Equi li bri um Cl asif asif icadora de Ries Riesgo S.A. S.A.
Contacto: Diego Cavero
[email protected] Efraín Contreras
[email protected] 511- 6160400
INMUEBLES COMERCIALES COMERCIALES DEL PERU S.A.C. Lima, Perú
29 mayo del 2014
Clasificación
Categoría
Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales -Primera Emisión-
AA+.pe
Definición de Categoría Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los términos y condiciones pactados. Las diferencias entre ésta clasificación y la inmediata superior son mínimas.
“La clasificación que se otorga no implica recomendación para comprar, vender o mantener valores y/o instrumentos de la entid ad entid ad clasificada.” clasificada.”
-------------------------------- Millones de S/.-------------------------S/.----------------------------Dic.12 Dic.13 Dic.12 Dic.13 Activos: 1075 1651 Pasivos: 434 720 Patrimonio: 641 930
Utilidad: ROAA: ROAE:
4.5 0.45% 0.75%
Historia: Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales, 1ª emisión → AA+.pe (21.06.10).
50.7 3.72% 6.46%
La información utilizada para el presente análisis está basada en los Estados Financieros Auditados consolidados de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. para los años años 2010, 2011, 2011, 2012 y 2013. Asimismo, se se utilizó información adicional proporcionada proporcionada por la Compañía. Compañía.
Fundamento: Luego de la evaluación realizada, el Comité de Clasificación de Equilibrium decidió mantener la categoría AA+.pe a la primera emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales del Perú (ICP). La clasificación se sustenta en la estructura de la emisión, la cual cuenta con una fianza corporativa otorgada en calidad de garantía por Parque Arauco S.A. (empresa matriz basada en Chile), a favor del representante de los Obligacionistas. Mediante ésta, el Promotor se obliga frente al Representante de los Obligacionistas a garantizar con todo su patrimonio el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas por el Emisor como parte del Programa. Adicionalmente, la estructura contempla resguardos que Parque Arauco S.A. debe cumplir frente a sus acreedores, mientras la emisión se encuentre vigente e inscrita en la Superintendencia del Mercado de Valores – Valores – SMV. SMV. Dichos resguardos implican un ratio de apalancamiento (pasivo/patrimonio) menor a 1.4 veces y un ratio de cobertura de gastos financieros (EBITDA/gastos financieros) mayor a 2.5 veces. Al cierre del 2013, la empresa matriz ha cumplido con ambos resguardos, los cuales ascendieron a 0.89 y 3.89 veces, respectivamente. Se considera también en la clasificación el respaldo y expertise de su principal accionista, Parque Arauco S.A., empresa chilena con operaciones en Chile, Perú y Colombia, dedicada al negocio inmobiliario, así como a la explotación, desarrollo y administración de centros comerciales, siendo su principal fuente de ingresos los arriendos cobrados a los locatarios de los mismos. En Perú opera por intermedio de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C., empresa holding constituida el 2005. Sus principales subsidiarias son los centros comerciales Mega Plaza, marca que ha mostrado un crecimiento agresivo expandiéndose en los dos últimos años tanto en
La nomenclatura .pe refleja riesgos solo solo comparables en el Perú
Lima como en provincias, Larcomar, en la ciudad de Lima, y Parque Lambramani en la ciudad de Arequipa. No obstante a lo anterior, limita a la Compañía una mayor clasificación la cartera de proyectos que tiene ICP, los cuales están sujetos a diferentes riesgos, adicionalmente a la sensibilidad de los ingresos a la disponibilidad de los dividendos otorgados por las subsidiarias. El objetivo principal de Inmuebles Comerciales es dedicarse al desarrollo inmobiliario en general, incluyendo la compra venta de bienes inmuebles, arrendamientos y prestación de servicios de administración de centros comerciales destinados a la distribución y venta de toda clase de bienes. Al 31 de diciembre del 2013, ICP opera diez centros comerciales a nivel nacional (seis al cierre del 2012), los mismos que en conjunto totalizan 217,800 2 m de superficie arrendable operativa. El flujo de ingresos de ICP se encuentra garantizado a través de contratos firmes, siendo la principal fuente de ingresos la renta mínima pagada por los locatarios. El plazo de vencimiento de estos contratos puede ser de hasta 30 años en el caso de las tiendas ancla. Los centros comerciales que cuentan con superficies arrendables para tiendas ancla son Mega Plaza Norte, Mega Express Villa, Parque Lambramani, Mega Plaza Chimbote, Mega Express Villa El Salvador, Larcomar y Mega Express Chincha. Al 31 de diciembre de 2013, Inmuebles Comerciales añadió cuatro centros comerciales a su portafolio producto de la expansión de la marca Mega Plaza, la cual es administrada por su subsidiaria, Inmuebles Panamericana (IPSA). En abril del presente año, IPSA inauguró un nuevo mall en la ciudad de Chincha el cual implicó una inversión de US$10.5 millones y cuenta con un ABL de 2 7,677 m ; en octubre entró en operación Mega Plaza Express Cañete con una inversión de US$16.5 millones 2 y un ABL de 14.4 mil m , mientras que en noviembre del mismo año se inauguró Mega Plaza Express Barran-
ca el cual contó con una inversión de US$15.0 millones 2 y un ABL de 6.2 mil m . Asimismo, Inmuebles Comerciales, en alianza con Los Portales, mantiene la administración del centro comercial Lima Outlet Center bajo su sociedad Strip Centers del Perú y en la actualidad ejerce una participación de 51% del centro comercial. Al 31 de diciembre del 2013, ICP registró una utilidad consolidada de S/.50.75 millones, registrando un avance de 1025.55% en relación al 2012. Sustentó el crecimiento el incremento de sus ingresos derivado de las rentas de alquileres a sus locatarios (+13.90% al 2013; -4.42% al 2012) así como los nuevos proyectos dentro de su portafolio de centros comerciales, tres por parte de la sociedad de Inmuebles Panamericana y uno derivado de la sociedad con Los Portales. Asimismo, es de mencionar que parte importante de la utilidad neta de la Com pañía está compuesta por aspectos contables puesto que las ganancias por revalorización de los activos inmobiliarias de ICP se establecieron en S/.48.42 millones (+520.30% en relación al 2012), producto de las revalorizaciones derivadas, principalmente de los centros comerciales de Inmuebles Panamericana. A pesar de lo anterior, la generación medida por el EBITDA de la Compañía registró un crecimiento de 11.74% permitiendo un margen EBITDA de 57.71%, cifra algo menor a lo producido en el 2012, no obstante es de mencionar que Mega Plaza Lima Norte, centro comercial de mayor
generación, operó por debajo de su potencial, a causa de las remodelaciones realizadas durante gran parte del año. La Compañía mantiene una estructura de apalancamiento balanceada entre el patrimonio propio y sus pasivos (56.35% y 43.65%, respectivamente). Al cierre del 2013, los pasivos como fuente de fondeo se incrementaron a consecuencia del préstamo a mediano plazo reci bido por el BCI de Chile por un importe de US$70 millones, recursos que serán destinados a solventar el plan de crecimiento de la Compañía. Dentro del patrimonio de ICP, éste registró un crecimiento de 45.21% producto principalmente de los aportes en efectivo realizados por los accionistas. Finalmente, es importante resaltar que los ingresos de Inmuebles Comerciales se encuentran directamente vinculados al crecimiento económico y dinamismo del consumo de los países en donde opera. En tal sentido, la permanencia en el tiempo de la clasificación asignada por Equilibrium está condicionada al desempeño de las diferentes operaciones del Grupo en dichos países, al cumplimiento de los indicadores de cobertura estipulados en el Contrato Marco del Programa de Bonos Cor porativos de Chile (hechos extensivos hacia la emisión en Perú), así como a la evolución de los indicadores de solvencia, los cuales se espera sigan manteniéndose en niveles adecuados.
Fortalezas 1. Carta fianza emitida y ejecutable en Chile, en respaldo de la presente emisión (solidaria, ilimitada e indivisible). 2. Trayectoria, experiencia y respaldo de su principal accionista. 3. Estabilidad de ingresos gracias a contratos a p lazo fijo.
Debilidades 1. Cartera de proyectos sujetos a diferentes riesgos. 2. Ingresos sujetos a la disponibilidad de las subsidiarias (dividendos).
Oportunidades 1. Expansión y ampliación de operaciones en Perú. 2. Baja penetración de centros comerciales respecto de las ventas del comercio minorista. 3. Diversificación geográfica que permite reducir el riesgo de una contracción de la inversión.
Amenazas 1. Mayor nivel de endeudamiento por parte de las s ubsidiarias. 2. Mayor competencia de importantes grupos dentro del rubro. 3. Desaceleración del crecimiento económico y dinamismo del consumo.
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DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. (en adelante ICP) inició sus operaciones en Perú en noviembre de 2005, como sociedad anónima cerrada, siendo una empresa holding y subsidiaria de Sociedad de Inversiones Internacionales Parque Arauco S.A. de Chile. Esta última, a su vez, aglomera todas las inversiones de Parque Arauco S.A. (empresa matriz) en Colombia y Perú.
2012
2013
La actividad de ICP gira en torno al negocio inmobiliario y la explotación, desarrollo y administración de centros comerciales y de otros inmuebles, siendo su principal fuente de ingresos los arriendos cobrados a los locatarios, y en general, a quienes usan sus dependencias para la venta minorista de productos y servicios. Año
2006
2007
2008
2008
2009
2009
2010
2010 2010
2013 2013
Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. En Junio de 2010 se efectuó la primera emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos por US$30 millones. En junio de 2012 se realizó la ampliación del plazo del Primer Programa de Bonos Corporativos por dos años más. En noviembre del 2012 se constituyó la empresa Strip Centers del Perú SA, participación del 51% de Inmue bles Comerciales del Perú SAC y 49% de Los Portales SA. La nueva empresa administra el Lima Outlet center. En abril del 2013 se inaugura el centro comercial Mega Plaza Express en Chincha; en octubre se inaugura Mega Plaza Express en Cañete; y en noviembre se inaugura el centro comercial Mega Plaza Express Barranca. En diciembre 2013 entra en operación el proyecto Plaza Conquistadores en Mega Plaza Lima Norte.
ICP es una empresa holding que aglomera proyectos y centros comerciales en expansión de forma consolidada. La empresa matriz es Parque Arauco S.A., que es una sociedad anónima abierta, organizada y constituida en Santiago de Chile en noviembre de 1979, que inició operaciones en junio de 1981. Su actividad comercial gira en torno al negocio inmobiliario, así como la explotación, desarrollo y administración de centros comerciales y otros inmuebles. Su principal fuente de ingresos son los arriendos cobrados a los locatarios, generados a través de activos geográficamente diversificados en Chile, Perú y Colombia, en ese orden de importancia.
Desarrollo de inversiones En Mayo, adquieren del grupo conformado por la familia Wiese en el Perú el 45% de las acciones que poseía en Inmuebles Panamericana S.A., una empresa inmobiliaria en el Perú que opera en el Centro Comercial Mega Plaza Norte, pagando US$13.4 millones, financiado principalmente con préstamos de su accionista principal. En Abril, adquieren a nombre de la sociedad Parque Golf S.A.C. un terreno ubicado en San Isidro con un área de 12,649.40 m2 y el precio pactado para la compra fue de US$ 6.0 MM. El terreno fue el aporte inicial de la Compañía (66% del Capital social de Parque El Golf S.A.C.). En Agosto adquieren 10% adicional del capital social y al cierre del 2010 la participación asciende a 76%. En Setiembre, capitalizaron las cuentas por cobrar que mantenía con su subsidiaria Sociedad de Inversiones y Gestión S.A.C; por un importe de US$ 9 millones, adquiriendo el 50% de participación; el 50% restante es de Holding Plaza S.A. Aporte de un terreno (Chorrillos) y trabajos en curso a su subsidiaria Inversiones Alameda Sur S.A.C., por un importe aproximado de S/.3.2 millones. Posteriormente se vende el 50% de dicho aporte a Holding Plaza S.A; para mantener el 50% de participación en la inversión. En Agosto, se constituyó Parque Lambramani S.A.C., empresa en la cual la compañía tiene el 60% del capital social. Durante el 2010 Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C., le otorgó un préstamo de US$23 millones aprox., para el término de la construcción del centro comercial. En Diciembre, la Compañía efectuó un préstamo a favor de su subsidiaria Inversiones Bairiki S.A.C. por un importe de US$1.6 millones, el cual se destinó a com prar un terreno ubicado en San Juan de Lurigancho. En Febrero, Inversiones Villa el Salvador S.A.C. adquirió un terreno por un importe aproximado de S/.6.6 millones. En Julio, adquieren el 100% de la participación de Fashion Center S.A., empresa administradora del centro comercial Larcomar, por US$44.80 millones. Durante el 2010 suscriben un Primer Programa de Bonos Corporativos hasta por un monto máximo de US$100 millones o su equivalente en nuevos soles. El Programa tiene una duración de dos años y se encuentra garantizado de forma genérica con el patrimonio neto de la Compañía y a la vez por una carta fianza corporativa otorgada por Parque Arauco S.A. de Chile a favor de
Para los desarrollos mencionados anteriormente, ICP ha contado con las siguientes fuentes de financiamiento: (1) Primer Programa de bonos titulizados de Inmuebles Panamericana S.A. con el objetivo de financiar el desarrollo y ampliación del CC Mega Plaza Norte; (2) una primera emisión de bonos corporativos destinados al desarrollo y administración del CC Parque Lambramani en la ciudad de Arequipa; (3) dos contratos de arrendamiento financiero que permitieron financiar la construcción de las instalaciones del CC Larcomar; (4) un contrato de arrendamiento financiero que permitió financiar la construcción del CC Mega Express Villa. (5) Segundo Programa de bonos titulizados de Inmuebles Panamericana para financiar su plan de expansión. (6) Préstamo por el Banco de Crédito e Inversiones de Chile a favor de Inmuebles Panamericana, por US$70 millones, también para el plan de expansión.
Principales Centros Comerciales El crecimiento económico experimentado por el país en los últimos años se ha traducido en un mejor desempeño del consumo privado por parte de las familias. Ello, unido a la aún baja penetración del sector retail , viene impulsando la construcción de diversos centros comerciales, sobre todo en las zonas periféricas de Lima y provincias. Mega Plaza Norte Fue inaugurado el 28 de noviembre de 2002 y se encuentra ubicado en la zona norte de Lima (distrito de Independencia). Al cierre de marzo 2014, posee un total de superficie 2 arrendable de 96,268 m .
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Cuenta en promedio con 250 tiendas en las que operan negocios de tiendas por departamento (Saga Falabella, Sodimac, Ripley Max), un hiperpermercado (Tottus), entretenimiento (Cinemark, Coney Island, Gold’s Gym). Asimismo, cuenta con un patio de comidas ( food court ), servicios bancarios y un boulevard que congrega una variedad de espacios asignados, además de otros módulos, que hacen de Mega Plaza un Centro Comercial completo.
Mega Plaza Chimbote Para concretar la apertura del Cen tro Comercial en Chimbote, IPSA compró el 67% de la empresa Altek Trading S.A.C. La empresa está ubicada en la ciudad de Chimbote. Altek Trading S.A.C. posee la concesión por 30 años renovables con la Municipalidad de Santa sobre el terreno utilizado. El nuevo Centro Comercial de IPSA, en provincia, posee un área bruta arrendable de 25,571 metros cuadrados y requirió una inversión total de US$26.8 millones. Inició operaciones en abril de 2012. Al cierre del año 2013, Mega Plaza Chimbote es el segundo mall en términos de ingresos generados. El centro comercial cuenta con Tottus, Saga Falabella, Sodimac y Ripley como tiendas anclas las cuales generaron al 31 de diciembre del 2013 el 84% del total de las ventas y el 34% de los ingresos generados por el centro comercial. Inició operaciones en abril 2012.
Los locatarios de este centro comercial generan al año un monto aproximado de US$380 millones en ventas. Durante el año 2013 se culminaron las obras de la nueva zona “Parque Conquistadores”, la entrada de la quinta tienda ancla, Almacenes Paris, así como la entrada en operación comercial del boulevard Integra Médica. Mega Express Villa Inició sus operaciones en el 2009, en el distrito de Chorri2 llos. Posee un total de superficie arrendable de 7,500 m . Cuenta con un Plaza Vea como tienda ancla y tiendas menores, los cuales generan en conjunto un monto aproximado de US$20 millones en ventas anuales.
Mega Plaza Express (Villa El Salvador-Lima) El proyecto se realizó a través de su subsidiaria Inversiones Villa el Salvador S.A.C. en la cual posee el 99% de partici pación. Mega Plaza Express se realizó con una inversión de US$12.0 millones y cuenta con un área arrendable de 9,500 metros cuadrados. Inició operaciones en abril de 2012. Al cierre de año, Plaza Vea, tienda ancla del centro comercial, generó el 26% de las rentas del año y el 73% de las ventas realizadas. Dado el poco tiempo en el mercado de este formato, las rentas mínimas generan la mayor participación de los ingresos representando el 61% del total de lo percibido.
Larcomar Este Centro Comercial se incorpora a ICP en julio de 2010, producto de la compra de las acciones de Graña y Montero por parte de Fashion Center S.A.C. Larcomar cuenta con UVK Multicines, así como diversos restaurantes y centros de entretenimiento. En el mes de noviembre del 2012 se inauguró un supermercado Wong. Los locatarios establecidos en Larcomar producen ventas anuales aproximadas por 2 US$70 millones y cuenta con 26,500 m de ABL.
Mega Plaza Express (Chincha) Inaugurado el 12 abril del 2013. La inversión fue de 2 US$10.5 millones en un área arrendable total de 7.6 mil m . Inició operaciones con Metro y Sodimac como tiendas ancla. Inmuebles Panamericana posee el 33.5% de las acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Botafogo S.A.C de la cual controla el 48% del total de acciones.
A lo largo del ejercicio 2013, el centro comercial estuvo pasando por un proceso de face lifting y tenant mix , lo cual acarreó remodelaciones desde el 2012 por un importe de US$5.6 millones con el fin de realizar todas las adecuaciones pertinentes. A razón de este proceso de remodelación es que el ABL del centro comercial se vio seriamente disminuido con lo cual los resultados obtenidos fueron menores a los del 2012. Con respecto a esto, según la gerencia, el centro comercial funcionará hacia el primer trimestre del 2014 con la totalidad de su ABL.
Mega Plaza Express (Cañete) Inaugurado en octubre del 2013. La inversión fue de US$16.5 millones en un área arrendable total de 16.2 mil 2 m . Inició operaciones con Saga Falabella y Tottus como tiendas ancla. Inmuebles Panamericana posee el 96.0% de las acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Pisac S.A.C.
Parque Lambramani Se encuentra ubicado en la ciudad de Arequipa y representa la primera incursión del grupo en provincia. La inversión destinada a este proyecto fue de US$48 millones. Sus locatarios producen ventas anuales aproximadas de US$47 millones. Al cierre del tercer trimestre el margen EBITDA se estableció en 34.1% (36.6% hacia setiembre 2012) siendo el margen más bajos de los centros comerciales dentro del portafolio de la Compañía A pesar de ser lo anterior, hacia el mes de noviembre del presente año se inauguraron Tiendas Metro y Tiendas Paris, locatarios con los que la gerencia proyecta obtener mejores resultados en el 2014.
Mega Plaza Express (Barranca) Inaugurado en noviembre del 2013. La inversión fue de 2 US$15.0 millones en un área arrendable total de 9.8 mil m . Comenzó operaciones con Oeschle y Plaza Vea como tiendas ancla. Inmuebles Panamericana posee el 96.0% de las acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria Costa Nueva S.A.C
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120.00%
Proyectos en Fase de Estudio
Participación de las ventas por Centro Comercial
100.00%
Parque El Golf Se encuentra ubicado en el exclusivo distrito de San Isidro, en la ciudad de Lima. Posee un total de superficie arrenda2 ble de 26,000 m .
MP Barranca MP Cañete
80.00%
MP Chincha 60.00% 64.77%
MP Chimbote
57.27%
Estructura Organizacional
MP VES 40.00% 20.00%
ICP ha sido estructurado bajo un esquema de holding de empresas, la cual considera una administración central más la consolidación de las empresas filiales.
MP Chorrillos MP Lima Norte 8.19%
7.40%
11.59%
10.80%
dic-12
dic-13
LOC
0.00%
Lambramani
Accionistas
Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
Al 31 de diciembre de 2013, los accionistas de ICP se detallan a continuación:
De acuerdo al siguiente cuadro se muestra la participación de Inmuebles Comerciales por sociedad:
Subsidiaria
Inmuebles Panamericana S.A So cied ad de In vers io nes y Ges tion S.A C Parque El Golf S.A.C Inmobiliaria Botafogo Inmobiliaria Costa Nueva Invers iones Alameda Sur S.A.C Inmobiliaria Pisac Parque Lambramani Fashion Center S..A Invers iones Vilna S.AC Invers iones Baikiri S.AC Altek Trading Invers iones Villa El Salvador Inmobiliaria Kotare S.A.C
Accionistas
Participación (% ) 2013 2012
45.00% 50.00% 100.00% 49.99% 49.99% 49.99% 49.99% 100.00% 99.99% 99.99% 50.00% 33.50% 49.50% 50.00%
Participación (%)
Parque Arauco Perú S.A. Constructora y Administradora Uno S.A.
45.00% 50.00% 76.00% 48.00% 48.00% 50.00% 48.00% 60.00% 100.00% 100.00% 50.00% 33.50% 49.50% 50.00%
Total
99.94% 0.06%
100.00%
Ambos accionistas son empresas constituidas en Chile, las cuales actúan como subsidiarias de la empresa matriz.
Directorio y Plana Gerencial A la fecha de análisis, el directorio de ICP se encontraba conformado de la siguiente manera:
Directorio Emilio César Rodríguez Larraín Salas Manuel Velarde Dellepiane Guillermo Said Yarur José Eluchans Urenda Salvador Said Somavia Juan Spoerer Hurtado Juan Olivos Bambach
Presidente
Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
Director Director Director Director Director Director
Planes de Inversión Dentro del Plan de Inversiones de Inmuebles Comerciales en el 2013, IPSA fue la sociedad que se mostró más dinámica: la incorporación de “Integra Médica”, la construcción de la tienda departamental “París” (del grupo económico Cencosud), y la puesta en marcha del proyecto “Plaza Co nquistadores”. Esta nueva zona está ubicada entre Tottus y Saga Falabella y fue necesaria una inversión de US$ 14.2 millones (sin incluir IGV) y su implementación representa un incremento en el área arrendable del 10%. El proyecto contará con tres niveles y más de 60 tiendas (actualmente dos pisos se encuentran operativos y mantiene 29 tiendas), además de restaurantes, cafés, patio de comidas, cinco salas más de cine y una ampliación en el área de juegos infantiles. Adicionalmente, tras las remodelaciones realizadas, el número de estacionamientos del centro comercial pasó hasta 2282 desde 1400 con los que contaba al cierre del ejercicio 2012.
Por su parte, la plana gerencial de ICP la conforman los siguientes ejecutivos:
Plana Gerencial Gerente General Gerente de Administración y Finanzas Gerente de Infraestructura Gerente de Marketing
Con respecto a los proyectos en los cuales ICP se mantiene bajo la administración total, los centros comerciales Larcomar y Parque Lambramani fueron los que experimentaron mayores inversiones en el año 2013, principalmente por obras de remodelación de ambos malls.
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Eduardo Herrera José Luis Fernández Alonso Gamero Karina Meier
ANÁLISIS FINANCIERO
centros comerciales sumarían un total de US$ 329 millones en el 2014.
Antecedentes: panorama macroeconómico y sectorial A pesar de una coyuntura internacional menos favorable, el desempeño económico peruano medido por el PBI registró una tasa de crecimiento de 5.02%, superior a la media regional en Latinoamérica y el Caribe (2.6%) y de la econo mía global (3%), según cifras del FMI.
Al finalizar el 2013, a nivel nacional existen 57 centros comerciales (30 en la ciudad de Lima), los cuales cuentan con aproximadamente 5,800 tiendas en sus instalaciones. La apertura de Plaza Conquistadores de Mega Plaza y la tercera etapa del Boulevard del Jockey Plaza significaron un incremento en 93 locales y se cuentan entre los principales eventos durante el 2013 en la ciudad de Lima.
No obstante lo anterior, el producto peruano también registró una desaceleración con respecto al 2012 (6.3%), producto principalmente de la disminución del consumo privado vía la desaceleración de la inversión privada y el gasto privado así como la menor inversión pública. Por el lado del consumo, al cierre del 2013 registró un crecimiento de 5.2%, cifra menor a la vista en el 2012 (5.8%), producto del menor ingreso nacional disponible registrado el año anterior, así como por la ralentización en la solicitud de créditos de consumo, categoría que incluye presamos personales e hipotecarios. Por el lado de la inversión bruta privada interna, el crecimiento anual de 6.8% (9.7% en el 2012) estuvo marcado por la incertidumbre en los mercados internacionales, lo cual afectó a sectores sensibles de la economía como construcción, agropecuario, y minería.
Antecedentes: Aspectos cualitativos El ejercicio 2013 significó un año activo para Inmuebles Comerciales tanto en lo concerniente a los centros comerciales en los cuales comparten el accionariado así como en los malls con administración directa. La marca Mega Plaza, administrada por su subsidiaria Inmuebles Panamericana, continuó con su expansión por el sur del país y la región Lima, sumando hasta el momento siete centros comerciales: Mega Plaza Lima Norte, Mega Plaza Chimbote, Mega Plaza Express Villa (ubicado en el distrito de Chorrillos), Mega Plaza Express Villa El Salvador, Mega Plaza Express Chincha, Mega Plaza Cañete, Mega Plaza Barranca. Los operaciones de Chincha, Cañete y Barranca – este último inaugurado en noviembre de 2013-, implicaron el crecimiento del ABL de la Compañía en 2 29,143 m así como una adición de S/.76.60 millones sobre el total de las ventas de los centros comerciales en el 2013 (4.28% de las ventas generadas).
Lo anterior encuentra reflejo en la moderación de los indicadores de expectativa empresarial, los cuales hasta el tercer trimestre del 2013 tuvieron un comportamiento a la baja logrando una corrección entrado el mes de setiembre, no obstante sin mostrar los niveles observados en el 2012. 80
Asimismo, dentro de las nuevas anexiones al portafolio de centros comerciales de la Compañía se cuenta el Lima Outlet Center, LOC ( mall que se encuentra ubicado en las cercanías del aeropuerto Jorge Chávez, provincia del Callao), formato en el cual ICP mantiene una alianza con Los Portales y que implicó una inversión de ambas Compañías por un importe de US$30 millones hacia marzo del ejercicio bajo análisis. Según cifras de la Compañía, al 31 de diciem2 bre del 2013, LOC contó con un ABL de 5,054 m .
Indicadores d e expectativa empresarial (índices)
70
60
50 Expectativas de l a economía
40 Expectativa de la demanda
30
Las remodelaciones de sus centros comerciales matizaron de forma importante el desempeño de Inmuebles Comerciales en el 2013. Mega Plaza Lima Norte (57.27% de las ventas totales de todos los centros comerciales en los ICP participa en el Perú) registró importantes retrocesos en su ABL producto de las obras de remodelación p ara permitir la entrada en operación de Plaza Conquistadores, zona up scale del centro comercial, la entrada de la quinta tienda ancla con Almacenes Paris, y la inauguración de parte del boulevard de Integra Medica, apuesta que pretende ser la oferta de servicios de salud de alta gama para toda los distritos dentro de Lima Norte. Las mencionadas obras implicaron que Mega Plaza perdiera aproximadamente 10,000 2 m , durante el ejercicio anual 2013, hecho que impactó de modo importante en la generación de ingresos (+3.10%) de la Compañía.
Fuente: BCRP/Elaboración: Equilibrium
Sectorialmente, el mercado de retail durante el 2013 estuvo marcado por la remodelación y ampliación de las instalaciones existentes y por el ingreso de diversos centros a nivel nacional, claramente como respuesta a la fuerte competencia en la ciudad de Lima y en busca de nuevos mercados aún no explotados. La oferta continúa expandiéndose hacia nuevas ciudades y provincias; en el 2013 Pucallpa, Cusco y Huánuco experimentaron la inauguración de su primer mall . Esta tendencia expansiva se viene repitiendo en los últimos años, avalando que el comercio moderno penetre el mercado nacional. La ACCEP – Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú- estima que las inversiones en
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En línea con lo anterior, los centros comerciales de Larcomar y Parque Lambramani-Arequipa, también tuvieron procesos de remodelación con el objetivo de renovar su oferta comercial. Por el lado de Larcomar, hasta el primer semestre del 2013, éste estuvo inmerso en un proceso de face lifting a fin de realizar una renovación del centro comercial así como la atracción de nuevos locatarios que tuvieran una oferta más acorde a las perspectivas que tiene la gerencia para el centro comercial. Con respecto a Parque Lambramani, se realizaron obras para explotar con mayor eficiencia los espacios arrendados, además de realizar el cambio de Tiendas Wong por Metro y la entrada en operación de Almacenes Paris. No obstante a las acciones tomadas, aún Parque Lambramani continúa siendo un reto para la administración dado que presenta cifras desfavorables y afronta una intensa competencia comercial en Arequipa.
ingresos de rentas mínimas y variables (24.71% en el 2012). Dentro de la ventas totales, los centros comerciales de Inmuebles Panamericana aportan el 79.21% (solo Mega Plaza Norte tiene una participación de 57.27%), mientras que Lambramani y Larcomar participan con el 10.80% y 7.40% de la ventas, respectivamente. Participación en las utilidades por CC - 2013 (%) .
120% 100%
100%
80% 60% 40%
20%
9%
20%
3%
0% -20%
Rentabilidad
Mega Plaza
Larcomar
-40%
Al cierre del ejercicio 2013, la utilidad neta de ICP registró un crecimiento de 1025.55% anual totalizando S/.50.75 millones. Sustentó la importante variación el crecimiento de los ingresos en 13.90% (-4.42% en el 2012) así como la ganancia contable atribuible a la revalorización de las pro piedades inmobiliarias de la Compañía durante el último año.
Pq. Lambramani
SCP
Otros
-32%
Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium
Es de mencionar que en diciembre 2013, Inmuebles Comerciales compró el 40% de la participación que mantenía AC Capitales SAFI S.A dentro de la Sociedad Parque Lambramani, operación que se realizó por un importe de US$3.5 millones.
Al 31 de diciembre de 2013, los ingresos de Inmuebles Comerciales totalizaron S/.131.10 millones. Dentro de la estructura de ingresos de la Compañía, las rentas mínimas significaron el 55.45% de los ingresos totales (51.96% en el 2012) mientras que las rentas variables aportaron el 22.86%, registrando un deterioro en relación al 2012 (27.17%) producto, principalmente, de la reducción del ABL de los centros comerciales que estuvieron en fase de remodelación (Mega Plaza Norte y Larcomar).
Es importante mencionar que en el 2013, las remodelaciones hechas en Mega Plaza Norte así como en Larcomar, principalmente, implicaron que el ABL de los centros comerciales de la Compañía disminuyera considerablemente. En el caso de Mega Plaza Norte, las obras realizadas dentro del centro comercial ocasionaron que el área arrendable se 2 haya situado en el 2013 en promedio en 77,627 m (81,920 2 m al 2012). En Larcomar las obras para permitir la entrada de nuevos locatarios así como el face lifting y remodelaciones menores afectaron los ingresos del mall hasta el cierre del segundo trimestre, además de disminuir su área total 2 2 arrendable (22,027 m en agosto 2013; 25,000 m en el 2012).
Distri bución de ingresos 140,000 120,000 100,000 Otros ingresos
80,000
Por su lado, los costos de ventas tuvieron un incremento de 18.51% durante el ejercicio 2013 atribuible a las remodelaciones y adecuaciones que se realizaron en Mega Plaza Norte, Larcomar, Lambramani, así como a las inauguraciones de los centros comerciales de Cañete, Chincha y Barranca, actividades que también tuvieron impacto en los gastos operativos en 12.33% en el mismo periodo ocasionado que el margen operativo caiga hasta 55.16% desde 56.05% visto en el 2012.
Ingresos servicios varios 60,000
Renta variable Renta mínima
40,000 20,000 0 Dic .13
Dic.12
Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium
Los centros comerciales de su subsidiaria Inmuebles Panamericana (Compañía en la que comparten el accionariado con Holding Plaza) representa el 54.85% del total de sus ingresos de rentas mínimas y variables (54.41% en el 2012), mientras que los centros comerciales que recaen bajo su administración absoluta -Parque Lambramani y Larcomar- aportaron al cierre del año el 21.48% del total de sus
Con motivo al plan de crecimiento de Mega Plaza, Inmue bles Comerciales registra ingresos financieros por los intereses generados de los préstamos realizados a favor de sus subsidiarias, importe que ascendió en el 2013 a S/2.8 millones (S/.4.9 millones en el 2012).
7
Los gastos financieros de la Compañía retrocedieron en 12.53%, no obstante es de mencionar que el año 2012 estuvo influenciado por el fee que se pagó por la precancelación de los bonos del Primer Programa de Bonos Titulizados de IPSA (S/.6.5 millones), mientras que en el 2013 los gastos financieros provinieron de la deuda de los bonos del Segundo Programa de Bonos Titulizados de IPSA, así como por la deuda bancaria tomada con el BCI de Chile por US$70.00 millones.
Como consecuencia del crecimiento de la utilidad, los márgenes de rentabilidad se vieron incrementados. En este sentido, la rentabilidad promedio por activo (ROAA) ascendió a 3.72% (0.45% en el 2012), mientras que la renta bilidad promedio del patrimonio (ROAE) se estableció en 6.46% desde 0.75% visto en el 2012. Por el lado de la generación, el EBITDA de la Compañía se situó en S/.75.66 millones (S/.67.70 millones en el 2012) registrando un crecimiento anual de 11.74% y un margen EBITDA de 57.71%, principalmente generado por las mayores ganancias operativas de Inmuebles Panamericana.
Asimismo, también se registraron gastos extraordinarios netos, los cuales ascendieron a S/.8.25 millones; éstos gastos estuvieron relacionados básicamente a la baja de activos – demoliciones, venta de activos, adaptaciones- en todos los centros comerciales en los cuales se estuvo realizando remodelaciones y cambio en la infraestructura.
Marg en EBITDA
2012 S/.
115,105
%
2013
%
100.00%
S/. 131,102
100.00%
S/.
67,707
58.82%
S/.
-24,496
-21.28%
S/.
7,806
S/.
4,509
S/.
75,661
57.71%
S/. -21,721
-16.57%
6.78%
S/.
48,421
36.93%
3.92%
S/.
50,751
38.71%
50.00%
30.00% 18.16%
20.00% 10.00%
Dic. 10
Dic. 11
Dic.12
Dic.13
Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium
Activos y Liquidez Al cierre del 2013, los activos de Inmuebles Comerciales registraron un crecimiento anual de 53.64% totalizando S/.1,651.78 millones, principalmente debido al incremento de los saldos mantenidos en Caja así como por el plan de inversiones del formato Mega Plaza y por las remodelaciones realizadas en los centros comerciales de la Compañía. Por el lado de los activos corrientes, éstos tuvieron un crecimiento de 97.83% con respecto al 2012 debido, princi palmente, al incremento de los recursos en efectivo mantenidos en Caja provenientes de los aumentos de capital realizados con el fin de dotar a la Compañía de los recursos suficientes para el desarrollo de sus proyectos. En relación a las deudas comerciales a favor, el 70.06% de las facturas pendientes se encuentran en categoría de vigentes (58.40% en el 2012) agrupando 547 clientes. Los activos de largo plazo de ICP registraron un crecimiento de 45.85% (+S/.419 millones) durante el ejercicio anterior causado por las remodelaciones, ampliaciones e inaugu raciones de los centros comerciales de Mega Plaza Barranca, Mega Plaza Chincha y Mega Plaza Cañete. Por el lado de las ampliaciones y remodelaciones, las principales obras se realizaron en Mega Plaza Norte para permitir la entrada comercial de Plaza Conquistadores, la remodelación del boulevard que acoge a Integra Médica, la inauguración de Almacenes Paris, face lifting de Larcomar, mejoras en Parque Lambramani y la incorporación del Lima Outlet Center
12.00% 8.00% 4.00% 0.00% Dic.12
40.00%
0.00%
Dic. 09
ROAE
Dic. 11
22.22%
0.00%
16.00%
Dic. 10
50.00% 38.71%
3.92%
Márgenes de rentabilidad
Dic. 09
60.00% 71.00%
10.00%
En similar sentido, se observó un incremento importante en las pérdidas por concepto de las fluctuaciones del tipo de cambio, motivadas por el incremento de la d euda en dólares debido al préstamo de US$70 millones recibido en su totalidad en setiembre del 2013 por parte del Banco de Crédito e Inversiones de Chile.
ROAA
37.45%
80.00% 70.00%
30.00% 20.00%
55.16%
48.10%
44.24%
40.00%
Fuente: ICP Elaboración: Equilibrium
20.00%
56.05%
60.00%
Cabe mencionar que parte importante de la utilidad neta de la Compañía está conformada por conceptos contables relacionados a las ganancias por valuación a valor razonable por centro comercial, concepto que dado la selección del método de valorización de flujos futuros descontados, según la normativa contable, debe pasar por el Estado de Ganancias y Pérdidas reflejando las condiciones del mercado a la fecha de la valuación; a la fecha de análisis, las ganancias por el concepto antes mencionado crecieron 520.30% producto principalmente de las revalorizaciones en los centros comerciales de Mega Plaza, Villa El Salvador, el pleno uso del centro comercial de Chimbote así como las inauguraciones de los nuevos centros comerciales de Inmuebles Panamericana que aportaron a esta cuenta. Ingresos Totales EBITDA Ingresos/gastos financieros (neto) Ajustes a valor razonable Utilidad neta
Margen neto
Dic.13
Fuente: ICP. Elaboración: Equilibrium
8
Cabe mencionar que a partir de diciembre del 2013, ICP registra el 100% de las acciones de la sociedad administradora del centro comercial Parque Lambramani, operación que fue posible tras la compra del 40% de la participación de AC Capitales SAFI. Por otro lado, desde mayo de 2013, la Compañía consolida en sus Estados Financieros la sociedad Strip Centers del Perú, sociedad constituida en asociación con Los Portales S.A. Inmuebles Comerciales es titular de un 51% del accionariado y en abril del 2013, ambos accionistas acordaron realizar una inversión de US$30 millones para la entrada en operación comercial de la unidad de negocio “Lima Outlet Center”, centro comercial ubicado en las cercanías del aeropuerto Jorge Chávez en la provincia del Callao.
Por otro lado, el pasivo no corriente se encuentra conformado, principalmente, por las emisiones realizadas en el mercado de capitales tanto de Inmuebles Panamericana en el primer trimestre del año 2012 (Segundo Programa de Bonos Titulizados utilizado para financiar la expansión de Mega Plaza), el Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales (realizado en el primer semestre del 2010 para financiar las remodelaciones de Larcomar y la construcción de Lambramani)- así como el préstamo realizado por el Banco de Crédito e Inversiones de Chile (BCI). Asimismo, se observa que mantienen arrendamientos financieros con el Banco de Crédito del Perú e Interbank, los cuales son de naturaleza de largo plazo y se encuentran en moneda extranjera.
Liquidez 6.00 5.00
Estructura del pasivo y patrimonio (%) Razon Corriente Prueba Acida
100% 80%
4.00
60%
3.00
61%
62.35%
61.82%
59.63%
56.35%
39%
37.65%
38.18%
40.37%
43.65%
dic.2010
dic.2011
dic.2012
40% 2.00
20%
1.00
0% Dic.2009
0.00 Dic. 09
Dic. 10
Dic. 11
Dic.12
Dic.2013
Dic.13
Pasivo
Patrimonio
Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
Con respecto a la liquidez de la Compañía, al cierre del 2013, los activos líquidos ofrecieron una cobertura de las deudas de corto plazo en 3.71 veces (5.58 veces en el 2012) generando niveles de capital de trabajo por un importe de S/.232.95 millones; por otro lado, a causa del incremento de las deudas comerciales que mantienen con sus proveedores, principalmente derivadas de las empresas constructoras de los nuevos centros comerciales de Inmuebles Panamericana, la prueba ácida registró un deterioro al situarse en 2.53 veces, por debajo del resultado visto en el 2012 (2.71 veces).
Es de resaltar que el crecimiento de la deuda de largo plazo (56.68%) en el presente año se debe al préstamo recibido por el BCI de Chile por el importe de US$70 millones, préstamo solicitado por Inmuebles Panamericana para solventar su plan de crecimiento y aumentar la base de fondeo de la Compañía. El plazo de la deuda es de cuatro años extensible hasta cinco. Las garantías otorgadas son fianzas solidarias cruzadas (subsidiarias de Inmuebles Panamericana). En cuanto al financiamiento por capital propio, el patrimonio de la empresa asciende al 56.35% del total del fondeo de la Compañía. Hacia la fecha de análisis, el patrimonio de ICP registró un crecimiento de 45.21% con respecto al 2012 como consecuencia de los aportes de capital realizados por los accionistas. En este sentido, al cierre del ejercicio 2013, Inmuebles Comerciales del Perú recibió aportes en efectivo por el monto de S/.175.32 millones, que a su vez incrementó el capital de IPSA con dos aportes en efectivo realizados por los accionistas en los meses de marzo, y octubre por un importe total de S/.34 millones. Con respecto a lo anterior, en Junta Anual de Accionistas de fecha 04 de abril del 2014, Inmuebles Panamericana acordó la distribución de dividendos por la suma de S/.15.00 millones a favor de los accionistas de la Entidad, con cargo a los resultados acumulados.
Endeudamiento y Solvencia Al cierre del ejercicio 2013, el fondeo mediante terceros tuvo un incremento de 66.09% en relación al 2012 situándose el total de pasivos en S/.720.93 millones, representando así el 43.65% del total de la estructura de financiamiento de Inmuebles Comerciales. Dentro del mismo se puede apreciar que 88.05% está conformado por deuda a largo plazo, lo cual genera un calce adecuado dada la naturaleza de maduración a largo plazo de las inversiones que realiza la Compañía. Dentro del pasivo corriente, ICP mantiene cuentas por pagar con sus principales proveedores así como con sus empresas vinculadas (tanto en el Perú como con la matriz corporativa).
9
Con respecto al análisis de solvencia, el apalancamiento contable (Pasivo/Patrimonio) registró un deterioro al situarse en 0.77 veces (0.68 al 2012) como consecuencia del incremento de la deuda financiera, situando al indicador en sus niveles más altos en los últimos cuatro años; asimismo, la cobertura que ofrece el patrimonio de la Entidad sobre el total de la deuda financiera se situó en 0.54 veces desde 0.47 en el 2012 por el incremento del financiamiento bancarios, no obstante el incremento del capital social de la Com pañía aminoró el efecto en el mencionado ratio.
permitieron financiar la adquisición de la edificación del centro de entretenimiento Larcomar, así como la adquisición de maquinarias y equipos. En junio de 2012 se redujo la tasa de interés anual pactada, de 9.10% a 6.30%.
CARACTERÍSTICAS DEL PRIMER PROGRAMA DE BONOS CORPORATIVOS DE INMUEBLES COMERCIALES La Primera Emisión del Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. fue emitida en junio de 2010 y se encuentra garantizada con el patrimonio del Emisor y por una carta fianza corporativa otorgada por Parque Arauco S.A. a favor de los tenedores de los bonos. Los recursos captados han sido destinados a financiar el plan de inversiones de los proyectos Lambramani en Arequipa y Larcomar en Lima, a la vez que han permitido refinanciar otras deudas. Las proyecciones sobre el repago de los intereses de los bonos corporativos incluyen los recursos generados por ambos proyectos.
La cobertura de los gastos financieros ofrecida por el EBITDA registró una mejoría en relación al 2012, no obstante, es importante mencionar que en el ejercicio bajo análisis no se registraron gastos financieros extraordinarios como sí mantuvo el 2012 con el pago del fee de Inmuebles Panamericana para precancelar su primera emisión de Bonos. EBITDA / Gastos financieros (veces) 6.00
El 15 de julio de 2010, ICP suscribió un contrato Cross Currency Swap con el Deutsche Bank, estableciendo un derivado que implica la conversión de la deuda a US$18.8 millones. El 08 de mayo del 2012 la compañía liquidó el contrato swap.
5.61 4.80
5.00 4.00
3.10
2.72
3.00
2.13
2.00
Equilibrium considera que la pertenencia a un Grupo de reconocida trayectoria, las garantías con que cuentan los contratos del préstamo, el acceso a líneas de financiamiento y las expectativas favorables de crecimiento del país, puedan favorecer el pago puntual de la deuda según las condiciones establecidas.
1.00 Dic. 09
Dic. 10
Dic. 11
Dic.12
Dic.13
Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
La palanca financiera medida por la cobertura que ofrece el EBITDA sobre el total de la deuda financiera tomada registró un deterioro con respecto al ejercicio anual anterior como consecuencia del incremento de los pasivos vía el financiamiento con el BCI.
Emisor: Inmuebles Comerciales Del Perú S.A. Valores: Bonos Corporativos. Moneda: Dólares o Nuevos Soles. Monto del Programa: Hasta por un monto máximo de US$ 100’000,000 (cien millones de Dólares) o su equivalente en nuevos soles. El monto de cada Emisión efectuada bajo el Programa será determinado en el respectivo Contrato Com plementario y en el Prospecto Complementario. Para efectos de determinar el monto del Programa en nuevos soles de las emisiones o series realizadas en dólares, o viceversa, se utilizará el tipo de cambio contable de la SBS, según se indique en el Contrato Complementario y en el Prospecto Complementario correspondiente. Para efectos de establecer el monto máximo del Programa, se tendrá en cuenta el total de Emisiones por ofertas públicas realizadas por el Emisor como parte de Programa.
Deuda Financiera / EBITDA (veces)
7.00 6.50 6.00 5.50 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00
6.60 5.65 4.47
2.99
Dic. 09
2.84
Dic. 10
Dic. 11
Dic.12
Dic.13
Vigencia del Programa: El Programa tendrá una duración de dos (2) años contados a partir de la fecha de su inscripción. En junio 2012 se realizó la ampliación del plazo del Programa por dos años más.
Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
En mayo de 2007, la subsidiaria Fashion Center S.A. suscribió dos contratos de arrendamiento financiero con Inter bank para financiar la construcción del CC Larcomar por US$3.9 y US$25.3 millones, respectivamente, los cuales
Garantías: La totalidad del programa y cada una de sus emisiones se encuentran garantizadas de fo rma genérica con el Patrimonio Neto del Emisor y a la vez por una Carta
10
Fianza corporativa, solidaria, ilimitada, indivisible sin beneficio de excusión e incondicionada, otorgada por Parque Arauco S.A. de Chile a favor de Inmuebles Comerciales del Perú S.A.
parcial los Bonos que se emitan bajo el Programa, en cualquiera de los supuestos previstos en el Artículo 330 de la Ley General. El procedimiento de rescate proveerá un tratamiento equitativo para los Bonistas en cualquier caso.
Resguardos: Los resguardos que ha asumido Parque Arauco S.A. para el presente programa son los siguientes: (1) el ratio de apalancamiento (Pasivo/Patrimonio) debe ser menor a 1.4 veces; (2) el ratio de cobertura de intereses (EBITDA/Gastos Financieros) debe ser mayor a 2.5 veces.
Al 31 de marzo del 2014, las emisiones en circulación del Emisor mantienen las siguientes características: Primera Emisión: Monto de Emisión: Por un importe en Nuevos Soles equivalente a US$ 30’000,000 (treinta millones de Dólares de los Estados Unidos de América), al Tipo de Cambio Contable de la SBS señalado en el respectivo Aviso de Oferta. Saldo en circulación: S/.53.06 millones Tasa de interés: 8.52% anual. Moneda: Nuevos Soles. Plazo de la Emisión: 10 años contados a partir de la fecha de emisión. Amortización del principal: El pago del principal se efectuará en una sola cuota en la Fecha de Redención. Fecha de emisión: 06 de junio 2010 Fecha de Redención y Fechas de Vencimiento: La Fecha de Redención es aquella en la que vence el plazo de la respectiva Emisión o Serie. Las Fechas de Vencimiento son aquellas en las que se pagará el Cupón así como la Amortización del Principal, de ser el caso. La Fecha de Redención será el 30 de junio del 2020. Las Fechas de Vencimiento serán cada 30 de junio y 30 de diciembre hasta la Fecha de Re dención, inclusive. En caso una Fecha de Vencimiento y/o Fecha de Redención no fuese un Día Hábil, el pago corres pondiente será efectuado el Día Hábil siguiente y por el mismo monto establecido para la Fecha de Vencimiento y/o la Fecha de Redención correspondiente, sin que los titulares de los Bonos tengan derecho a percibir intereses por dicho diferimiento.
A la fecha de elaboración del presente informe, Parque Arauco S.A. viene cumpliendo con los resguardos asumidos como parte del Programa, como se aprecia a continuación. Evolución de resguardos por parte de Parque Arauco S.A 4.5
3.9
3.6
3.2 3.63.3
2.8
3.6 3.7 3.7
3.7 3.7 3.7
3.9 3.97
3.92 3.89
2.7 1.8 0.9 -
0.8
1 1 c i d
0.9
2 1 e n e
0.9
2 1 b e f
2 1 r a m
0.9 0.9 0.9
2 1 r b a
2 1 y a m
2 1 n u j
Pa si vo/ Pa tr im oni o
0.82 0.84 0.9 0.8 0.8 0.8 0.8
2 1 l u j
2 1 o g a
2 1 p e s
2 1 c i d
3 1 t e S
3 1 t c o
0.9 0.9
3 1 v o n
3 1 c i d
E BI TD A/G .f ina nc ie ros
Fuente: ICP / Elaboración: Equilibrium
Destino de los recursos: Los recursos que se obtengan mediante la emisión y colocación de los Bonos serán utilizados para financiar el plan de inversiones del emisor (proyectos) y eventualmente para el refinanciamiento de sus pasivos. Opción de Rescate: El Emisor podrá rescatar una o más de las Emisiones o Series que conformen el Programa de conformidad con los términos y condiciones establecidos en los Contratos Complementarios y Prospectos Complementarios. Asimismo, el Emisor podrá rescatar en forma total o
11
INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS BALANCE GENERAL (Miles de Nuevos soles) PCGA
NIIF
Dic.10
%
NIIF
Dic.11
%
dic-12
%
dic-13
%
dic-13
dic-12
dic-12
Dic.11
ACTIVOS Activo Corriente Efectivo y equivalentes de efectivo
17,519
2.31%
98,241
10.50%
60,015
5.58%
193,021
11.69%
221.62%
-38.91%
Cuentas por cobrar Comerciales
11,579
1.53%
18,644
1.99%
18,244
1.70%
24,433
1.48%
33.92%
-2.15%
Cuentas por cobrar Relacionadas
4,197
0.55%
0
0.00%
22,313
2.08%
25,768
1.56%
15.48%
0.00%
23,167
3.06%
66,279
7.09%
60,716
5.65%
75,847
4.59%
24.92%
-8.39%
1,711 58,173
0.23% 7.68%
0 183,164
0.00% 19.59%
0 161,288
0.00% 1 5.00%
0 319,069
0.00% 19.32%
0.00% 97.83%
0.00% -11.94%
1,165,819
70.58%
Otras cuentas por cobrar Gastos Pagados por Anticipado Total Activo Corriente
552,890
72.95%
676,804
72.37%
835,061
77.67%
39.61%
23.38%
Activo Fijo
Inversiones Inmobiliarias
3,602
0.48%
4,230
0.45%
5,567
0.52%
6,207
0.38%
11.50%
31.61%
Intangibles
112,826
14.89%
34,506
3.69%
32,289
3.00%
31,209
1.89%
-3.34%
-6.42%
Otros activos neto Total Activo No Corriente
30,414 699,732
4.01% 9 2.32%
36,506 752,046
3.90% 80.41%
40,874 913,791
3.80% 85.00%
129,485 1,332,720
7.84% 80.68%
216.79% 45.85%
11.97% 21.51%
TOTAL ACTIVOS
757,905
10 0.00 %
93 5,21 0 100.00%
1,075,079
100.00%
1,651,789
100.00%
53.64%
14.96%
PASIVOS Pasivo Corriente Cuentas por Pagar Comerciales
8,758
1.16%
29,877
3.19%
7,723
0.72%
26,870
1.63%
247.92%
-74.15%
Cuentas por pagar a relacionadas
7,359
0.97%
41,887
4.48%
3,656
0.34%
21,546
1.30%
489.33%
-91.27%
13,345
1.76%
22,405
2.40%
6,177
0.57%
9,208
0.56%
49.07%
-72.43%
21,950 51,412
2.90% 6.78%
25,513 119,682
2.73% 12.80%
11,331 28,887
1.05% 2.69%
28,492 86,116
1.72% 5.21%
151.45% 198.11%
-55.59% -75.86%
46,738
6.17%
38,470
4.11%
32,836
3.05%
31,606
1.91%
-3.75%
-14.65%
0
0.00%
0
0.00%
0
0.00%
191,732
11.61%
0.00%
127,379
16.81%
122,052
13.05%
263,949
24.55%
267,135
16.17%
1.21%
Préstamo bancario, arrenda finan, PCDLP Otras cuentas por pagar Total Pasivo Corriente Arrendamiento financiero Préstamo bancario LP Deuda largo plazo bonos Imp. a la renta / partic. diferidas
116.26%
59,849
7.90%
85,520
9.14%
97,411
9.06%
132,969
8.05%
36.50%
13.90%
Otras cuentas por pagar LP
0
0.00%
4,781
0.51%
10,969
1.02%
10,775
0.65%
-1.77%
129.43%
Pasivo de cobertura Total Pasivo No Corriente
0 233,966
3 0.87%
0 250,823
26.82%
0 405,165
3 7.69%
601 634,818
0.04% 38.43%
0.00% 56.68%
61.53%
TOTAL PASIVO
285,378
3 7.65%
370,505
39.62%
434,052
4 0.37%
720,934
43.65%
66.09%
17.15%
Participación no controladora
144,400
19.05%
129,850
13.88%
218,268
20.30%
313,751
18.99%
43.75%
68.09%
Capital Social
306,199
40.40%
340,200
36.38%
360,460
33.53%
535,784
32.44%
48.64%
5.96%
0
0.00%
0
0.00%
8,883
0.83%
-1,089
-0.07%
-112.26%
-769.40%
Resultados no realizados
3,582
0.47%
-1,327
-0.14%
0
0.00%
0
-0.07%
0.00%
0.00%
Resultados Acumulados
3,376
0.45%
10,482
1.12%
48,907
4.55%
31,658
1.92%
-35.27%
366.58%
Utilidad (pérdida) neta TOTAL PATRIMONIO NETO
14,970 472,527
1.98% 6 2.35%
85,500 564,705
9.14% 60.38%
4,509 641,027
0.42% 5 9.63%
50,751 930,855
3.07% 56.35%
1025.55% 45.21%
-94.73% 13.52%
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
757,905
10 0.00 %
93 5,21 0 100.00%
1,075,079
100.00%
1,651,789
100.00%
53.64%
14.96%
Otras Reservas de capital
12
INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS PCGA
(Miles de Nuevos soles)
NIIF
Dic.10
%
NIIF
Dic.11
%
Dic.12
%
dic-13
%
dic-13
Dic.12
Dic.12
Dic.11
Ingresos Brutos Total Ingresos Brutos
82,416
1 00.00 %
1 00 .00%
1 31,1 02
100.00%
13.90%
-4.42%
Costo de Ventas Margen Bruto
41,162 41,254
49.94% 50.06%
12 0,42 9 100.00% 32,318 88,111
26.84% 73.16%
115,105
31,736 83,369
27.57% 72.43%
37,609 93,493
28.69% 71.31%
18.51% 12.14%
-1.80% -5.38%
Gastos Administrativos Margen de Operación
10,391 30,863
12.61% 37.45%
30,186 57,925
25.07% 48.10%
18,855 64,514
16.38% 56.05%
21,180 72,313
16.16% 55.16%
12.33% 12.09%
-37.54% 11.38%
4.67%
-16.54%
1021.10%
27,840
21.24%
-12.53%
137.42%
(2,447)
-1.87%
0.00%
0.00%
(8,257)
-6.30%
-2104.13%
-99.43%
(5,975)
-4.56%
-8284.93%
-98.63%
48,421 82,334
36.93% 62.80%
520.30% 70.43%
-123.21% -45.89%
Otros Ingresos y Egresos Ingresos Financieros
1,733
2.10%
654
0.54%
7,332
6.37%
Gastos Financieros
10,723
13.01%
13,406
11.13%
31,828
27.65%
Participación en las ganancias (pérdidas) de asociadas
-
0.00%
-
0.00%
-
Ingresos Diversos Neto
191
0.23%
72,415
60.13%
412
0 .36%
Diferencia en Cambio
1,170
1.42%
5,322
4.42%
73
0 .06%
Ajuste valor razonable inversión inmobiliaria Utilidad antes del Impto. a la renta
0 23,234
0.00% 28.19%
(33,629) 89,281
-27.92% 74.14%
7,806 48,309
6.78% 41.97%
43,800 4,509
Participación de los trabajadores
56
0.07%
8,208 14,970
9.96% 18.16%
0
0
1.60
5.90%
0.45%
Dic.10
Dic.11
Dic.12
dic-13
Prueba Acida (veces)
0.57
0.98
2.71
2.53
Razón Corriente
1.13
1.53
5.58
3.71
Capital de Trabajo (S/.millones)
6.76
63.48
132.40
232.95
Impuesto a la renta Utilidad Neta
0
Ratios
0
0.00%
3,781 85,500
3.14% 71.00%
85,500
0
6,119
0.00% 38.05% 3.92%
0
31,583 50,751
Liquidez
Apalancamiento Apalancamiento patrimonial (veces) Endeudamiento del activo (veces)
0.60
0.38
0.66
0.40
0.68
0.77
0.40
0.44 0.56
Patrimonio/activo (veces)
0.62
0.60
0.60
Deuda financiera / EBITDA (veces)
5.65
2.84
4.47
6.60
0.47
0.54
Deuda Financiera / Patrimonio (veces)
0.40
0.32
Rentabilidad ROAA
2.63%
10.10%
0.45%
3.72%
ROAE
4.26%
16.49%
0.75%
6.46%
Margen bruto
50.06%
73.16%
72.43%
71.31%
Margen operativo
37.45%
48.10%
56.05%
55.16%
Margen EBITDA
40.29%
53.40%
58.82%
57.71%
Margen neto
18.16%
71.00%
3.92%
38.71%
33,206
64,304
67,707
75,661
3.10
4.80
2.13
2.72
Generación EBITDA EBITDA / Gastos Financieros
13
0.00%
0.00%
0.00%
2 4.09% 38.71%
-27.89% 1025.55%
1058.42% -94.73%
