Financiam Financi amiiento Hipotecari Hipotecario oy Té T écnicas de Evaluación Crediticia Prof ofe esor or:: Mg. Paul Fl Flor ore esRamos
1. Agenda 1.
Teoría a. Financiamiento Crediticio b. Dif DiferentesModalidadesdeFina Financia nciamiento Hi Hipoteca potecario c. Principi ncipios osBásicosdeMatemáticaFina Financie nciera d. Té Técnicasutiliz lizadaspor lasentidadesFinancierasparala
calificación ción de decré créditos ditos hipoteca potecarios. 2.
Casuística a)
Casosrealesatrabajar en equipos quipos.
1.a Financiamiento Crediticio
¿Quéesun crédito Hipotecario?
1.a Financiamiento Crediticio
Es un préstamo alargo plazo quese debeutilizar para financiar inmueblesdestinados avivienda. Bienesterminados(casas, departamentos) Bienesfuturos(proyectos, aires) Terrenos(deplayao campo) Traslado dedeuda(provenientedeotro banco) Construcción, Ampliación o Remodelación deunavivienda. Libredisponibilidad con GarantíaHipotecaria(dinero en efectivo)
1.a Financiamiento Crediticio
Característicasgeneralesdeloscréditos hipotecarios: Importe DesdeUS$ 10M amás Plazo Desde1 a25 años Cuotas Simpleso doblesen Julio y Diciembre. Tasa 10%en promedio. Fijaspor todo el plazo. Moneda Soleso Dólares, deacuerdo al sueldo del cliente.
1.a Financiamiento Crediticio
CaracterísticasgeneralesdelosCréditos Hipotecarios:
CuotaInicial: Varíasegún el tipo deinmueble acomprar y la modalidad del crédito Hipotecario. El mínimo exigiblees10%. Seguro de Desgravamen: Cubre deudas por muerte. Negociar si es muy alto (0.056%) (D. Salud) SegurodetodoRiesgo: Cubredañospor incendio, sismos. Negociar si esmuy alto (0.031%)
1.a Financiamiento Crediticio
Recuerdaque…
TCEA =
Intereses + Comisiones + Gastos (seguros)
1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario
Hay que diferenciar doscosas:
Lostipos de créditosHipotecariosquehay: Hipotecario Tradicional, MiviviendayTecho Propio.
Laformaen quepuedescalificar paratu crédito hipotecario: Boletasdepago, ingresosdenegocio, ahorro hipotecario, remesasdel exterior.
1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario
CréditosHipotecarios:
Puedes comprar cualquier inmueble destinado avivienda: casas, departamentos, terrenos, construccióndeterrenos, construcción en aires, compradeaires. Dependequecalifiquescrediticiamente, quelapropiedad (VR oVC) cubrael valor del préstamo y quecumplalos requisitos paraser hipotecada.
1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario
CréditosMivivienda: Casas ydepartamentos deprimeraventa(en proyecto o construcción), construcción sobreairesindependizadosó construcción en terreno propio (promotor o constructor)
Ser mayor deedad, con o sin familia. No tener viviendapropiani el cónyugeni loshijos menores, anivel nacional.
1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario
No haber adquirido viviendafinanciadacon recursosdel FMV, FONAVI, del Fondo Hipotecario dePromoción dela Vivienda, ni dentro del ProgramaTecho Propio. Las viviendas deben tener un precio de ventamínimo de 14 UITs(S/ .51,100) hasta50 UITs(S/ .182,500), el premio del buen pagador es de S/ .12,500. Paraimportes hasta70UITs(S/ .255,500), el premio del buen pagador serádeS/ .5,000.
1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario
Techo Propio Ser registrado y calificar como GRUPO FAMILIAR que debe constar deun JEFE DE FAMILIA Tener ingreso familiar promedio menor aS/ . 1,620 nuevos soles. No haber recibido apoyo habitacional del Estado yaseapor FONAVI, ENACE, Banco de Materiales o Fondo MIVIVIENDA.
1.b Diferentes Modalidades de Financiamiento Hipotecario
No tener viviendapropiani terreno apto paravivienda. Lasviviendas enTecho Propio tienen un valor desdeS/ . 19,800 hastaS/ .50,400), dependiendo del Proyecto. No sepueden hacer Prepagos.
1.c Evaluación crediticia
Quélepregunto al cliente? Qué le pido al cliente? Cómo van aevaluar al cliente?
1.c Evaluación crediticia
Quéesloquedeseaadquirir. Cuál essunecesidad? El importedesusIngresos Brutos o Netos. Deser unaPyme, verificar si es necesariaunavisitade campo paravalidar sus ingresosreales Ingresosextrasdemostrables: incrementar el % definanciamiento Antigüedad Laboral o de su negocio: 1 año como mínimo, 2 para Pyme. Si esempresa, quiéndecide. Solteroo casado: incrementar sucapacidaddepago. Calificaciónen el SistemaFinanciero: Record crediticio (si esque hatenido algún retraso) Deudasen el SistemaFinanciero: Solicitar cronogramasde créditos en cuotas.
1.c Evaluación crediticia
Crédito hipotecario tradicional Dirigido apersonasnaturalesquesustenten ingresos con documentación. Con sustento deingresos rentade5ta, 4ta, 3era, 1era:
5ta: Boletas de pago, utilidades, bonos. 4ta: Recibospor honorarios, DDJJ deingresos, contratos. 3era: DDJJ de2 añoscomo mínimo, visitadecampo. 1era: Alquileres sustentadoscon contratos, pago de impuestos, DDJJ anual, abonosencuenta.
1.c Evaluación crediticia
Crédito hipotecario conAhorro Local: Dirigido apersonasquetieneingresosadicionalesno sustentablesperoquesi puedenpagar cuotasmayores mensualmente. El cliente decide:
Hastacuánto puede ahorrar mensualmenteen unacuenta. El plazo delaoperación (hasta20 años) %decuotainicial
Enbaseaestosdosdatos, sehaceunasimulacióny se determinael importe máximo a otorgar y el plazo de Ahorro necesario paracalificar.
1.c Evaluación crediticia
Los Créditoscon ahorro Local son unaalternativa quevienesiendo utilizadacon bastante frecuencia enestemomento ytienebeneficiosadicionales: Por el importe de cuota inicial queel clienteaporte, el plazo de ahorro vaaser menor:
De 10 a19%deinicial / 4meses. De 20 a29%deinicial / 3meses. De30 amás/ Sólo inicial.
1.c Evaluación crediticia
Dequétienesqueestar seguro?
Paraquéimporte calificatu cliente (preevaluación). Cuál es el valor VC y el VRI delapropiedad quevaacomprar (tasación) Si laviviendano tieneningúnproblemaen RRPP o Municipalidad (CRI)
1.c Evaluación crediticia PN
1.c Evaluación crediticia PJ - Formal
1.c Evaluación crediticia PJ - Informal
1.c Evaluación crediticia
2. Casuística
Jorgetrabajaen KumaraFoodsS.A., yatiene10 años en la empresay deseacomprarse unacasa. Su sueldo Bruto es de S/ .10,000 y su sueldo neto esdeS/ .8,000. Él tieneotro Hipotecario por S/ .300,000 por el cual vienepagando S/ .2,800 mensualesy un vehicular por el quepagaS/ .950 mensuales. Solicitaqueleprestemos S/ .150,000 a20 años dondelacuotaesdeS/ .1,250. Califica a20años?Por qué? Considerar la capacidad de endeudamiento máxima al 45% del sueldo neto.
2. Casuística
LaempresaCreaciones Luchito EIRL. confeccionay vende camisas. Su DDJJ 2011arrojaunautilidad deS/ .120M. Su único accionista, Luis Cancho, deseacomprarse unacasade S/ .220M a20añosen dondelacuotaesdeS/ .1,750. No tienedeudas ni como PN ni PJ y mensualmente se asignaun sueldo en boletas depago por S/ .1,700 brutos. Calificapara el préstamo?Califica paraun plazo menor? Considerar la capacidad de endeudamiento máxima al 28% del Sueldo bruto.
2. Casuística
Caso práctico grupal.
Muchasgracias.
