ERNESTO C. WAYAR Doctoren derecho. Ex Juez del Superior Tribun Tribuna] a] de Justicia de la Provincia de Jujuy. Juez por concurso de la Cámara Federal de Tucumán. Profesor titular regular de detecho civil en la Universidad Nadonai de Tucumán
TOMOl
CONCEPTO. NATURALEZA ELEMENTOS. EFECTOS TEORÍA DEL INCUMPLIMIENTO
DERECHO CIVIL OBLIGACIONES ERNESTO C. WAYAR
SEGUNDA EDICIÓN
LexisNexis Depalma BUENOS AIRES
LOS SUJETOS
de las expensas comu nes propiedad horizontal.
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en los casos comprend idos en el régimen de
II) Se tas constituye "en razón de la cosa y con referencia a ella ". — El deber de prestación.se asu me "en razón de la cosa y co n referencia a ella"; es decir, las prestaciones que deben cumplir los deudores tienen origen, la mayoría de las veces, en los gastos o erogacio nes que realizaron los acree dores pa ra construir, conserv ar o mejorar "la cos a" sobre la cual unos y otros ejercen alguna especie de señorío. Por decirlo de otro modo: es la "cosa" la que requiere inversiones, y éstas generan créditos y deudas; cré ditos en favor del inversor, deudas a cargo de quien se verá beneficiado. Siempre es la cosa la que "c rea" el crédito y la correlativa deuda . Así, por ejemplo, es propter rem la obligación de pagar el valor de la medianería, o la de atender los gastos que demande la conservación de la cosa que se tiene en condominio con otras personas, porque en uno y otro supuesto es la "cosa" la que ha originado el gasto. III) El crédito o la deuda "pasen " a los sucesivos aáquirentes o posee dores de la cosa.—Puesto que al crédito o la deuda se los tiene en razón de ¡a cosa, ésta transforma en acreedor o deudor a los sucesivos adquirentes o po seedores. Por ello se ha dicho que la obligación "deambula" con la cosa. Por ejemplo, compro un inmueble cuyos muros medianeros fuensn construidos por el anterior propietario, sin que el vecino aportara lo que le correspondía; pues bien: como nuevo propietario, tengo el derecho de exigirle el pago d e ese aporte. ¿Hubo, acaso, una cesión de crédito? No; el crédito que tengo contra mi vecino no es el producto de una cesión. Es la consecue ncia de hallarme en relación con la cosa. N o fue mi antecesor quien me transmitió el crédito ; fue la posesión de la cosa la que me convirtió en acreedor. IV) Se extinguen cuando cesa ta relación con la cosa. — Cuando cesa, por cualquier motivo —destruc ción, enajenación o abandono—, la rela ción de la persona con la cosa, desaparece también el crédito o la deuda que le incumbían a aquélla. Quien se desprende de la cosa se desobliga; quien la adquiere queda vinculad o, pues viene a ocupar la posición jurídica de su antecesor. El abandono de la cosa, según se dijo, provo ca la extinción de la obligación; pero, ¿en qué momento debe tener lugar el abandono para libe rar al deudor? Por ejemplo, Juan, Pablo y Diego poseen en común un auto móvil, como con dóminos. E s necesario reparar el motor y sólo Juan está " CN.CIv., Salii A. 23/10^1969, "LL.", 140-777 (24.761-8); ídem, Sala D, 11/10/1966, "L.L.". 124-897; ídem, SaUB. 30/9/1968, "LL", 136-1062 (22.091-S).
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c) En casi todas las hipótesis de obligaciones propter rem, esa autori zación no existe, de manera que están regidas porel principio general que impone la responsabilidad patrimonial ilimitada. Sin embargo* lioha y im pedimentos para que el legislador, en un supuesto dad o, limite la responsa bilidad de un deudor propter rem; así, por ejemplo, el adquirente de un de partamento en propiedad horizontal, deudor propter rem de las expensas comunes, responde sólo con la cosa adquirida cuando se bratade expensas adeudadas por el anterior propietario, que le fueron transmitidas junto con la cosa (art. 17 de la ley 13.512). Conviene aclarar que l a responsabilidad ilimitada se da únicamente cuando el deudor incumple; es decir, cuando, manteniéndose en relación "con la cosa", se niega a satisfacer al acreedor 2 ' . En cambio, cuando el deu dor decide hacer uso del derecho de abandono, si bien de hecho limita su responsabilidad al valor de lacosa abandonada, no cabe decir que haya in cumplido. En efecto: no se debe ver en el abandono un caso de incumpli miento, pues con aquél el "deber de prestación" se traslada a otro deudor, el nuevo poseedor; o bien, si la cosa abandonada queda bajo el dominio ex clusivo del acreedor, la obligación se habrá extinguido por confusión; pero ni en uno ni en otro caso se habrá configurado un incumplimiento. Tanto no hay incumplimiento, que el abandono ha sido asimilado a la dación en p ^ o , que es una de las formas de cumplir 2 2 .
VI) Son creadas por la ley. — Las obligaciones propter rem derivan de la ley, ya que sólo el legislador puede crearlas Escapan del ámbito de De acuerdo: Cazeaux y Trigo Represas, Dereclw de las obligaciones, I, p. 3 1. La afirmación corresponde a F. Messineo, Manual, t IV, 5 100, p. 44, n° 8 bis. Aunque, como bien se ha dicho, es necesario efectuar un distingo, según que el aban dono sea abdicativo o traslativo, porque "...cuando es abdicativo el deudor no puede libe rarse por el abandono de la cosa. En cambio cuando es traslativo funciona como una dación en pago": R. Cánfora, Obligaciones reales, nota 55, "Juris", 1996, p. 56. Un análisis de los diversos supuestos revela que la ley impone deberes propter rem tomando únicamente en cuenta la relación de la persona con la cosa; prescinde de la volun tad de los particulares. Esto explica por qué, v.gr., todo aquel que compra un departamento en propiedad horizontal está obligado —quiera o no— a pagar las expensas comunes, inclu so aquellas devengadas con anterioridad a la compra (C.N.Civ., Sala F, 2/8/1973. "J.A.", 974-21 -70; ídem. Sala F, 1 l/lO/l 973, "E.D.", 51 -762). Por la misma tazón, el vendedor de un inmueble no podría, ni aun con el consentimiento del comprador, reservarse un crédito propter rem por el valor de la medianería, pues ese crédito pasa junto con la cosa al nuevo propietario, sin que las partes puedan impedirío. El com (HBdor es el nuevo acreedor, y si bien luego de percibir el crédito puede transferirlo al anterior propietario, ello no significa que el eréditóen cuestión haya perdido su carácter/jropfcr ron (cfr. J. Llambías, OW/^flcion«,I,n'' 15bis,p.26).
ÍNDICE Palabras Palabras preliminares para la segunda edición edic ión
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CAPÍTULO I
CONCEPTO A) NOCIONES PREUMINARES
5 1. Relación jurídica. Noción § 2. L-a "relación de obligación" como especie de relación jurídica a) La relación relación real b) La relaci relación ón de obligación obligación § 3 . Terminolo Terminología gía : § 4. Acepciones impropias impropias de la palabr palabraa "obligación" ~ § 5. Etimología. Breve noticia histórica histórica sobre la palabra palabra "obligación"
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B) CONCEPTO DE OBLIGACIÓN § 6 . La cuestión cuestión en el Código Civil § 7. Las definiciones romanas romanas §8. El Conceptualismo dogmático a) La obligación como "deber "deber"" o como "poder" "poder" b) La responsabilidad responsabilidad del deudor deudor y el concepto de obligación c) El valor patrimon patrimonial ial de la prestación prestación y el concepto de obligación § 9. Descripci Descripción ón dé la obligación a) Notas típicas b) Observaciones a la enumeración enumeración c) Definición § 10. La obligación como instrume instrumento nto de cooperación social
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poder de la autonomía privada. Los particulares no podrán n uncacrear una obligación que tenga por deudor o acreedor a todo ulterior poseedor de una cosa determinada; entre otras razones, porque los contratos no pueden vin cular a los terceros que no intervinieron en su celebración (arts. 11 61,1195, 1199, etc.). § 40. LA OBLIGACIÓN PROPTER REM Y LAS "CARGAS REALES"
La denominación "obligación real" o propter rem ha sido usada para designar las "cargas reales". Es necesario establecer el distingo entre am bas figuras. Se debe comenzar por precisar el significado de la expresión "cargas reales", a la cual se le ha atribuido dos acepciones diversas: En sentido estrict o, las cargas reales son derecho s reales que se pre sentan como rentas establecidas a favor de determinadas personas y que han sido definidas como "aquellas prestaciones de carácter periódico que se deben por una persona en cuanto es titular del goce de un determinado bien, y consisten en dar (p. ej., el canon enfitéutico) o hacer alguna cosa (prestar servicios o faenas)" 24. En otras palabras, en virtud de una carga real, el poseedor de un bien inmueble está obligado, frente a determinada persona, a cumplir prestaciones , ordinariamente periód icas, de dar o hacer. Se las llama también "rentas inmobiliarias". Esta figura se presenta como una obligación impuesta a una persona en razón de la cosa que posee, lo cual pone en evidencia su gran similitud con las obligaciones propter rem, y justifica, en cierto modo, que algunos autores las hayan identificado ^. Empero, la asimilación es imposible, al menos en nuestro derecho. Para comenzar, las cargas reales, entendidas como rentas, son derechos reales que constituyen resabios del derecho medieval que fueron útiles al régimen feudal pero son impracticables en la actualidad, ante las nuevas formas de organización y distribución de la propiedad de la tierra 2*. Com o ejemplos de rentas reales se suele mencionar los censos (en sus dos espe^* Cfr. A. Trabucchi, Instituciones de dereclw civil. I, n° 193, p. 449. En opinión de Gorla, la categoría de obligaciones /7rí >pfer rem comprende tanto las cargas reales como las obligaciones propter rem en sentido estricto, pues en unas y en otras se debe una prestación "en razón de una cosa" (G. Gorla, Le garamie reali dell 'obbligaziO' ne, citado por F. López de Zavalía en Las rentas reales, en "Revista Jurídica" de la Univer sidad Nacional de Tucumán, n° 2, p. 148, nota 43). Sobre este tema se puede ver L. M. Va liente Noailles, Obligaciones reales, n" 6, ps. 23 y ss. ^ Cfr. Enneccerus y Wolff, Tratado de derecho civil, t. III. "Derecho de cosas", vol. II, p. 155. Sobre el tema, ver N. Gorostiaga, El Código Civil y su reforma ante el dereclw civil comparado, l. II, ps. 593 y ss.
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sobre la cosa íijena. La carga real es, en suma, el correlato o lado pasivo de un derecho real. ¿Cómo se puede confundir la carga, entendida como correlato del de recho real, con la obligación propfer rem? Se apreciará el problema si se tiene en cuenta que en los derech os rea les también existe un sujeto pasivo, que no siempre es "univ ersal". En cier tos casos, el ordenam iento le impone a una persona determ inada el especí fico deber jurídico de tolerar que otra persona ejerza sobre uno de sus bienes un derecho real. Es lo que sucede con el ya recordado deudor hipo tecario. Lo típico de este deber jurídico es su carácter real; es decir, se im pone en razón de la cosa gravada y se mantiene con ella dondequiera que vaya. Si el deudor hipotecario vende la cosa, el deber jurídico va con ella, y el nuevo propietario tiene que "tolerar" o "sufrir" el derecho de hipoteca. La relación con la cosa determina la persona que es sujeto pasivo. De ahí el parentesco de este deber jurídico real con la obligación propter rem. No obstante, entre ambas figuras hay notables diferencias. Para simplificar, observemos la situación jurídica en que se halla el tercer poseedor de un inmueble hipotecado, que es el ejemplo con el cual vengo trabajando. Han sostenido algunos autores que en tal caso se está ante una obligación propter rem; por ende, el tercer poseedor es tratado como "deudor" u "obligado " a pagar el crédito , pues está en relación con la cosa y puede liberarse abandonándola. Sin embargo: I) El tercer poseedor no puede ser considerado "deudor", desde el mo mento en que la ley descarta la posibilidad de que "incumpla" la obligación. En efecto: supongamos que el tercero mantenga la cosa bajo su poder y que des pués de ser intimado a abandonarla o a pagar el crédito (arts. 3162 y 3163) re huse ambas cosas; ¿qué sanciones le correspo nden? La respuesta está en el art. 3165: "los tribunales no pueden (...) pronunciar (...) condenaciones persona les" en su contra, y el acreedor "no tiene otro derecho que perseguir la venta del inmueble". Esto significa que el tercer poseedor no responde con sus otros bienes, lo cual desmient e que se trate de un obligado propter rem, por que éste tiene responsabilidad ilimitada en caso de incumplimiento. II) Tampoco el hecho de que tanto el deudor propter rem como el ter cer poseedor puedan liberarse mediante el abandono de la cosa autoriza a La tesis según la cual el tercer poseedor de un inmueble hipotecado es un deudor propter rem es compartida, entre otros autores modernos, por L. Josserand, Derecho civil, 1.11, vol. II. "Contratos", n° 1887, p. 689, y J. Carbonier, Derecho civil, 1.11, vol. II, "El de recho de las obligaciones y la situación contractual", p. 38.
XIV
INWCB B) EVOLUCIÓN HISTÓRICA
a) D^pficho romano •.•......>•••»#•<».•«•..».... b) El crisiianismo ;. c). La Revolución Francesa y d) La función función social de la obligación »
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Código
Napoleón
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C) LA UNIFICACIÓN M LA LEGISLACIÓN SOBRE OBUGACIONES Y CONTRATOS %
36 bis. Razones que justifican la uniñcadón 73 a) Breve referenda histórica 73 b) La supera superació ciónn del critwio objetivo 76 c) Un nuevo detecho: el empresario empresario,, la empres empresaa y la tctívidad empreurtil empreurt il 80 d) La doctrina doctrina 86 {36 ter. Los proyectos de unifícadón y de refomias de nuestro derecho privado 87 a) El Proyect Proyectoo de Unificación Unificación de 1987 ^ 87 b) El proyecto proyecto de la comiiión federal federal de juristu juris tu de 1993 91 c) El Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993 M d) Proyecto del Poder Ejecutivo de 1998 92 CAPtrutOIU ELEMENTOS A) ELEMENTOS ESENCIALES
§3 7. Enunciación. Enunciación.
95 B) LOS SUJETOS
§ 38 . Caracteriz Caracterización. ación. Condicionas requeridas requeridas a) Capacidad Capacidad , b) Determinaci Determinación ón § 39. Obligaciones reales, proptet itin, ob ron o ambulatorias a) Terminología Terminología b) Concepto c) Caracteres Caracteres » § 40. La obligac obligación ión propter rem y las "cargas "cargas reales"
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