1. PEND PENDAH AHUL ULUA UAN N
1 .1
Lingkup Pelaya ayanan Jasa Laporan penilaian ini dipersiapkan untuk Bapak Agung Haris Setiawan
atas instruksi instruksi
beliau pada tanggal 6 November !1" untuk melakukan
penilaian Perkantoran #A$APA%A &'()* ++ yang Jl. Jenderal Sudirman ,av. - - Sudi Sudirm rman an Jaka Jakart rtaa Sela Selata tan n Jaka Jakart rta a +ndo +ndone nesi sia a deng dengan an tu/u tu/uan an untu untuk k menentukan nilai pasar aset atas properti atas properti tersebut. terseb ut. Laporan penilaian penilai an ini 0anya dapat digunakan dalam batasan tu/uan yang penilai berikan dan penilai tidak mempunyai
tanggung
ataup ataupun un moral moral
/awab
ke2uali ke2uali
dari
penggun penggunaa
sudut
pandang
laporan laporan
dan
perundangundangan penilaian penilaian
ini
tela0 tela0
mendapat i3in dari penilai yang bersangkutan. bersangkutan. 1. &u/uan Penilaian &u/uan dari penilaian properti perkantoran ini adala0 untuk menentukan Nilai Pasar (a/ar atas ob/ek properti dan laporan penilaian ini tidak bisa digunakan digunakan selain untuk tu/uan tersebut. tersebut.
1.4
&anggal &anggal +nspeksi Lapangan Pendataan ter0adap ob/ek properti dilakukan pada tanggal 6 November
16 November !1". Pemeriksaan lapangan dilakukan pada tanggal 15 November !1". 1. &anggal &anggal Penilaian Penilaia n &anggal penilaian e7ekti7 adala0 tanggal November !1" dengan asumsi tidak ada peruba0a ada peruba0an n se/ak tanggal ta nggal inspeksi. 1." Pengenalan dan %e7inisi Perkantoran 1.".1 Pengertian Perkantoran
1
,ata ,ata kantor kantor berasal berasal dari dari ba0asa Belanda kantoor adal adala0 a0 sebut sebutan an untu untuk k tempat yang digunakan digunakan untuk untuk perniagaan atau perniagaan atau perusa0aan perusa0aan yang yang di/alankan se2ara rutin. ,antor bisa 0anya berupa suatu kamar atau atau ruangan ke2il maupun bangunan maupun bangunan bertingkat tinggi. Perkantoran adala0 Sebua0 atau beberapa gedung yang di/adi di/adikan kan ole0 ole0 satu atau atau lebi0 lebi0 organi organisasi sasi8pe 8perusa rusa0aa 0aan n sebaga sebagaii tempat tempat mereka mereka melakukan peker/aan untuk men2apai tu/uan organisasi8perusa0aan. 1.". Jenis/enis Perkantoran Jenis/enis perkantoran dapat dikelompokkan berdasarkan tipe bangunan kepemilikan dan kelas. 1."..1 Berdasarkan &ipe Bangunan Jenis perkantoran berdasarkan tipe bangunan suatu gedung perkantoran ada beberapa ma2am yaitu 9 Hig0 rise building :bangunan dengan lantai lebi0 dari ! lantai; #iddle rise building :bangunan lantai sampai dengan ! lantai; Low rise building :bangunan 1 lantai sampai dengan 4 lantai;
daera0 pusat bisnis ,elas B :dengan luas berapa sa/a dan terletak dilokasai mana sa/a namun memiliki kualitas material yang baik dan 2ukup modern;. %ili0at dari segi kelas ternyata yang lebi0 diper0atikan adala0 dalam 0al luas gedung perkantoran lokasi 7asilitas serta kualitas material bangunan yang digunakan.
1.".4 Nilai Nilai adala0 pendapat seseorang ter0adap sesuatu 0al pada waktu dan tempat tertentu yang dinyatakan dengan uang. Nilai pasar adala0 perkiraan /umla0 uang pada tanggal penilaian yang dapat diperole0 dari transaksi /ual beli atau 0asil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli dengan men/ual
dalam
suatu
transaksi
bebas
pen/ual ikatan
yang
berminat
yang penawarannya
dilakukan se2ara layak dimana kedua pi0ak masingmasing mengeta0ui dan bertindak 0ati0ati dan tanpa paksaan :SP+ !.".45.1;. 1.". Penggunaan &ertinggi dan &erbaik :HB>; Penggunaan &erbaik dan &ertinggi dide7inisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu aset yang se2ara 7isik dimungkinkan dapat dibenarkan se2ara wa/ar se2ara 0ukum sa0 se2ara 7inansial layak dan meng0asilkan nilai tertinggi :SP+ !."."6.1;. 1."." Pendekatan Penilaian 1;. Pendekatan Pendapatan Pendekatan pendapatan adala0 suatu pendekatan yang digunakan untuk menilai properti yang dapat meng0asilkan pendapatan dalam bentuk sewa. Nilai properti diperole0 dengan 2ara meng0itung seluru0 pendapatan sewa kemudian dikurangi dengan se0ingga
meng0asilkan
pengeluaranpengeluaran (outgoings)
sewa bersi0
kemudian
dikalikan
rutin
dengan years
purchase in perpetuity dengan tingkat pengembalian tertentu atau dengan 2ara mengalikan sewa bersi0 dengan A&B selama masa kontrak ditamba0 dengan nilai sewa semasa dikalikan A&B tertanggu0 keabadi pada masa
4
sesuda0 kontrak. Pendekatan ini berdasar pada konsep 0ubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu income producing property . Nilai properti
di0itung berdasarkan pada proyeksi /umla0 pendapatan
bersi0 yang wa/ar yang di0arapkan dapat di0asilkan ole0 properti tersebut sepan/ang umur ekonomis yang masi0 tersisa. Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pi0ak lain. Pendapatan dimasa yang akan datang properti
tersebut
merupakan
keuntungan
bagi pemilik.
dari
%ari pengertian
tersebut nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan. %asar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adala0 ba0wa nilai pasar dari suatu properti kurang lebi0 sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan. Jika pendapatan bersi0 perta0un dianggap stabil selama masa operasional dan bersi7at bersi0
tak
ter0ingga
yang di0asilkan
atau
menerus
menerus
maka
pendapatan
pada ta0un tertentu ole0 suatu properti dapat
dikapitalisasi langsung men/adi nilai dari properti
bersangkutan
selama
tingkat kapitalisasi yang yang digunakan adala0 tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku
umum
di pasar properti bersangkutan. #etode ini disebut
,apitalisasi Langsung. Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap maka penilaiannya dapat menggunakan #etoda Arus ,as yang %idiskontokan
atau lebi0
dikenal
dengan
istila0
metode
%=?
(Discounted Cash Flow;. %engan pendekatan ini nilai dari suatu properti adala0 se/umla0 nilai kini dari Net Operational Income yang akan diperole0 dari 0asil operasional properti tersebut termasuk didalamnya Terminal Value /ika pada ak0ir ta0un proyeksi diasumsikan masi0 terdapat se/umla0 pendapatan yang akan berlangsung se2ara terus menerus dan stabil. Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari keseluru0an bagian aset yang mempunyai kontraksi langsung dalam
operasional. Seperti antara lain9 tana0 gedung sarana pelengkap mesinmesin dan peralatan dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisa0kan. Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain@ a. #enentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperole0 dari operasional properti bersangkutan termasuk didalamnya termination alue /ika ada. b. #enentukan dan atau memprediksikan segala biayabiaya yang akan timbul baik yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam mengoperasikan properti bersangkutan. 2. #emper0itungkan kemungkinan collection loss yang akan ter/adi. d. #emper0itungkan biayabiaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian properti
bersangkutan
seperti
pa/ak !ee8biaya mana/emen
resere o! replacement" royalty dan lainlainya. e. #eng0itung Net Operational Income dengan
2ara
mengurangi
#ross
I n c o m e dengan Total $%penses. 7. #eng0itung nilai kini dari Net Operational Income yang mungkin diperole0 dengan mendiskontokannya pada discount rate yang mere7leksikan tingkat balikan yang di0arapkan dari investasi /enis properti bersangkutan. g. #en/umla0kan semua nilai kini dari Net Operational Income termasuk Terminal Value /ika dalam penilaiannya menggunakan metode %=?. 1.6 Pen/elasan *ingkas #engenai Properti #ayapada &ower ++ merupakan /awaban nyata yang diberikan ole0 P&. Se/a0tera Alam Property selaku konstruktor dan P&. Pre2ise Pa2i7i2 *ealty selaku pengelola atas kebutu0an akan ruang perkantoran yang semakin meningkat di daera0 =B% Jakarta k0ususnya kebutu0an gedung perkantoran berkualitas premium. #ayapada &ower ++ dibangun diatas bidang tana0 seluas -.4 m dengan luas bangunan utama :#ross &rea; ; ".!! m :letta'le area C .!!! m; yang
"
terdiri dari ! lantai dan basement yang di/adikan area restoran8 2a7e serta bangunan parkir berlantai dengan total parking lot sebesar 4!! seluas C 15."1 . #enilik dari luasnya space yang ditawarkan ole0 #ayapada &ower ++ maka sasaran dari properti ini lebi0 dari perusa0aan : (ultiple Tenant ;. ?asilitas yang tersedia meliputi saluran telekomunikasi modern : Fi'er Optic" 'road'and" leased line D +S%N; instalasi listrik 46!! kEa 7ire sa7ety Bank8 A&# dan restaurant8 2a7e.
6
2. URAIAN UMUM
.1 Lokasi 'b/ek Properti Lokasi properti perkantoran #ayapada &ower ++ terletak di kawasan elit bisnis utama di +ndonesia yaitu di kawasan segitiga emas Sudirman&0amrin ,uningan tepatnya di Jalan Jenderal Sudirman ,av. - Sudirman Jakarta. Lokasi ini sangat 2o2ok untuk dibangun perkantoran 0otel dan berbagai /enis properti komersial lainnya. %engan kata lain pembangunan #ayapada &ower ++ ini tela0 memenu0i prinsip igehst and *est +se :HB>;. Bagi pengguna kendaraan bermotor #ayapada &ower ++ dapat diakses dari empat :; /alan raya dikarenakan lokasinya yang merupakan arsiran perpotongan dari Jalan Sudirman Jalan ,aret
-
%isamping itu lokasi perkantoran ini memliki kaeda0 3oning sesuai yang ditetapkan Pemerinta0 Provinsi %,+ Jakarta sebagai areal bisnis dan komersial. . Lingkungan Sekitar #enilik lingkungan sekitarnya tentu akan banyak di/umpai bangunan perkantoran 0otel dan ritel karena status kawasannya yang merupakan Central *ussiness District :=B%; paling elit di +ndonesia. #ulai dari properti yang bersi7at kompetitor maupun properti pendukung. Properti kompetitor yang dimaksud adala0 propertiproperti yang memiliki peruntukan se/enis dengan #ayapada &ower ++ yaitu Bangunan Perkantoran. Propertiproperti se/enis yang letaknya berdekatan dengan #ayapada &ower ++ ini yaitu Sona &opas &ower ANI &ower (isma #etropolitan dan lainlain. Namun 0al ini tidak men/adi masala0 bagi #ayapada &ower karena tinggi dan meningkatnya permintaan akan ruang perkantoran di kawasan Sudirman. Hal ini dapat dili0at dari ratarata tingkat 0unian :Occupancy -ate; ratarata untuk properti perkantoran di kawasan Segitiga )mas yang men2apai 5"! 0ingga ak0ir kwartal kedua ta0un !1" berdasarkan data yang dirilis ole0 Bank +ndonesia. #en/amurnya propertiproperti pendukung seperti Hotel Pusat Perbelan/aan *uma0 Sakit dan lainlain di sekitar lokasi #ayapada &ower ++ tentu akan men/adi keuntungan sendiri bagi bisnis perkantoran begitu /uga sebaliknya. Ada 0ubungan yang saling menguntungkan diantara setiap peruntukan properti yang ada. Ada beberapa properti pendukung ternama yang berada di sekitar lokasi properti yang dinilai seperti Hotel Le #eiden Hotel Sa0ir Pa2i7i2 Pla2e dan 7F Sudirman. .4 Peren2anaan ,ota Berdasarkan Peraturan %aera0 ,0usus +bukota Jakarta Nomor 1 &a0un !1 tentang ren2ana tata ruang dan wilaya0 %,+ Jakarta yang ter2antum dalam pasal 4 ayat 1 sebagai berikut @
a. ,awasan %uku0 Atas sebagai pusat kegiatan primer dengan 7ungsi stasiun terpadu dan titik perpinda0an antar moda tranportasi dengan konsep &'%9 b. ,awasan ,anal Ba/ir &imur dengan 7ungsi kawasan strategis kepentingan lingkungan9dan 2. ,awasan Segitiga )mas Setiabudi dengan 7ungsi pusat perkantoran dan /asa keuangan. %ari sini diketa0ui ba0wa dikawasan perkantoran #ayapada &ower ++ yang termasuk kawasan Segitiga )mas :,uninganSudirman&0amrin; adala0 kawasan pusat perkantoran dan /asa keuangan . Begitupun 0alnya dengan kondisi di lapangan ,ondisi dilapangan menun/ukkan ba0wa sepan/ang /alan sudirman banyak dipenu0i properti perkantoran lain seperti Sonatopas &ower (isma Bank Permata dan lainlain. Se0ingga kawasan dimana perkantoran #ayapada &ower ++ berdiri suda0 sesuai dengan 3oning yang dikeluarkan ole0 pemerinta0 setempat. . Analisis Penggunaan &ertinggi dan &erbaik ighest and *est +se dide7inisikan sebagai penggunaan yang semaksimal mungkin dari satu properti 0arta tetap yang memberikan man7aat paling besar. Ada empat 7aktor utama yang menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti yaitu @ a. hysically ossi'le Pembangunan suatu properti 0arusla0 memper0atikan keadaan geogra7is lingkungan dari lokasi pembangunannya baik itu kondisi lingkungan sekitarnya maupun topogra7i dari bidang tana0nya. >nsurunsur tersebut 0arus dianalisis dengan 2ermat agar diketa0ui ba0wa pembangunan dari properti tersebut apaka0 memungkinkan se2ara 7isik atau tidak. >ntuk kawasan Sudirman sendiri merupakan kawasan siap bangun tana0tana0 yang ada di kawasan tersebut tela0 berupa kavling dengan kontur rata se0ingga untuk pembangunan gedunggedung bertipe menenga0 ke atas : ighrise *uilding ; sangatla0 memungkinkan didukung dengan intensitas ter/adinya gempa yang minim. >ntuk masala0 ban/ir k0ususnya kawasan Triangle merupakan kawasan yang bebas ban/ir karena ada sistem pengontrolan pintu air yang baik. b. Financially Feasi'le
5
Pembangunan properti selain memper0atikan 7aktor 7isik lingkungan /uga 0arus memper0atikan kelayakan pembangunannya se2ara keuangan. Hal ini penting sekali untuk dipertimbangkan agar /angan sampai seluru0 investasi yang dikeluarkan dalam pembangunannya tidak dapat memberikan return yang diinginkan ole0 investorinvestor. >ntuk #ayapada &ower ++ per0itungan dan analisisanalisis
yang dilakukan
ole0 mana/er
keuangan baik saat pra
pembangunan maupun pas2a pembangunan tela0 terbukti nyata 0asilnya. Hal itu dapat dibuktikan dengan eksistensi #ayapada &ower ++ sebagai bangunan perkantoran berkualitas premium selama ta0un se/ak ta0un 1554 dan /uga konsistensinya meng0asilkan return yang diinginkan investor se0ingga dapat dikatakan ba0wa pembangunan #ayapada &ower !inancially !easi'le. 2. ,egally ermissi'le %alam kewenangannya menurut >>% pasal 44 ayat :4; pemerinta0 memiliki 0ak untuk menyelenggarakan peruntukan tana0 demi men/amin terselenggaranya tertib administrasi pertana0an dan mewu/udkan pembangunan berkelan/utan. 'le0 karena itu tentu akan ada regulasi pemerinta0 k0ususnya pemerinta0 daera0 :asas otonomi; berkenaan dengan pertana0an8 kawasan melalui *en2ana &ata *uang Pemerinta0
Pusat
maupun
%aera0.
Sala0
satu kebi/akan yang
sangat
mempengaru0i sektor properti yaitu Ioning :Peruntukan la0an untuk suatu /enis penggunaan bangunan dalam suatu kawasan; dan persayaratan +#B seperti ,%B ,LB dan lainlain. Jadi pembangunan #ayapada &ower ++ di kawasan Sudirman merupakan keputusan yang sangat tepat mengeta0ui ba0wa kawasan tersebut memang ole0 Pemprov %,+ dik0ususkan untuk kawasan bisnis dan komersial. d. a%imally roductie Pembangunan properti 0arus dipikirkan dengan sangat teliti dan 2ermat melalui instrumeninstrumen pendukung seperti kea0lian rekayasa sipil dalam 0al memenu0i unsur peman7aatan atau pengelolaan 7isik lingkungan kea0lian mana/emen keuangan dalam menganalisis kelayakan investasi pembangunan properti baik saat pra pembangunan maupun pas2a pembangunan dan ketertiban administrasi pembangunan serta pengelolaan. >nsurunsur tersebut 0arus dipenu0i dengan tu/uan sematamata untuk meng0asilkan pendapatan semaksimal mungkin demi memenu0i tingkat pengembalian yang diinginkan investor. >ntuk properti
1!
properti di kawasan Sudirman meli0at dari lokasinya yang strategis kualitas bangunan premium dan tingkat 0unian yang menembus angka 5" untuk perkantoran maka dapat dikatakan ba0wa #ayapada &ower ++ k0ususnya memenu0i unsur ma%imally productie. Berdasarkan analisis keempat unsur tersebut diatas dapat diambil kesimpulan ba0wa #ayapada &ower ++ memenu0i kuali7ikasi ighest and *est +se.
11
3. IDENTIFIKASI PROPERTI DAN DOKUMEN KEPEMILIKAN
4.1 +denti7ikasi Properti 4.1.1 &ana0 Properti berada diatas tana0 seluas -.4 m. ,ondisi umum dari tana0 tersebut adala0 sebagai berikut@ • • • • •
Bentuk tana0 ,ontur tana0 ,etinggian dari /alan Jenis 0ak kepemilikan No. Serti7ikat
@ &idak Beraturan @ &idak *ata @ Lebi0 tinggi dari /alan :C ! meter; @ H
4.1. Bangunan Properti berupa perkantoran dengan rin2ian sebagai berikut@ • • •
•
• • • • • •
&a0un pembuatan &a0un renovasi Luas struktur Bangunan ,antor Bangunan Parkir Jumla0 lantai Bangunan ,antor Bangunan Parkir ,onstruksi %inding Atap Lantai ,ondisi Listrik
@ 1554 @ @ "!! m @ 15"1 m @ ! lantai dan 1 lantai basement @ lantai @ beton bertulang @ ,a2a @ %ak beton bertulang @ ,eramik @ baik @ 46!! kEa
4. %okumen ,epemilikan Butirbutir kepemilikan yang kami perole0 dari properti yang bersangkutan antara lain @
1
Nama Pemilik
@ P&. P*)=+S) PA=+?+= *)AL&$
Jenis Hak
@ Hak
&a0un Perole0an Hak
@ 1554
Lamanya Hak Berlaku
@ 4! ta0un
Berak0irnya Hak
@ !4
,ontraktor
@ P&. Se/a0tera Alam Property
+#B
@ 1554
Peruntukan
@ Non 0unian
Luas &ana0
@ -.4 m
Luas Bangunan
@ ".!! m
Alamat Properti
@ Jl. Jenderal Sudirman ,av. - Sudirman Jakarta Selatan Jakarta +ndonesia
Jenis Penggunaan
@ Perkantoran :JPB ;
14
4. ANALISIS DAN DASAR PENILAIAN
.1 Analisis #akro Pertumbu0an ekonomi dipengaru0i ole0 beberapa 7aktor seperti angka produk domestik bruto tingkat suku bunga tingkat in7lasi dan pengaru0 in7rastruktur. ,eadaan negara dengan tingkat pertumbu0an ekonomi yang baik akan mendorong para pemilik properti pusat perbelan/aan untuk mengembangkan propertinya. Pertumbu0an ekonomi di +ndonesia 2enderung melambat setela0 'rde Baru. Hal tersebut dapat dili0at dari ta0un !11!14 yang terus menurun dari angka 65 persen sampai "- persen.
1
,enaikan /umla0 pengun/ung ini dapat menamba0 tingkat pendapatan para penyewa.
sebagai pema2u
peningkatan ekonomi. &ingkat suku bunga mempunyai pengaru0 yang signi7ikan pada dorongan untuk berinvestasi. Penamba0an atau penurunan suku bunga Bank +ndonesia akan membawa dampak pula ter0adap bisnis properti. Bila tingkat suku bunga turun banyak yang akan memin/am uang ke bank untuk membiayai pembangunan karena tingkat suku bunga yang turun menyebabkan bunga atas pin/aman pun men/adi ke2il se0ingga investor 2enderung melakukan investasi sala0 satunya dengan membangun proyek seperti pusat perbelan/aan. Bila banyak pembangunan baru dalam properti pusat perbelan/aan maka persaingan antara pusat pusat perbelan/aan yang ada untuk mendapatkan pengun/ung akan semakin ketat.
1"
16
sering menggunakan kebi/akan moneter yang ketat. %engan demikian tingkat in7lasi domestik /uga berpengaru0 pada investasi se2ara tidak langsung melalui pengaru0nya pada tingkat bunga domestik. ,ondisi 1 @ +n7asi maka B+ rate M mendorong 0arga men/adi se0ingga menyebabkan permintaan akan barang men/adi M. Laba penyewa M ,ondisi @ +n7asi M maka B+ rate mendorong 0arga men/adi M se0ingga menyebabkan permintaan akan barang men/adi . Laba penyewa
1-
Pembangunan in7rastruktur akan menyerap banyak tenaga ker/a yang selan/utnya akan berpengaru0 pada meningkatnya gaira0 ekonomi masyarakat. %engan in7rastruktur yang memadai e7isiensi yang di2apai ole0 dunia usa0a akan makin besar dan investasi yang didapat semakin meningkat. %engan adanya pembangunan in7rastruktur yang memadai seperti /alan raya stasiun terminal maka akan ada banyak /uga angkutan umum yang akan lewat se0ingga letak properti pusat perelan/aan yang strategis di tenga0 kepadatan dan muda0 di2apai akan mendatangkan pengun/ung yang lebi0 banyak. Hal inila0 yang akan mendorong investor untuk membangun propertinya. . Analisis #ikro &a0apan analisis mikro adala0 melakukan analisis yang lebi0 detail ter0adap property perkantoran yang diren2anakan. %alam ta0apan analisis mikro ter0adap perkantoran #ayapada &ower ++ beberapa poin yang dianalisis dipengaru0i ole0 berbagai analisis ter0adap perkantoranperkantoran yang berada di daera0 /abodetabek yaitu sebagai berikut@ ..1 Analisis Pola Persebaran Pasar perkantoran daera0 Jabodetabek betulbetul menun/ukkan per7orma terbaiknya 0al itu bisa dili0at dari meningkatnya kebutu0an ruang perkantoran dari ta0un ke ta0un yang menyebabkan men/amurnya pembangunan gedung bertingkat banyak yang ber7ungsi sebagai ruang perkantoran baik di daera0 Central *ussiness District maupun di daera0 Non *ussiness District.
1
7200000 7000000 6800000 6600000 6400000
Triwulan II riwulan IV
6200000 6000000 5800000 2011
2012
2013
2014
2015
Grafk Luas Kumulati Properti Perkantoran Jabodetabek (m2)
&ren positi7 yang terus berlangsung pada pasokan properti perkantoran /abodetabek bukanla0 0al yang mengagetkan karena ren2ana pemerinta0 untuk men/adikan beberapa kawasan sebagai Central *ussiness
District terus
direalisasikan. %itamba0 dengan respon positi7 swasta yang melakukan pembangunan gedung gedung perkantoran se2ara besarbesaran. ,arakteristik property perkantoran daera0 Jabodetabek memiliki pola persebaran yang tumbu0 pada koridorkoridor Pusat Bisnis %istrik :=B%; kota kota yang suda0 berkembang pesat maupun kotakota baru. Perkembangan yang sangat pesat bias dili0at dari pertumbu0an properti perkantoran pada kawasan Segitiga )mas yakni ,uninganSudirman&0amrin. .. Analisis Harga Sewa #eskipun Jakarta suda0 penu0 dengan
gedunggedung perkantoran
tapi 0al itu ternyata belum memenu0i permintaan pada ruang kantor. Permintaan pada ruang kantor di kota ini setiap ta0unnya meningkat sebesar 1. Hingga ak0ir ta0un !14 diperkirakan kebutu0an sekitar 6.5."!! m ruang kantor sewa.
15
%engan
adanya
ketidakseimbangan
antara
demand
dan supply
la0an perkantoran di Jakarta menimbulkan ter/adinya melon/aknya 0arga sewa dan /ual di kota ini. Sebagai bukti 0arga sewa saat ini suda0 menembus angka 6" dollar AS atau ekuivalen dengan *p -!.41 per meter persegi per bulan di luar biaya servis sebesar -" dollar AS :*p 5!.!!!; per meter persegi per bulan. Angka tersebut merupakan rekor 0arga sewa tertinggi pada kuartal +++ !14 yang perna0 ter/adi dan berlaku di gedung perkantoran premium ,awasan Bisnis &erpadu :=entral Business %istri2t8=B%; Jakarta. Sementara 0arga terenda0 sebesar *p 1!!.!!!8m8bulan dan biaya servis *p ".!!!*p !.!!!8m8bulan. Se2ara umum 0arga sewa rerata gedung perkantoran
AS
Sudirman
dan
#H
&0amrin
men2apai
kisaran
"!
:*p 6!!.!;8m8bulan atau 0ampir dua sampai tiga kali dari
0arga sewa perkantoran di Jalan H* *asuna Said dan ntuk luar =B% 0arga yang ditawarkan 2ukup bersaing dan lebi0 banyak terpengaru0 ole0 lokasi dibandingkan 7aktor7aktor lainnya. Sebagai kawasan yang paling berkembang saat ini misalnya koridor &B Simatupang masi0 berada pada level " dollar AS :*p 4!!.!!!;8m8bulan dan biaya servis *p 6!.!!!8m8bulan. Harga sewa terenda0 sekitar *p -!.!!!8m8bulan dan biaya servis *p 4".!!!8m8bulan. Harga sewa tersebut meningkat dua kali lipat /ika dibandingkan
pen2apaian
ta0un
lalu
sebesar
44-
dollar
AS
:*p
45.4468m8bulan;. Sedangkan di luar =B% sekitar 151 %ollar AS :*p .-!58m8bulan;. ..4 Analisis ?ungsi dan ,arakteristik Semakin lama 7ungsi yang ada men/adi lebi0 berkembang artinya tidak lagi sebua0 property perkantoran diperuntukkan sebagai gedung gedung kantor beberapa perusa0aan sa/a. Property perkantoran berkembang men/adi tempat kuliner atau !ood and 'eerage li!estyle dan sebagai pusat 0iburan
!
:entertainment 2enter; dan lainlain. Seperti 0alnya te/adi pada perkantoran #ayapada &ower yang awalnya disewakan untuk gedung perkantoran sa/a sebagian berali0 7ungsi men/adi tempat kuliner li7estyle ba0kan pusat 0iburan. Hal ini /uga ter/adi pada properti perkantoran lain yang ada di Jabodetabek dan banyak memberikan dampak positi7 ter0adap tingkat 0unian gedung yang semakin meningkat tiap ta0unnya.
1
5. PENDEKATAN PENILAIAN Penilaian properti pusat perbelan/aan ini dilakukan dengan menggunakan satu
pendekatan yaitu Pendekatan Pendapatan dengan analisis %=?. Pada Pendekatan Pendapatan
penilaian
dilakukan
dengan metode Arus
,as
&erdiskonto
: Discounted Cash Flow;. Se0ubungan dengan /enis aktiva yang tergolong sebagai in2ome produ2ing property maka metode penilaian yang paling tepat dan sesuai atas aktiva ini adala0 Pendekatan Pendapatan dengan menggunakan metode Discounted Cash Flow. ".1. Pendekatan Pendapatan :+n2ome Approa20;
Pendekatan ini berdasar pada konsep 0ubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu income producing . Nilai properti di0itung berdasarkan pada proyeksi /umla0 pendapatan bersi0 yang wa/ar yang di0arapkan dapat di0asilkan ole0 properti tersebut sepan/ang umur ekonomis yang masi0 tersisa. Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pi0ak lain. Pendapatan dimasa yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. %ari pengertian tersebut nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan. %asar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adala0 ba0wa nilai pasar dari suatu properti kurang lebi0 sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan. Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap maka penilaiannya dapat menggunakan #etode Arus ,as yang %idiskontokan atau lebi0 dikenal dengan istila0 metode DCF ( Discounted
Cash Flow).
%engan pendekatan ini nilai dari
suatu properti adala0 se/umla0 nilai kini dari Net Operasional Income yang akan diperole0 dari 0asil operasional properti tersebut termasuk didalamnya Terminal Value /ika pada ak0ir ta0un proyeksi diasumsikan masi0 terdapat se/umla0 pendapatan yang akan berlangsung se2ara terus menerus dan stabil. Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari keseluru0an bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional seperti antara lain9 tana0 gedung sarana pelengkap mesinmesin peralatan dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisa0kan.
Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain@ +.
#enentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperole0 dari operasional properti bersangkutan termasuk didalamnya termination alue /ika ada. ++.
#enentukan dan atau memprediksikan segala biayabiaya yang akan timbul baik yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam mengoperasikan properti bersangkutan.
+++.
#emper0itungkan biayabiaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian properti bersangkutan seperti pa/ak !ee8biaya mana/emen resere o! replacement royalty dan lainlainya.
+E.
#eng0itung Net Operasional Income dengan 2ara mengurangi #ross Income dengan Total $%penses.
E.
#eng0itung nilai kini dari Net Operasional Income yang mungkin diperole0 dengan mendiskontokannya pada discount rate yang mere7leksikan tingkat balikan yang di0arapkan dari investasi /enis properti bersangkutan.
E+.
#en/umla0kan semua nilai kini dari Net Operasional Income termasuk Terminal Value /ika dalam penilaiannya menggunakan metode %=?.
4
6. OPINI NILAI
Berdasarkan data yang tela0 kami kumpulkan baik se2ara langsung dari inspeksi lapangan maupun se2ara tidak langsung melalui instrumen teknologi saat ini dengan memper0atikan berbagai unsur yang diperlukan dalam menganalisis nilai indikasi ak0ir dari properti sesuai dengan kemampuan kami sebagai penilai maka kami menyimpulkan sebua0 opini nilai atas penilaian yang kami lakukan mengikuti kaida0 Standar Penilaian +ndonesia :metode pendekatan pendapatan@ Discounted Cash Flows; ter0adap properti gedung perkantoran #ayapada &ower ++ Jalan Jenderal Sudirman ,av. - Sudirman Jakarta Selatan adala0 sebesar@ Rp3,500,820,600,000.00 :&iga triliyun lima ratus milyar delapan ratus dua pulu0 /uta enam ratus ribu rupia0;
1
