PENILAIAN PROPERTI Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal PT. ANELTI CHRISTUA JAYA No. Laporan : 01 3/kjpp-ai/lpl-jkWl-1 0
PENILAIAN PROPERTI Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal PT. AI{ELTI CHRISTUA JAYA No. Laporan : 01 3/kjpp-ai/tpt-jkWt-1 0
Terletak di
:
Jl. Percetakan Negara No.27-D RT.O23 RW.O7 Kelurahan Johar Baru, Kecamatan Johar Baru Kotamadya Jakarta Pusat, propinsi DKI Jakarta lndonesia
Pemberi Tugas
:
PT. Bank DKI
Kontor Joso Peniloi Publik Adityo tskondor & Rekon Jl. Kalibata Tengah No.40B Jakarta Setatan _ 12740 Phone : (+6221) 79183340; Fax: (+6221) 7990376
*#ity* i=k*=#=r r*k** Kontor
No. laporan : O13/ldpp-ai/lpl-jkt
t
PT. BanK DKI Pusat
T
Menara Kebon Sirih Lt"14 Jl. KH. Wahid Hasrylm Jakafta Pusat
t ;
t
I ; ;
T
t
I ;
r
I
l!/Il lO
Joio
Peniloi Publik No. lzin : 2,08,OOO3
Tangga! : O3 Juni 2O1O
Kepada:
up. Bpk Edi I.APOMN PENII-AIAN TANAH & BANGUNAN RUMAH TINGGAL
Jalan Perceilakan Negara No.27-D RT.O23IO7 Kel. Johar Baru Kec" Johar Baru Jakarta Pusat - DKI lakaila, Indoneda Properti m. ANELTI CHRISTUA JAYA Dengan hormat, Menindaklanjuti instruksi PT Anelti Christua Jaya sesuai kontrak No. 009/app;1ygpp.aM2010 tanggal 31 Mei 2010, untuk memberikan opini Nilai Pasar atau Selain Nilai Pasar atas Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal di Jalan Percetakan Negara No. 27-D, Rt. 023 Rw. 07 Kelurahan Johar Baru, Kecamatan Johar Baru, Kota Jalorta Pusat, Proplnsi DKI Jakarta, dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi dan analisa atas Properti dimaksud, dan menyampaikan laporan ini untuk keperluan Bapak / Ibu. Perusahaan memberikan kepada kami data{ata berupa Sertifflct Hak Milik No. 2120. Kami mengasumsikan bahwa datadata tersebut akurat dan benar. Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen ahs Nitai Paeruntuk kepentingan Penjaminan Hutang kepada PT. Bank DKI, dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.
Penilaian ini disusun mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI), dimana dasar penilaian yang sesual untuk tuJmn penllalan lnl adalah Nilal Pasr. Standar Penilaian Indonesla mendefinisikan Nilai
Pasr
sebagai berikut:
NilaiPasar Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari tansaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penlual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara lapk, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pernahaman yang dimilikinya, kehati-hafian dan tanpa paksaan. (spl 1-3.1)
Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah.
Kami
mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini ti@k berlaku. Namun, sebagai infurmasi tambahan, nilai kurs tengah mata tnng dolar AS tertradap Rupiah pada tanggal penilaian adalah US gl= Rp,9.225,-
lGmi menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yBng terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatr.rr di dalam Standar Penilai,an Indonsia.
a*ity* !sk*n#*r &
r*k==
Kontor Joso Peniloi Publik No. lzin : 2,08.0003 Penihian diatas bergantung pada haFhalsebagai berikut: Nitai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya ber{aku sesuai dengan maksud
1.
dan tuJuan penilalan. Nilai yang dlgunakan dalam laporan penilaian ini Udak bohh dpunakan untuk hrJuan penilaian lain ),ary dapat mengakibatkan terJadinya
2.
kesalahan.
Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan /penguasaan tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tunHtan atau halangan apapun juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
3. Properti yang dinihi merupakan satu kesatuan usaha yang dikelola oteh manajencn yang kompeten. 4. Batasan, kordisi, kornentar dan detilrcrE tertulis didalam laporan ini.
I I
I I I
Dengan monpeftimbargkan seluruh infurmasi yang relevan dan kondisl pasar yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Par dari rumah Unggal yang tedetak di Jatan Percetakan Negara No. 27-D RT.023/07, Kelurahan Johar Baru, Kecamatan Johar Baru, Kota Jakafta Pusat, Prcpinsl DKI Jakarta, pada tanggnl 02 Junl Z01O berganhrng pada komentar yarg ada dihpomn ini, adalah: RP, 2.42r.5(xD.(xxt/( Dua illlyar Empat Rahrs Dua Puluh sahr Juta Llma Rahts Rxbu Rupiah )
Akhimya, sesuai dengan praKek standar yarg blasa kami lakukan, maka kami menegaskan bahwa laporan ini bersifat rahasia kepada Perusahaan sesuai dengan keperluan yang Grtulis. lGmi Udak bertanggurg Jawab kepada pitnk ketig, dan baik sebagian maupun keseluruhan hporan atau rujukan teriradap laporan ini tidak dibenarftan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, penryataan, edaran, ataupun unhrk dikornunlkasikan kepada pihak keffga tanpa persetujmn Ertulis terlebih dahulu dari kami unhrk bnnat rnaupun kontels dirnana akan dlmunculkan.
I
Adltya
t
Ijin Penilai No. P-1.08.00023 MAPPI No. 01- S - 1387
T
I I ?.1
| a:
r:'ii:::."t'.i
i::,
i.1 r
i: :Li.;:; 'i'', :'l::.
Konlor.loso Peniloi Publik No.
DAFTAR
lSI
I
PENGANTAR ISI............ PENILAI I. RINGKASA}{ EKSEKUTIF 2. LOKASI DANI LINGKUNGA}I SEKITAR 3. URAIAN TAPAK.... 4. DOKUMEN TANAH 5. PERENCANAAI.I KOTA...... 6. URAIAN BAIIGUNAN 7. FASILrTAS............... 8. KOMENTAR PASAR 8.1 Garnbaran Ekonomi Mako....... 8.2 Gambaran Pasar 9. KESESUAIAN JAMINA}.I IO. PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 11. PENDEKATAI.I PENILAIAN 11.1 Pendekatan Data Pasar 11.2 Pendekatan Biaya........ 12. KESIMPULAII NILAI 13. ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS...............
SRAT DAFTAR PERNYATAA).I
L/AMPIRAN FOTO.FOTO TATA LETAK STruASI TANAH TATA LETAK STruASI BANGUNAN PETA LOIGSI SYARAT.SYARAT PEM BATAS
i,1i lT :\5:?
. {a --T-r: ,L/ 11 .t
...........i
iii .....'.""""""iv ..........
.............1 ........2 ........3 ........................3
""""""3 ...........-........4 --.....5
.............-.........5 ...................'.5 ........'6 ................7 ................7 ........8 ...............8 ...-......-.--.8 .......-............8 ...............9
iln
lJ i I
2.08-0003
t t
Konlor Joso Peniloi Publik No. lzin 2.08 0003
PERNYATAAN PENILAI
T
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kamisebagai penilai, kamiyang beftanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:
T
1.
I
T ;
I I I I T
I
2.
3. 4. 5.
Pemyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis,opini, dan kesimpulan yang digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat sebatas pengetahuan kami. Laporan penilaian ini menjelaskan secara keseluruhan semua batasan-batasan, yang mana dapat mempengaruhi analisis, opini, dan kesimpulan yang telah dijelaskan sebelumnya. Kami tidak mempunyai kepenUngan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap subyek Perusahaan dalam laporan ini, maupun kepentingan pribadi atau keberpihakan sehubungan dengan hal-ha! dalam laporan ini atau pihak-pihak terkait, Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini penilaian yang terdapat dalam laporan ini.
Penilai telah menyelesailon persyaratan pendidikan professional yang ditetapkan/ dilaksanakan oleh Masyarakat Prcfesi Penilai Indonesia (MAPPI).
6. Penilal memiliki pengetahuan yang memadai sehubungnn dengan Perusahaan dan/atau jenis industri yang dinilai. 7. Hasil penilaian dalam penugasan ini Udak tergantung pada pengembangan atau
indikasi nilai awal atau arahan analisa untuk menghasilkan nilai yang subyektif (memuaskan klien tanpa mencerminkan nilai pasar), besaran nilai, penentuan pencapaian nilai, atau peristiwa yang terjadi di kemudian hail yang berkaitan langsung yang ditujukan untuk penggunaan laporan ini. 8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut : Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian, dan tanggal penilaian); Pengumpulan data dan wawancara; Anallsis data; Estimasi nilai dengan rnengg unakan pendekatan pen ilaian ; Pen ulisa n lapora n. 9. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini. 10. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dlbuat dengan memenuhi ketentuan Kode EUk Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI 2@7.
Nama Tanda Tangan
:
t I t t t t
ljin Penilai No. P-1.08.00023 MAPPI No. 01- S - 1387
Anton Harlani
1. RINGKASAN EKSEKUTIF Ringkasan EksekuUf Klien
PT. ANELTI CHRISTUA JAYA
Properti
Rumah nnggal, Kantor, dan Tempat Usaha
Lokasi
Jalan Percetakan Negara No. 27-D RT.023/07 Kel. Johar Baru, Kec. Johar Baru Kota Jakarta Pusat - DKI Jakafta
Luas Tanah Luas Bangunan
304 meter persegi 392 meter persegi
Sertipilot
HM No.2120
Perencanaan Kota
Karya Campuran
Tahun Bangun
2003 2 lantai
Jumlah Lantai Penggunaan
Kondisi PropertiTerbangun saat ini memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik
Tertinggi & Terbaik Tanggal Inspeksi
01/06
Tanggal Penilaian
01/06120L0
12010
Asumsi Khusus
Tujuan Penilaian
Penjamlnan (agunan)
Dasar Penilaian
Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian
Pendekatan Data Pasar Pendekatan Pendapatan
Opini Nilai
RP 2.421.500.000,-
(DUA MILYAR EMPAT MTUS DUA PULUH SATU JUTA LIMA
MTUS RIBU RUPIAH) Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala macam asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak dapat dibaca secara terpisah.
I a.l,
.",i
.ri,.:l
,,_-tt a; - ,i,
2. LOKASI DAN LINGKUNGAN SEKITAR Properti dimaksud terletak di Jalan Percetakan Negara No.27-D RT.023 RW.07 Kelurahan Johar Baru Kecamatan Johar Baru Kota Jakafta Pusat Propinsi DKI Jakarta, sebelah ubra Jalan Petetakan Nqara atau dalam radius: kurang lebih f,5kilometer disebelah timurdari persimpangan antara Jalan Perebkan Nqara dan Jalan Kramat RaYa. a . kurang lebih f5meter di sebelah ubredafi Rubn hlemb. a Dalam radius kurang lebih 5,4 kilometer di sebelah timur dari monumen Nasional di pusat kota
Jakatb.
6 @
Gbr 1. PETA LOKAS! Lebar jalan di depan properti dimaksud kurang lebih f2 meter dan digunakan sebagai jalan dua arah. Lebar Jalan Kramat Raya kurang lebih 6O meter dan digunakan sebagai jalan dua arah. Jalan didepan propertidimaksud dilewatioleh angkutan umum seperti Angkot Beberapa propefti yang menonjol terletak berdekatan dengan properti dimaksud antara lain
Rutan hlemb, bdan POm klai Penelitian dan Pengembngan Ke*habn, Suku Dinas Ke*hatan Jakafia Pust, Petebkan llqtara, Kantor Pa, Hotel Puri Jaya, RS.ILIH.
Thamnln.
.r
Kami mengidentifikasikan beberapa perubahan potensial didaerah sekitar antara lain - Beberapa bangunan perumahan yang berubah fungsi menjadi bangunan komersial
:
Kami juga mengidentifikasikan beberapa sisi positif dan negatif dari lokasi properti yang dinilai. Positif : - Lokasi, Dekat dengan pusat kota sehingga dekat dengan pusat kegiatan ekonomi.
