PROMESA COMERCIAL DE CONTRATAR 1. Integrantes del grupo. 2. Tipo de Acción 3. Expediente 4. Tipo y fecha de sentencia 5. Corporación 6. Magistrado Ponente 7. Sección o Sala 8. Accionante 9. Accionado 10. Intervenciones 11. Temas Específicos
la
12. Derechos invocados 13. Resumen de los Hechos
Proceso Declarativo No tiene. Sentencia de Casación del 13 de noviembre de 1981. Corte Suprema de Justicia Dr. Alfonso Guarín Ariza Sala de Casación Civil ELIAS ACOSTA Y CIA. LTDA. Representada por José Elías Acosta Ortíz Saturia Cuéllar de Durán N/A Requisitos de existencia y validez para el contrato de promesa, promesa mercantil, contrato promesa de compraventa. N/A a. En escrito del 30 de septiembre de 1978, suscrito en la ciudad de Ibagué, Elías Acosta Ortíz (Gerente de Elías acosta y Cía Ltda) y Jorge Eduardo Escobar Barón (Arquitecto empelado), declararon haber recibido de Saturia Cuéllar de Durán le cheque 1545746 del Banco Cafetero de esa ciudad, a favor de la sociedad, la suma de $200.000, para reparar el apartamento 401del Edificio Ambalema, el cual queda prometido en venta al sistema de propiedad horizontal a dicha señora. b. En dicho documento se especificó que el valor del bien era de $1.360.000, pagaderos así: $200.000 el 30 de septiembre de 1978, $100.000 al 15 de noviembre, $120.000 el 15 de enero y 15 de febrero de 1979, dando un total de $540.000; $300.000 el 28 de febrero posterior fecha en que se debía suscribirse entre las partes la promesa de compraventa y el saldo de $520.000 a la firma de la escritura, con préstamo de la Corporación de Ahorro y Vivienda. c.
Se describió en el escrito que el apartamento motivo de la compraventa, se especificó que el precio era único y que no estaba sometido a ninguna clase de ajustes, también se pactaron las siguientes condiciones adicionales:
Que el préstamo debe serle otorgado pro cualquier entidad financiera para cubrir el saldo y corres escritura, de lo contrario el dinero recibido será devuelto sin lugar a pagar multa o se le hará la escritura a la persona que la compradora designe. Los gastos de la escritura corren por cuenta del comprador y el valor de matrículas de luz y agua por cuenta del vendedor. Las especificaciones para los acabados de la obra serán especificados en el reglamento de propiedad horizontal, aprobado y protocolizado por el vendedor. La escritura se hará por el valor que convenga el promitente vendedor. Las demás condiciones se establecerán en la respectiva
14. Problemas Jurídicos
promesa de venta. El apartamento se entregará íntegramente terminado. ¿Por qué existe una discrepancia en la naturaleza jurídica del contrato? ¿El negocio concebido está viciado de nulidad absoluta y consecuentemente el ad-quem dejó de aplicar los artículos 1740 y 1741 del Código Civil y artículo 89 de la Ley 153 de 1887, pues el documento no reunía los requisitos exigidos por el texto legal citado? ¿Hubo violación indirecta de la ley sustancial, con razón de aplicación indebida del artículo 862 del Código de Comercio como consecuencia de errores manifiestos de hecho cometidos por el juzgador de segunda instancia en la apreciación de la prueba?
15. Tesis
¿En los contratos bilaterales, la situación de mutuo incumplimiento implica la resolución del contrato, cuando uno de los contratantes se allana a cumplir, debe el contrato cumplirse, pues ya no existe la situación que justifica el incumplimiento de las obligaciones? “La celebración de la promesa de compraventa que se debía cumplir anteladamente a la elaboración de la correspondiente escritura, se la explica la Corte no como una promesa de contratar autónoma e independiente de la que refleja el documento en estudio sino como complemento ya que debía estipularse las demás condiciones del contrato de compraventa, por lo tanto se puede afirmar la existencia de una verdadera promesa de celebración de contrato de compraventa. Teniendo en cuenta que el documento de fecha 28 de febrero de 1979 recoge una promesa bilateral de compraventa, fácilmente se descarta el pacto de preferencia, que vio el juzgador de primera instancia. El artículo 861 del Código de Comercio enseña que “la promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer. La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso”. Esta disposición no reprodujo el artículo 89 de la ley 153 de 1887, en punto de las solemnidades requeridas para la existencia y validez del contrato de promesa, omisión de la cual se puede inferir que el legislador mercantil plasmo el principio de la consensualidad para la promesa comercial de contratar. Viene de ahí que cuando la promesa mercantil se refiere a contratos reales o solemnes adquiere su pleno significado jurídico, de manera autónoma y que indefectiblemente emerge de ella el deber de celebrarlos imponiendo obligaciones de hacer, aunque no esté consagrado en un escrito, si por otra parte reúne las condiciones de existencia y validez de todo negocio jurídico. El mencionado criterio se refuerza con lo previsto en el artículo 119 del estatuto de comercio, en cuanto ordena que la promesa de contrato de sociedad deberá hacerse por escrito, con las cláusulas que deban
expresarse en el contrato, según lo previsto en el artículo 110, y con la indicación del termino o condición que fije la fecha en que ha de constituirse la sociedad. La condición se da por fallida si tardase más de dos años en cumplirse. Tratándose del contrato de promesa ya se ve que el artículo 861 del código de comercio no exige formalidades especiales para su formación, como singularmente si lo hace en relación con la promesa de contrato de sociedad. De consiguiente, siendo la consensualidad un principio cardinal de la ley comercial, el cual indudablemente traduce las necesidades de los comerciantes, quienes requieren instituciones jurídicas que les permitan contratación fácil, rápida y expedita; y siendo la solemnidad la excepción a la regla, se impone un criterio restrictivo de interpretación en materia de solemnidades que por sus especificidad rechaza todo intento de generalización y de analogía. La promesa de contrato, comercial y civil, se encuentra regida por unos mismos principios ontológicos, salvo, como se desprende de los textos legales que en uno u otro campo a ella es aplicable, que la promesa comercial de contrato por regla general consensual, mientras que la civil exige el escrito como condición ad substantiam actus, vale decir, como requisito de su propia existencia. De donde se deduce que las dos legislaciones, la comercial y la civil, siendo armónicas entre sí, como deben serlo, demandan unos mismos requisitos de validez, excepción hecha del escrito, tal como quedo advertido.
16. Principales normas jurisprudencia referenciadas 17. Decisión
y
El contrato de compraventa quedo condicionado a la promesa adicional que debía celebrarse el 28 de febrero de 1979, como un indudable complemento de la efectuada el 30 de septiembre anterior. Tal no se llevó a cabo hasta el punto que, por esa omisión, dejo de fijarse el día y la notaria en que debería otorgarse la escritura de compraventa, de los cuales no existe indicio procesal siquiera. Por tanto, es evidente que ese contrato es absolutamente nulo y consecuencialmente que la Corte debe dar aplicación al artículo 2° de la Ley 50 de 1936, declarando así y disponiendo las restituciones mutuas a que haya lugar”. Código Civil en sus artículos 1618, 1622 y 1733. Código de Procedimiento Civil. Código de Comercio en sus artículos 822, 862 y 861. Ley 153 de 1887 en su artículo 89. PRIMERO: Declararse la nulidad del contrato de promesa de compraventa contenido en el documento suscrito por ELIAS ACOSTA & CIA. LTDA y SATURIA CUELLAR DE DURAN el 30 de septiembre de 1978 en la ciudad de Ibagué. SEGUNDO: DISPÓNESE que ELIAS ACOSTA & CIA. LTDA debe restituir a SATURIA CUELLAR DE DURAN dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de la providencia, la suma de quinientos mil pesos, más sus intereses comerciales sobre las cantidades recibidas por aquellas a partir de las fechas de las respectivas entregas, como se precisó en la parte
motiva de la providencia. TERCERO: Sin costas en las dos instancias.
18. Derechos Garantizados 19. Observaciones. Importancia de la sentencia 20. Salvamentos o aclaración de votos
CUARTO: Costas del recurso extraordinario de casación a cargo del demandante principal. N/A N/A
DR. Humberto Murcia Ballén. (Salvamento de voto) Tanto el juez de primer grado, como el del segundo, luego de interpretar el contenido del respectivo documento llegaron a la conclusión que en el presente caso no hay contrato de promesa de compraventa, por cuanto el escrito contentivo del pacto acordado no presenta los requisitos exigidos legalmente para dicha especie de convención jurídica; y si este resultado factico no solo se cuestiona o impugna por el censor, sino que contrariamente y con fundamento en el acusa la sentencia por no haberse accedido a su pretensión anulatoria de tal pacto, la acusación por quebranto directo, por no aplicación de las normas legales pertinentes, se aviene rigurosamente a las exigencias del formalismo de la casación y por consiguiente estimo que dicho cargo ha debido prosperar. Si el Tribunal de Ibagué estimo, frente a las obligaciones de hacer que se pretendían hacer efectivas, que se trata de una acción ejecutiva y no de conocimiento, ese presunto yerro, por referirse a la naturaleza y efectos que le atribuyo a la pretensión deducida y no al contenido objetivo de ella, no podría acusarse correctamente por violación indirecta, como aquí lo hace dicho impugnador. Por lo tanto la Corte ha desconocido el principio de jurídico que proclama la igualdad de las partes en el proceso, toda vez que al demandante se le estudia la demanda de casación con todo el rigor del caso para desecharle sus dos cargos por encontrarse anti técnicamente formulados; al demandado se le analiza sin censura con indiscutible tinte de amplitud formal y así se le acepta como fundada, dando como resultado que la sentencia de la sala resulte incoherente y falta de lógica jurídica.
