Tasacion Modelo

INFORME INFORME DE VALORACION VAL ORACION

E xp: xp: TE T E C-20 C-2010 10/0 /05 5 SOLAR URBANO

S olicitant olicitante: e: Ubicación: P oblac oblación ión:: Fecha:

J osé Luis Matoses Matoses J abalera abalera Avda. de L’Estan L’E stany, y, 13 E sq. C/ Music Conrado onrado R igal CULL CU LLER ERA A CP : 4640 46409 9 P rov rovincia incia:: VALEN VAL ENCI CIA A ABRIL-2010

C/ Doctor Simarro, nº 2- Entlo. 46800 XATIVA Telf Telf.: 96 228 30 84 FAX: 96 228 08 75 TECNIVAL@tec TECNIVAL@tecn nival ival.n .net et

INDICE

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1. INFORME DE TASACIÓN. 2. PLANOS. 3. REP ORTAJ ORTAJ E FOTOGRÁFICO. FOTOGRÁFICO. 4. DOCUMENTACIÓN APORTADA. AP ORTADA. 5. NORMATIVA URBANÍSTICA.

Tec Tec nival, nival, S.C.V.

Teléfono 96 962283084

Fax 962280875

e-mail: e-mail: TEC NIVAL@ [email protected] tecnival.net

INFORME

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INFO INFO RME DE VAL VA LO RAC ION

Pág. Pág . 1

SOLICITANTE Y FINALIDAD Nombre:

J osé osé Luis Luis Mat Matoses oses J abal abaler era a

Domicilio:

C/ Denia, Nº 2

NIF:

52731166-D

Población:

C.P.: 46410 SUECA ASESORAMIENTO DE VALOR DE MERCAD MERC ADO O

Finalidad:

IDENTIFICACION IDENTIFICACION DEL INMUEBL INMUEBLE E Tipo de inmueble:

SUELO URBANO URBANO

Emplazamiento: Municipio:

AVENIDA DE L/’ES L/’ESTANY, TANY, 13 ESQUINA ES QUINA C/MUSIC CONRADO CONR ADO RIGAL C.P.: 46.400 CULLERA

Provincia:

VALENCIA

DATOS REGISTRALES Registro de la propiedad:

CULLERA

Titular registral: Tomo

Libro

Folio

Finca

Propietarios Propietarios

2088

1153

13

12.078

Habitatges el Marenyet Marenyet S.L. .L.

Linderos generales:

F rente rente o sur:

Finca segregada anterior anterior

Derecha entrando entrando o este:

Angeles y J uan Francisco Chofre

Izquierda Izquierda u oeste:

Finca segregada para viales y Avinguda de l’Estany. l’Estany.

F ondo ondo u norte norte::

Dña. P ilar J uan

Los linderos descritos son los registrales DATOS CATASTRALES Referencia Referencia catast ral:


91520 915 2005 05Y Y J 33 3395 95S S00 0001 01KD KD

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LOCALIDAD LOCAL IDAD Y ENTORNO ENTORNO Tipo de núcleo:

AUTONOMO

Definici Definici ón del entorno: Desarrollo:

URBANO NORMAL

N º de habitantes:

23.377

Evolución de la población:

CRECIENTE

Caracterización:

1ª RESIDENCIA RES IDENCIA MÚLTIPLE

Acti Ac tivi vidad dad domi do minan nante: te:

INFRAESTRUCTURA:

Existe

Calidad/tipo alidad/tipo

Conservación

Abast Ab asteci ecimi mient ento o de d e agua

SI

Media/Subt Media/S ubterráneo erráneo

Normal

Suministro eléctrico

SI


Normal

Alum Al umbr brado ado p úbli úb li co

SI

Media/Báculo

Normal

Alcan Al cantar tarilillad lado o

SI


Normal

Pavimentación

SI

Media/Asfalto Media/Asfalto

Normal Normal

Red telefónica

SI


Normal

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES

Aparc Ap arcami amient ento: o:

SUFICIENTE VIAL SUFICIENTE

Proximidad Aeropuerto:

51 Km

Líneas de transporte: Tren:

INTERURBANAS TIENE

Distancia tren:

CERCANA

Tipo d e Carretera Carretera

COMARCAL COMARC AL CV-6 C V-605 05

Asis As isten tenci cial: al:

NIVEL DE INFRAESTRUCTURAS:

Atendiendo al nivel de servicios, equipamientos y comunicaciones en el entorno, se considera: Suficiente CALIDAD DE COMUNICACIONES:

Atendiendo Atendiendo su proximidad proximidad a medios medios de transporte transporte y vías de comunicaciones, comunicaciones, se se considera: Buena CALIDAD DE EMPLAZAMIENTO: EMPLAZAMIENTO: Atendiendo al nivel de situación dentro del entorno, se considera: Bueno CALIFICACION DEL ENTORNO:

Atendiendo Atendiendo al nivel de infraestru infraestructuras cturas y calidad calidad de emplazamient emplazamiento, o, se considera: Bueno


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CARACTERISTICAS CARACTERISTICAS DEL TERRENO TERRENO Descripción:

Se trata de un solar urbano, con una construcción en su interior.

Topografía:

LLANA, NO EXISTE DESNIVEL

SUPERFICIES:

Referencia SOLAR

Registro

Catastral

Segr. Ayuntamiento

Adop Ad optad tada a

(m2)

(m2)

(m2)

(m2)

751,48

824,00

717,17

717,17

SITUACION URBANISTI URBA NISTICA CA Se asumen las condiciones Urbanísticas que constan en el Plan General de Ordenación Urbana de Cullera.

CARACTERISTICAS CARACTERISTICAS URBANISTICAS Aportados en documentación adjunta.

REGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN Propietarios:

TITULAR TITULAR REGISTRAL

Situación y ocupación:

DESOCUPADO

Servidumbres Servidumbres vis ibles:

NO SE APRECIAN

Derechos Derechos reales: reales:

SE DESCONOCEN DESCONOCEN


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INFORMACION DE MERCADO OFERTA: El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio. DEMANDA: La intensidad de la demanda es media. EXPECTATIVAS DE REVALORIZACION: La expectativa de revalorización es superior al IPC teniendo en

cuenta la situación del mercado en función de la oferta y demanda existente.

SONDEO DE MERCADO Después de homogeneizar los valores testigo, el valor unitario asignable será el producto del valor homogéneo medio calculado por un coeficiente de ajuste, que tendrá en cuenta las singularidades del inmueble y el mercado.

Tipología

Valor Valor homogéneo medio

Coef. ajuste

Valor asignado

(euros/m2)

VVDA. UNIF. UNIF . P ARE AR E ADAS

2.180 2.180,00 ,00

(euros/m2)

1,00 1,00

2.180 2.180,00 ,00

CALCULO CAL CULO DE VAL ORES TÉCNICO TÉCNICOS S CÁLCULO DEL VALOR DE MERCADO POR APLICACIÓN DEL MÉTODO RESIDUAL ESTATICO: a)

Determin Determinar ar la prom oción oció n inmobil iaria más prob able a desarroll ar sobre sobr e el inmueble inmu eble a valorar, según el principio de mayor y mejor uso. Superficie Superficie t otal de los terrenos en m 2:

b)

717,17 m 2

Tipolo gía

Superfic ie a edific ar (m 2)

VIVIENDAS

358,59

Estimación de costes

C = Costes y gastos necesarios considerados (Costes de construcción, honorarios, licencias, urbanización, urbanización, demoliciones, etc.) Tec Tec nival, nival, S.C.V.

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Presupuesto de ejecución material (P.E.M. (P.E.M.)) Tipolog ía

Superfici e a edific ar (m2)

P.E.M. en €/m2

Total P.E.M. P.E.M. €

VIVI VIVIE ENDAS NDA S

358,50

530,00 530,00

190.050,05 190.050,05

Presupuesto de con trata (Pc) = Total Total PEM x 1,18 = 190.050,05 x 1,18

=224.259,06 Euros

Gasto Gastoss necesarios para edificaci ón en base al P.E.M. P.E.M.

Licencias municipales y honorarios técnicos de arquitectos, aparejadores e ingenieros Total en base al P.E.M. P.E.M. en %: 12,00 =22.806,01 € Gastos necesarios deducibles en base Presupuesto de Contrata y Valor del Suelo

Gastos financieros, administración, comercialización, notarias y registro de la propiedad Total en base al Pc y Vs en %: 10,00 =0,10 Vs +22.425,91 € Otros Gastos

Demolición Demolición y acondicionamiento acondicionamiento solar

=18.000,00 18.000,00 Euros TOTAL COSTES

= 0,10 Vs + 287.490,97 287.490,97 €

c) VM = Valor de mercado del inmueble una vez finalizado fin alizado

Para determinar el valor del mercado del inmueble para la hipótesis de edificio terminado, se ha procedido a realizar un estudio de mercado referido a los valores medios de transacciones y ofertas firmes, de inmuebles nuevos o pendientes de 1º ocupación, con similares características a los que se podrían proyectar según planeamiento previstos en el objeto previsto de valoración, con el fin de aplicar sobre los mismos una homogeneización y determinar así en base al Método “Comparativo”, el valor medio de venta actual para los inmuebles de similares características a los que se pueden proyectar sobre el solar. Valor Valor de venta Tipolog ía

Superfici e a edific ar

VIVI VIVIE E NDAS NDAS

358,59

Valor Unit. Homolog. En Venta €/m2 2.180,00

TOTAL INGRESOS PREVISTOS


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Ingresos en €

781.715,30 781.715,30

781.715,30


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d) Beneficio Beneficio del promotor

Se considera considera =20 % e) Cálculo del Valor del Suelo

Vs = VM (1-B) -

Ci

VALOR VAL OR DEL SUELO (Euro s)

307.164,7 307.164,79 9€

Tres cientos siete mil c iento sesenta y cuatro Euros y setenta y nueve céntimos céntim os

VALORES VAL ORES UNITARIOS UNITARIOS Del valor del suelo calculado se obtienen los siguientes valores unitarios Superficie del suelo total: 717,17m2 VALOR UNITARIO DEL SUELO / M2 SUELO TOTAL


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428,30 (€/m2)



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VALOR DE TASACIÓN Método Métodoss de Valoració Valoración n utilizad utilizados: os: RESI RE SIDUAL DUAL E STATI ST ATICO CO

Valo Valorr de Tasació Tasación n del Solar: 307. 307.16 164, 4,79 79 Euros “ Tres cientos siete mil ciento sesenta y cuatro Euros y setenta y nueve céntimos” céntimos”

OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES La valoración se ha elaborado sobre la información documental aportada y la visita de inspección. No se incluyen por tanto los posibles vicios ocultos que pudieran presentar el inmueble, así como las igualmente posibles cargas, gravámenes y limitaciones que no constan en la documentación facilitada. En Xativa, Abril de 2010

FCO. J AVIER MULET BONO BONO

J OSÉ MARÍA MIRA TIRADO TIRADO

Ingeniero Ind Indus ustrial trial Col. Col. Nº Nº 1.83 1.834 4

Arquitecto Técnico Col. Nº 5.492


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PLANOS

PLANOS Exp Exp .: TEC TEC-201 -2010/ 0/05 05 Pág. 1

PLANO DE SITUACIÓN


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e-mail: e-mail: TEC NIVAL@ NIVAL@ Tec nival. nival.net net

PLANOS Exp Exp .: TEC TEC-201 -2010/ 0/05 05 Pág. 2 EMPLAZAMIENTO CATASTRAL

EMPLAZAMIENTO EMPLA ZAMIENTO GENERAL GENERAL


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PLANOS Exp Exp .: TEC TEC-201 -2010/ 0/05 05 Pág. 3

PLANO DEL INMUEBLE


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REPORTAJE FOTOGRAFICO

REPO REPORT RTA J E FO TO G RAFIC RAFIC O

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ENTORNO

VI STAS DEL SOLA SOLA R


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DOCUMENTACION APORTADA

DOCUMENTACION


FICHA CATASTRAL


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DOCUMENTACION


DOCUMENTACIÓN REGISTRAL


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DOCUMENTACION




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DOCUMENTACION




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DOCUMENTACION




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DOCUMENTACION




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DOCUMENTACION




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DOCUMENTACION




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NORMATIVA NORMATIVA URBANÍSTICA

NORMA NO RMAT TIVA URB URBA NÍST NÍSTICA IC A



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Tasacion Modelo

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