For exclusive use at Pontificia Universidad Catolica del Peru - Centrum, 2015
209-S15 FEBRERO 20, 2009
ANDRÉ PEROLD DAVID SCHARFSTEIN
Stedman Place: ¿Comprar o alquilar? Cuando Beth Linton leyó la carta de su casero en julio de 2006, quedó bastante sorprendida. El casero había escrito para informar a Beth y a su esposo, Jon, que les había aumentado de $3.000 a $3.600 por mes el alquiler de la casa particular de ciudad que ocupaban en 12 Stedman Place en Newton, un suburbio occidental de Boston, Massachusetts. Señaló que el aumento del 20%, si bien era considerable, había seguido a años de aumentos muy molestos de alquiler. Ante el drástico aumento en el precio de las casas en el área de Boston (véanse los anexos 1 y 2), tenía que aumentar el alquiler para hacer que valiera la pena seguir alquilando la casa; de otro modo, podría vender la propiedad. Sin embargo, el casero se había comprometido en su carta a aumentar los montos futuros de alquiler solo en el monto de la inflación general, mientras los Linton quisieran seguir alquilando. Beth y Jon habían vivido en 12 Stedman Place durante los últimos dos años. Les gustaba vivir fuera de la ciudad, pero dentro de una distancia desde donde pudieran viajar de ida y vuelta al centro, donde ambos trabajaban, Beth como empleada de un gran bufete de abogados de Boston y Jon como nuevo médico residente de tercer año en cirugía general en uno de los hospitales escuela de Harvard. Por mucho que les gustara la casa, Beth y Jon lidiaron con la forma de responder. ¿Debían aguantar y pagar los $600 adicionales por mes? ¿Debían buscar otra casa de alquiler? ¿O debían pensar en comprar? Después de todo, el padre de Beth siempre había abogado por ser propietario. “No desperdicien dinero en alquiler cuando pueden comprar una casa y crear capital”, decía con frecuencia. De hecho, a él le había ido muy bien a lo largo de los años invirtiendo en bienes raíces. Dichosamente, Beth y Jon no tenían que buscar mucho para hallar otras opciones. La casa casi idéntica de ciudad que estaba al lado de la que ocupaban, en 14 Stedman Place, estaba a la venta en $620.000. También tenía tres dormitorios y dos baños, una moderna cocina y una terraza con vista a un pequeño patio. Las investigaciones iniciales con el corredor revelaron que probablemente no les costaría más de $600.000 comprar la casa. Pero, ¿valía la pena comprarla? ¿Acaso terminaría por costarles más poseer una casa de $600.000 que alquilar su casa actual en $3.600 al mes? Para ayudarles a tomar su decisión –ciertamente la mayor decisión financiera que jamás habían tomado– Beth y Jon consultaron con su contadora, Susan Koster. En la reunión, Koster analizó los costos de poseer una casa. Hipoteca. Los Linton tendrían que hacer un pago inicial, que Koster recomendó que fuera al menos del 20% del precio de compra. Beth y Jon tenían actualmente ahorros de $150.000 que habían invertido en bonos del Tesoro con un vencimiento aproximado de cinco años. Estos bonos generaban un 4,9% al año antes de impuestos. Tendrían que vender bonos por un valor de $120.000 para financiar el pago inicial, lo que los dejaría con una reserva de $30.000. Koster recomendó financiar el resto del precio de compra con una hipoteca a treinta años. Asimismo recomendó que tomaran una hipoteca de “solo intereses”, en la que no se amortizara el principal en los primeros cinco años, de ________________________________________________________________________________________________________________ El caso de LACC número 209-S15 es la versión en español del caso de HBS número 9-207-063. Los casos de HBS se desarrollan únicamente para su discusión en clase. No es el objetivo de los casos servir de avales, fuentes de datos primarios, o ejemplos de una administración buena o deficiente. Copyright 2009 President and Fellows of Harvard College. No se permitirá la reproducción, almacenaje, uso en planilla de cálculo o transmisión en forma alguna: electrónica, mecánica, fotocopiado, grabación u otro procedimiento, sin permiso de Harvard Business School.
This document is authorized for use only in MF-MBA XCVII-I by Gladys Herrera, Pontificia Universidad Catolica del Peru - Centrum from September 2015 to November 2015.
For exclusive use at Pontificia Universidad Catolica del Peru - Centrum, 2015 209-S15
Stedman Place: ¿Comprar o alquilar?
modo que todo el pago consistiera en intereses sobre el préstamo de $480.000. La tasa de interés sería fija por cinco años, después de los cuales el préstamo se convertiría a una hipoteca de tasa ajustable de un año y se pagaría durante los 25 siguientes sin castigo por pago adelantado. La tasa de interés por los primeros cinco años sería del 6,0% al año, suponiendo que decidieran no pagar ningún “punto”1 al principio. Esta tasa inicial sería la única importante para Beth y Jon porque ellos venderían la casa y regresarían al norte de California una vez que Jon terminara su período como médico residente en cinco años. Costos de cierre. Koster estimaba que los costos de cierre, tales como honorarios legales, inspección de la casa y obtención de la escritura, ascenderían a unos $4.500. Impuestos a la propiedad. Koster señaló que tendrían que pagar impuestos a la propiedad a una tasa de $9,36 por cada mil dólares de valor tasado. El actual impuesto anual a la propiedad era de $5.597 con base en un valor tasado de $598.000. Los impuestos a la propiedad probablemente aumentarían con los valores tasados. Al igual que los costos de interés de hipoteca, los impuestos a la propiedad eran deducibles de la renta imponible a nivel federal. En 2005, los Linton habían pagado impuestos federales equivalentes a cerca del 24% de su ingreso, aunque su categoría tributaria federal era de 33% y Koster creía que se mantendrían en la categoría tributaria federal del 33% para el futuro predecible. Mantenimiento. Los Linton también tendrían que tomar en cuenta los gastos continuos de mantenimiento tales como fontanería, electricidad, techo, etc. Ella estimaba estos en $6.000 con base en un artículo de periódico que una vez leyó el cual reportaba que, en promedio, cada año los dueños de casa gastaban cerca del 1% del valor de la casa en mantenimiento. Estos costos probablemente aumentarían con la inflación general, que era de más o menos un 3% al año. Seguro de vivienda. Con base en una breve llamada a su corredor de seguros, Koster estimó que el seguro para de vivienda costaría unos $1.200 en el primer año. La póliza incluía una cláusula que aumentaría las primas en un 5% al año. Precio de venta. Koster señaló que los Linton deberían tomar en cuenta el precio en el que podrían vender su casa en cinco años. Sugirió que fueran prudentes y no se basaran en un gran aumento del precio. Tras un gran aumento en los precios de las viviendas durante la última década (véanse los anexos 1 y 2), recientemente se había producido cierta baja en el mercado de la vivienda. Algunos observadores incluso pensaban que existía una burbuja de vivienda y que los precios podrían bajar en los próximos años. Independientemente de ello, ellos debían tomar en cuenta pagar una comisión de corretaje del 5% cuando llegara el momento de vender. En principio, quizás tendrían también que pagar un impuesto sobre ganancias de capital del 15%, pero solo si la ganancia de capital excedía los $500.000, algo sumamente improbable durante los próximos cinco años. Si bien la reunión con Susan Koster había ayudado a Beth y Jon a entender los costos de poseer una casa, Koster no hizo una recomendación clara, dejándoles juzgar por sí mismo si aceptaban el aumento en el alquiler que pedía el casero o si trataban más bien de comprar la casa de al lado.
1
Pagar un “punto” equivale a pagar un 1% de la hipoteca en el momento del préstamo.
2 This document is authorized for use only in MF-MBA XCVII-I by Gladys Herrera, Pontificia Universidad Catolica del Peru - Centrum from September 2015 to November 2015.
For exclusive use at Pontificia Universidad Catolica del Peru - Centrum, 2015 Stedman Place: ¿Comprar o alquilar?
Anexo 1
209-S15
Índice de precios de casas en el área de Boston
Índice (año base = 1988)
Precios de casas
Índice (año base = 1988)
Alquileres Razón de precio/alquiler
Precios de casas
Índice de precios al consumidor
Alquileres Razón de precio/alquiler Índice de precios al consumidor
Fuente: Compilado por los escritores del caso con datos de la U.S. Office of Federal Housing Enterprise Oversight http://www.ofheo.gov/HPIMSA.asp?FormMode=Process and Bureau of Labor Statistics, http://www.bls.gov/cpi/#data
Anexo 2 Precio mediano de ventas de vivienda unifamiliar y en condominio en Newton, MA
Vivienda unifamiliar
Condominio
Vivienda unifamiliar Condominio
Fuente: Compilado por los escritores del caso con datos de The Warren Group http://www.thewarrengroup.com/Templates/GenericLowerLevel.aspx?PageId=306
3 This document is authorized for use only in MF-MBA XCVII-I by Gladys Herrera, Pontificia Universidad Catolica del Peru - Centrum from September 2015 to November 2015.
