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TÉCNICAS DE TASACIÓN:- RESUMEN DE PRÁTICAS EN GENERAL TASACION : determinación del justo precio de las cosas aplicando métodos y basando en los elementos que surgen de ellas. LA TASACION DE INMUEBLES: medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria para un mercado dado en un tiempo determinado. PARA LA TASACION DE BIENES muebles, inmuebles o semovientes se involucran i nvolucran 3 aspectos JURIDICO, ECONOMICO Y TECNICO en el aspecto jurídico se tomara conocimiento de la COSA se deberá tener en cuenta si cumple con el ordenamiento, si la construcción esta conforme a la ordenanza que regula la ocupación del suelo, planos aprobados, estado parcelario para ver desde y hasta donde se extiende el dominio, etc. con respecto al PROPIETARIO se deberá tomar conocimiento de su carácter de dueño, tenedor, etc. si existen inhibiciones, embargos, etc. ECONOMICO reconocimiento a fondo del mercado donde se comercializara la cosa con el fin de poder poder precisar precisar a los los clientes clientes los los vaivenes vaivenes del aspect aspectoo económic económicoo y como como incide incidenn sobre sobre el valor valor de sus bienes. TECNICO métodos que nos brinda el ordenamiento para unir toda la información relativa al bien a tasar considerando la concurrencia de los aspectos jurídico y económico. EL CRITERIO Y LA EXPERIENCIA DEL TASADOR SERAN EL PUNTO DE PARTIDA FUNDAMENTAL PARA ARRIBAR AL PRECIO. Los elementos ordenados en los métodos de tasación nos brindan los datos necesarios a los fines de determinar un costo o importe que surja de las características propias del objeto y la situación del mercado OFERTA Y DEMANDA. PRECIO es una cantidad de dinero u otro bien que debe entregarse para adquirir una cosa o un servicio. No hay varios precios para un bien lo que hay es diferentes métodos para estimarlo DEBEMOS ELEGIR EL METODO CORRECTAMENTE LA FUNCION DEL MARTILLERO TASADOR no es solo la de visitar la propiedad y observar superficialmente las comodidades, las medidas del terreno, etc. y hacer un calculo mental en el acto y determinar el valor que ofrezca inseguridad de certeza poniendo en riesgo el patrimonio del individuo, por el contrario debe brindarse un asesoramiento correcto razonado y documentado. NECESIDAD DE AVALUO mayormente por una compraventa, una garantía de un préstamo, la división en condominio, la confección de inventarios, los reclamos por invasión de terrenos, la regulación de las cargas impositivas, las expropiaciones, la especulación. SIMETRIA propiedad que tienen algunas figuras de aparecer equilibradas y armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que con respecto a un punto o una recta constituyen un conjunto armónico. En el caso de los terrenos cuanto mas simétricos (regular) sea el mismo mas aprovechable es su superficie al momento de realizar mejoras. CENTRO DE SIMETRIA es el que dividida la figura coincide una mitad exactamente con la otra, es el que divide la figura en dos partes iguales. MEDIDAS DE LONGITUD MULTIPLOS Decímetro------------10mts. SIRVEN PARA MEDIR EXTENSIONES Hectómetro-----------100mts. EN SUS 2 DIMENCIONES LARGO Y ANCHO Kilómetro-------------1000mts. Miriámetro------------10000mts SUBMULTIPLOS Decímetro-------------0.1mts.
2 Centímetro------------0.01mts. Milimetro-------------0.001mts. HECTAREA 1ha = 10.000M2 AREA 1a = 100M2 CENTIAREA 1ca = 1M2
EJ: 300 ha =10.000x300 EJ: 20 a = 100x20 EJ: 5ca = 1x5
SUPERFICIE la superficie de una figura es la medida de su extensión considerando 2 dimensiones largo y ancho la unidad de medida es el m2 para calcular una superficie habrá que averiguar cuanta veces la unidad de medida esta comprendida en dicha superficie. Para averiguar SUPERFICIE DE UN TRIANGULO se hará la siguiente ecuación BASE X ALTURA / 2 Para un RECTANGULO BASE X ALTURA Para un ROMBO se tomaran las medidas trazando una cruz imaginaria de un vértice a otro y hacemos la siguiente ecuación A X B /2 A
B Y en los casos de de formas por ejemplo como la que vemos vemos abajo será BASE BASE X BASE / 2 Base Base
METODOS DE TASACION SEPARATIVO separa por un lado el terreno y por el otro las mejoras CONJUNTO se divide en ESPECIFICOS (tienen en cuenta las particularidades del bien, superficie, terreno, renta, categoría de la edificación, etc.) COMPARATIVO COMPARATIVO (tiene en cuenta las características generales del bien a tasar y lo compara con propiedades semejantes) METODOS USUALES DE TASACION METODO DIRECTO (también llamado método de aplicación directa) es el cual se analiza por un lado el terreno y por otro el de las mejoras , luego sumamos y obtenemos el valor del bien (el valor del lote se hace de la forma comparativa buscando antecedentes de lotes libres de mejoras que posean posean similares similares caract característic erísticas, as, ubicació ubicación, n, forma, forma, servicios, servicios, superficie, superficie, etc.) etc.) luego luego se homogeniz homogenizan an a través de aplicaciones técnicas como por ejemplo las tablas y el valor de las mejoras se obtiene teniendo en cuenta las características generales de la edificación, categoría de construcción, antigüedad, estado de conservación, etc. el análisis se hace teniendo el presupuesto de la ejecución de la obra o determinando el valor del m2 cubierto, en ambos casos corresponde aplicar el porcentaje porcentaje de de descuen descuento to correspo correspondient ndientee a amortiza amortización, ción, según según su antigüe antigüedad dad y estado estado de conservación. EMPIRICO capacidad y experiencia del tasador para llegar al valor utilizando el método que corresponda a su criterio. Se trata de observar recopilar y comparar antecedentes, para después
3 aplicar los procedimientos correctos, una de las formas para recopilar información es consultar con las inmobiliarias de la zona y quedara a criterio del tasador tener en cuenta o no dicha información, otra forma es consultar en los avisos clasificados en este caso tendrá que actuar con precaución ya que se trata de operaciones no concretadas, pero lo mas importante es recopilar datos de ventas, esta tarea es importante que sea hecha por el tasador en forma personal. Una vez recopilados esos datos conviene hacer una inspección del lugar en donde se reunirán una serie de elementos internos y externos que será necesario tener en cuenta al momento de elegir el método a emplear (zona, servicios públicos y privados, pavimento, topografía, forma y superficie del lote, categoría de las mejoras, antigüedad, estado de conservación, materiales recuperables en una demolición)
TASACION DE MEJORAS Nos van van a dar un valor a nuevo nuevo del del m2 ej: ej: $1500 $1500 y una una antigüe antigüedad dad ej: ej: 20 años años una una superficie superficie ej: 100 100 m2 una categoría ej: buena y una vida probable probable ej: 60 años 1) antigüedad x 100 / vida probable 20x100/60= 33.33 buscamos 33.33 en tabla Ross Heidecke y nos arroja una depreciación de 21.97% 2) valor a nuevo x porcentaje de depreciación / 100 $1500x21.97%/100= $1500x21.97%/100= 329.55 3) valor a nuevo menos depreciación 4) valor de las mejoras x superficie
$1500-$329.55= $1170.45 $1170.45 x 100= $ 117045.00
PRESUPUESTO DE VALORES consiste en el calculo preciso de los gastos que ocasiono la construcción del inmueble (materiales, mano de obra, honorarios profesionales, etc.) VALOR ACTUAL del m2 cubierto, este método tiene en cuenta la categoría de construcción y la relación con el estado de conservación y la vida probable, a fin de aplicar la depreciación que corresponda. MEJORAS todo aquello que se ha incorporado al terreno y que el código civil identifica como inmueble por accesión METODO INDIRECTO el valor del inmueble se encuentra relacionado con el valor de la renta liquida anual que se capitaliza a un interés conveniente que arroja el valor del bien Ejemplo de capitalización (método indirecto) La renta es igual al valor del inmueble x tasa de interés. El interés mayormente ronda de 1 a 8 %, el valor del inmueble es igual a renta / interes Para averiguar el valor de la renta: Ej: inmueble $150000 interés 0.6%
$ 150000 x 0.6%= 900.00 la renta será de $900
Para averiguar el valor del bien: Ej: renta $900 interés 0.6%
$900/0.6%= $ 150000 valor del inmueble
QUEBRANTO DE LA RENTA en nuestros usos y costumbres se fijaba el alquiler en un 1% del valor del inmueble lo que daría un 12% anual Ej.: en un inmueble de $ 100.000 100000 x 1%= $1000, pero las limitaciones impuestas por el mismo mercado y las variantes del poder poder adquisitivo adquisitivo de de la gente gente produc producee un queb quebranto ranto a esta regla. regla. La renta renta se encuentra encuentra estrechamente ligada a la situación del país, inflación, tasa de interés bancaria, etc. TASACION DE LOTE POR METODO DIRECTO COMPARATIVO Lote esquina tabla Valvano y tabla Fitte Cervini Lote medial tabla de Fitte Cervini
4 Ejemplo lote esquina $ 50000 50000 medidas 10x50 10x50 zona comercial comercial 1) Primero averiguamos el total de m2 que tiene el lote 10x50= 500 2) averiguamos el valor del m2 $ 50000/500= $100m2 3) luego homogeneizamos homogeneizamos el valor del m2 Valor m2 x 100/coef. Fitte Cervini Valor homogeneizado homogeneizado $100x100 $100x100/80.3=124,533 /80.3=124,533 $124,533 seria el valor homogeneizado del m2 si fuera un lote medial (si tuviéramos que averiguar el valor del lote medial aquí termina la ecuación ecuación pero al ser esquina se hará) hará) $ 124,533/coeficiente Valvano Para averiguar el valor en esquina, se suman los 2 frentes y se divide por el frente mas largo. 50 mts.
10+50/50= 1.20
10 mts. Tenemos que buscar 1.20 en la tabla de Valvano, en esta tabla no vamos a encontrar el resultado exacto que nos da la ecuación 10+50/50 o la de otra ecuación con diferentes medidas lo que va a dar es un numero aproximado ósea tenemos que buscar en este caso el numero mas aproximado a 1.20 en este caso por ser zona comercial comercial vamos a la fila segunda de la tabla de Valvano y 1.25 es igual a 0.11 Porque 1.25? por que es el numero mas aproximado a 1.20, entonces 0.11 seria el coeficiente en la tabla de Valvano, a este coeficiente de 0.11 se le suma 1 que es en concepto de plusvalía por ser lote esquina que ya sabemos su valor es mayor que uno medial por todas las ventajas que posee un lote esquina entonces seria 0.11+1 de plusvalía= 1.11 La cuenta es la siguiente $100x100/coeficiente Fitte Cervini/coeficiente de Valvano + 1 plusvalía $ 100x100/80.3/1.11= 122.19 Para homogeneizar los datos de los lotes que nos dan como referencia haremos la cuenta de este modo $100x100/coeficiente Fitte Cervini/coeficiente de Valvano + 1 plusvalía Ya sea de dos o mas lotes y a los resultados del los valores del m2 homogeneizado los sumamos y luego los dividimos por la cantidad de lotes que tenemos como referencia. Ejemplo (lote1)$ 122.19 m2 (lote 2)$ 125.40m2 122.19+125.40/2 122.19+125.40/2 porque tenemos los valores de 2 lotes si fueran 3 será ej: (lote 1) $122.19 $122.19 (lote 2) $125.40 (lote 3) $108.45 122.19+125.40+108.45/3 en este caso si tenemos los datos de 3 lotes dividimos la suma del valor del m2 homogeneizado de los 3 lotes por 3 que es la cantidad de lotes que tenemos como referencia, a esta operación la conocemos como “promedio”. En los ejercicios que nos dan aparte de homogeneizar los lotes que tenemos como referencia o ejemplo deberemos averiguar averiguar el valor de un lote x en ese caso la cuenta será Valor m2 homogeneizado (que obtuvimos promediando)/100xcoeficiente de Fitte Cervini x los mts. Totales del lote en el caso de los lotes mediales
Valor del m2 homogeneizado (que obtuvimos promediando) x Coef. Fiite Cervini /100x coef. Valvano en el caso de lotes en esquina HOMOGENEIZAR ANTECEDENTES aplicación de coeficientes para los que se han confeccionado tablas que aplicadas de la manera correcta serán la base de la tasación. Saber homogeneizar es saber tasar. VALOR DEL TERRENO factores intrínsecos son aquellos que dependen del lote mismo
5 Factores extrínsecos dependen del emplazamiento del lote. LOTE ESQUINA tiene mayor valor que el lote medial ya que es mayor su aprovechamiento para la realización de proyectos arquitectónicos, mayor ventilación, mayor iluminación, como ubicación para la la construcció construcciónn de locales locales comerciale comercialess se puede puedenn realizar realizar vidrieras vidrieras mas amplias amplias,, etc.
LEY DE HOFFMAN esta teoría divide el lote en 2 partes iguales y estima que las dos terceras partes partes 2/3 (66%) (66%) del del valor de un terreno terreno se encue encuentran ntran en en la primera primera mitad dándol dándolee a la segunda segunda mitad alejada del frente un tercio 1/3 (33%) del valor del lote
Frente 2/3
fondo 1/3
Ej: valor total del lote $12500
valor de la primera mitad $12500x2/3=8333.33 (66%) Valor de la segunda mitad $12500x1/3=4166.66 (33%)
EN LA REGLA NORTEAMERICANA se divide el lote en 4 partes iguales dándole a la parte del frente un valor 4 veces superior que al fondo y a las del medio le da un valor 2 y 3 veces superior. Ej: A B C D 15 mts.frente 40 mts. Fondo $5.000
55 $X4/10 $X3/10 $X2/10 $X1/10
A) B) C) D)
$5000X4/10=$ $5000X4/1 0=$2000 2000 PRIME PRIMERA RA PARTE PARTE $5000X3/1 $500 0X3/10=$1 0=$1500 500 SEGUN SEGUNDA DA PART PARTE E $5000X2/1 $500 0X2/10=$1 0=$1000 000 TERCERA PARTE PARTE $5000X1 $500 0X1/10=$ /10=$500 500 CUARTA CUARTA PARTE PARTE
FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE UN INMUEBLE Factores propios: 1)dimensiones y proporciones, 2)forma (regular, irregular, etc.), 3) niveles propios propios y en en relación relación a la calle, calle, 4) ubicación ubicación y orientació orientaciónn dentro dentro de la la manzana manzana,, 5) suelo, suelo, 6) 6) relación lote edificio. FACTORES QUE DEPENDEN DE SU EMPLAZAMIENTO 1) zona, barrio, 2) normas de zonificacion, 3) tendencia de desarrollo en la zona o barrio, 4) servicios públicos (agua corriente, luz, gas, cloacas, transportes, etc.), 5) calles y condiciones de las mismas (ancho, tierra, ripio, asfalto, etc.) 6) tipo de construcciones vecinas, 7) oferta de tierra en la zona. FACTORES QUE DEPENDEN DE LAS CONDICIONES DE VENTA 1) fecha en que se realizo la operación de compra-venta, 2) forma de pago, 3) venta individual o en block, 4) la situación del comprador (interés en comprar) 5) la situación del vendedor ( necesidad de vender) ELEMENTOS EXTRINSECOS el elemento mas importante es la ubicación, en el caso de estar ubicado en una ciudad se tendrá en cuenta 1) características principales de dicha ciudad (turística, industrial, etc.) 2) tendencia económica (progresiva, regresiva, estancada), 3) desarrollo social. SE DENOMINA BARRIO a cada una de las partes en las que se divide una cuidad, entre los barrios existen existen diferencias diferencias marcadas marcadas por por distinto distinto tipo de factores factores,, el carácter carácter distintivo distintivo del barrio barrio o
6 de la zona lo dará, la conformación de la misma, para esto debemos analizar si se trata de una zona tipo industrial, comercial, residencial, etc. por ejemplo en una zona industrial los lotes de mayor superficie adquieren mayor valor que los lotes chicos, en las zonas comerciales se deberá tener en cuenta el transito vehicular tanto como el peatonal, el ancho de las calzadas, de las veredas y el frente del lote además de su tamaño, se prefieren los grandes frentes para exhibición de vidrieras, otra cosa a tener en cuenta es si el barrio posee vida propia o si los habitantes tiene necesidad de trasladarse para satisfacer sus necesidades básicas. MANZANA espacio generalmente de forma simétrica, delimitado por calles y dividido en parcelas. parcelas. En estos casos casos se tendrá tendrá en en cuenta cuenta las arterias arterias que circundan circundan la la manzana manzana,, boulevard boulevard o pasaje, pasaje, otro punto a tener tener en cuenta cuenta es el ancho ancho de de la calzad calzadaa y de la acera, acera, también también el el trafico vehicular como el peatonal, sentido de las calles, si es doble mano, velocidad de circulación de los vehículos ( normal, rápida, lenta, posibilidad de estacionar, etc.) paradas de transporte publico o privado, privado, proximida proximidadd a espacio espacioss verdes verdes (plazas (plazas,, parques, parques, arbole arboledas, das, etc.) etc.) tipo de calzada calzada (pavimento, (pavimento, ripio, tierra, etc.) si tiene cordón cuneta y estado y conservación de las mismas. La categoría de edificación de la manzana, y el desarrollo de centros comerciales, otro dato a considerar es la altimetria que es la diferencia entre manzanas del mismo sector y tener en cuenta la ubicación del lote dentro de la manzana y la relación de la altura de este con respecto a las calles de la zona (en el alto o en el bajo) CUADRA es la distancia que cubre una calle entre dos arterias transversales, las que la delimitan, desde el punto de vista de la tasación llamamos cuadra a una de las aceras ya que pueden existir grandes diferencias entre una y otra que influyen en la tasación. ACERA DE MAYOR IMPORTANCIA sea por su carácter comercial (comercios, bares, teatros, etc.). Por su orientación, la mejor orientación es la NOR-ESTE ya que el sol sale al este y se esconde por el oeste, un lote con esta ubicación recibirá rayos de sol por mas tiempo que uno ubicado en la acera SUR U OESTE estos lotes serán mas fríos en los casos de la ubicación sur y mas calurosos lo de ubicación oeste. UBICACIÓN DE LOTE EN LA CUADRA un dato a tener en cuenta es la proximidad del lote con calles que podamos considerar de mayor importancia como avenidas, bulevares, etc. otro dato a tener en cuenta es si se trata de un lote medial o esquina por los motivos que ya conocemos con respecto a la importancia de los lotes en esquina. FACTORES EN POTENCIA QUE PUEDEN VARIAR EL VALOR el tasador debe tener en cuenta las obras de infraestructura y proyectos en vías de ejecución, influyen de sobremanera todas las obra que se realicen en la zona, emprendimientos comerciales, shoppings, etc. jerarquizan la zona e incrementan el valor del inmueble. Influyen de manera negativa las villas miseria, las fábricas que arrojan contaminantes, los descampados, etc. ELEMENTOS INTRINSECOS se refiere a la relación frente fondo, las medias, superficie en relación a la zona en que se encuentre, las formas regular e irregular, mejoras y la superficie de las mismas, la calidad de los materiales empleados, estado de conservación y la antigüedad. NIVEL nivel del lote respecto a la vereda. SUELO bondad del mismo para edificar MEJORAS espacio cubierto que forme parte de un lote para tasar tasar las mismas se tendrá en en cuenta las mediadas de la superficie superficie cubierta y la calidad de los materiales (lujo, estándar, económica) CLASIFICACION DE LAS CATEGORIAS Vivienda: lujo, muy buena, buena y económica Locales y Oficinas: muy buena, buena y económica EDIFICIOS DESTINADOS A DEPOSITOS, COCHERAS Y SIMILARES Tinglados y cobertizos: categoría única Galpones: construcción simple, mejorada y buena Cocheras: buena y económica OTROS FACTORES A TENER EN CUENTA
7 Estado de conservación (aspecto exterior, y estructural) Exterior revoques, cielos rasos, carpintería, pintura, pintura, pisos, pisos, techos, techos, etc. etc. Estructural Estructural cimientos, cimientos, vigas, vigas, paredes, paredes, cañerías cañerías,, etc. SEGÚN ROSS HEIDECKE se clasifican en: Estado 1: nuevo u muy bueno Estado 2: conservación normal Estado 3: necesita reparaciones sencillas Estado 4: necesita reparaciones importantes Estado 5: demolición LA VIDA UTIL DE UN EDIFICIO SE RELACIONA CON LA CATEGORIA DE LA CONSTRUCCION OSEA CON LA CALIDAD DE LOS MATERIALES
TASACION DE DEPARTAMENTOS, OFICINAS Y LOCALES POR METODO DIRECTO COMPARATIVO este método hace referencia a propiedades similares dentro del mismo sector NORMAS DE HOMOGENEIZACION DE LAS SUPERFICIES PROPIAS Vivienda 100% Dependencias separadas 40% a 70% Galerías 50% Balcones cubiertos 30% a 35% Balcones terraza 30% Patios y terrazas 30mts. 15% de 30mts. a 60 mts. 10% mas de 60 mts. 5% Jardín 5% a 15% OFICINAS Oficina Dependencias Archivo subsuelo Balcones Jardines Patios
100% 50% a 80% 20% 20% 5% a 10% 16mts. 20%
16mts. a 30mts. 15%
30mts. a 60mts. 5%
EJEMPLO DE TASACION DE DEPARTAMENTO Buena cubicación, valor $100000, 6º piso, externo, superficie 45m2, antigüedad 23 años, estado de conservación bueno. Buscamos los coeficientes o índices 1) coef. coef. Ubic Ubicaci ación ón del del edific edificio io : 1 2) coef. coef. Ubica Ubicació ciónn del del dto. en en edifici edificio: o: 1.06 3) coef coef.. dto dto.. en en pla planta nta:: 1.00 4) coef. coef. Caract Caracterí erístic sticas as contra contractiv ctivas: as: 1.15 5) porcentaje porcentaje de duración duración en relación relación a la vida vida probable probable:: antigüeda antigüedadd x 100/vida 100/vida probable probable (mayormente la vida probable es 60 años) 23x100/60= 38.33 este coeficiente se busca en la tabla ROSS HEIDECKE por aproximación El porcentaje que arroja es de 28.08% 6) El coeficiente de depreciación se consigue con 1-(28.08%/2) 1-(28.08%/2) 28.08%/2= 14.04% y 14.04/100= 0.14 (resumiendo esto seria % de tabla/2/100) por tabla/2/100) por lo tanto 1-0.14= 1-0.14= 0.86 En el caso de departamentos siempre se le resta a 1 el % de la tabla /2/100 pero las cuentas se realizan por separado, a 1 le restamos el resultado de( % tabla/2/100) 7) coef. Superficie propia homogeneizada: 1.27 Calculo: 1x1.06x1x1.15x0.86=1.11 Valor unitario del m2 $100000/45m2= $100000/45m2= $2222.22 el m2
8 2222.22/1.11=2002,00$ 2222.22/1.11=2002,00$ el m2
CUANDO SE REALIZA LA HOMOGENEIZACION DE DTOS. ANTECEDENTES: Se multiplican todos los coeficientes y se divide el valor del m2 por el resultado de esa multiplicación ($ m2/coef) EN LOS CASOS DE DEPARTAMENTOS A TASAR PROMEDIAMOS LOS VALORES DE LOS DEPARTAMENTOS QUE NOS DAN COMO REFERENCIA O ANTECEDENTE Y AL RESULTADO QUE NOS DA ESE PROMEDIO LO MULTIPLICAMOS POR EL RESULTADO DE LA MULTIPLICACION MULTIPLIC ACION DE TODOS LOS COEFICIENTES, COEFICIENT ES, OSEA DEL DTO. A TASAR VAMOS A TENER LA UBICACIÓN DEL EDIFICIO, EL PISO, SI TIENE SERVICIOS CENTRALES, SI TIENE ASENSOR, SI ES EXTERNO O INTERNO, ETC. TODO MENOS EL VALOR, ENTOCES BUSCAMOS TODOS LOS COEFICIENTES COMO EN LOS DTOS. QUE TENEMOS DE REFERENCIA LOS VAMOS A MULTIPLICAR SIGUIENDO TODOS LOS PASOS COMO EN EL CASO EJEMPLO DE ARRIBA, PERO EL VALOR DEL M2 QUE VAMOS A UTILIZAR ES EL QUE NOS VA A DAR DAR EL PROMEDIO PROMEDIO DE LOS DTOS. DTOS. REFERENCIA O ANTECEDENTES, ANTECEDENTES, PERO EN ESTE CASO LA CUENTA QUE HAREMOS SERA: valor m2 X mts. Totales del dto. X resultado de multiplicación de coeficientes. COMO SE VERA ES EL MISMO CASO QUE EN LOS LOTES EN LOS DE REFERENCIA SE DIVIDE EL M2 POR COEFICIENTES, EN LOS QUE TENEMOS QUE TASAR MULTIPLICAMOS MULTIPLICAMOS POR COEFICIENTES.
BALCON si tenemos un dto. De 50 m2 y tiene un balcón de 6m2 dijimos que del balcón solo se tendrá el 30% de sus m2, entonces 6 x 30%=1.80m2 30%=1.80m2 o también se puede hacer hacer la cuenta 6 x 0.30= 1.80, el total de mts. Del dto. Será 50+1.80=51.80 TASACION OFICINAS Es igual a los dtos. Se realiza realiza la cuenta de antigüedad antigüedad x100/vida probable y con el resultado Se busca busca el coeficie coeficiente nte pero pero en este caso caso la deprecia depreciación ción es es 1-(%de 1-(%de tabla tabla ross heidecke/3 heidecke/3)) EJ: 1-(28.08%/3) 28.08/3=9.36 9.36/100=0.09 o también 28.08/3/100=0.09 1-0.09=0.91 En el caso de las oficinas debemos tener en cuenta las dependencias y para calcular los mts. Que sumaremos a los mts. de la oficina propiamente dicha haremos una cuenta como para el balcón pero con los porcentajes que correspondan, los datos necesarios para tomar los coeficientes y los porcentaje porcentajess de las las depende dependencias ncias los provee provee el el profesor profesor para para el exame examenn no hay hay que que saberlo saberloss de memoria. AL IGUAL QUE EN LOS DTOS. LAS OFINAS REFERENCIA O ANTECEDENTE SE HARA LA MULTIPLICACION DE TODOS LOS COEFICIENTES Y AL VALOR DEL M2 SE LO DIVIDE POR EL RESULTADO DE LA MULTIPLICACION DE LOS COEFICIENTES ANTES MENCIONADOS. MENCIONADOS. PARA LA OFICINA A TASAR COMO EN LOS DTOS. PROMEDIAMOS EL VALOR DEL M2 CON LOS ANTECEDENT ANTECEDENTES ES QUE TENEMOS Y RESULTADO DE LA MULTIPLICACION MULTIPLICACI ON DE LOS COEF. EN ESTE CASO IGUAL QUE QUE EN LOS DTOS. SE HACE M2/ RESULTADO DE LA MULTIPLICACION MULTIPLICACION DE LOS COEFICIENTES, LUEGO SE MULTIPLICA POR LOS M2 TOTALES.
TASACION DE LOCALES AL IGUAL QUE EN LOS DTOS. Y LA OFICINAS SE BUSCAN LOS COEFICIENTES PERO LA DEPRECIACION ES antigüedad x100/vida probable probable se busca busca en tabla ross ross heideck heideckee pero pero acá vamos vamos a hacer hacer la siguiente siguiente cuenta cuenta 1-(%tabla/4) 1-(%tabla/4) ej: ej: 1- (28.08/4) 28.08/4=7.02 7.02/100=0.07 o bien 28.08/4/100=0.07 entonces 1-0.07=0.93 O SEA QUE EN LOS DEPARTAMENTOS SE DIVIDE POR 2 EN LAS OFICINAS POR 3 Y EN LOS LOCALES POR 4. EN LOS LOCALES ADEMAS SE REALIZA OTRA CUENTA QUE ES EL COEFICIENTE DE RELACION FRENTE Y FONDO seria por ejemplo un local que tiene 10 mts de frente por
9 40 mts. de fondo tendría 400m2 entonces el coef. De frente y fondo es igual a : sup. Total 400/frente 400/frente al cuadrado cuadrado 10x10. 10x10. 400m / 100 = 4.00 este resultado se busca en en la tabla de coef. De frente y fondo que también nos proveen para el examen. LAS DEPENDENCIAS DE LOS LOCALES TAMBIEN TIENEN UN PORCENTAJE IGUAL QUE LOS BALCONES, LOS SOTANOS, LOS DEPOSITOS, ETC. PARA LOS LOCALES TAMBIEN LAS TENEMOS Y SE CALCULA AL IGUAL QUE EN LOS OTROS CASOS.
CAMPOS el valor de la hectárea lo determina el INTA. Se divide el valor total del campo por la cantidad de hectáreas Ej: 2000 has. $ 28000000 28000000/2000 =14000 la hectárea Para el campo a tasar promediamos los valores de las hectárea de los campos referencia o antecedente y al resultado del promedio lo multiplicamos por la cantidad de hectáreas del campo a tasar. Dentro de las mejoras en un campo puede haber alambrados, perimetrales, aguadas, riego, luz, galpones. PARA LA TASACION DE SEMOVIENTES SE PIDE INFORMACION A LOS CONSIGNATARIOS, PARA LOS CABALLOS DE CARRERA AL JOCKEY CLUB. LOS GALPONES TIENEN UNA VIDA PROBABLE DE 0 AÑOS (antiguedadx100/20) Ej: 5x100/20=25% al valor del galpón a nuevo se le resta el 25% (valor nuevox25/100) LA VIDA PROBABLE DE LOS AUTOMOTORES ES DE 5 AÑOS (antiguedadx100/5) Ej: 3añosx100/5= 60% al valor a nuevo se le resta el 60% (valor nuevox60/100) METODO SUMARIO PARA CAMPOS: Consiste en determinar el valor unitario de la tierra en función de la cantidad de animales que el campo a tasar pueda soportar de acuerdo al pastaje que produce por año(valor unitario de la hectárea/cantidad de hectáreas x unidad de animal admisible x superficie total del campo)
