La Ordenación Urbanistica J Estebam Noguera

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ugs sistemas de ordenación , de la edificación ¿ podríamos

decir que la ordenación urbanística concluye en la or{denacló n de la edif icación y que a partir de este punto corresponde i~ala arquitectura la materia lización de los edil icio s y, por tanto, de la ';.' ciudad en sus aspe ctos m ás directam ente perceptibles. ':t~   La ordenaciÓll de la   edif icación es un momento extremadamente : & deficado del proceso de ordenación urbanística. Por una parte, es la cOllCrecióo d e   criterio s urbanisticos tan relevantes com o la propor.   coo entre  aprovechamientos privad~s y contraprestaciones de inte1 '; ; rés públic o, o como la adecuada relación entre valores históricos e '~. innovación; por otra es la base de partida de los proyectos que han ~ de aportar a la ciudad su arquitectura. Debe haber, por tanto, en la t-.o rdenació n urbanístic a de la edificació n un compromiso lúcid o entre ¡ f   la dimensió n de los valo res colectivos y el margen de juego Q ue ne~~'ú sita la buena arquitectura para hacerse realidad. En nuestro entor[no cultural, fue el Plan general metropoli tano de Barcelo na de 1976 ,.} el primer documento Que aportó una sistematización suflc ientemen. \te clara de la ordenación de la edificación en lo s planes urbanisticos, ::.Oesdeentonces la práctic a, bastante intensá, d e la ordenación urba.:nística en nuestro pais ha permitido depurar los conceptos, hasta el ,:t"punto de que hoy las técnicas de ordenación de la edificació n son . ampliamente conocidas, si bien su aplic ación no llega en muchos ca~ sos a fuocionar con el rigor que seria de esperar. ~ L o s s is te m a s d e o r de n a ci ó n d e la e d if ic a c ió n s e b a sa n s ie m p re ~.en el estable cimiento de los parámetros que relacionan el solar con el edificio Que se puede construir de acuerdo con la ordenación uro ~~~banística propuesta. £ 1   proyecto del edif icio ha de respetar estos parámetros, ex.presados en las ordenanzas de edific ación, que es. \ lable cen el plan general y. en su caso, los planes de reforma ¡ntet:rio r en suelo urbano y los planes parciales en el suelo urbanizable. F Hay tres sis temas básicos de ordenación de la edificació n: por  ~_. alineaciones de calles, por edificació n aisla da en parcela y por de;'í,:;.lin ición vo lumétrica . ~. En el sistema de alineaciones de calle , las alin ea-:iones son el pará.

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. t Ia e < t . fIli C aCl I .a se . . O  I1.Su YOumetri ffit ~,~?:.,IJ.'~metro  p rin c ip a l   a I que ha de aJusarse ~~,completa por una a!tura regul~dora y una profundidad máx.ima. El rég~ /¿:~ meo habitual de estas edlficaclOlles es que ocupen toda la anchura del  ,:t,~solar en el frente de la calle y que tengan medianeras comunes. En el sistema d~ ed.i~cación. aislada: el parame~ro básico es la :~ :;;g -parcela. Cada edlflcac!On se dlspondra de forma Independie nte y aislada en la parcela. La cantidad de edificación construib le en' ,?t~ ~~ cada sola r estará I!mit ada por un índice de edif icabitid ad que se c 1 _ :" ~ ;a p lic a a su   superficie. ~~; En el sistema de definición volumétric a, la ordenación urbanísl~

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.fk'fÉ c a   determina directamente la volumetria del edificio. que puede

ser simple -bloques, torres, etc.- o comple ja. La relación del ed~ :#~ :.~~. ~cio con el solar puede ser muy variable. A menudo la forma y la d imensión del solar son consecuencia de la volumetría propuesta. r~;'~\' Asimismo, puede ser variable la rela ción con la calle: los edificio s  p ueden estar .t.ata! o .parcia lmente alineados con la calle o no tener  {,-.~;: rWlguna relaclon tlpiflcable con ella . .:.t - i l i . ' El sistema de alineaciones es el Que tiene más presencia en los teji; r . ; \ 5 ' ; '   dos antiguos de nuestras ciudades. Se origin a en la forma más ele~;:;;':" mental de construir se la ciudad en la edad media por agregació n de . O ; : : : - '! ' ~ ,   ooficaciones. Posteriormente, el sistema se racionaliza por la defin ~ ción proyeclual de los trazados de nuevas calles y por el eslable6 ;,~~-,,'miento de ordenanzas relativas a la altura y profundidad de las edificar  ci:Yles,Actualmente, este sistema en su versióo pt..rasólo se utiliza en la . r _   "ocdenacÍÓ1de los tejidos existentes formados de acuerdo con su kígica. ,~.\ El sistema de edificación aisla da en parcela es la reinterprela Ción Ufbana de las edi&aciones rurales o señoriale s aisladas. Las areas d e ,; edific ación aisla da no aparecen en nuestras poblacio nes hasta el comienzo del siglo :0:,y corresponden casi siempre a tejid os con trazado proyectado. Inicialmente se trata de áreas de ...Menda unifamiliar, para ampliarse más tarde a las tipologias p lurifamilia res y a la industria. El sistema de definic ión volumétrica tiene su antecedente teóric o en la propuesta de superación de la calle corredor por parte de los arquitectos del movimie nto moderno del prim er tercio del siglo :0:, y la proclamación de la autonomía del tipo arquitectónico respecto a la calle. La técnica de la defin ición volumétrica, a menudo hibridada . con las otras dos, es, seguramente, la más frecuente hoy tanto en +   la ordenació n de nuevos tejidos urbanos como en las remodelacio,~nes, p"equeñas o grandes, de areas de los tejid os existentes.

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El sistema de ordenación de la ed,ficación es \11 determinante  bá sic o de la cO l1f 'gu rac i6n y del caracler dellejido u rUa'l(l. A Sistema de alineaciones de calles. B Sistema de edifICación aioJada en p¥cela, C Sistema de ed,ficacion aislada en p¥cela (vivienda undamharl. O Sistema de definición l'Okméllica,

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c h u ra d e l a c al le , s i b ie n h a s i d o f r e c u en t e, e n c a l e s d e m e n o s d e 20 r o   d e a n ch o , a d m it i r a l tu r a s d e h a s ta u n a v ez y m e d i a l a a r tc h u ra . N o s e d e be p e r de r d e v i s ta Q u e no e s l o m i s m o l a a lt u ra d e d e te r m in a d os e l em e n t os s i ng u la r e s q u e l a d e t o do e l f r en t e d e l a c a !l e , r es p e ct o a l a c u a l c o n v en d rá s e r m o d e r ad o . £ n e l c a s o de la determinación de alturas, en función de la anchura de la calie, se presentará el problema de las esquinas que dan frente a dos caQesde ancho diferente. las ordenanzas han de prever la solución de

sistema de alineaciones

de calles

•

La defin ición de lK1plano de fachada mediante la alineacioo constituye el referente básico de un tipo de arquitectura, la de los edificios entre medianeras que corrnguran un frente continuo de calle. U na arquitecllJ. fa sin duda con importantes limitaciones compositivas pero, por olta parte, especialrnef1te presente en la caracterizació n del espacio urbao o . U n a a r qu i te c tu r a q u e , c o m o n o s m u e s t ra n l a s c iu d a de s . 00 p or  • sus limitaciones deja de alcanzar a veces una gran calidad, ni éstas impiden que otras veces la ca!klad sea baja. Los parámetros básicos de este sistema de ordenación sOClIoS'sig uientes:

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de palios

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A l tu r a e n m e t ro s y n úm e r o s d e p l a n ta s q u e p u e d e t e n e r e l e d if i. - ~ , c i o. S u e le s e r u n a a lt u ra m á x í m a q u e s e e s t ab l ec e e n f un c ió n d e l a d i m e ns i ón d e l a c a ll e m e d i a n te i n te r va l os d e a n c h ur a q u e s e c o r r es p o nd e n c o n u n nú m e r o d e te r m in a d o d e p la n ta s p e r m it id a s . S i n e m b a rg o , l a o r de n a ci ó n u r b an í s ti c a p u e de t a m b ié n e s ta b le c e r d ir ec ta m e nt e l as a l tu ra s a d m is ib le s e n c ad a f re n te d e c al le o manzana sin una dependencia estricta de la anchura de la calle. También, en especial en los tejidos históricos, la alt ura puede no ser máxima, sino obligatoria , para conseguir continuidades en las l~ neas de cornisa de los tramos de calle. L a s a l tu r as . e n f u n ci ó n d e l a s a n c h u r as d e l a c a l le , h a n t e n id o , a l o la r g o d e l t i em p o y s e g ú n t o s l u g a r es , p a u ta s m u y d i ve r sa s . S e p u e de c o n s i de r a r a c o ns e ja b le u n a a l tu r a q u e n o e x c e d a l a a n -

p r i n c ip a l e s d e l s i s te m a d e o r d e n a c i 6 0 p o r   a l i n e a c io n e s d e c a n e s ,

lecllo edillCa~I•• n parcela: ,esulta del numero de plant •• V   la pro'"ooid.d edif''' ''.bl.

nec.sJd.d

Alineaciones de la calle y de la edificación Línea que define el pla no de fachada de los ed~icios y Que coincide c o n l a di v is o r ia e n t re e s p a c io p u b l ic o y e s p a c i o p r i v a d o . L a s a l~ n e a ci o ne s e s tá n d e t e r m in a d as e n l os p l a no s d e l a o r d en a c ió n q u e configuran manzanas, las cuales se prevén cerradas por una franja de edificación en su perímetro. En principio, la   parcelación d e l as   m a n za n a s p u e de s e r m u y d ~ v e rs a y e s r e l a ti v am e n t e I n d ep e n d ie n te d e l a f o rm a d e é s t as .

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e s t os c a s o s , q u e f re c u e n te m e n t e h a s i d o p e r m it ir q u e l a a l tu r a m a yor se extienda en un tramo de la calle más estrecha, cuya longitud no exceda una vez y media la profundid ad edif¡eable de la manzana. Profundidad

edificable

l a p r o fu n d i da d e d i li c a b le e s l a a n c h u ra d e l a f r a nj a d e l a p a rc e l a m e d i d a d e s d e l a a li n e a ci ó n , q u e p u e d e s e r e d i fi c a da a l a a lt u ra r e guladora, L a profundidad edificable forma una corona en el per~ m e t ro d e l a m a n z an a , q u e d e f i n e u n e s p a ci o i n te r io r Q u e e s e l p a t io i n te r io r d e l a m a n z a n a , c u y o á m b i to p u e d e s e r n o e d i li e a b le o edificable -parcial o totalmente- en planta baja. la determinación de la   profundidad   edificable   se ha hecho en m u c h o s p l a n es d e o r d e n a c ió n d e u n a m a n e ra g e n e r al e s t a bl e c ie f r   d o q u e l a p ro f u n di d a d s e r ia l a q u e c o rr e s p o nd i e ra a u n a c o ro n a e d i fi c a hl e q u e re p r e s en t a se u n d e t e rm i n a d o p o r c en t a je - d e l 6 0 a l 7 0 % - d e l a s u p e rf ic i e d e l a m a n z a n a . E s t e m e lo d o d a p r of u n d id a d e s e n p ro p o r ci ó n a la s u p e rf ic i e d e l a m a n z an a y , p o r t a n t o , s i s e tr a ta d e t ej id o s q u e t i en e n m a n z a n a s d e di m e n s io n e s m u y d i v e rs a s p u e d e d a r, e n d e t e r m in a d o s c a s o s , p ro f u n d id a d e s m u y i n a d e c u a da s - p o r e x c e s iv a s o i n s u fi c ie f r   t e s - p a r a l a e d if ic a c ió n d e v i vi e n d as u o fi c in a s . P o r e s o e n l a s á r e a s e n Q u e s e p r e ve a e l d e s ar ro l lo d e e s t o s u s o s s e s u e le n e s . t a b le c e r u n o s m á x i m o s - p o r e j e m p lo 2 5 m - y u n o s m í n im o s - p o r   e j e m p lo 1 0 m - p a r a l i m it a r e l a b a n ic o r e s u lt a n te d e l a a p li c a ci ó n

de la regla general. Asimismo, las manzanas en las que la aplicación d e l a r e g la n o p r o p o rc i on e u n p a l io i n te r io r d e m a n z a n a d e u n a m í n im a d i m e n si ó n - 0 8 m - s e s u e le n c o n s id e r a r t o ta l m e n te e d i f~ cables, sin perjuicio de los patios de parcela que requieren funcionalmente las viviendas o locales. T a m b i é n l a o r d en a c ió n u r b a ní s ti c a p u e d e e s t ab l e ce r d i re c t a. m e n t e la p ro f u n di d a d e d i fi c a bl e d e c a d a m a n z a n a e n f u n c i ón d e otros criterios diferentes de la proporcionalidad, entre los cuales debemos se ñalar la situación de hecho de la edificación. Este proc e d im i e n to e s e l q u e h a d e u t il iz a r s e n e c e s a ri a m e n te e n l o s l u g a r e s d o n d e l o s t ra z a d o s d e l a s c a ll e s n o l l e g u e n a c o n f ig u r a r m a n zanas. las profundidades habituales en estos casos se sitúan entre } 2 y 2 0 m . M á s a l l á d e 1 3 o 1 4 m e s d i fi c il p r o y e c ta r v i v ie n d a s d e l a s d i m e n si o n e s m á s f r e c u e n te s q u e p u e d a n t e n e r f a c h ad a a l ú a l e y a l p a t io d e m a n z a n a y n o n e c e s it e n p a t io s d e p a r c e la .

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Qsistema

de edificación aislada lecho e
en parcela

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Ind",e de edil"",bilidad (m'&Im') aliM.dÓII de ulle ~ ~: ; :,....Ia I'8rcaleción

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En este sistema de ordenación, es la parcelació n la mantiene la retación estrecha con la calle. La edificación se relaciona paramétricamente con la parcela, pero no con la calle, con la cllal mantie ne una separación. Este- sistema de ordenación nos proporciona tejidos normalm ente menos densos que los de alineación, en los que la percepción de 10$edific ios va acompañada de~' la de las áreas libres de la parcela,~con arbolado y jardineria. Por r,~ este m otivo, la arquitectura de los edificios tiene una presencia más matizada y, por tanto, una responsabilidad menor en la cal~ dad del paisaje urbano resultante, que generalmente acaba alcanzando un nivel aceptable. Los parámetros básic os de es te sistema de ordenación son los siguientes:

Parcelación

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Las dimensiones y   forma. de las parcelas son un factor determ~ : 1 <; nante del carácter del tejid o. De aquí que la ordenación de la edifi, ~ , cación comience por establecer las condic iones de las parcelas para que se puedan considerar edificables: superficie   m í n i m a y faI I c h a da m í n im a   son las más frecuentes. Tiene sentido también el " ,, establecimiento de parcelas máximas para evitar edif icios dema, siado grandes, si bien esto suele hacerse directamente mediante limitaciones al tamaño de los edificio s que se pueden construir, lo cual obli ga a fragmentar la edificación de las parcelas grandes en ~ varios volúmenes. f'" En las áreas de viviendas unifamiliares, las zonas de la ordenación suelen estar definid as por la parcela minima establecida . ., ¡ ; ' : siendo habituales las de 250, 400, 800 Y    1.000 m 2 .   En las áreas urbanas que tienen un cierto grado de consoli dación ha de tener  de industria aisla da, la parcela minima ha sido también a menudo ,~. en con;,:ideración las parcelas existentes, en especial las no edifi. el determinante de la división zonal. cadas que no pueden ser ampliadas, y   proponer, si es convenienEl estable cim iento de condic iones de parcela ción en las áreas te, reglas específic as para las mismas. , ,

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ed,f,cación al~lada en parcela

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Edificabilidad

ílonaoova, B arcelona.

El índice de edificabilidad -m techo / m 2 suelo- se aplica a la superfic ie de la parcela y nos determina la cantidad máx.ima de edif~ cación construib le en cada una. La edificabil idad de parcela es un parámetro de gran importan. cia, en especial en los casos en los Que la edificació n se organiza en edificios de una cie rta altura, como los de viviendas plurifam~ liares o de oficinas. Por eso en estas áreas la clasif icación zonal se hace en funció n de la edific abili dad propuesta en cada una. Las edífic abitidades más habituales son las siguientes: l

Áreas de   vivienda   unifamiliar:   Hasta 0,75 m Z/m  z  en las zonas anti- , guas de parcela pequeña; en las otras, lo más habitual es el inter. valo  0,3-0,5 m Z/m  l . Áreas   de vivienda   plurjfamiliar y oficinas: De 0,5 a 1,5   m2jml. suele aumentar a 5 m en la fachada Que da a la calle y al fondo de la parcela.

Áreas de   actividad   económic a, con   tipologías de  planta   baja  dom~ " nante: de 0.8 a 1,2  m l/m Z  ,

 Al tur a  y

número   de plantas;   D ado Que la edificabilidad ya regula la canMad de techo construible, (a altura máxima tiene aQui el ca. rácter de parámetro regulador de la arquit ectura. Notemos Que la altura, junto con los dos parámetros anterio res, nos determina un volumen dentro del cual deberá desarrollarse el proyecto arQu~ tectónico. El señalamiento de distancias mínimas a los limites es compatible con la admisión en determinados casos de viviendas pareadas mediante el establecim iento de una medianera común.

los parámetros siguie ntes tienen menos importancia ya Que la " parcela y la edificabil idad son los determinantes básicos de las B características del tejido; no obstante, son necesarios para asegurar una cierta hom ogeneidad en la relación entre arquitectura y ~ 1 parcela. ,,,

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Ocupación: Porcentaje de la parcela Que puede ser ocupado p~ ~!' la edificación. Con objeto de garantiz ar una cierta proporcién d~ parcela para el arbola do y la jardin ería, tiene sentid o también es.  : :i tablecer un limite de ocupación para determinados elementos sin  : ¡ volumen sobre rasante: subterráneos, piscin as, areas pavimenta- ~ das. etc. .'

Edificación   máxima: A fin de evitar Que en parcela s muy extensas se construyan edific ios demasiado grandes Que romperían el gra. no homogéneo Que se pretende para un tejido. se pueden esta. blecer límites al techo total de un edific io, medida Que puede obli. ~,~' gar en estos casos a la distribución del techo en vario s cuerpos <-" separados. Distancias a  los limites: Franjas Que se señalan en todo el períme--~ tro de la parcela y Que no pueden ser invadid as por ningún ele. :~ Edificaciones   auxiliares:  E n los casos de parcelaciones de un cie r. mento de edific ación, a fin de garantiz ar el carácter aislado de la to tamaño -por ejemplo a partir de 1.000 m -, puede tener se-ñti~ misma. Es frecuente establecer una franja mínima de 3 m, Que se ,~ l '

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lWsist~m.a por definición , volumetnca

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Este sistema de ordenación no tiene aIras parámetros Que las car a c te r is l ic a s g e o m é t ri c a s d e l o s v o lú m e n e s d e e d i fi c a ci ó n , l o s c u a le s s e de t e rm i n a n d i re c t a m e nt e e n e l c o r re s p o n d ie n t e i n st ru -

mento de ordenación urbanistica.

do regular la posibilidad de edificios auxiliares -jardinería, ve stu a r io s , e t c . - e n p l a n t a b a j a n o c o m p r e nd i d o s e n l a e d if ic a b i li d a d g en e ra l d e l a p a rc e la . E n a lg u n os c a so s s e h a a d m it id o Q u e e s ta s e d i fi c a ci o n es s e d i s po n g a n e n c o n ti g ü id a d c o n l a p a rc e l a v e c i n a . V allas:   E n e s te s i s te m a d e o r d en a c ió n , e l e le m e n t o m a s p r e s e n t e en la calle es la valla de la parcela; por tanto, es totalmente pertin e n t e qu e l a o rd e n a c ió n u r b a n ís t ic a e s t ab l e z ca n o r m a s p a r a a ~ canzar una cierta coherencia en las soluciones adoptadas. las n o r m a s p o d r á n h a c e r r e f er e n c ia a l c a r á ct e r o p a c o o t ra n s p a re n t e de la valla , a sus alturas y a los materiales utili zados.

L o s v o l úm e n e s d e e d i fi c a :i ó n s e d e fi n e n m e d i a n te e l s e ñ al a m i e n to d e l a s a l in e a c io n e s d e s u s p l a no s d e f a c h a d a , y e l e s t a b le c i m ie n t o d e s u a l tu r a y n ú m e r o d e p l a n t as . S e t ra t a , p o r t a n t o, d e u n a d e t e rm i n a c ió n p r e c is a d e l v o lu m e n a p a r ti r d e l a c u a l s e p u e d e n a d m i ti r a l g u n a s v a r ia c i on e s c o m o l o s c u e rp o s v o l ad o s , y s e p u e d e n t a m b ié n e s t ab l e c e r d e t e rm i n a c io n e s o b l ig a t o ri a s c o m p l e m e n t a ri a s , co m o p l a nt a s b a j a s - o i n c lu s o p l a nt a s p i s o- a b i e rt a s . E s , p u e s , u n s i st e m a q u e t ie n e u n a m p l í s im o a b a n i co d e r e s u ~ \1 1 t a d o s fo r m a le s , c o n l a s ló g i ca s l im i ta c i on e s d e r iv a d a s d e l a s e ) (~ -~ gencias constructiv as y funcionales de la edific ación. E n e s t a t é cn i c a d e o r d e n a c ió n , l a d e t e rm i n a c ió n d e f o s v o lú m e . n e s de e d if ic a c ió n c o m p o r ta l a p a ra l e la d e f in i c ió n d e f a s p a r c e la s d e u s o p r iv a d o y , p o r t a n to , t a m b ié n d e l o s e s p a c io s l ib r e s p ú b l i ~ c o s - c a l e s , p l a za s , j a r d in e s , e t c .- q u e h a y a n d e f o rm a r p a r te d e l e s p a c io o r d e na d o . E s t á c la r o q u e u n v o lu m e n e n b l o q u e o t o rr e d e f in i d o d ir e c ta m e n t e p u e d e e s t a r e n p a r c e l a s m u y d i fe r e n te s . D e s d e u n a p a rc e l a m i n im a q u e c o r re s p o n d e ri a a l a e s tr ic t a p l a nt a 11 d e l v o lu m e n , h a st a u n a p a rc e la t a n g r a nd e c o m o s e c o n s id e re  f ; o p o r tu n a d e s d e l a l ó g ic a d e l a o r d e n ac i ó n . P o r e s t e m o t i v o , e n e l ~ , sistema por definició n volumétrica no tiene ningún sentido el pará. ,) m e t ro d e e d i f ic a b i li d a d n e t a d e l a p a rc e l a, y e n c a m b i o s í q u e lo ti t ie n e y m u c ho l a e d if ic a b i li d a d b r u ta o g l o b a l q u e s e d e b a d i s tr i'l b u i r e n u n a o r d en a c ió n v o l um é t r ic a . E s t a e d i fi c ab i li d a d b r u ta , t a n . .~ ' to si está fijada m ediante un indice (m't/m2 s ) c o m o e n t ec h o t o ta l. " ¡ s u e le e st a r s i e m p r e e n e l o ri g e n d e l a s o r d en a c io n e s p o r d e f in i . ~ , c i ó n v o l um é t ri c a , s e a e n á r e as d e p l a n e s p a r c i al e s , s e a d e u n i d a . <' d e s d e a c tu a c ió n e n s u e l o u r b a n o . ',' A n á l o ga m e n t e q u e c o n l a s p a r ce l a s p r iv a d a s , l a re l a ci ó n d e l o s • 'i v o l úm e n e s d e e d i f ic a c ió n c o n f o s e s p a c io s p ú b l ic o s e n e s te s i st e .

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ma de ordenación no está reglada y, por tanto, depende estrictam e n t e d e l a s d e ci si o ne s p r o ye c tu a le s q u e s e a d o p te n . P o r e s o e n este sistema las ordenaciones urbanlsticas de la edific ación pueden tener un alcance arquitectural muy superior al de las ordena. c io n e s d e J o s d e m á s s is t em a s . S e g u ra m e n te , e s e l s is t em a e n principio más   abierto   en cuanto a las posibles alternativ as arqu~ ,~ tectónicas, pero también es el que motiva unos proyectos de ed~ ~

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ficios más condicionados formalmente. De hecho, en este sistema es difícil distin guir con precisió n lo que corresponde a la ordena. ción urbanística y lo que corresponde a la arquitectura de los edificios. Por este motivo, cuando se trata de proyectos arquitectón i co s d e g r a n e s ca l a q u e a o a rc a n u n p o l ig o n o o u n a u n id a d d e actlJación, la ordenación urbanística de los volúmenes previa ~l proyecto puede ser innecesaria. No obstante, se deberá segurá:

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mente, a partir del proyecto arquitectónico global, dar tramitació n urbanística a la ordenación implícita -volúmenes, espacios p r i v a dos, espacios públicos, etc.- para qu'e la misma adquiera el valor  de norma duradera con efectos sobre el M uro de cada solar. El  sistema   de definición   volumétrica tiene, asim ismo, una gran capacid ad para dar respuesta a las actuaciones -frecuentes en el suelo urbano- en que se debe, a la vez Que se ordena la  e d i f i c a ción, distrib uir equitativamente aprovechamientos entre   propieta. rios para evitar. dependencias entre ello s o posteriores trámites de compensación. " La práctica creciente de esb, sistema en nuestras   ciudades, y fa constatación de los frecuentes conflic tos con los proyectos de arquit ectura -incluso en el caso de ~ue el arquitecto de los eM~ cios haya sido el autor de la ordena~ión de la edific ación- ha abonado una flexibili zación de las técnic as de determinació n de los volúm enes edificables. ~;. Las alineaciones y la alt ura del volumen como parámetros un~ :: .vocos se susbtuyen ahora por perímetros y perfiles regula dores dentro de los cuale s el proyecto arquit ectónic o puede tener un margen de juego. No se excluye la utilización de alineaciones y a~ turas determinadas, pero sólo en los elementos o partes donde h aya u na j~ stjfica ció n su ficie nte p ara h ace rlo . '_ .~ Cabe subrayar que la ordenación de los vohJmenes mediante perímetros y perfiles reguladores requiere el señalamiento de dos" parámetros que la definic ión unívoca estric tamente no necesita. ~¡ ría:   la unidad de proyecto y   el techo edificable de cada elemento volumétrico.   o de cada proyecto. El sentido de estos parámetros ~ es bastante claro. Con las unid ades de proyecto se asegura la coherencia de la volumetria final sin perjuic io de la flexib ilid ad. Se debe tener presente el principio de que cuanta más flexib ili dad p ro y ec tu a l, m a y or e s s o n lo s á m b it os d e p r oy e ct o ú n ic o q u e s e , '~ requie ren. Respecto al techo, éste ha de ser fija do, ya que la envolvente de volumen permite físicamente más cantidad de techo.,;-, d el q ue e sta ría a sig na do a la u nid ad d e p ro ye cto . :~ la expresión en los pla nos de las propuestas de ordenación volu. 't métrica flexib le de la edificació n comporta la especificació n de los conceptos siguientes, mediante el correspondiente código gráfico: ~i' - Perímetro regulador -no excedible en planta- de los volú menes. :- .¡ ; - Alineación obligatoria. en los lIamos en que se establezca.

 _ Pe rfil re gu la do r -n o ex ce di ble en se cc ió n- de lo s vo lúm en es o número de plantas y altura máximos de cada elemento volumé. trico.  _ Pe rím et ro de l su bt er rá ne o ad m itid o fu er a de l pe rím et ro re gu . lador.  _ Pl an ta ba ja -y, en su ca so , pl an ta pi so -lib re , pa ra pa so s pú o blicos o comunitarios.  _ Ám bi to de la un id ad de pr oy ec to de ed ific ac ió n.  _l ím ite s de las pa rce las pr iva da s. En determinados casos, puede ser conveniente establecer condiciones complementarias, como el ajuste obligatorio a una medianera existente, u alIas condic iones especificas que deberán ser  descritas, señalando además en los planos el ámbito que afectan.

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nes de calle, aislada en parcela y   por definició n voJumétrica_ eo- . .~ ~ ~ ~ f f   v/? rresponden a tres lógic as clara y excluyentes, cada una de las cuales tiene sus parámetros específicos, que dan lugar, además, a 1J tejid os urbanos de características bien defin idas. J En la práctica, y de una manera creciente, se util izan también '" sistem as hlbridos ~ue perm iten aún una m ayor di.versif icación de .~ .i •F.,'.;./ .; ., las propuestas posible s. En general, se puede deCIr que estos s is o . : : . ; . temas suelen derivar de la utiliz ación de técnicas de definic ión volumétrica, en propuestas de fig uraciÓ fl próxima a las de alineaciones _ d e c a l e o d e p ar ce la c ió n . V e am o s u n os c u an to s ca s os . . ~ .. .. .~

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Manzanas   cerradas por definición volumétrica:   Al igual Que las torres o los bloques, las manzanas alineadas a calles se pueden de- , \1 ; : f in i r v ol u m ét ri ca m e n le c o n a li n ea c io n e s a l a c al le y a l p at io d e ~, m a n z an a , O c on p e rf il r e gu l ad o r p o r l o Q u e r es p e ct a a é s t e. la . ', f' definició n de las cotas de planta baja y de unidades de proyecto " 1 -parcelas mínimas- se puede hacer según la técnica de las ali ne¡¡. ~ ciones o de la definición volumétrica.

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Vo/umetría   aislada en   parcela:   D e h e c h o, l o s p a rá m e tr o s d e la edificación aisla da config uran en relación con la parcela una env o lv e n te v o lu m é t ri ca d e l a e d i fi ca c ió n , E s p o si b le , y p u e d e s e r   ;j. convenie nte a veces, ir más allá y fijar una envolv ente volumétrica .~ más estric ta o menos relacionada con la parcela o Que estable zca :;'

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Casas en   hilera:   En la determinación de edificacio nes de   este tipo ji para vivie ndas o actividad industrial, pueden confluir parámetros de alineación de calle si la ejecución es parcela a parcela, o de defini. ción volu métrica si se hace por unidades de proyecto. También se pueden util izar parámetros propio s de la edif icación aisla da en la .; regula ción de las relacio nes de la edif icación con el espacio privado ~ de parcela.

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la V~la OIim pica y el Frente Ma,it"no del Poblenou de BilI"~elona soo ejemplQs de s'stema~ de ordtnación híbfidos, Ed,hcaciooes con de!,niclÓl1 volumetric a alIneadas a calle .

algún parámetro fijo -alineación, posición, etc.- para alcanzar un orden más riguroso del conjunto. V olU m enes diversos en parcela: En parcelas grandes es posible también establecer sistemas abiertos en los que la disposición y el volumen de los edificios resultan de las condiciones -distancias ángulos, enfrentamientos, etc.- que han de mantener los uno~ respecto a los otros. Esta técnica, que se ha usado también en la edificación de coronas de m anzanas uniparcelarias a fin de conseguir frentes abiertos y variados, es; de hecho, una sofisticación de la de edificación aislada en parcela, en especial en lo referente a la regulación de la situación relativa de varios edificios separa. dos en una misma parcela Que suele establecerse en este sistema cuando se prevén parcelas grancfes. ¥

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Subterráneo, planta baja, planta  piso y alturas de la edificación

En todos ros sistemas de ordenación, es importante dejar claro qué planta del edificio tendrá la consideración de planta baja. La topografia de la ciudad no es nunca del todo llana, y la planta baja no es siempre algo evidente. La detenninación de la planta baja comporta la consideración de las plantas inferiores como subte. rráneos y, por tanto, únicamente des~nables a los usos que se admiten en este tipo de espacios. Las plantas por encima tendrán la consideración de plantas piso y no pOdrán exceder el número máximo que señale la ordenación. Asimismo, la planta baja más las plantas piso comprenden el techo edificado del solar a efec. ,.~" , tos de los máximos de edificabilidad. 1 ~ ~ : ~ ~ ; : En el sistema de   alineaciones, la planta baja -que está en con. tacto físico con la calle- viene determinada por la rasante de la misma. La ordenación urbanistica establece el intervalo por encima y por debajo de la rasante de la calle en el que se ha de situar  la cota del pavimento para que se considere planta baja. El Plan general metropolitano de Barcelona estableció este intervalo en 0,60 m por encima y por debajo de la rasante del vial. Por tanto, en este Plan, la planta o la parte de planta que tenga el pavimento a más de 0,60 m por debajo de la calle será considerada planta subterráneo, y la que esté por encima de esta distancia sobre la calle será considerada planta piso. Este tioo de regulación obliga al tipico escalonado de ajuste de las plantas bajas a la calle. la adopció n de intervalos más grandes o más pequeños es una opción de la ordenació n urbanística. y depende del grado de ajuste ' e' con la calle que se desee, en función de la topografía del lugar. ,~', En el   s is t e m a d e e d i f ic a c ió n a i s la d a   e n p a r c el a , d a do q u e l a

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1, Hasta hoy el lecho del subtemin eQ no se ha considerado incluid o en el cómputo d~ edific abilid ad.1o cual es una costumbre Que se deOerá seguramente replantear, El tediO de los subterráneos es olro tipo de techo, pero es ellidenlemente techo. y tiene sentido Que este sometido a una cierta regula ción urbanis tica .

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edific ación se separa de la calle, no se puede aplicar el métOdo anterio r, que estaria dific ultado, además, en los casos en que la topografía de la parcela fuera muy diferente que la de la calle. En este caso, la consideración de planta baja se hace con referenciJ a la topografía de la parcela y, si ésta ha de tener movimiento de tierras, respecto de la topografía final de la parcela. Cabe añadir  que en este caso lo que se deberá establecer también son los lí. m i te s d e l o s c a m b i os d e c o n fi g ur a ci ó n d e l s u e lo r e sp e c to d e la topografía inicial o incluso respecto de la rasante de la calle . El mencionado PGM establecía que ten"dría consideración de planta baja aquella en la que el pavimento no estuviera a una altura superior a 1,00 m por encima de la cota del terreno e:derior definitivo. Con esta altura se hacen posibles aberturas de iluminación al po. sible subterráneo, y la planta baja tiene un margen de adaptaciónt raz on able en te rre nos d e to pog ra fía o nd ulad a, En el sistema de definición   volumétrica,   l a o r de n a c ió n d e l o s volúmenes de edific ación está íntimamente relacionada con la det e rm i n ac i ón d e t a s pa r ce l as y l o s e s p ac i os p ú b li c os , y e s l óg i co Que señale la cota precisa -o el intervalo de co13s- que ha de tener el pavimento de la planta baja de cada volumen, No obstante,J ya Que las ordenaciones volumétricas son desarrollos posterio res del plan general, es pertin ente que el mismo establezca unos Iimi. tes generales a la cota del pavimento de la planta baja en relación c o n l a c o ta d e l te r re n o , q u e h a y an d e s e r r e s p e ta d o s p o r l o s i ns . t ru m e n to s d e o r d e na c ió n , d e f o rm a s e m e ja n te a c om o s e h a ce en el sistema de edificación aislada. La   altura máxima   d e l os e d i f ic i os e s f u n c ió n d e l n ú m er o d e plantas admitidas. El ajuste de esta altura tola! a una hipótesis de atrura de las plantas no superior a 3,05 m -forjado incluido- ha sido una práctica corriente para evitar la picaresca de creación de altillos o p l a nt a s a d ic io n a le s q u e u n m a r g e n m a y o r d e a l lu r a d e p l a nt a podria facilit ar: Este ajuste ha creado, sin embargo, cada vez mas problemas, ya que la s instalaciones han ido requiriendo mas espacio b a jo y s o b r e e l f o rj a do , e n e s pe c ia l e n lo s e d i fi ci o s c o n a l to e q u ~ pamiento tecnológico. Por tanto, si bien se puede e:dremar el rigor  en el cumplimiento del número de planlas y en la superficie de lecho útil de los edificios, se impone una m ayor flexibili zación en cuanto a l a s a l lu r as e n m e t ro s , e n e s p e ci a l e n l a s á r ea s u r ba n a s d o n d e . se prevé la implantación de actividades económicas, todo ello sin

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perjuic iO de los criterios Que hayan de prevalecer en las áreas de valor histórico. los planes de ordenación suelen definir a veces las alturas m? nimas libres interiores de las viviendas y los locales aunque, por  ocuparse ya de eso otras reglamentacio nes, no seria necesario . Sin embargo, hay dos casos en que estas alturas tienen un contenido urbanístico especifico: en las áreas de valor histórico, a fin de mantener la coherencia de los nuevos edificios con los existentes, y en las plantas bajas de los edificios que dan a la cafle, La altura de la planta baja que da a la calle define un espacio sin cuerpos volados y constituye la parte mas pública del edificio. P o r e s te m o t iv o n o s o n r e c o m e n da b le s a l tu r a s i n fe r io r e s a 4 m , Este criterio es también de aplicación a los volúmenes que no dan directamente a la calle pero son perceptib les desde la misma, si b í en en e s t e c a s o p O d r í a re d u ci rs e e l m í n im o , y d a r m a y o r m a r . gen al criterio del proyecto de edificación,

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QtiOS, cuerpos volados  y  otros  parámetros comunes

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En todos los sistemas de ordenación d e la edif icació n, se plantean ,{ cuestiones relativas al cómputo de los patios y de los cuerpos V0~ ~ . dos, en relación con la edific abiJid ad permitida. Los cuerpos volados tie nen también importancia respecto a la arquitectura perceptible desde la calle que se p uede de rivar de la regulació n de los mismos .. C o m e n z a n d o p o r l o s p a t io s - d e Í u ce s y v e n l il a ci ó n -, h a y q u e subrayar que es el sistema de alineaciones de calle el Que tie ne más frecuentemente necesid ad de e"sto s elementos, dado que las profundidades edific ables de m ás de 14 m suelen com portar la ! : , ~ '

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aparición de estancias -dormitorios, salas, etc.- interiores. Para

asegurar una m ínim a calid ad de estas estancias, las ordenanzas suelen fija r unas dimensiones mínimas de los patios en función de la altura del edificio , disti nguie ndo si se refie ren a cocin as o a otros tip os de habitaciones. El patio es entendid o en este caso como una dis minució n de techo motivada por las exigencias funcionales del edificio. y n~. necesitaría, por tanto. ninguna otra re- J gulación que sus dimensiones mini mas en caso de ser necesario. Estas dimensio nes pueden situarse para los patios de luz entre 10 m l para una planta y 22 m l para siete plantas o más {PGM ) Y. en todo caso, permitiendo la in scrip ción de una circunferencia de 3 m de diá metro. Para lo s patios de ventila ción -cocin as-o se admiten dimensiones más reducid as. Sin embargo, en este sist('m a de ordenación se ha establecid o a veces la exigencia de que un determinado porcentaje de la pla n- :; ¿ la edif ic able en altura se destine a patios con el objetiv o de ase- }~ l ' gurar un cierto esponja miento de la edifi cación. Esta exig encia puede tener interés en casos de profundidades edificables muy grandes: 30 m o más, y de una cierta anchura media de parcela en la que se quiera propic iar varia ntes tip ológicas mediante ¡;n p o rc e n ta je a lt o d e e s p ac io n o o c up a b le - p or e je m p lo 3 0 % o más-, el cual puede configurarse en patio s abiertos al patio de manzana e incluso a la fachada de la calle.

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los palio s interiores del edif ic io son, en principio , menos neceo sario s en lo s demás sistemas de ordenación de la edif ic ación, ya Que es esperable que ésta adopte disposiciones en planta que permitan la ventila ción e iluminación natural de las estancias d~ rectamente al exterior. Sin embargo. se debe regula r su posibili . dad, ya que pueden darse casos en los que la mejor solución arQuitectónic a para la edif icació n de una parcela o una determinada " ,,1 0 0 m " ";" ....:;.: .• ......•~ " ;,, 1 1'''';''; ':'1 1   de patios interio res. Por lo que respecta a sus dimensiones m ínimas. el criterio no lendría que ser diferente del d el sistema de alineacio nes de calle; sin embargo. en estos casos si que se plantea la cuestión del cómputo de la edificabilidad que se pierde con el palio.   S e r i a  conveniente q ue el pla n establecie ra cuál es el criterio pertin ente al respecto, en función de sus objetivos de facilitar, o no, las edificaciones con patios interiores. Un criterio posible es admitir que, en el caso de edific ación aislada en parcela, el espacio ocupado por el patio no computa en lérminos de edificabili dad pero si de ocupació n de suelo. En el caso de defin ición volumétric a de configuración precis a, los patio s que se deje n dentro de un volumen forman parte lógic amente del volumen y por tanto consume n edific abilid ad. En el de configu. ración fl exible , dada la amplitud de posibili dades, habrá que establecer en cada caso el criterio que se deberá aplicar. los cuerpos volados son también un concepto especia lmente relacio nado con el sistema de alin eaciones de calle . los edific ios acostumbran a 'tener, en sus plantas p iso, balcones. trib unas y terrazas Que vuelan sobre la calle . Se ha tratado durante muchos años de una práctica admitida y autorregula da por la misma tip ología dominante de la edificación -los balcones y las lr ibunas tenian vuelo s discretos, limitados por  la propia tecnolo gia de la construcción-o El problema se plantea cuando la capacid ad de volar aum enta. AsimisO)o. la conversión de esto s vuelos en ampliaciones de la superficie de vivie nda m ediante su cerramiento aumenta la desfiguración del plano de fachada y del espacio de la calle. En el caso de edific aciones por alineaciones, está claro que los cuerpos vola dos son una tolerancia de sobrepasar la ali neación que puede ser regulada hasta el punto que se considere deseable por la ordenación urbanis tic a. las técnicas habituale s han sido establecer una máxima longit ud de vuelo -por ejemplo 1-1,5 ro-- y 5

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Q u e é s ta n o p u d ie r a s o b r e pa s ar t a m po c o u n a d e te r m in a da p r ap o r dón de la anchura de la calle -por ejemplo   lIIo-.   A s im i s m o , p a ra l os cuerpoS cerrados se solía establecer también la limitación de QlJeno ocupasen mas de una determinada proporción de la al! chtr 

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d e l p a is a je q u e o f r ec e n l a s f a ch a d as a li ne a d as a la s c a l es d e n u es tras ciudades, sería conveniente ser decididamente restrictivo en la ,~. d e fi ni ci ó n d e la s p o si bi li da d e s d e v u e lo d e l o s n u e v os e d il ic io s . N o e s co n f li ct iv o a d m it ir v u e lo s d e 4 0 c m p a ra l o s b a lc o n es , p e ro l as ;¡-'~ :;,   terrazas de una c ie rta   amplitud tendrían que buscar seguramente s u espacio hacia el inlerlo r de la parcela y no sobre la calle .

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al plano Que limita r~profundidad edificable , hay ~ue Que se trata del plano limite Que no ha de ser excedido 8~ , por la edificación, y por tanto no tiene sentido plantear la posibil i. K ' ? ! : - dad de cuerpos volados Que lo traspasen. E l sistema de edifica~ión ~ ~slada en pa~cela permite coofigurar con ",:¿~. ootable libertad una edlficablh dad determinada. Por tanto, está claro Q u e J o s c u e rp o s v o la d o s c e rr a do s c o m p u ta n d e n tr o d e e s ta e d if i, cabili dad. La regulación de la zona deberá determinar en Qué grado computan los cuerpos volados abiertos -así como las plantas bajas abiertas y cubierta5-, y también si Jos vuelos com putan a los efectos d e l a o c u p ac ió n m á x i m a d e l so l ar . N i ng u n v u e lo p u e d e o c u p ar l as franja s de separación de los vecinos establecid as. E n el s is te m a d e d e fi n ic ió n v o lu m é t ri ca y e n e l ca s o d e u n a d e ~ finició n precisa del volu men mediante alin eaciones, nos encontra. B riamos en un caso simila r al de alineaciones de calle, si bien mul%, b p li ca d o p o r e l n úm e r o d e f a c h ad a s Q u e te n g a e l v o lu m e n . ,f) Es muy importante aquí tener un criterio claro, ya Que la permi. }' s ib il id a d d e c u e r po s v o la d o s r e pr e se n ta u n a p ro v e ch a m i en t o a d ic io n a ! a l c u a l n o r e n u n ci ar á p r o ba b le m e n te e l pr o m o to r d e l e d il i. :,;( cio. y Que puede afectar gravemente su expresiv idad volumétric a . ,.~ ". E n el c as o d e c o n f ig u r ac ió n f le x ib le , t e nd r á q u e s e r" a p r o pi a :a;~ propuesta de ordenación la Que explic ite los criterios de permisi. ¿"' " : b il id a d y c ó m p u to d e l o s c u er p o s v o la d o s e n fu n c ió n d e s u s o b j e . tivos y de la lógica de formalizació n adoptada.

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La asociación normativa del número de plantas admitido á   la altura máxim a del edificio hace que, habitualm ente. se consid ere la l~ nea de cornisa del edificio para la  medición   de la misma. Sin emb a r g o , l o s e d i f i ci o s t ie n e n s i e m p re e l e m e n t o s y co n stru ccio n es po r   encima de   la línea de   cornisa: barandas del terrado, tejados, accesos al terrado, e instalaciones ¿"ada dia mas numerosas; por  t a n to , l a o r d e n a c ió n u r b a n ís t ic a d e b e r á e s t a b le c e r c o n c a r á c te r   general o para un área específica qué cosas, en qué posición y de qué altura admite por encima de la altura regula dora estable cida. L ó g i ca m e n t e , n o s e a d m i t e n p o r e n c i m a d e l a a l t u ra r e g u la d ! » ra espacios habitables, y las limitaciones de pendiente de los posibles tejados suelen tener, además de criterios paisajísticos, el objetivo de evitar la aparición de espacios de este tipo. Una problemática ya antigua, pero que ha ido a m ás, es el orden arquit ectónico que deberían alcanzar los elementos por encima de la altur a r e gu l ad o ra . S i b i en p o d e m o s c o ns id e ra r q u e s e t ra ta d e u n a r e sp o ns a bi li da d e s pe c if ic a d e l p r oy e ct o d e a r q ui te c tu r a, s e rí a conveniente que la normativa urbanística presionase en este sentido más de lo que lo hace normalmente. H a y q ue h a c er m e n ci ón , t a mb i én , d e d e te r m in a do s c a so s e n los que, en lugar de la altura reguladora relacionada con un número de plantas, es más adecuado el estable cimiento de una altura total máxima que comprenda todos los elementos constructivos y volumétricos. En primer lugar, las viviendas unifamilia res en edif~ cación aisla da en parcela, pero también todos los edificios que respondan a tip ologías aisladas semejantes en el sentido de que pu eden desarrollar composic iones muy diversas de los espacios internos: edificio s sociales, equipamientos, clubes deportivos, etc. Asimismo. en el sistema de definición volumétric a en su modalidad flexible, puede ser adecuado adoptar el parámetro de la altura lotal máxima

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resto del edificio , sin perjuicio, naturalmente, de observar las mesegurid ad pertinentes. Está claro que esta posibili dad da ' 0T a e s te t e ch o - Q u e n o c o m p ut a e n l a e d lf ic a bi h da d d e l s o la r - u n valor próximo al que tienen las plantas sobre rasante, y por otra parte ~J~ : su uso representa una carga sobre los espacios publicas :2i~:" del entorno del mismo orden que la de las plantas superiores. Se '-i;~ i:deberían, pues, tener en cuenta estos techos subterráneos en la  evaluació n de fas capacid ade~ y necesid a~e~ del sector urbano, y ',;> '   asim ismo, como aprovechamientos urbamstlcos a efectos del re. parto de cargas y beneficios . que por sus condiciones de iluminació n y acceso no pueden gene. ! I I : H r  También la aparición de los grandes centros comercia les y reralmente destin arse a lo s mismos usos que las plantas sobre ra? ~ J :" : creativos nos ha mostrado el efecto perverso que podia alcanzar  sante. ~:r  el uso tradicio nal del subterráneo -el aparcamiento- cuando ésle la ordena ción urbanís tica no ha prestado hasta hoy m ucha .i1Ii( adquie re dimensio nes muy grandes -por ejemplo más de dos mil >;..l~" atención a los subterr¡ineos mas allá de limitar su uso 'y, en deter. : 1 r . ' : : vehículos- y tiene una util ización rotatoria. E l aparcamiento, que en minados casos, de limitar la extensión fuera de la planta del edif~ 1;:~.p rincipio podía haber sido planteado como una exigencia que la im. CÍo para preservar el espacio ajardinado y arbolado. El subterrá- d.::' plantación de la actividad debía satisfacer, resulta ser finalmente neo ha sido un aprovechamiento urbanístico adicional Q ue podía J:'II,:t-~ •.   un generador de flujos de transito rodado que pueden afectar grave. materializarse bajo el edific io sin otra lim itación que las dific ultades " mente la s calle s del entorno. Tiene, pues, sentido urbanístico limitar  de construcció n -princip almente por el nivel freático- y la s de acceso, ~ en algunos casos la superficie de aparcamiento subterraneo rola. que hacen perder valor al lecho a medid a que se aumenta la pro- .:; lorio con la finalid ad de no incentivar ellrafico rodado de determi. fundidad. . nadas zonas. Por esta razón. ha habid o una cierta autorregulación de la canComo se desprende de lo expuesto, cada vez mas el uso del tidad de espacio subterraneo que se construye en cada edificio . espacio, subterráneo de los edific ios deberá ser tenid o en cuenta No obstante, en determinados períodos o lugares, fa demanda de en la ordenació n urbanístic a. , aparcamiento -uso principal del espacio subterraneo- ha hecho " que la proporción del techo construid o bajo rasante respecto el . "".' -" de sobre rasanle haya sido muy alta. En Barcelona, en el conju nto de ,  " " las li cencias otorgadas entre 1988 y 1993, el techo que se cons. ~ ¡ truyó en subterraneo fue cerca del  5 0 %   del que se construyó sobre ., rasante, es decir, un lercio del total. Por tanto, parece oportuno :ot' que las propuestas de ordenació n urbanística vayan ocupandose .41• ' de este asunto. ,• De momento, cabe senatar que la utiliz ación de los subterraneos .;" -;~ en determinados edificio s tiene una innegable trascendencia en i;;" cuanto a las intensidades de los usos y de los flujos del espacio . ', urbano. En edific ios de ofic inas, comercia les, culturale s, recreat~ ! ,   ,.'.

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celados, además de establecer normas relativas a la edificación, ~: l a s ha e s ta b le c id o s o b re l o s u s o s a " lo s q u e s e p u e d e d e s ti n ar l a m i s m a . P o r e l lo e s t a s n o r m a s s u e le n d e n o m in a r s e o r d e na n z a s d e edificación y   uso. E l   é n f as i s Q u e se h a p u e s to s o b r e l a r eg u la c ió n d e l o s u so s h a sido variable a lo largo del   tiempo.   En los tejidos históricos, la misma tipología de la edific ación llevaba implícitos los usos; en los ensanches del siglo XIXlos edilicios tenían una notable dívers~ dad de utilizaciones admisibles. Posteriormente, la importancia adqui rida por la industria manuf acturera como uso urbano, y las i d e as s i m p l if ic a d o ra s s o b re l a ci u da d q u e s e d e r iv a r o n d e l fu n c io . n a l is m o , l le v a r on a u n a t é c n ic a d e d i v is i ón e n z o n a s u r b a ní s ti c as s e g ú n u s o s q u e a l o l ar g o d e l t ie m p o s e h a n i d o d e s d ib u ja n d o . E n l o s p la n e s u r b a n í st ic o s d e h o y , p r á c ti c am e n t e l a ú ni c a z o n a r e re n . d a a u n u s o q u e a ú n s e m a n t ie n e e s l a z o n a i n du s t ri a l, y p o d r ia discutir se la idoneidad actual de su denominación. S i n em b a r g o , l a n( } C o rr e s p on d e n c ia e n tr e z o n a y u s o n o q ui e re decir que la ordenación urbanística no deba abordar la regulación de los usos. Precisamente el que la mayoria de las categorias zonales a d m i ta n d i v er s o s u s o s o b l ig a a e s ta b l ec e r l o s c ri te r io s p a r a t r at a r   los conflic tos de convivencia entre ellos. S i m il a rm e n t e a l o q u e s u c e d e c o n l a e d i fi c a ci ó n , l a r e g u la d O ! ! d e l o s u s os e n la s n u m e r o s as z o n a s d e l s u e l o u r b a n o t i e ne p o r   o b je t o d a r g a ra n t ia s d e m a n t e ni m ie n t o d e l a s s it u ac i o ne s d e e q u ~ l ib r ío a l c a n z ad a s a lo l a rg o d e l ti e m p o o , e n o t ro s c a s o s, p r o p ic i ar s u e v o lu c ió n p a r a q u e d e te r m in a d a s z o n a s t e n g a n o tr o s P & p e .l es e n l a c iu d ad . , M ie n tr a s q u e e n e l . su e lo ~ r ?a n iz a bl :, e n p n nC lp lO , l a s r e g u la C io n es p u ed e n s e r m a s g e ne n ca s , d e Ja n d ~ a b ie r ta s u co n c r ec i ón a c r it e ri o s d e l a p r o m o c ió n o a s u p r o p ia d ~ námica de implantación. P a ra l a re g ul ac ió n u r ba n ís ti ca d e l os u s os , e s b u e no q u e e l

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Dentro de los usos urbanísticos, el de vivienda es seguramente el de mayor alcance cuantitativo en los teji dos de la ciudad, y también el Que tiene un contenido más definido en cuanto a sus efectos sobre el entorno y sobre los demás usos . También el uso de oficin as está suficientemente tipific ado en el sentido de Que esta denominación expresa una forma concreta de usar el espacio construido. Sin embargo, puede ser conveniente distinguir entre oficinas Que reciben mucho públic o y oficinas Que únicamente reciben visitas ocasionales, respecto a su compatibili. dad en edificios de viviendas. En todos los demás usos, la diversidad es mucho mayor. Bajo los conceptos de uso industrial, de uso de equipamiento, de uso recreativo, de uso asistencial, etc., se incluyen actividades que, pese a responder a la finalidad genérica que expresa su denominación, son de naturaleza muy diferente, hasta el punto de que alg unas pueden ser admitidas en edificios en contigüidad con las vivie ndas, mientras Que otras requieren ser emplazadas en localizaciones alejadas de los tejidos urbanos. Por esta razón, la regulació n urbanística tradicional de los usos en la s zonas es insuficiente para garantizar las condiciones de convivencia de los usos entre si y en especia l con la vivienda. Desde hace muchos años, la normativa urbanística consideraba ya div ersas categorías de uso industria! segun la potencia. a fin de establecer con mayor rigor las condiciones de compatibilidad con la vivienda. Hoy dia la potencia instalada ya no es ..un factor  determinante de las molestias o el peli gro Que pueden resultar de la actividad industrial. Por otra parte, se han multiplicado las acti. vidades Q ue pueden tener grados elevados de incompatib ilidad cOrl.la vivienda, en especial por lo Que respecta a las de tipo re. creati~o y a diversas modalidades de usos de equipamiento. Tambien, desde hace tiempo, y con independencia de su ads . cripción a unos usos urbanisticos u otlos, ha existido legislación

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sobre activid ades que podían producir efectos negativos sobre las personas y el medio ambiente; so~ las denominadas -actividades clasificadas_, que suelen ser objeto actualmente de regulación especifica por parte de las comunidades autónomas. Tam. bien lo s ayuntamientos han tenido su reglamentación de activid adei y se ha distin gtJido entre la licencia de edificación regulada por  las determinacio nes urbanísticas, y la li cencia de apertura de la actividad, que tenía que estar de acuerdo con los usos urbanísij. cos de la zona, pero también con las ordenanzas municipales de actividades. las actividades tienen problemas de locali zació n en tanto Que pueden ser en alguna m edida molestas, insalubres, nocivas o pel~ grasas, calificativos que se ju stifican por la producció n de alglr  nos de los efectos siguie ntes: Molestas Presencia de grupos numerosos de personas Inducció n de tráfico, en especia l pesado Ruido Vibraciones Mal olor  Insalubres

Humos Radiaciones Nocivas

Aguas residuales Residuos sólidos Peligrosas Peligro de incendio Peligro de explosión La regula ción espacial de las activ idades se hace de acuerdo con diferentes niveles de tolerancia de estos efe~tos secundafic:~ Que se cuantif ican en las unid ades de m edida adecuadas en cada caso. Asimismo, en funció n de estos niveles se deben diferenciar  en el plano distintas áreas Que se superpondrán a las delim itacio.

nes zonales, y señalar para cada una de estas áreas el nivel de tolerancia aceptable de acuerdo con sus características. Como mínimo, parece razonable distinguír los tipos de áreas siguientes: áreas destinadas prioritariamente a'vivienda, areas mixtas de ac¡¡' vidad y vivie nda, áreas industriale s y áreas exterio res a los tejid os urbanos. Estas   á r e a s d e c o n t r o l a m b i e n t al   comprenderán las zonas uro banísticas Que correspondan a cada nivel de protección, pero las áreas con medidas más restric tivas se deberían extender en una ~ l cierta franja en las zonas urbanísticas vecinas a fin de evitar la localización de actividades inconvenie ntes justo en la frontera de fas zonas donde se Quieren evitar. Pese a que la regula ción ambiental de las actividades tiene una ~ técnica propia y es superponible a la ordenación urbanística, está ,~ bastante claro que se trata de una regula ción que tiene una im~ ; portante trascendencia urbanística, y por ello sería conveniente lener presente esta problemática en la sistematizació n de los usos que se admiten o se prohíben en cada zona. Esto comportará en alg unos casos -uso industrial, uso de equipamiento, etc.determinar subcategorias mediante agrupaciones de actividades. ~ ~A este efecto pueden ser útile s las clasific aciones oficiales de ac. tividades aprobadas . .! : Por ultimo, hay que considerar la posibilidad de no-regulación urbanística de los usos, opción que puede ser interesante en deter. ~ minados casos.' De hecho, ras tipologías edificatorias de los tej~ ',1: dos comportan una cierta regulación indirecta de los usos. Ésta podría completarse simplemente con el establecimiento de diversas áreas en función del nivel de efectos negativos tolerable, lo cual podría dar lugar a diferentes tipos de mixturas '.'r banas. Segura. mente, esta técnica no es adecuada para tod;! 1" dll(l"d dondp. se < . ~ pueden dar situaciones y valo res que deben ser protegidos limi. , tanda urnanísticamente determinados usos, pero sí que puede • ser una opción interesante en áreas de crecimiento o en áreas urba . • •'. nas sometid as a procesos evolu tiv os de transformación de una ;,'1 cierta intensidad. ,;.-¡ -;,;

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