STUDI KELAYAKAN KELAYAKAN INVESTASI INVESTASI PROPERT PROPERTII PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN CITRA ALAM MANDIRI SUKOHARJO Study of Property Investment Feasibility at Citra Alam Mandiri Mandiri Sukoharjo Sukoharjo Residential Development Project
SKRIPSI Disusun Untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Memperoleh Gelar Sarjana Sarjana Teknik Pada Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta
Disusun oleh :
ANTON NUR ABADI NIM. I 1108506 JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2012
i
ii
iii
MOTTO
“Katakanlah : ‘Dialah Allah, Yang Maha Esa. Allah adalah Tuhan yang bergantung kepada-Nya segala sesuatu. Dia tidak beranak dan tidak pula diperanakkan, dan tidak ada seorang pun yang setara dengan Dia.” (QS. Al Ikhlas : 1 – 4)
“Dan minta tolonglah kepada Allah dengan sabar dan shalat, dan sesungguhnya yang demikian itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusyuk, yaitu orang-orang yang yakin bahwa mereka akan menemui Tuhannya dan bahwa mereka akan kembali.” (QS. Al Baqarah : 45- 46)
”Allah meninggikan orang-orang yang beriman diantara kamu dan orang-orang yang berilmu beberapa derajat.” (QS. Al Mujaadilah : 11)
”Ilmu itu didapat dengan belajar.” (Rasulullah saw.)
“Apabila aku didatangi oleh suatu hari dan tidak bertambah ilmuku pada hari itu yang dapat mendekatkan diriku kepada Allah ’Azza wa Jalla, maka tidak ada keberkahan bagiku dalam terbitnya matahari pada hari itu.” (Rasulullah saw.)
iv
PERSEMBAHAN
Allah SWT dan Rasululllah Muhammad saw. Semua keluargaku tercinta yang selalu mendoakan Sahabat-sahabat yang memberi dorongan Teman-teman S1 Teknik Sipil Non Reguler UNS ’08 Semua pihak yang telah membantu terselesaikannya laporan ini
v
ABSTRAK
ANTON NUR ABADI, 2012. Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri Sukoharjo, Skripsi, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya, seperti dijadikan bangunan komersial atau perumahan. Proyek pembangunan perumahan sering diidentikkan dengan perusakan lingkungan akibat perubahan tata guna lahan. Oleh karena itu, diperlukan rencana pembangunan yang berwawasan lingkungan berdasarkan hasil analisis mengenai dampak lingkungan (AMDAL) yang bertujuan agar lingkungan dapat mendukung pembangunan yang berkelanjutan. Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang, sehingga selain diperlukan perencanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan juga diperlukan perencanaan anggaran biaya yang akurat. Penelitian ini ditujukan untuk mengetahui apakah dampak proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri terhadap lingkungan, untuk mengetahui perencanaan anggaran biaya dan untuk mengetahui kelayakan investasi bila ditinjau secara finansial. Berdasarkan hasil penelitian, dampak yang timbul akibat proyek pembangunan Citra Alam Mandiri antara lain : debu beterbangan akibat mobilitas kendaraan berat, peningkatan kebisingan akibat pengoperasian kendaraan berat, peningkatan erosi tanah, dampak terhadap aspek sosial, misalnya kecemburuan sosial akibat benturan atau konflik antar penduduk, perubahan iklim mikro akibat pembukaan lahan perumahan, penurunan kualitas air permukaan akibat kegiatan MCK dari penghunian. Perencanaan anggaran biaya proyek pembangunan Citra Alam Mandiri Ngemplak dihitung dari biaya pembelian lahan, biaya pembangunan konstruksi dan infrastruktur penunjang, biaya proses pengeringan tanah, biaya notaris, biaya pajak dan biaya marketing. Perencanaan anggaran biaya tersebut dibuat untuk mengetahui besar biaya modal yang dibutuhkan atau dengan kata lain untuk mengetahui harga pokok penjualan, setelah itu baru ditambahkan dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Ditinjau dari sisi finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini adalah feasible (layak). Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima. Nilai IRR = 43,38 % > rate of interest = 15 % , sehingga investasi layak diterima. Nilai BCR = 1,46 > 1, sehingga investasi layak diterima. Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai kemungkinan resiko yang disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari angka rate (15 %). Kata kunci : kelayakan investasi, evaluasi, properti.
vi
ABSTRACT
ANTON NUR ABADI, 2012. The Evaluation of Property Investment Feasibility at Citra Alam Mandiri Sukoharjo Residential Development Project, Thesis, Department of Civil Engineering, Faculty of Engineering, Sebelas Maret University, Surakarta. Property business means spend or invest capital in the form of land or plus building, the profit is buying power protection against inflation and gains added value from its development, like commercial buildings or resi dential. Residential development project usually similar with the environment destruction because the changing of land usement. Because of that, environmental development poject plan need to based on environmental impact analysis results, so the environment able to support continuous development project. Citra Alam Mandiri residential development project consumes a big capital in long term period, so inspite of environmental development project plan it’s important to make financial plan. The objective of this research is to analyze the environmental impact of Citra Alam Mandiri residential development project, analyzing financial plan and investment feasibility. Based on the research results, the impacts of Citra Alam Mandiri development project are flying dust caused by heavy duty vehicle mobility, rises of noise caused by heavy duty vehicle operational, land erosion, the impact of social aspect like social jealously caused by inhabitant conflict, the changing of micro iclimate caused by land clearing for residential project, water surface quality decrease caused by inhabitant activity. The Citra Alam Mandiri financial development project plan counted from land purchasing, construction and infra structure development, the expense to change land usement policy, notary, tax, marketing. The financial plan was made to estimate capital value or in another words is to estimate the primary sale value, after that, the benefit can be added. The result of financial analysis, the investment of Citra Alam Mandiri residential development project is feasible. NPV obtained positive value, so the investment is feasible. Result of IRR = 43,38 % > rate of interest = 15 %. Result of BCR = 1,46 > 1 indicate that the investment is feasible. The result of sensitivity analysis to any possibilities risk which had simulated, indicate that IRR was still larger than 15 %.
Keywords : investment feasibility, evaluation, property
vii
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, karena hanya dengan rahmat, dan karunia-Nya, maka skripsi Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri ini dapat terselesaikan.
Meskipun jauh dari kesempurnaan, penulis berharap semoga skripsi ini dapat menambah
wawasan
dan
mengembangkan
pengetahuan
dalam
bidang
pengembangan penelitian selanjutnya di Jurusan Teknik Sipil UNS.
Dalam penyusunan laporan ini, tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak yang telah memberi bantuan, saran, arahan dan dorongan. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada : 1. Pimpinan Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. 2. Pimpinan Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. 3. Bapak Ir. Sugiyarto, MT., dan Ir Suyatno K., MT., selaku Dosen Pembimbing Skripsi atas arahan dan bimbingan yang telah diberikan. 4. Bapak Ir. Sunardi W., MSi., selaku Dosen Pembimbing Akademik. 5. Bapak/Ibu dosen pengujii skripsi. 6. Rekan-rekan mahasiswa Teknik Sipil Non Reguler 2008 atas kerjasama dan bantuannya. Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan untuk kesempurnaan skripsi ini dan semoga skripsi ini dapat berguna bagi pihak-pihak yang membutuhkan.
Surakarta, Mei 2012
Penulis
viii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ............................................................................
i
LEMBAR PERSETUJUAN ................................................................
ii
HALAMAN PENGESAHAN ..............................................................
iii
MOTTO ...............................................................................................
iv
PERSEMBAHAN ................................................................................
v
ABSTRAK ............................................................................................
vi
KATA PENGANTAR ..........................................................................
viii
DAFTAR ISI ........................................................................................
ix
DAFTAR GAMBAR ............................................................................
xii
DAFTAR TABEL ................................................................................
xiii
DAFTAR LAMPIRAN ........................................................................
xiv
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah ...................................................................
1
1.2 Rumusan Masalah ............................................................................
2
1.3 Batasan Masalah ..............................................................................
2
1.4 Tujuan penelitian .............................................................................
3
1.5 Manfaat Penelitian ..........................................................................
3
BAB 2 LANDASAN TEORI
2.1 Tinjauan Pustaka...............................................................................
4
2.2 Dasar Teori .......................................................................................
5
2.2.1 Konsep Dasar Perumahan ..............................................................
5
2.2.2 Pelaku Pembangunan Perumahan ..................................................
6
2.2.3 Permasalahan Umum Perumahan ...................................................
8
2.2.4 Tahapan Pembangunan Perumahan Berwawasan Lingkungan ........
12
2.2.4.1 Pemilihan Lokasi dan Pembebasan Tanah ...................................
12
ix
2.2.4.2 Perancangan ...............................................................................
12
2.2.4.3 Proses Konstruksi........................................................................
16
2.3 Pembangunan Perumahan dan Kaitannya Terhadap Lingkungan ......
17
2.3.1 Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) ......................
17
2.3.1.1 Konsep dan Landasan Hukum Mengenai AMDAL......................
17
2.3.1.2 Definisi Dampak dan Tujuan Digunakannya AMDAL Sebagai Kontrol Terhadap Lingkungan.....................................................
18
2.3.1.3 Peruntukkan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan.................
20
2.3.1.4 Metodologi AMDAL Dalam Proyek Konstruksi..........................
21
2.3.2 AMDAL Dalam Pembangunan Perumahan ....................................
25
2.3.3 Kinerja Biaya Proyek Perumahan...................................................
28
2.3.3.1 Definisi Biaya .............................................................................
28
2.3.3.2 Klasifikasi Biaya Proyek .............................................................
29
2.3.3.3 Analisa Finansial.........................................................................
31
2.4 Kerangka Pemikiran..........................................................................
33
BAB 3 METODE PENELITIAN
3.1 Metode Penelitian .............................................................................
34
3.2 Lokasi Penelitiaan ............................................................................
35
3.3 Waktu Penelitian ..............................................................................
35
3.4 Sumber Data .....................................................................................
35
3.5 Teknik Pengumpulan Data ................................................................
36
3.6 Tahapan Penelitian dan Analisa Data ................................................
36
3.7 Instrumen Pengumpulan Data ...........................................................
37
3.8 Bagan Alir Metode Penelitian ...........................................................
38
BAB 4 ANALISIS dan PEMBAHASAN
4.1 Analisis Tentang AMDAL ...............................................................
39
4.2 Analisis Penjualan ............................................................................
39
4.2.1 Pemilihan Lokasi ...........................................................................
39
4.2.2 Analisis Kompetitor ......................................................................
40
x
4.2.2.1 Peta Persaingan Usaha.................................................................
40
4.2.2.2 Analisis Harga.............................................................................
40
4.2.3 Analisis Permintaan .......................................................................
41
4.2.4 Target Market ................................................................................
42
4.2.5 Strategi Penjualan ..........................................................................
42
4.6 Analisis Finansial..............................................................................
43
4.6.1 Rencana Anggaran Biaya ...............................................................
43
4.6.2 Perhitungan Harga Jual ..................................................................
44
4.6.3 Proyeksi Pendapatan ......................................................................
47
4.6.4 Proyeksi NPV, IRR, BCR ..............................................................
47
BAB 5 KESIMPULAN
5.1 Kesimpulan ....................................................................................... 51 5.2 Saran ................................................................................................. 52
PENUTUP .............................................................................................. 53 DAFTAR PUSTAKA ............................................................................. 54 DAFTAR LAMPIRAN
xi
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Mekanisme Pelaksanaan AMDAL dan UKL/UPL Dalam Proses Perijinan .....................................................................
27
Gambar 2.2 Mekanisme Pembahasan Prosedur Penilaian Dokumen AMDAL dan UKL/UPL ........................................................
28
Gambar 2.3 Persyaratan Administrasi ......................................................
28
Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian ............................................................
38
Gambar 4.1 Peta Lokasi Perumahan .........................................................
40
xii
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Permasalahan Umum Lingkungan Perumahan ..........................
11
Tabel 4.1 Harga Jual Perumahan disekitar Lokasi Perumahan ..................
41
Tabel 4.2 Rencana Anggaran Biaya .........................................................
44
Tabel 4.3 Perhitungan Harga Jual Perumahan ..........................................
46
Tabel 4.4 Perhitungan Pendapatan atas Penjualan Unit Rumah .................
47
Tabel 4.5 Perhitungan NPV, IRR, BCR ....................................................
48
Tabel 4.6 Arus Kas ...................................................................................
49
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran A : Gambar dan Form Penelitian Lampiran B : Surat-surat Skripsi
xiv
BAB I
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan bangunan komersial atau perumahan).Properti merupakan investasi terbaik, karena karakteristik properti berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun tanah akan semakin sempit dan mahal karena jumlah penduduk terus membengkak. Rumah-rumah baru akan terus dibangun, terutama di kota-kota besar dan negara berkembang.
Hal
inilah
yang
menjadi
dasar
bagi
developer
untuk
mengembangkan bisnis properti ini.
Semakin besarnya peluang bisnis properti di kota Solo dan sekitarnya dilirik oleh para developer baik dari dalam kota Solo sendiri ataupun pengembang dari luar kota, salah satu developer yang mengembangkan bisnis perumahan adalah CV. Arfa Mandiri dengan proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri yang berlokasi di desa Gonilan, kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo.
Proyek pembangunan perumahan sering di identikkan dengan perusakan lingkungan akibat perubahan tata guna lahan. Oleh karena itu, diperlukan rencana pembangunan yang berwawasan lingkungan.yang bertujuan agar lingkungan dapat mendukung pembangunan yang berkelanjutan. Dengan kata lain, perubahan lingkungan yang disebabkan oleh pembangunan,baik yang direncanakan maupun yang terjadi diluarrencana, tidak akan menurunkan atau menghapus kemampuan lingkungan untuk mendukung kehidupan manusia pada tingkat kualitas hidup yang lebih tinggi. 1
2
Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini mempertaruhkan modal besar
dalam
jangka
panjang,
Sehingga
selain
diperlukan
perencanaan
pembangunan yang berwawasan lingkungan juga diperlukan perencanaan anggaran biaya yang akurat. Berdasarkan pertimbangan – pertimbangan tersebut, penulis mencoba untuk melakukan penelitian tentang perencanaan pembangunan proyek perumahan Citra Alam Mandiri ini. Penelitian mencakup dampak terhadap lingkungan dan perencanaan anggaran biaya. 1.2 Rumusan Masalah
Agar penelitian lebih terarah, maka dirumuskan beberapa permasalahan sebagai berikut : 1. Apakah dampak proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri terhadap lingkungan ? 2. Bagaimanakah perencanan anggaran biaya pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam mandiri? 3. Apakah proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri ini layak untuk dijalankan bila ditinjau dari segi finansial ?
1.3 Batasan Masalah
Batasan masalah dalam penelitian ini adalah : 1. Penelitian dilakukan pada lingkup proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri yang berlokasi di desa Ngemplak, kecamatan kartasura, kabupaten Sukoharjo. 2. Data berupa data primer, yang didapat dari hasil pengamatan dan wawancara di lapangan. 3. Data sekunder diperoleh dari referensi buku, majalah dan internet 4. Analisis mencakup dampak proyek pembangunan perumahan terhadap lingkungan dan analisis finansial.
3
1.2 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini adalah untuk mencari jawaban atas permasalahan yang telah dirumuskan diatas yaitu : 1. Untuk mengetahui apakah dampak proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini terhadap lingkungan. 2. Untuk mengetahui bagaimanakah perencanaan anggaran biaya pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri. 3. Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alm Mandiri ini layak untuk dijalankan apabila ditinjau dari segi finansial.
1.3 Manfaat Penelitian
Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah : 1. Bagi mahasiswa : Menambah pengetahuan dan wawasan mengenai perencanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan dan perencanaan anggaran biaya pada proyek perumahan. 2. Bagi pihak developer : Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai evaluasi dan bahan kajian dalam proses perencanaan pembangunan perumahan yang berwawasan lingkungan dan perencanaan anggaran biaya yang akurat.
BAB II
BAB 2 LANDASAN TEORI
2.1 Tinjauan Pustaka
Berdasarkan kutipan dari jurnal internasional, The Building Stock As a Reseach Object, ”Land is a non renewable and limited resourse. It cannot be consumed but only has a changed use”. Lahan atau tanah adalah sumber daya alam yang
tidak dapat diperbaharui dan terbatas. Lahan atau tanah ini hanya bisa digunakan dengan cara dialih fungsikan. (Niklaus Kohler and Uta Hassler, Karlsruhe University, Germany). Tanah yang merupakan sumber daya alam yang tidak dapat diperbaharui serta terbatas inilah yang mendasari pesatnya laju pertumbuhan sektor properti di kota Solo dan sekitarnya. Pembangunan permukiman dan perumahan, menengah ke atas dan menengah ke bawah, naik secara signifikan. Pembangunan perumahan menengah ke bawah tahun 2004 mencapai 800 unit, tahun 2005 meningkat menjadi 1.600 unit. Tahun 2006 mencapai 3.000 unit. Sedangkan pembangunan perumahan menengah atas tahun 2004 sekitar 500-600 unit, tahun 2005 dibangun sekitar 1.000 unit.
tahun 2006 dibangun sekitar 1.500 unit. Tahun–tahun
berikutnya terus mengalami peningkatan yang signifikan. (REI Surakarta). Dalam UU no. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, perumahan dan permukiman dibedakan sebagai berikut : 1. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, dapat merupakan kawasan perkotaan dan pedesaan, berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan tempat kegiatan yang mendukung peri kehidupan dan penghidupan. 2. Sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian plus prasarana dan sarana lingkungan.
4
5
3. Permukiman adalah perumahan dengan segala isi dan kegiatan yang ada didalamnya. Perumahan merupakan wadah fisik, sedang permukiman merupakan paduan antara wadah dengan isinya yaitu manusia yang hidup bermasyarakat dan berbudaya didalamnya. Bagian permukiman yang disebut sebagai wadah tersebut, merupakan paduan tiga unsur yaitu alam (tanah, air, udara), lindungan ( shells) dan
jaringan (networks), sedang isinya adalah
manusia dan masyarakat. Alam merupakan unsur dasar dan di alam itulah diciptakan lindungan (rumah dan gedung lainnya) sebagai tempat manusia tinggal, serta menjalankan fungsi lain. Sedangkan jaringan, seperti misalnya jalan dan jaringan utilitas, merupakan unsur yang memfasilitasi hubungan antar sesama, maupun antar unsur yang satu dengan yang lain. Secara lebih sederhana dapat dikatakan bahwa permukiman adalah paduan antar unsur. (T. Kuswartojo, 1997)
2.2 Dasar Teori 2.2.1 Konsep Dasar Perumahan
Urusan perumahan, umumnya dilihat sebagai urusan pembangunan unsur buatan dalam kaitannya dengan unsur sosial ekonomi masyarakat yang bersifat kuantitatif, yaitu untuk memenuhi kekurangan rumah yang sehat dan layak akibat kenaikan jumlah penduduk. Masalah perumahan juga dipersempit menjadi sebatas membuat komoditi rumah, sehingga segala sesuatunya kemudian diterjemahkan lebih dari sudut suplai. Perumahan lebih merupakan urusan produsen yaitu bagaimana
membuat
komoditi
sesuai
dengan
pasar
potensial
yang
menguntungkan. (T. Kuswartojo, 1997)
Adapun prasarana dalam lingkungan perumahan berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum no. 20/KTPS/1986 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana tidak bersusun disebutkan bahwa : 1. Jalan
6
Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal sekunder yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar lebar badan jalan minimal 1,5 meter dan 3,5 meter. 2. Air limbah Air limbah adalah semua jenis air buangan yang mengandung kotoran dari rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman antara lain septictank dan bidang resapan. 3. Air hujan Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan perumahan bebas dari genangan air. 4. Air bersih Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah tangga setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air bersih yang memenuhi standar persyaratan. 5. Suplai listrik Untuk perumahan dan penerangan jalan umum. 6. Jaringan telepon Pembangunan perumahan sederhana sebaiknya dilengkapi dengan jaringan telepon umum yang sumbernya diperoleh dari Telkom.
2.2.2 Pelaku Pembangunan Perumahan
Kebutuhan perumahan bagi penduduk perkotaan di Indonesia saat ini pada umumnya dilaksanakan secara informal yang mencapai 85% dari total pembangunan rumah, sisanya sebesar 15% dilaksanakan secara formal oleh pemerintah melalui Perum Perumnas, swasta terutama melalui Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia (REI) dan koperasi. (Menpera, 1990)
Evaluasi terhadap pembangunan perumahan dan permukiman selama periode Orde Baru menunjukan bahwa diantara ketiga pelaku pembangunan perumahan
7
yaitu swasta yang diwakili oleh para pengembang anggota REI, pemerintah yang diwakili diwakili oleh Perumnas Perumnas dan masyaraka masyarakatt yang diwakili diwakili oleh koperasi, koperasi, maka maka pihak swasta secara konsisten konsisten selalu berhasil memenuhi memenuhi target pembangunan rumah, bahkan melebihi target dan sekaligus menjadi pemeran utama pembangunan perumahan di Indonesia. Indonesia.
Dari Pelita ke Pelita, REI telah menunjukan peningkatan peran sertanya hingga akhirnya menjadi pemeran utama dalam pembangunan perumahan dan pemukiman. Bila pada Pelita II peran REI hanya mencapai 5% dari total pembangunan rumah maka selanjutnya mulai Pelita III sampai Pelita VI REI menjadi pemeran utama, dengan rata–rata 70% dari total pembangunan rumah setiap Pelita. Pelita. Kini, bahkan bahkan peran peran swasta swasta dalam dalam pemban pembanguna gunan n perumaha perumahan n dan pemukiman semakin
besar
dimana rata–rata
mencapai
95% dari
total
pembangunan rumah formal setiap tahun. (Seminar REI, 2007)
Pengembang swasta sebagian besar tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI), asosiasi semacam ini dapat meningkatkan profesionalisme pembangunan permukiman, tapi di lain pihak dapat berarti menggabungkan kekuatan sektor swasta. Pengusaha seringkali membentuk suatu komunitas nasib bersama dan saling membantu menciptakan kondisi yang dapat mengintensifkan penggunaan tanah disuatu tempat diwaktu yang akan datang melalui aksi kolektif dan dengan beraliansi dengan bisnis lain. Aspek lain dari pasar real estate adalah bahwa pasar tersebut pada dasarnya bersifat ”bekas-pakai", bangunan dan tanah dapat dijualbelikan berulang kali. Tidak hanya tanah, akan tetapi semua struktur yang ada diatasnya dapat mempunyai umur yang relatif tak terbatas, harga pasarannya tidak akan turun karena karena penggunaan penggunaan yang terus menerus. menerus. Hal ini berkaitan berkaitan dengan dengan suplai lahan yang sebenarnya bersifat tetap dan karena sifat monopolistis dari tempat tempat itu. Oleh karena karena itu, semakin semakin banyak banyak uang uang masuk ke pasar pasar real estate, tidak hanya hanya akan akan meningkatka meningkatkan n jumlah jumlah struktur struktur baru, baru, akan tetapi tetapi juga juga meningkatkan harga tanah dan mungkin pula meningkatkan meningkatkan harga bangunan bangunan yang
8
sebelumnya sebelumnya stabil. stabil. Adanya Adanya tingkat tingkat investasi investasi yang lebih lebih tinggi tinggi dapat mendoron mendorong g seluruh struktur harga menjadi naik.
Kekhasan komoditi tempat/lahan dirumuskan sebagai berikut : 1. Tidak dapat dapat dikonsumsi dikonsumsi secara secara perorang perorangan, an, demikian demikian juga juga tidak dapat dapat diproduksi secara perorangan pula. 2. Kemampuan Kemampuan pemakai pemakai untuk untuk mengganti mengganti pilihan pilihan komodit komoditii mempunyai mempunyai keterbatasan, demikian pula produsen tidak dapat menambahkan produk baru untuk memenuhi permintaan. Sebenarnya tempat/lahan tidak pernah benar benar dikonsumsi, karena mempunyai ketahanan yang panjang dan juga tidak benar-benar diproduksi. Karakteristik ini mengindikasikan bahwa penggunaan dan distribusi tempat bukanlah bukanlah cerminan sederhana dari jumlah jumlah preferensi konsumen tertentu yang menawar secara bebas barang-barang dari produsen yang otonom. otonom. Perilaku Perilaku lokasi lokasi tidak dapat dapat dijelaskan dijelaskan sebagai sebagai tanggapan tanggapan terhadap sinyal harga tanpa tanpa ada kesadaran kekuatan kelembagaan yang secara menerus mengatur harga harga dan menstrukturkan kemampuan orang. orang. Berdasarkan hal-hal di atas, tampak bahwa sektor swastapun bukanlah sektor sektor yang dapat dinilai efisien dalam pengadaan perumahan, karena pasar tersebut mempunyai keunikan tersendiri, kemampuannya yang besar, bahkan untuk ikut menentukan keputusan pembangunan suatu wilayah dapat berdampak negatif jika tujuan mencari labanya labanya tidak terkendali. (T. Kuswartojo, 1997) 1997)
2.2.3 Permasalahan Umum Perumahan
Pembangunan perumahan tidak jarang menimbulkan menimbulkan permasalahan permasalahan umum umum bagi berbagai pihak yang terlibat, bagi perancang, pengembang dan investor. Peraturan-peraturan pengendalian pembangunan seringkali dipandang sebagai penghambat. Akan tetapi, ketiadaan peraturan dapat mendorong pengembang yang kurang kurang bertanggungja bertanggungjawab wab melakukan melakukan hal yang merugikan merugikan masyarakat masyarakat.. Pembangunan daerah pinggir pinggir kota, misalnya, karena karena adanya adanya kebutuhan akan rumah baru maka maka dianggap dianggap pembangunan pembangunan perumahan perumahan akan akan menjadi menjadi lebih efisien efisien
9
dan ekonomis bila dilakukan dilakukan dalam skala besar, karena karena itu perlu tanah yang luas dan murah agar harga rumah terjangkau. terjangkau. Tanah yang yang tersedia luas dan harganya harganya murah berada dipinggiran kota, sehingga sehingga daerah pinggiran kota, kota, terutama kota besar ditebari oleh berbagai kawasan perumahan baru. Akibatnya, transportasi meningkat meningkat dan kemace kemacetan tan menjad menjadii menyebar menyebar ke semua semua penjur penjuru u kota. kota. Sistem Sistem jaringan lain antar perumahan pun seringkali kurang diperhatikan. Akhirnya pemukiman pun tidak lagi nyaman dihuni, karena kemacetan lalu-lintas, kekurangan air bersih dan banjir. (T. Kuswartojo, 1997) 1997)
Berkaitan Berkaitan dengan dengan masalah izin, izin perencana perencanaan an dan mendirikan mendirikan bangunan bangunan yang dikeluarka dikeluarkan n pemerinta pemerintah h daerah, daerah, umumnya umumnya belum berdasarka berdasarkan n informasi informasi yang akurat tentang kondisi lingkungan lingkungan yang yang bersangkutan. bersangkutan. Hal ini mudah dimengerti, dimengerti, karena karena untuk menyusun menyusun peraturan peraturan yang tepat tepat dan spesifik menurut menurut kondisi kondisi lingkungan setempat, setempat, diperlukan data lingkungan lingkungan dan dan peta yang menggunakan skala yang kecil, sehingga gambaran daerah daerah lebih terwakili. Perubahan bentang alam mungkin lolos dari pemeriksaan perizinan, karena belum ada peraturan yang jelas untuk itu. Seringkali kawasan sudah mulai dipersiapkan untuk dibangun, bersamaan dengan pemrosesan izin persiapan membangun ini dapat mencakup perubahan bentang alam yang mungkin mempunyai dampak ekologis lingkungan. Kelemahan peraturan ditambah lagi dengan kurangnya upaya untuk mengawasi dan memantau pembangunan yang berlangsung. Akibatnya, pembangunan seringkali disenafaskan dengan perusakan lingkungan. Memang ada pemecahan setempat setempat seperti seperti misalnya misalnya sumur dan pompa pompa untuk untuk air air bersih, bersih, septic tank untuk pembuangan limbah padat, namun pemecahan ini dinilai tidak baik secara lingkunga lingkungan. n. Penggunaan Penggunaan individua individuall terhadap terhadap air, akan menyebabk menyebabkan an tidak terkendali terkendalinya nya penggunaan penggunaan air. Kualitas Kualitas air baku yang jelek jelek dengan dengan kuantitas kuantitas terbat terbatas, as, juga juga akan akan menyeb menyebabk abkan an masy masyara arakat kat berp berpend endapa apatan tan rendah rendah tidak tidak mempunyai akses terhadap air bersih. Sanitasi setempat, juga dapat berpengaruh negatif terhadap kualitas air. Akses dan jaringan jalan yang baik diperlukan, sekali sekaligus gus memanc memancing ing pertum pertumbuh buhan an dan perub perubaha ahan n penggun penggunaan aan lahan lahan yang yang mendorong lahirnya kemacetan dan permasalahan permasalahan baru. Pembuangan sampah
10
pun memerlukan tindakan terpadu, mulai dari rumah tangga sampai kepada tempat pembuangan akhir. Jika mekanisme pembuangan ini tidak berjalan baik, maka kebersihan lingkungan akan menjadi permasalahan. (T. Kuswartojo, 1997)
11
Pembangunan baru, berarti peningkatan jumlah angkutan, sampah, air hujan dan air kotor, serta limbah padat, peningkatan ini akan masuk ke sistem kota. Dampak ini sering kurang dipertimbangkan. Sistem jejaring yang dinilai dalam perizinan umumnya adalah jejaring internal, akan tetapi bagaimana sambungannya ke sistem kota sering kurang teranalisis baik.
No Kriteria Utama 1 Water and sewage Air bersih
Permasalahan
Berkurangnya air tanah Kontaminasi air bersih Terhambatnyapenyaluran air bersih Kekurangan air bersih Pencemaran air tanah dan lingkungan sekitar
Air kotor
Penyumbatansaluran Over-loading saluran
Limpasan Air hujan
Vegetasi rusak Organik berantakan Perubahan karaktristik permukaan lahan Berkurangnya jumlah air tanah Meningkatnya erosi tanah Sedimentasi lumpur Longsor Genangan air Rusaknya jalan Over-loading saluran Kerusakan infrastruktur
2
Waste management Penumpukan sampah Bau yang menyengat Muncul penyakit Menghambat aliran air Kontaminasi air tanah Asap dari prosespembakaran
3
Atmospheric change and air quality
Solar radiation
Temperatur tinggi Presipitasi rendah Angin yang cenderung besar 4
Transportation planning and traffic management
Kemacetan Polusi udara Pemborosan energi Asap dan debu Kecelakaan Waktu yang tebuang
5
Land use and urban form Vegetasi rusak Perubahan tata guna lahan
Tabel. 2.1 Permasalahan umum lingkungan perumahan (Sumber : Teori Penelitian, 2008)
12
2.2.4 Tahapan Pembangunan Perumahan Berwawasan Lingkungan 2.2.4.1 Pemilihan Lokasi dan Pembebasan Tanah
Hal yang pertama dilakukan dari proses pengembangan lingkungan buatan adalah pemilihan lokasi dan pembebasan tanah. Dalam panduan perencanaan perumahan dan permukiman, persyaratan lokasi umumnya mengacu kepada hal-hal yang menyangkut kesesuaian dengan peraturan dan keamanan serta keselamatan penghuni, seperti misalnya sesuai dengan rencana kota tentang peruntukan lahan, mudah dicapai, harus bebas banjir, kondisi lahan stabil, tidak di dekat sumber pencemar, aksesibilitas baik dan ada sumber air.
Pada pembangunan baru permukiman bagi masyarakat berpendapatan menengah dan tinggi, penting untuk memperhitungkan dampak bangkitan transportasi dari pembangunannya. Bangkitan kendaraan dari permukiman baru, mungkin terlalu besar bagi kapasitas jalan yang tersedia, sehingga akhirnya menumbuhkan kemacetan. Sebetulnya, besaran prasarana dasar, yaitu jalan, saluran air hujan, saluran air bersih, saluran air kotor yang ada atau yang lama, yang kemudian fungsinya berubah menjadi jalur utama untuk kawasan yang bersangkutan, perlu diperbaiki agar kapasitasnya meningkat. Akan tetapi, jaringan diluar lahan pengembang, biasanya bukan tanggung jawab pengembang yang bersangkutan, melainkan tanggung jawab pemerintah setempat. (T. Kuswartojo, 1997)
2.2.4.2 Perancangan
Permukiman mencakup unsur lindungan atau gedung-gedung dan sistem jejaring. Kedua unsur tersebut terpadu dalam satu rancangan yang lazim disebut sebagai perencanaan
tapak.
Perencanaan
tapak
ini
dapat
menyangkut
kawasan
keseluruhan, tetapi juga rencana tapak bangunan individual. Rencana tapak ini sangat penting karena akan berakibat langsung pada perubahan bentang alam, penggalian, potong dan papas, penebangan pepohonan dan lain sebagainya. Pada pemukiman, perubahan ini akan menyangkut wilayah yang luas, sehingga penting untuk ditelaah secara tersendiri. Perencanaan tapak adalah seni menyusun suatu
13
lingkungan fisik luar dalam detail yang lengkap. Tujuan perencanaan ini secara khusus antara lain : 1. Pemenuhan kebutuhan fungsional 2. Komunikasi yang optimum 3. Kesempatan untuk mengadakan pilihan 4. Penghematan biaya 5. Kesehatan dan kenikmatan 6. Penyesuaian dengan keadaan sekeliling. (Kevin Lynch, 1997) Faktor–faktor dalam analisa site perlu dipelajari untuk menentukan keberhasilan dalam perencanaan site, faktor tersebut terbagi menjadi beberapa bagian, antara lain : 1. Keadaan pada permukaan tanah, batu-batu yang terletak pada permukaan tanah, adanya tanah yang lunak atau pasir yang mudah menyerap air, tandatanda bahaya tanah longsor, daerah bekas rawa-rawa yang diurug, daerah bekas danau, tanah retak dan sebagainya. 2. Sifat-sifat
permukaan
tanah
atau
bentuk
topografi,
sehingga
bisa
dipertimbangkan dalam perencanaan naik turunnya jalan, aliran utilitas, penggunaan tanah, penyusunan bangunan. 3. Pengikliman dan akustik. Tiap site memiliki iklim yang hampir sama dengan daerah sekitarnya, sehingga dapat mempengaruhi perencanaan orientasi struktur, peralatan ruangan, penyusunan penangkal sinar matahari, material yang digunakan, penghijauan secara umum. 4. Lingkungan buatan manusia, seperti:
Jalan-jalan menuju fasilitas luar
Hubungan site dengan sistem lalu lintas umum
Penggunaan tanah dalam site tersebut dan sekelilingnya
Status sosial ekonomi masyarakat
Penempatan dan kapasitas dari fasilitas site. (Kevin Lynch, 1997)
14
Perencanaan site juga diperlukan dalam design perumahan untuk :
Memilih dan menganalisa lokasi
Membentuk rencana penggunaan lahan
Mengorganisasi kendaraan dan sirkulasi pejalan kaki
Mengembangkan bentuk visual dan konsep material
Mengubah lahan dengan perencanaan grade
Menyediakan drainase yang baik
Mengembangkan detail konstruksi yang diperlukan. (Harvey R., 1979)
Faktor-faktor yang harus juga harus dipertimbangkan dalam design perumahan, yaitu : 1. Faktor alam, antara lain :
Geologi, proses geologi apa yang mempengaruhi lokasi tersebut, bentuknya dan tipe lapisan batuan dibawah permukaan tanah.
Fisiografi, asal mula dari permukaan lahan tersebut, apakah dari volcanic, glacial atau proses erosi.
Survey topografi sehingga dihasilkan peta topografi yang menunjukan lokasi dan ketinggian serta vegetasi, relief dan proses buatan manusia.
Analisa slope, untuk mengenali area dilokasi sehingga bisa diperuntukan untuk membangun jalan, parkir dan area bermain.
Hidrologi adalah pola drainase permukaan dan dibawah permukaan yang mempengaruhi lokasi, sehingga dapat digunakan sebagai rencana saluran drainase.
Jenis tanah, lokasi tersebut memiliki jenis tanah apa.
Vegetasi tumbuh-tumbuhan yang berada dilokasi tersebut, juga sebagai indikasi jenis tanah dan mikroiklim daera h tersebut.
Ekologi tumbuhan, meliputi tipe, pola, distribusi tumbuhan.
Ekosistem, adalah bumi, air, udara dan sinar matahari yang berinteraksi dengan tumbuhan dan binatang didaerah tersebut.
Kehidupan hewan yang berhubungan dengan ekologi tumbuhan.
15
Iklim yaitu keadaan cuaca dalam beberapa waktu diwilayah tersebut.
2. Faktor sosial-ekonomi, diperlukan market analisis, apakah termasuk besar di wilayah tersebut. 3. Faktor estetika, yaitu :
Natural features, seperti batuan, air atau tumbuhan. Spatial pattern, seperti pemandangan alam sekitar. . (Harvey R., 1979)
Luas terbangun hendaknya mempertimbangkan bagaimana dampak luasan tertutup lahan kepada alam, karena ada kaitannya dengan larian air. Sebelum ada pemahaman terhadap adanya keterkaitan yang saling mempengaruhi antara berbagai unsur ekosistem, alam umumnya diperlakukan sebagai obyek, bagaimana unsur tersebut dapat bermanfaat bagi manusia. Dalam perancangan arsitektur, misalnya alam lebih dilihat untuk kepentingan struktur dan estetika bangunan atau ruang, agar pengguna bangunan atau sarana tersebut merasa aman dan nyaman.
Ketika manusia mendirikan bangunan atau sarana ruang lainnya, maka dia sedang mengintervensi kondisi ekologi ditempat tersebut. Curahan air hujan tidak dapat menyerap ke tanah, karena tanah ditutup bangunan dan atau perkerasan. Vegetasi yang dapat menahan air hujan dan melepaskannya kembali melalui penguapan ke udara mungkin menjadi sangat berkurang. Perubahan bentang alam dengan papas dan isi (cut & fill), mungkin memotong aliran air tanah permukaan. Akibatnya air larian yang berpotensi sebagai penyebab banjir menjadi semakin besar dan ada daerah yang mengalami kesulitan untuk memperoleh air bersih karena sumber air menjadi hilang.
Produk perancangan adalah dokumen gambar dan dokumen tertulis yang disebut spesifikasi. Spesifikasi umumnya menjelaskan bagaimana cara mewujudkan unsur-unsur dan bagian-bagian bangunan serta lingkungan yang ada dalam dokumen
gambar
pengkonstruksian
untuk
permukiman
kepentingan yang
pekerjaan
berwawasan
konstruksi.
lingkungan
Untuk
diperlukan
16
penjelasan
yang
lebih
rinci
tentang
bagaimana
perubahan alam
harus
diperlakukan. Misalnya, berapa luas tanah yang boleh dibuka ( land clearence), untuk waktu berapa lama, alat apa yang boleh digunakan dalam pembukaan tanah dan lain sebagainya. Penjelasan seperti tersebut di atas penting, karena masa konstruksi rawan dengan perubahan lingkungan yang dapat berakibat negatif terhadap lingkungan. Misalnya mungkin mendorong terjadinya banjir serta longsor yang dapat merugikan masyarakat setempat.
2.2.4.3 Proses Konstruksi
Rancangan yang berwawasan lingkungan dapat merupakan awal yang baik bagi pengembangan permukiman terencana. Akan tetapi, yang akan lebih menentukan tercapainya tujuan adalah implementasinya. Perkiraan atau dugaan terhadap suatu peristiwa atau gejala, terjadi atau tidaknya, barulah tampak pada tahapan ini. Bagian rancangan yang mempunyai pengaruh terhadap perubahan ekologis, seperti misalnya pengubahan bentang alam dan penggunaan alat-alat besar, perubahan ekologisnya sendiri baru akan terjadi pada tahap konstruksi. Oleh karena itu, pengawasan dan pemantauan jelas diperlukan, agar rencana yang berwawasan lingkungan tidak diubah ke arah yang sebaliknya, pada waktu pelaksanaan. Kegiatan ini umumnya meningkatkan jumlah dan frekuensi kendaraan berat yang akan menambah beban kepada jalan dan lalu-lintas, meningkatnya jumlah penduduk sekitar lokasi akibat hadirnya pekerja konstruksi, tersedianya peluang kerja, adanya peluang peningkatan perdagangan pekerja atau proyek.
Hadirnya kegiatan ikutan umumnya bersifat positif. Sedangkan adanya sejumlah pendatang, terutama pekerja konstruksi dapat berpengaruh negatif atau positif, tergantung kepada kesesuaian kondisi sosial budaya. Kondisi lingkungan alami yang mungkin berubah, umumnya berasal dari kegiatan penggalian dan penimbunan, serta penghilangan berbagai macam flora dan fauna. Tanah yang dibiarkan terbuka tanpa pepohonan akan mudah menimbulkan erosi yang menyebabkan pendangkalan sungai, serta banjir ke daerah yang lebih rendah.
17
Kegiatan galian dan timbunan yang tidak dilakukan secara cermat dapat membahayakan penduduk setempat yang menggunakan areal konstruksi untuk lalu lintas atau tempat bermain misalnya. Timbunan bisa longsor, galian dapat menyebabkan orang terperosok atau tergenang air yang mungkin menyebabkan anak tenggelam. Bahaya ini kemungkinan besar dapat terjadi mengingat informasi yang dimiliki oleh pekerja konstruksi umumnya terbatas, sehingga kurang menyadari resiko-resiko dari kegiatan yang dilakukannya kepada pihak lain. Karena itu, pengawasan pekerjaan mutlak dilakukan.
2.3 Pembangunan Perumahan dan Kaitannya Terhadap Lingkungan 2.3.1 Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) 2.3.1.1 Konsep dan Landasan Hukum Mengenai AMDAL
Secara formal konsep Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) berasal dari undang-undang NEPA 1969 di Amerika Serikat. Dalam undang-undang ini, AMDAL dimaksudkan sebagai alat untuk merencanakan tindakan preventif terhadap kerusakan lingkungan yang mungkin akan ditimbulkan oleh suatu aktivitas pembangunan yang sedang dire ncanakan.
Di Indonesia, analisis mengenai dampak lingkungan tertera dalam Pasal 16 Undang-Undang No. 4 tahun 1982 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok Pengelolaan Lingkungan Hidup. Pelaksanaannya diatur dengan Peraturan Pemerintah (PP) No. 29 tahun 1986 yang mulai berlaku pada 5 Juni 1987. PP No. 29 tahun 1986 kemudian dicabut dan diganti dengan PP No. 51 tahun 1993.
Di dalam undang-undang, baik dalam UU No. 4 1982, maupun dalam NEPA 1969, dampak diartikan sebagai pengaruh aktivitas manusia dalam pembangunan terhadap lingkungan. Hal ini dapat dimengerti karena tujuan undang-undang tersebut adalah untuk melindungi lingkungan terhadap pembangunan yang tidak bijaksana. Hal yang harus dipelajari bukan saja dampak pembangunan terhadap lingkungan melainkan juga dampak lingkungan terhadap pembangunan. Dengan
18
demikian usaha kita di dalam proses pembangunan tidak saja melindungi lingkungan, melainkan juga menyelamatkan pembangunan. Konsep AMDAL yang mempelajari dampak pembangunan terhadap lingkungan dan dampak lingkungan terhadap pembangunan juga didasarkan pada konsep ekologi yang secara umum didefinisikan sebagai ilmu yang mempelajari interaksi antara mahluk hidup dengan lingkungannya. AMDAL merupakan bagian ilmu ekologi pembangunan yang mempelajari hubungan timbal balik atau interaksi antara pembangunan dan lingkungan. (Otto Soemarwoto, 1997)
2.3.1.2 Definisi Dampak dan Tujuan Digunakannya AMDAL Sebagai Kontrol Terhadap Lingkungan
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) bertujuan agar lingkungan dapat mendukung pembangunan yang berkelanjutan. Dengan kata lain, perubahan lingkungan yang disebabkan oleh pembangunan, baik yang direncanakan maupun yang terjadi di luar rencana, tidak akan menurunkan atau menghapus kemampuan lingkungan untuk mendukung kehidupan manusia pada tingkat kualitas hidup yang lebih tinggi. Untuk mencapai tujuan ini hasil akhir AMDAL haruslah berupa rencana pengelolaan lingkungan.
Rencana pengelolaan lingkungan tersebut terdiri atas dua bagian, yaitu : 1. Rencana penanganan dampak 2. Rencana pemantauan dampak Dampak adalah suatu perubahan yang terjadi sebagai akibat suatu aktivitas. Aktivitas tersebut dapat bersifat alamiah, baik kimia, fisik maupun biologi. Dalam konteks AMDAL, penelitian dampak dilakukan karena adanya rencana aktivitas manusia dalam pembangunan. Dampak pembangunan menjadi masalah karena perubahan yang disebabkan oleh pembangunan selalu lebih luas daripada yang menjadi sasaran pembangunan yang direncanakan. Secara umum dalam AMDAL, dampak pembangunan diartikan sebagai perubahan yang tidak
19
direncanakan yang diakibatkan oleh aktivitas pembangunan. Dampak dapat bersifat biofisik, dapat juga bersifat sosial, ekonomi dan budaya. Sasaran pembangunan ialah untuk menaikkan kesejahteraan rakyat, tetapi pembangunan itu dapat mengakibatkan dampak primer biofisik, sosial, ekonomi dan budaya. Dampak primer ini akan mempengaruhi sasaran kesejahteraan yang ingin dicapai. Dapat juga menimbulkan dampak sekunder, tersier dan seterusnya, yang masingmasing dapat bersifat biofisik, sosial, ekonomi dan budaya. Dampak sekunder, tersier dan seterusnya juga akan mempengaruhi sasaran yang dicapai. Untuk dapat melihat bahwa suatu dampak atau perubahan telah terjadi, harus mempunyai bahan pembanding sebagai acuan. Salah satu acuan ialah keadaan sebelum terjadinya perubahan.
Di dalam AMDAL dijumpai dua jenis batasan tentang dampak, yaitu : 1. Dampak pembangunan terhadap lingkungan ialah perbedaan antara kondisi lingkungan sebelum ada pembangunan dan yang diperkirakan akan ada setelah pembangunan. 2. Dampak pembangunan terhadap lingkungan ialah perbedaan antara kondisi lingkungan yang diperkirakan akan ada tanpa adanya pembangunan. Banyak faktor yang mempengaruhi penentuan apakah dampak itu baik (positif) atau buruk (negatif). Salah satu faktor penting dalam penentuan itu ialah apakah seseorang diuntungkan atau dirugikan oleh sebuah proyek pembangunan tertentu. Penilaian merupakan pertimbangan nilai dan karena itu bersifat subjektif, meskipun penilaian itu dilakukan oleh pakar sekalipun. Mengingat hal itu, konflik selalu terjadi, karena itu, seyogyanya AMDAL mencakup pula usaha untuk mengatasi atau paling sedikit memperkecil konflik tersebut. Perlu kiranya dikemukakan lagi bahwa dampak adalah perubahan lingkungan yang disebabkan oleh kegiatan pembangunan yang tidak direncanakan. (Otto Soemarwoto, 1997)
20
2.3.1.3 Peruntukan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan
Metode untuk melakukan AMDAL bagi rencana kebijaksanaan dan undangundang atau produk hukum lainnya belum banyak berkembang. Oleh karena itu, penelitian dalam bidang ini pun sangat diperlukan, baik mengenai prosedur maupun tekniknya. Metode yang telah banyak berkembang adalah AMDAL untuk proyek. Karena itu, peranan AMDAL dalam perencanaan boleh dikata masih terbatas pada perencanaan proyek. Hal ini pun umumnya masih terbatas pada proyek yang bersifat fisik, misalnya pembangunan bendungan, jalan raya, pelabuhan dan pabrik. Perlu kiranya ditekankan, AMDAL sebagai alat dalam perencanaan harus mempunyai peranan dalam pengambilan keputusan tentang proyek yang sedang direncanakan. AMDAL tidak banyak artinya apabila dilakukan setelah diambil keputusan untuk melaksanakan proyek tersebut. Pada lain pihak juga tidak benar untuk menganggap AMDAL adalah satu-satunya penentu dalam pengambilan keputusan tentang proyek itu. Yang benar, AMDAL merupakan masukan tambahan untuk pengambilan keputusan, disamping masukan dari bidang teknik, ekonomi dan lain-lainnya.
Pertanyaan yang timbul tentulah apakah semua rencana proyek lalu harus melakukan AMDAL, sedangkan menurut undang-undang yang diharuskan hanyalah rencana proyek yang diperkirakan akan mempunyai dampak penting terhadap lingkungan saja. Petunjuk umum itu juga terdapat di dalam UU No. 4 tahun 1982, yaitu penjelasan pasal 16 dan pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 51 tahun 1993. Petunjuk umum itu harus digunakan untuk melakukan AMDAL sejak dini dalam perencanaan proyek, sementara itu, dalam Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 11/MENLH/3/94 tahun 1994 telah ditentukan jenis-jenis proyek yang diharuskan disertai oleh AMDAL. Pelaksanaan AMDAL tidak sekedar untuk memenuhi persyaratan peraturan saja, oleh karena itu, perlu dilakukan usaha agar AMDAL benar-benar dapat menjadi alat perencanaan program dan proyek untuk mencapai tujuan pembangunan yang berwawasan lingkungan. Pengalaman menunjukkan, AMDAL hingga sekarang masih belum efektif digunakan dalam proses perencanaan. (Otto Soemarwoto, 1997)
21
Sebab-sebab tidak efektifnya AMDAL ialah : 1. Pelaksanaan
AMDAL
mempengaruhi
proses
yang
terlambat,
perencanaan
sehingga
tanpa
tidak
menyebabkan
dapat
lagi
penundaan
pelaksanaan dan menaikkan biaya proyek. 2. Kurangnya pengertian pada sementara pihak tentang arti dan peranan AMDAL sehingga AMDAL dilaksanakan sekedar untuk memenuhi peraturan undang-undang atau bahkan disalahgunakan untuk membenarkan suatu proyek. 3. Belum cukup berkembangnya teknik AMDAL untuk dapat dibuat menjadi relevan dan dengan rekomendasi yang spesifik dan jelas. 4. Kurangnya keterampilan pada komisi AMDAL untuk memeriksa laporan AMDAL. 5. Belum adanya pemantauan yang baik untuk mengetahui apakah rekomendasi AMDAL
yang
tertera
dalam
RKL
benar-benar
digunakan
untuk
menyempurnakan perencanaan dan dilaksanakan dalam implementasi proyek.
2.3.1.4 Metodologi AMDAL Dalam Proyek Konstruksi
Metode AMDAL dalam proyek konstruksi antara lain adalah : 1. Penapisan Penapisan bertujuan untuk memilih rencana pembangunan mana yang harus dilengkapi dengan analisis mengenai dampak lingkungan. Langkah ini sangat penting bagi pemrakarsa untuk dapat mengetahui sedini mungkin apakah proyeknya akan terkena AMDAL. Hal ini berkenaan dengan rencana anggaran biaya dan waktu. Seperti diamanatkan dalam pasal 16 Undang-undang No. 4 tahun 1982, hanya rencana proyek yang diperkirakan akan mempunyai dampak penting terhadap lingkungan saja yang diwajibkan untuk dilengkapi dengan analisis mengenai dampak lingkungan. Dalam keadaan ekstrem penentuan diperlukan atau tidak diperlukannya AMDAL adalah mudah. Misalnya, rencana untuk mendirikan sebuah gedung sekolah dasar jelaslah tidak memerlukan AMDAL. Sebaliknya rencana untuk membangun sebuah
22
Pusat Listrik Tenaga Nuklir (PLTN) jelas memerlukan AMDAL. Letak kesulitannya ialah menentukan diperlukan atau tidak diperlukannya AMDAL untuk rencana proyek yang ada di antara kedua hal tersebut. Di Indonesia, penapisan dilakukan dengan ketentuan dalam keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup Kepmen 11/MENLH/4/1994. 2. Pelingkupan Pelingkupan (scooping) ialah penentuan ruang lingkup studi ANDAL, yaitu bagian AMDAL yang terdiri atas identifikasi, perkiraan dan evaluasi dampak. Pelingkupan ANDAL tampaknya adalah suatu hal yang lumrah yang tidak perlu dibicarakan. Akan tetapi jika dilihat laporan AMDAL, di dalam maupun di luar negeri, batas penelitiannya sering tidak jelas. Sebab terjadinya kekaburan batas dan fokus itu ialah keharusan dilakukannya ANDAL secara komprehensif. Pelingkupan memegang peranan yang sangat penting dalam penentuan data yang harus dikumpulkan yang diperlukan untuk menyusun garis dasar. Setiap kali data akan dikumpulkan haruslah ditanyakan perlukah data tersebut untuk mengambil keputusan. Dengan demikian, apabila pelingkupan telah dijalankan dengan baik, penelitian akan menjadi terfokus, data yang dikumpulkan hanya terbatas pada yang diperlukan saja, biaya, tenaga dan waktu dapat digunakan dengan efektif dan efisien. Dari uraian di atas, tampak bahwa untuk dapat melakukan pelingkupan haruslah dilakukan identifikasi dampak. Pada tahap pertama diusahakan untuk mengidentifikasi dampak selengkapnya. Dari semua dampak yang teridentifikasi ini kemudian ditentukan dampak mana yang penting. Dampak penting inilah yang dimasukkan ke dalam ruang lingkup studi ANDAL, sedangkan dampak yang tidak penting dikeluarkan. 3. Kerangka acuan Kerangka acuan (KA) ialah uraian tugas yang harus dilaksanakan dalam studi ANDAL. Kerangka acuan dijabarkan dari pelingkupan, sehingga KA memuat tugas-tugas yang relevan dengan dampak penting. Dengan KA yang demikian, studi ANDAL menjadi terfokus pada dampak penting. Karena KA didasarkan pada pelingkupan dan pelingkupan mengharuskan adanya identifikasi dampak
23
penting, maka pemrakarsa haruslah mempunyai kemampuan untuk melakukan identifikasi dampak penting itu, baik sendiri ataupun dengan bantuan konsultan. Di dalam studi ANDAL dilakukan pula identifikasi dampak. Jika pelaksana ANDAL adalah konsultan yang membantu pemrakarsa dalam penyusunan KA, tidaklah akan terjadi perbedaan antara dampak penting yang diidentifikasi dengan yang tertera dalam KA. Tetapi jika konsultannya lain, dalam proses identifikasi dampak itu dapat terjadi teridentifikasinya dampak penting yang tidak termuat dalam KA. Dalam hal ini konsultan ANDAL seyogyanya merundingkan dengan pihak pemrakarsa agar dilakukan pekerjaan tambah. Sebaliknya juga dapat terjadi adanya dampak yang semula dianggap sebagai penting dan karena itu dimuat dalam KA, tetapi kemudian ternyata tidak penting, dalam hal ini seyogyanya diusulkan untuk dilakukan pekerjaan kurang. Menurut Kepmen, KA harus disetujui oleh instansi yang berwenang, baik dalam hal pekerjaan kurang maupun pekerjaan tambah. Persetujuan harus bersifat resmi yang disetujui tidak saja oleh pemrakarsa, melainkan juga oleh instansi yang berwenang. 4. ANDAL Di dalam studi, ANDAL hanya diperkirakan dan dievaluasi dampak penting yang teridentifikasi dalam pelingkupan dan tertera dalam KA sehingga penelitian ANDAL terfokus pada dampak penting saja, dampak yang tidak penting
diabaikan.
Besarnya
dampak
haruslah
diperkirakan
dengan
menggunakan metode yang sesuai dalam bidang yang bersangkutan. Besar dan penting dampak mempunyai konsep yang berbeda. Nilai besar dampak menunjukkan besarnya perubahan yang terjadi karena kegiatan yang dipelajari. Nilai penting dampak menunjukkan nilai yang diberikan pada dampak tersebut untuk pengambilan keputusan. Umumnya nilai penting dampak bersifat kualitatif, misalnya tinggi, sedang atau rendah. Banyak usaha dilakukan untuk membuat nilai kualitatif ini menjadi kuantitatif, misalnya dengan pemberian skala atau angka skor. Antara besar dan penting dampak dapat terdapat hubungan. Misalnya, makin besar dampak makin penting pula dampak tersebut.
24
5. Rencana Pengelolaan Lingkungan dan Rencana Pemantauan Lingkungan Di Indonesia, PP No. 51 tahun 1993 memisahkan AMDAL dari perencanaan pengelolaan lingkungan dan perencanaan pemantauan lingkungan, namun ketiganya disajikan sekaligus oleh pemrakarsa kepada instansi yang bertanggung jawab. Pemisahan RKL dari RPL sebenarnya tidaklah tepat, sebab pemantauan lingkungan adalah bagian pengelolaan lingkungan sehingga sistematik yang lebih tepat ialah rencana pengelolaan lingkungan yang terdiri atas rencana penanganan dampak dan rencana pemantauan lingkungan. Rencana pengelolaan lingkungan bukanlah merupakan rancang bangun rekayasa (engineering design) penanganan dampak, melainkan menguraikan prinsip dan persyaratan tindakan yang harus diambil dalam penanganan dampak. Pelaksana telaah ANDAL bukanlah konsultan rekayasa (engineering consultant ), melainkan memberikan masukan kepada konsultan rekayasa
tentang bangunan tersebut. Hal ini menunjukkan perlunya keterpaduan antara ANDAL dengan telaah kelayakan rekayasa dan telaah kelayakan ekonomi. Dalam pengelolaan lingkungan, pemantauan merupakan komponen yang esensial. Pemantauan diperlukan sebagai sarana untuk memeriksa apakah persyaratan lingkungan dipatuhi dalam pelaksanaan proyek. Informasi yang didapatkan dari pemantauan juga berguna sebagai peringatan dini, baik dalam arti positif maupun negatif, tentang perubahan lingkungan yang mendekati atau melampaui nilai ambang batas serta tindakan apa yang perlu diambil, juga untuk mengetahui apakah perkiraan yang dibuat dalam ANDAL sesuai dengan dampak yang terjadi. Oleh karena itu, pemantauan sering juga disebut post audit dan berguna sebagai masukan untuk memperbaiki ANDAL di
kemudian hari dan untuk perbaikan kebijaksanaan lingkungan. 6. Pelaporan Setelah semua pekerjaan selesai, hasil penelitian ditulis dalam bentuk laporan. Pada umumnya laporan terdiri atas tiga bagian, yaitu ringkasan eksekutif (executive summary), laporan utama ( main report ) dan lampiran (appendix). Pembagian laporan dalam tiga bagian dimaksudkan untuk dapat mencapai dua sasaran kelompok pembaca. Sasaran pertama ialah para pengambil keputusan
25
pada pihak pemrakarsa maupun pemerintah yang berkepentingan dengan proyek tersebut. Para pengambil keputusan ini sibuk dan tidak mempunyai waktu untuk mempelajari laporan yang terinci. Tugas mereka tidaklah untuk melihat rincian, melainkan
untuk
melihat
pokok-pokok
permasalahan.
Bagi
merekalah
diperuntukkan ringkasan eksekutif. Laporan ini singkat dan berisi pokok permasalahan, cara pemecahannya dan rekomendasi tindakan yang harus diambil. Bahasa laporan harus sederhana dan mudah dimengerti, juga perlu diperjelas dengan tabel atau grafik ringkasan. Laporan utama diperuntukkan bagi para pelaksana proyek dan teknisi yang memerlukan keterangan terinci. Laporan harus dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah, baik isi maupun format dengan bahasa yang harus dapat dimengerti dengan mudah oleh pakar dalam bidang yang berbeda-beda. (Otto Soemarwoto, 1997)
2.3.2 AMDAL Dalam Pembangunan Perumahan
Menurut ketentuan, untuk pembangunan skala besar diwajibkan melakukan analisis mengenai dampak lingkungan. Untuk proyek skala kecil, umumnya tidak perlu dilengkapi dengan studi AMDAL, kecuali ada peraturan atau ketetapan lain yang mewajibkan AMDAL untuk setiap perubahan lingkungan yang akan terjadi. Ini mungkin terjadi, misalnya apabila lingkungan daerah pembangunan bersifat sensitif, artinya perubahan yang sekecil apapun mungkin berpotensi merusak lingkungan.
Peraturan tak wajib AMDAL bagi skala kecil, sebenarnya menguntungkan pengembang, akan tetapi tidak daerah yang bersangkutan. Daerah tersebut dapat saja dibangun oleh banyak pengembang kecil, sehingga perubahan lingkungan yang terjadi menjadi sama besar dengan pembangunan skala besar. Dalam hal ini peran institusi publik setempat sangat penting untuk memantau dan mengevaluasi setiap perubahan yang terjadi dan segera melakukan tindakan jika dipandang perlu. Umumnya pengembang kurang memperhitungkan dampak dan kaitan pembangunan perumahan, misalnya pada transportasi, serta sistem jejaring lainnya. Pengembang rumah sederhana atau rumah sangat sederhana, umumnya
26
terdorong untuk mencari lahan murah, agar harga rumah pun menjadi murah. Akibatnya, lokasi yang diperolehnya jauh dan memerlukan ongkos relatif mahal untuk menuju ke lokasi tersebut. Akhirnya rumah tersebut menjadi mahal bukan karena harganya, melainkan karena lokasinya. Penghuni mungkin harus mengeluarkan ongkos transportasi yang lebih besar, ke tempat kerja, berbelanja, ke sekolah anak-anak dan lain sebagainya. Sehingga keseluruhan pengeluaran menjadi tidak terjangkau. Kondisi ini makin sulit, jika pengembangan dilakukan dalam skala kecil atau jika penghuni belum banyak jumlahnya. Tapi pada permukiman baru yang sudah mulai padat penghuni, sering terjadi muncul angkutan umum yang tempat perhentiannya di mulut jalan akses. Kondisi ini dapat mengganggu kelancaran lalu-lintas, sekaligus mengganggu mobilitas penghuni perumahan. (Otto Soemarwoto, 1997)
27
Gambar 2.1 Mekanisme Pelaksanaan AMDAL dan UKL/UPL Dalam Proses Perijinan
28
Gambar 2.2 Mekanisme Pembahasan Prosedur Penilaian Dokumen AMDAL dan UKL/UPL.
Gambar 2.3 Persyaratan Administrasi
2.3.3 Kinerja Biaya Proyek Perumahan 2.3.3.1 Definisi Biaya
Secara umum, biaya ( cost ) didefinisikan sebagai suatu pengorbanan atau nilai tukar guna mendapatkan manfaat, termasuk didalamnya pengeluaran yang tidak termasuk pemborosan atau pengorbanan yang tak dapat dihindarkan. Biasanya, konsep biaya dan pengklasifikasiannya selalu dihubungkan dengan harga
29
produksi, misal penentuan harga pokok produk untuk mendapatkan laba pada suatu pabrikasi. (Yusuf Latief, 2001) Pada proyek konstruksi, konsep beban bisa diidentikkan dengan biaya. Konsep biaya dipakai sebagai dasar penyusun anggaran sehingga diperoleh alat bantu bagi manajemen dalam mencapai tujuan akhir proyek konstruksi. Daur hidup biaya untuk suatu unit perumahan terdiri atas biaya inisial dan biaya pengoperasian. Biaya pengoperasian termasuk biaya energi, biaya-biaya pemeliharaan dan pemeliharaan baik bagian luar dan bagian dalam dari unit rumah. Biaya inisial suatu unit perumahan terdiri dari biaya-biaya dari studi kelayakan dan studi pengembangan, desain, konstruksi, pembangunan dari infrastruktur, administrasi, marketing, dan pembiayaan. Beberapa aspek biaya ini secara langsung dihubungkan dengan suatu satuan, sedangkan yang lain seperti desain dan konstruksi dari infrastruktur, dibagi bersama antar beberapa satuan-satuan di dalam suatu proyek. Jika dirinci biaya tersebut terdiri dari :
1. Lahan 2. Bahan bangunan 3. Buruh 4. Infrastruktur 5. Perencanaan dan design 6. Regulasi perijinan 7. Biaya financing dan marketing (M. Ziarral, 1999)
2.3.3.2 Klasifikasi Biaya Proyek
Perkiraan
biaya
(cost
estimate)
memegang
peranan
penting
dalam
penyelenggaraan proyek. Taraf pertama dipergunakan untuk mengetahui berapa besar biaya yang diperlukan untuk membangun proyek atau investasi, selanjutnya memiliki fungsi sebagai pengendalian sumber daya seperti material, tenaga kerja, pelayanan, maupun waktu. Sebelum pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan, diperlukan sejumlah besar biaya atau modal yang dikelompokkan
30
menjadi modal tetap ( fixed capital) dan modal kerja ( working capital) atau dengan kata lain biaya proyek atau investasi = modal tetap + modal kerja.
Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk membangun suatu proyek konstruksi yang diinginkan, mulai dari pengeluaran studi kelayakan, sampai tahap implementasi dan operasional proyek. Modal tetap dibagi menjadi biaya langsung ( Direct Cost ) dan biaya tidak langsung ( Indirect Cost ). Biaya langsung ( Direct Cost ) adalah seluruh biaya yang berkaitan langsung dengan fisik proyek, yaitu meliputi seluruh biaya dari kegiatan yang dilakukan diproyek dan biaya mendatangkan seluruh sumber daya yang diperlukan oleh proyek tersebut. Biaya langsung ini juga biasa disebut dengan biaya tidak tetap ( Variabel Cost ), karena sifat biaya ini jumlahnya tidak tetap tiap bulannya, tetapi berubah-ubah sesuai dengan kemajuan pekerjaan. Biaya tidak langsung ( Indirect Cost ) adalah seluruh biaya yang terkait secara tidak langsung yang dibebankan kepada proyek. Biaya ini biasanya terjadi diluar proyek. Biaya ini tiap bulannya besarnya relatif tetap dibanding biaya langsung, oleh karena itu juga sering disebut dengan biaya tetap (Fix Cost ). Biaya tetap perusahaan ini didistribusikan pembebanannya kepada seluruh proyek yang sedang dalam pelaksanaan. Oleh karena itu, setiap menghitung biaya proyek, selalu ditambah dengan beban biaya tetap perusahaan (dimasukkan dalam mark up proyek). Beberapa contoh yang termasuk dari biaya ini antara lain gaji tetap dan tunjangan bagi tim manajemen, gaji tunjangan bagi lembaga bidang engineering, inspektor, penyelia, konstruksi lapangan, kendaraan atau peralatan konstruksi, termasuk biaya pemeliharaan, pembelian bahan bakar, minyak pelumas, dan suku cadang, pembangunan fasilitas sementara, termasuk perumahan darurat tenaga kerja, penyediaan listrik, fasilitas komunikasi sementara, biaya transport, biaya administrasi yang berupa biaya operasional perusahaan yang dibebankan kepada proyek seperti listrik, telepon, pembelian alat tulis kantor (ATK), tinta printer, pengeluaran umum, meliputi konsumsi rapat, dokumentasi, administrasi dan lain-lain. (Iman Soeharto, 1995)
Biaya tak langsung ini sering disebut dengan biaya overhead atau sering juga disebut sebagai mark up, yaitu biaya yang digunakan untuk menutupi hal-hal
31
seperti overhead kantor pusat, risiko yang tidak dapat diperkirakan ( contingency) dan keuntungan perusahaan ( profit ). Jenis biaya ini adalah biaya yang harus dikeluarkan tetapi harus dikendalikan, walaupun dibandingkan biaya langsung, nilainya relatif kecil. Sedangkan biaya risiko, sedapat mungkin dihindari. Untuk risiko-risiko yang harus diterima dan jelas jumlahnya atau dapat diperkirakan sudah dimasukkan dalam biaya langsung, begitu juga risiko yang dapat dialihkan kepada pihak lain. Sedangkan rencana keuntungan usaha, sifatnya harus dipertahankan, yaitu dengan cara mengendalikan risiko.
2.3.3.3 Analisa Finansial
Analisa finansial mencakup proyeksi kas, payback period, NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return) dan BCR (Benefit Cost Ratio). Payback period, NPV dan IRR adalah beberapa cara untuk menilai sebuah keputusan
investasi. Meskipun ketiga cara melihat dari sudut pandang yang berbeda, ketiganya menunjukkan seberapa berharganya sebuah investasi. (Peni R. Pramono, 2008).
Proyeksi kas sangat penting karena mencerminkan keluar masuknya uang dan pada akhirnya menunjukkan apakah investasi ini layak dikerjakan. Hal-hal yang diteliti antara lain adalah kewajaran investasi awal, kewajaran hasil dari keluar masuknya kas, besarnya profit atau keuntungan.
Payback Period melihat dari sisi waktu, kapan sebuah investasi mencapai titik
impas atau kapan modal yang ditanamkan a kan kembali. Payback Period dihitung dari tahun terakhir sebelum nilai akumulasi positif ditambah dengan jumlah yang belum terlampaui, dibagi dengan perolehan pada tahun berikutnya.
Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan sisa antara kas masuk
dan kas keluar dari sebuah investasi. Proyeksi kas memperhitungkan apa yang didapat dan dikeluarkan pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai saat ini, oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan nilai uang terhadap waktu. Hal ini dimaksudkan agar nilai yang diperhitungkan dari kas yang
32
keluar masuk ditahun kesekian tersebut dinilai dengan acuan yang sama. Yang dipakai sebagai angka rate adalah tingkat pengembalian modal atau biaya modal. NPV dihitung dengan cara mendiskontokan aliran kas di masa datang (future cash flow) dengan angka rate. NPV diperoleh dengan cara mengurangkan pengeluaran
investasi awal dengan dengan aliran kas di masa depan yang di- present value-kan. NPV CF 0
CF 1
(1 i )
CF 2
(1 i ) 2
...
CF n
(1 i ) n
.............................................. (2.1)
Dimana : i
= angka rate
n
= umur proyek
CF = cash flow
Apabila : NPV positif = investasi layak (diterima) NPV negatif = investasi tidak layak (ditolak)
IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai nol. Atau dengan kata lain adalah ukuran yang menyatarakan aliran kas bersih di masa datang (future net cash flow) dengan pengeluaran investasi awal. IRR dinyatakan dalam persen, proyek yang memiliki nilai IRR yang besar adalah proyek yang potensial untuk diterima.
CF 0
CF 1
(1 IRR )
CF 2
(1 IRR )
2
...
CF n
(1 IRR) n
........................................ (2.2)
Apabila : IRR > rate of interest = investasi layak (diterima) IRR < rate of interest = investasi tidak layak (ditolak)
BCR merupakan cara mengevaluasi suatu proyek dengan membandingkan nilai sekarang (present value) dari seluruh manfaat/keuntungan yang diperoleh dengan nilai sekarang dari seluruh biaya proyek tersebut.
33
B B0
C C 0
BCR
B1
(1 i) C 1
(1 i )
B2
(1 i)
2
C 2
(1 i ) 2
...
...
Bn
(1 i ) n
.............................................. (2.3)
C n
(1 i ) n
............................................... (2.4)
B C
Dimana : i
= angka rate
n
= umur proyek
B
= benefit
C
= cost
Apabila : BCR > 1 = investasi layak (diterima) BCR < 1 = investasi tidak layak (ditolak)
2.4 Kerangka Pemikiran
Setiap rencana usaha dan/atau kegiatan yang kemungkinan dapat menimbulkan dampak besar dan penting terhadap lingkungan hidup, wajib memiliki analisis mengenai dampak lingkungan hidup (AMDAL). Perumahan Citra Alam Mandiri yang berlokasi di desa Ngemplak kecamatan Kartasura wajib mempunyai perencanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan. Proyek pembangunan perumahan ini mempertaruhkan modal besar dalam jangka panjang, maka perlu diperhitungkan rencana anggaran biaya yang akurat. Untuk
menganalisis
dampak
proyek
pembangunan
perumahan
terhadap
lingkungan, maka perlu dilakukan observasi dilapangan. Sedangkan untuk biaya pembangunan
perumahan
perlu
mempertimbangkan berbagai faktor.
perhitungan
secara
akurat
dengan
BAB III
BAB 3 METODE PENELITIAN
3.1 Metode Penelitian
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis statistik deskriptif. Menurut Sumanto (1995) yang dimaksud analisis deskriptif adalah penelitian dengan mengumpulkan data untuk menguji hipotesis yang berkaitan dengan status atau kondisi obyek yang diteliti pada saat dilakukan penelitian. Ketentuan-ketentuan yang dijadikan acuan dalam analisis deskriptif, antara lain :
1. Analisis deskriptif dibatasi hanya pada taraf pengumpulan fakta-fakta saja, untuk menguraikan suatu keadaan.
2. Di dalam analisis deskriptif diperlukan perencanaan agar uraian tersebut benar-benar sudah mencakup seluruh persoalan dalam setiap fasenya.
3. Data yang deskriptif biasanya dipergunakan sebagai dasar yang langsung untuk membuat keputusan-keputusan.
4. Setelah menganalisis data, orang yang melakukan penelitian biasanya mencoba untuk meramalkan akibat dari suatu tindakan. (J.Supranto, 1993),
Singgih Santoso (2008) menyatakan bahwa analisis statistik deskriptif lebih berhubungan dengan pengumpulan dan peringkasan data, serta penyajian hasil peringkasan tersebut. Data-data statistik yang bisa diperoleh dari hasil sensus, survei, atau pengamatan lainnya umumnya masih acak, mentah, dan tidak terorganisir dengan baik. Data-data tersebut harus diringkas dengan baik dan teratur, baik dalam bentuk tabel atau grafik sebagai dasar untuk berbagai pengambilan keputusan.
34
35
Statistik deskriptif adalah statistik yang berfungsi untuk mendiskripsikan atau memberi gambaran terhadap obyek yang diteliti melalui data sampel atau populasi sebagaimana adanya, tanpa melakukan analisis dan membuat kesimpulan yang berlaku untuk umum. (Sugiyono, 1994).
3.2 Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri, yang berlokasi di desa Ngemplak, kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo.
3.3 Waktu Penelitian
Penelitian dilakukan selama 10 hari pada jam kerja (pukul 08.00-16.00 WIB) dengan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.
3.4 Sumber Data
Data berasal dari wawancara dengan pihak developer dan survey pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.
36
3.5 Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data adalah cara-cara yang digunakan untuk mengumpulkan data- data yang akan digunakan untuk penelitian, hasil dari proses pengumpulan data tersebut kemudian dianalisis sesuai dengan persoalan yang dihadapi, yaitu sesuai dengan tujuan penelitian dan obyek yang diselidiki.
Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah wawancara dengan pihak developer untuk mendapatkan informasi-informasi yang berkaitan dengan penelitian, serta observasi (pengamatan) langsung di lapangan. Disamping itu juga mencari data sekunder, berupa data yang mengacu dari penelitian yang pernah dilakukan, literatur-literatur, majalah, surat kabar, internet, dan berbagai sumber yang relevan dengan judul penelitian.
3.6 Tahapan Penelitian dan Analisis Data
Tahap dan prosedur penelitian adalah sebagai berikut : 1. Tahap persiapan Langkah yang dilakukan yaitu merumuskan masalah penelitian dan menentukan tujuan penelitian kemudian menentukan metode yang dipakai dalam penelitian. 2. Tahap pengumpulan data. a.
Survey lapangan untuk melihat apakah proyek yang ada memenuhi syarat untuk dijadikan lokasi penelitian serta melakukan proses perijinan kepada pelaksana dan pemilih proyek.
b.
Menentukan zona yang akan diamati.
37
3. Tahap penelitian atau scoring data. Langkah yang dilakukan dalam tahap ini yaitu melakukan wawancara dengan pihak developer dan melakukan pengamatan pada ruang lingkup kompleks perumahan Citra Alam Mandiri. 4. Tahap analisis data Langkah yang dilakukan yaitu menganalisis data penelitian dengan menggunakan analisis statistik deskriptif, mengevaluasi kompetitor, pemilihan lokasi, strategi pemasaran, pemasaran dan perhitungan finansial. 5. Tahap pembahasan hasil analisis Langkah yang dilakukan yaitu melakukan evaluasi dan pembahasan dari hasil analisis kelayakan investasi properti pada proyek pembangunan kompleks perumahan Citra Alam Mandiri.
3.7 Instrumen Pengumpulan Data
Instrumen pengumpulan data adalah alat bantu yang dipilih dan digunakan oleh peneliti dalam kegiatannya mengumpulkan data agar menjadi sistematis. Adapun instrumen yang digunakan adalah lembar pengamatan dan alat tulis.
38
3.8 Bagan Alir Metode Penelitian.
MULAI
LATAR BELAKANG DAN IDENTIFIKASI MASALAH
RUMUSAN MASALAH
KAJIAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI
KAJIAN LAPANGAN
ANALISA DATA DAN PEMBAHASAN
KESIMPULAN DAN SARAN
SELESAI
Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian
BAB IV
BAB 4 ANALISIS dan PEMBAHASAN
4.1 Analisis Tentang AMDAL
Sesuai dengan aturan tentang penggunaan AMDAl dalam pembangunan proyek perumahan, Menurut keputusa
Menteri
Negara
Lingkungan Hidup
No.
11/MENLH/3/94 tahun 1994 tentang jenis usaha yang wajib di lengkapi dengan analisis mengenai dampak lingkungan, maka pembangunan perumahan citra alam mandiri ini tidak diwajibkan AMDAL.
4.2 Analisis Penjualan
4.2.1 Pemilihan Lokasi
Proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri terletak di dukuh , kecamatan Kartasura, kabupaten Sukoharjo. Area perumahan menempati lahan 2
seluas 2438 m , dengan batas-batas sebagai berikut :
Sebelah utara
: Selokan
Sebelah selatan
: Jalan
Sebelah barat
: Sawah
Sebelah timur
: Sawah
39
40
Gambar 4.1 Peta Lokasi Perumahan Citra Alam Mandiri
4.2.2 Analisis Kompetitor
4.2.2.1 Peta Persaingan Usaha
Kompetitor pada penelitian ini dibatasi pada developer dengan produk perumahan yang sekelas dengan perumahan Citra Alam Mandiri, yaitu dengan kisaran tipe 2
perumahan mulai dari tipe 45 sampai dengan tipe 55 m . Sedangkan dari segi jarak, dibatasi dalam radius maksimal 2 km dari perumahan Citra Alam Mandiri.
4.2.2.2 Analisis Harga
Analisis harga jual perumahan yang direncanakan harus mempertimbangkan harga jual perumahan lainnya yang telah ada terlebih dahulu. Selain itu, juga
41
didasarkan atas pertimbangan posisi produk dibandingkan dengan perumahan lainnya. No.
Nama Perumahan
Type
Harga
(LB/LT)
(Rp.)
1
Gren Residence 1
45/100 m
2
140.000.000,00
2
Gren Residence 2
45/100 m
2
145.000.000,00
3
Ndalem Kirana
45/78 m
2
139.815.000,00
4
Graha Pesona
50/80 m
2
165.000.000,00
5
Citra Gowanan
45/100 m
2
150.000.000,00
Tabel 4.1 Harga Jual Perumahan di sekitar Lokasi Penelitian
Apabila dibandingkan dengan perumahan lain di sekitar lokasi penelitian, harga jual perumahan Citra Alam Mandiri relatif lebih mahal, yaitu Rp. 175.000.000,00 2
dengan tipe rumah 47/100 m . Meskipun demikian, perumahan Citra Alam Mandiri memiliki keunggulan dibandingkan pihak kompetitornya, yaitu berada pada lokasi yang lebih strategis. Hal ini diindikasikan aksesbility yang lebih unggul dibandingkan denagn kompetitor yang lainnya yaitu lebih dekat dengan jalur angkutan umum stasiun gawok dan jalan Slamet Riyadi Kartasura.
4.2.3 Analisis Permintaan
Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian ( occupancy) dari kawasan perumahan lain yang telah ada. Berdasarkan hasil pengamatan di lapangan, Green Residence 1 dan 2 merupakan kawasan hunian yang occupancynya paling tinggi, mencapai 85 %. Ndalem Kirana memiliki tingkat occupancy paling rendah, yaitu sekitar 35 %, tapi hal ini wajar mengingat perumahan tersebut baru mulai dipasarkan. Kawasan perumahan yang lain memiliki tingkat occupancy berkisar antara 55 % sampai dengan 75 %.
Berdasarkan tingginya tingkat occupancy kawasan perumahan di atas, maka keputusan pihak developer untuk mengembangkan perumahan Citra Alam
42
2
Mandiri dengan tipe rumah 47/100 m sudah tepat, mengingat posisi produk lebih unggul apabila dibandingkan dengan pihak kompetitor.
4.2.4 Target Market
Perumahan yang dikembangkan oleh CV. Arfa Mandiri adalah tipe 50/80 m
2
dengan harga jual Rp. 175.000.000,00. Dengan asumsi, pembeli atau konsumen menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) sebesar 70 % dari harga jual, maka fasilitas KPR yang digunakan adalah sebesar Rp. 122.500.000,00. Berdasarkan harga tersebut, dengan asumsi bunga KPR sebesar 7,8 % per tahun (Sumber : Bank Syariah Mandiri Solo) dengan jangka waktu pinjaman 10 tahun, maka angsuran yang dibayar oleh konsumen adalah sebesar Rp. 1.817.000,00 per bulan.
Secara umum, alokasi dana angsuran biasanya sekitar 40 % dari pendapatan, maka target market pembeli perumahan adalah kelompok yang berpenghasilan diatas
Rp. 4.550.000,00 per bulan.
4.2.5 Strategi Penjualan
Beberapa strategi penjualan yang digunakan oleh pihak developer untuk mencapai target penjualan antara lain : a. Uang muka plus KPR Uang muka antara 20 – 30 % dibayarkan secara bertahap selama 3 bulan. Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang diajukan ke bank dengan fasilitas KPR yang diajukan sebelum rumah jadi. b. Pembayaran cash bertahap Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan progress bangunan atau sesuai dengan kesepakatan antara pihak developer dengan konsumen. c. Sistem pesan - bangun Pihak developer baru akan mulai membangun unit perumahan setelah konsumen membayar uang muka.
43
d. Legalitas Pihah developer melakukan penjualan rumah dengan sertifikat hak milik (HM) bukan hak Guna Bangunan (HGB) serta IMB pecah atas nama konsumen bukan IMB induk, Sehingga akan memberikan kenyamanan kepada konsumen e. Secara kontinue melakukan promo penjualan baik lewat media cetak atau memasang bener iklan di sepanjang jalan setrategis menuju lokasi.
Dari pengalaman dan Analisis diatas maka target penjualan CV. Arfa mandiri untuk menjual 19 unit rumah di perumahan Citra Alam Alam Mandiri Ngemplak ini adalah 2 tahun.
4.6 Analisis Finansial
4.6.1 Rencana Anggaran Biaya
Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibuat untuk mengetahui besar biaya modal yang dibutuhkan, antara lain biaya pembelian lahan, pembangunan perumahan dan infrastruktur penunjang, proses pengeringan tanah, notaris untuk proses pecah dan balik nama, pajak, marketing dan lain-lain.
44
Tabel 4.2 Rencana Anggaran Biaya
4.6.2 Perhitungan Harga Jual
Harga jual perumahan dihitung berdasarkan besar biaya modal yang dibutuhkan ditambah dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Harga pokok penjualan merupakan beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah. Perhitungan harga
45
pokok penjualan harus memperhatikan komposisi unsur-unsur yang terdapat dalam perumahan, yaitu luas tanah dan bangunan. Nilai bunga pada perhitungan harga jual ini didasarkan pada Bank Syariah Mandiri Solo yaitu sebesar 7,8 % flat /tahun.
46
Tabel 4.3 Perhitungan harga jual perumahan (x Rp. 1.000,00)
47
Dari tabel perhitungan harga jual tersebut, dapat diketahui bahwa harga perumahan Citra Alam Mandiri adalah sebesar 1,47 kali lipat dibandingkan harga pokoknya.
4.6.3 Proyeksi Pendapatan
Pada saat penelitian ini dilakukan, perumahan Citra Alam Mandiri sudah terjual 2 unit dari total 19 unit rumah yang dipasarkan. Sehingga, diproyeksikan pada akhir tahun 2012 akan terjual sebanyak 10 unit rumah, sedangkan sisanya akan habis terjual pada tahun berikutnya. Dana KPR dari bank diproyeksikan cair 9 unit pada tahun 2012 dan sisanya akan cair pada tahun 2013.
Tabel 4.4 Perhitungan pendapatan atas penjualan unit rumah (x Rp. 1.000,00)
4.6.4 Proyeksi NPV, IRR dan BCR
Besar bunga yang dipakai pada perhitungan NPV adalah sebesar 15 %, diasumsikan dari
persentase biaya modal. Biaya modal adalah imbalan yang
diharapkan oleh investor atas investasi yang ditanamkan. Suku bunga efektif untuk pinjaman ke bank besarnya bervariasi antara 12 – 14 % per tahun. Penjualan perumahan memakai sistem pesan-bangun, sehingga pengeluaran untuk biaya pembangunan mengikuti proyeksi penjualan unit rumah.
48
Tabel 4.5 Perhitungan NPV, IRR dan BCR (x Rp. 1.000,00)
Langkah perhitungan NPV dan IRR adalah sebagai berikut : 1. Net Present Value (NPV) Nilai NPV diperoleh dari net cash inflow pada tahun 2012 ditambah dengan nilai present value net cash inflow pada tahun 2013.
49
Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft Excell didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 748.712.000,00.
2. Internal Rate of Return (IRR) Perhitungan IRR harus berdasarkan nilai keluar masuknya uang atau arus kas. Ar us Kas
2012 2013
-1,390,991 1,627,500 -1,188,967 1,697,500
Tabel 4.6 Arus kas (x Rp. 1.000,00)
Nilai negatif menunjukkan uang keluar, sedangkan nilai positif menunjukkan uang masuk. Langkah selanjutnya adalah memasukkan data arus kas tersebut ke dalam fungsi finansial. Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft Excell didapatkan nilai IRR sebesar 30 %.
3. Benefit Cost Ratio (BCR)
Nilai BCR diperoleh dengan cara membandingkan total present value pendapatan dengan total present value pengeluaran
Dari hasil fungsi finansial tersebut, kemudian dicari nilai perbandingan antara present value pendapatan dengan present value pengeluaran dan diperoleh nilai
BCR sebesar 1,32. Dari hasil perhitungan dapat diketahui bahwa : 1. Break Even Point terjadi pada tahun pertama, sehingga payback period-nya adalah satu tahun.
50
2. Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima. 3. Nilai IRR lebih besar dari angka rate, sehingga investasi layak diterima. 4. Nilai BCR > 1, sehingga investasi layak diterima.
BAB V
BAB 5 KESIMPULAN dan SARAN
5.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut : 1.
Pembangunan Proyek Perumahan Citra Alam Mandiri di desa Ngemplak 2,
Kecamatan Kartasura, Sukoharjo dengan luas 2438 m Sesuai dengan aturan tentang penggunaan AMDAl dalam pembangunan proyek perumahan, Menurut keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 11/MENLH/3/94 tahun 1994 tentang jenis usaha yang wajib di lengkapi dengan analisis mengenai dampak lingkungan, maka pembangunan perumahan citra alam mandiri ini tidak diwajibkan AMDAL.
1. Ditinjau dari sisi finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini adalah feasible (layak). Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima. Nilai IRR = 43,38 % > rate of interest = 15 % , sehingga investasi layak diterima. Nilai BCR = 1,46 > 1,
sehingga investasi layak diterima. Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai kemungkinan resiko yang disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari angka rate (15 %).
51
52
5.2 Saran
Hal-hal yang disarankan antara lain : 1. Dalam mengembangkan kawasan perumahan, sebaiknya pihak developer mempelajari mengenai AMDAL, Sebagai referensi dalam mengembangkan bisnis properti 2. Dalam penghitungan RAB pihak developer harus lebih teliti karena tingkat ketilitian yang kurang akan mengakibatkan berkurangnya penghasilan dari developer
3. Dalam membuat target penjualan pihak developer harus lebih cermat karena target penjualan yang gagal akan mengakibatkan harga produksi meningkat.
