Pendekatan Biaya

PENDEKATAN KALKULASI BIAYA (COST APPROACH)

Pendekatan biaya (cost approach) umumnya digunakan sebagai salah satu pendekatan yang umum dalam praktek penilaian di Indonesia. Pendekatan biaya pada penilaian real estate

merupakan

kombinasi

penjumlah

nilai

pasar

tanah

ditambah

biaya

penggantian/pembuatan baru atas bangunan dikurangi penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan yang ada. Prosedur pendekatan kalkulasi biaya umumnya dapat dilihat sebagai berikut : 1. Tentukan Nilai Tanah dalam keadaan kosong dengan memperhatikan prinsip Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik/HBU 2. Tentukan Biaya reproduksi atau penggantian pada tanggal efektip (termasuk biaya langsung, tak langsung & biaya lainnya) 3. Hitung besarnya penyusutan atas dasar penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan ekonomis (eksternal) 4. Kurangkan/hilangkan Biaya Reproduksi /Penggantian dengan total penyusutan yang ada 5. Tambahkan Nilai aset pengembangan lainnya 6. Jumlahkan

Nilai

tanah

terhadap

seluruh

Biaya

reproduksi/penggantian

yg

terdepresiasi

MARKET VALUE

= REPRODUCTION/REPLACEMENT COST OF THE SUBJECT

PROPERTY’S IMPROVEMENTS AS IF NEW ACCRUED DEPRECIATION ON THE IMPROVEMENTS

LAND VALUE 1

Pendekatan Penilaian Aset

Biaya reproduksi dan atau penggantian dapat dipahami sebagai berikut : Biaya Reproduksi : Biaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan, yang merupakan duplikat atau replika dari properti yang dinilai, dengan menggunakan bahan-bahan, standar konstruksi, rancangan, denah dan kualitas perkerjaan yang sama dan menyatukan semua kekurangan, kelebihan dan kemunduran fisik bangunan Biaya Penggantian : Perkiraan biaya untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai menggunakan bahan-bahan moderen serta standard dengan rancangan masa kini Unsur-unsur biaya yang digunakan meliputi Biaya Langsung ; merupakan biaya bahan dan upah. Biaya ini juga dapat dibagi kepada Biaya struktur dan biaya komponen material, termasuk ijin bangunan. Biaya Tak Langsung ; meliputi biaya perencanaan, pengawasan, Asuransi, IDC dan Jasa Kontraktor Teknik atau metode untuk menghitung Biaya Reproduksi/Penggantian tersebut di atas dapat dilakukan dengan menggunakan salah satu dari 4 (empat) metode berikut ini : 9 Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method) 9 Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method) 9 Metode Meter Persegi (Square Meter Method) 9 Metode Indeks Biaya (Index Method)

PENYUSUTAN/DEPRESIASI Penyusutan atau Depresiasi adalah salah satu tahapan yang penting digunakan dalam pelaksanaan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach).

Penyusutan memiliki perbedaan pemahaman untuk penggunaan yang

berbeda. Pada pendekatan Kalkulasi Biaya, penyusutan memberikan pengertian pada besarnya

perbedaan

diantara

nilai

properti

(seperti

bangunan)

dengan

biaya

pembuatan/penggantian baru atas properti tersebut. Untuk penggunaan lain seperti keperluan akuntansi penyusutan dapat dipahami berbeda dan sering dipengaruhi kepada ketentuan perpajakan. 2


International Valution Standards – 2000 (IVS-2000) menyebutkan dipergunakan

dalam

penilaian

maupun

akuntansi

dan

Istilah penyusutan

dapat

menyebabkan

kesalahpahaman. Untuk mencegah kesalahpahaman, Penilai dapat mempergunakan istilah penyusutan atau istilah ‘accrued depreciation’ dalam metode biaya pengganti atau reproduksi baru untuk merujuk pada pengurangan nilai dari total biaya baru. Kerugian tersebut dapat dikategorikan sebagai kerusakan fisik, atau kemunduran fungsional atau kemunduran eksternal. Dalam akuntansi Istilah ‘accrual for depreciation’ menggambarkan pengurangan (pengeluaran) dari biaya perolehan aktiva semula di bawah konvensi biaya historis, tanpa memandang dasar atas pengeluaran tersebut. Bagi Penilai, penyusutan merupakan fungsi dari pasar. ‘Accrual for depreciation’ merupakan fungsi dari konvensi akuntansi dan tidak selalu mencerminkan keadaan atau situasi pasar. The Appraisal of Real Estate, edisi ke-12 mendefinisikan Penyusutan (Depreciation) sebagai : Perbedaan diantara Nilai Pasar dari suatu Pengembangan tanah (bangunan dan sejenisnya) dan Biaya pembuatan atau penggantian kembali (baru) pada tanggal penilaian. Selisih Biaya yang telah disusutkan tersebut merupakan indikasi yang memberikan konstribusi terhadap Nilai Pasar dari properti (bangunan tersebut) Porsi Depresiasi

Biaya Pembuatan atau Penggantian Kembali atas Bangunan

Depresiasi

= Kontribusi Nilai dari Bangunan

Dalam mengestimasi besarnya penyusutan, terdapat 3 (tiga) kategori penyusutan secara utama perlu diketahui terdiri dari ; 1). Penyusutan Fisik, 2). Kemunduran Fungsi dan 3). Kemunduran Eksternal (Ekonomis). 1) Penyusutan Fisik (Physical Deterioration) Penyusutan fisik dapat disebabkan oleh beberpa faktor, diantaranya ; pengaruh dari penggunaan dan kerusakan yang tidak biasanya serta pengaruh dari elemen bahan atau konstruksi. Dalam arti umum, penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi oleh umurnya, pemeliharaan dan intensitas pemakaiannya. Dengan demikian, estimasi 3


penyusutan fisik dapat direfleksikan dari kondisi yang terjadi atas komponen bangunan (aktiva lainnya) secara terinci. 2) Kemunduran Fungsi (Functional Obsolescence) Kemunduran Fungsi lebih dipengaruhi oleh beberapa faktor diantaranya : struktur bangunan yang tidak benar, kekurangan atau kelebihan design/rancangan (design yang tidak lazim) dan kemunduran teknologi. Contoh dari kemunduran fungsi dapat dilihat pada suatu rumah tinggal tipe 70 tetapi memiliki luas ruang garasi 5 m x 5 m (25 m2) padahal pada umumnya ukuran garasi yang normal 3 m x 4 m (12 m2). Contoh lain, pada rumah tinggal berlantai dua memiliki tiang/kolom beton dengan kuran 40 cm x 40 cm, sedangkan umumnya menurut teknis perencanaan yang wajar adalah 30 cm x 30 cm. 3) Kemunduran Eksternal (External Obsolescence) Kemunduran Eksternal yang juga sering disebut kemunduran ekonomis lebih disebabkan oleh faktor-faktor laus yang mempengaruhi nilai properti seperti faktor ekonomi, sosial, kebijakan pemerintah dan lingkungan. Ada dua hal yang dapat diketahui dari penyusutan ini 1). kemunduran lokasi dan 2). kemunduran ekonomis. Lokasi berpengaruh bila terjadi perubahan yang disebabkan oleh perubahan peruntukan suatu lingkungan. Contohnya, rumah tinggal yang awalnya sebelumnya memiliki lingkungan yang baik, namun dengan adanya pembangunan pabrik didekat lokasi tersebut mengakibatkan pendapatan sewa dari rumah tinggal tersebut menurun. Sedangkan kemunduran ekonomi

dapat mempengaruhi kondisi pasar

dalam arti permintaan dan penawaran pasar. Contohnya akibat krisis moneter, terjadi perubahan yang cukup signifikan terhadap permintaan dan penawaran rumah tinggal di Indonesia.

METODE PERHITUNGAN DEPRESIASI Metode penyusutan memiliki pengaruh langsung terhadap basis nilai yang akan dikeluarkan.

Untuk

beberapa

keperluan

penggunaan

laporan

penilaian,

pasar

memerlukan basis nilainya Nilai Pasar (Market Value). Hal ini juga berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia - 2002 (SPI 4.3.3) yang menyebutkan Semua metode, teknik dan prosedur untuk memperkirakan Nilai Pasar jika dipakai secara tepat dan didasarkan pada kriteria pasar, seharusnya mampu menghasilkan Nilai Pasar. Pendekatan 4


perbandingan pasar seharusnya berdasar kepada riset pasar. Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi yang ada di pasar. Pada kondisi bukti pasar tidak mendukung untuk menghasilkan nilai pasar, maka dapat digunakan basis nilainya DRC yang mana format perhitungannya sama dengan pendekatan kalkulasi biaya. Namun nilai tanah diperoleh dari nilai pasar untuk penggunaan yang ada (market value for existing use).

Dalam menghitung depresiasi, terdapat 3 (tiga) metode yang dapat digunakan. Diantaranya :

Metode Ekstrasi Pasar (The market extraction method)

Metode Umur Hidup (The age-life method)

Metode Terinci (Breakdown method)

Metode Ekstrasi dan metode Umur Hidup merupakan dua metode utama yang sering digunakan para penilai untuk menghitung besarnya penyusutan. Sedangkan metode terinci (breakdown method) adalah metode yang lebih komprehensip dibanding dari kedua metode lainnya, karena metode ini merinci secara khusus elemen penyusutan satu persatu secara terpisah (bandingkan dengan metode age-life). Metode ekstrasi pasar dikembangkan dari suatu perhitungan depresiasi atas dasar data pasar yang sebanding dengan menghitung selisih perbedaan diantara nilai transaksi atas properti

bangunan

setelah

dikeluarkan

nilai

pasar

tanahnya

dengan

Biaya

penggantian/pembuatan baru dari properti pada tanggal yang ditentukan. Metode umur hidup (age-life) adalah metode yang dapat dihitung dari perbandingan umur efektip terhadap umur ekonomis bangunan yang ada pada tanggal yang ditentukan. Perbandingan antara usia efektip terhadap total umur ekonomis mencerminkan sejauh mana

suatu

bangunan

telah

terdepresiasi.

Hasilnya

dikalikan

kepada

Biaya

pembuatan/penggantian baru pada tanggal yang sama.

5


Metode terinci (breakdown) adalah salah satu metode yang menyeluruh dengan melakukan perhitungan terhadap komponen-koponen bangunan secara terinci yang dapat diestimasi dengan metode market extraction maupun metode age-life. Metode Ekstrasi Pasar Metode ini memiliki keunggulan dan keterbatasan seperti : •

Dapat memberikan estimasi depresiasi berdasarkan data pasar yang dapat dipercaya sepanjang data-data penjualan mencukupi, sejenis dan sebanding

•

Metode ini sangat tergantung kepada data pembandng yang sejenis dan kesamaan jenis properti

•

Metode ini sangat ditentukan oleh keakuratan dari estimasi nilai pasar tanah dan estimai biaya buat/ganti baru dari properti seperti bangunan

Prosedur dalam menggunakan metode ini adalah sebagai berikut : 1) Memferifikasi data penjualan dari properti pembanding yang memiliki persamaan dengan subjek properti yang dinilai. 2) Melaklukan penyesuaian terhadap data pembanding tersebut dengan faktor-faktor yang mempengaruhi seperti hak kepemilikan, pembiayaan, fisik, lokasi dan kondisi penjualan. 3) Untuk mendapatkan biaya terdepresiasi dari suatu bangunan, nilai tanah harus dikurangi dari harga jual setiap properti pembanding bersamaan dengan saat penjualan dilakukan. 4) Estimasi biaya perbaikan untuk tiap properti pembanding dilakukan pada saat penjualan berlangsung. Biaya penggantian ulang (replacement cost) yang digunakan harus sama dengan yang digunakan subek properti. 5) Kurangi Biaya terdepresiasi (Depreciated cost) untuk setiap bangunan dari biaya penggantian bangunan sehingga dihasilkan total penyusutan dalam bilangan mata uang (rupiah). Apabila terdapat penyesuaian dalam harga jual untuk bagian-bagian yang dapat diperbaiki, maka dperesiasi ini akan mencakup semua bentuk depresiasi baik yang curable maupun incurable maupun yang disebabkan oleh depresiasi fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran eksternal. 6) Estimasi depresiasi dalam bentuk mata uang tersebut selanjutnya dikonversi ke satuan persentase dengan jalan membagi tiap estimasi dari total depresiasi dengan biaya baru. 6


7) Apabila terdapat perbedaan antara beberapa data pembanding maupun subjek properti yang dinilai (misal umur, lokasi dan perawatan) maka, perlu dilakukan perhitungan besarnya persentase untuk tiap-tiap pembanding dengan jalan membagi jumlah persentase total penyusutan terhadap umur aktual bangunan untuk masingmasing pembanding. 8) Selanjutnya dalam penentuan akhir, diantara range tingkat penyusutan dari data pembanding yang telah dihasilkan dipilih tingkat penyusutan atas subjek properti yang dinilai dengan alasan yang wajar. Contoh 1 berikut ini menunjukkan gambaran penentuan besarnya depresiasi dengan menggunakan pembanding yang mendekati sama dan sejenis. Contoh 1 Uraian

Penjualan 1

Penjualan 2

Penjualan 3

Harga Jual

450,000,000.00

410,000,000.00

550,000,000.00

Dikurangi Nilai Tanah

262,500,000.00

238,000,000.00

308,000,000.00

Depresiasi Biaya Bangunan 187,500,000.00

172,000,000.00

242,000,000.00

225,000,000.00

207,000,000.00

294,500,000.00

Bangunan

(187,500,000.00)

(172,000,000.00)

(242,000,000.00)

Total Depresiasi (Rp.)

37,500,000.00

35,000,000.00

52,500,000.00

Biaya Reproduksi/ Replacement Bangunan Dikurangi Depresiasi Biaya

Total Depresiasi (%) Range

16.67%

16.91%

17.83%

16,91 % - 17,83%

Kesimpulan Total Depresiasi

17%

Metode Umur Hidup (Age-Life Method) Metode ini memiliki keunggulan dan keterbatasan seperti : •

Metode adalah satu metode yang paling mudah dan sederhana dalam penerapannya

•

Metode ini dapat menghasilkan depresiasi total,

namun beberapa keadaan harus

dibreakdown berdasarkan kegunaannya •

Keterbatasan dalam penggunaan metode ini adalah perhitungan penyusutan dilakukan dengan menggunakan teknik garis lurus (Straight Line), 7

dengan


perhitungan depresiasi menggunakan perbandingan umur efektip dengan umur ekonomis

(seluruh

bangunan

terdepresiasi

dalam

garis

lurus

pada

umur

ekonomisnya). Pada hal kenyataan belum tentu demikian •

Dengan pola perhitungan di atas tersebut, bila suatu penilaian mengharapkan basis nilainya adalah Nilai Pasar maka metode ini sukar dilakukan

•

Metode ini tidak membagi depresiasi ke dalam beberapa komponen, seperti pada metode ekstrasi. Metode ini tidak membuat perbedaan dalam penyebab kerugian nilai, seperti dalam sutu lingkungan (market area) tertentu properti pembanding memiliki beberapa tipe dan jumlah depresiasi yang berbeda dengan subjek properti

•

Metode ini tidak memperhatikan perbedaan antara komponen berumur pendek (shortlived) dan komponen berumur panjang (long-lived)

•

Sulit memperoleh total umur ekonomis sesuai dengan tipe properti yang sama, karena sebenarnya kondisi masing-masing properti dapat berbeda.

Dalam aplikasinya langkah-langkah untuk menghitung besarnya total depresiasi dengan metode ini adalah : 1. Lakukan riset untuk mengidentifikasi total umur ekonomis dari struktur yang sama yang ada di pasar dan estimasi umur efektip dari subjek properti. Data yang diperoleh dari metode

ekstrasi pasar (market extraction) pada umum dapat digunakan dalam

metode umur hidup ini 2. Membagi umur efektip dari subjek properti terhadap umur ekonomis yang diperoleh dari antisipasi total umur ekonomis dari struktur yang sama. Hasil perbandingan (rasio) yang diperoleh dikali terhadap biaya penggantian/pembuatan baru dari subjek properti sehingga dapat dihasilkan total penyusutan 3. Kurangi jumlah penyusutan di atas terhadap biaya penggantian/pembuatan baru atas subjek properti Sebagai contoh dari pengunaan metode ini adalah sebagai berikut :

8


Contoh 2

Nilai Tanah

Rp.

478.125.000

Umur Efektip

Thn

10

Umur Ekonomis

Thn

40

Replacement Cost New/RCN

Rp.

1.250.000.000

Kurang Total Depresiasi (Biaya x 10/40 thn)

Rp.

312.500.000

Biaya Terdepresiasi

Rp.

937.500.000

Kurang Penyusutan Fungsi 5% x Rp. 937,5 jt

Rp.

46.875

Kurang Penyusutan Ekonomis 5% x RP. 937,5 jt Rp.

46.875

Nilai Bangunan

843.750.000

Tambah Nilai Tanah

Rp.

478.125.000

Indikasi Nilai Properti

Rp.

1.321.875.000

Metode Terinci (Breakdown Method) Metode ini salah satu metode yang paling komprehensip dibanding metode dua lagi. Metode ini memaparkan total depresiasi ke dalam komponen berdasarkan penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran eksternal. Teknik yang dapat digunakan untuk menghitung perbedaan jenis depresiasi dapat dijelaskan sebagai berikut : ¾

Estimasi biaya atas perbaikan, yang mana hal ini sebagai dasar pengukuran untuk menentukan kerusakan fisik dan kemunduan fungsi yang dapat diperbaiki

¾

Aplikasikan metode umur hidup untuk mengukur kerusakan fisik dan kemunduran fungsi yang tidak dapat diperbaiki untuk kedua kondisi masing-masing komponen berumur pendek dan komponen berumur panjang (short and long lived components)

¾

Aplikasikan

prosedur

kemunduran

fungsi

untuk

mengestimasi

seluruh

jenis

kemunduran fungsi ¾

Analisis data pasar/data pembanding, yang mana mungkin dapat digunakan untuk mengestimasi kasus kemunduran fungsi yang tak dapat diperbaiki disebabkan defisiensi sebagaimana kemunduran eksternal 9


¾

Kehilangan dari kapitalisasi pendapatan, yang juga dapat digunakan untuk mengestimasi kasus kemunduran fungsi tak dapt diperbaiki (incurable) atas defisiensi sebagaimana kemunduran eksternal

Metode terinci memiliki beberapa kategori penyusutan yang secara garis besar terdiri dari tiga formula umum dari depresiasi (fisik. Fungsi dan eksternal) dengan batasan peruntukannya terdiri dari yang dapat diperbaiki (curable) dan tidak dapat diperbaiki (incurable) dimana komponen strukturnya dapat berumur pendek maupun dapat berumur panjang. Kategori depresiasi secara lengkap dapat dilihat pada tabel berikut dan bagan komponen depresiasi (terlampir). Kategori Penyusutan 1

Physical Depreciation

a. Curable

1) Short-lived items

b. Incurable

2) Long-lived items

2 Functional Obsolescence a. Curable

1. Deficiencies 2. Defects 3. Superadequacies

b. Incurable Functional 1. Deficiencies Obsolescence

2. Defects 3. Superadequacies

3

External Obsolescence

4. Locational 5. Economic

Curable atau kategori yang membutuhkan perbaikan oleh pemiliknya pada suatu properti yang telah mengalami rusak dan estimasi jumlah perbaikan tersebut bila dikonversi ke biaya, hal ini disebut dengan depresiasi yang dapat diperbaiki (curable). Dengan adanya perbaikan tersebut, nilai properti akan terkoreksi naik yang artinya dapat memberikan dampak yang positip. Contoh dari kasus ini adalah adanya bagian dari bangunan seperti kosen, pintu, plasteren yang telah rusak dan bila diperbaiki akan meningkatkan kondisi fisik dari bangunan. Sedangkan asumsi biaya perbaikan yang akan dilakukan pada suatu komponen properti yang rusak namun tidak memberikan ekspektasi kenaikan nilai terhadap properti, maka disebut dengan depresiasi tidak dapat diperbaiki (incurable). 10

Kondisi ini dipisahkan Pendekatan Penilaian Aset

kepada dua komponen, terdiri dari komponen berumur pendek dan komponen berumur panjang. Kemunduran fungsi dapat dibagi kepada tiga

sub kategori yang disebut dengan

deficiencies merupakan kondisi dari komponen properti yang tidak efisien digunakan yang dapat disebabkan oleh sesuatu atau sistim yang tidak lengkap. Defects merupakan kerusakan atau sistim yang ada tidak mengikuti standar pasar pada saat ini. Superadecuacy merupakan kelebihan kapasitas atau ukuran pada suatu properti Contoh perhitungan lengkap untuk masing-masing kategori dengan merujuk kepada tahapan proses (lihat tahapan mengestimasi penyusutan). Contoh 3. Breakdown Method Data-data sebuah rumah tinggal adalah sebagai berikut : Uraian

Rupiah/m2

Nilai Tanah

Rupiah 330,000,000

Nilai Sarana Pelengkap

52,000,000

Umur Bangunan (thn)

10

Luas Bangunan (m2)

215

Biaya Buat/Ganti Baru (RCN) : Kontruksi Beton

1,062,500

228,437,500

Lantai Keramik

156,250

33,593,750

Dinding Tembok Bata

156,250

33,593,750

Langit-Langit Gypsum

93,750

20,156,250

Penutup Atap Genteng

168,750

36,281,250

1,637,500

352,062,500

Sub. Total Bangunan Utama Kelengkapan Bangunan : - K. Mandi

9,500,000

- AC Split 2 unit @ 2 pk

9,000,000

- AC Windows 1 pk

2,500,000

- Heater

2,750,000

Sub. Total K. Bangunan

23,750,000

RCN

375,812,500 11


a. Perhitungan Penyusutan Fisik yang Dapat Diperbaiki (Curable) Hasil pemeriksaan di lapangan, terdapat beberapa bagian yang harus diperbaiki, diantaranya lantai yang harus diganti seluas 12 m2 dan langit-langit (plafon) seluas 15 m2. Dengan mengambil rujukan pada harga satuan bangunan di atas maka besarnya penyusutan fisik dari komponen yang dapat diperbaiki adalah : Biaya Penggantian (Rp.):

(@ Rp. )

Rupiah

- Lantai (12 m2)

156,250

1,875,000

- Plafon (15 m2)

93,750

1,406,250

Total Perbaikan/Penyusutan Fisik (Rp.)

3,281,250

b. Perhitungan Kemunduran Fungsi yang Dapat Diperbaiki (Curable) Hasil pemeriksaan di lapangan, terdapat beberapa bagian seperti peralatan heater tidak memenuhi standar pasar lagi, sehingga perlua diganti pada bagian pemanasnya dengan biaya penggantian sebesar Rp. 750.000,- Selain itu pada salah satu k. mandi dari rumah tinggal tersebut, tidak berfungsi secara sempurna disebabkan bathtub-nya mengalami kerusakan. Dengan demikian perlu dilakukan renovasi dengan mengganti bathtub sebesar Rp. 3.500.000,- Dan terakhir dijumpai penggunaan salah satu AC yang terpasang dengan daya 2 pk pada ruangan yang tidak sebanding (kecil), seharusnya cukup digunakan AC 1 pk. Untuk itu, bila diadakan penggantian atasAC tersebut, dibutuhkan dana sebesar Rp. 2.000.000,-

(atas dasar biaya yan telah

disesuaikan dengan menukar AC yang lama). Dengan demikian jumlah kemunduran fungsi yang dapat diperbaiki (incurable) adalah Biaya perbaikan heater

Rp.

750,000

Biaya renovasi k. mandi

Rp.

3,500,000

Selisih biaya penggantian AC

Rp.

2,000,000

Total Kemunduran fungsi

Rp.

6,250,000

12


c. Perhitungan Penyusutan Fisik yang Tidak Dapat Diperbaiki (Incurable) atas Komponen Berumur Pendek Beberapa bagian fisik bangunan yang dijumpai mengalami kemunduran fisik untuk komponen berumur pendek. Sehingga diperoleh penyusutan fisik atas komponen berumur pendek yang tak dapat diperbaiki (incurable long-lived) : Komponen Umur Fisik Penyusutan

(Thn)

Umur Ekonomis

RCN

Depresiasi

(Thn)

(Rp)

(Rp)

Penutup Atap

10

20

36,281,250

18,140,625

Dinding Luar

10

40

33,593,750

8,398,438

Penyusutan Fisik (Incurable short-lived)

26,539,063

d. Perhitungan Penyusutan Fisik yang Tidak Dapat Diperbaiki (Incurable) atas Komponen Berumur Panjang Secara total, bangunan yang tak dapat diperbaiki

dan berumur panjang akan

mengalami kemunduran fisik akan dihitung berdasarkan kondisi terlihat dari bangunan tersebut, selain dapat diprediksi dari umur efektipnya. Besarnya penyusutan fisik tersebut dapat diperoleh dari Biaya reproduksi/penggantian baru dikurangi bagianbagian yang telah diperbaiki (penyusutan fisik lainnya) dikali besarnya rasio umur efektip (setelah diperbaiki) dengan umur ekonomis bangunan tersebut yang dihitung akan mengalami perbaikan dari sebelumnya menjadi 40 tahun dan umur efektipnya yang sebelumnya 10 tahun menjadi 5 tahun. Hasil penyusutan fisik atas bangunan tersebut adalah :

13


Uraian

Rupiah

RCN

375,812,500

Kurang RCN atas fisik yg dpt diperbaiki*

53,750,000

Kurang RCN atas fisik yg tdk dpt diperbaiki** Berumur pendek

69,875,000

Biaya penggantian kembali atas

252,187,500

Komponen yg tak dapat diperbaiki berumur pjg Umur Efektip (5/40)

12.5%

Penyusutan Fisik (Incurable long-lived)

31,523,438

*) RCN Langit-langit dan lantai **) Penutup atas dan dinding luar e. Perhitungan Kemunduran Fungsi yang Tidak Dapat Diperbaiki (Incurable) Kemunduran fungsi yang tak dapat diperbaiki dapat dihitung dari pengaruh fungsi ruangan yang tidak normal. Rumah tinggal yang menjadi sujek penilaian salah satu kamarnya memiliki ukuran kekecilan

dibawah standar sehingga mengakibatkan

terjadinya penuruan nilai sewa menjadi Rp. 22.000.000,- dibanding pasaran setempat mencapai

Rp. 23.000.000,- Gross Income Multiplier (GIM) dari properti sejenis

diperoleh 30 kali. Dengan demikian diperoleh besarnya kemunduran fungsi sebesar :

Uraian

Penurunan Nilai

GIM

Kemunduran

Sewa (Rp.)

(x)

Fungsi (Rp.)

Kemunduran fungsi

1,000,000

30 30,000,000

(Rp. 23 juta - Rp. 22 juta) x 30

f.

Perhitungan Kemunduran Eksternal Terjadinya krisis moneter berimbas kepada penurunan permintaan atas pasaran rumah tinggal, sedangkan penawarannya masih cukup tinggi. Sehingga akibatnya rumah tinggal yang sejenis mengalami penurunan pendapatan sewa yang sebelumnya Rp. 30.000.000,- menjadi Rp. 27.000.000,- per tahun. Dengan tingkat kapitalisasi sebesar 20% maka besarnya kehilangan nilai atas properti tersebut dengan menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan adalah : 14


Pendapatan sewa normal

Rp.

30,000,000

Pendapatan sewa setelah krisis

Rp.

27,000,000

Kehilangan Pendapatan

Rp.

3,000,000

Tingkat kapitalisasi

20%

Kemunduran Ekonomis

Rp.

15,000,000

g. Total Penyusutan/Depresiasi Dari hasil perhitungan beberapa penyusutan di atas, maka dapat diperoleh total penyusutan dari rumah tinggal tersebut dan sekaligus Nilai propertinya sebagai berikut : Rekapitulasi Total Penyusutan : Penyusutan Fisik Curable :

Rp.

3,281,250

Penyusutan Fisik Incurable

Rp.

26,539,063

Rp.

31,523,438

Kemunduran Fungsi Curable

Rp.

6,250,000

Kemunduran Fungsi Incurable

Rp.

30,000,000

Kemunduran Eksternal Incurable

Rp.

15,000,000

Total Penyusutan

Rp.

112,593,750

berumur pendek Penyusutan Fisik Incurable berumur panjang

Kesimpulan Nilai Properti : RCN

Rp.

375,812,500

Total Penyusutan

Rp.

112,593,750

Nilai Bangunan

Rp.

263,218,750

Nilai Sarana Pelengkap

Rp.

52,000,000

Nilai Tanah

Rp.

330,000,000

Nilai Properti

Rp.

645,218,750

* * * *hy * * * *

15


Pendekatan Biaya

Recommend Documents