Dokumen.tips Makalah Penilaian Properti Pendekatan Biaya

MAKALAH PENDEKATAN PENDEKATAN BIAY BI AYA A Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Penilaian Pajak

oleh : Himawan Luthi ! !usti *an+a Ali I-san A. !ani

" ##$%&%'%%###%(% ) " ##$%&%'%,###%%# ) " ##$%&%'%(###%$, )

P*/!*AM 0TUDI PE*PA1AKAN PE*PA1AKAN 1U*U0AN ADMINI0T*A0I BI0NI0 2AKULTA0 ILMU ADMINI0T*A0I UNI3E*0ITA0 UNI3E* 0ITA0 B*A4I1AY B*A4I1AYA A MALAN! 5%#' KATA PEN!ANTA*

Assalamualaikum Wr.Wb

1

Titles you can't find anywhere else

Try Scribd FREE for 30 days to access over 125 million titles without ads or interruptions! Start Free Trial Cancel Anytime.







Segala puji dan syukur kami ucapkan atas kehadirat kehadirat Allah Allah SWT, SWT, karena berkat rahmat dan karunia-Nya, karunia-Nya, kami telah berhasil berhasil menyelesaikan menyelesaikan makalah makalah ini, yang merupakan merupakan salah satu tugas dalam dalam mata mata kuliah kuliah Penilai Penilain n Pajak Pajak di Progra Program m Studi Studi lmu lmu Admni Admnistr strasi asi Perpaj Perpajaka akan. n. !ami !ami menyadari menyadari bah"a dalam menyelesaikan menyelesaikan makalah yang berjudul berjudul #Pendekatan $iaya% ini tidak lepa lepass dari dari kesa kesala laha han n dan dan keku kekura rang ngan an.. Sehu Sehubu bung ngan an deng dengan an hal hal ters terseb ebut ut,, maka maka kami kami mengharapkan kritik dan saran yang bersi&at membangun dari pembaca guna kesempurnaan makalah ini. Atas selesainya penyusunan tugas ini, kami sampaikan rasa terima kasih yang setulus- tulusnya kepada semua pihak, yang telah memberikan bantuan atau dorongan, baik moril maupun materil. Semoga semua amal yang telah diberikan kepada kami mendapatkan imbalan yang setimpal dari Allah SWT. Akhi Akhirr kata kata kami kami berha berhara rap, p, semo semoga ga maka makala lah h ini ini berm berman& an&aat aat bagi bagi piha pihakk- piha pihak k yang yang membutuhkannya. Wassalamualaikum Wr.Wb

'alang, 1( 'ei ()1*

Penulis







DA2TA* I0I

!ATA P+NANTA........................................................................................i A/TA S.....................................................................................................ii $A$  P+NA02AN................................................................................... 1.1 2atar $elakang............................................................................................1 1.( umusan 'asalah.......................................................................................( 1.3 Tujuan.........................................................................................................( $A$  P+'$A0ASAN.................................................................................... (.1 e&inisi........................................................................................................3 (.( 4enis $iaya yang Terkait dengan Properti...................................................* (.3 +stimasi $iaya Pembangunan.....................................................................* (.* epresiasi5Penyusutan $angunan...............................................................6 (.6 7ontoh !asus..............................................................................................8 $A$  P+NTP............................................................................................ 3.1 !esimpulan...............................................................................................11 A/TA PSTA!A99999999999999 PSTA!A999999999999999999999 9999999 1(







BAB I

PENDAHULUAN

#. #.

Lata- Belakang Penila Penilaian ian prope properti rti merupa merupakan kan sub sekto sektorr jasa jasa yang yang berper berperan an dalam dalam mening meningkat katkan kan perekonomian nasional. Penilaian properti tersebut digunakan dalam beberapa kegiatan perekonomian atau dalam kehidupan bernegara seperti menghitung Nilai 4ual :bjek Pajak dalam kaitannya untuk menghitung besarnya Pajak $umi dan $angunan ;P$$< dan $ea Perolehan 0ak Atas Tanah dan $angunan ;$P0T$<, 'engetahui berapa berapakah kekayaan atau aset Negara untuk untuk menent menentuk ukan an kemamp kemampuan uan membay membayar ar utang= utang= menent menentuka ukan n nilai nilai asset asset yang yang merupa merupakan kan jaminan atau agunan bagi perbankan maupun $PPN dan lembaga keuangan lainnya= membantu menyusun menyusun neraca negara negara maupun maupun daerah= daerah= menentuka menentukan n nilai nilai atau jumlah atau besarnya besarnya ganti kerugian yang diberikan kepada masyarakat yang tanahnya terkena dampak pengambilalihan5 perolehan tanah untuk kegiatan5proyek pembangunan, dan lain-lain. Sehingga penilaian property sangatlah berperan penting dalam perekonomian. 'enu 'enuru rutt buku buku The The Appr Apprai aisa sall of Real Real Esta Estate te ; American American Institute of Real Estate Appraisers of the National Association of Realtor S, 1>?3< dalam 'ach&ud ;())(<, penilaian didi&inisikan sebagai@ #is the process of estimating market value, invested value, insurable value, or other properly defined value of an identified interest or interest in a specific parcel or parcels of real estate as of a given date % !egiatan !egiatan penilaian penilaian ditujuka ditujukan n untuk untuk melakukan melakukan estimasi dan memprediks memprediksii nilai nilai dari sesuatu barang dengan tujuan mendapatkan perkiraan nilainya. !onsep nilai dalam pengertian tersebut dikelompokkan menjadi nilai pasar ; market value market value <, nilai asuransi ;insurable ; insurable value<, value<, nilai terkai terkaitt operas operasii ; going-concern valu valuee <, nilai nilai likuid likuidasi asi ; liuidation value<, value<, nilai nilai kena kena pajak pajak ;assessment value assessment value<, <, nilai bangunan, dan nilai inestasi ; use value and investment value < . Secara umum, penilaian penilaian properti properti dapat dapat dilakukan dilakukan dengan tiga cara pendekatan pendekatan yaitu pendekatan perbandingan harga pasar, pendekatan biaya dan pendekatan pendapatan. !etiga pendekatan tersebut memiliki cirri khas dan cara penilaian masing-masing dalam menentukan besarnya nilai property







pembanding, in&ormasi yang diperlukan dalam pendekatan perbandingan data pasar, jenis-jenis penyusutan serta metode metode penghitungan penyusutan. penyusutan.

#. 5. 5.

*umusan Ma Masalah 1. (. 3. *.

#. &. &.

Apaka Apakah h de&in de&inisi isi pende pendekat katan an biay biayaa B Apa sajak sajakah ah jenis jenis biaya biaya yang yang terkait terkait dengan dengan property property B Apa sajakah sajakah estimas estimasii biaya biaya pemban pembangunan gunan dan caranya caranya B Apa Apa sajaka sajakah h jenisjenis-jen jenis is penyu penyusu sutan tan B

Tujuan Ma Masalah 1. (. 3. *.

'enget 'engetahu ahuii de&ini de&inisi si pende pendekat katan an biaya biaya 'engetahui 'engetahui jenis jenis C jenis jenis biaya biaya yang terkai terkaitt dengan dengan properti properti 'enget 'engetahu ahuii cara estim estimasi asi biaya biaya pemban pembangun gunan an 'engetahui 'engetahui jenis jenis C jenis jenis penyus penyusutan utan5depr 5depresias esiasii







5.#.

Deinisi Pendekatan Pendekatan ini merupakan merupakan suatu pendekata pendekatan n yang dilaksanakan dilaksanakan dengan dengan teknik teknik atau metode metode pendekata pendekatan n memperkira memperkirakan kan atau menginterp menginterpretas retasikan ikan biaya biaya yang dikeluark dikeluarkan an untuk untuk mendapatkan, menghasilkan, atau membangun membangun harta pada masa 5 "aktu sekarang dalam keadaan baru dan dikurangi dengan keausan, penyusutan atau deprisiasi harta, dan kemudian ditambah dengan dengan perkir perkiraan aan nilai nilai tanah. tanah. Pendek Pendekata atan n biaya biaya pada pada umumny umumnyaa dapat dapat dijel dijelask askan an dengan dengan pengertian sebagai berikut berikut @ 1. 'erupakan 'erupakan taksiran taksiran atau interpret interpretasi asi reproduks reproduksii harta harta dalam keadaan keadaan baru atau ada pula yang mengatakan nilai ganti ganti yang merupakan biaya biaya pengganti dari bangunan bangunan dan sarana pelengkapnya. (. Perkiraan Perkiraan penyusuta penyusutan n , keausan dari harta harta selama diperg dipergunaka unakan n 5 dipakai 5 didayagun didayagunakan akan sampai dengan saat dinilai. 3. !emudi !emudian an ditam ditambah bah deng dengan an nilai nilai tanah tanah Sesungguhnya bila kita teliti lebih lanjut tentang pengertian-pengertian di atas maka ada sedikit perbedaan namun sangat menyentuh arti dari istilah nilai. 'eskipun arti nilai reproduksi baru dan nilai ganti mempunyai mempunyai maksud yang sama sebagai nilai nilai baru berdasarkan harga produksi produksi yang berlaku sekarang, namun nilai reproduksi baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan 5 dibayarkan dibayarkan untuk memperoleh memperoleh sesuatu unit bangunan bangunan baru yang persis sama baik mengenai materi material, al, kualit kualitas, as, bentuk bentuk,, ukuran ukuran,, design design,, konstr konstruks uksi, i, maupun maupun &ungsi &ungsi dan kapasi kapasitas tasnya nya berdasarkan harga yang yang berlaku saat ini. Sedang Sedangkan kan nilai nilai ganti ganti adalah adalah jumlah jumlah uang uang yang yang dikelu dikeluark arkan an 5 dibaya dibayarka rkan n untuk untuk membangun atau memperoleh sesuatu unit baru seperti yang dikehendaki dengan &ungsi dan kapasitas sama, meskipun bentuk, material 5 bahan, ukuran berbeda dari harta yang asli dan atau diperbaiki. Pendekatan biaya dapat dilaksanakan melalui lima langkah dasar pelaksanaan , yaitu @ 1. Penilaian Penilaian tanah tanah dalam keadaan keadaan kosong, kosong, dengan dengan mengguna menggunakan kan pendekat pendekatan an ata Pasar. Pasar. (. nterpreta nterpretasi si 5 perkiraan perkiraan nilai ganti ganti atau reproduks reproduksii baru atas perbaikan perbaikan atau pembangu pembangunan nan yang berlaku saat ini. 3. Penentuan Penentuan perhitun perhitungan gan penyusut penyusutan an 5 depresiasi depresiasi yang terjadi terjadi selama selama umur bangunan bangunan.. *. Tent Tentuka ukan n Nilai Nilai ndika ndikasi si bangun bangunan an dengan dengan cara mengur mengurang angkan kan perkiraa perkiraan n nilai nilai ganti 5 reproduksi baru dengan keausan 5 penyusutan bangunan .









5.5. 5.5.

1eni 1eniss Bia6 Bia6a a 6ang 6ang Te Te-kai -kaitt +eng +engan an P-o P-o7e 7e-t -tii 1. Bia6a *e7-o+uksi Ba-u (Reproduction Cost New) $iaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan, yang merupakan duplikat atau replica dari properti yang dinilai, dengan dengan menggunaka menggunakan n bahan-bahan bahan-bahan,, standar standar konstruksi konstruksi,, rancangan, rancangan, denah denah dan kualitas kualitas perkerjaan yang sama dan menyatukan semua kekurangan, kelebihan dan kemunduran &isik bangunan Ba-u (Replacement Cost New) (. Bia6a Pengganti Ba-u (Replacement Perkiraan Perkiraan biaya untuk membangun membangun dengan dengan menggunak menggunakan an harga harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai menggunakan bahan-bahan moderen serta standard dengan rancangan masa kini

5.&. 5.&.

Esti Estima masi si Bia6 Bia6a a Pem8 Pem8an ang gun unan an ntuk menghitung $iaya eproduksi5Penggantian baru pada metode !alkulasi $iaya ada empat macam metode yang dikenal, yaitu @ umlah a) Meto+a Penelitian 1uml

Atau

Meto+e

0u-9e6

KuantitasQuantity

'etoda da ini ini meng menggu guna naka kan n taks taksir iran an terp terper erin inci ci atas atas harg hargaa semu semuaa Survey Method . 'eto kompon komponen en materi material al yang yang persis persis sama sama dengan dengan yang yang dipaka dipakaii sebaga sebagaii bahan bahan untuk untuk membangun harta tersebut oleh produse 5 Pembina 5 Pembangun harta dan kemudian dijum dijumlah lahkan kan . 'enghi 'enghitun tung g denga dengan n cara cara ini jarang jarang digun digunaka akan n oleh oleh penila penilaii karena karena memerlukan "aktu yang relati& lebih banyak 5 panjang dan membutuhkan pengetahuan teknik yang khusus misalnya arkitetur atau sipil bangunan. Meto+a +a Unit Unit Te-7as -7asan ang g  +i Tem7a em7att atau atau Unit Unit in Plac Placee Me Meth thod od . 'etoda b< Meto 'etoda ini unak

biay 5 jumlah jumlah harg atas bermacam material material 5 baha

bang







kemudian kemudian diperhitu diperhitungka ngkan n seluruh seluruh &ondasi &ondasi berapa berapa luasnya luasnya atau jumlah jumlah keseluruh keseluruhan an &ondasi dari gedung. 'etoda 'etoda ini dapat juga disebut sebagai sebagai metoda metoda meter kubik dan biasanya merupakan koreksi 5 perbaikan atas metoda unit terpasang, dan disamping itu data atau in&ormasi dapat dikumpulkan dari para kontraktor dan buku petunjuk biaya yang yang disusu disusun n oleh oleh nstan nstansi si terten tertentu tu atau atau penjua penjuall bahan bahan bangun bangunan an atau atau Perusa Perusahaa haan n Pembangun5 Pengembang , misalnya seperti epartemen Pekerjaan mum, inas Tata $angunan dan Tata !ota, Pajak $umi dan $angunan , Perusahaan eal +state , Perum Perumnas Perumnas dan lain-lain lain-lain.. 'etoda 'etoda ini sering sering juga disebut disebut sebagai metoda metoda perbandingan perbandingan atau comparatie method. Meto+e In+eks In+eks Bia6a Bia6a  Index Method . . 'etoda d< Meto+e 'etoda ini digunakan digunakan untuk untuk menyesuai menyesuaikan kan biaya pengganti baru bangunan pada saat ini dengan mendasarkan pada biaya pengganti baru bangunan pada saat baru dibangun. $iaya ini dapat naik atau turun tergantung pada besar kecilnya indekspada saat ini. 7aranya dengan menghitung indeks biaya saat ini dengan indeks biaya masa lampau 5 indeks biaya saat dibangun ari ari ke empat empat metoda metoda terseb tersebut ut di atas atas maka maka metoda metoda surey surey kuatit kuatitas as member memberika ikan n perhitungan biaya yang paling teliti. teliti.

5.'. 5.'.

Pen6 Pen6us usut utan anD De7 e7-e -esi sias asii Bang Bangun unan an Penyusutan Penyusutan adalah penguranga pengurangan n nilai nilai dari biaya pembuatan pembuatan baru. alam melakukan melakukan penilaian dengan pendekatan !alkulasi $iaya ;7ost Approach<, Approach<, diperlukan suatu tahapan yang cukup penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai. epresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga keadaan bangunan, "alaupun "alaupun bangunan dalam keada

1))G baru. !aren dalam penilaian penilaian yang kita tentukan tentukan







pemakaiannya. engan demikian, estimasi penyusutan &isik dapat dire&leksikan dari kondisi yang terjadi atas komponen bangunan ;aktia lainnya< secara terinci (. Pen6usutan atau Kemun+u-an 2ungsional "2un;tional /8solesen;e). isebut juga kemunduran &ungsional atau kemunduran internal. Suatu kerugian atau kehilangan yang melekat pada harta sebagai akibat dari tidak ber&ungsi atau rusaknya mekanisme alat atau perlengkapan atau tujuan bangunan, bangunan, sehingga tidak tidak dapat memenuhi tujuan , kenyamanan kenyamanan dan keselamatan pengguna harta tetap. 'isalnya, li&t 5 escalator rusak, Air condition tidak dingin atau rusak pada hal konstruksi bangunan di design tanpa entilasi, pintu sering macet tidak dapat dibuka, cendela tidak dapat ditutup dengan benar engsel telah lepas 5 kayu mengembang , dan lain-lain. 3. Kemun+u-an Ekonomi "E;onomi; /8solesen;e). isebut juga kemunduran eksternal. Suatu kerugian atau kehilangan nilai yang diakibatkan oleh karena keuatan-kekuatan di luar harta kekayaan dan menyangkut &aktor-&aktor ekonomi 5 moneter atau lingkungan masyarakat. 0al itu terjadi terjadi misalnya karena perubahan peraturan pemerintah 5 Honing, Honing, perubahan nilai mata uang sebagai sebagai akibat krisis krisis moneter, dan lain-lain. lain-lain.

5.$.







- A7 Windo"s 1 pk - 0eater Sub. Total !. $angunan *
(,6)),))) (,86),))) (3,86),))) &($=>#5=$%%

a. Pe-hitunga Pe-hitungan n Pen6usuta Pen6usutan n 2isik 2isik 6ang 6ang Da7at Da7at Di7e-8 Di7e-8aiki aiki "
lantai lantai yang harus diganti diganti seluas 1( m( dan langit-lang langit-langit it ;pla&on< ;pla&on< seluas 16m(. engan engan mengambil rujukan pada harga satuan bangunan di atas maka besarnya penyusutan &isik dari komponen yang dapat diperbaiki adalah @ Bia6a Penggantian "*7.): "?*7.) 2antai ;1( m(< 16D,(6) Pla&on ;16 m(< >3,86) Total Pe-8aikanPen6usutan 2isik "*7.)

*u7iah

1,?86,))) 1,*)D,(6) &=5>#=5

%$8. Pe-hitunga Pe-hitungan n Kemun+u-an Kemun+u-an 2ungsi 2ungsi 6ang 6ang Da7at Da7at Di7e-8aik Di7e-8aikii "
memenuhi standar pasar lagi, sehingga perlua diganti pada bagian pemanasnya dengan biaya penggantian sebesar p. 86).))),- Selain itu pada salah satu k. mandi dari rumah tinggal tersebut, tersebut, tidak tidak ber&ungsi ber&ungsi secara secara sempurna sempurna disebabkan disebabkan bathtub-ny bathtub-nyaa mengalami mengalami kerusakan. kerusakan. engan engan demiki demikian an perlu perlu dilak dilakuka ukan n renoa renoasi si dengan dengan mengga mengganti nti bathtu bathtub b sebesa sebesarr p. 3.6)).))),- an terakhir dijumpai penggunaan salah satu A7 yang terpasang dengan daya ( pk pada ruangan yang tidak sebanding ;kecil<, seharusnya cukup digunakan A7 1 pk. ntuk itu, bila diadakan penggantian atas A7 tersebut, dibutuhkan dana sebesar p. (.))).))),;atas dasar biaya yan telah disesuaikan dengan menukar A7 yang lama<. engan demikian jumlah kemunduran &ungsi &ungsi yang dapat diperbaiki diperbaiki ; incurable! adalah $iaya Perbaikan 0eater

86),)))







Pen6usutan 2isik

5,=$&@=%,&

+. Pe-hitunga Pe-hitungan n Kemun+u-an Kemun+u-an 2ungsi 2ungsi 6ang 6ang Ti+ak Ti+ak Da7at Di7e-8ai Di7e-8aiki ki "In;u-a8le "In;u-a8le)) !emunduran &ungsi yang tak dapat diperbaiki dapat dihitung dari pengaruh &ungsi ruangan

yang tidak normal. umah tinggal yang menjadi sujek penilaian salah satu kamarnya memiliki ukuran kekecilan diba"ah standar sehingga mengakibatkan terjadinya penuruan nilai se"a menjadi p. ((.))).))),- dibanding pasaran setempat mencapai p. (3.))).))),ross ncome 'ultiplier ;'< dari properti sejenis diperoleh 3) kali. engan demikian diperoleh besarnya kemunduran &ungsi sebesar @

U-aian

!emunduran /ungsi ;p. (3 juta C p. (( juta< J 3) e.

Penu-unan Nilai 0ewa "*7.) 1,))),)))

!IM ")

Kemun+u-an 2ungsi "*7.)

3)

3),))),)))

Pe-hit Pe-hitung ungan an Kemun+u Kemun+u-an -an EksteEkste-nal nal Terjadinya Terjadinya krisis moneter berimbas kepada penurunan permintaan atas pasaran rumah tinggal,

sedangkan pena"arannya masih cukup tinggi. Sehingga akibatnya rumah tinggal yang sejenis mengalami penurunan pendapatan se"a yang sebelumnya p. 3).))).))),- menjadi p. (8.))).))),- per tahun. engan tingkat kapitalisasi sebesar ()G maka besarnya kehilangan nilai atas properti tersebut dengan menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah @ Pendapatan Se"a Normal Pendapatan Se"a setelah krisis !ehilangan Pendapatan

3),))),))) (8,))),))) 3,))),)))









Total Pen6usutan

Kesim7ulan Nilai P-o7e-ti : 7N p. Total Penyusutan p. Nilai $angunan p. Nilai Tanah Tanah p. Nilai P-o7e-ti *7.

>#=%(%=&#&

386,?1(,6)) ?1,)8),3)) (>*,8*(,()) 33),))),))) F ,5'=('5=5%%







keadaan baru dan dikurangi dengan keausan, penyusutan atau deprisiasi harta, dan kemudian ditambah dengan perkiraan nilai tanah. 5. 1enis 1enis Bia6a Bia6a 6ang 6ang TeTe-ka kait it +engan +engan P-o7e P-o7e-ti -ti a. $iay $iayaa epro eprodu duks ksii $aru $aru "Reproduction "Reproduction #ost Ne$! Ne$ ! b. $iaya Pengganti $aru "Replacement $aru "Replacement #ost Ne$! &. Esti Estima masi si Bia6 Bia6a a Pem8a Pem8ang ngun unan an a. 'etoda 'etoda Penelitia Penelitian n 4umlah 4umlah Atau Atau 'etode 'etode Surey Surey !uantita !uantitas5 s5 %uantity Survey ðod b. 'etoda nit Terpasang Terpasang 5 di Tempat Tempat atau 'nit in (lace ðod c. 'eto 'etoda da 'ete 'eterr Per Perse segi gi d. 'etod 'etodee nd ndek ekss $iay $iayaa 5 Inde) 5 Inde) ðod '. 1enis 1enis  1eni 1eniss Pen6us Pen6usuta utan n  De7-e De7-esia siasi si a. Penyusutan Penyusutan atau kemerosota kemerosotan n &isik &isik ;Physical ;Physical eteriorat eterioration ion b. Penyusutan atau !emunduran !emunduran /ungsional ;/unctional ;/unctional :bsolesence c. !emund !emundura uran n +konomi +konomi ;+con ;+conomi omicc :bsoles :bsolesenc ence<. e<.

Dokumen.tips Makalah Penilaian Properti Pendekatan Biaya

Recommend Documents