Derecho y #ambio Social
LA USUCAPIÓN SIEMPRE VENCE AL TERCERO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL. EL INEXISTENTE PROBLEMA DE LA “USUCAPIÓN CONTRA TABULAS” Gunther ern!n G"n#$%e& B$rr'n ()* Fecha de publicación: 01/07/2012
1. FUNDAMENTOS FUNDAMENTOS DE LA USUCAPIÓN $a pres prescr crip ipci ció% ó% ad ad&' &'is isititi( i(aa de do dom mi%io i%io o 's 's'c 'cap apió ió%% se )'s )'sti*i ti*ica ca++ n"r+$%+ente+ como '% meca%ismo probatorio absol'to de la propiedad+ &'e b'sca po%er p'%to *i%al a los debates i%termi%ables sobre el domi%io de '% bie%. ,%te la di*ic'ltad de la pr'eba diabólica+ esto es+ &'e se acredite la co%dició% de propietario lo c'al eige probar esa misma co%dició% del tra%s tra%smi mite te%te %te y as as ha hasta sta el i%*i%i i%*i%ito+ to+ es de deci cir+ r+ ha hasta sta el orige orige%% mism mismoo de dell derecho. /sa prete%sió% es imposible+ ra0ó% por la c'al e% "r,en$+-ent" ur/,-0" e&t$1%e0e un +e0$n-&+" ,"2+!t-0" ,e 3rue1$ ,e %$ 3r"3-e,$,4 3r"3-e,$,4 %$ u&u0$3-'n. or ta%to+ s' (erdadera *'%ció% %o es *acilitarle las cosas al
's'rpa 's'rpador dor++ si%o ser(ir de pr'eba pr'eba de*i%iti(a de*i%iti(a de la propiedad propiedad++ p'es p'es ya %o impo import rtaa &' &'ee el tra% tra%sm smitite% e%te te %o sea sea do dom mi%o+ i%o+ e% ta%t ta%too &' &'ee *i%a *i%alm lme% e%te te c'al&'ier (icio de los s'cesi(os tt'los &'eda s'bsa%ado co% la posesió% y el paso del tiempo. ()*
Doctor e% Derecho+ agster e% Derecho #i(il y ,bogado por la o%ti*icia %i(ersidad #atólica del er. Diplomado e% /co%oma y Derecho del #o%s'mo por la %i(ersidad #astilla $a a%cha y la o%ti*icia %i(ersidad #atólica del er. ro*esor de Derecho #i(il y Derecho 5egistral de la o%ti*icia %i(ersidad #atólica del er+ %i(ersidad de Sa% art% de orres+ %i(ersidad I%ca 6arcilaso de la 7ega 7ega y %i(ersidad Nacio%al ayor de Sa% arcos. ,ct'alme%te es 8'e0 S'perior 9it'lar de la #orte de 8'sticia de $ima. a sido 5egistrador+ Notario de $ima+ reside%te y 7ocal 7ocal 9it'lar del 9rib'%al ,dmi%istrati(o de la ropiedad de la ;rga%i0ació% de y reside%te de '%a Sala del 9rib'%al 5egistral. a escrito mltiples libros de s' especialidad tales como ?I%trod'cció% al Derecho 5egistral y Notarial@+ ?$a s'capió%. <'%dame%tos de la rescripció% ,d&'isiti(a de Domi%io@+ ?/l %'e(o Derecho 5egistral. 8'rispr'de%cia de la Sala 9ra%sitoria del 9rib'%al 5egistral@+ ?Derechos 5eales@A ?9ratado de Derecho 5egistral I%mobiliario@+ ?9ratado de Derecho 5egistral erca%til@+ e%tre otros. ,demBs tie%e gra% www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: ISSN: 2224 2224-41 -4131 31 │ Depó Depósit sitoo lega legal:l: 2! 2!-!" -!"22 22 1
ca%tidad de artc'los+ e%sayos+ po%e%cias+ %otas a )'rispr'de%cia+ partcipe e% co%*ere%cias y semi%arios %acio%ales y etra%)eros.
www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: ISSN: 2224 2224-41 -4131 31 │ Depó Depósit sitoo lega legal:l: 2! 2!-!" -!"22 22
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ca%tidad de artc'los+ e%sayos+ po%e%cias+ %otas a )'rispr'de%cia+ partcipe e% co%*ere%cias y semi%arios %acio%ales y etra%)eros.
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/s de primera importa%cia &'e las disti%tas tit'laridades sobre los derechos se de de*i *i%a %a%% e% *orm *ormaa i%co i%co%t %tro ro(e (ert rtib ible le y de de*i *i%i %ititi(a (a++ ta%t ta%too pa para ra logr lograar co%sec'e%cias rele(a%tes de orde% social+ como eco%ómico. /% e*ecto+ el ser h'ma%o %o p'ede (i(ir e% a%g'stia perma%e%te+ y es %ecesario &'e los deba de bate tess se res' res'el el(a (a%% e% alg alg%% mome mome%t %to. o. ,'% c' c'a% a%do do la so sol' l'ci ció% ó% sea sea i%tr%secame%te i%)'sta+ el solo hecho de &'e se prod'0ca la co%cl'sió% de ese problema ya es '% acto de )'sticia. or otro lado+ es bie% co%ocido &'e el 'so 'so y dis* dis*r't r'tee sobre sobre las las cosas cosas se po pote% te%ci ciaa c' c'a% a%do do los los de derec recho hoss estB% estB% clara clarame me%te %te determ determi%a i%ados dos++ po porr lo &' &'ee cerr cerrar ar la disc' disc'sió sió%% prop propie ietar taria ia i%ce%ti(a la creació% de ri&'e0a+ la circ'lació% de los bie%es y+ co% ello+ los actos eco%ómicos de i%(ersió%+ siempre *a(orables al bie%estar ge%eral. $a 's 's'c 'cap apió ió%% es '% '%aa &"%u0-'n ,e “&e2ur-,$, ur/,-0$”+ por la c'al se cierra o ca%cela el debate sobre la propiedad. propiedad. /s decir+ llegado '% p'%to e% el tiempo+ ya %o importa importa el orige% de la propiedad %i la (alide0 y legalidad de los actos s'cesi(os de tra%smisió%+ %i la capacidad de los otorga%tes o la *ormalidad de los tt'los. 9odo ello se reempla0a co% '% meca%ismo dogmBtico y absol'to de pr'eba de la propiedad. $a Se%te%cia del Seg'%do le%o #asatorio de %'estra #orte S'prema ap'%ta clarame%te e% tal se%tido+ p'es sig'ie%do a ,lbalade)o dice: “En suma, la usucapión viene a ser el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa (propiedad, usuructo!, por la continuación de la posesión durante todo el tiempo i"ado por le#$ %irve adem&s, a la se'uridad "urdica del derecho # sin ella nadie estara cubierto de pretensiones sin undamento o e)tin'uidas de anti'uo, lo que e)i'e que se pon'a un lmite a las pretensiones "urdicas enve"ecidas* =co%sidera%do
43>.
/% el Derec recho alem lemB% se i%trod rod'ce '% i%t i%teres resa%te co%cepto de ?paci*icació% de la sit'ació% )'rdica@+ &'e corre paralelo a la satis*acció% de seg'ridad y estabilidad. ,s se dice &'e: “Finalidad de la usucapión es dii diicu cult ltar ar situ situac acio iones nes dura durade dera rass de cont contra radi dicc cció ión n entr entree la situ situac ació ión n posesoria # de propiedad #, con ello, simpliicar la situación "urdica # paciicarla #, a la ve+, completar la protección del tr&ico$ En este aspecto, 1 usucapión # prescripción se aseme"an* .
,lg'%os dirB% &'e la 's'capió% permite &'e los i%(asores termi%e% como tit'lares legales de '% bie%A y de hecho as oc'rre e% m'chos casos. Si% embargo+ embargo+ la otra salida+ co%siste%te e% elimi%ar elimi%ar la prescripció% ad&'isiti(a+ ad&'isiti(a+ res'lta clarame%te i%co%(e%ie%te y a%ti-eco%ómica. /s '%o de los casos e%
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C/S9/5,NN+ C/S9/5,NN+ arry y otros. erechos -eales + <'%dació% #'lt'ral del Notariado+ adrid 2+ E /dició%+ trad'cció% del alemB% de 8osF ara i&'el 6o%0Ble0 y otros+ 7ol'me% 7ol'me% I+ pBg. GH".
do%de el remedio sera peor &'e la e%*ermedad. ,s+ por e)emplo+ e% '% m'%do si% 's'capió% todas las ad&'isicio%es =o casi todas> debera% prod'cirse por modo deri(ati(o+ es decir+ el %acimie%to del derecho de propiedad estara co%dicio%ado obligatoriame%te a tres re&'isitos *'%dame%talesA primero+ &'e el tra%smite%te sea propietarioA seg'%do+ &'e otorg'e '% acto (Blido de tra%smisió%A tercero+ &'e se re*iera a '% ob)eto determi%ado. or ta%to+ e% todas las sit'acio%es co%*licti(as de *alta de tit'laridad+ doble cade%a de tra%smisio%es+ posesió% co%tradictoria al domi%io+ (icios del %egocio )'rdico+ i%determi%ació% del ob)eto+ co%*'sió% de li%deros+ s'perposició% de Breas o cabida+ doble i%matric'lació% registral+ e%tre otras+ %o se te%dra '%a sol'ció% de*i%iti(a y+ e% co%sec'e%cia+ la i%de*i%ició% de los derechos &'edara late%te. ie% p'ede decirse &'e es pre*erible la mala sol'ció% de '% litigio+ pero &'e sol'cio%e el tema e% *orma de*i%iti(a+ a%tes &'e '%a b'e%a salida &'e %'%ca llega. $a de*i%ició% es '% bie% por s mismo+ y la co%tro(ersia eter%a siempre es '% mal social. /% e*ecto+ tal esce%ario te%dra gra(simos e*ectos sociales y eco%ómicos+ p'es m'chos ci'dada%os &'edara% imposibilitados de acceder al domi%io a pesar de co%tar co% '%a posesió% largame%te co%solidadaA y a%te ello %o habra *órm'la alg'%a &'e permita tit'larlos. $a propiedad &'edara absorbida e% pocas ma%os y %o habra distrib'ció% de la ri&'e0aA %ico meca%ismo para &'e la sociedad orga%i0ada a tra(Fs de '% /stado sea (iable. /% e*ecto+ si la i%me%sa mayora %o tie%e %ada+ e%to%ces tampoco tie%e moti(ació% para de*e%der ese orde% social+ y mBs bie% los dist'rbios y re(ol'cio%es se ('el(e% cosa com% co% gra(e peligro para la estabilidad. No es posible soste%er '% /stado e% do%de la ri&'e0a se e%c'e%tra co%ce%trada e% pocas ma%os+ p'es all *alta la %ecesaria legitimació% del sistema establecido+ y ello %ecesariame%te da l'gar a la desobedie%cia de la ley. /% tal sit'ació%+ p'es+ %adie se sie%te ide%ti*icado co% dicho orde% y Fste es desacatado e% *orma eplcita e imp'%e. /s co%ocido &'e los rec'rsos se s'b-'tili0a% c'a%do %o eiste de*i%ició% )'rdica sobre Fstos. /llo trae apare)ado &'e los bie%es solo te%ga% (alor de 'so+ '%a escasa i%(ersió% e% los mismos+ as como ba)o precio del rec'rso por la i%seg'ridad y di*ic'ltad e% s' circ'lació%. /% tal co%teto+ la
a'se%cia de '%a *ig'ra )'rdica como la 's'capió% ge%era propietarios a'se%tes o merame%te re%tistas+ &'ie%es se sie%te% i%m'%es *re%te a c'al&'ier i%tromisió% de tercero+ por lo &'e %o tie%e% i%ce%ti(os e% 'sar y dis*r'tar de la ri&'e0a.
$a prescripció% ad&'isiti(a+ ademBs de la seg'ridad )'rdica &'e otorga+ ,e1e 0"nt$r 0"n un$ &u5-0-ente 1$&e ,e u&t-0-$ 6ue %$ h$2$ 7-$1%e+ a e*ecto &'e las sol'cio%es %o se red'0ca% a b'scar la certe0a por e%cima de todo+ y termi%emos pri(ilegia%do '%a )'sticia de me%or e%tidad. 5ec'Frdese &'e e% las co%tro(ersias propietarias siempre hay '%o a &'ie% el Derecho pre*iere+ pero tambiF% hay otro &'e es %ecesariame%te per)'dicado. or ta%to+ decdase lo &'e se decida habrB alg'ie% &'e se (erB pri(ado e% s' i%terFs+ y a &'ie% el orde%amie%to lo de)arB co% las ma%os (acas. /l co%*licto se prese%ta e%tre el propietario &'e desea co%ser(ar s' derecho+ mie%tras e% el otro lado se e%c'e%tra '% poseedor &'e prete%de co%*irmar s' ad&'isició% por e*ecto de '% largo apro(echamie%to de la cosa. 'es bie%+ para hallar '%a sol'ció% armo%iosa es %ecesario pe%sar e% las ra0o%es de ambos co%tradictores+ y %o de)arse sed'cir por '%a sol'ció% *acilista e% aras de la simple seg'ridad )'rdica. Si bie% eiste '% ?i%terFs del propietario@ por ma%te%er el derecho+ tambiF% eiste '% legtimo ?i%terFs del poseedor@ por eti%g'ir las sit'acio%es del pasado+ co%*licti(as+ i%ciertas y abste%cio%istas. /% tal se%tido+ llega '% mome%to e% &'e el legislador de c'al&'ier Fpoca =pasada+ prese%te y *'t'ra> se preg'%ta si podrB seg'ir protegie%do al propietario a'se%te -a'%&'e el me)or tFrmi%o sera el del legislador ?e%c'bridor-@+ o si alca%0ado '% p'%to temporal ya es pre*erible t'telar al poseedor e i%(estirlo como domi%o. /l tema tie%e implica%cias de todo orde%+ desde *ilosó*icas hasta polticas. J$a regla legal d'ra e i%*leible debe ceder a%te la *'er0a de los hechosK $a resp'esta siempre ha sido a*irmati(a+ y la 's'capió% es '% e)emplo mBs de &'e el derecho se compo%e *i%alme%te de hechos+ s'cesos reales y de (ida e% relació%+ act'a%te y di%Bmica. /% este se%tido+ pe%samos &'e la prescripció% ad&'isiti(a tie%e '%a ra0ó% de ser+ tal (e0 de ig'al o mayor importa%cia &'e la seg'ridad )'rdica+ &'e h'%de s's races e% la racio%alidad eco%ómica. Jor &'F el /stado Ls'ma y s%tesis de las (ol'%tades i%di(id'ales- reco%oce disti%tas tit'laridades pri(adas sobre los bie%esK J#'Bl es s' *'%dame%toK $a ra0ó% es simple: %$ $tr-1u0-'n ,e %$ r-6ue#$ &"%" &e u&t-5-0$ &- &e %$ ut-%-#$ 8 ,-&5rut$ 3$r$ e% %"2r" ,e% 1-ene&t$r 0"%e0t-7". De %ada sir(e co%ceder tit'laridades co%
%'lo co%te%ido eco%ómico y &'e mBs bie% represe%ta% '%a carga para la
sociedad. $a 's'capió% co%stit'ye '% meca%ismo &'e e% *orma i%directa obliga a &'e los bie%es sea% p'estos e% mo(imie%to+ prod'0ca% y circ'le% para be%e*icio ge%eral2. 2
?/l orde% )'rdico protege a &'ie%es co% s' acti(idad logra% &'e los bie%es c'mpla% la *'%ció% social de prod'cti(idad a &'e estB% desti%ados+ por&'e %o solo red'%da e% pro(echo i%di(id'al+ si%o tambiF% e% be%e*icio de la sociedad+ y le bri%da seg'ridad &'e Ltrasc'rridos los pla0os legales- %o serB molestado e%
$a 's'capió%+ por ta%to+ tie%e '% *'%dame%to ?positi(o@+ p'es se i%ce%ti(a '%a acció% prod'cti(a e% la 'tili0ació% de los rec'rsos &'e el orde%amie%to )'0ga como (aliosa ob)eti(ame%teA y '% *'%dame%to ?%egati(o@+ p'es se basa e% recha0ar la i%acció% &'e se co%sidera i%co%(e%ie%te. or el primero+ se premia la acti(idad del poseedor &'e i%corpora '% bie% al circ'ito eco%ómico+ posee+ eplota+ prod'ce+ crea ri&'e0a y ge%era '% be%e*icio ge%eral+ al marge% de la tit'laridad *ormal. or el seg'%do se castiga '%a co%d'cta abste%cio%ista y %eglige%te de '% propietario &'e %o acta el co%te%ido eco%ómico del derecho+ y c'ya i%acti(idad simpleme%te per)'dica a todos. I%cl'so para el r$#"n$," An!%-&-& E0"n'+-0" ,e% Dere0h"9+ la 's'capió% =o adverse possession+ cómo se le llama e% i%glFs> tie%e '% claro s'ste%to eco%ómico &'e la )'sti*ica+ p'es de esa ma%era+ seg% opi%a%+ se ?elimi%a las %'bes del tt'lo@+ es decir+ las imper*eccio%es+ d'das o co%*'sio%es respecto a la legalidad de las s'cesi(as tra%smisio%es domi%icales operadas e% el pasado. or otro lado+ la prescripció% ad&'isiti(a impide &'e los rec'rsos (aliosos &'ede% ociosos o improd'cti(os por m'cho tiempo. $a regla legal b'sca+ e%to%ces+ despla0ar los bie%es de la i%acti(idad a los 'sos prod'cti(os4. Nótese &'e estas dos ra0o%es eco%ómicas de la 's'capió% so% las mismas &'e %osotros hemos me%cio%ado como *'%dame%tos ?positi(o@ y ?%egati(o@ de la misma. /s decir+ el a%Blisis eco%ómico %o desc'bre %ada %'e(o *re%te a la teora )'rdica tradicio%alA y esa es la mayor crtica &'e se le p'ede hacer+ p'es epo%e ?(erdades@ &'e ya so% co%ocidas+ pero las dis*ra0a como %o(edosas media%te el 'so de '%a termi%ologa pse'do cie%t*ica. /% s'ma+ %'estro i%stit'to h'%de s's races e% el Bmbito social y colecti(o+ por lo c'al se ide%ti*ica co% la propiedad misma. ,s+ la prescripció% ad&'isiti(a respo%de a la eter%a %ecesidad moral de )'sti*icar la tit'laridad el e)ercicio de esas *ac'ltades+ por&'e habrB co%solidado s' sit'ació%+ ad&'irie%do de*i%iti(ame%te el derecho correspo%die%te@: ;ISS/9 D/ /S,NMS+ $'is. .rescripción+ /ditorial ,d(ocat's+ 2E /dició%+ #órdoba 2G+ pBg. ". 3 or %'estra parte disti%g'imos e%tre el ?ra0o%ado@ ,/D y el ?irre*lei(o@. /l primero es a&'el reali0ado por eco%omistas o )'ristas co% base eco%ómica y e% el c'al hay co%gr'e%cia e%tre s's post'lados y la *i%alidad de de*e%sa de los post'lados del liberalismo. /l seg'%do+ &'e es el predomi%a%te e% %'estro pas+ se reali0a si% %i%g'%a base eco%ómica+ por mero empirismo y si% cohere%cia alg'%a co% los pri%cipios liberales. /% caso co%trario+ Jcómo se eplica &'e los eco%omicistas )'rdicos per'a%os sea% partidarios del registro co%stit'ti(o para la tra%s*ere%cia de bie%es i%m'eblesK /llo implica &'e el /stado es el seor &'e dil'cida &'iF% es propietario de las cosas y+ por ta%to+ el domi%io ya %o se origi%a por la
relació% e%tre los partic'lares y s' co%tacto co% la ri&'e0a+ si%o por la i%)ere%cia estatal cada (e0 mBs as*iia%te. % liberal %o p'ede e%tregarle alegreme%te al /stado el poder de decisió% de las relacio%es pri(adas+ sal(o i%cohere%cia *lagra%te. 4 #;;9/5+ 5obert y $/N+ 9homas. erecho # Economa+
de '%os y el despo)o de los otros+ lo c'al se basa e% el traba)o y es*'er0o i%di(id'al. $a posesió% es traba)o+ y el desarrollo perso%al+ *amiliar+ social y %acio%al se *'%da e% ello. $a obligació% de prod'cir y eplotar la ri&'e0a es '% imperati(o &'e s'rge de la colecti(idad misma para e(itar &'e los rec'rsos sea% desperdiciados y aba%do%ados. or s' parte+ la posesió% represe%ta la sit'ació% dada+ el statu quo+ la estabilidad de las relacio%es sociales y eco%ómicas &'e llegado '% p'%to e% el tiempo da% l'gar al me)or tt'lo ad&'isiti(o!. 2. NATURALE:A DE LA USUCAPIÓN $a 's'capió% p'ede catalogarse como /#; 85ODI#; 5/#$SI7;+ esto es+ &'e po%e *i% a los debates i%termi%ables sobre la legalidad de las ad&'isicio%es+ p'es ,entr" ,e un r$#"n$1%e +$r0" ,e t-e+3" tr$n&0urr-," el Derecho legtimame%te ded'ce &'e del pasado remoto %o sobre(i(e %i%g% i%terFs )'rdico &'e solicite s' gara%ta =el del a%tig'o d'eo>A y mas bie% se ma%i*iesta como pre*ere%te el i%terFs e%car%ado por la sit'ació% de hecho prese%te =el del poseedor>. ara s'perar este co%*licto+ el orde%amie%to crea '% meca%ismo de pr'eba absol'ta de la propiedad por la &'e todos los debates pote%ciales o reales sobre la tit'laridad de los bie%es &'eda% co%cl'idosG. De la misma opi%ió%+ a'%&'e mBs colo&'ial+ es ,lbalade)o:
“El undamento de la usucapión se halla en la idea (acertada o no, pero aco'ida por nuestra le#! de que, en aras de la se'uridad del tr&ico, es, en principio, aconse"able que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertene+can, los ostenta
!
#o% i%me)orables palabras: ?$a o%tologa de la propiedad es social y colecti(a. $a propiedad Lel territorio y las cosas- so% realidades o%tológicame%te com'%es+ &'e parte% de la apropiació% colecti(a de '% territorio =sobera%a>. $a propiedad pri(ada procede del reparto =es redistrib'ti(a>. or eso la 's'capió% p'ede co%siderarse de ese%cia e% la de*i%ició% de la propiedad pri(ada+ por&'e de*i%e la propiedad como lo dado+ del c'al debemos partir+ la ese%cia misma del orde%+ el s'bstrato i%amo(ible de*i%itorio de lo )'rdico e% s@: P$7,5/Q #,/5;#II+ 8osF ,%to%io. urso de erechos -eales + /ditorial #omares+ 6ra%ada 2!+ pBg. H2. G ?/% prese%cia de '%a sit'ació% de hecho &'e epresa '% i%terFs real y act'al+ y a *alta de hechos &'e+ ,entr" ,e un r$#"n$1%e +$r0" ,e t-e+3" tr$n&0urr-," + dem'estra% la real (ige%cia de '%a sit'ació% )'rdica i%compatible+ el Derecho legtimame%te ded'ce &'e del pasado remoto %o sobre(i(e alg% i%terFs )'rdico el c'al ei)a y amerite s' gara%ta+ e% pre*ere%cia del i%terFs ma%i*estado por la sit'ació% de hecho prese%te. ara s'perar el e(e%t'al co%*licto e%tre la sit'ació% )'rdica %'e(a y el estado )'rdico preeiste%te y+ al mismo tiempo+ 3$r$ tener en 0uent$ %$ h-3'te&-& "3ue&t$ ,e t"t$% 0"-n0-,en0-$ entre e%%"&+ el Derecho se (ale de e*ectos )'rdicos &'e c'bre% la alter%ati(a de la i%%o(ació% y de la co%ser(ació% y &'e por s' e*icacia se di*ere%cia% sea de los hechos ecl'si(ame%te co%stit'ti(os+ sea de a&'ellos ecl'si(ame%te declarati(os@: <,$Q/,+ P%gelo. oci di eoria enerale del iritto + =7o0: /**icacia 6i'ridica>+ 6i'**rR /ditore+ ilB% 1H"!+ pBg. 41.
como su#os, sin contradicción del interesado$ odo lo dem&s, que se di'a 7 sobre el undamento de la usucapión, son m3sicas* .
or ta%to+ la 's'capió% b'sca po%er p'%to *i%al+ cierre y cla's'ra a los debates sobre la tit'laridad de los derechosA por tal ra0ó%+ se le co%sidera '% hecho )'rdico precl'si(o+ &'e agota la co%tro(ersia sobre el domi%io. $a (e%ta)a de todo ello es doble: se elimi%a% sit'acio%es d'dosas o litigiosas+ &'e siempre so% i%co%(e%ie%tes+ y al mismo tiempo se i%ce%ti(a% los actos de i%(ersió% y de eplotació% eco%ómica del bie%+ pero '%a (e0 &'e ha cesado la i%certid'mbre". or ese moti(o los *'%dame%tos &'e eplica% la 's'capió% %ormalme%te so% dos+ y tie%e% directa relació% co% la %at'rale0a de este i%stit'to )'rdico+ c'Bl es+ '%a sit'ació% acti(a &'e e%car%a el apro(echamie%to e*ecti(o de la ri&'e0a+ la del poseedor+ y otra sit'ació% abste%cio%ista+ ema%ada del propietario+ de &'ie% %o hace %ada por rec'perar la posesió% del bie% y si% pla%tear+ si&'iera+ la reclamació% )'dicial por la cosa. ,s+ se dice &'e la 's'capió% se )'sti*ica como premio a &'ie% 'sa y dis*r'ta de los bie%es+ eplotB%dolos y apro(echB%dolos p'es esa es la ra0ó% ltima &'e s'byace tras el reco%ocimie%to de los derechos reales =moti(o ob)eti(o>. or otro lado se dice &'e la 's'capió% es '% castigo al propietario i%acti(o y c'ya co%d'cta prod'ce dao a la eco%oma e% ge%eral p'es de)a &'e la ri&'e0a se ma%te%ga improd'cti(a =moti(o s'b)eti(o>. 3. ELEMENTOS GENERALES ;UE DEFINEN LA USUCAPIÓN4 POSESIÓN< TIEMPO E INACCIÓN
$a eige%cia de sol'cio%es ra0o%ables+ ale)ada de dogmatismos+ obliga a reco%ocer la 's'capió% como el ltimo meca%ismo de certe0a de las relacio%es patrimo%iales sobre las cosas. Siempre se re&'iere '% i%stit'to de cierre o de cla's'ra &'e impida co%ti%'ar co% los debates i%termi%ables. /l *i% de las disc'sio%es es ya+ de por s+ '% bie% &'e el orde%amie%to )'rdico alie%ta y %ecesita para lograr s's ob)eti(os de pa0+ estabilidad+ ma%te%imie%to del orde%+ i%ce%ti(o del traba)o y es*'er0o+ e%tre otros %o me%os (aliosos. ,hora bie%+ para &'e se co%stit'ya la prescripció% ad&'isiti(a se re&'iere de la posesió% como e%e+ent" ,e u&t-0-$+ y de '%
,$,$,D/8; 6,5#O,+ a%'el. 4a 5sucapión, #olegio de 5egistradores de la ropiedad+ erca%tiles y de ie%es 'ebles de /spaa+ adrid 24+ Bg. 14. " /l padre de la a%tropologa moder%a+ el emi%e%te )'rista i%glFs+ pro*esor de ;*ord+ e%ry S'm%er
,IN/ = El erecho 6nti'uo + 9omo II+ pBg. G!>+ ha dicho &'e la 's'capió% es '%a regla de oro legada para siempre por la )'rispr'de%cia roma%a+ y por medio del c'al la *alta de reg'laridad del tt'lo de propiedad &'eda siempre sal(ada+ por lo &'e la propiedad y la posesió% p'ede% (ol(er a re'%irse e% '%a sola ma%oA l'ego agrega &'e por algo este i%stit'to ha s'bsistido y se ma%tie%e i%cól'me e% el Derecho comparado.
largo perodo de tiempo como e%e+ent" ,e &e2ur-,$,. or ltimo+ tambiF% debe prese%tarse la i%acció% del propietario+ &'ie% %o reclama )'rdicame%te la de(ol'ció% del bie% posedo por '% tercero+ y &'e co%stit'ye '% e%e+ent" ,e &$n0-'n+ p'es la actit'd %eglige%te+ abste%cio%ista e improd'cti(a del d'eo )'sti*ica la pFrdida del domi%io a'% e% co%tra de s' (ol'%tad. /s la ca'sa dogmBtica por la c'al se e%tie%de y compre%de la epoliació% &'e s'*re el tit'larA y sie%do ello as+ eiste '%a c'estió% de )'sticia material implicado e% ese hecho. J por &'F se escoge la posesió% como base de )'sticia para la 's'capió% o eleme%to caractersticoK $a ra0ó% es m'y simple: la posesió% es la realidad misma y e*ecti(a del derechoA por eso la me)or doctri%a seala &'e %$ 3r"3-e,$, &e u&t-5-0$ 2r$0-$& $ %$ 3"&e&-'n+ ya &'e el tt'lo *ormal es solo '% medio para lograr la *i%alidad i%tr%seca de c'al&'ier derecho real+ c'Bl es+ el apro(echamie%to y dis*r'te mBimo de los bie%es+ lo c'al sig%i*ica poseerlos. or ta%to+ si desde '%a perspecti(a aiológica el *i% se e%c'e%tra e% grado s'perior al medio+ e%to%ces es e(ide%te &'e la posesió% se e%c'e%tra e% sit'ació% de primaca sobre la propiedad+ ya &'e Fsta eiste y se reco%oce para hacer e*ecti(a a la seg'%daH. /l art. H23 ## de*i%e la propiedad como el poder )'rdico &'e co%*iere las *ac'ltades de 'so y dis*r'te+ e%tre otras. or ta%to+ la propiedad permite poseer e% *orma legtimaA por lo &'e la primera es el medio para lograr la seg'%da+ &'e (ie%e a ser s' *i%alidad. De esta ma%era+ ademBs+ se elimi%a% los propietarios merame%te abste%cio%istas+ &'e %o da% co%te%ido social o eco%ómico a los bie%es y los de)a% improd'cti(os. L$ r-6ue#$ +$ter-$% t-ene 0"+" 5-n$%-,$, 6ue e% &uet" %$ $3r"7e0he 3$r$ 0re$r +!& r-6ue#$ en 1ene5-0-" 2ener$%= 3er" &- $%2u-en $1,-0$ ,e eer0er e% 0"nten-," +-&+" ,e %$ 3r"3-e,$,< 8 3e"r $>n< un ter0er" 3"&ee e&e 1-en< ent"n0e& ,e1e 0"n&-,er$r&e 6ue %$ &-tu$0-'n 3re5erente e& %$ ,e% 3"&ee,"r.
or tal moti(o+ res'lta e(ide%te &'e la 's'capió% o ad&'isició% por posesió% %o p'ede ser erradicada del Derecho+ ya &'e e% ella estB la o%tologa misma+ la ra0ó% de ser de la propiedad+ por e%cima del *ormalismo1. or otro lado+ la 's'capió% re&'iere de '% tiempo basta%te ete%dido+ p'es de esa ma%era se permite &'e el propietario p'eda e&'ilibrar %'e(ame%te H
S,##;+ 5odol*o y #,9/5IN,+ 5a**aele. l .ossesso+ 6i'**rR+ ilB% 2+ pBg. H. ,lg'%os sostie%e% &'e la 's'capió% debe ser remo(ida totalme%te a *a(or del 5egistro+ p'es ?%o se p'ede admitir el despo)o@. $a idea es simpleme%te abs'rda+ p'es la propiedad toda estB lle%a de g'erras 1
de co%&'ista+ i%(asio%es+ 's'rpacio%es+ *ra'des+ ab'sos+ despo)os+ aba%do%os+ ol(idos+ etc. /s m'y di*cil pe%sar &'e '% solo peda0o de tierra %o haya pasado por alg'%a de estas patologas. ara eso s'rge la 's'capió% como hecho )'rdico cali*icado de 5/#$SI7;+ esto es+ &'e po%e *i% a los debates i%termi%ables sobre la legalidad de las ad&'isicio%es
las cosas a tra(Fs del e)ercicio de las accio%es de rec'peració% de la posesió% =rei(i%dicació%>. Si l'ego de todo ese tiempo se ma%tie%e la te%sió% e%tre el tit'lar *ormal despro(isto de i%iciati(a eco%ómica *re%te al poseedor &'e i%(ierte y prod'ce+ e%to%ces la sol'ció% a *a(or de este ltimo se impo%e por s misma11. $a 's'capió% reco%oce e% el tiempo a s' mBs poderoso aliado. /% palabras del )'rista alemB% CINDS#/ID: “el tiempo es un poder al cual nin'3n ser humano puede sustraerse8 lo que ha e)istido lar'o tiempo nos aparece, sólo por eso, como al'o irme e 12 inconmovible # es un mal deraudar las e)pectativas que crea* .
/l tercer eleme%to de la 's'capió% lo co%stit'ye la i%acti(idad del tit'lar+ c'ya co%d'cta improd'cti(a y %eglige%te merece '%a sa%ció% del orde%amie%to+ c'Bl es+ la eti%ció% de domi%io c'a%do ello (aya '%ido a la posesió% de '% tercero. De esta ma%era %o estamos a%te '%a sol'ció% de p'ra seg'ridad+ si% &'e eista% co%sideracio%es de )'sticia material implicadas e% el hecho. or el co%trario+ la i%acti(idad es '%a sa%ció% e% co%tra del tit'lar &'e se debe a Fl mismo y s' desidiaA por ta%to+ el orde%amie%to se sie%te tra%&'ilo c'a%do epolia a '% s')eto por s's propios actos &'e se halla% e% co%tradicció% co% los pri%cipios &'e i%spira% la reg'lació% )'rdica de los bie%es y la ri&'e0a e% ge%eral. /% co%sec'e%cia+ el tercer eleme%to es el *iel de la bala%0a &'e la i%cli%a a *a(or del poseedor. Desde %'estra perspecti(a+ %o es posible impo%er sol'cio%es de ?)'sticia *ormal@ a ra)atabla+ esto es+ proclamar la (erdad dogmBtica de las ad&'isicio%es deri(ati(as =y del registro+ por e)emplo> y ol(idarse de las sit'acio%es co%tradictorias+ los estados de hecho+ el cierre de*i%iti(o de los debates+ la seg'ridad )'rdica+ etc. Nótese &'e los eleme%tos de*i%itorios de la prescripció% ad&'isiti(a se e%c'e%tra% (i%c'lados co% los propios *'%dame%tos &'e la )'sti*ica%. /% e*ecto+ se dice &'e la 's'capió% premia la co%d'cta eco%ómicame%te (aliosa del poseedor p'es '% bie% e%tra del circ'ito de 'so+ dis*r'te y prod'cció%A lo c'al estB (i%c'lado co% los re&'isitos de posesió% por '% tiempo determi%ado. or otro lado+ la 's'capió% se )'sti*ica+ tambiF%+ como sa%ció% al propietario desc'idado+ lo &'e se e%c'e%tra relacio%ado co% el 11
Si% embargo+ e% opi%ió% %'estra+ lo &'e s p'ede ser criticable e% %'estro orde%amie%to es el pla0o legal etraordi%ario de die0 aos para &'e opere la 's'capió%+ el c'al es 5/D#ID; seg% '% a%Blisis comparati(o co% los sistemas )'rdicos %acio%ales mBs represe%tati(os+ y lo &'e permite sospechar+
ob(iame%te+ &'e e% ese tiempo se p'eda% ma%te%er las co%tradiccio%es e%tre el i%terFs de &'ie% prete%de co%ser(ar el derecho y el i%terFs del &'e b'sca la precl'sió% del debate. Sobre este p'%to+ el del pla0o+ s merece pe%sarse e% serio '%a re*orma legal. 12 DO/Q I#,Q;+ $'is. Fundamentos de erecho ivil .atrimonial . /d. #i(itas. adrid 1HH!. 9omo III+ pBg. GHH.
re&'isito de i%acti(idad del propietario e% la reclamació% )'rdica de la cosa13. 4. BASE CONSTITUCIONAL DE LA USUCAPIÓN a s'rgido hace poco '%a posició% si%g'lar sobre los *'%dame%tos de la 's'capió%+ y por la c'al se po%e e% e%tredicho la co%stit'cio%alidad de esta *ig'ra c'a%do sir(e para &'e '% s')eto se co%(ierta e% domi%o por e*ecto de la posesió% d'ra%te el tiempo legalme%te establecido. /% todo caso+ la prescripció% ad&'isiti(a solo podra admitirse si el 's'capie%te es el (erdadero propietario co% problemas de tit'lació% o de *alta de pr'ebas acreditati(as de s' derecho+ pero %'%ca podra 'tili0arla el poseedor e% co%tra del tit'lar. /l citado a'tor se pro%'%cia de la sig'ie%te ma%era e% disti%tas partes de s' polFmico traba)o14:
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“Emocionadas airmaciones sobre la usucapión provienen, al decir de las citas a pie de p&'ina, de i'ualmente emocionados espa9oles ochenteros$ Ellos comentaron su sistema le'al cuando el uro de ;erln aun cortaba los vientos del Este$ <iene la usucapión el mismo undamento ahora que en los a9os setenta u ochenta= <4os ines de una i'ura que sustrae la propiedad de su due9o, son los mismos ahora que en tiempos de la onstitución de 1>7> o cuando re'a el Estatuto -evolucionario del eneral ela+co= ?pino que no$ 4as i'uras del erecho .atrimonial est&n en constante movimiento$ e ellas menos que de nin'una se puede e)i'ir universalidad # permanencia*$
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El undamento o ines de una i'ura tan 'rave como la usucapión no puede prescindir del r@'imen constitucional en el cual se ubica$ 4a
$a 's'capió% tie%e ple%a (ida e% el ommon 4aA+ a'%&'e co% el %ombre de adverse possession+ &'e bie% p'ede trad'cirse como ?posesió% co%tradictoria@+ lo c'al implica &'e se trata de '%a posesió% e% co%tradicció% al tt'lo del propietario. /so seg'rame%te pro(ocarB a%g'stia y asombro e% %'estros eco%omicistas+ acost'mbrados a de%igrar de la prescripció% ad&'isiti(a+ a'% c'a%do sea% *er(ie%tes admiradores de la tradició% )'rdica a%glosa)o%a. /% el Derecho i%glFs+ por e)emplo+ se admite la 's'capió% co%tra el registro l'ego de doce aos seg% la $,ND 5/6IS95,9I;N ,#9 de 22+ a'%&'e el sistema es basta%te detallista y complicado+ de ac'erdo a la co%ocida comple)idad del rFgime% de propiedad e% ese pas+ el &'e tie%e '% orige% histórico *e'dal. Sobre el partic'lar p'ede (erse: 5ID,$$+ 8.6. 4and 4aA + E edició%+ $eis Neos T. $o%dres 23. pBg. !" ss. or s' parte+ e% el Derecho de Irla%da+ *'erteme%te i%spirado por el sistema i%glFs+ el pla0o de la adverse possession es tambiF% de doce aos a *a(or del poseedor e% co%cepto de d'eo = squatter > + seg% el S9,99/ ;< $II9,9I;NS =$ey de 5estriccio%es> de 1H!: #;6$,N+ a'l. .ropert# 4aA+ 2E edició%+ 6ill U cilla% $td. D'bl% 1HH". pBg. 212 ss. 14 /8;5,D, #,#,+ art%. ?<'%dame%to de la 's'capió%+ a propósito del le%o #asatorio No. www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22 1
222H-2"-$ambaye&'e@. /N: i&lo'o con la Burisprudencia+ 6aceta 8'rdica+ Nmero 132+ Septiembre 2H+ pBg. !3- !4.
www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22
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usucapión, cuando realmente se produce es una e)cepción a la protección de la propiedad$ Este derecho tiene el alcance que se9ala la onstitución vi'ente del .er3, no el que dicen los respetados proesores espa9oles sobre su propio sistema # onstitución de los ochenta*$
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“En la onstitución actual el tratamiento de la propiedad es radicalmente dierente al pasado$ El artculo 70 de la arta a'na describe una protección especial # contundente$ 4a propiedad es inviolable$ 6 nadie puede privarse de ella sino e)clusivamente por e)propiación pa'ada # previa caliicación del on'reso$ Es la 'aranta del r@'imen económico que se sustenta en el incentivo de la actividad privada*$
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“4a onstitución ni siquiera la menciona # ciertamente no es un caso de e)propiación$ En esta circunstancia la usucapión es una i'ura en permanente sospecha$ %u deseable le'itimidad solo se sustenta en lo e)cepcional del eecto traslativo$ Co es admisible que el sistema le'al utilice la usucapión como la órmula le'al de adquirir el dominio, por m&s posesión que e)hiba el usucapiente$ 4o contrario es rela"ar la protección de la propiedad*$
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“%i el sistema le'al quisiera un r@'imen de circulación basado en el hecho de la e)plotación de los bienes # en la sanción de los due9os desatentos, lo podra hacer pero necesitara un marco constitucional dierente*$
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“En la pr&ctica el undamento equivocado de la prescripción conduce a una actitud permisiva hacia la i'ura, cuando @sta es invocada por poseedores que ocupan bienes ori'inalmente a"enos$ 6dem&s, se puede convertir peli'rosamente en una va ordinaria para adquirir propiedad, lo cual es a todas luces inconstitucional$ .or el contrario, entender la usucapión en los t@rminos que planteo obli'a a ser mu# ri'uroso en la prueba de la posesión, siendo restrictivo con usurpadores # sinver'Den+as (sic! que pretenden hacerse de lo a"eno*.
N" 3ue," 0"+3$rt-r n-n2un$ ,e %$& 0"n&-,er$0-"ne& $nte& e?3ue&t$&.
/% pri%cipio+ la propiedad de)ó de ser+ hace m'cho+ el smbolo del i%di(id'alismo a 'ltra%0a+ por lo c'al solo era de esperar la t'tela del propietario. 9odos los otros i%tereses+ i%cl'so los de alca%ce ge%eral o social+ simpleme%te %o importaba%. $a propiedad sig'e sie%do '% derecho i%di(id'al+ &'e gara%ti0a '%a re%tabilidad m%ima al tit'lar de ac'erdo a la www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22
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%at'rale0a del bie%+ pero ahora+ y desde hace basta%te tiempo+ se eige e impo%e &'e te%ga proyecció% social+ esto es+ &'e atie%de a los *i%es ge%erales y sociales de la colecti(idad. $a propiedad %o es '%a isla *'era del co%teto social+ %i sir(e para los ob)eti(os i%di(id'alistas y egostas de '% propietario e%cerrado e% s' m'%do de ac'm'lació% de ri&'e0as. $a opi%ió% trascrita %os tra%sporta al tiempo del liberalismo sal(a)e+ e% do%de solo se protega la sit'ació% del propietario y s' (ol'%tad om%ipote%te. /% e*ecto+ las sociedades b'rg'esas del siglo VIV co%str'yero% '% derecho pri(ado basado e% la ig'aldad *ormal+ la libertad de co%tratació% y la i%(iolabilidad de la propiedad. /s decir+ '% liberalismo e% lo eco%ómico+ si% correlato e% lo poltico+ p'es se trataba de /stados co% democracias de *achada+ o simpleme%te a'toritarios. $a eco%oma a(a%0aba+ a'%&'e la poltica %oA y por esa ra0ó% los #ódigos #i(iles 'ltraliberales res'lta% mBs importa%tes &'e la #o%stit'ció%1!. #o% el reco%ocimie%to de los derechos *'%dame%tales de la perso%a+ de la ig'alació% de oport'%idades+ de '% /stado ce%trado e% bri%dar ser(icios ge%erales para el bie%estar de s's ci'dada%os+ e%to%ces la relació% se i%(ierte y la #o%stit'ció% pasa a '% p'esto de ce%tralidad &'e a%tes %o t'(o. Sie%do ello as+ res'lta i%sólito &'e e% ple%a Fpoca de co%stit'cio%alismo+ y de primaca de los (alores *'%dame%tales+ se prete%da regresar a co%cepcio%es liberales ya s'peradas. $a #o%stit'ció% %o podra tolerar &'e la de*e%sa del s')eto propietario arr'i%e a '% pas e%tero+ solo por de*e%der la eti&'eta *ormal de &'e ?la propiedad es i%(iolable@. $a libertad de los #ódigos decimo%ó%icos es '%a &'e reco%oce '% espacio de sobera%a+ y de ab'sos+ a los i%di(id'os+ ya &'e (eta la i%tromisió% estatal. or el co%trario+ las libertades e% las #o%stit'cio%es moder%as tie%e% co%te%ido social+ p'es %o permite a'tar&'as i%di(id'alistas %i desapego al i%terFs ge%eral. or ta%to+ %o se e%tie%de como la 's'capió% era per*ectame%te (Blida e% la co%cepció% liberal etremista de los #ódigos #i(iles del VIV+ pero e% las #o%stit'cio%es sociales moder%as res'lta sospechosa1G. #'a%do h'bo mayor libertad de act'ació% para el propietario la prescripció% ad&'isiti(a %o te%a problemas e% ser admitida+ pero res'lta co%tradictorio soste%er &'e c'a%do esa libertad estB hoy s'mame%te restri%gida+ e%to%ces la *ig'ra te%ga problemas de (alide0.
1!
/SS/+ To%rad. erecho onstitucional # erecho .rivado + /ditorial #i(itas+ trad'cció% del alemB% de Ig%acio 6'tiFrre0+ adrid 21+ pBg. 3"-3H. 1G M5/Q 5;;+ 8a(ier. urso de erecho onstitucional + re(isado y p'esto al da por a%'el #arrasco D'rB%+ arcial o%s+ 11E edició%+ adrid 2+ pBg. 3 ss.
N'estros crticos seg'rame%te dirB% &'e+ co% la imposició% de '% deber de dis*r'te de los bie%es y la %ecesaria eige%cia de c'stodia para e(itar las 's'rpacio%es+ se ge%era i%seg'ridad )'rdica+ se desi%ce%ti(a la i%(ersió%+ se parali0a el circ'ito eco%ómico y se *r'stra% operacio%es &'e sera% (e%ta)osas. /llo implicarB &'e la propiedad de la tierra a'me%te sig%i*icati(ame%te de precio+ por lo &'e *i%alme%te serB% per)'dicados todos a&'ellos &'e desea% ad&'irir legalme%te '%a parcela. /sta co%tradicció%+ a%telada+ %o %os co%(e%ce. /% primer l'gar+ %o eiste %i%g% est'dio emprico+ %i dato de la realidad+ &'e m'estre co% ci*ras e% la ma%o &'e el reco%ocimie%to de la 's'capió% es co%traprod'ce%te co% la eco%oma liberal. as bie%+ debe soste%erse lo co%trario+ ya &'e la prescripció% ad&'isiti(a permite reg'lari0ar posesio%es largame%te co%solidadas y otorga seg'ridad )'rdica a los derechos de propiedadA todo ello es m'y co%(e%ie%te a la eco%oma de mercado. /% seg'%do l'gar+ la red'cció% de costos ?para be%e*iciar a los co%s'midores@ %o p'ede ser el modesto *i% &'e g'a todas las decisio%es eco%ómicas. Si ello *'era as+ e%to%ces habra &'e ge%erali0ar la eplotació% laboral i%*a%til o e% rFgime% de semi-escla(it'd+ o simpleme%te elimi%ar todos los be%e*icios laborales y red'cir las rem'%eracio%es hasta el %i(el de estricta s'bsiste%cia+ &'e es precisame%te lo &'e obser(ó ar e% la I%glaterra del siglo VIV+ y &'e *'e la ca'sa de la degradació% (ital de '%a serie de ge%eracio%es1. or ta%to+ es %ecesario e(itar el red'ccio%ismo &'e s'*re% hoy la eco%oma+ y tambiF% el derecho+ la moral y la poltica+ e% la prete%sió% de red'cir los costos para ?be%e*icio del co%s'midor@. Solo red'cir costos para lograr '%a (ida miserable+ si% (alores %i dig%idad+ %o p'ede )'sti*icarse. /l m'%do creado a partir de la *icció% de &'e la libertad absol'ta lle(a al bie%estar+ y &'e los mercados se reg'la% por s solos+ si% %i%g'%a i%ter(e%ció% estatal+ es '%a *a%tasa derr'mbada a%te %'estros propios o)os por (irt'd de la crisis *i%a%ciera i%ter%acio%al del ao 2" y de la &'e toda(a se%timos s's e*ectos. $a realidad %os m'estra &'e los mercados simpleme%te %o p'ede% a'torreg'larse+ p'es el desmedido a*B% de l'cro de s's actores destr'ye todo+ i%cl'so la lealtad y la ho%estidadA y si% esos (alores+ &'e debe% %acer de la reg'lació% estatal c'ya *'%ció% es gara%ti0ar
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$a co%statació% de &'e el liberalismo decimo%ó%ico degradó al ser h'ma%o %o merece %i si&'iera disc'sió%. ?/% de*i%iti(a+ la sociedad capitalista era+ para ar+ la sociedad del hombre alie%ado+ de la domi%ació% del ob)eto sobre el s')eto. Se trataba de '% estadio de la sociedad e% la &'e el hombre %o era (erdaderame%te h'ma%o y+ por ta%to+ todas las co%&'istas &'e te%a% l'gar a&'+ por importa%tes &'e *'era%+ te%a% '% carBcter limitado+ i%s'*icie%te@: ,9I/NQ,+ a%'el. ar) # los erechos umanos + alestra /ditores+ $ima 2"+ pBg. 1G".
el bie% com%+ %o se p'ede co%str'ir %i%g% sistema i%stit'cio%al sólido y co%*iable1". /l propietario %o (i(e solo+ %i s' ri&'e0a se origi%a por es*'er0o ecl'si(ame%te s'yo. /sa circ'%sta%cia s )'sti*icara la om%moda (ol'%tad del tit'lar para hacer y deshacer. ero ello %o es cierto+ por lo &'e el absol'tismo del domi%o %o p'ede ma%te%erse. /l propietario dis*r'ta de bie%es eco%ómicos por obra de m'chos *actores a)e%os a Fl+ tales como la protecció% del /stado+ la act'ació% reg'ladora y co%troladora de la ,dmi%istració%A las obras y co%str'ccio%es reali0adas por la com'%idadA el es*'er0o co%)'%to de las ge%eracio%es pasadas y de la prese%te+ etc. /s correcto soste%er+ e%to%ces+ &'e la propiedad estB a*ecta a '%a hipoteca social p'es la ri&'e0a debe apro(echar de '%a ' otra ma%era a todos los i%di(id'os+ y %o a '%os pocos. De esta *orma &'eda% descartadas las opcio%es ideológicas &'e b'sca% de*e%der '%a propiedad ecl'si(ame%te i%di(id'alista y si% la ra0 social sobre la &'e %ecesariame%te se asie%ta y )'sti*ica. /% e*ecto+ la ri&'e0a material se reparte e%tre los ci'dada%os para satis*acer %ecesidades &'e (a% desde el orde% moral hasta el eco%ómico. ero esa atrib'ció% de bie%es solo se )'sti*ica e% ta%to y e% c'a%to se haga '% e*ecti(o 'so y dis*r'te sobre los mismos. $a propiedad improd'cti(a %o tie%e ra0ó% alg'%a para merecer protecció% %i de*e%sa+ p'es %o solo carece de i%terFs para el domi%o+ si%o ademBs co%stit'ye '% ate%tado co%tra el i%terFs ge%eral de apro(echar los bie%es+ crear ri&'e0a y a'me%tar el be%e*icio de todos. JW'iF% ga%a co% '% tit'lar a'se%teK /l propietario+ %o. $a sociedad+ tampoco. /l /stado+ me%os+ p'es hay me%os imp'estos por reca'dar y redistrib'ir. or ta%to+ Jc'Bl es la ra0ó% poltica+ )'rdica o moral para ma%te%er '%a sit'ació% de ese tipoK $a resp'esta es &'e %o eiste %i%g'%a ra0ó%+ por lo c'al re&u%t$ un$ +$n-5-e&t$ -n+"r$%-,$, 6ue un t-tu%$r 0"n&er7e %$ 3r"3-e,$, $ 3e&$r ,e &u 0"nt-nu$,$ renun0-$ $% 2"0e ,e% 1-en. ,s+ mie%tras '%os m'chos se m'ere% de hambre =y a'%&'e
pare0ca i%creble+ e% ple%o siglo VVI+ toda(a millo%es de seres h'ma%os simpleme%te m'ere% por esa ca'sa terrible e i%ic'aA si% co%tar a&'ellos &'e lo hace% por e%*ermedades per*ectame%te c'rables o por accide%tes prod'cto del l'cro desmedido>+ otros pocos &'iere% ?ma%te%er el domi%io@
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%o de los patriarcas de la Nació% ,merica%a+ 9homas 8e**erso%+ opi%ó e% 1"2 sobre el eceso de poder de las e%tidades pri(adas+ espec*icame%te las ba%carias: ?ie%so &'e las i%stit'cio%es ba%carias so% mBs peligrosas para %'estra libertad &'e e)Frcitos e%teros listos para el combate. Si el p'eblo america%o permite '% da &'e los a%cos pri(ados co%trole% s' mo%eda+ los a%cos y todas las i%stit'cio%es &'e *lorecerB% e% tor%o a ellos+ pri(arB% a la ge%te de toda posesió%+ primero por medio de la i%*lació%+ l'ego por la recesió%+ hasta el da e% &'e s's hi)os se despertarB% si% casa y si% techo+ sobre la tierra &'e s's padres co%&'istaro%@. Lue2" ,e +!& ,e ,"& &-2%"& %$ 3r"5e0/$ &e 0u+3%-' . $a a%ca si% lmites %i restriccio%es+ *'e la ca'sa%te directa de '%a crisis eco%ómica global casi si% precede%tes+ solo comparable co% la de 1H2H.
a pesar &'e %o les i%teresa s' 'so+ y probableme%te estF% mBs dedicados a seg'ir co% la ac'm'lació% de ri&'e0as1H. /l art. de la #o%stit'ció% de 1HH3 dice clarame%te &'e la propiedad ?se e)erce e% armo%a co% el bie% com% y de%tro de los lmites de ley@. Nótese+ por ta%to+ &'e la propiedad estB s')eta al ?deber de e)ercicio@+ esto es+ de 'sar+ dis*r'tar+ apro(echar y eplotarse. /% co%sec'e%cia+ el domi%o %o tie%e libertad absol'ta para e)ercer o %o s' derecho+ p'es clarame%te la %orma *'%dame%tal lo co%dicio%a a &'e se respete el bie% com%. $a propiedad se reco%oce para 'sarse =(Fase la de*i%ició% del art. H23 ##>+ y &'ie% %o lo hace e%to%ces i%c'mple el pres'p'esto &'e )'sti*ica la admisió% de este derecho. $a propiedad sir(e para satis*acer el i%terFs del domi%o e% el apro(echamie%to de la ri&'e0a+ pero la i%acti(idad o a'se%tismo de Fste %o p'ede ser protegida e% *orma i%de*i%ida+ p'es e% la prBctica ello sig%i*icara etraer '% bie% del circ'ito eco%ómico+ tal (e0 por desidia+ %eglige%cia o i%dole%cia+ pero siempre co% gra(e dao a la eco%oma y al i%terFs ge%eral. /% tales circ'%sta%cias+ p'es+ el domi%o %o e)erce la propiedad e% armo%a co% el bie% com%+ si%o e% dao de la propia sociedad &'e e% s' mome%to le reco%oció el derecho. or ello+ &'eda habilitada la sa%ció% &'e la ley co%templa epresame%te por la i%*racció% del deber co%stit'cio%al+ y &'e %o es otra &'e la eti%ció% del domi%io. /% res'me%+ la ri&'e0a material es para 'sarse y prod'cir el dis*r'te i%di(id'al co% el co%sig'ie%te be%e*icio colecti(oA mas %o para ac'm'larse o coleccio%arse e% co%tra(e%ció% del bie% com%. Si la propiedad es '% derecho i%di(id'al+ ello %o obsta a reco%ocerle s' proyecció% social. #omo dice /5NPND/Q 6I$+ la ?*'%ció% social@ de la propiedad+ mBs &'e '% co%cepto+ es '%a idea o '%a i%t'ició%2. /% tal se%tido+ la teora b'sca s'brayar el aspecto social del hombre por e%cima del egosmo ab'si(o e i%h'ma%o+ pero desde '% p'%to de (ista estrictame%te )'rdico el co%cepto de ?*'%ció% social@ %o prese%ta matices claros por s' ecesi(a ge%eralidad+ y m'estra mBs '% aspecto programBtico y emoti(o21. /sa emoti(idad &'e si% d'das s'ste%ta el co%cepto de ?*'%ció% 1H
?, pesar del gra% progreso material &'e prBcticame%te de*i%ió el siglo VV+ seg'imos (i(ie%do e% '% m'%do de desig'aldades espectac'lares. Si de*i%imos el bie%estar material e% tFrmi%os relati(os+ &'e se correspo%de% co% la ma%era e% &'e la ge%te s'ele e(al'ar s' sit'ació% eco%ómica+ las cosas %o ha% cambiado m'cho e% los ltimos cie% aos. $os i%gresos y la ri&'e0a+ como a *i%ales del siglo VIV+ estB% altame%te co%ce%trados e% '%os pocos pases+ y e% gr'pos pe&'eos de elite e% casi todos los otros pases.
$o &'e es mBs+ co% alg'%as ecepcio%es %otables+ la lista de pases ricos a *i%ales de siglo era m'y parecida a la de pri%cipios de siglo =..> $a *alta de cambio llama ciertame%te la ate%ció%@: c/C,N+ ,rth'r.
social@ %o es a)e%a al Derecho+ y e% eso tambiF% discrepamos de la opi%ió% come%tada. /% e*ecto+ el disc'rso )'rdico esco%de '%a ideologa. /s el caso e(ide%te del ,%Blisis /co%ómico del Derecho e% do%de se pri(ilegia e% *orma clara y eplcita los (alores del liberalismo y de la e*icie%cia eco%ómica22. Se trata+ por ta%to+ de '%a doctri%a co%*esadame%te si% moral y si% (alores s'periores al del simple cBlc'lo costo-be%e*icio. /% palabras de Iheri%g+ co% respecto a s' histórica polFmica sobre la patrimo%ialidad de la obligació%+ solo so% rele(a%tes ?los i%tereses del bolsillo@. /l Derecho es m'cho mBs &'e ?'% co%)'%to de %ormas@+ e% do%de los *i%es %o i%teresa% y la oral hay &'e ma%darla a la 5eligió%. /s decir+ se trata de '% positi(ismo ahistórico+ c'a%do e% realidad se impo%e hablar de los (alores *'%dame%tales de la sociedad. /% este p'%to+ e% ,-&0ur&" ,e% ,ere0h" n" 3ue,e 3re&0-n,-r ,e %$ +"r$% 8 ,e "tr$& 0ue&t-"ne&A y hasta &'ie%es lo critica% lo termi%a% 'tili0a%do. or eso+ los crticos de la 's'capió% termi%a% 'sa%do co%sideracio%es morales e% de*e%sa del capitalismo y la eco%oma de mercado23. $a 's'capió% o prescripció% ad&'isiti(a tie%e per*ecto asie%to co%stit'cio%al+ e% c'a%to se trata de '% i%stit'to &'e armo%i0a el i%terFs i%di(id'al co% el bie% com%. %a cosa es &'e la *ig'ra )'rdica %o sea me%cio%ada tet'alme%te por s' %ombre e% la %orma *'%dame%tal+ y otra m'y disti%ta es &'e los *i%es de dicha i%stit'ció% s se e%c'e%tre% co%templados e% la #o%stit'ció%+ y &'e por ello eista la %ecesidad de '%a ley &'e la desarrolle co% pro*'sió%. $a clB's'la del bie% com% a'tori0a a &'e el /stado i%ter(e%ga e% la propiedad pri(ada co% el *i% de adec'arla a los i%tereses colecti(os y socialesA pero tambiF% permite limitar el absol'tismo propietario respecto de las disti%tas *ormas y modos de e)ercer el domi%io. or ello+ es per*ectame%te legtimo y co%stit'cio%al &'e la ley impo%ga implcitame%te el deber de 'sar los bie%es+ ya &'e de esa ma%era se armo%i0a el i%terFs pri(ado co% el bie% com%. /% e*ecto+ as se satis*ace la %ecesidad colecti(a de reco%ocer la ri&'e0a a &'ie% la apro(echa+ y &'e e% base a ello 22
ara ellos+ si e% '%a sociedad se ha prod'cido '%a ga%a%cia %eta de 2 e%to%ces hay mBs e*icie%cia y el res'ltado es be%e*icioso. No i%teresa &'e los pobres haya% perdido =-1> y '% solo rico lo haya ga%ado todo =3>+ p'es la di*ere%cia siempre es *a(orable para la creació% de ri&'e0a y eso es lo %ico &'e c'e%ta e% la sociedad. 23 I%cl'so los *ilóso*os del derecho partidarios de la separació% e%tre derecho y moral estB% co%*ormes e% recha0ar la alter%ati(a de a%s Telse%+ %egati(a de las %ormas morales '%i(ersalme%te aceptables+ por ser demasiado radical y relati(ista. #abe siempre la posibilidad de aceptar '% ob)eti(ismo Ftico c'yo p'%to de partida se e%c'e%tra e% el deber de satis*acer las %ecesidades bBsicas =%at'rales y deri(adas> de%tro de '% marco de libertad i%di(id'al. /% todo caso+ “las posiciones que postulan una separación entre derecho # moral se ven enrentadas con serios problemas, tanto a nivel conceptual como pr&ctico$ 6dem&s, sobre el
"uspositivismo, entendido como ideolo'a de la "usticia, pesan todos los inconvenientes vinculados con un relativismo @tico radical* : 6,5QXN 7,$DMS+ /r%esto. ?,lgo mBs sobre la relació% e%tre derecho y moral@. /N: 7PSW/Q+ 5odol*o =#omp.> erecho # oral + /d. 6edisa+ arcelo%a 23+ pBg. 1!".
da l'gar a '% be%e*icio i%di(id'al lcito y prod'ce+ ademBs+ '% be%e*icio social materiali0ado e% la p'esta e% prod'cció% de '% bie% &'e ge%era mBs ri&'e0a a la sociedad e% s' co%)'%to. ,demBs del art. E de la #o%stit'ció%+ te%emos %"& Tr$t$,"& Intern$0-"n$%e& ,e Dere0h"& u+$n"& r$t-5-0$,"& 3"r e% Per>+ los c'ales sir(e% como criterio i%terpretati(o o compleme%tario de las disposicio%es de %'estro teto *'%dame%tal re*erido a los derechos y libertades =c'arta disposició% *i%al y tra%sitoria de la #o%stit'ció% de 1HH3>. Sie%do ello as+ ,e1e re0"r,$r&e 6ue e% $rt. @. ,e %$ C"n7en0-'n A+er-0$n$ &"1re Dere0h"& u+$n"& (S$n "& ,e C"&t$ R-0$< *< e&t$1%e0e 6ue %$ %e8 3ue,e &u1"r,-n$r e% u&" 8 2"0e ,e %"& 1-ene& $% -nter& &"0-$%@.
ay &'e salir del ca'salismo eco%ómico &'e cree (er e% la 's'capió% '% i%ce%ti(o a las i%(asio%es. /% realidad+ la ca'sa de la i%*ormalidad e% la posesió% de la tierra estB e% la eiste%cia de amplios sectores sociales &'e (i(e% e% la pobre0a etrema+ y a los &'e el /stado simpleme%te ha ol(idado p'es %o les bri%dó ate%ció%2!. No basta decir e% *orma r'ti%aria+ y hasta i%moral+ &'e la propiedad se respeta por s misma y &'e las otras co%dicio%es sociales %o i%teresa% e% absol'to. $a #o%stit'ció% %o solo protege el derecho s'b)eti(o de propiedad+ si%o tambiF% la gara%ta i%stit'cio%al de acceder a ella. De esta *orma se impo%e a los gobier%os de t'r%o la obligació% de establecer polticas &'e alie%te% de ma%era orde%ada y %o-ab'si(a el acceso de amplios sectores a la propiedad pri(ada2G. /% tal se%tido+ el gra% respo%sable de la sit'ació% de desorde% creada es el /stado er'a%o+ &'e poco o %ada ha hecho por establecer polticas pblicas co%siste%tes y d'raderas para propiciar &'e amplios sectores de la població%+ especialme%te los de me%ores rec'rsos+ c'e%te% co% la 24
,rt. 21.- D/5/#; , $, 5;I/D,D 5I7,D,: 1. 9oda perso%a tie%e derecho al 'so y goce de s's bie%es. L$ %e8 3ue,e &u1"r,-n$r t$% u&" 8 2"0e $% -nter& &"0-$% . 2. Ni%g'%a perso%a p'ede ser pri(ada de s's bie%es+ ecepto media%te el pago de i%dem%i0ació% )'sta+ por ra0o%es de 'tilidad pblica o de i%terFs social y e% los casos y seg% las *ormas establecidas por la ley. 3. 9a%to la 's'ra como c'al&'ier otra *orma de eplotació% del hombre por el hombre+ debe% ser prohibidas por la ley. 2! ?$os pobladores 's'alme%te perte%ece% a sectores socioeco%ómicos pobres y %o c'e%ta% co% '%a sig%i*icati(a ca%tidad de ahorros %i acceso seg'ro al crFdito a tra(Fs de i%stit'cio%es *i%a%cieras pri(adas. /l m'y ba)o costo de acceso es '%o de los pri%cipales *'%dame%tos eco%ómicos e% los &'e se s'ste%ta% las barriadas i%*ormales+ dado &'e los pobladores %o s'ele% dispo%er de s'*icie%te capital para co%str'ir (i(ie%das adec'adas a tra(Fs del sector *ormal@ : #,5I,+ ,%to%io Ste*a%o. tulos sin desarrollo$ 4os eectos de la titulación de tierras en los nuevos barrios de 4ima + D/S#;+ $ima 2"+ pBg. 1. 2G ?a sido e% e*ecto obser(ado &'e la promoció% de la ad&'isició% de la propiedad e%tra e% la mBs ge%eral obligació% del /stado de reali0ar la ig'aldad s'sta%cial de los ci'dada%os. #ierto es+ si% embargo+ &'e esta obligació% se especi*ica e% relació% a la ad&'isició% de bie%es de partic'lar (alor social =como la casa y la tierra> y la i%ter(e%ció% p'ede ser reali0ado media%te i%ter(e%cio%es *a(orecedoras =*i%a%ciamie%tos+ ee%cio%es *iscales+ etc.>@: I,N#,+ assimo. iritto ivile $ 4a .ropriet&+ 6i'**rF /ditore+ ilB% 2!+ pBg. 1"4.
posibilidad de acceder a '%a (i(ie%da de ba)o costo. ,&' eiste '%a desate%ció% estatal sobre la &'e los sectores %eoliberales %o dice% '%a sola palabra+ a pesar &'e la potestad de 'rba%i0ar+ o crear ci'dades+ siempre correspo%dió al /stado+ y %o al propietario i%di(id'al. /% el derecho decimo%ó%ico+ la ideologa liberal hace pre(alecer '%a co%cepció% sacrosa%ta de la propiedad+ por (irt'd de la c'al el propietario era '% coto cerrado de atrib'cio%es absol'tas sobre el bie%+ e%tre lo &'e se i%cl'a la 'rba%i0ació% y edi*icació%. No etraa &'e e% tal ambie%te se co%sidere legtimo &'e el propietario pri(ado se apropie de las i%me%sas pl's(alas prod'cidas por el *e%óme%o del 'rba%ismo+ y a pesar &'e el /stado era &'ie% a*ro%taba los gastos de e&'ipamie%to 'rba%o+ de dotació% de (iales y par&'es+ de c'stodiar la sal'd pblica+ de i%stalar alca%tarillados y otros eleme%tos propios de la ci'dad. 'es bie%+ mie%tras el /stado gastaba+ el partic'lar era &'ie% ac'm'laba i%me%sas *ort'%as gracias al es*'er0o y traba)o de todos los ci'dada%os &'e haba% *i%a%ciado el crecimie%to de la ci'dad y la %ecesidad de s' ampliació%. No obsta%te+ e% /'ropa se reco%oce com%me%te &'e la acti(idad de 'rba%i0ació% co%stit'ye '%a potestad pblica+ p'es implica co%str'ir '%a malla 'rba%a *'%cio%al y ecológicame%te adec'ada+ co% *i%es de i%terFs ge%eral+ por lo &'e rebasa las *ac'ltades del propietario i%di(id'al. /s el caso de ,lema%ia+ + e% el c'al se impo%e a las a'toridades estatales y locales el establecimie%to de las gara%tas del derecho a '%a oport'%idad realista de
(i(ie%da ase&'ible2. JW'F dirB% a%te ello %'estros %eo-liberalesK /% el er+ si% embargo+ te%emos a% '%a legislació% e% la c'al el propietario pri(ado es el gestor de la 'rba%i0ació%+ y es ob(io &'e s' 2
$X/Q 5,XN+
erecho 5rbanstico +
arcial o%s+ 2E edició%+ adrid
pri%cipal i%terFs es pote%ciar la espec'lació% sobre la tierra+ y %o satis*acer el i%terFs ge%eral e% el crecimie%to armó%ico del e%tor%o 'rba%o. or tal ra0ó%+ e% %'estro caso la pl's(ala de la 'rba%i0ació% (a a parar e% ma%os del propietario+ a pesar &'e Fl %o ha participado e% los costos &'e sig%i*ica% el crecimie%to de la ci'dad y s' %ecesidad de epa%sió%. or ta%to+ '% solo i%di(id'o+ e% co%tra del bie% com%+ recoge los be%e*icios &'e toda la sociedad ha pagado+ si% &'e as'ma %i%g% riesgo o i%(ersió% &'e )'sti*i&'e el l'cro obte%ido. /% tal se%tido+ hay gra%des ete%sio%es de s'elo &'e %o se 'rba%i0a%+ p'es se espera el me)or mome%to para la espec'lació%. $ame%tableme%te mie%tras se siga pri(ilegia%do reg'lar procedimie%tos admi%istrati(os+ y %o la *'%ció% social de la propiedad e% materia 'rba%stica+ esto es+ pri(ilegiar la *orma por sobre el *o%do+ e%to%ces seg'iremos co% '%a legislació% liberal s'perada e% casi todo sistema legislati(o moder%o. /% e*ecto+ el Derecho 'rba%stico+ &'e est'dia la reg'lació% de los espacios habitables+ se basa e% la orde%ació% y pla%i*icació% del territorio+ lo &'e %o p'ede &'edar librado a la arbitrariedad de cada propietario+ si%o a la s%tesis de las (ol'%tades i%di(id'ales represe%tado por el /stado y s's disti%tos órga%os2". 9F%gase e% c'e%ta &'e el *e%óme%o de las i%(asio%es de terre%os pri(ados o pblicos %o se debe a &'e los per'a%os sea% ?i%tr%secame%te i%*ormales@ o ?%o les g'ste pagar+ si%o i%(adir@+ p'es ellas so% eplicacio%es i%ge%'as o i%teresadas por ciertas ideologas 'ltraliberales. /% realidad+ a %adie le g'sta i%(adir+ %i pagar '% c'po por acceder al ase%tamie%to h'ma%o y l'ego abo%ar '%a c'ota i%de*i%ida por protecció% o ma%te%erse e% la asociació%A %i (i(ir e% sit'acio%es de absol'ta precariedad. $o &'e oc'rre es &'e la pri(ati0ació% del 'rba%ismo+ e% co%tra del bie% com%+ ha lle(ado a '%a espec'lació% crecie%te e i%moral sobre '% rec'rso escaso como el s'elo+ ra0ó% por la c'al las ci'dades ha% crecido e% *orma desorde%ada+ ya &'e eista% lotes y 'rba%i0acio%es para clases adi%eradas+ pero %o para los sectores mBs ('l%erables. $a salida a este problema pasa por&'e el /stado as'ma s' potestad 'rba%i0adora co% terre%os de s' propiedad+ o por epropiació%+ a ba)o costo+ si% i%terFs l'crati(o+ y da%do la posibilidad a &'e m'chos per'a%os acceda% a la (i(ie%da a '% precio ase&'ible. Si los pobladores ad(ierte% &'e %o hay salida a s' %ecesidad de co%tar co% '% lote
de terre%o *ormal+ pero barato por i%terFs social+ e%to%ces se emp')a a la i%(asió%. or ta%to+ el *e%óme%o de la i%*ormalidad de la tierra %o se da por&'e el /stado permita las i%(asio%es co% la epedició% de ciertas %ormas+ si%o &'e 2"
7Fase: ,SSINI+ Nicola y ,N9INI+ ierl'igi. anuale edició%+ ilB% 2+ pBg. 3 ss.
di iritto 5rbanistico +
6i'**rR /ditore+ 3E
el problema es a%terior+ e imp'table al /stado+ p'es %o se dio %i%g'%a poltica ge%eral o co%siste%te para as'mir la potestad 'rba%i0adora+ y todo se e%tregó a la discrecio%alidad de los propietarios pri(ados y a s' a*B% de l'cro. /l res'ltado es &'e ahora se dice &'e los pobres so% los c'lpables de erosio%ar la propiedad pri(ada+ c'a%do e% realidad el /stado %'%ca hi0o %ada para &'e esos pobres acceda% a la propiedad e% co%dicio%es socialme%te )'stas+ y ahora se i%siste e% &'e ellos debe% &'edarse co% las ma%os (acas a *a(or de '% propietario a'se%te e% el me)or de los casos+ o m'chas (eces simpleme%te egosta o espec'lador. $as i%(asio%es+ o 's'rpacio%es colecti(as de terre%os pblicos o pri(ados+ se prod'ce% a partir de los aos ci%c'e%ta del siglo pasado+ pero el tema ya estaba *lota%do e% el ambie%te desde m'cho a%tes. $o &'e oc'rre es &'e %'estro /stado %o t'(o la capacidad %i la (isió% de ata)ar el problema. ,s lo dem'estra el hecho+ comprobadame%te cierto+ &'e e% los aos trei%ta se (ol(ió *rec'e%te el *e%óme%o de t'g'ri0ar las casas media%te s' di(isió% e% mltiples seccio%es+ sie%do &'e cada '%a de ellas era '%a simple habitació%+ si% embargo+ Fsta se lograba (e%der y eista '% mercado para ello. $os propietarios de caso%as e%co%traro% '% %'e(o %egocio de altsima re%tabilidad+ co%siste%te e% s'b-di(idir s's predios e% mltiples partes+ %ormalme%te cada '%a de ellas era '%a habitació%+ y (e%derlo. Imag%e%se la %ecesidad de (i(ie%da &'e debió eistir e% $ima+ y e% otras gra%des ci'dades+ para llegar al etremo de &'e '%a perso%a p'eda aceptar la i%dig%idad de co%(i(ir co% toda s' *amilia e% '%a habitació% de 1 o 1! m2+ si% espacio+ si% (e%tilació%+ si% pri(acidad+ co% *alta de sa%idad y de c'al&'ier otro eleme%to &'e )'sti*i&'e '%a m%ima calidad de (ida2H. /s clara la relació% de ca'sa-e*ecto &'e eiste e%tre las i%depe%di0acio%es i%dig%as de los aos trei%ta co% las i%(asio%es de los ci%c'e%ta. %a perso%a &'e %ecesita '% bie% solo tie%e dos meca%ismos legales para obte%erlo: o lo compra o lo arrie%da. No hay mBs. 'es bie%+ si los ci'dada%os de la Fpoca se co%te%taba% co% la ad&'isició% de habitacio%es i%sal'bres+ eso dem'estra la gra% dema%da &'e eista por c'al&'ier espacio de s'elo dispo%ible. $a eplosió% demogrB*ica+ a'%ado a la migració% del campo a la ci'dad+ dio como res'ltado &'e las '%idades de (i(ie%da dispo%ibles+ sea% las *ormales o las t'g'ri0adas+ %o alca%0ase% a c'brir la dema%da. /llo emp')ó directame%te a &'e se prod'0ca% las www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22
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/ste hecho se p'ede co%statar co% '%a simple re(isió% de los oleti%es ;*iciales de 5egistros blicos+ de a&'ella Fpoca+ e% los c'ales se da c'e%ta del problema social y 'rba%stico &'e s'rge co% la i%depe%di0ació% hasta el i%*i%ito de los predios eiste%tes. or eso se pide la i%ter(e%ció% del legislador para impedir &'e las llamadas i%depe%di0acio%es se realice% a sola (ol'%tad del propietario. Si bie% la I%stit'ció% 5egistral ad(ierte del tema desde s' partic'lar (isió% de las cosas+ ello %o p'ede de)ar de sig%i*icar el gra(simo problema h'ma%o &'e se estaba gesta%do e% %'estro pas por *alta de '%a poltica de (i(ie%das a ba)o costo.
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i%(asio%es+ ya &'e los pobladores+ l'ego de '%a ge%eració%+ ya %o poda% seg'ir habita%do e% '% dormitorio+ o simpleme%te ya %o haba% espacios para comprar o arre%dar a costos acordes co% la pobre0a. /sta sit'ació% comple)a es la &'e %o &'iere (er el %eo-liberalismo+ e%cerrado e% *ome%tar la i%(ersió% y la ri&'e0a =de '%os pocos> o e% red'cir los costos de tra%sacció%. /l /stado+ como pri%cipal respo%sable de la desate%ció% i%(eterada de los desposedos+ tie%e hoy+ cómo lo t'(o e% el pasado+ la de'da moral de bri%dar '%a sol'ció% adec'ada a '% problema &'e Fl creó por s' ceg'eraA y &'e los sectores de la Fpoca+ y &'e era% &'ie%es gestio%aba% ese mismo /stado+ tampoco diero% ate%ció%. /% s'ma+ %$ 3re&0r-30-'n $,6u-&-t-7$ ,e ,"+-n-" t-ene 3%en$ %e2-t-+$0-'n 0"n&t-tu0-"n$%< 3ue& &e &u&tent$ en %$ 0%!u&u%$ ,e “5un0-'n &"0-$% ,e %$ 3r"3-e,$,”< " %$ ,e% “1-en 0"+>n” 0"+" %e %%$+$ nue&tr" te?t" 5un,$+ent$%. /sta clB's'la permite la i%ter(e%ció% del legislador
ordi%ario sobre el derecho de propiedad+ ya sea para moldearlo+ co%*ig'rarlo+ reglame%tarlo+ restri%girlo y tambiF% eti%g'irlo c'a%do se prod'0ca% hipótesis &'e ate%ta% co%tra el i%terFs ge%eral. Si el bie% com% prope%de &'e la ri&'e0a alca%ce a todos+ media%te polticas redistrib'ti(as y de )'sticia social+ e%to%ces res'lta i%tolerable &'e se deba proteger la sit'ació% de '% propietario a'se%te y %eglige%te+ &'ie% %o solo re%'%cia a obte%er pro(echo eco%ómico de la tit'laridad &'e el orde%amie%to le ha reco%ocido+ si%o &'e ademBs ca'sa '% dao ge%eral a la sociedad+ p'es permite &'e '% bie% %o prod'0ca lo &'e %ormalme%te %o debiera. /% otras palabras+ %o p'ede tolerarse ba)o %i%g% co%cepto &'e '% propietario per)'di&'e a todos por s' desidia. /llo sig%i*icara &'e el i%terFs i%di(id'al+ si% %i%g'%a moti(ació% legtima+ se impo%e al i%terFs ge%eral. /l #ódigo #i(il se limita a co%cretar y dar *orma seg'ra a '%a de esas mod'lacio%es de la propiedad pri(ada+ c'Bl es+ a&'ella &'e establece el deber implcito de dis*r'tar la ri&'e0a material+ y &'e recae e% cabe0a de los tit'lares del derecho. No es posible pe%sar+ y e% realidad %'%ca lo *'e+ e% '%a propiedad i%di(id'alista desco%ectada de s' proyecció% o dime%sió% social3. Si% embargo+ e% %'estro pas+ i%*l'e%ciado por '% %eoliberalismo i%ge%'o+ toda(a alg'%os se resiste% a s'scribir la a%terior a*irmació%31. or 3
?/l derecho de propiedad+ como c'al&'ier derecho s'b)eti(o+ prese%ta '%a (ertie%te i%di(id'al y otra social. /sto es de erogr'llo. Nadie es 5obi%so% #r'soe. or ta%to+ siempre hay '% proceso de a)'stamie%to co% otras perso%as o co% la colecti(idad =bie% com%Yi%terFs socialY*'%ció% social>. /ste www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22
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a)'stamie%to da l'gar a limitacio%es e% la propiedad co% la co%sig'ie%te sec'ela de obligacio%es y deberes. /%tre ellos+ e% el caso de la propiedad del s'elo+ los deberes 'rba%sticos@. ,59ON/Q 7PSW/Q D/ #,S95;+ $'is. 4a .ropiedad en las 4e#es del %uelo + 9homso%-#i(itas+ adrid 24+ pBg. !3. 31 % e)emplo es la sig'ie%te opi%ió%: ?%a empresa &'era hacer '%a i%(ersió% i%mobiliaria importa%te. 9e%a &'e escoger dó%de hacer esta i%(ersió% e%tre (arios pases de $ati%oamFrica y red')o s's opcio%es
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ello se arg'ye toscame%te &'e ?la 's'capió% es i%co%stit'cio%al p'es la propiedad es i%(iolable@+ c'a%do e% realidad esa *rase %o pasa de '%a metB*ora repetida desde la Fpoca s'perada del i%di(id'alismo. J#ómo p'ede tomarse e% serio &'e la #o%stit'ció% sa%cio%e &'e la propiedad es i%(iolable+ mie%tras &'e el derecho a la (ida %o lo esK32. /% co%sec'e%cia+ esa %e*asta redacció% debe co%cordarse co% el art. 21 de la #o%(e%ció% I%teramerica%a de los Derechos 'ma%os co% el *i% de llegar a '% res'ltado acorde co% las co%cepcio%es moder%as del derecho: la propiedad es solame%te '% derecho patrimo%ial+ eco%ómico+ s'bordi%ado a la dig%idad del hombre+ y s')eto a gra%des limitacio%es para e*ecto de lograr '%a sociedad mBs )'sta e ig'alitaria+ e% la c'al se prote)a% otros (alores e i%tereses de mayor )erar&'a. No p'ede aceptarse &'e toda(a se siga 'tili0a%do la *rase clichF co%te%ida e% el art. de la #o%stit'ció% para+ e% base a ella+ arribar a co%cl'sio%es abs'rdas desde la perspecti(a del /stado #o%stit'cio%al y Social de Derecho. or lo demBs+ pe%sar &'e ?elimi%a%do a los 's'rpadores y si%(ergZe%0as@ =sic> se logra proteger a la propiedad+ %o pasa de ser '% disc'rso demagógico y+ por tal moti(o+ *also. /% e*ecto+ e% s' larga historia todos los bie%es ha% sido 's'rpados+ i%(adidos+ co%&'istados+ ob)etos de esta*a+ etc.+ y si se derogase la 's'capió%+ e%to%ces habra &'e i%(estigar los tt'los hasta s's orge%es+ por lo &'e %i%g% propietario estara seg'ro33. /% alg% *i%alme%te a #hile+ ,rge%ti%a y er. $os abogados per'a%os trataro% de eplicarle &'F &'iere decir el artc'lo H23 del #ódigo #i(il. Seg% este artc'lo+ la propiedad es el poder )'rdico &'e permite 'sar+ dis*r'tar+ dispo%er y rei(i%dicar '% bie%+ poder &'e debe e)ercerse e% armo%a co% el i%terFs social. #'a%do el i%(ersio%ista pidió &'e le eplicara% &'F cosa &'iere decir el [i%terFs social\+ la eplicació% %o *'e m'y clara y la i%terpretació% e% la )'rispr'de%cia %acio%al sobre c'Bles era% los alca%ces de dicho tFrmi%o era (irt'alme%te i%eiste%te. No se le poda eplicar a &'F lmites &'edaba s')eto el e)ercicio de s' propiedad. /l res'ltado *'e &'e i%(irtió e% #hile@: $$,5D+ ,l*redo. ?Sobre el #ódigo #i(il y los di%osa'rios@. /N: 77,,. <.or qu@ ha# que cambiar el ódi'o ivil= + #+ $ima 21. Si% embargo+ el citado a'tor %o dice &'e e% #hile se co%sagra a %i(el co%stit'cio%al la clB's'la de la ?*'%ció% social de la propiedad@+ la c'al se de*i%e e% la propia #arta como a&'ella &'e ?compre%de c'a%to ei)a% los i%tereses ge%erales de la Nació%@ =art. 1H>. 7Fase: /],I$I$$; ,5M7,$;+ Da%iel. $a /propiació% a%te el Derecho #i(il+ /ditorial 8'rdica de #hile+ 2E edició%+ Sa%tiago 1HH!+ pBg. 14. /s decir+ la s'p'esta empresa %o e%tie%de &'F sig%i*ica el ?i%terFs social@ e% el er+ pero s compre%de per*ectame%te el sig%i*icado de los ?i%tereses ge%erales de la Nació%@ e% #hile. ,l marge% de lo a%ecdótico del e)emplo+ y de s' probable carBcter espec'lati(o+ lo co%creto es &'e e% todos los pases+ i%cl'so e% los mBs liberales+ siempre la propiedad pri(ada estB s')eta al bie% com%+ al i%terFs social o la *'%ció% social+ o como &'iera llamBrsele. 32 ?/l eacerbado i%di(id'alismo rei%a%te e% el siglo VIV y e% la primera mitad del siglo VV &'e+ como se sabe+ es epresió% de '% mome%to histórico+ co%d')o+ como era %at'ral+ a '%a co%cepció% predomi%a%teme%te patrimo%ialista del Derecho. $o &'e i%teresaba primordialme%te al legislador+ hombre de s' tiempo+ era la protecció% %ormati(a de la propiedad i%di(id'al+ pri(ada. /sta se erigió como el ce%tro de ate%ció% de los sistemas )'rdicos positi(os. aste recordar+ como pe%osa a%Fcdota+ &'e e% las #o%stit'cio%es er'a%as de 1HH y 1HH3 se sig'e a% co%sidera%do al derecho de propiedad como [i%(iolable\+ sit'ació% &'e+ paradó)icame%te+ %o se me%cio%a tratB%dose de los derechos *'%dame%tales de la perso%a+ como so% los derechos a s' (ida o a s' libertad@: HI + oti(e%sa /ditora 8'rdica+ $ima 2H+ pBg. 13.
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$Fase este bello pasa)e de doctri%a )'rdica: ?$as co%sideracio%es sobre la i%moralidad de la prescripció% se *'%da% e% '%a *e dogmBtica e% la eiste%cia de la propiedad como ser e% s. arte de '%a
mome%to la propiedad se origi%ó+ o tra%smitió+ por medio de ab'sos o *ra'des. ara satis*acer esta %ecesidad de seg'ridad )'rdica es &'e %ace la 's'capió%34+ y por eso c'mple '%a importa%te *'%ció% social e% orde% a las relacio%es de trB*ico patrimo%ial. !. EL PROBLEMA DEL USUCAPIENTE CONTRA EL TERCERO REGISTRAL
/l 5egistro establece y p'blica '%a pres'%ció% de tit'laridad+ pero la realidad p'ede ser disti%ta e% c'a%to es otro &'ie% posee la *i%ca por '% tiempo s'*icie%te para ga%ar por 's'capió%. JW'F tie%e mBs *'er0a+ el 5egistro co% s's declaracio%es *ormales+ o la realidad de '%a posesió% co%ti%'adaK ,&' es %ecesario disti%g'ir (arias hipótesis3!: - Si el co%*licto se pla%tea e%tre el poseedor y el tit'lar registral3G+ pre(alece si% d'das la 's'capió%. - Si el co%*licto se pla%tea e%tre el poseedor y el tercer ad&'ire%te3+ e%to%ces alg'%os a'tores+ especialme%te espaoles+ ha% co%siderado &'e el respeto por la posesió% se modera co% la %ecesidad de amparar la seg'ridad del trB*ico+ por lo &'e res'ltara (e%cedor &'ie% se ampara e% el pri%cipio de *e pblica registral =art. 214 ##>. $a 's'capió% contra tabulas se prod'ce c'a%do e%tra% e% co%*licto dos derechos co%tradictorios: el primero+ el de '% tercer ad&'ire%te co%*iado e% la eactit'd del 5egistro y &'e s'ste%ta s' derecho e% la tra%smisió% prod'cida a s' *a(or por el tit'lar registral. ,demBs+ para ser protegido este cree%cia e% la tradició% '%i(ersal de la propiedad desde '% orige% (erdadero e i%c'estio%ado =Jel testame%to de ,dB%K+ J'%a oc'pació% primera de lo &'e %o tie%e d'eoK+ Jla do%ació% de la tierra por Dios a '% p'eblo elegidoK>. ero para te%er *e e% la propiedad como ser e% s+ %o solo hay &'e de*i%ir '%os orge%es i%c'estio%ados+ tambiF% hay &'e de*i%ir '%a tra%smisió% i%c'estio%ada. ,s desde '%os orge%es ciertos la tra%smisió% de la propiedad se prete%de *'%dar desp'Fs e% la sola (ol'%tad del propietario como ca'sa de tra%smisió% de la propiedad. ero l'ego res'lta &'e el derecho ci(il %i de*i%e '%os orge%es seg'ros+ %i o*rece '% i%str'me%to i%c'estio%ado de gara%ta de la tit'laridad e% las tra%smisio%es. or eso la 's'capió% se co%(ierte e% el gra% pri%cipio de certe0a de '% derecho ci(il de orge%es e i%str'me%tos i%ciertos@: P$7,5/Q #,5;#II+ 8osF ,%to%io. urso de erechos -eales + /ditorial #omares+ 6ra%ada 2!+ pBg. H2. 34 #,$/6,5I D/ 65;SS;+ $ydia. 5sucapión+ 5'bi%0al-#'l0o%i /ditores+ 2E /dició%+ Sa%ta
el problema de este acBpite: por '% lado te%emos al 's'capie%te =o casi tal> + y por el otro lado estB el tercero # &'e ad&'iere co%*iado e% el registro.
tercero debe co%tar co% '% tt'lo o%eroso y act'ar de b'e%a *e+ sie%do &'e e% el 5egistro %o debe co%star ca'sal alg'%a de resol'ció%+ rescisió% o i%(alide0. /l seg'%do derecho e% co%*licto es el del 's'capie%te &'e ha c'mplido los re&'isitos legales para ad&'irir por prescripció%+ pero &'e ob(iame%te %o ha i%scrito s' derecho. /% este caso+ el 's'capie%te es '% poseedor c'ya posesió% es co%ti%'a+ pac*ica+ pblica y como propietario por el tFrmi%o de die0 aos. #o%*orme se p'ede apreciar+ el 's'capie%te es '% ad&'ire%te etrarregistral+ c'yo derecho %o aparece e% los libros del registro+ y de esta *orma la 's'capió% co%s'mada co%(ierte e% IN/V,#9, la i%*ormació% registral+ p'es se ha prod'cido el decaimie%to del derecho de propiedad del tit'lar registral a *a(or del 's'capie%te. Si Fste co%sig'e i%scribir s' derecho e% el 5egistro+ el co%te%ido de eactit'd e i%tegridad de los asie%tos se habrB s'bsa%ado. /% cambio+ c'a%do este 's'capie%te %o i%scriba s' ad&'isició%+ podrB oc'rrir &'e '% tercero co%*e e% los asie%tos registrales y ad&'iera de &'ie% aparece como tit'lar e% los libros+ co% lo c'al se prod'cirB el co%*licto de dos ad&'ire%tes: '%o+ tab'lar+ &'e b'scarB ampararse e% la *e pblica del 5egistro de c'mplirse los re&'isitos sealados por el artc'lo 214 del #ódigo #i(ilA y el otro+ etrarregistral+ pero amparado e% '%a larga posesió%. $a 's'capió% es '% hecho &'e permite el goce y dis*r'te de la cosa+ si% %ecesidad de '% tt'lo *ormal &'e ampare la posesió%. /% esa perspecti(a es mBs *'erte &'e el derecho mismo+ p'es l'ego de '% prolo%gado perodo de tiempo el poseedor de(ie%e e% propietario. /% tal se%tido+ “el hecho de la posesión representa una realidad social inne'able, # el comportarse como el verdadero propietario durante un lar'o perodo, tiene consecuencias que el derecho no puede silenciar$ Ja n$ 6ntonio ern&nde+ il ha se9alado que la posesión cumple una verdadera Kunción socialL, # el derecho no puede estar a"eno a esa realidad, por lo que deber& terminar admitiendo la usucapión de automotores, incluso por aquellas personas que no i'uran como titulares MH inscritos* .
/%seg'ida (eremos '% co%)'%to de ra0o%es por las c'ales siempre deberB impo%erse la 's'capió%.
3"
;ISS/9 D/ /S,NMS+ $'is. .rescripción+ ;p. #it.+ pBg. 11 ss. Nótese &'e el registro de a'tomotores arge%ti%o es co%stit'ti(o+ pero a'% as se impo%e la pr'de%cia e% esta materia+ p'es se permite si% d'das la 's'capió% co%tra tab'las.
!.1 EL ART. @ CC ES APLICABLE PARA SOLUCIONAR ESTE CONFLICTO< H NO EL ART. @ CC
/l pri%cipio de *e pblica se prese%ta c'a%do el tt'lo del tra%smite%te se halla a*ectado por alg'%a ca'sal de %'lidad o i%e*icacia 0"ntr$0tu$% " ne2"0-$% &'e p'ede origi%ar '% e*ecto de %'lidad e% ?cade%a@ respecto a los actos s'cesi(os. or e)emplo+ , =tit'lar i%scrito> (e%de a . $'ego+ (e%de a #+ y ambos ad&'ire%tes i%scribe% s'cesi(ame%te s's tt'los. /% tal caso+ la e(e%t'al %'lidad de la (e%ta e%tre ,-+ a'%&'e se declare )'dicialme%te+ %o prod'cirB el e*ecto de pri(ar a # de s' ad&'isició%+ si la ca'sa de %'lidad =por e)emplo: *alta total de co%se%timie%to o ilicit'd de la ca'sa del co%trato> %o co%staba e% el 5egistro. ;tro e)emplo se%cillo: , (e%de a '%a *i%ca estableciF%dose como co%dició% resol'toria &'e si %o edi*ica e% el pla0o de ci%co aos el co%trato &'edarB res'elto y (ol(erB la *i%ca a poder de , =lo c'al ob(iame%te implica tambiF% &'e Fste de('el(a el precio a >. Si este pacto *ig'ró e% el doc'me%to pri(ado de (e%ta+ pero %o se i%corporó por ac'erdo de las partes a la correspo%die%te escrit'ra+ a pesar de &'e , y &'isiero% ma%te%er s' (ige%cia+ e%to%ces el 5egistro se limitarB a i%scribir la escrit'ra si% el pacto resol'torio. Si e% estas circ'%sta%cias (e%de la *i%ca a #+ Fste %o se (erB a*ectado por '%a e(e%t'al resol'ció% del co%trato de compra(e%ta e%tre , y + ya &'e %o se le permitió co%ocer la eiste%cia de dicha co%dició%+ la c'al &'edó oc'lta. /% ge%eral+ estos co%*lictos se res'el(e% te%ie%do e% c'e%ta la co%*ia%0a e% el co%te%ido del 5egistro+ rep'tB%dola como (erdad pres'%ta+ de tal s'erte &'e %adie podrB ser pri(ado del derecho ad&'irido a'%&'e l'ego se compr'ebe &'e el tt'lo del tra%smite%te adoleca de alg% (icio i%(alida%te+ o a'%&'e dicho tt'lo+ (Blido e% '% pri%cipio+ &'ede mBs tarde si% (alor 3H. #o%*orme ya lo hemos sealado+ %'estro sistema )'rdico co%templa e% *orma epresa esta *ig'ra e% el artc'lo 214 del #ódigo #i(il. /l artc'lo 214 establece los re&'isitos %ecesarios de protecció% para el tercero ?c'ali*icado@ de la *e pblica4: 3H
,N6/$ ,6^/Q+ 5icardo de. 6pariencia "urdica, posesión # publicidad inmobiliaria re'istral + 'blicacio%es de la %i(ersidad de De'sto+ ilbao 1H"2+ pBg. 11H-12. 4 $a #orte S'prema ha eigido reiteradame%te el c'mplimie%to de estos re&'isitos para otorgar la protecció% legal. /% '%a se%te%cia epedida co% moti(o de la #asació% No. GH!-HH se di)o lo sig'ie%te: ?... ara la aplicació% del pri%cipio de b'e%a *e registral debe% co%c'rrir cop'lati(ame%te los sig'ie%tes re&'isitos: a> &'e el ad&'ire%te lo haga a tt'lo o%erosoA b> &'e el ad&'ire%te acte de b'e%a *e ta%to al
mome%to de la celebració% del acto )'rdico del &'e %ace s' derecho+ como al mome%to de la i%scripció% del mismoA b'e%a *e &'e se pres'mirB mie%tras %o se acredite &'e te%a co%ocimie%to de la i%eactit'd del registro+ es decir+ se trata de '%a pres'%ció% i'ris ta%t'mA c> &'e el otorga%te apare0ca registralme%te co% capacidad para otorgar el derecho del &'e se tratase A d> &'e el ad&'ire%te i%scriba s' derechoA e> &'e %i de los asie%tos registrales %i de los tt'los i%scritos res'lte% ca'sas &'e a%'le%+ resci%da% res'el(a% el
a> ,d&'isició% (Blida a tt'lo o%eroso =eleme%to %egocial>. b> #o%*ia%0a e% el 5egistro =eleme%to de reg'laridad e% la cade%a de tra%smisio%es>. c> 'e%a *e =eleme%to s'b)eti(o>. d> No debe co%star e% el 5egistro las ca'sales de %'lidad o i%e*icacia =eleme%to ob)eti(o>. e> I%scripció% de s' propio tt'lo =eleme%to de cierre>. Nótese &'e el pri%cipio de *e pblica se aplica ecl'si(ame%te a *a(or de '% tercero &'e ad&'iere e% (irt'd de '% %egocio )'rdico o%eroso y al c'al se protege *re%te a la %'lidad+ a%'labilidad+ rescisió% o resol'ció% &'e s'*ra el acto pre(io. /s decir+ se trata de '% meca%ismo de seg'ridad )'rdica &'e solo )'ega c'a%do se trata de ad&'isicio%es co%tract'ales o deri(ati(as+ las c'ales p'ede% s'*rir c'a%do el tra%s*ere%te %o res'lta ser propietario por %'lidad de s' acto ad&'isiti(o. /ste problema+ si% embargo+ %o se aplica e% la 's'capió%+ p'es se trata de '% modo origi%ario de ad&'isició% e% el c'al %o tie%e rele(a%cia alg'%a la %'lidad+ a%'labilidad+ rescisió% o resol'ció%. or e)emplo+ te%emos '% tercero i%scrito e% el registro *re%te a '% 's'capie%te. JW'iF% (e%ceK $os partidarios del etremismo registral &'iere% i%(ocar el art. 214+ pero esta %orma tie%e '% Bmbito estricto de aplicació% &'e %o se cr'0a para %ada co% la prescripció% ad&'isiti(a. /% e*ecto+ el propietario i%scrito estB protegido *re%te a la %'lidad y demBs patologas co%tract'ales &'e p'diera haber s'*rido s' tra%smite%teA pero el 's'capie%te %o es s' tra%smite%te %i tie%e relació% )'rdica co% Fl. $a 's'capió% es '% *e%óme%o )'rdico a)e%o al m'%do co%tract'al o %egocial+ y di(erso a los modos deri(ados de ad&'isició%+ por lo &'e s's e*ectos %o p'ede% ser mediati0ados o a%'lados por el pri%cipio de *e pblica. /% co%cl'sió%+ el art. 214 simpleme%te n" re2u%$ la hipótesis de co%*licto e%tre el 's'capie%te y el tercero i%scrito+ por lo &'e de all %ada p'ede obte%erse. or el co%trario+ el art. H!2 ## s res'lta aplicable+ y e% (irt'd de ella clarame%te es pre*erida la posició% )'rdica del prescribie%te. /% tal se%tido+ la se%te%cia &'e declara la 's'capió% es tt'lo s'*icie%te para ca%celar el asie%to del a%tig'o d'eo+ c'al&'iera &'e Fste sea+ i%scrito o %o+ p'es la %orma %o disti%g'e %i podra disti%g'ir.
derecho del otorga%te. /l pri%cipio de b'e%a *e registral =sic> persig'e proteger al tercero &'e ha ad&'irido '% derecho de &'ie% *i%alme%te careca de capacidad para otorgarlo+ lo &'e implica b'scar la seg'ridad e% el trB*ico i%mobiliario+ si% embargo ello p'ede implicar '% sacri*icio de la seg'ridad del derecho+ por ello es &'e para morigerar tal sacri*icio el legislador ha di*ic'ltado el acceso al pri%cipio de b'e%a *e registral =sic>...@$
/l tema aparece claro+ por e)emplo+ e% '%a m'y recie%te decisió% de la Sala 9ra%sitoria del 9rib'%al 5egistral+ e% la c'al se disc'tió la i%scripció% de '%a se%te%cia de prescripció% ad&'isiti(a c'a%do ya eista% terceros i%scritos. /l tema &'edó rBpidame%te res'elto co% la re(isió% de la partida registral+ p'es e% ella co%staba la respecti(a a%otació% de la dema%da+ e% (irt'd de la &'e se a*ectaba% a los ad&'ire%tes s'cesi(os. Si% embargo+ el (erdadero problema se h'biera prese%tado de %o prod'cirse la a%otació%+ p'es la se%te%cia llegara al registro c'a%do ya eistiese el derecho de '% tercero ad&'irido s'p'estame%te ba)o el amparo del pri%cipio de *e pblica. %a (isió% simplista de las cosas+ propia del etremismo registral+ h'biera recha0ado tal i%scripció%A empero+ co% me)or criterio habra &'e obser(ar &'e el art. 214 ## es simpleme%te i%aplicable e% la hipótesis est'diada. /% e*ecto+ el tercero de la *e pblica es protegido co%tra i%e*icacias co%tract'ales e% el tt'lo del tra%smite%te+ pero e% la 's'capió% %o hay tra%smisió%+ %i patologas co%tract'ales+ %i co%tratoA ra0o%es por las &'e *Bcilme%te se ded'ce &'e esa %orma %o reg'la el co%*licto e%tre 's'capie%te y tercero i%scrito. Sie%do ello as+ este ltimo %o p'ede co%stit'irse e% s')eto protegido por la *e pblica y+ e% co%sec'e%cia+ el 5egistro %ada p'ede opo%er para impedir la i%scripció% del 's'capie%te. JodrB decir &'e se a*ecta a '% tercero del 214K $a %orma %o )'ega e% este Bmbito. JodrB decir &'e el %'e(o propietario i%scrito =comprador> %o *'e dema%dadoK No es %ecesario+ ya &'e la cosa )'0gada se epa%de a los s'cesores del derecho disc'tido seg% lo ma%da el art. 123 del #ódigo rocesal #i(il+ esto es+ la se%te%cia (i%c'la a las partes y a &'ie%es de ellos deri(a% s's derechos+ como es el caso del comprador. /% co%cl'sió%+ el 5egistro debe i%scribir e% (irt'd de las %ormas s'sta%ti(as y procesales. $a al'dida decisió% de la Sala 9ra%sitoria dice lo sig'ie%te: “%in embar'o, de la revisión de los antecedentes re'istrales se advierte que consta anotada la demanda de prescripción adquisitiva de dominio entablada por la 6sociación de ivienda %anta ercedes contra Bos@ ?liveira 4aAe++ari, se'3n asiento N1 de la partida Co$ 110G1IHM del -e'istro de .redios de 4ima, con echa 27 de "unio de 2002$ .or tanto, los titulares posteriores resultan necesariamente vinculados #
obli'ados por el resultado del proceso, #a que la inscripción deinitiva, en este caso la sentencia, 'enera eicacia retroactiva desde la echa de la anotación de demanda, se'3n el art$ 2020 del ódi'o ivil concordante con el art$ H del -e'lamento eneral de los -e'istros .3blicos8 ra+ón por la cual los propietarios sucesivos quedan aectados por las
consecuencias de la sentencia irme, aun cuando no ha#an sido empla+ados, pues el momento de su adquisición #a tenan conocimiento le'al de la situación "urdica liti'iosa . Por lo demás, el art. 123 del Código Procesal Civil señala que la cosa juzgada alcanza a las partes del proceso y a quienes de ellos deriven su dereco, incluso sin anotación registral *
=5esol'ció% No. !!-2H-SN,5-95-$ de 3 de )'%io de 2HA *irmada e% mayora por los Seores 7ocales: 6'%ther 6o%0ales arró% y ;scar /scate #abrel>41.
!.2 POR
DEFINICIÓN< LOS MODOS DE AD;UISICIÓN ORIGINARIOS SON MJS PODEROSOS ;UE LOS DERIVADOS
/l sistema legal reco%oce &'e los derechos o sit'acio%es )'rdicas de (e%ta)a+ cómo &'iera llamBrseles+ circ'la% de ma%o e% ma%o a tra(Fs de disti%tos hechos )'rdicos &'e la ley reco%oce co% ese e*ecto. /%tre esos hechos+ de%omi%ados ?modos de ad&'isició% de la propiedad@+ se e%c'e%tra el co%trato de tra%smisió% =%o todos los co%tratos prod'ce% ese e*ecto>+ la s'cesió% hereditaria+ la accesió%+ la apropiació% y la 's'capió%+ e%tre m'chos otros. $os +","& ,er-7$,"& so% a&'ellos e% los c'ales se prod'ce '% acto de tra%smisió% del derecho+ es decir+ dos s')etos estB% ca'salme%te (i%c'lados de tal s'erte &'e '%o da y el otro recibe. /% tal caso+ la ad&'isició% de la propiedad+ por e)emplo+ estB s')eta y co%dicio%ada a &'e el tra%smite%te sea tit'lar del derechoA e% caso co%trario+ %ada tra%s*iere y el otro %ada recibe. /l pri%cipio ge%eral &'e rige los modos deri(ados es el nemo plus iuris+ esto es+ %adie da mBs derecho del &'e tie%e. $os +","& "r-2-n$r-"& so% a&'ellos e% do%de el s')eto se co%(ierte e% tit'lar por e%co%trarse e% la hipótesis &'e la %orma reco%oce como ca'sa%te del e*ecto ad&'isiti(o+ si% &'e el a%terior propietario preste s' (ol'%tad *a(orable a la tra%s*ere%cia+ o si% &'e se prod'0ca '% *e%óme%o legal de tra%smisió% =dar y recibir>. /l caso mBs *rec'e%te de modo origi%ario+ pero %o %ico+ lo co%stit'ye la 's'capió% o prescripció% ad&'isiti(a de domi%io+ p'es e% ella el %'e(o tit'lar ad&'iere por s mismo+ por el solo hecho de poseer d'ra%te '% pla0o y ba)o ciertas co%dicio%esA si% &'e el a%tig'o d'eo preste co%se%timie%to o a'torice la tra%smisió%.
41
$a decisió% a teto completo p'ede (erse e%: 6;NQ,$/S ,55XN+ 6'%ther er%B%. 4a nueva doctrina del erecho -e'istral$ Burisprudencia de la %ala ransitoria del ribunal -e'istral + 8'rista /ditores+ $ima 21+ pBg. 13!-13G.
$as ad&'isicio%es origi%arias opera% ?e %o(o@+ ya &'e el tit'lar estre%a el derecho o lo recibe %o(edosame%te+ si% (i%c'lació% alg'%a co% el a%terior propietario. /% tal se%tido+ a&' %o i%teresa la regla nemo plus iuris+ p'es %o eiste acto de tra%smisió% del primige%io hacia el %'e(o tit'lar+ si%o &'e Fste ad&'iere por s solo y si% (i%c'lació% ca'sal co% el a%terior. or ta%to+ e% esta hipótesis se prod'ce '% claro rompimie%to del domi%io+ '%a especie de l%ea di(isoria por la c'al el tit'lar primige%io termi%a s' historial+ mie%tras el %'e(o lo comie%0a si% (i%c'lació% co% el pasado. /% las ad&'isicio%es origi%arias %o i%teresa dil'cidar &'ie% es el propietario primige%io+ p'es el domi%io ig'al se pierde c'al&'iera &'e Fste *'eseA de all &'e por de*i%ició% teórica la ad&'isició% deri(ada cede o es (e%cida por la origi%aria. Si e% la primera el derecho estB s'peditado a la tit'laridad del tra%smite%te+ y e% la seg'%da %o+ e%to%ces esta ltima es s'perior por&'e opera e% *orma absol'ta e irremediable. or ta%to+ %$ u&u0$3-'n e& +!& 3",er"&$ 6ue e% re2-&tr" y s' tracto s'cesi(o =p'blicidad de actos de tra%smisió% y ad&'isició% deri(ati(as>42. /l art. H! ## es basta%te eloc'e%te:
“4a sentencia que declara la
prescripción adquisitiva es ttulo suiciente para cancelar el asiento del anti'uo due9o*.
De esta %orma se ded'ce i%e&'(ocame%te el carBcter origi%ario de la 's'capió%+ p'es el %'e(o propietario %o recibe el bie% por tra%smisió% del a%terior tit'lar+ si%o &'e lo ad&'iere por s mismo y+ e% tal co%dició%+ rompe la historia de domi%io. or ta%to+ res'lta correcto decir &'e la se%te%cia declarati(a ca%cela el asie%to del a%tig'o d'eo+ p'es termi%a la sit'ació% del propietario a%terior y %ace '%a %'e(a+ pero si% relació% ca'sal e%tre '%a y otra. !.3 LA POSESIÓN CONSOLIDADA ES MEOR TKTULO ;UE EL MERO FORMALISMO
N'estra doctri%a adolece+ hoy+ de pro*'%das des(iacio%es y co%*'sio%es &'e la hace% perder la perspecti(a de las cosas. /sto podemos e)empli*icarlo co% '% a'tor &'e sostie%e la %ecesidad de &'e la 's'capió% 42
or tal ra0ó%+ debe tomarse como palabrera h'eca la sig'ie%te opi%ió%: ?/l 5egistro elimi%a los costos i%directos ge%erados por la posesió%+ toda (e0 &'e permite la co%stit'ció% de (arios derechos compatibles+ todos ellos a ser p'blicitados (a s' i%scripció%@: #,N9,5I,S S,$,7/55+
ivil peruano$ .erspectivas # problemas actuales +
del er+ $ima 1HH3+ pBg. 1-2. $a preg'%ta &'e s'rge de esa opi%ió% es la sig'ie%te: Jy &'F p'ede hacer el 5egistro co% s' i%*ormació% desact'ali0ada y erró%eaK J$a ma%te%emos pese a todoK J; seg'imos co% la milo%ga de &'e se trata de '%a ?(erdad o*icial@ y debemos creerle por&'e lo dice el /stado y c'al&'ier otra co%sideració% sale sobra%doK 6ra(es co%tradiccio%es e% las &'e i%c'rre%+ c'B%do %o+ los c'ltores del %eo-liberalismo.
re&'iera la se%te%cia del )'e0 y la i%scripció% co%stit'ti(a+ p'es de esa ma%era se logra opo%ibilidad y seg'ridad )'rdica43. /l arg'me%to es i%soste%ible de ac'erdo co% dos ideas-*'er0a &'e a&' epo%emos: $a primera idea estB relacio%ada co% admitir &'e la 's'capió% es '% hecho y+ como tal+ debe reco%ocFrsele y reg'lBrsele+ ba)o pe%a de (aciar de co%te%ido a la *ig'ra. 8'stame%te la prescripció% tie%e como pri%cipal caracterstica ser '% s'ceso real+ (isible+ %otorio+ &'e (i(e e% el m'%do *Bctico+ y &'e mBs bie% se opo%e a los tt'los *ormales o solem%es de ad&'isició%. or tal moti(o+ %o p'ede eigirse &'e la eiste%cia de '% hecho deba c'mplir los re&'isitos de '% tt'lo *ormal =se%te%cia e i%scripció%>+ ya &'e eso lo des%at'rali0a. S'po%gamos &'e se di)ese &'e la '%ió% de hecho solo se reco%oce si se prod'ce '%a i%scripció% e% la m'%icipalidad+ pre(io '% trBmite *ormal &'e c'lmi%a co% '%a resol'ció% admi%istrati(a. /%to%ces+ el hecho simpleme%te se habra co%(ertido e% tt'lo solem%e+ y %i%g'%a di*ere%cia te%dra ya co% el matrimo%io. or ta%to+ la reg'lació% de esta '%ió% perdera s' se%tido+ p'es los mltiples hechos co%(i(e%ciales &'e se prese%tara% e% la realidad termi%ara% sie%do %egados por el Derecho+ ol(ida%do &'e la *'%ció% de la %ormati(a de la '%ió% de hecho es reco%ocerla como tal+ si% re&'isitos b'rocrBticos. /% b'e%a c'e%ta+ p'es+ los hechos )'rdicos &'e la ley reco%oce+ tal como la 's'capió% o la '%ió% de hecho+ %o p'ede% estar s'bordi%ados a doc'me%tos *ormales o tt'los solem%es+ p'es e% tal caso s' reg'lació% carece de ra0ó% de ser. or ltimo+ te%dramos '% sistema )'rdico &'e termi%ara reg'la%do solame%te los *ormalismos y %o la realidad material de la (ida. /llo traera el gra(e problema de '% orde%amie%to basado e% simples *iccio%es+ &'e a propósito se (e%da los o)os co% el *i% de %egar los hechos+ y por lo &'e el res'ltado %o sera otro &'e la i%mediata deslegitimació% del orde% )'rdico por basarse e% meras aparie%cias o eti&'etas. $a seg'%da idea+ &'e (ie%e e% relació% al tema de este acBpite+ estB re*erida a &'e+ llegado '% p'%to e% el tiempo+ %o basta la tit'laridad hierBtica para recibir protecció%. /% tal p'%to es pre*erible la realidad (ital. or ta%to+ l$ $tr-1u0-'n ,e %$ r-6ue#$ +$ter-$% &"%" &e u&t-5-0$ &- &e %$ ut-%-#$ 8 ,-&5rut$A para %ada sir(e co%ceder tit'laridades co% %'lo co%te%ido www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22
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eco%ómico y &'e mBs bie% represe%ta% '%a carga para la sociedad. $a 's'capió% co%stit'ye '% meca%ismo &'e e% *orma i%directa obliga a &'e los 43
/% ese se%tido: $;Q,N; $;Q,N;+ oisFs /las. ?$a opo%ibilidad e% la prescripció% ad&'isiti(a@. /N: 6ctualidad Burdica+ 6aceta 8'rdica+ 9omo 1H1+ $ima ;ct'bre 2H+ pBg. 2 ss.
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bie%es sea% p'estos e% mo(imie%to+ prod'0ca% y circ'le% para be%e*icio ge%eral. $a 's'capió%+ e%to%ces+ tie%e '% *'%dame%to ?positi(o@+ p'es se basa e% '%a acció% &'e el orde%amie%to )'0ga como (aliosa ob)eti(ame%teA y '% *'%dame%to ?%egati(o@+ p'es recha0a '%a i%acció% &'e se co%sidera i%co%(e%ie%te. or el primero+ se premia la acció% del poseedor &'e i%corpora '% bie% al circ'ito eco%ómico+ posee+ eplota+ prod'ce+ crea ri&'e0a y ge%era '% be%e*icio ge%eral+ al marge% de la tit'laridad *ormal. or el seg'%do se castiga '%a co%d'cta abste%cio%ista y %eglige%te de '% propietario &'e %o acta el co%te%ido eco%ómico del derecho. $a posesió% se e%c'e%tra e% '%a sit'ació% teleológica s'perior a la propiedad+ p'es si reco%ocemos &'e el *i% estB e% primaca sobre los medios+ e%to%ces debe te%erse e% c'e%ta &'e el domi%io se t'tela para permitir &'e el propietario posea =(Fase la de*i%ició% del art. H23 ##>+ lo c'al i%dica &'e la propiedad es '% medio para lograr el *i% de la posesió%. Sie%do as+ la posesió% co%ti%'ada y (estida por el tiempo =e% *rase a*ort'%ada de Sa(ig%y> es me)or tt'lo &'e el simple *ormalismo. $a ri&'e0a material tie%e como *i%alidad &'e el s')eto la apro(eche para crear mBs ri&'e0a e% be%e*icio ge%eralA pero si alg'ie% abdica de e)ercer el co%te%ido mismo de la propiedad y+ peor a%+ '% tercero posee ese bie%+ e%to%ces debe co%siderarse &'e la sit'ació% pre*ere%te es la del poseedor+ *re%te a las co%d'ctas %egati(as del tit'lar improd'cti(o &'e se limitó a ma%te%er '%a tit'laridad (aca de todo co%te%ido eco%ómico o se%tido social. /% tal sit'ació%+ el orde%amie%to )'rdico aba%do%a la tit'laridad *ormal+ merame%te simbólica y si% correlato eco%ómico+ a e*ecto de pre*erir la tit'laridad *Bctica &'e+ a di*ere%cia de la a%terior+ prod'ce ri&'e0a y be%e*icio colecti(o. $a propiedad i%di(id'alista y egosta %o p'ede ser protegida i%de*i%idame%te+ y por ese moti(o se pre*iere al hecho &'e tie%e implica%cia social. Se ad(ierte+ e%to%ces+ &'e los derechos i%di(id'ales %o p'ede% ser ?i%di(id'alistas@+ si%o &'e debe% co%tar co% '%a proyecció% social o mirar al ?bie% com%@+ cómo dice %'estra #o%stit'ció% de 1HH3. www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22
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!.4 ESA ES LA OPINIÓN COMÚN EN LOS SISTEMAS DE REGISTRO DECLARATIVO COMO EL NUESTRO
/% el Derecho *ra%cFs o italia%o+ paradigmBticos de la tra%smisió% por solo co%se%so y del registro declarati(o+ %adie d'da &'e la 's'capió% (e%ce al
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propietario i%scrito. $a ra0ó% es m'y simple y ya la hemos ma%i*estado e% el acBpite a%terior: los modos de ad&'isició% origi%arios so% mBs poderosos &'e los deri(ados+ ya &'e arrasa% co% toda la historia a%terior del bie%A por ta%to+ %o importa &'ie% sea el tit'lar a%tig'o p'es ig'al Fste termi%a perdie%do el derecho e% *orma irremediable. or ta%to+ %o es rele(a%te si el propietario estaba i%scrito o %o+ p'es el 's'capie%te siempre res'lta pre*erido. /l 5egistro declarati(o *ra%cFs se basa e% el pri%cipio de ?i%opo%ibilidad de lo %o-i%scrito@+ es decir+ el tt'lo i%scrito+ a'%&'e sea posterior+ pre(alece sobre el tt'lo %o-i%scrito+ pero ello pres'po%e &'e ambos tt'los pro(ie%e% del mismo a'tor o ca'sa%te. J cómo sabemos &'e este ltimo es el propietarioK ara llegar a tal co%cl'sió% se re&'iere i%eorableme%te de la 's'capió%. “a de tenerse en cuenta que ambas instituciones se complementan perectamente bien (re'istro # prescripción adquisitiva!$ racias a la usucapión de treinta a9os, sabe el comprador que trata con un individuo que ha tenido, en cierto momento, la propiedad del inmueble8 'racias a la trascripción, sabe que este individuo ha 'uardado la II propiedad, que no la ha ena"enado, que es un propietario actual* . /%
b'e%a c'e%ta+ la 's'capió% siempre (e%ce+ si% ecepció%+ y e% tal circ'%sta%cia &'ie% aparece co% '% tt'lo registrado %ada p'ede opo%er. /l mismo criterio+ y ge%erali0ado+ eiste e% la doctri%a y )'rispr'de%cia italia%a. /% e*ecto+ estB clarame%te establecido &'e la pre*ere%cia de la i%scripció% solo aplica para los casos de actos de doble disposició% respecto de '% tit'lar com%+ y e% co%sec'e%cia propietario i%disc'tible+ pero %o e% otras hipótesis+ como a&'ellas e% las &'e el co%*licto se pla%tea co% '% 's'capie%te. “.orque es necesario adquirir del autor com3n, no es concebible un conlicto entre causahabiente a ttulo derivativo # adquirente a ttulo ori'inario por usucapión (O!$ El conlicto en estos casos se IG resolver& en base a las re'las propias de la usucapión* . or ta%to+ %adie
co%sidera posible &'e eista '% co%*licto e%tre ad&'ire%te i%scrito y 's'capie%te+ ya &'e este ltimo siempre c'e%ta co% '% tt'lo s'perior+ si% importar si el tt'lo co%tract'al *'e i%scrito co% a%terioridad a la 's'capió%4G. $a )'rispr'de%cia de esos pases ha establecido '% pri%cipio de pre*ere%cia de los modos origi%arios sobre los deri(ados+ i%cl'so c'a%do el s')eto &'e i%scribe lo hace por decisió% )'dicial prod'cto de s'basta. /% tal caso ig'al 44
8;SS/5,ND+ $o'is. erecho ivil + /8/, L osch+ 'e%os ,ires 1H!+ trad'cció% del *ra%cFs de Sa%tiago #hi%chillos+ 9omo I+ 7ol'me% III+ pBg. 2"!. 4! 6,QQ;NI+
4G
I,N#,+ assimo. iritto ivile $ 4a .roprietP+ ;p. #it.+ pBg. "24.
pre(alece la 's'capió% sobre el remate )'dicial+ ya &'e este ltimo es '% modo de ad&'isició% deri(ado. $a )'rispr'de%cia italia%a ha acogido este pri%cipio e% *orma '%i*orme y reiterada: “El principio se'3n el cual el conlicto entre la adquisición a ttulo derivativo # la adquisición por usucapión es siempre resuelto a avor del se'undo, independientemente de la trascripción (en el re'istro! de la sentencia que constata la usucapión # de la anterioridad de la trascripción de ella o de la relativa demanda reerida a la trascripción del ttulo derivativo, encuentra aplicación incluso en relación a la adquisición de un bien por ad"udicación en sede de e"ecución or+osa, siendo este 3ltimo una adquisición que no es a ttulo ori'inario, sino a ttulo derivativo, en cuanto transmisión del mismo derecho del deudor e"ecutado por este 3ltimo al adquirente* =#orte de
#asació%+ %mero 1!!3 de G de diciembre de 2>4.
Ig'alme%te se dice e% Italia &'e la ad&'isició% por 's'capió% es opo%ible a c'al&'ier tercero+ i%cl'so si %o haya sido trascrita la se%te%cia de comprobació% =#orte de #asació%+ %mero 131"4 de 1HHH>. /l pri%cipio seg% el c'al el co%*licto e%tre el ad&'ire%te a tt'lo deri(ati(o y el ad&'ire%te por 's'capió% es res'elto a *a(or del seg'%do+ i%depe%die%teme%te de la trascripció% de la se%te%cia &'e co%stata la 's'capió% =o de la re*erida dema%da>+ ya sea a%terior o posterior a la trascripció% del acto ad&'isiti(o a tt'lo deri(ado =#orte de #asació%+ %mero 443 de 1H"!>4". Disti%ta es la sol'ció% e% el Derecho espaol+ e% do%de s eiste '% debate doctri%al respecto a este tema+ moti(ado *'%dame%talme%te por el art. 3G de la $ey ipotecaria+ del &'e %osotros carecemos y ra0ó% por la &'e %o debemos importar '% problema a)e%o. Seg% esta %orma+ el 's'capie%te (e%ce al tercero i%scrito e% dos hipótesis: a> c'a%do se dem'estre &'e el ad&'ire%te co%oció o t'(o medios racio%ales para co%ocer+ a%tes de per*eccio%ar la ad&'isició%+ &'e el predio estaba posedo e% co%cepto de d'eo por terceroA b> %o co%ocie%do o %o habie%do podido co%ocer esa posesió% co%traria+ el ad&'ire%te i%scrito lo co%sie%ta epresa o tBcitame%te d'ra%te todo el ao sig'ie%te a la ad&'isició%. %a %orma de este tipo parece orillar el debate+ e% /spaa+ a *a(or del tercero i%scrito+ ya &'e ecepcio%alme%te el 's'capie%te p'ede obte%er primaca e% el co%*licto. Si% embargo+ Fste es '% clBsico e)emplo e% do%de
la *orma de redacció% lle(a a e&'(ocos+ p'es bie% (istas las cosas casi siempre serB pre*erido el 's'capie%te. /% e*ecto+ Jcómo podrB alegar el propietario i%scrito &'e %o co%oce la eiste%cia de '% poseedor 4 4"
;$,+ aola. 4Qusucapione+ ;p. #it.+ pBg. 1G4. #I,N+ 6iorgio. ommentario ;reve al odice ivile + HE /dició%+ #/D,+ ad'a 2H+ pBg. 11"2
co%tradictorio c'a%do Fste oc'pa el bie% por trei%ta aosK a as lo ha ma%i*estado Pl(are0 #aperochipi+ para &'ie% la )'rispr'de%cia se i%cli%a e% la prBctica por el 's'capie%te. /% e*ecto+ podemos citar '%a se%te%cia espaola+ c'ya disc'sió% se ce%tró e% '%a clB's'la del co%trato de compra(e%ta e% do%de el e%a)e%a%te especi*icó &'e eista% '%os oc'pa%tes de las *i%cas (e%didas+ y el 9rib'%al S'premo e% decisió% de 22 de septiembre de 1H"4 estimó &'e h'bo gra(e %eglige%cia por parte del comprador e% %o i%*ormarse del hecho posesorio etratab'lar del &'e haba sido ad(ertido+ por lo &'e pre(aleció la 's'capió% co%tra tab'las *re%te al ad&'ire%te i%scrito4H. /sta decisió% )'dicial es demostrati(a de %'estro aserto: es m'y di*cil &'e '%a posesió% co%solidada %o p'eda ser co%ocible para el ad&'ire%te. /% este caso+ por e)emplo+ bastó co%sig%ar e% el co%trato la eiste%cia del hecho posesorioA p'es bie%+ a'% c'a%do ello %o se h'biese dado c'e%ta e% el teto %egocial+ res'lta m'y di*cil eplicar cómo '% comprador+ co% '% m%imo de dilige%cia+ %o p'do ad(ertir la eiste%cia de '% poseedor por ta% largo perodo de tiempo+ y c'ya posesió% es %otoria y pblica. $a mayora de las se%te%cias+ por '%o ' otro *'%dame%to+ llega a la co%cl'sió% de &'e el 's'capie%te (e%ce. or e)emplo+ la se%te%cia de 12 de diciembre de 1HH4+ sa%cio%a &'e '%a (e0 acreditada la a'se%cia de b'e%a *e del tercer ad&'ire%te+ e%to%ces se determi%a la pre*ere%cia de la sit'ació% del poseedor. $a se%te%cia de 3 de oct'bre de 1HH" %iega la protecció% registral *re%te a la 's'capió% de '% local e% propiedad hori0o%tal+ ya &'e se trataba de circ'%sta%cias ehibidas e% *orma palmaria y %otoria. Nótese &'e este criterio hace casi imposible &'e p'eda ser pre*erida la posesió% )'rdica del tercero i%scrito+ p'es serB m'y di*cil &'e '%a posesió% ta% larga %o sea ma%i*iesta y %otoria. or el lado co%trario+ las se%te%cias e% las c'ales pre(alece el tercer ad&'ire%te registral %ormalme%te se debe% a &'e el poseedor %o pr'eba los re&'isitos propios de la 's'capió%. Sie%do ello as+ co% registro o si% registro+ &'e de(ie%e e% c'estió% s'per*l'a+ el poseedor )amBs podra ser (e%cedor e% la co%tro(ersia. ,s+ la se%te%cia de " de abril de 1HH! se descarta la 's'capió% p'es el poseedor %o acredita el )'sto tt'lo y la b'e%a *e como eleme%tos co%stit'ti(os de la prescripció% ad&'isiti(a ordi%aria &'e reclamaba. /% '%a se%te%cia de 2 de diciembre de 1HH" se desestima la
's'capió%+ pero %o por el registro+ si%o por&'e %o se pr'eba la posesió%+ ya &'e solo se prese%tó '% certi*icado catastral. $a se%te%cia de 2G de oct'bre de 1H"4 tampoco hace l'gar a la 's'capió% de ser(id'mbre p'es %o se 4H
,$,$,D/8;+ a%'el. 4a 5sucapión+ ;p. #it.+ pBg. 2!.
acreditó la posesió% ecl'si(a+ ya &'e solo eista e% el caso co%creto '%a sit'ació% de tolera%cia o b'e%a (eci%dad. Si% d'das+ %'e(ame%te la posició% registral de(ie%e a&' e% irrele(a%te. Seg% se%te%cia de 21 de abril de 1HH %o procede la 's'capió% por&'e %o se ha demostrado+ y %i si&'iera alegado+ &'e el tercero co%ociera+ c'a%do compró la *i%ca+ &'e era poseda por '% tercero. /ste caso debe descartarse de pla%o para e*ecto de *ormar '% criterio )'rispr'de%cial+ p'es res'lta e(ide%te &'e el poseedor %o podra (e%cer %'%ca si es &'e %i si&'iera alega los hechos &'e podra% s'ste%tar s' prete%sió%!. 9al (e0 las %icas se%te%cias &'e decreta% &-n +!& la pre*ere%cia del ad&'ire%te registral so% las de 23 de e%ero de 1H"H y 31 de mar0o de 1HH2+ por la c'al se sie%ta '%a doctri%a i%sólita+ y por s'p'esto &'e %o ge%era )'rispr'de%cia: el 's'capie%te solo (e%ce c'a%do posee a%tes de la ad&'isició% del tit'lar i%scrito+ p'es si empie0a a poseer l'ego e%to%ces %o p'ede aplicarse el re&'isito de co%ocer la posesió% a)e%a!1. /l arg'me%to debe recha0arse+ p'es el art. 3G de la $ey ipotecaria protege al tercero &'e compra c'a%do ya eiste '% poseedor e ig%ora esa sit'ació% =otra cosa es soste%er &'e se ig%ora '% hecho pate%te y co%ti%'ado>A pero )amBs p'ede proteger c'a%do l'ego de la compra se i%icia la sit'ació% posesoria+ ya &'e e% este caso el tit'lar i%scrito bie% p'do i%terr'mpir la 's'capió%+ y si %o lo hace e%to%ces tie%e &'e s'*rir las co%sec'e%cias de s' i%acti(idad. Si dicha doctri%a )'dicial+ aislada por cierto+ *'era correcta+ p'es la 's'capió% simpleme%te estara prohibida p'es %'%ca se opo%dra a '% tit'lar registral. DemBs estB decir &'e la citada se%te%cia ha sido ob)eto de *'%dadas crticas e% s' propio pas: “.ero no se puede hablar de terceros si el conlicto nace directamente # desde el principio entre el titular re'istral # el prescribiente, que es lo que ocurre cuando la posesión del se'undo comien+a despu@s de haber adquirido el primero$ En esa hipótesis, las relaciones entre ambos su"etos deben re'irse e)clusivamente por las G2 normas 'enerales del erecho civil* .
/% co%sec'e%cia+ bie% podra decirse &'e la redacció% de la %orma i%cli%a la bala%0a a *a(or del tercero registral+ pero s' (erdadero teto+ s'mado a la )'rispr'de%cia+ opta e% realidad por el 's'capie%te!3. !
6,5#O, 6,5#O,+ 8osF a%'el. ódi'o de le'islación inmobiliaria, hipotecaria # del -e'istro ercantil + /ditorial #i(itas+ adrid 21+ pBg. "H-H. !1
Ibid.+ pBg. "H. ,SW, $I,];+ ig'el =Director>. Burisprudencia ivil omentada$ ódi'o ivil + /ditorial #omares+ 6ra%ada 2+ 7ol. II+ pBg. 341 =#ome%tario del art. 1H4H a cargo de ,%a $ópe0 . !3 $a doctri%a mBs re*lei(a )'sti*ica de la sig'ie%te *orma el po%derado criterio )'dicial: ?#omo pri%cipio debe a*irmarse &'e el poseedor i%(eterado traba)ador y ho%rado de '%a tierra+ %o p'ede ser pri(ado de la misma por '% tt'lo arti*icial+ creado desde '% derecho ema%ado por el poder+ y plasmado e% el 5egistro de la ropiedad+ como se prete%dió e% la re*orma de 1HH. el 5egistro %o p'ede prete%der tampoco+ crea%do '% [tercero\+ &'e %o saba %ada y co%*a e% la i%scripció%+ la(arse las ma%os sobre el orige% !2
or cierto &'e la doctri%a espaola partidaria del etremismo registral %o se ri%de a%te la poca *ort'%a &'e e%c'e%tra e% la )'rispr'de%cia+ y ha tratado de b'scar arg'me%tos e% co%tra del 's'capie%te contra tabulas al b'rlarse de '%a *ig'ra del poseedor a(ieso y s'brepticio &'e l'cra co% lo a)e%o. , este perso%a)e se le de%omi%a ?to #eledo%io@. ,s se dice: “o# podemos decir con toda ranque+a que el Kto eledonioL no e)iste en el campo # que constitu#e un insulto para nuestros a'ricultores, que #a no tienen nada que ver con el analabetismo de los a9os cuarenta ni con la alta de ttulos, pues son los primeros que, salvo en al'unas peque9as +onas de miniundismo e)a'erado, en vas de corrección por la concentración parcelaria, pretenden la inscripción de sus ttulos en el -e'istro de la .ropiedad$ El Kto eledonioL de al'unos miembros de la omisión redactora de la 4 (4e# ipotecaria!, al que ponan como pedestal para, en realidad, desmoronar el ediicio hipotecario de 1H1, revela una ne'li'encia mu# ostensible por parte del mismo, # una desconsideración hacia la publicidad oicial re'istral de los derechos reales, que en la realidad "urdica # social actual carece de "ustiicación, # no es el supuesto de los a'ricultores # 'anaderos actuales, que procuran arre'lar su titulación para una ma#or se'uridad "urdica de los mismos # del tr&ico "urdico inmobiliario # crediticio que tanto les interesa$ 6ctualmente, el Kto eledonioL es m&s bien un invasor o perturbador de titulaciones # propiedades abandonadas de propietarios ausentes, # no un representante del nivel medio del hombre del campo$ J mucho menos e)iste el Kto eledonioL en las ciudades, en que la pr&ctica totalidad de las incas i'uran inscritas en el GI -e'istro* .
No podemos compartir las a*irmacio%es del %otable )'rista espaol c'a%do ac'sa de %eglige%te al poseedor ad usucapionem+ ya &'e e% tal caso+ J%o sera acaso m'cho mBs desc'idado '% propietario &'e aba%do%a la posesió% i%)'sto y (iole%to de '%a epoliació%+ a*irmació% dogmBtica del art. 34 $ey ipotecaria =pri%cipio de *e pblica registral>+ &'e sabiame%te %'estra )'rispr'de%cia ha sabido tambiF% limitar co% s' )'sto co%trap'%to+ eigie%do b'e%a *e s'b)eti(a y ob)eti(a e impo%ie%do e% &'ie% prete%de (alerse de la p'blicidad registral el deber de co%ocer la posesió% co%traria c'a%do es ma%i*iesta@: P$7,5/Q #,/5;#II+ 8osF ,%to%io. erecho nmobiliario -e'istral + /ditorial #omares+ 6ra%ada 2G+ pBg. 41.
!4
6,5#O, 6,5#O,+ 8osF a%'el. erecho adrid 22+ 7ol. III+ pBg. 12"-12H.
nmobiliario -e'istral o ipotecario +
/ditorial #i(itas+
a '% tercero por trei%ta aos si% i%terr'mpirla si&'ieraK /l Derecho %o p'ede t'telar ad ininitum la posició% )'rdica del d'eo solo por&'e estB i%scrita+ a'% c'a%do re%'%cia a la posesió%+ al dis*r'te y al co%te%ido eco%ómico de la propiedad. Se dice &'e esta *ig'ra co%stit'ye ?i%s'lto para los agric'ltores@+ pero res'lta bie% llamati(o &'e alg'ie% &'e abdica del 'so por trei%ta aos p'eda llamBrsele agric'ltorA e% todo caso+ es el poseedor el %ico &'e eplota+ i%(ierte+ da traba)o+ crea ri&'e0a+ gestio%a eco%ómicame%te el bie%+ a'me%ta el bie%estar ge%eral+ da realismo al domi%io y )'sti*ica moralme%te los derechos+ por lo &'e llegado '% p'%to e% el tiempo la bala%0a tie%e &'e i%cli%arse decididame%te a s' *a(or. 5ec'Frdese &'e la posesió% )'sti*ica la propiedad+ y %o al re(Fs+ p'es el orde%amie%to )'rdico reco%oce los tt'los sobre la ri&'e0a material a e*ecto de &'e Fsta sea apro(echada y dis*r'tada+ co% be%e*icio colecti(oA y %o solo para ac'm'lar bie%es si% prod'cció%+ por mera espec'lació% y co% desprecio por el i%terFs social. Desde '%a perspecti(a Ftica+ la sit'ació% del poseedor+ &'e i%(ierte y prod'ce+ se e%c'e%tra e% grado s'perior al del propietario merame%te abste%cio%ista &'e se co%te%ta co% i%scribir '%a escrit'ra pblica e% el registro. $a realidad de la (ida+ c'a%do es ta% pate%te y prolo%gada+ debe (e%cer al mero *ormalismo. $'ego la misma doctri%a etremista co%sidera &'e depe%derB de cada caso e% co%creto para determi%ar si el ad&'ire%te registral co%oca o p'do haber co%ocido la sit'ació% posesoria e% co%cepto de d'eo. ara il'strar esta opi%ió% se da el sig'ie%te e)emplo: “En este sentido, no es lo mismo que adquiera un colindante o un vecino pró)imo, en el que cabe apreciar se'3n las circunstancias, medios racionales # motivos suicientes para conocer la usucapión, que si adquiere una persona o sociedad distante que no ha GG tenido ocasión de conocer los datos o pormenores de la usucapión* .
N'e(ame%te discrepamos de dicha opi%ió%. Si el 's'capie%te solo (e%ce al tercero i%scrito c'a%do es s' (eci%o+ o e% casos a%Blogos+ e%to%ces ya %o se le eigira la pr'eba de la %eglige%cia co%siste%te e% haber podido co%ocer la posesió% a)e%a+ si%o &'e ahora el estB%dar re&'erido sera directame%te la 3rue1$ ,e% ,"%"+ p'es de otra ma%era %o p'ede cali*icarse &'e '% (eci%o+ l'ego de co%ocer por trei%ta aos al poseedor+ es decir+ por toda '%a (ida+ res'lte comprB%dole la *i%ca a '% ad(e%edi0o a &'ie% %adie co%oce e% el
barrio. Si% embargo+ la %orma %o habla de dolo y basta la c'lpa del ad&'ire%te+ la c'al %ormalme%te se acredita in re ipsa+ p'es l'ego de '% pla0o de tiempo ta% ete%dido ya eiste la sospecha de '%a sit'ació% !!
Ibid.+ 7ol. III+ pBg. 14.
a%ormal+ i%cl'so para el comprador ?%o coli%da%te@+ ya &'e a c'al&'ier s')eto co% dilige%cia m%ima le debe res'ltar etrao la prolo%gada discorda%cia &'e se prod'ce e%tre la tit'laridad *ormal+ &'e se co%str'ye e% el registro solo co% escrit'ras pblicas y si% %i%g% co%tacto co% la realidad+ y la posesió%. 'ede co%cl'irse co% la sig'ie%te *rase: “Es, pues, rancamente e)cepcional que el tercero hipotecario (re'istral! pueda G prevalecer contra el adquirente por usucapión* .
!.! ESTA MISMA SITUACIÓN TAMBIN SE PRESENTA EN LOS SISTEMAS CON REGISTRO CONSTITUTIVO
%a parte de %'estra doctri%a aboga por&'e N; S/ /5I9, $, S#,IXN /N #;N95, D/ $, IN<;5,#IXN D/$ 5/6IS95;. /s decir+ de le'e erenda se b'sca adoptar '%a sol'ció% similar a los sistemas germB%icos+ e% los c'ales s'p'estame%te %o se p'ede prescribir e% co%tra del tit'lar registral. /sta post'ra etremista %o p'ede compartirse+ p'es la realidad social %os dem'estra a diario &'e los hechos so% m'chas (eces mBs poderosos &'e el me)or derecho. ,s p'es+ elimi%ar toda posibilidad de prescripció% contra tabulas sig%i*icara &'e el poseedor co% '%a larg'sima posesió% %o p'eda (e%cer al tit'lar de '%a propiedad si% co%te%ido real+ y &'e prBcticame%te h'biese e*ect'ado aba%do%o tBcito de Fsta. ,demBs+ impedira reg'lari0ar sit'acio%es de hecho ya largame%te co%solidadas e% (irt'd a '% estado posesorio co%ti%'o+ pblico+ pac*ico y como propietario. Sobre el partic'lar De0 ica0o ha sealado: “recha+ar por completo la usucapión contra tabulas, en aras de la protección de los adquirentes conorme al re'istro, si'niica de"ar inermes a los poseedores con la posesión ! lar'amente continuada* .
$a posibilidad de ca%celar o a%'lar '%a i%scripció%+ %o i%(alida el sistema registral+ %i tampoco lo ('el(e i%til+ como pareciera% creer alg'%os a'tores. ,dmitir la prescripció% contra tabulas %o p'ede lle(ar%os a co%cl'ir &'e ello debilita seriame%te al 5egistro. No eiste dato emprico &'e s'ste%te esa a*irmació%. /s mBs+ %'estro pas ha re&'erido+ casi como %i%g% otro+ '% co%)'%to %ormati(o c'ya caracterstica primera es reco%ocer la importa%te *'%ció% social c'mplida por la 's'capió% e% aras de reg'lari0ar sit'acio%es de hecho socialme%te (e%ta)osas+ ya &'e se
!G
P$7,5/Q #,/5;#II+ 8osF ,%to%io. erecho nmobiliario -e'istral + /ditorial #i(itas+ adrid 1H"G+ pBg. 142. ! ivil .atrimonial + ;p. #it.+ 9omo III+ pBg. !. DO/Q I#,Q;+ $'is. Fundamentos de erecho ivil
pre*iere la eplotació% eco%ómica de los bie%es a%tes &'e '%a (ac'a tit'laridad si% co%te%ido social %i eco%ómico. /stos hechos co%cretos co%cretos permite% i%*erir &'e la 's'capió% es '%a *ig'ra a la c'al el legislador di*cilme%te p'ede re%'%ciar+ a'% c'a%do se trate de i%m'eb i%m'ebles les co% tit'lari tit'laridad dades es i%scrita i%scritass e% el 5egistro 5egistro.. or lo ta%to+ ta%to+ %o se e%tie%de cómo '%a parte de %'estra doctri%a )'rdica prete%da elimi%ar contra tabulas tabulas+ si% tom comp co mple leta tame me%t %tee la pres prescr crip ipci ció% ó% contra tomar e% c'e%ta la reali realida dadd soci social al de %' %'es estro tro pas. pas. /l e er r es '% e)em e)empl ploo (i(o (i(o e% el c' c'al al la 's'capió% c'mple la *'%ció% social para la c'al *'e ideada. ello+ como hemo he moss dich dicho+ o+ s' s'pe pera ra toda todass las las co co%c %cep epci cio% o%es es mera merame me%t %tee teór teóric icas as o dogmBticas. or lo demBs emBs++ es b'e%o me%cio% io%ar &'e n- &-6u-er$ en %"& re2-&tr"&
0"n&t-tut-7"& +!& $7$n#$,"& &e 3re&0-n,e ,e %$ u&u0$3-'n< 0"+" $ 7e0e& &e 0ree en 5"r+$ -n2enu$.
/l sistem tema a'stral ralia% ia%o o ACT co%t %tie ie%e %e '% '%aa seri seriee de ACTA TORREN RRENS S co ecepc ecepcio%e io%ess al pri%cip pri%cipio io de i%('l%e i%('l%erabi rabilida lidadd =i%scrip =i%scripció ció%% co%stit co%stit'ti( 'ti(aa sa%a sa%ator toria ia>. >. /%tr /%tree estas estas e ece cepc pcio% io%es es se e% e%c' c'e% e%tra tra la 's'ca 's'capió pió%% co co%t %tra ra el registro+ admitida desde 1H!2+ y por la c'al se permite &'e '% poseedor p'eda (e%cer a '% tit'lar registral c'a%do ha c'mplido todos los re&'isitos r e&'isitos lega legales les de la 's'c 's'cap apió% ió%.. /% tal se%t se%tido ido++ e eis iste te '% '%aa *ra% *ra%ca ca co corr rrie% ie%te te de opi%ió% *a(orable a dar cabida a la realidad etra-registral+ p'es la posesió% por largo tiempo es '%a realidad material co%stit'ti(a de '% hecho &'e %o p'ede desco%ocerse!". /% It$%-$ It$%-$ r-2e e% &-&te+ &-&te+$$ t$1u%$ t$1u%$rr e% alg'%as pro(i%cias del %orte de la pe%%s'la+ las &'e e% alg% mome%to est'(iero% ba)o la sobera%a del Imperio ,'stro-%garo+ lo c'al sig%i*ica &'e eiste '% registro co% base catastral+ de *olio real y tracto s'cesi(o+ co% i%scripció% co%stit'ti(a y cali*icació% por a'toridad )'dicial =5eal Decreto %mero 4HH+ de 2" de mar0o ar0o de 1H 1H2H 2H++ &' &'ee i%co i%corp rpor oraa la $ey $ey 9errit rritor oria iall de dell Impe Imperi rioo ,'s 'str troo%garo de 1"1>. ,&'+ como e% m'chos pases co% registro co%stit'ti(o+ la %orma dice '%a cosa pero la realidad otra. ,s+ el artc'lo !E del 5eal Decreto reg'la el co%*licto e%tre '% derecho etra-tab'lar+ ad&'irido por 's'capió% =i%depe%die%teme%te de la i%scripció%>+ y '% derecho tab'lar+ ad&' ad &'iri irido do po porr acto acto e% e%tr tree (i(o (i(oss =co% =co% el co co%c %c'r 'rso so de la i%scr i%scripc ipció ió%>+ %>+ da
pre*ere%cia a este ltimo si ad&'iere sobre la base del registro+ o sea haya i%scrito co% a%terioridad a la i%scripció% de la 's'capió%. !"
I5,ND I5,ND,+ ,+ arcel arcelo. o. ?/l sistema sistema 9orre 9orre%s %s y la tra%smi tra%smisió sió%% y co%stit co%stit'ci 'ció% ó% de derech derechos os reales reales i%mobiliarios e% ,'stralia@. /N: -evista de erecho Cotarial + Nmero 11G+ adrid+ abril-)'%io 1H"2+ pBg. 1-1".
Si% embargo+ y a&' la ecepció% se co%(ierte e% regla ge%eral+ la t'tela deri(ada del pri%cipio de *e pblica %o p'ede ete%derse a &'ie% ha registrado de mala *e+ esto es+ por co%ocer o por haber debido co%ocer la eiste%cia de otro derecho real ad&'irido por tercero. /iste% m'chas se%te%cias de la #orte S'prema italia%a =%meros 3G! de 1H"!+ G24 de 1H" 1H " y 12 1242 42"" de 1H 1HH H>+ >+ e% las las c' c'al ales es se i%di i%dica ca &' &'ee la 's 's'c 'cap apió ió%% es opo%ible a &'ie% estB e% grado de co%ocer+ co% las i%dagacio%es imp'estas por la %ormal pr'de%cia+ de la s'cedida 's'capió%!H. res'lta ob(io &'e es casi imposible &'e el ad&'ire%te a tt'lo deri(ati(o %o se dF por e%terado de la posesió% co%tradictoria co%tradictoria c'a%do Fsta se ha ete%dido por (arios aos y se e%c'e%tra co%solidada. /% Au&tr-$+ pas germB%ico siempre i%*l'e%ciado por el derecho alemB%+ tambiF% tambiF% rige la i%scripció% co%stit'ti(a co%stit'ti(a de los derechos reales sobre *i%cas+ a'%&'e co% la di*ere%cia &'e el registro se hace sobre la base de actos o %egocios ca'sales+ y %o abstractos como e% s' par de ,lema%ia. /llo %o impi impide de++ si% si% emba embarrgo+ &' &'ee se ad adm mita ita la 's 's'c 'cap apió ió%% contra contra tabulas tabulas+ de G co%*ormidad co% el _ 14G" ,6 =#ódigo #i(il ,'striaco> . or otro lado+ lado+ (ale me%cio% me%cio%ar ar &'e la *e pb pblic licaa registra registrall e% este pas %o opera opera co% solo i%scribir el tt'lo del tercero+ si%o &'e ademBs se re&'iere el tra%sc'rso de tres aos &'e co%solide la sit'ació% )'rdica. or otro lado+ e% el &-&te+$ $%e+!n tambiF% se admite el i%greso de la posesió% para recti*icar la i%*ormació% del registro+ a'%&'e s es cierto &'e e% *orma limitada. De esta ma%era este registro sera prBcticame%te el %ico e% do%de la 's'capi 's'capió% ó% contra tabulas estara m'y restri%gida+ a'% c'a%do ello solo es '%a opi%ió% opi%ió% desde la perspect perspecti(a i(a legislati(o+ legislati(o+ p'es habra habra &'e (er &'F pasa e% el ?derecho (i(o@ y e% la )'rispr'de%cia de los 9rib'%ales. /l _ H2 6 =#ódigo #i(il ,lemB%>G1 reg'la dos hipótesis c'a%do eiste '% po pose seed edor or e% co co%c %cep epto to de d' d'e eoo po porr el pla0 pla0oo de trei trei%t %taa a aos os++ y s' posesió% es co%traria al derecho de '% tit'lar i%scrito: i%scrit o: !H
#I,N+ 6iorgio. ommentario ;reve al odice ivile + ;p. #it.+ pBg. 11"2. ,59ON/Q /S#5I,N;+ #elia. ?$'ces y sombras de la *e pblica registral e% el Derecho a'striaco@. /N: -evista rtica de erecho nmobiliario + Nmero GHH+ /%ero-. ódi'o ivil 6lem&n + trad'cido por =`>+ arcial o%s+ adrid 2"+ pBg. 2!": G
@ BGB. Pr"0e,-+-ent" ,e 0"n7"0$t"r-$ e,-0t
%$1. /l propieta propietario rio de '%a *i%ca *i%ca p'ede ser ecl'i ecl'ido do de s' derech derechoo media%te media%te el procedi procedimie mie%to %to de co%(ocatoria edictal+ si la *i%ca ha sido poseda e% co%cepto de d'eo por otro desde hace trei%ta www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: ISSN: 2224 2224-41 -4131 31 │ Depó Depósit sitoo lega legal:l: 2! 2!-!" -!"22 22
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aos. /l tiempo de la posesió% se comp'ta de la misma *orma &'e el pla0o de la 's'capió% de '%a cosa m'eble. Si el propietario se e%c'e%tra i%scrito e% el registro i%mobiliario+ el procedimie%to de co%(ocatoria edictal solo es admisible si Fste ha m'erto o ha desaparecido y desde hace trei%ta aos %o se ha practicado i%scripció% alg'%a e% el registro i%mobiliario de las &'e re&'iere% el ase%timie%to del propietario.
www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22
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i>
Si estamos a%te '% propietario %o-i%scrito de '%a *i%ca =por e)emplo: e% (irt'd de here%cia>G2+ el poseedor p'ede i%iciar '% procedimie%to de i%timació% para e*ecto de ecl'ir al tit'lar *ormalme%te i%scrito+ pero %o propietario. ,&'el &'e ha pro(ocado la se%te%cia =el poseedor> obtie%e la propiedad al hacerse i%scribir como tal e% el registro i%mobiliario.
ii>
Si estamos a%te '% propietario i%scrito de la *i%ca+ pero solo e% los casos e% &'e se trate de '% s')eto *allecido o desaparecido =este ltimo es '% tFrmi%o m'y amplio y ge%Frico>+ y e% el registro %o se haya practicado i%scripció% alg'%o e% los ltimos trei%ta aos de las &'e re&'iera% el ase%timie%to del propietario+ e%to%ces el poseedor p'ede i%iciar el mismo procedimie%to de i%timació%+ sie%do &'e a&'el &'e ha pro(ocado la se%te%cia obtie%e la propiedad al i%scribirse.
Nótese &'e la ?ecl'sió% de la propiedad@ tie%e di*ere%cias *ormales co% la ?'s'capió% co%tra tab'las@+ pero e% realidad es lo mismo+ a'%&'e restri%gida e% s's e*ectos. ,s p'es+ la se%te%cia de ecl'sió% trae como co%sec'e%cia &'e el bie% i%m'eble &'eda si% d'eo o (aca%teA a%te lo &'e el poseedor+ e% '%a especie de acto de apropiació%+ p'ede solicitar &'e Fl sea i%scrito como propietario. ,s lo eplica la doctri%a de ese pas: “5n no propietario que durante treinta a9os se ha limitado a poseer, sin estar inscrito, sólo tiene la acultad de hacer empla+ar por edictos al propietario que lo ha sido hasta entonces, dentro de un procedimiento "udicial (re'ulado en la R.?$, par$ >77N>H1!$ %i el propietario no comparece, se le tiene por renunciante # se dicta sentencia de e)clusión$ on ello se e)tin'ue su propiedad, # la inca queda sin due9o$ El solicitante puede, sin M embar'o, obtener la inscripción, # con ello se hace propietario* .
2. ,&'el &'e ha pro(ocado la se%te%cia de ecl'sió% obtie%e la propiedad al hacerse i%scribir como propietario e% el registro i%mobiliario. 3. Si a%tes de dictarse la se%te%cia de ecl'sió%+ ha sido i%scrito '% tercero como propietario o ha sido practicado '% asie%to de co%tradicció% co%tra la eactit'd del registro i%mobiliario a ca'sa de la propiedad de '% tercero+ la se%te%cia %o es e*ica0 *re%te al tercero. G2 'ede citarse el sig'ie%te e)emplo de esta hipótesis: ?/% 1""! ad&'iere V de / por compra(e%ta de '%a *i%ca e% la a%tig'a r'sia+ la c'al le *'e e%tregada de i%mediato. ero la i%scripció% =e% r'sia desde 1"2 rega el sistema de 5egistro> %o tie%e l'gar+ ya &'e 7+ de &'ie% / heredó el bie%+ co%sta i%scrito pero las partes %o p'ede% aportar el testame%to. ,lg% tiempo desp'Fs / emigra a ,mFrica+ V y desp'Fs s's ca'sahabie%tes co%sidera% la propiedad como s'ya. /% 1H3G+ c'a%do &'iere% gra(ar el bie%+ se da% c'e%ta de &'e estB a %ombre de 7. $os herederos de V %o p'ede% i%scribir el bie% a s' *a(or e% (irt'd de la tra%smisió%+ p'es el bie% %o co%sta i%scrito a %ombre del tra%smite%te@: C/S9/5,NN+ arry y otros. erechos -eales + E /dició%+ trad'cció% del alemB% de 8osF ara i&'el 6o%0Ble0 y otros+ <'%dació% #'lt'ral del Notariado+ adrid 2+ 7ol'me% II+ pBg. 1H1. G3 /D/,NN+ 8'st's Cilhem. erechos -eales+ ;p. #it.+ pBg. 1G. www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22
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/l poseedor e% co%cepto de d'eo hace '%a solicit'd basada e% hechos *idedig%os. /l 9rib'%al compete%te re&'iere pblicame%te a &'ie% es propietario para &'e dF %oticia de s' derecho+ pre(i%iF%dole de &'e e% otro caso podrB recaer la ecl'sió%. Si e% el pla0o declarado e% los edictos %adie se prese%ta+ e%to%ces se dicta se%te%cia de ecl'sió% de todosA ahora bie%+ los tit'lares &'e se prese%ta% ma%tie%e% s's derechos+ p'es *re%te a ellos %o s'rte e*ecto la ecl'sió%. /sta se%te%cia de)a a la *i%ca si% propietario. ero el desig%ado e% la se%te%cia tie%e '% derecho de apropiació% ecl'si(a+ el c'al e)ercita media%te s' i%scripció% e% el registro. Se trata de '%a hipótesis de i%scripció% co%stit'ti(a pero si% 6ulassun' =%egocio )'rdico co%siste%te e% el ac'erdo abstracto de tra%smisió% y ad&'isició%>G4. or s' parte+ los derechos del tercero &'e gra(a% la propiedad+ %o se (e% a*ectados por la se%te%cia %i por la i%scripció%. 9F%gase e% c'e%ta &'e *ormalme%te la atrib'ció% del derecho se ca'sa por la se%te%cia+ y %o por la posesió%G!A pero es claro &'e la se%te%cia+ a s' (e0+ tie%e como pres'p'esto la posesió%. or ta%to+ se trata de elimi%ar la 's'capió% contra tabulas media%te '% arti*icio tFc%ico+ propio del ge%io )'rdico alemB%+ por el c'al lo &'e es 's'capió% se co%str'ye de otra *orma pero *i%alme%te el res'ltado es el mismo. /% el ommon 4aA+ especialme%te e% el Dere0h" ,e In2%$terr$ 8 G$%e&+ ha habido '% c'rioso trB%sito de idas y (e%idas. /%tre 1"G2 y 1"H los i%m'ebles registrados %o poda% ser ad&'iridos por 's'capió% =adverse possession>+ pero el escaso porce%ta)e de predios i%gresados e% el sistema de registro haca &'e la %orma sea de escassima aplicació% y+ e% co%sec'e%cia+ &'edó reser(ada para '% Bmbito teórico. /% 1"H ese rFgime% cambió+ p'es todas las %ormas de 's'capió% *'ero% aplicadas a la propiedad registrada+ i%cl'so d'ra%te la (ige%cia de la 4and -e'istration 6ct 1H2! =$ey del 5egistro I%mobiliario de 1H2!>. $a %orma de 1H2! ha &'edado si% e*ecto a partir del 13 de oct'bre de 23 c'a%do e%tró e% (igor la 4and -e'istration 6ct 22GG &'e estableció el pri%cipio por el c'al la propiedad i%scrita %o se e%c'e%tra a*ectada por la 's'capió%. N'e(ame%te el tema %o pasa de ser il'sió%+ p'es i%mediatame%te t'(o &'e reco%ocerse '%a ecepció%: '% poseedor &'e ha estado e% posesió% por die0 aos de la *i%ca p'ede hacer '% reclamo para &'e se le co%sidere propietario+ si el tit'lar i%scrito %o ob)eta e% los tres meses sig'ie%tes de haber sido %oti*icado co% el reclamo+ o *alla e% s' G4
/s e(ide%te &'e e% este caso %o se prod'ce el 6ulassun' + ya &'e %o hay ac'erdo+ p'es el poseedor acta e% *orma '%ilateral para lograr la apropiació% del bie% l'ego &'e se ha dictado la se%te%cia )'dicial de ecl'sió%.
G!
C/S9/5,NN+ arry y otros. erechos -eales+ ;p. #it.+ 9omo II+ pBg. 1HG. 9ambiF% se aprobó la 4and -e'istration -ules 23+ &'e (ie%e a ser '%a especie de i%str'cti(o o reglame%to de aplicació% de la ley. GG
co%tradicció% e% los dos aos sig'ie%tes+ e%to%ces deberB ceder s' l'gar al 's'capie%teG. /l Derecho ci(il i%glFs es m'y comple)o+ deri(ado de s' orige% *e'dal+ y disti%g'e derechos reales ?legales@ y de ?e&'idad@+ pero estos ltimos e% alg'%os casos p'ede% ser opo%ibles a los legales+ i%cl'so i%scritos. $os derechos opo%ibles+ si% i%scripció%+ recibe% la de%omi%ació% de ?o(erridi%g i%terest@+ y e%tre los &'e se e%c'e%tra% los derechos posesorios act'ales y e*ecti(os o &'e co%lle(e% percibo de re%tas = 4and -e'istration 6ct 22+ S. >. or tal moti(o e% la prBctica *ore%se se aco%se)a (eri*icar la posesió% del predio+ lo &'e %o %ecesariame%te podra ded'cirse de '%a simple lect'ra de los tetos legalesG". or tal ra0ó% se dice &'eGH: “a un adquirente normal lo que m&s debe preocuparle es la e)istencia de eventuales poseedores en la inca que, como hemos visto, pueden ostentar una situación inatacable, am@n de que pueden e)istir servidumbres no inscritas o incluso propiedades a t@rmino hasta veinti3n a9os$ e ah que la pr&ctica orense aconse"e siempre la inspección sica del inmueble e incluso la investi'ación sobre el terreno mediante la inquisición a vecinos con el in de descubrir cualquiera de las situaciones descritas*.
/%tre estos derechos absol'tame%te opo%ibles te%emos las sit'acio%es posesorias caracteri0adas por el tra%sc'rso del tiempo si% oposició% del d'eo =reg'ladas por la 4imitation 6ct de 1H">. /% realidad+ se trata de '%a 's'capió%+ a'% c'a%do Fsta solo opera ple%ame%te c'a%do se i%scribe la %'e(a ad&'isició%. /% e*ecto+ todo propietario registral lo co%ti%a sie%do hasta &'e es s'stit'ido por otro+ de ah &'e el co%tradictor %o ad&'iere el domi%io+ si%o '% derecho absol'tame%te opo%ible e% ta%to %o obte%ga '%a i%scripció% a s' *a(or. /% el %teri% el tit'lar registral se co%stit'ye e% *id'ciario del 's'capie%te+ pero este ltimo ig'al ya tie%e '% derecho protegido *re%te a c'al&'ier posterior ad&'ire%te. /l pla0o de la 's'capió% =adverse possession> es de doce aos. /stB claro+ p'es+ &'e %i si&'iera los sistemas registrales mBs per*eccio%ados+ y &'e prod'ce% '%a mayor e*icacia s'sta%ti(a e% *a(or de la relació% )'rdica i%scrita+ p'ede% darse el l')o de presci%dir de '%a G
C;NN,#;99+ ar. .ossession o 4and + #ambridge %i(ersity ress+ $o%dres 2G+ pBg. 14-141. D/ $, /N9/ ,$<,5;+
