TASACION COMERCIAL DE ISLA RUSTICA
TASACION COMERCIAL DE ISLA RUSTICA
Consiste en la tasación de un terreno Rústico, Ubicado en una zona Urbana que tiene como característica principal, que en todo su entorno del terreno existe habilitaciones Urbanas consolidados con todo los servicios Públicos y Privados. l caso es tasar comercialmente una !sla Rústica manteniendo los criterios y conceptos de una tasación "rancelaria #ispuesto en el Re$lamento %acional de &asaciones del Perú. 'e presenta un e(emplo de &asación Comercial de una !sla Rústica con un )rea de *+,+-- m. PROCEDIMENTO 1.0
VERIFICACION EN CAMPO
/./
0a primera tarea es, hacer un recorrido por todo el terreno, especialmente su entorno, veri1icando linderos y medidas perim2tricas de acuerdo el &itulo de Propiedad.
/.
0ue$o de veri1icado los linderos y medidas perim2tricas visualmente sin lle$ar necesariamente a un replanteo preciso, el si$uiente paso es evaluar el valor comercial de los terrenos urbanos sin construir en la zona, especialmente en el entorno del terreno a tasar.
/.-* #eterminar, las vías colindantes 3perímetro4 al terreno a tasar, precisando que obras de in1raestructura existen5 es decir se trata de tomar nota de obras e(ecutadas por las urbanizaciones colindantes que bene1icien al terreno rústico 3!sla4 que no ha sido habilitado, esta in1ormación es principalmente en cuanto a pistas, veredas, desa$6e, a$ua, electri1icación, etc.
2.0
TRABAJO EN GABINETE
./
Con la in1ormación de campo y el &ítulo de Propiedad, se elaborara el Plano Perim2trico del &erreno 3!sla Rústica4, a veces no necesariamente resulta una poli$onal sino se dan lados sinuosos por que así est)n descritos los linderos en el &ítulo5 en este último caso se determina una línea recta que abarque en su mayor parte la línea sinuosa.
.
#eterminando el Plano Perim2trico 3poli$onal4 del terreno, a continuación en cada lado de la poli$onal se anotan los valores unitarios comerciales calculados tal como se indica en el %umeral /.-5 asimismo, son anotados la lon$itud del lado y el coe1iciente de las obras de in1raestructura determinandos de acuerdo a la tabla %7/- #ispuesto en el Re$lamento %acional de &asaciones del Perú. (emplo para dos tramos "8 9 8C Coe1iciente : -.*+ ;alor Unitario : < *-=m 0on$itud : />?.-- m.
8
Coe1iciente : -.A/ < *-=m *.-- m
"
.*
C
@btenido el polí$ono que encierra el )rea a tasar, para el e(emplo se estima una poli$onal de lados, que se a(usta lo m)s próximo a los linderos del terreno y colocados los par)metros obtenidos
para
cada
lado,
se
procede
a
repartir
proporcionalmente a cada lado el )rea total, lue$o determinar en 1ran(as las )reas parciales a partir del 1rente del polí$ono con pro1undidades dispuestos de acuerdo a la zoni1icación para la primera 1ran(a y el resto con1orme lo dispone en el Re$lamento %acional de &asaciones del Perú.
3.0
VALORIZACION
#eterminados las )reas en 1ran(as, el si$uiente paso es calcular el valor parcial de cada 1ran(a a1ectado de los coe1icientes que #ispone el Re$lamento, al 1inal se procede a la sumatoria de los ;alores calculados en las 1ran(as obteni2ndose para el presente caso como &asación Binal la suma de < *D/-,--?. 4.0
!n1ormación !mportante, todo los par)metros de c)lculo est)n tabulados en cuadros que se ad(untan.
ANEXO 1 CARACTERISTICAS DE LA POLIGONAL QUE ENCIERRA LA ISLA RUSTICA
LADO (*
"8 8C C# # B BE EF F! !G GH H0 0I I% %@ @P PJ JR R' '& &U U; ;K KL L9 9M M" P$%&#$'%
LONGITUD ML.
/>? * /? /? />/+ /-+ /*+ /-? *?> >? /?* /- /*+ A? /* //A // * /?? /+? **/* 3)+
VALOR UNITARIO COMERCIAL US! "#2(** ***********AAA---------AAA-
COEFICIENTE DE OBRA INFRAESTRUCTURA (TABLA 10 -.*+ -.A/ -.A/ -./ -./ -.A/ -.A/ -.A/ -./ -./ -./ -./ -./ -./ -./ -./ -./ -./ -.A/ -.A/ -.A/ -.A/ -.A/ -.A/ -./ -./
3N4 'e estima una poli$onal de lados que encierra el )rea bruta rústica 3!sla Rústica4 de *+,+-- m que es el )rea total materia de tasación. 3NN4 0os valores Unitarios comerciales han sido tomados en campo lue$o de un recorrido por el entorno del terreno.
ANEXO 3 DISTRIBUCION DEL AREA TOTAL EN PROPORCION AL LADO DE LA POLIGONAL O FRENTES DE LA ISLA RUSTICA , ART.III.J.-0 ART.III.J.-1 DEL REGLAMENTO DE TASACIONES
"8 8C C# # B BE EF F! !G GH H0 0I I% %@ @P PJ JR R' '& &U U; ;K KL L9 9M M"
LONGITUD FRENTE #/. />?.-*.-/?.-/?.-/>-.-/+.-/-+.-/*+.-.--.-/-?.-*?>.->?.-/?*.-/-.-/*+.-A?.-/*.-//A.-//.-.-*.-/??.-/+?.-**-.-/*.--
/A,++.+? ,?+*.* /,+?+,+ /*,/>A.//,>. //,/.>,*.?/ /,-*A.?> /,A+A.*? +,*+-./? >,*-.* *,?.>A ?,A*?. /,*/?.-* >,A*. /,-*A.?> ,>++.* //,AA-.*> /-,*.? >,>?.>> +,A-.?+ /,?./ /,A*.?? /,-??.A> >.+.> /,/A.-
*,>-.--.-*,A-.-,>-.-*,?--.-,+--.-,/--.-,A--.-,??-.-/,--.-,/-.-A,A?-.-/,>-.-*,-.-,-?-.-,A--.-/,+-.-,-.-,*-.-,-.-/.?-.-,?-.-*,A-.-*,/-.-,--.-,A-.--
SEGUNDA FRANJA ASTA 100 #/. /*,>+.+? ,/*.* /,?+.+ /-,*A.//*,/. ?,.A,.?/ >,**A.?> /,?AA.*? ,/+-./? A,A-.* ,>-.>A ,AA?. /,+?.-* A,/>*. >,**A.?> +,*>+.* >,/*-.*> ?.->.? A,A.>> ,.?+ /,?-?./ /*,--*.?? /-,>?.A> ,?+.> >,-A.-
TOTAL
3)+.00
3-)00.00
)-0.00
2-)40.00
LADOS
AREA #
2
PRIMERA FRANJA X 20 (* #/.
3N4 #educido en base a la zoni1icación residencial R* como pro1undidad del 0ote %ormativo que para el caso es -.-- m
ANEXO 4 CALCULO DEL VALOR DE TASACION DE LAS FRANJAS DEL TERRENO RUSTICO ART.III.J.71, TABLA Nº10, Y ART.III.J.66 DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
POR FRANJAS EN US !". LADO O COEFICIENTE DE 1%. FRANJA 2. FRANJA FRENTE INFRAESTRUCTURA
5 0.+0
"8 8C C# # B BE EF F! !G GH H0 0I I% %@ @P PJ JR R' '& &U U; ;K KL L9 9M M" TOTAL
>/-,?--.-/A,--.-?++,--.-A>>,--.-?A,---.-+A+,---.-?*,---.-/.---.-/,/,--.-A,---.->,?--.-,/--,--.-+>,--.->??,--.-/,---.-+-.---.-*/,---.-+?,---.-?,---.-?,---.-+,---.->A,---.-A+,---.-?+*,--.-/,A?,---.-A*,--.--
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1+)+40)-00.0 2)12)+.1+
SUB TOTAL US !".
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