LEASING Y LEASE BACK LEASING 1. DEFIN EFINIC ICIO ION N El leasing es un contrato entre un arrendatario y un arrendador, en el cual el primero cede los derechos de uso de un bien al segundo, el cual le paga una cuota por su utilización, teniendo derecho de compra a la adquisición del elemento al finalizar el plazo convenido de uso. La empresa que se dedica al "leasing" hace la adquisición a su nombre y luego la deja en arriendo a un tercero. "Leasing" es una palabra en idioma inglés que significa "arriendo" y sirve para denominar a una operación de financiami financiamiento ento de mquinas, mquinas, viviendas viviendas u otros bienes. Esta consiste consiste en un contrato de arriendo de equipos mobiliarios !por ejemplo, vehculos# e inmobiliarios !por ejemplo, oficinas# por parte de una empresa especializada, la que de inmediato se lo arrienda a un cliente que se compromete a comprar lo que haya arrendado en la fecha de término del contrato. Las normas referidas a este tipo de operaciones indican que las instituciones financieras podrn celebrar contratos de leasing que consistan en la prestación de un servicio financiero equivalente al financiamiento a ms de un a$o plazo para la compra de bienes de capita capitall !biene !bieness races races,, maquin maquinari arias, as, equipos equipos,, etc.#, etc.#, vivien viviendas das y bienes bienes mueble muebless dura durabl bles es susc suscep eptitibl bles es de ser ser arre arrend ndad ados os bajo bajo la moda modalilida dad d de leas leasin ing g fina financi ncier ero o !autom !automóvi óviles les,, comput computado adores res person personales ales,, equipo equiposs de comuni comunicac cación ión y otros otros bienes bienes similares#. La diferencia del "leasing" con otros sistemas como los créditos comerciales o los créditos con hipoteca hipoteca sobre el bien que se compra, compra, es que la empresa que se dedica al "leasing" "leasing" hace la adquisición adquisición a su nombre y luego la deja en arriendo a un tercero. tercero. %i éste deja de cumplir su parte del contrato, es decir, pagar su arriendo, el bien deja de ser arrendado y vuelve a la empresa de "leasing" o banco.
Características más notables el leasin! son" •
•
•
El bien es adquirido por una compa$a dedicada a esta actividad !empresas que se dedican al leasing# basndose en las especificaciones del usuario !es el propio arrendatario el que le indica lo que tiene que comprar#. La duración de esta operación no suele coincidir con la vida &til del bien. 'dems el arrendatario no puede rescindir de su contrato de forma unilateral antes de la finalización del mismo. (omo veremos la duración mnima es de ) a$os para bien bienes es de equip equipo o y de diez diez a$os a$os como como mni mnimo mo para para biene bieness inmob inmobililia iari rios os o establecimientos industriales. Los pagos que realiza el usuario han de ser capaces de amortizar la totalidad de la inversión. Estos han de cubrir, por tanto, el coste de material, los gastos de e*plotación y financiación de la sociedad financiera y los beneficios empresariales.
•
•
•
•
+o hay ninguna limitación en la utilización de los productos alquilados, e*cepto la de su correcto uso. ' diferencia de otras fuentes de financiación, el leasing permite la financiación del -- del bien. /e forma general, todas las cuotas pagadas en concepto de leasing se consideran gastos deducibles en la declaración del impuesto sobre la renta. 'l término de la operación el arrendatario tiene las siguientes dos opciones0 o 'dquirir el bien alquilado pagando el valor residual del equipo!el valor del equipo con el tiempo de vida que le queda# o /evolverlo a la sociedad del leasing.
#enta$as % limitaciones el leasin!0 Lo veremos desde dos puntos de vista0 1.- Desde el punto de vista de las empresas
1entajas0 !el leasing es especialmente indicado para0#
Empresas que utilizan una tecnologa muy cambiante Empresas que realizan una actividad estacional ! el leasing permite adaptar las cuotas a los ingresos de los arrendatarios#. Empresas que necesiten recuperar liquidez. Empresas que tienen recursos propios limitados y nos les conviene hacer un desembolso en la compra de un bien de equipo mobiliario o inmobiliario.
Limitacione Limitaciones0!e* s0!e*isten isten una serie de elementos elementos que no pueden ser adquiridos adquiridos mediante el leasing#
2ienes no identificables !estanteras, etc.# 3nstalaciones de difcil recuperación. Equipos de segunda mano, por su dificultad de establecer su valor de mercado. Equipos muy especializados que son de difcil venta posterior, etc.
2.- Desde el punto de vista del arrendatario
Las ventajas ms generales son0
El leasing me permite el -- de la financiación, mientras que otros medios de financiación sólo me permiten un 4- u 5- de la misma. El arren arrenda data tari rio o no dese desemb mbol olsa sa ning ninguna una entr entrad ada a al form formal aliz izar ar el cont contra rato to,, &nicamente la cuota de leasing y los gastos de formalización. %i el tipo de interés es fijo, el usuario conoce a priori el coste de la financiación.
&. 'A()ES
El 'rrendador El 'rrendador !o locatario#, es la persona jurdica autorizada por las leyes a efectuar operaciones de arrendamiento fi nanciero. En nuestro pas, el artculo )6 del /ecreto Legislativo +6 )77 !)7.-4.758# se$ala que el 'rrendador tiene que ser autorizado previamente por la %uperintendencia de 2anca y %eguros !%2%# . El 'rrendatario El 'rrendatario es la persona que suscribe un (ontrato de 'rrendamiento 9inanciero con la fi nalidad de gozar del uso del bien objeto del contrato. :uede ser cualquier persona, natural o jurdica. El :roveedor El :roveedor es la persona que provee o que construye el bien que necesita el 'rrendatario. Es importante se$alar que las caractersticas del bien son se$aladas por el arrendatario y no por el arrendador.
*. CLASES DE O'E(ACIONES DE LEASING /istinguiremos principalmente entre las dos ms importantes, que son el leasing financiero y el leasing operativo, aunque también comentaremos otros tipos de leasing0 1.- Leasing financiero:
Es el ms utilizado; es el que hemos estado viendo, en el que las empresas de leasing son las encargadas de comprar el bien elegido por el usuario, al que luego se lo arriendan. %us caractersticas ms importantes son0
(omo por <imo fin del leasing se entiende la adquisición del producto, es imprescindible la introducción de una opción de compra en el contrato al finalizar el periodo de préstamo. El contrato es irrevocable, de forma que as nos aseguramos el pago de la totalidad de las cuotas al formalizar el contrato hasta su periodo de finalización. El valor residual es bajo, ya que las cuotas del leasing cubren prcticamente la totalidad del valor del producto. Es importante la solvencia del usuario, ya que todos los gastos adicionales corren a su cuenta !mantenimiento, reparación, seguros, etc.# La obsolescencia del bien la soporta el arrendatario.
2.- El leasing operativo 0
%u concepto fundamental es similar al financiero, esto es, el ceder el uso de unos determinados bienes a cambio del pago de unas cuotas periódicas como forma alternativa a otras formas de préstamo, aunque sus caractersticas fundamentales en este caso son0
La duración de la operación es a corto o medio plazo, entre dos y cuatro a$os.
El arrendamiento puede se cancelado tras el transcurso de )8 meses siempre y cuando se halla avisado con anterioridad de que ésta era nuestra intención. La compa$a del leasing tiene en cuenta el desgaste y la vida del producto, corriendo a su cuenta. 'l finalizar el contrato, el usuario se puede o no quedar con el producto, aunque en este caso, el valor residual suele ser elevado.
El leasing operativo ms importante es el que se desarrolla en torno a los vehculos !compra de flotas, de automoción industrial, ambulancias, etc.# El valor residual de este tipo de leasing es alto y suele ser el precio posterior del vehculo en el mercado de ocasión, generando por lo tanto una cuota reducida. 1eamos otros tipos de leasing0 3.- Lease back o retroleasing:
El propio cliente es el que vende su propiedad a la empresa de leasing y luego la alquila, consiguiendo con ello transformar una deuda de corto a largo plazo y en la obtención de una liquidez inmediata en las ventajas fiscales, as como una mayor rapidez en la amortización. 4.- “Leverage lease” o arrendamiento financiero apalancado:
En este caso interviene una tercera persona adems de la sociedad de leasing y el arrendatario, que es un prestamista que comparte con la sociedad los gastos de la adquisición del producto. /ecir adems que en caso de incumplimiento del pago de los préstamos por parte del arrendador, los prestamistas o lenders no pueden actuar sobre él sino sobre el bien objeto del arrendamiento sobre el cual tienen un derecho preferente. 5.- Leasing inmobiliario mobiliario:
La diferencia entre ambos es obvia0 el mobiliario se refiere al préstamo de equipamientos y el inmobiliario oficinas, clnicas, naves, edificios, etc. <3+=>23L3'?3>0 @ la duración es a largo plazo, como mnimo de - a$os. @ El valor del solar, terreno o cualquier activo no amortizable, no son gastos fiscalmente deducibles. :or ello , a efectos fiscales tengo que separar la parte amortizable!construcción# de la parte no amortizable. !.- "rrendamiento financiero ind#strial $big ticket%:
Esto se refiere a un leasing de grandes proporciones, equipos como aviones, buques, etc. , tratando a veces con leasing internacional, el llamado cross border leasing , en el que es necesario acoplar la diferente legislación del leasing entre los dos pases.
+. (E,-ISI)OS
Ventajas
'cceso a financiamiento estructural para empresas en e*pansión y con visión de futuro.
/epreciación acelerada de los bienes en 'rrendamiento 9inanciero en el plazo de la operación y, de acuerdo a ley, que deviene en un mayor escudo fiscal.
9le*ibilidad en las cuotas de acuerdo con la generación del cliente.
Aasas competitivas.
Características
9inancia bienes de capital para personas jurdicas o naturales y para profesionales independientes con rentas de tercera categora.
%e trata de un contrato crediticio a partir de la adquisición de un bien !tangible e identificable# por parte del banco !a solicitud y con la conformidad del cliente# para otorgrselo en arrendamiento financiero a un plazo acordado. En este plazo, el cliente !arrendatario# tendr el derecho de uso sobre el bien siempre que cumpla con el pago de las cuotas y otras condiciones especificadas en el contrato. (umplido el plazo del contrato, y al haber pagado todas las cuotas pactadas, el cliente podr ejercer la opción de compra previamente acordada.
La reglamentación y el trato contable de las operaciones de arrendamiento financiero se sujetan a las disposiciones del /ecreto Legislativo )77, del )B de julio de 758, el /ecreto %upremo CC7<58
Tipos Leasing Vehicular
3mportante modalidad de financiamiento para la adquisición de activos fijos, ya sean muebles o inmuebles. ' continuación alguna caracterstica del producto0
El leasing vehicular es utilizado para el financiamiento de vehculos ligeros, comerciales y pesados.
:lazo m*imo de financiamiento !#0 85 meses !de acuerdo al tipo de vehculo#.
:lazo mnimo de financiamiento0 )8 meses.
(uota inicial mnima recomendada )- !#.
2eneficio Aributario0 /epreciación 'celerada en el plazo del contrato !mnimo ) a$os#.
El impuesto vehicular es pagado por %cotiabanF y luego se cobra al cliente como cuota e*traordinaria.
Los vehculos deben estar asegurados por el plazo del contrato.
!# %ujeto a evaluación crediticia. (hecF List 1ehculos0 •
Leasing < 1ehculos nuevos
•
Leasing G LeasebacF < 1ehculos usados
Leasing Maquinarias
:lazo =*imo de financiamiento !#0 /epende del tipo de 'ctivo.
:lazo =nimo de financiamiento0 )8 meses.
La cuota inicial mnima recomendada es )- del valor venta.
2eneficio Aributario0 /epreciación acelerada en el plazo del contrato !=nimo ) a$os#.
La maquinaria debe estar asegurada por el plazo del contrato.
!# %ujeto a evaluación crediticia. (hecF List =aquinaria y Equipos0 •
Leasing G LeasebacF < =aquinaria y equipos usados
•
Leasing < =aquinaria y equipos nuevos
Leasing nmo!iliario
9inanciamos todo tipo de bien inmueble de uso comercial.
9inanciamos también la ampliación de locales comerciales, plantas, almacenes.
La adquisición puede ser de un inmueble terminado, Leasing de construcción o 2ien futuro.
:lazo =*imo de financiamiento !#0 58 meses.
:lazo =nimo de financiamiento0 B- meses.
2eneficio Aributario0 /epreciación acelerada en el plazo del contrato !=nimo Bmeses#.
'dems del contrato de 'rrendamiento 9inanciero, se deber firmar un contrato de (ompra 1enta.
El (liente debe tener poderes para realizar operaciones de 'rrendamiento 9inanciero y poderes para comprar y vender inmuebles.
El 3mpuesto :redial es pagado por el %cotiabanF y luego se le cobra al cliente como una cuota e*traordinaria.
Los inmuebles debern contar con un seguro por el plazo del contrato.
!# %ujeto a evaluación crediticia. (hecF List 3nmuebles0 •
Leasing G LeasebacF < 3nmuebles o (onstrucción
•
Leasing < (onstrucción con cesión de superficie
•
Leasing < 2ien 9uturo
,/0 me orece2
'l finalizar los pagos, tu empresa tiene la opción de comprar el bien arrendado a menor precio.
:uedes utilizar el 3H1 de las cuotas como crédito fiscal.
9acilita la inversión en bienes de capital, contribuyendo a la capitalización de tu empresa y a su productividad y competitividad.
'plicamos una tasa de depreciación acelerada anual determinada de manera lineal en función a la cantidad de a$os del contrato, siempre que0
El plazo del contrato sea de mnimo ) a$os en el caso de bienes muebles y C a$os en el caso de bienes inmuebles.
El uso de los bienes sea costo o gasto de acuerdo a la ley del 3mpuesto a la ?enta.
El arrendatario use los bienes e*clusivamente en el desarrollo de su actividad empresarial.
La opción de compra se ejerce e*clusivamente al término del contrato.
La posibilidad de acelerar la depreciación de los bienes financiados a través de un Leasing, puede generar un importante escudo tributario para tu empresa obteniendo una mayor liquidez para el financiamiento de tu proyecto.
Los bienes que financiamos son los siguientes0
•
1ehculos livianos.
•
1ehculos pesados.
•
=aquinaria móvil.
•
=aquinaria fija.
•
3nmuebles.
•
Embarcaciones.
•
Equipos y otros.
)i3os e leasin! Aenemos los siguientes tipos de leasing0
Leasin! Directo %i el bien que tu empresa requiere lo vende un proveedor local, nosotros, en coordinación con tu empresa, nos encargamos del pago de las facturas.
Leasin! e Im3ortaci4n %i el bien que tu empresa requiere lo vende un proveedor en el e*tranjero, nosotros, en coordinación con tu empresa, nos encargamos de la importación e internamiento del bien. 'dems, financiamos todos los gastos relacionados a la importación misma, como los fletes, derechos arancelarios, entre otros.
Leasin! Inmobiliario 9inanciamos la adquisición de bienes inmuebles, es decir, cuando el inmueble ya se encuentra construido. 9inanciamos la construcción del inmueble en un terreno de propiedad del cliente o financiado en conjunto con la construcción. 9inanciamos la adquisición de bien futuro, es decir, un inmueble que ser construido por un tercero.
C4mo lo 3io2 %olo necesitas comunicarte con un ejecutivo de negocios de Leasing y entregar la siguiente documentación0
Ina carta dirigida a la división de Leasing de 3nterbanF solicitando financiamiento, en la cual se debe indicar0
•
/escripción del bien a financiar.
•
+ombre del proveedor.
•
3mporte de la operación, incluyendo 3H1.
•
:lazo %olicitado.
:roforma del bien a financiar yGo factura original de compra.
Los estados financieros auditados de los tres !D# <imos a$os. En caso de no auditar, solo debers presentar los Estados 9inancieros %I+'A.
Estados 9inancieros de situación de la empresa, con una antigJedad no mayor a D meses, incluyendo la descripción de las principales cuentas del balance.
El presupuesto de caja y proyecciones para el perodo de arrendamiento.
Los <imos seis !B# comprobantes de pago del 3H1.
Las <imas dos !)# declaraciones juradas del 3mpuesto a la ?enta.
El testimonio de constitución de la empresa.
Aestimonio del <imo aumento de capital.
Los poderes de los representantes legales de la empresa en los que faculten a realizar operaciones de arrendamiento financiero o acta correspondiente.
(opia de los documentos de identidad de las personas que suscriban los contratos y de los fiadores solidarios y sus cónyuges.
Ina fotocopia del ?I(.
(onsignar la información que se indica en el formato de 3nformación 2sica y el 3nforme %ectorial que corresponda.
(onsignar la información que se solicita a los 9iadores %olidarios.
(aractersticas del Leasing 2(: •
=ediante esta modalidad, compramos el bien al proveedor nacional o e*tranjero que hayas seleccionado previamente y te otorgamos el activo en arrendamiento a cambio del pago de cuotas periódicas por un plazo determinado, al término del cual podrs ejercer la opción de compra del bien al precio previamente pactado.
•
?ealizamos operaciones de leasing y leasebacF sobre cualquier activo nacional o importado !nuevo o usado#, con la &nica condición que sea tangible, identificable y asegurable0 3nmuebles !incluso proyectos en construcción# =aquinaria y Equipo en general 1ehculos !incluso flotas#
Embarcaciones =uebles y enseres •
•
El leasing tiene caractersticas especiales que le permiten ser un instrumento &til a las empresas para realizar su planeamiento tributario. 's, cuando realice una operación de leasing, el cliente podr registrar como gasto la depreciación del activo ms los intereses financieros. 'simismo, podr acelerar la depreciación de los bienes en forma lineal hasta en el plazo del contrato, cuya duración mnima es de )8 meses para el caso de bienes muebles y de B- meses para el caso de bienes inmuebles. El leasebacF o retroarrendamiento financiero, en el que el proveedor y el cliente son la misma persona, permite obtener capital de trabajo mediante la realización de tus propios activos.
?equisitos del Leasing 2(: •
(arta solicitud !seg&n formato 2(:#
•
:roforma del bienGes a financiar
•
3nformación financiera actualizada de la Empresa
•
(ontar con poderes para celebrar arrendamiento financiero
•
•
•
•
%i el seguro no es financiado por el banco !endosado# se deber adjuntar previo al desembolso0 (opia de la póliza de seguro con sus respectivas coberturas y clusulas adicionales. Endoso original del seguro a favor de 2(: debidamente firmado por la aseguradora y asegurado !seg&n modelo establecido#. (opia de la factura cancelada o convenio de pagos debidamente firmado por la aseguradora y asegurado.
Doc/mentos a 3resentar 3or ti3o e bien" #e5íc/los n/e6os" •
:roforma del vehculoGs a financiar
•
%i el vehculo es un camión chasis
#e5íc/los /saos" •
•
•
•
•
:roforma del vehculoGs a financiar Aasación realizada por un perito autorizado por el 2(:, con una antigJedad no mayor a seis meses. %e deber incluir0 =arca, =odelo, K %erie, K =otor, color, a$o de fabricación. (ertificado negativo de Hravamen emitido por %I+'?:, con fecha de e*pedición no mayor a D- das. Hravamen de papeletas del %'A de Lima y del (allao !%'A# Hravamen vehicular policial emitido por la /ivisión de :olica de Arnsito :+: < Inidad de Aelemtica de la /31:>LA?'+<:+:.
•
Estado de cuenta del impuesto vehicular emitido por el %'A
•
(opia de tarjeta de propiedad.
•
(opia del certificado %>'A.
7a8/inarias % e8/i3os Locales" •
:roforma del bienGes a financiar
7a8/inarias % e8/i3os Locales" •
•
Aasación realizada por un perito autorizado por el 2(:, con una antigJedad no mayor a seis meses. %e deber incluir0 =arca, =odelo, K %erie, K =otor !de ser el caso#, a$o de fabricación. (ertificado negativo de Hravamen emitido por %I+'?:, con fecha de e*pedición no mayor a D- das.
Im3ortaci4n" •
•
•
•
1alor del bien indicando 3ncoterm !(39, 9>2, E*<orF, otros# y forma de pago y condiciones !carta de crédito, transferencia al e*terior o mi*to#. :roforma del bienGes en espa$ol. 3ndicar n&mero apro*imado de embarques, as como la fecha apro*imada de entregas. %eguro de transporte internacional en el caso el incoterm no sea (39 o (3:.
Inm/eble terminao"
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Aasación del inmueble materia de leasing, con antigJedad no mayor a seis meses de emitida, elaborada por un perito tasador autorizado por el 2(: y registrado en la %2%. 'uto
Inm/eble en constr/cci4n 9Obras ci6iles:" •
•
•
•
Aasación del terreno realizado por un perito autorizado por el banco. 'uto
•
=emoria descriptiva de la obra !planos, cronogramas, avances, otros#
•
:resupuesto general de la obra.
•
(opia de la licencia de obra.
•
(ronograma de avance y desembolsos de obra.
•
1igencia de poderes del (onstructor.
•
•
:óliza y endoso del seguro ('? a todo riesgo a favor del 2(: !por la construcción#. 1igencia de poder del propietario del terreno para constituir derecho de superficie.
•
%i la superficie fuera solamente sobre una parte del terreno, esta deber tener acceso directo a la va p&blica o en su defecto, deber constituirse servidumbre o derecho de paso, y se requerir0 o
o
=emoria descriptiva en la que se detalle la superficie parcial dentro del terreno. :lano en el cual se grafique la superficie parcial, con el mismo detalle de la memoria descriptiva.
Bienes /t/ros" •
•
(ertificado de ?egistro 3nmobiliario !(?3# del terreno, sobre el cual se realizar la obra. 'uto
•
(onstancia de no adeudos de impuestos y arbitrios municipales del terreno.
•
(opia del proyecto inmobiliario.
•
:resupuesto general de la obra de las unidades inmobiliarias a financiar.
•
=emoria /escriptiva !resumen indicando detalle especfico de los bienes que sern materia de leasing0 descripción de las unidades, reas y linderos apro*imados, etc.#
•
(opia de la licencia de obra.
•
(ronograma de avance y desembolsos de obra.
•
•
•
1igencia de poderes del cliente con facultades e*presas para compra y venta bienes inmuebles y celebrar contratos de arrendamiento financiero. 1igencia de poderes del constructor con facultades para comprar y vender inmuebles. %uscripción del 2(: al contrato de compra N venta futuro con el contratista. !'rchivo en Oord del proyecto de contrato de compraventa que e*ista entre el vendedor y el cliente, de ser el caso#
Embarcaciones 3es8/eras" •
Aasación del bien realizada por perito tasador autorizado por el 2(:.
•
(ertificado de dominio con fecha de e*pedición no mayor a D- das.
•
(ertificado de gravmenes con fecha de e*pedición no mayor a D- das.
•
(ertificado de dominio y gravamen de la capitana del puerto.
•
(opia del permiso de pesca vigente
•
(ertificado de matrcula de la embarcación, con refrenda anual vigente.
•
•
•
•
•
(onstancia de +o adeudos de las /irecciones !i# Henerales de E*tracción y :rocedimiento :esquero y !ii# de (ontrol, 1igilancia y %eguimiento %atelital, del =inisterio de la :roducción. (onstancia de no adeudos al proveedor del %eguimiento %atelital. (onstancia de +o adeudos !por la embarcación# e*pedida de la (aja de 2eneficios y %eguridad %ocial del pescador. 'creditar estar dentro del listado de embarcaciones pesqueras comprendidas dentro del /L -58 !Lmites m*imos de captura por embarcación# (ertificado que otorga la capitana de puerto para realizar transferencias de embarcaciones !trmite posterior, junto con la e.p. de compraventa#.
;. FL-
=. E
LEASE BACK 1. DEFINICION El Lease<2acF es un contrato que consiste en la cesión del uso de un bien !normalmente inmobiliario# por una sociedad en b&squeda de financiaciónGliquidez a cambio de una
renta periódica, con una opción de compra final a su favor, pero con la peculiaridad de que el bien objeto de cesión ha sido adquirido previamente por el arrendador !P(omprador<'rrendadorQ# del arrendatario !P1endedor<'rrendatarioQ#. %obre ello, la /octrina y la Rurisprudencia han recalcado que la esencia de esta figura radica en la cesión de uso de un bien a cambio de una renta periódica, con una opción de compra final a favor del usuario. El objeto de esta operación, de modo genérico, puede ser un bien mueble o un bien inmueble; sin embargo, nuestro objeto de estudio se va a versar sólo en bienes inmuebles !el P3nmuebleQ#, cuyo anlisis ser profundizado posteriormente. El Lease-back como forma de financiaci&n
El Lease
&. 'A()ES O CO7'ONEN)ES :odemos distinguir dos partes en este tipo de operaciones0
(omprador<'rrendador0 adquiere la propiedad del bien y, acto seguido, lo arrienda a quien se lo vendió. +ormalmente es un fondo inmobiliario, que pretende la obtención de una determinada rentabilidad. 1endedor<'rrendatario0 Es el anterior propietario del inmueble que lo ha vendido al (omprador<'rrendador, para en el mismo acto arrendarlo y seguir haciendo uso de él, que pretende la obtención de financiaciónGliquidez.
En este tipo de operaciones nos encontramos ante dos contratos de carcter bilateral realizados por los mismos sujetos0
< <
El de (ompraventa del 3nmueble El de 'rrendamiento del mismo 3nmueble
Estos contratos estn ligados0 a" #or $uncionalida d, puesto que sólo la previa perfección del contrato de (ompraventa
hace posible satisfacer el interés de financiación del bien objeto de arrendamiento posterior, al tiempo que conserva la posesión del 3nmueble, as como la posibilidad de recuperación mediante el ejercicio de la opción de compra. !" #orque son recíprocamente depen dientes, puesto que el 1endedor<'rrendatario
enajena el bien para que le sea cedido por el (omprador<'rrendador. +o obstante lo indicado, ambos contratos conservan su autonoma lo suficiente como para ser considerados de forma separada, aunque dentro del marco de la misma operación. Ino de los aspectos a tener en cuenta del Lease<2acF es su tratamiento como 'rrendamiento 9inanciero o como 'rrendamiento >perativo y, consiguientemente, su impacto en la contabilidad del 1endedor<'rrendatario. :ara el (omprador<'rrendador 0 2eneficios0 <
>btención de una rentabilidad determinada, que se traduce generalmente en la renta que obtiene, de manera periódica, por el arrendamiento del inmueble durante un plazo inicial de obligado cumplimiento. < Liberarse de toda carga, gasto y mantenimiento del bien, que asume el 1endedor< 'rrendatario !obras, impuestos, seguros, permisos, licenciasS#. Es lo que se conoce, en otras jurisdicciones como Ptriple net leaseQ; < >btener mayor garanta frente a la posibilidad de impago de la renta con la propiedad del bien, lo que le proporciona una situación menos arriesgada que la de un acreedor garantizado en su forma com&n. En el caso de que esta operación se realice sobre un bien inmueble, la garanta del crédito se ve reforzada por la posibilidad de revalorización del bien, y la consecuente y probable obtención de una plusvala en su posterior venta. /erechos0 recibir una renta periódica !precio del arrendamiento#, cuyo objeto es el reembolso de la cantidad invertida en la adquisición, y que ser objeto de estudio en el apartado P?entaQ siguiente. >bligaciones0 su obligación principal es la de adquirir la propiedad del bien y pagar el precio de compraventa, as como cederlo posteriormente en uso al 1endedor< 'rrendatario. :ara el 1endedor<'rrendatario0 2eneficios0 <
9inanciarse, por cuanto les permite obtener el valor de mercado del bien;
< < < <
>btener liquidez, !esto es, el precio que recibe por la venta# por cuanto no tiene que recurrir a un préstamoGcrédito e*terno; :ara mejorar la situación fiscal de la empresa o aumentar las amortizaciones, como instrumento de gestión económica; %eguir disfrutando de la posesión y uso que ostentaba antes, aunque en ttulo distinto !antes como propietario, ahora como arrendatario#; y ?eservarse, por medio de la opción de compra, la posibilidad recuperar la titularidad del 3nmueble.
/erechos0 principalmente, la obtención de la cesión de uso del 3nmueble, y que todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del 3nmueble estén transferidos. >bligaciones0 pagar la renta, deber de conservación del 3nmueble as como afectación del mismo al ejercicio de la actividad, devolverlo en las condiciones pactadas si finalmente no fuera ejercida la opción de compra, constituir seguros yGo avales !pago de la renta, conservación del 3nmueble, ?(#. En la prctica, e*iste una cierta uniformidad en el mercado en relación con la forma de contrato que suele revestir, por cuanto el 1endedor<'rrendatario establece un clausulado prefijado !como arrendamiento financiero# para este tipo de contratos, un modelo preestablecido que se adapta a las condiciones particulares de cada caso y que presenta normalmente al (omprador<'rrendador para su negociaciónGaceptación. :or lo que, para determinar su interpretación habr de estarse a lo dispuesto en la Ley 4G775, de D de abril, de (ondiciones Henerales de la (ontratación. En la prctica, durante toda la duración del contrato, prima la liberación de todas las obligaciones y cargas del 3nmueble por el (omprador<'rrendador, que se traduce en que el 1endedor<'rrendatario queda vinculado a obtener las licencias necesarias para ejercer el uso pactado, realizar todas las reparaciones y obras de mantenimiento y mejora del inmueble, as como correr con todos los gastos y responsabilidades que deriven del uso del mismo !PAriple +et LeaseQ#. %er considerado como arrendamiento financiero en los contratos de arrendamiento de un 3nmueble donde esté prevista la opción de compra, cuando no e*istan dudas razonables de que se va a ejercer dicha opción, y genéricamente !aunque no esté prevista la opción#, cuando recoja aspectos tales como que el plazo del arrendamiento coincida o cubra la mayor parte de la vida económica del 3nmueble. (omo ya hemos mencionado anteriormente, el objeto del arrendamiento y consecuente cesión de uso, es el bien que previamente ha sido vendido por el 'rrendatario y que, genéricamente, puede ser un bien mueble o inmueble, pues la finalidad principal de la >peración de Lease<2acF es la de obtener financiación y liquidez sin perder su uso, para el 1endedor<'rrendatario, dejando de formar parte de su cartera de activos en propiedad, y la obtención de una rentabilidad determinada a largo plazo para el (omprador< 'rrendador. La posición del (omprador<'rrendador se ve reforzada0 a# por la mayor garanta que le proporciona la propiedad de un bien inmueble, en caso de que el 1endedor<'rrendatario no responda de sus obligaciones; b# por la garanta y solvencia del 1endedor<'rrendatario !y las garantas prestadas en el contrato#; c# por la transferencia de todos los gastos,
costes e impuestos al 1endedor<'rrendatario !triple net lease#; y d# por la razonable probabilidad de revalorización del 3nmueble y la consecuente posibilidad de que el (omprador<'rrendador pueda obtener una plusvala. 's pues, el objeto del Lease<2acF queda determinado por varias especificaciones0 < < <
La determinación del inmueble en s, que debe ser el que previamente ha sido objeto de la (ompraventa por las mismas :artes; Las condiciones en las que se encuentra el inmueble en el momento de la cesión !es decir, el estado en que se encuentra#; y En algunos casos, las especificaciones del contenido de lo que puede contener el inmueble en el momento de la cesión, a veces mediante la presentación de un inventario, otras simplemente determinadas en el contrato, y que en ambos casos y de forma habitual, se relacionan con el uso que el 1endedor< 'rrendatario va a ejercer.
'simismo, también se pacta en el contrato de Lease<2acF el uso al que el 1endedor< 'rrendatario puede destinar el inmueble. +o obstante, la obtención de los permisos y licencias que puedan ser necesarios para ejercer tales usos, le corresponde al 1endedor< 'rrendatario, tal como hemos mencionado en el punto anterior. Ina de las caractersticas del Lease<2acF es que es un contrato a largo plazo !de )- a 8a$os#, normalmente con un periodo o término inicial de obligado cumplimiento para ambas partes !suele ser entre C y )- a$os#, ms uno o varios periodos de prórroga del contrato de carcter opcional para el 1endedor<'rrendatario, pero de obligado cumplimiento para el (omprador<'rrendador !suelen ser prórrogas de C a$os#. +o obstante, el plazo inicial o las prórrogas pueden verse afectados por la ejecución de obras de mejora del 1endedor<'rrendatario en el 3nmueble. La renta se suele establecer anualmente, devengada desde el momento de la entrega del inmueble al 1endedor<'rrendatario, pero pagadera anticipadamente mensual, trimestral o semestralmente. Los contratos de Lease<2acF suelen contener una clusula de revisión de renta, por medio de la cual el precio del arrendamiento, as como otras cantidades a pagar, sern actualizadas anualmente conforme a un indicador de mercado, que generalmente ser el Tndice de :recios al (onsumo !3:(#. En algunos supuestos, cuando el (omprador< 'rrendador es un fondo o sociedad e*trajera, e*isten otro tipo de indicadores de mercado para la actualización de la renta. En este sentido, las posibles variaciones de la renta !principal e intereses#, el precio de ejercicio de la opción de compra, el precio de compra del inmueble, indemnizaciones y dems cantidades que hayan sido estipuladas y determinadas en el contrato, pueden acotarse de la siguiente manera0 < +o pudiendo superar en un porcentaje determinado la variación del indicador de mercado !cap#. < +o pudiendo ser inferior en un porcentaje determinado la variación del indicador de mercado !floor#.
En el supuesto de e*istir discrepancias para la determinación de dichas actuaciones, los contratos suelen contener la posibilidad de acudir a terceros e*pertos independientes. :uede pactarse una prima por ejercer la opción de compra. 'dems de ello, el precio del inmueble puede variar dependiendo del momento en que se ejerza, puesto que en ocasiones puede estar prefijado en el contrato, y en otras se deja su determinación por empresas protegidas de prestigio, conforme a la marcha del mercado en el momento del ejercicio de la opción. En ocasiones, las partes pactan la inscripción de la opción de compra en el ?egistro de la :ropiedad. 'l término del Lease<2acF, y en caso de que el 1endedor<'rrendatario no ejerza la opción de compra, las partes suelen pactar la devolución del inmueble objeto del Lease<2acF en buen estado de conservación y con el mobiliario y complementos con los que fue entregado. ?especto de las obras de mejora o ampliaciones realizadas de cuenta del 1endedor< 'rrendatario, la prctica general es pactar que quedan a beneficio del inmueble, si fueran inseparables del mismo, sin tener por ello derecho a una indemnización. Entre otras, pueden ser causas de resolución del contrato0 < La falta de pago de varias mensualidades de la renta yGo de cualesquiera gastos en un importe determinado; < El incumplimiento de la obligación de tener el 3nmueble asegurado o en un buen estado de conservación; y < La cesiónGsubarriendo no consentido. En general, el incumplimiento de una obligación que esté considerada en el contrato como esencial y contenida e*presamente como causa de resolución en el contrato. El (omprador<'rrendador concede al 1endedor<'rrendatario este derecho, en virtud del cual en caso de que el primero tuviera la intención de vender el inmueble o hubiera recibido cualquier oferta de compra durante la vigencia del Lease<2acF, el segundo puede, respectivamente, o bien poder tener la oportunidad de comprarlo en determinadas circunstancias !derecho de primera oportunidad#, o bien adquirir el 3nmueble en las mismas condiciones económicas a la de la mencionada oferta !derecho de adquisición preferente#.
*. (E,-ISI)OS SEG>N INS)I)-CION FINANCIE(A
/estinado principalmente para recuperar capital de trabajo invertido en la adquisición de activos fijos.
El cliente debe contar con poderes para realizar operaciones de 'rrendamiento 9inanciero.
Aoda operación de leasebacF debe contar con una tasación del bien a financiar.
Los plazos estn sujetos al activo a financiar y a la antigJedad del mismo.
Estas operaciones no cuentan con el beneficio tributario de la depreciación acelerada de los activos.
,/0 me orece2 Itilizando los activos fijos productivos de tu empresa, puedes acceder a capital de trabajo de mediano plazo, mejorando su liquidez. :odrs acelerar la recuperación del crédito fiscal por 3H1 que tu empresa puede estar acumulando. Los bienes que financiamos son los siguientes0
1ehculos livianos.
1ehculos pesados.
=aquinaria móvil.
=aquinaria fija.
3nmuebles.
Embarcaciones.
Equipos y mobiliario.
>tros.
+ota0 +o est permitida la depreciación acelerada de bienes objeto de un contrato de Lease bacF.
C4mo lo obten!o2 %olo necesitas comunicarte con un ejecutivo de negocios de Leasing y presentar los siguientes documentos0
•
Ina carta dirigida a la división de leasing de 3nterbanF solicitando financiamiento, en la cual debers indicar0 /escripción del bien a financiar.
•
+ombre del proveedor del bien.
•
3mporte de la operación, incluyendo 3H1.
•
:lazo solicitado.
Ina proforma del bien a financiar yGo factura original de compra.
Los Estados 9inancieros 'uditados de los tres !D# <imos a$os. En caso de no auditar, presenta los Estados 9inancieros %I+'A.
Los Estados 9inancieros de la situación de la empresa, con una antigJedad no mayor a tres !D#; meses, incluyendo la descripción de las principales cuentas del balance.
El presupuesto de caja y proyecciones para el perodo del arrendamiento.
Los <imos seis !B# comprobantes de pago del 3H1.
Las <imas dos !)# declaraciones juradas del 3mpuesto a la ?enta.
El testimonio de constitución de la empresa.
El testimonio del <imo aumento de capital.
Los poderes de los representantes legales de la empresa en los que faculten a realizar operaciones de arrendamiento financiero o acta correspondiente.
La copia de los documentos de identidad de las personas que suscriban los contratos y de los fiadores solidarios y sus cónyuges.
La fotocopia del ?I(.
/ebers consignar la información que se indica en el formato de 3nformación 2sica y el 3nforme %ectorial que corresponda.
'dems, debers consignar la información que se solicita a los 9iadores %olidarios.
+. FL-
' diferencia del Leasing, en donde participan tres sujetos0 proveedor, arrendatario y la empresa de leasing; en un (ontrato de ?etroarrendamiento 9inanciero o Lease bacF sólo participan dos sujetos0 El enajenante N arrendatario y la empresa de leasing. @
Enajenante < 'rrendatario El Enajenante N 'rrendatario es la persona que transfiere un bien de su propiedad a la empresa de leasing, para luego readquirirla pero esta vez a través de un contrato de arrendamiento financiero. Esa es la razón por la que se le denomina Enajenante N 'rrendatario, pues primero enajena y luego se convierte en arrendatario. @ Empresa de Leasing La empresa de leasing, es la persona jurdica que financia al enajenante arrendatario, pues adquiere del mismo, un bien para volvérselo a transferir, pero esta vez en arrendamiento financiero. ;. E
