Laporan Penilaian Bintaro Plaza

1

PT. CENTRAL APPRAISAL
Jln. Kalimongso No.119, Jurangmangu Timur, Pondok Aren
Phone (021) 786637, Tangeran Selatan, Banten

LAPORAN PENILAIAN
Pusat Perbelanjaan Plaza Bintaro Jaya

Jalan Raya Bintaro Utama Sektor 3A, Pondok Betung, Pondok Aren, Tangerang Selatan, Banten

Nomor : 022-15/PBL/LP/II/11 Tangerang Selatan, 16 November 2015
Hal : Penilaian Properti Pusat Perbelanjaan
Lampiran : 1 (satu) berkas

Yth,
Bapak Endarto Judawinarso
Jalan Bintaro Utama Sektor V Bintaro
Tangerang Selatan

Dengan hormat,
Sehubungan dengan instruksi yang Bapak berikan pada tanggal 3 November 2015 untuk melakukan penilaian terhadap properti Pusat Perbelanjaan Plaza Bintaro Jaya guna menentukan Nilai Pasar Wajar, kami telah mengadakan pemeriksaan dan penelitian terhadap properti pusat perbelanjaan milik PT. JAYA PROPERTY dengan status kepemilikan Hak Guna Bangunan yang berlokasi di Jalan Raya Bintaro Utama Sektor 3A, Pondok Betung, Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten. Penilaian atas properti pusat perbelanjaan ini penilai lakukan pada tanggal 15 November 2015.

Adapun penilaian yang kami lakukan ini adalah berdasarkan atas data-data yang
kami peroleh melalui pemeriksaan lapangan pada tanggal 9 November s.d 15 November
2015. Sehingga data dan nilai yang penilai laporkan dalam laporan penilaian ini adalah
benar sesuai dengan pengetahuan penilai.

Laporan penilaian dengan keseluruhan isi dan lampirannya ini menjelaskan secara
rinci pendekatan penilaian yang penilai gunakan, yaitu pendekatan pendapatan dengan analisis DCF.

Setelah mempertimbangkan segala data dan informasi yang objektif, pendekatan
penilaian yang dipakai, dan asumsi penilaian, penilai mengambil kesimpulan bahwa nilai
pasar wajar properti pusat perbelanjaan Plaza Bintaro Jaya adalah sebesar :

782.142.000.000

(Tujuh Ratus Delapan Puluh Dua Miliar Seratus Empat Puluh Dua Juta)

Demikian laporan ini kami sampaikan. Atas perhatian Bapak, kami ucapkan terima
kasih.

Hormat kami,

Happy Bayu Prayudatama
Direktur
MAPPI No. 08330004940
Izin Penilai No. 1.00.0083

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa:
Pernyataan yang ada dalam laporan ini yang menjadi dasar analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada pemeriksaan serta penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat peninjauan.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini. Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) tahun 2009

Nama Penilai :
No. Nama Penilai Tanda Tangan
Laksono Mustiko Aji
NPM: 143030005191
Lalu Muhammad Umar Al-Faruq
NPM: 143030005201
Marlita Dewanti
NPM: 143030005196
Meylida Widyaningrum
NPM: 143030005188
Milza Narazeki
NPM: 143030005179
Moch. Prabowo Sudibyo
NPM: 143030005197
Moch Encep Iqbal Firdaus
NPM: 143030005177
Mohammad Riza Fadillah
NPM: 143030005184
Monika Wahyu Listyaningtyas
NPM: 143030005182
Muhammad Dzaky Adzkar Zulfikar
NPM: 143030005204
Muhammad Ridho Arve
NPM: 143030005192
Nasher Huwel
NPM: 143030005208

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
Penilai telah melakukan pemeriksaan lapangan dan penelitian fisik secara langsung atas properti yang dinilai.
Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.
Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk menentukan Nilai Pasar Wajar dengan tujuan penilaian dan tidak digunakan untuk tujuan lain kecuali atas persetujuan secara tertulis dari kami.
Nilai dicantumkan dalam satuan mata uang rupiah.
PT. CENTRAL APPRAISAL yang melakukan penilaian ini tidaklah diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan PT. CENTRAL APPRAISAL
Jika suatu saat terjadi perubahan terhadap properti yang kami nilai dan ini diluar sepengetahuan kami , maka hal tersebut adalah di luar tanggung jawab dan wewenang kami.
Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini, baik secara keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya, maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi tersebut (SPI 0.5.23.2)

DAFTAR ISI
SURAT TRANSMITTAL ii
PERNYATAAN PENILAI iii
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN iv
DAFTAR ISI v
PENDAHULUAN 1
Lingkup Pelayanan Jasa 1
Tujuan Penilaian 1
Tanggal Inspeksi 1
Tanggal Penilaian 1
Pengenalan dan Definisi Pusat Perbelanjaan 1
Penjelasan Ringkas Mengenai Properti 8
URAIAN UMUM 9
Lokasi Subjek Properti 9
Lingkungan Sekitar 9
Perencanaan Kota 9
Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 9
IDENTIFIKASI PROPERTI DAN DOKUMEN KEPEMILIKAN 9
Identifikasi Properti 9
Dokumen Kepemilikan 10
ANALISIS DAN DASAR PENILAIAN 11
Analisis Makro 11
Analisis Mikro 16
PENDEKATAN PENILAIAN 17
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) 17
OPINI NILAI 18
Penilaian Dengan Pendekatan Biaya 18
Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan 18
KESIMPULAN NILAI 19

LAMPIRAN-LAMPIRAN :
Lampiran 1. Penilaian Dengan Pendekatan Biaya
Lampiran 2. Penilaian Dengan Pendekatan Pendapata
PENDAHULUAN

Lingkup Pelayanan Jasa
Laporan penilaian ini dipersiapkan untuk Bapak Endarto Judawinarso atas instruksi beliau pada tanggal 3 November 2015 untuk melakukan penilaian Pusat Perbelanjaan Plaza Bintaro Jaya yang terletak di Jalan Raya Bintaro Utama Sektor 3A, Pondok Betung, Pondok Aren, Tangerang Selatan, Banten, dengan tujuan untuk menentukan nilai pasar aset atas properti tersebut.Laporan penilaian ini hanya dapat digunakan dalam batasan tujuan yang penilai berikan dan penilai tidak mempunyai tanggung jawab dari sudut pandang perundang-undangan ataupun moral kecuali pengguna laporan dan penilaian ini telah mendapat izin dari penilai yang bersangkutan.

Tujuan Penilaian
Tujuan dari penilaian properti pusat perbelanjaan ini adalah untuk menentukan Nilai Pasar Wajar atas subjek properti dan laporan penilaian ini tidak bisa digunakan selain untuk tujuan tersebut.

Tanggal Inspeksi
Inspeksi terhadap subjek properti dilakukan pada tanggal 9 November s.d 14 November 2015.

Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian efektif adalah tanggal 15 November 2015, dengan asumsi tidak ada perubahan sejak tanggal inspeksi.

Pengenalan dan Definisi Pusat Perbelanjaan

Pengertian Pusat Perbelanjaan
Terminologi pusat perbelanjaan (shopping center) dapat diartikan sebagai pengembangan tanah, di bawah kepemilikan individu ataupun bersama, yang di atasnya dibangun kumpulanbangunan perdagangan (retail) yang dikelola secara terorganisir dan terdiri dari berbagai unit pertokoan yang menawarkan berbagai fasilitas ruang belanja dan parkir. Karakteristik dari pusat perbelanjaan antara lain bangunan-bangunan komersial atau unit-unitnya pada umumnya mempunyai arsitektur yang seragam dan saling berhubungan satu dengan lainnya. Tipikal pemanfaatan lahannya terbagi menjadi area jual beli atau sewa, area administrasi dan bisnis, ruang fasilitas, ruang penyimpanan serta area pelengkap (parkir, lansekap, jalan masuk dan pelengkap lainnya).
Sedang menurut Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 50 Tahun 1999 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengusahaan Perpasaran Swasta di Daerah Khusus Ibukota Jakarta, pusat perbelanjaan adalah tempat jual beli umum yang terdiri dari pertokoan, pasar, dan pusat pertokoan yang mengelompok dalam satu kawasan tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah sebagai daerah atau kawasan perdagangan yang dimiliki oleh perorangan atau badan hukum, yang pelayanannya dilakukan secara modern dan menggunakan teknologi maju.

Jenis-Jenis Properti Pusat Perbelanjaan
Jenis-jenis properti Pusat perbelanjaan atau properti ritel dapat dibedakan baik berdasarkan jangkauan layanan, bentuk perdagangan maupun aspek lokasionalnya.

Berdasarkan jangkauan layanan

Neighborhood Shopping Center adalah Pusat Perbelanjaan yang dapat melayani pengunjung pengunjung antara 25.000 – 50.000 orang dan memiliki penyewa utama 1 (satu ) serta memiliki toko – toko antara 35 – 40 toko serta memiliki areal Parkir yang sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan layanan beradius lingkungan. Contoh Slipi Jaya Plaza (Jakarta), Plaza Sinar Galaxy (Surabaya), Plaza Araya (Malang)

Gambar 1.1 Plaza Sinar Galaxy, Surabaya

Regional Shopping Center adalah Pusat Perbelanjaan yang dapat melayani pengunjung sampai 500.000 orang dan memiliki penyewa utama lebih dari 2 ( dua ) dan mempunyai toko lebih dari 80 toko serta memiliki areal parkir sesuai dengan ketentuan yang berlaku . regional center mempunyai jangkauan layanan wilayah tertentu, misalnya per kabupaten/kota dan terletak pada suatu central business district (CBD). Contoh :Jakarta yaitu Taman Anggrek , Plaza Indonesia, Blok M Plaza , Atrium Senen, Surabaya yaitu Tunjungan Plaza, Delta Plaza (Surabaya).

Gambar 1.2. Atrium Senen, Jakarta.

Superregional Shopping Center sebagai perdagangan antar wilayah, biasanya terjadi akibat diferensiasi produk yang mampu merebut pasar dan memenangkan daya saing antar wilayah. Contoh Pusat Grosir Tanah Abang, Bandung Super Mall, ITC Mangga Dua, Tunjungan Plaza (Surabaya).

Gambar 1.3 Pusat Grosir Tanah Abang, Jakarta

1.5.2.2 Berdasarkan bentuk perdagangan

Power Center yang terdiri dari komposisi bauran penyewa (mix tenant) dan didominasi anchor tenant. Biasanya berupa departemen store, dan shopping mall.

Gambar 1.4. Ciputra Mall

Discount Center merupakan pusat perbelanjaan yang menawarkan diskon tertentu setiap hari, konsepnya berupa off price outlet yang akhir-akhir ini marak di beberapa kota. Contoh : Ramayana Department Store.

Convenience Center berupa penyewa tunggal pada supermarket dalam skala kecil, biasanya menjual produk tertentu ataupun spesialisasi perdagangan tertentu. Contoh Gramedia.

Pusat Perkulakan, sebagai bentuk usaha perdagangan grosir. Keberadaannya semakin berkembang, segmen pasar yang direbut bukan hanya pedagang eceran tetapi juga masyarakat konsumen secara bebas. Contoh ITC di Kuningan, ITC Permata Hijau, ITC Fatmawati dan ITC Cempaka Putih.

Gambar 1.5 ITC Cempaka Putih

1.5.2.3 Berdasarkan lokasi

Strip Commercial yang merupakan deratan pertokoan berskala menengah dan memiliki perdagangan yang tertentu, baik seragam atau tidak, di sepanjang jalan utama. Di berbagai pusat kota, bentuk pertokoan seperti ini sudah lazim keberadaannya secara tradisional. Contoh : Komplek Ruko (Rumah Toko).

Highway commercial merupakan pusat pertokoan atau perdagangan yang terletak pada jalur luar kota, yaitu pada jalan propinsi. Biasanya berupa pusat makanan atau bengkel kendaraaan. Contoh pusat jajanan di Jl. Magelang-Yogya.

CBD Komersial sebagai pusat perdagangan yang terletak pada suatu CBD. Biasanya merupakan pertokoan atau pusat perbelanjaan modern. Contoh Dago Plaza Bandung, Jawa Barat

Gambar 1.6. Dago Plaza Bandung, Jawa Barat

Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Properti Pusat Perbelanjaan

Saat ini properti pusat perbelanjaan telah mengalami perkembangan baik dari segi desain fisik maupun fungsinya. Properti pusat perbelanjaan tidak lagi digunakan sekedar untuk aktivitas perdagangan semata, tetapi telah berkembang menjadi tempat rekreasi keluarga, pusat hiburan dan bahkan sebagai media edukasi dengan diselenggarakannya berbagai seminar di mal atau shopping center. Intinya, fungsi properti pusat perbelanjaan telah berubah menjadi semacam pusat komunitas bagi masyarakat dalam melakukan berbagai aktivitas ekonomi dan sosialnya. Properti pusat perbelanjaan merupakan properti yang pendapatannya tergantung perolehan sewa lantai, maka tingkat persaingannya menjadi semakin kompleks. Tidak hanya persaingan feasibility lot yang disewakan, atau desain kontruksi dan fasilitas tetapi juga sistem manajerial properti yang dijalankan. Tujuan akhirnya adalah, bagaimana menarik komposisi penyewa yang mampu menghasilkan pendapatan optimum.

Menurut Budi Harjanto, faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti adalah permintaan dan penawaran, faktor fisik properti tersebut, lokasi dan perletakan, dan faktor politik. Adapun faktorfaktor yang dapat mempengaruhi nilai dari sebuah properti pusat perbelanjaan antara lain:

Faktor permintaan dan penawaran;
Faktor ini dianggap sebagai satu faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya karena faktor ini meliputi faktor-faktor lainnya juga. Jika penawaran properti dipasaran tetap sedangkan permintaan bertambah, maka tingkat pendapatan sewa akan naik begitu juga nilai properti.

Tingkat persaingan dan situasi pasar
Perkembangan perekonomian yang sehat akan meningkatkan daya beli dan pola konsumsi masyarakat. Dampaknya adalah maraknya perkembangan pusat perbelanjaan sebagai tempat masyarakat bertransaksi, berdagang dan menjalankan kegiatan ekonomi lainnya. Maka tingkat permintaan terhadap shopping center menjadi meningkat. Dalam analisis ekonomi mikro, kekuatan tersebut harus diimbangi oleh pasok ruang perbelanjaan yang memadai. Kondisi tersebut dapat berjalan sebaliknya jika kondisi ekonomi tidak kondusif. Tarik menarik dalam situasi pasar dan volume persaingan menyebabkan adanya perbedaan nilai antar properti pusat perbelanjaan. Oleh karena itu muncul berbagai bentuk dan karakter pusat perbelanjaan dengan segmen pasar dan jangkauan yang berbedabeda, tujuannya adalah meningkatkan daya saing, melakukan diferensiasi produk dan akhirnya memenangkan kompetisi.

Tingkat pendapatan sewa
Nilai properti pusat perbelanjaan secara umum lebih layak diperhitungkan melalui metode kapitalisasi pendapatan sewa bersih. Sebagaiman diuraikan di atas properti ini memiliki karakter income producing property yang kuat. Maka besar kecilnya tingkat pendapatan sewa yang diperoleh akan sangat berpengaruh terhadap besar kecilnya nilai properti. Sebagai rangkaian dari formulasi tersebut, maka elemen lain yang mempengaruhi adalah bagaimanakah tarif sewa di tetapkan, berapakah service charge, bagaimana outgoing dibayar dan siapa yang bertanggung jawab. Artinya, kondisi persaingan pasar dan sistem manajemen properti memegang peranan yang penting.

Faktor fisik properti tersebut
Untuk menarik penyewa dan pengguna, dibutuhkan daya tarik fisik yang terancang dan berteknologi tinggi. Desain teknik dan penerapan teknologi yang modern akan menciptakan rasa nyaman, cita rasa yang sesuai dan kepuasan bagi penyewa dan pengguna. Sebagai contoh bangunan pusat perbelanjaan 6 lantai tanpa lift dan eskalator tentu tidak akan laku dijual atau disewakan. Atributik fisik yang bernilai lebih memiliki dampak yang sangat vital dalam meningkatkan pendapatan sewa, menciptakan tingkatan harga sewa yang tinggi dan mewujudkan keunggulan persaingan pasar.

Faktor lokasi dan perletakan
Lokasi pusat perbelanjaan
Lokasi pusat perbelanjaan yang menempati posisi strategis (pada CBD, jalan utama/main road ataupun pusat aktivitas dan layanan pemukiman) akan meningkatkan tingkatpendapatan sewa properti, karena efek penjualan yang begitu besar pada lokasi tersebut.Pada lokasi yang strategis maka pusat perbelanjaan akan lebih banyak dikunjungi orang,disitulah sebuah shopping center akan mampu meningkatkan nilai sewa dan tingkathuniannya.

Atribut lingkungan dan infrastruktur
Sebuah properti yang berfungsi melayani kebutuhan publik harus mampu menciptakan relasional dengan lingkungan secara baik. Dan sebaliknya lingkungan harus mampu mendukung fungsi gedung tersebut. Properti pusat perbelanjaan tidak hanya membutuhkan beberapa lantai basement yang cukup luas untuk parkir, namun juga infrastruktur jalan beraksessibilitas tinggi. Juga tidak hanya membutuhkan alarm pemadam kebakaran yang cukup, namun juga infrastruktur dinas pemadam kebakaran kota serta keamanan lingkungan. Sedemikian kompleks interaksi yang dibutuhkan untuk mewujudkan fungsi sebuah properti secara sempurna.

Faktor politik (Kebijakan Pemerintah)
Kebijakan pemerintah dalam pengaturan tataruang kota, zoning, penggunaan tanah, batasan kepemilikan dan sebagainya merupakan perangkat penegakan atauran pembangunan suatu wilayah. Tujuannya adalah untuk menciptakan tata ruang yang mementingkan kepentingan masyarakat, berkekuatan hukum dan menguntungkan secara ekonomi dan sosial. Untuk itu dikeluarkan berbagai aturan pemerintah. Terlepas dari pro dan kontra di dalamnya, kebijakan yang tidak dipatuhi akan berdampak pada aturan turunnya nilai properti secara keseluruhan.

Nilai
Nilai adalah pendapat seseorang terhadap sesuatu hal pada waktu dan tempat tertentu yang dinyatakan dengan uang.
Nilai pasaradalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, dan bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1).

Biaya Reproduksi/Pengganti Baru
Biaya Reproduksi/Pengganti Baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti property baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan/material atau unit, biaya jasa kontraktor/konsultan teknik termasuk keuntungan biaya instalasi, biaya supervise, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standaryang berkaitan dengan angkutan, asuransi, pondasi, bea masuk, PajakPertambahan Nilai(PPN), Pajak Penghasilan Impor (PPh Impor), dan biaya bunga selama konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus. (SPI 0.5.11.1)

Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use)
Penggunaan Terbaik dan Tertinggi didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi (SPI 0.5.56.1)

Pendekatan Penilaian
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatanadalah suatu pendekatan yang digunakan untuk menilai properti yang dapat menghasilkan pendapatan dalam bentuk sewa. Nilai properti diperoleh dengan cara menghitung seluruh pendapatan sewa kemudian dikurangi dengan pengeluaran-pengeluaran (outgoings) rutin sehingga menghasilkan sewa bersih kemudian dikalikan dengan years purchase in perpetuity dengan tingkat pengembalian tertentu, atau dengan cara mengalikan sewa bersih dengan ATB selama masa kontrak ditambah dengan nilai sewa semasa dikalikan ATB tertangguh keabadi pada masa sesudah kontrak.

Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu income producing property. Nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.

Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan.

Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan.

Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak terhingga atau menerus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di pasar properti bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.

Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaiannya dapat menggunakan Metoda Arus Kas yang Didiskontokan atau lebih dikenal dengan istilah metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net Operasional Income yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan stabil.

Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari keseluruhan bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional seperti antara lain; tanah, gedung, sarana pelengkap, mesin-mesin dan peralatan dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain:
Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari operasional properti bersangkutan, termasuk didalamnya termination value jika ada.
Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam mengoperasikan properti bersangkutan.
Memperhitungkan kemungkinan collection loss yang akan terjadi.
Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian properti bersangkutan seperti, pajak, fee/biaya manajemen, reserve of replacement, royalty dan lain-lainya.
Menghitung Net Operasional Income dengan cara mengurangi Gross Income dengan Total Expenses.
Menghitung nilai kini dari Net Operasional Income yang mungkin diperoleh dengan mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang diharapkan dari investasi jenis properti bersangkutan.
Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operasional Income termasuk Terminal Value jika dalam penilaiannya menggunakan metode DCF.

Penjelasan Ringkas Mengenai Properti
Plaza Bintaro Jaya adalah salah satu pusat perbelanjaan di Kota Tangerang Selatan yang melayani kebutuhan masyarakat Tangerang Selatan. Plaza Bintaro Jaya berada di bawah naungan PT. Jaya Real Property Tbk. ini memiliki tanah seluas 64.343,40 m2 dan bangunan seluas 32.039,95 m2. Plaza Bintaro Jaya memiliki delapan bangunan yang terdiri atas satu bangunan utama 3 lantai, dan tujuh bangunan tambahan yang digunakan oleh Tamani Cafe, Pizza Hut, Bakmi GM, The Cost, Star Bucks, KFC dan Yoshinoya. Fasilitas yang tersedia dalam plaza bintaro jaya terdiri dari pusat pernbelanjaan, mushola, toilet, pos informasi, dan areal parkir.

URAIAN UMUM

Lokasi Subjek Properti
Plaza Bintaro Jaya terletak di Jalan Bintaro Utama III A, Bintaro Jaya sektor 3, Kelurahan Pondok Karya, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Banten. Pusat perbelanjaan yang ada

Lingkungan Sekitar
Lingkungan di sekitar pusat perbelanjaan ini merupakan kawasan komersial, hal ini dapat dilihat dari banyaknya bangunan komersial karena berada di kawasan pusat perdagangan dan jasa. keadaan lingkungan ini membuat wilayah properti ini memiliki tingkat permintaan yang cukup tinggi.
Di samping itu, properti ini didukung dengan alternatif sarana transportasi yang cukup sehingga aksesibilitas dari dan ke properti pusat perbelanjaan ini sangat mudah. Hampir semua sarana transportasi dapat dengan mudah digunakan untuk menuju ke properti ini. Di dekat properti ini terdapat stasiun KRL yang menjadi akses dari lokasi properti menuju Jakarta dan daerah laiinya. Properti pusat perbelanjaan ini di kelilingi oleh kawasan perumahan sehingga permintaan atas properti ini sangat tinggi. Di lingkungan properti ini juga terdapat pusat perbelanjaan lainnya, seperti Lotte Mall Bintaro dan Bintaro Xchange. Namun, hal itu tidak terlalu mempengaruhi besarnya tingkat permintaan atas properti ini.

Perencanaan Kota
Berdasarkan peraturan yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah di kota Tangerang, menyatakan bahwa kawasan yang berada di sepanjang Jalan Raya Bintaro Utama adalah sebagai pusat kegiatan perdagangan dan jasa. Menurut kondisi saat ini di lapangan disepanjang Jalan Raya Bintaro Utama telah berdiri ruko-ruko dan apartemen sehingga dapat disimpulkan bahwa di kawasan di sepanjang Jalan Raya Bintaro Utama merupakan kawasan yang peruntukannya bersifat komersial.

Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Highest and best use didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi.Berdasarkan uraian-uraian di atas dan dengan memperhatikan hukum yang mengizinkan, kelayakan fisik, dan segi ekonomi yang menguntungkan maka penggunaan subjek properti yang tertinggi dan terbaik adalah sebagai bangunan komersil yang berupa pusat perbelanjaan.
Sesuai dengan analisis yang telah dilakukan, maka dapat dinyatakan bahwa penggunaan
lahan tersebut telah sesuai dengan asas penggunaan tertinggi dan terbaik.

IDENTIFIKASI PROPERTI DAN DOKUMEN KEPEMILIKAN

Identifikasi Properti

TANAH
Properti berada di atas tanah seluas 64.343,40 m2. Kondisi umum dari tanah tersebut adalah sebagai berikut:
Bentuk tanah : tidak beraturan
Kontur tanah : rata
Ketinggian dari jalan : rata dengan jalan sekitarnya
Jenis hak kepemilikan : Hak Guna Bangunan
No. Sertifikat : -

BANGUNAN
Properti berupa pusat perbelanjaan dengan rincian sebagai berikut :
Tahun Pembuatan :
Tahun Renovasi : -
Luas struktur : 64.343,40 m2
Jumlah lantai : 3 lantai
Konstruksi : Beton bertulang
Dinding : Celcon
Atap : Beton
Lantai : Keramik
Kondisi : Baik
Listrik : 2100 KW
Luas Perkerasan : 18000 m²

UTILITAS DAN SARANA PELENGKAP BANGUNAN

Dokumen Kepemilikan
Butir-butir kepemilikan yang kami peroleh dari properti yang bersangkutan antara lain:
Nama Pemilik : PT. JAYA PROPERTY
Jenis Hak : Hak Guna Bangunan
Tahun Perolehan Hak : -
Lamanya Hak Berlaku : -
Berakhirnya Hak : -
Kontraktor : Perusahaan Perumahan (PP)
IMB : -
Peruntukan : Non hunian
Luas Tanah : 11.802,40 m2
Luas Bangunan : 64.343,40 m2, terdiri dari bangunan berlantai 3
Alamat Properti : Jl. Bintaro Utama 3A, Kelurahan Pondok Betung,
Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang, Provinsi Banten
Jenis Penggunaan : Komersial

Utilitas Jumlah Unit
Listrik 3500 KVA
AC central 2 Unit
PABX 1 Set
Sound system 1 Set
Alarm 66 Buah
Hydrant 35 Buah
Sprinkler 160 Buah
Reservoir 0 Buah
Genset 2 Unit
Lift penumpang 0 Unit
Lift barang 2 Unit
Penangkal petir 1 Set
Pengolah limbah 8 Buah
Eskalator 6 Unit
Travelator 0 Unit

ANALISIS DAN DASAR PENILAIAN

Analisis Makro

Perkembangan Perekonomian Indonesia
Perkembangan ekonomi salah satunya ditandai dengan angka Produk Domestik Bruto. Bila terjadi peningkatan dapat diartikan bahwa daya beli masyarakat naik, sehingga besar kemungkinan ada peningkatan pengunjung ke pusat perbelanjaan. Dengan adanya kenaikan jumlah pengunjung dapat menambah tingkat pendapatan para penyewa.
Tabel indicator ekonomi:
Sumber: Colliers International Indonesia Research Department

Faktor lain yang dapat digunakan untuk menganalisis perkembangan ekonomi adalah inflasi. Inflasi adalah tingkat besaran uang yang beredar di masyarakat, namun dapat pula diartikan sebagai kenaikan harga secara umum. Kategori inflasi adalah 4-6% rendah, 5-10% menengah, dan 11-100% tinggi serta bila >100% adalah hiper. Indonesia berada pada inflasi 2.78% pada Desember 2009 dan 3,72% pada Januari 2010.
Grafik inflasi Indonesia :

Suku bunga Bank Indonesia cukup berpengaruh terhadap perekonomian Indonesia, apalagi bagi sektor perbankan. Sektor ini merupakan bidang yang cukup penting sebagai pemacu peningkatan ekonomi. Penambahan atau penurunan suku bunga Bank Indonesia akan membawa dampak pula terhadap bisnis properti. Bila ada penurunan tingkat suku bunga, maka ada peluang bisnis untuk membuat proyek baru, karena bunga yang kecil meringankan beban pembangunan.
Bila banyak pembangunan baru dalam properti pusat perbelanjaan, tentu ada persaingan yang
kompetitif antara ritel-ritel yang ada untuk mendapatkan pengunjung.
Tabel Suku Bunga Bank Indonesia :
Tanggal BI Rate
Period
BI Rate
15 October 2015
7.50 %
17 September 2015
7.50 %
18 August 2015
7.50 %
14 July 2015
7.50 %
18 June 2015
7.50 %
19 May 2015
7.50 %
14 April 2015
7.50 %
17 March 2015
7.50 %
17 February 2015
7.50 %
15 January 2015
7.75 %
11 December 2014
7.75 %
18 November 2014
7.75 %
13 November 2014
7.50 %
7 October 2014
7.50 %

Sumber: Bank Indonesia (www.bi.go.id)

Evolusi dan Perkembangan Pusat Perbelanjaan Di Indonesia
Ritel merupakan salah satu industri paling dinamis. Kondisi sosial, ekonomi, demografi, dan perubahan gaya hidup adalah faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya pergeseran dalam tema dan konsep industri ritel. Oleh karena itu, seiring dengan perubahan keadaan ekonomi, berbagai macam pusat perbelanjaan telah bermunculan di Indonesia.
Pemilik dan pengelola pusat perbelanjaan harus mampu mengantisipasi perubahanperubahan
yang terjadi di dalam pasar dan dengan tanggap mengadaptasinya ke dalam pusat
perbelanjaan mereka sehingga selalu sesuai dengan gaya hidup dan kebiasaan-kebiasaan
berbelanja dari target pengunjung mereka. Hubungan dan kerja sama yang dekat antara
pengembang, operator, pengelola, desainer, serta pemilik toko sangatlah penting untuk
menciptakan dan menjaga keberhasilan pusat perbelanjaan mereka.
Sebelum tahun 1980-an
Sebelum tahun 1980-an, pasar-pasar tradisional, ruko-ruko, dan toko-toko yang berdiri sendiri merupakan konsep dan bentuk utama dari industri ritel di Jakarta. Dengan perkembangan ekonomi yang cukup baik saat itu, pusat perbelanjaan pertama di Jakarta, seperti Gajah Mada Plaza dan Ratu Plaza, telah menikmati masa kejayaannya. Pertumbuhan ekonomi yang cukup tinggi akibat deregulasi perbankan di akhir tahun 1980-an itu ditambah dengan meningkatnya kemakmuran masyarakat mengakibatkan pembangunan pusat perbelanjaan berkembang pesat.
Tahun 1990-an
Pusat perbelanjaan yang dibangun di awal tahun 1990-an, seperti Plaza Indonesia (1990) dan Plaza Senayan (1995), merupakan suatu pusat perbelanjaan bersifat "regional" yang bercirikan umumnya seluas lebih dari 40.000 meter persegi, terdiri atas satu atau dua toko serba ada (department store) yang menunjang berbagai jenis toko dan jasa ritel lainnya. Sebagai tambahan dari beberapa pusat perbelanjaan "regional" yang dibangun di area segitiga emas dan di pusat kota, jenis pusat perbelanjaan neighbourhood dan community juga bermunculan di daerah perumahan yang sudah mapan seperti Mal Pondok Indah dan juga di sepanjang jalan raya yang cukup ramai seperti Mal Taman Anggrek.
Dalam jangka waktu yang singkat ini, sebelum terjadi krisis ekonomi, kita menyaksikan pembangunan pusat perbelanjaan "super-regional" pertama (umumnya di atas 100.000 meter persegi dengan tiga atau lebih toko serba ada) yang dinamakan Supermal di Lippo Karawaci. Dengan adanya krisis ekonomi dan politik di akhir tahun 1990-an, pembangunan pusat perbelanjaan yang baru menjadi terhenti seluruhnya.
Konsep belanja hemat
Selama periode resesi di akhir tahun 1990, popularitas dari "konsep belanja hemat" muncul. Hemat di sini bukan berarti kualitas barang yang rendah dan dijual dengan harga murah. Tetapi, kualitas barang yang bagus dijual dengan harga murah melalui pengambilan untung yang lebih sedikit tanpa tambahan gimik promosi lainnya. Mereka juga menciptakan konsep toko yang menarik sehingga menjadi daya tarik sendiri bahkan bagi konsumen kelas atas. Peritel yang fokus pada "konsep belanja hemat" seperti Carrefour secara cepat mengembangkan usahanya selama periode ini dengan membuka cabang di berbagai tempat yang tersedia di pusat perbelanjaan yang ada. Demikian suksesnya peritel jenis hipermarket ini sehingga mereka berani membangun gedungnya sendiri untuk memenuhi target ekspansi mereka di tahun-tahun pertama masa resesi, di mana pada saat itu semua pengembang menjauh dari pasar. Pusat pertokoan dengan skala yang lebih kecil ini dan biasanya disebut sebagai power center umumnya terletak di lokasi-lokasi strategis di persimpangan jalan utama dengan tujuan untuk memperoleh pasar yang lebih luas.
Dengan keadaan pasar yang lebih stabil dan didukung daya beli masyarakat yang meningkat antara tahun 1999-2001, pengembang mulai berani kembali ke sektor ritel. Dengan hampir tidak adanya fasilitas pinjaman untuk sektor properti pada saat itu, sebagian besar pengembang memilih untuk membangun pusat pertokoan dengan ruang atau kios untuk dijual, bukan untuk disewakan. Tren ini berkembang amat pesatnya sehingga pasar dalam waktu yang tidak terlalu lama telah menjadi jenuh. Sektor ritel kemudian kembali harus mencari bentuk dan konsep baru untuk tetap dapat bertahan.
Pendekatan kreatif
Bentuk dan konsep baru serta ide-ide kreatif mengenai bagaimana berbelanja dengan lebih nyaman dan lebih menyenangkan dengan lokasi yang mudah dicapai akan menjadi faktor-faktor kunci dari suksesnya pembangunan suatu pusat perbelanjaan yang menjawab kebutuhan dan kepuasan pengunjungnya.
Hal ini meliputi faktor-faktor hardware maupun software dari pembangunan pusat perbelanjaan itu. Untuk menambah suasana santai dan menyenangkan, beberapa elemen baru seperti kombinasi jenis toko yang lebih menarik, diciptakannya bentuk dan konsep baru di luar kebiasaan ritel umumnya, dan ditunjang dengan strategi promosi yang kuat, adalah kunci menarik pasar yang lebih luas.
Kesuksesan ini juga tergantung dari para peritel itu sendiri. Mereka harus lebih kreatif dan fleksibel dengan segala aspek yang berhubungan dengan operasi mereka, mulai dari perencanaan, desain, manajemen, dan barang-barang yang dijual untuk mencapai suatu pengalaman berbelanja yang menyenangkan dari para pengunjungnya. Mereka jangan berpangku tangan dan hanya mengerjakannya dengan caracara lama, sementara kebiasaan dan gaya hidup para pengunjungnya telah berubah. Pembeli mereka berubah dan bertumbuh dengan berjalannya waktu, demikian juga mereka harus menyesuaikan diri dengan perubahan ini.
Sebagai contoh, kita bisa melihat apa yang baru dilakukan oleh perusahaan waralaba raksasa McDonald's yang secara kreatif dan inovatif memperkenalkan McCafe yang memiliki gaya tersendiri untuk menyesuaikan dengan kebutuhan sebagian pengunjungnya yang berkembang, di mana sebelumnya mereka cukup dipuaskan dengan pelayanan cepat saji gaya Amerika secara tradisional.
Saat ini para konsumen lebih menuntut suasana nyaman dan berkelas untuk acara makan pagi bahkan acara rehat di sore hari. Contoh lain, departemen riset dan pengembangan dari MOS Burger, sebuah waralaba cepat saji terbesar di Jepang, menciptakan menu baru setiap bulannya yang bersifat East meets West dan usaha ini sangat berhasil menjawab kebutuhan generasi eksekutif muda di sana yang menghendaki sentuhan- sentuhan Barat di makanan sehari-hari mereka, seperti Yakiniku Rice Burger, Tempura Burger, atau Teriyaki Burger.
Daya tarik baru
Konsep Ritel yang baru tidak muncul begitu saja. Konsep ini dikembangkan melalui proses adaptasi yang disesuaikan dengan perubahan dan perkembangan sosial di masyarakat. Sebuah konsultan harus mampu membantu para pemilik pusat ritel untuk dapat secara kreatif menciptakan suasana "teatrikal" baik bagi para pengunjung maupun bagi para peritel. Cilandak Town Square lebih di kenal dengan nama CITOS adalah contoh bagaimana sebuah pusat ritel dengan konsep kreatif dapat berhasil dan menonjol bagaikan sebuah pesona baru yang mengisi kekosongan di pasar ritel yang sibuk. Tempat ini mengombinasikan antara kesenangan, tempat makan dan hiburan, serta gaya hidup berbelanja bagi orang-orang yang menginginkan sesuatu yang berbeda. Desain interior dari pusat perbelanjaan tersebut, yang dibangun dengan gaya art-deco modern, bergaya arsitektur yang menyenangkan dan ceria, ditambah lagi dengan desain dari setiap penyewa yang menarik dan berbeda satu sama lainnya, serta ditunjang oleh berbagai acara di sepanjang hari, telah menciptakan suasana seperti kafe jalanan dengan aktivitas yang tak henti-hentinya di pusat perbelanjaan tersebut. Pusat belanja dan hiburan seperti ini akan menarik pengunjungnya untuk melakukan berbagai kegiatan, seperti makan malam atau berbelanja dengan suasana terbuka. CiWalk dapat menjadi tempat tujuan ritel yang nyaman di mana para pengunjungnya dapat menghabiskan waktu mereka sepanjang hari untuk berbelanja, melihat- lihat, dan bersenang-senang.
Gaya hidup metropolitan
Saat ini, orang-orang pergi ke pusat perbelanjaan tidak hanya dengan tujuan berbelanja, tetapi juga dengan tujuan untuk melihat-lihat dan dilihat. Apakah anda duduk di sebuah kafe, menikmati secangkir kopi, atau sedang bersama dengan keluarga untuk makan malam di suatu restoran yang trendi setelah anda berbelanja untuk kebutuhan sehari-hari, membeli hadiah untuk orang yang tersayang, atau bahkan memanjakan diri anda dengan membeli sepasang anting-anting yang sesuai dengan baju anda, kemudian menyegarkan diri anda dengan pergi ke sebuah spa yang eksklusif. Setelah itu, anda akan bertemu dengan teman- teman dan bermain biliar di sebuah lounge sementara menunggu pemutaran film untuk midnight show. Anda akan dapat menikmati sepanjang hari anda di tempat yang menyenangkan ini.
Generasi baru dari pusat perbelanjaan di Jakarta akan menjadi tempat untuk melakukan semua kegiatan tersebut, dan dengan adanya satu contoh sukses, konsep ini akan menjadi model acuan bagi pusat ritel lainnya. (Sub bab ini diambil dari tulisan Rosaline Lie Senior Associate Director Departemen Ritel PT Procon Indah)

Pertumbuhan Penduduk
Tangerang merupakan merupakan salah satu daerah buffer di mana terdapat kawasan perumahan yang cukup padat yang mana jumlah penduduknya bertambah tiap tahun. Pertumbuhan yang besar menjadi peluang bagi pusat perbelanjaan untuk berkembang. Secara umum, di Indonesia tingkat hunian bersifat fluktuatif, mudah berubah sesuai dengan keadaan lingkungannya.

Analisis Harga Sewa
Harga sewa ruang di pusat perbelanjaan dipengaruhi oleh faktor eksternal di bidang ekonomi seperti tingkat inflasi, suku bunga dan stabiliatas nasional yang memberikan pengaruh terhadap pihak manajemen untuk berani menaikkan atau menurunkan harga sewa.
Grafik pertumbuhan harga sewa dan service charge :

Sumber: Colliers International Indonesia Research Department

Analisis Mikro

4.2.1 Kondisi Persaingan Ritel
Untuk wilayah Tangerang, penawaran pusat perbelanjaan di Jalan Raya Bintaro Utama cukup besar. Ada sekitar empat pusat perbelanjaan yang cukup besar di kawasan ini. Selain itu masih ada banyak ruko-ruko yang melayani konsumen tingkat yang lebih rendah lagi. Contoh pusat perbelanjaan tersebut antara lain Plaza Baru Ciledug, Ciledug Mall, Giant Departement Store, dan Plaza Bintaro Jaya.
Dari pengamatan, ada persaingan yang cukup sengit diantara pusat-pusat perbelanjaan yang ada. Pemberian diskon yang cukup tinggi dilakukan agar produk laku dengan tinggi. Pasar tradisional terhimpit karena harga-harga yang ditawarkan di mal-mal cukup murah.
Pusat Perbelanjaan di Jabodetabek
Ritel Sewa
Dari tahun 2005-2008, tingkat hunian pusat perbelanjaan (ritel) di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi)stabil dan mengalami penurunan pada tahun awal 2008 hingga 2009, dari tahun 2009-2010 juga terus mengalamikenaikan seiring dengan kembali pulihnya perekonomian dunia.
Secara tahunan tiap tahun tingkat permintaan dan penawaran mengalami kenaikan dari tahun ke tahun Sebeesar ± 4-5%.

PENDEKATAN PENILAIAN
Penilaian properti pusat perbelanjaan ini Pendekatan Pendapatan dengan analisis DCFa. Pada Pendekatan Pendapatan, penilaian dilakukan dengan metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow). Sehubungan dengan jenis aktiva yang tergolong sebagai income producing property, maka metode penilaian yang paling tepat dan sesuai atas aktiva ini adalah Pendekatan Pendapatan dengan menggunakan metode Discounted Cash Flow.. Nilai yang kami gunakan sebagai Indikasi Nilai Pasar dari aktiva ini adalah nilai yang dihasilkan dari pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode Discounted Cash Flow.
Proses penilaian pendekatan di atas diuraikan masing-masing di bawah ini.

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Tinjauan Pasar Pusat Perbelanjaan (Shopping Center Market Overview)
Perkembangan pusat perbelanjaan di wilayah Kota Tangerang sangatlah menjanjikan, hal ini karena besarnya permintaan atas properti pusat perbelanjaan ini. Permintaan yang cukup besar atas properti ini akibat dari kemudahan dalam prosedur investasi di bidang properti pusat perbelanjaan dan adanya evolusi dan perkembangan pusat perbelanjaan itu sendiri, disamping itu tingkat pengembalian yang cukup besar, yaitu sekitar ± 13%, juga berpengaruh terhadap permintaan masyarakat terhadap properti pusat perbelanjaan di kawasan ini.
Ditinjau dari aspek lokal, properti pusat perbelanjaan Plaza Bintaro Jaya bukanlah satu-satunya yang ada di wilayah ini. Disamping Plaza Bintaro Jaya, juga terdapat Lotte Mall Bintaro serta puluhan ruko yang tersebar di sepanjang Jalan Bintaro Utama, sampai dengan saat ini Plaza Bintaro Jaya masih menjadi pemimpin dalam persaingan merebut permintaan konsumen. Setidaknya dengan jumlah penduduk Kota Tangerang Selatan yang mencapai 1,2 juta jiwa (BPS tahun 2007), keberadaan dari properti pusat perbelanjaan tersebut sangatlah wajar, melihat peluang besar di kawasan ini, para pengembang pusat perbelanjaan tidak segan-segan menanamkan modalnya.
Dengan adanya potensi yang sangat menjanjikan ini, maka diprediksikan akan lebih banyak lagi investor yang menanamkan modalnya. Sehingga pada penawaran akan pusat perbelanjaan akan meningkat, hal ini dikarenakan adanya peningkatan dari sektor permintaan. Melihat fenomena ini, maka diprediksikan occupancy rate cenderung akan stabil. Fluktuasi occupancy rate lebih disebabkan oleh faktor politik.

Profil Pusat Perbelanjaan
Luas total yang telah disewakan : 21.363,868 m2. Berikut ini adalah rincian harga sewa yang berhasil dihimpun :
Anchor Tenant
Luas lantai yang disewa : 10172,26 m2
Rental rate : Rp 7.776.000/m2/tahun
Service Charge : Rp 1.200.000/m2/tahun
Big tenant
Rental rate : Rp 6.480.000/m2/tahun
Pertokoan
Rental rate rata-rata : Rp 3.240.000/m2/tahun

Asumsi Penilaian
Data-data dan asumsi-asumsi yang kami gunakan sehubungan dengan Pendekatan
Pendekatan nilai jual pengganti dalam penilaian ini adalah sebagai berikut :
Pendapatan properti didapat dari sewa lantai pertahun ditambah dengan sevice charge dan parkir ;
Kenaikan nilai sewa adalah sebesar 10 % per tahun, dimulai sejak tahun 2013 yaitu pada saat occupancy rate adalah 100%;
Kenaikan service charge adalah sebesar 10% pertahun untuk semua penyewa;
Biaya gaji pegawai adalah sebesar 10% dari total service charge;
Biaya administrasi adalah sebesar 25% dari total service charge;
Biaya penjualan dan pemasaran adalah sebesar 2% dari total pendapatan kotor efektif
Biaya perawatan dan biaya cadangan untuk penggantian per tahun adalah 2% dari total pendapatan kotor efektif;
Pajak Bumi dan Bangunan untuk tahun 2014 adalah sebesar Rp 3.500.000.000,- ;
Biaya asuransi adalah sebesar 3% dari total pendapatan kotor efektif;
Kenikan biaya adalah sebesar 5% per tahun sejak tahun 2013;
Terminal Caprate adalah rata-rata discount rate yang paling stabil ditambah dikurangi persentase rata-rata kenaikan NOI setiap tahunnya;
Proyeksi Cash Flow dilakukan sampai dengan 9 tahun.

Nilai Indikasi Pusat Perbelanjaan
Berdasarkan penilaian dengan pendekatan pendapatan diatas maka didapatkan Nilai
Pasar Plaza Bintaro Jaya adalah sebesar :
Nilai Pasar :
782.142.000.000

OPINI NILAI
Berdasarkan pemeriksaan yang telah kami lakukan dengan memperhatikan berbagai pertimbangan sesuai dengan kemampuan kami sebagai penilai, maka kami menyimpulkan dua opini nilai atas penilaian yang kami lakukan terhadap properti pusat perbelanjaan Plaza Bintaro Jaya di Jalan Bintaro Utama Sektor 3A, Kelurahan Pondok Betung, Kecamatan Pondok Aren, Kota Tangerang Selatan, Provinsi Banten yang dikelola oleh PT. JAYA PROPERTY.

Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan
Penilaian dengan pendekatan pendapatan adalah sebesar :
273,335,000,000
(Dua Ratus Tujuh Puluh Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)

KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan hasil analisis dan penilaian kami atas properti serta dengan memperhitungkan semua faktor-faktor yang dapat mempengaruhi nilai properti, maka kami menyimpulkan bahwa nilai pasar yang paling sesuai adalah nilai berdasarkan pendekatan pendapatan yaitu sebesar :

782.142.000.000


Happy Bayu Prayudatama
Direktur
MAPPI No. 07330004780
Izin Penilai No. 1.00.0060

Laporan Penilaian Bintaro Plaza

Recommend Documents