PROYECTO DE HABILITACIÓN URBANA “JARDINES DE PUEBLO LIBRE” [GESTIÓN Y ADMINISTRACIÓN 2]
PLAN PILOTO “JARDINES DE PUEBLO LIBRE” HABILITACIÓN URBANA- PUEBLO LIBRE
ALCANCES •
Nuestro Proyecto de Habilitación Urbana en Pueblo Libre esta enfocado a la entrega de lotes habilitados con servicios de agua, desagüe y energía eléctrica así como obras completas de pistas, veredas, sardineles, bermas laterales y alumbrado público (con energía fotovoltaica), así como propuesta de modelos de vivienda así como el sistema a seguir.
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Este proyecto esta direccionado a familias de clase B por lo que se ofrecen terrenos para viviendas unifamiliares con áreas que varían entre 90 y 100 m 2, para viviendas multifamiliares con áreas entre 370 y 495 m 2. También se contarán con terrenos comerciales.
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El financiamiento, se podrá realizar a través de crédito directo con 72 meses para pagar.
DESCRIPCION DEL PROYECTO El proyecto se divide en las siguientes fases: FASE DE INICIO, CONCEPTUAL O DE VIABILIDAD Estudio del terreno, estudio de vialibilidad, propuesta conceptual. FASE DE DEFINICIÓN DEL PROYECTO Idea conceptual del proyecto, realización del plan de proyecto(con cada una de las gestiones), expediente técnico. FASE DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO
Habilitación de servicios básicos Pavimentación de pistas y veredas Construcción de vivienda unifamiliares Construcción de Multifamiliares
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Se realizaran obras de movimiento de tierras, pistas afirmadas, veredas y sardineles de concreto
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO Como se puede observar, si bien se han separado en 3 etapas el proyecto, se presentará como un proyecto integral ante la Municipalidad para la obtención de la Resolución de la Habilitación Urbana. Se tuvo cuidado en no lotizar en las zonas de servidumbre indicadas por Luz del Sur las cuales se ubican por debajo de las líneas de alta tensión que atraviesan el proyecto. Se plantea un proyecto paisajista donde se incluyen además de áreas verdes, algunos caminos, bancas, arboles, etc.
CLIENTE DEL TERRENO CLIENTE/PROPIETARIO La empresa URHA Vida Sostenible S.A.C. fue seleccionada por medio de un concurso para ser la empresa realizadora realizadora del proyecto “Jardines de Pueblo Libre”, será encargada de la fase de Inicio, Conceptual o de Viabilidad, Fase de Definición del Proyecto y por último la Fase de Ejecución del Proyecto. Se realizará la propuesta de viviendas unifamiliares y multifamiliares, mas solo se ejecutará ejecutará el pavimentado, pavimentado, habilitación de servicios básicos y lotización del terreno.
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO
MEMORIA DESCRIPTIVA PROYECTO 1. GENERALIDADES Habilitación Urbana denominada “Jardines de Pueblo Libre” se encuentra ubicada sobre el terreno de 3 Ha. (30 592 m 2), constituido por dos etapas, Distrito de Pueblo Libre , provincia y departamento de Lima. 1.1 Ubicación geográfica 1.2 Proyectista: Urha Vida Sostenible S.A.C 1.3 Antecedentes Este proyecto tiene relación con el Proyecto del Subsistema de Distribución Secundaria e Instalaciones de Alumbrado Publico de esta habilitación, elaborado por el mismo profesional, con planos N ° RE-MT-2006.-RE-BT-2006 Los estudios preliminares de esta Habilitación urbana, esta en proceso en en la Municipalidad de Pueblo Libre.
TERRENO •
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El área donde se desarrollara el proyecto comprende 3 Hectáreas ( 30 592 m2) ubicada el Cuartel Bolívar, el cual se encuentra en Pueblo Libre haciendo que esta habilitación tenga mayores complejidades que cualquier otra habilitación urbana. Con respecto a que se encuentra en zona monumental, se tendrá que realizar el tramite ante el Instituto Nacional de Cultura
ZONIFICACIÓN – PUEBLO LIBRE LEYENDA
TRAMITES Y LICENCIAS Las licencias que se deberán obtener para poder iniciar las obras son : •
Sedapal : deberá aprobar el proyecto sanitario, el cual deberá estar basado en la factibilidad de servicios.
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Luz del Sur : deberá aprobar el proyecto eléctrico, el cual deberá estar basado en la factibilidad de servicios.
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INC : deberá expedir el CIRA
ESTUDIO DE SUELOS GENERALIDADES •
Objeto del Estudio
El presente Informe Técnico tiene por objeto realizar un Estudio de Suelos con Fines de Pavimentación para el Proyecto: “Jardines de Pueblo Libre” , el mismo que será efectuado por medio de trabajos de exploración de campo y ensayos de laboratorio, necesarios para definir el perfil estratigráfico del área en estudio, así como sus propiedades de esfuerzo y deformación, proporcionándose las características físico- mecánicas de la subrasante y diseño de la estructura de los pavimentos flexibles , así como las recomendaciones y especificaciones técnicas para su construcción. •
Ubicación del Área en Estudio
El área en estudio se encuentra ubicado en Distrito de Pueblo Libre, Provincia y Departamento de Lima. El terreno presenta una pendiente positiva promedio de 2% en dirección Nor-Oeste, con cotas comprendidas entre 20 y 50 msnm. •
Características del Proyecto
El proyecto consiste en la pavimentación de las vías de circulación interna con un área de vías de 29,755.53m2 con anchos de calzadas de 11.40 m y 7.50 m, con bermas y veredas.
ESTUDIO DE SUELOS LOTIZACIÓN •
El siguiente estudio trata de una habilitación para uso residencial de media y baja densidad, desarrollada sobre terreno plano (muy baja pendiente de 2%), ubicado en el actual cuartel militar, que abarca una extensión superficial de 30592 m², ubicado en el distrito de Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima.
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Las condiciones topográficas, la calidad del suelo, la presencia de cables de alta tensión, las limitaciones de accesos, la reserva de áreas, la búsqueda de facilidades en la ejecución de las obras, la no interferencia de la visión paisajista y del horizonte, etc., propicia que se desarrolle una habilitación pretendiendo conservar el tipo convencional, siempre resulta de un tipo especial, con exceso de áreas libres y de recreación pública y con rendimientos mínimos en cuanto se refiere al área vendible.
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En tal sentido se plantea un programa que se desarrolla de forma integral, sobre 3 Ha, concentrando la mayor parte de los aportes en la zona superior este, pero cumpliendo y con exceso, lo requerido por la normatividad.
PROYECTO DE LOTIZACIÓN •
DATOS DE REFERENCIA: – –
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Área del terreno: 3 Ha. (30 592 m 2) Usos permisibles: residencial, comercial, turístico, equipamiento social y administrativo
PROGRAMA GENERAL DE AREAS: –
Áreas de carácter distrital o metropolitano: • • • • • • • •
Centro Cultural Centro Comunal Parque Local Activo Paraderos Públicos Zona de Estacionamiento Ciclo vías Ampliación de vías Áreas de uso comercial Comercio Vecinal
Área total de carácter distrital o metropolitano Área para uso residencial
5% 3% 2% 0.1% 2% 3% 1%
1 500 m2 900 m2 600 m2 30 m2 600 m2 900 m2 300 m2
10%
3000 m2 7 830 m 2 22 762 m2
PROYECTO DE LOTIZACIÓN PROGRAMA GENERAL DE AREAS: 22 762 m2
Área para uso residencial –
Áreas de uso residencial • •
RDM – U RDM – M
(R4) (R5)
20% 80%
4552 m2 18210 m2
CÁLCULO DEL NÚMERO DE LOTES RESIDENCIALES LOTES
TIPO DE ZONA
AREA BRUTA M2
CALLES % ESTIMADO
CALLES AREA TOTAL M2
APORTES %
APORTES AREA
5 RDM-M
18 210
23%
4 188
10%
1 821
12 201/ 450
4 RDM-U
4552
24%
1 092
13%
592
2 868/ 90
32
TOTALES
22 762
2 413
15 069
59
5 280
AREA UTIL/M2
Nº DE LOTES
27
ESTUDIO DE SUELOS ZONIFICACIÓN •
Para el desarrollo del esquema se ha utilizado una zonificación de uso residencial de media y baja densidad, con lotes cuyas áreas promedio varían entre 100 m² a 450 m², con frentes de 6.00 a 15.00 metros, es decir que a baja utilización del terreno para establecer lotes de vivienda, se suma el mayor tamaño de los lotes, dando como resultado una densidad que no compromete la zona.
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El programa resuelta finalmente de 32 lotes destinados a unifamiliares de residencial baja , para una población de 4 habitantes por lote arroja un total de 128 habitantes . En el caso de multifamiliares resultando 24 lotes arrojando 1420 habitantes.
ESQUEMA URBANO Los accesos en curva y subida, en lo posible mantienen libres los extremos de manzana para otorgar visibilidad al tránsito vehicular. De las coordinaciones con el especialista en obras sanitarias se han establecido pasajes para facilitar drenajes y salidas de las redes de desagües. Por facilidades de trabajo y el mejor acondicionamiento del programa se ha planteado un programa integral, acumulando los aportes en un sector para el mejor aprovechamiento de estos
ACCESIBILIDAD VIAS COLECTORAS
LEYENDA AV. SIMÓN BOLIVAR
AV. SUCRE
AV. BRASIL
ACCESOS PRINCIPALES
APORTES Para el estudio de los aportes se ha tenido en cuenta la ordenanza N° 836-MML, publicada en la separata de normas legales del Diario ¨El Peruano¨ en fecha 22 de setiembre de 2005, la misma que indica para la densidad baja y media el cumplimiento de las áreas de aporte siguiente: • • • • •
Recreación pública Parques Centro cultural Centro comunal Comercio vecinal
APORTES PARQUES
CENTRO CULTURAL CENTRO COMUNAL COMERCIO VECINAL RECREACIÓN PÚBLICA
PROYECTO ELÉCTRICO Y SANITARIO •
Se desarrollo el proyecto eléctrico según la factibilidad de servicios emitida por la empresa Luz del Sur y Sedapal, respectivamente
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En el caso del proyecto eléctrico se propone la utilización de paneles fotovoltaicos, este sistema será aplicado tanto para las edificaciones(a nivel de propuesta) como para el alumbrado público, con el objetivo de tener sistemas autónomos, baratos(a largo plazo), eficiente y no contaminante, lo cual será sustentado en el desarrollo del proyecto eléctrico para la habilitación “Jardines de Pueblo Libre” •
Red Primaria
Las Redes Eléctricas d
PROYECTO DE ALCANTARILLADO La fuerte pendiente natural del terreno orienta la descarga de las aguas servidas de la presente habilitación urbana hacia el colector provisional de evacuación proyectado en un Esquema Integral de Agua potable y Alcantarillado de las Habilitaciones Urbanas cercanas. Este esquema contienes las redes de: •
Red de Colectores
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Red de distribución
PROYECTO ELÉCTRICO ABASTECIMIENTO DE ENERGÍA ELÉCTRICA PARA VIVIENDAS – NIVEL DE PROPUESTA •
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Colocación de paneles solares fotovoltaicos en los techos de las viviendas, con una inclinación de 30º hacia el norte, esta energía almacenada en baterías, para luego ser usada por la propia vivienda. Este es uno de los servicio que ofrece URHA Vida sostenible S.A.C, ya que aprovecha energía renovable, pues esta comprometida con el medio ambiente y una mejor calidad de vida a los habitantes.
PROYECTO ELÉCTRICO PANELES FOTOVOLTAICOS •
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No consume combustible, pues obtiene su energía del Sol, lo cual significa que, económicamente, en el largo plazo estos sistemas son más viables y estables. Impacto ambiental prácticamente nulo Es un recurso inagotable. El generar energía térmica sin que exista un proceso de combustión, desde el punto de vista medioambiental, es un procedimiento muy favorable por ser limpio y no producir contaminación. Los sistemas fotovoltaicos no producen ningún sonido molesto cuando operan debido a que no poseen partes y movimientos mecánicos por lo que no ocasionan ningún tipo de contaminación sonora. Los sistemas tienen una vida útil larga (más de 20 años). El mantenimiento de los sistemas fotovoltaicos es sencillo y tiene costos muy bajos. La instalación de los sistemas fotovoltaicos individuales es simple, rápida y sólo requiere de herramientas y equipos de medición básicos.
PROYECTO ELÉCTRICO MÓDULO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR - NIVEL DE PROPUESTA PANELES FOTOVOLTAICOS
PROYECTO ELÉCTRICO ALUMBRADO PUBLICO - LAS LUMINARIAS SOLARES PARA ALUMBRADO PUBLICO
PROYECTO ELÉCTRICO LAS LUMINARIAS SOLARES PARA ALUMBRADO PUBLICO Son fuentes de luz que son generados por los paneles fotovoltaicos generalmente montados sobre la estructura de iluminación. Los paneles fotovoltaicos cargan una batería recargable, que alimenta una lámpara fluorescente o LED durante la noche. Son muy resistentes a condiciones climáticas adversas y tienen una larga duración. Contamos con una amplia experiencia en sistemas de iluminación de espacios abiertos con energía fotovoltaica autónoma
PROYECTO ELÉCTRICO LAS LUMINARIAS SOLARES PARA ALUMBRADO PUBLICO •
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Las luminarias solares utilizan la forma de energía mas limpia que existe, el sol. Una luminaria solar puede iluminar áreas remotas donde no hay energía eléctrica disponible. Las lámparas solares son 100% autónomas. Las luminarias solares pueden trabajar durante años sin costo de energía. Los LEDS de una luminaria solar tienen una vida útil de 50,000 horas. Nuestras luminarias de energía solar están integradas con sensores de luz para encendido y apagado al oscurecer y al amanecer respectivamente. Inmunes a fallas de energía eléctrica o "apagones" comunes en las lámparas convencionales conectadas a la red de energía eléctrica ( CFE )
PROYECTO DE MITIGACIÓN DE RIESGOS
ANALISIS DE RIESGOS •
Cualquier empresa que vaya a comenzar un nuevo proyecto se enfrenta al reto de invertir dinero en personal, equipamiento e instalaciones, formación, suministros y gastos financieros. El mejor modo de evitar el fracaso del proyecto, que si se produjera con frecuencia podría llegar a originar la ruina de la empresa, es la utilización de ciertas herramientas que se utilizan para la gestión de los riesgos.
ANALISIS DE RIESGOS •
A) ETAPA DE PLANIFICACIÓN La oportunidad de manejar el riesgo disminuye en la medida que el ciclo de vida del proyecto avanza, por tal razón es fundamental que en su etapa inicial o de planificación se lleve a cabo una oportuna y eficaz gestión del riesgo. Al abordar los riesgos al comienzo del ciclo de vida del proyecto es importante entender la relación de los mismos con las características particulares de cada una de las etapas del proyecto a realizarse; aunque cada proyecto de infraestructura es único, en cada etapa existen riesgos comunes, por ejemplo en la Etapa de Planificación se pueden encontrar los siguientes riesgos:
Falta de claridad y profundidad en las condiciones y objetivos del proyecto.
Plazos cortos para llevar a cabo estudios de viabilidad y presupuestar adecuadamente.
Información insuficiente.
Ausencia de estudios previos
ANALISIS DE RIESGOS •
B) ETAPA DE DISEÑO
Durante esta etapa se debe llevar a cabo un profundo análisis de las diferentes características y objetivos del proyecto para cada una de las partes interesadas en el mismo; la aplicabilidad y certeza de las suposiciones que sirven como base para la toma de decisiones de cada uno de los interesados realizadas en la presente etapa sólo podrán ser verificadas más adelante durante el desarrollo del mismo, por lo que es fundamental que las mismas se fundamenten en un proceso de gestión adecuada del riesgo. Adicionalmente durante esta etapa se determina la viabilidad o no del proyecto, éste puede ser cancelado por la imposibilidad del cumplimiento de los requisitos técnicos o financieros. Los riesgos aplicables a la mayoría de los interesados en esta fase son:
Información insuficiente para cuantificar el riesgo y el cálculo del riesgo vs rentabilidad. Incapacidad para identificar sistemáticamente los riesgos altos durante el proceso de contratación y la inclusión de los riesgos legales y técnicos en la selección de proveedores. La estrategia de adquisiciones no se ajusta a la posibilidad de transferencia de riesgos a través del contrato de seguro. El uso de nuevas tecnologías y/o nuevos proveedores.
ANALISIS DE RIESGOS •
C) ETAPA DE CONSTRUCCIÓN
Los principales riesgos que deben ser identificados, cuantificados y gestionados en la presente etapa se encuentran determinados por los diversos proyectos de acuerdos y contratos a suscribirse. Los principales acuerdos y contratos que se ocupan de la asignación de riesgo del proyecto son:
Acuerdos de financiación.
Acuerdos de concesión.
Contratos de construcción.
Una vez que los convenios y contratos son negociados y firmados, los riesgos que en esta etapa requieren de ésta gestión se pueden clasificar como:
Diseño. Ambiental.
Financieros -costos e ingresos.
Tecnología.
Adquisición de materiales y servicios.
Salud y seguridad.
Política y económica.
Construcción e instalación.
ANALISIS DE RIESGOS D) ETAPA DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO Los proyectos de infraestructura requieren de una importante inversión de capital tanto público como privado, por lo anterior estos tienen una importancia política y estratégica especial. La viabilidad y éxito de los mismos se fundamenta en que sean financieramente rentables a lo largo de su ciclo de vida; cualquier pérdida o interrupción de los mismos puede generar graves consecuencias económicas y reputacionales para el propietario, operador y el gobierno, así como un impacto negativo en los usuarios. Principales riesgos que pueden afectar los proyectos en esta etapa son:
Riesgo del sector industrial.
Gestión de crisis y riesgo reputacional.
Riesgos macroeconómicos.
Los ingresos y el riesgo de la demanda del mercado.
Daños a la propiedad resultantes de la operación del proyecto.
Exposiciones de responsabilidad civil que surjan del desarrollo de la operación del proyecto.
Suministro de materias primas.
Riesgo de amenazas naturales.
Riesgo de refinanciamiento.
ANALISIS DE RIESGOS REGISTRO DE RIESGOS El registro de riesgos es un proceso en el cual un documento o base de datos es utilizado para registrar cada riesgo perteneciente a un proyecto determinado. Ejemplo de esto puede ser los Check lists. Asimismo, el registro de riesgos permite que la información sea colectada durante la Gestión de Riesgos, comenzando con la identificación de riesgos, para ser revisada en etapas posteriores, actualizándose según el proyecto va avanzando. La siguiente información básica es necesaria para el registro de riesgos: •
Nombre y título del riesgo
•
Código único de identificación del riesgo
•
Breve descripción del riesgo y por qué ocurriría
•
Estimación de la probabilidad y potencial impacto
•
Persona encargada de monitorear el riesgo y sus efectos, así como de llevar a cabo las estrategias planteadas previamente por el Equipo de Proyecto),
•
Detalles de las estrategias de reducción de riesgos,
•
Probabilidad e impacto reducidos si es que el riesgo fuera gestionado con la estrategia inicialmente planteada
•
El periodo de tiempo de aplicación de estrategias para los riesgos, y
•
Fecha de registro y de última modificación
ANALISIS DE RIESGOS PLAN DE GESTIÓN DE RIESGOS Para llevar a cabo el Plan de Gestión de Riesgos es necesario estructurar y organizar toda esta gestión estableciendo roles, responsabilidades y metodologías. Para garantizar el éxito de este plan se deberá de realizar cada uno de los siguientes puntos:
METODOLOGÍA
Estudiar ingresos y egresos mes a mes. Identificar los meses del año en los cuales los riesgos pueden agudizarse al disponer de un menor presupuesto para enfrentarlos. Convocar reuniones cada vez que un riesgo llegue a un nivel alto. Enfrentar el riesgo utilizando todo el presupuesto, herramientas y técnicas autorizadas según el nivel de instrucción del responsable.
ROLES Y RESPONSABILIDADES
El Arquitecto responsable de obra o de diseño es el encargado de inf ormar sobre cualquier riesgo surgido.
La administración evaluará el presupuesto necesario para mitigar el riesgo.
El gerente de riesgos es el primer responsable de iniciar el plan contra el riesgo surgido.
De surgir un riesgo que involucre un alto nivel de presupuesto de deberá de coordinar con la gerencia general.
ANALISIS DE RIESGOS PREPARACIÓN DE PRESUPUESTO
El presupuesto asignado para combatir riesgos existentes o posibles riesgos deberá de ser aprobado por la administración, con lo cual el gerente de riesgos se encargará de la ejecución del presupuesto asignado. Para solicitar un presupuesto ante riesgos se deberá de sustentar mediante un documento escrito y firmado ante la gerencia de riesgos, explicando los motivos y el monto estimado.
PERIODICIDAD
Según sea el caso de riesgo se deberá de evaluar su evolución mes a mes o semana a semana.
ANALISIS DE RIESGOS CLASIFICACIÓN DE LOS RIESGOS •
Teniendo en cuenta los riesgos encontrados se presentan a continuación los grupos en los que serán clasificación los riesgos con base en sus características, teniendo en cuenta que para el inversionista es necesario tener identificado y analizados los riesgos antes y durante la ejecución del proyecto de la habilitación urbana.
ANALISIS DE RIESGOS •
A continuación se muestra el análisis cualitativo realizado con base al proyecto de habilitación urbana ¨Los jardines de Pueblo Libre¨ en la matriz probabilidad e impacto de los riesgos planteados anteriormente. RIESGOS EN LA ETAPA DE PLANEACIÓN
ANALISIS DE RIESGOS
ANALISIS DE RIESGOS RIESGOS EN LA ETAPA DE EJECUCIÓN
ANALISIS DE RIESGOS
ANALISIS DE RIESGOS MATRIZ DE RESPUESTAS Se muestra a continuación la matriz de respuestas planteadas a cada uno de los riesgos obtenidos en el análisis de riesgos presentados durante la planeación y ejecución del proyecto ¨Los jardines de Pueblo Libre¨, donde se percibió que los riesgos predominantes fueron los siguientes:
ANALISIS DE RIESGOS
ANALISIS DE RIESGOS
GESTIÓN MARKETING
ANÁLISIS DEL MERCADO Mercado Objetivo Se realizo un estudio de mercado con el objetivo de conocer mas acerca de nuestros posibles y futuros clientes. Se realizara un estudio y se contrato a una persona encargada exclusivamente de este trabajo, se tomaron datos de los clientes de otras Urbanizaciones aledañas, a continuación se presenta algunos de los resultados. Universo : 236 clientes Avance de encuestados : 156 clientes
OBJETIVO DE LA COMPRA DEL TERRENO:
Vivienda Única Segunda vivienda Como inversión Otros
Encuestados 88 43 23 2
% 56.4% 27.6% 14.7% 1.3%
1) CON QUE OBJETIVO COMPRO SU LOTE? Otros 1,3 % Segunda vivienda 27,6 %
Como inversión 14,7 %
Vivienda única 56,4 %
2) USTED YA CONSTRUYO SU TERRENO? Si Construyeron No Construyeron En Obra
19 135 2
En obra 1.3%
No construyeron 1.3%
12.2% 86.5% 1.3%
Si construyeron 1.3%
ESTRATEGIAS DE MARKETING
El plan de Marketing se difundirá por los siguientes medios: 1.- Visitas, Llamadas: La mayoría de clientes que visitan nuestros proyectos NO llaman por informes antes de ir a las urbanizaciones. Comparativo de clientes que llamaron y no llamaron antes de visita Llamaron antes de visitar 15 %
No llamaron antes de visitar 85 %
Con la finalidad de motivar a los futuros clientes a visitar el proyecto, se tomaran las siguientes acciones:
CallCenter.- Brindar únicamente información de cómo llegar a nuestros proyectos. Se elimino ofrecer información sobre áreas, precios u otros datos. Publicidad en TV.- Spots de un minuto, publi-reportajes. Se dará prioridad a explicar de una manera mas detallada como llegar a nuestro proyecto e incentivar a que nos visiten. Se reducirá el tiempo de aparición de los números de teléfonos en pantalla. A través de esta estrategia de incrementara el numero de visitas.
2.- Prensa Escrita : Se proyecta presentar publicidad en los siguientes diarios; El Comercio , los días Sábado (B/N) y Domingo (1/2 pagina a color). El Trome los días miércoles, jueves y domingo (B/N).
3.- Estrategia de diferenciación en calidad de atención al cliente: Con el objetivo de lograr que las visitas tengan una grata experiencia en la caseta de ventas mientras esperan a ser atendidos, se contratara una anfitriona la cual ofrece galletas, bebidas, y globos para los niños.
4.-Publicidad Exterior: Será mediante paneles, volantes, folletería y cds (videos).
INFORMACION DE CAPTACIONES – VISITAS .Las captaciones a futuro, han sido evaluadas respecto a otros proyectos de habilitación urbana de los alrededores, tomando estos datos como referencia para así poder hacer este análisis. Con esto resultados hemos visto que se ha logrado incrementar 15 en 8 veces el volumen de visitas desde Marzo 2014 a Marzo 2015. Se ha incrementado en 40% la captación de visitas de Marzo 2015 a comparación de Febrero 2015.
La captación de visitas en la semana se distribuye de la siguiente manera: Lunes a Viernes: 16% Sábados : 22% Domingos : 62%
L – V 16 %
Domingos 62 %
Sábados 22 %
INFORMACION ESTADISTICA DE CAPTACIONES – LLAMADAS.Se contara con un callcenter quienes serán los encargados de atender y registrar en el sistema todas las llamadas, identificando el medio de publicidad por el cual se han enterado de nuestros proyectos.
INVERSION EN PUBLICIDAD EN US$ El 2,5% del monto del proyecto será de publicidad, el cual será distribuido de la siguiente manera : Medios
US$
% Sobre inversión
El comercio
$ 84,059
19%
Canal 4
$ 84,059
19%
Canal 2
$ 57,514
13%
Paneleria
$ 57,514
13%
Trome
$ 17,696
4%
Movilidades
$35,393
8%
Material publicitario
$35,393
8%
Artítulos promocionales
$26,545
6%
Otros
$26,545
6%
INVERSION EN PUBLICIDAD EN US$
Panelería 13 %
El Trome 4%
El Comercio 19 %
Canal 2 13 %
Canal 5 19 %
INVERSION EN PUBLICIDAD EN US$ El 2,5% del monto del proyecto será de publicidad, el cual será distribuido de la siguiente manera :
MEDIOS US$ El Comercio $50,059 Canal 5 $50,059 Canal 7 $40,514 Panelearía $43,514 Trome $16,696 Movilidades $20,393 Material Publicitario $20,393 Artículos Promocionales $13,545 Otros $15,545 Caseta de ventas $13,696 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%
%SOBRE INVERSIÓN 19% 19% 13% 13% 4% 8% 8% 6% 6% 4%
PROGRAMACIÓN DE VENTAS El plazo estimado de venta de los terrenos está calculado en alrededor de 5 meses como máximo, con un estimado de 12 ventas mensuales, debido a la gran demanda de terrenos en esta zona y con precios sumamente competitivos para la zona. ESTAPA
CANTIDAD DE LOTE
AREA COSTRUIDA COSTO X M2 TOTAL
PRECIO TOTAL VENTA
E- 01
47
4322
100
$432200
E-02
13
5895
110 $648450
DETALLE DE INGRESOS. VENTAS INGRESOS Precio promedio por lote
$17,627
Precio promedio por m2 (Inc. IGV)
$119.38
Ingreso total
$21,258,141
COSTO DEL PROYECTO
COSTOS UNITARIOS
A L E E D S A O P T A S E R U E P M U I S R E P R P
ANALISIS FODA: FORTALEZAS
OPORTUNIDADES
• Costo del terreno bajo, con lo cual
• Obtener una rentabilidad agradable
tendríamos mayor rentabilidad.
debido a la poca cantidad de • Amplia experiencia de la empresa viviendas en la en el rubro de habilitaciones urbanas. zona. • Respaldo de un grupo Peruano con
• Oferta es menor a la demanda en la
poder adquisitivo capaz de solucionar zona cualquier contingencia fortuita DEBILIDADES
AMENAZAS
• El terreno se encuentra ubicado al
• No conseguir las pre -ventas y
costado de una quebrada, lo cual generaría temor en el cliente al tomar una decisión.
ventas, según lo planificado.
• Falta de recursos propios
(necesidad importante de financiamiento).
• No conseguir la factibilidad de parte
de Sedapal a fin de descargar el sistema de desagüe hacia la zona de las lagunas de oxidación de Las viñas
GESTIÓN DE PROYECTOS El modelo de fases e hitos del proyecto constituye un elemento esencial en la gestión de proyectos. El modelo de fases e hitos estructura las actividades de los proyectos en agrupaciones que facilitan su definición, su interpretación y la detección de posibles indefiniciones en las mismas, y su control y seguimiento posterior De esta forma, se puede considerar que el proceso de actividades que constituye el proyecto puede, a su vez, dividirse y se divide de hecho en varios procesos interdependientes, cuya ejecución ordenada y progresiva requiere la coherente agrupación de las mismas en fases, por lo que los proyectos pueden representarse de forma estructurada a través de un modelo de fases que caracterizará al proyecto. El proyecto se divide en las siguientes fases: 1. Fase de Inicio, Conceptual o de Viabilidad 2. Fase de Definición del Proyecto 3. Fase de Ejecución del Proyecto 3.1. Construcción de vivienda unifamiliares 3.2. Construcción de Multifamiliares
GESTIÓN DE PROYECTOS FASE DE INICIO La fase de inicio del proyecto, también llamada fase conceptual o fase de viabilidad del proyecto, transforma los requerimientos, necesidades y expectativas de los clientes y de otros participantes involucrados, en los objetivos de alto nivel del mismo que lo regularán. En esta fase se analizarán las distintas soluciones conceptuales que se plantearán ante los requisitos y los objetivos de alto nivel establecidos en los términos de coste, tiempo y calidad establecidos o para aprovechar una oportunidad comercial, y se seleccionará aquella solución técnica que tenga el mejor balance entre los objetivos y las limitaciones de coste, plazo y calidad del proyecto y que demuestre el cumplimiento de los requisitos y los objetivos establecidos.
GESTIÓN DE PROYECTOS 1. FASE DE INICIO Los entregables típicos de esta fase, en función del tipo de proyecto, pueden ser: •
PLAN DE PROYECTO:
El plan de proyecto es un documento básico del proyecto que establece: La programación del proyecto Requerimientos de la programación, reflejando una utilización eficaz de los recursos y el coste y la calidad en función de los objetivos que se persigan en el proyecto. •
ESPECIFICACIONES TÉCNICAS O FUNCIONALES:
Documento técnico que establece las especificaciones técnicas o funcionales del producto o servicio a desarrollar a lo largo del proyecto.
GESTIÓN DE PROYECTOS 1. FASE DE INICIO •
PLAN DE NEGOCIO:
El plan de negocio es el documento que recoge información relativa al proyecto y al entorno en el que se desarrolla, para captar interés de los participantes involucrados y facilitar la toma de decisiones. Información sobre los clientes, la competencia, la tecnología, las inversiones necesarias y presupuestos suelen ser la información general contenida en este tipo de documentos.
GESTIÓN DE PROYECTOS 1. FASE DE INICIO DESARROLLO DEL PLAN DE NEGOCIO • •
NOMBRE DEL PROYECTO: Jardines de Pueblo Libre RAZÓN SOCIAL: URHA Visa Sostenible S.A.C
1.- PLANEAMIENTO ESTRATEGICO VISIÓN Nuestra empresa proyectará una de las obras más resaltantes de habilitación urbana en Lima que propiciará la inversión en materia de servicios y obras para el sector privado de esa manera dar un impulso al desarrollo productivo en viviendas teniendo como puntos importantes la planificación urbana, una arquitectura integral y utilización de energías renovables. •
GESTIÓN DE PROYECTOS 1. FASE DE INICIO DESARROLLO DEL PLAN DE NEGOCIO
1.- PLANEAMIENTO ESTRATEGICO •
MISIÓN
Nuestra labor consiste en resolver de manera integral todas las necesidades de los diferentes actores que participan en este proyecto, como son las administraciones públicas, propietarios, urbanizaciones y promotores, dando respuesta a la gestión: técnica, jurídica y económica •
OBJETIVO
Se convertirá un terreno deshabilitado en urbano, mediante la ejecución de obras de distribución de agua y recolección de desagüe, distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente contarán con redes para distribución de gas y redes para comunicaciones. Las habilitaciones urbanas pueden ser ejecutadas de
2. ANÁLISIS DEL MERCADO 2.1 ANÁLISIS DEL ENTORNO EMPRESARIAL, evaluando que instituciones o empresas trabajan en el mismo sector y analizando con cuales de estás instituciones se puede realizar alianzas estratégicas, convenios u otras acciones que favorezcan - LOS PORTALES 2.2 ANÁLISIS DEL MERCADO POTENCIAL
CONCEPTO
N°
Número de personas en la zona donde piensan vender su producto o servicio
30000
Número de personas que compran el producto o servicio en la 2000 zona (demandantes potenciales) Establecer la cantidad que compran por período
100
Establecer la Cantidad de productos o servicios a ofrecer
10
2.3 SEGMENTO EL MERCADO: PÚBLICO OBJETIVO El público objetivo: El proyecto esta dirigido a familias jóvenes de matrimonios recientes o ya constituidos con hijos o con expectativas de hijos por venir; jóvenes trabajadores con ingresos familiares mensuales no menor a $800.00 mensuales con un nivel socio cultural mediano, que buscan sobretodo seguridad, tranquilidad y fácil acceso a colegios, comercios, etc. 2.4 VENTAJA COMPETITIVA La empresa tiene como objetivo principal brindar espacios que den confort de manera eficiente desarrollando una arquitectura sostenible.
2.5. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA (MINIMO CINCO EMPRESAS)
Empresas competidoras
Los Portales
Nivel de aceptación Alta
Regular
Poca
x
Tipo de cliente que atiende
¿Porqué razón la eligen?
¿Dónde se comercializa el producto?
¿A qué precio lo venden?
publico joven entre 25 a 35 años
Prestigio
Lima
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2.6 ESTRATEGIAS DE MERCADEO 2.6.1 ESTRATEGIADE PRODUCTO O SERVICIO La empresa tiene como objetivo principal brindar espacios que den confort de manera eficiente desarrollando una arquitectura sostenible. También se plantea que nuestros proyectos sean amigables con el ambiente usando materiales específicos dependiendo del clima y la ubicación geográfica.
2.6.2 ESTRATEGIA DE PROMOCIÓN
¿Qué se hará para promocionar el negocio? Publicaciones en revistas como ARKINKA, en diarios como El Comercio, El Trome, pagina web, volantes, etc. ¿Cuánto dinero se puede invertir en estas actividades? 400,000$ Otros mecanismos a emplear para la promoción de los productos Redes sociales ya que es un medio en el que se puede mantener contacto directo con el público objetivo.
GESTIÓN DE PROYECTOS 1. FASE DE INICIO •
CRONOGRAMA MAESTRO:
El cronograma maestro constituye el mejor balance posible, en función de los objetivos del proyecto, de las tareas a realizar y los recursos necesarios para ejecutarlas. Se suele representar de diversas formas, siendo la más común el diagrama de actividad-tiempo o diagrama de Gantt. Así mismo, el cronograma puede incluir hitos o cualquier otra información relevante del proyecto.
GESTIÓN DE PROYECTOS 1. FASE DE INICIO •
PRESUPUESTO:
El presupuesto de un proyecto es el documento financiero que representa los costes previstos en el proyecto a lo largo del ciclo de vida del mismo.
GESTIÓN DE PROYECTOS 1. FASE DE INICIO •
PLAN DE INVERSIÓN:
El plan de inversión es un documento financiero que establece las inversiones necesarias a lo largo del ciclo de vida del proyecto y refleja la forma en la que se van a financiar dichas inversiones. El presupuesto solo muestra la primera fase del diseño de ambas etapas de la habilitación urbana. En el grafico se muestra un aproximado del costo de cada una de las fases
GESTIÓN DE PROYECTOS 1. FASE DE INICIO •
PLAN DE CONTINGENCIAS:
El plan de contingencias es utilizado para minimizar los impactos de los eventos negativos potenciales y aprovechar las oportunidades de mejora existentes en el proyecto. Recoge una serie de acciones establecidas para dar respuesta a distintos eventos que pueden darse a lo largo del ciclo de vida del proyecto.
GESTIÓN DE PROYECTOS 1. FASE DE INICIO •
ESTUDIOS DE VIABILIDAD:
Estudios técnicos o financieros que se realizan para evaluar la viabilidad del proyecto y facilitar la toma de decisiones a lo largo del mismo.
Etapas
N° Lotes
Áreas
Costos x m2
Precio de Venta
Etapa I(Unifamilares)
48
8 775 m2
$100
$ 877 500
Etapa II (Multifamiliares)
30
21 817 m2
$ 400
$ 8 726 800
TOTAL
78
30 592 m2
$ 9 604 300
GESTIÓN DE PROYECTOS 2. FASE DE DEFINICIÓN La fase de definición consiste fundamentalmente en la planificación de acuerdo con los requisitos y objetivos de alto nivel establecidos en el proyecto de los trabajos a realizar en las siguientes fases considerando todas las variables en juego: costes, plazos, alcances, riesgos, recursos, personal, calidad, aprovisionamiento.
3. FASE DE EJECUCIÓN La fase de Ejecución consiste en la realización del producto o servicio de acuerdo con lo establecido en las fases de inicio y definición. La fase de ejecución variará en función del tipo del proyecto y de la naturaleza del producto o servicio a realizar en él.
GESTIÓN DE PROYECTOS 4. FASE DE ENTREGA La fase de entrega describe el proceso de entrega del producto o servicio desarrollado en el proyecto al cliente. Esta fase, que para determinados productos o servicios puede ser un evento en el tiempo, para otros puede significar un proceso largo y complicado cuya programación es fundamental a fin de garantizar el éxito del proyecto.
5. FASE DE SOPORTE Y MANTENIMIENTO La fase de Soporte y Mantenimiento no es común a todos los proyectos y será aplicable para los proyectos en los que los productos o servicios desarrollados requieran un servicio de soporte y mantenimiento posterior.
GESTIÓN DE PROYECTOS FASE DE CIERRE La fase de cierre del proyecto constituye una de las fases más críticas del mismo. Esta fase describirá el proceso del cierre de proyecto. El cierre del proyecto corresponde a la finalización de los trabajos del proyecto, una vez que los resultados han sido alcanzados. Para Para proceder al cierre programado del proyecto proyecto es necesario que se haya puesto en servicio el proyecto y su aceptación por el cliente y se ha de formalizar toda la experiencia acumulada en el proyecto.
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Dumper articulado Volvo A 40 C
Costo: 85000 dólares
CALIDAD DE PROYECTO
GESTIÓN CALIDAD El presente Plan de Calidad describe el conjunto de acciones que se deben afrontar para la mejora de la calidad de las organizaciones del sector construcción, teniendo como objetivos principales el aumento de la satisfacción del cliente y el cumplimiento de los requisitos reglamentarios
Los planes de calidad se conciben con el fin de proporcionar a las organizaciones una herramienta eficaz que permita aumentar la satisfacción del cliente mediante la mejora continua de la gestión de los procesos internos. Para lograr este objetivo se definen una serie de cláusulas cuyo cumplimiento por parte de la empresa traerá consigo una mejora de la calidad en los procesos, con la finalidad de ofrecer productos y servicios de alto valor añadido para el cliente.
GESTIÓN CALIDAD El Plan de Control de Calidad es simplemente un documento complementario, cuya misión es servir de ayuda al Director de Ejecución de la Obra para redactar el correspondiente ESTUDIO DE PROGRAMACIÓN DEL CONTROL DE CALIDAD DE LA OBRA, elaborado en función del Plan de Obra del constructor; donde se cuantifica, mediante la integración de los requisitos del Pliego con las mediciones del proyecto, el número y tipo de ensayos y pruebas a realizar por parte del laboratorio acreditado, permitiéndole obtener su valoración económica. El control de calidad de las obras incluye: • • •
El control de recepción en obra de los productos. El control de ejecución de la obra. El control de la obra terminada.
GESTIÓN CALIDAD Para ello: 1) El Director de la Ejecución de la Obra recopilará la documentación del control realizado, verificando que es conforme a lo establecido en el proyecto, sus anejos y sus modificaciones. 2) El Constructor recabará de los suministradores de productos y facilitará al Director de Obra y al Director de la Ejecución de la Obra la documentación de los productos anteriormente señalada, así como sus instrucciones de uso y mantenimiento, y las garantías correspondientes cuando proceda. 3) La documentación de calidad preparada por el Constructor sobre cada una de las unidades de obra podrá servir, si así lo autorizara el Director de la Ejecución de la Obra, como parte del control de calidad de la obra. Una vez finalizada la obra, la documentación del seguimiento del control será depositada por el Director de la Ejecución de la Obra, en el Colegio Profesional correspondiente o, en su caso, en la Administración Pública competente, que asegure su tutela y se comprometa a emitir certificaciones de su contenido a quienes acrediten un interés legítimo.
GESTIÓN CALIDAD En el apartado del Pliego del proyecto, correspondiente a las Prescripciones sobre los materiales, se establecen las condiciones de suministro; recepción y control; conservación, almacenamiento y manipulación, y recomendaciones para su uso en obra, de todos aquellos materiales utilizados en la obra.
El control de recepción abarcará ensayos de comprobación sobre aquellos productos a los que así se les exija en la reglamentación vigente, en el Pliego del proyecto o en el correspondiente ESTUDIO DE PROGRAMACIÓN DEL CONTROL DE CALIDAD DE LA OBRA. Este control se efectuará sobre el muestreo del producto, sometiéndose a criterios de aceptación y rechazo y adoptándose las decisiones allí determinadas.
PROYECTO
CONFIGURACIÓN DE MANZANAS MANZANA 1 MANZANA 2 MANZANA 3 MANZANA 4 PERIMETRO DEL PROYECTO
CONFIGURACIÓN DE MANZANAS
SECCIÓN VIAL Existen 2 tipos de vías: TIPO A: 11.40 m TIPO B: 7.50 m
SECCIÓN VIAL
CONCLUSIONES •
Se cubre las expectativas de la demanda a través de: zona tranquila y segura; distribución con áreas de parques y de esparcimiento, precios competitivos, brindando adicionalmente en la zona un clima seco con sol todo el año.
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Se debe tener un buen plan de Marketing y equipo de ventas que garantice, la comercialización de los lotes antes de comenzar la obra, pues se debe vender a razón de 20 lotes mensuales.
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Un servicio de Post Venta adecuado, debido a que es una empresa con varias etapas se debe mantener la comunicación con los propietarios que garantice su satisfacción con el producto obtenido, además de ser nuestra mejor publicidad.
