Derecho Registral-Ivan Escobar Fornos

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N 346.042 E 74 Escobar Fornos, Iván Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense / Iván Escobar Fornos -- 2a ed. -- Managua: HISPAMER, 1999. 366 p. ISBN: 99924-33-38-8 1. DERECHO DE PROPIEDAD 2. BIENES RAICES-NICARAGUA 3. IMPUESTOS INMOBILIARIOS-NICARAGUA

Cuidado de edición Lic. Alicia Casco Guido Diseño de Portada Reynaldo Silva Flores Diseño y Diagramación Reynaldo Silva Flores Revisión de Texto Aníbal Ruíz Armijo Todos los derechos reservados conforme a la Ley © Iván Escobar Fornos, 1999 © HISPAMER, 1999 Segunda Edición 1999 Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13 Managua, Nicaragua Impreso por Quebecor Impreandes S. A.

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INDICE GENERAL Reconocimientos Prólogo, por el Doctor José María Chico y Ortiz Dedicatoria Código de Abreviaturas

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CAPITULO I. DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 1. Concepto 2. Ambito 3. Fines CAPITULO II: DENOMINACIONES 1. Diversas denominaciones a) Derecho Hipotecario b) Derecho Inmobiliario c) Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real d) Derecho Registral e) Derecho Inmobiliario Registral CAPITULO III: HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA 1. Importancia de su estudio y antecedentes 2. Derecho hebreo 3. Derecho griego 4. Derecho egipcio a) Sistema ptolemaico b) Sistema egipcio-romano 5. Derecho romano 6. Derecho germánico 7. Derecho francés 8. Derecho español a) Antecedentes remotos b) Las pragmáticas de 1539 y 1768 c) La reforma hipotecaria en la codificación civil d) La Ley Hipotecaria de 1861 e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 1861 9. Derecho Nicaragüense A. Los oficios de hipotecas a) Aplicación de los oficios de hipotecas en Nicaragua b) León y Granada, sedes de los dos oficios c) Efectos de la inscripción d) El primer Registro en Nicaragua es la Notaría de Hipotecas u Oficios de Hipotecas B. El Registro Conservatorio a) Implantación del Registro Conservatorio b) Objeto del Registro C. Apreciación del Sistema a la luz de los Principios Hipotecarios a) Inscripción

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b) Legalidad c) y d) Especialidad y Tracto Sucesivo e) Rogación f) Publicidad g) Prioridad D. Títulos inscribibles E. Organización CAPITULO IV: SU AUTONOMIA Y RELACIONES CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO 1 . Autonomía del Derecho Inmobiliario Registral 2. Sus relaciones con otras ramas del Derecho a) Relaciones con el Derecho Civil b) Relaciones con el Derecho Administrativo c) Relaciones con el Derecho Mercantil d) Relaciones con el Derecho Procesal e) Relaciones con el Derecho Internacional Privado f) Relaciones con el Derecho Fiscal g) Relaciones con el Derecho Constitucional h) Relaciones con el Derecho Notarial CAPITULO V: LOS PRINCIPIOS DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 1. Importancia de su estudio 2. Enumeración 3. Aplicación de los Principios a otros Registros CAPITULO VI: SISTEMAS REGISTRALES 1. Utilidad de su estudio 2. Clasificación CAPITULO VII: SISTEMA FRANCES 1. Textos legales 2. Rasgos fundamentales a) Transmisión por el solo consentimiento b) Publicidad c) Transcripción d) Rogación e) Especialidad f) Tracto sucesivo 9) Legalidad h) Prioridad 3. Actos inscribibles 4. Organización del Registro 5. Crítica del Sistema CAPITULO VIII: SISTEMA ALEMAN 1. Textos legales 2. Rasgos fundamentales a) Consentimiento e inscripción b) Legalidad c) Tracto sucesivo 4

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d) Legitimación e) Fe Pública f) Rogación 9) Prioridad h) Especialidad 3. Actos inscribibles 4. Organización del Registro 5. Crítica del Sistema CAPITULO IX: SISTEMA SUIZO 1. Textos legales 2. Rasgos fundamentales a) Inscripción y consentimiento b) Legítimación c) Fe Pública d) Legalidad e) Tracto sucesivo f) Especialidad 9) Prioridad h) Rogación 3. Actos inscribibles 4. Organización del Registro 5. Crítica del Sistema CAPITULO X: SISTEMA AUSTRALIANO 1. Fuentes 2. Rasgos fundamentales a) Inmatriculación b) El título c) Transacciones posteriores d) Legitimación e) Fe Pública f) Legalidad 9) Seguro inmobiliario 3. Organización del Registro 4. Crítica del Sistema CAPITULO XI: SISTEMA ESPAÑOL 1. Textos legales 2. Principios hipotecarios en que descansa a) Inscripción b) Rogación c) Legalidad d) Publicidad-legitimación y fe pública e) Especialidad f) Tracto sucesivo 9) Prioridad 3. Títulos inscribibles 4. Organización del Registro 5

94 94 95 95 95 96 96 96 101 101 101 102 102 102 102 102 102 102 102 103 103 103 107 107 107 107 108 109 109 109 109 110 110 110 115 115 115 115 116 116 119 122 122 124 124 125

5. Crítica del Sistema CAPITULO XII. EL REGISTRO PUBLICO NICARAGUENSE 1. Su implantación y contenido a) Su implantación b) Contenido (Bienes, derecho y títulos inscribibles) 2. Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles A. Arrendamiento B. Promesa de venta a) El contrato de promesa b) La promesa de venta de ínmuebles c) Requisitos de la inscripción d) Efectos C. Hipoteca D. Anticresis E. Derecho legal de retención CAPITULO XIII: LOS ASIENTOS REGISTRALES 1. Clases de asientos 2. Inscripción A. Requisitos formales 3. Anotaciones preventivas 4. Clasificación 5. Efectos generales de las anotaciones preventivas 6. Anotación de demanda a) Su ámbito b) Efectos c) Requisitos de procedencia 7. Anotación de demanda de cancelación y rectificación de asientos 8. Anotación de embargo A. Efectos 9. Anotación de secuestro y prohibición de enajenar 1) Anotación del secuestro A. Efectos 2) Anotación de prohibición de enajenar A. Efectos 10. Anotación de sentencia ejecutoriada 11. Anotación de demanda sobre presunción de muerte, incapacidad para administrar, incapcidad o indignidad del heredero o legatario y cualquiera otra que modifique la capacidad civil en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes A. Efectos 12. Anotación de legados A. Efectos 13. Anotación por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador A. Efectos 6

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14. Anotación del beneficio de separación A. Efectos 15. Otras anotaciones y en especial la de Crédito Refaccionario A. Efectos de la anotación del Crédito Refaccionario 16. Recursos contra las providencias que admiten o niegan la anotación 17. Extinción de las anotaciones preventivas a) Caducidad b) Conversión 18. Requisitos formales 19. Cancelaciones A. Clases de cancelaciones a) Cancelación total y parcial b) Cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas hachas en virtud de escritura pública y de las practicadas por mandamiento judicial c) Cancelación a petición de parte y de oficio B. Efectos de las cancelaciones C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelación y nulidad de ésta D. Ley de Limpieza Registral E. Requisitos formales 20. Notas marginales 21. Asiento de presentación A. Requisitos formales 22. Las menciones 23. Errores y rectificaciones de los asientos A. Ideas generales B. Clases de errores C. Procedimiento de rectificación D. Efectos de la rectificación CAPITULO XIV: LA FINCA, SUS MODIFICACIONES Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1. La finca 2. Sus modificaciones a) Desmembración b) Fusión c) División d) Obra nueva e) Rectificación de la medida superficial 3. Breve historia de la propiedad horizontal 4. Su naturaleza 5. Su inscripción 6. La prehorizontalidad CAPITULO XV: REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION 1. Registro y posesión 7

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2. Prescripción conforme Registro 3. Prescripción contra título inscrito a) Prescripción ordinaria b) Prescripción extraordinaria CAPITULO XVI: INMATRICULACION DE FINCAS 1. Los medios de inmatriculación 2. El título supletorio A. Efectos a) Con relación a los verdaderos dueños b) Con relación a la prueba de la posesión c) Con relación a las ventas del inmueble del cual se solicita título supletorio B. Derechos que pueden ser objeto de titulación supletoria C. Tramitación a) Solicitud b) Prueba c) Oposición d) Sentencia D. Calificación y registro 3. La venta o adjudicación forzada 4. La prenda pretoria o anticresis judicial 5. La doble inmatriculación CAPITULO XVII: PRINCIPIO DE INSCRIPCION 1. Valor de la inscripción CAPITULO XVIII: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 1. Ideas generales 2. Publicidad formal 3. Publicidad material 4. Legitimación 5. Fe pública a) Concepto b) Determinación del ámbito de la fe pública c) El tercero y sus requisitos 6. Efectos que produce la mención del aplazamiento del pago del precio y otras cláusulas 7. Protección de la apariencia con independencia del Registro 8. Necesidad de la reforma CAPITULO XIX: PRINCIPIO DE ROGACION 1. Comienzo de la actividad registral 2. Legitimación 3. Desistimación 4. Excepciones al principio CAPITULO XX: PRINCIPIO DE LEGALIDAD 1. Calificación 2. Su naturaleza 3. Su extensión 8

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4. Las decisiones del Registrador 5. Faltas subsanables e insubsanables 6. Medios de impugnación –ocurso y apelaciónCAPITULO XXI: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 1. Ideas generales 2. Su extensión a) A la determinación de la finca b) A la determinación de los sujetos c) A la determinación de los derechos CAPITULO XXII: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 1. Concepto 2. Modalidades 3. La inmatriculación y el tracto CAPITULO XXIII: PRINCIPIO DE PRIORIDAD 1. Concepto 2. El rango y su valor en los diferentes sistemas a) Sistema romano b) Sistema germánico c) Sistema mixto 3. Reserva, permuta y posposición del rango 4. Las reservas legales 5. La certificación con reserva de prioridad CAPITULO XXIV: ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO 1. División de los Registros y Poder a que pertenecen 2. Remuneración 3. Responsabilidad 4. Libros del Registro 5. Situación actual de los Registros 6. La necesidad de uniformar las prácticas registrales a) Justificación del tema b) Mi opinión y aporte a la uniformidad c) Plena o Sección de la izquierda d) Plena o Sección de la derecha e) Incomodidades de las columnas accesorios f) Recomendaciones 7. El Registro y los adelantos de la técnica RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN INDICE ALFABETICO DE MATERIAS INDICE ONOMÍASTICO

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RECONOCIMIENTOS Deseo expresar mi agradecimiento al Poeta Mario Cajina-Vega, abnegado bibliómano e inigualable editor a cuya supervisión se le confía esta obra. Asimismo extiendo mi gratitud al antiguo Secretario de la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya, don Helmore Miranda Sánchez, quien, bajo su dirección, mecanografió los originales. I.E.F.

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PROLOGO A LA OBRA «INTRODUCCION AL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL NICARAGUENSE» No sé si los profesionales del «prólogo» manejan unas técnicas especiales para su confección, pero en cualquier caso he de anticipar que desconozco las mismas y que en mi «tercera» salida como prologuista me guían dos claros motivos para confeccionar estas líneas. El primero y fundamental es el de la íntima amistad que me une con el autor de esta monografía, nacida en forma epistolaria y consolidada posteriormente por acontecimientos difícilmente olvidables, amistad que para mí significa responder a cualquier llamada que provenga de aquel que va subido en el mismo carro que nos va paseando por la vida. Iván es mi amigo, mi noble amigo, y su petición es sagrada para mí. El segundo motivo ya es más prosaico, pues escribir el tercer prólogo para un libro de Derecho, supone para mí lograr una cota que puede rematar el dicho de que «no hay dos sin tres». Pero aparte de lograr esta «marca» en mi carrera de prologuista, creo que el número tres significa para mí algo más. Hace tiempo, en un primoroso artículo de ANTONIO DE MIGUEL en el periódico ABC, se precisaba cómo para superar las dos primeras cifras de la Aritmética, uno y dos, surgió el «tres» el cual tuvo, desde su nacimiento, como esos niños que nacen con barbas floridas de ancianos sabihondos, un talento inconfundible de transcendencia arbitral, un gesto definitivo de amigable componedor. Y, en efecto, con su esencia metafísica se rellenaron cumplidamente un verbo «terciar», un adjetivo «tercero» y un sustantivo «tercería». Y en ese terreno del «terciar», «tercero» y «tercería», la materia a la que se refiere la monografía está inmediata. Nuestra legislación hipotecaria —fiel trasunto de la de Ultramar— fue una ley de «terceros», donde la figura altamente discutida del «tercero protegido» daba contenido a uno de sus principales principios. La tercería cobra relieve procesal, cuando se apoya en un pronunciamiento Registral que avala y justifica una titularidad protegida. El «terciar», al ser verbo, da cobijo a la proyección de comportamientos y quizá ahí es donde puedan quedar incluídas estas líneas. Claro está que la proyección de la palabra tercero y sus derivados permiten más amplios horizontes donde los hechos históricos, las leyendas, las clasificaciones, los dichos, los refranes, los conjuros, etc. dan pie a una gama indefinida de posibilidades. Cabe pensar, en materia de edades, en esa “tercera” a la que vamos acercándonos los que hemos doblado la esquina del medio siglo. En materia de mundos, aparece en clases sociales, jurídicas, de escalafón, de condecoraciones o de partidos, referimos el término, veremos cómo el mismo se va reflejando con más o menos acierto en todo ello. Y si de estos “predios” pasamos a los literarios las sugerencias se multiplican, pues brotan en forma espontánea las tres salidas de Don Quijote, la picaresca manera de proceder de las “brígidas”, las “celestinas”, las “trotaconventos”, las “tres hijas de Elena”, los “tres lanceros bengalíes”, el “tercer hombre”, las “tres Marías”, etc. 13

Superando esta nostálgica tendencia al número tres hay que llegar al autor de esta monografía o estudio, serio, claro y sistemático, del Derecho Inmobiliario Registral. Iván Escobar Fornos es hombre abierto al diálogo, estudioso, creador de cultura y pródigo en la facilitación de acceso a la misma. Los temas que el mundo discute en esa importante materia de creación, difusión, protección y acceso a la cultura de él los ha practicado de siempre: concibiendo y creando estudios de derecho, difundiéndolos a través de su vida profesional y permitiendo llegar a los mismos. Iván Escobar ha sido Abogado y Notario de la República de Nicaragua, Registrador de la Propiedad en el Departamento de Masaya y Magistrado de la Sala Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya. En esa cuádruple proyección profesional de su vida ha tenido las grandes ocasiones de realizar todo lo que apunto, aparte de estar en contacto con los principales movimientos jurídico-hipotecarios que se han sucedido desde hace años. En sus estudios, por ejemplo, se nota una puesta al día de la bibliografía mundial sobre la materia; en sus salidas a Congresos Internacionales representando a su país, sus intervenciones han sido siempre oportunas, precisas y llenas de sugerencias y en el estudio que ahora prologamos se nota esa madurez del estudioso que alcanza cotas previstas. La valoración que todo ello supone está en este momento desprendida de mi vieja amistad, pues objetivamente hay que llegar a la médula que descubra razones de actuación. Si la igualdad jurídica es una meta a conseguir, el estímulo por el esfuerzo realizado para la aportación de cultura debe ser también un factor determinante de valoraciones para lograr niveles superiores. En materia de política legislativa, social, jurídica, cultural y económica, la palabra ascender es clave, siendo siempre negativa la de hacer descender –para lograr igualdades— a los techos que han ofrecido relieves. El país que intente “depuraciones” de funcionarios destacados, tratando de lograr líneas horizontales, habrá matado estímulos, habrá puesto rutinas en mentes investigadoras y posiblemente habrá alcanzado una clase “neutra” llena de nostalgias y falta de aspiraciones. Habrá vestido de uniformes grises a una clase social. Subjetívamente tengo que añadir la parte afectiva, sentimental y evocadora de recuerdos que IVAN aporta a ese grupo de españoles que, respondiendo a su gentil invitación, tuvo la suerte de visitar Nicaragua para ofrecer unas conferencias y unos coloquios sobre materia hipotecaria en el año 1977. De inenarrables fueron aquellas jornadas, en las que la amistad, la cordialidad y el cariño supieron superar las fronteras de la diplomacia. Particularmente me repetía internamente la idea de que para conocer España hay que acercarse a Hispanoamérica y, una vez allí, percibir lo que podríamos decir «orgullo» de sentirse español. Así es la capacidad receptiva de los «paisanos» de Rubén Darío. Los profesionales del «prólogo» apuntan como condición indispensable para hacer o fabricar uno, el que se domine la materia de que el libro prologado trate. Lo curioso del caso es que «dominar» materia es algo que en cualquier disciplina ofrece dificultades, pero cuando se trata de la referente a hipotecaria la escalada sube de tono. Creo que sólo puedo aportar mi dedicación, casi en «exclusiva» a 14

este punto y, por supuesto, esos millones de horas destinadas al estudio de una materia que por ser calificada de árida se hace más sugestiva y atrayente para la persona que se precie de jurista. Parte, o la mayor parte, de la producción jurídico-hipotecaria de Iván Escobar la he leído y la tengo subrayada, de ahí que al abordar los temas que se recogen en esta monografía, sepa de antemano las grandes líneas directrices en que el autor se mueve. Recuerdo una primera recensión de su libro Consultas de la Corte Suprema de justicia sobre Derecho Hipotecario, allá por el año 1971, donde tuve el primer contacto con un Derecho Hipotecario vivo, nacido de unas consultas jurídicas y extraordinariamente sistematizado y con una gran capacidad de síntesis del autor. Luego han ido pasando por mis manos —aparte del contacto directo con los libros y el sistema registral— una serie de trabajos del autor, como el de «Sistemas Registrales» de la revista Encuentro; «Los asientos registrales”, del año 1976; «Tres temas registrales”, también de la misma fecha; «El Registro Mercantil en el anteproyecto del Código de Comercio de Nicaragua», del año 1977, etc. La trayectoria de este inquieto jurista tiene su base más sólida en su constante preocupación por los temas hipotecarios, pero también se debe a esa «vocación» heredada de su padre el Dr. MANUEL ESCOBAR, Ex-Decano de la Facultad de Oriente y Mediodía y Ex-Profesor de Derecho Penal de la misma, a quien desde estas líneas rindo tributo de admiración por esa colección de escritos que guardo encuadernados en mi biblioteca. El prólogo se asemeja algo a la recensión del libro en cuanto prologuista y recensionista tratan de ofrecer al lector una versión abreviada del contenido, pero así como en la recensión el aspecto crítico queda frenado por la esencia del trabajo sinóptico, en el prólogo se le debe autorizar al prologuista a pequeñas incursiones críticas y, en el presente trabajo, creo que me debo circunscribir a tres acuciantes problemas que ofrece el Derecho Inmobiliario frente a un futuro: la Proyección unitaria de lo que ha dado en llamarse Derecho Registral, la vigencia del juego de los principios hipotecarios y la realidad que ofrece el Derecho nicaragüense. Con ello creo que apunto el contenido sustancial de la obra, prescindiendo de temas que en su exposición didáctica no ofrecen problemática: los antecedentes históricos y los diferentes sistemas hipotecarios. La primera cuestión va enlazada con el problema de las denominaciones por una parte, de sus relaciones con otros derechos y de la posibilidad o no de lograr una unificación Registral, de otra. A mi parecer el problema de las denominaciones no debe preocupar profundamente, pues sólo cuando con una denominación poco afortunada no se llegue a identificar el contenido de la materia o con ella se traten, de generalizar disciplinas que nada o casi nada tienen en común, es viable la acepción que quiera dársele. Siguiendo los pasos que marcó en este punto LACRUZ BERDEJO aceptamos en nuestra primera salida editorial el nombre de 15

Derecho Inmobiliario Registral, cosa que también parece aceptar el autor de la monografía, pero luego, en el ejercicio del “derecho al arrepentimiento» he vuelto a la tradicional denominación de Derecho Hipotecario. No creo que se me deban pedir muchas explicaciones, pero si hubiera necesidad de darlas mi respuesta estaría siempre pronta: porque así se le conoce tradicionalmente y porque la denominación genérica de «Derecho registral» encierra toda la gran carga explosiva de quienes agazapados en el campo de lo Administrativo pretenden amalgamar conceptos y efectos jurídicos, siguiendo ese avance espectacular de penetración de lo público en lo privado. No puede confundirse nunca un fichero, un archivo o un conjunto de referencias de carácter administrativo con un Registro que produce efectos jurídicos. Y como no puede ni debe confundirse, no puede ni debe hablarse de un posible — Derecho Registral— en el que se estudie en forma unitaria las diferentes modalidades de Registros existentes. Dentro del campo de los hipotecaristas españoles —y esto creo que ya lo he dicho en alguna otra ocasión— ha habido autores como MARIN PEREZ, AMOROS GUARDIOLA, LACRUZ BERDEJO, LOPEZ MEDEL y GONZALEZ PEREZ, que han brindado ciertas posibilidades «terminológicas», de «contenido y construcción jurídica», para que en el campo administrativo existan también autores que se aprovechen de esas «facilidades». MIGUEL MONOTORO PUERTO, en un trabajo que se publica en el libro-homenaje a LOPEZ RUDO, llega a las siguientes conclusiones: es necesaria y urgente crear o elaborar un Derecho Registral unitario, en el que se incluyan toda suerte de Registros con las particularidades que cada uno exija; señalar que todos obedecen a causas comunes; que todos son expresión de una actividad de la Administración pública, cual es la actividad Registral y que, reducidos a esquema unitario y centrados en la Administración, se elabore y estructure una Administración Registral. Mi voz de alarma afortunadamente comienza a ser escuchada por algún especialista de la materia, pero no por todos, pues la mayoría no logran descubrir lo que puede significar —por ejemplo— un movimiento político disfrazado con un nombre atractivo: el eurocomunismo. Si se lee detenidamente a IVAN ESCOBAR, en ese magnífico capítulo destinado a la evolución de la publicidad, se verá claramente que de la publicidad noticia primitiva se pasa a la publicidad productora de efectos jurídicos y es ahí donde las fronteras entre lo administrativo y lo. jurídico se diferencian. La publicidad del archivo, fichero o conjunto de referencias, no pasa de ser una publicidad noticia, una publicidad primitiva, enana, de ínfima clase, exenta de juridicidad administrativa, en suma. La publicidad que gana, con el perfeccionamiento de los sistemas registrales, su mayoría de edad, es publicidad «jurídica», que produce efectos y que legitima a quien figura como titular en una inscripción para disponer del derecho que se le reconoce y proteger a quien adquiere confiado en ese pronunciamiento. Un gran administrativista español —GARCIA DE ENTERRIA— al enjuiciar esta manera de separar lo administrativo de lo jurídico, hablaba de una posible «concepción plana del Derecho», pero él mismo a la hora de contemplar las tristes consecuencias de la falta de publicidad de los Planes de ordenación urbana, se 16

aferraba a la necesaria publicidad registral, ya que el sistema administrativo estructurado por la Ley del Suelo era deficiente, ineficaz y perturbador. IVAN ESCOBAR, al hacer el estudio de las relaciones entre el Derecho Hipotecario y el dministrativo, admite la opinión común que tradicionalmente se sustenta en este punto, pero se hace preciso reaccionar, pues si bien la función registral tiene grandes semejanzas con la administrativa, con la judicial e incluso con los llamados actos de jurisdicción voluntaria, es también cierto que no es encajable en cualquiera de ellos plenamente, de lo cual se deduce que habrá que reconocerle una cierta autonomía diferenciadora. Quizá la diferencia de sistemas provoque más relaciones con lo administrativo o lo judicial, pero en lo que se refiere al derecho español —y quede claro que no lo pongo como modélico— ni el procedimiento de inscripción, ni la función calificadora ni el recurso gubernativo (recurso especial, que ni es contencioso ni es judicial) ni siquiera la figura del Registrador a la que se le concede el carácter de funcionario público, permiten una semejanza con lo administrativo, ya que en la actuación registral el Registrador lo hace en nombre propio -nunca en nombre del Estado y bajo su exclusiva responsabilidad. El segundo de los temas que se hace preciso destacar y que IVAN lo recoge con esa sabia prudencia que a los juristas les caracteriza- es el valor y vigencia que en los momentos actuales pueden tener los principios hipotecarios. La referencia al tema no es nueva, pues en mi gira por Iberoamérica en el año 1977, ya apunté el problema. Para Iván los principios hipotecarios, consciente de su bondad y valor científico, deben acogerse como la mejor forma de exponer los conocimientos de Derecho Inmobiliario Registral. Es decir, para IVAN, los principios hipotecarios tienen de un lado el valor científico que su construcción dogmática les impuso y de otro el valor pedagógico que facilita la exposición de la materia. Frente al avance que significó el aspecto metodológico de los principios que destacó Don Bienvenido Oliver, surgió luego el dogmático constructivo de don Jerónimo González y la posterior aceptación unánime de la doctrina. Pero a partir de la obra de SANZ FERNANDEZ comenzó la crítica a esos dos aspectos de los principios, culminando la misma en el I Congreso Internacional de Derecho Registral en el que Tirso Carretero, por una parte, y Gíl Marqués, por otra, abren nuevas posibilidades a la doctrina de los principios. El primero sostiene que la doctrina hipotecarista está necesitada de afrontar su confrontación con las nuevas orientaciones jurídicas que tienden a colocar los principios por encima de la Ley y el pensamiento aporético o problemático sobre el sistemático y hacen del comparativismo el instrumento básico de la evolución jurídica. El segundo entiende que ha llegado el momento en que se vuelva la vista a los aspectos sociológicos y reales del problema y, dando un giro de ciento ochenta grados, adoptemos nuestras mentalidades a la función social que nos corresponde como miembros cualificados de una comunidad organizada, concluyendo que sólo existe como principio registral el de «organización del tráfico jurídico». Así las cosas, hay que añadir en forma de colofón lo que CABANILLAS GALLAS decía en su discurso de ingreso en la Real Academia de Jurisprudencia y Legisla17

ción y que viene a ser lo último, por ahora, que sobre la materia se ha dicho. Después de examinar la teoría general de los principios generales del Derecho como fuentes y hacer su disección y clasificación, entiende que dentro del Derecho Hipotecario la mayor parte de los principios son «institucionales» al ser el Registro de la Propiedad una institución, como el de la publicidad, existiendo alguno, como el de buena fe, que es «axiológico» reducido a consecuencias específicas dentro del ámbito de una institución y otros que son típicamente «dogmáticos» como los que se derivan de la inscripción constitutiva de la hipoteca. Lo importante, a mi entender, no es la aceptación y clasificación de los principios, sino la proyección que los mismos han tenido a través de la legislación hipotecaria en la aplicación de la jurisprudencia de problemas. La fecundidad de la legislación hipotecaria se produjo por la feliz conjunción de adaptar la solución al «caso concreto» y de permitir recurrir ante un órgano especializado como es la Direccíón General de los Registros y del Notariado, creándose con ello una «jurisprudencia de problemas», que asociada a una rápida recepción normativa por vía de constantes reformas reglamentarias ha logrado el excepcional nivel técnico y jurídico de nuestra legislación hipotecaria. Añadir más en estos momentos de adaptación de nuevas técnicas y de restructuración de esquemas parece imprudente. En rodaje nuestra vigente Constitución, sólo cabe apuntar que el artículo 9,3 de la misma ofrece al ciudadano español el principio de la seguridad jurídica (en otros se habla sólo de seguridad) y esto supone que al lado de la segurídad del derecho que inevitablemente tutelan los Jueces y Tribunales, la Constitución reconoce y ampara el principio de la seguridad del tráfico jurídico, esencia del Registro de la Propiedad y, para hacerlo efectivo, también se reconoce el principio de legalidad». El último tema que me he propuesto abordar en estas notas es el Derecho Nicaragüense en su especialidad hipotecaria. IVAN ESCOBAR en esto es maestro y del conjunto del cuestionario que se ofrece, se descubre de inmediato ese estudio de las materias más importantes que van desde la precisión de los derechos inscribibles hasta la organización de los Registros pasando por el concepto y clases de asientos, la finca, modificaciones e inmatriculación, los problemas de posesión y el estudio de los principales principios. El pensamiento crítico de IVAN frente a todo este cúmulo de materias tratadas es que el sistema nicaragüense es bueno, ya que setenta años de aplicación lo demuestran. No obstante, añade, se precisa una formulación técnica de los principios y el reforzamiento de los mismos en su aplicación. Se hace preciso incorporar medios técnicos que faciliten el despacho de los documentos. Quizá sea importante la unificación de criterios en la apiicación. No es lo mismo hablar de un sistema registral por haber estudiado su funcionamiento que por haber visto cómo funciona y, en esto, yo puedo añadir que sigue el sistema nicaragüense las mismas huellas del sistema español, con sus peculiaridades impuestas por esa forma de organización de vida que cada país lleva impuesta por su idiosincrasia. La bondad de un sistema sólo es predicable en función del sitio al que ha de aplicarse, regla de oro que parece olvidar el legislador y 18

hasta el político: lo mejor es enemigo de lo bueno. Todos los sistemas tienen algo de bueno. Yo recuerdo, y es pura anécdota, que entre las cosas que he incorporado a mi forma de extender los asientos de presentación es una manera que aprendí del sistema nicaragüense. Nosotros aquí, al terminar cada asiento de presentación, lo fechamos y en Nicaragua no sucede eso, pues el cierre o la diligencia del cierre es la que únicamente lleva la fecha que se extiende a todos los asientos practicados durante el día en las horas hábiles. Termino. Al placer y el honor que para mí significa prologar una obra de estas dimensiones, donde el estudioso ha de encontrar el elemento de trabajo que precisa para su conocimiento y sucesivas investigaciones, se une la satisfacción de ver cumplido en un jurista ese anhelo de proporcionar a los demás unos conocimientos a los que todos tienen opción a poseer. Quizá esa sea la grandeza del derecho de autor: permitir con su desprendimiento que todos puedan acceder a su creación de cultura. -

JOSE MARIA CHICO Y ORTIZ Registrador de la Propiedad Registrador General de la Propiedad Intelectual. MADRID, febrero de 1979.

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A mí esposa Ileana, lo mismo que a mis hijos Iván y Ofelia. I.E.F.

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CODIGO DE ABREVIATURAS AAMN Bj: C.: CC.: Cn.: Cta.: LH: LI: Pr.: RCDI: RDN: RDP: RDR: RH: RN: RRC: RRP: S.:

Anales de la Academia Matritense del Notariado Boletín Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua Código Civil Código de Comercio Constitución Política de la República de Nicaragua Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua Ley Hipotecaria Española Ley de Inquilinato Código de Procedimiento Civil Revista Crítica de Derecho Inmobiliario Revista de Derecho Notarial Revista de Derecho Privado Revista de Derecho Registral Reglamento Hipotecario Español Revista Notarial Reglamento del Registro Conservatorio Reglamento del Registro Público Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua

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ADVERTENCIA PRELIMINAR Ya en prensa este libro, el nuevo Gobierno Revolucionario Sandinista derogó la Constitución sin que, a la actualidad, háyase afectado el sistema registral aquí estudiado. Todas las disposiciones constitucionales citadas están, pues, ahora derogadas. La bibliografía foliada al final de cada capítulo comprende también obras no citadas en el texto que, tratan sobre las materias expuestas.

EL AUTOR

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Capítulo I DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 1. Concepto 2. Ambito 3. Fines 1. Concepto El Derecho Inmobiliario Registral es un conjunto sistemático de normas que regulan la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, los efectos que ésta produce y la organización y funcionamiento del Registro. Sus normas no tienen naturaleza uniforme; unas son sustantivas, otras adjetívas; unas son de derecho privado, otras de derecho público. Se ocupa solamente del aspecto dinámico de los derechos reales (adquisición, modificación y extinción al contacto con el Registro), pues el aspecto estático (estructura y contenido) queda reservado al Derecho Civil.1 Son muchas las definiciones que se han dado por la doctrina, que van desde las más amplias y comprensivas de los dos aspectos de la relación jurídica real, hasta las que encierran solamente el aspecto dinámico. Como ejemplo de las primeras podemos citar la de don Bienvenido Oliver, quien consideró a la Ley Hipotecaría como «un conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de los derechos constituidos sobre cosa raíz o inmueble; es decir, un verdadero derecho inmobilario.2 Como ejemplo de las segundas se puede tomar la de Francisco Hernández Gil que dice: «Derecho Hipotecario es el conjunto de normas que regulan la publicidad registral de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas.3 2. Ambito Antes de concretar el ámbito del Derecho Inmobiliario Registral en cuanto a los bienes y derechos inscribibles, es conveniente expresar Igunas ideas sobre el alcance de la publicidad registral. La publicidad Registral se extiende a las relaciones patrimoniales de las personas y acompaña al individuo en los momentos más importantes de su existencia, nacimiento, matrimonio y muerte (Registro del Estado Civil). También se refiere a las personas jurídicas (Registro Mercantil). 1. Según Rocta Sastre, más que «la anatomía del dominio y derechos reales inmobiliarios le interesa su biología». Derecho.... Tomo I, p. 12. 2. Oliver: Derecho..., Tomo I, p. 880. En las Páginas 409 y 410 formula una amplia definición la Ley Hipotecaria. 3. Hernández: Introducción....... p.18.

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De ordinario, no se extiende a los derechos de créditos, pero encuentra aplicación efectiva en los derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles. La clásica distinción entre bienes muebles e inmuebles ha perdido valor con relación a la publicidad, pues en la actualidad se distingue entre bienes registrables y no registrables, cualquiera que sea su naturaleza, siendo en consecuencia inscribibles tanto los derechos reales sobre muebles como sobre inmuebles, pero para la inscripción o publicidad de estos derechos se requieren, en los bienes sobre los cuales recaen, los requisitos o condiciones siguientes: a) facilidad para identificarlos y diferenciarlos (inmuebles, vehículos automotores, aeronaves y buques). El principio de especialidad es aplicable tanto en los registros de inmuebles como en los de muebles. No debemos olvidar que la eficiencia de la publicidad depende en gran medida de dicho principio; b) durabilidad. Llenan este requisito los inmuebles y algunos muebles, como por ejemplo, los buques, aeronaves y vehículos automotores. Razones de utilidad aconsejan que los bienes muebles consumibles o de escaso valor económico se excluyan de la publicidad. Se considera que resulta anti-económico un régimen de publicidad sobre esta clase de bienes. En los llamados bienes inmateriales (propiedad intelectual y propiedad industrial) también concurren los requisitos de durabilidad e identificabilidad, por lo que están sujetos al régimen de la publicidad. Para Rica y Arenal, los muebles, en cuanto sean durables e identificables, son aptos para un sistema de Registro.4 La anterior distinción entre bienes registrables y no registrables no ha terminado con la antigua distinción entre bienes muebles e inmuebles, la summa divisio de las cosas, pero no constituyen un obstáculo para extender la publicidad a los bienes muebles, ni un criterio determinante de los bienes sujetos a inscripción. El Código Civil italiano de 1942 reconoce en su artículo 815 la existencia de los bienes muebles registrables. El estudio y tratamiento unitario del fenómeno publicitario es un tema que inquieta a los modernos registralistas por su importancia científica. Ya se han dado los primeros pasos, pero su realización es difícil.5 De mayor aceptación, tanto en el campo legislativo como en el doctrinal es su relación con la publicidad de los bienes inmuebles y muebles, pues se considera

4. Contribución de la legislación hipotecaria a nuestro progreso jurídico. Libro Homenaje. Centro de Estudios Hipotecarios. Madrid, 1974. Tomo lI, p. 483. 5. La idea corresponde a los autores italianos N. Covíello, Salvatore Pugliatti y Renato Corrado, citados por los autores españoles. Para Amorós Guardiola la tarea es difícil y advierte. «Basta con pensar, por lo que respecta a la organización española, la dificultad de reducir a esquema unitario los tres Registros de mayor eficacia jurídica: el Registro Civil, el Mercantil y el de la Propiedad. El Registro Civil proyecta Su publicidad sobre personas y hechos y actos a ellas relativos; el de la Propiedad sobre fincas y derechos

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que el régimen de publicidad de éstos no tiene que diferir sustancialmente del de aquellos.6 El Derecho Inmobiliario Registral no se ocupa de la publicidad mobiliaria, de la mercantil, ni de la referente al estado civil de las personas. Reduce su ámbito, en cuanto a la materia inscribible, a la publicidad del dominio y demás derecho sobre inmuebles.7 Esto no quiere decir que no existen algunos casos excepcionales en que los derechos personales ingresan al Registro (embargo, promesa de venta, etc.). 3. Fínes La publicidad inmobiliaria registral tiene como fin primordial el dotar de seguridad jurídica al tráfico jurídico inmobiliaiio, lo cual favorece el aumento del crédito, la circulación de la riqueza territorial la moderación del interés del dinero, la ocultación de gravámenes y la doble venta (fines secundarios derivados del de seguridad). En la decisión del conflicto entre la seguridad del tráfico y los derechos subjetivos, debe prevalecer una posición de equilibrio, pues no debe procederse en forma exclusiva a favor de uno de los dos extremos. La seguridad del tráfico debe lograrse en armonía con la tutela de los derechos subjetivos. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario. La Habana, 1950; p. 31 y sigts. Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 1 y sigts. ALAS, Leopoldo. Lapublicidady los bienes muebles. Madrid, 1920. AMOROS GUARDÍOLA, Manuel. Sobre el Derecho Inmobiliario Registral y su Posible Autonomía. Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid, 1967;p.84. COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1956; 2a. ed., pp. 5 y 6. sobre las mismas; el Mercantil comprende tanto cosas y derechos reales (buques, aeronaves), como personas y actos que a ellas afectan (comerciantes individuales, sociedades, etc.). Se entrecruzan as! dos tipos de publicidad, la personal y la real, que no sólo recaen sobre objetos diferentes, sino que se organizan en forma separada (folio personal, folio real), responden a distintas necesidades y producen efectos no coincidentes---. (Sobre el Derecho..., p. 84). 6. Francisco Hernández Gil dice: “sin embargo, interesa advertir que el tratamiento unitario de la publicidad, aunque conveniente para el progreso de la ciencia jurídica, no es tarea fácil. Como la publicidad se manifiesta en campos diversos Y, en parte, con fines distintos, agrupar todas las manifestaciones del fenómeno para su tratamiento unitario es una tarea ardua y difícil, de resultados prácticos dudosos. No decimos lo mismo de la unificación de la publicidad inmobiliaria y mobiliaria. Esta es conveniente y útil y en los derechos positivos de algunos países se ha iniciado ya. Las razones que en épocas históricas aconsejaron dispensar distinto tratamiento jurídico, en orden a la publicidad, a unos y otros bienes, no subsisten en la actualidad. Los muebles presentan hoy iguales exigencias publicitarias que los bienes inmuebles y su régimen de publicidad no tiene que diferir sustancialmente al establecido para éstos”. (OP. cit., p, 6). 7. De donde resulta, expresa Hernández Gil, que el Derecho Hipotecario, dentro de la teoría general de la publicidad, tiene un campo de acción muy limitado. Sólo se ocupa de la publicidad de los den chos reales inmobiliarios, desentendiéndose de la relativa a derechos mobiliarios y de la que pertenece a la esfera de las personas. (Op. cit.. P. 18).

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CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p. 1 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María. Complemento alDerecho Hipotecario y su Legislación. Editorial Montecorvo, Madrid, 1974; p. 13 y sigts. y 39 y sigts. DIAZ GONZALEZ, Carmelo. Iniciación a los Estudios de Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967; t. I, p. 1 y sigts. DORTA DUQUE, Manuel. Curso de Legislación Hipotecaria. La Habana, 1941; 2a. ed., t. I, p. 4 y 53 y sigts. GARCIA CONI, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Librería Jurídica, La Plata, República Argentina, 1972; p. 15 y sigts. GIMENEZ ARNAU, Enrique. Tratado de Legislación Hipotecaria. Madrid, 1941; t. I, p. 11 y sigts. GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario y Derecho Civil. Madrid, 1948; t. I, p. 21 y sigts. FERNANDEZ GIL, Francisco. Introducción al Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1963; p. 7 y sigts. y 17 y sigts. LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, 1968; p. 9 y sigts. y 20 y sigts. LOPEZ TORRES, José María. Apéndice a la Matería de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid. 1944: D. 5 y sigts. MENCHEN BENITEZ, Bartolomé. «Derecho inmobiliario». Revista Crítica del Derecho Inmobiliario, 151, Diciembre 1940; p. 689 y sigts. MOLINARIO, Alberto D. «Del Derecho Regístral y del Derecho Registral Inmobiliario», Curso de Derecho Registral Inmobíliario. Et. Al. Buenos Aires, 1971; p. 26 y sigts. MONTES, Angel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. Caracas, 1965, p. 19 y sigts., 115 y sigts, y 140 y sigts. MORELL Y TERRY, José. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Editorial Reus S.A., Madrid, 1925; t. I, p. 9 y sigts. OLIVER, Bienvenido. Derecho Inmobiliario Español, Madrid, 1892; t. I, p.880. RICA Y ARENAL, Ramón de la. «Contribución de la legisiación hipotecaria. a nuestro progreso jurídico». Libro Homenaje a Ramón de la Rica y Arenal. Madrid, 1976; t. II, p. 483 y sigts. ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1968; 6a. ed., t. I, p. 11 y sigts. RODRIGUEZ MOLINA, Aurelio. -Otra posición jurídica doctrina¡ en el estudio del concepto del Derecho Inmobiliario», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 16 7, abril 1942; p. 238 y sigts. SANZ FERNANDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1947; t. I, p. 3 y sigts. y 21. VALLE FUENTES, Enrique del. «En torno al concepto del Derecho lnmobiliario», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 187, Diciembre 1943; p. 801 y sigts. VASQUEZ BOTE, Eduardo. Elementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño. Barcelona, 1973; p. 11 y sigts. 28

Capítulo II DENOMINACIONES 1. Diversas denominaciones a) Derecho Hipotecario b) Derecho Inmobiliario c) Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real d) Derecho Registral e) Derecho Inmobiliario Registral 1. Diversas denominaciones Nuestra disciplina ha recibido numerosas denominaciones. Entre las más usuales, están las de Derecho Hipotecario, Derecho Inmobiliario, Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real, Derecho Registral, y Derecho Inmobiliario Registral. No existe, pues, uniformidad en la doctrina en cuanto al uso de la denominación. a) Derecho Hipotecario La denominación «Derecho Hipotecario» es la más usual1 y encuentra su justificación en dos hechos: 1) Nuestra disciplina nace a impulso de las necesidades del derecho real de hipoteca, que es el derecho real que más requiere de un régimen de publicidad; recuérdese, que los primeros Registros inmobiliarios fueron de hipotecas.2 2) Las leyes de algunos países que regulan la publicidad inmobiliaria son llamadas hipotecarias (España, Bélgica, etc.).3 La referida denominación es diminuta, pues sólo se refiere al derecho real de la hipoteca, limitando el campo de la disciplina; sin embargo, usualmente se emplea en un sentido amplio comprendiendo la publicidad del dominio y demás derechos reales; es decir, se usa el término como equivalente a Derecho Inmobiliario Registral. Para Sánz Fernández, las denominaciones Derecho Inmobiliario y Derecho Hipotecario no

1. Esta denominación es propiciada por don Jerónimo González en sus Estudios.... Tomo I, p. 23. Los destacados hipotecaristas españoles Chico y Bonilla, aunque rinden culto a la denominación Derecho Hipotecario titulan su obra Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Roca Sastre, en la quinta edición de su obra Derecho Hipotecario, a pesar de su mismo título dice que sería mejor hablar de Derecho Inmobiliario Registral (Op. cit., Tomo I, p. 10) y en la sexta edición conserva siempre la denominación de Derecho Hipotecario. 2. Para don Agustín Aguirre la denominación tiene valor pero la época en que la publicidad registral tenía como centro a la hipoteca, pero al extenderse la publicidad al dominio y demás derechos reales, resulta insuficiente. Derecho.... pp. 31 y 32. 3. Pedro Gómez de la Serna, después de señalar las cualidades que debe tener una denominación, las dificultades y peligros que significa su escogencia, sostiene que la denominación de «Ley Hipotecaria”, aunque no abraza todo lo que la ley contiene, difícilmente podría ser sustituida para el uso por otra que mejor correspondiera a su objeto. Sin embargo, reconoce que no es inmejorable. La Ley.... Tomo I, pp. 220, 221 y 222. Díaz Moreno sostiene que comprende al dominio, a la hipoteca y a los otros derechos reales, por lo que con propiedad no puede ni debe llamarse Ley Hipotecaria, porque las cosas no tomen el nombra del accidente, sino de la substancio y tal sucedería también, por ejemplo, si para designar el Código de Comercio, se le llamara Código de Sociedades Mercantiles. Estudios elementales.... Tomo I. pp. 41 v 42.

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son muy apropiadas;4 la primera, por ser demasiado amplia y la segunda por ser demasiado restringida, siendo ésta la más aceptable por la importancia que tiene el derecho real de hipoteca en el nacimiento, estudio y contenido de nuestra disciplina, además del hecho de usar el adjetivo «hipotecario» como sinónimo de Registral: así, los sistemas de registro son denominados hipotecarios; los principios fundamentales de los mismos, principios hipotecarios y los libros de registro se llaman libros hipotecarios, etc. b) Derecho Inmobiliario Esta denominación fue introducida a la doctrina española por don Bienvenido Oliver, habiéndola tomado él del Derecho alemán.5 Contrariamente a la denominación anterior, peca por exceso, pues comprende el aspecto estático de los derechos reales que, según ya se expresó, corresponde exclusivamente al Derecho Civil.6 c) Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real El hipotecarista español Ignacio D. Casso Romero, motivado por el gran auge que había experimentado la hipoteca mobiliaria y su inscripción en el Registro, critica la denominación Derecho Inmobiliario y propugna por la de Registro de la Propiedad o Registro Jurídico-Real, cuyos nombres —expresa— evitan, de una parte, el limitarlo a los bienes raíces y a los derechos eales inmobiliarios; de otra, el que se pueda entender restringido al derecho real de hipoteca; y, en fin, el que se le atribuya una función definidora de los derechos reales, en vez de puramente publicitaria de los mismos y protectora de los intereses de las personas que intervienen en su vida de tráfico jurídico-económico, que es la que ciertamente persigue».7 Para Angel Cristóbal Montes el hecho de admitirse la hipoteca mobiliaria no es motivo suficiente para cambiar la denominación a nuestra disciplina y trasladar el punto de referencia de la misma de la parte fundamental (regulación de las formas de publicidad de los actos modíficativos de los derechos reales para dotar de seguridad al tráfico jurídico) a la meramente formal o accidental (el Registro de la Propiedad). «Una disciplina —dice— se conceptúa por su objeto o fin, no por el específico medio instrumental adoptado para el logro de aquél”.8

4. Instituciones de..., Tomo I, pp. 13 y 14. 5. Derecho Inmobiliario... 6. Según Hernández Gil, la denominación Derecho Inmobiliario se presta a confusiones, por no acotar la materia inmobiliaria, pues Derecho Inmobiliario es también el Derecho Agrario y el llamado Derecho de Arrendamientos, y nada tienen en común con el que es objeto de nuestro estudio (Op. cit., p. 19). 7. Derecho Hipotecario..., pp. 5, 6 y 7. Actualmente son muchos los países que tienen organizados, con mayor o menor amplitud, registros de bienes muebles. Entro el 27 de octubre de 1977 y el 2 de noviembre del mismo año, se celebró en San Juan de Puerto Rico el III Congreso Internacional de Derecho Registral, en el cual se sentaron principios y normas referentes al Registro de bienes muebles.

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d) Derecho Registral El profesor español Pascual Marín Pérez, después de determinar los bienes objeto de publicidad formal o registral, expresa la idea de un Registro único que constate los cambios de titularidades de esos bienes; y, congruente con tal idea, usa la denominación de Derecho Registral.9 Esta denominación del profesor Marín Pérez tiene validez para expresar el contenido del pretendido Derecho Registral unitario, que comprende diferentes manifestaciones de la publicidad registral (Registro de la Propiedad, Registro Civil, Registro Mercantil, etc.), pero no es aceptable para nuestra disciplina ya que no concreta o delimita su ámbito, el que, según hemos expresado se extiende a la publicidad inmobiliaria.10 e) Derecho Inmobiliario Registral Esta denominación es la que más se ajusta al contenido de nuestra disciplina, por lo que goza de gran aceptación.11 No obstante, muchos autores siguen usando la denominación de Derecho Hipotecario, pero en el sentido, sí, de equivalente a la que nos ocupa. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Derecho hipotecario. La Habana, 1950; p. 31 y sigts. Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 7 y sigts. Y 53. CAMY SANCHEZ CAÑETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Centro de Estudios Hipotecarios, Granada (España), 1969; vol. I, p. 247 y sigts. CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa, S. A., México, 1979; pp. 211 y 212. 8. Introducción al Derecho..., p. 133. 9. Introducción... 10. Hernández Gil señala que la denominación Derecho Registral, que puede ser válida para delimitar la materia relativa al estudio unitario de los órganos establecido por el Estado para el cumplimiento, a través de la registración de fines diversos (fiscales, administrativos, publicitarios), es excesivamente amplia puesto que no todo el Derecho registral tiene interés para el conocimiento y desarrollo de la publicidad inmobiliaria, única que nos interesa para la exposición de esta disciplina». (Op. cit., p. 19). 11. Entre otros autores es aceptada por Angel Cristóbal Montes (Op. cit, p. 137) y Lacruz Berdejo (Derecho Inmobiliario.... p. 20). Amorós Guardiola, apoyado por su prologuista Juan José Benaya, sostiene que esta denominación subraya lo inmobiliario, en vez de proceder en sentido inverso, por lo que deben invertirse los términos, leyéndose la denominación así: Derecho Registral Inmobiliario (Sobre el Derecho..., p. 42). Para Morell y Terry este nuevo Derecho debe denominarse Derecho Registral Inmobiliario, ya que el Registro es antecedente y complemento indispensable de su contenido, y constituye el instrumento mediante el cual se desenvuelve en la práctica, de tal manera que, respecto a esta nueva ciencia, puede decirse que para ella lo que no está en el Registro es como si no estuviera en el mundo (Comentarios.., t. I, p. 78). Fernando Campuzano y Horma denomina a la nueva rama también Derecho Registral Inmobiliario (Principios Generales.... t. I, p. 4). Finalmente, en la Carta de Buenos Aires se usó la denominación de Derecho Registral Inmobiliario para designar a nuestra disciplina.

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CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941; 2ª. Ed. T. I, p. 4. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho hipotecario o del Registro de la Propiedad, Madrid, 1961. 4ª. Ed.; p. 1 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; p. 1 y sigts. DIAZ MORENO, Eustaquio. Estudios elementales y Cuestiones prácticas de Legislación Hipotecaria, Madrid, 1897; t. I, pp. 41 y 42. GARCIA CONI, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Librería Jurídica, La Plata, República Argentina, 1972; p. 15 y sigts. GOMEZ DE LA SERNA, Pedro. La Ley Hipotecaria, Madrid, 1862; t. I, p. 218 y sigts. GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madriz, 1963; p. 18 y sigts. LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, 1968; p. 20 y sigts. LOPEZ TORRES, José María. Apéndice a la Materia de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1944; pp. 3 y 4. MOLINARIO, Alberto D. “Del Derecho Registral y del Derecho Registral Inmobiliario”, Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires. 1971; p. 26 y sigts. MONTES, Angel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral, Caracas, 1965; p. 128 y sigts., OLIVER, Bienvenido. Derecho Inmobiliario Español. Madrid, 1892; t.. I. PEREZ LASALA, José Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1965; pp. 7 y 8. RODRIGUEZ MOLINA, Aurelio. «Otra posición jurídica doctrinal en el estudio del concepto del Derecho Inmobiliario», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 167, Abril 1942; pp. 245 y 246. VASQUEZ BOTE, Eduardo. E’lementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño. Barcelona, 1973; p. 11 y sigts. ZUMALACARREGUI MARTIN-CORDOVA, Tomas de. Causa y Abstracción Causal en el Derecho Civil Español, Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid; 1977; p. 273.

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Capítulo III HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA 1. Importancia de su estudio y antecedentes 2. Derecho hebreo 3. Derecho griego 4. Derecho egipcio a) Sistema ptolemaico b) Sistema egipcio-romano 5. Derecho romano 6. Derecho germánico 7. Derecho francés 8. Derecho español a) Antecedentes remotos b) Las Pragmáticas de 1539 y 1768 c) La Reforma hipotecaria en la Codificación Civil d) La Ley Hipotecaria de 1861 e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 1861 9. Derecho Nicaragüense A. Los Oficios de Hipotecas a) Aplicación de los Oficios de Hipotecas en Nicaragua b) León y Granada, sedes de los dos Oficios c) Efectos de la inscripción d) El primer Registro en Nicaragua es la Notaría de Hipotecas u Oficios de Hipotecas B. El Registro Conservatorio a) Implantación del Registro Conservatorio b) Objeto del Registro C. Apreciación del Sistema a la luz de los Principios Hipotecarios a) Inscripción b) Legalidad c) y d) Especialidad y Tracto Sucesivo e) Rogación f) Publicidad g) Prioridad D. Títulos inscribibles E. Organización 1. Importancia de su estudio y antecedentes Para penetrar y comprender mejor las instituciones jurídicas y proyectarlas al futuro, es conveniente estudiarlas desde sus orígenes mismos. El derecho inmobiliario registral obedece a este método. En su estudio histórico, se apreciarán los diferentes instrumentos de publicidad y las realidades a que respondían en las épocas respectivas. 33

El hombre, a través de la Historia, ha empleado diferentes medios de publicidad inmobiliaria; a saber: la entrega de la cosa, los ostraka, las tabule, los horoi, hasta llegar, en épocas más recientes (s. XII) y en los países germánicos, al uso del Libro Registro, considerado como el verdadero antecedente del Registro de la Propiedad. Aunque sus finalidades y justificaciones no coincidan exactamente con las que informan la publicidad registral moderna, las figuras o medios de los derechos antiguos son los antecedentes o gérmenes de aquélla. La publicidad no es patrimonio exclusivo de nuestro tiempo. El moderno sistema registral es producto de un largo proceso de perfeccionamiento de las técnicas y medios empleados. Sin embargo, algunos tratadistas pretenden romper ese encadenamiento histórico al sostener que la publicidad Registral moderna no encuentra precedentes en los derechos antiguos. Sanz Fernández sostiene que la afirmación de que las antiguas solemnidades que acompañaban a los actos de transmisión de los derechos reales eran formas de publicidad incurre en una confusión: la de las formas constitutivas o de prueba del derecho y las formas de publicidad del mismo. Las primeras van dirigidas precisamente a conseguir o probar el efecto perseguido por la voluntad de los particulares de crear o transmitir el derecho real; existen, para esta clase de derecho, como existe el formalismo en general para todos los actos jurídicos. Las segundas van dirigidas exclusivamente a hacer público, con mayor o menor eficacia, el derecho real existente. Es cierto que pueden coincidir con aquellas, cumpliéndose ambos fines mediante una sola formalidad. Mas no es este el caso de los pueblos antiguos, en que el formulismo va dirigido solamente a la obtención del efecto, creación o modificación del derecho real, o, todo lo más, a su prueba, pero no a la publicidad del mismo. Aunque quisiera verse, continúa dicho autor, función de publicidad en estas formas y solemnidades de los antiguos ordenamientos jurídicos, lo serían únicamente en el primero de los sentidos antes indicados, es decir, como simple publicación o notoriedad, y los fines con ellas perseguidos distan mucho de tener contacto con el moderno principio de publicidad. 1 Cristóbal Montes refuta alguno de los argumentos de Sanz y sostiene que este autor hace un enfoque parcial o inexacto, cual es el de contemplar la publicidad exclusivamente en el sentido en que la entiende, trata y valora la ciencia jurídica moderna. Afirma que, si se habla de publicidad en los ordenamientos antiguos, es con la salvedad de hacer constar que entre ésta y la publicidad actual existen notables diferencias en cuanto a su significación, y fines, y que la publicidad primitiva no puede estimarse como publicidad registral, que es la manera en que la concibe y la configura el derecho moderno. Por lo expuesto, estima que lo correcto es partir de la neta distinción entre publicidad no registral y pubircidad registral, y sostener que, mientras la primera es posible remontarla hasta las más antiguas transmisiones inmobiliarias (con fines muy ajenos a los modernos de garantir a los 1. Instituciones ... Tomo 1, p. 42.

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terceros y favorecer el crédito —tutela de los derechos supervivientes de la comunidad, la tribu o la familia, fines fiscales o de conservación de la. prueba, o reminiscencias del antiguo consentimiento de la colectividad para la transmisión de los bienes—), la segunda, contrariamente, constituye con toda evidencia una estructuración moderna de la publicidad, en cuanto se ha considerado que las nuevas funciones que se asignan al principio de publicidad (salvaguardia de la buena fe y protección de los derechos de tercero) sólo pueden lograrse, de una manera eficaz y segura a través del instrumento técnico e idóneo que el Registro supone. Finalmente, sostiene que los sistemas o regímenes de publicidad registral son de origen moderno, pero acepta que constituyen el término de un proceso histórico que arranca de primitivos sistemas de publicidad inmobiliaria no registrales, por lo que estima exacto que Roca Sastre, al clasificar los sistemas inmobiliarios en no registrales y registrales, considere que los primeros constituyen auténticos y necesarios antecedentes de los segundos.2 Roca Sastre señala que es discutido el tema de la relación de las fórmulas y solemnidades antiguas en las transmisiones y gravámenes con la publicidad en el aspecto que interesa al Derecho Inmobiliario Registral; esto es, en su manifestación de dispositivo de seguridad del tráfico inmobiliario y que se traduce concretamente en la protección del tercero. Pero, colocándose entre los que niegan y afirman la relación aludida, manifiesta ver en algunas de dichas fórmulas y solemnidades antiguas el germen que conducirá más tarde a la idea básica en que ahora descansa la institución registral.3 2. Derecho hebreo En los textos del Génesis y del Levítico ciertos tratadistas se apoyan para sostener que el origen de la publicidad inmobiliaria se encuentra en el derecho hebreo. De conformidad con el capítulo XXIII del Génesis, Abraham, que desea adquirir un terreno para enterrar a Sara, paga el precio convenido, en presencia del pueblo reunido en la puerta de la ciudad. En el capítulo IV del Libro de Ruth se relata la venta que hace Noemí a Booz en las puertas de la ciudad, en presencia del pueblo y de diez ancianos. En el capítulo XXXII del Libro de Jeremías se describe detalladamente la venta que hace Janamel a su primo Jeremías. Obsérvese que a esa venta se le agregan otros requisitos, como son la presencia de testigos especiales y la necesidad de hacer constar la transmisión en documento escrito extendido en duplicado, uno de cuyos ejemplares es cerrado y sellado ante los testigos y el otro queda abierto.

2. Introducción ... , pp. 39 y 40. 3. Derecho... Tomo 1 p. 24

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3. Derecho griego En Grecia no existía uniformidad en las formas de publicidad inmobiliaria en sus distintas regiones y ciudades. En algunos lugares, a la transmisión concurrían tres personas a fin de que pudiesen testimoniar sobre el acto, quienes recibían públicamente una moneda, según unos del comprador, según otros, del vendedor. En otras regiones, la transmisión se anunciaba por medio del pregonero público o a través de carteles fíjados en sitios públicos. Posteriormente, el anuncio de la transmisión adquiere mayor rigurosidad con la intervención del Magistrado, inicialmente como testigo y después como autorizante del acto, lo que viene a constituir una especie de investidura pública a favor del adquirente. En el Atica la hipoteca era grabada en piedras o en postes de madera, llamados horoi, colocados en los fundos gravados. En la inscripción de los horoi se hacía constar, para conocimiento de los terceros, los siguientes datos: identificación del objeto hipotecado, naturaleza de la garantía y del crédito, el importe de éste, nombre del acreedor y fecha de constitución de la hipoteca. También existieron en otros lugares Registros públicos en los que se inscribían los actos y contratos relativos a bienes inmuebles. En Rhodas, para la validez de la venta, era necesaria su inscripción en el Registro Público. En Efeso las enajenaciones se publicaban por cartel expuesto en el templo de Diana, enviándose una copia al encargado del Registro para que las operaciones pudieran ser conocidas por los interesados. En otros lugares, el adquirente no estaba obligado a pagar el precio si el transferente no le exhibía la certificación extendida por el archivero de títulos, en la cual constase que el inmueble se encontraba libre de cargas y gravámenes. 4 : Derecho egipcio El estudio del derecho egipcio es muy interesante a los fines de la publicidad inmobiliaria, ya que logró estructurar una publicidad bastante adelantada y organizada. En Egipto distínguense dos regímenes registrales: el sistema ptolemaico, que comienza el año 305 a. C., y el sistema egipcio-romano correspondiente al período de la dominación romana, la cual principia el año 30 a. C., cuando Octaviano anexó aquél país al Imperio romano. a) Sistema ptolemaíco La influencia griega se hace sentir en esta época. Las transmisiones inmobiliarias se documentaban en oficinas públicas, llamadas grafeia en las aldeas y agoranomeia en las ciudades, a cargo de funcionarios notariales o agoranomoi. Existe una diferencia entre los documentos emanados de una u otra oficina públi36

ca. Los segundos sólo los podía otorgar el agoranomos previa demostración de la legítima titularidad del enajenante. Luego, los mencionados documentos se inscribían en el Registro fiscal o tamíai, a efectos del pago del impuesto de transmisión de bienes. La toma de razón se denominaba anagrafe o katagraje. La inscripción supone el reconocimiento oficial de una persona como propietaria, por lo que el Registro no sólo tenía fines fiscales, sino que también atendía a la formación de los títulos auténticos. b) Sistema egipcio-romano. Durante la dominación romana existieron dos oficinas públicas: la bíbliozeke demosion logon, o archivo de negocios públicos, y la bíbliozeke enkteseon, o archivo de adquisiciones. Parece ser que los fines de la bibliozeke demosion logon fueron puramente fiscales, por lo que no es objeto de nuestro estudio. La bibliozeke enkteseon, en cambio, es considerada un valioso precedente de la publicidad inmobiliaria y así procederemos a reseñarla. En la bibliozeke enkteseon se inscribía el dominio de los inmuebles y los derechos reales que lo limitan. El procedimiento se inicia con una instancia (Prosangelia) dirigida al encargado del Registro o archivo (bibliofilakes) quien, previo examen del Registro para comprobar la titularidad del enajenante, expedía un permiso o autorización (epistal ma) para la celebración del acto o contrato señalado en la instancia. El Pistalma es un requisito previo y necesario para que el agoranomos, con base en él, proceda a la redacción del katagrafe o documento notarial en que se formalizan las transmisiones o gravámenes, por lo que se considera que la bibliozeke enkteseon —que trascribiremos ya sólo como Biblioteca— era además una especie de supernotariado, lo cual dio lugar a que los notarios quedasen subordinados a ella. Obtenido el katagrafe, se le presentaba en la Biblioteca para su inscripción. Según parece, originariamente se presentaba en duplicado; una copia se le entregaba al interesado con la constancia de la toma de razón, y el otro ejemplar se conservaba en la Biblioteca a fin de fortifirar los índices registrales o diastromata. La diastromata era pieza fundamental del sistema egipcio. Cada pueblo o circunscripción registral llevaba su índice o diastromata, organizado por orden alfabético de propietarios. Bajo el mismo folio u hoja para cada propietario, los índices agrupaban, en breve resumen, todas las titularidades reales que le pertenecían a aquél. Además de las inscripciones definitivas existieron otras con carácter provisional llamadas parazesís, equivalentes a las anotaciones preventivas. Las prohibiciones de disponer daban lugar a una a notación de este tipo. También la adquisi37

ción de una finca de un menor originaba una anotación en el folio del menor, sin abrirse otro al adquirente. El Registro egipcio alcanzó, sin duda alguna, un desarrollo considerable. Ciertos autores encuentran analogías y puntos de contacto con él en los registros modernos. Otros hasta sostienen que protegía a los terceros adquirentes de buena fe (fe pública registral), lo cual es puesto en duda. La verdad es que se cumplía con la misión de dar seguridad al tráfico inmobiliario, aunque en forma parcial, a través del control de la titularidad del disponente, pues sólo el titular Registral estaba legitimado para solicitar y obtener el epistalma para enajenar o disponer, evitándose así ventas por personas no titulares de los bienes en contradicción con los pronunciamientos del Registro. 5. Derecho romano Entre los modos de adquirir del derecho romano se encuentran la mancipatio, la in iure cessio y la traditio. Los dos primeros, de carácter formal y solemne, corresponden al Derecho civil (ius civiles). El tercero, carente de formalidades, al Derecho natural o de gentes (ius gentium). La mancipatío era una venta simbólica que se realizaba ante la presencia de cinco testigos y del libripens o portabalanza. El adquirente pronunciaba una fórmula solemne afirmando que la cosa la hace suya y golpea la balanza con un trozo de bronce que entrega al enajenante, quien guardaba silencio. Si la cosa era mueble, ésta debía estar presente. Si se trataba de un inmueble, se recurría a algo que lo representara o simbolizase: una teja, un terrón, etc. La mancipatio es, pues, un modo de adquirir aplicado a las cosas mancipi. La in iure cessio es un proceso reivindicatorio simulado, aplicable tanto a las res mancipi como a las res nec mancipi. El adquirente entabla demanda de reivindicación, afirmando que la cosa le pertenece. El Magistrado, en cuya presencia se celebra el acto, le pregunta al enajenante, que asume el carácter de demandado, si quiere oponer alguna pretensión, pero éste guarda silencio, lo que se interpretaba como un allanamiento a la demanda. Después, el Magistrado declaraba que el dominio pertenece al demandante. La mancipatio y la in iure cessio fueron cayendo en desuso, hasta eliminárselas en el Derecho justinianeo, conservándose la traditio como única forma de transmisión. La traditio no estaba revestida de formalidades. Se celebraba sin la intervención de testigos y de la autoridad. Se necesitaba el acuerdo de transmitir y adquirir, seguido de la entrega real de la cosa. La realidad de la entrega se fue debilitando y se generalizaron las formas ficticias. De esta manera —expresa la doctrina— termina el régimen de publicidad en el Derecho romano por el de clandestinidad.4 4. La sustitución definitiva, dice Lacruz Berdejo, del régimen de publicación por el de clandestinidad tiene lugar cuando Justiniano, en el 530 o 531, termina con la dualidad de propiedades, estableciendo un solo

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El Derecho romano no estructura un sistema Registral de publicidad inmobiliaria; y acerca del valor publicitario de la mancipatio y la in iure cessío existe gran discusión. Se sostiene que no significaban publicidad alguna. No obstante esto, ciertos autores las consideran como verdaderos antecedentes de la publicidad moderna. Pero la mayoria opta por declararlas como simples gérmenes o manifestaciones rústicas del fenómeno publicitario. La insinuatio, que exige la inscripción en registros públicos, es otra de las figuras que algunos autores consideran como un importante antecedente de los sistemas modernos de publicidad, y estiman que por ella se logra la protección de los terceros contra las donaciones clandestinas. Otros sostienen, por el contrario, que no es más que una forma de proteger el ánimo de liberalidad del donante. 6. Derecho germánico A diferencia del Derecho romano, que en su evolución histórica pasó a un sistema de clandestinidad, el germánico, aun con cierta declinación bajo la influencia del derecho romano, siempre conservó las formas solemnes y públicas de realizar las transmisiones del dominio y la constitución de los derechos reales sobre inmuebles, hasta llegar al actual sistema de publicidad del Código Civil. La auflassung ante testigos (extra judicial) y la celebrada ante Magistrados (judicial) eran dos formas de transmisión inmobiliaria. La primera produce la transmisión inmobiliaria en virtud del negocio de transmisión y la investidura (gewere) consistente en la entrega y desposesión de la finca por el enajenante, mediante actos materiales efectuados originalmente en la finca y luego en forma simbólica. En la auflassung judicial los actos propios de la investidura se realizan ante el Magistrado y, en algunos lugares, ante el Consejo de la ciudad. Al igual que la in iure ce-ssio se realizaba mediante un juicio reivindicatorio simulado. El demandado (enajenante) no se oponía a la demanda y el juez, a solicitud del actor (adquirente), dictaba la sentencia que autorizaba la transmisión. Con la obtención de lagewe-re, el adquirente quedaba en una posición de protección. La gewere germánica legitima, pues, la titularidad del transferente y produce efectos protectores a favor de los terceros adquirentes. Durante el s. XI I aparecen, en 1135, los famosos Libros de Colonia y se extiende el uso de hacer constar en libros las transacciones inmobiliarias. Primeramente la inscripción tenía valor probatorio del negocio y posteriormente se torne en constitutiva. El negocio de transmisión y la inscripción pasaron a ser elementos indispensables para que se produjera la transmisión. Por otra parte surge la técnica del folio real, según parece en el Registro de Dantzig. En el s. XVI el derecho germánico recibe una fuerte influencia del derecho romano que repercutió considerablemente en el derecho privado y produjo una pluralidad de sistemas de publicidad inmobiliaria, que la doctrina divide en cuatro 39

grupos: sistemas de tradición unida a la conclusión formal del contrato, sistema de tradición unida a la inscripción, sistema de investidura judicial con o sin inscripción, y sistemas de transcripción. En el s. XVIII se opera un movimiento de retorno al Derecho nacional que, en relación a las transmisiones inmobiliarias, se traduce en la intensificación del régimen de publicidad, otorgando a la inscripción enérgicos efectos protectores. Resultado de éste fueron las leyes prusianas de 20 de diciembre de 1785 y de 5 de mayo de 1872, considerada esta última como el precedente inmediato del sistema actual. El 1. de enero de 1900, al anunciarse ya el presente s. XX, entró en vigor el Código Civil (BGB) de 18 de agosto de 1896. Con la publicación de este Código y la Ordenanza Inmobiliaria de 24 de marzo de 1897, sustituida luego por la Ley de Agosto de 1935, se logra la deseada unidad legislativa y la vigencia de un solo sistema Registral aplicable para todo el territorio nacional alemán. La doctrina estima que Alemania es la cuna de la publicidad moderna.5 7. Derecho francés Al aparecer la Revolución existían en Francia tres sistemas de publicidad: el sistema de nantissement, localizado en las provincias del Norte; el sistema de appropi ance, vigente en Bretaña, y el sistema de la insinuación y de las lettres de ratificatión. El sistema de nantissement procede de la investidura feudal. Requiere una serie de formalidades para la transmisión del dominio de inmuebles y constitución de derechos reales sobre los mismos. Para que el adquirente pudiera recibir los beneficios del nantissement era preciso que el acta de la operación formase parte de los libros del Archivo del Tribunal Territorial. La appropiance también se celebra ante el Juez. Era semejante al régimen de nantissement, pero con mayor eficacia. Se realizaba la insinuación del negocio de transmisión, practicada en libros llevados para ese fin, y se publicaban pregones durante tres domingos consecutivos. El inmueble se adquiría libre de toda carga o hipoteca, cuyos titulares no hubiesen formulado oposición. La insinuación se realizaba por medio de Ia inscripción en los libros llevados en la Secretaría de los tribunales, teniendo por finalidad evitar los fraudes tipo de dominio transmisible en todo caso mediante la traditio, y, correspondientemente, eliminando la categoría de las res mancipi (Derecho Inmobiliario..., p. 26). 5. Wolff dice que el registro inmobiliario moderno tiene sus orígenes en el derecho alemán medieval, pues deriva del testimonio judicial germánico (Derecho de cosas..., P. 133). Sanz Fernández opina que corresponde al Derecto germánico el mérito de haber sido la cuna del principio de Publicidad inmobiliaria (Instituciones..., Tomo I, p. 48).

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ciandestinos que se pudieran efectuar en perjuicio de los acreedores y otras personas interesadas. Ante la deficiencia del régimen de insinuación, se estableció el sistema de las purgas y liberaciones, de superior eficacia. Se reguló una venta judicial de bienes inmuebles, semejante a la venta forzada del Derecho romano verificada sub hasta. La operación se publicaba y el adquirente recibía el inmueble libre de gravámenes, pues se presumía que el acreedor que no había formulado oposición renunciaba a su crédito. Posteriormente aplicóse con igual efecto a las adquisiciones voluntarias, mediante la simulación de un juicio que concluía con la enajenación forzada. Debido a los inconvenientes («complicado y onerosa») del procedimiento voluntario, se sustituyó por el sistema de las lettres de ratification, establecido por un edicto de 1771, con la misma eficacia de aquél. Es más sencillo: se publicaba la enajenación durante dos meses y, transcurrido el plazo sin que los acreedores hipotecarios formularan oposición, se redactaban las lettres de ratification, el adjudicatario recibía el inmueble libre de toda hipoteca y los titulares de los gravámenes perdían sus derechos. Es conveniente citar el edicto de Colbert, de 1673, que estableció un Registro para la inscripción de las hipotecas y privilegios de los acreedores hipotecarios y privilegiados. Dispuso que los acree ores cuyas oposiciones hayan sido registradas, serán preferidos sobre los inmuebles en los cuales hayan formulado oposición, sobre todos los acreedores no oponentes, aunque sean anteriores o privilegiados. Este edicto fue revocado al año siguiente por presión de la nobleza que, llena de deudas, temía que con la publicidad de éstas su descrédito produjera una ruina definitiva. La Revolución, mediante las leyes de 9 Messidor del año III (27 de junio de 1795) y 11 Brumario del año VII (1 de noviembre de 1798), hizo un gran aporte a la publicidad registral. Las Leyes de 9 Messidor obligaban a los propietarios a declarar sus ínmuebles en la oficina de Conservación de Hipotecas antes de enajenarlos o de hipotecarios, y declaraban la nulidad de las transmisiones y la emisión de cédulas hipotecarias, lo mismo que la inadmisibilidad de la acción reivindicatoria, si no se hubiesen declarado previamente los inmuebles afectados. Se admitieron la hipoteca del propietario y las cédulas hipotecarias. Asimismo, acogióse el principio de publicidad de las hipotecas. 6 6. Manuel Dorte Duque la considera como la más avanzada y radical legislación que conoce la historia del derecho territorial francés, en la que el legislador, no sólo organizaba el régimen hipotecario sino que también regulaba el derecho de propiedad sobre inmuebles, estableciendo el Registro a base de fincas en vez del de personas, la necesidad de inscribir las hipotecas, aun las legales, para que surtan efectos y la llamada hipoteca del propietario o independiente (hypothéque sur soi méme) y las cédulas hipotecarias (Curso de.... Tomo I, pp. 29 y 30). En forma similar se manifiesta Agustín Aguirre (Cursillo..., P. 11l).

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La Ley de 11 Brumario derogó el sistema instaurado por las Leyes de Messidor y estableció un régimen que descansaba sobre la trascripción de los actos traslativos de la propiedad o derechos reales susceptibles de hipoteca (copia literal del título en los libros) y la inscripción de las hipotecas y privilegios (constancia extractada del documento).7 Tanto la falta de inscripción como la de trascripción producen la inoponibilidad frente a terceros. Este efecto o principio fue cogido por la Ley de 23 de Marzo de 1855 y caracteriza al sistema registral francés. No obstante, la trascripción no convalida la adquisición del tercero, cuando el enajenante tiene un derecho anulable o soluble (falta de fe pública). El Código Civil de Napoleón, publicado en 1804, representó un retroceso en materia de publicidad inmobiliaria. 8 Estableció el sistema de la trasmisión en virtud del mero consentimiento, sin necesidad de la tradición u otro requisito, privándolo de publicidad.9 Sólo son objeto de inscripción las donaciones y las hipotecas. 10 Una notable reacción contra el sistema del Código se produjo, pues, entre otros inconvenientes, no otorgaba seguridad al tráfico jurídico. Fruto de ese movimiento fue la Ley de 23 de Marzo de 1855, que responde a las directrices siguientes: a) Es suficiente el consentimiento para transmitir la propiedad b) Adopta el sistema del folio personal e) No rigen los principios de tracto sucesivo, legalidad y especialidad; y d) Los Registros son llevados por funcionarios administrativos dependientes del Ministerio de Hacienda y distribuidos en circunscripciones. 7. Este decreto renovador, dice Dorte Duque, que no llegó a implantarse en la realidad, se instituyó el año VII por la Ley de 11 Brumario, que fue una reacción moderada contra la legislación del año III, pues estableció el registro por persona en vez del registro por fincas, exigió para las transferencias inmobiliarias la transcripción tan sólo dejó la inscripción para las hipotecas y lo dio, tanto a aquéllas como a ésta, trascendencia únicamente en cuanto a terceros, en determinarles efecto entre las partes contratantes y sin reconocerle carácter ni de sustantividad, relativo a la publicidad, aunque sí manteniendo la necesidad de la inscripción, hasta para las hipotecas legales (Op. cit., Tomo I, p. 30). En forma similar se manifiesta Agustín Aguirre, quien dice: La ley de XI de Brumario del año VII la sustituyó por una publicidad deficiente, estableciendo el Registro por persona y refiriendo el efecto de las inscripciones con respecto a tercero únicamente (Cursillo..., p. 111). Para Colín y Capitán la ley de Brumario VII continuaba siendo incompleta, pues la fórmula empleada al no prescribir la transcripción más que para los actos traslativos de derechos reales susceptibles de hipoteca, no comprendían la constitución de servidumbres ni la de derechos de uso y de habitación. pues éstos son derechos reales que no pueden ser objeto de hipotecas (Curso Elemental..., Tomo II, Vol. II, p. 680). 8. Dorte Duque manifiesta que con la promulgación del Código de Napoleón retrocede el sistema de publicidad que se venía elaborando en Francia, hasta que con la promulgación de la Ley de 23 de marzo de 1855 construya esta legislación su sistema de publicidad (Op. cit., Tomo I p. 30). N. Manuel Peña Bernaldo de Quirós, con relación el Código de Napoleón expresa: “Significó un franco retroceso en el sistema registral. En cuanto a las trasmisiones, suprimió la necesidad de la transcripción para la oponibilidad, apenas había otra excepción que la establecida en cuanto a las donaciones. En cuanto a las hipotecas, respetó la necesidad de inscribir las hipotecas convencionales, pero permitía ciertas hipotecas generales y tácitas (de la mujer casada, de los menores). Conforme al Código podían tenerse además otras importantes cargas ocultas preferentes (los privilegios)”. (El Sistema Registral..., Tomo II, p. 79). En forma similar se manifiesta Agustín Aguirre, diciendo: «Como sabemos, el Código de Nepoleón hizo regresar el sistema a sus peores épocas y la vigente ley de 1855 determinó el actual y pésimo régimen que existe en Francia (Cursillo..., p. 11l). 9. Arts. 1138 y 1583. 10. Arts. 939, 940, 2134 y 2146 a 2156.

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8. Derecho español a) Antecedentes remotos Pocos datos se tienen de la época anterior a la penetración del Derecho romano en la península ibérica, pero se supone que en ella las transmisiones inmobiliarias estaban rodeadas de formalidades y ritos propios de las sociedades primitivas. Con la dominación romana se introducen los principios romanos relacionados con las transmisiones inmobiliarias. Posteriormente, con la invasión de los visigodos, se dejan sentir las ideas germánicas de publicidad. En el período de la Reconquista toman auge los fueros municipales. En estos fueros, que eran contrarios a la clandestinidad de las transmisiones inmobiliarias, encontramos los siguientes medios de publicidad: a) la robración; b) el anuncio de las transmisiones por pregones (Fuero de Plasencia y Fuero General de Navarra); c) la prohibición de transmitir de noche ni de día a puertas cerradas (Fuero de Burgos y Fuero Viejo de Castilla). La robración, o roboratio, consiste en la ratificación pública de las ventas de los inmuebles, encaminada a asegurar el derecho del adquirente contra tardías o dolosas reivindicaciones de terceros los fueros tenían ciertas variantes: en el Fuero de Alcalá de Henares la ratificación se hacía los domingos a la salida de misa; en el Fuero de Sepúlveda la robración se realizaba ante el Consejo Municipal; en el Fuero de Cuenca y otros la robración la hacía el vendedor cuando así se lo pedía el comprador. También se admitió la insinuación de las donaciones, pero no con la finalidad de documentar el acto sino con la de proteger a los acreedores del donante. En el Fuero de Aragón la insinuación se estableció bajo sanción de nulidad si no se cumplía con ella. Se verificaba ante el juez y testigos y se registraba en el Libro de la Curia. La recepción del Derecho romano justineaneo fue negativa para la publicidad. El imperio de la traditio termina con las anteriores manifestaciones de publicidad, conservándose solamente la insinuatio de las donaciones que excediesen de quinientos maravedís de oro. Los inconvenientes de la clandestinidad del régimen romano y la intensificación de los negocios inmobiliarios, reclamaban la adopción de un sistema de publicidad más efectivo. El medio o instrumento escogido fue el Registro. Se principió con la publicidad de las hipotecas y demás cargas o gravámenes, que son los que más necesitaban de ella. b) Las pragmáticas de 1539 y 1768. Por la pragmática de 1539 de don Carlos y doña Juana se creó un Registro de censos, tributos e hipotecas. No comprendía el dominio y los otros derechos reales. Los contratos no registrados no perjudicaban al adquirente y no podía juzgar43

se de conformidad a ellos. El Registro no era público, pero el Registrador podía certificar la existencia de cargas. A pesar de los esfuerzos para su cumplimiento, la Pragmática de 1539 no tuvo aplicación práctica. Carlos III, ante la falta de aplicación de la regulación anterior, dictó la Real Pragmática de 31 de Enero de 1768 en la que se creaban los Oficios o Contadurías de Hipotecas. Los Oficios de Hipotecas se establecieron en todos los pueblos cabezas de Partido y en ellos debían registrarse las hipotecas, los contratos de venta de bienes raíces gravados con hipotecas, los de fianza en que se pacte hipoteca, las imposiciones y ventas de censos y tributos, las fundaciones de mayorazgos y obras pías, la liberación de censos, tributos y demás gravámenes. Las otras transmisiones inmobiliarias y las hipotecas legales y generales estaban al margen del registro.11 Este Registro, que se llevaba en libros foliados y encuadernados, y en los que la toma de razón se hacía dentro de los encasillados, era parcial y de gravámenes reales. Para facilitar la búsqueda de las cargas y liberaciones había un libro índice o Repertorio. Los actos que no estaban registrados carecían de fuerza ante los tribunales. Los libros en que se hacían los asientos, dice Giménez Arnau, eran semejantes a los actuales protocolos notariales, y por, ello resultaba difícil seguir la historia hipotecaria de una finca o un derecho real. 12 Dos decretos reales de carácter fiscal, el de 1829 y el de 1845, aunque vincularon estrechamente las contadurías de hipotecas al Ministerio de Hacienda, tuvieron la virtud de estimular la inscripción y mejorar la organización de las mismas.13 La Rica y Arenal encuentra en estas pragmáticas los primeros balbuceos de la institución registral.14 c) La reforma hipotecaria en la Codificación civil A partir del s. XIX consideróse que el sistema imperante no respondía a las exigencias de la época, por lo que se pensó en la creación de un buen Registro de la propiedad.

11. Al aplicarse la pragmática en Cataluña se extendió a los contratos de venta, aunque no constasen hipotecados, a los testamentos y otros actos. 12. Tratado.., p. 18. 13. Este Real Decreto de 1829, dice Dorte Duque, amplió el Registro o Anotadurías de Hipotecas a las transferencias inmobiliarias, convirtiéndolo, por su contenido, en Registro de la Propiedad (Op. cit., Tomo I. p. 35). 14. “Una legislación genuinamente española” en RCDI, 394-395. Marzo-Abril 1961, P. 435.

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El Proyecto de Código Civil de 1836 representa el primer intento legislativo de reforma del sistema. Se limitó a regular y prescribir el registro de las hipotecas, desatendiendo el dominio y demás derechos reales. La hipoteca se estableció sobre los principios de publicidad y especialidad. En el mencionado proyecto se detecta influencia germánica. Este proyecto fue aprobado por el Gobierno y sometido a la deliberación de las Cortes, pero no fue discutido. El proyecto de 1843 de ley de bases del Código Civil, elaborado por la Comisión General de Codificación, creada por Real Decreto de 19 de agosto de ese mismo año, estableció tres bases al régimen hipotecario, formuladas por Claudio Antón de Luzuriaga. Las tres bases son las 50, 51 y 52 que se reproducen a continuación: Base 50: «No se reconocerá ninguna acción hipotecaria sino sobre finca o fincas determinadas y en virtud de toma de razón en el Registro público”. Base 51: «Lo dispuesto en la base anterior se extenderá a las cargas que limiten o modifiquen la propiedad, salvo las excepciones que determine el Código». Base 52: «Para que produzcan efecto los títulos constitutivos y traslativos de dominio, tanto universales como particulares, ha de ser precisa la toma de razón de bienes raíces en el Registro público y se establecerá, si bien como una medida transitoria, que la inscripción ha de ser extensiva a los títulos de adquisición anteriores a la publicación del Código”. 15 Las ideas fundamentales de estas bases son: se admite el principio de especialidad; se amplía el ámbito del Registro, al extenderse a todos los derechos reales; el objeto del Registro es la finca; la inscripción es constitutiva, aunque cierto sector piensa que es necesaria.16 Se reconoce influencia germática en estas bases. Por Real Decreto de 11 de Septiembre de 1846 se reorganizó la Comisión de Códigos y se le encargó a Luzuriaga desarrollar las bases establecidas en 1843. De previo, procedióse a recibir el criterio de la comisión sobre dichas bases. Puesta a discusión la base 52, se formularon opiniones muy diversas. Luzuriaga defendía la inscripción constitutiva (tendencia germánica, ya apuntada) y García Goyena se pronunciaba a favor de la transmisión del Código Civil francés. Al final, triunfó la tesis ecléctica de que los títulos no surten efecto contra terceros si no son inscritos La discusión se originó al tratar sobre la compra venta. García Goyena sostenía que la transmisión se realizaba entre las partes desde la celebración del con15. Bartolomé Mechén Benítez dice que de ellas se deriva toda la moderna legislación hipotecaria española (Antecedentes de la Registración..., Tomo I, p. 34). Para Hernández Gil, constituyen el punto de arranque de la legislación hipotecaria española (Op. cit., pp. 61 y 62). 16. Hernández Gil (Op. cit.. P. 62) y Lacruz Berdejo (Op. cit., p. 51) la consideran constitutiva. Sanz Fernández (Instituciones.... Tomo I, p. 73) la considera necesaria.

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venio y Luzuriaga estimaba, en cambio, que la transmisión se realizaba por la inscripción y por la entrega. Esta tesis fue refutada por don Braulio Murillo, quien sostenía que la transmisión del dominio no podía depender de diversos acontecimientos. La intervención de Braulio Murillo fue decisiva para rechazar la tesis de Luzuriaga, e imponerse así la ecléctica. Como resultado de lo expuesto, fue modificada la base 52 quedando de esta manera: Base 52: «Para que produzcan efecto en cuanto a terceros los títulos constitutivos y traslativos del dominio tanto universales como particulares, ha de ser precisa la toma de razón de bienes raíces en el Registro público; no se reconocerá acción hipotecaria ni otras cargas que limiten o modifiquen la propiedad, si no sobre finca o fincas determinadas y en virtud de toma de razón en el Registro Público». Con esos antecedentes, Luzuriaga redactó el anteproyecto de los títulos sobre Hipotecas y Registro Público aprobado en 1848. Contenía 134 artículos. El Anteproyecto de Luzuriaga, con ligeras variantes, pasó íntegramente a formar parte del Proyecto de Código Civil de 1851, bajo los títulos XIX y XX del Libro Tercero. Las concordancias y motivos de los referidos títulos son obra de Luzuriaga. Sobre las disposiciones de esos dos títulos expresa que convienen sustancialmente con las de Baviera, Prusia, Ginebra y Wutemberg, las cuales son la expresión más fiel del sistema germánico. 17 Luzuriaga está considerado por Villares Pico como el principal fundador del régimen hipotecario.18 El sistema estaba inspirado, con más o menos perfección, en los principios de publicidad, especialidad, legalidad, prioridad y tracto sucesivo. Históricamente, dice Rafael Ramos Folques, sólo se hablaba de dos principios fundamentales: la publicidad y la especialidad; y aun de ésta dijo García Goyena que venía a ser una consecuencia de la publicidad. Pero aunque no se nombrasen otros principios, figuraron, desde luego, en el cuerpo del proyecto de Código Civil de 1851, en el que se articulaba un capítulo bastante científico del sistema. Se recogía el de inscripción, aunque no en el sentido germánico, en el artículo 1876; el de prioridad, en el 1869; imprescriptibilidad, en el 1862; tracto sucesivo, en el 1820; legalidad, en el 1883; autenticación, en el 1821; buena fe, en el 1862, y aun el de legitimación, en el sentido de presunción, frente a terceros, de exactitud y legalidad.19 17. García Goyena: Concordancia y Motivos.... P. 927. 18. “Recordemos en este Centenario del régimen hipotecario el verdadero fundador del mismo» en RCDI, 400-401, Septiembre-Octubre 1961, p. 910 y sigts. 19. “Lexicografía hipotecaria: Su necesidad, los principios en la Filosofía y en la Ciencia del Derecho, en el Derecho positivo; los principios generales del Derecho; la Fisonomía del Derecho Hipotecario español; significación de los principios hipotecarios en España”, en RCDI, 226. Marzo 1947, p. 150.

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d) La Ley Hipotecaria de 1861 Frente al fracaso del Proyecto de Código Civil de 1851 y la necesidad de la reforma Registral, surge la idea de dictar en forma urgente una ley especial. Por Real Decreto de 8 de Agosto de 1855 se ordena a la Comisión de Código la redacción rápida de un proyecto de ley de hipotecas o de aseguramiento de la propiedad territorial. En la exposición de motivos señala que las leyes hipotecarias vigentes se encontraban condenadas por la ciencia y por la opinión y enumera una serie de razones. Por otra parte, en la Real Orden del 10 de Agosto del mismo año se señalaban pautas a seguir: que ha de partirse del principio de publicidad de las hipotecas; que se establezcan formalidades exteriores para la traslación de la propiedad y los demás derechos en la cosa; y que se medite con detención sobre la conveniencia e inconveniencia de suprimir las hipotecas legales. La Comisión, después de apreciables esfuerzos, redactó un anteproyecto definitivo de Ley Hipotecaria, enviado al Gobierno en junio de 1860, acompañado de una brillante exposición de motivos, obra de Pedro Gómez de la Serna. 20 El 8 de febrero de 1861 fue aprobado. La misma comisión redactó el proyecto de Reglamento para la ejecución de la Ley, siendo aprobado el 21 de junio de 1861. La Ley de 1861, redactada por Gómez de la Serna y Cárdenas, recibió la influencia de legislaciones extranjeras. Se tuvo en cuenta: 1) El sistema germánico de publicidad, principalmente eI prusiano (Ordenanza Hipotecaria de 20 de Diciembre de 1783 y el Código de Derecho común de 1794). Según Oliver, la Ley Hipotecaria es esencialmente innovadora de la legislación civil y se halla influenciada por los principios del Derecho alemán, especialmente el prusiano.21 Sanz sostiene que los legisladores de 1861 se inclinaron decididamente por los modelos germánicos de tipo atenuado o intermedio.22 Casso opina que la Ley de 1861 se inspiró principalmente en el Derecho prusiano de 1783, adoptado por el proyecto de ley de registro inmobiliario de Ginebra que había convencido a Luzuriaga.23 2) El Proyecto de Ley Inmobiliaria del Cantón Suizo de Ginebra de 1827. Se considera que Luzuriaga lo tuvo en cuenta para el desarrollo de las bases de 1843, obra que a su vez influyó en la Ley de 1861. Lacruz dice que fue inspirada en algunos sistemas germánicos, en la legislación belga, en la francesa y en la de ciertos cantones suizos.24 La Ley de 61, dice Manuel Villares Pico, está, pues, informada por los

20. Dicha exposición de motivos ha sido objeto de grandes elogios. Don Jerónimo González la calificó como «armoniosa obertura de la Ley. (Op. cit., Tomo I, p. 398). Sanz Fernández dice que constituye uno de los documentos doctrinales más notables y más perfectos que se han escrito en España sobre esta materia (Instituciones...Tomo, I, p, 79). Ha servido, con gran autoridad, para estudiar o interpretar la ley, y hasta se ha discutido, entre los autores antiguos, si tiene fuerza obligatoria. 21. Op. cit., P. 382 y sigts. 22. Instituciones..., Tomo I, p. 81. 23. Op. cit., p. 65. 24. Op. cit., p. 53.

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principios o directrices que, como luego veremos, son, en su mayor parte, procedentes del proyecto del Código Civil de 1851.25 3) La Ley Belga de 16 de diciembre de 1851. Sostiene Núñez Lagos que Gómez de la Serna estuvo en Bruselas durante su exilio y allí se puso en contacto con profesores y redactores de la Ley Hipotecaria belga, de la cual tomó el sistema de los arts. 23, 35, 36, 3 7 y 38.26 También sostienen algunos autores que la ley recibió influencia de la legislación francesa.27 Si bien es cierto que la Ley Hipotecaria de 1861 encierra un contenido marcadamente germánico, también lo es que respetó el derecho histórico nacional español y se encuadró dentro de él.28 La ley está dividida en 15 títulos que comprenden 416 artículos, en los que se regulan las materias siguientes: I. De los títulos sujetos a inscripción II. De la forma y efectos de la inscripción III. De las anotaciones preventivas IV. De la extinción de inscripción y anotación V. De las hipotecas29 VI. Del modo de llevar los registros. VII. De la rectificación de los asientos VIII. De la Dirección e Inspección IX. De la publicidad de los registros X. Del nombramiento, cualidades y deberes de los Registradores XI. De la responsabilidad de los Registradores XII. De los honorarios de los Registradores XIII De la liberación de hipotecas legales y otros gravámenes XIV. De la inscripción de obligaciones contraidas antes XV. De los libros del Registro anteriores a la ley y su valor. 25. “Principios hipotecarios en la Ley de 1861...” en Curso.., p. 73. 26. «El Registro de la Propiedad Español” en RCDI, 250, Marzo 1949; pp. 140 y 141. 27. Para Roca Sastre no todo es inspiración germánica en la Ley Hipotecaria de 1861, pues también en ella influyó no en escasa medida la ley francesa o incluso la belga. Agrega que la ley francesa de trascripciones de 23 de marzo de 1855 pudo influir si no directamente sí a través de las discusiones del proyecto del año 1850 (Op. cit., Tomo I, pp. 74 y 75). 28. José Castán Tobeñas sostiene que si la Ley Hipotecaría de 1861 recibió su inspiración de las legislaciones germánicas, no fue una copia servil de ellas, pues hizo concesiones importantes a las ideas jurídicas nacionales españolas. Agrega que en el sistema creado por ella hay rasgos netamente españoles y que Ramos Folqués cita a este raspecto el no haber dado valor constitutivo a la inscripción, haber respetado la teoría del título y el modo, así como haber modelado la figura del tercero hipotecario (“Influencia de la Ley Hipotecaria sobre la renovación del Derecho y la Cultura jurídica de nuestra patria”, en RCDI, 392-393, Enero-Febrero 1961; p. 1 y sigts.). Según La Rica y Arenal, aunque reconoce la influencia germánica, es un sistema peculiar, sui generis con características propias, que no es el francés, ni el prusiano, ni el suizo ni el australiano (“Una legislación genuinamente española” en Estudio, Op. cit., p. 437). 29. La Ley contiene la regulación íntegra del Derecho real de hipoteca y los procedimientos de ejecución hipotecarios.

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La Ley está inspirada en los principios: a) De especialidad 30 b) De legalidad 31 c) De tracto sucesivo 32 d) De prioridad 33 e) De inscripción. La inscripción era declarativa, aun en materia de hipoteca. f) De fe pública.34 El principio de legitimación no aparece regulado expresamente en alguna norma legal, pero se encontraba aceptado de manera implícita. Se guarda silencio sobre los requisitos de onerosidad de la adquisición y la buena fe. Con relación al primero, la Ley de 17 de Julio de 1877, reformatoria del art. 34, exigió el título oneroso. Sobre el segundo, la reforma de 1944-46 expresamente estableció en el art. 34 el requisito de la buena fe. Es conveniente advertir que, antes de esta reforma, los tribunales de justicia exigían, en todos los supuestos, la buena fe para la protección de terceros. Por otra parte, la misma exposición de motivos y Gómez de la Serna, autor principal de la ley, se pronunciaron a favor de ella.35 La publicidad formal está regulada en el título IX. g) De rogación.36 El Registro se extiende al dominio y demás derechos reales, bajo el sistema del numerus apertus. Se divide en dos secciones, una destinada a las hipotecas y la otra al dominio. Creó la Dirección General del Registro de la propiedad con funciones consultivas, de coordinación e inspección. e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 1861 Tres grandes reformas ha sufrido la Ley Hipotecaria: la de 1869, la de 1909 y la de los años 1944-46. Entre las dos primeras se han hecho algunas reformas parciales y después de la última se modificó el Reglamento de 1947. Nos limitaremos a las tres grandes reformas generales. Por Ley de 21 de Diciembre de 1869 se reformó la Ley Hipotecaria de 1861. Es la primera de las grandes reformas. También se reformó el Reglamento, siendo sustituido el de 1861 por el de 29 de octubre de 1870.

30. Arts. 8 a 11 y otros. 31. Arts. 18,19,65,66 y 100 a 103. 32. Arts. 20, 82 y 83. 33. Arts. 17, 25, 26, 28 y otros. 34. Arts. 23, 24, 27, 29, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38. 77, 97. 99 y 156. 35. Dice Villares Pico que en la Ley de 1861 se hallaba implícito el principio de buena fe “Principios hipotecarios en la Ley de 1861...” en Curso...., p. 73. 36. Arts. 6 y 7.

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Entre las reformas más importantes tenemos: a) Debilitó la fe pública registral al establecer en la reforma del art. 34 un sistema de notificaciones a los titulares inscritos en los veinte años anteriores para que el tercero pudiera quedar liberado de las acciones de nulidad derivadas de títulos anteriores inscritos. Se considera como la reforma más trascendental de la Ley de 1869. b) Se agregó un párrafo al art. 23 que dispone que «la inscripción, de los bienes inmuebles y derechos reales adquiridos por herencia o legado no perjudicará a terceros si no hubiesen transcurrido cinco años desde la fecha de la misma». c) El ámbito de aplicación del art. 17 se extendió no sólo al asiento de inscripciones, sino también al de anotación preventiva y al de presentación por un término de treinta días. d) Se reformaron los arts. 97 y 99 ajustándolos a la notificación del art. 34 reformado. e) Facilitó las informaciones posesorias e introdujo las informaciones de dominio. f) Reguló las hipotecas constituidas en garantía de títulos endosables y al portador. g) Prohibió que se extendieran asientos de presentación en días feriados. h) Estableció las inscripciones concisas. i) Restableció la Dirección General del Registro y del Notariado, que había sido suspendida en 1886. En los primeros intentos de la reforma del sistema se pretendía incluir en el Código Civil el régimen registral (proyecto de Ley de bases de 1843 y Proyecto de Código Civil de 1851), pero al fracasar el proyecto de 1851 se publicó la Ley Hipotecaria, bajo el supuesto de que al aprobarse el Código Civil se incorporara en su articulado el contenido de aquélla. No obstante, el Código Civil de 1888 respetó la integridad de la Ley Hipotecaria y solamente dedicó algunos artículos al régimen registra( y a la hipoteca e introduce la inscripción constitutiva del derecho de hipoteca 37 y resuelve el caso de la doble venta del mismo inmueble a favor del primer inscribiente.38 Impulsados por el deseo de perfeccionar el sistema, en 1909 se produjo la segunda gran reforma de la Ley Hipotecaria. Se realizó en dos etapas: por la Ley de 21 de Abril de 1909, que constaba de 43 artículos, se reformó la Ley Hipotecaria y en la disposición transitoria sexta se dispuso que el Ministerio de Gracia y 37. Art. 1875. 38. Art. 1473.

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Justicia, dentro de ocho meses, debía hacer una nueva edición oficial de la Ley Hipotecaria suprimiendo los artículos derogados por el Código Civil o por la propia ley, armonizando los textos contradictorios e incluyendo en el lugar adecuado «las innovaciones establecidas. Sobre las anteriores bases la Dirección General de los Registros elaboró el texto de la Ley Hipotecaria, siendo promulgada por Real Decreto el 16 de Diciembre de 1909. Como consecuencia de la reforma, y adaptado a la nueva ley, se aprobó el nuevo Reglamento de 6 de Agosto de 1915. Entre los fines de la reforma se destacan el mejoramiento de los principios hipotecarios y la mayor eficacia de la hipoteca, mediante un procedimiento sencillo de ejecución. Las modificaciones más importantes son, entre otras, las siguientes. a) Reprodujo la definición que del Registro había dado el art. 605 del Código Civil.39 b) Se incluyó en el contenido del art. 17 a las inscripciones de posesión y a los derechos reales. También se refiere a los títulos de igual fecha. c)La calificación se extendió a la validez de los actos dispositivos y a los documentos judiciales y administrativos. El primitivo art. 18 de la Ley hipotecaria de 1861 facultaba solamente al Registrador para revisar la legalidad de las formas extrínsecas de las escrituras y la capacidad de los otorgantes, por lo que, interpretado aisladamente de los arts. 56 y 57 del Reglamento, daba la impresión de que no permitía la calificación sobre los demás elementos internos del título. Para terminar con la duda, primeramente se publicó la Orden de 24 de Noviembre de 1874 y luego se produjo la reforma de 1909. d) Redujo a dos años el plazo consignado en el art. 23. e) Se introduce el principio de legitimación;40 aunque no llegó a formularse técnicamente. f) Se vigorizan los efectos de las inscripciones posesorias. g) Se formuló con mejor técnica el principio de tracto sucesivo y se introdujeron modalidades al mismo. h) Introdujo la hipoteca de máximo. i) Se reguló un procedimiento sumario para las ejecuciones hipotecarias.

39. Art. 1. 40. Arts. 24 y 41.

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Con el magnífico respaldo de la doctrina científica se realiza la tercera gran reforma registral. Se estimaba que las reformas anteriores no habían solucionado los problemas con que se encontraba el sistema y que también era necesario atender a las nuevas necesidades. Se considera que los fines de la reforma son: a) dotar de mayor eficacia a los asientos, mediante la vigorización de los principios hipotecarios; b) sanear el Registro mediante la liberación de las cargas y gravámenes prescritos o extinguidos; c) mantener el paralelismo entre el Registro y la realidad. A semejanza de la reforma de 1909, la de 1944 se realizó en dos etapas. El 30 de diciembre de 1944 se sanciono la Ley de Reforma Hipotecaria, que en su disposición adicional segunda autorizaba al gobierno para publicar en el plazo de un año una nueva redacción de la Ley Hipotecaria de conformidad con las instrucciones que se indicaban. Para la elaboración del nuevo texto se nombró una nueva comisión. Terminada su labor, el proyecto fue aprobado el 8 de febrero de 1946. Acompañó a esta reforma un nuevo reglamento, siendo aprobado el 14 de febrero de 1947. En la reforma se nota influencia germánica. Entre las modificaciones importantes tenemos:41 a) Se regula técnicamente la legitimación registral. b) El art. 34 es reformado y en él se consignan los requisitos necesarios para la protección del tercero, entre los que figura por primera vez la buena fe y además se suprime el sistema de las notificaciones. c) Se amplía el plazo del asiento de presentación a sesenta días pues se considera insuficiente el de treinta días que señalaba la legislación anterior y se suprimió del art. 17 la referencia a la posesión. d) Se suprimió la inscripción de los derechos hereditarios en abstracto, por cuanto no se adapta a los principios del sistema; pero en cambio autoriza su inscripción provisional (anotación preventiva). Se inscriben los derechos hereditarios concretos, cuando se ha realizado la partición.42 e) Se reformó el art. 20 que se refiere al tracto sucesivo, f) Se dispuso que la fe pública no se extienda a las menciones.43 g) Autorizó la cancelación de oficio de las menciones de derechos reales susceptibles de inscripción separada y especial.

41. Arts. 38, 41, 97 y otros. 42. Arts. 14, 42 No. 6, y 46. 43. Art. 29.

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h) Se despoja de efectos registrales al simple aplazamiento del pago del precio.44 i) Se define lo que es inexactitud registral y se regulan los medios para proceder a la rectificación.45 j) Se regulan las prohibiciones de enajenar. k) Se estableció la nulidad de los asientos por falta de las formalidades legales. l) Se suprimió el expediente posesorio. m) Se establecen una serie de disposiciones que tienden a liberar de cargas y gravámenes al Registro. 9. Derecho Nicaragüense A. Los Oficios de Hipotecas a) Aplicación de los Oficios de Hipotecas en Nicaragua Por Reales Cédulas de 9 de Mayo de 1778 y 16 de Abril de 1783 los Oficios de Hipotecas españoles se extendieron a América. Fue en León, cabecera de la Provincia, en donde por primera vez se estableció una Notaría de Hipotecas. b) León y Granada, sedes de los dos Oficios Con posterioridad a nuestra Independencia de España, las cinco provincias centroamericanas constituyéronse en un Estado Federal y el 22 de noviembre de 1824 aprobaron la Constitución Federal de Centroamérica. Nicaragua, como miembro de esta Federación, sancionó su Constitución el 22 de abril de 1826. De conformidad con el art. 139 había una Corte Suprema de Justicia que tenía su sede en la ciudad de León. Terminado el pacto federal, Nicaragua, corno Estado Independiente, aprobó el 12 de noviembre de 1838 una Constitución Política propia. Por el art. 141 se dividió la Corte Suprema de Justicia en dos secciones que residían en dos distintos departamentos y «en el más inmediato que la ley designe». De acuerdo con la Ley de 22 de Noviembre de 1838, una de las secciones en que estaba dividida la Corte Suprema de Justicia tenía su sede en León y la otra en Granada. La jurisdicción de la primera se extendía a los departamentos occidentales y septentrionales, y la de la otra a los departamentos oriental y meridional. Por el art. 107 de esa ley se creó en Granada un Registro de Hipotecas y se mantuvo el de León: 44. Art. 11. 45. Arts. 39 y 40 y otros.

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«Art. 107. Se establecerá en Granada un oficio de hipotecas para que por él se pasen las escrituras hipotecarias del mismo departamento y del meridional quedando el de esta ciudad (León) para las correspondientes a los departamentos restantes. La Corte cuidará de que a la mayor posible brevedad se trasladen a dichos oficios los Registros pertenecientes a los dos primeros departamentos que existen en el oficio de esta ciudad (León)». Por la Ley Reglamentaria de la Administración de Justicia de 15 de Junio de 1841, se mantienen las Notarías de Hipotecas que desde 1838 existían en León y Granada. El art. 101 de esta ley dice: «Art. 101. -Subsistirá en Granada el oficio de hipotecas mandado crear, para que por él se pasen las escrituras hipotecarias del mismo departamento y del meridional, quedando el de la ciudad de León para las correspondientes a los otros Departamentos». El art. 311 de la Ley de 4 de Julio de 1851 Reglamentaria para los Tribunales y Juzgados que derogó la anterior, dispuso que los Oficios de Hipotecas serían servidos por el Escribano de Cámara de las Cortes. Dice así: “Art. 311. - Subsistirá en Granada el oficio de Hipotecas creado para que por él pasen las escrituras hipotecarias del mismo departamento y del meridional, quedando el de la ciudad de León para las correspondientes a los otros departamentos y será servido por el escribano de Cámara de cada sección». c) Efectos de la inscripción El art. 108 de la Ley de 22 de Noviembre de 1838 y el art. 102 de la Ley de 15 de Junio de 1841, dispusieron, en igual forma, que la toma de razón sólo otorgaba prelación en los concursos y tercerías, pero que jamás producía la nulidad del documento. El art. 108 de la primera dice: «Art. 108. - Las circunstancias de tomarse razón en la Notaría de Hipotecas de las escrituras que la contienen especial, sólo servirá para dar prelación en los concursos y tercerías; pero la falta de dicho requisito, jamás producirá nulidad en el instrumento hipotecario». (En éste, como en los dos artículos a continuación, el subrayado es nuestro). Y el art. 102 de la segunda dispone: «Art. 102. - La circunstancia de tomarse razón en la Notaría de Hipotecas de las escrituras que la contengan especial, sólo servirá para dar prelación en los concursos y tercerías; pero la falta de dicho requisito jamás producírá nulidad en el documento hipotecario

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El art. 312 de la Ley de 4 de Julio de 1851 exigía la inscripción para el ejercicio de la acción hipotecaria contra los terceros o para perseguir la hipoteca. Dice así: «Art. 312. - La torna de razón en la Notaría de Hipotecas de las escrituras que las contengan se requiere para usar de la acción hipotecaria contra un tercero que posea la cosa hipotecada o para perseguir la hipoteca». El destacado jurista nicaragüense José Benito Rosales hace una interesante síntesis de los Oficios de Hipotecas que he considerado conveniente transcribir: «1. - OFICIO DE HIPOTECAS. - Es un registro en que debe tomarse razón de las escrituras que contengan hipoteca especial, para evitar así los fraudes que algunos individuos suelen usar, de obligar una misma finca a unos y otros, ocultando los gravámenes a que con anterioridad se halla afecta. La principal obligación del notario de hipotecas es tener, ya sea en un libro o en muchos, registros separados de cada uno de los pueblos de su comprensión, de modo que con distinción y claridad se tome la razón respectiva al pueblo en que estuviere situada la hipoteca, distribuyendo los asientos por años, para que fácilmente pueda hallarse la noticia de las cargas, encuadernando y foliando dichos libros en la forma que lo practican los escribanos con sus protocolos. También deberá observar el notario de hipotecas las siguientes reglas. 1a. La toma de razón ha de estar reducida a referir la data o fecha del instrumento, los nombres de los otorgantes, la calidad del contrato u obligación, y los bienes raíces gravados o hipotecados que contiene el instrumento, con expresión de sus nombres, extensión, situación y linderos, en la propia manera que deberán estar demarcados en dicho instrumento. 2a.- El testimonio que ha de exhibirse en el oficio de hipotecas ha de ser el primero que diere el escribano o Juez que hubiere autorizado la escritura, cuya copia es la que se llama original; pero cuando por haberse ésta perdido o extraviado, se hubiese sacado otra con autoridad de Juez competente, se tomará la razón expresándose así. 3o.- Dentro de veinte y cuatro horas de exhibido el testimonio al notario de hipotecas deberá éste tomar la razón en el Registro correspondiente. 4o.-Ejecutado esto pondrá el mismo notario en el instrumento exhibido la nota siguiente. «Tomada razóri el día de hoi en el oficio de hipotecas de mi cargo, al folio tantos del libro corriente» (aquí la fecha). 5a.- Cuando se llevare a registrar un instrumento de redención de censo o liberación de hipoteca, se pondrá al margen del respectivo asiento de imposición, la nota de estar extinguida la carga; pero pidiéndolo la parte, se tomará razón de la redención o liberación en el libro de registro, de la propia suerte que se hizo con la imposición. 6a.- Cuando al notario de hipotecas se pidiere alguna apuntación de las cargas que constaren en sus registros, la podrá dar simplemente o por certificación, sin necesidad de previo decreto judicial. 7a.- Para facilitar el hallazgo de las cargas y liberaciones, tendrá la notaría de hipotecas un índice o repertorio general en el cual por abecedario se asienten los nombres de los imponedores de gravámenes, y por otro abecedario los de los distritos y parroquias en que están situados los bienes hipotecados, diciéndose a continuación el folio del registro donde se encuentra la toma de razón correspondiente a la persona, parroquia o territorio de que se trata, todo 55

con el fin de facilitar las noticias que convengan a los interesados. 8a.- Todos los escribanos y jueces que autorizaren instrumentos hipotecarios, están obligados a hacer al pie de los testimonios la advertencia de que se ha de tomar la razón en el oficio de hipotecas respectivo, dentro del preciso término de seis días, si el otorgamiento fuese en el lugar de la residencia de la notaría, y dentro de treinta días si fuese en otro pueblo. L. 3 Tit. 16, Lib 10 nov. rec.2.---OFICIO DE HIPOTECAS. - En nuestro estado de Nicaragua se han formado dos grandes divisiones, comprensiva cada una de dos departamentos y así como cada división forma el área jurisdiccional de una sección de la Suprema Corte de justicia, también tiene cada una su notaría de hipotecas, que en la división de Oriente y Mediodía por acuerdo de la Suprema Sección que rejenta estos departamentos, está consignada a su secretaría de Cámara. Nótese por fin que la ley 1a. Tit. 16, Lib. 10 de Nov. Rec. declaró que las imposiciones de censos e hipotecas que no estuviesen registradas en el oficio del ramo, no hiciesen fe, ni se juzgase conforme a ellas, ni fuese obligado a cosa alguna ningún tercer poseedor; y aunque esta disposición deberá tener todo su vigor y fuerza con respecto a las capellanías e hipotecas fundadas e impuestas en el Estado antes del 22 de Noviembre de 1838, pero después de esa fecha ya no se necesita la torna de razón en el registro de hipotecas, para la validez de los instrumentos que la contengan especial, y sí solamente para dar prelación en los concursos y tercerías, Artículo 102 de la ley de 15 de mayo de 1841.46 d) El primer Registro en Nicaragua es la Notaría de Hipotecas u Oficios de Hipotecas Ya se dijo que en León, primero, y después en Granada, se establecieron las Notarías de Hipotecas,. En la historia de nuestro Derecho Registral aparecen como el primer Registro. A pesar de sus limitaciones en cuanto a los derechos inscribibles y al número de ellas (dos), cuya consecuencia se traducía en la gran cantidad de títulos sin inscribir, representan para la época de su vigencia un gran avance en materia de publicidad. Considero oportuno transcribir la opinión que al filibustero William Walker le merecía la situación existente en esa época con relación a la publicidad registral y las soluciones que propuso (los subrayados son nuestros). «En Nicaragua los títulos de propiedad eran muy vagos y obedecían al mismo sistema de otros países hispanoamericanos. Los linderos de las concesiones eran indeterminados y no habia por supuesto ley de registro de la propiedad. De suerte que para fijar el número de las concesiones pendientes hechas por la República, se publicó un decreto disponiendo que todas las escrituras sobre tierras se registrasen dentro de seis meses, y fue decretado además que después de cierta

46. Manual Alfabético..., pp. 234,235 y 236.

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fecha no sería válido ningún traspaso de dominio o hipoteca a favor de terceros, si no eran debidamente registrados en el distrito en que estuviese ubicada la propiedad. Esto era una substitución del sistema inglés y americano por las reglas del derecho romano y continental. No cabe dudar que el registro de las escrituras de propiedad es una ventaja para el público y en virtud de este decreto los dueños de buenos títulos iban a poseer sus tierras en Nicaragua con mayor seguridad que nunca. Pero el sistema era fatal para los títulos malos o inciertos. Resultaba también ventajoso para los que tienen el hábito de hacer uso del registro de la propiedad”.47 Alejandro Hurtado Chamorro dice que William Walker estableció el sistema Registral en la propiedad inmobiliaria, que el nicaragüense desconocía.48 B. El Registro Conservatorio a) Implantación del Registro Conservatorio Después de la Independencia, en Nicaragua siguieron vigentes las Notarías de Hipotecas por un buen tiempo. Bajo la presidencia del General Don Tomás Martínez, se sancionó el 25 de Enero de 1867 el primer Código Civil. Dicho cuerpo de leyes no era más que la adopción del Código Civil de Chile de 1855 con ligeras modificaciones.49 En el Libro II, Título VI, Capítulo III, que trata de las otras especies de tradición, el art. 686 dispone que la tradición del dominio de los bienes inmuebles, lo mismo que del usufructo, uso, habitación, censo y del derecho de hipoteca, se efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador; y el art. 695 agrega que: «Un reglamento especial determinará en lo demás los deberes y funciones del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones». Durante el Gobierno de Don Pedro Joaquín Chamorro, se aprobó el 16 de junio de 1877 el Reglamento del Registro Conservatorio. Reproducía, con pequeñas variantes, el Reglamento del mismo nombre de Chile, aprobado el 24 de junio de 1857.50 Con el establecimiento del Registro Conservatorio se llenó un gran vacío en materia registral. La seguridad de la riqueza inmobiliaria y el estímulo al desarrollo 47. La guerra de---, p. 225. 48. William Walker..., p. 102. 49. Esta obra, dice Buenaventura Selva, la encontró en el Código Civil de Chile, que examinado cuidadosamente por diferentes comisiones y estimándosele adaptable a nuestras peculiaridades, se adoptó con ligeras variantes en el texto y en el fondo (Instituciones de Derecho..., p. 11) . En el prólogo al libro de Selva citado, Modesto Barrios expresa que, huyendo de peligrosas originalidades, nuestros codificadores adoptaron, casi sin modificaciones, el Código Civil de Chile (Op. cit., p. 11). 50. Para los anotadores del Código Civil, Joaquín Cuadra Zavala, Mariano Argüello V. y Carlos Morales, este Reglamento es el Reglamento para la Oficina del Registro Conservatorio de Bienes Raíces de Chile (Nota al art. 1 del R RP).

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del crédito hipotecario exigían la organización de un Registro sobre bases más amplias. Acogió los principios de publicidad y especialidad de la hipoteca y en esto recibió influencia germánica.51 En el nuevo sistema la materia de la inscripción es amplia, pues al Registro ingresan el dominio de los inmuebles y los demás derechos reales constituidos sobre los mismos.52 El llamado del doctor Tomás Ayón para que se preparara el Reglamento nos dará una idea de la importancia del nuevo sistema: «Esta larga relación, tal vez fastidiosa para los benévolos lectores tiene por objeto dar a conocer lo mucho que se ha trabajado en todos los tiempos y en todas las naciones cultas sobre el importante establecimiento del Registro. El Código Civil, adoptando en principio el sistema de la publicidad y especialidad de la hipoteca y la inscripción de los derechos reales, ha sabido colocar la legislación en el punto preciso de donde puede partir el progreso de nuestra agricultura, llevándose a la circulación los grandes valores de la propiedad inmueble, que en el estado actual rinde mezquinos productos. Sin un buen sistema hipotecario y sin el registro de los bienes raíces, que sirva como estadística de nuestra riqueza, no podemos tener Bancos protectores de la industria, ni levantar los valores hasta el grado en que puedan aumentar el movimiento productor de la fortuna social. Cerca de tres años han transcurrido desde que está rigiendo el Código Civil; y sin embargo no se ha pensado en desarrollar sus benéficas disposiciones, emitiendo la ley hipotecaria y reglamentando el registro conservatorio. Leyes de esa clase son las llamadas a completar y perfeccionar nuestra legislación. Es al Gobierno a quien corresponde preparar en la calma tan importantes trabajos; el Soberano sabrá ponerles el sello de su sabia aprobación. León, Julio 2 de 1874». 53 En la implantación del sistema no se tomó en cuenta la reforma española. Cuando se sancionó el Código Civil es posible que no existiera suficiente información sobre la Ley Hipotecaria española de 1861, pero a la época de aprobación del Reglamento es de suponer que ya se tenía conocimiento de ella.54 El sistema y técnica de esta ley son mejores que los del Registro Conservatorio, pero nuestros codificadores de esa época ya habían decidido implantar el sistema de Bello y no tenían otro trabajo, para completar la obra del Código Civil, que el de poner en vigencia el Reglamento chileno. En Chile todavía rige el sistema que nos sirvió de modelo. Sin embargo, ha sido duramente cuestionado, Actualmente existe una comisión que estudia su reforma, presidida por el destacado jurista Fernando Fueyo Laneri.55

51. Alessandri y Somarriva dicen que Bello concibió al Registro inspirándose en la Ley prusiana de 1872 y en el Registro de Hipotecas que, conforme a la Legislación española, existían en Chile (Op. cit., Tomo II, p. 346). 52. Arts. 37, 38, 55 y 56 del RRC. 53. Escritos Varios... pp. 225 y 226. 54. Tomás Ayón tenía información sobre la reforma de 1861 (Op. cit., p. 225). 55. Véase el estudio de este autor “Hacia la Reforma del Sistema...», indicado en la Bibliografía

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Por el art. 105 del Reglamento se dispuso que los Escribanos de Cámara respectivos entregarán los Registros de Hipotecas al Conservador del Departamento en que existen, tan luego como se haya establecido el Registro Conservatorio. b) Objeto del Registro De conformidad con los arts. 1 y 2 los fines del Registro son: la seguridad de las transacciones sobre bienes inmuebles, como objetivo principal, y la garantía y conservación de los títulos inscribibles. Dicen así: “Art. 1. - El objeto principal del Registro o inscripción de los instrumentos públicos que la ley establece como medio de tradición de los bienes raíces, es la publicidad de los actos y contratos que trasladan o mudan el dominio de los mismos bienes raíces, o que sobre ellos imponen gravámenes o limitaciones al dominio, para garantizar con tal publicidad las transacciones, poniendo al alcance de todos el estado o situación de la propiedad inmueble». «Art. 2. - Tiene también por objeto el Registro, la mayor autenticidad y la seguridad de los títulos traslaticios del dominio y las de los actos y documentos que deben igualmente registrarse, de manera que en ellos intervenga mayor número de personas y queden precavidos de la pérdida o destrucción, a que fácilmente estarían expuestos si la constancia de tales títulos, actos o documentos existiera en sólo una oficina pública». C. Apreciación del Sistema a la luz de los Principios Hipotecarios a) Inscripción Antes de todo, conviene hacer una ligera exposición de la teoría clásica del título y el modo, cuyos orígenes los encontramos en el Derecho romano y, estudiada y ampliada, en la Edad Media. De acuerdo con esta teoría, es necesario para la adquisición y transmisión de los derechos reales, un título y un modo de adquirir. La propiedad se adquiere en virtud del título o causa remota (venta, donación, etc.) y la tradición (modo de adquirir), que es la causa próxima. La invalidez del título repercute en el modo, en tal forma que la transmisión no se efectúa, Esta doctrina ha sufrido una doble revisión: una teoría, consagrada en el Código Civil francés56 afirma que la transmisión y adquisición del dominio se realiza por el simple convenio; y otra teoría rompe el vínculo entre el título y el modo y provee a este último de independencia y fuerza para producir la transmisión inmobiliaria. Es el sistema del B. G. B. que distinguen: a) el acuerdo real por el cual se opera la transmisión del derecho real (Einigung). Se dice que este convenio es abstracto porque la transmisión real que efectúa es independiente del título causal (venta, 56. Arto. 711, 1138 y 1583.

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permuta, donación, etc.) y, por lo tanto, la nulidad de la venta o donación que ha servido de antecedente en nada afecta a la transmisión que se ha verificado; -y b) la entrega, si se trata de muebles, y la inscripción Eintragung) cuando son inmuebles. La inscripción es parte del modo y necesaria para el cambio real (inscripción constitutiva). Como puede observarse, para la teoría francesa lo importante y lo que provoca la transferencia es el título, sin necesidad del modo. En cambio, para, la teoría alemana lo importante es el modo (acuerdo real y tradición o inscripción). El acuerdo real opera la transmisión con independencia del título causa). Esta teoría brinda una adecuada protección a los terceros contratantes, pues, como se dijo anteriormente, la nulidad del título no afecta a la transmisión, y la acción de enriquecimiento sin causa que engendra no tiene efectos reales. El Código de 1867 siguió la teoría del título y el modo. En el Libro II, Título VI, Capítulos 1, 2 y 3, consagró y reglamentó la tradición como modo de adquirir el dominio de las cosas. En el Capítulo 3, que trata de las otras especies de tradición, el art. 686 dispone que: «Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador» (el subrayado es nuestro). «De la misma manera se efectuarán la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de la habitación o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería». De la disposición transcrita se infiere qué la transmisión del dominio de los inmuebles y la constitución de los derechos reales sobre los mismos, exceptuadas las servidumbres, 57 se opera en sede registral. El convenio no es productor de derechos reales. Se necesita de la tradición para que se realice la transmisión o constitución de estos. Dentro de este sistema, la tradición se realiza mediante la inscripción. Se le concede tanta importancia a la inscripción que, además del efecto apuntado, por una parte sirve de requisito para adquirir la posesión, de prueba y de garantía de la misma,58 y, por otra parte, sirve de solemnidad para el perfeccionamiento de ciertos actos jurídicos: la constitución del usufructo sobre inmuebles por acto entre vivos,59 la constitución del derecho de uso o habitación,60 las donaciones entre vivos de bienes inmuebles,61 la constitución de fideicomisos por

57. Art. 698 C. 58. Arts. 724, 728, 924 y 2505 C. 59. Art. 767 C. 60. Arts. 767 y 812 C. 61. Art. 1400 C.

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testamento o por acto entre vivos sobre bienes inmuebles, 62 y la constitución de la hipoteca. 63 La influencia germánica se nota en la exigencia de la inscripción para la transmisión y constitución del dominio y de los demás derechos reales sobre inmuebles. b) Legalidad El instrumento público es el único medio de llevar al Registro el derecho que se pretende anotar, ya sea escritura pública, sentencia o decreto judicial; sin embargo, las partes pueden en documento privado enmendar y suplir las designaciones defectuosas e insuficientes de los títulos a fin de que el Registrador, ya sin obstáculos, proceda a la inscripción.64 El Conservador no puede negarse ni retardar la inscripción de los títulos que se presenten a su despacho. No obstante, podrá negaría sí es en algún sentido inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel correspondiente la copia que se le presente, si no está situada en el departamento, o no es inmueble la cosa a que se refiere, Si no se ha dado cumplimiento a lo prescrito en el art. 61, si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción (los subrayados son nuestros).65 También el Conservador rechazará la inscripción hasta que se le haga constar que judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quienes pueda perjudicar la anotación cuando el dueño de un predio lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas y, después de inscrito por uno de los compradores, apareciese el otro solicitando igual inscripción, o si un fundo apareciere vendido por persona que, según el Registro, no es su dueño o actual poseedor. 66 Las facultades del Conservador no son tan limitadas como podría pensarse a primera vista, pues el penúltimo ejemplo del art, 19 nos aleja de toda duda. Contra la negativa del Conservador se puede recurrir ante el Juez de primera instancia. Si el Juez mantiene la negativa se puede apelar.67 En todo caso, se anotará el título en el Repertorio (Diario), ya sea que el motivo que encontró el Conservador para no hacer la inscripción’ sea de efectos permanentes o transitorios y fáciles de subsanar.68

62. Art. 735 C. 64. Art. 84 del R. R. C. 65. Art. 19 del R. R. C. 66. Art. 20 del R. R. C. 67. Arts. 24 y 26 del R. R. C. 68. Art. 21 del R. R. C.

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Dicha anotación caduca a los tres meses, si dentro de este término no se convierte en definitiva por la subsanación de los defectos. Convertida en inscripción definitiva, surte todos sus efectos desde la fecha de la anotación, a pesar de cualquier derecho que haya sido inscrito en el intervalo de la una a la otra.69 c y d) Especialidad y Tracto Sucesivo El Código y el Reglamento establecen reglas aisladas que regulan casos específicos, con la finalidad de encadenar la inscripción de los actos que ingresan al Registro; pero dichas reglas no logran constituir el principio del tracto sucesivo que, junto con el de especialidad, tienen su juego amplio y efectivo dentro de un sistema registral llevado por fincas y no en el consagrado por el Código de 1867 y su reglamento, que sigue la técnica de la foliación personal.70 Las reglas a que nos hemos referido están contenidas en varios artículos del Código y del Reglamento. Entre otros, tenemos los artículos 20, ya transcrito con anterioridad, 82 del R. R. C. y 692 C. Los dos últimos dicen así: «Art. 82. - Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionará en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándose el asiento, folio y número de ella». “Art. 692. -Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito, se mencionará la precedente inscripción en la nueva”. Con facilidad se puede deducir de las disposiciones transcritas que el encadenamiento regulado en ellas se limita al caso de las transmisiones y no se extiende a otros supuestos. e) Rogación Los interesados pueden pedir la inscripción personalmente, o por medio de apoderado o de su representante legal, y el asiento será firmado por cualquiera de ellos. Esto se explica si se tiene en cuenta que en el Registro se opera la tradición.71 Anotado el título en el Repertorio, el interesado puede desistir de la inscripción. El Conservador dejará constancia del hecho y del motivo de la no inscripción, bajo el mismo número que al título se le haya asignado en el Repertorio. También puede el interesado desistir de la inscripción y retirar su título, cuando reconoce la justicia de los motivos del Conservador para negarle la inscripción.72 69. Arts. 21, 22 y 23 del R. R. C. 70. En el Registro Conservatorio resultaba difícil revisar la historia del inmueble para determinar la situación jurídica del mismo. Esto se debe a que, por seguir la técnica del folio personal, la información se encontraba descentralizada. 71. Arts. 63 y 80 del R. R. C. 72.Arts. 67, 69 v 76 del R. R. C.

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f) Publicidad La publicidad formal está consagrada en los arts. 52 y 53 del R.R. C. De conformidad con el primero, el Registro es esencialmente público y, por consiguiente, puede ser consultado por cualquiera en la misma oficina y tomar los apuntamientos que crea conveniente. De acuerdo con el segundo, el Conservador está obligado a dar cuantas copias y certificaciones se le pidan judicialmente o extrajudicial mente acerca de lo que conste o no de sus Registros. Los alcances de la fe pública son muy limitados. Se contemplan casos de protección a los terceros y del carácter constitutivo de la inscripción se puede deducir que los títulos no inscritos, que no producen la mutación real, son inoponibles a los terceros que inscriben. Esta es la protección negativa de la publicidad. Los artículos relacionados dicen: “Art. 1491. - Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el título respectivo inscrito u otorgado por escritura pública». “Art. 1882. - El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los Artos. 1490 y 1491". g) Prioridad La prioridad de los derechos sujetos a inscripción se determina por la fecha de presentación del título al Registro, según los datos contenidos en el libro denominado Repertorio (Diario). Además de ordenar jerárquicamente los derechos inscritos, la prioridad provoca el cierre registral que contempla el Art. 20 del R. R. C. anteriormente transcrito. D. Títulos inscribibles En los arts. 55 y 56 del Reglamento, que distingue entre los títulos que se deben inscribir y los que pueden inscribirse, se formula una lista de los títulos que tienen acceso al Registro. El primero dispone: «Art. 55.- Deberán inscribirse en el Registro Conservatorio: lo. Los títulos traslaticios del dominio de los bienes raíces; 2o. Los que constituyen y traspasan derechos de usufructo, uso o de habitación, que afectan bienes raíces; 3o. Los que constituyan fideicomisos que comprendan o afecten la misma clase de bienes; 63

4o. La división, redención, reducción y traslación del censo (artículos 2035 y 2038 del CC); 5o. La constitución de hipoteca. Cuando se hipoteque una nave, se pondrá constancia del gravamen, por el Conservador, al margen del instrumento de propiedad de ella, o no existiendo tal documento, en el de la patente de la misma; 6o. Los testimonios de concesiones o adjudicaciones de minas; 7o. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente; 8o. Los decretos de interdicción provisoria o definitiva, el de rehabilitación del disipador o del demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes al desaparecido; y el que conceda el beneficio de separación de bienes, según el artículo 1385 del C.; 9o. La sentencia ejecutoriada que declare la prescripción adquisitiva del dominio de bienes raíces, o de cualquiera de los derechos de que hablan las fracciones 2a. y 3a. constituidas también sobre inmuebles». El segundo dice «Art. 56.- Pueden inscribirse: lo. Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles, o de otros derechos reales constituidos sobre ellos; 2o. Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los incisos 2o., 3o., 4o. y 5o. del artículo anterior, como las servidumbres. El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del CC y cualquier otro, acto o contrato cuya inscripción sea permitida por la ley. 3o. Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestros, litigios, etc.». E. Organización En cada cabecera departamental se establece un Registro a cargo de un funcionario público denominado Conservador, nombrado por el Gobierno, de conformidad con las ternas formuladas por la respectiva sección del Poder Judicial. El Conservador percibe honorarios, y los gastos de oficina, exceptuando el pago de los dependientes y ofíciales, se los proporciona el Estado. Está sujeto a las responsabilidades civiles y criminales que resulten de su actuación. 64

El Registro es llevado en libros escritos a mano, foliados, numerados y empastados. Son tres: 1. Registro de propiedad; 2. Registro de hipotecas y gravámenes; y 3. Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar. En el primero se escriben las traslaciones del dominio; en el segundo, las hipotecas, censos, los derechos de usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes semejantes; en el tercero, las interdicciones y prohibiciones de enajenar e impedimentos relacionados en el art. 56, No. 3. Cada uno de estos Registros tiene un índice. Existen otros dos libros: el Indice General y el Repertorio. El primero contiene el índice general de lo inscrito en los Registros parciales. El otro sirve para anotar los títulos que se presenten para su inscripción. Este Libro es muy importante porque deja documentado en forma auténtica el orden cronológico de los títulos que llegan al Registro para su inscripción. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario (Hacia la reforma jurídica-inmobiliaria). La Habana, 1939; p. 1 y sigts. ______________ Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p, 103 y sigts. ______________ Derecho Hipotecario. La Habana, 1950; p. 15 y sigts. ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo y SOMARRIVA UNDURRAGA, Manuel. Curso de Derecho Civil. De los Bienes. Editorial Nascimento, Chile, 1957; 2a. ed., t.II, p. 346 y sigts. ALVAREZ LEJARZA, Emilio. Las Constituciones de Nicaragua. Ediciones Cultura Hispánica, Madrid, 1958. AYON, Tomás. Escritos Varios de los Doctores Tomás y Alfonso Ayón. Publicados por J. Andrés Urtecho, Tipografía Nacional, Managua. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. Instituto Reus, Madrid, 1927; t. I, p. 1 y sigts. CAMMAROTA, Antonio. Tratado de Derecho Hipotecario. Argentina, 1942; 2a. ed., p. 439 y sigts. CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941; 2a. ed., t. I, p. 44 y sigts. CAMY SANCHEZ-CAÑETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislación Hipotecaría. Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad. Centro de Estudios Hipotecarios, Granada (España), 1969; vol. I, p. 11 y sigts, CARRAL Y DE TERESA, Luís. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa, S.A., México, 1970; p. 221 y sigts. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Madrid, 1951; 4a. ed., p. 18 y sigts. COLIN, Ambrosio y CAPITAN H. Curso Elemental del Derecho Civil. De los Bienes y los Derechos Reales Principales. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1952; t. II. vol. II, p. 674 y sigts. 65

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Capítulo IV SU AUTONOMIA Y RELACIONES CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO 1. Autonomía del Derecho Inmobiliario Registral 3. Sus relaciones con otras ramas del Derecho a) Relaciones con el Derecho Civil b) Relaciones con el Derecho Administrativo c) Relaciones con el Derecho Mercantil d) Relaciones con el Derecho Procesal e) Relaciones con el Derecho Internacional Privado f) Relaciones con el Derecho Fiscal g) Relaciones con el Derecho Constitucional h) Relaciones con el Derecho Notarial 1. Autonomía del Derecho Inmobiliario Registral Como otras ramas del Derecho, el Inmobiliario Registral goza de autonomía. 1 Se desprendió del Derecho Civil. No obstante, un fuerte sector doctrinal le niega independencia, por considerarlo parte de éste; 2 pero le reconoce el amplio campo que desarrolla, su autonomía didáctica y las modificaciones que introduce sobre ciertos conceptos tradicionales del Derecho Civil. 3

1. El tema es polémico. José Luis Pérez Lasala (Op. cit., pp. 1, 2 y 3 y Agustín Aguirre (Cursillo---, p. 2) le reconocen independencia a nuestra disciplina. Cristóbal Montes (Introducción, p. 149) y Vásquez Bote (Op. cit., p. 14) no se la conceden. En España gran parte de los autores le niega autonomía. Participan de esta opinión: Sánz Fernández (Instituciones.... pp. 12, 21 y sigts.); Roca Sastre (Op. cit., pp. 14 y 15); y Hemández Gil (Op. cit., p. 21), quien reconoce que no debe descartarse la posibilidad de que adquiera independencia para formar parte de una rama del derecho destinada a agrupar unilateralmente todas las manifestaciones del fenómeno publicitario, y en particular del que versa sobre actos y derechos de contenido patrimonial”. Por el contrario, son partidarios de la autonomía o separación: Bienvenido Oliver (Op. cit, PP. 880 y 881); J. Morell y Terry (Op. cit., Tomo I, p. 18 y sigts.), Manuel Amorós Guardiola (Op. cit.), quien la funde en la relación jurídica-registral; José Luis Lacruz Berdejo y Francisco de Asís Sancho Rebudilla (Op. cit., p. 21). La Carta de Buenos Aires, aprobada en el I Congreso Internacional de Derecho Registral, declaró la autonomía del Derecho Registral y manifestó que el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas. Dice así: «El Derecho Registra integra el sistema jurídico con normas y principios propios, de derecho público y privado, que coexisten y funcionan armónicamente constituyendo una disciplina independiente, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas». 2. Uno de los argumentos que se esgrimen en España para sostener la autonomía de nuestra disciplina, consiste en alegar la existencia de una Ley Hipotecaria como cuerpo legal independiente del Código Civil, a lo cual se contesta que fueron circunstancias históricas las que determinaron esa forma de legislar y que en la actualidad existe una tendencia para terminar con esa dualidad legislativa, mediante la siguiente distribución propuesta por Roca Sastre: los preceptos sustantivos o materiales del régimen registral deben ser incorporados al Código Civil; los de carácter procesal, en la Ley de Enjuiciamiento Civil; y los restantes deben agruparse en una ley especial que podría denominarse Ley del Registro de la Propiedad Inmueble (“Imperfecciones Hipotecarias» en Curso---, p. 126 y sigts.). En Nicaragua la materia del Derecho Inmobiliario Registral es regulada por el Código Civil. 3. La Suprema ha dicho que siempre que surja un conflicto real o aparente entre el derecho común y el Registro, debe ceder el campo el derecho común al Registro, porque en beneficio de los asociados es de suma importancia robustecer la institución del Registro aún con sacrificio del derecho común, si es necesario (S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616).

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2. Sus relaciones con otras ramas del Derecho a) Relaciones con el Derecho Civil El Derecho Inmobiliario Registral está íntimamente vinculado con el Derecho Civil, pues es una rama desprendida de éste y con frecuencia el Registrador, en su función calificadora, aplica sus normas.4 b) Relaciones con el Derecho Administrativo Ciertas entidades públicas (Estado, Municipios, etc.) pueden ser sujetos de derechos inmobiliarios. También pueden ser objeto de inscripción los títulos administrativos. Por otra parte, se manifiesta esta relación en la conexión del Registro con el Catastro y otras oficinas administrativas. Por último, no debemos perder de vista la consideración del Registro como órgano de la administración del Estado y los Registradores como funcionarios públicos. c) Relaciones con el Derecho Mercantil También el Derecho Inmobiliario Registral se relaciona con el Derecho Mercantil. Se manifiesta, entre otras razones, ante la posibilidad de que las sociedades mercantiles puedan ser sujetos de derechos reales inmobiliarios.5 d) Relaciones con el Derecho Procesal Los títulos judiciales pueden ser objeto de inscripción y son muchas las normas procesales que contiene nuestro Reglamento.6 El Registro también abre sus puertas a ciertas medidas cautelares que se conceden en el proceso (anotaciones preventivas). Por otra parte, el principio de legitimación se manifiesta principalmente en el proceso. e) Relaciones con el Derecho Internacional Privado Se manifiesta esta relación en cuanto a la capacidad de los extranjeros y a los títulos otorgados por éstos.

4. Sanz Fernández, que le niega autonomía a nuestra disciplina, sostiene que no puede hablarse de relaciones con el Derecho Civil, ya que forma parte de éste y que sus relaciones son las que existen entre las partes y el todo (Instituciones..., Tomo I, pp. 26 y 27). 5. Nuestros Registradores deben conocer ampliamente el Derecho Comercial, ya que el Registro Mercantil está anexado al Registro de Propiedad Inmueble. 6. Arts. 45, 65, 66 y 137 y sigts. Del R.R.P. En España se habla de Derecho Procesal Hipotecario. Núñez Lago propuso a la Comisión redactadora del texto refundido de 1940 la creación de un nuevo título en la ley bajo el epígrafe de Derecho Hipotecario Procesal, lo que no fue aceptado. Honorato Sureda titula una de sus obras Derecho Procesal Hipotecario (v. Bibliografía).

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f) Relaciones con el Derecho Fiscal Aparte de las vinculaciones que en su historia ha tenido nuestra disciplina con el Derecho Fiscal, en la actualidad el Registrador nicaragüense está obligado a controlar la existencia de las solvencias fiscales.7 Por otra parte, existe una carga real sobre las fincas para garantizar el impuesto sobre bienes inmuebles.8 g) Relaciones con el Derecho Constitucional Nuestra constitución vigente incorporó el Registro Público al Poder Judicial.9 También dispone que la Corte Suprema de Justicia nombrará a los Registradores por un período de tres años.10 Señala las calidades para ser Registrador; 11 y dispone que la superintendencia directiva, económica y correccional, corresponde a la Corte Suprema de Justicia.12 h) Relaciones con el Derecho Notarial La mayor parte de los documentos sujetos a inscripción son notariales. El Registrador, al revisar esos documentos en cuanto a la forma, aplica muchas disposiciones de la Ley del Notariado. Además, el Registro es el archivo de los protocolos de los notarios fallecidos y también recibe el índice de las escrituras otorgadas ante notario.13 BIBLIOGRAFIA FOLIADA CAMPUZANO Y HORMA, Fernando, Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941; 2a. ed., t. I, p. 5 y sigts. CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa, S.A., México, 1970; pp. 209, 210 y 218. CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p. 3 y sigts. DIAZ GONZALEZ, Carmelo Iniciación a los Estudios de Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967, t. I, p. 2 y sigts. GARCIA CONI, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Librería Jurídica, La Plata, República Argentina, 1972; p. 19 y sigts. LOPEZ TORRES, José María. Apéndice a la Materia de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1944; p. 7 y sigts.

7. Art. 40 de la Legislación Tributaria Común de 30 de junio de 1962. En España los Registradores son liquidadores de derecho reales. 8. Art. 4 de la Ley de Impuestos sobre Bienes Inmuebles de 26 de noviembre de 1974. 9. Art. 280 Cn. 10. Art. 284 Cn. 11. Art. 307 Cn. 12. Art. 293, inc. 2 Cn. 13. Art. 106 R.R.P. y artos. 46 y 48 de la Ley del Notariado.

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MOLINARIO, Alberto D. «Del Derecho Registral y del Derecho Registral Inmobiliario», Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires, 1971; p. 31 y sigts. MONTES, Angel Crist6bal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. Caracas, 1965; p. 149 y sigts. PEREZ LASALA, José Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1965; p 1 y sigts., y 8 y 9. ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1968; 6a, ed. t I, p. 15 y sigts. SANZ FERNANDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1947; t. I, p. 21 y sigts. VASQUEZ BOTE, Eduardo. Elementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño. Barcelona 1973; p. 14 y sigts.

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Capítulo V LOS PRINCIPIOS DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 1. Importancia de su estudio 2. Enumeración 3. Aplicación de los Principios a otros Registros 1. Importancia de su estudio Los principios del Derecho Inmobiliario Registral1 son reglas básicas sobre las que se organiza un sistema registral. Facilitan su estudio e interpretación, orientan al legislador, conceden categoría científica a la disciplina registral y algunos tienen aceptación general. Aunque el sistema de investigación fundamentado en ellos limita el campo que debe corresponderle a la Institución del Registro dentro de una sociedad moderna y sujeta a cambios constantes, la verdad es que, bajo tal método, se han realizado un conjunto de estudios científico. Y muchas reformas legislativas dignas del mejor elogio.2 Ni los más reacios críticos de la teoría de los principios hipotecarios se han sustraído de su influencia, y nosotros, conscientes de su bondad y valor científico, la acogemos como la mejor forma de exponer los conocimientos del Derecho Inmobiliario Registral. 2. Enumeración Sobre el número de los principios hipotecarios no existe unanimidad entre los autores, ya que cada expositor señala los que, según generalidad e importancia, informan el sistema registral que comenta. Así por ejemplo, el austríaco Exner3 señala dos principios: el de especialidad y el de publicidad, que comprende los de inscripción, comunicabilidad de los libros y fides pública. Bierman4 indica tres: inscripción, consentimiento y publicidad. El español don Jerónimo González señala los siguientes: inscripción, consentimiento, legalidad, publicidad (legitimación y fides pública), buena fe, especialidad, prelación, rogación y coactividad.5

1. La denominación más usual es la de principios hipotecarios, y es la que emplearemos con frecuencia. También se usa el nombre de principios registrales. Casso Romero los llama presupuestos registrales (Op. cit., p. 138). 2. La teoría de los principios hipotecarios, que había permanecido bajo aceptación Pacífica, actualmente ha sido cuestionada. Por ejemplo, Sanz Fernández la ha combatido duramente en las Instituciones (Tomo I, p. 226 y sigts.); y en sus Comentarios a la Nueva Ley Hipotecaria, P, 32, dice que es una artificiosa construcción que no puede resistir la más ligera consideración lógica. Marín Pérez, también con dureza, combate la posición de Sanz y se muestra partidario de los principios, a los que considera necesarios (Op. cit., p. 19a y sigts.). Fernández Gil encuentra justificado el retorno a la teoría de los principios hipotecarios (Op. cit., P. 29). En un estudio reciente recibió fuertes críticas de Abelardo Gil (“Crítica actual de los llamados principios hipotecarios en RDR, 2, p. 133 y sigts.). 3. Citado Por don Jerónimo González en Op. cit., Tomo I, p. 194. 4. Ibídem. 5. Ibid.

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Para Sánz Fernández los únicos principios básicos que se podrían descubrir en todos los sistemas hipotecarios son dos: publicidad de los derechos reales y protección de la seguridad del tráfico jurídico de inmuebles. Desenvolvimiento del primero serían los principios de inscripción, de consentimiento e inscripción y de publicidad formal. Del segundo, serían todos los principios que sirven a la regulación de los efectos de los asientos. Pero sólo aquéllos dos podrían ser calificados como verdaderos principios, pues éstos serían las consecuencias o desenvolvimientos de ellos. Sin embargo, hace la siguiente clasificación de los principios a que responde el sistema español: a) principios que regulan la esfera de actuación del Derecho Inmobiliario: principio de inscripción, dentro del cual, y como precedente necesario, debe recogerse la teoría del título y el modo; b) principios que gobiernan los requisitos o presupuestos de la inscripción: titulación auténtica, principio de rogación, principio del tracto sucesivo y principio de legalidad, c) principios que gobiernan los efectos de la inscripción: principio de prioridad, principio de legitimación y principio de la fe pública; d) principios que gobiernan la organización del Registro y fijación de los derechos reales: principio de especialidad.6 Morell y Terry, influenciado por la doctrina germánica, separa en dos grupos los principios hipotecarios: los sustantivos y los adjetivos. Entre los primeros, distingue los fundamentales o primarios de los secundarios o derivados que nacen de aquéllos. En los adjetivos, separa los que se refieren a la organización y los que atañen al funcionamiento. Podemos resumir de la siguiente manera su exposición: Principios Sustantivos fundamentes: 1. El de individualización de la finca. 2. El de trascendencia de los derechos reales y prioridad o rango entre los mismos. 3. El de tracto sucesivo. De estos primarios o fundamentales se derivan los secundarios, que sirven para desenvolver a aquéllos facilitando su realización práctica. Los principios secundarios son los siguientes: 1. El de especialidad, que nace del de individualización de la finca. 2. El de publicidad, originado por la necesidad de que la trascendencia de los derechos reales y el rango entre ellos tenga su plena realización. Este principio implica en su desenvolvimiento otros que te son subordinados, tales como la inscripción o inmatriculación, la sustantividad de la misma y la voluntad u obligatoriedad, según se deje o no al arbitrio de los particulares el ingreso de las fincas en el régimen hipotecario. 3. El de legalidad, que nace a consecuencia del tracto sucesivo. Entre los principios adjetivos distingue las normas de organización y las de funcionamiento. En las primeras debe incluirse lo relativo al establecimiento, división, la capitalidad y territorialidad de los Registros, la realidad del Registro, o sea que el Registro descansa sobre la existencia física de la finca, el nombramiento, derechos, deberes, retribución y responsabilidad de los funcionarios a quienes se confieren los Registros, la dirección de los mismos, que la unidad de las decisiones y la uniformidad en los procedimientos impida la injusticia que resultaría de la aplicación de criterios desiguales; y, por último, la Inspección de los Registradores, para asegurar que cumplan fielmente su cometido. En las normas de, funcionamiento deben incluirse todas aquellas que sirvan 6. lnstituciones Tomo I, pp. 229,230 y 231.

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para dar facilidad y rapidez al mecanismo del Registro. Por ejemplo: llevar el Registro Por fincas, y no por personas; que los asientos se practiquen con claridad y sencillez; que sea económico el coste de la inscripción; que se determine con exactitud quiénes pueden solicitar el ingreso de las fincas en el Registro; que se establezcan los recursos y garantías contra los errores o arbitrariedades que pudieran cometer los Registradores y otras muchas más.7 La clasificación de los principios en sustantivos y adjetivos no ha tenido mucha aceptación en la doctrina española. Don Jerónimo González no la encuentra clara.8 Sánz Fernández considera que no es fácil distinguir los principios de derecho material o sustantivo de los formales o adjetivos: casi todos los principios hipotecarios pueden tener una u otra consideración, según el punto desde el cual se los estudie.9 Roca Sastre declara que no es devoto de dicha clasificación, pero reconoce que, de la confrontación de algunos principios, resulta tal diferencia entre ellos como ocurre si se compara el principio de fe pública con el de tracto sucesivo. Agrega que si se tuvieran que volcar en un nuevo Código Civil una parte de las normas del Derecho Inmobiliario Registral y dejar para una Ley de Registro de la Propiedad el resto de los preceptos, no dudaría en incluir las normas que regulan la fe pública en el Código Civil, porque ésta tiene carácter material; y las referentes al tracto sucesivo en la mencionada ley, porque regulan el modo de llevar el Registro o de proceder del Registrador. Agrega, como prueba de lo expuesto, que el primero lo aplican los Tribunales y el segundo el Registrador.10 Nuestro Registro Público está inspirado en los principios de inscripción, publicidad, rogación, legalidad, especialidad, tracto sucesivo y prioridad, que estudiaremos con posterioridad. 3. Aplicación de los Principios a otros Registros Los principios hipotecarios, aunque desarrollados y perfeccionados dentro del Derecho Inmobiliario Registral, son aplicables a otros registros, principalmente en los registros mobiliarios de buques, aeronaves y automóviles. En España se aplican al Registro Mercantil. En el Reglamento, se les reserva el Título Preliminar. Por supuesto que la intensidad o extensión de los principios en el Registro Mercantil dependerá de la materia inscribible, pues no debemos perder de vista la circunstancia de que en el Registro Mercantil se inscriben sujetos, hechos y cosas; en cambio, en el Registro de la Propiedad se inscribe el dominio de los inmuebles y los demás derechos reales que lo afectan, con excepción de ciertos derechos personales. Por ejemplo, el principio de tracto sucesivo en el Registro Mercantil solamente juega cuando existe transmisión o legitimación para disponer. Un sector doctrinal opina que los principios del Registro Mercantil no son idénticos a los hipotecarios; no obstante, reconoce que no se alejan de ellos. 7. Op. cit., Tomo I, PP. 80, 81 y 82. 8. 0p. cit., Tomo I, P, 295. 9. Instituciones..., Tomo I, p. 230. 10. Op. Cit. Tomo I, p. 300.

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Para Rica y Arenal los principios de publicidad, especialidad y legalidad en que se basa el Registro Inmobiliario, son aplicables a los bienes muebles que, por su fácil identificación, pueden registrarse.11 BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 54. ARAGONES Y CARSI, Pascual. Compendio de Legislación Hipotecaria. Madrid, 1911; t. 1, p. 5. BERRY HOGDSON, Jorge. Principios Hipotecarios (Presupuestos Registrales) en el Derecho Nicaragüense. Tesis doctoral, León, Nicaragua. 1971. CARRAL Y DE TERESA, Luís. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa, S.A., México, 1970; p. 241 y sigts. CARRETERO GARCIA, Tirso. Los principios hipotecarios y el Derecho comparado. RDR. Núm. 1. Buenos Aires, 1974; p. 59 y sigts. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Madrid, 1951; 4a. ed., p. 137 y sigts. COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1956; 2a. ed., pp. 15 y 16. CHICO Y.ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p. 155 y sigts. DIAZ GONZALEZ, Carmelo. Iniciación a los Estudios de Derecho Hipotecaiio. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967; t. I, P. 101 y sigts. GARCIA CON¡, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Librería Jurídica, La Plata, República Argentina, 1972; pp. 103 y 104. GIMENEZ ARNAU, Enrique. Tratado de Legislación Hipotecaria. . Madrid, 1941; t. I, p. 25 y sigts. GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario y Derecho Civil. Madrid, 1948; t. I, p. 289. HEDEMAN, J. W. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1955; versión española y notas de José Luis Diez Pastor y Manuel González Enríquez; vol. II, pp. 135 y 136. HERNANDEZ GIL, Francisco. Introducción al Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1963; p, 27 y sigts. LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, 1968; p. 62 y sigts. LOPEZ TORRES, José María. Apéndice a la Materia de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1944; p. 72 y sígts. MONTES, Angel Cristóbal. Introducci6n al Derecho Inmobiliario Registral. Caracas, 1965; p. 197 y sigts. PEREZ LASALA, José Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Ediciones Depalma, Buenos Aives, 1965; p. 103 y sigts. ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1968; 6a. ed., t. I, p. 204 y sigts. 11. “Pervivencia del Sistema Registral» en RCDI, 392-393, Enero-Febrero 1961; p. 127 y sigts.

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SANZ FERNANDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1947; t. I, p. 226 y sigts. Comentario a la Nueva Ley Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1945; p. 31 y sigts. TRIAY SANCHO, Juan. «Los Principios hipotecarios y la legislación registral”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 297, Febrero 1953, p. 81 y sigts. VASQUEZ BOTE, Eduardo. Elementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño. Barcelona, 1973; p. 97 y sigts.

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Capítulo VI SISTEMAS REGISTRALES 1. Utilidad de su estudio 2. Clasificación 1. Utilidad de su estudio El estudio y el análisis de los sistemas registrales revisten particular importancia, ya que al profundizar en el Derecho Comparado se adquieren las útiles experiencias practicadas en otros países, se evalúan debidamente las virtudes y desventajas de nuestro sistema, fundamentándolas en los modelos y fuentes que le dan sustento, y logramos de este modo una mejor y más amplia comprensión del mismo. A lo anterior cabe agregar lo valioso que resulta el conocer los esfuerzos que, en pro de la uniformidad internacional, se vienen realizando. 2. Clasificación Existen varios criterios para clasificar los sistemas registrales, pero el ordenamiento más aceptable y amplio se logra atendiendo a los efectos de la inscripción. Don Jerónimo González entra al estudio de los más importantes, sin clasificación previa. 1 Vásquez Bote distingue los siguientes grupos: los de oponibilidad, los legitimadores y los de eficacia absoluta. Roca Sastre principia distinguiendo los sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble que prescinden del Registro (Derechos romano y germánico primitivo) y los que, por el contrario, lo adoptan como pieza fundamental del sistema, Luego, en base a los efectos protectores y sin perjuicio de hacer otras más adelante, formula su clasificación de los sistemas inmobiliarios registrales, en la cual hace una distinción entre los registros tipo y los derivativos. El cuadro lo presentamos así: 1) Registro con efecto de inoponibilidad de lo no registrado respecto del tercer adquirente por negocio jurídico registrado. Este es el sistema tipo francés, con sistemas derivados en Bélgica e Italia, entre otros; 2) Registro con efecto de exactitud de lo registrado respecto del titular registral y, en definitiva, del tercer adquirente de buena fe por negocio jurídico registrado. Es el sistema tipo alemán, con sistemas derivados en Suiza y Austria, entre otros; y 3) Registro con efecto de inatacabilidad de lo registrado salvo excepciones tasadas, respecto del titular registral. Este es el sistema tipo australiano, con sistemas derivados en Inglaterra y el país de Gales, y algunos estados de los Estados Unidos de Norteamérica y Dinamarca, entre otros. 2 1. Op. cit.. Tomo I, P. 62 y sigts. 2. Op. cit., Tomo I, p. 135 y sig.

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Agustín Aguirre los divide en adjetivos, sustantivos y relativos. Al primer grupo corresponden el derecho francés y los de aquellos pueblos que han seguido dicha legislación. Al segundo la legislación australiana, de fuerza probatoria absoluta; y la germana, seguida por Suiza, de fuerza probatoria presuntiva. Y al tercero, el derecho español y sus seguidores. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Cursillo de Derecho Hipotecado. La Habana, 1943; p. 13 y sigts. AGULLO Y PRATS, Buenaventura. «Sistemas Hipotecario», col. de arts. en La Notaría, Barcelona, 1896. ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo y SOMARRIVA UNDURRAGA, Manuel. Curso de Derecho Civil. De Los Bienes. Editorial Nascimento, Santiago, Chile, 1957; 2a. ed., t. II, p. 337 y sigts. ARAGONES Y CARSI, Pascua¡. Compendio de Legislación Hipotecaria. Madrid, 1911; t. I, pp. 17 y 18. BARRACHINA Y PASTO R, Federico. Derecho Hipotecario y Notarial. Castellón, 1911; t. III, p. 2 y sigts. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1927; t. I. pp. 39 y 40. CAMMAROTA, Antonio. Tratado de Derecho Hipotecario. Compañía Argentina de Editores, Buenos Aires, 1942; 2a. ed., p. 438. CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principíos Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Madrid, 1941; 2a. ed., revisada por Juan José Romeu de Armas; t. I, pp. 12 y 13. CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa, S.A., México, 1970; 2a. ed., 2a. parte, cap. IV, p. 229 y sigts. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Madrid, 1951; 4a. ed., p. 36 y sigts. CASTRO MARROQUIN, Martín. Derecho de Registro. Editorial Porrúa, S.A., México, 1962; p. 117 y sigts. COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Editorial Bosch, Barcelona, 1956; 2a. ed., pp. 17 y 18. ___________________. Lecciones de Derecho Hipotecario. Editorial Bosch, Barcelona, 1945; p. 11 y sigts. CHAVARRI, Angel Braulio. La Publicidad Inmobiliaria en el Derecho Comparado. Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires, 1971; pp. 119 y 120. CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed.,LA FUENTE JUNCO, Angel. «Significado y alcance de la Publicidad en los Sistemas Hipotecarios de Folio Personal y de Folio Real», Revista de Derecho Registral, 2; Buenos Aires, 1974; p. 15 y sigts. ______________. Introducción a El Registro de la Propiedad en los Sistemas Latinos. II Congreso Internacional de Derecho Registral, Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid, 1974; vol. II, p. 3 y sigts. 80

DE LA RICA Y ARENAL, Ramón María. Valor efectivo de la inscripción en la nueva Legislación Hipotecaria. Conferencia pronunciada en el Colegio Notarial de Valencia el 13 de Marzo de 1948. Libro Homenaje a Don Ramón de la Rica y Arenal. Madrid, 1976; t. II, pp. 327 a 330. DIAZ GONZALEZ, Carmelo. Iniciaci6n,a los Estudios de Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967; pp. 73 y 74. DORTA DUQUE, Manuel. Curso de Legislación. Hipotecaria. La Habana, 1941; t. I, p, 7 y sigts. ESCOBAR FORNOS, Iván. Los Sistemas Registrales. Universidad Centroamericana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Escuela de Derecho, Managua, Nicaragua, 1976; p. 13 y sigts. GARCIA COM, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Librería Jurídica, La Plata, República Argentina, 1972; pp. 273 a 287. GIMENEZ ARNAU, Enrique. Tratado de Legislación Hipotecaria. Madrid, 1941; t. I, p. 13. GOLD, Susana M.E. de; MOURGUIART, María B.; PALMA, Rebeca L. y VISCARRET, Margarita E. Sistemas Registrales (Tema IV). Colaboraci6n del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. Encuentro Internacional del Notariado Americano. Guatemala, 1970. GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario y Derecho Civil. Madrid, 1948; t. I, pp. 62 y 63 y 134 y sigts. HERNANDEZ GIL, Francisco. Introducción al Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1963; pp. 81 y 82. LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, J968; pp. 31 y 32. LOPEZ TORRES, José María. Apéndice a la Materia de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. instituto Editorial Reus, Madrid. 1944; p., 41 y sigts. MONTES, Angel Cristóbal. Introducción al Derecho Inmobiliario Registral. Caracas, 1965; p. 213 y sigts. Principales Sistemas Registrales de Publicidad Inmobiliaria. Publicaciones del Ministerio de Justicia. Caracas, 1964; p. 5 y sigts. MORELL Y TERRY, José. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Reus, S.A., Madrid, 1925; T. I, pp. 82 y 83. OLIVER Y ESTELLER, Bienvenido. Exposición Fundamental y Sistemática de la Ley Hipotecaria. Madrid, 1892, t. I, p. 82 y sigts. PANTOJA, José M. y LLORET, Antonio M. Ley Hipotecaria, Comentada y Explicada. Madrid, 186 1; t. I, p. 3 y sigts. PERALTA MENDEZ, Carlos Enrique. El Registro de la Propiedad. Doctrina Guatemalteca. Asociación de Estudiantes de Derecho. Universidad Rafael Landívar de Guatemala; Año V - No. 26, Mayo, 1970; pp. 9, 10 y 11. PEREZ LASALA, José Luis. Derecho Inmobiliario Registral - Su desarrollo en los países latinoamericanos. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1965; p. 18 y sigts. ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. Editorial Bosch, Barcelona, 1968; 6a. ed., t. I, p. 133 y sigts. RODRIGUEZ, Agustín W. Publicidad Inmobiliaria. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1974, p. 15 y sigts. 81

RODRIGUEZ DEL BARCO, José. Cuestiones de Derecho Hipotecario y Civil. Madrid, 1955; 2a. ed., pp. 8 y 9. ROJINA VILLEGAS, Rafael. Derecho Hipotecario Mexicano. México, 1945; pp. 120 y 121. SALAS MARRERO, Oscar. Teoría y Crítica del Registro Público en Costa Rica. a. ed., P. 6. SANZ FERNANDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1947; t. I, p, 127 y sigts. VASQUEZ BOTE, Eduardo. Elementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño. Barcelona, 1973; pp. 83 a 89. VILLAVICENCIO, José R. y VILLAVICENCIO, Laura Núñez de. Estudio sobre la Publicidad Inmobiliaria (Registro y Catastro) en relación con el Desarrollo Económico y Social de la América Latina. Unión Panamericana. Secretaría General, O.E.A. Washington, D.C., 1966; la reimpresión; p. 10 y sigts.

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Capítulo VII SISTEMA FRANCES 1. Textos legales 2. Rasgos fundamentales a) Transmisión por el solo consentimiento b) Publicidad c) Transcripción d) Rogación e) Especialidad f) Tracto sucesivo 9) Legalidad h) Prioridad 3. Actos inscribibles 4. Organización del Registro 5. Crítica del Sistema 1. Textos legales El sistema francés se encuentra reglamentado en el Código Civil de Napoleón de 1804 y en el Decreto Ley de 4 de Enero de 1955, en virtud del cual recibió importantes reformas, terminando con el régimen de la Ley de 23 de Marzo de 1855. Posteriormente fue complementado por los decretos de 14 de Octubre de 1955, 7 de Enero de 1959 y 5 de Septiembre de 1960. La técnica legislativa de la reforma deja mucho que desear: en vez de aparecer bajo un solo texto, se dictan diferentes normas el mismo día o con uno o dos días de diferencia; se confunde lo reglamentario con lo que es objeto de ley; los artículos son extensos, casuísticos, desordenados, etc. 2. Rasgos fundamentales a) Transmisión por el solo consentimiento El Código Civil, inspirado en el más puro individualismo, hace del consentimiento el único requisito para transmitir la propiedad inmobiliaria, apartándose en esa forma de la teoría del título y el modo. Estableció solamente normas acerca de la inscripción de la hipoteca y la transcripción de las donaciones, como sustituto de la insinuatío. b) Publicidad Los efectos de la inscripción son negativos. Quien no ha inscrito su título no puede oponerlo a quien lo ha inscrito, aunque esta adquisición sea posterior. Se desconocen los principios de legitimación y fe pública registral. «No existe en este sistema, expresan Chico y Bonilla, ni el principio de legitimación ni el de la fe públi83

ca, El tercero que de buena fe adquiera de un titular Registral e inscribe su derecho no tiene posición inatacable. El tercero no puede ampararse en el contenido del Registro, y si el título del transferente es nulo, el tercer adquirente no puede objetar que el Registro no le reveló la posible causa de nulidad. Si el asiento de su transmitente se anula o resuelve, también el del adquirente puede quedar resuelto o anulado. El tercero no es mantenido en su adquisición. Tampoco queda protegido el adquirente registral frente a una posible acción reivindicatoria, aunque su origen o causa no conste en el Registro. La seguridad del dominio está únicamente en la usucapión.1 El tercero que invoca la falta de inscripción no necesita tener buena fe.2 La doctrina acepta esta forma amplia de amparar al tercero. La actitud del legislador, expresa Eduard Martin, está justificada: ningún régimen de publicidad puede funcionar eficazmente si no es independiente de la buena o de la mala fe de aquellos que se prevalen de la inoponibilidad. Es necesario, para la seguridad de los terceros, impedir discusiones interminables que cuestionen su mentalidad.3 Para Mazeaud y Mazeaud dos razones imponen esta solución: la inoponibilidad es una sanción eficaz con la condición de prohibir toda discusión acerca de la actitud mental de los terceros, discusión con resultados tanto más aleatorios por cuanto la prueba de la mala fe se hace por todos los medios. No se les concede a los terceros una seguridad absoluta más que cerrando la puerta a todo litigio de esta índole. Por otra parte, el primer adquirente en fecha encuentra en la publicidad un medio fácil para descubrir la mala fe de un segundo adquirente eventual: le basta con publicar su título.4 Marcel Planiol sostiene que el tercero puede ser de mala fe y que el funcionamiento del sistema de publicidad no debe depender de la buena o mala fe de los interesados.5 Colin y Capitant estudian extensamente la figura del tercero francés, pero no dan justificación sobre la ausencia de la mala fe de dicho personaje. Simplemente la aceptan como una solución de la ley.6 Al tercero sólo se le niega la protección registral cuando ha participado en el fraude con el vendedor para perjudicar al primer comprador. No obstante, última-

1. Op. cit., Tomo II, p. 119. 2. “Asimismo, expresa Roca Sastre, subsiste el criterio de los sistemas de transcripción de que el adquirente favorecido por la publicidad registra¡ puede rechazar un acto no registrado que pretenda afectarle, aunque haya tenido perfecto conocimiento de su existencia, pues la mala fe sólo es tomada en consideración en el caso extremo de confabulación fraudulenta (concert frauduleux) entre el adquirente y el transferente”. (Op. cit., Tomo 1, p. 153). 3. Estudio cit. p. 240. 4. Lecciones de Derecho Civil. “Garantías. Publicidad inmobiliaria”, parte tercera, Vol. ll, pp. 443 a 445. 5. Tratado Elemental..., Vol. V, p. 325. 6. Curso Elemental de Derecho Civil. “De los Bienes y de los Derechos Reales Principales», Tomo H, Vol. II, pp. 712 y 713.

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mente la jurisprudencia asimila al fraude el simple conocimiento que el tercero haya tenido de la primera venta. 7 Se protege a los adquirentes a titulo gratuito: legatarios y donatarios. Se excluye al heredero por no ser tercero. 8 c) Transcripción La transcripción o inscripción es obligatoria y por excepción facultativa.9 Ni aun la obligatoria es constitutiva, ya que la constitución de los derechos reales se realiza fuera del Registro. En principio, los directamente obligados a promover la inscripción son los Notarios, Procuradores, Oficiales, judiciales y Autoridades administrativas que autoricen o intervengan en los actos sujetos a inscripción. Las penas para sancionar la obligación de inscribir son: multa y daños y perjuicios. Se aplican contra los notarios o funcionarios que intervengan autorizando el acto. d) Rogación El Registrador no puede actuar de oficio, aun en el caso de la inscripción obligatoria. Para inscribir necesita de la petición de los interesados o la instancia de los Notarios, Jueces, representantes del Ministerio Público o autoridades administrativas obligados a interesar la transcripción de los actos o decisiones en que intervengan por razón de su oficio. e) Especialidad Debido a que el Registro es llevado por personas y no por fincas, el principio de especialidad es casi inaplicable. Sin embargo, el nuevo régimen no admite hipotecas ni privilegios legales generales, ni hipotecas tácitas, ya que toda hipoteca, para ser oponible a terceros, debe constar inscrita. f) Tracto sucesivo En el sistema anterior no existió este principio. En la actualidad se exige para inscribir que el disponente tenga inscrito su derecho. Se reconoce de esta manera 7. La jurisprudencia sostenía que el sub-adquirente de buena fe que adquiría del tercero fraudulento no podía ser de mejor condición que su autor, para invocar la oponibilidad. Sin embargo, movida por la crítica, la misma jurisprudencia últimamente ha declarado que el sub-adquirente de buena fe no puede ser perturbado. 8. Para estudiar los requisitos que debe reunir el tercero, consúltese a los autores franceses citados y a Manuel Peña y Bernaldo de Quirós. (El Sistema Registral Francés..., en II Congreso..., Tomo II, p. 121 y sigts). 9. Es facultativa la inscripción en las promesas unilaterales de venta o de arrendamiento por más de doce años, en las convenciones relativas al ejercicio de las servidumbres legales, etc. .

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el principio de tracto sucesivo. Existen excepciones al principio en la usucapión, en la accesión y en la consolidación del dominio por muerte del usufructario. Se producen en virtud de hechos que no son objeto de inscripción. g) Legalidad Las facultades del Registrador en la calificación de los títulos son sumamente limitadas, al extremo de que algunos autores sostienen que carece de función calificadora y que su labor consiste en archivar el documento. Las facultades se limitan al examen de los defectos formales, sin que pueda calificar la validez o nulidad de los actos.10 Se puede negar la formalidad Registral (inscripción) en dos momentos: al momento de la presentación (refus de depót), o después (rejet de forinalité), En el primer caso, que tiene lugar cuando las infracciones son más notorias o graves, no se realiza la presentación en el correspondiente libro. En el segundo, sí se extiende el asiento de presentación, pero el Registrador, al practicar las formalidades, detecta los defectos, los que pueden subsanarse en el tiempo señalado por la ley. Por otra parte, la titulación auténtica es una de las bases fundamentales del nuevo sistema, aunque reconoce excepciones; entre ellas, la cesión de créditos hipotecarios y las renuncias y subrogaciones de hipoteca. Contra la calificación existen recursos judiciales. h) Prioridad La prioridad, llevada con todo rigor, atiende al día y no al momento en que se pide la inscripción, de tal suerte que, entre dos actos que se refieran a una misma finca presentados al Registro en el mismo día, se prefiere al de fecha más antigua, cualquiera que sea el orden de entrada que le. haya correspondido. Cuando tienen la misma fecha, tratándose de hipotecas entran en concurso. Entre una hipoteca y otro acto, priva la hipoteca. Si los títulos no son hipotecarios se reputan del mismo rango. En caso de venta, se deduce que los dos adquirentes se hallan en estado de indivisión. 11 Es posible la existencia de títulos incompatibles inscritos debido a la ausencia, de los principios de exactitud registral y legalidad.

10. Para Peña y Bernaldo de Quirós la ausencia de poderes aún más amplios del Registrador y del principio de legalidad es congruente con la ausencia del Principio de exactitud registral. No es necesario que el Registrador juzgue sobre la validez de los títulos, porque del Registro no se deducirá presunción alguna sobre la existencia y contenido de los derechos. (Estudio cit., Tomo ll,P.108). 11. Villavicencio, Op. cit p. 31; Eduard Martin, La Publicidad Inmobiliaria en Francia....., p. 279.

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3. Actos inscribibles La ley señala en forma detallada los actos inscribibles.12 Se inscriben los actos traslativos, declarativos o modificativos de la propiedad inmobiliaria o de los derechos reales limitados, los actos que pueden llegar a ser constitutivos, modificativos o extintivos de derechos inmobiliarios (promesa de venta y demanda); los actos que establecen cláusulas de inalienabilidad temporal u otras limitaciones a la libre disposición o que puedan provocar la resolución o revocación de los actos publicados, así como también las resoluciones judiciales que confirmen la existencia de dichas cláusulas y los testimonios notariales de transmisión o constitución mortis causa de derechos sobre cosas; también se inscriben las hipotecas y privilegios, exceptuándose los privilegios por costas judiciales y por sueldos o jornales de obreros; el contrato de arrendamiento por una duración superior a doce años, o de menos duración cuando el arrendatario anticipe la renta de tres o más años. Para descargar al Registro de actos cuya eficacia no depende de la publicidad, se propone en la doctrina restringir la obligación de inscribir a los que dependen de ella. 4 Organización del Registro Hay un Registro para cada circunscripción y a cargo de un funcionario, denominado Conservador, dependiente del Ministerio de Hacienda. En su organización predomina el aspecto fiscal. Los Registradores son nombrados entre funcionarios consagrados a la función fiscal, los que no tienen una preparación registral especializada. El Registrador gana conforme arancel y es directamente responsable de ‘los daños y perjuicios que causare en el cumplimiento de su función. Sin embargo, no todo el producto de los aranceles los recibe el Registrador, pues cuando rebasan cierta cuantía sufren detracciones en provecho del Estado. Su situación económica es buena. Las oficinas están bien acondicionadas y atendidas. La inscripción se realiza mediante la presentación al Registro de los títulos, acompañados de una copia. El título presentado queda archivado en el Registro y la copia de él se devuelve al presentante, con nota de la presentación y del tomo en que queda encuadernado. El Registrador lleva un libro en el cual anota día por día y por número de orden los títulos que se presentan a inscripción. Este libro se denomina Registro de Depósito (o de presentaciones).

12. La lista de los derechos inscribibles es cerrada.

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También lleva el Registro de Formalizaciones y el Repertorio de Formalizaciones. El primero está formado por las copias de los documentos que se archivan.13 El segundo es una especie de índice de propietarios, complementado por una tabla alfabética y un índice que facilita su manejo. Además, existe un doble fichero, por persona y por fincas, que facilita la consulta de los libros. El fichero personal está integrado por una ficha por cada uno de los propietarios o titulares de derechos reales limitados transcritos en el Registro. En cada ficha personal se indican todos los inmuebles y derechos reales que pertenecen a cada titular. El fichero real se lleva por fincas, consignándose sus características y situación jurídica. 5. Crítica del Sistema El sistema anterior constituía un ejemplo de las imperfecciones, siendo fuertemente criticado. Los débiles efectos de la inscripción, insuficientes para garantizar la contratación inmobiliaria; la posibilidad de hipotecas tácitas y generales; las limitadas facultades del Registrador en su función calificadora, la falta del folio real y la cantidad de actos no sujetos a inscripción debido al método casuístico que determina la materia inmobiliaria, son argumentos principales que se aducen contra el sistema. Sin embargo, como se hizo ver en el estudio de los rasgos fundamentales, el sistema ha sufrido importantes reformas en relación a la supresión de las hipotecas tácitas y generales, a la aceptación del principio de tracto sucesivo, al refuerzo del principio de calificación y a la implantación de los ficheros. Todas estas modificaciones mejoraron de manera sensible el sistema, pero todavía subsiste un defecto muy grande que hace insegura la contratación inmobiliaria. Este defecto proviene de los débiles efectos de la inscripción, ya aludidos. «No obstante, expresa Sanz Fernández, conviene advertir que, a pesar de sus evidentes imperfecciones técnicas, sus consecuencias prácticas no son tan graves como a primera vista pudiera creerse. Propiamente hablando, se podría afirmar que más que responder a una concepción deficiente de la publicidad, lo que ocurre en él es que está basado en una concepción distinta de la misma. Así como en los sistemas de desenvolvimiento rigurosamente técnico, los problemas de titularidad y seguridad de los derechos reales descansan sobre el Registro de manera más o menos absoluta, en el sistema francés descansan más bien sobre la intervención notarial, de la cual es simple complemento la institución del Registro. Existe pues, en este sistema, una completa separación entre los problemas de constitución o titularidad de los derechos reales y de publicidad de los mismos; los primeros tienen garantía adecuada en la institución notarial, limitándose el Registro únicamente a los segundos».14 13. Peña y Bernaldo de Quirós destaca la mecanización del Registro, en donde nunca se copian documentos y apenas se escribe. Manifiesta también que desde 1918 no se extienden materialmente inscripciones, ni desde 1921 transcripciones; y que no hay pues, ni transcripciones ni inscripciones, ni más asiento substantivo que el de presentación y el Registrador se limita a coleccionar los documentos hechos fuera del Registro, Como consecuencia, las formalidades registrales pueden practicarse con gran celeridad, prácticamente en el día y sin errores del copista. (Estudio cit. Tomo II, pp. 110, 111 y 112). 14. Instituciones..., Tomo I, pp. 154 y 155.

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Sin embargo, es un Registro mecanizado y ágil. El despacho de los títulos y la expedición de certificaciones, se hacen con rapidez.15 También existe una útil correlación entre el Registro y el Catastro. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGIRRE, Agustín. Publicidad Inmobiliaria. La Habana, 1943; pp. 11 y 12. AGULLO Y PRATS, Buenaventura. Sistemas Hipotecarios. Barcelona, 1896; p. 10 y 27 y sigts. ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo y SOMARRIVA UNDURRAGA, Manuel. Curso de Derecho Civil. De Los Bienes. Editorial Nascimento, Santiago, Chile, 1957; 2a. ed., t. II, p. 343 y sigts. BARRACH INA Y PASTOR, Federico. Derecho Hípotccario y Notarial. Comentarios a la Ley Hipotecaria, Establecimiento Tipográfico de J. Armengot e Hijos. Castellón, 1911; t. III, p. 2 y sigts. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1927; t. I, p. 40 y sigts. CAMMAROTA, Antonio. Tratado de Derecho Hipotecario. Buenos Aires, 1942; 2a. ed., pp. 445 a 457. CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Madrid, 1941; 2a. ed., p. 19 y sigts. CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa, S.A., México, 1970; 2a. ed., segunda parte, Cap. IV., p. 231 y sigts. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Madrid, 1951; 4a. ed., p. 39 y sigts. CASTRO MARROQUIN, Martín. Derecho de Registro. Editorial Porrúa, S.A., México, 1962; pp. 131 y 132. COLIN, Ambrosio y CAPITAN, H. Curso Elemental de Derecho Civil. 3a. ed. Traducción de la Segunda Edición Francesa por la Revista General de Legislación y Jurisprudencia. Tomo II, Vol. II; p. 667 y sigts. COSSI0 Y CORRAL, Alfonso de. Lecciones de Derecho Hipotecario. Editorial Bosch, Barcelona, 1945, p. 13 y sigts. ____________Instituciones de Derecho Hipotecario. Editorial Bosch, Barcelona, 1956; 2a. ed., pp. 18 a 34. CHAVARRI, Angel Braulio. La Publicidad Inmobiliaria en el Derecho Comparado. Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires. CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p. 117 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María, FERNANDEZ CABALEIRO, Eugenio y AGERO FERNANDEZ, Vicente. Manual del Registro de la Propiedad. Bolaños y Aguilar, S.L., Madrid, 1966; p. 20.

15. Los documentos se despachan el mismo día o con dos o tres días de diferencia. Donde hay cierto retraso es en el libramiento de certificaciones. Roca Sastre destaca la rapidez del sistema francés y la lentitud de otros, entro ellos el español, el que en algunas capitales de provincia exaspera a propios y a extraños. (Op. cit., Tomo I, p. 157).

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Capítulo VIII SISTEMA ALEMAN 1. Textos legales 2. Rasgos fundamentales a) Consentimiento e inscripción b) Legalidad c) Tracto sucesivo d) Legitimación e) Fe pública f) Rogación g) Prioridad h) Especialidad 3. Actos inscribibles 4. Organización del Registro 5. Crítica del Sistema 1. Textos legales El sistema alemán está reglamentado en el Código Civil Alemán de 1896 que entró en vigencia el 1 de enero de 1900; en la Ordenanza Inmobiliaria de 5 de Agosto de 1935, vigente desde el 1 de abril de 1936. que sustituyó a la de 1897; en la Ley de Jurisdicción Voluntaria de 20 de Mayo de 1898, y en la Ley de Ejecución y Administración Judicial de 24 de Mayo de 1897. 2. Rasgos fundamentales Este sistema es considerado de los más perfectos y se presenta como modelo de un buen sistema registral. a) Consentimiento e inscripción En la constitución y modificación de derechos reales en virtud de negocios jurídicos inter vivos se distinguen tres elementos: el acto causal o negocio obligacional, el acuerdo real abstracto y la inscripción. El acto causal (venta, permuta, donación, etc.) sólo produce efectos obligacionales y carece de trascendencia real. Por el acuerdo real o abstracto las partes no se obligan a adquirir o transmitir, sino que transmiten y adquieren con independencia del acto causal. La inscripción es constitutiva. Inscripción y acuerdo real son elementos esenciales para que se opere la transmisión, constitución o modificación jurídica; además, expresa Roca Sastre, «ambos elementos son suficientes porque, aunque no exista o sea inválido el precedente o acto causal, la transmisión tiene igualmente lugar».1

1. Op. cit., 5a. Edición, Tomo I, p. 117.

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La inscripción es declarativa cuando la modificación no se produce por negocio jurídico como en la herencia, adjudicaciones judiciales, etc. No se precisa del acuerdo real para la extinción de los derechos reales, pues es suficiente una declaración unilateral del titular registral, seguida de la cancelación del asiento. b) Legalidad En este sistema el Registrador no puede calificar el acto causal. Califica solamente el acuerdo real, la identidad y capacidad de los otorgantes, la aptitud del representante y la naturaleza o carácter de derecho que se trata de inscribir. Existen autores, como Willenbücher (citado por J. González)2 que niegan la existencia del principio en el sistema alemán. En realidad en este sistema la calificación existe, pero limitada al acuerdo real. La calificación puede ser objeto de recurso ante los Tribunales de Justicia. c) Tracto sucesivo Para verificar la inscripción es necesario que el disponente tenga de previo inscrito su derecho. Sin embargo, existen algunas excepciones: transmisión de derechos heredados, adquisición o disposición de cédulas hipotecarias, etc. d) Legitimación En virtud del principio de legitimación se presume iuris tantum que al titular registral le pertenece el derecho y puede ejercitarlo. El efecto, de esta presunción es desplazar la carga de la prueba a quien afirma la inexactitud, ya que esta presunción admite prueba en contrario. También se presume, en el aspecto negativo, que el derecho no existe si aparece cancelado en el Registro. El art. 891 del Código Civil dispone que si está inscrito en el Registro un derecho a nombre de alguien, se presume que el derecho le pertenece. Si está cancelado en el Registro un derecho inscrito, se presume que el derecho no existe. e) Fe pública Para el tercero que adquiere de buena fe, la presunción de exactitud Registral es iuris et de iure, es decir: no admite prueba en contrario. En esta forma quedan plenamente protegidos en las adquisiciones que hagan conforme a los términos en que aparece la inscripción. Esta presunción cede en el caso de que exista algún asiento de contradicción del Registro o de que la inexactitud sea conocida para el adquirente. Como por la adquisición del tercero de buena fe puede resultar perjudicado el verdadero titular, al ser despojado de Jus derechos en beneficio

2. Op. Cit., Tomo I, p. 111.

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de aquél, se establece a su favor una indemnización a cargo del Estado que puede repetir contra el funcionario responsable. El art. 892 del Código Civil dispone que, «en beneficio de aquel que adquiere por negocio jurídico un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho, el contenido del Registro vale como exacto, a no ser que contra dicha exactitud esté practicado un asiento de contradicción o que la inexactitud sea conocida para el adquirente. Si el titular está limitado en la disposición de un derecho inscrito en el Registro en beneficio de una determinada persona, la limitación sólo es eficaz frente al adquirente, si resulta patente del Registro o si es conocida para dicho adquirente. Si para la adquisición del derecho es necesaria la inscripción, es decisivo para el conocimiento del adquirente el momento de presentación de la solicitud de inscripción, o, si el acuerdo necesario según el parágrafo 873 sólo tiene lugar más tarde, el momento de dicho acuerdo». La fe pública protege al adquirente tanto a título oneroso como a título gratuito, pues el artículo anteriormente transcrito no hace dístinciones.3 La protección se produce siempre que no sean adquisiciones hereditarias. Sin embargo, el adquirente a título gratuito está obligado personalmente a devolver lo adquirido en virtud del principio del enriquecimiento indebido. Contra el donatario, pues, no procede la acción reivindicatoria; solamente se concede una acción personal, lo que tiene importancia cuando dicho donatario cae en concurso o enajena a título oneroso. En el régimen prusiano de 1872 sólo se protegía al adquirente a título oneroso. f) Rogación Aunque la inscripción es constitutiva, no es obligatoria. El Registrador, salvo excepciones, actúa a petición de partes. g) Prioridad Funciona a través del Registro la regla prior tempore potior iure. El rango Registral es negociable y, por tanto, puede ser objeto de permuta, posposición y reserva. h) Especialidad En virtud de que el Registro es llevado por fincas, se aplica el principio de especialidad en forma estricta. Todos los derechos y gravámenes constan de manera concreta y determinada; sin embargo, se admite la hipoteca solidaria y la

3 Este criterio del Derecho alemán, expresa Roca Sastre, obedece principalmente a la consideración de que en las adquisiciones por negocio jurídico, el acuerdo real o negocio traslativo es de carácter abstracto y en el Registro no conste el negocio causal correspondiente. (Op. cit. Tomo I, p. 757).

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agrupación bajo una sola hoja registral de fincas que, dentro de un mismo distrito, pertenezcan a un solo propietario. 3. Actos inscribibles Se adopta el sistema del numerus clausus. Los derechos reales sujetos a inscripción están taxativamente determinados por la ley. Sólo tienen acceso al Registro: el dominio, el usufructo, la hipoteca, las servidumbres personales limitadas, el derecho de tanteo y retracto y las cargas reales. 4. Organización del Registro Las Oficinas del Registro funcionan por distrito y están a cargo de funcionarios judiciales dependientes del Ministerio de Justicia. A diferencia de la técnica del folio personal en que los libros del Registro son llevados por orden de entrada de los documentos. previa confección de índices, el sistema alemán adopta la técnica del folio real, en virtud del cual a cada finca se le abre una hoja especial en la que figuran todas las inscripciones relativas a la misma finca. A cada finca se le abre una hoja especial compuesta de seis folios o doce páginas. La primera hace de portada y la última está en blanco. Cada Hoja Registral se compone de dos partes una parte contiene la descripción de la finca en plena correspondencia con el Catastro, y la segunda el historial jurídico de la finca, subdividida en tres secciones destinadas: la primera a la propiedad de la finca y sus mutaciones, la segunda a las cargas y gravámenes no hipotecarios, y la tercera a las hipotecas y deuda territorial. Los asientos son sumamente concisos, debido a que se prescinde de la relación causal. 5. Crítica del Sistema No obstante la perfección del sistema y su aporte científico al Derecho Hipotecario, se le señalan los siguientes defectos: a) La innecesaria separación entre el negocio causal y el acuerdo real.4 4. «Critícase también, dice Villavicencio a la legislación registral alemana por la artificial separación que establece entro la causa obligacional o negocio causal, y el acuerdo real, y por la concepción de éste como negocio jurídico abstracto. Ciertamente, tales complicaciones resultan innecesarias, y constituyen un medio arbitrario de lograr la seguridad del tráfico inmobiliario, porque la protección el tercer adquirente de bueno fe, basada en la doctrina de la legitimación de la apariencia registral, conduce a los mismos resultados sin desnaturalizar el acto. (Op. cit, p. 41). Roca Sastre expresa que equivale a montar un artificio que constituye una complicación innecesaria, habida cuenta de que ya actúa el principio de la fe pública registral. (Op. cit., Torno I, p. 169), La distinción ha recibido sólidas críticas fuera y dentro de Alemania. En Alemania véase a Philips Heck en la Bibliografía foliada.

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b) Las quiebras que sufre el principio de especialidad. c) Se asegura que la refinada técnica en materia de conformación de tipos de hipotecas llegó a provocar una exagerada intensidad del crédito territorial, lo que ha dado lugar a un perturbador adeudamiento territorial; y d) La débil relevancia del tercero protegido por la fe pública registral, en la que se comprende al tercer adquirente a título lucrativo.

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Capítulo IX SISTEMA SUIZO 1 . Textos legales 2. Rasgos fundamentales a) Inscripción y consentimiento b) Legitimación c) Fe pública d) Legalidad e) Tracto sucesivo f) Especialidad 9) Prioridad h) Rogación 3. Actos inscribibles 4. Organización del Registro S. Crítica del Sistema 1. Textos legales Está reglamentado en el Código Civil del 10 de Diciembre de 1907 que entró en vigencia el 1 de enero de 1912 y en la Ordenanza del Registro de 22 de Febrero de 1910. 2 : Rasgos fundamentales Se inspira en el sistema alemán pero tiene algunas diferencias. a) Inscripción y consentimiento Aunque se distingue entre título o acto causal y el acuerdo real, no encontramos la desunión que estos elementos presentan en el derecho alemán, lo cual significa un abandono del negocio abstracto. «Tratándose de negocios jurídicos de disposición, expresa Roca Sastre, el sistema suizo distingue, aunque no con el radicalismo alemán, entre el título o acto causal y el acuerdo real de tradición, pero con la substancial diferencia de que el Código Civil suizo sigue en el fondo la teoría del título y el modo, o sea, no adopta la figura del negocio jurídico abstracto de disposición, sino que el acuerdo transmisivo lo conecta causalmente con el título, repercutiendo en aquél los vicios de éste. Además, el negocio de disposición o acuerdo real, no es la tradición romana, sino un requerimiento formal del disponente dirigido a consentir la inscripción del acto dispositivo unido a la inscripción correspondiente». Se adopta la teoría del título y el modo, pero con la importante diferencia de que se sustituye la tradición por la inscripción. Para la cancelación de un asiento es suficiente el consentimiento del titular Registral. 101

b) Legitimación Este principio está contenido en el art. 937, según el cual «tratándose de bienes inmuebles inmatriculados en el Registro de la Propiedad, la presunción del derecho y las acciones posesorias solamente corresponden a la persona inscrita». Es una presunción iuris tantum, ya que admite prueba en contra. c) Fe pública El principio de la fe pública Registral está establecido en el art. 973 según el cual quien adquiere la propiedad u otros derechos reales fundándose de buena fe en una inscripción del Registro, será mantenido en su adquisición. La buena fe en este sistema, a diferencia de la amplitud del alemán, está limitada, ya que se encuentra condicionada a la culpa lata o negligencia. Aunque el adquirente ignore los vicios de la inscripción, carecerá de buena fe si no los conoce por culpa lata o negligencia, a causa de una falta de diligencia adecuada. d) Legalidad Las facultades del Registrador para calificar los actos son más amplias que en el sistema alemán, pues se extienden al negocio jurídico causal. Contra la calificación puede recurrirse ante la autoridad cantonal. e) Tracto sucesivo Se requiere la previa inscripción de la persona a quien haya de perjudicar la inscripción, y se aplica a todo acto de transmisión, gravamen y extinción. f) Especialidad Este principio funciona rigurosamente; sin embargo, se registran algunos casos de hipotecas solidarias. g) Prioridad El orden de preferencia se establece con arreglo a la fecha de presentación del documento en el Registro. Sin embargo, en materia de hipoteca la prelación no se determina por la fecha de presentación, sino por el número de la casilla que ocupe en el Libro Mayor. El rango es negociable mediante la permuta y reserva de puestos. h) Rogación Se hace efectiva mediante la petición o requerimiento de inscripción, excepto en ciertos casos en que se pueden realizar de oficio los asientos. 102

3. Actos inscribibles Son inscribibles solamente los derechos reales determinados específicamente en la Ley; es decir, se sigue el sistema del numerus clausus. Los derechos personales sólo pueden obtener cierta protección a través de las anotaciones preventivas. 4. Organización del Registro Los Registros funcionan por distritos y a cargo de funcionarios cantonales, denominados Conservadores, generalmente Secretarios de los Ayuntamientos respectivos. Este sistema está ordenado por fincas, por la técnica de la foliación real. El Registro lo forman el Libro Mayor, que es el fundamental, y el Libro Diario y además los planos, los documentos Presentados, las listas de inmuebles y colecciones de títulos le acreedores, registro de embargos, libros de certificaciones, registro de correspondencia, etc.). La modalidad de llevar gran cantidad de libros auxiliares, con la finalidad de descargar el Libro Mayor de los detalles, vicisitudes y cambios de los derechos reales, es elogiada como muy científica.1 No obstante, se le critica porque complica la labor de información.2 5. Crítica del sistema La crítica del sistema es de lo más favorable. Ignacio Serrano y Serrano, citado por José María Chico y Ortíz y Juan Francisco Bonilla Encina,3 resume en la siguiente forma sus opiniones: a) La limitación de los tipos de derechos reales, numerus clausus, o sea, la admisión de un cierto número de derechos acuñados legalmente, con lo que evita la recia floración de derechos reales y facilita la calificación Registral. b) El valor constitutivo de la inscripción, haciendo a ésta de carácter necesario y basando la misma en el elemento causal del título. c) Protección real y exacta del tráfico jurídico inmobiliario. 1. Vicente Tur propuso para España una técnica similar a la suiza como el medio más idóneo de simplificar el Registro de la Propiedad, en RCDI, 14, Febrero 1926, pp. 92 y 93. 2. «Mas ese cuestión, dice Villavicencio, de aligerar el libro principal con base en añadir libros auxiliares, referencias y pases de uno a otros libros y de dividir los elementos de las relaciones jurídicas, manteniendo todo un mecanismo de interrelación en que, para una información completa, se hace precisa la ayuda de un técnico, no parece otra cosa que simplificar complicando. Los archivos de los Registros de este tipo resultan excesivamente recargados, requiriendo mucha pericia en su manejo y muy conveniente y amplia instalación». (Op. cit., p. 50). 3. Op. cit., Tomo I, p. 144

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d) Debida coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad. e) Implantación de un encasillado en forma superior al del derecho alemán, con lo que se logra claridad y simplicidad del folio y de los asientos. El sistema ofrece muchas ventajas y es estructurado en base a una técnica depurada. razón por la cual goza de aceptación en la doctrina moderna. «En el primer cuarto de siglo, dicen José Luis Lacruz Berdejo y Francisco de Asís Sancho Rebullida, el régimen alemán de rigurosa separación entre el negocio traslativo y sus precedentes causales fue considerado como la última palabra de la ciencia, y sólo objeto de censuras escasas y aisladas. Mas, paulatinamente, la opinión ha ido inclinándose luego hacia la regulación del Código suizo, que, sin dañar a la seguridad del tráfico, está más de acuerdo con los imperativos de la Moral y de la Justicia».4 Inspiró en algunos puntos al sistema hipotecario español, principalmente a la Reforma del 30 de Diciembre de 1944. La influencia se encuentra en la presunción posesoria del art. 38 de la Ley y en la formulación de los arts. 34 y 36 de la misma.5 BIBLIOGRAFIA FOLIADA CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrúa, S.A., México, 1970; 2a. ed., p. 235. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Instituto de Derecho Civil, Madrid, 1951; 4a. ed., p. 52 y sigts. CASTRO MARROQUIN, Martín. Derecho de Registro. (Su organización y unificación). Editorial Porrúa, S.A., México, 1962; pp. 132 y 133. COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1956; pp. 53 a 60. CHAVARRI, Angel Braulio. La Publicidad Inmobiliaria en el Derecho Comparado. Curso de Derecho Registral Inmobiliario, Buenos Aires, 1971; pp. 133 a 135. CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p. 138 y sigts. y 147. __________________ y FERNANDEZ CABALLERO, Eugenio, y AGERO FERNANDEZ, Vicente. Manual del Registro de la Propiedad. Bolaños y Aguilar, S.L., Madrid, 1966; p. 21. DE LA FUENTE JUNCO, Angel. «Significado y alcance de la Publicidad en los Sistemas Hipotecarios de Folio Personal y de Folio Real», Revista de Derecho Registral, 2, Buenos Aires, 1974; p. 32 y sigts. DIAZ GONZALEZ, Carmelo. Iniciación a los Estudios de Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967, t. I, pp. 92 a 94.

4. Op. cit., P. 39. 5. Roca Sastre: Op. cit., Tomo I, p. 116 y sigts. «La nueva Ley de Reforma Hipotecaria», Separata de la Revista de Legislación..., p. 24 y sigts.; y Chico y Bonilla; Op. cit., Tomo I, p. 147.

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ESCOBAR FORNOS, lván. Sistemas Registrales. Cuadernos Notariales, 94, Publicaciones de la Universidad Notarial de Argentina; p. 13 y sigts, GIMENEZ ARNAU, Enrique. Tratado de Legislación Hipotecaria. Ediciones Españolas, S.A., Madrid, 1941; t. I, pp. 16 y 17. GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario y Derecho Civil. Publicaciones del Ministerio de Justicia, Madrid, 1948; t. I, p. 149 y sigts. HERNANDEZ GIL, Francisco. Introducción al Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1963; p. 89 y sigts. LACRUZ BERDEJO, José Luis. Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral. Zaragoza, 1957; 2a. ed., p. 76 y sigts. _______________y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, 1968; pp. 38 y 39. LOPEZ DEL CARRIL, Nelson. Publicidad de los Derechos Reales. Buenos Aires, 1965; p. 24 y sigts. LOPEZ TORRES, José María. Apéndice a la Materia de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1944; pp. 65 y 66. MONTES, Angel Cristóbal. Principales Sistemas Registrales de Publicidad Inmobiliaria, Publicaciones del Ministerio de Justicia, Caracas, 1964; pp. 107 a 144. MORELL Y TERRY, José. Comentarios a la Legislación Hipotecaría. Madrid, 1925 a 1934; 2a. ed., t. I, pp. 109 a 115. (Véase también: Apéndice a la Legislación Hipotecaria. Indice General Alfabético de la Obra. Madrid, 1943; t. II, p. 1038). ROCASASTRE, Ramón María. La Nueva Ley de Reforma Hipotecaria. Madrid, 1945; p. 24. _____________. Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1954; 5a. ed., t. I, p. 123. ______________. Derecho Hipotecario. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1968; 6a. ed., pp. 170 a 180. RODRIGUEZ DEL BARCO, José. Cuestiones de Derecho Hipotecario y Civil. Madrid, 1955; p. 18 y sigts. ROJINA VILLEGAS, Rafael. Derecho Hipotecario Mexicano. México, 1945; pp. 9 y 10. SANZ FERNANDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1947; t. I, p. 174 y sigts. VILLAVICENCIO, José R. y VILLAVICENCIO, Laura Núñez de. Estudio sobre la Publicidad Inmobiliaria (Registro y Catastro) en Relación con el Desarrollo Económico y Social de la América Latina, Organización de Estados Americanos, 1966; p. 43 y sigts.

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Capítulo X SISTEMA AUSTRALIANO 1. Fuentes 2. Rasgos fundamentales a) Inmatriculación b) El título c) Transacciones posteriores d) Legitimación e) Fe pública f) Legalidad g) Seguro inmobiliario 3. Organización del Registro 4. Crítica del Sistema 1. Fuentes Se le denomina también Sistema del Acta Torrens, pues su creador fue el irlandés Sir Robert Richard Torrens, quien ocupó los cargos de Director de Aduanas de Australia del Sur, Tesorero y Registrador General. En este último cargo, pudo apreciar las dificultades que presentaba el régimen inmobiliario inglés en su aplicación a dicha colonia. Siendo diputado por Adelaida presentó al Parlamento un proyecto de reforma, que fue aprobado por ambas Cámaras y sancionado por el Gobernador General el 27 de enero de 1858, entrando en vigencia el 1 de julio de 1858 bajo el nombre de Real Property Act, modificada posteriormente en 1886 y 1893. Se sostiene que el sistema se inspira en las disposiciones establecidas para el Registro Naval por la Ley de la Marina Mercante inglesa. Otros opinan que está inspirado en el sistema hipotecario alemán. «Lo históricamente comprobado, exponen los doctores Villavicencio, es que este sistema registral surge libre de antecedentes jurídicos, como una medida práctica para resolver una necesidad sentida en un país cuyas condiciones eran peculiares y que fue genial creación de la mente de un hombre, libre también de antecedentes o prejuicios jurídicos».1 2. Rasgos fundamentales a) Inmatriculación La inmatriculación es el ingreso de las fincas al Registro y marca el momento de aplicación del sistema. Es una operación importante y de las más complicadas. Sin embargo, realizada la inmatriculación, las operaciones posteriores sobre la finca se simplifican extraordinariamente. 1. Op. cit, p. 65.

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Se estableció, en un principio, como voluntaria la inmatriculación, de suerte que los propietarios podían acogerse libremente al nuevo sistema o seguir sujetos al régimen anterior; únicamente era necesaria para los terrenos que se compraban a la Corona o a los concedidos por ésta con posterioridad a la vigencia del sistema. La inmatriculación va precedida de numerosos trámites que tienden preferentemente a la identificación de la finca y a la notificación de los interesados con el objeto de que puedan oponerse a la inscripción. Los trámites son los siguientes: 1) Solicitud del interesado. La solicitud se dirige al Registrador General, haciendo uso de fórmulas impresas que pueden adquirirse con facilidad, y se acompaña con los títulos de propiedad, el plano de la finca expedido por un agrimensor y una libranza para los gastos y honorarios de inscripción. 2) Calificación. Una vez recibida la solicitud, se procede a su examen por los asesores juristas y topógrafos. El Registrador y dos comisarios resuelven si es o no admisible la inmatriculación. 3) Notificación y plazos de oposición. Admitida la solicitud, se hacen notificaciones a los colindantes y se publican edictos en los diarios oficiales y particulares, con la finalidad de que dentro del plazo señalado puedan oponerse a la inscripción las personas que crean tener algún derecho sobre el inmueble. 4) Inmatriculación. Si no se hace oposición, o bien ésta es rechazada por el Tribunal competente, el Registrador procede a la inmatriculación, redactando previamente el título de propiedad, del que se hacen dos ejemplares, de los cuales uno se incorpora al Registro que pasa a constituir el llamado Libro-Registro y el otro se entrega al solicitante. b) El título El título de propiedad se expide en nombre del Estado. Es como si éste concediera la propiedad de nuevo, desligándola por completo del titular anterior. La adquisición es considerada como originaria, sin más garantía que la del Estado concedente del derecho. Este título es considerado como irrevocable e inatacable. «La acción reivindicatoria, dice don Jerónimo González, contra el titular del certificado de propiedad, no se puede ejercitar más que excepcionalmente en los casos de inmatriculación fraudulenta, error en los linderos, ejecución por un acreedor hipotecario o por un arrendador, y, en fin, cuando la acción proviene de un propietario, portador de un certificado de título anterior”.2 2. Op. cit., Tomo I, pp. 80 y 81.

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c) Transacciones posteriores El certificado del título que se entrega al propietario de la finca inmatriculada es un título jurídico real.3 La entrega del título equivale a la entrega de la propiedad del inmueble. Como consecuencia de ello, una vez inmatriculada la finca, las transacciones se realizan con gran facilidad pues es suficiente que los contratantes llenen un impreso oficial apropiado al contrato que se celebre (compraventa, cesión, hipoteca, etc.), enviándolo al Registrador junto con el certificado del título y una libranza por el importe de los gastos. El Registrador, previa calificación, expide un nuevo título al adquirente en caso de enajenación, o bien hace constar en él la existencia del gravamen, en su caso. Cuando el propietario quiere enajenar o gravar su finca fuera del territorio de la colonia, obtiene un certificado de la hoja registral respectiva, cuya expedición cierra el Registro, pudiendo vender o hipotecar la finca sin necesidad de inscripción, con tal que se haga constar al dorso de dicho certificado. d) Legitimación El certificado del título produce plena prueba de la existencia y pertenencia del derecho a favor del titular inscrito; en consecuencia, los tribunales deben admitirlo como prueba concluyente de que la persona designada en él es el titular del derecho. Este principio juega con más intensidad que en cualquier otro sistema. e) Fe pública El sistema australiano concede una importante protección a quien, confiado en el Registro, adquiere de buena fe y a título oneroso. Esta persona, en virtud de la fe pública, adquiere no sólo a la situación jurídica de la finca, sino también a los datos físicos o de hecho. f) Legalidad Debido a los importantes efectos de la inscripción, se impone el principio de legalidad. El Registrador hace uso de su función calificadora no sólo en el momento de la inmatriculación, sino también en los actos posteriores inscribibles. Juristas y topógrafos colaboran con el Registrador en esta función.

3. «Su misión, dice Sanz Fernández, no es simplemente la de mostrar al exterior el contenido del Registro o la existencia de determinados derechos reales sobre inmuebles. El titulo incorpora así el inmueble mismo, de modo que la tenencia del título equivale a la del inmueble y las negociaciones del mismo producen los mismos efectos que si se hubieron hecho directamente con aquél. La función del título de dominio es, pues, análoga a la que en nuestro derecho tienen los resguardos de Almacenes generales de depósito”. (Instituciones..., Tomo l., p. 109)

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g) Seguro inmobiliario Para reparar el daño que puede sufrir el verdadero propietario en virtud de la inatacabilidad del título expedido por el Registro, existe un seguro inmobiliario. El fondo del seguro se va formando mediante el pago de unas primas a cargo del que solicita la inmatriculación y consisten en el 2 por 1000 del valor de la finca. 3: Organización del Registro El Registro es llevado por fincas. A cada una se le abre una hoja. Es por esto que rige el principio de la especialidad. Hay un solo Registro para todo el país, a cargo de un Registrador General que es un funcionario administrativo. Colaboran con él numeroso personal de asesores jurídicos, geómetras, topógrafos, etc. Hay un Libro-Registro, que se forma con los duplicados de los títulos de dominio que obran en la oficina; un Libro-Diario, donde se anotan por orden cronológico los títulos presentados; y Libros-Auxiliares. 4. Crítica del Sistema Es el sistema más discutido. Ofrece las siguientes ventajas: la completa seguridad para las adquisiciones de inmuebles y derechos reales sobre los mismos; simplicidad y economía de gastos en la contratación inmobiliaria; disminución de litigios y una valoración justa del inmueble en el mercado. La doctrina señala las siguientes desventajas o defectos: la expoliación que puede sufrir el verdadero propietario debido a la inatacabilidad del título; el desenvolvimiento de la contratación inmobiliaria por cauces puramente privados, sin control notarial, lo que puede proporcionar serias sorpresas a las partes, desconocedoras de la materia jurídica; la centralización en un solo Registro, que puede provocar congestión e irregularidad en la marcha de la oficina, donde las transacciones son numerosas. Autores como Sanz Fernández4 y Roca Sastre5 consideran a este sistema como propio para los países coloniales y no recomendable para los países europeos con grandes complejidades en las relaciones jurídico-reales, El sistema se aplica en algunos Estados de Norteamérica.6 4. Instituciones..., Tomo I, p. 197. 5. Op. cit., Tomo I, p. 128, 5ª. Ed. 6. En Virginia, Washington, California, Colorado, Illinois, Massachussetts, Minnesota, New York, Ohio y Oregón. Es importante advertir que el fracaso de los sistemas de publicidad y el subdesarrollo del notariado le han abierto las puertas al denominado seguro de título, title insurance, administrado por prósperas compañías que manejan grandes capitales e incluso tienen sus Registros privados. Por medio del seguro de título se garantiza al adquirente contra los defectos, ya existentes, del título de su transmitente que pudieran privarle de su derecho. La seguridad de las transmisiones, pues, descansa en dicho seguro de título y no en una organización científica y técnica del Registro y del Notariado. Se ha sustituido al Registro y al Notariado por las compañías que se dedican al negocio de seguros. Poco o nada de éxito puede tener el seguro de título en los países que entregan la seguridad de la contratación inmobiliaria a un buen sistema de Registro y de Notariado.

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También se extendió a varios países africanos y a ciertas regiones del Brasil. En República Dominicana rige desde 1920, bajo el nombre de Ley de Registro de Tierras. En este país ha logrado éxito.7 Los doctores Villavicencio sostienen que el estudio y valoración del régimen dominicano, dentro del Derecho Registral Latinoamericano, reviste extraordinaria importancia y, en algunos países y circunstancias concretas, resultaría quizá más provechoso que el de los sistemas clásicos europeos. No obstante, advierten el peligro, pues es arma de dos filos, por lo cual recomiendan estudiar bien las dos caras de la moneda en cada caso en que se prolonga su aplicación, ya que sus grandes ventajas suelen constituir, dependiendo del medio en que se aplique, sus grandes defectos.8 En 1890 en España el Conde de San Bernardo propuso al Congreso un sistema inspirado en el australiano, pero no fue aprobado. El sistema de las provincias españolas en Africa sí recibió inspiración australiana. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Publicidad Inmoblaria. La Habana, 1943; 1a. ed., p. 11 y sigts. y 75 y sigts. ____________. Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943, p. 35 y sigts. AGULLO Y PRATS, Buenaventura. Sistemas Hipotecarios. Barcelona, 1896, p. 21 y sigts. y 29 y sigts. ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo y SOMARRIVA UNDURRAGA, Manuel. Curso de Derecho Civil. De los Bienes. - Ed. Nascimento, Santiago, Chile, 1957; 2a. ed., t. II, p. 342 y sigts. BARRACHINA Y PASTOR, Federico. Derecho Hipotecario y Notarial. (Comentarios a la Ley Hipotecaria). Castellón, 1911; t, III, p. 2 y sigts. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. I.E. Reus, Madrid, 1927; t. I, p. 46 y sigts. BONILLA ATI LES, J.A. Legislación de Tierras Dominicana. El Sistema Torrens. Librería Dominicana, Santo Domingo, R.,D., 1974, 2a. ed. CAMMAROTA, Antonio. Tratado de Derecho Hipotecario. Buenos Aires, 1942; 2a. ed., pp. 471 a 475. CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria, I.E. Reus, Madrid, 1941; 2a. ed., t. I, p. 35 y sigts. CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Ed. Porrúa, S.A., México, 1970; 2a. ed., p. 235 y sigts. CASADO PALLARES, José María. El Registro de la Propiedad en Australia actualmente. (Cien años de sistema Torrens)». RCDI. Nos. 368-369. Enero-Febrero

7. Para profundizar sobre el sistema y aplicación del mismo en República Dominicana, consúltese la obra de Bonilla Atiles “Legislación de tierras dominicanas. El sistema Torrens”. Véase Bibliografía. 8. Op. cit., pp. 472 y 473.

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de 1959, p. 1 y sigts. RCDI. Nos. 370-371. Marzo-Abril de 1959, p. 145 y sigts. RCDl. Nos. 372-373. Mayo-Junio de 1959; p. 297 y sigts, CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Instituto de Derecho Civil. Madrid, 1951; 4a. ed., p. 49 y sigts. CASTRO MARROQUIN, Martín. Derecho de Registro. (Su organización y unificación). Ed. Porrúa, S.A., México, 1962; 1a. ed., p. 126.CONTRERAS A., Cesáreo A. «La Ley del Registro de Tierras en Santo Domingo. RCD1, No. 298. Marzo de 1953; p. 192 y sigts. RCDI. No. 299. Abril de 1953; p. 263 y sigts. COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Lecciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1945; pp. 20 y 21. ______________. Instituciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1956; 2a. ed., pp. 50 a 53. CHAVARRI, Angel Braulio. La Publicidad Inmobiliaria en el Derecho Comparado. Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires, 1971; pp. 135 a 138. CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, J. Fco. Apunte de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p.148 a 154. CHICO Y ORTIZ, José María; FERNANDEZ CABALEIRO, Eugenio, AGERO FERNANDEZ, Vicente. Manual del Registro de la Propiedad. Bolaños y Aguilar, S. L. Madrid, 1961; pp. 21 y 22. DE LA FUENTE JUNCO, Angel. Significado y alcance de la Publicidad en los Sistemas Hipotecarios de Folio Personal y de Folio Real Revista de Derecho Registral. No. 2. Buenos Aires, 1974; pp. 44 y 45. DIAZ GONZALEZ, Carmelo. Iniciación a los estudios de Derecho Hipotecario. Ed. RDP. Madrid, 1967; t. I, pp. 94 a 98. DORTA DUQUE, Manuel. Curso de Legislación Hipotecaria. La Habana, 1941; t. I, p. 41 y sigts. ESCOBAR FORNOS, Iván. Sistemas Registrales. Cuadernos Notariales Publicaciones de la Universidad Notarial Argentina. No. 94; p. 16 y sigts. GARCIA COM, Raúl R. Derecho Registral Aplicado. Edicione, Librería Jurídica. La Plata, Argentina, 1972; p. 288 y sigts. GIMENEZ ARNAU, Enrique. Tratado de Legislación Hipotecaria, Madrid, 1941; t. I., pp. 14 y 15. GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo. Estudios de Derecho Hipotecario y Derecho Civil, Publicación del Ministerio de Justicia. Madrid, 1948; t. I, p. 76 y sigts. GORDILLO GOMEZ, Alberto. Acerca del Sistema Torrens. Publicado por Revista del Notariado. No. 508. Colegio de Escribanos. Buenos Aires, 1943. HERNANDEZ GIL, Francisco. Introducción al Derecho Hipotecario. Ed. RDP. Madrid, 1963; p. 92 y sigts. LACRUZ BERDEJO, José Luis. Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral. Zaragoza, 1957; 2a. ed., p. 80 y sigts. LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Barcelona, 1968; pp. 39 a 42. LOPEZ DEL CARRIL, Nelson. Publicidad de los Derechos Reales. Buenos Aires, 1965; p. 58 y sigts. LOPEZ TORRES, José María. Apéndice a la Materia de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria I. E Reus, Madrid, 1944; p. 66 y sigts. 112

MONTES, Angel Cristóbal, Principales Sistemas Registrales de Publicidad Inmobiliaria. Publicaciones del Ministerio de Justicia. Caracas, 1964; pp. 145 a 173. MORELL Y TERRY, J. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Madrid, 1925 a 1934; 2a. ed., t. I, pp. 115 a 123. Véase: Apéndice a la Legislación Hipotecaria. Indice General Alfabético de la Obra. Madrid, 1943; t. II, pp. 808 y 809. REVISTA DE JUSTICIA. Sistemas de Registro de la Propiedad Inmobiliaria El Salvador, 1972; pp. 6 y 7. ROCA SASTRE, Ramón María. Instituciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1941; 6a. ed., t. I., pp. 22, 23 y 24. _____________________Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1954; 5a. ed., t. I, p. 128. ____________________Derecho Hipotecario, Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1968; 6a. ed., t. I., pp. 180 a 193. RODRIGUEZ DEL BARCO, José. Cuestiones de Derecho Hipotecario y Civil, Madrid, 1955; 2a. ed., p. 15 y sigts. SALAS MARRERO, Oscar. Teoría y Crítica del Registro Público en Costa Rica, Universidad de Costa Rica, 1970; 2a. ed., pp. 18 a 22. SANZ FERNANDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. I.E. Reus, Madrid, 1947; t. I, pp. 188 a 198. TOLEDO ALAMO, Domingo. Derecho Hipotecario de Puerto Rico. Litolibros Puerto Rico, 1976; 2a. ed., p. 10. VASQUEZ BOTE, Eduardo. Elementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueño. Lex, Textos Jurídicos. Barceloha, 1973; pp. 95 y 96. ______________«El denominado seguro de Títulos». Ventajas e inconvenientes de su adaptación en el derecho Español. RDN. Núm. 92. Abril-Junio, 1976; p. 221 y sigts. VILLAVICENCIO, José R. y NUÑEZ, Laura de. Estudio Sobre la Publicidad Inmobiliaria (Registro y Catastro) en Relación con el Desarrollo Económico y Social de la América Latina OEA, 1966; p. 62 y sigts., 472 y 473.

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Capítulo XI SISTEMA ESPAÑOL 1. Textos legales 2. Principios hipotecarios en que descansa a) Inscripción b) Rogación c) Legalidad d) Publicidad -legitimación y fe públicae) Especialidad f) Tracto sucesivo g) Prioridad 3. Títulos inscribibles 4. Organización del Registro 5. Crítica del Sistema 1. Textos legales El sistema está contenido básicamente en la Ley Hipotecaria de 8 de Febrero de 1946 y en el Reglamento Hipotecario dictado por Decreto del 14 de Febrero de 1947. Ambos cuerpos de leyes son extensos. La Ley contiene trece títulos, trescientos quince artículos, diez disposiciones transitorias y una disposición final. El Reglamento contiene quince títulos, seiscientos veinticuatro artículos y veintidós modelos de asientos, notas y certificaciones. También existe una legislación complementaria que afecta el sistema. 2. Principios hipotecarios en que descansa a) Inscripción El dominio y los demás derechos reales se constituyen fuera del Registro siguiendo la teoría del título y el modo,1 y la inscripción no hace más que recoger esos derechos para su publicación y perjuicio de terceros. Es decir, la inscripción es por regla general declarativa. No obstante, existen varias excepciones, entre las que se pueden citar la hipoteca2 y el derecho de superficie. 3 En torno a la influencia de la Ley Hipotecaria sobre la mencionada teoría se han formulado diversas opiniones. Unos sostienen, encabezados por La Rica,4 que la inscripción es un sucedáneo de la tradición. Parten de la distinción entre propiedades inscritas, regidas por la Ley Hipotecaria, y no inscritas, regidas por el Código Civil. La transferencia de la propiedad inscrita se perfecciona por la ins-

1. Arts. 609 y 1095 C. 2. Arts. 1875 C., 145 y 159 de la Ley Hipotecaria. 3. Art. 16 del Reglamento. 4. «Valor de la inscripción”. RCDI., 240, Mayo 1948, p. 273 y sigts.

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cripción y no es necesario que se justifique la tradición. La propiedad no inscrita se transmite mediante el título y la tradición. Hay quien opina (Villares Pico) que la inscripción es un modo de adquirir distinto y superior a la tradición. 5 Es de hacer notar que existe una fuerte corriente doctrinal y legislativa que favorece la inscripción constitutiva. Por otra parte, la inscripción, por regla general, es voluntaria, pero la ley tiene sus recursos en perjuicio de terceros y la inadmisión por los Juzgados, Tribunales y oficinas del Estado de los documentos o escrituras que no se hayan registrado.6 Se presentan varios casos de inscripción obligatoria, entre otros, el patrimonio familiar7 y las fincas y derechos que resulten de la nueva ordenación de la propiedad, regulada por la Ley de Concentración Parcelaria del 8 de noviembre de 1962. b) Rogación El registrador sólo extiende los asientos en los libros a petición de parte interesada y, excepcionalmente, se le impone cierta actuación de oficio; como por ejemplo, en el caso de la hipoteca legal en garantía de la dote estimada en bienes inmuebles, en la anotación preventiva que se practica cuando se presentan títulos contradictorios sobre la misma finca.8 La petición de inscripción se puede hacer expresamente por escrito o verbalmente, o bien puede aparecer en forma tácita, y, una vez iniciado el procedimiento, no necesita de nuevo impulso para que el Registrador practique o niegue la inscripción.9 La presentación de los títulos se puede hacer personalmente o por correo. Cuando se hace por este medio, el registrador no está obligado a practicar el asiento de presentación. Sin embargo, podrá presentarlos y despacharlos, o devolverlos, o conservarlos en su archivo a disposición de quien tenga derecho a ellos.10 Tan luego se le presenta el título, el Registrador debe hacerlo constar en el Diario. La doctrina discute si se puede negar la presentación de un título cuya inscripción sea notoriamente improcedente. Roca Sastre, 11 González y Martínez,12 Sanz Fernández,13 Lacruz Berdejo,14 Morell y Terry15, creen que puede hacerse; en cambio, Pérez González y Alguer16 opinan que debe presentarse en el Diario, sin perjuicio de negarla posteriormente, si así lo decide. 5. Curso de Conferencias, 1951-52. Centro de Estudios Hipotecarios. Estudio cit., p. 71 y sigts. La posesión y el Registro». RCDI. 230-231, Julio-Agosto, 1947, p. 409 y sigts. 6. Art. 313 de la Ley Hipotecaria. 7. Ley 15 de julio de 1952. 8. Arts. 171 de la Ley y 426 del Reglamento. 9. Jerónimo González: Op. cit., Tomo I, p. 457; Lacruz Berdejo: Op. cit. p. 351. 10. Art. 418 del Reglamento. 11. Op. cit. Tomo II, p. 192 y sigts. 12. Op. cit. Tomo I, p. 444. 13. Instituciones... Tomo II, p. 477 y sigts. 14. Op. cit. P. 350. 15. Op. cit. Tomo IV, p. 608 y 609. 16. Op. cit. Vol. I, p. 164.

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Según Roca Sastre,17 el principio de rogación se fundamenta en el hecho de que el Registro de la Propiedad es una institución pública, pero al servicio inmediato de los particulares o de los entes públicos como tales. Están legitimados para pedir la inscripción el transmitente y el a•Adquirente del derecho y, en general, todos los que tengan interés en asegurarlo (acreedores, fiadores, albaceas, etc.). La petición se puede hacer personalmente o por medio de representante voluntario o legal. Se prohibe a los oficiales, auxiliares dependientes del Registro presentar títulos en su carácter de representantes.18 Una parte de la doctrina estima, con base en la voluntariedad de la inscripción, que es procedente el desistimiento de la registración;19 y otra niega esa facultad por considerar que el procedimiento, una vez iniciado a petición de parte, se impulsa20. La nueva redacción del art. 105 del Reglamento21 es favorable a la tesis del desistimiento. Se reconoce el derecho de desistir cuando el título es devuelto al interesado para que pague el impuestos correspondiente o para que subsane el defecto señalado. En ambos casos, va implícita la facultad de no presentarlo nuevamente en debida forma.22 c) Legalidad El Registrador, bajo su responsabilidad, examinará si los títulos presentados reúnen los requisitos exigidos por la ley para su inscripción. En esta función, denominada calificadora, actúa con independencia y sin posibilidades de consultar con su superior jerárquico. Tampoco la puede delegar. De conformidad con el art. 18 de la Ley, el Registrador tiene facultad para calificar la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos 17. Op. cit. Tomo II, p. 136. 18. Art. 40 del Reglamento. 19. Lacruz Berdejo: Op. cit..., pp. 352 y 353. También Morrell se pronuncia a favor del desistimiento, Op. cit. Tomo IV, p. 613. 20. Sanz Fernández (Instituciones..., Tomo II, pp. 84 y 85) y Ventura Traveset (“Existe el desistimiento en nuestro sistema hipotecario”, RCDI, 213, Febrero 1946, p. 117 y sigts.). Roca Sastre también rechaza el desistimiento, por considerar que, si es cierto que la inscripción es voluntaria, una vez solicitada y extendido el asiento de presentación, ya no puede el interesado renunciarla, pues esta renuncia no es trámite previsto en el procedimiento de inscripción, a diferencia de los trámites regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil, los cuales pueden ser objeto de desistimiento; sin embargo, reconoce excepciones. (Op. cit. Tomo II, p. 131 y sigts.). 21. Reforma de 17 de marzo de 1959. 22. Arts. 19 y 255 de la Ley, 105 y 434 del Reglamento.

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contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Como puede observarse, el Registrador tiene amplias facultades para examinar la forma y el fondo de los títulos. Es por esto que don Jerónimo González, decía: “En nuestro sistema se ha desenvuelto en tan desmedidas proporciones que abarca todo lo divino y lo humano”.23 No obstante, sólo cuenta con dos elementos para calificar: el título y los asientos del Registro. Además de las escrituras públicas, están sujetos a calificación los documentos judiciales y administrativos, pero la facultad del Registrador para examinar dichos documentos es restringida. De conformidad con el art. 99 del Reglamento, la calificación de la documentación judicial se limitará: a) a la competencia del juzgado o Tribunal; b) a la congruencia del mandato con el procedimiento o en que se hubiere dictado; c) a las formalidades extrínsecas del documento; d) a los obstáculos del Registro. El principio está regulado en los arts. 18, 19, 65, 66 y 99 a 102 de la Ley y 98 a 136 del Reglamento y otros. En cuanto a la naturaleza de la función calificadora, la doctrina dominante la considera como un acto de jurisdicción voluntaria, a¡ evo haber contienda inter partes.24 Otro sector la asemeja a la contenciosa25 y para otros es una función administrativa.26 El distinguido jurista español, JOSE MARIA CHICO ORTIZ, más ha profundizado en el estudio del principio de legalidad, la considera como jurisdicción especial (registral o hipotecaria), que teniendo contactos con la administrativa, la judicial y la voluntaria presenta caracteres propios.27 El Registrador, previo examen del título, puede pronunciarse en tres sentidos: 1) inscribir el título; 2) suspender la inscripción; 3) denegar la inscripción. Si se 23. Op. cit. Tomo I, p. 437. 24. Entre otros, Jerónimo González: Op. cit., Tomo I, p. 435; Roca Sastre: Op.. cit., Tomo II p. 247; y Sanz Fernández, Instituciones, Tomo lI, p. 151. 25. J. Romani Calderón: «Carácter de la función calificadora. ¿Es de naturaleza judicial o administrativa? -, RCD1, 26, Febrero, 1927, p. 81 y sigts.; A. Gallardo Rueda., «El Registrador de la Propiedad y la Seguridad Jurídica” Curso de Conferencia, 1951, Centro de Hipotecarios, p. 158. Derecho Civil y Derecho Hipotecario. Información jurídica, 1950 (Separata); Ramón de la Rica y Arenal: «Comentario el nuevo Reglamento Hipotecario. Modificaciones”, Publicaciones del Colegio Nacional de Reotradores de la Propiedad, 1949, 2ª. parte, p. 166. 26. Entra otros, Romani Puigdengolas: Introducción al estudio del sistema hipotecario. Barcelona, 1887, pp. 6 y 9; J. López Mendel. “Teoría del Registro de la Propiedad como servicio público», RCDI, 364-365, Septiembre-Octubre 1958, p. 601 y sigts.; y J. González Pérez: «Naturaleza del procedimiento registral” RCDI, 256, Septiembre 1949, p. 575 y «La impugnación de los actos registrales, RCDI, 328-239. 1955, p. 513 y sigts. 27. “Presente y Futuro del Principio de Calificación Registral». RDR. Año 1, No. 1, 1974, p. 32 y sigts. Teoría. Práctica Y Fórmula de la Calificación Registral. Madrid, 1977, p. 57 y sigts.

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decide por lo primero, extenderá el asiento y contra este pronunciamiento no hay recurso. Acordará la suspensión cuando encuentre faltas subsanables, y denegará la inscripción cuando sean insubsanables. La vigente Ley Hipotecaria, a diferencia de la de 1861, de toda definición o concepto de falta, y en el art. 65 se limita a decir que para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo, atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados. La falta subsanable impide provisionalmente la inscripción; el interesado, durante la vigencia del asiento de presentación, subsanar el defecto, y, mientras tanto, pedir la anotación preventiva del título. La falta insubsanable impide la inscripción con carácter definitivo, sin que se pueda hacer la anotación preventiva. Contra la suspensión o denegación se puede recurrir gubernativamente ante el Presidente de la Audiencia Territorial Contra la resolución de dicho funcionario pueden apelar los interesados o el Registrador ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. Además de las partes interesadas, están legitimados para recurrir gubernativamente, el Fiscal de la respectiva audiencia cuando se trate de suspensión o negativa a inscribir documentos expedidos por la autoridad judicial, pero solamente en los asuntos criminales o civiles en los cuales deba ser parte con arreglo a las leyes; el Notario autorizante del título, en todo caso; y también se podrá recurrir contra la calificación del Registrador a efectos exclusivamente doctrinales, aun cuando se hubieren inscrito los documentos calificados en virtud de subsanación de los defectos alegados en la nota por el Registrador. 28 Se puede impugnar la calificación del Registrador por la vía judicial, después de interpuesto el recurso, o desde fuego. Las resoluciones dictadas en la vía gubernativa no producen cosa juzgada, y por lo tanto no impiden ni prejuzgan las resoluciones de la vía judicial. d) Publicidad -legitimación y fe públicaLa publicidad registral puede ser formal o material. La publicidad formal regula los medios de acceso al contenido del Registro y tiende a crear un estado de cognocibilidad general. Se logra a través de tres medios: a) mediante exhibición de los libros a las personas, interesadas; 29 b) 28. En nuestro sistema no se concede el ocurso por ese motivo. 29. Art. 222 de la Ley.

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extendiendo el Registrador certificaciones a los interesados;30 y c) mediante simples notas informativas, sin garantías.31 La publicidad material presenta dos aspectos: uno negativo, y el otro positivo. El aspecto negativo está contemplado por el art. 32 de la Ley que dice: «Art. 32. - Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros». El aspecto positivo juega a través de dos presunciones: 1) la presunción iuris tantum de que el Registro es exacto mientras no se demuestre lo contrario (principio de legitimación); y 2) la presunción iuris et de iure, para proteger al tercero Registral (principio de fe pública). A diferencia de las leyes y reformas anteriores, la actual ley formula en forma correcta y expresa el principio de legitimación. Está consagrado en el art. 38, inc. lo. que dispone que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo y que de igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales, tiene la posesión de los mismos; en el art. 1, inc. 3, que establece que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley; y en el art. 97 que dice que, cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera. El principio de legitimación tiene varias aplicaciones o consecuencias; unas son sustantivas, y otras procesales. Además de sus aplicaciones sustantivas, el principio es llevado al campo procesal donde tiene importantes consecuencias. La presunción de exactitud a favor del titular inscrito se manifiesta en la triple posición procesal que puede asumir: a) como demandante, el Titular inscrito puede ejercitar las acciones reivindicatoria, negatoria y confesoria, con sólo aportar como prueba la correspondiente certificación registral. También puede ejercitar las acciones reales procedentes de los derechos inscritos en la vía sumaria establecida en el art. 41 de la ley contra quienes, sin título inscrito, se opongan a dichos derechos o perturben su ejercicio, siempre que por certificación del Registro se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente; b) como demandado, goza de la misma presunción de exactitud; c) como tercerista (tercería registral), tiene una posición ventajosa. En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo proce30. Art. 227 de la Ley. 31. Art. 332 del Reglamento.

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dimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas, en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento. El principio de fe pública está consagrado en el art. 34 de la Ley y se complementa con los arts. 29, 31, 32, 37, 40, 76 y 220 de la misma. El art. 34 dice: “Art. 34. - El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siembre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”. La Ley vigente, a diferencia de la de 1861, no definió la figura del tercero y se limitó a señalar sus requisitos: buena fe, título oneroso, adquisición del titular registral e inscripción del título del tercero. En torno a la relación entre los artos. 32 y 34 de la Ley últimamente ha surgido una encendida polémica que ha dividido a los autores, adhiriéndose unos a la denominada tesis monista y otros a la dualista. La polémica tiene importancia teórica y práctica, por cuanto en la interpretación y aplicación del art. 32 pone en pugna el principio latino de inoponibilidad (art. 32) y el germánico de la fe pública (art. 34). Los partidarios de la tesis monista estiman que sólo existe un tercero: el del art. 34, y que al del art. 32 se le deben exigir, para su protección, los requisitos señalados en aquél. Roca Sastre, visible y entusiasta defensor de esta tesis, sostiene que el tercero hipotecario, único en el sistema español, incluso el que indica el art. 32, debe reunir todos, absolutamente todos, los requisitos o circunstancias exigidos por el art 34 inc.1.32 En este grupo podemos citar, entre otros, a don Jerónimo González 33 y Sanz Fernández. 34 Ultimamente se adhirió a la tesis unitaria Rica y Maritorena. 35 32. Op. cit., Tomo I, p. 613 y sigts. “El problema de la relación que respecto del Art. 34 de la Ley Hipotecaria guarda el Art. 32 de la misma”, RCDI, 446-447, Julio-Agosto, 1965, p. 781 y sigts. 33. Op. Cit. Tomo I, p. 384. 34. Instituciones, Tomo 1, pp. 411 y 412. 35. “Algo más sobre el tercero en la ley hipotecaria» RCDI, 478, Mayo-Junio, 1970, p. 703 y sigts.

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Por el contrario los partidarios de la tesis dualista pretenden darle autonomía al art. 32 frente al 34. Hablan de un tercero latino (art. 32) y de un tercero germánico (art. 34). El primero, se defiende de un título no inscrito. El segundo, frente a titularidades claudicantes. La distinción tiene consecuencias prácticas que se traducen en los requisitos que debe tener el tercero para su protección. Con relación a éstos, los autores de esta tesis discrepan. Núñez Lagos, líder de la tesis dualista, sostiene que al tercero del art. 32 le basta para ser protegido con inscribir.36 No necesita del respaldo de la inscripción previa, de la onerosidad ni de la buena fe.37 Lacruz exige la buena fe y el título oneroso, y dentro del juego actual del art. 32 prescinde de la previa inscripción como requisito para proteger al inmatriculante eh el supuesto de. la doble venta.38 Amorós Guardiola opina que no se necesita la previa inscripción, por lo que el inmatriculante queda protegido de lo no inscrito. Sin embargo, exige la buena fe.39 José Alonso Fernández40 y Francisco del Hoyo,41 en cuyos estudios se encuentran los precedentes de la tesis dualista, opinan que al inmatricuiante lo protegen los arts. 32 de la ley y 1473 C., es decir, no exigen la previa inscripción como requisito para que opere la protección. Están fuera de la protección de la fe pública, entre otros casos, los derechos personales y las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial.42 e) Especialidad Este principio obedece a la necesidad de determinar con exactitud los derechos que ingresan al Registro y se extiende: a) a la determinación de la finca, para lo cual es preciso hacer constar su naturaleza, situación, linderos, medida, nombre y número;43 b) a la determinación del derecho, para lo cual sé hará constar su naturaleza, extensión, condiciones y su valor, si resulta del título; 44 c) a la determinación de los sujetos, para lo cual deben consignarse los datos necesarios para su identificación.45

36. Los partidarios de las dos posiciones aceptan a la inscripción del título del tercero como requisito indispensable para su protección. 37. «El Registro de la Propiedad Español, Estudio cit., RCDI. 251. p, 239 y sigts. Tirso Carrertero García participa de la misma opinión de Núñez Lagos. (Retorno al Código Civil», RCDI, 440-441, Enero-Febrero 1965, p 75 y sigts.). 38. Op. Cit. 213 y sigts., y 233, 234 y 235. 39. “La buena fe en la interpretación de los problemas hipotecarios” RCDI, 463, Noviembre Diciembre. 1967. p 1523 y sigts. 40. «La inmatriculación, de fincas mediante el título público de su adquisición». RCDI, 204, Mayo 1945, pp 315 y 316. 41.Otra vez el concepto de tercero RCDI 256 Septiembre 1949, p 566, 42. Art. 29 de la Ley. 43. Arts. 9 inc. 1 de la Ley y 51 inca. 1, 2, 3 y 4 del Reglamento. 44. Art. 9 inc. 2 de la Ley. 45. Arta. 9 inc. 4 y 51 inc. 9 del Reglamento.

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Si el derecho pertenece a varios titulares, debe precisarse con datos matemáticos la participación que corresponda a cada uno de ellos.46 f) Tracto sucesivo Este principio está regulado fundamentalmente en el art. 20 de la Ley. Los incisos 1 y 2 de dicho artículo establecen el requisito de la previa inscripción, y dicen así: «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada». La previa inscripción es una condición para inscribir el acto de transmisión y no un requisito para disponer. El propietario puede enajenar aunque no tenga inscrito su derecho, pero para inscribir el título del adquirente se requiere la previa inscripción del disponente.47 El principio tiene, pues, carácter formal. Sin agotar los casos en los incisos 4, 5 y 6 del citado artículo se señalan las modalidades que puede tomar el tracto y lo que la doctrina denomina tracto abreviado. Dicen así: «No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. «Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste. Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare. Y tercero. Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.

46. Art. 54 del Reglamento. 47. Roca Sastre: Op. cit. Tomo lI, p. 313 y sigts.; Lacruz Bardejo: Op. cit., p. 341.

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Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ellas las transmisiones realizadas». g) Prioridad La preferencia de los derechos reales, ya sea de rango o excluyente, se determina por la fecha de presentación de los títulos al Registro, la que se hace constar en el Diario y en el asiento de inscripción (Prior tempore, potior iure). La doctrina considera que no está claramente formulado y que resulta de los arts. 17, 24, 25 y 248 de la Ley. En el art. 17 de la Ley se establece el cierre del Registro a los títulos incompatibles con el inscrito. Dice así: «Art. 17. - Inscrito anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento». Se acepta la posposición y permuta de rango de los derechos compatibles y los efectos de la reserva se logran a través de la posposición de la hipoteca contemplada en el art. 241 del Reglamento. 3. Títulos inscribibles Se estima que el Registro Español es de títulos y no de derechos.48 No obstante una parte de la doctrina sostiene que es de derechos reales y no de títulos.49 El art, 2 de la ley establece una lista de los que se inscribirán en el Registro. Dice así. «Art. 2. - En los Registros expresados en el artículo anterior, se inscribirán: «Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

48. Núñez Lagos: “El Registro de la Propiedad Español», Estudio cit., P. 144; Roca Sastre: Op. cit., Tomo lI, p. 558; Hernández Gil: Op. cit., p. 119; La Rica y Arenal: «Dualidad legislativa de nuestro régimen inmobiliario” RCDI, 269, Octubre 1950, P. 635 y sigts. y otros. 49. Mariano Hermida Linares: El Derecho Inmobiliario Español. Los Modos de Adquirir y el Registro de la Propiedad. Problemas Fundamentales de Derecho Inmobiliario Registral. Centro de Estudios Hipotecarios, -Madrid, 1973, p. 55 y sigts.

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«Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. «Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. «Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se imponga la pena de interdicción civil o se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes. «Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años, o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban. «Sexto. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos». Esta lista no es limitativa, pues se considera que se sigue el sistema del numerus apertus.50 No han faltado resoluciones de la Dirección de los Registros que limiten la aplicación de aquel sistema. 4. Organización del Registro El Registro que es llevado por fincas siguiendo la técnica de la foliación real, está a cargo de un funcionario denominado Registrador, que ingresa al Cuerpo de Registradores mediante oposición. El nombramiento se hace por el Ministerio de Justicia. Existe una sana y prudente descentralización de los Registros y se permite la creación de nuevos Registros o la división de los existentes, creando dos en donde sólo había uno. Los Registradores perciben los honorarios que se establezcan en su arancel, que será aprobado por el Ministerio de Justicia y costearán los gastos necesarios para el funcionamiento y conservación de los Registros.51

50. Art. 7 del Reglamento. 51. Art. 994 de la Ley.

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El Registro de la Propiedad se lleva en libros foliados y visados por la autoridad judicial. De conformidad con el art. 362 del Reglamento en los Registros se llevan los siguientes libros y cuadernos: Libro de inscripciones. Diario de las operaciones del Registro Libro de incapacitados. Indice de fincas (rústicas y urbanas) e Indices de personas. Diario de honorarios. Libro de estadísticas. Libro de anotación de suspensiones de mandamientos judiciales dictados en causa criminal y de embargos administrativos por débito a la Hacienda Pública. Inventario; y Los libros y cuadernos auxiliares que lo s Registradores juzguen convenientes para sus servicios. Se consideran libros principales los de Inscripciones, el Diario, los de Incapacitados y los de anotaciones por causa criminal o débitos a la Hacienda. Los demás son accesorios. Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado. Este organismo originalmente fue creado por la Ley de 1861 bajo el nombre de Dirección General del Registro de la Propiedad. Entre otras atribuciones, tiene a su cargo, la inspección y vigilancia de los Registros y resuelve los recursos gubernativos contra la calificación del Registrador. También los Registradores le pueden consultar cualquier duda que se les ofrezca sobre la inteligencia y ejecución de la Ley o de su Reglamento en cuanto verse sobre organización o funcionamiento del Registro, y sin que en ningún caso puedan ser objeto de consulta las materias o cuestiones sujetas a su calificación.52 5. Critica del Sistema En general el sistema merece elogios. Entre algunas críticas que se le formulan encontramos las siguientes: a) la falta de una adecuada coordinación entre el Catastro y el Registro; b) la dualidad de funcionarios (Notario y Registrador) con facultades de calificar el mismo título.53 La primera no apunta directamente al sistema54 y la segunda es poco atendible, pues con la doble intervención se obtiene mayor control y seguridad.55 52. Art. 273 de la Ley. 53. Tomás Ogayar Ayllón. «Impugnación de la calificación registral», RCDI, 500, Enero-Febraro 1974, p. 11 y sigts. 54. «Veréis, dice Chico y Ortiz, que el Registro de la Propiedad Española ha funcionado más de cien años sin necesitar del Catastro, o gracias a la falta de coordinación entro el mismo y el Registro». Nuevas Tendencias de la Legislación Hipotecaria, Conferencia pronunciada en la Universidad Centroamericana, Revista Encuentro No. 11, Enero-Junio 1977, p. 23. 55. Chico y Ortiz, combatiendo a Tomás Ogayar AyIIón, expresa que la duplicidad de funcionarios que, como argumento básico se utilizó para criticar la calificación registral y que estaba basada en la razón de una igualdad de conocimientos, hace de peor condición, como antes hemos apuntado, a los funcio-

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Para nosotros tiene especial importancia por lo siguiente: 1. El Código Civil al organizar el Registro de la Propiedad se inspiró en la Ley Hipotecaria Española de 1861 y su reforma de 1869; y 2. La Legislación Hipotecaria Española, reformada y perfeccionada en varias ocasiones bajo estrictas normas técnicas y científicas, a lo que han contribuido eminentemente hipotecaristas con excelentes estudios, es el modelo aconsejable para emprender el mejoramiento de las leyes registrales de Nicaragua, y el resto de América Latina, ya que se ajusta a nuestras realidades. BIBLIOGRAFIA FOLIADA(*) AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario. (Hacía la reforma jurídico-inmobiliaria). Cultural, S.A. La Habana, 1939; p. 3 y sigts. ALONSO FERNANDEZ, José. «La Inmatriculación de fincas mediante título público de su adquisición». RCDI. No. 204. Mayo 1945; pp. 305a317. AMOROS GUARDIOLA, Manuel. Sobre el Derecho Inmobiliario Registral y su posible Autonomia. Centro de Estudios Hipotecarios. Madrid, 1967. ___________________. Los Registros Jurídicos de Bienes en Derecho Español. Principios y Desarrollo Legislativo de los Registros Jurídicos de Bienes. Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Madrid, 1974 (II Congreso Int... Principios..., p. 755 y sigts.). __________________ «La buena fe en la interpretación de los problemas hipotecarios». RCDI. No. 463. Nov.-Dic. 1967; pp. 1523a1586. ARAGONES Y CARSI, Pascual. Compendio de Legislación Hipotecaría Dos Tomas. Establecimiento Tipográfico de Jaime Ratés. Madrid, 1911. BARRACHINA Y PASTOR, Federico. Derecho Hipotecario y Notarial. Comentarios a la Ley Hipotecaria. Cuatro tomos. Castellón, 1910-1911. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. Dos tomos. Ed. I. Reus, Madrid, 1927. CALDERON NEIRA, Manuel. Estudios Hipotecarios. Imprenta de la Revista de Legislación. Madrid, 1885. CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaría. Dos tomos. 2a. ed. Revisada por Juan José Romeu de Armas. - I.E. Reus, Madrid, 1941. CAMY SANCHEZ-CAÑETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Seis Volúmenes. Centro de Estudios Hipotecarios. Granada y Pamplona, 1969-1972. CARRETERO GARCIA, Tirso. «Retornos al Código Civil». RCDI. Nos. 440-441. Enero V Febrero de 1965, pp. 75 a 138. CASERO FERNANDEZ, Rafael. Leyes Hipotecarias y Legislación Complementaria. Aguilar S.A. de Ediciones. 2a. ed. Madrid, 1969. narios judiciales y a los administrativos cuyos documentos están sometidos a calificación, y realmente no se critica en estos casos la intervención registral. De la intervención de funcionarios con preparación pareja sólo se han derivado realidades constructivas y beneficiosas doctrinas, aparte de que la razón de esta doble intervención reside en que al Estado lo único que le interesa es la seguridad del tráfico basada en un contraste de pareceres que augura la plena eficacia y validez del acto (Teoría, práctica., pp. 55 y 56)

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Capítulo XII EL REGISTRO PUBLICO NICARAGÜENSE 1. a) b) 2. A. B. a) b) c) d) C. D. E.

Su implantación y contenido Su implantación Contenido (Bienes, derechos y títulos inscribibles) Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles Arrendamiento Promesa de venta El contrato de promesa La promesa de venta de inmuebles Requisitos de la inscripción Efectos Hipoteca Anticresis Derecho legal de retención

1. Su implantación y contenido a) Su implantación En 1904 entró en vigencia el nuevo Código Civil que actualmente nos rige. La comisión codificadora estaba integrada por tres destacados juristas nicaragüenses. José Francisco Aguilar, Bruno H. Buitrago y Francisco Paniagua Prado. Este Código recibió la sanción del gobierno liberal del general José Santos Zelaya, quien hizo una verdadera revolución en materia social y política. En el Tomo II, Libro III, Título XXV y en el Reglamento anexo, consagra la institución del Registro Público.1 El sistema adoptado se inspiró directamente en la Ley Hipotecaria de España de 1861 y su reforma de 1869 e indirectamente a través del Código Civil de Costa Rica y el Reglamento del Registro Público de 1 de Octubre de 1887, del Código Civil de Guatemala y el Reglamento para el Registro de la Propiedad e Hipotecas, que también le sirvieron de modelo y que a su vez recibieron la influencia de la Ley Hipotecaria Española. El nuevo sistema recogió los principios rectores de inscripción, publicidad, especialidad, legalidad, prioridad, tracto sucesivo y rogaci6n, y abandonó la vieja técnica de la foliación personal al establecer el folio real. Para ¡a época de su implantación representó un gran avance, y hoy, después de 70 años de prueba, podemos afirmar con orgullo que tenemos un buen sistema. No obstante, se precisa de una formulación técnica de los principios y el reforzamiento de los mismos en cuanto a su aplicación. Por otra parte, en varios de nuestros Registros de mayor volumen de operaciones, la actividad registral marcha lentamente 1. Disposiciones que son propias del Registro Público se encuentran diseminadas en diferentes capítulos del Código, y en el Reglamento existen preceptos no reglamentarios que deben de figurar en aquél. Por otra parte, son muchas las situaciones, casos, instituciones, etc., no reguladas por ambos cuerpos de normas. En una futura reforma deben corregirse esas imperfecciones de técnica legislativa.

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por la ausencia de los medios técnicos que faciliten el despacho de los documentos. La solución de los problemas apuntados no representa un cambio de sistema; antes bien, contribuirá a su perfeccionamiento. La tarea es dura, pero hay que iniciarla. De conformidad con lo establecido en las disposiciones transitorias contenidas en el Capítulo XII del Reglamento del Registro Público, los libros del Registro Conservatorio pasaron a las Oficinas correspondientes del nuevo Registro de la Propiedad. b) Contenido. (Bienes, derechos y títulos inscribibles) La materia y el territorio limitan la competencia del Registro. Los bienes inmuebles y los derechos reales constituidos sobre ellos, son la materia propia de nuestra publicidad registral.2 El inmueble y los actos posteriores deben inscribirse en el Registro de d jurisdicción a que pertenecen. Para que se puedan registrar los derechos inscribibles, es necesario que estén contenidos en una escritura pública, ejecutoria o en otro documento auténtico, expresamente autorizado por la ley para este efecto.3 En el Registro de la Propiedad se inscribirán: a) Los títulos de dominio sobre inmuebles. b) Los títulos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen los derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbre y anticresis. c) Los títulos en que se constituya, modifique o extinga el derecho de hipoteca. d) Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles. e) El decreto judicial que declare procedente el derecho legal de retención de inmuebles. f) La escritura pública en que consta la promesa de vender un inmueble. g) El contrato de seguro cuando se refiere a bienes raíces. Esta lista la hemos extraído de los arts. 3541, 3942, 3951, 3957 C., 1426 Pr. y 129 del R. R. P. El Registro también recibe las transmisiones por causa de muerte

2. Excepcionalmente se inscriben derecho, personales como, por ejemplo, el arrendamiento, el embargo y la promesa de venta. 3. Arts. 3941 C. y 3 del R.R.P

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y las anotaciones preventivas de que tratan los arts. 3964 C., 29 del R. R. P. y otros.4 Existen disposiciones que impiden o limitan la enajenabilidad, afectación y adquisición, lo que trasciende al Registro impidiendo la inscripción. Por ejemplo, no se pueden inscribir: 1. Las enajenaciones o gravámenes de las viviendas directamente financiadas por el Banco de la Vivienda de Nicaragua, celebradas en contravención al art. 39 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo del 14 de Junio de 1966 2. Las enajenaciones, hipotecas, arriendos y embargos de los derechos de uso y habitación.5 Estos derechos se han regulado para llenar las necesidades de uso y habitación de los titulares y sus familiares. Son, dice Roca Sastre, como el derecho de alimentos.6 De aquí que la ley establezca su inenajenabilidad e inafectabilidad. Sin embargo, de aceptarse la tesis de que estos derechos, de conformidad con el art. 1546 C., pueden constituirse en calidad de enajenables, como así piensan los destacados autores Manresa y Navarro 7 y Valverde y Valverde,8 lógico sería pensar que el Registrador tiene que inscribir las enajenaciones, hipotecas, etc., que se verifiquen con relación a los mismos, pues habrán desaparecido los obstáculos legales. También es conveniente aclarar que el usuario que no fuere habitador, puede alquilar el fundo de acuerdo con el art. 1554 C., razón por la cual el Registrador no puede negar la inscripción de este contrato. 3. Las ventas hechas a las personas naturales o jurídicas que, de conformidad al art. 87 Cn., no pueden adquirir inmuebles en una faja de veinte kilómetros de ancho a lo largo de ambas fronteras. 4. Las enajenaciones, embargos, arriendos, etc., realizados en contravención a los arts. 15 y 16 de la Ley Orgánica del Patrimonio Familiar y de las Asignaciones Forzadas del 19 de Marzo de 1959. Acerca de la creación de los derechos reales existen dos sistemas: 1. El del numerus clausus, según el cual no existen más derechos reales que los establecidos por la ley, sin que los particulares puedan crear otros diferentes. 4. Es conveniente señalar que también se anotan en extracto las prendas agrarias en el Libro de Propiedad para conocimiento de terceros. Estas prendas, ha dicho la Corte Suprema de Justicia, no efectan al inmueble, y, por lo tanto, en las certificaciones que se libren no podrán calificarse como gravámenes, pero se hará constar la existencia de las mismas. (Cta. del 21 de Febrero de 1959, B.J., p. 19709). 5. Arts. 1548, 1549, 2084 inc. 8, y 3799 inc. 2 C. 6. Op. cit., Tomo IV-1 o., p. 392. 7. Comentarios al Código Civil Español. Editorial Reus, S.A., Madrid, 1920, 4a. Edíc., Tomo IV, P. 564. 8. Tratado de Derecho Civil Español, -Parte Especial, Derechos Reales». Valladolid, 1936,4a. Edic., Tomo ll, p. 456. Francisco Ricci piensa que el uso puede constituirse en calidad de enajenable, Derecho Civil Teórico y Práctico, «De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones». Vol. I, “Clasíficación de los bienes. la propiedad y la accesión. El usufructo, el uso y la habitación”. Madrid, Tomo V, pp. 413 y 414.

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En este sistema el orden público se impone en el proceso de creación de los derechos reales, dejándolo al margen de la libre contratación.9 2. El del numerus apertus, según el cual los particulares pueden crear otros derechos reales distintos de los establecidos por la ley. El sistema del numerus clausus arroja claridad y facilita la calificación y la llevanza del Registro. Nuestro Código sigue el sistema del numerus clausus10. No obstante a los particulares se les concede cierta autonomía para regular el contenido del usufructo, 11 uso,12 habitación,13 servidumbre14 y comunidad de bienes.15 La falta de una enumeración de los derechos reales y la autorización del art. 3951 inc. 2 C., ciara inscribir cualquier otro derecho real diferente del de hipoteca, no pueden ser argumento sólido para sostener que nuestro sistema es el del numerus apertus, pues a ley le corresponde crear cualquier otro derecho real diferente de los establecidos. El inciso citado se refiere a los otros derechos reales creados o que puede crear la ley. 2. Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles De los derechos anteriormente señalados la mayor parte tienen indiscutido carácter real. Sin perjuicio de hacer a continuación un breve estudio sobre el particular, es conveniente adelantar que la promesa de venta y arriendo son derechos personales, pero con la inscripción adquieren virtualidad real. Con relación al derecho legal de retención me inclino a creer que es real. La anticresis es un derecho real porque así lo dispone expresamente el art. 602 C. A. Arrendamiento En el Derecho romano el arrendamiento es un derecho personal, como consecuencia, el nuevo adquirente no estaba obligado a respetarlo, según se desprende de la ley Emptorem. Pero en la Edad Media produce un movimiento abolicionista de esta ley, lo que se traduce en obligación por parte del arrendador de enajenar la cosa arrendada respetando el arriendo. 9. El sistema del numerus clausus se aplica en Argentina, Chile, Colombia, Alemania, Austria, Japón, Finlandia, Holanda, Suiza y Suecia. 10. El doctor Francisco Buitrago Díaz en un voto razonado a la Sentencia de las 11 a.m. del 31 de Marzo de 1939, B.J., P. 10528, se adhiere al sistema del numeras clausus. 11. Art 1474 C. 12. Art. 1546 C. 13. Ibidem. 14. Art. 1685 C. 15. Art. 1692 C.

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Dentro de la corriente abolicionista fue concebido el art. 1743 del Código Civil francés de 1804 que dispone que si el arrendador vendiera la cosa arrendada, no puede el adquirente expulsar al inquilino que, tanga un arrendamiento auténtico o de fecha cierta, a menos que se hubiese reservado este derecho en el contrato. Este artículo y el 684 del Código de Procedimiento Civil movieron a Troplong a sostener la naturaleza real del arrendamiento. Esta opinión no encontró aceptación en la doctrina ni tampoco en la jurisprudencia. La oponibílidad del arrendamiento inscrito ha provocado en España una fuerte controversia acerca de la naturaleza real o personal del arriendo. Los destacados civilistas, Manresa y Navarro,16 Sánchez Román,17 Valverde18 y de Diego,19 sostienen que el arrendamiento inscrito es un derecho real. Fundamentan su teoría en la Ley Hipotecaria de 1861, en cuya exposición de motivos se reconoce haberse establecido implícitamente un verdadero derecho real. Para los hipotecaristas Martínez Moreda20 y Barranchina Pastor21 la ley elevó a derecho real el arrendamiento. Morell reconoce que de los preceptos de la ley resulta que la inscripción modifica el carácter del arrendamiento, convirtiéndolo de hecho, como decían los autores de la ley de 1861, en un derecho real, pero sólo en los casos en que esa inscripción existe.22 Para Campuzano, según le parece, la ley hipotecaria crea un derecho real artificioso que nace sólo por la inscripción.23 En contra de la tesis anterior se alza un fuerte sector doctrinal que sostiene que el arrendamiento es un derecho personal,24 pero reconoce que la inscripción le proporciona oponibilidad a terceros. Estima que la inscripción no tiene la virtud de cambiar la naturaleza de los derechos.25 Dentro de la corriente personalista se encuentran varios autores: para Pantoja y Lloret el arrendamiento es un contrato personal.26 Díaz González opina que el arrendamiento es un derecho personal que, en virtud de la inscripción, añade una garantía real.27 Para Camy, la inscripción del contrato de arrendamiento no con16. Comentarios al Código Civil Español. 3a. Edic., Editorial Reus, S.A., Madrid, 1919. Tomo X, p. 454 y sigts. 17. Citado por Pérez Lasala (Derechos Reales y Derechos de Créditos. Consideración Especial del Arrendamiento. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1967, p. 96). 18. Tratado de Derecho Civil Español, «Parte Especial. Derechos Reales». 4a. Edic., Valladolid 1936. Tomo ll, p. 29 y sigts. 19. Instituciones de Derecho Civil Español, «Derecho de Obligaciones. Contratos, Derechos de Familia”. Madrid, 1959, Tomo ll, p. 262. 20. Op. cit., Tomo I, p. 26. Martínez Moreda combate a los destacados hipotecaristas Galindo y Escosura, quienes critican la transformación del arrendamiento de derecho personal en real. 21. Op. cit., Tomo I, pp. 21 y 22. Sostiene que la elevación a derecho real es una ficción. 22. Op. cit., Tomo I, p, 450. 23. Op, cit., Tomo I, p. 410. 24. Según Casso, es la opinión que prevalece (Op. cit., p. 445). 25. Roca Sastre: Op. cit., Tomo III, pp. 514 y 515; Castán Tobeñas: Derecho Civil Español, Común y Foral, “Derecho de Obligaciones. Las particulares relaciones obligatorias”. 9a. Edic., Instituto Editorial Reus, Madrid, 1969. Tomo IV, p. 280. 26. Op. cit., Tomo I, P. 190. 27. Op. cit., Tomo II, P. 3.

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vierte en derecho real el que surge de él en favor del arrendatario; ni siquiera le da una eficacia real; es sólo un aviso o una advertencia a tercero de su existencia.28 Según Dorta Duque el arrendamiento está, equiparado a un derecho real,29 pero sin llegar a sostener que se trata de un verdadero derecho real. Lacruz Berdejo trata el arrendamiento entre los derechos personales inscribibles, los que con la inscripción reciben una eficacia erga omnes que los aproxima a los derechos reales.30 Chico y Ortiz, siguiendo a Jesús Acedo, clasifica al arrendamiento entre los derechos que, aun no teniendo la naturaleza real, son inscribibles por expresa declaración de la ley.31 La Corte Suprema de Justicia, inspirada en Mucius Scaevola y Manresa y Navarro, sostiene que el arrendamiento inscrito es un derecho real.32 El arrendamiento inscrito, como he expresado, es oponible a los terceros: perjudica tanto a los que adquieren con posterioridad a su inscripción, como al adquirente que, con título anterior, lo inscribe con posterioridad a la inscripción del arriendo. Sin embargo, los adquirentes a título lucrativo (heredero, legatario y donatario), deben respetar el arriendo aunque no esté inscrito, según se deduce del art. 2949 inc. 1 C. Para el título gratuito no funciona la fe pública. Todo lo anteriormente expuesto con relación a los efectos del arrendamiento inscrito se refiere a los contratos que se rigen por el Código Civil. Para ellos, el Registro es el instrumento de protección y estabilidad. Por el contrario, en los contratos de arrendamiento que caen bajo la regulación de la Ley de Inquilinato se prescinde del Registro. El adquirente, sea a título oneroso, sea a título gratuito, está obligado a respetar el arriendo aunque no esté inscrito.33 Modernamente, razones de interés social en beneficio del arrendatario aconsejan comunicarle estabilidad a la relación arrendaticia, para lo cual se piensa consagrar al arrendamiento como un verdadero derecho real. Esta tesis es impugnada por Roca Sastre, quien opina que no es necesario hacer la transformación del arrendamiento en derecho real para lograr la estabilidad, la que se puede obtener por otros medios, y sin inscripción.34 En nuestro Derecho, en el sector de la vivienda se logra parcialmente dicha estabilidad, a través de la Ley de Inquilinato. La protección del inquilino frente a los terceros adquirentes se obtiene sin necesidad de que se inscriba el arrendamiento.35 Para este supuesto no funciona la fe pública del Registro. 28. Op. cit., Vol. IV, p. 42. 29. Op. cit., Tomo I, p. 68. 30. Op. cit., p. 105. 31. Op. cit., Tomo I, p. 528. 32. S. 11 a.m. del 11 de Julio de 1913, B.J, p. 138. 33. Art. 31, Ll. 34. Op. cit., Tomo III, p. 530. 35. Art. 31, LI.

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B. Promesa de venta a) El contrato de promesa Los autores no coinciden en cuanto a la existencia lógica del contrato de promesa: a) unos se la niegan; b) otros aceptan su posibilidad con relación a los contratos reales y formales; y c) otros lo aceptan hasta para los consensuales. Por otra parte, en la mayoría de los Códigos no se encuentra regulado. En algunos se consagra brevemente,36 y en otros en forma amplia.37 Nuestro Código Civil está dentro de los primeros. Sólo contempla casos aislados: La promesa de venta38 y la de donación.39 Además, le niega obligatoriedad a las promesas de comodato40 y de mutuo gratuito41 y debilita a la de mutuo oneroso.42 A excepción de los supuestos en que no es permitida, por ejemplo el comodato, no vemos razón para que no sea aceptada en nuestro medio, en virtud del principio de la libre contratación.43 En el contrato de promesa debe estipularse un plazo44 y especificarse los elementos esenciales del contrato prometido. b) La promesa de venta de inmuebles La promesa que nos interesa es la de venta de inmueble. Es un derecho personal cuya inscripción está autorizada por el art. 129 del R.R.P.45 Con la inscrip36. Suiza. 37. México, Chile y Austria. Nuestro Código Civil anterior reglamentaba con amplitud el contrato de promesa, pues era el mismo chileno puesto en vigencia en Nicaragua. Estaba regulado en el art. 1554, igual en redacción al art. 1554 chileno. Este artículo inspiró en parte a los codificadores para redactar el art. 129 del R.R.P. 38. Arts. 2541 C. y 129 del R.R.P. 39 Arts. 2093 inc. 5 y 2785 C. No obstante, la Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 10 a.m del 2 de Octubre de 1919, B.J., p. 2543, no acepta la promesa de donación. En esta sentencia se confunde el contrato de promesa con el contrato prometido, pero con posterioridad la Corte Suprema de Justicia ha aceptado la eficacia de la promesa de donación. (Cta. del 16 de Junio de 1952, B.J., p. 16308, S. 9 am. del 31 de Marzo de 1959. BJ., P.19422) 40. Art. 3417 inc. 2 C. 41. Art. 3394 C. 42. Ibidem. 43. Arts. 65 Cn. y 2437 C. La Suprema admite la promesa de arriendo. (S. 11 am. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250). 44. De no señalarse, será fijado por el Juez. (Art. 1900 C.). 45. En el Registro sólo se inscriben derechos reales, y por excepción derechos personales cuando lo autoriza la ley. El contrato de promesa contiene una obligación de hacer que engendra derechos personales, por lo que, al no existir norma que lo permita, no es inscribible cualesquiera otra promesa de inmueble, exceptuando la de venta por disposición expresa del art. 29 del R.R.P., como la de donación, de arrendamiento, de hipotecas, etc. No obstante, la Corte Suprema de Justicia, le ha reconocido eficacia a la inscripción de la promesa de donación, lo cual equivale a considerarla como inscribible (Cta. del 16 de Junio de 1952, B.J., p. 16308; S. 9 .m. del 31 de Marzo de 1959, B.J., p. 19422). Una cosa es que sea válida la promesa de donación y otra que pueda inscribirse, lo que no es permitido por la ley. El Doctor Alejandro Montiel Argüello recomienda estudiar la conveniencia de permitir la inscripción de otros contratos de promesa sobre bienes inmuebles. (Primer Simposio Nacional sobre Registro Público de la Propiedad Inmueble y Catastro. 1968, p. 159).

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ción adquiere virtualidad real.46 La primera parte de este artículo es creación original de nuestros codificadores y los numerales 1, 2 y 3 fueron tomados del art. 1554 del Código Civil de Chile. El artículo chileno reglamenta la promesa de contrato en general, condicionando su validez al cumplimiento de los requisitos establecidos. El nuestro regula la inscripción de la promesa de venta de inmueble, los requisitos de procedencia y el efecto que produce. La Corte Suprema ha dicho que la promesa de venta sólo da derecho a una acción personal, y que con una base en ella no puede entablarse tercería de dominio, y que el art. 129 del R.R.P. se refiere a un caso de excepción que debe aplicarse sólo a la venta y no a la hipoteca del inmueble prometido, aunque ésta pueda originar una venta.47 En otra sentencia expresa que con la promesa no se crea ni se trasmite, modifica o extingue ningún derecho real, sino que simplemente se concede uno personal contra el obligado.48 La tesis de que la promesa de venta es un derecho personal la ha mantenido en varias sentencias: S. 12 a.m. del 12 de Septiembre de 1913, B,J., p. 244; S. 12 a.m. del 17 de Junio de 1921, B.J., p. 3337; S. 11 a.m. del 10 de Enero de 1929, B.J., p. 6885; y S. 10 a.m. del 26 de Enero de 1965, B.J., p. 35. Apartándose del criterio anterior declaró que, una vez inscrita la promesa de compraventa y mientras no esté cancelada, toda enajenación que haga el prometiente vendedor a otra persona es ineficaz para trasmitir el dominio, ya que en sus efectos es igual a la venta. 49 Para apreciar las diferencias entre la promesa de venta unilateral, bilateral y compraventa, se pueden consultar las sentencias siguientes: S. 10:30 a.m. del 8 de Mayo de 1947, B.J., p. 13870; S. 10:30 a.m. del 2 de Junio de 1947, B.J., p. 13902; y S. 12 m. del 7 de Agosto de 1947, B.J., p, 13961.

46. Fueyo Laneri propone la creación de la promesa real de compraventa. Esta es inscribible y concede un derecho real de preferencia adquisitiva y acción para perseguir la cosa en manos de quien se encontrara, cualquiera que sea el título de su adquisición. El prometiente comprador puede dirigir su acción contra el adquirente, quien está obligado e efectuar la venta, o bien contra el prometiente vendedor, quedando, en virtud de la ley, resuelto ipso jure el acto de adquisición del tercero. Si para el prometiente comprador existe un derecho real de preferencia adquisitiva, para el tercero existe una obligación real o propter rem. (Derecho Civil. Los Contratos en Particular y demás fuentes de las Obligaciones». Vol. II. “Contratos Preparatorios. Doctrina General del Contrato Preparatorio. Contrato de Promesa de Celebrar Contrato”. 2ª Edic. Imprenta y Lito. Universo, S.A., Chile, 1964, Tomo V, p. 251 y sigts.). Ya pudimos observar que Fueyo Laneri va más lejos al estimar a la promesa de venta inseribible como un derecho real de adquisición preferente entre los que se encuentran, según la doctrina, los derechos de tanteo, retractos convencionales y el de opción, este último de gran parecido con la promesa unilateral. La Corte Suprema ha sostenido que con la inscripción el prometiente comprador adquiere derechos in re. (S. 9 a.m. del 31 de Marzo de 1959, B.J., p. 19422). 47. S. 11 a.m. del 23 de Agosto de 1926, B.J. p. 5668. 48. S. 11:30 a.m, del 12 de Julio de 1917, p, 1606. 49. S. 12 m. del 25 de Enero de 1939, B,J., p. 10431.

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c) Requisitos de la inscripción Los requisitos establecidos en los numerales 1, 2 y 3 del art. 129 del R.R.P. son presupuestos necesarios para que la promesa se inscriba y, como consecuencia, produzca el efecto que le brinda la publicidad Registral (oponibilidad que se traduce en un cierre del Registro). Es, pues, al Registrador a quien le corresponde en virtud de su función calificadora, controlar el cumplimiento de dichos presupuestos. Si se cumplen, inscribirá; en caso contrario, negará la inscripción. La redacción de dicho artículo no es muy clara sobre el particular, pero la lógica y el principio de legalidad imponen esa forma de proceder. Este criterio está respaldado por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, la que dijo que deben de llenarse los requisitos del art. 129 del R.R.P. para que se pueda inscribir la promesa. 50 Es posible que escape a la calificación del Notario y del Registrador alguna causa de las que producen la ineficacia del título (art. 129 inc. 3 del R.R.P.), dando lugar a la inscripción. En tal supuesto, siempre opera el cierre del Registro, mientras no sea anulada la promesa o declarada su ineficacia para provocar el bloqueo en el juicio ordinario correspondiente. Cuatro son los requisitos establecidos en el art. 129 del R.R.P.: 1. Que conste en escritura pública. En esto, el art. 129 del R. R,P. no hace más que ajustarse al art. 3941 C. La promesa de venta de inmueble en documento privado es válida, 51 pero no es inscribible. 2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. Por ejemplo, no son inscribibles las promesas de venta entre las personas a quienes, de conformidad con el art. 2565 C., les está prohibido celebrar compraventa. 52 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. Tanto el plazo como la condición deben fijar la época de la celebración del contrato. La promesa sin plazo o condición no es nula, pero no puede inscribirse. Una vez que se le haya fijado judicialmente el plazo, tendrá acceso al Registro. 4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falte para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes

50. S. 11:30 a.m, del 12 de Julio de 1917,B.J. p. 1606. 51. S. 11:30 a.m. del 12 de Julio de 1917, B.J., p. 1606; S. 12 m. del 17 de Junio de 1921, B.J.. p. 33777 52. Partiendo del principio de que el contrato de promesa es diferente al contrato prometido, algunos Registradores permiten la inscripción de la promesa de venta de bienes inmuebles de un menor sin autorización judicial, dejando para el cumplimiento la realización de este requisito. No creo que sea inscribible, pues está comprendida dentro de la amplia prohibición del art. 251 C. que no permite al padre enajenar, hipotecar o gravar los bienes raíces del menor sin autorización judicial.

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prescriben. Deben especificarse el inmueble prometido en venta, el precio y la forma de pago. Lo primero se logra mediante la descripción del inmueble por sus linderos, medidas y datos de inscripción. La interpretación de este requisito ha dado pie para negar la inscripción de la promesa de venta unilateral. Para los que así piensan, la especificación en el contrato de promesa debe comprender el concurso de voluntades que engendra la obligación de vender y comprar del contrato de venta, requisito que no concurre en la promesa unilateral de venta en la que sólo se obliga el vendedor. Esta tesis está inspirada en las opiniones de Arturo Alessandri Rodríguez, expresadas en su extraordinaria Memoria de Prueba.53 Él destacado jurista chileno sostiene que las promesas unilaterales de venta son nulas, en virtud de lo dispuesto en los arts. 1554 incs. 2 y 4, y 1478 C. Dicha doctrina había sido sentada en algunas sentencias de los tribunales chilenos.54 Lo que Alessandri en Chile aprecia de nulo de conformidad a su legislación, en Nicaragua se traduce por algunos en la no inscripción de la promesa unilateral, pero reconocen su validez.55 La opinión de Alessandri ha sido combatida duramente por el eminente jurista chileno Fernando Fueyo Laneri.56 Expone sus propios argumentos y enumera los de otros; demuestra, con citas de autores, que es la opinión minoritaria y relaciona una sentencia del 5 de Septiembre de 1962, en la que la Corte Suprema de Justicia sostiene la validez del contrato preparatorio unilateral aunque el contrato prometido sea bilateral.57 Entre los principales argumentos que se esgrimen contra la referida opinión se encuentran: a) que confunde el contrato de promesa con el contrato prometido; y b) que para la validez del contrato de promesa es suficiente que se especifiquen los elementos esenciales del contrato prometido. Claro Solar se manifiesta a favor de la validez de dicha promesa.58 La opinión de que no es inscribible la promesa de venta unilateral, fundada en la tesis de Alessandri, no es, pues, acertada. Nuestro art. 129 del R.R.P., que autoriza la inscripción de la promesa de venta, no distingue entre promesa unilateral y bilateral, y donde la ley no distingue no es lícito distinguir. Dicho artículo permite la inscripción de ambas.

53. De la Compraventa y de la Promesa de Venta. Dos Tomos, Santiago, Chile. 1917 y 1918. Cada tomo contiene más de mil páginas. 54. Op. cit., Tomo 11, p. 1244 y sigts. 55. Nota inédita del Dr. Joaquín Cuadro Zavala al art. 129 del RRP. 56 Op. cit., Vol. V, p. 99 y siqts. 56. Op. Cit., Vol. V, p.99 y sigts. 57. Esta sentencia aparece en el Repertorio de Legislación y Jurisprudencia Chilenas. Editorial Jurídica de Chile, Chile, 1969. Tomo IV, pp. 230 y 231. 58. Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, “De las Obligaciones». Imprenta Nascimento, Chile, 1937, Tomo XI, p. 714 y sigts.

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La tradición a que se refiere el inc. 4 no tiene razón de ser en nuestro artículo, que sólo se refiere a la promesa de venta. En Chile tiene sentido y se refiere a los contratos reales, o sea, aquellos que se perfeccionan con la entrega de la cosa. En este inciso se destaca la diferencia entre el contrato de promesa y el contrato prometido, por lo que no puede sostenerse en Nicaragua que la promesa de venta equivale a venta como lo dispone el art. 1589 del Código Civil de Francia.59 d) Efectos La promesa de venta de inmuebles engendra derechos personales, y, como tal, es inoponible a los terceros adquirentes. La promesa, pues, es exigible frente al prometiente vendedor y no concede el derecho de perseguir la cosa en poder de extraños. Contemplada así, es improbable que sea usada, pues con facilidad podrá ser burlado el prometiente comprador por los actos del prometiente vendedor. A fin de evitar ese inconveniente (inoponibilidad), es decir, para afectar a los terceros, se recurre a la publicidad registral. Esta le brinda oponibilidad al contrato de promesa. Lo que no tiene en virtud de su propia naturaleza, se lo concede el Registro. En nuestro sistema la promesa de venta de inmueble es inscribible y la oponibilidad que produce se traduce en un cierre del Registro a las ventas hechas a favor de los terceros.60 Creo que el cierre no sólo comprende a la transmisión del dominio. También se extiende a la constitución de los otros derechos reales (usufructo, uso, hipoteca, etc.). Este cierre completo implícitamente está contemplado en el citado artículo: en lo más (dominio) está comprendido lo menos (usufructo, hipoteca, etc.). La tesis del cierre total es rechazada por una minoría.61 Se piensa que el art. 129 del R.R.P. es una disposición excepcional62 y que, por lo tanto, cualquier otro derecho real distinto del dominio puede tener acceso al Registro y, en tal supuesto, no le queda más acción al prometiente comprador que demandar al prometiente vendedor para que pague los daños y perjuicios. Los partidarios de esta tesis dejan la puerta abierta para que se pueda burlar la norma mediante el simple expediente de constituir derechos reales de disfrute y garantía sobre la finca afectada por la promesa, sin que ésta sea un obstáculo para que puedan ser inscritos. Por ejemplo, el prometiente vendedor podría cer59. No acierta pues, la Excelentísima Corte Suprema de Justicia al igualar la promesa de venta con la venta (S. 12 m. del 25 de Enero de 1939, B.J, p. 10431). 60. El cierre comprende tanto las ventas voluntarias como las forzadas (Cta. del 14 de Agosto de 1957, B.J., p, 18814). En el Derecho español la inscripción del contrato de opción (figura de gran parecido con la promesa de venta unilateral) no cierra el Registro. 61. Nota inédita al Art. 129 del RRP redactada por el doctor Joaquín Cuadra Zavala. 62. Excepcional: a) porque permite la inscripción de un derecho personal b) porque sólo prohíbe la inscripción de la venta (S. 11 a.m. del 23 de Agosto de 1926, B.J., p. 5668).

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cenar el dominio mediante la constitución de un usufructo, o comprometer el inmueble con una hipoteca que representa una venta potencial. No están en lo cierto los que así piensan, pues, aun suponiendo que los otros derechos reales fueren inscribibles, tal hecho no perjudica a la promesa que sigue teniendo prioridad y rango registral superiores. Aquéllos quedarán supeditados a ésta: unos vuelven al prometiente comprador y otros son cancelados. La norma podrá ser excepcional en cuanto al cierre de las ventas, pero tal circunstancia, no significa que la promesa quede postergada o desplazada por la inscripción de los otros derechos reales, pues, según he expresado, la inscripción de la promesa la hace oponible a terceros. Aceptando en parte lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia ha dicho que la hipoteca y el embargo de un inmueble afectado con promesa de venta quedan sujetos al cumplimiento de ésta, es decir, con inferior rango.63 Actualmente todos los Registradores respaldan el cierre total. Ninguno inscribe el usufructo, uso, habitación, servidumbre, anticresis o hipoteca, si sobre el inmueble pesa una promesa de venta. Antiguamente, algunos Registradores permitían la inscripción de la hipoteca, fundados en la mencionada sentencia del 23 de Agosto de 1926 y consulta del 13 de Agosto de 1958 que permiten la inscripción de la hipoteca a pesar de la promesa. Esta amplitud de la Suprema fue limitada posteriormente por la consulta del 25 de Febrero de 1964, B.J., p. 497, en la que dispuso que la inscripción de una promesa bilateral, con precio recibido, impide la inscripción de la hipoteca a favor de persona distinta del prometiente comprador.64 Algunos permiten la inscripción de embargos65 y arrendamientos. Para que la impenetrabilidad o cierre sea total también debe negarse la inscripción del arriendo y el embargo. Tampoco puede inscribirse una promesa de venta otorgada por el titular registral a favor de persona diferente del prometiente comprador. La segunda promesa es incompatible con la primeramente inscrita y no puede subsistir en el Registro ni en pie de igualdad ni con rango diferente. La hipoteca si puede servir para garantizar a diferentes acreedores en igual o diferente rango. 66 63 Cta. del 13 de Agosto de 1958, B.J., P. 19333; Cta. del 10 de Febrero de 1968, B.J., P. 416; Cta. del 9 de Julio de 1969. B.J, p. 371. Cta. del 9 de Agosto de 1969, B.J., p. 373. 64 La mayor parte de las promesas son bilaterales y con precio recibido. Generalmente, en el fondo garantizan un préstamo. 65 Se fundan en las mencionadas consultas de 10 de Febrero de 1968, de 9 de Julio de 1969 y de 9 de Agosto de 1969, en las cuales se dijo que mientras la venta no se hubiere realizado el inmueble prometido vender es del prometiente vendedor; y por consiguiente se puede inscribir un embargo. No obstante la anotación del embargo no impide la inscripción en que se dé cumplimiento a la promesa (Cta. del 5 de Agosto de 1970 B.J., p. 350). Creo que el embargo también representa una venta potencial, por lo que no debe anotarse cuando existe una promesa de venta inscrita. 66 En virtud de la libre contratación se admite en nuestro medio la hipoteca constituida simultáneamente en favor de dos o más personas.

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Por otra parte, si no se permite la inscripción de una hipoteca estando el inmueble afectado a una promesa de venta, mayor razón existe cuando se trata de inscribir una promesa de venta, pues ésta representa un paso más en el proceso de trasmisión, ya que el objeto principal del contrato de promesa es la celebración de la venta definitiva. La inscripción de otra promesa sería perturbadora. Cuando la venta forzada tiene como causa una hipoteca inscrita con anterioridad a la promesa, el bloqueo del art. 129 del R.R.P. no entra en juego pero corresponde a la autoridad judicial apreciar esta inaplicabilidad y ordenar la cancelación de la promesa de venta.67 Hay que distinguir dos casos. Si la promesa es posterior al embargo, el Juez, a petición del interesado y sin citar al prometiente comprador, ordenará la cancelación68 Si la promesa es anterior al embargo o este no fue pedido, debe citarse al juicio ejecutivo al prometiente comprador para que se pueda cumplir con la garantía de la audiencia. 69 La Corte Suprema de Justicia no piensa en la forma indicada. Opina. a) que la venta es libre de gravamen de conformidad con el art. 3844 C y que no se necesita citar al prometiente comprador porque las prescripciones de los arts. 3844 C. y 1770 Pr. se refieren solamente a los acreedores hipotecarios; b) que puede inscribirse la venta forzada, sin que sea un obstáculo la anotación de la promesa de venta, ya que por ser posterior queda ipso facto cancelada.70 La Corte Suprema, según parece, prescinde de la orden judicial, para cancelar la anotación de la promesa de venta.71 Aun cuando la cancelación de los gravámenes y cargas posteriores a la hipoteca pudieran cancelarse sin necesidad de la citación de los interesados, siempre se requiere de la orden judicial. Para cancelarlos no basta con presentar la escritura de transmisión, aunque en ella podrá insertarse dicha orden. Es cierto que el caso del art. 3844 C. puede clasificarse entre las cancelaciones autormáticas, pero siempre será necesaria la orden que declare la extinción a tenor del artículo citado. Es al Juez y no al Registrador a quien corresponde apreciar si se cumplieron los requisitos de ley y ordenar la cancelación. Por otra parte, en virtud de dicha tesis se deja en desamparo al prometiente comprador. Esto se presta a que se causen grandes sorpresas y graves perjuicios. Es cierto que la citación del art. 3844 C. se refiere a los acreedores hipoteca67. La orden de cancelación puede estar contenida en la escritura o en una carta-orden. 68. La Corte Suprema ha dicho que para inscribir la escritura de venta en cumplimiento del remate y cancelar la escritura de venta (otorgada por el deudor) y la promesa de venta (otorgada por el nuevo adquirente) posteriores a la demanda ejecutiva por hipoteca con renuncia de trámites y al embargo inscrito, se necesita orden judicial, la que puede darse con la sola comprobación de la inscripción en el expediente (Cta del 6 de Mayo de 1964, B.J., p., 507). Creo que el embargo equivale a la notificación. 69. Arts 50 y 82 Cn 70. Cta. del 13 de Febrero de 1976. B.J.,p. 377 71. El Código Civil solo en el supuesto del art 3964 inc 4 permite que la anotación del decreto de embargo o secuestro quede cancelada sin necesidad de declaratorio y asiento.

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rios, pero no existe ningún obstáculo (y creo que es lo aconsejable a fin de evitar futuros problemas) para que pueda aplicarse al caso propuesto. Así se cumplirá con la garantía de la audiencia. No debemos perder de vista que en el art. 3844 C. se cumple con la garantía de la audiencia, pues para que opere la cancelación en contra de los acreedores posteriores es necesario que sean citados al juicio con anticipación, y no existe razón para que en otro tipo de gravamen o carga no se cumpla con dicha garantía. Nadie discute el derecho preferente que tiene el adquirente. En lo que no estamos de acuerdo con la Corte Suprema es con el procedimiento que señala. El cierre que produce la inscripción de la promesa no invalida la trasmisión. Solo paraliza su inscripción, la que podrá verificarse una vez que se haya cancelado la promesa. Así se deduce de la primera parte del art. 129 del R.R.P. que impide la inscripción de la venta, «mientras la inscripción del instrumento promisorio no esté cancelada».72 El cierre que provoca la promesa se aplica tanto a los títulos otorgados con posterioridad a su inscripción, como a los autorizados con anterioridad pero que fueron presentados tardíamente al Registro. C. Hipoteca Tradicionalmente se ha considerado de naturaleza real a la hipoteca. Nuestro Código Civil expresamente le reconoce carácter real. 73 En contra de tal concepción se ha levantado un sector doctrinal. Existen dos teorías: una, que se desenvuelve en el campo del Derecho Civil, pretende equipararla a un derecho de crédito, y otra la quiere convertir en una institución del Derecho Procesal. Los principales iniciadores de la primera (principios del siglo XIX) son los juristas alemanes. La formulación de la segunda se debe a los juristas italianos. La inicia Redentí y la continúa Carnelutti, que es su máximo expositor y representante D. Anticresis En torno a la naturaleza real o personal de la anticresis, se han formulado muchas opiniones. Unas sostienen que es un derecho real y otras que es un derecho personal.74 Para nuestros; anotadores la gestión acerca de la naturaleza de la anticresis está resuelta expresamente al establecerse como un derecho real en el art. 602 C.75 Ya expresé que la anticresis es un derecho real, según lo dispone este artículo. 72. No obstante, la Corte Suprema en sentencia de las 12 m. del 25 de Enero de 1939 B.J. p 10431 expresa la transmisión es ineficaz. 73 Art. 602 y 3951. inc. 2 C. 74 Para apreciar esas opiniones pueden consultarse los estudios siguiente. ¿Es la anticresis contrato y derecho real ? Daule Arroyo Estudios Jurídicos. Universidad de Panamá 1960 : «Acerca de la naturaleza jurídica del derecho anticresis Juan García Granero Fez, RCDI, 206-207. julio-Agosto 1945. El primer autor señala a Nicaragua como uno de los países que expresamente en su Código Civil consagran a la anticresis como derecho real. 75 . N.1 pag 86.

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E. Derecho legal de retención Este es. otro derecho de naturaleza discutida, en torno al cual se han formulado numerosas opiniones. Me inclino a considerarlo de naturaleza real. El art. 1426 Pr. lo considera como un derecho de hipoteca o prenda, según sean inmuebles o muebles los bienes afectados. 76 BIBLIOGRAFIA FOLIADA ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo. De la Compraventa y de la Promesa de Venta. Memoria de Prueba. Soc. Imprenta-Litografica Barcelona, Santiago de Chile, 1918, t. II. ARAGONES Y CARSI, Pascual. Compendio de Legislación Hipotecaria. Establecimiento Tipográfico de Jaime Ratés, Madrid, t. 1, p. 35 y sigts. BARRACHINA Y PASTOR, Federico. Derecho Hipotecario y Notarial. Castellón 1910, t. l., p. 1 y sigts., p. 61 y sigts. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. Instituto Reus, Madrid, 1927; t. I, p. 126 y sigts. CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941; 2a. ed., t. I, p. 236 y sigts. CAMY SANCHEZ CAÑETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad. Centro de Estudios Hipotecarios. Granada, 1969; vol. 1, p. 283 y sigts. CASTRO Y BRAVO, Federico de. La Promesa de Contrato. Madrid, 1950. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Madrid, 1951; 4a. ed., p. 283 y sigts. COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, 1956; 2a. ed., p. 87 y sigts. Lecciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, p. 39 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967. t. 1, p. 523 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María, FERNANDEZ CABALEIRO, Eugenio y AGERO HERNANDEZ, Vicente. Manual del Registro de la Propiedad. Madrid, 1966; p. 37 y sigts. DIAZ GONZALEZ, Carmelo. Iniciación a los Estudios de Derecho Hipotecario, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967, t. 1, p. 293 y sigts. DIAZ MORENO, Eustaquio. Estudios Elementales y Cuestiones PráctIcas de Legislación Hipotecaria. Madrid, 1897; t. 1. p. 52 y sigts. DORTA DUQUE, Manuel. Curso de Legislación Hipotecaria. La Habana, 1941; 2a. ed., t. I, p. 53 y sigts.

76 El doctor Francisco Buitrago Díaz, en un voto razonado a la S. 11 a.m. del 31 de Marzo de 1939, B.J., p. 10528, lo estima como real.

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Capítulo XIII LOS ASIENTOS REGISTRALES 1. Clases de asientos 2. Inscripción A. Requisitos formales 3. Anotaciones preventivas Clasificación 5. Efectos generales de las anotaciones preventivas 6. Anotación de demanda a) Su ámbito b) Efectos c) Requisitos de procedencia 1. Anotación de demanda de cancelación y rectificación de asientos 8. Anotación de embargo A. Efectos 9. Anotación de secuestro y prohibición de enajenar 1) Anotación del secuestro A. Efectos 2) Anotación de prohibición de enajenar A. Efectos 10. Anotación de sentencia ejecutoriada 11. Anotación de demanda sobre presunción de muerte, incapacidad para administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquiera otra que modifique la capacidad civil en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes A. Efectos 12. Anotación de legados A. Efectos 13. Anotación por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador A. Efectos 14. Anotación del beneficio de separación 15. A. Efectos 15. Otras anotaciones y en especial la de crédito refaccionario A. Efectos de la anotación del crédito refaccionario 16. Recursos contra las providencias que admiten o niegan la anotación 17. Extinción de las anotaciones preventivas a) Caducidad b) Conversión 18. Requisitos formales 19. Cancelaciones A. Clases de cancelaciones a) Cancelación total y parcial b) Cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública y de las practicadas por mandamiento judicial c) Cancelación a petición de parte y de oficio 151

B. Efectos de las cancelaciones C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelación y nulidad de ésta D. Ley de Limpieza Registral E. Requisitos formales 20. Notas marginales 21. Asiento de presentación A. Requisitos formales 22. Las menciones 23. Errores y rectificaciones de los asientos A. Ideas generales B. Clases de errores C. Procedimiento de rectificación D. Efectos de la rectificación 1 : Clases de asientos El contenido de los diferentes títulos que ingresan al Registro se incorpora a los libros, de conformidad con los arts. 78, 79, 153, 155 y 162. del R.R.P., por medio de los siguientes asientos: inscripción, anotación preventiva, cancelación, notas marginales y presentación.1 En cuanto a su estructura se sigue el sistema de la inscripción, según el cual el asiento es un extracto del título.2 El derecho comparado conoce otros dos: El de transcripción,3 según el cual el asiento es una copia del título; y el del encasillado, en virtud del cual el asiento, extendido dentro de un encasillado, consiste en una indicación esquemática del contenido fundamental del título.4 Roca Sastre, atendiendo a sus características, hace la clasificación siguiente: a) Asientos principales y accesorios, según tengan subsistencia propia como las inscripciones o estén al servicio de otros, como la nota marginal. b) Asientos definitivos y provisionales, según sean de duración indefinida, como la inscripción y cancelación, o bien tengan una vida transitoria o efímera, por estar destinados a convertirse en asientos definitivos o a quedar caducados, como las anotaciones preventivas. c) Asientos de carácter positivo y negativo, según exterioricen un derecho en plena vida o nacimiento, como las inscripciones, o bien constaten la extinción o muerte de un derecho o asiento, como en las cancelaciones. d) Asientos de libros de inscripciones y del libro Diario, según se extiendan en los libros principales, como las inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones, o bien en el libro Diario, como el asiento de presentación.

1. En España el art. 41 del R. H. enumera los asientos que se practican en el Registro. 2. El Registro Español y los que en él se inspiraron adoptan este sistema. 3. Es el sistema francés. 4. Se aplica en Alemania y Suiza.

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e) Asientos de derechos y de hechos. En general, los asientos registrales son de derechos, pero caben asientos de simples hechos, como la obra nueva, el cumplimiento de condiciones suspensivas y resolutorias, etc. f) Asientos preparatorios y definitivos, según preparen una inscripción definitiva, como las anotaciones preventivas por suspensión y análogas, o bien que desde un principio constituyan un asiento duradero o permanente, como la inscripción. 5 Otro tema de especial importancia es el relacionado con la brevedad de los asientos. En la actualidad se tiende a abreviar el contenido de los asientos, sin sacrificar las modalidades de trascendencia real y los principios del sistema.6 2 : Inscripción La inscripción es un asiento principal por el cual se publican: los títulos supletorios; los títulos constitutivos, declarativos y traslativos del dominio; los títulos en que se constituyen, reconozcan o modifiquen los derechos de usufructo, uso, habitación y anticresis; los títulos en que se constituya, trasmita o modifique el derecho de hipoteca; el derecho legal de retención; la promesa de venta de. inmueble; el contrato de seguro relativo a inmuebles; las trasmisiones por causa de muerte; el arrendamiento; los caminos de hierro y sus concesiones, canales, tranvías y demás obras públicas de igual índole; la prenda pretoria o anticresis judicial; el deslinde; los actos de entrega de la posesión (inmisión en la posesión).7 Roca Sastre le atribuye al asiento de inscripción las características siguientes: a) Es un asiento principal. Tiene sustantividad propia. No es accesorio como la nota marginal; b) Es un asiento definitivo, a diferencia de las anotaciones preventivas que son asientos provisionales. La inscripción puede cancelarse, pero esto será por las contingencias del derecho que contiene y no a consecuencia del asiento en sí; c) Es un asiento de carácter positivo, a diferencia de la cancelación que es un asiento de virtualidad extintiva; d) Es un asiento que se extiende en los libros de inscripciones, a diferencia del asiento de presentación que se practica en el libro Diario y es preparatorio de la inscripción; e) Es un asiento en que se hace constar la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario y demás actos objeto de inscripción, formando todo esto su contenido propio; f) Es un asiento en que se verifica una constancia registral completa, a diferencia de la

5. Op. cit., Tomo II, p. 816 y 8117. 6. En el Registro, dice La Rica, se escribe demasiado, casi siempre en perjuicio de la claridad y pueden suprimirse circunstancias superfluas o, cuando menos, no esenciales, tales como la prolija referencia al pago del impuesto, al título adquisitivo del transferente, a la conformidad del asiento con el título, etc. (“Comentarios a la Ley de Reforma Hipotecaria”, OP. cit., p. 245). La Ley Hipotecaria vigente, expresa Roca Sastre, ha simplificado el contenido de los asientos. No obstante, puede que lo procedente hubiera sido adoptar un sistema acentuadamente mixto de inscripción y encasillado, a base de amplias y pocas casillas, pues ello proporcionaría sistematización, mucha claridad y gran facilidad en la consulta de los asientos. (Op. Cit.Tomo II, p. 816). 7. Cta. del 12 de abril de 1967,B.J., p. 331.

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mención que sólo lo hace de un modo incompleto; claro está que la mención ni siquiera es un asiento.8 A. Requisitos formales Antes de todo, conviene tener presente que todo asiento de inscripción, anotación preventiva, cancelación y notas marginales, (pues el art. 3946 C. usa el término inscripción en forma amplia) que se practique en el Registro expresará: 1) La hora y fecha de presentación del título en el Registro; 2) El nombre y residencia del Tribunal, Juez, Cartulario o funcionario público que autorice el título; 3) La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha. Por lo que se refiere a la inscripción, en general, todas expresarán: 1) La naturaleza, situación, cabida, linderos, nombre y número, si constaren, del inmueble objeto de la inscripción, o al cual afecte el derecho que deba inscribirse 2) La naturaleza, extensión, condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que se inscribe y su valor, si constare del título; 3) La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción; 4) La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha; 5) El nombre, apellido y generales o la denominación de la sociedad, corporación o persona jurídica a cuyo favor se haga la inscripción y los de aquella que transfiera o constituya el derecho que ha de inscribirse; 6) El nombre y residencia del Tribunal, Juez, Cartulario o funcionario que autorice el título que se ha de inscribir; 7) La hora y fecha de la presentación del título en el Registro.9 Las segundas y siguientes inscripciones relativas a la misma finca son más concisas. Tomando en cuenta que ya constan en el primer asiento, pueden omitirse las siguientes designaciones: la naturaleza, situación, cabida, linderos, nombres y números de la finca, pero se hará referencia de las modificaciones que indique el nuevo título y del asiento en que se halla la inscripción.10 Además de las circunstancias generales de toda inscripción, la que corresponde a la hipotecaria expresará: 1) Los nombres, apellidos y calidades del deudor y acreedor; 2) El monto del crédito y sus plazos y condiciones. Si el crédito causa intereses, la tasa de ellos y la fecha desde que deben correr; 3) Cita del número que tenga la finca hipotecada, folio, tomo en que se halle su descripción o la naturaleza del derecho real hipotecado con las demás circunstancias que lo caracterizan; 4) La época desde la cual podrá exigirse el pago de la deuda.11 Aun cuando no están reguladas por la ley,12 nuestra práctica registral admite las inscripciones concisas, en las cuales, para evitar repeticiones, se omiten cier8. Op. cit., Torno II, pp. 819 y 820. 9. Arts. 3946, 3952 C. y 8 del R.R.P. 10. Arts. 3952, inc. 5 C. y 9 del R.R.P. 11. Arts. 3808, 3819 y 3958 C. 12. En España están reguladas por los arts. 245, 246 y 247, LH.

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tas circunstancias contenidas en el extenso, al que se remiten.13 Se aplica, por ejemplo, cuando varios inmuebles son hipotecados en garantía de una obligación, en cuyo caso se redacta un asiento extenso y los demás concisos. 3. Anotaciones preventivas Son muchas las definiciones o conceptos que se han dado de las anotaciones preventivas, pero resulta difícil la formulación de un concepto preciso debido a la diversidad de supuestos a que responden.14 Las anotaciones preventivas son asientos provisionales que publican, con fines de garantía y efectividad, situaciones y derechos determinados por la ley (numerus clausus) que no pueden ser objeto de inscripción o que, siéndolo, existe un obstáculo que impide su práctica inmediata, pero que posteriormente se podrá realizar por medio de la conversión de la anotación en inscripción. La publicidad que reciben del Registro impide el juego normal de la fe pública y, como consecuencia, la presencia de terceros protegidos. Es por esto que la doctrina dice que las anotaciones preventivas enervan, impiden o suspenden la fe pública registral. La anotación preventiva es un instrumento de seguridad y garantía que evita la burla y el consiguiente perjuicio de los derechos del anotante frente a las enajenaciones y gravámenes del titular registral.15 Para Pantoja y Lloret la anotación preventiva es una especie de inscripción en el Registro de la propiedad que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación.16 Para Díaz Moreno es un asiento de carácter accesorio, hecho en los libros del Registro, por virtud del que se garantiza provisionalmente sobre bienes inscribibles un derecho que no es perfecto ni definitivo, hasta tanto que realizados o no algún suceso o circunstancia de cuyo cumplimiento dependía su eficacia, se convierta en perfecto y definitivo mediante la inscripción, o se extinga y deban cancelarse.17 Para Galindo y Escosura la anotación preventiva es un asiento de carácter provisional que se extiende en los libros del Registro, en que constan: los títulos que afectan a la propiedad, que por carecer de alguno de los requisitos exigidos 13. La inscripción extensa es de contenido común y corriente. No es un nuevo tipo de inscripción con mayor contenido. Se le llama extensa para diferenciarla de la concisa. 14. He alargado, dice Rica y Maritorena, deliberadamente las citas de definiciones para que se observe o se evidencie la dificultad del concepto de anotación preventiva. Cada tratadista consigna una diferente y podría seguir reproduciendo otras (Aragonés, Pantoja, etc.) a la cual más dispares. En lo único, que hay coincidencia es que la anotación no responde a un fin unitario, igual; la diversidad de fines que trata de proteger es a mi modo de ver la mayor dificultad de su definición. (“La anotación preventiva, en general». RCDI, 519, marzo-abril 1977, p.394). 15. Las anotaciones, dice Roca Sastre, por tanto tienen por objeto conservar inmutables las condiciones de cumplimiento o de efectividad de un derecho, existentes al tiempo de practicarse las mismas. (Instituciones Tomo II, p. 344). 16. Op. cit., Tomo I, p. 254. 17.OP, cit., Tomo I, pp. 322 y 323.

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por la Ley o por cualquier otra causa no pueden ser inscritos; las reclamaciones judiciales del dominio y demás derechos reales; las responsabilidades preventivas e interinas que afectan a las fincas, y la falta de capacidad del dueño para disponer de ellas, hasta que subsanados los defectos, resueltas las reclamaciones, determinada la responsabilidad y ejecutoriada la capacidad o incapacidad del dueño, se convierte el asiento provisional en inscripción definitiva o se cancele.18 Para Sánchez Román, citado por La Rica y Maritorena, son asientos provisionales de efectos más o menos transitorios, cuyos fines consisten ya en asegurar las resultas de un juicio, ya en garantizar la efectividad de un derecho perfecto pero no consumado, ya en preparar una inscripción definitiva y permanente.19 Según Barrachina y Pastor, es un asiento eventual transitorio y medial que, a petición de parte, por ordenamiento judicial, por disposición gubernativa o de oficio, se practica en los libros del Registro de la Propiedad sobre bienes inmuebles o sus limitaciones, para asegurar un derecho real o el cumplimiento de obligaciones que, por sus especiales circunstancias, no pueden todavía inscribirse o no son susceptibles de directa inscripción.20 Para Morell, la anotación es siempre una garantía provisional concedida por la ley para asegurar la efectividad en su día del cumplimiento de una obligación o la inscripción de un derecho que, aun debiendo ser real, o suponiéndosele tal, no puede ser inscrito de momento, por oponerse a ello asientos del Registro que es necesario hacer desaparecer, o por existir defectos o circunstancias que obligan a rechazar por de pronto la inscripción, o a dilataría hasta tanto que pueda verificarse con completo acierto y seguridad.21 Casso las estima como asientos provisionales del Registro que confiere a los interesados medios transitorios de defensa o protección de derechos personales o eventuales imperfectos de índole real sobre inmuebles.22 Lacruz considera a las anotaciones preventivas como asientos transitorios, destinados a atenuar el rigor de las apariencias librarias, a reservar eventualmente un rango al derecho in fieri y a prevenir en todo caso a quien consulta el Registro futuros adquirentes, acreedores (hipotecarios o no) de la posible inexactitud, originaria o sobrevenida, de los asientos principales, a de la afección de la finca a determinadas responsabilidades.23 Para Roca Sastre la anotación preventiva es el asiento extendido en los libros de inscripciones del Registro de la propiedad, de carácter generalmente principal 18. Comentarios a la Legislación Hipotecaria de España y Ultrarnar. Tipografía Gutemberg, Madrid, 1882. Tomo III, p. 85. 19. «La anotación preventiva en general». Estudio cit., p. 392. 20. Op. cit., Tomo II, p. 10. 21. Op. cit., Tomo III, pp. 21 y 22. 22. Op. cit. p..512. 23. Op. cit., p. 262.

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y caducable, cuyo objeto es la publicidad registral de situaciones inmobiliarias de contención judicial, de secuestro o de prohibición, judicial o administrativa, de disponer, y de títulos que, por defectos subsanables o por otras circunstancias, no pueden ser objeto de asiento de inscripción al que tienden, o bien que, además, tengan por objeto constituir una especial garantía registral.24 La anotación preventiva y la inscripción tienen diferencias. Entre las más notables señalamos: 1. La inscripción es un asiento definitivo. La anotación es un asiento provisional, destinado a convertirse en inscripción definitiva o a extinguirse, 2. Las inscripciones deben contener las circunstancias exigidas por los arts. 8, 9, 10, 11 y 12 del R.R.P. Las anotaciones contendrán estos requisitos cuando resulten del título, siendo nulas solamente cuando de ellas no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quienes afecta la anotación, o de la fecha de ésta. 25 3. La inscripción se extiende en la Columna de Inscripciones La anotación preventiva en la Columna de Anotaciones Preventivas. 4. Los derechos inscribibles, por regla general, son reales, salvo las excepciones legales, mientras los anotables pueden ser personales e incluso existen anotaciones que publican situaciones sin contenido patrimonial. 5. La inscripción contiene derechos comprobados y seguros, mientras que las anotaciones pueden referirse a derechos probables. 6. La inscripción brinda una protección completa y definitiva, mientras que la anotación la hace en forma provisional y limitada, generalmente. 4 Clasificación Resulta útil no sólo enumerar las anotaciones preventivas, sino también hacer una clasificación de las mismas. 26 Según la autoridad donde se piden y decretan, estas pueden ser ordenadas por el Registrador o por el Juzgado (judiciales). Corresponden al grupo de anotaciones que se solicitan al Registrador las siguientes: a) la que puede pedir el legatario cuando ha mediado convenio celebrado en escritura pública; 27 b) la que puede pedir el acreedor refaccionario presentando la escritura que contenga el Contrato que ha celebrado; 28 c) la que puede pedir el interesado, cuando no pueda hacerse la inscripción del titulo por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador.29 24. Derecho Hipotecario, Tomo lI, p. 831. 25. Arts. 55, 56, 57 y 58 del R.R.P. 26. La clasificación doctrinal, dice Casso, (lo que es aplicable a Nicaragua), se impone, porque las anotaciones preventivas permitidas por nuestra legislación no sólo carecen de unidad intrínseca, sino que, además, aparecen sin ordenación sistemática. (Op. cit., p. 513). 27. Arts. 29 inc. 7 y 44 del R.R.P. 28. Art. 47 del R. R.P. 29. Arts. 3964 inc. 6 C., 17 y 29 inc. 9 del R.R.P.

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Son judiciales las que ordena el Juez competente. Están comprendidas en este grupo: a) la anotación de demanda de propiedad y demás derechos reales, de cancelación o rectificación de asientos, de declaración de presunción de muerte, incapacidad de administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario;30 b) la anotación del decreto de embargo y secuestro de bienes raíces;31 c) la anotación del embargo ya trabado en bienes raíces del deduro;32 d) la anotación de sentencia ejecutoriada;33 e) la anotación que pueden obtener los acreedores del difunto en los bienes raíces de la herencia;34 f) la anotación que pueden pedir los acreedores testamentarios y hereditarios que demanden el beneficio de separación de los bienes pertenecientes al difunto;35 g) la anotación que puede pedir el heredero que desea inscribir a su favor los bienes raíces de la herencia dentro de los seis meses de la muerte del causante;36 h) la anotación de demanda de nulidad de la cancelación;37 i) la anotación de secuestro o prohibición de enajenar bienes raíces;38 j) de las anotaciones que se pueden pedir al Registrador, las señaladas con las letras a) y b) al no mediar convenio o conformidad. Según la actividad que desarrolla el interesado en los trámites de decreto y práctica de las anotaciones, pueden ser a petición de parte o de oficio. Por regla general, se ordenan y practican a petición de parte. Sin embargo, por excepción, el Registrador podrá extender de oficio anotación preventiva cuando se encontrare imposibilitado de extender la inscripción (anotación por imposibilidad del Registrador). El Juez, de conformidad con el art. 30 del R.R.P., decretará de oficio las siguientes anotaciones: a) la de embargo trabado en bienes del deudor en juicio ejecutivo;39 b) la de embargo de bienes del delincuente;40 c) la del secuestro y prohibición de enajenar obtenidas en el juicio ordinario de cumplimiento de cualquier obligación.41 También el Juez ordenará de oficio las siguientes anotaciones: a) la demanda de expropiación;42 b) la del legatario, si no fuere persona cierta, en el supuesto del inc. 2 del art. 38 del R. R.P. Por la naturaleza del derecho que publican, las anotaciones pueden garantizar derechos reales, como por ejemplo, la anotación de demanda43 y la del legatario de cosa específica, o bien, derechos personales, ejemplo: la anotación del embargo; y por último, existen otras sin contenido directo patrimonial, como por ejemplo, las de incapacidades.44 30. Arts. 3964 incs. 1, 2 y 3 C., 29 incs. 1 y 6 del R.R.P. 31. Art. 3964 inc, 4 C. 32. Art. 3964 inc. 5 C. 33. Art. 29 inc. 4 del R.R.P. 34. Art. 29 inc. 7 del R.R.P. 35. Art. 29 inc. 8 del R.R.P. 36. Art. 38 del R.R.P. 37. Art 3973 in-fine C. 38. Art. 29 inc. 5 del R.R.P. 39. Art. 29 inc. 2 del R.R.P. 40. Art. 29 inc. 3 del R.R.P. 41. Art. 29 inc. 5 del R.R.P. 42. Art. 13 de la Ley de Expropiación. 43. Arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. 44. Arts. 3964 inc. 3 C. y 29 inc. 6 del R.R.P.

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5 : Efectos generales de las anotaciones preventivas El art. 54 del R.R.P. dice: «Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación». Esta disposición establece los principales efectos de la anotación preventiva: a) la enajenación o gravamen de los bienes o derechos sobre los que recae;45 y b) la función de seguridad y garantía que desempeña, la cual se mantiene a pesar de las enajenaciones y gravámenes. De la función temporal de garantía que desempeñan las anotaciones preventivas se deriva la posibilidad de enajenar o gravar que, como regla general, sienta el artículo transcrito. Ateniéndonos a ella, pueden ser enajenados o gravados los bienes y derechos afectados por una anotación de demanda, de embargo, de legado de cosa no específica o de crédito refaccionario. Sin embargo, dicha regla general sufre excepciones que provienen de la ley o de la naturaleza o extensión de la relación que contiene la anotación, en virtud de las cuales se cierra el Registro, a saber: a) la anotación de prohibición de enajenar. La Corte Suprema de Justicia reconoce que «si alguna excepción podrá tener lo dispuesto en el art. 54 del Reglamento, ella se encuentra en las anotaciones de prohibición de enajenar, porque es claro que no ha de consentirse la enajenación de aquel a quien expresamente se le ha prohibido por la autoridad judicial»;46 b) la anotación por falta subsanable o por imposibilidad del Registrador, cuando de estar inscrito el título provoque el cierre del Registro;47 c) la anotación del legatario de cosa específica que pertenece el testador. No existe disposición que se oponga a la trasmisión o gravamen de los derechos anotados, Citamos los siguientes casos en que se admite la trasmisión o gravamen: a) en la anotación de legado de inmueble específico; b) en la de crédito refaccionario; c) en la de defectos subsanables o imposibilidad del Registrador, cuando lo permita ¡a naturaleza de la relación anotada: trasmisión del dominio o constitución de derechos reales, etc., pero no cabe, por ejemplo, en las de incapacidad, cancelaciones, etc.; y d) en la que resulte del supuesto del art. 38 del R.R.P. Los actos dispositivos se harán constar en otra anotación preventiva.48 Con relación a las anotaciones de demanda, pienso que, a pesar de ser permitida la cesión de los derechos litigiosos, la publicidad de ésta no es necesaria, pues son cambios o sucesiones que se producen dentro del proceso.

45. La enajenabilidad es confirmada por la Suprema. (S. 11:10 a.m. del 11 de junio de 1956, B,J., P. 18115). 46. S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616. 47. Art. 16 inc. 1 del R.R.P. 48. Las anotaciones sucesivas de transmisión o gravamen del derecho anotado tienen el carácter de anotaciones de naturaleza subordinada, pues su subsistencia pende de la vigencia de la primera anotación de suspensión (Roca, Derecho Hipotecario, Torno II, p. 93).

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La Excelentísima Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926, sostiene que «la disposición citada (el art. 16 del R.R.P.) sólo se refiere a la inscripción de derechos reales que constituyen un obstáculo a otra inscripción que se trate de hacer, y no puede tener aplicación respecto a las anotaciones, en el sentido de impedir la inscripción o anotación de títulos o documentos de fecha anterior, por los que se grave o limite el mismo inmueble, puesto que tales anotaciones no representan nunca un título traslativo de dominio, y por consiguiente, la anotación preventiva de un embargo no impide las anotaciones o inscripciones posteriores de gravámenes, aun fundadas en títulos o documentos de fecha anterior». Estamos de acuerdo en que el embargo no cierra el Registro a las anotaciones e, inscripciones posteriores de gravámenes, aunque sean de fecha anterior. En lo demás, no compartimos el criterio de la Corte por las siguientes razones: 1) no es cierto que el art. 16 del R.R.P. se refiere exclusivamente a la inscripción, pues expresamente abarca los títulos anotados; el artículo habla de títulos «inscritos o anotados preventivamente»; 2) en términos absolutos, tampoco es cierto que las anotaciones preventivas, por no representar nunca un título traslativo de dominio, no impiden la inscripción de un título de fecha anterior por el que se grave o limite el mismo inmueble. Por ejemplo, la anotación preventiva de una venta cuya inscripción fue suspendida por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador, cierra el Registro a las inscripciones o anotaciones de los títulos de fecha anterior por los que se trasmita o grave el mismo inmueble, de conformidad con el art. 16 del R. R.P. anteriormente citado. El art. 33 del R.R.P. dispone que «el que pudiendo pedir anotación preventiva de un derecho dejase de hacerlo dentro del término señalado al efecto, no podrá después inscribirlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquiriéndolo de persona que aparezca en el Registro con facultad de transferirlo». Se refiere a las anotaciones con plazo señalado y que contienen derechos que pueden inscribirse definitivamente con posterioridad. La anotación por faltas subsanables cae dentro de este artículo, el cual debe aplicarse aunque no se trate del mismo derecho. El que retira el título rechazado por faltas subsanables y no pide anotación preventiva, si lo presenta subsanado con posterioridad al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación pierde su derecho, o resulta de inferior rango con relación a los terceros que inscribieron sus títulos. La anotación preventiva es temporal y produce efectos negativos, por lo que la protección plena que brinda el Registro a los terceros registrales se logra mediante la conversión en inscripción definitiva. Tanto la anotación preventiva, como la inscripción definitiva surten todos sus efectos respecto de terceros desde la fecha de presentación del título.49

49. Art. 3966 C.

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6 : Anotación de demanda La anotación de demanda es una medida cautelar decretada a petición de parte interesada, cuya finalidad es garantizar la ejecución de la sentencia que se dicte dentro del juicio en que se ejercitan las acciones a que se refieren los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. La anotación de demanda, pues, asegura que la sentencia que acoja las pretensiones se cumpla bajo las mismas condiciones existentes al tiempo de presentarse el documento en virtud del cual se practicó.50 En el derecho alemán esta anotación preventiva tiene su equivalente en el asiento de contradicción (Widerspruch), el cual se practica con la finalidad de asegurar la rectificación de la inexactitud del contenido registral, provocada por la discordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Se puede obtener en virtud de mandamiento judicial o por medie del consentimiento del titular del derecho que le afecta la rectificación del Registro. Despoja de la fe pública al asiento atacado y no cierra el Registro. También en el derecho alemán existe la anotación preventiva o prenotación (Vormerkung). No tiene el alcance de nuestra anotación, que recoge amplio número de relaciones y situaciones jurídicas. La anotación preventiva germánica asegura derechos personales que conducen a la adquisición, modificación o extinción de derechos reales inmobiliarios. Así por ejemplo, en la compraventa, que no produce la trasmisión, lo cual se logra mediante un acuerdo real de trasmisión, el comprador puede asegurar su derecho personal contra posteriores enajenaciones, mientras se cumple su pretensión, por medio de una anotación preventiva. La anotación preventiva se obtiene por el consentimiento del dueño del inmueble o en virtud de providencia o mandamiento judicial. El asiento de contradicción recoge un derecho real. La anotación preventiva, un derecho personal. Dice Martin Wolff: «Igual que el asiento de contradicción, la anotación preventiva es una inscripción provisional. La contradicción está destinada a asegurar un derecho real existente; la anotación preventiva, un derecho de crédito. La primera, prepara una mera alteración del texto del registro; la segunda, una modificación de la situación jurídica real».51 Dice Luis Diez-Picazo Ponce de León: «La Wíderspruch es una medida provisional que protege al titular extrarregistral en tanto se produce la rectificación del 50. Arts. 3966 C. y 53 del R.R.P. Para Rica y Arenal, los efectos pueden condensarse en un concepto categórico: asegurar la retroactividad de la sentencia que recaiga en el litigio, llevando su eficacia hasta la fecha de la anotación. Es decir, que si la demanda prospera y sus pedimentos se recogen en la sentencia firme, ésta debe tener eficacia cancelatoria de los derechos llegados al Registro después de practicada la anotación. (“Comentarios a la Ley Hipotecaria”, Estudio cit., p. 317). 51. Op. cit., Vol. I, pp. 269 y 270.

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Registro y anuncia a los terceros que hay un derecho no inscrito, un derecho inscrito a favor de un no titular o una inexactitud de cualquier otro tipo. Su diferencia con la Vormerkung es clara. La Vormerkung protege un derecho o una pretensión de tipo personal. La Viderspruch protege al titular de un derecho real no registrado preparando la inscripción definitiva».52 J. W. Hedemann dice: «En la misma medida en que la prenotación y la contradicción se asemejan por lo que a su tratamiento formal (a) y a sus efectos (b) se refiere, en la misma se deben separar y distinguir una de otra por lo que hace a su concepto. La prenotación mira al porvenir: trata de dar nacimiento a un derecho real que todavía no existe. La contradicción, en cambio, se apoya en el pasado: intenta sacar a luz un derecho real ya nacido de entre la confusión producida por actuaciones hasta ahora inadecuadas. El comprador que obtiene una prenotación no es todavía propietario, antes bien, quiere llegar a serio. El heredero real que inscribe una contradicción contra el falso heredero aparente es ya propietario y no pretende más que rasgar el velo que la inscripción inexacta ha tenido ocultando su derecho. Más claro. el que obtiene una prenotación no dice que el contenido del Registro sea inexacto, mientras que el que interpone una contradicción edifica precisamente sobre la base de una inexactitud registral. 53 Diez Pastor y González Enríquez, expresan: «Es sabido que el concepto legal español de anotación preventiva no sólo abarca juntamente la prenotación (Vormerkung) y la contradicción (Widerspruch) alemanas, sino que tiene un contenido mucho más amplio que el resultante de la acumulación de ambas figuras. No obstante, la distinción establecida en el texto entre prenotación y contradicción, en cuanto que la primera anuncia una eventual mutación jurídico-real futura, y la segunda declara la posibilidad de que el Registro sea inexacto, es decir, de que la situación jurídico-real verdadera sea ya distinta de la que el Registro publica, tiene un gran interés en ciertos aspectos para nuestra anotación preventiva, sobre todo en relación a la de demanda, que puede abarcar los dos supuestos».54 Nuestra anotación preventiva es amplia y responde a supuestos diferentes. Su contenido es más amplio que el de ambas figuras alemanas. Por su medio se protegen. situaciones jurídicas, derechos reales y personales. Con relación a los últimos, no es restrictiva como se piensa. Se puede, anotar el embargo, el legado de cantidad. Por otra parte, la anotación preventiva de demanda permite la publicidad de derechos personales que obligan a una modificación real, tal como se observará en el estudio de su ámbito. A lo anterior, cabe agregar que de conformidad con el art. 129 del R.R.P., se permite el acceso de la promesa de venta al Registro55 y además se acepta la anotación de la demanda

52. «Las anotaciones preventivas», Revista de Derecho Notarial, 44, mayo-junio de 1964, p. 11. 53. Op. cit., Vol. II , pp. 114 y 115. 54. Op. cit., Vol. II, p. 114. 55. Existe discusión sobre si la promesa de venta es objeto de inscripción o de anotación preventiva.

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para exigir su cumplimiento, a pesar de ser un derecho personal. La anotación de la demanda nicaragüense cumple en forma similar con la finalidad de la prenotación y asiento de contradiccíón germánicos. Sobre la función de la anotación de demanda, la Corte Suprema ha dicho: «Nada es más propio del sistema hipotecario en su finalidad de rodear el dominio de certidumbre y el crédito territorial de garantías, que autorizar la anotación de esa clase de demandas para proteger los derechos del anotante y advertir a tercero los riesgos que llevaría consigo la adquisición de los derechos afectos por la anotación».56 La Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 10 de la mañana del 11 de septiembre de 1934, 12 meridianas del 29 de noviembre del mismo año, y 11 de la mañana del 11 de agosto de 1927, ha sostenido la tesis de que el que adquiere con buena o mala fe una finca o derecho, con posterioridad de haber sido anotados sobre ellos en el Registro Público alguna demanda o embargo, no puede ser reputado como tercero, sino como causahabiente a título oneroso o lucrativo que adquiere la cosa con un gravamen preexistente, porque conociendo los riesgos a que está expuesta su adquisición, se subroga en las condiciones del mismo deudor o demandado, y de consiguiente no puede obligar al anotante a sostener un nuevo juicio, cuyas consecuencias de responsabilidad gravitan sobre él, por los efectos del Registro».57 «Aunque la anotación de una demanda no tiene el carácter de definitiva en relación con la naturaleza de la providencia que la ordena, sin embargo, convierte en litigiosos los bienes a que ella se refiere, avisando a los terceros la existencia de la cuestión judicial que se ventila, para que puedan prever sus consecuencias, de suerte que aunque la venta que se haga de un bien litigioso es válida, queda sujeta a las resultas de la demanda anotada; y sí por cosa juzgada el anotante llega a ser dueño de la propiedad en disputa, esta cosa juzgada afecta a quien adquirió del demandado, de acuerdo con el artículo 54 del Reglamento del Registro Público, según el cual los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se ha hecho la anotación».58 «Como salvaguardia de lo juzgado y sentenciado en los derechos de quienes demandaren en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre inmuebles, y con el fin de que todo adquirente tenga conocimiento de la demanda y, en consecuencia, le afecte la sentencia que recaiga, la ley permite la inscripción provisional o anota-

56. S. 10 a.m del 4 de diciembre de 1934, B.J., p. 8829. 57. S. 11 a.m. del 21 de septiembre de 1935, B.J., p. 9063. 58. S. 11:10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J.,p. 18115.

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ción preventiva de tales demandas (Artos. 3964 ordinal 1o. C. y Arto. 29 ordinal 1o. del Reglamento de Registro Público)».59 a) Su ámbito El art. 29 inc. 1 del R.R.P. dispone: “Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 1o. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles. o la .constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». El inc. 1 del art. 3964 C., ampliando el contenido de la disposición transcrita, agrega que no sólo son anotables las demandas sobre propiedades de determinados bienes inmuebles, sino cualesquiera otras que versen sobre propiedad de derechos reales. Dentro de un criterio estricto de interpretación, la Excelentísima Corte Suprema de Justicia ha sostenido que para que proceda la anotación «no basta aducir un derecho preliminar que pudiera conducir a la propiedad de la cosa que se demanda, sino que es preciso ostentar ya la titularidad real de esa propiedad, porque, encaminadas estas anotaciones a asegurar retroactivarnente la rectificación del Registro en cuanto a derechos inscritos, que se estiman o se suponen inexactos, ellas sólo caben cuando con la acción promovida se pretende provocar una resolución que como inmediata consecuencia ha de poner en armonía el Registro con la realidad.60 Con posterioridad y acogiendo un criterio más amplio, en sentencia de las 9 a.m. del 31 de marzo de 1959, B.J., p. 19422, mantuvo la eficacia de la anotación de la demanda en la que se pedía el cumplimiento de una promesa de donación sobre inmueble. Particularmente considerada, opino que es anotable la demanda que pide el cumplimiento de la promesa de venta, pues si el Reglamento en su art. 129 le concede los beneficios de la inscripción, no existe fuerte motivo para negar la anotación. Los distinguidos hipotecaristas españoles Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, al comentar el inc. 1 del art. 42 de la Ley, modelo de nuestro inc. 1 del art. 29 del R.R.P., dicen: «El apartado primero del art. 42 no distingue si la propiedad se reclama por haber sido usurpada, o revocada, o en virtud de un simple derecho personal. Resulta aplicable, así, tanto a las situaciones reales como a aquellas en que el demandante no tiene sino un simple derecho personal a que se le trasmita, constituya, etc. un derecho real: lo que una parte de la doctrina ha llamado un ius ad rem. En otras palabras: que el art. 42- 1o. admite lo mismo la acción reivindicatoria de uno que es ya propietario y desea recuperar la posesión de su finca (por ejemplo, porque se la vendió al actual titular registral, siendo la venta nula de pleno derecho, o aún anulable), como la de uno que, habiendo comprado una 59. S. 12 m. del 22 de julio de 1963, B.J., p, 295. 60. S. 10 a.m. del 4 de diciembre de 1934, B.J., p. 8829.

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finca en documento privado y pagado el precio, se encuentra con que su vendedor no quiere entregársela ni otorgar escritura pública de venta. En este segundo supuesto, pues, la acción proviene de uno que no ha adquirido aún el derecho de propiedad sobre la finca, sino que pretende con toda razón que se le transmita, en cumplimiento del contrato antecedente. No se puede decir, entonces, que haya acción real: el comprador se dirige contra el vendedor y titular inscrito por acción personal. Pero el supuesto cabe en la amplia redacción del art. 42- 1o. y la acción personal dirigida a la trasmisión de bienes inmuebles puede. anotarse en el Registro. Campuzano alega, en contrario, que el art. 42, al hablar de propiedad, presupone que el demandado ya la tiene y que por tanto, no es anotable la demanda de aquellos que pretenden devenir titulares a través de una acción personal dirigida a la trasmisión de la propiedad o constitución de un derecho. Afirmación inadmisible, pues, tan «demanda de propiedad es una acción reivindicatoria como una, ex-contractu en la que se reclama la trasmisión de la propiedad de una cosa comprada. Véase además el art. 9 LH. cuando niega la inscribilidad de obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que en cada, uno de estos casos... se tome anotación. La D.G. se ha pronunciado reiteradamente en favor de la interpretación amplia del art. 42-1o.»61 Chico y Bonilla dicen: «Esta postura de Lacruz es la que predomina dentro de nuestra doctrina hipotecarista. Así Roca Sastre, para quien dentro de los términos del artículo 42 entran las demandas en que se ejercite una pretensión o acción personal dirigida o encaminada a lograr una modificación jurídico real inmobiliaria (una acción rescisoria, por ejemplo), y asimismo deben incluirse todas las demandas en que se pretenda la rectificación de alguna inexactitud registral, aunque ello no implique ejercicio de una acción verdaderamente real”.62 Pérez y Alquer se pronuncian a favor de un criterio amplio de interpretación: «Es más, negar la anotabilidad (no la inscriptibilidad, que respecto de ella no hay cuestión, dados los términos inequivocos del art. 18 Regl. Hip.) del crédito dirigido a la constitución, transmisión, modificación o extinción del dominio o de un derecho real sobre un inmueble determinado, cuando representa un eslabón previo, una causa o vocación, en la cadena jurídica que conduce al derecho real y aceptarla, en cambio, respecto a un crédito cualquiera que no implica tensión jurídica alguna hacia el inmueble o inmuebles que se lleguen a anotar, fuera de la general garantía total del patrimonio del deudor, que establece el art. 1.911 del C.C. nos parece francamente una postura incongruente. Así, pues, en cuanto la anotación del No. 1o. se base en un derecho real ya constituido, tendrá la función de asiento de contradicción del derecho alemán (cf. 61, Op. cit.. pp. 268 y 269. 62. Op. cit., Tomo II, p. , p. 169.

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Supra 47) y cuando dimane de un derecho de crédito tendente a la constitución de un derecho real o a cualquier otra modificación de la situación jurídica real, su finalidad será equivalente a la de Vorrnerkung. De todas las razones que anteceden y con él apoyo de la autoridad científica y técnica de la Dirección General de los Registros, podemos concluir en la posibilidad de anotar preventivamente un crédito dirigido a una modificación real».63 Creo que al amparo del inc. 1 del art. 29 del R.R.P. pueden anotarse no sólo las acciones reales de dominio, petición de herencia, etc., sino también la acción revocatoria pauliana, la acción de simulación y cualquier otra personal que obligue a la trasmisión, declaración, modificación o extinción del dominio o derechos reales sobre inmuebles. La Corte Suprema de Justicia ha declarado que las demandas por las que se reclama dinero no son anotables.64 En sentencia de las 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370, aceptó la anotabilidad de la demanda de nulidad de testamento y la calificó de real. En consulta del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750, declaró que las querellas posesorias no son anotables. Por considerarlo de importancia teórica y práctica para los litigantes, ya que en segunda instancia termina la discusión y excepcionalmente llega a casación, extractaremos la doctrina que la Honorable Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya ha sostenido en algunas sentencias: a) que no es anotable la demanda de nulidad de una escritura de compraventa de bienes raíces65 que no es anotable la demanda de nulidad de la partición y de la escritura que la contiene66 que no es anotable la demanda de nulidad de la compraventa de bienes inmuebles;67 en cambio, en sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1961 declaró que es anotable la demanda de nulidad de la escritura de venta de bienes raíces y en sentencia de las 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942 sostuvo que es anotable la demanda de nulidad de una hipoteca, de la adjudicación y venta posteriores; b) que no cabe la anotación preventiva de una demanda en la que se pide el otorgamiento de la escritura de venta definitiva en cumplimiento del contrato de promesa de venta.68 En este caso la demanda se fundaba en un documento privado. En sentencia de las 9:45 a.m. del 19 de diciembre de 1962, también declaró que no es anotable la demanda en la que se pide el otorgamiento de la escritura de venta definitiva en cumplimento del contrato de promesa de venta, por ser la acción de carácter personal. En este caso no existía escritura inscrita de promesa de venta; c) que es anotable la demanda de simulación absoluta de

63. Op. cit., pp. 282, 283 y 284. 64. S. 11 a.m. del 9 de diciembre de 1930, B.J., p. 7636 y S. del 4 de diciembre de 1934, B.J., p. 8829 (citada con anterioridad). 65. S. 11 a.m. del 12 de junio de 1937. 66. S. 9:30 a.m. del 21 de diciembre de 1934. 67. S. 9: 30 a.m. del 19 de mayo de 1962. 68. S. 9 a.m. del 2 de septiembre de 1957.

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los contratos de compraventa de inmuebles69 d) que es anotable la demanda de mejoras; 70 que es anotable la demanda de mejoras consistentes en una casa y sus accesorios;71 e) que es anotable la demanda de sociedad de hecho fundada en la fracción 2a. del art. 3178 C.; 72 f) que no es anotable la acción revocatoria pauliana por tratarse de una acción personal; 73 y g) que es anotable la demanda de falsedad de una compraventa de inmueble que supuestamente había suscrito el causante, porque si bien ésta es personal, envuelve también una acción real de dominio, ya que si se declara con lugar, los legados de las propiedades en litigio hechos a favor del actor surtirán todos sus efectos.74 b) Efectos Inscrita la anotación preventiva de demanda, el que adquiere algún derecho del titular registral no puede alegar ignorancia del peligro que anuncia el Registro, y está obligado a respetar y a pasar por los resultados del juicio que le dio origen. En resumen: no es tercero protegido por el Registro, porque la anotación de la demanda impidió el juego de la fe pública. El problema surge cuando la adquisición es anterior a la anotación preventiva y el título se inscribe con posterioridad a ella. Al que así adquiere lo ampara el Registro, aunque su adquisición sea posterior al juicio, pues solamente le perjudican las anotaciones anteriormente inscritas, mas no las que no habían ingresado al Registro al tiempo de su adquisición.75 La teoría de la representación en juicio, aceptada por nuestro Tribunal Supremo, puede entrar en conflicto con los efectos de la fe pública registral. Antes de pronunciarme sobre el problema y por razones de método, conviene hacer una breve exposición de dicha teoría. En virtud de ella se reputa, para los efectos de la identidad de parte y oponer en su oportunidad la excepción de cosa juzgada, que la parte que figura personalmente en el juicio representa a su causahabiente, ya sea éste a título universal o singular. En sentencia de las 12 m. del 27 de marzo de 1935, B.J., p. 8935, formula la Suprema Corte en forma breve y clara la teoría de la representación. Dice: «Desde luego, nadie disputa que en el caso presente concurren los dos últimos requisitos; y sólo debe examinarse si la identidad de parte existe con respecto a los demandados menores Virgilio y Bertilda Gurdián, don Celín Rojas y don Roberto Gurdián. Para ello debe advertirse que no es preciso que figuren personalmente las mismas partes, pues es parte en un proceso no solamente el que ha figurado en persona, sino también el que ha sido representado por aquellos que figuraron personalmente en el proceso. Es indudable que los sucesores a título

69. S. 11 :30 a.m. del 11 de diciembre de 1940. 70. S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943. 71. S. 10:30 a.m. del 10 de noviembre de 1965. 72. S. 8:30 a.m. del 12 de mayo de 1961. 73. S. 9:30 a.m. del 28 de octubre de 1964. 74. S. 9:20 a.m. del 22 de abril de 1964. 75. Art. 54 del R.R.P.

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universal de la persona que ha figurado en el proceso se consideran partes en el juicio, pues ellos son la misma persona de su autor, a quien suceden en todos sus derechos tanto activos como pasivos, qui haerendum loco habentur. Pero con respecto a !os sucesores a título singular, las cosas presentan, en verdad, un matiz de diferencia según los casos que se presenten. Si el juicio en que se pronunció la sentencia que se opone tuvo lugar y fue iniciado antes de los traspasos o enajenaciones de la cosa litigiosa, el que enajenó o traspasó, que tomó parte en aquel juicio, representaba en él a sus causahabientes, y por lo mismo la excepción de cosa juzgada es oponible, ya sea la sentencia adversa o favorable. Esto es así, porque los sucesores a título singular tienen los mismos derechos que su autor, relativamente a la cosa que fue el objeto del juicio. En cambio, si el juicio fue iniciado con posterioridad a las enajenaciones o traspasos, el enajenante no puede representar a los causahabientes, pues en la época en que fue iniciado dicho juicio, la cosa ya no estaba en su patrimonio, y por lo mismo el derecho de los causahabientes no puede ser afectado ni destruido por el enajenante, ya sea por contratos o convenciones que celebrare con respecto a la cosa, ni por sentencias que se pronunciaren contra él». En el juego de la teoría de la representación debe aplicarse el principio de fe pública registral, sin que esto signifique un perjuicio a la cosa juzgada. Si se sucede a título universal (sucesión por causa de muerte) a quien figura en el juicio, inscrita o no la demanda, le afecta a los sucesores la sentencia que se dicte, por las siguientes razones: a) los herederos son los continuadores de la persona del difunto; y b) adquieren a título gratuito. En dos palabras: no pueden ser terceros protegidos por el Registro y, por lo tanto, cabe aplicar la mencionada teoría. Cuando se sucede a título singular y con causa onerosa (compraventa, permuta, etc.) a quien figura en el juicio, la sentencia le afectará al sucesor si la demanda estaba anotada en el Registro al tiempo de su adquisición. Si no estaba anotada, la sentencia no le afecta, pues en este caso cede la teoría de la representación en juicio ante los efectos de la fe pública, 76 No podrán valerse de la falta de inscripción de la demanda y la sentencia que se dicte les afecta: a) los sucesores a título singular y con causa gratuita (legatarios); b) los sucesores de quien obtiene una venta forzada sin título anterior inscrito o título supletorio. En estos casos, como tampoco existen terceros protegidos, se aplicará la teoría de la representación. Si para oponerte la sentencia al sucesor a título singular y con causa onerosa y que además no compareció al juicio, se alega que conocía la existencia de la litis, creo que no debe prosperar tal pretensión, pues para demostrar su mala fe, y en esa forma despojarlo de la protección registral, es necesario iniciar un juicio, en el cual se compruebe que conocía los hechos que fundamentaron la demanda.

76. Arts. 3796, 3949 C. y 54 del R.R.P.

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La Corte Suprema de Justicia ha sostenido que el que adquiere con posterioridad a una demanda que no estaba inscrita, es protegido por la fe pública. En sentencia de las 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254, declaró «que es indispensable para que una demanda surta efectos para contra terceros la inscripción provisional o preventiva de ella en el Registro respectivo”. En un caso donde no se inscribió el compromiso arbitral y la sentencia que confirmó el laudo, dijo: «Es verdad que si la cosa juzgada proviene de un juicio entablado antes de efectuarse el traspaso, perjudica al causahabiente porque se le reputa haber sido representado en el juicio por su causante; mas en el caso sub-judice se invoca la inmunidad que respecto a terceros preceptúa el artículo 3796 C., y, por consiguiente, debe concluirse que la cosa juzgada opuesta, aunque en derecho estricto debiera afectar a la actora, no ocurre así porque la disposición registral citada viene a establecer una derogación a los principios” 77 En las anteriores resoluciones no se aplica la teoría de la representación y se protegen a los terceros registrales. Otra sentencia aplica la teoría de la representación, pero reconoce que puede ceder si el tercero reúne los requisitos señalados en los arts. 3796 y 3949 C.78 En sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J.p. 15186, se declaró que, si la adquisición es anterior a la demanda, no tiene aplicación la teoría de la representación y también reconoce que ésta cede ante el tercero registral. En sentencia de las 11:10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J., p. 18115, la Corte Suprema declaró que en reiteradas sentencias y aun tratándose de casos en que no existe anotación preventiva, se ha visto precisada a admitir la teoría de la representación para evitar multiplicidad de contiendas. Tal opinión debilita la fe pública registral, uno de los principios básicos en que descansa nuestro sistema registral, y la seguridad en la contratación inmobiliaria. El que adquiere un derecho real confiado en el Registro, en el cual no aparece anotada la demanda entablada en contra de su trasmitente, no puede ser afectado por la sentencia que se dicte, si reúne todos los requisitos para ser protegido por el Registro. La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya, dijo: «Identidad de partes. Alega el recurrente que el Gral. Carlos Pasos en virtud de la teoría de la representación, aplicable aunque no esté anotada la demanda, de conformidad con la sentencia de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia de las 11:10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J., pág. 18115, representó en los dos primeros juicios a la actora, ya que ésta adquirió con posterioridad al inicio y conclusión de los mismos. Esta Sala no participa de esa opinión por las razones que se expondrán a continuación. El que adquiere con posterioridad a la anotación de la demanda, 77. S. 12 m.. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249. 78. S. 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447.

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está obligado a respetar y a pasar por los resultados del juicio. Por el contrario, si la demanda no está anotada, aun cuando adquiera con posterioridad al juicio, no le puede perjudicar la sentencia que se dicte (art. 54 del R.R.P.). Este criterio está amparado por las siguientes sentencias de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia: S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913 B.J. pág. 254; S. 11 a.m. del 14 de septiembre de 1934 B.J. p. 8236 y S. 12 m. del 27 de mayo de 1948 B.J. pág. 14249. Sostener lo contrario, es decir, aplicar la teoría de la representación aunque no esté anotada la demanda, equivale a quebrantar la fe pública registral consagrada en los arts. 3796 y 3949 C. y otros complementarios, principio básico en que descansa nuestro Registro, y la seguridad de la contratación inmobiliaria. Existen algunos casos, y quizá a esos se refiera la mencionada sentencia, en que se aplica la teoría de la representación aunque no está anotada la demanda: a) cuando se sucede a título universal, (sucesión por causa de muerte); b) cuando se sucede a título singular y con causa gratuita; y c) cuando se sucede de quien obtiene título supletorio o venta forzada sin título anterior inscrito. Se aplica en tales supuestos, por no existir terceros protegidos por el Registro. En el caso sub-judice el Tribunal observa que si bien es verdad que la adquisición de la actora fue posterior a la iniciación y conclusión de los dos primeros juicios, también lo es que ninguna de las demandas fue anotada en la finca No.14.448 y sus desmembraciones, por lo que no puede aplicarse la teoría de la representación y las dos sentencias que se dictaron en los juicios, no pueden perjudicarle. Tampoco estamos en presencia de uno de los casos de excepción antes mencionados. Podría argumentarse que la anotación de los demandados en las fincas del actor estaba anunciando a los terceros la existencia de los juicios y que, por lo tanto, deben perjudicarle a la compradora, doña Yanina Castellón de Abaunza. Tal criterio no concuerda con el sistema de folio real que sigue nuestro Registro (arts. 6, 152, 153, 154, 155, 156, 157 del R.R.P. y otros) y obligaría, apartándose del mismo, a la señora de Abaunza a consultar todos los libros del Registro. Por la técnica de la foliación real se realiza una concentración de toda la situación jurídica del inmueble en la hoja o folio en que se inscribió y lo que no aparece en éste no perjudica a los terceros. Por lo expuesto en este Considerando, la Sala estima que no existe identidad de partes y, en consecuencia, debe rechazarse la excepción de cosa juzgada opuesta”.79 J. Morell y Terry dice: «De la doctrina expuesta en el art. 71 y en las varias resoluciones citadas, resulta que las anotaciones de demanda al referirse a bienes o derechos determinados, cuya propiedad se pretende o cuya trasmisión o gravamen se supone nula o rescindible, aseguran el derecho posible del anotante contra todo acto posterior de la persona demandada, advirtiendo a todo tercero del peligro a que se expone si la resolución fuere favorable al demandante. Esa advertencia existe desde que existe la anotación, de modo que ésta no puede llevar sus efectos a los actos que ya estaban realizados en ese momento ni puede evitar las naturales consecuencias de otros registrados con anterioridad. (Véase la resolución del 5 de septiembre de 1906). Por tanto, si la finca se hallaba vendi79. S. 10:10 a.m. del 7 de mayo de 1975. Ponencia del autor.

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da con pacto de retro, la anotación de la demanda no puede impedir que se extienda en su día la correspondiente nota de consumación de la venta a favor del comprador; si se hallaba hipotecada, no puede impedir la acción del acreedor para obtener el cobro mediante la enajenación judicial, y si se hallaba vendida anteriormente por el demandado aun no hallándose inscrita la venta, el derecho del comprador sería preferente porque adquirió cuando no constaba todavía en el Registro la existencia de la anotación, perjuicios que sólo podrían evitarse si la demanda estuviese dirigida también contra el comprador a retro, contra el acreedor hipotecario, o contra el adquirente anterior sin título inscrito, o si estos fuesen vencidos en juicio. Estas consecuencias, sin embargo, no pueden afirmarse que se deriven directamente del art. 44, cuya doctrina sólo se declara expresamente extensiva a las anotaciones de los números 2o., 3o. y 4o. del art. 42 y no a la del número 1o. o sea a las anotaciones de demanda; pero creemos que es la más fundada y racional y la más conforme con los principios de nuestra legislación hipotecaria y con la naturaleza de las anotaciones que sirven para asegurar el resultado, en su día, de una resolución judicial. «De no ser así, dice Barrachina, el que tratase de comprar una finca, tendría que enterarse por todos los juzgados de España si había pendiente pleito de propiedad sobre la misma, con lo cual, cernida la incertidumbre y bajo la amenaza del despojo de los intereses fundados en la buena fe, sería de todo punto imposible, absolutamente imposible la contratación, y sin objeto la institución registral, barrenada de este modo en sus fundamentos».80 José Roán Martínez, dice: “La anotación de demanda no produce otro efecto que el señalado por el artículo 52 para las anotaciones de legados hechas fuera de plazo. No surtirá efecto contra el que antes haya adquirido o inscrito algún derecho sobre los bienes hereditarios. Y esto tiene que ser así, ya que aquí no estamos en el campo de protección al tráfico jurídico. No se trata, como cree Capó Bonnafous, de que el concepto de tercero quede profundamente alterado. No lo hay. Con respecto al reivindicante anotado, no juegan la legitimación ni la fides pública, y si fuesen relevantes tenía que ser en sentido contrario, ya que el que está inscrito es el demandado. Esto puede ampliarse a los otros supuestos».81 Roca Sastre, dice: «Antes, por el juego interpretativo a sensu contrario del art. 71 de la Ley Hipotecaria, se deducía que la anotación preventiva de demanda triunfante afectaba a los títulos dispositivos de fecha posterior a la de la anotación preventiva de la demanda, mas no respecto a los títulos dispositivos de fecha anterior».83 82

Para Cuadra Zavala la anotación de una demanda reivindicatoria y de embargo, no perjudican a los que adquirieron con anterioridad a dichas anotaciones, pero que inscribieron con posterioridad.84 80. Op. cit, Tomo III, p. 322. 81. Texto refundido de la Ley Hipotecario de 8 de febrero de 1946, Revista de Derecho Privado, septiembre octubre, 1946 , p. 746. 82. Modelo de nuestro art. 54 del R.R.P. 83. Derecho Hipotecario..., Tomo II, p. 859. 84. De las Sucesiones Intestadas. Nicaragua. 1968. Tomo 111, p. 192.

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Con relación a la mencionada teoría también pueden consultarse las siguientes sentencias: S. 11 a.m. del 21 de septiembre de 1935. B.J., p. 9063; S. 12 m. del 4 de junio de 1947, B.J., p. 13907; S. 11 a.m. del 29 de noviembre de 1950, B.J., p. 15352; S. 9:30 a.m. del 11 de mayo de 1954, B.J., p. 16927; S. 12 m. del 22 de julio de 1963, B.J., p. 295. En España el art. 198 del nuevo Reglamento establece los trámites procesales que deben seguirse para proceder a la cancelación en el supuesto de inscripciones posteriores a la anotación, practicadas en virtud de títulos anteriores, pero no señala pautas sustantivas a las que deberá atenerse el Juez. Don Ramón Feced Gress se alarma ante la tesis general de los autores que sostienen que no pueden cancelarse los títulos anteriores a la anotación de la demanda inscritos después, aunque se dicte sentencia acogiendo la demanda. Reconoce casos en que es procedente la cancelación y pone como ejemplo a los retractos legales. Agrega que si el título anterior a la anotación no pudiese en ningún caso ser perjudicado por la anotación cuando se inscriba posteriormente a ésta, se producirían graves quebrantos a la administración de justicia, pues a los demandados de mala fe les bastaría otorgar títulos transmisivos o de gravamen antes de la fecha de la anotación y guardarlos en su gaveta, sin llevarlos al Registro hasta el momento oportuno (cuando vaya a pronunciarse sentencia), y entonces ésta resultaría estéril y el actor habría de emprender de nuevo litigio contra ese adquirente que no dio importancia al principio de prioridad registral Concluye sosteniendo que las sentencias que acogen las acciones reivindicatorias o declarativas de propiedad, las de nulidad o cancelación del asiento vigente en el Registro a favor del demandado y las que se funden en acciones resolutorias, revocatorias o rescisorias que consten explícitamente en el Registro, deben ser cumplidas íntegramente y tener fuerza cancelatoria de todos los asientos registrales posteriores a la anotación, siempre que sean incompatibles y cualquiera que sea la fecha del título que los haya producido.85 Roca Sastre reconoce el caso del retracto legal, el cual ni siquiera requiere en definitiva anotación. También opina que si la demanda anotada de rectificación del contenido inexacto del Registro, por nulidad u otra causa que conste registralmente de manera explícita prospera en definitiva, la sentencia que así lo declare, prevalecerá sobre el título anterior posteriormente inscrito, como asimismo, aunque dicha causa no conste explícitamente en el Registro, si el adquirente en virtud del título anterior posteriormente inscrito, es un donatario o no reúne cualquier otro requisito indispensable para ser protegido por la fe pública registral.86 Roca Sastre, como puede observarse, sólo acepta casos en que no juega la fe pública registral.

85. La anotación preventiva de demanda. Su valor jurídico. RCDI, 225, febrero, 1947; p. 65 y sigts. 86. Derecho Hipotecario, Tomo II, p. 862.

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c) Requisitos de procedencia Dos son los requisitos necesarios para que el juez decrete la anotación preventiva: 1) Que la demanda esté comprendida en los arts. 29 inc. 1 del R.R.P. y 3964 inc. 1 C. El Registrador no tiene facultades para negar la anotación por considerar que la demanda no está comprendida en los mencionados incisos. La determinación de este requisito es de la exclusiva competencia del Juez y el Registrador no puede negar la anotación sosteniendo lo contrarío, pues entraría a conocer el fondo y fundamentos del fallo, sobre lo cual carece de competencia. Galindo y Escosura opinan que el Registrador puede negar la anotación, pero reconocen lo delicado del problema y aconsejan que, en casos de duda, se cumplan las providencias judiciales: «Según Resol. de 19 En. 1877, las facultades del Registrador acerca de los mandamientos ordenando la anotación de demanda, se limitan a poder calificar las formalidades extrínsecas que deba reunir, y no puede negar la anotación por el motivo de no estar comprendida ésta en el núm. lo. del art. 42 de la Ley; suponiendo que al hacerlo así califica los fundamentos de la providencia judicial que la ordena para lo cual no tiene competencia. Negamos la suposición: lo que el Registrador examina no son las razones en que el Juez se haya fundado para decretar la anotación de la demanda, sino la clase de ésta, para conocer si se halla entre las que pueden anotarse con arreglo a la ley y esto es de su exclusiva competencia, sin que bastara a eximirle de la responsabilidad en que incurre, si hiciere una anotación no autorizada por la Ley, alegar que había obrado cumpliendo la providencia judicial. Por ello creemos que, no obstante el mandamiento ordenando la anotación, puede denegarse ésta si la demanda no es de las comprendidas en el número 1o. del art. 42 de la Ley. No cesaremos, sin embargo, de encarecer lo delicado que es de suyo esta materia, según expusimos en el 45 del Comentario al art. 18 que sube de punto la dificultad, si la anotación se resuelve, oída antes la persona interesada y causando ejecutoria la providencia; y que en caso de duda, como son menos los perjuicios que se siguen de anotar indebidamente que los que podrían sobrevenir no anotando la demanda, deben los Registradores cumplir las providencias judiciales, pues además de evitar de esta manera gastos a las partes y, conflictos entre autoridades, nunca podrían ser condenados a la indemnización en materia opinable, abonada su conducta además con la autoridad moral, que le presta el acuerdo de los Tribunales».87 Morell y Terry se pronuncia a favor de los autores mencionados y al final de la transcripción de la opinión de éstos hace un agregado. Dice: «Por ello creemos que, no obstante el mandamiento ordenando la anotación, puede denegarse ésta si la demanda no es de las comprendidas en el núme87. Op. cit., Tomo III, pp. 92 y 93. Roca Sastre acoge la opinión de Escosura (Derecho Hipotecario, Tomo II, p. 872).

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ro 1o. del art. 42 de la Ley; por lo menos, añadimos nosotros, si evidentemente la demanda se refiere sólo a derechos de obligación sin trascendencia directa real. No obstante, también de acuerdo con Escosura, aconsejamos el respeto al mandato judicial, y a las decisiones de la jurisprudencia, puesto que aun en caso de duda, son menos los perjuicios que se siguen por anotar indebidamente, que los que podrían sobrevenir no anotando la demanda».88 2) Que sea pedida por la parte legítima.89 Parte legítima no es sólo el que comparece como actor en el proceso, sino también el demandado en el supuesto de la contrademanda y hasta el tercero, como por ejemplo, en las tercerías de dominio. La Honorable Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya en varias sentencias ha sostenido que, para que proceda la anotación, es necesario acompañar documento bastante que haga verosímil el derecho que se reclama. Se fundan algunas de esas sentencias en la opinión de hipotecaristas españoles.90 Responden a este mismo criterio restrictivo las sentencias dictadas por la Sala y que a continuación me referiré. En sentencia de las 9:30 a.m. del 10 de abril de 1934, refiriéndose a la acción de petición de herencia, dijo que «como tal acción la tiene solamente el que probare su derecho a una herencia ocupada por otra persona en calidad de heredero como lo dispone el art. 1297 C., es claro que mientras el demandante no pruebe su condición de heredero, no puede pretender que se proceda a la anotación preventiva de una acción que la ley sólo concede al heredero». Siguiendo el criterio anterior, en sentencia de las 11:20 a.m. del 29 de agosto de 1934, la misma Sala sostuvo que la acción de petición de herencia, lo mismo que la reivindicatoria que le corresponde al heredero a tenor del art. 1301 C., nacen de la prueba de la calidad de herederos y no antes, y por lo mismo no procede hasta tanto exista la calidad de heredero del actor; y que no puede considerarse parte legítima, a tenor de lo dispuesto en el art. 29 del R.R.P., al que no ha probado su calidad de sucesor del respectivo consorte y por lo mismo no puede procederse a la anotación preventiva mientras no pruebe el vínculo que lo acredita como tal parte legítima». Criterio similar estableció en sentencia de las 11:45 a.m. del 2 de octubre de 1936 y dijo que la anotación preventiva de la acción de petición de herencia solamente procede cuando el que intenta la demanda tiene el carácter de heredero,

88. Op. cit., Tomo III, p. 40. 89. Art. 30 del R.R.P. 90. S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939; S. 9:30 a.m. del 21 de junio de 1939; S. 11:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940; S. 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942.

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bien sea por testamento o bien presentando la partida o partidas que prueben el vínculo con el causante en grado suficiente en cada caso para poder ser considerado como heredero si la sucesión es intestada. El requisito del documento o la aportación de otro medio de prueba no lo establece la ley. En España se exige documento bastante al prudente arbitrio del juzgador, ofrecimiento de indemnizar los perjuicios y caución adecuada si así lo estima el mismo funcionario.91 Sería aconsejable estudiar la necesidad de establecer tales requisitos; acogiéndolos, se pueden evitar demandas infundadas. No hay que olvidarse que aunque esta anotación no cierra el Registro, introduce la duda en el derecho del titular registral y lo demerita en el comercio inmobiliario. Dado los efectos, dice Morell, de las anotaciones preventivas, y la mancha, como dice Díaz Moreno, que representan respecto al inmueble o derecho anotado, se comprende que, no deban concederse con extrema facilidad, y que la ley exija la presentación de documento que se estime bastante por el juez.92 La anotación de demanda, dice Rica y Arenal, constituye un arma procesal que debe manejarse con sumo cuidado. Puede a veces producir perjuicios considerables al demandado por la desvalorización del inmueble o derecho anotados, mientras registralmente exhiban la coraza o sambenito, siempre sospechoso, de la anotación, que imposibilita o dificulta su enajenacion en condiciones normales. Por ello, y por el prestigio de la función judicial, ha de evitarse que se convierta en instrumento de expoliación o en ganzúa de injustas transacciones en manos de litigantes de mala fe. A tal fin el art. 43 de la Ley exige que la anotación sea ordenada por el Juez, a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del Juzgador. Y el Reglamento autoriza al Juez para exigir al anotante caución adecuada.93 7 : Anotación de demanda de cancelación y rectificación de asientos Algunos juristas consideran que el inc. 2 del art. 3964 C., que consagra la anotación preventiva que comentamos, carece de autonomía, pues no es más que una aplicación de la anotación de demanda estudiada en los números anteriores. No participo de ese criterio. Es cierto que generalmente las acciones ejercitadas con las finalidades establecidas en los arts. 3964 inc. 1 C, y 29 inc. 1 del R.R.P. conducen a la cancelación o rectificación, y, por lo tanto, también los demandantes pueden agregar como fundamento de su petición el inc. 2 del art. 3964 C. Pero la anotación de demanda de cancelación y rectificación de asientos es más amplia, ya que recoge además, en forma general, las acciones por lasque

91. Arts. 43 de la Ley y 139 del Reglamento. 92. Op. cit., Tomo III, p. 39. 93. «Comentarios al Nuevo Reglamento Hipotecario. Innovaciones». Libro Homenaje. Tomo I, p. 314.

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se demanda la nulidad, rescisión o resolución de la relación jurídica inscrita, la nulidad de los asientos, lo mismo que las de rectificación de los asientos, como por ejemplo, cuando se omite un pacto comisorio, un pacto de retroventa, etc. Los dos incisos se complementan, pero el uno no absorbe al otro. Contrariamente a lo que se piensa, nuestro Código y su Reglamento conceden. amplitud a la anotación de demanda, pues según lo hemos sostenido, abarca en su contenido tanto acciones reales como personales.94 8. Anotación de embargo Todos los bienes que constituyen el patrimonio de una persona responden al pago de sus deudas, dice el art. 2335 C. Ahora bien, el embargo que viene a. concretar el derecho de prenda general que tienen los acreedores, es una medida procesal de garantía que sustrae los bienes el comercio, volviendo ilícito el objeto del contrato que dispone de ellos.95 En el estudio de sus efectos se podrá apreciar la doctrina de la Corte Suprema que enerva los efectos de los artículos en virtud de los cuales se sustraen los bienes del tráfico. Los sujeta a la jurisdicción del Juzgado y, en su oportunidad, podrán ser vendidos o adjudicados para satisfacer el crédito del acreedor. Por medio de la anotación se logra la publicidad de esa medida de garantía, cuyos efectos al contacto con el Registro serán estudiados posteriormente. La doctrina encuadra a la anotación de embargo entre las constitutivas, pues al igual que la de crédito refaccionario, de legado no específico, asegura erga omnes obligaciones que eran personales. Sobre el objeto de las anotaciones preventivas de embargo, la Corte Suprema de Justicia ha dicho: «Es bien sabido que las anotaciones preventivas procedentes de embargo no tienen otro objeto que asegurar las resultas del juicio, impidiendo que los bienes sean enajenados o gravados con posterioridad, pero no declaran ningún derecho ni alteran la índole de la propia obligación cuyo cumplimiento se quiere asegurar, ni de simple la convierte en real o hipotecaria, ni hacen peor la condición de los acreedores que están en idéntica o mejor circunstancia, ni destruyen el orden de prelación de los créditos hipotecarios establecidos conforme las leyes... En suma, las anotaciones preventivas de embargo no producen otros efectos positivos que el de dar preferencia al que las obtenga sobre los que ostenten contra el mismo deudor otro crédito nacido con posterioridad a la presentación del embargo en el Registro. (Art. 1718 Pr.)».96 «Porque el que, adquiere con buena o mala fe una finca o derecho con posterioridad a la anotación del embargo, conoce el riesgo que no puede obligar al

94. Arts. 3964 incs. 1 y 2, 3973 in-fine C. y 29 inc. 1 del R.R.P. 95. Arts. 904 y 1718 inc. 5 Pr. 96. S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926; S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930. B.J.p. 8354.

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anotante a sostener un juicio, con probabilidad de que al final vuelva a encontrarse en iguales circunstancias y tenga que volver a empezar. El que adquiere un derecho condiciones semejantes no puede ser reputado como tercero, y condición debe ser igual a la del causahabiente, a título oneroso lucrativo, que adquiere la cosa con un gravamen preexistente, y aquí, sólo se permite hacer uso, en el tiempo oportuno, de las excepción legales de que se hallare asistido; y realmente, quien adquiere una fin, o un derecho embargados a las resultas de un juicio, no hace más que subrogarse respecto de ellas en las condiciones del mismo deudor ((Véase en este sentido la jurisprudencia de este Tribunal en sentencia visible a pág. 6072 del Boletín judicial y en la de las 12 meridianas C. 10 de Mayo del año en curso, citada arriba».97 “... El embargo, bien se practique antes o dentro del juicio, tiene siempre por objeto, entre otras cosas, asegurar la responsabilidad civil contraída por el deudor, cuyos bienes son los que sirven de garantía a la acción intentada o por intentarse. De consiguiente, los artículos 904 y 1718 inciso final Pr., en armonía con lo expuesto, prohiben negociación de los objetos secuestrados a las partes, que son las que sostienen el debate y más directamente al deudor por ser la persona que podría hacer el negocio, a causa de estar en su poder los derechos objetos embargados. Esta doctrina se ha aplicado ya por este Supremo Tribunal, como puede verse en el Boletín Judicial de 1913, pág. 67 del Considerando IV de la sentencia que allí aparece y que en la par conducente, dice: “...Cuando la ley establece que el embargo produce ilicitud del objeto, haciéndolo inhábil para el contrato, es para que deudor no pueda desprenderse de él voluntariamente, dejando defraudados los derechos que persigue el que ha solicitado el secuestro, etc. 98 A. Efectos. La anotación de embargo produce los siguientes efectos: 1) Afecta a las enajenaciones o gravámenes posteriores, pero no los anteriores.99 Es posible que las enajenaciones o gravámenes anteriores no presenten para su inscripción durante la tramitación del juicio, y que éste concluya con la adjudicación o venta del inmueble a favor del acreedor o un tercero, quienes inscriben sus títulos. En tales supuesto el adjudicatario o tercero ya tiene un derecho real inscrito, por lo que las enajenaciones o gravámenes anteriores no inscritos no le perjudica en virtud de la inoponibilidad del título no inscrito, y las correspondientes solicitudes posteriores de inscripción serán rechazadas a tenor de lo dispuesto en el art. 16 del R.R.P. 100 97. S. 10 a.m. del 11 de septiembre de 1934. B.J. p. 8741. 98. S. 11 a.m. del 19 de julio de 1919, B.J., p. 2441. 99. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354. - S. 11 a.m. del 21 de febrero 1935, B.J., p. 8908. - S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 y S. 11:20 a.m. del 26 mayo de 1959. B.J., p, 19490. 100. Art. 3937 C. Morell. (Op. cit., Tomo llI, pp. 99 y 100). Roca Sastre (Derecho Hipotecario, Torno II, P. 918. Instituciones, Tomo II , p. 348). S. 11:20 a.m . del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490.

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La enajenación de los bienes inmuebles embargados ha sido objeto de especial estudio por la jurisprudencia. El problema reside en la aplicación de lo dispuesto en los arts. 904 y 1718 in-fine Pr., frente a lo preceptuado en el art. 54 del R.R.P. Los primeros artículos, dicen: «Art. 904. - Los objetos secuestrados o embargados, preventiva o definitivamente, no pueden ser objeto de contrato, sino con permiso del Juez solicitado por todos los interesado”. Art. 1718 in-fine Pr.: -Después de practicado el embargo, aunque éste no se haya inscrito, no es lícito a las partes disponer en manera alguna de los bienes embargados, sino con permiso del Juez que conoce del asunto solicitado por ambas partes. Art. 904». La Corte Suprema de Justicia, en forma progresiva, ha venido enervando los efectos de las disposiciones transcritas, ya que, como se podrá apreciar en sus sentencias, ha declarado la validez de las enajenaciones de los inmuebles afectados con un embargo inscrito, así como también la validez de las enajenaciones de bienes muebles embargados, aunque considera a éstas condicionales. En sentencia de las 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67, la Corte Suprema de Justicia declaró que la anotación preventiva de embargo posterior a la inscripción de la hipoteca no es obstáculo para que el acreedor pueda perseguir la finca y subastarla; y, aunque no lo expresa con claridad, permite la venta del inmueble afectado con un embargo inscrito cuando dice. «Como consecuencia de ello, la ley no impide el traspaso del bien embargado cuando el acreedor ha consentido en él o se efectúa la transferencia sin perjudicar el derecho del anotante (artículo 54 del Reglamento del Registro Público)». Posteriormente mantuvo la validez de la venta de un inmueble afectado por un embargo inscrito;101 opinó la Corte Suprema que el art. 54 del R.R.P. permite el traspaso de la propiedad anotada, lo que es conforme con el plan de la legislación; y agrega que si el embargo inscrito equivale en sus efectos a una verdadera hipoteca y que si la propiedad hipotecada puede ser vendida, también puede ser vendida la que tiene un embargo anotado. En sentencia de las 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616, la Corte Suprema de Justicia declaró: a) que entre las mencionadas disposiciones (arts. 904 y 1718 ín-fine Pr.) y el art. 54 del R.R.P., que en forma general autoriza la enajenación de los bienes anotados, existe un conflicto que debe resolverse en favor de este artículo, por lo que es válida la venta de los bienes afectados por un embargo inscrito; b) que si el embargo no estuviere anotado la venta del inmueble es nula de conformidad con el art. 904 Pr., pero que en la mayoría de esos casos el comprador es un tercero de buena fe que ignora la existencia del embargo, quien podrá, por lo mismo, encontrar amparo en el Registro, a tenor de lo dispuesto en los arts. 3949 y 3796 C. y, por lo tanto, no le alcanzarían los efectos de la nulidad. 101. S. de las 11:30 a.m. del 11 de julio de 1924, B.J., p. 4503.

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El estancamiento de la propiedad raíz y la efectiva garantía que ofrece el sistema registral al acreedor que anota el embargo, son otras razones que contribuyeron para que la Corte se pronunciara en el sentido indicado. Particularmente creo que entre una regla general (art. 54 del R.R.P.) y otra especial (arts. 904 y 1718 in-fine Pr.) no puede existir conflicto o contradicción, sino que la solución específica o especial es una excepción que prevalece sobre la general.102 Si el embargo está inscrito y con posterioridad se produce la enajenación, habrá objeto ilícito en el contrato. Si el embargo no estaba inscrito al tiempo de efectuarse la enajenación no habrá nulidad por objeto ilícito, pues el mismo artículo 1718 Pr. dispone que el embargo no producirá efecto alguno legal respecto de tercero, sino desde la fecha en que se inscriba en el respectivo Registro de la Propiedad. Fuertes motivos aconsejan mantener la solución, en cuanto al embargo inscrito, de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia sostenida en la sentencia de 1934, por lo que deliberadamente omití incluir entre los casos de excepción del artículo 54 del R.R.P. y expresamente lo establecí entre los bienes anotados que de conformidad con el mismo artículo pueden ser enajenados, el de la venta de los bienes embargados. Nuestro sistema registral garantiza al acreedor que anote su embargo frente a las enajenaciones del deudor.103 Pero esto no quiere decir que en una futura revisión no se hagan las reformas pertinentes. Con posterioridad la Corte reconoció la validez de la venta de un inmueble afectado por un embargo inscrito.104 En esta misma sentencia sostuvo que la venta de una cosa mueble embargada sin permiso del Juez no es nula, a pesar de lo dispuesto en los arts. 904 y 1718 in-fine Pr.; pues, a semejanza de lo que ocurre con la venta de los inmuebles anotados (art. 54 del R.R.P.), es válido el contrato. Se dijo que la venta era condicional, esto es, sujeta a las resultado del embargo. En sentencia de las 10:30 a.m. del 11 de mayo de 1949, B.J., p. 14658, declaró que no es nulo el endoso de un pagaré embargado. 2) Prevalece sobre los acreedores reales o simplemente personales cuyo crédito naciera con posterioridad a la presentación del embargo al Registro, y se le concede al embargante el privilegio de vender el bien afectado del mismo modo que lo haría un acreedor hipotecario. Con relación a los anteriores acreedores no goza de ninguna preferencia.105 102. Art. XIII, Tít. Prel C. 103. Art. 54 del R.R.P. 104 S. 11 a.m . del 21 de abril de 1938, B.J.,p. 10 13 1. 105. Art. 1718 incs. 3 y 4 Pr. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p. 2886; S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, BJ., p. 5014. S. 9 a.m. del 30 del marzo de 1933, B.J., p. 8214; S. 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315 y S. 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J., p. 9976.

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9. Anotación de secuestro y prohibición de enajenar 1. Anotación del secuestro El secuestro es el depósito en poder de una persona de la cosa sobre la que pretenden algún derecho las partes que litiguen. Puede ser convencional o judicial. El primero puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles y el segundo sólo sobre muebles, pues a pesar de permitirse su anotación en el Registro106 y de la mención que del mismo hace el art. 3532 C., se opone a su procedencia el art. 1469 C. que dice: «Si se demanda el dominio u otro derecho real, constituido sobre inmuebles, el poseedor seguirá gozando de él, hasta la sentencia definitiva pasada en autoridad de cosa juzgada. Pero el actor tendrá derecho de provocar las providencias necesarias para evitar todo deterioro de la cosa, según se ha dicho, y el de los muebles y semovientes anexos a ella y comprendidos en la reivindicación, en ambos casos, si hubiere justo motivo de temerlo, o las posibilidades del demandado no ofrecieren suficiente garantía. A esto mismo tendrá derecho el demandante por rescisión o nulidad de un contrato sobre bienes inmuebles». La Corte de Apelaciones de Masaya ha mantenido la tesis de que no cabe el secuestro judicial sobre bienes inmuebles. «Con relación a la apelación interpuesta por los demandados contra el decreto de secuestro sobre el inmueble objeto de la litis, cabe decir que ha sido criterio constante y unánime de los expositores de Derecho Civil y doctrina de este Tribunal, que no procede el secuestro de inmuebles, dado que no sería justo ni equitativo privar al poseedor del goce de ellos mientras dura el pleito; y, además, porque la ley establece otras medidas precautorias, como la intervención. (art. 1469 C. y S. de esta Sala de las 9 y 40 a.m. del 13/9/ 62). En consecuencia, no corresponde otra cosa que revocar y dejar sin efecto el decreto de secuestro apelado».107 El doctor Felipe Rodríguez Serrano participa de esta opinión; no piensa lo mismo el doctor lldefonso Palma Martínez, para quien el secuestro judicial puede recaer sobre bienes inmuebles dejando al demandado corno depositarlo. Con base en el inc. 2 del artículo transcrito y para los supuestos que el mismo contempla, el demandante puede pedir la intervención judicial. Con la anotación preventiva de la demanda y la intervención judicial, está ampliamente garantizado el actor. Creo también que, con independencia de la anotación de demanda de propiedad que podría decretarse a tenor de los arts. 3964 inc. 1 y 29 inc. 1 del R.R.P., puede pedir la anotación de la intervención judicial el que demandare en juicio la 106. Arts. 3964 inc. 4, 3533 C. y 29 inc. 5 del R.R.P. 107. S. 10:55 a.m. del 13 de enero de 1969.

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propiedad de minas, de montes, de plantaciones cuya principal riqueza consista en arbolados, la de plantaciones o de establecimientos industriales o fabriles y la de fincas rústicas, agrícolas o destinadas a la industria pecuaria.108 A. Efectos De aceptarse por los tribunales el secuestro judicial sobre inmuebles, es conveniente advertir que sus efectos, en general, son los mismos que los del embargo. 2. Anotación de prohibición de enajenar La anotación de prohibición de enajenar impide al demandado la libre disposición de los bienes o derechos anotados. En nuestro derecho sólo cabe en el juicio especial de liquidación de la sociedad conyugal, a tenor del art. 1608 Pr. A. Efectos Esta anotación impide la inscripción o anotación de las enajenaciones y gravámenes de los bienes o derechos anotados que sean otorgados con posterioridad a la anotación. No impide la inscripción o anotación de los otorgados con anterioridad, así como tampoco los otorgados en virtud de un acto o contrato inscrito con anterioridad a la anotación, como por ejemplo, la hipoteca u otro derecho real. Las enajenaciones o gravámenes posteriores a la anotación podrán inscribirse una vez que ésta se haya cancelado, ya sea porque no prosperó la demanda o por arreglo de las partes, pues habrá desaparecido el obstáculo, ya que la prohibición de enajenar no constituye propiamente una incapacidad, antes bien la presupone, prueba de ello es que el demandado puede disponer de los otros bienes no anotados. 10. Anotación de sentencia ejecutoriada El art. 29 inc. 4 del R.R.P. dispone: ”Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 4o. El que, en cualquier juicio obtuviere sentencia ejecutoriada, condenando al demandado al pago de una suma que deba exigirse por los trámites establecidos para la ejecución de las sentencias». Por este inciso, se permite la anotación de sentencia ejecutoriada, es decir, sellada por los efectos de la cosa juzgada, que condenare al pago de una suma, con independencia del embargo que puede pedir el ejecutante. Su utilidad es evidente. Sin necesidad de embargo, lo que supone un término mas o menos largo, el acreedor, mediante la anotación de la sentencia, puede evitar que su derecho quede burlado con la enajenación que de los bienes haga el deudor. 108. Art. 906 Pr. y sigt.

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De conformidad con la disposición transcrita, la anotación sólo cabe cuando en la sentencia se condenare al pago de una suma. Bien observan los anotadores que el Código se aparta del modelo español que no señala límites en cuanto a lo condenado.109 Sin embargo, el Código de Procedimiento Civil en sus arts. 510 y 512 faculta al acreedor que obtuviere sentencia firme que condenare al pago de cantidad líquida y determinada, o al cumplimiento de una obligación de hacer o de no hacer, o a entregar alguna cantidad líquida, para pedir el embargo de bienes del deudor. 11. Anotación de demanda sobre presunción de muerte, incapacidad para administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquier otra que modifique la capacidad civil en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes. Las anotaciones preventivas de presunción de muerte o incapacidad en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes,110 tienen por objeto, como toda anotación de demanda, asegurar el cumplimiento efectivo de la sentencia que dentro del procedimiento correspondiente se dicte, declarando la presunción de muerte o incapacidad, la cual se inscribe en el Libro de Personas. El inc. 3 del art. 3964 C., en forma general, autoriza la anotación preventiva de las demandas por las cuales se pretende modificar la capacidad o estado civil de las personas. Lo que debe anotarse es la demanda que tiende a modificar la capacidad en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes inmuebles y demás derechos reales sobre los mismos. Por otra parte, a nadie se le ocurre, ni el Juez lo ordenaría, pedir anotación de una demanda de divorcio. La mencionada disposición permite la anotación de las demandas relacionadas con la incapacidad e indignidad del heredero o legatario. La demanda de incapacidad podría quedar burlada si antes de la anotación aparece un tercero protegido por el Registro que haya adquirido del heredero incapaz. Los que adquieren de buena fe y a título oneroso del indigno, están protegidos contra la acción de indignidad. Así lo dispone el art. 993 C. que dice: «La acción de indignidad no pasa contra terceros que de buena fe hubieren adquirido del indigno, a título oneroso, bienes pertenecientes a la sucesión, antes de entablarse la acción o excepción de indignidad». A contrario sensu, podría sostenerse que las adquisiciones posteriores a la acción o excepción quedarán, sin ninguna distinción, afectadas por la acción o excepción. 109. Art. 29 del R.R.P. Nota 3, p. 904. 110. Para Roca Sastre la finalidad de la anotación preventiva de demanda de incapacidad es la general de toda anotación preventiva, Pero concretamente la de demanda de incapacidad. Procesalmente considerada, constituye una medida cautelar encaminada a evitar que durante la sustanciación de un procedimiento judicial puedan hacer transito los bienes de la persona afectada a terceros adquirentes protegidos por la fe pública registral, haciendo ilusoria la efectividad de la declaración judicial que en su día recaiga. (Derecho Hipotecario, Tomo II, p. 876).

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Para que la indignidad perjudique a terceros no basta que esté alegada como acción o excepción. Se necesita que la causa de la indignidad conste anotada en el Registro; sólo así se podría armonizar lo dispuesto en la parte final de la disposición transcrita con el principio de fe pública que acoge nuestro Registro. La acción o excepción, dice Cuadra Zavala, de indignidad, para que afecte a los terceros adquirentes a título oneroso que hayan inscrito su derecho, es necesario e indispensable que la demanda correspondiente haya sido anotada en el Registro (art. 3964 No. 3). No es suficiente que, como lo da a entender el art. 993 C., la adquisición haya sido hecha a titulo oneroso después de entablada la acción o excepción de indignidad para que pase contra terceros de buena fe.111 A. Efectos La anotación de las demandas de incapacidad, de indignidad e incapacidad del heredero, no impiden la inscripción de las enajenaciones o gravámenes de los bienes anotados. Si la demanda prospera, la ejecutoria sirve de base para cancelar las enajenaciones y gravámenes otorgados con posterioridad a la anotación. Si se declara sin lugar, será cancelada. La inscripción en el Libro de Personas de la ejecutoria que declara la incapacidad de disposición y su relación en el Libro de Propiedades suministra al Registrador la certeza de tal hecho, y, en virtud de su función calificadora, deberá rechazar los actos dispositivos del incapaz, posteriores a la declaración. 12.- Anotación de legados. Los legatarios deben pedir la entrega de sus legados a los herederos o al albacea encargado de cumplir con ellos. El pago o entrega no se hace inmediatamente después de la muerte del testador, ni durante la formación del inventario, salvo las excepciones legales;112 mientras tanto, los herederos podrían aprovechar para eludir el pago o entrega, sobre todo cuando los bienes legados no son inmuebles determinados. Es por esto, que la ley les concede dos medios para asegurar el pago de sus asignaciones: 1) intervención en el juicio de testamentaría (inventario y participación); y 2) la anotación de su legado. La anotación preventiva se puede hacer por convenio entre partes celebrado en escritura pública o por mandato judicial. Cuando hubiere de hacerse la anotación por mandato judicial, acudirá el legatario al Juez competente para conocer de la testamentaría exponiendo su derecho, presentando los títulos en que se funde y señalando los bienes que pretenda anotar. El Juez, oyendo al heredero y al presentado en juicio sumario, dictará providencia denegando la pretensión o accediendo a ella. En este último caso, señalará los bienes que hayan de ser 111, Op. cit., Tomo I, p. 360. 112. Art. 1278 C.

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anotados y mandará librar el correspondiente despacho al Registrador, con inserción literal de lo prevenido, para que lo ejecute.113 El legatario de bienes inmuebles determinados que adquiere la propiedad desde la muerte del testador o de crédito consignados sobre ellos, sólo podrá pedir anotación sobre los bienes objeto del legado. La utilidad de la anotación de legado de inmueble es muy limitada. El testamento se inscribe en el Libro de Personas y el traspaso del inmueble legado no puede hacerse a favor del heredero o herederos. Esto hace difícil la venta por el heredero, y aunque éste la realice el Registrador negará la inscripción del título teniendo a la vista el testamento.114 Tanto el dominio como cualquier otro derecho real legado sobre bienes inmuebles determinados, pueden ser anotables. El legatario de género o cantidad podrá anotar el valor del objeto legado sobre cualquiera bienes raíces de la herencia, bastante para cubrirlos. El legado de cosa ajena, en el supuesto del art. 1118 C., puede ser anotado como legado de género o cantidad. El inc. 7 del art. 29 del R.R.P., que permite la anotación del legado, autoriza a los acreedores del difunto a pedir anotación. A. Efectos. La anotación de legado de inmueble determinado puede pedirse en cualquier tiempo y tiene la virtud de cerrar el Registro. El legatario de género o cantidad podrá pedir anotación dentro de los 6 meses siguientes a la muerte del testador o después. Los que dentro del plazo señalado hayan pedido anotación preventiva no podrán impedir que otros lo hagan y entre ellos no gozan de preferencia. La anotación de estos legatarios es preferente a los derechos que se adquirieron del heredero, en virtud de la reserva legal consignada en la parte final del art. 40 del R.R.P.115 Los que adquieren bienes inmuebles u otros derechos reales, dice la exposición de motivos de 1861 sobre la propiedad raíz hereditaria en los ciento ochenta días expresados, saben el peligro a que se exponen. Si una anotación preventiva

113. Arts. 43, 44 y 45 del R.R.P. 114. La utilidad de esta anotación es discutido por la doctrina. Unos lo niegan utilidad: Galindo y Escosura. (Op. cit., Tomo III, p. 155), Morell (Op. cit., Tomo III, pp. 138 y 139) y Roca (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 38). Otros, como Gayoso --citado por Roca-- justifican su utilidad. La exposición de motivos la justifica diciendo que mientras llegue el caso de que la tradición se verifique, justo es por lo menos, que tenga derecho el dueño a impedir que la cosa se enajene a un tercero, que, por tener inscrito su derecho y su adquirente de buena fe pueda después defenderse con éxito de la reivindicaclón. 115. Esta reserva de rango, dice Roca Sastre, tiene algo de carga oculta; pero para evitar sorpresas la ley impide que el heredero pueda inscribir su título, permitiéndole tan sólo anotarlo. Los que han adquirido del heredero dentro de este plazo, naturalmente tampoco podrán inscribir, sino tan sólo anotar su título. (Instituciones..., Tomo II, p. 372).

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los daña, impútenselo a sí mismos, porque no debían ignorar que durante el tiempo que queda señalado, están sujetos a responder a los legatarios en lo que alcanzaren los bienes inmuebles que pertenecían a la herencia. Así se evitan fraudes por parte de los herederos, y se les da un estímulo para que cumplan cuanto antes la voluntad del testador, al mismo tiempo que se consulta el interés de los legatarios y el legítimo de los que, después de expirar el plazo, hayan adquirido derechos reales. Esta reserva es una excepción al principio de fe pública, pero con escasa aplicación práctica (error del Registrador). El heredero, de conformidad con el art. 38 del R.R.P., dentro de los seis meses siguientes a la muerte del testador no puede inscribir lo bienes hereditarios a su favor, salvo que obtenga la renuncia expresa tácita de los legatarios sobre su derecho de anotación.116 El heredero los que de él adquieran dentro del mencionado plazo sólo podrá pedir anotación preventiva de su título. Después de vencido el plazo, el heredero puede inscribir a su favor los bienes hereditarios. Si la anotación se pide fuera del plazo de 6 meses, sólo podrá recaer sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder de heredero y no obtendrán preferencia sobre el que no lo hizo. Sólo adquiere preferencia para el cobro de su legado sobre cualquier acreedor del heredero que, con posterioridad, adquiera algún derecho sobre los bienes anotados. Los que, con anterioridad a la anotación hayan adquirido del heredero, no serán perjudicados.117 El legatario que dejó transcurrir el plazo de 6 meses puede pedir anotación preventiva sobre los bienes que existan en poder del heredero y que fueron anotados por otros dentro del mencionado término, pero dicho legatario no cobrará su legado sino en cuanto alcanzare el importe de los bienes después de satisfechos los que, dentro del término hicieron la anotación. Además de la reserva legal, el Reglamento en el art. 38 estableció otra garantía a favor de los legatarios. Se dispone que si el hereden desea inscribir a su favor los bienes de la herencia dentro de los 6 meses posteriores a la muerte del causante, sólo podrá hacerlo si todos lo legatarios renuncian en escritura pública a su derecho de anotación o si les notifique con 30 días de anticipación la pretensión del heredero, a fin de que durante ese término hagan uso de su derecho. El heredero, podrá pedir anotación preventiva de su solicitud. 116. El art. 38 del R.R.P. sólo contempla el supuesto de la renuncia expresa o tácita. No obstante, se le debe permitir al heredero inscribir los bienes hereditarios a su favor cuando todos los legados hayan sido anotados o pagados, pues la prohibición del mismo artículo ya no tienen razón de existir. Los legados de bienes inmuebles determinados propios del testado no impiden la inscripción al heredero. Son los otros tipos de legados los que obstaculizan la inscripción. Es conveniente advertir que si no hubieron legatarios con derecho a la anotación, se puede, inscribir los bienes a favor del heredero. (Cta. del 15 de marzo de 1954, B.J., p. 17241). 117. Arts. 40 y 41 del R.R.P. Morall (Op. cit., Tomo III, P. 159) y Roca Sastre (Instituciones..., Tomo ll, p. 372) creen que en este supuesto es indiferente que el adquirente haya inscrito o no, como ocurre semejantemente con el embargo.

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13. Anotación por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador. El art. 29 inc. 9 del R.P.P. dice: «Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente 9o. El que presentare en la oficina del Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse definitivamente por falta de algún requisito subsanable o por imposibilidad del Registrador». Los arts. 17, 18 del R.R.P. y 3964 inc. 6 C. aluden también a la anotación preventiva por faltas subsanables. La diferencia en la legislaciones de donde fueron tomados es la causa de los, roces que existen entre ellos. El art. 18 señala el plazo de 30 días para la caducidad de la anotación preventiva; en cambio, el art. 3964 inc. 6 C. establece el de 6 meses. El art. 17 permite la anotación preventiva sin hacer distinción de si la falta es subsanable o insubsanable; por el contrario, el art. 3964 inc. 6 C. sólo la permite por faltas subsanables. Al estudiar el principio de legalidad veremos que la anotación preventiva sólo procede por faltas subsanables. Por otra parte, el art. 40 de la Ley Tributaria Común, reformada por la Ley del 21 de mayo de 1970, permite la anotación preventiva por la falta de las solvencias o boletas fiscales y le señala 6 meses de vigencia. Antes de la reforma, la Corte Suprema de Justicia opinaba que la omisión de las boletas fiscales no constituye falta subsanable, no procediendo en tal caso la inscripción provisional.118 El Registrador en ejercicio de su función calificadora puede suspender la inscripción del título por contener faltas subsanables. Frente a tal resolución, al interesado se le permite solicitar anotación preventiva con la finalidad de obtener mayor tiempo para subsanar los defectos, o recurrir ante las autoridades judiciales competentes y asegurar así la prioridad adquirida. Existen causas o motivos temporales que impiden, durante un tiempo, al Registrador practicar el asiento que resulte del título. Estas causas se producen con independencia de las faltas que puede adolecer el título. Pueden resultar de una imposibilidad legal, en cuyo caso la misma ley autoriza la anotación y generalmente ordena que sea de oficio. Como ejemplo, sólo podríamos citar la anotación preventiva de los títulos cuya reposición de su inscripción no podría hacerse definitivamente, de conformidad con el art. 9 de la Ley de 9 de Octubre de 1947 en virtud de la cual se procedió a la reposición de las inscripciones del Registro de Managua.119 También procede por imposibilidad material, como por ejemplo, cuando por exceso de trabajo se acumulan títulos cuyas inscripciones no pueden hacerse 118. Cta. del 21 de septiembre de 1961, B.J.,p. 20796. 119. Roca Sastre considera como defecto del título la falta de la previa inscripción de la persona que otorga, a pesar de reconocer que en rigor se da en este supuesto un caso comprendido en las anotaciones por imposibilidad del Registrador, ya que el título en sí es perfecto y lo que impide la inscripción proviene de fuera de él. (Instituciones...., Tomo II, p. 412; Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 85).

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dentro del plazo de los 30 días del Diario, o cuando se presentan al mismo tiempo para su inscripción dos títulos contradictorios. En el primer caso, creo que el Registrador puede proceder de oficio a extender las anotaciones. Las anotaciones preventivas que estudiamos tienen su fundamento en el hecho de que los 30 días de vigencia del Diario pueden resultar insuficientes para subsanar los defectos, resolver definitivamente el ocurso o para que desaparezca la imposibilidad. Estas anotaciones prolongan los efectos del asiento para lograr la inscripción definitiva, con la seguridad de conservar la prioridad marcada por el Diario. Los artículos anteriores citados hablan de anotación por suspensión de la «inscripción». No obstante, dentro del término inscripción deben incluirse las anotaciones que se practiquen por la suspensión de otra anotación preventiva, de una cancelación o de una nota marginal. En otras palabras, también cabe la anotación preventiva por suspensión de las anotaciones, cancelaciones y notas marginales. Estas anotaciones son precursoras de otros asientos. El art. 18 del R.R.P. dice: «La anotación preventiva a que se refiere el artículo anterior, caducará a los treinta días de su fecha, y será cancelada de oficio por el Registrador si durante ese término no se presentare el título subsanado en forma, providencia del Juez mandando hacer la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel término, o estarse ventilando la contienda, en juicio ordinario. En este último caso, la anotación subsistirá hasta las resultas del juicio. El aviso del Juez comunicando la prórroga o haber juicio pendiente, se hará constar por medio de una nota al margen de la anotación». Del atento estudio de la disposición transcrita se desprende: 1) Que la anotación preventiva por faltas subsanables tiene un plazo de 30 días, contado desde su propia fecha y no desde la presentación del título.120 2) Que dicha anotación caduca al vencimiento de los 30 días y que será cancelada de oficio121 por el Registrador, si dentro de dicho plazo no se presenta: a) El título subsanado en forma La subsanación puede hacerse en cualquier tiempo. Si se verifica después de los treinta días de vigencia de la anotación, como el Registrador ya canceló de

120. La razón para contar en esta forma el plazo radica en el deseo del legislador de concederle al interesado íntegramente el plazo señalado, pues la calificación y la correspondiente anotación se producen con posterioridad a la fecha de la presentación del título en el Diario. Galindo y Escosura. (Op. cit., Tomo III, p. 483 y 484). Morell (Op. cit., Tomo III, p. 564). Roca Sastre (Derecho Hipotecario. Tomo III, p. 96). 121. La anotación, dice la Suprema, por falta subsanable no puede ser cancelada de oficio por el Registrador aunque se le presente constancia de que el interesado no recurrió dentro de los 5 días que señala la ley. (Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J.. p. 327).

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oficio el asiento del Diario122 también la anotación preventiva, se presentará de nuevo el título, pero el interesado habrá perdido la prioridad marcada por el asiento de presentación ya cancelado. No habría problema si al Registro no han ingresado otros títulos. En caso contrario, los títulos presentados con anterioridad a la nueva presentación del subsanado tendrán prioridad sobre éste. Como el plazo del Diario puede resultarle muy corto y el interesado no quiere perder la prioridad obtenida, puede pedir anotación preventiva, en cuyo caso ha gozado de una parte del plazo del Diario y de los 30 días y su prórroga, en su caso, de la anotación preventiva para arregla, el título; b) Providencia del Juez ordenando la inscripción La resolución definitiva del Juzgado o Tribunal en caso de apelación y la entrega de la orden, son trámites que generalmente no podrán realizarse dentro de los 30 días de vigencia de la anotación preventiva. En vista de tal situación, el interesado puede pedir prórroga de la anotación, de conformidad con lo que expondremos en la siguiente letra. c) Aviso del Juez de haberse prorrogado el plazo El artículo comentado no señala el plazo de la prórroga ni el objeto para lo cual se pide. Entiendo que la prórroga se puede pedir para subsanar, en cuyo caso el interesado debe demostrar justa causa ante el funcionario judicial. La duración de la prórroga será, sirviendo de pauta para señalarla el art. 3964 inc. 6 C., de 6 meses. Debemos tener presente que si el interesado subsana y presenta el título dentro del plazo de vigencia de la anotación, los efectos de ésta subsistirán hasta que el Registrador inscriba definitivamente. La prórroga también se puede conceder si se ha recurrido contra la calificación del Registrador. La anotación en este caso durará hasta que se resuelva definitivamente el ocurso e inscriba el Registrador el título en virtud de la orden que reciba.123 Las solicitudes de prórroga deben hacerse dentro del plazo de vigencia de la anotación. Si se hacen después, no habrá plazo que prorrogar, pues la anotación ha caducado y el Registrador la debió haber cancelado de oficio. Si el Juez o Tribunal confirma la resolución del Registrador, el interesado deberá subsanar los defectos antes que este funcionario reciba el oficio. La ley debería señalar un plazo adicional para que, después de fallado definitivamente el ocurso, subsane el interesado el título; y

122. Art. 75 del R. R.P. 123. En España, al recurrirse gubernativamente contra la calificación del título, los plazos de vigencia del asiento de presentación y de las anotaciones preventivas al efecto practicadas quedarán en suspenso desde el día en que se interpone el recurso hasta el de su resolución definitiva (Art. 66 ).

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d) Aviso de estarse ventilando la contienda en juicio ordinario La anotación subsistirá hasta los resultados del juicio. El aviso de la prórroga o de haber juicio pendiente, se hará constar por medio de una nota al margen de la anotación. La petición le la anotación se hará al Registrador por escrito o verbalmente y si los títulos fueron retirados con anterioridad deben presentarse. Por razones de seguridad es aconsejable la forma escrita. Para lograr el enlace o encadenamiento entre el asiento del Diario, la anotación preventiva y el asiento definitivo que resulta de la conversión, es preciso que la petición se haga dentro del plazo de vigencia del Diario. Si se hace después no se produce el enlace, pues el asiento del Diario ya se extinguió por caducidad. La anotación por imposibilidad no tiene plazo predeterminado, pues dura hasta que desaparece el obstáculo que la motivó. El Registrador puede negar la inscripción y, por considerar como insubsanables las faltas, no acceder a anotar preventivamente el título. El interesado puede ocurrir contra la calificación y obtener una decisión favorable a la inscripción. Si la decisión definitiva y firme del ocurso (sentencia del Juez o Tribunal, en caso de apelación) y el hecho de recibir el Registrador la orden de inscripción, se produjeran dentro de los 30 días de vigencia del asiento de presentación, la prioridad del título estaría asegurada por el art. 16 del R.R.P., pero en la mayoría de los casos el final del procedimiento se produce después del vencimiento de dicho plazo. Ni el Código, ni el Reglamento preveen la manera de garantizar la prioridad del título que infundadamente fue rechazado. Pero considero que, si por una parte la anotación preventiva prolonga el plazo del asiento del Diario, y, por otra parte, el Registrador negó infundadamente la anotación preventiva, pedida oportunamente, al errar en la calificación de la falta se le está impidiendo al interesado usar de todo el plazo legal y por lo tanto, el término del asiento de presentación se ha suspendido a tenor del art. 169 inc. 1 Pr. Para evitar dudas y diferentes interpretaciones, es conveniente abordar este punto en una futura reforma. Se discute en nuestro medio sobre la posibilidad legal de anotar nuevamente el título suspendido, una vez que haya operado la caducidad de la anterior anotación preventiva. La ley no contempla el supuesto y la mayoría de los Registradores, al no encontrar obstáculo legal, acceden a anotar cuantas veces se les pide. Este proceder, que invocado y aplicado con prudencia es beneficioso, se presta a abusos. Por ejemplo, las anotaciones preventivas practicadas por falta de solvencias fiscales, en muchos casos, se vuelven interminables, burlando así los interesados al Fisco y convirtiendo al Registro en un depósito de inscripciones provisionales, con las cuales logran los propósitos de la inscripción. En España, Morell124 sostiene que el caso no lo regula !a ley y se adhiere a la resolución de 30 de marzo 124. Op. cit., Tomo III, p. 568.

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de 1878 que no permite que se extienda una segunda anotación. Díaz Moreno125 sostiene que no es posible anotar dos veces un mismo título por iguales defectos; es decir, si se presenta después el mismo título sin haberse corregido aquéllos a juicio del Registrador, no debe anotarse nuevamente, aunque se pida. Roca Sastre126 y Chico y Bonilla127 sostienen que puede practicarse una nueva anotación, pues así resulta del art. 108 del R.H. A. Efectos Provisionalmente, produce los mismos efectos que produciría la inscripción, anotación, cancelación y nota marginal practicada en forma definitiva.128 Estos efectos adquieren firmeza al convertirse la anotación preventiva en asiento definitivo. Si el título anotado es de los que resultan incompatibles con otros que se presentan para su inscripción, se produce un cierre del Registro para éstos a tenor del inc. 1 del art. 16 del R.R.P. Si contiene un derecho real limitado, un crédito refaccionario, etc., provocará una prelación. La anotación une o encadena los asientos de presentación y conversión, de manera que los efectos de esta se retrotraen a la fecha de la presentación del título.129 Esto se ha logrado por medio de la prolongación de los efectos del Diario, uno de los objetivos de estas anotaciones. 14- Anotación del beneficio de separación Dispone el art. 29 inc. 8 del R.R.P.: «Podrán pedir anotación de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 8o. Los acreedores hereditarios y los acreedores testamentarios que demanden el beneficio de separación de bienes raíces pertenecientes al difunto». El beneficio de separación evita que se confundan los bienes del difunto con los del heredero y concede el derecho a que, de los bienes del difunto, se cumplan las obligaciones hereditarias o testamentarias, con preferencia a las deudas propias del heredero. La demanda para obtener el beneficio de separación debe ser presentada ante el Juzgado Civil del Distrito competente y se tramita en juicio sumario con intervención del heredero o herederos130. Este mismo funcionario ordenará la anotación preventiva solicitada.

125. Op. cit., Tomo I, p. 398. 126. Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 99. 127. Op. cit., Tomo II, p. 288. 128. Roca Sastre se pregunta si la anotación de cancelación impide toda operación registral posterior relativa al derecho objeto de aquélla, y contesta afirmativamente. (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 92). 129. Arts. 3966 C. y 53 del R.R.P. 130. Art. 1596 inc. 1 Pr.

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La sentencia que acuerde el beneficio de separación especificará los bienes que quedan separados y se inscribirá en el Libro de Personas y se tomará nota en el Libro de Propiedades. A. Efectos Esta anotación, como toda anotación de demanda, tiende a asegurar el cumplimiento de la sentencia que se dicte en el juicio. El art. 1432 C. dispone: «Las enajenaciones de bienes del difunto hechas por el heredero dentro de los seis meses subsiguientes a la apertura de la sucesión y que no hayan tenido por objeto el pago de créditos hereditarios o testamentarios, podrán rescindirse a instancia de cualquiera de los acreedores testamentarios o hereditarios que gocen del beneficio de separación. Son válidas las enajenaciones hechas por el heredero entre el vencimiento del semestre transcurrido y la solicitud de separación. Lo mismo se extiende a la constitución de hipotecas especiales, prendas u otros gravámenes». La disposición transcrita tiende a evitar que los herederos con actos de disposición o gravámenes, burlen el pago de las deudas hereditarias o testamentarias. A los legatarios es difícil que el heredero burle sus derechos, pues, como estudiamos en su oportunidad, aquellos tienen amplias garantías. Dentro de los 6 meses siguientes a la muerte del causante, el heredero no puede inscribir los bienes hereditarios a su favor si no renuncian expresa o tácitamente los legatarios a su derecho de anotación; por otra parte, si se trata del inmueble determinado legado, el Registrador no inscribirá la venta o gravamen. Ahora bien, los legatarios deben también, como los acreedores, pedir anotación para evitar que les perjudique la enajenación o gravamen hecho por el heredero entre el vencimiento del semestre y la solicitud del beneficio. Para terminar, sólo quiero hacer notar que también en el inc. 7 del art. 29 del R.R.P. se les permite la anotación a los acreedores del difunto. 15: Otras anotaciones y en especial la de crédito refaccionario El art. 29 inc. 10 del R.R.P. dice: «Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 10o. - El que en cualquier otro caso tuviere derecho a exigir anotación preventiva conforme a las disposiciones legales». Los arts. 3964 C. y 29 del R.R.P. con evidentes casos de repetición, establecen una lista de las anotaciones preventivas. Esta enumeración no agota el número de ellas, pues en virtud del inciso transcrito también caben, cuando así lo permiten las disposiciones legales. Estas pueden formar parte de los Códigos o de leyes especiales.

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Sin pretender agotar los casos, formulamos la siguiente lista de las otras anotaciones preventivas: a) la anotación de demanda de nulidad de la cancelación en virtud de la falsedad o nulidad del título, o bien, porque se haya practicado por error o fraude;131 b) la anotación del heredero que solicita la inscripción a su favor de los bienes hereditarios dentro de los 6 meses siguientes a la muerte del testador;132 c) la anotación de demanda de expropiación;133 d) la anotación preventiva en el supuesto del art. 9 de la Ley de 9 de Octubre de 1947; y e) la anotación del crédito refaccionario»134 La Corte Suprema, con relación a la ineficacia de las anotaciones preventivas no autorizadas por la ley, dijo: «...El Supremo Tribunal observa que esa anotación de la demanda ejecutiva no perjudica al adquirente de los bienes anotados, pues es preciso una ley que reconozca derecho a pedir anotación preventiva que garantice intereses legítimos del orden inmobiliario, para que una vez que se obtenga, el asiento registral pueda producir los efectos legales procedentes»135 La determinación de lo que es materia de una inscripción o anotación preventiva es asunto de política legislativa. Es la ley la que aprecia y señala si un derecho debe ser inscrito o anotado. Crédito refaccionario es el que se concede con la finalidad de construir, conservar o reparar alguna cosa. Este crédito puede invertirse en fincas rústicas o urbanas. En el derecho romano se conoció el crédito refaccionario y se aplicaba en la reconstrucción de edificios y naves. Se garantizaba con una hipoteca legal tácita, cuya prioridad se determinaba en forma inversa a la clásica: el crédito más reciente prevalece sobre los interiores. Se funda en el hecho de que el último acreedor ha evitado que la cosa perezca y, por lo tanto, es justo que se le pague con preferencia. Esta regla se aplicaba a los acreedores refaccionarios entre sí y con relación a créditos anteriores. La utilidad de este tipo de crédito es evidente y la doctrina le concede gran importancia, pero en nuestro medio no tiene aplicación práctica y las instituciones de crédito no lo ocupan. Dice Roca Sastre: «La garantía refaccionaria constituye un instrumento de gran utilidad en la vida moderna, tanto desde el punto de vista de mejoramiento agrario como de propulsor de la construcción de viviendas en los grandes centros urbanos. Además, ha representado últimamente un valioso medio de intensificar la reconstrucción nacional».136 Si el inmueble está libre de cargas, en el art. 47 inc. 1 del R.R.P. se dispone que «cuando un propietario celebre contrato en virtud del cual una persona le suministre cantidades de dinero para refaccionar un bien raíz, el acreedor podrá exigir anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que de una vez o suce131. Art. 3973 C. 132. Art. 38 inc. 3 del R.R.P. 133. Art. 13 de la Ley de Expropiación del 3 de Marzo de 1976. 134. Art. 47 y sigts. del R.R.P. 135. S. 11 a.m. del 9 de diciembre de 1930, B.J., P. 7636. 136. Derecho Hipotecario, Tomo II, p. 69.

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sivamente anticipare presentando la escritura pública del contrato que haya celebrado con el deudor». No será necesario que los títulos a cuya virtud se pida anotación preventiva de crédito refaccionario determinen fijamente la cantidad de dinero o efectos en que consistan los mismos créditos, y bastará que contengan los datos suficientes para liquidarlos al terminar las obras contratadas.137 Si la finca que haya de ser objeto de la refacción estuviere afecta a obligaciones reales inscritas, no se hará la anotación sino en virtud de convenio unánime por escritura pública entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren constituidas dichas obligaciones, sobre el objeto de la refacción misma y el valor de la finca antes de comenzar las obras, o bien en virtud de providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor, y con citación de todas las indicadas personas.138 El artículo 50 dispone que si alguno de los que tuvieran a su favor las obligaciones reales expresadas en el artículo anterior no fuere persona cierta, estuviere ausente ignorándose su paradero o negare su consentimiento, no podrá hacerse la anotación sino por providencia judicial. Aunque parece deducirse de los arts. 47 y 48 del R.R.P. la verdad es que nuestro Código, a diferencia de la Ley Hipotecaria española, no establece que la anotación preventiva debe pedirse mientras duren las obras;139 tampoco establece, como lo hace la mencionada Ley española, un plazo de caducidad de la anotación, ni consagra la conversión de ésta en hipoteca.140 De todo lo cual se infiere que el crédito refaccionario es garantizado por una anotación preventiva, cuyos efectos y duración son los propios de la hipoteca. Se rompe aquí el carácter provisional de las anotaciones preventivas. A. Efectos de la anotación del crédito refaccionario La anotación del crédito refaccionario está equiparada en sus efectos a la hipoteca141 y por lo tanto, recibe los beneficios de la fe pública. Cualquier enajenación o gravamen anterior a la anotación, pero presentado con posterioridad a ésta, resulta perjudicado. Los acreedores posteriores están sujetos y deben respetar la prelación de los acreedores refaccionarios o hipotecarios cuyos créditos consten con anterioridad inscritos. Existiendo derechos reales inscritos con anterioridad, la ley divide el 137. Art. 48 del R.R.P. 138. Art. 49 del R. R.P. 139. Art. 42 inc. 8 de la Ley. 140. Art. 93 de la Ley. 141. Art 47 inc. 2 del R. R.P.

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inmueble en dos valores: 1) el valor que tiene el inmueble antes de la refacción; y 2) el valor adicional que se consigue con la refacción. Los acreedores anteriores conservan sus preferencias sobre el primer valor; y el acreedor refaccionario será considerado como hipotecario respecto de lo que exceda el valor de la finca al de las obligaciones anteriormente constituidas; y en todo caso, respecto a la diferencia entre el precio dado a la misma finca antes de las obras y el que alcanzare en la subasta.142 Son muchos los vacíos que pueden observarse en la regulación de esta anotación por lo que sería conveniente llenarlos en una futura reforma. 16: Recurso contra las providencias que admiten o niegan la anotación El art. 32 del R.R.P. dispone que las providencias decretando o denegando la anotación preventiva en los casos 1, 6, 7 y 8 del art. 29 serán apelables en el efecto devolutivo. Al admitirse en un solo efecto la apelación, el Juzgado conserva jurisdicción y puede cumplir la providencia ordenando su anotación. Se evita así que el titular registral burle la medida cautelar. Del embargo preventivo puede interponerse apelación; el deudor contra la providencia que lo decretó, y el tercero contra las providencias del ejecutor, para el solo efecto de si es procedente conforme lo dispuesto en el Título VII parte 3ra. del Pr.; el término para apelar será para el deudor o tercero, de tres días, más el de la distancia, contados desde que el deudor haya tenido conocimiento de las diligencias de embargo, ya por emplazamiento o traslado para contestar la demanda, ya por cualquier otra providencia que se le hubiere hecho saber legalmente en el asunto principal. La apelación será admitida en un solo efecto. La opinión dominante sostiene que los tres días deben contarse a partir del conocimiento legal por parte del deudor de cualquier providencia en el asunto principal. Es la doctrina que ha mantenido la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya, como puede observarse en la Sentencia de las 11:25 a.m. del 3 de septiembre de 1965. Por el contrario, algunos juristas opinan que se puede apelar antes de que se haya cubierto el embargo con la demanda. Con relación a las apelaciones de las providencias que decretan anotaciones no comprendidas en el art. 32 del R.R.P., debe tenerse presente, para su admisión en un solo efecto, el art. 466 inc. 2 Pr. que dice:

142. Art 52 del R R.P.

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«Sin perjuicio de las excepciones establecidas por la ley, se concederá apelación, sólo en el efecto devolutivo: 2o. De los autos y decretos cuyos resultados serían eludidos, admitiendo la apelación en ambos efectos». Contra las sentencias que dicte la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones, no hay recurso de casación.143 17: Extinción de las anotaciones preventivas La caducidad, la conversión y la cancelación son los medios de extinguir las anotaciones preventivas. No se agrega la trasmisión del derecho anotado, porque, de un lado, los arts. 59 del R.R.P. y 3967 C. se refieren exclusivamente a las inscripciones, y de otro, la trasmisión es un cambio de titularidad y no la extinción del asiento anterior de donde trae causa el adquirente.144 De la cancelación nos ocupamos con posterioridad, por lo que concretamos el estudio a los dos primeros. a) Caducidad Al vencimiento del plazo señalado y por obra de la ley (ope legis), la caducidad extingue y deja sin ningún valor los asientos del Registro, pero no afecta la existencia del derecho que publicaban, el cual queda desinscrito a pesar de que en la realidad continúe viviendo. Esta circunstancia no priva de la buena fe al tercer adquirente, quien no necesita averiguar si el derecho existe o no en la realidad jurídica extrarregistral.145 La cancelación, aunque puede operar con independencia de la existencia del derecho inscrito, básicamente está llamada a constatar la extinción del mismo; en cambio, la caducidad no afecta al derecho. Debemos tener presente que la caducidad se produce automáticamente y, por lo tanto, aunque no se constate por el asiento de cancelación, la anotación preventiva caduca no producirá ningún efecto. Por medio del asiento de cancelación se constata formalmente en el Registro la caducidad que con anterioridad había dejado sin valor publicitario el asiento. La caducidad produce la extinción, y la cancelación la documenta.146

143. Art. 2055 Pr., reformado por la Ley de 2 de Julio de 1912. 144. Roca Sastre señala como causa de extinción de las anotaciones preventivas, las siguientes: la cancelación, la caducidad, la rectificación, la anotación posterior de transferencia del derecho anotado y la conversión. (Instituciones..., Tomo II, pp. 439 y 440). 145. La consulta del Registro por parte del tercero no lo sitúa en condición de mala fe, aunque no se haya constatado la caducidad por medio de la correspondiente cancelación. (Roca Sastre, Derecho Hipotecario., Tomo III, p. 194). 146. La cancelación, dice Roca Sastre, servirá para borrar o eliminar formalmente de los libros hipotecarios lo que ya estaba muerta, (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 173).

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Sanz Fernández, encuentra un doble fundamento a la caducidad de las anotaciones preventivas: 1) el carácter provisional de la garantía que prestan (fundamento teórico); y 2) la eliminación de cargas y consiguiente liberación del Registro, finalidad básica de la nueva Ley Hipotecaria (fundamento práctico).147 El campo propio de acción de la caducidad es el de las anotaciones preventivas, debido al carácter transitorio de las mismas. No obstante, opera excepcionalmente sobre los otros asientos. No todas nuestras anotaciones preventivas tienen señalado un plazo de caducidad, ni existe una disposición que establezca un plazo general de caducidad que se aplique a las restantes. Por otra parte, el Registro está recargado de anotaciones inútiles que, por descuido o por cualquier otra causa, no han sido canceladas y que cuando tienen origen judicial sólo por providencia del Juzgado o Tribunal pueden cancelarse, con evidente pérdida de tiempo y dinero. Tienen señalado plazo de caducidad: 1) la anotación del decreto de embargo y secuestro de bienes raíces;148 2) la anotación por faltas subsanables;149 3) la anotación a favor del acreedor de la herencia o del legatario que no fuere de especie;150 y 4) la que se practica en virtud del art. 40 de la Ley Tributaria Común. También el asiento de presentación tiene señalado un plazo de caducidad en el art. 75 del R. R. P. Como una medida de limpieza de nuestro Registro, sería aconsejable establecer plazos razonables de caducidad a las anotaciones extendidas que carecen de utilidad y valor práctico; y para resolver el problema en el futuro, sin perjuicio de los términos de caducidad especiales, se puede establecer un plazo general de caducidad. Este plazo también debe ser razonable y admitir prórroga. La supresión de las menciones y la caducidad de las que ya aparezcan en el Registro, es también una buena medida para descargar el Registro. Sería también conveniente contemplar la posibilidad de establecer la caducidad de inscripciones de garantías hipotecarias muy antiguas. b) Conversión La conversión es la transformación de la anotación preventiva en inscripción definitiva. De la conversión también puede resultar una notación preventiva, una cancelación o una nota marginal, si la notación preventiva sobre la que opera se practicó por faltas subsanables.

147. Comentarios a la Nueva Ley Hipotecaria, pp. 329 y 330. 148. Arts. 3964 inc. 4 y 3971 C. 149. Arts. 3964 inc. 6, 3971 C. y 18 del R.R.P. 150. Art. 68 del R.R.P.

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La conversión se realiza sobre las bases y esencias de la anotación preventiva, por lo que resulta impropio lo preceptuado en el art. 67 del R.R.P., en cuanto ordena su cancelación en virtud de la conversión. Lo que el Registro constata no es su cancelación, sino el cambio que experimenta.151 No todas las anotaciones preventivas son convertibles. Unas lo son por disposición de la ley: a) las demandas sobre propiedades y demás derechos reales,152 cancelaciones y rectificaciones de asientos, presunción de muerte, incapacidad de administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquiera otra que modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes.153 La conversión se hará presentando en el Registro la sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada; b) la anotación por faltas subsanables.154 La conversión se hará presentando el documento subsanado o la resolución dictada en el ocurso que ordena la inscripción; c) la anotación del heredero que solicitare la inscripción a su favor de los bienes hereditarios dentro dé los 6 meses siguientes de la muerte del testador.155 Se convertirá una vez que se constate la renuncia expresa o tácita de los legatarios. Otras, por la función que desempeñan o derecho que contienen: a) la anotación por imposibilidad del Registrador. Se procederá a la conversión una vez que desaparezca el obstáculo; b) la anotación del legado de inmueble determinado. Se hará la conversión presentando al Registro la escritura de entrega de legado. La conversión produce sus efectos desde la fecha de presentación del título que dio origen a la anotación preventiva. Así se desprende de la interpretación armónica de los arts. 3966 C. y 53 R.R.P. La anotación preventiva de embargo no es convertible por cuanto la adjudicación o venta a que da lugar contiene un derecho distinto al que garantizaba el 151, Cuando una anotación se convierte en inscripción, expresa Morell, lejos de cancelarse, se lo da la fuerza de que carecía: el asiento provisional se considera en definitivo. (Op. cit., Tomo III, p. 573). Roca Sastre señala que la conversión es causa de extinción de las anotaciones preventivas, pero no de cancelación. (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 198). 152. En España la doctrina se encuentra dividida. Gayoso y Díaz Moreno, citados por Chico y Bonilla (Op. cit.. Tomo II, p. 178) estiman que es convertible. Morell (Op. cit., Tomo III, p. 549) y Feced (La anotación preventiva de demanda, Estudio cit., p. 69), consideran que no es convertible. Roca Sastre piensa que técnicamente no puede hablarse de conversión en las anotaciones preventivas de demanda, sobre todo cuando se refiere ocasos de vocación a un derecho real o a acciones como la pauliana; pues para que haya conversión en sentido técnico, es preciso que tanto el asiento de anotación como el de conversión publique el mismo o idéntico derecho a acto objeto de registro. En la anotación preventiva de demanda, aunque en ésta se haga valer algún derecho real inmobiliario o algún acto registrable a él referente, lo que consta anotado, no es este. derecho o acto, sino la demanda o pretensión, es decir, la instancia judicial, Una vez inscrita la ejecutoria, se procederá a cancelar la anotación por confusión, pues ya ha quedado agotada en su función específica de reserva de rango a la sentencia. (Derecho Hipotecario. Torno III, pp. 199 y 200. Instituciones.., Tomo II, p. 446). 153. Arts. 3964 incs. 1, 2 y 3 y 3965 C. 154. Art, 3965 C. La anotación preventiva, dice Roca Sastre, por faltas subsanables es el prototipo de la convertible. (Derecho Hipotecario. Tomo III p. 201). 155. Art. 38 inc. 4 del R.R.P.

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embargo. Lo procedente es inscribir la transmisión y cancelar el embargo.156 Tampoco son convertibles la anotación de sentencia ejecutoria y la anotación de legado de género o cantidad. 18. Requisitos formales Las anotaciones preventivas comprenderán las circunstancias que exigen para las inscripciones los arts. 8, 9, 10, 11 y 12 del R.R.P. en cuanto resulten de los títulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones. Las que deban su origen a providencias de embargo o secuestro, expresarán la causa que haya dado lugar a ellos y el importe de la obligación que los hubiere originado.157 La Corte Suprema ha dicho que no es inscribible un embargo si no se ha indicado la cantidad para que fue solicitado de acuerdo con el art. 55 inc. 2 del R.R.P.158 Ramón de la Rica y Arenal critica de poco feliz la regla del art. 72 de la ley (modelo de nuestro art. 55 del R.R.P.), por cuanto concede cierta laxitud formal al asiento de anotación; que puede carecer de algunas de las circunstancias requeridas para la inscripción, si tales circunstancias no se contienen en el título generador de la anotación. Sostiene, además, que la tolerancia legal llega a mayor grado en las anotaciones de origen judicial.159 En España, la Dirección General de los Registros ha sido tolerante en cuanto a los requisitos de las anotaciones judiciales. Ramón de la Rica y Maritorena sostiene que a las anotaciones extrajudiciales se les debe exigir las mismas circunstancias formales que a la inscripción, salvo a las tomadas por defectos subsanables; en cuanto a las judiciales puede y debe haber mayor laxitud y no exigir con rigor dichos requisitos, pues, aun teniendo en cuenta los principios hipotecarios, él interés de las partes litigantes y el propio prestigio de los tribunales, es deber inexcusable de todo organismo público o privado coadyuvar a la recta administración de justicia, soslayando en lo posible los defectos formales que puedan afectar a los mandamientos judiciales.160 La anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta.161

156. Cuando el acreedor hipotecario adquiere el inmueble, dice la Suprema, bien por adjudicación en pago, bien por compra en subasta, se cancelará la hipoteca por confusión independiente ente de toda voluntad; por consiguiente, el embargo trabado por dicho acreedor se cancelará como se cancela la hipoteca, aunque los interesados no expresen su consentimiento ni el Juez lo ordene. (Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554). 157. Art. 55 del R.R.P. 158. Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357. 159. Comentarios al nuevo reglamento hipotecario. Tomo lI, P. 209. 160. “La anotación preventiva en general». RCDI, 519, marzo-abril 1977, p. 405. 161. Art. 58 del R.R.P.

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Las anotaciones por suspensión deben contener las circunstancias .del asiento definitivo al cual tienden. Como circunstancias especiales ha de hacerse constar la suspensión del asiento solicitado y el motivo de ésta. La demanda de nulidad de una anotación preventiva por vicios formales puede ser anotada.162 Cuando la anotación es inexacta por la nulidad del título en virtud del cual se practicó, la demanda de nulidad del acto o contrato y la consiguiente cancelación de la anotación también es anotable.163 19: Cancelaciones La cancelación es un asiento que, sin admitir condición o plazo, extingue los efectos registrales de otro.164 Puede afectar a los asientos de inscripción, anotaciones preventivas, notas marginales y de presentación, También sirve de medio para hacer constar la extinción producida con anterioridad por la caducidad. A. Clases de cancelaciones Atendiendo los dictados del Código y su reglamento, formulamos la siguiente clasificación de las cancelaciones: 1) Según su extensión, la cancelación puede ser total o parcial. 2) Según su origen, puede ser: a) cancelación de inscripción y anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública y las practicadas por mandamientos judiciales. 3) Atendiendo a la intervención del interesado se dividen en: a) cancelaciones a petición de parte; b) cancelaciones de oficio. a) Cancelación total y parcial De conformidad con los arts. 3968 C. y 61 del R.R.P. podrá pedirse y deberá ordenarse la cancelación total: 1) Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción. Los arts. 66, 67, 69 y 70 del Reglamento español de 1870 desarrollaban el contenido de los arts. 78, 79 y 80 de la Ley, modelos de nuestros arts. 60, 61 y 62 del R. R.P. Señalaban en forma casuística los ejemplos de las cancelaciones totales o parciales. Tales artículos fueron suprimidos en los reglamentos posteriores, mas, sin 162. Art. 3964 inc. 2 C, 163. Art. 29 inc. 1 del R.R.P. y 3964 incs. 1 y 2 C. 164. Para Roca Sastre la cancelación es un asiento accesorio y definitivo. Accesorio porque carece de consistencia propia e independiente, ya que es una mera secuela de un asiento anterior al cual extingue. Es definitivo, pues, a diferencia de las anotaciones, no está sujeto a plazo o condición. En la doctrina se ha discutido sobre la posibilidad de la cancelación condicional. Algunos autores la admiten, fundados en la libre contratación. A estos autores, Roca contesta diciendo que los asientos y la mecánica del Registro no pertenecen al campo de la autonomía registral y que los particulares no pueden crear un tipo de cancelación no regulado por la ley, aunque su admisión no perjudique a nadie. (Derecho Hipotecario, Tomo III, pp. 237 y 238. Instituciones...,Tomo Il, pp. 459 y 460).

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embargo, a ellos todavía recurren los autores para citar ejemplos y explicar sus comentarios. Por considerarlos de interés a nuestro estudio, los transcribiremos en el lugar que les corresponde. El art. 66 decía, «Art. 66. Se entenderá extinguido el inmueble objeto de la inscripción para los efectos del número 1o. del art. 79 de la Ley, siempre que desaparezca completamente por cualquier accidente natural ordinario o extraordinario, como la fuerza de los ríos, la mudanza de sus álveos, la ruina de los edificios cuyo suelo sea de propiedad ajena u otros acontecimientos semejantes». 2) Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito. Decía el art. 67 del Reglamento español: «Art. 67. Se considerará extinguido el derecho real inscrito, para los efectos del número 2o. del mismo Art. 79: 1o. Cuando el derecho real inscrito sobre un inmueble deje completamente de existir, bien por renuncia del que lo tenga a su favor, o bien por mutuo convenio entre los interesados, como sucedería si el dueño del predio dominante renunciara a su servidumbre, o el acreedor a su hipoteca, o si el censualista conviniera con el censatario en libertar del censo una finca para subrogarlo en otra. 2o. Cuando deje también de existir completamente el derecho real inscrito, bien por disposición de la Ley, como sucede en la hipoteca legal luego que cesa el motivo de ella, o bien por efecto natural del contrato que diera causa a la inscripción, como se verifica en la hipoteca cuando el deudor paga su deuda, en el censo cuando lo redime el censatario, en el arrendamiento cuando se cumple su término y en los demás casos análogos». 3) Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción. Los actos y contratos nulos no se convalidan con la inscripción,165 y ésta desaparece si se declara la nulidad de aquéllos, pero los terceros que adquieren algún derecho con anterioridad no pueden resultar perjudicados, siempre que, reúnan los requisitos de ley.166 La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468, sostiene, en forma general, que los asientos del Registro pueden ser válidos o nulos, y que la nulidad puede ser declarada por vicios en la forma y en el fondo; y agrega, que las inscripciones pueden ser nulas: a) por vicios de forma, al faltarles los requisitos esenciales conforme al art. 8 del R.R.P.; y b) por contener un acto o contrato falso o nulo, ya que la falsedad o nulidad traen como consecuencia ineludible la nulidad del asiento de inscripción. A esta nulidad la llama nulidad de fondo. No creo que la nulidad o falsedad del titulo produzca la nulidad de la inscripción o de cualquier otro asiento, con excepción de la cancelación, porque así lo dispone el art. 72 del R.R.P., cuyo modelo, el art. 99 de la Ley Hipotecaria española de 1869, fue suprimido por la actual. Si el título es falso o 165. Arts. 3949 C. y 28 del R.R.P. 166. Arts. 3796 y 3949 C.

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nulo, lo que propiamente se produce en los libros es una inexactitud y no la nulidad del asiento. 4) Cuando se declare la nulidad de la inscripción por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el art. 8 del R.R.P. Esta nulidad no perjudica a los terceros que hayan adquirido algún derecho.167 Apartándose de esta orientación general, y quizá sin mayor fundamento, el art. 70 del R.R.P. declara que la nulidad de forma de las cancelaciones perjudica a los terceros. El art. 97 de la Ley Hipotecaria española de 1869, que le sirvió de modelo, fue suprimido por la actual. Si se declara la nulidad del asiento, el interesado puede presentar de nuevo el título para su inscripción, pues no existe un precepto que disponga que en tal caso el Juez ordenará se extienda en el Registro, una vez cancelada la inscripción, un nuevo asiento que reúna los requisitos de ley. Debemos tener presente que el interesado, a tenor del art. 3947 C., siempre conserva el derecho de pedir en cualquier tiempo la rectificación del asiento, ya sea por omisión de los requisitos necesarios o porque se expresen de modo distinto de como aparecen en el título, pero la rectificación no surte efecto en cuanto a terceros, sino desde su fecha, por lo que no siempre se entabla demanda de nulidad. La Corte Suprema, en sentencia de las 12 m. del 17 de mayo de 1945, B.J., p. 2785, dijo: «Hay que examinar la cuestión bajo otro aspecto, esto es, en relación con la posición de tercera persona que ocupa la demandada adquirente de quien aparecía con derechos en el Registro. Comparando la escritura de venta en que el señor Sacasa otorgó al señor Carazo con el asiento de inscripción de la misma se nota cierta discrepancia, puesto que la escritura alude únicamente a las propiedades llamadas San Bartolo y La Tigra y la inscripción comprende a éstas y a Corralillos, que aunque es anexo a San Bartolo, no se hizo mención específica de ella. Esto pudiera prestarse a discutir la nulidad de la inscripción y podría llegarse a la rectificación de la misma. En efecto: toda inscripción puede ser atacada por las nulidades de forma indicadas en el Art. 8 del Reglamento del Registro Público y estas nulidades pueden someterse, bien por omisión, es decir, cuando el asiento no tiene alguna de las circunstancias expresadas en dicho artículo o bien cuando existe inexactitud al referirse a las mismas que puedan inducir a error y perjuicio, esa es la doctrina de los autores y así lo prescribe el Art. 3947 C. Un asiento, en esta situación, puede rectificarse en cualquier tiempo: pero siempre que el derecho de propiedad inscrito se encuentre en poder de la persona con quien se contrató; pero cuando ya esta propiedad o derecho pasaron a personas terceras que no intervinieron en el contrato, sino que adquirieron tomando en cuenta el Registro, la rectificación no podría afectarles de ninguna manera y así lo dicen nuestras leyes; por ejemplo, el Art. 3947 C. dice: «Si en alguna inscripción se omite expresar cualquiera de las circunstancias generales o especiales exigidas por la ley o si se expresaren de distinto modo, podrá rectificarse en cualquier

167. Art. 27 del R.R.P.

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tiempo, a solicitud del interesado; pero dicha rectificación no perjudica a terceros, sino desde su fecha y el Art. 27 del Reglamento del Registro Público prescribe que la nulidad de la inscripción no perjudica a un tercero que no haya sido parte en el contrato inscrito. Confirma esta tesis el señor Morell y Terry al comentar esta cuestión en su obra citada diciendo: «Si en el tiempo intermedio, desde que se extendió la inscripción nula hasta que esta nulidad fue declarada o conocida su posibilidad en el Registro, adquirió algún derecho un tercero que no había intervenido como parte en e acto o contrato inscrito nulo, ese derecho, adquirido cuando el asiento aún se estimaba válido, no puede ser perjudicado por la declaración de nulidad». Todo esto está de acuerdo con los fines del Registro que son la protección a terceros y la garantía del crédito territorial. De le expuesto es fácil decir: que aunque la acción de nulidad del asiento de inscripción a favor del señor Carazo fuera procedente y así se declarare en nada perjudicaría a la demandada por ser una tercera persona que no intervino en la escritura a que alude dicha inscripción y que adquirió tomando como base el Registro. La sentencia recurrida ha violado en consecuencia las disposiciones legales aludidas». De conformidad con los arts. 3969 C. y 62 del R.R.P., podrá, pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial: 1) Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o de 17 anotación preventiva. El art. 69 del Reglamento español antes citado decía: «Art. 69. Se entenderá reducido el inmueble objeto de la inscripción para los efectos del número 1 del art. 80 de la Ley, siempre que materialmente disminuyan su cabida o proporciones, bien por obra de la naturaleza, como los accidentes mencionados en el art. 66, o bien por la voluntad del propietario, como sucede cuando éste divide su finca enajenando una parte de ella». 2) Cuando se reduzca el derecho inscrito a favor del dueño de la cosa gravada. El art. 70 del Reglamento español decía: «Art. 70. Se considerará reducido el derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada, para los efectos del número 2 de dicho art. 80: 1. Cuando se disminuya la cuantía del mismo derecho, por renuncia del interesado, o convenio entre las partes, como si el acreedor, hipotecario consintiere en reducir su hipoteca a una parte del inmueble hipotecado, o si el usufructuario renunciara a una parte del predio usufructuado, o si el censualista limitase el censo a una parte de la finca sobre que gravita. 2, Cuando se disminuya la cuantía del derecho inscrito por efecto natural del contrato que diera causa a la inscripción, como sucede cuando el deudor hipotecario paga una parte de su crédito, haciéndolo constar en debida forma, o cuando el censatario redime una parte del capital del censo o cuando en el usufructo vitalicio, constituido por dos o más vidas, fallece uno de los usufructuarios.

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3. Cuando se disminuya la misma cuantía del derecho por sentencia judicial, como sucede siempre que se declare nulo, en parte solamente, el título en cuya virtud se haya hecho la inscripción». b) Cancelación de inscripciones y anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública y de las practicadas por mandamiento judicial Se distingue entre las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública y las que se practican en virtud de mandamiento judicial. Las primeras, o sea las hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por providencia ejecutoria, o por otra escritura o documento auténtico en el cual exprese su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus sucesores, o representantes legales.168 Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado demandarlo en juicio ordinario.169 Nuestra legislación, jurisprudencia y práctica registral admiten algunas excepciones a las reglas expuestas; es decir, que se puede practicar la cancelación sin necesidad de sentencia o escritura en que preste su consentimiento el titular registral. El art. 18 del R.R.P. dispone que toda anotación preventiva pedida en vista de la negativa del Registro para inscribir el título «caducará a los treinta días de su fecha y será cancelada de oficio por el Registrador, si durante ese término no se presentase el título subsanado en forma, providencia del Juez mandando hacer la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel término, o estarse ventilando la contienda en juicio ordinario». La anotacíón de una escritura de promesa de venta en que se pactó que ésta quedaría sin ningún efecto por el solo hecho de vencerse el plazo sin haberse otorgado la escritura de venta, puede cancelarse sin necesidad de escritura pública o providencia judicial, declaró la Corte Suprema de Justicia en Consulta del 16 de enero de 1951, B.J., p. 15815.170 Por otra parte, cuando se confundan los derechos de acreedor hipotecario y dueño, por el mismo hecho queda extinguida la hipoteca, bastando que, al inscribirse la escritura o título que produce la confusión, se anote en el lugar correspondiente la cancelación que se ha verificado.171

168. Arts. 3970 C. y 63 del R. R.P. 169. Art. 65 inc. 3 del R.R.P. Por ejemplo, si el deudor paga a su acreedor y éste se resiste a extenderle la cancelación del crédito hipotecario, podrá exigirla demandando al acreedor, quien se encuentra obligado a ello. 170. El Registrador, dice la Suprema, no puede cancelar de oficio la inscripción de una promesa de venta en la que se pactó que quedará de hecho cancelado por el incumplimiento de la entrega de una cuota o abono, ya que es necesario la presentación de la providencia ejecutoria que la ordene o de otra escritura o documento auténtico en el cual expresa su consentimiento la persona a cuyo favor se hubiera hecho, o sus sucesores o representantes legales (Cta. del 31 de agosto de 1970, B.J., p. 353). 171. Arts. 3867 y 3874 C.

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Algunos Registros cancelan el arrendamiento, una vez vencido el plazo de su duración, con la simple petición del arrendador. La mayoría de los Registradores cancelan el usufructo extinguido por muerte del usufructuario, teniendo a la vista el certificado de defunción. El art. 82 de la Ley Hipotecaria española, desarrollado por el art. 175 del Reglamento, en forma general, se refiere a los supuestos en que no es preciso el consentimiento del perjudicado ni una sentencia que lo supla. Este tipo de cancelación se produce «cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva”. Nuestra Corte Suprema de Justicia reconoce esta clase de cancelaciones en sentencia dictada a las 12 m. del 27 de noviembre de 1935, B.J., p. 9129. Se sostuvo, entre otras cosas, en un caso en que la nulidad se declaró de oficio, que la nulidad de la compraventa trae como consecuencia la ineficacia de la inscripción y, por lo tanto, procede la cancelación aunque no se haya pedido y también aun cuando no lo ordene expresamente el fallo, sin necesidad del consentimiento del titular registral y de iniciar un nuevo juicio. Como fundamento de sus conclusiones, acepta que a veces no es necesario el consentimiento voluntario o forzoso (providencia ejecutoria) para que la cancelación se practique, por resultar la extinción del derecho, ya de la misma voluntad de los interesados» consignada en la misma escritura o documento inscrito, ya de una disposición legal. Aunque la práctica registral y la jurisprudencia hayan suavizado las reglas de los arts. 63 y 65 inc. 3 del R.R.P. admitiendo este tipo de cancelación, es necesaria una reforma que definitivamente aclare el problema. Ejemplo de casos que podrían agruparse en este tipo de cancelación: a) la extinción de la hipoteca por cancelación del usufructo en virtud de hecho ajeno a la voluntad del usufructuario;172 b) la extinción de la hipoteca como resultado de la venta en pública subasta a tenor del art. 3844 C.;173 c) la extinción de la hipoteca constituida sobre bienes litigiosos, cuando hubiere sido vencido el dueño de la finca hipotecada; c) la extinción del pacto de retroventa, Cuando no sea ejercitado en el plazo correspondiente; e) la extinción del arriendo por vencimiento del plazo sin que conste prórroga. El consentimiento a que se refieren los arts. 3970 C.y 63 del R.R.P. se manifiesta generalmente en forma unilateral. Por ejemplo, para cancelar una hipoteca 172. Arts. 3807 y 3870 C. 173. Si de la orden judicial, dice la Suprema, no apareciera que los acreedores hipotecarios fueron citados al juicio, el Registrador se abstendrá de cancelar dichos gravámenes poniendo razón de su negativa; pero si el Juez insistiere en cancelarlos, el Registrador tiene que obedecer pero en el supuesto de gravámenes distintos a la hipoteca como el arriendo, promesa de venta, embargo y comodatos, el Registrador deberá cancelarlos si hubieran sido inscritos o anotados con posterioridad a la demanda (Cta. del 7 de julio de 1976, B.J., p. 392). Con relación a la cancelación de la promesa de venta, véase el Capítulo XII, pp. 180 y 181.

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basta el consentimiento del acreedor. Los mencionados artículos solamente exigen, para que proceda la cancelación, el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legales. En dichos arts. encuentra entrada el llamado consentimiento formal. En la doctrina se discute si el consentimiento cancelatorio es causal o abstracto. Vistos los mencionados artículos en forma aislada, dan la impresión de que basta el consentimiento del titular registral, sin expresarse la causa que origina la cancelación; por ejemplo, pago, enuncia del usufructo, etc. No obstante, como bien opina Antonio Vásquez Campos,174 el consentimiento del art. 82 de la Ley (modelo de nuestro art. 63 del R.R.P.) está condicionado por los arts. 79 y 80 de la misma (modelos de nuestros arts. 61 y 62 del R.R.P.), en el sentido de que el consentimiento cancelatorio ha de basarse en una de las causas taxativamente establecidas en los referidos artículos 79 y 80. Los arts. 3970 y 63 del R.R.P. contienen un caso de tracto abreviado, pues los causahabientes pueden cancelar sin necesidad de la previa inscripción de la transmisión hereditaria. En el asiento de cancelación se hará constar la transmisión hereditaria y la inscripción el testamento o declaratoria de herederos en que consta, sin la cual no puede hacerse. En cambio las inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de mandamiento judicial, sólo se cancelarán por providencia ejecutoria.175 Si los interesados convienen en cancelarlas, comparecerán por escrito ante el Juez o Tribunal competente y después de haber ratificado sus intenciones, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará la resolución ordenando la cancelación. También se ordenará la cancelación si fuere procedente, aunque no consienta en ella la persona en cuyo favor se hubiere hecho.176 Una excepción a esta regla es la anotación del decreto de embargo o secuestro, ya que si no se presenta al Registro dentro de los 30 días de su duración el embargo ya trabado, quedará cancelado sin necesidad de declaratoria ni de asiento y se puede extender certificación de libertad de gravámenes sin hacer constar dicha anotación. No obstante, y para claridad del registro, el Registrador puede extender el asiento de cancelación de la anotación.177 Escapa también de estas reglas la cancelación que se produce por confusión cuando el acreedor que obtuvo la anotación de embargo adquiere él inmueble por adjudicación en pago o por compra en subasta. Dicho embargo se cancelará con independencia de la voluntad del deudor y sin necesidad de providencia judicial.178 174. «La cancelación y la técnica hipotecaria española» (RCDI, 69, septiembre 1930, pp. 694 a 698). Consúltanse sobre este tema a Roca Sastre (Derecho Hipotecario, Tomo II, pp. 61 y sigts.), Chico y Bonilla (Op. cít.. ,Tomo lI, pp 338 y sigts.), Diez Picazo («El negocio cancelatorio y la causa de la cancelación”, RCDI, 462, septiembre-octubre 1967, pp. 1263 y sigts.), y Zumalacarregui Martín-Córdova («Causa y Abstracción Causas en el Derecho Civil Español”. Estudios cit., p, 289 y sigts). 175. Art. 64 del R. R. P. 176. Art. 65 incs. 1 y 2 del R.R.P. 177. Art. 3964 inc. 4 C., consultas del 23 de abril de 1956, B.J., p. 18365; del 6 de abril de 1964, B.J. p. 502; del 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871, y del 23 de enero de 1969, B.J., p. 362. 178. Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554.

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El art. 3971 C. dispone que la anotación de demanda se cancelará en virtud de sentencia ejecutoriada que absuelva de la demanda o la declarare desierta. Esta deserción debe entenderse que se refiere a la deserción de la acción por falta de fianza de costas, daños y perjuicios.179 También procede la cancelación cuando los tribunales declaran que no es anotable la demanda; cuando se produce e desistimiento o la caducidad en primera instancia; o cuando se opera la caducidad, la deserción o el desistimiento del recurso interpuesto contra la sentencia que desestimó la demanda, siempre, en todos los casos mencionados, en virtud de resolución firme. Se cancelarán las anotaciones contempladas en el art. 3964 incs. 2 y 3 cuando se desestime la demanda, en virtud de sentencia ejecutoriada. El embargo se cancelará cuando se ordene su levantamiento, e declare nulo o improcedente para garantizar las resultas del juicio. Se estima que el título supletorio, las ventas forzadas y las sentencias declarativas de dominio o derechos reales, no necesitan mandamiento judicial para su cancelación, ya que se considera que son inscripciones en que la administración de justicia no tiene interés directo. Para cancelar una inscripción basta un mandato del Juez que debe contener la cabeza y parte resolutiva de la resolución y los demás detalles pertinentes a la propiedad y a los gravámenes que deben cancelarse. También puede cancelarse la inscripción a la vista de la ejecutoria.180 c) Cancelación a petición de parte y de oficio Por regla general la cancelación es a instancia de parte, ya sea que dicha operación se realice con el consentimiento del titular registral, o sin o contra su consentimiento si fuere procedente.181 No obstante el Registrador puede proceder de oficio y, por lo tanto, sin necesidad de requerir instancia de parte y providencia judicial: a) para cancelar Ia anotación preventiva que se practica cuando no se accede a inscripción por contener el título faltas subsanables; 182 b) para cancelar la anotación a favor del acreedor a la herencia o del legatario que no fuere de especie; 183 y c) para cancelar el asiento de presentación. 184 La cancelación de oficio tiene su campo propicio en la caducidad de los asientos. En las anotaciones preventivas es la norma general.

179. Art. 946 Pr. 180. Cta. del 7 de julio de 1976, B.J., p. 392. 181. Arts. 3970 C, 63, 64 y 65 del R R.P. 182. Art. 18 del R.R.P. 183. Art. 68 del R.R.P. 184. Art. 75 del R.R.P.

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Nuestro Código y su Reglamento no señalan una regla general que disponga que, en caso de caducidad, debe procederse de oficio, o bien a petición de parte o de oficio, por lo que debe buscarse en cada artículo la forma de hacer constar la caducidad. Se procederá de oficio en los tres casos expresados. La anotación del decreto de embargo y secuestro de bienes raíces queda cancelada sin necesidad de declaratoria ni asiento.185 La anotación del art. 40 de la Ley Tributaria Común requiere instancia de parte interesada. El inc. 6 del art. 3964 C., al cual remite la Ley, dice que la anotación quedará cancelada de hecho si dentro del plazo señalado no se subsana el defecto y no agrega que no se necesite asiento como en el caso anterior, ni autoriza al Registrador a proceder de oficio. Tampoco el art. 40 de dicha Ley hace estas declaraciones. Por lo expuesto, creo que en este supuesto es necesaria la petición de la parte interesada. B. Efectos de las cancelaciones De conformidad con los arts. 3967 C. y 59 del R.R.P., las inscripciones no se extinguen en cuanto a terceros y mientras tanto siguen surtiendo todos sus efectos, sino: a) por su cancelación; y b) por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona. En este segundo supuesto, propiamente no existe extinción del asiento, sino una trasmisión o cambio de titularidades que por el juego del tracto sucesivo van formando, a medida que se inscriben los títulos, la historia registral del inmueble.186 Para los terceros, pues, la inscripción continúa vigente y con plena eficacia mientras no se haya practicado la cancelación ya sea provocada por la nulidad, rescisión, resolución o falsedad del título, o porque no se inscriba la transferencia. La cancelación produce los siguientes efectos: 1) Extingue a favor de los terceros el derecho que publica el asiento cancelado; 2) Como consecuencia de la extinción, restablece la eficacia del asiento anterior afectado por el cancelado, y el titular del derecho que contiene recobra las facultades dispositivas que había perdido.187 El efecto extintivo de la cancelación de las inscripciones o anotaciones preventivas viene condicionado por lo dispuesto en el art. 70 del R.R.P., cuyo contenido es desarrollado por los arts. 71 y 72 siguientes. Según dicho artículo, los derechos

185. Arts. 3964 inc. 4 y 3971 C. 186. Véase la crítica que del art. 77 de la ley (modelo de nuestro art. 59 del R.R.P.) hace Roca Sastre en Instituciones..., Tomo II, pp. 462 y 463. 187. Para Roca Sastre la cancelación no extingue el derecho registral sino el asiento en que el mismo se constata y, aunque frecuentemente extingue el derecho registrado, sus efectos se producen con independencia de si tal derecho se ha extinguido en la realidad jurídica. Este es el efecto directo o inmediato de la cancelación; pero el específico consiste en reputar con relación a terceros, extinguido el derecho contenido en el asiento cancelado. Agrega que en ese sentido debe entenderse el art. 77 de la Ley (modelo de nuestro art. 59 del R.R.P.) y que así como el art. 23 de la Ley (modelo de nuestro art. 3948 C.) declara inoperante frente a terceros el título que no ha sido inscrito, el mencionado art. 77 establece el mismo efecto acto del título que ha dejado de estarlo. (Instituciones..., Tomo II, p. 461 y sigts.).

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afectados por la cancelación no se extinguen en cuanto a los terceros: a) si el título en virtud del cual se ha verificado la cancelación es nulo o falso; b) si contiene el asiento vicio exterior de nulidad. Estas irregularidades las señala el art. 71. El art. 72 del R.R.P. que desarrolla en parte el contenido del art. 70 del mismo Reglamento y agrega como causa de nulidad la incompetencia del Tribunal que está contemplada en su inc. 1o., pues la orden de cancelación emitida bajo esas condiciones es nula, está en roce con el art. 3973 C., pues mientras aquél establece que la cancelación podrá declararse nula con perjuicio de terceros, cuando se declare falso, nulo o ineficaz el título en cuya virtud se hubiere hecho, cuando la haya ordenado un Tribunal incompetente o cuando se haya verificado por error o fraude, en la parte final de éste se preceptúa que la nulidad de la cancelación sólo perjudica a los terceros cuando se haya inscrito provisionalmente la demanda entablada para que se declare en juicio. Opino que, ante tal contradicción, prima el art. 3973 C., ya que con este criterio se refuerza la fe pública registral que como se ha expresado en varias oportunidades es uno de los principios básicos en que descansa nuestro sistema. La Corte Suprema de Justicia, en un caso en que declaró la falsedad de la escritura de cancelación de un crédito hipotecario y mantuvo, apoyada en el art. 3973 C., en primer lugar o rango al acreedor hipotecario por haberse cancelado en el Registro en virtud de la escritura falsa, describe cierta armonía o coordinación entre el art. 3973 C. y los arts. 70 y 72 del R.R.P.188 Volvemos a repetir que existe contradicción, pues obedecen a distintos enfoques. El primero (art. 3973 C.) mantiene la pureza de la fe pública, y los segundos (arts. 70 y 72 del R.R.P.) establecen una excepción a la misma, pues la nulidad afecta a los terceros aunque no conste en el Registro la causa que la provocó. Los arts. 97 y 99 de la Ley Hipotecaria española de 1869 que sirvieron de modelo de nuestros arts. Estableció en el nuevo art. 97 de la Ley, la presunción de que cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera. Sería aconsejable una reforma en ese sentido. C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelación y nulidad de ésta. La demanda por la que se pide la cancelación de un asiento, ya sea que tenga por causa su nulidad o falsedad, es anotable en el registro a tenor de lo dispuesto en el art. 3964 inc. 2 C. Asimismo, se puede anotar preventivamente la demanda de nulidad de las cancelaciones causadas por la falsedad o nulidad del título o por haberse verificado por error o fraude, a teneor del art. 3973 C. Lo que se trata de evitar con las anteriores anotaciones es que surja en el Registro un tercero protegido de conformidad con los arts. 3976 y 3949 C. También es anotable la demanda que pretende anular la cancelación por faltarle los requisitos de forma. En este caso la nulidad perjudica al tercero, aunque no esté anotada la demanda. Así se deduce del art. 70 del R.R.P. 188. S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444.

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D. Ley de Limpieza Registral La Ley de 17 de agosto de 1945, que aclara y adiciona el art. 19 del R.R.P., dispone que los terrenos baldíos nacionales se considerarán inscritos a nombre del Estado, y agrega que las inscripiciones hechas contra título anteriormente inscrito o contradiciendo el dominio del Estado en los terrenos baldíos, son de ningún valor y su cancelación podrá pedirse en cualquier tiempo ante el Juez de lo Civil del Distrito respectivo. Esta ley establece un procedimiento sencillo y breve para obtener las cancelaciones de las inscripciones hechas contra títulos anteriormente inscritos. Abarca tanto a los particulares como al Estado, a favor del que se consideran inscritos los terrenos baldíos nacionales.189 La Corte Suprema ha dicho: «La demanda se funda en la ley específica del 17 de Agosto de 1945, concretada a mantener la invulnerabilidad de los asientos registrales, frente a la doble inscripción en un mismo inmueble, manteniendo incólume la prelación del registro en un título anterior, contra las inscripciones de los títulos posteriores que se opongan al del solicitante».190 La cancelación a que se refiere la Ley de 17 de Agosto de 1945 es procedente cuando no existe duda de la identidad de los predios, según los documentos que se acompañan; pero si surge duda, no cabe la apertura a pruebas ni para mejor proveer y el Juez debe abstenerse de ordenar la cancelación, dejando a las partes sus derechos a salvo para que los ventilen en el juicio declarativo, dijo la Corte Suprema de Justicia en Consulta del 22 de agosto de 1952, B.J., p. 16312. Las limitaciones de dicha ley y la acogida de tal criterio por los tribunales de justicia, reducen su aplicabilidad, pues basta que el que solicita título supletorio u obtenga venta forzada sin título anterior inscrito cambie maliciosamente un lindero del inmueble o de cualquier forma varíe la identidad, para lograr evadirla. Pero si la Ley de 17 de Agosto de 1945 puede resultar inoperante y poco invocada por los interesados, la doble inmatriculación se está logrando eliminar con el Catastro. De acuerdo con el art. 2 de la Ley de 17 de Agosto de 1945, de las resoluciones que se dicten solamente se concederá el recurso de apelación ante la Corte respectiva,191 y la casación sólo podrá tener lugar en los casos en que el fallo de segunda instancia pueda afectar, con carácter definitivo, a derechos individuales.192 189. El título supletorio, ha dicho la Suprema, inscrito es hábil para que el inscribiente pueda válídamente vender, y si esa venta la considera ilegal un tercero, éste puede ejercer la llamada acción de limpieza que establece una ley especial para cancelar en el Registro las inscripciones ilegales. (Cta. del 29 de Agosto de 1957, BJ., p. 18816). 190. S. 10:30 a.m. del 3 de septiembre de 1959, B.J., p. 19590. 191. S. 9:30 a.m. del 4 de noviembre de 1952, B.J., p. 16227. S. 10.30 a.m. del 3 de septiembre de 1959, B.J., p. 19590. S. 11. 20 a.m. del 5 de marzo de 1958, BJ., p. 18909 S. 10 a.m. del 19 de octubre de 1975, B.J., p. 285. 192. S. de las 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188. S. de las 10 a.m. del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509. S. de las 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, B.J., p. 15970. S. de las 9:30 a.m. del 16 de noviembre de 1953, B.J., p. 16712. S. de las 11:30 a.m del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561. S. de las 10

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Confirmando el criterio anterior, la Suprema en sentencia de las 9:45 a.m. del 6 de febrero de 1967, B.J., p. 16, sostuvo que en el procedimiento especial de la Ley de 17 de Agosto de 1945, que tiende al mantenimiento de la pureza del Registro y no a la discusión del dominio, no son admisibles las excepciones; que no existe término de pruebas y la resolución definitiva no produce cosa juzgada; y que, en virtud de estas características, el art. 2 inc. 3 de la Ley dispone que de esas resoluciones solamente habrá apelación, excluyendo en esa forma la procedencia del recurso de casación, salvo que se haya desnaturalizado el procedimiento admitiéndose la discusión del dominio y resolviéndose sobre él. E. Requisitos formales El asiento de cancelación debe reunir, bajo pena de nulidad, los requisitos formales que señala el art. 71 del R.R.P. Dice así: “Art. 71. Será nula la cancelación: 1º. Cuando no dé claramente a conocer la inscripción o anotación cancelada. 2º. Cuando no exprese el documento en cuya virtud se haga la cancelación, los nombres de los otorgantes, del Notario o del Tribunal, en su caso, y la fecha del otorgamiento o expedición. 3º. Cuando no exprese el nombre de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación. 4º. Cuando haciéndose la cancelación a nombre de persona distinta de aquello a cuyo favor estuviere hecha la inscripción o anotación no resultare de la cancelación de representación con que haya obrado dicha persona. 5º. Cuando la cancelación parcial no se de a conocer claramente la parte del inmueble que haya desaparecido o la parte de la obligación que se extinga y la que subsista. 6º. Cuando no contenga la fecha de la presentación en el Registro del título en que se haya convenido o mandado la cancelación”. El art. 74 del R.R.P. enumera otros que están comprendidos en los incs. 2 y 6 del 71 transcrito. 20. Notas marginales Son asientos que se practican en la columna marginal del Libro de Inscripciones o al margen del Libro de Personas o del Diario y la función de los mismos es: 1) Relacionar los asientos del Registro para revisar y manejar con mayor facilidad sus libros; 2) Consignar las circunstancias que modifican o afectan el derecho inscrito; 3) Sustituir a los asientos principales cuando así lo dispone la ley.

am. del 28 de mayo de 1960. BJ., p. 19976. S. de las 12 m. del 15 de junio de 1961, B.J.,p. 20531. S. de las 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J.,p. 25.

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Entre el primer grupo, podemos citar: a) la nota extendida al margen del asiento de presentación indicando el número de la finca, el asiento, tomo y folio en que se practicó la inscripción, anotación preventiva o cancelación;193 b) la nota que se extiende al margen de asiento de presentación cuando se retira el título para subsanar el defecto el defecto o defectos señalados por el Registrador o por cualquier otro motivo. La ley no contempla este caso, pero creo que es una costumbre muy sana y no prohibida; c) la nota que se extiende al margen de la inscripción del crédito hipotecario cedido, haciendo constar dicha cesión;194 d) la que se practica al margen del testamento o declaratorio, la de herederos, en la cual se señala el asiento, folio y tomo en que se inscribió la cesión de los derechos hereditarios.195 Estas notas de relación las practica el Registrador de oficio, pues son una consecuencia inmediata de la petición inicial de inscripción. Entre el segundo grupo se encuentran: a) la nota que se extiende para hacer constar el cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando se consuma la adquisición del derecho. Si la resolución o rescisión llega a verificarse, se hará constar por una nueva inscripción a favor de quien corresponda;196 b) la prórroga de la anotación preventiva practicada por faltas subsanables y la circunstancia de haber juicio pendiente.197 Entre el tercer grupo tenemos: a) las inscripciones de las servidumbres, tanto en el predio sirviente como en el dominante;198 b) la minuta de mejoras;199 c) la prenda agraria o industrial200 d) el endoso de los créditos de conformidad con el art. 118 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo. Estas notas tienen la eficacia del asiento que sustituyen. Las notas marginales forman parte del contenido total del folio, al cual deben someterse los terceros, por lo que éstos no pueden alegar ignorancia de las modificaciones, hechos o derechos que publican dichas notas para fundamentar su buena fe. Las notas de relación o de referencia, como las denomina el Código, deben estar fechadas y firmadas con media firma. No están sujetas a las exigencias de los arts. 3946, 3952 C. y 8 del R.R.P. Las otras deben sujetarse, a excepción de la media firma, a los requisitos generales de las inscripciones. 21. Asiento de presentación La fecha de ingreso de los títulos al Registro se hace constar en un asiento denominado de presentación que se practica en el Libro Diario.

193. Arts. 82 y 158 del R.R.P. 194. Art. 2722 C. 195. Art. 160 del R.R.P., reformado por la Ley de 30 de Julio de 1971. 196. Art. 15 del R.R.P. 197. Art. 18 inc. 2 del R.R.P. 198. Arts. 3953 C. y 13 del R.R.P. 199. Art. 3956 C. 200. Art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o Industrial.

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Reviste particular importancia, ya que marca la prioridad registral, y su fecha es la fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir. Además, incorpora la petición de inscripción (rogación) e inicia los efectos registrales del título.201 Por estas razones, y a fin de evitar que se proceda a la inscripción de un titulo contradictorio con el presentado antes, o que éste se inscriba con posterioridad a aquél, si el conflicto fuere de prelación y no exclusión, es necesario que el Registrador revise el Diario para examinar los títulos presentados en los últimos treinta días.202 En sentencia de las 10 a.m. del 23 de enero de 1915, B.J., p. 659, la Corte Suprema de Justicia dijo que, presentada en el Diario una escritura dentro de los treinta días siguientes que señala el art. 16 inc. 2 del R.R.P., no puede inscribirse ni anotarse otro título en que se transmita o grave la misma propiedad a que se refiere el que se inscribió o anotó primero, bajo pena de nulidad por ser prohibitiva dicha disposición conforme el párrafo X del Título Preliminar C. Los efectos de este asiento duran treinta días, pasados los cuales, sin inscribirse ni anotarse el título, se opera la caducidad del mismo, el Registrador lo cancelará de oficio, y desaparece el obstáculo del art. 16 inc. 2 del R.R.P. De aquí que el Registrador debe pronunciarse dentro de dicho plazo, ya sea inscribiendo el título, o bien negando o suspendiendo la inscripción. Perdida la prioridad por efecto de la caducidad, el interesado puede volver a presentar el título para su inscripción, y desde entonces adquiere otra prioridad independiente de la primera. La Ley Hipotecaria española y su Reglamento contemplan varios casos de prórroga y suspensión del asiento de presentación. Causas justas aconsejan estas medidas legislativas. El Registrador está obligado a extender el asiento de presentación inmediatamente de recibir el título; una vez radicadas las diligencias en sede registral (solicitud, título y su presentación en el Diario), se pronunciará negando o accediendo a la inscripción. El Registrador, pues, debe practicar dicho, asiento con independencia de los defectos que a primera vista observare o de los obstáculos que resulten del Registro, ya que la apreciación de unos y otros la hará al calificar los documentos ya presentados para su inscripción. Solamente no se extenderá el asiento de presentación si resulta incompetente por razón de la materia o territorio, como por ejemplo, cuando se le presenta para su inscripción una aeronave o una partida de nacimiento, o cuando la propiedad que se trasmite, hipoteque o grave estuviere inscrita en otro Registro, pues jamás podrá constituirse un procedimiento eficaz. En tales casos devolverá el título indicando que no es competente. Es similar al caso del cartero que entrega la carta equivocadamente a otra persona, ésta se la regresará sin mayores trámites, manifestando que no le está dirigida. También el Registrador puede negarse a extender el asiento de presentación si se le presenta un documento privado, salvo que la inscripción de éste sea permitida, como por ejemplo, 201. Art. 16 inc. 2 del R.R.P. 202. Según Roca Sastre, el Registrador debe tener en cuenta el contenido del Diario, ya que la inscripción o la anotación que impide la inscripción consta en la hoja registral del libro de inscripciones y no así el asiento de presentación, que no se extiende en estos libros. (Instituciones..., Tomo II, p. 139).

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la minuta de mejoras. Hay quienes opinan que el documento privado. cuando la forma para el acto o contrato es ad-probationem, puede ser presentado en el Diario, lográndose así una reserva de prioridad, durante el plazo de su vigencia o de la anotación preventiva, a favor de la escritura pública que se otorgue con base en dicho documento. El Registrador, pues, salvo las excepciones señaladas, en las que notoriamente es improcedente extender el asiento, no tiene facultades para juzgar si presenta o no presenta el título. Su obligación es presentarlo en el Diario y después calificarlo. Sobre los alcances del asiento de presentación, la Corte Suprema de Justicia dijo: «Que en vista de tales antecedentes, se debe, antes de todo, para la mejor resolución del asunto, determinar el alcance verdadero que corresponde a los asientos de presentación en el Diario, ya que, como es visto, el del embargo a que se refieren los presentes autos, no fue anotado en el libro correspondiente del Registro. Los asientos de presentación, solamente tienen el alcance, como su nombre lo indica, de hacer constar el hecho de la presentación del título en el Registro, para que después se realicen las operaciones a que diere lugar, o se practiquen los otros asientos que fueren procedentes. Determinan, pues, el momento del ingreso de cada título en el Registro, y hacen público el acto y el derecho que en él se consignan, mostrando, en caso de presentarse varios títulos contradictorios, cuál de ellos se hizo público con anterioridad, pero una vez practicadas las operaciones a que cada título diere lugar, el asiento de presentación pierde toda su importancia y, deja de existir, pues por su naturaleza es transitorio o provisional y más bien preparatorio de otros asientos permanentes o definitivos. El Art. 25 del Reglamento del Registro Público, en consonancia con el Art. 3966 C. consigna el principio de que se considere como fecha de la inscripción, para todos los efectos que ésta debe producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma; pero como pueden presentarse casos en que no haya posibilidad de extender las inscripciones principales en el mismo día en que se haya verificado la presentación, el legislador creyó preciso, por una parte, atribuir a esos asientos mientras aquellas se practicaban, los efectos de las inscripciones, y por otra, limitar la duración de sus efectos a un plazo determinado, a fin de que, dentro de ese plazo quedasen definitivamente despachados los documentos presentados, ya sea admitiendo, o bien suspendiendo o negando su inscripción; y es así que en el Art. 16 inciso 2o. del Reglamento del Registro Público se dispone: que aunque sólo se hubiere extendido el asiento de presentación del título traslativo de dominio, tampoco podrá inscribirse ni anotarse otro título de la clase antes expresada, durante el término de treinta días contados desde la fecha del asiento. El Registrador, pues, para cumplir con ese precepto, deberá examinar los asientos de presentación extendidos en los últimos treinta días, y pendientes de inscripción. Transcurrido ese plazo sin haberse practicado la inscripción o anotación correspondiente, antes debe decirse que el asiento de presentación ha caducado y debe presentarse de nuevo el documento en el Registro para que pueda inscribirse o anotarse con arreglo a los Arts. 16 y 25 del Reglamento del Registro. Por consiguiente, en el caso presente debe concluirse: que 213

como el embargo de que se trata en los presentes autos no fue anotado en el Registro respectivo, la trasferencia del inmueble a favor del tercerista se efectuó libre de gravamen, por haber transcurrido a la fecha en que se efectuó, más de treinta días desde que se practicó el asiento de presentación, el que por esa causa había caducado; y si bien es cierto que el Art. 16 inc. 2o. del Reglamento del Registro se refiere a inscripción o anotación de títulos traslativos de dominio, debe entenderse que también comprende a las anotaciones preventivas que, como la de que se trata, se refiere a mandamiento de embargo, porque es necesario atender más al espíritu que a la letra de la ley, y por fuerza de la armonía que deben guardar las disposiciones que constituyen el sistema del Registro, la cual exige que donde imperan las mismas razones de la ley deben regir las disposiciones que en ellas se inspiran: ubicadem estratio, cadem juris dispositio esse debet».203 A. Requisitos formales. Se extenderán dichos asientos por el orden en que se presenten los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos y expresarán: lo. 2o. 3o. 4o.

El nombre, apellido y vecindario del que presente el título. La hora de su presentación. La especie del título presentado, su fecha y autoridad o Notario que lo suscriba. La especie de derecho que se constituya, trasmita, modifique o extinga por el titulo que se pretende inscribir. 5o. La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado, con expresión de su situación, su nombre y su número, si lo tuviere. 6o. El nombre y apellido de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscripción. 7o. La firma del Registrador y de la persona que presente el título o de un testigo, si ésta no pudiere firmar.204 La presentación de los títulos debe hacerse en las horas hábiles de los días no feriados, bajo pena de nulidad.205 22. Las menciones Las menciones no son propiamente asientos registrales, sino alusiones o referencias hechas en los asientos de inscripción o anotación al dominio o cualquier otro derecho real.206

203. S. 12 m. del 21 de febrero de 1935, B.J., p. 8911. 204. Art. 81 del R.R.P, 205. Arts. 83 y 84 del R. R.P. 206.. Para Roca Sastre, la mención debe ser clara y expresa y sólo puede tener lugar en un asiento de inscripción o anotación, por lo que no puede considerarse como mención la que se haga en un asiento de cancelación, nota marginal o asiento de presentación. (Instituciones.... Tomo II, pp. 323 y 325).

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Están consagradas en el art. 26 del R.R.P. que dice: «Art. 26. El dominio o cualquier otro derecho real que se mencione expresamente en las inscripciones o anotaciones preventivas, aunque no esté consignado en el Registro por medio de una inscripción separada y especial, producirá efecto contra tercero desde la fecha del asiento de presentación del título respectivo. Lo dispuesto en el inciso anterior se entenderá sin perjuicio de la obligación de inscribir especialmente los referidos derechos. De conformidad con la disposición transcrita pueden ser objeto de mención el dominio o cualquier otro derecho real. Se menciona el dominio, por ejemplo, cuando es adjudicada o vendida a varias personas una finca y sólo una de ellas pide la inscripción, o cuando uno de los copropietarios solicita titulo supletorio del inmueble que posee en comunidad. En tales casos se hará la inscripción indicando el nombre de los otros copropetarios y el porcentaje que les corresponde. La mención de los otros derechos se presenta con más frecuencia. Estos derechos pueden ser constituidos en el título que da origen al asiento en que se hace constar la mención, o bien, simplemente en dicho título se reconoce la existencia anterior de los mismos. El derecho de hipoteca es mencionable, pues, en nuestro sistema registral, dicho derecho existe sin necesidad de su inscripción. Para los que consideran a la inscripción como constitutiva del derecho de hipoteca, ésta no sería mencionable, pues su mención no equivale a inscripción y mal puede mencionarse un derecho real que no existe todavía. La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 11 a.m. del 11 de julio de 1913, B.J., p. 138, sostuvo que de conformidad con el art. 26 del R.R.P. si en la escritura de venta el comprador se hubiere obligado a respetar el arriendo que pesa sobre la finca vendida y constare tal obligación en el Registro Público, los subsiguientes adquirentes están obligados a respetarlo, aunque el contrato de arrendamiento conste en documento privado. Los terceros están obligados a respetar y a soportar las menciones.207 Sus efectos se producen desde la fecha de presentación del título donde constan. Las menciones establecen una reserva de rango y mientras no estén canceladas surten todos sus efectos e impiden la inscripción de los títulos incompatibles. Se cancelan con el consentimiento del favorecido por ellas o en virtud de resolución judicial.208 Para inscribir la adquisición del derecho mencionado es necesario que de previo éste se inscriba especialmente.

207. Con la sola mención, expresa Roca Sastre, queda asegurado el derecho a que se refiere, pues ella impide el juego enervador de la fe pública registral respecto de lo no registrado. (Instituciones..., Tomo II. p. 335). 208 Arts. 63 y 65 del R.R.P.

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La mención, como ya expresé, principia a producir sus efectos desde la presentación del título correspondiente y continúa produciéndolos hasta la presentación del título en virtud del cual se convierte en inscripción, anteponiéndose a los otros derechos inscritos con posterioridad a su constatación registral. La conversión opera, pues, con carácter retroactivo. Roca Sastre expresa que se ha observado que al hacer arrancar los efectos de la mención desde la presentación del titulo, se atenta contra el principio de publicidad, pues el tercero no puede conocer el derecho mencionado mientras el Registrador no proceda a la inscripción del título, ya que la mención no se consigna en el Diario. Contra lo expuesto argumenta dicho autor diciendo que por el asiento del Diario el tercero no sólo desconoce las menciones, sino también muchas otras particularidades del título, por lo que aconseja al tercero tomar las precauciones adecuadas.209 Para Roca Sastre, el único efecto que produce la mención es el poder perjudicar a terceros y todos los efectos que no sean derivaciones de aquél no le son reconocidos. Entre los derechos que se le niega, está su aptitud para poder ser trasmitido registralmente. Esto no quiere decir que no pueda trasmitirse el derecho mencionado, sino que no puede inscribirse dicha adquisición, mientras la mención no se convierta en inscripción. Por contener una enajenación potencial, no admite el embargo sobre el derecho mencionado, pero acepta las anotaciones de demanda. Consecuencia de lo anterior, es que no entra en juego la fe pública registral (art. 34 LH). En cambio, reconoce que el cierre registral del art. 17 de la ley (modelo de nuestro art. 16 R.R.P.) se aplica a favor del derecho mencionado: un título incompatible con éste, que sea de fecha anterior, perjudicaría el derecho mencionado y por tanto deberá el registrador rechazar su inscripción o anotación. De lo expuesto, deduce que la mención no produce la plenitud de efectos hipotecarios.210 Dice Cossio y Corral: «Morell, por su parte, estimaba que mencionado un derecho, se hace público y puede ser fácilmente conocido por la persona que desee contratar sobre una determinada finca: al acudir al Registro, tiene que enterarse de la mención y no puede alegar ignorancia. Este es el único efecto de las menciones: perjudicar a tercero, favoreciendo tal vez más de lo debido a la persona beneficiada por la mención. Surtir efectos contra tercero, significa perjudicar a terceros adquirentes. Todo adquirente posterior deberá soportar, tolerar o sufrir el derecho real mencionado sobre la finca respectiva. El adquirente podrá impugnar el derecho mencionado, lo que no podrá hacer es desconocerlo. Por otra parte, tenemos que: a) los efectos de la mención se producen desde la fecha de la presentación del título respectivo; b) la mención sólo se extingue mediante su cancelación formal; c) produce el cierre del Registro, de conformidad con lo establecido en el art. 17 de la ley; d) en cambio, no legitima a su titular para la disposi209. Instituciones..., Tomo II,p. 337. 210. Instituciones.... Tomo II, pp. 339 y 340.

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ción registral ni crea la presunción invulnerable a favor del mismo que la fe pública representa».211 Las menciones fueron suprimidas en España por la reforma de los años 1944-46. El art. 29 de la Ley dice: «La fe pública registral no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripciones separadas y especial». La exposición de motivos dice: «Por el contrario, ninguna razón abona que continúen mencionándose en el Registro los derechos susceptibles de inscripción separada y especial. Su consignación en el mismo, según la forma actual, dificulta el comercio inmobiliario y el crédito territorial». En otra parte dice: «Los titulares de derechos que pueden ser objeto de inscripción especial y separada, deben cuidar directamente de su ingreso en el Registro. Su negligencia ha de merecer especial protección». 23. Errores y rectificaciones de los asientos A. Ideas generales Es posible que en la redacción de los asientos se cometan errores, cuyo caso se produce una discordancia entre la realidad jurídica extrarregistral y la registral. Al Estado le interesa rectificar esos errores poniendo fin a dicha discordancia, con lo cual se evitan posibles perjuicios y fraudes. Frente los terceros, la apariencia registral prevalece sobre la extrarregistral, por lo que la ley, a fin de evitar perjuicios y desprestigios de la institución registral, regula los procedimientos de rectificación de errores. B. Clases de errores Los errores son de dos clases: materiales y de concepto. Existe error material cuando, sin intención conocida, se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia ya falta no sea causa de nulidad, o se equivoquen los nombres propios las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por eso el sentido general de la inscripción, ni el de ninguno de sus conceptos. 212 Se cometen errores de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título, se altere o varíe su sentido, sin que esta falta produzca necesariamente la nulidad. C. Procedimiento de rectificación En cualquier tiempo que se detecten errores materiales y de concepto en los asientos se procederá a la rectificación.

211. Op. cit., p. 283. 212. Art. 93 del R.R.P.

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Los errores materiales los podrá rectificar por sí y bajo su responsabilidad el Registrador en los casos siguientes: Cuando fueren cometidos en los asientos principales de inscripción, anotación y cancelación, si los respectivos títulos se conservaren en el Registro. Cuando fueren cometidos en los asientos de presentación y notas, aunque no obren en el Registro los respectivos títulos, siempre que la inscripción registral respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella.213 El Registrador necesitará la conformidad del interesado que posee del título inscrito o en su defecto una providencia judicial para rectificar los errores materiales cometidos: En las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones, cuyos títulos no existan en el Registro. En los asientos de presentación y notas cuando dichos errores no pueden comprobarse por las inscripciones principales respectivas y no existan los títulos en el Registro. El Registrador llamará al interesado para que exhiba el título, y en su presencia se haga la rectificación. En el supuesto de no concurrir oponerse el Registrador acudirá ante el Juez, quien, con la intervención del interesado, resolverá si se procede o no a la rectificación. El Registrador, una vez detectado el error, debe tomar la iniciativa para proceder a su rectificación, sin perjuicio de que el interesado también se la pida. Los errores materiales no podrán salvarse con enmiendas, tachaduras ni raspaduras, ni por otro medio, sino por una nota.214 El Registrador podrá bajo su responsabilidad rectificar por sí: 1.

Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones, cancelaciones, cuando resultan con toda claridad de las mismas.

2.

Los errores cometidos en asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva basta para darlos a conocer.

En los casos no comprendidos anteriormente, el Registrador procederá a la rectificación con el acuerdo unánime de los interesados en su defecto por una providencia judicial que lo ordene. El Registrador llamará a todos los interesados y les manifestará el error. Si todos convienen en la rectificación, se procederá a ello. Si alguno se opusiere se decidirá la cuestión en juicio ordinario. 213. Art. 88 del R.R.P. 214. Art. 95 del R.R.P.

218

En los errores de concepto, el Registrador también debe tomar la iniciativa de la rectificación, sin perjuicio de que los interesados pueda promover el procedimiento. La rectificación se hará mediante la extensión de un nuevo asiento. Si la rectificación se hiciere en virtud del título anteriormente inscrito, la rectificación es gratuita, asumiendo el Registrador los gastos ocasionados. Cuando se necesitare un nuevo título por la redacción ambigua, vaga o inexacta del antiguo, los gastos corren a cuenta de los interesados. Si la rectificación se decide judicialmente, el Juez tribunal decidirá quién debe pagarlos. D. Efectos de la rectificación La rectificación surte sus efectos desde la fecha en que se practique. No le afecta a los terceros que contrataron bajo el contenido registro anterior a la rectificación. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE GODOY, Mario. Derecho Procesal Civil de Guatemala. Ed. Universitaria. Guatemala, 1973; t. I, p. 283 y siqts. AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario. (Hacia la reforma jurídico inmobiliario). La Habana, 1939; p. 73 y sigts. . Derecho Hipotecario. La Habana, 1950, p. 119 y siqts. ARGUELLO BOLAÑOS, Horacio. Hominis Est Errare. Editorial El Centroamericano, León, p. 185 y sigts. ARGUELLO, Isauro P. y FRUTOS, Pedro. Elementos de Derecho Procesal. Buenos Aires, 1946; t. II, p. 348 y sigts. ARAGONES Y CARSI, Pascual. Compendio de Legislación Hipotecaria. Madrid, t. I, p. 73 y sigts., p. 167 y siqts. y 217 y sigts. BARRACHINA Y PASTOR, Federico. Derecho Hipotecario y Notarial. T. l., 1910, p. 77 y sigts., T. lI, 1910, p. 19 y sigts., T. IV, 1911, p. 3 y sigts. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel D. Tratado de Derecho Inmobiliario. Instituto Reus, Madrid, 1927, t. l., p. 89 y sigts., 466 y siqts., 478 y sigts., 514 y sigts., t. II, 1927, p. 3 y sigts., 111 y sigts. BRUSA, Elvira Martha Yorio de. “La Buena fe en los adquirentes a título oneroso». Revista del Notariado, Suplemento No. 1 , Buenos Aires, 1970. CALAMANDREI, Piero. Introducción al Estudio Sistemático de las Providencias Cautelares. Editorial Bibliográfica Argentina, Buenos Aires, 1945. CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941, 2a. ed., t. I, p. 160 y sigts., 282 y sigts., t. II, 1941, p. 3 y sigts. CAMY SANCHEZ CAÑETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislación Hipotecaria, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad. Centro de Estudios Hipotecarios, Granada, 1969, vol. I, p. 745 y sigts., Pamplona, 1971, 219

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Capítulo XIV LA FINCA, SUS MODIFICACIONES Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1. La finca 2. Sus modificaciones a) Desmembración b) Fusión c) División d) Obra nueva e) Rectificación de la medida superficial 3. Breve historia de la propiedad horizontal 4. Su naturaleza 5. Su inscripción 6. La prehorizontalidad 1. La finca La base sobre la que está construido nuestro Registro y que abre folio es la finca.1 Normalmente responde al concepto de inmueble por naturaleza; es decir, una porción delimitada de tierra que bien puede estar o no edificada. El Tribunal Supremo de España, en sentencia del 10 de diciembre de 1960, dice que la finca es un trozo de la superficie terrestre cerrado por una línea poligonal objeto de propiedad. En el anterior concepto no caben la propiedad por pisos, las concesiones y otros tipos de fincas admitidas en legislaciones extranjeras, por lo que se han formulado definiciones más amplias. Así, por ejemplo, se ha dicho que finca es todo lo que abre folio. 2. Sus modificaciones Las fincas pueden sufrir modificaciones que afecten su descripción, conservando su individualidad, o bien su integridad registral. En las primeras agrupamos a la obra nueva y la rectificación de la medida superficial. En las segundas a la desmembración, fusión y división. Nuestra legislación en el último tipo de modificaciones es corta. De la fusión sólo se ocupa el art. 157 del R. R.P. Esta disposición se concreta a autorizar la fusión y a indicar que se hará con número nuevo, poniendo nota del cambio en las inscripciones anteriores. Con relación a la desmembración o segregación se ha dudado si abre folio diferente, pues el art. 157 dispone que las fincas conservan siempre el mismo número de su primera inscripción, a menos que se reúnan en un solo cuerpo dos o más. 1. Para el perfecto juego, expresa Roca Sastre, de los principios hipotecarios y principalmente para los de especialidad, fe pública y tracto sucesivo, es indispensable que la constatación registral se efectúe a base del historial jurídico de cada finca, unificado en la correspondiente hoja que a cada una de ellas se abre al inmatricularla. (Instituciones.... Tomo I, p. 122).

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En disposiciones posteriores al Código se ha venido hablando de desmembración de fincas2 pero callan respecto a la apertura de un nuevo folio. La Ley Reglamentaria del Régimen de la Propiedad Horizontal permite que para inscribir el traspaso del dominio de los pisos, departamentos, etc. se abra folio independiente. La práctica registral y la doctrina de la Corte Suprema de Justicia han podido más que la restricción del art. 157 del R.R.P. al permitir que la desmembración abra folio. Esta medida es muy sana, pues evita que bajo un mismo número aparezcan varios propietarios lo que, en primer lugar, es contrario a la técnica del folio real que sigue nuestro Código; y, en segundo lugar, da ocasión para que se formen extensas, complicadas y confusas cadenas registrales. De la división no dicen nada el Código y el Reglamento. Es la práctica registral y notarial y la jurisprudencia de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia las que han formulado una técnica en este tipo de modificaciones. El Reglamento Hipotecario Español le dedica 7 artículos, del 44 al 50, a la agrupación, división y segregación de fincas. a) Desmembración Por la desmembración se separa una parte de la finca matriz o inscrita. Esta conserva su número original y a la parcela segregada se le asigna un nuevo folio y número. En la inscripción de la finca matriz se tomará nota de la segregación y en la nueva o segregada se harán constar las cargas y gravámenes de aquélla. Es necesario que la finca matriz tenga suficiente extensión para que se pueda inscribir la desmembración. Si la finca tiene una mayor cabida de la que publica el Registro, debe procederse al deslinde o a la mensura. La Corte Suprema de Justicia ha dicho que son inscribibles las desmembraciones efectuadas en fincas a cuerpo cierto, esto es, sin determinación de superficie, pero determinada ésta sobre el lote desmembrado.3 b) Fusión La fusión es la reunión de dos o más fincas colindantes que figuran inscritas en el Registro con números diferentes para formar una sola con número propio. En las fincas matrices se tomará nota de la fusión, y en la nueva se harán constar en las columnas respectivas todas las cargas, condiciones y gravámenes de las propiedades agrupadas. 2. Arts. 6 y 11 de la Ley de Actualización y Mantenimiento del Catastro. 3. Cta. Del 14 de mayo de 1963. B.J. p. 600.

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En el nuevo folio debe describirse la finca que resultó de la fusión, su cabida y linderos, y también se hará constar el número, folio y tomo de las agrupadas. La fusión debe solicitarse por medio de escritura pública, a tenor de lo dispuesto en el art. 3941 C. y cabe aunque las fincas estén gravadas. En algunos Registros se ha admitido el documento privado, dando lugar a una práctica viciosa. A pesar de la unificación el gravamen de una finca agrupada no se extiende a otra4 ni a la total que resulta de la fusión. Cada gravamen continúa afectando exclusivamente a la finca sobre la que se constituye antes de la fusión. De aquí se deriva, expresa Rica y Arenal, que aunque existan la unidad física y la unidad registral, no existe a los efectos de los acreedores y titulares de derechos reales tal unidad, porque cada finca o porción unificada conserva exclusivamente la responsabilidad privativa de los que sobre ella pesaban antes de la unificación. Es decir, los derechos reales quedan como formando dentro de la finca agrupada compartimientos estancos. El acreedor hipotecario, por ejemplo, no puede dirigir la ejecución contra la finca total, sino solamente contra la parcial objeto de la hipoteca.5 Cuando en virtud de la ejecución seguida por el acreedor hipotecario de una de las fincas hipotecadas tuviere que inscribirse la venta forzada, el Registrador procederá a la desunificación de la finca vendida a la que hará volver a formar parte de su antiguo número y folio. Es decir, rehabilita el folio cancelado de la finca matriz.6 Algunos Registradores, por el contrario, abren número y folio diferente al que tenía la finca matriz adjudicada. La Excelentísima Corte Suprema de Justicia ha dicho sobre la fusión: a) que las personas que tienen varías fincas limítrofes pueden hacer de ellas una sola finca por medio de una simple solicitud;7 b) que para que pueda hacerse la fusión es necesario que las fincas sean determinadas y contiguas8 c) que la fusión cabe, en general, cuando los inmuebles pertenecen a un mismo dueño y están libres de gravámenes. En particular pueden fusionarse si sobre todos ellos pesan distintos gravámenes y éstos pertenecen a una misma persona. Si los gravámenes aparecen a favor de distintas personas o no afectan a todas las fincas, no debe hacerse la fusión;9 d) que cabe la fusión aunque sobre alguna de las propiedades conglobadas pese hipoteca o gravamen;10 e) que no es permitida la fusión de varias fincas si dos de ellas están prometidas vender, porque cuando los

4. El art. 3774 C. dispone que las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetos a la hipoteca. 5. «La unificación de fincas y sus problemas” (Libro Homenaje, Tomo I, p. 503). 6. Esta solución es aconsejada por Rica y Arenal (Estudio Cit., Libro Homenaje, Tomo ll, p. 503). 7. Cta. del 18 de junio de 1942, B.J., p. 11866. 8. Cta. del 22 de mayo de 1951. B.J., p. 15820. 9. Cta. del 3 de agosto de 1957, BJ., p. 18812 y Cta. del 20 de febrero de 1959, BJ., p. 19709. 10. Cta. del 19 de marzo de 1962, B.J., p. 545.

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gravámenes aparecen a favor de distintas personas o no afectan a todas las fincas no debe hacerse la fusión;11 y f) que no debe hacerse la fusión de una finca hipotecada con otra libre de gravamen;12 9) que no puede haber fusión con finca que no está inscrita legalmente.13 c) División Por la división la finca matriz desaparece totalmente y da lugar al nacimiento de otras a las que se les asigna un folio y número diferente. En aquélla se tomará nota de la división y en ésta se harán constar las cargas y gravámenes que arrastran de la matriz. Esta operación puede resultar, por ejemplo, de una partición o cesación de comunidad y aun por la voluntad del dueño. Esta última forma la usan las empresas urbanizadoras. d) Obra nueva Inscrito el inmueble, también se entienden inscritas las nuevas edificaciones que en él se hagan. Sin embargo, el propietario tiene la obligación de presentar dentro de los diez días subsiguientes a la conclusión de los edificios una minuta en la que se expresará la naturaleza de la obra, su extensión y valor. Esta minuta puede hacerse en documento privado o público. Sin la inscripción de las mejoras el propietario no puede enajenar la propiedad.14 En los predios rústicos es potestativo inscribir por medio de una minuta las plantaciones, cercas y demás mejoras. Se inscribirán si el interesado lo solicita, porque la ley no lo prohibe.15 Para que puedan inscribirse las mejoras debe solicitarlo el que aparece como dueño o titular de la propiedad en el Registro16. lo Así lo exige el principio del tracto sucesivo. No obstante, con permiso del titular registral los terceros pueden inscribir las mejoras que hicieren en el fundo ajeno.17 En sentencia de las 11:30 a.m. del 29 de abril de 1930, B.J., p. 7380, la Corte Suprema decidió que si el comprador había construido en el inmueble que le trasmitió el vendedor, esta venta, y la donación subsiguiente, contenidas en la misma escritura, no son nulas por la falta de inscripción de la minuta de mejoras, porque no es aplicable al caso el art. 3956 C. que se refiere al propietario del fundo y no al que planta o edifica en terreno ajeno. No pueden inscribirse ha dicho la Suprema, mejoras en inmuebles que no están inscritos.18

11. Cta. del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398. 12. Cta. del 16 de julio de 1966, B.J., p. 332. 13.Cta. del 23 de mayo de 1973, B.J, p. 301. 14. Art. 3956 C. 15. Cta. del 30 de julio de 1920, BJ., p. 2988 y Cta. del 26 de noviembre de 1965, B.J, p. 404. 16. Cta. del 28 de noviembre de 1958, B.J., p. 19347. 17. S. 10 a.m. del 19 de noviembre 1929, B.J., p. 7209 y Cta. del 6 de diciembre de 1967, B.J., p.338, 18. Cta. Del 12 de enero de 1943, B.J.p. 11978.

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e) Rectificación de la medida superficial El inmueble inscrito puede reflejar una mayor o menor superficie de la que tiene en la realidad extra-registral. Si el Registro refleja una mayor medida que la real, es suficiente el consentimiento del titular registral para rectificar la discordancia. En cambio, si la medida superficial que publica el Registro es menor que la que tiene en la realidad el inmueble, se recurre al deslinde. Pero como este es un juicio especial, complicado y de larga duración, algunos interesados usan las denominadas mensuras que se tramitan sin citación o intervención de los colindantes. No todos los Registradores del país aceptan este tipo de medida. Otras personas usan los medios de inmatriculación para incorporar al Registro la mayor extensión del inmueble, pero en estos casos quedarán inscritos dos inmuebles independientes. No son los medios adecuados para incorporar el exceso, pues no es un caso de inmatriculación, sino de rectificación del Registro que por error publica una superficie menor que la real o verdadera. Nuestra ley no contempla procedimientos especiales para inscribir el exceso de cabida. 3. Breve historia de la propiedad horizontal No es que se pretenda hacer un análisis histórico de la institución, pero es importante destacar que en la Antigüedad se encuentran algunos antecedentes de la misma. Así, por ejemplo, dos mil años antes de Cristo, en tiempos del rey Inmeroum de Sippar, Caldea, en un acta se consigna la venta de la planta baja de una casa para taberna, reservándose el vendedor la propiedad del piso superior. El principio romano de que la edificación accedía a la propiedad del suelo (quod inaedificatur solo cedit), impedía el reconocimiento de que los pisos o locales de un edificio pudieran pertenecer a diferentes propietarios. Esta es la opinión dominante de los autores. No obstante, otro grupo sostiene que fue admitida y citan los textos de Papiniano y Ulpiano. Dicen: «Tenía uno dos casas que tenían un mismo techo, y las legó a dos personas diferentes; dije, porque me pareció lo más cierto, que el techo pudiera ser de los dos, de tal forma que ciertas partes del mismo fuesen privativas de cada uno; pero que no tenían acción recíproca para prohibir que las vigas de la una estuvieren dentro de la otra parte. No influye para nada que las casas se legasen a ambos puramente o a uno de los interesados bajo condición». (Texto de Papiniano). «Pero si sobre una casa que poseo hay un cenáculo en el cual otro viviere como dueño, dice Labeón, el interdicto Uti possidetis puede ser utilizado por mí y no por el que viviere en el cenáculo; porque la superficie siempre cede al suelo. Mas si el cenáculo tuviere acceso por sitio público, dice Labeón que no se reputa que posee la casa el que posee la cripta, sino aquel cuya casa estuviere sobre tal 229

cripta; esto es verdad respecto al que tuvo la entrada por sitio público. Mas los superficiarios utilizarán el interdicto propio y las acciones del Pretor; pero el dueño del suelo será preferente en el interdicto Uti possidetis tanto contra otros como contra el superficiario; pero el superficiario es amparado por el Pretor, conforme a la ley del arrendamiento, como también dice Pomponio». (Texto de Ulpiano). «Si alguien trasmite parte de unas casas o de un fundo, no le puede imponer servidumbre porque ésta no se puede imponer o adquirir por partes. Pero si dividió el fundo en partes, y así, prodiviso, transmitió la parte, se le puede a una y otra imponer servidumbre, porque no es la parte de un fundo, sino un fundo. Lo mismo se puede decir de los edificios si el dueño dividiera, como hacen muchos, la casa en dos, edificando una pared en medio; pues en este caso, se tiene por dos casas». (Fragmento de Ulpiano). En la Edad Media fue reconocida y reglamentada. El Código Civil francés aceptó la institución y la incluyó en la sección 1ra. del Capítulo ll, título IV, Libro II, dedicada a la servidumbre de medianería. De ahí la opinión que considera a la propiedad por pisos como forma de las servidumbres. El Código Civil anterior y el de Chile que le sirvió de modelo, guardan silencio. El Código Civil vigente en el Libro ll, Título XXXII, Capítulo V, que trata de la servidumbre de medianería, aceptó la propiedad por pisos y le dedicó 3 artículos, del 1653 al 1655, y en el Reglamento del Registro Público la contempló en el inc. 2 del art. 7. La reglamentación era deficiente y la ubicación de la misma no es acertada. En la actualidad, la propiedad horizontal ha tenido considerable difusión y muchos países cuentan con una amplia reglamentación «Mediante ella, se pretende solucionar el problema de la escasez de la Vivienda. En las grandes ciudades concurren, entre otros, los siguientes factores que agudizan el problema de la vivienda: a) gran concentración de personas; b) escasez de viviendas; y c) precios altos de los terrenos para la construcción de viviendas individuales. En Nicaragua no ha tenido el desarrollo que se esperaba. De todos los Registros del país, sólo el de Managua tiene abiertos libros de propiedad horizontal. En la actualidad lleva apenas ocho. El 26 de agosto de 1971 se sancionó la Ley que Reglamenta el Régimen de la Propiedad Horizontal, publicada en La Gaceta, Diario Oficial No. 215 del 23 de septiembre de 1971. Con ligeras modificaciones, reproduce la Ley sobre el Régimen de Propiedad y Condominio de los Edificios Divididos en Pisos, Departamentos, Viviendas o Locales de México, publicada el 15 de diciembre de 1954. Justo es reconocer la importante intervención del distinguido abogado nicaragüense Roberto Argüello Hurtado. Primeramente en el año de 1955, en su Tesis Doctoral sobre «La Propiedad Horizontal», hace ver la necesidad de una ley especial, y posteriormente, como Diputado al Congreso Nacional, contribuyó a la preparación de la actual. 230

La ley está dividida en 8 capítulos que contienen 43 artículos. En el capítulo I, que contiene las disposiciones básicas, se formula una definición de lo que se entiende por propiedad horizontal, se establecen los requisitos de constitución del régimen Ia forma de su inscripción y otros puntos; en el II, se refiere a los bienes propios y comunes; en el III, al administrador y a las asambleas de propietarios; en el IV, al Reglamento de Condominio y Administración; en el V, a los gastos, obligaciones fiscales y controversias entre propietarios; en el VI, a los gravámenes; en el VII, a la destrucción, ruina y reconstrucción del edificio; y en el VIII, a las disposiciones finales, en las que se derogan los arts. 1653, 1654 y 1655 C. y se dispone que, en lo no previsto por esta ley sobre materia de Registro Público, se estará a lo dispuesto por el actual Reglamento del Registro Público. No se hace un estudio completo de la Ley, porque así lo exigen los límites de la obra. 4. Su naturaleza Sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal existe una gran discusión. Por ejemplo, se ha dicho que es una forma de servidumbre, un derecho de superficie, una comunidad especial de enes y hasta como una forma de sociedad. Nuestra Ley, en el art. 9, dispone que cada propietario es dueño exclusivo de su piso, departamento, vivienda o local y a su vez condueño de los elementos o partes comunes del edificio. Es decir, concurren en un mismo titular la propiedad exclusiva del piso, local, etc. y la copropiedad sobre los elementos comunes. La propiedad del piso no es tan exclusiva como expresa el art. 9, ya que la misma Ley establece limitaciones y prohibiciones, además de las que pueden resultar de la escritura de constitución del régimen y del Reglamento de Condominio y Administración. La propiedad de los bienes comunes el inseparable o indivisible de propiedad exclusiva, de tal manera que en las enajenaciones, gravámenes o embargos de un piso, departamento, vivienda o local se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.19 5. Su inscripción En la fracción Ira. del art. 5 se dispone que el Registrador abrirá un libro especial en donde sólo se inscribirán las escrituras en que se constituya el régimen de Propiedad Horizontal. También se dice que este libro constará de las mismas casillas de los libros registrales corrientes. Impropiamente se habla de casillas, pues no seguimos esa técnica, ya que los espacios en donde se practican los asientos, nuestro Reglamento los llama columnas.20 19. Art. 16 de la Ley. 20. Art. 153.

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Este libro especial tendrá, pues, las mismas secciones y columnas (casillas, como las llama la Ley) que las del libro corriente. Bajo el mismo número que tenía la finca en los libros corrientes de propiedad, seguido de la palabra Propiedad Horizontal y en la columna de inscripciones (casillas) se transcribirá íntegramente el asiento en que conste el dominio de los que han creado el régimen de condominio. En los libros corrientes y en los de la Propiedad Horizontal se practicarán las notas de los traslados. En el siguiente asiento se inscribirá la escritura de constitución del régimen de Propiedad Horizontal. En esta escritura, que debe contener el Reglamento sobre Derechos y Obligaciones de los propietarios, se hará constar: La situación, dimensiones y linderos del terreno, así como la descripción general del edificio y el número de pisos de que consta. 2) La descripción de cada piso, departamento, vivienda o local, situación, medidas, piezas y dependencias de que consta, así como los demás datos necesarios para su identificación. 3) Los bienes de propiedad común y su destino, con la especificación y detalles necesarios, y, en su caso, su situación, medidas, partes o que se compongan, características y demás datos necesarios para su identificación. 4) Constancia de las autoridades competentes en materia de construcciones urbanas y de salubridad, de que el edificio construido por construirse reúne los requisitos que debe tener este tipo de construcciones. 5) El valor de los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales. En esta misma columna (de inscripciones) se inscribirán las modificaciones de la escritura de constitución y los reglamentos que se refieran al régimen. Hasta aquí el folio que se le asigna al edificio. También a los traspasos de dominio de los pisos, departamentos, viviendas o locales se les abrirá folio aparte en los libros de la Propiedad Horizontal. En este folio se inscribirán las enajenaciones, constituciones de derechos reales y demás actos inscribibles referentes a los mismos Cada piso, departamento, etc. conservará el mismo número que le corresponde al edificio, seguido de un número que principiara con el uno en numeración sucesiva para cada propietario, conforme el orden en que se realicen las desmembraciones. Como puede observarse, el número que tiene la propiedad en los libros corrientes antes de constituirse el régimen siempre se conserva, aun en la inscripción independiente de los pisos o locales. La dualidad de folios, uno para el edificio y otro para los pisos departamentos, viviendas o locales, se ajusta a la naturaleza de la institución y evita la confusión que resultaría de inscribirlos en un mismo folio. Sin embargo, ambos folios siem232

pre guardan relación entre sí. El folio matriz o del edificio no desaparece por la separación en folios diferentes de algunos o todos los pisos, apartamentos, etc. La aceptación de la dualidad de folios como técnica apropiada para vaciar en el Registro la Propiedad Horizontal, afecta al juego normal de ciertos principios. Así, por ejemplo, en los actos que afectan a la totalidad del edificio, el tracto sucesivo se determina por la suma de los actuales propietarios de los diferentes pisos, departamentos, locales, etc, ya que las titularidades de éstos no constan en el folio de la finca matriz (edificio). En el folio de los pisos, departamentos, etc. el principio del tracto sucesivo juega normalmente. La legitimación registral, con relación a los actos de todo el edificio, también resulta de la suma de todas las titularidades actuales de los pisos, departamentos, etc. En los folios de éstos la legitimación juega normalmente. Con relación a la fe pública, para el tercero el ámbito del Registro está constituido por el folio del edificio y el de los pisos, departamentos, locales, etc. Por otra parte, el principio de especialidad sufre una modificación, ya que para una misma finca se abren folios distintos, aunque, como expresamos, no existe una independencia sino más bien una íntima relación entre ellos. Si la Propiedad Horizontal, dispone la parte final del art. 5, se constituye antes de edificarse el edificio, una vez concluido éste, será indispensable inscribir las mejoras a continuación del asiento básico con todos sus detalles previamente aprobados por la correspondiente Oficina de Urbanismo y por todos los condueños que hayan adquirido las diferentes parcelas independientes, las cuales deberán describirse con detalle, a fin de que el Registrador pueda registrarla como mejoras en las desmembraciones inscritas antes de realizarse o terminarse la construcción del edificio. Se presentarán al Registrador dos testimonios de la escritura de constitución. Uno se entrega el interesado y el otro será guardado por el Registrador en un archivo que llevará para esos fines. A este testimonio se agregará un plano general y los planos correspondientes a cada uno de los pisos, departamentos, viviendas o locales y elementos comunes de que conste el edificio. Establecido el régimen de condominio, sólo se podrá extinguir por acuerdo de las dos terceras partes de los propietarios o en los casos previstos en el capítulo VIII de esta ley. En caso de concentración en una sola persona de todos los pisos, departamentos, viviendas o locales, el régimen de condominio se extinguirá solamente que el propietario haga declaración de voluntad en escritura pública, la cual deberá ser inscrita. En este caso, se cancelarán todas las inscripciones o anotaciones que estén registradas en el Libro de Propiedad Horizontal. Igualmente se cancelarán las anotaciones de referencia a este último Libro y en el de Propiedad, pero si ha habido traspasos de dominio posteriores al primer asiento inscrito en el Libro de Propiedad Horizontal, éstos deben trasladarse como tales también al Libro de Propiedades, junto con todas las inscripciones o anotaciones

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que lo afecten, a fin de que se restablezca la trayectoria exacta del inmueble en este último Libro.21 6. La prehorizontalidad La prehorizontalidad, o sea la etapa o situación previa a la constitución del régimen, es uno de los problemas que ha merecido la atención de la doctrina y en algunos países se han dictado leyes que tienden a solucionarlo. En España, Argentina, Francia, Italia, Bélgica, Uruguay y otros países ha sido estudiado. En varias obras consultadas se denuncian públicamente los abusos, daños y fraudes que se cometen en las transacciones o tráfico de pisos, locales, departamentos, etc. proyectados o en construcción. “La P.H., dice Manuel de la Cámara Alvarez, presupone un edificio (o grupo de edificios) que pertenece prodiviso a varias personas. A esta situación se llega de dos maneras distintas: o bien se trata de un edificio ya construido que pertenece a un solo propietario o a varios en comunidad ordinaria y que por diversas causas (venta, cesación de comunidad, herencia, etc.) se constituye en régimen de PH, o bien el edificio antes de existir como tal ha sido proyectado para que pertenezca por pisos o departamentos a DIVERSAS PERSONAS. Cuando esto acontece, y durante la fase de construcción del inmueble, este se halla en una situación que con toda exactitud puede denominarse de PREHORIZONTALIDAD. Dada la trascendencia socioeconómica de la PH y el hecho de que casi todos los edificios compuestos de varios pisos o locales se construyen hoy en función de la misma, se comprende la necesidad de prestar atención preferente a esta etapa preliminar, supuesto que, mientras transcurre, se crea toda una trama de relaciones jurídicas predestinadas a su constitución definitiva.22 “Las fuentes principales, perfectamente tipificadas, continúa expresando dicho autor, a través de las cuales surge en nuestro tráfico Jurídico la situación de prehorizontalidad, se reducen esencialmente a tres. La primera de ellas tiene lugar cuando la persona, natural o jurídica, que acomete la construcción del edificio se propone venderlo par departamentos, Raro es el caso en que el constructor espere a que el edificio esté terminado para iniciar las ventas. Lo normal es que trate de buscar durante la construcción, e incluso antes que el edificio empiece a fabricarse, los compradores, quienes al pagar en el momento de la celebración del contrato y después, es decir, en el curso de la edificación, una cantidad a cuenta del precio, financian con sus propios recursos una parte, al menos, del importe de la construcción.

21. Art. 8 de la Ley. 22. lnsuficiencia normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. Curso de Conferencias sobre Propiedad Horizontal y Urbanizaciones Privadas, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad de España, Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid, 1973, p. 69.

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La segunda fuente tiene un marcado carácter asociativo. Las personas a quienes interesa ser copropietarios de un edificio en régimen de PH, bien para vivir, bien para explotarlo, actúan colectivamente y abordan directamente la construcción del inmueble. El vínculo asociativo puede articularse de diversas formas y los particulares unirse espontáneamente o merced a la gestión de un intermediario, que es el promotor de comunidades; pero, en cualquier caso, la actuación conjunta y directa de los copropietarios obedece a propósitos perfectamente, claros y racionales: reducción del precio de costo y afán de contar con un edificio hecho más o menos a la medida de las aspiraciones de cada cual. Por último, es también muy frecuente el impropiamente llamado (después veremos por qué) cambio de suelo por vuelo, El dueño del solar conviene con un constructor la cesión de aquél a cambio de que el segundo construya sobre él un edificio, que se repartirá entre ambas por pisos o departamentos.23 El jurista argentino, Carlos María Suarez, en su monografía LA PREHORIZONTALIDAD, Universidad Notarial Argentina, hace un estudio de las diversas soluciones al problema entre las cuales citamos: a) la anotación de los boletos de compraventa, b) condominio; c) afectación del inmueble al régimen de la propiedad horizontal; d) sociedades inmobiliarias; e) la construcción por gremios; f) sociedad accidental; g) garantía hipotecaria; h) locación de obra; i) interdicción voluntaria. Cualquier solución que se acepte debe constar con la cooperación el Registro. La Ley Argentina 19724 de 6 de Julio de 1972, que regula a venta de departamentos en construcción o por construir bajo el régimen de la propiedad horizontal, acoge el sistema de la anotación del contrato de venta en el Registro. En nuestra Ley, el régimen de la propiedad por pisos puede constituirse antes de que se construya el edificio (art. 2 inc. 2 y 5 in-fine de la Ley), y en el supuesto de la parte final del art. 5 se aceptan la venta de los pisos, departamentos, etc. por construirse o en construcción, y su inscripción. BIBLIOGRAFIA FOLIADA ALTARRIBA SIVILLA, Carlos. «Los principios hipotecarios y la propiedad horizontal». Revista de Derecho Registral. Centro Internacional de Derecho Registral. No. 2, 1974, p. 51 y sigts. ARAGONES Y CARSI, Pascual. Compendio de Legislación Hipotecaria. Madrid, t. I, p. 61 y sigts. BARRACHINA Y PASTOR, Federico. Derecho Hipotecario y Notarial. t. I, 1910, p. 77 y sigts.

23. Estudio cit, p. 70.

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Capítulo XV REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION 1. Registro y posesión 2. Prescripción conforme Registro 3. Prescripción contra título inscrito a) Prescripción ordinaria b) Prescripción extraordinaria 1. Registro y posesión En el Registro se inscriben derechos, principalmente el dominio y demás derechos reales, por lo que, siendo un hecho la posesión, no debe registrarse. Su protección la recibe fuera del Registro, básicamente a través de los interdictos posesorios. Nuestro sistema permite la incorporación de la posesión al Registro por medio del título supletorio y le brinda protección. La reforma española de 1944-1946 suprimió el expediente posesorio.1 En el art. 5 se dispone que los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles. En esta introducción no se hace un estudio general sobre la posesión y la prescripción adquisitiva. Sólo nos referimos brevemente a la relación de esas dos instituciones con el Registro. Nuestro Código Civil estableció dos sistemas antagónicos en cuanto a la adquisición y pérdida de la posesión. Por una parte, tomó del Código Civil de Chile el sistema de la posesión inscrita, y por otra, apartándose del anterior, en diferentes artículos no exige la inscripción para adquirir y proteger la posesión.2 Es por esta razón que en la solución de algunos problemas, principalmente el relacionado con la procedencia de la prescripción extraordinaria contra título inscrito, se encuentran serios obstáculos. El mencionado Código estableció el sistema de la posesión inscrita, inspirado por Bello, y que, según Arturo Valencia Zea, a su vez tomó la institución de la posesión tabular o inscrita del Código Civil Austriaco de 1811.3 Los arts. 1729 y 1730 C. que, con algunas modificaciones fueron tomados del Código de Chile, introducen en nuestro Código la posesión inscrita. Dicen así:

1. Arts.5,7y 199 de la Ley. 2. Con relación a su defensa, la Corte Suprema dijo que para entablar un interdicto no se necesita que el querellante justifique que el lote de terreno a que se refiero la demanda esté inscrito a su favor. (S. 11:30 a.m. del 22 de julio de 1929, B.J., p. 7075). 3. La Posesión. Editorial Temis, Bogotá, 1968, p, 440.

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«Art. 1729. -La posesión de los bienes inmuebles, se adquiere por la inscripción del título, con tal que haya durado un año tanto la inscripción como la tenencia de la cosa. Art. 1730. - Contra la posesión inscrita no se admitirá otra prueba más que otra posesión igualmente inscrita; y mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título registrado, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente». 2. Prescripción conforme Registro La prescripción conforme Registro no tiene mayores problemas y es admitida por nuestras leyes. Se realiza frente a los que no han inscrito. Si se tiene justo título inscrito y concurren los demás requisitos del art. 888 C., se puede adquirir por la prescripción ordinaria de diez años. Si no hay justo título, por ejemplo, un título supletorio, lo que consuma la adquisición es la prescripción extraordinaria. Esta, como observaremos más adelante, no necesita de título ni de la inscripción, por lo que la inscripción en nada contribuye para que se realice. 3. Prescripción contra título inscrito No existe ninguna disposición que la posibilite expresamente, como lo hace el art. 2505 del Código Civil de Chile. Sin embargo, el art. 1730 C. permite adquirir la posesión de un inmueble inscrito con tal que se inscriba dicha posesión. Si se admite la posesión contra título inscrito, que es el vehículo que conduce a la prescripción, implícitamente se está reconociendo la posibilidad de que opere la prescripción adquisitiva contra título inscrito. Es más, sin establecer límite en cuanto a posesión anteriormente inscrita y en juego armónico con otras disposiciones, el art. 897 C., específico para este tipo de prescripción, permite la prescripción extraordinaria contra título inscrito, aunque el prescribiente carezca de título. La prescripción contra título inscrito (contra tabula) puede ser ordinaria o extraordinaria, según el caso. De ello nos ocuparemos a continuación. a) Prescripción ordinaria La prescripción ordinaria contra título inscrito se realiza a los diez años. Requiere la inscripción del justo título del prescribiente y la concurrencia de los demás requisitos del art. 888 C. Los diez años se cuentan a partir de la inscripción del título. Para que esta prescripción se entienda perfeccionada, ha dicho la Corte Suprema de Justicia, se necesita que el que la invoca tenga, conforme el artículo 888 C., además de justo título, posesión de buena fe, pacífica, continua y pública; y según el artículo 898 del mismo Código, es necesario también para que la posesión de inmuebles tenga valor legal contra tercero, que el título respectivo se halle inscrito en el Registro Público.4 4. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J. p. 254.

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La prescripción ordinaria, ha expresado la Corte Suprema, requiere justo título inscrito y desde la fecha de la inscripción deben contarse los diez años, puesto que la posesión de inmuebles no vale para la prescripción contra tercero, sino desde que se inscribe el título en el Registro.5 El doctor Felipe Rodríguez, Serrano, pensando en la ineficacia de la inscripción contra título anteriormente inscrito, sostiene que «transcurrido el lapso en que prescribe la acción de nulidad contra la nueva inscripción, cabe la adquisición de dominio por prescripción adquisitiva ordinaria de diez años». En otras palabras, el lapso para la prescripción ordinaria contra título inscrito sería de catorce años y no de diez. Cuatro para subsanar la nulidad, que, aunque no lo dice expresamente, se deduce que se refiere a la relativa por el lapso que te asigna6 y diez para la prescripción adquisitíva.7 Este estudio del doctor Rodríguez Serrano lo recomendamos para profundizar sobre el tema tratado. b) Prescripción extraordinaria La prescripción extraordinaria cabe contra título inscrito. No requiere título y en caso que exista. no es necesario que esté inscrito. Tal cosa se desprende del art. 897 inc. 3 C. que dice: «No obstante, extraordinariamente puede adquirirse el dominio de las cosas comerciales que no ha sido adquirido por la prescripción común, en virtud del lapso de treinta años, aunque no se tenga título y cualquiera que sea la condición del poseedor». No obstante, algunos opinan que de conformidad con el art. 1730 C., que no establece distinción entre los dos tipos de prescripción, no cabe la prescripción ordinaria ni la extraordinaria contra título inscrito, sino en virtud de otro titulo igualmente inscrito. Sobre la ordinaria no se duda de que necesite de la inscripción. Pero con relación a la extraordinaria, la mayoría sostiene lo contrario, es decir, que cabe la prescripción extraordinaria contra título inscrito, sin necesidad de título inscrito a favor del prescribiente. Las razones fundamentales invocadas son las siguientes: a) que el art. 897 inc. 3 C. es especial y priva sobre cualquiera disposición general incluyendo el art. 1730 C.; b) que para adquirir la posesión no se necesita de título ni de la inscripción en caso de que existiere,8 En sentencia de las 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J., p. 9723, la Corte Suprema de Justicia se pronunció a favor del criterio de que cabe la prescripción extraordinaria contra título inscrito, aunque el título del prescribiente no se inscriba. Sostuvo que, según el art. 2505 del Código Civil anterior contra título inscrito, no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo y que si el Código Civil actual vino a decir en 5. S. 11 a.m. del 18 de agosto de 1937, B.J., p.9799; S. 10:30 am del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825. 6. Art. 2205 C. 7. La Posesión y Prescripción de los Inmuebles según el Código Civil de Nicaragua. Managua, 1963, pp. 9 y 10. 8.Arts.897 inc.1°,1715,1716 y l727 inc.4C.

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su art. 898 que la posesión del inmueble no vale para la prescripción contra terceros, sino desde que se inscriba el título, se deduce que entre partes, esto es, entre dueños y poseedor, tiene lugar la prescripción extraordinaria aun contra título inscrito, sin necesidad de inscripción de la posesión del prescribiente y sin que sea obstáculo el art. 1730 C. Igual doctrina estableció en sentencia de las 9:45 a.m. del 11 de junio de 1970, B.J., p. 112, en la que dijo que la prescripción extraordinaria no requiere de la buena fe y que los arts. 1729 y 1730 C. deben ser entendidos en relación a las disposiciones referentes a la prescripción extraordinaria, llegándose a la conclusión que para que se produzca no es necesario la inscripción y, una vez consumada, ella prevalece contra titulo inscrito. Por otra parte, en sentencia de las 10.35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p. 282, se dijo que existe una antinomia entre los arts. 1730 y 897 inc. 1° C., pues mientras el primero establece que contra la posesión inscrita no se admite otra prueba más que de una posesión igualmente inscrita, el segundo, sin ninguna distinción entre posesión inscrita o no inscrita, establece la prescripción extraordinaria y que esa antinomia se resuelve en el sentido de que contra la posesión inscrita corre la prescripción extraordinaria. Es conveniente destacar que en sentencia de las 11 am. del 23 de febrero de 1962, B.J., p. 75, dijo que la prescripción adquisitiva extraordinaria únicamente exige, para que opere, la posesión de treinta años ejercida de una manera pública, pacífica, continua y de buena fe y que el prescribiente no necesita de justo título, porqué éste es sólo indispensable para la ordinaria. No existe criterio uniforme en cuanto a las condiciones o requisitos de la posesión, como podrá observarse en la sentencia del 11 de junio de 1970 ya citada, en la sentencia anterior y en las siguientes: a) en sentencia de las 10 a.m. del 12 de marzo de 1926, B.J., p. 5521, la Suprema dijo que para la prescripción extraordinaria no se requiere que la posesión sea de buena fe; b) en sentencia de las 10:30 a.m. del 16 de mayo de 1955, B.J., p. 17482, la Suprema dijo que para la prescripción extraordinaria no se requiere que la posesión sea pacífica y de buena fe, pero si pública y continua; c) en sentencia de las 9 a.m. del 28 de noviembre de 1963, B.J., p. 523, la Suprema dijo que para la prescripción extraordinaria se requiere que la posesión sea pacífica. Lo mismo sucede en la doctrina. La duda se presenta frente al art. 897 inc. 2 C. que dispone que ... «extraordinariamente puede adquirirse el dominio de las cosas comerciales ...cualquiera que sea la condición del poseedor». Este problema escapa de los alcances de nuestro estudio y queda reservado a la exposición general de la posesión y la prescripción. El título supletorio no es justo título para fundamentar la prescripción ordinaria, pues sólo acredita el hecho de la posesión, y, por consiguiente, no tiene el carácter de traslativo de dominio; sólo habilita al titular para adquirir el dominio por prescripción extraordinaria.9 9. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., 7413. S.12 m. del 27de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J. 10193. S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481. S. 11:30 am. del 10 de junio de 1946, BJ., p. 13489. S. 10:30 am. del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825. S. 10 am. del 2 mayo de 1947, B.J., p. 13865. S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, BJ., p. 16113. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784. S. 10:30 am. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 9125.

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En cambio las ventas o trasmisiones basadas en un título supletorio son justos títulos para adquirir por prescripción ordinaria.10 No todos piensan de acuerdo con el criterio de la Corte Suprema Justicia. El doctor Julio Ricardo Aguilar en su magnífica tesis doctoral cita la opinión de varios juristas nicaragüenses que sostienen que dichas trasmisiones no son suficientes para fundar una prescripción decenal.11 Morell y Terry se pronuncia a favor de la prescipción decenal: «En su consecuencia, sea el que fuere el título o causa de adquirir que se alegue en la información o en la certificación, debe tenderse que el inscribiente, sea el Estado, sea un particular, sólo ha inscrito una posesión sin título, sólo ha acreditado que posee, y, por tanto, que mientras las circunstancias no se alteren, no cabe la inscripción ordinaria. Esta doctrina es la aceptada por el Tribunal Supremo, Pero el poseedor (o dueño) A., que inscribió por información posesoria una finca, la vende a un tercero B, en virtud de escritura pública válida, y el tercero la inscribe a su favor ¿puede decirse que este tercero es también un poseedor sin título? A nuestro juicio, no; B posee en virtud de un título bastante para transferir el dominio verdadero y válido, y por tanto, atendiendo solo a este requisito, puede adquirir en prescripción ordinaria.12 Comparto el criterio de la Corte Suprema de Justicia y opino que el hecho de contener el primer asiento un título supletorio no priva de buena fe a los adquirentes, pues si bien es cierto que la información posesoria no acredita el dominio, tampoco lo niega. La buena fe se presume siempre y el que se la niega al prescribiente tendrá que acreditar su mala fe con las pruebas que tuviere.13 Morell y Terry también se pronuncia a favor de la buena fe de los adquirentes: «Así, pues, A., que inscribió una finca por expediente posesorio, la transmite a B., que también inscribe. Ya dijimos que B. debía considerarse como un poseedor con justo título; ahora añadiremos que debe presumirse en él la buena fe, sin que pueda privarle de tal carácter la circunstancia de que A. inscribiese en virtud de expediente posesorio y sin justificar más que el hecho de la posesión, salvo el caso, de que la misma inscripción originaria revelase el origen vicioso o ilegal de la adquisición”.14

10. S. 10 am. del 20 de enero de 1942, BJ., p. 11481. S. 11 am, del 23 de septiembre de 1943, B.J., p. 1121159. S. 11:30 am. del 10 de junio de 1946. BJ., p. 13489. S. 10:30 am. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125. S. 10 am. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162. 11. Título Supletorio y sus Efectos Legales. León, 1950, p. 42. 12. Op. cit., Tomo V, pp. 534 y 535. 13. Art. 891 C. 14. Op. cit. Tomo V, pp. 535 y 536.

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Capítulo XVI INMATRICULACION DE FINCAS 1. Los medios de inmatriculación 2. El título supletorio A. Efectos a) Con relación a los verdaderos dueños b) Con relación a la prueba de la posesión c) Con relación a las ventas del inmueble del cual se solicita título supletorio B. Derechos que pueden ser objeto de titulación supletoria C. Tramitación a) Solicitud b) Prueba c) Oposición d) Sentencia D. Calificación y Registro 3. La venta o adjudicación forzada 4. La prenda pretoria o anticresis judicial 5. La doble inmatriculación 1. Los medios de inmatriculación Los bienes inmuebles pueden estar o no inscritos. Si el inmueble nunca ha estado inscrito, puede ingresar al Registro a través de los medios establecidos por la ley. Estos son: a) El título supletorio; b) La venta forzada; c) La prenda pretoria. Es conveniente advertir que se permite abrir folio provisional con la venta de un inmueble sobre el cual se está solicitando título supletorio. Este es el criterio de la Corte Suprema de Justicia: «Los señores Magistrados de la Corte Suprema de Justicia han estudiado su consulta de 6 de Febrero próximo pasado, y me han dado instrucciones de contestar a usted que no obstante la opinión contenida en la sentencia de esta Corte Suprema visible a B.J. 10951 la escritura de venta de inmuebles, cuyo único título anterior consiste en constancia de que se están sustanciando las diligencias de título supletorio a favor del vendedor, se debe inscribir en la sección de inscripción provisional del libro de la propiedad, de acuerdo con el artículo 3964 C. número 6, y sólo después que se hubiere aprobado la información se podrá verificar la inscripción definitiva».1 Como puede observarse, en esta Consulta la Corte se aparta de la opinión contenida en la sentencia de las 11 a.m. del 18 de junio de 1940, B.J., p. 10951, en la cual se dijo que el inc. 6 del art. 3964 C. no cataloga a las escrituras en que se venden las propiedades de las que se está obteniendo un título supletorio como conteniendo faltas subsanables que impiden su inscripción definitiva, ni dice que la caducidad de la inscripción sea la 1. Cta. del 22 de marzo de 1965, B.J., p. 366.

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pena de la no continuación de la saca del título supletorio, para cuya obtención no pone la ley un término definido. Los Registradores también abren folio cuando se les presenta una ejecutoria que declara el dominio del inmueble a favor de la persona que pide la inscripción, con base en dos consultas de la Corte Suprema de Justicia.2 La declaratoria de herederos, dice la Suprema, no es documento que habilite para abrir cuenta a una finca.3 2. El título supletorio Si el propietario no tiene título hábil para inscribir, puede solicitar un título supletorio, para lo cual deberá acreditar la posesión. La ley parte de la idea y del supuesto de que es el propietario el que solicita la titulación supletoria. Así se desprende del art. 137 del R.R.P., que en parte dice: «El propietario que careciere de título hábil para inscribir...» Pero las intenciones del legislador no fueron lo suficientemente fuertes para desembocar en el expediente de dominio, por lo que en la realidad han sido avasalladas, pues por medio del título supletorio ingresan al Registro tanto la posesión del propietario como la del no propietario. El título supletorio, dice la Corte Suprema, como su nombre lo indica, es el que sirve para suplir el título propio y adecuado de la adquisición de inmuebles o derechos reales, substituyendo el título originario y verdadero, revelador de la trasmisión o adquisición, por otro, en que se justifica que aquél existió, como acto o como documento, de un modo más o menos imperfecto; de tal manera, que en el escrito en que se pide la admisión de la información, es necesario que se exprese el nombre y apellido de la persona de quien se haya adquirido el inmueble o derechos.4 La Ley Hipotecaría Española de 1861 sólo reguló el expediente posesorio. La Ley de 1869 consagró el expediente de dominio, mediante el cual el propietario podía inscribir el dominio. Este expediente operó junto con el posesorio. En la reforma de 1944-1946 se suprimió el expediente posesorio y se mantuvo el expediente de dominio con la triple finalidad de: inmatricular fincas, reanudar el tracto sucesivo interrumpido e incorporar al Registro el exceso de cabida de las fincas inscritas. A. Efectos Para mayor claridad se hará la exposición de los efectos en la forma siguiente: a) con relación a los verdaderos dueños; b) Con relación a la prueba de la posesión; c) Con relación a las ventas del inmueble del cual se solicita título supletorio. 2. Cta. del 8 de junio de 1966,B.J., p.331 y Cta. del 8 de julio de 1973.B.J., p.306. 3. Cta. del 14 de diciembre de 1970. B.J., p. 356 4. S. 11 a.m. del 25 de septiembre de 1936, B.J, p. 9401.

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a) Con relación a los verdaderos dueños De la información sólo resulta probada la posesión y no el dominio. Esta inscripción posesoria recibe igual trato registral que la dominical, de tal manera que, como dice la Corte Suprema, «todos los derechos que corresponden ante el Registro al dueño verdadero con título inscrito, corresponden también al que ostenta un título supletorio inscrito, quien es dueño aparente, que puede transmitir, constituir, modificar o extinguir derechos con relación a su finca, y estos derechos se inscriben en el Registro lo mismo que los derivados del verdadero dueño, aunque todos ellos lleven el sello de su origen, o constituyan tan sólo relaciones de posesión”. No obstante, esta igualdad de efectos cede ante los verdaderos dueños, quienes pueden reivindicar o ejercer sus acciones en contra del solicitante o sus sucesores, sin que éstos puedan ampararse en la fe pública registral5 pues el título supletorio se extiende sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Claro está que si el que inscribe es el verdadero propietario, la titulación permanecerá firme frente a las acciones de los terceros. En cambio, si el solicitante no es el dueño, él y sus sucesores están expuestos a las acciones de los verdaderos propietarios y sólo la prescripción los inmuniza contra ellas y no pueden alegar, como se expresó anteriormente, la calidad de terceros protegidos por el Registro.6 En rigor, dice Roca Sastre, aquí radica la parte débil de las inscripciones posesorias; a pesar de que, en general, los otros principios registrales actúan frente al dueño. Así, mientras la inscripción de posesión subsista, funciona provisoriamente la legitimación registral Por ello, provoca cierre registral al título del dueño mientras dicha inscripción no se cancele, de modo que el dueño deberá acomodarse a lo dispuesto en los arts. 82 y 83 de la Ley.7 Este autor en la misma y siguiente página, dice: «En materia de mera posesión inscrita conviene, pues, distinguir dos campos: el de las relaciones entre el dueño y el poseedor o poseedores sucesivos y el de las relaciones de los poseedores entre sí, o sea, entre los sucesivos adquirentes de la posesión inscrita. En el primer campo de relaciones la Ley Hipotecaria se inhibe a los efectos de la fe pública(no en cuanto a los efectos de legitimación registral, ya que rigen los artículos 82 y 83 de la ley cuando el dueño pretenda que se cancele la inscripción posesoria, así como rige el art. 20 de la misma cuando quiera inscribir su título); el problema relativo a la reivindicación, así como el referente a la usucapión, se 5. Arts. 3796 y 3949 C. 6. Arts. 137 y 140 inc. 2 del R. R.P. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., P. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473. S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931. BJ., p. 7843. S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J., P. 8130. S. 10 am. del 25 de mayo de 1933, B.J., P. 8253. S. 11 a.m. del 25 de Septiembre de 1936, B.J., P, 9401. S. 12 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463. S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, BJ., p. 9915. S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066. S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, B.J., p. 10661. S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336. S. 10:30 am. del 20 de septiembre de 1945, BJ., p. 288. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13409. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., P. 18784. S. 12 m. del 23 de junio de 1949, BJ., p. 14717. S. 10 am. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113. S. 10:35 a.m. del 5 de febrero de 1964. B.J., p. 39. 7. Derecho Hipotecario, Tomo I, p. 880

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regula por el derecho común. En cambio, en todo lo demás, o sea, en el campo de las relaciones entre los sucesivos poseedores, no hay ninguna razón para que deje de actuar la fe pública registral, pues en ello nada tiene que ver el dueño; son relaciones extrañas e independientes de las que unen a los poseedores con el propietario». El título supletorio de un inmueble, ha dicho la Suprema, surte los efectos de título de dominio, mientras un tercero no pruebe su mejor derecho sobre el mismo bien; y habilita al titular para ejercer todas las acciones y derechos sobre la finca a que dicho instrumento se refiere, como lo pudiera hacer el verdadero dueño, incluyendo la acción reivindicatoria y la de tercer ía de dominio.8 Es conveniente observar que, en sentencia de las 12 m. del 13 de agosto de 1946, B.J., p. 13563, dijo el Tribunal que el título supletorio no tiene la virtud, por sí solo, de comprobar el dominio y, por consiguiente, es inocuo para fundar la acción reivindicatoria, que nace del dominio que se tiene sobre cosas particulares. b) Con relación a la prueba de la posesión La posesión que acreditan los títulos supletorios comenzará a contarse desde la fecha en que se haya fijado en la correspondiente información, a menos que en juicio se pruebe lo contrario.9 Pero esa posesión que acredita el título supletorio y que es el resultado de unas diligencias de jurisdicción voluntaria, no basta en tesis general para el juicio contradictorio, en donde hay que probarla nuevamente con intervención de las partes. Este es el criterio de la Corte Suprema de Justicia que se desprende de las sentencias siguientes: S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269; S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489 y otras que citaré en el estudio de la oposición. La misma Corte declaró que la posesión anterior que se induce del título supletorio tampoco es atendible.10 c) Con relación a las ventas del inmueble del cual se solicita título supletorio El art. 2576 C. dice así: «Art. 2576. - Si solicitándose de la propiedad inmueble algún título aun en calidad de supletorio, otra persona vendiere esa misma propiedad a un tercero, esta venta será nula, como viciada de objeto ilícito, con tal que, de la solicitud del título se haya dado aviso al público en el Diario Oficial».

8. S. 10:35 a.m, del 5 de febrero de 1964, B.J., p. 39. 9. Art. 142 del R.R.P.; S. 12 m. del 16 de diciembre de 1920, B.J., p. 3156; S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, BJ., p. 10066. 10. S. 10:30 a.m. del 25 de abril de 1960, B.J, p. 19909.

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El artículo transcrito, que establece la nulidad, por objeto ilícito, de la venta del inmueble sobre el cual se está solicitando título supletorio, ha sido objeto de duras críticas por la doctrina. Los anotadores han hecho ver la forma absurda en que fue redactado y los graves perjuicios que puede ocasionar a los que tienen inscrito a su favor el inmueble. Se expresan así: «La prohibición de vender, bajo pena de nulidad, el objeto sobre que recae una solicitud de título, en el caso del artículo anotado, tal como está redactada esa disposición, puede conducir a un verdadero absurdo. Una persona que conserva su título inscrito de un inmueble, no puede enajenarlo, porque otra, que carece de título, está pidiendo el supletorio. Es muy fácil causar perjuicio al propietario de cualquier inmueble, con sólo impedirle la venta, por medio de una solicitud de esa clase».11 Pero la Corte Suprema de Justicia le ha dado su verdadero alcance en sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p. 13865, en donde sostuvo que el dueño que ostenta un título inscrito en el Registro puede vender la cosa sobre la cual otro solicita título supletorio, sin que la venta resulte afectada de nulidad por lo dispuesto en el art. 2576 C., ya que esta disposición se aplica cuando el vendedor se encuentra en iguales condiciones del solicitante del título supletorio, bien porque esté pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la quiere vender mientras se tramita, o bien que la venta se efectúe cuando ya lo haya obtenido e inscrito. Se expresa la Corte así: «Respecto a esta argumentación debe decirse que este artículo ciertamente prescribe que, sí ya se ha dado aviso al público de la solicitud de título supletorio de un inmueble y otra persona lo vende a un tercero, esta venta será nula, como viciada de objeto ilícito; pero esa otra persona no puede ser el dueño que ostenta un título inscrito en el Registro, pues si no fuera así, aun apartando el principio adoptado por nuestro Código Civil, que desconoce el objeto ilícito en la enajenación. tal disposición estaría opuesta a los efectos de la publicidad del Registro que trae como consecuencia, el otro principio consignado en los artículos 3796, 3949 C., de que los actos o contratos que se ejecutan u otorgan por personas que en el Registro aparezcan como dueños una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a terceros, aunque después se anule el derecho del otorgante, salvo que existan causas que consten en el mismo Registro; por lo que, esa otra persona a que alude la disposición que se comenta, debe entenderse que es aquella que se encuentre en iguales condiciones del solicitante del título supletorio, bien porque esté pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la quiere vender mientras se tramite, acogiéndose a lo dispuesto en el Art. 21 de R. del R.P.; o bien, que la venta se efectúe cuando ya lo haya obtenido e inscrito, pues extendiéndose éstos sin perjuicio de quien tenga mejor derecho, el comprador queda sujeto a las resultas de un reclamante que lo alegara. En otras palabras, el vendedor debe pretender o portar un titulo de igual naturaleza al que se está obteniendo, o sea uno posesorio, porque si éste se concede porque no hay título inscrito en el Registro, vale decir, porque no aparece historia del dominio a favor de alguna persona, entonces es solamente la posesión la que se trata de 11. Código Civil, Tomo II, 3a. Edic. anotada por los doctores Carlos A. Morales, Joaquín Cuadra Zavala y Mariano Argüello Vargas, Managua. 1933. p. 588.

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titular, y por eso es lógico deducir, que la persona que no puede vender el inmueble de que se está sacando título supletorio es la que, no teniendo título de dominio, pretende u ostenta otro igual que pueda competir con aquél, pues contra el dueño y señor del dominio inscrito, el supletorio no tiene valor si no está protegido por la prescripción extraordinaria, según la ley y la jurisprudencia de este Supremo Tribunal. Una tesis contraria a la expuesta, sería antijurídica y perjudicial para terceros que han adquirido de quienes aparecen en el Registro con derecho para enajenar el dominio». B. Derechos que pueden ser objeto de titulación supletoria De conformidad con el art. 137 del R.R.P. pueden ser objeto de titulación supletoria el dominio y los otros derechos reales. Pero esta regla general sufre sus excepciones, así por ejemplo, no admiten titulación supletoria: a) la hipoteca, pues no puede ser objeto de posesión; b) las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas aparentes o no, cuyo ejercicio no llega a constituir una posesión capaz de conducir a la prescripción adquisitiva;12 c) la anticresis, pues conforme el art. 3900 C. es nulo el contrato de anticresis si no se constituye por escritura pública inscrita. La Corte Suprema en varias resoluciones ha mantenido el criterio de que no se puede obtener título supletorio de mejoras en terreno ajeno: a) en sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209, dijo que el que edifica en terreno ajeno no tiene derecho para obtener la inscripción de la minuta de las edificaciones, porque, como expresa Morell y Terry, a ello se opone el principio de la previa inscripción que «impide toda modificación hipotecaria, no autorizada en debida forma por la persona en cuyo favor conste inscrito el dominio (o el derecho de que se trata) o decretada en su caso por los tribunales» y que, por iguales razones, debe rechazarse la posibilidad de obtener título supletorio de las edificaciones. El constructor, agrega la Corte, puede inscribir las mejoras en virtud de contrato celebrado con el dueño del terreno o autorizado por éste. En caso que negare la autorización, el constructor podrá demandarlo a fin de justificar que las fabricaciones fueron hechas por él y a sus expensas, con lo cual los Tribunales decretarán la inscripción de su derecho sobre lo edificado. Una vez inscrita la edificación, el constructor puede hipotecaria de conformidad con el art. 3790 inc. 3 C., b) en sentencia de las 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358, sostuvo que el constructor, plantador o sembrador en terreno ajeno no puede legalmente obtener título supletorio, porque aun obteniéndolo no podría inscribirse en el Registro, desde luego que se opondría a ello la presunción legal de que todas las obras han sido ejecutadas por el propietario del suelo y a su costa, y que por lo tanto le pertenecen, presunción que no puede ser destruida por la declaración de quien en el Registro no aparece con derecho a ello. Nada ganaría, agrega la Corte, por lo tanto, el solicitante de la información posesoria, si la obtuviese; y en verdad, los tribunales están llamados a declarar tan sólo derechos existentes y 12. Art. 1570 C.

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que por esa razón deben producir efectos; c) en sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364, sostuvo que el comunero no puede obtener título supletorio de las mejoras, ya que las obras, plantaciones o siembras pertenecen a la comunidad. De conformidad, agrega la Corte, con el art. 137 del R.R.P. está legitimado para solicitarlo el propietario que careciere de título hábil para inscribir. Las plantaciones y obras pertenecen a la comunidad y el comunero de buena fe, sólo tiene, fuera de su retención y disfrute, sobre lo edificado, sembrado o plantado, una acción personal contra los participes, para obtener el reembolso en proporción de las respectivas cuotas, y en cuanto hayan aumentado el valor de la cosa común, pero que en ninguna manera corresponde al comunero una acción real de dominio exclusivo en concreto sobre las obras realizadas en la cosa común. El que hizo obras en terreno ajeno, río tiene derecho de obtener título supletorio. Sin embargo, en consulta del 21 de agosto de 1943, B.J., p. 12179, declaró que conforme el art. 137 del Reglamento del Registro Público, no hay inconveniente legal para que solicite título supletorio el dueño de una edificación en terreno ajeno, ya que es obligación de darle audiencia a éste, lo mismo que al Síndico Municipal, en su caso. Posteriormente, en sentencia de las 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B.J., p. 13561, volvió a mantener el primer criterio. Por nuestra parte nos sumamos a la consulta de agosto de 1943. C. Tramitación La tramitación del título supletorio pertenece a la jurisdicción voluntaria, la cual termina en su caso, con la oposición, abriéndose así la jurisdicción contenciosa. En el Libro lI, que trata de la jurisdicción voluntaria, Título XXIX del Código de Procedimiento Civil, se reglamenta el modo de proceder en la solicitud de título supletorio. También existen reglas de procedimiento en el Capítulo XI del Reglamento del Registro Público, que trata de los títulos supletorios. a) Solicitud La solicitud del título supletorio, debe reunir los requisitos señalados en el número 1 del art. 138 del R.R.P. y se presenta ante el Juzgado Local Civil o de Distrito de lo Civil en que estuviere situado el inmueble, atendiendo a la cuantía señalada en la Ley del 29 de Agosto de 1968.13 Con relación al inc. 5 del No. 1 del citado artículo, la Corte Suprema de Justicia ha dicho que para que proceda la solicitud de título supletorio, es necesario que no exista título inscrito a favor de otra persona.14 En sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p. 13865, la Corte Suprema de Justicia dijo que el título supletorio sólo se concede cuando no hay título inscrito en el Registro, vale decir, cuando no aparece la historia del dominio a favor de alguna persona. 13. Art. 780 Pr. y consulta del 9 de julio de 1970, BJ., pp. 348 y 349. 14. S. 11 :30 a.m. del 27 de noviembre de 1940. B.J., p. 11112. S. 12 m. del 29 de abril de 1941. S. 10 a.m. del 4 de julio de 1950, B.J. p. 15181.

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Para la tramitación del título supletorio no se exige la presentación de certificación registral en donde se haga constar si el inmueble está o no inscrito y en caso de estarlo a nombre de quién. Por otra parte, si el solicitante sabe que el inmueble está inscrito a su favor o a favor de otra persona, lo más probable es que no lo manifieste. Tampoco se exige certificación en la que se haga constar a nombre de quién está catastrado, para que el Juez con base en ella pueda negar la información. Por estas razones, el Juez, en la mayoría de los casos, carece, de los medios probatorios para declarar sin lugar la información por estar inscrito el inmueble a favor del solicitante o de otra persona. Aunque el Juez apruebe la información, el Registrador puede negar la inscripción por los motivos indicados. No obstante, podría suceder que el título penetre al Registro. Más adelante observaremos que en el Registro se presentan casos de doble inmatriculación a favor de la misma o de diferentes personas, por las razones que ahí se señalan. La información se tramitará con audiencia del Síndico Municipal del lugar donde se instruya, si se tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario, o la de los demás partícipes en el dominio, si se pretende inscribir otro derecho real. Si la propiedad fuere rural, también se debe citar al Representante del Fisco.15 Algunos juristas piensan que la ley debería exigir la citación de los colindantes, a fin de que el título resulte más depurado y como consecuencia tenga mayor aceptación. Con relación a la intervención del Síndico, la Corte Suprema ha dicho: a) que el Síndico Municipal no está autorizado para cobrar por la citación para un título supletorio;16 b) que si en una solicitud de título supletorio de mayor cuantía el Juez de Distrito delega en el Juez Local del lugar la recepción de la prueba testifical, ésta debe recibirla con audiencia del respectivo Síndico de la localidad;17 c) que el Síndico a que se refiere el art. 781 Pr. es el del Municipio donde está ubicado el bien, salvo que fuere de mayor cuantía la solicitud y por lo tanto se hiciese ante el Juez de Distrito, pues en este caso el Síndico es el de la cabecera y él debe pedir informe al Alcalde del lugar;18 d) de acuerdo con el art. 782 Pr. el Síndico Municipal, como representante legal de la Municipalidad, puede oponerse como cualquier particular a la solicitud de título supletorio si creyere que tal solicitud perjudica los intereses de su representada19

15. Art. 137 del R.R.P. 16. Cta. del 28 de abril de 1943, BJ., p. 112054. 17. Cta. del 18 de septiembre de 1948, B.J., P. 14425. 18. Cta. del 26 de junio de 1957, B.J, p. 181305. 19. Cta. del 30 de junio de 1970, B.J. p. 348.

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Sobre la intervención del Fisco ha dicho: a) que cuando se trate de título supletorio de propiedades rurales es indispensable la Citación del Fisco;20 b) que los agentes fiscales pueden representar al Fisco en las solicitudes de título supletorio.21 En sentencia de las 11:30 a.m. del 16 de octubre de 1940, B.J., P. 11065, la Corte Suprema de dijo que de conformidad con los arts. 137, 138 y 142 del R.R.P., el titulo supletorio de un inmueble sólo puede solicitarlo quien se encuentra en posesión actual de él, circunstancia esencial que ha de acreditarse en la información correspondiente. En sentencia de las 8:30 a.m. del 30 de junio de 1959, B.J., P. 19523, dijo que el título supletorio debe extenderse cuando se pruebe el hecho de la posesión, sin que el Juez pueda juzgar sobre la legalidad de la adquisición que el solicitante declare. La solicitud se publicará en extracto y por carteles en el Diario Oficial La Gaceta, en tres oportunidades y con intervalos de 10 días, citando a las personas que pretendan algún derecho sobre los bienes cuyo título se pide. El último ejemplar de La Gaceta en que fue publicado se agregará al expediente. Además, se fijará un Cartel en la Tabla de Avisos del Juzgado y el original se agregará al expediente. En los carteles de títulos supletorios deben especificarse las dimensiones y linderos del terreno y si es ejidal o propio, haciendo constar en las diligencias si tuvo intervención el Síndico.22 b) Prueba Presentada en forma la solicitud, el Juzgado mandará a recibir la prueba, que consistirá en la declaración de tres testigos propietarios, vecinos del pueblo o término municipal en que estuvieren situados los bienes, lo cual debe acreditarse en forma legal. «La palabra acreditar empleada en el artículo 138 número III del Reglamento del Registro Público, quiere decir: demostrar, probar», ha dicho la Corte Suprema de Justicia en consulta del 9 de octubre de 1920, B.J., p. 3071. c) Oposición La oposición debe presentarse dentro del plazo de los edictos para que pueda ser atendida23 y se tramitará en juicio ordinario, mientras tanto se suspende la

20. Cta. del 19 de noviembre de 1921, B.J, P. 350421. Cta. del 29 de septiembre de 1953, B.J, p, 16756, y su rectificación visible en B.J, p. 17881 del año de 1955. 22. Circular del 16 de julio de 1951, B.J., p. 15825 y Cta. del 5 de junio de 1952, BJ., p. 16308. 23. De acuerdo con el art. 782 Pr., dice la Suprema, la oposición a la solicitud de títulos supletorios sólo es atendible cuando se presente dentro del término de los edictos. (Cta. del 9 de julio de 1970, B.J., p. 349).

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información hasta que se dicte sentencia definitiva. El Juzgado abrirá el juicio de oposición una vez que haya vencido el término de los edictos.24 Los terceros, dice la Corte Suprema de Justicia, tienen derecho de oponerse en las solicitudes de título supletorio o declaratorias de herederos hasta el último día del término señalado por la ley, el cual se contará desde la fecha de la última publicación del cartel respectivo; es decir, para oponerse sirve de límite el último día por lo que, si alguien se opone antes de la publicación del último cartel, su oposición está arreglada a derecho y debe tramitarse; y lo mismo ocurriría si la oposición fuese interpuesta con anterioridad a la publicación del primer cartel.25 Al presentarse, pues, la oposición se suspenden las diligencias de jurisdicción voluntaria y se abre el proceso ordinario de oposición en el cual, dice la Corte Suprema de Justicia, no es parte el Síndico Municipal, por lo que no es necesario notificarle el auto que ordena la fianza de costas. Se dijo: «Al presentarse una persona a oponerse a la información de título supletorio, se suspende el curso del expediente hasta que recaiga sentencia definitiva en el juicio ordinario de oposición (Artículos 139 R.R.P. y 782 Pr.) de lo cual se deduce que, en caso de oposición, existen dos procesos: uno de jurisdicción voluntaria, que es la información de título supletorio, que queda en suspenso, y el otro de jurisdicción contenciosa y de tramitación ordinaria, en el que se ventila la oposición. En este segundo juicio el Representante del Ministerio Público no tiene participación de ninguna clase, y su tramitación se sigue con el oponente, que tiene el carácter de demandante y el solicitante del título, con el carácter de demandado».26 Creo que la Corte quiso decir Síndico Municipal, porque en ningún caso interviene el Representante del Ministerio Público. El opositor debe fundar su pretensión en algún derecho que tenga sobre los bienes cuyo título se pide o en la posesión de los mismos. Con relación a lo expuesto en varios casos concretos, la Corte Suprema ha sostenido: a) que la promesa de venta engendra derechos personales y no derechos reales sobre la cosa, en consecuencia al tenor del art. 138 inc. 4 del R.R.P., no es suficiente para oponerse a la solicitud de un título supletorio;27 b) que la posesión legítima es la que se demuestra dentro del juicio de oposición, porque es la rendida entre las partes contendientes y no la presentada en las propias diligencias, de solicitud de título supletorio, cuyo Juicio no tiene más carácter que el voluntario; por lo que, de conformidad con el art. 137 del R.R.P., el solicitante que se atuvo a la testifical rendida en las diligencias de la solicitud, y en cambio el opositor probó la posesión del inmueble, no puede obtener título supletorio.28 Este criterio lo ha mantenido en las sentencias siguientes: S. 9:30 a.m. del 15 de febrero de 1946, B.J., p. 584. S. 9:45 a.m. del 17 de octubre de 1956, B.J., p. 18258. S. 12 m. del 21 de diciembre 24. Art. 139 del R.R.P. 25. Cta. del 14 de febrero de 1973, B.J., p. 296. 26, S. 11 a.m. del 16 de enero de 1964, B.J., p. 10. 27. S. l2 m. del 12 de septiembre de 1913, B.J., p. 244. 28. S. 11 : 30 a.m. del 3 de agosto de 1922, B.J., p, 3735.

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de 1957, B.J., p. 18784; c) que no es suficiente una cesión de derechos hereditarios para oponerse a un título supletorio porque no justifica dominio;29 d) que la circunstancia de que el solicitante de un título supletorio tenga con anterioridad título de dominio inscrito, no es motivo para que se le deniegue en el juicio de oposición, que sólo debe tener por fundamento el mejor derecho del opositor, y no la petición sobrancera del verdadero dueño para que se le extienda título del inmueble que ya tiene inscrito como suyo;30 e) que estableciendo el art. 142 del Registro Público que los títulos supletorios acreditan la posesión de los inmuebles a que se refieren, es legítima la oposición que se basa no solamente sobre el derecho a los bienes, sino sobre el hecho de poseer en nombre propio y contradictoriamente el todo o parte de la finca o derecho cuya inscripción se trata de obtener;31 f) que el opositor no puede alegar que los testigos de la información no acreditaron su calidad de propietarios, por carecer de interés;32 g) que la oposición a un título supletorio puede fundarse en la posesión material del opositor puesto que, en este caso, el solicitante de título supletorio carece de esa posesión. Se dice que en el B.J. 7843 así se resolvió;33 h) que el depositario no puede oponerse a la solicitud de título supletorio, ya que es principio incuestionable que el art. 781 Pr. requiere que el opositor pretenda algún derecho sobre los bienes, lo que presupone un vínculo directo entre el demandante y el predio que el demandado hace objeto de su información posesoria;34 i) que no teniendo los arrendatarios de terrenos municipales el carácter de propietarios, carecen de derechos para solicitar título supletorio de las parcelas que poseen a nombre de su arrendador;35 j) que se puede presentar después del término de los edictos la aclaración de la demanda de oposición por haberse omitido el apellido del solicitante, pues no es una nueva demanda, sino para los efectos de la notificación y que puede hacer oposición quien esgrime otro título supletorio aunque no tenga 30 años;36 k) que el comunero está legitimado para oponerse a la solicitud del título del bien común;37 l) que de acuerdo con el art. 782 Pr., el Síndico Municipal, como representante legal de la Municipalidad puede oponerse como cualquier particular a cualquier solicitud de título supletorio si creyere que tal solicitud perjudica los intereses de su representada y siempre que ostentare el acuerdo del Consejo Municipal que lo faculte para ello, según el párrafo tercero del art. 35 de la Ley Orgánica del Distrito Nacional y de Municipalidades de 4 de abril de 1967.38 Si el Estado se opusiere a la información alegando que se trata de terrenos baldíos nacionales, el Juez concederá a la parte el término de quince días para

29. S. 11 a.m. del 13 de septiembre de 1927, B.J.. p. 6097. 30. S. 11:15 a.m. del 31 de agosto de 1928, B.J. p. 6420. 31. S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931,B.J., p. 7843. 32. S. 12 m. del 7 de mayo de 1938, B.J., P.10 163. 33. S. 12 m. del 15 de noviembre de 1949, B.J., p. 14893. 34. S: 10:30 a.m. del 30 de enero de 1953, B.J., p. 16369. 35. Cta. del 29 de marzo de 1955, BJ., p. 17850. 36. S. 12 m. del 10 de febrero de 1954, B.J., p, 16796. 37. S. 12 m. del 30 de mayo de 1959, B.J., p. 19512. 38. Cta. del 30 de junio de 1970, B.J., p. 348.

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que desvirtúe la aseveración del Estado. Si pasara ese término sin que lo haya efectuado, el Juez sobreseerá en el procedimiento. 39 d) Sentencia Si no se presentó oposición o ésta es declarada sin lugar, el Juez aprobará la información si estuviere ajustada a lo dispuesto en los arts. 137 a 139 del R.R.P. y ordenará que se extienda certificación de la sentencia para su inscripción en el Registro. En esta sentencia, se insertará el plano en que se indica la medida y descripción de la propiedad. El plano lo debe tener a la vista el Juez antes de dictar la sentencia.40 La Corte Suprema de Justicia dice que el «art. 10 de la Ley de 24 de Diciembre de 1970, publicada en La Gaceta No. 17 del 21 de enero de 1971, que actualizó el Catastro de Nicaragua prescribe terminantemente que los Jueces antes de dictar sentencia aprobando la solicitud de un Título Supletorio, exigirán al interesado que presente un plano indicando las medidas de la propiedad y la descripción de la misma, debiendo insertarse esta medida en la sentencia. Dicha medida deberá ser realizada por un Ingeniero, Topógrafo-Agrimensor o entendido aprobado por la Oficina del Catastro respectivo”.41 Con relación a la validez de las diligencias y del título supletorio, la Corte Suprema ha dicho: a) que no se accede a la demanda de nulidad de un título supletorio por falta de formalidades en su tramitación, porque el demandante no fue parte en la información;42 b) que el demandante carece de interés para pedir la nulidad del título supletorio, porque se concedió sin perjuicio de tercero de mejor derecho y en cuyas diligencias no ha figurado, sin que ningún daño ni provecho pueda causarle. Empero, no puede decirse igual cosa en lo relativo a la inscripción de ese título en el Registro de la Propiedad, porque teniendo por objeto dicha inscripción acreditar, respecto de terceros, la posesión del inmueble o derecho real a que se refiere, con miras a una prescripción ulterior capaz de convertir en dominio el derecho posesorio, por el transcurso del tiempo, es indudable que no puede menos de perjudicar a quien se pretende con mejor derecho, lo cual es suficiente razón para justificar su interés en hacerla desaparecer, pues como ya lo dijo este Supremo Tribunal, «el primer efecto de la inscripción de la posesión es hacer ésta pública, ante todo tercero y revelar una situación jurídica que ha de servir de punto de partida para ulteriores relaciones todas basadas en la posesión”. (B.J., pág. 8549). Por manera que, sí bien el demandante no ha tenido acción para reclamar la nulidad del título supletorio de su contrario, sí la tiene para pedir la cancelación de una inscripción que le para perjuicios; 43 c) que los defec-

39. Art. 782 inc. 2 Pr., adicionado por Ley de 17 de Agosto de 1945. 40. Art. 10 de la Ley de 24 de Diciembre de 1970. 41. Cta. del 30 de octubre de 1974, B.J., p. 387. 42. S. 12 m . del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066. 43. S. 12 m. del 13 de agosto de 1946, B.J., p. 13563.

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tos en la tramitación deben alegarse en las diligencias y no en otro juicio y que no puede alegarse en un juicio la incompetencia del juez que emitió un título supletorio.44 D. Calificación y Registro El Registrador, dentro de los tres días de habérsele presentado la certificación, puede suspender la inscripción, expresando al pie de la misma las razones que tiene para no inscribirla. Recibida por el Juez la certificación, dentro de los tres días dictará resolución admitiendo o rechazando las observaciones del Registrador. Esta resolución del Juzgado es apelable ante la Sala Civil respectiva. Si las observaciones del Registrador fueron rechazadas por sentencia ejecutoriada, deberá inscribir inmediatamente después de recibirla.45 Si las observaciones del Registrador fueren aceptadas por sentencia firme, el Juez o la Sala, en su caso, le enviará copia para que la custodie en su archivo.46 Las certificaciones de las sentencias de ¡os títulos supletorios están exentas del impuesto de timbres.47 El Registrador debe negar la inscripción si en el título supletorio consta que el terreno es nacional, pero no puede basarse en conocimiento particular.48 3. La venta o adjudicación forzada La venta o adjudicación forzada es una verdadera venta, aunque hay quienes le niegan ese carácter porque consideran que no existe el consentimiento espontáneo del deudor. No es medio especialmente establecido para inmatricular, como ocurre con el título supletorio. La adjudicación o venta forzada es el resultado del juicio entablado contra el deudor para el pago de lo debido y la ley permite que abra folio para facilitar el acceso de las fincas al Registro. La venta forzada por sí sola no constituye un título perfecto de dominio si no lo tenía el enajenante, pero si un justo título para la prescripción decenal. 49 Aunque el medio más usado es el título supletorio, con mucha frecuencia abren folio en nuestros Registros las ventas forzadas. 4. La prenda pretoria o anticresis judicial El art. 19 del R.R.P. permite que la prenda pretoria o anticresis judicial abra folio. No es un medio de inmatriculación técnicamente aceptable, pues ni el domi44. S. 10:30 a.m. del 25 de abril de 1960, B.J., P. 19909. 45. Arts. 141 del R. R.P. 784, 785 y 786 Pr. 46. Art. 787 Pr. 47. Cta. del 19 de marzo de 1974, B.J., p. 368. 48. Cta. del 1 de octubre de 1964, B.J., p. 532. 49. Art. 889 C. y S. 11 am. del 18 de agosto de 1937, B.J., p. 9799.

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nio ni la posesión es incorporado al Registro, ya que el acreedor anticrético es un mero tenedor. Es un medio que podría calificarse de provisional, pues si el deudor paga se extingue la prenda pretoria y, como consecuencia, desaparece la inscripción de la misma; y si el bien es subastado, la inscripción de la adjudicación o venta forzada es lo que viene a constituir propiamente la inmatriculación, y la prenda pretoria habrá servido solamente de antecedente provisional de la apertura del folio. 5. La doble inmatriculación La doble inmatriculación es rechazada por nuestro sistema. El inc. 1 del art. 19 del R.R.P. prohibe expresamente que la venta o adjudicación forzada o prenda pretoria abran folio particular si el inmueble apareciere inscrito a favor de persona distinta del causante o trasmitente.50 En el inc. 3 del mismo artículo se declaran sin validez las inscripciones contra título inscrito anteriormente. Este inciso no establece una prohibición expresa sobre la doble inscripción, pero la supone; es decir, parte de esa base. Ambos incisos se refieren a inscripciones anteriores, sin hacer ninguna distinción, por lo que esa inscripción anterior puede ser de dominio, posesoria (título supletorio) o de prenda pretoria. Por otra parte, el art. 3964 C. prohibe que se inscriba cualquier título que contradiga la inscripción de un título traslativo de dominio. De lo expuesto se concluye que, inscrito un título de dominio o supletorio, no puede inscribirse otro título de dominio, supletorio o prenda pretoria a favor de otra persona. Igual impedimento se produce si el título inscrito con anterioridad es una prenda pretoria; es decir, no se puede inscribir otro título de dominio, supletorio o prenda pretoria a favor de otra persona sobre el mismo inmueble. No obstante el impedimento legal, en la práctica se produce la doble inmatriculación, debido a la ausencia de Catastro en algunas zonas del país y a la falta de datos suficientes para que el Registrador pueda comprobar la identidad de la finca inscrita anteriormente con la que se pretende inscribir -y rechazar la nueva inscripción. Aun en las, zonas donde no hace mucho se estableció, el Catastro, ha quedado un buen número de casos de doble inmatriculación que en cualquier momento pueden presentarse en los tribunales para su decisión. Con relación a la validez de la inscripción contradictoria, la Corte Suprema sostuvo que, inscrito el inmueble con anterioridad a nombre de otra persona, carece de valor legal la inscripción posterior del título supletorio por haberse hecho en contravención al art. 3954 C.51 Igual criterio volvió a repetir en sentencia de las 12 m. del 29 de abril de 1941, B.J., p. 11250. 50. S. de las 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158. Cta. del 30 de septiembre de 1940, B.J. p. 11151 Cta. del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11467. Cta. del 8 de septiembre de 1942. B.J, p. 11871. Cta. del 30 de agosto de 1943, B.J, p. 12180. Cta. del 28 de noviembre de 1949, B.J., p. 14940. Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393. Cta. del 28 de noviembre de 1953, B.J., P. 16760. Cta. del 21 de mayo de 1959, BJ, p. 19716. Cta. del 8 de mayo de 1964, B.J. p. 507. 51. S. 11:30 a.m. del 27 de noviembre de 1940, B.J, p. 11112.

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La doble inmatriculación puede ser total o parcial. Es total cuando los dos títulos abarcan todo el inmueble, y parcial cuando la contradicción entre ellos es sobre una parte de la propiedad. Hay otras causas que pueden dar lugar no propiamente a una doble inmatriculación, sino a una doble inscripción; por ejemplo, cuando en las fusiones, extinciones y desmembraciones no se extienden en las fincas matrices las notas correspondientes. También he podido observar que con un segundo testimonio se vuelve a desmembrar el mismo lote que se desmembró con el primer testimonio. Esto ocurre en aquellas fincas en que se han hecho muchas desmembraciones y el Registrador no tiene el cuidado de detectar la nota de desmembración. Mientras las dos inscripciones permanezcan a favor del mismo titular, no se produce mayor problema. En cambio, cuando se dispone del inmueble o se principia a hacer transacciones en las dos cadenas registrales, sí se presentan serios conflictos. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario. (Hacia la reforma jurídico-inmobiliaria). La Habana, 1939, p. 98 y sigts. ______________. Derecho Hipotecario. La Habana, 1950; p. 51 y sigts. ARAGONES Y CARSI, Pascua¡. Compendio de Legislación Hipotecaría. Establecimiento Tipográfico de Jaime Ratés, Madrid; t. II, p. 309 y sigts. BARRACH INA Y PASTOR, Federico. Derecho Hipotecario y Notarial. Castellón, 1911; t. IV, p. 265 y sigts. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. Instituto Reus, Madrid, 1927; t. II, p. 484 y sigts. BOLLAIN ROZALEM, Luis. «La Concordancia entre Registro y Realidad en la Nueva Ley sobre Reforma de la Ley Hipotecaria». RCDI. No. 205, junio, 1945; p. 400 y sigts. (Ver también núms. 190 y 203 de esta Revista). CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941; 2a. ed., t. I, p. 218 y sigts. CAMY SANCHEZ-CAÑETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad. Centro de Estudios Hipotecarios. Vol. VI, Pamplona, 1972; p. 597 y sigts. CASERO FERNANDEZ, Rafael. Leyes Hipotecarias y Legislación Complementaria. 2a. ed., 1969. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario del Registro de la Propiedad. Madrid, 1951; 4a. ed., p. 300 y sigts. COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch; 2a. ed., p. 125 y sigts. __________________. Lecciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch; p. 66 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; t. I, p. 661 y sigts. 261

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Capítulo XVII PRINCIPIO DE INSCRIPCION 1. Valor de la inscripción El análisis lo concretaremos a determinar si la inscripción, en el sistema que sigue nuestro Registro, es constitutiva o declarativa, pues los otros efectos que produce se estudiarán dentro del principio de publicidad. El tema no es del todo pacífico. En sus extremos se han situado los juristas nicaragüenses: unos, que constituyen la mayoría, sostienen que la inscripción es declarativa, ya que el Registro es una institución para terceros y que, cuando la ley habla de inscripción obligatoria, se refiere al valor del acto en perjuicio de terceros; otros, la minoría, opinan que los contratos por los cuales se transfiere el dominio o se constituyen derechos reales sobre bienes inmuebles no se perfeccionan si no constan en escritura pública inscrita.1 Para estos, el Registro es constitutivo; sin inscripción no hay trasmisión del dominio ni constitución de los otros derechos reales, ni entre las partes, ni con relación a terceros. Apoyan su tesis en los arts. 1479, 1686, 2534, 2722, 2735, 2749, 2768, 3541, 3627, 3772 y 3900 C. y 1813 Pr. Sólo admiten como excepción el caso de la hipoteca contemplado en el art. 3816 C. La doctrina de nuestra Corte Suprema de Justicia ha sido contradictoria: en alguna ocasión se ha inclinado a favor de la primera posición;2 en otras a favor de la segunda.3 Las dos teorías pecan por exceso: ni el Registro es enteramente constitutivo, ni siempre es declarativo. Es necesario, pues, situarse en la posición intermedia para encontrarle solución adecuada al problema. El Código Civil vigente suprimió la teoría del título y el modo que estableció el anterior; sin embargo, en el art. 3936 C., que dice que la tradición del dominio, naves, derechos hereditarios4 y todos los derechos reales sobre inmuebles se realizará por la inscripción del título en el Registro, se dejó un vestigio del viejo

1. El doctor Francisco Buitrago Díaz es uno de los principales líderes de esta tesis. (Primer Simposio Nacional sobre Registro Público de la Propiedad de Inmueble y Catastro. 1968, p. 19 y sigts.). 2. S. 12 m. del 21 de marzo de 1925, B.J., p. 4869. S. 10 am. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253. S. 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770. S. 10 am. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468. S. 9 a.m. del 10 de enero de 1948, B.J., p. 14132. S. 10 am. del 13 de julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, BJ., p. 18784. 3. S. 12 m. del 21 de noviembre de 1930, B.J., p. 7621; S. 11:30 am. del 23 de julio de 1940. B.J. p. 10975 y S. 10 a.m. del 9 de julio de 1970, B. J. p. 131. 4. La trasmisión hereditaria se produce sin necesidad de la inscripción. La inscripción del testamento, declaratoria de herederos y partición se exigen para la venta de los bienes hereditarios (art. 1255 C.). Pérez Lasala critica de desacertada la inclusión de la herencia en el art. 3936 C., pues las traslaciones hereditarias se producen ministerio legis (Op. Cit., p. 428).

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sistema que ha sembrado de duda y oscuridad el camino que puede conducir a una solución. No creemos que dicho artículo, aislado, sin reglamentación y no compatible con la idea general seguida, restablezca lo que fue suprimido o varíe el sistema actual. En tesis general, se puede afirmar que el Registro es declarativo; es decir, que constata derechos reales nacidos fuera de él. Congruente con estas ideas, nuestro Código, siguiendo en esto al Código Civil francés, consagró la teoría de que el dominio se trasmite por el solo consentimiento.5 En apoyo de esta tesis se pueden citar los artículos 2540, 2530, 2579, 1846, 3816, 3937 y 3948 C. Dicen así: «Art. 2540. - La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Art. 2530. - La compra y venta es un contrato por el cual una de las partes trasfiere a otra el dominio de cosas determinadas por un precio cierto. Art. 2579. - La pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa, salvo que se venda bajo condición suspensiva, y que se cumpla la condición, pues entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la condición, la pérdida será del vendedor, y la mejora o deterioro pertenecerá a¡ comprador. Art. 1846. - El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Art. 3816. -- La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los Registros tenidos a este efecto, Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos; la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada. Art. 3937. - Los títulos de dominio, herencia o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no producen efecto respecto de tercero. Art. 3948. - Los títulos sujetos a inscripción que no están inscritos, no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentación en el Registro. Se considerará como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción». 5. Pérez Lasala piensa que la trasmisión de la propiedad en Nicaragua se realiza en Ia misma forma que en el sistema francés, (Op. cit, p. 427).

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El principio general de que el Registro es declarativo sufre importantes excepciones, en las cuales la inscripción es un requisito o solemnidad para la validez de ciertos actos y contratos. Estas excepciones son: I). La permuta de inmuebles y derechos hereditarios.6 2). Las donaciones entre vivos de bienes raíces.7 3). El contrato de anticresis.8 4). La constitución del usufructo sobre bienes inmuebles por acto entre vivos o por testamento.9 En los otros casos que la ley exige la inscripción es para oponer los derechos reales a los terceros. No puede derivarse del incumplimiento de aquélla la sanción de nulidad, pues ésta opera cuando no hay otra sanción (art. XI Título Preliminar C.) y para este supuesto la sanción es la inoponibilidad de lo no inscrito a los terceros. Con relación a la hipoteca es conveniente insistir que, de acuerdo con el art, 3816 C., la inscripción es declarativa. Sin embargo, algunos opinan, influenciados por los autores españoles, que es constitutiva. Quienes así piensan se olvidan de que en nuestro sistema no existen preceptos, como los arts. 1875 C. español, 145 y 169 de la Ley Hipotecaría, que establecen el carácter constitutivo de la inscripción del derecho de hipoteca, y de que en el art. 3816 C. se reconoce expresamente el carácter declarativo de la inscripción hipotecaria.10 En la actualidad existe un fuerte movimiento que propugna por el establecimiento de la inscripción constitutiva. En el Primer Simposio de Derecho Registral celebrado en Managua en el Gran Salón de Jurados de la Corte Suprema de Justicia el día 10 de Mayo de 1968, se recomendó: «Establecer la inscripción con efectos generalmente constitutivos en las adquisiciones del negocio jurídico sobre inmuebles con base en la teoría del título y del modo; entendiéndose por modo la inscripción en el Registro». El Seminario de Derecho Registral que se celebró en la Universidad Católica participa de esta misma tendencia. Nos inclinamos a favor de la inscripción constitutiva, pero la gran cantidad de propiedades sin inscripción no aconsejan, por el momento, su consagración.

6. Art. 2749 C. 7. Arts. 2768 y 2774 C. 8. Art. 3900 C. 9. Art. 1479 C. 10. La falta de inscripción de la hipoteca le resta eficacia procesal, pues no tendrá fuerza.

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Capítulo XVIII PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 1. 2. 3. 4. 5.

Ideas generales Publicidad formal Publicidad material Legitimación Fe pública a) Concepto b) Determinación del ámbito de la fe pública c) El tercero y sus requisitos 6. Efectos que produce la mención del aplazamiento del pago del precio y otras cláusulas 7. Protección de la apariencia con independencia del Registro 8. Necesidad de la reforma 1. Ideas generales El Registro Público es el medio más idóneo para lograr la publicidad de los derechos reales y la seguridad de la contratación inmobiliaria. La inscripción produce importantes efectos que van desde la simple inoponibilidad, pasando por la inscripción convalidante con relación a los terceros que contratan confiados en la apariencia que les ofrece el Registro, hasta la inscripción constitutiva y convalidante, según el sistema adoptado.1 Por el juego de este principio, que junto con el de legalidad y especialidad constituyen los pilares en que descansa nuestro sistema, se considera que el contenido del Registro (su pronunciamiento) es superior y preferente a la realidad jurídica extrarregistral. En el sistema que siguió el Código Civil, entre lo que publica el Registro y la realidad jurídica puede existir disconformidad, provocada, entre otros, por los siguientes hechos: a) Como dejamos expuesto, los derechos reales, por regla general, nacen fuera del Registro. Esto da lugar a que, por la falta de inscripción, el folio registral no refleje la realidad jurídica extrarregistral.

1. Roca Sastre comenta tres sistemas: los que mantienen la realidad jurídica sobre la apariencia registral; los que mantienen en todo caso el contenido del Registro en contra de la realidad, fundados en el llamado principio de la fuerza probante o eficacia jurídica formal del Registro (Legislaciones de Hamburgo, Lübeck, Mecklemburgo y Sajonia); los que, por participar en algo de los dos anteriores, se clasifican entre los intermedios, encontrándose desde el débil sistema registral francés al de fuerte contextura registral alemán y suizo. (Instituciones..., Tomo I, pp, 154 y 155).

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b) Es posible que al Registro ingresen títulos nulos, si se tiene en cuenta que ciertos vicios de los contratos escapan a la apreciación del Notario y a la calificación del Registrador (error, fuerza, dolo, simulación, etc.). La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos de acuerdo con la ley. Así lo establecen los arts. 3949 C. y 28 del R.R.P. Estos artículos rechazan el principio de la fuerza probante formal de la inscripción, en virtud del cual el Registro siempre debe presumirse exacto. Se sienta la regla general de que la inscripción no sana o convalida la nulidad del título. No obstante, y esta es la excepción establecida en el art. 3949 C., a los terceros protegidos por la fe pública no les afecta esa nulidad. En otras palabras, mientras el derecho permanezca en manos del que adquirió en virtud del título nulo, la regla de que la inscripción no convalida la nulidad actúa con toda su fuerza y sin obstáculo: pero si aparece un tercero amparado por la fe pública, esa nulidad no le afecta. En España la doctrina se encuentra dividida con relación a la utilidad de la declaración del art. 33 LH (modelo de nuestro art. 28 del R.R.P.). Unos autores la consideran útil; otros, entre ellos Roca Sastre.2 como innecesaria, por cuanto la estiman como una verdad axiomática que puede vivir dentro del sistema sin recurrir a una declaración expresa. 2. Publicidad formal Si con la inscripción en el Registro se desea otorgar notoriedad a los derechos reales, la ley debe permitir a los interesados que consulten los libros o pidan, certificación del contenido de ellos. Este tipo de publicidad, que la doctrina denomina «publicidad formal», encuentra amplia acogida en nuestro Registro. En el Capítulo IX del R.R.P. se desarrolla este aspecto del principio. Los Registros son públicos y pueden ser consultados por cualquier persona.3 Los Registradores pondrán de manifiesto los libros del Registro a las personas que los soliciten, sin sacarlos de la oficina y con las seguridades convenientes para garantizar su conservación.4 Los Registradores expedirán certificaciones a pedimento escrito del interesado5 o en virtud de mandato-judicial: 1) De los asientos de toda clase que existan en el Registro, relativos a bienes que los interesados señalen; 2) De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando los que sean, o bien, refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre dichos bienes; 3) De las inscripciones hipotecarias y cancelaciones de la misma especie, hechas a cargo o en provecho de personas señaladas; 4) De no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.6 2. Derecho Hipotecario, Tomo I, p. 551 y sigts. 3. Arts. 3940 C. y 1 del R.R.P. 4. Arts. 3825 C.y 112del R.R.P. 5. La Corte Suprema, con extrema amplitud, ha manifestado que cualquier persona, sin necesidad de demostrar su interés, puede pedir certificación de los asientos del Registro. (Cta. del 4 de julio de 1974, B.J., p. 373). 6. Arts. 113 y 117 del R.R.P.

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Si el Registrador se niega a mostrar los libros o a extender las certificaciones, podrá el interesado recurrir de queja ante el Juez, quien resolverá oyendo al Registrador y sin otro trámite si no fuere necesario. 7 3. Publicidad material La notoriedad de los derechos reales y el efecto o valor que, las leyes le atribuyen a la publicidad, es el campo propio de este principio. La doctrina denomina a esta variante de la publicidad. «publicidad material». La publicidad formal brinda los medios para lograr la material. Sin la primera, no se podrían realizar los objetivos de la segunda. En caso de disconformidad entre la realidad jurídica extrarregistral y los pronunciamientos del Registro, la ley se inclina a favor de estos últimos a través de dos presunciones, legales; 1) La presunción iuris tantum de que el contenido del Registro es exacto mientras no se demuestre lo contrario (principio de legitimación) y 2) La presunción iuris et de iuris de que el Registro es exacto e íntegro. Se establece a favor de los terceros que reúnen los requisitos señalados por la ley y no admite prueba en contrario (principio de fe pública). 4. Legitimación La presunción de que los derechos existen y pertenecen al titular registral de conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo cancelado en el Registro no existe, de que el titular del dominio inscrito tiene la posesión y la facultad de disposición del titular registral, son los principales efectos sustantivos de la legitimación. Pero es al contacto con el proceso cuando estas presunciones despliegan su fuerza protectora y adquieren relevancia. El juego de ellas en la litis nos lleva al interesante tema de la carga de la prueba. Esto no quiere decir que la legitimación tiene sus principales efectos dentro del juicio; antes bien, se debe reconocer que las consecuencias sustantivas son las más importantes. La presunción iuris tantum libera de la carga de la prueba al favorecido por ella y la desplaza en contra del que la niega o contradice. Si se presume que el derecho existe y le pertenece al titular registral, es obvio que éste aparezca procesalmente, sea como demandante, como demandado o como tercero, legitimado como verdadero titular del derecho, con sólo presentar la certificación registral, y al que impugna esa calidad le corresponde probar lo contrario. Nuestro Registro no contempla el principio en sus proyecciones procesales. Las certificaciones regístrales constituyen solamente un medio subsidiario de prueba. Solamente comprobando plenamente la pérdida causal del protocolo y de la escritura original, y no habiendo ningún testimonio legalizado, hará fe para probar 7. Art. 118 del R.R.P.

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el gravamen, obligación o exoneracíón cualquier traslado que, previa citación contraria y decreto judicial, se compulse del Registro de Hipotecas o del Registro de la Propiedad o de cualquier otro Registro Público.8 Por considerarla de importancia transcribo parte de la sentencia de la Corte Suprema de Justicia que declaró sin lugar la acción reivindicatoria intentada: «Y es que la inscripción, según nuestro sistema de Registro Público, dada su propia naturaleza, es una base sobrado deleznable para formar sobre ella la certidumbre absoluta del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Si, pues, con la certificación de la inscripción, no se puede, a todas luces, justificar el ejercicio de una acción de dominio, como es el caso a que las sentencias que se dejan citadas, se refieren, es lógico deducir como legítima consecuencia, que esa misma certificación no puede servir como justo título para abonar la prescripción ordinaria que se alega, como un modo de adquirir el dominio. La actora debió presentar el título original inscrito que invoca y sólo así, podía la Corte Suprema entrar en el examen de las cuestiones discutidas por las partes en la presente controversia judicial».9 Tampoco el aspecto sustantivo del principio aparece consagrado en forma expresa y amplia. Esto no significa que no esté reconocido, pues, por una parte, vive en los principios de fe pública, tracto sucesivo y prioridad que acoge el sistema, y, por otra parte, el art. 3945 dispone que «pueden constituirse derechos reales sobre un inmueble por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien lo adquiera en el mismo instrumento». 5. Fe pública a) Concepto A pesar del examen que sobre la legalidad del documento debe hacer el Registrador (función calificadora), es posible que se inscriban títulos nulos, ya sea porque las irregularidades escapen al ámbito de su función o bien por error del mismo funcionario. La inscripción así realizada no convalida los actos o contratos nulos.10 También es posible que el primer adquirente del dominio o de cualquier otro derecho real no inscriba su título en el Registro. En supuestos como esos, la ley, en aras de la seguridad del tráfico inmobiliario, convierte la presunción iuris tantum de exactitud del contenido del Registro en una presunción iuris et de iuris a favor del tercero que, confiado en la apariencia que crea el Registro, contrata con el titular registral. Esta presunción no admite prueba en contrario y, por consiguiente, no puede ser destruida en perjuicio del tercero. 8. Arts. 1143 Pr.,2378 y 2379 C. y S. 11 a.m del 2 de junio de 1931, BJ., p.7764. S. 11.30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770. S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936. B.J., p. 9468. S. 10 a.m. del 13 de julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J., p. 15663 y S. 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965, B.J., p. 202. 9. S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468. 10. Arts. 3949 C. y 28 del R. R.P.

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De la fe pública se deriva el principal efecto de nuestra inscripción y la máxima protección que brinda el Registro. La inscripción, pues, con relación a los terceros, purifica, convalida las irregularidades del título del trasmitente. Los arts. 3796, 3937, 3948 y 3949 C. consagran el principio de fe pública. Dicen así: «Art. 3796 C. - Los actos que se ejecuten o contratos que se otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubieren contratado por título oneroso, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro. Tampoco se invalidarán dichos actos o contratos, con respecto a las citadas personas, aun cuando después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anteriormente inscrito, si la inscripción hecha a favor de aquél se hubiere notificado a los que en los diez años precedentes hayan poseído, según el Registro, los mismos bienes y no hubiesen reclamado contra ella en el término de treinta días. Art. 3937 C. - Los títulos de dominio, herencia o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la propiedad, no producen efecto respecto de tercero. Art. 3948. - Los títulos sujetos a inscripción que no están inscritos, no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentación en el Registro. Se considerará como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción. Art. 3949. - La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito o de causas implícitas, o de causas que aunque explícitas no constan en el Registro». Quien revisa el Código, de inmediato observará que para cada caso hay dos disposiciones que lo regulan; es decir, que existe repetición. También comprobará que el art. 3796 C. está mal ubicado en el capítulo de las disposiciones generales de la hipoteca, pues la fe pública es un principio del Registro y como tal debe figurar en el capítulo destinado a esa institución. Las disposiciones transcritas contemplan los principales efectos de la fe pública y podemos resumirlas así:

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a) El tercero adquiere el derecho de acuerdo con la extensión y contenido con que aparece en el Registro y será mantenido en su adquisición, aunque se resuelva o anule el derecho del trasmitente en virtud de títulos no inscritos o de causas (nulidad, rescisión, resolución, etc.) que no resulten claramente del Registro. b) De conformidad con la parte final del art 3796 C., la eficacia protectora de la fe pública queda cercenada y entregada al juego de las notificaciones. c) A los terceros no les son oponibles los títulos no inscritos. Existen varios arts. del Código Civil que completan, desarrollan o aplican a casos concretos el principio: 1894, 2214, 2666, 2797, 3950 C., 10 y 11 del R.R.P. y otros. b) Determinación del ámbito de la fe pública. No están cubiertos por el manto protector de la fe pública: 1. Los datos físicos de la finca, como la extensión, cabida, linderos, etc. Se extiende a la existencia, contenido y titularidad de los derechos reales.11 Asimismo, no se extiende al estado civil de las personas ni a los derechos personales. 2. Las limitaciones o cargas impuestas por las leyes y las servidumbres aparentes, que son patentes a los sentidos. Perjudican a terceros aunque no estén inscritos. De conformidad con la Ley de Inquilinato, que regula el arriendo de los predios urbanos según cuantía señalada, el nuevo propietario está obligado a respetar el arriendo y el arrendatario a pagarle el cánon correspondiente.12 Aunque el contrato no esté inscrito, el nuevo propietario tiene que respetarlo. 3. Los actos celebrados por el heredero aparente con base en una declaratoria de herederos (sucesión intestada). Los terceros que adquieren en esas condiciones no pueden ampararse en la fe pública, porque, de conformidad con el art. 745 Pr., la resolución que se dicta en las diligencias de jurisdicción voluntaria tramitadas al efecto deja a salvo los derechos de quien los tenga mejor o igual.13 Joaquín Cuadra Zavala confirma lo anteriormente expuesto.14 11. El legislador, expresa Roca Sastre, no puede hacer que la realidad física sea distinta de lo que es; puede imponer, dando como existente en el mundo jurídico un derecho de hipoteca que nunca se ha constituido o que se extinguió, pero no puede hacer que exista una finca donde no la hay, ni que un solar sea un edificio, etc. (Instituciones... t. II, p. 177). 12. Art. 31. 13. S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498. 14. Op. cit., Tomo ll, pp. 482 y 493.

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Es tercero protegido por el Registro el que compra al heredero instituido en una memoria testamentaria, aunque después se anule y se cancele dicha memoria, declaró la Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 9 a.m. del 22 de abril de 1963, B.J., p. 156. «Si el heredero aparente, dice el destacado jurista nicaragüense Dr. Joaquín Cuadra Zavala, ha fundado su pretendido derecho en un testamento inscrito, en el que se le instituye heredero, el cual testamento resulta más tarde que es. falso, nulo o ha sido revocado por otro posterior, el adquirente podrá legalmente ampararse en el Registro, si las causas de nulidad, de falsedad, o la revocación del testamento no aparecen explícita o implícitamente en el Registro».15 La opinión es correcta. Sin embargo, es conveniente hacer notar a los legisladores el peligro que representa la aplicación del principio de fe pública en el caso de los testamentos revocados. El verdadero heredero puede ser despojado, si el instituido en el testamento revocado inscribe su título y las propiedades a su favor y después las vende a un tercero. Esto es muy probable que suceda, pues no hay un Registro donde se tome nota del otorgamiento de los testamentos y que, al producirse el fallecimiento del causante, certifique sobre la existencia de ellos y de sus revocaciones. Los testamentos permanecen ocultos en los protocolos notariales y los interesados, al abrirse la sucesión, tienen que localizarlos para proceder a inscribirlos en el Libro de Personas del Registro correspondiente. En España, donde existe un Registro de Actos de Ultima Voluntad, centralizado en Madrid, la fe pública se suspende por dos años.16 Para este caso y para otros en que la ley despoja en circunstancias semejantes, es preciso establecer la indemnización por el Estado. Es conveniente crear un Registro de Actos de Ultima Voluntad centralizado; es decir, que reúna los actos inscritos en los Registros Departamentales. En España se estableció al poco tiempo de aprobada la Ley Hipotecaria (Real Decreto de 14 de Noviembre de 1885), a la cual complementa. No vaya a creerse que con este Registro se perdería el carácter secreto del testamento, pues en él sólo se deja constancia de los datos del hecho de su otorgamiento y, además, su consulta debe quedar restringida a supuestos especiales que lo ameriten. Bien podría ser llevado en tarjetas, empleando medios mecánicos para extender en el encasillado los datos que debe contener cada tarjeta. Este Registro recibirá los actos de última voluntad, sus revocaciones y modificaciones. Servirá para dar seguridad a las trasmisiones hereditarias.

15. Op. cit., Tomo II. p. 482. 16. Art. 28 de la Ley Hipotecaria.

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Son varios los países que ya lo han establecido; por ejemplo, Argentina y Perú. La naturaleza de esta introducción no nos permite entrar en detalle, por lo que nos concretamos a aconsejar su implantación. El doctor Alejandro Montiel Argüello se inclina, variando el sistema actual, a proteger al tercero, pero recomienda rodear de mayores garantías la emisión de la declaratoria de herederos. Con relación a la sucesión testamentaria, en que el tercero está protegido, sostiene que debe contemplarse la protección del verdadero heredero contra la inscripción de un testamento nulo o revocado, estableciéndose un procedimiento mediante el cual se de oportunidad de oponerse a la inscripción del testamento.17 4. Los actos atacados en virtud de título anteriormente inscrito, cuando no se hizo la notificación del inc. 2 del art. 3796 C. El art. 3796 C. no regula el procedimiento de la notificación como lo hace el modelo español que autoriza al Registrador a hacerla. Frente a esta omisión, creo que dicha notificación la deben hacer los jueces. 5. Los acreedores personales, por lo que la anotación del embargo no perjudica al comprador que adquirió con anterioridad,18 ni al crédito hipotecario de fecha anterior a la anotación.19 Pero hecha la inscripción, los acreedores reales o simplemente personales cuyo crédito naciera con posterioridad a la presentación del embargo en el Registro, no podrán pretender derecho alguno a la cosa embargada, ni en el precio de ella, con perjuicio del inscribiente. quien podrá hacerla vender del modo que lo haría un acreedor hipotecario. Con respecto a los anteriores acreedores que hicieren tercería, el inscribiente no gozará, por el solo motivo de serio, de preferencia alguna.20 El acreedor anotante no es tercero con título inscrito para que pueda ampararse en contra de las enajenaciones anteriores. 6. Los que obtienen una venta forzada sin título anterior inscrito o un título supletorio, medios de inscribir por primera vez en el Registro (Inmatriculación), ni sus sucesores.21 7. Las inscripciones del Libro de Personas (Libro Auxiliar) que no estén debidamente anotadas en el Libro de Propiedad. No obstante, la Corte Suprema de 17. Primer Simposio.... p.160. 18. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930. BJ., p.8354, publicada en el BJ. de 1923. 19. S 12 m. del 24 de abril de 1925, BJ., p. 4926 y S. 11.20 a.m. del 26 de mayo de 1959, BJ., p. 19490. 20. Art 1718 inc. 3 y 4 Pr. S. de las 12 m. del 28 de mayo de 1913, BJ, p. 67 y S. de las 9 am. del 30 de marzo de 1933, BJ., p. 8214. 21. S. 10 am. del 25 de mayo de 1933. BJ, p. 8253. S. 12 m. del 11 de noviembre de 1936. BJ., p. 9463. S. 11 :30 am. del 30 de octubre de 1936, BJ., p. 9447. S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939. BJ., p. 10661. S.10.30 am. del 20 de septiembre de 1945, BJ, p. 288. S. 12 m. del 23 de junio de 1949. B.J., p. 14717 y S. 11:15 am. del 30 de noviembre de 1956. BJ, p. 18327.

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Justicia en sentencia de las 10:45 a.m. del 22 de junio de 1957, B.J., p. 18581, declaró que si la cesión de derechos hereditarios debidamente inscrita no se hizo constar en el asiento de inscripción del Libro de Propiedades, no por eso el adquirente asumirá la condición de tercero protegido por el Registro, ya que los terceros no podrían ignorar la inscripción anterior de la cesión de los derechos hereditarios en el Libro de Personas. Como antecedente de esta doctrina tenemos la sentencia de las 12 m. del 14 de julio de 1939, B.J., p. 10624.22 Igual criterio aplicó en sentencia de las 11:30a.m. del 13 de diciembre de 1976, BJ., p. 276. En otra sentencia aplicó el criterio correcto al decir que la declaratoria de nulidad de un testamento, que es una acción real, aunque la respectiva demanda haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene el efecto de anular las ventas efectuadas a terceros por el heredero putativo, porque faltó anotarla en el Libro de Propiedades.23 Con relación a lo anterior, no debe perderse de vista que la técnica seguida por el Código es la del folio real y por lo tanto, lo que no aparece inscrito en la hoja destinada al inmueble, sea porque el título no ingresó al Registro, sea porque se inscribió en otra equivocadamente o en forma incompleta, como en el caso de las dos primeras sentencias citadas, no puede perjudicar a los terceros c) El tercero y sus requisitos El Código Civil en el art. 3948 inc. 2 dispone que se considera como tercero «aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción». Sin pretensiones de sugerir reformas ni de formular definiciones, peligrosas de por sí, y con el único propósito de aportar claridad a la exposición, podemos decir que: tercero es aquel que no ha sido parte en el acto o contrato que dio origen a la inscripción de su trasmitente. En la reforma a la Ley Hipotecaria Española de los años 1944-46 se suprimió la definición de tercero que tanta confusión y polémica provocó, y en su lugar se precisaron los requisitos que el tercero debe tener para ser protegido. No son terceros protegidos: 1. El heredero, por cuanto es el continuador de la personalidad del difunto. Conforme la ley del Registro Público, dice Cuadra Zavala, aun cuando esto parezca una anomalía, el heredero no se reputa tercero que pueda encontrar amparo en la inscripción, sino que se considera como una prolongación de la personalidad del causante.24 2. Del adjudicatario de la cosa común. 3. La sociedad adquirente formada por los socios enajenantes, con mayor razón cuando la personalidad jurídica ha servido de instrumento para defraudar al 22. En sentencia reciente declaró, participando del criterio expuesto, que la inscripción del testamento en el Libro de Personas perjudica a los terceros adquierentes porque el Registro es uno solo y a él pertenecen el Libro Diario, el Registro de Personas, el Registro de la Propiedad y el Registro de Hipotecas. (S. 12:30 pm. del 13 de agosto de 1976, B.J. p. 178). 23. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 1111370 24. Op. Cit. Tomo II, p. 15

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verdadero propietario mediante la invocación de la fe pública registral. Cabe, en este supuesto, aplicar la teoría de la penetración en el subtracto personal de la sociedad y, como consecuencia, el Juez puede rasgar el velo de la personalidad jurídica y dirigir su atención y acción hacia los socios.25 El Notario, los testigos y amanuenses no son partes en el acto o contrato, sino tercero, pero su buena fe está comprometida. Con relación a los Notarios y testigos, el art 3816 C, terminantemente y sin condicionamientos dispone que no podrán valerse del defecto de la inscripción y que respecto de ellos se considerará registrada la hipoteca. Conocida la figura del tercero, pasaremos a determinar los requisitos que debe reunir, La configuración del tercero ha sido obra no sólo de la ley, sino también de la jurisprudencia. Estos requisitos son: 1. Adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para trasmitir. Como se expresó anteriormente, el que obtiene un título supletorio o una venta forzada sin título anterior inscrito no puede ser considerado como tercero, ni aun sus sucesores, de conformidad con la sentencia citada. El inmatriculante no cuenta con una apariencia registral en que confiar y, como consecuencia, no puede ampararse en la fe pública registral; y los subsiguientes adquirentes podrán enterarse de la situación de aquél. Este requisito, pues, está plenamente justificado. 2. Adquirir a título oneroso. Este requisito no aparece en el art. 3949 C., pero, en cambio, se contempla en el 3796 C. Creemos que en este caso el art. 3796 C. completa al 3949 C., por lo que debe exigirse la onerosidad. La Corte Suprema de Justicia exige el título oneroso.26 La protección que operó en favor del tercero se extiende a los posteriores adquirentes a título oneroso o gratuito (herencia, donación).27 También se brinda protección al adquirente a título oneroso que trae causa de un adquirente a título gratuito, que a su vez adquirió de una persona cuya titularidad era claudicante (nulidad, etc.). Participan de esta opinión Cuadra Zavala28 y Morell y Terry.29 25. Sobre la aplicación de esta teoría, véase a Roca Sastre (Derecho Hipotecario, Tomo I, p. 719 y sigts.). 26. S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p, 8871. S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442. 27. Esta solución responde el principio general de que el adquirente ocupa la posición jurídica del transferente y es aceptada por, la generalidad de los hipotecaristas. Para Roca Sastre los herederos, legatarios, donatarios y los adquirentes a título oneroso se aprovecharán de la fe pública registral en cuanto haya actuado en beneficio inmediato de sus causantes o transferentes (Derecho Hipotecario, Tomo 1, p. 757). Véanse, entre otros, a montes (El Tercero Registral en el Derecho Venezolano. Caracas. 1967, p. 98) y Sanz (Instituciones..., Tomo 1, p. 426 y sigts.). La Ley Hipotecaria española, respondiendo a lo expuesto, en el inc. 3 del art. 34 dispone que les adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente. 28. Op. cit., Tomo II, p. 494. 29. Op. cit., Tomo ll, pp. 679 y 680.

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En el conflicto entre el derecho subjetivo del titular registral sacrificado por la fe pública registral y el del adquirente a título gratuito debe prevalecer el de aquél. La diferencia de trato, dice Roca Sastre, entre el adquirente a título oneroso y el adquirente a título gratuito es fundamental. El esfuerzo que la fe pública significa al hacer prevalecer la apariencia registral sobre la realidad jurídica, impone que, conjuntamente con el requisito de la buena fe, se exija el adquirir a título oneroso, pues la protección del adquirente a título gratuito no la demandan las necesidades del tráfico jurídico.30 Para Galindo y Escosura existe una diferencia no pequeña entre el que adquiere a título gratuito una cosa, que nada da en compensación, y el que adquiere por título oneroso, que paga el valor de lo adquirido. El que adquiere por donación un inmueble que no pertenece al donante no debe permanecer en su posesión desde que lo reclama el verdadero dueño, porque al restituir no se le causa daño alguno, por más que sufra el perjuicio de no aumentar su patrimonio, pero el que adquiere de buena fe y a título oneroso no está en las mismas condiciones, ha hecho un desembolso y se ha privado del valor equivalente para adquirir la propiedad que creía pertenecer al que la enajenaba. En este caso hay un daño. 31 3. Que la causa de nulidad, rescisión, resolución, etc. no resulten claramente del Registro. 4. Que sí estas acciones provienen de título anterior inscrito, se notifique la inscripción a los que en los diez años precedentes hayan poseído, según el Registro, los mismos bienes y no hubiesen reclamado contra ella en el término de 30 días. Este requisito de la notificación atenta contra el principio de fe pública y, como consecuencia, contra la seguridad del tráfico, pues la nulidad del título anterior inscrito puede perjudicar al tercero aun cuando no aparezca claramente expresada en el Registro. A pesar de que en algunas sentencias se atiende al requisito de la notificación, 32 es conveniente señalar que nuestra jurisprudencia tiende a ignorar el juego de las notificaciones al aplicar el principio de fe pública, o se ha apartado de ellas. Por otra parte, nuestra práctica forense no hace uso de la notificación, por lo que, de admitirse el juego normal de la parte final del art. 3796 C., que es lo estrictamente legal, encontraríamos una gran cantidad de adquisiciones impugnables en virtud de títulos anteriormente inscritos. Razones de seguridad del tráfico inmobiliario aconsejan apartar el requisito de la notificación para la protección del tercero, pero esta no es una solución legal, por lo que debe pensarse en una reforma que suprima dicho requisito.

30. Instituciones... Tomo ll, pp. 209 y 210. 31. Op. cit., Torno II, P. 516. 32. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J, p. 254. S.12 m. del 4 de junio de 1948, BJ., p.14269.

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5. Que inscriba su adquisición. Si el tercero recibe la protección del Registro es lógico que a él recurra y que se le estimule a inscribir. 6. Que haya adquirido de buena fe. Esto no lo contempla la ley, pero lo exige la jurisprudencia.33 En algunas sentencias la Corte Suprema de Justicia requiere la onerosidad y también la buena fe.34 La buena fe se presume,35 y, como consecuencia, la carga de la prueba de que no existe la tiene quien la niega. Tiene mala fe quien conoce la inexactitud registral. Cuando la adquisición se realice por medio de representante, en principio la buena fe debe tenerla el representado. Sin embargo, en la representación legal la buena fe debe tenerla el representante. Con relación a las personas jurídicas, la buena fe debe tenerla el órgano de representación competente. En relación a las aportaciones sociales, principalmente en las sociedades de personas, todos los socios deben tener buena fe, incluso el aportante. Por nuestra parte creemos que es exacto el criterio jurisprudencial, pues la apariencia creada por el Registro desaparece frente a un adquirente de mala fe; quien conoce la verdad extrarregistral no puede ampararse con la que proclama el Registro. La buena fe es necesaria al momento de celebrarse el acto o contrato. Es conveniente hacer un somero análisis de los arts. 2575, y 3937 C. en torno a sus ámbitos y requisitos de protección a los terceros. El primero se concreta al supuesto de la venta de un mismo inmueble a diferentes personas y funciona sobre la onerosidad e inscripción del título del tercero, callando con relación a la buena fe y a la previa inscripción. En cambio el segundo, de contenido más amplío, calla con relación a tres requisitos, o sea, a la onerosidad, a la previa inscripción y a la buena fe. Creo que todos estos requisitos se deben exigir en la aplicación de ambos artículos, pues para que la fe pública funcione el tercero debe reunir dichos requisitos, ya que son presupuestos necesarios. El doctor Cuadra Zavala, influenciado por los sistemas latinos, piensa que en el supuesto de las ventas sucesivas el tercero no necesita de la buena fe. Dice: «Efectivamente se nota que en las ventas sucesivas de un mismo inmueble, la ley dispone que la propiedad la adquiere el primero que la haya inscrito en el Registro, aunque no sea de buena fe; esto, aunque haya tenido conocimiento de que se ha hecho una venta anterior del mismo inmueble». 36

33. S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966. BJ., p.150. 34. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J, p. 254. S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460. S. 12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p. 13948. 35. Art. 891 C. 36. Op. cit. Tomo II, p. 470.

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Hacen referencia al tercero los siguientes artículos del Código Civil: 154, 2666, 3533, 3784, 3816, 3817, 3829, 3947, 3966, 3967, 3973 y 115 del R.R.P. y otros. 6. Efectos que produce la mención del aplazamiento del pago del precio y otras cláusulas De conformidad a los arts. 10 y 11 del R.R.P. si en una venta, por ejemplo, se conviene que el precio será pagado a plazo, se dejará constancia de esa circunstancia en el Registro. Vencido el plazo, el vendedor, de conformidad con los arts. 1855 y 2662 C., puede exigir el cumplimiento del contrato mediante la entrega del precio debido (actio venditi o la resolución de la venta exigiendo la devolución de la cosa vendida (condictío causa data, causa non secuta), más los daños y perjuicios. Estas acciones no perjudican a los terceros adquirentes.- La acción de cobro del precio, por cuanto es personal, para que trascienda a terceros debe estar garantizada con hipoteca. La acción resolutoria, porque, de conformidad al art. 2666 C., si el contrato de compra y venta fuere de un inmueble, la resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino cuando en el instrumento público inscrito conste la condición resolutoria de que, no pagándose el precio por el comprador, quedará sin efecto la venta (pacto comisorio). En pocas palabras, estas dos acciones para que trasciendan a terceros deben estar garantizadas: la del cobró del precio con una hipoteca y la resolutoria con el pacto comisorio. No obstante, la Corte Suprema de Justicia apartándose del citado artículo 2666 C., dijo que el pacto comisorio expreso o tácito es una condici6n resolutoria y constituye gravamen que pesa sobre el inmueble.37 Si en el Registro, sostiene la Suprema, no está inscrita la renuncia de trámites, no puede seguirse el juicio ejecutivo singular sino el corriente contra un tercero que adquirió la propiedad hipotecada. Es decir, si la renuncia no está inscrita, no afecta al tercer adquirente.38 Si no se prueba, dice la Suprema, que está inscrita en el Registro la cláusula de que la propiedad hipotecada se adjudicará aun cuando la postura sea inferior al avalúo, un segundo acreedor hipotecario puede pedir que no se haga la adjudicación.39 7. Protección de la apariencia con independencia del Registro En el Código Civil existen varios artículos que protegen a los terceros con independencia del Registro: 993, 2075, 2233, 2753, 3349, 3355 C. y otros.

37. Cta. del 13 de julio de 1961, B.J., p. 20781. 38. S. 12 m. del 5 de octubre de 1935, B.J., p. 9094. 39. S. 9 a.m. del 4 de julio de 19 17, BJ., p. 1602.

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8. Necesidad de la reforma La deficiente determinación legal del tercero protegido, el sistema de notificaciones para protegerse de las acciones provenientes de títulos anteriormente inscritos (art. 3796 inc. 2 C.), la ausencia de una legitimación que se proyecte procesalmente, etc., hacen pensar en una reforma que permita el juego normal de la fe pública y la legitimación, sin que con esto se pretenda un cambio de sistema, pues nuestro Registro es exacto y está creado fundamentalmente para proteger a los terceros que confían en sus pronunciamientos. La reforma de la Ley Hipotecaria española de los años 1944-46 en esta materia es magnífica y puede servir de ejemplo a sistemas como el nuestro. BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario. (Hacia la reforma jurídica inmobiliaria). La Habana, 1939; p. 27 y sigts. ________________Publicidad Inmobiliaria. La Habana, 1943; p. 17 y sigts. ________________Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 61 y sigts. ALTERINI, Jorge Horacio. La Buena Fe y la Publicidad Inmobiliaria Registral y Extrarregistral. (Con una armonización entre la tradición y la inscripción registral). Aporte de la Delegación Argentina al II Congreso Internacional de Derecho Registral. Madrid, 1974. ARAGONES Y CARSI, Pascual. Compendio de Legislación Hipotecaria. Establecimiento Tipográfico de Jaime Ratés. Madrid, t, I, pp. 16 y 17, p. 135 y sigts., p. 154 y sigts., p. 191 y sigts., p. 324 y sigts. ASPIAZU RUIZ, José. «La Legitimación Registral en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo». RCDI, núm. 301, junio 1953, p. 401 y sigts. BARBERO A., Aldo y CONI GARCIA R., Raúl. Testamentos y su Registro. Buenos Aires, 1961. BARRACHINA Y PASTOR, Federico. Derecho Hipotecario y Notarial. Castellón, 1910; t. I, p. 163 y sigts., p. 231 y sigts.; t. IV, p. 95 y sigts. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manual Tratado de Derecho inmobiliario. Instituto Reus, Madrid, 1927, t. I, p. 53 y sigts, p. 445 y sigts. BILBAO ARISTEGUI, Antonio. «Actuación de los principios de legitimación y de fe pública registral, en relación con los actos de disposición otorgados por el futuro quebrado durante el período de retroaccíón de la quiebra». RCDI, núm. 493, noviembre-diciembre, 1972, p. 1299 y sigts. B0FFI, María Isabel. Sobre la posible Organización de un Registro Internacional de Actos de Ultima Voluntad. Montreal, Canadá, 1961. VI Congreso Int. del Notariado Latino. BOLLINI, Jorge A. Registro Nacional de Actos de última voluntad. Montreal, 1961. VI Congreso Int. del Notariado Latino. BRUSA, Elvira Martha Yorio de. La Buena Fe en los Adquirentes del Titulo Oneroso, Revista del Notariado. Suplemento No. 1, Buenos Aires, 1970. CALDERON NEIRA, Manuel. Estudios Hipotecarios. Madrid, 1885, p 44 y sigts., p. 139 y sigts. 284

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Capítulo XIX PRINCIPIO DE ROGACION 1. Comienzo de la actividad registral 2. Legitimación 3. Desistimiento 4. Excepciones al principio 1. Comienzo de la actividad registral La actividad registral se inicia con la petición del interesado para que se practique la inscripción que puede resultar del título que presenta. El Registrador, previo examen del documento, puede acceder a su inscripción, o bien negarse a ello. En el primer caso, concluye el procedimiento; en el segundo, es posible que se inicie también a impulso de parte lo contencioso registral, que termina frente al fallo de la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones respectiva. En el proceso civil, la actuación del Juez necesita del impulso de las partes (principio dispositivo). Lo mismo sucede con la actividad registral. Los asientos solamente se extenderán a petición de parte interesada, y, por excepción, el Registrador procederá de oficio (principio de rogación). No basta, dice Don Jerónimo González, con que lleguen a su conocimiento la realización de actos o la consumación de hechos que alteren la situación hipotecaria de una finca o derecho, sino que será precisa una manifestación de voluntad más o menos formal por parte de los interesados para que el encargado del Registro proceda a practicar las operaciones correspondientes.1 Introducida la petición, es poco o nada lo que tiene que hacer el interesado. Es al Registrador a quien corresponde decidir: inscribir, en cuyo caso se extenderá el asiento correspondiente, o no inscribir. El procedimiento registral es breve en trámites: petición, decisión y recursos, en su caso; pero intenso y complicado en la actividad que desarrolla el Registrador en su función calificadora, El principio de rogación está reconocido en el Código Civil por los arts. 3944 C. y 5 del R. R.P. 2. Legitimación La inscripción puede pedirse por quien tenga interés en asegurar el derecho que se trate de inscribir. La solicitud puede ser escrita o verbal, y la puede formular personalmente la parte interesada o su apoderado. El que presente el documento se presume que tiene poder para este efecto. 2

1. Op. cit., Tomo I, p. 454. 2. Arts. 3944C. y 5 del R.R.P.

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3. Desistimiento A pesar de que en el Código Civil vigente no se establece expresamente el desistimiento, ello no es obstáculo para admitir su procedencia, ya que la inscripción es voluntaria y a instancia de parte. 4. Excepciones al principio En el reglamento se contemplan algunos casos en que el Registrador puede actuar de oficio; a saber: 1. La anotación preventiva por faltas subsanables, caducará a los treinta días de su fecha y será cancelada de oficio por el Registrador si durante ese término no se presentare el título subsanado en forma, providencia del Juez mandando hacer la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel término, o estarse ventilando la contienda en juicio ordinario.3 2. La anotación a favor del acreedor a la herencia o del legatario que no lo fuere de especie, caducará al año de su fecha y, en consecuencia, deberá cancelarse de oficio. Si al vencimiento del año no fuere aún exigible el legado o crédito, se considerará subsistente la anotación hasta dos meses después del día en que pueda exigirse.4 3. Transcurrido el término de treinta días que dura el asiento de presentación a que se refieren los artículos 16 y 18 del R.R.P. sin haberse inscrito o anotado el título presentado, el Registrador cancelará de oficio dicho asiento.5 4. Los errores materiales en los supuestos del art. 88 del R.R.P. puede rectificarlos por sí el Registrador; lo mismo puede hacer con los errores de concepto cometidos, a) en asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer; b) en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, cuando resultan con toda claridad de las mismas.6 BIBLIOGRAFIA FOLIADA BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. Instituto Reus, Madrid, 1927; t. I, p. 216 y sigts.

3. Art. 18 del R.R.P. La anotación preventiva, dice la Corte Suprema de Justicia, del art. 17 del R.R.P., que caduca al vencimiento de los 30 días de su fecha, no puede ser cancelada de oficio por el Registrador por el hecho que se le presente constancia de que el interesado no ha presentado el recurso correspondiente dentro del término de 5 días establecidos en el art. 1641 Pr. (Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J., p. 327). 4. Art. 68 del R.R.P. 5. Art. 75 del R.R.P. 6. Art. 90 del R.R.P.

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Capítulo XX PRINCIPIO DE LEGALIDAD 1. Calificación 2. Su naturaleza 3. Su extensión 4. Las decisiones del Registrador 5. Faltas subsanables e insubsanables 6. Medios de impugnación ocurso y apelación 1. Calificación Sí nuestro Registro produce efectos convalidantes con relación a terceros, es preciso que el Registrador antes de la inscripción proceda a examinar la legalidad de los títulos a fin de que al Registro sólo ingresen los válidos, pues de otra manera, como dice Don Jerónimo González: «los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos litigios».1 No basta la garantía de una titulación pública, ni la intervención del funcionario que los elabora (el Notario, generalmente). La ley, para mayor seguridad, otorga al Registrador la facultad de apreciar si el título reúne los requisitos de fondo y forma necesarios para su inscripción; y, por último, los tribunales de justicia, con intervención del Notario en su caso, deciden sobre la procedencia de la inscripción cuando el Registrador la niega. La mayor o menor amplitud que tiene el Registrador para calificar los títulos, está en relación con los efectos que cada sistema registral otorga a la inscripción. Privar al Registrador de toda la responsabilidad de apreciar la legalidad de los títulos, o bien limitar sus facultades para atribuirlas de manera exclusiva al notario o funcionario, no creo que sea aconsejable, menos aún para los países que carecen de un notariado bien organizado y consciente de su importante función.2 En Nicaragua es encomiable la labor de los Registradores en la depuración de los títulos. 2. La naturaleza En la doctrina el tema ha sido muy debatido. Unos consideran que la función calificadora tiene carácter judicial; otros, la contemplan como función administrati1. Op. cit., T. I, p. 434. 2. Galindo y Escosura señala tres sistemas de calificación: 1) El que niega en absoluto la calificación al Registrador; 2) el que lo concede únicamente la calificación de las formas extrínsecas de los documentos y la capacidad de los otorgantes, vedándole el juzgar de la validez o nulidad del contrato; 3) El que lo concede no sólo someter a su juicio la legalidad de las formas extrínsecas y la capacidad de los otorgantes, sino también la validez o nulidad de la obligación. (Op. cit., Tomo ll, p. 177). Similar clasificación hace Morell y Terry (Op. cit., Tomo II, p. 250).

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va, y la mayoría como acto de jurisdicción voluntaria. En Nicaragua, la última es la opinión dominante, siguiendo en esto a los hipotecaristas españoles. La Corte Suprema sigue ese criterio,3 a pesar de que el ocurso, de conformidad con nuestro Código de Procedimiento Civil, es un juicio especial. La misma Corte, en otras consultas, encuentra cierta semejanza de esta función del Registrador con la del Juez, cuando dice: «Como los Registradores tienen que bastantear o juzgar sobre las escrituras que se presenten al Registrador para su inscripción y aun por este motivo se les prohibió cartular como Notarios y ejercer la Abogacía, es obvio que hasta cierto punto están equiparados con los jueces ordinarios y por lo mismo le son aplicables las disposiciones establecidas por la ley respecto de implicancia y excusas, en lo que sea pertinente. Así pues, este es uno de los casos de impedimento a que se refiere el art. 103 del Reglamento del Registro, pues de otro modo no tendría ninguna interpretación racional y práctica”.4 3. Su extensión El art. 17 del R.R.P. dispone: «El Registrador, bajo su responsabilidad, suspenderá o denegará la inscripción de los títulos que en algún concepto sean legalmente inadmisibles en el Registro, y tomando anotación preventiva si lo pidiere alguno de los interesados, se los devolverá para que puedan subsanar el vicio o defecto que se haya observado u ocurrir a usar de sus derechos ante el Juez de Distrito respectivo. Mediante el ocurso indicado, el Juez con informe del Registrador y audiencia en su caso del Cartulario. que hubiere autorizado el instrumento, si dicho cartulario no fuere el recurrente, resolverá lo que corresponda respecto de la procedencia de la inscripción: la resolución solamente es apelable, pero si hubiere contienda entre los interesados o algún tercero, sobre la validez del título o de la obligación, la sustanciará y resolverá en juicio ordinario». De los términos en que está redactado el artículo trascrito, se infiere que el Registrador es absoluto en su función calificadora. Las amplias facultades que aparentemente se le conceden por esa disposición no armonizan con la estructura general del sistema, El Registrador puede examinar las formalidades externas del documento, la capacidad de los otorgantes,5 la validez del acto o de las obligaciones; pero su análisis e investigación debe concretarse a lo que resulte del título y del Registro.6 Este es el criterio dominante y el que sostiene la Corte Suprema de Justicia. 3. Cta. del 13 de octubre de 1976, B.J. p. 407. 4. Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926. Cta. del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318 y Cta. del 26 de octubre de 1973, B.J, p. 319. 5. El Registrador aprecia tanto la capacidad de hecho como la de derecho. También controla las facultades del representante legal o voluntario. En los documentos de origen judicial el Registrador no puede pronunciarse sobre la capacidad procesal. 6. El Registrador, dice Roca Sastre, al calificar, no puede fundarse en lo que no conste en los documentos presentados o en el Registro. En función de calificación, para él no existen en el mundo sino estos dos elementos. (Instituciones... Tomo I, p. 78). Algo similar piensan los procesalistas cuando expresan que lo que no está en el proceso no es de este mundo. Generalmente, el Registrador debe consultar los

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El art. 17 del R.R.P. no hace ninguna distinción de los títulos sujetos a la calificación registral. De donde se puede deducir que el Registrador puede calificar las escrituras públicas, los documentos administrativos y los judiciales. Los primeros, con amplitud y los últimos con limitaciones, especialmente con relación a los judiciales. La falta de una reglamentación adecuada con relación a este tipo de documento aconseja prudencia en la calificación. Creo que si el Juez es incompetente por razón de la materia o si el documento encuentra obstáculo en los asientos del Registro, puede negarse la inscripción, pero jamás el Registrador puede apreciar los fundamentos y justicia del fallo, ni modificar su sentido. El Registrador también puede apreciar las formalidades externas del documento. El Registrador, pues, controla los siguientes extremos: a) Su propia competencia. No puede calificar los actos y contratos en los cuales él, su cónyuge, parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad, estén interesados. El mismo impedimento existe con el Notario.7 Examinará si el bien o el derecho deben inscribirse en el Registro de su jurisdicción. También comprobará si el acto o contrato se refiere a inmuebles o a derechos constituidos sobre ellos. b) Que las personas que solicitan la inscripción estén legitimadas (principio de rogación). c) Que el derecho inscribible conste en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico. Por excepción, se permite documento privado para inscribir las mejoras de los inmuebles.8 d) Los requisitos internos y externos9 del documento, e) Que se cumpla el tracto sucesivo. f) Que no exista cualquier otro obstáculo en el Registro para inscribir. 4. Las decisiones del Registrador

asientos de la hoja destinada a la finca objeto de la inscripción, pero está facultado para proceder a revisar otros relacionados con la misma. 7. El Registrador suplente no puede inscribir una escritura que él autorizó. (Cta. del 13 de octubre de 1976, BJ., p. 407). 8. Arts. 3941 y 3956 C. 9. El Registrador también examinará si en las escrituras de actos o contratos se expresaron, por lo menos, todas las circunstancias que, bajo pena de nulidad, debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos (art. 20 del R.R.P.).

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Nuestro Código Civil no señala los plazos dentro de los cuales el Registrador debe calificar e inscribir, lo que induce a pensar que tiene treinta días (el plazo de vigencia del asiento de presentación) para calificar y, como resultado, inscribir, o bien, negarse a ello, si el defecto del título es insubsanable, o suspender la inscripción si el defecto e subsanable. En el primer caso, es decir, si decide inscribir, el procedimiento se cierra. Contra esta decisión no hay recurso; ni el Registrador ni la partes, una vez firmado el asiento, pueden hacer variar la calificación.10 La Corte Suprema ha dicho: «Lo dicho en, los dos Considerandos anteriores, sería suficiente para no casar la sentencia recurrida, mas, considera oportuno este Tribunal dejar consignado su criterio en cuanto al fondo del asunto, en el sentido de que la facultad que concede el artículo 17 R.R.P. al Registrador, de calificar los títulos que se le presenten, suspendiendo o denegando su inscripción, debe ser ejercitada antes de la firma de asiento correspondiente, pues si se hiciera después, equivaldría a una cancelación del asiento, la cual, de conformidad con el artículo, 67 R.R.P. sólo podría hacerse por providencia ejecutoria o por otra escritura o documento auténtico en el cual exprese su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiera hecho1, inscripción o anotación, o sus sucesores o representantes legales. No podrían ser aplicables las disposiciones del Reglamento del Registre Público referentes a la rectificación de los asientos del Registro (Artículos 88 y siguientes), por referirse estos únicamente a la rectificación de errores materiales y de conceptos y no de errores en la calificación cuando éstos consisten en anotar, inscribir o cancelar indebidamente, ya que en este caso no existe en realidad una rectificación, sino una cancelación».11 En los otros dos casos, hará saber a los interesados el defecto detectado. Si el defecto es subsanable, el interesado puede corregirlo dentro del término de ley, y, mientras tanto, puede pedir la anotación preventiva del título. La falta insubsanable impide la inscripción definitiva del título y no autoriza a pedir la anotación preventiva. En la contradicción que existe entre el art. 17 del R.R.P., que permite la anotación en todo caso, incluyendo la negación, y los arts. 3964 inc. 6 C. y 29 inc. 9 del R.R.P., que sólo la otorgan cuando hay suspensión, prevalecen estos últimos. El Registrador es independiente en su función calificadora; ni la Corte Suprema de Justicia, ni ninguna otra autoridad pueden ordenar a dicho funcionario que se pronuncie en un determinado sentido. Lo anterior no es obstáculo para que las partes impugnen su decisión, de conformidad con los recursos establecidos.12 10. El Registrador, expresa Roca Sastre, no puede inscribir un título evidentemente nulo, pero, una vez registrado, no puede calificar su invalidez, pues esto corresponde hacerlo privativamente a los Tribunales. (Instituciones---, Tomo II, p. 341). 11. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150. 12. Véanse las consultas del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 y del 26 de noviembre de 1965. B.J., p. 404.

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Es posible que un documento que tenga que ser inscrito en dos Registros, sea rechazado en uno e inscrito en otro. También puede ser inscrito por un nuevo Registrador el título que fue rechazado por el anterior. En ambos casos, la decisión de uno no obliga al otro. Factible es también que el Registrador desista de su negativa y proceda a la inscripción.13 5. Faltas subsanables e insubsanables La distinción entre faltas subsanables e insubsanables es uno de los temas que presenta mayor dificultad. El art 3964 inc. 6 C. sólo define la falta subsanable como aquella «que afecta la validez del título sin producir necesariamente la nulidad de la obligación en él constituida». A contrario sensu, se podría decir que falta insubsanable es la que produce necesariamente la nulidad de la obligación. Esta definición de falta subsanable es la misma que da el art. 65 de la L.H. En este artículo también se define a la falta insubsanable como la que produce necesariamente la nulidad de la obligación. Sobre la interpretación de dicho artículo se han formulado varias tesis;14 pero la más aceptable, incluso para nuestro sistema, es la que sigue Roca Sastre, según la cual tanto la falta subsanable como la insubsanable afectan a la validez del título, pero serán de una u otra clase según no produzcan o produzcan necesariamente la nulidad de la obligación. Será, pues, falta subsanable la que no produce necesariamente la nulidad de la obligación y falta insubsanable la que produce necesariamente la nulidad de la obligación.15 Los dos tipos de faltas pueden surgir de la forma o del fondo del título y de los asientos del Registro. Si el defecto que contiene el título puede corregirse mediante su reforma o nueva redacción, estamos frente a una falta subsanable; por el contrario, si se necesita convenir en un nuevo acto jurídico, la falta es insubsanable. Existen ciertas faltas que, por no afectar la validez del título, escapan a la calificación registral. Por ejemplo, la omisión de expresar en la escritura el quinquenio para que fue autorizado el Notario. Dicha omisión no es motivo para negar la inscripción, sin perjuicio de las medidas disciplinarias en que puede incurrir el Notario.16 En el mismo inc. 6 del art. 3964 C. se estima como falta subsanable el hecho de no hallarse anteriormente inscrito el dominio o derecho de que se trata a favor de la persona que lo transfiera o grave. Esta parte del citado inciso no debe 13. Ver Galindo y Escosura (Op. cit., Tomo II, p. 179) y Morell (Op. cit., Tomo II, p. 258). 14. Campuzano y Horma. (Op. cit., Tomo I, pp. 254,255 y 256). 15. Instituciones..., Tomo I, pp. 88 y 89, 16. Ley del 24 de septiembre de 1969.

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interpretarse literalmente. La falta será subsanable si en el título, cuya inscripción se pretende, se hace referencia al título del disponente que aún no ha ingresado al Registro y en virtud del cual adquirió del actual titular registral. En tal supuesto, es decir, si se hace la referida mención, se puede tomar anotación preventiva en espera del título del disponente, que, una vez presentado, completará el tracto sucesivo y el Registrador procederá a la inscripción de ambos. Por el contrario, si no se hace referencia al título en virtud del cual adquiere el disponente del titular registral, la falta será insubsanable y el Registrador deberá negarse a tomar anotación preventiva. Proceder de otra manera sería permitir a los no propietarios bloquear o gravar las fincas de los verdaderos propietarios, con violación del principio del tracto sucesivo y causando graves perjuicios a los titulares registrales. 6. Medios de impugnación (ocurso y apelación) Contra la negativa del Registrador, el interesado podrá ocurrir dentro de los cinco días de la devolución del título más el término de la distancia, ante el Juez Civil del Distrito a que corresponda el Registro, exponiendo las razones que tenga contra el criterio de dicho funcionario. Se le dará intervención al Notario cuando la negativa se funde en faltas de ritualidad que debió observar en la elaboración del título.17 El Juez puede confirmar o revocar la decisión del Registrador. Contra la sentencia del Juez solamente se admitirá apelación para ante la Sala de lo Civil respectiva, pero, si hubiere contienda entre los interesados o terceros sobre la validez del título o de la obligación, se sustanciará y resolverá en juicio ordinario. Contra la sentencia de la Sala no hay casación, ya que no impide la decisión posterior de las cuestiones de derecho.18 El Registrador también puede apelar si el Juez revoca la decisión. En el ocurso, dice la Corte Suprema, puede el Registrador gestionar y apelar de la resolución que se dicte.19 Si el Juez, expresa la Suprema, en virtud de un ocurso, ordena inscribir al Registrador una escritura de promesa de venta y la finca ya fue transferida por el prometiente vendedor a un tercero, el Registrador debe señalar al Juez esa circunstancia, pero si éste insiste, debe inscribirse la promesa de venta.20

17. Arts. 1640 y 1641 Pr. 18. Arts. 17 del R.R.P. y 2055 Pr., reformado por la Ley de 2 de Julio de 1912. S. 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646. S. 11: 15 a.m, del 12 de mayo de 1925, B.J.. p. 4981. S. 11 am. del 5 de diciembre de 1928, B.J.. p. 6853. S. 12 m. del 11 de octubre de 1940, B.J., p. 11063 y S. 10:30 am. del 4 de febrero de 1960, B.J., p. 19820. 19. Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p, 1920; Cta. del 15 de agosto de 1918, B.J., p. 2095; Cta. del 6 de junio de 1922, p. 3684. 20. Cta. del 9 de noviembre de 1954, B.J., p. 17262.

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Capítulo XXI PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 1 . Ideas generales 2. Su extensión a) A la determinación de la finca b) A la determinación de los sujetos c) A la determinación de los derechos 1. Ideas generales Este principio, que originalmente nació como una reacción contra las hipotecas generales, hoy en día impregna todo el sistema. Ante aquélla concepción parcial se alza Don Jerónimo González, cuando dice: «El ámbito abarcado por el principio de especialidad es cada vez más extenso, mejor dicho, las sencillas reglas han evolucionado y ya no se concretan en la exigencia de una mayor precisión al describir la finca hipotecada, el contenido de la hipoteca o el rango registral, sino que trasciende al sistema entero y se infiltra en todos sus elementos orgánicos. Sus desenvolvimientos modernos, de carácter sustantivo o material y adjetivo o formal, penetran en la entraña de los derechos inscritos, regulan la forma de los asientos y el modo de llevar los Registros, imponen una exacta descripción de las fincas y la determinación precisa del contenido, limitaciones, condiciones y rango hipotecario de los derechos reales».1 2. Su extensión Nuestro Código Civil consagra este principio en los arts. 3952 C. y 8 del R.R.P. y otros. Se extiende: a) A la determinación de la finca El Registro está organizado bajo el sistema de la foliación real, tomando como base la finca. A cada una que se inscribe por primera vez, se le abre en el Libro de Inscripción un Registro particular y se le señala con número diferente y correlativo. Las inscripciones correspondientes a cada finca se señalarán también con numeración correlativa y especial.2 El folio u hoja asignado a cada finca está dividido en dos planas. Cada una de las planas se divide en tres columnas principales. La plana de la izquierda comprenderá los derechos reales, con excepción de la hipoteca; su primera columna se destinará a las anotaciones preventivas; la segunda, a las inscripciones, y la tercera a las cancelaciones. Cada columna tendrá otra accesoria a la izquierda, 1. Op.cit.,T.I. p. 428. 2. Arts. 6 y 152 del R.R.P.

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de menos anchura, suficiente para extender las notas y referencias correspondientes a los asientos que comprenda la columna principal a que adhiera. La plana de la derecha comprenderá las hipotecas constituidas sobre la misma finca y estará también dividida en tres columnas principales: la primera se destinará a anotaciones preventivas; la segunda a inscripciones hipotecarias, y la tercera a cancelaciones de inscripciones hipotecarias. Tendrá asimismo cada columna otra accesoria, con el espacio suficiente para extender en ella las notas y referencias correspondientes a los asientos de la columna principal a que esté anexa.3 Para identificar o individualizar la finca debe hacerse constar en el Registro su naturaleza, situación, cabida, linderos, nombre y número, si constaren en el título.4 Con la Ley de Actualización y Mantenimiento del Catastro Nacional del 24 de Diciembre de 1970 y su Reglamento del 25 de Septiembre de 1971, que tiene por finalidad establecer la coordinación entre el Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro, se está logrando una mejor determinación de la finca, la eliminación de títulos supletorios y ventas forzadas sin título anterior inscrito sobre propiedades inexistentes, la doble inmatriculación y, en general, mayor seguridad y confianza en el Registro. Sobre esta base firme en que descansa actualmente el Registro, se podrán hacer en el futuro las reformas necesarias que tiendan a darle mayores efectos a la inscripción. En forma progresiva se está implantando el Catastro. Por el momento se aplica en los Departamentos de Managua, Granada, León, Masaya y Chinandega.5 El certificado catastral es un medio de coordinación e información entre el Registro y el Catastro, y se exige para la inscripción de todo traspaso total o parcial por acto intervivos, judicial o por causa de muerte, fusiones y rectificaciones, aclaraciones o modificaciones de los inmuebles. Los títulos supletorios, ventas forzadas sin título anterior inscrito, fusiones, y desmembraciones, deben estar respaldados de un plano que en su oportunidad examinará el Catastro.6 b) A la determinación de los sujetos La determinación de los titulares registrales se consigue consignando el nombre, apellido y generales de la persona a cuyo favor se haga la inscripción. Tam-

3. Art. 153 del R.R.P. El folio real español consta de tres columnas: en la primera se extienden notes marginales; en la segunda se consigna el número de orden y en la tercera en forma sucesiva se inscriben ventas, hipotecas, embargos, demandas, etc. El nuestro, atendiendo principalmente a la naturaleza de la titulación inscribible, se divide en columnas destinadas a inscripciones, anotaciones, cancelaciones y notas marginales. Por otra parte, establece una sección destinada a las inscripciones hipotecarias y la otra a los demás derechos reales. Este modelo de folio fue tomado de la legislación guatemalteca, que todavía lo conserva (art. 3 del Reglamento para el Registro de la Propiedad e Hipotecas de Guatemala, modelo de nuestro art. 153 del R.R.P.). 4. Arts. 3952 inc. 1 C. y 8 inc. 1 del R.R.P. 5. Decreto del 23 de Marzo de 1972 y art. 9 de la Ley. 6. Arts. 2, 6, 10 y 11 de la Ley y 5, 6, 24, 25, 26, 27, 37 y 38 del Reglamento.

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bién se hará constar el nombre y apellido de la persona que transfiere o constituye el derecho.7 c) A la determinación de los derechos Para la determinación de los mismos, se hará constar la naturaleza, extensión, condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que se inscribe y la naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituye el que sea objeto de la inscripción.8 En las inscripciones hipotecarias se hará constar el monto del crédito, sus plazos y condiciones, y, si el crédito causa intereses, la tasa de ellos y la fecha desde que debe correr.9 BIBLIOGRAFIA FOLIADA AGUIRRE, Agustín. Derecho Hipotecario. (Hacia la Reforma Jurídico Inmobiliaria). La Habana, 1939; p. 112 y sigts. _______________. Publicidad inmobiliaria La Habana, 1943; p. 161 y sigts. y pp. 17 y 23. _______________. Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 72 y sigts. ARACONES Y CARSI, Pascual. Compendio de Legislación Hipotecaria, Establecimiento Tipográfico de Jaime Ratés, Madrid; t. I, pp. 16 y 61. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. Instituto Reus, Madrid, 1927; t. I, p. 55 y sigts. CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941; 2a. ed., t. I, p. 81 y sigts. CAMY SANCHEZ-CAÑETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad. Centro de Estudios Hipotecarios, Granada, 1969; vol. I, p. 745 y sigts. CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. México, 1970; 2a. ed., pp. 244 y 245. CASERO FERNANDEZ, Rafael. Leyes Hipotecarias y Legislación Complementaria. 2a. ed., 1969; p. 173 y sigts. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Madrid, 1951; 4a. ed., p. 173 y sígts. COLIN SANCHEZ, Guillermo. Procedimiento Registral de la Propíedad. México, 1972; p. 51COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, 1956; 2a. ed., p. 160 y sigts. _______________. Lecciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch; p. 78 y sigts.

7. Arts. 3952 inc. 4 C. y 8 inc. 5 del R.R.P. 8. Arts. 3952 inc. 2 y 3 C., 8 inc. 2 y 3 del R.R.P. 9. Art. 3958 inc. 2 C.

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Capítulo XXII PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 1. Concepto 2. Modalidades 3. La inmatriculación y el tracto 1. Concepto Para proceder a extender en el Registro la inscripción, anotación, cancelación o nota marginal1 que resulta del título presentado, es necesario que. conste previamente registrada la titularidad del disponente o afectado. Por ejemplo: 1. Para inscribir o anotar la venta o hipoteca que A le otorga a B, es necesario que de previo se encuentre inscrito el título de dominio de A.2 Para anotar una demanda o embargo de A contra B, es necesario que la finca aparezca inscrita a favor de B.3 3. Para cancelar la hipoteca a favor del acreedor A, es preciso que se encuentre previamente inscrita y que consienta en su cancelación dicho acreedor. 4. Para inscribir (nota marginal) las mejoras que hizo A en el fundo X, es preciso la previa inscripción del título de dominio o posesión de A sobre dicho predio.4 El tracto sucesivo se aplica a los títulos traslativos, constitutivos, declarativos,5 modificativos y extintivos. También se extiende tanto a los títulos otorgados voluntariamente, como a los librados por la autoridad judicial (embargo, demanda, etc.). El control del cumplimiento del tracto sucesivo le corresponde al Registrador, quien constantemente lo aplica. Es uno de los principios más importantes. Garantiza las titularidades inscritas y, bajo su imperio, los asientos forman una cadena sin solución de continuidad, re1. Al asiento del Diario no se le aplica la regla del tracto. Claro está, expresa Roca Sastre, que no se requiere la previa inscripción para practicar el asiento de presentación de dichos actos, pues la presentación el Diario es ineludible; la calificación surge después. (Instituciones..., Tomo I, p. 177). 2. No pueden inscribirse, dice la Corte Suprema, mejores ni ningún derecho real constituido sobre fincas que en el Registro no aparezcan inscritas a favor de aquel que en el mismo instrumento que se trata de inscribir figura haciendo la respectivo transferencia (Cta. del 28 de noviembre de 1958, B.J., p. 19347). 3. No podrá, expresa la Suprema, inscribirse un embargo sobra finca que ya no pertenece al embargado según el Registro, de conformidad con el art. 16 del R.R.P. en relación con el art. 3954 C. (Cta. del 14 de octubre de 1955, B.J., p. 17870). 4. Solamente la persona, dice la Suprema. que aparece como dueño en el Registro de la finca o por su permiso, puede inscribir mejoras en ella (Cta. del 6 de diciembre de 1967. BJ., p. 338). 5. Claro que, dice Roca Sastre, cuando la finca no se halla inmatriculada, el título declarativo puede hacer las veces de título inmatriculador; pero si lo está, entonces es preciso que el procedimiento se haya dirigido contra el titular inscrito. (Instituciones.... Tomo I, p, 177).

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flejando la historia de las fincas en orden perfecto. Cada eslabón de la cadena tiene su propio asiento; es decir, para cada acto un asiento independiente. Para que, expresa la Corte Suprema, pueda inscribirse la dación en pago del inmueble hipotecado hecha por el deudor a favor de los herederos del acreedor fallecido, es necesario que de previo se haga el traspaso del crédito hipotecario a favor de dichos herederos.6 Si la propiedad subastada, dice la Suprema, aparece inscrita a favor de persona distinta del que figuró como deudor en la ejecución que ha dado margen a la adjudicación o venta forzada, el Registrador debe abstenerse de inscribir la escritura, a menos que en alguna forma conste que el ejecutado es su heredero o causahabiente.7 Se puede inscribir, expresa la Suprema, el cumplimiento de una promesa no inscrita, si la venta forzada fue otorgada por el juez en representación de la persona que aparece en el Registro con derecho a ello porque la finca está registrada a su nombre.8 Aunque el Código no formula una reglamentación técnica y general del tracto lo podemos ver reconocido en los arts. 3945, 3964 inc. 6 in-fine C., 16 y 155 del R. R.P. Es preciso, pues, una formulación técnica del principio del tracto sucesivo. No obstante, esto no es obstáculo para que se aplique con todo rigor, pues sólo así podemos introducir orden, garantía y claridad en el Registro. 2. Modalidades Razones prácticas han enseñado a nuestros Registradores que en varios casos no es necesario extender un asiento para cada acto o contrato. En otras palabras, en un asiento pueden vaciarse dos actos. Por ejemplo: a) Venta Forzada No es necesario que esté inscrita la declaratoria de herederos, ni el testamento, en su caso, ni los traspasos de los inmuebles a favor de los herederos en el Libro de Propiedades, para inscribir la venta forzada que resultó de la ejecución seguida contra dichos herederos. Dicha modalidad está respaldada por la Corte Suprema de Justicia, que dice:

6. Cta. del 18 de agosto de 1960, B.J., p. 20249. 7. Cta. del 30 de Septiembre de 1940. B.J., p. 11151. Cta. del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11467. 8. Cta. del 13 de octubre de 1970, BJ. p. 355.

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«1o. - Si el ejecutado en escritura de venta forzada no aparece haber sido demandado como heredero del titular en el Registro Público, la escritura no se puede inscribir mientras no llegue al dicho Registro el testamento, declaratoria de herederos o sentencia ejecutoria que ponga de manifiesto el eslabón que debe existir entre el titular en el Registro Público y el deudor en el juicio de donde se originó la escritura. - 2o. Pero si en las piezas del juicio que deben de insertarse en la última queda de manifiesto que el deudor fue demandado en calidad de heredero del titular y así lo consideró el Juez en su sentencia definitiva, el Registrador debe verificar la inscripción, pues ese es un problema del juicio, que no tiene facultad de prever el Registrador cuando ya recayó el fallo, cualquiera que sea el peligro de engaño o equivocación en que pudieren caer al sentenciar los Tribunales de Justicia. - 3o. Sin embargo, esto tiene una excepción y es cuando en el mismo Registro apareciere que otra persona es la heredera y no la que indica la sentencia. En este caso se suspenderá también la inscripción. El párrafo segundo fue resuelto por mayoría de los miembros de la Corte Suprema de Justicia”.9 El heredero declarado, dice la Suprema, del prometiente vendedor puede otorgar la escritura de cumplimiento de la promesa de venta, sin necesidad de traspasar el inmueble a su favor, pues el heredero actúa en representación del causante.10 b) Fusión y venta Si en la escritura de venta se transfieren varias propiedades y se pide la fusión de ellas, no es necesario extender un asiento para la fusión y otro para la venta. Los dos actos constarán en un solo asiento. Esta práctica no es uniforme en todos los Registros. Algunos extienden un asiento para cada acto. c) Partición extrajudícial. El art. 1585 Pr. dispone que «cuando mayores que tengan la libre administración de sus bienes efectúen particiones extrajudiciales, deberán insertar en el documento respectivo, los legales que comprueben la defunción de su antecesor y el vínculo de parentesco que les da derecho a la herencia. El testimonio de la correspondiente escritura pública de partición extrajudicial servirá de respectiva hijuela a los interesados para todos los efectos legales. (Art. 747 Pr.).” En estos casos no es necesario hacer el traspaso a favor de los herederos para inscribir la escritura de partición. Es más, la Corte Suprema de Justicia, por Consulta del 12 de mayo de 1953, B.J., p. 16745, declaró que es inscribible sin necesidad de presentarse la declaratoria de herederos o el testamento. Los peligros de preterir herederos en esta forma de proceder se encuentran atenuados por el art. 14 de la Ley de Impuestos sobre Herencias y Legados, que exige la presentación del testamento o de la declaratoria de herederos para la liquidación 9.Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875. 10. Cta. del 31 de octubre de 1975, B.J., p. 460.

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de la herencia. Se puede hacer la partición, sin insertar estos documentos, pero para liquidar el impuesto deben presentarse de conformidad con el art. 14 ya citado.11 d) Para cancelar los derechos que han sido objeto de transmisión hereditaria, no es preciso la previa inscripción de los mismos a favor de los herederos, según se desprende del art. 63 del R.R.P. Por ejemplo, no es necesario hacer el traspaso de la hipoteca o de la promesa de venta a favor de los herederos para inscribir la cancelación que éstos otorguen. La ley considera poco útil un asiento que recoge un derecho destinado a ser cancelado. Esto no quiere decir que se rompa el tracto sucesivo; éste existe en forma comprimida o abreviada en el asiento de cancelación en donde se hace constar. la transmisión hereditaria. Para proceder a este tipo de cancelación, es preciso que se encuentre inscrito el título hereditario (declaratoria de herederos o testamento). e) Si en el contrato de Prenda Agraria se hace referencia al contrato de arrendamiento, la anotación de Prenda Agraria se extenderá en la finca, aunque no se encuentre inscrito el arrendamiento.12 Esta modalidad tiene la particularidad de que en la nota que se extiende en la finca no se hace referencia al arriendo, sino en el Libro de Prenda Agraria. Las modalidades no rompen el encadenamiento del tracto. Lo que sucede es que, por razones prácticas, el tracto aparece en el Registro y a los ojos del público más sencillo, breve y sin el marcado énfasis que lo exterioriza (un asiento para cada acto o contrato). La falta del requisito de la previa inscripción del testamento o de la declaratoria de herederos en el Libro de Personas, en los casos de venta forzada y partici6n extrajudicial (letras a y c), ha dado lugar, dentro de nuestro sistema, a muchos litigios por lo fácil que resulta burlar a los verdaderos herederos o a los que tienen iguales derechos. Pero el peligro no está en la falta de los traspasos de los bienes en el Libro de Propiedades, sino en la falta de inscripción de aquellos documentos en el Libro de Personas, pues en esta forma el Registrador tendría base para negar la inscripción si observa que uno o varios herederos han sido preteridos. 3. La inmatriculación y el tracto Si la propiedad ingresa por primera vez al Registro, es lógico y claro suponer que no se necesita título anterior inscrito. El tracto principia a funcionar una vez inmatriculada la finca. Por la inmatriculación, la finca principia su vida registral. Es la partida de nacimiento del inmueble. 11. Cta. del 17 de julio de 1968, BJ., p. 422. 12. Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., P. 19722.

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La inmatriculación es primero; luego, principia a operar el tracto sucesivo en el encadenamiento de los asientos que se extiendan en la finca inmatriculada. BIBLIOGRAFIA FOLIADA ARAGONES Y CARSI, Pascual. Compendio de Legislación Hipotecaria. Establecimiento Tipográfico de Jaime Ratés; Madrid; t. I, p. 151 y sigts. BARRACHINA Y PASTOR, Federico. Derecho Hipotecario y Notarial. Castellón, 1910; t. I, p. 135 y sigts. BERAUD, ‘Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. Instituto Reus, Madrid, 1927; t. I, p. 356 y sigts. CAM PUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario y Legislación Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941; 2a. ed., t. I. p. 94 y sgits. y p. 311 y sigts. CAMY SANCHEZ-CAÑETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad. Centro de Estudios Hipotecarios. Pamplona, 1971; vol. IV, p. 857. CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. México, 1970; 2a. ed., pp. 246 y 247. CASERO FERNANDEZ, Rafael. Leyes Hipotecarías y Legislación Complementaria 2a. ed., 1969; p. 202 y sigts. CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad. Madrid, 1951; 4a. ed., p. 181 y sigts. COLIN SANCHEZ, Guillermo. Procedimiento Registral de la Propiedad. México, 1972; p. 52. COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch, 1956, 2a. ed., p. 109 y sigts. ______________. Lecciones de Derecho Hipotecario. Casa Editorial Bosch; p. 53 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; t. I, p. 425 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María, FERNANDEZ CABALEIRO, Eugenio y AGERO HERNANDEZ, Vicente. Manual del Registro de la Propiedad. Madrid, 1966; p. 56 y sigts. DIAZ GONZALEZ, Carmelo. Iniciación a los Estudios de Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967; t. I, p. 253 y sigts. DIAZ MORENO, Eustaquio. Estudios Elementales y Cuestiones Prácticas de Legislación Hipotecaria Madrid, 1897; t. I, p. 244 y sigts. DORTA DUQUE, Manuel. Curso de Legislación Hipotecaria. La Habana, 1941; 2a. ed., t. II, p. 266 y sigts. FALBO MIGUEL, Norberto. «Introducción al Estudio del Derecho Registral». R.N núm. 745; p. 1709 y sigts. _______________. «Objeto y Eficacia de la registración inmobiliaria». Separata de la Revista Notarial del núm. 756, pp. 13 y 14. GALINDO Y DE VERA, León y ESCOSURA Y ESCOSURA, Rafael. Comentario a la Legislación Hipotecaria. Madrid, 1880; t. II, p, 327 y sigts. 311

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Capítulo XXIII PRINCIPIO DE PRIORIDAD 1. Concepto 2. El rango y su valor en los diferentes sistemas a) Sistema romano b) Sistema germánico c) Sistema mixto 3. Reserva, permuta y posposición del rango 4. Las reservas legales 5. La certificación con reserva de prioridad 1. Concepto En el Derecho Civil la prioridad se determina por la fecha de constitución de los derechos reales, de conformidad con la máxima prior tempore potior iure. Por el contrario, en el Derecho Registral la prioridad se determina por la fecha de ingreso de los títulos inscribibles al Registro. Es por esto que cobra gran importancia el Libro Diario. en donde se hace constar el momento del ingreso que, de acuerdo con el art. 25 del R.R.P., «se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir». El Registrador, a fin de que el Registro sea expresión fiel de la prioridad, despachará los documentos por el orden en que fueron presentados. Por supuesto que, dentro de un sistema de inscripción constitutiva, o en los casos de excepción a la regla general de que nuestro Registro es declarativo, la prioridad registral se determina en la misma forma que la civil. En virtud de la prioridad registral ganada y del juego del principio de fe pública a través de los arts. 3937 y 3948 C. que disponen que los títulos que no estén inscritos no producen efectos respecto de terceros, puede resultar alterada la prioridad civil. Este principio lo encontramos consagrado, entre otras disposiciones, por los arts. 16, 24, 25, 53 del R.R.P. y 3937, 3948, 3954 y 3966 C. La prioridad registral fija la preferencia de los derechos reales en la siguiente forma: 1. Cuando se trata de derechos reales que no puedan coexistir en igualdad de condiciones sobre una misma finca (dominio, usufructo, etc.), el Registro impide la inscripción de los títulos que se presenten con posterioridad, aunque fueren de fecha igual o anterior al inscrito. Este efecto está consagrado en forma deficiente en el art. 16 del R. R.P. que dice: “Art. 16.- Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo del dominio de los inmuebles,1 no podrá inscribirse ni anotarse ningún 1. Roca Sastre expresa que es lógico que al art. 17 LH (modelo de nuestro art. 16 del R.R.P.) sólo se refiera a las anotaciones por suspensión de título traslativo, pues éstas son las que propiamente provocan cierre. Agrega que se comprende que estas anotaciones provocan cierre, pues es natural que no pueda

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otro de fecha anterior,2 por el cual se trasmite o grave la propiedad del mismo inmueble.3 Aunque sólo se hubiere extendido el asiento de presentación del titulo traslativo de dominio, tampoco podrá inscribirse ni anotarse otro título de la clase antes expresada durante el término de treinta días contados desde la fecha del asiento». El alcance de dicho artículo es limitado y se contrae a dos supuestos: a) A trasmite (venta, permuta, etc.) el inmueble X a B. Posteriormente A, trasmite a C, el mismo inmueble C, que es más diligente, inscribe primero o sólo logra anotar preventivamente su título porque no tiene las solvencias fiscales. En este caso, el título de B no puede inscribirse ni anotarse en el Registro. b) A, grava (hipoteca, servidumbre, etc.) a favor de B, el inmueble X. Posteriormente A, trasmite (venta, permuta, etc.) el mismo inmueble a C., que inscribe primero. La hipoteca, o la servidumbre en su caso, a favor de B, no puede inscribirse ni anotarse en el Registro.4 Del análisis del artículo trascrito se desprende que para su aplicación el título puede estar inscrito, anotado o presentado en el Diario.5 Si el título se encuentra inscrito, el cierre es definitivo.6 Si está anotado o presentado, el cierre es temporal y condicionado. En el primer supuesto, si la anotación del título traslativo se convierte en inscripción, el cierre es definitivo; por el contrario, si caduca la anotación preventiva y es cancelada, habrá desaparecido el obstáculo y se podrá inscribir en el Registro el título anterior. En el segundo supuesto, si el título se anota o inscribe, se produce el cierre en los términos expuestos; por el contrario, si no se anota o inscribe y caduca el asiento de presentación, habrá desaparecido el obstáculo y el título anterior podrá ser inscrito o anotado. Es conveniente aclarar que el título rezagado tiene que ser presentado y con posterioridad podrá ser rechazado. El Registrador, dice Roca Sastre, en el asiento enajenar el titular anteriormente inscrito que ya ha enajenado y que igual puede decirse de las anotaciones de legados de cosas específicas propias del testador y hasta de la traslación de crédito refaccionario (Instituciones.... Tomo ll, pp. 138 y 139). 2. Aunque el art. 16 no se refiere a los títulos de igual fecha, debe aplicarse a ellos. Si el título presentado es de fecha posterior, su inscripción o anotación será rechazada en virtud del principio de tracto sucesivo. El art. 16 del R.R.P. se complementa con el principio de tracto sucesivo. Lo que no cubre aquél lo abarca éste. 3. Es criticable, dice Roca Sastre, que puesto el legislador ha aceptar los actos constitutivos, no comprendiera también los actos declarativos y modificativos y hasta los extintivos, pues a ellos los es aplicable perfectamente la norma del art. 17 de la ley. (Instituciones..., Tomo ll, p. 141). 4. A vende a B el inmueble X. Posteriormente A hipoteca o constituyo usufructo a favor de C sobre el mismo inmueble. Si C inscribe primero, la adquisición do 8 podrá inscribirse, pero sin perjuicio de la hipoteca o usufructo. 5. El Registrador siempre debe tener en cuenta el Libro Diario para despachar los títulos por orden de presentación, ya que el asiento de presentación no se extiende en los libros de inscripciones. 6. Claro está que si el titular del título rezagado logra vencer en juicio al que primeramente inscribió, se cancelará la inscripción de éste y el título de aquél podrá inscribirse.

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de presentación actúa automáticamente; después viene la calificación. Por ello, el art. 17 L.H. sólo prohibe inscribir o anotar, pero no presentar en el Libro Diario el segundo título ingresado. Agrega que, como en rigor lo que se impide es el ingreso en los libros de inscripciones del Registro del título rezagado, por ello resulta obstaculizada no sólo la inscripción y anotación de dicho título, sino también la nota marginal e incluso el asiento de cancelación que, según la índole del mismo, debiera extenderse.7 El citado artículo no regula las incompatibilidades que pueden resultar de la constitución de los otros derechos reales, y sólo se refiere a los títulos traslativos. No obstante, creo que el Registrador debe negar la inscripción de cualquier titulo que sea incompatible con el anterior inscrito, aunque sea de igual o anterior fecha, pues de otra manera el Registro se llenaría de inscripciones contradictorias que causarían graves trastornos. Para Roca Sastre los títulos declarativos, constitutivos, modificativos y extintivos quedan fuera del alcance del artículo transcrito. No obstante, encuentran obstáculo en el Registro, no por aplicación del mencionado artículo sino por la de otros. En cuanto a los títulos declarativos, una vez inscritos impiden la inscripción de otros anteriores que les contradigan (arts. 20 y 82 L.H.). Respeto a los títulos constitutivos, distingue entre los derechos reales que pueden coexistir y, gravar simultáneamente una finca (hipotecas, etc.) de los que no pueden coexistir en pie de igualdad (usufructo, etc.). A los primeros no es aplicable dicho artículo; a los segundos, sí. Los títulos modificativos también pueden obstaculizar la inscripción del título anterior no inscrito. Los extintivas pueden impedir la inscripción; por ejemplo, si una persona cede el crédito hipotecario, sin notificación al deudor, y después es cancelado, la cesión no podrá inscribirse.8 La doctrina expuesta es aplicable en Nicaragua. El cierre que provoca el art. 16 del R.R.P. no es definitivo. Si el perjudicado prueba en el juicio correspondiente que el inscribiente no merece la protección del Registro porque no reúne las condiciones que exige la ley,9 las defensas del Registro ceden, y como consecuencia, el Juez ordenará la cancelación del asiento y la inscripción del título del demandante o perjudicado. 2. Cuando se trata de derechos reales compatibles (hipoteca, etc.), la prioridad establece la preferencia o rango entre ellos. Todos ingresan al Registro, pero viven dentro del orden jerárquico fijado por este principio. Aunque la ley no lo formula expresamente, puede deducirse este efecto de la aplicación de los arts. 3937, 3948 C., 24 y 25 del R.R.P.

7. Instituciones.... Tomo II, p. 141. 8. Instituciones..., Tomo II, pp. 136,137 y 138. 9. Arts. 3796 y 3949 C.

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En nuestro sistema no se regula el supuesto de la presentación simultánea de títulos contradictorios.10 Cuando tal cosa ocurra, los interesados determinarán a cuál de los títulos se le otorgará preferencia. A falta de convenio, la preferencia se establecerá en el juicio correspondiente. Para que el tercero mantenga el rango ganado con la prioridad debe tener buena fe, pues de lo contrario cedería su posición preferente en virtud del principio de fe pública registral. Podemos citar algunos casos en que no es aplicable el art. 16 del R. R. P.: 1. Los derechos mencionados pueden inscribirse, aunque el inmueble haya sido vendido a un tercero. 2. En el caso de varias hipotecas sobre el mismo inmueble, todas pueden inscribirse, pero la prelación estará determinada por el orden de entrada al Registro. 3. La inscripción de una declaratoria de herederos o de un testamento, no es obstáculo para inscribir otro testamento en el Libro de Personas, pero el Registrador no podrá cancelar los traspasos de los inmuebles o derechos a favor de los herederos o las ventas que éstos hagan a los terceros. Esta decisión corresponde a los tribunales de justicia, pues a ellos toca determinar el mejor derecho. 4. Cuando se trata de inscribir la escritura de venta otorgada por el causante a un tercero, una vez hechos los traspasos a favor de los herederos. Estos traspasos no pueden ser obstáculo para la inscripción de la venta, pero corresponde a los tribunales decidir sobre la inscripción.11 La Suprema ha dicho que se puede inscribir la promesa de venta otorgada por el causante, aunque la finca ya esté inscrita a favor de los herederos.12 2. El rango y su valor en los diferentes sistemas El rango, ¿es una cualidad del derecho o, por el contrario, tiene sustantividad? Si se contempla como una cualidad, existirá desde que el derecho ingresa al Registro y se extingue por su cancelación. Si se le otorga al rango sustantividad, puede existir antes de la inscripción del derecho y aun después de su extinción. Con relación a estos problemas se conocen tres sistemas: a) Sistema romano. Se considera que la hipoteca recae sobre toda la cosa y sobre todo su valor. Cancelada una hipoteca, las posteriores avanzan antomáticamente a ocupar mejores puestos. b) Sistema germánico. Denominado también sistema de puestos fijos o parcelas de valor. La hipoteca recae sobre una parte o parcela de valor de la finca; en consecuencia, cancelada una hipoteca anterior no avanzan las posteriores. 10. En España se contempla en el art. 426 R.H. 11. El doctor Manuel Escobar piensa lo contrario. Opina que el Registrador puede cancelar de oficio los traspasos a favor del heredero e inscribir la venta. (Publicaciones Jurídicas. Tomo III, pp. 49 y 50). 12. Cta. del 9 de noviembre de 1954, BJ., p. 17262.

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c) Sistema mixto. Es el que acepta el Código Civil alemán. Por una parte sigue el principio romano del avance automático, pero, por otra parte, impide la cancelación de la hipoteca y el avance de las posteriores con la aceptación de la hipoteca del propietario en varios casos. Nuestro Código Civil no acepta el sistema de puestos fijos, ni la hipoteca del propietario. La hipoteca recae sobre todo el inmueble y sobre todo su valor y con la cancelación de una hipoteca anterior avanzan las posteriores, por lo que sigue el sistema romano de avance automático.13 En general, se rechazan los derechos reales sobre cosa propia,14 y por excepción, tomando en cuenta la equidad, se admiten en los supuestos de los arts. 2044 ínc. 2, 3857 y 3860 C. y en la hipoteca de cédula reglamentada por los arts. 3884 a 3898 C. 3. Reserva, permuta y posposición del rango Los interesados pueden celebrar convenios que tengan por objeto la modificación del rango de los derechos compatibles. Si el rango es guardado a favor de un futuro titular, en virtud del contrato celebrado entre el dueño del bien y el titular del derecho que ingresará al Registro con un rango inferior al que le correspondería normalmente, estamos en presencia de la reserva de rango. Hay permutas cuando los titulares deciden cambiar el rango que en el Registro tienen asignados sus derechos. No se necesita el consentimiento del dueño del inmueble o derecho real, pero sí el de los titulares intermedios que resulten perjudicados con la permuta. La posposición se da cuando el titular de un derecho inscrito conviene en ceder su preferencia a favor del futuro titular de un derecho o del que aún no ha inscrito su título. El Código Civil no regula estos convenios modificatorios del rango, pero creo que son válidos en virtud de la libre contratación consagrada en los arts. 65 Cn. y 2437 C. Además, la práctica notarial y registral los ha aceptado. 4. Las reservas legales Nuestro sistema contempla tres casos de reservas legales: a) En el caso de doble venta de una misma cosa a personas distintas, el Código Civil, en el inc. 2 del art. 2575, le conserva al primer comprador, dentro de las 48 horas de otorgada la escritura, el privilegio de ser el primer inscribiente. Dice 13. Arts. 3774, 3776, 3831, 3867, 3874 C. y otros. 14. Arts.1529 inc.3,1579 inc.1, 3770 inc.3, 3856, 3867, 3874 C. y otros.

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así: «Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Dentro de las cuarenta y ocho horas subsiguientes al otorgamiento de la escritura de venta, más, en su caso, el término de la distancia, no podrá otra persona que el primer comprador inscribir la escritura de venta, pena de nulidad”. b) La reserva legal concedida al legatario en los términos del art. 40 del R.R.P. c) La ley otorga una reserva de prioridad a la obligación hipotecaria que ingresa al Registro dentro de las 48 horas de otorgada la escritura. Pasado el término se extingue este beneficio y la prioridad se determina por el juego normal del principio, Los arts. 3828 y 3829 C. consagran dicha reserva. Dicen así: «ART. 3828.-La hipoteca registrada tendrá efecto contra terceros desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaría, si el registro se hubiere hecho dentro de las cuarenta. y ocho horas designadas para tomar razón. ART. 3229. -Si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el Registro de la hipoteca sin hacer tomar razón, ésta no tendrá efecto contra terceros, sino desde el día en que se hubiere registrado. Pero podrá hacerla registrar en todo tiempo sin necesidad de autorización judicial”. 5. La certificación con reserva de prioridad Entre la celebración del contrato, que lógicamente supone la consulta previa del Registro, y la obtención de la certificación en que consta la situación jurídica de la finca (libertad de gravamen), y la inscripción del mismo en el Registro, existe un plazo que resulta peligroso para el adquirente. Dentro de dicho plazo, puede aparecer un tercero que le impida la inscripción de su título o lo sitúe en inferior rango. La inseguridad resulta por la falta de coordinación entre los principios de prioridad y fe pública. Por supuesto, si la manifestación del consentimiento y la inscripción se realizaran simultáneamente en sede registral, no habría ningún problema. La doctrina ha propuesto como soluciones: la consagración de las preanotaciones con reserva de rango y la certificación con reserva de prioridad. La certificación de la situación jurídica de la finca que expresa el Registro, que puede ser pedida por el titular del derecho inscrito, por los dos contratantes o por el Notario, según el sistema que se adopte, tiene la virtud de reservarle al adquirente del dominio o cualquier otro derecho real la prioridad registral por el tiempo que determine la ley. Este término, que puede ser de 15 o 20 días, según lo disponga aquella, principia a correr y a proteger al tercero a partir de la fecha en que se 320

extienda la certificación. Es decir, la prioridad se determina por esta fecha y desde entonces las defensas del Registro cubrirán al tercero. Los títulos que durante ese tiempo se presenten al registro no lo podrán perjudicar, Si el título del adquirente se presenta dentro del término legal, los documentos que con anterioridad hayan ingresado al Registro serán rechazados o colocados con inferior rango, según se trate de derechos excluyentes o concurrentes. Además del precedente australiano e inglés, este último muy rico en materia de reservas, merece especial mención la certificación con reserva de prioridad de las legislaciones de Cuba15 y Argentina.16 Con relación al sistema cubano, copiaremos algunos pasajes de la obra de Carmelo Mesa Lago, titulada RESERVA DE PRIORIDAD:17 «La Ley-Decreto 1542 de 27 de Julio de 1954, Capítulo III: «De las modificaciones a la legislación vigente”. Artículo 24, dice lo siguiente: «Se adiciona al artículo 28 de la Ley Hipotecaria, el siguiente párrafo: «Se exceptúa el caso en que interesados en el dominio u otro derecho real inscrito solicite una certificación literal o en relación del dominio y gravámenes, haciendo constar que lo hace al efecto de determinada negociación que se propone realizar, consignando suscintamente la otra parte o partes contratantes y demás circunstancias antes expresadas al margen del último asiento relativo a la finca de que se trate; pues en este caso, si se lleva a efecto la negociación proyectada y si el título de la misma es presentado al Registro dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de expedición de dicha certificación se considera como fecha de inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la fecha de la certificación de referencia, siempre que su expedición se haya hecho constar por nota marginal». En la Ley-Decreto 2066 de 27 de Enero de 1955 se regular esta institución en forma exacta, sólo se ha variado el número del artículo 43 en vez del 24».18 Continúa el autor: «Efectos. La certificación como ha podido verse, produce una reserva de prioridad (rango o prioridad propiamente dicha) a favor de la persona designada por el solicitante, a fin de que pueda celebrar con este último, el negocio proyectado. Y al mismo tiempo un cierre registral por el plazo de 15 días, para todo tercero que haya realizado cualquier operación jurídica sobre el bien, objeto de la reserva, cuando se trata de reserva de prioridad propiamente dicha; o de una preferencia sobre los derechos compatibles que entran al Registro durante esos 15 días (siempre que se lleve a cabo el negocio proyectado), cuando se trate de reserva de rango».19 De la ley argentina transcribimos los siguientes artículos:

15. Ley Decreto 1542 de 27 de Julio de 1954. 16. Ley 17801 de 28 de Junio de 1968. 17. La Habana, 1959. 18. Op. cit., pp. 149 y 150. 19. Op. Cit, pp. 155 y 156.

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«ART. 22. - La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscritos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes. ART. 23.- Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscrito en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas, según las constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha v constancias que resulten de la certificación. ART. 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de la expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirla. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejan, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio. ART. 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado”. En el Perú, por Decreto-Ley 18278 del 19 de Mayo de 1970, se estableció el bloqueo de las partidas registrales por 60 días, sólo a favor de los actos y contratos celebrados por el Banco Hipotecario, los Bancos Estatales, las mutuales de crédito, las cooperativas y las Cajas de Ahorro. El bloqueo se hace por medio de un aviso que el Notario, previa verificación de limpieza de las partidas, envía al Registro acompañado con la minuta o documento privado firmado por los contratantes, en donde se registra en el Diario y luego se extiende la anotación preventiva en la partida correspondiente. 322

Las diferencias que se pueden observar rápidamente con relación a la reserva de prioridad argentina, son dos: 1) el bloqueo peruano solamente se establece a favor de las instituciones mencionadas; por el contrario en Argentina la reserva se extiende a todo contratante, y además, es obligatorio el trámite;20 2) en el Perú el bloqueo que se hace en virtud del aviso notarial; en cambio en Argentina, por medio de la certificación registral. La doctrina ha formulado a la institución las críticas siguientes: a) que se está protegiendo una situación que no ha nacido y que no se sabe si nacerá; b) que con la certificación puede el deudor evadir un embargo, secuestro o demanda y colocarse sin mayores problemas en estado de insolvencia; c) que el propietario del inmueble inmediatamente después de realizada la venta, puede solicitar una certificación y burlarse del primer comprador por el cierre del Registro; y d) que la petición sucesiva de certificaciones perjudicará a los títulos anteriores. A los anteriores argumentos el sector partidario de la certificación con reserva ha contestado en el mismo orden: a) que quien puede disponer de un derecho, puede disponer de sus defensas; b) que la publicidad que se produce con la anotación de la certificación permite a los interesados requerir al tercero para que no realice el acto, pues de otro modo perdería su buena fe y que se puede establecer la obligatoriedad del certificado o un plazo prudencial para extenderlo; y d) que cada certificación goza de su plazo de reserva y no puede retrotraerse ni interferir con la anterior. En España el tema de la reserva indirecta de rango ha sido estudiado desde hace mucho tiempo. Morrel y Terry, en sus comentarios a los arts. 138 a 142 de la Ley Hipotecaria, manifiesta que era preciso idear un medio que anulase los efectos naturales de la inscripción, quitando al dueño la facultad de disponer más o menos transitoriamente, y como medio adecuado se encontró el del cierre del Registro por voluntad del dueño; pero agrega, que este medio sólo podría apoyarse en la buena fe del deudor, porque cerrado el Registro por su voluntad, también por su voluntad podría volverse a abrir, con lo cual la garantía resultaría ineficaz.21 Santiago Pelayo Hore se pronuncia a favor de la institución que comentamos.22 Francisco Ruiz Martínez señala tres medios de solución: la preanotación con reserva de rango, la certificación con cierre registral y la solicitud con petición de cierre. Aparta a la primera y considera admisible a cualquiera de las otras dos, o mejor aún, a ambas, por no ser incompatibles. Después de examinar los problemas que plantea el cierre, propone su propia solución que básicamente consiste

20. Art. 23 Ley 17801. 21. Op. cit., Tomo IV, p. 197 y 22. «La Angustiosa Prioridad». RDP, 42, Abril 1952, p. 281 y sigts.

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en establecer un plazo de diez días de espera para que los terceros interesados presenten sus títulos anteriores, embargos y demandas, y, además, puedan notificar al futuro adquirente sobre la existencia de dichos actos. Pasados los diez días, sin que se presenten los títulos y se realicen las notificaciones, se produciría el cierre.23 Giménez Arnau estima que no existe ningún inconveniente para que por voluntad unilateral del titular registral se inscriba el compromiso temporal de no inscribir sino determinados contratos en preparación; pero agrega que para la plena eficacia de este cierre temporal es necesario que un precepto legal de eficacia y trascendencia frente a terceros y frente al Registrador, al mandato (mejor dicho, prohibición de práctica de asientos) que contenga esa solicitud de reserva de rango.24 Villares Pico, observa que la fe pública puede servir de fuente de seguridad a favor del segundo adquirente, quien con más diligencia puede ganar la prioridad registral, impidiendo la inscripción del título del primer adquirente. Su idea básica descansa en recomendar el juego simultáneo de los principios de fe pública y prioridad. Concretamente propone que al art. 17 de la Ley Hipotecaria se le agregue un párrafo que diga: «Asimismo, presentado que sea en el diario escrito firmado por los futuros otorgantes, expresando que proyectan celebrar contrato que tendrá por objeto la transmisión, constitución o modificación del dominio u otro derecho real sobre bienes inmuebles, tampoco se podrá inscribir ni anotar ningún título traslativo o declarativo durante el plazo de sesenta días, cuyo asiento de presentación determinará la preferencia en la adquisición, constitución o modificación de dichos derechos, siempre que los títulos correspondientes sean presentados dentro del expresado plazo».25 El jurista cubano, Agustín Aguirre Torrados, en el artículo 17 de su proyecto de Ley Uniforme de Publicidad Inmobiliaria, admite la reserva de prioridad indirecta.26 Para Roca Sastre, la implantación de las medidas propuestas por Pelayo Hore y Ruiz Martínez requiere profunda meditación.27 El II Congreso Internacional de Derecho Registral recomendó que se reconozca la conveniencia, utilidad y necesidad de la reserva de prioridad para obtener seguridad en la constitución, trasmisión o modificación de las situaciones jurídicas registrales, y la certificación registral con reserva de prioridad, como uno de los medios eficaces para alcanzarla.

23. “Principios de Prioridad y Cierre Registral”. Ponencias para el Congreso de Derecho Registral España, Mayo 1961. 24. «El acelerado ritmo de la vida moderna y el modo de llevar los Registros”. AAMN, Vol. XIV. 1965, pp. US y 639. 25. «El principio de prioridad debe actuar al mismo tiempo que el principio de fe pública registral o inmediatamente». RCDI, 302-303, Julio-Agocto 1953, p. 504 y sigts. 26. RCDI, 406-407, Marzo-Abril 1962, PP. 165 y 166. 27. Derecho Hipotecario. Tomo lI, p» 168.

324

En México la prioridad se asegura mediante un aviso de la celebración del acto que envía el Notario al Registro, en virtud del cual el Registrador extiende una anotación preventiva al margen de la propiedad afectada. (art. 3018 C.). Nuestro Código Civil no es extraño a las reservas; antes bien, a través de las reservas legales regula supuestos específicos. En el caso de la hipoteca y de la doble venta, la ley señala el plazo corto de 48 horas, por lo que le resulta muy difícil al primer acreedor o comprador acudir al Registro dentro de dicho plazo con sus títulos en regla para ganar la reserva, si se tiene presente el tiempo que se pierde en la Notaría, en las oficinas fiscales y en el catastro, si de venta se trata. Puede lograr la reserva si presenta su título para su inscripción provisional dentro del plazo de 48 horas. En el supuesto de que dentro del término legal se presenten al Registro los títulos contradictorios debidamente integrados o para su inscripción provisional, el segundo comprador será excluido o perjudicado el posterior adquirente al acuerdo hipotecario, por una venta o una hipoteca que para ellos estaba oculta. Estamos, pues, ante una excepción al principio de fe pública que resulta contraria a nuestro sistema. Es necesario, pues, establecer en Nicaragua la certificación con reserva de prioridad para toda trasmisión del dominio o constitución de cualquier derecho real sobre el mismo. Esto no será una revolución en nuestro derecho, pues como hemos visto existen las reservas legales de prioridad. La reforma será un trabajo de ampliación y perfeccionamiento del sistema. Se evitarán las dobles ventas, la contratación inmobiliaria gozará de mayor seguridad y se cumplirá con el art. 115 del R.R.P. que dice: ART. 115. --- La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos, reales, sólo podrá acreditarse en perjuicio de tercero por la certificación de que trata el artículo precedente». BIBLIOGRAFIA FOLIADA ALTERINI, Jorge Horacio. «Hipoteca, Reserva, Permuta, Posposici6n, Coparticipación de Rango». Contribución al Primer Congreso Internacional de Derecho Registral, Buenos Aires, 1972; p. 125 y sigts. ARAGONES Y CARSI, Pascua¡. Compendio de Legislación Hipotecaria. Establecimiento Tipográfico de Jaime Ratés, Madrid; t. I, p. 148 y sigts. AVILA ALVAREZ, Pedro. «El Certificado de Prioridad. (Proyecto de Introducción en la Legislación Española)». Ponencias y Comunicaciones presentadas al II Congreso Internacional de Derecho Registral. Centro de Estudios Hipotecarios; t. I. p. 133 y sigts. BARRACHINA Y PASTOR, Federico. Derecho Hipotecario y Notarial. Castellón, 1910; t. I, p. 130 y sigts. BERAUD, Francisco y LEZON FERNANDEZ, Manuel. Tratado de Derecho Inmobiliario. Instituto Reus, Madrid, 1927; t. I, p. 326 y sigts., t. II, p. 59. 325

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Capítulo XXIV ORGANIZACION DEL REGISTRO 1. 2. 3. 4. 5. 6.

División de los Registros y Poder a que pertenecen Remuneración Responsabilidad Libros del Registro Situación actual de los Registros La necesidad de uniformar las prácticas registrales a) Justificación del tema b) Mi opinión y aporte a la uniformidad c) Plana o Sección de la izquierda d) Plana o Sección de la derecha e) Incomodidades de las columnas accesorias f) Recomendaciones 7. El Registro y los adelantos de la técnica 1. División de los registros y poder a que pertenecen En cada cabecera departamental existe un Registro a cargo de un funcionario llamado Registrador, y, como el país está dividido en 16 departamentos, igual número de Registros están funcionando. El Registro pertenece al Poder Judicial. Esta ubicación trae las consecuencias siguientes: 1. La superintendencia ditectiva, correccional y económica corresponde a la Corte Suprema de Justicia. 2. Este Tribunal, de acuerdo con la Constitución, nombra al Registrador por un período de tres años. 3. El control de la calificación se hace por medio de los Tribunales de Justicia (Juzgados de Distrito y Cortes de Apelaciones). La actual Constitución Política, publicada recientemente en el Diario Oficial La Gaceta, número 89 del 24 de abril de 1974, dedica varios de sus artículos a la organización de esta importante institución que dicen así: «ART. 280. - La justicia se administra, en nombre de la República, por medio del poder judicial, que estará compuesto por la Corte Suprema de Justicia, las Cortes de Apelaciones, el Tribunal Superior del Trabajo, el Tribunal de lo contencioso administrativo, Jueces de Distrito y Locales, Jueces del Trabajo, Registradores Públicos de la Propiedad y demás funcionarios que la Constitución y las leyes determinen. ART. 284. - El período de los Magistrados de la Corte Suprema de Justicia comenzará el 1 de mayo, será de seis años y se renovará parcialmente. El período de los demás funcionarios del poder judicial comenzará el 1 de mayo y será de seis años para los Magistrados de las Cortes de Apelaciones, del Tribunal Supe329

rior del Trabajo y del Tribunal para lo contencioso administrativo; de tres años para los Jueces de Distrito y del Trabajo y los Registradores Públicos; y de un año para los Jueces Locales. Todos estos funcionarios pueden ser reelectos o nuevamente nombrados para períodos sucesivos. ART. 293. - Corresponde a la Corte Suprema de Justicia: Inc. 2. - Ejercer la superintendencia directiva, correccional y económica de todos los Tribunales y Juzgados de la Nación, lo mismo que la de los Registros Públicos. Inc. 14. - Conceder licencía anual a los Magistrados, Jueces, Registradores Públicos y Médicos Forenses, con goce de sueldo hasta por un mes, siempre que fuere por motivo justificado. También podrá conceder licencia, sin goce de sueldo, hasta por el término que la ley señale. ART. 306. - Los Jueces de Distrito, los Locales y del Trabajo, los Registradores Públicos y los Médicos Forenses serán nombrados por la Corte Suprema de Justicia. ART. 307. - Para ser Registrador Público de la Propiedad se requiere: ser nicaragüense natural, del estado seglar, ciudadano en ejercicio de sus derechos y Abogado de instrucción y moralidad notorias que hubiere ejercicio con buen crédito su profesión por más de dos años y no ser menor de treinta años de edad ni mayo, de setenta al día de la elección». 2. Remuneración El Registrador percibe honorarios de conformidad con un arancel. Los gastos de oficina, libros y subsidios para ciertos Registros de escaso movimiento, los proporciona la Corte Suprema de Justicia. Los empleados tienen una relación directa con el Registrador y reciben de él una remuneración. En la actualidad existe una fuerte corriente que propugna asignarle un sueldo fijo al Registrador. Personalmente, no lo creo aconsejable. Burocratizar el Registro sería fatal para su rápido desenvolvimiento en el despacho de los documentos. Dividir las entradas en justos procentajes destinados a las mejoras del servicio, pago de los empleados y honorarios del Registrador, quizá sería lo conveniente. Es preciso hacer una revisión de los aranceles registrales y adecuarlos a la realidad actual. Por falta de control los registradores no cumplen con el arancel. 3. Responsabilidad Los Registradores responden civilmente de los daños y perjuicios ocasionados por los errores, omisiones o inexactitudes señalados en el art. 130 del R. R.P. 330

El Código y su Reglamento no contemplan nínguna figura delictiva especial, por lo que se tiene que recurrir al Código Penal. Pueden cometer los delitos de falsedad, infidelidad en la custodia de documentos, cohecho, etc. La responsabilidad civil está respaldada mediante fianza o hipoteca que otorgará el Registrador antes de entrar a ejercer el cargo, hasta por la suma de C$75,000.00 para el Registro de Managua: C$25,000.00 para los de Chinandega, León, Masaya, Granada, Carazo y Matagalpa, y C$10,000.00 los restantes.1 Es conveniente crear un fondo de garantía que responda solidariamente con el Registrador. Debemos tener en cuenta que la responsabilidad personal de este funcionario y la caución rendida pueden resultar insuficientes. Este fondo se puede tormar con las sumas adicionales que paguen los que usan el Registro en sus diferentes transacciones. 4. Libros del Registro El Registro se lleva en tres libros manuscritos, debidamente empastados, foliados, anotados y rubricados por el Juez Civil de la respectiva jurisdicción: 1. DIARIO 2. LIBRO DE INSCRIPCIONES 3. LIBRO DE PERSONAS En el primero se tomará nota de la hora, día y año en que se presentó el título para su inscripción. En el segundo los títulos referentes al dominio, usufructo, habitación, uso, hipoteca, anticresis, arrendamiento, promesa de venta y los otros que señale la ley. En el tercero, que es un libro auxiliar, se inscribirán: 1.

Las ejecutorias y documentos auténticos en virtud de los cuales resulte modificada la capacidad civil de las personas.

2.

La sentencia que declare la ausencia o la presunción de muerte, y quienes son los herederos puestos en posesión provisional o definitiva de los bienes.

3.

La que declare la insolvencia o quiebra y la aceptación del nombramiento de guardadores.

4.

La certificación en que conste la aceptación del albacea.

5.

Los documentos públicos o auténticos en que se constituya una persona moral o se le de representación.

6.

Toda declaración de heredero.

1. Ley de 3 de Julio de 1969.

331

7.

Las capitulaciones matrimoniales cuando, en virtud de ellas, se establezca entre los cónyuges comunidad de bienes raíces, lo mismo que las escrituras en que se modificaren dichas capitulaciones.

8.

Las escrituras públicas en que los cónyuges voluntariamente se separen de bienes, cuando entre ellos ha habido sociedad conyugal establecida por leyes anteriores o por la voluntad de las partes, en conformidad a las disposiciones del. Código Civil.

9.

Las sentencias de divorcio, en general, las de separación de cuerpos y las de nulidad del matrimonio; las de disolución del matrimonio por mutuo consentimiento.

10. Todos los otros documentos a que se refiere el Código Civil en sus diferentes tratados.2 En diferentes ocasiones los juristas nicaragüenses han pedido la depuración del Libro de Personas. Hay, incluso, quienes piden la supresión. Creo que puede mantenerse con las inscripciones de las sentencias que declaren la insolvencia o quiebra, la ausencia o la presunción de muerte y en general las que limiten la capacidad de las personas en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes inmuebles. Los otros actos encontrarán su lugar en el Registro del Estado Civil de las Personas o directamente en el Libro de Inscripciones. Aunque no sea materia propia de un Registro Inmobiliario, no es aconsejable suprimir este Libro, dada la situación actual de nuestro Notariado y Registro Civil. El Registro español mantiene el Libro de Incapacitados.3 Los Indices del Libro de Inscripciones se llevan por tarjetas y son dos: el de fincas y el de personas. Las tarjetas del primero se colocarán en orden sucesivo de números de fincas. Las del segundo, en orden alfabético de apellidos o razón social de propietarios. Las tarjetas contendrán los siguientes datos: nombre o razón social del propietario; número de la finca, asiento, folio y tomo; número catastral; número de la finca, asiento, folio y tomo; número catastral, situación de la finca, su área y si es urbana o rural.4 Las tarjetas se imprimen con máquinas de escribir corriente. Antes de esta reforma, los Indices se llevaban en libros manuscritos.

2. Art. 3962 C.. 3. Arts. 2 de la Ley, y 155 y 386 a 391 del Reglamento. La exposición de motivos de la Ley de 1861 justifica la inscripción, en el Libro de Propiedades, de las resoluciones de incapacidad en la forma siguiente: “Para adquirir con seguridad bienes inmuebles o derechos reales, no basta que el vendedor o imponente sea dueño de ellos; tampoco es suficiente que no están los bienes afectos a otras cargas; es, además, necesario que el que enajena, que el que trasmite, tenga capacidad civil para hacerlo. Sólo por el concurso de estas circunstancias podrá estar completamente seguro el adquirente. Si la ley no atendiera, pues, a que la capacidad de la persona constara en el Registro, su obra sería incompleta y no produciría frecuentemente el efecto apetecido”. 4. Art. 164 del R.R.P., reformado por la Ley de 30 de Julio de 1971.

332

El Indice del Libro de Personas se lleva en libro especial o tarjetas y contendrá los siguientes datos: Número de inscripción; nombre de las personas que aparezcan en la misma; su objeto; tomo y página en que está asentadas.5 El Registrador, de conformidad con el art. 3976 C., deberá llevar, además de los libros indicados, otros que permanentemente demuestren el estado de las propiedades raíces con sus diferentes modificaciones. Con base a lo expuesto y al art. 56 del R.R.P., la Corte Suprema de Justicia, en consulta del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058, dio instrucciones para la creación de un Libro en donde se anotarán los embargos de propiedades no inscritas. También se lleva un Libro para el registro de los documentos privados, ajeno al sistema y en completo desuso.6 El Registro de Prenda Agraria o Industrial, creado y reglamentado por la Ley de 6 de Agosto de 1937, y el Registro Mercantil,7 están anexados al Registro de que nos ocupamos. Los Registradores Públicos no son propiamente funcionarios judiciales; por tanto, no les comprende la ley que estableció las vacaciones de los tribunales y demás funcionarios de justicia de 13 de Diciembre de 1939 (vacaciones de Semana Santa y Navidad). Pero, como oficinas públicas, los Registros Públicos permanecerán cerrados en los días de Fiesta Nacional, que son el primero de enero, jueves, viernes y sábado santos, primero de mayo, catorce y quince de septiembre, veinticinco de diciembre, doce de octubre y catorce de julio. (Ley de 3 de Sept. de 1951 y Ley de 17 de Junio de 1971).8 La Ley de 2 de Septiembre de 1944, reformatoria del art. 83 del R.R.P., señala como horas de trabajo en el Registro Público de 9 a.m. a 12 m. y de 3 a 5 p.m. Como consecuencia, este horario no puede modificarse por la Corte Suprema de Justicia, ya que sólo una ley puede hacerlo.9 5. Situación actual de los Registros La vigilancia del Registro es inoperante. Las Cortes de Apelaciones jamás han realizado, a través del comisionado,10 inspecciones, para constatar si el Registro funciona en forma correcta. Por otra parte, la Corte Suprema en rarísimas ocasiones envía un inspector.

5. Art. 165 del R.R.P., reformado por la Ley de 30 de Julio de 1971. 6. Arts. 182 a 186 del R.R.P 7. Arts. 13 a 27 C.C, 8. Cta. del 7 de diciembre de 1972, BJ., p. 407. 9. Cta. del 7 de julio de 1972, BJ., p.393. 10. Art. 85 del R.R.P.

333

Los locales, mobiliario, máquinas, etc. no son los adecuados. Los Libros11 y demás documentos se están destruyendo. En algunos registros de mayor volumen de operaciones el despacho de los documentos es lento, debido a la falta de una adecuada mecanización y organización. Generalmente, los Registradores son nombrados para cumplir con compromisos políticos o bien por amistad. El Registrador administra la oficina como si fuera su propio negocio y nunca invierte dinero para mejorar el servicio. En fin: los Registros no marchan bien. Es necesario, pues, corregir todas estas irregularidades y establecer una mejor vigilancia y organización de la Institución Registral. Sería conveniente que en la Corte Suprema operara una oficina encargada exclusivamente de vigilar el funcionamiento del Registro y del notariado, bases sobre las que descansa la seguridad de los actos y contratos. 6. La necesidad de uniformarlas prácticas registrales a) Justificación del tema Los notarios, abogados y demás personas que visitan los registros a fin de informarse sobre la situación jurídica del inmueble que les interesa, encuentran, por una parte, serios obstáculos que muchas veces confunden hasta a los más expertos en la materia al revisar el folio de la finca, debido a la falta de uniformidad de los registros del país en cuanto a la forma de redactar los asientos, y, principalmente, en la determinación de la columna en que debe vaciarse el contenido del título o practicarse el asiento correspondiente; y, por otra parte, algunas otras prácticas viciosas que demoran sensiblemente la realización de la operación proyectada, con serias pérdidas de tiempo y de dinero. El Registro no es un lugar de confusiones y sorpresas. Es una Institución que otorga seguridad a la contratación inmobiliaria, por lo que cualquier práctica viciada que le reste claridad o se preste a sorpresas o confusiones está en contra de su finalizar, fundamental y desprestigia a tan útil y necesaria Institución. Entre las prácticas viciosas y discordantes que he podido observar, cito las siguientes: 1.

Unos Registradores inscriben el arriendo en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna de inscripciones. Esta última es !a forma correcta, indicada por la Excelentísima Corte Suprema de Justicia.

2.

Unos Registradores inscriben la promesa de venta en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna de inscripciones. Me inclino a favor de esta última forma.

11. La destrucción de los Libros se debe al mal trato, al uso continuo y a la mala calidad del papel y del empaste. Por otra parte, no existe una ley que regule la reposición de los asientos y libros inutilizados y

334

3.

Unos Registradores inscriben las servidumbres en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta última es la forma legal.

4.

Unos Registradores inscriben el endoso de los créditos hecho de conformidad con el art. 118 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo, en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta es la forma legal.

5.

Unos Registradores hacen desmembraciones y fusiones que constan en documento privado. Lo correcto es exigir la escritura pública, de conformidad con el art. 3941 C.

6.

Unos Registradores hacen la fusión conservando el número de una de las fincas fusionadas, al cual se agregan las otras, cuyas cuentas son canceladas; otros, cancelan las cuentas de las fincas fusionadas y abren un nuevo folio. Esta es la forma correcta, de conformidad con el art. 157 del R.R.P. y modelo que aparece al final del Código. La figura de la agregación no la contempla nuestro Código.12

7.

Unos extienden la nota de fusión en la columna de cancelaciones de la finca fusionada; otros, en la columna accesoria o marginal. Me inclino a favor de la primera forma que, en el modelo del folio real, aparece en la columna de cancelaciones.

8.

Unos extienden las notas de la división en la columna de cancelaciones; otros, en la de inscripciones. Me inclino a favor de la primera forma.

9.

Unos extienden la nota de desmembración en la columna de inscripciones; otros, en la columna de cancelaciones. Me inclino a favor de la última forma.

10. Unos Registradores inscriben ventas que constan en documento privado, violando la disposición del art. 3941 C. y otros. 11. Unos Registradores inscriben la minuta de mejoras en la columna de inscripciones; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta es la forma legal, de conformidad con el art. 3956 C. 12. Unos Registradores inscriben las desmembraciones bajo el mismo número y folio de la finca matriz; otros, abren nuevo folio. Esta es la forma aconsejada y ajustada a nuestra técnica de la fuliación real.

los arts. 147 y 150 del R.R.P. reformado por la Ley del 9 de octubre de 1947, se refieren a la transcripción a libros nuevos. Existe pues, un vacío. (Véase la exposición y proyecto formulado por el doctor Manuel Escobar H., Publicaciones Jurídicas, Tomo ll, pp. 57 y 58). 12. En España está regulada por el art. 48 RH.

335

No existe razón para que se lleven en esta forma los Registros. El Código señala los requisitos que deben contener los asientos y nuestras leyes se dictan para que se apliquen en todo el territorio nacional. Por otra parte, en cada práctica viciada se vicia el ordenamiento jurídico. El estudio lo concretaré a la falta de uniformidad en cuanto a la columna en que se deben extender las inscripciones en el Libro de Propiedad. Para ayudar a uniformar la forma de redactar los asientos, se podrían preparar modelos que sirvan de guía. Nuestro Código tiene al final algunos modelos, pero no son suficientes. El Reglamento Hipotecarío Español tiene XXII modelos de asientos, certificaciones y notas. Para lograr la legalidad y uniformidad, el art. 374 del Reglamento dispone que los Registradores se ajustarán, en lo posible, para la redacción de los asientos, notas y certificaciones, a las instrucciones y modelos oficiales. Sería conveniente convocar a los Registradores a un Congreso o Reunión Nacional con la finalidad de lograr, entre otros objetivos, la uniformidad de las prácticas registrales. En un futuro podrían celebrarse cada año. Tales encuentros contribuirían grandemente al mejoramiento del sistema y de la técnica registral, lo mismo que a la capacitación jurídica de los Registradores. b) Mi opinión y aporte a la uniformidad Nuestro sistema registral sigue la técnica de la foliación real, en virtud de la cual se realiza una concentración de la situación jurídica del inmueble en la hoja o registro que se le abre para su inscripción.13 El folio real, cuyo modelo aparece al final del Código Civil, tiene dos secciones o planas, divididas en seis columnas: Tres principales y tres accesorias situadas a la izquierda de las principales. La plana de la izquierda está reservada al dominio y demás derechos reales, con excepción de la hipoteca. Sus tres columnas principales están destinadas: la primera a las anotaciones preventivas; la segunda a las inscripciones; y la tercera, a las cancelaciones. En las tres columnas accesorias se extienden las notas y referencias correspondientes a los asientos de la columna a que adhiera. La plana de la derecha se reserva a las hipotecas y sus tres columnas principales están destinadas: la primera a las anotaciones preventivas; la segunda a las inscripciones; y la tercera, a las cancelaciones de las inscripciones hipotecarias. En las tres columnas accesorias también se extienden las notas y referencias correspondientes a los asientos de la columna a que adhiera. Expuesto lo anterior, es preciso determinar lo que se extiende en cada columna, para lo cual se recurre a la ley como fuente principal que señala lo que es objeto de anotación, inscripción o nota marginal, a la naturaleza del derecho, y a la jurisprudencia en algunos casos.

13. Arts. 6.152,153,154,155,156,157 del R.R.P. y otros.

336

c) Plana o sección de la izquierda Principiaremos por la sección de la izquierda de nuestro folio real, destinada al dominio y demás derechos reales. En la columna principal de inscripciones se extenderán: 1.

El título supletorio.14

2.

Los títulos constitutivos, declarativos y traslativos del dominio.

3.

Los títulos en que se constituye, reconozcan o modifiquen los derechos de usufructo, uso, habitación y anticresis.15

4.

La promesa de venta de inmuebles. La Excelentísima Corte Suprema de Justicia, quizá tomando en cuenta su naturaleza, en consulta del 5 de noviembre de 1941, B.J., p. 11471, dijo que la promesa de venta debe inscribirse en la columna de anotaciones preventivas; pero, si nos atenemos a la literalidad del art. 129 del R.R.P., debe ser objeto de inscripción y no de anotación preventiva. La determinación de lo que es materia de una inscripción o anotación preventiva, es asunto de política legislativa. El mencionado artículo, frente a la clara división en columnas de nuestro folio real, habla de la inscripción de la promesa de venta, y no de su anotación. Si los legisladores deseaban establecer una anotación preventiva, expresamente lo hubieran manifestado. Por otra parte, las anotaciones preventivas se rigen por el sistema del numerus clausus, y en la lista que se forma de acuerdo con nuestra legislación no aparece la promesa de venta como anotación preventiva, Es decir, no está comprendida ni en los supuestos de los arts. 29 del R.R.P. y 3964 C., ni en los otros casos a que se refiere el inc. 10 de este artículo.16

5.

El contrato de seguro relativo a inmueble.17

6.

Las trasmisiones hereditarias de los derechos inscritos en esta columna.

7.

El arrendamiento de inmuebles.18

8.

Los caminos de hierro y sus concesiones, canales, tranvías y demás obras públicas de igual índole.19

14. Art. 19 del R.R.P. 15. Art. 3951, Inc. 2 C. y otros. 16. Para Roca Sastre, el arrendamiento y la opción deben ser objeto de un asiento de anotación. (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 510). 17. Art. 3541 C. 18. Arts. 2949, 3951 C. y consulta del 12 de noviembre de 1957, B.J., p. 18824. 19. Art. 3936 inc. 2 C.

337

9. La prenda pretoria o anticresis judicial.20 10. El deslinde. Las anotaciones preventivas se rigen por el sistema del numerus clausus, y, por lo tanto, resulta relativamente fácil determinar los derechos y situaciones que se incorporan en la columna principal de anotaciones preventivas. Se inscriben en esta columna: 1.

Las anotaciones preventivas contempladas en los arts. 3964 C. y 29 del R.R.P.

2.

La anotación del heredero que solicita a su favor la inscripción de los bienes hereditarios dentro de los seis meses siguientes a la muerte del testador.21

3.

La anotación de demanda de expropiación.22

4.

La anotación del crédito refaccionario.23

5.

La anotacíón por falta de las solvencias fiscales.24

6.

La venta del inmueble sobre el cual se está solicitando título supletorio.25

7.

Las trasmisiones de los derechos anotados en los casos admitidos. Citamos los siguientes: a) la anotación de legado de inmueble específico; b) la de crédito refaccionario; c) la de defectos subsanables o imposibilidad del Registrador, cuando lo permita la naturaleza de la relación anotada: trasmisión del dominio o constitución de derechos reales, etc., pero no cabe, por ejemplo, en las de incapacidad, cancelaciones, etc.; y d) la que resulte del supuesto del art. 38 del R.R.P.

8.

La anotación de dernanda de la cancelación en virtud de la falsedad o nulidad del título, o bien porque se haya practicado por error o fraude.26 En la columna principal de cancelaciones se extenderán:

1.

Todos los título en virtud de los cuales se cancelan los asientos de las otras columnas (principales o accesorias).

20. Art. 19 del R.R.P. 21. Art. 38 inc. 3 del R.R.P. 22. Art. 13 de la Ley de Expropiación del 3 de Marzo de 1976. 23. Art. 47 y sigts. del R.R.P, 24. Art. 40 de la Ley Tributaria Común. 25. Cta. del 22 de marzo de 1965, B.J., p. 366. 26. Art. 3973 C,

338

2.

Las notas que se extiendan en los casos de desmembración y división del inmueble. Contienen cancelaciones de las cuentas registrales, parciales en el supuesto de desmembracíón y totales en la división.

3.

Las notas que se extienden en los inmuebles fusionados. También contienen cancelaciones de las cuentas registrales. En las columnas accesorias o marginales correspondientes se extienden:

1.

La nota que se extiende para hacer constar el cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias y rescisorias cuando se consuma la adquisición del derecho. Si la resolución o rescisión llega a verificarse, se hará constar por nueva inscripción a favor de quien corresponda.27

2.

Las inscripciones de las servidumbres, tanto en el predio sirviente como en el dominante.28

3.

La minuta de mejoras.29

4.

La prenda agraria o industríal.30

5.

La prórroga de la anotación preventiva practicada por faltas subsanables y las circunstancias de haber juicio pendiente.31 La columna en que se extiende esta nota no aparece en el Modelo No. 1.

6.

El pago del precio de la venta a plazo.32 d) Plana o sección de la derecha

Ahora continuaremos con la sección de la derecha destinada a las inscripciones hipotecarias. En la columna principal de inscripciones se extenderán. 1.

Los créditos u obligaciones garantizadas con hipotecas.

2.

Las trasmisiones de los créditos hipotecarios por actos entre vivos, o por causa de muerte.

3.

El derecho legal de retención.33

27. Art. 15 del R.R.P. 28. Arts. 3953 C. y 13 del R.R.P. 29. Art. 3956 C. 30. Art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o industrial y 52 de la Ley Orgánica del Banco Nacional de Nicaragua. 31. Art. 18 inc. 2 del R.R.P. 32. Ver modelo No. 1 33. Art. 1426 Pr.

339

En la columna principal de anotaciones preventivas se extenderán: 1.

Las anotaciones preventivas de demanda, embargo y demáb relacionadas con el crédito hipotecario.

2.

Las trasmisiones del crédito anotado preventivamente. En la columna principal de cancelaciones se inscribirán los títulos en virtud de los cuales se cancelan los asientos de las otras columnas (principales y accesorias). En las columnas accesorias o marginales correspondientes se extenderán:

1.

La nota que se practica al margen de la inscripción del crédito cedido, en la que se hace constar la cesión.34

2.

La prórroga de la anotación preventiva practicada por falta subsanable y la circunstancia de haber juicio pendiente.35

3.

El endoso de los créditos hechos de conformidad con el art. 118 de la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Ahorro y PréstIrno.

4.

Los pagos parciales del crédito.

5.

El cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando se consuma la adquisición del derecho.36 e) Incomodidades de las columnas accesorias

En general, es incómodo escribir en las columnas accesorias porque no tienen el ancho adecuado. Se acentúa más la incomodidad cuando es extenso el contenido del título inscribible, razón por la cual algunos Registradores ocupan otras columnas para extender el asiento, lo que da lugar a la discordancia. Aunque no hay predio dominante en que hacer la inscripción, piénsese por el momento en las extensas servidumbres de electroducto. Para solucionar este problema se podría: 1) ampliar estas columnas. El art. 153, inc. 4 del R.R.P. no prohibe la ampliación, pues simplemente dice que la anchura respectiva de cada columna de una y otra plana será, por lo menos, la que indica en el modelo No. 1; 2) promover una reforma para que, en los supuestos que se consideren necesarios, se extienda en la columna principal de inscripciones lo que es objeto de una nota marginal, en los casos que ésta sustituya a la inscripción. Por ejemplo, se podría disponer: a) que las servidumbres se extiendan en la columna principal de inscripción del predio dominante y del sirviente; b) que la minuta de mejoras sé extienda en la columna principal de inscripciones. 34. Art. 2722 C. 35. Art. 18, inc. 2 del R.R.P. 36. Art. 15 del R.R.P. y 3794 C.

340

Es conveniente destacar que en la actualidad se tiende a simplificar el procedimiento registral mediante la redacción de asientos breves, sin sacrificar las modalidades de trascendencia real. f) Recomendaciones 1.

Se aconseja, según sugerimos antes, la celebración de un Congreso o Reunión Nacional de Registradores de la Propiedad con la finalidad de lograr, entre otros objetivos, la uniformidad de las prácticas registrales.

2.

Celebrar a partir de ese primer encuentro y como continuidad de sus alcances y propósitos, cada año un Congreso o Reunión Nacional de Registradores de la Propiedad. 7. El Registro y los adelantos de la técnica

La rapidez y el aumento áe la contratación inmobiliaria, la afluencia de títulos en los Registros centralizados y la consecuente acumulación, la seguridad en la conservación del contenido registral y otros problemas que obstaculizan el desenvolvimiento normal de las operaciones registrales, son las causas, entre otras, que han impulsado a los hipotecaristas a buscar los medios técnicos que, aplicados al Registro, hagan de éste una institución ágil y capaz de cumplir no sólo con su objeto de otorgar seguridad a la contratación inmobiliaria, sino también con la función social que le corresponde en la sociedad moderna. Son muchos los instrumentos modernos que el Registro ha incorporado a su técnica operacional. Por ejemplo: a) la prioridad se determina con rapidez cronológica con la ayuda de relojes marcadores; b) las certificaciones que acreditan la situación jurídica del inmueble (libertad de gravamen) se extienden por medio de una fotocopia del folio o ficha real o por reproducción que hace el computador, que luego firma el Reciístrador: c) el contenido de los Registros y los documentos que pertenecen al archivo se pueden conservar en microfilmes en lugar seguro y distinto de la oficina principal del Registro, o bien la tarea de reconstruir el folio o ficha perdida puede hacerla rápidamente el computador; d) en algunos Registros la inscripción en los libros se hace por medio de máquinas de escribir horizontales. Tengo informes de que dichas máquinas fueron descontinuadas. En otros, (que sustituyeron los libros encuadernados y manuscritos por folios o fichas movibles), se escribe con máquinas de escribir corrientes o de registro directo. En el proceso de modernización del Registro merece especial mención la reforma registral de Argentina. En la década del 30, el Registro de la Capital Federal sufrió una crisis debida al acumulamiento de los títulos. La inscripción de éstos era tardada. La solución al problema consistió en exigirle al escribano que presentara, junto con la escritura, una minuta o, resumen del contenido de la misma. Si esta minuta, que equivale a un proyecto de inscripción, concuerda con la escritura, se adopta como asiento y se encuaderna con otras, para formar los libros del Regis341

tro, La medida apuntada no fue suficiénte, por lo que el Gobierno, con la colaboración efectiva de los colegios de escribanos, reformó el sistema vigente. En el año de 1968 se dictó a nivel nacional la Ley 17801 de aplicación para los Registros de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y Provincias. En el contenido de ésta influyeron los principios y las experiencias recogidas de la aplicación de las leyes siguientes. a) Decreto-Ley 11683 de 2 de Octubre de 1963, de aplicación para la Provincia de Buenos Aires; y c) Ley 17417 de Agosto de 1967. de aplicación para la Capital Federal. La Ley nacional incorporó los principios registrales; entre las innovaciones principales se pueden citar: la implantación del folio real y la certificación con reserva de prioridad. De la certificación con reserva de prioridad nos ocupamos anteriormente, por lo que haré una breve relación del folio real y la técnica con que es manejado. En la Capital Federal, que tiene un Registro muy moderno y que cuenta con el apoyo electrónico, el folio real se lleva en fichas movibles de cartulina divididas en 8 casilleros. Dentro de las correspondientes casillas se extiende la inscripción en breves notas por medio de una máquina de registro directo que, al mismo tiempo que imprime en el folio, perfora una cinta que servirá para introducir definitivamente la información al computador, después de un proceso de verificación. Los folios reales se conservan bajo estrictas medidas de seguridad en archivos electromecánicos. Cada archivo tiene capacidad para 100.000 tarjetas y una sola persona puede controlar cuatro de ellos. En caso de pérdida del folio real la reconstrucción está asegurada: a) por las minutas que se acompañan con el título y luego, microfilmadas, se conservan en bolsas plásticas en otro edificio por motivos de seguridad; y b) por el computador electrónico que tiene en su memoria el contenido del folio y lo puede reproducir. El apoyo electrónico con que cuenta el Registro es muy valioso. Además de los otros usos que le asignan, el computador controla las oponibilidades y los plazos de caducidad; emite las certificaciones con reserva de prioridad; confecciona índices por fincas, propietarios, etc. y también estadísticas. El Diario se lleva en hojas sueltas que luego se encuadernan. En el Perú, el aumento progresivo de la actividad registral provocó la revisión de la técnica usada. La modificación se inspiró en la reforma argentina. El 18 de junio de 1970 la Corte Suprema aprobó la ampliación del Reglamento del Registro de las Inscripciones. La principal innovación introducida consiste en la posibilidad de llevar el folio real en libros o en fichas móviles. Estas se dividen en seis casillas en las cuales se hace constar en breves notas el antecedente dominical, la inscripción del inmueble, las traslaciones del derecho de propiedad, los gravámenes, 342

las cancelaciones y las incapacidades que afectan la disposición de los bienes. El Registro Público de Lima lleva el folio real en fichas movibles. Para el supuesto de reposición de la finca o folio se cuenta con dos elementos: el duplicado del folio real y la copia del título original, que se empasta junto con otras. La prioridad se controla con un reloj marcador y el Diario se lleva en hojas sueltas escritas a máquina. Se usa la fotocopia para extender certificaciones. En el art. 11 de la ampliación se establece la posibilidad de poder usar las máquinas electrónicas para efectuar o controlar la labor de las inscripciones. En Colombia, por decreto No. 1250 del 27 de Julio de 1970, se reformó el Registro Público. La centralización de la actividad registral de todo el país en la ciudad de Bogotá, con base en la información suministrada por los Registros de los Departamentos al Archivo Central, y la implantación del folio movible dividido en seis casilleros, son las principales reformas introducidas. El programa de modernización es bastante ambicioso. Se espera contar con el apoyo de la computadora electrónica y del microfilme. El art. 66 confirma esto: «El Gobierno Nacional, por medio de la Superintendencia del Notariado y Registro, proveerá a la paulatina mecanización del Registro y al empleo de las técnicas y procedimientos más modernos, para la plena automatizacíón del servicio, la conjunción del Registro y del catastro físico, económico, fiscal y jurídico y el envío de los datos necesarios al Archivo Central o Servicio Nacional de Información». Muchos países están estudiando las posibilidades de modernizar los Registros y otros principian ya —al igual que Argentina, Perú y Colombia— a aplicar también las nuevas técnicas. En esta tarea no debemos olvidar que el Registro español, en cuanto a sistema, y el argentino, en cuanto a técnica, son valiosos modelos de inspiración para las futuras reformas de los sistemas que descansan sobre bases culturales y jurídicas semejantes a las nuestras. Por supuesto, la modernización debe estar acorde con las necesidades y realidades de cada país. BIBLIOGRAFIA FOLIADA BENAVIDES DEL REY, José Luis. «La mecanización del Registro. Actualización de las oficinas registrales mediante la utilización de modernas técnicas de operación». Ponencias y Comunicaciones presentadas al Il Congreso Internacional de Derecho Registral. Centro de Estudios Hipotecarios, t. I, p. 329 y sigts. CHICO Y ORTIZ, José María. «Bases físicas de la finca y mecanización del Registro». Ponencias y Comunicaciones presentadas al II Congreso Internacional. Centro de Estudios Hipotecarios; t. I, p. 373 y sigts. ___________________y GARCIA VALDECASAS DE LA CRUZ, Javier. «Cibernética, Derecho y Registro de la Propiedad”. Separata, Revista de Derecho Notarial, Madrid, Enero-Marzo, 1973. 343

ESCOBAR FORNOS, Iván y otros. informe de la Misión de Estudios de los Registros Inmobiliarios y Catastros de Algunos Paises Suramerícanos. Nicaragua, 1972. FALBO MIGUEL, Norberto. “El Registro de la Propiedad Inmueble organizado por la Leynacional 17801". Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires, 1971; p. 197 y sigts. _________________y otros. «Publicidad Inmobiliaria». Trabajo presentado al XI Congreso Internacional del Notariado Latino. GRECO, Tomás Hipólíto. Mecanización del Registro. Aporte al II Congreso Internacional de Derecho Registral. 1974. LOPEZ DE ZA-VALIA, Fernando. «Evolución Histórica del Derecho Registral en la República Argentina», Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires, 1971; p. 139 y sigts. LUTHY, Wolfram. “Mecánica de la Ley Nacional de Registros de la Propiedad No. 17801", Cuadernos Notariales, 80, Argentina. MARTINEZ DE BEDOYA, Ignacio y MUÑOZ CARIÑANOS, Fernando. «La mecanización del Registro», Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Madrid, 494, Enero-Febrero 1973; p. 9 y sigts. SALAS MARRERO, Oscar A. «La Modernización del Registro Inmobiliario», trabajo presentado a¡ XI Congreso Internacional del Notariado Latino. ____________________y otros. Informe de la misión de estudios del Registro de la Capital Federal de Argentina. San José, Costa Rica.

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RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS Esta relación comprende todas las consultas y sentencias que la Corte Suprema de Justicia ha publicado desde 1913 a 1976 en materia registral Algunas son comentadas y citadas en varios temas (90 casos). Al final se incluyen las sentencias de la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya. 1. - SENTENCIAS DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: 1913 Sentencia de las 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67 173, 174, 175, 272 Sentencia de las 11 a.m. del 11 de julio de 1913, B.J., p. 138 135,211 Sentencia de las 12 m. del 12 de septiembre de 1913, B.J., p. 244 137, 211 Sentencia de las 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254 165, 166, 236, 275,276 1915 Sentencia de las 10 a.m. del 23 de enero de 1916, B.J., p. 659 208 1916 Sentencia de las 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158

256

1917 Sentencia de las 9 a.m. del 4 de julio de 1916, B.J., p. 1602 Sentencia de las 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606 Sentencia de las 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646

277 137, 138 292

1919 Sentencia de las 10 a.m. del 2 de octubre de 1919, B.J., p. 2543 Sentencia de las 11 a.m. del 19 de julio de 1919, B.J., p. 2441

136 173

1920 Sentencia de las 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p, 2886 Sentencia de las 12 m. del 16 de diciembre de 1920, B.J., p. 3156

175 246

1921 Sentencia de las 12 m. del 17 de junio de 1921, B.J., p. 3337

137, 138

1922 Sentencia de las 11:30 a.m. del 3 de agosto de 1922, B.J., p. 3735

252

1924 Sentencia de las 11:30 a.m. del 11 de julio de 1924, B.J., p. 4503

174

1925 Sentencia de las 12 m. del 21 de marzo de 1925, B.J., p. 4869

259

345

Sentencia de las 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 156, 172, 173, 272 Sentencia de las 11:15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981 292 Sentencia de las 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014 175 Sentencia de las 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269 238, 245, 246 Sentencia de las 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239 234 1926 Sentencia de las 11 a.m. del 20 de enero de 1926, BJ., P. 5444 204 Sentencia de las 10 a.m. del 12 de marzo de 1926, B.J., p. 552l 238 Sentencia de las 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 137, 140, 141 1927 Sentencia de las 11 a.m. del 13 de septiembre de 1927, B.J., p. 6097 Sentencia de las 11 a.m. del 11 de agosto de 1927

252 159

1928 Sentencia de las 11: 15 a.m. del 31 de agosto de 1928, BJ., p. 6420 Sentencia de las 12 m . del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460 Sentencia de las 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B. J. p. 6853

252 276 292

1929 Sentencia de las 11 a.m. del 10 de enero de 1929, B.J., p. 6885 Sentencia de las 11:30 a.m. del 22 de julio de 1929, B.J., p. 7076 Sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209

137 235 224, 248

1930 Sentencía de las 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354 172, Sentencia de las 11 a.m . del 9 de diciembre de 1930, B.J., P. 7636 Sentencia de las 11:30 a.m. del 29 de abril de 1930, B.J., p. 7380 Sentencia de las 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413 Sentencia de las 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421 Sentencia de las 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473 Sentencia de las 12 m. del 21 de noviembre de 1930, B.J., p. 7621

173, 272 162, 188 224 238, 245 238, 245 245 259

1931 Sentencia de las 12 m. del 16 de septiembre de 1931, B.J., p. 7843 Sentencia de las 11 a.m. del 2 de junio de 193 1, B.J., p. 7764

245, 253 268

1932 Sentencia de las 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J., p. 8130

245

1933 Sentencia de las 9 a.m. del 30 de marzo de 1933, B.J., p. J 3214 175, 272 Sentencia de las 10 a.m. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253 245, 259, 272 Sentencia de las 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250 136 346

1934 Sentencia de las 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770 259, 268 Sentencia de las 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616 72, 155, 174 Sentencia de las 10 a. .m. del 4 de diciembre de 1934, B.J., P. 8829 159, 160, 162 Sentencia de las 12 m. del 14 de junio de 1934, B.J., p. 8652 Sentencia de las 11 a.m. del 14 de septiembre de 1934, B.J., p. 8236 166 Sentencia de las 10 a.m. del 11 de septiembre de 1934, B.J., p. 8741 159, 173 Sentencia de las 12 m. del 29 de noviembre de 1934 159 Sentencia de las 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871 162, 274 1935 Sentencia de las 11 a.m. del 21 de septiembre de 1935, B.J., p. 9063 Sentencia de las 12 m. del 27 de marzo de 1935, B.J., p. 8935 Sentencia de las 11 a.m. del 21 de febrero de 1935, B.J., p. 8908 Sentencia de las 12 m. del 27 de noviembre de 1935, B.J., p. 9129 Sentencia de las 12 m. del 21 de febrero de 1935, B.J., p. 8911 Sentencia de las 12 m. del 5 de octubre de 193s, B.J., p. 9094

159, 168 163 173, 210 200 210 277

1936 Sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364 248 Sentencia de las 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447 165, 272 Sentencia de las 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315 175 Sentencia de las 11 a.m. del 25 de septiembre de 1936, B.J., p. 9401 244, 245 Sentencia de las 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J, p. 9468 268, 196, 259 Sentencia de las 12 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463 245, 272 Sentencia de las 10 a.m. del 30 de julio de 1936, BJ., p. 9358 248 Sentencia de las 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J, p. 9498 270 Sentencia de las 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, BJ., p. 9526 1937 Sentencia de las 11 a.m. del 18 de agosto de 1937, B.J., p. 9799 Sentencia de las 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, B.J., p. 9915 Sentencia de las 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J, p. 9976 Sentencia de las 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J, p. 9723

255, 237 245 175 237

1938 Sentencia de las 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131 Sentencia de las 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J, p. 10193 Sentencia de las 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J, p. 10066 Sentencia de las 12 m. del 7 de mayo de 1938, B.J., p. 10163

175 238 245, 246, 254 253

1939 Sentencia de las 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, BJ., p. 10661

245, 272

347

Sentencia de la 12 m. del 14 de julio de 1939, B.J., p. 10624332 273 Sentencia de las 11 a.m. del 31 de marzo de 1939, B.J., p, 10528 133, 144 Sentencia de las 12 m. del 25 de enero de 1939, B.J., p, 10431 137, 140, 143 1940 Sentencia de las 11:30 a.m. del 27 de noviembre de 1940, B.J. p. 11112249, 256 Sentencia de las 11:30 a.m. del 16 de octubre de 1940, BJ., P. 11065 251 Sentencia de las 11 :30 a.m. del 23 de julio de 1940. BJ., P. 10975 259 Sentencia de las 12 m. del 11 de octubre de 1940. BJ., p. 11063 292 Sentencia de las 11 a.m. del 18 de junio de 1940, BJ., p. 10951 243 1941 Sentencia de las 12 m. del 29 de abril de 1941, B.J., p. 11250 249, 256 Sentencia de las 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370 162, 273 1942 Sentencia de las 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481

238, 239

1943 Sentencia de las 11 a.m. del 23 de septiembre de 1943, B.J., p. 12159

239

1944 Sentencia de las 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336

245

1945 Sentencia de las 12 m. del 17 de mayo de 1945, B.J., p. 12785 197 Sentencia de las 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 1945, B..J., p. 288245, 272 1946 Sentencia de las 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489 Sentencia de las 12.m. del 13 de agosto de 1946, B..J, p. 13563 Sentencia de las 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B.J, p. 13561 Sentencia de las 9:30 a.m. del 15 de febrero de 1946, B.J, p. 584

238, 239, 245, 246 246, 254 249 252

1947 Sentencia de las 12 m. del 4 de junio de 1947, B.J, p. 13907 Sentencia de las 10:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J, p. 13825 Sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, BJ., p. 13865 Sentencia de las 12 m. del 28 de julio de 1947, BJ., p. 13946 Sentencia de las 10:30 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J, p. 13870 Sentencia de las 10:30 a.m. del 2 de junio de 1947, B.J, p. 13902 Sentencia de las 12 m. del 7 de agosto de 1947. BJ., p. 13961

168 238, 237 238, 249 276 137, 247 137 137

348

1948 Sentencia de las 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J, p. 14249 Sentencia de las 9 a.m. del 10 de enero de 1948, B.J., P. 14132 Sentencia de las 12 m. del 4 de junio de 1948, B.J, p. 14269

165, 166 259 275

1949 Sentencia de las 10: 30 a.m. del 11 de mayo de 1949, B.J., p. 14658 Sentencia de las 12 m. del 15 de noviembre de 1949, B.J., p. 14893 Sentencia de las 10 a.m. del 13 de julio de 1949, BJ., p. 14736 Sentencia da las 12 m. del 23 de junio de 1949, BJ., p. 14717

175 253 259, 268 245, 272

1950 Sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J, p. 15186 Sentencia de las 11 a.m. del 29 de noviembre de 1950, B.J., p. 15352 Sentencia de las 10 a.m. del 4 de julio de 1950, B.J, p. 15181

165 168 249

1951 Sentencia de las 10 a.m. del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509 205 Sentencia de las 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J, p. 15663 268 Sentencia de las 9: 30 a.m. del 4 de noviembre de 1952, B.J. p.116227 205 Sentencia de las 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, BJ., p. 15970 205 Sentencia de las 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., P. 16113 238, 245 1953 Sentencia de las 9: 30 a.m. del 16 de noviembre de 1953, B.J., p. 16712 Sentencia de las 10.30 a.m. del 30 de enero de 1953, BJ., p. 16369

205 253

1954 Sentencia de las 9:30 a.m. del 11 de mayo de 1954, B.J, p. 16927 Sentencia de las 12 m. del 10 de febrero de 1954, B.J., p. 16796

168 253

1955 Sentencia de las 10:30 a.m. del 16 de mayo de 1955, B.J, p. 17482

238

1956 Sentencia de las 11: 10 a.m. del 11 de junio de 1956. BJ., p. 18115155, 159, 165 Sentencia de las 9:45 a.m. del 17 de octubre de 1956, BJ., p. 18258 252 Sentencia de las 11: 15 a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J, p. 18327 272 1957 Sentencia de las 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, BJ., p. 18661 206 Sentencia de las 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J, p. 18784238, 245, 252, 259, Sentencia de las 10:45 a.m. del 22 de junio de 1957, B.J., p. 18581 273

349

1958 Sentencia de las 11:20 a.m. del 5 de marzo de 1958, B.J., p. 18909 Sentencia de las 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125

205 238, 239

1959 Sentencia de las 9 a.m. del 31 de marzo de 1959, B.J., p. 19422 136, 137, 160 Sentencia de las 11:20 a.m. del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490 173, 272 Sentencia de las 10:30 a.m. del 3 de septiembre de 1959, B.J., p. 19590 205 Sentencia de las 8:30 a.m. del 30 de junio de 1959, B.J., p. 19523 251 Sentencia de las 12 m. del 30 de mayo de 1959, B.J., p. 19512 253 1960 Sentencia de las 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188 Sentencia de las 10 a.m. del 28 de mayo de 1960, B.J., p. 19976 Sentencia de las 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p, 20162 Sentencia de las 10:30 a.m. del 25 de abril de 1960, B.J, p. 19909 Sentencia de las 10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J, p. 19820

205 206 239 246, 254 292

1961 Sentencia de las 12 m. del 15 de junio de 1961, B.J., p. 20531

206

1962 Sentencia de las 11 a.m. del 23 de febrero de 1962, B.J., p. 75

238

1963 Sentencia de las 12 m. del 22 de julio de 1963, B.J, p. 295 Sentencia de las 9 a.m. del 28 de noviembre de 1963, B.J., P. 523 Sentencia de las 9 a.m. del 22 de abril de 1963, B.J, p. 156 Sentencia de las 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322

160, 168 238 271 276

1964 Sentencia de las 10:35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p. 282 Sentencia de las 10:35 a.m. del 5 de febrero de 1964, B.J., p. 39 Sentencia de las 11 a.m. del 16 de enero de 1964, B.J., p. 10 Sentencia de las 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442

238 245, 246 252 274

1965 Sentencia de las 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965. B.J., p. 202 Sentencia de las 10 a.m. del 26 de enero de 1965, B.J., p. 35

268 137

1966 Sentencia de las 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150

276, 290

1967 Sentencia de las 9:45 a.m. del 6 de febrero de 1967, B.J., P. 16

206

350

1970 Sentencia de las 9:45 a.m. del 11 de junio de 1970, B J., p. 112 Sentencia de las 10 a.m. del 9 de julio de 1970, B.J., p. 131

238 259

1975 Sentencia de las 10 a.m. del 22 de octubre de 1975, B:J, p. 285

205

1976 Sentencia de las 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25 Sentencia de las 12:30 p.m. del 13 de agosto de 1976, BI, p. 178 Sentencia de las 8:30 a.m. del 13 de diciembre de 1976, B.J p. 274

206 273 273

2. - CONSULTAS EVACUADAS POR LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 1918 Consulta del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920 Consulta del 15 de agosto de 1918, B.J. p. 2095

292 292

1920 Consulta del 30 de julio de 1920, B.J, p. 2988 Consulta del 9 de octubre de 1920, B.J., p. 3071 Consulta del 25 de mayo de 11920, BJ. p. 2926

224 251 288

1921 Consulta del 19 de noviembre de 1921, BJ. p. 3504

250

1922 Consulta del 6 de junio, de 1922, BJ, p. 1684

292

1934 Consulta del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554 Consulta del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 Consulta del 10 de mayo de 1934

201, 194 290 173

1940 Consulta del 30 de septiembre de 1940, B.J, p. 11151

256, 301

1941 Consulta del 3 de julio de 1941, B.J, p. 11467 Consulta del 5 de noviembre de 1941, B.J., p. 11471

256, 301 328

1942 Consulta del 8 de septiembre de 1942, B.J., p. 11871 Consulta del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875 Consulta del 18 de junio de 1942, B.J., p. 11866 351

256 302 223

1943 Consulta del 30 de agosto de 1943, B.J., p. 12180 Consulta del 28 de abril de 1943, B.J., p. 12054 Consulta del 21 de agosto de 1943, B.J., p. 12179 Consulta del 12 de enero de 1943. B.J., p. 11978 Consulta del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058

256 250 249 224 324

1948 Consulta del 18 de septiembre de 1948. B.J. p. 14425

250

1949 Consulta del 28 de noviembre de 1949, B.J., p. 14940

256

1950 Consulta del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393

256

1951 Consulta del 16 de enero de 1951, B.J., p. 15815 Consulta del 22 de mayo de 1951, B.J, p. 15820

199 223

1952 Consulta del 5 de junio de 1952, B.J., p. 16308 Consulta del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318 Consulta del 16 de junio de 1952, B.J, p. 16308 Consulta del 22 de agosto de 1952, B.J., p. 16312

251 288 136 205

1953 Consulta del 29 de septiembre de 1953, B.J., p. 16756 Consulta del 28 de noviembre de 1953, B.J., p. 16760 Consulta del 12 de Mayo de 1953, B.J., p. 16745 Consulta del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750

250 256 302 162

1954 Consulta del 9 de noviembre de 1954, B.J., p. 17262 Consulta del 15 de marzo de 1954, B.J., p. 17241

292, 309 181

1955 Consulta del 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871 Consulta del 29 de marzo de 1955, B.J., p. 17850 Consulta del 14 de octubre de 1955, B.J., p. 17870

201 253 300

1956 Consulta del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357 Consulta del 23 de abril de 1956, B.J., p. 18365

194 201

352

1957 Consulta del 12 de noviembre de 1957, B.J., p. 18824 Consulta del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812 Consulta del 26 de junio de 1957, B.J., p. 18805 Consulta del 14 de agosto de 1957. B.J., p. 18814 Consulta del 29 de agosto de 1957, B.J., p. 18816

328 223 250 140 205

1958 Consulta del 28 de noviembre de 1958, B.J., p. 19347 Consulta del 13 de agosto de 1958, B.J., p. 19333

224, 300 141

1959 Consulta del 20 de febrero de 1959, B.J, p. 19709 Consulta del 21 de mayo de 1959, B.J., p. 19716 Consulta del 1 de octubre de 1959, B.J., p. 19722 Consulta del 21 de febrero de 1959, B.J, p. 19709

223 256 303 132

1960 Consulta del 18 de agosto de 1960, B.J. p. 20249

301

1961 Consulta del 21 de septiembre de 1961, B.J. P. 20796 Consulta del 13 de julio de 1961, B.J., P. 20781

182 277

1962 Consulta del 19 de marzo de 1962, B.J., p. 545

223

1963 Consulta del 14 de mayo de 1963, B.J, p. 600

222

1964 Consulta del 6 de abril de 1964, B.J, p. 502 Consulta del 1 de octubre de 1964, B.J., p. 532 Consulta del 8 de mayo de 1964, B.J., p. 507 Consulta del 6 de mayo de 1964, B.J., p. 507 Consulta del 25 de febrero de 1964, B.J, p. 497

201 255 256 142 141

1965 Consulta del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398 Consulta del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 434 Consulta del 22 de marzo de 1965, B.J., p. 366 1966 Consulta del 10 de mayo de 1966, B.J., p. 327 Consulta del 16 de julio de 1966, B.J, p. 332 Consulta del 8 de junio de 1966, B.J., p. 331 353

224 224,290 243, 329

284 224 244

1967 Consulta del 12 de abril de 1967, B.J., p. 331 Consulta del 6 de diciembre de 1967, B.J, p. 338

149 224, 300

1968 Consulta del 10 de febrero de 1968, B.J., p. 416 Consulta del 17 de julio de 1968, B.J, p. 422

141 303

1969 Consulta del 9 de agosto de 1969, B.J., p. 373 Consulta del 9 de julio de 1969, B.J, p. 371 Consulta del 23 de enero de 1969, B.J, p. 362

141 141 201

1970 Consulta del 5 de agosto de 1970, B.J., p. 350 Consulta del 13 de octubre de 1970, B.J., p. 355 Consulta del 31 de agosto de 1970, B.J., p. 353 Consulta del 14 de diciembre de 1970, B.J., p. 356 Consulta del 9 de julio de 1970, B.J, p. 348 Consulta del 30 de junio de 1970, B.J., p. 348 Consulta del 9 de julio de 1970, B.J., p. 349

141 301 199 244 249, 251 250, 253 251

1972 Consulta del 7 de julio de 1972, BJ., p. 393 Consulta del 7 de diciembre de 1972, B.J., p. 407

324 324

1973 Consulta del 26 de octubre de 1973, B.J., p. 319 Consulta del 23 de mayo de 1973, B.J, p. 301 Consulta del 8 de julio de 1973, B.J, p. 306 Consulta del 14 de febrero de 1973, B.J., p. 296

288 224 244 252

1974 Consulta del 30 de octubre de 1974, B.J, p. 387 Consulta del 19 de marzo de 1974, BJ., p, 368 Consulta del 4 de julio de 1974, BJ., p. 373

254 255 266

1975 Consulta del 31 de octubre de 1975, B.J., p. 460

302

1976 Consulta del 7 de julio de 1976, B.J., p. 392 Consulta del 13 de febrero de 1976, B.J., p. 377 Consulta del 13 de octubre de 1976, BJ., p. 407

200, 202 142 288, 289

354

3. - SENTENCIAS DE LA SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE DE APELACIONES DE MASAYA: Sentencia de las 9:30 a.m. del 21 de diciembre de 1934 Sentencia de las 11 a.m. del 12 de junio de 1937 Sentencia de las 11:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940 Sentencia de las 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942 Sentencia de las 10 a.m. del 23 de agosto de 1943 Sentencia de las 9 a.m. del 2 de septiembre de 1957 Sentencia de las 8:30 a.m. del 12 de mayo de 1961 Sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1961 Sentencia de las 9:30 a.m. del 19 de mayo de 1962 Sentencia de las 9:40 a.m. del 13 de septiembre de 1962 Sentencia de las 9:20 a.m. del 22 de abril de 1964 Sentencia de las 9:30 a.m. del 28 de octubre de 1964 Sentencia de las 10:30 a.m. del 10 de noviembre de 1965 Sentencia de las 10: 10 a.m. del 7 de mayo de 1975 Sentencia de las 9:30 a.m. del 10 de abril de 1934 Sentencia de las 11:20 a.m. del 29 de agosto de 1934 Sentencia de las 11:45 a.m. del 2 de octubre de 1936 Sentencia de las 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939 Sentencia de las 9:30 a.m. del 21 de junio de 1939 Sentencia de las 9:45 a.m. del 19 de diciembre de 1962 Sentencia de las 11:25 a.m. del 3 de septiembre de 1965 Sentencia de las 10:55 a. m. del 13 de enero de 1969

162 162 163, 170 162, 170 163 162 163 162 162 176 163 163 163 166 170 170 170 170 170 162 190 176

INDICE DE LAS DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN Sólo se incluyen las de los códigos y leyes vigentes en Nicaragua. A continuación del artículo se indica la página en que se cita. CODIGO CIVIL Art. X. Título Preliminar Art. XI. Título Preliminar Art. XIII. Título Preliminar Art. 154 Art. 251 Art. 602 Art. 888 Art. 889 Art. 891 Art. 898 Art. 993 Art. 897 Art. 1118

208 261 175 277 138 133, 143 236 255 239, 276 236 178, 179, 277 236, 237, 238 180 355

Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art.

1255 1278 1297 1301 1432 1469 1474 1479 1529 1546 1548 1549 1554 1570 1579 1653 1655 1654 1685 1686 1692 1715 1716 1727 1729 1730 1846 1855 1894 1900 2044 2055 2075 2084 2093 2205 2214 2233 2335 2378 2379 2437 2530 2540 2565 2575

260 179 170 170 187 176 133 259, 261 310 132, 133 132 132 132 248 310 226, 227 226, 227 227 133 259 133 237 237 237 235, 238 235, 236, 237, 238 260 277 270 136 310 292 277 132 135 237 270 277 172 268 268 136, 311 259 260 138 276, 311 356

Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art.

2576 246, 247 2579 260 2662 277 2666 270, 277 2722 207, 331, 259 2735 259 2749 259, 261 2753 277 2768 259, 261 2774 261 2785 136 2797 270 2753 277 2949 328 3178 163 3355 277 3394 136 3417 136 3532 176 3533 176, 277 3541 131, 328 3770 310 3772 259 3774 223, 310 3776 310 3784 277 3790 248 3794 331 3796 164, 165, 166, 174, 196, 245, 247, 269, 270, 272, 274, 277, 309 3799 132 3807 200 3816 259, 260, 261, 274, 277 3817 277 3819 150 3825 266 3828 311 3829 277, 311 3831 310 3844 142, 143, 200 3856 310 3857 310 3860 310 3867 199, 310 3870 200 3874 199, 310 3884 a 3898 310 357

Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art. Art.

3900 248, 259, 261 3936 259, 328 3937 173, 260, 269, 276, 307 3940 266 3941 131, 138, 223, 289, 326 3942 131 3944 283, 164, 165, 166, 174, 204 3945 268, 301 3946 150 3947 197, 277 3948 203, 260, 269, 273, 307, 309 3949 196, 268, 269, 309 3950 270 3951 131, 133, 143, 328 3952 150, 296, 297, 298 3953 207, 330 3954 256, 300, 307 3956 207, 224, 289, 327, 330 3957 131 3958 150, 298 3962 223 3964 132, 142, 153, 154, 157, 160, 169, 171, 172, 176, 178, 179, 182, 184, 187, 192, 193, 195, 201, 202, 203, 204, 243, 256, 290, 291, 301, 328, 329 3965 193 3966 156, 157, 186, 193, 209, 277, 307 3967 191, 203, 277 3968 195 3969 198 3970 199, 200, 201, 202 3971 192, 202, 203 3973 154, 172, 188, 204, 277, 329 3976 204, 324

REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO Art. 1 Art. 3 Art. 5 Art. 6 Art. 7 Art. 8 Art. 9 Art. 10 Art. 11 Art. 12

166, 150, 153, 194, 196, 197, 292, 150, 153, 153, 194,

358

61, 266 131 283 296, 327 226 297, 298 153, 194 270, 277 270, 277 153, 194

Art. 13 207, 330 Art. 15 207, 330, 331 Art.16 155, 156, 173, 185, 186, 208, 209, 210,212, 284,300, 301, 306, 309 Art. 17 153, 182, 284, 288, 289, 290, 292, Art. 18 182, 183, 192, 199, 202, 207, 284, 330, 331 Art. 19 255, 328, 329 Art. 20 289 Art. 21 247 Art. 24 307, 309 Art. 25 209, 306, 307, 309 Art. 26 211 Art. 27 197, 198 Art. 28 196, 266, 268 Art. 29132, 136, 153, 154, 157, 160, 162, 169, 170, 171, 172,176, 177, 178, 180, 182, 186, 187, 190, 195, 290, 328, 329 Art. 30 170 Art. 32 190 Art. 33 156 Art. 38 154, 155, 181, 188, 193, 329 Art. 40 180, 181, 311 Art. 41 181 Art. 43 180 Art. 44 153, 180 Art. 45 73, 180 Art. 47 153, 188, 189, 329 Art. 48 189 Art. 49 189 Art. 50 189 Art. 52 190 Art. 53 157, 186, 193, 307 Art. 54 155, 159, 163, 164, 166, 167, 173, 175 Art. 55 153, 194 Art. 56 153, 324 Art. 57 153 Art. 58 153, 194 Art. 59 191, 203 Art. 60 195 Art. 61 195, 201 Art. 62 195, 198, 201 Art. 63 199, 200, 201, 202, 211, 303 Art. 64 201, 202 Art. 65 73, 199, 200, 201, 202, 211 Art. 66 73 Art. 67 193, 290 Art. 68 192, 202, 284 Art. 70 197, 203, 204 359

Art. 71 Art.72 Art. 74 Art. 75 Art. 78 Art. 79 Art. 81 Art. 82 Art. 83 Art. 84 Art. 85 Art. 88 Art. 90 Art. 93 Art. 95 Art. 103 Art. 112 Art. 113 Art. 115 Art. 117 Art. 118 Art. 129 Art. 130 Art. 137 Art. 138 Art. 139 Art. 140 Art. 141 Art. 142 Art. 147 Art. 150 Art. 152 Art. 153 Art. 154 Art. 155 Art. 156 Art. 157 Art. 158 Art. 160 Art. 162 Art. 164 Art. 165 Art. 182 a 186

203, 206 196, 203, 204 206 184, 192, 202, 284 148 148 210 207 210, 324 210 325 214, 284, 290 284 213 214 288 266 266 277, 316 266 267 131, 136, 137,138, 139, 140, 142, 143, 158, 160, 328 322 73, 244, 245, 248, 249, 250, 251, 252, 253 249, 251, 252 251, 252, 253 245 255 251, 252 325 325 166, 296, 327 148, 166, 228, 297, 327, 331 166, 327 148, 166, 301, 327 166, 327 166, 221, 222, 326 207 207 148 324 324 324

360

CODIGO DE COMERCIO Arts. 13 a 27

324

CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Art. 169 Art. 466 Art. 510 Art. 512 Art. 745 Art. 747 Art. 780 Art. 781 Art. 782 Art. 784 Art. 785 Art. 786 Art. 787 Art. 904 Art. 906 Art. 946 Art. 1143 Art. 1426 Art. 1585 Art. 1596 Art. 1608 Art. 1640 Art. 1641 Art. 1718 Art. 1770 Art. 1813 Art. 2055

185 190 178 178 270 302 249 250, 253 250, 251, 252, 253 255 255 255 255 172, 173, 174, 175 177 202 268 131, 144 302 187 177 292 284, 292, 172, 173, 174, 175 142 259 191

CONSTITUCION NACIONAL Art. 50 Art. 65 Art. 82 Art. 87 Art. 280 Art. 284 Art. 293

142 136, 311 142 132 74, 320 74, 321 221

361

Art. 306 Art. 307

321 74, 321

LEY DE INQUILINATO Art. 31

135, 270

LEY TRIBUTARIA COMUN Art. 40

74, 182, 192, 203, 329

LEY DE EXPROPIACION Art. 13

154, 188, 329

LEY DE IMPUESTOS SOBRE BIENES INMUEBLES Art. 4

74

LEY ORGANICA DEL SISTEMA NACIONAL DE AHORRO Y PRESTAMO Art. 39 Art. 118

132 326, 331

LEY ORGANICA DEL PATRIMONIO FAMILIAR Y DE LAS ASIGNACIONES FORZADAS Art. 15 Art. 16

132 132

LEY DE PRENDA AGRARIA 0 INDUSTRIAL Art. 10

207, 330

LEY ORGANICA DEL BANCO NACIONAL DE NICARAGUA Art. 52

330

LEY DE IMPUESTOS SOBRE HERENCIAS Y LEGADOS Art. 14

302, 303

LEY ORGANICA DEL DISTRITO NACIONAL Y DE MUNICIPALIDADES Art. 35

253 362

LEY DE ACTUALIZACION Y MANTENIMIENTO DEL CATASTRO Art. 2 Art. 5 Art. 6 Art. 9 Art. 10 Art. 16 Art. 11

297 227 222, 297 297 222, 297 227 297

LEY REGLAMENTARIA DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Art. 2 Art. 5 Art. 8 Art.9 Art. 16

231 229, 231 230 227 227

OTRAS LEYES, DECRETOS Y REGLAMENTOS: REGLAMENTO DE LA LEY DEL CATASTRO Art. 5 Art. 6 Art. 24 Art. 25 Art. 26 Art. 27 Art. 37 Art. 38

297 297 297 297 297 297 297 297

LEY DE 17 DE AGOSTO DE 1945 Art. 2

205, 206

LEY DE 2 DE SEPTIEMBRE DE 1944

324

LEY DE 9 DE OCTUBRE DE 1947 Art. 9

182, 188

LEY DE 29 DE AGOSTO DE 1968

249

LEY DE 24 DE SEPTIEMBRE DE 1969

291

363

LEY DE 3 DE JULIO DE 1969

322

LEY DE 24 DE DICIEMBRE DE 1970 Art. 10

254

DECRETO DE 23 DE MARZO DE 1972

297

INDICE ALFABETICO DE MATERIAS ABSTRACTO: Negocio abstracto

64, 94, 101

ACTOS: La inscripción no convalida los actos nulos

266

ADQUIRENTE: Tercer adquirente 273, 274 A TITULO ONEROSO A TITULO GRATUITO

274, 275 274, 275

ANTICRESIS: Su naturaleza Inscripción Inmatriculación

143 131 243, 255

AERONAVES: Su publicidad registral

30

AUTOMOTORES: Su publicidad registral

30

ARRENDAMIENTO: Su naturaleza Efectos

133, 134 135

ASIENTOS: Clases

148,149

ASIENTO DE CANCELACION: -Concepto -Clases

195 195

364

-Efectos

203

-Ley de Limpieza Registral -Formalidades

205 206

ASIENTO DE INSCRIPCION: -Concepto -Formalidades

149 150

ASIENTO DE PRESENTACION: -Concepto -Efectos -Duración -Formalidades

207 209 208, 209 210

APELACION: -De la sentencia que confirma la calificación -De la sentencia que revoca la calificación -De las sentencias que admiten o niegan la anotación190 -Oportunidad para apelar del embargo -De la sentencia dictada en el juicio de limpieza registral

190, 191 205, 206

ANOTACION PREVENTIVA: -Concepto -Diferencias con la inscripción -Clasificación -Efectos -Extinción -Caducidad -Conversión -Transmisión -De demanda -De cancelación y rectificación -De embargo -De secuestro -De prohibición de enajenar -De sentencia ejecutoriada -De presunción de muerte -De incapacidad para administrar -De modificación de la capacidad -De incapacidad o indignidad del heredero o legatario -De legados -Por imposibilidad del Registrador -Del beneficio de separación -De nulidad de la cancelación -Del heredero

151, 153 153 153, 154 155, 156 191, 194 191, 192 192, 194 155, 156 157, 171 171, 172 172, 176 176, 177 177 177, 178 178 178 178 178 179 182 186 188 188

365

292 292

-De la expropiación -Del crédito refaccionario

188 187

AGREGACION: -No está regulada

326

APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO: -Su efecto

277

BIENES: -Inscribibles -Muebles -Enajenación de los anotados

131 30, 31 155

BUENA FE: -Requisito del tercero -Momento en que debe existir -Su presunción

274 276 276

BUQUES: -Su inscripción

30, 31

CABIDA DE FINCA: -Requisito de la inscripción -Exceso de cabida

150 225

CADUCIDAD: -De asiento de presentación -De anotaciones preventivas

208 191, 192

CALIFICACION. -Sistemas -Naturaleza -Extensión -Decisiones del Registrador -Medios de impugnar la calificación

287 287, 288 288 289 292

CANCELACION: -Concepto -Automática

195 199, 200

CAPACIDAD: -Su control por el Registrador -Inscripción y anotación de sentencias que alteran la capacidad

288 178, 179

366

CARACTERISTICAS: -Del asiento de inscripción

148, 149

CARGA: -Relación en la inscripción

150, 298

CASACION: -No cabe contra la sentencia de la Sala que decide sobre la calificación -No cabe contra la sentencia que admite o niega la anotación preventiva -No cabe en juicio de limpieza registral, salvo afectación de derechos

292 191 206

CATASTRO: -Coordinación con el Registro

297

CAUSAHABIENTE

163, 168

CERTIFICACION -Clases -Con reserva de prioridad

266 311, 316

CESION: -De crédito -De derechos hereditarios -De derechos anotados

309 272 155, 156

CIERRE DEL REGISTRO: -Provocado por la promesa de venta -Provocado por la certificación con reserva de prioridad -Provocado por títulos incompatibles

139, 143 312, 313 306, 309

COMPETENCIA: -Su control por el Registrador

289

COMPRAVENTA: -Doble venta -Con precio aplazado

276 277

CONCISAS: -Inscripciones

150, 151

CONDICIONES: -Constatación registral

150, 330

CONSTITUTIVAS. -Inscripciones

259, 262 367

CONVERSION: -De anotaciones preventivas CREDITO REFACCIONARIO DAÑOS Y PERJUICIOS: -Responsabilidad DECLARATIVA -Inscripción DEFECTOS: -Subsanables e insubsanables DEMANDA: -Anotación preventiva DENEGACION DENOMINACIONES -Diversas denominaciones -Derecho Hipotecario -Derecho Inmobiliario -Registro de la Propiedad o Registro Jurídico Real -Derecho Registral -Derecho Inmobiliario Registral DESLINDE Y AMOJONAMIENTO

192, 194 187, 190 322 259, 262 291, 292 157, 171 298 33 33, 34 34 34 35 35 224

DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL: -Concepto -Ambito -Fines -Su autonomía -Sus relaciones con el Derecho Civil -Sus relaciones con el Derecho Administrativo -Sus relaciones con el Derecho Mercantil -Sus relaciones con el Derecho Procesal -Sus relaciones con el Derecho Internacional Privado -Sus relaciones con el Derecho Fiscal -Sus relaciones con el Derecho Constitucional -Sus relaciones con el Derecho Notarial DESISTIMIENTO: -Sistema anterior -Sistema vigente DESMEMBRACION DIARIO:322 DIAS: -De vacaciones DIVISION. -De fincas DOBLE INMATRICULACION DONACION: 368

29 29, 31 31 72 73 73 73 73 73 74 74 74 66 284 222

324 224 255, 257

-Su inscripción, requisito de validez

261

DERECHOS: -Inscribibles -Personales -Reales -Lista cerrada de los derechos inscribibles131, 133 EMBARGO:

131 131, 133 131

Ver Anotación ENAJENACION: -De bienes anotados ERRORES: -Ideas generales -Clases

155, 156 213 213

-Forma de rectificación -Efectos ESPECIALIDAD: -Principio -Regulación legal -Ideas generales -Extensión EXCESOS: -De cabida EXTRANJERO: -No pueden adquirir en zona fronteriza FALTA: De los títulos FE PUBLICA:

213, 215 215 296 296 296 296, 298 225 132

291

-Principio -Concepto -Regulación legal -Ambito -El tercero y sus requisitos -Protección con independencia del Registro -Necesidad de la reforma FECHA DE LA INSCRIPCION FINCA: -Concepto -Modificaciones FOLIO REAL FOLIO PERSONAL FORMA EXTRINSECA:

267 268, 269 269 270 273, 277 277 278 306 221 221, 225 166, 296, 297 66

369

Ver Calificación HABITACION: -Su inscripción HIPOTECA: -No es constitutiva su inscripción -Su naturaleza HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA: -Importancia de su estudio y antecedentes -Derecho Hebreo -Derecho Griego -Derecho Egipcio -Sistema Ptolemoico -Sistema Egipcio-Romano -Derecho Romano -Derecho Germánico -Derecho Francés -Derecho Español -Derecho Nicaragüense HONORARIOS: -Del Registrador HORAS: -De oficina INCAPACIDAD: -Anotación INDICE INMATRICULACION: -Concepto - Medios -Doble inmatriculación -Inmatriculación y tracto INSCRIPCION: -Principio -Su valor -Constitutiva -Declarativa -Diferencia con la anotación -Requisitos -Extensa -Concisa -Su fecha -Posesoria -Previa inscripción -De la propiedad horizontal -Denegación -Suspensión INSPECCION DE LOS REGISTROS: 370

131 261 143 37, 39 39 40 40, 42 40, 41 41, 42 42, 43 43, 44 44, 47 47, 57 57, 69 321, 322 324 178, 179 324 243 243 255, 257 303, 304 259 259 259 159, 262 153 150, 151 150 150 306 244 300 225, 231 289, 291 289, 291

-Falta de inspección INSUBSANABLES: -Faltas LEGADOS: -Anotación LEGALIDAD: -Principio LEGITIMACION: -Principio -Concepto -Deficiente formulación legal -Para pedir la inscripción -Para recurrir contra la calificación

325 291, 292 179, 182 287, 292 267, 268 267 267, 268 283 292

LIBROS: -Clases LINDEROS MANIFESTACION DE LOS LIBROS MEDIDAS: -Rectificación MEJORAS MENSURA MENCIONES: -Concepto -Derechos mencionables -Efectos MODERNIZACION DE LOS REGISTROS MUEBLES REGISTRABLES MODIFICACIONES: -De la finca NATURALEZA: -De la propiedad horizontal -Del arriendo -De la promesa de venta -De la anticresis -De la hipoteca NULIDAD: -De los actos y contratos sujetos a inscripción -De las inscripciones -De las cancelaciones

265, 268 196, 199 203, 204

NUMERUS APERTUS NUMERUS CLAUSUS

133 132, 133

NOTA MARGINAL: -Concepto

322 150 183 225 225 225 210 211 212 332, 334 30, 31 221, 225 227 133, 135 136, 143 143 143

206 371

-Clases -Efectos -Formalidades

207 207 207

OBRA NUEVA

224

OCURSO ONEROSIDAD: -Requisito en el título del tercero OPCION: -Similar a la promesa unilateral ORGANIZACION DEL REGISTRO: -División departamental -Poder a que pertenecen -Remuneración -Responsabilidad -Necesidad de uniformar las prácticas registrales PARTICION HEREDITARIA: -Modalidad del tracto PERMUTA: -Su inscripción como requisito de validez PLAZO: -Para calificar -Del diario -Para ocurrir

292

POSESION: -Registro y Posesión PRESCRIPCION: -Prescripción conforme Registro -Prescripción contra Registro -Ordinaria -Extraordinaria

274, 276 137 320 320, 321 321, 322 322 325, 332 303 261 290 207, 208 292

235, 236 236 236 236, 237 237, 239

PRESENTACION: -Ver Asiento PRESUNCION: -luris tantum

267, 268

-Iuris et de iuris -De la buena fe PRINCIPIOS -Su aplicación en el Registro Conservatorio -Concepto -Importancia de su estudio -Enumeración 372

267, 268 276 63, 64 76 76 76, 78

-Aplicación a otros Registros -De inscripción -De publicidad -De rogación -De legalidad -De especialidad -De tracto sucesivo -De prioridad

259, 265, 283, 287, 296, 300,

PRIORIDAD: -Principio -Concepto -Regulación legal -Sistema sobre valor del rango -Reservas legales de prioridad -Certificación con reserva de prioridad -Convenciones sobre el rango -Supuestos de inaplicación del art. 16 R.R.P. PROCEDIMIENTO: -Registral PROMESA: -Contrato de promesa -Promesa de venta -Su naturaleza -Su efecto PREHORIZONTALIDAD PROPIEDAD HORIZONTAL: -Historia -Naturaleza -Inscripción PROPIEDAD INTELECTUAL: -Objeto de publicidad PROPIEDAD INDUSTRIAL: -Objeto de publicidad PUBLICIDAD: -Historia -Principio -Formal -Sustantivo PRORROGA: -De anotaciones PROTOCOLOS: -Su conservación en el Registro POSPOSICION: -De rango PRECIO: 373

78 262 278 284 292 298 304

306, 316 306 307

311 310 309 283

136, 136, 137, 140, 230,

136 137 139 143 231

225, 227 227 227, 230 30 30 37, 69 265, 278 266, 267 267, 278 182, 184, 192 74 311

-Aplazado -Su constancia en el Registro RANGO: -Sistemas -Permuta -Posposición -Reserva RECTIFICACION: -Medidas RECURSOS: -Ver Apelación, Casación y Ocurso REGISTRADOR: -Nombramiento -Período -Remuneración -Responsabilidad REGISTRO: -Del Estado Civil

277 277 310 310 311 310 225

321 321 321, 322 322 30

-Mercantil -Conservatorio -Implantación del vigente -Su contenido -Coordinación con el Catastro -El Registro y los adelantos de la técnica RESPONSABILIDAD: -Del Registrador RESERVAS: -De rango -Reservas legales de prioridad -Certificación con reserva de prioridad ROGACION -Principio -Regulación legal -Legitimación -Desistimiento sistema anterior -Desistimiento sistema vigente -Excepciones al principio SECUESTRO -Ver Anotación SERVIDUMBRE: -Inscripción SISTEMAS: -Registrales -Utillidad de su estudio -Clasificación 374

30 61, 62 130, 131 131 297 330, 334 322 310 311 311 283 283 283 66 284 284

131 81, 82 81 81

-Francés -Alemán -Suizo -Australiano -Español -De calificación -De creación de los derechos reales --sobre el valor del rango SUBSANACION SUSPENSION: -De la inscripción TECNICA: -Del folio real 166, -Del folio personal TEORIA -Del título y del modo 63, 65, -De la penetración TERCERO. -Ver Fe Pública TESTAMENTO: -Inscripción -Necesidad de establecer un Registro de actos de última voluntad TITULOS: -Inscribibles TITULO SUPLETORIO: -Concepto -Efectos -Derechos que ampara -Tramitación -Calificación TRACTO SUCESIVO. -Principio -Deficiente regulación legal -Concepto -Modalidades -Inmatriculación y tracto USO: -Inscripción USUFRUCTO: -Inscripción como requisito de validez VENTA: -Con precio aplazado Doble venta VENTA 0 ADQUISICION FORZADA ZONAS: -Catastrales 375

85, 91 94, 98 101, 104 106, 110 113, 125 287 131, 132 310 291, 292 292 296, 297 66 259, 260 273

270 271 131 244 244, 248 248, 249 249, 254 254, 255 300, 304 301 300, 303 301, 303 303, 304 131 261 277 277 255 297

INDICE ONOMASTICO ACEDO, Jesús 135 AGUILAR, Julio Ricardo 239 AGUIRRE TORRADOS, Agustín 33, 46, 82, 316 ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo y SOMARRIVA UNDURRAGA, Manuel 62, 139 AMOROS GUARDIOLA, Manuel 35, 72, 120 ARGUELLO V., Mariano 61 ARROYO, Duilio AYON, Tomás 62 BARRACHINA Y PASTOR, Federico 134, 152 BARRIOS, Modesto 61 BENAYA, Juan José 35 BIERMAN 76 BONILLA ATILES, J. A. BUITRAGO DIAZ, Francisco 133, 144, 259 CAMARA ALVAREZ, Manuel de la CAMPUZANO Y HORMA, Fernando 35, 134, 161, 291 CAMY SANCHEZ-CAÑETE, Buenaventura 134 CARNELUTTI, Francesco CLARO SOLAR, Luis 139 CARRETERO GARCIA, Tirso 120 CASSO ROMERO, Ignacio de 34, 51, 76, 134, 152, 153 CASTAN TOBEÑAS, José 52, 134 COLIN, Ambrosio y CAPITAN, H. 46, 86 CORRADO, Renato 30 COSSIO Y CORRAL, Alfonso de 212 COVIELLO, N. 30 CUADRA ZAVALA, Joaquín 61, 140, 167, 179, 270, 271, 274, 276 CHICO Y ORTIZ, José María 33, 85, 103, 116, 124, 135 CHICO Y ORTIZ, José María y BONILLA ENCINA, Juan Francisco 33, 85, 103, 104, 161, 186, 193, 201 DIAZ GONZALEZ, Carmelo 134 DIAZ MORENO, Eustaquio 33, 51, 171, 186, 193 DIEGO, Clemente de 134 DIEZ PASTOR, José Luis y GONZALEZ ENRIQUEZ, Manuel 158 DIEZ PICAZO, Luis 157, 201 DORTE DUQUE, Manuel 46, 48 ESCOBAR, Manuel 309, 325 EXNER 76 FECED GRESS, Ramón 168 FERNANDEZ, José Alonso 120 FUEYO LANERI, Fernando 63, 137, 139 376

GALINDO Y DE VERA, León y ESCOSURA Y ESCOSURA, Rafael 134, 151, 169, 170, 183, 275, 287, 291 GALLARDO RUEDA, Arturo 116 GARCIA GRANERA FEZ, Juan GARCIA GOYENA, Florencio 50 GAYOSO ARIAS 180, 193 GIL, Abelardo 76 GIMENEZ ARNAU, Enrique 48, 315 GOMEZ DE LA SERNA, Pedro 33, 51, 53 GONZALEZ Y MARTINEZ, Jerónimo33, 51, 76, 78, 81, 95, 107, 114, 116, 119, 287, 296 GONZALEZ PEREZ, J. 116 HEDEMAN, J. W. 150 HECK, Philip 97 HERMIDA LINARES, Mariano 122 HERNANDEZ GIL, Francisco 29, 31, 34, 35, 49, 72 HOYO, Francisco del 120 HURTADO CHAMORRO, Alejandro 61 LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO 35, 43, 49, 52, 72, 104, 114, 115, 121, 135, 152, 160, 161 REBULLIDA, Francisco de Asís LOPEZ MENDEL, J. 116 LUZURIAGA, Claudio Antón de 49, 50, 52 MANRESA Y NAVARRO, José María 132, 134, 135 MARIN PEREZ, Pascual 35, 76 MARTIN, Eduard 86, 89 MARTINEZ, José Roán 167 MARTINEZ MOREDA, M. 134 MAZEAUD, Henri, MAZEAUD, León y MAZEAUD, Jean 86 MENCHEN BENITEZ, Bartolomé 49 MESA LAGO, Carmelo MONTIEL ARGUELLO, Alejandro 136, 272 MONTES, Angel Cristóbal 34, 35, 38, 72 MORELL Y TERRY, J. 35, 72, 77, 114, 115, 134, 152, 166, 169, 171, 173, 180, 181, 183, 186, 193, 212, 239, 248, 274, 287, 314 MORALES, Carlos 61 MURILLO, Braulio 50 NUÑEZ LAGOS, Rafael 52, 73, 120, 122 OGAYAR AYLLON, Tomás 124 OLIVER, Bienvenido 29, 34, 51 PALMA MARTINEZ, Ildefonso 176 PANTOJA, José M. y LLORET, Antonio M. 134, 151 PELAYO HOR E, Santiago 315, 316 PEÑA BERNALDO DE QUIROS, Manuel 46, 87, 88, 90 PEREZ GONZALEZ, alas y ALGUER. José 114, 134, 161 377

PEREZ LASALA, José Luis 72, 260 PLANIOL, Marcel 86 PUGLIATTI, Salvatore 30 RAMOS FOLQUES, Rafael 50, 52 REDENTI, Enrico RICA Y ARENAL, Ramón de la 30, 49, 52, 79, 116, 149, 171, 194, 223 RICA Y MAR ITORENA, Ramón de la 119, 151, 152, 194, 221, 245, 308, 316 RICCI, Francisco 132 ROCA SASTRE, Ramón María29, 33, 39, 52, 72, 81, 86, 91, 94, 96, 97, 104, 109, 114, 115, 116, 119, 121, 122, 132, 134, 135, 149, 151, 152, 155, 161, 167, 168, 169, 173, 178, 180, 181, 183, 186, 188, 191, 193, 195, 201, 203, 208, 210, 211, 212, 265, 270, 274, 275, 288, 290, 291, 300, 307, 308, 316 RODRIGUEZ SERRANO, Felipe 176, 237 ROMANI PUIGDENGOLAS, Francisco 116 ROMANI CALDERON, J. 116 ROSALES, José Benito RUIZ MARTINEZ, Francisco 315, 316 SANCHEZ ROMAN, Felipe 134, 152 SANZ FERNANDEZ, Angel 38, 49, 73, 76, 77, 90, 108, 109, 114, 119, 192, 274 SELVA, Buenaventura 61 SERRANO Y SERRANO, Ignacio 103 SUAREZ, Carlos María 231 SUREDA, Honorato 73 SCAEVOLA, Mucius 135 TUR, Vicente 103, Torrens, Robert Richard 106 VALENCIA ZEA, Arturo 235 VALVERDE Y VALVERDE, Calixto 132, 134 VASQUEZ BOTE, Eduardo 81 VASQUEZ CAMPO, Antonio VENTURA-TRAVESET Y GONZALEZ,Antonio VILLARES PICO, Manuel 50, 52, 53, 315 VILLAVICENCIO, José R. y NUÑEZ DE VILLAVICENCIO, Laura 89, 97, 103, 106, 110 WALKER, William 61 WILLENBUCHER, WOLFF, Martín 44, 157 ZUMALACARREGUI MARTIN-CORDOVA Tomás de 201

378