Principiile noilor cărţi funciare
Cărţile funciare sunt menite să arate arate întotdeauna şi cu exactitate totalitatea raporturilor juridice privitoare la fiecare bun imobiliar şi să mijlocească constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare. În acest scop, regulile de carte funciară se grupează in jurul unor idei conducătoare, denumite “principii”. Aceste principii ale cărţilor funciare sunt reglemantate de Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicitaţii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare şi sunt cârmuite de anumite reguli fundamentale, referitoare atât la organizarea, conducerea şi ţinerea cărţilor funciare, cât mai ales la activitatea propriu-zisă de publicitate imobiliară, adică la l a operaţiunile de înscriere a actelor şi faptelor faptel or juridice privitoare la imobilele cuprinse în cartea funciară. 1. Principiul opozabilităţii
Dacă, în conformitate cu prevederile art. 17 şi 18 din Decretul-lege nr. 115/1938 drepturile reale imobiliare pot fi constituite, modificate ori stinse , numai dacă sunt sunt însc înscri rise se în cart cartea ea func funcia iară ră,, ceea ceea ce echi echiva vala la cu prin princi cipi piul ul efec efectu tulu luii constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, sub imperiul Legii nr. 7/1996 înscrierea în cartea funciară a actului juridic de constituire, dobândire, recunoaştere, stingere, modificare şi de transmisiune a unor drepturi reale imobiliare are ca efect opozabilitatea fată de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelaşi obiect, faţă de acelaşi autor, care nu au efectuat această operaţiune operaţiune sau au efectuat-o efectuat-o ulterior - art. 27 din legea 7/1996 si art. 93 din Regulament. Iată, deci, că prin noua lege se înlocuieşte efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară cu cel al opozabilităţii. Ca urmare, între părţi, operaţiunile juridice privind drepturi reale imobiliare îşi produc efectele de la data încheierii închei erii lor, în forma cerută de lege, dar ele le pot fi opuse terţilor numai de la data înscrierii lor. 1
Legea consacră şi anumite excepţii de la principiul opozabilităţii, care sunt de strictă aplicare şi interpretare. Ele sunt cazurile în care drepturile reale se dobândesc prin : succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotărâre judecătorească. În aceste cazuri, drepturile reale sunt opozabile terţilor de la data dobândirii, fără să fie necesară înscrierea. Dobânditori subsecvenţi ai acestor drepturi nu beneficiază de această excepţie având în vedere că titularii originari sunt obligaţi să-şi înscrie drepturile pentru a putea dispune de ele. 2. Principiul publicităţii integrale.
În esenţă, principiul publicităţii integrale este regula conform căreia în cartea funciară trebuie înscrise toate drepturile reale imobiliare, operaţiunile materiale şi, în cazurile anume prevăzute de lege, drepturile de creanţă, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. Potrivit acestui principiu sunt supuse înscrierii în cartea funciară, cu excepţiile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 7/1996, toate operaţiunile juridice prin care se transmite, se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar. De asemenea este necesar să se evidenţieze toate modificările privind situaţia materială a imobilului, alipiri, dezlipiri în foaia de avere a cărţii funciare. Publicitatea integrală a cărţilor funciare este asigurată chiar şi în cazul dobândirii drepturilor reale care nu se înscriu în cartea funciară, (succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotărâre judecătorească), deoarece titularul lor nu va putea dispune de ele decât dacă s-a făcut înscrierea. Ca urmare a acestui fapt, cartea funciară constituie un adevărat registru de stare civilă a imobilelor, cuprinzând situaţia juridică completă şi reală a acestora . Integralitatea publicităţii imobiliare este strâns legată de efectul opozabilităţii faţă de terţi al înscrierilor, consacrat de art. 27 din legea 7/1996, deoarece toate operaţiunile juridice privind transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare , precum şi acţiunile în justiţie privind imobilul respectiv devin opozabile terţilor numai prin înscrierea lor în cartea funciară. 2
3. Principiul legalităţii.
Principiul legalităţii, confundat de unii autori cu principiul oficialităţii, este un mijloc de asigurare a corectitudinii şi exactităţii înscrierilor din cartea funciară. Legalitatea formală exprimă faptul ca registratorul va dispune numai înscrierea actelor şi faptelor juridice prevăzute sau permise de lege, sprijinindu-se pe cerere şi actele ce o însoţesc. Ca urmare, cererea trebuie să cuprindă toate menţiunile prevăzute de lege şi trebuie să fie însoţită de înscrisurile doveditoare ale faptelor sau actelor juridice a căror înscriere se solicită. Odată introdusă, cererea nu mai poate fi modificată, nici măcar prin exercitarea plângerii împotriva încheierii dată de Biroul de publicitate imobiliară cu privire la cererea respectivă. Este necesară introducerea unei cereri noi. În cazul admiterii acesteia, înscrierea care se va efectua va avea rangul conferit de data cererii admise şi nu cel al primei cereri. Legalitatea materială rezidă în aceea ca registratorul are obligaţia de a cerceta dacă înscrisul în baza căruia se solicita înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi formă prevăzute de lege pentru înscrierea respectivă şi dacă în cuprinsul cărţii funciare nu există piedici la înscriere (art. 48 - 49 Legea nr. 7/1996). 4. Principiul oficialităţii.
Potrivit acestui principiu, registratorul are dreptul şi obligaţia legală de a verifica din oficiu cererea de înscriere, valabilitatea titlului în baza căruia se cere înscrierea în cartea funciară şi cuprinsul cărţii funciare. O dată introdusă cererea şi înregistrată, nu mai poate fi completată cu înscrisuri noi, ori cu alte date. Registratorul va putea respinge cererea prin încheiere motivată, atunci când aceasta nu este completă sau înscrisurile pe baza cărora se întemeiază cererea nu sunt valabile. De asemenea, registratorul va proceda la respingerea cererii, dacă faţă de datele de înscriere în cartea funciară, cererea nu poate fi admisă, deoarece există neconcordanţă între cele cerute şi cele existente în cartea funciară. 3
5. Principiul neutralităţii.
Principiul neutralităţii constă în faptul că înscrierile în cartea funciară nu se fac din oficiu , ci numai la cererea celor interesaţi şi numai cu privire la conţinutul cererii. Ca urmare, registratorul de carte funciară poate dispune efectuarea de înscrieri numai în baza cererii formulată de persoana interesată şi numai în limitele acesteia. Ca excepţie de la acest principiu pot fi reţinute: respingerea cererii de înscriere, înscrierea căii de atac a plângerii împotriva încheierilor birourilor de publicitate imobiliar ă, îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu prilejul operării înscrierilor sau radierilor în cartea funciară, înscrierea notărilor şi radierea acestora, acestea înscriindu-se în cartea funciară din oficiu şi chiar în ciuda opoziţiei părţii interesate. 6. Principiul specialităţii.
Acest principiu, consacrat şi sub numele de principiul individualizării, asigură exactitatea şi precizia documentelor cadastrale şi a cărţilor funciare. Regula este aceea ca cererea de înscriere a actelor şi faptelor juridice în cartea funciară să fie admisă, numai dacă în cuprinsul său imobilele sunt precis determinate (prin număr cadastral, amplasament, vecinătăţi, suprafaţă, categorie de folosinţă şi schiţa de plan). În virtutea acestui principiu înscrierile din cartea funciară trebuie să precizeze exact imobilul sau partea din imobil la care se referă, persoanele împotriva sau în favoarea cărora s-a efectuat înscrierea, dreptul înscris trebuie calificat exact, cu indicarea obiectului său şi, după caz, a modalităţilor care îl afectează sau a sarcinilor care îl grevează. Pentru respectarea acestui principiu, din interpretarea art. 49 din Legea 7/1996, rezultă că cererea de înscriere se respinge atunci când nu îndeplineşte cerinţele legale, adică înscrisul pe care ea se întemeiază nu îndeplineşte cerinţele de valabilitate ale actului juridic, nu are deplină putere doveditoare, nu indică numele părţilor, nu individualizează imobilul cu numărul de parcelă, nu este însoţit de o traducere legalizată (în cazul în care nu este scris în limba română). 4
7. Principiul priorităţii.
Principiul priorităţii este regula potrivit căreia efectele înscrierilor se produc retroactiv, de la data înregistrării cererii de înscriere. Ordinea înregistrării cererii va determina şi rangul înscrierii. Principiul priorităţii reprezintă o aplicare în materia publicităţii imobiliare a principiului de drept român "qui prior tempore potiorjure". El este consacrat de art. 25 din Legea 7/1996, dar prevederi cu privire la acesta sunt cuprinse şi în art. 28, 30 şi 47 din lege, precum şi în art. 93, 94 şi 117 din Regulament. Cererea de înscriere se depune la biroul de publicitate imobiliară, unde va fi înregistrată în registrul special de intrări ce cuprinde data înregistrării cererii, ora acesteia şi numărul curent sub care este înregistrată. Data înscrierii conferă rangul înscrierii, adică efectul acesteia faţă de celelalte înscrieri. Ca o chestiune de noutate, potrivit art. 48-49 din Legea 7/1996 rangul înscrierii este susceptibil de confirmare sau infirmare, după cum cererea de înscriere a fost admisă sau respinsă de registratorul de carte funciară. Dacă se depun concomitent mai multe cereri de înscriere la acelaşi birou de publicitate imobiliară cu privire la acelaşi imobil, drepturile de ipotecă şi privilegiile imobiliare a căror înscriere se solicită vor avea rang egal, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecata sa se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.(art. 47 din legea 7/1996). 8 Principiul relativităţii.
Principiul relativităţii, denumit şi al consensului sau al acordului de voinţe, este regula conform căreia orice înscriere în cartea funciară se poate face numai împotriva celui care la data cererii era înscris în cartea funciară sau care urmează să fie înscris ca titular al dreptului asupra căruia se va face înscrierea. Unii autori definesc acest principiu ca fiind cerinţa legii ca înscrierea în cartea funciară să se facă numai cu consimţământul titularului înscris .
5
Cel împotriva căruia se face înscrierea se numeşte antecesor tabular, iar cel în favoarea căruia se înscrie se numeşte succesor tabular. Relativitatea înscrierilor este consacrată de art. 22 din Legea 7/1996 potrivit căruia înscrierea unui drept se poate face numai împotriva celui care la înregistrarea cererii era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută sau împotriva acelui care înainte de a fi înscris şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată. Legea reglementează câteva situaţii speciale: a) Reluând într-o foarte mare măsură prevederile art. 20 din Legea nr. 115/1938, potrivit cărora dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul de a dobândi prin înscriere un bun imobil, iar înscrierile respective nu s-au efectuat, ultimul dobânditor al acelui bun imobil, va putea cere înscrierea tuturor dobândirilor succesive, concomitent cu cea a dreptului său, dacă dovedeşte prin înscrisuri originale, actele juridice ce pot sta la baza acelor înscrieri, prin art. 23 din Legea 7/1996 se statuează că dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive odată cu cea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile. b) Principiul relativităţii este un mijloc eficient de asigurare a integralităţii înscrierilor în cartea funciară în ceea ce priveşte drepturile care potrivit art. 26 din Lega nr. 7/1996 sunt opozabile faţă de terţi şi fără înscrierea lor în cartea funciară. Potrivit art. 22 înscrierea se poate face numai împotriva celui care la data cererii este înscris în cartea funciară. Or, dacă titularul înstrăinător al dreptului care era opozabil şi fără înscriere nu procedează la înscrierea acestuia, dobânditorul la rândul său nu s-ar putea înscrie deoarece s-ar încălca principiul relativităţii, posesorul tabular nefiind identic cu persoana împotriva căreia se solicită prin cerere efectuarea înscrierii. În consecinţă, se va realiza înscrierea în cartea funciară şi a drepturilor care sunt opozabile şi extratabular, respectându-se astfel integralitatea înscrierilor. Astfel, 6
înscrierile din Cartea funciară vor reflecta în mod complet întregul şir al titularilor unui anumit drept real, inclusiv pe cei care au dobândit acest drept opozabil extratabular. 9. Principiul forţei probante.
Potrivit acestui principiu dreptul real înscris în cartea funciară se consideră a fi exact, pe de o parte, iar pe de altă parte nici un drept real nu poate exista şi deci nu poate fi opus nimănui, dacă nu este înscris în cartea funciară. Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. În ambele situaţii se poate face dovada contrară. Este uşor de observat ca acest principiu are la bază două prezumţii fundamentale consacrate de textul de lege (art. 31 ) şi anume: a) Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept în folosul unei persoane se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu buna credinţă. b) Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară se prezumă că acel drept nu există. Principiul forţei probante a cărţii funciare este reglementat de art. 31 din Legea 7/1996, care arată căci cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact în folosul acelei persoane care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în cartea funciară vre-o acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut pe altă cale această inexactitate. Acest principiu are drept scop ocrotirea terţului dobânditor cu titlu oneros, de bună credinţă, care s-a întemeiat pe cuprinsul cărţii funciare, dobândirea lui fiind ocrotită de cauzele de evicţiune ce ar putea deriva din nevalabilitatea titlurilor anterioare dobândirii lui. Aceasta regula este o "traducere" fidela a prevederilor art. 32-33 din Decretullege nr. 115/1938 potrivit cărora terţul care, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, dobândeşte cu bună credinţă şi cu titlu oneros un drept real înscris în cartea funciară, nu poate fi omis din cauza viciilor pe care le avea titlul autorului 7
său, bineînţeles, cu excepţiile prevăzute de lege (înscrierea unei acţiuni în cartea funciară şi cunoaşterea pe altă cale a inexistenţei înscrierii). Principiul forţei probante a înscrierilor nu se aplică în situaţia în care în cartea funciară era notată o acţiune prin care se contesta cuprinsul acesteia sa u terţul a cunoscut pe altă cale inexactitatea înscrierii. În prima situaţie, dovada relei credinţe a terţului se face fără complicaţii, cercetându-se cuprinsul cărţii funciare cu privire la existenţa înscrierii unei asemenea acţiuni. În a doua ipoteză, cel care invocă reaua credinţă a terţului va trebui să dovedească faptul că acesta a cunoscut pe o altă cale inexactitatea înscrierii, acesta fiind prezumat de bună credinţă până la proba contrară. De asemenea, acest principiu nu poate fi invocat când înscrierea terţului a fost supusă rectificării, precum şi în situaţia când înscrierea priveşte drepturi personale, situaţii şi stări personale, deoarece în acest caz înscrierea are doar efectul de informare a terţilor (art. 3 6 din Legea 7/1996) Acest principiu nu este aplicabil nici în cazul descrierilor care cuprind stări de fapt (de exemplu : descrierea imobilului din partea I). Principiul forţei probante contribuie la securitatea statică şi dinamică a circuitului civil prin aceea că titularul înscris în cartea funciară nu îşi poate pierde dreptul, decât dacă el consimte la aceasta , iar terţul dobânditor de bună credinţă este apărat de cauzele de evicţiune ce derivă din titlurile anterioare dobândirii sale.
8
BIBLIOGRAFIE : •
•
•
Marian Nicolae – Tratat de publicitate imobiliară vol. II. Noile cărţi funciare, Editura Universul juridic, Bucureşti, 2006 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu - Tratat de Drept civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008 Ioan Albu – Noile cărţi funciare, Editura Lumina Lex, 1997
9
