Nueva Doctrina Del Derecho Registral - Gunther Gonzales

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LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL JURISPRUDENCIA DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL GUNTHER GONZALES

J U R I S T A

BARRÓN

E D I T O R E S

E.I.R.L.

LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL JURISPRUDENCIA DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

GUNTHER GONZALES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA

(01 abril - 08 septiembre 2009)

LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL Jurisprudencia de la Sala Transitoria del Tribunal Registral ©

GUNTHER GONZALES BARRON

©

JURISTA EDITORES E.I.R.L. Jr. Miguel Aljovín N° 201 Lima - Perú Teléfonos: 427-6688 / 428-1072 Telefax: 426-6303 Edición: Enero 2010 Tiraje: 1000 ejemplares Derechos de Autor Reservados conforme a Ley Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N°: 2009-15997 ISBN: 978-9972-229-98-5 Composición y Diagramación y Diseño de carátula: Víctor Arrascue C.

ÍNDICE GENERAL

- Breve historia de la Sala Transitoria - LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL Jurisprudencia de la SalaTransitoria del Tribunal Registral

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PRIMERA PARTE PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

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Presentación de títulos en el registro Recursos en el procedimiento registral Calificación de resoluciones judiciales Calificación de resoluciones administrativas Título Inscribible Primacía del título sobre el asiento Anotaciones preventivas Ausencia de título Rectificación Publicidad formal Fecha del instrumento en los asientos Titular Registral: Sociedad de hecho

113 117 121 141 157 171 185 227 261 267 283 289

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SEGUNDA PARTE

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REGISTRO DE PREDIOS

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- Inmatriculación - Apoderamiento en los actos de disposición 7

299 343

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GUNTHER GONZALES B A R R Ó N

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Compraventa de acciones y derechos Interpretación del contrato Caducidad de gravámenes Declaratoria de fábrica Independización Acumulación Propiedad estatal Rectificación de áreas Modificación de área y terceros adquirentes Propiedad exclusiva y propiedad común Título de crédito hipotecario negociable Cuestiones del estado civil Bono familiar habitacional Decreto Legislativo No. 667

391 409 421 449 485 509 517 539 559 571 579 595 609 615

TERCERA PARTE REGISTRO DE SOCIEDADES

- Convocatoria - Modificación de estatuto - Actos de apoderamiento

635 649 663 CUARTA PARTE

REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS NO SOCIETARIAS

-

Ámbito excluido de la calificación Formalidades del acta Convocatoria y quorum Acto electoral Cooperativas Asamblea general de regularización o reconocimiento Medidas Cautelares de innovar o de no innovar

8

677 687 695 703 731 741 761

ÍNDICE GENERAL

QUINTA PARTE REGISTROS DE PERSONAS N A T U R A L E S

- Testamentos y Sucesiones Intestadas

779

SEXTA PARTE REGISTRO D E D E R E C H O S M I N E R O S

- Contratos Mineros

795 SÉPTIMA PARTE

REGISTRO DE P R O P I E D A D V E H I C U L A R Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

- Registro de Propiedad Vehicular - Registro Mobiliario de Contratos

9

807 845

BREVE HISTORIA DE LA SALA TRANSITORIA Mediante Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos aprobó la creación de una Sala Transitoria del Tribunal Registral con el fin de descongestionar la carga procesal que sufrían las otras Salas, y de esa manera optimizar el servicio registral pues se hacía necesario que los recursos de apelación se resuelvan en el plazo de ley. En dicha norma se estableció, además, que la Sala Transitoria funcionaría por 180 días contados desde su instalación, lo cual fue interpretado en el sentido de días hábiles; y se delegó en el Superintendente Adjunto de los Registros Públicos la facultad de designar los miembros que la conformarían. Por Resolución No. 010-2009-SUNARP/SA, publicada el 01 de abril de 2009, el Superintendente Adjunto nombró a los tres integrantes del Colegiado: abogados Gunther Hernán Gonzales Barrón, Osear Escate Cabrel y Nélida Palacios León. A través de una elección interna se designó como Presidente al primero de ellos. 11

GUNTHER GONZALES BARRÓN

El Presidente de la Sala formuló renuncia al cargo con efectividad al 08 de septiembre de 2009, pues asumió una función de mayor responsabilidad. La presente compilación abarca un gran número de las resoluciones emitidas por la Sala Transitoria, pero solo durante el período comprendido entre el 01 de abril al 08 de septiembre de 2009, pues durante ese tiempo se produce la doctrina más valiosa. Con posterioridad, y con nuevos miembros, los criterios jurídicos utilizados no son novedosos, ni resultan de interés para el público. Solamente se han excluido de esta compilación las resoluciones reiterativas, las de mero trámite como aceptación de desistimiento y alguna otra de escasa importancia. La Sala ha emitido resoluciones en tiempo récord, pues en un alto porcentaje se decidieron los recursos en el lapso de una semana; e incluso hay varias que se resolvieron el mismo día de su ingreso, específicamente en las ponencias de los Vocales Gonzales Barrón y Escate Cabrel. Debe mencionarse también que un 70% de las resoluciones de dicho Colegiado revocan total o parcialmente las observaciones y tachas de los registradores, lo que da a entender la necesidad de corregir los cerrados criterios de la calificación. En tal sentido, y hasta el 08 de septiembre de 2009, debe considerarse cumplido satisfactoriamente, y con creces, los objetivos de celeridad e innovación de doctrina a la luz de las nuevas tendencias del derecho registral.

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MIEMBROS DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL GUNTHER HERNÁN GONZALES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN

ÓSCAR ESCATE CABREL

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL


ASISTENTES MAGALY M A R Í A MORALES ORDERIQUE N H A R SÁNCHEZ CORAL ILIAN SUSAN GUTIÉRREZ YUPANQUI

EL EDITOR

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LA NUEVA DOCTRINA DEL DERECHO REGISTRAL JURISPRUDENCIA DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

INTRODUCCIÓN El ideal legislativo decimonónico apuntó a reunir en un solo texto todas las normas que conforman una materia jurídica determinada. Este compendio legal debía permitir que cualquier ciudadano pueda conocer sus derechos y obligaciones con una simple consulta a este nuevo "libro sagrado". Por ello, los nacientes Códigos pretendían ser racionales, sencillos, lógicos y sistemáticos. De esta manera, el legislador creía haber encontrado la fórmula para solucionar todos los problemas derivados de la compleja convivencia social. En este contexto, resultaba natural que el marco jurídico buscase responder a las características de rigidez y estabilidad que "demandaban los nuevos tiempos". Como señala el eminente civilista italiano NATALINO IRTI, "la inmutabilidad es considerada el primer y fundamental carácter de una legislación civil: la discontinuidad y los cambios, no sólo alteran los cálculos 15


y frustran las expectativas de los individuos, sino que están en contradicción con las leyes naturales, que han sancionado, de una vez para siempre, las prerrogativas del individuo. El derecho de propiedad, la libertad contractual, la sucesión por causa de muerte son instituciones perennes, a las que los Códigos añaden la tutela del poder del Estado, pero que no podrían ni suprimir ni modificar"[1]. Nada, pues, había que cambiar. Era suficiente encontrar y dar en el blanco con las leyes eternas que regulan los actos humanos. Una vez logrado ese objetivo, el Código pasaría a convertirse en un conjunto normativo inmutable, y reverenciado por todos. El CODE NAPOLEÓN (1804) marca el hito de esta tendencia inspirada en el más puro racionalismo. Muy pronto nuestro país se encontró inmerso en este espíritu vivificante de la razón; y por ello, tempranamente, encontramos la aparición de una serie de "Códigos" que pasan a regular nuestras relaciones personales, familiares, patrimoniales, y de casi, de cualquier otra índole. Tenemos así, el Código Civil de 1852, el de Comercio de 1853, el de Enjuiciamiento Civil, el Penal, y el de Enjuiciamiento Criminal. Más tarde aparecen "Códigos" tan sofisticados como el de Minería (1900), o el de Aguas (1902), habiéndose llegado a tener un curioso "Código de Tránsito" (1987), y ahora estamos en plena preparación del Código de Consumo. Sin embargo, la tan anhelada inmutabilidad y seguridad que supuestamente brinda el derecho codificado, chocó directamente contra la cambiante realidad social, económica, cultural, y tecnológica, que se ha producido con tanta intensidad durante el

IRTI, Natalino. La edad de la descodificación. Traducción de Luis Rojo Ajuria. José María Bosch Editor. Barcelona 1992. 16

EL NUEVO DERECHO REGISTRAL

siglo XX y que ya nos tiene inmersos en pleno siglo XXI. Las instituciones jurídicas pensadas, por ejemplo, para resguardar la sagrada voluntad de los contratantes, han sufrido innumerables embates al constatarse que los individuos sólo gozan de una igualdad teórica, y que el formalismo de la "santidad contractual" puede llevar a profundas injusticias que socavan los mismos cimientos de nuestras sociedades. Piénsese nada más, en la recurrente legislación especial sobre arrendamientos que todavía nos rige, parcialmente, la cual nunca pudo ser explicada bajo los cánones tradicionales (¿y auténticos?) de la autonomía de la voluntad. En igual situación se encuentran todos los problemas jurídicos derivados de la transferencia de la propiedad, especialmente, en el ámbito de la riqueza inmobiliaria. ¿No es acaso de razón natural que la sola voluntad del propietario, quien es el señor y dominus de la cosa, tenga la suficiente fortaleza para transferir su derecho? ¿No basta que el titular de un bien preste su consentimiento para transmitir lo que es suyo? Evidentemente la solución racional debe ser afirmativa, ya que la voluntad soberana del hombre (ser ontológicamente libre, y dueño natural de sus propias decisiones) no puede tener límites, máxime si se encuentra en juego cuestiones eminentemente patrimoniales o de interés privado. Esta profunda convicción en la razón humana llevó a los juristas del siglo XIX a propugnar la tesis espiritualista de la transferencia de la propiedad. El ser humano libre y capaz, cuenta con la potestad natural para decidir sus asuntos, limitándose el Estado a reconocer una situación que por naturaleza, por cuestión ontológica, ya existe. Es éste el principio que se encuentra detrás de la famosa regla legal del CODE, que inspiró tantas legislaciones, y que tuvo entrada en nuestro país con el artículo 1308 del Código Civil de 1852: "En la venta simple pasa la propiedad de la cosa al comprador, aun antes de su entrega y pago del precio". 17


Todas estas notas filosóficas del legislador decimonónico se encuentran hace mucho tiempo en profunda revisión. Por eso hablamos de la crisis de la autonomía de la voluntad, de la desmembración del Derecho Civil, de la invasión de las leyes especiales, de la pérdida de importancia en la tradicional distinción entre derecho público y derecho privado; en suma, la nueva realidad coincide con la relativización de los Códigos, que han ido perdiendo la primacía que tuvieron antaño. Ahora, el texto codificado no abarca toda la regulación de las relaciones jurídicas entre particulares. Pareciera que el Código se queda arrinconado como pieza histórica, de dudosa utilidad en el presente. Ésta es una constatación, más no un deseo pues yo particularmente creo en la centralidad de una norma reguladora de los aspectos esenciales de la vida civil de los particulares. El legislador no se contenta, pues, con un cuerpo de leyes inmutable que le garantice la seguridad jurídica de los individuos. Ahora tiene motivaciones distintas, y derivadas de las profundas transformaciones y crisis económicas, que le obligaron a salir de la ortodoxia, con la finalidad de atender necesidades concretas y cambiantes a cada momento. Los distintos estratos de la sociedad exigen soluciones rápidas a sus problemas particulares. Surge así, una legislación de "grupos", o "clases". Por ello encontramos una normativa minera, agraria, industrial, etc., todas diferentes entre sí; promotoras en algún ¿aso, desincentivadoras en otros. Esta situación se complica cuando nacen estratos cruzados que también hacen oír sus voces: los maestros, los jubilados, los desposeídos de una vivienda, etc. Ante esta situación innegable, los Códigos dejan de ser el derecho general, y pasan a convertirse en una especie de derecho residual. Es decir, sus normas dejan de ser el centro del sistema, y ocupan, más bien, un modesto rincón que casi ya no es visitado. Por eso, se llega al extremo de encontrar preceptos codificados que sólo rigen cuando no existe una ley especial. Esta paradójica 18


regulación se encuentra prevista, por ejemplo, en el artículo 936 del Código Civil: "Los artículos 934 y 935 (referidos a la adquisición de tesoros) son aplicables SÓLO cuando no sean opuestos a las normas que regulan el patrimonio cultural de la Nación". Igual situación se advierte en el artículo 929 del Código Civil: "Las cosas que no pertenecen a nadie, como las piedras, conchas u otras análogas que se hallen en el mar, o en los ríos, o en sus playas u orillas, se adquieren por las personas que las aprehenda, salvo las previsiones de las leyes y reglamentos". Otras normas, en cambio, renuncian a cualquier propósito regulador, admitiendo que la ley especial es más eficaz para delinear una justa y equitativa convivencia social. Es el caso paradigmático del artículo 958 del Código Civil: "La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia". Una vez más debemos recurrir a IRTI, cuando señala que: "El elemento de hecho o nota característica radica, cada vez más frecuentemente, en la pertenencia de los destinatarios a determinados círculos o categorías de sujetos, deforma que las leyes especiales se configuran como verdaderos y propios estatutos de grupos. Cuando un círculo de sujetos -siempre definido en el interior de la más amplia sociedad civil (trabajadores asalariados o arrendatarios rústicos o arrendatarios de inmuebles urbanos)- consigue en forma de ley las finalidades, que hubiera podido alcanzar, o aspirar a alcanzar, mediante los antiguos instrumentos negocióles, entonces la ley se convierte en regla de un grupo específico y cesa de ser regla del ciudadano neutro y sin diferenciar (...) La figura del ciudadano, desnudo y solo ante los Poderes Públicos aparece como una residual nostalgia de la gran Revolución: hoy el individuo, refugiándose en el interior del grupo, reclama tan sólo a éste, a su capacidad de presión y de amenaza, a su fuerza de negociación, la tutela de intereses y prerrogativas". La presión de los grupos sociales se convierte en la principal fuente no formal del derecho; y, éste adopta las mismas carac19


terísticas del fenómeno que lo causa: la pluralidad. Por ello, un texto codificado e inmutable se revela insuficiente para atender los requerimientos de una sociedad en ebullición, y en constantes fricciones estamentales. La misma institución del Registro nació a través de una ley especial que reformó el principio espiritualista en la transmisión del dominio inmobiliario que contenía el Código Civil de 1852. ¿Hubo acaso renuncia del legislador al ideal racionalista que había profesado algunos años antes, o más bien, se estableció un estatuto protector a favor de un grupo social, en este caso, el de los propietarios, o tal vez del sector financiero, a fin de dotar a éstos de suficiente garantía por sus capitales invertidos? La respuesta a tan interesante pregunta nos lleva directamente al tema propuesto por IRTI, esto es, al intento de desintegración de los Códigos ante la fuerza de la presión social. Si bien, nuestra historiografía jurídica no se ha ocupado del tema, estimamos conveniente adelantar una hipótesis de trabajo: el registro nace como un mecanismo propio de los grupos financieros, que buscaban instrumentos más seguros de tutela del crédito. Es allí donde se vinculan directamente la hipoteca y el registro121. De esta forma se permite que los capitales afluyan a la agricultura, a la industria, a la renovación urbana y, en general, al resto de actividades productivas; dotando al capitalista de una sólida garantía (hipoteca) que asegura adecuadamente su inversión. El desarrollo económico está directamente conectado, pues, con un eficiente sistema de publicidad de los derechos.

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En todos los países la creación del Registro se debe a la necesidad de asegurar las hipotecas. El Perú no es la excepción, pues la ley que instituyó el llamado Registro de la propiedad inmueble es de 1888, mientras que la ley de los Bancos hipotecarios es de 1887. 20


La histórica Ley del 02 de enero de 1888, estuvo en un principio acompañada por algunas pocas normas reglamentarias, tales como el reglamento orgánico de la institución, o el reglamento interior. Precisamente, las obras jurídicas de principios del siglo nos atestiguan el breve número de normas que conformaban por entonces la naciente temática registral. Sin embargo, en la actualidad apreciamos un "boom" de la normativa registral. Casi de manera frenética, el legislador crea registros, modifica los antiguos, establece nuevos principios y procedimientos, rehace lo ya hecho, o simplemente, establece excepciones a lo que ya constituye un hecho excepcional. La escueta ley especial que nació a fines del siglo XIX, y cuyo considerando tenía dos líneas: "es necesario dar seguridades a los que contratan sobre inmuebles", se ha convertido ahora en un farragoso conjunto de leyes, reglamentos, "textos únicos ordenados" (¿versión moderna de los Códigos7.), resoluciones administrativas de carácter general, directivas que "interpretan el Código Civil", y cuanta otra forma jurídica por la cual se expresan los Poderes Públicos. De la codificación no se pasó simplemente al dictado de leyes especiales, conforme puede apreciarse. En nuestros tiempos, el ideal del legislador busca abarcar todas las materias, todas las posibilidades, todas las hipótesis; y por ello, sufrimos un auténtico "abuso del poder de legislar". Casi no hay sitio para la interpretación ni el reflexivo estudio de la doctrina; ahora, el derecho se encuentra sujeto a las voluntades y caprichos de la burocracia estatal. No es casualidad que hayamos tenido, por ejemplo, un llamativo "Reglamento para la inscripción de la reorganización de sociedades extranjeras", pensado para aquellas empresas que realizan todas sus actividades en el Perú, pero, que, curiosamente están constituidas en Panamá o en las Islas Vírgenes.

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Esta situación no parece que se revierta en el futuro inmediato. La tecno-burocracia que domina las esferas gubernamentales se siente plenamente realizada con la selva de dispositivos legales. En ellas encubre su poder. "Son cuestiones especializadas que el civilista no entiende", dicen. Son "intereses de grupo", decimos nosotros. Téngase presente que la grandeza de la civilización romana coincidió con "el derecho de los juristas". En cambio, su decadencia fue motivada por un desborde de poder de las clases burocráticas y militares. En un próximo apartado de este "Estudio" se demostrará que el exceso de reglamentos constituye un factor contraproducente en la búsqueda de la justicia (o mejor solución del caso concreto) o en lograr seguridad jurídica (certeza en el contenido, interpretación y aplicación de la norma)131. El investigador serio y reflexivo, así como el profesional que actúa diariamente en el "derecho vivo", no puede limitarse con el espejismo de las normas, siempre inconexas cuando no se vinculan con los principios generales del ordenamiento o con los valores fundamentales que consagra la Constitución. Se hace necesario, pues, dotar de realidad a ese fárrago normativo; y para ello ningún antídoto es mejor que una colección de decisiones de un Tribunal Administrativo, en la cual se ventilan casos concretos, se dan soluciones creativas, se imponen nuevas interpretaciones y, en fin, nuevamente se hace mover la rueda inagotable del Derecho.

El exceso de reglamentos produce desconcierto, y por eso alguien sostiene, nada menos que en una tesis, que el Código Civil debe entenderse a la luz de un reglamento registral (así, por ejemplo: MENDOZA, Gilberto. Criterio de imputación aplicable en el juicio de responsabilidad civil del registrador de Registro Jurídico de Bienes por errores en la calificación registral. Tesis para optar el título de abogado. PUCP. Lima 2008. Pág. 128). Ni siquiera es necesario dar argumentos para refutar una idea tan deleznable como ésta. 22


ENTRE LA VIEJA Y LA NUEVA DOCTRINA DE DERECHO REGISTRAL Existe una "vieja doctrina" del derecho registral que insiste en mantener los dogmas supuestamente indiscutibles de otros tiempos, y que soslaya las críticas ajenas ya que pasa rápidamente la página frente a las nuevas tendencias. Aquí escuchamos frases retóricas, tales como "El Registro es la verdad oficial", "la inscripción debe ser constitutiva", "la inscripción dota de oponibilidad", "el Registro protege la seguridad del tráfico", "todos los conflictos se resuelven a favor de quien inscribe", "el asiento registral prima sobre el título archivado", "el registrador tiene calificación plena", entre otras afirmaciones sin sentido y que ya han sido refutadas desde hace tiempo. Lamentablemente en nuestro país se repiten mecánicamente. La vieja doctrina vive de frases, no es analítica y reflexiva, y se limita a seguir el dictado de los autores españoles, a quienes sigue al pie de la letra. Un ejemplo de ello es la desafortunada frase "verdad oficial", que no puede ser más errónea. En primer lugar, la verdad es única, por lo que el adjetivo "oficial" sale sobrando. En segundo lugar, la verdad se da en el mundo de los hechos, y es absurdo que la existencia de un hecho sea impuesta verticalmente por parte del Estado. En tercer lugar, desde una perspectiva crítica de alcance científico y filosófico, es obvio que no existen verdades oficiales, al mejor estilo de las verdades teológicas. La ciencia, moderna descarta que exista un conocimiento revelado u oficial. En cuarto lugar, constituye una pretensión abusiva, injusta y desproporcionada, pensar que la única verdad es la que se encuentra en unos libros del Registro, y que todo lo que pase u ocurra fuera de esos libros simplemente no existe o se descarta por el fácil expediente de cerrar los ojos ante la realidad. Sin dudas, la "verdad oficial del Registro" es una ingenuidad digna de mejor causa.

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La siguiente opinión pone las aguas en su nivel: "Hablar, por tanto, de verdad oficial es una manifestación de arrogancia similar a la del que pretendiese poner límites al campo. No hay tal verdad oficial, ni puede haberla, por mucho que sea el cuidado que se ponga en lograrla: la realidad de los hechos siempre la excederá. En esta vida no hay nada que sea gratuito, y convertir lo que tradicionalmente se ha considerado como apariencia especialmente protegida en verdad oficial, no es otra cosa que pretender, so pretexto de que toda la realidad está en el Registro, que el Registro sea la realidad. Y esto es, de entrada, una ficción; y si la puerta del Registro la guarda alguien que no sea juez, es, además, una arbitrariedad'™. La nueva doctrina del Derecho Registral, por el contrario, tiene dos postulados: El primero, dudar de las frases o afirmaciones doctrinales de la antigua escuela; no dar por cierto nada sin que pase antes por un examen de racionalidad. Se trata, por tanto, de una aplicación concreta del método cartesiano que funda la ciencia moderna, y que desbarata la concepción antigua de una ciencia aristotélica basada en prejuicios y dogmas. Pues bien, en nuestro país todavía se encuentra arraigado fuertemente un derecho registral aristotélico, lleno de lugares comunes, aburrido, sin reflexión y anquilosado en temas. Por tanto, se hace necesario luchar, en un primer momento, desde el nivel de la doctrina y de la cátedra universitaria; pero también es imprescindible alzar la voz en la fase de aprobación de las leyes, mediante la integración de las comisiones de proyectos normativos, y desde la aplicación del derecho en los Tribunales. El segundo postulado consiste en que las conclusiones teóricas, emanadas del proceso racional de

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LÓPEZ BURNIOL, Juan José. Valor de la escritura y de la inscripción en las transmisiones inmobiliarias. EN: www.vlex.com/vid/23844Q. Pág. 39. 24


investigación a la luz de la Teoría General del Derecho, deban ser objeto de control teleológico, a fin que la nueva doctrina cumpla una importante función social y económica, enmarcada en el respeto de los valores fundamentales del ordenamiento, entre otros, lograr la justicia. Por nuestra parte, el método de investigación al cual nos adherimos es la dogmática útil, esto es, aquella que tiene fines u objetivos valiosos, por encima de la pura teoría. El Derecho pretende de esta manera lograr finalidades relevantes de orden social y económico, para lo cual se enlaza con los valores fundamentales del ordenamiento, tales como la justicia, la igualdad, la solidaridad, la seguridad, la paz social, el equilibrio de las relaciones patrimoniales, la prohibición de la arbitrariedad. En otras palabras, no importa tanto el formalismo normativo como la sustancia del mandato jurídico. Por el contrario, tenemos una dogmática pura, cuya ideología se basa en el positivismo simplón que rinde culto o veneración a la ley, y por el cual se busca mantener el statu quo propio de la época más negra del liberalismo, es decir, pretende dejar las cosas tal como están ya que en la sociedad todo anda muy bien siempre que el Estado no intervenga o se entrometa lo menos posible. Por tanto, el Derecho se reduce solo a malabarismos conceptuales en torno a las reglas jurídicas151. De allí no se avanza. La construcción sistemática del Derecho no es un fin en sí mismo como pretenden los cultores del positivismo rústico, pues

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Un ejemplo de esta doctrina conceptual, absolutamente inútil, superñua y prescindible, puede verse en el paradigmático (por lo negativo) artículo de: RONQUILLO PASCUAL, Jimmy. Lesión del crédito por terceros y conflicto entre derechos reales que recaen sobre un mismo bien inmueble inscrito. EN: Actualidad Jurídica. Tomo 189. Agosto 2009. Pág. 58. 25

GüNTHER GONZALES BARRÓN

incluso los más destacados partidarios de la dogmática jurídica admiten que las construcciones legales encierran valoraciones, es decir, se requiere tomar en cuenta la variable funcionalista para no caer en la simple abstracción vacía de todo contenido. La importancia de la sistemática en el Derecho no puede ser sobrevalorada, pues el jurista siempre debe estar atento a los límites a los que está sometida la construcción jurídica de los conceptos; y el primer límite es la necesidad de un control ideológico 161 . Pues bien, si los dogmáticos más sobresalientes del mundo jurídico están conformes en la necesidad que las construcciones legales no sean puro artificio conceptual, entonces no se compren-

"Un primer límite resulta del carácter teológico de todo argumento sistemático correctamente entendido. Hay que tener en cuenta que el sistema no formula adecuadamente aquella valoración que, por ello, está en cuestión y que, por esa razón, se hace necesario siempre un correspondiente -al menos implícito- control teleológico acerca de si la premisa mayor o el concepto general, etc., tomado del sistema, refleja de modo adecuado y pleno el contenido valorativo de referencia. Así por ejemplo, solo muy condicionadamente es útil la frase, no raramente usada como argumento sistemático, que dice que en la adquisición por vía de ley no cabe la protección de la buena fe. Cierto es que se relaciona con la idea correcta de que la adquisición ex lege se realiza independientemente de la voluntad de la parte y que, por ello, carece generalmente de la necesidad de protección del tráfico que es imprescindible para la adquisición de buena fe, pero en su formulación va más allá de esa su ratio. Esto es peligroso porque de esta forma no se adecúa a todos los supuestos de adquisición por vía de ley, ya que una transmisión ex lege puede en ciertas circunstancias ser también solamente el revestimiento técnico-jurídico de una (mediata) transmisión negocial": CANARIS, Claus-Wilhelm. El Sistema en la jurisprudencia. Traducción del alemán de Juan Antonio García Amado. Fundación Cultural del Notariado. Madrid 1998. pág. 119-120. 26


de cómo en nuestro país se sostiene, involuntariamente en muchos casos, una simple abstracción teórica sin que en ella se verifique la función social o económica subyacente. En otras palabras, no se puede hacer dogmática pura sin correlato con la realidad. Sin embargo, los representantes del positivismo ingenuo creen que la sistemática y el conceptualismo son suficientes para interpretar la ley171, con lo cual adoptan una posición absolutamente equivocada a la luz de la moderna Teoría General del Derecho, máxime cuando se trata de una concepción ya superada hace tiempo con la muerte del pandectismo alemán del siglo XIX. Las normas jurídicas no son obras literarias o pictóricas sobre las cuales hay que especular sobre su belleza artística. Son, por el contrario, el instrumento para resolver diversos conflictos sociales y los consiguientes dramas humanos que de ellos se derivan. 171

Así puede verse claramente en la injustificada crítica que se hace del art. 923 CC, que define la propiedad: "El primer error en que se incurre consiste en considerar a la propiedad como un poder jurídico cuando en realidad aquella es un derecho subjetivo": Esta opinión no resiste ningún análisis, pues el legislador siempre está preocupado en resolver problemas reales y concretos. Su misión nunca es la de formular teorías o conceptos de pura abstracción. La función del legislador, así como la del juez, es muy distinta a la de la doctrina. Por tanto, deviene en superfluo hacer críticas a la ley por labores que corresponden a los profesores. ¿O es que hasta el momento se sigue pensando que la ley es un compendio o manual de derecho? Esa opción ya no es de recibo en la actualidad, pues el derecho legislado no es el pretexto para elucubraciones conceptuales. Por ejemplo, sería inimaginable que un legislador hable de "situaciones jurídicas de ventaja" o "situaciones inactivas" pues se trataría de un lenguaje alambicado para un texto normativo que regula la convivencia de todos, y no de los abogados. Por tanto, es perfectamente admisible que en esos casos se hable de "derecho" o "deber", que son términos expresivos y entendibles para la generalidad. 27


Por tanto, estamos ante un mecanismo arraigado en la realidad y de ella no puede desvincularse. Es fácil advertir que las normas resuelven un problema social, y no son el pretexto para un debate teórico. Los dogmas tienen su asiento en la religión, pero no en el derecho, cuya función es resolver conflictos humanos en los que se debe ponderar los intereses en juego desde una perspectiva de valores. El gran profesor italiano Giovanni TARELLO habla de la "metajurisprudencia"181, con lo cual expresa que la teoría jurídica desarrollada por los juristas es, en realidad, pura "ideología", es decir, una concepción del mundo; y que la ciencia del derecho es simplemente "política jurídica", esto es, un conjunto de acciones para concretar y desarrollar esas ideas. El conceptualismo puro, o el malabarismo jurídico, encierra una opción política peligrosa, cuál es, entretenerse en definiciones y clasificaciones, pero sin atender a fines valiosos. Es decir, estamos ante una corriente peligrosa, no por sus conceptos que en nada ayudan, sino porque busca mantener la situación dada y consagrar de esa manera el inmovilismo social y económico. En buena cuenta, este tipo de dogmática jurídica es muy del gusto de los poderosos y de las clases beneficiadas en la distribución de la riqueza pues se limita a consagrar el liberalismo más radical, encerrado en teoría neutra o ajena a la realidad. Por ejemplo, el Análisis Económico del Derecho (AED) y el conceptualismo terminan juntándose en sus fines, pues ambos asumen la protección del más fuerte por medio del irrestricto respeto de la autonomía privada, por la santidad de los contratos y por la primacía del registro fuera de toda consideración de justicia material. Esa situación ya ha sido advertida por autores antiguos y recientes, [8]

GUASTINI, Ricardo. Distinguiendo. Estudios de teoría y metateoría del derecho, Ed. Gedisa, Barcelona 1999, pág. 32 28


por lo que vale la pena estar precavidos frente a las corrientes supuestamente inmaculadas o puramente teóricas191 Cómo dice TARELLO, si las teorías jurídicas son instrumentos prácticos, entonces es razonable preguntarse para qué sirve esa teoría. Por tanto, la doctrina de los juristas no puede escapar de la crítica política1101. LA SEGURIDAD JURÍDICA Y LA FUNCIÓN DEL REGISTRO Es muy común la afirmación referida a que el Registro es un instituto destinado a otorgar seguridad jurídica a los derechos, ya sea para defender la adquisición realizada, ya sea para consolidar las transmisiones por realizarse. LACRUZ y SANCHO señalan que la finalidad primaria del Registro es la protección del tráfico y la agilización de las transacciones inmobiliarias, al suplir con una consulta las difíciles indagaciones sobre la titularidad de los bienes1111. Aquí entran en juego las disputas filosóficas: para unos debe primar la justicia representada por el "interés del propietario" de no ser despojado sin su consentimiento; para otros debe primar la seguridad jurídica representada por el "interés del tercero" de ver consumada su adquisición por haber confiado en una apariencia razonable, aunque el transmitente no hubiera sido el verdadero propietario. Se dice que hay un conflicto entre la justicia y la [9]

WIEACKER, Franz. Historia del Derecho Privado de la Edad Moderna. Traducción del alemán de Francisco Fernández Jardón. Ed. Comares. Granada 2000. Pág. 402-403. [10] GUASTINI, Ricardo. Op. Cit, pág. 36. 1111 LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Bosch. Barcelona 1984. pág. 11. 29


seguridad jurídica, pues el ordenamiento finalmente optará por una salida. En tal sentido, si el Registro es una institución de seguridad, entonces parece claro que éste debe optar, en la encrucijada, por el "interés del tercero". Se dice que el valor inferior de la apariencia prima sobre el valor superior de la verdad como una medida desesperada para evitar los conflictos eternos o las dudas insuperadas. Eso mismo ocurre con la cosa juzgada, en donde se admite que una solución injusta pueda convertirse en definitiva para evitar un debate interminable; o en la prescripción extintiva de los derechos, por el que se puede beneficiar a un sujeto que incumplió la ley, pero de esa manera se impide que las pretensiones jurídicas puedan hacerse valer indefinidamente en el tiempo. Se dice entonces que la seguridad jurídica, como hermana menor, se impone en algunos casos por razones de política legislativa, en cuanto se considera preferible, en ocasiones, que prime la simple apariencia por sobre la realidad jurídica. Sobre el particular se opina lo siguiente: • "el Derecho deberá otorgar eficacia a la apariencia en favor de los acreedores que confiando en ella deciden iniciar un proceso y embargar bienes inmuebles que aparecen en registro como parte del patrimonio del deudor^12*. Esta postura busca privilegiar la situación del acreedor por encima del propietario, y para ello se sustenta en la "apariencia que otorga el registro". Nuevamente aquí se opta por beneficiar a la llamada seguridad jurídica dinámica (del adquirente) por sobre la seguridad estática (del propietario). El jurista alemán Víctor EHREMBERG propuso en 1903 hacer una distinción entre ambos conceptos. Así, la seguridad estática exige que ninguna modificación ni perjuicio patrimonial de un derecho subjetivo se concrete sin el consentimiento del titular, por lo cual si éste es un propietario legítimo, solo cabe que sea [121

RONQUILLO PASCUAL. Op. Cit, pág. 85. 30


despojado de su derecho por acto voluntario; cualquier otra cosa es un despojo. En cambio, la seguridad dinámica exige que ningún beneficio adquirido en el patrimonio de un sujeto deba frustrarse por hechos o situaciones ajenas que no haya podido conocer, de tal suerte que un tercero de buena fe mantiene la adquisición de un derecho, aunque el transmitente no sea el propietario, si es que desconocía razonablemente las circunstancias que denotaban la ausencia de titularidad del transmitente1131. Este concepto hizo

fortuna y desde ese momento se le ha citado en forma reiterada, incluso en nuestro país, con el fin de justificar los importantes efectos que el Registro produce en beneficio del tercer adquirente de buena fe, y en desmedro del propietario. Así se habla de una pugna entre dos posiciones antagónicas: el interés del propietario por conservar su derecho, y el interés del adquirente por asegurar la eficacia de su adquisición, aun en contra de la voluntad del propietario. En tal caso, se dice, la posición prevaleciente es la del tercer adquirente1141. En realidad, no existen diferencias entre la seguridad está-

tica y dinámica. Eso es un simple juego de palabras sin ningún contenido. Con un ejemplo vamos a demostrar nuestro aserto: supongamos que A es propietario inscrito de un predio determinado, pero que lo ha vendido al señor B, quien no inscribe [131

1141

Cit. GARCÍA GARCÍA, José Manuel. La función registral y la seguridad del tráfico inmobiliario, EN: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Número Conmemorativo por el 50° aniversario de la reforma hipotecaria de 1944, Madrid 1995, pág. 91. Con ingenuidad se dice lo siguiente: "El registro nació en el Perú para solucionar problemas de aquella época mencionados, siendo el derrotero a seguir la protección de la seguridad del tráfico": MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. Argumentos que justifican la preferencia del asiento registral sobre el título archivado. EN: Actualidad Jurídica, Tomo 177, Agosto 2008, pág. 74.

31


su derecho. Luego, C inicia un proceso judicial contra A y le embarga el bien que sigue a su nombre en el registro. Finalmente, C se adjudica en pago el bien que formalmente es de A. En tal sentido, y según la ortodoxia puramente registralista, C cuenta con un interés prevaleciente al ser un tercero de buena fe. De esta forma tenemos configurada la reiterada alegación de la seguridad jurídica dinámica, favorecedora de la circulación de la riqueza y del tráfico patrimonial, lo cual conlleva que se tutele la situación jurídica de quien moviliza los bienes a través de la adquisición de los mismos (esto es, se prefiere a C), y se perjudica al propietario estático que no crea riqueza (esto es, A). Muchos escritores se sienten tranquilos con esta explicación y alaban la tesis del germano Ehremberg, por la cual aducen que el sistema patrimonial debe construirse a partir de la seguridad del tráfico1151. Eso es un error grosero. Sigamos con nuestro ejemplo. El señor C está maravillado con la perfección del sistema jurídico peruano, pues jamás pensó que a pesar que el bien había sido transferido a B mediante una escritura pública, empero, se terminó validando su embargo y posterior adjudicación judicial. No obstante, B está decepcionado pues de manera injustificada, y sin que probablemente tuviese la culpa de ese hecho, resultó privado de su titularidad. Pues bien, hasta allí los teóricos de la "seguridad dinámica" se mostrarían conformes en asegurar las adquisiciones de los terceros que mueven la economía y crean riqueza. Sin embargo, falta un pequeño detalle: al día siguiente, C es objeto de una falsificación a favor del señor D, quien seguida-

1151

Un ejemplo es el contradictor y su doctrina basada en que se debe favorecer la tutela de los créditos pues en una economía moderna él crea la riqueza. Pura demagogia que se advierte en esta cita: "Como resulta evidente, Frosini, otorga gran relevancia 32


mente vende el mismo bien a E, el cual sin dudas es un tercer adquirente de buena fe con derecho inscrito en el registro (art. 2014 CC). Inmediatamente C, antes maravillado por el sistema legal peruano, invoca que la propiedad es inviolable y que nadie puede ser privado de su derecho por una falsificación. El antes entusiasta defensor dé nuestro ordenamiento jurídico-registral, ahora se convierte en su principal detractor. ¿Cómo una persona puede estar a favor y en contra de una misma norma legal? La razón de ello es muy simple: el antes adquirente, beneficiado por la seguridad dinámica, resulta ahora un propietario actual, perjudicado por el concepto de seguridad estática. Es decir, todos los adquirentes se convierten en propietarios, y si en un primer momento la regla en privilegio de los terceros le puede ser favorable, sin embargo, cuando se encuentren en el segundo momento pues la rueda se ha movido, entonces el sujeto pasa a ser propietario y su derecho se vuelve débil y vulnerable frente a un futuro tercer adquirente. En consecuencia, la seguridad dinámica favorece hoy al señor C, pero mañana fácilmente lo puede perjudicar. En suma, la seguridad dinámica no sirve para nada si no existe seguridad estática, pues resulta irracional que hoy ganes algo y mañana lo termines perdiendo. Ningún tercer adquirente se conforma con solo eso; también necesita y requiere tener seguridad en la posición jurídica de propietario que ya obtuvo. Por tanto, el sistema jurídico exige seguridad dinámica y estática, ambas a la vez; pues no basta preferir una frente a la otra, ya que en tal situación la seguridad del adquirente se convierte en inseguridad absoluta del propietario. Recuérdese que el adquirente de ayer es el propietario de hoy; por tanto, en ambas posiciones requiere de seguridad y justicia. Pues bien, una vez más estamos en presencia de un falso dilema que se desmorona por sí solo. La seguridad dinámica y la 33


estática simplemente no existen; pues la protección del adquirente no acaba en ese momento temporal, sino que requiere la protección en la calidad de propietario. En caso contrario, se trataría de dotar de seguridad para un acto jurídico, pero al mismo tiempo se generaría zozobra e incertidumbre durante todo el tiempo de la situación dominical o propietaria. La doctrina más atenta hace mucho tiempo que se dio cuenta de la inexistente dualidad entre ambos "tipos" de seguridad jurídica, pues en realidad se trata de las dos caras de una misma moneda que se encuentran en íntima vinculación e interdependencia1161. En otras palabras, de nada sirve contar con seguridad

dinámica si no se tiene seguridad estática. El Registro no puede ser una excepción a esta compleja problemática, y si bien en esta materia se habla reiteradamente de la seguridad jurídica, lo cierto es que nuestro instituto debe contar con una suficiente base de justicia que lo haga viable, a efecto que las soluciones no se reduzcan a buscar la certeza por encima de todo, y terminemos privilegiando una justicia de menor entidad. No basta con la denominada "seguridad del tráfico" también es necesario proteger la "seguridad estática". Recuérdese que en las controversias propietarias siempre hay uno a quien el Derecho prefiere, pero también hay otro que es necesariamente perjudicado. Por tanto, decídase lo que se decida habrá alguien que se verá privado en su interés, y a quien el ordenamiento lo dejará con las manos vacías. El conflicto se presenta entre el propietario que desea conservar su derecho y el tercero que pretende confirmar su adquisición por haber

[161

BOLAS ALFONSO, Juan. La documentación como factor de certeza y protección de los derechos subjetivos en el tráfico mercantil. EN: BOLAS ALFONSO (Coordinador). La seguridad jurídica y el tráfico mercantil, Ed. Civitas, Madrid 1993, pág. 44. 34


confiado en una apariencia razonable, a pesar que el transmitente no es titular del derecho. Pues bien, para hallar una solución armoniosa es necesario pensar en las razones de ambos contradictores, y no dejarse seducir por una solución facilista en aras de la simple seguridad jurídica ("solo el titular inscrito es propietario y vence siempre en caso de conflicto"). Si bien existe un "interés del adquirente" por consolidar la transmisión (a quien usualmente denominamos "tercero"), también existe un legítimo "interés del propietario" en conservar su derecho. En tal sentido, el lector debe quedar prevenido de buscar soluciones mágicas y dogmáticas1171, pues se hace necesario repensar los intereses en pugna que se encuentran detrás de todo conflicto. La doctrina ha advertido con toda razón que el principio de la autonomía privada impide generalizar la protección de los terceros adquirentes de buena fe en perjuicio de los titulares de los derechos que hayan procedido rectamente, en tanto ello implicaría subvertir las bases mismas del Derecho Privado, ya que en tal caso se legalizaría sin más la extracción impune de bienes sin el consentimiento del titular1181. La seguridad jurídica, efectivamente, no implica una injusticia per se, pero tampoco puede admitirse que se proteja solo el interés exclusivo de una de las partes del conflicto y olvidemos

[17]

[181

Es muy fácil quedar impresionados con frases que parecen resumir una sabiduría supuestamente milenaria, y que se reduce a repetir adagios tales como: "primero en el registro, mejor en el derecho", "el tercero de buena fe" "la publicidad como seguridad jurídica", etc. En realidad, el mundo real es mucho más complejo en detalles y pugnas valorativas, que no pueden encerrarse en dos o tres frases. A lo largo del libro quedará aclarado este punto. MIQUEL GONZÁLEZ, José María. La posesión de bienes muebles. Ed. Montecorvo. Madrid 1979. Pág. 491. 35


todas las razones del otro lado. Por tal razón, es necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio entre las posturas en controversia a fin de buscar la mejor solución según las circunstancias. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: ALCANCES Y LÍMITES Existe una corriente doctrinal que sobrevalora la función registral, y por eso trata de vincularla con la actividad judicial. Incluso se ha dicho, en frase desafortunada, que el registrador es un "juez de títulos". Por nuestra parte, sostenemos que la función registral es típicamente administrativa, pues se trata de un examen técnico-formal, sujeto a límites estrictos, cuyo objetivo es determinar la legalidad formal de los títulos que pretenden su acceso al registro. Decimos que es un examen técnico por cuanto la evaluación se circunscribe a determinados aspectos del título documental y estrictamente al acto inscribible, de acuerdo con los parámetros del ordenamiento positivo. Se trata de una comprobación realizada fundamentalmente "en abstracto", es decir, sin tener en cuenta las particularidades de los contratantes, ni la intención de éstos, o el perjuicio concreto que puedan haber sufrido, o las patologías del acto. De esta manera el registrador se limita a efectuar una evaluación abstracta de la legalidad del acto o contrato, tal y conforme éste aparece en el documento1191. [19]

En el sistema alemán, por ejemplo, el control de legalidad tiene dos límites que a veces no son muy conocidos en nuestro medio: a) las meras dudas respecto a si la inscripción haría inexacto el registro, no puede impedir la inscripción, salvo cuando ello se infiera fundadamente de los documentos aportados, o hechos patentes o judicialmente notorios; b) los conceptos jurídicos generales como "buena fe" o "contrario a las buenas costumbres" o "abusividad" 36


Por otro lado, se trata de un examen formal por cuanto el objeto de evaluación es el título documental y su adecuación con los antecedentes del registro. En efecto, y esto es una fundamental diferencia con la actividad del juez, el registrador se limita a conocer la realidad a través de un acto documentado, y no puede expandirse a otros ámbitos. Por eso, justamente, la función registral no evalúa cuestiones subjetivas, intenciones, voluntades, buena o mala fe, ánimo de fraude, etc. El juez puede conocer la realidad a través de una serie de elementos complementarios: declaraciones de las partes o de los testigos, inspecciones, documentos privados, e incluso puede advertir y enjuiciar la conducta de las partes en el proceso o en las audiencias. Demás está decir que el registrador no puede realizar ninguna de esas indagaciones, por lo que su objetivo es una verdad meramente formal o documental. Siendo ello así, es evidente que la función registral es de alcance limitado, ya que no cuenta con los instrumentos técnicos que le permitan expandirse a otros ámbitos distintos al del documento. Sobre el particular téngase en cuenta, además, que el registrador no tiene potestad para evaluar cualquier documento, pues se encuentra reducido al tipo de documento que la ley establece como idóneo para fundar una inscripción, normalmente de carácter público1201.

1201

no son valorables por el Registro. La decisión sobre estas cuestiones presupone un juicio de valor basado en un conocimiento de la situación completa y de todas las circunstancias de hecho que escapan al registrador: PAU PEDRÓN, Antonio. La convergencia de los sistemas regístrales en Europa, CRPME, Madrid 2004, pág. 61-63. La Sala Transitoria estableció dicho criterio en reiteradas oportunidades. Un ejemplo: "Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y 37


En conclusión, no existe nada en común entre la función registral y la jurisdiccional, y más bien todas son diferencias: i) El registrador se limita a realizar el control de legalidad de algunos aspectos del acto jurídico documentado; por lo que el examen se circunscribe a dicho título desde la perspectiva formal y externa. Por el contrario, el juez puede avanzar sobre todos los aspectos formales y sustanciales del acto jurídico, sin más límite que las pretensiones deducidas en la demanda. ti) El registrador solo hace un "control formal de la legalidad" respecto a la solicitud de un inscribiente, por lo que se trata claramente de una actuación no contenciosa. Distinta situación acontece con el juez, cuya actuación se centra precisamente en los conflictos de intereses entre dos partes enfrentadas; una que pretende algo y la otra que se resiste. iii) El registrador realiza un "juicio negativo", pues constata que no existan impedimentos, obstáculos o ausencia de los requisitos exigidos para la inscripción; pero jamás su evaluación positiva se entiende como validación del acto jurídico; y viceversa su evaluación negativa tampoco conlleva la nulidad del acto o negocio. En cambio, el juez puede hacer un juicio "positivo" o directo sobre la validez o nulidad del acto jurídico.

ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley; reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral" (Resolución No. 512-2009-SUNARP-TR-L de 24 de abril de 2009; 7o considerando; véase: Registro de Predios - independización). 38


iv) El registrador actúa limitadamente sobre la base de un documento, normalmente público, y sobre él se reduce su función de calificación; por el contrario, el juez tiene una amplitud probatoria, y de valoración de la prueba actuada, que obviamente excede el formalista criterio de la tasación de pruebas. v) La decisión del registrador, sea negativa o positiva, no produce cosa juzgada. La decisión del juez, en cambio, cierra el debate en forma definitiva, por lo que sus resoluciones son firmes e irrevisables. Es necesario insistir en el rechazo absoluto de aquella concepción (de un sector de la doctrina registral española) que pretende equiparar en forma indebida la actividad jurídica del registrador con aquella propia de la jurisdicción, aunque sea voluntaria. En nuestro país, sin embargo, muchos se han hecho eco de la doctrina de acercamiento entre la función judicial y registral. Así: "Concluimos, por tanto, que la calificación -en sede registralforma parte de la función pública pero es de una naturaleza que excede los alcances de la función administrativa, porque esta o la actuación administrativa queda centrada -tal como lo indicamos- en la ordenación, control o intervención del interés público, mientras que la calificación -propiamente dicha- se encuentra en la tutela de intereses privados. (...) No obstante lo antes mencionado de no equipararla a una función meramente administrativa, no nos debe llevar a inferir que nos encontramos ante una de tipo jurisdiccional, por lo que debemos asumir que es una función de tipo especial a la cual podemos denominar como jurisdicción voluntaria"12^. Esa

[21]

MENDOZA, Gilberto. Criterio de imputación aplicable en el juicio de responsabilidad civil del registrador de Registro Jurídico de Bienes por errores en la calificación registral Op. Cit. Pág. 105. 39


opinión está llena de errores evidentes y graves, conforme veremos enseguida. En primer lugar, el término "jurisdicción voluntaria" solo se aplica a la actividad que la ley delega en los jueces para el ámbito no contencioso o administrativo; pero no es lo propio cuando se trata de otro tipo de funcionarios, en cuyo caso se habla de "administración pública del derecho privado" (el italiano Zanobini usa ese concepto). ¿O acaso podría decirse que el registrador ejerce "jurisdicción"? En segundo lugar, los estudiosos de la jurisdicción voluntaria están de acuerdo en que la función de control de legalidad de actos privados corresponde propiamente a la actividad administrativa. Siendo ello así, es absurdo decir que la actuación del registrador se incluye dentro de la jurisdicción voluntaria, cómo si fuese algo distinto de la función administrativa, cuando en realidad una cosa está inmersa dentro de la otra; por tanto, gran parte de la denominada "jurisdicción voluntaria" tiene sustancia administrativa1221. En suma, el cambio de término no modifica la sustancia. En tercer lugar, es equivocado sostener que en todos los casos la jurisdicción voluntaria tutela los intereses privados, pues muchos asuntos no contenciosos protegen el interés de menores e incapacitados (piénsese en la autorización para disponer bienes de incapaces), en los cuales existe un obvio interés público en juego, y que por tal virtud su conocimiento se delega necesariamente en los jueces. Otro error frecuente es creer que la actividad del registrador no es administrativa porque "interpretan lo que los particulares reCORNEJO, Américo Atilio. Derecho Registral. Ed. Astrea. Buenos Aires 2001. Pág. 204. 40

EL NUEVO DERECHO REGÍSTRAL

guian, y asimismo, deben realizar una interpretación de las normas, tordo con el objetivo de determinar si los hechos rogados pueden o no ser materia de publicidad'™. La premisa y la conclusión son falsas. Así, por ejemplo, es conocido que la Administración Tributaria tiene la potestad de interpretar desde la perspectiva económica los negocios de los particulares a efecto de conocer el real propósito que se persigue a efecto de aplicar las normas sobre imposición. Igualmente puede desconocer negocios por considerarlos no fehacientes o irreales, lo que en buena cuenta implica reputarlos como simulados. Ahora bien, ¿alguien dirá ahora que la SUNAT ejerce actividad de jurisdicción voluntaria? Nótese que esta Administración Pública tiene mayores potestades que el registrador, encerrado en un documento, pues aquella puede investigar el real sentido del negocio, dentro de su contexto social y económico, por lo que emite un juicio sobre la simulación o irrealidad de un negocio celebrado entre particulares1241. El argumento, por tanto, se desmorona por sí solo. La Sala Transitoria del Tribunal Registral tuvo oportunidad reiterada de sentar la doctrina consistente en que el procedimiento registral es uno de carácter administrativo, sumario, documental y no-contencioso, por lo que el registrador solo efectúa un examen formal sobre la base de la información que consta en los documentos aportados, normalmente de carácter público. En tal sentido, no corresponde al Registro cualquier indagación extraor-

[23] MENDOZA, Gilberto. Criterio de imputación aplicable en el juicio de responsabilidad civil del registrador de Registro Jurídico de Bienes por errores en la calificación registral. Op. Cit. Pág. 192. [24] El art. VIII del Título Preliminar del Código Tributario faculta a que la Administración tome en cuenta la realidad económica del negocio y las formas jurídicas. Sobre el particular puede verse: BRAVO CUCCI, Jorge. Fundamentos del Derecho Tributario. Palestra Editores. Lima 2003. Pág. 191 ss. 41


diñaría, sobre-abundante o excesiva respecto a la existencia o legalidad de los actos susceptibles de inscripción. Así, en el caso de un registrador que pretendía introducirse dentro de la vida interna de una asociación, solicitando se le acredite la renuncia o exclusión del asociado mediante un acuerdo de asamblea general, se le dijo textualmente: "por lo expuesto se concluye que estamos en presencia de una investigación desmesurada y abusiva que ha efectuado el registrador sobre la verdad intrínseca de los hechos, lo que no le corresponde por la naturaleza de la calificación y procedimiento registral. Esta situación constituye una evidente violación del art. 2011 ° del Código Civil, por el cual se exige que la calificación se realice sobre la base exclusiva del título documentar. Luego se agrega en forma clarificadora: "Resulta claro y evidente que el registrador no puede interferir en los asuntos internos de la persona jurídica, ante lo cual deviene en irracional que se exija acreditar la veracidad sustancial de los hechos, cuando es conocido que al Registro le corresponde comprobar la verdad formal basada en documentos públicos o por aquellos previstos en la ley Parece olvidarse que el procedimiento registral es documentario, y se basa en hechos que otras autoridades o funcionarios han comprobado en ejercicio de sus potestades, o en documentos preconstituidos, o en declaraciones juradas. El registrador no comprueba la veracidad del contenido de los documentos, sino que se rige por la fe pública manifestada en ese contenido. Caso contrario se produce una confusión entre la función de un registrador con la de un juez, lo que es ilegal e inconstitucional" (Resolución No. 858-2009-SUNARPTR-L de 19 de junio de 2009, 10° y 11° considerando, véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - ámbito excluido de la calificación)1251.

La existencia de una fuerte corriente burocrática al interior del Registro, y que no conoce a ciencia cierta los alcances, y fundamentalmente los límites de la calificación registral, hace que esta 42


En suma, la calificación registral se circunscribe a una evaluación formal de un documento público, es decir, una revisión de los datos requeridos para la inscripción con un mínimo margen de maniobra pues todo el examen se reduce al citado instrumento y su concordancia sustancial con los antecedentes del registro. Según la doctrina italiana, el control del registrador se reduce a una mera verificación formal de documentos dentro de los perfiles indicados por la ley1261, lo cual tiene una coincidencia plena con nuestra definición de la calificación registral como examen técnico-formal de ciertos elementos de legalidad referidos a un acto o contrato. FUNDAMENTOS QUE JUSTIFICAN EL CARÁCTER LIMITADO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL La naturaleza limitada de la calificación viene impuesta por tres motivos fundamentales que exponemos a título de resumen: i) la función registral actúa sobre la base de muy pocos elementos de juicio, y en especial por el documento fehaciente aportado por el usuario, así como por los antecedentes del registro. Si el registrador hace una evaluación con tan reducido material, entonces es de esperar que el alcance del examen (sobre la legalidad del acto) sea también limitado. No puede admitirse que un antecedente reducido dé como resultado un consecuente amplio (principio de "prueba escasa").

[26)

importante resolución haya debido adoptarse por mayoría. Leyendo los votos se comprende la diferencia entre la vieja y la nueva doctrina de derecho registral. IBBA, Cario. La Pubblicitá delle imprese, CEDAM, Padua 2006, pág. 53. 43


ii) Aparte de que la calificación se basa en pocos elementos de juicio, también debe tenerse en cuenta que muchos de los requisitos de la inscripción se presumen sin necesidad de prueba, o se prueban relativamente mediante declaraciones de buena fe, o se prueban por actos formales de un funcionario público. Por tanto, existen una serie de cuestiones que son objeto de simples presunciones simplificadoras o admiten prueba relativa por medio de documentos privados o declaraciones juradas (principio de "prueba incompleta")1271; iii) El registrador actúa en un procedimiento en donde solo se verifica un documento, sin actuación libre de pruebas, sin valoración de la prueba, sin citación de otra parte, sin audiencia ni contradictorio, sin declaraciones ni testigos, sin analizar intenciones, buena fe o subjetividades, etc. Por lo tanto, la calificación, que se inserta en un procedimiento tan restringido como éste, basado en lo que se dice en un instrumento público (principio de "prueba rígida"), da

[27]

«La prueba es incompleta porque no todos los requisitos exigidos para la validez de un acto con trascendencia real han de ser acreditados auténticamente. Son múltiples los supuestos en que el órgano calificador parte de presunciones o de pruebas insuficientes: así, en materia de estado civil (soltería, mayoría de edad, matrimonio, persistencia de la viudez, ausencia de incapacitación, nacionalidad, vecindad civil); o de domicilio de los apatridas, régimen económico matrimonial si es el ordinario, presunción de gananciales, vigencia actual de una representación, la representación legal actual de los padres, el ámbito representativo del administrador social en relación con los actos conexos con el objeto social; la causa de los negocios; la ausencia de vicios de consentimiento; datos de la finca, etc»: PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario. CRPME. Madrid 1999. Tomo II. Pág. 468. 44

i


lugar necesariamente a un examen limitado. En efecto, un procedimiento QUE NO SE BASA EN HECHOS QUE SE DESCUBREN Y EVALÚAN, SINO SOLO EN DOCUMENTOS TASADOS, tiene una evidente restricción para llegar a la verdad real, y si a ello añadimos que el procedimiento no toma en cuenta las garantías procesales de bilateralidad, contradicción y audiencia, por su propia limitación al documento público, entonces la conclusión lógica es que el examen realizado por el registrador tiene límites precisos que derivan de la propia naturaleza de la función y del procedimiento registral. En suma, la naturaleza LIMITADA de la calificación se impone por la necesidad de documento fehaciente y la consiguiente restricción para conocer la verdad material Por tanto, los alcances de la calificación registral, por los propios presupuestos técnicos que la sustentan, ES Y SERÁ SIEMPRE REDUCIDA^. Por tal motivo, nada agrega la nefasta Ley 28677, de Garantía Mobiliaria, cuando establece un sistema de calificación restringido o atenuado (art. 36). El error parte de considerar que existe una calificación amplia, cuando ésta siempre es limitada, pues se trata de un examen técnico-jurídico respecto del cumplimiento de ALGUNOS requisitos impuestos por ley; principalmente es juicio NEGATIVO (verificación de faltas puntuales que hacen noinscribible el título), antes que juicio positivo (sobre la legalidad o validez absoluta del título)1291.

[28] p o r esQj e s t e p r i nc ipi 0 registral debe llamarse de CALIFICACIÓN (artículo 2011 CC), y no de "legalidad", pues esto último ha llevado a la errónea conclusión de que el registrador "puede calificar toda la legalidad del título". [29] Por eso, este principio registral debe llamarse de CALIFICACIÓN (art. 2011 CC), y no de "legalidad", pues esto último ha llevado a 45


El citado art. 36 no innova nada, y se limita a repetir los estrechos alcances de la calificación establecidos en el art. 2011 CC. Otra cosa es que exista una costumbre muy difundida de excesos en la calificación registral, pero esa "costumbre" se elimina con capacitación e información a los operadores del sistema, y no con modificaciones legislativas. En suma, el examen del registrador es LIMITADO por su propia naturaleza, y no por que lo diga el art. 36 LGM, que en buena cuenta repite normas anteriores. Por lo demás, una norma de ese tipo lleva a pensar que existen dos "modalidades" de calificación registral: una "amplia" y otra "atenuada", lo que constituye un despropósito por los fundamentos antes citados1301. Simplemente, no existe calificación amplia. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL El procedimiento registral está basado en la existencia de un documento público, por lo que toda la realidad que tiene el registrador en sus manos está circunscrita al papel, y fuera de ello no hay nada más que buscar. Si la frase trillada en el proceso judicial dice: "lo que no está en el expediente no es de este mundo"; en el ámbito registral la limitación es mucho mayor: "lo que no está en el documento público no es de este mundo". Esta situación conlleva que el procedimiento registral sea de carácter tan especial con respecto a los otros procedimientos administrativos, de los que se diferencia nítidamente.

la errónea conclusión de que el registrador "puede calificar toda la legalidad del título". Así lo establece directamente el Reglamento de Inscripciones aprobado por Resolución No. 142-2006-SUNARP/SN (publicado el 26-5-20006), cuyo exceso de normativa, mucha de la cual está llena de artificios jurídicos sin sustento, la hace por demás criticable. 46


Aquí algunas diferencias saltantes que vale la pena resaltar entre el registral-administrativo y el puro-administrativo: i)

En el registral no hay libertad de prueba, pues el registrador solamente accede a la petición del usuario cuando el acto está documentado en la forma prevista por la ley (art. 2010 CC). Por el contrario, en el administrativo puro se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista esa limitación (artículos 163.1 y 166 Ley 27444).

ti) En el procedimiento registral no opera el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio razonado, pues en él simplemente debe cumplirse con el documento público requerido (art. 2010 CC)1311. Hay aquí una rigidez probatoria absoluta o una tasación de la prueba, por lo que no se admite sustitutos o subsidiarios a la prueba documental, o incluso no se acepta que se le rechace a pesar de existir evidencias incontrastables en contra del documento1321. Esa es la razón, por ejemplo, que un título

l31]

[32)

La jurisprudencia registral ha tenido oportunidad de pronunciarse expresamente sobre este tema: "De acuerdo al procedimiento registral, no puede otorgarse al registrador las facultades propiamente jurisdiccionales respecto a la libre valoración del medio probatorio de un documento, dado que el título para efectos de inscripción debe, por sí solo o con otros complementarios, hacer fe del derecho que se pretende registrar" (Resolución No. 016-99-ORLC/TR de 28 de enero de 1999). «La rigidez se manifiesta en que la prueba es básicamente documental; la calificación ha de realizarse por lo que resulte de los títulos y de los asientos. No cabe que hechos o circunstancias que hayan de constar, conforme a ley, en determinado tipo de documento puedan ser acreditados de otro modo (...). No cabe, tampoco, discutir la fuerza probatoria de un documento legal47


pueda inscribirse sin problemas a pesar que uno de los contratantes afirme fundadamente que su firma es falsificada, ya que en este caso se privilegia exclusivamente la prueba documental pública por sobre cualquier otro medio de prueba. En cambio, en el procedimiento administrativo normalmente se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a criterios inflexibles (art. 6.1 Ley 27444). iii) En el procedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que toda inscripción requiere la rogación o instancia de parte interesada (art. 2011 CC). En cambio, un gran porcentaje de los procedimientos administrativos pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego el interés público (art. 103 Ley 27444). La diferencia se sustenta en que el documento contiene un acto jurídico privado que pertenece a la esfera de los particulares que intervienen en él; por tanto, solo a ellos, o a sus representantes voluntarios o legales, les corresponde llevar a cabo la instancia de registración. iv) En el registral no hay citación a los terceros que puedan afectarse con el acto. La razón de ello es muy simple: si existe un documento público entonces se reputa que el acto consta en forma fehaciente y, por tanto, los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse después de la inscripción. Aquí opera un adagio similar al "solve et repete", esto es: "primero se inscribe y luego se reclama". Sin embargo, en el administrativo puro sí caben oposiciones o reclamaciones mientras dura el trámite si existe

mente suficiente. No cabe acudir a otras pruebas que no sean las presentadas»: PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario, Op. Cit. Tomo II. Pág. 467-468. 48


el riesgo de afectar a terceros (arts. 51.2 y 60 Ley 27444). Una vez más la diferencia se sustenta en la existencia del documento público que es objeto de reverencia en el procedimiento registral. v) No se comenta mucho respecto a que la inscripción es un acto administrativo, pero sin dudas lo es, de acuerdo con nuestro derecho positivo (art. Io Ley 27444), avalado por la mejor doctrina1331. Pues bien, a pesar que la inscripción es un acto administrativo, empero, éste carece de toda motivación, pues el registrador se limita a extraer del acto documentado ciertos caracteres esenciales. La razón de ello es que el procedimiento registral se sustenta en el documento público, y nada más; por tanto, si éste se inscribe, entonces el título es el fundamento mismo de la inscripción y no necesita una motivación adicional. Queda en evidencia, pues, que el documento fehaciente sustenta toda la actividad del registrador y el procedimiento registral mismo. Por el contrario, el procedimiento administrativo puro, que no necesariamente sobrevalora o se funda exclusivamente en un documento, requiere de una motivación que justifique la decisión adoptada por el órgano público (art. 3, inciso 4, Ley 27444). La conclusión antes citada se refuerza si tenemos en cuenta que todas las etapas del procedimiento registral están gobernadas por el instrumento público. Así, por ejemplo, ¿qué se presenta ante el registro? ¿qué se califica por el registrador? ¿qué se inscribe? En todos los casos, la respuesta es el documento público, lo

[33]

MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Traducción del italiano de Santiago Sentís Melendo. EJEA. Buenos Aires 1979. Tomo II. Pág. 394.

49


que demuestra su centralidad y esencialidad en el procedimiento registral. Es correcto decir, entonces, que la titulación pública es el presupuesto de este tipo de procedimiento1341. Por tanto, ante la pregunta sobre qué tiene la primacía, si el título o la inscripción, la respuesta se decanta claramente por el primero en vista a que éste es el presupuesto de actuación del segundo, y que en todos los casos se encuentra en relación de dependencia de él. En tal sentido, es correcto decir que la inscripción se hace porque el título es válido y eficaz; y por el contrario, es erróneo pensar que el título es válido solo porque se inscribe1351. Una decisión registral de segunda instancia resume esta idea: "Sobre el particular debe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones" (Resolución No. 512-2009-SUNARP-TR-L de 24 de abril de 2009; 6o considerando; véase en: Registro de predios - independización). Sobre la primacía del título es imprescindible revisar la siguiente decisión: "La publicidad y el hecho son situaciones unidas en forma indisoluble, aunque se encuentren en distintos planos; ya

1341

(351

ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Ed. Comares. Granada 2006. Pág. 73: "La exigencia de forma pública de la titulación facilita la labor del registrador, y le libera de la confección misma de los actos jurídicos. En particular, la actuación notarial y su inmediatividad y cercanía a la realidad del tráfico inmobiliaria, realiza una importante labor preparatoria y complementaria de la inscripción registral". Esto último no puede sostenerse razonablemente. Llevaría a pensar que solo los títulos inscritos son válidos. 50


que el hecho jurídico es aquel evento que una vez acaecido en el mundo produce consecuencias jurídicas, y se encuentra en el ámbito del (existe o no); mientras tanto la publicidad es solo un instrumento para dotar de conocimiento general a ese mismo hecho, y se encuentra en el ámbito del (lo conozco o no). Por tanto, la publicidad simplemente existe para dar notoriedad a un hecho determinado. Dentro de esta lógica el hecho jurídico es obviamente el concepto-prius (primero, fundamental), al cual sigue la publicidad. En este orden de cosas la publicidad NO PUEDE EXISTIR SIN EL HECHO, ni puede ser diferente a él, ya que la publicidad es un concepto relacional, que se encuentra en relación a un hecho preexistente, al cual le sirve. Es obvio, pues, que la publicidad NUNCA PUEDE REEMPLAZAR O SOBREPONERSE AL HECHO, pues ello implicaría el absurdo lógico consistente en admitir la publicidad sobre el vacío, es decir, sobre nada a qué referirse. Así pues, un evento que sucede en la realidad (hecho) puede ser objeto de narración, como ocurre cuando lo relata un periódico (publicidad), pero jamás la narración (publicidad) podrá modificar o derogar el acaecimiento del evento (hecho), el cual existe por sí mismo, y se encuentra en el mundo del "ser", de los hechos reales, de las situaciones concretas. Por tanto, la inscripción no crea una nueva situación jurídica que sea distinta, lo cual significa que la publicidad no tiene la fuerza de originar por sí sola un hecho que no existe" (Resolución No. 1039-2009-SUNARP-TR-L de 03 de julio de 2009; 10° considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - Primacía del título sobre el asiento)1361. [361

Un ejemplo más de la lucha entre el viejo y el nuevo Derecho Registral se encuentra en el" voto en discordia que se produjo con relación a esta misma resolución, y que en su parte medular dice lo siguiente: "En este sentido, no es que el asiento se encuentre desvinculado del título, se encuentra vinculado a él, pero respecto de terceros prevalece el asiento, ¿por qué?, porque ello no es sino consecuencia de la aplicación de los principios regístrales que infor51


man nuestro sistema registral, pues tanto el principio de publicidad, como los principios regístrales que constituyen efectos materiales de la publicidad registral: legitimación, fe pública y oponibilidad están^ referidos a los asientos de inscripción, no al título que los origina" (3o considerando del Voto en Discordia). El argumento es simplemente errado según explicamos a continuación: i) No es cierto que el asiento "prevalece" respecto a terceros, pues la única función de los principios regístrales es cerrar los ojos ante un título no inscrito (inoponibilidad) o ante una nulidad no constatada (fe pública). En este último caso, por ejemplo, la fe pública solo convalida la falta de poder de disposición del transmitente, pues en virtud de dicho principio registral se crea la ficción de que dicho transmitente es propietario, a pesar de la nulidad. NADA MÁS. ii) Cabe preguntarse, pues, ¿en qué parte del principio de fe pública se dice que las transmisiones operan sobre actos jurídicos vacíos o inexistentes, es decir, se trata de mera publicidad sin hecho jurídico al cual referirse? Nótese que el art. 2014 CC indica claramente que se protege al tercero a título oneroso que adquiere de quien en el registro aparece como titular inscrito. ¿Y cómo aparece este titular inscrito? Pues, evidentemente en mérito a un hecho jurídico adquisitivo, esto es, un título. iii) Aquí se pretende sostener lo que la norma NO DICE, esto es, que basta un "título fantasma" para entender que existe título, aunque se trate de un error grosero en el asiento registral. Por ejemplo, se inscribe la venta de A en favor de B, pero el registrador por error consigna que el titular es C. Según esta "doctrina", el título inexistente, ficticio y fantasmal de C se considera "válido" para terceros. Es decir, la NADA produce efectos. O en otras palabras, el error o dolo del registrador se convierte en un curioso "hecho jurídico adquisitivo" que sustenta una adquisición ulterior. iv) ¿Y por qué se perjudica a B? Por nada, ya que es inocente del error registral. ¿Y por qué se beneficia al tercer adquirente de C? Porque quiere ahorrársele la molestia de consultar un título archivado. Algo realmente increíble. No solamente se 52


En muchas oportunidades la Sala Transitoria tuvo oportunidad de establecer que el documento público es el presupuesto de la actuación del registrador y del procedimiento registral, conforme se aprecia en los siguientes casos -

Un interesado sostenía que el silencio administrativo positivo era suficiente para entender producida la trans-

saltan todos los principios jurídicos admitidos, sino además se sanciona al inocente y se premia al negligente que no quiso gastar cuatro soles en la consulta registral. v) La fe pública, repetimos, no salva la ausencia total de título del transmitente, sino la falta de poder de disposición que se deriva de la patología de un título existente. vi) EN NINGÚN PAÍS DEL MUNDO se puede adquirir, ni inter-partes ni en relación con terceros, sin que exista y sea real el hecho jurídico de adquisición. Por ello se requiere que el transmitente cuente con un título, y el adquirente también. Recomendamos leer bien el art. 2014 CC para evitar lanzar opiniones fuera de foco. vii) La razón que justifica la exigencia del título es muy simple: las adquisiciones que protege la fe pública son derivativas, es decir, uno adquiere por derivación de la voluntad (o ley) del transmitente. Hay un dar y un recibir interconectados, en donde uno transmite el derecho que tiene, ni más ni menos, y el otro adquiere ese mismo derecho. Por tanto, el segundo acto adquisitivo (del tercero) está condicionado al acto adquisitivo primero (del titular inscrito); y ello requiere necesariamente de hechos jurídicos reales y ciertos, no de puras fantasías. viii) En la opinión criticada se llega al extremo, francamente inconcebible, de que un error o el dolo de un registrador dé lugar a la adquisición derivativa de un tercero (¿derivada de quién?), esto es, que un acto irreal y meramente fantasioso se le repute como hecho jurídico. El tema, pues, queda claramente zanjado. Recomendamos, por tanto, revisar un poco más de derecho civil, antes de entretenerse en el formalismo registral. 53


ferencia del vehículo. En realidad, ese silencio positivo no existe cuando se trata de obligaciones de dar por parte del Estado (primera disposición transitoria, complementaria y final de la Ley No. 29060). Pero, en el ámbito registral el tema se resuelve en forma sencilla pues no hay título inscribible. "Asimismo, este Tribunal considera necesario recordar que la calificación registral se realiza en mérito a títulos fehacientes y en los cuales se examina las formalidades extrínsecas del título, la capacidad de los otorgantes, la validez del acto, el tracto sucesivo y especialidad, la prioridad, entre otros aspectos. Siendo ello así, el Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico sin ningún título, y sin que exista una declaración de voluntad mediante instrumento auténtico, o sin una decisión judicial o administrativa" (Resolución No. 1016-2009-SUNARPTR-L de 30 de junio de 2009; 4o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título). En otro caso se pretendía por simples deducciones dar por transferido un crédito hipotecario. Nuevamente el tema se decide por la falta de título: "El Tribunal hace presente que la calificación registral se realiza en mérito de títulos fehacientes. Siendo ello así, el Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico sin ningún título, prácticamente a simple solicitud, y sin que exista una declaración de voluntad mediante instrumento auténtico o una decisión judicial o administrativa, si fuese el caso. En tal sentido, no caben las simples suposiciones o inferencias para entender comprobada una determinada situación jurídica" (Resolución No. 1363-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009; 8o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título). 54


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También se buscó inscribir una disolución societaria por el hecho que no se había realizado actividad económica. El razonamiento para el rechazo fue el siguiente: "En tal sentido, el simple paso del tiempo no es título, pues en cualquier caso se requiere de un documento auténtico o título formal que declare y establezca la situación jurídica" (Resolución No. 1293-2009-SUNARP-TR-L de 21 de agosto de 2009; 8o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título).

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Una situación distinta se presentó cuando se pretendió rectificar un bien propio, adquirido antes del matrimonio, a la condición de bien social, en virtud de que la adquisición del bien se hizo al crédito y el pago del precio se consumó ya en el régimen de sociedad de gananciales. Una vez más la salida es sencilla a la luz de los principios que informan el procedimiento registral: "La presentación de la partida de matrimonio acredita el estado civil del adquirente, pero no tiene mérito suficiente para modificar o rectificar la titularidad de un bien adquirido como propio, ya que ello significa evaluar pruebas, otorgar audiencia a la parte contraria y finalmente tomar una decisión en el conflicto. Todo ello resulta incompatible con la naturaleza del procedimiento registral cuya función es solo dar publicidad a títulos fehacientes que documenten la transmisión de la titularidad de bienes o derechos, lo que en este caso no ocurre. Por tanto, la alegación de la apelante deberá formularse en sede judicial a efecto de la dilucidación de los derechos que se encuentren en conflicto, y no en un procedimiento no contencioso, conforme indica el artículo Io del Reglamento General de los Registros Públicos" (Resolución No. 1297-2009-SUNARP-TR-L de 21 de agosto de 2009; 5o y 6o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título). 55


No obstante la claridad del principio de "título público" sin embargo, otras Salas del Tribunal Registral han actuado erróneamente al desconocer su aplicación en el tema de la cancelación de la garantía real por extinción de la personería jurídica del acreedor (Por ejemplo. Resolución No. 117-2009-SUNARP-TR-L de 28 de enero de 2009). Esta cancelación se sustenta en que la obligación es una relación de dos partes, y si una de ellas desaparece entonces pierde sentido la existencia de una relación jurídica sin titular o acreedor, por lo que debería reputarse extinta. La Sala Transitoria, bajo mi presidencia, nunca canceló una garantía real por extinción del acreedor; y el argumento que se expuso en su oportunidad fue simple y contundente: "Este Tribunal considera necesario aclarar que no entrará a juzgar la viabilidad de la cancelación por extinción del acreedor, la cual no cuenta con norma expresa que la respalde ni título formal que funde la inscripción" (Resolución No. 1163-2009-SUNARP-TR-L de 23 de julio de 2009; 5o considerando; véase en: Registro de Predios - caducidad y levantamiento de gravámenes). Puede abundarse en fundamentos que sustentan nuestra posición: i) La relación obligatoria nace, subsiste y se extingue en forma extrarregistral; por lo que las vicisitudes del crédito no necesitan del registro para producir cambios en la situación jurídica. Así, por ejemplo, la cesión de derechos opera por simple documento escrito, sin necesidad de formalidad adicional. Por lo demás, la cesión de la hipoteca es un efecto automático de la transferencia del crédito, al margen de cualquier declaración de voluntad sobre el particular. En tal sentido, resulta injustificado que se condicione la subsistencia del crédito a una inscripción registral, cuando precisamente el crédito vive fuera del registro. 56


ii) Por el motivo antes expuesto no resulta aplicable el principio de legitimación, pues la existencia del crédito no se prueba con el registro ni éste condiciona su existencia. iii) No es posible sustentar una inscripción sin título material documentado en instrumento público (art. 2010 CC), ya que el registro se funda en títulos fehacientes y no en presunciones sin base legal o en deducciones. LOS PROBLEMAS DE LA CALIFICACIÓN CON RELACIÓN AL CIUDADANO Los ciudadanos tenemos el derecho de entrevistarnos con los funcionarios que resuelven nuestras solicitudes, pedidos, demandas, pretensiones o cualquier caso particular en el que se decida un derecho propio. Por eso un justiciable puede conferenciar, por ejemplo, con un magistrado de la Corte Suprema o del Tribunal Constitucional, a pesar de tratarse de instancias de la máxima jerarquía judicial o de control de la constitucionalidad. Pues bien, y aunque resulte increíble, si bien un ciudadano puede exponerle directamente su drama a un juez (vocal) supremo, sin embargo, NO TIENE ACCESO AL REGISTRADOR. Esta situación inaceptable no es broma. Hoy un ciudadano no puede llegar al registrador en forma inmediata, pues obligatoriamente debe pasar por varios filtros, y recién si sigue insistiendo, o su caso es de extrema urgencia o complejidad, entonces recién podrá llegar a conocer al funcionario que está resolviendo un tema vital de su esfera personal o patrimonial. El problema se inició con la implementación de la Ley No. 26366, del Sistema Nacional de los Registros Públicos, en el entendido que la entrevista del público con el registrador era fuente de corrupción. Demás está decir que se trató de una medida desproporcionada, pues la malicia de un usuario no podía privar 57


a cientos de ellos, de buena fe, que intentan explicar en forma personal los alcances del asunto que el funcionario tiene en sus manos; o en todo caso busca recibir una guía para subsanar el defecto que impide lograr su propósito de inscripción. En ese momento se dio inicio a la cultura del secretismo y de "esconder" a los registradores del escrutinio público. En la hora presente, el tema no pasa tanto por frustrar la corrupción, sino que a sottovoce se dice que "el registrador tiene mucho trabajo y no puede distraerse en atender al público". El argumento es una falacia pues los jueces tienen mayor carga procesal, y más compleja, y ello no es óbice para desvincularse del usuario a quien se deben. La actual gestión de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, hace poco, ha intentado cambiar esa situación mediante una Directiva en la cual se obliga a que los registradores atiendan al público todos los días, sin filtros ni cortapisas1371. Es decir, la norma reglamentaria reconoce en forma expresa esa irregularidad, la misma que intenta ser salvada con la nueva disposición. Sin embargo, dicha norma tiene una excepción inquietante, pues no se aplica a la Zona Registral No. IX, de Lima1381, por lo que es de esperar que en forma inmediata se corrija esa situación, ampliando los alcances de la directiva a todos los registradores, sin excepción alguna.

1371

1381

Directiva No. 009-2009-SUNARP/SN, de acciones para optimizar los servicios regístrales, publicada en el diario oficial el 22 de octubre de 2009. Art. 2 Directiva: ALCANCE. Las disposiciones contempladas en la presente Directiva son de aplicación obligatoria exclusivamente a los Órganos Desconcentrados de la SUNARP distintos a la Zona Registral No. IX - Sede Lima. 58


La entrevista no solo es un derecho individual de cada ciudadano1391, sino además constituye una poderosa herramienta para que el funcionario se acerque al usuario y conozca directamente su problema, sin intermediación de documentos; con lo cual se propende a que el registrador deba explicar racional y razonadamente los fundamentos de su denegatoria de inscripción, sin encerrarse en legalismos detrás de un escritorio al que nadie tiene acceso; mientras tanto, el usuario puede exponer sus contra-razones. Es probable que, luego de ese ejercicio dialéctico, uno entienda que en realidad no existen fundamentos para rechazar la inscripción; o en todo caso el otro llegue a tener en claro el mecanismo jurídico necesario para solventar el problema detectado. En suma, el sistema en su conjunto resulta siempre beneficiado. Otro problema, derivado directamente de aquella doctrina por la cual la función registral es cuasi-jurisdiccional, es la imposibilidad que tiene el usuario de preguntarle al funcionario caliñcador qué hacer para subsanar una observación. En efecto, luego de un primer rechazo, el interesado normalmente alcanza un documento con el cual pretende salvar el obstáculo; pero de alguna manera requiere tener certeza respecto a la respuesta que recibirá o si tal vez será necesario recabar otro documento. Por tanto, ese mismo ciudadano buscará entrevistarse con el registrador a efecto que le confirme el camino jurídico adecuado

[391

Art. 4.5 Directiva: atención especializada a los usuarios. Los registradores absolverán personalmente las consultas que formulen los usuarios, respecto a las observaciones recaídas sobre los títulos en trámite que hubieran presentado. Para tal efecto, los Gerentes Regístrales de cada Zona Registral determinarán el horario de atención respectivo, que no excederá de una hora diaria. Asimismo, implementarán un registro en el que se consignará el nombre del usuario atendido y el título respecto del cual se formula consulta, de modo que se garantice la transparencia en el servicio registral. 59


para lograr su fin. Sin embargo, algunos registradores dan la siguiente respuesta: "presente la subsanación y luego se evaluará. No puedo adelantar opinión" (sic). ¿Adelantar opinión? Esa figura solo existe cuando tenemos dos partes enfrentadas en un proceso contencioso, y antes de decidir se tiene que escuchar a cada una de ellas en virtud de los principios procesales de igualdad, bilateralidad y contradicción. Pero, por supuesto, eso no tiene nada que hacer en un procedimiento no contencioso, y peor aún, de simple control formal de legalidad de un documento, en donde el único interesado es el usuario. En el procedimiento registral no existe "adelanto de opinión", no solo por tratarse de tema no contencioso, de simple verificación de requisitos o recaudos legales, sino además porque su finalidad es obtener la inscripción. En tal sentido, el registrador se encuentra obligado a decirle al usuario cuál es la forma o mecanismo legal para que salve los obstáculos, de conformidad con el deber de motivación que se imponen para las observaciones o tachas. Solo así se otorga efectividad al principio "pro-inscripción", establecido en el Reglamento General de los Registros Públicos. Por tanto, nuevamente resulta un acierto que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en virtud de la Directiva antes citada No. 009-2009-SUNARP/SN, haya establecido la obligación expresa (antes, implícita) de señalar en las esquelas denegatorias la forma en que el usuario puede subsanar la deficiencia advertida1401. Sin embargo, nuevamente es de lamentar que esa exigencia no se aplique, por ahora, a Lima. Resulta imperativo que esa excepción se elimine, ya que no es justificable una dualidad de soluciones

[40] A rt . 4.3.d) Sugerencias: La indicación y enumeración, clara y precisa, del documento, procedimiento o acto, que debe adjuntar, promover o celebrar, respectivamente, el interesado, para lograr la inscripción del título, siempre que sea posible. 60


cuando el problema es el mismo, y más aún cuando Lima es por gran distancia la Zona Registral de mayor envergadura por número de servicios regístrales y, por ende, el impacto que tiene en la percepción ciudadana es mayor. En tal sentido, bien vale recordar que desde siempre se ha reconocido que la función registral tiene el carácter de "patriarcal", es decir, el registrador asume el deber de orientar al usuario en su pretensión de inscribir, ya que ese es finalmente el objetivo de todo el Sistema. Otro tema importante en la relación usuario-registrador está referido a la constante invocación en las esquelas o tachas de resoluciones del Tribunal Registral que no constituyen precedentes, por lo que no son de fácil acceso al público ya que no están colgados en la página web. En tal sentido, la única forma de comprender a cabalidad el motivo de la denegatoria es conocer el contenido de la resolución, pero ello no es tarea fácil. Por tal razón, hace poco la Zona Registral No. IX, de Lima, ha aprobado un Instructivo (Hoja de Envío No. 11473-2009-Z.R No. IX/JEF), en el que intenta salvar el problema señalando que los ciudadanos pueden obtener copia de las citadas resoluciones a través de los costos de la publicidad registral. Ese remedio simplemente es peor que la enfermedad. En primer lugar, las decisiones del Tribunal Registral son parte de la información histórica de la institución y el acceso a ellas viene impuesto por la Ley de Acceso a la Información que abarca a todas las entidades públicas. Es tan cierto ello que las resoluciones se archivan en la Presidencia del Tribunal y en la Biblioteca de la Institución, lo que no constituyen títulos objeto de publicidad registral. Se trata de información propia de la historia jurídica de la entidad, que no tiene relación alguna con las inscripciones, sino que va más allá y supera ese fin. Por tanto, no se justifica que se le trate exclu61


sivamente como documento que conforma el título archivado*1'. En segundo lugar, la medida es tan absurda que una misma copia tiene distinto costo según se trate de uno u otro Registro, cuando existan diferencias, o que no se pueda obtener esa misma copia cuando la resolución del Tribunal proviene de otra sede geográfica. ¿En tal caso habría que ir a Trujillo o Arequipa?1421. Un motivo más para negarle naturaleza de publicidad registral a esta información. Por tanto, es de esperar que este tema sea prontamente corregido. LOS PROBLEMAS JURÍDICOS DE LA CALIFICACIÓN Una de las mayores trabas del tráfico patrimonial es la calificación de minucias que realizan muchos registradores, o peor aún, cuando éstos ingresan en zonas sobre las que está vedado el examen registral. El resultado de ello es la denegatoria (injustificada) o, por lo menos, la demora de la inscripción. Hasta el momento no se han tomado acciones concretas para mejorar el estado de la cuestión; y no podemos dejar pasar la ocasión para exponer algunas de nuestras ideas sobre lo que debe hacerse para mejorar la situación: -

Establecer una guía de calificación para facilitar la labor de los registradores en aquellos actos recurrentes del tráfico patrimonial. Así se simplifica y uniformiza el control de

Instructivo. Art. 2. Las secciones de publicidad de las Áreas Regístrales atenderán las solicitudes de copia de resoluciones del Tribunal Registral, como parte de la publicidad del título archivado en el que recayó dicha resolución. Instructivo. Art. 3. Únicamente se podrán atender las solicitudes de copia de resoluciones cuyos títulos respectivos, hayan sido presentados en cualquiera de los Registros de esta Zona Registral. 62


legalidad sobre algunos requisitos exigibles para el acceso a la publicidad. - Imponer el deber a todos los registradores, con carácter de declaración jurada, de comunicar las observaciones sucesivas que formulen. De esta manera se produce el efecto de impedir esa conducta perniciosa mediante la posibilidad real, y no hipotética, de fiscalización. - Establecer la figura del "registrador sustituto", es decir, un funcionario que en línea horizontal reconsidere los pedidos de los usuarios con una nueva calificación del título. - Nombrar defensores del usuario con amplia libertad e independencia, con jefatura de un equipo de personas y como funcionarios de confianza, ya que la vinculación laboral indeterminada atenta contra su autonomía. Establecer una tercera instancia de alcance nacional ("Tribunal Registral Nacional"), como última instancia administrativa y cuyas decisiones sean las únicas con carácter vinculante. Sus miembros se nombrarían por plazo temporal, en virtud de una comprobada capacidad profesional y especialización. Regular en forma detallada las faltas y sanciones de los registradores públicos, cumpliendo los principios de tipicidad, causalidad y proporcionalidad. El Registro es una institución jurídica, que actúa bajo normas, evalúa actos privados y toma decisiones relevantes para el tráfico patrimonial. Por tanto, el impacto negativo respecto de una calificación desproporcionada es enorme, y para ilustrarlo mencionaremos algunos ejemplos1431.

[43] Agradezco a algunos amigos notarios que me han proporcionado un ingente material de observaciones y tachas sin sentido, y a quienes no menciono por obvias razones. 63


En el Registro de Predios se observa la venta de un lote porque existe discrepancia entre la superficie que aparece en el título (1,000.04 m2) y aquella inscrita en el registro (1,000 m2). Esa diferencia equivale al tamaño de un borrador, y ni siquiera requiere de la existencia de normas sobre tolerancia, pues la discrepancia en una superficie tan ínfima no altera las cosas y se entiende que no afecta la individualización y delimitación del predio1441. Es bien conocido que las mediciones no son exactas y siempre cabe discrepancias entre ellas. Incluso existe la creencia errónea de que en las inmatriculaciones no existe tolerancia, porque la directiva sobre catastro señala que en tales casos no se aplica dicho límite. Sin embargo, esa norma pretende establecer un significado opuesto, esto es, que en el caso de inmatriculaciones la calificación es más flexible, pues no rigen los límites de la tolerancia, ya que el desfase puede ser mayor, por lo que la inscripción será procedente siempre que sustancialmente se trate del mismo predio y no haya superposición con predio inscrito[45).

1441

1451

"Respecto de la observación signada con el numeral iii) del considerando tercero, el registrador indica que existe una diferencia de 0,10 cm2 (diez centímetros cuadrados) en la superficie de la unidad inmobiliaria 02, ya que el reglamento interno modificado señala 153,63 m2; mientras el plano de independización da cuenta de una superficie de 153,53 m2. La diferencia advertida resulta intrascendente ya que las propias tolerancias regístrales admiten una diferencia mucho mayor respecto del área o cabida de los predios, por lo que dicha errata carece de significación para todo efecto jurídico o práctico" (Resolución No. 1128-2009-SUNARP-TR-L de 17 de julio de 2009; 6o considerando; véase en: Registro de predios - declaratoria de fábrica). Sobre el tema hay una importante Resolución No. 634-2009SUNARP-TR-L de 14 de mayo de 2009, 4o considerando (véase en Registro de Predios - Inmatriculaciones), en la cual se discute si una determinada circunstancia es suficiente para impedir la inmatriculación: 64


"El predio es toda superficie del suelo o de la corteza terrestre deslindada en forma poligonal, es decir, cerrada por una línea convencional. La descripción física de los predios tiene dos objetivos: primero, individualizarlos, esto es, identificarlos en el terreno o espacio físico, lo cual significa vincular un predio con un título jurídico; segundo, delimitarlos o deslindarlos a través de una línea más o menos perfecta. Es claro que la primera operación consiste en individualizar el predio a efecto de conocer en dónde se encuentra ubicado físicamente; y solo posteriormente se puede delimitar. El primer concepto es imprescindible en el registro a efecto de determinar la ubicación espacial del inmueble y su separación con el resto de la superficie que no lo comprende. El segundo concepto no requiere de certeza absoluta pues siempre es posible la imperfección en los títulos, las erróneas mediciones, la ambigüedad en el lenguaje utilizado en los documentos, las dificultades técnicas en la delimitación del terreno, la falta de concordancia entre el título y el espacio físico, entre otros problemas. Por tal razón se arbitran mecanismos jurídicos para corregir esas deficiencias, tales como la rectificación de áreas o linderos, el deslinde o la tolerancia por defecto o exceso en las mediciones. En tal sentido, el predio materia del proceso de título supletorio con una extensión de 992,27 m2, y graficado en los planos de ubicación y perimétrico del arquitecto Bejarano, coinciden en forma sustancial con el gráfico del Plano Catastral No. 109-2008 con 979,86 m2, por cuanto el área o cabida es casi idéntica, la forma del dibujo que conforman los linderos también es prácticamente la misma; además existe identidad en las colindancias del frente y fondo del predio. Por tanto, bien puede decirse que se cumple el requisito de individualización e identificación del predio, pues el título jurídico se vincula o relaciona en forma indubitable con un inmueble. Por el contrario, en cuanto la delimitación pueden existir discrepancias que no obstan a la precisa individualización del inmueble y, en consecuencia, no son obstáculo para la inscripción. En el presente caso estamos ante un predio cuyo título indica un área o cabida de 992,27 m2, por lo que sería aplicable el rango de tolerancia de 2%, según la Directiva No. 001-2008-SNCP/CNC (art. 65


En el Registro de Personas Jurídicas (sociedades), por ejemplo, se observa un estatuto porque en una de las cláusulas se hace mención a la transferencia de acciones; mientras la ley habla de "cesión". ¿Y acaso la cesión de derechos no es una transferencia? La respuesta es obvia. En el Registro de Personas Jurídicas (asociaciones) se observa un estatuto porque el domicilio se señala en la Ciudad de Lima, pero en el reglamento respectivo se obliga a indicar la provincia y el departamento. Las normas se interpretan con la razón en la mano, y siendo que no existe riesgo de confusión pues Lima no se replica en otro departamento, entonces la denegatoria no se justifica en alguna cuestión sustancial, sino en un mero formalismo vacío de contenido. En el Registro de Personas Jurídicas (asociaciones) se observa un acta porque en ella, por evidente error material, se indica que el año es "20098", cuando por contexto con otros datos resulta evidente que la referencia es al año actual "2009". ¿O será que el registrador piensa que estamos en el año veinte mil noventa y ocho?1461.

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7-a), lo que hace posible una diferencia de más o de menos de 19.84 m2, de lo cual se infiere que la discrepancia advertida se encuentra dentro de la tolerancia admisible. Sin embargo, y con un criterio aún más flexible, la Directiva permite la inmatriculación, incluso con una discrepancia mayor a la tolerada, siempre que el predio se encuentre identificado y no haya riesgo de afectación a terceros (art. 7-c)". Caso real que motivó un recurso de apelación y que fue resuelto por la Sala Transitoria del Tribunal Registral mediante Resolución No. 1362-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009, 11° considerando, incluida en esta colección (véase acápite referido a Registro de Personas Jurídicas no societarias - formalidad del acta). 66


Otro caso del Registro de Personas Jurídicas (asociaciones) se produce cuando se deniega la inscripción por cuanto se omite consignar las funciones del secretario o vocal del Consejo Directivo. Esta observación se sustenta en la siguiente Resolución del Tribunal Registral No. 048-2009-SUNARP-TR-L: "El artículo 82° del Código Civil ha establecido cuáles son los requisitos mínimos que debe contener el estatuto de una asociación, siendo uno de ellos la constitución y funcionamiento del Consejo Directivo, debiendo entenderse que el funcionamiento implica expresar las atribuciones de cada miembro cuando se ha consignado un cargo distinto a cada uno de ellos". El criterio es equivocado pues el consejo es un órgano que funciona en forma colegiada, con funciones internas y facultades externas que se le atribuyen como unidad. Por tanto, no existe fundamento legal alguno para disociar arbitrariamente un órgano único colegiado en una variedad de órganos distintos unipersonales. El art. 82 CC claramente habla del "funcionamiento del consejo directivo" y no de los miembros integrantes de éste. Otra cosa es que, en virtud de la libertad asociativa, los asociados decidan establecer funciones propias a cada uno de los miembros del consejo, pero ello no es imperativo, ni se deduce de la norma legal. En todo caso, resulta llamativo que los registradores denieguen comúnmente las inscripciones en base a resoluciones que no tienen el carácter de precedente - como en el presente supuesto-, pero no hagan lo contrario, esto es, inscribir en mérito de otras resoluciones que sostienen una doctrina distinta, y se basan en el principio pro-inscripción. Sobre el tema general de la libertad de asociación, por ejemplo, la Sala Transitoria se ha pronunciado en forma expresa: "5. El art. 2, inciso 13°, de la Constitución de 1993 señala que toda persona tiene derecho a asociarse y crear fundaciones con fines lícitos, lo que en esencia consiste en la libertad que tienen las personas para agruparse entre ellas con miras a un fin común, y cuya primera nota distintiva es la libertad de 67


asociarse o no, esto es, de adherirse al colectivo o de desafiliarse, pero con una segunda característica también muy importante: la libertad de asociarse implica necesariamente la libre organización interna, esto es, la posibilidad de de regular las relaciones internas en forma autónoma. Nótese la contradicción que implicaría otorgar esta libertad, pero al mismo tiempo establecer un régimen legal interno que conlleve una fuerte intervención del Estado y, por consiguiente, la dejación de una escasa autonomía. Ya el Tribunal Constitucional ha señalado que la libertad de asociación se rige por tres principios: autonomía de la voluntad para pertenecer o no a un colectivo; autoorganización, que permite encauzar el cumplimiento de los fines de la asociación de la manera más conveniente a sus miembros, para lo cual el estatuto se convierte en el instrumento para regular esas relaciones; fin altruista, o desapego de la obtención de ventajas o beneficios económicos (Sentencia de 20 de mayo de 2004, Exp. 1027-2004-AA/TC, publicada en el diario oficial el 24 de julio de 2004)" (Resolución No. 858-2009-SUNARP-TR-L de 19 de junio de 2009; quinto considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - ámbito excluido de la calificación). En el Registro de Propiedad Vehicular está inscrita una compraventa con reserva de dominio, por lo que el comprador técnicamente no es propietario, pero sí poseedor legítimo del bien. Pues bien, ese comprador solicitó un "cambio de color" y el registrador lo observó diciendo que "esa facultad corresponde al propietario". Craso error, pues hasta un inquilino puede pintar una pared y realizar las reparaciones ordinarias sobre el bien, por lo que con mayor razón puede hacerlo el comprador. Por tanto, se trata de una denegatoria francamente absurda, ya que el comprador bien podría cambiar hasta el motor del vehículo, de ser necesario, ya que con ello se mantiene la funcionalidad del bien y con ello se beneficia al domino. Y no se diga que los reglamentos establecen que el propietario es el único legitima68


do para realizar modificaciones en los vehículos, pues muy por encima en la escala normativa se encuentra el Código Civil. El comprador, como poseedor legítimo, puede ejecutar todos los actos de uso y disfrute sobre el bien, con la única obvia limitación de que no puede disponer de él. Pero, cambiar el color o el motor no son actos de disposición del derecho, sino de administración para potenciar las finalidades que cumple el vehículo. En las resoluciones de la Sala Transitoria del Tribunal Registral se ha llamado la atención en forma reiterada sobre los problemas de la calificación, dándose guías certeras a la actuación del registrador, a efecto que no se entretenga en verificar cuestiones sin importancia, tales como equivocaciones gramaticales, meras erratas, discrepancias superfluas, entre otras; y por el contrario, solamente se ventile los temas de fondo. Bien vistas las cosas, con nuestra interpretación se busca reafirmar la importancia de la función registral, tratando que ésta se centre en dilucidar los elementos de sustancia del acto jurídico, y no se limite a las correcciones de estilo. Así, en primer lugar se establece que la función de interés general que tiene la publicidad registral es motivo o causa suficiente para propiciar la inscripción, sin rodearse de exigencias sin mayor justificación (principio pro-inscripción): "El Registro cumple una función de interés general por la cual se brinda seguridad jurídica a los actos de circulación de la riqueza; por tanto, la calificación debe ser moderada y prudente, propendiendo a la inscripción pues de esa manera se cumple la función para la que este instituto fue creado; y sin perder la perspectiva mediante la exigencia de requisitos rutinarios e inútiles" (Resolución No. 1377-2009-SUNARP-TR-L de 04 de septiembre de 2009; 16° considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - acto electoral). En segundo lugar, el registrador debe considerar por ciertos los hechos jurídicos que aparecen documentados en el instrumen69


to que la ley exige; por tanto, su calificación apunta a la verdad formal (documentarla), y no a la verdad material. Por ejemplo, el libro padrón comprueba la condición de asociado, sin que pueda requerirse otro tipo de acreditación, pues el Registro no puede descubrir la verdad intrínseca del instrumento (principio de la verdad formal). En tal sentido, "el Registro no puede interferir en la vida asociativa más allá de lo que indican las normas reguladoras de la materia, y teniendo en cuenta siempre que la calificación registral se realiza dentro de los límites de un procedimiento administrativo, sumario, documental y no-contencioso. Por tanto, la comprobación real y efectiva de la calidad de asociado corresponde a los órganos de la asociación; por lo que el Registro se limita a realizar un examen formal y documental sobre la base de la información que aparece en el libro padrón de asociados previsto en el art. 83° del Código Civil, y bajo responsabilidad de su contenido por el presidente de la asociación o quien haga sus veces. El citado libro legalizado tiene carácter de verdad formal según el art. 48, inciso primero del Código de Comercio, aplicable por analogía. Por tanto, no cabe hacer una investigación sobre la realidad intrínseca de los hechos que están contenidos en los libros, pues ello ni siquiera ocurre con las asambleas que sí son actos inscribibles, pues menos se podría presentar con el padrón de asociados que cumple una función auxiliar y complementaria" (Resolución No. 858-2009-SUNARP-TR-L de 19 de junio de 2009; 8o considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - alcances excluidos de la calificación). En tercer lugar, los actos jurídicos deben entenderse en el sentido que las partes pretenden lograr un propósito razonable y lícito; y no al contrario (principio de conservación del negocio). En una escritura pública se convino en liquidar una sociedad de gananciales entre dos personas que no eran cónyuges, por lo que el registrador exigió se presente el reconocimiento judicial de la unión de hecho. En este caso hubo que interpretar el negocio 70


como uno de partición de bienes. En tal sentido, "en el presente caso es evidente que los otorgantes pretenden un fin económico muy concreto respecto a la atribución de bienes comunes, cuál es, la adjudicación en exclusiva del predio sub-materia a favor de Rosmery Navarro Mayma, y ello al margen del contexto jurídico o normas legales que se invoquen en la declaración de voluntad. El art. 1362 del Código Civil establece que los contratos se celebran y ejecutan según la común intención de las partes, esto es, de acuerdo con la voluntad implícita o inferida de la propia declaración, para lo cual se da preponderancia a lo querido, que se deduce del texto, antes que al sentido gramatical de las cláusulas" (Resolución No. 546-2009-SUNARP-TR-L de 30 de abril de 2009; 6o considerando; véase en: Registro de predios - interpretación del contrato). En cuarto lugar, el registrador debe respetar escrupulosamente las competencias y potestades que le corresponden a otros órganos o funcionarios; y con mayor razón si se trata de decisiones judiciales que en un Estado Constitucional de Derecho son objeto de cumplimiento estricto. En el caso de resoluciones administrativas se impone el principio de legalidad en la actividad pública; y en el caso de resoluciones judiciales ese efecto se colige de la exclusividad del Poder Judicial para impartir justicia con la finalidad de asegurar tutela efectiva a los sujetos en sus derechos e intereses legítimos (principio de respeto de las competencias y de cumplimiento de las decisiones judiciales). Por tanto, podemos citar los siguientes pronunciamientos: "la efectividad de las decisiones judiciales tiene como cauce adecuado las medidas cautelares y las sentencias, con lo cual se busca lograr que exista concordancia entre la información registral y la realidad jurídica, por lo que se hace necesario mirar con favor la ejecución de las cautelares, siempre en la medida de lo posible y razonable según la ley" (Resolución No. 598-2009-SUNARP-TR-L de 08 de mayo de 2009; 4o considerando; véase en: Registro de 71


personas jurídicas no societarias - medidas cautelares de innovar y de no innovar). "El registrador se opone a la inscripción alegando que no constan las resoluciones que declararon en rebeldía a los demandados, y que en consecuencia dio lugar a que el juez suscriba en el nombre de ellos la correspondiente escritura. Sobre el particular debemos indicar que el registrador no puede calificar la regularidad del procedimiento o la legalidad de las decisiones emitidas dentro de un proceso judicial, ya que ello es potestad exclusiva del órgano jurisdiccional, de conformidad con el art. 2011° del Código Civil" (Resolución No. 1078-2009-SUNARP-TR-L de 09 de julio de 2009; 3o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - calificación de resoluciones judiciales). "El registrador se opone a la inscripción alegando que se requiere una decisión judicial para cancelar los asientos. Sin embargo, ese argumento es errado pues la Administración Pública cuenta con la potestad de declarar la nulidad contra imperio de sus propios actos, o revocarlos, de conformidad con los arts. 202° y 203° de la Ley No. 27444, del Procedimiento Administrativo General. En tal sentido, el principio de legitimación contenido en el art. 2013° del Código Civil no es una norma supra-legal que no pueda ser exceptuada por otras disposiciones de nuestro ordenamiento jurídico. (...) Por tanto, la Administración Pública tiene la potestad de anular o revocar sus resoluciones, y consecuentemente ello es título inscribible para cancelar los asientos regístrales que se hubiesen extendido" (Resolución No. 1089-2009-SUNARP-TR-L de 10 de julio de 2009; 3o considerando; véase en: Procedimiento y calificación registral - calificación de resoluciones administrativas). 72


Ahora bien, una vez que se ha incurrido en defectos o inconsistencias en la preparación y redacción de los documentos presentados ante el registro, entonces queda la duda de cómo subsanarlos. Allí juega en toda su magnitud el principio general de pro-inscripción, del cual se pueden extraer las siguientes reglas concretas en orden a no considerar esos errores o a facilitar la subsanación: Los errores intrascendentes ni siquiera requieren de subsanación pues basta el ámbito de normalidad de la actuación jurídica. Así: "en la declaración jurada de la asamblea general se consigna <20098>, cuando obviamente se refiere a <2009> de acuerdo al contexto del documento. Una observación de este tipo no es razonable, pues simplemente se entiende superada por el ambiente de normalidad y confianza que debe rodear toda actuación jurídica, y para lo cual se hace necesario invocar el artículo 168° del Código Civil referido al principio de buena fe para interpretar las declaraciones de voluntad" (Resolución No. 1362-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009; 1 Io considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - formalidad del acta). La sola discrepancia de datos en un título (por ejemplo: expediente administrativo) no es motivo suficiente para denegar la inscripción, si es que ello puede salvarse con una declaración indubitada expresada en alguno de los documentos contenidos en el mismo título. Así, "si consideramos que la función del plano de ubicación es individualizar el predio en el espacio físico, pero con fines solo referenciales cuando se trata de una habilitación urbana perfectamente delimitada, entonces resulta evidente que el solo gráfico de la declaratoria de fábrica no modifica ni altera la extensión del lote que ya fue determinada por el anterior acto administrativo-municipal de recepción de 73


obras ni la inscripción subsiguiente. Por tal razón, estamos en presencia de una discrepancia que debe considerarse salvada a través de la declaración expresa y por escrito contenido en el FUO Parte 2, y que sí coincide con el antecedente registral, por lo que resulta de aplicación el principio pro-inscripción regulado en el artículo 31, in fine, del Reglamento General de los Registros Públicos" (Resolución No. 513-2009-SUNARP-TR-L de 24 de abril de 2009; 7o considerando; véase en: Registro de predios - declaratoria de fábrica). La función del registrador no se reduce a la labor intrascendente de corregir errores materiales o de redacción u ortografía, como lamentablemente acontece a menudo: "En el presente caso el registrador asume que la potestad de calificación se centra en detectar cualquier mínimo error, incluso intrascendente o sin importancia. Por el contrario, este Tribunal considera que la función registral debe verificar el cumplimiento de los requisitos sustanciales de validez del acto o negocio jurídico, así como la adecuación con los antecedentes del registro, de conformidad con el art. 2011 ° del Código Civil; pero en ningún caso dicho funcionario debe entretenerse en el control de cuestiones simplemente formales, o de redacción u ortografía, lo cual no presta ninguna utilidad en orden a la seguridad jurídica, pero sí ocasiona un alto costo de desprestigio del Sistema Registral. El control de legalidad no es un filtro de minucias o de detección de erratas, por lo cual debe descartarse la pretensión de convertirse en un simple corrector de textos" (Resolución No. 1362-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009; 6o y 7o considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - formalidad del acta). En el caso el tema se limitaba a discutir la correcta grafía del apellido de uno de los directivos elegidos. Según el acta de elec74


ción y el padrón de asociados el apellido era "Sifuentes"; mientras en un documento complementario, solicitado para subsanar, se había cometido el error evidente de "Simientes". En tal caso, se impone una interpretación conjunta de los documentos aportados, máxime cuando el dato correcto emana del título inscribible propiamente dicho (acta), sumado a un instrumento relevante en orden a conocer quienes son los socios (padrón). ¿Qué más podría exigirse? Los errores en un documento no necesariamente se subsanan con modificaciones o aclaraciones del instrumento originario, ya que a veces puede acudirse a medios más económicos a través de formalidades documentales más simples: "En todo caso, el registrador bien puede requerir declaraciones juradas de los propios directivos dando a conocer su nombre correcto y la aceptación al cargo para el cual han sido elegidos, lo que constituye documento suficiente para dar por subsanado los defectos de este tipo. Por tanto, no cabe requerir la presentación de sucesivas reaperturas de acta por cada errata cometida, ya que ello es burocrático e innecesario en el caso de equívocos notorios" (Resolución No. 1362-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009; 12° considerando; véase en: Registro de personas jurídicas no societarias - formalidad del acta). De esa manera, además, se evitan las continuas observaciones a los sucesivos documentos aportados, lo cual implica la necesidad de continuas aclaraciones o precisiones. Es el caso, por ejemplo, de un título que necesitó hasta cuatro reaperturas de actas para subsanar los distintos defectos que se fueron advirtiendo en el camino. Esta curiosa situación motivó una antigua decisión de la segunda instancia administrativa registral: "El criterio interpretativo sobre reapertura de actas no pone límites al número de veces 75


que puede ser rectificada un acta, por lo tanto, el hecho de que se haya rectificado el acta en cuatro oportunidades no puede ser obstáculo para que esta pueda acceder al registro, siempre que se cumplan los requisitos exigibles" (Resolución No. 650-2009-SUNARP-TR-L). Demás está decir que en virtud de esta nueva doctrina no sería necesario llegar a ese nivel de sucesivas aclaraciones de los instrumentos presentados. La subsanación que contenga un error no debe motivar una segunda subsanación, cuando se pueda deducir fácilmente el sentido correcto de la interpretación en conjunto de todos los documentos aportados. Así, en el siguiente ejemplo, se usa en forma genérica dicho criterio a efecto de propiciar las inscripciones: "Por lo demás, aquí también debe aplicarse el sentido común, y en virtud de ello es de toda obviedad que la escritura no puede ser más que una equivocación, fácilmente subsanada con un análisis global de los otros extremos que conforman el título" (Resolución No. 1362-2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009; 9o considerando; véase: Registro de personas jurídicas no societarias - formalidad del acta). Los documentos complementarios o de aclaración son pertinentes en cuanto corrijan un error del primigenio instrumento, pero no pueden modificar el hecho jurídico. En tal sentido, deberá presumirse ese objetivo o finalidad. Así se expuso en una importante decisión: "Sobre el particular es necesario señalar que la fórmula para subsanar este defecto se consigue a través de la presentación de una nueva declaración jurada, ya con el vicio corregido, o con una declaración aclaratoria de la anterior. Esta última opción no significa que se produzca un cambio o modificación en la convocatoria a la asamblea general, la cual 76


por ser un hecho del pasado no puede modificarse, sino que debemos reconocer la existencia de dos planos: el del hecho y el de su prueba, conforme lo reconoce en forma expresa, y pedagógica, el art. 225° del Código Civil. En efecto, el documento que prueba el hecho jurídico puede adecuarse a la realidad si es que existe alguna laguna o error involuntario. Nótese la diferencia entre el , que sí puede aclararse, con respecto al , que no puede alterarse. El procedimiento registral, por su carácter de sumario y documental, se limita a calificar los documentos aportados que, según la ley, prueban determinados hechos jurídicos. En tal contexto, el documento puede aclararse, en este caso la declaración jurada, pues se reputa que ello se hace para concordarlo con la realidad, por lo que se entiende que es una práctica correcta para lograr la subsanación de observaciones en cuanto el nuevo instrumento aclara válidamente un error del anterior, lo que se hace de acuerdo con los artículos 225° y 1413° del Código Civil No obstante, queda a salvo la responsabilidad civil y penal de quien suscribe la declaración jurada cuando ésta no corresponda a la realidad de los hechos o actos jurídicos" (Resolución No. 1088-2009-SUNARP-TR-L de 10 de julio de 2009; 7o considerando; véase en: Registro de Personas Jurídicas no societarias - cooperativas). LOS REGLAMENTOS REGÍSTRALES: FACTOR DE PERTURBACIÓN Hace quince años solo vivíamos con los siguientes Reglamentos del Registro: el General de 1968, en cuanto a las normas del procedimiento que habían subsistido; el de Inscripciones de 1936, en mucho superado por la normativa vigente en ese momento; la Ampliación del Reglamento de Inscripciones de 1970, con unos pocos artículos que en buena cuenta introducían el sistema de 77


fichas; el Mercantil de 1969; y el de Testamentos de 1970. Nada más. Todas esas normas se podían compilar en un pequeño librito sin mayores pretensiones. Hoy, las normas regístrales, directivas, instructivos, precedentes de observancia obligatoria, pueden llegar a varios tomos. Incluso para los especialistas a tiempo completo resulta sumamente difícil conocer toda esa maraña de disposiciones. La reflexión que se impone es la siguiente: ¿estamos mejor o peor que antes? Nuestra impresión es que la situación es más dramática que en el pasado; es decir, hoy se hace más difícil inscribir un título. La abundancia de reglamentos regístrales constituye un problema serio, antes que una solución, por los siguientes motivos: i)

La sobre-abundancia de normas no es una salida viable, pues resulta imposible la previsión de todos y cada uno de los conflictos potenciales que puedan producirse. Por tanto, la aprobación de más y más textos normativos nunca pone fin al problema, y más bien lo agudiza1471.

Existen varias decisiones de la Sala Transitoria respecto a la ausencia de necesidad de muchas normas para regular una determinada institución jurídica, máxime cuando el legislador ha calculado un régimen basado en la libertad. Es el caso de la Resolución No. 858-2009-SUNARP-TR-L de 19 de junio de 2009; 6o considerando: "El régimen normativo de las asociaciones es calculadamente fragmentario, pues apenas se encuentran algunas pocas reglas contenidas en el Libro I del Código; y sobre el tema de inscripciones la regulación es también parca, ya que el Libro IX del Código se limita a indicar los actos inscribibles y la posibilidad de inscribir personas jurídicas extranjeras que actúen en nuestro país (arts. 2025, 2029). Aquí no estamos ante una omisión del legislador, pues en realidad lo que se pretende es dotar de la mayor libertad a los sujetos en la 78


ii) En efecto, la profusión normativa se vuelve contraproducente cuando tenemos un profesional deficientemente preparado, ya que éste se acostumbra a que la ley le dicte la salida, por lo que se convierte en un simple ejecutor de las órdenes legales; sin posibilidad de que razone o piense por su cuenta. iii) El registrador que no piensa siempre busca la solución en los reglamentos, y si ellos nada dicen, entonces inmediatamente sospechará que el asunto no está permitido o que no hay solución legal, pues "el reglamento no lo dice". Por tal razón es muy común que los registradores rechacen una inscripción y luego no pueden indicar cuál es la forma para subsanar la deficiencia. Ello es un claro indicio de que el tema pasa por una laguna reglamentarista. iv) La veneración de los reglamentos regístrales lleva a olvidamos de la ley, fuente primaria. Por ello, la calificación se hace hoy en base a los dictados reglamentarios, y toda otra fuente normativa no se toma en cuenta. Los ejemplos son abundantes y recurrentes. Así, el siguiente caso: "El art. 25° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular señala que la transferencia por acto entre vivos se inscribe en mérito al acta notarial de transferencia; sin embargo, ello no se aplica cuando se trata de modificaciones al dominio originadas por acto administrativo. En todo caso,

actuación del derecho fundamental de libre asociación. Por tanto, no hay lagunas, sino la expresa retirada del legislador a efectos de dar cabida a una autonomía muy amplia, y que solo se encuentra limitada por las normas imperativas, de orden público o las buenas costumbres (art. V del Título Preliminar del Código Civil), y que además éstas deben ser objeto de interpretación restrictiva". 79


el art. 2010° del Código Civil constituye base normativa suficiente para que las resoluciones administrativas tengan carácter de título inscribible. Por tanto, hay un grave error conceptual del registrador, cuando pretende interpretar el ordenamiento jurídico en forma aislada, a través de un reglamento de carácter registral, y no de manera sistemática a la luz de las normas de orden legal que consagran los principios y bases del derecho registral, tal como acontece con el Libro IX del Código CmT (Resolución No. 1038-2009-SUNARPTR-L de 03 de julio de 2009; véase en: Procedimiento y calificación registral - Título inscribible). Frente a tamaño problema se impone una solución integral, y que se resume en la siguiente frase: Los reglamentos regístrales no sirven. Esa es mi conclusión. En efecto, si ellos repiten lo que dice el Código Civil u otra ley sustantiva, entonces son textos simplemente reiterativos y nada nuevo aportan; por el contrario, si están en contradicción con la ley, entonces hay que buscar una interpretación que les permita adecuarse al sentido de la norma sustantiva, de la cual además no pueden desatenderse por jerarquía de las normas. En suma, de una u otra manera siempre debemos terminar respetando la Constitución, el Código Civil o las leyes sustantivas, así los principios fundamentales del ordenamiento jurídico. Los reglamentos regístrales nada pueden hacer contra aquellos, y solo tienen una vida marginal que tal vez pueda manifestarse cuando se trata de acoger una interpretación "pro-inscripción'. En ese caso sí está habilitada la referencia a esa norma infra-legal. En cambio, jamás puede utilizarse un reglamento para denegar una inscripción cuando contravenga una ley. La Sala Transitoria del Tribunal Registral siguió esta tendencia. En muy pocos casos la solución vino impuesta por un reglamento registral; y en algunos casos simplemente no se le tomó en cuenta por su franca contradicción con el orden normativo 80


emanado del derecho sustantivo. Por ejemplo, según el art. 42-e° del Reglamento General de los Registros Públicos la presentación de documentos privados no constituye defecto insubsanable; lo cual es un dramático error pues todo el procedimiento registral se construye sobre la base de un instrumento público que se presenta, se califica y se inscribe. Por el contrario, el documento privado no tiene las dotes de fehaciencia y legalidad que puedan fundar que la eficacia de la inscripción se retrotraiga hasta su presentación. Además, esa situación se presta a fraudes o maniobras dolosas, pues se puede entrabar una partida registral con la presentación de cualquier documento, con grave riesgo a la situación jurídica del titular incontrovertible (prima facie) de un derecho. Por tal motivo, la Sala Transitoria expidió una resolución que aplica en forma estricta el art. 2010 del Código Civil, sobre titulación pública, y en virtud de la cual la presentación de documento privado es falta insubsanable. Siendo ello así, la disposición reglamentaria se entiende en el sentido que no puede derogar normas de mayor jerarquía, por lo que se hace necesario una reinterpretación creativa del reglamento a efecto de adecuarla a la ley. Un ejemplo en donde el reglamento no sirve; ya sea por repetir la ley, o por contravenir a ella, en cuyo caso por vía interpretativa se le vacía de contenido o se le cambia de sentido1481.

Los documentos privados o la presentación de fotocopias, aunque se refieran a instrumentos públicos que preexisten a la facha de presentación del título, no pueden ser calificados pues falta el presupuesto del procedimiento registral, esto es, el aporte del documento público de conformidad con el art. 2010° del Código Civil, por lo cual corresponde la tacha por defecto insubsanable. Esta doctrina fue sentada en la paradigmática Resolución No. 1032-2009-SUNARP-TR-L de 03 de julio de 2009 (véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título): "5. De conformidad con el art. 42-e) del Reglamento General de los Registros Públicos no constituye causal de tacha sustantiva 81


la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta. Esta norma, sin embargo, no puede entenderse en el sentido que la preexistencia del instrumento se refiera a la matriz, pues ello implicaría dotar de efecto retroactivo a un titulo formal que todavía no existe ni está documentado. En tal caso, el Registro daría eficacia a un documento privado simple, a través de la vigencia del asiento de presentación, a pesar que a esa fecha el título inscribible no existe. Por tanto, no puede admitirse que una inscripción se sustente en un instrumento privado cuando en realidad el Registro exige el documento público o auténtico, de conformidad con el art. 2010° del Código Civil. En tal caso corresponde la tacha por defecto insubsanable. 6. Siendo ello así, el citado art. 42-e) reglamentario debe interpretarse en el sentido que la preexistencia del instrumento se refiere al traslado, y no ala matriz. Así pues, si el parte o copia autenticada del título matriz es posterior a la fecha del asiento de presentación, ello no constituye defecto insubsanable cuando la matriz sea anterior a la presentación, pues en tal caso el instrumento ya preexiste. 7. En el presente caso, el usuario aporta solo documento privado simple, sin que se acredite de ninguna manera la preexistencia del libro legalizado, que en este caso es el matriz, por lo que no puede determinarse si el instrumento ya existe jurídicamente a la fecha de presentación del título, que es lo único que puede justificar su retroactividad. Por tanto, corresponde la tacha del título por contener defecto insubsanable". Este criterio también aparece en: Resolución No. 1314-2009SUNARP-TR-L de 26 de agosto de 2009 (véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título) y Resolución No. 7032009-SUNARP-TR-L de 22 de mayo de 2009 (véase en: Procedimiento y calificación registral - ausencia de título). Distinto es el caso, por ser más notoria la falta insubsanable, cuando el título formal no preexiste a la fecha de presentación del título, es decir, a dicho momento no se ha extendido aún la escritura pública, por ejemplo. Así: Resolución No. 1358-2009-SUNARPTR-L de 02 de septiembre de 2009 (véase en: Procedimiento y calificación registral - anotaciones preventivas). 82


Única fórmula para que ello la voluntad general vidual de un burócrata a las normas de mayor

se respete la jerarquía de las leyes, y con emanada de ellas, y no la voluntad indique preparó la directiva con infidelidad nivel.

Por tanto, proponemos una nueva forma de evaluar los títulos (calificarlos), y desde una perspectiva por la cual se incorpore el sentido común, y que nosotros llamamos "control de relevancia jurídica del reglamento". La propuesta puede resumirse en esta interrogante: ¿En qué se afecta la seguridad jurídica cuando un acto o negocio jurídico incumple un requisito reglamentario? Si la respuesta es negativa, es decir, en nada se afecta la seguridad, entonces se concluye que se trata de un recaudo innecesario o superfluo, por lo que se impone proceder a la inscripción. En efecto, la clave de la calificación se encuentra en el sentido común, pues lo que tiene carácter razonable cuenta ya con una fuerte presunción de legalidad. Calificar, y juzgar, es un arte que requiere experiencia y conocimientos. Lamentablemente, hoy la evaluación de los títulos se hace casi exclusivamente con relación a lo que dicen los reglamentos. El criterio debe cambiarse radicalmente, pues el registrador está obligado a calificar según la ley y el sentido común. El reglamento no cuenta pues siempre debe entenderse o interpretarse conforme a la ley. Esta afirmación incluso tiene base normativa, pues el ordenamiento jurídico administrativo integra un sistema orgánico entre sus distintas fuentes, y no contradictorio o incoherente (art. IV.2 Título Preliminar de la Ley 27444). LA DOCTRINA NO AYUDA Los operadores jurídicos, en general, desconocen los alcances y límites de la calificación registral. Por tanto, ese no es un problema cuya responsabilidad se concentre solo en los registradores, sino que debe imputársele al sistema legal en su conjunto. Por tal 83


motivo, no llama la atención que uno de los factores negativos lo constituye un cierto sector de "doctrina" que simplemente comenta de derecho registral, sin saber de la materia. Voy a proponer el caso siguiente para ejemplificar la afirmación: el titular de un lote de 160 m2 construye un edificio que sobresale el perímetro de la calle y, por tanto, invade el dominio público. En este caso el alero externo sobresale por cerca de un metro la vía pública, y prácticamente la superficie adicional sirve para una estancia o pequeña habitación. El propietario se acoge a la regularización de edificaciones de la Ley No. 27157, para lo cual basta preparar el formulario previsto para tal fin por el verificador privado, esto es, por un ingeniero civil o arquitecto inscrito en la SUNARP, con mínimos requerimientos de orden formal para cumplir tan delicada función. La Sala Transitoria del Tribunal Registral emitió la Resolución No. 1128-2009-SUNARP-TR-L de 17 de julio de 2009 (véase en: Registro de predios - declaratoria de fábrica), en la cual se estableció un importantísimo criterio para el futuro en orden a evitar los desbordes en las construcciones y edificaciones sin licencia: "La regularización de edificaciones no permite que se legalicen usurpaciones o invasiones de los predios colindantes o de dominio público, pues ello afecta el derecho de propiedad de terceros, por lo que se requiere la dilucidación del conflicto a través de los cauces y procedimientos correspondientes, pero en ningún caso se puede autorizar que a través de un simple acto unilateral del invasor, y plasmado en un formulario, se pretenda legalizar esta situación de hecho" (10° considerando). Esta doctrina trata de impedir los abusos en la construcción ilegal de edificios, no solo en contravención de los parámetros urbanísticos y de seguridad edificatoria, sino además se pretende eliminar las conductas estratégicamente fraudulentas de quienes, a través del fácil expediente de la regularización de fábrica, buscan 84


apropiarse directa o indirectamente de terrenos ajenos. Era difícil suponer que alguien esté en contra de semejante "ratio decidendi", cuyo sustento es legal y de orden moral. Sin embargo, existe una opinión en discordancia que se sustenta básicamente en los siguientes fundamentos1491: Existen resoluciones previas del Tribunal Registral (No. 775-2007-SUNARP-TR-L de 24 de julio de 2007; No. 049-2008-SUNARP-TR-L de 22 de febrero de 2008; No. 073-2009-SUNARP-TR-L de 19 de enero de 2009), en las cuales se establece un criterio reiterado de admitir la inscripción en caso de aleros externos. Esto último constituye un atentado contra la "seguridad jurídica" ya que "es muy perjudicial que los registradores y el Tribunal Registral resuelvan de distinta manera para casos similares". Luego se termina diciendo: "La segunda instancia tiene una responsabilidad mayor en la consolidación de un sistema registral seguro, por ello, debemos ser especialmente exigentes y vigilantes con sus decisiones". De otro lado, recordemos que en la regularización de edificaciones la construcción debe ser anterior al 21 de julio de 1999, es decir, que la trasgresión requiere ser analizada "a la luz de la legislación edificatoria vigente a la fecha de la construcción". La resolución no se ajusta a derecho, máxime si utiliza el criterio de "interdicción de la arbitrariedad" ya que

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ALARCÓN LLANGE, Jackson. Regularización de edificaciones con alero externo. Comentario a la Resolución No. 1128-2009-SUNARPTR-L. EN: Diálogo con la Jurisprudencia. No. 132. Septiembre 2009. Pág. 281-287. 85


ésta es una institución jurídica (sic; en todo caso será un principio, pero jamás una institución) vinculada al abuso del poder y por eso aplicada fundamentalmente a las instituciones del Estado. La construcción que infringe las normas de edificación pudo ser anotada como carga registral. Estos fundamentos no pueden sostenerse En primer lugar, no existe precedente alguno sobre el tema que haya sido aprobado por el Pleno del Tribunal Registral. En segundo lugar, las resoluciones que se mencionan (No. No. 775-2007-SUNARP-TR-L de 24 de julio de 2007; No. 0492008-SUNARP-TR-L de 22 de febrero de 2008; No. 073-2009SUNARP-TR-L de 19 de enero de 2009) no regulan hipótesis iguales a la que es materia de comentario. Así, una trata sobre una declaratoria de fábrica autorizada por el órgano administrativo competente según la Constitución para llevar a cabo el control urbano, esto es, la Municipalidad Distrital. En ese caso, pues, se impone la presunción de legalidad de los actos administrativos que establece el art. 9o de la Ley 27444. El registrador no puede calificar en contra de esa norma legal. Las otras resoluciones previas versan sobre invasiones menores del alero externo sobre la vía, lo que se encuentra dentro de la tolerancia registral o de la tolerancia urbanístico-municipal cuando no superaba el medio metro del alineamiento (norma III-VI-7 del ya derogado Reglamento Nacional de Construcciones). En el presente caso, la invasión superaba claramente ese límite. En tercer lugar, no existe atentado alguno contra la seguridad jurídica, ya que las hipótesis de las decisiones anteriores no son las mismas que en la resolución comentada. Es conocido que un precedente (que no lo es) solo tiene esa condición cuando 86


los hechos jurídicamente relevantes son análogos, pero ello no acontece cuando un solo hecho de importancia es distinto, pues en tal caso la solución legal se modifica. En tal sentido, ¿cómo puede decirse alegremente que el caso es el mismo cuando en uno existe aprobación municipal, que aquí no hay, y en el otro se respetan las tolerancias, lo que aquí tampoco ocurre? Por tanto, estamos en presencia de situaciones claramente distintas, en las cuales las resoluciones anteriores nada dicen. Tal vez el opositor considere que la seguridad jurídica exige que el supuesto precedente "se aplique por analogía a un hecho distinto". La conclusión es inaceptable cuando se trata de normas autoritativas, en las cuales la inclusión en el supuesto de hecho implica que el acto será autorizado; mientras que excederse del supuesto significa la desaprobación del acto. Por tanto, aquí no hay laguna legal que permita la analogía. En cuarto lugar, la resolución invoca en forma correcta el art. 33.2° del Decreto Supremo No. 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, por el cual si el área del terreno es superior al área registrada, y no existe superposición de áreas, entonces la declaratoria de fábrica se anota en forma preventiva por un año a efecto de rectificar la superficie. En efecto, esta norma permite la anotación en caso de invasiones al colindante, siempre que no se produzca superposiciones. Sin embargo, en el presente caso sí se produce una clara invasión sobre la vía pública, conforme lo reconoce el verificador privado en su informe y en el formulario de regularización. En consecuencia, si la invasión, sin superposición, conlleva la existencia de un defecto subsanable, entonces por lógica deducción (el Derecho es ciencia deductiva) se colige que la invasión con superposición produce un defecto insubsanable. Sobre el particular se dice que "en el caso apelado existía perfecta 87


correspondencia entre el área del terreno inscrito y el área del terreno que se indicó en los formularios; entonces, no es cierto que hubiese discrepancia y consecuente superposición de áreas de terreno". Esta añrmación es falsa, pues el predio no se limita al terreno, sino a toda la línea vertical que rodea el perímetro, ya sea hacia el espacio o hacia el centro de la tierra (art. 954 CC); por tanto, la construcción sobre el espacio aéreo también constituye una invasión en el terreno ajeno. Esa solución es universal; por ejemplo, y comentando el Código Civil alemán, se dice que: "Los limites de la propiedad en su aspecto vertical -hacía arriba y hacía abajo- se deducen del § 905. Según él, la propiedad se extiende al espacio sobre la superficie y al cuerpo de la tierra bajo la superficie a voluntad del propietario^^. Las excepciones serían el error de medición en la superficie inscrita, la existencia de áreas sin perfecta delimitación por falta de deslinde, la tolerancia registral o la tolerancia municipal para voladizos. Ninguno de esas circunstancias se presenta en este caso, por lo que hay claramente invasión sobre predio ajeno y, por consiguiente, queda comprobada la superposición que impide la inscripción. En quinto lugar, la resolución comentada agrega fundamentos: (
(so) WESTERMANN, Harry y otros. Derechos Reales. 7o edición alemana de 1998. Traducción de Ana Cañizares Lazo y otros. Fundación Cultural del Notariado. Madrid 2007. Volumen II. Pág. 816. 88

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utilización es correcta, pues el verificador privado ejerce la potestad pública y, en consecuencia, ejerce una función pública por delegación de la ley. Siendo ello así, su informe de verificación, que reemplaza el control de la autoridad municipal y tiene carácter público, no puede ser arbitrario, irracional o abusivo, pues en tal caso se estaría ejerciendo una función pública con desnaturalización de sus presupuestos de respeto por la legalidad, el bien común y los intereses generales. Por tanto, la actuación abusiva del verificador, al emitir un informe claramente contrario a ley, no puede ser admitida por virtud del principio de interdicción de la arbitrariedad. Nótese que el opositor desconoce el carácter público de la actividad de los verificadores, por lo que su opinión yerra al partir del supuesto equivocado de que se trata de un acto de un particular. Por último, y en sexto lugar, debemos tratar el punto referido a que la infracción a la normativa urbanística y edificatoria debe ser analizada a la luz de la legislación vigente al momento en que realizó la construcción. Es decir, y según esta equivocada opinión, se confunde dos planos: uno, la infracción, que se rige efectivamente por la legislación vigente al momento de la comisión del hecho antijurídico; y otro, la regularización, que se rige, en cambio, por la ley vigente al momento en que el infractor se acoge a la amnistía. En efecto, supongamos que un propietario construye un edificio de cuatro pisos, cuando solo podía hacerlo de tres, entonces la infracción que se sanciona es la que regía en ese instante temporal, y si además de la demolición se impone una multa de 10 UIT, entonces ésta resulta aplicable, aunque haya sucesión normativa. Pero, supongamos, que en ese momento se permitía regularizar por circunstancias excepcionales sin multa, siempre que se inicie un procedimiento determinado. Pues bien, si el infractor no se acoge a la citada amnistía, y luego se deroga, entonces luego no podría argumentar que al momento de la infracción había una amnistía, y que por ende la norma 89


que regía en ese instante temporal le resulta aplicable en forma ultraactiva. Ese es el mismo razonamiento que utiliza el contradictor cuando dice que la trasgresión al voladizo, que entonces era permitido pero nunca con esa magnitud, "debe ser analizada a la luz de la legislación edificatoria vigente a la fecha de la construcción (hecho antijurídico)" Lo que aquí se sostiene es absurdo, pues un infractor solo tiene el derecho a que se le sancione con la ley vigente a la comisión, pero carece de todo derecho para exigir la regularización en base a normas derogadas. Que se le sancione con respeto a la ley vigente, sí es parte de de las prerrogativas que le corresponden; pero ello no lo autoriza a exigir una regularización que no está vigente. Si cometió una infracción entonces sufre la sanción, y la eventual amnistía temporal no rige más allá de su tiempo. Otro ejemplo real, si se sanciona la tenencia ilegal de armas como delito, pero se da una amnistía temporal en beneficio de los que devuelvan las armas y se empadronen, entonces el infractor no puede exigir que lo perdonen "porque al momento del delito regía una amnistía", pues esa excepción a la aplicación estricta de la ley ya no está vigente, y en tal caso solo queda sufrir las consecuencias desfavorables del ilícito. En una esclarecedora decisión de la Sala Transitoria se ha impuesto esta doctrina en la que se rechaza que los actos ilícitos otorguen derechos adquiridos a efecto de la regularización. En el presente caso se trata de un edificio construido cuando no existían restricciones para la regularización de fábrica, aun cuando fuese un bien del patrimonio cultural. Sin embargo, cuando el propietario se acoge a la regularización ya está vigente la restricción para ese tipo de bienes. El Tribunal fundamenta así su criterio por el cual dispone que deba aplicarse en forma inmediata la normativa en vigor: 90


"7. Ahora bien, con respecto a la alegación del apelante referida a que la construcción se levantó con anterioridad a las prohibiciones legales establecidas a los bienes del patrimonio cultural; este Tribunal considera necesario manifestar lo siguiente: la situación de hecho que se produce por una construcción irregular, sin licencia municipal, no constituye un derecho adquirido pues se trata justamente de un hecho antijurídico. Por tanto, una circunstancia simplemente fáctica no puede generar un derecho a efecto que se le aplique la normativa vigente al momento de producirse el acto ilegal. Téngase en cuenta, de conformidad con el art. III del Título Preliminar del Código Civil, que la irretroactividad de las leyes se aplica a las relaciones y situaciones jurídicas consumadas durante la vigencia de la norma anterior pues tiene como mira la seguridad jurídica, pero de ningún modo se aplica a los hechos antijurídicos ya que éstos no pueden reclamar estabilidad o seguridad normativa. En tal sentido, un propietario que construye o edifica sin licencia asume el riesgo de su actuación contraria al derecho. Por ejemplo, hoy un propietario puede regularizar fábricas mediante un procedimiento municipal, pero si mañana se derogase esa norma, ello no lo autorizaría a que alegue la norma anterior a que alegue la norma anterior por , ya que precisamente no contaba con ninguna situación jurídica a su favor; y si en su momento no optó por regularizar la circunstancia de hecho, entonces luego no podrá hacerlo por virtud de la aplicación inmediata de las normas. Por lo demás, un principio general del derecho indica que nadie puede alegar la torpeza propia, es decir el incumplimiento de la ley en su beneficio, y con el fin de obtener una seguridad jurídica que no se tiene cuando el ciudadano se pone al margen del derecho. 91


8. En conclusión, en una situación como la descrita en el presente caso el usuario regulariza el hecho antijurídico de acuerdo a las normas vigentes al momento de ajustarse al derecho, esto es, cuando tramita y certifica el expediente de regularización, salvo disposiciones de derecho transitorio que no existen en esta hipótesis. Por tanto, aquí debe aplicarse la normativa estrictamente vigente al momento de regularizar, y no la anterior". (Resolución No. 762-2009-SUNARP-TR-L de 05 de junio de 2009). Este es un importante precedente en favor de un desarrollo armónico y planificado de la ciudad; con pleno respeto por las disposiciones urbanas y de edificación. En tal sentido, se rechaza en forma terminante la ilegalidad e informalidad que campea en la actividad de la construcción, por lo cual se dice claramente que el sujeto que se encuentra dentro de la ilegalidad no tiene "derechos adquiridos", lo que además sería un contrasentido -aunque así lo piense nuestro ingenuo contradictor-, y por tanto queda sometido a la legislación de amnistía en vigor, si es que la hubiese. LA IMPORTANCIA DE LA JURISPRUDENCIA La jurisprudencia tiene funciones que escapan al solo hecho de brindar una solución al caso concreto. En efecto, las decisiones de los Tribunales sirven de guía a las instancias inferiores, otorgan seguridad jurídica a los particulares mediante decisiones predecibles, disminuyen la litigiosidad ante criterios reiterados, crean derecho pues enfrentan los nuevos problemas que surgen en la vida de relación, entre otros. El activismo judicial de la época reciente, encabezado por los Tribunales Constitucionales, da una idea clara de que la jurisprudencia se encuentra hoy en un estadio superior a la legislación. 92

I


Aquella da soluciones, ésta crea problemas; aquella es flexible al caso concreto, ésta es rigurosa y estricta; aquella permite hacer justicia, ésta se revela como inequitativa. El ciudadano de a pie confía más en un Tribunal, al que percibe humano y accesible, que en un Legislador, distante y frío. Debe compartirse, por tanto, la visión que se hace respecto a la jurisprudencia como mecanismo de adaptación del derecho frente a los cambios sociales, culturales y económicos, aunque las normas permanezcan inmutables: "Los hechos y circunstancias que las normas pretenden regir siempre evolucionan con una rapidez superior a la marcha que puede imprimirse al Derecho civil por actividad legislativa. El legislador puede, ciertamente, adelantar más con uno solo de sus pasos que los jueces con los pasos representados por muchas decisiones o sentencias; pero los períodos de inactividad, inercia o irresolución del primero no le permiten casi nunca señalar nuevas rutas a la evolución jurídica, ante el incesante progreso representado por la actividad diaria de los profesionales del derecho y, ante todo, de los jueces. Además, el legislador solo se decide a obrar cuando el objetivo que se propone lo han señalado una serie de necesidades acumuladas. El legislador da la sensación de un miope armado con un arma poderosa. Por ello es inherente a la naturaleza misma de los hechos que provocan conflictos de intereses, que sólo puedan ser atendidos con toda rapidez a base del lema que sintetiza el carácter creador del Derecho del caso: solvitur ambulando. Este principio consiste, en definitiva, en determinar lo que es razonable en vista de los hechos de un caso particular"15^. [51)

PUIG BRUTAU, José. La jurisprudencia como fuente del derecho. Bosch Casa Editorial. Barcelona. Pág. 19. 93


La jurisprudencia del Tribunales se impone, sobre todo, por la fuerza persuasiva de sus argumentos, los cuales constituyen parámetros certeros a jueces inferiores o a particulares que centran su actividad o negocios en esas decisiones. Allí está su mayor fortaleza pues resulta más poderoso vincular a alguien por convicción, que por imposición. En tal sentido, es preferible "la fuerza de la razón" antes que "la razón de fuerza". Si se hiciera un símil con el mantenimiento del orden en una sociedad, es claro que debe preferirse la legitimidad moral del Estado, antes que el simple uso de la fuerza, la amenaza o la coacción. Igual ocurre con las decisiones jurisprudenciales, ya que éstas ganan en poder cuando su vatio decidendi se impone como evidencia argumentativa de racionalidad, lógica y justicia. Por nuestra parte, estamos convencidos que el Derecho debe fluir en forma natural y constante, por lo que los diversos operadores jurídicos serán quienes decidan en definitiva sobre la bondad o no de una resolución; sin que sea necesario imponerlo a la fuerza. Lo contrario implica que los precedentes vinculantes son rechazados o inaplicados por las instancias inferiores, que los juzgan negativamente, o que el legislador interviene para corregirlos. Por tal razón, ninguna de las resoluciones que componen este volumen es precedente vinculante, ya que no fueron sometidas a la aprobación por parte del Pleno. La razón es muy simple: los argumentos se exponen, no se imponen. La comunidad jurídica en su conjunto, y no una votación entre cuatro paredes sin mayor debate, decidirá si estas decisiones tienen valor de doctrina. LOS PROBLEMAS EN EL TRIBUNAL REGISTRAL El Tribunal Registral tiene muchos problemas que vamos a resumir en este acápite.

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En primer lugar, se encuentra en debate el contenido de los precedentes vinculantes, muchos los cuales son cuestionables desde una perspectiva sustantiva o adjetiva (véase los ítems sucesivos), o simplemente se limitan a repetir la ley con lo cual nada se avanza, o resuelven casos muy concretos y específicos que difícilmente se pueden replicar, o resuelven casos obvios en donde no cabe la solución contraria, o inventan problemas que no existen, entre otros. Un precedente reiterativo al mandato de a ley, o que resuelve un caso que nunca más se presentará, carece de utilidad. Por tanto, debe evaluarse la drástica reducción del número de precedentes a efecto de evitar que se pierda el prestigio en los debates y deliberaciones, no de temas intrascendentes, sino de alcance general en orden a la correcta interpretación del ordenamiento jurídico-registral. Vamos a mencionar, solo en calidad de ejemplos, algunos casos en los cuales la existencia del precedente es realmente innecesaria: "Si en el documento judicial o administrativo que da mérito para la inscripción se ha omitido algún dato que deba constar en el asiento, dicha omisión debe ser subsanada con la presentación de documentos complementarios, tales como el DNI, partida de matrimonio, partida de defunción, declaración jurada o carnet de extranjería, entre otros, sin requerirse resolución aclaratoria" (50° Pleno, celebrado los días 03 a 05 de agosto de 2009, cuarto precedente). Realmente no sé a quién podría ocurrírsele que en este caso se necesita "resolución aclaratoria". Los actos judiciales no son documentadores de un acto jurídico, por lo que no es posible exigirle los requisitos propios de una escritura pública. Si la sentencia o resolución administrativa, por esas obvias razones, no cuentan con el número del documento 95


de identidad, pues basta subsanar con la presentación de copias de dichos documentos. Jamás se puede solicitar una resolución aclaratoria pues el juez no es notario que identifica a las partes y no tiene por qué consignar esos datos en el acto judicial. Los requisitos técnico-formales de la inscripción no pueden alterar las exigencias procesales. En todo caso, si existe desfase entre ambas normativas se pide al usuario que presente el documento complementario que acredita el hecho dudoso, pero sin interferir en el proceso judicial mediante impertinentes "aclaratorias". "El asiento de ampliación de testamento podrá extenderse en mérito al testimonio expedido por el notario en vida del testador, al que se adjunte copia certificada de la partida de defunción" (50° Pleno, celebrado los días 03 a 05 de agosto de 2009, sexto precedente). Esto me parece un auténtico insulto a la inteligencia de los operadores del derecho. ¿Por qué no podría presentarse un testimonio anterior si éste tiene el mismo valor probatorio cualquiera sea la fecha en que se extienda? El problema aquí planteado simplemente no existe. "No procede que en sede registral se rectifique la calidad de un bien cuando éste ha sido adquirido a título gratuito, conforme a las disposiciones contenidas en el D.S. 01399-MTC, ya que corresponde a COFOPRI valorar si un predio tiene la calidad de propio, no obstante la condición de casado del adjudicatario" (50° Pleno, celebrado los días 03 a 05 de agosto de 2009, octavo precedente). Se trata de una regla absolutamente inútil, pues las decisiones judiciales o administrativas no pueden ser modificadas por la arbitrariedad registral. Por lo demás, se trata de una incoherencia con otro precedente que dice exactamente lo contrario (46° Pleno, celebrado los días 02 y 03 de abril de 2009, publicado en el diario oficial el 15 de abril de 96


2009, tercer precedente: "Los bienes adquiridos por prescripción adquisitiva durante la vigencia de la sociedad de gananciales se presumen sociales"). Sin contar la equivocada doctrina que se sanciona en este último precedente, llama la atención que se pueda sostener posiciones antitéticas con tal ingenuidad. Así, una resolución de COFOPRI no puede modificarse, pero una sentencia judicial sí, ya que para tal fin bastará presentar la partida de matrimonio del poseedor para que el bien atribuido a una sola persona, empero, resulte una co-titularidad por la "atribución que le hace el Registro Público". Por tanto, el Registro es una nueva instancia que no solo observa los mandatos judiciales, sino que además los corrige y enmienda. La cosa juzgada parece qué ha quedado derogada, lo que implica una flagrante violación a los derechos fundamentales del Estado Constitucional de Derecho. "La modificación del estatuto rige desde la fecha en que la asamblea general la aprueba, salvo acuerdo distinto de la misma" (50° Pleno, celebrado los días 03 a 05 de agosto de 2009, décimo precedente). La pregunta es: ¿cabe otra solución? La respuesta es: por supuesto que no. Una regla de oro para legislar, y también para establecer reglas jurisprudenciales, que es básicamente lo mismo cuando tienen impacto en la generalidad, es que no puede dictarse una precepto cuando la solución es única pues caso contrario estaríamos ante una norma superflua e innecesaria. Por ejemplo, de nada vale estatuir una regla que diga: "para transferir la propiedad el enajenante debe ser propietario", ya que es obvia y redundante; es más, ¿acaso podría establecerse otra cosa? Por supuesto que no. Esa es la razón que una regla de ese tipo no exista en ningún Código Civil del mundo. Sin embargo, en los Plenos del Tribunal Registral se aprueban verdades de Perogrullo. ¿O 97


alguien podría sostener que el estatuto rige en otra fecha? Si tenemos en cuenta que ésta es la regla fundacional de la persona jurídica, que rige a sus miembros, pues su vigencia evidentemente debe partir desde la fecha en que sus propios miembros lo acuerdan. Existen, por otro lado, los precedentes redundantes, pues simplemente se limitan a repetir la ley. Es bien conocido que las reglas jurisprudenciales solo tienen cabida cuando avanzan sobre el texto de la ley, proponiendo una nueva interpretación, zanjando una duda o salvando una laguna, pero jamás si solo reiteramos la literalidad de la norma. Pues bien, en nuestro país tenemos precedentes de ese tipo. Así: "La transferencia de cualquier bien del concursado por parte de su liquidador origina la cancelación de todos los gravámenes, medidas cautelares y cargas que aseguren los créditos, inclusive a favor de terceros" (46° Pleno, celebrado los días 02 y 03 de abril de 2009, cuarto precedente). Pues bien, este precedente repite textualmente la norma prevista en la Ley General del Sistema Concursal. ¿Era necesario? "De conformidad con las Leyes No. 27157 y No. 27333, el trámite notarial de títulos supletorios solo procede respecto de predios no inscritos" (49° Pleno, celebrado el día 08 de julio de 2009, único precedente). Las normas citadas son bastante claras, y además el tema ya está resuelto desde hace mucho tiempo. Basta leer el art. 2018 CC. Existen otros casos en los cuales los precedentes quedan sin efecto, casi en forma inmediata, cuando se aprueba una doctrina francamente errada y el tema tiene impacto social. Es el caso del bloqueo: "cuando se solicite la inscripción del acto definitivo cautelado por el bloqueo no corresponde calificar la validez y eficacia del acto material, siempre que el contenido de la minuta 98


sea el mismo" (46° Pleno, celebrado los días 02 y 03 de abril de 2009, segundo precedente). Este criterio no puede sostenerse por lo siguiente: i) Es absurdo que el acto principal, que produce efectos definitivos de inscripción, no se califique; y en cambio sí se califique una simple anotación preventiva con eficacia temporal reducida; ii) el bloqueo solo produce cierre del registro, por lo que basta el aviso del notario; no es necesario calificar nada más ya que tampoco produce más efectos; iii) la evaluación del registrador se hace en 24 horas, según la ley, lo que es acorde a su naturaleza de simple acto de cierre registral. Lo contrario lleva a la incoherencia de sostener que la calificación normal se hace en un día, mientras la nula calificación posterior se hace en siete días; iv) El bloqueo puede nunca consolidarse en una inscripción definitiva, pues cabe que el negocio se frustre, y así sucede muchas veces; sin embargo, en una dilapidación de esfuerzos y medios ya se llevó a cabo la calificación. Pero falta un último argumento ya decisivo: v) El título inscribible es el instrumento público (escritura), y no un documento privado (minuta), según el art. 2010 CC, por lo que la calificación ordinaria debe recaer sobre el instrumento público. Lo contrario lleva a pensar, con infracción de la norma antes citada, que se califica un título no-inscribible. Por estas razones tuvo que modificarse el art. 103 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios a efecto de establecer que el bloqueo tiene una calificación mínima, y la evaluación ordinaria se realiza sobre el acto de inscripción definitivo. En conclusión, nueve de cada diez precedentes son simplemente innecesarios, superfluos o redundantes. En contra de esta afirmación se dice que "esa uniformidad de criterio es necesaria por el nivel promedio de los registradores". Si eso fuera cierto entonces el problema no tiene solución pues si cada mínima duda requiere de un precedente entonces vamos a llenar bibliotecas enteras sobre cuestiones jurídicas de nula trascendencia, dentro 99


de una dinámica sin fin. En tal caso el tema ya pasaría por producir cambios urgentes de otro nivel. La solución lógica es reducir los precedentes a unos pocos casos de verdadera trascendencia, y en los cuales se den guías o pautas generales sobre la calificación, sin reducir su importancia en dilucidar si debe adjuntarse parte o testimonio, o testimonio de tal fecha, o si se pide copia simple o legalizada. Un segundo tema está relacionado con la idea misma del precedente votado en un Pleno por los miembros de las distintas Salas del Tribunal. Si tenemos en cuenta que hoy coexisten cinco órganos permanentes, y uno transitorio, se hace necesario unificar a cada momento la jurisprudencia. Por tanto, es preferible que se constituya una tercera y última instancia, previa modificación de la Ley No. 26366, que no tenga necesidad de Plenos, y cuyas decisiones constituyan reglas jurisprudenciales de carácter doctrinal, antes que órdenes de vinculación para todos. Esta tercera instancia, así institucionalizada, debe expedir las grandes guías o criterios para la calificación del registrador, y no entretenerse solamente en brindar reglas técnicas para un caso específico. Un tercer tema está referido a las resoluciones emitidas por una Sala sobre un asunto determinado, que no constituyen precedente, y que luego se presentan de manera muy similar en otra Sala. ¿Qué hace esta última? Según las disposiciones reglamentarias el segundo Tribunal debe sujetarse al criterio del primero, y en caso contrario llamar a un Pleno que resuelva la discordancia. Esta solución es claramente inconstitucional e ilegal, pues no puede justificarse que tres miembros (o dos, si fue por mayoría), que tuvieron el azar de conocer un asunto análogo en primer término, resultan teniendo más poder que otros tres miembros de Sala distinta que opinan de diversa manera. En tal sentido, la anterior disposición reglamentaria es preferible pues 100


se permitía que una Sala se aparte del criterio de la otra cuando se trataba de inscribir. Un cuarto tema se centra en los llamados "acuerdos" que en la práctica vinculan igual que un precedente, aunque se aprueban por mayoría simple de los Vocales del Tribunal, pero que no se publican ni son de conocimiento por el público en general. Esta figura demuestra la equivocada percepción que se tiene de lograr a toda costa un criterio uniforme, aun contra la racionalidad, pues si no existe la mayoría calificada entonces se fuerza la imposición de una regla sin suficiente consenso. En ese caso lo inteligente es dejar que las distintas opiniones sigan produciéndose a efecto que prime la persuasión, antes que la simple fuerza numérica. Un quinto tema se centra en determinar si los precedentes pueden aprobar criterios contrarios a las Sentencias de la Corte Suprema. La razón se decanta porque ello no es posible, pues todos los órganos administrativos están sujetos o sometidos a la jurisprudencia de los Tribunales, específicamente si ésta es consolidada en un determinado sentido. Pues bien, hoy se aprueban precedentes sin tener en cuenta esa circunstancia. Así tenemos, por ejemplo, el paradigmático criterio (por lo erróneo) que supedita la anotación de la demanda a que el titular registral sea emplazado en el proceso, pues se debe custodiar el "principio del tracto sucesivo" ("cuando no exista coincidencia entre el titular registral y la parte demandada y no exista pronunciamiento judicial al respecto, no resulta procedente la anotación de una demanda": I Pleno, celebrado los días 13 y 14 de septiembre de 2002, publicado en el diario oficial el día 22 de enero de 2003, primer precedentes). Esta regla olvida múltiples vicisitudes que los jueces pueden apreciar durante el proceso, tales como la eficacia ultra-partes de la sentencia, cuando se trata de los causahabientes de las partes (art. 123 CPC), el fraude del titular inscrito (art. V Título Preliminar CC), la ausencia de tercero o de de buena fe (art. 2014 CC -a contrario-), la inexistencia del negocio ju101


ndíco que ímpi'dfe asentar un tercero, k primada del titulo por sobre el asiento registral, entre otras circunstancias que escapan al análisis meramente formal del registrador. En tal sentido, no se puede supeditar el examen amplio y sustancial que se realiza a nivel judicial por una calificación diminuta y encerrada en un instrumento público que se lleva a cabo en el registro. Un sexto tema está vinculado con la legalidad o constitucionalidad de los precedentes, pues se sostiene que éstos solo pueden emanar de una norma con rango de ley, y no de una simple resolución administrativa. El argumento, que lo he tomado del profesor Carlos Enrique Becerra Palomino, merece mayor estudio pero suena atendible. UN CASO PUNTUAL DE PRECEDENTE VINCULANTE QUE DESCONOCE LA NATURALEZA DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Una de las Salas del Tribunal Registral expidió la Resolución No. 089-2004-SUNARP-TR-T de 19 mayo de 2004, por el cual se consideró que no existe duplicidad de partidas, sino inexactitud, cuando una de las partidas contiene la titularidad de un adquirente por usucapión, ya que en tal caso éste prevalece sobre cualquier otro titular y, en consecuencia, no puede hablarse, en estricto, de una duplicidad. Recordemos el caso: se presenta una duplicidad de partidas, en donde la primera inscribe la adjudicación por remate judicial del predio y la posterior venta del bien a un propietario determinado. En la segunda partida se inscribe una prescripción administrativa según la normativa del extinto Decreto Legislativo 667 y luego también se procede a la venta del bien a favor de un propietario distinto, la misma que se inscribe. Por tanto, estamos ante títulos jurídicos distintos en los que se inviste como titulares a dos sujetos diferentes, con lo que se configura el supuesto de duplicidad 102


de partidas incompatibles, lo que en caso de oposición impide que el Registro tome una decisión, ni siquiera de índole registral pues ninguna de las partidas se cierra, y menos todavía puede admitirse una solución administrativa sobre el fondo del asunto mediante la dilucidación de la preferencia de uno u otro título. Si la calificación tiene estos límites para su actuación, entonces resulta evidente que el registrador CARECE DE POTESTAD PARA DILUCIDAR EL CONFLICTO DE INTERESES QUE SURGE EN LOS CASOS DE DUPLICIDAD DE PARTIDAS INCOMPATIBLES. En efecto, en esta hipótesis se presentan dos hojas regístrales sobre un mismo predio, total o parcialmente superpuesto, pero en la que aparecen dos propietarios distintos entre sí en virtud de títulos jurídicos diferentes, lo cual exige preferir un título por sobre el otro. En el actual estado de nuestro ordenamiento positivo el registrador carece de la potestad para evaluar y decidir sobre esa preferencia, y para ello basta revisar el artículo 60° del Reglamento General de los Registros Públicos por el cual luego de formulada oposición al procedimiento de duplicidad de partidas, el Registro procede a darlo por concluido sin declaración sobre el fondo y reenvía el conflicto a la decisión del Poder Judicial en proceso contencioso. Ante esta evidencia, el Tribunal trata de salvar su extraño fallo señalando que en este caso no hay duplicidad pues el título de prescripción adquisitiva es prueba plena de la propiedad y, en consecuencia, la partida en donde se inscribe tiene preferencia sin importar si es la hoja registral menos antigua. Este fundamento debe rechazarse por cuanto la existencia de títulos jurídicos distintos, cualquiera que fuese su origen, impide que el Registro emita una decisión cuando exista oposición al procedimiento administrativo de duplicidad, sin interesar qué clase de título sea, pues se entiende que la calificación está sujeta a severos límites de prueba, motivación y contradictorio que impiden contar con una decisión sobre el mérito. 103


Por otro lado, el Tribunal aduce que aquí no hay duplicidad de partidas, sino inexactitud registral por cuanto la prescripción es una prueba plena de la propiedad y vence ante cualquier derecho contenido en otra partida. Este argumento, correcto en teoría, constituye un grosero error en sede registral, pues la prescripción del Dec. Leg. 667 no pone punto final al problema, ni lo soluciona en forma definitiva. Por tanto, mal se hace en dar preferencia a ese título que no constituye cosa juzgada ni es firme. Existe amplia jurisprudencia de la Corte Suprema respecto a que el procedimiento del citado Decreto Legislativo deja abierto el tema, ora por medio de la revisión del contencioso administrativo, ora a través de una reivindicatoría o de una acción declarativa en la jurisdicción civil, por lo cual nuevamente es errado asumir que el citado procedimiento clausura el debate (Casación No. 78807-La Libertad, de fecha 19 de septiembre de 2007, publicada en el diario oficial el 01 de abril de 2008). Por último, se dice que el procedimiento administrativo de prescripción adquisitiva de predios rurales no requiere la anotación en la partida registral. Esta es nuevamente una interpretación antojadiza, y francamente errónea, pues el Decreto Legislativo 667 ordena la anotación de la posesión y luego la sucesiva inscripción de la propiedad definitiva ante la falta de oposición. Pues bien, resulta evidente que ambos asientos regístrales están vinculados indisolublemente pues uno es causa del otro; por tanto, ambos deben inscribirse en la misma partida para mantener esa necesaria vinculación causal que la ley impone obligatoriamente. Por tanto, aquí bien puede sostenerse que el procedimiento seguido es nulo, pues en la partida duplicada, y en donde el Tribunal ordena inscribir la prescripción adquisitiva, no constó ninguna anotación de posesión. Si bien esa nulidad deberá ser declarada judicialmente, sin embargo, ello justamente ratifica nuestra conclusión en el sentido que el tema conflictivo no puede resolverse en la etapa registral, que fue la creadora del problema, sino por el órgano jurisdiccional. 104


El Tribunal Registral equivocadamente resolvió el fondo de esta duplicidad de partidas, esto es dio preferencia a uno de los títulos jurídicos por sobre el otro, para lo cual olvidó que el Registro no tiene competencia para dilucidar la preferencia en el caso de duplicidad de partidas incompatibles, pues el procedimiento registral tiene carácter no contencioso, sumario y sin contradicción, por lo que el tema siempre debe reenviarse al órgano jurisdiccional. ¿La razón del error? Desconocer los alcances y límites, sobre todo esto último, de la calificación. OTRO CASO DE PRECEDENTE QUE IGNORA LOS LÍMITES DE LA CALIFICACIÓN Existe un reciente precedente del Tribunal Registral, aprobado en el 46° Pleno realizado los días 02 y 03 de abril de 2009, publicado el 15 de abril de 2009, y que se sustenta en las Resoluciones No. 073-2009-SUNARP-TR-A de 26 de febrero de 2009 y No. 263-2007-SUNARP-TR-A de 27 de diciembre de 2007, por el cual la posesión exclusiva de un cónyuge beneficia al otro para efecto de la prescripción adquisitiva, aunque éste último nunca haya poseído. En otras palabras, ¡quien no posee resulta ser usucapiente!, lo que constituye un contrasentido mayúsculo. Si dos personas resultan favorecidas con la prescripción adquisitiva, entonces se requiere dos personas que posean en forma conjunta (art. 899 CC). La co-posesión exige control autónomo y efectivo del bien, y no basta una posesión espiritual o meramente hipotética derivada de alguna situación jurídica propia del estado civil. El criterio de fondo de este precedente se refuta con los siguientes fundamentos: a) El art. 310 CC señala que son bienes sociales todos aquellos no comprendidos en el listado de bienes propios del art. 302. Pues bien, se dice que "la adquisición por 105


usucapión no está en la lista de bienes propios, por lo que se trata de un bien social". Sin embargo, el mismo 302, inciso 3) incluye dentro de los bienes propios a aquellos adquiridos a título gratuito, y en el peor de los casos la usucapión se encuentra en esta hipótesis por ausencia de contraprestación. Téngase en cuenta que el término "título" no es sinónimo de documento o contrato, sino de cualquier hecho jurídico cuya consecuencia, según el ordenamiento, sea la adquisición de algún derecho. Por tanto, la usucapión es un "título adquisitivo". b) Por otro lado se alega que: "El art. 302, inciso 3) no se refiere a los modos de adquisición originaria, tal como la usucapión, pues dicha norma presupone títulos contractuales cuando habla de onerosidad o gratuidad. Si ello es así, el art. 302 simplemente no regula las adquisiciones originarias, por lo que debe aplicarse el argumento a contrario ("si no está en la lista del 302 es social")". Este razonamiento es absurdo ya que infringe las reglas elementales de la lógica formal. En efecto, si los arts. 302 y 310 se refieren exclusivamente a actos jurídicos, de quienes se predica su carácter oneroso o gratuito, entonces el legislador no quiso decir nada sobre otros hechos jurídicos como la usucapión. Pues bien, si las normas mencionadas no regulan un tema, entonces no se puede aplicar el argumento a contrario para hacer decir al legislador lo que nunca quiso decir. Por tanto, ante una ausencia de voluntad normativa en los ya tantas veces citados arts. 302 y 310, se hace necesario acudir directamente a la regla dispuesta en materia de usucapión, la misma que solo favorece al poseedor, y no a su cónyuge. c) Se dice también que: "el poseedor podría recibir dinero de su cónyuge que vive en el extranjero con el fin de solventar la posesión del otro". Dejando de lado la melodramática 106


figura que se insinúa como argumento, lo concreto es que el dinero que remite un cónyuge al otro es un asunto jurídico propio de las relaciones internas entre ambos, referido a donaciones, cumplimiento de obligaciones alimentarias, convenios matrimoniales, etc.; pero ello en nada incide en la posesión. En otras palabras, la usucapión favorece el poseedor, y no a quien la financia, presta dinero o subvenciona. La cuestión es de toda evidencia y se entiende con un ejemplo: si un poseedor recibe préstamo de un Banco y con ello invade un bien ajeno, entonces debería sostenerse que "El Banco también gana por usucapión ya que él financió la operación" (sic). El desatinado argumento se cae por sí solo. En suma, la usucapión premia al poseedor, y no importan las relaciones personales, empresariales, familiares o sociales que permitieron, financiaron o dieron origen a la posesión. El derecho de propiedad se adquiere en virtud de la posesión por un tiempo determinado, en forma objetiva, y sin importar las cuestiones subjetivas que rodearon al poseedor. Por el mismo motivo, todos los co-poseedores ganan por usucapión siempre que tengan en conjunto el control autónomo y efectivo sobre el bien. Sin embargo, queda motivo para sonreír, pues la cuestionada decisión olvidó uno de los importantes límites en la calificación de resoluciones judiciales o administrativas, y que consiste en la imposibilidad de avanzar o cuestionar la decisión de mérito. Por tanto, si la resolución indica que uno solo es adquirente, entonces el registrador nada puede hacer para cambiar ese sentido del fallo. En tal sentido, el precedente del Tribunal Registral no sirve para los fines que se propuso. En efecto, la declaración notarial, administrativa o judicial de usucapión no es susceptible de calificación respecto de la decisión de fondo, por lo cual la atribu107


ción a favor de uno solo de los cónyuges no autoriza a revivir el mérito de esa decisión por obra y gracia del registrador o de Tribunal de alzada. En suma, la cuestionable doctrina registral sobre la usucapión, deviene en inocua pues la calificación no avanza sobre el tema de fondo de las resoluciones o decisiones emanadas de otros órganos. En conclusión, la calificación del registrador no puede rectificar la inscripción ya realizada, pues en tal caso se estaría corrigiendo el tenor de la decisión dictada por juez, administración pública o notario, sin tener competencia para ello. Por tanto, se trata de un precedente superfluo e irrelevante. UN NUEVO CASO DE PRECEDENTE QUE OLVIDA GRAVEMENTE EL PRESUPUESTO DE LA CALIFICACIÓN Resulta evidente que el presupuesto del procedimiento y de la calificación registral lo constituye el título público fehaciente. Sin él no hay nada que evaluar ni inscribir. Sin él las inscripciones serían una fuente permanente de dudas, conflictos y litigios. Sin él no podrían sustentarse los efectos sustantivos de la inscripción. No obstante la claridad del principio de "título público", sin embargo, recientemente se aprobó un precedente que desconoce su aplicación en el tema de la cancelación de la garantía real por extinción de la personería jurídica del acreedor ("La extinción de la persona jurídica acreedora determina la extinción de la obligación y consecuentemente la extinción de la hipoteca. En aplicación del principio iura novit curia procede disponer la cancelación de una hipoteca por extinción de la acreedora, aun cuando en la rogatoria se haya solicitado la cancelación por caducidad conforme a la Ley 26639": 50° Pleno, realizado en los días 03 a 05 de agosto de 2009, noveno precedente). Este criterio se sustenta en que la obligación es una relación de dos partes, y si una de ellas desaparece entonces pierde sentido la existencia 108


de una relación jurídica sin titular o acreedor, por lo que debería reputarse extinta. A pesar de la aparente solidez del argumento citado, sin embargo, éste fácilmente puede impugnarse por lo siguiente: a) En primer lugar, los derechos nacen fuera del Registro, éste se limita a darles publicidad. El Registro no puede crear o sancionar derechos sin que exista el título público fehaciente en el cual conste (art. 2010 CC). ¿En qué documento se basa esta cancelación de hipoteca? Simplemente en ningún título, por lo que existe una grave infracción a dicha norma legal. b) En segundo lugar, y desde la perspectiva de fondo, la relación obligatoria nace, subsiste y se extingue en forma extrarregistral; por lo que las vicisitudes del crédito no necesitan del registro para producir cambios en la situación jurídica. Así, por ejemplo, la cesión de derechos opera por simple documento escrito, sin necesidad de formalidad adicional. Por lo demás, la cesión de la hipoteca es un efecto automático de la transferencia del crédito, al margen de cualquier declaración de voluntad sobre el particular. En tal sentido, resulta injustificado que se condicione la subsistencia del crédito a una inscripción registral, cuando precisamente el crédito vive fuera del registro. Por tal motivo, la Sala Transitoria, bajo la presidencia del autor de este trabajo, nunca canceló una garantía real por extinción del acreedor; y el argumento que se expuso en su oportunidad fue simple y contundente: "Este Tribunal considera necesario aclarar que no entrará a juzgar la viabilidad de la cancelación por extinción del acreedor, la cual no cuenta con norma expresa que la respalde ni título formal que funde la inscripción" (Resolución No. 11632009-SUNARP-TR-L de 23 de julio de 2009; 5o considerando; véase en: Registro de Predios - caducidad y levantamiento de gravámenes). 109

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PRIMERA PARTE

PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

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PRESENTACIÓN DE TÍTULOS EN EL REGISTRO

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N 602-2009 - SUNARP-TR

Lima, 08 May 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

SOFÍA ROSMERY PILCO CARDOZO. 00001696 de 26-01-2009. 000024337 de 17-04-2009. Predios de Iquitos. ANTICIPO DE LEGÍTIMA

En caso de notariosfclleeldos el parte deberá ser presentado por Jl^!J^.'^:jjgj»^^M^ccltw> o persona que éste autorice. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de un anticipo de legítima otorgado por Mario Pilco Pacaya a favor de Dayli Margot Pilco Cardozo y Sofía Rosmery Pilco Cardozo y Lady Caro Pilco Cardozo, respecto del lote de terreno ubicado en las esquinas de las Calles San Antonio y Las Amazonas, signado como lote 7A, manzana B, Asentamiento Humano Marginal San Antonio-Primera 113


Etapa, Distrito de Iquitos, Provincia de Maynas, inscrito en la partida con código de predio No. P12043289 del Registro de Predios de Iquitos. Se adjunta parte de la escritura pública extendida ante el Notario de Maynas Alberto Ramos Castañeda con fecha 17 de agosto de 2001; partidas de nacimiento de las tres anticipadas emitidas por el Concejo Provincial de Maynas, y constancia de cancelación del impuesto predial correspondiente al predio sub-materia por el año 2001. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública (e) del Registro de Predios de Iquitos Rogelia del Pilar Lemos Vásquez observó el título por cuanto el parte notarial no ha sido presentado por el notario, su dependiente o por el Archivo Regional al tratarse de un notario fallecido, de conformidad con el Dec. Leg. 1049, Ley del Notariado. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que se debe proceder a la inscripción pues el parte fue expedido en el año 2001, antes de la vigencia del Dec. Leg. 1049. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Código de predio No. P12043289 del Registro de Predios de Iquitos. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Aplicación del Dec. Leg. 1049, Ley del Notariado, a los partes expedidos con anterioridad a su vigencia. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la inscripción de un anticipo de legítima otorgado por Mario Pilco Pacaya a favor de Dayli Margot Pilco Cardozo y Sofía Rosmery Pilco Cardozo y Lady Caro Pilco Cardozo, respecto del lote de terreno ubicado en las esquinas de las Calles San Antonio y Las Amazonas, signado como lote 7A, manzana B, Asentamiento Humano Marginal San Antonio-Primera Etapa, Distrito de Iquitos, Provincia de Maynas, inscrito en la partida con código de predio No. P12043289 del Registro de Predios de Iquitos.

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PRESENTACIÓN DE TÍTULOS EN EL REGISTRO

2.

El tema se centra en determinar si el parte notarial, emitido en el año 2001, debe ser presentado ante el registro por el-notario que lo autorizó, pues dicha exigencia proviene del Dec. Leg. 1049, Ley del Notariado, vigente desde el 27 de junio de 2008. 3. Para dilucidar el tema debemos acotar que la séptima disposición complementaria del Dec. Leg. 1049 establece, en realidad, un requisito para la instancia del procedimiento registral, que consiste en otorgar legitimidad de rogatoria a los notarios que autorizaron el documento, sus dependientes o excepcionalmente las personas a quienes se le confiere el encargo por delegación del propio notario. Por tanto, si estamos en presencia de un requisito del procedimiento registral, entonces la supuesta retroactividad de la ley debe establecerse en relación al inicio de dicho procedimiento, y no con relación a la expedición del parte o traslado notarial. 4. En efecto, cuando se inició el procedimiento con fecha 26 de enero de 2009 ya se encontraba el vigor el Dec. Leg. 1049, y por ello debe exigirse los requisitos de legitimación para la instancia registral en virtud del principio de aplicación inmediata de la ley, según el art. III del Título Preliminar del Código Civil. Por el contrario, si la nueva norma no se actuara para este caso, entonces ello implicaría otorgar ultraactividad a la situación jurídica preexistente, lo que no puede ocurrir sin una norma expresa que establezca disposiciones de derecho transitorio. 5.

6.

Ahora bien, en caso de notarios fallecidos se requiere la autorización del Colegio de Notarios respectivo, en aplicación del 36 del Reglamento de la Ley del Notariado, que en ese punto precisa la regulación ya contenida en el Dec. Leg. 1049, vigente desde el 27 de junio de 2008. En cuanto a los derechos regístrales se confirma la liquidación del registrador.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

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VII. RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la observación de la Registradora del Registro de Predios de Iquitos, por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL


ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL



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RECURSOS EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

tribunal %tgistral RESOLUCIÓN e

N 1167-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 24 JUL 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

WENCESLAO MENDOZA REYES N° 551557 del 01/10/2007 Escrito de fecha 22 de junio del 2009 Registro de Predios de Lima. Compraventa e Independización

IMPROCEDENCIA DE UN TERCER RECURSO DE APELACIÓN EN EL MISMO PROCEDIMIENTO La normatividad registral vigente no permite interponer más de dos apelaciones, dentro de un mismo procedimiento registral.

ANTECEDENTE REGISTRAL Mediante el título N° 551557 del 01.10.2007 se solicitó la inscripción de la compraventa e independización de parte del predio registrado en la Partida N° 11056781 del Registro de Predios. 2.

La Registradora Mariella Aracelly Uribe García procedió a la suspensión del asiento de presentación y a la observación del título, por los funda-

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- PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

mentos expuestos en la esquela del 19.10.2007. Contra las observaciones formuladas el interesado interpuso recurso de apelación, habiéndose emitido la Resolución N° 058-2008-SUNARP-TR-T del 28.03.2008, notificada al apelante el 17.04.2008 3. En ejecución de la resolución mencionada, la Registradora emite la esquela del 05.05.2008, siendo reingresado el 06.06.2008. 4. El 16.06.2008 la Registradora reitera la observación. 5. El 17.06.2008 se interpone segundo recurso de apelación, el mismo que es resuelto mediante Resolución N°1016-2008-SUNARP-TR-L de fecha 19.09.2008, notificada al apelante el 30.09.2008. 6.. En Ejecución de la citada resolución, la Registradora emite la esquela del 09.10.2008. 7. El 04.06.2009 la Registradora procede a formular la tacha del título, por haber caducado la vigencia del asiento de presentación. 8. Mediante Hoja de Trámite N°43010 del 25.06.2009 se interpone nuevamente recurso de apelación contra la tacha por caducidad. II. FUNDAMENTO DE LA APELACIÓN El apelante sustenta su apelación señalando: 1. Con fecha 17.04.2008 fui notificado de la Resolución expedida por el Tribunal, la misma que resolvió el levantamiento de observación y la emisión del Informe correspondiente del área de Catastro. Con fecha 05.05.2008 se formula observación y se suspende la vigencia del asiento de presentación por títulos pendientes. Sin embargo, a pesar de haberse suspendido la vigencia del asiento de presentación, el título aparece en el sistema como tachado, impidiendo al recurrente ejercer cualquier derecho del mismo. 2. Siendo evidente el error incurrido solicito la rectificación respectiva, anulando la tacha y suspendiendo la vigencia del mismo según corresponda. III. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: ¿La normatividad registral vigente permite dentro de un mismo procedimiento registral la interposición de más de dos apelaciones? 118

RECURSOS EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

VI. ANÁLISIS 1. En el Título X del Reglamento General de los Registros Públicos se encuentra regulado en el recurso de apelación y procede contra las decisiones de los registradores en el ámbito de su función registral. Los requisitos de procedencia del recurso de apelación están comprendidos en los Artículos 142°, 143° y 144° del mencionado reglamento. El artículo 142° enumera los actos contra los que procede interponer el recurso. El artículo 143° establece las personas que se encuentran legitimadas para interponer el recurso, y el artículo 144° señala los plazos para la interposición del mismo. 2. La regla general en lo referente a interposición de recursos en un procedimiento administrativo es que los recursos pueden ser deducidos sólo una vez en cada procedimiento, agotándose la posibilidad de ejercerlo con su interposición. En este sentido, la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley N° 27444 prescribe en su artículo 214°, al referirse a los alcances de los recursos administrativos, que éstos "se ejercitarán por una sola vez en cada procedimiento administrativo y nunca simultáneamente". 3. Dicha disposición que contiene implícitamente la prohibición de interponer dos veces el mismo recurso en un procedimiento administrativo tiene como fundamento evitar la innecesaria dilación del procedimiento administrativo, pues si se habilitara la presentación del mismo recurso varias veces, se haría interminable el procedimiento administrativo. 4. No obstante lo señalado precedentemente, como el procedimiento registral tiene carácter especial y se rige sólo supletoriamente por las disposiciones de la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley N° 27444, de conformidad con la Tercera Disposición Complementaria y Final de ésta, en el Reglamento General de los Registros Públicos se establece excepcionalmente y en un único supuesto, la posibilidad de interponer un segundo recurso de apelación dentro del mismo procedimiento registral. 5. En efecto, en el tercer párrafo del artículo 162° del Reglamento General de los Registros Públicos se contempla la posibilidad de que el interesado en la inscripción de un título pueda interponer, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, una segunda apelación contra la nueva observación formulada por el Registrador al reingreso de documentos por el interesado para subsanar las observaciones confirmadas por el Tribunal Registral o los nuevos defectos subsanables u obstáculos salvables advertidos éste. Este es el único supuesto en el cual se admite 119


un segundo recurso de apelación dentro del mismo procedimiento registral, el cual se inicia con la presentación del título y concluye con su inscripción, su tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación o, aceptación del desistimiento total de la rogatoria. 6. En el presente caso, el interesado ha interpuesto dentro del mismo procedimiento registral iniciado con el Título N°551557 del 01-102007), dos apelaciones anteriores, conforme se ha señalado en el rubro I: Antecedente, la primera resuelta por esta instancia con la Resolución N°058-2008-SUNARP-TR-T de fecha 28.03.2008; y, la segunda, interpuesta contra las observaciones formuladas por la registradora en ejecución de la citada resolución, fue resuelta mediante Resolución N°1016-2008SUNARP-TR-L de fecha 19.09.2008; es decir, el usuario ya hizo uso de la posibilidad de interponer la segunda apelación prevista en el artículo 162° del Reglamento de los Registros Públicos, de manera que la presente apelación, interpuesta mediante Hoja de Trámite N°43010 del 25.06.2009 constituye un tercer recurso de apelación en el mismo procedimiento, el que, como se ha señalado precedentemente, no procede. En consecuencia, corresponde declarar improcedente la apelación interpuesta. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VII.RESOLUCIÓN: DECLARAR improcedente el recurso de apelación interpuesto por don Wenceslao Mendoza Reyes mediante Hoja de Trámite N°43010 del 25.06.2009, por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

^ribxinaí%tgistral RESOLUCIÓN g

N 598-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 8 MAY 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

EDGAR ARHUATA UCHASARA. 192335 de 19-3-2009. 23128 de 14-4-2009 Personas Jurídicas de Lima. MEDIDA CAUTELAR DE NO INNOVAR.

Es procedente una medida de no innovar, aun cuando no se refiera específicamente a una nueva directiva inscrita o pendiente de inscribirse, por cuanto la citada cautelar cumple así los fines para los que fíie dictada, cuál es, suspender los hechos futuros mediante el mantenimiento de una determinada situación jurídica. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el presente título se solicita la anotación de la medida cautelar de no innovar dispuesta por el 3o Juzgado Civil de Lima, por la cual se dispone la conservación de la situación de hecho y derecho anterior a la admisión de 121


la demanda, suspendiéndose los efectos de los acuerdos de la asamblea del 28 de diciembre de 2006 y 28 de enero de 2007 referida a la Asociación de Comerciantes San Pedro de Unicachi, inscrita en la Partida No. 11129606 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Se adjunta el parte emitido por el 3o juzgado civil de Lima, compuesto por oficio del juez y copias certificadas de la demanda de impugnación de acuerdos, auto admisorio, sentencia que declara fundada la demanda, solicitud cautelar y auto que dispone conceder la medida. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima Fernando Pío Luna Salcedo, observó el título por los siguientes motivos: 1. Existe un título pendiente de inscripción No. 111891 de 16-2-2009 referido a la prórroga de mandato del último Consejo Directivo inscrito, por lo cual el actual título resulta incompatible con el previo, por lo que además se procede a la suspensión de aquel. 2. El mandato cautelar dispone suspender la asamblea de 28-12-2006, la misma que no se encuentra inscrita, por lo que resulta aplicable el art. 673 del Código Procesal Civil. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que el título pendiente no es un derecho inscrito, por lo que no existe incompatibilidad entre el mandato cautelar y los antecedentes regístrales, por lo que no resulta aplicable el art. 673 del Código Procesal Civil. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Asociación de Comerciantes San Pedro de Unicachi, inscrita en la Partida No. 11129606 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si la medida cautelar de no innovar, referida a una específica junta directiva inscrita, está supeditada a que no se inscriba una nueva directiva.

122


- Si la falta de inscripción de la asamblea es obstáculo para anotar una medida cautelar de suspensión de los efectos de aquella. VI. ANÁLISIS 1. Se solicita la anotación de la medida cautelar de no innovar dispuesta por el 3o Juzgado Civil de Lima, por la cual se dispone la conservación de la situación de hecho y derecho anterior a la admisión de la demanda, suspendiéndose los efectos de los acuerdos de la asamblea del 28 de diciembre de 2006 y 28 de enero de 2007 referida a la Asociación de Comerciantes San Pedro de Unicachi, inscrita en la Partida No. 11129606 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. 2. El Registrador se opone a la inscripción alegando que existe un título pendiente de inscripción No. 111891 de 16-2-2009 referido a la prórroga de mandato del último Consejo Directivo inscrito, por lo cual este título resulta incompatible con el presente y, por consiguiente, además se procede a su suspensión. 3. La naturaleza de la medida de no innovar es evitar la eficacia de los hechos jurídicos futuros o sucesivos, por lo que precisamente un nuevo hecho que pretende inscribirse queda alterado o mediatizado por efecto directo de la medida de no innovar. En otras palabras, este tipo de cautelares busca alterar el futuro, por lo que la inscripción de un nuevo acto en el registro de personas jurídicas no le es incompatible, y más bien sería absurdo, cómo sostiene el registrador, que los nuevos hechos no sean alcanzados por esta medida, pues ello significaría vaciar de contenido la propia decisión judicial. Anótese que en este caso la medida cautelar dispone textualmente: "la conservación de la situación de hecho y derecho antes de la admisión de la demanda", lo que significa remover todos los hechos futuros a la admisión de la demanda, acaecida el 15 de marzo de 2007. 4.

5.

Por lo demás, la efectividad de las decisiones judiciales tiene como cauce adecuado las medidas cautelares y las sentencias, con lo cual se busca lograr que exista concordancia entre la información registral y la realidad jurídica, por lo que se hace necesario mirar con favor la ejecución de las cautelares, siempre en la medida de lo posible y razonable según la ley, por lo que quedan exceptuados las hipótesis de afectación del derecho de terceros. Vale acotar que en el presente caso no se produce afectación del derecho de terceros, como nuevamente sostiene en forma equivocada el 123


registrador en su esquela, pues invoca el art. 673 del Código Procesal Civil. Así pues, téngase en cuenta que todos los hechos jurídicos que se inscriben en este tipo de registros se imputan directamente a la persona jurídica (fundación, estatuto, poderes, etc.), incluyendo la impugnación o suspensión de los acuerdos que repercuten directamente en la esfera jurídica de la misma persona; por tanto, en ningún caso existe un "tercero" afectado, esto es, una persona distinta, separada o autónoma a la que es causante de la inscripción. La directiva inscrita, o la nueva que se inscriba, corresponden siempre a la persona jurídica, y lo mismo ocurre con la suspensión de estos acuerdos, ya que todos ellos inciden en el mismo sujeto de derecho, sin que exista terceros perjudicados. Por tal razón, no cabe aplicar el art. 673 del Código Procesal Civil que está pensado evidentemente para registros de bienes en los que es posible la constitución de terceros sub-adquirentes de los derechos y que son ajenos a las partes del acto o negocio que se impugna. 6.

7.

Por tanto, se revoca el primer motivo de observación, ya que sí resulta procedente una medida de no innovar, aun cuando no se refiera específicamente a una nueva directiva inscrita o pendiente de inscribirse, por cuanto la citada cautelar cumple así los fines para los que fue dictada, cuál es, suspender los hechos futuros mediante el mantenimiento de una determinada situación jurídica. Ahora bien, el registrador añade un segundo motivo de observación consistente en que la asamblea de 28 de diciembre de 2006 no está inscrita y ello sería un obstáculo para que el registro publique la suspensión de sus efectos. Aquí nuevamente se produce un grave error conceptual, ya que en los registros personales no funciona el tracto sucesivo, por lo que no tiene justificación supeditar la inscripción de la impugnación al previo registro del acto impugnado. Eso mismo ocurre en los casos de revocatorias de poder que no necesitan de la previa inscripción del poder. La razón de ello es muy simple: el principio de tracto sucesivo implica la concatenación o cadena registral de sucesivos actos derivativos entre sí, en donde una adquisición solamente se inscribe si proviene del titular anterior según la historia que emane de la hoja del registro (art. 2015 CC). Es claro advertir que la idea de tracto sucesivo no se aplica en los registros personales, por cuanto en éstos no se inscriben transferencias de derechos en vía derivativa, esto es, que uno lo transmite al otro. En los registros personales, mas bien, se inscriben diversos hechos jurídicos que no son implicantes uno en relación al otro, ni se produce derivación, 124

I


por lo cual la idea de tracto queda eliminada. La mejor doctrina señala que en este tipo de registros no se inscriben cosas o derechos reales, sino personas y hechos jurídicos que normalmente no conllevan la derivación de derechos, ni el orden preferente de ellos por la inscripción anterior, lo cual hace que el tracto sucesivo carezca de aplicación práctica111. En efecto, el historial de las entidades inscritas admite la posibilidad de pasos no registrados, por lo que no es necesaria una concatenación rigurosa de hechos, ya que las lagunas son tolerables y no afectan el sistema en su conjunto. Por tal razón cabe inscribir hechos pasados que carecen de relevancia en el presente, pero que lo tuvieron en su momento[2); así también cabe omitir hechos que debieron darse pero no se dieron, como es el caso de los directorios o consejos directivos que no se nombraron en tiempo oportuno, y que resulta absurdo exigir que se nombren ahora para efectos del pasado cuando nunca tuvieron funciones porque no operaron, ni las tendrán porque el hipotético mandato ya venció. 8.

La publicidad de los hechos jurídicos que activen la responsabilidad de la persona jurídica es un principio fundamental en este tipo de registros, ya que en ellos se pretende dar a conocer ciertos datos importantes para el tráfico, cuya investigación sería difícil o imposible sin él. En tal sentido, los actos que acceden en el Registro son aquellos de significación para la responsabilidad del colectivo, entre lo que se encuentra en grado relevante la constitución misma, que constituye el mecanismo a través del cual el grupo de sujetos se reduce a la unidad con la consiguiente responsabilidad autónoma de éste. Este Registro nace para delimitar el sujeto a quien se le anuda la responsabilidad patrimonial por las relaciones que entable en el tráfico, de tal suerte que se pueda conocer a ciencia cierta a quién se le imputa o atribuye la responsabilidad. Es innegable,

[11

GARRIGUES, Joaquín. Curso de Derecho Mercantil, Editorial Temis, Bogotá 1987, Tomo III, pág. 67. Modernamente se ha dicho sobre el tracto sucesivo: "cabe dudar de su efectiva utilidad en un registro de base personal como el Registro Mercantil. Nos hallamos, probablemente, ante una muestra de mimetismo respecto del Registro inmobiliario": EIZAGUIRRE, José María de. Derecho Mercantil, Editorial Civitas, Madrid 1999, pág. 220. [2] CASADO BURBANO, Pablo. Los Principios Regístrales Mercantiles, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid 2002, pág. 242. 125


pues, el nexo existente entre los fenómenos de autonomía o separación patrimonial -vínculo de destinación con relieve real- y la exigencia de un apropiado régimen publicitario131. Por ello, la doctrina germánica dice que estamos ante un registro de responsabilidad (haftungsregister), en el que se inscriben los hechos y actos de significación para la responsabilidad patrimonial. Ésta es la razón justificadora de que se dé publicidad a la impugnación sin necesidad del acto, pues así se logra dotar de conocimiento general a una determinada situación jurídica de relevancia en las relaciones de la persona jurídica. 9. Por lo demás, en el presente caso la asamblea no-inscrita de 28 de diciembre de 2006 es conexa y complementaria con la asamblea inscrita, ya que en la primera se determinó la aplicación de ciertas reglas de juego que se aplicaron en la segunda asamblea, por lo que esa conexidad entre ambas ya justifica sobradamente su publicidad conjunta, sin perjuicio de la aplicación de los distintos argumentos antes expuestos. Por tanto, se revoca también el segundo motivo de observación. 10. En cuanto a los derechos registrales se confirma la efectuada por el registrador. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por el Registrador de Personas Jurídicas de Lima, y disponer la inscripción del presente título. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

IBBA, Cario. La Pubblicitá delle imprese, CEDAM, Padua 2006, pág. 187.

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y

Üribunaí %cgistral RESOLUCIÓN

N9 1078-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 9 JUL 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

César Ríos Chocano 0000158813 de 06-03-2009 000036694 de 03-06-2009 Propiedad Inmueble de Lima Compraventa

CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR EN CUANTO A LA REGULARIDAD DEL PROCESO JUDICIAL El registrador no puede calificar la regularidadrdel procedimiento o la legalidad de las decisiones emitidas dentro de un proceso judicial, ya que ello es potestad exclusiva del órgano Jurisdiccional, según el art. 2011 a del Código Civil. En efecto, si el juez interviene en la escritura en nombre de los demandados, es de suponer que se ha seguido el procedimiento regular, sin que sea necesario acreditar ante el registro cada una de las etapas o Cases del proceso.

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la compra-venta del lote de terreno N° 2 de la Manzana N-l, Urbanización Residencial Higuereta, Distrito de Santiago de Surco, Lima, inscrita en la ficha N° 191974 del Registro de Predios de Lima, otorgado por Juan Alfredo Marcos Canessa Castellano en representación de Graciela Beatriz Barbat Cisilino de Reelitz, Emilse Elisa Barbat Cisilino de Strobbe y de Mónica Patricia Barbat Cisilino de Canessa; el Juez del 54° Juzgado Civil de Lima Segundo Benjamín Rosas Montoya por rebeldía de Carlos Graham Álvarez, Eduardo Graham Álvarez, Guillermo Graham Álvarez y Silvia Graham Álvarez, integrantes de la sucesión intestada de Guillermo Graham Morales y Agripina Álvarez Castro de Graham; a favor de José Rodolfo Jibaja Lituma y Marcela de Jesús Cruz Vidarte de Jibaja. Se adjunta parte notarial de la escritura pública extendida ante el Notario de Lima César Augusto Carpió Valdéz con fecha 21 de marzo de 1990 y concluido el proceso de firmas el 14 de septiembre de 2007; así como copia certificada de los actuados judiciales emitido por el 54° Juzgado Civil de Lima, respecto al proceso de otorgamiento de escritura pública instado por José Rodolfo Jibaja Lituma contra Carlos Graham Álvarez y otros, en el cual la Tercera Sala Civil mediante resolución de 26 de abril de 2006 aprueba la sentencia que declaró fundada la demanda. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador del Registro de Predios Manuel Edmundo Mejia Zamalloa observó el título por los siguientes fundamentos: "Subsiste parcialmente la observación anterior; 2. No se ha presentado las resoluciones judiciales que ordenan que el Juez Segundo Benjamín Rosas Montoya en representación de Carlos Graham Álvarez, Eduardo Graham Álvarez, Guillermo Gram. Álvarez y Silvia Graham Álvarez, integrantes de la sucesión intestada de Guillermo Graham Morales y Agripina Álvarez Castro de Graham, sea quien firme el instrumento público de transferencia. Tampoco consta la resolución judicial en donde se aplique el apercibimiento en rebeldía de los obligados. Al reingreso: Al tratarse de una escritura pública que concluye por un proceso judicial, aquella debe estar sustentada ante el registro por 128


las principales piezas judiciales que obran en el expediente. El fallo judicial ordena que sean los herederos de los vendedores quienes suscriban dicho instrumento, cosa que no se ha cumplido. En tal sentido, deben estar acreditadas las resoluciones judiciales por las cuales se ordena al Juez de la causa a que suscriba la escritura por inacción de los obligados. De conformidad con los artículos 704 yss. Del Código Procesal Civil". Posteriormente, el mismo registrador formuló tacha por no haberse subsanado la observación dentro del plazo reglamentario. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos: Señala que el título de presentación materia de observación y apelación, ha debido inscribirse por los fundamentos expresados a lo largo del proceso y por los argumentos de derecho y jurisprudencia registral que deberá tenerse en cuenta al momento de resolver: Resolución del Tribunal Registral N° 707-2007-SUNARP-TR-L, Resolución del Tribunal Registral N° 275-2009-SUNARP-TR-L, Resolución del Tribunal Registral N° 352-2001-ORLC/TR, Resolución del Tribunal Registral N° 909-2008-SUNARP-TR-L, Resolución del Tribunal Registral N° 007-2007-SUNARP-TR-L. Sostiene que con la acreditación de lo que se menciona con las copias certificadas de las resoluciones pertinentes, no era necesario adjuntar más copias certificadas, toda vez que el único facultado por la ley para firmar la escritura no puede ser otro que el Juez del Quincuagésimo Juzgado Civil, que es el juez con quien se llevo a cabo el proceso. Por lo tanto, no se requiere de otra resolución que no sea la misma sentencia y su confirmatoria, que cumple con la doble instancia, asimismo con la resolución que ordena que se cumpla lo ejecutoriado. Finalmente, sostiene que el juez suscribe la Escritura Pública mencionada en virtud del artículo 1412 del Código Civil, y en rebeldía de los sucesores universales mencionados, a quienes se les nombró curador procesal tal como se acredita.

129


IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien, inmueble ubicado en el Lote N° 2 de la Manzana N-l, Urbanización tfesicfenciaí' flí'guerefa, Distrito efe Santiago de Sarco, Lima, inscrita en la ficha N° 191974 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede la inscripción de la compraventa. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la compra-venta del lote de terreno N° 2 de la Manzana N-l, Urbanización Residencial Higuereta, Distrito de Santiago de Surco, Lima, inscrita en la ficha N° 191974 del Registro de Predios de Lima, otorgado por Juan Alfredo Marcos Canessa Castellano en representación de Graciela Beatriz Barbat Cisilino de Reelitz, Emilse Elisa Barbat Cisilino de Strobbe y de Mónica Patricia Barbat Cisilino de Canessa; el Juez del 54° Juzgado Civil de Lima Segundo Benjamín Rosas Montoya por rebeldía de Carlos Graham Álvarez, Eduardo Graham Álvarez, Guillermo Graham Álvarez y Silvia Graham Álvarez, integrantes de la sucesión intestada de Guillermo Graham Morales y Agripina Álvarez Castro de Graham; a favor de José Rodolfo Jibaja Lituma y Marcela de Jesús Cruz Vidarte de Jibaja. Para este efecto se adjunta parte notarial de la escritura pública extendida ante el Notario de Lima César Augusto Carpió Valdéz con fecha 21 de marzo de 1990 y concluido el proceso de firmas el 14 de septiembre de 2007 2.

3.

La citada escritura tuvo su origen en el proceso seguido ante el 54° Juzgado Civil de Lima, sobre otorgamiento de escritura pública, instado por José Rodolfo Jibaja Lituma contra Carlos Graham Álvarez y otros, y en el cual la Tercera Sala Civil mediante resolución de 26 de abril de 2006 aprobó la sentencia que declaraba fundada la demanda. El registrador se opone a la inscripción alegando que no constan las resoluciones que declararon en rebeldía a los demandados, y que en consecuencia dio lugar a que el juez suscriba en el nombre de ellos la correspondiente escritura. Sobre el particular debemos indicar que el registrador no puede calificar la regularidad del procedimiento o la legalidad de las decisiones emitidas dentro de un proceso judicial, ya 130


4.

5.

que ello es potestad exclusiva del Órgano Jurisdiccional, de conformidad con el art. 2011° del Código Civil. En efecto, si el juez interviene en la escritura en nombre de los demandados, es de suponer que se ha seguido el procedimiento regular, sin que sea necesario acreditar ante el registro cada una de las etapas o fases del proceso. Por otro lado, el registrador indica que las piezas procesales han debido ser trasladadas a la escritura pública; sin embargo, esa técnica documental no viene exigida por norma alguna, y más bien debe tenerse en cuenta que la escritura pública ya estaba extendida desde el año 1990 ante el Notario de Lima Carpió Valdéz; y solo con posterioridad se llevó a cabo el proceso judicial de otorgamiento de escritura pública ante la renuencia de los vendedores. En consecuencia, no correspondía insertar piezas adicionales a un instrumento ya que ello hubiera significado infringir la regla de que la escritura no puede modificarse o alterarse. Por tal motivo, es razonable que la acreditación del proceso judicial se haga a través de recaudo aparte con las copias certificadas por el especialista legal, y no mediante el inserto. Por lo demás, esa fórmula de acreditación no priva de eficacia documental al instrumento. Debe anotarse que el registrador formuló tacha del título por no haberse subsanado la observación dentro del plazo reglamentario. Sin embargo, el escrito de apelación del usuario fue presentado el 03 de junio de 2009, es decir, cuando todavía se encontraba en vigencia el asiento de presentación del título No. 158813 de 06 de marzo de 2009, por lo que corresponde revocar la tacha y disponer la inscripción en mérito a los fundamentos que preceden.

6.

En cuanto a los derechos regístrales, la compraventa por valor de 90,000 intis devenga la tasa mínima de S/. 38,00 nuevos soles. El usuario abonó S/. 29,00 según recibo No. 2009-51-00009044, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 9,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, 131


VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título previo pago de los derechos registrales. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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'Tribunal %cgistraí RESOLUCIÓN e

N 755-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 3 JUN 2009. APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

VÍCTOR HUGO DÍAZ YCOCHEA 310737 de 07-05-2009. 35178 de 01-06-2009. Predios

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO.

EFECTOS DE LA ANOTACIÓN DE DEMANDA Los titulares posteriores resultan necesariamente vinculados y obligados por el resultado del proceso, ya que la inscripción definitiva, en este caso la sentencia, genera eficacia retroactiva desde la fecha de la anotación de demanda, según el art. 68 del Reglamento General de los Registros Públicos. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita inscribir la sentencia de prescripción adquisitiva que declara propietario a la Asociación de Vi133


vienda Santa Mercedes del bien inmueble denominado Sub-Lote 1 (A) de la Unidad Catastral No. 10179 situado en el Ex - Fundo La Encalada, Distrito de El Agustino, con un área de 18,207.85 m2 que se encuentra dentro de la superficie de mayor extensión inscrita en la Partida Registral No. 11051483 del Registro de Predios de Lima. Se adjunta parte judicial remitido por el Juzgado Mixto de El Agustino que despacha el Juez José Manuel Quispe Morales; Resolución Gerencial No. 185-2008-GDU/MDEA de 05 de noviembre de 2008 de la Municipalidad Distrital de El Agustino que aprueba la subdivisión del lote; memoria descriptiva, plano perimétrico y de ubicación. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Luzmila Fanny Dongo Pérez observó el título en los siguientes términos: - Existen distintos títulos pendientes de inscripción sobre la partida matriz. - Se debe precisar el área que se desmiembra y el área remanente, de conformidad con el art. 41° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para lo cual deberá presentar memoria descriptiva, planos de ubicación y perimétrico. - En el proceso se debió emplazar a los titulares inscritos, y actualmente aparecen como copropietarios del predio los señores Abilio Durand Martínez, Nedy Yele Felen Blancas y Augurio Epifanio Quispe Fernández. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - Los títulos pendientes ya fueron objeto de tacha por vencimiento del plazo o no tienen relación con el acto que se solicita inscribir con el presente título. - En esta instancia se presenta la resolución de subdivisión, la memoria descriptiva y los planos respectivos, por lo que se subsana este extremo de la observación. - La demanda de prescripción se entendió contra quien era propietario inscrito en ese momento, por lo que no había obligación de citar a otra persona que no tenía derecho a la fecha de la demanda.

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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble denominado Sub-Lote 1 (A) de la Unidad Catastral No. 10179 situado en el Ex - Fundo La Encalada, Distrito de El Agustino, con un área de 18,207.85 m2 que se encuentra dentro del predio matriz de mayor extensión inscrito en la Partida Registral No. 11051483 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede inscribir la sentencia de prescripción adquisitiva de dominio cuando luego de la demanda se ha producido cambio de titulares y éstos no han sido emplazados en el proceso judicial. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita inscribir la sentencia de prescripción adquisitiva que declara propietario a la Asociación de Vivienda Santa Mercedes del bien inmueble denominado Sub-Lote 1 (A) de la Unidad Catastral No. 10179 situado en el Ex - Fundo La Encalada, Distrito de El Agustino, con un área de 18,207.85 m2 que se encuentra dentro de la superficie de mayor extensión inscrita en la Partida Registral No. 11051483 del Registro de Predios de Lima. 2. La registradora se opone a la inscripción pues aduce que en el proceso se debió emplazar a los actuales titulares inscritos, tales como Abilio Durand Martínez, Nedy Yele Felen Blancas y Augurio Epifanio Quispe Fernández; pues según puede deducirse de su esquela no bastaría el emplazamiento contra el único titular inscrito al momento de interposición de la demanda, don José Oliveira Lawezzari. 3.

Sin embargo, de la revisión de los antecedentes regístrales se advierte que consta anotada la demanda de prescripción adquisitiva de dominio entablada por la Asociación de Vivienda Santa Mercedes contra José Oliveira Lawezzari, según asiento D-l de la partida No. 11051483 del Registro de Predios de Lima, con fecha 27 de junio de 2002. Por tanto, los titulares posteriores resultan necesariamente vinculados y obligados por el resultado del proceso, ya que la inscripción definitiva, en este caso la sentencia, genera eficacia retroactiva desde la fecha de la anotación de demanda, según el art. 2020 del Código Civil concordante con el 135


art. 68 del Reglamento General de los Registros Públicos; razón por la cual los propietarios sucesivos quedan afectados por las consecuencias de la sentencia firme, aun cuando no hayan sido emplazados, pues al momento de su adquisición ya tenían conocimiento legal de la situación jurídica litigiosa. Por lo demás, el art. 123 del Código Procesal Civil señala que la cosa juzgada alcanza a las partes del proceso y a quienes de ellos deriven su derecho, incluso sin anotación registral. 4. Por otro lado, y respecto a los títulos pendientes de inscripción, por el mismo fundamento señalado en el acápite anterior, la anotación preventiva genera reserva de prioridad a la posterior inscripción del acto definitivo, por lo que en realidad los títulos pendientes están subordinados, según el art. 68 del Reglamento General, a la inscripción del presente título. 5. En cuanto a la exigencia de la registradora de cumplir los requerimientos técnicos de la independización; es necesario indicar que el usuario ha aportado ante esta Instancia copia certificada de la Resolución Gerencial No. 185-2008-GDU/MDEA de 05 de noviembre de 2008 de la Municipalidad Distrital de El Agustino que aprueba la subdivisión del lote, memoria descriptiva, plano perimétrico y de ubicación, con lo cual ese punto queda subsanado. 6.

Sin embargo, de conformidad con el Decreto Supremo No. 002-89-JUS se hace necesario adjuntar el código catastral municipal de la nueva unidad inmobiliaria, o en todo caso el certificado negativo expedido por la municipalidad distrital respecto a la ausencia de catastro en la zona en mención.

7.

En cuanto a los derechos regístrales, y según el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS, el presente título devenga derechos por inscripción de prescripción adquisitiva de dominio ascendente a S/. 38,00; y por independización en mérito a subdivisión en el monto de S/. 69,00. El usuario pagó a cuenta S/. 38,00 según recibo No. 2009-01-00007327, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 69,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por mayoría,

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VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR todas las observaciones formuladas por la Registradora de Predios de Lima, y disponer la inscripción del título previa subsanación del defecto advertido en el considerando sexto y del pago íntegro de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL


VOTO EN DISCORDIA DE LA VOCAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN La Vocal que suscribe, si bien concuerda con los fundamentos 2 al 5 de la parte de análisis de la resolución, salvo la parte final del numeral 3; y, en consecuencia, considera que no hay obstáculo para la inscripción de la sentencia de prescripción adquisitiva de dominio a favor de la Asociación de Vivienda Santa Mercedes, emite el siguiente voto en discordia por los siguientes fundamentos: 1. La sentencia de prescripción adquisitiva que declara propietaria a la Asociación de Vivienda Santa Mercedes, cuya inscripción se solicita, está referida a un área de 18,207.85 m2 que forma parte del bien inmueble denominado Sub-Lote A-l de la Unidad Catastral No. 10179 situado en el Ex - Fundo La Encalada, Distrito de El Agustino, inscrito en la partida electrónica N° 11051483 del Registro de Predios de Lima. 2. El citado predio, conforme se señala en la propia Resolución Gerencial N° 185-2008-GDU/MDA, emitida por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de El Agustino, que aprueba la subdivisión de lote sin cambio de uso, no es urbano, sino rústico111 ubicado en área

Son predios rústicos aquellos que no son urbanos, como es el caso de las denominadas islas rústicas, los terrenos en área de expansión urbana y los ubicados en áreas extraurbanas, comprendiendo a los predios rurales, los cuales son rústicos 137


de expansión urbana, no siéndole de aplicación los requisitos para la independizaron de predios urbanos, sino el previsto en el artículo 44° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por la Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN. 3.

En efecto, el artículo 44° citado, que precisamente regula la independización de un predio rústico sin cambio de uso, prescribe: "La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito de la Resolución municipal de parcelación emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del remanente". En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de aprobación correspondiente".

4.

La norma glosada tiene como antecedente el artículo 59° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios anterior, que en concordancia con el Reglamento Nacional de Construcciones vigente en ese entonces, exigía como requisitos la Resolución municipal de independización con los planos respectivos y el anteproyecto o proyecto de diseño urbano que hubiere sido aprobado. Precisamente, la resolución municipal de subdivisión sin cambio de uso, invoca el citado artículo 59° del Reglamento de Inscripciones anterior.

5.

Al aprobarse del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se reguló el título en cuyo mérito debe procederse a la independización de predio rústico sin cambio de uso, en concordancia con el Nuevo Reglamento Nacional de Edificaciones, el cual en el capítulo II del Título II "Habilitaciones Urbanas" (Norma GH010) regula la independización de predios rústicos o parcelaciones, ejecutadas en áreas urbanas o de expansión urbana, exigiendo como requisitos para la emisión de

situados en área extra urbana o rural y en área de expansión urbana dedicados al uso agrícola. En este sentido, la relación entre predio rústico y predio rural es de género a especie, por ello en el artículo 18° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se establece que el asiento debe contener la naturaleza del predio, "indicándose si es urbano o rústico, en este último caso si es rural o eriazo". 138


6.

7.

la resolución correspondiente que las parcelas, además de encontrarse en área urbana o de expansión urbana, sean superiores a una hectárea y que cuenten con un planeamiento integral. Sin embargo, como estos requisitos, se entiende han sido verificados por la autoridad competente al emitir la resolución de parcelación correspondiente, en sede registral sólo se exige ésta, con los planos que forman parte de ella, sin perjuicio de publicitarse en el asiento, en su caso, la falta de inscripción del planeamiento integral. En este sentido, es claro que la "subdivisión sin cambio de uso" aprobada por la Resolución Gerencial N° 185-2008-GDU/MDA, presentada ante esta instancia, está referida a la parcelación de predio rústico sin cambio de uso regulada en el capítulo II del Título II "Habilitaciones Urbanas" del Reglamento Nacional de Edificaciones (Norma GH010), cuya inscripción registral se encuentra regulada en el artículo 44° del vigente Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que para la independización basta tal resolución acompañada de los respectivos planos, no requiriéndose ni el código de referencia catastral municipal de la nueva unidad inmobiliaria, ni el certificado negativo de catastro exigidos por el artículo 42° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. En el presente caso, se ha presentado ante esta instancia la Resolución Gerencial N° 185-2008-GDU/MDA, que aprueba la subdivisión sin cambio de uso del predio rústico inscrito en la partida electrónica N° 11051483, emitida por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de El Agustino, y los planos que forman parte de la misma; por lo que, de acuerdo con lo señalado precedentemente, mi voto es porque se deje sin efecto el numeral 3 de la observación, se revoque los numerales 1, 2 y 4 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima y se disponga la inscripción del título, previo pago del mayor derecho liquidado. NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS

l!nbunaí%tgistraí RESOLUCIÓN 2


Elfriede Brell Viuda de Tesoro 00001669 de 10-02-2009 000032747 de 19-05-2009 Predios Resolución administrativa de Cancelación de Asiento

RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA Y CANCELACIÓN DE ASIENTOS La Administración Pública tiene la potestad de anular o revocar sus resoluciones, y consecuentemente ello es título Inscribible para cancelar los asientos regístrales que se hubiesen extendido, dé conformidad, entre otras normas, con los artículos 202 y 203 de la Ley 27444 y tercera disposición complementaria de la Ley HMiiiMÜil liiTil'li-^ríhiíiáif-

-'

141


I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la cancelación de los asientos realizados a favor de las personas que superponen la propiedad de la recurrente de acuerdo con la Resolución Ministerial No. 636-2001-AG de 24 de julio de 2001, precisada por la Resolución Ministerial No. 1782002-AG de 20 de febrero de 2002, por la cual se excluye 33.100 hectáreas del área incorporada al dominio del Estado y adjudicada a los Proyectos de Adjudicación Individual de los sectores denominados Pueblo Pardo - Río Juan I etapa y Pueblo Pardo - Río Colorado I etapa, por cuanto se superpone con la propiedad privada de doña Elfriede Brell viuda de Tesoro, ubicado en el anexo Pueblo Pardo, distrito y provincia de Chanchamayo. II. DECISIÓN IMPUGNADA Se ha interpuesto recurso de apelación contra la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de la Oficina Registral de La Merced, Papias Mauro Caritas Ramos, en los siguientes términos: En aplicación al Art. 2013 del Código Civil que expresa "el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez", no resulta aplicable la inscripción de la Resolución Ministerial solicitada sobre cancelación de asiento registral. Sin perjuicio de lo indicado en el punto 1, se podrá tramitar la rectificación de área y medidas perimétricas en forma administrativa, cuyo procedimiento se encuentra regulado en la ley N° 27161, debiendo realizar dicho trámite en las oficinas de COFOPRI - JUNIN. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN Se argumenta en el escrito de apelación que la Esquela de Observación impugnada ha sido dictada manifiestamente contraria a lo ordenado por la Resolución Ministerial N° 0636-2001-AG de fecha 24 de julio de 2001, puesto que conforme lo señala en su artículo Primero, resuelve: "Modificar las resoluciones directorales números 134-DRA-OAJ/J y 544-87-DR-XVJ-], excluyéndose del área total incorporada al Estado y adjudicada a los Proyectos de Adjudicación Individual de los Sectores denominados Pueblo Pardo - Río San Juan I etapa, así como Pueblo Pardo - Río Colorado I etapa, la extensión superficial de 33.10 hectáreas de propiedad de doña Elfreide Brell viuda de Tesoro....", estas Resoluciones Directorales (ahora modificadas) dieron origen a las adjudicaciones de Juan Cusie Coras, Jesús Aniceto Castro Marmolejo, 142


Modesto Aspur Terraza, y otros. Asimismo la Resolución Ministerial número 0636-2001-AG de fecha 24 de julio de 2001, en su artículo segundo dispuso la cancelación de los asientos mencionados líneas arriba. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL - Unidad Catastral No. 31938, Proyecto de Adjudicación "Pueblo Pardo Río Juan I Etapa", con extensión de 3.2 has, Distrito y Provincia de Chanchamayo, Departamento de Junín, inscrito en la Partida 13004 del Registro de Predios de La Merced. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si una resolución administrativa puede cancelar un asiento registral. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la cancelación de los asientos realizados a favor de las personas que superponen la propiedad de la recurrente de acuerdo con la Resolución Ministerial No. 636-2001-AG de 24 de julio de 2001, precisada por la Resolución Ministerial No. 178-2002-AG de 20 de febrero de 2002, por la cual se excluye 33.100 hectáreas del área incorporada al dominio del Estado y adjudicada a los Proyectos de Adjudicación Individual de los sectores denominados Pueblo Pardo - Río Juan I etapa y Pueblo Pardo - Río Colorado I etapa, por cuanto se superpone con la propiedad privada de doña Elfriede Brell viuda de Tesoro, ubicado en el anexo Pueblo Pardo, distrito y provincia de Chanchamayo. 2. En efecto, de los documentos adjuntos se infiere que la Resolución Ministerial No. 636-2001-AG de 24 de julio de 2001: "Modificar las Resoluciones Directorales números 134-DRA-OAJ/J y 544-87-DR-XVJ-J, excluyéndose del área total incorporada al Estado y adjudicada a los Proyectos de Adjudicación Individual de los Sectores denominados Pueblo Pardo - Río San Juan I etapa, así como Pueblo Pardo - Río Colorado I etapa, la extensión superficial de 16.20 hectáreas de propiedad de doña Elfreide Brell viuda de Tesoro....". Luego, la Resolución Ministerial No. 178-2002-AG de 20 de febrero de 2002 precisa que el área a excluirse es de 33.10 hectáreas. Finalmente, la Resolución Ministerial No. 1138-2008AG de fecha 30 de diciembre de 2008 en el que se declara infundada la reconsideración contra la Resolución No. 178-2002. 143


3.

El registrador se opone a la inscripción alegando que se requiere una decisión judicial para cancelar los asientos. Sin embargo, ese argumento es errado pues la Administración Pública cuenta con la potestad de declarar la nulidad contra imperio de sus propios actos, o revocarlos, de conformidad con los arts. 202° y 203° de la Ley 27444, del Procedimiento Administrativo General. En tal sentido, el principio de legitimación contenido en el art. 2013° del Código Civil no es una norma supra-legal que no pueda ser exceptuada por otras disposiciones de nuestro ordenamiento jurídico. Recuérdese que el principio de calificación contenido en el art. 2011° del Código Civil establece que los registradores evalúan los títulos de acuerdo a las reglas de nuestro sistema jurídico, y entre esas reglas no solo se encuentra el art. 2013° del Código Civil, sino también los arts. 202° y 203° de la Ley 27444. Es más, la tercera disposición complementaria de la Ley No. 27333 permite que a través de una resolución gubernativa se cancelen partidas en caso de superposición de predios, lo que acontece precisamente en este caso. Por tanto, la Administración Pública tiene la potestad de anular o revocar sus resoluciones, y consecuentemente ello es título inscribible para cancelar los asientos regístrales que se hubiesen extendido. En todo caso, el afectado tiene el proceso contencioso-administrativo para efectuar la impugnación que considere en defensa de su hipotético derecho.

4.

No obstante, el usuario solo acompaña copias legalizadas ante Notario de las Resoluciones Ministeriales Nos. 636-2001-AG, 178-2002-AG y 11382008-AG, y no la copia autenticada expedida por la entidad que cuenta en su poder el instrumento matriz, conforme lo exige el art. 9o del Reglamento General de los Registros Públicos; lo que deberá ser subsanado. Vale acotar que en los procedimientos regístrales no se aplica la figura de "sustracción de la materia", pues ello implica que un determinado asunto sea de imposible conocimiento por parte de la Administración. El procedimiento registral tiene como nota distintiva que el usuario pueda renovar su solicitud cuantas veces lo considere necesario, sin que se produzca cosa decidida por la eventual denegatoria de la inscripción, lo cual se justifica por la finalidad que cumple, cuál es, es la tutela del interés general en el acceso a la publicidad, además de su carácter nocontencioso, lo que permite las rogatorias sucesivas. Siendo ello así, y mientras el título no se encuentra inscrito, el usuario puede renovar su solicitud en forma indefinida, y eso en ningún caso da lugar a la sustracción de la materia, pues la denegatoria del primer título no impide que el segundo pueda inscribirse. Resulta evidente,

5.

144


pues, que en ningún caso se da la figura de sustracción de la materia mientras el título no se encuentre registrado, por lo que no se presenta la imposibilidad jurídica que da lugar a dicha figura. En tal sentido, la especialidad del procedimiento registral, frente al administrativo puro, se encuentra consagrada en el art. 2009° del Código Civil, y en este ámbito se manifiesta, como en muchos otros. Por lo demás, esta Sala Transitoria continúa con su doctrina sancionada en la Resolución No. 806-2009-SUNARP-TR-L de 12 de junio de 2009, y su aclaratoria por Resolución No. 915-2009-SUNARP-TR-L, por lo que no corresponde apartarse de dicho criterio o asumir el de otras Salas cuyas decisiones son posteriores. 6. Respecto a los derechos regístrales, y de conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS, cada cancelación de inscripción, en su calidad de acto invalorado, devenga una tasa de S/. 38,00 nuevos soles, Si el usuario abonó la suma de S/. 29,00 nuevos soles según recibo No. 20091669, entonces se liquida un mayor derecho de S/. 9,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por mayoría, con el Voto en discordia de la Vocal Nélida Palacios León, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de La Merced, y disponer la inscripción del presente título, previa subsanación del defecto advertido en el cuarto considerando y del pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL


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VOTO EN DISCORDIA DE LA VOCAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN La vocal que suscribe emite voto en discordia por los siguientes fundamentos: 1. En la solicitud de inscripción del título venido en grado, se señala como antecedente registral al predio inscrito en la ficha 13004-PR, referida a la parcela con código catastral 31938 -Cl, ubicada en el Proyecto de Adjudicación "Pueblo Pardo Rio Juan I Etapa" del distrito de Chanchamayo, cuyo dominio corresponde a Juan Gualberto Castro Marmolejo, casado con Haydé Pérez Castro, quien inscribió su titularidad en el asiento C-l de la citada ficha, en mérito a la adjudicación otorgada por el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural del Ministerio de Agricultura; sin embargo, no se formula reserva de inscripción alguna. Además, en el recurso de apelación no sólo se hace referencia a dicha ficha, sino también a las signadas con los números 12983, 12984, 12985, 13003 y 12988, a las que identifica con unidades catastrales 30244, 30246, 30248, 31937, 30265, respectivamente; indicando los nombres de cada uno de sus propietarios. 2. De las aludidas partidas regístrales se advierte, que la apelante solicitó con asientos de presentación distintos la cancelación de las adjudicaciones inscritas en dichas partidas, las que al haber sido objeto de denegatoria fueron apeladas, siendo una de ellas la presentada con el Título N° 1667 del 10.02.2009, la cual fue resuelta por la Sala Transitoria del Tribunal Registral mediante Resolución N° 806-2009-SUNARP-TR-L del 12.06.2009 y aclarada mediante Resolución N° 915-2009-SUNARP-TR-L del 23.06.2009. 3. Sin embargo, como tanto los documentos contenidos en tal título, así como el escrito de apelación aluden a todas las fichas en las que se inscribieron las adjudicaciones cuya cancelación se solicitaba, en la Resolución N° 806-2009-SUNARP-TR-L se comprendió a todas, pues conforme al artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, la rogatoria alcanza a todos los actos contenidos en el título, salvo reserva expresa, circunstancia última ésta que no constaba en el formato de solicitud de inscripción. 4. En el presente caso, el recurso de apelación está referido al título N° 1669 del 10.02.2009, cuya rogatoria es igual a la resuelta anteriormente, con la única diferencia que en el formato de solicitud de inscripción se alude a la ficha N° 13004, y la observación formulada por el registra146


5.

6.

7.

dor se sustenta en los mismos argumentos formulados al título 1667 del 10.2.2009, resuelto por la Resolución N° 806-2009-SUNARP-TR-L y su aclaratoria; y siendo que, como ya señalamos, la rogatoria en tal título contemplaba también el predio inscrito en la ficha N° 13004, ya se cumplió con la finalidad del presente recurso, esto es, obtener el pronunciamiento de la segunda instancia respecto de las observaciones formuladas a la rogatoria contenida en el presente título. En tal sentido, ya no procede emitir un nuevo pronunciamiento cuando la decisión del Registrador ya fue evaluada, correspondiendo sólo hacerlo si se tratara de un segundo recurso de apelación, supuesto regulado en el artículo 162° del Reglamento General de los Registros Públicos111 y que no se presenta en este caso. Consecuentemente, al amparo de las normas citadas y en aplicación del principio de celeridad recogido en el numeral 1.9 del artículo IV del Título Preliminar de la Ley del Procedimiento Administrativo General, según el cual quienes participen en el procedimiento deben ajustar su actuación, dotando al trámite de la máxima dinámica posible y evitando actuaciones procesales que dificulten su desenvolvimiento o constituyan meros formalismos, a fin de alcanzar una decisión en tiempo razonable, sin que ello releve a las autoridades del respeto al debido procedimiento o vulnere el ordenamiento; la suscrita considera que al no existir materia respecto de la cual pueda pronunciarse, al existir ya Resolución emitida sobre las observaciones formuladas por el Registrador al presente título, no corresponde emitir nuevo pronunciamiento sobre el fondo. De otro lado, si bien en el presente caso no se presenta ninguno de los supuestos de conclusión del procedimiento registral previstos en el artículo 2o del Reglamento General de los Registros Públicos, conforme al artículo VIII del Título Preliminar de la Ley del Procedimiento Administrativo General, según la cual las autoridades administrativas no pueden dejar de resolver las cuestiones que se les proponga, por deficiencia de sus fuentes, corresponde recurrir a las fuentes supletorias del derecho administrativo.

Procede contra la nueva observación formulada por el registrador a los documentos presentados a fin de subsanar los defectos advertidos por la Segunda Instancia Registral. 147


8.

El código Procesal Civil, que conforme a lo dispuesto en su Primera Disposición Final se aplica supletoriamente a los demás ordenamientos procesales, compatibles con su naturaleza, regula en su artículo 321° los supuestos de conclusión del proceso sin declaración sobre el fondo, estableciendo como uno de tales supuestos cuando se sustrae la pretensión del ámbito jurisdiccional, supuesto de conclusión que puede ser aplicado supletoriamente al procedimiento registral, en tanto se ha producido en el caso venido en grado la sustracción de la materia. 9. Cabe señalar además, que el criterio aludido precedentemente ya ha sido asumido en las Resoluciones N° 953, 954 y 999 -2009-SUNARPTR-L, que resolvieron las apelaciones análogas interpuestas contra las observaciones formuladas a la misma rogatoria contenida en los títulos N° 1672-2009, 1668-2009 y 1670-2009, respectivamente; por lo que en aplicación del literal b-2 del artículo 33° del Reglamento General de los Registros Públicos, para resolver el presente título en sentido distinto es necesaria la convocatoria a pleno registral, lo cual no ha ocurrido en el presente caso. 10. Por las consideraciones expuestas, mi voto es porque se deje sin efecto la observación formulada por el Registrador al título referido en el encabezamiento de la presente resolución, y al amparo del artículo 321° del Código Procesal Civil, y se disponga la conclusión del procedimiento registral por sustracción de la materia. NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

148

Tribunal%tgistraí RESOLUCIÓN N 1129-2009 - SUNARP-TR-L s

Lima, 17 JUL 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE BIENES ESTATALES. 000160924 del 06-03-2009. 000020779 del 31-03-2009. Predios de Lima. ACLARACIÓN DE TITULARIDAD

MUNICIPALES SE RIGEN POR LA DI MUNICIPALIDADES.' ó ' • \ ; ./ relar|. 9 o , ter^r páÔjln^ctf û^j Vlos bieneldélu ^ropedad o jo su administración, se sujetan a la Ley MPMaiîpaUdades, la cual justamente consagra la ciâl^n sus bienes y rentas, lo que es concordante con 4oá artfculos 194°, y .195° de la Constitución. Esa Tmisma auípnomíaêsitá contenida en el art 12° del Decreto Supremo No. '" ^Reglamento de la Ley No. 29151. . 149


I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el represente título se solicita la inscripción de la Resolución N°033-2009/SBN-GO-JAR DEL 02/03/2009 en la cual se dispone la aclaración de titularidad a favor del Estado del terreno de 148 658,80 m2 correspondiente la Cementerio Municipal del Cono Sur "Cristo Salvador", ubicado a la altura del Km. 21/22 de la Panamericana Sur, en el Sotavento del Lomo de Corvina, Sector Sétimo del Distrito de Villa El Salvador, Provincia y Departamento de Lima e inscrito en la Partida Electrónica N°l 1963454 del Registro de Predios de Lima. Al efecto se adjunta la documentación siguiente: - Oficio N°2766-2009/SBN-GO-JAR del 06.03.2009 remitido por el Jefe de Adquisiciones y recuperaciones de la SBN, Raquel Antuanet Huapaya Porpas. - Copia Autenticada de la Resolución N°033-2009/SBN-GO-JAR del 02/03/2009 expedida por el gerente Legal de la SBN, J.Emilio Chirinos Valdivia. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Evelyn Lourdes Bedoya Gálvez formuló tacha sustantiva al título señalando que la titularidad dominial del predio corresponde a la Municipalidad de Villa El Salvador, por lo que no es posible la aclaración dispuesta por una entidad distinta (Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, en el presente caso), en concordancia con el principio de legitimación prescrito en el Artículo 2013 del Código Civil y artículo VII del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, en virtud del cual los asientos regístrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. La rectificación sólo podrá realizarse en sede administrativa por el titular dominial registral antes mencionado. Asimismo establece que el Art. 3°de la Ley 26366 son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: "b) La intangibilidad del contenido de los asientos regístrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme".

150


III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN EL RECURRENTE FUNDAMENTA SU RECURSO EN LOS TÉRMINOS SIGUIENTES: - Señala que mediante Ley N° 29151, se establecen las normas que regulan el ámbito, organización, atribuciones y funcionamiento del Sistema Nacional de Bienes Estatales, en el marco del proceso de modernización de la gestión del estado y en apoyo y fortalecimiento al proceso de descentralización y se crea el sistema Nacional de Bienes Estatales como ente rector. - Precisa que en atención a la calidad de Ente rector, la SBN, tiene, entre otros, la facultad de ejercer la supervisión sobre los actos de adquisición, administración y disposición ejecutados por los organismos que conforman el Sistema Nacional de Bienes estatales (Inciso C) del Artículo 7o) . Ello quiere decir que, la institución tiene la atribución de cautelar que los actos concernientes a la disposición, adquisición y administración de los bienes de propiedad estatal (sean de dominio público o privado) realizados por las entidades, y vigilar que hayan sido efectuados conforme a la normatividad aplicable y vigente; así como, determinar que la propiedad estatal sea destinada para los usos para los que fueron otorgados (a través de las diversas modalidades de disposición). - Conforme a lo dispuesto por el Decreto Supremo No. 007-2008VIVIENDA, se establecen distintos procedimientos por los cuales la SBN puede asumir titularidad de los predios (estatales o no) sin que sea necesaria la disposición judicial. Entre ellas existe la reversión, la asunción de titularidad, así como la atribución contenida en la Octava Disposición Final, respecto al saneamiento de los bienes estatales cuando se detecte la aplicación indebida de las normas contenidas en las Leyes 26512 y 27423, el Decreto de Urgencia N°071-2001, los Decretos Supremos Números 130 y 136-2001-EF y demás disposiciones conexas. - De igual forma señala que el reglamento de la SBN, establece distintos procedimientos por los cuales ésta puede asumir titularidad de los predios (estatales o no) sin ser necesaria la disposición judicial. Entre ellas la reversión, la asunción de titularidad, así como la atribución contenida en la Octava Disposición Final, respecto al saneamiento de los bienes estatales cuando se detecte la aplicación indebida de las 151


normas contenidas en las Leyes Números 26512y 27493, el Decreto de Urgencia N°071-2001, Los decretos Supremos Números 130 y 136-2000 EF y demás exposiciones conexas. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida electrónica No. 11963454 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si la SBS puede modificar la titularidad de un inmueble a través de una aclaración cuando se trata de bienes presuntamente municipales. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la inscripción de la Resolución N°033-2009/SBN-GOJAR DEL 02/03/2009 en la cual se dispone la aclaración de titularidad a favor del Estado del lote de terreno de 148 658.80 m2 correspondiente al Cementerio Municipal del Cono Sur "Cristo Salvador" ubicado a la altura del Km. 21/22 de la Panamericana Sur, en el Sotavento del Lomo de Corvina, Sector Sétimo del Distrito de Villa El Salvador, Provincia y Departamento de Lima e inscrito en la Partida Electrónica N° 11963454 del Registro de Predios de Lima. 2. La Registradora formuló tacha sustantiva al título señalando que la titularidad dominial del predio corresponde a la Municipalidad de Villa El Salvador, por lo que no es posible la aclaración dispuesta por una entidad distinta (Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, en el presente caso), en concordancia con el principio de legitimación prescrito en el Artículo 2013 del Código Civil y artículo VII del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. 3. De conformidad con el art. 194° de la Constitución de 1993, los Gobiernos Locales se componen de las municipalidades provinciales y distritales de todo el país, quienes tienen autonomía política, económica y administrativa en los asuntos de su competencia. En tal sentido, la descentralización es una forma de organización democrática que constituye política permanente del Estado cuyo objetivo fundamental es lograr el desarrollo integral del país. 152


4.

La política de descentralización requiere que los órganos territoriales gocen de autonomía política y económica, lo cual no puede realizarse en la práctica si no se cuenta con bases y elementos patrimoniales que les permitan cumplir sus fines de interés general. Por tanto, entre las potestades de los Gobiernos Locales se encuentra las de aprobar su presupuesto, así como administrar sus bienes y rentas, según los incisos 1) y 3) del art 195° de la Constitución de 1993.

5.

Las municipalidades tienen la potestad de administrar sus propios bienes, en forma autónoma, lo cual se ratifica con el art. II del Título Preliminar, segundo párrafo, de la Ley No. 27972, Orgánica de Municipalidades: "La autonomía que la Constitución Política del Perú establece para las municipalidades radica en la facultad de ejercer actos de gobierno, administrativos y de administración, con sujeción al ordenamiento jurídico". Por tanto, de acuerdo con esta norma los Gobiernos Locales tienen la atribución de gobernar, administrar y dictar actos particulares respecto de sus propios bienes, lo cual excluye que una Entidad del Gobierno Central pretenda arrogarse la potestad de otorgar actos administrativos, directos y concretos, sobre bienes municipales. 6. En el presente caso tenemos que bien inmueble sub-materia, denominado Cementerio Municipal del Cono Sur Cristo El Salvador, ubicado a la altura del kilómetro 21-22 de la Panamericana Sur, en el Sotavento del Lomo de Corvina, Sector Séptimo del Distrito de Villa El Salvador, con una superficie de 148,658.80 m2, e inscrito en la Partida No. 11963454 del Registro de Predios de Lima, cuenta con titularidad de la Municipalidad de Villa El Salvador. Siendo ello así, esta posición jurídica cuenta con una especial protección consagrada por el art. 2013° del Código Civil, pues se presume que el citado derecho existe y corresponde a la realidad jurídica, por lo que el propio Registro debe considerarse vinculado con ella, y no puede desconocerla. En tal sentido, y para efectos exclusivos de la calificación registral, se reputa juris tantum que el bien es municipal. Ahora bien, si el apelante niega esa condición entonces tendrá que actuar dentro de los procedimientos y mecanismos legalmente establecidos. 7. Nótese que no se califica si la inmatriculación a favor de la corporación local está correcta o incorrectamente efectuada, pues de acuerdo con el art. 2013° ya citado se presume la legitimidad de las inscripciones. Por tanto, es errada la pretensión del apelante cuando considera que esta Instancia Registral tiene competencia para re-evaluar una inscripción y dilucidar si el bien no es municipal, y en base a ello aplicarle la Ley 153


No. 29151. Por el contrario, este Tribunal debe respetar la inscripción, por mandato imperativo legal, y quien alegue lo contrario deberá aportar un título anulatorio o rectificatorio de acuerdo con el principio de legalidad. 8. Así, la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) sostiene que puede interferir en bienes estatales, cualquiera que éstos fuesen, pues se trata del Ente Rector en la materia. Sin embargo, esa interpretación olvida tomar en cuenta que la propia Ley No. 29151, General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, en el art. 9o, tercer párrafo, indica que los gobiernos locales, respecto a los bienes de su propiedad o de dominio público bajo su administración, se sujetan a la Ley Orgánica de Municipalidades, la cual justamente consagra la autonomía municipal en sus bienes y rentas, lo que es concordante con los artículos 194° y 195° de la Constitución. Esa misma autonomía está contenida en el art. 12° del Decreto Supremo No. 007-2008-VIVIENDA, Reglamento de la Ley No. 29151. Por tanto, la SBN no cuenta con la potestad para dictar actos administrativos sobre bienes presuntamente de propiedad municipal, pues el art. II del Título Preliminar de la Ley Orgánica de Municipalidades es categórico cuando manifiesta que la autonomía implica aprobar actos propios sobre sus asuntos, competencias o bienes. 9. Por lo demás, el carácter de Ente Rector no necesariamente implica que el órgano estatal pueda ejercer todo tipo de atribuciones o potestades públicas, por esa sola calificación, y sin norma que le atribuya competencias específicas. En efecto, la naturaleza de Ente Rector normalmente está asociada al desarrollo de políticas generales o aprobación de normas, pero no necesariamente conlleva relación de jerarquía o subordinación sobre todas las entidades públicas. 10. Por último, la SBN funda la resolución de aclaración de titularidad por mérito de la Octava Disposición Complementaria y Final del Decreto Supremo No. 007-2008-VIVIENDA, en la cual se permite aclarar el derecho del Estado que ha sido cancelado en el registro en forma indebida por las normas especiales de saneamiento. En esta hipótesis la titularidad estatal ya se encontraba en el registro, por lo que esa pre-existencia del derecho justifica su poder de imperio para retornar las cosas al estado originario; pero es evidentemente que esa norma no abarca el presente caso, en donde el Estado nunca estuvo inscrito como titular registral, ni se le canceló la inscripción. La aplicación analógica de una competencia estatal no puede justificarse a tenor del art. IV del Título Preliminar del 154


Código Civil, máxime si con ello se contraviene otra norma o principio, cuál es, la autonomía de los Gobiernos Locales. 11. De conformidad con el art. 2011° del Código Civil los títulos presentados al Registro se califican en cuanto a la validez del acto contenido en ellos. En el presente caso la validez y eficacia de un acto administrativo está supeditado a la competencia que por ley se le haya atribuido a la entidad pública. Normalmente se presumirá que la actuación de la Administración es legítima, según el art. 9 de la Ley 27444, pero ello no es óbice para rechazar la inscripción cuando el acto se otorgue de manera notoria e inequívoca fuera de las competencias atribuidas a la entidad. En tal caso, corresponde disponer la tacha del título por defecto subsanable, de acuerdo con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. 12. Respecto a los derechos regístrales se confirma la liquidación del registrador. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GÜNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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r

TÍTULO INSCRIBIBLE J

tribunal'Rtgistral RESOLUCIÓN

J

N fi 1038-2009 - SUNARP-TR-L


HIDRANDINA SA 0000244914 de 08-4-2009. 000022495-GBM de 16-6-2009. Propiedad Vehicular de Lima. Transferencia Vehicular. "ÍÍ.

PlOjDrTmM^ EL CASO DE ACTOS ADWNISTBAriVOS, :• • A"V ; - '-- -W .- ' - - " M art 2010 del CWigoCivÜ sómm & ; de mUtíU

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de la transferencia del vehículo de placa de rodaje PIG-598, de propiedad de la Dirección Ejecutiva de Proyectos del Ministerio de Energía y Minas a favor de Hidrandina S.A., en mérito a la Resolución Ministerial No. 548-2006-EM de 16 de noviembre de 2006; Resolución Ministerial No. 136-2009-MEM/DM de 11 de marzo de 2009, y acta de entrega de fecha 03 de noviembre de 2006. Se adjunta copia de la Resolución Ministerial No. 136-2009-MEM/DM de 11 de marzo de 2006 certificada por el Secretario General del Ministerio de Energía y Minas, Señor Jorge Enrique Silva Dávila; y copia certificada del acta de entrega expedida por el fedatario de la Dirección General de Electrificación Rural del mismo Ministerio, Señora Silvana Rebeca Canessa Rivera. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular de Lima José Andrés Uriz Segura observó el título en forma reiterada por cuanto se requiere acta de transferencia vehicular ante notario. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en lo siguiente: 1.- La transferencia puede realizarse en mérito de resolución administrativa que haya quedado firme, lo que sí acontece en este caso, por lo que no es necesaria la exigencia de una transferencia ante notario. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje PIG-598, de propiedad de la Dirección Ejecutiva de Proyectos del Ministerio de Energía y Minas V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si es suficiente una resolución administrativa para que opere la transferencia del vehículo.

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TÍTULO INSCRIBIBLE

VI. ANÁLISIS 1. El recurrente solicita la inscripción de la transferencia del vehículo de placa de rodaje PIG-598, de propiedad de la Dirección Ejecutiva de Proyectos del Ministerio de Energía y Minas a favor de Hidrandina S.A., en mérito de la Resolución Ministerial No. 136-2009-MEM/DM de 11 de marzo de 2009, que precisa la Resolución Ministerial Nos. 548-2006-EM de 16 de noviembre de 2006; así como del acta de entrega de fecha 03 de noviembre de 2006. 2. El Registrador Público observó el título por cuanto se requiere acta de transferencia ante notario, según el art. 25° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular. 3. En el presente caso estamos ante un acta de entrega en el cual el titular registral del vehículo, la Dirección Ejecutiva de Proyectos MEM transfiere el vehículo de placa de rodaje No. PIG-598 a favor de la empresa HIDRANDINA S.A., con relación a la liquidación del proyecto PSE Jimbe - Pamparomas II Etapa (Contrato No. 05-009-EM/DEP), de conformidad con el art. 18° de la Ley No. 28749, General de Electrificación Rural. Este acto administrativo fue ratificado por medio de la Resolución Ministerial No. 136-2009-MEM/DM de 11 de marzo de 2009, la misma que precisa la Resolución Ministerial No. 548-2006-MEM/DM de 16 de noviembre de 2006, en el que se aprueba la transferencia a título gratuito del citado vehículo. 4. La publicidad registral cumple una función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, y solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza administrativa, sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral. Esa función de seguridad jurídica, por tanto, requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. 5. En virtud de lo expuesto, y a criterio de este Tribunal, la citada resolución administrativa, acompañada del acta de entrega, constituye título suficiente para fundar una inscripción registral. En efecto, el art. 2010 del Código Civil consagra el principio de titulación auténtica, por el cual la inscripción se realiza en mérito de instrumento público, salvo disposición diferente. Entre los títulos públicos se encuentran la escritura pública, las resoluciones judiciales y las resoluciones administrativas. 159


6.

El art. 25° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular señala que la transferencia por acto entre vivos se inscribe en mérito al acta notarial de transferencia; sin embargo, ello no se aplica cuando se trata de modificaciones al dominio originadas por acto administrativo. En todo caso, el art. 2010° del Código Civil constituye base normativa suficiente para que las resoluciones administrativas tengan carácter de título inscribible. Por tanto, hay un grave error conceptual del registrador cuando pretende interpretar el ordenamiento jurídico en forma aislada, a través de un reglamento de carácter registral, y no de manera sistemática a la luz de las normas de orden legal que consagran los principios y bases del derecho registral, tal como acontece con el Libro IX del Código Civil. 7. Debe indicarse que la actuación del registrador ha sido cuestionable, no solo por la errada interpretación que se menciona en el considerando anterior, sino también porque al reiterar la observación lo hace sin ninguna fundamentación adicional, a pesar que el usuario había presentado un escrito explicativo sobre las normas jurídicas aplicables al presente caso, lo que no mereció respuesta alguna. En tal sentido, la exigencia de motivación de las tachas y observaciones, que establece el art. 39° del Reglamento General de los Registros Públicos, no puede predicarse cumplida a través de un enunciado como el siguiente: "visto su reingreso se reitera la observación anterior". Por tal razón, se impone oficiar al Jefe de la Zona Registral No. IX - Lima, a efecto que actúe conforme a sus atribuciones y en resguardo de la eficiencia en el servicio registral. 8. Es necesario reiterar, por otro lado, que la capacidad del secretario general del ministerio o del fedatario institucional para emitir copias certificadas de los documentos y resoluciones que obren en el archivo de las entidades públicas está fuera de toda duda, pues el art. 128° de la Ley 27444, del Procedimiento Administrativo General, establece que dichos funcionarios, así como aquellos mismos que han emitido la resolución, cuentan con la potestad de dar fe respecto a la autenticidad de los documentos emanados por la propia entidad. La actuación del fedatario no tiene eficacia solo en los procedimientos internos del órgano de la Administración, ya que esa afirmación es correcta cuando se trata de documentos externos aportados por el usuario a la entidad respectiva, y que requieren de certificación; pero no existe esa restricción cuando se trata de los actos y resoluciones emitidos por la propia entidad, pues en tal caso los fedatarios cuentan con capacidad de fe pública respecto de la documentación propia del órgano estatal, según el art. 128° señalado, 160

TÍTULO INSCRIBIBLE

lo cual se justifica obviamente porque la Administración Pública debe contar con un mecanismo propio para certificar y autenticar sus actos. 9. Por lo demás, la presente decisión reitera un anterior pronunciamiento emitido por esta Sala, el mismo que consta en la Resolución No. 7852009-SUNARP-TR-L de 10 de junio de 2009, en donde el apelante también es HIDRANDINA SA. 10. En cuanto a los derechos regístrales, la transferencia vehicular devenga una tasa de S/. 64,00 nuevos soles, lo que ha sido íntegramente cancelado por el usuario al momento de ingresar el expediente, según consta del recibo No. 2009-46-00012115, por lo cual no existe derecho pendiente alguno. En tal sentido, cabe disponer en forma directa la inscripción del título. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad. VIL RESOLUCIÓN: PRIMERO: REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y disponer la inscripción del presente título. SEGUNDO: OFICIAR al Jefe de la Zona Registral No. IX - Lima, a efecto que actúe conforme a sus atribuciones respecto a la apertura de procedimiento disciplinario según lo expuesto en los considerandos sexto y séptima de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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UribunalÜtyjistraC RI SOLUCIÓN

3

INfi 596-2009 - SUNARP-TR

Lima, 8 MAY 2009 APELANTE TITULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

BANCO DE MATERIALES SAC. 000113497 del 17-02-2009. 0000194 de 03-04-2009. Predios de Lima. LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción del acto de levantamiento de hipoteca otorgado por BANMAT SAC respecto del inmueble de propiedad de Arístides Pelayo 163


Revilla Peñafiel, ubicado en Lote 7 de la Mz. R, Urbanización San Carlos, Distrito de Ate, inscrito en la Ficha N° 604090 que continúa en la Partida electrónica 44830248 del Registro de Predios de Lima. Se adjunta documento privado de levantamiento de hipoteca de fecha 06 de febrero de 2009 suscrito por el representante de BANMAT S.A.C Miguel Ángel Javier Arango con firma certificada ante Notario de Lima Roque Alberto Díaz Delgado. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público (e) del Registro de Predios de Lima Ricardo Luna Vallejos observó el título señalando que el acto de levantamiento de hipoteca requiere de escritura pública, y no basta la legalización notarial de firmas en documento privado, pues esa formalidad solo es aplicable a la cartera de créditos transferida a su favor mediante Ley No. 26969, Ley No. 27044 y Decreto Supremo No. 016-2003-VIVIENDA, esto es, los recursos provenientes de la liquidación de FONAVI. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que el artículo 5o de la Ley 28275 autoriza a que BANMAT pueda sanear sus inmuebles con documento privado con firmas legalizadas, ya sea de créditos transferidos en virtud de la liquidación de FONAVI, así como de cualquier otro inmueble que corresponda a cualquier otra cartera de crédito en la cual BANMAT sea acreedor o administrador de la misma. Por otro lado, agrega que según el numeral 8.4 del artículo 8o de la Ley N° 26669, las recuperaciones de los recursos del FONAVI, que administra BANMAT, están destinados a la ejecución de los programas a su cargo. Posteriormente los arts. 1« y 2o del Dec. Sup. No. 005-2002-VIVIENDA señala que estos recursos, y otíos más, conforman un Fondo Revolvente, el mismo que constituye un patrimonio autónomo administrado por BANMAT y que está destinado a las actividades de promoción, ejecución y aprovisionamiento de recursos, bienes y servicios para la edificación y mejoramiento de la vivienda básica mínima, de las habilitaciones urbanas, de la infraestructura urbana y rural. En atención a ello BANMAT utiliza los recursos de FONAVI en sus propios fines institucionales, por lo que en todo caso se le debe aplicar la excepción para utilizar documentos privados.

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TÍTULO INSCRIBIBLE:\ :•(, :V.U.jQ-íH

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble sobre el que recae la hipoteca cuyo levantamiento se solicita se encuentra inscrito en la Ficha N° 6Q4Q90 que continúa en la partida electrónica 44830248 del Registro de Predios de,Lima. En el asiento D00001 de la citada partida electrónica consta la-hipoteca inscrita a favor del Banco de Materiales S.A.C. hasta'por la surna de S/. 27,000.00 nuevos soles. " ' -> V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León, , r De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: . >•• , Si BANMAT puede levantar hipotecas'en mérito de doduménto privado con firmas certificadas y cuál es el aleante de esta autorización.' VI. ANÁLISIS 1. El art. 2010 del Código Civil consagra el principio de titulación auténtica, por el cual la inscripción se realiza en mérito de instrumento públicoj salvo disposición diferente. 2. En concordancia con tal principio, el artículo 7o[l] de la Ley fcí0 27755, establece que la formalidad del título inscribible en el Registro de Predios para los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes es Ja escritura pública o, formulario registral legalizado por notario cuando el valor del inmueble no supera las 20 UIT, salvo aqueilos que por mandato de la ley o por voluntad de las partes deben celebrarse por escritura pública bajo sanción ¿le nulidad, casos en los que la inscripción sólo se efectuará en mérito a ésta. 3.

Si bien tal formalidad es de aplicación general para todos actos de disposición emanados de la voluntad de las partes inscribibles en el Registro de Predios, pues el artículo 7° de la Ley N° 27755,concordado con el artículo T del. Decreto Supremo ¡Nf°,007-2004-J,U$, derogando tácitamente las normas anteriores que hubieran establecido formalidad distinta, algunas normas posteriores del mismq rango establecieron excepciones a la formalidad prevista en el citado artículo 7o, como es el caso del artículo 5o de ía Ley N° 28275 que permite el uso de documento

Concordado con el artículo Io del Decreto Supremo N° 007-2003-JUS. Ié5


privado con firmas certificadas por notario para efecto del registro de actos otorgados por BANMAT. 4. En el presente caso el usuario solicita la inscripción del acto de levantamiento de la hipoteca inscrita en el asiento D00001 de la partida electrónica N° 44830248 del Registro de Predios de Lima. Para este fin se suscribió un documento privado de levantamiento de hipoteca de fecha 06 de febrero de 2009 suscrito por el representante de BANMAT, Miguel Ángel Javier Arango con firma certificada ante Notario de Lima Roque Alberto Díaz Delgado. 5. El registrador se opone a la inscripción aduciendo que no basta la legalización notarial de firmas en documento privado, pues esa formalidad solo es aplicable a la cartera de créditos transferida a su favor mediante Ley No. 26969, Ley No. 27044 y Decreto Supremo No. 016-2003-VIVIENDA, esto es, los recursos provenientes de la liquidación de FONAVI. Sobre el particular debe acotarse que la sumilla del art 5 de la Ley No. 28275 lo denomina: "saneamiento de propiedades de vivienda con recursos del FONAVI", lo que daría lugar a sostener un criterio restrictivo. 6. Como la cuestión que debe determinarse es si la formalidad prevista en el citado artículo 5o de la Ley N° 28275 se limita a los inmuebles comprendidos en la cartera de créditos aludida por el Registrador, veamos cuál es el alcance de la mencionada norma. 7. El artículo 5o de la Ley N° 28275 dice literalmente: "Saneamiento de propiedades de vivienda con recursos de FONAVI Autorízase al BANMAT SAC a efectuar las acciones de saneamiento necesarias, incluyendo inscripción de titularidad a su nombre, sobre los inmuebles transferidos en virtud de la Ley No. 26969, su complementaria Ley N° 27044, y Decreto Supremo N°. 016-03.VIVIENDA, así como de cualquier otro inmueble que corresponda a cualquier otra cartera de crédito en la cual BANMAT SAC es o será acreedor o administrador de la misma; por lo que los contratos o documentos que suscriban al efecto se extenderán en firma legalizada notarialmente y serán inscritos con esta formalidad en el registro público correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, constituyendo título suficiente para todos los efectos legales (...)". (el resaltado es nuestro) Si bien la sumilla de la citada norma parecería restringir los alcances de dicha disposición únicamente al saneamiento de viviendas con recursos de FONAVI, siendo que el contenido normativo de la ley se encuentra en 166

TÍTULO INSCRIBIBLE

8.

el propio enunciado lingüístico o texto de la norma, y no en la sumilla o título del artículo, el cual tiene mero carácter referencial, para determinar el alcance de la norma en cuestión debe estarse a lo establecido en su contenido, en cual en el presente caso tienen un alcance mayor. En efecto, conforme al contenido de la norma glosada, el presupuesto para que opere la autorización de saneamiento otorgada al BANMAT; y, en consecuencia, la posibilidad de solicitar inscripciones en mérito de documento privado con firma certificada, es que BANMAT tenga la calidad de titular del inmueble materia de saneamiento, por habérsele transferido en virtud de la Leyes N° 26969, 27044 y D.S. N° 016-03VIVIENDA y sus complementarias; o, la calidad de acreedor o administrador de la cartera de créditos transferida en virtud de dichas leyes o de cualquier cartera de crédito a la que corresponda el inmueble. En este sentido, el precepto citado regula dos tipos de inmuebles materia de saneamiento: en primer lugar, aquellos que se originan por transferencia de los recursos de FONAVI; y en segundo lugar, todo otro inmueble que corresponda a cualquier otra cartera de crédito en la cual BANMAT es acreedor o administrador de la cartera. A ambos supuestos es aplicable la formalidad excepcional del título inscribible prevista en dicha norma.

9.

Si se hubiera querido restringir los alcances de la disposición bajo comentario únicamente al primer supuesto, carecería de sentido que la norma haya aludido a "cualquier otro inmueble" de "cualquier otra cartera" en la que BANMAT tenga la calidad de acreedor o administrador. Dicha alusión se justifica porque la finalidad de la norma era comprender de manera amplia todos los inmuebles comprendidos en la cartera de créditos en las que BANMAT es acreedor o administrador; lo cual se explicita en la parte considerativa del Reglamento de dicha Ley. 10. En efecto, la parte considerativa del Reglamento de la Ley N° 28275, aprobado por Decreto Supremo No. 018-2004-VIVIENDA, se indica expresamente que la norma legal "tiene por objeto establecer medidas de excepción orientadas a la atención de diferentes contingencias presentadas respecto de los prestatarios del BANMAT SAC o el predio materia del mismo; así como permitir la reestructuración de deudas, incentivar el pago puntual de los préstamos y permitir el saneamiento y la regularización de la titularidad de los inmuebles transferidos en virtud de la Ley No. 26969, su complementaria Ley No. 27044 y el Decreto Supremo No. 016-2003-VIVIENDA, así como cualquier otro inmueble que corresponda

167

PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL —

a cualquier otra cartera de crédito en la cual BANMAT SAC es ü será acreedor o administrador de la misma' (el subrayado es nuestro). 11. Como puede apreciarse, es clara la finalidad de la norma bajo comentario de comprender no sólo a todos los inmuebles comprendidos en la cartera de créditos transferidos a BANMAT como consecuencia de las leyes aludidas, esto es, lo provenientes de la liquidación de FQNAVI, sino a todos los demás inmuebles comprendidos en cualquier cartera de .• , .créditos en la que BANMAT tenga la calidad de acreedor o administra' > .dor¿ pues precisamente la función que cumple el Banco de Materiales, * deuprcímóción de la: vivienda de interés social destinada a los sectores . de meiíoresjrecursos -dconóimicos de la población y que no tienen acceso / kt<£ÓditOíordmfcrio:
' t a pWéh'té Saía* transitoria fue creada en'ríiéYito de la' Resolución No, 24'9-2O08-SüNARP/$N publicada él 31 de agosto db 2008, y sus mienibros s£ des%riaroh a'frávés déia-"Resolución del 'Superintendente Adjunto de los Registros Públicos tfó. OÍ0^200£~SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009,* póHó que éste Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para^détidíríos recursos debelación interpuestos dentro del procedimiento régístral. • • • ' ' ,y ' ' 1 Es^kridó alo'ácord'add por unanimidad. l

m

- TÍTULO INSCRIBIBLE

VIII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación del Registrador del Registro de Predios de Lima por los fundamentos expuestos en la presente resolución y disponer la inscripción del título. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES B A R R Ó N PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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PRIMACÍA DEL TÍTULO SOBRE EL ASIENTO

^nbunaí%$gistraí RESOLUCIÓN s


HENRY MARDONIO LEÓN POMA 0000211926 de 26-03-2009. 000040574 de 16-6-2009 Predios de Lima Cancelación de reserva de dominio

171


.

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la cancelación de la reserva de dominio extendida en el asiento D-3 de la Partida No. 49026952 del Registro de Predios de Lima, en el cual textualmente se indica que: "se inscribe la reserva de dominio a favor del Estado - Dirección General de Reforma Agraria que se establece en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de otorgamiento de terrenos eriazos". Para tal efecto se adjunta solicitud del usuario Frank Michael Tuss López de Romana. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, María Teresa Salazar Mendoza, observó el ÜtvÚiú por cuanto en el presente caso existe el título causal y la rogatoria del usuario, por lo qué no es de aplicación el art. 95° del Reglamento General de los Registros Públicos; eri todo caso al existir error de concepto deberá procederse a la rectificación a través de solicitud de parte; de acuerdo con el art. 76° del mismo Reglamento. III. FUNDAMENTOS DE LA A£EtACIÓ>í El recurrente sustenta su apelación en el siguiente fundamento: . - El título archivado No. 438427-2005 contiene
PRIMICIA DEL TÍTULO SOBRE EL ASIENTO

- En las cláusulas cuarta y quinta del acto causal que dio lugar a la inscripción no consta ninguna reserva de dominio. - Sin perjuicio de lo expuesto la adjudicación recayó sobre un terreno eriazo con fines de producción agrícola, en concordancia con el Decreto Legislativo No. 653. Sin embargo, el art. 24° de ese Decreto establece que las tierras eriazas ubicadas dentro del área urbana o de expansión urbana se rigen por la legislación de la materia, esto es, por la normativa urbana. En el presente caso, el carácter urbano se acredita con el Certificado de Zonificación de la Municipalidad de Huarochirí, con lo cual decaerían las condiciones impuestos en el acto de adjudicación, por lo que correspondería que se levanten. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Unidad Catastral No. 10175, con un área o cabida de 6 hectáreas 7,600 m2, ubicado en el Distrito de Ricardo Palma, Provincia de Huarochirí, inscrito en la Ficha 069-H, continuado en la Partida No, 49026952 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala lá cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede rectificar un error de concepto en virtud del mismo título archivado y dilucidar si la parte interesada que solicita dicha rectificación se refiere solo al propietario del bien inmueble. - Si la publicidad registral se extiende a los títulos archivados. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia el usuario Frank Michael Tuss López de Romana solicita la cancelación de la reserva dé dominio extendida en el asiento D-3 de la Partida No. 49026952 del Registro de Predios de Lima, en el cual textualmente se indica que: "se inscribe la reserva de dominio a favor del Estado - Dirección General de Reforma Agraria que se establece en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de otorgamiento de terrenos eriazos". 2. La registradora se opone a la inscripción por cuanto en el presente caso existe el título causal y la rogatoria del usuario, por lo que no es de aplicación el art. 95° del Reglamento General de los Registros Públicos; en todo caso al existir error de concepto deberá procederse a la 173

:

3.

4.

5.

6.


rectificación a través de solicitud de parte, de acuerdo con el art. 76° del mismo Reglamento. Revisado a los títulos archivados Nos 48236 de 20 de mayo de 1992 y. 438427 del 08 de septiembre de 2005, que dio mérito a extender, respectivamente, los asientos C-2 de la Ficha No. 069-H y el asiento D-3 de su continuación, Partida Electrónica No. 49026952 del Registro de Predios de Lima, se advierte que el acto de adjudicación del Estado a favor de Narciso Aguilar Velásquez y Angela Quispe Mamani se encuentra sujeto a cuatro obligaciones, cuyo incumplimiento determina la reversión en beneficio del Estado: a) Dedicar el terreno a los fines para los cuales se le concede; b) No transferir a terceros las tierras otorgadas; c) No utilizar con fines urbanos las tierras adjudicadas antes de transcurrido veinte años de celebrado el acto; d) Cumplir con el plazo previsto para la ejecución del proyecto. Si bien el citado asiento registral hace mención de las cláusulas cuyo incumplimiento da lugar a la reversión del predio eriazo, lo que es conforme al título; sin embargo, en el mismo asiento se menciona en forma equivocada una reserva de dominio que no consta en el acto causal. Por tanto, el registrador que extendió las inscripciones incurrió en un evidente error interpretativo de las cláusulas que conforman el acto de adjudicación, pues si bien manifestó en el asiento que estamos en presencia de condiciones resolutorias, en forma contradictoria le asignó a dichas cláusulas el carácter de una "reserva de dominio", lo que evidentemente no corresponde con el acto jurídico. En efecto, el título causal no menciona en ningún momento la reserva de propiedad a favor del Estado, y ello, además, no podría hacerlo si tenemos en cuenta que se han pactado condiciones resolutorias cuyo presupuesto es que el acto jurídico sea eficaz desde su celebración, y entre sus efectos se encuentra precisamente la transferencia de propiedad, pero bajo la modalidad de que la adquisición es resoluble o susceptible de decadencia sobrevenida. Siendo ello así, queda en evidencia que se configura un error de concepto que puede ser salvado con la revisión del propio título archivado, de conformidad con el art. 84-a) del Reglamento General de los Registros Públicos. De acuerdo con la citada norma reglamentaria la rectificación de los errores de concepto se efectuarán cuando resulte claramente del título archivado, pero se requiere que se extienda a solicitud de parte, salvo si la rectificación es necesaria para efectos de una nueva inscripción. Precisamente, la registradora se opone a la inscripción pues exige la solicitud de parte interesada, pero se equivoca cuando considera en forma 174


implícita que dicho sujeto legitimado solo puede ser el propietario del bien inmueble, pues el solicitante también puede serlo el beneficiado con la inscripción, entre los que se incluye el acreedor hipotecario, como ocurre en el presente caso. Por tanto, si se cumplen los requerimientos previstos en el art. 84-a) del Reglamento, entonces corresponde disponer que se proceda a extender la rectificación por error de concepto, en el sentido que el título de adjudicación está sujeto a condiciones resolutorias, debiéndose indicar cada una de ellas en el asiento registral, y no la reserva de dominio. De esa manera se aclara la confusión surgida respecto a una expresión que aparece en el asiento registral, pero que no emana del título que le dio origen, lo que exige imperativamente ser corregido, pues la publicidad debe dar cuenta con fidelidad de los hechos y actos jurídicos que causan las inscripciones. 7.

Por su parte, debe rechazarse la aseveración del apelante respecto a la aplicación del art. 95° del Reglamento General de los Registros Públicos, pues en esa norma se regula actos que no constan en los títulos o que no están comprendidos en la rogatoria; siendo que en el asiento D-3 de la Partida No. 49026952 sí existe concordancia entre el título y el asiento registral, ya que en éste se mencionan las condiciones resolutorias que darían lugar a la reversión, lo cual es congruente con el título archivado. Ello no impide, empero, que se rectifique la interpretación subjetiva dada por el registrador, con el fin de establecer que las condiciones resolutorias no implican una reserva de dominio, máxime cuando no aparece una estipulación sobre el particular en el título.

8.

Con respecto al pedido del usuario sobre el levantamiento de las cargas pues el predio está ubicado en zona de expansión urbana conforme se indica en el certificado de zonificación adjunto; este Tribunal considera necesario recordar que la calificación registral se realiza en mérito a títulos fehacientes y en los cuales se examina las formalidades extrínsecas del título, la capacidad de los otorgantes, la validez del acto, el tracto sucesivo y especialidad, la prioridad, entre otros aspectos. Siendo ello así, el Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico sin que medie declaración de voluntad de la parte afectada a través de un instrumento auténtico, o sin una decisión judicial o administrativa de constatación o reconocimiento de la situación jurídica. En tal sentido, el Registro no tiene competencia para declarar o comprobar la extinción de una carga contractual cuyo sustento se apoya en una ley.

9.

Por último, el apelante alega que se trata de un acreedor hipotecario de un bien realengo, y que luego de la inscripción de la hipoteca se procedió 175


a efectuar la rectificación con el ingreso de las condiciones resolutorias, lo que habría significado un perjuicio a su buena fe. El argumenté, sin embargo, es equivocado pues las citadas condiciones tienen eficacia real, y afectan a los terceros adquirentes, incluso sin constar en el asiento registral, y por el solo mérito del título archivado, según se infiere de la primera disposición complementaria de la Ley 27333. En tal sentido, las transmisiones o adquisiciones de derechos se íreákzan en virtud de hechos jurídicos reconocidos por la ley, tales como los actos o negocios jurídicos de disposición. La inscripción* del título de atribución no cambia o muta su propia naturaleza por la circunstancia de inscribirse, ya que el Registro tiene cómo función dar publicidad de determinados hechos jurídicos, pero sin inventarlos o desnaturalizarlos. La publicidad del hecho, por tanto, no puede existir sin el hedió publicado, de lo cual se deduce la natural primacía (prius) del título por sobre la inscripción. Lo contrario implicaría que un asiento podría vivir desligado del título, lo que no es aceptable en un ordenamiento patrimonial sustentado en adquisiciones causales, bajo sanción de nulidad. Dentro de este contexto, la oponibilidad de la publicidad registral se extiende naturalmente a los títulos archivados. 10. La publicidad y el hecho son situaciones unidas en forma indisoluble, aunque se encuentren en distintos planos1*1; ya que el hecho jurídico es aquel evento que una vez acaecido en d mundo produce consecuencias jurídicas, y se encuentra en el ámbito del "ser" (existe o no); mientras tanto la publicidad es soló un instrumento para dotar de conodmiento general a ese mismo hecho, y se encuentra en el ámbito del "conocer" (lo conozco o no). Por tanto, la publicidad simplemente existe para dar notoriedad a u n hecho determinado. Dentro de esta lógica el hecho jurídico es obviamente el concepto-pnus (primero, fundamental), al cual sigue la publicidad En este orden de cosas la publicidad NO PUEDE EXISTIR SIN EL HECHO, ni puede ser diferente a él, ya que la publicidad es un concepto relacional, que §e encuentra en reladón a un hecho preexistente, al cual le sirve. Es obvio, pues, qiue la publicidad NUNCA PUEDE REEMPLAZAR O SOBREPONERSE AL HECHO, pues ello implicaría el absurdo lógico consistente en admitir la publicidad sobre el vacío, es dedr, sobre nada a qué referirse. Así pues, un

ll]

RAGUSA MAGGIORE, Giuseppe. // Registro delle imprese, EN: II Códice Civile Commeniario, dirigido por Piero Schlessinger, 3° edición, Giuffré Editore, Milán 2002, pág. 132.

176


evento que sucede en la realidad (hecho) puede ser objeto de narración, como ocurre cuando lo relata un periódico (publicidad), pero jamás la narración (publicidad) podrá modificar o derogar el acaecimiento del evento (hecho), el cual existe por sí mismo, y se encuentra en el mundo del "ser", de los hechos reales, de las situaciones concretas. Por tanto, la inscripción no crea una nueva situación jurídica que sea distinta, lo cual significa que la publicidad no tiene la fuerza de originar por sí sola un hecho que no existe. 11. Ahora bien, ¿dónde nace esta idea referida a que una inscripción registral pueda gozar de autonomía con relación al título que es su causaeficiente? Pues, esta idea se origina en el Derecho alemán, en donde la transferencia de propiedad opera a través del acuerdo abstracto y la consiguiente inscripción. El acuerdo abstracto es simplemente una declaración de voluntad común de transferir por una parte y adquirir por la otra; la misma que se halla completamente desligada del negocio causal que lo tenga por base (compraventa, donación, permuta, etc.). Si el negocio causal es nulo, la transferencia de propiedad o de cualquier otro derecho real sigue siendo válida, ya que el acuerdo abstracto se encuentra desligado de su causa. En todo caso, el perjudicado sólo tendrá derecho a una acción de repetición de carácter obligacional (deuda), pero el derecho real se mantendrá inconmovible: "Desde el punto de vista de la política jurídica, la actitud del Ce. (alemán) puede justificarse por el deseo de evitar que las eventuales dudas sobre la validez del negocio causal, eficaz sólo inter partes, pudiera dañar la claridad de la situación jurídica real'™. Por tal razón, el presupuesto necesario para la existencia de una inscripción desligada del título es el negocio real abstracto. Cuando no se presenta este presupuesto, resulta incoherente la pretensión de separar el "título" con respecto a la "inscripción o asiento". Las grandes diferencias que existen entre el sistema alemán y el peruano (en realidad, la diferencia es generalizada con todos los otros derechos europeos o latinoamericanos) hacen inaplicable en nuestro medio la teoría de la inscripción "sustantiva"131. Sin embargo, bien vistas las cosas,

WOLFR, Martin. Derecho de Cosas. EN: ENNECCERUS- KIPP-WOLFR Tratado de derecho civil, Traducción de Blas Pérez González y José Alguer, Bosch Casa Editorial, Barcelona 1971, Tomo 111-1°, pág. 224. El principio de abstracción es característico del derecho alemán, ya que la transmisión de la propiedad opera automáticamente con la celebración del negocio dispositivo jurídico-real independiente de la validez del negocio cau177


NI SIQUIERA EN EL SISTEMA ALEMÁN se puede disociar el asiento registral con respecto al título que le da origen. En efecto, recuérdese que, incluso en este ámbito, la inscripción da publicidad de un título: el negocio real abstracto ("yo quiero transmitir y tú quieres adquirir"), el cual se encuentra desligado del negocio causal obligatorio (compraventa, permuta, donación). Es decir, el asiento registral no puede vivir solo, ni siquiera en Alemania, y por eso se ha creado el artificio técnico del negocio abstracto. En suma, en el Derecho germánico existe una trilogía en el proceso de transmisión de derechos; primero, el negocio causal (compraventa, permuta, donación) que viene a ser el "título mediato" de la transmisión, pues constituye su base justificativa desde la perspectiva obligacional. En segundo lugar viene el negocio abstracto, basado en el anterior, por el cual se declara la voluntad de transmitir y que constituye el "título inmediato" de la transferencia. En tercer lugar tenemos la inscripción que da publicidad del negocio abstracto y cierra el proceso de transferencia. Nótese que el asiento registral contiene el título inmediato, esto es, el negocio abstracto; por lo que la inscripción siempre cumple la función publicitaria de un negocio o título transmisivo. El dato adicional es que esa inscripción sí aparece desligada del título mediato o negocio causal, pero siempre necesita del título inmediato. En consecuencia, en el sistema alemán se ha tenido el cuidado de establecer siempre un negocio distinto (abstracto) que justifique la transmisión, y que es materia de la publicidad del registro. Por tanto, tampoco aquí se disocia el hecho (negocio abstracto) de la publicidad (registro), y a lo más, la separación se da entre otro negocio (causal) con el negocio de transmisión (abstracto). Ahora bien, en nuestro país NO EXISTE el negocio abstracto, por lo que éste no es objeto de publicidad; y si tampoco se da relevancia al negocio causal (título), entonces cabe preguntarse: ¿qué acto está contenido en nuestras inscripciones? Si el asiento no publica el negocio abstracto (que no existe), ni tampoco el negocio causal (por vivir el asiento desligado de éste, en teoría), entonces la conclusión sería que la inscripción en el Perú NO CONTIENE NINGÚN NEGOCIO. Es un absurdo pensar que pueda existir un derecho (real o de cualquier tipo) sin un título que lo haya originado. ¿O es

sal: MARTÍNEZ VELENCOSO, Luz María. La protección de los adquirentes de inmuebles en el Derecho alemán: Caracteres y efectos de la Vormerkung. EN: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, No. 657, Madrid, enero-febrero 2000, pág. 668. 178


que el registrador al extender el asiento, crea él el negocio? Cómo esta afirmación evidentemente no puede sostenerse, entonces resulta obvio que esa tesis queda refutada. 12. Debemos recordar que la labor de redacción de un funcionario referido a extender el asiento que resume los datos del negocio jurídico nunca puede tener como efecto CAMBIAR EL PROPIO NEGOCIO. Cuando una persona adquiere un derecho lo hace en virtud de una compraventa, permuta o donación, es decir, de un negocio atributivo reconocido por la ley, y jamás en mérito a la simple redacción de un documento administrativo realizado por funcionario. En ningún sistema del mundo se admite que la inscripción reemplace el hecho adquisitivo; en el mejor de los casos se convierte en la fase final del proceso de transmisión, pero jamás se puede prescindir del hecho jurídico atributivo, pues en caso contrario estaríamos ante una publicidad cuyo objeto es ella misma, ya que el hecho publicado no interesa. 13. Es cierto que el Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) pretendió darle relativa autonomía al asiento registral141, separando éste del título que le dio origen. Si bien esa puede haber sido la intención de los autores de la norma, sin embargo, debe considerarse que un Reglamento no puede modificar el sistema causal adoptado por las disposiciones sustantivas del Código Civil. Por tal razón, debe rechazarse las opiniones que pretenden dar valor sustantivo autónomo al asiento registral. En tal sentido, una disposición reglamentaria no puede alterar el régimen sustancial de conformación del negocio jurídico, causas de adquisición de los derechos, nulidades de los negocios y sus efectos; ni tampoco pueden introducir un cambio radical como sería admitir el negocio abstracto de cuño germánico, en contra de todas las normas y principios por ahora sólidamente implantados en el Código Civil. 14. Por lo demás, téngase en cuenta que la publicidad de la ley es superior, incluso, a la que emana del registro, pues en virtud de la primera todos quedan obligados y vinculados con el mandato contenido en las normas jurídicas. En tal sentido, el art. 65° del Decreto Supremo No. 048-91-AG,

Artículo VIII del Título Preliminar del R.G.R.P.: "La inexactitud de los asientos regístrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena je hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regístrales". 179


Reglamento del Decreto Legislativo No. 653, Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, establece que el derecho de propiedad producto de la venta de tierras eriazas caduca si el comprador no las destina al uso agrario para el que las adquirió. Por tanto, es innegable que los adquirentes, así como los sucesivos terceros, quedan vinculados con esta norma por el solo hecho de su naturaleza preceptiva y heterónoma, y al margen de las reglas de la publicidad registral. En consecuencia, la alegación del usuario, respecto a su desconocimiento de las cargas, deviene en irrelevante. 15. Respecto a los derechos regístrales, el art. 88° del Reglamento General de los Registros Públicos señala que la rectificación no devenga derechos cuando el error sea imputable al propio Registro, tal como ocurre en el presente caso. Por tanto, se dispone la devolución de la suma de S/. 35,00 nuevos soles que el usuario abonó según recibo No. 2009-04-00000847. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, con el voto singular que se detalla, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción de la rectificación por error de concepto, en los términos estrictos que se indican en el sexto considerando de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES B A R R Ó N PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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VOTO SINGULAR DE LA VOCAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN La vocal que suscribe discrepa de lo planteado en los puntos 9 al 13 del análisis en atención a lo siguiente: 1) Si bien nuestro sistema registral es un sistema causalista y como tal el asiento se encuentra vinculado al título, de manera que la inscripción no convalida los vicios del título; ello no significa que asiento y título sean lo mismo, y menos aún que respecto de terceros prevalezca el título. En efecto, el carácter causalista del sistema registral no trae como consecuencia, necesariamente, que los efectos materiales de la publicidad registral se extiendan a los títulos archivados, pues si bien éstos sustentan la inscripción y coadyuvan a establecer los reales alcances de la inscripción, en tanto no se haya rectificado el asiento, no pueden prevalecer sobre el asiento, respecto a terceros. Adviértase que el principio de legitimación alcanza al asiento, no al título. Además, nuestro sistema es de extracción. 2) En efecto, siendo el sistema peruano, en contraposición a los sistemas de transcripción o archivo de títulos, de extracto o de extracción, el asiento registral extracta del título las partes relevantes para conocimiento de terceros, dicha labor es realizada por un funcionario técnico especializado, previo examen del título; de manera que lo que afecta a terceros es el asiento; los datos del título, en tanto no han sido reflejados en el asiento, en principio, sólo afectan a las partes. 3) En este sentido, no es que el asiento se encuentre desvinculado del título, se encuentra vinculado a él, pero respecto de terceros prevalece el asiento ¿por qué?, porque ello no es sino consecuencia de la aplicación de los principios regístrales que informan nuestro sistema registral, pues tanto el principio de publicidad, como los principios regístrales que constituyen efectos materiales de la publicidad registral: legitimación, fe pública registral y oponibilidad, están referidos a los asientos de inscripción, no al título que los origina. 4) En efecto, el artículo 2012° del Código Civil que consagra el principio de publicidad establece la presunción iure et de iure que todos conocen el contenido de las inscripciones. Asimismo, la presunción de exactitud y validez (legitimación) prevista en el artículo 2013° del Código Civil, sólo está reconocida respecto de los asientos regístrales. José María Chico y Ortiz, refiriéndose a la extensión de la presunción de veracidad de los asientos señala que la presunción positiva "comprende tres aspectos del derecho: la existencia, la pertenencia o titularidad y la pertenencia en 181


la forma determinada por el asiento respectivo. Es decir, que el derecho existe y pertenece a su titular solamente en la forma, con la extensión y con los límites que refleje la inscripción registral"111. 5) Dicha presunción de exactitud se mantiene en tanto el asiento no haya sido cancelado o rectificado[2], pues aunque la rectificación de un asiento registral se practique en virtud del mismo título archivado que determinó su inscripción, la legitimación del asiento permanecerá inalterada hasta la fecha en que se produzca la rectificación, protegiendo la inscripción, la cual debe ser respetada como cierta por todos aunque no refleje la realidad, por ello la cancelación o rectificación operan sólo desde que efectivamente se producen. En este sentido el artículo 97° y 86° del Reglamento General de los Registros Públicos establecen los efectos de la cancelación y rectificación respectivamente. En el caso de la rectificación se señala que ésta surtirá efecto desde la fecha del asiento de presentación respectivo o desde la fecha en que se realice la rectificación, esto último, cuando la rectificación sea de oficio. 6) Asimismo, el principio de fe pública registral consagrado en el 2014° del Código Civil, en nuestra opinión, también está referida a los asientos regístrales, y si bien la alusión genérica a "registros públicos" ha sido interpretada en sede judicial y en otros ámbitos como comprensiva también de los títulos archivados, el Reglamento General de los Registros Públicos, en coherencia con los principios antes aludidos, ha precisado en el artículo VIII de su Título Preliminar que la inexactitud de los asientos

[1]

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CHICO Y ORTIZ, José María, "Estudios sobre Derecho Hipotecario" Marcial Pons Ediciones Jurídicas S.A, Cuarta Edición actualizada, Madrid 2000, T.I, pág. 194. Al respecto, Diez Picazo, citando a Sanz señala: %..) el que ataque la exactitud del Registro tendrá que probar uno de estos extremos: a) la nulidad, la falsedad o el error del asiento en si mismo considerado; b) la falsedad, la nulidad o el defecto del título que ha provocado el asiento; c) la falta de concordancia del asiento con el título; d) la existencia de títulos posteriores, que, aunque no se encuentren inscritos, modifiquen las declaraciones regístrales; e) la extinción del derecho inscrito. Sólo puede destruirse la presunción mediante la prueba por quien la ataque, de hechos que demuestren la inexactitud, provocando una resolución judicial contradictoria de las declaraciones regístrales y una rectificación clara del Registro" (DIEZ-PICAZO, Luis, "Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial" Volumen Tercero, Cuarta Edición, Edit. Civitas, Madrid 1995, pág. 433) 182


regístrales no perjudica al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la base de aquéllos, "siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regístrales". Así, la opción asumida fue limitar las causas de la inexactitud que puedan enervar la buena fe del tercero al contenido de los asientos, descartando toda posibilidad de admitir el mismo valor al título archivado. 7) Y es que, como señala Diez Picazo, "Hay fe pública registral en la medida en que los terceros pueden colocar su confianza en aquello que el Registro publica y en la medida en que, en virtud de esa confianza, la situación aparencial que en el Registro existe se superpone a la auténtica realidad jurídica extrarregistral y constituye para ellos la única situación jurídicamente existente. Así como la presunción de exactitud del Registro a favor del titular inscrito es, se dice, una presunción relativa o iuris tantum, a favor de los terceros, que reúnan las especiales condiciones necesarias para la protección, la presunción de exactitud del Registro deviene una presunción iuris et iure'™. 8) En este sentido, en nuestro ordenamiento jurídico, los efectos materiales de la publicidad registral, respecto de terceros sólo alcanzan al contenido del asiento, no a los títulos archivados, salvo que expresamente se comprenda a éstos, como ocurre en el caso de la inscripción del Reglamento Interno previsto en el artículo 52° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, pues los títulos archivados complementan lo publicitado por el asiento, pero no prevalecen sobre éste. 9) En realidad, todo nuestro sistema está diseñado en coherencia con tal criterio. Así, como los efectos materiales de la publicidad sólo se extienden al asiento, éste debe contener todos los datos relevantes para conocimiento de terceros (artículo 50° del Reglamento General de los Registros Públicos). Asimismo, en tanto los asientos regístrales priman sobre los títulos archivados, la rectificación opera siempre desde la fecha del asiento de presentación de la rectificación o desde la extensión del asiento de rectificación cuando ésta es realizada de oficio, sin que la rectificación pueda perjudicar los derechos adquiridos por terceros de buena fe durante la vigencia del asiento inexacto (artículos 86° y 87° del Reglamento General de los Registros Públicos).

[3]

DIEZ PICAZO, Luis, Op. Cit., pág. 450. 183


10) En opinión de la suscrita, negar el valor sólo complementario del título archivado respecto del asiento, no sólo implica desconocer la presunción de exactitud y validez del asiento registral, sino entraba el tráfico generando inseguridad jurídica, pues cada interesado, sin importar la calificación efectuada por el Registrador, tendría que efectuar su propia calificación no sólo del título archivado que dio mérito a la última inscripción, sino de los que dieron mérito a las anteriores inscripciones, para detectar o descartar eventuales vicios que afecten su adquisición, con el consiguiente incremento de los costos de transacción, pues bajo tal contexto ¿qué importa lo publicitado por el asiento si lo que vale es el título? NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

184

ANOTACIONES PREVENTIVAS

)

Üribunat %tgistraí RESOLUCIÓN e

4

N 1357-2009 - SUNARP-TR

Lima, 02 SET 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

María del Pilar Bardales Vásquez 0000575906 de 18-8-2009. 000057798 de 26-8-2009. Predios de Lima. Anotación preventiva por defecto subsanable

IMPROCEDENCIA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA POR SUBSANABIE No procede la anotación preventiva por defecto subsanan la patología consiste en la inexistencia registral del pred iooenla prohibición para inscribir el acto. EDIFICIOS PROYECTADOS 0 EN CURSO DE EJECUCIÓN El art 5.9° de la Directiva No. 009-2008-SUNARP/SN estaDiece que "Es procedente inscribir actos de disposición e upoiei sobre unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto ést Ets tiei un correlato físico en el suelo del predio matriz, siei tmre oue '* se inscriba previa o simultáneamente el acto de pre-de<^liii
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[ ANOTACIONES PREVENTIVAS ]

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1357-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 02 SET 2009

APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

María del Pilar Bardales Vásquez 0000575906 de 18-8-2009. 000057798 de 26-8-2009. Predios de Lima. Anotación preventiva por defecto subsanable

IMPROCEDENCIA ¿DÍ DOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE V .^Mr"-- •-" ••* N f t p n r m f f í f a f ^ j g ^ j ^ i r n ^ pordefecto subsanable cuando Epigaü&pj^ ttl¿¿i^^^pá»Írectíva No- 009-2008rSUNARP/SN establece 4 ^ J 1 ^ | Í | ^ ^ ^ M Inscribir, actos de disposición e hipotecas sobre wiÚMfailtôoUiarias proyectadas, en tanto éstas tienen un corfeU&^j&^.«êL.«ueIo del predio matriz, siempre que se inscriba previa ^simultáneamente el acto de pre-declaratoria de fábrica"» Eií tal sentido, no se aplica el art 1106° del Código Civil por tratarse de bienes en germen o transformación, pero no futuros en forma absoluta. 185


I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de anotación preventiva de la compraventa otorgada por JJ. Ingenieros SAC a favor de Claudia Pedraglio Martínez, con intervención del Banco Continental para el otorgamiento de la garantía hipotecaria, extendido ante el Notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda de 02 de octubre de 2007, y referido al departamento dúplex 203 y estacionamiento lineal doble No. 21 ubicados en el predio matriz sito en Avenida General Córdova No. 160-164-168 Distrito de Miraflores, inscrito en la Partida No. 12032533 del Registro de Predios de Lima, que se conformó por acumulación de las partidas previas Nos. 07043092 y 49059939. En el formulario de inscripción el usuario solicita la anotación preventiva del acto jurídico antes mencionado. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima María Angélica Hau Balta observó el título por los siguientes motivos: - Conforme la revisión de la partida registral No. 12032533 del Registro de Predios de Lima se aprecia que no está inscrita la declaratoria de fábrica, reglamento interno e independización, por lo que previamente deberá inscribirse dichos actos en virtud del principio de especialidad. - Además, se ha constituido hipoteca sobre bien futuro lo que contraviene el art. 1106° del Código Civil. - Debe acreditarse el pago del impuesto predial y el de alcabala. - La solicitud de anotación preventiva no procede porque debe hacerse luego de la observación y no en forma inmediata con la rogatoria. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en que el art. 2019 del Código Civil permite inscribir actos y contratos referidos a la transmisión de derechos reales y ello no admite excepciones. Por lo demás, impedir la anotación preventiva constituye una afectación al derecho del titular. El art. 65-c) del Reglamento General de los Registros Públicos admite la anotación de títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane.

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El art. 31° del Reglamento General de los Registros Públicos obliga a que el registrador propicie y facilite las inscripciones, por lo que no puede irse más allá de lo expresamente exigido por la ley. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Predio matriz sito en Avenida General Córdova No. 160-164-168 Distrito de Miraflores, inscrito en la Partida No. 12032533 del Registro de Predios de Lima, que se conformó por acumulación de las partidas previas Nos. 07043092 y 49059939. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede la anotación preventiva por defecto subsanable cuando no existe registralmente el predio sobre el que recae el acto jurídico. VI. ANÁLISIS 1. Solicitud de anotación preventiva de la compraventa otorgada por J.J. Ingenieros SAC a favor de Claudia Pedraglio Martínez, con intervención del Banco Continental para el otorgamiento de la garantía hipotecaria, extendido ante el Notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda de 02 de octubre de 2007, y referido al departamento dúplex 203 y estacionamiento lineal doble No. 21 ubicados en el predio matriz sito en Avenida General Córdova No. 160-164-168 Distrito de Miraflores, inscrito en la Partida No. 12032533 del Registro de Predios de Lima, que se conformó por acumulación de las partidas previas Nos. 07043092 y 49059939. 2. En la citada partida registral consta el terreno ubicado con frente a Avenida General Córdova No. 160-164-168 Distrito de Miraflores, con un área o cabida de 514,50 m2. Sin embargo, la compraventa que se pretende anotar recae, entre otros inmuebles, sobre un departamento en el segundo piso con una superficie de 80 m2 y un estacionamiento de 24 m2, los cuales no aparecen individualizados con estas características y dimensiones en el registro. Por tanto, se trata de predios o unidades inmobiliarias que no existen desde la perspectiva de la publicidad tabular. 3. Por su parte, las anotaciones preventivas por defecto subsanable o por falta de tracto sucesivo, según el art. 65 incisos c) y d) del Reglamento General de los Registros Públicos, presuponen que el bien u objeto exista 187


en el registro, y por lo cual la anotación se extiende en la correspondiente partida. La hipótesis contraria no puede aceptarse por cuanto ello implicaría abrir la puerta para que el registro admita inscripciones provisionales sobre predios o fincas regístrales inexistentes con grave confusión para la publicidad formal y sustancial. 4. Si el departamento materia de la compraventa no consta en el registro, entonces resulta improcedente la solicitud de la anotación preventiva por defecto subsanable, ya que el objeto inscribible simplemente no aparece ni consta en el registro. Por tanto, no hay partida sobre la cual extender las anotaciones preventivas. Nótese que la ausencia del principio de especialidad impide las anotaciones, pero no la falta de tracto sucesivo que sí lo permite siempre y cuando la unidad inmobiliaria tenga partida registral. 5. Por lo demás, nuestro sistema jurídico-registral declara que no es procedente la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva, según el art. 66 in fine del Reglamento General de los Registros Públicos, lo que acontece en este caso, pues la primera anotación sería la supuesta pre-independización de los departamentos y la segunda anotación lo sería de la venta por defecto subsanable. Por tal razón, es claro y evidente que el acto rogado no tiene acceso al registro, por lo que el defecto incurrido es insubsanable, de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. 6. Respecto a la alegación del apelante sobre la necesidad de acceder a la publicidad para evitar que se afecte el derecho del titular; este Tribunal considera necesario señalar que el solo hecho de celebrar un contrato de transmisión de propiedad no habilita su inscripción, pues se necesita que el acto esté adecuado al principio de legalidad, lo que en primer lugar obliga a que el objeto de derecho exista como tal en el registro, por efecto del principio de especialidad contenido en el art. IV del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el art. 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 7. Por último, debe corregirse la afirmación de la registradora respecto a que la inscripción "no es procedente por virtud del art. 1106° del Código Civil". En tal sentido, se hace necesario recordar que la Directiva No. 009-2008-SUNARP/SN, sobre inscripciones en el régimen de propiedad exclusiva y común, establece una norma específica sobre el tema: "Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto éstas tienen un correlato físico en el suelo 188


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del predio matriz, siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de pre-declaratoria de fábrica" (art. 5.9, primer párrafo). Por tanto, no puede invocarse una nulidad cuando el ordenamiento técnico-registral le reconoce validez, sino en todo caso debió requerirse la inscripción de la pre-fábrica. La exposición de motivos de la directiva es suficientemente explícita sobre la doctrina que introduce, y en la cual se sostiene que los edificios en proyecto no se consideran bienes futuros. En tal sentido, y por cuestión pedagógica corresponde reproducirlo: "el derecho de propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que sean apropiables económicamente. Esas cosas u objetos tienen necesariamente límites físicos que permiten establecer con exactitud hasta donde se extienden las facultades del propietario, el cual puede hacer uso de su derecho hasta los confines mismos de la cosa. En la propiedad sobre predios, esos confines se determinan a través de los límites verticales y horizontales, los cuales no necesariamente son naturales o intrínsecos, sino convencionales o artificiales, esto es, fijados por el propio ser humano en sus relaciones de atribución y tráfico. Téngase en cuenta que la superficie territorial, por naturaleza, se extiende ilimitadamente (para efectos jurídicos) y sin tener confines intrínsecos. Únicamente es el hombre quien pone límites al terreno o a la extensión vertical de éste, y ello con la finalidad de lograr la demarcación del objeto sobre el cual se ejerce el derecho de propiedad, y separar así los distintos objetos del mundo externo susceptibles de apropiación. Por tanto, la delimitación de los predios o sus porciones o fracciones independientes (sea por trazos horizontales o verticales) es un tema simplemente convencional, en donde el propietario puede decidir libremente, dentro de los límites de la ley[1]. Siendo ello así, las unidades inmobiliarias o los departamentos meramente proyectados o en curso de ejecución, pueden ser objeto de división material antes de culminar la construcción, ya que el punto decisivo no es éste (que no es relevante para la existencia física del predio), sino la voluntad del propietario en la delimitación horizontal o vertical de las distintas fracciones, pues se trata de un tema simplemente convencional o artificial, pero

GONZALES BARRÓN, Gunther. "La hipoteca sobre bienes futuros". Tesis para obtener el grado de Doctor en Derecho por la PUCP, Lima 2007, pág. 201202.

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siempre que exista un ELEMENTO OBJETIVO al cual remitir en última instancia la citada delimitación. En tal sentido, las unidades inmobiliarias proyectadas SÍ CUENTAN CON ESA BASE FÍSICA OBJETIVA, que no es sino el SUELO sobre el que necesariamente deben asentarse. Así pues, aun cuando los departamentos futuros no existan, siempre existe el suelo que constituye el soporte físico de dichos departamentos; ello se ratifica si tenemos en cuenta que el titular de la unidad inmobiliaria en construcción YA ES CO-TITULAR DEL SUELO sobre el que se asentará el edificio, según el estatuto normativo del régimen de propiedad exclusiva y común, y por tanto la hipoteca no recae sobre un bien futuro (por lo menos, no totalmente), sino sobre un objeto complejo: una parte que ya tiene realidad física (suelo) y otra parte proyectada; en tal caso, la hipoteca puede existir ya sobre la parte real, sin perjuicio de extenderse sobre la parte proyectada cuando ésta también exista. PERLINGIERI y CALONGE hablan de las "cosas impropias o parcialmente futuras'^, esto es, de aquellas que ya existen en germen y, por ende, no puede aplicarse en estricto la categoría de los bienes futuros, pues en tal caso se desnaturalizaría la regulación del elemento objetivo que ya existe in natura. Esta postura dogmática se encuentra, además, conforme con la finalidad que modernamente pretenden las legislaciones de edificaciones, cuál es, tutelar la posición del adquirente". 9.

La falta de conocimiento de la registradora respecto a la directiva anotada obliga a recomendarle que lleve a cabo su función calificadora con mayor diligencia. 10. Por último, cabe agregar que la pre-inscripción de las ventas o hipotecas no se encuentra sujeta a la restricción de las sucesivas anotaciones preventivas, pues en este caso lo que se pretende es fomentar el tráfico jurídico sobre los predios con la seguridad que proporciona el registro. En cambio, la restricción del art. 66° del Reglamento General de los Registros Públicos solo se aplica a las anotaciones preventivas por defecto subsanable, que es precisamente el acto rogado a través del presente título, por lo que existe imposibilidad para extender la inscripción. 11. En cuanto a los derechos regístrales, el presente acto devenga tasa por calificación ascendente a SI. 29,00 nuevos soles, lo que ha sido abonado

Cits. PLANA ARNALDOS, María del Carmen. "La compraventa de cosa futura". EN: VV.AA. Temas actuales de derecho civil, pág. 139. 190


íntegramente por el usuario según el recibo No. 2009-94-00009198, por lo que no existe monto por devolver. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, IX. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, y disponer la TACHA del título por los fundamentos indicados en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese.

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Tribunal%egisti'ai RESOLUCIÓN Q

N 1201-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 6 AGO 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Rong Xian Lung 00241888 de 07.04.2009. 00030241 de 08.05.2009. Predios de Lima. Anotación Preventiva

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la anotación preventiva de la adjudicación efectuada a favor de Yut Mi Lung, del inmueble ubicado en el Lote 193

Tribunal%tgistraí RESOLUCIÓN 9

N 1201-2009 - SUNARP-TR-L

)

Lima, 6 AGO 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Rong Xian Lung 00241888 de 07.04.2009. 00030241 de 08.05.2009. Predios de Lima. Anotación Preventiva

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE RESOLUCIONES JUDICIALES Conforme al artículo 69° del Reglamento General de los Registros Públicos, concordado cor, ci artículo 65° del mismo Reglamento, se anotan preventivamente las resoluciones judiciales que por no encontrarse consentidas o ejecutoriadas no dan mérito a una inscripción 'definitiva. -

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la anotación preventiva de la adjulicación efectuada a favor de Yut Mi Lung, del inmueble ubicado en el Lote 193


108, Mza. I, frente a la carretera a Ventanilla, Lotizacion Semirustica Leoncio Prado, distrito de Puente Piedra, inscrito en la ficha N° 1152630, que continúa en la partida electrónica N° 43374672 del Registro de Predios de Lima. ?&& &¿&s> &€&&, se &&f&?&3 AEP ¿gffinsfó? éscassscsssos: - Copia certificada por el Secretario Legal del 32° Juzgado Civil de Lima, de la Resolución Número Ochenta y nueve, del treinta y uno de julio de dos mil siete. - Copia certificada por el Secretario Legal del 32° Juzgado Civil de Lima, de la resolución Número Ciento Once, del dieciséis de julio de dos mil ocho. - Copia certificada por el Secretario Legal del 32° Juzgado Civil de Lima, de la Resolución Número Ciento Dieciséis, del veintiocho de agosto del dos mil ocho. - Copia certificada por el Secretario Legal del 32° Juzgado Civil de Lima, de la Resolución Número Ciento Veintiséis del veinticinco de noviembre del dos mil ocho. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Enrique Fernando Monsalve Arróspide, observó el título señalando: "Mediante el presente título, se solicita se extienda la Anotación Preventiva del Auto de Adjudicación contenido en el parte judicial presentado; sin embargo el Art. 66° del TUO del Reglamento Gral de los registros Públicos norma lo siguiente:'... dicha anotación preventiva se extiende a solicitud departe luego de formulada la correspondiente observación..! En ese sentido previamente a la inscripción del acto rogado se cumple con indicar la siguiente inadecuación registral: Resolución de consentida y lo ejecutoriado.- De conformidad con lo regalado en el Art. 51° del Reglamento General de los Registros Públicos sírvase adjuntar parte judicial ampliatorio del que fluya la resolución que declare consentido y/o ejecutoriado el Auto de Adjudicación emitido por Resolución N° 116 del 28/08/2008". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN: El recurrente sustenta su apelación señalando: 1. Con fecha 25 de noviembre del 2008, el 32° Juzgado Civil de Lima, ordenó la anotación preventiva de la adjudicación efectuada a favor de 194


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Yut Mi Lung, en la partida electrónica N° 43374672, correspondiente al inmueble ubicado en Lote 108, Mz. Y, Lotización Semirústica Leoncio Prado, distrito de Puente Piedra. El Reglamento General de los Registros Públicos, conceptúa en su artículo 64°, a los asientos provisionales y transitorios como aquellos que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito; mientras que el art. 65° precisa literalmente que son susceptibles de anotación preventiva, entre ellas ":a) Las demandas y demás medidas cautelares, b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva...". Asimismo el art. 69° a la letra dice: Las anotaciones preventivas que procedan de resolución judicial se extienden sin perjuicio de que hayan sido impugnadas dentro del procedimiento, salvo disposición en contrario. Siendo ello así, resulta procedente la anotación de resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva. La observación emitida por el registrador, carece de motivación alguna, no desarrolla una inferencia lógica jurídica que se exige a todo acto administrativo, por lo que tal observación debe revocarse. Siendo la naturaleza de la anotación preventiva, una de carácter temporal, bastaba de una lectura atenta y concordada de los artículos citados para definir los alcances de dicha figura, por lo que resulta absurdo que el registrador exija una declaración de consentida o ejecutoriada, cuando justamente por su naturaleza temporal, no es de exigir tal resolución judicial. Causa sorpresa que el registrador haya citado el Art.66° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, ya que este artículo no obliga ni exige la presentación de una resolución consentida o ejecutoriada como al final se ha determinado, por lo que se habría efectuado una mala calificación. Asimismo, se basa en el Artículo 51° para exigir una resolución consentida o ejecutoriada, sin embargo esto se encuentra en el capítulo de inscripciones en general, por ende de inscripciones definitivas: sin embargo en el caso nos encontramos ante una anotación preventiva, por lo que esta norma no resulta aplicable. Finalmente, se impugna la observación, debido a la serie de deficiencias que presenta y que la hacen nula de puro derecho, pues está vulnerando la esencia misma de dicha institución registral.

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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio sobre el que recae la resolución de adjudicación cuya anotación preventiva se solicita mediante el título en apelación se encuentra inscrito en la ficha N° 1152630 que continúa en la partida electrónica N° 43374672 del Registro de Predios de Lima. En el asiento 2-C de la citada ficha consta la titularidad dominial de VERJIM S.A. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES: Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es si procede la anotación preventiva de un auto de adjudicación cuando éste ha sido materia de impugnación. VI. ANÁLISIS: 1. El recurrente solicita la anotación preventiva del auto de adjudicación del inmueble ubicado en el lote 108 de la Mz. Y, frente a la Carretera a Ventanilla, Lotización Semi Rústica Leoncio Prado, distrito de Puente Piedra, inscrito en la ficha N° 1152630 que continúa en la partida electrónica N° 43374672. Para ese efecto adjunta Copias Certificadas por el Secretario Legal del 32° Juzgado Civil de Lima, de las Resoluciones ochenta y nueve, ciento once, ciento dieciséis y ciento veintiséis, correspondientes al Expediente 14256-99, en los seguidos por el Banco de Crédito del Perú contra VERJIM S.A. y otros. 2. Como el Registrador deniega la anotación preventiva solicitada exigiendo la presentación de parte ampliatorio con la resolución que declare consentido o ejecutoriado el auto de adjudicación, corresponde determinar si para la anotación preventiva del auto de adjudicación se requiere que éste se encuentre consentido o ejecutoriado. 3. El artículo 64° del Reglamento General de los Registros Públicos define a las anotaciones preventivas como "asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito". Al margen de las divergencias doctrinarias que puedan existir respecto de la definición reglamentaria glosada sobre un instituto que no es fácil de conceptualizar, no puede negarse que las anotaciones preventivas advierten la existencia de eventuales causas de modificación inexactitud del acto o derecho inscrito, evitando que un tercero pueda invocar a su favor los 196


efectos de la fe pública registral por no constar en el registro la posible causa de inexactitud. En este sentido, Diez Picazo, citado por José María Chico y Ortiz, define a las anotaciones preventivas como "unos asientos regístrales de vigencia temporalmente limitados que enervan la eficacia de la fe pública registral a favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles"111. 4. Y es que si se impidiera el acceso al Registro, aunque sea provisionalmente, de los derechos en formación, en pendencia o que por otra causa no puedan ser objeto de inscripción definitiva, se correría el riesgo que queden inutilizados como consecuencia de la protección brindada mediante la fe pública registral. En este sentido, para que el tercer adquirente no pueda alegar ignorancia de la existencia de estos derechos, el ordenamiento jurídico prevé su acceso al Registro mediante la anotación preventiva, la cual opera como medio de publicidad de fuerza negativa frente a posteriores adquirentes, evitando que el derecho o legítimas esperanzas del favorecido con la anotación, sea defraudado por enajenaciones o gravámenes efectuadas por el titular registral. 5. Ahora, como la anotación preventiva es excepcional sólo opera en los casos previstos normativamente. En este sentido, el Código Civil en su artículo 2020° prevé que el Reglamento indica los casos en los cuales los actos aludidos en el artículo 2019° del mismo código sustantivo son materia de anotación preventiva. En concordancia con dicha norma, el Reglamento General de los Registros Públicos establece en su artículo 65° como actos y derechos susceptibles de anotación preventiva los siguientes: a) Las demandas y demás medidas cautelares. b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva. c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane. d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.

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CHICO Y ORTIZ, José María, "Estudios sobre Derecho Hipotecario" Marcial Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales S.A., 4ta. Edición, Barcelona 2000, T.I, pág. 636. 197


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e) Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a disposiciones especiales. Como puede apreciarse, la norma reglamentaria en concordancia con el código sustantivo prevé expresamente la posibilidad de anotar preventivamente resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva, ello con la finalidad de facilitar el acceso al Registro mediante la anotación preventiva de aquellas resoluciones que por no encontrarse consentidas o ejecutoriadas no son susceptibles de dar lugar a un asiento de inscripción definitiva. En este sentido, no es de aplicación a los asientos de anotación preventiva de resoluciones judiciales, la exigencia de dejar constancia en el asiento la circunstancia haber quedado consentida o ejecutoriada, prevista en el artículo 51° del Reglamento General de los Registros Públicos, pues dicha exigencia sólo es aplicable a los asientos de inscripción definitiva de resoluciones judiciales no a la anotación preventiva procedente de ellas, la cual, por mandato expreso del artículo 69° del citado Reglamento, puede extenderse inclusive cuando la respectiva resolución haya sido impugnada121.

7.

En concordancia con lo señalado precedentemente, el primer precedente aprobado en el quinto pleno del Tribunal Registral, referido a la inscripción sobre la base de resolución judicial, prescribe: "Sólo las resoluciones judiciales que den lugar a inscripciones definitivas requieren la constancia de haber quedado consentidas o ejecutoriadas, en aplicación del artículo 51° del Reglamento General de los Registros Públicos". Asimismo, el tercer precedente ratificado en el primer pleno del Tribunal Registral establece: "El supuesto de anotación preventiva de resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva, previsto en el artículo 65° del Reglamento General de los Registros Públicos, está referido a aquellas resoluciones no consentidas, por ende no comprende a las sentencias consentidas o ejecutoriadas". 8. De acuerdo con lo señalado en los párrafos que anteceden, no existe impedimento alguno para la anotación preventiva de resoluciones judiciales que todavía no han quedado consentidas o ejecutoriadas, y menos aún,

El artículo 69° del Reglamento General de los Registros Públicos prescribe: "Las anotaciones preventivas que procedan de resolución judicial se extienden sin perjuicio de que hayan sido impugnadas dentro del procedimiento, salvo disposición en contrario". 198


cuando el mandato de anotación preventiva se sustenta precisamente en la falta de firmeza de la resolución como ocurre en el caso bajo examen. 9. En efecto, en el presente caso, entre los documentos que integran los partes judiciales presentados al Registro se encuentra el auto de adjudicación del inmueble inscrito en la ficha N° 1152630 que continúa en la partida electrónica N° 43374672, a favor de Jut Mi Lung viuda de Chia, emitido mediante Resolución número ciento dieciséis de fecha 28.08.2008, en el proceso seguido por el Banco de Crédito del Perú contra VERJIM S.A. y otros. Asimismo, consta la Resolución número ciento veintiséis de fecha 25.11.2008, expedida por el Juez titular del 32 Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, la cual, luego de declarar nulo y sin efecto la resolución ciento veintiuno cuestionada por la recurrente, dispone la anotación preventiva de la adjudicación antes aludida y ordena se cursen los partes judiciales respectivos, fundando su mandato de anotación preventiva precisamente en los artículos 65° y 69° del Reglamento General de los Registros Públicos, en atención a que el auto de adjudicación había sido materia de impugnación. 10. De acuerdo con lo señalado precedentemente, corresponde revocar la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios al título venido en grado. 11. De otro lado, cabe señalar que no debe perderse de vista que la calificación registral constituye una labor técnico jurídica mediante la cual el Registrador, previo examen de legalidad del título y su concordancia con los antecedentes regístrales, emite un juicio de valor para incorporar o no un acto o derecho al Registro. Dicha labor debe ser realizada de manera ponderada y prudente, justificando adecuadamente las observaciones que formule, lo cual no se aprecia en el presente caso, pues además de invocarse como sustentó normas no aplicables al caso (art. 51° y 66° del Reglamento General de los Registros Públicos, el primero referido a la inscripción de resoluciones judiciales y el segundo a la anotación preventiva por falta de tracto y por defecto subsanable), se aluden a normas genéricas (2011° del CC, 13°, 31° y 32° del Reglamento General citado) que no sustentan de ninguna manera la observación formulada, razón por la que este Colegiado exhorta al Registrador Público del Registro de Predios, abogado Fernando Monsalve Arróspide, a fin que en lo sucesivo realice su labor de calificación con el cuidado y dedicación que el ejercicio de la función registral exige.

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12. Con relación a los derechos regístrales, la liquidación es como sigue:

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer la anotación preventiva solicitada con el presente título. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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Tribunal'Rcgistral RESOLUCIÓN e

N 1358-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 02 SET 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Sergio Ramírez Pajuelo 00165492 de 10.03.2009. H.T. N° 036743 de 03.06.2009. de Predios de Lima. Anotación preventiva de adjudicación de lote

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la anotación preventiva de la adjudicación del Lote 17 de la Mz. C del Programa Habitacional Monterrico Sur a favor de Sergio Ramírez Pajuelo, inscrito en la ficha N° 1326321, que continúa en la partida electrónica N° 49016062 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto, se adjunta el Certificado de Adjudicación de Lote de fecha 18 de Agosto de 1984, legalizado ante Notario de Cañete, Antonio Chávarri Arce, el 13 de Mayo de 1985, otorgado por la Cooperativa de Servicios Múltiples "La Esperanza" Ltda., a favor de Sergio Ramírez Pajuelo. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Mercedes del Carmen Alva Chacón, observó el título señalando: "De conformidad con lo dispuesto en la Sétima Disposición Transitoria del reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en aplicación del Art. 7 de la Ley 27755, para la inscripción de actos de disposición emanadas de la voluntad de las partes, sólo se admitirán escritura pública o formulario registral legalizado por notario. Se deja constancia que se ha adjuntado Certificado de Adjudicación de Lote 17 de la Mza. C, en original legalizado ante Notario que no amerita su calificación." III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación señalando que se le deniega la inscripción de su derecho de propiedad solicitado en mérito al Certificado de Adjudicación del lote que le expidió La Cooperativa de Servicios Múltiples "La Esperanza Ltda." el cual es un documento de fecha cierta. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble sobre el que recae el título materia de apelación se encuentra inscrito en la ficha N° 1326321, que continúa en la partida electrónica N° 49016062 del Registro de Predios de Lima, partida en la cual se acumuló conjuntamente con otro, el predio anteriormente inscrito en la partida electrónica N° 44436671 (continuación de la Ficha N° 190424) En el asiento C-l de la Ficha N° 1326321 consta la titularidad dominial de la Cooperativa de Servicios Múltiples La Esperanza Ltda., sobre la matriz acumulada en dicha partida. 202


En el asiento B-3 de la Ficha N° 1326321 consta inscrita la habilitación urbana de la cual forma parte el lote materia de adjudicación. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es: i) Cuál es la formalidad del título para la inscripción de una adjudicación de lote otorgada por una cooperativa. ii) Si procede la anotación preventiva, por defecto subsanable, cuando el defecto es la falta del título formal que da mérito a su inscripción. VI. ANÁLISIS 1. El artículo 2010° del Código Civil consagra el principio de titulación auténtica, conforme al cual la inscripción se realiza en mérito a instrumento público, salvo disposición diferente. 2. En concordancia con tal principio, el segundo párrafo del artículo 7o[1] de la Ley de Predios, Ley N° 27755, establece que la formalidad del título inscribible en el Registro de Predios para los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes es la escritura pública o, formulario registral legalizado por notario cuando el valor del inmueble no supera las 20 UIT, salvo aquellos que por mandato de la ley o por voluntad de las partes deben celebrarse por escritura pública bajo sanción de nulidad, casos en los que la inscripción sólo se efectuará en mérito a ésta. 3. Tal formalidad es de aplicación general para todos actos de disposición emanados de la voluntad de las partes inscribibles en el Registro de Predios, pues el artículo 7o de la Ley N° 27755 concordado con el artículo Io del Decreto Supremo N° 007-2004-JUS ha derogado tácitamente las normas anteriores que hubieran establecido formalidad distinta para la inscripción de tales actos.

[i]

Los alcances de la formalidad prevista en dicha norma fueron precisados por el artículo Io del Decreto Supremo N° 007-2004-JUS el cual prescribe: "La formalidad de los títulos inscribibles prevista en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley N° 27755, está referida a los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes, con excepción de aquellos que por mandato de la ley o por voluntad de las partes deben celebrarse por escritura pública bajo sanción de nulidad, casos en los que la inscripción sólo se efectuará en mérito a ésta". 203


4.

Ahora, S2 bien algunas normas posteriores ¿e} mismo rango establecieron excepciones a la formalidad prevista en el citado artículo 7o, como es el caso del artículo 5o de la Ley N° 28275[2], no ha ocurrido lo propio respecto de la inscripción de las adjudicaciones realizadas por cooperativas de servicios, las cuales, en tanto constituyen actos de disposición emanados de la voluntad de las partes, para su inscripción deben observar la formalidad prevista en el aludido artículo 7o de la Ley de Predios. En este sentido, el primer párrafo de la Sétima Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prescribe: "En aplicación del artículo 7o de la Ley N° 27755, para la inscripción de actos de disposición emanados de la voluntad de las partes sólo se admitirán escritura pública o formulario registral legalizado por Notario, salvo el caso de formalidades distintas previstas por leyes posteriores a la Ley N° 27755".

5.

En el presente caso, se solicita la anotación preventiva de la adjudicación de lote otorgada por la Cooperativa de Servicios Múltiples "La Esperanza" Ltda., a favor de Sergio Ramírez Pajuelo, en mérito de un instrumento privado: El certificado de adjudicación de lote suscrito por los representantes de la cooperativa y el adjudicatario, cuyas firmas si bien se encuentran certificadas por Notario y en consecuencia el documento es de fecha cierta, no observa la formalidad prevista legalmente para la inscripción de actos en el Registro, pues conforme a lo ya señalado precedentemente, el documento privado con firmas certificadas por Notario no constituye un instrumento que dé mérito a la inscripción de actos de disposición en el Registro de Predios. 6. No obstante, como la solicitud es de anotación preventiva y no de inscripción, corresponde determinar si procede tal anotación cuando el título no observa la formalidad del título inscribible. 7. El artículo 64° del Reglamento General de los Registros Públicos define a las anotaciones preventivas como "asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito". Al margen de las divergencias doctrinarias que puedan existir respecto de la definición reglamentaria glosada sobre un instituto que no es fácil de

Esta norma permite el uso de documento privado con firmas certificadas por notario para efecto del registro de actos otorgados por BANMAT. 204


8.

9.

conceptualizar, no puede negarse que las anotaciones preventivas advierten la existencia de eventuales causas de modificación o inexactitud del acto o derecho inscrito, evitando que un tercero pueda invocar a su favor los efectos de la fe pública registral por no constar en el registro la posible causa de inexactitud. En este sentido, Diez Picazo, citado por José María Chico y Ortiz, define a las anotaciones preventivas como "unos asientos regístrales de vigencia temporalmente limitados que enervan la eficacia de la fe pública registral a favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles"131. Y es que si se impidiera el acceso al Registro, aunque sea provisionalmente, de los derechos en formación, en pendencia o que por otra causa no puedan ser objeto de inscripción definitiva, se correría el riesgo que queden inutilizados como consecuencia de la protección brindada mediante la fe pública registral. En este sentido, para que el tercer adquirente no pueda alegar ignorancia de la existencia de estos derechos, el ordenamiento jurídico prevé su acceso al Registro mediante la anotación preventiva, la cual opera como medio de publicidad de fuerza negativa frente a posteriores adquirentes, evitando que el derecho o legítimas esperanzas del favorecido con la anotación, sean defraudados por enajenaciones o gravámenes efectuadas por el titular registral. No obstante, como la anotación preventiva es excepcional sólo opera en los casos previstos normativamente. En este sentido, el Código Civil en su artículo 2020° prevé que el Reglamento indica los casos en los cuales los actos aludidos en el artículo 2019° del mismo código sustantivo son materia de anotación preventiva. En concordancia con dicha norma, el Reglamento General de los Registros Públicos establece en su artículo 65° como actos y derechos susceptibles de anotación preventiva los siguientes: a) Las demandas y demás medidas cautelares. b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva. c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane.

CHICO Y ORTIZ, José María, "Estudios sobre Derecho Hipotecario", Marcial Pons, Ediciones Jurídicas y Sociales S.A., 4ta. Edición, Barcelona 2000, T.I, pág. 636. 205


d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable. e) Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a disposiciones especiales. 10. En el presente caso, aunque el solicitante no lo haya explicitado en su solicitud, se entiende que la anotación preventiva solicitada es por defecto subsanable, pues el título presentado no puede ser encuadrado en ninguno de los supuestos enumerados en el artículo 65° citado, salvo en el previsto en el literal d), el cual pasaremos a analizar. 11. La anotación preventiva por defecto subsanable que conjuntamente con la anotación preventiva por falta de tracto había sido suprimida en el texto primigenio del Reglamento General de los Registros Públicos, fue reincorporada en virtud de la Resolución N° 065-2005-SUNARP/SN, con una serie de restricciones adicionales. En efecto, el artículo 66° del Reglamento General de los Registros Públicos restringe la procedencia de las anotaciones preventivas por falta de tracto y por defecto subsanable únicamente al Registro de Propiedad Inmueble, respecto a los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019o[4) del Código Civil y luego de la correspondiente observación. Adicionalmente, se proscribe la anotación preventiva sustentada en otra de la misma naturaleza, cuando el título incurre en causales de tacha sustantiva y cuando el título inscribible no preexista a la fecha del asiento de presentación del título. 12. En efecto, el último párrafo del citado artículo 66° prescribe: "No procede la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva de la misma naturaleza. Tampoco procede la anotación preventiva a que se

El citado artículo prescribe: "Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: 1. Los actos y contratos que constituyan, declaren, transmitan, extingan modifiquen o limiten derechos reales sobre inmuebles. 2. Los contratos de opción. 3. Los pactos de reserva de propiedad y retroventa. 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6. Los contratos de arrendamiento.

206


refiere este artículo, en los supuestos de tacha sustantiva señalados en él artículo 42°, ni cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título". 13. Como puede apreciarse, el artículo 66° del Reglamento General de los Registros Públicos proscribe expresamente la anotación preventiva cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha del asiento de presentación del título. La pregunta es, ¿a qué alude la norma con instrumento que da mérito a la inscripción? ¿Se refiere al título material o al título formal? Obviamente, tal alusión está referida al título formal inscribible'51, el cual debe preexistir para que proceda la anotación preventiva por defecto subsanable. En otras palabras, el defecto del título que motiva la extensión de una anotación preventiva por defecto subsanable no puede ser nunca la falta del título formal inscribible. 14. El fundamento de dicha prohibición radica primero en que para cautelar el derecho del adquirente que aún no cuenta con el título formal inscribible ya existe la figura del bloqueo y, segundo, porque no se justifica proteger vía anotación preventiva a quien no tiene aún un título inscribible en desmedro de quien sí lo tiene y presenta su título al Registro aunque después del asiento de presentación de la anotación preventiva, pero antes que el favorecido con éste cuente con el citado título. 15. La falta de preexistencia del título inscribible no constituye un defecto subsanable, pues en virtud del principio de titulación auténtica consagrada en el artículo 2010° del Código Civil y el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, las inscripciones se realizan en mérito a instrumentos públicos, salvo disposición distinta. Al respecto, Gómez Gálligo, comentando los casos en los que la DGRN se pronuncia sobre el carácter insubsanable del defecto señala: "Finalmente también es insubsanable el defecto de que adolece una compraventa en documento privado, dado que el art. 3 LH exige con carácter imperativo la forma pública (R.D.G.R.N DE FECHA 17-2-1955) sin que pueda practicarse siquiera un asiento provisional como es la anotación

No podría estar referido al título material, es decir al derecho material contenido en el título, pues si éste no preexiste no estamos frente a un defecto subsanable del título, sino frente a un supuesto de tacha sustantiva previsto en el literal e) del artículo 42° del Reglamento General de los Registros Públicos, al cual ya alude expresamente el último párrafo del artículo 66° en cuestión. 207


preventiva, ni aún en el caso de que la compraventa esté protocolizada notarialmente -esto es, a pesar de que tenga fecha fehaciente- ya que la protocolización unilateral no garantiza la autenticidad y legalidad del consentimiento prestado por la otra parte (R.D.G.R.N de fecha 5-91990)".[6] De acuerdo con lo señalado precedentemente y atendiendo a lo señalado en el último párrafo del artículo 66°citado, la falta de preexistencia del título formal a la fecha de su asiento de presentación, constituye un defecto insubsanable. 16. En el presente caso, además de haberse solicitado la anotación preventiva antes de que el Registrador formule la correspondiente observación, la solicitud incurre en una de las causales de improcedencia de la anotación preventiva por defecto subsanable, esto es, en la falta de preexistencia del título inscribible. 17. En efecto, tanto en su solicitud de inscripción como en el escrito de su recurso, el recurrente sólo hace alusión al documento privado de adjudicación el cual, según señala -por constituir documento de fecha cierta- es suficiente para ameritar la inscripción de la adjudicación a su favor, lo cual evidencia la falta del instrumento formal inscribible, pues de existir tal instrumento no sólo hubiera sido presentado o acompañado a su recurso, sino ni siquiera hubiera solicitado la anotación preventiva, sino la inscripción del título. 18. En tal sentido, y en aplicación del 42°, literal a) del Reglamento General de los Registros Públicos, corresponde revocar la observación formulada por la Registradora y disponer la tacha del título. 19. Con relación a los derechos regístrales, la liquidación es como sigue:

Anotación Preventiva

í6]

S/. 0.00

S/. 29.00

S/. 29.00

GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier, "Defectos en los documentos presentados a inscripción en el Registro de la Propiedad. Distinción entre defectos subsanables e insubsanables", Centro de Estudios Regístrales del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, 2da. Edición, pág. 167. 208


La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, X. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por la Registradora al título referido en el encabezamiento y DISPONER su tacha por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





209

'TribunalÚtyjistraC RESOLUCIÓN Q

N 550-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 30 ABR 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

ROBERTO JORGE MÁRQUEZ VENTURA 66782 de 29-1-2009. 20192 de 30-3-2009. Predios de Lima. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE.

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de anotación preventiva de la compraventa otorgada por Jiménez y Vega SA Contratistas Generales a favor de Orfelia Ventura Bustamante, extendido ante el Notario de Lima Jaime Murguía Cavero mediante escritura pública de 26 de abril de 1999, y referido al lote 8 de la manzana G, de la 211


Urbanización Las Palmeras de Villa, Chorrillos, cuyo antecedente registral obra en la ficha 311302 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto se acompaña parte de la escritura pública, copia certificada de la resolución municipal de aprobación de estudios preliminares de la habilitación urbana para uso de vivienda constituido sobre el lote 28 de la parcelación rústica del Fundo Villa, Distrito de Chorrillos, con un área de 33,360 m2, de planos y memoria descriptiva. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios (e) Milagros Almeida Maguiña observó el título por los siguientes motivos: - En el plano de aprobación de los estudios preliminares de habilitación urbana no constan los linderos, medidas perimétricas y colindancias; y en el cuadro de áreas del plano se aprecia agregados a mano que descoordinan la suma de áreas con relación a lo que aparece en el gráfico. - Con relación a la anotación preventiva, ésta no procede pues no aparece inscrita la recepción de obras de la habilitación o la autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada; igualmente falta acreditar el pago de los impuestos predial del año 1999 y de alcabala. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en que la solicitud de anotación preventiva se subsana con la presentación de la aprobación de estudios preliminares de la habilitación urbana; y que por lo demás en la partida matriz ya aparecen anotaciones preventivas por defecto subsanable. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Ficha 311302, continuada en la Partida 42204366 del Registro de Predios de Lima, constituido sobre el lote 28 de la parcelación rústica del Fundo Villa, Distrito de Chorrillos, con un área de 33,360 m2. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede la anotación preventiva por defecto subsanable cuando no existe registralmente el predio sobre el que recae el acto jurídico. 212


VI. ANÁLISIS 1. El recurrente solicita la anotación preventiva de la compraventa otorgada por Jiménez y Vega SA Contratistas Generales a favor de Orfelia Ventura Bustamante, extendido ante el Notario de Lima Jaime Murguía Cavero mediante escritura pública de 26 de abril de 1999, y referido al lote 8 de la manzana G, de la Urbanización Las Palmeras de Villa, Chorrillos, cuyo antecedente registral obra en la ficha 311302 del Registro de Predios de Lima. 2. En la citada partida registral consta el lote 28 de la parcelación rústica del Fundo Villa, Distrito de Chorrillos, con una cabida o área de 33,360 m2. Sin embargo, la compraventa que se pretende anotar recae sobre el lote 8 de la manzana G, con una superficie de 150 m2. Es evidente que este último objeto no aparece individualizado y registrado con estas características y dimensiones. Por tanto, se trata de un predio que no existe desde la perspectiva del registro, pero puede pre-independizarse en mérito de la inscripción del proyecto de habilitación urbana. 3. Las anotaciones preventivas por defecto subsanable o por falta de tracto sucesivo, según el art. 65 incisos c) y d) del Reglamento General de los Registros Públicos, presuponen que el bien u objeto exista en el registro, y por lo cual la anotación se extiende en la correspondiente partida. La hipótesis contraria no puede aceptarse por cuanto ello implicaría abrir la puerta para que el registro admita inscripciones provisionales sobre predios o fincas regístrales inexistentes con grave confusión para la publicidad formal y sustancial. 4. Siendo ello así, si el lote materia de la compraventa no consta en el registro, entonces resulta improcedente la anotación preventiva por defecto subsanable, pues el objeto inscribible no existe para el registro y, por tanto, no hay partida sobre la cual extender las anotaciones. Nótese que la ausencia del principio de especialidad impide las anotaciones, pero no la falta de tracto sucesivo. 5. La subsanación planteada por el usuario con la presentación de la copia certificada del acto administrativo de aprobación preliminar de la habilitación urbana, a través de la resolución No. 053-MLM/AM-SMDU de la Municipalidad Metropolitana de Lima de fecha 24 de febrero de 1986, si bien en línea teórica podría permitir la pre-independización de los lotes; sin embargo, tampoco facultaría a que se inscriban las ventas o actos de disposición sobre el lote, salvo autorización de contratos de 213


venta garantizada o recepción de obras, según el art. 31-P del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 6. En la citada resolución municipal se establece expresamente, en el artículo tercero, que el propietario no está autorizado para vender o celebrar contratos de venta garantizada. En consecuencia, no es posible inscribir las ventas en los hipotéticos lotes pre-independizados, y por lógica consecuencia tampoco es posible que se anoten los mismos actos en forma preventiva por defecto subsanable. En efecto, y por efecto del principio de coherencia valorativa del ordenamiento jurídico, si la norma impide la inscripción del acto definitivo, entonces también se impide lo propio cuando se pretenda inscribir el mismo acto a través de la figura del defecto subsanable. Lo contrario significaría prohibir algo en forma directa y luego permitirlo indirectamente. 7. Por lo demás, nuestro sistema jurídico-registral declara que no es procedente la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva, según el art. 66 in fine del Reglamento General de los Registros Públicos, lo que acontece en este caso, pues la primera anotación sería la supuesta pre-independización de los lotes y la segunda anotación lo sería de la venta por defecto subsanable. Por tal razón, es claro y evidente que el acto rogado no tiene acceso al registro, por lo que el defecto incurrido es insubsanable. 8.

El usuario solicitó la anotación preventiva por defecto insubsanable, que constituye acto invalorado, por lo que los derechos de calificación ascienden a S/. 29,00 nuevos soles y los de calificación a S/. 9,00 nuevos soles. Si tenemos en cuenta que el usuario abonó S/. 38,00 según recibo 2009-07-00000342, por lo que corresponde la devolución de derechos por S/. 9,00 nuevos soles.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad.

214


VIL RESOLUCIÓN: DEJAR SIN EFECTO la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, y disponer la TACHA del título por los fundamentos indicados en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgistrai RESOLUCIÓN e

N 1359-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 02 SET 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

: : : : :

Juan Carlos Elias Quispe 272361 del 21.04.2009. H.T. N° 048806 de 20.07.2009. de Predios de Lima. Anotación preventiva de compraventa

Rígíanseaísi í, : " '• , ;- t anote iva por defecto subsanable, cuando el defecto la formal requerido para su inscripción. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del contrato de compraventa del Departamento N° 302, el estacionamiento N° 2 y depósito N° 2, ubicados en la Calle Monte Flor N° 661, Urbanización Chacarilla del 217


Estanque, Distrito de Santiago de Surco, Provincia y Departamento de Lima, a favor de Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre. Para dicho efecto, se acompaña al formato de solicitud de inscripción la copia simple del contrato de compraventa suscrito entre FERPO LIMA S.A, representada por Javier Bruno Door Jimeno, y Carlos Gregorio Rosemberg de la Torre. II. DECISIÓN IMPUGNADA Frente a las observaciones formuladas por La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Rocío Zulema Peña Fuentes, el presentante solicita la anotación preventiva por defecto subsanable del contrato de compraventa aludido, frente a lo cual la citada registradora mantiene su observación en los siguientes términos: 1. Sírvase adjuntar escritura pública de compraventa, toda vez que se ha adjuntado copia simple de la minuta. La escritura debe ser de fecha anterior a la fecha del asiento de presentación. 2. Debe adjuntarse copia certificada por Notario o Fedatario institucional del recibo de pago del impuesto predial del año 2006, así como los formularios HR y PU. 3. Debe acreditar el pago del impuesto de Alcabala, para lo cual debe adjuntar la copia certificada por Notario o Fedatario institucional del formulario de liquidación y recibo de pago o, en su caso, acreditar la inafectación. 4. "Con relación a su solicitud de anotación preventiva se le informa lo siguiente: Conforme al principio de titulación auténtica consagrado en el Art. 2010 del CC, Art. 7o de la Ley N° 27755 y Art. III del TP del RGRP, los asientos regístrales (y por tanto las anotaciones preventivas) se extienden en virtud de instrumento público, no constituyendo la minuta instrumento público. Por tanto, no procede la anotación preventiva". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación señalando: 1. No entendemos plenamente la observación, pues se nos niega la solicitud de anotación preventiva exigiéndonos adjuntar la escritura pública, "cuando es evidente que si tuviéramos dicho documento lo que solicitaríamos sería una inscripción definitiva" (las negrillas son nuestras).

218


2.

3.

4.

El artículo 949° del Código Civil dice: "La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario", como con el contrato de compraventa adjuntado al título acredito mi calidad de propietario, tengo todo el derecho de solicitar la anotación preventiva. Cuando el artículo 42° del Reglamento General de los Registros Públicos señala que no procede la anotación preventiva cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha del asiento de presentación del título "se refiere a la preexistencia del contrato de compraventa, que es finalmente el acto jurídico que se va a inscribir de manera definitiva, interpretar lo contrario es ir contra el texto expreso de la ley contenida en el artículo 949° del Código Civil". De negarse la anotación preventiva, se me dejará en una situación de indefensión y de seguridad jurídica, pues el vendedor al no querer otorgarme la escritura pública puede vender el inmueble a otra persona e inscribir dicha venta, causándome grave perjuicio económico.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Los inmuebles sobre los que recae el título materia de apelación se encuentran inscritos en las partidas electrónicas N° 12059912 (el departamento N° 302), N° 12059889 (el estacionamiento N° 2) y N° 12059899 (el depósito N° 2), las cuales fueron independizadas de la Ficha N° 55403 que continúa en la partida electrónica N° 44534703 del Registro de Predios de Lima. En el asiento C-l de las citadas tres partidas consta la titularidad dominial de FERPO LIMA S.A. En el asiento D0006 de las tres partidas consta la medida cautelar de anotación de demanda concedida mediante Resolución N° 02 de fecha 07.08.2006 por el Juez del 26 Juzgado Civil de Lima, en el proceso sobre ejecución de obligaciones seguido por CARLOS GREGORIO ROSEMBERG DE LA TORRE contra FERPO LIMA S.A. En el asiento D0007 de la partida electrónica N° 12059912 consta la medida cautelar de anotación de demanda interpuesta por BAUMANN SAMANEZ OCAMPO contra FERRO LIMA S.A. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es si procede la anotación preventiva, por defecto subsanable, cuando el defecto es la falta del título formal que da mérito a su inscripción. 219


VI. ANÁLISIS 1. El artículo 2010° del Código Civil consagra el principio de titulación auténtica, conforme al cual la inscripción se realiza en mérito a instrumento público, salvo disposición diferente. 2. En concordancia con tal principio, el segundo párrafo del artículo 7° ll] de la Ley de Predios, Ley N° 27755, establece que la formalidad del título inscribible en el Registro de Predios para los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes es la escritura pública o, formulario registral legalizado por notario cuando el valor del inmueble no supera las 20 UIT, salvo aquellos que por mandato de la ley o por voluntad de las partes deben celebrarse por escritura pública bajo sanción de nulidad, casos en los que la inscripción sólo se efectuará en mérito a ésta. 3.

Tal formalidad es de aplicación general para todos los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes inscribibles en el Registro de Predios, pues el artículo 7o de la Ley N° 27755 concordado con el artículo I o del Decreto Supremo N° 007-2004-JUS ha derogado tácitamente las normas anteriores que hubieran establecido formalidad distinta para la inscripción de tales actos.

4.

Las anotaciones preventivas, como veremos más adelante, no están exentas de la formalidad antes mencionada, pues en tanto se refieran a actos de disposición emanados de la voluntad de las partes e inscribibles en el Registro de Predios, están sujetas a la formalidad prevista en las normas aludidas, máxime cuando conforme al artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, concordado con el artículo 2010° del Código Civil, los asientos regístrales (sean de inscripción o anotación preventiva) se extienden en virtud de título121 que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario.

111

Los alcances de la formalidad prevista en dicha norma fueron precisados por el artículo Io del Decreto Supremo N° 007-2004-JUS el cual prescribe: "La formalidad de los títulos inscribibles prevista en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley N° 27755, está referida a los actos de disposición emanados de la voluntad de las partes, con excepción de aquellos que por mandato de la ley o por voluntad de las partes deben celebrarse por escritura pública bajo sanción de nulidad, casos en los que la inscripción sólo se efectuará en mérito a ésta". El título, conforme a la definición contenida en el artículo 7o del Reglamento General de los Registros Públicos es "el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia".

í2]

220


5.

6.

7.

En efecto, si bien las anotaciones preventivas, conforme a lo establecido en el artículo 64° del Reglamento General de los Registros Públicos son "asientos provisionales y transitorios", su finalidad es advertir la existencia de eventuales causas de modificación o inexactitud del acto o derecho inscrito, evitando que un tercero pueda invocar a su favor los efectos de la fe pública registral por no constar en el registro la posible causa de inexactitud, pues si se impidiera el acceso al Registro, aunque sea provisionalmente, de los derechos en formación, en pendencia o que por otra causa no puedan ser objeto de inscripción definitiva, se correría el riesgo que queden inutilizados como consecuencia de la protección brindada mediante la fe pública registral. En este sentido, para que el tercer adquirente no pueda alegar ignorancia de la existencia de estos derechos, el ordenamiento jurídico prevé su acceso al Registro mediante la anotación preventiva, la cual opera como medio de publicidad de fuerza negativa frente a posteriores adquirentes, evitando que el derecho o legítimas esperanzas del favorecido con la anotación, sean defraudados por enajenaciones o gravámenes efectuadas por el titular registral. Así, siendo la finalidad de las anotaciones preventivas enervar la eficacia de la fe pública registral, tal efecto no puede ser producido por un instrumento que no genere verosimilitud o apariencia de verdad, como es el caso de una copia simple. Los efectos materiales de la publicidad registral, entre ellos la fe pública registral, no pueden ser enervados en virtud de una anotación preventiva realizada en mérito a un documento no sólo no fehaciente, sino sin ningún viso de verosimilitud como es la copia simple de un instrumento privado que, ni siquiera amerita ser calificada por el Registrador. Es más, en nuestro ordenamiento jurídico se prevé expresamente la improcedencia de la anotación preventiva por defecto subsanable cuando el título que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presentación. En efecto, los alcances de la anotación preventiva por defecto subsanable prevista en el literal d) del artículo 65°t31 del Reglamento General

Este artículo establece como actos y derechos susceptibles de anotación preventiva los siguientes: a) Las demandas y demás medidas cautelares. b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva. c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane. 221


de los Registros Públicos, son precisados por el artículo 66° del mismo Reglamento, el cual además de establecer una serie de restricciones, la proscribe, entre otros, cuando el título inscribible no preexista a la fecha del asiento de presentación del título. En este sentido, el último párrafo del citado artículo 66° prescribe: "No procede la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva de la misma naturaleza. Tampoco procede la anotación preventiva a que se refiere este artículo, en los supuestos de tacha sustantiva señalados en el artículo 42°, ni cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título". 8.

Como puede apreciarse, el artículo 66° del Reglamento General de los Registros Públicos proscribe expresamente la anotación preventiva cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha del asiento de presentación del título. La pregunta es, ¿a qué alude la norma con instrumento que da mérito a la inscripción? ¿Se refiere al título material o al título formal? Obviamente, tal alusión está referida al título formal inscribible141, el cual debe preexistir para que proceda la anotación preventiva por defecto subsanable. En otras palabras, el defecto del título que motiva la extensión de una anotación preventiva por defecto subsanable no puede ser nunca la falta del título formal inscribible.

9.

El fundamento de dicha prohibición radica primero en que para cautelar el derecho del adquirente que aún no cuenta con el título formal inscribible ya existe la figura del bloqueo y, segundo, porque no se justifica proteger vía anotación preventiva a quien no tiene aún un título inscribible en desmedro de quien sí lo tiene y presenta su título al Registro aunque después del asiento de presentación de la anotación preventiva, pero antes que el favorecido con éste cuente con el citado título.

[4]

d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable. e) Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a disposiciones especiales. No podría estar referido al título material, es decir al derecho material contenido en el título, pues si éste no preexiste no estamos frente a un defecto subsanable del título, sino frente a un supuesto de tacha sustantiva previsto en el literal e) del artículo 42° del Reglamento General de los Registros Públicos, al cual ya alude expresamente el último párrafo del artículo 66° en cuestión.

222


10. Además, la falta de preexistencia del título inscribible no constituye un defecto subsanable, pues en virtud del principio de titulación auténtica consagrada en el artículo 2010° del Código Civil y el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, las inscripciones se realizan en mérito a instrumentos públicos, salvo disposición distinta. Al respecto, resulta bastante ilustrativo lo manifestado por Gómez Gálligo, cuando comentando los casos en los que la Dirección General de Registros y del Notariado - DGRN se pronuncia sobre el carácter insubsanable del defecto, señala: "Finalmente también es insubsanable el defecto de que adolece una compraventa en documento privado, dado que el art. 3 LH exige con carácter imperativo la forma pública (R.D.G.R.N DE FECHA 17-2-1955) sin que pueda practicarse siquiera un asiento provisional como es la anotación preventiva, ni aún en el caso de que la compraventa esté protocolizada notarialmente -esto es, a pesar de que tenga fecha fehaciente- ya que la protocolización unilateral no garantiza la autenticidad y legalidad del consentimiento prestado por la otra parte (R.D.G.R.N de fecha 5-9-1990)".[5] De acuerdo con lo señalado precedentemente y atendiendo a lo señalado en el último párrafo del artículo 66° del Reglamento General General de los Registros Públicos, la falta de preexistencia del título formal a la fecha de su asiento de presentación, constituye un defecto insubsanable. 11. En el presente caso, el recurrente solicita la anotación preventiva de la compraventa por defecto subsanable, precisamente por carecer del instrumento formal que da mérito a la inscripción de dicho acto, lo cual es ratificado en su escrito de apelación cuando señala: "La verdad no entendemos plenamente el pronunciamiento de la observación, pues se nos niega la solicitud de anotación preventiva, diciéndonos que debemos adjuntar escritura pública, cuando es evidente que si tuviéramos dicho documento lo que solicitaríamos sería una inscripción definitiva" (la negrilla es nuestra). En este sentido, siendo evidente que el título formal inscribible no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título apelado, éste adolece de defecto insubsanable por lo que en aplicación del 42°, literal a) del Reglamento General de los Registros Públicos,

GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier, "Defectos en los documentos presentados a inscripción en el Registro de la Propiedad. Distinción entre defectos subsanables e insubsanables" Centro de Estudios Regístrales del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, 2da. Edición, pág. 167. 223


corresponde revocar la observación formulada por la Registradora y disponer la tacha del título. En atención a lo señalado, carece de objeto emitir pronunciamiento sobre los demás extremos de la observación formulada por la Registradora. 12. Sin perjuicio de lo indicado en el párrafo precedente, es pertinente señalar que si bien efectivamente en nuestro ordenamiento jurídico la sola obligación de enajenar el inmueble hace al acreedor propietario del bien, salvo pacto o disposición legal distinta, siendo que la compraventa incluso no requiere formalidad alguna para su perfeccionamiento, pudiendo constar en cualquier tipo de documento y teóricamente incluso haberse realizado verbalmente, ello no significa que las inscripciones en el Registro puedan hacerse en mérito a cualquier documento, pues una cosa es la formalidad requerida para la constitución del acto y otra la formalidad requerida para su inscripción. La formalidad del título inscribible, está establecida en el artículo 2010° del Código Civil que, como regla general exige la titulación auténtica, y es a ella que se refiere el último párrafo del artículo 66° del Reglamento General de los Registros Públicos cuando alude a la preexistencia del "instrumento que da mérito a la inscripción" como requisito de procedencia de la anotación preventiva por defecto subsanable y por falta de tracto. 13. Finalmente, no es exacto que de denegarse la anotación preventiva solicitada se estaría dejando en una situación de indefensión e inseguridad jurídica al recurrente, pues éste siempre tiene la posibilidad de utilizar los mecanismos que el ordenamiento registral prevé para cautelar su derecho, como de hecho ya lo hizo mediante la medida cautelar de anotación de demanda obrante en el asiento D0006 de las partidas de los inmuebles transferidos. 14. En efecto, en el asiento D0006 de las partidas electrónicas N° 12059912 correspondiente al departamento N° 302, N° 12059889, correspondiente al estacionamiento N° 2 y N° 12059899 correspondiente al depósito N° 2, consta la medida cautelar de anotación de demanda concedida mediante Resolución N° 02 de fecha 07.08.2006 por el Juez del 26 Juzgado Civil de Lima, en el proceso sobre ejecución de obligaciones seguido por CARLOS GREGORIO ROSEMBERG DE LA TORRE contra FERPO LIMA S.A.

224


15. Con relación a los derechos registrales, la liquidación es como sigue:

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, XI. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por la Registradora al título referido en el encabezamiento y DISPONER su tacha por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





225

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[ AUSENCIA DE TÍTULO")

tribunal %tgistrai RESOLUCIÓN 9


ÓSCAR TOMÁS URBINA JUÁREZ 44433 de 21-01-2009 20386 de 30-3-2009.

Personas Jurídicas de Lima. NOMBRAMIENTO DE DIRECTORIO Y GERENTE

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Elección de Directorio y Gerente General de la Empresa de Transporte Urbano Víctor Raúl Haya de la Torre S.A., inscrita en la partida 2021404 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Se adjunta copia simple del acta de junta universal de accionistas de 15 de enero de 2009. 227


II. DECISIÓN IMPUGNADA Osear Tomás Urbina Juárez ha interpuesto recurso de apelación contra la tacha sustantiva formulada por la Registradora del Registro de Personas Jurídicas de Lima Mery Luz Mendoza Gálvez, por cuanto no puede nombrarse directorio o gerente cuando coexiste un administrador judicial. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que la medida cautelar de administración judicial ya ha sido levantada. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Empresa de Transporte Urbano Víctor Raúl Haya de la Torre S.A., inscrita en la partida 2021404 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es si procede calificar un título en copias simples. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita inscribir la elección de Directorio y Gerente General de la Empresa de Transporte Urbano Víctor Raúl Haya de la Torre S.A., inscrita en la partida 2021404 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Sin embargo, la registradora denegó la inscripción con tacha sustantiva por cuanto no puede nombrarse directorio o gerente cuando coexiste un administrador judicial. 2. En el presente expediente el usuario apeló de la tacha, aun cuando había retirado la documentación materia del título. Esta situación motivó que el Tribunal disponga la notificación al apelante con el fin que presente los documentos retirados, bajo apercibimiento de la no admisión del recurso, conforme lo prescrito en el art. 147 del referido Reglamento General, y del art. 125 de la Ley 27444, del Procedimiento Administrativo General. 3. El usuario se apersonó a esta instancia mediante escrito recibido el 21 de mayo de 2009, en el cual adjunta copias simples de la junta universal de accionistas de 15 de enero de 2009. Empero, en la guía de despacho aparece que se presentó copia certificada notarial. 4. El art. 2010 del Código Civil señala que las inscripciones se sustentan en instrumento público, salvo disposición diferente. En tal sentido, el art. 14° de la Ley General de Sociedades exige que la inscripción de poderes . 228

AUSENCIA DE TÍTULO

se haga con copia certificada notarial de la parte pertinente del acta. Por tanto, si la inscripción requiere de una determinada forma documental, y esta no se cumple con la aportación de copias simples, entonces no existe el objeto susceptible de calificación. Sin embargo, como en la guía de despacho se anuncia que presuntamente se han presentado las copias certificadas, y solo por ese hecho, se considera que estamos ante un defecto subsanable. 5. En cuanto a los derechos regístrales se confirma la liquidación del registrador aun cuando el usuario no ha cancelado la integridad de los derechos de calificación. Estando a lo acordado por unanimidad; VE. RESOLUCIÓN: REVOCAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Personas Jurídicas de Lima, y disponer la observación del título a efecto que se aporte copia certificada con fecha anterior o simultánea al asiento de presentación para efecto de su calificación. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES B A R R Ó N PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgistrai RESOLUCIÓN s

N 1363-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 03 SEP 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Banco Nuevo Mundo en Liquidación 0000389078 de 05-06-2009. 000058987 de 01-09-2009. Predios de Lima Cambio de titularidad de acreedor hipotecario. ——

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GEEü > NO PUEDE DAR POR COMPROBADO UN HEC JURÍDICO POR SUPOSICIONES O INTE ace presente que la calificación registra! se real ido ello así, el Registro >jurídico sin ningún tít; i prácticamente a simple solicitud, y sini que exista una declarar auténtico o una decis iso. En tal sentido, no cal 1 WWÁ determinada situación jurídica. .-.asiaacaaMm n mmwmmmm-t

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita el cambio de titularidad del acreedor hipotecario a favor de Banco Nuevo Mundo en Liquidación respecto de la garantía inscrita en la Partida Electrónica No. 11204004 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjunta la siguiente documentación: - Copia simple de la escritura pública de fideicomiso que celebra Banco Nuevo Mundo en Liquidación a favor de Interbank, otorgado ante Notario de Lima Eduardo Laos de Lama con fecha 13 de octubre de 2003. - Copia legalizada de la escritura pública de formalización de la terminación del contrato de fideicomiso entre Banco Nuevo Mundo en Liquidación e Interbank, otorgado ante Notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez con fecha 16 de mayo de 2007. - Copia legalizada de la escritura pública de delegación de poderes de Banco Nuevo Mundo en Liquidación, otorgado ante Notario de Lima César Romero Valdivieso con fecha 02 de julio de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Carmen Alvarado Medina observó el título en los siguientes términos: - La hipoteca no se constituyó en virtud del fideicomiso inscrito, por lo que la conclusión del citado fideicomiso no le afecta, por lo que se requiere la intervención del acreedor Interbank. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - La hipoteca constituida a favor de Banco del Nuevo Mundo e Interbank ha sido transferida por fideicomiso a favor de Interbank; pero el contrato de fideicomiso ha quedado extinguido por convenio entre las partes, razón por la que los activos regresan al patrtimonio del fideicomitente. - Al haber concluido el contrato de fideicomiso, y encontrándose el patrimonio fideicomitido bajo la administración del mismo Banco Nuevo Mundo en liquidación, deberá entenderse que la garantía registrada en el asiento D-2 de la partida electrónica No. 11204004 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, correspondiente a la 232

AUSENCIA DE TÍTULO

Unidad Catastral No. 10102 denominada Parcela S-5 que formó parte de las unidades catastrales 11749 y 10088 denominada Parcela A Distrito de Chaclacayo, pertenece en el 100% al Banco Nuevo Mundo en liquidación. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble inscrito en la partida electrónica No. 11204004 del Registro de Predios de Lima, correspondiente a la Unidad Catastral No. 10102 denominada Parcela S-5 que formó parte de las unidades catastrales 11749 y 10088 denominada Parcela A Distrito de Chaclacayo. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si puede inscribirse el cambio de titularidad cuando no existe un título. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita el cambio de titularidad del acreedor hipotecario a favor de Banco Nuevo Mundo en Liquidación respecto de la garantía inscrita en la Partida Electrónica No. 11204004 del Registro de Predios de Lima. 1. Revisado los antecedentes del registro se advierte que en el asiento D-2 de la partida electrónica No. 11204004 del Registro de Predios, correspondiente a la Unidad Catastral No. 10102 denominada Parcela S-5 Distrito de Chaclacayo, consta inscrita una hipoteca ratificada por Gremco SA a favor del Banco Nuevo Mundo en Liquidación (en adelante, BNML) en un 55.20% y de Interbank (en adelante, BI) en un 44.80%. 2. El usuario sustenta su recurso en la existencia de una escritura pública de fideicomiso que celebra Banco Nuevo Mundo en Liquidación a favor de Interbank, otorgado ante Notario de Lima Eduardo Laos de Lama con fecha 13 de octubre de 2003, en la cual se transfiere los activos y pasivos vinculados a operaciones de arrendamiento financiero. En virtud a dicho título, presuntamente, se habría transferido la hipoteca a favor de Interbank. 3. Posteriormente, se otorga la escritura pública de formalización de la terminación del contrato de fideicomiso entre Banco Nuevo Mundo en 233


4.

5.

6.

Liquidación e Interbank, extendida ante Notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez con fecha 16 de mayo de 2007. En virtud a este último título, el usuario considera que el patrimonio regresó al fideicomitente Banco del Nuevo Mundo, lo cual justificaría su solicitud. En filosofía se conoce que existen dos formas de incurrir en error. En primer lugar cuando la premisa es falsa o no-demostrada, y aunque el razonamiento sea correcto, entonces se produce la falacia. En segundo lugar, cuando la premisa es verdadera, pero el razonamiento es incorrecto. En el presente caso, la premisa sobre la cual se construye el razonamiento del apelante consiste en dar por cierto que la hipoteca constituida por Gremco SA a favor de BNML y BI se transfirió por fideicomiso a Interbank en calidad de fiduciario. Sin embargo, la citada premisa no está demostrada por los siguientes motivos: i) La escritura pública de ratificación de hipoteca se otorga a favor de los acreedores BNML y BI a efecto de garantizar las obligaciones directas e indirectas de Compañía Hotelera Los Delfines (Hoy: Corporación El Golf SA) y de Fábrica SA (cláusula 8.1.2 de la escritura de 24 de septiembre de 2003 modificada por escritura de 02 de abril de 2004). «) La hipoteca se otorga directamente a favor de BNML y BI por obligaciones de un tercero, y no se produce una transferencia de hipoteca a favor de BI en calidad de fiduciario. De ello se deduce que estamos ante un título distinto al del acto de fideicomiso. iii) Si bien en las escrituras de 24 de septiembre de 2003 y 02 de abril de 2004 se menciona la promesa de constituir un fideicomiso, sin embargo, en el contrato se menciona que éste recae sobre "el proyecto" (cláusula 8.9), el mismo que consiste en un condominio denominado "La Herradura Costa Azul" en el distrito de Chorrillos (cláusula 1.8). Es decir, esta promesa de constitución de futuro fideicomiso no tiene una vinculación con el fideicomiso para garantizar obligaciones de arrendamiento financiero nacido por escritura de 13 de octubre de 2003; por lo que no hay una voluntad clara y manifiesta para que la hipoteca sub-materia se incorpore a este último fideicomiso. Í'V) El propio usuario manifiesta en su solicitud que: "Al haber concluido el contrato de fideicomiso, y encontrándose el patrimonio fideicomitido bajo la administración del mismo Banco Nuevo Mundo en liquidación, deberá entenderse que la garantía registrada en el asiento D-2 de la 234

AUSENCIA DE TÍTULO

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partida electrónica No. 11204004 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, correspondiente a la Unidad Catastral No. 10102 denominada Parcela S-5 que formó parte de las unidades catastrales 11749 y 10088 denominada Parcela A Distrito de Chaclacayo, pertenece en el 100% al Banco Nuevo Mundo en liquidación". Es decir, según la versión del apelante la transferencia de hipoteca debería simplemente darse por entendida o supuesta. Por lo demás, si los acreedores inscritos son BNML y BI entonces ambos deben cancelar la hipoteca, de acuerdo con el principio de legitimación registral previsto en el art. 2013° del Código Civil. En caso contrario, previamente deberían inscribirse los actos jurídicos, documentados en forma fehaciente, por los cuales el BNML deviene en único acreedor. El Tribunal hace presente que la calificación registral se realiza en mérito de títulos fehacientes. Siendo ello así, el Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico sin ningún título, prácticamente a simple solicitud, y sin que exista una declaración de voluntad mediante instrumento auténtico o una decisión judicial o administrativa, si fuese el caso. En tal sentido, no caben las simples suposiciones o inferencias para entender comprobada una determinada situación jurídica.

9.

Por tanto, el acto materia de la solicitud de inscripción carece, por ahora, de título material en cual fundarse, por lo cual el defecto advertido tiene carácter insubsanable, por lo cual corresponde disponer la tacha sustantiva del título, de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. 10. En atención a que las entidades bancarias en liquidación se encuentran inafectas del pago de derechos regístrales según el art. 114° de la Ley 26702, este Tribunal declara que no corresponde realizar liquidación alguna por ese concepto y, en consecuencia, se justifica que el usuario no haya realizado pago alguno (S/. 0,00) según recibo No. 2009-9500004736.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, 235

- PROCEDIMIENTO Y CALIFICACIÓN REGISTRAL

XIII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas, y DISPONER LA TACHA del título por defecto insubsanable. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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'Tribunal %tgistroí RESOLUCIÓN 2


JENNY PAOLA BUENDÍA FALCÓN DE RÍOS 0000352635 de 27-05-2009. 000031385 GBM de 20-8-2009. Propiedad Vehicular de Lima. Rectificación.

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la rectificación del estado civil en la partida referida al Vehículo de placa de rodaje No. BOC-299, para cuyo efecto adjunta copia certificada de la partida de matrimonio. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Propiedad Vehicular de Lima Nelly Verónica Barrantes Alegre observó el título en los siguientes términos: - Vistos los antecedentes se aprecia que el vehículo fue adquirido con fecha 14 de junio de 2004 y el matrimonio fue realizado el 14 de agosto de 2004, es decir, el bien no se encuentra dentro del régimen de sociedad de gananciales. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en el siguiente fundamento: - El vehículo es bien social por cuanto el crédito para su adquisición se ha pagado con dinero de la sociedad conyugal - Según el art. 299 del Código Civil el régimen patrimonial del matrimonio comprende los bienes anteriores y posteriores. - Según el art. 310 del Código Civil son bienes sociales, incluso, los que cualquiera adquiera por su trabajo, industria o profesión, así como los frutos y productos de todos los bienes propios de la sociedad. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje No. BOC-299. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si puede inscribirse la rectificación de la titularidad del bien sin título. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la rectificación del estado civil en la partida referida al Vehículo de placa de rodaje No. BOC-299, para cuyo efecto adjunta copia certificada de la partida de matrimonio. 238

AUSENCIA DE TÍTULO

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Revisados los antecedentes regístrales se advierte que el vehículo de placa de rodaje BOC-299 fue adquirido por César Augusto Ríos Landeo mediante título de fecha 14 de junio de 2004 y presentado al registro mediante asiento del 21 de junio del mismo año. Por tanto, la adquisición del bien se produjo antes del matrimonio civil, cuya fecha de celebración es 14 de agosto de 2004 según la partida que acompaña la usuaria. Siendo ello así, el citado mueble se reputa un bien propio, de conformidad con el art. 302-1° del Código Civil. Es cierto que la apelante alude a que la adquisición del bien se ha financiado con dinero de la sociedad de gananciales, pues el crédito se canceló, en gran parte, durante su vigencia. Sin embargo, el Tribunal hace presente que la calificación registral se realiza en mérito a títulos fehacientes y en los cuales se examina las formalidades extrínsecas del título, la capacidad de los otorgantes, la validez del acto, entre otros aspectos. Siendo ello así, el Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico sin ningún título, prácticamente a simple solicitud, y sin que exista una declaración de voluntad mediante instrumento auténtico o una decisión judicial o administrativa, si fuese el caso. En tal sentido, se requiere de un documento auténtico o título formal que declare y establezca la situación jurídica, según el art. 2010° del Código Civil. La presentación de la partida de matrimonio acredita el estado civil del adquirente, pero no tiene mérito suficiente para modificar o rectificar la titularidad de un bien adquirido como propio, ya que ello significa evaluar pruebas, otorgar audiencia a la parte contraria y finalmente tomar una decisión en el conflicto. Todo ello resulta incompatible con la naturaleza del procedimiento registral cuya función es solo dar publicidad a títulos fehacientes que documenten la transmisión de la titularidad de bienes o derechos, lo que en este caso no ocurre. Por tanto, la alegación de la apelante deberá formularse en sede judicial a efecto de la dilucidación de los derechos que se encuentran en conflicto, y no en un procedimiento no contencioso, conforme indica el art. 1° del Reglamento General de los Registros Públicos. En virtud a lo expuesto la presente solicitud deviene en improcedente, por lo que corresponde disponer la tacha del título, según el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. Respecto a los derechos regístrales se liquida la tasa de calificación de S/. 18,00 nuevos soles. El usuario abonó S/. 32,00 según recibo No. 2009239


42-00022329, por lo que se dispone la devolución de S/. 14,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, IX. RESOLUCIÓN: PRIMERO: REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y DISPONER LA TACHA del título por defecto insubsanable. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





240

(

Tribmiaí(Rigistraí RESOLUCIÓN 9

N 1032 -2009 - SUNARP-TR-L

] Lima, 3 JUL 2009


Freddy Armando Burga Portilla 0000300238 de 04-05-2009 0000149 de 17-06-2009 Personas Jurídicas Ratificación de Gerente

NSUBSANABLE del Reglamento General de e causal de tacha sustantiva amento qu a la echo consta. Es1 [ sentido que la prc íz, pues ello implic mal que todavía no ex! Registro daría eficacia a uní

DOCUMENTO PRIVA De conformidad ce los Registros Públi la falta de preexis inscripción donde < embargo, no puede del instrumento se de efecto retroacth está documentado, documento privado presentación, apes¡ Por tanto, no pued<

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241


-ii i m i i i i r a ^

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia, se solicita la inscripción de ratificación de Sonia Esperanza Carrasco Burga, como gerente general de la Empresa de Servicio de Transportes 25 de Setiembre S.A.C., en virtud de la junta general de accionistas del 28 de abril de 2009. Para este efecto se adjunta certificación de reproducciones de un documento simple titulado junta general de accionistas de fecha 28 de abril de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA Se ha interpuesto recurso de apelación contra la tacha formulada por el Registrador Público de la 5ta. Sección de Personas Jurídicas, Dra. Mery Luz Mendoza Galvez, en los siguientes términos: 1. La copia legalizada del Acta de Junta de fecha 28.04.2009 no tiene mérito de inscripción. Sin perjuicio de lo antes dispuesto es preciso señalar lo siguiente: 2. La ratificación en el cargo no constituye acto inscribible. Resolución N° 712-2008-SUNARP-TR-L de fecha 04.07.2008. 3. De los antecedentes regístrales se desprende que Sonia Esperanza Carrasco Burga tiene inscrito su nombramiento como gerente general. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos: - Que, con fecha 4 de mayo de 2009, se presentó el título número 300238-2009, mediante el cual se solicita la inscripción de otorga242

AUSENCIA DE TÍTULO

miento de poder de la Empresa de Servicio de Transportes 25 de Setiembre S.A.C - Que, con fecha 13 de mayo de 2009 se ha emitido tacha sustantiva contra el título presentado, sin embargo se observa del texto de la esquela que los fundamentos para la emisión de la tacha, son susceptibles de ser subsanados motivo por el cual resulta excesivo que se haya tachado el título presentado, pues debió emitirse una observación y no realizar una tacha. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL La Empresa de Servicio de Transportes 25 de Setiembre S.A.C, se encuentra contenida en la partida electrónica número 00808539 del Registro de personas Jurídicas. En el asiento C00006 de la citada partida electrónica, se encuentra inscrito el nombramiento como gerente general a Sonia Esperanza Carrasco Burga. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede la inscripción mediante certificación de reproducciones de documento simple. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia, se solicita la inscripción de ratificación de Sonia Esperanza Carrasco Burga, como gerente general de la Empresa de Servicio de Transportes 25 de Setiembre S.A.C, en virtud de la junta general de accionistas del 28 de abril de 2009. Para este efecto se adjunta certificación de reproducciones de un documento simple titulado junta general de accionistas de fecha 28 de abril de 2009. 2. La Ley del Notariado diferencia dos tipos de certificaciones sobre copias. La primera, se denomina certificación de reproducciones, por la cual el notario da fe de la identidad absoluta entre un documento original con la copia que se le presenta; por lo cual en doctrina se le denomina "testimonio por exhibición", ya que la fe pública se manifiesta en la exhibición del original que se hace al notario, de conformidad con el art. 110° del Decreto Legislativo No. 1049, Ley del Notariado. La segunda se denomina 243


certificación de acta, por la cual también se manifiesta la identidad entre un instrumento original y su copia, sin embargo, en ésta se comprueba, además, que el documento privado denominado "acta" se encuentra extendido en el libro de su propósito que lleva la sociedad y cuya apertura se encuentra debidamente legalizado por notario, según el art. 104° de la Ley del Notariado. Es decir, en la certificación de reproducciones no se conoce de dónde se extrajo el documento; en cambio, en la certificación de acta consta que el instrumento aparece en determinado libro. De esta forma, para efecto de la circulación de los bienes y del tráfico jurídico-patrimonial en el ámbito de las sociedades, se entiende que los actos documentados en el libro corresponden a la persona jurídica; es decir, se trata de una presunción legitimadora de los actos societarios y que facilita su comprobación para fines legales y regístrales. 3. En tal sentido, el art. 14° de la Ley General de Sociedades, concordante con el art. 6o del Reglamento del Registro de Sociedades, establece que las inscripciones se realizan en mérito de copia certificada de la parte pertinente del acta donde conste el acuerdo válidamente adoptado; el cual contiene transcripción literal del acta, con indicación de los datos de legalización del libro u hojas sueltas, folios de los que consta y donde obran los mismos, número de firmas y otras circunstancias que sean necesarias para dar una idea cabal de su contenido. 4. En el presente caso, el usuario adjunta certificación de reproducciones de un documento privado, y en el que no consta el libro legalizado de donde se extrajo, ni los datos de la legalización, ni las fojas donde se ubica. Por tanto, no estamos ante la copia certificada de acta que constituye el título inscribible para acceder al Registro de Sociedades, según el art. 2010° del Código Civil. Por el contrario, aquí se ha presentado un documento privado simple, en reproducción certificada. 5. De conformidad con el art. 42-e) del Reglamento General de los Registros Públicos no constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da mérito a la inscripción donde dicho acto o derecho consta. Esta norma, sin embargo, no puede entenderse en el sentido que la preexistencia del instrumento se refiera a la matriz, pues ello implicaría dotar de efecto retroactivo a un título formal que todavía no existe ni está documentado. En tal caso, el Registro daría eficacia a un documento privado simple, a través de la vigencia del asiento de presentación, a pesar que a esa fecha el título inscribible no existe. Por tanto, no puede admitirse que una inscripción se sustente en un instrumento privado cuando en realidad el Registro exige el documento 244

AUSENCIA DE TÍTULO

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público o auténtico, de conformidad con el art. 2010° del Código Civil. En tal caso corresponde la tacha por defecto insubsanable. Siendo ello así, el citado art. 42-e) reglamentario debe interpretarse en el sentido que la preexistencia del instrumento se refiere al traslado, y no a la matriz. Así pues, si el parte o copia autenticada del título matriz es posterior a la fecha de asiento de presentación, ello no constituye defecto insubsanable cuando la matriz sea anterior a la presentación, pues en tal caso el instrumento ya preexiste. En el presente caso, el usuario aporta solo documento privado simple, sin que se acredite de ninguna manera la preexistencia del libro legalizado, que en este caso es el matriz, por lo que no puede determinarse si el instrumento ya existe jurídicamente a la fecha de presentación del título, que es lo único que puede justificar su retroactividad. Por tanto, corresponde la tacha del título por contener defecto insubsanable. Respecto a los derechos regístrales se confirma la liquidación del registrador.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Personas Jurídicas de Lima, de acuerdo con los distintos fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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^nbunaí%¿gistraí RESOLUCIÓN

NQ1314-2009 - SUNARP-TR-L Lima, APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Oliver Renzo Tito Cuevas 000013440-Huancayo de 12-05-2009 000035-San Isidro de 10-08-2009 Derechos Mineros de Huancayo. Cesión Minera.

IMPRGCE PRESENTí' Dentro de la figura j i documen) i solicitud 18278. EÍ explican <

247


realiza el notario, y con io cual se evita el abuso de entrampar el tráfico de inmuebles mediante documentos dudosos, irregulares o simplemente.*, »s.

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción del bloqueo registral del contrato de cesión minera para fines de exploración y explotación que celebra Minera Aurífera Toruna SAC a favor de Oliver Renzo Tito Cuevas respecto de las concesiones mineras metálicas Ena Lucía, Ena Lucía 2 y Ena Lucía 3, inscritas en las partidas 11030991, 11031012 y 11030990 del Registro de Derechos Mineros de Huancayo. Para este efecto se adjunta copia legalizada ante el Notario Becerra Sosaya de la minuta de contrato de cesión ingresado ante el Notario de Lima Víctor Cueva con fecha 21 de diciembre de 2006. II. DECISIÓN IMPUGNADA Se ha interpuesto recurso de apelación contra la observación formulada por el Registrador del Registro de Derechos Mineros de Huancayo Robert Joaquín Espinoza Lara, en los siguientes términos: - De acuerdo con el art. 3o del Decreto Ley 18278 el notario oficiará al Registro Público, acompañando copia de la minuta, para extender el bloqueo correspondiente. En el presente título no se adjunta el oficio del notario. - Verificada la partida registral de la sociedad cedente, Minera Aurífera Totuna SAC, se advierte que la apoderada Ena Lucía Pérez Oporto de Mendoza no cuenta con facultades para celebrar contratos de cesión minera. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente ampara su impugnación en que basta copia certificada de la minuta, y no es necesario el oficio del notario. Además, la apoderada de la sociedad sí contaba con poder suficiente al momento de celebrar el contrato. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Concesiones mineras metálicas Ena Lucía, Ena Lucía 2 y Ena Lucía 3, inscritas en las partidas 11030991, 11031012 y 11030990 del Registro de Derechos Mineros de Huancayo. 248

AUSENCIA DE TÍTULO

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede el bloqueo registral con la copia legalizada de la minuta, y sin oficio notarial. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción del bloqueo registral del contrato de cesión minera para fines de exploración y explotación que celebra Minera Aurífera Toruna SAC a favor de Oliver Renzo Tito Cuevas respecto de las concesiones mineras metálicas Ena Lucía, Ena Lucía 2 y Ena Lucía 3, inscritas en las partidas 11030991, 11031012 y 11030990 del Registro de Derechos Mineros de Huancayo. Para este efecto se adjunta copia legalizada ante el Notario Becerra Sosaya de la minuta de contrato de cesión ingresado ante el Notario de Lima Víctor Cueva con fecha 21 de diciembre de 2006. 2. El art. 2010° del Código Civil establece que toda inscripción se basa en instrumento público, salvo disposición diferente. Esta norma se justifica en cuanto la función del Registro consiste en otorgar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a la de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones, razón por la que se exige, en línea de principio, que el acto esté documentado en instrumento público o auténtico. 3. Por excepción, sin embargo, la ley permite el acceso al Registro de instrumentos privados a efecto que se cumplan otros importantes fines en el tráfico patrimonial, tales como facilitar las inscripciones, asegurar las preferencias o acelerar el tráfico. 4.

Dentro del objetivo de aseguramiento de preferencias se encuentra la figura jurídica del bloqueo registral, en virtud del cual se otorga una reserva de prioridad a los negocios jurídicos en formación documental. Sin embargo, dicha inscripción requiere de la solicitud del notario mediante oficio, acompañando copia de la minuta, según lo establece taxativamente el art. 3° del Decreto Ley 18278. Estas exigencias, específicamente el oficio del notario, se explican como un mecanismo que otorga apariencia de legalidad al acto jurídico mediante el relativo control de legalidad que realiza el notario, y con lo cual se evita el abuso de entrampar el tráfico 249


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7.

de inmuebles mediante documentos dudosos, irregulares o simplemente falsificados. En el presente caso el título presentado consiste solamente en la copia legalizada de la minuta, sin que se adjunte la necesaria solicitud del notario a través de oficio, por lo que se incumple el requisito previsto en el antes citado art. 3o del Decreto Ley 18278. La infracción a una expresa norma legal conlleva la improcedencia de la solicitud de inscripción, por lo que corresponde disponer la tacha del título por defecto insubsanable, de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. Respecto a los derechos regístrales se liquida la tasa de calificación de tres actos en el Registro de Derechos Mineros, lo que asciende al monto de S/. 351,00 nuevos soles. El usuario abonó S/. 710,00 según recibo No. 2009-95-00003898, por lo que se ordena una devolución de S/. 359,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

XII.RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Derechos Mineros de Huancayo, y DISPONER LA TACHA del título por contener defecto insubsanable, según los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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Tribunaí%igistraí RESOLUCIÓN Q

N 1016-2009 - SUNARP-TR-L Lima, APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

OTTO JUAN NORBERTO ELESPURU NESANOVICH 0000352699 de 22-05-2009. 000021161-GBM de 09-6-2009. Propiedad Vehicular de Lima Transferencia.

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Por lo demás, el segundo j '•-: la Primera Disposición Transitoria, Complementaria y Final de ¡a ley No. 29060 señala que el silencio administrativo positivo no se aplica a ios procedimientos de inscripción registra!, lo que es concordante con •;. Ja especialidad de los procedimientos regístralesi que consagra el í art. 2009° del Código Civil. ^••¡¡¡a|||a|^

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN» PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la transferenci; por silencio administrativo positivo del vehículo de placa de rodaje No BGP-052 de propiedad del Ministerio de Defensa a favor de Otto Eléspun Revoredo. Para este efecto el usuario adjunta sucesivas cartas notariales en qui hace presente que le corresponde la titularidad sobre el citado vehículo ei virtud a los reglamentos militares; o en todo caso ha operado por prescrip ción adquisitiva a su favor. Asimismo, se presenta carta notarial por medio de la Notaría de Lima Mónic Tambini con fecha 18 de mayo de 2009, con carácter de declaración jurada, en 1; que el usuario se acoge al silencio administrativo positivo por falta de respuest de la Administración respecto a la transferencia del citado vehículo.

II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Propiedad Vehicular de Lim Ángela María Alegría Martínez por cuanto el TUPA de la Entidad Pública ni contiene un procedimiento de adjudicación de bienes, por lo que no pued dilucidarse si el trámite se sujeta a la evaluación previa o automática. Por lo demás, el silencio positivo no está previsto en el Reglamento d Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, por lo que solo cabe un act de transferencia otorgada por el titular registral a favor del adquirente.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en el art. 2o de la Ley 29060 por e cual no se requiere de pronunciamiento o documento alguno para hace efectivo el silencio positivo, y se ampara en una Resolución No. 422-2009 SUNARP de 27 de marzo de 2009.

AUSENCIA DE TÍTULO

Luego relata una serie de hechos, y reglamentos militares, relacionados con la supuesta adjudicación del vehículo de placa de rodaje BGP-052. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje BGP-052, de propiedad del Ministerio de Defensa. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si el silencio administrativo positivo puede considerarse título suficiente para acreditar una transferencia vehicular. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la transferencia por silencio administrativo positivo del vehículo de placa de rodaje No. BGP052 de propiedad del Ministerio de Defensa a favor de Otto Eléspuru Revoredo. Para este efecto el usuario adjunta sucesivas cartas notariales en que hace presente que le corresponde la titularidad sobre el citado vehículo en virtud a los reglamentos militares; o en todo caso ha operado por prescripción adquisitiva a su favor. Asimismo, se aporta carta notarial por medio de la Notaría de Lima Mónica Tambini con fecha 18 de mayo de 2009, con carácter de declaración jurada, en la que el usuario se acoge al silencio administrativo positivo por falta de respuesta de la Administración respecto a la transferencia del citado vehículo. 2.

3.

El apelante alega en forma reiterada que al Sr. Otto Eléspuru Revoredo le corresponde la adjudicación de un vehículo por efecto de las normas de carácter militar que invoca en su recurso. Sin embargo, el recurrente olvida que la Primera Disposición Transitoria, Complementaria y Final de la Ley No. 29060 señala excepciones al silencio positivo, entre las que se encuentra aquellos procedimientos que generen obligaciones de dar o hacer por parte del Estado. En efecto, la transferencia de un vehículo constituye una típica obligación de dar, por lo que la inactividad de la Administración da lugar a que se considere rechazado el pedido, y no admitido como erróneamente cree el impugnante. Tampoco puede invocar en su favor la Resolución No. 422-2009-SUNARPTR-L de 27 de marzo de 2009, pues en ésta se indica claramente que el 253


efecto del silencio positivo debe provenir del Texto de Procedimientos Administrativos de la Entidad (TUPA), según el art. 37-4° de la Ley 27444, de Procedimiento Administrativo General. En el presente caso, el pedido de transferencia de un vehículo no se encuentra previsto en el TUPA, por lo que se concluye que no estamos ante una hipótesis de silencio positivo. Por tanto, la resolución mencionada en el recurso de apelación sirve, por el contrario, como argumento adicional para rechazar la solicitud de inscripción; sin perjuicio del tema central señalado en el considerando anterior. 4.

Asimismo, este Tribunal considera necesario recordar que la calificación registral se realiza en mérito a títulos fehacientes y en los cuales se examina las formalidades extrínsecas del título, la capacidad de los otorgantes, la validez del acto, el tracto sucesivo y especialidad, la prioridad, entre otros aspectos. Siendo ello así, el Registro no puede dar por comprobado un hecho jurídico sin ningún título, y sin que exista una declaración de voluntad mediante instrumento auténtico, o sin una decisión judicial o administrativa, si fuese el caso, salvo previsión normativa expresa que en este caso no existe. En tal sentido, el simple silencio no es título para una transferencia de propiedad, pues en virtud del art. 2010° del Código Civil se requiere de un documento auténtico o título formal que declare y establezca la situación jurídica.

5.

Por lo demás, el segundo párrafo de la Primera Disposición Transitoria, Complementaria y Final de la Ley No. 29060 señala que el silencio administrativo positivo no se aplica a los procedimientos de inscripción registral, lo que es concordante con la especialidad de los procedimientos regístrales que consagra el art. 2009° del Código Civil. En resumen, el silencio positivo no se aplica a los casos en que el Estado deba presuntamente asumir obligaciones de dar, como ocurre en el presente título; ni tampoco se aplica en los procedimientos de inscripción registral. Por tanto, estamos en presencia de un defecto insubsanable, de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos, por lo que corresponde la tacha del título. Respecto a los derechos regístrales se confirma la liquidación del registrador.

6.

7.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abrü de 2009, por 254

AUSENCIA DE TÍTULO

lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha del Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima por los distintos fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgistrai RESOLUCIÓN e

N 1293-2009 - SUNARP-TR-L) Lima, 21 AGOS 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

ROBERTO ATO DEL AVELLANAL 0000530600 de 03-08-2009. 000053967 de 12-08-2009. Personas Jurídicas de Lima Disolución.

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la disolución de la sociedad BAUER AMERICA LATINA SA, inscrita en la Ficha No. 110074 continuada en la Partida Electrónica No. 75914 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Para tal efecto se adjunta la presente documentación: - Solicitud del usuario. - Copia legalizada de una carta del Banco Continental en el que se da cuenta que no es posible dar información sobre algún depósito o registro de la empresa Bauer América Latina SA. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima Marco Antonio Soto Mamani observó en los siguientes términos: - El documento presentado no reviste mérito para su inscripción ya que el acuerdo de disolución debe cumplir las formalidades del art. 419 de la Ley General de Sociedades. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en el siguiente fundamento: - La sociedad ha perdido todo su patrimonio por lo que corresponde la disolución de acuerdo con el art. 407° de la Ley General de Sociedades. Además debe considerarse la extinción por prolongada inactividad según la décima disposición transitoria de la misma ley. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL BAUER AMERICA LATINA SA, inscrita en la Ficha No. 110074 continuada en la Partida Electrónica No. 75914 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si puede inscribirse la disolución sin título.

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La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIII. RESOLUCIÓN: PRIMERO: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas, y DISPONER LA TACHA del título por defecto insubsanable. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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[ RECTIFICACIÓN ]

^nbunaí%tgistraí RESOLUCIÓN a


J

Lima, 21 MAY 2009 JORGE AUGUSTO GARCÍA GARCÍA 00213154 del 26-03-2009. H.T. 0022886 de 08-04-2009 Predios de Lima Rectificación

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PRINCIPIO GENER El artículo 2019

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261


I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de rectificación de Jurisdicción Distrital de las Partidas Regístrales N° 11105050, N° 49063567 y N° 49086613, a efecto que se indique que la Municipalidad de Lurín siempre ha tenido la jurisdicción sobre los predios. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Luis Fuertes Arrieta, observó el título N° 213154 con fecha 26 de marzo de 2009 debido a que aún se encuentra en calificación el título N° 59690 del 27 de enero de 2009, referido a rectificación de jurisdicción sobre las mismas partidas 1105050, 49063567 y 49086613; correspondiendo suspender la calificación del título apelado hasta que se inscriba o caduque el asiento de presentación del título anterior. Además indica que el acto solicitado no es inscribible. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en el siguiente fundamento: - Habiéndose declarado nulo por el Tribunal Constitucional, el Acuerdo de Concejo 083-2000 de fecha 25 de abril de 2000 que modificaba el Acuerdo de Concejo 160-93 de fecha 17 de noviembre de 1993; la Municipalidad Distrital del Santísimo Salvador de Pachacámac, no contaba con competencia al momento que se inscribieron los certificados de jurisdicción. Por lo tanto, habiendo sido generadas indebidamente esas inscripciones, solicita la aclaración pertinente en las partidas correspondientes. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Predio con área de 17 hectáreas 2059 m2 ubicado a la altura del kilómetro 28.5 de la Panamericana Sur, Distrito de Lurín, Provincia de Lima, el mismo que se encuentra inscrito en la Partida No. 11105050 del Registro de Predios de Lima. Predio con área de 291,900 m2, ubicado en el lote D-l, en la zona norte de la refinería Conchan, a la altura del kilómetro 28.5 de la Panamericana Sur, distrito de Lurín, Provincia de Lima; el mismo que se encuentra inscrito en la Partida No. 49086613 del Registro de Predios de Lima. Predio con área de 182,132 m2, ubicado en denominado Sección B, a la altura del kilómetro 28 de la Panamericana Sur, distrito de Lurín, provincia 262

RECTIFICACIÓN

de Lima; el mismo que se encuentra inscrito en la Partida No. 49063567 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede inscribir la aclaración o rectificación de una jurisdicción, en la que se haga mención de que una Municipalidad no ha ejercido jurisdicción. VI. ANÁLISIS 1. El recurrente solicita que en las partidas Nos. 11105050, 49063567 y 49086613 del Registro de Predios de Lima se aclare que la jurisdicción en dichos predios siempre correspondió a la Municipalidad Distrital de San Pedro de Lurín, toda vez que los certificados de jurisdicción emitidos a favor de la Municipalidad de Pachacámac se basaron en un Acuerdo de Concejo de la Municipalidad Metropolitana de Lima que fue declarado nulo por sentencia judicial. 2. El registrador se opone a la rectificación de jurisdicción pues la nulidad de los Acuerdos de Concejo no constituye acto inscribible ni guarda relación directa con los predios. Además, la citada rectificación solo es procedente cuando se resuelve un conflicto de competencia acompañando cualquiera de los certificados que dan mérito a inscribir la jurisdicción y copia certificada de la resolución judicial. Empero, según el registrador, los actuados judiciales que se acompañan no corresponden a un proceso de conflicto de competencia. 3.

El predio constituye una superficie deslindada de la corteza terrestre, realizada en forma voluntaria y que forma una línea poligonal. Para identificar un predio en el terreno se necesita que su título de propiedad contenga suficientes elementos descriptivos que permitan vincular una titulación con un espacio físico. Para ello se utilizan los elementos de cabida o área, linderos, medidas perimétricas y punto de referencia. En este último caso se requiere localizar geográficamente el predio, ya sea a través de calles, avenidas o accidentes naturales, pero también con la indicación del lugar, distrito, provincia o pago en el que se sitúa el inmueble.

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4.

Dentro de la perspectiva antes citada, el distrito de ubicación de un predio es un acto inscribible en el registro, pues de conformidad con el art. 2019 del Código Civil acceden los títulos correspondientes a los inmuebles del departamento o provincia donde se encuentre ubicado, lo que sin dudas alude a la jurisdicción política en la que se integra el bien. En tal sentido, son actos naturalmente inscribibles la jurisdicción y, por supuesto, las rectificaciones o aclaraciones que sean necesarias. Nótese que aquí rige un principio de integridad (completezza), por el cual si se inscribe un acto principal entonces ocurre lo propio con los actos complementarios o de aclaración, pues esa es la única forma de asegurar que la publicidad de situaciones jurídicas sea veraz, segura y confiable. Por tal razón, la declaración genérica del registrador respecto al carácter no-inscribible del acto rogado debe revocarse. 5. Ahora bien, en el presente caso se inscribió la jurisdicción de la Municipalidad de Pachacamac en las partidas Nos. 11105050, 49063567 y 49086613 del Registro de Predios de Lima en mérito de certificados emitidos por esta propia Corporación edilicia en el año 2001 Posteriormente, y luego de sendos procesos judiciales de impugnación, la Municipalidad de Lurín logró inscribir la jurisdicción a su favor en todos esos predios, pero ahora insta la rectificación a efecto que se indique claramente que Pachacamac nunca tuvo jurisdicción. 6.

7.

El problema se originó con el Acuerdo de Concejo No. 160-93 de la Municipalidad Metropolitana de Lima, de fecha 17 de noviembre de 1993, por el cual se delimita el distrito de Pachacamac y se incluye dentro del él los tres predios sub-materia, así como el Acuerdo de Concejo No. 144-98 de 21 de diciembre de 1998 por el cual se ordena remitir los actuados a la Presidencia del Consejo de Ministros. Luego, la Municipalidad de Lurín interpuso proceso contencioso Administrativo por virtud del cual la Sala Corporativa Transitoria Especializada en lo Contencioso Administrativa de fecha 14 de marzo de 2000, declaró fundada la demanda, nulos ambos Acuerdos de Concejo y sin efecto legal alguno. La Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema mediante sentencia de 29 de abril de 2001 confirmó esa resolución en todos sus extremos. En virtud de las sentencias citadas, la Municipalidad Metropolitana de Lima en forma expresa dejó sin efecto los acuerdos cuestionados a través del nuevo Acuerdo de Concejo No. 168 de 11 de abril de 2008, cuya copia certificada se acompaña en el presente título.

264

RECTIFICACIÓN

8.

Es un principio fundamental que la publicidad del registro debe brindar una información cierta, fehaciente, sin errores ni ambigüedades. El art. 2013 del Código Civil señala que el contenido de las inscripciones se presumen ciertas, y para lograr esa finalidad se necesita que los errores de los datos publicados sean corregidos o aclarados. Por tal motivo, el Título VI del Reglamento General de los Registros Públicos dedica todo un conjunto normativo a efecto de poner fin a las inexactitudes regístrales mediante la rectificación por error material o de concepto. La idea subyacente es contar con una publicidad confiable y segura en resguardo de los derechos propios y de terceros. 9. La jurisdicción actual correspondiente a la Municipalidad de Lurín ya se encuentra inscrita en los tres predios sub-materia, pero se solicita aclarar que la Municipalidad de Pachacamac nunca tuvo potestad sobre los citados inmuebles. Para tal efecto es necesario acudir a las normas técnico-registrales a fin de establecer si es procedente la rectificación instada. Así, de conformidad con el art. 85 del Reglamento General de los Registros Públicos procede la rectificación cuando se refiera a hechos susceptibles de ser probados de modo absoluto con documentos fehacientes, lo que debe analizarse para dilucidar la cuestión debatida. 10. En el presente caso, la Sala Corporativa Transitoria Especializada en lo Contencioso Administrativa mediante sentencia de fecha 14 de marzo de 2000, declaró fundada la demanda, nulos los Acuerdos del Concejo de Lima que sustentaron la jurisdicción de Pachacamac y, en consecuencia, sin efecto legal alguno. Esta sentencia fue confirmada en todos sus extremos por Resolución de la Corte Suprema de 29 de abril de 2001. De los citados actuados judiciales se advierte claramente que la jurisdicción de Pachacamac no surtió efecto legal alguno en el tiempo, lo que es necesario se publicite en esos términos en el Registro con el fin que la realidad jurídica sea plenamente coincidente con la realidad tabular. Además a fin que el Registro brinde la debida claridad, y como consecuencia de lo anterior; se impone indicar en el asiento que, por efecto de dichas resoluciones judiciales siempre se mantuvo la Jurisdicción de Lurín conforme se aprecia de los asientos anteriores a la indebida inscripción de Pachacamac y que aparecen en cada una de las tres partidas sub-materia. 11. A mayor abundancia debe tenerse en consideración que el art. 56°, segundo párrafo, del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios permite la rectificación de la jurisdicción acompañando cualquiera de 265


los documentos que dan lugar a inscribir la jurisdicción, lo que aquí ya aconteció en los tres predios pues se registró ese dato en mérito al certificado correspondiente, y ahora se acompaña las copias certificadas de la resolución. Es cierto que la norma registral habla restrictivamente de los procesos de conflicto de competencia, pero es evidente que cualquier otro proceso que tenga finalidad análoga debe entenderse incluido en la hipótesis de la norma, tal como los contenciosos administrativos, amparos o de inconstitucionalidad de normas, pues los mandatos de los órganos jurisdiccionales deben ejecutarse en sus propios términos y sin calificarlos por cuestiones superfluas o irrelevantes de conformidad con el artículo 4o de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Por tanto, también se revoca la observación en este extremo. 12. Respecto a los derechos regístrales, y de conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003.JUS, se liquida un monto de S/. 38,00 nuevos soles por cada predio, lo que suma un total de S/. 114,00 que deberá ser abonado por el usuario ya que ingresó el título sin cancelar derecho alguno. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR en todos sus extremos la observación del Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer se inscriba la rectificación en la forma textualmente señalada en el décimo considerando, previo pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgistroí RESOLUCIÓN e


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Lima, 13 AGO 2009 APELANTE ATENCIÓN RECURSO REGISTRO ACTO (s)

JULIO BENJAMÍN CASTILLO CAJAS. 00943177 del 15.7.2009. 000052173 del 4.8.2009. Registro de Predios. Certificado de Gravamen. . : . . . . . •

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente recurso se solicita la expedición del certificado de gravamen referido al inmueble inscrito en la partida N° 43679082 del Registro de Predios de Lima. II. DECISIÓN IMPUGNADA El abogado certificador, José Faustino Sánchez Aburto observó la solicitud presentada en el siguiente sentido: Se reitera la observación, toda vez, que la Partida N° 43679082, corresponde a Zonas Comunes, por cuanto las unidades de dominio exclusivo se han independizado. En tal sentido, sírvase reiterar su solicitud indicando el número de partida del inmueble de propiedad exclusiva correspondiente y el nombre del título de dominio del mismo, al fin de expedir el certificado requerido. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que mediante la presente atención y de conformidad con el inciso b) del artículo 127 del Reglamento General de los Registros Público se solicitó se emita el certificado donde se reconozca la existencia de la hipoteca inscrita en el asiento D0003 de la Partida N° 43679082 del Registro de Predios, que en un principio gravó a todo el inmueble y luego de la independización grava exclusivamente a los bienes de uso común del mismo, sin perjuicio de la existencia o no de la hipotecas que pudiesen haberse extendido a los lotes independizados, cuyos certificados de gravamen podrán ser solicitados en otra ocasión. Cabe recordar que la hipoteca inscrita en el asiento no ha sido levantada, por lo que dicha independización efectuada con posterioridad a la constitución de la hipoteca no la afecta. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble matriz ubicado en la Av. Alfredo Mendiola N° 4600-4622-4650 y Av. Las Prensas N° 360-380-390 del Distrito de Independencia, se encuentra inscrito en la partida N° 43679082 del Registro de Predios de Lima. 268

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En el asiento D0003 se encuentra inscrita la hipoteca constituida por Corporación Peruana de Comerciante S.A. a favor de Flaminia Patricia Magdalena Annunziata Marianella Merope Gerbolini Gaggero, soltera, Annalyda Victoria Gerbolini Gaggero de Álvarez Calderón, viuda, María Victoria Alexandra Patricia Gerbolini Gaggero de Almandoz casada con Víctor Almandoz Echevarría hasta por la suma de US$. 911,388.20 dólares americanos. Luego de las independizaciones efectuadas, el referido inmueble ha quedado reducido a zonas comunes. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: -

Si procede la expedición de un certificado de gravamen cuando la partida matriz ha sido objeto de independizaciones por virtud del régimen de independización y copropiedad.

VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicitó la expedición del certificado de gravamen referido al inmueble inscrito en la partida N° 43679082 del Registro de Predios de Lima. 2.

El registrador negó la atención por cuanto la citada partida registral corresponde a zonas comunes, ya que las unidades de dominio exclusivo se han independizado. Por tanto, requirió que se indique la partida independizada sobre la cual se deba expedir el certificado. 3. De la citada observación se infiere que el registrador considera que solo las unidades de propiedad exclusiva pueden ser objeto de publicidad registral, lo que constituye un error pues el Registro produce el efecto de oponibilidad, y la consiguiente presunción absoluta de conocimiento de las inscripciones, por cuanto el público usuario tiene la posibilidad de conocer en forma efectiva o real, y no teórica, el contenido de dichas inscripciones. En efecto, los terceros sufren los efectos del registro, llamada publicidad sustantiva o material, si es que tienen acceso a esa misma información, llamada publicidad formal. 4. Por tanto, los terceros tienen el derecho de conocer en forma amplia y sin expresión de causa el contenido de las inscripciones, ya sea a través de manifestaciones de los libros, o por el traslado de copias, o a través 269


5.

de certificados compendiosos, positivos o negativos. Así lo reconoce el art. 127° del Reglamento General de los Registros Públicos. En tal sentido, no existe obstáculo alguno para que el Registro expida el certificado de gravámenes referido a un predio matriz que ha sido objeto de independizaciones por virtud de la constitución del régimen dominical de independización y copropiedad. Incluso, la misma solución debería darse si se tratase de una partida registral cerrada. La razón de ello se encuentra en que la historia del dominio es única y, por tanto, los inmuebles del presente se encuentran ligado causalmente en forma indisoluble con sus antecedentes, esto es, con los inmuebles primigenios o matrices que le dieron origen.

6.

Por tanto, el principio de folio real contenido en el art. IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que implica la continuidad en la historia jurídica de un predio a pesar de las distintas partidas que se sucedan, impone la expedición del certificado de gravámenes en mérito a esa unidad tabular que vincula a las partidas previas, incluso históricas, con las partidas actuales.

7.

Ahora bien, ello no obsta a que el funcionario competente pueda aclarar el certificado en el sentido que la partida matriz ha dado origen a una serie de partidas independizadas sobre las que se ha trasladado el gravamen. Esta aclaración, que impide la inducción a error de los terceros, se encuentra permitida por el art. 134° del mismo Reglamento General. La emisión del certificado de gravámenes devenga la tasa de S/. 34,00 nuevos soles, lo que ha sido abonado íntegramente por el usuario según el recibo N° 2009-02-023604, por lo que no existe derecho pendiente alguno de pago.

8.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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VII.RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Abogado-Certificador, y disponer la emisión del certificado. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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'Tribunal%tgistral RESOLUCIÓN s


Carlos Orlando Gonzales Collantes Hoja de Atención N° 3078 de 08.05.2009. Escrito presentado 22 de Mayo de 2009 Predios de Barranca. Publicidad Registra!

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273


I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante la Hoja de Atención N° 3078 de 08.05.2009 se solicita la expedición del Certificado Literal de Dominio, referido al predio rural Pampa Portella N° 2 UC. 10087, Código catastral 10087, Proyecto Calatrava y Pampa Portella, distrito de Barranca, provincia de Barranca, Departamento de Lima, inscrito en la partida electrónica N° P01259563 del Registro de Predios de Barranca. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público de Barranca, abogado José Carlos Durand Hinostroza, observó la solicitud presentada señalando: "No puede expedirse el Certificado de Dominio que se solicita, a nombre de quien figura en la solicitud, puesto que verificada la P01259463, la propiedad se encuentra registrada a favor de un tercero, inscripción que está legitimada de conformidad con el Art. 2013 del Código Civil." III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación señalando: 1. Es propietario del predio inscrito en la partida N° P01259463, y como el Banco Central de Crédito Cooperativo del Perú en Liquidación le instauró proceso de ejecución de garantía hipotecaria, la cual fue tramitada con fraude procesal, interpuso demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta, la que se inscribió en el asiento 0004 de dicha partida. 2. Con posterioridad a dicha anotación se adjudicó el predio al ciudadano SI YEE WU CHAU, asumiendo éste el riesgo del resultado de dicha demanda. 3. Mediante Resolución N° 59 DEL 27.11.2002, la Sala Civil de la Corte Superior de Huaura revocó la sentencia de primera instancia y declaró fundada la demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta, la cual fue inscrita en el asiento 00012 de la partida del predio. 4. Al haber obtenido sentencia favorable en la demanda de Nulidad de Cosa Juzgada Fraudulenta y en atención a que la referida demanda sigue anotada en los Registros Públicos, más aún antes de que se realizara el remate y adjudicación del predio a favor de SI YEE WU CHAU; es que solicita se le expida el certificado de dominio respecto del aludido predio, sin considerar los asientos enervados, ni la transferencia a favor de Agrícola Las Acacias SA, por tener origen en otro acto enervado. 274

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En tal sentido, al haber quedado ratificado por el Tribunal Registral que efectivamente los asientos han quedado enervados, solicito en aplicación de los dispuesto en la última parte de la Resolución N° 136-2007-SUNARP-TR-L, se revoque la observación hecha por el Registrador, en consecuencia se me expida el certificado de dominio, sin considerar los asientos enervados. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio sobre el que recae la solicitud de publicidad elevada en grado, denominado Pampa Portella N°2 UC 10087, Código Catastral 10087, Proyecto Calatrava y Pampa Portella - Barranca, se encuentra inscrito en la partida N° P01259463 del Registro de Predios de Barranca. En el asiento 0001 corre inscrita la transferencia a favor de Carlos Orlando Gonzales Collantes. En el asiento 0002 corre inscrita la Hipoteca a favor del Banco de Central de Crédito Cooperativo del Perú, hasta por la suma de US$ 3,000.00 dólares americanos. En el asiento 0003 corre inscrita la Hipoteca a favor del Banco Central de Crédito Cooperativo del Perú, hasta por la suma de US$ 11,500.00 dólares americanos. En el asiento 0004 corre inscrita una Anotación de Demanda de Nulidad de Cosa Juzgada Fraudulenta contra el Banco de Crédito Cooperativo del Perú en liquidación, Ángela Graciela Cárdenas Salcedo, Agustín Raymundo Jorge y Hernán Juan de Dios León. En el asiento 0005 corre inscrita la Adjudicación Judicial a favor de Wu Chau, Si Yee. En los asiento 0006 y 0007 constan las cancelaciones de las hipotecas inscritas en los asientos 00002 y 00003. En el asiento 0008 corre inscrita la Rectificación de Adjudicación inscrita en el asiento 0005, a favor de Wu Chau Si Yee y Lam Lee Ivis Esther. En el asiento 00010 corre inscrita la transferencia por dación en pago a favor de la sociedad conyugal integrada por Ricardo Polo Liu y su cónyuge Yuliana Andrea Lung Sánchez. En el asiento 00012 corre inscrita la Sentencia que declara fundada la demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta interpuesta por Carlos Orlando Gonzales Collantes contra el Banco de Crédito Cooperativo del Perú, y se aclara que la presente no afecta a los terceros adquirientes del bien inscrito en esta partida. 275


En el asiento 00013 corre inscrita la Sentencia que declara improcedente la solicitud dirigida a que se declare la cancelación de la demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta. En el asiento 00014 corre inscrita la Rectificación de Resolución Judicial registrada en el asiento 00013, aclarando que las partes involucradas en el proceso de nulidad de cosa juzgada fraudulenta son el Banco Cooperativo del Perú en liquidación y Ángela G. Cárdenas Salcedo, Agustín Raymundo Jorge y Hernán Juan de Dios. En el asiento 00016 corre inscrita la compraventa efectuada por a favor de AGRÍCOLA LAS ACACIAS S.A.C., actual titular registral. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es si procede la expedición de un certificado literal de dominio sin considerar al titular registral actual. VI. ANÁLISIS 1. Mediante la hoja de trámite elevada a esta instancia se solicita el certificado literal de dominio respecto del predio inscrito en la partida electrónica N° P01259463 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Barranca, precisando que en el certificado solicitado no sean considerados los asientos enervados, inclusive "el último asiento" inscrito a favor de Agrícola Las Acacias SAC. El Registrador observó la solicitud aduciendo que no puede expedirse el certificado de dominio a nombre de quién figura en su solicitud, puesto que verificada la partida P01259463, la propiedad está registrada a favor de un tercero, inscripción que está legitimada de conformidad con el art.2013 del CC. 2. Revisada la partida registral N° PO1259463, se advierte que en el asiento 0001 consta la titularidad dominial de Carlos Orlando Gonzales Collantes. En los asientos 0002 y 0003 constan inscritas hipotecas a favor del Banco Central de Crédito Cooperativo del Perú. En el asiento 0004 consta la anotación de la demanda de cosa juzgada fraudulenta interpuesta por Carlos Orlando Gonzales Collantes contra el Banco de Crédito Cooperativo del Perú. Con posterioridad a dicha anotación de demanda se inscribieron la adjudicación judicial del inmueble a favor de la sociedad conyugal integrada por don SI YEE WU CHAU y doña IVIS ESTHER LAM LEE DE WU, en el proceso de ejecución de garantías seguido por el Banco de Crédito 276

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Cooperativo del Perú en Liquidación, (as. 0005 y 0008), y la cancelación de las hipotecas inscritas en los asientos 0002 y 0003. (as. 0006 y 0007). Asimismo, en el asiento 00010 consta la transferencia de efectuada por la aludida sociedad conyugal a favor de la sociedad conyugal integrada por POLO LIU RICARDO y LUN SÁNCHEZ JULIANA ANDREA. En el asiento 00012 se inscribe la sentencia emitida por la Sala Civil de Huaura mediante Resolución N° 59 del 27.11.2002, que revocando la Resolución N° 43 del 28.01.2002, declaró Fundada la Demanda de Nulidad de Cosa Juzgada Fraudulenta. Asimismo, se deja constancia en el asiento que por Resolución N° 67 de fecha 05.10.2005, se aclara que la nulidad de cosa juzgada frudulenta "no afecta a los terceros adquirentes del bien inscrito en esta partida". 3. En el asiento 00013 consta inscrita la sentencia expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Huaura mediante Resolución N° 06 de fecha 19.05.2006, que revocando en parte la resolución N° 75, en el extremo que resuelve tener por extinguida la medida de anotación preventiva de demanda, declara improcedente la solicitud dirigida a que se declare la cancelación de dicha anotación de demanda. En el asiento 00014 consta la aclaración del asiento 00013 en el sentido que por Resolución N° 75 del 22.03.2006 se declaró fundado el pedido de nulidad formulado por el ejecutante y, en consecuencia nula la Resolución N° 67 inscrita en el asiento 12, ordenándose que los efectos de la referida resolución comprenden directamente a las partes involucradas en el proceso de nulidad de cosa juzgada fraudulenta, y teniéndose por extinguida la medida de anotación de demanda, ordena la cancelación y levantamiento de la inscripción de la demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta. Asimismo, por Resolución N° 06 del 19.05.2006 expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Huaura "revoca la Resolución N° 75 conforme al tenor del asiento 0013 de esta partida, y confirmaron la resolución apelada N° 75 en cuanto al extremo que se dispone aclarar que los efectos de la resolución de fecha 28.01.2002 comprenden directamente sólo a las partes involucradas en el proceso de nulidad de cosa juzgada fraudulenta. Cabe precisar que, si bien en el asiento 00014[1] se deja constancia del contenido íntegro de la Resolución N° 75 del 22.03.2006, ello no signi-

[1]

La redacción del asiento 00014 no es muy feliz, pues la alusión al contenido total de lo dispuesto en la Resolución N° 75, si no se tiene el cuidado de examinarlo 277


4.

121

í31

[41

fica que todos los extremos de ésta se encontraban vigentes, pues en el propio asiento se precisa que mediante Resolución N° 06 del 19.05.2006 se revoca la Resolución N° 75 conforme al tenor del asiento 0013 de esta partida; es decir, se revoca el extremo que resuelve tener por extinguida la medida de anotación preventiva de demanda, y más bien se declara improcedente la solicitud dirigida a que se declare la cancelación de dicha anotación de demanda. En tal sentido, como consecuencia de la inscripción de la sentencia que declara fundada la demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta, en aplicación del artículo 673°l2) del Código Procesal Civil, concordado con el artículo 68o[3] del Reglamento General de los Registros Públicos, las transferencias de propiedad y demás actos incompatibles inscritos con posterioridad a la anotación de demanda inscrita en el asiento 0004 han quedado enervados, pues los efectos de dicha sentencia se retrotraen a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda141, de manera que el titular registral del predio con derecho vigente, luego de

en concordancia con el asiento 00013 e inclusive con el asiento 00012, podría inducir a interpretar erróneamente que se está publicitando también la extinción y cancelación de la anotación de la demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta, cuando no es ese el sentido de tal asiento, pues precisamente ese extremo de la resolución N° 75 fue revocado por la Resolución N° 06 del 19.05.2006, a la cual se hace alusión también en el asiento 00014 mencionado. El artículo 673° del Código Procesal Civil, referido a la anotación de demanda en los Registros Públicos, establece en su último párrafo: "La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida". El artículo 68° al regular la retroprioridad derivada de la anotación preventiva prescribe: "Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación, salvo disposición distinta". En este sentido, el tercer precedente aprobado en el XXV Pleno del Tribunal Registral, referido a los efectos de la sentencia firme sobre nulidad de acto jurídico, prescribe: "La sentencia firme que declara la nulidad de una transferencia de dominio, cualquiera sea el rubro en que se encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de la demanda respectiva, enervando los asientos regístrales incompatibles que hubieran sido extendidos luego de la referida anotación, tales como transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc. En consecuencia, en la expedición de certificados de dominio y de gravámenes no serán considerados dichos asientos enervados". 278

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inscrita la sentencia aludida y sus aclaratorias obrantes en los asientos 00012, 00013 y 00014, era don Carlos Orlando Gonzales Collantes. 5. No obstante lo señalado precedentemente, en el asiento 00016 consta la titularidad dominial de Agrícola Las Acacias S.A.C, cuya inscripción se realizó en mérito a la escritura pública de compraventa de fecha 23.12.2008, otorgada por la sociedad conyugal integrada por Ricardo Polo Liu y Yuliana Andrea Lung Sánchez, ante el Notario de Barranca Héctor Lizardo Gonzales Rosales, de manera que, a la fecha, la nueva titular registral es la mencionada persona jurídica. 6. Al margen de lo irregular de la inscripción de dicha titularidad, toda vez que su transferente, esto es, la sociedad conyugal integrada por Ricardo Polo Liu y Yuliana Andrea Lung Sánchez, ya no era la titular del predio inscrito en tal partida, por haber quedado enervado su derecho como consecuencia de la sentencia de nulidad de cosa juzgada fraudulenta inscrita en el asiento 00012; lo cierto es, que la inscripción obrante en el asiento 00016 que publicita la titularidad dominial de Agrícola Acacias S.A.C, está legitimada, y surte todos sus efectos en tanto no se rectifique o declare judicialmente su invalidez, pues, por lo menos formalmente151, la titularidad dominial de la aludida persona jurídica, no se encuentra enervada por la sentencia de nulidad de cosa juzgada fraudulenta inscrita en el asiento 00012, toda vez que la inscripción de dicha titularidad fue posterior a la inscripción de la sentencia aludida, y si bien Agrícola Acacias S.A.C no puede alegar desconocimiento de la mencionada sentencia y sus efectos, el cuestionamiento a su derecho inscrito debe hacerse judicialmente. 7. De acuerdo con lo señalado precedentemente, si bien el cualquier certificado relativo a la titularidad dominial del predio inscrito en la partida electrónica N° P01259463 que se otorgue, no debe incluir los asientos enervados por la sentencia de nulidad de cosa juzgada fraudulenta ins-

[51

Decimos formalmente porque en realidad, la inscripción de la sentencia de nulidad de cosa juzgada fraudulenta impedía la inscripción de cualquier transferencia realizada por la sociedad conyugal integrada por Ricardo Polo Liu y Yuliana Andrea Lung Sánchez, al haber quedado enervado el asiento que publicitaba su titularidad; sin embargo, como pese a ello se inscribió la transferencia efectuada por dicha sociedad conyugal a favor de Agrícola Acacias S.A.C, tal inscripción surte todos sus efectos en tanto no se rectifique o declare judicialmente su invalidez. 279


crita en el asiento 00012, es decir, los asientos 0005, 0006, 0007, 0008, 0009,00010 y 00011; en tanto no se declare la invalidez de la inscripción obrante en el asiento 00016, deberá incluir necesariamente a Agrícola Acacias S.A.C., pues lo contrario implicaría desconocer los efectos de la legitimación registral, además de inducir a error a terceros respecto del contenido de la partida, transgrediendo el Reglamento General de los Registros Públicos. 8. En efecto, de acuerdo con el artículo 131° del Reglamento General de los Registros Públicos, los certificados, según la forma de expedición de la publicidad pueden ser literales o compendiosos. Los certificados literales se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral o del título archivado respectivo, y los certificados compendiosos, mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de las partidas. En cualquiera de los casos, conforme al artículo 134° del mismo Reglamento, cuando la certificación sobre determinados asientos pueda inducir a error respecto del contenido de la partida, el Registrador o Certificador están obligados a aclararla, haciendo la correspondiente explicación compendiosa o copiando literalmente lo que aparezca en otros asientos o partidas regístrales. 9. En este sentido, no es posible que el certificado literal de dominio solicitado por el recurrente omita la titularidad dominial de Agrícola Acacias S.A.C, pues aún cuando la solicitud de publicidad se refiera sólo a los asientos 0001 al 00014 de la partida, el Registrador estará en la obligación de aclarar que en el asiento 00016 consta la titularidad dominial aludida. 10. De acuerdo con lo señalado precedentemente, no puede expedirse un certificado literal de dominio, sin incluir al titular actual, esto es a Agrícola Las Acacias S.A.C., por lo que corresponde confirmar la observación formulada por el Registrador a la solicitud de publicidad venida en apelación. 11. Finalmente, cabe señalar que al haberse advertido la presunta irregular extensión del asiento de inscripción 00016, este Colegiado considera pertinente remitir copia de la presente Resolución al Jefe de la Zona Registral N° IX - Sede Lima, a efectos que conforme a sus atribuciones, previa realización de las indagaciones preliminares correspondientes proceda, de ser el caso, al inicio del procedimiento administrativo disciplinario respectivo contra el Registrador que extendió dicho asiento. 280

PUBLICIDAD FORMAL

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador Público de Barranca a la solicitud aludida en el encabezamiento, por los fundamentos expuestos en la presente resolución; y, disponer la remisión de copia de la presente resolución al Jefe de la Zona Registral N° IX - Sede Lima en efectos de lo dispuesto en el numeral 11 del análisis. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





281

FECHA DE INSTRUMENTO EN LOS ASIENTOS

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J

N -1112- 2009 - SUNARP-TR-L

Lima,15JUL2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Milton Alito Collantes Castillo. 000077024103 de 13.4.2009. 000025392-GBM de 08.7.2009. Propiedad Vehicular de Lima. Rectificación.

FECHA DEL INSTRUMENTO EN LOS ASIENTOS Los asientos regístrales deben contener La lecha del instrumento que le dio origen, lo cual siguifica la fecha en que se extienda la escritura pública. Dentro del sistema de unidad de contexto se disocian las fechas de extensión y de conclusión de firmas del instrumento, pero ello no quita las importantes funciones que cumple el primero, tales como permitir la ordenación del protocolo, otorgar fecha cierta y, además, dilucidar algunos aspectos sustanciales del negocio jurídico en orden a su validez y eficacia. El derecho notarial reguia las formas para documentar actos jurídicos, por lo que se trata de

283

una normativa de carácter adjetivo y no sustantivo, centrada en documento, y no en el acto jurídico. En tal sentido, ia fecha del 1 instrumento es aquella referida a ia extensión del instrumento, 1 de conformidad con el art. 54-a) de la Ley del Notariado. I ^l^»^^»»^^'^^^»^»*'^*^-'

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la rectificación de la fecha del acto constitutivo de garantía mobiliaria extendida con fecha 17 de diciembre de 2008 ante Notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallos, que fue otorgada por Sistems Support & Services SA a favor de Cooperativa de Ahorro y Crédito Abaco, con intervención de Jorge López Sánchez, Zonia Luisa La Madrid Silva y Daniel Enrique Murray Bodero, respecto del vehículo de placa de rodaje No. CQR-600. Para este efecto adjunta solicitud de usuario. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora del Registro de Propiedad Vehicular de Lima Miriam Rodríguez Zúñiga formula observación del título en los siguientes términos: - La fecha de la escritura pública es la fecha de la conclusión, ya que hasta antes el documento no está completo y el negocio jurídico no se ha plasmado en el documento. - El art. 1359° del Código Civil señala que no hay contrato mientras las partes no estén conformes con todas sus estipulaciones. - El art. 52° de la ley del notariado alude a la introducción, cuerpo y conclusión; pero no dice que la fecha de introducción/extensión es la que debe consignarse en los asientos regístrales. - En cambio, en la fecha de conclusión de las firmas es el momento en que se plasma la declaración de voluntad. - La Ley del Notariado no se adhiere a la unicidad del acto porque precisamente permite que las partes intervengan en tiempos diferentes y es cuando todas las partes han intervenido y el notario formalizado dicha voluntad que el instrumento está completo. - La fecha de la conclusión de firmas es 18 de diciembre de 2008 que es la fecha de la escritura pública (no contrato privado) y en esos términos procede que se rectifique el asiento.


III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que la fecha del instrumento es el de extensión de la escritura pública, de conformidad con el art. 54-a) de la Ley del Notariado. Por lo demás, el art. 1359° del Código Civil no tiene cabida pues aquí no se discute el perfeccionamiento del contrato. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje No. CQR-600. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si en el asiento registral debe constar la fecha de extensión del instrumento, o de la conclusión. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la rectificación de la fecha del acto constitutivo de garantía mobiliaria extendida con fecha 17 de diciembre de 2008 ante Notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallos, que fue otorgada por Sistems Support & Services SA a favor de Cooperativa de Ahorro y Crédito Abaco, con intervención de Jorge López Sánchez, Zonia Luisa La Madrid Silva y Daniel Enrique Murray Bodero, respecto del vehículo de placa de rodaje No. CQR-600. 2. La registradora se opone a la inscripción por cuanto la fecha de la escritura pública es la de conclusión del instrumento, ya que recién en ese momento el negocio jurídico se plasma en el documento y se encuentra completo, por lo que formula observación del título según los más amplios fundamentos que se detallan en el acápite II de la presente resolución. 3. La escritura pública es un documento protocolar que contiene un negocio jurídico otorgado en presencia de notario, y que requiere ser ubicado en el espacio y tiempo en el que se llevó a cabo. Esa es la razón fundamental por la que se exige la indicación de lugar y fecha en el instrumento público (art. 54-a LN). 4. La mención del LUGAR, en efecto, resulta importante porque de esa manera se localiza en el espacio el otorgamiento del instrumento, lo cual permite determinar si el notario actuó dentro del territorio (distrito notarial) en el que goza de competencia, o no; o si el notario aseveró con 285


5.

6.

7.

certeza respecto al lugar del otorgamiento. Por ejemplo: si la escritura se otorgó fuera del lugar de competencia, ésta es nula pues fue extendida por sujeto incompetente (en ese lugar). En cambio, si el notario aseveró que la escritura se otorgó en su oficina y luego se prueba que ocurrió en otro lugar (por ejemplo: hospital), no habrá nulidad siempre que esta última localización se ubique dentro de su ámbito de competencia; en otras palabras, en uno y otro lugar la escritura era válida, y la aseveración errada será motivo solamente de responsabilidad disciplinaria. La mención del lugar se entiende cumplida con la indicación más o menos detallada de éste (dirección o ubicación del domicilio u oficina en que se llevó a cabo el otorgamiento), o bien con una simple indicación de "en mi oficio notarial", pues éste se encuentra perfectamente localizado y fiscalizado por los órganos de vigilancia del notariado, por lo que esta fórmula per relationem no puede generar duda. Por otra parte, la mención de la FECHA se justifica porque el protocolo notarial es el conjunto de instrumentos ordenados en forma estrictamente cronológica, lo que haría inadmisible una escritura que se ubique en forma anterior al orden que le corresponde según su fecha. Un error de ese tipo conllevaría no sólo a presumir la falsedad de la data, sino que en forma radical ocasionaría la nulidad del instrumento por infringir una norma imperativa que se sustenta en la seriedad, corrección y legalidad formal en la configuración de los documentos que integran el protocolo (art. 45 LN: "Los instrumentos públicos protocolares se extenderán observando riguroso orden cronológico, en los que se consignará el número que les corresponda en orden sucesivo"). Igual sanción se produce por falta de fecha, ya que ello priva la eficacia documental a la escritura. Por lo demás, la ubicación temporal del instrumento también tiene relevancia desde la perspectiva del derecho sustantivo, tales como la fecha cierta o la sucesión normativa, entre otros aspectos en donde la fecha de extensión es relevante. Por tanto, la fecha de extensión de toda la escritura pública, y no solo de la introducción como erróneamente piensa la registradora, es de fundamental importancia desde la perspectiva instrumental, pues resguarda el orden cronológico de los actos, lo que es de primera necesidad para efecto del principio de matricidad que sustenta los instrumentos protocolares, sino también para cuestiones propias del derecho civil. Por su parte, en relación a la firma del instrumento protocolar, existen dos sistemas en el Derecho comparado: la unidad de acto y la unidad de contexto. Por el primero, los comparecientes y testigos deben concurrir todos juntos y en forma simultánea a la lectura y firma del documento. 286


Es el sistema mayoritario en el Derecho comparado, y es el que rigió en nuestro país hasta el año 1992 por imperio de la Ley No. 1510, de 1911. Por el segundo, los comparecientes pueden concurrir separadamente a la firma del instrumento, entendiéndose que si bien no hay unidad de acto en la prestación del consentimiento, sin embargo, sí hay unidad de contexto por cuanto todos los otorgantes quieren lo mismo, y prestan su consentimiento sobre idéntico texto documentado, aun cuando cada uno lo pueda hacer en distintas fechas. Éste es el sistema que rige en nuestro país desde la vigencia de la anterior ley del notariado (Dec. Ley 26002, de diciembre 1992) y de la actual norma (Dec. Leg. 1049). 8. Dentro del sistema de unidad de contexto se disocian las fechas de extensión y la de conclusión de firmas del instrumento, pero ello no quita ni elimina las importantes funciones que cumple la primera data, tales como permitir la ordenación del protocolo, otorgar fecha cierta y, además, dilucidar algunos aspectos sustanciales del negocio jurídico en orden a su validez y eficacia. El derecho notarial regula las formas para documentar actos jurídicos, por lo que se trata de una normativa de carácter adjetivo y no sustantivo, centrada en el documento, y no en el acto jurídico. En tal sentido, la fecha del instrumento es aquella referida a la extensión del instrumento, de conformidad con el art. 54-a) de la Ley del Notariado. 9.

Por tanto, si en los asientos registrales debe constar la fecha del instrumento, entonces se consignará aquella de extensión de la escritura pública; por lo que corresponde revocar en todos sus extremos la observación, y disponer la rectificación en el sentido que el título inscrito consta en escritura pública de 17 de diciembre de 2008 ante Notario Julio Antonio Del Pozo Valdéz, según consta del documento archivado signado bajo número 77012127 de 18 de febrero de 2009. En tal sentido, la corrección deberá efectuarse en cuanto al tipo de documento, público y no privado, y en cuanto a la fecha, 17 de diciembre de 2008 y no 05 de enero de 2009 como aparece en forma errónea en el asiento registral. 10. Es menester acotar, además, que la rectificación por error material resulta procedente de oficio, con la sola constatación de los términos indicados en el título archivado y su discordancia con el asiento; sin necesidad de que el registrador tenga que entablar diálogo con el usuario respecto a las condiciones o modalidades de la rectificación. En tal caso, y al tratarse de una inscripción oficiosa, la corrección se realiza de plano, sin más trámite y con la celeridad que el caso aconseja tratándose de una equivocación cuya causa es imputable al propio Registro. 287


11. Por último, la autonomía del registrador en la calificación no es un "derecho subjetivo" que le corresponda a éste con el fin de decidir de manera discrecional sobre los títulos que le sean asignados por razón de competencia, sino una garantía para que su juicio o evaluación técnicojurídica se realice de acuerdo con el ordenamiento. En tal sentido, una calificación insólita y abusiva no puede pasar desapercibida, y a juicio de este Tribunal da lugar a que el Jefe de la Zona Registral No. IX - Lima evalúe la procedencia de la apertura del procedimiento disciplinario. Para dicho efecto, se dispone la remisión de copia de la presente resolución. 12. En cuanto a los derechos regístrales, y de conformidad con el art. 88° del Reglamento General de los Registros Públicos, la rectificación por error material originado por el propio Registro no devenga derechos regístrales. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: PRIMERO: REVOCAR todos los extremos de la observación formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y disponer la rectificación inscripción del presente título, en los términos señalados en el noveno considerando. SEGUNDO: DISPONER que se oficie al Jefe de la Zona Registral No. IX - Lima, a efecto que actúe de acuerdo con sus atribuciones respecto a la actuación funcional de la registradora y la eventual apertura de proceso disciplinario. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





288

TITULAR REGISTRAL: SOCIEDAD DE HECHO

l!nbunat%tgistraí RESOLUCIÓN Q

N 704-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 22MAY 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

ALFREDO ZAMBRANO RODRÍGUEZ. 260515 de 19-11-2008. 302 Santa Anita de 15-5-2009. Vehicular de Lima. TRANSFERENCIA DE VEHÍCULO -;E-Í.~«!3 •c_r-!GTE---r.

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de la transferencia celebrada por García Calderón, Vidal Montero & Asociados Abogados Sociedad Civil de Responsabilidad 289


Limitada (antes: Estudio García Calderón, Ghersi, Cateriano) a favor de Luis Alberto Arauzo Agüero, mediante acta de fecha 15 de diciembre de 2008 otorgada ante el Notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez, respecto del vehículo de placa de rodaje No. FO-7457. Asimismo se pide la sucesiva transferencia celebrada por Luis Alberto Arauzo Agüero y cónyuge a favor de Leónidas Jaime Gil Huamaní mediante acta de fecha 15 de diciembre de 2008 otorgada ante el Notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez, respecto del mismo vehículo. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular de Lima Ronald Leonardo Gutiérrez observó el título señalando que no existe coincidencia entre el vendedor García Calderón, Vidal Montero & Asociados Abogados Sociedad Civil de Responsabilidad Limitada con relación al titular registral Estudio García Calderón Ghersi Cateriano. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que el titular inscrito fue una sociedad de hecho que luego se formalizó como Sociedad Civil de Responsabilidad Limitada, por lo que existe identidad de sujetos, por lo que se entiende cumplido el tracto sucesivo. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje No. FO-7457, Marca Hyundai, Modelo Excel GLS, Año de Fabricación 1994. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si una sociedad de hecho o irregular puede adquirir y transferir bienes. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la inscripción de la transferencia celebrada por García Calderón, Vidal Montero & Asociados Abogados Sociedad Civil de Responsabilidad Limitada (antes: Estudio García Calderón, Ghersi, Cateriano) a favor de Luis Alberto Arauzo Agüero, mediante acta de fecha 15 de diciembre de 2008 otorgada ante el Notario de Lima Al290


fredo Zambrano Rodríguez, respecto del vehículo de placa de rodaje No. FO-7457. Asimismo se pide la sucesiva transferencia celebrada por Luis Alberto Arauzo Agüero y cónyuge a favor de Leónidas Jaime Gil Huamaní mediante acta de fecha 15 de diciembre de 2008 otorgada ante el Notario de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez, respecto del mismo vehículo. 2. El Registrador Público denegó la inscripción señalando que no existe coincidencia entre el vendedor García Calderón, Vidal Montero & Asociados Abogados Sociedad Civil de Responsabilidad Limitada con relación al titular registral Estudio García Calderón Ghersi Cateriano. El apelante manifiesta que el propietario fue una sociedad de hecho que luego se formalizó, pero que al momento de la adquisición era irregular. Por tanto, la cuestión en debate se centra en dilucidar si una sociedad irregular puede adquirir y disponer bienes. 3. En términos generales, puede decirse que el substrato material de la persona jurídica se compone de los siguientes elementos: pluralidad de personas, bienes y finalidad del colectivo. Por tanto, la esencia de una persona jurídica se halla en el grupo de personas unidas por un fin común (la llamada "affectio societatis")[1). Para simplificar la actuación unitaria de este grupo, el Derecho ha creado mecanismos estrictamente formales, demostrativos per se, de la existencia de una persona jurídica: el acto constitutivo, el estatuto y la inscripción en el Registro. Téngase en cuenta que este último elemento formal tiene un significado importante, dada la falta de corporeidad física de la persona jurídica. En la vida jurídica normal, los elementos formales tienen decisiva eficacia prima faciae, ya que basta la presencia de estos elementos a fin de presumir la validez. En efecto, si la persona física prueba su existencia con su sola presencia, ello no ocurre con las personas jurídicas, que requieren otro tipo de publicidad especialmente cualificada: la inscripción en el Registro. En este sentido, los datos inscritos sirven a efectos de identidad y como título de legitimación para el ejercicio de facultades y derechos, sirviendo como prueba legal de su propia existencia, especialmente útil para los terceros, pues a ellos les interesa no sólo la publicidad de su nacimiento, sino también la de su estructura, en especial, de sus órga-

CASTRO Y BRAVO, Federico. La persona jurídica, Chatas, Madrid 1991, pág. 277. 291


nos o representantes. De allí se deduce que normalmente la inscripción tenga valor constitutivo121, lo cual significa que mientras no se produzca el dato de la inscripción la persona jurídica no nace. Así ocurre en el Derecho peruano (artículo 77 del Código Civil). 4. Sin embargo, desde hace buen tiempo la doctrina ha tomado nota de la existencia de grupos de personas que a pesar de no contar con reconocimiento legal como personas jurídicas, sin embargo, actúan como unidad para el cumplimiento de sus fines. Estamos en presencia de un colectivo que actúa como si constituyese una unidad, y esa situación ha llamando la atención de los distintos ordenamientos jurídicos. De esta manera ha nacido un conjunto de reglas para las corporaciones "de hecho", a las que no se les puede tener como inexistentes, en tanto actúan en el tráfico como un sujeto autónomo que contrata, adquiere bienes y contrae obligaciones, aunque legalmente estén desprovistos de una subjetividad plena. El Derecho no prohibe, ni impide, que la entidad "de hecho" opere regularmente y forme un centro autónomo de intereses, el cual puede adquirir bienes y formar un "fondo común"; figura ésta que pretende significar la existencia de un conjunto de bienes perteneciente a la persona no-reconocida, y como tal, intangible para los asociados y para los acreedores personales de éstos131. Por ejemplo, el Código Civil Peruano ha contemplado una regulación específica de la asociación, la fundación y el comité no-inscrito 5. El artículo 125 del Código Civil referido a las asociaciones no-inscritas, considera que éstas pueden tener un "fondo común" constituido por los aportes o cuotas de los asociados, a los que se agregan los bienes adquiridos durante su vida social. El fondo común no puede ser materia de partición, en tanto se encuentra atribuido a la asociación. Tampoco los asociados pueden pedir el reembolso de sus aportes141. Este fondo se imputa a la asociación en cuanto organización de personas, y a ella pertenece todo activo que se incorpore de una u otra manera, pese a no haberse constituido el centro unitario ideal que caracteriza formalmente

121 131

141

Ibid., pág. 280-281. MESSINEO, Francesco. Derecho Civil y Comercial, EJEA, Buenos Aires 1978, Tomo II, pág. 183-186. FERNÁNDEZ SESSAREGO, Carlos. Derecho de las Personas. Exposición de Motivos y Comentarios al Libro Primero del Código Civil Peruano, Grijley, Lima 2000, pág. 295.

292


a la persona jurídica. Ésta es la consecuencia de haber sido regulada como un sujeto de derecho que no llega a contar con personificación. El citado artículo 125 admite que la asociación no-inscrita puede adquirir bienes sin establecer excepciones, de lo cual se deduce que la referencia abarca a los muebles e inmuebles. En consecuencia, debe considerarse inscribible la adquisición o disposición de inmuebles que realice cualquiera de estas entidades no-inscritas. 6. La misma situación se produce en el ámbito de las sociedades de hecho o irregulares La irregularidad originaria de una sociedad se presenta, fundamentalmente, en las siguientes hipótesis: a) Una situación de hecho (no existe o no se conoce el acuerdo) en que dos o más personas actúan de manera manifiesta en sociedad. Un ejemplo típico lo sería la asociación de varios profesionales para el ejercicio conjunto de su profesión, comunicándose las ganancias y los gastos151, como ocurre con el presente caso, b) El acuerdo de dos o más personas que actúan de manera manifiesta en sociedad, c) La sociedad constituida en escritura pública, pero que no se inscribe voluntariamente en el Registro, o cuando éste rechaza la inscripción solicitada. 7. Por su parte, los efectos de la irregularidad originaria de una sociedad son los siguientes: a) No se constituye una persona jurídica (interpretación "a contrario" del artículo 6 LGS). Sin embargo, en el ámbito interno las relaciones entre los socios, y entre éstos y la sociedad, se rigen por el pacto social, de lo cual se deduce su validez. Inclusive, los terceros pueden utilizar el pacto social o sus modificaciones en todo cuanto les favorezca, lo cual ratifica dicha validez. En el ámbito externo, los contratos que celebre la sociedad irregular son válidos (artículo 428 LGS). Nótese la identidad de expresión con el artículo 24 del Código de Comercio, pues en ambos se habla que los pactos de las sociedades no-inscritas pueden ser utilizados por los terceros en cuanto les favorezca, lo cual implica que a pesar de existir un siglo de diferencia entre una y otra norma, sin embargo, la consecuencia jurídica que se produce ya se encuentra consolidada en nuestro ordenamiento, b) Los administradores y quienes se presenten actuando en nombre de la sociedad responden solidaria e ilimitadamente con su patrimonio personal (artículo 424 LGS). c) Los

151

GARCÍA MÁS, Francisco Javier. "La sociedad civil en el marco de la reforma del Reglamento del Registro Mercantil en virtud del Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre". EN: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, pág. 1103. 293


socios fundadores también responden solidaria e ilimitadamente con su patrimonio personal (artículo 424 LGS). d) Los socios están obligados a realizar el aporte comprometido en el pacto social o en acto posterior (artículo 425 LGS). 8. En buena cuenta, se advierte que la sociedad "de hecho" no está impedida de actuar válidamente en el tráfico, solamente se agrava la situación de responsabilidad de los socios y administradores frente a los terceros. Por tanto, la sociedad "de hecho" se presenta como un imperfecto centro unitario de imputación de situaciones jurídicas, teniendo capacidad para demandar o ser demandado, contratar, adquirir derechos y obligarse (reiteramos, de manera imperfecta). Los terceros pueden considerar a la sociedad "de hecho" como un sujeto colectivo si así les conviniese (por ejemplo: si el tercero desea demandar) o pueden negarle esa condición (por ejemplo: invocando la responsabilidad solidaria de los socios). En este sentido, ALVAREZ CAPEROCHIPI dice que la falta de personalidad jurídica actúa fundamentalmente en la inoponibilidad del pacto social frente a terceros en cuanto les perjudique16'. 9. El artículo 430 LGS señala que los acreedores particulares de los socios y los acreedores de la sociedad concurren en el patrimonio social, lo cual demuestra claramente que no existe autonomía patrimonial en la sociedad irregular, sin embargo no pude negarse que existe una relativa subjetividad del grupo de personas, y por lo cual la sociedad irregular es un "ser" algo existente y actuante en el tráfico, descartando así la idea de su inexistencia o "no-ser", aunque deba reconocerse que la subjetividad es tenue y, en todo caso, sólo opera a beneficio del tercer contratante, por lo cual no existe separación patrimonial entre los bienes de la sociedad y los bienes del socio. 10. De ello debemos concluir que los actos de adquisición o disposición de la sociedad irregular pueden ser inscribibles, por cuanto los contratos que celebra son válidos a tenor del art. 428 LGS. En tales casos el registrador deberá exigir que se le exhiba los acuerdos de los socios a través de documentos fehacientes, sin importar si hay modificaciones o no, pues el tercero se prevale solamente de cuanto le favorece (art. 24

[6]

ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho de Obligaciones, II. El Derecho de los Contratos, Civitas, Madrid 2002, pág. 320. 294


Código de Comercio171), aunque también puede exhibirse las distintas modificaciones o actos de apoderamiento, siempre en el entendido que ello beneficia al tercero. Se trata, sin dudas, de un régimen más severo para los socios, y beneficioso para el tercero, lo que se justifica por cuanto aquellos han incumplido el deber legal de dotar de publicidad a sus pactos y acuerdos. 11. El adquirente que deriva su derecho de una sociedad irregular es un tercero, por lo que aplica a su favor la regla de protección de los terceros, de conformidad con el art. 428 de la ley de sociedades y art. 24 del Código de Comercio, por lo que el comprador puede invoca en su beneficio los pactos y acuerdos de los que tengan conocimiento y puedan ser probados. En el presente caso se exhibe copia certificada del Libro de Actas de la Junta de Socios de la Sociedad de Hecho Estudio García Calderón, Ghersi y Cateriano legalizado ante Notario Eduardo Laos de Lama con fecha 09 de octubre de 1997, y que es precisamente el titular inscrito del vehículo, en el cual se la junta de 19 de noviembre de 2003 otorga poder a Gonzalo García Calderón Moreyra para la venta del bien materia del presente título, en representación de la sociedad de hecho. Por su parte, y en la hipótesis de que hubiese revocación o modificación de la mencionada acta, ello no afecta al tercer contratante quien solo se beneficia de los pactos invocados, y los otros que están ocultos resultan inoponibles. 12. El citado título constituye documento suficiente para acreditar la representación que otorga la sociedad irregular, pues el acuerdo se documenta en su propio libro de actas; además de contar con la certificación notarial correspondiente, y con el agregado de haberse realizado en período fuera de sospecha. 13. En líneas generales en los casos de adquisición de sociedades irregulares o de hecho, la calificación del registrador se realizará en base a los estatutos o pactos de la sociedad documentados en títulos inscribibles, y sus acuerdos así adoptados serán vinculantes para ellos, sin que puedan entenderse modificados o revocados por actos que los terceros no conocen.

[7J

Artículo 24 Código de Comercio.- Las escrituras de sociedad no registradas, surtirán efecto entre los socios que las otorguen; pero no perjudicarán a terceras personas, quienes, sin embargo, podrán utilizarlas en lo favorable. 295


14. El otorgante Gonzalo Félix García Calderón Moreyra manifiesta en el acta de transferencia vehicular que actúa por el antiguo Estudio García Calderón Ghersi Cateriano, lo que se ratifica con el acta certificada de la junta general de socios en la que dicho Estudio le otorga facultades al Señor García Calderón. En consecuencia, se encuentra acreditado que el disponente declaró actuar por poder, según exige el art. 162 del Código Civil, y además que dicha representación existe y estaba vigente, razón por la cual se comprueba que el transferente en el instrumento notarial Estudio García Calderón Ghersi Cateriano, es el mismo sujeto de derecho que el titular inscrito, por lo que se entiende cumplido el requisito de tracto sucesivo exigido por el art. 2015 del Código Civil. 15. En cuanto a los derechos regístrales, tratándose de dos transferencias vehiculares se liquida un derecho de S/. 128, nuevos soles. Ahora bien, el usuario tiene derechos por devolver ascendente a S/. 142,00 según anotación de tacha del título anterior 2008-846068; a lo que se agrega el pago actual de S/. 18,00 según recibo No. 2009-73-00008193. Por tanto, se entiende cancelado los derechos, con un saldo a favor del usuario de S/. 32,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria tiene competencia funcional en mérito a su norma de creación aprobada por Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros fueron designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN REVOCAR la observación del Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y DISPONER LA INSCRIPCIÓN del título por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. ^HJNTBERYtEKSkJS

ÍJONZÁXESÂKR&N

PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





296

INMATRICULACIÓN

tribunal%tgistrat RESOLUCIÓN e


LEANDRO TUPIÑO PÍO y MÁXIMO ORLANDO ELGUERA PÍO. 00080624 de 04-2-2009. 00026816 de 27-4-2009 Predios de Lima. TÍTULO SUPLETORIO.

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el presente título se solicita la inmatriculación del predio ubicado en Jirón Conchucos No. 735 por el frente, y con el Jirón José De La Rivera y Dávalos por el fondo, con un área en el título de 992.27 m2, en mérito de la escritura pública de protocolización de 11 de julio de 1994 ante Notario 299

REGISTRO DE PREDIOS

Manuel Noya de la Piedra, en el cual consta la sentencia emitida por el 21° juzgado civil de Lima que dispone la formación de los títulos supletorios. También se adjunta plano perimétrico y de ubicación suscrito por arquitecto colegiado, y plano catastral visado por la Municipalidad Metropolitana de Lima al amparo del Decreto Supremo No. 002-89-JUS. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Elena Beatriz Sánchez Abanto, observó el título por los siguientes motivos: 1. En la solicitud de inscripción se ha indicado la partida No. 40142878, sin embargo, en el informe técnico se menciona la partida No. 11160200, en la cual se inmatriculó en forma preventiva el predio, pero dicha partida ya caducó. 2. No guarda concordancia el plano de ubicación y perimétrico de 992,27 m2, que corresponde al título, con relación al Plano Catastral de la Municipalidad Metropolitana de Lima que indica una cabida de 979,86 m2. 3. No consta la resolución que declara consentida la sentencia. 4. En la escritura pública de protocolización no se indica el estado civil de los propietarios. 5. Es necesario que se adjunte certificado de numeración y jurisdicción. 6. No procede anotar en forma preventiva una inmatriculación aun cuando existan defectos subsanables. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que la inmatriculación la solicita en virtud de una sentencia judicial emitida por el 21° juzgado civil de Lima con fecha 02 de agosto de 1993 y en mérito de ello el registrador no puede oponerse a una decisión del órgano jurisdiccional por virtud del art. 139 de la Constitución de 1993. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL No tiene antecedente registral. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: 300

INMATRICULACIÓN

- Si la discrepancia entre el título y el plano catastral es obstáculo suficiente que impida la inmatriculación. VI. ANÁLISIS 1. El recurrente solicita la inmatriculación del predio ubicado en Jirón Conchucos No. 735 por el frente, y con el Jirón José De La Rivera y Dávalos por el fondo, con un área en el título de 992.27 m2, en mérito de la escritura pública de protocolización de 11 de julio de 1994 ante Notario Manuel Noya de la Piedra, en el cual consta la sentencia emitida por el 21° juzgado civil de Lima que dispone la formación de los títulos supletorios. 2. La registradora deniega la inmatriculación en virtud de los motivos que se detallan en el acápite II de la presente resolución, por lo que corresponde analizar cada uno de esos fundamentos. 3. PRIMER MOTIVO La rogatoria claramente indica que se trata de una inmatriculación, lo que se ratifica con el título aportado consistente en la declaración judicial de título supletorio protocolizado ante notario. El artículo 2018 del Código Civil establece que la primera inscripción de dominio se realiza en mérito de títulos ininterrumpidos con una antigüedad de cinco años o, en su defecto, por títulos supletorios. Siendo ello así, el hecho que se consigne un número de partida en la guía de despacho (No. 40142878), debe considerarse un error intrascendente frente a la inequívoca voluntad del usuario de solicitar la primera inscripción de dominio. Con relación a la partida No. 11160200 del Registro de Predios de Lima, en la que se anotó en forma preventiva el mismo título por defectos subsanables con fecha 29 de febrero de 2000, debe indicarse que se trata de una partida extinguida por haber transcurrido con notorio exceso el plazo de sesenta días útiles de vigencia para este tipo de inscripciones según lo preveía el entonces art. 79 del Reglamento de Inscripciones de 1936. En consecuencia, si se trata de una partida que carece de efectos jurídicos, entonces no cabe considerarla como antecedente registral. En tal contexto, y para evitar interpretaciones erróneas, se hace necesario disponer el cierre de la citada partida por efecto de caducidad de la anotación. De conformidad con nuestro sistema de folio real; a cada predio le corresponde una partida, y en ella se inscribe toda la historia jurídica del inmueble. Por tanto, la inmatriculación produce efectos exclusivos 301

REGISTRO DE PREDIOS

y excluyentes, en tanto la partida contiene exclusivamente los actos jurídicos que recaen sobre el predio, y además excluye la apertura de una nueva partida sobre el mismo predio con lo que se evita la duplicidad de información en el registro. Del Informe Técnico de Catastro No. 1884-2009-SUNARP-Z.R.No.IX/OC de 30 de marzo de 2009 se advierte con toda claridad que: "en la base gráfica no se visualiza información gráfica de plano de otros antecedentes regístrales además del indicado"; y aquel indicado se refiere a la partida No. 11160200 ya extinta, que por lo demás contenía en forma preventiva la inscripción del mismo título. Por tanto, de la información catastral, que es vinculante para el registrador según el art. 11° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el inmueble no aparece registrado. En suma, este motivo de observación debe revocarse. 4. SEGUNDO MOTIVO La sentencia judicial protocolizada ante notario indica que el predio materia del proceso de títulos supletorios tiene una extensión de 992,27 m2, con un perímetro de 140 mi, lo que coincide con el plano de ubicación y perimétrico suscrito por el arquitecto Roberto Bejarano González. Sin embargo, del plano catastral No. 109-2008 emitido por la Municipalidad Metropolitana de Lima se consigna un área o cabida de 979,86 m2, lo que da lugar a la discrepancia advertida por la registradora. Por tanto, el tema en debate es determinar si esa discordancia es motivo suficiente para impedir la inmatriculación. El predio es toda superficie del suelo o de la corteza terrestre deslindada en forma poligonal, es decir, cerrada por una línea convencional. La descripción física de los predios tiene dos objetivos: primero, individualizarlos, esto es, identificarlos en el terreno o espacio físico, lo cual significa vincular un predio con un título jurídico; segundo, delimitarlos o deslindarlos a través de una línea más o menos perfecta. Es claro que la primera operación consiste en individualizar el predio a efecto de conocer en dónde se encuentra ubicado físicamente; y solo posteriormente se puede delimitar. El primer concepto es imprescindible en el registro a efecto de determinar la ubicación espacial del inmueble y su separación con el resto de la superficie que no lo comprende. El segundo concepto no requiere de certeza absoluta pues siempre es posible la imperfección en los títulos, las erróneas mediciones, la ambigüedad en el lenguaje utilizado en los documentos, las dificultades técnicas en la delimitación del terreno, la falta de concordancia entre el título y el espacio físico, entre 302

INMATRICULACIÓN

otros problemas. Por tal razón se arbitran mecanismos jurídicos para corregir esas deficiencias, tales como la rectificación de áreas o linderos, el deslinde o la tolerancia por defecto o exceso en las mediciones. En tal sentido, el predio materia del proceso de título supletorio con una extensión de 992,27 m2, y graficado en los planos de ubicación y perimétrico del arquitecto Bej araño, coinciden en forma sustancial con el gráfico del Plano Catastral No. 109-2008 con 979,86 m2, por cuanto el área o cabida es casi idéntica, la forma del dibujo que conforman los linderos también es prácticamente la misma; además existe identidad en las colindancias del frente y fondo del predio. Por tanto, bien puede decirse que se cumple el requisito de individualización e identificación del predio, pues el título jurídico se vincula o relaciona en forma indubitable con un inmueble. Por el contrario, en cuanto a la delimitación pueden existir discrepancias que no obstan a la precisa individualización del inmueble y, en consecuencia, no son obstáculo para la inscripción. En el presente caso estamos ante un predio cuyo título indica un área o cabida de 992,27 m2, por lo que le sería aplicable el rango de tolerancia de 2%, según la Directiva No. 001-2008-SNCP/CNC (art. 7-a), lo que hace posible una diferencia de más o de menos de 19,84 m2, de lo cual se infiere que la discrepancia advertida se encuentra dentro de la tolerancia admisible Sin embargo, y con un criterio aún más flexible, la Directiva permite la inmatriculación, incluso con una discrepancia mayor a la tolerada, siempre que el predio se encuentre identificado y no haya riesgo de afectación a terceros (art. 7.c). Por lo tanto, este extremo de la observación se revoca. 5. TERCER MOTIVO El registrador exige la constancia de que la sentencia de formación de título supletorio haya quedado consentida. Sin embargo, el pedido no se justifica a tenor del Código de Procedimientos Civiles de 1911, bajo cuyo imperio se expidió la resolución, ya que en virtud a esa legislación estábamos ante un proceso sin contención, en el cual por línea de principio no cabe la posibilidad de impugnación, salvo que se deniegue el pedido del mismo solicitante, lo que en este supuesto no ocurre. Ello se ratifica por el hecho que las decisiones de los procesos no contenciosos jamás producen cosa juzgada y siempre pueden impugnarse en el proceso contencioso correspondiente.

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REGISTRO DE PREDIOS

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En todo caso, en la escritura pública consta la resolución judicial que ordena protocolizar el expediente, de lo que se deduce que no existía impugnación u oposición a la sentencia, por lo que tal circunstancia se permite inferir que la misma se encuentra consentida. En suma, se revoca este motivo. CUARTO MOTIVO El registrador exige se acredite el estado civil de los propietarios declarados en la sentencia judicial según el mandato del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; empero, la decisión del juez no consideró necesario que se identifique dicho dato, por lo que al registrador no le corresponde cuestionar esa circunstancia, máxime si tenemos en cuenta el ámbito limitado de la función calificadora por efecto de un procedimiento registral de carácter sumario, documental y no-contencioso. Además, la decisión judicial debe ejecutarse en sus propios términos de conformidad con el art. 4o de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en virtud de la relación de coordinación que debe existir entre los mandatos del Poder Judicial y la información del Registro. En todo caso, y de ser necesario cuando los actuales propietarios celebren actos de disposición, entonces el registrador podría evaluar ese aspecto a efecto de determinar su validez, si fuera el caso. En consecuencia, se revoca el motivo. QUINTO MOTIVO Respecto al pedido de certificado de numeración y jurisdicción, éste deviene en innecesario pues los datos de identificación del predio provienen del mismo título; y en todo caso del Plano Catastral visado por la Municipalidad Metropolitano de Lima, en el cual se indica la numeración y calle en donde se ubica el predio, así como la jurisdicción a la que pertenece, que en este caso es el Cercado de Lima. Por tanto, también se revoca este extremo de la denegatoria. SEXTO MOTIVO La registradora indica que no cabe anotar en forma preventiva el título de inmatriculación; sin embargo, nadie se lo ha solicitado, por lo que este extremo de la observación se revoca por inoficioso. DERECHOS REGÍSTRALES

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S/. 68

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S/. 9

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SI.77

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Según se advierte se ingresó el título sin cancelar derecho alguno. Por tanto, se liquida el monto íntegro de S/. 77,00 nuevos soles. Estando a lo acordado por unanimidad; VII.RESOLUCIÓN PRIMERO: REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada, y disponer la inscripción previo pago de los derechos regístrales. SEGUNDO: Ordenar que la registradora extienda un asiento de cierre de la partida electrónica No. 11160200 del Registro de Predios de Lima, por efecto de caducidad de la anotación preventiva que permitió su apertura. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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'Tribunal %tgistraí RESOLUCIÓN a


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Lima, 14 MAY 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

ADELAIDA EDITH GAMERO KURIYAMA 0000710 de 19-01-2009. 000022042 de 07-4-2009. Predios de La Merced. INMATRICULACIÓN

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esa circunstancia no impide que el registrador agote los medios para determinar si eí pr matriculado, pues el Registro debe otorgar publicidad confiable y segura de los actos y contratos. Por tanto, en casos análogos el registrador del? requerir que el usuario indique el nombre de los colindantes actuales para realizar una búsqueda personal por el nombre de aquellos; así como realizar la verificación de los colindantes históricos a través de Jo q el título inmatriculador. '

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inmatriculación del lote de terreno urbano ubicado en Calle Callao del Pueblo de La Merced, Chanchamayo, en mérito de la escritura ?ública de compraventa de fecha 11 de mayo de 1937 otorgada por Adelaida Jignori Ferrara a favor de Manuel Kuriyama y Evarista Ali de Kuriyama, ante :1 Notario de Tarma Adolfo Macassi Aguilar. Se adjunta testimonio del Archivo Regional de Junín, certificado negaivo de catastro, plano y memoria descriptiva visada por la Municipalidad D rovincial de Chanchamayo. ti. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de La Merced Papias Víauro Caritas Ramos observó el título por cuanto en la escritura pública ¡e ha omitido consignar el área. II. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que la omisión del cómputo del área es de carácter écnico y es factible de comprobación sin recurrir a los procedimientos de ectificación de área señalados en el art. 13° de lia Ley 27333. V. ANTECEDENTE REGISTRAL No tiene antecedente registral. /.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión i determinar es la siguiente:

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- Si la omisión del área en la descripción del título, más no de los linderos, es suficiente para impedir la inscripción. VI. ANÁLISIS 1. En el presente recurso se discute la inmatriculación del lote de terreno urbano ubicado en Calle Callao del Pueblo de La Merced, Chanchamayo, para cuyo efecto se presenta el testimonio de la escritura pública de compraventa de fecha 11 de mayo de 1937 otorgada por Adelaida Signori Ferrara a favor de Manuel Kuriyama y Evarista Ali de Kuriyama, ante el Notario de Tarma Adolfo Macassi Aguilar. 2.

Revisado el testimonio se advierte que la compraventa de "un lote de terreno urbano de mi propiedad, que ubica en la Calle Callao del Pueblo de La Merced, Capital del Distrito de Chanchamayo de esta Provincia sin numeración, lote que tiene una extensión superficial de quince metros noventa centímetros de largo, por nueve metros setenticinco centímetros de ancho, el que colinda con el Norte con el lote de mi hermano don Ricardo Signori; por el Sur la Calle Callao; por el Este con la de los compradores; y por el Oeste con la de mi hermano Francisco Signori". De esta cláusula resulta evidente que el acto jurídico cuenta con un objeto determinado, pues se hace referencia a los linderos, medidas perimétricas, colindantes y punto de referencia en la Calle Callao. 3. Debe acotarse que el predio es una superficie del espacio terrestre delimitada por los linderos y con forma poligonal. En tal sentido, la cabida, o área en sentido coloquial, viene a ser el espacio físico que se encuentra encerrado por los lindes; por tanto, entre uno y otro dato físico descriptivo, la primacía la tiene el contorno que forman los linderos. Así pues, y a título hipotético, si en un título se mencionara la cabida o área, pero no los lindes, sería difícil ubicar el terreno en la superficie, pues no se sabría qué contorno es el que conforma el predio. Por el contrario, con el conocimiento de los lindes pues simplemente bastaría una operación aritmética para conocer la cabida o área. En consecuencia, resulta evidente que la omisión en fijar el área constituye un error material que se subsana fácilmente a través de una simple operación matemática que presupone la existencia de las medidas perimétricas que circundan el inmueble, lo que acontece en el presente caso. Por esta razón, la observación del registrador se revoca, y para efecto de la inscripción se tomará como área la que aparece en el plano visado por la Municipalidad Provincial de Chanchamayo. 309

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4.

No obstante, y de conformidad con el art. 33, inciso c.2, del Reglamento General de los Registros Públicos, este Tribunal advierte que la calificación efectuada por el registrador ha sido deficiente por los siguientes motivos: i) El título presentado menciona que el lote urbano se encuentra frente a la "Calle Callao" mientras que el plano municipal indica que se encuentra en "Jirón Lima", por lo que deberá aclararse esa discrepancia a efecto de establecer que el inmueble de la escritura pública es el mismo al que se refieren los documentos municipales. Se deja constancia que el Decreto Supremo No. 002-89-JUS exige la presentación de un plano catastral del predio para efectos de inmatriculación, lo que se ha aportado en este expediente con el correspondiente certificado negativo, pero es obvio que no basta el plano, sino además se requiere que exista coincidencia sustancial entre el plano y el título, lo que no acontece en este caso y por lo cual se requiere la corrección o aclaración respectiva. En efecto, si el plano se refiriese a otro predio, cómo se puede presumir a falta de coincidencia, entonces no se tendría por cumplido el requisito señalado en el Decreto Supremo citado. ii) No se solicitó informe de catastro en contravención del art. 11° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, concordante con la directiva No. 008-2004-SUNARP/SN; y si bien el registrador aduce en el Informe No. 28-2009-ZR VHI-Sede Huancayo que le han sugerido que "no solicitemos informes catastrales porque no hay catastro"; ello no es justificación para incumplir normas legales expresas y, en consecuencia, deberá solicitarse el informe en todos los casos, salvo cuando ello sea materialmente inútil, como ocurre, por ejemplo, si el título de transferencia no detalla superficie ni linderos. Por tal motivo esta instancia ha solicitado el informe cuyas conclusiones señalan las coordenadas UTM del plano se encuentran desfasadas geográficamente, es decir, son erróneas; pero considerando como referencia la distancia a la esquina próxima más cercana y el mosaico gráfico de predios inscritos elaborados hasta la fecha, no se ha determinado la existencia de antecedentes regístrales del predio (Informe Técnico No. 032-09-ZRVIII-SHYO/JCAT-U de 06 de mayo de 2009, avalado por el Informe de la Gerencia de Catastro de SUNARP No. 016-2009-SUNARP-PSZ-GC de 07 de mayo de 2009).

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De lo expuesto se concluye que el predio no se encuentra inscrito, o por lo menos no puede determinarse lo contrario, pero las coordenadas UTM del plano presentado son incorrectas, lo que deberá ser corregido por el usuario. 5. Asimismo, debe tenerse en cuenta que, aun cuando no existiera base gráfica en el catastro, esa circunstancia no. debe impedir que el registrador agote los medios para determinar si el predio ya ha sido inmatriculado, pues el Registro debe otorgar publicidad confiable y segura de los actos y contratos. Por tanto, en casos análogos como éste el registrador requerirá que el usuario indique el nombre de los colindantes actuales para realizar una búsqueda personal por el nombre de aquellos, lo que en este caso ya aparece en el plano visado por la Municipalidad y el registrador puede efectuar la verificación; y también realizará una búsqueda por los colindantes históricos según aparezca del propio título. La obtención de esta información tiene como finalidad determinar si alguno de los predios contiguos consta inscrito y de esa manera facilitar la localización de eventuales superposiciones o áreas de mayor extensión que comprendan al inmueble cuya inmatriculación se solicita. 6. DERECHOS REGÍSTRALES De conformidad con el Decreto Supremo 017-2003-JUS, los derechos de calificación ascienden a S/. 69,00 nuevos soles; y los derechos de inscripción a S/. 9,00 nuevos soles. El usuario ha abonado S/. 37,00 (recibo No. 2009-840), por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 41,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

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VII. RESOLUCIÓN REVOCAR la observación formulada por el Registrador de Predios de La Merced, y reformando la calificación DISPONER que el título no es inscribible mientras no se subsanen los defectos advertidos en el cuarto considerando de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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'Tribunal %zgistral RESOLUCIÓN

Ns 764 -2009-SUNARP-TR-L

i Lima, 5 JUN 2009


: : : : :

Giuliana Belissa Urrelo Huapaya 0000764 del 04.02.2009. 000016-Cañete del 3.4.2009. de Predios de Cañete Inmatriculación.

INMATRICULACIÓN O INDEPENDIZACIÓN Aun cuando el Informe de Catastro establezca que no puede determinarse si un inmueble forma paite de la matriz, sin embargo, debe tenerse en cuenta que en la Escritura Pública de transferencia se indica que el objeto de la venta se encuentra dentro de la citada partida. En tal caso, el Informe de Catastro no puede derogar o dejar sin efecto el acuerdo de las partes. Por tanto, el título debe calificarse como inde; Ion de una triz, y no como inmatriculación.

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la Inmatriculación de un terreno ubicado en la Zona de la Palapa y Aspitia, del distrito de Chilca, Provincia de Cañete, departamento de Lima, con un área de 68,837.78 m2. A tal efecto se presentaron los siguientes documentos: - Parte Notarial de Compra Venta otorgado con fecha 19/06/2003, ante el Notario de Cañete Hugo M. Salas Zúñiga, por la Comunidad Campesina de Chilca a favor de Maximiliano Anampa Quispe, María Fortunata Montejo Rivera de Anampa, Julio Anampa Quispe y Octavia Palacín Caso de Anampa. - Parte Notarial de Compra Venta otorgado con fecha 15/08/2008 ante la Notaría de Lima Ana María Vidal Hermoza, por Maximiliano Anampa Quispe, María Fortunata Montejo Rivera de Anampa, Julio Anampa Quispe y Octavia Palacín Caso de Anampa, a favor de INTRADEVCO INDUSTRIAL S.A. - Parte Notarial Aclaratorio de la escritura pública de compraventa de fecha 15.08.2008, otorgado por ambas partes con fecha 23/09/2008 ante la Notaría de Lima Ana María Vidal Hermoza. - Certificado de Zonificación expedido por la Municipalidad Distrital de Chilca-Cañete. - Certificado Negativo de Catastro expedido por la Municipalidad Distrital de Chilca-Cañete. - Plano Perimétrico y Memoria Descriptiva suscrito por profesional responsable. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Cañete, Manuel Alejandro Guevara Chilín, observó el título en los siguientes términos: 1. Revisada la Partida N° 21000278 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete se advierte del asiento N° 00045 la revocatoria del poder otorgado al tesorero Teodoro Claudio C. Francia. Debe adjuntar documento ratificatorio de la compraventa efectuada por escritura pública del 19/06/2003. 2. Conforme al Informe técnico de Catastro el predio se visualiza en zonas donde no es posible determinar la existencia de antecedentes registra314

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les, "al no existir elementos técnicos como plano en el Título N°873 del 06/07/97 que permita precisar los linderos perimétricos del ámbito inscrito en la Ficha N° 2405 que continua en la Partida N° 90025368". Sin embargo en la documentación adjunta se ha indicado que el predio transferido formó parte del inscrito en la Ficha N°2405 que continua en la Partida N° 90025368, siendo así, estaríamos ante un supuesto de independización y no de inmatriculación como lo ha indicado en su solicitud de inscripción, (puntos 2 y 3) Sírvase subsanar considerando que de acuerdo a la Partida N° 90025368, el predio también cuenta con dominio a favor de la Municipalidad de Chuca, siendo que no consta su intervención en la documentación adjunta, (punto 4) Adjunte la documentación que se detalla en el artículo 42° o 41° y 46° del Reglamento de Inscripciones, dependiendo de la naturaleza del predio, (punto 6) Al respecto deberá subsanar considerando que la memoria y plano que se adjuntan no consta con la visación de la institución competente (en caso de urbanos visados por la Municipalidad y en caso de rústicos visados por COFOPRI), por lo que careciendo de la formalidad indicada no es posible extender asiento de inscripción alguna en mérito de ellos. En cuanto a la visación de los planos y memoria descriptiva solicitado, no es de aplicación el Silencio Administrativo Positivo, (punto 6 última parte) No constando la indicación de los linderos y medidas perimétricas del predio matriz inscrito en la Ficha N° 2405, sírvase subsanar considerando lo dispuesto por el artículo 13 de la Ley 27333 o artículos 504° y siguientes del Código Procesal Civil, (punto 7) De acuerdo a la escritura pública del 23/08/2009, consta la rectificación del área sólo procederá a mérito de documentación judicial o notarial en el que conste el procedimiento seguido sobre rectificación de área de conformidad con lo dispuesto por el Artículo 13 de la Ley N° 273333 o artículo 504° y siguientes del Código Procesal Civil, (punto 7) Se advierte la vigencia de títulos pendientes de inscripción (de fecha anteriores al presente título) vinculados a la Partida N°90025368 del Registro de Predios, por lo que la eventual inscripción de este título dependerá de que no exista incompatibilidad con los de anterior fecha.

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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: 1. El tesorero se encontraba facultado para la celebración de la compra venta, según es de verse en el inserto de la en la Escritura Pública del 19.06.2003 (Asamblea General Extraordinaria de fecha 25.05.2003) que acuerdan la adjudicación del predio materia de compra venta, y el otorgamiento de poderes a la vicepresidenta Mariella Verónica Navarro Muñoz y al tesorero Claudio Cesar Francia Pocomucha. En cuanto a la revocatoria de poder del tesorero se da por Asamblea General Extraordinaria del 25.01.2004, conforme es de verse en el As. N°0045 de la Partida N°21000278 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete, constituyéndose este acto con fecha posterior a la celebración de la compraventa, no siendo necesario adjuntar el documento ratificatorio de la compra venta. 2.

No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. Por ello, al no existir documentación técnica que acredite los linderos perimétricos del ámbito inscrito en la ficha 2405 del Registro de Predios de Cañete, se deberá inscribir el título a favor del peticionante. Por otro lado, conforme a la última parte del tercer párrafo del artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se establece que tampoco impide la inmatriculación el Informe que determina que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el titulo presentado tenga mérito suficiente para cancelar el asiento a favor del titular registral que figura en el registro.

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No se puede aseverar que el predio denominado fundo "EL Chaparral" de 68,837.78 cuya inmatriculación se solicita, se encuentra dentro del dominio de la Municipalidad de Chuca, es por ello que procedemos a la inmatriculación del lote en mérito de títulos con una antigüedad mayor de cinco años.

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Como quiera que ha quedado aclarado que se trata de una inmatriculación y no de una independización, no serían aplicables los procedimientos indicados en la esquela de observación. Respecto a la visación de la memoria descriptiva y planos de parte de la Municipalidad de Chuca, se adjunta carta suscrita por el Director de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de Chuca, quién deja establecido que la visación no procede por no encontrarse inscrito el predio a nombre de la solicitante; por ende se adjunta cargo de la Decla-

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ración Jurada del Silencio Administrativo presentado a la Municipalidad de Chilca. Al no existir elementos técnicos en el antecedente registral, no sería de aplicación la Rectificación de Área solicitada, si no modificar el instrumento público suscrito por ambas, mediante otro instrumentos público protocolar, de acuerdo con el artículo 48 de la Ley del Notariado. Respecto a los títulos pendientes de inscripción no afectan nuestra inscripción ni genera incompatibilidad, pues nuestro pedido se trata de una inmatriculación, la cual deberá ser inscrita en partida registral distinta a la Partida N° 90025368 del Registro de Predios de Lima.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL La Comunidad Campesina de Chilca se encuentra inscrita en la partida electrónica N°21000278 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. En el asiento N°00028 de la citada partida consta inscrita la Junta Directiva Comunal de fecha 09/12/2001, en la que se nombra como vicepresidenta a Mariella Verónica Navarro Muñoz y en calidad de tesorero a Claudio Cesar Francia Pocomucha. En el asiento N°00043 de la citada partida corre registrado el otorgamiento de poderes otorgados mediante A.G.R. de fecha 14/09/2003, a favor de la vicepresidenta Mariella Verónica Navarro Muñoz y tesorero Claudio Cesar Francia Pocomucha, para que suscriban minuta y escrituras públicas de compraventa, independicen, modifiquen y firmen documento necesario para la formalizar la transferencia del terreno comunal de La Palapa y Aspitía entre otros. En el asiento N° 00045 de la Partida N° 21000278 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete corre registrada la A.G.E de fecha 25/01/2004, en la que se revoca del cargo de Tesorero al señor Claudio Cesar Francia Pocomucha. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios, y con el informe oral del apelante. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: i) Si puede inmatricularse un predio que según los títulos correspondientes forma parte de otro de mayor extensión inscrito en el Registro, pero Catastro no puede determinar si forma parte o no de aquél. 317

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ii) Si el poder del representante debe estar vigente a la fecha de celebración de la EEPP o a la fecha de presentación del título al Registro. iii) Si corresponde o no seguir el procedimiento de saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas a que se refiere la Ley N° 27333. i'v) Si los títulos pendientes son incompatibles con el presente título. VI. ANÁLISIS 1. La inmatriculación es el acceso del bien al Registro. En nuestro sistema registral, dicho acceso se produce con la primera inscripción de dominio en virtud de la que se abre para cada bien una partida registral. En este sentido, el artículo 16° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala textualmente: "La Inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro, se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta". 2. La inmatriculación, en tanto otorga vida tabular al bien y sirve de base a las inscripciones ulteriores que se realizarán respecto de él, constituye uno de los actos regístrales más importantes y como tal debe ser dotado de las garantías suficientes para una adecuada cautela de la seguridad jurídica. 3. En este sentido, el ordenamiento jurídico registral ha diseñado una serie de mecanismos que permiten dicha verificación, entre los que se encuentran la aplicación de algunos principios regístrales que constituyen requisitos o presupuestos para la inscripción, como es el principio de especialidad, el cual responde a la necesidad de dar claridad al Registro, en tanto supone que todos los elementos de la relación jurídico-registral, esto es, sujeto (titular), objeto (bien), causa (título material) y título formal (documento en el que consta el título material) estén perfectamente determinados y expresados en el asiento, que es la base de la publicidad registral, siendo una de sus manifestaciones el folio real. 4. En virtud del folio real, se asigna con la inmatriculación una partida exclusiva a cada bien, la que contendrá todo su historial físico y jurídico, excluyéndose la posibilidad de abrir otra partida para el mismo bien. 5. Conforme a lo señalado precedentemente, la inmatriculación del bien sólo puede realizarse cuando dicho bien no haya ingresado a la vida tabular sea de manera independiente o como parte de otro de mayor extensión. A dicho efecto, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prevé, en su artículo 11°, como requisito previo para la inmatriculación, el informe técnico del área de catastro. 318

INMATRICULACIÓN

6.

7.

En el presente caso, se solicita la inmatriculación del predio ubicado en la Panamericana Sur Km. 63-64, Av. Santo Domingo de los Olleros, Fundo El Chaparral, distrito de Chilca, provincia de Cañete, con una extensión de . 68,837.78 m2, en mérito de los contratos de compraventa otorgados por la Comunidad Campesina de Chilca a favor de Maximiliano Anampa Quispe, María Fortunata Montejo Rivera de Anampa, Julio Anampa Quispe y Octavia Palacín Caso de Anampa; y, de éstos a favor de INTRADEVCO INDUSTRIAL S.A, mediante escrituras públicas de fecha 19.06.2003 y 15.08.2008, respectivamente. En efecto, en el Informe Técnico de Catastro emitido mediante Informe N°1156-2009-SUNARP-Z.R.N°IX/OC de fecha 11.02.2009, se señala que el predio en consulta se visualiza en zona donde "no es posible determinar la existencia de antecedentes regístrales, al no encontrarse los elementos técnicos como plano en el Título Archivado N° 873 del 06/07/1907, que permita precisar los linderos perimétricos del ámbito inscrito en la Ficha N°2405".

8.

Sin embargo, en la cláusula primera de la escritura pública de fecha 19/06/2003, mediante la cual la Comunicad Campesina de Chilca transfiere a los señores Maximiliano Anampa Quispe, María Fortunata Montejo Rivera de Anampa, Julio Anampa Quispe y Octavia Palacín Caso de Anampa, el predio antes mencionado, se indica que el predio objeto de transferencia forma parte de otro de mayor extensión inscrito en la Ficha N° 2405 del Registro de Predios de Cañete. 9. En tal caso, el Informe de Catastro no puede prevalecer a la voluntad de las partes, por lo que si éstas indican que el objeto de la venta forma parte de un predio inscrito, entonces se deberá actuar en consecuencia por virtud del principio de pacta sunt servanda contenido en el art. 1361 del Código Civil. Por lo demás, esta es la solución menos perjudicial para el sistema registral, pues en caso que se lleve a cabo una independización de un área de la matriz, aunque en realidad correspondiese una inmatriculación, no se habría perjudicado a tercero. En cambio, si se abre una nueva partida registral, pero luego se llega a determinar que la citada superficie ya estaba inscrita, entonces se produciría una doble inmatriculación. 10. La solución aquí propuesta se reafirma con el informe ampliatorio de Catastro, realizado por solicitud de esta instancia, en la cual se señala que cabe la posibilidad de que el predio en cuestión se encuentre dentro del ámbito registrado en la Ficha N° 2405. 319

REGISTRO DE PREDIOS

11. Por tanto, en el caso planteado el acto registral pertinente es la independización, y no la inmatriculación, aunque es necesario aclarar que esta desmembración no requiere de la determinación del área o cabida remanente por la evidente imposibilidad técnica derivada de la ausencia de gráfico o plano en la matriz. 12. Ahora bien, de la partida No. 2405 del Registro de Predios de Cañete, que viene a ser la matriz a la que se remiten los títulos, se advierte una copropiedad entre las Comunidades de Chilca y de San Antonio y Flores. Empero, del título apelado se advierte una compraventa realizada exclusivamente por la Comunidad de Chilca, y del cual luego deriva su derecho INTRADEVCO, por lo que estamos en la hipótesis prevista en el art. 978 del Código Civil, por el cual no es válida la transferencia que haga un copropietario respecto a una porción específica del bien común, salvo si se le adjudica esa fracción, lo que no ha ocurrido en este caso. En consecuencia, la patología civil del acto jurídico conlleva a nivel registral la existencia de un defecto insubsanable, con la correspondiente tacha del título. 13. Por otro lado, corresponde dejar sin efecto el cuarto extremo, referido a la exigencia de la intervención de la Municipalidad de Chilca pues no tiene dominio inscrito de acuerdo con el asiento 3, de la Ficha N° 2405. 14. Con relación al extremo referido a que el poder del Tesorero Claudio Cesar Francia Pocumucha, quién intervino en la transferencia efectuada por la Comunidad Campesina de Chilca como representante de ésta, fue revocado, exigiéndose por tanto la ratificación de dicha compraventa, cabe señalar en primer lugar que la vigencia del poder debe verificarse a la fecha de la celebración del acto, no a la fecha de la inscripción y, en segundo lugar, que la ratificación sólo es exigible cuando quien ha intervenido en el acto a nombre de otro, lo hace sin contar con poder de éste o cuando el poder otorgado sea insuficiente, supuestos ambos que no ocurren en el presente caso. 15. La postura del registrador, respecto a que a la fecha de la inscripción del acto dispositivo se mantenga vigente el poder otorgado, implicaría que el poderdante estaría impedido de revocar un poder en tanto no se hayan inscrito los actos celebrados durante su vigencia o, peor aún, otorgar efectos retroactivos a la revocatoria del poder, lo cual no es admisible. En el presente caso, en la partida electrónica N° 21000278 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete, consta en el asiento N° 320

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00043, el otorgamiento de poderes para vender, adjudicar, suscribir la minuta y escritura pública de compraventa y de cualquier otro documento necesario para formalizar la transferencia del terreno comunal de, entre otros predios, La Palapa y Aspitia, a favor de la vicepresidente Mariella Verónica Navarro Muñoz y del tesorero Claudio Cesar Francia Pocomucha, efectuada en Asamblea General Extraordinaria de fecha 14/09/2003. 16. Adicionalmente, consta en la escritura Pública de fecha 19/06/2003 otorgada ante el Notario de Cañete Hugo M. Salas Zuñiga, como inserto, la parte pertinente de la Asamblea General Extraordinaria de fecha 25/05/2003, el acuerdo de adjudicación de parte del terreno comunal del predio La Palapa y Aspitia (7.5 Has.) a los señores Maximiliano Anampa Quispe o Julio Anampa Quispe, otorgándose poder a la vicepresidenta Mariella Verónica Navarro Muñoz y tesorero Claudio Cesar Francia Pocomucha, para la suscripción de la minuta y escritura pública de compraventa y de cualquier acto requerido para la formalización de los acuerdos de dicha asamblea. 17. En el asiento N° 0045 de la partida de la Comunidad Campesina de Chilca obra la revocatoria en el cargo de tesorero de la junta directiva de dicha comunidad, del señor Claudio César Francia Pocomucha, efectuada en la Asamblea General extraordinaria del 25.01.2004. Como puede apreciarse, a la fecha de la transferencia del predio cuya inscripción se solicita (Escritura Pública de fecha 19/06/2003), el señor Claudio César Francia Pocomucha, tenía facultades para transferir el terreno ubicado en la Zona Comunal La Palapa y Aspitia, del distrito de Chilca, provincia de Cañete, no siendo impedimento alguno que a la fecha de solicitarse la inscripción ya no ostente el cargo de tesorero en cuya calidad se le otorgó el poder. 18. Con respecto al acto registral de independización, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece, entre otros, los requisitos que deben reunir los planos según se encuentren en áreas catastradas o en proceso de levantamiento catastral. En el presente caso, el plano de ubicación del predio presentado con el título no se encuentra visado por la Municipalidad Distrital correspondiente, lo que se suple por el silencio administrativo invocado por la apelante. 19. En efecto, la impugnante señala la aplicación del silencio administrativo positivo para eximirse de cumplir con el requisito antes señalado, a cuyo efecto presenta al reingreso copia simple de la Carta suscrita por el Di321

REGISTRO DE PREDIOS

rector de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de Chilca, en la cual se señala que su pedido de visado será atendido una vez inscrito en la Municipalidad dicha propiedad en el padrón de contribuyentes. Asimismo, presenta la copia certificada notarial del cargo de presentación ante la Municipalidad de Chilca, del formato de declaración jurada de silencio administrativo positivo, respecto de la solicitud de inscripción del predio denominado Fundo el Chaparral, ubicado en la Av. Santo Domingo de los Olleros s/n, altura del m. 63-64 de la Carretera Panamericana Sur. 20. Al respecto cabe señalar que, si bien el silencio administrativo positivo constituye un mecanismo establecido a favor de los administrados como reacción frente a la inacción de la administración pública, por lo que opera de forma automática y faculta al administrado a hacer valer la aprobación ficta; sin embargo, su aplicación debe haberse efectivamente configurado la inacción de la entidad encargada de aprobar el trámite sujeto a silencio administrativo positivo, lo cual no ocurre en el presente caso, pues hubo respuesta de la Municipalidad. Por lo demás, el Registro opera en virtud de títulos fehacientes, lo que no se configura con una simple declaración jurada. 21. Respecto al previo saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas del predio inscrito en la Ficha N° 2405, que continúa en la partida electrónica N° 90025368, requerido por la Registradora, cabe mencionar que los predios inscritos están protegidos por el principio de legitimación previsto en el art 2013° del Código Civil, por lo que no cabe que el propio registrador cuestione una inscripción ya realizada, por lo que corresponde revocar ese extremo de la observación. 22. En lo referente a la existencia de títulos pendientes relativos a la partida electrónica N° 90025368, cabe señalar que la existencia de títulos pendientes sólo impide la inscripción dando lugar a la suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación del título ulterior, cuando los títulos anteriores pendientes son incompatibles con aquél, esto es, cuando la eventual inscripción de alguno de los títulos pendientes excluya la posibilidad de inscribir el presentado después, circunstancia que no ocurre en el presente caso, pues ninguno de los títulos pendientes111

De acuerdo con el Sistema de Información Registral (SIR), respecto a la Partida N° 90025368, a la fecha del asiento de presentación del presente título se encon322

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excluye la posibilidad de inmatricular el predio, toda vez que, según el Informe Técnico N° 1156-2009-SUNARP-Z.R. N°IX/OC, de fecha 11 de febrero de 2009, a dicha fecha "no se visualiza ningún otro título en trámite, pendiente o tachado que involucre el ámbito del predio en estudio". En consecuencia, corresponde también revocar este extremo de la observación formulada por el Registrador. 23. Finalmente, de conformidad con el artículo 7o del TUO del Decreto Legislativo N° 776, Ley de Tributación Municipal, los registradores están obligados a requerir que se acredite el pago de impuestos correspondiente al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto. Asimismo, conforme al segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en el XL y XLI Pleno, "si del título consta que el notario ha verificado el pago, inafectación o exoneración de los impuestos municipales, el Registro tendrá por acreditadas dichas circunstancias". En el presente caso, si bien en la escritura pública de compraventa de fecha 15.08.2008 la Notaría Ana María Vidal Hermoza deja constancia de la acreditación del pago del impuesto predial, no ocurre lo propio con el pago del impuesto de alcabala, habiendo dejado constancia más bien de su falta de acreditación; y, no habiendo presentado la solicitante los documentos acreditativos del pago de dicho impuesto, corresponde ampliar la observación en tal sentido. Esta instancia amplía la observación, de conformidad con lo previsto en el literal c.2) del artículo 33° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. 24. En cuanto a los derechos regístrales, si se tiene en cuenta solo los derechos de calificación por independización y compraventa suman S/. 84,00 nuevos soles, se deduce que el usuario abonó una suma menor de S/. 69,00 según recibo No. 2009-01-00001039, por lo que no hay derechos por devolver. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN, publicada el 31 de agosto de 2008 y sus miembros designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N°010-2009-SUNARP/SA. Por las consideraciones expuestas se acordó por mayoría,

traban pendientes los títulos N° 1606-2007, 4014-2007, 6864-2007, 7774-2007, 9136-2007,9776-2007, 9952-2007,10278-2007, 341-2008,2173-2008, 3677-2008, 10250-2008, 10982-2008 y 11336-2008. 323

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VII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Cañete y DISPONER LA TACHA del título por defecto insubsanable, sin perjuicio de los otros defectos advertidos en los considerandos décimo octavo y vigésimo tercero. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL


VOTO EN DISCORDIA DE LA VOCAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN La vocal que suscribe, emite voto en discordia por los siguientes fundamentos: 1. La inmatriculación es el acceso del bien al Registro. En nuestro sistema registral, dicho acceso se produce con la primera inscripción de dominio en virtud de la que se abre para cada bien una partida registral. En este sentido, el artículo 16° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala textualmente: "La Inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro, se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta". 2. La inmatriculación, en tanto otorga vida tabular al bien y sirve de base a las inscripciones ulteriores que se realizarán respecto de él, constituye uno de los actos regístrales más importantes y como tal debe ser dotado de las garantías suficientes para una adecuada cautela de la seguridad jurídica. 3. En este sentido, el ordenamiento jurídico registral ha diseñado una serie de mecanismos que permiten dicha verificación, entre los que se encuentran la aplicación de algunos principios regístrales que constituyen requisitos o presupuestos para la inscripción, como es el principio de especialidad, el cual responde a la necesidad de dar claridad al Registro, en tanto supone que todos los elementos de la relación jurídico-registral, esto es, sujeto (titular), objeto (bien), causa (título material) y título formal (documento en el que consta el título material) estén perfectamente 324

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determinados y expresados en el asiento, que es la base de la publicidad registral, siendo una de sus manifestaciones el folio real. 4. En virtud del folio real, se asigna con la inmatriculación una partida exclusiva a cada bien, la que contendrá todo su historial físico y jurídico, excluyéndose la posibilidad de abrir otra partida para el mismo bien. 5. Conforme a lo señalado precedentemente, la inmatriculación del bien sólo puede realizarse cuando dicho bien no haya ingresado a la vida tabular sea de manera independiente o como parte de otro de mayor extensión. A dicho efecto, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prevé, en su artículo 11°, como requisito previo para la inmatriculación, el informe técnico del área de catastro. 6. En el presente caso, se solicita la inmatriculación del predio ubicado en la Panamericana Sur Km. 63-64, Av. Santo Domingo de los Olleros, Fundo El Chaparral, distrito de Chilca, provincia de Cañete, con una extensión de . 68,837.78 m2, en mérito de los contratos de compraventa otorgados por la Comunidad Campesina de Chilca a favor de Maximiliano Anampa Quispe, María Fortunata Montejo Rivera de Anampa, Julio Anampa Quispe y Octavia Palacín Caso de Anampa; y, de éstos a favor de INTRADEVCO INDUSTRIAL S.A, mediante escrituras públicas de fecha 19.06.2003 y 15.08.2008, respectivamente. 7. Sin embargo, como en la cláusula primera de la escritura pública de fecha 19/06/2003, mediante la cual la Comunicad Campesina de Chilca transfiere a los señores Maximiliano Anampa Quispe, María Fortunata Montejo Rivera de Anampa, Julio Anampa Quispe y Octavia Palacín Caso de Anampa, el predio antes mencionado, se indica que el predio objeto de transferencia forma parte de otro de mayor extensión inscrito en la Ficha N° 2405 del Registro de Predios de Cañete, la cuestión a definir es si la consignación de dicho antecedente en la escritura de transferencia impide la inmatriculación, cuando según el informe de catastro no se puede determinar categóricamente que tal área se encuentra o no dentro del ámbito inscrito en el asiento 1 de la Ficha 2405. 8. En efecto, en el Informe Técnico de Catastro emitido mediante Informe N°1156-2009-SUNARP-Z.R.N°IX/OC de fecha 11.02.2009, se señala que el predio en consulta se visualiza en zona donde "no es posible determinar la existencia de antecedentes regístrales, al no encontrarse los elementos técnicos como plano en el Título Archivado N° 873 del 06/07/1907, que permita precisar los linderos perimétricos del ámbito inscrito en la Ficha N°2405". 325

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9.

Ante el requerimiento de informe ampliatorio realizado por esta instancia, para que se precise si el área del predio cuya inscripción se solicita se encuentra o no dentro del ámbito del predio inscrito en el asiento 1 de la Ficha N° 2405 del Registro de Predios de Cañete, la Oficina de Catastro de la Zona Registral N°IX - Sede Lima, mediante Informe Técnico N° 3892-2009-SUNARP-Z.R.N°IX-OC de fecha 13 de mayo de 2009, señala que si bien cabe la posibilidad que el predio en cuestión se encuentre dentro del ámbito registrado en la Ficha N° 2405 no se puede afirmar categóricamente ello, por falta de plano de archivo que permita visualizar el ámbito, forma y tamaño del predio registrado en dicha ficha, por lo que concluye: "no podemos emitir pronunciamiento técnico concluyente respecto de si el predio con área de 68,83 7.78m2, se encuentra o no dentro del ámbito inscrito en el asiento 1 de la Ficha 2405". 10. De acuerdo con lo señalado precedentemente, no se tiene certeza si el inmueble cuya inmatriculación se solicita forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la Ficha N° 2405 del Registro de Predios de Cañete, es decir, no se tiene certeza de que cuente con vida tabular. 11. Si bien la circunstancia de haber señalado en la Escritura Pública de transferencia que el bien forma parte de otro de mayor extensión inscrito en el Registro no debería impedir la inmatriculación, cuando de acuerdo con el informe técnico de Catastro no se puede determinar con certeza si tal inmueble forma parte o no de la matriz inscrita, pues las deficiencias en la determinación atribuidas al Registro, como la falta de la información gráfica correspondiente, no deberían perjudicar al solicitante de la inscripción, no se debe perder de vista que la finalidad del Registro es cautelar la seguridad jurídica, evitando conflictos, no propiciándolos. 12. Si se permitiera la inmatriculación en el presente caso se estaría propiciando la venta indiscriminada de "porciones" del predio inscrito en la ficha N° 2405, por parte de la Comunidad Campesina de Chuca, los cuales por la falta de determinación del predio inscrito en la matriz podrían acceder al Registro vía inmatriculación, con lo cual, además de suprimir de contenido al predio matriz, desvirtuándola, se generarían múltiples duplicidades que, si bien podrían eventualmente ser corregidas mediante el procedimiento de cierre de partidas por duplicidad, constituyen anomalías que el Registro debe evitar. Además, si bien el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece en su artículo 16° que la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no, no impide la inmatriculación del bien, tal disposición sólo es aplicable 326

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cuando el adquirente solicitante de la inscripción adquiere un bien no registrado, o más bien que cree no tiene antecedente registral; no cuando adquiere un bien que cree registrado. 13. En efecto, en el primer caso, la sola probabilidad incierta que un bien ya esté registrado no puede impedir la inmatriculación, lo que no ocurre cuando en el título se señala como bien objeto de transferencia uno ya registrado o que forma parte de una matriz inscrita, pues en este último caso, la imposibilidad técnica de precisar con certeza si el predio realmente forma parte de la matriz inscrita, no puede desvirtuar lo declarado por las partes respecto del bien objeto de venta, siendo precisamente esto último el fundamento de lo dispuesto en el artículo 16° citado, que como dijimos es aplicable sólo cuando el título está referido a un bien no registrado, pues en tal caso, el informe técnico que ni siquiera puede establecer si el bien está registrado o no, no puede desvirtuar lo establecido en el título, esto es, que el bien recae sobre un bien no inscrito. 14. Conforme a lo señalado precedentemente, en el caso bajo examen, el informe técnico emitido por la Oficina de Catastro de la Zona Registral N° IX - Sede Lima no desvirtúa lo señalado en el título de transferencia; pero ¿puede impedir la independización? En principio, creemos que no, aplicando la misma lógica del artículo 16° citado no debería impedirlo, pues no se puede cargar al usuario las deficiencias del Registro, privándolo de los efectos protectores que la inscripción pueda otorgar a su derecho. Además, dar acceso a la independización ayudaría a evitar que la misma área sea objeto de dobles ventas, al correlacionarse con la matriz, evitando así perjuicios a terceros. 15. En efecto, la independización sería la solución menos perjudicial para el sistema registral, pues aún en el caso que el área en cuestión no forme parte de la matriz, independizarla no generaría perjuicio a terceros y, en todo caso, valdría como una inmatriculación. En cambio, si se abre una nueva partida registral para el área transferida y luego se determina que dicha área ya estaba inscrita, entonces se produciría una doble inmatriculación, que si bien puede ser corregido mediante el procedimiento de cierre de partidas por duplicidad o eventual definición del mejor derecho en sede judicial, el perjuicio a los terceros que confiando en la información brindada por el Registro adquirieron e inscribieron su derecho en la partida menos antigua no puede evitarse. 16. No obstante lo señalado precedentemente, en el presente caso tampoco es viable la independización, pues la razón de la imposibilidad técnica de determinar si el predio transferido forma parte o no de la matriz 327

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inscrita en la Ficha N° 2405, es la falta del respectivo plano en el título archivado N° 873 del 06 de julio de 1907, que pese a haberse dispuesto su reconstrucción no pudo obtenerse. 17. En efecto, tal como se señala en la Resolución N° 461-2009-SUNARP/ TR-L, de fecha 08 de abril de 2009, mediante Resolución de Gerencia N° 1006-2007-SUNARP-Z.R. N° IX/GR , se declaró concluido el procedimiento de reconstrucción del título archivado N° 873 del 06 de julio de 1907 del Registro de Predios de Cañete, iniciado con Resolución de Gerencia N° 053-2004-SUNARP-Z.R. N° IX/GR, al no haberse obtenido la totalidad de documentos integrantes de dicho título, habiéndose dejado constancia que el título contenía los siguientes documentos faltantes: "(...) 1) Expediente Judicial de Reconocimiento de Operación y Plano efectuado por el perito Noé M. Revoredo del 27 de diciembre de 1906, correspondiente a las Lomas "La Palapa" y "Aspitia", juratoriamente reconocidos el 6 de mayo de 1907, ante el Juez de Paz de Chilca, Dr. Higinio Huapaya, en virtud de la comisión conferida por el Juez de Primera instancia de Lima, Dr. Goicochea, con el respectivo plano. 2) Escritura pública del 28 de agosto de 1877, mediante la cual don José Asín hizo constar que era dueño y poseedor de las Lomas, ante el Escribano Público don Mariano Eugenio Terrezas, con arreglo a sus títulos de dominio en el que había quedado confirmado por la ejecutoria de la excelentísima Corte Suprema del 5 de diciembre de 1875, recaída en el juicio de propiedad seguido por la Municipalidad de Chilca. (...)". 18. En este sentido, y conforme a lo señalado por esta instancia en la Resolución N° 461-2009-SUNARP-TR-L, ya citada, en aplicación del artículo 143° del Reglamento General de los Registros Públicos, corresponde tachar el presente título, pues la falta del aludido antecedente registral impide de manera absoluta la adecuada calificación del título. 19. Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, del asiento 1 de la ficha N° 2405, que continúa en la partida electrónica N° 90035368, del Registro de Predios de Cañete, que viene a ser la matriz a la que se remiten los títulos, se advierte la existencia de una copropiedad entre las Comunidades de Chilca y de San Antonio de Flores; sin embargo, del título apelado se advierte que en la compraventa primigenia, del cual luego deriva su derecho INTRADEVCO, sólo interviene como transferente la Comunidad Campesina de Chilca, incumpliéndose lo previsto en el artículo 971° del Código Civil que exige unanimidad de los copropietarios para disponer del bien, configurándose en consecuencia el supuesto del artículo 978° del mismo cuerpo sustantivo, según el cual la transferencia que haga 328

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un copropietario respecto de todo el bien o fracción específica de éste, sólo es válida si se le adjudica el bien o dicha fracción, circunstancia que no se ha acreditado en el presente caso; por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el literal c.2) del artículo 33° del Reglamento General de los Registros Públicos, corresponde ampliar la observación del Registrador. 20. De otro lado, corresponde revocar el cuarto extremo de la observación formulada por el Registrador, referido a la exigencia de la intervención de la Muncipalidad de Chilca en la transferencia efectuada por la Comunidad Campesina de Chilca, pues de acuerdo con el asiento 3, de la Ficha N°2405, que continúa en la citada partida electrónica, la Comunidad Campesina de Chilca readquirió el dominio que en virtud de la sentencia del 28 de junio de 1930, inscrita en el asiento 2 de la citada ficha, había adquirido la Municipalidad Distrital de Chilca. 21. Con relación al extremo referido a que el poder del Tesorero Claudio Cesar Francia Pocumucha, quién intervino en la transferencia efectuada por la Comunidad Campesina de Chilca como representante de ésta, fue revocado, exigiéndose la ratificación de dicha compraventa, cabe señalar en primer lugar que la vigencia del poder debe verificarse a la fecha de la celebración del acto, no a la fecha de la inscripción y, en segundo lugar, que la ratificación sólo es exigible cuando quien ha intervenido en el acto a nombre de otro, lo hace sin contar con poder de éste o cuando el poder otorgado sea insuficiente, supuestos ambos que no ocurren en el presente caso. 22. Pretender que a la fecha de inscripción del acto se mantenga vigente el poder otorgado implicaría que el poderdante estaría impedido de revocar un poder en tanto no se hayan inscrito los actos celebrados durante su vigencia o, peor aún, otorgar efectos retroactivos a la revocatoria del poder, lo cual no es admisible, máxime cuando incluso la revocación realizada con anterioridad a la celebración del acto, no surte efectos respecto a los terceros interesados si éstos hubieran contratado ignorando la revocación efectuada, por no haber sido comunicados o no haberse inscrito el poder con anterioridad. 23. En el presente caso, en la partida electrónica N° 21000278 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete, consta en el asiento N° 00043, el otorgamiento de poderes para vender, adjudicar, suscribir la minuta y escritura pública de compraventa y de cualquier otro documento necesario para formalizar la transferencia del terreno comunal de, entre otros predios, La Palapa y Aspitia, a favor de la vicepresidente Mariella Verónica Navarro 329

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Muñoz y del tesorero Claudio Cesar Francia Pocomucha, efectuada en Asamblea General Extraordinaria de fecha 14/09/2003. Adicionalmente, consta en la escritura Pública de fecha 19/06/2003 otorgada ante el Notario de Cañete Hugo M. Salas Zuñiga, como inserto, la parte pertinente de la Asamblea General Extraordinaria de fecha 25/05/2003, el acuerdo de adjudicación de parte del terreno comunal del predio La Palapa y Aspitia (7.5 Has.) a los señores Maximiliano Anampa Quispe o Julio Anampa Quispe, otorgándose poder a la vicepresidenta Mariella Verónica Navarro Muñoz y tesorero Claudio Cesar Francia Pocomucha, para la suscripción de la minuta y escritura pública de compraventa y de cualquier acto requerido para la formalización de los acuerdos de dicha asamblea. En el asiento N° 0045 de la partida de la Comunidad Campesina de Chilca obra la revocatoria en el cargo de tesorero de la junta directiva de dicha comunidad, del señor Claudio César Francia Pocomucha, efectuada en la Asamblea General extraordinaria del 25.01.2004. Como puede apreciarse, a la fecha de la transferencia del predio cuya inscripción se solicita (Escritura Pública de fecha 19/06/2003), el señor Claudio César Francia Pocomucha, tenía facultades para transferir el terreno ubicado en la Zona Comunal La Palapa y Aspitia, del distrito de Chilca, provincia de Cañete, no siendo impedimento alguno que a la fecha de solicitarse la inscripción ya no ostente el cargo de tesorero en cuya calidad se le otorgó el poder, no siendo de aplicación alguna el principio de prioridad excluyente invocado por el Registrador, pues no se trata de inscripciones incompatibles. En efecto, el artículo 2017° del Código Civil que consagra el principio de prioridad excluyente sólo impide la inscripción posterior de un acto incompatible a otro ya inscrito, lo cual no ocurre en el presente caso, pues la inscripción de la revocatoria de poder del representante de la Comunidad Campesina de Chilca no impide la inscripción de los actos celebrados por aquél durante la vigencia de dicho poder. En este sentido, corresponde revocar el primer extremo de la observación formulada por el Registrador. Con respecto al acto registral de independización, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece, entre otros, los requisitos para la independización, según se trate de predios urbanos, rústicos o rurales.

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29. Al respecto, cabe señalar que los predios pueden ser rústicos o urbanos. Son predios rústicos, por oposición, aquellos no urbanos y están constituidos por las islas rústicas, los ubicados en zonas de expansión urbana y zona extra urbana. Dentro de los predios rústicos, se encuentran los denominados predios rurales, que son aquellos ubicados en zonas rurales o extraurbanas dedicados al uso agrícola11]. El predio cuya inmatriculación se solicita, de acuerdo con el Certificado de Zonificación emitido por la Municipalidad Distrital de Chilca Cañete, presentado con el título, está ubicada en área de expansión urbana, considerada "zona eriazo no programado" (sic). 30. Como puede apreciarse, la naturaleza del citado predio no es urbana, sino rústica. Tampoco se trata de un predio rural, es decir, un predio dedicado a uso agrícola, sino eriazo ubicado en zona de expansión urbana, por lo que, correspondería aplicar lo dispuesto en el artículo 44° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, según el cual el documento que da mérito a la independización es la Resolución municipal de parcelación. 31. Respecto al previo saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas del predio inscrito en la Ficha N° 2405, que continúa en la partida electrónica N° 90025368, requerido por la Registradora, cabe mencionar que los predios inscritos están protegidos por el principio de legitimación previsto en el artículo 2013° del Civil. 32. En lo referente a la existencia de títulos pendientes relativos a la partida electrónica N° 90025368, cabe señalar que la existencia de títulos pendientes sólo impide la inscripción dando lugar a la suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación del título ulterior, cuando los títulos anteriores pendientes son incompatibles con aquél, esto es, cuando la eventual inscripción de alguno de los títulos pendientes excluya la posibilidad de inscribir el presentado después, circunstancia que no

El Reglamento Nacional de Edificaciones define el terreno urbano como la "unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública y que ha sido sometida a un proceso administrativo para adquirir esta condición. Puede o no contar con pistas y veredas", y al terreno rústico como aquella "no habilitada para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública, pistas ni veredas". 331

REGISTRO DE PREDIOS

ocurre en el presente caso, pues ninguno de los títulos pendientes121 excluye la posibilidad de inmatricular el predio, toda vez que, según el Informe Técnico N° 1156-2009-SUNARP-Z.R. N°IX/OC, de fecha 11 de febrero de 2009, a dicha fecha "no se visualiza ningún otro título en trámite, pendiente o tachado que involucre el ámbito del predio en estudio". En consecuencia, corresponde también revocar este extremo de la observación formulada por el Registrador. 33. Finalmente, de conformidad con el artículo 7o del TUO del Decreto Legislativo N° 776, Ley de Tributación Municipal, los registradores están obligados a requerir que se acredite el pago de impuestos correspondiente al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto. Asimismo, conforme al segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en el XL y XLI Pleno, "si del título consta que el notario ha verificado el pago, inafectación o exoneración de los impuestos municipales, el Registro tendrá por acreditadas dichas circunstancias". En el presente caso, si bien en la escritura pública de compraventa de fecha 15.08.2008 la Notaría Ana María Vidal Hermoza deja constancia de la acreditación del pago del impuesto predial, no ocurre lo propio con el pago del impuesto de alcabala, habiendo dejado constancia más bien de su falta de acreditación; y, no habiendo presentado la solicitante los documentos acreditativos del pago de dicho impuesto, corresponde ampliar la observación, a fin que se acredite el pago del impuesto de alcabala presentando el comprobante de pago respectivo, en original o en copia certificada notarialmente o por fedatario de la institución, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 5.1 de la Directiva N° 07-2005-SUNARP/SN, aprobada por la Resolución N° 318-2005-SUNARP/SN. NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

De acuerdo con el Sistema de Información Registral (SIR), respecto a la Partida N° 90025368, a la fecha del asiento de presentación del presente título se encontraban pendientes los títulos N° 1606-2007, 4014-2007, 6864-2007, 7774-2007, 9136-2007, 9776-2007, 9952-2007, 10278-2007, 341-2008,2173-2008, 3677-2008, 10250-2008, 10982-2008 y 11336-2008.

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tribunal %tgistrai RESOLUCIÓN N

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713-2009 - SUNARP-TR-L ) Lima, 22 MAY 2009


JESÚS CLAUDIO VEGA ALARCÓN 781 del 21.01.2009. H.T. 22043-2009 Propiedad Inmueble. ADJUDICACIÓN A TITULO GRATUITO

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la Adjudicación a título gratuito que otorga la Dirección de la Región Agraria XV - Pasco, en representación de la Dirección General de la Reforma Agraria y Asentamiento Rural a favor de Santos Vega Alfaro, respecto a la parcela con Código de Referencia Catastral N°034999, ubicado en el sector Canal de Piedra, del Distrito de Villa Rica, Provincia de Oxapampa y Departamento de Pasco, siendo su anterior denominación Parcela N° 1 del Proyecto de Adjudicación Puellas, Canal de Piedra y Cacazu. A dicho efecto se presentaron los siguientes documentos: - Contrato de Adjudicación de fecha 03.12.1982 que otorga la Dirección de la Región Agraria XV - Pasco. - Copia legalizada del acta de protocolización de la Sucesión Intestada del causante Santos Vega Alfaro. - Memoria descriptiva del predio con código catastral 034999, sector Canal de Piedra, distrito de Villa Rica, provincia de Oxapampa, departamento de Pasco, con la respectiva visación de Cofopri, Oficina Zonal Pasco. - Plano de Localización con la respectiva visación de Cofopri, Oficina Zonal Pasco. Al reingreso presenta los siguientes documentos: - Certificado de Información Catastral expedido por Cofopri. - Copia certificada por Cofopri de la Resolución Directorial N° 007282-DR-XV-P de fecha 30 de noviembre de 1982 y Anexo N° 1. - Plano de Clasificación de Tierras expedido por el Ministerio de Agricultura. - Copia certificada de la Partida de Matrimonio expedida por Juzgado Mixto de Oxapampa. - Copia legalizada del Acta de Defunción de doña Carmen Alarcón Guizado. - Copia legalizada de la Libreta Electoral de doña Carmen Alarcón Guizado. - Declaración Jurada de fecha 07.01.2009.

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INMATRICULACIÓN

II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de la Oficina Registral de la Merced, Paptas Mauro Caritas Ramos, observó el título en los siguientes términos: 1.

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3.

"A efectos de dar cumplimiento al principio de tracto sucesivo y en vista que no se ha ubicado la matriz, sírvase presentar, bajo otro asiento de presentación, la Resolución Directoral N°0072-82-DR-XV-P de fecha 30.11.1982, debidamente sustentada con la documentación técnica complementaria (planos y memoria descriptiva autorizados por COFOPRI) a efectos de proceder con la inmatriculación del proyecto de adjudicación denominado Puellas Canal de Piedra y Cacazu III etapa". "Se advierte que el título tiene la Parcela N°l del Proyecto de Adjudicación Puellas, Canal de Piedra y Cacazu, sin embargo en los planos y memoria descriptiva adjuntados nos indican del Sector Canal de Piedra, resultando discrepante con la documentación presentada". "Se ha manifestado que el estado civil de don Santos Vega Alfaro, es de casado, por lo que sírvase adjuntar copia certificada del Acta de Matrimonio".

Ante el reingreso del usuario el Registrador reitera la observación, señalando además que "Habiéndose manifestado en el reingreso que las parcelas inmersas en el proyecto de adjudicación aprobado mediante Resolución Directoral N°0072-82-DR-XV-P de fecha 30.11.1982 ya se encuentran inscritas mediante otros proyectos de adjudicación, resulta incompatible la inscripción de la citada resolución en aplicación al artículo 2017 del Código Civil", por lo que sugiere adecuarse o seguir el procedimiento de formalización y titulación de predios rurales de acuerdo al Decreto Legislativo N° 1089 y su reglamento. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación señalando, entre otros, lo siguiente: a) La apelación es contra la reiterada observación formulada por el Registrador de fecha 18 de marzo del 2009, señalando que es flagrante con lo dispuesto en el Art. 33 del Reglamento General del Registro de Predios, respecto a las reglas de calificación por haber ampliado la misma, en razón a que de conformidad con el arts. 7 y 31 del mismo cuerpo legal y del art. 24 y 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, su despacho debió observar dichas circunstancias en un primer momento y no esperar la "manifestación" de mi parte que los predios colindantes estaban ya inscritos. 335

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b) De acuerdo al Decreto Legislativo N° 1089, en sus arts. 86, 87, 88 y 89, se desprende que se está dividiendo en dos posibilidades previas a la inmatriculación de los predios rurales con título (concordante con el art. 24 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios), a que si están dentro o fuera de una zona catastrada, aunándose al respecto que el indicado decreto legislativo en sus art. 73 a 76 señala textualmente que en caso de discrepancia prevalece la información de COFOPRI. c) Que con el Certificado de Información Catastral emitido por COFOPRI más el título cuya matriculación se solicita, bastan para su inmatriculación. d) No procede denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas regístrales referidas a otros predios, en base a la Resolución N° 228-2004-SUNARP-TR-L del 16 de abril de 2004, por lo tanto es procedente la inmatriculación solicitada. e) Es procedente la Inmatriculación, por cuanto el área que comprende el predio, es lo que faltaría por inscribir de la "matriz" que alguna vez existió, como ya se ha referido el resto de predios ya están inscritos. Es así que las unidades catastrales colindantes están inscritas, la 036574 en la Paritda 11012567, la 34558 en la Partidal 1023201, la 036569 en la Partida 11012564, la 036570 en la Partida 11010995, la 036573 en la Partida 11023197, la 036572 en la Partida 11012566 y 036571 en la Partida 11012565 todas del distrito de Villa Rica, Provincia de Oxapampa. f) En consideración al principio de FOLIO REAL también es procedente el pedido materia de apelación. g) Al haber otorgado COFOPRI el Certificado de Información Catastral asignándole al predio el Código de Referencia Catastral N°034999 del sector Canal de Piedra, siendo su anterior denominación Parcela N°l del Proyecto de Adjudicación Puellas, Canal de Piedra y Cacazu, es menester indicar que conforme al Decreto Legislativo N° 1089 y su reglamento N° 032-2008-VIVIENDA, COFOPRI puede modificar la numeración asignada a las parcelas , toda vez que el Catastro de COFOPRI prima sobre el Catastro Registral. h) Respecto al Estado Civil del señor Santos Vega Alfaro, el causante solo celebró matrimonio religioso con quién en vida fuera la señora Carmen Alarcón Guizado; asimismo la declaratoria de herederos de Santos Vega Alfaro corre inscrita en la Partida N°l 1013032 del 336

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Registro de Sucesiones Intestadas. La rectificación o modificación de su estado civil se hará valer en otra oportunidad considerando la sucesión ya efectuada e inscrita. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL De acuerdo con el Informe Técnico de Catastro N° 033-09-ZRVIII. SHYO/JCAT-U, ampliado por Informe Técnico N° 1474-09-ZRVIII.SHYO/ JCAT-R, "gráficamente no se ha detectado antecedente registral del predio materia del presente". V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: i) ¿Es necesario, para cumplir el tracto sucesivo, inmatricular previamente el área de mayor extensión del que forma parte el predio cuya inscripción se solicita? j) Si el presente título reúne los requisitos para su inmatriculación. VI. ANÁLISIS 1. Para practicar una inscripción es requisito ineludible que el acto dispositivo provenga o emane del titular inscrito. Esta exigencia que no es sino consecuencia lógica del sistema de folio real, tiene como finalidad que el Registro mantenga un riguroso enlace o conexión entre los diferentes negocios de modificación jurídico real, de manera que los actos de transmisión y adquisición de derechos inscritos formen en el Registro una cadena perfecta en el orden legal, sin solución de continuidad ni saltos. Dicha exigencia, que constituye un presupuesto del procedimiento registral, se conoce como tracto sucesivo y en nuestro ordenamiento jurídico se encuentra recogido en el artículo 2015° del Código Civil, según el cual, ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. 2. Como puede apreciarse la única excepción al tracto sucesivo es la inmatriculación, pues ésta implica el acceso por primera vez del bien al Registro; y, en nuestro sistema registral, dicho acceso se produce con la primera inscripción de dominio, a partir del cual y en virtud del folio real, se asigna una partida exclusiva a cada bien, la que contendrá todo su historial físico y jurídico, excluyéndose la posibilidad de abrir otra partida para el mismo bien. 337

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De acuerdo con lo señalado precedentemente, el tracto sucesivo sólo es exigible como presupuesto de la inscripción de actos que cuentan con antecedente registral, esto es, cuando se refieran a bienes ya inmatriculados. En cambio, cuando el bien accede por primera vez al Registro, no hay tracto que verificar, pues el historial físico y jurídico del bien se inicia con el acto que le da lugar, erigiéndose tal en la primera inscripción. En este sentido, para la inscripción de la titularidad dominial de un predio que no cuenta con antecedente registral, no es necesaria la previa inscripción (inmatriculación) del área de mayor extensión de la cual forma parte, pues recién con la inscripción de tal titularidad (primera inscripción de dominio) se incorporará el predio a la vida tabular. En el presente caso, se solicita la inscripción de la adjudicación a título gratuito que otorga la Dirección de la Región Agraria XV - Pasco, en representación de la Dirección General de la Reforma Agraria y Asentamiento Rural a favor de la sucesión de don Santos Vega Alfaro, respecto a la parcela con Código de Referencia Catastral N°034999, ubicado en el sector Canal de Piedra, del Distrito de Villa Rica, Provincia de Oxapampa y Departamento de Pasco, siendo su anterior denominación Parcela N° 1 del Proyecto de Adjudicación Puellas, Canal de Piedra y Cacazu; la cual, si bien forma parte de otro de mayor extensión denominado "Proyecto de Adjudicación Puellas, Canal de Piedra y Cacazu", puede acceder de manera independiente al Registro, siempre, claro está, reúna los requisitos necesarios para la inmatriculación, pues ésta sólo puede realizarse cuando el bien no ha ingresado a la vida tabular sea de manera independiente o como parte de otro de mayor extensión. Precisamente, conforme al artículo 11° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se requirió informe técnico del área de catastro, según el cual el aludido predio no cuenta con antecedente registral. En efecto, el Informe Técnico de Catastro N° 033-09-ZRVIILSHYO/ JCAT-U, ampliado por Informe Técnico N° 1474-09-ZRVIII.SHYO/ JCAT-R, señala: "gráficamente no se ha detectado antecedente registral del predio materia del presente. Asimismo, no se ha detectado superposición con predios colindantes inscritos". Siendo que el predio cuya inscripción se solicita no cuenta con antecedente registral, para su acceso al Registro no es necesaria la previa inmatriculación de la matriz, máxime cuando las demás parcelas integrantes de ésta ya tuvieron acceso registral. En este sentido, corresponde revocar el primer extremo de la observación formulada por el Registrador. 338

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De otro lado, como la inmatriculación, al otorgar vida tabular al bien y servir de base a las inscripciones ulteriores respecto de él, constituye uno de los actos regístrales más importantes, el ordenamiento jurídico registral ha diseñado una serie de mecanismos que permiten una adecuada cautela de la seguridad jurídica, entre los que se encuentran la aplicación de algunos principios regístrales que constituyen requisitos o presupuestos para la inscripción, como es el principio de especialidad, siendo una de sus manifestaciones el folio real, al que ya nos referimos. Asimismo, conforme al artículo 2018° del Código Civil, para la primera inscripción de dominio se requiere exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios. 9. Si bien la citada norma sustantiva utiliza el plural para aludir al título con mérito inscriptorio para la inmatriculación, no se requiere pluralidad de títulos cuando el título en cuyo mérito se solicita la inscripción cuenta con la antigüedad de cinco años exigida por el Código Civil, lo cual se encuentra expresamente establecido en el literal a) del artículo 17° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; precisándose en el literal b) del mismo artículo que el plazo de antigüedad se cuenta a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición. 10. En el presente caso, el título en cuyo mérito se solicita la inscripción, está integrado por el contrato de adjudicación a título gratuito suscrito entre la Dirección Regional del Ministerio de Agricultura y don Santos Vega Alfaro, en ejecución de la Resolución Directoral N° 0072-82-DR-XV-P del 30 de noviembre de 1982, emitida por el Ministerio de Agricultura, el cual es de fecha, 03 de diciembre de 1982; y, el Acta de Protocolización de la Sucesión Intestada de don Santos Vega Alfaro, es de fecha 25 de julio de 2006, la cual se encuentra inscrita en la partida electrónica N° 11013032 del Registro de Sucesiones Intestadas de la Oficina Registral La Merced. 11. Como puede apreciarse, los títulos en cuyo mérito se solicita la inscripción tienen una antigüedad de más de 26 años, cumpliendo en consecuencia ampliamente la antigüedad exigida por el artículo 2018° del Código Civil. 12. Asimismo, conforme al artículo 24° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que prevé los requisitos para la inmatriculación de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a título gratuito a favor de particulares, se requiere la presentación del título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por el organismo 339

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competente, acompañando la certificación que acredite que ésta se encuentra consentida; y, la copia de los planos a que se refiere el capítulo V del D.Leg. N° 667. En el presente caso, se ha cumplido con presentar el primer requisito; y, en lo que respecta al segundo requisito, habiéndose derogado el capítulo V del Decreto Legislativo N° 667 por la Cuarta Disposición Complementaria y Transitoria del D.Leg. 1089, concordada con la Disposición Derogatoria Única de su Reglamento, aprobado por D.S. N° 032-2008VIVIENDA, es de aplicación lo previsto en el subcapítulo I del Capítulo IV de dicho Reglamento, según el cual para la primera inscripción de dominio de predios ubicados en zonas catastradas, deberá presentarse el certificado de información catastral correspondiente otorgado por la entidad competente. El recurrente presentó planos y memoria descriptiva autorizada por COFOPRI, además del Certificado de Información Catastral del predio, otorgado por COFOPRI, cuyo Código de Referencia Catastral es el N°8_4658815_034999, y en el cual aparece como titular catastral la Sucesión Santos Vega Alfaro, con lo cual se cumple con el requisito exigido por la norma citada. Respecto al segundo extremo de la observación, según la cual existiría discrepancia entre la alusión a parcela N° 1 del proyecto de adjudicación Puellas, Canal de Piedra y Cacazu contenida en el título y la alusión única al Sector Canal de Piedra contenida en los planos y memoria descriptiva presentados, cabe señalar que tal supuesta discrepancia no existe, pues precisamente en el título se alude a la parcela 1 como "Canal de Piedra". En efecto, en la cláusula tercera del contrato de adjudicación se señala que se ha dispuesto la adjudicación de las 19 parcelas que conforman el proyecto "Puellas", "Canal de Piedra" y "Cacazu", entre las que "figuran don SANTOS VEGA ALFARO, como conductor de la Parcela con Código Catastral N° 01 - "CANAL DE PIEDRA" con un área de 27 Has. 4,270 m2." Asimismo, en la memoria descriptiva presentada se señala como ubicación del predio el Sector : Canal de Piedra, lo cual consta también en el plano de localización. Como puede apreciarse, no existe la discrepancia señalada por el registrador, pues la alusión al proyecto "Puellas", "Canal de Piedra" y "Cacazu" efectuada en el contrato no significa que el sector en el que se encuentra ubicada la parcela adjudicada a don Santos Vega Alfaro sea tal, pues dicha denominación corresponde al proyecto, 340

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el cual comprendía a los sectores Puellas, Canal de Piedra y Cacazu, de manera que las parcelas adjudicadas estaban ubicadas en alguno de estos sectores, por ello cuando se adjudica la parcela N° 1 al causante del recurrente, se precisa que corresponde a Canal de Piedra111. En este sentido, debe revocarse también el segundo extremo de la observación formulada. 17. Respecto del extremo referido a la exigencia de presentar copia certificada del acta de matrimonio de don Santos Vega Alfaro, cabe señalar que, primero, ni en el contrato de adjudicación, ni en la Resolución Administrativa de Adjudicación se menciona el estado civil del adjudicatario don Santos Vega Alfaro; y, segundo, encontrándose inscrito en el Registro, la sucesión intestada del citado señor, declarando como su único heredero a don Jesús Claudio Vega Alarcón, carece de objeto tal exigencia. En este sentido, corresponde revocar también el tercer extremo de la observación formulada por el Registrador. 18. En cuanto a la liquidación definitiva de los derechos regístrales, como el acto inscribible contenido en el título es la inmatriculación, la liquidación es como sigue.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN, publicada el 31 de agosto de 2008 y sus miembros designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N°010-2009-SUNARP/SA. Por las consideraciones expuestas se acordó por unanimidad, previo informe oral del abogado del apelante.

[1]

A modo de ilustración, cabe señalar que lo afirmado se encuentra corroborado por el artículo quinto de la Resolución Directoral N° 0072-82-DR-XV-P, en el que expresamente se señala: "Reservar las parcelas N°02 de "CACAZU" Tercera Etapa y N° 02, 04, 06 y 07 pertenecientes a "PUELLAS". 341

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VII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de la Oficina Registral de la Merced, doctor Paptas Mauro Caritas Ramos y disponer la inscripción del título. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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APODERAMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

tribunal %tgistraí RESOLUCIÓN s

N 1107-2009 - SUNARP-TR-L Lima,14JUL2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

María Carolina Trujillo Saenz. 0000372797 de 29.5.2009. 000044575 de 02.7.2009. Predios de Lima. COMPRAVENTA.

CÚRATELA Y DELEGACIÓN: EL CURADOR PUEDE 01 ORGARPODEí •.TiííON SOLO PARA CE hki:>.-..:u. ..,,&!?• NO DE CARÁCTER GENERAL ^:\-y'^'::i'

ior es personalísimo e indelegab ció privado en defensa y proteccñín de la persoa m sujeto incapaz. En efecto, la funcióii atribuciones responden en forma inequívoca al cu i, y no a otro. una hipótesis distinta se presenta cuanuo el curadc específicos a un tercero, y no la unción misma •

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por María Teresa Loredo Tello de Hall y María Ofelia Loredo Tello a favor de María Carolina Trujillo Sáenz, respecto del bien inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, con un área de 34,10 m2, inscrito en la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública celebrada con fecha 11 de julio de 1986 ante el Notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallos Villarán. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora del Registro de Predios de Lima Yesica Elizabeth Camacho Villanueva formula observación del título en los siguientes términos: 1.- En la resolución No. 8 de 18 de enero de 1983, sobre venta de bienes de incapaz, se indica que la autorización recae sobre los bienes de la interdicta Ofelia Loredo Tello; mientras que la partida registral de predios y mandato aparece como María Ofelia Loredo Tello. 2.- Se requiere la intervención personal de la curadora María Teresa Loredo Tello para disponer de los bienes de la interdicta. 3.- La resolución de fecha 07 de marzo de 1983, que declara consentida la autorización de venta de incapaz, carece de firma del juez, y solo aparece la certificación del secretario. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que "María Ofelia Loredo Tello" y "Ofelia Loredo Tello" son la misma persona, por lo que la observación carece de trascen344

REGISTRO DE PREDIOS

mecanismo para facilitar su gestión a través de un intermediario, y en ningún caso para ser reemplazado o sustituido. Por tanto, es válido que los representantes legales actúen por medio de apoderados para la celebración de actos y contratos específicos, pero en ningún caso puede admitirse que se otorguen facultades generales de representación que, bien vistes las cosas, podrían fácilmente ser confundidas con una delegación de la cúratela misma. i - r'Tiríl•ÉTU'ITi-'IÜIMifMilTillin ifi iffi f l i r t i i M l i ^ M ^ M ^ i i l ll H . . ^ _ i _ i _

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por María Teresa Loredo Tello de Hall y María Ofelia Loredo Tello a favor de María Carolina Trujillo Sáenz, respecto del bien inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, con un área de 34,10 m2, inscrito en la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública celebrada con fecha 11 de julio de 1986 ante el Notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallo s Villarán. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora del Registro de Predios de Lima Yesica Elizabeth Camacho Villanueva formula observación del título en los siguientes términos: 1.- En la resolución No. 8 de 18 de enero de 1983, sobre venta de bienes de incapaz, se indica que ía autorización recae sobre los bienes de la interdicta Ofelia Loredo Teílo; mientras que la partida registral de predios y mandato aparece como María Ofelia Loredo Tello. 2.- Se requiere la intervención personal de la curadora María Teresa Loredo Tello para disponer de los bienes de la interdicta. 3.- La resolución de fecha 07 de marzo de 1983, que declara consentida la autorización de venta de incapaz, carece de firma del juez, y solo aparece ía certificación del secretario. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que "María Ofelia Loredo Tello" y "Ofelia Loredo Tello" son la misma persona, por io que la observación carece de trascen344


dencia; además, la facultad que tiene la curadora es susceptible de delegación siempre que se cumpla el principio de literalidad. Por última la falta de firma del juez no es responsabilidad de la compradora, quien adquiere de buena fe y no puede ser perjudicada por un proceso que se ha ventilado hace más de 25 años. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, con un área de 34,10 m2, inscrito en la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si el curador debe actuar siempre en forma personal o puede delegar sus facultades de representación para acto específico. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por María Teresa Loredo Tello de Hall y María Ofelia Loredo Tello a favor de María Carolina Trujillo Sáenz, respecto del bien inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, con un área de 34,10 m2, inscrito en la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública celebrada con fecha 11 de julio de 1986 ante el Notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallos Villarári. 2.

3.

El citado predio es propiedad de las hermanas María Teresa Loredo Tello y María Ofelia Loredo Tello, según aparece del asiento C-l de la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. Sin embargo, doña Ofelia Loredo Tello fue declarada interdicta por disposición del Noveno Juzgado Civil de Lima, según consta en el asiento 01 a fojas 35 del Tomo 5 del Registro Persona] de Lima; y como curadora se designa a su hermana María Teresa Loredo Telío de Hall, según asiento 02 de la misma partida. En vista de la interdicción, la curadora solicitó la autorización judicial para disponer bienes de la interdicta; en este caso, y entre otros, el inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, inscrito en la Ficha 138388 del Registro de Predios de Lima. Así pues, mediante resolución de 18 de enero de 1983 expedida por el 16° 345

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4.

5.

Juzgado Civil de Lima, se concede la autorización para celebrar actos de disposición, lo que consta inserto en la escritura pública de compraventa ante Notario de Lima Ricardo Ortiz de Zevallos de 11 de julio de 1986. Siendo ello así, se da cumplimiento a lo dispuesto por ios artículos 566 y 568 del Código Civil de 1936, entonces en vigor. Sin embargo, la registradora alega que la celebración ante notario de la compraventa debió realizarse en forma personalísima por la curadora, y no por el representante de ésta. En efecto, en el instrumento comparece el doctor Javier De Belaúnde López de Romana en representación de la curadora María Teresa Loredo Tello de Hall a efecto de otorgar la venta a favor de María Carolina Trujülo Sáenz, según poder específico debidamente inscrito en la Ficha 93110 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima. El debate se centra, por tanto, en determinar si la venta debe otorgarse en forma personal o cabe la representación, En opinión de este Tribunal, el cargo de curador es personalisimo e indelegable, en atención a su carácter de oficio privado en defensa y protección de la persona y bienes de un sujeto incapaz. En efecto, la función, atribuciones y deberes corresponden en forma inequívoca al curador, o tutor si fuese el caso, y no a otro. Sin embargo, una hipótesis distinta se presenta cuando el curador delega actos específicos a un tercero, y no la función misma, pues en tal caso está prevaliéndose del apoderamiento como un mecanismo para facilitar su gestión a través de un intermediario, y en ningún caso para ser reemplazado o sustituido. En consecuencia, es váüdo que los representantes legales actúen por medio de apoderados para la celebración de actos y contratos específicos, pero en ningún caso puede admitirse que se otorguen facultades generales de representación que, bien vistas las cosas, podrían fácilmente ser confundidas con una delegación de la cúratela misma. En el presente caso, la actuación del apoderado Javier De Belaúnde López de Romana responde a las características de representante para actos específicos y concretos, como mecanismo facilitador del oficio privado, y no como sustituto del mismo, por lo que debe reputarse que la compraventa celebrada en esa condición es válida y eficaz, de conformidad con el art. 145° del Código Civil de 1984, vigente al momento de ejercerse la representación. Por lo tanto, corresponde revocar este extremo de la observación.

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6.

7.

Ahora bien, también se cuestiona que la resolución final no aparece consentida por declaración del juez de la causa. Ello, sin embargo, olvida tener en cuenta las reglas del Código de Procedimientos Civiles de 1911, bajo cuyo imperio se tramitó dicho proceso, y en virtud del cual se admitían las certificaciones del secretario de juzgado, en su calidad de fedatario de las actuaciones judiciales, para constatar la calidad de consentida o firme de una determinada resolución judicial. Esta formalidad se cumple con la constancia de 07 de marzo de 1983, emitida por el Secretario del 16° Juzgado Civil de Lima, Sr. Jorge Ávila ZevaUos, la que corre inserta en la escritura pública de compraventa, por lo que se reputa firme la decisión judicial de 18 de enero de 1983 que autorizó la venta de una serie de bienes de copropiedad de la interdicta. En consecuencia, también se revoca este extremo de la observación. Por último, se objeta que en la resolución judicial que pone fin a la instancia, de fecha 18 de enero de 1983, se autoriza la venta de los bienes de la interdicta "Ofelia Loredo Tello"; a pesar que en la partida registral del predio aparece que la copropietario es: "María Ofelia Loredo Tello". La observación nuevamente resulta injustificada, pues en la citada resolución, inserta en la escritura pública de venta, se advierten una serie de elementos complementarios que Llevan necesariamente a concluir que estamos en presencia de la misma persona. Así, tenemos los siguientes: j) El juez autoriza la venta del bien inmueble ubicado en Jirón Huiracocha No. 1539 departamento B - Jesús María, cuya propietaria es María Ofelia Loredo Tello, aunque en la resolución solo consigna el nombre de Ofelia. ii) De los antecedentes regístrales aparece que María Ofelia Loredo Tello es hija y heredera de Germán Loredo Figari, quien además resultó el primer curador de Ofelia Loredo Tello, según el asiento 01 de fojas 35 del tomo 5 del Registro Personal de Lima. Por tanto, el padre, que es causante de María Ofelia, resulta ser el curador de Ofelia en su condición de tai, lo que obviamente elimina cualquier resquicio de duda, pues en ambos casos, tanto en el Registro Personal como en el Registro de Predios, resulta ser su pariente en línea recta. En suma, existen pruebas en instrumento público, indubitables y preconstituidas que acreditan y correlacionan a "Ofelia Loredo Tello" y "María Ofelia Loredo Tello", por lo que concluimos que se trata de la misma persona. Por tanto, se revoca este punto de la observación.

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8.

La función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con eí fin de brindar seguridad jurídica a tos actos de circulación de bienes y derechos; y para ello ía ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza administrativa, sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral. En tal sentido, debe propenderse a la inscripción en los casos en donde sea posible que una interpretación razonable del ordenamiento jurídico permita que los actos accedan a la publicidad registral, siempre que se documenten en título fehaciente.

9.

En cuanto a los derechos registrales, y de conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS, sobre Tasas en el Registros de Predios, la presente compraventa de bien inmueble devenga una tasa de S/. 38,00 nuevos soles. El usuario abonó S7. 29,00 según recibo No. 2009-86-00012391, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 9,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada eí 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de ios Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VII. RESOLUCIÓN: REVOCAR todos los extremos de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título, previo pago de los derechos registrales. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgistraí RESOLUCIÓN

N a 852 -2009 - SUNARP-TR-L

]

Lima, 15 JUN 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Walter Arturo Guerrero Díaz 00145661 del 02 de marzo de 2009 Escrito presentado con H.T. N° 21766 de Predios de Lima Compraventa

Poder para actos de disposición Tratándose de un acío jurídico otorgado en un país extranjero y cuyo ejercicio se realiza en nuestro país, se impone aplicar las regias del derecho internacional privado, máxime cuando la globalización de los mercados exige no cerrar los ojos a las normas, usos y terminología jurídica foránea, a efecto de entender correctamente el Derecho y los negocios jurídicos otorgados en otro país. Así, de acuerdo con el art 2055 del Código Civil, las disposiciones del derecho extranjero, en este'caso los términos de alcance técnico jurídico de uso común o difundido, deben interpretarse según el sistema al cual pertenecen. En el caso del i

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término "transaction", este Tribunal considera imprescindible acudir a las fuentes propias del sistema jurídico del Conunon • Law para conocer su real significado. De ese estudio se concluye que el citado vocablo alude a cualquier operación comercial de carácter convencional, entre las que se incluyen el intercambio o transferencia de bienes. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la compraventa del predio inscrito en la partida electrónica N° 46421981. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación. - Solicitud formulada por Walter Arturo Guerrero Díaz -

Parte notarial de compraventa otorgado el 10 de febrero de 2009 ante Notario de Lima Sandro Raúl Mas Cárdenas, por Susana Alicia Raab Driscoll y Nils Raab, representados por Margoth Betty Cohn de Scaccabarrozzi, a favor de Carmen Rosa Ramos Buenaño.

II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Manuel Edmundo Mejía Zamalloa observó el título en los siguientes términos: "1. En lo que al poder otorgado por Nils Raab respecta, de conformidad con el Art. 156 del CC, la facultad de disposición de bienes deberá constar en forma indubitable, en el presente caso revisada la Partida N° 12154098 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima el apoderado consta con poder para celebrar transacciones de bienes inmuebles, pero no específicamente para la venta de ellos. De conformidad con el Principio de Literalidad las facultades de disposición deberán ser expresas, 2, Sírvase adjuntar Recibo de Pago del Impuesto Predial ejercicio fiscal 2008, a efectos de acreditar el pago del citado impuesto de conformidad con lo prescrito en el art. T del D.Leg. 776, "Ley de Tributación Municipal" modificado por Ley N° 27616 y D.Leg. 952 publicado el 03.02.2004". Ante eí reingreso del título, el Registrador vuelve a observar señalando: 350


- De conformidad con los artículos 156° y 167° del CC, el encargo debe constar en forma expresa e indubitable, no debe dejar dudas sobre la posibilidad legal del representante de actuar en nombre y representación del representado. - La facultad de disposición es distinta a la de transacción, art. 167 incisos 1 y 2. - Los términos en que se redacta un poder se entienden estrictamente en el marco jurídico civil y no en su sentido extenso. A ello se añade el hecho de que la copropietaria no obstante estar representada por la misma persona, sí goza de poderes específicos para transferir los bienes inmuebles de su representada. - El estado de cuenta corriente debe presentarse visado por la oficina competente de la Municipalidad. - Subsiste en todos sus extremos la observación formulada con fecha 05.03.2009 III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - Respecto de la observación del registrador en el sentido que en el poder otorgado por el señor Nils Raab, inscrito en la partida N° 12154098 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, no consta la facultad de disposición de bienes en forma indubitable, señala que de la lectura del referido poder "se puede apreciar que dentro de sus facultades, está la de transacciones de bienes inmuebles, dicho término se entiende, se deduce y se considera también como: acuerdo, trato, convenio, negociación, estipulación, compromiso, intercambio, servicio, mercado, negocio, oportunidad de compra, oportunidad de venta, oferta, demanda. Trato o convenio por el cual dos partes llegan a un acuerdo comercial, generalmente de compraventa: transacciones comerciales, transacciones inmobiliarias. -

Por interpretación sistemática del acto jurídico, las cláusulas de éste se interpretan las unas por medio de las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto; y, las expresiones que tengan varios sentidos deben entenderse en el más adecuado a la naturaleza y al objeto del acto.

-

La función principal del registrador y del Tribunal Registral es facilitar las inscripciones de los títulos. 351

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-

Antes de solicitar la inscripción de la compraventa se cumplió con inscribir previamente el bloqueo registral y al no haberse cuestionado las facultades del representante, se anotó el bloqueo en el asiento D0001 de la partida N° 46421981 del Registro de Predios de Lima. - La calificación realizada al bloqueo calza plenamente con los requisitos establecidos. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio materia de venta se encuentra inscrito a fojas 401 y siguientes del Tomo 1382, que continúa en la partida electrónica N°46421981 del Registro de Predios de Lima. En el asiento 5 obrante a fojas 403 del Tomo 1382 se encuentra inscrita la titularidad dominial de don Ernesto Siegfried Raab Vinces. En el asiento C0001 de la citada partida consta inscrita la sucesión testamentaria de don Ernesto Siegfried Raab Vinces, integrada por doña Susana Alicia Raab y Nils Raab, hijos del causante. En el asiento D0001 consta el bloqueo para preservar la inscripción del contrato de compraventa a favor de Carmen Rosa Ramos Buenaño. Asimismo, en los asientos A0001, C000I y A0002 de la partida electrónica N° 12154098 dei Registro de Mandatos y Poderes de Lima, consta, respectivamente, el poder otorgado por Nils Raab a Susana Alicia Raab, la delegación de dicho poder efectuada por Susana Alicia Raab a favor de Margot Betty Cohn de Scaccabarrozzi y Sara Lender Kolenkautzky de Alhalel, y la rectificación del poder inscrito en el asiento A0001, En el asiento A0001 de la partida electrónica N° 11938342 del Registro del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, consta el poder otorgado por Susana Alicia Raab a favor de Margot Betty Cohn de Secaccabarrozzi y Sara Lender Kolenkautzky de Alhalel. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es: i) Si la representante doña Margoth Betty Colín de Scaccabarrozzi cuenta con facultades suficientes para transferir el inmueble de propiedad de los hermanos Nils y Susana Alicia Raab.

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ti) Si la circunstancia de haberse inscrito el bloqueo para preservar la inscripción de la compraventa exime al Registrador de cuestionar la falta de representación VI. ANÁLISIS 1. La Representación es la facultad otorgada por la ley o ía voluntad del representado a una persona (representante), para celebrar negocios jurídicos en nombre e interés de otra (representado), vinculando a éste en sus efectos como si hubiera negociado personalmente. 2. Cuando la representación tiene como fuente la propia voluntad del representado, el negocio jurídico por el cual éste otorga la representación a otra se denomina apoderamiento u otorgamiento de poder, el cual es unilateral, pues basta la voluntad del representado para su perfeccionamiento, no siendo necesario el consentimiento del destinatario del poder o representante. 3. Si bien el apoderamiento no obliga al representante a realizar los actos para los cuales fue facultado, cuando en ejercicio de la facultad conferida realice el negocio o negocios jurídicos respectivos, para que tales negocios surtan efectos directamente respecto del representado, está obligado a manifestar que interviene en nombre de éste, y que el negocio celebrado se encuentre dentro de los alcances del poder conferido, esto es, que no se haya apartado o extralimitado en el ejercicio de las facultades conferidas. 4. Conforme al artículo 156° del CC, para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes se requiere que el poder conste en forma indubitable y por escritura pública. Cuando la norma aludida exige que el poder conste en forma indubitable, está requiriendo que la facultad de disponer o gravar consten expresamente en el acto de apoderamiento o poder conferido, esto es, que en el documento en el cual consta el poder se establezca y precise la facultad de disponer o gravar el bien111, sin que ello signifique la utilización de

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Ello no significa que la facultad de disponer o gravar deba ser otorgada especificando el bien objeto de tales actos, sino basta con que quede claramente expresada la voluntad del poderdante en el sentido que su representante pueda realizar actos de disposición o gravamen respecto de sus bienes. En este sentido, la Resolución N° 059-2007-SUNARP-TR-L refiriéndose al artículo 156° del CC 353

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una fórmula sacramental o rígida, sino que conste claramente la declaración del poderdante en el sentido que el poder otorgado comprende tal facultad. Además, la norma establece como formalidad solemne que el poder conste en escritura pública. Los requisitos mencionados constituyen requisitos de validez del acto de apoderamiento, cuya inobservancia acarrea su nulidad. 5.

Dicha exigencia para la eficacia de los actos de disposición o gravamen realizados mediante apoderado, se justifica por la implicancia patrimonial extraordinaria que tal ejercicio representativo conlleva, pretendiéndose con ello no sólo proteger al representado, sino también al tercero contratante ante quien se invoca la representación, quien de otro modo se vería obligado a indagar la intención del poderdante a través de su conducta o por medios indirectos, con el riesgo que éste rechace el negocio celebrado.

6.

En el presente caso, el contrato de compraventa del predio inscrito en la partida electrónica N° 46421981, cuya titularidad en copropiedad corresponde a los hermanos Nils y Susana Alicia Raab, ha sido celebrado por Margoth Betty Cohn de Scaccabarrozzi, en representación de aquéllos, invocando los poderes inscritos en las partidas electrónicas N° 12154098 y 11938342 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima.

7.

Del examen del asiento AOOOl de la partida electrónica N° 12154098 y de su rectificación obrante en el asiento A0002, el poder conferido por Nils E. Raab a doña Susana Alicia Raab, y posteriormente delegado a Margot Betty Cohn de Scaccabarrozzi, comprende: Transacciones de bienes inmuebles, transacciones de bienes muebles tangibles, transacciones bancarias, transacciones de seguros, relaciones y asuntos personales; registros informes y declaraciones; y facultades plenas y absolutas a su apoderado para delegar todas y cada una de dichas facultades. Revisado el título archivado del asiento AOOOl citado, consta en el documento privado de fecha 29.02.2008 otorgado ante el Notario Público del Estado de Pensüvania, Condado de Columbia, Municipio de Locust - Estados Unidos de América (inserto en la escritura pú-

Lndica: "Cabe precisar, conforme ha señalado esta instancia en reiterada jurisprudencia, que la mencionada norma no exige que de manera literal o específica se señalen los actos para los que se ha facultado al apoderado, sino únicamente que no existan dudas respecto del encargo conferido" 354


blica de delegación de poder otorgada ante Notario de Lima Carlos Augusto Sotomayor Bernos) que don Nils Raab otorga a favor de doña Susana Alicia Raab, las siguientes facultades: Transacciones de bienes inmuebles, transacciones de bienes muebles tangibles, Bonos, acciones y productos básicos, transacciones bancarías, transacciones de operaciones comerciales, transacciones de seguros, donaciones a instituciones de caridad y a personas que no sean el apoderado, demandas y litigios, relaciones y asuntos personales, beneficios provenientes del servicio militar, Registros informes y declaraciones, y facultades plenas y absolutas a mi apoderado/representante para delegar todas y cada una de las facultades precedentes a las personas que mi apoderado/ representante seleccione. 8. Como puede apreciarse, el poder otorgado comprende la facultad de celebrar "transacciones de bienes inmuebles", lo que debe interpretarse de acuerdo al sentido y significado que le concede el derecho extranjero en donde fue otorgado el acto de apoderamiento. Lo contrario implicaría desnaturalizar la voluntad del otorgante, pues el alcance de un término expresado en un contexto determinado se interpretaría en uno totalmente distinto, lo que se agrava si se trata de idiomas y sistemas jurídicos diversos. Esta circunstancia exige que los actos jurídicos se deban comprender según lo expresado en ellos, pero con la precisión señalada por el distinto contexto, y de acuerdo con la buena fe, tal y conforme establece el art. 168 del Código Civil. Por tanto, es inadmisible, por ejemplo, que el vocablo inglés "transaction" se pretenda interpretar a través del diccionario de la lengua española; menos aún sí se trata de un término de contenido técnico-jurídico, en el que no basta el significado gramática común. 9.

Téngase en cuenta, además, que tratándose de un acto jurídico otorgado en un país extranjero y cuyo ejercicio se realiza en nuestro país, se impone aplicar las reglas del derecho internacional privado, máxime cuando la globalización de los mercados exige no cerrar los ojos a las normas, usos y terminología jurídica foránea, a efecto de entender correctamente el Derecho y los negocios jurídicos otorgados en otro país. Así, de acuerdo con el art. 2055° del Código Civil, las disposiciones del derecho extranjero, en este caso lo términos de alcance técnico-jurídico de uso común o difundido, deben interpretarse según el sistema al cual pertenecen.

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10. En el caso del término "transacción" este Tribunal considera imprescindible acudir a las fuentes propias del sistema jurídico del Common Law para conocer su real significado, para lo cual se acude a los diccionarios jurídicos de alcance general, los cuales tienen raigambre y solera en la práctica legal de los países sujetos a dicha tradición jurídica. En efecto, el Merriam Webster's Dictionary (Franklin Electronic Dictionary) señala que "transaction" significa en su primera acepción: "something transacted; esp. art exchange or transfer of godos; services or fund (electronic tmnsactions)". Por otro lado, es común la expresión "transaction of godos" para aludir a nuestro contrato de compraventa, lo cual reafirma la conclusión anotada. Por tanto, es claro que la expresión "transaction" (traducida literalmente como "transacción" por el traductor público juramentado) alude, en el Derecho de los Estados Unidos, a cualquier operación comercial de carácter convencional, entre ías que se incluye el intercambio o transferencia de bienes. Por tanto, en el presente caso debe admitirse que el apoderado cuanta con la facultad suficiente para otorgar actos de transferencia de bienes inmuebles de acuerdo al sistema legal en el que se confirió el poder. 11. Por ío demás, en el mismo poder se indica que el apoderado también está facultado para celebrar donaciones a favor de cualquier persona, por lo que dentro de ese contexto el término "transaction" solo puede tener como significado la realización de actos de disposición, pues resultaría insólito y paradójico que el apoderado pueda donar, pero sin embargo, no pueda celebrar ventas o transferencias por intercambio, a pesar del uso expreso y específico del término "transaction" Una interpretación en conjunto de todas las cláusulas impone considerar que el poder tiene por objeto distintos actos de disposición, por lo que resulta de aplicación el art. 169 del Código Civil a efecto de llegar a esta conclusión. 12. Con respecto a la exigencia de escritura pública establecida en el art. 156 del Código Civil, ella no se aplica a los actos otorgados en el extranjero ya que la formalidad de éstos se rige por la ley del lugar en el que fueron otorgados (principio "locus regim actum"), según establece el art. 2094 del Código Civil, por lo que la forma del acto jurídico se regula por el derecho extranjero , y en tal sentido la actuación del notario estadounidense y posteriores certificaciones ante la secretaria de estado de ese país, hacen presumir que ese acto se otorgó conforme a la legalidad. 356


13. Respecto al extremo referido a la acreditación del pago del impuesto predial, de conformidad con el numeral 5, de la Directiva N° 007-2005SUNARP/SN, aprobada por Resolución N° 318-2005-SUNARP-SN, la acreditación ante las instancias registrales puede efectuarse presentando el comprobante de pago, en original o en copia certificada por notario o fedatario de la SUNARP, la inserción del comprobante de pago en el escritura pública o la constancia o reporte informático de no adeudo expedida por la Municipalidad correspondiente. Asimismo, también puede acreditarse presentando, entre otros, el estado de cuenta que acredite la cancelación del tributo emitido por el módulo NOTARIOSAT. 14. En el presente caso, el solicitante presentó en el reingreso el estado de cuenta corriente al 20.03.2009 del contribuyente Raab Nils; en el que no aparece como pendiente el pago del impuesto predial correspondiente al año fiscal 2008; sin embargo, dicho estado de cuentas no fue emitido por el módulo NOTARIO SAT, ni aparece visado o sellado por la autoridad municipal, lo que debe subsanarse a efecto que se acredite el pago del impuesto predial del año 2008. 15. En cuanto a la liquidación definitiva de los derechos registrales, se tiene que el acto inscribible contenido en el título es la compraventa del inmueble inscrito en la partida electrónica N° 46421981, cuyo precio de venta es: S/. 160,000,00 nuevos soles. Actos Compraventa Monto pagado S/. 509.00

D. de calificación S/. 29.00

D. de Inscripción Sí. 480.00

Derechos registrales S/. 509.00

•:

Total S/. 509,00 Mayor'derecho S/. 0.00

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN, publicada el 31 de agosto de 2008 y sus miembros designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N°010-2009-SUNARP/SA, publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos durante el procedimiento registral. Por las consideraciones expuestas se acordó por mayoría,

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VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios, Manuel Mejía Zamaííoa, y disponer la inscripción del presente título, previa subsanación del defecto advertido en el décimo cuarto considerando. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL VOCAL, DE TRIBUNAL REGISTRAL

VOTO EN DISCORDIA DE LA VOCAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN La vocal que suscribe emite voto en discordia por los siguientes fundamentos: 1.

La Representación es la facultad otorgada por la ley o la voluntad del representado a una persona (representante), para celebrar negocios jurídicos en nombre e interés de otra (representado), vinculando a éste en sus efectos como si hubiera negociado personalmente.

2.

Cuando la representación tiene como fuente la propia voluntad del representado, el negocio jurídico por el cual éste otorga la representación a otra se denomina apoderamiento u otorgamiento de poder, el cual es unilateral, pues basta la voluntad del representado para su perfeccionamiento, no siendo necesario el consentimiento del destinatario del poder o representante.

3.

Si bien el apoderamiento no obliga al representante a realizar los actos para los cuales fue facultado, cuando en ejercicio de la facultad conferida realice el negocio o negocios jurídicos respectivos, para que tales negocios surtan efectos directamente respecto del representado, está obligado a manifestar que interviene en nombre de éste, y que el negocio celebrado se encuentre dentro de los alcances del poder conferido, esto es, que no se haya apartado o extralimitado en el ejercicio de las facultades conferidas. 358


4.

Conforme al artículo 156° del CC, para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes se requiere que el poder conste en forma indubitable y por escritura pública. Cuando la norma aludida exige que el poder conste en forma indubitable, está requiriendo que la facultad de disponer o gravar consten expresamente en el acto de apoderamiento o poder conferido, esto es, que en el documento en el cual consta el poder se establezca y precise la facultad de disponer o gravar el bien" 1 , sin que ello signifique la utilización de una fórmula sacramental o rígida, sino que conste claramente la declaración del poderdante en el sentido que el poder otorgado comprende tal facultad. Además, la norma establece como formalidad solemne que el poder conste en escritura pública. Los requisitos mencionados constituyen requisitos de validez del acto de apoderamiento, cuya inobservancia acarrea su nulidad.

5.

Dicha exigencia para la eficacia de los actos de disposición o gravamen realizados mediante apoderado, se justifica por la implicancia patrimonial extraordinaria que tal ejercicio representativo conlleva, pretendiéndose con ello no sólo proteger al representado, sino también al tercero contratante ante quien se invoca la representación, quien de otro modo se vería obligado a indagar la intención del poderdante a través de su conducta o por medios indirectos, con el riesgo que éste rechace el negocio celebrado.

6.

En el presente caso, el contrato de compraventa del predio inscrito en la partida electrónica N° 46421981, cuya titularidad en copropiedad corresponde a los hermanos Nils y Susana Alicia Raab, ha sido celebrado por Margoth Betty Cohn de Scaccabarrozzi, en representación de aquéllos, invocando los poderes inscritos en las partidas electrónicas N° 12154098 y 11938342 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima.

[11

Ello no significa que la facultad de disponer o gravar deba ser otorgada especificando e] bien objeto de tales actos, sino basta con que quede claramente expresada la voluntad del poderdante en el sentido que su representante pueda realizar actos de disposición o gravamen respecto de sus bienes. En este sentido, la Resolución N° 059-2007-SUNARP-TR-L refiriéndose al articulo 156° del CC indica: "Cabe precisar, conforme ha señalado esta instancia en reiterada jurisprudencia, que la mencionada norma no exige que de manera literal o especifica se señalen los actos para los que se ha facultado al apoderado, sino únicamente que no existan dudas respecto del encargo conferido"

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REGISTRO DE PREDIOS

7.

Del examen del asiento AOOOl de la partida electrónica N° 12154098 y de su rectificación obrante en el asiento A0002, el poder conferido por Nils E. Raab a doña Susana Alicia Raab, y posteriormente delegado a Margot Betty Colín de Scaccabarrozzi, comprende: Transacciones de bienes inmuebles, transacciones de bienes muebles tangibles, transacciones bancarias, transacciones de seguros, relaciones y asuntos personales; registros informes y declaraciones; y facultades plenas y absolutas a su apoderado para delegar todas y cada una de dichas facultades. Revisado el título archivado del asiento A000I citado, consta en el documento privado de fecha 29.02.2008 otorgado ante el Notario Público del Estado de Pensilvania, Condado de Columbia, Municipio de Locust - Estados Unidos de América (inserto en la escritura pública de delegación de poder otorgada ante Notario de Lima Carlos Augusto Sotomayor Bernos) que don Nils Raab otorga a favor de doña Susana Alicia Raab, las siguientes facultades: Transacciones de bienes inmuebles, transacciones de bienes muebles tangibles, Bonos, acciones y productos básicos, transacciones bancarias, transacciones de operaciones comerciales, transacciones de seguros, donaciones a instituciones de caridad y a personas que no sean el apoderado, demandas y litigios, relaciones y asuntos personales, beneficios provenientes del servicio militar, Registros informes y declaraciones, y facultades plenas y absolutas a mi apoderado/representante para delegar todas y cada una de las facultades precedentes a las personas que mi apoderado/ representante seleccione.

8.

Como puede apreciarse, el poder otorgado comprende una serie de facultades de carácter general, entre las cuales no consta claramente la de vender inmuebles, pues la facultad de efectuar "transacciones de bienes inmuebles" no comprende necesariamente la de disponer bienes inmuebles. En efecto, el término "transacción" según el diccionario de la lengua española'21, proviene del latín transactio y tiene como primera acepción: "Acuerdo o trato comercial" como segunda acepción: "Acción de transigir o ceder ante las opiniones y deseos de otra persona"; y, como tercera acepción: "Contrato mediante el cual las partes haciéndose mutuas con

Gran diccionario de la Lengua Española LAROUSSE, T. 12. 360


cesiones evitan un litigio o ponen fin al ya comenzado". Asimismo, entre las distintas acepciones señaladas por Cabanellas para dicho término se encuentra la de "operación mercantil"151. 9.

Ahora, uno de los criterios interpretativos del acto jurídico, que los operadores del derecho estamos obligados a respetar está recogido en el artículo 169° del Código Civil, conforme al cual en la interpretación de un acto jurídico debe atribuirse a las cláusulas dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. Dicha disposición, cuyo fundamento radica en la necesaria vinculación o interrelación de las cláusulas de un acto o contrato, las cuales no existen de manera independiente o aislada, sino, vinculadas entre sí, constituyendo una unidad o totalidad. De manera que para desentrañar integralmente sus alcances es necesario relacionar cada una de las cláusulas del acto y ía totalidad o unidad de sentido que en conjunto poseen.

10. En el presente caso, incluso relacionando la facultad de efectuar transacciones sobre inmuebles otorgada por el poderdante, con las demás facultades contenidas en el poder otorgado, no puede determinarse con certeza que dicho poder comprenda facultades de disposición, pues el sentido que en conjunto posee el acto otorgado, no es sino la de un poder general para realizar distintos tipos de operaciones mercantiles o tratos comerciales que, conforme al artículo 155° del Código Civil, comprende únicamente facultades de administración. Y si bien también se otorgan facultades especiales para demandas y litigios, éstas de conformidad con el artículo 75° del Código Procesal Civil, se rigen por el principio de literalidad, no presumiéndose la existencia de facultades especiales no conferidas explícitamente. 11. En este sentido, no puede afirmarse que el poder conferido comprenda la facultad de disponer inmuebles, máxime cuando los negocios jurídi-

Las acepciones para el término "transacción" señaladas por Cabanellas son: "Concesión que se hace al adversario a fin de concluir una disputa, causa o conflicto, aun estando cierto de la razón ajusticia propia.// Adopción de un término medio en una negociación, ya sea en el precio o en alguna otra circunstancia.// Ajuste, convenio.// Negocio.//Operación mercantil./'/" (CABANELLAS, Guillermo, "Diccionario enciclopédico de Derecho Usual", Tomo VLTI, Editorial Heliasta, 25 Edición, pág. 163)

361

REGISTRO DE PREDIOS

eos unilaterales, con eficacia respecto a personas indeterminadas como es el caso del poder, deben ser interpretadas según lo que se exprese claramente en el mismo documento, lo cual no ocurre en el presente caso. 12. De acuerdo con lo señalado precedentemente, el poder invocado por la representante de don Nils Raab es insuficiente para realizar actos de disposición de los bienes de su representado, por lo que debe confirmarse el primer extremo de la observación formulada por el Registrador, 13. De otro lado, el apelante manifiesta en su apelación que antes de solicitar la inscripción de la presente compraventa solicitó el bloqueo, el cual se anotó en el Registro, sin haberse cuestionado las facultades del representante. 14. Al respecto, cabe señalar que efectivamente en el asiento D0001 de la partida del predio, consta anotado el bloqueo para reservar la prioridad del contrato de compraventa a favor de Carmen Rosa Ramos Buenaños; sin embargo, a la fecha de presentación del presente título el plazo de vigencia de dicha anotación ya había caducado, no siendo de aplicación el precedente de observancia obligatorio aprobado en el XLVI Pleno del Tribunal, según el cual, "Cuando se solicite la inscripción del acto definitivo cautelado por el bloqueo no corresponde calificar la validez y eficacia del acto material, siempre que el contenido de la minuta sea el mismo", pues la solicitud de inscripción definitiva del acto cautelado por el bloqueo sólo goza de los beneficios de prioridad y calificación sujeta a la efectuada al anotar el bloqueo, cuando es presentada dentro del plazo de vigencia de ésta. 15. En efecto, conforme al artículo 103" del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para que el acto definitivo goce de los efectos del bloqueo, debe presentarse dentro de los 60 días hábiles contados desde la presentación de la solicitud del bloqueo. En el presente caso, la solicitud de bloqueo se presentó el 10 de noviembre de 2008 y la solicitud de inscripción definitiva del acto se presentó el 02 de marzo de 2009, es decir, cuando ya había transcurrido el plazo de 60 días aludido, por lo que la calificación de la compraventa solicitada no está vinculada por la calificación efectuada por el Registrador que calificó el bloqueo. 16. En este sentido, en ejercicio de la función calificadora cuyos límites se encuentran establecidos en el artículo 2011° del Código Civil y en el

362

AP ODER AMIENTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos, corresponde a las instancias regístrales verificar la representación invocada por los otorgantes, por lo que al ser insuficiente el poder invocado, para la inscripción de la compraventa debe acompañarse el parte notarial de ratificación de la compraventa realizada por don Nils Raab. De acuerdo con lo señalado precedentemente, mi voto es porque se confirme la observación formulada por el Registrador. NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

363

tribunal%cgistraí

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RESOLUCIÓN a

N 1150-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 22 JUL 2009


MARÍA ELENA GEREDA ZANATTI. N° 127365 del 23-2-2009. H.T. 21693 de fecha 3.4.2009. Predios Compraventa, independización y declaratoria de fábrica

EL PODERDANTE NO REQUIERE DETERMINAR TODOS LOS ELEMENTOS DEL ACTO JURÍDICO QUE EL APODERADO CELEBRARA EN SU NOMBRE El poder no requiere la determinación de cada uno de tos elementos esenciales del acto jurídico materia de la representación; lo cual se demuestra por la circunstancia que el ordenamiento admita los poderes de carácter amplio y general. Además, la doctrina jurídica conoce bien la diferencia entre las figuras del "nuncio" y el "representante"; pues el primero es un simple mensajero o transmisor de la voluntad ajena, sin incorporar ningún elemento propio; en cambio, la representación implica que el apoderado puede fijar o determinar distintas circunstancias propias del acto celebrado en nombre ajeno, incluso las esenciales. "^•^'•••-'••"•-iriiii^^

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa, independizadón y declaratoria de fábrica respecto de una parte del predio inscrito en la partida N° 41982489 del Registro de Predios de Lima, con una superficie de 528.31 m2. Para tal fin se presentan los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura pública de ratificación de compraventa del 14.11.2007 que celebra Country Club de Villa a favor de María Elena Gereda Zanatti. - Formularios PU y HR y recibos de pago del impuesto predial del año 2007. - Anexo N° 4 - Ley N° 27157 y memoria descriptiva con firmas legalizadas del verificador responsable ingeniero Hugo T. Huapaya Rueda por el notario de Lima, J. Antonio Del Pozo Valdez del 29.12.2008. - Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios N° 1927 de 18.10.2008 expedido por la Municipalidad Distrital de Chorrillos. - Informe técnico de verificación. - Planos de íocalización y ubicación (U-01), - Planos de independizadón (1-02). II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios, Cesar Martín Moreyra Fonseca, observó el título en los siguientes términos: Advirtiéndose que en el Acta de asamblea general ordinaria de asociados celebrada el 31/03/2002, la misma que otorga facultades para regularizar operaciones de venta de lotes de terrenos, entre otros, a la Sita. María Elena Gereda de Suarez, señalándose un área de 538.31 m2, ubicada en la Sub-sección D-4 de la Sección D del ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo en el distrito de Chorrillos; en ésta Acta, no se indica cuál era el contrato y los datos del mismo que permitieran tener certeza respecto del acto y contenido del mismo a ser ratificados, de manera que sea posible establecer indubitablemente, cuál es la Íocalización y delimitación primigenia y exacta de la porción de terreno materia de transferencia. Por ello la persona jurídica y titular registral del predio submateria, deberá ratificar los actos celebrados por quienes suscriben las escrituras públicas presentadas en representación de aquella. 366


III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - Que, la ratificación que exige el registrador, ya ha sido efectuada, esto al momento en que ha sido elevada la escritura pública, la ratificación de compra venta que otorga Country Club de Villa-Asociación Civil, a favor de María Elena Gereda de Suarez. -

Que habiéndose requerido una segunda ratificación a la Asociación, argumentan que esto no es posible, debido a que no fue prevista en la agenda, y que deberá esperar a la siguiente Asamblea que será celebrada el próximo año. Debido a esto, la Asociación, le dio como alternativa, ratificar la ratificación de compra venta ya existente, y donde se encuentra inserta la minuta primigenia, la misma que en su artículo primero, consta la ubicación, linderos y medidas del predio matriz, propiedad de la Asociación.

-

Que, ante tal respuesta, y solicitando a la notaría se realice la ratificación de la ratificación, ésta le indica que no tendría mayor relevancia, y sólo sería un desembolso innecesario. - Que, deberá tenerse en cuenta al momento de resolver, tos siguientes antecedentes: a) La inscripción de un lote ubicado en la Sub-sección D-4 de la sección D, del Ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo en el distrito de Chorrillos, a nombre del señor Alberto Bachman Shon y Graciela T.R, de Bachman, b) La inscripción de un lote de terreno ubicado en la Sub-sección D-4 de la sección D, del Ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo en el distrito de Chorrillos, a nombre del señor Eric Kolind Harper Nordly. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble materia de la presente apelación se encuentra inscrito en la Ficha 313805 que continúa en la Partida Electrónica N° 41982489 del Registro de Predios de Lima; ubicado en la Sub-sección D-4 de la Sección D del Ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo, distrito de Chorrillos. En el asiento A0001 de la Partida 11583647 del Registro de Personas Naturales de Lima, se encuentra inscrito el poder que otorga María Elena Gereda Zanatti a Elena Zanatti Viuda de Gereda, para que compre y venda bienes muebles e inmuebles. 367

REGISTRO DE PREDIOS

En el asiento A00039 de la Partida N° 11018375 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, se encuentra inscrito el poder que otorga el Country Club de Villa al Presidente Fernando Perales Calderón, y al Director Secretario Alejandro Desmaison De Ravago, para que otorguen y suscriban en manera conjunta las minutas y escritura públicas pertinentes, durante el período 2006-2008. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede inscribir ratificación de compra venta, independización y declaratoria de fábrica. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa, independización y declaratoria de fábrica respecto de una parte del predio ubicado en la Sub-sección D-4 de la Sección D del Ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo, distrito de Chorrillos.inscrito en la partida N° 41982489 del Registro de Predios de Lima, con una superficie de 528.31 m2, E] acto jurídico consta en escritura pública de ratificación de compraventa de fecha 14.11.2007 extendida ante el Notario de Lima José Antonio Del Pozo Valdéz, y que otorga Country Club de Villa a favor de María Elena Gereda Zanatti. 2. El registrador se opone a la inscripción por cuanto en el acta de asamblea general ordinaria de asociados celebrada el 31/03/2002, inscrita en el asiento 23 de la Partida 11018375 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, la misma que otorga facultades para regularizar operaciones de venta de lotes de terrenos, entre otros, a la Srta. Maria Elena Gereda de Suarez, señalándose un área de 528.31 m2, ubicada en la Sub-sección D-4 de la Sección D del ex fundo Santo Toribio de Mogrovejo en el distrito de Chorrillos; en ésta Acta, no se indica cuál era el contrato y los datos del mismo que permitieran tener certeza respecto del acto y contenido del mismo a ser ratificados, de manera que sea posible establecer indubitablemente, cuál es la Iocalización y delimitación primigenia y exacta de la porción de terreno materia de transferencia. 3. Revisada la partida registral de la asociación civil Country Club de Villa se advierte que en el asiento A-23 consta el acuerdo de asamblea general de asociados de fecha 31 de marzo de 2002 en la cuai se designa "al pre36S


sidentey director secretario del consejo directivo de turno, para que puedan otorgar y suscribir en forma conjunta las minutas y escrituras públicas pertinentes"; entre las que se encuentra el "terreno de 528,31 m2 ubicado en la sub-sección D4 del ex - fundo Santo Toribio de Mogrovejo, Distrito de Chorrillos, inscrito en la ficha No. 313805 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima a favor de la señora María Elena Gereda de Suárez". 4.

No obstante el texto claro y específico del acto de apoderamiento, el registrador cree que el poder debe indicar la cabida, linderos, medidas perimétricas y, en general, todos los datos referidos a la descripción física del bien inmueble. Esta observación carece de justificación ya que el poder no requiere la determinación de cada uno de los elementos esenciales del acto jurídico materia de la representación; lo cual se demuestra por la circunstancia que el ordenamiento admita los apoderamientos con términos genéricos, tales como "poder para vender o comprar" sin dar mayores indicaciones sobre el bien, precio o contratante. Además, la doctrina jurídica conoce bien la diferencia entre las figuras del "nuncio" y el "representante"; pues el primero es un simple mensajero o transmisor de la voluntad ajena, sin incorporar ningún elemento propio; en cambio, la representación implica que el apoderado puede fijar o determinar distintas circunstancias propias del acto celebrado en nombre ajeno, incluso las esenciales.

5.

En consecuencia, la venta celebrada por los señores Fernando Gustavo Perales Calderón y Alejandro Enrique Desmaison de Rávago, en su calidad de presidente y secretario de la asociación civil Country Club de Villa, entonces con mandato inscrito en el asiento A-39 de la partida 11018375 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, y con respecto a las facultades indicadas en el asiento A-23, cumple los requerimientos del poder para celebrar actos de disposición, conforme lo dispone el art. 156° del Código Civil, por lo que corresponde revocar la observación. 6. Ahora bien, el Tribunal tiene la potestad de evaluar el cumplimiento de los requisitos técnico-jurídicos que imponga la ley como presupuestos para la inscripción, incluso si se trata de defectos no advertidos por la primera instancia, siempre que se sustenten en una norma expresa, de conformidad con el art. 33.el) del Reglamento General de los Registros Públicos, En tal sentido, en el presente título no se aprecia la cancelación del impuesto predial correspondiente al año de la transferencia. 7. En cuanto a los derechos regístrales, el presente título devenga las siguientes tasas: compraventa (S/. 40,89); declaratoria de fábrica (S/. 250,39); 369

REGISTRO DE PREDIOS

independización {SA 69,00); modificación de área (SA 34,00); carga por infracción al lote normativo (SA 35,00) y carga por retiro frontal menor al exigido (SA 35,00), lo que hace un total de SA 464,28 nuevos soles. Si el usuario abonó la suma de SA 176,00, entonces se liquida un mayor derecho de SA 288,28 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer su inscripción, previa subsanación del defecto advertido en el sexto considerando y del pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GDNZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL


ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREE



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Tsibunat%cgistraí RESOLUCIÓN

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1151-2009-SUNARP-TR-L

] Lima, 22 JUL 2009

APELANTE : FONDO PARA ENFERMEDADES, SEGUROS Y PENSIONES DE EMPLEADOS DEL BANCO CENTRAL DE RESERVA DEL PERÚ. TÍTULO : 127583 del 23.2.2009. RECURSO : H.T. N° 32998 del 19.5.2009. REGISTRO : Registro de Predios. ACTO(s) : COMPRAVENTA E HIPOTECA.

1

FACULTADES DE DISPOSICIÓN Y RELACIONES INTERNAS Las relaciones internas entre el representado y el representante, como ocurre con la calificación deí préstamo como perteneciente al programa Hogar Propio, no son oponibles a los terceros quienes contratan en mérito del poder otorgado y las facultades de actuación que en él se contienen, pues a ellos no les afecta el cumplimiento de los deberes fiduciarios o de gestión propios de la relación de mandato. En consecuencia, las obligaciones internas para ejercer la representación solo repercuten en ese vínculo, pero no tienen incidencia en el ámbito externo. 371

REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de ía compraventa e hipoteca otorgada por el Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú a favor de Beatriz Margarita Ferrer Wurst, respecto del predio inscrito en la ficha N° 1651569 que continúa en la partida N° 45474763 deJ registro de Predios de Lima. Para tal fin se presentan los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura pública de compraventa e hipoteca del 27.9.2001 ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate. - Parte notarial de la escritura pública aclaratoria y rectificatoria que otorga el Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú del 16.10.2008 ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate. - Parte notarial de la escritura pública aclaratoria y rectificatoria que otorga el Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú a favor de Beatriz Margarita Ferrer Wurst del 18.2.2009 ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate. -

Parte notarial de la escritura pública aclaratoria y rectificatoria del 4.5.2009 ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate. - Estado de cuenta corriente de los años 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 y 2008 del Impuesto Predial. - Formularios PU y HR del Impuesto Predial del 2008. - Formularios PU y HR del Impuesto Predial del 1996. -

Constancia de no adeudo de pago N° 035-2009-MDLM-GR-SGRTR del 6.2,2009, respecto del impuesto predial desde el ejercicio 1981 al 1999.

-

Formulario de Impuesto de Alcabala.

II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público deí Registro de Predios, observó el título en los siguientes términos: Reingresado este título con el escrito, parte notarial de la escritura de aclaración del 4.5.2009 y fotocopias simples, se reitera la observación del 372


5.3.2009, en el siguiente extremo: "Conforme a las facultades inscritas en el As. 24 de la ficha 12779 (hoy partida 01963007) del Registro de Personas Jurídicas de Lima, en dicha partida no consta inscrita el acuerdo del consejo directivo que aprueba la compraventa y la constitución de hipoteca presentados". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN La apelante manifiesta lo siguiente: - Señala que a fin que se inscriba el derecho de propiedad a favor de la compradora Beatriz margarita Ferrer Wurst y la constitución de la hipoteca a favor del Fondo, se presentó partes notariales conformados por la escritura pública de 16.10.2008, otorgada por ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate, el Fondo hizo una escritura de aclaratoria y rectificatoria del 27.10.2001. - El poder otorgado por el Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú a sus representantes: Irene María Julia Vera Arica y Javier Rafael Villavicencio Otero, dicho poder inscrito en el asiento 24, modificado por el asiento 25 de la ficha N° 12779-C y asiento A00006 de la partida N°01963007 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas. - Las facultades de los representantes son suficientes para suscribir minutas y escrituras públicas traslativas de dominio, así como las de cancelación de hipotecas resultantes de los préstamos de vivienda única, no siendo necesaria contar con autorización del Consejo Directivo, por cuanto el apoderado se encuentra facultado debidamente para ello. Así lo expresa el mencionado poder. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio constituido por el lote 7 de la Mz. K con frente a la Calle María Parado de Bellido de la Urbanización Santa Patricia (Tercera Etapa), se encuentra inscrito en la ficha N° 1651569 que continúa en la partida N° 45474763 del Registro de Predios de Lima. Sobre el presente inmueble consta dominio inscrito a favor de Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú.

REGISTRO DE PREDIOS

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si los apoderados de la vendedora cuentan con facultades de representación, VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de ia compraventa e hipoteca otorgada por el Fondo para Enfermedades, Seguros y Pensiones de Empleados del Banco Central de Reserva del Perú a favor de Beatriz Margarita Ferrer Wurst, respecto del predio inscrito en la ficha N° 1651569 que continúa en la partida N° 45474763 del registro de Predios de Lima. Para tal fin se presenta parte notarial de la escritura pública de compraventa e hipoteca del 27.9.2001 ante Notario de Lima, Osear Leyton Zarate; así como tres escrituras aclaratorias y rectificatorias, extendidas ante eí mismo Notario, con fechas 16.10,2008, 18.2.2009 y 4.5.2009. 2. El registrador se opone a la inscripción alegando que: "Conforme a las facultades inscritas en el As. 24 de laficha 12779 (hoy partida 01963007) del Registro de Personas Jurídicas de Lima, en dicha partida no consta inscrita el acuerdo del consejo directivo que aprueba la compraventa y la constitución de hipoteca presentados". Es decir, el defecto consiste en la supuesta falta de representación de la entidad vendedora. 3. En la escritura originaria de 27.9.2001 intervienen por el Fondo, Margarita Susana Imano Konno y Santiago Sabino Mercado Honorio, quienes cuentan con facultades de Poder "A" y "B" respectivamente, inscrito en el asiento 24 de la ficha 12779 y precisada en el asiento 25, en virtud de todo lo cual se establece que la firma conjunta de apoderados A y B obligan a la entidad en las minutas y escrituras públicas traslativas de dominio, así como de las escrituras de cancelación de hipoteca derivado de los préstamos Hogar Propio. Del asiento registral se infiere que los apoderados contaban con poder suficiente, pues las relaciones internas entre el representado y el representante, como ocurre con la calificación del préstamo como perteneciente al programa Hogar Propio, no son oponibles a los terceros quienes contratan en mérito del poder otorgado y las facultades de actuación que en él se contienen, pues a ellos no les afecta el cumplimiento de los deberes fiduciarios o de gestión propios 374


de la relación de mandato. En consecuencia, las obligaciones internas para ejercer la representación solo repercuten en ese vínculo, pero no tienen incidencia en el ámbito externo. 4. Nótese que el asiento 25 hace una distinción entre poder para disponer los activos del Fondo, que requiere acuerdo de consejo directivo; y poder para transferir dominio de inmuebles en mérito a préstamos otorgados a sus asociados en el Programa Hogar Propio, que no requiere acuerdo de consejo. El presente caso se refiere a la segunda hipótesis, pues en la escritura pública de 27.9.2001; y sus aclaratorias de 16.10.2008, 18.2.2009 y 04.5.2009, se hace mención que el Fondo otorga préstamo para adquirir el lote y para financiar la construcción. 5. El usuario, además, se vio en la necesidad de nuevamente presentar el título a la inscripción mediante una escritura aclaratoria de 16.10.2008. En ella actúan por el Fondo Irene María Juba Vera Arica y Javier Rafael Villavisencio Otero, quienes actúan como apoderados A y B según el asiento 8 de la Partida Electrónica No. 1963007 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Esta escritura fue complementada con el instrumento protocolar de 18.2.2009 por el cual todas las partes intervienen para aclarar y rectificar el acto jurídico, con lo cual se completa el perfeccionamiento del negocio de conformidad con el art. 1351 del Código Civil. Estos nuevos apoderados renuevan el acto jurídico con el poder suficiente según el citado asiento 25 de la ficha 12779 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. 6.

En la última escritura de aclaración de 04.5.2009 se ratifica que se constituya hipoteca por la suma de S/. 82,880.84 nuevos soles, y se ratifica la garantía otorgada en los instrumentos anteriores. 7. De los considerandos precedentes se advierte que la entidad vendedora estuvo adecuadamente representada por los comparecientes en las distintas escrituras públicas, según lo establecido por los artículos 145° y 156° del Código Civil, por lo que corresponde revocar la observación. 8. En cuanto a los derechos regístrales se procede a liquidar los siguientes actos: compraventa (S/. 79,54) e hipoteca (S/. 153,32), lo que hace un total de S/. 232,86 nuevos soles. El usuario abonó S/. 58,00 según recibo No. 2009-07-00000642, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 174,86 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los 375

REGISTRO DE PREDIOS

Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título, previo pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL


ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREE



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tribunal %tg\straí RESOLUCIÓN N

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1037-2009 - SUNARP-TR-L

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Lima, 3 JUL 2009 APELANTE TITULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Comunidad Campesina de Jicamarca 000529300 del 28-10-2005. H.T. 292 de fecha 28 de abril de 2009 Predios Contrato de Servidumbre

EXTINCIÓN DE PODER DESDE IA FECHA DEt ASIENTO DE PRESENTACIÓN En aplicación de la regla de retroactividad del asiento de presentación se reputa que el poder quedó extinguido a partir de dicha fecha, por lo que en tal caso el acto de disposición se otorgó sin contar con facultades representativas, por lo que esa hipótesis se encuadra dentro de la que en doctrina se denomina "falso procurador", por lo que se hace necesario ratificar defacto jurídico, de conformidad con los artículos 161° y 162° deí Código CiviL

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la Servidumbre otorgada por la Comunidad Campesina de Jicamarca a favor de la Sociedad Minera Refinería de Zinc de Cajamarquilla SA., respecto de un predio de 8.897,89 m2 inscrito en la partida N° 11049870 del Registro de Predios de Lima. Se presenta parte notarial de la escritura pública de 24 de octubre de 2005 ante el Notario de Lima Rosalía Mejía Rosasco, conjuntamente con un plano que gráfica la servidumbre. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios, Yesica Elizabeth Camacho Villanueva observó el título en Jos siguientes términos: - Encontrándose pendientes de inscripción, los siguientes títulos: 88795, 313375, 374058, 462044, 517767, 518792 y 519734, todos del año 2005; referidos a compras ventas, independizaciones y subdivisión, no es posible inscribir el presente título, por ser incompatible con los títulos en mención, por tanto se procede a la suspensión de la vigencia de asiento de presentación. - Asimismo, existiendo diversos títulos pendientes sobre revocatoria de poder y otros, en la partida donde corre inscrita la Comunidad Campesina de Jicamarca, la calificación del poder otorgado a David Paravecino Bravo para suscribir la escritura de Servidumbre, se encuentra sujeto a la variación que podría sufrir la partida con la inscripción de los títulos pendientes. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos; - Actualmente no existe ningún título pendiente de inscripción. - Que el Poder a favor de David Paravicino para que pueda firmar la escritura de servidumbre de paso a favor de Sociedad Minera Refinería de Zinc de Cajamarquilla SA, se encuentra en el Asiento A00105 de la Partida ND 1953613 del Registro de Personas Jurídicas. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble materia de la presente apelación se encuentra inscrito en la Ficha 270-H, que continúa en la Partida Electrónica N° 11049870 del Registro de Predios de Lima. 378


En el asiento A00105 de la Partida N° 1953613 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, se encuentra inscrito el poder que otorga la Comunidad Campesina de Jicamarca al Presidente David Paravecino Bravo, para que suscriba la escritura de servidumbre de paso. En el asiento A0016 de la misma Partida se encuentra inscrito la remoción del Presidente David Paravecino Bravo. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente eí Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede inscribir un Contrato de Servidumbre, mientras existan títulos pendientes de calificación. - Si puede inscribirse un acto de disposición cuando se encuentran pendientes títulos que pretenden extinguir el poder. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la Servidumbre otorgada por la Comunidad Campesina de Jicamarca a favor de la Sociedad Minera Refinería de Zinc de Cajamarquilla SA„ respecto de un predio de 8.897,89 m1 inscrito en la partida N° 11049870 del Registro de Predios de Lima. Para este efecto se adjunta parte notarial de la escritura pública de 24 de octubre de 2005 ante el Notario de Lima Rosalía Mejía Rosasco, conjuntamente con un plano que gráfica la servidumbre. 2. La Registradora se opone a la inscripción por dos motivos: «) Encontrándose pendientes de inscripción, los siguientes títulos: 88795, 313375, 374058, 462044, 517767, 518792 y 519734, todos del año 2005; referidos a compras ventas, independizaciones y subdivisión, no es posible inscribir el presente título, por ser incompatible con los títulos en mención, por tanto se procede a la suspensión de la vigencia de asiento de presentación. b) Asimismo, existiendo diversos títulos pendientes sobre revocatoria de poder y otros, en la partida donde corre inscrita la Comunidad Campesina de Jicamarca, la calificación del poder otorgado a David Paravicino Bravo para suscribir la escritura de Servidumbre, se encuentra sujeto a la variación que podría sufrir la partida con la inscripción de los títulos pendientes. 379

REGISTRO DE PREDIOS

3.

Respecto al primer motivo de observación, se debe señalar que el Informe Técnico No. 7829-SUNARP-ZR No. IX/OC de 01 de diciembre de 2005 indica una serie de títulos sobre los cuales no se ubica la servidumbre, por lo que no hay incompatibilidad. 4. Por otro lado, en el mismo Informe se indican títulos que no han ingresado al Catastro y que han sido observados a efecto de que se adjunten los pianos. Se trata de los títulos Nos. 2005-88795, 2005-313375, 2005374058, 2005-462044, 2005-517767, 2005-518792 y 2005-519734. Sobre estos títulos, y luego de la revisión del sistema informático, se advierte que en todos ellos se ha producido la tacha por vencimiento del asiento de presentación, por lo que corresponde dejar sin efecto el primer extremo de observación. 5. Con respecto al segundo motivo de denegatoria, el registrador indica que el acto de disposición de servidumbre se ha celebrado por el representante de la Comunidad Campesina de Jicamarca, pero que existen títulos pendientes respecto de su revocatoria o remoción, 6. De la revisión de la partida registral de la Comunidad Campesina de licamarca, específicamente del asiento A-15 de la Partida 01953613 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, se advierte la inscripción del acuerdo de asamblea general de 07 de agosto de 2005 por el cual se aprueba la constitución de servidumbre de paso de vía férrea y tubo a favor de la Sociedad Minera Refinería de Zinc de Cajamarquilla, y se otorga para este efecto facultades para suscribir documentos privados y públicos al apoderado David Paravecino Bravo. Posteriormente, en el asiento A-16 de la misma partida, consta inscrita la remoción del cargo de Presidente de la Comunidad de David Paravecino Bravo. 7. La escritura pública de constitución de servidumbre fue otorgada el 24 de octubre de 2005 ante la Notaria de Lima Rosalía Mejía Rosasco, es decir, cuando el Presidente de la Comunidad David Paravecino Bravo ya había sido removido del cargo por cuanto la presentación del título extintivo del apoderamiento se realizó el día 14 de octubre de 2005. En aplicación de la regia de retroactividad del asiento de presentación se reputa que el poder quedó extinguido a partir de dicha fecha, por lo que en tal caso el acto de disposición se otorgó sin contar con facultades representativas, por lo que esa hipótesis se encuadra dentro de la que en doctrina se denomina "falso procurador", por lo que se hace necesario ratificar del acto jurídico, de conformidad con los artículos 161° y 162° del Código Civil. 8. Se deja constancia que el poder especial conferido a David Paravecino 380


Bravo, lo fue en su calidad de Presidente de la Comunidad, tal y conforme aparece del asiento A-15 de la Partida 01953613 del Registro de Persona5; Jurídicas, por lo que la remoción de su cargo de Presidente, inscrito en el asiento A-16, conlleva también la de todos los actos de apoderamientos vinculados al ejercicio del mencionado cargo. Por tanto, la observación formulada por la registradora, en el sentido de que existía un título pendiente referido a la remoción del apoderado, ahora se ha convertido en un defecto actual, y no simplemente hipotético, pues la citada extinción del poder finalmente se inscribió, por lo que corresponde confirmar el defecto advertido en la esquela de observación, pero con la aclaración de que el poder ya se encontraba extinto al momento de celebrarse el acto dispositivo. 9. En cuanto a los derechos regístrales, y de conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-TUS, la tasa de calificación asciende a S/, 29,00 nuevos soles, y la tasa por inscripción asciende a S/. 800,81 nuevos soles, lo que hace un total de S/. 829,81. El usuario abonó S/. 54,00 según recibo No. 2005-07-00033727, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 775,81 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, XIV. RESOLUCIÓN: DEJAR SIN EFECTO el primer extremo de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima; y CONFIRMAR el segundo extremo, con la aclaración indicada en el octavo considerando de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN P R E S Í D E L E DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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^TriBunaC %tgistral \ N2 507-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 23 ABR 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Fernando Ortiz Ángulo 000042411 del 20-01-2009. Escrito de fecha 25 de marzo de 2009 Predios Compraventa

VERIFICACIÓN DE LA FORMALIDAD DEL TÍTULO La omisión de indicación expresa en la escritura pública de la circunstancia de comparecer por derecho propio, cuando no se invoca actuar en representación de terceros, no es materia de calificación regístral, pues además de no afectar la validez del título inscribible, tampoco constituye un obstáculo para la inscripción. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de 383

REGISTRO DE PREDIOS

la compraventa y acumulación de lotes inscritos en las fichas N° 306097 y 306026 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación. - Solicitud formulada por Luis Fernando Ortiz Ángulo. - Testimonio de la escritura pública de compraventa otorgado el 27 de junio de 1989 ante Notario Daniel Céspedes Marin, del Archivo General de la Nación. Frente a ias observaciones formuladas por La Registradora del Registro de Predios abogada Carmen Alicia Valdivia Suva, el presentante se desiste de la solicitud de acumulación. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Juan Domingo Andía Mendoza que calificó el reingreso del título, mantuvo el primer extremo de las observaciones formuladas, el cual tiene el siguiente tenor: "Revisada la Escritura Pública de fecha 27/06/1989, se advierte que comparece Blanca Aurora Cáceres Recavarren, como vendedora y Luis Díaz Valladares como comprador, sin embargo, no se indica si comparecen por derecho propio o en representación de tercero, de conformidad con el artículo 44° de la Ley del Notario (Ley N° 1510). Sírvase subsanar de conformidad con el artículo 48° del Decreto Legislativo del Notariado". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - Si bien es cierto que el Notario no ha indicado "la forma como participan los contratantes en el contrato celebrado entre Blanca Aurora Cáceres Recavarren y mi persona, se tiene que observar que sólo las dos personas hemos celebrado dicho contrato, no existiendo participación de tercera persona". - Conforme al artículo T del RGRP se entiende por título para efectos de la inscripción el documento o documentos en el que se fundamente inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que por si solos acreditan indubitablemente su existencia, "situación que se da en ía escritura pública en la que consta la participación de la señora Blanca Aurora Cáceres Recavarren y mi persona". - Si existiera representación conforme lo dispone nuestro ordenamiento civil, debe ser especifica y para los efectos legales correspondientes 384


ser detallada en la escritura pública, situación que no se ha dado en el caso de autos, por lo tanto no estando ante un caso de representación no resulta pertinente su exigencia. - En el título materia de inscripción consta de manera indubitable "que quienes celebramos el contrato de compraventa lo hacemos de manera personal y no en representación de terceros". IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Los lotes materia de venta se encuentran inscritos en las fichas N° 306097 que continúa en la partida electrónica N°43844199 y 306026 que continúa en la partida electrónica N° 43836226 del Registro de Predios de Lima. En los asientos 2-C de la citadas partidas se encuentra inscrita la titularidad dominial de doña Blanca Aurora Cáceres Recavarren. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala ía cuestión a determinar es: Si la inobservancia del requisito previsto en el artículo 44° de la Ley del Notariado aprobada por Ley N° 1510 (indicación de comparecer por derecho propio o en representación de terceros) debe ser o no objeto de calificación por el Registrador. VI. ANÁLISIS 1. La calificación registral constituye una labor técnico jurídica mediante la cual el Registrador, previo examen de legalidad del título y su concordancia con los antecedentes regístrales, emite un juicio de valor para incorporar o no un acto o derecho al Registro. 2. La calificación registral no abarca todos los aspectos del título registrable, pues siendo su finalidad decidir el ingreso o no del acto inscribible al Registro, su evaluación se limita a la observancia de los requisitos exigidos para su acceso al Registro. En este sentido, su amplitud o alcances está determinado por los principios registrales y disposiciones reglamentarias, cuyo cumplimiento están obligadas a verificar las instancias registrales. 3. En efecto, las instancias registrales en ejercicio de su función calificadora y en aplicación del principio de legalidad, el cual impone que los títulos mediante los cuales se pretende la inscripción reúnan los requisitos 385

REGISTRO DE PREDIOS

exigidos por el ordenamiento jurídico para su registro, están obligadas a realizar el control de legalidad de tales títulos, control, cuyos alcances en nuestro ordenamiento jurídico registral se encuentran previstos en el artículo 2011° del Código Civil y en el artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos. 4.

El artículo 2011° del Código Civil establece los alcances generales de la calificación registral, la cual comprende la verificación de la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos del Registro. El artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos, en concordancia con la citada norma sustantiva, precisa los aspectos calificables por las instancias regístrales, entre los que se encuentra la verificación de la formalidad del título en el que consta el acto inscribible, la comprobación de que los documentos conformantes del título se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.

5.

En el presente caso, como el registrador cuestiona la falta de indicación por los comparecientes en la escritura pública de compraventa, de si comparecen por derecho propio o en representación de terceros, veamos si dicha omisión es o no trascendente registralmente, esto es, si constituye o no un requisito para efectos de decidir o no el acceso de la compraventa al Registro,

6.

Conforme se ha señalado precedentemente, el artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos establece, en el literal c), como uno de los aspectos objeto de calificación por las instancias regístrales, la verificación de la formalidad del título'". Dicha verificación comprende el examen de las formalidades esenciales del título formal, esto es, aquéllas cuya ausencia conlleva la nulidad del título formal. La omisión de las formalidades no esenciales no anula el instrumento público, en consecuencia, no se encuentran dentro del ámbito de calificación del registrador.

7.

De acuerdo con el artículo 123° de IP ley del Notariado, aprobada por Decreto Legislativo N° 1049, son nulos los instrumentos públicos nota-

Dicho literal prescribe: "c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, asi como la formalidad del título en el que éste conste y la de los demás documentos presentados". 386


ríales "cuando se infrinjan las disposiciones de orden público sobre la materia, contenidas en la presente iey". En este sentido, tratándose de escrituras públicas, son formalidades esenciales la fecha del instrumento, la fe de identificación de los comparecientes, la indicación de que comparecen en representación de terceros, en su caso; la fe de libertad, conocimiento e inteligencia en el idioma, la presentación de la minuta en los casos exigibles, la fe de lectura del instrumento, la firma de los comparecientes y la autorización y firma del notario. 8. La escritura pública en cuyo mérito se solicita la inscripción de la compraventa materia de la presente apelación, fue otorgada durante la vigencia de la Ley del Notariado aprobada por la Ley N° 1510 de 15.12.1911, la cual en su artículo 44° prescribía: "La introducción debe expresar; 1.- Lugar y fecha del otorgamiento; 2.- Nombre y apellido de los otorgantes, su edad, domicilio y profesión; 3.- Si proceden por sí o en nombre de otros, insertando en este caso los comprobantes de su representación;(...)" Si bien de una interpretación literal de la norma glosada, la introducción debe expresar si los comparecientes proceden por derecho propio o en nombre de terceros; la indicación expresa de dicha circunstancia, cuando los comparecientes proceden por derecho propio, constituye una formalidad no esencial, toda vez que su inobservancia no acarrea la nulidad del título formal. 9. Y es que la falta de indicación expresa de que los comparecientes actúan por derecho propio, cuando no se indica que actúan en representación de terceros, no tiene mayor trascendencia y, menos trascendencia registra!, pues si no se expresa que actúan en representación de terceros es claro que lo hacen por derecho propio. En cambio, si los comparecientes actuaran por representación, para que surta efectos respecto del representado, por mandato del artículo 164° del Código Civil están obügados a manifestar que proceden a nombre de su representado y, conforme al artículo 156° del mismo código sustantivo, que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública. En este sentido, la omisión de indicación expresa en la escritura pública de la circunstancia de comparecer por derecho propio, cuando no se invoca actuar en representación de terceros, no es materia de califica387

REGISTRO DE PREDIOS

ción registral, pues además de no afectar la validez del título inscribible, tampoco constituye un obstáculo para la inscripción' 2 '. 10. En cuanto a la liquidación definitiva de los derechos regístrales, se tiene que los actos inscribibles contenidos en el título son la compraventa de dos lotes cada uno por el precio de I/. 300,000.00 {trescientos mil intis), que hacen la suma total de I/. 600,000.00 (seiscientos mil intis). Acto Compraventa de dos predios Monto pagado SI. 139.00

D. de calificación

D. de Inscripción

SI. 58.00

SI. 18.00

Derechos regístrales S/.76.00

Total '. SI. 76.00

Monto por devolver SI. 63,00

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N" 249-2008 -SUNARP/SN, publicada el 31 de agosto de 2008 y sus miembros designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N°010-2009-SUNARP/SA.

Sanz Fernández señala que los defectos de los títulos son considerados como faltas cuando afectan a la validez del título o representan un obstáculo para la inscripción; y a la inversa, cuando tales defectos no vician el documento o el acto dispositivo inscribible, o aún viciándolos, no se oponen a la inscripción no tienen la consideración de faltas. Así, distingue tres grupos diferenciados de defectos: a) Defectos que aunque vicien de nulidad el acto o contrato no son faltas porque escapan a la calificación del Registrador, Ejemplo: Vicios del consentimiento (error, dolo, violencia) b) Defectos que aun viciando el acto o contrato no tienen la consideración de faltas por admitir la inscripción a pesar de ellas. c) Defectos que no afectan a la validez del título inscribible, entre los que ncluye a los defectos puramente reglamentarios, esto es, la infracción de disposiciones establecidas en los reglamentos aplicables a cada caso que no producen más efectos que la corrección disciplinaria, sin anular el acto realizado. (SANZ FERNANDEZ, Ángel, "Instituciones de Derecho Hipotecario" EN: La Calificación Registral (Estudio de las principales aportaciones doctrinales sobre calificación registral) Ira. Edición, Editorial Civitas, T.II, pág. 2256)

388

APODERAMIBNTO EN LOS ACTOS DE DISPOSICIÓN

Por las consideraciones expuestas se acordó por unanimidad, previo informe oral del abogado del apelante. VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios y DISPONER LA INSCRIPCIÓN del título apelado. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTE.AL





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COMPRAVENTA DE ACCIONES Y DERECHOS

IsiBunaL%tgistraí RESOLUCIÓN

N- 698-2009 - SUNARP-TR-L

J


Sahara Medina Lucas de Huasupoma 000063840 de 28-1-2009. 000023668 de 16-4-2009. Predios de Lima. Venta de predio individualizado o de acciones y derechos.

La mención incidental, accesoria y simplemente referencia! de las acciones y derechos como "representación de uit lote físico" no cambia que la causa o fin del acto jurídico trata de la transferencia de tina porción físicamente determinada del espació físico. Sin embargo, es posible que la estipulación tenga por objeto una cuota o porcentaje del bien común, y en la que subsidiariamente se consigne que dicha cuota corresponde a un espacio físico, para lo cual se exigirá que este último pacto sea considerado expresamente de carácter obligacional o, en su defecto, deducirse de la común intención de las partes, tal como ocurre en los casos t ^ M M I M I — M M M M l M É ^ M M » l i i

391

111 I lid

. REGISTRO DE PREDIOS

ea que la cláusula se establece con sentido futuro, esto es, que la' J transferencia de la porción concreta no tiene efectividad actual, pues se encuentra supeditada a la posterior partición material i de! bien. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de donación otorgado por SITRAMUN a favor de Lourdes Rosario Flores Vera, según escritura pública de 09 de julio de 1998 ante Notaría de Lima Ana María Vidal Hermoza; y sucesiva transferencia por compraventa de Lourdes Rosario Flores Vera a favor de Jorge Eduardo Huasupoma Fuentes Rivera y Sahara Faustina Medina Lucas de Huasupoma ante Notaria Alzamora Torres con fecha 27 de noviembre de 1997, respecto del Lote 11, Manzana C, con un área de 120.96 m2 ubicado al final de la Urbanización La Capilla en la zona denominada "Pampa El Arenal" del Distrito de La Molina, ubicado dentro de la partida matriz que se encuentra inscrita en la Ficha 257334 dei Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto se acompaña testimonio de donación ante notaria Ana María Vidal Hermoza de 09 de julio de 1998, testimonio de compraventa ante notaria Ana María Alzamora Torres de 27 de noviembre de 1997, testimonio de aclaración y rectificación correspondiente a la escritura pública de 13 de enero de 2009 ante notaria María Mujica Barreda, otorgado por SITRAMUN, Lourdes Rosario Flores Vera, Jorge Eduardo Huasupoma Fuentes Rivera y Sahara Faustina Medina Lucas; copia legalizada notarial de una copia certificada de la Resolución No. 265-95-MLM/SMDU-DMDU sobre aprobación del proyecto de habilitación urbana del terreno de 85,200 m2 ubicado en el Distrito de La Molina; y demás documentación anexa. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Eric Molina Palante observó el título por los siguientes motivos: * La venta es de lote determinado, y no de acciones y derechos. * No es procedente la inscripción de la venta mientras no se inscriba la recepción de obras de la habilitación urbana.

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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en que la compraventa versa sobre acciones y derechos, por lo que no tiene sentido exigirle la inscripción previa de la recepción de obras. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Lote 11, Manzana C, con un área de 120.96 m2 ubicado al final de la Urbanización La Capilla en la zona denominada "Pampa El Arenal" del Distrito de La Molina, ubicado dentro de la partida matriz que se encuentra inscrita en la Ficha 257334 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: * Cómo determinar si estamos en presencia de una venta de acciones y derechos o en una venta de porción físicamente determinable. VI. ANÁLISIS 1, El recurrente solicita la inscripción de donación otorgado por SITRAMUN a favor de Lourdes Rosario Flores Vera, según escritura pública de 09 de julio de 1998 ante Notaria de Lima Ana María Vidal Hermoza; y sucesiva transferencia por compraventa de Lourdes Rosario Flores Vera a favor de Jorge Eduardo Huasupoma Fuentes Rivera y Sahara Faustina Medina Lucas de Huasupoma ante Notaria Alzamora Torres con fecha 27 de noviembre de 1997, respecto del Lote 11, Manzana C, con un área de 120.96 m2 ubicado al final de la Urbanización La Capilla en la zona denominada "Pampa El Arenal" del Distrito de La Molina, ubicado dentro de la partida matriz que se encuentra inscrita en la Ficha 257334 del Registro de Predios de Lima. Estos dos actos jurídicos fueron posteriormente objeto de aclaración y rectificación mediante escritura púbhca de 13 de enero de 2009 ante notaria María Mujica Barreda, otorgado por SITRAMUN, Lourdes Rosario Flores Vera, Jorge Eduardo Huasupoma Fuentes Rivera y Sahara Faustina Medina Lucas 2.

En la partida matriz citada consta un terreno de 85,200 m2 ubicado en el Distrito de La Molina, y sobre el cual no consta la conclusión del procedimiento de habilitación urbana. Sin embargo, la compraventa que se pretende anotar recae sobre el Lote II, Manzana C, con un área de 120,96 m. Es evidente, por tanto, que este último objeto no aparece individua393

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lizado y registrado con estas características y dimensiones, por lo que se trata de un predio que no existe desde la perspectiva del registro. 3. Siendo ello así, si el lote materia de la compraventa no consta en el registro, entonces no resulta posible inscribir los actos de tráfico referidos a dicho predio, ya que el objeto inscribible no existe para el registro y no hay partida sobre la cual extender los asientos, Nótese que en este caso estamos ante una falta en el principio de especialidad (ausencia de objeto), pero no del tracto sucesivo (ausencia de titularidad inscrita del transmitente). Es más, en estos casos el tracto sí está cumplido pues el disponente es SITRAMUN quien ostenta la condición de propietario registra], 4. La subsanación planteada por el usuario con la presentación de la copia certificada del acto administrativo de aprobación preliminar de la habilitación urbana, si bien en línea teórica podría permitir la preindependización de los lotes; sin embargo, tampoco facultaría a que se inscriban las ventas o actos de disposición sobre el lote, salvo autorización de contratos de venta garantizada o recepción de obras, según el art. 31-P del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. No obstante, vale acotar que la copia legalizada de la resolución y planos no constituye título inscribible por no ser autorizado por la entidad que tiene la matriz. 5.

Asimismo, el usuario manifiesta reiteradamente que los actos de donación y compraventa tratan sobre acciones y derechos del predio, y no sobre una porción física; sin embargo, esa opinión se desvanece con la sola revisión de los traslados notariales, incluyendo el de aclaración, pues la estipulación de las partes se refiere a un lote determinado, con ubicación física en el espacio, con superficie o cabida y linderos; y en donde las sucesivas cláusulas del negocio jurídico mencionan en forma reiterada que el objeto del contrato es un "lote de terreno". En tal sentido, la mención incidental, accesoria y simplemente referencial de las acciones y derechos como "representación de un lote físico" no cambia la anterior conclusión.

6.

De conformidad con el art. 170 del Código Civil el acto jurídico se interpreta de acuerdo con su causa, es decir, según el fin o resultado económico-individual pretendido o querido por las partes; y en tal contexto, es claro que la interpretación negocial lleva a sostener que la causa o finalidad de los sucesivos contratos materia del presente título versa fundamentalmente sobre un objeto físicamente determinado, y solo accesoriamente sobre las acciones y derechos. 394


7,

Ahora bien, cabe señalar que sí es posible que un acto jurídico trate de manera principal sobre la transferencia de acciones y derechos, en cuyo caso la estipulación tendrá por objeto una cuota o porcentaje del bien común, y en la que subsidiariamente se consigna que dicha cuota corresponde a un espacio físico, para cuyo efecto se requiere que este pacto sea considerado de carácter obligacional o, en su defecto, deducirlo de la común intención de las partes, tal como ocurre en los casos en que la cláusula se establece con sentido futuro, esto es, que la transferencia de la porción concreta no tiene efectividad actual, pues se encuentra supeditada a la posterior partición material del bien. Demás está decir que la situación planteada en este considerando no se presenta en el título evaluado. 8. Con respecto a los derechos regístrales, y de conformidad con el Decreto Supremo No, 017-2003-JUS, se liquida por la donación la suma de S/. 38,00 y por la compraventa S/. 76,25 nuevos soles. El usuario abonó S/. 78,77 según recibo 2009-12-00000330, por lo que se liquida un mayor derecho por S/. 35,48 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registra!. Estando a lo acordado por unanimidad, VII. RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima por los fundamentos indicados en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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5 a

RESOLUCIÓN

784-2009 - SUNARP-TR-L ) Lima, 9 JUN 2009


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Antonio Tinajeros Aguirre 0030055 del 14 de enero de 2009 Escrito presentado con H.T N° 000064 de Predios Transferencia de acciones y derechos

TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL la circunstancia que en una de las cláusulas del contrato de transferencia de cuotas ideales se aluda a un pacto de división, no debe entenderse referido a una partición destinada a dar fin al régimen de copropiedad, cuando por si misma o relacionándola con las demás cláusulas del contrato resulta claro que sólo se refiere a la división en las relaciones internas de los copropietarios, manteniendo el régimen de copropiedad.

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de las transferencias de acciones y derechos recaídos sobre el predio inscrito en la partida electrónica N° P03003377. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación. - Solicitud formulada por Antonio Tinajeros Aguirre. - Parte notarial de transferencia de derechos y acciones otorgado por Ana María Abanto Machuca y otros, del 10 de marzo de 2007 ante Notaría de Lima Lorena Cáceres Otoya. - Parte notarial de compraventa que otorga Oliver Jhon Torres Abanto, del 09 de diciembre de 2008, ante Notaría de Lima Lorena Cáceres Otoya. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios Rose Mary Elias Isla, entendiendo que conforme al parte notarial del 09.03.2007 los contratantes pactan la división y partición del inmueble inscrito en la partida P03003377 adjudicándose a la sociedad conyugal denominada 2dquirente el 50% y a la denominada transferente el 50% de derechos, formula las siguientes observaciones: 1.

Conforme al 2015 del CC. Las unidades inmobiliarias denominadas lote 17 y lote 17A deberán independizarse en virtud a los instrumentos a que se refiere el artículo 42° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

2. 3.

No se ha indicado la valorización de la transferencia de los lotes, La adjudicación que consta en la cláusula segunda resulta incongruente con la transferencia a que se refiere la cláusula tercera respecto del 20% de derechos y acciones sobre la totalidad del inmueble de 190.00 m2, pues en e! supuesto que se inscribieran las transferencias pactadas en la cláusula tercera y cuarta no resultaría posible la ejecución del acuerdo de partición de la cláusula segunda, ya que la denominada transferente no sería propietaria del inmueble. No siendo posible efectuar una adecuada interpretación de los actos formalizados en la EEPP del 09.03.2007, resulta necesaria la precisión respecto del acto o actos que son materia de la solicitud.

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REGISTRO DE PREDIOS

En tal sentido, sólo es requisito esencial en la transferencia de derechos y acciones: i) la determinación de la cuota ideal a transferir, ii) el ser copropietario o condómino; y, ii) el precio pactado. Lo sucedáneo (caso de la cláusula sétima) tiene calidad enunciativa y de ser el caso comprende sus accesorios, lo cual no puede afectar el principal, en todo caso sólo aclara su contenido, - Se solicitó la inscripción del mismo acto con anterioridad, mediante el titulo N° 2008-00640153 del 24.09.2008, en la que pese a haberse hecho reserva de cualquier otra inscripción que no sea la transferencia de derechos y acciones, eí registrador calificó positivamente la posibilidad de inscribir la división y partición contenida en el primer párrafo de la cláusula segunda de la aludida EEPP, soslayando el segundo párrafo y liquidando también la división y partición, pero que por contingencias administrativo-notariales no pudo pagarse el mayor derecho liquidado dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, habiéndose tachado eí título; por lo que se volvió a presentar el título tomando en cuenta el criterio registral emitido en el título anterior; sin embargo, la actual registradora no solo vulnera el ordenamiento legal y las jurisprudencias judiciales y regístrales pertinentes al caso, sino la voluntad declarada por los usuarios y el propio presentante, que de haberlo adivinado no hubiese solicitado la división y partición. - El contrato sub materia en modo alguno establece como requisito sine quanon la obligatoriedad o necesidad de inscribir una división material, pues se ha pactado que dichos actos fácticos son de efecto privado y expresamente se manifiesta que "no podrán afectar la validez o eficacia de la partición o en todo caso de la transferencia de derechos y acciones que la escritura contiene, más aún cuando sólo se solicitó en su oportunidad la inscripción de la cláusula cuarta de la escritura pública del 09.03.2007, ya que ello coadyuva a lograr el tracto sucesivo del dominio sobre la cuota ideal que hubo adquirido el señor Oliver Jbon Torres Abanto y que mediante EEPP del 09.12.2008 lo trasfiere al señor Fernando Acosta Aspillada y señora cónyuge; y, si la partición resulta inapropiada no hay inconveniente en presentar desistimiento parcial de tal extremo de la rogatoria. IV. ANTECEDENTE REGISTRA! El predio materia de la transferencia de acciones solicitada se encuentra inscrito en la partida N° P03003377 del Registro de Predios de Lima, en el 400


cual constan como titulares Torres Gonzales Lalo Víctor y Abanto Machuca Ana María, ambos con estado civil soltero. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León, con el informe oral del apelante. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es: i) Si la escritura pública de fecha 09.03.2007 está referida a una transferencia de cuotas ideales o a la división y partición del bien sujeto a copropiedad. ti) Si es inscribible la transferencia de acciones a favor de don Oliver Jhon Torres Abanto y la subsecuente transferencia a favor de la sociedad conyugal integrada por don Fernando Acosta Aspíllaga y Giovanna Tarraga León VI. ANÁLISIS 1. La copropiedad o condominio latino' 1 ' es el derecho real que recae sobre un bien por cuotas ideales o partes indivisas, de manera que cada condómino puede disponer libremente de su parte indivisa. En este sentido, el artículo 969° del Código Civil al definir la copropiedad señala: "Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas".

Históricamente la comunidad de bienes se ha organizado de dos maneras: a) Comunidad romana, en la cual la comunidad es por cuotas o partes, tiene su origen en una concepción individualista del mundo, con preeminencia del individuo, el cual impone el reconocimiento de un señorío exclusivo sobre la parte indivisa o cuota que le pertenece, concibiendo la comunidad como una situación meramente transitoria, al cual cualquier condómino puede darte fin; b) La comunidad germánica, en la cual la comunidad es en mano común, parte de una concepción coiectivista del mundo. Predomina el derecho de! grupo. La comunidad se considera como una situación permanente o estable. En ésta las cuotas no existen ni se reconoce a cada condómino la posibilidad individual de disolver la comunidad. (DIEZ- PICAZO, LUIS, "Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial" Vol. III, Las Relaciones Jurídico - Reales. El Registro de la Propiedad, La Posesión, Edit. Civitas, 4ta Edición, Madrid 1995, pág. 902-903). 401

REGISTRO DE PREDIOS

2.

3.

Conforme a lo señalado precedentemente, los caracteres distintivos de la copropiedad son: a) Existencia de un bien determinado; b) Piuralidad de sujetos con derechos sobre dicho bien; c) Tales derechos están representados por cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien. Como puede apreciarse, en la copropiedad todos los condóminos son dueños del bien, pero su derecho sobre el bien no es pleno, está naturalmente limitado por el derecho análogo de los demás condóminos, con los que debe compartir tanto el "ius jruendi" como el "ius utendi". En este sentido, por ejemplo, el artículo 974° del Código Civil, establece que cada copropietario "tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique a ios demás".

4.

En tanto se mantiene el régimen de copropiedad, el copropietario no puede disponer de parte material del bien, sólo puede disponer de su cuota ideal o parte indivisa. El artículo 977° del Código Civil prescribe al respecto: "Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos". 5. El acto mediante el cual se pone fin al régimen de copropiedad es la división o partición del bien, el cual se realiza obligatoriamente cuando es solicitado por cualquiera de los condóminos o su acreedor, salvo el caso de indivisión forzosa. 6. En el presente caso, mediante el título elevado en grado se solicita la inscripción de dos transferencias sucesivas de acciones y derechos recaídos sobre el predio inscrito en la partida electrónica N° P03003377, a cuyo efecto se acompañan los partes notariales de cada una de las transferencias. 7. Como la registradora que calificó dicha solicitud entendió que en la escritura pública de fecha 09.03.2007, correspondiente a la primera transferencia, los contratantes pactan la división del inmueble inscrito en la partida P03003377, formulando una serie de observaciones basados en dicho entendimiento, corresponde interpretar los alcances del acto contenido en eí aludido instrumento público, a fin de determinar si dicho acto es una transferencia de acciones y derechos como alude el apelante o, si se trata de la partición del bien como entiende la registradora, 8.

La interpretación, como señala Lohmann, es el procedimiento y método de investigación del significado de una declaración de voluntad, como consecuencia del cual se explica jurídicamente su contenido y el 402

COMPRAVENTA DE ACCIONES V DERECHOS

precepto querido por el declarante dentro de un contexto social determinado(Ii. 9. Uno de los criterios interpretativos del acto jurídico, que los operadores del derecho estamos obligados a respetar está recogido en el artículo 169° del Código Civil, conforme al cual en la interpretación de un acto jurídico debe atribuirse a las cláusulas dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. 10. Dicha disposición tiene como fundamento la necesaria vinculación o interrelación de las cláusulas de un acto o contrato, las cuales no existen de manera independiente o aislada, sino, vinculadas entre sí, constituyendo una unidad o totalidad. De manera que para desentrañar integralmente sus alcances es necesario relacionar cada una de las cláusulas del acto y la totalidad o unidad de sentido que en conjunto poseen, pues el acto es un conjunto orgánico y no una mera suma de cláusulas, lo que impone la conexión entre las distintas partes y determina la procedencia del análisis sistemático, que precisamente se encuentra consagrada en la norma antes citada. 11. Al respecto Diez Picazo señala: "El criterio sistemático es una consecuencia de la unidad lógica del contrato e impone la evitación o superación de contradicciones o antinomias, y la determinación de las disposiciones de carácter principal frente a las accesorias. No entra enjuego sólo en la relación de las diversas cláusulas de un mismo contrato, sino que puede y debe aplicarse también a la relación que varios contratos puedan tener dentro de una unidad negocia} compleja, cuando todos ellos se celebren para conseguir una finalidad económica unitaria"1^ 12. En el presente caso, como puede apreciarse de la partida registral N° P03003377 del Registro de Predios de Lima, figuran como copropietarios del predio inscrito en dicha partida, ubicado en el Lote 17, Manzana "E", Grupo Residencial 6, Sector Segundo del Pueblo Joven y distrito de Villa El Salvador y, provincia y departamento de Lima, don Lalo Víctor Torres Gonzales y doña Ana María Abanto Machuca.

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LOHMANN LUCA DE TENA, Guillermo, "El negocio jurídico", Edit. Grijley, Lima 1994, 2da. Ed. Pág.253 DIEZ- PICAZO, LUIS, "Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial" Vol. I, Introducción Teoría del Contrato, Cuarta Edición, pág. 502. 403

REGISTRO DE PREDIOS

13. Del examen de la escritura pública de transferencia de derechos y acciones de fecha 09.03.2007, otorgada ante Notaría de Lima Lorena Cáceres Otoya, se advierte que doña Ana María Abanto Machuca, copropietaria del predio inscrito en la partida signada con el N° P03003377, en una proporción del 50%, transfiere a título oneroso, a favor de la sociedad conyugal conformada por don Lalo Víctor Torres Gonzales y doña Socorro García Jiménez, el 40% de sus acciones y derechos, esto es, el 40% de su parte indivisa o cuota ideal (el 40% de su 50% sobre el bien), equivalente al 20% de derechos y acciones sobre la totalidad del predio (cláusula tercera); y, el 60% de sus acciones y derechos, esto es, el 60% de su cuota ideal (el 60% de su 50%), equivalente al 30% de derechos y acciones sobre la totalidad del predio, a su hijo don Oliver Jhon Torres Abanto (cláusula cuarta). 14. Como puede apreciarse, la escritura pública antes aludida contiene la transferencia del total de las acciones y derechos de doña Ana María Abanto Machuca sobre el predio inscrito en la partida signada con el N° P03003377 a favor de la sociedad conyugal antes mencionada y de su hijo, en proporción del 40% y 60% respectivamente; de manera que los nuevos copropietarios del citado inmueble como consecuencia de la transferencia aludida son: Don Lalo Víctor Torres Gonzales, en calidad de bien propio, en una proporción de! 50%; don Oliver Jhon Torres Abanto, en una proporción del 30%; y, la sociedad conyugal integrada por Lalo Víctor Torres Gonzales y Socorro García Jiménez, en una proporción del 20% (cláusula quinta). 15. Si bien la escritura pública en mención alude en su cláusula segunda a un pacto de división, ello no debe entenderse como una división material del bien, toda vez que conforme al tenor literal de la misma cláusula, como consecuencia de tal división y partición se "adjudican" doña Ana María Abanto Machuca el 50% de derechos y acciones sobre el predio y, los restantes 50% a favor de don Lalo Víctor Torres Gonzales, y "cada parte alícuota de derechos y acciones equivale idealmente a noventa y cinco metros cuadrados (95,00m2)" precisando más adelante que, "Sin que la presente cláusula o estipulaciones que contiene pueda afectar la validez del contrato principal de transferencia de derechos y acciones o la partición de derechos y acciones antes pactada" convienen que "previo a la transferencia materia del contrato principal, que para efectos de sus relaciones internas como copropietarios, dentro del marco supletorio de lo previsto por el artículo 983° del Código Civil, en dividir jurídica e idealmente el área superficial total del predio objeto de contrato en 404


dos porciones de tal modo que a partir de la fecha existan en la vía de los hechos los lotes '17' y '17a' " 16. Como puede apreciarse, el pacto de división aludido en la cláusula segunda está referido no a una división del bien en los términos del artículo 983° dei CC, esto es, la partición que da fin al régimen de copropiedad, sino a una división en sus relaciones internas, dejando incólume el régimen de copropiedad. Lo cual no sólo se encuentra ratificado, sin dejar margen a duda alguna, por lo señalado en las cláusulas subsiguientes, en las que se transfieren derechos y acciones, y se precisa las cuotas ideales correspondientes a los copropietarios como consecuencia de dicha transferencia, sino inclusive por el comportamiento posterior de los adquirentes de las cuotas ideales, al suscribir el segundo contrato de transferencia de acciones y derechos, el cual no hubiera sido realizado si en la escritura anterior se hubiera procedido o querido efectuar la partición del bien, en cuyo caso se hubiera dado fin al régimen de copropiedad, circunstancia que obviamente no ocurrió, manteniéndose vigente el régimen de copropiedad sobre el inscrito en la partida signada con el N° P03003377. 17. En efecto, mediante escritura pública de fecha 09.12.2008, otorgada ante Notaría de Lima Lorena Cáceres Otoya, don Oliver Jhon Torres Abanto, propietario del 30% de acciones y derechos sobre el inmueble inscrito en la partida N° P03003377 del Registro de Predios, transfiere la totalidad de sus acciones y derechos sobre dicho inmueble, a favor de la sociedad conyugal integrada por Fernando Acosta Aspíllaga y Giovanna Tarraga León (cláusula segunda). 18. De acuerdo con lo señalado precedentemente, el acto contenido en la escritura pública primigenia, es decir, en la de fecha 09,03.2007, es la transferencia de la integridad de la cuota ideal de doña Ana María Abanto Machuca sobre el inmueble inscrito en la partida electrónica N° P03003377, a favor de la sociedad conyugal integrada por don Lalo Víctor Torres Gonzales y doña Socorro García Jiménez, en proporción del 40% de dicha cuota, equivalente al 20% sobre el bien y, a favor de su hijo Oliver Jhon Torres Abanto, en proporción del 60% de la misma cuota, equivalente al 30% sobre el bien. En este sentido, como consecuencia de la mencionada transferencia, los nuevos copropietarios del citado inmueble eran: Don Lalo Víctor Torres Gonzales, en calidad de bien propio, en una proporción del 50%; don Oliver Jhon Torres Abanto, en una proporción del 30%; y, la sociedad conyugal integrada por Lalo 405

REGISTRO DE PREDIOS

Víctor Torres Gonzales y Socorro García Jiménez, en una proporción del 20%. 19. Posteriormente, mediante escritura pública de fecha 09.12,2008, don Oliver Jhon Torres Abanto transfiere la totalidad de su cuota ideal sobre el inmueble aludido, a favor de la sociedad conyugal integrada por Fernando Acosta Aspíllaga y Giovanna Tarraga León. 20. En atención a lo señalado precedentemente, corresponde revocar las observaciones formuladas por la Registradora. El primer, segundo, tercer u quinto extremos, porque como ya se indicó, la escritura pública de fecha 09.03.2007 sólo contiene la transferencia de cuotas ideales, no la transferencia de parte material del bien, así como tampoco división o partición alguna. El cuarto extremo, referido a la denegatoria de la reserva formulada por el solicitante en el formato de solicitud de inscripción, porque además de que la reserva formulada no estaba referida a actos inscribibles, pues señala expresamente estar referido a: "Todos los demás actos o exigencias de naturaleza privada interna que sean excluyentes a la transferencia del 30% de derechos y acciones", sino porque dicha reserva fue efectuada por el solicitante, precisamente, para evitar eventuales observaciones provenientes de una inadecuada interpretación de los alcances de dichos pactos internos, tal como ocurrió en el presente caso. Finalmente, el extremo referido a la denegatoria del desistimiento, porque el solicitante no formula desistimiento alguno de la rogatoria contenida en la escritura pública del 09.12.2008, sino más bien ratifica que le interesa su inscripción. En efecto, en el escrito de reingreso de fecha 13 de marzo de 2009, señala que el acto cuya inscripción le interesa se realice es la "transferencia de acciones y derechos de parte de la transferente a favor de su hijo", y como consecuencia, "la subsiguiente escritura pública a favor de la sociedad conyugal del señor Acosta y señora cónyuge". 21. En cuanto a la liquidación definitiva de los derechos regístrales, se tiene que los actos inscribibles contenidos en el título son tres: - La transferencia de acciones y derechos (40% de su cuota ideal} de doña Ana María Abanto Machuca a favor de la sociedad conyugal integrada por Lalo Víctor Torres Gonzales y Socorro García Jiménez, por el precio de S/. 3,000.00 nuevos soles. - La transferencia de acciones y derechos (60% de su cuota ideal) de doña Ana María Abanto Machuca a favor de su hijo, Oliver Jhon Torres Abanto, por el precio de S/. 4,000.00 nuevos soles. 4U6


La transferencia de derechos y acciones (100% de su cuota ideal) efectuada por don Oliver Jhon Torres Abanto, a favor de la sociedad conyugal integrada por Fernando Acosta Aspíllaga y Giovanna Tarraga León, por el precio de S/. 7,000.00 nuevos soles. Acto

D. de calificación

D. de Inscripción

Total

Transferencia de derechos y accionest3'

S/. 87.00

SI. 38.50

S/. 125.50

Monto pagado

Derechos registraos

S/. 56.00

S/.125.50

Mayor derecho SI. 69.50

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN, publicada el 31 de agosto de 2008 y sus miembros designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N°010-2009-SUNARP/SA. Por las consideraciones expuestas se acordó por unanimidad, previo informe oral del abogado del apelante. VIII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios, doctora Rose Mary Elias Isla, y disponer la inscripción del título apelado previo pago del mayor derecho liquidado. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE I,A SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

N É L I D A PALACIOS LEÓN

Ó S C A R ENRIQUE ESCATE CABREL

VOCAL DE:. TRIBUNAL REGISTRAL


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INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO

tribunal ^gistraí RESOLUCIÓN

[N^ 546-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 30 ABR 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

ROSMERY NAVARRO MAYMA 00004391 de 05-03-2009. 000024477 de 17-4-2009. Predios de Callao. SEPARACIÓN DE BIENES

Se privilegia una interpretación finalista o de función económica ("común intención de las partes", según el art 1362 del Código Civil), antes que una interpretación literal o de función simplemente gramatical. mm¡* I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Separación de bienes otorgada por Alfredo Miguel Jiménez Guerrero y Rosmery Navarro Mayma, mediante escritura pública de 27 de mayo de 2002 ante el notario de Jauja Diomedes Vides Ramírez Arroyo, y por el cual se adjudica el inmueble signado como lote 06, manzana Bl del Asentamiento 409

REGISTRO DE PREDIOS

Humano 12 de Octubre, Ventanilla, Callao, inscrito bajo código de predio No. P01233629 del ex - Registro Predial de Lima. Se adjunta parte notarial de la escritura pública. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Jessy Isabel Martínez Calderón observó el título por lo siguiente: 1.- Se requiere inscribir como acto previo en el registro personal el reconocimiento judicial de unión de hecho pues en la escritura pública se menciona que se está procediendo a liquidar la sociedad de gananciales producto de una unión convivencial. 2.- Indicar el valor de la transferencia. 3.- Acreditar el pago del impuesto predial del año de la transferencia III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que el concubinato se ha extinguido cumpliendo las formalidades legales que se exigen en una escritura pública ante notario. IV. ANTECEDENTE REGISTRA! Código de Predio P01233629 del Registro de Predios de la Zona Re gistral N° IX. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: -

Interpretación del acto jurídico en virtud de las consecuencias que produce.

VI. ANÁLISIS 1. A través del presente título se solicita la inscripción de la separación de bienes otorgada por Alfredo Miguel Jiménez Guerrero y Rosmery Navarro Mayma, mediante escritura pública de 27 de mayo de 2002 ante el notario de Jauja Diomedes Vides Ramírez Arroyo, y por el cual se adjudica el inmueble signado como lote 06, manzana Bl del Asentamiento Humano 12 de Octubre, Ventanilla, Callao, inscrito bajo código de predio No. P01233629 del ex - Registro Predial de Lima.

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Revisado el instrumento notarial se advierte que los otorgantes declararon poner fin a su unión convivencial y, por tanto, liquidar la sociedad de gananciales a través de la adjudicación en exclusiva de los bienes comunes adquiridos. En tal sentido se conviene en adjudicar a favor de Rosmery Navarro Mayma la propiedad absoluta del inmueble detallado en el considerando anterior. Ante ello el registrador se opone a la inscripción aduciendo que se requiere inscribir como acto previo en el registro personal el reconocimiento judicial de unión de hecho pues en la escritura pública se menciona que se está procediendo a liquidar la sociedad de gananciales producto de una unión convivencial. Sobre el particular debe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa dei procedimiento registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos en donde sea posible que una interpretación del acto jurídico permita salvar los efectos jurídicos que aquel pretendía lograr. Así pues, en el presente caso es evidente que los otorgantes pretenden un fin económico muy concreto respecto a la atribución de bienes comunes, cuál es, la adjudicación en exclusiva del predio sub-materia a favor de Rosmery Navarro Mayma, y ello al margen del contexto jurídico o normas legales que se invoquen en la declaración de voluntad. El art. 1362 del Código Civil establece que los contratos se celebran y ejecutan según las reglas de la buena fe o común intención de las partes, esto es, de acuerdo con la voluntad implícita o inferida de la propia declaración, para lo cual se da preponderancia a lo querido, que se deduce del texto, antes que al sentido gramatical de las cláusulas. En consecuencia, y según la común intención de las partes, el acto jurídico en debate puede tipificarse como uno de partición de bienes, al margen del nombre o "nomen iuris" que se le haya dado, pues los 411

REGISTRO DE PREDIOS

co-titulares han cedido el derecho que tiene en cada uno de los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican, lo que hace aplicable el art. 983 del Código Civil, en concordancia con el principio pro-inscripción regulado en el art. 31 in fine del Reglamento General de los Registros Públicos. Por lo tanto, la primera observación se revoca en tanto se privilegia una interpretación finalista o de función económica ("común intención"), antes que literal o de función simplemente gramatical. 8.

Respecto a la exigencia de valorización del acto jurídico, este Tribunal debe manifestar que ía partición es un negocio que concreta la titularidad de la que ya abstractamente gozaban los propietarios desde el momento de la adquisición primigenia. Por tanto, ei acto sub-análisis es de carácter invalorado, ya que en éste no hay, propiamente, una transmisión o transferencia de bienes, sino el reordenamiento o comunicación patrimonial en el presente, pero respecto de derechos de los que ya se era titular en el pasado. Siendo ello así se revoca la segunda observación.

9.

Por último, la tercera observación debe mantenerse porque el apelante no ha acreditado el pago del impuesto predial del año en curso a la celebración del acto, de conformidad con la redacción actual del art. 7o del Decreto Legislativo 776. 10. DERECHOS REGÍSTRALES De conformidad con el Decreto Supremo 017-2003-JUS, los derechos de calificación ascienden a S/. 29,00 nuevos soles; y los derechos de inscripción a S/. 9,00 nuevos soles. El usuario ha abonado SA 38,00 (recibo No. 2009-02-00003089), por lo que los derechos regístrales se encuentran cancelados en su integridad. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

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INTERPRETACIÓN

DEL CONTRATO

Vil. RESOLUCIÓN REVOCAR la primera y segunda observación por los fundamentos expuestos en la presente resolución; y CONFIRMAR exclusivamente la tercera observación en los términos que se señalan en el noveno considerando. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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^Tribunal %cgistraí [ N 9 644-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 15 MAY 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

JOSÉ MANUEL EVANGELISTA SOLÍS 00001737 de 02-02-2009. 000027149 de 28-4-2009, Predios de Huánuco. COMPRAVENTA

LNTERPRETACIÓN DEL CONTRATO La sola existencia de una pluralidad de sujetos en el contrato, el I mismo que recae sobre el mismo contenido, objeto y finalidad, no implica que estemos en presencia de distintos contratos cada uno independiente frente al otro. •

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Compraventa otorgada por María Magdalena Ayllón García y otros 6 vendedores más, a favor de Teresa Rentera Santa Cruz y otros 61 compradores o sociedades conyugales de compradores, respecto del bien inmueble ubicado

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REGISTRO DE PREDIOS

en Jr. Abtao No. 825-831 Huánuco, con una extensión de 1,168 m2, inscrito en la Partida No. 11063444 del Registro de Predios de Huánuco. Se adjunta parte notarial de la escritura pública, y copias legalizadas de la declaración jurada de autoavalúo del predio y de recibo de pago. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Huánuco Julio Feria Zevallos observó el título por lo siguiente: 1.- Se requiere acreditar el pago del impuesto de alcabala pues la venta fue por la totalidad del bien, y no por acciones y derechos. Por tanto, en este caso no hay inafectación o exoneración del citado impuesto, por cuanto el monto de la transferencia supera eí monto inafecto. 2.- El recurrente solicita la inscripción de solo su cuota ideal, lo cual deja sin efecto la autorización del notario para inscribir el parte notarial en su conjunto. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que la adquisición se ha dividido en 62 compras de cuotas ideales, por lo que cada una de las compras individualmente consideradas no supera el monto inafecto de diez unidades impositivas tributarias. Además, cada comprador en forma individual puede solicitar la inscripción de la parte de su cuota, sin requerir la inscripción del resto. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble ubicado en Jr. Abtao No. 825-831 Huánuco, con una extensión de 1,168 m2, inscrito en la Partida No. 11063444 del Registro de Predios de Huánuco. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Interpretación del acto jurídico y su efecto fiscal. VI. ANÁLISIS I. A través del presente título se solicita la Compraventa otorgada por María Magdalena Ayllón García y otros 6 vendedores más, a favor de Teresa 416


2.

Rentera Santa Cruz y otros 61 compradores o sociedades conyugales de compradores, respecto del bien inmueble ubicado en Jr. Abtao No. 825-831 Huánuco, con una extensión de 1,168 m2, inscrito en la Partida No. 11063444 del Registro de Predios de Huánuco. PRIMER MOTIVO Revisado el instrumento notarial se advierte que los 7 vendedores transfieren a 62 compradores un determinado bien inmueble, en el que todas las partes en conjunto consienten respecto a las mismas cláusulas y estipulaciones, en donde ellas se autodenominan "vendedores" y "compradores" en sentido general y sin diferenciar distintos conventos por cada hipotético contrato; en el que además se pacta un precio global y se cancela simultáneamente por todos los deudores. Todos estos elementos de juicio, además del hecho que el contrato se ha documentado en instrumento único, permiten deducir que estamos en presencia de un negocio jurídico único con pluralidad de partes, según los cánones interpretativos de lo expresado por las partes y la buena fe previsto en el art. 168 del Código Civil. La alegación del apelante respecto a que existen varias partes en el contrato o que se ha establecido ei porcentaje de acciones y derechos que cada comprador adquiere, no constituye elemento para considerar que existen varios actos jurídicos, pues ía pluralidad subjetiva del negocio no altera la unidad objetiva del contenido. Por tanto, si por interpretación negocial el acto lleva a sostener que estamos ante una sola causa o finalidad entonces no puede separarse artificialmente el acto para solo efecto de la imposición fiscal. Solo para concluir la idea habría que preguntarse si los vendedores hubieran aceptado vender acciones y derechos por separado, y sin vinculación con los otros compradores. Ante esta interrogante la respuesta debe ser negativa pues las partes expresan en forma reiterada que venden todo el inmueble como unidad, y a cambio de un precio conjunto, lo que reveía la identidad de fin o causa. En suma, la existencia de un mismo contenido normativo, incluyendo el bien y el precio global, conlleva la existencia de un acto único que no puede separarse o desmembrarse en forma arbitraria, por lo que ante el precio total de US $ 450,000 dólares americanos, corresponde exigir se acredite el pago del impuesto de alcabala, de conformidad con el art. 7° del Decreto Legislativo No. 776.

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REGISTRO DE PREDIOS

No obstante, la Instancia Registral debe recordar que se encuentra en relación subordinada en referencia a la liquidación de tributos que realice la Administración Fiscal. En consecuencia, si dicha Entidad concluye que en el presente caso existen 62 contratos de compraventa distintos, con la inafectación correspondiente a cada uno de ellos, entonces el Registro deberá allanarse a !o que se indique en la respectiva constancia o certificación referida a cada contrato en particular, siempre que se emita el acto administrativo correspondiente y no una consulta genérica y abstracta que no se refiere al negocio materia de inscripción. 3.

SEGUNDO MOTIVO De acuerdo con los fundamentos expuestos en el considerando anterior, estamos ante un negocio jurídico único, con identidad de contenido, objeto y causa, por lo que no procede la inscripción separada de la adquisición realizada por una de las partes del negocio sin que se registre todo el negocio en conjunto. El pedido de calificación por acto separado presupone que un documento contiene varios y distintos negocios jurídicos, cada uno de ellos independiente del otro, pero no se aplica en los casos de negocio único. El tema de la autorización notarial es irrelevante, pues el acto es uno solo y como tal se inscribe, accediendo a la rogatoria, o se rechaza por el registro. Por tanto, no corresponde exigir una nueva autorización del notario o la aclaración de la misma, 4. DERECHOS REGÍSTRALES De conformidad con la Ley 27444, el monto tope para cobro de derechos es de una unidad impositiva tributaria ascendente a S/. 3.550.00 nuevos soles. El usuario abonó un pago a cuenta de Sí, 38,00 según recibo 20091636, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 3.512,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de ta Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

418

INTERPRETACIÓN

DEL CONTRATO

VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR el primer motivo de observación; y REVOCAR el segundo motivo por los fundamentos que se señalan en e! tercer considerando de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAI.





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CADUCIDAD Y LEVANTAMIENTO DE GRAVÁMENES

'Tribunal %tgistral RESOLUCIÓN

Ns 516-2009 - SUNARP-TR-L

] Lima, 24 ABR 2009


CORPORACIÓN SILVER S.A. 0000321 de 21-01-2009. 000024815 de 21-4-2009. Predios de Huacho. CADUCIDAD DE HIPOTECA

Los hechos hipotéticos, que podrían extinguir en el futuro un acto jurídico, no obstan a ta vigencia y eficacia actual de la hipoteca, por lo que en tal caso se aplican las reglas de la caducidad. '

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud presentada Juan José Encalada Palacios, quien manifiesta representar a Corporación Silver SA, por la cual pide que por razón de caducidad se cancele la hipoteca constituida mediante escritura pública de 03 de febrero de 1998 otorgada ante Notario de Lima Ramón Espinosa Garreta, por la que Carmen Teresa Fernández García constituyó hipoteca a favor de Joao 421

REGISTRO DE PREDIOS

Espinoza Aldana y Miguel Vergara Araujo y cónyuges, respecto del predio denominado "Pampa Industria" ubicado en la Zona de San Cristóbal de Vilcahuara, Distrito y Provincia de Huaura, inscrito en el código de predio No. PO1156837 del Registro Predial de Lima. Se adjunta solicitud del usuario con firma legalizada ante el Notario de Lima Leonardo Bartra Valdivieso. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Víctor Huamán De La Cruz observó el título por lo siguiente: "1. Que, conforme al título archivado en la cláusula cuarta se establece un plazo para la hipoteca, estableciéndose en el mismo dos supuestos, así: '4.1 ...vence en la oportunidad en que se independice el inmueble referido en la cláusula 6.1 del presente contrato, y se constituya una nueva hipoteca, conforme a las estipulaciones contenidas en la cláusula sexta del presente contrato'; y el contenido en el '4.2 De no constituirse una nueva hipoteca, la que se constituye por el presente instrumento, continuara vigente hasta que se logre la constitución de la hipoteca referida en el numeral 4.1 precedente, o se obtenga la devolución de la suma entregada en mutuo'. 2. Consecuentemente de acuerdo a estas estipulaciones, se aprecia que la hipoteca que consta en el asiento 00005 fue constituida sujeta a una condición, la misma que no puede verificarse en sede registral, por lo que deberá acreditarse que la misma se extinguió a consecuencia del cumplimiento de lo estipulado en la cláusula cuarta de la escritura pública contenida en el título archivado...". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que se debe tener presente lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Código de Predio PO 1156837 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: 422


-

Procedencia de la caducidad de hipoteca cuando las partes señalan que un hecho futuro cancela la hipoteca presente, y no consta que ese hecho haya acaecido.

VI. ANÁLISIS 1. Juan José Encalada Palacios, en representación de Corporación Silver SA, solicita que por razón de caducidad se cancele la hipoteca constituida mediante escritura pública de 03 de febrero de 1998 celebrada ante Notario de Lima Ramón Espinosa Garreta, por la que Carmen Teresa Fernández García otorgó hipoteca a favor de Joao Espinoza Aldana y Miguel Vergara Araujo y cónyuges, respecto del predio denominado "Pampa Industria" ubicado en la Zona de San Cristóbal de Vilcahuara, Distrito y Provincia de Huaura, inscrito en el código de predio No. P01156837 del Registro Predial de Lima. 2. Revisado el título archivado que dio mérito a la inscripción de la hipoteca, se advierte en la cláusula 2.2 lo siguiente: "El plazo para la devolución de la suma entregada en mutuo es el día 03 de diciembre de 1998, vencido el cual, y en el caso la deudora no haya cumplido con la devolución de la suma entregada en mutuo éste incurrirá automáticamente en mora, sin necesidad de intimación previa...". 3. Del citado pacto se infiere de manera evidente que estamos ante una hipoteca que garantiza una obligación expresa, cierta y exigible, por lo que es de aplicación el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley 26639, concordante con el segundo párrafo del art. 87 del Reglamento de Inscripciones del Reglamento del Registro de Predios, en virtud de lo cual la inscripción caduca a los diez años contados desde la fecha de vencimiento del crédito siempre que éste pueda determinarse del contenido del asiento o título, que es precisamente la situación planteada en este caso. En efecto, si el vencimiento ocurrió el 03 de diciembre de 1998 es evidente que a la fecha ya ha transcurrido más de diez años desde la inscripción, por lo que resulta procedente la solicitud de caducidad de la hipoteca. 4. Sin embargo, el registrador se opone por las razones ya expuestas en el acápite II de esta resolución. Sobre el particular, este Tribunal tiene a bien formular las siguientes consideraciones: /) La cláusula 4.1 de la escritura de constitución de hipoteca regula una causal de extinción de la hipoteca, y por ello usa el término "vence", pero esa circunstancia extintiva solo se produce con la independi423

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zación de parte del predio y con la constitución de una NUEVA HIPOTECA sobre esa porción. Es decir, la extinción requiere de un nuevo consentimiento que las partes deben prestar para constituir una segunda garantía que derogue a la primera. Siendo ello así, estamos en presencia de un hecho hipotético y futuro que no elimina la vigencia actual de la hipoteca, por lo que en todo caso se trata de una condición resolutoria, que conlleva la eficacia presente del acto jurídico. ii) Es evidente que cualquier hipoteca inscrita se encuentra sujeta a distintos modos extintivos, tales como aquellos que regula el art. 1122 del Código Civil, pero la existencia de hechos hipotéticos futuros no afecta que la hipoteca esté ya vigente y, por tanto, la situación jurídica que genera produzca todos sus efectos, incluyendo la posibilidad de que ésta caduque por vencimiento del plazo legal, cuando sea posible. Por el contrario, la interpretación que realiza el registrador llevaría al absurdo de hacer pensar que ninguna hipoteca caduca, ya que todo acto jurídico está sujeto a causales extintivas futuras, y ello no afecta que el acto o negocio es válido y eficaz. Por lo demás, la citada interpretación adolece de otro grave error conceptual, ya que exigir la acreditación de un hecho que no se sabe si ocurrió o no, cómo es la celebración de una nueva hipoteca para efecto de determinar si se extinguió la primera, implicaría en buena cuenta solicitar la prueba de un hecho negativo, lo que es un imposible lógico.

5.

«i) Asimismo, la cláusula 4.2 de la escritura de constitución de hipoteca es suficientemente explícita cuando menciona que: "de no constituirse una nueva hipoteca, la que se constituye por el presente instrumento continuará vigente...". Por tanto, estamos ante una hipoteca vigente y eficaz, con plazo de vencimiento determinado, por lo que resulta pertinente actuar la regla de caducidad. Téngase en cuenta, además, que la existencia de una supuesta hipoteca no inscrita, tampoco haría de aplicación la citada cláusula pues no habría constitución válida del derecho real de hipoteca según el inciso 3) del artículo 1099 del Código Civil, por lo que en cualquiera de los casos se entendería que la primera garantía siguió vigente y ante ello es susceptible de aplicarse la caducidad de inscripción. Cabe acotar que los fundamentos expuestos se refieren a la caducidad de la inscripción de la hipoteca, pero no enervan los derechos de orden civil que puedan subsistir entre las partes. 424


6.

DERECHOS REGÍSTRALES De conformidad con el Decreto Supremo 017-2003-JUS, los derechos de calificación ascienden a S/. 29,00 nuevos soles; y los derechos de inscripción a S/. 213,67 nuevos soles.

El usuario ha abonado S/. 29,00 (recibo No. 2009-01-00000583), por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 213,67 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN REVOCAR la observación y disponer la inscripción del título, previo pago de la liquidación de los derechos registrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgistraí RESOLUCIÓN s

N 1315-2009 - SUNARP-TR-L) Lima, 26 AGO 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Richard Malamud Sterental 00315259 del 08.05.2009 H.T. N° 047519 del 15.07.2009 de Predios de Lima. Cancelación de hipoteca por caducidad

CADUCIDAD DE HIPOTECA La circunstancia de haberse incorporado en el contrato donde consta la obligación garantizada por la hipoteca legal, una cláusula referida a la interpelación del deudor para el cumplimiento de la obligación garantizada no incide en el cómputo del plazo de caducidad previsto en el segundo párrafo del artículo 3o de la Ley N° 26639, cuyo término inicial está determinado por (a fecha de vencimiento de la obligación garantizada, no por la fecha desde la cual el deudor incurre en mora.

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita, al amparo de la Ley N° 26639, la cancelación, por caducidad, de la hipoteca legal inscrita en el asiento 0003 de la partida P03144222 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto, se presenta la declaración jurada de don Richard Malamud Sterental, con firma certificada por Notaría de Lima Miryan R. Acevedo Mendoza. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, abogado Ricardo Luna Vallejos, formula tacha al título señalando: Revisado el título archivado que dio mérito a la inscripción de la hipoteca, "se advierte de las cláusulas tercera y décima que el saldo de precio sería cancelado dentro del día siguiente de recibida la carta notarial comunicando cumplida la formalidad establecida en el numeral 2 de la cláusula tercera, la misma que sería cursada por el vendedor. En tal sentido, no siendo posible verificar dicha circunstancia del título archivado, no es posible determinar la fecha de vencimiento del crédito a efectos de contabilizar el plazo de caducidad". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación señalando: - Si bien el requisito para el pago al vendedor era que éste debía remitir carta notarial al comprador comunicándole que la compraventa se encontraba inscrita en los Registros Públicos, dicha carta notarial es un documento bilateral entre vendedor y comprador, sin intervención de terceros, siendo materialmente imposible que el Registro pudiera conocer su existencia. - He intentado buscar infructuosamente a los vendedores de esa oportunidad para solucionar el problema de la hipoteca legal, pues según versión del Dr. Miguel Ángel Vásquez Marroquín, apoderado de aquellos quien además autorizó la minuta de compraventa, Juan Fernando Sac Wong reside en Canadá y su ex cónyuge María del Rosario Vásquez Marroquín radica en Colombia, lo que hace imposible obtener el levantamiento de la hipoteca por ellos. - Sí se puede determinar el plazo de vencimiento del crédito en virtud del contrato de compraventa inscrito en el Registro, siendo que la 428


formalidad establecida en la cláusula décima es sólo para la verificación del pago, pues la fecha de vencimiento de la obligación fue cuando se inscribió la venta en el Registro. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio sobre el que recae la hipoteca cuya cancelación se solicita se encuentra inscrito en la partida N° P0314422 del Registro de Predios de Lima. En el asiento 0002 consta la venta del inmueble efectuada por Juan Fernando Sac Wong y su cónyuge María del Rosario Vásquez Marroquín, a favor de la sociedad conyugal integrada por Víctor Eduardo Dioses García y Eliana Isabel Orozco de Dioses. En el asiento 0003, consta la hipoteca legal a favor de Juan Fernando Sac Wong y su cónyuge María del Rosario Vásquez Marroquín, por el saldo del precio de la venta inscrita en el asiento 0002, ascendente a la suma de US$. 4,750 dólares americanos. En el asiento 0007 consta como titular dominial actual don Richard Malamud Sterental. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. Con el informe del abogado del apelante. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: i) Desde cuándo debe contarse el plazo de caducidad previsto en el artículo 3o de la Ley N° 26639 en el presente caso. ii) Si del contenido del título archivado es posible determinar la fecha de vencimiento de la obligación garantizada con la hipoteca. VI. ANÁLISIS 1. El Art. 3 de la Ley N° 26639, publicada el 27.6.1996, vigente a los 90 días de su publicación, al regular la extinción de las inscripciones de hipotecas, entre otros gravámenes, prescribe: "Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas. 429

REGISTRO DE PREDIOS

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado". 2. Conforme a la norma glosada, el plazo para que opere la extinción de la inscripción de los gravámenes es de diez años; sin embargo, la ley establece dos momentos diferentes para el inicio del cómputo de dicho plazo. Sobre el particular, este colegiado ya señaló en la Resolución N° 868-2009-SUNARP/TR-L, que para distinguir los supuestos de aplicación del primer y segundo párrafos del artículo 3o de la Ley 26639 a las hipotecas, debe atenderse a la exigibilidad y ejecución de la obligación garantizada por la hipoteca. 3.

En tal sentido, el término inicial del plazo de caducidad previsto en el segundo párrafo del artículo 3o de la Ley N° 26639 se aplica a las hipotecas que garantizan obligaciones de exigibilidad diferida o de ejecución durable; y, el término inicial previsto en el primer párrafo, a las hipotecas que garantizan obligaciones de ejecución inmediata e instantánea, pues como la hipoteca garantiza el cumplimiento de una obligación, para hacer uso de tal derecho importa que la obligación sea exigible y que además haya transcurrido el tiempo requerido o previsto para su ejecución, dado que es recién a partir de dicho momento, que puede hablarse de incumplimiento. 4. En este sentido, la exigibilidad está ligada en el caso de obligaciones de ejecución diferida, al vencimiento del plazo, es por ello, que en estos casos el plazo de caducidad se cuenta desde el vencimiento del plazo para la ejecución de la obligación. Tratándose de obligaciones de ejecución inmediata e instantánea, en cambio, como en éstas la obligación es inmediatamente exigible y su cumplimiento no insume un tiempo jurídicamente relevante, resulta razonable que el plazo se cuente desde la inscripción de la hipoteca. 5.

Conforme a lo señalado precedentemente, para efectos de la aplicación del plazo de caducidad previsto en el artículo 3o de la Ley N° 26639 es necesario distinguir las obligaciones garantizadas con la hipoteca no sólo en atención a su exigibilidad, sino también en atención al tiempo previsto para el cumplimiento de la obligación, pues siendo que la hipoteca garantiza esto último, para determinar el término inicial del plazo de caducidad, no sólo importa el momento de su exigibilidad, sino, fundamentalmente, el momento a partir del cual se puede reputar incumplimiento, lo cual sólo ocurre cuando ha transcurrido el lapso establecido para su cumplimiento. 430

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6.

En este sentido, cuando la obligación garantizada por la hipoteca es de exigibilidad inmediata y el tiempo de su cumplimiento es instantáneo, el término inicial para el cómputo del plazo de caducidad previsto en el artículo 3o de la Ley N° 26639 es la fecha del asiento de presentación de la hipoteca, de conformidad con el primer párrafo de dicha norma. En cambio, cuando la obligación garantizada por la hipoteca es de ejecución diferida, o es de cumplimiento durable, en este último caso aún cuando su exigibilidad sea inmediata, el término inicial para el cómputo del plazo de caducidad de la hipoteca es el previsto en el segundo párrafo del artículo 3o citado.

7.

En concordancia con el artículo 3o de la Ley N° 26639, el artículo 87° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, comprende a las hipotecas que garantizan obligaciones "que no tienen plazo de vencimiento" en el supuesto del primer párrafo del citado artículo 3° y a las que "garantizan créditos" a la fecha de vencimiento del crédito garantizado, de conformidad con el segundo párrafo de la norma citada. En el presente caso, se solicita la cancelación por caducidad de la hipoteca legal inscrita en el asiento 0003 de la partida N° P03144222 del Registro de Predios de Lima. Revisado el título archivado N° 19073 del 07.02.1995, que dio mérito a dicha inscripción, se advierte que la hipoteca legal constituida de pleno derecho por mandato del numeral 1 del artículo 1118°, a favor de don Juan Fernando Sac Wong y su cónyuge María del Rosario Vásquez Marroquín, garantizaba el pago del saldo del precio de venta del inmueble realizada por aquellos, en calidad de vendedores, a favor de la sociedad conyugal integrada por Víctor Eduardo Dioses García y Eliana Isabel Orozco de Dioses. El monto de la hipoteca es de US $ 4,750.00 dólares americanos.

8.

9.

Conforme a la cláusula tercera de la escritura pública de compraventa de fecha 28.12.1993, contenida en el título archivado aludido, el precio de venta pactado por los contratantes es de US $ 9,500.00 dólares americanos, los que se abonan: US$ 4,750.00 dólares americanos a la suscripción de la minuta y, el saldo, es decir, los otros US$ 4,750.00 dólares americanos "cuando la propiedad del inmueble cuya transferencia se efectúa, se inscriba a favor de los vendedores en los Registros Públicos de Lima, para cuyo efecto se gira una letra a la vista por dicho monto a nombre de Juan Fernando Sac Wong". 10. Como puede apreciarse, la obligación garantizada con la hipoteca cuya cancelación por caducidad se solicita es una obligación de dar suma de 431

REGISTRO DE PREDIOS

dinero: el pago de los US$ 4,750.00 dólares americanos, cuya ejecución es diferida. En efecto, el plazo previsto para el pago de dicha suma, que viene a ser el saldo impago del precio de venta, vencía, de acuerdo con la citada cláusula, a la fecha de inscripción de la propiedad del inmueble a favor de los vendedores, esto es, a la fecha de inscripción del derecho de propiedad de los señores Juan Fernando Sac Wong y su cónyuge María del Rosario Vásquez Marroquín. 11. La minuta de la compraventa aludida fue suscrita el 17 de diciembre de 1993, habiéndose otorgado la escritura pública respectiva el 28 de diciembre del mismo año, cuando el derecho de propiedad de los vendedores sobre el inmueble materia de venta aún se encontraba en proceso de inscripción, conforme se señala en la cláusula primera del mencionado contrato. La titularidad dominial de los vendedores, conforme consta en el asiento 0001 de la partida del inmueble, se inscribió el 04.02.1994[11, fecha en la cual, según la cláusula tercera del contrato en cuestión, los compradores debían abonar el saldo del precio impago, es decir, los US$ 4,750.00 dólares americanos; con lo cual el término inicial del plazo de caducidad de dicha hipoteca, previsto en el segundo párrafo del artículo 3o de la Ley N° 26639, es el 04.02.1994. 12. Lo señalado precedentemente no se desvirtúa por la estipulación contenida en la cláusula décima del contrato en cuestión, pues dicha cláusula sólo establece la forma de interpelación del acreedor a los deudores para el cumplimiento de la obligación garantizada, a efectos de la constitución en mora. En efecto, la cláusula décima prescribe: "Cumplida la formalidad aludida en el punto (2) de la cláusula tercera, el vendedor Juan Fernando Sac Wong comunicará de dicho hecho a los compradores, mediante carta notarial, con la finalidad de que estos últimos puedan cancelarle, hasta dentro del día siguiente de recibida la mencionada comunicación, el monto pendiente de pago"; y, por su parte, la cláusula décimo primera establece: "Se conviene expresamente, que en caso de incumplimiento del pago de la letra en la fecha prevista en la cláusula precedente, se pacta como interés moratorio el 10% (diez por ciento) mensual, o el que resulte aplicable por

Si bien el asiento de presentación del título que dio mérito a la inscripción es de fecha 22.12.1993, fecha a la que se retrotrae la inscripción, para efectos de establecer la fecha de cumplimiento de la obligación garantizada con la hipoteca legal, conforme a lo previsto en la aludida cláusula tercera del contrato de compraventa, debe atenderse a la fecha de extensión de asiento de inscripción. 432


cada día de atraso, teniendo en cuenta la mora acordada como factor diario". 13. Y es que en nuestro ordenamiento jurídico, como regla general, la mora no opera automáticamente, sino requiere de previa interpelación o intimación por el acreedor; de manera que, si el acreedor no intima a su deudor para el cumplimiento de su obligación, éste no incurre en mora. Lo acabado de afirmar, para efectos de la constitución en mora, se aplica aún cuando las partes no hubieran estipulado nada al respecto, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1333° del Código Civil, según el cual incurre en mora el obligado "desde que el acreedor le exija, judicial o extrajudicialmente, el cumplimiento de su obligación" no siendo necesaria la intimación para la constitución en mora sólo en los siguientes casos: i) Cuando la ley o el pacto establezca expresamente que la mora opera automáticamente al vencimiento del plazo de la obligación, ii) Cuando de la naturaleza y circunstancias de la obligación resultare que la designación del tiempo en que había de entregarse el bien, o practicarse el servicio, es motivo determinante para contraerla; iii) Cuando el deudor se niegue por escrito a cumplir la obligación; y iv) Cuando la intimación no fuese posible por causa imputable al deudor. 14. Ahora, si bien la falta de intimación implica la tolerancia del acreedor frente a la demora en el pago, de manera que el deudor no incurre en mora en tanto no es interpelado a pagar por el acreedor, ello no significa que el término inicial para el cómputo del plazo de caducidad previsto en el segundo párrafo del artículo 3o de la Ley N° 26639 sea el momento de constitución en mora del deudor en los casos en los que la mora no opera automáticamente, pues para la aplicación del plazo de caducidad aludido sólo importa determinar la fecha de vencimiento de la obligación garantizada, independientemente, de si existió o no intimación para su cumplimiento por parte del acreedor. En este sentido, la comunicación notarial establecida en la cláusula décima del contrato, en tanto sólo cumple la función de interpelar al deudor para el cumplimiento de su obligación no puede tomarse como referencia para determinar el término inicial del plazo de caducidad antes mencionado. 15. De acuerdo con lo señalado precedentemente, no es exacto lo señalado por el Registrador en el sentido que no se puede determinar del título archivado la fecha de vencimiento del crédito garantizado, pues como ya se indicó, conforme a la cláusula tercera del contrato el pago del saldo del precio de la venta ascendente a US $4,750.00 dólares americanos, debía efectuarse a la fecha de inscripción del derecho de propiedad de 433

REGISTRO DE PREDIOS

los vendedores, lo cual ocurrió el 04.02.1994, término inicial del plazo de caducidad de la hipoteca legal inscrita en el asiento 0003 de la partida P03144222, el cual se cumplió el 04.02.2004; en consecuencia, corresponde revocar la observación formulada por el registrador. 16. Respecto de los derechos regístrales, la liquidación es como sigue:

i i p i ^ r m i i <¿Éii&ef
Hipoteca Monto pagado^ S/. 39.51

D. de Inscripción S/. 10.50

Derechos regístrales S/.39.50

S/. 39.50 Mayor derecho S/. 0.00

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la tacha formulada al título referido en el encabezamiento y disponer su inscripción conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

N É L I D A PALACIOS LEÓN

Ó S C A R ENRIQUE ESCATE CABREL



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tribunal %tgxstraí RESOLUCIÓN g

\ N 547-2009 - SUNARP-TR-L

] Lima, 30 ABR 2009

GLADYS CRISTINA IPENZA NEGRI 83966 de 04-2-2009. 15572 de 11-3-2009. Predios de Lima. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE DEMANDA EN MÉRITO DE TÍTULO ARCHIVADO.

APELANTE TITULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Improcedencia de cancelación de medida cautelar de anotación de demanda cuando el mandato judicial hace la salvedad. m m I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de cancelación de anotación de demanda en mérito de título archivado No. 716679 de 24 de octubre de 2008, sobre adjudicación por remate judicial ordenado por el 45° Juzgado Civil de Lima, que dio lugar al asiento C-l de la partida 49035638 del Registro de Predios de Lima. M M

435

REGISTRO DE PREDIOS

Para dicho efecto se acompaña la solicitud de Gladys Cristina Ipenza Negri. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios (e) Jessica Giselle Sosa Vivanco observó el título por cuanto en el título archivado se hace la salvedad de que no se levante la medida cautelar de anotación de demanda. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en que el remate judicial obliga a dejar sin efecto todos los gravámenes anotados luego de la hipoteca, en virtud de los principios de prioridad y publicidad; por lo demás, constituye un abuso de derecho acudir a un remate judicial y recibir un bien con gravamen. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida 49035638 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede cancelar la medida cautelar de anotación de demanda cuando la orden judicial contiene la salvedad en ese sentido. VI. ANÁLISIS 1. La recurrente solicita la cancelación de una anotación de demanda en mérito de título archivado No. 716679 de 24 de octubre de 2008, sobre adjudicación por remate judicial ordenado por el 45° Juzgado Civil de Lima, que dio lugar al asiento C-l de la partida 49035638 del Registro de Predios de Lima. 2. De la revisión del citado título se advierte que la resolución judicial No. 107 de 02 de julio de 2008 indica textualmente lo que sigue: "déjese sin efecto legal todo gravamen que pesa sobre el inmueble materia de transferencia salvo la medida cautelar de anotación de demanda que pudiera existir en ella", lo que es concordante con el art. 739 del Código Procesal Civil. 3. Dentro de este contexto el Registro no puede cancelar la medida cautelar de anotación de demanda en virtud del mandato genérico que dispone dejar sin efecto todos los gravámenes, cuando simultáneamente existe un mandato específico que hace la salvedad respecto a la subsistencia de 436


la anotación. Por el contrario, la postura de la apelante debe rechazarse, no solo porque altera el principio de obligatoriedad de las decisiones judiciales, sino además porque infringe las reglas de la lógica, pues pretende que un mandato genérico prevalezca sobre el específico, ante lo cual cabe preguntarse cuándo y cómo regiría este último. 4. Por su parte, la recurrente alega que debe distinguirse entre anotaciones de demanda anteriores y posteriores a la hipoteca; y si bien los fundamentos que esgrime tienen algún asidero a nivel doctrinal, empero, aquí estamos en presencia de una orden jurisdiccional directa y expresa, que concreta la aplicación de la voluntad general (ley) a un caso particular, y que por ese motivo debe ser acatada por esta Instancia Registral, máxime si tenemos en cuenta que la decisión judicial sub-examine no hace la distinción entre mandatos anteriores o posteriores a la hipoteca. En todo caso, una alegación de este tipo corresponde dilucidarla al propio órgano jurisdiccional en la vía y modo que correspondan. 5. Cabe agregar que la anotación de demanda o de embargo tiene como finalidad que el Registro colabore con los mandatos judiciales a efecto que las decisiones definitivas sean cumplidas y ejecutadas. Por tanto, la anotación de actos judiciales, o su extinción, se encuentra en relación directa con el derecho fundamental a la tutela jurisdiccional efectiva, y en tal contexto no cabe cancelar una medida cautelar sin mandato. 6. Ahora bien, si tenemos en cuenta que el título archivado no permite bajo ninguna circunstancia la rectificación por error material, entonces se colige que corresponde la tacha del título, de conformidad con el literal a) del artículo 42° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. 7. Por los fundamentos expuestos en el considerando anterior no cabe liquidación definitiva de los derechos regístrales La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

437

REGISTRO DE PREDIOS

VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la denegatoria de inscripción formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer la TACHA del título por los fundamentos indicados en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgi$trai RESOLUCIÓN

[N° 548-2009

- SUNARP-TR-L

J Lima, 30 ABR 2009

APELANTE : Víctor Enrique García Lujan TÍTULO : 000077017860 de 17-3-2009. RECURSO ; 0000199 Cercado de 03-4-2009. REGISTRO : Vehicular. ACTO {s) : Cancelación de garantía

Improcedencia de cancelación de garantías otorgadas a favor de entidades del Sistema Financiero. •KM.

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de cancelación por caducidad de la garantía otorgada a favor de INTERBANK respecto del vehículo de placa de rodaje AQE 292, para lo cual se adjunta la documentación que obra en el expediente. 439

REGISTRO DE PREDIOS

II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público (e) del Registro de Propiedad Vehicular Luis Rivera Ramos tachó el título por cuanto la caducidad de gravámenes no se aplica cuando el acreedor es una entidad financiera. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en que la ley de caducidad se aplica a todos los acreedores, tanto más si se vulnera la igualdad ante la ley que reconoce la Constitución. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje AQE 292. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede cancelar por caducidad las garantías otorgadas a favor de las entidades financieras. VI. ANÁLISIS 1. El recurrente solicita la cancelación por caducidad de una garantía otorgada a favor de INTERBANK que recae sobre el vehículo de placa de rodaje AQE 292. 2. La Ley 26702 señala expresamente que el art. 3 de la ley 26639, o ley de caducidad, no se aplica a las garantías otorgadas por entidades del Sistema Financiero Nacional, por lo que corresponde confirmar la tacha sustantiva formulada por el registrador al tratarse de un defecto insubsanable del título. 3. Por su parte, el apelante manifiesta que en este caso se viola el derecho constitucional de igualdad ante la ley, pues se privilegia a un tipo de acreedores frente a otro. Sobre el tema este Tribunal tiene a bien dejar sentada su posición. En efecto, la igualdad ante la ley exige que ante situaciones análogas el legislador establezca las mismas consecuencias jurídicas, con lo cual se evitan tratamientos discriminatorios; sin embargo, ello no es óbice para que el ordenamiento permita soluciones desiguales cuando exista un principio o un valor fundamental que así lo justifique. 440


4.

En el presente caso la Constitución de 1993 establece una garantía institucional a favor del Sistema Bancario y Financiero, lo que obliga al legislador a establecer mecanismos que aseguren su funcionamiento y operatividad...Recuérdese que en este ámbito se encuentra en juego aspectos fundamentales de la vida social y económica, tales como la defensa del ahorro del público, el financiamiento de las distintas actividades productivas, el acceso al crédito y ét desarrollo nacional en su conjunto. Por tal razón, es evidente que el propio texto fundamental coloca en una situación de privilegio al Sistema Financiero, lo que justifica que existan reglas especiales para facilitar el cobro de créditos o que impidan la liberación de garantías otorgadas por los deudores. Siendo ello así, la norma que exceptúa a las entidades financieras de la aplicación de la ley de caducidad tiene basamento en la propia Constitución.

5.

En cuanto a la liquidación definitiva de los derechos regístrales, se confirma la efectuada por el Registrador. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y ampliar sus fundamentos por lo señalado en el cuarto considerando de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgistraí

E

9

RESOLUCIÓN

FR-L] 1163-2009 - SUNARP-TRLima, 23 JUL 2009

APELANTE : Luis Castañeda Reyna. TÍTULO

: 00006531 de 14-5-2009.

RECURSO

: 000048409 de 17-7-2009.

REGISTRO ACTO (s)

: Predios : Cancelación de hipoteca por extinción del acreedor.

CANCELACIÓN POR EXTINCIÓN DE IA PERSONERÍA JURÍDICA DEL ACUERDO Este Tribunal considera necesario aclarar que no entrará a juzgar la viabilidad de la cancelación por extinción del acreedor, la cual no cuenta con norma expresa que la respalde ni título formal que funde la inscripción (SUMILM DEL EDITOR). •

- • •

-

-

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la cancelación de la hipoteca inscrita en el asiento D-2 de la Ficha 11005-PR, continuada en la partida No. 11032953 del Registro de Predios de la Oficina de Selva Central, en mérito a que el acreedor Caja Rural de Ahorro y Crédito Selva Central ha sufrido la extinción de su personería jurídica, para cuyo efecto se presenta solicitud simple del usuario. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de la Oficina de Selva Central Papias Mauro Caritas Ramos observó el título en los siguientes términos: Se suspende la calificación del presente título por encontrarse pendiente de inscripción el título incompatible No. 2531 de 03 de marzo de 2009. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - El título pendiente invocado por el registrador consiste en una cesión de derechos efectuado por la acreedora hipotecaria a favor de la Caja Municipal de Ahorro y Crédito de Huancayo, lo que se trata de un contrato invalidado por el Tribunal Registral Lima como es de verse de la Resolución No. 117-2009-SUNARP-TR-L de 28 de enero de 2009. - Que, el título previo está plagado de irregularidades que describe en su escrito de apelación. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble nominado como Parcela 126 Sector Villa Amoretti I Etapa Distrito Perene Provincia Chanchamayo Departamento de Junín, inscrito en la partida 11032953 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Selva Central. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

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-

:

Si procede cancelar una hipoteca por extinción de la personería jurídica del acreedor cuando éste ha cedido sus derechos.

VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la cancelación de la hipoteca inscrita en el asiento D-2 de la Ficha 11005-PR, continuada en la partida No. 11032953 del Registro de Predios de la Oficina de Selva Central, en mérito a que el acreedor Caja Rural de Ahorro y Crédito Selva Central ha sufrido la extinción de su personería jurídica, para cuyo efecto se presenta solicitud simple del usuario. 2. El registrador suspende la calificación del presente título por cuanto se encuentra pendiente de inscripción el título incompatible No. 2531 de 03 de marzo de 2009. 3. Revisada la ficha No. 11005-PR del Registro de Predios de la Oficina de Selva Central, continuada en la Partida No. 11032953, se advierte que el asiento D-2 contiene la inscripción de una hipoteca constituida por Luis Castañeda Reyna y Teresa Hernández Alva de Castañeda constituyen primera hipoteca sobre el citado predio rústico a favor de la Caja Rural de Ahorro y Crédito Selva Central. 4. Sin embargo, la citada Caja Rural aparece extinguida según consta del asiento D-13 de la Partida No. 11001226 del Registro de Personas Jurídicas de Huancayo; inscripción realizada en mérito del título archivado No. 6092 de 17.7.2006. En mérito a ello el usuario solicita la cancelación de la hipoteca pues considera que la extinción del acreedor conlleva la desaparición de la obligación. También invoca la Resolución No. 1172009-SUNARP-TR-L de 28 de enero de 2009, cuya sumilla indica: "Procede la cancelación de la hipoteca que garantiza una obligación a favor de una persona jurídica una vez inscrita la extinción de esta última, en razón de haberse extinguido la obligación garantizada y siempre que no se haya registrado la cesión de derechos". 5. Este Tribunal considera necesario aclarar que no entrará a juzgar la viabilidad de la cancelación por extinción del acreedor, la cual no cuenta con norma expresa que la respalde ni título formal que funde la inscripción. A pesar de ello, y por simplicidad, el análisis se realizará a partir de la citada resolución sin cuestionar sus fundamentos. 6.

En efecto, la Resolución No. 117-2009 señala clara y explícitamente que la cancelación de la hipoteca por extinción de la personería del acreedor se sustenta en que la obligación es una relación de dos partes, y si una 445

REGISTRO DE PREDIOS

de ellas desaparece entonces pierde sentido la existencia de una relación jurídica sin titular o acreedor, por lo que debería reputarse extinta. Sin embargo, esa conclusión no se aplica cuando la hipoteca ha sido objeto de cesión pues en tal caso el acreedor es una persona, jurídica o no, que no se encuentra extinguida y, en consecuencia, la relación jurídica obligatoria se mantiene. Este mismo criterio aparece en la citada Resolución pues indica como excepción la hipótesis de cesión de derechos. 7. En este caso el registrador suspendió la calificación por existir título pendiente No. 2531 de 03.3.2009, el mismo que ya fue inscrito en distintas partidas; una de ellas el bien inmueble materia del presente título, nominado como Parcela 126 Sector Villa Amoretti I Etapa Distrito Perene Provincia Chanchamayo Departamento de Junín, inscrito en la partida 11032953 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Selva Central. Por tanto, corresponde dejar sin efecto la suspensión del título y, por consiguiente, entrar a examinar el fondo o mérito del asunto. 8. Así pues, el título pendiente, ahora inscrito, consiste en la cesión de derechos que otorga la Caja Rural de Ahorro y Crédito Selva Central a favor de la Caja Municipal de Ahorro y Crédito de Huancayo respecto, entre otros, del inmueble materia del presente recurso, por lo cual se da la hipótesis de excepción prevista en la Resolución No. 117-2009, ya que el actual acreedor no es una persona jurídica extinta. En tal caso, la relación jurídica obligatoria se mantiene pues el titular del crédito es un sujeto de derecho actual. 9.

En tal sentido, corresponde dejar sin efecto la observación y disponer la tacha del título por contener defecto insubsanable, de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos, pues la inscripción solicitada deviene en imposible de acuerdo con la situación jurídica planteada.

10. Por otro lado, el apelante alega una serie de irregularidades en la cesión de derechos, pero ello no puede ventilarse en sede registral pues las inscripciones hacen presumir la exactitud de los actos jurídicos contenidos en aquellas, en virtud del principio de legitimación previsto en el art. 2013° del Código Civil. Por tanto, esta Instancia se encuentra obligada a resolver asumiendo que el citado acto jurídico concuerda con la realidad jurídica. 11. En cuanto a los derechos regístrales, el presente acto devenga solo tasa de calificación ascendente a S/. 29,00, por lo que no corresponde devolución alguna en atención a que el usuario abonó esa misma suma según recibo No. 2009-10-00007177 446


La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VII.RESOLUCIÓN: DEJAR SIN EFECTO la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de la Oficina de Selva Central, y DISPONER LA TACHA del título por contener defecto insubsanable. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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DECLARATORIA DE FÁBRICA

THSunaC %tgistral RESOLUCIÓN

\w 513-2009 - SUNARP-TR-L ) Lima, 24 ABR 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

MARÍA CECILIA CHAUCA HERRERA. 2230 del 18-03-2009. 20-Cañete. Predios de Cañete. DECLARATORIA DE FÁBRICA.

Una discrepancia en el expediente de declaratoria de fábrica puede salvarse, en cuanto sea posible, con la declaración indubitable expresada en alguno de los documentos contenidos en el mismo título. \*m

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de una declaratoria de fábrica sobre el predio ubicado en Manzana E Lote 13 Urbanización Residencial Alameda del Márquez, San Vicente de Cañete, inscrito en la partida No. 21027197 del Registro de Predios de Cañete. 449

REGISTRO DE PREDIOS

Se adjunta FUO Parte 1, FUO Parte 2 y plano de ubicación visado por la Gerencia de Obras de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Provincial de Cañete. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Cañete Katia Celia Moneada Athos, observó el título señalando que es necesario que el plano de ubicación contenga la misma información que el FUO Parte 2. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que se debe tomar en cuenta la información contenida en el registro coincide con los datos del FUO Parte 2. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida 21027197 del Registro de Predios de Cañete. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Error no-esencial en el plano de ubicación. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la inscripción de una declaratoria de fábrica en trámite regular de conformidad con el Título II de la Ley 27157, y para lo cual adjunta la documentación señalada en el acápite I de la presente resolución. 2. La registradora deniega la observación por cuanto en el plano de ubicación se menciona que el terreno tiene una superficie de 160 m2, mientras que en la partida registral se indica que la cabida es 151.52 m2. 3. La función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. 4. Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que 450


señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos en donde sea posible que una discrepancia de datos pueda salvarse a través de una declaración indubitable expresada en alguno de los documentos contenidos en el mismo título. 5. En el presente caso el FUO Parte 2 señala en forma correcta el área ocupada del lote consistente en 151,52 m2, el cual coincide con el antecedente registral; 6. En el caso del plano de ubicación y localización, éste consigna la cifra de 160 m2, lo que discrepa con el FUO Parte 2 y el antecedente registral, pero esta Instancia observa que ello se debe a un hecho sucesivo de toda evidencia. Así, la superficie originaria del predio, según la partida, era precisamente de 160 m2, sin embargo, posteriormente ese dato fue modificado a 151,52 m2 por virtud de replanteo, lo cual ha originado la confusión. 7. Si consideramos que la función del plano de ubicación es individualizar el predio en el espacio físico, pero con fines solo referenciales cuando se trata de una habilitación urbana perfectamente delimitada, entonces resulta evidente que el solo gráfico de ubicación de la declaratoria de fábrica no modifica ni altera la extensión del lote que ya fue determinada por el anterior acto administrativo-municipal de recepción de obras ni la inscripción subsiguiente. Por tal razón, estamos en presencia de una discrepancia que debe considerarse salvada a través de la declaración expresa y por escrito contenida en el FUO Parte 2, y que sí coincide con el antecedente registral, por lo que resulta de aplicación el principio pro-inscripción regulado en el artículo 31, in fine, del Reglamento General de los Registros Públicos. 8.

Por lo demás, en este caso no se aplica la prevalencia de los planos por sobre la memoria descriptiva, prevista en el art. 50-j) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, ya que se trata de un discordancia producida exclusivamente por la sucesión de hechos en el tiempo, ya que al iniciarse el procedimiento de licencia de obra y declaratoria de fábrica el lote tenía 160 m2 en el registro, por lo que el plano de ubicación presentado en ese momento contenía dicho dato en forma correcta; mientras que solo posteriormente se produjo el replanteo del lote dando lugar a la discrepancia. En tal sentido, si la solicitud de licencia de obra y posterior declaratoria de fábrica constituyen un procedimiento unitario 451

REGISTRO DE PREDIOS

según la cuarta disposición complementaria de la Ley 27333, entonces no puede considerarse error si se consigna un dato que era correcto al inicio del trámite. 9. Respecto a los derechos regístrales procede confirmar la liquidación formulada por el registrador, de conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VII.RESOLUCIÓN REVOCAR la observación por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgi$traí RESOLUCIÓN

J

(N* 1354-2009 - SUNARP-TR-L


Leighs Gayner Camus Reyes. 0000357527 de 25.05.2009 000056331 de 21.08.2009 Predios de Lima. Ampliación de Fábrica en vía de regularizadón

LA FALTA DEL L\FORME DE VERIFICADOR AD HOC SE PUBUCITA EN UN ASIENTO QUE NO DEVENGA DERECHOS REGÍSTRALES Es cierto que el a r t 50-K del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que cuando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad hoc se extenderá en el rubro de cargas y gravámenes una anotación en la que se deje constancia de tal hecho. Sin embargo, esta anotación de carácter ordenador de la información registral no devenga derechos adicionales, no solo porque no se trata de una carga, sino porque ese tipo de asiento registral comparte la misma condición de aquellos de correlación o cierre de partida, entre otros, cuya finalidad es ordenar la historia registral del predio o brindar publicidad informativa o de mera noticia. ni mi—niÉjiBiniiMi

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r REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita inscribir la ampliación y remodelación de la declaratoria de fábrica referida al inmueble ubicado en Avenida Cristóbal de Peralta Sur No. 527-531 Urbanización Valle Hermoso de Monterrico, Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la Partida No. 11028172 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto, se presenta lo siguiente: - Formulario Registral No. 01 con firmas certificadas por el Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli con fecha 22 de mayo de 2009. - Informe técnico de verificación del verificador responsable Gabriel Carbonell Reyes, con firma certificada por el mismo notario y en idéntica fecha. - Planos de localización y arquitectura con firmas certificadas por el mismo notario y en idéntica fecha. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios emitido por la Municipalidad Distrital de Santiago de Surco. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Iris Mabel Rodríguez Jaramillo formula liquidación al título por los siguientes conceptos: - Declaratoria de fábrica: S/. 94,00. - Carga : S/. 35,00. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en que la esquela de observación no especificaba ningún derecho adicional por pagar, lo que recién se hizo el 17 de agosto en la tarde cuando ya no había plazo para realizar la cancelación. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble ubicado en Avenida Cristóbal de Peralta Sur No. 527-531 Urbanización Valle Hermoso de Monterrico, Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la Partida No. 11028172 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: 454

;


- Si es correcta la liquidación de derechos regístrales respecto a la anotación de falta del informe del verificador ad hoc en el procedimiento de regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita inscribir la ampliación y remodelación de la declaratoria de fábrica referida al inmueble ubicado en Avenida Cristóbal de Peralta Sur No. 527-531 Urbanización Valle Hermoso de Monterrico, Distrito de Santiago de Surco, inscrito en la Partida No. 11028172 del Registro de Predios de Lima. 2. La citada ampliación de fábrica fue concluida en junio de 1999 según la manifestación del verificador responsable Ingeniero Gabriel Carbonell Reyes, por lo que se encuentra dentro del marco temporal previsto por la Ley 27157, de Regularización de Edificaciones. 3. La valorización de la obra asciende a S/. 20,000 nuevos soles según aparece también en el formulario registral certificado por el mismo verificador. Siendo ello así, la liquidación de los derechos regístrales se realiza de la siguiente manera: - Derechos de Calificación: S/. 34.00 nuevos soles (suma fija). - Derechos de Inscripción: S/. 60.00 nuevos soles (suma variable que se calcula con la operación de 3 x 1,000 sobre el valor del acto, que en este caso asciende a S/. 20,000 nuevos soles). - Total de Derechos Regístrales: S/. 94,00 nuevos soles. 4. Ahora bien, la registradora liquida adicionalmente una carga por cuanto el usuario no presentó el informe del verificador ad hoc correspondiente al Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú y el Instituto Nacional de Defensa Civil, pues se trata de un edificio de concentración masiva de público, de conformidad con el art. 11.1° del Decreto Supremo No. 035-2006-VIVIENDA. Sin embargo, este informe no constituye requisito previo para la inscripción de la fábrica en vía de regularización, según el art. 10.5° de la misma norma. 5. Es cierto que el art. 50-K del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que cuando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad hoc se extenderá en el rubro de cargas y gravámenes una anotación en la que se deje constancia de tal hecho. Sin embargo, esta anotación de carácter ordenador de la información registral no devenga derechos adicionales, no solo porque no se trata de una carga, sino porque ese tipo de asiento registral comparte la misma 455

REGISTRO DE PREDIOS

condición de aquellos de correlación o cierre de partida, entre otros, cuya finalidad es ordenar la historia registral del predio o brindar publicidad informativa o de mera noticia. 6. Por los fundamentos expuestos corresponde revocar la liquidación de derechos regístrales en cuanto a la inscripción de carga, por lo que solo se devenga tasa por efecto de la declaratoria de fábrica. En tal sentido, el acto inscribible se liquida en S/. 94,00 nuevos soles, lo que se encuentra íntegramente cancelado según el recibo No. 2009-08-00001778, por lo cual se dispone la inmediata inscripción del título. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros fueron designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, XV. RESOLUCIÓN: REVOCAR la liquidación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción inmediata del presente título. Regístrese y comuniqúese. G Ü N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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(Tribunal %tgistraí RESOLUCIÓN S

[N 762-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 5 JUN 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

CECILIA ISABEL SALAZAR ROMERO 0000285686 de 27-04-2009. 000030757 de 11-5-2009. Predios de Lima. DECLARATORIA DE FÁBRICA

NORMAS ANTERIORES EN REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES La situación de hecho que se produce por una construcción irregular, sin licencia municipal, no constituye un derecho adquirido pues se trata justamente de un hecho antijurídico. De conformidad con el art. III del Título Preliminar del Código Civil, la irretroactividad de las leyes se aplica a las relaciones y situaciones jurídicas consumadas durante la vigencia de la norma anterior pues tiene como mira la seguridad jurídica, pero de ningún modo se aplica a los hechos antijurídicos ya que éstos no pueden reclamar estabilidad o seguridad normativa. - '- -——-—

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica en vía de regularización del octavo piso y azotea del edificio ubicado en Avenida Abancay No. 459-461 Lima, cuya partida matriz consta en el asiento 19 de fojas 358 del tomo 914, continuado en la Partida Electrónica No. 7021792 del Registro de Predios de Lima. En virtud de ello, además, se solicita independizar una sección de dominio exclusivo con dos niveles; el primero con un área ocupada de 181,49 m2 y área techada de 178,50 m2; y un segundo nivel de azotea con 178,05 m2. Se adjunta parte notarial de la escritura pública de modificación de independización otorgada por Mishell Rabanal Backus ante Notario de Lima Jorge .Gonzales Loli con fecha 17 de noviembre de 2007; Formulario registral según Ley No. 27157 con firmas certificadas ante el mismo notario con fecha 24 de marzo de 2009, anexo, informe técnico de verificación, certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, plano de ubicación, planos de distribución, planos de independización; copia legalizada de los mismos planos aprobados por el Instituto Nacional de Cultura a través de la Dirección de Patrimonio Histórico Cultural y Republicano II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Blanca Liliana Borda Gonzales formuló tacha sustantiva del título por cuanto el bien inmueble susceptible de regularización se encuentra en el Centro Histórico de Lima por lo que resulta aplicable la prohibición emanada en el art. 2o de la Ley 27580. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que cuenta a su favor con el pronunciamiento del Instituto Nacional de Cultura aprobando los planos, por lo que se entiende subsanado el defecto advertido por la registradora. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble ubicado en Avenida Abancay No. 459-461 Lima, cuya partida matriz consta en el asiento 19 de fojas 358 del tomo 914, continuado en la Partida Electrónica No. 7021792 del Registro de Predios de Lima; sobre el cual se solicita inscribir la ampliación de declaratoria de fábrica del octavo piso e independización correspondiente.

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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si tiene incidencia la& normas jurídicas que se encontraban vigentes al momento de culminar la construcción para efecto de aplicar la Ley de Regularización de Edificaciones. VI. ANÁLISIS 1. El recurrente solicita inscripción de la ampliación de declaratoria de fábrica en vía de regularización del octavo piso y azotea del edificio ubicado en Avenida Abancay No. 459-461 Lima, cuya partida matriz consta en el asiento 19 de fojas 358 del tomo 914, continuado en la Partida Electrónica No. 7021792 del Registro de Predios de Lima. En virtud de ello, además, se solicita independizar una sección de dominio exclusivo con dos niveles; el primero con un área ocupada de 181,49 m2 y área techada de 178,50 m2; y un segundo nivel de azotea con 178,05 m2. 2. La registradora se opone a la inscripción por cuanto el bien inmueble susceptible de regularización se encuentra en el Centro Histórico de Lima por lo que resulta aplicable la prohibición emanada en el art. 2o de la Ley 27580. 3. En el presente caso el bien inmueble materia de regularización se ubica en el Centro Histórico de Lima conforme aparece del certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios emitido por la Municipalidad Metropolitana de Lima, por lo que corresponde dilucidar si en este caso procede regularizar edificaciones al amparo de la Ley No. 27157 y demás legislación complementaria. 4. De conformidad con el art. 2 de la Ley 27580, las obras vinculadas con el Patrimonio Cultural requieren la autorización previa del Instituto Nacional de Cultura (INC), por lo que se prohibe las autorizaciones en vía de regularización. Por su parte, el art. 1 acápite 1.1 de la Ley 28296, General del Patrimonio Cultural de la Nación, considera dentro de este concepto los centros históricos y otras zonas monumentales. En suma, de este conjunto normativo se deducen dos conclusiones: i) Sobre bienes considerados patrimonio cultural se requiere la autorización previa del INC; ii) Sobre bienes considerados patrimonio cultural no se puede regularizar edificaciones, lo que se entiende referido, por ejemplo, a la 459

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Ley 27157 y legislación complementaria. Por lo demás, un caso análogo ya fue resuelto por otra Sala del Tribunal Registral, conforme aparece de la Resolución No. 235-2009-SUNARP-TR-L de fecha 20 de febrero de 2009, por lo que el criterio se reitera. 5.

En el caso materia de análisis, y por imperio de las normas antes citadas, estamos en presencia de un bien regulado por la Ley del Patrimonio Cultural por encontrarse en Centro Histórico; y aun cuando el usuario adjunta los planos aprobados por el INC, sin embargo, ese solo hecho no autoriza a que se utilice el sistema de la Ley 27157 sobre regularización de edificaciones sin control municipal, de acuerdo con la conclusión ii) que se expone en el considerando anterior. Por lo tanto, la inscripción solicitada no puede extenderse por prohibición legal, lo que en el ámbito registral corresponde a la tacha del título por defecto insubsanable según el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. 6. Además, este Tribunal advierte un nuevo defecto del título que impide su inscripción. En efecto, debe tenerse en cuenta la escritura pública de independización en propiedad horizontal y reglamento interno otorgada por el entonces propietario Cuerpo Técnico de Tasaciones, extendida ante Notario de Lima Luis Galindo Pardo con fecha 27 de diciembre de 1985, la misma que dio mérito a la inscripción del asiento 15, fojas 356, tomo 914 del Registro de Predios de Lima (título archivado No. 29564 de 15-07-1986), y en la cual se establece que los aires son zona reservada para el propietario con un área de 163,1662 m2. Sin embargo, el área ocupada de la nueva unidad inmobiliaria que se sustenta en dichos aires cuenta con una superficie de 181,49 m2, lo que constituye una discordancia sustancial pues se estaría invadiendo las zonas comunes de la edificación. Siendo ello así, sería necesario que se adecúe el título con los antecedentes regístrales, de conformidad con el art. 2011 del Código Civil. 7.

Ahora bien, con respecto a la alegación del apelante referida a que la construcción se levantó con anterioridad a las prohibiciones legales establecidas a los bienes del patrimonio cultural; este Tribunal considera necesario manifestar lo siguiente: la situación de hecho que se produce por una construcción irregular, sin licencia municipal, no constituye un derecho adquirido pues se trata justamente de un hecho antijurídico. Por tanto, una circunstancia simplemente fáctica no puede generar un derecho a efecto que se le aplique la normativa vigente al momento de producirse el acto ilegal. Téngase en cuenta, de conformidad con el art. 460


III del Título Preliminar del Código Civil, que la irretroactividad de las leyes se aplica a las relaciones y situaciones jurídicas consumadas durante la vigencia de la norma anterior pues tiene como mira la seguridad jurídica, pero de ningún modo se aplica a los hechos antijurídicos ya que éstos no pueden reclamar estabilidad o seguridad normativa. En tal sentido, un propietario que construye o edifica sin licencia asume el riesgo de su actuación contraria al derecho. Por ejemplo, hoy un propietario puede regularizar fábricas mediante un procedimiento municipal, pero si mañana se derogase esa norma, ello no lo autorizaría a que alegue la norma anterior por "tener un derecho adquirido", ya que precisamente no contaba con ninguna situación jurídica a su favor; y si en su momento no optó por regularizar la circunstancia de hecho, entonces luego no podrá hacerlo por virtud de la aplicación inmediata de las normas. Por lo demás, un principio general del derecho indica que nadie puede alegar la torpeza propia, es decir el incumplimiento de la ley, en su beneficio; y con el fin de obtener una seguridad jurídica que no se tiene cuando el ciudadano se pone al margen del derecho. 8. En conclusión, en una situación como la descrita en el presente caso el usuario regulariza el hecho antijurídico de acuerdo a las normas vigentes al momento de ajustarse al derecho, esto es, cuando tramita y certifica el expediente de regularización, salvo disposiciones de derecho transitorio que no existen en esta hipótesis. Por tanto, aquí debe aplicarse la normativa estrictamente vigente al momento de regularizar, y no la anterior. 9. DERECHOS REGÍSTRALES De conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS, se confirma la liquidación de derechos regístrales formulada por el registrador. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

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VIL RESOLUCIÓN CONFIRMAR la tacha de la Registradora del Registro de Predios de Lima, y ampliar sus fundamentos por los expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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IsibunaC %tgistral RESOLUCIÓN

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[N^ 1116-2009 - SUNARP-TR-L


: : : t :

María Cecilia Chauca Herrera 00001455 de 06-03-2009 000019 de 20-04-2009 Predios de Cañete Declaratoria de Fábrica

DISCREPANCIAS EN LA DOCUMENTACIÓN GRÁFICA DE LA DECLARATORIA DE FABRICA La discrepancia entre el área del predio consignada en el plano de ubicación y el que figura en el antecedente registral, no impide la inscripción de la declaratoria de fábrica cuando dicha discrepancia es consecuencia del replanteo de la habilitación urbana inscrita con posterioridad a la obtención de la licencia de obra.

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica sobre el predio ubicado en Manzana E Lote 12, Urba-

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nización Residencial Alameda del Márquez, San Vicente de Cañete, inscrito en la partida electrónica N° 21027196 del Registro de Predios de Cañete. A la solicitud de inscripción se acompaña la siguiente documentación: - Formulario Ünico Oficial - FUO Parte 1. - Formulario Único Oficial - FUO Parte 2 - Plano de localización visado por la Gerencia de Obras de Desarrollo Urbano y rural de la Municipalidad Provincial de Cañete. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Cañete, abogada Katia Moneada Athos, observó el título en los siguientes términos: Visto el reingreso de fecha 08/04/09, se advierte que subsiste la observación formulada en el numeral 2 de la esquela del 11/03/09, la cual se transcribe: "De igual modo, se advierte que el plano de ubicación presentado contiene un área, linderos y medidas perimétricas que discrepan de los inscritos en la Partida N° 21027196. Sírvase subsanar, considerando que si bien cuando se inició el procedimiento de Declaratoria de Fábrica ante la Municipalidad Provincial de Cañete (18/01/2006), el área y medidas perimétricas del lote sub materia, señaladas en el FUO parte 1, figuraban conforme obraba inscrito en el asiento 1 de la Partida 21027196; sin embargo se tiene que para el inicio del FUO parte 2 (21/09/2007), ya se había inscrito la modificación del área y medidas perimétricas, según se advierte del asiento B00001 Partida 21027196, así también en el ítem 12 ya se consideraba el área modificada, ya que la suma del área libre y del área techada del primer piso dan como resultado la nueva área (151.52 m2); por lo que el Plano de Ubicación debe contener la misma información, es decir, deberá señalar el área, linderos, medidas, área libre, área techada que guarden concordancia con el FUO parte 2 y el último asiento de replanteo de la partida 21027196" III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN La apelante sustenta su recurso de apelación señalando lo siguiente: - El plano de ubicación es presentado al ente municipal junto con el FUO 1 para obtener la Licencia de Obra para edificación nueva; los datos de zonificación, retiros, áreas, etc., que en él figuran guardan relación exacta con el certificado de parámetros emitido por la Mu464

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nicipalidad, documento exigido como requisito previo para el trámite de licencia y adicionalmente los datos corresponden con exactitud a la partida pre independizada que se apertura a la aprobación de la Habilitación Urbana. - El FUO 1 contiene los mismos datos de la propiedad con número de partida electrónica 21027214, por consiguiente hay conformidad con los antecedentes regístrales. - La tramitación del FUO 2, Declaratoria de Fábrica, no requirió planos de replanteo, debido a que la construcción fue realizada conforme a los proyectos aprobados en la licencia, por tanto los planos de plantas, cortes y elevaciones se mantuvieron sin alteración alguna. - Obra en los archivos regístrales los planos de replanteo de la habilitación urbana, los cuales guardan relación con los datos consignados en el FUO 2. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio sobre el que se levanta la fábrica cuya inscripción se solicita, se encuentra independizado en la partida electrónica N° 21027196, cuya matriz obra en la partida electrónica N° 21005882 del Registro de Predios de Cañete En el asiento C0001 consta la anotación preventiva de independización del lote 12, de la Manzana E, de la Urbanización Residencial "Alameda del Márquez", con un área de 160.00 m2, y con los linderos y medidas perimétricas siguientes: - Por el frente: con Av. Paseo del Virrey con 8.00 mi. - Por la derecha entrando: con lote número 13 con 20.00 mi. - Por la izquierda entrando: con lote 11 con 20.00ml. - Por el fondo: con lote Av. Paseo del Conde con 8.00 mi. En el asiento C0002 consta la titularidad dominial de la sociedad conyugal conformada por Luis Alberto Rodríguez Morales y Rosa Carmela Martínez de Rodríguez. En el asiento B0001, consta la modificación de áreas, linderos y medidas perimétricas por replanteo de habilitación, como consecuencia del cual el predio inscrito queda con un área de 151.52 m2 y los siguientes linderos y medidas perimétricas: - Por el frente: con Av. Paseo del Virrey con 8.00 mi.

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- Por la derecha entrando: con lote número 13, con 18.94 mi. - Por la izquierda entrando: con lote 11 con 18.94ml. - Por el fondo: con lote Av. Paseo del Conde con 8.00 mi V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es si la circunstancia de haberse consignado en el plano de ubicación como área del predio el correspondiente a éste antes del replanteo, impide la inscripción de la declaratoria de fábrica levantada sobre él, cuando el trámite de otorgamiento de licencia se inició antes del replanteo. VI. ANÁLISIS 1. La calificación registral constituye una labor técnico jurídica mediante la cual el Registrador, previo examen de legalidad del título y su concordancia con los antecedentes registrales, emite un juicio de valor para incorporar o no un acto o derecho al Registro. 2. La calificación registral no abarca todos los aspectos del título registrable, pues siendo su finalidad decidir el ingreso o no del acto inscribible al Registro, su evaluación se limita a la observancia de los requisitos exigidos para su acceso al Registro. En este sentido, su amplitud o alcances está determinado por los principios registrales y disposiciones reglamentarias, cuyo cumplimiento están obligadas a verificar las instancias registrales. 3.

En este sentido, el artículo 2011° del Código Civil establece los alcances generales de la calificación registral, y el artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos, en concordancia con la citada norma sustantiva, precisa los aspectos calificables por las instancias registrales, entre los que se encuentra la verificación de la adecuación del título con los antecedentes registrales.

4.

La verificación de la adecuación del título con los antecedentes registrales tiene por finalidad evitar la inscripción de títulos incompatibles con las inscripciones precedentes, a fin de cautelar no sólo la coherencia y orden que debe existir entre los asientos registrales, sino fundamentalmente, la preservación del derecho del titular registral que no puede verse afectado por actos en los que no ha intervenido o, tratándose de resoluciones judiciales o administrativas, en los que no haya sido parte o por lo menos haya sito citado. En este sentido, el examen de adecuación del 466


título con los antecedentes regístrales no puede comprender cualquier eventual discrepancia contenida en el título, si la información o dato discrepante no incide en la inscripción del acto ni modifica el contenido del asiento registral'11. 5. En el presente caso, se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica en trámite regular de conformidad con el Título II de la Ley 27157, y la registradora deniega la inscripción por cuanto en el plano de ubicación se menciona que el terreno tiene una superficie de 160 m2, mientras en la partida registral se consigna como cabida del predio 151.52 m2, corresponde determinar si dicha discrepancia es relevante para la inscripción de la declaratoria de fábrica. 6. Del examen del título y el antecedente registral se advierte que cuando el interesado gestiona la licencia de obra mediante el FUO Parte 1, el área del predio publicado en el asiento C0001 de la partida registral del predio era de 160.00 m2, la cual se corresponde con la consignada en el aludido FUO; sin embargo, con posterioridad se modificó dicha área como consecuencia del replanteo de la habilitación urbana, inscribiéndose la modificación en el asiento B0001 de la aludida partida, según la cual el nuevo área del predio es de 151.52 m.2. 8. Como consecuencia de tal modificación, en el FUO Parte 2 se señala en forma correcta el área ocupada del lote consistente en 151.52 m2, el cual coincide con el antecedente registral; sin embargo, el plano de ubicación y localización consigna como cabida del predio la cifra de 160.00 m2; lo cual, si bien discrepa tanto con el FUO Parte 2 como con el antecedente registral, no es sino consecuencia de la sucesión de hechos en el tiempo, pues como ya se indicó, la superficie originaria del predio según la partida registral era de 160.00 m2, la cual fue modificada a 151.52 m2 por virtud del replanteo, de manera que el dato consignado en el plano de ubicación no refleja sino el área correcta a la fecha de su elaboración y presentación para la obtención de la licencia de obra respectiva.

Así, por ejemplo, en el vigente Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se establece que no constituye obstáculo para la inscripción de la transferencia de un predio, la circunstancia que en el título se indique la existencia o inexistencia de cargas o gravámenes, en discrepancia con los asientos del registro; asimismo, tampoco impide la inscripción de la transferencia que el título también se haga alusión a la transferencia de la edificación cuando ésta no está inscrita. 467

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9.

En este sentido, la discrepancia aludida resulta irrelevante para la inscripción de la declaratoria de fábrica, máxime cuando la exigencia del plano de ubicación para la inscripción de la declaratoria de fábrica tiene por objeto básicamente establecer si la edificación corresponde o no al predio en cuya partida se solicita la inscripción, sin que tal plano de ubicación modifique o altere la extensión del lote sobre el que se levanta la fábrica.

10. Además, la discrepancia aludida se encuentra salvada por la declaración expresa y por escrito contenida en el FUO Parte 2, que, como ya señalamos sí coincide con el antecedente registral, máxime cuando tales documentos al igual que los planos respectivos ya han pasado por el tamiz de la municipalidad respectiva. 11. Es pertinente señalar adicionalmente, que no debe perderse de vista la orientación propiciadora de inscripción que debe regir la actuación registral de conformidad con lo establecido en el último párrafo del artículo 31° del Reglamento General de los Registros Públicos, sin desmedro obviamente de la seguridad jurídica que el Registro cautela. En este sentido, la eventual exigencia de la presentación de nuevo plano de ubicación visado por la municipalidad respectiva resultaría no sólo onerosa para el usuario sino excesiva e innecesaria. 12. De otro lado caber señalar que, en el presente caso no se aplica la prevalencia de planos sobre la memoria descriptiva prevista en el artículo 50J del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, no sólo porque para la inscripción de la declaratoria de fábrica no se requiere consignar el área del predio, pues ésta ya consta en la partida, sino porque la discrepancia aludida ha sido originada exclusivamente por la sucesión de hechos en el tiempo, pues el plano de ubicación presentado por el interesado al gestionar la licencia de obra contenía el dato referente al área del predio en forma correcta y concordante con la información que a esa fecha publicitaba el Registro, pero que a la fecha de la inscripción de la declaratoria de fábrica ya resulta inexacta, al haberse modificado el área del predio, como consecuencia del replanteo de la habilitación, primando obviamente esta última. 13. De acuerdo con lo señalado precedentemente corresponde revocar la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Cañete al título apelado. 14. Con relación a los derechos regístrales, se confirma la liquidación efectuada por la Registradora Pública. 468


La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Predios de Cañete al título venido en grado, y disponer su inscripción, previo pago del mayor derecho liquidado. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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Tribunal%tgistral RESOLUCIÓN

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| N I 128-2009 - SUNARP-TR-L


José Leyva Cubas 00229638 de 22-04-2009. 0044195 de 01-07-2009. Predios de Lima. Declaratoria de Fábrica e Independización.

NO SE PUEDE REGULARIZAR EDIFICACIONES, AL AMPARO DE LA LEY 27157, CUANDO SE PRODUCE SUPERPOSICIÓN DE ÁREAS O INVASIONES AL COLINDANTE La regulan zación de edificaciones no permite que se legalicen usurpaciones o invasiones a los predios colindantes o de dominio público, pues ello afecta el derecho de propiedad de terceros, por lo que se requiere la dilucidación del conflicto a través de los cauces y procedimientos correspondientes, pero en ningún caso se puede autorizar que a través de un simple acto unilateral del invasor, y plasmado en un formulario, se pretenda legalizar esa situación de hecho.

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Cuando exista superposición de áreas se entiende que el defecto es insubsanable por una interpretación a contrarío del art. 33.2 del Decreto Supremo No. 036-2006-VIVIENDA; y sin perjuicio que esa conclusión se ratifica por el sistema de folio real que consagra nuestro ordenamiento jurídico con el fin que una partida corresponda a un predio, sin superposiciones; y por el criterio de interdicción de la arbitrariedad que no permite afectaciones unilaterales al derecho de propiedad ajeno. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de declaratoria de fábrica, en vía de regularización, reglamento interno e independizacion, referido al inmueble inscrito en la partida electrónica 12266471 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto se adjuntan los siguientes documentos: -

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Formulario N° 2 - Ley 27157, Anexo N° 4 - Ley 27157, Planos de Independizacion, distribución y ubicación, con firmas certificadas por el Notario de Lima Sigifredo De Osambela con fecha 31 de marzo de 2009. Reglamento Interno en documento privado con firma certificada por el Notario de Lima Sigifredo De Osambela con fecha 31 de marzo de 2009. Certificado de Jurisdicción N» 073-2009-MDLO/GDU/SGCCHU del 05 de Marzo de 2009 emitido por la Municipalidad de Los Olivos. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 01152009-MDLO/GDU/SGUT del 26 de febrero de 2009 emitido por la Municipalidad de Los Olivos. Memoria de Independizacion.

II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Ángel Bellido Alvarado, tachó el título por el siguiente motivo: 1.- Al haber caducado el asiento de presentación, sin haberse subsanado la observación dentro del plazo concedido se dispone la tacha del título. 472


III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en lo siguiente: Que, habiendo levantado la primera observación el 17 de junio de junio de 2009, y que debido a motivos laborales no fue posible mi presencia en Lima, para legalizar lo observado con fecha de legalización notarial 15 de junio de 2009, subsanando recién la segunda observación el día 02 de julio del 2009. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble ubicado en el Lote 12, Manzana H-4, Calle N° 40, Urbanización Puerta de Pro-Cuarto Sector Segunda etapa, Distrito de San Martín de Porres, inscrito en la Partida Electrónica N° 1266471 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si se puede regularizar una fábrica cuando existe superposición de área o cabida. VI. ANÁLISIS 1. El Registrador formuló tacha del título por no haberse subsanado la observación dentro del plazo reglamentario. Sin embargo, el escrito de apelación fue presentado el día 01 de julio de 2009, es decir, cuando todavía se encontraba en vigor el asiento de presentación del título No. 229638 de 22 de abril de 2009, por lo que corresponde revocar la tacha por ese fundamento y en consecuencia, se debe entrar a estudiar los temas de fondo que motivaron la denegatoria de inscripción. 2. En efecto, mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de declaratoria de fábrica, en vía de regularización, reglamento interno e independización, referido al inmueble ubicado en el Lote 12, Manzana H-4, Calle N° 40, Urbanización Puerta de Pro-Cuarto Sector Segunda Etapa, Distrito de San Martín de Porres inscrito en la partida electrónica 12266471 del Registro de Predios de Lima. 3. El registrador formuló las siguientes observaciones referidas a la validez y eficacia del título: i) Sírvase rectificar el área techada de la unidad inmobiliaria No. 02 y el área común No. 04 de la memoria de independización por discrepar 473

REGISTRO DE PREDIOS

con el que figura en el nuevo plano con certificación notarial de fecha 15 de junio de 2009. ii) Debe rectificarse el uso asignado para la unidad inmobiliaria No. 01, ya que dice vivienda, y debe decir garaje y tienda. iii) Sírvase rectificar el art. 2° del reglamento interno pues el área techada de la unidad inmobiliaria No. 02 por discrepar con la que figura en el plano de independización con certificación notarial de firmas del 15 de junio de 2009. 4.

Respecto de la observación signada con el numeral i) del considerando anterior, se considera como defecto la discrepancia entre el plano y la memoria descriptiva. Sobre el particular, el art. 50-J in fine del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que en caso de dicha discrepancia prevalece el plano, con lo cual se subsana el error sin más trámite y, por tanto, se revoca esta causa de denegatoria. 5. Respecto de la observación signada con el numeral ii) del considerando tercero, es necesario señalar que el uso asignado por el propietario en el reglamento interno es simplemente convencional, y es una manifestación de la potestad plena que conlleva el derecho de propiedad; pero sin implicancias respecto de los límites o restricciones que impone la ley en forma obligatoria a través de las reglas de zonificación, y sobre la cual los pactos o estipulaciones negocíales no tienen eficacia, conforme establece el art. 957° del Código Civil. En buena cuenta, si el propietario, por ejemplo, asigna discrecionalmente el uso "vivienda", pero las ordenanzas municipales no permiten esa utilización de la unidad inmobiliaria, entonces simplemente rige esta última. Por tanto, el uso convencional asignado por los propietarios en el reglamento interno carece de relevancia. Es bueno indicar, una vez más, que los aspectos vinculados a la zonificación son ajenos al Registro, ya que no se le aplica las reglas de la publicidad y sus efectos. Por ejemplo, si la zonificación se inscribiese sería irrelevante dicha inscripción, pues los límites legales del dominio se imponen incluso sin contar con el registro, ya que la ordenación del suelo y el territorio se aplica a todos, sin excepciones, por ser de interés público. En consecuencia, es inoficioso que el registrador se entretenga en cuestionar aspectos que no benefician ni perjudican a las partes, ni a los terceros. Por lo expuesto, se revoca este extremo.

474


6.

Respecto de la observación signada con el numeral iii) del considerando tercero, el registrador indica que existe una diferencia de 0,10 cm2 (diez centímetros cuadrados) en la superficie de la unidad inmobiliaria 02, ya que el reglamento interno modificado señala 153,63 m2; mientras el plano de independización da cuenta de una superficie de 153,53 m2. La diferencia advertida resulta intrascendente ya que las propias tolerancias regístrales admiten una diferencia mucho mayor respecto del área o cabida de los predios, por lo que dicha errata carece de significación para todo efecto jurídico o práctico. Por lo tanto, se revoca también este extremo de la denegatoria. 7. No obstante lo expuesto, el Tribunal se encuentra obligado a revisar los títulos presentados al Registro, incluso respecto de defectos o vicios no advertidos por la primera instancia, siempre que se produzca infracción de una norma expresa, tal y como lo permite el art. 33.2.c) del Reglamento General de los Registros Públicos. 8. En efecto, en el formulario registral No. 02 y en el anexo No. 04 se da cuenta de una discrepancia de superficie en el segundo y tercer piso de la edificación, ya que el área inscrita del terreno es de 160 m2; mientras que el área ocupada de los niveles superiores es de 176,69 m2 y el área techada es de 166,25 m2. Es decir, de la información proporcionada por el propio verificador se advierte que la construcción se extiende fuera de los límites del alineamiento de la fachada (así textualmente lo dice el verificador en el anexo No. 04) y que ello se debe a la construcción de un alero aéreo que sobresale el perímetro del lote (así se declara también en el formulario No. 02). 9. Recuérdese que en el procedimiento de regularización de edificaciones realizado al amparo de la Ley 27157 y demás normas complementarias, el verificador tiene potestad fedante respecto a que los planos que adjunta corresponden a la realidad física, de conformidad con el art. 9.1 del Decreto Supremo No. 035-2006-VIVIENDA. Por tanto, se considera cierta la invasión producida por la construcción sub-materia se ha realizado sobre el frente del lote, esto es, con intromisión sobre el dominio público. 10. La regularización de edificaciones no permite que se legalicen usurpaciones o invasiones a los predios colindantes o de dominio público, pues ello afecta el derecho de propiedad de terceros, por lo que se requiere la dilucidación del conflicto a través de los cauces y procedimientos correspondientes, pero en ningún caso se puede autorizar que a través 475

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de un simple acto unilateral del invasor, y plasmado en un formulario, se pretenda legalizar esa situación de hecho. 11. Por lo demás, el art. 33.2° del Decreto Supremo No. 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado de la Ley de Regularización de Edificaciones, establece que si el área del terreno es superior al área registrada, y no existe superposición de áreas, entonces se anota en forma preventiva la fábrica por el plazo de un año a efecto que se proceda a la rectificación de la superficie. En cambio, cuando exista superposición de áreas se entiende que el defecto es insubsanable, ya que precisamente no corresponde la anotación, por lo que resulta aplicable la norma citada en virtud de una interpretación contrario sensu; y sin perjuicio que esa conclusión se ratifica por el sistema de folio real que consagra nuestro ordenamiento jurídico con el fin que una partida corresponda a un predio, sin superposiciones; y por el criterio de interdicción de la arbitrariedad que no permite afectaciones unilaterales al derecho de propiedad ajeno. 12. Por lo expuesto, corresponde disponer la tacha del título por contener defecto insubsanable, de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. 13. Respecto a los derechos regístrales se liquida los derechos de calificación, mas no inscripción, de los siguientes actos: cuatro independizaciones (S/. 220,00), declaratoria de fábrica (S/. 34,00), reglamento interno (S/. 27,00), jurisdicción (S/. 27,00), junta de propietarios (S/. 27,00), modificación de área (S/- 27,00), tres cargas (SI. 57,00). En total se liquida una suma de S/. 419,00 nuevos soles. Si el usuario abonó S/. 899,95 según recibos Nos. 2488-24 y 3524-68, entonces se dispone la devolución de S/. 480,95 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la tacha por vencimiento de la vigencia del asiento de presentación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima; y 476


disponer la TACHA SUSTANTIVA del título por el defecto advertido en los considerandos octavo y noveno de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZALES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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iHbunaí %tgistraí RESOLUCIÓN

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N 1313-2009- SUNARP-TR-L


José Francisco Baca García 0000425287 de 18-06-2009. 000053033 de 07-08-2009. Predios de Lima. Regularizadón de Ampliación de Declaratoria de Fábrica, Independización y otros

REGILARIZACIÓN DE FÁBRICA El art 30a de la Ley 29090 modificado por Ley 29300, y reglamentado por los artículos 68° a 70° del Decreto Supremo N° 024-2008-VTVTENDA, regula eí procedimiento de regularizadón de edificaciones culminadas luego del 20 de }ulio de 1999 hasta la fecha de entrada en vigencia de la ley, el cual se tramita ante la Municipalidad distrital y culmina con una resolución de regularización de la edificación. En consecuencia, en esos casos no se aplica el procedimiento de la Ley 27157 que se basa en formulario registral y verificador privado, y que solo rige para edificaciones culminadas hasta el 20 de julio de 1999. \rnmm.

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita inscribir la regularización de la ampliación de declaratoria de fábrica, independización y reglamento interno referido al inmueble inscrito en la partida electrónica 45238075 del Registro de Predios de Lima. Para dichos efecto, se adjunta los siguientes documentos: - Formulario Registral N° 2 y anexos - Ley 27157, legalizado ante la Notaría de Lima María Mujica Barreda con fecha 17 de junio de 2009. - Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 191-2008 emitido por la Municipalidad de Lima el 06 de febrero de 2008. - Informe Técnico de Verificación emitido por el verificador responsable José Francisco Baca García. - Certificado de numeración de la Municipalidad Distrital de La Molina. - Planos de ubicación, distribución e independización autorizados por el verificador responsable. - Reglamento Interno con firma legalizada ante la Notaría de Lima María Mujica Barreda con fecha 17 de junio de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Giovanna Torrecilla Pérez tachó el título por los siguientes motivos: 1. La Ley 27157 establece que la regularización procede para las edificaciones culminadas antes del 20 de julio de 1999. 2. Del formulario registral se advierte que la fábrica fue culminada en junio de 2008, por lo que en el presente caso no se cumple el presupuesto temporal que señala el art. 3o de la Ley 27157. 3. Revisada la partida registral del inmueble se aprecia que consta una declaratoria de fábrica inscrita en el asiento B-2 de la Partida No. 45238075 del Registro de Predios de Lima, según el procedimiento ordinario de la Ley 27157, en la cual se indica que la fecha de conclusión de la obra es el 05 de septiembre de 2006, por lo que la presente ampliación de fábrica solo podría haberse concluido con posterioridad a esa fecha. 4. No se califica el reglamento interno e independización ya que la declaratoria de fábrica constituye un acto previo. 480


III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en lo siguiente: 1.- Que, el registrador ha realizado una errada interpretación de las normas pues no ha tomado en cuenta lo establecido por la Ley 29090 por la cual se pueden regularizar edificaciones culminadas después del 20 de julio de 1999 hasta la fecha de entrada en vigor de la Ley el día 18 de junio de 2009. 2.- La construcción se terminó en junio de 2008 por lo que se encuentra dentro del período temporal del art. 30° de la Ley 29090. 3.- El registrador no menciona para nada la Ley 29090 y la Ley 29300, que es en las que se apoya la solicitud de inscripción. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble inscrito en la Partida Electrónica N° 45238075 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si la regularización de fábrica de una construcción culminada en el año 2008 puede realizarse sin intervención municipal y con la sola participación de verificador privado. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita inscribir la regularización de la ampliación de declaratoria de fábrica, independización y reglamento interno referido al inmueble inscrito en la partida electrónica 45238075 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto se adjunta, entre otros documentos, el Formulario Registral N° 2 y anexos - Ley 27157, legalizado ante la Notaría de Lima María Mujica Barreda con fecha 17 de junio de 2009. 2. El registrador tachó el título por cuanto la Ley 27157 establece que la regularización procede exclusivamente para las edificaciones culminadas antes del 21 de julio de 1999. Por tanto, agrega dicho funcionario, si la terminación de la construcción fue en junio de 2008, entonces no procede regularizar la construcción mediante el procedimiento establecido en la Ley 27157, debiéndose en este caso seguir el trámite establecido por la Ley 29090 ante la Municipalidad. 481

REGISTRO DE PREDIOS

3.

En el caso de las construcciones clandestinas o irregulares, la Ley 27157 establece el procedimiento de regularización de fábrica sólo abarca las edificaciones levantadas antes de la vigencia de la ley (hasta el 20 de julio de 1999), lo que fue ratificado por el art. 3o del Decreto Supremo No. 035-2006-Vivienda: "La presente sección norma el trámite de regularización de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondiente independización" (art. 3o Dec. Sup. 008-2000-MTC). En suma, si la construcción o demolición se ha concluido hasta el 20 de julio de 1999, entonces será posible la regularización en cualquier momento posterior, mientras se encuentre en vigor la Ley 27157 y sus complementarias. Por tanto, la amnistía no tiene plazo de vigencia en cuanto al acogimiento, siempre que se cumpla el supuesto de hecho antes indicado. 4. En tal sentido, el presente expediente de regularización no puede acogerse a la Ley 27157, pues solo se aplica a las edificaciones concluidas antes del 21 de julio de 1999, lo que no es el caso. 5. Ahora bien, la décimo cuarta disposición complementaria de la Ley 27972, Orgánica de Municipalidades (LOM), estableció una amnistía para la construcciones realizadas sin licencia de construcción o sin habilitación urbana llevadas a cabo hasta el 31 de diciembre del 2002, las cuales podían ser regularizadas hasta el 30 de junio del 2003, según el mismo procedimiento de regularización de edificaciones previsto en la Ley 27157 (LRE). Luego se dictó la Ley 28437 (publicada el 28 de diciembre del 2004), y que modifica la 14° disposición complementaria de la LOM, por la cual las construcciones irregulares culminadas al 31 de diciembre de 2003 podían ser regularizadas hasta el 31 de diciembre de 2005. Existen importantes diferencias entre las amnistías de la LOM y de la LRE. En efecto, la LRE abarca todas las construcciones irregulares levantadas hasta el 20 de julio de 1999, siendo que éstas podían ser regularizadas en cualquier momento posterior. En cambio, la amnistía de la LOM comprende las edificaciones levantadas hasta el 31 de diciembre del 2003 (es decir, su ámbito temporal de aplicación es más amplio), pero la regularización solamente podía llevarse a cabo ("acogerse") hasta el 31 de diciembre del 2005 (es decir, la fecha máxima de acogimiento a la amnistía es limitada). Esta interpretación fue corroborada por la Directiva No. 012-2003, de octubre del 2003, de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Es bueno indicar que 482


el trámite de regularización se entiende concluido con la autorización notarial del formulario. 6. El presente expediente de regularización señala que la obra culminó en junio de 2008, lo cual implica que está fuera de los alcances de la amnistía aprobada por la 14° disposición complementaria de la LOM que se refiere a construcciones terminadas al 31 de diciembre de 2003. Por lo tanto, el título sub-materia tampoco puede acogerse a la regularización de la Ley de Municipalidades. 7. Por su parte, el apelante manifiesta que en este caso resulta aplicable la Ley No. 29090, de Habilitaciones y Edificaciones, cuyo art. 30° primer párrafo, modificado por Ley 29300, señala textualmente lo siguiente: "Las habilitaciones urbanas y las edificaciones que hayan sido ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de obra después del 20 de julio de 1999 hasta la publicación de la Ley No. 29090, Ley de regulación de las habilitaciones urbanas y de edificaciones, pueden ser regularizadas en el plazo de ciento ochenta (180) días calendario, contado a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, conforme al procedimiento que se establezca mediante decreto supremo". Por tanto, es correcta la afirmación del usuario respecto a que su expediente de regularización debe tramitarse de conformidad con la Ley 29090, pero se equivoca cuando considera que ese procedimiento es el mismo de la Ley 27157, sustentado en verificador privado y formulario, pues la Ley 29090 señala taxativamente que el procedimiento será establecido por decreto supremo. 8. En efecto, los artículos 68° a 70° del Decreto Supremo No. 024-2008VIVIENDA regulan el procedimiento previsto por la ley, el cual se tramita ante la Municipalidad distrital y culmina con una resolución de regularización de la edificación. En consecuencia, el título presentado por el usuario no cumple ninguno de esos requisitos lo que conlleva su tacha por defecto insubsanable ya que contraviene una norma legal, lo cual hace aplicable el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. 9. En cuanto a los derechos regístrales, de conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS, se liquida tasa de calificación por 9 independizaciones (S/. 495,00), declaratoria de fábrica (S/. 29,00) y reglamento interno (S/. 27,00), lo que hace un total de S/. 551,00 nuevos soles. El usuario abonó SI. 637,00 según recibo No. 2009-24-00002523, por lo que corresponde la devolución de S/. 86,00 nuevos soles.

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La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL ESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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INDEPENDIZACIÓN

tribunal %tgistraí RESOLUCIÓN Q


J Lima, 24 ABR 2009


JUAN JOSÉ CONSTANT NICOLINL 0000117066 del 18-02-2009. 000016846 de 18-3-2009. Predios de Lima. INDEPENDIZACIÓN EN MÉRITO DE TÍTULO ARCHIVADO.

Una discrepancia puede salvarse con la declaración expresa contenida en otro documento del mismo título, o en virtud de elementos indubitables que ayuden a conocer el sentido de dicha declaración I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de independización de la azotea de 419,178 m2 ubicada en Calle Alfredo Salazar No. 950-952 Distrito de San Isidro, en mérito del título archivado de reglamento interno que dio lugar al asiento 08, fojas 328, tomo 958 del Registro de Predios de Lima. 485

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Además se pide la inscripción de las transferencias por sucesión hereditaria de Enrique Viale Carbone, Augusta Bailón Eguren de Viale y Ricardo Federico Viale Bailón. Se adjunta solicitud de los usuarios, plano de independización y los demás documentos que se acompañan. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público (e) del Registro de Predios de Lima Osear Alberto Huerta Ayala observó el título señalando que el título archivado contiene discordancias en cuanto al área de la azotea, pues si bien en el reglamento interno se menciona una superficie de 479,178 m2, sin embargo, en el plano de ubicación figura un área construida de 135 m2 y área libre de 645 m2, por lo que se hace necesario aclarar el reglamento interno con las formalidades de la ley 27157. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que se debe proceder a la independización solicitada pues un título inscrito no puede merecer una nueva calificación en aplicación del art. 2013 del Código Civil. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida contenida a fojas 328 del tomo 958 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Independización de azotea en mérito a título archivado. - Errores no-esenciales en la información contenida en un plano. - Nueva calificación de un título inscrito. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la independización de la azotea de 419,178 m2 correspondiente al edificio ubicado en Calle Alfredo Salazar No. 950-952 Distrito de San Isidro, en mérito del título archivado No. 22562 de 10 de julio de 1984 que dio lugar al asiento 08, fojas 328, tomo 958 del Registro de Predios de Lima. 486

INDEPENDIZACIÓN

2.

3.

4.

5.

6.

Revisando el citado título archivado se tiene la escritura pública de declaratoria de fábrica, independización, constitución de propiedad horizontal y reglamento interno extendida ante el Notario de Lima Carlos Augusto Sotomayor Bernos con fecha 07 de mayo de 1984, y otorgado por los propietarios Enrique Viale Carbone y Augusta María Bailón Eguren de Viale. En el citado instrumento público notarial se considera expresamente que la azotea es una sección de dominio exclusivo, la cual "ocupara todo el quinto piso, que constituye una unidad inmobiliaria independiente" (cláusula séptima), e incluso se le asigna un porcentaje de participación en las zonas comunes de 20,94% (artículo 10° del reglamento interno). Por tal motivo, queda en evidencia la voluntad indubitable de los titulares de establecer por pacto que la azotea es una sección de dominio exclusivo y, por tanto, susceptible de ser independizada según la anterior legislación de la propiedad horizontal contenida en el Decreto Ley 22112, y también por la actual normativa de propiedad exclusiva y común de la Ley 27157. Por lo expuesto se colige que los recurrentes cuentan con el derecho a requerir la independización de una unidad inmobiliaria exclusiva, para lo cual acompañan solicitud con firmas legalizadas y plano de independización según lo establecido por el vigente Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, pero que en este caso no sería necesario por cuanto basta remitirse al título archivado que contiene la declaración de independización formulada en el acto jurídico de reglamento interno y al gráfico que allí se acompaña. No obstante, el registrador cuestiona que el título archivado mantenga discordancias en cuanto al área de la azotea, pues si bien en el reglamento interno se menciona una superficie de 479,178 m2, sin embargo, en el plano de ubicación figura un área construida de 135 m2 y un área libre de 645 m2, por lo que a su criterio se hace necesario aclarar el reglamento interno con las formalidades de la ley 27157. Sobre el particular debe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones.

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REGISTRO DE PREDIOS

7.

Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos en donde sea posible que una discrepancia de datos pueda salvarse a través de una declaración expresada en alguno de los documentos contenidos en el mismo título, o en virtud de elementos indubitables que ayuden a conocer el sentido de dicha declaración.

8.

En el presente caso, la cláusula séptima de la escritura pública de reglamento interno indica de manera expresa que la azotea ocupa toda el área del quinto piso, con una superficie de 479,178 m2, y además hace una descripción detallada de los linderos y medidas perimétricas que lo delimitan. Sobre el particular es bueno mencionar que esta descripción del espacio ocupado por la azotea coincide sustancialmente con los gráficos dibujados en los planos de ubicación y distribución que forman parte del título; además, debe tenerse en cuenta que el área construida o techada del cuarto nivel, precedente a la azotea, es de 480 m2 según el detalle descriptivo que aparece en el propio plano archivado, lo que también coincide casi en forma total con el área de la azotea (479,178 m2), por lo que se concluye en forma indubitable que el techo del cuarto piso constituye la base o superficie de la azotea que se pretende independizar. De esta manera existe base cierta y fehaciente a efecto de delimitar la nueva unidad jurídica que nace al tráfico jurídico-registral.

9.

Ahora bien, no puede negarse que las cifras consignadas en el cuadro son discordantes, pero ello no es relevante si tenemos en cuenta el número de coincidencias expuestas en el considerando anterior, máxime cuando el error solo aparece de la información alfanumérica consignada como cuadro de áreas del plano, pero no el gráfico mismo del plano, que viene a ser el elemento determinante a efecto de establecer la superficie, linderos y medidas perimétricas de la unidad inmobiliaria. 10. Por tal razón, este Tribunal considera que ante la presencia de alguna discrepancia, ésta se salva a través de la declaración expresa y por escrito contenida en el reglamento interno, así como en la concordancia que 488

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existe con los gráficos de los planos acompañados, por lo que resulta de aplicación el principio pro-inscripción regulado en el artículo 31, in fine, del Reglamento General de los Registros Públicos. 11. Por lo demás, debe agregarse que también el registrador se encuentra sujeto y vinculado por el art. 2013 del Código Civil, y no solo los particulares, por lo que no cabe recalificar o cuestionar el contenido de una inscripción, y en caso de discordancias mínimas cabe recurrir a la interpretación de las declaraciones contenidas en los títulos. 12. Con relación a la titularidad de la azotea debe indicarse que la artículo cuarto del reglamento interno expresa en forma clara lo siguiente: "Cada uno de los departamentos, estacionamientos y la azotea, constituyen unidades inmobiliarias independientes y tendrán la calidad y condición de bienes propios de la persona que detenta su titularidad", lo que es ratificado por el artículo octavo en cuanto señala que la azotea tiene la condición de bien propio, por lo que corresponde la independización a nombre de las personas que detentan su titularidad, así como las sucesivas transferencias por sucesión. 13. DERECHOS REGÍSTRALES: La independización de una unidad inmobiliaria devenga una tasa registral de S/. 69.00; y las tres transferencias por sucesión hereditaria como acto invalorado devengan S/. 114,00, lo que hace un total de S/. 183,00 nuevos soles Si descontamos los derechos pagados a cuenta (S/. 142.00, según recibo 2009-15-00000510), entonces se liquida un mayor derecho ascendente a SI. 41,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

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VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación por los fundamentos expuestos en la presente resolución, y disponer la inscripción del título previo pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %egistraí RESOLUCIÓN

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[N« 1076-2009 - SUNARP-TR-L

Lima, 9 JUL 2009 Manuel Emy Guisgueta Huamán 000055307 de 26-1-2009. 000023483 de 14-4-2009. Predios de Lima. Adjudicación de terreno


PARTIDAS INDEPENDIZADAS EN VIRTUD DE1 DECRETO SUPREMO N° 009-88-VC El Decreto Supremo No. 009-88-VC permitía la independización de lotes, con el solo proyecto de habilitación, para efecto de adjudicación que realizan las Asociaciones de Vivienda a favor de sus asociados, así como para la construcción de viviendas y la transferencia a terceros. En tal sentido, si ya se consumó la apertura de una partida registral con carácter indefinido con el fin que en ella se extiendan las inscripciones referidas a distintos actos de tráfico patrimonial, entonces se trata de un hecho consumado que no puede ser objeto de una norma posterior con alcance retroactivo, de conformidad con el art. III del Título Preliminar del Código Civil. -

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de la adjudicación que otorga la Asociación de Propietarios Los Huertos de Huachipa a favor de Manuel Emy Guisgueta Huamán respecto de los lotes 8, 8A y 8B de la Partidas Electrónicas No. 11617911, 11617912 y 11617914 del Registro de Predios de Lima. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública de 10 de diciembre de 2008 ante Notario de Lima Ramón Espinosa-Garreta, acompañando copia legalizada del recibo de pago del impuesto predial del año 2008. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Enrique Fernando Monsalve Arróspide observó el título por los siguientes motivos: - Debe inscribirse el acto previo de recepción de obras, de conformidad con art. 31-P de la Adecuación al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. - Los apoderados de la Asociación vendedora carecen de facultades. - Respecto de la adjudicación, no es posible determinar si el valor de la adjudicación está cancelado o no. Debe aclarar. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - No se requiere la recepción de obras pues basta el proyecto aprobado de habilitación para el caso de los asentamientos humanos. - El estatuto de la asociación indica que el presidente, secretario y tesorero pueden firmar y otorgar título de propiedad a los asociados. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Predio denominado Sub-Lote D, Sector Rústico San Eugenio, Distrito de Lurigancho, inscrito en la Partida 43371991 del Registro de Predios de Lima, sobre el cual se ha aprobado un proyecto de habilitación urbana con la autorización de inscripción de lotes individuales al amparo del art. 7o del Decreto Supremo No. 009-88-VC y art. 16° del Decreto Supremo No. 11-98-MTC. De este predio matriz se han independizado los Lotes 8, 8A y 8B de la Manzana M, todos ellos con frente a la Prolongación San Martín, Distrito de Lurigancho, inscritos en las Partidas No. 11617911, 11617912 y 11671914 del Registro de Predios de Lima. 492

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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede la inscripción de adjudicación sobre partidas independizadas en mérito de proyectos de habilitación al amparo del Decreto Supremo No. 009-88-VC. VI. ANÁLISIS 1. Solicitud de inscripción de la adjudicación que otorga la Asociación de Propietarios Los Huertos de Huachipa a favor de Manuel Emy Guisgueta Huamán respecto de los lotes 8, 8A y 8B de la Partidas Electrónicas No. 11617911,11617912 y 11617914 del Registro de Predios de Lima. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública de 10 de diciembre de 2008 ante Notario de Lima Ramón Espinosa-Garreta, acompañando copia legalizada del recibo de pago del impuesto predial del año 2008. 2. El registrador se opone a la inscripción por los fundamentos que se señalan en el acápite II de la presente resolución, los que serán motivo de análisis separado. 3. PRIMER MOTIVO Sobre el predio denominado Sub-Lote D, Sector Rústico San Eugenio, Distrito de Lurigancho, inscrito en la Partida 43371991 del Registro de Predios de Lima, se ha aprobado un proyecto de habilitación urbana con la autorización de inscripción de lotes individuales al amparo del art. 7o del Decreto Supremo No. 009-88-VC y art. 16° del Decreto Supremo No. 11-98-MTC De este predio matriz se han independizado los Lotes 8, 8A y 8B de la Manzana M, todos ellos con frente a la Prolongación San Martín, Distrito de Lurigancho, inscritos en las Partidas No. 11617911, 11617912 y 11671914 del Registro de Predios de Lima, y que son materia de adjudicación a favor del socio Manuel Emy Guisgueta Huamán. Sobre el particular es necesario indicar que el Decreto Supremo No. 009-88-VC permitía la independización de lotes, con el solo proyecto de habilitación, para efecto de adjudicación que realizan las Asociaciones de Vivienda a favor de sus asociados, así como para la construcción de viviendas y la transferencia a terceros. En tal sentido, si ya se consumó la apertura de una partida registral con carácter indefinido con el fin que en ella se extiendan las inscripciones referidas a distintos actos de 493

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tráfico patrimonial, entonces se trata de un hecho consumado que no puede ser objeto de una norma posterior con alcance retroactivo, de conformidad con el art. III del Título Preliminar del Código Civil, lo que, en la práctica significaría, por lo demás, el efecto indeseable de dar por cerrada una partida ya que sobre ella no se podría registrar actos de disposición. En todo caso, la normativa actualmente vigente contenida en la Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aa la Ley No. 29090 (art. 31-P), también contempla excepciones a la necesidad de inscribir la recepción de obra para efecto de independizar, tal como ocurre en todos los casos en donde la resolución municipal de aprobación del proyecto acuerde la libre disponibilidad de los lotes. La autorización dada en virtud del citado Decreto Supremo No. 009-88-VC sustancialmente también cumple el requisito de libre disponibilidad, por lo cual puede concluirse que con la anterior normativa, o con la nueva, resulta posible que se inscriban actos de adjudicación en las partidas independizadas en virtud del ya mencionado Decreto, por lo que corresponde revocar este motivo de observación. 4.

SEGUNDO MOTIVO El registrador indica que los apoderados de la asociación no cuentan con facultades para adjudicar lotes a los socios de la persona jurídica. En el presente acto intervienen los señores Luciano Orejón Guzmán, Paul Rolin Mezha Eufracio y Félix Rojas Gaspar, en calidad de Presidente, Secretario y Tesorero de la Asociación de Propietarios Los Huertos de Huachipa, inscritos con mandato vigente según el asiento A-11 de la Partida 1830007 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Sin embargo, el artículo trigésimo cuarto, inciso j), del estatuto señala lo siguiente: "tendrán poder el presidente, secretario y tesorero, para firmar y otorgar título de propiedad a los asociados, para hacer transacciones judiciales y extrajudiciales y todo lo concerniente a la regularización de la documentación con quienes aun no lo hayan hecho con la institución". Esta cláusula del estatuto, inscrito en el asiento A-7 de la Partida 1830007 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, confiere, sin dudas, facultades representativas para actuar en nombre de la asociación, por lo que corresponde revocar este motivo de observación. Ahora bien, podría entenderse que las facultades anteriores se encuentran en contradicción con el inciso c) de la misma cláusula, pues ésta indica que debe someterse a la aprobación de la asamblea los contratos de compraventa, 494

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5.

sin embargo, esa contradicción es solo aparente. En efecto, el inciso j) estipula claramente las relaciones de la asociación con terceros, y por ello textualmente se indica que los tres directivos "tendrán poder". En cambio, el inciso c), para ser concordante con el anterior, debe entenderse en el sentido que establece un deber interno, y no externo, de la directiva frente a la asamblea. Por tanto, el incumplimiento de este deber les genera responsabilidad, pero ello no afecta el poder. Aquí hay un claro ejemplo de disociación entre la relación interna de mandato y la relación externa de poder. Por otro lado, la asociación tiene como fin primordial entregar los títulos de propiedad a favor de los asociados, entonces se concluye que sus órganos de representación orgánica cuentan con las facultades propias dentro de su objeto, entre los que se cuenta la junta directiva que tiene a su cargo el gobierno y representación de la asociación, lo que incluye por razón de su objeto social entregar los títulos a sus socios. Por lo expuesto corresponde revocar este motivo. TERCER MOTIVO El registrador señala que no es clara la cláusula referida al pago del precio, por lo que habría que inscribir una hipoteca legal al existir un saldo insoluto. Sin embargo, en opinión de este Tribunal la cláusula quinta es suficientemente explícita: "... en tal virtud, por el presente contrato la asociación conforme al aporte efectuado, transfiere a perpetuidad los lotes inscritos en las partidas 11617911, 11617912 y 11617914 que corresponden a los lotes 8, 8A y 8B de la Manzana M, descritos en la cláusula cuarta". En efecto, el vínculo entre la asociación y sus miembros es de índole corporativo, pues no se reduce al pago de un precio, ya que en realidad se origina una compleja situación jurídica en la que coexisten derechos y obligaciones en orden a la actuación y funcionamiento de la entidad. Sin embargo, y al margen de esa relación jurídica, las partes han convenido en forma expresa que la transferencia se realiza "conforme al aporte efectuado", es decir, se indica textualmente que la contraprestación, consistente en las cuotas de asociado, ya fue abonada, y por eso se utiliza la expresión lingüística en participio, esto es, aludiendo a un un hecho del pasado. Por tanto, de conformidad con las reglas interpretativas de literalidad y buena fe previstas en el art. 168° del Código Civil, se impone considerar 495

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que la contraprestación se encuentra cancelada con anterioridad a la documentación del acto jurídico de adjudicación. En virtud de ello, también se revoca este extremo de la observación. 6. En cuanto a los derechos regístrales, se liquida tres transferencias por la adjudicación de los lotes 8, 8A y 8B, lo que asciende a S/. 37,53; 62,51 y 37,39 nuevos soles, lo cual hace un total de S/. 137,43 nuevos soles. El usuario abonó S/. 29,00 según recibo 2009-32-00002388, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 108,43 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR en todos sus extremos de la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título, previo pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES B A R R Ó N PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN




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^ribunaí^tgistraí RESOLUCIÓN

W 786- 2009 - SUNARP TR-L Lima, 10 JUN 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

COFOPRI 11360 del 7.1.2009. H.T.N°21I58 del 1.4.2009. Predios de Lima, INDEPENDIZACIÓN

COFOPRI ¥ BIENES DEL PATRIMONIO CULTURAL Aun cuando un predio haya sido declarado patrimonio cultural eso no desvirtúa que el titular inscrito es el Organismo de Formalización de la Propiedad - COFOPRI, y en tal sentido está facultado para realizar actos de administración como la independización de los terrenos de los que sea titular, ya que éstas son simples acciones de reacomodo territorial. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la independización de las parcelas A, B y C que forman parte de la parcela 497

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3VMT ubicada en el distrito de Lurín, inscrita en la partida N° P03146123 del Registro de Predios. El título presentado está conformado por los siguientes documentos: - Resolución N° 771-2008-COFOPRI/OZLC del 19.12.2008. - Plano N° PIND-1152-COFOPRI-2008-OZLC del 5.11.2008. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios, Isabel Bautista Ibáñez formula tacha del título en los siguientes términos: En mérito al inciso b) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos, se tacha el presente título por cuanto el acto solicitado no es materia de inscripción. En virtud al siguiente fundamento: Mediante el presente título se solicita la independización de 3 parcelas A, B y C que fueran inscritas a nombre de COFOPRI en la RE. N° 03146123, predio que tiene condición de Zona Arqueológica al ser catalogado como bienes integrante del Patrimonio Cultural de la Nación y, de conformidad con el artículo 13 de la Ley del Patrimonio Cultural de la Nación, el Estado es el titular del predio y como tal, el único que posee facultades administrativas para efectuar los actos regístrales que crea conveniente. Asimismo, la Ley N° 28687 establece para efectos del proceso de formalización de la posesión informal, entre otros, aquellos predios del proceso que no están comprendidos en el ámbito de la citada Ley, los terrenos ubicados en zonas arqueológicas o las que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación, habiéndose determinado que el área materia de independización se encuentra circunscrita en este supuesto. Se deja constancia que conforme a los establecidos en el D. Leg. 803, COFOPRI asumía la titularidad de los predios, únicamente para fines operativos en el saneamiento de posesiones informales. De conformidad con la normatividad vigente, Ley N° 28923 y su reglamento, se tiene que COFOPRI cuenta con las facultades de saneamiento de las posesiones informales que se hubiesen constituido sobre inmuebles de propiedad estatal (ya sea propiedad fiscal, municipal, o cualquier otra denominación dada a la propiedad del Estado), lo cual significa que COFOPRI podrá modificar el perímetro de la propiedad estatal a independizar de la misma, el área ocupada por una posesión informal, no siendo este el caso, más aún de la Resolución presentada al calificación N° 771-2007-COFOPRIOZLC, se consigna que las parcelas a independizar "...tienen la condición de 498

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zona arqueológica, las cuales tienen la condición de intangibles, inalienables e imprescriptibles, siendo administradas únicamente por el Estado, conforme se desprende del artículo 6 de la Ley 28296, dejando constancia que conforme al artículo 13 de la citada Ley del Patrimonio Cultural de la Nación, el Instituto Nacional de Cultura es el titular para solicitar la inscripción del bien inmueble integrante del Patrimonio Cultural de la Nación. Por lo expuesto, se procede a tachar el presente título, por cuanto COFOPRI, no cuenta con las facultades para aprobar el acto irrogado, procediéndose a la devolución de los documentos presentados. Sin perjuicio de lo señalado, en mérito al Informe Técnico N° 594-2009SUNARP-Z.R.N°IX se advierte lo siguiente: Insertados los ámbitos reconstruidos en el mosaico de propiedades en proceso de elaboración, se encuentra que los mismos se ubican de la siguiente manera: - Parcela A: Dentro del ámbito mayor inscrito en la ficha N° 81836 y también dentro del ámbito de la partida P03146123. - Parcela B: Dentro del ámbito mayor inscrito en la ficha N° 81836 y también dentro del ámbito de la partida P03146123. - Parcela C: Dentro del ámbito mayor inscrito en la ficha N° 81836 y también parcialmente dentro de la partida P03146123 y el resto sobre área de circulación de la partida P03152478. Se deja constancia que no se ha presentado plano del área remanente en la cual se aprecien las medidas perimétricas con su respectivo cuadro de datos técnicos. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN Manifiesta que conforme se advierte de la tacha, el Registrador asume que no es posible la independización de las parcelas A, B y C que figuran inscritas a nombre de COFOPRI en la partida N° P03146123, predio que tiene la condición de zona arqueológica al ser catalogado como bien integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, siendo el titular el estado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de Patrimonio Cultural de la Nación, y como tal el único que posee facultades administrativas para efectuar los actos regístrales, y en concordancia con la Ley N° 28867 que no están comprendidos en el ámbito de la Ley los terrenos ubicados en Zona Arqueológica o las que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación.

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Señala que la Ley N° 28293 y su reglamento, que COFOPRI cuenta con facultades de saneamiento de las posesiones informales que se hubiesen constituido sobre inmuebles de propiedad estatal, lo que significa que COFOPRI puede modificar el perímetro de la propiedad estatal al independizar de la misma el área ocupada por una posesión informal, y no así las áreas arqueológicas, las cuales tienen la condición de intangibles, inalienables e imprescriptibles siendo administradas por el Estado conforme el artículo 6 de la Ley N° 28296. Considera que la tacha materia de apelación vulnera su derecho como propietario y titulares regístrales de la Parcela 3VMT, ya que COFOPRI es titular del dominio, que es integrante del Sistema Nacional de Bienes Estatales, el mismo que está regido, normado y supervisado por la Superintendencia de Bienes Estatales. En efecto, existe un área de terreno inscrita a nombre de COFOPRI, la partida P03146123 sobre cuyos límites y linderos se encuentran bienes que tienen la condición de Zona Arqueológica, siendo su obligación la de facilitar la transferencia de dominio al INC que también es estatal. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL La parcela 3VMT se encuentra inscrita en la partida N° P03146123 del Registro de Predios de Lima, se ubica en el distrito de Lurín, departamento de Lima, a nombre de COFOPRI. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede la independización de un terreno cuyo titular es COFOPRI aun cuando se trate de predio correspondiente al patrimonio cultural. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la independización de las parcelas A, B y C que forman parte de la parcela 3VMT ubicada en el distrito de Lurín, inscrita en la partida N° P03146123 del Registro de Predios. Para este efecto se adjunta Resolución N° 771-2008-COFOPRI/OZLC del 19.12.2008 y Plano N° PIND-1152COFOPRI-2008-OZLC del 5.11.2008. 2. La registradora se opone a la inscripción alegando que el predio tiene condición de Zona Arqueológica al ser catalogado como bien integrante del Patrimonio Cultural de la Nación y, de conformidad con el artículo 500

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13 de la Ley del Patrimonio Cultural de la Nación, el Estado es el titular del predio y como tal, el único que posee facultades administrativas para efectuar los actos regístrales que crea conveniente. Asimismo, la Ley N° 28687 establece para efectos del proceso de formalización de la posesión informal, entre otros, aquellos predios del proceso que no están comprendidos en el ámbito de la citada Ley, los terrenos ubicados en zonas arqueológicas o las que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación, habiéndose determinado que el área materia de independización se encuentra circunscrita en este supuesto. 3. En criterio de este Tribunal el fundamento invocado por la registradora es erróneo por lo siguiente: i) Por medio de la Ley No. 28923 se estableció el régimen extraordinario de formalización de la propiedad informal, por el cual se declara de interés público el proceso de formalización y titulación de los terrenos ocupados pos posesiones informales, centros urbanos, urbanizaciones populares y cualquier otra forma de ocupación de predios de titularidad estatal o privada, otorgándose esa competencia a COFOPRI en forma temporal ii) Con el fin de dar cumplimiento a sus competencias COFOPRI asume la titularidad de los terrenos estatales, municipales y fiscales ocupados por posesiones informales, de conformidad con el art. 12° del Decreto Supremo No. 009-99-MTC, Texto Único Ordenado del Decreto legislativo No. 803, Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Informal; tal como ha ocurrido con la parcela 3VMT ubicada en el Distrito de Lurín e inscrita en la partida N° P03146123 del Registro de Predios de Lima, a nombre de COFOPRI. iii) Si bien dicho predio ha sido declarado patrimonio cultural eso no desvirtúa que el titular inscrito es el Organismo de Formalización de la Propiedad - COFOPRI, y en tal sentido está facultado para realizar actos de administración como la independización de los terrenos de los que sea titular, ya que éstas son simples acciones de reacomodo territorial. iv) En efecto, el art. 5o del Decreto Supremo No. 006-2006-VIVIENDA establece que las resoluciones expedidas por la entidad formalizadora son título suficiente, entre otros, para llevar a cabo independizaciones, sin necesidad de requerir ningún documento adicional. 4. Por lo demás, debe tenerse en consideración que los actos de la Administración se presumen válidos y otorgados dentro de sus competencias, de conformidad con el art. 9o de la Ley 27444, del Procedimiento Administrativo General, máxime si estamos ante el titular inscrito. 501

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5.

En el presente caso tenemos la parcela 3 VMT de 1'988.500,18 m2, la misma que se divide en tres parcelas: A con 735.682,93; B con 48.939,17 m2; C con 11.358,33 m2 y un área remanente de 1'192.519,75 m2, la misma que se aprueba mediante Resolución No. 771-2008-COFOPRI/ OZLC de 19 de diciembre de 2008 y plano de independización. Si bien el art. 5o del Decreto Supremo No. 006-2006-VIVIENDA señala que basta la resolución de la entidad, sin embargo, el principio del folio real que inspira nuestro ordenamiento jurídico-registral exige que se determine la extensión y descripción del polígono del área remanente, por lo que se hace necesario presentar una memoria descriptiva con tal información, tal y como exige el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 6. Ahora bien, respecto a la superposición de áreas que se detalla en el Informe de Catastro No. 0594-2009-SUNARP-ZRIX/OC, este hecho no impide la inscripción solicitada pues la sola existencia de una doble inmatriculación no impide el tráfico jurídico sobre las partidas involucradas, salvo que se disponga el cierre, lo que no ocurre en este caso. 7. En cuanto a los derechos regístrales se deja constancia que los actos otorgados por COFOPRI gozan de exoneración. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título. Regístrese y comuniqúese. FERNANDO TARAZONA ALVARADO PRESIDENTE (E) DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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Tribunal%e,gi$trat RESOLUCIÓN

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1033-2009 - SUNARP-TR-L

] Lima, 3 JUL 2009


Wellington Gutiérrez Martínez 0000432 de 08-01-2009 0000396 de 26-03-2009 Predios Inscripción del Testamento en ei Registro de Predios

PARTICIÓN ENTRE HEREDEROS SOBRE UNIDADES INMOBILIARIAS QUE NO CONSTAN INDEPENDIZADAS EN EL REGISTRO. En el Registro no constan las tiendas ti oficinas que han sido materia de disposición, tanto en el testamento como en el posterior acto de partición entre los herederos, por lo que no resulta posible inscribir los actos de tráfico referidos a cada uno de esos predios o unidades independientes, ya que el objeto inscribible no existe para el registro y no hay partida sobre la cual extender los asientos. • Ü M ^

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia, se solicita la inscripción de traslado del asiento E-l del Registro de Testamentos del Callao, correspondiente al testamento otorgado por el causante Raúl Medrano Cabrera, a la partida 70052196 del Registro de Predios del Callao, en el que consta inscrito en bien inmueble situado en Avenida Tomás Valle, Manzana G Lote 26 Urbanización Jorge Chávez, Primera Etapa, Callao. Con tal finalidad se adjunta una solicitud del usuario Wellington Gutiérrez Martínez y fotocopias del documento que dio mérito al asiento B-l de la partida N° 70040418 del Registro de Testamentos del Callao. II. DECISIÓN IMPUGNADA Se ha interpuesto recurso de apelación contra la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Predios del Callao Sonia Hayde Moscoso Espejo, en los siguientes términos: 1. Visto el título archivado 2335 del 08/11/93 que dio mérito a la inscripción del testamento de RAÚL MEDRANO CABRERA, se aprecia que en sus disposiciones especiales se ha adjudicado determinadas unidades inmobiliarias como sigue: a) A favor de ARCELINDA ALMONTE BELTRAN, en calidad de legado se le adjudica la "tienda frente a Av. Tomas Valle 3863 Urb. Jorge Chávez". b) A favor de JULIA APOLINARIA MENDOZA CARPIÓ y de MARTIN MEDRANO MENDOZA, y de JHON RAÚL, JACQUELINE JESSICA, CHRISTIAN y ARCELINDA MEDRANO ALMONTE se les adjudica "las tiendas de la Av. Tomas Valle 3865-3869 con sus respectivas construcciones anexas, aires y la tienda que es objeto de legado..." al respecto debe indicarse que vista la partida registral 70052196 del Registro de Predios, correspondiente al inmueble ubicado en la Mz. G lote 26 frente a la Av. Tomas Valle, se aprecia que no obra inscrita independización alguna en tiendas (ni las que se indican en el testamento), que permita la adjudicación tal como lo dispone el testador en su testamento. Ante tal hecho, se le recomienda al usuario que PREVIAMENTE, realice la regularización de la declaratoria de fábrica, numeración, de reglamento interno e independización, que permita la identificación plena de las unidades inmobiliarias por adjudicar. 504

INDEPENDIZACIÓN

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos: - La observación efectuada en la esquela de observación con título N° 2009-00000432 de fecha 8 de enero de 2009, es abusiva, pues en el Registro de Testamento aparecen como 10 herederos, titulares del predio ubicado en la Mz. G lote 26 Urb. Jorge Chávez - Callao. Sin embargo, en el Registro de Propiedad Inmueble, sólo aparece como titular de ese predio Martín Julio Medrano Mendoza. Los 9 herederos tiene que ser declarados como titulares dentro del Registro de Propiedad Inmueble, vía traslación de la inscripción del Registro de Testamento. - Para realizar la independización, tiene que ser firmado por los cotitulares y en éste caso no se sabe aún porque se impide la traslación del registro de Testamento al registro de Propiedad Inmueble para determinar a los co-titulares. - En ese sentido, las supuestas tiendas y oficinas dejadas en el testamento fueron ilegalmente dispuestas porque pertenecían a la sociedad de gananciales. Por tanto no se puede disponer y menos independizar unos bienes que se encuentran en esas condiciones. - Finalmente, una vez que se ha logrado el traslado de la inscripción del Registro de Testamento al Registro de Propiedad Inmueble y que en virtud de ello, se pueda identificar a cada uno de los co-titulares, allí recién todos podrán regularizar la fábrica, inscribir sus numeraciones y elaborar sus reglamentos internos e independizar el predio debidamente inscrito en la partida electrónica número 70052196 del registro de Propiedad Inmueble. Mientras tanto, no se puede exigir ello. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Ficha número 11552, con partida electrónica de continuación número 70052196 del Registro de Predios del Callao, aparece inscrito el Lote 26, Mz. G Urbanización Jorge Chávez, frente a la Av. Tomas Valle, provincia del Callao. En el asiento 2-c de la ficha número 11552, Raúl Medrano Cabrera y su esposa Apolinaria Julia Mendoza Carpió, adquieren el dominio del inmueble. En el asiento C00001 de la precitada partida consta inscrito la sucesión intestada en la cual Martín Julio Medrano Mendoza adquiere las acciones y derechos que le correspondían a Apolinaria Julia Mendoza Carpió de Medrano. 505

REGISTRO DE PREDIOS

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede la inscripción de traslado del Registro de Testamento al Registro de Predios cuando en este último no constan independizadas las unidades inmobiliarias que son materia de disposición en el acto de última voluntad y en la posterior conciliación judicial que conlleva la partición entre los herederos. VI. ANÁLISIS 1. En la ficha número 11552, con partida electrónica de continuación número 70052196 del Registro de Predios del Callao, aparece inscrito el lote 26, Manzana G, Urbanización Jorge Chávez, frente a la Avenida Tomás Valle , Provincia del Callao. En el asiento 2-c de la ficha número 11552, Raúl Medrano Cabrera y su esposa Apolinaria Julia Mendoza Carpió, adquieren el dominio del inmueble. En el asiento C0001 de la precitada partida consta inscrita la sucesión intestada en la cual Martín Julio Medrano Mendoza adquiere las acciones y derechos que le correspondían a Apolinaria Julia Mendoza Carpió de Medrano. 2. El propietario Raúl Medrano Cabrera fallece bajo el imperio de su testamento inscrito y ampliado en el asiento E-l de la ficha 1097 del Registro de Testamentos del Callao, y en el cual se dispone su patrimonio de la forma; a) Tienda favor de ARCELINDA ALMONTE BELTRÁN, en calidad de legado se le adjudica la "tienda frente a Av. Tomás Valle 3863 Ub. Jorge Chávez; b) A mis hijos JHON RAÚL, JACQUELINE JESSICA, CHRISTIAN Y ARCELINDA MEDRANO ALMONTE les dejo las tiendas de la Av. Tomás valle 3865 y 3869 con sus respectivas construcciones anexas, aires y la tienda que es objeto de legado...". 3. Luego, mediante acuerdo de conciliación de 11 de enero de 1996 ante el Primer Juzgado Civil del Callao se acuerdo redistribuir las tiendas y oficinas ubicadas en el citado lote 26, Manzana G, Urbanización Jorge Chávez frente a la Avenida Tomás Valles, Provincia del Callao, entre los distintos herederos del causante Raúl Medrano Cabrera. Este acto, sin embargo, no puede considerarse como una modificación del testamento, tal como se indica en el recurso de apelación, sino como un segundo 506

INDEPENDIZACIÓN

acto dispositivo, obviamente derivado del primero originado en el testamento, y que consiste en la partición que hacen los herederos respecto de los bienes conformante de la masa hereditaria del cujus. 4. Ahora bien, mediante el título elevado a esta instancia, el usuario solicita el traslado de la inscripción del asiento E-l del Registro de Testamentos del Callao, correspondiente al testamento otorgado por el causante Raúl Medrano Cabrera, a la Partida 70052196 del inmueble situado en Avenida Tomás Valle, Manzana G, Lote 26, Urbanización Jorge Chávez, Primera Etapa, Callao. 5. En la partida matriz inscrita en la Partida 70052196del Registro de Predios del Callao, consta un edificio de dos pisos compuesto por tres tiendas y tres oficinas en el primer piso, y seis oficinas en el segundo piso, pero sin que se hubiese producido la independización de las distintas unidades inmobiliarias que se encuentran en niveles superpuestos, por lo que se hace imperativo constituir el régimen de propiedad exclusiva y común, de conformidad con el Art. 125° del Decreto Supremo N° 0352006-VIVIENDA, Reglamento de la Ley Regularización de Edificaciones, para lo cual se debe otorgar el reglamento interno, según el art. 129° de la misma norma. Nótese que sólo en virtud de este régimen dominical se producirá el nacimiento de las distintas secciones en las que se ha dividido el edificio matriz. 6. Por lo tanto, en el Registro no constan las tiendas u oficinas que han sido materia de disposición, tanto en el testamento como en el posterior acto de partición entre los herederos, por lo que no resulta posible inscribir los actos de tráfico referidos a cada uno deseos predios o unidades independientes, ya que el objeto inscribible no existe para el registro y no hay partida sobre la cual extender los asientos. Nótese que en este caso estamos ante una falta en el principio de espacialidad (ausencia de objeto), lo que puede ser subsanado a través del procedimiento de regularización de reglamento interno previsto en el artículo 6 de la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, y demás normas complementarias. 7. Por último, debe llamarse la atención respecto a que la disposición testamentaria del causante Raúl Medrano Cabrera, y a la posterior partición de sus herederos, corresponde exclusivamente a su porción en la sociedad de gananciales liquidada luego de su fallecimiento, pues resulta evidente que su testamento no tiene fuerza y eficacia para disponer en nombre de su cónyuge, la misma que además falleció en fecha posterior 507

REGISTRO DE PREDIOS

al acuerdo conciliatorio, y es bien sabido que nadie puede disponer de su propia sucesión en vida, según el artículo 1405 del Código Civil. Por lo demás, el causante así lo indica en su testamento. Por lo tanto, la citada conciliación no puede versar sobre el ordenamiento sucesorio de Apolinaria Julia Mendoza Carpió de Medrano, la cual se rige en forma independiente a los actos de testamento y conciliación-partición del causante Raúl Medrano Cabrera, y que son objeto de la presente inscripción. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios del Callao. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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ACUMULACIÓN

tribunal %tgistral RESOLUCIÓN E


J


EDSON A1ZAMORA TORRE, 278214 del 23.4.2009. H.T. N° 46978 del 14.7.2009. Registro de Predios. FÁBRICA Y ACUMULACIÓN

ACUMULACIÓN DE PREDIOS CUANDO EL RANGO DE LOS GRAVÁMENES NO SE ALTERA En este título los dos gravámenes que pesan sobre ambos predios son exactamente los mismos, y la posterior acumulación en nada perjudica el rango obtenido por cada uno de ellos antes de la reunión o fusión de los inmuebles. En tal sentido, una interpretación finalista del art 50° del Reglamento de Inscripciones permite afirmar que la prohibición no se aplica cuando el rango no se altera, por lo que corresponde revocar la observación.

REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica sobre demolición y acumulación de los predios inscritos en las partidas N° 41304340 y N° 41092149 del Registro de Predios de Lima de propiedad de la Compañía Constructora Argos S.C.R.Ltda. Para tal fin se presenta los siguientes documentos: - Formulario Registral N° 1 - Ley N° 27157 y Anexo N° 2 con firmas legalizadas del verificador responsable arquitecto José Miguel Roig Arosemena por el notario de Lima, Cecilia Hidalgo Moran con fecha 10.12.2008. - Informe Técnico de Verificación con firma legalizada del verificador responsable arquitecto José miguel Roig Arosemena por el notario de Lima, Cecilia Hidalgo Moran con fecha 15.4.2009. - Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios N° 339-2008SGOPR-GDU/MDSM del 16.12.2008 expedido por la Municipalidad Distrital de San Miguel. - Plano de localización (U-01). - Plano de acumulación (P-01). - Solicitud de acumulación. Dos juegos de copias simples de los documentos mencionados. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios, Carlos Martin Luque Rázuri, observó el presente título por los siguientes fundamentos: Revisadas la partida N° 41092149 y N° 41304340 se tiene que ambos inmuebles se encuentran gravados con hipoteca, así como también aparecen inscritos embargos y anotaciones de demandas. En tal sentido, al amparo del Art. 50 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, deberá intervenir el titular del derecho real de garantía, así como la entidad administrativa y el juzgado correspondiente que ordenaron extender las medidas cautelares, en el que expresen precisa y claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo sus firmas legalizadas por notario, más aún si en el caso de inscripción del título, dichos gravámenes y cargas al ser trasladados variarían su rango que tenían en sus respectivas partidas.

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ACUMULACIÓN

Se deja constancia que, conforme lo dispone la norma IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación, debiendo por lo tanto, el título formal pre-existir a la vigencia del asiento presentación, lo cual implica que los documentos materia de inscripción deberán tener fecha anterior o igual a la fecha de presentación del título. Asimismo, toda modificación y/o subsanación deberá constar en original y dos copias con firmas legalizadas del verificador y propietarios. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN - El apelante manifiesta que respecto del inmueble fue construido sobre un terreno rústico constituido por parte del Lote R de la Lotización Fundo San Miguel, Distrito de San Miguel, cuya anotación de demanda y aclaración constan inscritas en el asiento D0007 y D0008 de la partida N° 41092149 del Registro de Predios, la medida cautelar se inscribió en el 4o orden de prioridad (En Io orden: hipoteca y ratificación de hipoteca a favor de Interbank, en 2o orden, anotación de embargo a favor de Indecopi; en 3o rango: anotación de embargo a favor de Indecopi). - Respecto del inmueble frente a la Calle Camino del Inca, distrito de San Miguel, cuya anotación de demanda y aclaración constan inscritas en el asiento D0005 y D0006 de la partida N° 41304340 del Registro de Predios, respectivamente. La medida cautelar se inscribió en el 2o orden de prioridad (En Io orden: hipoteca y ratificación de hipoteca a favor de Interbank) - Mediante el Oficio N° 111-2009-GAP-AEC del 11.5.2009 emitido por Indecopi, se ha logrado inscribir los levantamientos de embargo que pesaban sobre el lote inscrito en la partida N° 41092149. En consecuencia, sobre las partidas N° 41092149 y N° 41304340, actualmente pesan los siguientes gravámenes y cargas y en el siguiente orden de prioridad: Partida N° 41092149, en primera rango se encuentra la hipoteca constituida a favor de Interbank hasta por la suma de US$2'700,000.00 dólares, inscrita en el asiento D00003 y su ratificación y modificación inscrita en el Asiento D00004, y en segundo rango la anotación de demanda a favor de Norma Viviana Chirinos Cox, inscrita en el Asiento D0007 y su aclaración en el asiento D0008 de la mencionada partida registral.

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REGISTRO DE PREDIOS

Partida N° 41304940, en primer rango se encuentra la hipoteca constituida a favor de Interbank hasta por la suma de US$2'700,000.00 dólares americanos, inscrita en el asiento D00003 y su ratificación y modificación inscrita en el Asiento D00004; y en segundo rango la anotación de demanda a favor de Norma Viviana Chirinos Cox, inscrita en el asiento D00005 y su aclaración inscrita en el Asiento D0006 de la mencionada partida registral. El registrador no se ha percatado que, como resultado de la acumulación de los mencionados lotes de terreno y en aplicación del último párrafo del artículo 50 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la hipoteca y la anotación de demanda no perdería el respectivo orden de prioridad que hoy ostentan, por lo que el derecho de los titulares de dichas anotaciones, no se vería perjudicado, sólo se justificaría la presentación de las autorizaciones indicadas por el Registrador, si al trasladarse los gravámenes y cargas, alguna de ella pierde el rango de preferencia, lo que no sucede en el presente caso. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL 1. El predio constituido por un área de 304.50 m2 se encuentra inscrito en la ficha N° 172384 que continúa en la partida N° 43104340 del Registro de Predios. En el asiento C00001 se encuentra inscrita la compraventa a favor de la Compañía Constructora Argos S.C.RXtda. En el asiento D00001 consta inscrita la hipoteca a favor de Fábrica Peruana Eternit hasta por la suma de US$1'000,000.00 dólares americanos, en conjunto con otro inmueble. En el asiento D00002 consta la cesión de hipoteca del asiento D00001 a favor de Interbank S.A.A. En el asiento D00003, consta la hipoteca constituida a favor de Banco Internacional del Perú S.A.A. hasta por la suma de US$2'700,000.00 dólares americanos, en conjunto con otro inmueble. En el asiento D00005, consta inscrita la anotación de demanda ordenada mediante la resolución N° 2 del 14.8.2008 expedida por la Jueza del 34° Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, Rosa María Donato Meza y Especialista Legal, Diana Lisseth Escobar Alarcón, sobre ineficacia de documento e independización de daños y perjuicios, interpuesto por Norma Viviana Chirinos Cox contra Compañía Constructora Argos S.C.RXtda.

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ACUMULACIÓN

2.

El predio constituido por parte del lote R de la lotización del fundo San Miguel con un área de 8,462 m2 se encuentra inscrita en la ficha N° 44301 que continúa en la partida N° 41092149 del Registro de Predios. En el asiento C00001 se encuentra inscrita la compraventa a favor de la Compañía Constructora Argos S.C.R.Ltda. En el asiento D00001 consta inscrita la hipoteca a favor de Fábrica Peruana Eternit hasta por la suma de US$r000,000.00 dólares americanos. En el asiento D00002 consta la cesión de hipoteca del asiento D00001 a favor de Interbank S.A.A. En el asiento D00003, consta la hipoteca constituida a favor de Banco Internacional del Perú S.A.A. hasta por la suma de US$2700,000.00 dólares americanos, en conjunto con otro inmueble. En el asiento D0005 consta inscrito el embargo hasta por la suma de S/. 3,420.00 nuevos soles sobre los bienes de la obligada Compañía Constructora Argos S.C.R.Ltda., ordenada por la Resolución N° 3-1703-06/COA-INDECOPI del 14.9.2006 expedido por la ejecutoria coactiva - Indecopi que despacha el ejecutor coactivo, Antonio Manzanares Gaytán y Auxiliar Coactivo, Peter Castañeda. En el asiento D0006 consta inscrito el embargo hasta por la suma de S/. 6,500.00 nuevos soles sobre los bienes de la obligada Compañía Constructora Argos S.C.RXtda., ordenada por la Resolución N° 3-1383-06/COA-INDECOPI del 14.8.2006 expedido por la ejecutoria coactiva - Indecopi que despacha el ejecutor coactivo, Antonio Manzanares Gaytán y Auxiliar Coactivo, Peter Castañeda. En el asiento D00007, consta inscrita la anotación de demanda ordenada mediante la resolución N° 2 del 14.8.2008 expedida por la Jueza del 34° Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, Rosa María Donato Meza y Especialista Legal, Diana Lisseth Escobar Alarcón, sobre ineficacia de documento e indemnización de daños y perjuicios, interpuesto por Norma Viviana Chirinos Cox contra Compañía Constructora Argos S.C.R.Ltda. En el asiento E00003, se encuentra el levantamiento de embargo inscrito en el asiento D00005. En el asiento E00004, se encuentra se encuentra el levantamiento de embargo inscrito en el asiento D00006.

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REGISTRO DE PREDIOS

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede la acumulación de dos predios cuando sobre ellos constan distintos gravámenes. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el presente título se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica sobre demolición y acumulación de los predios inscritos en las partidas N° 41304340 y N° 41092149 del Registro de Predios de Lima de propiedad de la Compañía Constructora Argos S.C.R.Ltda. 2. El registrador se opone a la inscripción por cuanto en las citadas partidas se advierte que los inmuebles se encuentran gravados con hipoteca, así como también aparecen inscritos embargos y anotaciones de demandas. En tal sentido, al amparo del Art. 50 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, deberá intervenir el titular del derecho real de garantía, así como la entidad administrativa y el juzgado correspondiente que ordenaron extender las medidas cautelares, en el que expresen precisa y claramente su conformidad con la acumulación, incluyendo sus firmas legalizadas por notario, más aún si en el caso de inscripción del título, dichos gravámenes y cargas al ser trasladados variarían su rango que tenían en sus respectivas partidas. 3. La cuestión se centra en determinar si la acumulación se encuentra prohibida en todos los casos en que existan gravámenes en los dos predios materia de la solicitud. 4. Una interpretación literal del art. 50° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios daría a entender que la acumulación de predios afectados con garantías reales o medidas cautelares, por ese solo hecho, ya implica la necesidad inexcusable de contar con la autorización del acreedor o de los órganos judiciales o administrativos que dictaron las medidas cautelares. 5. Sin embargo, el Derecho no puede reducirse a simples enunciados lingüísticos sobre los que se busca descubrir su significado gramatical sin avanzar en otras consideraciones de distinta índole. Por el contrario, en el Derecho se entrecruzan los fines legítimos que las normas pretenden cumplir y los valores anteriores y superiores que subyacen a ellas. En tal contexto, las interpretaciones lógicas (ratio legis), teleológicas (finalidad) 514

ACUMULACIÓN

6.

7.

o sistemáticas (contexto) deben reputarse preferibles frente a la pura literalidad de un texto. Así, la prohibición de acumular predios con gravámenes, salvo la autorización de los interesados, se justifica en tanto de esa forma se tutela la posición jurídica de los acreedores, quienes no pueden ser desplazados en el rango obtenido con la inscripción. Por ejemplo, una hipoteca de primer orden respecto de un predio determinado podría terminar en el segundo o tercer grado luego de la acumulación, con lo que el derecho del acreedor hipotecario quedaría privado de contenido económico. En suma, si no existe riesgo de alterar o modificar el rango u orden de los gravámenes que recaen sobre los predios, entonces no existe motivo legítimo para negar la acumulación, máxime cuando de esa manera se estaría privando al propietario de una facultad inherente al dominio, según el art. 923° del Código Civil.

8.

En el presente caso, los bienes inmuebles inscritos en las Partidas Nos. 41092149 y 41304940, se encuentran ambos gravados en primera rango por la misma hipoteca constituida a favor de Interbank hasta por la suma de US$2700,000.00 dólares (asiento D00003 y su ratificación y modificación inscrita en el Asiento D00004). Posteriormente, y también sobre ambos predios aparece la anotación de demanda a favor de Norma Viviana Chirinos Cox en mérito al proceso judicial de ineficacia de acto jurídico (Asiento D0007 y su aclaración en el asiento D0008 de la partida No. 41092149; Asiento D00005 y su aclaración en el asiento D0006 de la 41304940).

9.

Por tanto, los dos gravámenes que pesan sobre ambos predios son exactamente los mismos, y la posterior acumulación en nada perjudica el rango obtenido por cada uno de ellos antes de la reunión o fusión de los inmuebles. En tal sentido, una interpretación finalista del art. 50° del Reglamento de Inscripciones permite afirmar que la prohibición no se aplica cuando el rango no se altera, por lo que corresponde revocar la observación.

10. Por último, los embargos que menciona el registrador en su esquela han sido debidamente levantados según consta de los asientos E-3 y E-4 de la Partida No. 41092149 del Registro de Predios de Lima. Por ello, corresponde dejar sin efecto este extremo de la observación pues dichos gravámenes han dejado de tener existencia jurídica y, en consecuencia, no existe obstáculo para la procedencia de la acumulación.

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REGISTRO DE PREDIOS

11. En cuanto a los derechos registrales se devenga una tasa de S/. 139,00 por la declaratoria de fábrica de demolición, y S/. 138,00 por concepto de acumulación de predios; lo que hace un total de S/. 277,00 nuevos soles, que es precisamente la suma abonada por el usuario según recibo N° 2009-17-0001396, por lo cual no existe derecho alguno pendiente de pago. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VII.RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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PROPIEDAD ESTATAL


IN* 1205-2009 - SUNARP-TR-L) Lima, 7 AGO 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Juan José Agüero Estremera 77044 de! 03.02.2009 H.T. N° 028137 del 29.04.2009 de Predios de Lima Independización e inscripción provisional de dominio.

SANEAMIENTO DE BIENES DE PROPD2DAD ESTATAL En el procedimiento de saneamiento técnico legal de bienes de propiedad estatal seguido al amparo del D.S. N° 130-2001-EF, no es exigible para la anotación preventiva del dominio del Estado, la presentación ante el Registro del documento que sustenta su dominio, bastando con mencionarlo en ¡a declaración jurada de inexistencia de procedimiento judicial que cuestione la titularidad del bien. -

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REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la independización e inscripción provisional de dominio a favor de SEDAPAL, del predio denominado Planta de Tratamiento de Aguas Residuales de Pucusana, con un área de 19,278.90 m2, signado con el activo N° 1200050, ubicado a la altura del Km. 59 de la Carretera Panamericana Sur, en la Zona denominada Fundo Quipa Parcela 3, colindante a los Asentamientos Humanos Los Jardines de Pucusana y El Bosque, en el distrito de Pucusana provincia y departamento de Lima. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación: - Carta N°195-2009-GG de fecha 30.01.2009 suscrita por el Gerente General de SEDAPAL, Jorge José Barco Martínez. - Declaración Jurada de no litigio ni proceso judicial suscrita con fecha 30.01.2009, por el Gerente General de SEDAPAL, Jorge José Barco Martínez. - Copia fedateada de la declaración jurada de autovalúo del año 2008. - Copia certificada de las páginas de los diarios (La República, El Peruano y Correo) en los que se efectuaron las publicaciones del predio objeto de saneamiento. - Declaraciones Juradas sobre veracidad de la información técnica contenida en la memoria descriptiva y el plano de independización, y en la memoria descriptiva y el plano del remanente, formuladas por el Arquitecto Jaime Franco Rosenthal el 30.01.2009. - Memorias descriptivas de los planos de independización y remanente, suscritas por el Arquitecto Jaime Franco Rosenthal. - Planos de Independización y Ubicación N°1272-COFOPRI-2008OZLC y planos de área remanente y de ubicación N°1273-COFOPRI2008-OZLC. - Al reingreso se adjunta : Carta N° 500-2009-GG de fecha 27.03.2009 suscrita por el Gerente General Jorge José Barco Martínez. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Luis Felipe Fuertes Arrieta, luego de dos reingresos, formuló observación en los siguientes términos: 518

PROPIEDAD ESTATAL

1.

Siendo que en su escrito de reingreso manifiesta que el predio ha sido adquirido por SEDAPAL mediante documento privado de donación de fecha 12.09.1994, otorgado por los titulares regístrales Dante Fortunato Figari Sanquinetti y Celinda Lisson Portal; y habiéndose verificado de la partida del inmueble la inscripción de la sucesión intestada de Celinda Lisson Portal, debe presentarse el documento de donación, no siendo suficiente la declaración jurada para la inscripción en el que conste tal derecho, conforme lo dispone el inc.b) del art.4 de la Ley N° 26512. Debe tenerse en cuenta el principio de tracto sucesivo previsto en el art. VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos concordado con el 2015° del Código Civil. 2. Debe verificarse que quien efectúa el acto de disposición sea el titular registral en mérito al principio de legitimación, en cuyo caso la aplicación de una norma de saneamiento no podría enervar la titularidad que corresponde a terceros. En la partida N° 42404292 la titularidad registral se encuentra a nombre de Dante Figari Sanguinetti e hijos, habiéndose efectuado anotaciones de compraventa a favor de terceros. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: 1. Mediante título N° 2009-7704 se presentó la Carta N°195-2009-GG de fecha 30.01.2009, modificada por Carta N°500-2009-GG de fecha 27.03.2009 suscrita por el Gerente General Jorge José Barco Martínez, en la cual se solicita la inscripción preventiva de independización y dominio a favor de SEDAPAL de conformidad con el D.S.N°130-2001-EF, sobre un área de 19,278.90 m2 inscrito dentro de uno de mayor extensión en la partida N°42404292, en cuyo asiento 1-C figuran como titulares Dante Figari Sanguinetti y Celinda Lisson Portal. 2. Con fecha 12.09.1994 los titulares regístrales aludidos suscribieron una minuta de donación respecto de un área total de 23,354.00m2 para la ejecución del proyecto de redes de agua potable y alcantarillado en beneficio de los centros poblados existentes Benjamín Doig y Manuel Scorza del distrito de Pucusana. 3. Sobre un área de 19,278.90 m2, dentro del Fundo Quipa Parcela 3, SEDAPAL ha edificado una planta de tratamiento de aguas residuales, cuya situación jurídica se pretende regularizar en virtud del D.S. N°130-2001-EF. 4. La aplicación del N°l 30-2001-EF al caso en particular es procedente, por cuanto SEDAPAL viene utilizando las instalaciones desde hace años 519

REGISTRO DE PREDIOS

5.

6.

como propietario y cuenta con titulo imperfecto que por sí solo no es inscribible. Asimismo, se ha cumplido con presentar los documentos exigidos por el artículo 9o del citado decreto, por lo que lo presentado es titulo suficiente para la inscripción del acto. La norma de saneamiento precisa que en la declaración jurada debe mencionarse el documento en que se sustenta su derecho, por lo que se interpreta que no es exigible su presentación. Sobre este en particular existe la Resolución N°148-2007-SUNARP-TR-L de fecha 08-03-2007. En cuanto a la exhibición del documento de donación al amparo del artículo 4o de la Ley N° 26512 invocado por el Registrador, sobre regularización de inmuebles donados por terceros cuando se trata de aporte reglamentario de una urbanización, no es aplicable al caso en particular. El presente titulo debe calificarse al amparo de las normas especiales invocadas para el saneamiento de inmuebles del sector público, pues se busca lograr la inscripción de la realidad jurídica actual del inmueble.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio sobre el que recae los actos cuya inscripción se encuentra inscrito en la ficha N° 85454 que continúa en la partida electrónica N° 42404292 del Registro de Predios de Lima. En el asiento 1-C de la Ficha N° 85454 consta la titularidad dominial de la sociedad conyugal integrada por don Dante Figari Sanguinetti y su cónyuge doña Celinda Lisson Portal. En el asiento C0005 de la partida electrónica N°42404292, consta la adquisición por sucesión intestada de doña Celinda Lisson Portal de Figari, las acciones y derechos que correspondían a ésta sobre el inmueble, por su cónyuge Dante Fortunato Figari Sanguineti y sus hijos Roxana María Figari Lisson, Nilda Teresa Figari Lisson y Gisella María Figari Lisson. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es: 0 Si para la independización e inscripción provisional de la titularidad de bienes de propiedad estatal en virtud del D.S. N°l30-2001-EF, corresponde adjuntar el documento donde consta la adquisición del predio.

520

PROPIEDAD ESTATAL

«) Si la independización e inscripción provisional del dominio de SEDAPAL en la partida N° 42404292 del Registro de Predios de Lima, vulnera el principio de tracto sucesivo. VI. ANÁLISIS 1. Con el presente titulo de apelación se solicita la independización e inscripción provisional de dominio a favor de SEDAPAL, sobre un área de 19,278.90 m2, que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida electrónica N° 42404292 del Registro de Predios de Lima, en el procedimiento de saneamiento legal seguido al amparo del Decreto Supremo N° 130-2001-EE 2. El Registrador observó el título exigiendo el instrumento público de donación en el que se sustenta el derecho de propiedad a favor de SEDAPAL y cuestionando la vulneración del tracto sucesivo en atención a que en el asiento C0005 de la partida electrónica N° 42404292 del Registro de Predios de Lima, consta la sucesión intestada de Celinda Lisson Portal, precisando además que sobre el predio matriz se han efectuado anotaciones preventivas de compraventa a favor de terceros. 3. En atención a la rogatoria, la observación formulada por el Registrador y los argumentos esgrimidos por el apelante, la cuestión a determinar es si para la anotación preventiva de los actos materia de saneamiento legal, en el procedimiento previsto en el D.S. N°130-2001-EF, corresponde adjuntar el documento donde consta la transferencia del predio; y, si la independización e inscripción provisional del dominio de SEDAPAL en la partida N° 42404292 del Registro de Predios de Lima, vulnera el principio de tracto sucesivo. 4.

Antes de entrar a analizar los puntos mencionados, consideramos pertinente hacer una breve referencia a las normas que regulan el saneamiento de los bienes de propiedad estatal: Mediante Ley N° 26512, publicada el 28.12.1995, se declaró de necesidad y utilidad pública el saneamiento legal de los bienes inmueble de propiedad del Sector Educación y del Sector Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construcción, estableciendo un procedimiento de regularización que contemplaba la inscripción provisional de los actos materia de regularización a favor de las citadas entidades, la publicación de un aviso en el diario oficial El Peruano y en otro de circulación nacional; y la conversión en definitiva de la inscripción provisional, transcurrido el plazo de 30 días calendario contados desde la publicación del aviso sin haberse formulado oposición. 521

REGISTRO DE PREDIOS

Con posterioridad se- publica el Decreto de Urgencia N° 071-2001 (19.06.2001), que además de establecer la autonomía económica, presupuestad financiera, técnica y funcional de la Superintendencia de Bienes Nacionales para la ejecución de los actos de adquisición, disposición, administración y control de bienes de propiedad estatal a su cargo; declaró de interés nacional el saneamiento técnico legal y contable de los inmuebles de propiedad de las entidades públicas en general. Seguidamente se publican la Ley N° 27493 (02.07.2001) que hizo extensiva la Ley N° 26512 a todos los organismos e instituciones del sector público; el Reglamento del Decreto de Urgencia N° 071-2001, aprobado por Decreto Supremo N° 030-2001-EF (04.07.2001), el cual establece que cualquier entidad pública e inclusive los organismos, proyectos y programas del Estado, cuyas actividades se realizan en virtud de potestades administrativas, pueden realizar por su cuenta las acciones de saneamiento técnico legal y contable de los bienes a su cargo; y, el Decreto Supremo N° 136-2001-EF (10.07.2001), que declaró extensivo el D.S. N° 130-2001-EF a todos los organismos e instituciones del sector público a que se refiere la Ley N° 27493. 5.

6.

Como puede apreciarse, se establecieron dos regímenes para el saneamiento técnico legal de los bienes de propiedad estatal, uno el previsto en la Ley N° 26512 extendida a las demás instituciones estatales por la Ley N° 27493, y otro el previsto en el Reglamento del Decreto de Urgencia N° 071-2001, aprobado por Decreto Supremo N° 030-2001-EF, regímenes cuya vigencia es ratificada por la Octava Disposición Complementaria y Final del Reglamento de la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, aprobado por D.S. N° 007-2008-VIVIENDA, cuando establece que el "saneamiento de bienes estatales a cargo de las entidades, se regula por las Leyes N° 26512 y 27493, por el Decreto de Urgencia N° 071-2001 y por los Decretos Supremos N° 130 y 136-2001EF y normas complementarias y conexas". Ambos regímenes, a opción de la entidad solicitante, pueden ser utilizados por cualquiera de las entidades, organismos, proyectos o programas estatales. En el presente caso, si bien en la Carta N° 195-2009-GG de fecha 30.01.2009, se invocó como sustento del procedimiento de saneamiento al Decreto Supremo N° 24-94-PCM, mediante Carta N° 500-2009-GG de fecha 27.03.2009, suscrita por el Gerente General de SEDAPAL, que tiene el carácter de declaración jurada, precisó que se acogía al procedimiento de saneamiento legal establecido en el D.S 130-2001 EF, por lo que corresponde determinar si en dicho procedimiento, para la anotación preventiva de los actos materia de saneamiento legal, debe 522

PROPIEDAD ESTATAL

adjuntarse el documento donde consta la transferencia del predio a favor de SEDAPAL. 7. Como ya se señaló, por Decreto Supremo N° 130-2001-EF, se establecen normas reglamentarias para que cualquier entidad pública incluida la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales pueda realizar, por su cuenta, acciones de saneamiento técnico, legal y contable de los inmuebles de propiedad estatal a su cargo. El segundo párrafo del artículo Io del citado decreto supremo establece: "El saneamiento comprenderá todas las acciones destinadas a lograr que en los Registros Públicos figure inscrita la realidad jurídica actual de los inmuebles de las entidades públicas, en relación a los derechos reales que sobre los mismos ejercitan las respectivas entidades(...)". Asimismo, el artículo 7o precisa que las inscripciones registrales a ser realizadas al amparo de dicho Decreto Supremo comprenden, entre otros actos, la inmatriculación, la inscripción de dominio, las independizaciones, y cualquier otro acto cuya inscripción sea necesaria para el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad estatal. 8. Como puede apreciarse, las normas contenidas en el Decreto Supremo N° 130-2001-EF, modificado por la Única Disposición Complementaria del Decreto Supremo N° 007-2008-VIVIENDA, tienen por objeto el saneamiento técnico legal de los inmuebles de propiedad estatal. El referido saneamiento se realiza mediante un procedimiento que contempla la publicación en el diario oficial El Peruano y en otro de circulación regional, así como en la página web institucional, de la relación de los actos materia de saneamiento, a fin que los terceros cuyos derechos pudieran ser afectados puedan oponerse a la inscripción definitiva de tales actos. Asimismo, se contempla la anotación preventiva de los actos materia de saneamiento, a cuyo efecto la entidad estatal debe presentar copia de la publicación aludida y los demás documentos previstos en el artículo 9o del citado decreto supremo. Si nadie formula oposición dentro de los 30 días calendario contados desde la anotación preventiva, se convierte en definitiva a solicitud de la entidad pública respectiva. 9. Entre los documentos previstos en el artículo 9° m citado se contempla la presentación de la declaración jurada "mencionando" el documento

El artículo 9o del D.S. N° 130-2001-EF, modificado por la Única Disposición Complementaria Modificatoria del Reglamento de la Ley N° 29151, Ley General 523

REGISTRO DE PREDIOS

en el cual sustenta su derecho y manifestando que los inmuebles y actos materia de saneamiento no son materia de procedimiento judicial en el que se cuestione la titularidad del bien. 10. Aparte de la exigencia de mencionar, en la declaración jurada, el documento que sustente su derecho, la norma citada no contempla exigencia alguna de presentación de tal documento, siendo tal inexigencia precisamente una de las diferencias con el procedimiento de saneamiento de bienes estatales previsto en la Ley N° 26512, el cual en el literal b) de su artículo 4o sí exige la presentación al Registro del "documento en el que conste la donación y afectación o entrega como aporte del inmueble a favor del Estado y la aceptación por parte de éste"; pero como el procedimiento al cual se ha acogido el solicitante en el presente caso es el previsto en el D.S. N° 130-2001-EF, y este sólo exige que en la declaración jurada se mencione el documento en que sustenta su derecho, no le es exigible la presentación de dicho documento. 11. Y es que el procedimiento de saneamiento técnico legal previsto en el decreto supremo aludido, está contemplado precisamente para los casos

de Bienes Estatales, aprobado por Decreto Supremo N° 007-2008-VIVIENDA, establece: "Efectuada la publicación y dentro de un plazo no mayor a sesenta (60) días calendarios, las entidades públicas deberán presentar ante el Registro de Predios la solicitud de anotación preventiva adjuntando los siguientes documentos: - Declaración Jurada mencionando el documento en el que sustenta su derecho y manifestando que los inmuebles y derechos materia de los actos que se pretenden inscribir, rectificar o aclarar en el Registro, no son materia de procedimiento judicial alguno en el que se cuestione la titularidad del bien. - La memoria descriptiva correspondiente a la realidad actual del área, linderos y medidas perimétricas del terreno, así como de las construcciones existentes con independencia de las fechas en que pudieran haberse efectuado, las que se regularizarán con este único documento. - Los planos de ubicación, perimétrico y de distribución. - Declaración jurada del verificador responsable, dando fe de todos los datos técnicos necesarios para la inscripción, así como de los planos presentados. - Copia de la publicación. - Cualquier documento que, adicionalmente, permita el saneamiento legal de los inmuebles de propiedad estatal. Los planos, memorias descriptivas y demás documentos técnicos será necesario presentarlos siempre y cuando se modifique la situación técnica del inmueble".

524

PROPIEDAD ESTATAL

en los que la entidad estatal no cuente con los documentos comprobatorios de su dominio, o contando con ellos tales documentos no sean suficientes para su inscripción. De lo contrario, carecería de objeto iniciar el procedimiento de saneamiento, pues bastaría con solicitar directamente la inscripción de la transferencia o titularidad dominial de la entidad estatal respectiva. En este sentido, incluso si se presentara el documento en el que sustenta su derecho la entidad solicitante, tal documento no sería materia de calificación, pues el acto materia de calificación en el presente caso no es la transferencia sino la inscripción provisional de dominio a favor de SEDAPAL, en virtud del procedimiento de saneamiento físico legal de bienes de propiedad estatal previsto en el D.S. N° 130-2001-EF. 12. En todo caso, la responsabilidad de alegar derechos que tengan las entidades públicas sobre los predios materia de saneamiento, corresponde sólo a ellas, razón por la cual la norma únicamente exige la presentación de una declaración jurada, y para resguardar el derecho de quienes pudieran resultar eventualmente afectados, prevé la publicación de avisos, a fin que los eventuales afectados puedan formular oposición. 13. En el presente caso, entre los documentos presentados por el interesado obra la declaración jurada de fecha 27.03.2009, suscrita por el Gerente General de SEDAPAL, Sr. Jorge José Barco Martínez, en el cual se precisa que mediante documento privado de donación de fecha 12.09.1994, otorgado por los titulares regístrales del predio matriz, éstos donaron a SEDAPAL parte del terreno rustico donde se encuentra la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales de Pucusana, para la realizar obras de saneamiento de agua potable y alcantarillado en beneficio de los habitantes del asentamiento humano Benjamín Doing Lossio y Manuel Scorza de Pucusana, con lo cual se cumple la exigencia prevista en el artículo 9o del D.S. N°130-2001-EF. 14. De acuerdo con lo señalado precedentemente, corresponde revocar la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima en lo referente a la exigencia de la presentación del documento de donación en el que sustenta su derecho SEDAPAL, pues tal documento no es exigible en el procedimiento de saneamiento legal previsto en el D.S. N° 130-2001-EF, criterio que además ya ha sido establecido en la Resolución N° 148-2007-SUNARP-TR-L. 15. De otro lado, el Registrador señala que el predio inscrito en la partida N° 42404292 tiene como titulares regístrales a Dante Figari Sanguinetti y a la sucesión intestada de su cónyuge Celinda Lisson Portal, además 525

REGISTRO DE PREDIOS

de constar anotaciones preventivas a favor de terceros, siendo que la donación a favor de SEDAPAL fue efectuada por Dante Fortunato Figari Sanguinetti y su cónyuge Celinda Lisson Portal, por lo que se estaría vulnerando el principio de tracto sucesivo. 16. Al respecto, no debe perderse de vista que el acto materia de inscripción es la anotación preventiva de la titularidad dominial de SEDAPAL, dentro del procedimiento de saneamiento técnico legal previsto en el D.S. N° 130-2001-EF, no la inscripción de la transferencia por donación a favor de SEDAPAL. No obstante, de acuerdo a lo señalado por SEDAPAL en la declaración jurada presentada, ésta adquirió el predio materia de saneamiento en virtud de la donación a su favor efectuada por la sociedad conyugal integrada por Dante Fortunato Figari Sanguinetti y su cónyuge Celinda Lisson Portal; y si bien, los actuales titulares son Dante Figari Sanguinetti y los sucesores de su cónyuge fallecida, dicha circunstancia no constituye obstáculo ni vulneración alguna al tracto sucesivo, toda vez que los sucesores mortis causa a título universal no son terceros, pues existe unidad entre el derecho de los sucesores y el del causante, ostentando la misma calidad jurídica frente a los que contrataron con éste, en atención a que los derechos y obligaciones transmisibles no se extinguen con el fallecimiento de la persona, sino que se transmiten a sus herederos, quienes ocupan el lugar de su causante frente a los acreedores o deudores de éste. Asimismo, con relación a la existencia de anotaciones preventivas a favor de terceros, éstas no impiden inscripciones posteriores que pudieran efectuarse en la misma partida, salvo disposición expresa en contrario, sino únicamente enervan el juego de la fe pública registral en beneficio de las personas a cuyo favor se extendieron. De acuerdo a lo señalado precedentemente, corresponde también revocar el segundo extremo de la observación formulada por el Registrador. 17. Respecto de los derechos regístrales, la liquidación es como sigue:

Inscripción Provisional de Independización Inscripción Provisional de Dominio Total

55.00

14.00

69.00

29.00

9.00

38.00

107.00

526

PROPIEDAD ESTATAL

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-20Ó8-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento y disponer su inscripción, previo pago del mayor derecho liquidado. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





527

(Tribunal %cgistraí N9 1330-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 28 AGO 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

: : : : :

Juvenal Medina Ricaldi 3345 del 02.03.2009 H.T.N° 036243 del 01.06.2009 de Predios de Satípo Donación

Improcedencia de inscripción de actos de disposición de áreas de aporte reglamentario Las áreas de aporte reglamentario constituyen bienes de dominio público, por lo que no pueden ser objeto de actos de disposición aun cuando todavía no hubieran sido independizadas a favor de la entidad receptora. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la donación del lote urbano ubicado en la Urb. San Vicente, distrito de Pangoa, provincia 529

REGISTRO DE PREDIOS

de Satipo, departamento de Junín, lote que se encuentra signado en el plano oficial de la urbanización como lote reservado para el sector educación, parte integrante de la Mz. "S", con un área de 3,500 m2, a favor de la IGLESIA EVANGÉLICA PACTOS DE AMOR. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación: - Escritura Pública de Donación de fecha 13.12.2004 otorgada ante Notario de Satipo, Rubén Elias Rocha Marinos, expedida por el Archivo Regional de Junín. - Copia certificada del comprobante de pago del impuesto predial 1er periodo 2004. - Copia certificada del HR y PU del año 2004. - Copia certificada del HR y PU del año 2008. - Copia certificada del Impuesto de Alcabala. - Cargo de recepción del escrito de fecha 24.11.2008, recibido por la Municipalidad Distrital de Pangoa en la misma fecha. - Cargo de recepción de declaración jurada de aplicación del silencio administrativo positivo, recibido por la Municipalidad Distrital de Pangoa el 17.09.2008. - Copia certificada del Formulario Único de Trámite - FUT, mediante el cual se solicita el cambio de uso del lote materia de donación ante la Municipalidad Distrital de Pangoa. II. DECISIÓN IMPUGNADA: El Registrador Público del Registro de Predios de Satipo observó el título señalando: "De los documentos presentados se advierte que el terreno materia de transferencia es el lote con extensión de 3,500 m2, parte integrante del Lote "S", el mismo que está destinado como Aporte a favor del Ministerio de Educación y otros fines, por lo que la donación deberá efectuarse al Ministerio de Educación o a la Municipalidad Distrital respectiva, en caso contrario deberá gestionarse e inscribirse la respectiva resolución municipal de cambio de uso, en virtud del cual el área vendida resulte como habilitado para fines de vivienda y de libre disposición.

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PROPIEDAD ESTATAL

Asimismo, sírvase acreditar el pago del impuesto predial correspondiente al año 2004, por cuanto la copia legalizada del recibo presentado refiere al pago de un periodo parcial del mismo (Pago Trimestral)" La apelación sólo está referida al primer extremo. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN: El recurrente sustenta su apelación señalando: - Solicité ante la Municipalidad de Pangoa el cambio de uso para fines de vivienda, como dicha Municipalidad no emitió pronunciamiento alguno, en aplicación a la Ley N° 29060, solicité la aplicación del Silencio Administrativo Positivo, la cual tampoco ha sido resuelta. - Debe considerarse que la solicitud de silencio administrativo presentada ante la municipalidad cumplía con las reglas establecidas para su producción, como son: i) Una petición válidamente admitida a trámite, ii) La provisión del silencio administrativo positivo debe estar señalada expresamente en el TUPA o en una norma expresa, iii) El petitorio del administrado debe ser jurídicamente posible, iv) El transcurso del plazo legal para aprobar y notificar la resolución administrativa y, v) La actuación de buena fe del administrado. - En atención a ello solicito se desestime la observación, en el extremo de que se solicite la Resolución Municipal de Cambio de Uso. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL: El predio sobre el que recae la donación cuya inscripción se solicita forma parte de un predio de mayor extensión inscrito en la Ficha N° 3495-PR que continúa en la partida electrónica N° 11000867 del Registro de Predios de Satipo, correspondiente al terreno denominado "San Vicente", parcela 23, parcelación "Java", con una extensión de 16.00 has. 7,000.00 m2. En el asiento C-l consta la titularidad dominial de don Fermín De Lao Caja. En el asiento C-2 consta la transferencia de acciones y derechos a favor de Santosa Hinojosa Pérez, Juan Pablino, Rufina Ramona y Pascual Bailón De Lao Hinojosa, en calidad de herederos de Fermín De Lao Caja. En el asiento B-4 corre inscrita la Habilitación Urbana, con un área total habilitada de 116,025.00 m2. Asimismo* en dicho asiento consta como aporte al Ministerio de Educación y otros el área de 3,500.00 m2.

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REGISTRO PE PREDIOS

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es si las áreas de aporte pueden ser objeto de disposición por el habilitador o propietario del predio habilitado a una entidad distinta a las receptoras VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la Donación del lote urbano ubicado en la Urb. San Vicente, distrito de Pangoa, provincia de Satipo, departamento de Junín, lote que se encuentra signado en el plano oñcial de la urbanización como lote reservado para el sector educación, parte integrante de la Mz. "S", con un área de 3,500 m2. 2.

Como el predio materia de donación es un área destinado para aportes a favor del Ministerio de Educación y otros fines, conforme a la habilitación urbana inscrita en el asiento B-4 de la Ficha N° 3495, y la donación ha sido efectuada por los propietarios del predio habilitado, corresponde determinar si las áreas de aporte reglamentario gratuito pueden ser materia de actos de disposición. 3. La habilitación urbana es el proceso en virtud del cual se cambia el uso de un predio rústico en urbano. En este sentido, el Reglamento Nacional de Edificaciones define a la habilitación urbana como el "Proceso de convertir un terreno rústico en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas? 4. Dicho proceso contempla, por un lado, la ejecución de las denominadas obras de habilitación, tales como la lotización propiamente dicha y demás obras a que se refiere la definición antes glosada, requeridas para configurar el carácter urbano de las unidades inmobiliarias que resulten de dicho proceso; y, por el otro, del seguimiento de un procedimiento administrativo municipal. 5.

Mediante los procesos de habilitación el derecho se vale para actuar algunas de las diversas limitaciones a las que está sujeta la propiedad predial111. Una de esas limitaciones es la obligación de los habilitadores

El artículo 957° del Código Civil establece que la propiedad predial está sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas. 532

PROPIEDAD ESTATAL

de realizar diversos aportes de áreas que pasan al dominio público, de forma tal que el área bruta de la habilitación queda dividida en un área libre, que es la parte del predio matriz que el habilitador debe aportar para áreas de circulación peatonal y vehicular, así como para recreación pública (parques, campos deportivos y áreas de esparcimiento público), el cual pasa a formar parte de los bienes de dominio público; y, en un área útil, que es la parte del predio matriz que queda habilitada luego de deducirse del área bruta total, las áreas libres. 6. El área útil está comprendido además por el área útil vendible o área neta[21, constituido por los lotes que pasan a ser de libre disponibilidad del habilitador y por el área para aportes reglamentarios131, conformada *por el conjunto de lotes que el habilitador debe transferir para la prestación de servicios públicos, educativos, de salud u otros fines, a favor de las instituciones del Estado responsables de dichos servicios y de las Municipalidades. 7. Los lotes para aportes reglamentarios gratuitos son bienes de dominio público. En este sentido el literal a) del numeral 2.2 del artículo 2o del Reglamento de la Ley N° 29151, Ley general del Sistema Nacional de Bienes Estatales, prescribe: "a) Bienes de dominio público: Aquellos bienes estatales, destinados al uso público como playas, plazas, parques, infraestructura vial, vías férreas, caminos y otros, cuya administración, conservación y mantenimiento corresponde a una entidad; aquellos que sirven de soporte para la prestación de cualquier servicio público como los palacios, sedes gubernativas e institucionales, escuelas, hospitales, estadios, aportes reglamentarios, bienes reservados y afectados en uso a la defensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos, cementerios, puertos, aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines de responsabilidad estatal, o cuya concesión compete al Estado. Tienen el carácter de inalienables e imprescriptibles. Sobre ellos, el Estado ejerce su potestad administrativa, reglamentaria y de tutela conforme a ley".

El Reglamento Nacional de Construcciones deñne al área neta como "la superficie de terreno resultante después de haberse efectuado las cesiones para vías y los aportes reglamentarios". El área de aportes es definido por el Reglamento Nacional de Construcciones, como "la suma de las superficies que se transfieren a las entidades beneficiarías para uso público como resultados del proceso de habilitación urbana". 533

REGISTRO DE PREDIOS

8.

En efecto, los aportes reglamentarios ya no pertenecen al habilitador o propietario del predio habilitado, quien en el curso del procedimiento de habilitación urbana transfiere las áreas de dichos aportes a las entidades encargadas de administrarlo, de manera que al tramitar la recepción de obras debe presentar las minutas de transferencia correspondientes. En este sentido, el artículo 19° de la Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones y el artículo 36° de su Reglamento, establecen en sus literales e) y c) (del numeral 36.1), respectivamente, como uno de los documentos requeridos para solicitar la recepción de obras ante la municipalidad competente, la copia legalizada notarialmente de las minutas que acrediten la transferencia de las áreas de aportes a las entidades receptoras de los mismos141 o, en su caso, los comprobantes de pago de la redención. Así, concluido el procedimiento de habilitación urbana las áreas de aporte reglamentario no sólo cambian de titular, es decir no sólo dejan de ser de propiedad del titular de la habilitación, sino también cambian de naturaleza, pues de ser bienes de dominio privado, pasan a ser bienes de dominio público. 9. Ahora, como los aportes reglamentarios son bienes de dominio público, tienen carácter imprescriptible e inalienable, de manera que no pueden ser objeto de actos de disposición, ni siquiera por la entidad estatal titular o encargada de administrarlo, si es que previamente no han sido desafectados y pasados al dominio privado del Estado. En este sentido, el artículo 43° del Reglamento de la Ley N° 29151, Ley General del Sistema de Bienes Estatales prescribe: "La desafectación de un bien de dominio público, al dominio privado del Estado procederá cuando haya perdido la naturaleza o condición apropiada para su uso público o para prestar un servicio público, y será aprobada por la SBN, de acuerdo con sus respectivas competencias.

Por ello el artículo 18° del Reglamento de la Ley N° 29090 citado establece en los numerales 18.2 y 18.3 del artículo 18° la obligación de la Municipalidad de remitir la resolución de aprobación de la habilitación urbana y del plano de trazado y lotización y memoria descriptiva correspondiente, a las entidades titulares de las áreas de aporte, y la obligación del titular de la habilitación urbana de extender las respectivas minutas de transferencia de propiedad de los aportes reglamentO'arios a favor de las entidades respectivas. 534

PROPIEDAD ESTATAL

Excepcionalmente, a solicitud de la entidad previo informe sustentatorio, la SBN procederá a aprobar la desafectación de los predios de dominio público. En caso de bienes administrados por los Gobiernos Locales, la desafectación será efectuada por éstos, conforme a la normatividad vigente. Una vez concluida la desafectación, el Gobierno Local podrá solicitar el bien al Gobierno Regional o a la SBN, conforme a los procedimientos establecidos en el Reglamento. 10. De acuerdo con lo señalado precedentemente, las áreas de aporte reglamentario no pueden ser objeto de actos de disposición. 11. En el presente caso, el acto cuya inscripción se solicita es precisamente un acto de disposición realizado por el propietario del predio habilitado respecto de un área de aporte reglamentario destinado a favor del Ministerio de Educación y para otros fines. En efecto, el título apelado contiene la escritura pública de donación efectuada por los sucesores de don Fermín de Lao Caja, a favor de la "Iglesia Evangélica pactos de Amor", del lote de una extensión superficial de 3,500 m2 que en el asiento B-4 de la partida del inmueble de mayor extensión del que forma parte dicho lote, consta como área de aporte reglamentario a favor del Ministerio de Educación y otros. 12. De acuerdo con lo señalado precedentemente el lote "donado" es un bien de dominio público y, consecuentemente, no puede ser objeto de actos de disposición y menos por los propietarios del predio habilitado, quienes como consecuencia del aporte efectuado en el proceso de habilitación urbana, dejaron de ser los titulares de dicha área. Tal situación no varía por la circunstancia de que el lote aún no hubiera sido independizado a favor de sus titulares (Ministerio de Educación y Municipalidad distrital respectiva151), ni se hubiera formalizado la transferencia, pues como ya se indicó, luego de aprobada la habilitación urbana el habilitador debe I5]

Conforme al numeral II-VI-3.7 del Reglamento Nacional de Construcciones, aprobado por Decreto Supremo N° 039-70-VI, vigente a la fecha en que la habilitación urbana en cuestión se inscribió, el porcentaje correspondiente al Ministerio de Educación debía ser dedicado exclusivamente a la construcción de locales para fines educacionales; y el destinado a otros fines, entregado al Concejo Distrital en cuya jurisdicción se encuentra la habilitación, el que lo debía destinar exclusivamente para fines de servicios públicos complementarios. 535

REGISTRO DE PREDIOS

transferir las áreas de aporte reglamentario a las entidades receptoras, de manera que para gestionar la recepción de obras debe presentar, entre otros documentos, las minutas de transferencia correspondientes. 13. Si bien en el presente caso la habilitación urbana fue realizada con la normativa anterior, lo señalado precedentemente no varía, pues de acuerdo con el Reglamento Nacional de Construcciones, los aportes para servicios públicos complementarios eran considerados bienes de uso público con carácter inalienable e imprescriptible161. 14. Ahora, incluso en la eventualidad que el lote en cuestión fuera desafectado del dominio público y pasara a ser de dominio privado del Estado, la única que podría realizar actos de disposición respecto de dicho lote sería la entidad estatal titular, de ninguna manera la sucesión de don Fermín De Lao Caja. 15. De acuerdo con lo señalado precedentemente, la donación efectuada por la sucesión de don Fermín De Lao Caja, al recaer sobre un bien de dominio público, inalienable e imprescriptible, adolece de un vicio de invalidez, pues su objeto es jurídicamente imposible171, lo cual constituye un defecto insubsanable a tenor de lo dispuesto en el literal a) del artículo 42° del Reglamento General de los Registros Públicos; en consecuencia, corresponde revocar la observación formulada por el Registrador y disponer la tacha del título. 16. En cuanto a los derechos regístrales, la liquidación es como sigue:

El numeral II-VI-3.10 del citado Reglamento Nacional de Construcciones prescribe: "Los terrenos cedidos para recreación pública y para servicios públicos complementarios serán considerados como bienes de uso público y consiguientemente de conformidad con el artículo 823° del Código Civil serán inalienables e imprescriptibles". De acuerdo con el artículo 140° del Código Civil, para la validez del acto jurídico se requiere: i) agente capaz, ii) Objeto física y jurídicamente posible, iii) fin lícito y, iv) Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.

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PROPIEDAD ESTATAL

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN, publicada el 31 de agosto de 2008 y sus miembros designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N°010-2009-SUNARP/SA. Por las consideraciones expuestas se acordó por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Satipo al título referido en el encabezamiento y disponer la tacha del título por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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RECTIFICACIÓN DE ÁREAS

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Ns 867-2009 - SUNARP-TR-L J Lima, 19 JUN 2009

APELANTE Valle TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Bernardo Carlos Federico Forzoni Accolti 0000211072 de 02-04-2008 000019783 de 30-03-2009 Predios Rectificación de Área ~

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RECTIFICAaÓN POR ERROR DE CÁLCULO El predio es una superficie del espacio terrestre delimitada por los linderos y con forma poligonal. En tal sentido, la cabida, o área, viene a ser el espacio físico que se encuentra encerrado por los lindes; por tanto, entre uno y otro dato físico descriptivo, la primacía la tiene el contorno que forman los linderos. Así pues, con el conocimiento de los lindes simplemente basta una operación aritmética para conocer la cabida o área. En consecuencia, resulta evidente que la omisión o el calculo erróneo en fijar el área, siempre que los lindes se mantengan inalterables,

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REGISTRO DE PREDIOS

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constituye un error material que se subsana fácilmente a través de una simple operación matemática, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: i) existencia de las medidas perimétricas que circundan el inmueble; ü) no superposición con predios de terceros; iii) Informe favorable del Área de Catastro. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA El usuario solicita la rectificación de área del predio denominado Sector C destinado a Parque Zonal ubicado en el Distrito de San Martín de Forres. La superficie inscrita es de 12,454.25 m2, según aparece del asiento 6-B de la Ficha 107114 continuado en la Partida No. 43766082 del Registro de Predios de Lima, y se pide modificarla a 14,778.35 m2. Para este efecto se adjunta la memoria descriptiva, planos de ubicación y perimétrico levantados por el Ingeniero Civil Colegiado Ricardo Gómez de la Torre Llerena. Los datos técnicos se han preparado sobre la base las coordenadas geográficas obtenidas según memoria del Instituto Geográfico Nacional. El usuario además presenta declaración jurada de acogimiento al silencio positivo administrativo respecto al procedimiento iniciado de visado de planos por cuanto tampoco se dio respuesta al recurso de apelación interpuesto contra la denegatoria ficta en primera instancia de dicho visado. II. DECISIÓN IMPUGNADA Se ha interpuesto recurso de apelación contra la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de la Oficina Registral de Lima, Marida Aracelly Uribe García, denegó la rectificación solicitada en los siguientes términos: En atención al escrito presentado al reingreso, cabe precisar que el artículo 85 del T.UO del Reglamento General de los Registros Públicos, indica que procede la rectificación cuando se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, documentos que demuestren indubitablemente la inexactitud registral; en este sentido la rectificación de área por error en el cálculo es inscribible en mérito al Plano y memoria descriptiva visados por la autoridad correspondiente; por consiguiente no es posible considerar el silencio administrativo que se indica en el escrito de subsanación; toda vez que no habría documentación que sustente la inscripción. Por consiguiente subsiste la observación del 17/02/2009: 540

REGISTRO DE PREDIOS

constituye un error material que se subsana fácilmente a través de una simple operación matemática, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: i) existencia de las medidas perimétricas que circundan el inmueble; ii) no superposición con predios de terceros; iii) Informe favorable del Área de Catastro.

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA El usuario solicita la rectificación de área del predio denominado Sector C destinado a Parque Zonal ubicado en ei Distrito de San Martín de Porres. La superficie inscrita es de 12,454.25 m2, según aparece del asiento 6 B de la Ficha 107114 continuado en la Partida No. 43766082 del Registro de Predios de Lima, y se pide modificarla a 14,778.35 m2. Para este efecto se adjunta la memoria descriptiva, píanos de ubicación y perimétrico levantados por el Ingeniero Civil Colegiado Ricardo Gómez de !a Torre Llerena. Los datos técnicos se han preparado sobre la base las coordenadas geográficas obtenidas según memoria del Instituto Geográfico Nacional. El usuario además presenta declaración jurada de acogimiento al silencio positivo administrativo respecto al procedimiento iniciado de visado de planos por cuanto tampoco se dio respuesta al recurso de apelación interpuesto contra la denegatoria ficta en primera instancia de dicho visado. H. DECISIÓN IMPUGNADA Se ha interpuesto recurso de apelación contra la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de la Oficina Registral de Lima, Mariela Aracelly Uribe García, denegó la rectificación solicitada en los siguientes términos: En atención al escrito presentado al reingreso, cabe precisar que el artículo 85 del T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos, indica que procede la rectificación cuando se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, documentos que demuestren indubitablemente la inexactitud registral; en este sentido la rectificación de área por error en el cálculo es inscribible en mérito al Plano y memoria descriptiva visados por la autoridad correspondiente; por consiguiente no es posible considerar el silencio administrativo que se indica en el escrito de subsanación; toda vez que no habría documentación que sustente ia inscripción. Por consiguiente subsiste la observación del 17/02/2009; 540


1.- Adjuntar documentación técnica: Conforme al Tercer Precedente de observancia obligatoria aprobado por el 19° Pleno del Tribunal Registral, sírvase adjuntar el plano y memoria descriptiva debidamente visados por la autoridad municipal correspondiente. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN Se argumenta en el escrito de apelación que no se recibió respuesta alguna de la Municipalidad Distrital de San Martín de Porres a la solicitud de visado de planos, por lo que al amparo de la Ley 29060 se acogió al silencio positivo mediante declaración jurada. Por tanto, se cumple con la exigencia formulada por la registradora. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Predio denominado Sector C destinado a Parque Zonal ubicado en el Distrito de San Martín de Porres. La superficie inscrita es de 12,454.25 m2, según aparece del asiento 6-B de la Ficha 107114 continuado en la Partida No. 43766082 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si un error en el cálculo del área, sin modificación alguna de los linderos, puede considerarse un error material. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la rectificación de área del predio denominado Sector C destinado a Parque Zonal ubicado en el Distrito de San Martín de Porres. La superficie inscrita es de 12,454.25 m2, según aparece del asiento 6-B de la Ficha 107114 continuado en la Partida No. 43766082 del Registro de Predios de Lima, y se pide modificarla a 14,778.35 m2. Para este efecto se adjunta la memoria descriptiva, planos de ubicación y perimétrico levantados por el Ingeniero Civil Colegiado Ricardo Gómez de la Torre Llerena. Los datos técnicos se han preparado sobre la base las coordenadas geográficas obtenidas según memoria del Instituto Geográfico Nacional. 2.

La registradora se opone a la inscripción alegando que se necesita visado de la memoria y planos por parte de la autoridad municipal, y que no es suficiente la aplicación del silencio administrativo positivo ante la inactividad de la Administración. 541

REGISTRO DE PREDIOS

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4.

Debe acotarse que el predio es una superficie del espacio terrestre delimitada por los linderos y con forma poligonal. En tal sentido, la cabida, o área, viene a ser el espacio físico que se encuentra encerrado por los lindes; por tanto, entre uno y otro dato físico descriptivo, la primacía la tiene el contorno que forman los linderos. Así pues, y a título hipotético, si en un título se mencionara la cabida o área, pero no los lindes, sería difícil ubicar el terreno en la superficie, pues no se sabría qué contorno es el que conforma el predio. Por el contrario, con el conocimiento de los lindes simplemente basta una operación aritmética para conocer el área. En consecuencia, resulta evidente que la omisión o el cálculo erróneo en fijar el área o cabida, siempre que los lindes se mantengan inalterables, constituye un error material que se subsana fácilmente a través de una simple operación matemática, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: i) existencia de las medidas perimétricas que circundan el inmueble; ii) no superposición con predios de terceros; iii) Informe favorable del Área de Catastro. En el presente caso, el interesado presenta planos de ubicación y perimétrico, así como memoria descriptiva, avalado por el Ingeniero Civil Ricardo Gómez De La Torre Llerena, y con establecimiento de puntos GPS a cargo del Instituto Geográfico Nacional. De dichos documentos se advierte que la cabida o área correcta del predio es de 14,778.35 m2, sin que se haya modificado los linderos. El informe de Catastro reafirma esta conclusión cuando señala lo siguiente: i) "El ámbito, ubicación y medidas perimétricas plasmadas en los planos remitidos guardan coherencia con el ámbito, ubicación y medidas perimétricas plasmadas en el Plano que obra en el título archivado No. 7310 del 23.08.84". Es decir, no existe alteración de los lindes. ii) "En la Base Gráfica del Área de Catastro de la Zona IX, no se visualiza implicancias con predios colindantes inscritos". Es decir, no hay superposición. iii) "El Área de Catastro hagraficado el predio en consulta en función a las medidas perimétricas y linderos que se acotan en el Plano Perimétrico remitido (P-01), arrojando un área gráfica digital de 14,739.6421 m2". Es decir, con los mismos linderos inscritos resulta que el predio tiene un área distinta, lo que indudablemente lleva a concluir que estamos ante un error de cálculo. Es cierto que existe una ligera discrepancia entre la cabida resultante que señala el Área de Catastro (14,739.6421 m2) y la cabida que indican los documentos aportados por el usua542


5.

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8.

rio (14,778.35 m2), pero esa diferencia resulta inocua por cuanto se encuentra dentro de los parámetros de la tolerancia. De lo expuesto se colige que el erróneo cálculo del área se salva con una simple operación aritmética, pues no hay modificación de los lindes ni superposición con terceros, constituye un error material que puede subsanarse con documentos complementarios avalados por el Informe del Área de Catastro, que para este efecto se entiende vinculante. Por lo demás, ya el Código Civil considera en el art. 204° que el error de cálculo es indiferente. Por el contrario, los procedimientos de rectificación de área, ya sea de carácter convencional, notarial y judicial, solo son exigióles cuando exista cambios en la conformación física de la finca, o existan dudas en la identidad de la misma o se advierta riesgo de superposición con áreas inscritas. El XIX Pleno del Tribunal Registral realizado los días 3 y 4 de agosto de 2006 aprobó como precedente de observancia obligatoria que la rectificación de área por error de cálculo puede hacerse con plano visado por la autoridad municipal, sin embargo, en la Resolución No. 0622006-SUNARP-TR-L de 31 de enero de 2006, que le sirvió de sustento, se deja constancia expresa que pueden existir otros varios documentos susceptibles de dar lugar a la rectificación de área, dentro de los cuales se encuentra el certificado catastral de la entidad respectiva o el plano visado por la Municipalidad, entre otros. La presente Resolución complementa el criterio aprobado en dicho precedente pues establece otro tipo de documento que justifica la rectificación de área de un predio, siempre que del título aportado se acredite en forma fehaciente que se trata de un error material por una operación aritmética equivocada, y el Informe de Catastro así lo ratifique. Respecto a los derechos regístrales, y de conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS, la modificación de área devenga una tasa de S/. 34,00 nuevos soles. El usuario abonó esa cantidad según recibo No. 2008-27-00008484, por lo que se entiende que los derechos están íntegramente cancelados. Se deja constancia que el error material solo está exonerado de liquidación cuando la equivocación proviene del Registro, que no es el caso.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los 543

REGISTRO DE PREDIOS

Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, XI. RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registradora del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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RESOLUCIÓN

1324-2009 - SUNARP-TR-L

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CERÁMICA SAN LORENZO. 346138 del 20.5.2009. H.T. N° 55312 del 18.8.2009. Registro de Predios. COMPRAVENTA Y RECTIFICACIÓN DE ÁREAS.

IA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS POR CONVENIO REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE LOS COLINDANTES CON DERECHO INSCRITO. El art 2011° del Código Civil señala que la calificación del registrador se efectúa sobre la Dase de los antecedentes regístrales, lo cual exige que se deba tomar en cuéntalos colindantes inscritos, y no ios colindantes históricos como pretende el apelante. la situación jurídica del pasado es irrelevante para el registro cuando se trata de actos que no se inscribieron en su oportunidad. Así pues, aun cuando se celebre un acto de disposición por el titular inscrito en ese momento; ello nada significa si luego el

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mismo titular dispone a favor de un tercero y éste inscribe. Por tanto, la situación del pasado, cuando no se inscribe, carece de eficacia cuando las titularidades regístrales se han modificado, tal como lo señala el primer párrafo del art, 2022a del Código Civil. II

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por Inmobiliaria Almonte S.A.C., a favor de Cerámica San Lorenzo S.A.C., respecto de los predios inscritos en las partidas N° 12217269 y N° 12186200 del Registro de Predios de Lima. Asimismo se solicita inscribir la determinación de áreas por convenio entre los colindantes. Para tal fin se presentan los siguientes documentos: - Parte de la escritura pública de 3.3.2009 ante notario Ricardo Ortiz de Zevallos Villarán otorgado por Inmobiliaria Almonte S.A.C. y Cerámica San Lorenzo S.A.C. - Parte de la escritura pública de compraventa de 13.4.2009 ante notario Eduardo Laos de Lama otorgado por Inmobiliaria Almonte S.A.C. a favor Cerámica San Lorenzo S.A.C. - Parte de la escritura pública aclaratoria de 13.4.2009 notario Eduardo Laos de Lama otorgado por Inmobiliaria Almonte S.A.C. a favor Cerámica San Lorenzo S.A.C. - Parte de la escritura pública de determinación de área del 13.11.2008, que otorga Inmobiliaria Almonte S.A.C., Inmobiliaria Yurac S.A., María Mercedes de las Casas Grieve de Rosello, Jaime Pablo Rosello Ferraro, Gonzalo Miguel Rosello Puga, Serenella Monaco Varas de Rossello y mario Norcia ante notario Lucio Alfredo Zambrado Rodríguez. - Formularios PU y HR del Impuesto Predial del 2008. - Recibo de pago y formulario del Impuesto de Alcabala. - Constancia de no adeudo. - Plano perimétrico y de independización.

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II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios, Carmen Alicia Valdivia Silva, observó el título" en el siguiente extremo: 1. Revisada la partida N° 422466115 del Registro de Predios, inmueble colindante por el noroeste, se advierte que existe discrepancia en el nombre del propietario Mario Norcia Fantauzzi, toda vez que aparece Mario Carranza Rodríguez en representación de Mario Norcia, tal y como consta de la partida N° 1198311 del Registro de Mandatos y Poderes. Sírvase aclarar. 2. Revisada la partida N° 11898083 del Registro de Mandatos y Poderes, Gonzalo Miguel Rossello Puga, no tiene poder para celebrar contratos en representación de Serenella Monaco Varas de Rosello, toda vez que dicho poder fue revocado según consta en el asiento D0001 de la partida señalada. 3. Revisada la Escritura Pública del 13.11.2008, se advierte que no comparece Tejidos San Jacinto S.A. propietario del Sub lote 4-2, colindante por el lindero Sureste, por lo que deberá presentar parte notarial aclaratoria, en el cual se consigne que dicho inmueble es colindante con el predio a ratificar, además de comparecer el propietario. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN 1. El apelante manifiesta que la Escritura Pública de determinación de área y medidas perimétricas que forma parte del presente título fue otorgado por Mario Norcia en calidad de propietario del predio inscrito en la partida N° 422466115 del Registro de Predios. En su otorgamiento Mario Norcia es representado por Mario Carranza Rodríguez en virtud de poder inscrito en la partida N° 11983161 del Registro de Mandatos y Poderes. El registrador advierte que mientras en la partida de predios el propietario figura como Mario Norcia Fantauzzi; y en la partida de poderes como Mario Norcia, discrepancia que consistiría en la aparición y omisión, en cada partida citada respectivamente, del segundo apellido del propietario. En la partida de mandatos y poderes Mario Norcia se identifica con su documento de identidad, pasaporte italiano N° AA0370872. Este es el mismo documento con el que se identifica el otorgante cuando se extiende asiento de inscripción N° C00002 de la partida N° 42246115 del Registro de Predios, en mérito del cual se registra a su nombre la propiedad del inmueble. 547

REGISTRO DE PREDIOS

2.

3.

El registrador manifiesta que el poder que otorgó Serenella Monaco Varas de Rosselló a su esposo Gonzalo Miguel Roselló Puga para actuar en nombre de la sociedad conyugal en la escritura pública de declaración de colindantes no se encuentra vigente. No obstante, lo que no ha tomado en cuenta el Registrador es que dicho poder sí se encontraba vigente al momento en que el apoderado participa del acto materia de nuestra rogatoria y es eso lo que debe calificarse por un simple criterio temporal de validez de los actos otorgados. De los documentos que obran en los títulos archivados respectivos, el poder otorgado por Serenella Monaco Varas de Roselló a favor de su esposo consta en escritura pública de 21.6.2006, siendo inscrito el 22.6.2006, es decir, es premunido de este poder que Gonzalo Miguel Rosselló Puga participa en la minuta de declaración de colindantes con fecha 30.5.2008. Posteriormente, y aún cuando ostentaba este poder, el 13.11.2008 el mencionado apoderado suscribió la escritura pública. Evidentemente la vigencia de estas facultades fue verificada por el Notario ante el que se extendió este documento público. Finalmente, es recién el 28.11.2008 que se inscribe en los Registros Públicos la revocatoria del poder que sustenta la observación bajo comentario. Siendo aún más estrictos, es recién el 18 de noviembre que se ingresa a Registros el título que da mérito a dicha revocatoria. En efecto, conforme se aprecia claramente del texto de la escritura pública de declaratoria de colindantes, al momento de la suscripción de la minuta que dio origen al citado instrumento público (30.5.2008) el propietario registral del sub-lote 4-2 no era Tejidos San Jacinto S.A. sino Inmobiliaria Almonte S.A.C., quien vende los inmuebles objeto del presente título a San Lorenzo. Teniendo esta realidad registral en cuenta es que en el documento bajo análisis es precisamente Inmobiliaria Almonte S.A.C., quien participa entre otras razones, en calidad de propietaria del Sub-lote 4-2, situación que además esta empresa declara de manera expresa al otorgar el acto y en la que ahora San Lorenzo se ampara en virtud de los establecido en el artículo 2014 del Código Civil.

En tal sentido, aún cuando en un momento posterior (19.9.2008) se inscribe en Registros Públicos la venta del Sub-lote 4-2 de Inmobiliaria Almonte S.A.C. a Tejidos San Jacinto S.A., lo cierto es que cuando se otorga escritura pública de declaración de colindantes se presenta la minuta de declaración de colindantes suscrita 30.5.2008 cuando era Inmobiliaria Almonte S.A.C el propietario registral de este inmueble. 548


IV. ANTECEDENTE REGISTRAL 1. El predio constituido por el sub-lote 4-C de la Urbanización Santa Genoveva del distrito de Lurín se encuentra inscrito en la partida N° 12217269 del Registro de Predios de Lima. En el asiento C00002 se encuentra inscrito el dominio a favor de Inmobiliaria Almonte S.A.C., 2. El predio constituido por el sub-lote 4-1 independizado del terreno denominado predio Almonte - sub-lote 4 del distrito de Lurín se encuentra inscrito en la partida N° 12186200 del Registro de Predios de Lima. En el asiento C00001 se encuentra inscrito el dominio a favor de Inmobiliaria Almonte S.A.C. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede la rectificación de áreas con el acuerdo de colindantes que ya no cuentan con derecho inscrito. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa otorgada por Inmobiliaria Almonte S.A.C., a favor de Cerámica San Lorenzo S.A.C, respecto de los predios inscritos en las partidas N° 12217269 y N° 12186200 del Registro de Predios de Lima. Asimismo se solicita inscribir la determinación de áreas por convenio entre los colindantes. 2. En efecto, mediante Inmobiliaria Almonte SAC es titular registral del sublote 4-1, que forma parte del sub-lote 4 del predio denominado "Almonte", Distrito de Lurín, con una superficie o área de 66,013.57 m2, inscrito en la partida electrónica No. 12186200 del Registro de Predios de Lima. 3. Mediante escritura pública de determinación de linderos y medidas perimétricas y de aclaración de coordenadas correctas, extendida ante el Notario de Lima Lucio Alfredo Zambrano Rodríguez con fecha 13 de noviembre de 2008, se acordó por convenio la rectificación de cabida o área del predio de 66,013.57 m2, inscrito en la partida electrónica No. 12186200 del Registro de Predios de Lima. 549

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4.

5.

De conformidad con el art. 13° de la Ley 27333 la rectificación de áreas se efectúa en virtud de proceso judicial, procedimiento notarial en asunto no contencioso y por acuerdo de todos los interesados a través de escritura pública. Esta última hipótesis presupone que el consentimiento de todos los colindantes, o "interesados" como lo denomina la ley, constituye una garantía, ciertamente relativa, de la realidad física de la operación de rectificación y por supuesto se evita la afectación de los terceros cuyo consentimiento hace presumir que no existe superposición. En la citada escritura interviene Inmobiliaria Almonte SAC como titular del predio sub-materia pero también como colindante por ser domino de otros inmuebles circundantes; así como los colindantes Inmobiliaria Yurac, Gonzalo Miguel Rosselló Puga y Serenella Monaco Varas de Rosselló; Jaime Pablo Rosselló Ferraro y María Mercedes de las Casas Grieve de Rosselló; y Mario Norcia.

6.

En la actualidad, sin embargo, Inmobiliaria Almonte ha transferido la propiedad de uno de los bienes colindantes a favor de Tejido San Jacinto, respecto del sub-lote 4-2 inscrito en la partida 12186201 del Registro de Predios de Lima. De ello se infiere que los colindantes inscritos no coinciden con aquellos que convinieron la rectificación de área en la escritura pública de 13 de noviembre de 2008. 7. El apelante manifiesta en su escrito de apelación que: "nuevamente el registrador comete un serio error al calificar el título sobre la base de la actual realidad registral, cuando el acto fue otorgado en el pasado y que debería ser calificado de acuerdo con las circunstancias de su otorgamiento por el simple criterio en la validez de los actos que ya hemos citado y por el principio^ que ampara la buena fe registral". 8. Sobre la anterior alegación, el Tribunal considera necesario formular las siguientes consideraciones: i) El art. 2011° del Código Civil señala que la calificación del registrador se efectúa sobre la base de los antecedentes regístrales, lo cual exige que se deba tomar en cuenta los colindantes inscritos, y no los colindantes históricos como pretende el apelante. ii) La situación jurídica del pasado es irrelevante para el registro cuando se trata de actos que no se inscribieron en su oportunidad. Así pues, aun cuando se celebre un acto de disposición por el titular inscrito en ese momento; ello nada significa si luego el mismo titular dispone a favor de un tercero y éste inscribe. Por tanto, la situación del pasado, cuando no se inscribe, carece de eficacia cuando las titularidades 550


regístrales se han modificado, tal como lo señala el primer párrafo del art. 2022° del Código Civil. iii) También es incorrecto invocar la aplicación del principio de fe pública registral (y no de "buena fe registral": sic) contenido en el art. 2014° del Código Civil, pues dicha norma protege al tercero que confía en el registro y en virtud de esa información adquiere un derecho y lo inscribe. En efecto, ¿cómo podría alguien ampararse en un principio registral si su título aún no está registrado? fv) En el presente caso, el apelante pretende erróneamente alegar un principio registral a pesar que su título no está inscrito. En consecuencia, se confirma la observación de la registradora en cuanto requiere el consentimiento del actual colindante inscrito. 9. Sin perjuicio de ello, cabe acotar que las ventas podrían inscribirse siempre que se produzca el desistimiento parcial de la solicitud de inscripción respecto a la rectificación de área, y haya coincidencia en el tracto sucesivo y la identidad del objeto transmitido. 10. Respecto al extremo de la observación referido a que en la escritura pública de 13 de noviembre de 2008 comparece el ciudadano italiano Mario Norcia, de nacionalidad italiana y con Pasaporte No. AA0370872, representado por Mario Carranza Rodríguez según poder inscrito en la partida electrónica 11983161 del Registro de Mandatos de Lima. Esta identificación no coincide con el titular inscrito en la partida No. 422466115 del Registro de Predios de Lima. Ahora bien, de la revisión del título archivado No. 229711 de 25 de noviembre de 2003 no consta el elemento de conexión de la persona, lo que deberá subsanarse con los documentos de identidad, pasaporte, carnet de extranjería u otros que permitan dilucidar que se trata de la misma persona. 11. Por tanto, corresponde confirmar el defecto referido a la identidad de Mario Norcia. 12. Respecto al extremo de la observación referido a que el apoderado Gonzalo Miguel Rosselló Puga no tiene poder para celebrar contratos en nombre de Serenella Monaco Varas de Rosselló por revocatoria. Sin embargo, de la revisión de la partida No. 11898083 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima se advierte que la revocación se extendió mediante escritura pública de 15 de noviembre de 2008 y se presentó al registro el 18 de noviembre del mismo año. 13. Si tenemos en cuenta que la escritura pública en el que se celebró el convenio por parte del apoderado Gonzalo Miguel Rosselló Puga en 551

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nombre de Serenella Monaco Varas de Rosselló es de fecha 13 de noviembre de 2008, entonces el acto de revocación de fecha posterior no tiene incidencia alguna ni civil ni registralmente sobre la disposición ya otorgada con anterioridad. En consecuencia, se revoca este defecto. 14. Respecto a los derechos regístrales se reserva la liquidación por cuanto ello dependerá del modo y forma de subsanación. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, u XVI. RESOLUCIÓN: REVOCAR el extremo de la observación formulada por la registradora del Registro de Predios de Lima que se señala en el considerando décimo tercero; y CONFIRMAR los defectos indicados en el noveno y undécimo considerando, con las precisiones que se establecen en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgistrai RESOLUCIÓN :s


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Tardía Guillermina Enciso Lujan y Alejandro Victoriano Fernández Andia 00001711 de 23-06-2009 000053946 de 12-08-2009 Predios de Nazca. Rectificación de área

DOS SUPERFICIES DISCONTINUAS DENTRO DE UN PREDIO MATRIZ NECESARIAMENTE DEBEN DESMEMBRARSE. Si la partida reglstrai matriz contiene dos porciones físicas discontinuas entre sí, luego de una primera desmembración, entonces corresponde rectificar el área a efecto que la partida refleje con exactitud dicha situación jurídica, previo aporte de título que así lo constate, y simultáneamente debe producirse la independización de la segunda área pues el principio de folio real exige que la solución de continuidad de dos porciones resultantes de un predio deban desmembrarse. 553

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA El usuario solicita la rectificación del área correspondiente al predio denominado "Pomaccocha", Distrito de Coracora, Provincia de Parinacochas, Departamento de Ayacucho, con Unidad Catastral No. 00277, cuyo antecedente registral aparece inscrito en la Partida No. 11018149 del Registro de Predios de Nazca, y que tuvo una superficie original de 2.21 hectáreas, del cual se independizó una porción menor de 0.5004 que se inscribió en la Partida No. 11022457, por lo que el área remanente no debió quedar reducido a 1.3626 hectáreas, según el asiento B-3 de la Partida No. 11018149, sino a 1.706 hectáreas según un simple cálculo aritmético. Al efecto se ha presentado los siguientes documentos: - Solicitud del usuario. - Copia literal del título archivado que dio origen al asiento B-2 de la Partida 11018149 del Registro de Predios de Lima. - Copias legalizadas de las Resoluciones Ministeriales Nos. 437-2008-AG, 1100-2008-AG; Resolución Gerencial No. 334-2008-GRA/GRAG-OAJ - Copia certificada de expediente penal No. 2000-037-04-04-JXP01, sobre Usurpación, seguido contra Sonia Maura Enciso Lujan en agravio de Alejandro Fernández Andía y Tarcila Guillermina Enciso Lujan. - Otros documentos. II. DECISIÓN IMPUGNADA Se ha interpuesto recurso de apelación contra la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Nazca César Augusto Lengua por cuanto revisado el título archivado No. 36 del 07 de enero de 20Ó9 se constata que no existe error material al extenderse el asiento B-3 de la Partida No. 11018149 del Registro de Predios de Lima, en vista a que en el certificado catastral se indica que el área remanente de la Unidad Catastral No. 00277 es de 1.3636 hectáreas. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El usuario ampara su impugnación en que el predio denominado "Pomaccocha", Distrito de Coracora, Provincia de Parinacochas, Departamento de Ayacucho, con Unidad Catastral No. 00277, inscrito en la Partida No. 11018149 del Registro de Predios de Nazca, tenía una superficie original de 2.21 hectáreas; del cual se independizó una porción menor de 0.5004 que se inscribió en la Partida No. 11022457, por lo que el área remanente no debió 554


quedar reducido a 1.3626 hectáreas, según el asiento B-3 de la Partida No. 11018149, sino a 1.706 hectáreas según un simple cálculo aritmético. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Predio denominado "Pomaccocha", Distrito de Coracora, Provincia de Parinacochas, Departamento de Ayacucho, con Unidad Catastral No. 00277, cuyo antecedente registral aparece inscrito en la Partida No. 11018149 del Registro de Predios de Nazca. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede rectificarse el área y medidas perimétricas sin la presentación de un título. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la rectificación del área correspondiente al predio denominado "Pomaccocha", Distrito de Coracora, Provincia de Parinacochas, Departamento de Ayacucho, con Unidad Catastral No. 00277, cuyo antecedente registral aparece inscrito en la Partida No. 11018149 del Registro de Predios de Nazca, y que tuvo una superficie original de 2.21 hectáreas, del cual se independizó una porción menor de 0.5004 que se inscribió en la Partida No. 11022457, por lo que el área remanente no debió quedar reducido a 1.3626 hectáreas, según el asiento B-3 de la Partida No. 11018149, sino a 1.706 hectáreas según un simple cálculo aritmético. 2. El registrador se opone a la inscripción por cuanto revisado el título archivado No. 36 del 07 de enero de 2009 se constata que no existe error material al extenderse el asiento B-3 de la Partida No. 11018149 del Registro de Predios de Lima, en vista a que en el certificado catastral se indica que el área remanente de la Unidad Catastral No. 00277 es de 1.3636 hectáreas. 3. El predio es una superficie del espacio terrestre delimitada por los linderos y con forma poligonal. En tal sentido, la cabida, o área, viene a ser el espacio físico que se encuentra encerrado por los lindes; por tanto, entre unp y otro dato físico descriptivo, la primacía la tiene el contorno que forman los linderos. Así pues, y a título hipotético, si en un título se mencionara la cabida o área, pero no los lindes, sería 555

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difícil ubicar el terreno en la superficie, pues no se sabría qué contorno es el que conforma el predio. Por el contrario, con el conocimiento de los lindes simplemente basta una operación aritmética para conocer el área. En consecuencia, resulta evidente que la omisión o el cálculo erróneo en fijar el área o cabida, siempre que los lindes se mantengan inalterables, constituye un error material que se subsana fácilmente a través de una simple operación matemática, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: i) existencia de las medidas perimétricas que circundan el inmueble; ii) no superposición con predios de terceros; iii) Informe favorable del Área de Catastro; iv) presentación de un título privado consistente en plano y memoria descriptiva que den cuenta de las dimensiones físicas del predio luego de la rectificación. Así se ha pronunciado esta Sala del Tribunal Registral en anteriores resoluciones números 1068-2009-SUNARP-TR-L de 06 de julio de 2009, 8672009-SUNARP-TR-L de 19 junio de 2009; 642-2009-SUNARP-TR-L de 14 de mayo de 2009 y 634-2009-SUNARP-TR-L de 14 de mayo de 2009. En el presente caso, el interesado presenta una solicitud por error material, pero revisado el título archivado se advierte efectivamente que el contenido del certificado catastral de la Unidad No. 00277 coincide con el asiento registral, esto es, que el área remanente es 1.3626 hectáreas. En el presente caso, y luego del análisis de los títulos archivados, se advierte que la originaria Unidad Catastral No. 00277, que dio origen a la Partida No. 11018149, ahora aparece desmembrada por la Unidad Catastral No. 171151 de 0.5004 hectáreas que dio origen a la Partida No. 11022457. Sin embargo, la primigenia Unidad No. 00277, según los planos catastrales archivados, se encuentra conformada por tres parcelas: la remanente Unidad No. 00277, la Unidad No. 171151 que se desmembró en partida independiente, y la Unidad No. 171273 que por error registral ha dejado de considerarse en la Partida matriz No. 11018149. Esto último explica la discrepancia de superficie al momento de realizar la resta de áreas. Por tanto, luego de la desmembración de la Unidad No. 171151 la partida matriz ha quedado reducida en realidad a dos áreas, la primera bajo Unidad No. 00277 y la segunda como Unidad No. 171273. Sin embargo, la partida no refleja actualmente esa situación jurídica, por lo que se hace necesario contar con un título fehaciente, de conformidad con el art. 85° del Reglamento General de los Registros Públicos, a efecto de restablecer la exactitud registral respecto a la existencia de la segunda parcela como remanente de la matriz. Para ello se requiere los documentos requeridos 556


por el artículo 88 u 89 del Decreto Supremo No. 032-2008-VIVIENDA, según el caso, sobre la Unidad No. 171273 y en el que se indique su carácter de porción derivada de Unidad originaria No. 00277. 8. Es decir, y luego de la desmembración, en la misma partida registral matriz coexisten dos predios sin continuidad física, por lo que en virtud del principio de folio real esas porciones deben independizarse por mérito del título indicado en el considerando anterior. 9. Por tanto, corresponde revocar la observación y disponer que el título es inscribible como rectificación de área e independización simultánea siempre que se realice la subsanación prevista en la presente resolución. 10. Respecto a los derechos regístrales, el presente título devenga tasas por rectificación de asiento (S/. 34,00) e independización (S/. 69,00), lo que hace un total de S/. 103,00 nuevos soles. Si el usuario abonó S/. 8,00 según recibo No. 2009-05-00006217, entonces se liquida un mayor derecho d S/. 95,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Nazca, y disponer la inscripción de la rectificación de área y de la desmembración, según el caso, previa subsanación en los términos previstos en el séptimo considerando de la presente resolución y del pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES B A R R Ó N PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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MODIFICACIÓN DE ÁREA Y TERCEROS ADQUIRENTES

'Tribunal %tgx$traí RESOLUCIÓN e


J Lima, 18 JUN 2009


Ángel Solorzano Rimac 141797 del 27-02-2009, Escrito de fecha 15 de abril del 2009 Registro de Predios Recepción de Obras de Habilitación Urbana.

MODIFICACIÓN DE ÁREA POR REPLANTEO Y LOS TERCEROS ADQUntENTES La inscripción de la recepción de obras con variación del área, linderos y medidas perimétricas de los lotes preindependizados no requiere autorización de los terceros titulares de los lotes que hubieran sufrido variación, incluso si la aprobación de la habilitación urbana sólo se hubiera inscrito en la partida matriz, pues el hecho que no se haya dejado constancia en la partida independizada el estado de la habilitación urbana no desvirtúa la anotación obrante en la partida matriz, la que en virtud del principio de publicidad material contenida en el artículo 2012°

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del Código Cml, se presume conocida por todos, sin admitir prueba en contrarío; por lo que los compradores de los lotes no pueden aducir desconocimiento de la condición del lote, máxime cuando usando la diligencia ordinaria siempre tienen o tuvieron la posibilidad de conocer dicha condición. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de ia Recepción de Obras de la Habilitación Urbana de tipo progresivo - Urbanización Rincón de la Planicie - Parcela C, distrito de La Molina. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación: - Copia certificada de la Resolución Gerencia! N°000210-2004-MDLMGDU de fecha 20.07.2004, expedida por el Gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de La Molina, que declara la conformidad de la recepción de obras de la habilitación urbana. - Copia certificada de la Resolución de Alcaldía N° 008 de fecha 06.01.2005 expedida por la Municipalidad Metropolitana de Lima, que ratifica la Resolución Gerencial N° 000210-2004-MDLM-GDU - Copia certificada de la Resolución Gerencial N°0825-2005-MDLMGDU de fecha 03.10.2005, expedida por el Gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de La Molina, que rectifica el error incurrido en la Memoria Descriptiva visada en mérito de la Resolución Gerencial N° 000210-2004-MDLM-GDU. -

Resolución Gerencial N°000007-2008-MDLM-GDU de fecha 30.01.2008, expedido por el Gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de la Molina, que rectifica el error material incurrido en la Memoria Descriptiva en la denominación del predio. - Presupuesto para obras de habilitación urbana del tipo progresivo semi-rustica "Rl-S", suscrito por el Verificador responsable Hugo Casuso Alegría. -

Plano de replanteo de lotización para recepción de obras, certificada por la Municipalidad de la Molina.

-

Copia certificada de la Memoria descriptiva de la habilitación urbana, visada por la Municipalidad de La Molina. 560


- Informe Técnico N°2567-2009-SUNARP-Z.R.N°IX-Sede-Lima de fecha 01.04.2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios, abogada Evelyn Bedoya Gálvez, observo el título en los siguientes términos: - Existe contradicción respecto a la información sobre la titularidad dominial, ya que en el asiento B0002 de la Ficha N° 250599 (rubro descripción del inmueble) figura una Adjudicación a favor de REYNA C. S.A. de los lotes 4,5,6,7,8,15,16 y 17 de la MZ. E, los lotes 2, 3, 4, de la MZ. F y los lotes 1, 12, 13 y 14 de la MZ G, sin embargo en el rubro C) "títulos de dominio" no consta registrada dicha titularidad. Sírvase adjuntar Escritura Pública aclaratoria de la titularidad del predio, en la cual se dilucide sobre la titularidad de los lotes mencionados. - Como los lotes 10 y 11 de la Mz. E se han independizado de manera definitiva, sin haberse hecho constar que se trata de una independización preventiva. Sírvase adjuntar documento privado con legalización de firmas donde conste la conformidad de los actuales titulares del lote 10 de la MZ E independizado en la partida N°45275671 y lote 11 de la MZ E independizado en la partida N°45275698 , respecto del replanteo. - En el asiento D0002 y D0003 de la partida N°45275698 se encuentra inscrita Hipoteca a favor del Banco de Crédito del Perú, sírvase adjuntar documento privado con legalización notarial de firmas de los representantes del banco, donde se exprese la conformidad con la reducción de área de lote producto del replanteo generado por la recepción de obras. - En el asiento B-2 de la ficha N° 250599 continuada en la partida N° 11067991, constan otras adjudicaciones de lotes a favor de los copropietarios a que se refiere el asiento registral C-2 de la misma ficha (según el título archivado N° 17597 del 03.04.1985 se trata de una división y partición con adjudicación de lotes. Sírvase adjuntar documento privado con firmas legalizadas del presentante solicitando la ampliación de la rogatoria, en cuanto a la inscripción de división y partición y adjudicación de los lotes que alude el asiento 2-C de la ficha 250599, en mérito del título archivado 17597 del 03.04.1985. - Existen títulos pendientes: titulo N° 11067991 (antecedente ficha N° 250599), 115262-2009 y título N°126540-2009 referidos a compraventa de lotes. 561

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III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - Los compradores y acreedores hipotecarios adquirieron los lotes y derechos respecto a una habilitación urbana inconclusa, por lo que éstos quedaron a las resultas de un procedimiento administrativo. En tal sentido, el art. 957 del CC señala que la propiedad predial queda sujeta a los procesos de habilitación y a los requisitos y limitaciones que establecen sus leyes. Por tanto, no hay duda que los compradores se encuentran sometidos y vinculados frente a un proceso de habilitación que no pueden desconocer en virtud de la inscripción previa. - Por último, las inscripciones ya realizadas, se encuentran amparadas al principio de legitimación previsto en el art.2013 del CC. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL -1 El inmueble materia de apelación se encuentra registrado en la Ficha N°250599 que continua en la partida electrónica N°l 1067991 del Registro de Predios. -2 En el asiento B-2 corre registrada la anotación preventiva del Proyecto de Trazado y Lotización, pavimentación de calzadas y cuadro de áreas. -3 Asimismo, en el citado asiento B-2 consta la Adjudicación de los lotes y manzanas a favor de terceros. -4 En los asientos C-2 y siguientes constan registradas adjudicaciones a favor de terceros. -5 En el asiento B0001 de la partida electrónica N° 11067991 corre anotada la rectificación del área, linderos y medidas perimétricas del Lote matriz "C" correspondiéndole el Área de 70,320.00 m2. -6 En el asiento 5-D de la Ficha N°250599 consta anotado el embargo en el proceso judicial seguido por E. Reyna S.A. Contratistas Generales. -7 En la misma partida constan las anotaciones marginales de las independizaciones de los lotes 2, 10 y 11 de la Manzana E, obrantes en las fichas N°255326, N°l 171467 y N° 1171468 respectivamente. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. 562


De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: -8 Si se requiere consentimiento de los actuales propietarios del lote en caso de replanteo de área en una habilitación urbana, cuando en la partida correspondiente al lote no conste la etapa de la habilitación urbana XVI. ANÁLISIS 1. La habilitación urbana es el proceso en virtud del cual se cambia el uso de un predio rústico en urbano. En este sentido, el Reglamento Nacional de Edificaciones define a la habilitación urbana como el "Proceso de convertir un terreno rústico en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas" 2. Dicho proceso contempla, por un lado, la ejecución de las denominadas obras de habilitación, tales como la lotización propiamente dicha y demás obras a que se refiere la definición antes glosada, requeridas para configurar el carácter urbano de las unidades inmobiliarias que resulten de dicho proceso; y, por el otro, del seguimiento de un procedimiento administrativo municipal, el cual conforme a la normativa vigente se desarrolla en dos etapas: La aprobación de la habilitación urbana y la recepción de obras. 3. En la etapa de aprobación de la habilitación urbana, la cual tiene por objeto que el solicitante obtenga la conformidad técnica de su proyecto y las condiciones urbanísticas que debe respetar, los lotes que la conforman aún no tienen existencia jurídica, "lo que existe es un predio matriz que está siendo objeto de un proceso de transformación a urbano o de reurbanización, de forma tal que la titulación de dicho predio y, en particular, la publicidad registral que pueda existir respecto al mismo, aún no hacen referencia a los lotes sino, en el mejor de los casos, a los futuros lotes de dicha habilitación^. 4. Como en tanto no concluya el proceso de habilitación, los lotes que conforman el proyecto aún no existen jurídicamente y sólo tienen la

ARATA SOLIS, Moisés, "Los procesos de habilitación en el nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios" EN: Fuero Registral, Año III, Número 4, editado por SUNARP, Lima 2004, pág. 27. 563

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condición de bienes futuros, las relaciones jurídicas que tengan por objeto dichos bienes, tales como la compraventa, sólo generan efectos obligacionales, pues la transferencia de dominio a favor de los interesados sólo se efectuará cuando concluya el proceso de habilitación urbana y, en consecuencia, los lotes ya existan, pues sólo en ese momento pueden ser objeto de derechos reales. 5. Como consecuencia lógica de la inexistencia jurídica de los lotes de la habilitación en proceso, la existencia de dichos lotes, una vez concluido el proceso de habilitación, no está sujeta necesariamente a mantener el área, linderos y medidas perimétricas proyectadas sino, pueden replantearse como consecuencia de la ejecución de las obras de habilitación121; y, en tal caso, al inscribir la recepción de obras en el Registro debe también modificarse el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes independizados, para lo cual no es necesaria la conformidad de los terceros titulares de dichos lotes, salvo que el lote hubiera sido excluido. En este sentido, el artículo 31J, del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, prescribe: "Cuando en la resolución de recepción de obras se varíe el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes preindependizados cuyo dominio se encuentre anotado a favor de terceros, el Registrador procederá a inscribir la recepción de obras, modificando dichos datos en la partida correspondiente a cada lote, salvo que como consecuencia del replanteo de la lotización se hubiese reducido la cantidad de lotes del área útil de la habilitación, en cuyo caso se requerirá el consentimiento de los titulares con derechos anotados sobre los lotes excluidos como consecuencia de la reducción. Inscrita la recepción de obras, se procederá al cierre de las partidas abiertas para tales lotes". 6. Ahora, cuando se preindependizan los lotes de la habilitación urbana en proceso, y en las partidas independizadas se deja constancia de la etapa de la habilitación urbana, es claro, por aplicación de la norma citada que para la inscripción de la recepción de obras con variación del área, linderos y medidas perimétricas de los lotes, no se requiere la

La ejecución de las obras de habilitación se realiza en el contexto de un proyecto aprobado por la Municipalidad, que luego de ejecutado es recepcionado por la misma entidad. Tanto la aprobación como la recepción de obras está sujeta a la normativa y planeamiento urbanístico vigentes, los que establecen una serie de limitaciones y restricciones que los propietarios del predio habilitado deben respetar. 564


autorización de los terceros titulares de los lotes que hubieran sufrido variaciones; pero, si en las partidas independizadas no se hizo constar la etapa de la habilitación urbana y se inscribieron compraventas sin precisar que se trataban de anotaciones preventivas ¿los terceros titulares regístrales de los lotes deben verse afectados por la variación de los lotes como consecuencia de la ejecución de las obras de habilitación? ¿pueden aducir desconocimiento de la condición del lote comprado, y basados en ello impedir la inscripción de la recepción de obras? La respuesta es no, pues el hecho que no se haya dejado constancia en la partida independizada del estado de la habilitación urbana no desvirtúa la anotación obrante en la partida matriz, la que en virtud del principio de publicidad material contenida en el artículo 2012° del Código Civil, se presume conocida por todos, sin admitir prueba en contrario; por lo que los compradores de los lotes no pueden aducir desconocimiento de la condición del lote, máxime cuando usando la diligencia ordinaria siempre tienen o tuvieron la posibilidad de conocer dicha condición. Además, la obligación registral de hacer constar en las partidas independizados el estado de la habilitación urbana recién fue establecida en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado en el año 2003, a fin de facilitar el conocimiento de los terceros de la situación del bien, pero de ninguna manera para en caso de omisión desvirtuar lo publicitado en la matriz, y menos para ser aplicado respecto de proyectos de habilitación e independización inscritos con anterioridad. 7. En el presente caso se solicitó la inscripción de la recepción de obras de la habilitación urbana tipo progresivo para uso residencial de baja densidad semi-rústico Rl-S sobre el lote denominado Urbanización Rincón de La Planicie - Parcela "C", ubicado en el Distrito de La Molina e inscrito en la Ficha N° 250599 continuada en Partida 11067991 del Registro de Predios de Lima. La registradora observó el título, entre otros, porque los lotes 10 y 11 de la manzana E, que fueron independizados sin haberse hecho constar su condición de independización preventiva, han sido objeto de reducción por efecto del replanteo producto de la recepción de obras, razón por la cual exige consentimiento de los nuevos propietarios de dichos lotes, así como del acreedor hipotecario. 8. Conforme a lo señalado en los numerales precedentes, corresponde revocar el segundo extremo de la observación, pues como ya se señaló, los terceros adquirieron los lotes y sus derechos respecto de una habilitación urbana en trámite, estado de la habilitación que si bien no constaba en 565

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las partidas independizadas sí lo estaba en la partida matriz. En efecto, en el asiento B-2 de la partida matriz (Ficha N° 250599 continuado en Partida 11067991) consta la anotación preventiva de la aprobación de los proyectos de trazado y lotización de la habilitación urbana, anotación que en virtud de la presunción absoluta contenida en el artículo 2012° del Código Civil, se presume conocida por todos sin admitir prueba en contrario, sin no puede ser desvirtuada por la falta de constancia de dicha circunstancia en las partidas independizadas, máxime cuando en la época en la que se efectuaron tales independizaciones no existía obligación de publicitar en las partidas independizadas el estado de la habilitación urbana. 9.

Por lo demás, el art. 957° del Código Civil señala que la propiedad predial queda sujeta a los procesos de habilitación y a los requisitos y limitaciones que establecen sus leyes respectivas, lo cual no puede ser desconocido por los compradores de los lotes integrantes de la habilitación en proceso, máxime cuando en virtud de la condición de bienes futuros de tales lotes, sólo adquirieron derechos personales y no derechos reales, pues la transmisión de éstos sólo opera concluido el proceso de habilitación, cuando el bien existe jurídicamente. 10. De otro lado, respecto del extremo de la observación referido a una supuesta contradicción de la información sobre la titularidad dominial obrante en la partida, en atención a que la inscripción de la titularidad de REYNA C. S.A., respecto de los lotes 4, 5, 6, 7, 8, 15, 16 y 17 de la MZ. E, los lotes 2, 3, 4, de la MZ. F y los lotes 1, 12, 13 y 14 de la MZ G, aparecen en el rubro B, de descripción del inmueble, y no en el rubro C, de títulos de dominio, cabe señalar que, revisada la partida matriz, efectivamente, en el asiento B-2 de la Ficha N° 250599 del Registro de Predios de Lima constan adjudicaciones de los distintos lotes resultantes de la habilitación en proceso, en mérito de las escrituras públicas de fechas 07 de abril de 1982 y 14 de marzo de 1983, otorgadas ante Notario de Lima Virgilio Alzamora Valdéz, entre las que se encuentra la adjudicación de varios lotes a favor de E. Reyna C. S.A Contratistas Generales.

11. Asimismo, revisado el título archivado correspondiente, consta de la escritura pública de ejecución de obras de habilitación urbana, otorgada ante Notario de Lima Virgilio Alzamora Valdez, con fecha 07 de abril de 1982, la contratación de los servicios profesionales de la constructora E. Reyna C. S.A Contratistas Generales, para la ejecución de las obras de 566


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habilitación urbana, estableciéndose como contraprestación o pago de tales servicios, la transferencia en propiedad del 50% del 84.755% del área útil para viviendas individualizado en los lotes 4,5,6,7,8, 15, 16 y 17 de la MZ. E, los lotes 2, 3, 4, de la MZ. F y los lotes 1, 12, 13 y 14 de la MZ G. En este sentido, la adjudicación de dichos lotes a E. Reyna C. S.A Contratistas Generales debió inscribirse en el rubro C. No obstante, el error en la extensión del asiento en uno u otro rubro es irrelevante cuando se advierta en forma clara la real naturaleza del acto jurídico. En efecto, el artículo 5o del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prescribe en su penúltimo párrafo: "Cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubro distinto de aquél en el que debió practicarse, prevalecerá la naturaleza del acto, sin perjuicio de proceder a su rectificación de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento General de los Registros Públicos". En tal sentido, el simple error material131 de ubicación errónea en un rubro de la partida registral que no corresponde a la naturaleza del acto, no puede modificar o alterar los efectos y consecuencias que el ordenamiento jurídico le atribuye. De acuerdo con lo señalado precedentemente, no existe la contradicción cuestionada por la registradora, por lo que la escritura aclaratoria requerida resulta injustificada, máxime cuando los errores materiales incurridos por el Registrador se rectifican de oficio en mérito al propio título archivado. Además, no es posible recalificar una inscripción realizada hace más de 25 años, por cuanto ello implicaría desconocer el efecto y valor jurídico de los asientos regístrales en contravención de lo dispuesto en el artículo 2013° del Código Civil. De acuerdo con lo señalado precedentemente, corresponde revocar el primer extremo de la observación. Respecto del tercer extremo de la observación consistente en el requerimiento de la ampliación de la rogatoria a efecto de inscribir las adjudicaciones de los lotes obrantes en el asiento B-2 de la partida matriz, a favor de los copropietarios inscritos en el asiento C-2, cabe señalar que. como se trata de inscripciones ya realizadas, aunque con el carác-

Conforme al literal c) del artículo 81° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, uno de los supuestos de error material es cuando "se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde". 567

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ter de anotación preventiva al encontrarse en proceso la habilitación, lo que corresponderá realizar, como consecuencia de la inscripción de la recepción de obras e independizaciones respectivas es, extender los asientos de inscripción definitiva en las correspondientes partidas independizadas, de conformidad con lo dispuesto en el último párrafo del artículo 311 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, concordante con el principio de folio real que inspira nuestro sistema jurídico-registral según el art. 4o del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 16. De acuerdo con lo señalado precedentemente se hace innecesario exigir la ampliación de la rogatoria, por lo que también se procede a revocar este extremo de la observación. 17. Respecto al cuarto extremo de la observación, referido a la existencia de títulos pendientes, cabe señalar que la existencia de títulos pendientes resulta irrelevante en el presente caso pues la inscripción de la habilitación resulta obviamente compatible con cualquier acto posterior referido a los lotes derivados, ya que justamente la culminación del proceso de habilitación presupone la legalidad de los posteriores actos de disposición. Todo ello sin perjuicio de que la inscripción del proyecto de habilitación genera prioridad anticipada de conformidad con el artículo 68° del Reglamento General de los Registros Públicos. 18. En cuanto a los derechos regístrales, teniendo en cuenta que el valor de la obra es: S/. 1,698,594.00 nuevos soles, de conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS, la liquidación de derechos regístrales es como sigue: i) Por habilitación urbana : S/. 3,550.00 nuevos soles, que es el tope máximo de conformidad con la Ley 27444. ti) Por 40 independizaciones: S/. 440.00 nuevos soles. iii) Por modificación de áreas(2) S/. 68.00 nuevos soles. iv) Por inscripción definitiva de c-v S/. 38.00 nuevos soles Total: S/. 4096.00 nuevos soles El usuario pagó S/. 69,00 según recibo N° 2009-02-0000099, entonces se liquida un mayor derecho de S/. 4,027.00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los 568


Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, XVII. RESOLUCIÓN: REVOCAR todas las observaciones formuladas por la Registradora de Predios de Lima, y disponer la inscripción del título previo pago del mayor derecho liquidado. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES B A R R Ó N PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

IHBunaC %tgistral RESOLUCIÓN S

[ N 692-2009 ~ SUNARP-TR-L

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JOSÉ MANUEL DEDIOS LAURIE. 0000152 de 12-01-2009. 000014-Cañete de 30-3-2009. Predios de Cañete. CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE

m SOLO TrruiAR EN PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN Si el predio solo tiene un propietario, entonces la constitución del régimen de propiedad exclusiva y común es facultativo, y no obligatorio. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de la constitución de derecho de superficie otorgado por Club La Isla Asociación Civil de Actividades Deportivas y de Servicios a favor de Felipe Federico Roy Morris Guerinoni, en mérito de escritura pública de fecha 11 de abril de 2007 extendida ante Notario de 571

REGISTRO DE PREDIOS

Lima Manuel Reátegui Tomatis, respecto del Lote No. 12 que forma parte de la Habilitación Urbana denominada Club La Isla, ubicada en el Distrito de Asia, Provincia de Cañete, inscrito en la Partida No. 90022318 del Registro de Predios de Cañete. Se adjunta parte notarial y copia legalizada del testimonio de modificación total de estatuto del Club La Isla Asociación Civil de Actividades Deportivas y de Servicios. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Cañete Janet Gómez Nunura observó el título por los siguientes fundamentos: 1.- De conformidad con el art. 2033 del Código Civil es necesario que se inscriba en la Oficina de Cañete la sustitución del régimen patrimonial del matrimonio de Felipe Federico Roy Morris Guerinoni. 2.- Resulta necesario que previamente se regularice el tracto sucesivo procediéndose a la independización del lote 12, para lo cual se requiere inscribir el reglamento interno. 3.- Debe valorizarse el derecho de superficie. 4.- El apoderado de Club La Isla Jaime Aguirre Guarderas no había inscrito su poder a la fecha de la constitución del derecho de superficie. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN La Ley 27157 no es aplicable pues la asociación es la única propietaria del terreno, ya que solo se constituyen derechos de superficie, por lo que no es posible la existencia del régimen de propiedad exclusiva y común que presupone varios propietarios. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Lote No. 12 que forma parte de la Habilitación Urbana denominada Club La Isla, ubicada en el Distrito de Asia, Provincia de Cañete, inscrito en la Partida No. 90022318 del Registro de Predios de Cañete. . V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si es necesario la inscripción en la Oficina Registral correspondiente de los actos propios del Registro Personal. 572


- Si es necesario un reglamento interno en el caso de las habilitaciones tipo club. - Si el derecho de superficie debe valorizarse VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la inscripción de la constitución de derecho de superficie otorgado por Club La Isla Asociación Civil de Actividades Deportivas y de Servicios a favor de Felipe Federico Roy Morris Guerinoni, en mérito de escritura pública de fecha 11 de abril de 2007 extendida ante Notario de Lima Manuel Reátegui Tomatis, respecto del Lote No. 12 que forma parte de la Habilitación Urbana denominada Club La Isla, ubicada en el Distrito de Asia, Provincia de Cañete, inscrito en la Partida No. 90022318 del Registro de Predios de Cañete. 2. Revisada la citada partida se advierte la inscripción de la recepción de obras de la habilitación urbana para uso de vivienda temporal o vacacional ejecutadas de acuerdo al Capítulo III Título II del Reglamento Nacional de Construcciones, sobre el terreno ribereño de 124,089 m2, ubicado en el kilómetro 97 de la Carretera Panamericana Sur, Distrito de Asia, en mérito de las Resoluciones Municipales que se indican en los asientos B-l y B-2. 3. El citado bien inmueble es de propiedad exclusiva del Club La Isla Asociación Civil de Actividades Deportivas y de Servicios, inscrito en la partida 1879855 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. 4. De conformidad con los arts. 125° y 129° del Decreto Supremo No. 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157, de Regularización de Edificaciones, el régimen de propiedad exclusiva y común se configura cuando existe una edificación o complejo inmobiliario que reúne tres requisitos: a) dos o más secciones de dominio exclusivo, b) por lo menos un bien común que vincula las secciones exclusivas y, c) pluralidad de propietarios, aun cuando basta uno solo para constituir originariamente el régimen, quien puede ser el constructor o promotor de conformidad con el art. 39° de la Ley 27157. En el presente caso, la citada habilitación ha dado lugar a 79 lotes que tienen la virtualidad de convertirse en secciones exclusivas; asimismo existen zonas potencialmente comunes que consisten en el área destinada a club, de recreación, de vías vehiculares, de vías peatonales, de estacionamientos y de jardines (asiento B-2 de la partida 90022318 del Registro de Predios de Cañete); por tanto, desde una perspectiva 573

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teórica se entenderían cumplidos los dos primeros requisitos de los señalados arts. 125 y 129. 5. Con respecto al tercer requisito antes acotado, si bien es cierto que un solo propietario puede constituir dicho régimen propietario, empero, la obligatoriedad o necesidad legal nace cuando se tengan varios propietarios según lo dispone el art. 125 último párrafo del Decreto Supremo No. 035-2006-VIVIENDA, pues solo en esa hipótesis tiene justificación la existencia de zonas comunes, que por definición son secciones con fin instrumental y compartido destinadas a servir a los distintos titulares a efecto que usen y disfruten las unidades de dominio exclusivo. En el presente caso, existe un solo propietario, el Club La Isla Asociación Civil, por lo que no hay obligación de constituir el régimen de propiedad exclusiva y común, por lo que cabe revocar ese extremo de la observación. Se deja constancia que la superficie es un derecho real limitado por cuanto no engloba todas las facultades del dominio y además es de naturaleza temporal; por tanto, no se puede identificar a superficiarios como propietarios. 6. Es ilustrativo señalar que la técnica registral que se aplicará en la partida matriz es la siguiente: el dominio del propietario único se mantiene en dicha partida, y si se produce la constitución del derecho de superficie, como acontece con el título examinado, se independizarán las partidas en cabeza de dicho derecho real limitado, de conformidad con el art. 108° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Por su parte, las áreas llamadas comunes en realidad no son tal, pues se mantienen como propiedad exclusiva del único titular, pero por efecto del título constitutivo de la habilitación otorgan un derecho de uso compartido con los otros titulares de derechos reales, en este caso el superficiario. 7. Cabe agregar que el art. 134-a) del Decreto Supremo No. 035-2006VIVIENDA señala que el suelo es un bien común, salvo que se trate de constitución de derechos superficiarios sobre las distintas unidades inmobiliarias superpuestas, por lo que esta norma presupone la posibilidad de que estemos ante un único propietario del suelo que constituye derecho de superficie sobre las unidades exclusivas y reserva zonas comunes. Sin embargo, esta opción de constituir la denominada "propiedad horizontal superficiaria" es facultativa, y no obligatoria, pues faltan precisamente los varios titulares de dominio como exige el art. 125, 2o párrafo del ya señalado Decreto Supremo.

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8.

También vale acotar una cuestión dogmática. Es incorrecta la afirmación de la registradora respecto a la falta de tracto sucesivo por no haberse inscrito previamente el reglamento interno. El tracto sucesivo es la concatenación de títulos cuyos derechos derivan uno de otro, por lo que esta figura constituye la proyección registral de las transmisiones derivativas. Un tema distinto es que el bien no aparezca en el registro, pues aquí el problema no es de tracto, sino de especialidad por inexistencia tabular del objeto. En el presente caso, por ejemplo, el constituyente de la superficie es el mismo propietario inscrito, por lo que el tracto sí está cumplido. Distinta es la hipótesis de falta de independización por no haberse inscrito el reglamento interno, por lo que en tal caso faltaría el objeto en el registro, y no el tracto. 9. Respecto a la necesidad de valorizar el derecho de superficie; debemos indicar que el negocio jurídico materia de apelación constituye un acto complejo que se deriva de la afiliación a la Asociación Civil Club La Isla, esto es, por el solo hecho de asociarse se obtiene el derecho a la concesión de una superficie, por lo que se trata propiamente de un acto innominado que nace del vínculo asociativo entre una persona jurídica y sus miembros, por lo que en puridad no puede exigirse una contraprestación o valorización fija o definida, que no es propia del tipo de acto examinado, ya que éste es complejo y escapa a esos moldes dogmáticos. En tal situación, el Registro no puede exigir un elemento negocial que desnaturaliza la causa o fin pretendido por las partes, ante lo cual debe revocarse este extremo de la observación, y considerar solo para efectos regístrales que el acto es gratuito y se liquida como invalorado. 10. La observación también se sustenta en que el apoderado de la asociación no contaba con poder inscrito a la fecha de otorgarse el acto de constitución de superficie. Sobre el particular es necesario acotar que ésta es una causal de denegatoria absolutamente injustificada pues la ratificación del acto jurídico tiene como efecto, precisamente, que el interesado ratifique a posteriori el acto celebrado por el apoderado sin poder o con poder insuficiente, y con efecto retroactivo de conformidad con el art. 162 del Código Civil. Por tanto, se revoca dicho motivo de observación y se recomienda que en lo sucesivo la registradora no deniegue inscripciones por el mismo fundamento. 11. Respecto a la necesidad de inscribir previamente la sustitución del régimen patrimonial del superficiario en el Registro Personal de Cañete; este Tribunal considera que el art. 2033 del Código Civil establece que 575

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las inscripciones en dicho registro se hacen en el domicilio de la persona interesada y en el lugar de ubicación de los bienes inmuebles, por lo que corresponde confirmar este único extremo de la denegatoria de inscripción. Sin embargo, se hace presente que el usuario podrá subsanar este defecto mediante una rogatoria en la que invoque el título archivado y la inscripción ya realizada en el Registro Personal de Lima, y ante lo cual la Oficina de Cañete procederá a extender la inscripción en mérito del documento público archivado, previo pago de los derechos registrales. La solicitud de inscripción podrá ser de fecha posterior al presente asiento de presentación, pero durante su vigencia deberá quedar inscrito en el Registro Personal a efecto de entender subsanado el defecto. 12. Por último, cabe recordar que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. 13. Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos en donde sea posible que una interpretación razonable de las normas vigentes, sin alterarlas ni desnaturalizarlas, ayude a ese propósito. 14. DERECHOS REGÍSTRALES: De conformidad con el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS, el derecho de superficie, de carácter invalorado, devenga una tasa de S/. 35,00 nuevos soles, y por apertura de partida generada por habilitación se ajusta en la suma de S/. 11,00; lo que hace un total de S/. 46,00 nuevos soles. Si descontamos los derechos pagados a cuenta (S/. 29,00, según recibo 2009-01-00000258), entonces se liquida un mayor derecho ascendente a S/. 17,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional 576


para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR todos los extremos de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Cañete, excepto el indicado en el undécimo considerando. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

^Tribunal %tgistral RESOLUCIÓN 9


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INTERBANK 183253 de 17-3-2009. 26477 de 24-4-2009. Predios de Lima. EMISIÓN DE TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE.

Es inscribible en el registro eí acto de emisión del título de crédito hipotecario por parte de entidades del Sistema Financiero Nacional, para lo cual se requiere de una comunicación de la entidad que conste en documento privado, y ello se acompañe con las copias simples del título y de la valuación.

~mé I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción del acto de emisión de título de crédito hipotecario negociable sobre la hipoteca inscrita en el asiento D-7 de la Partida

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N° 47240506 del Registro de Predios de Lima, correspondiente al inmueble ubicado en la Calle Genaro Castro Iglesias N° 181-185 del Distrito de Miraflores. Se adjunta comunicación de INTERBANK por la cual se comunica la emisión del título, así como las copias simples del título y de la tasación del perito valuador. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Daniel Armando O'Besso Cabanillas observó el título por los siguientes motivos: 1.- No consta el consentimiento del propietario que autorice la emisión del título mediante declaración en escritura pública, según art. 240.1 de la Ley 27287. 2.- Tampoco consta la autorización del propietario según el art. 245.4.b) de la Ley 27287. 3.- No coincide el valor de realización del inmueble con el monto del gravamen consignado en el título. Asimismo, deberá adecuarse ña emisión del título al valor de realización y no al valor comercial del inmueble. 4.- La hipoteca inscrita garantiza una pluralidad de obligaciones y no un crédito determinado. 5.- En el título emitido no consta el cronograma de pagos o la fecha de vencimiento del crédito. 6.- Adjuntar copia legalizada notarial del título y del informe de valuación. 7.- Los representantes de INTERBANK, Carlos Humberto Alania Tafur y Manuel Augusto Salgado Mora, no se encuentran facultados para emitir títulos de créditos hipotecarios. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en lo siguiente: 1.- El Banco optó por emitir el título con previa autorización del propietario, la misma que tiene carácter de declaración jurada, y no se requiere de ningún otro requisito. 2.- La discrepancia entre el valor de realización y el valor de la hipoteca no es aplicable a la emisión por Bancos, sino a la emisión por el registro público según el art. 240.3 de la Ley de Títulos Valores. 580

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3.- Los títulos pueden emitirse dentro del parámetro de valuaciones de "valor comerciar según Resolución SBS No. 685-2007 concordante con la Resolución SBS No. 808-2003. 4.- Según la Ley de Títulos valores la emisión del título conlleva que la hipoteca solo garantice el crédito incorporado. 5.- Solo se requiere copia simple del título y de la valorización según el art. 5 de la Resolución SBS No. 808-2003. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida N° 47240506 del Registro de Predios de Lima, correspondiente al inmueble ubicado en la Calle Genaro Castro Iglesias N° 181-185 del Distrito de Miraflores. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Los requisitos de sustancia y forma del acto de emisión del título de crédito hipotecario negociable para entidades del Sistema Financiero Nacional. VI. ANÁLISIS 1. El recurrente solicita la inscripción del acto de emisión de título de crédito hipotecario negociable sobre la hipoteca inscrita en el asiento D-7 de la Partida N° 47240506 del Registro de Predios de Lima, correspondiente al inmueble ubicado en la Calle Genaro Castro Iglesias N° 181-185 del Distrito de Miraflores. Para ese efecto adjunta comunicación de INTERBANK por la cual se comunica la emisión del título, así como las copias simples del título y de la tasación del perito valuador. 2. El registrador se opone a la inscripción por los motivos detallados en el acápite II de la presente resolución, por lo que se hace necesario un análisis claro y distinto respecto de las cuestiones materia de debate. 3. PRIMER Y SEGUNDO MOTIVO El título de crédito hipotecario es un valor negociable que incorpora un crédito y la hipoteca que lo garantiza, el cual se emite de dos formas: primero, por el registro público en virtud de solicitud expresa del propietario a través de la constitución de una hipoteca unilateral según prevé el art. 240.1 de la Ley 27287, de Títulos Valores; y segundo, por 581

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una empresa del Sistema Financiero Nacional cuando la hipoteca esté inscrita o vaya a serlo, de conformidad con el art. 245.4.a) de la misma Ley, siempre que dicha entidad haya recabado la conformidad del propietario, y en su caso del deudor garantizado, con valor de declaración jurada. Es decir, la emisión por entidad financiera presupone que ésta ya recabó el consentimiento del propietario, y con valor de declaración jurada según el art. 245.4.e) de la Ley 27287, por lo cual la comunicación de la entidad se considera una verdad presunta. En consecuencia, no es necesario un renovado consentimiento del titular, que se manifestaría en un acto de modificación de la hipoteca, por cuanto la exigencia de una segunda declaración de voluntad con el mismo fin no se justifica y resulta excesiva. Este mismo valor de declaración jurada conlleva a que no se requiera de instrumento público o intervención de notario conforme lo indica el art. 245.1.a) de la norma citada, por lo que basta el documento privado aportado por la entidad financiera, y que presupone el consentimiento del titular. Por lo tanto, se revoca el primer y segundo motivo. 4. TERCER MOTIVO El art. 241. Le) de la Ley 27287 indica que el título debe contener, entre otros requisitos, el monto de la valorización del perito que será el importe hasta el cual se constituye el gravamen hipotecario. Es decir, estamos ante una suma tope, que puede ser menor, y no ante la obligación de igualar necesariamente los valores de tasación y de gravamen. En este sentido se debe interpretar el art. 3.e) de la Resolución SBS No. 685-2007, que regula el título de crédito hipotecario negociable emitido por entidades del sistema financiero. La justificación es muy simple: la norma busca evitar que se graven bienes por un monto mayor al de su valor, lo que llevaría a dejar en descubierto un porcentaje del crédito. Sin embargo, ese problema no existe cuando el monto del gravamen es inferior al valor del bien ya que la entidad crediticia se encuentra sobreprotegida con un bien que supera ampliamente el monto de la deuda. En el presente caso, el monto de valorización contenido en el título, y que tiene su origen en la valuación del perito, es igual al monto del gravamen según el propio título de crédito y la hipoteca inscrita, por lo que no cabe cuestionar la validez del título hipotecario.

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Por otro lado, el registrador alega que debe adecuarse la emisión del título al valor de realización y no al valor comercial del inmueble. Sobre el particular, es necesario dejar sentado que el art. 241. Le) de la Ley 27287 establece que el título de crédito hipotecario negociable contiene el "monto de valorización" del bien hipotecado, lo que se ratifica en el art. 5 de la Resolución SBS N° 685-2007. Pues bien, la copia del título que aporta la entidad financiera hace referencia expresa al "monto de valorización", por lo que el requisito legal se entiende cumplido sin que sea necesaria ninguna otra exigencia. Por su parte, la Resolución SBS N° 808-2003 no tiene significación en el ámbito registral pues regula cuestiones de orden interno de la empresa bancaria con el fin de asegurar una actuación correcta en el ámbito de la actividad financiera, lo cual es objeto de supervisión exclusiva por parte del órgano regulador competente señalado en la Constitución. En tal sentido, los conceptos de "valor de realización" o de "valor comercial", de carácter contable y de ordenación bancaria, no tienen incidencia alguna en la validez del título de crédito hipotecario, pues lo relevante es que en el citado documento se señale el monto de valorización y que éste coincida con el informe del perito sea cualquiera el término utilizado a nivel contable. En consecuencia, se revoca el motivo. 5. CUARTO MOTIVO El Registrador señala que el título de crédito hipotecario negociable sólo garantiza una obligación determinada, y no un conjunto de obligaciones como en el caso de las garantías sábanas, por lo que la presente hipoteca inscrita no podría sustentar la emisión del título. El argumento es equivocado por cuanto el art. 245.4.d) de la Ley 27287 señala imperativamente que la emisión del título importa la incorporación del crédito y la garantía en el mismo; por lo que a partir de la emisión la hipoteca solamente garantizará el crédito señalado en el título, y no más. Ese efecto jurídico se produce en forma automática por virtud de la emisión del título, para lo cual ya se cuenta con la previa autorización del propietario, por lo tanto, no es necesario un renovado consentimiento del título, que se manifestaría en un acto de modificación de la hipoteca, por cuanto la exigencia de una segunda declaración de voluntad con el mismo fin no se justifica y resulta excesiva. En consecuencia, se revoca el motivo.

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6.

QUINTO MOTIVO El Registrador aduce que en el título emitido no consta el cronograma de pagos o la fecha de vencimiento del crédito. Sin embargo, de la revisión de la copia adjunta se advierte que el crédito se paga en 10 cuotas anuales ordinarias y 2 cuotas anuales extraordinarias, lo que es suficientemente explícito para considerar que se tiene lo elementos esenciales de la obligación adeudada, pues también consta el monto de la deuda y la tasa anual de interés, y en caso de duda sobre el inicio de pago de cuotas se debe tener en cuenta el artículo 1240 del Código Civil con el añadido que la primera armada se computa al cumplimento del primer año, salvo que otra cosa se deduzca de los documentos complementarios, tales como tablas de amortización específicas, que vinculen a las partes. En conclusión, se revoca el motivo. 7. SEXTO MOTIVO El art. 245.4.e) de la Ley 27287 señala que la inscripción del acto de emisión requiere solo de comunicación realizada por el emisor, la misma que tiene valor de declaración jurada, sin que pueda exigirse instrumento público o intervención de notario según ratifica el art. 245.1.a) de la norma citada, por lo que basta el documento privado aportado por la entidad financiera, cuyo contenido y anexos se reputa una verdad presunta a tenor de su consideración como declaración jurada para efectos del registro. En tal sentido, se descarta la exigencia de legalización notarial de los anexos de la comunicación, tales como el título emitido e informe de valuación. A mayor fundamento debe mencionarse que el art. 5o, in fine, de la Resolución SBS N° 685-2007 indica que solo deben presentarse al registro copias de dichos fundamentos, por lo que el apelante ha cumplido las exigencias previstas normativamente. Por lo tanto, se revoca el motivo. 8. SÉTIMO MOTIVO El registrador alega que los representantes de INTERBANK Carlos Humberto Alania Tafur y Manuel Augusto Salgado Mora no se encuentran facultados para emitir títulos de créditos hipotecarios. Sin embargo, de la revisión de la partida N° 11229129 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, se aprecia que ambos otorgantes son apoderados de la entidad bancaria, aunque probablemente el Registrador considere que se necesita una facultad literal respecto a la posibilidad de emitir estos títulos. 584


El argumento es equivocado pues el acto de disposición lo realiza el propietario del bien al momento de constituir la hipoteca o al autorizar la emisión del título, siendo en este último caso no se requiere de instrumento público según el art. 4 de la Resolución SBS N° 685-2007, para la cual basta el escrito. En cambio, la entidad financiera que recibe una garantía o emite un título hipotecario con la previa autorización del propietario, solo realiza un acto de administración empresarial dentro del giro o tráfico de los negocios de la sociedad; por lo tanto, no se requiere un poder específico para tal efecto. Nótese que el acto de disposición lo celebra el propietario, pero éste no se califica pues se atiende al carácter de declaración jurada de la comunicación que presenta la entidad; y en cambio, la emisión del título es solo acto ordinario pues presupone que ya el disponente manifestó su voluntad en tal sentido, y por lo que no se requiere un poder específico. En conclusión, se revoca el sétimo considerando. 9. Este Tribunal considera necesario recordar que la Constitución de 1993 establece una garantía institucional a favor del Sistema Bancario y Financiero, lo que obliga al legislador a establecer mecanismos que aseguren su adecuado funcionamiento y operatividad. Recuérdese que en este ámbito se encuentra en juego aspectos fundamentales de la vida social y económica, tales como la defensa del ahorro del público, el financiamiento de las distintas actividades productivas, el acceso al crédito y el desarrollo nacional en su conjunto. Por tal razón, es evidente que el propio texto fundamental coloca en una situación de privilegio al Sistema Financiero, lo cual justifica que existan reglas especiales para facilitar el cobro o negociación de los créditos, lo que incluye la dispensa de ciertas formalidades. 10. En cuanto a los derechos regístrales, el acto de emisión se considera invalorado y referido a gravámenes, por lo que devenga una tasa de S/. 35,00 nuevos soles según el Decreto Supremo N° 017-2003-JUS. Según el recibo N° 2009-32-8644 el usuario abonó la suma de S/. 35,00, por lo que no existe derechos pendientes de pago. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para 585

REGISTRO DE PREDIOS

decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y DISPONER la inscripción del presente título. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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667-2009 - SUNARP-TR-L ) Lima, 15 MAY 2009


INTERBANK 183111 de 16-3-2009. 26477 de 23-4-2009. Predios de Lima. EMISIÓN DE TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE.

JEs inscribible en el registro el acto de emisión del título de crédito hipotecario por parte de entidades del Sistema Financiero Nacional, para lo cual se requiere de una comunicación de la entidad que conste en documento privado, y ello se acompañe con las copias simples del título y de la valuación. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción del acto de emisión de título de crédito hipotecario negociable sobre la hipoteca inscrita en los asientos D0003 de las partidas N° 587

REGISTRO DE PREDIOS

11377421 y N° 11377410 del Registro de Predios de Lima, correspondiente a los inmuebles ubicados en el Jr. Domínguez N° 180, dpto 301, distrito de San Borja y Jr. Van Gogh N° 193, estac. 5, sótano del distrito de San Borja, respectivamente. Se adjunta comunicación de INTERBANK por la cual se comunica la emisión del título, así como las copias simples del título y de la tasación del perito valuador. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima María Luisa Gómez Romero observó el título por los siguientes motivos: 1.- Adjuntar consentimiento del propietario para la emisión del título, lo que debe constar en documento con firmas legalizadas. 2.- La hipoteca inscrita es una común, por lo que deberá modificarse a una hipoteca unilateral precisando todos los alcances para la emisión del título. Esa modificación debe constar en escritura pública. 3.- Adjuntar copia certificada de la emisión del TCHN y la solicitud de inscripción en documento con firmas certificadas ante notario. 4.- No coincide el valor de realización del inmueble con el monto del gravamen consignado en el título. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en lo siguiente: 1.- El Banco optó por emitir el título con previa autorización del propietario, la misma que tiene carácter de declaración jurada, y no se requiere de ningún otro requisito. 2.- La discrepancia entre el valor de realización y el valor de la hipoteca no es aplicable a la emisión por Bancos, sino a la emisión por el registro público según el art. 240.3 de la Ley de Títulos Valores. 3.- Los títulos pueden emitirse dentro del parámetro de valuaciones de "valor comerciar según Resolución SBS No. 685-2007 concordante con la Resolución SBS No. 808-2003. 4.- Según la Ley de Títulos valores la emisión del título conlleva que la hipoteca solo garantice el crédito incorporado. 5.- Solo se requiere copia simple del título y de la valorización según el art. 5 de la Resolución SBS No. 808-2003.

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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL 1. El predio ubicado en el Jr. Domínguez N° 180, dpto N° 301, tercer piso, del distrito de San Borja se encuentra inscrito en la partida N° 11377421 del Registro de Predios de Lima. En el asiento C00002, se encuentra inscrita la compraventa a favor de la sociedad conyugal conformada por Mario Alfredo Hung Fung y María Isabel Arrunátegui Juárez. En el asiento D00003, se encuentra inscrita la hipoteca por los propietarios a favor del Banco Internacional del Perú - Interbank, hasta la suma de 50,000 dólares americanos, en conjunto con otro inmueble. 2. El predio ubicado en el Jr. Van Gogh N° 193, sótano, estac. 5, del Distrito de San Borja, se encuentra inscrito en la partida N° 11377410 del Registro de Predios de Lima. En el asiento C00002, se encuentra inscrita la compraventa a favor de la sociedad conyugal conformada por Mario Alfredo Hung Fung y María Isabel Arrunátegui Juárez. En el asiento D00003, se encuentra inscrita la hipoteca por los propietarios a favor del Banco Internacional del Perú - Interbank, hasta la suma de 50,000 dólares americanos, en conjunto con otro inmueble. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Los requisitos de sustancia y forma del acto de emisión del título de crédito hipotecario negociable para entidades del Sistema Financiero Nacional. VI. ANÁLISIS 1. El recurrente solicita la inscripción del acto de emisión de título de crédito hipotecario negociable sobre las hipotecas inscritas en los asientos D00003 de las partidas N° 11377421 y N° 11377410 del Registro de Predios de Lima, correspondiente a los inmuebles ubicados en el Jr. Domínguez N° 180, dpto 301, distrito de San Borja y Jr. Van Gogh N° 193, estac. 5, sótano del distrito de San Borja, respectivamente 2.

La registradora se opone a la inscripción por los motivos detallados en el acápite II de la presente resolución, por lo que se hace necesario un análisis claro y distinto respecto de las cuestiones materia de debate. 589

REGISTRO DE PREDIOS

3.

4.

PRIMER MOTIVO El art. 241. Le) de la Ley 27287 indica que el título debe contener, entre otros requisitos, el monto de la valorización del perito que será el importe hasta el cual se constituye el gravamen hipotecario. Es decir, estamos ante una suma tope, que puede ser menor, y no ante la obligación de igualar necesariamente los valores de tasación y de gravamen. En este sentido se debe interpretar el art. 3.e) de la. Resolución SBS No. 685-2007, que regula el título de crédito hipotecario negociable emitido por entidades del sistema financiero. La justificación es muy simple: la norma busca evitar que se graven bienes por un monto mayor al de su valor, lo que llevaría a dejar en descubierto un porcentaje del crédito. Sin embargo, ese problema no existe cuando el monto del gravamen es inferior al valor del bien ya que la entidad crediticia se encuentra sobreprotegida con un bien que supera ampliamente el monto de la deuda. Por su parte, y desde una perspectiva teórica, el deudor mejora su posición pues el gravamen no cubre toda su capacidad de crédito. En el presente caso, el monto de valorización contenido en el título, y que tiene su origen en la valuación del perito, es mayor al monto del gravamen según el propio título de crédito y la hipoteca inscrita. Por tanto, una recta interpretación de las normas citadas en el párrafo anterior lleva a concluir en la validez de un título hipotecario cuyo monto de gravamen es igual o inferior a la valuación. Por lo demás, la necesidad de una valuación individual por cada una de las unidades inmobiliarias no se sustenta en norma alguna y además, carece de justificación racional. En consecuencia, se revoca el motivo SEGUNDO MOTIVO El título de crédito hipotecario es un valor negociable que incorpora un crédito y la hipoteca que lo garantiza, el cual se emite de dos formas: primero, por el Registro Público en virtud de solicitud expresa del propietario a través de la constitución de una hipoteca unilateral según prevé el art. 240.1 de la Ley 27287, de Títulos Valores; y segundo, por una empresa del Sistema Financiero Nacional cuando la hipoteca esté inscrita o vaya a serlo, de conformidad con el art. 245.4.a) de la misma Ley, siempre que dicha entidad haya recabado la conformidad del propietario, y en su caso del deudor garantizado, con valor de declaración jurada.

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Es decir, la emisión por entidad financiera presupone que ésta ya recabó el consentimiento del propietario, y con valor de declaración jurada según el art. 245.4.e) de la Ley 27287, por lo cual la comunicación de la entidad se considera una verdad presunta. En consecuencia, no es necesario un renovado consentimiento del titular, que se manifestaría en un acto de modificación de la hipoteca, por cuanto la exigencia de una segunda declaración de voluntad con el mismo fin no se justifica y resulta excesiva. Este mismo valor de declaración jurada conlleva a que no se requiera instrumento público o intervención de notario conforme lo indica el art. 245.1.a) de la norma citada, por lo que basta el documento privado aportado por la entidad financiera, y que presupone el consentimiento del titular. Por tanto, se revoca el motivo. 5. TERCER MOTIVO Según el art. 245.4.a) de la Ley 27287 se infiere que existen dos formas de emisión del título de crédito hipotecario negociable; y cada una de ellas se realiza con requisitos y procedimientos distintos. Por tanto, la exigencia del registrador respecto a modificar la hipoteca originaria por una hipoteca unilateral carece de justificación, pues el acto unilateral solo es predicable de la primera forma de emisión por obra del registro, pero no se aplica a las emisiones de entidades financieras, en donde claramente se indica que la hipoteca ya puede estar inscrita según el art. 245.4.a) de la Ley 27287, lo cual implica que esta garantía no pudo ser unilateral pues de ser así ya se habría emitido el título negociable, lo que es incompatible con el hecho de que la entidad nuevamente lo emita. Por tanto, la hipoteca inscrita que da amparo a la expedición del título, en caso de empresas financieras, normalmente será originada por un acto bilateral, tal como acontece en el presente título. Por lo demás, resulta un imposible jurídico exigir la modificación de un acto bilateral en uno de carácter unilateral, pues en tal caso, la falta de una de las partes constitutivas del negocio jurídico, conllevaría a que se trate de un acto completamente distinto, y no de una simple modificación. Tampoco es necesario que conste la voluntad del propietario respecto a todos los alcances del título, por cuanto ello se encuentra presupuesto por su sola emisión, lo que implica la prestación del respectivo consentimiento. La comunicación dirigida al registro tiene valor de declaración jurada, según el art. 245.4.e) de la Ley 27287, por lo que hace presumir con efecto legal que existe la voluntad manifestada por el titular. 591

REGISTRO DE PREDIOS

6.

Tampoco se requiere que el consentimiento aparezca en instrumento público o en documento con intervención de notario, conforme lo indica el art. 245.1.a) de la norma citada. En consecuencia, se revoca el motivo. CUARTO MOTIVO El art. 245.4.e) de la Ley 27287 señala que la inscripción del acto de emisión requiere solo de comunicación realizada por el emisor, la misma que tiene valor de declaración jurada, sin que pueda exigirse instrumento público o intervención de notario según ratifica el art. 245.1.a) de la norma citada, por lo que basta el documento privado aportado por la entidad financiera. En tal sentido, se descarta la exigencia de legalización notarial de firmas

Con relación al pedido de la registradora a efecto que se presente copias legalizadas del título y del informe del perito valuador; es necesario señalar que el art. 5o, in fine, de la Resolución SBS N° 685-2007 indica que solo deben presentarse copias al registrador. En conclusión, se revoca el motivo. 7. Este Tribunal considera necesario recordar que la Constitución de 1993 establece una garantía institucional a favor del Sistema Bancario y Financiero, lo que obliga al legislador a establecer mecanismos que aseguren su adecuado funcionamiento y operatividad. Recuérdese que en este ámbito se encuentra en juego aspectos fundamentales de la vida social y económica, tales como la defensa del ahorro del público, el financiamiento de las distintas actividades productivas, el acceso al crédito y el desarrollo nacional en su conjunto. Por tal razón, es evidente que el propio texto fundamental coloca en una situación de privilegio al Sistema Financiero, lo cual justifica que existan reglas especiales para facilitar el cobro o negociación de los créditos, lo que incluye la dispensa de ciertas formalidades. 8. En cuanto a los derechos regístrales, el acto de emisión se considera invalorado y referido a gravámenes, por lo que devenga una tasa de S/. 70,00 nuevos soles, tratándose de dos bienes inmuebles, según el Decreto Supremo N° 017-2003-JUS. Según el recibo N° 2009-32-8614 el usuario abonó la suma de S/. 70,00 nuevos soles, por lo que no existe derechos pendientes de pago. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros 592


se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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CUESTIONES DE ESTADO CIVIL] '

Uribwtaí %tgi$tral RESOLUCIÓN 9


J


ÓSCAR RICARDO MONTERO VIZCARRA 0000773195 de 17-11-2008. 000023578 de 14-04-2009. Predios de Lima.

RECTIFICACIÓN DE SITUACIÓN MATRIMONIAL Y ESTADO CIVIL

SI el Registro indica que el titular registra! está casado con determinada persona, pero con prueba fehaciente se acredita que el matrimonio fue posterior a la adquisición, entonces procede amparar la rectificación en dicho sentido, aun cuando hubiese duda respecto del estado civil que tuvo el adquirente. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de rectificación amparada en documentos fehacientes respecto al estado civil del titular Osear Montero Hidalgo respecto del bien inmueble 595

REGISTRO DE PREDIOS

ubicado en Jirón Lampa No. 1115 departamento No. 601 Lima, inscrito en la Partida No. 1664512 del Registro de Predios de Lima. Se adjunta copias de la escritura de compraventa de adquisición, de partida de primer matrimonio con constancia de divorcio y partida de segundo matrimonio. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Diana Giannina Velis Pajuelo observó el título señalando que debe presentarse escritura pública aclaratoria donde se rectifique el estado civil del adquirente o resolución judicial que aclare la calidad del bien. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que se debe proceder a la rectificación pus su solicitud se basa en documento fehaciente de conformidad con el art. 85 del Reglamento General de los Registros Públicos. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble ubicado en Jirón Lampa No. 1115 departamento No. 601 Lima, inscrito en la Partida No. 1664512 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: * Si procede rectificar el estado civil del adquirente. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la rectificación amparada en documentos fehacientes respecto del estado civil del titular Osear Montero Hidalgo en el bien inmueble ubicado en Jirón Lampa No. 1115 departamento No. 601 Lima, inscrito en la Ficha No. 1664512 del Registro de Predios de Lima. 2. De la revisión del título archivado No. 153078 de 12 de septiembre de 1997, que dio mérito al asiento 2-C de la ficha 1664512 del Registro de Predios de Lima, se tiene la escritura pública del 12 de enero de 1982 otorgada ante el Notario de Lima Daniel Céspedes Marín, en donde intervino como comprador Osear Montero Hidalgo, de estado civil casado según aparece de la introducción del instrumento público.

596

CUESTIONES DE ESTADO CIVIL

3.

En el aludido asiento registral se indica: "Vendido a favor de ÓSCAR MONTERO HIDALGO y su cónyuge FIDELIA GUADALUPE ÑANINCOPA ANDRADEpor el precio de S/. 180,000.00 cancelados. Esc. Pública de fecha 12-1-82 ante el Not. Daniel Céspedes M ..." Es decir, el Registro viene publicando que a la fecha de la adquisición (12 de enero de 1982) el comprador Osear Montero estaba casado con Fidelia Ñanincopa. Sin embargo, en el propio título archivado que dio origen a ese asiento se adjuntó copia certificada de la partida en la que se aprecia que el matrimonio entre ambos sujetos se produjo el 30 de julio de 1986, es decir, con posterioridad a la adquisición.

4.

Asimismo, debe quedar claro que la fecha de adquisición se reputa el día 12 de enero de 1982, cuando se extendió efectivamente el instrumento, y no en 1997 cuando se autorizó la escritura pública por parte del Notario Osear Leyton en mérito de resolución judicial de 24 de julio de 1997, por cuanto la entonces vigente Ley No. 1510, del Notariado, acogía el principio de simultaneidad de firmas, es decir, los otorgantes del instrumento lo suscribían en forma conjunta a la fecha de extensión, y por ello esa es la única data que consta en el instrumento. Por tanto, la autorización puesta muchos años después por el Notario Osear Leyton solo ratifica que el instrumento era válido según las reglas en vigor cuando fue otorgado y, por tanto, la fecha de la escritura es el 12 de enero de 1982.

5.

De lo expuesto se advierte que el asiento registral informa de un hecho ajeno a la realidad, pues Osear Montero Hidalgo y Fidelia Guadalupe Ñanincopa Andrade no eran cónyuges al momento de la adquisición celebrada por escritura pública de 12 de enero de 1982, razón por la que el Registro bajo ninguna circunstancia puede seguir brindando una publicidad claramente errónea, que incluso es incompatible con el título archivado. En tal sentido, y de conformidad con el art. 85 del Reglamento General de los Registros Públicos procede amparar la rectificación que se refiera a u n hecho que puede ser probado de un modo absoluto con documentos fehacientes. En este caso, de manera inequívoca y absoluta se acredita que ambos sujetos no estaban casados a la fecha de la adquisición.

6.

Sobre el particular debe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. 597

REGISTRO DE PREDIOS

7.

8.

9.

Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos en donde sea posible que un error manifiesto y patente, incluso apreciable del mismo título archivado, sea corregido por medio de elementos de prueba indubitables que ayuden a conocer la realidad. Ahora bien, queda la duda respecto a que estado civil se le consignará al comprador, en virtud de la presente rectificación, pues está comprobado la existencia de un error en el asiento 2-C de la Ficha No. 1664512 del Registro de Predios de Lima. Sobre este tema, sin embargo, subsiste la duda respecto a si el comprador si es divorciado conforme aparece de la partida del primer matrimonio contraído con Clotilde Vizcarra, el cual fue disuelto por divorcio judicialmente declarado, tal y conforme consta en la anotación marginal de la partida de matrimonio que en copia legalizada se adjunta al presente título; o si realmente era casado, pero con otra persona, conforme se indica sumariamente en la escritura de venta. Para llegar a esta última conclusión téngase en consideración que, al momento de contraer nuevo matrimonio, el otorgante Osear Montero Hidalgo declara ser viudo, lo que podría hacer presumir que estuvo casado luego de su divorcio. Por tal razón, y mientras subsista la duda aludida, la rectificación se producirá exclusivamente en el sentido de indicar en el asiento que el titular es Osear Montero Hidalgo, sin señalar su estado civil. Es cierto que las disposiciones técnico-registrales exigen que se consigne ese dato en los asientos, empero, en el presente caso ello no puede cumplirse por un error del registrador que consideró como cónyuge a quien no lo era; y en vista a que el asiento no puede seguir publicando un hecho falso, entonces el Tribunal considera como solución preferible, antes que mantener una información incorrecta, que se ampare la rectificación en el sentido de expresar en la partida registral del predio que el titular Osear Montero Hidalgo no estuvo casado con Fidelia Ñanincopa al momento de la adquisición. Para efecto de corregir el error debe acudirse a los propios documentos que obran en el título archivado No. 153078 de 12 de septiembre de 1997, y que dio mérito al asiento 2-C de la ficha 598


1664512 del Registro de Predios de Lima. Por tanto, si una principio fundamental de la publicidad registral es propender a la coincidencia entre la realidad jurídica y la realidad tabular, conforme se infiere del art. 75 del Reglamento General de los Registros Públicos, entonces no es necesario esperar la fehaciencia del estado civil del adquirente para efectos de proceder a rectificar una situación matrimonial que simplemente no existía en el momento determinante de la compra. Lo contrario implicaría que entre dos males; uno, no rectificar nada, ni la situación matrimonial ni el estado civil, o dos, rectificar por la situación matrimonial incorrecta; se optase por el mal mayor de no rectificar ninguno de los extremos. 10. Por otro lado, y respecto a la forma de acreditar el estado civil del adquirente, presuntamente divorciado; este Colegiado considera las siguientes fórmulas viables para lograr tal fin, de conformidad con el art. 85 del Reglamento General de los Registros Públicos: la constancia de RENIEC respecto al estado civil que tuvo el comprador según la libreta electoral que usó en la época; instrumentos públicos que hubiese otorgado en fecha coetánea a la compra en donde se indique el estado civil; o una rectificación de la partida de matrimonio contraído con Fidelia Ñanincopa, en la cual se corrija que el estado civil del contrayente fue divorciado y no viudo. De esta forma la presente decisión se complementa con la Resolución No. 1188-2008-SUNARP-TR-L de 03 de noviembre de 2008. 11. DERECHOS REGÍSTRALES: La rectificación de error, material o de concepto, que sea imputable al registrador no devenga derechos regístrales, según el art. 88 del Reglamento General de los Registros Públicos, por lo que no hay derecho alguno pendiente de pago. En tal sentido, también se revoca la liquidación de la registradora. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; 599

REGISTRO DE PREDIOS

VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación de la Registradora del Registro de Predios de Lima por los fundamentos expuestos en la presente resolución, y disponer la rectificación según los términos del noveno considerando. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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IsiSunaC ^cgistraC RESOLUCIÓN

^L) [N; 1031-2009 - SUNARP-TR Lima, 3 JUL 2009 APELANTE : LUIS ALBERTO CISNEROS YARASCA TÍTULO : 161912 del 09/03/2009 RECURSO : H.T. 22085-2009 REGISTRO : Propiedad Inmueble. ACTO (s) : SENTENCIA DE SEPARACIÓN DE CUERPOS Y DIVORCIO.

INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA DE SEPARACIÓN DE CUERPOS Y DIVORCIO ULTERIOR EN EL REGISTRO DE PREDIOS La (alta de adecuación entre el título presentado y los antecedentes regístrales del bien, por constar la titularidad dominial de una persona distinta a los separados judicialmente o divorciados, constituye un obstáculo insalvable para la inscripción de la sentencia de separación de cuerpos y divorcio ulterior en la partida de dicho bien.

REGISTRO DE PREDIOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la Sentencia de Separación y Cuerpos y Divorcio ulterior en los seguidos por Luis Alberto Cisneros Yarasca y Elsa Hayllas Cosme. Para ello se presentaron los siguientes documentos: - Oficio N°79-2009-IJMYLO-C-CSJJUN-PJ de fecha 02.03.2009 dirigido al Registro Personal de Lima. - Resolución de fecha 23.02.2009 suscrita por el Secretario del Primer Juzgado Mixto - Yauli - La Oroya, que ordena librar exhorto al Juzgado Mixto. - Copia certificada por el secretario del Testimonio de Escritura Pública y Subrogación de Hipoteca de fecha 02.12.1985. - Copia certificada por el secretario del Primer Juzgado Mixto -YauliLa Oroya de la Resolución de Separación de Cuerpos de fecha 17/04/1986. - Copia certificada por el secretario del Primer Juzgado Mixto -YauliLa Oroya del Oficio N°806-ACHC de fecha 18.10.1988. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios Bruno Eider Ortiz Ferreto, procedió a la tacha del presente título, en los siguientes términos: 1. Se solicita la inscripción de la Sentencia de Separación de Cuerpos y Divorcio en los seguidos por Luis Alberto Cisneros Yarasca y Elsa Hayllas Cosme, sin embargo, el titular del predio es Farid Luis Nasser Betancourt, conforme consta del As. C0001 de la partida electrónica N° 42797340 del Registro de Predios. En consecuencia, al no tener dominio inscrito el solicitante, el título deviene incompatible con el dominio inscrito. El señor Luis Alberto Cisneros Yarasca adquirió en su oportunidad el predio (según asiento 2-C Ficha N°67870) con el estado civil de Soltero. Sin perjuicio de lo anteriormente señalado, se advierte lo siguiente: 2. El Oficio N°79-2009-IJMYLO-C-CSJJUN-PJ de fecha 02.03.2009 se encuentra dirigido al Registro Personal de Lima y no al Registro de Propiedad. 3. Mediante Resolución de fecha 23/02/2009, se ordena librar exhorto al Registro Público de Lima, por lo que se solicita cumplir con dicha formalidad 602


4.

No es posible inscribir la adjudicación de propiedad a favor de Abel Kravchinski Cisneros Huayllas, por cuanto de la Resolución de fecha 17/04/1986 y demás actuados judiciales, no consta la adjudicación ni valorización del inmueble ni tampoco se ha identificado en forma indubitable el inmueble de propiedad de la sociedad conyugal.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación señalando: 1. Mediante sentencia judicial con fecha 15.10.1986 se declaró la separación de cuerpos y divorcio. 2. En calidad de legítimos propietarios del inmueble ubicado en Prolongación Pezet N° 236-238, Urbanización El Retablo, distrito de Comas, en el proceso judicial de separación de cuerpos por mutuo disenso decidieron transferirlo en calidad de anticipo de legítima a favor de su hijo Abel Cisneros Huayllas, quien a la fecha se encuentra en posesión del inmueble. 3. Actualmente, ante el Tercer Juzgado Especializado en lo Civil de Lima Norte se encuentran en trámite dos procesos judiciales de Nulidad de Acto Jurídico, seguido contra Abelina Sotomayor Castillo y Farid Luis Nasser Betancourt (actual titular), por la supuesta compra venta efectuada; además dicha supuesta compra venta a favor de Farid Luis Nasser Betancourt ocurrió con posterioridad al primer ingreso de los partes judiciales remitidos a su despacho por el Juzgado de la Oroya. 4. Respecto al punto 2, es un error mecanográfico al momento de elaborar el Oficio solicitando la inscripción de Separación de Cuerpos y Divorcio. 5. El Juzgado de la Oroya remitió exhorto al Segundo Juzgado de Familia de Lima Norte para que cursen los partes a la entidad registral para la anotación de sentencia. Además, no se ha tomado en cuenta lo previsto por el artículo 38 del Reglamento General de los Registros Públicos. 6. Anteriormente, su despacho observó los partes para que el Juzgado comisionante cumpla con precisar el inmueble, la misma que ha sido debidamente subsanada por el juzgado; sin embargo, ello no ha sido tomado en cuenta por su oficina. 7. Debe tenerse en cuenta el artículo 4o de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en estricta concordancia con el artículo 139° de la Constitución Política del Estado. 603

REGISTRO DE PREDIOS

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble sobre el que recae el título materia de apelación se encuentra inscrito en la Ficha N° 067870 que continúa en la Partida N°42797340. En el asiento 2-D, se encuentra inscrita la venta a favor de Luis Alberto Cisneros Yarasca, cuyo estado civil aparece como soltero. En el asiento 3-D, se encuentra inscrita la venta a favor de Abelina Sotomayor Castillo. En el asiento C0001 se encuentra inscrita la venta a favor de Farid Luis Nasser Betancourt, quien es el actual titular registral. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: i) Si la Sentencia de Separación de Cuerpos y Divorcio cuya anotación se solicita se adecúa a los antecedentes regístrales. ii) Si para inscribir una sentencia, dictada por juez de un distrito judicial distinto al que corresponde al Registro en el que se presenta, se requiere el cumplimiento del trámite previo del exhorto. VI. ANÁLISIS 1. La calificación registral constituye una labor técnico jurídica mediante la cual el Registrador, previo examen de legalidad del título y su concordancia con los antecedentes regístrales, emite un juicio de valor para incorporar o no un acto o derecho al Registro. 2. Las instancias regístrales en ejercicio de su función calificadora y en aplicación del principio de legalidad, el cual impone que los títulos mediante los cuales se pretende la inscripción reúnan los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico para su registro, están obligadas a realizar el control de legalidad de tales títulos, control, cuyos alcances en nuestro ordenamiento jurídico registral se encuentran previstos en el artículo 2011° del Código Civil y en el artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos. 3. El artículo 2011° del Código Civil establece los alcances generales de la calificación registral, la cual comprende la verificación de la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos del Registro. El artículo 32° del Reglamento

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General de los Registros Públicos, en concordancia con la citada norma sustantiva, precisa los aspectos calificables por las instancias regístrales, entre los que se encuentra la verificación de la adecuación de los títulos con los asientos de la partida registral en la cual deba efectuarse la inscripción y la inexistencia de obstáculos que emanen de la partida, como por ejemplo la falta de identidad entre el otorgante del acto y el titular registral; es decir, deben verificar, entre otros, la existencia de tracto sucesivo, pues la inscripción de los distintos actos en el Registro está sujeta a los principios regístrales y disposiciones reglamentarias. 4. En efecto, uno de los principios que las instancias registrales deben observar en el ejercicio de su función calificadora es el de tracto sucesivo, según el cual ninguna inscripción, salvo la primera, puede realizarse sin que esté inscrito el derecho del cual emana, cuyo control requiere la exigencia de verificar la identidad de sujeto (identidad entre el titular registral y quien aparece como trarismitente en el negocio jurídico materia de inscripción o como demandado o citado en el proceso respectivo). 5. En el presente caso, con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la adjudicación de bienes producida dentro de un proceso judicial de separación de cuerpos y divorcio ulterior, a cuyo efecto se acompaña el parte judicial respectivo, el cual contiene, entre otros, la copia certificada de la Resolución del 17.04.1986, expedida por el Primer, Juzgado Mixto de Yauli - La Oroya, aprobada por resolución superior del 15.10.1986, que declara fundada la sentencia de separación de cuerpos; y, la copia certificada del oficio N° 806, de fecha 18.10.1988, remitido por el Juez del Juzgado Mixto de Yauli al Alcalde Provincial de La Oroya, el cual contiene entre otras transcripciones la de la parte pertinente de la resolución de fecha 26.10.1987, aprobada por resolución superior del 18.03.1988 que declara disuelto el vínculo matrimonial entre Luis Alberto Cisneros Yarasca y Elsa Hayllas Cosme. 6. En el fallo de la Resolución del 17.04.1986, expedida por el Primer Juzgado Mixto de Yauli - La Oroya, que declara fundada la sentencia de separación de cuerpos, se señala que "el recurrente" gestionará el título de propiedad del inmueble ubicado en la urbanización "El Retablo" del distrito de Comas, a favor de su menor hijo Abel Kravchinski Cisneros Huayllas, "como es el deseo de su padre". 7. El Registrador formula observación señalando que no es posible realizar la inscripción solicitada, toda vez que en el asiento C0001 de la referida partida, consta la inscripción de la compraventa a favor de Farid Luis Nasser Betancourt (actual titular), persona distinta a los solicitantes. 605

REGISTRO DE PREDIOS

8.

9.

De examen de la Ficha N° 067870 continuada en la partida electrónica N° 42797340, correspondiente al predio sito en Prolongación Pezet N° 236-238, distrito de Comas, provincia y departamento de Lima, fluye, efectivamente, que el actual titular registral es don Farid Luis Nasser Betancourt, quien adquirió el inmueble de su anterior propietaria doña Abelina Sotomayor Castillo, la que a su vez lo adquirió en el año 1994 de don Luis Cisneros Yarasca. Como puede apreciarse, no existe adecuación entre el título presentado y los antecedentes registrales, pues ni el señor Luis Cisneros Yarasca, ni su ex cónyuge, ni ambos figuran como titulares registrales actuales; y, si bien el primero de los nombrados ostentó la titularidad del inmueble aludido, según la información obrante en el Registro, lo transfirió mediante contrato de compraventa con pacto de retroventa, otorgada por escritura pública de fecha 04.07.1994, a favor de doña Abelina Sotomayor Castillo, habiéndose inclusive levantado el pacto de retroventa anotado en el asiento 3-D, conforme consta en el asiento E0001.

10. La inscripción de la titularidad de don Luis Nasser Betancourt, constituye un obstáculo insalvable para la inscripción solicitada en la partida registral del predio inscrito en la Ficha N° 067870 que continúa en la partida electrónica N° 42797340; en consecuencia, corresponde confirmar la tacha formulada por el Registrador. 11. Lo señalado precedentemente no se desvirtúa por las alegaciones del apelante, pues si bien a la fecha en la que conjuntamente con su cónyuge solicitó la separación de cuerpos, proponiendo gestionar el otorgamiento del título de propiedad del inmueble ubicado en Prolongación Pezet N° 236-238, distrito de Comas, a favor de su hijo Abel Kravchinski Cisneros Huayllas, e inclusive a la fecha en la que se emitieron las sentencias de separación de cuerpos y divorcio ulterior, ostentaba la titularidad dominial de dicho inmueble, a la fecha de presentación del presente título ya no ostenta tal calidad. Asimismo, la sola existencia de procesos judiciales de nulidad de acto jurídico tramitados en sede judicial tampoco desvirtúa la información obrante en los asientos registrales que, de acuerdo con el principio de legitimación, se presume válida y surte todos sus efectos, en tanto no se rectifique o declare judicialmente su invalidez, circunstancia ésta que no ha ocurrido. 12. Con relación a los demás defectos advertidos por el Registrador cabe señalar que, si bien la alusión al Registro Personal en el Oficio N° 792009-IJMYLO-C.CSJUN-PJ del 02.03.2009, podría tratarse de un error 606


material, ello no resulta claro, dado que la resolución del 17.04.1986, expedida por el Primer Juzgado Mixto de Yauli - La Oroya, que declara fundada la sentencia de separación de cuerpos y en la que se alude a la gestión del título de propiedad sobre el inmueble en cuestión a favor del menor hijo de los recurrentes, no contiene mandato de inscripción alguna. Es más bien, la sentencia de fecha 26.10.1987, al declarar disuelto el vínculo matrimonial, que dispone la remisión de partes al Registro Personal para la inscripción de la sentencia. 13. Con relación a la supuesta falta de identificación indubitable del inmueble aludido en la citada resolución, cabe señalar que, si bien en la resolución que declara la separación de cuerpos, no se precisa la partida registral ni la ubicación exacta del inmueble respecto del que se señala se gestionará el título de propiedad a favor del hijo de los solicitantes de la separación de cuerpos, de la respectiva demanda y del asiento 3-B de la Ficha N° 067870 que continúa en la partida electrónica N° 42797340, fluye con claridad que se trata del inmueble inscrito en tal partida. En efecto, en el escrito de demanda de separación de cuerpos, Luis Cisneros Yaranga y Elsa Huayllas Cosme, señalan haber adquirido dentro del matrimonio la vivienda ubicada en la Urbanización "El Retablo", Prolongación Pezet N° 236-238, distrito de Comas; y, en el asiento 3-B aludido consta la numeración del inmueble signado como 236-248 con frente al Jr. Prolongación Pezet. 14. Respecto al cumplimiento de la formalidad del exhorto, cabe señalar que de conformidad con el primer precedente de observancia obligatoria aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral, "Cuando el mandato judicial para realizar una anotación o inscripción proviene de un Juez cuyo ámbito de competencia territorial no coincide con el Registro en donde deba ejecutarse, no será exigible el requisito del exhorto si los partes están dirigidos directamente al Registrador, salvo que en la misma resolución se disponga librar exhorto, en cuyo caso sí deberá cumplirse con dicho trámite pues la autoridad judicial consideró que la inscripción debía tramitarse por esa vía". En el presente caso, mediante resolución de fecha 23 de febrero de 2009, se dispuso librar exhorto al Juzgado Mixto del distrito de Comas; es decir, la formalidad del exhorto ha sido impuesta por la propia autoridad judicial, por lo que la deficiencia advertida por el Registrador es correcta. 15. Finalmente, respecto de la invocación del artículo 4o de la Ley Orgánica del Poder Judicial, concordado con el artículo 139° de la Constitución, 607

REGISTRO DE PREDIOS

cabe señalar que la denegatoria de la inscripción solicitada no implica en modo alguno inobservancia o vulneración a las citadas normas, pues como ya se señaló, además de las deficiencias antes señaladas, la resolución no contiene mandato de inscripción alguno para el Registro de Propiedad Inmueble. 16. Respecto de los derechos regístrales, y de acuerdo con el Decreto Supremo No. 017-2003-JUS, esta Sala confirma la liquidación formulada por el Registrador Público. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada al título referido en el encabezamiento conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y Comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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BONO FAMILIAR HABITACIONAL

Tribunal%tgistral RESOLUCIÓN N

Q

1126-2009 - SUNARP-TR-L

] Lima, 17JUL20Ü9


Osear Elias Vega Gargate 00139067 de 26-02-2009. 0031814 de 14-05-2009. Predios de Lima. Compra Venta.

BONO FAMILIAR HABITACIONAL Según la segunda disposición complementaría y final, inciso 1), del Decreto Supremo No. 01S-2007-VIVIENDA, en todo caso de adquisición, construcción o mejoramiento de la vivienda en base del bono familiar liabitacional, deberá consignarse tal circunstancia en la partida registral, lo que de acuerdo con la técnica registral se materializa en la inscripción de una carga cuyo efecto es la prohibición temporal de enajenar el inmueble. En consecuencia, el registrador, conjuntamente con la inscripción de la compraventa, procederá a realizar lo propio con la carga. Nótese que la garantía del Estado para asegurar el fin público de

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REGISTRO DE PREDIOS

.

protección de las necesidades de habitación se realiza a través de j la figura de la prohibición temporal de enajenar, y no por medio I de la hipoteca legal. • IÍIMMIÍ

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del contrato de Compra Venta, celebrada por China International Water & Electric Corp (Perú) a favor de Carmen Felicitas Sánchez López y Osear Elias Vega Gargate, referido al inmueble inscrito en la partida electrónica 43035724 del Registro de Predios de Lima. Para este fin se adjunta parte notarial de la Escritura Pública de 23 de junio de 2003, modificado por escritura pública de 21 de marzo de 2005, extendida ante el Notario de Lima Carlos Enrique Ayala Alvarado; con posterior aclaración mediante Escritura de fecha 15 de noviembre de 2008 ante Notario de Lima Moisés Espino Elguera. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, José Luis Ortega Laberry observó el título por los siguientes motivos: 1.- De acuerdo con la Cláusula Cuarta de la Escritura Pública de fecha 15 de noviembre de 2008, se dejan sin efecto las cláusulas novena y décimo tercera de la Escritura Pública de fecha 23 de junio de 2003 referidas al Bono Habitacional Familiar, sin embargo de acuerdo al D.S. N° 0108-2002-VIVIENDA y el D.S. N° 013-2007-VIVIENDA, se regula el procedimiento de la anulación del Bono Familiar Habitacional, el mismo que podrá ser requerido por los Registradores Públicos. Es el caso que en la Cláusula Cuarta se remite a la Carta N° 1366-2008FMV/GPS mediante la cual aparentemente se deja sin efecto las restricciones de la transferencia de la propiedad de viviendas adquiridas con el BFH, sin embargo esto no se aprecia de la lectura de su texto. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en lo siguiente: 1.- Que, el registrador se ha equivocado al revisar la norma aplicable al Bono Habitacional Familiar, pues considera que la inscripción solicitada 610


es la transferencia de propiedad de China International Water & Electric Corp (Perú), a favor de los compradores. 2.- Que, una lectura más atenta del D.S. N° 013-2007-VIVIENDA, pudo haber cambiado la opinión del Registrador, pues el Artículo 9o se refiere a la pérdida del derecho al BFH; así como la segunda disposición final, que señala que los asientos de inscripción de la vivienda serán efectuados a favor del titular del BFH, mientras que los siguientes párrafos se refieren a la transferencia de propiedad por titular del BFH, de ello se demuestra que se el registrador ha efectuado una lectura parcial, pues en ningún momento se pretendió transferir la vivienda adquirida con el BFH a un tercero, sino que se pretende inscribir la adquisición de la vivienda con el BFH. 3.- Que, si bien el registrador ha señalado normas referidas a la transferencia de la vivienda adquirida con el BFH a terceros, éstas también disponen la inscripción de la adquisición de una vivienda con el financiamiento del BFH, lo cual es procedente, en vista que el BFH ha sido otorgado a los compradores. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Bien inmueble ubicado en la Manzana M, Urbanización Campoy, Distrito de San Juan de Lurigancho, inscrito en la Partida Electrónica N° 43035274 del Registro de Predios de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si el financiamiento a través del bono familiar habitacional da lugar a una carga por prohibición de enajenar o a una hipoteca legal. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del contrato de Compra Venta, celebrada por China International Water & Electric Corp (Perú) a favor de Carmen Felicitas Sánchez López y Osear Elias Vega Gargate, referido al inmueble inscrito en la partida electrónica 43035724 del Registro de Predios de Lima. Para este fin se adjunta parte notarial de la Escritura Pública de 23 de junio de 2003, modificado por escritura pública de 21 de marzo de 2005, extendida ante el Notario de Lima Carlos Enrique Ayala Alvarado; con posterior 611

REGISTRO DE PREDIOS

2.

aclaración mediante Escritura de fecha 15 de noviembre de 2008 ante Notario de Lima Moisés Espino Elguera. La mencionada compraventa fue financiada con el bono familiar habitacional (BFH), que constituye un financiamiento directo del Estado, no reembolsable bajo ciertas condiciones, a efecto de adquirir viviendas de interés social. La materia se encuentra actualmente regulada en el Decreto Supremo No. 013-2007-VIVIENDA.

3.

La citada norma establece que las viviendas adquiridas bajo ese financiamiento estatal se encuentran sujetas a un régimen temporal de prohibición de enajenar, lo cual se justifica por cuanto la intervención gubernamental busca satisfacer una sentida necesidad social, pero ello no puede ser fuente de lucro del beneficiario o de terceros. La aludida prohibición, con efecto real, y su levantamiento son actos naturalmente objeto de calificación registral, lo que se ratifica con el texto de la segunda disposición complementaria y final del Decreto Supremo No. 013-2007-VIVIENDA.

4.

En tal sentido, las partes celebraron una escritura aclaratoria en la cual dejan sin efecto la hipoteca legal que habían constituido erróneamente por virtud del Decreto Supremo No. 013-2007-VIVIENDA sobre bono familiar habitacional. Nótese que la garantía del Estado para asegurar el fin público de protección de las necesidades de habitación se realiza a través de la figura de la prohibición temporal de enajenar, y no por medio de la hipoteca legal.

5.

El registrador ha interpretado el acto jurídico de aclaración en el sentido que mediante un acto privado se pretende extinguir la garantía otorgada por la ley, sin que se presente la carta autoritativa del Fondo Mivivenda para levantar la reserva de enajenación. Sin embargo, dicha observación incurre en un error pues si bien el acuerdo de las partes deja sin efecto las cláusulas de prohibición de enajenar y de hipoteca legal, sin embargo, el acto jurídico debe interpretarse en su integridad, por medio de todas sus cláusulas incluyendo las aclaratorias, de conformidad con el art. 169° del Código Civil.

6.

La cláusula cuarta de la escritura pública de aclaración de 15 de noviembre de 2008 dice textualmente que las partes convienen en: "dejar sin efecto las cláusulas novena, décima tercera de la escritura pública que se señala en la cláusula primera de la primera minuta, en cuanto el bono familiar habitacional no genera hipoteca legal..." Nótese que en ella no se elimina la existencia y eficacia del bono familiar, sino que 612


simplemente se dice que ésta no produce la consecuencia de generar la hipoteca legal. Por tanto, se impone la interpretación del negocio conforme lo expresado en él y según la buena fe, tal y como establece el art. 168° del Código Civil, lo cual implica que los contratantes admiten y reconocen que parte del financiamiento para la adquisición se realizó con el bono. 7. Por lo demás, la cláusula tercera de la escritura originaria de compraventa de 23 de junio de 2003, así como la cláusula segunda de la escritura de modificación de 21 de marzo de 2005, aluden en forma reiterada que la vivienda se adquiere con el financiamiento del bono familiar habitacional. Por tanto, de una lectura integral del reglamento o contenido contractual según dispone el art. 169° del Código Civil, sin limitar el análisis a una sola estipulación, se concluye que el presente acto jurídico expresa en forma clara e inequívoca su sometimiento a las normas del citado bono. 8. Por tanto, y según la segunda disposición complementaria y final, inciso 1), del Decreto Supremo No. 013-2007-VIVIENDA, en todo caso de adquisición, construcción o mejoramiento de la vivienda en base del bono familiar habitacional, deberá consignarse tal circunstancia en la partida registral, lo que de acuerdo con la técnica registral se materializa en la inscripción de una carga cuyo efecto es la prohibición temporal de enajenar el inmueble. 9. En consecuencia, el registrador, conjuntamente con la inscripción de la compraventa, procederá a realizar lo propio con la citada carga, por lo que corresponde revocar la observación. 10. En cuanto a los derechos regístrales, se procede a liquidar la venta en S/. 65,00, y la carga en S/. 35,00; lo que hace un total de S/. 100,00 nuevos soles. El usuario abonó S/. 29,00 según recibo No. 2009-33-00009756, por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 71,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, 613

REGISTRO DE PREDIOS

VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, y disponer la inscripción del presente título según los lineamientos establecidos en los considerandos octavo y noveno de la resolución, y previo pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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[ DECRETO LEGISLATIVO 667

IHBunaC %tgistral RESOLUCIÓN 2


J Lima, 15 JUL 2009


MANUEL JESÚS COLÁN VERGARA 000011163-Callao de 08-06-2009 0000820-Callao de 25-06-2009. Predios de Lima. Posesión,

APLICACIÓN ÜIIRAACTIVA DEL DECRETO LEGISLATIVO 667 El Decreto Supremo No. 032-2008-VIVIENDA, de diciembre de 2008, aprobó el reglamento de titulación de predios rurales, por lo cual quedó derogado el Decreto Legislativo 667, según previsión específica de la única disposición complementaria y derogatoria del reglamento, concordante con la cuarta disposición complementaria y transitoria del Decreto Legislativo 1089. Ahora bien, la norma derogatoria, para efectos de salvar los conflictos derivados de la sucesión de leyes en el tiempo, ha establecido dos disposiciones de derecho transitorio, por las que el Decreto Legislativo 667 se aplica en forma ultraactiva, las

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REGISTRO DE PREDIOS _

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mismas que se encuentran establecidas en la segunda y tercera disposición complementaria y transitoria del Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIE!VDJL

Fuera de esas dos hipótesis, se entiende derogado para todos sus efectos el Decreto Legislativo 667, por lo que un título amparado en una norma derogada contiene defecto insubsanable. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA El usuario solicita la inscripción de la posesión en predio rural de propiedad de particulares, ubicado por medio de la Unidad Catastral No. 9781 respecto de un predio de mayor extensión inscrito en la Partida No. 70094245 del Registro de Predios del Callao. Para este efecto se adjunta formulario "A" de posesión, anexos 1 a 3, certificado catastral, plano perimétrico, memoria descriptiva y pruebas de posesión. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios del Callao Javier Gómez de la Torre Briceño formuló tacha por los siguientes fundamentos: Se solicita la inscripción del derecho de posesión a favor de Manuel Jesús Colán Vergara en mérito del Decreto Legislativo 667, sin embargo, dicho dispositivo no se encuentra vigente, por lo que el título no contiene acto inscribible. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante sostiene que al momento de presentar su solicitud se encontraba en vigor el Decreto Legislativo 667, por lo que no se le puede aplicar . el Decreto Supremo No. 032-2008-VIVIENDA. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Terreno rústico ubicado en el Fundo Oquendo, Callao, inscrito en la Partida No. 70094245 del Registro de Predios del Callao. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón.

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DECRETO LEGISLATIVO 667

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es si puede inscribirse la posesión al amparo del Decreto Legislativo 667 a pesar de la derogación de la norma. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita, al amparo del Decreto Legislativo 667, la inscripción de la posesión en predio rural de propiedad de particulares, ubicado en la Unidad Catastral No. 9781 respecto de un predio de mayor extensión inscrito en la Partida No. 70094245 del Registro de Predios del Callao. Para este efecto se adjunta formulario "A" de posesión, anexos 1 a 3, certificado catastral, plano perimétrico, memoria descriptiva y pruebas de posesión. 2. El Decreto Legislativo 667 reguló los procedimientos de formalización de la propiedad rural a través de la acreditación de la posesión con pruebas tasadas, inscripción de la posesión y conversión a propiedad luego de la falta de oposición. En virtud de esta norma el usuario solicita se inscriba la posesión a su favor, para lo cual aporta los documentos detallados en el considerando anterior. 3. Posteriormente, el Decreto Legislativo 1089, régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios rurales, señaló en su cuarta disposición complementaria y transitoria que el Decreto Legislativo 667 seguiría vigente hasta la aprobación del Decreto Supremo que establezca y reglamente el procedimiento especial de titulación. 4. En efecto, el Decreto Supremo No. 032-2008-VIVIENDA, de diciembre de 2008, aprobó el mencionado reglamento de titulación, por lo cual quedó derogado el Decreto Legislativo 667, según previsión específica de la única disposición complementaria y derogatoria de citado reglamento, concordante con la cuarta disposición complementaria y transitoria del Decreto Legislativo 1089. 5. Ahora bien, la norma derogatoria, para efectos de salvar los conflictos derivados de la sucesión de leyes en el tiempo, ha establecido dos disposiciones de derecho transitorio, por las que el Decreto Legislativo 667 se aplica en forma ultraactiva: i) Primera hipótesis: los expedientes referidos a los procedimientos de formalización ingresados al Registro de Predios, concluirán de acuerdo con la legislación anterior (tercera disposición complementaria y transitoria del Decreto Supremo 032-2008-VIVIENDA).

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REGISTRO DE PREDIOS

ti) Segunda hipótesis: Los expedientes individuales de saneamiento físico legal de predios rústicos con fines de formalización, que se encuentren en trámite ante las Oficinas Zonales de COFOPRI, pendientes de ingreso al Registro de Predios, continuarán su trámite en el marco de la legislación anterior, debiendo COFOPRI presentarlo a inscripción en el plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del reglamento (segunda disposición complementaria y transitoria del Decreto Supremo 032-2008-VIVIENDA). 6. La primera hipótesis se circunscribe a los títulos que estuviesen presentados al Registro en el momento de producirse la sucesión normativa, esto es, en diciembre de 2008. Sin embargo, el presente título se presentó el día 08 de junio de 2009, por lo que no se acoge a la citada disposición. Por lo demás, los títulos anteriores que el usuario hubiese aportado al registro no producen consecuencia alguna, pues la cesación de vigencia del título conlleva que desaparezcan todos los efectos derivados de la presentación. 7. La segunda hipótesis abarca los expedientes aún gestionados por las Oficinas Zonales de COFOPRI, en cuyo caso esta misma entidad debía presentarlos al registro en el plazo de 6 meses desde la entrada en vigor del reglamento. En el presente caso el expediente fue tramitado directamente por el usuario ante el registro, por lo que tampoco se acoge a esta disposición. 8. Fuera de esas dos hipótesis, se entiende derogado para todos sus efectos el Decreto Legislativo 667, por lo que un título amparado en una norma derogada contiene indudablemente un defecto insubsanable que conlleva la tacha, de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. 9. En cuanto a los derechos regístrales se confirma la liquidación del registrador. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

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VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Predios del Callao. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal%tgistraí

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2

RESOLUCIÓN 1186-2009-SUNARP-TR-L Lima, 31JUL 2009


EMMA COLÁN VERGARA DE ESPINOZA N° 9504 del 15.05.2009. H.T.D. N° 721 del 05,06.2009. De Predios de Callao Inscripción de conversión del derecho de posesión en propiedad

APUCACIÓN ÜLTRAACnVA DEL DECRETO LEGISLATIVO N° 667 PARA TRÁMITES DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO INICIADOS DURANTE SU VIGENCIA Se encuentran bajo los alcances de la Tercera Disposición Complementaria Transitoria del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, aprobado por Decreto Supremo N" 0322008-VIVTENDA, entre otros, los procedimientos administrativos de prescripción adquisitiva de dominio sobre predios rurales de propiedad de particulares ingresados al Registro de Predios con anterioridad a la entrada en vigencia del aludido Decreto

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' Legislativo. En consecuencia, son de aplicación para tales procedimientos las disposiciones pertinentes del Decreto Legislativo N° 667, entendiéndose que la alusión a expedientes o títulos ingresados al Registro de Predios, en el caso de los procedimientos administrativos de prescripción adquisitiva de dominio, está referida al ingreso al Registro de la solicitud de inscripción del derecho de posesión, con lo cual precisamente se inicia dicho procedimiento. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción definitiva deí derecho de posesión del parte del predio rústico denominado Fundo Oquedo, derecho de posesión que se encuentra inscrito en el asiento B 00020 la partida electrónica N° 70094245 del Registro de Predios del Callao a favor de Juan Colán Vergara en mérito al título archivado N° 5525 del 25.3.2008. Con la finalidad de sustentar la inscripción se presenta el escrito del 13.5.2009 y copia de la hoja respectiva del diario oficial El Peruano del 1703.2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA: El Registrador Público del Registro de Predios del Callao, Javier Gómez de la Torre, tachó el título señalando: "Emma Colán Vergara, solicita se inscriba su derecho de propiedad en la partida N° 70094245, en cuyo asiento B00020 consta la inscripción de su derecho de posesión, sin embargo, no se ha considerado que de conformidad con lo dispuesto por la Cuarta Disposición Complementaria Transitoria del Decreto Legislativo N° 1089, la prescripción adquisitiva de dominio regulada por el Decreto Legislativo N° 667 estuvo vigente hasta la entrada en vigencia del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089 (Decreto Supremo N° 032-2008-VIV1ENDA, publicado el 14-122008) siendo que de conformidad con lo dispuesto por los artículos 5 y 55 del mencionado reglamento, COFOPRI es la entidad competente para la ejecución de los procedimientos regulados en él (formalización y titulación de predios rurales) y para gestionar la inscripción de los instrumentos de formalización en el Registro de Predios. 622


Sin perjuicio de lo indicado precedentemente, se deja constancia que la inscripción a efectuar respecto a la prescripción adquisitiva a solicitar por COFOPRI, deberá respetar los procedimientos establecidos en el Decreto Legislativo N° 1089 y su reglamento D.S N° 082-2008-VIVIENDA, atendiendo los plazos establecidos en ellos para la publicación de los datos del beneficiario, área, linderos entre otros datos técnicos del predio prescrito, término del plazo de publicación, sin haber mediado oposición, entre otras formalidades propias del procedimiento reguladas en las normas citadas". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación señalando: - El expediente fue calificado en la etapa inicial en que se hizo las observaciones correspondientes, las que se subsanaron oportunamente. - El estado del expediente es para la titulación definitiva, pues el 17 de marzo del presente año se ha cumplido con la publicación en el diario oficial El Peruano y en la actualidad se ha vencido el plazo para presentar oposiciones y no se ha presentado ninguna. - De manera prevaricadora se pretende aplicar el Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 14 de diciembre del 2008, el cual entró en vigencia a partir del día siguiente. - El presente proceso se inicia el 26 de marzo del año 2008 y se anota su derecho de posesión el 23 de junio del año 2008 con el título N° 2008-5551, por lo que no es aplicable, ya que no existe retroactividad en la ley, salvo casos especiales, que no es el presente caso. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio sobre el que recae el derecho de posesión cuya conversión en propiedad se solicita mediante el título materia de apelación, se encuentra inscrito en la partida electrónica N° 70094245 del Registro de Predios del Callao, como Fundo Oquendo, con una extensión superficial de 2,553,992.65m2, conforme a la última modificación de área, linderos y medidas perimétricas inscrita en el asiento B0012. En el asiento B0020 de dicha partida consta registrado el derecho de posesión a favor de doña Emma Colán Vergara de Espinoza, sobre un área de 4,376 m2, signado con U.C. N° 09779. El referido derecho de posesión se registró en mérito al título archivado N° 5551 del 26.03.2008. 623

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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la vocal Nélida Palacios León, con el informe oral del abogado de la apelante Miguel Barrera Bazán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es si procede la inscripción definitiva de la propiedad al amparo del Decreto Legislativo N° 667, luego de la entrada en vigencia del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, cuando el derecho de posesión se inscribió con anterioridad a la entrada en vigencia de la norma aludida. VI. ANÁLISIS 1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la conversión en propiedad del derecho de posesión de doña Emma Colán Vergara de Espinoza, inscrito en el asiento B0020 de la partida electrónica N° 70094245 del Registro de Predios del Callao, en mérito a la solicitud y copia de la publicación respectiva en el diario oficial El Peruano. 2. Atendiendo a la tacha sustantiva formulada por el Registrador invocando la derogatoria de las normas que permitían el trámite solicitado por el apelante desde la entrada en vigencia del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, aprobado mediante Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA,. publicado el 14.12.2008, corresponde determinar si con posterioridad á la entrada en vigencia del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, es procedente la inscripción del derecho de propiedad del poseedor de un predio rural cuya posesión se encuentra inscrita con anterioridad a la entrada en vigencia del Reglamento antes aludido. 3. El Decreto Legislativo N° 667, êy del Registro de Predios Rurales, reguló el procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa de predios rurales de propiedad de particulares, el cual contemplaba la inscripción de derecho de posesión de quien esté poseyendo y explotando económicamente un predio rural de propiedad de particulares en forma directa, continua, pacífica, pública y como propietario, por un plazo mayor de cinco años, en mérito del respectivo formulario registral acompañado de las pruebas de la posesión. La posesión inscrita era notificada mediante la publicación de carteles en el predio, en el Registro, en el local del municipio, en el Juzgado de Paz, en el Juzgado Especializado en lo Civil más cercano, en la Dirección Regional o Subregional Agraria o la Oficina del Ministerio de Agricultura de la Jurisdicción donde se ubique el predio, en la iglesia parroquial, y en el diario oficial El Peruano a efectos que cualquier interesado pueda formular oposición. 624


4.

La citada norma contemplaba asimismo que, transcurridos treinta dias de publicada la notificación en el diario oficial El Peruano sin haberse formulado oposición, se debía proceder a la inscripción en forma automática del derecho de propiedad del solicitante, con lo cual finalizaba el procedimiento de prescripción adquisitiva administrativa. El citado procedimiento también se encontraba previsto en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de 2003. 5. El 26 de junio de 2008 se publica el Decreto Legislativo N° 1089, que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, estableciendo en su Sexta Disposición Complementaria Final que entrará en vigencia al día siguiente de la publicación de su Reglamento en el diario Oficial El Peruano. 6. En concordancia con dicha disposición, el nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado mediante Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN, publicado el 30.08.2008 y vigente a partir del 30.9.2008 estableció en su Tercera Disposición Transitoria: "La Sección III del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N° 540-2003-SUNARP/SN y sus modificatorias, se mantendrá vigente hasta la aprobación del Decreto Supremo que establezca y reglamente el Procedimiento Especial de Titulación a que se refiere la Cuarta Disposición Complementaria y Transitoria del Decreto Legislativo N° 1089 que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales". 7.

8.

El Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, publicado el 14.12.2008, vigente desde el 15 de diciembre de 2008, establece en su única disposición complementaria derogatoria que a la entrada en vigencia de dicho reglamento quedan derogados los procedimientos contenidos en los Capítulos Cuarto111 y Quinto121 del Título I del Decreto Legislativo N° 667. En el presente caso, la inscripción del derecho de posesión se realizó durante la vigencia del decreto legislativo N° 667, pero a la fecha en la cual se solicita la conversión del derecho de posesión en propiedad ya se encuentra vigente el Decreto Legislativo N° 1089 y su Reglamento, el cual regula de manera distinta el procedimiento administrativo de

Este capítulo está referido a la inscripción de la posesión de predios rurales. Este capítulo está referido a los planos necesarios para la inscripción. 625

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prescripción adquisitiva de dominio de predios rurales de propiedad de particulares. 9. Como puede advertirse nos encontramos frente al supuesto de aplicación de normas en el tiempo, por lo que para dilucidar si corresponde o no la inscripción de la conversión del derecho de posesión en propiedad, debemos previamente determinar cuál es la norma aplicable al presente supuesto, para lo cual es necesario referirnos a la retroactividad y ultraactividad. 10. Las normas tienen un límite temporal de vida que se inicia con su entrada en vigencia y concluye con su derogatoria. Se entiende por retroactividad o, mejor dicho, aplicación retroactiva de la norma cuando ésta se aplica a los hechos, relaciones y situaciones jurídicas nacidas o existentes antes de su entrada en vigencia; se entiende por aplicación ultraactiva de la norma cuando ésta se aplica a los hechos, relaciones y situaciones jurídicas nacidas o existentes después de su derogación o sustitución por otra. Cuando la norma se aplica a los hechos, relaciones y situaciones jurídicas existentes durante su vigencia, nos encontramos frente a la aplicación inmediata de la norma. 11. Conforme al artículo III del Titulo Preliminar del Código Civil, concordado con el articulo 103° de la Constitución Política del Estado, las normas se aplican a las consecuencias de los hechos, relaciones y situaciones jurídicas existentes, no tiene fuerza ni efectos retroactivos, salvo en materia penal cuando favorece al reo. Como puede apreciarse, en nuestro sistema jurídico se propugna la aplicación inmediata de las normas, proscribiéndose la aplicación retroactiva de la norma, con la sola excepción de la norma penal y cuando favorece al reo. 12. Cuando los hechos, relaciones o situaciones jurídicas nacen, producen sus efectos y se extinguen durante la vigencia de la misma norma, no hay problema en la determinación de la norma aplicable, el problema se presenta cuando entre el nacimiento del hecho, relación o situación jurídica y su extinción se ha producido la sustitución de la norma primigenia por otra, como ocurre en el caso materia de examen. 13. En efecto, el procedimiento administrativo de prescripción adquisitiva de dominio seguido por la recurrente se inició el 26 de marzo de 2008, con la presentación del título para la inscripción de su derecho de posesión, fecha en la que se encontraba vigente el capítulo cuarto del Título II del Decreto Legislativo N° 667; sin embargo, cuando solicita la conversión de la posesión inscrita en derecho de propiedad, ya se encontraba vigente el decreto legislativo N° 1089, que establece el régimen temporal extraor626


dinario de formalización y titulación de predios rurales. La pregunta es ¿qué norma se aplica? Si se pretende aplicar la nueva norma a todo el procedimiento administrativo de prescripción adquisitiva de dominio implicaría una aplicación retroactiva de la nueva norma, desconociendo la situación jurídica acaecida durante la vigencia de la norma anterior: la inscripción de su derecho de posesión; si se estableciera la aplicación de la nueva norma sólo a los efectos de la situación jurídica nacida con anterioridad, estaríamos frente a la aplicación inmediata de la norma. En cambio si se establece que todo el procedimiento se rige por la norma anterior estamos frente a la aplicación ultraactiva de ésta. 14. La norma constitucional sólo proscribe la aplicación retroactiva de la norma, y si bien propugna la aplicación inmediata de la norma, admite su aplicación ultraactiva, sobre todo respecto de normas procedimentales como en el presente caso, para lo cual usualmente las nuevas normas derogatorias de regímenes anteriores contemplan una disposición transitoria en la cual prevén la aplicación ultraactiva de la norma anterior a los procedimientos iniciados durante su vigencia. 15. Así, la Tercera Disposición Complementaria Transitoria del Decreto Legislativo N° 1089, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, vigente desde el 14.12.2008, establece: "Los expedientes, referidos a los procedimientos indicados en la Disposición anterior, ingresados al RdP, concluirán de acuerdo con la legislación anterior". Por su parte, la Segunda Disposición Complementaria Transitoria del citado Reglamento prescribe: "Los expedientes individuales de saneamiento físico legal de predios rústicos confines de formalización, que se encuentren en trámite en las Oficinas Zonales del COFOPRI, pendientes de ingreso al RdP, continuarán su trámite en el marco del Decreto Legislativo N° 667, debiendo el COFOPRI presentarlos al RdP en un plazo máximo de seis (06) meses. Los procedimientos en trámite a cargo del COFOPRI, sobre visación de planos, determinación, conversión o rectificación de áreas de predios rurales y adjudicación de tierras eriazas habilitadas e incorporadas a la actividad agropecuaria, se adecuarán a lo establecido en el presente reglamento en el estado en el que se encuentren. Las direcciones Regionales Agrarias remitirán a la respectiva Oficina Zonal de COFOPRI los expedientes en trámite de los procedimientos seguidos al amparo del articulo 17° del Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 011-97-AG y del Título II del Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 026-2003-AG, en un plazo de 30 días hábiles de publicado el presente Reglamento". 627

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16. Como puede apreciársela segunda disposición establece en su primer párrafo la aplicación ultraactiva del decreto legislativo N° 667 a los expedientes individuales de saneamiento fisico legal de predios rústicos con fines de formalización pendientes de ingreso al Registro de Predios y en trámite ante las Oficinas Zonales del COFOPRI; en su segundo párrafo, la aplicación inmediata de la nueva norma a los procedimientos en trámite a cargo del COFOPRI, sobre visación de planos, determinación, conversión o rectificación de áreas de predios rurales y adjudicación de tierras eriazas habilitadas e incorporadas a la actividad agropecuaria; y, en su tercer párrafo, la remisión a las oficinas zonales del COFOPRI de los expedientes en trámite relativos a los procedimientos de adjudicación de terrenos eriazos incorporados informalmente a la actividad agropecuaria. 17. Cuando la tercera disposición complementaria transitoria alude a los procedimientos "indicados en la Disposición anterior" no está refiriéndose obviamente sólo a los supuestos contemplados en dicha segunda disposición complementaria transitoria, sino, en general a los procedimientos aludidos en dicha disposición, esto es, a los procedimientos de saneamiento físico legal de predios rústicos con fines de formalización, entre los que se encuentra precisamente el procedimiento administrativo de prescripción adquisitiva de dominio de predios rurales de propiedad de particulares, a los procedimientos de determinación, conversión o rectificación de áreas de predios rurales y adjudicación de tierras eriazas habilitadas e incorporadas a la actividad agropecuaria; y, a los procedimientos de adjudicación de terrenos eriazos incorporados informalmente a la actividad agropecuaria. 18. De acuerdo con lo señalado precedentemente, se encuentran bajo los alcances de la Tercera Disposición Complementaria Transitoria del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, entre otros, los procedimientos administrativos de prescripción adquisitiva de dominio ingresados al Registro de Predios con anterioridad a la entrada en vigencia del aludido decreto legislativo. Obviamente, la alusión a expedientes o títulos ingresados al Registro de Predios, en el caso de los procedimientos adminsitrativos de prescripción adquisitiva de dominio, está referida al ingreso al Registro de la solicitud de inscripción del derecho de posesión, con lo cual precisamente se inicia dicho procedimiento. 19. En este sentido, a los procedimientos administrativos de prescripción adquisitiva de dominio iniciados con anterioridad a la entrada en vigencia del Decreto Legislativo N° 1089, les son de aplicación las disposiciones del 628


Decreto Legislativo N° 667 y las pertinentes del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del 2003; en consecuencia, siendo que en el presente caso el procedimiento administrativo de prescripción adquisitiva de dominio seguido por la recurrente se inició con la presentación de su solicitud de inscripción de su derecho de posesión, el 26.03.2008, es decir, antes de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo N° 1089, corresponde revocar la tacha sustantiva formulada por el Registrador del Registro de Predios del Callao al título venido en grado. 20. Ahora, como se ha revocado la tacha sustantiva, corresponde evaluar si se cumplen o no los requisitos para la inscripción de la conversión de la posesión en propiedad. Al respecto, el artículo 151° del derogado Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, señalaba que en caso de no presentarse oposición alguna dentro del plazo de 30 días hábiles a partir de la notificación, el Registrador, previa verificación de la conservación y permanencia de los carteles, así como el cumplimiento del plazo, procederá a la inscripción del derecho de propiedad del solicitante. 21. El supuesto de hecho regulado en las normas citadas ha sido acreditado en el presente título con la presentación de la publicación en el diario oficial "El Peruano" del 17 de marzo de 2009. Asimismo, se aprecia que no consta en la partida registral del predio matriz anotación de oposición alguna a la posesión registrada a favor de Emma Colán Vergara de Espinoza; sin embargo, atendiendo a que el predio objeto de prescripción adquisitiva administrativa forma parte de un predio de mayor extensión, conforme al último párrafo del artículo 151° citado, para la inscripción del derecho de propiedad a favor de la solicitante, se requiere la previa independización del área objeto de prescripción adquisitiva de dominio131. 22. El artículo 46o{4] del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios vigente, regula los requisitos para la independización de predios rurales,

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El último párrafo del artículo 151° prescribe: "Cuando la adquisición por prescripción haya operado sólo sobre parte de un predio inscrito, la inscripción del derecho de propiedad a favor del adquirente sólo podrá realizarse si éste solicita la independización de dicha parte de conformidad con lo establecido en el artículo 61 y en la Sexta Disposición Complementaria y Final del presente reglamento, según sea el caso". Artículo 46°.-Independización de predio rural La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que 629

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de manera similar al artículo 61° del derogado Reglamento de Inscripciones, dependiendo si se encuentra en un área catastrada, en proceso de levantamiento catastral, en un área no catastrada pero se cuente con planos catastrados o, en un área no catastrada y no se cuente con planos catastrados. 23. Sin embargo, la norma antes aludida ha quedado derogada tácitamente por lo dispuesto en el capítulo IV del Título V del Reglamento del Decreto Legislativo Na 1089, el cual en su subcapítulo II, regula la expedición de planos para la modificación física de predios, diferenciando los requisitos exigidos en función de la ubicación del predio en zona catastrada o no catastrada. Además, la regulación contenida en el artí-

se precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo 41, en lo que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos según los casos siguientes: a) Cuando el predio a independizar se encuentra en un área donde el organismo competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerirá la presentación del certificado catastral a que se refiere el Decreto Legislativo N° 667, emitido por el órgano competente, tanto del área a independizar como del área remanente; b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un área en el que el órgano competente no ha culminado el proceso de levantamiento catastral, sólo se requerirá la presentación del certificado catastral a que se refiere el Decreto Legislativo N° 667, del área a independizar, acompañado del plano perimétrico y memoria descriptiva del área remanente, firmado por verificador; c) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un área no catastrada, pero cuenta con plano catastral, se requiere la presentación del plano catastral en el que conste el área a independizar, acompañado de los planos perimétricos de ésta y del área remanente firmados por verificador con su respectivo cuadro de datos técnicos en el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas de los predios resultantes. El plano perimétrico del área a independizar debe estar visado por el órgano competente; d) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un área no catastrada y no cuenta con plano catastral, se requiere la presentación del plano perimétrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva firmados por verificador, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, tanto del área independizada como del área remanente, acompañada del documento expedido por el órgano competente que acredite que se trata de un predio ubicado en área no catastrada y que no cuenta con planos catastrales. 630


culo 46° citado tiene como base legal lo regulado en el capítulo V del Título I del Decreto Legislativo Na 667, el cual ha sido derogado por el Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089. 24. Ahora, si bien de acuerdo con la tercera disposición complementaria transitoria antes citada, incluso los procedimientos de visación de planos se rigen por la normativa anterior cuando el expediente hubiera sido ingresado al Registro de Predios con anterioridad a la vigencia del D.Leg. N° 1089, tal disposición debe aplicarse en concordancia con la segunda disposición complementaria transitoria, la cual establece en su segundo párrafo que los procedimientos en trámite a cargo de COFOPRI sobre visación de planos se adecuarán a lo establecido en el Reglamento de dicho decreto legislativo. En este sentido, sólo se aplicará la normativa anterior respecto del procedimiento de visación de planos, cuando los planos visados conforme a la normativa anterior hayan ingresado como parte del título respectivo (inmatriculación, independización, acumulación, etc.) al Registro de Predios antes de la vigencia del varias veces citado decreto legislativo 1089 o, aún cuando los respectivos planos no hubieran ingresado al Registro de Predios, que tales planos ya hubieran sido visados conforme a la normativa anterior; en cambio, si dichos planos no hubieran ingresado aún al Registro de Predios a dicha fecha y tampoco hubieran sido visados con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia del Decreto Legislativo N° 1089, su expedición y visación deberá realizarse de conformidad con lo dispuesto en el capítulo IV del Título V del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089. 25. En el presente caso, revisado el título archivado que dio mérito a la inscripción del derecho de posesión de la solicitante, se advierte que en dicho título obra el plano perimétrico y el plano de ubicación del área sobre el que recae el derecho de posesión de la solicitante (área a independizar), así como el certificado catastral de dicha área; sin embargo, no obra el certificado catastral del área remanente ni tampoco el plano y memoria descriptiva del área remanente, requeridos, según el caso, por el artículo 46° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios para la independización del área comprendida en el procedimiento de prescripción adquisitiva. 26. De acuerdo con lo señalado precedentemente, para la inscripción de la conversión del derecho de posesión en derecho de propiedad, será necesario que la solicitante acompañe el certificado catastral o el certificado de información catastral del área remanente; o, en su defecto, el plano 631

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del área remanente acompañado del certificado negativo de catastro emitido por el COFOPRI. 27. Con relación a los derechos regístrales, la liquidación es como sigue:

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador del Registro de Predios del Callao al título referido en el encabezamiento y disponer su inscripción, siempre que se acompañe los documentos señalados en el numeral 26 del análisis y se abone el mayor derecho liquidado. Regístrese y comuniqúese. GÜNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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TERCERA PARTE

REGISTRO DE SOCIEDADES

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( CONVOCATORIA

Uribunal %tgistral RESOLUCIÓN E


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ANGELA ISABEL BRUNO PIRCA, 0000781069 de 19-11-2008. 000021973 de 07-4-2009. Personas Jurídicas de Lima. REVOCACIÓN Y DESIGNACIÓN DE LIQUIDADOR

CONVOCATORIA EN JUNTA DE ACREEDORES Elart-57.1delaLey27809estabIececIaramentequelaconvocatoria \ se realiza con anticipación no menor de diez días hábiles a la primera convocatoria, lo que en este caso no se cumplió, razón por lo que dicha junta deviene en inválida por infringir las reglas de convocatoria que son de orden público por tener como fin asegurar la presencia de los interesados a través de una debida publicidad.

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de la revocación y designación de nuevo liquidador de la persona jurídica sometida a procedimiento concursal PROMOTORA DEL PACIFICO SAC EN LIQUIDACIÓN, inscrita en la Partida No. 1096125 del Registro de Personas Jurídicas de Lima; según aparece del acta de junta de acreedores de 13 de noviembre de 2008. Para este efecto se adjunta copia certificada del acta fedateada por el Representante de la Comisión de Procedimientos Concúrsales, copia legalizada notarial de publicación y de carta de INDECOPL II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Personas Jurídicas de Lima Mery Luz Mendoza Gálvez observó el título señalando que en el acta de junta de acreedores de 13 de noviembre de 2008 no participa un representante de la Comisión de Procedimientos Concúrsales, tal como lo establece el art. 44 de la Ley General del Sistema Concursal. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que la junta de 13 de noviembre de 2008 no trató temas para los que se requiere participación del representante de la Comisión, por lo que el título es inscribible. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL PROMOTORA DEL PACÍFICO SAC EN LIQUIDACIÓN, se encuentra inscrita en la Partida No. 1096125 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: -9 Validez de la junta de acreedores de 13 de noviembre de 2008 y si es necesaria la presencia de un representante de la Comisión de Procedimientos Concúrsales de INDECOPI VI. ANÁLISIS 1 El usuario solicita la inscripción de la revocación y designación de nuevo liquidador de la persona jurídica sometida a procedimiento concursal 636

CONVOCATORIA

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PROMOTORA DEL PACÍFICO SAC EN LIQUIDACIÓN, inscrita en la Partida No. 1096125 del Registro de Personas Jurídicas de Lima; según aparece del acta de junta de acreedores de 13 de noviembre de 2008; y para cuyo efecto se adjunta copia certificada del acta fedateada por el Representante de la Comisión de Procedimientos Concúrsales, copia legalizada notarial de publicación y de carta de INDECOPI. La registradora se opone a la inscripción alegando que en el acta de junta de acreedores de 13 de noviembre de 2008 no participa un representante de la Comisión de Procedimientos Concúrsales, tal como lo establece el art. 44 de la Ley 27809, General del Sistema Concursal. De conformidad con el art. 44.1 citado, la Comisión nombrará un representante ante la junta cuando se trate de modificaciones del Plan de Reestructuración, Convenio de Liquidación y Acuerdo Global de Refinanciación. En el presente caso, la junta de 13 de noviembre de 2008 tuvo como agenda la revocación y nombramiento de nueva entidad liquidadora; por lo tanto, la primera cuestión en debate es si estos actos pueden considerarse como modificaciones del convenio de liquidación. En opinión de este Tribunal, los actos de modificación son todos aquellos que alteran los derechos, obligaciones y condiciones estipuladas entre el deudor y sus acreedores, esto es, que cambian el contenido objetivo del negocio jurídico, por lo que el acto principal es uno distinto luego de la modificación. Sin embargo, en el presente caso no se produce la modificación de los pactos o estipulaciones convenidas por las partes, ya que el cambio del sujeto encargado de la liquidación mantiene inalterable el contenido objetivo del negocio, el cual ni aumenta ni disminuye. En otras palabras, el contenido del acto es el mismo sin perjuicio que se haya producido una subrogación en cuanto al sujeto encargado de llevar a cabo la liquidación. Debe tenerse en consideración que éste el criterio adoptado por la Comisión de Procedimientos Concúrsales mediante la Resolución No. 1005-2009/ CCO-INDECOPI de 27 de enero de 2009, y que constituye, por ahora, la opinión oficial de la Comisión, tal como se advierte de la Carta No. 2362008/CCO-INDECOPI de 13 de febrero de 2008, cuya copia legalizada se adjuntó al expediente, por la cual se indica que en este caso concreto no se requiere presencia del representante de la Comisión. Por lo demás, esta interpretación es la única razonable a tenor de la sistemática de la Ley Concursal, pues el art. 53.1 de la norma indica 637


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que los acuerdos de modificación requieren una mayoría de dos terceras partes de los asistentes en segunda convocatoria; y si ello incluiría a la revocación y nombramiento de liquidador, entonces bien podría ocurrir que no se adopte la decisión por falta de la mayoría calificada, con lo cual se frustraría la remoción de una entidad liquidadora que no goza ya de la confianza de los acreedores, o se impediría que se nombre una entidad sustituta con menoscabo de la administración voluntaria de la persona jurídica en situación de concurso. Por tal razón, es lógico suponer que el nombramiento de administrador o liquidador, o su revocatoria, no deben considerarse modificaciones del Plan o Convenio original. En consecuencia, se revoca la observación. No obstante, y de conformidad con el art. 33, inciso c.2, del Reglamento General de los Registros Públicos, este Tribunal advierte que la calificación efectuada por el registrador ha sido deficiente por cuanto el aviso de convocatoria se publicó en el diario oficial el 01 de noviembre de 2008 mientras la primera convocatoria de la junta se estableció para el día 07 y la segunda convocatoria para el 13 del mismo mes. El art. 57.1 de la Ley 27809 establece claramente que la convocatoria se realiza con anticipación no menor de diez días hábiles a la primera convocatoria, lo que en este caso no se cumplió, razón por lo que dicha junta deviene en inválida por infringir las reglas de convocatoria que son de orden público por tener como fin asegurar la presencia de los interesados a través de una debida publicidad.

6.

La presente rogatoria adolece de defecto insubsanable, pues solicita la inscripción de un acto afectado de invalidez, por lo que corresponde declarar la tacha del título. 7. En cuanto a los derechos regístrales no cabe pronunciamiento pues el monto pagado por el usuario asciende a S/. 21,00 nuevos soles, según recibo No. 2008-11-00005443, el mismo que no alcanza a cubrir el derecho devengado por concepto de calificación de título. La presente Sala Transitoria tiene competencia funcional en mérito a su norma de creación aprobada por Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros fueron designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009. Estando a lo acordado por unanimidad;

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CONVOCATORIA

VIL RESOLUCIÓN REVOCAR la observación de la Registradora del Registro de Personas Jurídicas de Lima, y DISPONER LA TACHA del título por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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RESOLUCIÓN 543-2009 - SUNARP-TR-L

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Lima, 30 ABR 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Antonio Vega Erausqurn. 149447 del 3.3.2009. H.T. 19142 del 24.3.2009. Personas Jurídicas. AUMENTO DE CAPITAL Y MODIFICACIÓN PARCIAL DE ESTATUTO

CONVOCATORIA MEDIANTE CARTA NOTARIAL "Cuando el numeral 3 del artículo 2?4 de la Ley General de Sociedades exige para la convocatoria la utilización de medios de comunicación que permitan obtener cargo de recepción, lo que esencialmente propende es garantizar que efectivamente se haya realizado la convocatoria en la forma prevista por el estatuto y la Ley, lo cual se garantiza de manera cierta cuando el medio de convocatoria es notarial, pues el notario da fe de haberse diligenciado la convocatoria en el domicilio respectivo y, en su caso, la razón por la que no se pudo obtener el cargo de recepción respectivo".


I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción del aumento de capital de Resonancia "Médica S.R.L." inscrita en la partida electrónica N° 207314 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación. - Solicitud formulada por Carlos Frías Rivas. - Parte notarial de la escritura pública de Aumento de Capital otorgado el 17 de junio de 2008 ante Notario Antonio Vega Erausquin. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas Jaime Javier Vásquez Villar tacha el título en los siguientes términos: "Se tacha el presente título por cuanto la convocatoria a junta general en la sociedad comercial de responsabilidad limitada se realiza mediante esquelas con cargo de recepción, conforme a lo dispuesto en el inciso 3 del artículo 294 de la Ley General de Sociedades, sin embargo, se advierte que la convocatoria a junta general del 26.3.2008 dirigida al socio JESÚS TAN KUON, no se ha efectuado conforme a la norma citada, pues la certificación notarial declara que no se ha entregado la esquela, motivo por el cual no se ha efectuado la notificación con cargo de recepción. Por consiguiente, no existe convocatoria válida y por tanto no tienen efectos los acuerdos adoptados en la citada junta, motivo por el cual la rogatoria no puede acogerse de conformidad con el artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos. Al respecto debe tenerse en cuenta que el cargo de recepción supone que la parte destinataria haya recepcionado la respectiva esquela, supuesto que no se ha producido en el presente caso". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - Además de la esquela bajo cargo, facsímil y correo electrónico, la ley prevé "cualquier otro medio de comunicación que permita obtener cargo de recepción". - Es una conclusiéfr^qutvocada ei concluir que lo que persigue la ley es que se acredite que la parte destinataria haya recepcionado la esquela. En ese supuesto bastaría con no recibir una esquela para que una sola persona pueda sabotear el desarrollo del objeto social. 642

CONVOCATORIA

- El espíritu de la Ley General de Sociedades dista de ello, por el contrario propende que el ejercicio de los derechos legítimos de los accionistas estén a salvo, con el mismo rigor que se defiende el libre desenvolvimiento de la personalidad jurídica y del objeto social sin que éste se entorpezca por una sola persona. Lo que persigue la ley es que se utilice un medio que permita obtener una constancia de recepción, no que la comunicación esté necesariamente recepcionada. Ello implica que se use un mecanismo transparente, que permita tener la certeza que la comunicación no se haya dejado en manos del antojo e interés del remitente, lo cual se obtiene sólo de tres formas: a) Esquela bajo cargo, en la cual es evidente que sí es necesario que firme el receptor, así se constituye el medio más seguro. b) El facsímil y el correo electrónico, son la prueba plena que la intención del regulador es que se utilicen medios que no dependen en su totalidad del remitente, pues si ese no fuera el principio inspirador tendríamos que convenir que estos medios tampoco son totalmente los más idóneos, dado que cualquiera puede recibir un fax y no leerlo o que la impresión no sea legible o que caiga en manos de una persona distinta al destinatario. Igualmente el correo electrónico cuenta con un reporte del programa que publicita si éste ha llegado a un CPU remoto, pero no es comprobante suficiente que el receptor lo haya leído o que lo haya leído otro usuario o que el receptor lo reciba y se niegue a leerlo. c) Cualquier otro medio que permita obtener constancia de recepción, esto es, que el medio utilizado debe tener esa vocación, lo que no significa que necesariamente la comunicación sólo tenga validez si efectivamente la ha recibido el destinatario. En este caso, el notario, que es un tercero y además depositario de la fe pública se constituye en la garantía de que se ha gestionado la diligencia utilizando el mecanismo notarial; el hecho que el destinatario reciba o no la carta notarial no es relevante: Lo que interesa es que el mecanismo permita obtener cargo de recepción. En este sentido, las cartas notariales son mecanismos que permiten obtener cargo de recepción, lo que no significa que la recepción esté garantizada. Al final lo está en la misma medida que un fax o correo electrónico. d) Ya existe pronunciamiento del Tribunal Registral en tal sentido y que ha permitido la inscripción de un asiento que obra en la misma partida de la sociedad. 643


- Se han diligenciado otras cartas a la misma dirección. Debe tenerse en cuenta que conforme a las normas generales del Código Civil, al accionista Tan se le ha convocado al domicilio consignado en el acto constitutivo. Si el accionista varió su domicilio sin comunicarlo a la sociedad no se puede oponer ese hecho propio como defensa para acreditar que no se ha convocado debidamente. Muy por el contrario, la obligación legal de la sociedad es comunicar en el domicilio válido del destinatario, en este caso, el que el propio socio participacionista ha consignado como su domicilio válido para notificaciones según estatuto y según la Ley General de Sociedades. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL La persona jurídica materia de la presente apelación denominada "Resonancia Médica Sociedad de Responsabilidad Limitada, se encuentra inscrita en la Ficha N° 120864 que continúa en la partida electrónica N° 00207314 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. En el asiento B00001 de la citada partida electrónica consta la adecuación de su estatuto a la Nueva Ley General de Sociedades, estableciéndose, entre otros, que la sociedad conserva su denominación, objeto, duración, domicilio y capital, y que la junta general, convocatoria, quorum y adopción de acuerdos es conforme a la Ley General de Sociedades. En el asiento C00003 consta, entre otros, el nombramiento de don Rodrigo Escalante Narrea como Gerente General de la Sociedad. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si para acreditar la convocatoria en sede registral corresponde acreditar la recepción de la esquela de convocatoria por su destinatario. VI. ANÁLISIS 1. El numeral 3, del artículo 294° de la Ley General de Sociedades, referido a las estipulaciones a ser incluidas en el pacto social prescribe: "El pacto social, en adición a las materias que contenga conforme a lo previsto en la presente Sección, debe incluir reglas relativas a: (...) 644

CONVOCATORIA

3. La forma y oportunidad de la convocatoria que deberá efectuar el gerente mediante esquelas bajo cargo, facsímil, correo electrónico u otro medio de comunicación que permita obtener constancia de recepción, dirigidas al domicilio o a la dirección designada por el socio a este efecto;". La forma de convocatoria prevista en la norma glosada, en la que la convocatoria es dirigida al domicilio del socio, es propia de las sociedades con número limitado de socios, modalidad que ha sido prevista expresamente para la sociedad comercial de responsabilidad limitada y para la sociedad anónima cerrada, habiéndose establecido en el Décimo Pleno del Tribunal Registral que la norma aludida es de carácter imperativo111. 2.

3.

[l1

La razón de ser de la exigencia de utilizar medios de comunicación que permitan obtener constancia de recepción es garantizar el conocimiento efectivo por parte de los socios de la realización de la asamblea, lo cual, en principio, se acredita con los cargos de recepción respectivos. Sin embargo, pueden existir circunstancias que impidan obtener el cargo de recepción por causa no imputable al convocante; es decir, puede ser que se utilice un medio de comunicación que permita obtener la constancia de recepción, pero que no se pueda obtener ésta porque, por ejemplo, el destinatario de la convocatoria se encuentra ausente, porque se niega a recibirla o simplemente porque cambió de domicilio y no comunicó dicha circunstancia a la sociedad. ¿Es razonable exigir en tales casos la constancia de recepción respectiva o rechazar la inscripción por falta de acreditación de la convocatoria? No, pues cuando la ley exige la utilización de medios de comunicación que permitan obtener cargo de recepción, lo que esencialmente propende es garantizar que efectivamente se haya realizado la convocatoria en la forma prevista por el estatuto y la Ley, lo cual se garantiza de manera cierta cuando el medio de convocatoria es notarial, pues el notario da fe

El aludido precedente tiene el siguiente tenor: "El artículo 294 inciso 3 de la Ley General de Sociedades, que establece que en las sociedades comerciales de responsabilidad limitada el gerente deberá efectuar la convocatoria utilizando medio de comunicación que permita obtener constancia de recepción, es de carácter imperativo". 645


4.

5.

6.

de haberse diligenciado la convocatoria en el domicilio respectivo y, en su caso, la razón por la que no se pudo obtener el cargo de recepción respectivo. Pretender que el cumplimiento de tal disposición normativa sólo se realiza con la obtención del cargo de recepción efectiva por su destinatario, haría innecesaria la convocatoria notarial, pues si la fe notarial de su diligenciamiento y la imposibilidad de su recepción efectiva no exime de la obtención del cargo de recepción, no tendría sentido acudir al Notario para tal labor. Así, si bien la norma antes glosada propugna garantizar que todos los socios tengan conocimiento efectivo de la celebración de la reunión de socios, de manera que tengan la posibilidad de asistir a la reunión, si por causa imputable al socio no se puede realizar su notificación, dicha circunstancia no vicia la convocatoria en la medida que ésta haya sido realizada conforme a lo previsto por la Ley y el estatuto, utilizando un medio de comunicación que permita obtener constancia de recepción, como ocurre en el presente caso, en el que la convocatoria fue realizada notarialmente. En efecto, en el caso materia de apelación, la convocatoria al socio Jesús Tan Kuong fue realizada por conducto notarial dirigido a su domicilio, sito en Av. Alfonso Ugarte N°1454, 6to. Piso, Cercado de Lima, el que, según la declaración jurada formulada por el Gerente General de Resonancia Médica S.R.L, Rodrigo Escalante Narrea, fue consignado como domicilio legal por dicho socio, no habiendo éste comunicado formal ni informalmente otra dirección para efectos de ser notificado. Sin embargo, la esquela de convocatoria no pudo ser entregada a su destinatario porque según la certificación notarial obrante al dorso de la esquela, el destinatario no trabaja en dicha dirección. Además, para acreditar la convocatoria en sede registral, de conformidad con lo previsto en el artículo 76° del Reglamento del Registro de Sociedades, basta que el presidente del directorio, quien haga sus veces o el gerente general, deje constancia en el acta o en documento aparte, que la convocatoria se ha efectuado cumpliendo con los requisitos previstos en la Ley y el Estatuto y de haber guardado en sus archivos las constancias de envío y recepción pertinentes. En el presente caso, en la escritura pública respectiva consta, en la cláusula octava de la minuta, la declaración del representante legal de la empresa 646

CONVOCATORIA

en el sentido que la convocatoria y realización de la junta de socios de fecha 26 de marzo de 2008 fue realizada en estricto cumplimiento de los requisitos estipulados en la ley General de Sociedades N° 26887 y en el Estatuto de la Sociedad; y si bien, no se deja constancia de haber guardado en sus archivos las constancias de envío y recepción pertinentes, ello se explica porque conforme a la certificación obrante en el reverso de la carta notarial de convocatoria al socio Jesús Tan Kuong, inserta en la escritura pública en mención, dicha carta no pudo ser entregada a su destinatario porque no trabaja en la dirección consignada como su domicilio legal. 7.

En cuanto a la liquidación definitiva de derechos regístrales, se tiene que los actos inscribibles contenidos en el título son aumento de capital por el monto de S/.l'492,630.00 (un millón cuatrocientos noventa y dos mil seiscientos treinta nuevos soles) y modificación de estatuto.

Aumento de Capital Modificación de Estatuto

S/. 18.00

S/. 9.00

S/. 4,477.89

S/. 3,550.00l56]

S/. 9.00

S/. 9.00

S/. 18.00

S/.3,568.00

S/. 3,550.00

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN, publicada el 31 de agosto de 2008 y sus miembros designados a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA. Por las consideraciones expuestas se acordó por unanimidad, previo informe oral del abogado del apelante.

[2]

Como supera el monto de la UIT, se cobra el tope ascendente a una UIT. 647


VIL RESOLUCIÓN REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas, doctor Jaime Javier Vásquez Villar, y DISPONER la inscripción del título apelado, previo pago del mayor derecho liquidado. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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(MODIFICACIÓN DE ESTATUTO"

tribunal %egi$tral RESOLUCIÓN

[ N 595-2009 - SUNARP-TR-L s


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David Fonquinos Mera 5537 del 18-03-2009. Escrito de fecha 27 de marzo de 2009 Personas Jurídicas Modificación de estatuto

Procedencia de modificación parcial de estatuto aun cuando en él se reconozca un nuevo cuadro de accionistas. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la modificación parcial de estatuto de Navegación Amazónica S.A.C. inscrita en la partida 05001675. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación. - Solicitud formulada por César Huayunga Iriarte

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- Parte notarial de la escritura pública del 04 de diciembre de 2008, otorgada ante Notario David Fonquinos Mera. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de ¡quitos tachó el título en los siguientes términos: "De conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos se tacha el expediente por cuanto-Xa modificación parcial del estatuto que se pretende inscribir es como consecuencia de la transferencia de acciones, por lo que resulta un acto no inscribible de conformidad con el art. 4° del Reglamento General de Sociedades". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - El artículo cuarto del Reglamento del Registro de Sociedades establece que no son inscribibles entre otros la transferencia de acciones. - El acto materia de rogación es una de Modificación Parcial de Estatuto que se produce como consecuencia de la transferencia de acciones. - El inciso a) del artículo tercero del Reglamento del Registro de Sociedades establece que son actos inscribibles el pacto social, que incluye el estatuto y sus modificaciones. - La norma antes referida no establece qué causales de modificación estatutos son inscribibles, sino por el contrario lo que la norma establece es que cualquier acto que genere la modificación de estatutos sin importar cuál fuere su causal son inscribibles. - Siendo materia de rogación la modificación de estatutos y no la de transferencia de acciones, ésta se enmarca dentro de lo dispuesto en el inciso a) del artículo tercero del referido Reglamento, resultando por tanto un acto inscribible. - Debe tomarse en cuenta el criterio adoptado para la inscripción del asiento B0001 de la Partida N° 11012909 del Registro de Personas Jurídicas de Iquitos, en el cual se inscribió la modificación de estatutos como consecuencia de la transferencia de acciones. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL La persona jurídica materia de la presente apelación denominada "Navegación Amazónica S.A.C", se encuentra inscrita en la partida electrónica N° 11006426 del Registro de Personas Jurídicas de la Oficina Registral de Maynas. 650

MODIFICACIÓN DE ESTATUTO

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si toda modificación estatutaria es inscribible en el Registro. VI. ANÁLISIS 1. El estatuto social es la norma constitucional de la sociedad que regula su funcionamiento y rige su vida interna con prevalencia sobre las leyes carentes de carácter imperativo. 2. Conforme al artículo 55° de la Ley General de Sociedades, Ley N° 26887, el Estatuto de una Sociedad Anónima contiene obligatoriamente los siguientes datos: a) La denominación de la sociedad; b) La descripción del objeto social; c) El domicilio de la sociedad; d) El plazo de duración de la sociedad, con indicación de la fecha de inicio de sus actividades; e) El monto del capital, el número de acciones en que está dividido, el valor nominal de cada una de ellas y el monto pagado por cada acción suscrita.

3.

f) Cuando corresponda, las clases de acciones en que está dividido el capital, el número de acciones de cada clase, las características, derechos especiales o preferencias que se establezcan a su favor y el régimen de prestaciones accesorias o de obligaciones adicionales; g) El régimen de los órganos de la sociedad; h) Los requisitos para acordar el aumento o disminución del capital y para cualquier otra modificación del pacto social o del estatuto; i) La forma y oportunidad en que debe someterse a la aprobación de los accionistas la gestión social y el resultado de cada ejercicio; j) Las normas para la distribución de las utilidades; y, k) El régimen para la disolución y liquidación de la sociedad. Asimismo, la misma norma faculta a incorporar adicionalmente en el estatuto, los demás pactos lícitos que estimen convenientes para la organización de la sociedad. En tal sentido, el contenido del estatuto puede ser libremente modificado siempre que no afecte a normas imperativas, de orden público o los 651


4.

5.

6.

principios fundamentales del ordenamiento jurídico-societario; fuera de lo cual rige la libertad de estipulación de pactos. En el presente caso el registrador se opone a la inscripción alegando que en el nuevo artículo cuarto del estatuto se indica a los nuevos accionistas de la sociedad, lo que implicaría una velada inscripción de los actos de transferencia de acciones. En opinión de este Tribunal, sin embargo, la interpretación del registrador es incorrecta pues los socios mantienen la libertad de configurar los pactos o cláusulas que más convengan a sus intereses, y y ello incluye redactar una cláusula estatutaria en la que se indique los titulares del capital social. La posición contraria implica una intolerable intromisión del Registro pues significaría que éste podría decir en qué forma y modo se redacta el enunciado lingüístico o texto del estatuto social. Por tanto, procede la inscripción de la modificación parcial de estatuto aun cuando en el texto se reconozca un nuevo cuadro de acciones, pues en este ámbito rige el principio de libertad de pactos que tienen los socios, con la consiguiente libertad de redacción. Nótese que en estos casos el Registro inscribe la cláusula tal como está redactada, sin que ello implique que se da publicidad de actos que por ley no ingresan al registro. Por tanto, estamos ante un tema simplemente formal referido a la redacción de un texto, que por sí mismo no es cuestionable ni contraviene el orden público, por cuanto de ello no se deriva que efectivamente el Registro controle la legalidad de los accionistas o de las transferencias. En caso contrario también sería cuestionable que el cuadro de socios aparezca en el estatuto aprobado en el momento de fundación de la sociedad, lo que constituye una práctica usual y reiterada, sin tintes de ilegalidad, siempre que el artículo estatutario se entienda, cómo creemos debe entenderse, en el sentido de preferir una cierta forma de redacción; y sin que en ningún caso se le intente dar unos efectos que no tiene. En tal sentido, la inscripción del cuadro de acciones en el estatuto no pasa de ser un modo de enunciar los pactos de los socios; pero esa circunstancia no varía de que la transferencia de acciones no se inscribe en el registro público, Por tanto, la inscripción de la modificación parcial del estatuto, en el sentido indicado en el presente título, no significa que se dé publicidad de la transferencia de acciones ni que éstas se sometan al régimen de publicidad legal de los derechos. En efecto, la transferencia de acciones producirá los efectos que la ley establece, con independencia del registro, y teniendo en cuenta que esos actos se 652

T


7.

anotan en el libro matrícula de acciones, previsto en el art. 92 de la ley general de sociedades, para los fines de presunción legitimadora pasiva que señala el art. 91 de la misma ley, y por el cual la sociedad reputa como accionista a quien aparece como tal en el libro. Con relación a los derechos regístrales, y según lo que se indica en la anotación de tacha, el usuario ha pagado S/. 18,00 nuevos soles, por lo que en tal caso se ha cancelado íntegramente los derechos devengados. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por mayoría; con el voto en discordia de la Vocal Nélida Palacios León.

VIL RESOLUCIÓN REVOCAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas de Iquitos, y disponer la inscripción del presente título por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL


VOTO DISCORDANTE DE LA VOCAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN: La vocal que suscribe se pronuncia por confirmar la tacha formulada por el Registrador de acuerdo con los siguientes fundamentos: 1. El estatuto social es la norma constitucional de la sociedad que regula su funcionamiento y rige su vida interna con prevalencia sobre las leyes carentes de carácter imperativo. 653


2.

3.

Conforme al artículo 55° de la Ley General de Sociedades, Ley N° 26887, el Estatuto de una Sociedad Anónima contiene obligatoriamente los siguientes datos: a) La denominación de la sociedad; b) La descripción del objeto social; c) El domicilio de la sociedad; d) El plazo de duración de la sociedad, con indicación de la fecha de inicio de sus actividades; e) El monto del capital, el número de acciones en que está dividido, el valor nominal de cada una de ellas y el monto pagado por cada acción suscrita. f) Cuando corresponda, las clases de acciones en que está dividido el capital, el número de acciones de cada clase, las características, derechos especiales o preferencias que se establezcan a su favor y el régimen de prestaciones accesorias o de obligaciones adicionales; g) El régimen de los órganos de la sociedad; h) Los requisitos para acordar el aumento o disminución del capital y para cualquier otra modificación del pacto social o del estatuto; i) La forma y oportunidad en que debe someterse a la aprobación de los accionistas la gestión social y el resultado de cada ejercicio; j) Las normas para la distribución de las utilidades; y, k) El régimen para la disolución y liquidación de la sociedad. Asimismo, la misma norma faculta a incorporar adicionalmente en el estatuto, los demás pactos lícitos que estimen convenientes para la organización de la sociedad; y, los convenios societarios entre accionistas que los obliguen entre sí y para con la sociedad, precisando que los convenios aludidos cuando se celebren, modifiquen o terminen luego de haberse otorgado la escritura pública en que conste el estatuto, se inscriben en el Registro sin necesidad de modificar el estatuto. Las modificaciones estatutarias pueden incidir sobre cualquiera de los datos que obligatoriamente contiene el estatuto y los pactos relativos a la organización de la sociedad incorporados en el estatuto, inscribiéndose en el Registro de Personas Jurídicas. En cambio, las modificaciones que incidan en los convenios que haciendo uso de la facultad otorgada por la ley fueron incorporadas al estatuto no requieren modificación estatutaria por mandato de la misma norma, inscribiéndose directamente en el 654


Registro, siempre, obviamente, que el respectivo convenio sea susceptible de inscripción. 4.

En este sentido, no es exacto que cualquier modificación estatutaria es inscribible, pues como ya se señaló, la modificación de los convenios incorporados al estatuto en uso de la facultad otorgada por el artículo 55° de la Ley General de Sociedades, primero, no requieren modificación estatutaria y, segundo, si bien la citada norma faculta su inscripción directa sin necesidad de modificación estatutaria, tal posibilidad de inscripción directa dependerá del carácter inscribible o no del convenio en si, a cuyo efecto debe atenderse a lo establecido en el artículo 3o del Reglamento del Registro de Sociedades que enumera los actos inscribibles en dicho Registro, y en cuyo literal i) se establece precisamente como acto inscribible "los convenios societarios entre socios que los obliguen entre si y para con la sociedad, siempre que no versen sobre las acciones y no tengan por objeto el ejercicio de los derechos inherentes a ellas". 5. La exclusión como acto inscribible de los convenios societarios entre socios que versen sobre acciones tiene como fundamento el carácter no inscribible en el Registro de Personas Jurídicas de la transferencia de acciones, la cual se inscribe en el libro matrícula de acciones. En efecto, conforme al artículo 92° de la Ley General de Sociedades, las acciones representan partes alícuotas del capital social que se anotan en el libro matrícula de acciones que lleva la sociedad, anotándose asimismo en dicho libro, las transferencias, canjes y desdoblamientos de acciones, la constitución de derechos y gravámenes sobre los mismos, las limitaciones o la transferencia de acciones y los convenios entre accionistas o de accionistas con terceros que versen sobre las acciones o que tengan por objeto el ejercicio de los derechos inherentes a ellas. 6.

De acuerdo con lo señalado precedentemente, no son inscribibles las modificaciones en la titularidad de acciones, aunque el convenio societario respecto de tal titularidad haya sido incorporado en el estatuto social al constituirse la persona jurídica, toda vez que la transferencia de acciones no constituye un acto inscribible en el Registro de Personas Jurídicas, sino en el libro matrícula de acciones que la sociedad está obligada a llevar.

7.

En el presente caso, se solicita la inscripción de la modificación del artículo cuarto del estatuto, efectuada como consecuencia de la transferencia de acciones que el socio de Navegación Amazónica S.A.C, Augusto Vela Ruiz, realiza a favor de Juan Julio Boris Vela Moreno. 655


Al respecto, si bien en dicho artículo se hace alusión al monto del capital social, el número de acciones en que está dividido, el valor nominal de cada una de ellas y el monto pagado por cada acción suscrita, datos estos que obligatoriamente debe contener el estatuto y cuya modificación se inscribe en el Registro, la titularidad de acciones incorporada en dicho artículo como consecuencia de la transferencia de acciones efectuada no es inscribible en el Registro. Permitir el acceso al Registro de la modificación estatutaria por cambio de titularidad de acciones acaecida como consecuencia de la transferencia de acciones, además de dar acceso registral por la puerta falsa a un acto no inscribible en el Registro como es la transferencia de acciones, deviene innecesaria y contraproducente, pues inscribir tal modificación no sólo no va añadir nada ni mejorar la titularidad de los accionistas, esto es, no va a tener incidencia en la titularidad de acciones, sino más bien podría dar lugar a conflictos innecesarios respecto de la titularidad de acciones, en los casos en los que eventualmente el cambio de titularidad sólo conste en el Registro, vía modificación estatutaria, y no en el libro matrícula de acciones. NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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Tribnnaí %tgistraí RESOLUCIÓN

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1190- 2009 - SUNARP-TR


FERNANDO REUSCHELEÓN 0000351619 de 22.5.2009. 000049127 de 21.7.2009. Personas Jurídicas de Lima. Transferencia de Participaciones.

TRANSFERENCIA DE PARTICIPACIONES EN SOCIEDAD CIVIL La transferencia de participaciones en sociedad civii requiere del consentimiento de los socios manifestada en escritura pública o documento privado con firmas certificadas, según los artículos 5o y 298° de la Ley General de Sociedades, concordante con el art 105° del Reglamento del Registró de Sociedades. En el presente caso no se advierte el cumplimiento de dicho requisito esencial por medio dé la formalidad Iegalmente prevista, por lo que corresponde confirmar ese extremo de la observación. *uÉmÉ¡mmm*m**mm¡mámmmÉammmmaaÉ*m^^*mÉMmmi^

657


I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del acto de transferencia de participaciones que otorga por mandato judicial doña Haydee Reusche León viuda de Sangalli a favor de Fernando Reusche León, en mérito de la escritura pública otorgada con fecha 24 de enero de 2007 ante el Notario de Lima Eduardo Laos de Lama, y que se sustenta en el proceso judicial de otorgamiento de escritura, en donde la Tercera Sala Civil de Lima (Expediente No. 1461-2005) confirmó la sentencia de vista que declaró fundada la demanda. Para dicho efecto se acompaña los siguientes documentos: - Parte de la citada escritura pública. - Copias legalizadas de cartas remitidas por las partes o la sociedad respecto a la transferencia de participaciones. - Copias legalizadas de la junta general de socios de 21 de noviembre de 2002 por la que se ratifica la transferencia de participaciones. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima James Rojas Guevara formula observación del título en los siguientes términos: 1. Existe inadecuación con el antecedente registral, ya que la transferente Haydee Reusche León aparece como viuda, y en la partida registral consta como casada, por lo que la transferencia de participaciones son propiedad de la sociedad conyugal que ella conformaba con Miguel Sangalli Remotti. 2.

Debe acreditarse el consentimiento de cada uno de los socios a la transferencia efectuada, de conformidad con el art. 105° del Reglamento del Registro de Sociedades.

III.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante sustenta su recurso en lo siguiente: 1. El título materia de calificación debe ser inscrito ya que proviene de un acto procesal emanado del Poder Judicial, de acuerdo con el art. 4o de la Ley Orgánica del Poder Judicial. 2. Las participaciones de Haydee Reusche León tienen la calidad de bien propio, pues ella adquirió las acciones por herencia de su padre Fernando Reusche Vuela, respecto de la sociedad anónima San Fernando Pacha658


camac, y que luego se transformó en sociedad civil de responsabilidad limitada bajo la denominación San Fernando Pachacama Reusche; por tanto, esas participaciones nunca fueron bienes sociales, debiéndose aplicar los artículos 302-3 y 311-2 del Código Civil. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL San Fernando Pachacamac Reusche Sociedad Civil de Responsabilidad Limitada nace en virtud del acuerdo de transformación documentado mediante escrituras públicas de 20 de diciembre de 1969 y 19 de febrero de 1970 ante Notario de Lima Daniel Céspedes Marín, inscrito en el asiento 01, fojas 163 del Tomo 5 de Sociedades Civiles; luego continuada en la Partida No. 11024206 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Forma de acreditar la condición de bien propio o bien social de las participaciones de una sociedad, cuando no hay certeza sobre la causa de la adquisición. - Necesidad del consentimiento de los socios para la transferencia de participaciones en una sociedad civil. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del acto de transferencia de participaciones que otorga por mandato judicial doña Haydee Reusche León viuda de Sangalli a favor de Fernando Reusche León, en mérito de la escritura pública otorgada con fecha 24 de enero de 2007 ante el Notario de Lima Eduardo Laos de Lama, y que se sustenta en el proceso judicial de otorgamiento de escritura, en donde la Tercera Sala Civil de Lima (Expediente No. 1461-2005) confirmó la sentencia de vista que declaró fundada la demanda. 2. El registrador se opone a la inscripción por cuanto existe inadecuación con el antecedente registral, ya que la transferente Haydee Reusche León aparece como viuda, y en la partida registral consta como casada, por lo que la transferencia de participaciones son propiedad de la sociedad conyugal que ella conformaba con Miguel Sangalli Remotti.

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3.

4.

5.

6.

7.

Revisada la partida registral, tenemos que las participaciones materia de transferencia corresponde a "San Fernando Pachacamac Reusche Sociedad Civil de Responsabilidad Limitada", cuyo nacimiento se origina en virtud del acuerdo de transformación documentado mediante escrituras públicas de 20 de diciembre de 1969 y 19 de febrero de 1970 otorgadas ante el Notario de Lima Daniel Céspedes Marín, inscrito en el asiento 01, fojas 163 del Tomo 5 de Sociedades Civiles; luego continuada en la Partida No. 11024206 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. En la citada escritura de transformación de sociedad anónima a sociedad civil de responsabilidad limitada, aparecen como socias los siguientes personas, según el texto del acta inserta: Amelia Reusche de Leigh; Graciela Reusche dé Salaverry; Haydee Reusche de Sangalli y Fernando Reusche León; cada uno con setecientos cincuenta participaciones, sumando un total de tres mil participaciones. Nótese que en dicho documento Haydee Reusche de Sangalli ya tiene la condición de casada; pero ello no es determinante para dilucidar si el bien es común ya que la causa de adquisición pudo ser gratuita o hereditaria. En efecto, el apelante aduce que las participaciones de Haydee Reusche León tienen la calidad de bien propio, pues manifiesta que ella adquirió las acciones por herencia de su padre Fernando Reusche Vilela, respecto de la originaria sociedad anónima San Fernando Pachacamac, y que luego se transformó en sociedad civil de responsabilidad limitada bajo la denominación San Fernando Pachacamac Reusche; por tanto, esas participaciones nunca fueron bienes sociales. Sin embargo, la sociedad primigenia fue una anónima en la que el registro no controla ni publicita los sucesivos cambios en la titularidad del capital social, por lo que no se puede determinar en forma fehaciente la causa jurídica por la cual Haydee Reusche León adquirió las acciones de propiedad de su padre Fernando Reusche Vilela. Es cierto que la vinculación familiar hace suponer que se trata, en realidad, de una transmisión hereditaria, pues precisamente el padre falleció antes del acuerdo de transformación según aparece del asiento B-l de la Partida No. 31448859 del Registro de Testamentos de Lima, en el cual consta que Manuel Fernando Reusche Vilela falleció el 15 de mayo de 1965. Por tanto, si el propio sistema jurídico permite que las transmisiones o transferencias de acciones se produzcan sin el cumplimiento de especiales requisitos de forma o publicidad, entonces no cabe que esta Instancia 660


Registral los exija a los usuarios; por lo cual deberá ser suficiente una certificación que extienda la Sociedad Civil de Responsabilidad Limitada San Fernando Pachacamac Reusche, sucesora por transformación de la originaria Sociedad Anónima San Fernando Pachacamac, respecto a la causa jurídica que motivó la adquisición de las acciones de su socia Haydee Reusche de Sangalli, y que luego se transformaron en participaciones, de acuerdo a lo que aparezca de los libros y registros que lleva el gerente o administrador, según lo prevé el art. 188-5) de la Ley General de Sociedades, aplicable por analogía. En tal sentido, se revoca el primer extremo de la observación del registrador con la precisión señalada en este considerando. 8. Por otro lado, la transferencia de participaciones en sociedad civil requiere del consentimiento de los socios manifestada en escritura pública o documento privado con firmas certificadas, según los artículos 5o y 298° de la Ley General de Sociedades, concordante con el art. 105° del Reglamento del Registro de Sociedades. Nótese que este defecto no se subsana con la simple legalización de copias de un documento en donde consta un acuerdo de ratificación de la transferencia. 9. En el presente caso no se advierte el cumplimiento de dicho requisito esencial por medio de la formalidad legalmente prevista, por lo que el acto materia de rogatoria deviene por ahora en ineficaz, por lo que corresponde confirmar la observación en este extremo. 10. En cuanto a los derechos regístrales, el presente acto devenga derechos regístrales por la suma de.S/- 18,00; mientras el usuario abonó S/. 9,00 según recibo No. 2009-28-00001728; por lo que se liquida un mayor derecho de S/. 9,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR el primer extremo de la observación formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas de Lima, con la precisión señalada en el séptimo considerando; y CONFIRMAR el segundo extremo por los fundamentos indicados en el octavo y noveno considerando. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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ACTOS DE APODERAMIENTO

tribunal%tgi$traí RESOLUCIÓN fi


] Lima, 8 MAY 2009


ROSARIO PATRICIA TRINIDAD MELGAR 00001816-Huacho de 02-04-2009. 000029I-Huacho de 17-4-2009. Personas Jurídicas de Huacho. REMOCIÓN Y NOMBRAMIENTO DE GERENTE.

El nombramiento de gerente no puede limitar las facultades inderogables propias de la representación legal; en cambio, sí puede restringirse algunas potestades estatutarias siempre que no afecten el ámbito mínimo de la representación legal. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de remoción y nombramiento de nuevo gerente de LUNAGRAF EIRL, inscrito en la partida No. 50003895 del Registro de Personas Jurídicas de Huacho, mediante acta de decisión de titular de fecha 31 de marzo de 2009. 663


Se adjunta acta certificada por notario de Huacho Alberto Cabrera Herrera. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Huacho Hildebrando Jiménez Saavedra observó el título por los siguientes motivos: 1.- en el acta se nombra gerente con facultades restringidas según lo previsto por el estatuto, por lo que de ser el caso debe producirse la modificación del estatuto. 2.- se omite indicar el objeto del libro. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que el art. 44 del Dec Ley 21621 debe hacerse en concordancia con el art. 43 por el cual el gerente es el órgano que tiene a cargo la administración y representación de la empresa, y esa es la amplitud necesaria. Con respecto al segundo motivo el art. 40 de la ley señala que en un mismo libro se deben asentar las decisiones del Titular y de la Gerencia. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida No. 50003895 del Registro de Personas Jurídicas de Huacho. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: * Si el Gerente puede recibir facultades restringidas con relación a las previstas en el estatuto * Si es necesario indicar el objeto del libro de actas en las empresas individuales de responsabilidad limitada. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la inscripción de los actos de remoción y nombramiento de nuevo gerente de LUNAGRAF EIRL, inscrito en la partida No. 50003895 del Registro de Personas Jurídicas de Huacho, mediante acta de decisión de titular de fecha 31 de marzo de 2009. 2. El registrador deniega la inscripción en base a dos motivos: a) en el acta se nombra gerente con facultades restringidas según lo previsto por el estatuto, por lo que de ser el caso debe producirse la modificación del estatuto; b) se omite indicar el objeto del libro. 664


3.

Respecto al primer motivo debe tenerse en cuenta que el art. 44° del Decreto Ley No. 21621, de la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, señala que las personas que ejerzan la gerencia deben asumir el cargo con toda su amplitud. Esta norma es susceptible de dos interpretaciones; la primera, por la cual el gerente nombrado debe asumir todas las facultades previstas en el estatuto, sin ninguna limitación; la segunda, por la cual el gerente debe asumir necesariamente las facultades que señala el art. 50° de la ley, pero las otras que prevea el estatuto pueden limitarse.

4.

En opinión de este Tribunal debe asumirse la segunda interpretación en virtud a la finalidad propia de la representación orgánica de los administradores, cuál es, conferir un mínimo de facultades de orden legal e inderogable a efecto de brindar seguridad jurídica en el tráfico con los terceros. Si ello es así, las potestades ilimitables son aquellas que conforman el núcleo de la representación legal, que en el presente caso están referidas en el ya citado art. 50 de la ley. Fuera de ello el órgano deliberativo de la persona jurídica puede otorgar todas las facultades del estatuto, incluso algunas más, o limitarlas siempre que no se afecte el ámbito inderogable ya reseñado. Por lo demás, este es el criterio que rige para el ámbito de las sociedades, pues el art. 188 de la ley de la materia establece que las atribuciones del gerente de la sociedad anónima se indican en el estatuto, o al momento de ser nombrado, lo cual implica que existe la posibilidad de otorgar facultades que no sean las mismas que las estatutarias. Igual ocurre con el art. 280 del Código de Comercio de 1902 por el cual la representación orgánica es ilimitable solo en cuanto a la esfera legal, y no a la estatutaria, por lo cual se indica que el factor o gerente obliga a la empresa en los actos comprendidos en el giro y tráfico del establecimiento. Por tanto, y según el principio de coherencia del sistema normativo, debe asumirse una interpretación única para todo nuestro ordenamiento jurídico-mercantil.

5.

También debe tenerse en consideración que la autonomía privada exige que las sociedades o empresas puedan decidir de acuerdo a sus propios criterios de conveniencia el alcance de la representación que confieran a sus administradores, sin necesidad de modificar el estatuto, y con la excepción de la esfera de representación legal que es de orden público económico, y por ende inderogable, en atención a su función, cuál es, otorgar seguridad jurídica en la circulación de la riqueza proveniente de actos empresariales. Por lo expuesto, el primer motivo de la observación debe revocarse. 665


6.

Con relación al segundo motivo, es decir, la falta de indicación del objeto del libro de actas; se hace necesario recordar el art. 40° del Decreto Ley 21621 por el cual en un mismo libro se pueden asentar las actas de decisiones del Titular y de la Gerencia. Siendo ello así, el propio legislador ha señalado en forma inequívoca que el libro cumple la función general de albergar los actos documentados de las empresas individuales, respecto de todos sus órganos, por lo que deviene en innecesaria la exigencia de especialización. En consecuencia, este motivo de observación también se revoca. 7. Es necesario recordar que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. 8. Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos en donde una interpretación sistemática y lógica permita concluir en la validez de los actos jurídicos y en el cumplimiento de las formalidades extrínsecas de los documentos. 9. DERECHOS REGÍSTRALES De acuerdo con el Decreto Supremo No. 037-94-JUS el derecho devengado por cada gerente, remoción y nombramiento, es de S/. 22,00, lo que suma un total de S/. 44,00 para el presente título. Si el usuario realizó un pago a cuenta de S/. 22,00 (recibo No. 2009-01-00003087), entonces se liquida un mayor derecho de S/. 22,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; 666


VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación por los fundamentos expuestos en la presente resolución, y disponer la inscripción del título previo pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZALES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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RESOLUCIÓN

1161-2009 - SUNARP-TR-L ) Lima, 23 JUL 2009


JAVER TEJADA MALDONADO 0000187052 de 18-03-2009. 0000125417 de 21-04-2009. Personas Jurídicas de Lima. OTORGAMIENTO DE PODERES.

INCERTIDUMBRE SOBRE IA CAPACIDAD PARA OTORGAR PODER POR EL FUNCIONARIO DE LA SOCIEDAD EXTRANJERA QUE SUSCRIBE LOS DOCUMENTOS Si el propio notario extranjero pone en duda la capacidad para otorgar poder del funcionario de la sociedad extranjera que suscribe los documentos; entonces se concluye que no existe prueba auténtica respecto a las facultades y potestades del funcionario de la entidad que aparece otorgando el poder. Esa incertídumbre que crea el propio notario de Ginebra no puede suplirse con una declaración jurada del propio sujeto que aparece como poderdante, ya que ello crea grave incertídumbre respecto de la existencia, veracidad y alcances de los actos de apoderamíento que confiere. . , . w _ — ^ - . w ^ , —

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA El usuario solicita la inscripción del Nombramiento de apoderados especiales de lata Sucursal del Perú, para lo cual se adjunta poder otorgado ante Notario de Ginebra, Suiza, legalizado ante Cónsul Peruano y Ministerio de Relaciones Exteriores, así como la traducción oficial. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Personas Jurídicas de Lima Mery Luz Mendoza Gálvez tachó el título por los siguientes fundamentos: "De la documentación adjunta no se desprende acto inscribible en el Registro de Personas Jurídicas de Lima". Base Legal- Art.2011 del C.C., Art.32 del reglamento General de los R.R.P.P. Art. 169 del Reglamento de Registro de Sociedades. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en el sentido que no entiende la razón por la cual se considera que no existe acto inscribible, cuando de la sola lectura del título se puede apreciar claramente que los actos inscribibles son: La designación del Sr. Ayaz Hussain como Director Ejecutivo de Finanzas de LATA, en reemplazo del Sr. Robert Hutt, las facultades de representación bancarias conferidas para actuar conjuntamente con el Sr. Tomas Murphy, y en el caso concreto de la representación frente al Scotiabank. Agrega que se trata de una equivocada apreciación del título, pues debe tenerse en cuenta que se trata de actos jurídicos realizados en Ginebra, Suiza, y por una entidad Internacional como es IATA, que tiene su propia normatividad interna que se aplica para la realización de los actos jurídicos. Asimismo, señala que con un título similar el Registro de Personas Jurídicas de Lima inscribió el 13.04.2005, en el asiento A3 de la Partida Electrónica 03020321, las facultades de representación bancaria de los señores Robert Hutt y Thomas Murphy. De igual forma indica que con el título materia de apelación, se trata precisamente de inscribir al ejecutivo que reemplaza del Señor Robert Hult, que se ha jubilado, esto es, el Señor Ayaz Hussain. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la Partida 3020321 del Registro de Personas Jurídicas de Lima consta inscrita LATA Sucursal del Perú. 670


V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si resulta posible inscribir las facultades otorgadas a los apoderados especiales en mérito a documentos privados con firmas legalizadas ante funcionario extranjero. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la inscripción de diversos poderes conferidos en lata Sucursal del Perú, tales como la designación del Sr. Ayaz Hussain como Director Ejecutivo de Finanzas de IATA, en reemplazo del Sr. Robert Hutt; las facultades de representación bancarias conferidas para actuar conjuntamente con el Sr. Tomas Murphy, y en el caso concreto de la representación frente al Scotiabank. 2.

3.

4.

La registradora formula tacha sustantiva del título por considerar que no consta acto inscribible. El defecto advertido, sin embargo, no se justifica, pues de los documentos adjuntos por el usuario es posible apreciar que se otorgan distintos actos de apoderamiento, lo cual genera relaciones de responsabilidad en la persona jurídica o en la sucursal, pues dichos representantes obligan a la corporación con sus actos frente a terceros. En tal sentido, y de conformidad con el art. 21° del Código de Comercio, concordante con el art. 3-c) del Reglamento del Registro de Sociedades. Por tal razón, corresponde revocar la tacha. El artículo 2073 del Código Civil establece que las personas jurídicas de derecho privado constituidas en el extranjero, son reconocidas de pleno derecho en el Perú, y se consideran hábiles para ejercer en el territorio peruano, eventual o en forma aislada, todas las acciones y derechos que les correspondan. Agrega que para el ejercicio habitual en el territorio del país de actos comprendidos en el objeto de su constitución, se sujetarán a las prescripciones establecidas en las leyes peruanas, lo que incluye los deberes de publicidad y registro para efecto de la defensa de los intereses de terceros. En efecto, la inscripción de las sucursales o apoderados generales de sociedades extranjeras que pretenden actuar en nuestro país viene impuesto por los artículos 15° y 21° del Código de Comercio. Ese deber se justifica por cuanto existen cuestiones de orden público económico vinculados con la protección de los terceros, trabajadores, consumidores 671


5.

y del propio Estado; lo que exige contar con la debida información o transparencia en cuanto al pacto social, estatuto, fines y alcances de la persona jurídica que pretenda actuar en nuestro territorio para celebrar actos y contratos en la esfera mercantil Por tal motivo, los artículos 165° y 166° del Reglamento del Registro de Sociedades establecen los requisitos necesarios para la inscripción de poderes otorgados por sociedades constituidas en el extranjero. Así, dicho art. 165° indica que debe acompañarse un certificado de vigencia de la sociedad u otro documento equivalente expedido por autoridad competente en su país de origen, no requiriéndose de aceptación de poder para su inscripción. Agrega el art. 166° que adicionalmente deberá presentarse alguno de los siguientes documentos: a) Declaración jurada o certificación expedida por un representante legal de la sociedad extranjera que cumpla con las funciones de fedatario o equivalente, en el sentido de que el otorgante del poder se encuentra debidamente facultado, de acuerdo con el estatuto de la sociedad y las leyes del país en que dicha sociedad fue constituida, para actuar como representante de ésta, y otorgar poderes a su nombre en los términos establecidos en el título materia de inscripción. b) Certificación de la autoridad o funcionario extranjero competente, de que el otorgante del poder se encuentra debidamente facultado de acuerdo con el estatutos de la sociedad extranjera y leyes del país en que dicha sociedad fue constituida, para actuar como representante de ésta y otorgar poderes a su nombre, en los términos establecidos en el titulo materia de inscripción.

6.

c) Otro documento con validez jurídica que acredite el contenido de alguna de las declaraciones señaladas en los literales anteriores. Finalmente el artículo 167 del reglamento complementa al artículo 166 señalando que las declaraciones juradas y certificaciones a que se refiere el artículo anterior, deberán consignar los nombres completos de los declarantes y su domicilio. Asimismo, señala que las firmas de quienes brinden declaraciones juradas o certificaciones, deben estar legalizadas ante Notario, Cónsul Peruano o autoridad extranjera competente. En el caso materia de análisis, se adjunta un documento privado en idioma inglés que contiene una carta dirigida al Señor. Dammert de Scotiabank comunicándole que la sociedad extranjera IATA, constituida bajo las leyes de Canadá, otorgan poder a favor de Robert Hutt, Thomas Murphy y Ayaz Hussain. 672


Asimismo fluye de dicho documento la firma de los directivos Ayaz Hussain Vicepresidente Sénior de Servicios Empresariales y Director Ejecutivo de Finanzas, LATA, así como de Tom Murphy Vicepresidente Sénior, Servicios Financieros y Distribución de la Industria, IATA, dichas firmas se encuentran legalizada por el Notario Público de Ginebra Sr. Michel Gampert, quien expresamente señala que lo hace "sin certificación de poder de las firmas que anteceden". Lo mismo acontece con todos los otros documentos certificados por el Notario. En tal sentido, si el propio notario extranjero pone en duda la capacidad para otorgar poder del funcionario de la sociedad extranjera que suscribe los documentos; entonces se concluye que no existe prueba auténtica respecto a sus facultades y potestades. Esa incertidumbre no puede suplirse con una simple declaración jurada del propio sujeto que actúa en calidad de poderdante, ya que al no conocerse ni acreditarse el origen de su representación, entonces no queda acreditada la existencia, veracidad y alcances de los actos de apoderamiento que confiere. El Registro se ha creado para brindar seguridad jurídica en el tráfico patrimonial, y no para promover la inseguridad. Por tanto, deberá subsanarse el título mediante documento emitido por autoridad o funcionario competente del país de constitución de la sociedad extranjera en la cual se certifique que el poder otorgado es válido y legal en cuanto a la persona que confiere las facultades, y que tiene la capacidad suficiente. 7. Por último, se advierte que existen tres documentos distintos de otorgamiento de poder; el primero suscrito en forma conjunta por Ayaz Hussain y Tom Murphy; el segundo suscrito por Carmelina Di Paolo; y el tercero por Ayaz Hussain. Solo este último aparece con la cadena de legalizaciones ante el Consulado del Perú en Ginebra y Ministerio de Relaciones Exteriores, con lo cual se cumple los requisitos de formalidad prevista para los documentos de origen extranjero, según el art. 11° del Reglamento General de los Registros Públicos. Sin embargo, los dos primeros documentos carecen de la cadena de legalizaciones, lo que debe subsanarse. 8.

Por lo expuesto corresponde disponer la observación del presente título a efecto que se subsanen las deficiencias señaladas en los considerandos precedentes.

9.

En cuanto a los derechos regístrales se reserva la liquidación en cuanto dependerá de la forma y modo en que se produzcan las subsanaciones. 673


La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Personas Jurídicas de Lima, y disponer su observación por los defectos advertidos en los considerandos sexto y séptimo de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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CUARTA PARTE


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ÁMBITO EXCLUIDO DE LA CALIFICACIÓN

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858-2009 - SUNARP-TR-L

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Lima, 19 )UN 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

LEONCIO LÓPEZ MONTENEGRO 0000228092 de 01-4-2009. 0000 Personas Jurídicas de Lima, Poder.

COMPROBACIÓN DE LA CALIDAD DE ASOCIADO El Registro no puede interferir en la vida asociativa más allá de lo que indican las normas reguladoras de la materia, y teniendo en cuenta siempre que la calificación registral se realiza dentro de los límites de un procedimiento administrativo, sumario, documental y no-contencioso. Por tanto, la comprobación real y efectiva de la calidad de asociado corresponde a los órganos de la asociación; por lo que e! Registro se limita a realizar un examen formal y documental sobre la base de la información que aparece en el libro padrón de asociados previsto por el art 83° del Código Civil, y bajo responsabilidad ce su contenido por el presidente de 677


la asociación o quien haga sus veces. El citado libro legalizado tiene carácter de verdad formal según el art 48°, inciso primero del Código de Comercio, aplicable por analogía. Por tanto, no cabe nacer una investigación sobre la realidad intrínseca de los hechos que están contenidos en los libros. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el presente título se solicita inscribir el acto de apoderamiento otorgado por la asamblea general de 20 de febrero de 2008 correspondiente a la Asociación de Padres de Familia de Santa María de Guadalupe, inscrita en el Tomo 7, Fojas 361, asiento 1 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Se adjunta copia certificada de las actas de asamblea general de 19 y 20 de febrero de 2008, copias certificadas del libro padrón de asociados. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima Donato Andrés Zavala López formuló observación del título con fecha 05 de mayo de 2009 por los siguientes motivos: 1. No se ha acreditado la universalidad de la asamblea general de 20 de febrero de 2008, pues si bien se adjunta copia certificada del acta de la asamblea de 19 de febrero de 2008, en la cual se acuerda la exclusión de los socios morosos, sin embargo, no se ha acreditado la universalidad de esta última, teniendo en cuenta que a dicha fecha no existía órgano legitimado para convocarla. 2. No se ha presentado copia legalizada por notario de la partida de defunción de Beatriz Teresa Arzubiaga Puente Arnao Viuda de Malpartida. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que ha presentado todos los documentos solicitados por el registrador, incluyendo copia certificada del libro padrón de socios actualizado, lo que hace concluir que se trata de una asamblea universal.

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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Asociación de Padres de Familia de Santa María de Guadalupe, inscrita en el Tomo 7, Fojas 361, asiento 1 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si los asociados se encuentran legitimados por la inscripción registral, y la forma cómo se comprueba en sede registral la condición de asociado. VI. ANÁLISIS 1. Con el presente título se solicita inscribir el acto de apoderamiento otorgado por la asamblea general de 20 de febrero de 2008 correspondiente a la Asociación de Padres de Familia de Santa María de Guadalupe, inscrita en el Tomo 7, Fojas 361, asiento 1 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Para este efecto se adjunta copia certificada de las actas de asamblea general de 19 y 20 de febrero de 2008. 2. En la asamblea general universal de 20 de febrero de 2008 los asociados de la Asociación de Padres de Familia de Santa María de Guadalupe acuerdan otorgar poder a Luis Enrique Malpartida Arzubiaga para distintas gestiones tributarias y administrativas. 3. El título ha sido objeto de anteriores presentaciones en las que se requirió acreditar la condición de asamblea universal, para lo cual se sustentó en que los asociados fundadores se encuentran legitimados con la inscripción primera. Luego, el registrador actual ha mantenido el mismo criterio, por lo que el usuario ha presentado copia certificada de la asamblea de 19 de febrero de 2008 en la que se declara la exclusión de los asociados fundadores, o su fallecimiento, con lo cual se ordena y actualiza el libro padrón de asociados. Sin embargo, el registrador nuevamente deniega la inscripción alegando que no se acredita la universalidad de la asamblea de 19 de febrero de 2008, teniendo en cuenta que a esa fecha no existía órgano legitimado para convocarla. 4. El tema que corresponde debatir, por tanto, es si el Registro Público debe investigar quiénes son los asociados o miembros de una persona 679


jurídica sobre la base de documentos complementarios en búsqueda de la verdad real, o esa actividad debe reducirse a la información contenida en los libros legalizados que la ley establece para ese efecto, y con el propósito de alcanzar la verdad formal. 5. El art. 2, inciso 13°, de la Constitución de 1993 señala que toda persona tiene derecho a asociarse y crear fundaciones con fines lícitos, lo que en esencia consiste en la libertad que tienen las personas para agruparse entre ellas con miras a un fin común, y cuya primera nota distintiva es la libertad de asociarse o no, esto es, de adherirse al colectivo o de desafinarse111, pero con una segunda característica también muy importante: la libertad de asociarse implica necesariamente la libre organización interna, esto es, la posibilidad de regular las relaciones internas en forma autónoma. Nótese la contradicción que implicaría otorgar esta libertad, pero al mismo tiempo establecer un régimen interno legal que conlleve una fuerte intervención del Estado y, por consiguiente, la dejación de una escasa autonomía. Ya el Tribunal Constitucional ha señalado que la libertad de asociación se rige por tres principios: autonomía de la voluntad para pertenecer o no a un colectivo; autoorganización, que permite encauzar el cumplimiento de los fines de la asociación de la manera más conveniente a sus miembros, para lo cual el estatuto se convierte en el instrumento para regular esas relaciones; fin altruista, o desapego a la obtención de ventajas o beneficios económicos (Sentencia de 20 de mayo de 2004, Exp. 1027-2004-AA/TC, publicada en el diario oficial el 24 de julio de 2004)I2]. 6. El régimen normativo de las asociaciones es calculadamente fragmentario; pues apenas se encuentran algunas pocas reglas contenidas en el Libro I del Código; y sobre el tema de inscripciones la regulación es también parca, ya que el Libro IX del Código se limita a indicar los actos ins-

111

RUBIO CORREA, Marcial. El derecho constitucional de asociación. EN: El Notario Peruano, Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú, No. 1, s/f (pero del año 2000), pág. 3-4 m La sentencia cita también en su apoyo el art. 16-2 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica): "El ejercicio de tal derecho (de asociación) sólo puede estar sujeto a las restricciones previstas por la ley que sean necesarias en una sociedad democrática, en interés de la seguridad nacional, de la seguridad o del orden público, o para proteger la salud o la moral públicas o los derechos o libertades de los demás". 680


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cribibles y la posibilidad de inscribir personas jurídicas extranjeras que actúen en nuestro país (arts. 2025, 2029). Aquí no estamos ante una omisión del legislador, pues en realidad lo que se pretende es dotar de la mayor libertad a los sujetos en la actuación del derecho fundamental de libre asociación. Por tanto, no hay lagunas, sino la expresa retirada del legislador a efectos de dar cabida a una autonomía muy amplia, y que solo se encuentra limitada por las normas imperativas, de orden público o las buenas costumbres (art. V del Título Preliminar del Código Civil), y que además éstas deben ser objeto de interpretación restrictiva131. En materia de asociaciones, por tanto, el Código Civil no peca de una situación lagunosa, sino que adopta una posición estratégica a favor de la libertad y la autonomía de estas organizaciones. Estamos en presencia de una acción legislativa consciente y con un objetivo preciso, cuál es, el reconocimiento y protección del derecho fundamental de libre asociación. Esta toma de posición lleva necesariamente a sostener que el registrador no puede realizar intromisiones o intrusiones ilegítimas sobre la vida asociativa, pues las vicisitudes de la relación corporativa le corresponde a la persona jurídica y sus miembros, pero no al Registro. Los asociados son los únicos interesados en el desarrollo interno de la entidad; por tanto, según el principio de autoorganización, ellos deben tener la mayor autonomía a efectos de regular sus relaciones internas, sus derechos y deberes, los órganos de actuación o la comprobación de sus asociados. Siendo ello así, el Registro no puede interferir en la vida asociativa más allá de lo que indican las normas reguladoras de la materia, y teniendo en cuenta siempre que la calificación registral se realiza dentro de los límites de un procedimiento administrativo, sumario, documental y no-contencioso. Por tanto, la comprobación real y efectiva de la calidad de asociado corresponde a los órganos de la asociación; por lo que el Registro se limita a realizar un examen formal y documental sobre la base de la información que aparece en el libro padrón de asociados

Las actas de las sesiones que dieron origen al Código de 1936 son explícitas sobre este tema: "Agregó el señor Olaechea, que este principio de libertad corporativa es extensivo también a las asociaciones de un modo general, las cuales deben quedar sujetas igualmente al requisito formal y necesario de la inscripción, porque toda restricción antecedente seria no solo inconveniente por lo que queda dicho, sino inconstitucional y antidemocrática". 681


previsto por el art. 83° del Código Civil, y bajo responsabilidad de su contenido por el presidente de la asociación o quien haga sus veces. El citado libro legalizado tiene carácter de verdad formal según el art. 48°, inciso primero del Código de Comercio, aplicable por analogía. Por tanto, no cabe hacer una investigación sobre la realidad intrínseca de los hechos que están contenidos en los libros, pues ello ni siquiera ocurre con las asambleas que sí son actos inscribibles, pues menos se podría presentar con el padrón de asociados que cumple una función auxiliar y complementaria. 9. En el presente caso, el usuario ha presentado copias certificadas notariales correspondientes al libro padrón de asociados legalizado ante Notario de Callao Antonio Vega Erausquin con fecha 18 de diciembre de 2006, de cuyo tenor se infiere que todos los asociados hábiles han participado en la asamblea de 20 de febrero de 2009, por lo que ésta se reputa una asamblea universal, de conformidad con el art. 83° del Código Civil y art. 48-1° del Código de Comercio. Por lo demás, téngase en cuenta que el requerimiento del registrador ya era por sí mismo desproporcionado pues pretendía la participación de los asociados fundadores cuando la constitución de la persona jurídica data de hace 46 años, y luego de lo cual prácticamente no ha tenido vida asociativa. Ahora bien, y en todo caso, si la información es incorrecta o fraudulenta entonces el presidente de la entidad será responsable civil y penal. 10. Por lo expuesto se concluye que estamos en presencia de una investigación desmesurada y abusiva que ha efectuado el registrador sobre la verdad intrínseca de los hechos, lo que no le corresponde por la naturaleza de la calificación y procedimiento registral. Esta situación constituye una evidente violación del art. 2011° del Código Civil, por el cual se exige que la calificación se realice sobre la base exclusiva del título documental. Por tal razón, y de conformidad con las normas de responsabilidad disciplinaria previstas en la Resolución Suprema No. 135-2002-JUS, Estatuto de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, se hace necesario oficiar a la Jefatura Registral respectiva a efecto que dilucide la responsabilidad en la que habría incurrido el registrador. 11. Se deja constancia de las siguientes consideraciones adicionales sobre las que este Tribunal emite pronunciamiento: i) La directiva de la asociación sub-materia no podía constar inscrita pues según el Reglamento de Inscripciones de 1936, en la parte referente a personas jurídicas, señalaba claramente que la directiva se 682


inscribía solo en el Registro de Mandatos; por tanto, no hay omisión o error en la partida registral; «) Es absurdo exigir que se acredite la "exclusión, fallecimiento, renuncia o transferencia de la condición de asociado, si ello fuese posible", pues se trata de actos internos propios de la vida corporativa de la asociación, que la ley no considera inscribibles y, por tanto, se deduce que el Registro está prohibido de interferir en asuntos que le resultan ajenos, pues todo ello deviene en ilegítima obstrucción a la libertad de asociación que consagra la Constitución de 1993. Por lo demás, la nómina de asociados fundadores no se encuentra legitimado por el Registro, ya que ese dato no se inscribe ni se actualiza. En efecto, el art. 2025° del Código Civil no contempla la calidad de asociado como acto inscribible, por lo que mal podría gozar de legitimación las personas que aparecen como fundadoras en el acto constitutivo, «i) Resulta claro y evidente que el registrador no puede interferir en los asuntos internos de la persona jurídica, ante lo cual deviene en irrazonable que se exija acreditar la veracidad sustancial de los hechos, cuando es conocido que al Registro le corresponde comprobar la verdad formal basada en documentos públicos o por aquellos previstos en la ley. Parece olvidarse que el procedimiento registral es documentario, y se basa en hechos que otras autoridades o funcionarios han comprobado en ejercicio de sus potestades, o en documentos preconstituidos, o en declaraciones juradas. El registrador no comprueba la veracidad del contenido de los documentos, sino que se rige por la fe pública manifestada en ese contenido. Caso contrario se produce una confusión entre la función de un registrador con la de un juez, lo que es ilegal e inconstitucional. iv) El Registro no tiene por qué indicarle al Poder Judicial la forma jurídica en que éste deba tramitar las pretensiones formuladas por los justiciables. 12. En cuanto a los derechos regístrales el usuario abonó S/. 22,00 nuevos soles según recibo No. 2009-08-00001187, lo que se adecúa a la tasa que devenga el presente acto. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional 683


para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por mayoría; VII. RESOLUCIÓN PRIMERO: REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas de Lima, y disponer la inscripción del presente título. SEGUNDO: DISPONER que se remita copia certificada de la presente resolución al Jefe de la Zona Registral No. IX - Lima, a efecto que actúe de acuerdo con sus atribuciones y según lo establecido en el décimo considerando de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL


VOTO EN DISCORDIA DE LA VOCAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN La vocal que suscribe, si bien concuerda con los fundamentos 4 al 9 del análisis, emite voto en discordia en atención a los siguientes fundamentos: 1) Si bien la verificación de la asistencia de la totalidad de asociados a la asamblea universal se realiza en sede registral sobre la base de la confrontación entre la relación de asistentes a la asamblea y el libro padrón de asociados; pudiendo acreditarse inclusive tal asistencia mediante la presentación de la declaración jurada formulada por el presidente del consejo directivo. Tal acreditación supone la existencia del presidente del consejo directivo o quien haga sus veces, que asuma la responsabilidad legal tanto de la custodia del libro padrón de socios como de su contenido. 2)

En efecto, como el libro padrón de asociados está destinado a dar a conocer en cualquier momento cuántos y quiénes son los asociados, así como las variaciones producidas tales como, renuncias, fallecimientos, remoción o inclusión de nuevos asociados, siendo de singular importan684


cia para la verificación del quorum, la ley ha previsto como responsable de su custodia y vigilancia al presidente del Consejo Directivo, quien está obligado a llevarlo con las formalidades de ley. En este sentido el artículo 83° del CC prescribe: "Toda asociación debe tener un libro de registro actualizado en que consten el nombre, actividad, domicilio y fecha de admisión de cada uno de sus miembros, con indicación de los que ejerzan cargos de administración o representación.

C) Los libros a que se refiere el presente artículo se llevan con las formalidades de ley, bajo responsabilidad del presidente del consejo directivo de la asociación y de conformidad con los requisitos que fije el estatuto". 3) Como puede apreciarse, el libro padrón de asociados que sirve como referente válido para la verificación del quorum es aquél que se encuentra en custodia del presidente del consejo directivo, cumpliendo con las formalidades previstas en las leyes respectivas y debidamente actualizado, bajo responsabilidad del presidente del consejo directivo, lo que no ocurre en el presente caso. 4) En efecto, en el presente caso, la Asociación de Padres de Familia de Santa María de Guadalupe cuyo otorgamiento de poderes se solicita inscribir con el título materia de apelación, se encuentra inscrita a fojas 361 del Tomo 7 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, que continúa en la partida electrónica N° 02307049. En el asiento 1 de la citada partida consta la inscripción de su acto de constitución con la denominación de "Asociación de Educación Especial Santa María de Guadalupe", y en el asiento 2, la modificación de su estatuto. 5) Si bien al inscribir el acto de constitución no se hizo constar a los miembros del primer consejo directivo, de la revisión del respectivo título archivado resulta que en la cláusula vigésima de su estatuto consta que el primer consejo directivo está integrado por Beatriz Arzubiaga de Malpartida, en calidad de presidenta, Ana Borelli de Susan, como secretaria, Irma Tejada de Urdanivia como Tesorera, Rosa Rouillón de Fernández y Abilia Castilla, como vocales. Asimismo, revisado el título archivado del asiento 2 aludido, consta la modificación de denominación de la asociación por la de "Asociación de Padres de Familia Santa María de Guadalupe", y de los artículos del estatuto referidos a su patrimonio. Asimismo, consta la ratificación de la señora Beatriz Arzubiaga de Malpartida como presidenta de la asociación, lo cual también consta en el asiento registral. 685


6)

En este sentido, conforme a los antecedentes regístrales, la presidenta del primer y último consejo directivo es doña Beatriz Arzubiaga de Malpartida, quien conforme consta en el asiento AOOOl del Registro de Sucesiones Intestadas de la Zona Registral N° IX -Sede Lima, ya falleció, no constando en el Registro la designación de nuevo presidente, no existe quién asuma responsabilidad legal por el contenido y custodia del libro padrón de asociados; por lo que, era razonable que el Registrador haya exigido para la verificación de la totalidad de asistentes a la asamblea, la acreditación, por documentos ajenos al libro padrón aludido, del fallecimiento o renuncia de los miembros de la asociación que figurando en los antecedentes regístrales no intervinieron en la asamblea. 7) De acuerdo con lo señalado precedentemente, en mi opinión, la alternativa para que la asociación pueda funcionar y adoptar acuerdos válidamente es la convocatoria judicial, no al amparo del artículo 85° del Código Civil, sino al amparo del numeral 12 del artículo 749° del Código Procesal Civil, según el cual puede tramitarse por la vía del proceso no contencioso las solicitudes que a pedido del interesado o por decisión del juez carezcan de contención, pues incluso el acta de la asamblea de exclusión de socios, de fecha 19.02.2008, presentada, no acredita que la exclusión se haya realizado válidamente, pues habiéndose realizado en una "asamblea universal" adolece de las mismas deficiencias ya señaladas. En este sentido, mi voto es porque se confirme el primer extremo de la observación formulada por el Registrador. NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

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FORMALIDAD DEL ACTA

Tribunal'%tgistt*aC RESOLUCIÓN B


] Lima 03 SET 2009

JULIO C. CORTEGANA LUDEÑA. N° 84451 del 5.2.2009 H.T. ND 57405 del 26.8.2009 Personas Jurídicas de Lima. REGULARIZACIÓN DE JUNTA DIRECTIVA.


r CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR EN EL CASO DE ERRORES MATERIALES, DE REDACCIÓN U ORTOGRÁFICOS DE LAS ACTAS Este Tribunal considera que la función registral implica la verificación del cumplimiento de los requisitos sustanciales de validez del acto o negocio Jurídico, así como la adecuación con los antecedentes del registro, de conformidad con el art. 2011a del Código Civil; pero en ningún caso dicho funcionario debe entretenerse en el control de cuestiones simplemente formales, o de redacción u ortografía, lo cual no presta ninguna utilidad en orden a la seguridad jurídica, pero sí ocasiona un alto costo de desprestigio del Sistema Registral. El control de legalidad del registrador no es un filtro de minucias o de detección de erratas. •

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la regularización de la junta directiva de la Federación de Retirados de la Policía Nacional del Perú inscrita en la partida N° 01863274 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Para dicho efecto, se presenta lo siguiente: - Copia certificada de la asamblea general extraordinaria de regularización del 17.12.2008. - Publicación de la asamblea general extraordinaria en el diario Extra. - Declaración Jurada de relativa a la convocatoria y quorum del 4.2.2009, suscrita por Julio César Cortegana Ludeña. - Reapertura del Acta de la Asamblea General de Regularización de la Elección de la Junta Directiva de la Federación de retirados de la Policía Nacional del Perú del 26.3.2009, periodo 2007-2009. - Acta de Asamblea General de Elecciones del 12.11.2007. - Acta de Asamblea General Extraordinaria de Regularización Complementaria de la Elección de Consejo Directivo del 30.6.2009, período 2007-2009. - Declaración Jurada de relativa a la convocatoria y quorum suscrita por Julio César Cortegana Ludeña. - Registro de patrón de socios. - Publicación de la asamblea general extraordinaria en el diario El País. - Solicitud de desistimiento de la rogatoria respecto del reconocimiento del Consejo de Vigilancia. - Reapertura de Acta de Asamblea General del 17.12.2008. - Reapertura de Acta de Asamblea General de 30.6.2009. - Declaración Jurada de Aclaratoria y/o rectificación de convocatoria y quorum de asistencia suscrita por Julio César Cortegana Ludeña respecto de la asamblea del 17.12.2008. - Declaración Jurada de Aclaratoria y/o rectificación de convocatoria y quorum de asistencia suscrita por Julio César Cortegana Ludeña respecto de la asamblea del 30.6.2009. 688

FORMALIDAD DEL ACTA

II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima, Hugo Luis Sedaño Núñez, formuló observación al título señalando: Respecto a la asamblea general del 30.6.2009 cabe señalar lo siguiente: 2. Respecto a la asamblea general del 30.6.2009 cabe señalar lo siguiente: b. La reapertura del 4.8.2009 señala en el cargo de 2do Vocal del Consejo Directivo (periodo 2007-2009) a Federico Vásquez Sifuientes; empero consta en el padrón y acta primigenia como Federico Vásquez Sifuentes. La reapertura adjuntada en el último reingreso no aclara este extremo de la observación, pues se mantiene el error respecto al nombre del 2do. Vocal. En la declaración jurada aclaratoria de la asamblea general del 17.12.2009 (adjuntado en el reingreso), se advierte como asistente Raymundo Ocasara Miranda; sin embargo, en dicha asamblea se elige como directivo a Raymundo Casara Miranda. Art. 19 del C.C. En la cláusula tercera contenida en la declaración jurada de la Asamblea General del 30.6.2009 (adjuntada en el reingreso) se indica erróneamente como asamblea general del 30.6.20098. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación señalando lo siguiente: Refiere que el Registrador se ha extralimitado al calificar el presente título, toda vez que al haber presentado los documentos pertinentes aclaratorios, con fecha 24 de agosto nuevamente observa el presente título, siendo que la última fecha para el reingreso del título era el 19.8.2009, con lo que se niega la posibilidad de subsanar dicha observación, máxime si la observación se refiere a errores materiales como Sifuentes por Simientes, cuando lo que debe calificar el Registrador es la cuestión de fondo. El usuario presenta un escrito adicional con fecha 01 de septiembre de 2009, que se ingresa con hoja de trámite No. 58850, y en la cual expone que por pequeños errores no puede inscribir su elección como presidente, lo cual está esperando su institución hace más de dos años por los cuales pasa por una difícil situación económica y legal.

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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL La Federación de Retirados de la Policía Nacional del Perú - FEDERPOL se encuentra inscrita en la partida N° 01863274 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si los errores materiales en la redacción del acta pueden impedir la inscripción de los acuerdos de las personas jurídicas. - Si existe algún mecanismo de subsanación de errores materiales que no implique la reapertura del acta. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la regularización de la junta directiva de la Federación de Retirados de la Policía Nacional del Perú inscrita en la partida N° 01863274 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. 2. Para tal efecto se solicita inscribir la junta directiva elegida en la asamblea general de fecha 12 de noviembre de 2007, encabezada por el señor Julio César Cortegana Ludeña; la misma que ha sido objeto de reconocimiento o regularización por parte de la asamblea general reunida el 17 de diciembre de 2008, cuya acta fue objeto de reapertura el 26 de marzo de 2009 y 17 de agosto del mismo año. 3. El registrador se opone a la inscripción por motivos de orden estrictamente formal, tales como la discrepancia de apellidos o de fechas. 4. Sobre el particular debe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un título fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. 5. Esta función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden de manera efectiva al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza administrativa, sumaria, documental 690

FORMALIDAD DEL ACTA

6.

y no-contenciosa del procedimiento registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos en donde sea posible que una discrepancia de datos pueda salvarse a través de una declaración expresada en alguno de los documentos contenidos en el mismo título, o en virtud de elementos indubitables que ayuden a conocer el sentido de dicha declaración. En el presente caso el registrador asume que la potestad de calificación se centra en detectar cualquier mínimo error, incluso intrascendente o sin importancia. Por el contrario, este Tribunal considera que la función registral debe verificar el cumplimiento de los requisitos sustanciales de validez del acto o negocio jurídico, así como la adecuación con los antecedentes del registro, de conformidad con el art. 2011° del Código Civil; pero en ningún caso dicho funcionario debe entretenerse en el control de cuestiones simplemente formales, o de redacción u ortografía, lo cual no presta ninguna utilidad en orden a la seguridad jurídica, pero sí ocasiona un alto costo de desprestigio del Sistema Registral.

7.

El control de legalidad del registrador no es un filtro de minucias o de detección de erratas, por lo cual debe descartarse la pretensión de convertirse en un simple corrector de textos. 8. Así, el primer extremo de la observación se centra en el apellido "Sifuientes" en la reapertura; cuando en el acta y padrón aparece como "Sifuentes". En tal caso, resulta evidente que el análisis conjunto del título, y no en forma aislada de uno de sus documentos, da como resultado que el apellido correcto es "Sifuentes", ya que así consta en el acta de elección y en el acta de regularización aprobada por la asamblea general de asociados, además de los datos que se extraen del libro padrón de asociados. En tal sentido, el acto propiamente inscribible es la elección de junta directiva, por lo que deberá otorgarse primacía a la información tal como consta en esos instrumentos. 9. Por lo demás, aquí también debe aplicarse el sentido común, y en virtud de ello es de toda obviedad que la escritura "Simientes" no puede ser más que una equivocación, fácilmente subsanada con un análisis global de los otros documentos que conforman el título. 10. El segundo extremo de la observación resulta similar, pues en el acta de elección aparece el apellido "Casara", mientras que en la declaración jurada aclaratoria se consigna "Ocasara", lo cual obliga a dar primacía al documento que constituye propiamente el título inscribible, y no al instrumento complementario, por lo cual la inscripción deberá extenderse con el primer nombre indicado. 691


11. Por último, en la declaración jurada de la asamblea general se consigna "20098", cuando obviamente se refiere a "2009" de acuerdo al contexto del documento. Una observación de este tipo no es razonable pues simplemente se entiende superada por el ambiente de normalidad y confianza que debe rodear toda actuación jurídica, y para lo cual se hace necesario invocar el artículo 168° del Código Civil referido al principio de buena fe para interpretar las declaraciones de voluntad. 12. En todo caso, el registrador bien puede requerir declaraciones juradas de los propios directivos dando a conocer su nombre correcto y la aceptación al cargo para el cual han sido elegidos, lo que constituye documento suficiente para dar por subsanado los defectos de este tipo. Por tanto, no cabe requerir la presentación de sucesivas reaperturas de acta por cada errata cometida, ya que ello es burocrático e innecesario en el caso de equívocos notorios. 13. En consecuencia, corresponde revocar en todos sus extremos la observación y disponer la inscripción del título. 14. Asimismo, este Colegiado no puede dejar de advertir que la presente calificación resulta excesiva e injustificada, por lo que se dispone poner en conocimiento este hecho al Jefe de la Zona Registral No. IX - Lima a efecto que evalúe conforme a ley, y no discrecionalmente, si cabe la apertura de proceso disciplinario. 15. Respecto a la liquidación de derechos regístrales se confirma la realizada por el registrador, por lo que no existe derecho pendiente alguno. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, XVIII. RESOLUCIÓN:

PRIMERO: REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas de Lima, y disponer la inmediata inscripción del presente título.

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FORMALIDAD DEL ACTA

SEGUNDO: DISPONER que se remita copia certificada de la presente resolución al Jefe de la Zona Registral No. IX - Lima para los fines que se indican en el duodécimo considerando. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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[ CONVOCATORIA Y QUORUM ]

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RESOLUCIÓN

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1378- 2009 - SUNARP-TR-

Lima, 4 SEP 2009 DAVID CÓRDOVA OLAYUNCA 0000279529 de 23-4-2009. 000059392 de 02-9-2009 Personas Jurídicas de Lima. Junta Directiva.


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SUFICIENCIA DEL SISTEMA DE DECLARACIONES JURADAS PARA COMPROBAR LA CONVOCATORIA Y QUORUM. El sistema de declaraciones juradas es suficiente para acreditar la convocatoria y el quorum de la asamblea, por lo que la veracidad de la declaración se constituye en un asunto interno de la entidad. En tal caso, cuando el solicitante adjunta declaraciones juradas entonces el registrador deberá calificar la convocatoria y quorum de acuerdo a dicho sistema; sin importar si el usuario también presentó documentación adicional con fines referenciales o de contrastación, de conformidad con los arts. 51° y 57° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias. En tal caso, el registrador procederá a la devolución de los documentos superfinos. "

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El Registro no puede interferir ea la vidaasociativa más allá de j lo que indican (as normas reguladoras de la materia, y teniendo I en cuenta siempre que la calificación registra! se realiza dentro 4e los límites de un procedimiento administrativo, sumario, j documental y no-contencioso. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el presente título se solicita inscribir la junta directiva para el período 2009-2011 de la Federación de Empleados de Bancarios, inscrita en la Partida No. 3001763 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Se adjunta los siguientes documentos: - Copia del acta de asamblea nacional de la Federación de Empleados Bancarios del Perú de 25 de febrero de 2009, certificada por el Notario de Lima Roy Párraga Cordero según diligencia de 22 de abril de 2009. - Copias legalizadas de la Esquela de convocatoria a la asamblea nacional. - Copia del acta del Congreso Nacional de la Federación de Empleados Bancarios del Perú de fecha 23 de marzo de 2009, certificada ante Notario de Lima Roy Párraga Cordero según diligencia de 22 de abril de 2009. - Copias legalizadas de la esquela de convocatoria al congreso nacional. - Declaración jurada de comprobación de quorum de asamblea nacional de fecha 25 de febrero de 2009. - Declaración jurada de comprobación de quorum de congreso nacional de 23 de marzo de 2009. - Declaración jurada aclaratoria de comprobación de quorum de congreso nacional de 23 de marzo de 2009. - Comunicación de la Federación de Empleados Bancarios del Perú al Ministerio de Trabajo en el que comunican los distintos acuerdos adoptados.

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CONVOCATORIA Y QUORUM

II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima Hugo Luis Sedaño Nuñez formuló observación del título por los siguientes motivos: 1. No se advierte en el libro de afiliados a los delegados representantes de los Centros Federados de Base de Lima, Callao y Balnearios del Sur, así como los delegados representantes de las seccionales departamentales y regionales que conforman la asamblea nacional. 2. Conforme el art. 19° del estatuto el Congreso Nacional está conformado por los miembros de la Junta Directiva Nacional; sin embargo, en la lista de asistentes al Congreso de 23-3-2009 no asisten Genaro Rivera Minaya, Luis Urbina Rivero y Alfonso Tejera Valladares. 3. En la declaración jurada aclaratoria de quorum se indica que asisten 12 de los 15 miembros, pero ello discrepa de la comunicación que se realiza a la autoridad de trabajo. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que no existe ninguna discrepancia entre la declaración jurada aclaratoria y la comunicación a la autoridad de trabajo pues si bien solo han concurrido doce de los quince asistentes al Congreso Nacional, sin embargo, ello no significa que no haya participado la junta directiva en sí. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Federación de Empleados de Bancarios, inscrita en la Partida No. 3001763 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si las declaraciones juradas son suficientes para comprobar la convocatoria y quorum. - Cuál es el alcance de la calificación del registrador si el usuario, además de las declaraciones, presenta documentos complementarios. VI. ANÁLISIS 1. Con el presente título se solicita inscribir la junta directiva para el período 2009-2011 de la Federación de Empleados de Bancarios, inscrita en la 697

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Partida No. 3001763 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Para este efecto se presenta el acta del Congreso Nacional de la Federación de fecha 23 de marzo de 2009, certificada ante Notario de Lima Roy Párraga Cordero según diligencia de 22 de abril de 2009. De conformidad con el estatuto inscrito de la Federación de Empleados Bancarios del Perú, el Congreso Nacional integrado por la Asamblea Nacional, Junta Directiva Nacional, delegados acreditados por los órganos de base de la Federación y Comisión Organizadora, es quien elige la junta directiva nacional por el período de dos años. En el presente caso el registrador se opone a la inscripción pues cuestiona la falta de asistencia de algunos delegados de la asamblea nacional y otros del congreso nacional El tema que corresponde debatir, por tanto, es si el Registro Público debe investigar quiénes son los asociados o miembros de una persona jurídica sobre la base de documentos complementarios en búsqueda de la verdad real, o esa actividad debe reducirse a la información contenida en los libros legalizados o declaraciones juradas que la ley establece para ese efecto, y con el propósito de alcanzar la verdad formal. El art. 2, inciso 13°, de la Constitución de 1993 señala que toda persona tiene derecho a asociarse y crear fundaciones con fines lícitos, lo que en esencia consiste en la libertad que tienen las personas para agruparse entre ellas con miras a un fin común, y cuya primera nota distintiva es la libertad de asociarse o no, esto es, de adherirse al colectivo o de desafinarse111, pero con una segunda característica también muy importante: la libertad de asociarse implica necesariamente la libre organización interna, esto es, la posibilidad de regular las relaciones internas en forma autónoma. Nótese la contradicción que implicaría otorgar esta libertad, pero al mismo tiempo establecer un régimen interno legal que conlleve una fuerte intervención del Estado y, por consiguiente, la dejación de una escasa autonomía. Ya el Tribunal Constitucional ha señalado que la libertad de asociación se rige por tres principios: autonomía de la voluntad para pertenecer o no a un colectivo; autoorganización, que permite encauzar el cumplimiento de los fines de la asociación de la

RUBIO CORREA, Marcial. El derecho constitucional de asociación. EN: El Notario Peruano, Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú, No. 1, s/f (pero del año 2000), pág. 3-4 698

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manera más conveniente a sus miembros, para lo cual el estatuto se convierte en el instrumento para regular esas relaciones; fin altruista, o desapego a la obtención de ventajas o beneficios económicos (Sentencia de 20 de mayo de 2004, Exp. 1027-2004-AA/TC, publicada en el diario oficial el 24 de julio de 2004)[2]. 6.

El régimen normativo de las asociaciones es calculadamente fragmentario; pues apenas se encuentran algunas pocas reglas contenidas en el Libro I del Código; y sobre el tema de inscripciones la regulación es también parca, ya que el Libro IX del Código se limita a indicar los actos inscribibles y la posibilidad de inscribir personas jurídicas extranjeras que actúen en nuestro país (arts. 2025, 2029). Aquí no estamos ante una omisión del legislador, pues en realidad lo que se pretende es dotar de la mayor libertad a los sujetos en la actuación del derecho fundamental de libre asociación. Por tanto, no hay lagunas, sino la expresa retirada del legislador a efectos de dar cabida a una autonomía muy amplia, y que solo se encuentra limitada por las normas imperativas, de orden público o las buenas costumbres (art. V del Título Preliminar del Código Civil), y que además éstas deben ser objeto de interpretación restrictiva131.

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En materia de asociaciones, por tanto, el Código Civil no peca de una situación lagunosa, sino que adopta una posición estratégica a favor de la libertad y la autonomía de estas organizaciones. Estamos en presencia de una acción legislativa consciente y con un objetivo preciso, cuál es, el reconocimiento y protección del derecho fundamental de libre asociación. Esta toma de posición lleva necesariamente a sostener que el registrador no puede realizar intromisiones o intrusiones ilegítimas sobre la vida asociativa, pues las vicisitudes de la relación corporativa le

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La sentencia cita también en su apoyo el art. 16-2 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica): "El ejercicio de tal derecho (de asociación) sólo puede estar sujeto a las restricciones previstas por la ley que sean necesarias en una sociedad democrática, en interés de la seguridad nacional, de la seguridad o del orden público, o para proteger la salud o la moral públicas o los derechos o libertades de los demás". Las actas de las sesiones que dieron origen al Código de 1936 son explícitas sobre este tema: "Agregó el señor Olaechea, que este principio de libertad corporativa es extensivo también a las asociaciones de un modo general, las cuales deben quedar sujetas igualmente al requisito formal y necesario de la inscripción, porque toda restricción antecedente sería no solo inconveniente por lo que queda dicho, sino inconstitucional y antidemocrática".

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REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS NO SOCIETARIAS —:

corresponde a la persona jurídica y sus miembros, pero no al Registro. Los asociados son los únicos interesados en el desarrollo interno de la entidad; por tanto, según el principio de autoorganización, ellos deben tener la mayor autonomía a efectos de regular sus relaciones internas, sus derechos y deberes, los órganos de actuación o la comprobación de sus asociados. 8. Siendo ello así, el Registro no puede interferir en la vida asociativa más allá de lo que indican las normas reguladoras de la materia, y teniendo en cuenta siempre que la calificación registral se realiza dentro de los límites de un procedimiento administrativo, sumario, documental y no-contencioso. Por tanto, la comprobación real y efectiva de la calidad de asociado corresponde a los órganos de la asociación; por lo que el Registro se limita a realizar un examen formal y documental sobre la base de la información que aparece en el libro padrón de asociados previsto por el art. 83° del Código Civil, y bajo responsabilidad de su contenido por el presidente de la asociación o quien haga sus veces, o en las declaraciones juradas que prevé las normas técnico-registrales en orden de simplicidad, celeridad y eficiencia que son principios cardinales del procedimiento administrativo. Así se ha señalado en la anterior Resolución No. 858-2009-SUANRP-TR-L de 19 de junio de 2009, cuya doctrina se reitera. 9. Por lo demás, existe una previa Resolución del Tribunal Registral No. 378-2009-SUNARP-TR-L de 19 de marzo de 2009, referida precisamente a esta misma persona jurídica, en la cual se indica que el sistema de declaraciones juradas es suficiente para acreditar la convocatoria y el quorum de la asamblea, por lo que la veracidad de la declaración se constituye en un asunto interno de la entidad. En tal caso, cuando el solicitante adjunta declaraciones juradas entonces el registrador deberá calificar la convocatoria y quorum de acuerdo a dicho sistema; sin importar si el usuario también presentó documentación adicional con fines referenciales o de contrastación, de conformidad con los arts. 51° y 57° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias. En tal caso, el registrador procederá a la devolución de los documentos superfluos. Por tanto, se revocan los dos primeros extremos de la observación. 10. Sin embargo, de la declaración jurada aclaratoria se advierte que los miembros hábiles para asistir al Congreso Nacional es de 15 personas, pero solo se presenta copia legalizada de la esquela de convocatoria correspondiente a 12 miembros, por lo que deberá subsanarse con la 700

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presentación de la declaración jurada que prevén las normas técnicoregistrales antes citadas. 11. Por último, respecto a la incoherencia advertida entre la declaración jurada aclaratoria y la comunicación ante la autoridad de trabajo; este Tribunal considera que la citada comunicación no es requisito previo para la inscripción conforme se deduce del art. 10-d) del Decreto Supremo No. 010-2003-TR, Texto Único Ordenado de la Ley de Relaciones Colectivas de Trabajo. Por lo demás, esa es la doctrina que se deduce de la anterior Resolución No. 1269-2009-SUNARP-TR-L de 14 de agosto de 2009, por el cual la inscripción en el registro de personas jurídicas, por los efectos civiles y sustantivos que produce en orden a la vida de las entidades privadas, no está supeditado al reconocimiento, aprobación o puesta en conocimiento de los hechos a las autoridades administrativas. 12. En consecuencia, también se revoca el tercer extremo de la observación. 13. Respecto a los derechos registrales se confirma la liquidación del registrador. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; XIX. RESOLUCIÓN REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas de Lima, y disponer la inscripción del presente título, previa subsanación del defecto advertido en el décimo considerando. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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ACTO ELECTORAL

TriBunaC %egistraí 1 Ns 1377-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 04 SET 2009 APELANTE : COOPERATIVA DE AHORRO Y CRÉDITO RESIDENCIAL SAN MARTÍN DE PORRES LTDA TÍTULO 0000519698 de 24-7-2009. RECURSO 000058420 de 28-8-2009 REGISTRO Personas Jurídicas de Lima. ACTO (s) Consejo de Administración y otros.

COMITÉ ELECTORAL Y VENCIMIENTO EXACTO DEL PLAZO TEMPORAL El Comité Electoral tiene como única potestad llevar a cabo las elecciones de renovación de cargos y, en consecuencia, tratándose de un mandato para acto específico debe entenderse que la autorización se extiende a efecto de lograr que la finalidad (única) del encargo se cumpla debidamente, máxime cuando el ptazo temporal de vigencia había operado recién unas pocas semanas antes. La interpretación contraria llevaría a entender que la asamblea general elige un comité solo para dirigir las elecciones, y al mismo tiempo permite que se frustre su actuación por un hecho que no corresponde al ámbito de su competencia, como es la convocatoria a elecciones.

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REGISTRO DE PERSONAS [URÍDICAS NO SOCIETARIAS

El Registro no verifica la renuncia de los miembros del Comité Electoral, por lo cual basta que actúe el suplente designado La hipotética renuncia de un miembro del Comité Electoral es un asunto interno de la cooperativa pues se trata de un órgano qué tiene esa misma condición, ya que sus actos carecen de repercusión frente a terceros. Por tanto, el hecho determinante de la calificación debe centrarse en que participaron los miembros del Comité Electoral elegidos e inscritos, incluyendo al suplente que justamente cumple esa función de reemplazo que le es natural, por lo cual debe entenderse que la actuación del Comité se ajusta, desde el plano formal y único que el Registro controla, j a ios requisitos de ley. El directivo suplente no esta impedido de ser elegido cuando el estatuto prohiba la reelección, siempre que no haya asumido ; funciones Resulta evidente que un directivo suplente que nunca asumió o ejerció las funciones del titular no puede ser igualado a la ' condición de éste, ni por expresión del lenguaje ni por la finalidad j que busca la norma estatutaria al prohibir la reelección. En j efecto, la racionalidad de esta disposición se encuentra en evitar la asunción indefinida de cargos con pérdida de imparcialidad y objetividad en la gestión social por el solo hecho de buscar la reelección. Pues bien, ese peligro no existe en el directivo suplente que no asumió la función, por lo que debe entenderse habilitado para postular y ser elegido, en concordancia con el art 41-h) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias Las omisiones formales del acta, sin carácter esencial, pueden subsanarse por medio de documentos complementarios sin j necesidad de la reapertura del acta La reapertura de acta está pensada para los casos en los que existe discrepancia entre el acto (asamblea) y el documento (acta), pero no cuando se trata de la omisión de un simple requisito formal no esencial, y que en este caso tiene como fin individualizar la persona elegida Siendo ello así, fácilmente puede subsanarse el error por medio de una declaración jurada del directivo con legalización de su firma, sin necesidad de mayores requisitos documentales. •'•""•»

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ACTO ELECTORAL

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el presente título se solicita inscribir la renovación del Consejo de Administración y otros actos correspondientes a la Cooperativa de Ahorro y Crédito Residencial San Martín de Porres Ltda, inscrita en la Partida No. 3006795 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Se adjunta los siguientes documentos: - Copia del acta de asamblea nacional de 07 de junio de 2009, certificada por el Notario de Lima Sigifredo de Osambela según diligencia de 24 de julio de 2009. - Copias legalizadas de la Esquela de convocatoria a la asamblea nacional. - Copia del acta de instalación del Consejo de Administración de 12 de junio de 2009, certificada ante Notario de Lima Sigifredo de Osambela según diligencia de 21 de julio de 2009. - Copia del acta de consejo de vigilancia de 11 de junio de 2009, certificada ante Notario de Lima Sigifredo De Osambela egún diligencia de 17 de julio de 2009. - Copia del acta de instalación de comité electoral de 12 de junio de 2009, certificada ante Notario de Lima Sigifredo De Osambela egún diligencia de 09 de julio de 2009. - Declaración jurada de comprobación de convocatoria y quorum de asamblea general de fecha 07 de junio de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima César Antonio Perfecto Alba formuló observación del título por los siguientes motivos: 3. La asamblea general de 07 de junio de 2009 fue conducida por el comité electoral conformado por Felipe Francisco Zavala Huarcayo (Vicepresidente), Christian Jorge Maturano Vílchez (Presidente) y Nicanor Chávez Oré (suplente), siendo que estos dos últimos no estaban legitimados pues fueron elegidos en asambleas de 02 de abril de 2006 y 13 de abril de 2008, por tres y un año respectivamente, por lo que sus mandatos terminaron al cumplirse el período para el que fueron elegidos. 4.

Los directivos suplentes se consideran como tales según el art. 50° del estatuto, por lo que la elección de Gloria Consuelo Florisa Soriano Ca705

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rranza contraviene dicha norma estatutaria. En este caso no se aplica el art. 41-h) del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas No Societarias ya que esta norma establece que los directivos suplentes no están comprendidos en la prohibición de reelección, pero ello no se aplica cuando el estatuto sí los incluye. 5.

En la fecha de la asamblea general de 07 de junio de 2009 consta el mandato vigente de Sonia Gladys Bellido Calderón, miembro integrante del Comité Electoral por tres años, por lo que deberá acreditar su vacancia como miembro del citado Comité. 6. En el acta se indica que el convocante es Jorge Antonio Arteaga Barrera mientras que la declaración jurada aparece firmada por Estelo Esteban Romero Vidal. 7. El acta de asamblea general no fue suscrita por los miembros del Comité Electoral, conforme lo dispuesto por el art. 13-f) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias. 8. En el acta de asamblea general no consta la indicación del número de documento de identidad de las personas elegidas para integrar los consejos y comités de la cooperativa. 9. En el aviso de convocatoria no consta quien fue la persona que en representación del consejo de administración realizó la convocatoria a elecciones, por lo que no se puede verificar el cumplimiento del art. 48° del Reglamento de Inscripciones. 10. En la certificación notarial del acta del Comité Electoral no consta el número del libro (No. 2) de donde fue extraído. 11. En el acta de instalación del consejo de vigilancia no se indica la mayoría o unanimidad con los que fueron adoptados los acuerdos, según el art. 13-e) del Reglamento de Inscripciones. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante sustenta el recurso en los siguientes fundamentos que pretenden desvirtuar uno a uno los defectos advertidos por el registrador: - Todas las últimas asambleas generales se han realizado días después de cumplido el año de la anterior asamblea, sin que se hubiese producido observación alguna. - No se puede perjudicar a un directivo suplente que no ha ejercido efectivamente el cargo durante todo el período precedente, para luego impedirle que sea elegido como directivo titular, lo cual contraviene 706

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normas de mayor jerarquía que amparan el derecho de todo socio de elegir y ser elegido. La directiva titular del Comité Electoral Sonia Gladys Bellido Calderón renunció en su debida oportunidad, por lo que en su momento se presentará su carta de renuncia. El Presidente del Consejo de Administración tiene la facultad de convocar a elecciones. La falta de firma de los miembros del Comité Electoral será subsanada mediante la reapertura del acta. La falta de número del documento de identidad será subsanada mediante la reapertura del acta. De acuerdo con el art. 48-e) del Reglamento de Inscripciones basta que el aviso indique el órgano o persona que convoca, por lo cual es innecesaria la exigencia de señalar la persona natural que firma la esquela. Se subsanará mediante nueva certificación notarial que indique el número del libro del Comité Electoral. En el acta de instalación del Comité de Vigilancia no se señala la mayoría con la que se adoptaron los acuerdos, por lo que se adjuntará la correspondiente reapertura del acta

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Cooperativa de Ahorro y Crédito Residencial San Martín de Porres Ltda, inscrita en la Partida No. 3006795 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si la actuación del Comité Electoral puede prolongarse para efecto de llevar a cabo las elecciones a pesar de haber culminado pocas semanas antes el plazo temporal del mandato. - El directivo suplente se considera como directivo en funciones para efecto de prohibirle la reelección. - Si el Registro debe verificar la renuncia de un miembro del Comité Electoral, o basta que actúe el suplente designado. 707

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- Si todos los defectos formales, de cualquier tipo, requieren de la reapertura del acta, o si puede utilizarse otros documentos complementarios. VI. ANÁLISIS 1. Con el presente título se solicita inscribir la renovación del Consejo de Administración y otros actos correspondientes a la Cooperativa de Ahorro y Crédito Residencial San Martín de Porres Ltda, inscrita en la Partida No. 3006795 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Para tal efecto se adjunta, entre otros documentos, copia del acta de asamblea nacional de 07 de junio de 2009, certificada por el Notario de Lima Sigifredo de Osambela según diligencia de 24 de julio de 2009. 2. El registrador se opone a la inscripción mediante la tacha sustantiva del título según los fundamentos ya señalados en el acápite II de la presente resolución. Por su parte, el Tribunal procederá a evaluar objetivamente cada uno de los motivos de denegatoria. 3. Antes, sin embargo, corresponde dejar sentado que el art. 2, inciso 13°, de la Constitución de 1993 señala que toda persona tiene derecho a asociarse y crear fundaciones con fines lícitos, lo que en esencia consiste en la libertad que tienen las personas para agruparse entre ellas con miras a un fin común, y cuya primera nota distintiva es la libertad de asociarse o no, esto es, de adherirse al colectivo o de desafiliarse111, pero con una segunda característica también muy importante: la libertad de asociarse implica necesariamente la libre organización interna, esto es, la posibilidad de regular las relaciones internas en forma autónoma. Nótese la contradicción que implicaría otorgar esta libertad, pero al mismo tiempo establecer un régimen interno legal que conlleve una fuerte intervención del Estado y, por consiguiente, la dejación de una escasa autonomía. Ya el Tribunal Constitucional ha señalado que la libertad de asociación se rige por tres principios: autonomía de la voluntad para pertenecer o no a un colectivo; autoorganización, que permite encauzar el cumplimiento de los fines de la asociación de la manera más conveniente a sus miembros, para lo cual el estatuto se convierte en el instrumento para regular esas relaciones; fin altruista, o desapego a la obtención de

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RUBIO CORREA, Marcial. El derecho constitucional de asociación. EN: El Notario Peruano, Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú, No. 1, s/f (pero del año 2000), pág. 3-4 708

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ACTO ELECTORAL

ventajas o beneficios económicos (Sentencia de 20 de mayo de 2004, Exp. 1027-2004-AA/TC, publicada en el diario oficial el 24 de julio de 2004)[21. 4. El régimen normativo de las asociaciones es calculadamente fragmentario; pues apenas se encuentran algunas pocas reglas contenidas en el Libro I del Código; y sobre el tema de inscripciones la regulación es también parca, ya que el Libro IX del Código se limita á indicar los actos inscribibles y la posibilidad de inscribir personas jurídicas extranjeras que actúen en nuestro país (arts. 2025, 2029). Aquí no estamos ante una omisión del legislador, pues en realidad lo que se pretende es dotar de la mayor libertad a los sujetos en la actuación del derecho fundamental de libre asociación. Por tanto, no hay lagunas, sino la expresa retirada del legislador a efectos de dar cabida a una autonomía muy amplia, y que solo se encuentra limitada por las normas imperativas, de orden público o las buenas costumbres (art. V del Título Preliminar del Código Civil), y que además éstas deben ser objeto de interpretación restrictiva131. 5. En materia de asociaciones, por tanto, el Código Civil no peca de una situación lagunosa, sino que adopta una posición estratégica a favor de la libertad y la autonomía de estas organizaciones. Estamos en presencia de una acción legislativa consciente y con un objetivo preciso, cuál es, el reconocimiento y protección del derecho fundamental de libre asociación. Esta toma de posición lleva necesariamente a sostener que el registrador no puede realizar intromisiones o intrusiones ilegítimas sobre la vida asociativa, pues las vicisitudes de la relación corporativa le corresponde a la persona jurídica y sus miembros, pero no al Registro. Los asociados son los únicos interesados en el desarrollo interno de la

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La sentencia cita también en su apoyo el art. 16-2 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica): "El ejercicio de tal derecho (de asociación) sólo puede estar sujeto a las restricciones previstas por la ley que sean necesarias en una sociedad democrática, en interés de la seguridad nacional, de la seguridad o del orden público, o para proteger la salud o la moral públicas o los derechos o libertades de los demás". Las actas de las sesiones que dieron origen al Código de 1936 son explícitas sobre este tema: "Agregó el señor Olaechea, que este principio de libertad corporativa es extensivo también a las asociaciones de un modo general, las cuales deben quedar sujetas igualmente al requisito formal y necesario de la inscripción, porque toda restricción antecedente sería no solo inconveniente por lo que queda dicho, sino inconstitucional y antidemocrática". 709


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entidad; por tanto, según el principio de autoorganización, ellos deben tener la mayor autonomía a efectos de regular sus relaciones internas, sus derechos y deberes, los órganos de actuación o la comprobación de sus asociados. Siendo ello así, el Registro no puede interferir en la vida asociativa más allá de lo que indican las normas reguladoras de la materia, y teniendo en cuenta siempre que la calificación registral se realiza dentro de los límites de un procedimiento administrativo, sumario, documental y nocontencioso. Estas son las bases sobre las que siempre debe asentarse la calificación del Registrador de Personas Jurídicas.

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PRIMER MOTIVO El registrador indica que la asamblea general de 07 de junio de 2009 fue conducida por el comité electoral conformado por Felipe Francisco Zavala Huarcayo (Vicepresidente), Christian Jorge Maturano Vílchez (Presidente) y Nicanor Chávez Oré (suplente), siendo que estos dos últimos no estaban legitimados pues fueron elegidos en asambleas de 02 de abril de 2006 y 13 de abril de 2008, por tres y un año respectivamente, por lo que sus mandatos terminaron al cumplirse el período para el que fueron elegidos. El argumento, sin embargo, no se comparte, pues el Comité Electoral tiene como única potestad llevar a cabo las elecciones de renovación de cargos y, en consecuencia, tratándose de un mandato para acto específico debe entenderse que la autorización se extiende a efecto de lograr que la finalidad (única) del encargo se cumpla debidamente, máxime cuando el plazo temporal de vigencia había operado recién unas pocas semanas antes. La interpretación contraria llevaría a entender que la asamblea general elige un comité solo para dirigir las elecciones, y al mismo tiempo permite que se frustre su actuación por un hecho que no corresponde al ámbito de su competencia, como es la convocatoria a elecciones. En efecto, y por aplicación analógica del art. 155° segundo párrafo del Código Civil, el poder especial comprende siempre los actos para los cuales ha sido conferido hasta su debida ejecución, salvo revocatoria. En tal sentido, debe revocarse la tacha. 8. SEGUNDO MOTIVO El registrador señala que los directivos suplentes se consideran como tales según el art. 50° del estatuto de la cooperativa, por lo que la elección 710

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de Gloria Consuelo Florisa Soriano Carranza contraviene dicha norma estatutaria. En este caso no se aplica el art. 41-h) del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas No Societarias ya que esta norma establece que los directivos suplentes no están comprendidos en la prohibición de reelección, pero ello no se aplica cuando el estatuto sí los incluye. Sobre el particular es menester reiterar que debe utilizarse obligatoriamente el sentido común al momento de entender o comprender las declaraciones negocíales, lo cual traducido al lenguaje jurídico significa que la interpretación de los actos jurídicos se hace de acuerdo con el principio de buena fe, de conformidad con el art. 168° del Código Civil. Por tanto, resulta evidente que un directivo suplente que nunca asumió o ejerció las funciones del titular no puede ser igualado a la condición de éste, ni por expresión del lenguaje ni por la finalidad que busca la norma estatutaria al prohibir la reelección. En efecto, la racionalidad de esta disposición se encuentra en evitar la asunción indefinida de cargos con pérdida de imparcialidad y objetividad en la gestión social por el solo hecho de buscar la reelección. Pues bien, ese peligro no existe en el directivo suplente que no asumió la función, por lo que debe entenderse habilitado para postular y ser elegido, en concordancia con el art. 41-h) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias (en adelante, RIRPJNS). En consecuencia, se revoca este motivo de denegatoria. TERCER MOTIVO El registrador da cuenta que al momento de la asamblea general de 07 de junio de 2009 todavía consta el mandato vigente de Sonia Gladys Bellido Calderón, miembro integrante del Comité Electoral por tres años, por lo que deberá acreditar su vacancia como miembro del citado Comité. Nuevamente el argumento es errado pues el Comité Electoral es un órgano interno de la cooperativa, por lo cual el Registro debe evitar interferir abusivamente en la libertad de organización de la persona jurídica. En el presente caso, la hipotética renuncia de la señora Sonia Gladys Bellido Calderón al Comité Electoral es un asunto interno de la cooperativa pues se trata de un órgano que tiene esa misma condición, ya que sus actos carecen de repercusión frente a terceros. Por tanto, el hecho determinante de la calificación debe centrarse en que participaron los miembros del Comité Electoral elegidos e inscritos, incluyendo al suplente que justamente cumple esa función de reemplazo 711


que le es natural, por lo cual debe entenderse que la actuación del Comité se ajusta, desde el plano formal y único que el Registro controla, a los requisitos de ley. Ahora, si la persona supuestamente renunciante hubiera sido ilegítimamente impedida de actuar en su condición de tal, entonces obviamente se abriría la puerta a la impugnación judicial, pero un hecho hipotético no puede ser obstáculo para la inscripción. Nuevamente se revoca este extremo de la tacha. 10. CUARTO MOTIVO En el acta se indica que el convocante es Jorge Antonio Arteaga Barrera mientras que la declaración jurada aparece firmada por Estelo Esteban Romero Vidal. Existe reiterada jurisprudencia registral en el sentido que el vicepresidente puede suscribir cualquier documento que corresponda al presidente del órgano de administración, incluso sin que se acredite la vacancia o el impedimento, pues ello resulta natural por la función de sustituto que encarna. En el presente caso, por lo demás, consta en el acta de 07 de junio de 2009 que el presidente inscrito fue removido del cargo por acuerdo de la asamblea general, por lo que resulta evidente que el vicepresidente registrado en el asiento C-25 de la Partida No. 3006795 puede actuar como presidente en funciones, y por ese motivo se encuentra autorizado para suscribir las declaraciones juradas de convocatoria y quorum. Por tal razón nuevamente se revoca este extremo. 11. QUINTO MOTIVO El registrador advierte que el acta de asamblea general no fue suscrita por los miembros del Comité Electoral, conforme lo dispuesto por el art. 13-f) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias. En efecto, la citada norma establece que todos los integrantes del órgano electoral, y que asistieron al acto de elecciones, deben firmar el acta. Por tanto, el usuario deberá corregir esta deficiencia, pero se revoca la tacha pues se trata de un defecto formal subsanable. 12. SEXTO MOTIVO El registrador indica que en el acta de asamblea general no consta la indicación del número de documento de identidad de las personas elegidas para integrar los consejos y comités de la cooperativa. 712

ACTO ELECTORAL

Este defecto no requiere de reapertura de acta, pensada para los casos en los que existe discrepancia entre el acto (asamblea) y el documento (acta), pero no cuando se trata de la omisión de un simple requisito formal no esencial, y que en este caso tiene como fin individualizar la persona elegida. Siendo ello así, fácilmente puede subsanarse el error por medio de una declaración jurada del directivo con legalización de su firma, sin necesidad de mayores requisitos documentales. Por tanto, se revoca la tacha en cuanto se trata de un defecto subsanable que no requiere la reapertura del acta, sino de instrumentos complementarios. 13. SÉPTIMO MOTIVO El registrador manifiesta que en el aviso de convocatoria no consta quien fue la persona que en representación del consejo de administración realizó la convocatoria a elecciones, por lo que no se puede verificar el cumplimiento del requisito legal. El art. 48-e) del RIPJNS señala que la convocatoria deberá indicar el órgano o integrante de éste que efectúa la citación. Por tanto, no es necesario señalar la persona que representa al órgano convocante, por lo cual se revoca este extremo de la tacha. 14. OCTAVO MOTIVO El registrador alega que en la certificación notarial del acta del Comité Electoral no consta el número del libro (No. 2) de donde fue extraído. Si bien en la diligencia de legalización no se indica el número del libro; también es cierto que el notario certifica la plena igualdad entre las copias que sella y los originales. Siendo ello así, de la copia se advierte que el libro del comité electoral es el número segundo, legalizado con fecha 09 de marzo de 2005 ante la Notaría de Lima Ljubica Sekula Delgado, por lo cual la errata queda salvada con la propia fotocopia certificada por el notario. En consecuencia se revoca el supuesto defecto. 15. NOVENO MOTIVO El registrador aduce que en el acta de instalación del consejo de vigilancia no se indica la mayoría o unanimidad con los que fueron adoptados los acuerdos, según el art. 15-e) del Reglamento de Inscripciones. Aquí debe matizarse las exigencias formales pues aquellas que resulten superfluas no deben entenderse esenciales; por tanto, el registrador se encuentra perfectamente autorizado a no exigir determinados requisitos 713


establecidos en los reglamentos regístrales siempre que no sean esenciales y puedan suplirse por vía de interpretación de la declaración de voluntad o con otros documentos que conforman el propio título, sin necesidad que en todos los casos se requiera de la reapertura del acta. Así, el art. 13-e) del RIPJNS establece que deberá indicarse el resultado de las votaciones con indicación del número en caso de mayoría, o simplemente con la circunstancia de haberse adoptado por unanimidad cuando fuese el caso. En el acta de instalación del consejo de vigilancia aparece la firma de todos los concurrentes, y del texto del documento se infiere que todos y cada uno de los asistentes se encuentra conforme con el contenido del acta; pues efectivamente el vice-presidente juramentó al presidente; y luego este último hizo lo propio con los restantes. Por tanto, de una interpretación sana y razonable de las declaraciones de voluntad, según el art. 168° del Código Civil, se puede deducir que el acuerdo se tomó por unanimidad. En suma, se revoca este extremo de la decisión. 16. El Registro cumple una función de interés general por la cual se brinda seguridad jurídica a los actos de circulación de la riqueza; por tanto, la calificación debe ser moderada y prudente, propendiendo a la inscripción pues de esa manera se cumple la función para la que este instituto fue creado; y sin perder la perspectiva mediante la exigencia de requisitos rutinarios e inútiles. 17. Esta Sala del Tribunal Registral reitera de esta forma la doctrina ya expuesta en las Resoluciones No. 1088-2009-SUNARP-TR-L de 10 de julio de 2009 y No. 1362.2009-SUNARP-TR-L de 03 de septiembre de 2009. 18. Respecto a los derechos regístrales se liquida tres actos consistentes en la elección e instalación del consejo de administración, consejo de vigilancia y comité electoral, lo que suma S/. 66,00 nuevos soles. Si el usuario abonó S/. 39,00 según recibo No. 2009-04-00002607, entonces - se liquida un mayor derecho de S/. 27,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; 714

ACTO

ELECTORAL

XX. RESOLUCIÓN REVOCAR en todos sus extremos la tacha formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas de Lima, y disponer que el título es inscribible siempre que se subsanen los defectos advertidos en el considerando undécimo y duodécimo, previo pago del mayor derecho. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R H E R N Á N GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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'Tribunal %tgi$tral RESOLUCIÓN e

N 1079- 2009 - SUNARP-TR-L

] Lima, 9 JUL 2009

APELANTE : Narda Margaret Salas Estacio TÍTULO : 0000117 del 09.01.2009. RECURSO : Escrito de fecha 03 de abril de 2009 (H.T. N° 023008 del 13.04.2009) REGISTRO : Personas Jurídicas ACTO (s) : Inscripción de Consejo Directivo y Junta Calificadora y Disciplinaria .

REELECCIÓN DE INTEGRANTES DE ÓRGANOS DIRECTIVOS No se considera reelección la elección de integrantes de órganos directivos, que en el período inmediato anterior hubieran integrado órganos directivos elegidos transitoriamente por autorización del propio estatuto, al margen de las disposiciones estatutarias sobre convocatoria y elecciones, y por un período inferior al previsto en el estatuto.


OMISIÓN DE CONSIGNAR NOMBRE DE ASISTENTES EN EL ACTA Cuando el estatuto prevé la consignación en el acta de los nombres | de los asistentes a la asamblea, la omisión de la consignación ] de lal circunstancia en el acta no impide la inscripción, pues para efectos regístrales, tal omisión se subsana con la inclusión del nombre de los concurrentes en la declaración jurada sobre : quorum formulada por el presidente del órgano directivo o I integrante de ésta autorizado para ello. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción del consejo directivo y junta calificadora discipünaria de la Asociación Centro Social Huacho, para el período 2008-2010 inscrita en la partida 10000005 del Registro de Personas Jurídicas de Huacho. Para dicho efecto se acompaña !a siguiente documentación. - Solicitud formulada por Narda Salas Estacio - Original del aviso de convocatoria a Elecciones Generales (diario ECOS del 01.08.2008) - Copia legalizada de la convocatoria a sesión de consejo directivo del 14.07.2008 para el nombramiento dei Comité Electoral. - Copia certificada del acta del Consejo Directivo del 14.07.2008 en la que se nombra ai Comité Electoral. - Copia certificada del acta de instalación del Consejo Directivo para el período 2008-2010. - Copia certificada del acta de instalación de la junta calificadora y disciplinaria para el periodo 2008-2010 - Copia certificada del acta de la asamblea general eleccionaria del 27.08.2008. - Declaración jurada del Registro de padrón de Socios. - Declaración jurada de la Relación de Asistentes a la Asamblea Eleccionaria del 27.08.2008. - Declaración jurada de convocatoria a los asociados. ""

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- Copia legalizada de las fichas de inscripción en el Padrón de Socios de los miembros del Consejo Directivo y Junta Calificadora y Disciplinaria para el período 2008-2010 Al reingreso presentó, entre otros, los siguientes documentos: - Declaración jurada relativa al quorum a asamblea general del 27.08.2008. - Declaración jurada de convocatoria a asamblea general del 27.08.2008 Con el recurso de apelación presentó, entre otros, los siguientes documentos: - Copia certificada de la última página del acta de la sesión de consejo directivo del 09.02.2009. - Copia certificada de los folios 01 y 11 al 16 del Libro "Asistencia a Asambleas Generales N° 01". II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Huacho Hildebrando Pérez Saavedra, reiteró la observación del título, al reingreso, en los siguientes términos: ASAMBLEA GENERAL ELECCIONARIA DEL 27/08/2008, SESIONES DE CONSEJO DIRECTIVO DEL 09/02/2009 Y DEL 09/03/2009 1. Subsiste la observación anterior, en lo siguiente: "En el acta de asamblea no constan los nombres de los concurrentes, conforme al art. 61° del Estatuto. Se sustenta la observación en la Resolución N° 089-99-ORLC/ TR del 12/04/1999, el cual señala: "El estatuto es el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio al cual se somete la persona jurídica y sus miembros, siendo el marco dentro del cual debe desarrollarse los actos que realiza la persona jurídica, así como los acuerdos que adoptan sus órganos de gobierno". 2.

Subsiste la observación siguiente: "El acuerdo de elección como directivos de César Antonio Chinchayan Giannone, Agustín Loo Salinas, Carlos Ciros Leturia Romero, Germán Luis Rayme Briceño, para el consejo directivo, así como César Augusto Chinchayan Márquez y Víctor Hernández Márquez, para la junta calificadora y disciplinaria, contraviene lo dispuesto en el artículo 56° del estatuto, según el cual los miembros de dichos órganos pueden ser reelegidos por un período más consecutivo. Del antecedente registral se aprecia que los mencionados ya han 719


3.

ejercido cargos de directivos en dos periodos consecutivos anteriores. Respecto a lo regulado en el artículo 19° del Reglamento de elecciones, debe señalarse que esto no enerva, ni modifica la norma estatutaria, marco legal bajo la cual está obligada a actuar la asociación, máxime si se trata de disposiciones de carácter meramente interno. En cuanto a la elección de César Antonio Chichayán Giannone, ésta responde a la elección de la asamblea, en los arts. 14° y 22° del estatuto que se citan no regulan la condición de miembros natos del consejo directivo. No se puede desconocer el periodo en que fueron elegidos como directivos (asamblea general del 19/05/2005 por aclamación); la segunda disposición transitoria, al que se alude, no regula salvedad alguna a lo dispuesto en el artículo 56° del estatuto. "Subsiste la observación: 'En la certificación notarial del acta de sesión de consejo directivo del 09.02.2009 se consigna errado el número de registro cronológico del libro' - En la certificación notarial de la nueva acta se ha vuelto a consignar número de registro del libro: N° 1658, que no concuerda con el número que aparece en la foja de apertura de dicho libro."

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: - Respecto de la primera observación, si bien el artículo 61° del estatuto señala que en el acta de asamblea deben constar los nombres de los concurrentes, el artículo 58° inc. f) del estatuto establece que la asociación debe llevar el "Registro de Asistencia a Asambleas", contándose con dicho libro debidamente legalizado por la autoridad correspondiente, de conformidad con el artículo 59° del mismo estatuto. Además, al levantar la primera y segunda esquela de observación se ha acompañado la declaración jurada de asistentes a dicha asamblea, con firma legalizada por Notario en observancia de la Resolución N° 331-2001-SUNARP/SN, debiendo aplicarse el mismo criterio registral asumido para la inscripción de la directiva anterior, en la que la relación de número de asistentes se respaldó con la declaración jurada respectiva, tal como se ha hecho al solicitar la inscripción del presente título. - Respecto de la segunda observación, la primera directiva inscrita se basó en una disposición transitoria del Estatuto modificado inscrito en el asiento A0001, habiéndose elegido por aclamación y con vigencia 720

ACTO ELECTORAL

hasta el 26 de agosto de 2006, luego de la cual, conforme a lo señalado en la misma disposición "se efectuará la primera convocatoria conforme al art. 49 del estatuto aprobado", por lo que la primera directiva inscrita sólo fue de transición, por lo cual el Reglamento de Elecciones de la última asamblea eleccionaria contempla en el artículo 19° la posibilidad de elección por un periodo consecutivo más, sin contar la primera, y considerando primera directiva elegida por un periodo completo en aplicación del estatuto modificado a la elegida el 31.08.2006, para cubrir el período 2006-2008, procediendo en consecuencia la reelección para el período 2008-2010. Asimismo, respecto a lo señalado por el Registrador en el sentido que el artículo 19° del Reglamento de Elecciones no enerva la norma estatutaria, en aplicación del artículo 82 y 84 del Código Civil, al reformar el estatuto, se aprobó la disposición transitoria en cuyo mérito se desarrolló la asamblea eleccionaria, teniendo como base el Reglamento Electoral que incluye la interpretación auténtica sobre la reelección. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL La persona jurídica a que se refiere el presente título se encuentra inscrita a fojas 21, del Tomo I del libro de Asociaciones, que continúa en la partida electrónica N° 10000005 del Registro de Personas Jurídicas de Huacho. En el asiento A00001 consta la modificación total de su Estatuto. En el asiento A00002 consta el nombramiento de consejo directivo y junta calificadora disciplinaria elegidos hasta agosto de 2006. En el asiento A00003 consta el nombramiento de consejo directivo y junta calificadora disciplinaria para el período 2006-2008. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es: i) Si el periodo del consejo directivo inscrito en el asiento A0001 debe contarse a efectos de aplicar lo dispuesto en el art. 56° del Estatuto de la SUNARP •»•

ii) Si la omisión de consignación del nombre de los asistentes a la asamblea en el acta de la asamblea eleccionaria, impide la inscripción de los órganos directivos elegidos

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VI. ANÁLISIS 1. El estatuto social es la norma que regula el funcionamiento de una asociación y rige su vida interna con prevalencia sobre las leyes carentes de carácter imperativo. Determina, entre otros, cuáles son sus órganos de decisión y expresión. 2. Conforme al artículo 84° del Código Civil, la asamblea general es el órgano supremo de la asociación, y aunque tal calidad no implica que su actuación no esté sujeta a las disposiciones estatutarias y legales respectivas, es el órgano natural competente para interpretar los alcances de las disposiciones estatutarias. 3. En el presente caso se solicita la inscripción del consejo directivo de la Asociación Centro Social Huacho, para el período 2008-2010, presidido por Gustavo Grimaldo Ramos e integrado, entre otros, por César Antonio Chinchayán Giannone, Agustín Loo Salinas, Carlos Ciro Leturia Romero y Germán Luis Rayme Briceño; así como, de la junta calificadora disciplinaria integrada, entre otros, por César Augusto Chinchayán Meneses y Víctor Hernández Márquez. 4. En el asiento A0002 de la partida electrónica N° 10000005 del Registro de Personas Jurídicas de Huacho, consta el nombramiento del consejo directivo y junta calificadora disciplinaria, cuyo período rigió hasta agosto de 2006. Entre los integrantes del consejo directivo para dicho período figuran César Antonio Chinchayán Giannone, presidente; Agustín Loo Salinas como tesorero; Carlos Leturia Romero y Germán Luis Rayme Briceño, como vocales. Asimismo, figuran entre los integrantes de la junta calificadora y disciplinaria, César Augusto Chinchayán Meneses y Víctor Hernández Márquez. 5. En el asiento A0003 de la misma partida consta el nombramiento del consejo directivo y junta calificadora disciplinaria para el período 20062008, figurando entre los integrantes de los órganos aludidos y en los mismos cargos, las personas antes mencionadas. 6. Como puede apreciarse, César Antonio Chinchayán Giannone, Agustín Loo Salinas, Carlos Ciro Leturia Romero y Germán Luis Rayme Briceño, han integrado las juntas directivas de los últimos dos períodos; asimismo, César Augusto Chinchayán Meneses y Víctor Hernández Márquez, han integrado las juntas calificadoras y disciplinarias de los dos últimos períodos, siendo que todos ellos también integran el consejo directivo y junta calificadora y disciplinaria, respectivamente, para el período 2008-2010, cuya inscripción se solicita, corresponde determinar si el estatuto permite la elección de las mismas personas por tres períodos consecutivos. 722

ACTO ELECTORAL

7.

Revisado el título archivado que dio mérito a la modificación total de estatutos, se advierte que en el artículo 49° se establece que las elecciones generales se realizarán cada dos años en la última semana de agosto. Asimismo, en el artículo 56° se contempla la posibilidad de reelección sólo por dos períodos consecutivos. Sin embargo, en la segunda disposición transitoria se establece: "La elección del primer consejo directivo y junta calificadora y disciplinaria conforme a los cargos establecidos en el nuevo Estatuto aprobado, en esta primera oportunidad la asamblea los elegirá por aclamación, hasta por un período que regirá hasta agosto de 2006, en que se efectuará la primera convocatoria conforme al artículo 49° del estatuto aprobado", eligiéndose en la misma asamblea que aprobó la modificación del estatuto, por aclamación, al consejo directivo y junta calificadora con mandato hasta agosto de 2006. 8. En atención a lo señalado precedentemente, la pregunta que subyace es ¿el mandato del consejo directivo y junta calificadora y disciplinaria elegidos por aclamación debe ser tomado en cuenta para efectos de establecer la reelección o no? La respuesta a dicha interrogante parte por interpretar los alcances de la segunda disposición transitoria del Estatuto, esto es, si dicha disposición al autorizar la elección por aclamación del consejo directivo y junta calificadora y disciplinaria con mandato hasta agosto de 2006 y señalar que en esta última fecha se realizaría la primera convocatoria conforme al artículo 49° del Estatuto estaba eximiendo a dichos órganos sólo de seguir el trámite ordinario de elección previsto en el nuevo estatuto o también de la aplicación a tales órganos de lo dispuesto en el artículo 56° del mismo Estatuto, por considerar para todos los efectos que la primera convocatoria y elección conforme al estatuto modificado se realizaría recién en agosto de 2006. 9. La interpretación del estatuto en tanto negocio regulador del funcionamiento de la persona jurídica está sujeta a la interpretación de los actos jurídicos. La interpretación, como señala Lohmann, es el procedimiento y método de investigación del significado de una declaración de voluntad, como consecuencia del cual se explica jurídicamente su contenido y el precepto querido por el declarante dentro de un contexto social determinado'1'.

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LOHMANN LUCA DE TENA, Guillermo, "El negocio jurídico", Edit. Grijley, Lima 1994, 2da. Ed. Pág.253 723


10. Uno de los criterios interpretativos del acto jurídico, que los operadores del derecho estamos obligados a respetar está recogido en el artículo 169° del Código Civil, conforme al cual en la interpretación de un acto jurídico debe atribuirse a las cláusulas dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. 11. Dicha disposición tiene como fundamento la necesaria vinculación o interrelación de las cláusulas de un acto o contrato, las cuales no existen de manera independiente o aislada, sino, vinculadas entre sí, constituyendo una unidad o totalidad. De manera que para desentrañar integralmente sus alcances es necesario relacionar cada una de las cláusulas del acto y la totalidad o unidad de sentido que en conjunto poseen, pues el acto es un conjunto orgánico y no una mera suma de cláusulas, lo que impone la conexión entre las distintas partes y determina la procedencia del análisis sistemático, que precisamente se encuentra consagrada en la norma antes citada. 12. Al respecto Diez Picazo señala: "El criterio sistemático es una consecuencia de la unidad lógica del contrato e impone la evitación o superación de contradicciones o antinomias, y la determinación de las disposiciones de carácter principal frente a las accesorias. No entra enjuego sólo en la relación de las diversas cláusulas de un mismo contrato, sino que puede y debe aplicarse también a la relación que varios contratos puedan tener dentro de una unidad negocial compleja, cuando todos ellos se celebren para conseguir una finalidad económica unitaria"^ 13. En el presente caso, el artículo 49° del Estatuto de la asociación prescribe: "Las elecciones generales se realizarán cada dos años en la última semana de agosto mediante convocatoria a asamblea general hecha por el Consejo Directivo (art. 18°E) para elegir el nuevo Consejo Directivo y la Junta Calificadora y Disciplinaria". Asimismo, el artículo 53° prescribe: "Para efectos de realizarse las elecciones generales, el consejo directivo deberá designar el Comité Electoral, el cual estará integrado por tres asociados (...)"; por su parte el artículo 56° prescribe: "Los miembros del Consejo Directivo y la Junta Calificadora y Disciplinaria pueden ser reelegidos por un período más consecutivo. (...)"; y, finalmente, el artículo 57° señala: "La juramentación e instalación del Consejo Directivo

[2]

DIEZ- PICAZO, LUIS, "Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial" Vol. I, Introducción Teoría del Contrato, Cuarta Edición, pág. 502. 724

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y Junta Calificadora y Disciplinaria se llevará a cabo durante la fiesta de aniversario en ceremonia especial". Como puede apreciarse de las normas estatutarias transcritas, los períodos de funciones del consejo directivo y de la junta calificadora y disciplinaria tienen una duración de dos años, los cuales deben ser elegidos en un proceso eleccionario dirigido por el Comité Electoral, en la última semana de agosto, cada dos años, debiendo instalarse en la fiesta de aniversario. Sin embargo, la elección del consejo directivo y junta calificadora disciplinaria elegidos por aclamación en virtud de la segunda disposición transitoria del Estatuto, fue realizada en la misma asamblea que aprobó la modificación estatutaria aludida, dichos órganos tuvieron una vigencia menor a los dos años previstos estatutariamente, pues según la citada disposición transitoria su mandato debía regir sólo hasta el 26 de agosto de 2006; es decir, la voluntad del órgano supremo de la asociación, esto es, la asamblea general, al aprobar la modificación del estatuto contempló la designación de un consejo directivo y junta calificadora y disciplinaria transitorios sólo a efectos de viabilizar el cumplimiento ordinario de lo dispuesto en el nuevo estatuto, pues a la fecha de la asamblea general en la cual se aprobó la modificación total del estatuto, la asociación Centro Social de Huacho no contaba con órgano directivo en funciones, siendo el único consejo directivo inscrito en el Registro el correspondiente al "año social" 1943, conforme consta en el asiento 1, obrante a fojas 21 del Tomo 1 del Libro de Asociaciones del Registro de Personas Jurídicas de Lima. De acuerdo con lo señalado precedentemente, resulta claro que tanto el consejo directivo como la junta calificadora y disciplinaria elegidos al aprobarse el nuevo estatuto, sólo fueron transitorios; por ello, para su elección no se tuvieron en cuenta las disposiciones estatutarias relativas a las elecciones, entre las que se encuentran la regulación de la oportunidad de convocatoria a elecciones, la conducción del proceso eleccionario por un comité electoral, el período de vigencia del mandato del consejo directivo y de la junta calificadora y disciplinaria, y su instalación. En este sentido, la segunda disposición transitoria del estatuto que, en su última parte, refiriéndose al período de funciones del consejo directivo y junta calificadora y disciplinaria elegidos por aclamación, señala: "(...) en esta primera oportunidad la asamblea los elegirá por aclamación, hasta por un período que regirá hasta agosto de 2006, en que se efectuará la 725


primera convocatoria conforme al artículo 49° del estatuto aprobado", no sólo eximió a dichos órganos elegidos por aclamación, de seguir el trámite ordinario de elección previsto en el nuevo estatuto, sino también de la aplicación a tales órganos de las demás disposiciones del capítulo IV del estatuto, referido a las elecciones y el comité electoral, entre los que se encuentra el artículo 56° referido a la reelección, por considerar para todos los efectos que la primera convocatoria y elección conforme al estatuto modificado se realizaría recién en agosto de 2006. En consecuencia, tales órganos transitorios no pueden ser considerados para la aplicación de lo dispuesto en el artículo 56° del Estatuto que contempla la reelección por un período sucesivo. 18. La interpretación aludida se encuentra ratificada además, por el artículo 19° del Reglamento de Elecciones General para la renovación del consejo directivo y junta calificadora y disciplinaria para el período 2008-2010, el cual prescribe: "De conformidad con el art 56° del Estatuto los miembros del Consejo Directivo y la Junta Calificadora y Disciplinaria pueden ser reelegidos por un período más consecutivo, teniendo en consideración que el primer nombramiento efectuado en la Asamblea General del 19 de mayo del 2005 fue por convocatoria judicial cuyo efecto duró hasta agosto del 2006 (menos de dos años), siendo una directiva de transición; y por lo tanto la primera directiva elegida por un período completo en aplicación del Estatuto modificado debidamente inscrita en los Registros Públicos, es la directiva elegida el 31 de agosto del 2008 y ratificada el 28 de mayo del 2007 para cubrir el período 2006-2008, por lo que procede la reelección para el período 2008-2010". Nótese que no es que esta norma reglamentaria modifique la norma estatutaria, simplemente ratifica el sentido de la segunda disposición transitoria. 19. De acuerdo con lo señalado precedentemente, la elección de los señores César Antonio Chinchayán Giannone, Agustín Loo Salinas, Carlos Ciro Leturia Romero y Germán Luis Rayme Briceño, como integrantes del consejo directivo para el período 2008-2010; así como de César Augusto Chinchayán Meneses y Víctor Hernández Márquez, como integrantes de la junta calificadora y disciplinaria para el mismo período, no contraviene lo dispuesto en el artículo 56° del estatuto, pues los órganos análogos inscritos en el asiento A0003, para el período 2006-2008, constituirían recién el primer consejo directivo y junta calificadora y disciplinaria a las que se apliquen las disposiciones estatutarias sobre elecciones, entre las que se encuentra precisamente el artículo 56° aludido correspondiente a la reelección de integrantes de dichos órganos; 726

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por lo que, corresponde revocar el segundo extremo de la observación formulada por el Registrador. 20. Respecto del primer extremo de la observación, referida a que en el acta de la asamblea general no constan los nombres de los concurrentes, conforme a lo establecido en el artículo 61° del estatuto, cabe señalar que, si bien efectivamente la citada norma estatutaria establece como contenido de cada acta, entre otros datos, el nombre de los concurrentes, la omisión de tal dato en el acta no es trascendente registralmente131, toda vez que para efectos regístrales, dicha omisión se subsana con la inclusión del nombre de los concurrentes en la declaración jurada sobre quorum formulada por el presidente del órgano directivo o integrante de éste autorizado para ello. En efecto, la finalidad de la inclusión de los nombres de los asistentes en el acta es explicitar a los asociados intervinientes en la asamblea o sesión respectiva a efectos de establecer el quorum de asistencia, finalidad que se cumple al acompañar la lista de asistentes a la asamblea y el libro padrón de asociados o, la declaración jurada sobre quorum, pues ésta debe contener tanto el número de asociados hábiles a la fecha de la asamblea o sesión respectiva, como el número y nombre de los asistentes. 21. Efectivamente, conforme al artículo 3o de la Resolución N° 331-2001SUNARP/SN, aplicable al presente caso, la declaración jurada relativa al quorum de las asambleas generales de asociados debe contener: a) El número de miembros habilitados para concurrir a la asamblea respectiva, a la fecha del acta materia de calificación, precisando los datos necesarios que identifiquen al libro del registro de miembros en que se basa para brindar la declaración; y b) El número y nombre de los miembros de la asociación, del comité o de delegados que asistieron, y demás circunstancias necesarias para el cómputo del quorum. En tal sentido, la presentación de la declaración jurada relativa al quorum suple no sólo a la lista de asistentes y registro de miembros o padrón de asociados, sino también a la omisión de consignar los nombres de los asistentes en el acta respectiva.

No debe perderse de vista que la calificación registral no abarca todos los aspectos del título registrable, pues siendo su finalidad decidir el ingreso o no del acto inscribible al Registro, su evaluación se limita a la observancia de los requisitos exigidos para su acceso al Registro. 727


22. En el presente caso, si bien en el acta de la asamblea general eleccionaria del 27.08.2008, no figura el nombre de los asociados asistentes a dicha asamblea, en la declaración jurada relativa al quorum de dicha asamblea, formulada por el Presidente del Consejo Directivo Centro Social Huacho, Gustavo Grimaldo Ramos, presentada al reingreso, consta el nombre de los concurrentes a dicha asamblea, supliéndose en consecuencia la omisión incurrida en el acta; por lo que, corresponde revocar también el primer extremo de la observación. 23. Respecto del tercer extremo de la observación, referida a la consignación errónea, en la certificación notarial del acta de la sesión de consejo directivo del 09.12.2009, del número de registro del libro de actas del consejo directivo, el apelante ha acompañado a su recurso la copia certificada por el Notario de Huacho, Carlos Reyes Ugarte de la última página del acta de la sesión aludida, en la que se consigna correctamente el número de registro del libro de actas del consejo directivo; por lo que corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observación. 24. Con relación a los derechos regístrales, la liquidación es como sigue: a¿g^^^^SpjBS - . Consejo directivo Junta calificadora y disciplinaria

S/. 13.00

S/.9.00

S/.22.00

S/. 13.00

S/.9.00

S/. 22.00

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR el primer y segundo extremos de la observación formulada por el Registrador al título referido en el encabezamiento, dejar sin efecto 728

A C T O ELECTORAL

el tercer extremo de dicha observación; y, disponer la inscripción del título, previo pago del mayor derecho liquidado. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tgistral RESOLUCIÓN !2


] Lima, 10 JUL


Pablo Falcón Maguino 0001037 de 30-3-2009. 0000131-HuaraI de 20-4-2009. Personas Jurídicas de Huaral. Disolución y Liquidación de Cooperativa.

APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY GENERAL DE SOCIEDADES EN LAS COOPERATIVAS El arL Wb.V de la Ley General de Cooperativas remite supletoriamente a la normativa de sociedades, a diferencia del silencio que se guarda en asociaciones, a efecto de completar las lagunas del ordenamiento cooperativo. Así pues, el art 129° de la Ley General de Sociedades señala que toda junta general es presidida por el presidente del directorio, que en este caso estaría referido al consejo de administración; y el cargo de secretario recae en el gerente general. Sin embargo, bien puede ía asamblea general acordar que dichos cargos lo ocupen distintas personas

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?ri6unaC ÚtyjistraC Ng 1088-2009 - SUNARP-TR-L Lima, 10 JUL APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Pablo Falcón Maguiño 0001037 de 30-3-2009. 0000131-Huaral de 20-4-2009. Personas Jurídicas de Huaral. Disolución y Liquidación de Cooperativa.

APUCACION SlIFLETORLA DE LA LEY GENERAL DE SOCD2DÁDES EN LAS COOPERATIVAS El art. 116.2* de la Ley General de Cooperativas remite supletoriamente a la normativa de sociedades, a diferencia de! silencio que se guarda en asociaciones, a efecto de completar las lagunas del ordenamiento cooperativo. Así paes, el art 129° de la Ley General de Sociedades señala que toda junta general es presidida por el presidente del directorio, que en este caso estaría referido al consejo de administración; y el cargo de secretario recae en el gerente general. Sin embargo, bien puede la asamblea general acordar que dichos cargos lo ocupen distintas personas


Si el acta omite indicar quien actúa como secretario, entonces el defecto podría subsanarse a través de la reapertura del acta si es que existieran errores materiales en la transcripción escrita de la sesión. Este criterio ha sido objeto de abundante y reiterada jurisprudencia por el Tribunal Registra!. LA DECLARACIÓN JURADA PUEDE SALVARSE CON UN DOCUMENTO DE ACLARACIÓN El documento que prueba el hecho jurídico puede adecuarse a la realidad si es que existe alguna laguna o error involuntario. Nótese la diferencia entre el "'documento", que sí puede aclararse, con respecto al "hecho", que no puede alterarse. El procedimiento registra!, por su carácter de sumario y documental, se limita a calificar los documentos aportados que, según la ley, prueban determinados hechos jurídicos. En tal contexto, el documento puede aclararse, en este caso la declaración jurada, pues se reputa que ello se hace para concordarlo con la realidad, por lo que se entiende que es una práctica correcta para lograr la subsanación de observaciones en cuanto el nuevo instrumento aclara válidamente un error del anterior, lo que se hace de acuerdo con los artículos 225° y 1413° del Código Civil. •

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la disolución y liquidación de la Cooperativa Agraria de Usuarios Huando Ltda, inscrita en la Partida 20012609 del Registro de Personas Jurídicas de Huaral, en virtud del acuerdo de Asamblea General de 28 de noviembre de 2008. Para dicho efecto se adjunta los siguientes documentos: -

Copia del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios realizada el 28 de Noviembre de 2008, certificado ante el Notario de Lima Edwin Jacinto Ramos Zea.

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Declaración Jurada que acredita el quorum y convocatoria a la Asamblea General realizada el 28 de Noviembre de 2008.

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II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Personas Jurídicas de Huaral, Carmen Elizabeth Martínez Galván observó el título por los siguientes motivos: 1.- La Cooperativa no ha efectuado su renovación anual por tercios, por lo que la Presidenta inscrita no puede convocar a Asamblea General, que no tenga como punto de agenda, la elección de los integrantes de los órganos de administración. 2.- Del Acta de Asamblea General se desprende que ha sido designada una Comisión Liquidadora, sin embargo no en ella no se nombró a un delegado del Gobierno Regional. 3.- Del Acta de Asamblea General se aprecia que no ha sido suscrita por el Gerente de la Cooperativa, tampoco se ha indicado el número de socios asistentes ni el número de votos con los que se tomó el acuerdo. 4.- De la Declaración Jurada se advierte que no tiene la firma del secretario, según el art. 22° del estatuto. 5.- En la declaración jurada se indica que asistieron 188 socios, sin embargo sólo se ha detallado 159 nombres. 6.- Del Acta de Asamblea General, se aprecia que se ha designado una comisión liquidadora en la que participan, Presidente, Secretario y tres vocales; sin embargo ni en el Estatuto ni en la Ley se ha previsto tal conformación, por lo que corresponde a la Asamblea tomar un acuerdo previo al respecto. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en lo siguiente: 1.- Que, el Presidente tiene mandato vigente, por lo que resulta absurdo e ilógico sostener que no puede convocar a Asamblea General, violándose así sus atribuciones reconocidas constitucionalmente, como representante legal de la cooperativa. 2.- Que, la designación de un representante del Gobierno Regional, le compete únicamente a dicha entidad, de otra forma se estaría incurriendo en un ilícito penal. 3.- Que, habiendo estado inactiva, la Cooperativa por más de 10 años, ésta carece de gerente; además del Inc. C) del Artículo 37° del Estatuto, se advierte que el hecho de que el Gerente firme el Acta de Asamblea, es una norma dispositiva y no imperativa. 733


Asimismo del Acta de Asamblea General se desprende que a dicha asamblea asistieron 188 socios, y los acuerdos fueron tomados por unanimidad. 4.- Que, la firma del secretario en la Declaración Jurada no es imprescindible, máxime si los asociados han tomado conocimiento y se ha cumplido con el objeto de la convocatoria. 5.- Que, la quinta observación carece de sustento, pues en la declaración jurada se ha precisado en forma detallado cada uno de los 188 socios asistentes, y no sólo 159. 6.- Que, el Registrador se ha extralimitado al observar sin sustento legal, ya que no existe norma legal que ordene tomar un acuerdo previo en relación a la composición de los miembros de la comisión, sobre todo si existe una estrecha entre los cargos y la composición de los integrantes de la Comisión, siendo ésta la razón por la cual se aprobó por unanimidad y en un solo acto, la constitución de los cargos y conformación de la Comisión Liquidadora de la Cooperativa. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Cooperativa Agraria de Usuarios Huando Ltda, se encuentra inscrita en la partida electrónica N° 20012609 del Registro de Personas Jurídicas de Huaral. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si se requiere necesariamente la suscripción del gerente general en el acta de asamblea general. - Si una declaración jurada, con algún error u omisión, puede salvarse con un documento de aclaración. - Si se mantiene la intervención de los Gobiernos Regionales en las cooperativas. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la disolución y liquidación de la Cooperativa Agraria de Usuarios Huando Ltda, inscrita en la Partida 20012609 del Registro de Personas Jurídicas de Huaral, en virtud del acuerdo de Asamblea General de 28 de noviembre de 2008. 734

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La registradora se opone a la inscripción por los distintos motivos de observación que se detallan en el acápite II de la presente resolución, lo que será objeto de análisis diferenciado para una mejor comprensión de los fundamentos que exponga el Tribunal al momento de adoptar su decisión. PRIMER MOTIVO La registradora indica que la Cooperativa no ha efectuado la renovación anual por tercios, por lo que la Presidenta inscrita no puede convocar a una Asamblea General, salvo que se refiera a la elección de los integrantes de los órganos de administración. Sobre este punto cabe indicar que el asiento C-9 de la partida electrónica No. 20012609 del Registro de Personas Jurídicas de Huaral contiene la inscripción del Consejo de Administración de la citada cooperativa, bajo la presidencia de doña Rosa Graciela Barrientes Rodríguez y con mandato vigente hasta el día 03 de diciembre de 2008. Pues bien, la asamblea se llevó a cabo el 28 de noviembre de 2008 y se convocó el 05 de noviembre de ese mismo año, de todo lo cual se infiere que la denegatoria formulada por la registradora es incorrecta pues la presidente convocante sí tiene encargo vigente para efecto de llevar a cabo las asambleas sociales.

4.

Por tanto, corresponde revocar este motivo. SEGUNDO MOTIVO La registradora observa el título alegando que la Comisión Liquidadora ha debido integrarse por un delegado del Gobierno Regional. La Ley General de Cooperativas, cuya versión original fue aprobada por el Decreto Legislativo No.85 del año 1981, corresponde a un contexto que no es el presente luego de veintiocho años; y en tal sentido sus distintas reglas deben interpretarse dentro del contexto de cambio legal y constitucional. En efecto, la citada ley establece muchas referencias sobre la intervención de los Gobiernos Regionales sobre la constitución o funcionamiento de las cooperativas; pero bien vistas las cosas, dichas exigencias deben considerarse abrogadas por cuanto el nuevo ordenamiento jurídico-regional no contiene norma alguna respecto a una hipotética potestad de control de los Gobiernos Regionales sobre las cooperativas. Así pues, si la nueva Ley Orgánica de los Gobiernos Regionales no dispone norma alguna que habilite su competencia o función en el ámbito cooperativo, entonces se infiere que la intervención 735


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conferida por normas anteriores ha quedado derogada en forma tácita por cuanto la nueva ley regula íntegramente la materia, de conformidad con el art. I del Título Preliminar del Código Civil. Por tanto, este motivo de observación también se revoca. TERCER MOTIVO Se observa el título por cuanto no aparece la firma del gerente general en calidad de secretario de la asamblea, de conformidad con el art. 37-b) del estatuto. Sobre el particular debe indicarse que el art. 116.2° de la Ley General de Cooperativas remite supletoriamente a la normativa de sociedades, a diferencia del silencio que se guarda en asociaciones, a efecto de colmar las lagunas del ordenamiento cooperativo. Así pues, el art. 129° de la Ley General de Sociedades señala que toda junta general es presidida por el presidente del directorio, que en este caso estaría referido al consejo de administración; y el cargo de secretario recae en el gerente general. Sin embargo, bien puede la asamblea general acordar que dichos cargos lo ocupen distintas personas, ya sea por razones de imposibilidad física o simplemente por cuestiones de conveniencia u oportunidad. En el acta de la asamblea de 28 de noviembre de 2008 no se aprecia la intervención de secretario, cuya función es la de fedatario de los acuerdos sociales, y si bien al final del documento aparece firmando el Presidente del Consejo de Vigilancia, sin embargo, no consta que la asamblea lo haya elegido para ocupar el cargo de secretario o documentador de actas. Por tanto, se confirma parcialmente este motivo de observación, en cuanto no consta en el acta quien actuó como secretario, en reemplazo del gerente. Ahora bien, dicho defecto se puede subsanar, de ser ello posible cuando exista error material, a través de la reapertura del acta si es que existieran errores materiales en la transcripción de la sesión. Aquí cabe distinguir entre el acto (la asamblea) y el documento (el acta), pues el primero no puede alterarse por corresponder a un hecho acaecido en el pasado, por lo que la denominada reapertura incide en el documento, y no en el acto; y más bien lo que se busca es que el acta refleje fielmente las circunstancias acaecidas en la asamblea. Por tanto, cuando se efectúa una reapertura de acta, en realidad se procede a concordar la realidad material con la documental, bajo responsabilidad del secretario de la sesión, quien redacta el documento, y también del presidente como garante de la legalidad de los actos. Esta fórmula ha sido objeto de abundante y 736

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reiterada jurisprudencia por el Tribunal Registral, la misma que le otorga validez para superar las omisiones o errores materiales en el ámbito de la plasmación del instrumento, y que encuentra su sustento normativo en el art. 43° del Código de Comercio. También se anota como defecto que no se indica el número de socios asistentes a la asamblea ni los que votaron a favor del acuerdo. Empero, del texto del acta se señala expresamente la concurrencia de 188 socios, y que los acuerdos se adoptaron por unanimidad, es decir, por el mismo número antes indicado. Ello significa que no existe duda respecto a los concurrentes y a los votantes a favor del acuerdo, por lo que resulta injustificada una exigencia de aclaración cuando el texto del acta resulta suficientemente explícito. 6.

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Por tanto, se revoca este extremo de la observación. CUARTO MOTIVO La registradora alega que la convocatoria no ha sido suscrita por el secretario; pero ese punto no es una formalidad esencial, pues en realidad el convocante resulta ser el presidente del órgano de administración, por lo que su sola firma subsana la anterior omisión. En efecto, la intervención del secretario tiene carácter fedante para efectos internos, pero ello no es imperativo cuando la convocatoria es firmada por el mismo presidente del órgano de gobierno y dirección, lo que suple ese error. En consecuencia, se revoca este extremo. QUINTO MOTIVO En el acta de la asamblea general de 28 de noviembre de 2008 se indica que asisten 188 socios, pero en la declaración jurada aparece un número menor, ya que en el listado de asistentes la primera foja llega al asociado número 26, pero en la siguiente foja se inicia con el asociado 56, lo que indica la presencia evidente de un error material en la presentación del documento que obra en el registro, lo que debe subsanarse a efecto de guardar coherencia con la información del acta. Téngase en cuenta que el nombre de los asociados concurrentes sí tiene importancia pues la inasistencia habilita a que pueda impugnarse el acuerdo, lo que no ocurriría en caso de concurrencia a la sesión. Sobre el particular es necesario señalar que la fórmula para subsanar este defecto se consigue a través de la presentación de una nueva declaración jurada, ya con el vicio corregido, o con una declaración aclaratoria de la anterior. Esta última opción no significa que se produzca un cambio 737


o modificación en la convocatoria a la asamblea general, la cual por ser un hecho del pasado no puede modificarse, sino que debemos reconocer la existencia de dos planos; el del hecho y el de su prueba, conforme lo reconoce en forma expresa, y pedagógica, el art. 225° del Código Civil. En efecto, el documento que prueba el hecho jurídico puede adecuarse a la realidad si es que existe alguna laguna o error involuntario. Nótese la diferencia entre el "documento", que sí puede aclararse, con respecto al "hecho", que no puede alterarse. El procedimiento registral, por su carácter de sumario y documental, se limita a calificar los documentos aportados que, según la ley, prueban determinados hechos jurídicos. En tal contexto, el documento puede aclararse, en este caso la declaración jurada, pues se reputa que ello se hace para concordarlo con la realidad, por lo que se entiende que es una práctica correcta para lograr la subsanación de observaciones en cuanto el nuevo instrumento aclara válidamente un error del anterior, lo que se hace de acuerdo con los artículos 225° y 1413° del Código Civil. No obstante, queda a salvo la responsabilidad civil y penal de quien suscribe la declaración jurada cuando ésta no corresponda a la realidad de los hechos o actos jurídicos.

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Por tanto, se confirma este extremo de la observación, pudiendo subsanarse con las fórmulas que aquí se indican. SEXTO MOTIVO La registradora fundamenta que se ha designado una comisión liquidadora en la que participan, Presidente, Secretario y tres vocales; sin embargo ni en el Estatuto ni en la Ley se ha previsto tal conformación, por lo que corresponde a la Asamblea tomar un acuerdo previo al respecto. La observación nace en el contexto en que muchos estatutos dan libertad para conformar la junta o comisión liquidadora, por lo que a veces se entiende que se trata de dos actos separables y distintos; uno, la conformación de la junta; y dos, la elección de sus miembros. Si bien a nivel teórico es admisible esa separación, sin embargo, el Tribunal considera que el acuerdo de nombramiento de los liquidadores resulta ya suficiente para entender aprobada su conformación, sin necesidad de un acuerdo específico y previo, que por lo demás sería reiterativo y superfluo, pues en realidad la decisión sobre uno hace asumir lo propio respecto del otro.

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El Registro cumple una función de interés general de brindar seguridad jurídica en los actos de circulación de la riqueza; por tanto, la calificación debe ser moderada y prudente, propendiendo a la inscripción pues de esa manera se cumple la función para el que fue creado; y sin perder la perspectiva mediante la exigencia de requisitos rutinarios e inútiles. Por lo tanto, se revoca este extremo de la observación. 9. En cuanto a los derechos regístrales, procede a liquidar los siguientes actos: i) disolución y liquidación en S/. 18,00 nuevos soles; ii) nombramiento de liquidador en S/. 22,00 nuevos soles; lo que hace un total de S/. 40,00. El usuario abonó S/. 22,00 según aparece del recibo No. 2009-01-00001702, por lo que corresponde liquidar un mayor derecho ascendente a S/. 18,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR los extremos primero, segundo, cuarto y quinto de la observación formulada por la Registradora del Registro de Personas Jurídicas de Lima, y CONFIRMAR la observación en el extremo quinto y parcialmente en el tercero, con la precisión señalada en el quinto considerando, por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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ASAMBLEA GENERAL DE REGULÁRIZACION O RECONOCIMIENTO

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Lima, 26JUN 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

HONORATO ZENÓN OSORIO ALVARADO. 00004943 de 28-4-2009. 000042141 de 24-6-2009 Personas Jurídicas de Ayacucho. ASAMBLEA GENERAL DE REGULÁRIZACION.

ASAMBLEA DE REGULÁRIZACION Y RATIFICACIÓN CON EFECTO EN EL PASADO DE DIRECTIVAS NO ELEGIDAS EN SU MOMENTO El art 2o de la Resolución No. 202-2001-SUNARP/SN establece que en la asamblea de regulárizacion debe constar el reconocimiento de las elecciones anteriores no inscritas. Siendo ello así, la mera situación táctica de mantenimiento del statu quo, sin elección alguna, no resulta acto inscribible a tenor de la Resolución No. 202-2001, en cuanto esta norma establece que la regulárizacion se limita a constatar o comprobar {rectius: documentar) actos eleccionarios efectivamente realizados, es decir, hechos jurídicos acaecidos en el tiempo, y no simples omisiones. -

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Ahora bien, la ratificación en sus funciones de una directiva través ne una asamblea realizada con posterioridad, aunque con efectos ; en el pasado, no es admisible según la jurisprudencia del Tribunal: í Registral. por cuanto se trataría dé una prórroga sin previsión en el estatuto y que se acuerda luego de vencido el mandato. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el presente título se solicita inscribir la asamblea de regularización de fecha 07 de enero de 2009 correspondiente a la Asociación Civil Asociación de Agricultores Evangélicos del Valle Río Apurímac, inscrita en la Partida Electrónica No. 11002674 del Registro de Personas Jurídicas de la Oficina Registral de Ayacucho. Se adjunta acta en copia certificada por el Notario de Ayacucho Honorato Osorio Alvarado, y declaraciones juradas con firma legalizada sobre convocatoria y quorum. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Ayacucho Ruth Canales Cabezudo formuló observación del título por cuanto el presidente electo para el período 2009-2011 deberá convocar a una asamblea en la que se acuerde la regularización de todos los consejos directivos, ratificando la elección de cada uno de ellos, y para lo cual debe consignarse el periodo de sus funciones y el nombre de cada uno de sus integrantes. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que los directivos inscritos continuaron en el cargo hasta el 04 de agosto de 2006 lo que fue ratificado en forma unánime por la asamblea. Luego de ello se reconocen las directivas a través de la regularización, por lo que no se requiere la presentación de ningún otro documento adicional. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Asociación Civil Asociación de Agricultores Evangélicos del Valle Río Apurímac, inscrita en la Partida Electrónica No. 11002674 del Registro de Personas Jurídicas de la Oficina Registral de Ayacucho.

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ASAMBLEA GENERAL DE REGULARIZACIÓN o RECONOCIMIENTO

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si la asamblea general de regularización se refiere solo a los actos eleccionarios no inscritos, o también abarca las ratificaciones con efecto retroactivo. VI. ANÁLISIS 1. Con el presente título se solicita inscribir la asamblea de regularización de fecha 07 de enero de 2009 correspondiente a la Asociación Civil Asociación de Agricultores Evangélicos del Valle Río Apurímac, inscrita en la Partida Electrónica No. 11002674 del Registro de Personas Jurídicas de la Oficina Registral de Ayacucho. 2. El registrador se qpone a la inscripción alegando que el presidente electo para el período 2009-2011 debe convocar a una asamblea en la que se acuerde la regularización de todos los consejos directivos, ratificando la elección de cada uno de ellos, y para lo cual debe consignarse el período de sus funciones y el nombre de cada uno de los integrantes. 3. La convocatoria a la asamblea general de 07 de enero de 2009 contempla la siguiente agenda: 1) Regularización reconociendo elección anterior de miembros del Consejo Directivo; 2) Elección de nuevos miembros del Consejo Directivo. 4. Respecto al punto 1) de la agenda, referido a la asamblea de regularización, debe indicarse que el art. 2o de la Resolución No. 202-2001-SUNARP/ SN establece que en dicha asamblea debe constar el reconocimiento de las elecciones anteriores no inscritas. En el presente caso, el acta de la asamblea de 07 de enero de 2009 señala que el consejo directivo elegido hasta agosto de 2004, e inscrito en el asiento A-l de la Partida 11002674 del Registro de Personas Jurídicas de Ayacucho, se mantuvo en funciones hasta el 04 de agosto de 2006, sin ser reelegido o prorrogado su mandato. Siendo ello así, la mera situación fáctica de mantenimiento del statu quo, sin elección alguna, no resulta acto inscribible a tenor de la Resolución No. 202-2001 antes indicada, en cuanto esta norma establece que la regularización se limita a constatar o comprobar (rectius: documentar) actos eleccionarios efectivamente realizados, es decir, hechos jurídicos acaecidos en el tiempo, y no simples omisiones. Ahora bien, la ratificación en sus funciones para el período 2004-2006, a través de la asamblea realizada 743


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con posterioridad (07 de enero de 2009), pero con efectos en el pasado, no es admisible según el precedente del Tribunal Registral acordado en el Décimo Pleno celebrado los días 8 y 9 de abril de 2005, y que tienen cojmo base las Resoluciones Nos. 22-2005-SUNARP-TR-A de 09.2.2005, 3%2005-SUNARP-TR-A de 01.3.2005 y 106-2004-SUNARP-TR-A de 25.6.2004. En virtud de ello, las prórrogas del mandato de la directiva deben estar previstos en el estatuto y adoptarse antes del vencimiento de dicho mandato. En el presente caso, la ratificación se asimila a una prórroga, pues tiene el mismo efecto, sin que se cumpla ninguno de los requerimientos exigidos por la jurisprudencia registral que tiene carácter vinculante para los órganos del Sistema Registral, por lo que habrá de adoptarse como sustento en esta resolución. Por tanto, la ratificación no podrá inscribirse, y el usuario deberá desistirse parcialmente de la rogatoria en este extremo. Seguidamente, la misma asamblea reconoce, vía regularizacion, la elección de la directiva presidida por Julián Borda Guzmán, que va desde agosto de 2006 a agosto de 2008, según acto eleccionario que se manifiesta tuvo lugar el 04 de agosto de 2006. En el caso de este consejo directivo, es necesario indicar que el inciso c.2) del art. 2o de la Resolución No. 202-2001 establece que la asamblea de regularizacion debe indicar el período de funciones de los integrantes del órgano de gobierno elegido. En consecuencia, y por la propia naturaleza de la regularizacion, en cuanto pretende dar publicidad a las directivas no-inscritas del pasado, es de suponer que se reconozcan órganos de gobierno cuyo período de funciones es anterior al de la propia asamblea, pues de lo contrario no habría nada que regularizar. Por tanto, esta directiva sí corresponde ser inscrita en mérito a la citada asamblea de regularizacion. Nótese que en esta situación, a diferencia de lo que ocurre en el considerando cuarto, no hay retroactividad, sino reconocimiento de un determinado hecho jurídico ya acontecido con eficacia desde su ocurrencia, sin que en ningún caso se pretenda que un hecho presente tenga eficacia en el pasado, como acaece con las ratificaciones con eficacia anterior respecto a la fecha de la asamblea eleccionaria, o las de prórroga de mandato o las de carácter ratificador. Ahora bien, en el texto del acta de la asamblea se señala que la directiva de Borda Guzmán se mantuvo en funciones, sin elecciones, desde agosto de 2008 hasta enero de 2009. Sin embargo, es necesario reiterar el considerando cuarto para concluir que la ratificación no es inscribible, 744


por lo que el usuario deberá desistirse parcialmente de la rogatoria sobre ese extremo. 8. Respecto al punto 2) de la asamblea, consistente en la elección de una nueva directiva, debe indicarse que en la asamblea general se elige por mayoría de votos al consejo presidido por Andrés Allcca Lapa, por un período de dos años cuyas funciones se inician en la fecha de la elección, por lo que se adecúa a la regla jurisprudencial establecida en la Resolución No. 148-2009-SUNARP-TR-L de 30 de enero de 2009. En ese contexto, éste se considera acto susceptible de inscripción ya que la elección se basa en una asamblea realizada con las formalidades de ley, es decir, se trata de un acto positivo; y no del simple silencio originado al no haberse realizado el acto eleccionario. 9. La convocatoria a la asamblea general de regularización y nuevas elecciones se acredita mediante declaración jurada con firma legalizada del presidente extrarregistral Julián Borda Guzmán, y en la que se reproduce la esquela de convocatoria cursada a los asociados. En este tipo de asambleas, según el inciso a) del artículo 2o de la Resolución No. 202-2001-SUNARP/SN, la convocatoria puede realizarla el presidente del consejo directivo, aunque no esté inscrito, pues justamente se busca que las directivas extrarregistrales accedan a la publicidad, para lo cual se hace necesario reconocer que dicho presidente pueda actuar para estos efectos. Así pues, en este caso el convocante es el mismo Borda Guzmán, quien es el presidente elegido en la asamblea anterior y que ahora se pretende subsanar, por lo cual se entiende cumplido el requisito de la citada norma técnico-registral. 10. Por su parte, el quorum se pretende comprobar con una declaración jurada en la cual se indica que existen 52 miembros hábiles, pero de los cuales asistieron 33, lo que representa más de la mitad de los asociados por lo que la asamblea se instaló válidamente. Por tanto, se comprueba así la existencia del quorum requerido por ley; empero, en la declaración jurada de su propósito se omite indicar los datos del libro padrón de asociados del cual se extrajo la información, esto es, el notario que lo certificó, la fecha de la diligencia y el número de legalización que se le asignó. Esta circunstancia, advertida por el Tribunal en esta instancia, deberá subsanarse pues se trata del incumplimiento de una norma expresa prevista en el art. 3o de la Resolución No. 331-2001-SUNARP/SN. Según el art. 33.C.2) del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución No. 079-2005-SUNARP/SN, se encuentra 745


permitida la calificación de nuevos defectos no advertidos en primera instancia cuando se trate de requerimientos exigidos en forma taxativa por norma. 11. En cuanto a los derechos regístrales, la inscripción versa sobre dos consejos directivos, uno de ellos reconocido por regularización, y el otro elegido en el acto de la asamblea. Por tanto, se devenga una tasa de S/. 44,00 nuevos soles por ambos actos. Si el usuario abonó S/. 22,00 según recibo No. 2009-01-00003542, entonces se procede a liquidar un mayor derecho de S/. 22,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN REVOCAR la observación formulada por el Registrador de Personas Jurídicas de Huancayo, y disponer que es inscribible la directiva materia de regularización para el período 2006-2008, y de la nueva directiva con período 2009-2011, previa subsanación de la declaración jurada según se indica en el noveno considerando, del desistimiento parcial de la rogatoria, según considerando cuarto y séptimo, y del pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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Lima, 26 JUN 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

Juan Cuycaposa Junuruco 191839 del 19-03-2009. Escrito de fecha 06 de abril de 2009 Personas Jurídicas Regularización de consejos Directivos no inscritos.

CONVOCATORIA A ASAMBLEA GENERAL DE REGULARIZACIÓN No es válida la convocatoria a la asamblea de regularización efectuada por el presidente o integrante del último órgano directivo elegido no inscrito, cuando aún no se encontraba en j funciones. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de Regularización de los Consejos Directivos no inscritos periodos 2004-2006; 2006-2008 y 2008-2010. 747


Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación. - Copia autenticada por el fedatario de la Z.R. N° IX - Sede Lima, de la apertura del libro denominado Padrón de Asociados de Porcicultores Virgen del Carmen. - Copia autenticada por el fedatario de la Z.R. N° IX - Sede la ficha de inscripción de Juan Cuycaposa Junuruco - Copia autenticada por el fedatario de la Z.R. N° IX - Sede la ficha de inscripción de Pedro Fernández Romero - Copia autenticada por el fedatario de la Z.R. N° IX - Sede la ficha de inscripción de Juan P. Benavides Pfluckers - Copia autenticada por el fedatario de la Z.R. N° IX - Sede la ficha de inscripción de Vilma Palomino Misaico - Copia autenticada por el fedatario de la Z.R. N° IX - Sede la ficha de inscripción de Julio Rosendo Ccenta Espinoza - Copia autenticada por el fedatario de la Z.R. N° IX - Sede la ficha de inscripción de Víctor Orestes Alfaro Riveros - Copia autenticada por el fedatario de la Z.R. N° IX - Sede la ficha de inscripción de Emilia Mónica Carpió Ortiz - Copia certificada de la apertura del libro denominado Actas N°01 - Copia certificada de la Asamblea General Extraordinaria de Regularización de Consejo Directivos No Inscritos periodos 2004-2006, 2006-2008 y 2008-2010. - Copia certificada Declaración Jurada de Convocatoria y Quorum de la Asamblea General Extraordinaria de Regularización de fecha 2807-2008. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima, Fernando Pió Luna Salcedo, tachó el título en los siguientes términos: "De conformidad con lo previsto por el artículo 42° del Reglamento General de los Registros Públicos, se tacha de plano el título por cuanto la asamblea general de regularización del 28.07.2008 ha sido convocada por el presidente JUAN CUYCAPOSA JUNURUCO quien a la fecha de la asamblea no se encontraba legitimado a convocar a la misma".

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Porcicultores Virgen del Carmen para los periodos 2004-2006, 2006-2008 y 2008-2010, la cual fue acordada mediante Asamblea General Extraordinaria de Reguiarización de fecha 28/07/2008, convocada por el señor Juan Cuycaposa Junuruco, en calidad de último presidente no inscrito. 2.

El Registrador tachó el título porque la asamblea general de reguiarización del 28.07.2008 ha sido convocada por el presidente JUAN CUYCAPOSA JUNURUCO quien a la fecha de la asamblea no se encontraba legitimado a convocar a la misma.

3.

En atención a lo señalado precedentemente, la cuestión a determinar en el presente caso es si el último presidente no inscrito puede convocar a la asamblea de reguiarización, cuando a la fecha de convocatoria no se encontraba aún en funciones.

4.

La Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 202-2001-SUNARP/SN publicada en el diario oficial "El Peruano" el 04.08.2001, aplicable al presente caso, establece criterios registrales relativos a la convocatoria a asamblea general eleccionaria, en su artículo I o ; y, al restablecimienta de la exactitud registral mediante asamblea de reguiarización, en su artículo 2 o í l i ,

Este artículo prescribe: "En caso de elecciones de consejos directivos no inscritos, se restablecerá la exactitud registral, mediante asamblea general de reguiarización. Para la calificación registral de la asamblea general de reguiarización se deberá tener en cuenta lo siguiente: a) Se entenderá como válida la convocatoria efectuada por el presidente o por el integrante designado por el consejo directivo, conforme a la ley o el estatuto, aunque no se encuentre inscrita la elección de los integrantes de dicho órgano de gobierno. b) El registrador exigirá la copia certificada del acta de la asamblea general de reguiarización y los demás documentos que considere necesarios para su calificación. No se requiere la presentación de copias certificadas ni otra documentación referida a las asambleas en las que se acordó las elecciones que son materia de la reguiarización. c) En el acta de la asamblea general de reguiarización deberá constar: 1. El acuerdo de la asamblea de reconocer las elecciones anteriores no inscritas, inclusive respecto al órgano o integrante del mismo que convoca la asamblea general de reguiarización. 2. La indicación del nombre completo de todos los integrantes del órgano de gobierno elegido y su período de funciones. La conformación y período defunciones deberá guardar concordancia con las disposiciones legales y estatutarias aplicables a la asociación o comité, según corresponda".

750


5.

El supuesto contemplado en el artículo 2o de la Resolución aludida, se aplica cuando existen consejos directivos no inscritos, sea porque voluntariamente la persona jurídica no los inscribió o porque habiendo solicitado su inscripción el Registro los denegó, por ello se permite la inscripción de los consejos directivos no inscritos sin necesidad de presentar todas las actas en las que fueron elegidos, siendo suficiente únicamente la presentación del acta de la asamblea general de regularización.

En efecto, el artículo 2o aludido está referido al supuesto en que la Asociación, siempre llevó a cabo elecciones, pero éstas no fueron registradas en su oportunidad; de manera que si bien de acuerdo con lo publicitado por el Registro la persona jurídica no cuenta con órgano directivo vigente, en la realidad extraregistral sí cuenta con dicho órgano, presentándose una situación de inexactitud registral que precisamente pretende corregirse mediante la asamblea general de regularización. En este sentido, la consecuencia normativa prevista en dicho artículo está vinculada al restablecimiento de la exactitud registral, esto es, concordar la publicidad que brinda el Registro con la realidad extraregistral, para lo cual se establecen determinados requisitos, entre los cuales se encuentra el legitimado para convocar a la asamblea de regularización y la oportunidad en la cual debe efectuarse la convocatoria. 7. El literal a) del citado artículo 2o prescribe: "Se entenderá como válida la convocatoria efectuada por el presidente o por el integrante designado por el consejo directivo, conforme a la ley o el estatuto, aunque no se encuentre inscrita la elección de los integrantes de dicho órgano". Como puede apreciarse, el legitimado para convocar a la asamblea de regularización prevista en el artículo 2o de la Resolución N° 202-2001SUNARP/SN, es el presidente o integrante designado por el consejo directivo, naturalmente con mandato vigente, pues la norma no autoriza la convocatoria por el presidente cuyo mandato ya hubiera vencido, más bien utiliza el término "aunque no se encuentre inscrita la elección de los integrantes de dicho órgano de gobierno", lo cual si bien podría dar lugar a interpretarse contrario sensu, en el sentido que también puede ser convocada por el presidente o integrante del consejo directivo con mandato inscrito, tal postura interpretativa no se condice con la ratio legis del supuesto previsto en el varias veces mencionado artículo 2o, pues siendo el objeto de la asamblea de regularización restablecer la exactitud registral, dicho restablecimiento parte por reconocer una realidad 6.

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extraregistral distinta a la publicitada por el Registro, y partiendo de tal reconocimiento sólo podría convocar a la asamblea de regularización el presidente o integrante del consejo directivo vigente y, si la norma lo permitiera, el último presidente aunque su mandato ya hubiere vencido121; pero de ninguna manera el último presidente inscrito. 8.

En este sentido, en el numeral 6 del análisis de la Resolución N° 0772009-SUNARP-TR-L, del 21 de enero de 2009, se ha señalado: "En cuanto a la legitimidad del convocante, en el caso del artículo 2, ésta no emana de la partida registra!, sino de la información obtenida del acta de la asamblea de regularización. Así, el Registrador en su calificación verificará que el convocante sea el presidente del último consejo directivo elegido (no inscrito), cuyo reconocimiento se solicita inscribir".

9.

Como se ha señalado precedentemente, la asamblea de regularización prevista en el artículo 2o de la Resolución N° 202-2001-SUNARP/SN, debe ser convocada por el último presidente o integrante del consejo directivo no inscrito vigente, lo cual significa que la asamblea de regularización aludida debe ser convocada dentro del período de vigencia de dicho consejo directivo, no siendo válidas conforme a tal disposición normativa las convocatorias a asamblea de regularización efectuadas por el presidente o integrante del órgano directivo cuando su mandato ya hubiera fenecido o cuando todavía no se encontraba en funciones.

10. En efecto, conforme se ha señalado también en la Resolución N° 0772009-SUNARP-TR-L ya citada, para que la convocatoria sea válida, por regla general debe haber sido efectuada por el presidente dentro del periodo de su mandato, los supuestos excepcionales de convocatoria fuera de tal período están previstos normativamente, como ocurre en el caso del artículo I o de la Resolución N° 202-2001-SUNARP/SN, la cual no legitima en su artículo 2 o la convocatoria efectuada por el presidente con mandato vencido.

En este sentido el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas no Societarias, aprobada por Resolución N° 086-2009-SUNARP7SN, publicada el 01 de abril de 2009, y vigente a los 90 días de su publicación, establece en su artículo 63°, al regular la convocatoria y requisitos de la asamblea general de reconocimiento, que la convocatoria debe ser efectuada por "el último presidente o integrante elegidos no inscritos, aunque hubiera vencido el período para el que fueron elegidos".

752


11. Conforme a lo señalado precedentemente, para que la convocatoria a la asamblea de regularización prevista en el artículo 2o de la Resolución N° 202-2001-SUNARP/SN sea válida, deben concurrir dos requisitos: i) Que haya sido realizada por el presidente o integrante del último órgano directivo elegido no inscrito; y, ii) Que haya sido realizada dentro del mandato o periodo de funciones de dicho órgano directivo. 12. En el presente caso, se solicita la inscripción mediante asamblea general de regularización de los consejos directivos no inscritos, periodos 20042006; 2006-2008 y 2008-2010, de a la Asociación Porcicultores Virgen del Carmen, inscrita en la Partida electrónica N° 01835173 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, en cuyo asiento A0003 consta inscrito el consejo directivo presidido por Mario Rolando Espinoza Montoya, para el periodo 30/07/2002 al 30/07/2004. 13. Conforme al acta de la asamblea general extraordinaria de regularización realizada el 28 de julio de 2008, resulta que fueron objeto de reconocimiento tres consejos directivos: el elegido para el período 2004-2006, presidido por Mario Rolando Espinoza Montoya, cuyo mandato fue desde el 31 de Julio del 2004 al 30 de Julio del 2006; el elegido para el periodo 2006-2008, presidido por Juan Pedro Benavides Pflucker, cuyo mandato fue desde el 31 de Julio del 2006 al 30 de Julio del 2008; y, el elegido para el periodo 2008-2010, presidido por Juan Cuycaposa Junuruco, cuyo mandato es desde el 31 de Julio del 2008 al 30 de Julio del 2010. 14. Si bien del acta aludida se advierte que el último consejo directivo no inscrito reconocido es el presidido por el señor Juan Cuycaposa Junuruco, quien conforme a la declaración jurada de convocatoria y quorum obrante en el título, convocó a la asamblea general extraordinaria de regularización, dicha persona fue elegida como presidente del consejo directivo para el periodo 2008-2010 cuyo mandato iniciaba el 31 de julio de 2008, de manera que a la fecha de la convocatoria (24.07.2008), ni a la fecha de realización de la asamblea general de regularización (28.07.2008), aún no se encontraba en funciones, siendo a la fecha de la convocatoria de la asamblea de regularización el consejo directivo en funciones todavía el presidido por Juan Pedro Benavides Pflucker. 15. De acuerdo a lo señalado precedentemente, no es válida la convocatoria efectuada por el señor Juan Cuycaposa Junuruco, pues no concurre el requisito de la oportunidad de la convocatoria que, como ya se señaló debe ser dentro del período de vigencia de sus funciones; en consecuencia, corresponde confirmar la tacha formulada por el Registrador. 753


16. Respecto de los derechos registrales, la liquidación es como sigue:

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador del Registro Personas Jurídicas de Lima al título referido en el encabezamiento. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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'Tribunal %tgi$trat RESOLUCIÓN 5

N 1270- 2009 - SUNARP-TR-L

)


CARLOS HUAMAN LEYVA. 494391 deI16.7.2009. HT.N° 52918 del 7.8.2009. Registro de Personas Jurídicas. REGULARIZACIÓN.

ASAMBLEA GENERAL DE RECONOCIMIENTO El art 63° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias establece que la asamblea de reconocimiento (antes de "regularizarion") solo procede para regularizar dos o más períodos eleccionarios. En caso contrario se infringe una expresa prohibición legal que impide el acceso del título al registro, por lo que corresponde la tacha por defecto insubsanable, de conformidad con el art 42° del Reglamento General de los Registros Públicos.

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la regularización de los órganos directivos de la Cooperativa de Servicios Educacionales Santa Felicia Ltda., inscrita en la partida N° 01715844 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Para tal fin se presentan los siguientes documentos: - Declaración Jurada de Susana Janet Muñoz Li de Ángeles sobre Quorum y convocatoria de la Asamblea General Extraordinaria de Regularización de 13.6.2009, con firmas legalizadas ante notario Oswaldo Arias Montoya. - Copia certificada del 14.7.2009, por el notario de Lima, Luis Ernesto Arias Schreiber Montero, del acta de asamblea general N° 3 del 13.6.2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA En la Asamblea General de Regularización del 13.6.2009, se acordó reconocer la renovación por tercios de los consejos y comité electoral de la cooperativa, efectuados en la asamblea general del 15.10.2008; así como su instalación llevada a cabo en sesiones del consejo de administración, consejo de vigilancia y comité electoral del 3.11.2008; es decir, en esta asamblea se acordó reconocer las elecciones complementarias de la cooperativa correspondientes únicamente al período 2008; sin embargo, el reconocimiento de este período eleccionario en sede registral no se adecúa con lo establecido por el nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias que en su artículo 63° dispone que, la inscripción de la asamblea general de reconocimiento sólo procederá para regularizar dos o más períodos eleccionarios. Del mismo modo, al no encontrarse legitimado el Consejo de Administración que convocó a la Asamblea General que es materia de calificación, toda vez que en su reconocimiento no se adecúa a la disposición reglamentaria antes señalada, la convocatoria es ilegal, así como la instalación y los acuerdos que se adoptaron. Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo que antecede, la constancia de convocatoria, así como la del quorum, de Asamblea General del 13.6.2009 también carecen de validez, por cuanto de conformidad con los artículos 52 y 58 del Reglamento antes señalado, esta será formulada por el órgano que 756

ASAMBLEA GENERAL DE REGULARIZACIÓN O RECONOCIMIENTO

convocó y presidió y que cuente con facultad legal o estatutaria para ello, supuesto que tampoco se cumple en la Asamblea General que es materia de calificación. El acta de Asamblea General de reconocimiento de 13.6.2009, no reúne las formalidades establecidas en el artículo 63 del Reglamento antes señalado, por cuanto no dejaron constancia del número del documento nacional de identidad de las personas que integran los órganos que son objeto de reconocimiento. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN Con fecha 13 de junio del año 2008 se llevó a cabo la Asamblea General Extraordinaria de la Regularización de la Cooperativa en la cual se tuvo tres acuerdos: - La aceptación de la renuncia del Presidente del Consejo de Vigilancia y la reestructuración de cargos del mismo consejo período 20072008. - Reconocer la renovación por tercios de los Consejos y Comité Electoral del periodo 2008-2009 y; - Reconocer la instalación de los consejos y comité electoral periodo 2008-2009. Tales acuerdos tomados en la asamblea general extraordinaria de regularización del 13.6.2009, fueron llevados a cabo conforme a todas las reglas previstas en la Resolución N° 202-2001-SUNARP/SN del 31.7.2001, que estaba plenamente vigente al momento de llevarse a cabo los siguientes actos jurídicos como son la toma de los acuerdos, instalación, quorum y convocatoria. El nuevo Reglamento de Personas Jurídicas no societarios no estuvo vigente al momento de llevarse a cabo tales actos jurídicos como son la convocatoria, instalación y toma de acuerdos de la referida asamblea de regularización, por lo tanto, considera que los argumentos esgrimidos por el Registrador Público no se ajusta a la ley, conllevándole en su opinión a que el Registrador aplicó retroactivamente el Nuevo Reglamento de Personas Jurídicas. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL La Cooperativa de Servicios Educacionales Santa Felicia Ltda., se encuentra inscrita en la partida N° 01715844 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. 757


En el asiento C0020 se encuentra inscrito los órganos directivos: consejo de administración, consejo de vigilancia y comité electoral. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede que una asamblea general de reconocimiento permita la regularización de un solo período eleccionario del consejo. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el presente título se solicita la inscripción de la regularización de los órganos directivos de la Cooperativa de Servicios Educacionales Santa Felicia Ltda., inscrita en la partida N° 01715844 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. 2. El registrador se opone a la inscripción por cuanto en el nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias se dispone que la inscripción de la asamblea general de reconocimiento sólo procede para regularizar dos o más períodos eleccionarios (art. 6J3°). Por el contrario, en la Asamblea General de Regularización del 13.6.2009, se acordó reconocer la renovación por tercios de los consejos y comité electoral de la cooperativa, efectuados en la asamblea general del 15.10.2008; así como su instalación llevada a cabo en sesiones del consejo de administración, consejo de vigilancia y comité electoral del 3.11.2008; es decir, en esta asamblea se acordó reconocer las elecciones complementarias de la cooperativa correspondientes únicamente al período 2008. 3.

En el presente caso estamos en presencia de una asamblea general realizada el 13 de junio de 2009, pero que fue presentada al registro mediante título No. 494391 de 16 de julio de 2009, por lo que resulta aplicable el nuevo Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, cuya primera disposición transitoria indica: "las disposiciones contenidas en este Reglamento se aplican a los procedimientos de inscripción iniciados durante su vigencia ..." En efecto, la nueva norma se aplica a este procedimiento de inscripción pues durante su inició ya se encontraba en vigor el Reglamento.

758


4.

Siendo ello así, el art. 63° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias establece que la asamblea de reconocimiento (antes de "regularización") solo procede para regularizar dos o más períodos eleccionarios. En el presente caso, sin embargo, el acta de asamblea general da cuenta del reconocimiento de una sola elección, de fecha 25 de octubre de 2008, referida a la renovación anual de los tercios del los consejos y comités de la cooperativa. 5. En consecuencia, el presente título infringe una expresa prohibición legal que impide su acceso al registro, por lo que corresponde la tacha por defecto insubsanable, de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. 6. Por su parte, la declaración jurada de convocatoria y quorum también incurre en error pues aparece suscrita por la presidenta elegida luego de la asamblea de regularización; y no por quien ejercía la presidencia al momento de la convocatoria, según lo establecen los artículos 52° y 58° del mismo Reglamento. 7. Por último, también se requiere que conste los documentos de identidad de los directivos elegidos, aun cuando ello puede subsanarse con una declaración jurada adicional al margen del texto del acta. 8. En el caso de los defectos advertidos en los dos considerandos precedentes se debe acotar que se trata de defectos subsanables, pero que no inciden en la decisión de tacha del título pues existe un motivo que lo justifica. 9. En cuanto a los derechos regístrales se confirma la liquidación del registrador. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Personas Jurídicas de Lima, con la precisión señalada en el octavo considerando de la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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MEDIDAS CAUTELARES DE INNOVAR Y DE NO INNOVAR

tribunal%tg\straí RESOLUCIÓN a


] Lima, 8 MAY 2009


EDGAR ARHUATA UCHASARA. 192335 de 19-3-2009. 23128 de 14-4-2009 Personas Jurídicas de Lima. MEDIDA CAUTELAR DE NO INNOVAR.

Es procedente una medida de no innovar, aun cuando no se reñera específicamente a una nueva directiva inscrita o pendiente de inscribirse, por cuanto la citada cautelar cumple así los fines para los que fue dictada, cuál es, suspender los hechos futuros mediante el mantenimiento de una determinada situación jurídica. •"•"—" "- " ii-iiiilt¡il•'•ÉÜTIIIIIIriítilíiTmf f •[irfiíriíiiTTriiíiHihimiiín I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el presente título se solicita la anotación de la medida cautelar de no innovar dispuesta por e! 3o Juzgado Civil de Lima, por la cual se dispone la conservación de la situación de hecho y derecho anterior a la admisión de 761


la demanda, suspendiéndose los efectos de los acuerdos de la asamblea del 28 de diciembre de 2006 y 28 de enero de 2007 referida a la Asociación de Comerciantes San Pedro de Unicachi, inscrita en la Partida No. 11129606 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Se adjunta el parte emitido por el 3o juzgado civil de Lima, compuesto por oficio del juez y copias certificadas de la demanda de impugnación de acuerdos, auto admisorio, sentencia que declara fundada la demanda, solicitud cautelar y auto que dispone conceder la medida. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Personas Jurídicas de Lima Fernando Pío Luna Salcedo, observó el título por los siguientes motivos: 1. Existe un título pendiente de inscripción No. 111891 de 16-2-2009 referido a la prórroga de mandato del último Consejo Directivo inscrito, por lo cual el actual título resulta incompatible con el previo, por lo que además se procede a la suspensión de aquel. 2. El mandato cautelar dispone suspender la asamblea de 28-12-2006, la misma que no se encuentra inscrita, por lo que resulta aplicable el art. 673 del Código Procesal Civil. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que el título pendiente no es un derecho inscrito, por lo que no existe incompatibilidad entre el mandato cautelar y los antecedentes registrales, por lo que no resulta aplicable el art. 673 del Código Procesal Civil. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Asociación de Comerciantes San Pedro de Unicachi, inscrita en la Partida No. 11129606 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si la medida cautelar de no innovar, referida a una específica junta directiva inscrita, está supeditada a que no se inscriba una nueva directiva.

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- Si la falta de inscripción de la asamblea es obstáculo para anotar una medida cautelar de suspensión de los efectos de aquella. VI. ANÁLISIS 1. Se solicita la anotación de la medida cautelar de no innovar dispuesta por el 3o Juzgado Civil de Lima, por la cual se dispone la conservación de la situación de hecho y derecho anterior a la admisión de la demanda, suspendiéndose los efectos de los acuerdos de la asamblea del 28 de diciembre de 2006 y 28 de enero de 2007 referida a la Asociación de Comerciantes San Pedro de Unicachi, inscrita en la Partida No. 11129606 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. 2. El Registrador se opone a la inscripción alegando que existe un título pendiente de inscripción No. 111891 de 16-2-2009 referido a la prórroga de mandato del último Consejo Directivo inscrito, por lo cual este título resulta incompatible con el presente y, por consiguiente, además se procede a su suspensión. 3. La naturaleza de la medida de no innovar es evitar la eficacia de los hechos jurídicos futuros o sucesivos, por lo que precisamente un nuevo hecho que pretende inscribirse queda alterado o mediatizado por efecto directo de la medida de no innovar. En otras palabras, este tipo de cautelares busca alterar el futuro, por lo que la inscripción de un nuevo acto en el registro de personas jurídicas no le es incompatible, y más bien sería absurdo, cómo sostiene el registrador, que los nuevos hechos no sean alcanzados por esta medida, pues ello significaría vaciar de contenido la propia decisión judicial. Anótese que en este caso la medida cautelar dispone textualmente: "la conservación de la situación de hecho y derecho antes de la admisión de la demanda", lo que significa remover todos los hechos futuros a la admisión de la demanda, acaecida el 15 de marzo de 2007. 4. Por lo demás, la efectividad de las decisiones judiciales tiene como cauce adecuado las medidas cautelares y las sentencias, con lo cual se busca lograr que exista concordancia entre la información registral y la realidad jurídica, por lo que se hace necesario mirar con favor la ejecución de las cautelares, siempre en la medida de lo posible y razonable según la ley, por lo que quedan exceptuados las hipótesis de afectación del derecho de terceros. 5. Vale acotar que en el presente caso no se produce afectación del derecho de terceros, como nuevamente sostiene en forma equivocada el 763


registrador en su esquela, pues invoca el art. 673 del Código Procesal Civil. Así pues, téngase en cuenta que todos los hechos jurídicos que se inscriben en este tipo de registros se imputan directamente a la persona jurídica (fundación, estatuto, poderes, etc.), incluyendo la impugnación o suspensión de los acuerdos que repercuten directamente en la esfera jurídica de la misma persona; por tanto, en ningún caso existe un "tercero" afectado, esto es, una persona distinta, separada o autónoma a la que es causante de la inscripción. La directiva inscrita, o la nueva que se inscriba, corresponden siempre a la persona jurídica, y lo mismo ocurre con la suspensión de estos acuerdos, ya que todos ellos inciden en el mismo sujeto de derecho, sin que exista terceros perjudicados. Por tal razón, no cabe aplicar el art. 673 del Código Procesal Civil que está pensado evidentemente para registros de bienes en los que es posible la constitución de terceros sub-adquirentes de los derechos y que son ajenos a las partes del acto o negocio que se impugna. 6.

Por tanto, se revoca el primer motivo de observación, ya que sí resulta procedente una medida de no innovar, aun cuando no se refiera específicamente a una nueva directiva inscrita o pendiente de inscribirse, por cuanto la citada cautelar cumple así los fines para los que fue dictada, cuál es, suspender los hechos futuros mediante el mantenimiento de una determinada situación jurídica.

7.

Ahora bien, el registrador añade un segundo motivo de observación consistente en que la asamblea de 28 de diciembre de 2006 no está inscrita y ello sería un obstáculo para que el registro publique la suspensión de sus efectos. Aquí nuevamente se produce un grave error conceptual, ya que en los registros personales no funciona el tracto sucesivo, por lo que no tiene justificación supeditar la inscripción de la impugnación al previo registro del acto impugnado. Eso mismo ocurre en los casos de revocatorias de poder que no necesitan de la previa inscripción del poder. La razón de ello es muy simple: el principio de tracto sucesivo implica la concatenación o cadena registral de sucesivos actos derivativos entre sí, en donde una adquisición solamente se inscribe si proviene del titular anterior según la historia que emane de la hoja del registro (art. 2015 CC). Es claro advertir que la idea de tracto sucesivo no se aplica en los registros personales, por cuanto en éstos no se inscriben transferencias de derechos en vía derivativa, esto es, que uno lo transmite al otro. En los registros personales, mas bien, se inscriben diversos hechos jurídicos que no son implicantes uno en relación al otro, ni se produce derivación, 764


8.

por lo cual la idea de tracto queda eliminada. La mejor doctrina señala que en este tipo de registros no se inscriben cosas o derechos reales, sino personas y hechos jurídicos que normalmente no conllevan la derivación de derechos, ni el orden preferente de ellos por la inscripción anterior, lo cual hace que el tracto sucesivo carezca de aplicación práctica [1] . En efecto, el historial de las entidades inscritas admite la posibilidad de pasos no registrados, por lo que no es necesaria una concatenación rigurosa de hechos, ya que las lagunas son tolerables y no afectan el sistema en su conjunto. Por tal razón cabe inscribir hechos pasados que carecen de relevancia en el presente, pero que lo tuvieron en su momento [2] ; así también cabe omitir hechos que debieron darse pero no se dieron, como es el caso de los directorios o consejos directivos que no se nombraron en tiempo oportuno, y que resulta absurdo exigir que se nombren ahora para efectos del pasado cuando nunca tuvieron funciones porque no operaron, ni las tendrán porque el hipotético mandato ya venció. La publicidad de los hechos jurídicos que activen la responsabilidad de la persona jurídica es un principio fundamental en este tipo de registros, ya que en ellos se pretende dar a conocer ciertos datos importantes para el tráfico, cuya investigación sería difícil o imposible sin él. En tal sentido, los actos que acceden en el Registro son aquellos de significación para la responsabilidad del colectivo, entre lo que se encuentra en grado relevante la constitución misma, que constituye el mecanismo a través del cual el grupo de sujetos se reduce a la unidad con la consiguiente responsabilidad autónoma de éste. Este Registro nace para delimitar el sujeto a quien se le anuda la responsabilidad patrimonial por las relaciones que entable en el tráfico, de tal suerte que se pueda conocer a ciencia cierta a quién se le imputa o atribuye la responsabilidad. Es innegable,

GARRIGUES, Joaquín. Curso de Derecho Mercantil Editorial Temis, Bogotá 1987, Tomo III, pág. 67. Modernamente se ha dicho sobre el tracto sucesivo: "cabe dudar de su efectiva utilidad en un registro de base personal como el Registro Mercantil. Nos hallamos, probablemente, ante una muestra de mimetismo respecto del Registro inmobiliario": EIZAGUIRRE, José María de. Derecho Mercantil, Editorial Civitas, Madrid 1999, pág. 220. CASADO BURBANO, Pablo. Los Principios Regístrales Mercantiles, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid 2002, pág & 242.

765


pues, el nexo existente entre los fenómenos de autonomía o separación patrimonial -vínculo de destinación con relieve real- y la exigencia de un apropiado régimen publicitario131. Por ello, la doctrina germánica dice que estamos ante un registro de responsabilidad (haftungsregister), en el que se inscriben los hechos y actos de significación para la responsabilidad patrimonial. Ésta es la razón justificadora de que se dé publicidad a la impugnación sin necesidad del acto, pues así se logra dotar de conocimiento general a una determinada situación jurídica de relevancia en las relaciones de la persona jurídica. 9. Por lo demás, en el presente caso la asamblea no-inscrita de 28 de diciembre de 2006 es conexa y complementaria con la asamblea inscrita, ya que en la primera se determinó la aplicación de ciertas reglas de juego que se aplicaron en la segunda asamblea, por lo que esa conexidad entre ambas ya justifica sobradamente su publicidad conjunta, sin perjuicio de la aplicación de los distintos argumentos antes expuestos. Por tanto, se revoca también el segundo motivo de observación. 10. En cuanto a los derechos regístrales se confirma la efectuada por el registrador. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por el Registrador de Personas Jurídicas de Lima, y disponer la inscripción del presente título. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

[31


IBBA, Cario. La Pubblicitá delle imprese, CEDAM, Padua 2006, pág. 187. 766

tribunal %cgistral RESOLUCIÓN 2


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Garrí Luis Lozano Ochoa 00012114de 19.12.2008. Atención 0008336 de 27.05.2009. de Personas Jurídicas de Cañete. Otorgamiento de poderes

EFECTO DE LA ANOTACIÓN DE UNA MEDIDA CAUTELAR INNOWÍVÁ anotación deun» medida cautelar innovattra que suspende &efectos legales de te inscripción de la última directiva ¡crita\}j prórroga la vigencia de ta directiva ftatffior. constituye íttbs^ículo insalvable para la Inscripción dév4os acuerdos adoptados por la asanjfiiíéa general convocada por la junta directiva suspendida. v

767


I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción del poder para adjudicar otorgado por la Comunidad Campesina de Chilca en la asamblea general extraordinaria realizada el 11 de diciembre de 2008. Para dicho efecto se adjunta los siguientes documentos: - Copia Certificada por el Notario de Cañete, Hubert Camacho Gálvez, del Acta de la Asamblea General Extraordinaria de comuneros calificados de la Comunidad Campesina de Chilca, llevada a cabo el 11 de diciembre de 2008. - Declaración jurada relativa al quorum formulada por la vicepresidenta de la directiva inscrita en el asiento N00057, con firmas certificadas por el Notario de Cañete Hubert Camacho Gálvez. - Declaración jurada aclaratoria relativa a la convocatoria formulada por la vicepresidenta de la directiva inscrita en el asiento N00057, con firmas certificadas por el Notario de Cañete Hubert Camacho Gálvez. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Cañete, Marilú Pilar Ramírez Azpárrent observó el título en los siguientes términos: 1. De acuerdo con el artículo X del Título Preliminar y el artículo 26° del Reglamento General de Registros Públicos, no procede la inscripción del presente título por la existencia de los siguientes títulos: - Título 9410-2008, sobre remoción de junta directiva inscrita en el asiento N00057, recomposición de junta directiva y nombramiento de comité electoral, el cual al haber sido apelado, el Tribunal Registral ordenó su tacha, por lo que el título se encuentra vigente para la anotación de demanda contenciosa. - Título 11101-2008, que ordena la suspensión del mandato de la junta directiva inscrita en el asiento N00057 y otorga la prórroga de mandato a la directiva presidida por Esther Avalos Carrillo. Título que se encuentra pendiente de inscripción. - Título 11191-2008, sobre nombramiento de junta directiva, cuya acta de asamblea del 12.10.2008, nombra como presi-

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dente al Señor Enrique Tumay Cuya, y la asamblea general del 16.11.2008 reelige al Señor Tumay para el período 02.01.2009 al 31.12.2010. 2. Se han otorgado poderes en función a su calidad de comuneros calificados de Elsa Chumpitazi Porras de Ayros y Mery Rosa Campos Alarcón, pero la permanencia de esta calidad no podrá ser evaluada por el Registro, necesitando seguramente elementos complementarios." III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación señalando: 12 Los títulos mencionados por la Registradora, han sido inscritos o en su caso tachados en forma definitiva. 13. El segundo punto de la observación, es una interpretación muy particular del Registrador, por cuanto en efecto cuando se le otorga poderes es en función de ser comunero calificado de la Comunidad, por tanto dicho poder otorgado esta dentro del marco legal y por ende el título en mención deberá ser inscrito. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL La persona jurídica cuyo otorgamiento de poderes se solicita se encuentra inscrita en la Partida N° 21000278 del Registro de Personas Jurídicas de Cañete, correspondiente a la Comunidad Campesina de Chuca. En el asiento N00048 consta inscrita la junta directiva para el período 22.07.2004 al 22.07.2006 presidida por Esther Verónica Ávalos Carrillo. En el asiento N00057 se encuentra inscrita la junta directiva comunal para el período 01.01.2007 al 01.01.2009, presidida por Enrique Walter Tumay Cuya e integrada entre otros por Elsa Chumpitazi Porras como tesorera y Mery Rosa Campos Alarcón como fiscal. En el asiento N00068 consta la anotación de la medida cautelar innovativa ordenada por el Juez Jorge Villanueva Pérez mediante Resolución N° 2 del 31.10.2008, que ordena suspender los efectos legales de la inscripción de la directiva inscrita en el asiento N00057 y dispone la prórroga de la vigencia de la directiva inscrita en el asiento N00048.

769


V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son: iü) Si existen títulos incompatibles pendientes. iv) Si la medida cautelar innovativa inscrita en el asiento N00068 impide la inscripción del otorgamiento de poderes efectuado por la directiva inscrita en el asiento N00057. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del otorgamiento de poderes efectuado por la Comunidad Campesina de Chilca a favor de Elsa Chumpitazi Porras de Ayros y Mery Rosa Campos Alarcón, en su condición de comuneros calificados. 2. La registradora observa el título aduciendo la existencia de tres títulos pendientes y señalando que para la acreditación de la permanencia de la calidad de comuneros de Elsa Chumpitazi Porras de Ayros y Mery Rosa Campos Alarcón, se requiere de elementos complementarios. 3. Revisada la partida registral de la Comunidad Campesina de Chilca se advierte que los títulos pendientes aludidos por la registradora en su observación ya no son tales, salvo el Título N°l 1191-2008 al cual nos referiremos más adelante. 4. En efecto, el título N° 9410-2008, sobre remoción de junta directiva inscrita en el asiento N00057, recomposición de junta directiva y nombramiento de comité electoral, fue objeto de tacha procesal al haber transcurrido con exceso el plazo para que el interesado interponga demanda contencioso administrativa contra la Resolución del Tribunal Registral que dispuso su tacha. Asimismo, el Título N° 11101-2008, que ordena la suspensión del mandato de la junta directiva inscrita en el asiento N00057 y ordena la prórroga de mandato de la directiva presidida por Esther Avalos Carrillo, ya no se encuentra pendiente, pues ha sido anotado en el asiento N00068. 5. Con relación al Título N° 11191-2008, sobre nombramiento de junta directiva presidida por Enrique Tumay Cuya, para el período 2009-2010, que fue objeto de tacha en mérito a la Resolución del Tribunal Registral N° 1094-2009-SUNARP-TR-L de fecha 10.07.2009, y cuyo asiento de presentación se encuentra vigente para efectos de la eventual anotación 770


de la demanda contencioso administrativa que se interponga contra dicha resolución, cabe señalar que la situación aún pendiente de dicho título no tiene incidencia alguna en la calificación del título materia de apelación y, por tanto no da lugar a su suspensión. 6.

En efecto, si bien de acuerdo con el literal a) del artículo 29° del Reglamento General de los Registros Públicos, concordado con el artículo 164° del mismo Reglamento, la suspensión por título incompatible pendiente, cuando éste hubiera sido apelado y procediera la impugnación judicial de la resolución respectiva, se mantiene hasta 15 días adicionales al previsto normativamente para la interposición de la demanda contencioso administrativa; la suspensión dispuesta en el citado literal no se aplica al presente caso, pues el Título N°l 1191-2008 no es incompatible con el título materia de apelación, en términos de lo dispuesto en el artículo 26° del ya aludido Reglamento General.

7.

Efectivamente, el artículo 26° del citado Reglamento prescribe en su segundo párrafo: "Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar". En el presente caso, aún en la eventualidad que en sede judicial se ordenara la inscripción del Título N°l 1191-2008, sobre nombramiento de la junta directiva presidida por Enrique Tumay Cuya, para el período 2009-2010, dicha inscripción no impediría en modo alguno la inscripción del título materia de apelación, con el cual se solicita la inscripción del otorgamiento de poderes efectuado en asamblea general extraordinaria convocada y realizada durante la "vigencia" de la directiva anterior, que además estaba presidida por la misma persona; pues dicho otorgamiento de poderes fue realizado a favor de dos comuneros calificados que, si bien formaban parte de la directiva inscrita para el período 01.01.2007 al 01.01.2009, al haber sido otorgado en su calidad de comuneros calificados y no en su calidad de directivos, mantiene su vigencia incluso cuando hubiera concluido el mandato de dicha directiva111.

En este caso no es aplicable la extinción del poder prevista/en el último párrafo del artículo 42° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas no societarias, pues conforme a tal disposición, el poder otorgado a una persona que ejerce un cargo se extingue cuando cesa en éste si el poder ha sido otorgado "en razón del ejercicio del cargo legal o estatutario", lo cual no ocurre en el presente caso, pues el poder otorgado 771


8.

De acuerdo con lo señalado precedentemente, no existen títulos incompatibles pendientes, por lo que corresponde dejar sin efecto el primer extremo de la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Personas Jurídicas de Lima. 9. Ahora, como en virtud del Título N° 11101-2008 (antes pendiente) se ha inscrito la medida cautelar innovativa que ordena la suspensión del mandato de la junta directiva inscrita en el asiento N00057 y prorroga el mandato de la directiva presidida por Esther Avalos Carrillo en el asiento N00068, corresponde determinar si el poder otorgado por la asamblea general extraordinaria convocada por la directiva inscrita en el asiento N00057 es inscribible. 10. La medida cautelar innovativa, a diferencia de la medida cautelar de no innovar121, busca cambiar la situación de hecho o de derecho existente, para volverla al estado anterior. En este sentido, el artículo 682° del Código Procesal Civil al regular la medida innovativa prescribe: "Ante la inminencia de un perjuicio irreparable puede el Juez dictar medidas destinadas a reponer un estado de hecho o de derecho cuya alteración vaya a ser o es él sustento de una demanda. Esta medida es excepcional por lo que sólo se concederá cuando no resulte aplicable otra prevista en la ley". 11. Por su parte, Peyrano define la medida cautelar innovativa como "una diligencia precautoria excepcional que tiende a modificar el estado de hecho o derecho existente antes de la petición de su dictado, medida que se traduce en la injerencia del tribunal en la esfera de libertad de los justiciables a través de la orden de que cese una actividad contraria a derecho o de que se retrotraigan las resultas consumadas de un proceder antijurídico"1^.

í2]

[3)

a Elsa Chumpitazi Porras de Ayros y Mery Rosa Campos Alarcón, conforme consta en la respectiva acta, fue otorgado en su calidad de comuneros caliñcados, no en atención al cargo que ejercían en la directiva inscrita en el asiento N00057. La medida cautelar de no innovar tiende a mantener una situación de hecho para evitar que los cambios de dicha situación puedan influir en el resultado de un proceso. PEYRANO, Jorge W... "Derecho Procesal Civil", Ediciones Lima Perú, 1995, pág. 188. 772


12. Así, mediante la medida cautelar innovátiva se pretende neutralizar temporalmente los efectos de la situación de hecho o derecho existente, cuyo mantenimiento causa efectos nocivos y que precisamente, la demanda de fondo aspira a corregir. En este sentido, dictada la medida cautelar innovátiva queda en suspenso la situación de hecho o derecho existente antes de su dación, recobrando vigencia el estado de hecho o derecho alterado por el dejado sin efecto. 13. En el presente caso, en el asiento N00068 de la partida electrónica N° 21000278 consta la anotación de la medida cautelar innovátiva dispuesta por el Juez del Juzgado Mixto de Mala, Jorge Villanueva Pérez, quien mediante Resolución N° 2 del 31.10.2008 ordena suspender los efectos legales de la inscripción de la junta directiva de la Comunidad Campesina de Chilca, presidida por Enrique Walter Tumay Cuya, elegida para el periodo comprendido entre el 01.01.1007 al 01.01.2009, obrante en el asiento N00057 de la misma partida. Asimismo, la citada medida cautelar ordena se prorrogue la vigencia de la junta directiva presidida por Esther Verónica Ávalos Carrillo, inscrita en el asiento N00048, mientras dure el proceso y se elija nueva junta directiva. 14. En este sentido, siendo la finalidad de las medidas cautelares innovativas reponer el estado de las cosas al estado anterior, que en el presente caso es la vigencia de la directiva presidida por Esther Ávalos Carrillo inscrita en el asiento N00048, lo cual además no sólo ha sido expresamente establecido en la resolución cautelar, sino que también se ha ordenado la prórroga de la vigencia de dicha directiva mientras dure el proceso y se elija a la nueva junta directiva; no puede inscribirse el acuerdo de una asamblea general convocada por la vicepresidente de una directiva que, según el Registro tiene suspendidos sus efectos, máxime cuando dicha asamblea fue convocada y realizada con posterioridad a la emisión de la resolución cautelar aludida. 15. En efecto, la asamblea general extraordinaria en la cual se adoptó el acuerdo de otorgamiento de poderes cuya inscripción se solicita se realizó el 11 de diciembre de 2008 , habiendo sido convocada el 28 de noviembre de 2008; es decir, cuando ya se había otorgado la medida cautelar innovátiva inscrita en el asiento N00068, pues la resolución cautelar es de fecha 31.10.2008.

773

/

r REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS NO SOCIETARIAS

16. De acuerdo con lo señalado precedentemente, no procede la inscripción del otorgamiento de poderes a favor de Elsa Chumpitazi Porras de Ayros y Mery Rosa Campos Alarcón, acordado en la asamblea general extraordinaria realizada con fecha 11 de diciembre de 2008 y convocada por la vicepresidenta de la junta directiva comunal inscrita en el asiento N00057, por existir un obstáculo insalvable en la partida registral: La anotación de la medida cautelar innovativa que suspende los efectos legales de la directiva inscrita en el asiento N00057 y prorroga la vigencia de la directiva presidida por Esther Verónica Ávalos Carrillo; en consecuencia, corresponde disponer la tacha del título de conformidad con lo dispuesto en el literal d) del artículo 42° del Reglamento General de los Registros Públicos. En atención a lo señalado, carece de objeto emitir pronunciamiento sobre el segundo extremo de la observación formulada por la Registradora. 17. Con relación a los derechos regístrales, la liquidación es como sigue:

s**fir***' Poder (02)

l®MU
S/. 0.00

•fotal S/. 26.00

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral.

Estando a lo acordado por unanimidad,

\ 774 i


XXII. RESOLUCIÓN: Dejar sin efecto el primer extremo de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento, y disponer su tacha sustantiva por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese.

GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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QUINTA PARTE

REGISTROS DE PERSONAS NATURALES

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^

TESTAMENTOS Y SUCESIONES INTESTADAS

IsiSunat %tg\straí 1N

e

RESOLUCIÓN

1326-2009 - SUNARP-TR-L ) Lima, 27 AGO 2009


Mima Velásquez Rodríguez. N° 518108 del 24.7.2009 H.T. N° 55889 del 20.8.2009 Predios de Lima. SUCESIÓN PARCIALMENTE INTESTADA

Inscrito el testamento no puede inscribirse la sucesión intestada : del mismo causante. V:'^K- i'S ;,i'i^De acuerdo coa las reglas del derecho de sucesiones, la voluntad testamentaria prevalece a la voluntad legal, por lo que una vez inscrito el acto monis causa dett-estaatento no es.posiblc Inscrlbif una sucesión intestada, cuya «dsíeócia jíresupone justamente láj Jaita o ausencia dei primero, sa^^|^|«c^s. : excepcionales enque puedan coexistir ambos tíluli larios Jo que no ocurre en el presente caso. —*MM>ÉÉÍ

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779

REGISTRO DE PERSONAS NATURALES

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la sucesión parcialmente intestada de Alfonso Suen Velásquez en el predio ubicado en la Calle Tacna N° 788 - 790 inscrito en el tomo 251 a fojas 313 que continúa en la Partida N° 07023768 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto, se presenta lo siguiente: - Acta de protocolización de la sucesión parcialmente intestada de Alfonso Suen Velásquez de 27.3.2009 ante notario de Chimbóte Eduardo Pastor La Rosa. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública (e) del Registro de Predios de Lima, Gloria Beatriz Brush López Del Solar, formula tacha al título por los siguientes fundamentos: 1. Efectuada la búsqueda en la Consulta Registral del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima, no consta inscrita la misma. 2. Sin perjuicio de ello, efectuada la calificación del acta de protocolización de sucesión parcialmente intestada de Alfonso Suen Velásquez, se hace constar que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 815 y 2017 del Código Civil y el precedente de observancia obligatoria aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral cuyo texto es: "Existiendo testamento inscrito con institución de heredero vigente, no es inscribible la sucesión intestada del testador , debiendo el interesado reclamar su derecho ante el Poder Judicial en proceso contencioso" (Criterio sustentado en las Resoluciones N° 001-2004SUNARP-TR-T del 12.1.2004, N° 194-2003-SUNARP-T del 20.11.2003 y N° 200-2003-SUNARP-TR-T del 26.11.2003). 3. Siendo ello así, la rogatoria no resulta procedente, toda vez que de la búsqueda efectuada se advierte que ya consta inscrito en el asiento B00001 de la partida N° 12219984 del Registro de Testamento, la ampliación del Testamento de Alfonso Suen Velásquez en virtud del cual se declaró herederos a Teófilo Vásquez Carrasco, Máximo Suen Carrasco, Eugenio Velásquez Carrasco, Modesto Velásquez Carrasco, Honorio Velásquez Carrasco y Pedro Velásquez Carrasco.

780


III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación señalando lo siguiente: Refiere que se solicitó la inscripción de la sucesión parcialmente intestada de Alfonso Suen Velásquez en la Partida N° 07023768 del Registro de Predios de Lima, donde consta inscrito el inmueble ubicado en la Av. Tacna N° 788, Cercado de Lima, toda vez que dicho bien no fue incluido por el testador en el testamento otorgado con fecha 11.2.1974, inscrito en la partida N° 12219984 del Registro de Testamentos. No se está solicitando la declaración de un nuevo heredero, sino declarar la sucesión parcialmente intestada para los mismos herederos, de un bien que por olvido no fue declarado por el testador en el testamento. En efecto, al momento de otorgar testamento, el testador era propietario del inmueble de la referencia, ya que la escritura pública de compraventa se celebró el 29.4.1971 y quedó inscrita en los Registros Públicos el 19.5.1971, y el testamento fue otorgado el 11.2.1974, es decir, casi 3 años después de haberse adquirido el inmueble. La sucesión que se pretender inscribir es consignada como parcialmente intestada porque si bien es cierto, el causante ya había otorgado un testamento disponiendo de sus bienes, éste omitió mencionar involuntariamente un inmueble de su propiedad, y que pertenecía a la masa hereditaria, por lo tanto, la única manera de formalizar la transferencia de este inmueble a todos sus herederos reconocidos en el testamento, es a través de una sucesión parcialmente intestada, porque sólo se refiere a un bien no mencionado en el testamento y no a la inclusión de nuevos herederos. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL 1. El predio ubicado en la Calle de Tacna N° 788-790 se encuentra inscrito en el tomo 251 a fojas 313 que continúa en la Partida N° 07023768 del Registro de Predios de Lima. En el asiento 14 del tomo 668 a fojas 305, se encuentra inscrito el dominio a favor de Alfonso Suen Velásquez. 2. En el asiento B0001 de la partida N° 07043878 d31 Registro de Testamentos de la Oficina Registral de Chimbóte, se encuentra inscrito la ampliación de testamento de Alfonso Suen Velásquez, siendo sus hijos: - Teófilo Velásquez Carrasco. - Máximo Suen Carrasco. 781


- Eugenio Velásquez Carrasco. - Modesto Velásquez Carrasco. - Honorio Velásquez Carrasco. - Pedro Velásquez Carrasco. 3. Ese mismo testamento abierto se encuentra inscrito en el asiento B-l de la Partida No. 12219984 del Registro de Testamentos de Lima 4. En la partida N° 11035115 del Registro de Sucesión Intestada de la Oficina Registral de Chimbóte se encuentra inscrita la sucesión parcialmente intestada de Alfonso Suen Velásquez. En el asiento A00001 constan como herederos legales: - Eugenio Gaudencio Velásquez Carrasco. - Honorio Velásquez Carrasco. - Modesto Velásquez Carrasco. - Pedro Celestino Velásquez Carrasco. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si es posible inscribir una sucesión parcialmente intestada cuando existe testamento inscrito. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la sucesión parcialmente intestada de Alfonso Suen Velásquez en el predio ubicado en la Calle Tacna N° 788 - 790 inscrito en el tomo 251 a fojas 313 que continúa en la Partida N° 07023768 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto adjunta acta de protocolización de fecha 27.3.2009 otorgada por el Notario de Chimbóte Eduardo Pastor La Rosa. 2. Revisado el citado antecedente registral se advierte que el predio ubicado en la Calle de Tacna N° 788-790 se encuentra inscrito en el tomo 251 a fojas 313 que continúa en la Partida N° 07023768 del Registro de Predios de Lima, cuyo titular es Alfonso Suen Velásquez, según aparece del asiento 14, fojas 305 del tomo 668 del Registro de Predios de Lima. 3. Sin embargo, la declaración notarial de herederos legales del causante Alfonso Suen Velásquez no consta inscrita en el Registro de Sucesiones 782


4.

5.

6.

7.

8.

Intestadas de Lima, pero sí el testamento otorgado por dicha persona ante el Notario de Chimbóte Honorato Campos Iturrizaga con fecha 11 de fenrero de 1974, en el cual se instituye como herederos a: Teófilo Velásquez Carrasco, Máximo Suen Carrasco, Eugenio Velásquez Carrasco, Modesto Velásquez Carrasco, Honorio Velásquez Carrasco y Pedro Velásquez Carrasco; de acuerdo con el asiento B-l de la Partida No. 12219984 del Registro de Testamentos de Lima. De acuerdo con las reglas del derecho de sucesiones, la voluntad testamentaria prevalece a la voluntad legal, por lo que una vez inscrito el acto mortis causa de testamento no es posible inscribir una sucesión intestada, cuya existencia presupone justamente la falta o ausencia del primero, salvo en los casos excepcionales en que puedan coexistir ambos títulos hereditarios, lo que no ocurre en el presente caso. Por su parte, no puede compartirse la alegación del apelante respecto a que en el testamento no se dispuso de un bien inmueble específico, pues resulta conocido que la adquisición por herencia es un título universal, que comprende todos los bienes, derechos y obligaciones del causante, aun cuando no se hubiesen mencionado en forma específica los elementos concretos del activo y pasivo, tal y conforme lo establece el art. 660° del Código Civil. Por lo demás, debe mencionarse un precedente de observancia obligatoria que avala la postura aquí asumida: "Existiendo testamento inscrito con institución de heredero vigente, no es inscribible la sucesión intestada del testador, debiendo el interesado reclamar su derecho ante el Poder Judicial" (Criterio sustentado en las Resoluciones No. 001-2004-SUNARPTR-T de 20 de noviembre de 2003 y No. 200-2003-SUNARP-TR-T de 26 de noviembre de 2003, aprobada en el Décimo Pleno del Tribunal Registral, publicado en el diario oficial el 09 de junio de 2005). En consecuencia, si resulta improcedente la inscripción solicitada, entonces el defecto del título deviene en insubsanable, por lo que corresponde confirmar la tacha. En cuanto a los derechos regístrales se confirma la liquidación de la registradora. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril

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de 2009, por io que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, XXIII. RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima. Regístrese y comuniqúese.

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IsiSunaC %e£istra[ RESOLUCIÓN e


J Lima, 10 JUL 2009

APELANTE

Mirtha Patricia Gonzales Acevedo Vda. De García Zapatero 163902 del 09-03-2009 H.T. N° 023487 del 14.04.2009 Personas Naturales Inscripción de Testamento Ológrafo

TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s) i

INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DÉ TESTAMENTOS Inscrita la sucesión intestada, la inscripción posterior del testamento en el Registro de Testamentos debe correlacionarse con ia respectiva partida obrante en el Registro de Sucesiones Intestadas. w

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I.

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ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción del Testamento Ológrafo otorgado por Enrique Fortunato García Zapatero Parra. 785


Para dicho efecto se acompaña el acta de protocolización de testamento ológrafo otorgado por Enrique Fortunato García Zapatero Parra. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Personas Naturales Bertha Rosalía Estela Nalvarte tacha el título en los siguientes términos: "Se tacha el presente título de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos por cuanto efectuada la búsqueda en el registro correspondiente a nombre del testador ENRIQUE FORTUNATO GARCÍA ZAPATERO PARRA, se advierte que en la partida electrónica 12225382 del Registro de Sucesión Intestada consta inscrita la Sucesión intestada definitiva del mismo, llevada a cabo ante el notario de Lima Sandro Mas Cárdenas, habiéndose declarado como herederos a su cónyuge Mirtha Patricia Gomales Acevedo y sus hijos Czarina de Jesús, Gianninna del Carmen y Enrique Carlos García Zapatero Ramírez". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN: El recurrente sustenta su apelación señalando: 1. Se adjunta a la presente apelación copia fotostática autenticada del testimonio y acta de protocolización ante notario, en el trámite judicial seguido para que el testamento ológrafo sea válido, consecuentemente nos encontramos con la figura jurídica de una ordenanza judicial cuya jerarquía y validez escapa a toda duda. 2. La solicitante de la sucesión intestada Czarina, de Jesús García Zapatero Ramírez, solicitó la nulidad del testamento, declarándose infundada dicha solicitud, por lo que con evidente temeridad y mala fe se realizó el trámite de sucesión intestada en la cual se me considera heredera en calidad de cónyuge supérstite, con lo que demuestra que soy heredera mayoritaria. 3. Que está debidamente demostrado mi condición de heredera conforme la voluntad expresada en el testamento, por lo que cualquier otro trámite resulta nulo ipso jure. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En el Registro de Testamentos no existe antecedentes, pues recién con el título alzado se abriría partida en dicho Registro; sin embargo, en el asiento AOOOl de la partida electrónica N° 12225382 del Registro de Sucesiones In786


testadas de Lima consta inscrita la Sucesión intestada de Enrique Fortunato García Zapatero Parra, integrada por su cónyuge Mirtha Patricia Gonzales Acevedo y sus hijos Czarina de Jesús, Giannina del Carmen y Enrique Carlos García Zapatero Ramírez. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nélida Palacios León. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es si puede inscribirse el testamento del causante cuando ya se encuentra inscrita la sucesión intestada del testador. VI. ANÁLISIS: 1. Mediante el título elevado en grado se solicita la inscripción del testamento ológrafo otorgado por don Enrique Fortunato García Zapatero Parra, a cuyo efecto se acompaña el acta de protocolización realizada por la Notaria de Lima Carola Cecilia Hidalgo Moran, con fecha 25.02.2009. 2. Revisados los antecedentes regístrales, se advierte que en la partida electrónica N° 12225382 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima, corre inscrita en el asiento A0001 la sucesión del causante Enrique Fortunato García Zapatero Parra, habiendo sido declarados como sus herederos su cónyuge Mirtha Patricia Gonzales Acevedo y sus hijos Czarina de Jesús, Giannina del Carmen y Enrique Carlos García Zapatero Ramírez. 3. Conforme al principio de especialidad consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, por cada bien o persona se abre una partida independiente en la cual se extienden los actos relativos al bien o persona jurídica. En el caso del Registro de Personas Naturales, el segundo párrafo del artículo IV citado prescribe: "En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles". Conforme a la citada disposición puede abrirse más de una partida registral para la misma persona en el Registro de Personas Naturales, siempre que sean en registros integrantes de éste distintos, como por ejemplo, en el Registro de Comerciantes, el Registro Personal o el Registro de Testamentos. 4. De acuerdo con lo señalado precedentemente, inclusive es posible la apertura de partidas distintas para el mismo causante en el Registro de Testamentos y en el Registro de Sucesiones Intestadas, aunque esta 787


posibilidad es excepcional, pues inscrito un testamento en el Registro de Testamentos, sólo puede abrirse otra partida en el Registro de Sucesiones Intestadas para el mismo causante (testador), coexistiendo ambas partidas, en los supuestos de los numerales 2 al 5 del artículo 815° del Código Civil111. 5. Acabamos de señalar que sólo excepcionalmente puede abrirse una partida distinta en el Registro de Sucesiones Intestadas cuando el causante tiene testamento inscrito en el Registro de Testamentos, pero ¿qué ocurre cuando habiéndose inscrito la sucesión intestada del causante, se solicita la inscripción del testamento otorgado por éste en el Registro de Testamentos? 6. En primer lugar es necesario señalar que si bien la sucesión mortis causa puede ser intestada o testamentaria, el elemento que prima para determinar la forma y entre quienes debe distribuirse el patrimonio hereditario es la voluntad del causante, cuya declaración se encuentra contenida en el testamento, para cuyo otorgamiento el ordenamiento jurídico establece una serie de formalidades y limitaciones a fin de garantizar, por un lado, que la declaración contenida en el testamento sea realmente la voluntad del causante y, por el otro, la protección de los herederos forzosos del testador. 7. En tal sentido, la determinación del destino de los bienes del causante vía sucesión intestada sólo es supletoria, procede únicamente cuando el causante en vida no ha dispuesto voluntariamente el destino de su patrimonio o, habiéndolo hecho, el testamento es incompleto o nulo; precisamente el artículo 815° del Código Civil establece expresamente los supuestos en los que procede recurrir supletoriamente a la sucesión intestada. En cambio, si el causante ha dispuesto en vida el destino de sus bienes y el ordenamiento jurídico reconoce como válida y eficaz la voluntad testamentaria, prevalece ésta.

111

Lo señalado en modo alguno contradice el precedente aprobado en el décimo Pleno del Tribunal Registral, referido a la improcedencia de inscripción de sucesión intestada, el cual prescribe: "Existiendo testamento inscrito con institución de heredero vigente, no es inscribible la sucesión intestada del testador, debiendo el interesado reclamar su derecho ante el Poder Judicial en proceso contencioso", pues precisamente en los supuestos de los numerales 2 al 5 del artículo 815° del Código Civil no se cuenta con institución de heredero vigente. 788


8.

Ahora, si la voluntad del testador expresada en el testamento prevalece, ¿es razonable que la inscripción de la sucesión intestada impida la inscripción del testamento, cuando la existencia de la voluntad del testador contenida en ésta ha sido comprobada? Creemos que no, pues si bien una vez inscrita la sucesión intestada ésta goza de los efectos materiales de la publicidad registral, legitimación, fe pública registral y oponibilidad, de manera que cualquier inscripción posterior relativa a la sucesión del causante, sólo podría realizarse en tanto sea compatible con ella; ello no impide la inscripción de la sucesión testamentaria, aun cuando las disposiciones testamentarias no sean compatibles con la sucesión inscrita121, pues conforme al ordenamiento jurídico vigente no sólo prevalece la voluntad del testador de designar a sus sucesores y distribuir entre ellos sus bienes, sobre la declaración legal ab intestato, sino además porque tampoco existe impedimento legal o reglamentario alguno para su inscripción131.

9.

En efecto, como ha sido señalado por esta instancia en reiteradas resoluciones, las instancias regístrales en ejercicio de su función calificadora y en aplicación del principio de legalidad, el cual impone que los títulos mediante los cuales se pretende la inscripción reúnan los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico para su registro, están obligadas a realizar el control de legalidad de tales títulos, control, cuyos alcances en nuestro ordenamiento jurídico registral se encuentran previstos en el artículo 2011° del Código Civil y en el artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos.

Como en la sucesión intestada el destino del patrimonio del causante, en su integridad, se determina en estricta aplicación de la ley, en función de las órdenes sucesorias y conforme a la reglas de exclusión sucesoria, puede ser que la sucesión inscrita difiera de las disposiciones testamentarias. La inscripción del testamento en el Registro de Testamentos es más bien obligatoria. En este sentido, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Testamentos, aprobado por acuerdo de la Sala Plena de la Corte Suprema de fecha 22 de enero de 1970, aún vigente, luego de enumerar en su artículo Io los actos inscribibles en el Registro de Testamentos prescribe en su artículo 2o: "Son obligatorias las inscripciones a que se contrae el artículo anterior; los Registradores suspenderán cualquier inscripción en otros registros, relacionados con los actos enumerados, mientras no se cumpla dicha obligación en el Registro de Testamentos". 789


10. El artículo 2011° del Código Civil establece los alcances generales de la calificación registral, la cual comprende la verificación de la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos del Registro. El artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos, en concordancia con la citada norma sustantiva, precisa los aspectos calificables por las instancias regístrales, entre los que se encuentra la verificación de la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral y de la inexistencia de obstáculos que emanen de la partida. 11. Como puede advertirse, tanto la verificación de la adecuación o compatibilidad del título y la información obrante en el Registro, así como la Verificación de la existencia de obstáculos que deben efectuar las instancias regístrales, se limitan a los asientos de la respectiva partida registral, no alcanza a las inscripciones obrantes en otras partidas y menos en otros registros. En este sentido, el penúltimo párrafo del artículo 32° del Reglamento General de los Registros Públicos prohibe expresamente que el Registrador deniegue la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de partidas regístrales de otros registros, salvo para el caso de verificación de capacidad de los otorgantes y verificación de competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el título. Además la limitación para abrir una nueva partida para la sucesión del mismo causante cuando ya se encuentra inscrito el testamento, sólo opera respecto de la sucesión intestada no a la inversa; es más, incluso en aquélla se admiten supuestos excepcionales. 12. En este sentido, si bien la inscripción del testamento otorgado por el causante puede resultar incompatible con la sucesión intestada inscrita, generando una publicidad contradictoria respecto de la sucesión de la misma persona; tal eventual contradicción se salva correlacionando ambas partidas, pues precisamente la inscripción del testamento advertirá a los terceros de su existencia, enervando la buena fe de éstos en tanto se dilucide judicialmente el conflicto. De lo contrario, esto es, si no se permitiera la inscripción del testamento, por encontrarse inscrita la sucesión intestada, podría no sólo privarse de la protección que brinda el Registro a los legítimos beneficiarios del testador, sino preterirlos frente a los eventuales adquirentes de buena fe de los bienes integrantes de la sucesión. El Registro, en tanto cautela la seguridad jurídica está llamado a evitar conflictos, no propiciarlos. 790


13. Conforme a lo señalado precedentemente, resulta procedente la inscripción del testamento aunque ya se encuentre inscrita la sucesión intestada del testador; por lo que, corresponde revocar la tacha formulada por la Registradora del Registro de Personas Naturales al título venido en grado. No obstante, cabe evaluar si el título presentado da mérito o no a la inscripción. 14. Conforme al artículo 7o del Reglamento General de los Registros Públicos, el título es el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que por sí solos acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia. Asimismo, conforme al artículo 9o del mismo Reglamento, las inscripciones en mérito a instrumento públicos sólo se fundan en traslados o copias certificadas expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz. 15. Como en el presente caso se solicita la inscripción del testamento ológrafo otorgado por quien en vida fuera don Enrique Fortunato García Zapatero Parra, cuya autenticidad fue comprobada judicialmente, habiéndose ordenado su protocolización notarial, el título que da mérito a su inscripción es el traslado notarial del respectivo acta de protocolización y de los actuados judiciales protocolizados notarialmente relativos a la comprobación judicial del referido testamento. 16. Sin embargo, la apelante sólo ha acompañado copia del acta de protocolización de testamento, y no el traslado de los actuados judiciales protocolizados notarialmente relativos a la comprobación judicial del referido testamento, siendo que no corresponde a esta instancia oficiar a la Notaría ante la cual se ha protocolizado el testamento para que remita el traslado de los actuados judiciales protocolizados, pues es el rogante, en tanto interesado en la inscripción, quien debe presentar los documentos necesarios para la inscripción. 17. Respecto a los derechos regístrales, la liquidación es como sigue:

791


La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N°249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009- SUNARP/S A publicada el 1 de abril del 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los acuerdos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Personas Naturales de Lima al título referido en el encabezamiento, y disponer su inscripción, previa presentación del traslado notarial aludido en el numeral 13 del análisis. Regístrese y comuniqúese, GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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SEXTA PARTE

REGISTRO DE DERECHOS MINEROS

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CONTRATOS MINEROS

tribunal %tgistral RESOLUCIÓN N

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] Lima, 11 JUN 2009


MARCO SCHNEIDER 0000147143 de 03-3-2009. 000014-San Isidro de 29-5-2009. Derechos Mineros de Lima. CONTRATO DE CESIÓN MINERA

FORMA DE LOS CONTRATOS MINEROS El art 129° áel Decreto Supremo No. 03-94-EM, Reglamento de i diversos títulos del texto único de la Ley General de Minería, establece en forma expresa que los contratos mineros celebrados en el extranjero deberán ser otorgados ante el respectivo Cónsul del Perú; y sin ese requisito el Registro Público no podrá inscribirlos. DIFERENCIA ENTRE CONTRATO DE OPCIÓN Y PACTO DE PREFERENCIA Debe destacarse la diferencia entre el pacto de preferencia y el contrato de opción. Por el primero, solo se tiene el derecho '

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de recibir en primer lugar la propuesta de transferencia, sin que exista límite eu cuanto al precio o condiciones del acto de disposición. Por el segundo, en cambio, ya existe un vínculo entre las partes con todas las estipulaciones del contrato definitivo, y que se hará efectivo a sola declaración del optante. Por tanto, el contrato de opción es inscribible, a diferencia del pacto de preferencia, NECESIDAD DE INSCRIBO* LA SUCURSAL 0 EL APODERADO DE UNA SOCIEDAD EXTRANJERA Las sociedades extranjeras que pretenden realizar actividades habituales en nuestro país quedan sometidas a los requisitos mínimos de inscripción y a las responsabilidades que establece la ley nacional por su actuación en el tráfico, con lo cual se evitan fraudes a los terceros contratantes que de otra manera no tendrían garantía ni protección por las operaciones comerciales que aquellas llevan a cabo en nuestro territorio, de conformidad con los artículos 15° y 21° in fine del Código de Comercio, tímtk

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción del contrato de cesión minera otorgada por Sociedad Minera Puyuhuane SAC a favor de la sociedad Goldmin Limited, registrada en Inglaterra y Gales, respecto de las concesiones mineras Potongo 11 y Potongo 12, inscritas en las Fichas No. 288304 y 288303 del Registro de Derechos Mineros de Lima. Se adjunta parte del instrumento otorgado ante el Notario de Londres Eleanor Francés Alison Fogan con fecha 14 de febrero de 2008; y la traducción oficial de la traductora pública juramentada María del Rosario Grados Bazalar. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Derechos Mineros de Lima Lucía Sánchez Mieses observó el título por lo siguiente: 1.-E1 contrato de cesión minera debe contener cláusula referida a la sustitución dei cesionario en todos los derechos y obligaciones que tiene el cedente, de conformidad con el art. 32° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros. 796

CONTRATOS MINEROS

2.- Se debe señalar los datos de inscripción o inscribirse previamente en el Registro de Personas Jurídicas la sociedad Goldmin Limited, así como registrar a su apoderado. 3.- Se debe aclarar la cláusula séptima referida a una opción de transferencia, por cuanto ésta no contiene todos los elementos del contrato definitivo. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante interpone recurso de apelación por no encontrarla arreglada a ley. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Concesiones mineras Potongo 11 y Potongo 12, inscritas en las Fichas No. 288304 y 288303 del Registro de Derechos Mineros de Lima, cuyo titular es Sociedad Minera Puyuhuane SAC. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - La forma de los contratos mineros otorgados en el extranjero. - La diferencia entre el contrato de opción y el pacto de preferencia, y si este último es inscribible. - Si es necesario inscribir la sucursal o el apoderado de una sociedad extranjera que ejerce actividades habituales en nuestro país. VI. ANÁLISIS 1. El recurrente solicita inscripción del contrato de cesión minera otorgado por la Sociedad Minera Puyuhuane SAC a favor de la sociedad Goldmin Limited, registrada en Inglaterra y Gales, respecto de las concesiones mineras Potongo 11 y Potongo 12, inscritas en las Fichas No. 288304 y 288303 del Registro de Derechos Mineros de Lima. Para tal efecto se adjunta parte del instrumento otorgado ante el Notario de Londres Eleanor Francés Alison Fogan con fecha 14 de febrero de 2008; y la traducción oficial de la traductora pública juramentada María del Rosario Grados Bazalar. 2.

La registradora se opone a la inscripción por los motivos señalados en el acápite II de la presente resolución, los mismos que enseguida son 797


3.

objeto de análisis separado, con el objetivo de facilitar la comprensión de los fundamentos que expone el Tribunal al momento de resolver la presente impugnación. PRIMER MOTIVO La observación indica que el contrato de cesión minera debe contener cláusula referente a la sustitución del cesionario en todos los derechos y obligaciones que tiene el cedente, de conformidad con el art. 32° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros. No obstante ello, es necesario interpretar la norma reglamentaria dentro de sus justos términos y en vinculación con la ley. En efecto, el segundo párrafo del art. 166° de la Ley General de Minería, Texto Único Ordenado aprobado por Decreto Supremo No. 014-92-EM, señala que el cesionario, por tener tal condición, se sustituye en todos los derechos y obligaciones del cedente. Por tanto, basta la voluntad explícita de las partes en el sentido de celebrar un contrato de cesión respecto de una concesión minera, para entender que se produce el efecto natural del negocio jurídico de cesión, por lo cual el cesionario se sustituye en la posición jurídica del cedente. Debe recordarse que las declaraciones de voluntad de los contratantes no requieren de fórmulas sacramentales o rígidas, por lo que es perfectamente posible inferir la común intención de las partes desde un texto ambiguo o lagunoso, siempre que la voluntad se infiera del principio de buena fe, del objeto del negocio, o de un conocimiento integral de todas sus cláusulas, conforme lo establecen los artículos 168 a 170 y 1362 del Código Civil, sin perjuicio de la integración que produce el art. 166° de la Ley General de Minería respecto a una declaración oscura o incompleta. En tal sentido, es bastante explícita la cláusula segunda del contrato de cesión cuando señala lo siguiente: "1. Por el presente contrato PUYUHUANE da en cesión minera las concesiones a GOLDMIN. 2. La cesión minera constituye, asimismo, todo aquello que de hecho y/o por derecho sea parte integrante y/o accesoria de las concesiones y/o se encuentren en el área de las concesiones, así como cualquier propiedad o activos ubicados en las concesiones"; asimismo, la cláusula octava agrega: "PUYUHUANE declara que cede las concesiones a efectos que GOLDMIN explore, explote y comercialice libremente el mineral que extraiga de las concesiones". En consecuencia, si se encuentra comprobada la celebración de un contrato sobre concesiones mineras, entonces se infiere que se produce en forma automática, y por imperio de la ley y del objeto mismo del negocio, la asunción de los derechos y obligaciones propios de la concesión. 798

CONTRATOS MINEROS

4.

En consecuencia, corresponde revocar el primer motivo de observación. SEGUNDO MOTIVO La registradora observa el título por cuanto debe indicarse los datos de inscripción o inscribirse previamente la sociedad extranjera, así como su apoderado. Sobre el particular debe indicarse que normalmente las sociedades actúan en un país extranjero a través de los siguientes mecanismos jurídicos: a) Mediante la realización de actos aislados y/o la sola comparecencia en juicio; b) Mediante el ejercicio habitual de actividades en el país a través de sucursales o agentes, manteniendo la misma personería jurídica de la sociedad extranjera; c) Mediante la constitución de sociedad en el país receptor. En el presente caso, la cesionaria de las concesiones mineras es la sociedad extranjera GOLDMIN LIMITED, con registro en la Oficina de Sociedades para Inglaterra y Gales bajo el número 6327622, por lo que su actuación en el Perú para la realización de actividades habituales debe materializarse obligatoriamente a través de una sucursal o del nombramiento de apoderado general debidamente inscrito en nuestro Registro, pues de esa manera se busca evitar que la persona jurídica foránea pueda eludir las disposiciones legales propias del ejercicio habitual del comercio, lo que exige una mayor fiscalización del Estado receptor, pues se encuentra en juego principios de orden público económico, así como la tutela de los intereses de los consumidores, acreedores, trabajadores y el Fisco. Por esta razón, los Estados exigen que las sociedades constituidas en el extranjero establezcan sucursales o agentes en el país, a fin de controlar y fiscalizar sus actividades de manera más eficaz, por lo que, además, se les obliga a contar con representantes legales permanentes. En efecto, el art. 21° infine del Código de Comercio de 1902 establece que las sociedades constituidas en el extranjero pueden ejercer el comercio mediante su establecimiento en el país o mediante la creación de sucursales en el Registro Mercantil. Por tanto, la norma nacional exige la inscripción en nuestro Registro por razones de orden público económico, y no por los motivos simplemente formales que se detallan en la esquela de observación. Por tanto, las sociedades extranjeras que pretendan obtener lucro en nuestro país quedan sometidas a los requisitos mínimos de inscripción y a las responsabilidades que establece la ley nacional por su actuación mercantil, con lo cual se evitan fraudes a los terceros contratantes que 799

CONTRATOS MINEROS

el segundo ya existe vínculo actual, aunque preliminar, a la espera de la sola decisión final que tome el beneficiario. En otras palabras, en la opción ya está proyectado un contrato definitivo con sus estipulaciones principales y secundarias, a la espera de hacerlo actual; mientras que en la preferencia no existe proyecto de contrato, y solo en el caso hipotético que se decida celebrarlo, entonces se activa la preferencia a favor del titular de ésta, y luego de ello se puede disponer libremente a favor de cualquier tercero. Por tanto, si se concluye que la estipulación de la cláusula séptima no corresponde a un contrato de opción, sino a un pacto de preferencia, entonces no cabe exigir los requerimientos de aquel acto jurídico, por lo que dicho extremo de la observación también se revoca. Ahora bien, respecto del pacto de preferencia debe indicarse que éste es nulo de conformidad con el art. 1582 inciso 2o, del Código Civil, por el cual se sanciona de esa forma toda convención en virtud de la cual se impone al comprador la obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo. Siendo ello así, y para efectos regístrales, debe considerarse como una cláusula no puesta. Sin embargo, en la hipótesis que la citada norma se excluya del ámbito minero, por distintos criterios jurídicos o económicos, tampoco podría llevar a reconocer que el pacto de preferencia es inscribible. En efecto, la decisión sobre la validez de las prohibiciones y restricciones voluntarias a la propiedad se encuentra vinculada con la libertad de creación, o no, de los derechos reales. Por tanto, si un sistema acoge el sistema de numerus clausus, ello significa que no otorga libertad para establecer situaciones jurídicas permanentes, estables e inherentes sobre los bienes. Por el contrario, el numerus apertus permite la libre configuración de derechos reales atípicos. En nuestro caso, el artículo 881 CC contiene una clara decisión a favor del principio de numerus clausus. Siendo ello así, queda claro que un sistema cerrado (o numerus clausus) de derechos reales requiere inexorablemente un sistema también cerrado, o legalmente tipificado, de pactos, condiciones o cláusulas que moldeen o configuren un derecho real[21.

121

ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de derechos reales, Editorial Civitas, Madrid 1986, Tomo I, pág. 20-21.

801

REGISTRO DE DERECHOS M I N E R O S

de otra manera no tendrían garantía ni protección por las operaciones comerciales que aquellas llevan a cabo en nuestro territorio. "Se establece esto reconociendo la necesaria aplicación de la ley territorial para permitir a los gobiernos nacionales orientar y controlar la actividad económica en sus fronteras. Esto significa que para actos habituales en territorio peruano la capacidad de la persona jurídica extranjera se rige acumulativamente por dos leyes, la de su constitución y la peruana'^. El art. 15° del Código de Comercio de 1902, concordante con el art. 2073° del Código Civil, señala que las compañías constituidas en el extranjero pueden ejercer el comercio en nuestro país, pero con sujeción a las leyes nacionales en cuanto a la creación de sus establecimientos dentro del territorio peruano, a sus operaciones mercantiles y a la jurisdicción de nuestros Tribunales. En suma, corresponde revocar este motivo de observación en cuanto a los fundamentos expuestos por la registradora y, en cambio, disponer que el título no es inscribible sin previo registro de la sucursal o del apoderado debidamente facultado de la sociedad extranjera. 5. TERCER MOTIVO En la esquela se observa la cláusula séptima del contrato de cesión, referida a una hipotética opción de transferencia de la concesión minera, pues se dice que la opción no contiene todos los elementos del contrato definitivo. Sin embargo, vale acotar que la interpretación dada por la registradora a dicha cláusula es incorrecta, pues en realidad estamos en presencia del llamado "pacto de preferencia", por el que se atribuye a una de las partes la prelación en la futura adquisición de un determinado bien, y virtud de lo cual su titular o propietario debe ofrecerlo previamente al sujeto preferido, antes que a los terceros. Nótese las grandes diferencias que existen entre la preferencia, o también denominada en doctrina "retracto convencional", y la opción. Por el primero, solo se tiene el derecho de recibir la primera propuesta, sin que exista límite en cuanto al precio o condiciones. Por el segundo, en cambio, ya existe un vínculo entre las partes con todas las estipulaciones del contrato definitivo, y que se hará efectivo a sola declaración del optante. Además, en el primer caso podría no haber nunca ejercicio de la preferencia si el titular del derecho no realiza acto de disposición; por el contrario, en

TOVAR GIL, Javier y TOVAR GIL, María. Derecho internacional privado, Cultural Cuzco, Lima 1987. 800


Puede decirse, entonces, que la eficacia real de una cláusula o pacto deriva del mandato de la ley (art. 881 CC), y no del pacto entre particulares; y si carecen de efecto real entonces no es posible el registro. Siendo ello así, y al no existir norma alguna que atribuya directa o indirectamente eficacia real al pacto de preferencia, y más bien existe una que declara su nulidad civil, entonces se concluye que en el mejor de los casos dicho pacto solo tendría efecto obligacional y, por tanto, no es inscribible a tenor del art. 2019° del Código Civil. 6. Por otro lado, este Tribunal tiene competencia para advertir la existencia de otros defectos no mencionados en la esquela, siempre que se infrinja una norma expresa, conforme lo establece el artículo 33, inciso C.2, del Reglamento General de los Registros Públicos. En tal sentido, se destacan las siguientes causas adicionales de denegatoria: i) Por otro lado, el art. 129° del Decreto Supremo No. 03-94-EM, Reglamento de diversos títulos del texto único de la Ley General de Minería, establece en forma expresa que los contratos mineros celebrados en el extranjero deberán ser otorgados ante el respectivo Cónsul del Perú; y sin ese requisito el Registro Público no podrá inscribirlos. Esta norma reglamentaria desarrolla de esa manera el art. 163° del Texto Único Ordenado de la Ley General de Minería aprobado por Decreto Supremo No. 014-92-EM. Esta formalidad para gozar de la registración constituye una norma imperativa que no puede obviarse, y cuyo fundamento se encuentra en sujetar a la autoridad fedante nacional los actos que se celebran respecto a los recursos naturales del país, especialmente protegidos de conformidad con el art. 66° de la Constitución de 1993. En el presente caso, el contrato de cesión consta en instrumento otorgado ante Notario de Londres, lo que implica infracción a la norma antes indicada, con la consiguiente existencia de un defecto insubsanable de conformidad con el art. 42° del Reglamento General de los Registros Públicos, por lo que corresponde disponer la tacha del título. ii) Esta Sala no puede dejar de mencionar que la cláusula novena del contrato de cesión señala que éste se rige por las leyes de Inglaterra, lo que no podría admitirse si tenemos en cuenta que su objeto recae sobre una concesión minera que genera derechos y obligaciones respecto de un recurso natural que es Patrimonio de la Nación según el ya citado art. 66° de la Constitución, por lo que se encuentra bajo el imperio y protección de las leyes de nuestro país. 802

CONTRATOS MINEROS

7.

DERECHOS REGÍSTRALES En el presente titulo se solicita la inscripción de dos actos de cesión minera, lo que devenga una tasa registral de S/. 334,00 nuevos soles. Por tanto, si el usuario abonó S/. 468,00 según recibo No. 2009-95-00001226, entonces se procede a ordenar la devolución de la suma de S/. 134,00 nuevos soles. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad; VIL RESOLUCIÓN REVOCAR todos los extremos de la observación formulada por la Registradora del Registro de Derechos Mineros de Lima; y por el fundamento dispuesto en el considerando 6.i DISPONER LA TACHA del presente título por defecto insubsanable, sin perjuicio de los defectos adicionales señalados en los considerandos 4 y 6.ii. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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SÉPTIMA PARTE •

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REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

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REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR

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] Lima, 10 JUN 2009


HIDRANDINA SA 0000167466 de 10-3-2009. 000020259 de 03-6-2009. Propiedad Vehicular de Lima. TRANSFERENCIA VEHICULAR.

PRINCIPIO DE TíTULACIÓN AUTÉNTICA El art 2010 del Código Civil consagra el principio de titulación auténtica, por el cual la inscripción se realiza en mérito de instrumento publico, salvo disposición diferente. Entre los títulos públicos se encuentran la escritura pública, las resoluciones judiciales y las resoluciones administrativas, incluso en el ámbito ue las transferencias vehiculares. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de inscripción de la transferencia del vehículo de placa de rodaje PIB-698, de propiedad de la Dirección Ejecutiva de Proyectos del Ministerio 807


de Energía y Minas a favor de Hidrandina S.A., en mérito a la Resolución Ministerial No. 549-2006-EM de 16 de noviembre de 2006 y acta de entrega de fecha 05 de mayo de 2005. Se adjunta copia certificada de la Resolución Ministerial y del acta de entrega por secretario general del Ministerio de Energía y Minas y fedatario de la Dirección General de Electrificación Rural del mismo Ministerio. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Propiedad Vehicular de Lima Neydi Rocío Cárdenas Pajuelo observó el título por los siguientes motivos: 1.- No se indica que la Resolución sea el único documento por el cual se realice la transferencia ni que sea el único documento necesario para la inscripción. 2.- Debe adjuntarse copia autenticada del acta de entrega, de la resolución que declara la baja del patrimonio estatal, de la resolución por la cual se autoriza al secretario general a expedir copias autenticadas y declaración jurada con firma certificada del representante de HIDRANDINA. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en lo siguiente: 1.- La transferencia puede realizarse en mérito de resolución administrativa que haya quedado firme, lo que sí acontece en este caso, por lo que no es necesaria la exigencia de otras copias. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje PIB-698, de propiedad de la Dirección Ejecutiva de Proyectos del Ministerio de Energía y Minas V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si es suficiente una resolución administrativa para que opere la transferencia del vehículo. VI. ANÁLISIS 1. El recurrente solicita la inscripción de la transferencia del vehículo de placa de rodaje PIB-698, de propiedad de la Dirección Ejecutiva de 808


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5.

Proyectos del Ministerio de Energía y Minas a favor de Hidrandina S.A., en mérito a la Resolución Ministerial No. 549-2006-EM de 16 de noviembre de 2006 y acta de entrega de fecha 05 de mayo de 2005. La Registradora Pública observó el título por los siguientes motivos: a) No se indica que la Resolución sea el único documento por el cual se realice la transferencia ni que sea el único documento necesario para la inscripción; b) Debe adjuntarse copia autenticada del acta de entrega, de la resolución que declara la baja del patrimonio estatal, de la resolución por la cual se autoriza al secretario general a expedir copias autenticadas y declaración jurada con firma certificada del representante de HIDRANDINA. En el presente caso estamos ante un acta de entrega en el cual el titular registral del vehículo, la Dirección Ejecutiva de Proyectos MEM transfiere el vehículo de placa de rodaje No. PIB-698 a favor de la empresa HIDRANDINA S.A., con relación a la liquidación del proyecto PSE Huarmey - Culebras II Etapa (Contrato No. 03-048-EM/DEP), de conformidad con el art. 18° de la Ley No. 28749, General de Electrificación Rural. Este acto administrativo fue ratificado por medio de la Resolución Ministerial No. 549-2006-MEM/DM de 16 de noviembre de 2006, en el que se aprueba la transferencia a título gratuito del citado vehículo. En opinión de este Tribunal la citada resolución administrativa, acompañada del acta de entrega, constituyen título suficiente para fundar una inscripción registral. En efecto, el art. 2010 del Código Civil consagra el principio de titulación auténtica, por el cual la inscripción se realiza en mérito de instrumento público, salvo disposición diferente. Entre los títulos públicos se encuentran la escritura pública, las resoluciones judiciales y las resoluciones administrativas. Sobre el particular debe recordarse que la función del Registro es dar publicidad de actos y contratos con el fin de brindar seguridad jurídica a los actos de circulación de bienes y derechos; y para ello la ley requiere, entre otras condiciones, de un titulo fehaciente en el cual fundar la presunción de exactitud de las inscripciones. El art. 25° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular señala que la transferencia por acto entre vivos se inscribe en mérito al acta notarial de transferencia; sin embargo, ello no se aplica cuando se trata de modificaciones al dominio originadas por acto administrativo. En todo caso, el art. 2010° del Código Civil constituye base normativa suficiente para que las resoluciones administrativas tengan carácter de título inscribible. 809


6.

Ahora bien, la capacidad del secretario general del ministerio o del fedatario institucional para emitir copias certificadas de los documentos y resoluciones que obren en el archivo de las entidades públicas está fuera de toda duda, pues el art 128° de la Ley 27444, del Procedimiento Administrativo General, establece que dichos funcionarios, así como aquellos mismos que han emitido la resolución, cuentan con la potestad de dar fe respecto a la autenticidad de los documentos emanados por la propia entidad. Por tanto, la registradora incurre en error cuando considera que la actuación del fedatario se limita a tener eficacia en los procedimientos internos del órgano de la Administración, lo cual es cierto solo para los documentos externos aportados por el usuario y que requieren de certificación; pero no existe esa restricción cuando se trata de los actos y resoluciones emitidos por la propia entidad, pues en tal caso los fedatarios cuentan con capacidad de fe pública respecto de la documentación propia de la entidad, según el art. 128° señalado, lo cual se justifica obviamente porque la Administración Pública debe contar con un mecanismo propio para certificar y autenticar sus actos.

7.

La publicidad registral cumple una función de interés general, que consiste en asegurar los derechos y facilitar su tráfico, y solo puede lograrse si los distintos actos y contratos acceden al registro, lo cual necesita que la calificación del registrador se realice en forma prudente y ponderada, dentro del ámbito estricto que señala la ley, reconociendo además sus límites y restricciones fundados en la naturaleza sumaria, documental y no-contenciosa del procedimiento registral. Dentro de este contexto debe propenderse a la inscripción en los casos en donde sea posible llegar a una interpretación razonable que propenda a la inscripción, sin que se infrinja el ordenamiento jurídico. 8. En cuanto a los derechos regístrales, la transferencia vehicular devenga una tasa de S/. 64,00 nuevos soles, lo que ha sido íntegramente cancelado por el usuario según recibo No. 2009-43-00007642, por lo cual no existe derecho pendiente alguno. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad, 810


VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR en todos sus extremos la observación formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y disponer la inscripción del presente título. Regístrese y comuniqúese. G U N T H E R HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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IsiBunaL%eg\straí RESOLUCIÓN s

N 754- 2009 - SUNARP-TR-L

] Lima, 3 JUN 2009


FÉLIX DIONISIO ROMERO LIMACHL 177655 del 13.3.2009. H.T.N0 12997 del 14.4.2009. Propiedad Vehicular. MODIFICACIÓN DE CARACTERÍSTICAS.

CAMBIO DE CATEGORÍA PARA RETORNAR AL ESTADO ORIGINARIO El art 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular establece que los vehículos de categoría N, antes o después de la inmatriculación, no puedan modificarse a la categoría M. Es decir, la propia norma contempla en forma expresa que la prohibición abarca incluso a los vehículos que han obtenido la categoría N luego de la inmatrículación. ÜÜHÜi

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,— REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el título venido en grado de apelación se solicita el cambio de características de categoría N a categoría M del vehículo con placa de rodaje N° QI5230. A tal efecto se presentaron los siguientes documentos: - Informe técnico de conformidad modificación, montaje y fabricación de la Facultad de Ingeniería Mecánica de la Universidad Nacional del Callao del Ingeniero José Luis Humberto Urrutia Ticona. - Ficha técnica de vehículos usados y/o especiales. - Certificado de conformidad de la Facultad de Ingeniería Mecánica Unac. - Formulario del Colegio de Notario de Lima, en aplicación del artículo 3 del D.S. N° 36-2001-JUS). II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular, Edward Napoleón Medina Haro, formuló la siguiente observación: Reingresado el título, si bien acompaña la Resolución N° 21-2002SUNARP-TR-T, la misma que data del 17.10.2002, que es de fecha anterior al Reglamento nacional de vehículos, publicado el 12.10.2003 y al Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad vehicular, publico el 4.3.2004, normas legales que no periten que un vehículo de categoría N se modifique en un vehículo de categoría M. Por lo tanto,, a la fecha el criterio aplicado por el tribunal Registral al expedir la mencionada resolución resulta inaplicable al presente caso. Se deja constancia, que subsiste la observación en todos sus extremos, pues resulta improcedente el cambio de clase de una camioneta panel a una rural, conforme al art. 20 del Reglamento de Inscripciones de Propiedad Vehicular, que establece la prohibición de los vehículos de la categoría N (transporte de carga), antes o después de su inmatriculación, se modifiquen en vehículos de la categoría M (transporte de pasajeros). III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN La apelante sustenta su recurso de apelación con los siguientes fundamentos: - Manifiesta que se ha cumplido con acompañar todos los documentos necesarios y requeridos en original, tales como formulario notarial, cer814

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tincado de conformidad, boleta de venta de tapicería de los asientos que fueron retornados e instalados a su fase original sin alteración alguna, con la finalidad de lograr obtener la matrícula como vehículo rural retornado a su característica original; fundamento expuesto y efectuado conforme lo establecido en los artículos 5, 7 y 20 primer párrafo del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular - Señala que el vehículo fue adquirido en Tacna en 1993 siendo inscrito en los Registros un año después como categoría rural, posteriormente, cambió sus características, que pasó a convertirse en una camioneta panel con carrocería de cabina simple, en aquel entonces se le clasificó así, si bien técnicamente sólo se retiró los 12 asientos del vehículo para realizar el servicio panel, sin realizar otro cambio técnico, como se demuestra en la ficha técnica que se acompaña a la calificación del título; sin embargo, dada las circunstancias, consideró útil tal cambio, ignorando si al cambiar o mudar los asientos, las consecuencias posteriores serían perjudiciales pues limitaban hacer cualquier otro cambio. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El vehículo con placa de rodaje N° QI5230 se encuentra inscrito en la partida N° 50866769 del Registro de Propiedad Vehicular. El referido vehículo se trata de una camioneta panel de carrocería simple de marca Toyota de color blanco de propiedad de Félix Dionicio Romero Limachi. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si es posible cambiar un vehículo de la categoría N a la M, cuando originariamente tuvo la última condición. VI. ANÁLISIS 1. Con el título venido en grado el apelante solicita el cambio de características de categoría N a categoría M del vehículo con placa de rodaje N° QI5230. El referido vehículo se trata de una camioneta panel de carrocería simple de marca Toyota de color blanco de propiedad de Félix Dionicio Romero Limachi. 815


2.

El registrador se opone a la inscripción alegando que resulta improcedente el cambio de clase de una camioneta panel a una rural, conforme al art. 20 del Reglamento de Inscripciones de Propiedad Vehicular, que establece la prohibición de los vehículos de la categoría N (transporte de carga), antes o después de su inmatriculación, se modifiquen en vehículos de la categoría M (transporte de pasajeros). 3. De acuerdo a las actuales características del vehículo sub-materia, éste consiste en una camioneta panel de categoría N, esto es, dedicado al transporte de carga. En virtud del presente título se solicita el cambio de características a camioneta rural, propia de la categoría M dedicada al transporte de pasajeros. 4. El art. 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular señala en la parte pertinente que: "se encuentra prohibido que los vehículos de la categoría N, antes o después de su inmatriculación, se modifiquen en vehículos de la categoría M". Nótese que estamos ante una expresa prohibición legal por lo que la solicitud de inscripción debe rechazarse por contravenir norma expresa; y desde la perspectiva registral el defecto se considera insubsanable de conformidad con el art. 42 del Reglamento General de los Registros Públicos. 5. Por su parte, el apelante aduce que el vehículo fue adquirido en Tacna en 1993 siendo inscrito en los Registros un año después como categoría rural, posteriormente, cambió sus características, que pasó a convertirse en una camioneta panel con carrocería de cabina simple, en aquel entonces se le clasificó así, si bien técnicamente sólo se retiró los 12 asientos del vehículo para realizar el servicio panel, sin realizar otro cambio técnico, como se demuestra en la ficha técnica que se acompaña a la calificación del título; sin embargo, dada las circunstancias, consideró útil tal cambio, ignorando si al cambiar o mudar los asientos, las consecuencias posteriores serían perjudiciales pues limitaban hacer cualquier otro cambio. Sobre el particular, este Tribunal considera necesario hacer las siguientes precisiones: f) El art. 20 del Reglamento de Inscripciones antes citado establece que los vehículos de categoría N, antes o después de la inmatriculación, no puedan modificarse a la categoría M. Es decir, la propia norma contempla en forma expresa que la prohibición abarca incluso a los vehículos que han obtenido la categoría N luego de la inmatriculación, lo que precisamente acontece en el presente caso. Por tanto, no es correcta la afirmación de la apelante en el sentido que estamos ante una laguna legal. 816


6.

7.

ii) La afirmación del apelante referida a que en sustancia solo se quitaron los asientos de la anterior camioneta rural, y que en realidad nunca hubo un cambio a panel, no puede admitirse pues ello equivaldría a sostener que el usuario no hizo el cambio que solicitó en su oportunidad, por lo que su declaración habría sido engañosa, y luego pretendería prevalerse de su propio incumplimiento para obtener un beneficio, lo que es inaceptable. Es un principio general del derecho que nadie puede obtener ventajas de su propia torpeza. Asimismo, el apelante manifiesta que se le está recortando su derecho de propiedad consagrado en la Constitución pues se le está prohibiendo cambiar las características del vehículo. La afirmación no puede compartirse pues cada bien mueble o inmueble tiene su propia funcionalidad dentro de sus características típicas, y el propietario no puede alterar esas condiciones en el modo y forma de uso y disfrute del bien. Por lo demás, dentro del rango de camioneta panel el titular tiene amplias facultades de uso, disfrute y disposición; por lo que si el propietario ya no tiene interés en el uso legal del bien entonces siempre cabe realizar actos dispositivos para obtener su valor de cambio. Recuérdese que la propiedad se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. En tal sentido, el informe técnico de conformidad resulta irrelevante, pues dicha constatación no altera la circunstancia definitiva de que el cambio solicitado se encuentra legalmente prohibido. En cuanto a los derechos regístrales, y de conformidad con la Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos No. 353-2008SUNARP/SN, la calificación del cambio de clase de vehículo devenga una tasa de S/. 18,00 nuevos soles. Si el usuario abonó S/. 32,00 según recibo No. 2009-45-00009323, entonces corresponde una devolución de S/. 14,00 nuevos soles.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad;

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- REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación del Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y DISPONER LA TACHA del título por contener defecto insubsanable. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL


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tTribunat %egistraí RESOLUCIÓN s

N 1036 - 2009 - SUNARP-TR-L

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GUSTAVO ADOLFO ZEVALLOS RAMOS 0O0077022984 de 07-04-2009. 0013379 de 16-04-2009. Vehicular. Cancelación de prenda por caducidad

CADUCIDAD DB PRENDA A FAVOR DE ENTIDAD FEVANCflERA EXTINGUIDA La extinción de ta entidad financiera determina que pueda aplicarse la regia de la caducidad, lo que antes de su extinción se encontraba simplemente prohibido a tenor del art 172" de la Ley 26702. En tal caso la caducidad se cuenta desde la inscripción de la extinción de la entidad acreedora, de conformidad con el artículo 44° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular. II I I M il lili 1 I mu •

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de cancelación de prenda por caducidad, respecto del vehículo de placa de rodaje AQF291, para lo cual adjunta solicitud con carácter de declaración jurada. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular Bertha Nancy Mantilla Espinoza tachó el título por los siguientes fundamentos: "El acreedor de la garantía que se solicita cancelar es Financiera Daewoo S.A. siendo de aplicación el segundo párrafo del artículo 172 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros que establece que la liberación y extinción de toda Garantía real constituida a favor de las empresas del sistema financiero requiere ser expresamente declarada por la empresa acreedora. La extinción dispuesta por el Artículo 3 de la Ley 26639 no es de aplicación para los gravámenes constituidos a favor de una empresa". III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en la Resolución SBS N° 14191-2008, la misma que declara la extinción de la personería jurídica de Financiera Daewoo SA, por lo tanto, se debe aplicar para el caso, lo dispuesto por el Art. 2 de la Ley 26639. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje AQF291. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede cancelar por caducidad la prenda inscrita a favor de la entidad financiera extinguida. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la cancelación de prenda, por caducidad, respecto del vehículo de placa de rodaje AQF291, para lo cual adjunta solicitud con carácter de declaración jurada. En efecto, se sostiene que la afectación 820

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fue inscrita el 13 de febrero de 1999, por lo que habría transcurrido el plazo de diez años para que opere la caducidad de gravámenes regulada por el art. 3o de la Ley 26639. 2. Sin embargo, el art. 172° de la Ley 26702 prohibe expresamente que la caducidad se aplique en créditos en donde el acreedor sea una entidad financiera regulada y supervisada por dicha ley. Esta excepción se justifica por cuanto la Constitución de 1993 establece una garantía institucional a favor del Sistema Bancario y Financiero, lo que obliga al legislador a establecer mecanismos que aseguren su funcionamiento y operatividad. Recuérdese que en este ámbito se encuentra en juego aspectos fundamentales de la vida social y económica, tales como la defensa del ahorro del público, el financiamiento de las distintas actividades productivas, el acceso al crédito y el desarrollo nacional en su conjunto. Por tal razón, es evidente que el propio texto fundamental justifica que existan reglas especiales para facilitar el cobro de créditos o que impidan la liberación de garantías otorgadas por los deudores. 3. La extinción de la entidad financiera determina que pueda aplicarse la regla de la caducidad, lo que antes de su extinción se encontraba simplemente prohibido a tenor del art. 172° de la Ley 26702. En tal caso la caducidad se cuenta desde la inscripción de la extinción de la entidad acreedora, de conformidad con el artículo 44° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular111. 4. En el presente caso, la acreedora FINANCIERA DAEWOO SA se extinguió mediante título presentado al registro el día 30 de abril de 2009, lo que motivó que se extienda el asiento D-15 de la Partida No. 2020785 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. Siendo ello así, desde la inscripción de la extinción no ha transcurrido el plazo de diez años que da lugar a la caducidad, por lo que la inscripción solicitada deviene en improcedente con la consiguiente tacha del título por defecto insubsanable. 5. En cuanto a la liquidación definitiva de los derechos regístrales, se confirma la efectuada por el Registrador.

El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (art. 92°) establece un tratamiento distinto de la caducidad de gravámenes en las entidades extinguidas del sistema financiero, pues allí se señala que la caducidad se computa desde el vencimiento de la obligación, lo cual presupone que éste pueda determinarse de acuerdo con el título constitutivo. 821


La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad. VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima por los distintos fundamentos señalados en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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Tribunal %tgi$traí RESOLUCIÓN 5


]

Lima, 03 SET 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

: : : : :

Pedro Ricardo Euribe Orellana 000077052180 de 13-8-2009. 000058542 de 31-8-2009. Propiedad Vehicular, Cancelación de embargo tributario por Caducidad.

IMPROCEDENCIA DE CANCELACIÓN DE EMBARGOS POR OBLIGACIONES TRIBUTARIAS No procede cancelar por caducidad ios embargos por obligaciones tributarias cuando a la fecha de entrada en vigencia del Decreto Legislativo No. 953 aún oo había transcurrido el plazo de caducidad previsto en el texto primigenio del artículo 625" del Código Procesal Civil complementado por el art. 1° de la Lev 26639-


I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Solicitud de cancelación por caducidad formulada por Pedro Ricardo Euribe Orellana respecto del embargo originado por obligaciones tributarias trabado por el ejecutor coactivo de la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) hasta por la suma de S/. 63,323 nuevos soles, inscrito en la partida correspondiente al vehículo de placa de rodaje AF-7252, y con fecha de afectación el 28 de diciembre de 2000. Para dicho efecto se acompaña solicitud del usuario. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular de lea Cristina Pari Olarte tachó el título por cuanto no procede la caducidad de afectaciones que respalden obligaciones tributarias, de conformidad con el Dec. Leg. 953, ya que en esa fecha (06/2/2004) no se había cumplido el plazo de cinco años de caducidad, cuya afectación comenzó el 28/12/2000. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en que la Ley No. 26639 no señala ninguna excepción para la caducidad, por lo que considera se debe aplicar la referida ley. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida correspondiente al vehículo de placa de rodaje AF-7252. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede cancelar por caducidad los embargos que se originan en obligaciones tributarias. VI. ANÁLISIS 1. El usuario solicita la cancelación por caducidad del embargo originado por obligaciones tributarias, que fue trabado por el ejecutor coactivo de la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) hasta por la suma de S/. 63,323 nuevos soles, inscrito en la partida correspondiente al vehículo de placa de rodaje AF-7252, y con fecha de afectación el 28 de diciembre de 2000. 824


2.

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4.

5.

6.

La Ley N° 26639 precisó en su artículo Io que el plazo de caducidad previsto en el artículo 625° del Código Procesal Civil se aplica a todas las medidas cautelares dictadas judicial o administrativamente, incluso con anterioridad a la vigencia de dicho Código y que tratándose de medidas inscritas, los asientos registrales serán cancelados a solicitud del interesado con la presentación de una declaración jurada en la que se indique la fecha del asiento de presentación que originó la anotación de la medida cautelar y el tiempo transcurrido. Sin embargo, el art. 118° inciso c) del Código Tributario, modificado por Decreto Legislativo No. 953, publicado el 05 de febrero de 2004, señala que las, medidas cautelares que aseguran obligaciones tributarias no son susceptibles de caducidad; en tal sentido, y en contra de lo que manifiesta el apelante, desde la entrada en vigencia de la modificación aludida no opera la caducidad respecto de las medidas dictadas bajo el amparo del Código Tributario. En cuanto al presente caso, la medida cautelar tributaria fue trabada con fecha 28 de diciembre de 2000, por lo que a febrero de 2004 apenas había transcurrido algo más de tres años, lo cual implica que la situación jurídica de caducidad no se consumó, pues el plazo requerido era de cinco años. Por tanto, no cabe invocar un derecho que no ha nacido, y que tampoco puede nacer en el futuro por cuanto la norma en que se amparaba ha quedado excluida para el ámbito de las deudas tributarias. En tal sentido, corresponde confirmar la tacha formulada por la registradora, ya que la inscripción solicitada resulta improcedente de conformidad con el art. 118° del Código Tributario, modificado por el Decreto Legislativo No. 953, en concordancia con el art. 50° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular. En cuanto a los derechos registrales procede confirmar la liquidación del registrador.

La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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VIL RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Vehicular de lea. Regístrese y comuniqúese.

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tribunal %egi$trai [ Ng 1294-2009 - SUNARP TR-L Lima, 21 AGO 2009 APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO (s)

TIMOTEO VALENTÍN CASTRO 000077049394 de 11-08-2009. 000030441 GBMde 14-08-2009. Propiedad Vehicular de Lima Caducidad.

CANCELACIÓN DE RESERVA DE DOMINIO BAJO EL IMPERIO DE LA LEGISLACIÓN DEL REGISTRO FISCAL DE VENTAS A PLAZOS Un supuesto distinto a la caducidad de Inscripciones, regulado por la Ley 26639, lo constituye la cancelación de la reserva de dominio prevista por la legislación especial del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, ya derogada pero de aplicación ultraactíva a los procedimientos regístrales y administrativos ya iniciados, según la tercera disposición transitoria de la Ley 28Ó77 concordante con la cuarta disposición complementaria y transitoria del Reglamento de inscripciones del Registro Mobiliario, de Contratos.

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. REGISTRO DE PROPIEDAD VEHICULAR Y MOBILIARIO DE CONTRATOS

En virtud a esa legislación precedente tenemos el Decreto Supremo No. 124-78-EFC que establece la cancelación automática de la reserva de dominio si transcurrido el término suficiente para el vencimiento de las cuotas, más tres cuotas adicionales, no se ha iniciado la acción de cobro. En el presente caso se inició el procedimiento administrativo de cobro, por lo que no corresponde disponer la cancelación del asiento, y más bien deberá culminarse dicho proceso o rehacerse el expediente en caso de extravío. L

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita inscribir la caducidad de la reserva de propiedad que pesa sobre el vehículo de placa de rodaje No. XG-3210, en mérito a la compraventa celebrada por Comercial Vega Motors SA a favor de Timoteo Valentín Castro, e inscrita en el entonces Registro Fiscal de Ventas a Plazos mediante No. 62809 de 21 de marzo de 1994 Para tal efecto se adjunta declaración jurada de Timoteo Valentín Castro con firma certificada ante Notario de Tarma Hugo Sánchez Baltazar con fecha 27 de julio de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Propiedad Vehicular de Lima Miriam Rodríguez Zúñiga formuló tacha sustantiva del título por cuanto de los antecedentes regístrales se advierte que existe un procedimiento de pago de cuotas, lo que imposibilita aplicar la caducidad prevista en el art. 3o del Decreto Supremo No. 124-78-EF pues esta norma establece que el asiento registral caduca si es que no se inició la acción de pago. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en el siguiente fundamento: - Ha transcurrido quince años lo que supera el plazo de prescripción y caducidad previsto por el Código Civil. - También ha transcurrido el plazo del art. 3o del Decreto Supremo No. 124-78-EF, y además no existe ningún proceso en trámite. - De acuerdo con el art. 41-2° de la Ley de Garantía Mobiliaria se cancela el asiento cuando ha transcurrido el plazo de vigencia de la garantía. 828


IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Vehículo de placa de rodaje Ni. XG-3210. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede levantar la reserva de propiedad a través de la caducidad. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita inscribir la caducidad de la reserva de propiedad que pesa sobre el vehículo de placa de rodaje No. XG-3210, en mérito a la compraventa celebrada por Carlos Alberto Bendezú Negri a favor de Timoteo Valentín Castro, y con crédito cedido a Vega Motors SA. Estos actos aparecen inscritos en el entonces Registro Fiscal de Ventas a Plazos bajo el número 62809 de 21 de marzo de 1994 (título archivado No. 3390 de 18 de julio de 1994. Para tal efecto se adjunta declaración jurada de Timoteo Valentín Castro con firma certificada ante Notario de Tarma Hugo Sánchez Baltazar con fecha 27 de julio de 2009. 2.

De la revisión de los antecedentes regístrales se advierte que el vehículo de placa de rodaje No. XG-3210 es propiedad de Carlos Alberto Bendezú quien realiza una compraventa a favor de Timoteo Valentín Castro. Seguidamente el vendedor cede sus derechos a Vega Motors SA, y éste dispone qué se anote una reserva de dominio, mientras dure el saldo de precio impago.

3.

La citada reserva de dominio se inscribió bajo el título archivado No. 3390 de 18 de julio de 1994, por lo que a la fecha ha transcurrido más de quince años de vigencia.

4.

Sin embargo, la Ley 26639, de caducidad de hipotecas y demás gravámenes, no le alcanza al comprador que pretenda liberarse de una cláusula de reserva de propiedad, pues en tal caso el comprador todavía no es propietario del bien y, por tal motivo, mal podría sufrir o soportar gravámenes. En otras palabras, solo el propietario puede tolerar gravámenes que restrinjan, limiten o establezcan modalidades a su derecho, pero no quien todavía no es domino. En tal sentido, la reserva de dominio constituye una figura que no se encuentra incluida dentro del supuesto 829


5.

6.

de hecho que regula la Ley 26639 y, en consecuencia, no corresponde la caducidad solicitada. Por otro lado, un supuesto distinto a la caducidad de inscripciones lo constituye la cancelación de la reserva de dominio prevista por la legislación especial del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, ya derogada pero de aplicación ultraactiva a los procedimientos regístrales y administrativos ya iniciados, según la tercera disposición transitoria de la Ley 28677 concordante con la cuarta disposición complementaria y transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos. En virtud a esa legislación precedente, aplicable en forma ultraactiva, tenemos el Decreto Supremo No. 124-78-EFC que establece la cancelación automática de la reserva de dominio si transcurrido el término suficiente para el vencimiento de las cuotas, más tres cuotas adicionales, no se ha iniciado la acción de cobro.

7.

En el presente caso, empero, y de la revisión del título archivado No. 3390 de 18 de julio de 1994 se aprecia que el acreedor Vega Motors SA inició un procedimiento administrativo de cobro de cuotas, el mismo que no consta haya culminado con el pago o la ejecución. Por tal motivo, la posibilidad de cancelar en forma automática la reserva de dominio queda descartada pues el acreedor inició el proceso de cobro, sin que se conozca su desenlace. En tal sentido, corresponde que el citado procedimiento culmine de acuerdo con las reglas de la legislación anterior, o en caso de extravío del expediente entonces debe rehacerse según la normativa supletoria del Código Procesal Civil. 8. Por lo expuesto, tampoco corresponde aplicar el citado Decreto Supremo No. 124-78-EFC, por lo cual se confirma la tacha de la registradora. 9. En cuanto a los derechos regístrales se confirma la liquidación de la registradora. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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VIL RESOLUCIÓN: PRIMERO: CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Vehicular de Lima. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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RESOLUCIÓN

1165-2009 - SUNARP-TR-L

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Lima, 23 JUL 2009 APELANTE Walter Melchor Mendoza Huerta TÍTULO 0000292646 de 29-04-2009 RECURSO 0000150-Comas de 15-07-2009 REGISTRO Vehicular ACTO (s): Inmatriculadón

TRANSFERENCIA POR EMPRESAS NO EMPADRONADAS COMO COMERC1AUZADORA DE VEHÍCULOS La transferencia otorgada por quien no está empadronada como empresa comercializadora de vehículos, según establece el art 62° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, no puede acreditarse mediante comprobante de pago a efecto de la inmatricuíación, sino a través del acta protocolar ante notario según el régimen general previsto en el Decreto Supremo No. 0J6-2O01-JCS concordante con el art 12-a) del Reglamento \ de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular; salvo que se trate de concesionaria de una empresa importadora.


I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inmatriculación del vehículo categoría M-l Station Wagón, Número de Serie VFY11-218708, Motor No. QG15-299906A. Para este efecto adjunta: - Formato de inscripción. - Póliza de importación a favor de Importadora y Exportadora El Chino SRL. - Factura de Importadora y Exportadora El Chino a favor de Importadora Automotriz Capa SAC. - Boleta de Venta de Importadora Automotriz Capa SAC a favor de Walter Melchor Mendoza Huerta. - Formulario notarial de cambio de color. - Otros documentos. II. DECISIÓN IMPUGNADA Se ha interpuesto recurso de apelación contra la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima Wilmer Javier Rojas Honorio, en los siguientes términos: Las empresas comercializadoras de vehículos deberán empadronarse en el Registro de Propiedad Vehicular en donde realicen sus operaciones, por lo que deberá adjuntarse copia legalizada notarial de la resolución de empadronamiento de la empresa Importadora y Exportadora El Chino SRL. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente ampara su impugnación en los siguientes fundamentos: - No se entiende que se pida resolución de empadronamiento vigente pues parece que no se confía en la Oficina Registral de Tacna. - Gracias a la digitalización se puede verificar la vigencia de funciones de la empresa comercializadora. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL No tiene antecedente registral. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: 834


- Si procede la inmatriculación a través de boleta de venta cuando la empresa comercializadora del vehículo no está empadronada. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inmatriculación del vehículo categoría M-l Station Wagón, Número de Serie VFY11218708, Motor No. QG15-299906A. Para este efecto adjunta: Póliza de importación a favor de Importadora y Exportadora El Chino SRL; Factura de Importadora y Exportadora El Chino a favor de Importadora Automotriz Capa SAC y Boleta de Venta de Importadora Automotriz Capa SAC a favor de Walter Melchor Mendoza Huerta, entre otros documentos. 2. El registrador se opone a la inscripción por cuanto las empresas comercializadoras de vehículos deberán empadronarse en el Registro de Propiedad Vehicular en donde realicen sus operaciones, por lo que deberá adjuntarse copia legalizada notarial de la resolución de empadronamiento de la empresa Importadora y Exportadora El Chino SRL, de conformidad con el art. 62° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular. 3.

4.

5.

En el presente caso se advierte una cadena de transmisiones no-inscritas, pues luego que la empresa Importadora y Exportadora El Chino SRL importara el vehículo, se realizó la transferencia de ésta a favor de Importadora Automotriz Capa SAC, lo que se acredita mediante factura; y luego la transmisión de esta última a Walter Melchor Mendoza Huerta, lo que se acredita con boleta. De acuerdo con el art. 12-a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, el derecho de propiedad del último adquirente, a efectos de extender la inmatriculación a su favor, se acreditará con los comprobantes de pago de dicha adquisición cuando el vehículo ha sido adquirido por una empresa distribuidora o comercializadora de vehículos, conteniendo la constancia de cancelación, lo que es concordante con el art. 62° del mismo Reglamento referido al empadronamiento y acreditación de empresa comercializadoras. Es evidente que las empresas debidamente empadronadas cuentan con el beneficio que sus transferencias previas a la inmatriculación se fundan en comprobantes de pago; por lo que las empresas que no se encuentren en dicha matrícula deberán documentar las transmisiones de dominio

835


6.

7.

mediante el régimen general de acta notarial de conformidad con el Decreto Supremo No. 036-2001-JUS. En el presente caso la segunda transferencia es otorgada por Importadora Automotriz Capa SAC a favor de Walter Melchor Mendoza Huerta, siendo que aquella no aparece empadronada como empresa comercializadora de vehículos, según la consulta informática realizada, por lo que correspondería que dicha transmisión de dominio se acredite a través del acta protocolar ante notario según el régimen general previsto en el Decreto Supremo No. 036-2001-JUS concordante con el art. 12-a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular. No obstante, también cabe que la empresa Importadora Automotriz Capa sea concesionaria de Importadora y Exportadora El Chino, en cuyo caso también estaría habilitada para usar el comprobante, por lo que dicha circunstancia deberá acreditarse ante el registro En el mismo sentido, la transferencia realizada por Importadora y Exportadora El Chino SRL a favor de Importadora Automotriz Capa SAC puede acreditarse con el comprobante de pago siempre y cuando la empresa vendedora cuente con la matrícula o empadronamiento de empresa comercializadora de vehículos y la compradora sea su concesionaria; o en su defecto si las dos se encuentran empadronadas con resolución vigente en la Oficina del Registro Vehicular en donde realicen sus operaciones, de conformidad con el art. 62° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular.

8.

Respecto a los derechos regístrales se liquida una tasa de S/. 64,00 por concepto de inmatriculación, por lo cual los derechos se encuentran íntegramente cancelados ya que el usuario ha abonado esa misma suma según recibos Nos. 2009-82-00004370 y 2009-83-00000698. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución No. 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos No. 010-2009-SUNARP/SA publicada el 01 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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VII. RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, por los distintos fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuniqúese. GÜNTHER HERNÁN GONZÁLES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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tribunal %tg\straí RESOLUCIÓN

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N 741 -2009 - SUNARP-TR-L Lima, 29 MAYO 2009


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MILAGRO CAROLINA COCHA FOLLANA 077027132 de 24-04-2009. 000019307 de 26-05-2009 Registro de Propiedad Vehicular Cancelación de Carga por Caducidad

c Carga denominada "Viaje" La remisión al título archivado no es necesaria en las cargas o restricciones que por su propia naturaleza no garanticen obligaciones, pues en cualquier caso la caducidad se producirá a los diez años desde la Inscripción, de conformidad con el primer párrafo del art 3" de la Ley 26339. En tal hipótesis no es exigible el procedimiento de reconstrucción en virtud de los principios aitaünistrathos de simplicidad y celeridad.

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I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título elevado a esta instancia se solicita la inscripción de la cancelación de la carga denominada "Viaje" inscrita en la Partida del Vehiculo con Placa dé Rodaje N° CY-1141 del Registro de Propiedad Vehicular de Lima. Para dicho efecto se acompaña la siguiente documentación: - Solicitud formulada por Milagro Carolina Cocha Follana - Declaración Jurada formulada por Milagro Carolina Cocha Follana, con firma certificada por fedatario de la Zona Registral IX, Lilian Ilde Gonzales Chauca, con fecha 23 de abril de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Vehicular, Julio Javier Espíritu Orihuela, tachó el título en los siguientes términos: 1. No procede cancelar por caducidad la afectación de fecha 12.04.2000, por cuanto no ha transcurrido el plazo de 10 años establecido en el Artículo 3° de la Ley 26639 2. No existe la documentación en mérito al cual se extendió la afectación que se pretende cancelar, por lo que deberá solicitarse la reconstrucción de los títulos archivados que dieron mérito a la inscripción en la Zona Registral de Pucallpa. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación en los siguientes fundamentos: La observación que hace el registrador no toma en cuenta lo dispuesto por el Artículo 625° del CPC. Además de ello, el registrador sin referirse a la afectación de fecha de 09 de julio de 1979, deniega la solicitud de cancelación, haciendo prevalecer el asiento registral de 12 de abril de 2000 cuando su solicitud se refiere al levantamiento de la afectación inscrita con fecha 09 de julio de 1979. Finalmente, si no existe la documentación en mérito a la cual se inscribió la afectación que se pretende cancelar, no tiene fundamento ordenar la reconstrucción de un título después de treinta años, y donde ya no existe ninguna clase de documentación que originó el asiento registral.

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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El vehiculo materia de la presente apelación se encuentra inscrito con el N° de Placa CY 1141. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el vocal Osear Enrique Escate Cabrel. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si procede cancelar por caducidad una carga que no cuenta con título archivado, pero que no tiene como finalidad garantizar obligaciones. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título elevado a esta instancia, doña Milagro Carolina Cocha Follana solicita la inscripción de la cancelación de la carga denominada "Viaje" referida al Vehículo de Placa de Rodaje N° CY-1141, la misma que se anotó mediante el expediente No. 15321 de 09 de julio de 1979. 2. El registrador se opone a la inscripción alegando que no procede cancelar por caducidad la afectación, pues como considera que ésta se inscribió con fecha 12.04.2000, y ante lo cual no ha transcurrido el plazo de 10 años establecido en el Artículo 3o de la Ley 26639. 3. Sobre el tema se debe indicar que el registrador incurrió en un evidente error al momento de dilucidar la fecha de afectación, pues el tenor del reporte informático referido al vehículo CY-1141 permite advertir claramente que la citada carga tiene como título el signado con el número 1979-15321, lo que se ratifica con las copias certificadas expedidas por el Registrador de la Oficina de Pucallpa respecto al antiguo archivo del Registro Vehicular, las mismas que ponen de manifiesto que la carga denominada "viaje" fue extendida en mérito del expediente No. 15321 de 09 de julio de 1979. En tal sentido, se revoca el primer extremo de la observación por cuanto la citada carga tiene casi treinta años de antigüedad. 4.

Por otra parte, el registrador añade que no existe la documentación en virtud de la cual se extendió la afectación que se pretende cancelar, por lo que debe solicitarse la reconstrucción del título archivado en la Zona Registral de Pucallpa. En efecto, el registrador de dicha oficina constató mediante esquela de 05 de marzo de 2009 que no consta el documento archivado que dio mérito a la afectación. 841


5.

Sobre este fundamental tema, referido a la pérdida de títulos archivados y su incidencia en la caducidad, el Tribunal considera necesario pronunciarse en forma expresa: a) El art. 3o de la Ley 26639 regula dos hipótesis claramente distintas: i) cuando se trata de hipotecas, gravámenes, restricciones a la propiedad, demandas, sentencias u otras resoluciones, se extinguen a los diez años contado desde la fecha de las inscripciones (inciso primero); ii) cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos la caducidad opera a los diez años del vencimiento del crédito (inciso segundo). b) En el caso de gravámenes que garantizan obligaciones es necesario constatar el título archivado a efecto de dilucidar la fecha de vencimiento de la obligación garantizada, pues recién a partir de allí se inicia el cómputo de la caducidad. c) Por el contrario, en las cargas o restricciones que por su propia naturaleza no garanticen obligaciones, la remisión al título archivado deviene en innecesaria, pues en todos los casos la caducidad se producirá a los diez años desde la inscripción, de conformidad con el primer párrafo del art. 3o de la Ley 26339. d) En efecto, la carga denominada "viaje", e inscrita en el Registro de Propiedad Vehicular, no tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de obligaciones presentes, futuras o de cualquier otro tipo. Por tanto, cualquiera que fuese el contenido del título archivado, siempre la caducidad operará a los diez años desde su inscripción. e) Siendo así, la exigencia de iniciar el procedimiento de reconstrucción resulta superfluo, pues en todos los casos la caducidad se contará siempre desde la inscripción, y el título archivado nada aportará a efecto de desvirtuar esta conclusión. Por virtud de los principios de simplicidad y celeridad contenidos en el Título Preliminar de la Ley 27444, del Procedimiento Administrativo General, se concluye que el Colegiado puede entrar a resolver el tema de fondo, sin necesidad de otros elementos de juicio que se consideran innecesarios como es aquel de la reconstrucción. Por lo demás, sería paradójico que se reconstruya un título archivado de afectación para inmediatamente disponer su cancelación, siendo que este efecto ya estaba previsto de antemano aun cuando no se conocía el texto del título perdido.

6.

Por lo expuesto, si la carga denominada "viaje" fue extendida en mérito del expediente No. 15321 de 09 de julio de 1979, se infiere que ha transcurrido con exceso el plazo de caducidad previsto en el primer 842


7.

párrafo del art. 3o de la Ley 26339, por lo que corresponde revocar la observación y disponer la inscripción solicitada en la Partida del vehículo de placa de rodaje No. CY 1141. En cuanto a los derechos regístrales, y tratándose de un acto invalorado se liquida la suma de S/. 18,00 nuevos soles, por lo que si el usuario abonó S/. 9,00 según recibo No. 2009-42-00018064 se liquida un mayor derecho de S/. 9,00 nuevos soles. Estando a lo acordado por unanimidad,

VIL RESOLUCIÓN: REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Vehicular de Lima, y disponer la inscripción del presente título previo pago de los derechos regístrales. Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZALES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL





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REGISTRO MOBILIARIO DE CONTRATOS

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RESOLUCIÓN

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1127-2009 - SUNARP-TR-L

Lima, 17 JUL 2009 APELANTE : Máximo Martínez Sihui. TÍTULO : 000077033309 de 28.5.2009. RECURSO : 000025887-GBM de 13.7.2009. REGISTRO : Propiedad Vehicular de Lima. ACTO (s) : Garantía Mobiliaria sobre acciones inscritas mediante anotaciones de cuenta.

LAS GARANTÍAS SOBRE VAIORES REPRESENTADOS POR ANOTACIONES EN CUENTA NO SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO MOBILIARIO DE CONTRATOS Por un lado tenemos el Registro Mobiliario de Contratos (RMC) que incorpora todos los contratos de garantía sobre bienes muebles que no son identificares; por el otro lado se encuentra el Registro Jurídico de Bienes Muebles (RJB), el cual no es un solo registro, sino que constituye el nombre de un grupo de registros con las mismas características: publicidad perfecta, individualización del bien, folio real, etc.

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Por tanto, y en virtud del principio técnico de unidad inscripttva, derivado del de especialidad, las garantías sobre los bienes muebles que tengan un específico RJB solo puede hacerse en él, y no en el RMC, pues en caso contrario se crearía una duplicidad de información incompatible con la regularidad, legalidad y orden que se exige en un sistema registra!. Así, no es posible que un mismo bien tenga matrícula en ambos registros, conforme se deduce del art. 32 in fine, de la Ley 28677, concordante con el art 23.a) deí Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos. El registro contable de compensación y liquidación de valores cumple todos los requerimientos de un RJB, con perfecta individualización, folio real; con plena oponibilidad, persecución y preferencia. Además, solo la inscripción en el registro contable hace que la garantía sea oponible (art. 217 último párrafo, Ley del Mercado de Valores), y no en el RMC. Por tanto, si dichos actos se inscriben su propio RJB, según expresa previsión normativa, entonces no cabe su inscripción en el RMC, por aplicación del ya aludido principio de unidad inscriptiva. I.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del acto de garantía mobilíaria constituido por Víaor Manuel Matta Curotto, María del Carmen Dall'Orso Gonzales y Silk Holdings Management Ltd, sociedad constituida bajo las leyes de las Islas Vírgenes Británicas, a favor de Stafedouble SL, sociedad unipersonal constituido bajo las leyes de España, respecto de las acciones de las que aquellos son titulares en la sociedad Pesquera Exalmar, inscritas mediante anotaciones en cuenta en el Instituto de Compensación y Liquidación de Valores. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública extendida por el Notario de Lima Manuel Noya de la Piedra con fecha 13 de mayo de 2009. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador del Registro Mobiliario de Contratos de Lima Tomás John Bocanegra Velásquez formula tacha del título en los siguientes términos:

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REGISTRO MOBILIARIOS DE CONTRATOS

- De conformidad con el art. 18° de la Ley 28677 las garantías sobre valores representados mediante anotaciones en cuenta se rigen por la ley de la materia, por lo cual es de aplicación los artículos 217 y 217-A de la Ley del Mercado de Valores. - El art. 37° del Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos señala que no están comprendidos en la rogación los actos inscribibles en el registro contable de valores. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante expone, en resumen, los siguientes fundamentos en defensa de su recurso: - Es un error que el registro contable sea un registro jurídico de bienes. Por tanto, se puede solicitar la inscripción de los valores anotados en cuenta en el Registro Mobiliario de Contratos. - El registro contable, si bien cuenta con prelación y relativa oponibilidad, no equivale a un registro jurídico de bienes pues el art. 13° del Reglamento de Inscripciones excluye de tal concepto a los registros privados con efectos jurídicos frente a terceros. - El art. 4o de la Ley 26877 señala que son objeto de garantía las acciones de sociedad anónima, sin que haga distinción entre tipos de acciones. - No existe ningún impedimento legal para que la garantía mobiliaria sobre acciones sea inscrito en el Registro Mobiliario de Contratos. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL No tiene antecedente registral. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Gunther Hernán Gonzales Barrón. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si en el Registro Mobiliario de Contratos se inscriben las garantías sobre valores representados por anotaciones en cuenta. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción del acto de garantía mobiliaria constituido pbr Víctor Manuel Marta Curotto, María 847


del Carmen DalTOrso Gonzales y Silk Holdings Management Ltd, sociedad constituida bajo las leyes de las Islas Vírgenes Británicas, a favor de Stafedouble SL, sociedad unipersonal constituido bajo las leyes de España, respecto de las acciones de las que aquellos son titulares en la sociedad Pesquera Exalmar, inscritas mediante anotaciones en cuenta en el Instituto de Compensación y Liquidación de Valores. Para este efecto adjunta parte notarial de la escritura pública extendida por el Notario de Lima Manuel Noya de la Piedra con fecha 13 de mayo de 2009. La Ley 28677, de Garantía Mobiliaria, se aprueba con el objeto de modernizar la regulación de la prenda contenida en el Código Civil, y bajo los principios de UNIFORMIDAD (crear un solo régimen para todos los bienes muebles), PUBLICIDAD (sólo existe la garantía registral con oponibilidad frente a terceros interesados), SIMPLIFICACIÓN DE TRÁMITES y AUTONOMÍA PRIVADA. Ahora bien, un tema distinto es analizar si los fines que se pretenden lograr son correctos o no, o si aún siendo finalidades plausibles los medios utilizados son los adecuados. Esa tarea corresponde a la doctrina. La ley busca crear un sistema unitario para todo tipo de bienes muebles, sin embargo, en el mismo texto normativo o en leyes especiales se reconocen distintos regímenes, ya sea para créditos, dinero, warrants, valores representados mediante anotaciones en cuenta, entre otros. En buena cuenta, la pretensión de la ley no puede alcanzarse plenamente pues los bienes muebles agrupan una cantidad muy variada de objetos, y todos no pueden recibir idéntica regulación. Así, el jurista español Luis Fernández Del Pozo considera a la heterogeneidad como característica típica de los muebles, es decir una gran variedad. Esta heterogeneidad obliga a que existan dos tipos de registros. En efecto, por un lado tenemos el Registro Mobiliario de Contratos (RMC) que incorpora todos los contratos de garantía sobre bienes muebles que no son identificables; por el otro lado se encuentra el Registro Jurídico de Bienes Muebles (RJB), el cual no es un solo registro, sino que constituye el nombre de un grupo de registros con las mismas características: publicidad perfecta, individualización del bien, folio real, etc. En este último grupo se encuentran el Registro de Propiedad Vehicular, los de Buques, Aeronaves y los del INDECOPI (Registro de Propiedad Intelectual, de Propiedad Industrial), y como veremos también el registro contable de compensación y liquidación de valores.

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5.

6.

7.

8.

9.

La existencia de estos dos tipos de registros no es una cuestión de decisión legislativa, SINO DE NECESIDAD, y responde a la muy distinta naturaleza de los bienes muebles; algunos son susceptibles de individualización perfecta, otros no. En España, por ejemplo, existen dos garantías, y registros para tipos de bienes distintos: Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento. Los RJB comprenden solo a DETERMINADOS BIENES MUEBLES, en los cuales la perfecta individualidad y no-fungibilidad, permite establecer un sistema registral con efectos absolutos de persecución y preferencia. En estos registros la información sí se concentra por cada BIEN ESPECIFICO (FOLIO REAL), y por ello todo el historial jurídico se contiene en la hoja del registro que se abre por cada bien, y en el que se incorporan las transferencias de propiedad, los gravámenes, las afectaciones, los embargos, etc. Cómo es lógico suponer, solamente algunos bienes muebles cumplen estas características, y por ende, son POCOS los registros jurídicos de bienes que se organizan en base al FOLIO REAL. Por tanto, y en virtud del principio técnico de unidad inscriptiva, derivado del de especialidad, las garantías sobre los bienes muebles que tengan un específico RJB solo puede hacerse en él, y no en el RMC, pues en caso contrario se crearía una duplicidad de información incompatible con la regularidad, legalidad y orden que se exige en un sistema registral. Así, no es posible que un mismo bien tenga matrícula en ambos registros, conforme se deduce del art. 32 infine, de la Ley 28677, concordante con el art. 23.a) del Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos, por el cual solo los bienes que no se encuentran inscritos en un RJB pueden inscribirse en el RMC. Entonces, el debate se centra en determinar si las acciones desmaterializadas cuentan con un RJB, en cuyo caso todos los actos referidos a dichos bienes se inscriben en él, o no. El art. 18° de la Ley 28677 señala que la garantía mobiliaria sobre valores representados mediante anotaciones en cuenta se rigen por la ley de la materia, esto es la del mercado de valores, y supletoriamente por la ley de garantía mobiliaria. En forma más radical, aún, el art. 217-A de la Ley del Mercado de Valores, adicionado por Decreto Legislativo 1061, establece que la garantía sobre dichos valores se rige por lo dispuesto en la presente ley y sus normas complementarias. En suma, 849


de la citada disposición se infiere que el tema de garantías sobre valores desmaterializados queda simplemente excluido de los alcances de la Ley 26877. 10. Siendo ello así, los valores representados en anotaciones en cuenta se rige exclusivamente por la Ley del Mercado de Valores, entre las que se encuentra la obligatoriedad de inscripción en el registro contable de compensación y liquidación (art. 212), presunción de legitimación del titular inscrito (art. 215), inscripción constitutiva (art. 217), principio de fe pública (art. 214). 11. Por tanto, el registro contable de compensación y liquidación de valores cumple todos los requerimientos de un RJB, con perfecta individualización, folio real; con plena oponibilidad, persecución y preferencia. Además, solo la inscripción en el registro contable hace que la garantía sea oponible (art. 217 último párrafo), y no en el RMC. Por tanto, si dichos actos se inscriben su propio RJB, según expresa previsión normativa de la Ley del Mercado de Valores, entonces no cabe matrícula en el RMC, por aplicación del ya aludido principio de unidad inscriptiva. 12. Por último, el apelante aduce en forma reiterada que el registro contable es uno privado con efectos jurídicos frente a terceros (art. 13° Reglamento de Inscripciones), por lo que no se trataría de un RJB. El argumento es errado pues un registro regulado por una ley, con importantes consecuencias jurídicas en orden a los derechos sustantivos y relaciones patrimoniales, sujeto a control y ordenación estatal, no puede considerarse un "registro privado"; pues en realidad se trata de un "registro público", regulado normativamente, pero bajo delegación a un particular. Nótese que el elemento fundamental es la función, y no el sujeto. 13. En cuanto a los derechos regístrales, se confirma la liquidación del registrador. La presente Sala Transitoria fue creada en mérito de la Resolución N° 249-2008-SUNARP/SN publicada el 31 de agosto de 2008, y sus miembros se designaron a través de la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 10-2009-SUNARP/SA publicada el 1 de abril de 2009, por lo que este Colegiado cuenta con la competencia legal y funcional para decidir los recursos de apelación interpuestos dentro del procedimiento registral. Estando a lo acordado por unanimidad,

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XXV. RESOLUCIÓN: CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador del Registro Mobiliario de Contratos de Lima Regístrese y comuniqúese. GUNTHER HERNÁN GONZALES BARRÓN PRESIDENTE DE LA SALA TRANSITORIA DEL TRIBUNAL REGISTRAL

NÉLIDA PALACIOS LEÓN VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL

ÓSCAR ENRIQUE ESCATE CABREL .

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Este libro se terminó de imprimir en la ciudad de Lima, en el mes de enero de 2010.

Nueva Doctrina Del Derecho Registral - Gunther Gonzales

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