I.
INTRODUCCIÓN
1. Antecedentes Sentencia del Pleno Casatorio
Casación N° 2195-2011-Ucayali Demandantes
: Jorge Enrique Correa Panduro; César Arturo Correa Panduro y
Luis Miguel Correa Panduro.
Demandados
: Mina Lizbeth Panduro Abarca y Euclides Vara Turco
Materia
: Desalojo por Ocupación precaria.
Vía Procedimental : Proceso Sumarísimo
La demanda interpuesta por Luis Arturo Correa Linares, apoderado de Luis Miguel Correa Panduro, la misma que la dirige contra Mirna Lizbeth Panduro Abarca y Euclides Vara Vara Turco. El petitorio de la demanda está dirigido a que se ordene el desalojo por ocupación precaria del inmueble ubicado en el jirón Tarapacá N° 663 y 665 de la Ciudad de Pucallpa. El accionante manifiesta que sus poderdantes son propietarios del inmueble materia de reclamo, cuya titularidad tiene inscrita i nscrita en los Registros Públicos de la ciudad de Pucallpa, siendo que la numeración del bien fue otorgada por la Municipalidad provincial de Coronel Portillo, el cual está signado como la fracción Lote 1-A, Mz. 86, del plano regulador de la ciudad de Pucallpa, que corre en la Ficha 1619D, Partida Electrónica DDDD2031, y la Ficha 16189, Partida Electrónica DDDD2050. Finalmente, el actor señala que, como sus poderdantes han adquirido el bien inmueble, los demandados tienen la condición de precarios, dado que antes fue una casa Familiar.
Mediante resolución del uno de junio del 2010 (obrante a fojas 67 del principal) se declara inadmisible la demanda, ordenándose que se precise el petitorio de la misma, siendo subsanada oportunamente (a fojas 71) Admitida a trámite la demanda, por resolución de fojas 72, se corre traslado a los emplazados, siendo contestada a fojas 185 por Mirna Lizbeth Panduro Abarca y Euclides Vara Turco, quienes deducen la excepción de falta de Legitimación para obrar de los demandantes, señalando que estos han dejado de ser propietarios del inmueble materia de reclamo, por cuanto, a la fecha de interposición de la demanda, los demandados poseen el bien por más de cuarenta años (40). Posesión que se realiza en forma pacífica, pública y como propietarios, por lo tanto ha operado la prescripción adquisitiva del inmueble. Por otro lado, indican que los poderdantes del demandante no han poseído nunca el inmueble, el cual perteneció a los padres de la codemandada y de su hermana, quien es madre de los poderdantes. En primera instancia declaran fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria, doña Mirna Lizbeth Panduro Abarca, apela la sentencia a la corte Superior de Ucayali, que resuelve confirmar la sentencia apelada.
II. ANALISIS 1. Fundamentos
Al declararse infundada esta demanda, este dicho Pleno Casatorio otorga seguridad a los propietarios, puesto que, haber sido fundada la demanda las personas que estuvieron siendo alquiladas en consecuencia el contrato haya fenecido y por voluntad propia no abandonaban el lugar en donde estaban arrendados, luego podría declararse poseedores precarios. En este caso de haya determinado el desalojo del poseedor precario, no se podría alegar usucapión puesto que el tendría expedido su derecho para solicitar la devolución del mueble. Básicamente en este punto quiero manifestar u alegar que estoy de acuerdo puesto que si se concede la razón al demandante y al demandado, sería una forma de dilatar el proceso nada más puesto que uno le dirías que tiene derecho de recuperar su posesión y al
otro mantener la posesión , esto no nos conllevarían a una decisión sino a más bien a estar en medio de los dos derechos , de manera tal que al decir que debe desalojar , se niega el derecho de mantener la posesión al poseedor precario. Respecto a esta sentencia, pone fin a la controversia a los poseedores precarios, ya que esta figura como antes se entendía no da seguridad a los propietarios puesto que el fenecimiento de un tiempo más de posesión podría haber querido ser poseedor precario, en este caso planteado se sabe bien que los demandantes tiene título de propiedad de la dicha casa inscrito en Registros Públicos y que los poseedores precarios tenían conocimiento de ella puesto que inclusive presentaron esas pruebas, Como conclusión en el fallo en este caso de no renovar un contrato y el poseedor continuar con la posesión, titular de la propiedad podrá pedir que abandonen el lugar , pagando el monto antes acordado en el contrato fenecido como concepto de alquilar del bien. En términos generales de este pleno Casatorio ha servido para que los poseedores no se aprovechen de los propietarios ya que la posesión precaria generalmente a título gratuito por razones de humanidad y sería totalmente injusto que luego al propietario se le despoje de su bien.
2. Controversia. En el Cuarto Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011, Ucayali), uno de los temas controvertidos fue el de conceptualizar la figura de poseedor precario, en base a lo regulado en el artículo 911 del Código Civil, que señala: “la
posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”.
En ese Pleno se estableció como precedente que “una persona tiene la calidad
de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta o sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo”.
En la sentencia del IV Pleno, se hace referencia que el hecho que la persona no tenga título para poseer o que este ha fenecido, “se puede establecer como
consecuencia de la valoración de las pruebas presentadas, de dicha valoración es que surge en el juez la convicción de la no existencia del título o que el acto jurídico que lo originó contiene algún vicio que lo invalida, como es la nulidad manifiesta prevista por alguna de las causales del artículo 219 del código civil, o en todo caso, cuando siendo válido el negocio jurídico, éste ha dejado de surtir efectos por alguna causal de resolución o rescisión, pero sin que el juez del desalojo se encuentra autorizado para declarar la invalidez, nulidad, ineficacia, etc. de dicho acto jurídico, por cuanto ello corresponde al juez donde se discuta tal situación” (fundamento 56).
No obstante, en el último Pleno sobre otorgamiento de escritura pública, se ha modificado el precedente citado, en el extremo que en lo sucesivo, debe entenderse que: “Si en el trámite de un proceso de desalojo, el juez advierte la invalidez
absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil, previa promoción del contradictorio entre las partes, declarará dicha situación en la parte resolutiva de la sentencia y, adicionalmente, declarará fundada o infundada la demanda de Desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta”.
Los fundamentos para la modificación del Cuarto Pleno Casatorio, han sido los siguientes (fundamento 65 y 66 del IX Pleno): 1) En nuestro sistema jurídico, respecto a la forma en que el Juez debe ejercer el poder que le confiere el artículo 220 del Código Civil, en el Cuarto Pleno
Casatorio Civil (Casación 2195-2011-Ucayali), se estableció que el Juez no “declarará” la nulidad manifiesta, es decir, no emitirá pronunciamiento sobre el
particular en la parte resolutiva de la sentencia, sino que sólo la analizará en la parte considerativa, lo que conlleva a que aquello que se decida no tendrá la
calidad de cosa juzgada, dejándose abierta la posibilidad de que se inicie un nuevo proceso en el que se peticione que se declare la validez del negocio jurídico que otro órgano jurisdiccional ya consideró manifiestamente nulo; asimismo, no se supedita el ejercicio del poder en cuestión a la promoción del contradictorio entre las partes. 2) Replanteado el tema de la forma en que el Juez debe ejercer el poder que le confiere el artículo 220 del Código Civil, se advierte que por la necesidad de
conciliar en la mayor medida posible la tutela de los intereses generales que se ven perjudicados con la nulidad y la tutela de las garantías procesales de las partes del proceso, las ventajas que, en coherencia y economía procesal, determina la “declaración” de la nulidad manifiesta, que posibilita que aqu élla
adquiera la calidad de cosa juzgada, la concordancia con la literalidad del artículo 220 del Código Civil que hace referencia a la “declaración” y no a la (sola) “apreciación; este Supremo Tribunal considera que corresponde medicar
el citado precedente vinculante contenido en el punto 5.3. Del Cuarto Pleno Casatorio, debiéndose entender en lo sucesivo que si el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220 del código civil, declarará dicha situación en la parte resolutiva de la sentencia y, adicionalmente, declarará fundada o infundada la demanda de desalojo. Como se aprecia, en la última sentencia de Pleno Casatorio, la Corte Suprema no solo ha establecido precedentes judiciales, sino que también se han modificado precedentes contenidos en el Primer y Cuarto Pleno Casatorio; ello en aplicación del artículo 400 del Código Procesal Civil, que señala: “La
decisión que se tome en mayoría absoluta de los asistentes al pleno Casatorio constituye precedente judicial y vincula a los órganos jurisdiccionales de la República, hasta que sea modificada por otro precedente”.
Finalmente, como indica la Corte Suprema, “los precitados cambios en los
precedentes vinculantes serán de aplicación para los casos en los que aún no existe cosa juzgada, es decir, no afectarán lo decidido conforme a los precedentes vinculantes preexistentes”.
3. Marco Legal Llevado a cabo el Cuarto Pleno Casatorio Civil (Casación Nº2195-2011Ucayali), donde las Salas Civiles Permanentes y Transitorias de la Corte Suprema de Justicia de la República se reunieron para uniformizar criterio sobre los supuestos de ocupación precaria, el día 03 de agosto del 2012, publicando en El Diario Oficial El Peruano, dicho Pleno Casatorio el día 25 de Julio del 2013., en el cual se utiliza el término “doctrina jurisprudencial” cuando ya no se encontraba regulado desde el año 2009, sino debió indicarse el término “precedente judicial”, conforme lo ha regulado el artículo
400 del C.P.C., pero así sea doctrina jurisprudencial o precedente judicial, tienen en común que los dos buscan generar jurisprudencia vinculante a fin de uniformizar criterios, y que las reglas quedaron de la siguiente manera: 1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo. 2. Cuando se hace alusión a la carencia del título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad, sino el derecho a poseer.
3. Interpretar al artículo 585 del Código Procesal Civil, en el sentido que por : “restitución” del bien se debe entender como entrega de la posesión
que protege el artículo 911 del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no.
4. Establecer, conforme al artículo 586 del Código Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimación, para obrar activa, no solo puede ser el propietario, sino también, el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución de un predio. Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca lo tuvo o el que tenía feneció.
5. Se consideran como supuestos de posesión precaria a los siguientes : 5.1 Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que el Juez, que conoce el proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esta resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esta resolución. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, más no así la improcedencia.
5.2 Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el
supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
5.3. Si en el trámite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil, sólo analizará dicha situación en la parte considerativa de la sentencia, sobre nulidad manifiesta del negocio jurídico, y declarará fundada o infundada la demanda únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos de presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta. 5.4. La enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el art ículo 1708 del Código Civil. 5.5. Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo, sea de buena o mala fe, no justifica que se declare improcedencia de la demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente. 5.6. La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá
expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble. 6. En todos los casos descritos, el Juez del proceso no podrá expedir una sentencia inhibitoria, sino que deberá pronunciarse sobre el fondo de la materia controvertida, en el sentido que corresponda, conforme a los hechos y la valoración de las pruebas aportadas.
En lo que respecta a lo dispuesto por el artículo 601 del Código Procesal Civil, cuando ya ha prescrito el plazo para interponer la pretensión interdictal, el accionante no podrá optar por recurrir al desalojo para lograr la recuperación de su bien.
III.
CONCLUSIONES.
1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo. 2. Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier negocio jurídico que le autorice a
la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer. 3. Interpretar el artículo 585° del Código Procesal Civil, en el sentido que por "restitución" del bien se debe entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911° del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no. 4. El precedente vinculante establecido por la Corte Suprema es un avance en materia de unificación de la jurisprudencia contradictoria sobre posesión precaria. Algunas reglas podrán ser inconvenientes y hasta discutibles, pero deberán ser aplicadas por todos los jueces de la Nación. 5. La Corte deja en claro que estamos ante una lista enunciativa, de modo que las consideraciones del Pleno servirán para resolver otros casos similares. también se ha establecido que en estos supuestos no existe una declaración definitiva de derechos, sino solo la constatación veloz del título que según el demandante le permite acceder al bien, y de la causa que tendría el demandado para permanecer. si las circunstancias materiales que rodean las alegaciones se aprecian complejas para lo apretado del proceso de desalojo (proceso sumarísimo), no se ordenará la entrega.
IV.
RECOMENDACIONES.
V.
BIBLIOGRAFÍA. -
Discusión en torno al Cuarto Pleno Casatorio Civil sobre el concepto de Posesión Precaria. Revista Jurídica de la PUC.
-
Procesal Civil. Alexander Rioja Bermudez
VI.
ANEXOS.
