Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
BAB 8 KETENTUAN UMUM PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG PROPINSI DKI JAKARTA Arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional digunakan sebagai acuan dalam pelaksanaan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional. Berdasarkan Undang-undang No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang, arahan pengendalian pemanfaatan ruangwilayah provinsi terdiri dari: a.
Indiskasi arahan peraturan zonasi
b.
Arahan perizinan
c.Arahan pemberian insentif dan insentif d.
8.1
Arahan sanksi
Ketentuan Umum Peraturan Zonasi Zoning merupakan pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona dan menetapkan pengendalian pemafaatan ruang (ketentuan hukum) yang berbeda-beda (Barnett: 60-61; So, 1979;251). Peraturan zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona pengaturan lebih lanjut, ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona pengaturan lebih lanjut mengenai pemanfaatan lahan dan prosedur pelaksanaan pembangunan.
Peraturan zonasi untuk PKN disusun dengan memperhatikan: a. pemanfaatan ruang untuk kegiatan ekonomi perkotaan berskala internasional dan nasional yang didukung dengan fasilitas dan infrastruktur perkotaan yang sesuai dengan kegiatan ekonomi yang dilayaninya b. pengembangan fungsi kawasan perkotaan sebagai pusat permukiman dengan tingkat intensitas pemanfaatan ruang menengah hingga tinggi yang kecenderungan pengembangan ruangnya ke arah vertikal. Kriteria umum pemanfaatan ruang ditetapkan guna menjamin pemanfaatan ruang yang dapat mencapai standar kualitas minimum untuk kesehatan, keamanan, dna keselamatan. Peraturan zonasi disusun berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang. Peraturan zonasi ditetapkan dengan peraturan pemerintah untuk arahan peraturan zonasi sistem provinsi.
8-1
Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
8.1.1 Ketentuan Pembagian Zonasi
Dalam PP 26 tahun 2008 tentang RTRWN menjelaskan ketentuan arahan peraturan zonasi untuk struktur ruang dan pola ruang yaitu: a. sistem perkotaan provinsi b. sistem jaringan transportasi provinsi c. sistem jaringan energi provinsi d. sistem jaringan telekomunikasi provinsi e. sistem jaringan sumber daya air f.
kawasan lindung provinsi
g. kawasan budi daya.
8.1.2
Ketentuan Kegiatan yang Diperbolehkan Baik Dengan Syarat, Tanpa Syarat, dan Dengan Pengecualian
Aturan kegiatan dan penggunaan lahan adalah aturan yang berisi kegiatan yang diperbolehkan, diperbolehkan bersyarat , diperbolehkan terbatas atau dilarang pada suatu zona. Aturan kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi dinyatakan dengan klasifikasi sebagai berikut: \
u
2
0
2
2
\u201cI\u201d
\ue000
pemanfaatan diizinkan (P, permitted)
Karena sifatnya sesuai dengan perunukan tanah yang direncanakan. Hal ini berarti tidak ada peninjauan atau tindakan ain dari pemerintah terhadap pemanfaatan. \
u
2
0
2
2
\u201cT\u201d
\ue000
Pemanfaatan diizinkan secara terbatas
Pembatasan dilakukan melalui penentuan standar pembangunan minimum, pembatasan pengopersian, atau peraturan tambahan lainnya yang ebrlaku di wilayah yang bersangkutan. \
u
2
0
conditional)
2
2
\u201cB\u201d
\ue000
Pemanfaatan memerlukan izin penggun
Izin ini sehubungan dengan usaha menanggulangi dampak pembangunan di sekitarnya (menginternalisasi dampak), dapat berupa AMDAL, RKL dan RPL. \
u
2
0
2
2
\u201c-\u201c
\ue000
Pemanfaatan yang tidak diizinkan (not pe
Karena sifatnya tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Penentuan klasifikasi (I,T,B, atau -) pemanfaaan ruang (kegiatan atau penggunaan lahan) pada suatu zonasi didasarkan pada pertimbangan sebagai berikut: a. Umum, berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan \
u
2
0
2
2
Kesesuian dengan arahan dalam rencana tata ruang wilayah
8-2
Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
2
0
u
\
u
\
u
\
u
2
0
2
2
Kesesuaian dengan kebijakan pemerintah di luar rencana
\
u
2
0
2
2
Tidak merugikan golongan masyarakat, terutama golongan sos
wilayah
2
2
Keseimbangan antara kawasan lindung dan budidaya dalam sua
\
Kelestarian lingkingan (perlindungan dan pengawasan terhad pemanfaatan air, udara dan ruang bawah tanah) 2
0
2
2
2 0 2 2 Toleransi terhadap tingkat gangguan dari dampak terhad peruntukkan yang ditetapkan
ruang yang ada ekonomi lemah.
b. Khusus, berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun, dapat disusun berdasarkan:
8.1.3
Rujukan terhadap ketentuan-ketentuan maupun standar-stand yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang
\
u
2
0
2
2
\
u
2
0
2
2
\
u
Setempat
Rujukan
terhadap
ketentuan
terhadapt khusu 2 Rujukan ketentuan bangunan/komponen yang dikembangkan. 2
0
2
dalam
bagi
Peraturan
unsur
Ketentuan Intesitas Pemanfaatan Ruang
Dalam RTRW DKI Jakarta 2010 -2030 mengatur ketentuan-ketentuan guna meningkatkan efisiensi penggunaan lahan, pembangunan fisik kota yang didorong secara vertikal melalui penetapan arahan intensitas ruang, yaitu: a. Penetapan intensitas ruang di tiap lokasi dan/atau kawasan didasarkan pada pola urgensi pengembangan zona, daya dukung dan daya tampung kawasan. Intensitas ruang yang dimaksud menggunakan komponen KLB, KDB, KB, KDH, dan KTB b. Penetapan besaran nilai intensitas KLB berdasarkan pada daya dukung dan daya tampung lingkungan serta ketersediaan dukungan sistem transportasi dan sistem utilitas c. Perhitungan intensitas didasarkan pada daerah perencanaan yang telah dikuasai
d. Besaran nilai dalam komponen intensitas ruang mengikuti ketetapan nilai KLB yang ditetapkan pada lokasi/kawasan. e. Batasana nilai KDB maksimal dan KTB maksimal tidak dapat dilampaui dan besaran nilai KDH minimal tidak dapat dikurangi f. Pengaturan ketinggian bangunan harus mempertimbangkan pola sifat dan karakteristik lokasi, keserasian lingkungan, kawasan keselamatan operasional, penerbangan (KKOP), dan kondisi geologi tanah.
8-3
Banguna
Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
Suatu kawasan dapat ditingkatkan nilai besaran KLB lebih dari 5 selama memenuhi syarat sebagai berikut: a. Merupakan kawasan strategis diprioritaskan pembangunannya
yang
dipromosikan
atau
b. Kawasan yang menerapkan konsep pembangunan superblok dan konsep TOD (Transitt Oriented Development) c. Termasuk ke dalam koridor pengembangan sistem angkutan umum massal d. Didukung memadai
olhe
ketersediaan
infrastruktur
dan
utilitas
yang
e. Memiliki kemudahan tingkat pencapaian (aksesbilitas) ke dalam dan ke luar lokasi menuju jaringan jalan arteri. Namun untuk kawasan yang dibangun dengan KLB = 10 dan ketinggian bangunan lebih dari 97 lantai dibatasi pada kawasan tertentu yang penetapan dan persyaratannya diatur lebih lanjut. Untuk penambahan besaran nilai KLB ini dapat dikenakan kewajiban penyediaan area publik pada lahannya. Untuk pembangunan layang (Air Right Development) dapat diterapkan di atas prasarana umum seperti jalan dan sungai dan pembangunan ruang bawah tanah mempunyai batasan kedalaman tertentu sesuai dengan fungsi yang akan dikembangkan dan diatur dalam peraturan sendiri.
8.1.4
Ketentuan Prasarana Minimum Sebagai Kelengkapan Dasar Fisik Lingkungan
Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Cakupan prasaran yang diatur dalam Peraturan Zonasi minimum adalah prasarana: a. Parkir Penyediaan parkir untuk setiap zonasi dan setiap kegiatan ditetapkan dengan standar yang berlaku umum untuk setiap kegiatan atau bangunan di wilayah b. Bongkar muat Kegiatan yang melakukan bongkar muat diwajibkan menyediakan ruang bongkar muat, seperti kegiatan perdagangan, pergudangan, pelayanan, dan lainnya c. Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya ditetapkan dengan mempertimbnagkan fungsi jalan, volume lalu lintas dan peruntukakn zonasi. Kelengkapan jalan yang diatur paling sedikit meliputi badan jalan, trotoar, saluran drainase. Aturan tambahan dapat dikenakan untuk penyediaan bahu jalan, teluk jalan untuk pemberhentian angkutan umum, dan media jalan d. Kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu
8-4
Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
Prasarana lainnya yang diperlukan dapat diwajibkan atau dianjurkan sesuai kebutuhan, seperti penyediaan situ.
8.2
Ketentuan Perizinan
Perizinan merupakan salah satu mekanisme pengendalian pemanfaatan ruang menurut UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Mekanisme ini merupakan perangkat penting dari pengendalian pemanfaatan ruang, oleh karenanya apabila mekanisme ini terselenggara dengan baik, maka penyimpangan pemanfaatan ruang dapat dikurangi, dan secara legal penyimpangan dapat diidentifikasi dan ditertibkan. Ijin dalam pemanfaatan ruang ialah ijin yang berkaitan dengan lokasi, kualitas ruang, dan tata bangunan yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan, hukum adat dan kebiasaan yang berlaku. Perizinan merupakan upaya mengatur kegiatan-kegiatan yang memiliki peluang menimbulkan gangguan bagi kepentingan umum. Prinsip dasar penerapan mekanisme perijinan dalam pemanfaatan ruang adalah sebagai berikut: a. Setiap kegiatan dan pembangunan yang berpeluang menimbulkan gangguan bagi kepentingan umum, pada dasarnya dilarang kecuali dengan ijin dari Pemerintah Provinsi/Kota b. Setiap kegiatan dan pembanguan harus memohon ijin dari pemerintah setempat yang akan memeriksa kesesuainnya dengan rencana, serta standar administrasi legal c.Setiap permohonan pembangunan yang tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah harus melalui pengkajian mendalam untuk menjamin bahwa manfaatnya jauh lebih besar dari kerugiannya bagi semua pihak terkait sebelum dapat diberikan ijin. Dalam penerapannya, perizinan harus mempunyai kriteria sebagai berikut: a.
Tepat dalam mengenakan persyaratan
b. ruang
Efektif dalam mengendalikan kegiatan dan pemanfaatan
c.Sederhana dalam jumlah, jenis dan prosedur d.
Efisien dalam pengelolaan
Sering kali kekuatan pasar bertentangan dengan kepentingan publik. Dalam hal demikian kepentingan publik harus mendapat prioritas, sedangkan untuk keperluan pasar diperlukan kesederhanaan, kecepatan, efisiensi dan pasti (tidak perlu murah).
8.2.1
Jenis Izin Dalam Pemanfaatan Ruang
Dalam perizinan terdiri dari 2 (dua) macam pengklasifikasian yaitu:
a. Lisensi (licence) Merupakan izin kegiatan tertentu yang tidak harus berkaitan dengan ruang (SIUP, Izin Prinsip, IUT, izin Trayek, SIM, dan lain-lain)
8-5
Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
b. Izin (permit) Merupakan izin yang berkaitan dengan lokasi, serta pemanfaatan dan kualitas ruang (izin lokasim IMB, dan lain-lain) Dalam pembangunan di Provinsi DKI Jakarta terdapat 5 (lima) jenis perizinan yang dikenakan untuk tiap kegiatannya, yaitu sebagai berikut: a. Perijinan kegiatan/lisensi (SIUP, TDP) b. Perijinan pemanfaatan ruang dan bangunan (ijin Lokasi, Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah,IPPT, Ijin Penggunaan Bangunan/IPB) c. Perijinan konstruksi (Ijin Mendirikan Bangunan/IMB) d. Perijinan Lingkungan (AMDAL, yang terdiri dari Analisis Dampak Lingkungan, Rencana Pemantauan Lingkungan dan Rencana Pengelolaan Lingkungan; Ijin Gangguan/HO) e. Perijinan khusus (pengambilan air tanah)
8.3
Ketentuan Insentif dan Disinsentif
Insentif dan disinsentif merupakan mekanisme yang dapat mendorong perkembangan kota dan dapat menimbulkan dampak positif yang menunjang pembangunan kota atau upaya pengarahan pada perkembangan yang berdampak negatif untuk mengefektifkan pembangunan/rencana tata ruang yang telah ditetapkan. Insentif merupakan perangkat atau upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi DKI Jakarta, serta memberikan kontribusi dalam membantu pemecahan masalah perkotaan. Disinsentif merupakan perangkat untuk mencegah, membatasi pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi DKI Jakarta dan kegiatannya menimbulkan dampak negatif perkotaan. Pemberian insentif dan disinsentif pertimbangan sebagai berikut:
berdasarkan
pertimbangan-
a. Pergeseran tatanan ruang yang terjadi tidak menyebabkan dampak yang merugikan bagi pembangunan kota b. Pada hakekatnya tidak boleh mengurangi hak masyarakat sebagai warganegara, dimana masyarakat mempunyai haik dan martabat yang sama untuk memperoleh dan mempertahankan hidupnya c. Tetap memperhatikan partisipasi masyarakat di dalam proses pemanfaatan ruang untuk pembangunan oleh masyarakat. Pemberian insentif diberlakukan dengan cara:
8-6
Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
a. Kemudahan-kemudahan dalam pengurusan ijin dan pengurusan administrasi lainnya untuk pemanfaatan ruang yang sesuai dengan arahan-arahan dalam rencana tata ruang wilayah. b. Bantuan pada pemanfaatan lahan yang sifatnya mengkonservasi lahan pada kawasan-kawasan lindung. c. Keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan, sewa ruang, dan urun saham. d.
Pembangunan serta pengadaan infrastruktur.
e.
Kemudahan prosedur perizinan.
f. Pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau pemerintah daerah. Insentif lebih diprioritaskan pada penyediaan dan penambahan RTH, penanggulangan banjir, upaya mengatasi masalah kemacetan lalu lintas serta upaya pelestarian bangunan cagar budaya. Pemberian disinsentif diberlakukan dengan cara: a. Pemberian sanksi dan bahkan pengenaan denda kepada pelanggar aturan-aturan dan arahan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah. b. Mempersulit pengurusan administrasi dan bahkan penolakan usulan pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan arahan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah. c. Pada kawasan-kawasan terbangun yang tidak sesuai dengan arahan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah diberlakukan pengawasan dan pengendalian yang ketat. d. Pengenaan pajak yang tinggi yang disesuaikan dengan besarnya biaya yang dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan ruang. e. Pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti. Disinsentif lebih diprioritaskan pada kegiatan pembangunan yang merubah bentang alam yang berdampak negatif pada lingkungan di sekitarnya, meningkatkan bangkitan lalu lintas di atas kapasitas jaringan jalan.
8.4
Arahan Sanksi
Tindakan penertiban dilakukan melalui pemeriksaan dan penyidikan atas semua pelanggaran dan kejahatan yang dilakukan terhadap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang yang ditetapkan. Kegiatan penertiban dapat dilakukan secara langsung melalui penegakan hukum dan penertiban tidak langsung melalui pengenaan disinsentif pemanfaatan ruang, melalui pengenaan retribusi secara progresif atau membatasi penyediaan sarana dan prasarna dasar lingkungannya. Pengenaan sanksi dapat berupa sanksi administratif, sanksi pidana, maupun sanksi perdata, Pelanggaran terhadap ketentuan rencana tata ruang wilayah berupa:
8-7
Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
a. fungsi ruang
Kegiatan yang mengakibatkan perubahan
b. Kegiatan yang memanfaatkan ruang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabar yang berwenang c. Kegiatan yang tidak mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang d. Kegiatan yang tidak memberikan akses terhadap kawasan yang oleh peraturan dinyatakan sebagai milik umum.
8.4.1
Administrasi
8.4.2
Pidana
Berupa tindakan penahan atau kurungan. Sanksi ini dikenakan atas pelanggaran penataan ruang yang berakibat terganggunya kepentingan umum. Sanksi pidana dapat berupa kurungan, denda dan perampasan barang. Tabel 8.1 Sanksi Berdasarkan UU No.26 Tahun 2007 Jenis Pelanggaran
Tidak menaati rencana tata ruang yang telah ditetapkan
Akibat
perubahan fungsi ruang
Sanksi
pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan denda paling banyak Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah)
Sanksi Tambahan
Apabila dilakukan oleh suatu korporasi selain pidana penjara dan denda terhadap pengurusnya, pidana yang dapat dijatuhkan terhadap korporasi berupa pidana dengan dengan pemberatan 3 (tiga) kali dari pidana denda
kerugian terhadap harta benda atau kerusakan barang
pidana penjara paling lama 8 (delapan) tahun dan denda paling banyak Rp. 5.000.000.000,- (lima miliar rupiah)
kematian orang
pidana penjara paling lama 15 (lima belas) tahun dan denda paling banyak Rp. 5.000.000.000,- (lima miliar rupiah)
Korporasi dapat dijatuhi pidana tambahan berupa: a. pencabutan izin usaha b. pencabutan status badan hukum Setiap orang yang menderita kerugian dapat menuntut ganti kerugian secara perdata kepada pelaku tindak pidana, sesuai dengan hukum acara
8-8
Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
Jenis Pelanggaran
Akibat
Sanksi
Sanksi Tambahan
pidana memanfaatkan ruang sesuai dengan izin pemanfaatan ruang dari pejabat yang berwenang
mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan izin pemanfaatan ruang memberikan akses terhadap kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundangundangan dinyatakan sebagai milik umum pejabat pemerintah yang berwenang yang menerbitkan izin tidak sesuai dengan rencana tata ruang
-
pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan denda paling banyak Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah)
perubahan fungsi ruang
pelaku dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan denda paling banyak Rp. 1.000.000.000,- (satu miliar juta rupiah)
kerugian terhadap harta benda atau kerusakan barang
pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan denda paling banyak Rp. 1.500.000.000,- (satu miliar lima ratus juta rupiah)
kematian orang
pidana penjara paling lama 15 (lima belas) tahun dan denda paling banyak Rp. 5.000.000.000,(limamiliar juta rupiah)
-
pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan denda paling banyak Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah)
-
pidana penjara paling lama 1 (satu) tahun dan denda paling banyak Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah)
-
dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan denda paling banyak Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah) dapat dikenai pidana tambahan berupa pemberhentian secara tidak dengan hormat dari jabatannya
8-9
Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
8.4.3
Perdata
Berupa tindakan pengenaan denda atau pengenaan ganti rugi. Saksi ini dikenakan atas pelanggaran penataan ruang yang berakibat terganggunya kepentingan seseorang kelompok orang atau badan huku. Dalam RTRW DKI Jakarta menjelaskan setiap orang yang menderita kerugian akibat tindak pidana pelanggaran terhadap rencana tata ruang wilayah dapat menuntu ganti rugi secara perdata kepada pelaku tindak pidana. Untuk pengenaan denda akibat pelanggaran penataan ruang akan masuk ke dalam Kas Daerah.
8-10
Naskah Akademis RTRW DKI Jakarta 2010-2030
BAB 8 KETENTUAN UMUM PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG PROPINSI DKI JAKARTA........................................................................... 1 8.1 Ketentuan Umum Peraturan Zonasi.............................................. 1 8.1.1 Ketentuan Pembagian Zonasi ............................................... 2 8.1.2 Ketentuan Kegiatan yang Diperbolehkan Baik Dengan Syarat, Tanpa Syarat, dan Dengan Pengecualian ........................... 2 8.1.3 Ketentuan Intesitas Pemanfaatan Ruang ............................... 3 8.1.4 Ketentuan Prasarana Minimum Sebagai Kelengkapan Dasar Fisik Lingkungan .............................................................................4 8.2 Ketentuan Perizinan .....................................................................5 8.2.1 Jenis Izin Dalam Pemanfaatan Ruang .....................................5 8.3 Ketentuan Insentif dan Disinsentif................................................ 6 8.4 Arahan Sanksi ..............................................................................7 8.4.1 Administrasi ...........................................................................8 8.4.2 Pidana ....................................................................................8 8.4.3 Perdata ................................................................................10
8-11
