LOS TRES PROCESOS DE DESALOJO SEGÚN GUNTER GONZALES BARRÓN 1.- PROCESO DE DESALOJO EN EL CODIGO PROCESAL CIVIL
El artículo 585º del código procesal civil dispone que la restitución restitución de un predio se tram tramit ita a con con arr arreglo eglo a lo disp dispue uest sto o para para el proc proces eso o suma sumarí rísi simo mo y las las precisiones que el propio código establece en el sub-capitulo en el que lo legisla. Se aprecia que es la fnalidad del proceso, obtener la restitución de un predio. a restitución implica la devolución de una cosa a quien la poseía. !redio es una de las clases de bienes inmuebles a que se refere el art. 885 "nc. # del $$% y es el defnido en el art. &5' del mismo código, como el suelo, subsuelo y sobre sobresu suelo elo,, preci precisa sando ndo que la propi propieda edad d del sub sub suelo suelo no compr comprend ende e los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por bienes especiales. Sustituyendo a los anteriores regímenes di(erenciales de desa)ucio y aviso de despedida contemplados en la legislación procesal anterior y en la legislación especial sobre inquilinato ya derogada, el nuevo ordenamiento ad*etivo regula el proceso de desalo*o que tiene por fnalidad obtener la restitución de un predio cuando e+ista derec)o para ello $!$, art. 585. simis simismo mo,, se aplic aplican an las norm normas as genera generales les del del proce proceso so sumar sumarísi ísimo mo y las es espe peci cial ales es del del desa desalo lo*o *o,, en lo que que corr corres espo pond nda, a, cuan cuando do se trat trate e de la pretensión pretensión de restitución restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios $!$, art. 5&/. a naturale0a *urídica de este proceso no es un medio de e*ecución (or0ada, aunq aunque ue la sent senten enci cia a se e*ec e*ecut ute e en la mism misma a (or (orma que que la e*ec e*ecuc ució ión. n. 1o obstante, este proceso supone un período de conocimiento donde el *ue0 oye a las partes etapa de alegaciones, e+amina y valora la prueba y fnalmente dicta sentencia. Esta debe ser e*ecutada por vía (or0osa en de(ecto de la e*ecución voluntaria. $on(orme $on(orme al código de procedimientos civiles, procedía el desa)ucio y aviso de despedida, cuando las relaciones *urídicas se originaban en el contrato de arrendamiento y cuando no )abía relación *urídica que suspende a la posesión precario 2e la lectura del artículo 58/ del código procesal civil se desprende que el desalo*o procede cuando las relaciones *urídicas se originan en contrato de arrendamiento, cuando no )ay relación *urídica que sustente la posesión del bien precario y por cualquier otra relación *urídica. 2.- SEGUNDO PROCESO DE DESALOJO – LEY 30201
trav3s de dic)a norma se introduce la creación del 4egistro de 2eudores 6udiciales 7orosos, asi como de la fgura del 4allanamiento anticipado. )ora bien, en el egistro de 2eudores 6udiciales 7orosos, se inscribir9n el incumplimiento de las a creencias originadas en resoluciones frmes, que declaran el estado de deudor *udicial moroso en aplicación de los artículos 5&' y /&:-, del $ódigo !rocesal $ivil. Esto quiere decir que se pueden inscribir en los siguientes supuestos; #.- $uando se trata de inquilinos morosos, ya que la deuda del arrendatario *udicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el egistro de 2eudores 6udiciales 7orosos, de acuerdo al rt. 5&' del $ódigo !rocesal $ivil. :.- $uando el demandado no cumple con se
.- $uando el demandado no cumple con se
l margen nomen iuris que se utili0a, la solución que se da con la citada norma es positiva, pero es recomendable que en el contrato de arrendamiento se prevea mecanismos específcos, como (ormas =nicas de entender bien reali0ado el abono de la renta o producida la renovación del pla0o, ya que si el *ue0 eval=a la respuesta del demandado sobre la continuación del contrato o sobre el pago oportuno de la renta, si no est9 consignado en el contrato de arrendamiento estas situaciones de manera clara, podría resultar que se complique en el an9lisis o peor a=n que resuelve a (avor del inquilino moroso. 3.- TERCER PROCESO DE DESALOJO – DECRETO LEGISLATIVO 1177
El decreto legislativo 1º##AA establece tres tipos de (ormularios di(erentes; #. Bormulario Cnico de rrendamiento de inmueble destinado a vivienda B? :. Bormulario Cnico de rrendamiento con Dpción de $ompra de inmueble destinado a vivienda B?D >. Bormulario Cnico de rrendamiento fnanciero easing de inmueble destinado a vivienda B? - $E$"F1 2E EG"SHD 27"1"SHH"ID 2E E127"E1HD ! I"I"E12 2eber9n estar suscritos ante un notario o en su de(ecto un *ue0 de pa0 letrado. a copia certifcada se inscribir9 en el egistro dministrativo de rrendamiento para Iivienda I, nueva instancia que 4no sustituye ni reempla0a en modo alguno las inscripciones que correspondan reali0arse en el egistro de !redios de la Sunarp. El acceso a la in(ormación del I es de car9cter p=blico, pero requiere identifcación, de modo que puede ser utili0ado para evaluar la capacidad fnanciera de los arrendatarios por parte de las empresas del sistema fnanciero. - $D1HHD 2E E127"E1HD #. $ontrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda El arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario, el uso de un inmueble de su propiedad para destinarlo =nica y e+clusivamente a vivienda, 4por cierta renta convenida y por un pla0o pactado. Este contrato se celebra =nicamente con el B?, el cual debe registrarse en el I, y queda a voluntad de las partes su inscripción en el egistro de !redios de la Sunarp. :. $ontrato de rrendamiento de "nmueble destinado a Iivienda con Dpción de $ompra El arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un inmueble para destinarlo a vivienda por el pago de renta convenida por un pla0o determinado.
l fnal de este pla0o, 4el arrendatario tiene el derec)o de e*ercer la compra del inmueble. El contrato se celebra con el B?D, y debe consignarse el precio de la opción de compra del inmueble. El B?D debe ser inscrito obligatoriamente en el egistro de !redios de la Sunarp y caduca un mes despu3s del vencimiento del contrato. os pagos de la renta convenida no constituyen pagos a cuenta para la adquisición del inmueble. !ara e*ercer la opción de compra, arrendatario debe )aber cumplido con el pago de rentas mensuales y pagar el precio pactado. >. $ontrato de arrendamiento Binanciero leasing El arrendador fnanciero autori0ado por la SJS fnancia el acceso a vivienda, mediante el pago de cuotas periódicas y con un valor pactado. El contrato se celebra mediante el B?, en el que debe consignarse precio de la compra del inmueble. 2e inscribirse en el egistro de !redios de la Sunarp !uede fnanciarse con Bondo 7i Iivienda que incluya Jono de Juen !agador, en cuyo caso, el contrato de arrendamiento recibe el mismo tratamiento de los cr3ditos )ipotecarios fnanciados con dic)o bono. El arrendatario tiene derec)o a e*ercer la opción de compra siempre que )aya cumplido todas las obligaciones establecidas en el B?. -
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El desalo*o puede proceder por; #. "ncumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos meses consecutivos dentro del pla0o contractual. :. "ncumplimiento de pago de conceptos complementarios por / meses consecutivos. >. ?so del inmueble para otro fn. '. la pretensión del desalo*o se le puede acumular la pretensión de las cuotas periódicas adeudadas. El desalo*o de un inmueble arrendado en el marco del decreto legislativo ##AA se tramitar9 en la vía del !roceso Cnico de E*ecución de 2esalo*o. ?na ve0 reali0ados los tr9mites necesarios, con demandas y apelaciones, en caso de proceder el desalo*o, los costos y costas del proceso son asumidos por el arrendatario.
