UNIVERSIDAD UNIVERS IDAD CATÓLICA CATÓLICA DEL D EL TÁCHIRA TÁCHIRA DECANATO DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO COORDINACIÓN DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y SOCIALES Especialización Avalúo de Bienes Inmuebles
A V ALÚO D E F INCAS VA L O R A C I O N D E L A T I E R R A M É T O D O S S I N T É T I C O S , C O M P A R AT AT I V O S O D I R E C T O S (ACTIVOS NO DEPRECIABLES) Facilitador: Msc. Gustavo A. García OCTUBRE DE 2016
MÉTODOS SINTÉTICOS, COMPARATIVOS O DIRECTOS Mercado Estadística Descriptiva (Forma Tradicional)
Estadísticos de Posición (Tendencia Central) - Media Aritmética - Mediana - Moda
Ajustes: Area, Tiempo, Uso, Acceso y Ubicación
Estadística Inferencial (Forma Científica)
Modelos Econométricos
Los métodos sintéticos se basan en la comparación entre inmuebles, tomando como referencia caracteristicas o variables explicativas comunes a las de los inmuebles que se comparan
METODO DEL MERCADO O VENTAS COMPARABLES
Método fundamentado en el principio de sustitución, el cual busca establecer el valor comercial de un bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables, o bienes similares, al bien objeto de avalúo.
Ofertas o transacciones, conocidas también como referenciales, las cuales deben ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial del bien objeto de avalúo.
Comparación con valores regularizados de la compra venta de fincas similares, referenciales que se hayan efectuado durante un lapso prudencial, 1 a 2 años.
Características del Método del Mercado
Etapas del Método
-
Calcula el valor del bien comparándolo con el precio pagado por otros bienes de similares características.
-
Estima el valor de mercado.
-
Necesita que el tasador posea buen conocimiento del precio pagado por otras fincas de similares características.
-
Selección de las ventas
-
Verificación de las ventas
-
Inspección de las ventas
-
Presentación de las ventas
-
Análisis de las ventas.
El método se basa en el principio de Sustitución, asi como el de Conformidad y de la Oferta y de Demanda, aclarando que para su aplicación se requiere aplicar técnicas de homogenización para hacer los bienes comparados, lo mas semejantes posible.
Bienes Similares
Representa la clave en la aplicación del método del mercado. Ej. Terrenos con igual superficie y topografía.
Cotidianamente es difícil detectar y obtener referenciales de bienes similares
Esto conlleva a la necesidad de buscar referenciales apropiados, que aunque no sean similares, puedan considerarse como sustitutos semejantes.
Si se parte del hecho de la casi imposibilidad de obtener referenciales similares, el tasador debe recurrir a la búsqueda de referenciales sustitutos semejantes.
Estos referenciales, si bien pudiesen considerarse sustitutos del bien objeto de avalúo, difieren en características tanto físicas como de ubicación, entre otras.
Estas diferencias deben ser corregidas con el fin de que los referenciales se asemejen lo mas posible al bien objeto de avalúo.
Ajuste u homologación de referenciales
Estos ajustes o correctivos, afectan de manera positiva o negativa el valor de un referencial, según las diferencias existentes y observables respecto al bien objeto de avalúo.
Ajuste por tiempo Capitalización - INPC Ajuste por Area Ing. Carlos Meyer Ajuste por Uso, Acceso y Ubicación Ing. Mendez Sobrinho
Capitalización: Representado por la ecuación del valor futuro del dinero:
F A T = P.U.R * (1 + i)n
Ajuste por tiempo
Inflación: Basado en la variación de los precios a través del tiempo, emplea como herramienta de calculo el INPC
F A I = (INPC Act / INPC Hist)
Ajuste por Area
Se basa en la premisa de que el valor unitario de un inmueble, es función inversa de la magnitud de su área, a mayor área, menor precio unitario, y viceversa. Este ajuste puede emplear como herramientas de calculo la formula de Meyer o la formula empírica de ajuste por área.
Meyer, plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referencial es mayor o menor que la del inmueble objeto del avalúo, no debería ser utilizada para diferencia de superficies muy grandes.
Aref < Ainm
Aref > Ainm
FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X
FcA = [ 1 + (Ainm / Aref) * X ] + X
Donde:
FcA = Aref = Ainm =
FcA: Factor de corrección por área ; Aref: Area del Referencia ; Ainm: Area del inmueble objeto de valoración
Fórmula Empírica
Ajuste por Ubicación, Uso y Acceso
Frecuentemente los resultados de los valores calculados para las tierras, no concuerdan con la realidad practica, debido a la existencia de factores que influyen, de manera directa e indirecta en su valor; como es el caso de la ubicación y el acceso de la unidad de producción para el momento del avalúo.
Para una gran cantidad de tasadores, la ubicación y el acceso durante las diferentes épocas de año son factores que influyen en la estimación del valor de la tierra.
Criterio del Ing. Octavio Teixeira Méndez Sobrinho Ajuste por Ubicación, Uso y Acceso Método del Instituto Agrario Nacional (IAN)
CRITERIO DEL ING. OCTAVIO TEIXEIRA MÉNDEZ SOBRINHO Un procedimiento para corregir el valor actual de la tierra, se basa en la tabla elaborada por el Ingeniero Brasileño Méndez-Sobrinho, la cual interrelaciona la clasificación de tierras según su capacidad de uso, elaborada por el profesor NORTON, con la calificación del fundo considerado su ubicación y acceso.
CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA SEGÚN SU UBICACIÓN Y ACCESO SITUACION
CARACTERISTICAS
ESCALA D VALOR
Optima
Inmueble con el frente a la carretera asfaltada, importancia limitada de las distancias
100
Muy Buena
Inmueble con acceso por carretera de primera clase, no pavimentada, importancia relativa de las distancias
95
Buena
inmueble con acceso por carretera no pavimentada, condiciones seguras de transito todo el año, importancia significativa de las distancias
90
Inmueble con acceso por carreteras y servidumbres Desfavorable de paso que no ofrecen condiciones satisfactorias de transito, vías y distancias equivalentes
80
Mala
Como la anterior pero obstaculizada por derrumbes, serios problemas de transito durante la estación lluviosa, distancia y clase de carreteras equivalentes
75
Pésima
Como la anterior, pero además con serios problemas de transito durante le estación seca, obstaculizada por quebradas y riachuelos, sin puentes, paso a riesgo debido a los caudales de agua
70
CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA SEGÚN SU UBICACIÓN Y ACCESO Acceso Ubicación
Características Vías de Acceso
Escala de Valores (%)
Tipo
Transitabilidad
Óptima
Pavimentada
Permanente
100
Buena
Engranzonada
Permanente
90
Regular
Tierra
Difícil en invierno
80
Mala
Pica de Tierra
Difícil en invierno y en verano
30
Pésima
Pica de tierra y/o Fluvial, Aérea
Problemática todo el año
20
TABLA DE CORRECCIÓN DE MÉNDEZ-SOBRINHO CUADRO DE AJUSTE DEL VALOR DE LA TIERRA SEGÚN LA CAPACIDAD DE USO DEL SUELO Y LA SITUACION DEL INMUEBLEDESDE EL PUNTO DE VISTA DEL ACCESO Ubicación Acceso Óptima 100% Muy Buena 95% Buena 90% Desfavorable 80% Mala 75% Pésima 70%
Clase I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
100%
95%
75%
55%
50%
40%
30%
20%
1,000
0,950
0,750
0,550
0,500
0,400
0,300
0,200
0,950
0,903
0,713
0,523
0,475
0,380
0,285
0,190
0,900
0,855
0,675
0,495
0,450
0,360
0,270
0,180
0,800
0,760
0,600
0,440
0,400
0,320
0,240
0,160
0,750
0,713
0,563
0,413
0,375
0,300
0,225
0,150
0,700
0,665
0,525
0,385
0,350
0,280
0,210
0,140
La confiabilidad del método del mercado depende de la verificación del grado de comparación y uniformización de los valores unitarios de las operaciones de compra - venta o referenciales seleccionados.
La uniformización u homologación se realiza, ajustando los valores unitarios de los referenciales comparables, de acuerdo a las diferencias de variables tales como acceso, área, ubicación, tiempo, entre otras, respecto a la finca objeto de valoración
En el método de comparación no interviene el criterio del tasador, por lo cual al valor resultante no se le puede atribuir carácter subjetivo. Por esta razón, es el método que proporciona los valores de mercado más probables o más cercanos a la realidad.
