Voces: COMPRAVENT VENTA A DE INMUEBLE ~ COMPRAVENT VENTA A ~ RESOLUC RESOLUCION ION DEL CONTRA CONTRATO TO ~ BOLETO BOLET O DE COMPRAVENT VENTA A ~ CONDICI CONDICION ON RESOLUT RESOLUTORIA ORIA ~ ESCRITU ESCRITURACION RACION ~ ESCRITUR ESCRITURA A PUBLICA ~ OBLIGACIONES DEL VENDEDOR ~ DERECHOS DEL COMPRADOR Título: La naturaleza contractual del boleto de compraventa y su resolución Autor: Salerno, Marcelo Urbano Publicado en: LA LEY 30/11/2005, 30/11/2005, 7 - LA LEY2005-F, 624 - DJ10/05/2006, 106 Fallo comentado: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H (CNCiv)(SalaH) ~ 2005/07/08 ~ Edizabal S.A. y otro c. Guelfi, José L. y otro Sumario: SUMARIO: I. Introducción. - II. La opción resolutoria. I. Introducción Uno de los temas que mayor interés ha suscitado en los últimos tiempos es el relativo al "boleto" de compraventa, tal como lo evidencia el fallo bajo comentario (1) (1).. No obstante que la reforma parcial del Código Civil llevada a cabo en el año 1968 por la ley 17.711, le dio "status" jurídico (arts. 1185 bis y 2355), la cuestión sigue abierta al debate doctrinario. Y esa reforma, en cierta medida, se hizo eco de las inquietudes planteadas con anterior anteriorida idad d respe respecto cto de su prácti práctica ca que se fue imponien imponiendo do en la jurisp jurisprud rudenc encia ia a través través de una denominación original (2) (2),, exclusiva del vocabulario argentino (3) (3).. Es una una figu figura ra dest destin inad adaa a docu docume ment ntar ar la comp compra rave vent ntaa inmo inmobi bilia liari ria, a, sin sin nece necesi sida dad d de otor otorga gar r simultáne simultáneamen amente te la escritura escritura pública traslativa traslativa del dominio. dominio. Como es un acto celebrado celebrado entre entre dos partes (vendedor y comprador), que coinciden en una declaración de voluntad común sobre un objeto determinado (cosa y precio), parece adecuado darle categoría de contrato (art. 1320, Cód. Civil) Excede a una simple promesa (4) (4),, puesto que cuando ésta es un acto jurídico bilateral tiene el alcance de un contrato (arts. 946 "in fine" y 1144, Cód. Civil); en un célebre plenario de la Cámara Civil, el vocal Sánchez de Bustamante asimiló "la promesa recíproca recíproca de venta, con la venta misma" misma"(5) (5).. Pese a que las partes se obligan mutuamente a cumplir ciertas prestaciones, dado que en dicha especie contractua contractuall ello es un efecto efecto propio propio del consentimiento consentimiento (art. 1140, Cód. Civil), Civil), en este terreno terreno hubieron hubieron discrepancias de opinión entre los autores (6) (6).. Cabe entonces preguntar si sólo se trata de un acuerdo preliminar encaminado a suscribir un pacto definitivo, máxime cuando se dan hipótesis de "boletos provisorios"(7) provisorios"(7).. El punto escapa a toda duda, si se aplica el criterio por el cual la calificación atribuida en el acto no es vinculante, pudiendo los jueces apartarse de ella para calificarlo según su naturaleza y caracteres. En cada caso habrá que examinar cómo se fue formando el contrato, en su secuencia progresiva, hasta alcanzar la jerarquía indispensable para generar efectos que habiliten a exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas. Por lo demás, en la materia rige el principio de libertad de formas. Aunque el instrumento público sea exigido para la transmisión de los bienes inmuebles (art. 1184 inc. 1°, Cód. Civil), este requisito no impide que posteriormente el documento documento privado se eleve a escritura pública (art. (art. 1185, Cód. Civil) Civil) La virtualidad del "boleto" queda así fuera de discusión (8) (8).. En ese sentido, la lectura de la sentencia permite apreciar que el Tribunal, lejos de plantearse una incógnita, dio por cierto que estaba juzgando acerca de un contrato. Más aUn, subrayó que en el presente caso "las obligaciones de las partes son interdependientes", de cuya ejecución son responsables quienes venden (arts. 1408 y sigtes., Cód. Civil) y quienes compran (arts. 1424 y sigtes., Cód. Civil).
Sin embargo, ese contrato operará efecto traslativo del dominio y será oponible a los terceros recién a partir del momento que se formalice por escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble(9) Inmueble (9).. II. La opción resolutoria Presupuesta la naturaleza contractual del "boleto", la discusión se centró en la cláusula resolutoria que se abrió como optativa en este proceso para la parte compradora en caso de no ser factible escriturar a su nombre el bien adquirido. Si esa imposibilidad se llegare a dar, cabía ejercer dicha opción a fin de "dejar sin efecto" la compraventa, con más el reintegro de la suma pagada, en concepto de precio. Los hechos atinentes al pleito explican los términos del conflicto, debiéndose expedir el Tribunal acerca de la oportunidad en que se ejerció la opción prevista. Como todo contrato bilateral, el "boleto" es susceptible de ser resuelto, ya sea por aplicar una estipulación expresa, o mediante el pacto comisorio tácito. Después de las negociaciones previas, cuando ya las partes arribaro arribaron n a un acuerdo, acuerdo, éstas éstas habrán habrán de cumplir cumplir las prestacion prestaciones es a su cargo, cargo, satisfaciendo satisfaciendo sus legítimas legítimas expect expectati ativas vas.. Pero Pero si ese ese cumplim cumplimien iento to no ocurre ocurre según según lo pactad pactado, o, nada nada impid impidee exting extinguir uir la relaci relación ón contractual, sin necesidad de accionar por vía judicial demandando la ejecución. Se trata de una potestad atribuida a la parte cumplidora, quien de ese modo es dueña de decidir la conducta a asumir, en función de su conveniencia personal. El incumplimiento absoluto de la prestación debida lleva implícita en el contrato la cláusula resolutoria. Así
lo dispuso la ley 17.711 (Adla, XXVIII-B, 1810) cuando reformó el art. 1204 del Cód. Civil, cuyo texto sólo autorizaba en ese caso a exigir el cumplimiento, por cuanto Vélez SArsfield se apartó entonces de la solución dada por el Código Francés (10). En ese sentido, la reforma del 68 acompañó a la jurisprudencia que había sentado un criterio favorable a la extinción del vínculo contractual(11). Si bien el texto vigente del art. 1204 Cód. Civil permite la resolución extrajudicial, admitida en el Mercado Común Europeo (12), es de práctica promover un juicio para que sea declarada por un juez dotado de un amplio poder de apreciación de los hechos controvertidos. La opción resolutoria se presenta en este supuesto como una potestad irrevocable pactada a favor de la compradora. En esa línea, cabe señalar que, mediando mora de la parte vendedora, operada automáticamente, el ejercicio de esa opción quedó expedito sin límite de tiempo. Y en virtud del estado de morosidad -nunca purgada por causa alguna- devenía irrelevante la tardía aprobación administrativa del plano que posibilitaba la ulterior escritura pública. Porque ya existía un derecho de fuente contractual con carácter potestativo que autorizaba a disolver el vínculo, legitimando así la acción intentada por la adquirente. Especial para La Ley. Derechos reservados (ley 11.723) (1) ALTERINI, Atilio Aníbal, "Contratos. Civiles. Comerciales. Teoría General", Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1998, ps. 237/246. GATTI, Edmundo y ALTERINI, Jorge, "Régimen jurídico del boleto de compraventa", LA LEY, 143-1149. LORENZETTI, Ricardo Luis, "Daños por el incumplimiento de la obligación de escriturar", Revista de Derecho Privado y Comunitario, N° 2000-3, ps. 169 y siguientes. MORELLO, Augusto M., "El boleto de compraventa inmobiliario", Ed. Abeledo Perrot, 3ª ed., Buenos Aires, 1981. MOSSET ITURRASPE, Jorge, en BUERES, Alberto J., dirección, y HIGHTON, Elena I., coordinación, "Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial", Ed. Hammurabi, Buenos Aires, t. 3 B, ps. 674/679. ROCCO, Emma A., "Boleto de compraventa", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1999. (2) LAFAILLE, Héctor, nota al plenario de las Cámaras Civiles de la Capital Federal dictado en el año 1918 en los autos "Baño c. Spinelli" (JA, t. 1, p. 222). Véase, también otro plenario del año 1920 recaído en los autos "Santamarina y Cía. c. Ponti", en JA, t. 5, p. 571. (3) Véase: SAPIENS, "Enciclopedia Ilustrada de la Lengua Castellana", Ed. Sopena Argentina, Buenos Aires, 1981, 14ª ed., t. I, p. 449. ESCRICHE Joaquín, "Diccionario razonado de legislación y jurisprudencia", Ed. Garmier, París, 1876, no menciona al boleto, como tampoco lo hace Vélez Sarsfield quien, sin embargo, al comentar el art. 1148, Cód. Civil dice: "Con la resolución de este artículo, creemos concluir con las innumerables cuestiones sobre promesas de ventas y otros contratos". (sobre las promesas, véanse arts. 1790, 2244 y 2256, Cód. Civil, la promesa de mutuo, aun cuando fuese aceptado, no da acción para exigir su cumplimiento). (4) SANTARELLI, Fulvio G., "El perfeccionamiento del contrato y su calificación. Contratos, precontratos, acuerdos marco", LA LEY, 2005-B, 860; este autor distingue entre la promesa unilateral de contratar y la promesa sinalagmática de contratar. (5) "In re" "Cazes de Francisco, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel", del año 1951 publicado en LA LEY, 64-476. (6) BELLUSCIO, Augusto C., director, ZANNONI, Eduardo A., coordinador, "Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1998, t. 6, ps. 834/841 trae un resumen de las dos tesis asumidas por los intérpretes, llegando a la conclusión que ambas arriban a las mismas soluciones prácticas. (7) BORDA Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil. Contratos", con la colaboración de Borda, Alejandro, 8ª ed. actualizada, Ed. Lexis Nexis-Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2005, t. II, p. 370, escribe: "la calificación de provisorio contenida en el boleto no obsta a que la compraventa debe considerarse concluida y definitiva, siempre que estén reunidos los requisitos de precio y cosa determinada". Véase, CNCiv., sala H 1999/03/15, "in re" Medina, Pedro c. Comisión Municipal de la Vivienda, voto del doctor Claudio M. Kiper, quien participa de este criterio, sosteniendo que las partes "bien es posible que no hayan querido vincularse en forma definitiva,
pero también es factible que hayan entendido lo contrario. Esa voluntad, así como su comportamiento posterior, son los que deben regir la solución pertinente en cada caso". Véase GASTALDI José M., "Las cláusulas de reserva y otras cuestiones en la compra y venta inmobiliaria", ED, 124-284. (8) CURA GRASSI, Domingo C., "La confusa cuestión que gira en derredor del término boleto de compraventa", LA LEY, 1989-B, 1165. Este autor predica que el boleto es un verdadero, único y definitivo contrato de compraventa. (9) SALERNO, Marcelo Urbano, "Negocios inmobiliarios", Ed. La Ley, Buenos Aires, 2000, p. 12. (10) GASTALDI, José María, "Pacto comisorio", Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1985, ps. 197 y siguientes. STARK, Boris - ROLAND, Henri y BOYER, Laurent, "Droit Civil. Les obligations. Contrats", 5ª ed., Ed. Litec, París, 1998, N° 1895, p. 663. (11) Plenario de la Cámara Nacional Civil de Apelaciones de la Capital Federal, "in re" "Coll, Alfredo c. Grosso, Atilio" del año 1953, LA LEY, 70-502. (12) FAGES Bertrand, "Quelques évolutions du droit français des contrats à la lumière des principes de la Commission Lando", en Recueil Dalloz 2003, N° 35, ps. 2386/2390.
