pisos: Cemento pulido sin colorear y entablado corriente categoría “H”. b.4 Puertas y Ventanas: De madera corriente, y ventanas de carpintería metálica, categoría “F”. b.5 Revestimientos: estucado de yeso, pintura lavable, se adopta la categoría “F”. b.6 Baños: Sanitarios básicos, sin tina, y mayólica blanca; el cual se adopta la categoría “E”. b.7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: Corriente monofásica empotradas, agua fría; estas características le adopta la categoría “F”. Segunda planta:
b.1 Muros y Columnas: Por tratarse de una construcción de adobe se ha adoptado la categoría “H”. b.2 Techos: Planchas de eternit y calamina sobre estructuras de madera corriente, se adopta categoría “E”. b.3 Pisos: entablado corriente, se adopta la categoría “H”. b.4 Puertas y Ventanas: De madera corriente, y ventanas de carpintería metálica, categoría “F”. b.5 Revestimientos: estucado de yeso, pintura lavable, se adopta la categoría “F”. b.6 Baños: Sanitarios básicos, sin tina, y mayólica blanca; el cual se adopta la categoría “E”. b.7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: Corriente monofásica sin empotradas, agua fría; estas características le adopta la categoría “G”. PREDIO NUEVO. Primera planta:
b.1 Muros y Columnas: de concreto armado, se ha adoptado la categoría “B”. b.2 Techos: Planchas de eternit y calamina sobre estructuras de madera corriente, se adopta categoría “E”. b.3 Pisos: entablado con madera corriente, categoría “H”. b.4 Puertas y Ventanas: De madera corriente, y ventanas de carpintería metálica, se adopta la categoría “F”.
b.5 Revestimientos: tarrajeo frotachado y estucado de yeso, pintura lavable, se adopta la categoría “F”. b.6 Baños: Sanitarios básicos, sin tina y mayólica blanca; el cual se adopta la categoría “E”. b.7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: Corriente monofásica empotradas, agua fría; con estas características le adopta la categoría “F”. Segunda planta:
b.1 Muros y Columnas: columnas y vigas de concreto armado, se ha adoptado la categoría “B”. b.2 Techos: Planchas de eternit y calamina sobre estructuras de madera corriente, se adopta categoría “F”. b.3 Pisos: cemento pulido sin colorear, categoría “H” . b.4 Puertas y Ventanas: de madera corriente, y ventanas de carpintería metálica, categoría “F”. b.5 Revestimientos: tarrajeo frotachado y estucado de yeso, pintura lavable, se adopta la categoría “F”. b.6 Baños: Sanitarios básicos, sin tina, con mayólica blanca; el cual se adopta la categoría “E”. b.7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias: Corriente monofásica sin empotrar, agua fría; estas características le adopta la categoría “G”. Con las categorías adoptadas establecemos el Valor Similar Nuevo (VSN); según los valores establecidos en la Resolución Ministerial Nº 495MTC/15.04, por cada uno de los tipos de predios asumidos, según lo siguiente: PREDIO ANTIGUO: ITEM
CATEGORIA
1era. Planta 2da. Planta b.1 b.2 b.3 b.4 b.5 b.6 b.7
H E H F F E F
H E H F F E G
VALOR UNITARIO/M2
1ra. Planta 49.99 75.38 14.69 42.89 54.39 14.11 32.41 ----------283.86
2da. Planta 49.99 75.38 14.69 42.89 54.39 14.11 25.98 --------277.43
PREDIO NUEVO: ITEM
CATEGORIA
1era. Planta 2da. Planta
VALOR UNITARIO/M2
1ra. Planta
2da. Planta
b.1 b.2 b.3 b.4 b.5 b.6 b.7
B E H F F E F
B F H F F E G
240.94 75.38 12.46 36.38 38.23 8.74 22.02 ----------275.78
240.94 22.29 12.46 36.38 38.23 7.84 22.02 --------275.78
Considerando el área construida establecida en cada uno de los predios asumidos y por las planta, obtenemos el Valor Similar Nuevo (VSN). V.S.N.= 264.00 x 275.78 = S/. 72,805.92 Aplicando la depreciación adoptada de 65 % determinamos el Valor de a Edificación (VE). V.E.
=
72,805.92 (1-65 %)
V.E. V
= S/. 25,482.07
c)
Valor Total del Predio (VTP)
VI VTP =
VT +VE
VTP =
4,704.00 + 25,482.07
VTP
S/.30, 186.07
SON:
=
