ANALISIS LOKASI TOKO ALFAMART DAN INDOMARET INDOMARET DI ZONA PENDIDIKAN TEMBALANG
Tugas Mata Kuliah:
METODE ANALISIS PERENCANAAN DAN PEMBANGUNAN (ANALISIS LOKASI) Dosen Pengampu: Dra. Bitta Pigawati, MT
Oleh:
Sariffuddin, ST
MAGISTER PEMBANGUNAN WILAYAH DAN KOTA PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS DIPONEGORO
SEMARANG 2008
ANALISIS LOKASI TOKO ALFAMART DAN INDOMARET DI ZONA PENDIDIKAN TEMBALANG Abstrak Persaingan bisnis merupakan kondisi umum dan normal dalam sistem perekonomian. Karena dengan persaingan akan akan memunculkan memunculkan kretivitas-kreativitas kretivitas-kreativitas baru agar agar dapat memenangkan memenangkan persaingan persaingan dan pada akhirnya dapat memberikan nilai tambah pada setiap komoditi/ jasa yang ditawarkan. Namun bagaimana jika persaingan persaingan tersebut dalam satu satu lokasi yang relatif relatif sama dan target target pasar yang sama sama pula? Kondisi ini terlihat pada penentuan lokasi pembangunan toko Alfamart dan Indomaret yang selalu berdekatan bahkan dapat dipastikan jarak antara kedua toko tersebut tidak lebih dari 2 km. Menarik untuk dikaji, bagaimana hubungan persaingan kedua toko tersebut ditinjau dari teori lokasi.
A. PEND PENDAH AHUL ULUA UAN N Sistem Sistem perekon perekonomia omian n akan berpenga berpengaruh ruh pada pemilihan pemilihan lokasi lokasi suatu suatu unit unit aktivitas tertentu di suatu wilayah. Pada dasarnya lokasi dipengaruhi oleh penggunaan sumber daya yang terbatas atau langka (scarcity ( scarcity ). ). Faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan lokasi adalah produksi, ketersediaan bahan baku, energi, lahan, tenaga kerja, kerja, dan modal. Pada konteks sistem pelayana pelayanan, n, dari seluruh faktor tersebut yang paling paling berpenga berpengaruh ruh adalah adalah keberada keberadaan an pasar pasar. Sehingga Sehingga,, pasar pasar menjadi menjadi salah salah satu faktor faktor domina dominan n yang yang mempen mempenga garuh ruhii kebera keberadaa daan n suatu suatu aktivi aktivitas tas perek perekono onomi mian an tertentu. Begitupula keberadaan swalayan Alfamart dan Indomaret. Kedua aktivitas pere pereko kono nomi mian an ini ini cend cender erun ung g mend mendek ekat atii pasa pasarr yaitu yaitu pend pendud uduk uk,, kare karena na usah usaha a perekonomian dari kedua toko swalayan ini adalah menyediakan kebutuhan pokok sehari-h sehari-hari ari untuk untuk penduduk penduduk.. Menarik Menarik untuk untuk dikaji dikaji adalah adalah kedua kedua toko swalayan swalayan ini memiliki target pasar yang sama dan kebanyakan memilih lokasi yang relatif sama atau berdekatan. B. RUMU RUMUSA SAN N MASA MASALA LAH H Permasalahan keberadaan toko swalayan Alfamart dan Indomaret yang selalu relatif relatif berdeka berdekatan tan merupak merupakan an fenomena fenomena yang unik. unik. Hal ini karena karena mereka mereka memilik memilikii target target pasar pasar sama sama dan produk yang dipasa dipasarkan rkan juga juga sama, sama, sehingg sehingga a tentu tentu terjadi terjadi persaingan persaingan di antara keduanya. Bahkan di beberapa beberapa lokasi justru kedua toko swalayan ini berdampi berdampinga ngan. n. Padahal Padahal,, kedua kedua toko swalaya swalayan n ini termasuk termasuk bersain bersaing g sempurn sempurna a karena mereka memiliki produk yang ditawarkan relatif sama dan target pasar yang sama pula. Sehingga, yang menjadi pertanyaan adalah kenapa kondisi ini bisa terjadi dan kenapa mereka tetap exist dan sama-sama berkembang? C. MAKS MAKSUD UD DAN DAN TUJU TUJUAN AN Berdasarkan fenomena yang telah diuraikan pada pendahuluan dan rumusan masalah, maka makalah ini dimaksudkan untuk menkaji secara mendalam mengenai latar belakang pemilihan lokasi kedua toko swalayan swalayan tersebut yang relative seragam.
D. GAMBARAN UMUM ALFAMART DAN INDOMARET DI ZONA PENDIDIKAN TEMBALANG Pada Pada dasa dasarn rnya ya Alfa Alfama mart rt dan dan
Indo Indoma mare rett
meru merupa paka kan n
peru perusa saha haan an yang yang
memberi memberikan kan pelayan pelayanan an kepada kepada masyara masyarakat kat berupa berupa penyedia penyediaan an bahan bahan kebutuh kebutuhan an sehari-h sehari-hari ari pendudu penduduk. k. Sehingg Sehingga a secara secara umum umum keberad keberadaan aan alfamar alfamartt dan indoma indomaret ret mengiku mengikuti ti kecender kecenderung ungan an kepadata kepadatan n permukim permukiman. an. Produk Produk yang ada di kedua kedua toko swal swalaya ayan n ini rela relatif tif sama sama yaitu yaitu kebu kebutuh tuhan an-keb -kebutu utuha han n sehar sehari-h i-hari ari pendu penduduk duk yang yang sifa sifatn tnya ya prim primer er dan dan
sek sekunde under. r...
Kedu Kedua a
toko toko swal swalay ayan an ini ini
meng mengan anut ut
sist sistem em
perekonomian perekonomian yang sama yaitu Nirlaba. Pemilihan lokasi pembangunan pembangunan toko swalayan swalayan secara secara umum umum deka dekatt denga dengan n perm permuki ukiman man,, deka dekatt deng dengan an akses aksesibi ibilit litas as ( jalan) jalan) dan dan mudah dijangkau. Lebih lanjut, yang dimaksud zona pendidikan Tembalang adalah wilayah yang masi masih h mend mendap apat atka kan n imba imbas s dari dari kebe kebera rada daan an aglo aglome mera rasi si pend pendid idik ikan an ting tinggi gi di Tembalang Tembalang (Undip, Politeknik, Politekkes, Universitas Pandanaran, Pandanaran, STIE Cendekia, dan lain-lain). Pengaruh itu berupa keberadaan mahasiswa yang ”menambah” jumlah pendudu penduduk k Tembala Tembalang ng dan secara secara otomatis otomatis juga juga membutuh membutuhkan kan fasilita fasilitas s yang dapat memenuhi kebutuhannya. Lokasi keberadaan toko swalayan ini sangat berdekatan dan dapa dapatt dikat dikateg egori orikan kan dalam dalam 3 kelom kelompo pok k zona zona pasa pasarr yaitu yaitu dapa dapatt dilih dilihat at (1) di jala jalan n Tembalang, terdapat 2 toko Indomaret yaitu di Ngesrep dan depan Kelurahan Sumur Boto, (2) di Jalan Tirtoagung terdapat 1 toko Indomaret dan 1 toko Alfamart yang jaraknya kurang dari 1 km dan (3) di Jalan Banjarsari terdapat 1 toko Indomaret dan 1 toko Alfamart yang jaraknya kurang dari 1 km. Jika dicermati toko di Jalan Tirtoagung dan Jalan Banjarsari, kedua toko tersebut tidak menunjukkan menunjukkan disparsi yaitu disparsi yaitu pemisahan lokasi yang jauh diantara keduanya. E. ANALISIS ANALISIS LOKA LOKASI SI ALFAMAR ALFAMART T DAN INDOMAR INDOMARET ET Pemilihan lokasi kedua toko ini memiliki karakter yang sama, yaitu mendekati pasa pasarr (pen (pendu dudu duk k seba sebaga gaii pasa pasar) r),, loka lokasi si yang yang muda mudah h diak diakse ses s ( aksesible) aksesible ) ole oleh masyara masyarakat kat dan khusus khusus untuk untuk lokasi lokasi di zona zona pendidi pendidikan kan Tembala Tembalang ng faktor faktor lokasi lokasi pesaing tidak begitu diperhatikan. 1) Lokasi Lokasi mendek mendekati ati Pasar Pasar (pendudu (penduduk k sebagai sebagai pasar pasar)) Strategi pemilihan lokasi kedua toko ini adalah dijangkau semudah-mudahnya semudah-mudahnya oleh oleh masya masyarak rakat at dan menye menyedia diakan kan kebu kebutuh tuhan an seha sehariri-ha hari ri pend pendudu uduk. k. Sehin Sehingg gga a penempa penempatan tan toko-tok toko-toko o ini memperti mempertimban mbangka gkan n keterjan keterjangka gkauan uan masyara masyarakat kat untuk untuk mengak mengakses ses dan banyakn banyaknya ya pendudu penduduk k (sebag (sebagai ai pasar) pasar) yang yang berada berada di Zona-zon Zona-zona a
pasar. Mengingat banyaknya penduduk di Zona pendidikan Tembalang yang dibentuk dari dari pend pendudu uduk k asli asli dan dan pend pendudu uduk k penda pendatan tang g teruta terutama ma maha mahasis siswa wa menj menjadi adikan kan penempatan lokasi-lokasi toko relatif tersebar mengikuti skala pelayanannya. Sistem yang dianut perusahaan Indomaret maupun Alfamart mengambil bahan baku dalam skala besar langsung dari pabrik-pabrik yang kemudian dikumpulkan dalam satu lokasi di pusat (Jakarta) maupun pusat wilayah (Semarang) yang kemudian kemudian didistribusikan didistribusikan ke setiap toko. Pusat manajemen manajemen pembelian bahan baku dan pendistribusian pendistribusian bahan baku tidak sepenuhnya dilakukan di Jakarta (sebagai pusat) namun cukup di setiap pusatpusat pusat wilayah wilayah yaitu yaitu Semaran Semarang, g, begitupu begitupula la Yogyaka Yogyakarta rta dengan dengan pusat pusat di Semaran Semarang, g, meskipun beberapa produk didatangkan dari pusat di Jakarta. Lebi Lebih h lanj lanjut ut,, yang yang cuku cukup p mena menari rik k adal adalah ah seti setiap ap pusa pusatt wila wilaya yah h memi memili liki ki tangg tanggung ungjaw jawab ab seba sebaga gaii peng pengum umpul pul untuk untuk produ produk k spesi spesifik fik yang yang nant nantiny inya a akan akan didi didist stri ribu busi sika kan n pula pula ke pusa pusatt wila wilaya yah h di daer daerah ah lain lain.. Seba Sebaga gaii cont contoh; oh; keca kecap, p, pengum pengumpul pul utama utama di pulau pulau jawa jawa adalah adalah Semaran Semarang, g, begitup begitupula ula untuk untuk produk-p produk-produ roduk k lain lain yang yang dipr diprod oduk uksi si di seki sekita tarr Jawa Jawa Teng Tengah ah..
Pusa Pusatt wila wilaya yah h Sema Semara rang ng ini ini
berta bertang nggu gung ngjaw jawab ab untuk untuk meng mengiri irimka mkanny nnya a ke pusat pusat (Jaka (Jakarta rta)) yang yang nanti nantinya nya di distribusikan pula ke pusat-pusat wilayah lainnya. Sistem manajemen ini yang dapat mengura mengurangi ngi biaya biaya transport transportasi asi pembeli pembelian an bahan bahan baku baku dan pendist pendistribu ribusian sian produk. produk. Mesk Meskip ipun un targ targe et pasa pasarr kedu kedua a toko toko ini ini sama sama yait yaitu u masy masyar arak akat at namu namun n pada pada kenyataannya mereka tetap exist, tetap terjadi persaingan namun persaingan tersebut relatif tidak mencolok. Hal ini karena jumlah pasar lebih banyak daripada toko-toko yang melayani.
GAMBAR: SKEMA DISTRIBUSI BARANG DAN KOORDINASI
Pusat Garis distribusi barang & koordinasi
Manajemen pusat dan pengumpul produk pusat
Pusat Wilayah Manajemen Wilayah & pengumpul wilayah
Toko
2) Lokasi Lokasi yang yang mudah mudah dijan dijangkau gkau (akse (aksesibl sible) e) Sist Sistem em
pema pemasa sara ran n
lebi lebih h
meme mement ntin ingk gkan an
pasa pasarr
dari daripa pada da
baha bahan n
baku baku,,
penempa penempatan tan lokasi lokasi yang mudah mudah dijang dijangkau kau (aksesib (aksesible) le) menjadi menjadi pertimba pertimbanga ngan n yang yang utama. Jika kita cermati lokasi toko-toko tersebut di zona pendidikan Tembalang Tembalang selalu memi memilik likii persa persama maan. an. Merek Mereka a mene menemp mpatk atkan an toko toko pada pada loka lokasi si yang yang relati relatiff sama. sama. Sebagai Sebagai contoh, di Jalan Tirtoagung terdapat Toko Indomaret Indomaret yang berdekatan dengan Toko Alfamart, jaraknya tidak lebih dari 1 km, begitupula di Jalan Banjarsari jaraknya tidak lebih dari 1 km. Sedangkan di Jalan Tembalang (Ngesrep – Sumur Boto) telah ditempati 2 toko indomaret yang jaraknya tidak lebih dari 1 km juga. Khusus untuk jalan Tembalang (Ngesrep – Sumur Boto), lokasi ditempat ini telah dikuasai oleh Indomaret sehingga Alfamart tidak mengambil lokasi di sepanjang jalan ini. Alfamart dan Indomaret memiliki target pasar yang sama, dan memiliki memiliki zonazona pasar yang sama pula. Di Jalan Tembalang (Ngesrep – Sumur Boto) memiliki target pasar di sekitar Ngesrep, dan kelurahan Sumur Boto, dimana daerah ini padat penduduk baik penduduk asli maupun penduduk pendatang (mahasiswa yang kost). Di Jalan Tirtoagung juga dilayani oleh dua toko (Alfamart dan Indomaret), daerah ini juga padat penduduk. Kasus serupa juga berlaku untuk daerah di sekitar Jalan Banjarsari. Jika dicermati lebih mendalam, bahwa terhadap 3 zona pasar yang menjadi target pemasaran produk Indomaret Indomaret dan Alfamart ini yaitu (1) Zona Ngesrep dan Sumur Boto di Jalan tembalang, (2) Zona Tirtoagung di Jalan Tirtoagung dan (3) Zona Banjarsari yaitu di jalan Banjarsari. Perlu dicermati bahwa setiap zona-zona pasar hanya dilayani oleh dua toko baik itu dari Indomaret maupun Alfamart. Jika di satu zona pasar telah berdi berdiri ri dua toko toko maka maka peru perusah sahaan aan Nirla Nirlaba ba terse tersebut but tidak tidak memban membangu gun n toko toko yang yang serupa di zona pasar yang sama. 3) Lokasi Lokasi Pesa Pesaing ing tidak tidak begi begitu tu berpen berpengaru garuh h Lokasi Lokasi pesaing pesaing tidak tidak begitu begitu pengaru pengaruh h pada pada pencapa pencapaian ian target target pemasar pemasaran. an. Maksudnya adalah lokasi yang saling berdekatan dengan manajemen dan kepemilikan yang berbeda berbeda tentu tentu secara secara rasiona rasionall akan akan menimbu menimbulkan lkan persain persaingan gan,, namun namun pada pada kenyataa kenyataannya nnya persain persaingan gan tersebu tersebutt tetap terjadi secara sehat sehat dan normal normal dan tidak tidak berpeng berpengaruh aruh signifi signifikan kan pada pada skala skala pelayan pelayanan an maupun maupun target target pasar pasar masing-m masing-masin asing g toko. Kedua toko ini tidak begitu mempermasalahkan persaingan mendapatkan target pasar (masyarakat) karena jumlah pasar jauh lebih banyak daripada keberadaan tokotoko mereka. Dengan kata lain bahwa mereka akan tetap sustainable karena demand sang sangat at besa besarr seda sedang ngka kan n mere mereka ka bert bertin inda dak k seba sebaga gaii pens pensup upli li saja saja.. Dan Dan ada ada
kemung kemungkinan kinan bahwa bahwa besarny besarnya a demand terse tersebu butt akan akan terus terus berta bertamb mbah ah deng dengan an rencana pengalokasian Undip dari Semarang bawah ke Tembalang. F. KESIM ESIMPU PUL LAN Berdasarkan kajian tersebut diatas maka dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Strategi pemilihan lokasi lebih mendekati pasar daripada bahan baku 2. Persain Persaingan gan antara antara Indomare Indomarett dan Alfamart Alfamart di Zona Pendidi Pendidikan kan Tembala Tembalang ng relat relatif if kecil kecil karen karena a besar besarnya nya demand lebih lebih besa besarr darip daripada ada supply dan dan ada ada kecenderungan demand tersebut demand tersebut akan terus bertambah. 3. Pemi Pemilih lihan an lokasi lokasi bera berada da di tempat tempat yang yang mudah mudah dicap dicapai ai untuk untuk daerah daerah target target pemasarannya.
4. Sistem pusat berjenjang yaitu pusat (jakarta) dan pusat wilayah (semarang, dll) dapat mengurangi beban transportasi karena pada dasarnya pusat-pusat tersebut juga mendekati mendekati bahan baku. baku.
