Modul Konsep Dan Etika Penilaian EPI - SPI

KODE ETIK PENILAI DAN STANDAR PENILAIAN INDONESIA

1

A.  Pendahuluan  Proses  penilaian  adalah  suatu  prosedur  yang  sistematik  yang  dilaksanakan  guna  memperoleh  jawaban  atas  pertanyaan  klien  tentang  nilai  suatu  real  property.  Teori  ini  semula  diperkenalkan  oleh  Alfred  Marshall  (1842­1924),  ekonom  Inggris  yang  memformulasikan  teori  neoklasik  dari  nilai  sebagai  sintesis  teori  yang  dikembangkan  sebelumnya.  Konsepnya  mencakup  penentuan  nilai  property  berdasarkan  kapitalisasi  pendapatan, pengaruh depresiasi atas bangunan dan tanah, pengaruh dari berbagai tipe  bangunan  dan  penggunaan  tanah  atas  nilai  tanah.  Marshall  juga  dikenal  sebagai  tokoh  yang  memperkenalkan  3  pendekatan  penilaian  tradisional,  yaitu  market  (sales)  comparison,  replacement  cost  dan  kapitalisasi  pendapatan.  Selanjutnya  Irving  Fisher  (1867­1947) mengembangkan teori penilaian pendapatan (income theory of value) yang  merupakan dasar dari metode kapitalisasi pendapatan yang digunakan dalam penialaian  modern.  Perkembangan  yang  signifikan  terjadi  ketika  Arthur  J.  Mertzke  dalam  tahun  1927  menangkap  ide Alfred  Marshall  untuk  mengembangkan  suatu  hubungan  antara tangible  link value theory dengan valuation theory. 

Di Indonesia, penilaian sebagai suatu disiplin ilmu mulai dikenal pada tahun 1920. Pada  tahun  1976  untuk  pertama  kalinya  berdirilah  organisasi  penilai  bernama  API  (Asosiasi  Penilai  Indonesia),  disusul  dengan  pendirian  GAPINDO  (Gabungan  Profesi  Penilai  Indonesia) pada tahun 1979. Pada tahun1980 kedua organisasi tersebut dilebur menjadi  satu  dengan  nama  GAPPI  (Gabungan  Perusahaan  Penilai  Indonesia)  yang  merupakan  organisasi perusahaan­perusahaan penilai di Indonesia. Sedang sebagai organisasi penilai  perorangan  kemudian  dibentuklah  MAPPI  (Masyarakat  Profesi  Penilai  Indonesia)  pada  sekitar tahun 1980. i 

B. Proses penilaian properti 

Proses  penilaian  dimulai  ketika  penilai  mengidentifikasikan  masalah  penilaian  dan  berakhir  dengan  diserahkannya  laporan  penilaian  kepada  klien.  Setiap  real  property  itu Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia 

1 

bersifat  unik  dan  berbagai  macam  tipe  nilai  dapat  diestimasi  terhadap  suatu  properti.  Tugas yang biasanya harus dilakukan adalah untuk menentukan estimasi nilai pasar, dan  proses  penilaian  terdiri  atas  semua  tahapan  yang  diperlukan  sesuai  dengan  tugas  yang  harus  dilakukan.  Dalam  tugas menentukan  estimasi nilai  pasar,  tujuan  akhir  dari proses  penilaian  didukung  dengan  baik  oleh  nilai  yang  dihasilkan  yang  mencerminkan  semua  faktor  yang  mempengaruhi  nilai  pasar  dari properti  yang  dinilai.  Untuk mencapai  tujuan  itu  maka  penilai  harus  mempelajari  properti  dari  berbagai  pandangan,  sesuai  dengan  3  pendekatan tradisional dalam melakukan penilaian,  yaitu : 

1.  Nilai  diindikasikan  oleh  penjualan  baru­baru  ini  atas  properti  serupa  di  pasar  (the  sales comparison/market approach)  2.  Nilai adalah biaya saat ini yang diperlukan untuk memproduksi kembali/menggantikan  bangunan yang ada, dikurangi dengan berkurangnya nilai akibat depresiasi ditambah  dengan nilai tanah dari lokasi tersebut (cost approach)  3.  Nilai  adalah  kemampuan  dari  properti  untuk  menghasilkan,  yang  didasarkan  pada  kapitalisasi pendapatan (income capitalization approach). 

Ketiga  pendekatan  itu  saling  berkaitan  dan  semuanya  memerlukan  pengumpulan  dan  analisis data penjualan, biaya serta pendapatan yang melekat pada properti yang dinilai.  Untuk  melengkapi  penilaian,  penilai  menyatukan  semua  informasi  yang  diperoleh  dari  riset  pasar  dan  analisis  data  serta  aplikasi  dari  berbagai  pendekatan  tersebut  guna  menetapkan  kesimpulan  kita.  Kesimpulan  bisa  berupa  suatu  nilai  tunggal  atau  suatu  kisaran (range) dimana nilai itu bisa terjadi di antara kisaran nilai tersebut. Integrasi yang  efektif dari semua unsur­unsur dalam proses penilaian tergantung pada keahlian penilai,  pengalaman dan pendapat/pertimbangan/judgment. 

Proses penilaian mengikuti  sistematika sebagai berikut :  1.  Definisi masalah :  a.  Identifikasi dari real estat  b.  Identifikasi hak atas properti yang dinilai  c.  Penggunaan/tujuan penilaian  d.  Definisi dari nilai  e.  Tanggal penilaian Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia 

2 

f.  Deskripsi dari rung lingkup penilaian  g.  Kondisi yang membatasi lainnya. 

2.  Analisis pendahuluan dan seleksi serta koleksi data  a.  Umum  (  daerah,  kota  dan  lingkungan)  :  aspek  sosial,  ekonomis,  pemerintahan  serta lingkungan.  b.  Khusus (subyeknya dan perbandingannya) : lokasi dan pengembangannya, biaya  dan  depresiasi,  pendapatan/pengeluaran  dan  capitalisasi  rate  (cap­rate),  sejarah  kepemilikan dan penggunaan properti. 

3.  Persaingan supply dan demand (pasar properti/subyek yang dinilai) :  a.  Persediaan dari properti pesaing  b.  Penjualan dan daftar peminat  c.  Kekosongan dan penawaran  d.  Tingkat penyerapan  e.  Studi permintaan. 

4.  Highest and best use analysis  a.  Tanah kosong  b.  Tanah dengan pengembangan  c.  Hal­hal yang berkaitan dengan penggunaan, waktu dan pemain di pasar. 

5.  Estimasi nilai tanah  6.  Aplikasi  dari  ketiga  pendekatan  :cost,  market/sales  comparison  dan  income  capitalization.  7.  Rekonsiliasi indikasi nilai dan estimasi nilai akhir.  8.  Laporan dari penilaian. 

C. Definisi tugas pekerjaan penilaian 

a. Identifikasi real estat  Suatu  properti  diidentifikasikan  berdasarkan  alamat  jalan,  lokasi  atau  data deskriftif lain  yang memungkinkan untuk menentukan lokasi properti tersebut. Deskripsi yang lengkap  adalah  sesuai  dengan  surat  tanah  yang  memuat  peta  lokasi,  batas­batasnya,  luasnya Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia 

3 

Deskripsi  harus  akurat  dan  untuk  itu  harus  mencari  informasi  dari  instansi  pemerintah  yang berkompeten. 

b. Identifikasi hak atas properti  Penilaian atas real property mencakup penilaian fisik dan hak yang dimiliki oleh satu atau  lebih  individu  ataupun  badan  hukum  atas  tanah  dan  penggunaan  serta  pengembangannya.  Seorang  penilai  bisa  melakukan  estimasi  atas  nilai  dari  suatu  pungutan/biaya  yang  dikenakan  terhadap  real  estat  yang  sederhana  atau  sebagian  kepentingan yang ditimbulkan oleh bagian kepemilikan atas suatu hak. Perhatian khusus  harus diberikan kepada pembatasan hak kepemilikan, yang mencakup masa berakhirnya,  pelanggaran  batas/gangguan,  gadai,  sewa­kontrak  (leasing),  dan  pembagian  hak  atas  udara  dan  permukaan  tanah.  Pendanaan  musti  juga  dipertimbangkan  karena  hak  yang  berbentuk  "fee  simple  estate"  maupun  "partial  interest"  dapat  diberikan  kredit  perumahan/ddihipotikkan.  Suatu  hak  tertentu  yang  harus  dinilai  dan  kemungkinan  atau  kenyataan  bahwa terlibatnya pendanaan  dari  fihak lain  harus  dipastikan  sejak  awal  dari  penugasan  karena  rumitnya  hak­hak  tersebut,  dan  persyaratan  serta  jangka  waktunya  akan  menentukan  prosedur,  keahlian,  dan  waktu  yang  diperlukan  untuk  menyelesaikan  tugas pekerjaan. 

The  fee  simple  estate  pada  suatu  properti  sering  dinilai  sebelum  partial  interests  dipertimbangkan. Namun demikian nilai rupiah dari fee simple estate adalah tidak harus  sama dengan jumlah nilai dari semua partial interest.. Nilai dari partial interest bisa beda  dengan nilai dari kontribusi masing­masing partial interest  terhadap nilai keseluruhan. 

c. Penggunaan penilai  Penggunaan atau fungsi dari penilaian adalah cara dimana klien menggunakan informasi  yang ada di dalam laporan penilaian. Klien bisa menentukan penggunaan penilaian ketika  mengajukan  permintaan  untuk  menggunakan  jasa  penilai.  Bila  tidak  maka  penilai  bisa  menawarkan  informasi  mengenai  tugas  dan  peranan    penilai,  menuntun  klien  untuk  meyakinkan  bahwa  klien  memahami  atas  pertanyaan  atau  pernyataan  yang  diberikan  oleh penilai. Suatu estimasi nilai sebagaimana diuraikan dalam bab 1 mungkin diperlukan  untuk menentukan :  q 

Harga untuk membeli atau menjual 

q 

Jumlah pinjaman Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia 

4 

q 

Dasar pengenaan pajak 

q 

Persyaratan sewa 

q 

Nilai kekayaan real property dalam laporan keuangan 

q 

Dasar untuk memberikan komnpensasi, dsb. 

Untuk  mencegah  pekerjaan  yang  sia­sia,  penilai  dan  klien  harus  mencapai  suatu  pengertian  timbal  balik  yang sama  mengenai  penggunaan  dan  kepemilikan  dari  laporan  penilaian dan kesimpulannya. 

d. Definisi nilai  Tujuan  dari  proses  penilaian  adalah  untuk  menetukan  estimasi  nilai  suatu  properti,  sehingga  tipe  tertentu  dari  suatu  nilai  dan  kepentingan  yang  ada  harus  diidentifikasi  secara  tegas  dan  jelas.  Pernyataan  tujuan  penilaian  pada  laporan  akhir  dari  nilai  akhir  yang  ditentukan  dalam  rencana  kerja  penilaian  sebelumnya,  menentukan  ruang  lingkup  dari penugasan penilaian. Jenis dari  nilai yang akan dicari termasuk juga nilai pasar, nilai  guna  (use  value),  going­concern  value,  investment  value  dan  assesed  value  serta  insurable  value.Pernyataan  tertulis  dari  nilai  yang  dimaksudkan  harus  dinyatakan  dalam  setiap  laporan  penilaian.  Pernyatan  itu  melahirkan  pertanyaan  tertentu  yang  harus  dijawab  kepada  klien,  penilai,  dan  semua  pembaca  laporan.  Laporan  juga  menjelaskan  data  yang  dipilih  untuk  pertimbangan  dan  metode  yang  digunakan  dalam  analisa  data,  sehingga mendukung logika dan keabsahan dari nilai final yang diestimasi. 

e. Tanggal penilaian  Tangal  penilaian  harus  dicantumkan  karena  faktor­faktor  yang  mempengaruhi  nilai  real  property  terus  berubah.  Walau  kondisi  yang  diamati  pada  saat  penilaian  masih  sama  dalam  jangka  waktu  tertentu  setelah  penilaian,  suatu  estimasi  nilai  dipertimbangkan  berlaku  hanya  untuk  waktu  tertentu  yang  secara  tegas  dinyatakan  dalam  laporan  penilaian.  Nilai  pasar  biasanya  dilihat  sebagai  refleksi  dari  persepsi  pelaku  pasar  untuk  kondisi  dimasa mendatang, dan  persepsi itu  didasarkan  pada bukti  nyata di  pasar  pada  suatu  periode  waktu  tertentu.  Nilai  mencerminkan  kondisi  ekonomi  pada  suatu  waktu  tertentu,  dan  perubahan  tiba­tiba  didalam  bisnis  dan  pasar  real  estat  dapat  mempengaruhi nilai secara dramatis. Tanggal penilaian jangan dicampuradukkan dengan  tanggal pengiriman laporan yang biasanya berbeda.

Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia 

5 

Kebanyakan penilaian adalah untuk estimasi nilai saat itu namun dalam beberapa hal dan  beberapa  kasus  suatu  nilai  dari  waktu  sebelumnya  juga  diperlukan.  Retrospective  appraisal  mungkin  diperlukan  bagi  pajak  harta  peninggalan  (tanggal  kematian),  klaim  asuransi  (tanggal  kejadian/kecelakaan),  pajak  pendapatan  (tanggal  akuisisi),  tuntutan  hukum  (tanggal  kerugian)  dan  tujuan  lain.  Bila  historical  market  data  sering  tersedia,  maka nilai pasar dapat diestimasikan secara retrospect. 

Penilaian  untuk  tanggal  dimuka,  atau  prospective  appraisal  bisa  diperlukan  guna  mengestimasikan  nilai  suatu  kepentingan  atas  pengembangan  property  atau  nilai  akhir  pada suatu  proyeksi  arus  kas.  Antisipasi  future  benefit (FB) harus  ada kapanpun  penilai  mengestimasi  nilai  sekarang  (PV)  dari  suatu  proyeksi  arus  income,  bagi  kepentingan  pemilik, pembeli, investor, atau kreditur untuk membuat keputusan atas suatu real estat. 

f.  Deskripsi ruang lingkup penilaian  Ruang lingkup  penilaian  menunjuk  pada  luas  dari    proses  data  dikumpulkan,  dipastikan  dan  dilaporkan.  Ruang  lingkup  harus  dijelaskan  untuk  memproteksi  pihak  ketiga  yang  menyandarkan  diri  pada  laporan  penilaian  yang  mungkin  dipengaruhi  oleh  informasi  tersebut.  Penilai  menentukan  luas  kerjanya  dan  laporan  didasarkan  pada  pentingnya  problema  dan  persetujuan  dengan  klien.  Sering  dianggap  penting  bagi  penilai  untuk  menunjukkan  apa  yang  tidak  dikerjakan  dalam  penilaian  seperti  juga  apa  yang  dikerjakan.    Penilai  bisa  berkehendak  menunjukkan  waktu  yang  digunakan  dan  wilayah  yan  diteliti  untuk  mengumpulkan  data,  khususnya  bila  data  terbatas  yang  ada  dan  tersedia. 

g.  Pembatasan yang lain  Identifikasi  real  estat  dan  hak  atas  properti  yang  dinilai,  tanggal  estimasi  nilai,  penggunaan  penilaian  dan  definisi  dari  nilai  semua  memenuhi  persyaratan  penilaian.  Biasanya beberapa kondisi tertentu juga dikenakan untuk membatasi pengunaan laporan  untuk  tujuan  yang  lain.  Pernyataan  persyaratan  kondisi  tertentu  juga  dimuat  dalam  laporan    untuk  kepentingan  proteksi  terhadap  penilai.  Misal,  laporan  penilaian  menyatakan bahwa penilaian atas kandungan minyak, gas atau hak atas barang tambang  bukan  merupakan  bagian  dari  penilaian.  Pembatasan  lain  adalah  bahwa  penilai  tidak  mengharapkan  untuk  menyediakan  laporan  bagi  kepentingan  pengadilan  atau  menjadi  saksi atau untuk menghadiri sidang yang sedang berjalan kecuali jika telah diperjanjikan Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia 

6 

sebelumnya  dengan  mengindahkan  waktu  yang  layak  dan  kompensasi  yang  disetujui  untuk itu. 

h.  Analisa pendahuluan dan seleksi serta koleksi data  Setelah  menentukan  masalahnya,  penilai  sudah  siap  untuk  melakukan  analisa  pendahuluan guna menentukan ciri dan ruang lingkup tugas pekerjaan serta beban kerja  yang  diperlukan  untuk  mengumpulkan  data  yang  diperlukan.  Analisa  pendahuluan  dan  rencana kerja tergantung pada tugas pekerjaan dan tipe/jenis property yang akan dinilai.  Misal,  lebih  banyak  informasi  diperlukan  untuk  menilai  apartemen  yang  luas  dari  pada  penilaian rumah tunggal sederhana. 

Untuk  melengkapi  secara  cepat  dan  efisien,  setiap  proses  langkah  penilaian  harus  direncanakan dan dijadualkan. Waktu dan personil yang dibutuhkan akan berubah sesuai  dengan jumlah dan rumitnya pekerjaan. Beberapa tugas mungkin bisa dislesaikan dalam  waktu  beberapa  hari,  sedang  untuk  pekerjaan  yang  lebih  rumit  mungkin  beberapa  minggu atau bulan guna mengumpulkan, menganalisa dan menggunakan data. 

Beberapa  tugas  dapat  dilakukan  oleh  penilai  sendiri,  namun  yang  lain  memerlukan  bantuan  staf  atau  penilai  khusus.  Terkadang  bantuan  sepecialis  bidang  lain  diperlukan.  Misal  dalam  menilai  properti  yang  harus  dirubuhkan  dan  kemudian  dibangun  kembali,  mungkin  diperlukan  bantuan  insinyur  tehnik  sipil  yang  memahami  arsitek  dan  dapat  menghitung  biaya  kontruksi.  Perlu  dicatat  bahwa  ketika  pekerjaan  didelegasikan  akan  meningkatkan efisiensi dan meyakinkan akurasinya. 

Sekedul pekerjaan yang terencana sangat membantu, khususnya dalam melakukan tugas  yang  besar  dan  rumit.  Pengertian  yang  baik  dan  jelas  dari  individu  yang  bertanggung  jawab akan membantu melancarkan pekerjaan. Karena penilai memikul semua tanggung  jawab, ia harus melihat tugas secara menyeluruh sebagai suatu kumpulan dari prosedur  dan keahlian. Dengan pandangan yang komprehensif maka penilai dapat mengenal jenis  dan  volume  pekerjaan  yang  harus  diselesaikan  dan  dijadualkan  serta  didelegasikan  secara benar. 

Ada  tiga  jenis  data  yang  dikumpulkan  oleh  penilai,  yaitu  data  umum,  data  khusus  dan  data competisi  supply  dan  demand.  Data umum berkenaan  dengan  informasi  mengenai Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia 

7 

kecenderungan  pada  kondisi  sosial,  ekonomi,  pemerintahan,  lingkungan  hidup  yang  mempengaruhi  nilai  properti. Suatu  trend  adalah  suatu momentum  atau  kecenderungan  dalam  suatu  arah  umum  yang  disebabkan  oleh  suatu  seri  perubahan  yang  saling  berhubungan.  Trend  seperti  perpindahan  penduduk,  penurunan  tingkat  penggunaan  bangunan  kantor  atau  peningkatan  perumahan  dimulai  di  daerah  yang  diindetifikasikan  dengan  melakukan  analisa  terhadap  data  umum.  Data  umum  dapat  memberikan  pengaruh yang signifikan atas pemahaman penilai terhadap pasar. 

Data  khusus  adalah  yang  berkenaan  dengan  properti  yang  akan  dinilai  dan  berkenaan  pula  dengan  properti  yang  dapat  dibandingkan.  Data  tersebut  termasuk  aspek  legal,  pisik, lokasi, biaya dan pendapatan serta informasi pengeluaran yang berkenaan dengan  properti    serta  data  perbandingan  penjualan  secara  rinci.  Pengaturan  keuangan  yang  dapat  mempengaruhi  harga  penjualan  juga  perlu  dipertimbangkan.  Sejarah  kepemilikan  dan penggunaan dari properti agar diteliti guna memastikan apakah limbah beracun atau  limbah berbahaya yang lain ada pada lokasi tersebut. 

Data  kompetisi  supply  dan  demand  berkenaan  dengan  posisi  kompetisi  dari  properti  dimasa  depan.  Data  penawaran  (supply)  termasuk  pula  persediaan  yang  ada  serta  rencana/usulan  properti  pesaing,  tingkat  hunian  serta  tingkat  penyerapan.  Data  permintaan  (demand)  bisa  terdiri  atas  data  kependudukan,  pendapatan,  kebutuhan  tenaga  kerja  (tenaga  kerja  yang  dipekerjakan),  serta  penelitian  data  tentang  potensi  pemakai properti. Dari data­data itu suatu estimasi tentang permintaan yang akan datang  berdasarkan kondisi sekarang atau penggunaan yang punya prospek kedepan atau yang  pengembangan penggunaan properti akan dapat dihasilkan. 

Jumlah dan tipe data yang dikumpulkan oleh penilai tergantung kepada pendekatan yang  digunakan  dalam  estimasi  nilai.  Pendekatan­pendekatan  itu  berkaitan  secara  langsung  dengan  masalah  penilaian.  Dalam  suatu  tugas  penilaian,  lebih  dari  satu  pendekatan  biasanya  mencukupi  dan  penting  untuk  bisa  menghasilkan  suatu  indikasi  nilai.  Tergantung  pada  masalah  yang  ditugaskan/diminta,  sebuah  pendekatan  mungkin  diberikan  penekanan  secara  lebih  besar  agar  dapat  menghasilkan  estimasi  nilai  final.  Dalam  melaksanakan  suatu  penilaian  yang  khusus,  keahlian  dalam  melakukan  penilaian  dari  penilai  yang  bersangkutan  serta  pengalaman  dan  jumlah  serta  kualitas  data  yang  diperoleh bisa menentukan pendekatan mana yang digunakan. Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia 

8 

Semua  data  yang  dikumpulkan  harus  bermanfaat  dan  rilevan.  Semua  nilai  yang  berpengaruh, data di lapangan serta kesimpulan tentang kecenderungan­kecenderungan/  gejala­gejala agar secara  jelas diindikasikan dalam laporan dan dihubungkan secara jelas  dengan  properti  yang  akan  dinilai.  Karena  data  yang  diseleksi  membentuk  dasar  penilaian,  penjelasan  yang  hati­hati  tentang  pentingnya  data  yang  dilaporkan  meyakinkan bahwa pembaca akan mengerti penilaian tersebut. 

D. Laporan penetapan nilai 

Estimasi  akhir  dari  nilai  yang  ditetapkan  yang  merupakan  tujuan  dari  proses  penilaian,  dalam  beberapa  hal  bisa  dilaporkan  dalam  bentuk  kisaran/range  suatu  nilai,  namun  biasanya  dilaporkan  sebagai  satu/single  angka  nilai.  Penugasan  belum  akan  selesai  sampai dengan kesimpulan itu dinyatakan dalam laporan dan disampaikan kepada klien.  Suatu laporan yang disebut sebagai "self contained appraisal report" adalah laporan yang  memasukkan  semua data yang menjadi  bahan  pertimbangan  dan  analisa, metode yang  digunakan,  serta  alasan  yang  digunakan  untuk  memperoleh  estimasi  nilai  akhir.Analisa  penilaian  yang  singkat  mampu  memberikan  kepada  pembacanya  untuk  memahami  permasalahan  yang  dihadapi  serta  fakta  data  yang  dikemukakan  serta  agar  dapat  mengikuti  jalan  pemikiran  dan  alasan  yang  melatarbelakangi  kesimpulan  penilai  atas  suatu nilai. 

Estimasi  nilai  adalah  opini  dari  penilai  dan  mencerminkan  pengalaman  serta  pendapat  yang  telah  dia  terapkan  dalam  mempelajari  data  yang  dikumpulkan.  Laporan  penilaian  adalah "tangible expression" dari pekerjaan penilaian. Dalam menyiapkan laporan, penilai  wajib  memperhatikan  secara  khusus  pada  gaya  penulisan,  sistematika,  presentasi,  dan  semua  penampilan  secara  keseluruhan.  Kesimpulan  dari  penilaian  mungkin  dapat  disampaikan kepada klien baik secara lisan maupun tertulis. Laporan tertulis bisa berupa  self contained report, summary report ataupun restricted report. 

E. Peranan kode etik dan standar penilaian 

Di  Indonesia  walaupun  kegiatan  penilaian  telah  ada  sejak  zaman  pemerintahan  penjajahan Hindia Belanda, dan untuk sektor swasta juga telah dimulai pada tahun 1967 Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia 

9 

ketika  pemerintah  mulai  mengundang  penaman  modal  asing,  namun  istilah  penilai  itu  masih  belum  banyak  diketahui  orang  karena  jasa  penilai  memang  belum  berkembang.  Selain  pendidikan  formal  penilaian  belum  ada  karena  ilmu  penilaian  oleh  Departemen  Pendidikan Nasional dianggap tidak termasuk kedalam cabang pohon ilmu pengetahuan,  penggunaan  penilai  juga  umumnya  masih  terbatas  pada  lembaga  keuangan  seperti  lembaga perbankan, lembaga pasar modal serta perpajakan. Dengan didirikannya Badan  Penyehatan  Perbankan  Nasional  (Indonesian  Banking  Restructuring  Agency/IBRA),  penggunaan  penilai  semakin  meningkat  dalam rangka menilai  aset  dari  bank­bank yang  direstruktirisasi.  Namun  kondisi  penilai  tahun  2000  masih  serupa  dengan  kondisi  jasa  akuntan  tahun  1955  dimana  karena  belum  adanya  ketentuan  yang  menentukan  kualifikasi  akuntan  sehingga  pada  waktu  itu  setiap  orang  dapat  mennyebut  dirinya  sebagai  akuntan.  Ujian  sertifikasi  penilai  (USP)  yang  diadakan  oleh  Masyarakat  Profesi  Penilai  Indonesia  (MAPPI)  dalam  rangka  menjalankan  Keputusan  Menteri  Keuangan  Nomor  57/KMK.017/1996  adalah  suatu  terobosan  guna  memberikan  solusi  sementara  untuk menentukan kualifikasi minimal yang harus dipenuhi agar seseorang diakui sebagai  penilai.  Untuk  selanjutnya  masalah  kualifikasi  penilai  ini  harus  diselesaikan  dengan  mengaturnya  dalam  undang­undang  seperti  yang  dilakukan  oleh  negara­negarta  lain  yang lebih maju. 

Penilai  real  estat  yang  profesional  menyediakan berbagai  jenis  pelayanan seperti  melakukan  penilaian  atas  suatu  aset  untuk  berbagai  keperluan,  memberikan  konsultasi  kepada  klien,  serta  berpartisipasi  dalam  pengambilan  keputusan  tentang  real  estat.  Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2002 merupakan pedoman dasar tugas penilaian yang  harus  dipahami  dan  dilaksanakan  oleh  penilai  untuk  menghasilkan  pendapat  dan  saran­  saran  serta menyajikannya dalam  bentuk laporan  penilaian, sehingga tidak terjadi salah  tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya. Selain berfungsi sebagai  pedoman  maka  standar  penilaian  juga berfungsi sebagai  sarana untuk menjaga kualitas  pekerjaan  penilaian  yang  dilakukan  oleh  Penilai.  Tanpa  standar  penilaian,  maka  akan  sangat  sulit  untuk  menilai  apakah  pekerjaan  penilaian  telah  dilakukan  secara  benar  karena  tidak  ada  tolok  ukurnya.  Dengan  adanya  standar  penilaian  maka  akan  dapat  dilihat apakah telah terjadi penyimpangan atau tidak dalam suatu pekerjaan penilaian. 

Menurut  Standar  Penialain  Indonesia  (SPI)  2002  penilaian  diartikan  sebagai  pekerjaan  profesi  penilai  untuk  memberikan  suatu  opini  nilai  ekonomi.  Penilai Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia  10 

melaksanakan  pekerjaan  penilaian  untuk  menghasilkan  kajian  berupa analisis,  pendapat  dan  saran­saran  dengan  menyajikannya  dalam  bentuk  laporan,  sehingga  tidak  terjadi  salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya. Penilai menyajikan  kesimpulan hasil penilaiannya dengan mengetengahkan opininya berkenaan dengan sifat  alami, kualitas, nilai atau nilai guna suatu kepentingan tertentu atau berbagai aspek dari  real  stat  yang  diidentifikasikan.  Penilaian  real  estat  melibatkan  kegiatan  riset  secara  selektif  atas  area  pasar  yang  sepadan,  penggunaan  tehnik  analisis  yang  memadai,  penerapan  pengetahuan,  pengalaman  serta  pengambilan  keputusan  dan  pertimbangan  yang  profesional  guna  mengembangkan  suatu  solusi  yang  memadai  atas  masalah  penilaian.  Sifat  alami  dari  masalah  penilaian  akan  memberikan  indikasi  untuk  menentukan  apakah  tugas  yang  harus  dilaksanakan  itu  berupa  penilaian  ataukah  tugas  konsultasi.  Sesuai  dengan tujuan penilaian. nilai yang diestimasi bisa berupa nilai pasar, nilai asuransi, nilai  investasi,  atau  beberapa  jenis  penilaian  lain  yang  diidentifikasikan  sebagai  kepentingan  atas real estat pada suatu waktu tertentu. Tugas pekerjaan penilaian bisa menghasilkan  estimasi nilai pasar atas fee simple estates, leasehold estates, preservation easement dan  berbagai kepentingan lain.  Mengenai  konsultasi  didefinisikan  sebagai  kegiatan  atau  proses  untuk  menyediakan  informasi,  analisa  data  real  estat,  dan  rekomendasi  atau  kesimpulan  atas  diserfikasi  masalah pada real estat, dan lainnya yang bukan estimasi nilai.Tugas konsultasi termasuk  pula studi  penggunaan  tanah, studi  penawaran  dan  permintaan,  feasibility  study,  analis  highest  dan  best  use,  dan  pemasaran  serta  atau  pertimbangan  investasi  berkenaan  dengan usulan atau pengembangan yang sedang berjalan.  Pada  tugas  penilaian,  penilai  menyediakan  kepada  klien  dengan  estimasi  nilai  real  property  yang  mencerminkan  semua  yang  berhubungan  pembuktian  pasar.  Pada  tugas  konsultasi,  akitivitas  pasar  saat  itu  dan  bukti­bukti  yang  dipelajari  adalah  untuk  membentuk  kesimpulan  yang  bisa  tidak  terpusat  pada  indikasi  nilai  secara  sepesifik.  Namun  pada  kedua  penugasan  itu,  maka  kesimpulan  diperoleh  dari  analisa  data  yang  cocok  dan  pantas  agar  memenuhi  standar  praktek  secara  profesional.  Untuk  mencegah  adanya  kesalahfahaman,  maka  harus  diperoleh  kepastian  dari  klien  apakah  penugasan  yang diberikan itu berupa penilaian atau konsultasi.

Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia  11 

Bentuk  ketiga  pelayanan  yang  dapat  diberikan  oleh  penilai  adalah  review  (pengkajian),  yaitu  kegiatan  atau  proses  studi/pengkajian  atas  suatu  laporan  yang  disampaikan  oleh  pihak lain.  Untuk  melaksanakan  kegiatannya,  penilai  real  estat  profesional  memerlukan  izin  dan  sertifikasi.  Penilai  profesional  menempuh  banyak  training  dan  pengalaman  dan  sangat  terikat dengan profesi. Termasuk kedalam kelompok ini yaitu mereka yang melaksanakan  dan  melakukan  pengkajian  penilaian  real  estat.  Penilai  terikat  untuk  mematuhi  dan  memenuhi  persyaratan  peraturan  perundangan  dan  merupakan  anggota  dari  asosiasi  profesi  yang  menyediakan  kegiatan  profesi  serta  pengembangan  pendidikan.  Semua  anggota tunduk dan mematuhi kode etik atau hasil kerjanya dan bersedia dilakukan peer  review yang mencerminkan komitmen mereka yang tinggi terhadap profesionalisme. 

F. Pelaksanaan penilaian dan format laporan 

Walaupun konsep penilaian sama dan penilai di banyak negara mengikuti standar  penilaian  internasional,  penerapan  dari  konsep  dasar  akan  berbeda.  Penilai  harus  mengerti  dan  mengggunakan  konsep  dan  posedur  sesuai  dengan  kewenangan    dimana  penilaian itu akan digunakan. 

Di  Amerika  Serikat  yang  menggunakan  USPAP  sebagai  standar  penilaian  umum  membedakan  antara  penilaian  lengkap  dengan  penilaian  terbatas  (di  Amerika  ada  9  asosiasi profesi penilai yang mempunyai standar sendiri­sendiri, namun mengakui USPAP  sebagai standar yang umum/bersifat uniform yang harus ditataati oleh semua annggota  asosiasi,  sehingga  ada  kecenderungan  untuk  menyatu  ke  dalam  satu  wadah  asosiasi  profesi  saja).  Penilaian  lengkap  adalah  penilaian  yang  tidak  memenuhi  Departure  Provision  yang  diatur  dalam  USPAP.  Sedang penilaian  terbatas  adalah  estimasi  dari nilai  yang dilaksanakan sesuai dengan Departure Provisions. Departure provisons menyatakan  bahwa  seorang  penilai  boleh  membuat  perjanjian  untuk  melaksanakan  penilaian  yang  diperlukan  kurang  dari  atau  berbeda  dengan  pekerjaan  yang  dipersyaratkan  oleh  pedoman yang khusus, namun sebelum menandatangani perjanjian tersebut :  1.  penilai telah menentukan jasa yang harus dilakukan itu tidak demikian terbatas, yang  dapat  menyebabkan  penugasan  akan  cenderung  menjadi  menyesatkan  atau  membingungkan klien dan pengguna dari laporan;

Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia  12 

2.  penilai  telah  memberikan  nasehat  kepada  klien  bahwa  pelaksanaan  penilaian  akan  tidak  memenuhi  ketentuan  sebagaimana  ditentukan  dalam  pedoman  penilaian  dan  dalam laporan akan diidentifikasikan dan dijelaskan mengenai permulaannya;  3.  klien setuju bahwa hasil penilaian terbatas atau jasa konsultasi tersebut mencukupi. 

Laporan penilaian yang menyajikan penilaian lengkap atau terbatas dapat disajikan dalam  3  bentuk  yaitu  self  contained  report,  summary  report,  dan    restricted  report.  Self  contained  report  secara  penuh  menjelaskan  data  dan  anlisis  yang  digunakan  di  dalam  tugas  penilaian.  Semua  informasi  yang  diperlukan  disajikan  dalam  laporan  dan  tidak  merupakan  referensi  yang  menjadi  arsip  dari  penilai.  Sedang  summary  report  adalah  laporan  yang  menyajikan  data  secara  ringkas  dan  ringkasan  analisa  yang  digunakan  dalam penilaian. Selanjutnya restricted apprisal report hanya menyajikan kesimpulan dari  penilaian saja. Arsip/file yang disimpan oleh penilai selain menyimpan kertas kerja penilai  juga  sedikitnya  harus  meliputi  semua  data  dan  analisa  yang  disajikan  dalam  self  contained report. 

G. SEJARAH PERKEMBANGAN SPI 

Standar  Penilaian  Indonesia  yang  pertama  kali  digunakan  adalah  standar  penilaian  tahun 1994, yang terdiri dari 6 standar sebagai berikut : 

1.  Mukadimah  2.  Definisi  3.  Standar penilaian 1 : Metode penilaian  4.  Standar penilaian 2 : Asumsi dan syarat pembatasan  5.  Standar penilaian 3 : Penilaian real estat  6.  Standar penilaian 4 : Laporan penilaian real estat  7.  Standar penilaian 5 : Penilaian mesin dan peralatan  8.  Standar penilaian 6 : Laporan penilaian mesin dan peralatan. 

Dengan  semakin  dinamisnya  perkembangan  masyarakat  yang  menuntut    diadakan  revisi  atas  standar  penilaian  tersebut,  maka  pada  tahun  2000  diluncurkan  standar  penilaian  yang  baru  yang  sudah  disesuaikan  juga  dengan  perkembangan  standar  internasional  dengan  mengacu  kepada  standar  yang  dihasilkan  oleh  IVSC  (International Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia  13 

Valuation  Standar  Committee)  yang  terdiri  dari  standar  0  s/d  standar  5.  Untuk  melengkapi  standar  tersebut,  dibentuk  komite  standar  yang  berhasil  menyelesaikan  tugasnya sehingga pada bulan Juni 2002 diluncurkan standar penilaian baru yang disebut  sebagai Standar Penilaian Indonesia 2002 yang berlaku mulai awal Januari 2003. Standar  ini terdiri dari standar 0 s/d 12. 

H. Prinsip­prinsip umum penilaian 

Sistematika SPI 2002 adalah : 

1.  Kata pengantar  2.  Daftar isi  3.  Konsep dab prinsip umum penilaian  4.  Kode etik Penilai Indonesia (KEPI) yang terdiri atas KEPI 1 s/d 9  5.  Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang terdiri atas SPI 0 s/d SPI 12.  6.  Panduan  Penilaian  Indonesia  (PPI),  yang  terdiri  atas  PPI  0  s/d  PPI  12  yang  merupakan juklak bagaimana harus mengaplikasikan SPI tersebut. 

Tujuan utama dari SPI 2002 adalah : 

1.  mendorong Penilai untuk secara hati­hati menentukan dan memahami kebutuhan dan  persyaratan  dari  pemberi  tugas  dan  untuk  memberikan  kepastian  kepada  Penilai  bahwa  Penilai  dibekali  dengansuatu  standar  penilaian  yang  memadai  untuk  memenuhi kebutuhan tersebut.  2.  memajukan penggunaan dasar penilaian dan asumsi secara konsisten dalam penilaian  dan pemilihandasar penilaian yang tepat sesuai dengan kebutuhan pemberi tugas.  3.  membantu  Penilai  untuk  mencapai  kompetensi  professional  dengan  standar  yang  relatif tinggi dalam persiapan dan pelaksanaan pekerjaan penilaian.  4.  memastikanbahwa  laporan  penilaian  yang  dihasilkan  tidak  bersifat  mendua  dan  bersifat  komprehensif  serta  mudah  dimengerti  yang  berisi  opini  dan  informasi  yangdibutuhkan dan harus didapatkan oleh pembacanya.  5.  memastikan  bahwa  referensi  yang  dipublikasikan  dalam  laporan  penilaian  mengandung informasi yang jelas, akurat, dan memadai sehingga tidak menyesatkan.

Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia  14 

Prinsip umum yang harus dijalankan dalam melakukan kegiatan penilaian adalah : 

1.  Setiap pelaksanaan tugas penilaian harus berpedoman pada SPI;  2.  Dalam pelaksanaan tugas penilaian, Penilai tidak boleh melakukan penyimpangan  dari  nilai  pasar.  Apabila  dilakukan  penyimpangan,  maka  Penilai  yang  bersangkutan  harus  menjelaskan  pertimbangannya  secara  rinci  dalam  laporan  penilaian.  3.  Suatu  penilaian  yang  dilakukan  berdasarkan  SPI  harus  dilaksanakan  dengan  mentaati KEPI. 

KEPI mempunyai sistematika sebagai berikut :  KEPI 1 : Pendahuluan  KEPI 2 : Ruang lingkup  KEPI 3 : Definisi  KEPI 4 : Etika  KEPI 5 : Kompetensi  KEPI 6 : Syarat pengungkapan (disclosure)  KEPI  7:  Penjabaran  dari  prinsip  umum  kode  etik  penilaian  dirumuskan  dalam  suatu  bentuk KEPI sesuai dengan kondisi Indonesia  KEPI 8 : Pelaporan tentang nilai  KEPI 9 : Kutipan dan tanggal berlaku 

Kode  etik  oleh  KEPI  didefinisikan  sebagai  aturan  tingkah  laku  yang  baik  dan  bermoral  yang  dibuat  dan  dilaksanakan  oleh  sekelompok  orang  yang  berkeahlian    tertentu  untuk  menjunjung profesi demi tanggung jawab terhadap profesi, masyarakat dan Tuhan YME.  Sedang  KEPI  diartikan  sebagai  dasar  moral  yang  melandasi  pengoperasian  SPI  agar  seluruh  hasil  pekerjaan  penilaian  dapat  memenuhi  persyaratan  yang  ditetapkan  melalui  cara yang jujur, obyektif dan kompeten secara professional, sehingga tidak menghasilkan  laporan  penilaian  yang  jelas,  tidak  menyesatkan  dan  terbuka  terhadap  semua  hal  penting. (Profesi adalah keahlian yang memerlukan pelatihan yang mendalam)  SPI  sendiri  didefinisikan  sebagai  standar  profesi  Penilai  untuk  melakukan  kegiatan  penilaian  di  Indonesia.  Selanjutnya,  Penilai  diartikan  sebagai  seorang  yang  memiliki  kualifikasi,  kemampuan  dan  pengalaman  yang  sehari­hari  melakukan  kegiatan  praktek  penilaian  sesuai  dengan  keahlian  dan  profesionalisme  yang  dimiliki,  serta  mengacu Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia  15 

kepasa SPI, KEPI, dan standar keahlian yang lain yang terkait dengan kegiatan penilaian  dan  menjadi  anggota  asosiasi  Penilai.  Dalam  KEPIU  Penilai  dapat  berarti  Penilai  perorangan atau usaha jasa Penilai. 

Adapun pokok­pokok kode etik yang harus dilaksanakan adalah : 

KEPI  4  :  ETIKA  menyatakan  bahwa  Penilai  setiap  waktu  wajib  menjunjung  tinggi  integritas serta perilaku  dalam menjalankan  tugasnya dengan  suatu  cara yang tidak  merugikan pemberi tugas, masyarakat, profesinya, dan menghormati asosiasi profesi  penilai Indonesia. 

4.1.1.Penilai tidak boleh bertindak dengan cara yang menyesatkan atau bertindak curang.  4.1.2.Penilai  tidak  boleh  dengan  sengaja  menetapkan  dan  meyampaikan  suatu  laporan  penilaian  yang  isinya  palsu,  tidak  tepat,  atau  berdasarkan  pendapat  dan  analisis  yang memihak.  4.1.3.Penilai  tidak  boleh  berpartisipasi  dalam  suatujasa  penilaian  yang  berdasarkan  pertimbangan  Penilai  yang  rasional  tidak  akan  membenarkan  tindakan  dari  Penilai  yang bersangkutan.  4.1.4.Penilai  wajib  bertindak  menurut  hukum  dan  sesuai  dengan  hokum  dan  peraturan  perundangan­undangan yang berlaku di negara di mana penoilai ybs. menjalankan  praktek penialaian atau mendapat penugasan.  4.1.5.Penilai  dilarang  dengan  sengaja  salah  menafsirkan  persyaratan  professional  yang  tidak dimilikinya.  4.1.6Penilai  tidak  akan  secara  sadar  menggunakan  kepalsuan,  menyesatkan  atau  menuntut yang berlebihan atau mengiklankan dalam usahanya untuk mendapatkan  suatu penugasan tertentu.  4.1.7.Penilai  harus  meyakinkan  dalam  menangani  penugasan  bahwa  setiap  anggota  stafnya atau pembantu pelaksananya mematuhi KEPI. 

Pengkajian selanjutnya terhadap Standar Penilaian Indonesia 2002 kita teruskan dengan  menggunakan  naskah  asli  SPI  sebagai  berikut  ini,  yaitu  dengan  membahas  ketentuan  KEPI berikutnya, SPI 0, SPI 1, SPI 2, SPI 5 dan SPI 7 tentang laporan penilaian.

Modul Kode Etik Penilai dan Standar Penilaian Indonesia  16