Boleto de compraventa. Examen exégetico de un boleto tipo. Etchegaray

BJA - BIBLIOTECA JURIDICA ARGENTINA - Copia Privada para uso Didáctico y Científico

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NATALIO PEDRO ETCHEGARAY

TÉCNICA Y PRACTICA DOCUMENTAL

Boleto de compraventa Examen exegético de un boleto tipo Menciones generales y particulares. Arrepentimiento y resolución por incumplimiento. Contratante: menor, emancipado, casado, divorciado, separado de hecho, viudo. Representación. Intervinientes por y para otros. Sociedades. Asociaciones. Descripción del bien. Precio y forma de pago. Entrega. Asentimiento conyugal. Cesión de boleto. Prehorizontalidad. Propiedad horizontal.

2'^ edición

actualizada

aUUü

EDITORIAL A S T R E A DE A L F R E D O Y RICARDO D E P A L M A BUENOS AIRES

1993



P edición, 1989. 2^ edición, 1993.

© DE

EDITORIAL

ALFREDO

ASTREA

Y RICARDO

DEPALMA

S.R.L.

Lavalle 1208 - (1048) Buenos Aires ISBN: 950-508-296-7 Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723 IMPRESO

EN

LA

ARGENTINA



Al doctor Eduardo Bautista Pondé historiador y artífice de la modernización del notariado argentino y americano





PRÓLOGO A LA S E G U N D A EDICIÓN Esta obra trata de simplificar la información, de darla ya p r o c e s a d a por el tamiz de la experiencia acumulada en más de treinta años como escribano, docente y consultor, y así responder a las dificultades que plantea cotidianamente la redacción de cada una de las cláusulas de u n boleto de compraventa. Estoy convencido de la utilidad de este tipo de trabajos,'en los que se privilegia la factibilidad de su aplicación a cada caso concreto, sin pretensiones de reemplazar al tratado, o a la obra teórica p u n t u a l referida a cada uno de los institutos civiles o comerciales relacionados. Para esta ocasión he utilizado m u c h a s páginas de aquel libro de 1971, hoy inhallable, "El boleto de compraventa inmohiliaria", y he reformulado monografías sobre aspectos generales o parciales referidos a los sujetos negocíales y á los bienes objeto del contrato de compraventa inmobiliaria. Deliberadamente he desprovisto al texto, excepto en m u y contadas oportunidades, de toda referencia a las obras jurídicas que le han servido de base, y que subyacen necesariamente en cada afirmación práctica, pero las reúno en la bibliografía general, con profundo agradecimiento por su aporte a la formación de mi opinión en cada caso. Las reformas legislativas, resoluciones judiciales, modificaciones reglamentarias y aclaraciones necesarias, se sumaron para imponer la actualización de esta segunda edición.



XII

l'llÓLOGO

Así, la ley de convertibilidad trajo al negocio inmobiliario la posibilidad de utilizar legalmente como unidad de precio - e l e m e n t o esencial específico de la c o m p r a v e n t a - el dólar estadounidense, a la vez que descartó de plano todas las cláusulas y modalidades indexatorias de aquél, y de eventuales saldos adeudados por los adquirentes. En el ámbito judicial, la Cámara de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, por sentencia plenaria del 15 de julio de 1992, estableció la calificación única de propio para los bienes adquiridos originariamente en porciones indivisas de dicho carácter, a u n q u e hubiere adquisiciones posteriores d u r a n t e la existencia de la sociedad conyugal. En el orden reglamentario, la provincia de Buenos Aires modificó la mecánica de las autorizaciones q u e se confieren en el marco del art. 6° del decr. 2489/63, flexibilizando un sistema utilizado fundamentalmente en la comercialización de unidades en propiedad horizontal, no construidas o en construcción. Vaya esta enumeración como muestra de alguna de las novedades legislativas, judiciales o reglamentarias q u e me impusieron incorporar modificaciones al texto de la primera edición. Además, como pasa siempre que se relee algún trabajo, no p u d e resistir aclarar algunos conceptos, buscando ser más útil al lector. Haberlo logrado es otra cosa. NATALIO PEDRO ETCHEGARAY



ÍNDICE GENERAL Prólogo a la segunda edición

XI

PARTE PRIMERA

REGLAS GENERALES CAPÍTULO PRIMERO

BOLETO Y ESCRITURA §

§ § §

1. Noción y naturaleza a) El boleto es el contrato b) En él están todos los elementos esenciales específicos c) Relación boleto-escritura 2. El instrumento público de enajenación 3. Boletos provisorios 4. Reservas

3 3 4 4 5 6 7

CAPÍTULO I I

MENCIONES GENERALES Y PARTICULARES EN LA REDACCIÓN DEL BOLETO DE COMPRAVENTA § § § § §

5. 6. 7. 8. 9.

Introducción Constancias esenciales Aspectos naturales del negocio Aspectos accidentales La normalidad y la anormalidad del negocio


9 10 10 11 11


ÍNDICE GENERAL

CAPÍTULO

III

ARREPENTIMIENTO Y RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO A)

10. 11.

INTRODUCCIÓN

Distinción Noción básica de las figuras en juego a) Arrepentimiento b) Resolución (pacto comisorio) c) Rescisión d) Principio de ejecución e) Cláusula penal B)

A S P E C T O S ESENCIALES DEL ARREPENTIMIENTO

12. No se presume 13. Cómo se pacta a) Convenio expreso b) Por la expresión "seña" c) Por la expresión "como seña y a cuenta de precio" d) Por la expresión "como seña, a cuenta de precio y principio de ejecución" 14. Renuncia y pérdida del derecho a arrepentirse ... 15. Principio de ejecución a) Es cuestión de hecho b) Generalmente lo resuelve la jurisprudencia ... 1) Pago a cuenta de precio 2) Designación de escribano y entrega de títulos 3) Entrega de la posesión 4) Pago de intereses 5) Otorgamiento de poder especial irrevocable para la venta 6) Actos preparatorios c) Conclusiones C)

16.

13 14 14 14 15 15 15 15 16 16 16 17 L8 18 19 19 19 19 20 20 20 20 20 20

CUESTIONES RELATIVAS AL INCUMPLIMIENTO

Resolución


21


ÍNDICE GENERAL

XV

1) P A C T O COMISORIO

Concepto Implícito Expreso a) Previa interpelación b) Características de la interpelación Previsiones en el boleto (obligaciones del comprador) a) P a c t o comisorio de pleno derecho, previa constitución en mora con interpelación extrajudicial b) Pacto comisorio de pleno derecho, sin interpelación Casos en q u e no procede a) La ley 14.005 b) L a jurisprudencia c) Conclusión práctica

23 23 24 24 25 26 26 26 26 27 27 27

2) C L Á U S U L A PENAL

Aplicabilidad Busca asegurar el cumplimiento Fija anticipadamente el monto de los daños y perjuicios No es necesario probar los perjuicios No da derecho a otra indemnización a u n q u e fuese insuficiente P u e d e ser reducida por los jueces P u e d e pactarse fcumplir la pena en vez de la obligación Importancia de las modalidades del pacto a) P e n a por el simple retardo b) P e n a y obligación principal Vía ejecutiva. Requisitos a) Cantidad líquida o fácilmente liquidable b) Título q u e trae aparejada ejecución Previsiones en el boleto (obligaciones del vendedor) a) Cláusula penal previa interpelación b) Cláusula penal sin previa interpelación c) Certificación notarial de firma


28 28 28 29 29 29 29 29 30 30 30 30 30 31 31 31 32


ÍNDICE GENERAL

CAPÍTULO

IV

BOLETO Y ASENTIMIENTO CONYUGAL § 32. Validez del boleto sin asentimiento conyugal § 33. Virtualidad del asentimiento dado en el boleto ... § 34. Asentimiento y cesión de boleto

CAPÍTULO

33 35 36

V

CERTIFICADOS PREVIOS A LA REDACCIÓN DEL BOLETO 35. Áreas del negocio inmobiliario 36. Concreción del negocio e información sobre el estado del dominio 37. Importancia de los certificados previos

PARTE

39 39 40

SEGUNDA

REGLAS ESPECIALES

CAPÍTULO

VI

LUGAR Y FECHA DE CELEBRACIÓN Redacción básica propuesta A)

43

E X P R E S I Ó N Y EFECTOS DE LA DETERMINACIÓN DEL LUGAR

Formas y solemnidades Lugar de cumplimiento Juez competente Jurisdicción impositiva Cómo se expresa el lugar


43 43 44 44 44


ÍNDICE GENERAL

B)

"

XVII

CONSIDERACIONES ATINENTES A LA FECHA DE CELEBRACIÓN 1) ASPECTOS SUSTANCIALES

Expresión de la fecha a) Concepto de día b) Consecuencias c) Plazos de meses o años Fecha del negocio y fecha del instrumento Cuándo p u e d e n ser firmados los instrumentos públicos o privados Si no se indica lo contrario los días se cuentan corridos, incluyendo los feriados. El vencimiento en día feriado no se prorroga Importancia de consignar la fecha del contrato .. a) No es obligatorio consignar la fecha b) Importancia de la fecha c) Las formalidades son las exigidas a la fecha • del contrato d) Las nuevas leyes supletorias no se aplican a los contratos anteriores a ellas e) Ventajas de la fecha cierta

44 44 45 45 45 45 45 46 46 46 46 46 47

2) RELACIÓN ENTRE LA FECHA Y DISTINTOS INSTITUTOS J U R Í D I C O S

Capacidad Representación Estado civil Existencia de la cosa objeto del contrato Plazos, modalidades y condiciones Pactos especiales en la compraventa Daños e intereses i Pago Buena fe Lesión (artículo 954, Código Civil)

47 47 48 48 48 , 49 50 50 50 51

3) F E C H A CIERTA

Importancia '. Carácter de la enumeración del artículo 1035 Eecha cierta y certificaciones de firma Asimilación entre protocolo y libro de requerimientos


51 51 52 52


XVIII

ÍNDICE GENEKAL

CAPÍTULO VII

SUJETOS DEL BOLETO Redacción básica propuesta A)

53

CONSIDERACIONES GENERALES

§ 62. Partes contratantes § 63. Datos identificatorios de los intervinientes documentales B)

53 54

INTERVINIENTES POR SÍ

§ 64. Caracterización § 65. Régimen general de capacidad

54 55

1) A C T U A C I Ó N DE MENORES

§ 66. Introducción § 67. Regla general negativa. El menor no puede disponer de sus bienes adquiridos a título gratuito . a) Concepto de título gratuito b) Caso corriente c) Subrogación real d) Contratos aleatorios e) Onerosidad objetiva y subjetiva § 68. Distinción fundamental entre emancipados y simples mayores de 18 años § 69. Emancipados por matrimonio a) Casados sin autorización b) Justificación de la emancipación c) Actuación del cónyuge mayor de edad d) Subsistencia de la emancipación 1) Disolución del matrimonio 2) Anulación del matrimonio 3) Matrimonio putativo 4) Divorcio 5) Publicidad de estas situaciones § 70. Emancipados por habilitación de edad (dativa) .. a) La escritura de habilitación b) Registro d) c) Certificados Carácter de laderegistración vigencia de la habilitación


55 55 56 56 56 56 57 57 58 58 58 59 59 59 59 59 60 60 60 60 61 61


ÍNDICE ( ; K N E R A L

e) Habilitación judicial 1) Procedimiento 2) Información sumaria sobre la aptitud del menor 3) Inscripción de la sentencia 4) Imposibilidad de utilizar una sentencia no inscripta f) Revocación de la habilitación de edad 71. Actos prohibidos a los emancipados 72. Emancipación comercial a) Menor asociado al comercio de su padre b) Emancipación dativa en sede comercial c) Amplia capacidad del menor emancipado en sede comercial 73. Anticipaciones de capacidad a) Menor de 18 o más años que trabaja b) Menor que ejerce profesión 1) Edad mínima 2) Justificación d) Título habilitante b) Profesión reglamentada 3) Derechos de terceros 74. Previsiones en el boleto a) Menor emancipado 1) Cuando vende a) Bienes adquiridos a título oneroso b) Bienes adquiridos a título gratuito 2) Cuando compra b) Menor emancipado por decisión de sus padres (dativa) 1) Cuando vende a) Bienes adquiridos a título oneroso b) Bienes adquiridos a título gratuito 2) Cuando compra c) Menor de más de 18 años que tiene contrato de trabajo 1) Bienes adquiridos con su trabajo a) Cuando compra b) Cuando vende 2) Bienes no adquiridos con su trabajo. Menor comprador o vendedor d) Menores que ejercen profesión 1) Bienes b) a) Disposición Adquisición adquiridos de de bienes bienes con trabajo profesional


XIX

62 62 62 62 62 63 63 64 64 65 65 65 66 67 67 68 68 68 68 69 69 69 69 69 69 69 69 69 69 70 70 70 70 70 70 70 70


-X

ÍNDICE GENERAL

2) Bienes no adquiridos con trabajo profesional, por título oneroso o gratuito, antes o después de haber obtenido el título profesional , e) Menor solamente autorizado para ejercer el comercio 1) Bienes del negocio o comercio ., a) Si compra b) Si vende 2) Bienes particulares a) Compra o venta b) Hipoteca f) Menores q u e no ostentan ninguna d e las categorías anteriores y otros incapaces

71 71 71 71 71 71 71 71 72

2) ACTUACIÓN DE INHABILITADOS JUDICIALMENTE

75. Introducción 76. Intervención conjunta del curador y del inhabilitado. Importancia. Situación de los terceros de b u e n a fe y a título oneroso 77. Previsiones en el boleto

72 73 73

3) CONTRATANTE CASADO

78. Inmuebles propios a) Cómo se acredita el carácter de propio b) Qué deben decir las constancias para ser útiles c) Constancias erróneamente utilizadas y q u e no dan carácter de propio al bien d) Los bienes propios pueden ser libremente dispuestos. Excepción (artículo 1277, párrafo 2°, Código Civil) e) El asentimiento del otro cónyuge es necesario aun después del divorcio f) No es necesaria aunque sí conveniente, la conformidad del otro cónyuge con la manifestación del que adquiere g) Previsiones en el boleto 1) Si vende 2) Si compra 79. Inmuebles gananciales a) Cómo se acredita el carácter de ganancial b) Disposición de los bienes gananciales. Problemática del asentimiento conyugal


73 74 74 75 76 76 76 76 77 77 77 79 79


ÍNDICE GENERAL

XXI

c) Asentimiento anticipado o p o r apoderado. Específico o especial d) Asentimiento y boleto de compraventa (remisión) e) Previsiones en el boleto 80. Inmuebles mixtos en parte propios y en parte gananciales. Previsones en el boleto a) Si vende b) Si compra

80 80 80 81 81 82

4) CONTRATANTE DIVORCIADO

Previsiones en el boleto a) Si vende b) Si compra Inmuebles gananciales (sin división de bienes). Previsiones e n el boleto a) Si vende b) Si compra Inmuebles mixtos a) Si vende .b) Si compra Inmueble adjudicado en la división d e bienes conyugales Compraventa entre cónyuges divorciados El divorcio vincular no ocasiona diferencia alguna d e orden patrimonial para los cónyuges divorciados con anterioridad, inclusive para la contratación entre ellos

82 82 82 83 83 83 84 84 84 84 85

86

5) CONTRATANTE SEPARADO DE HECHO

Inmueble propio, ganancial o mixto. neral

Regla ge86

6) C O N T R A T A N T E VIUDO

Inmueble propio 87 Inmueble ganancial 87 Inmueble mixto (en parte propio y en parte ganancial) 89 7) CASOS ESPECIALES (PARA TENER EN CUENTA E N CUALQUIERA DE LOS SUPUESTOS YA REFERIDOS)

Venta por el condómino de la totalidad del inmueble común 90 Venta por los herederos aparentes 90



ÍNDICE GENERAL

a) El artículo 3430 del Código Civil en su anterior redacción b) El nuevo artículo 3430 c) Contratación antes de haberse obtenido la declaratoria de herederos Venta de cosa ajena (artículos 1329 y 1330) C)

90 91 92 92

INTEBVINIENTES POR OTROS

Introducción

93

1) R E P R E S E N T A C I Ó N VOLUNTARIA

97.

98.

Consideración previa Para comprar y vender inmuebles no hace falta u n poder específica Alcances de la autorización privada para vender inmuebles a) Requisitos b) Caso especial de utilización de autorización privada si el adquirente no sabe firmar El poder debe ser exhibido en el acto del contrato para acreditar su vigencia Qué debe exhibirse Destino del instrumento que acredita la representación Vigencia en el tiempo de la representación. Consecuencias de la derogación del registro de representaciones Importancia del estudio de la escritura matriz del poder \ Extensión del poder en los casos de compraventa inmobiliaria Sustitución de poderes Autocontratación. Principio general. Excepciones Terminación del poder a) Causas objetivas b) Causas subjetivas Es necesario que el tercero contratante conozca la cesación de la representación La imposibilidad de exhibir en el acto del contrato el original del poder hace presumir su revocación Irrevocabilidad de la representación


94 94 95 95 95 96 96 97 97 97 98 98 99 99 99 100 100 100 100


ÍNDICE (ÍKNERAL

XXIII

Representación irrevocable a) Naturaleza jurídica b) Ventajas c) Desventajas d) Reglas generales sobre irrevocabilidad de la representación a tener en cuenta en el negocio de compraventa inmobiliaria e) Utilización de poderes irrevocables con fórmulas ambiguas o poco claras Notoriedad de las representaciones a) Regidas por el derecho público b) De derecho privado Previsiones en el boleto de compraventa

100 101 101 102 103 105 106 106 107 107

2) INTERVENCIÓN DE SOCIEDADES COMERCIALES

Regla fundamental Órgano de administración y órgano de representación Directorio y administración Presidente y objeto social Gerente de SRL (administrador y representante a la vez) Inscripción de administradores Previsiones en el boleto. Reglas generales .... Documentación que deben presentar las sociedades para otorgar boletos. Requisitos generales y casos particulares a) Anónimas 1) Apoderados 2) Directorios mínimos b) En comandita por acciones c) De responsabilidad limitada d) Colectiva e) En comandita simple f) Accidental o en participación g) Irregular h) Sociedad de término vencido i) En liquidación j) Sociedad extranjera

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3) ACTUACIÓN DE SOCIEDADES CIVILES

Todos son administradores, salvo expresa mención contractual o posterior En caso de silencio cualquier socio obliga


118 118


XXIV

ÍNDICE GENERAL

§ 123. El objeto determina los poderes del administrador § 124. Si no se aclara cualquier administrador puede obrar § 125. Si es conjunta la administración, deben actuar todos § 126. El mandato para administrar es general para negocios ordinarios § 127. Alcance del m a n d a t o general § 128. Negocios extraordinarios. Poderes especiales § 129. Previsiones en el boleto

118 119 119 119 119 119 120

4) ACTUACIÓN DE ASOCIACIONES CIVILES

§ 130. Caracterización. Distintos tipos § 131. Cómo se constituyen las simples asociaciones a) Escritura pública b) Instrumento público extraprotocolar c) Instrumento privado de autenticidad certificada por escribano público d) Aplicación supletoria de las normas de la sociedad civil e) Innecesariedad de aprobación gubernamental § 132- Previsiones en el boleto a) Asociaciones con personería jurídica b) Caso especial de las fundaciones c) Asociaciones sin personería jurídica (simples asociaciones civiles) C)

120 121 121 121 121 122 122 122 122 123 123

INTERVENCIONES PARA OTROS

§ 133. Compra en comisión § 134. Previsiones en el acto del boleto

CAPÍTULO

123 124

VIII

EL INMUEBLE VENDIDO Redacción básica propuesta


127


ÍNDICE GENERAL A)

XXV

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Introducción En principio alcanza con sólo calle y número .. El inmueble vendido debe surgir del título de propiedad antecedente a) Notarial 1) La escritura matriz sólo marca el nacimiento de u n derecho, no su permanencia 2) En la primera venta de las unidades de propiedad horizontal el título es complejo b) Judicial 1) Las declaratorias de herederos y testamentos son marginales al título del causante, y no constituyen por sí mismos "títulos de propiedad" 2) Sí constituyen títulos las hijuelas y documentos judiciales similares Planos posteriores al título: mensuran, limitan, subdividen o unifican los inmuebles Los planos de propiedad horizontal necesitan ser documentados en la escritura de reglamento para generar jurídicamente la unidad Venta "ad corpus". Expresión documental .... Venta "ad mensuram" Venta a tomar de un inmueble mayor. Previsiones en el boleto a) Croquis adjunto b) Descripción con ubicación exacta c) Previsiones sobre imposibilidad de subdivisión 1) Predeterminación de las indemnizaciones y del comportamiento de las partes . 2) Previsión de la imposibilidad por medidas mínimas d) Caso de linderos unidos. Utilidad de preverlo Pautas para la descripción de los inmuebles en el boleto a) Descripción del inmueble en el régimen com ú n o vertical 1) Inmuebles baldíos a) Descripción


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130 130 130 131 132 132 132 133 133 133 133 134 134 135 135 135 135


XXVI

ÍNDICE GENERAL

b) Los linderos 2) Inmueble edificado 3) Previsiones del notariado en la IX Jornada Notarial Bonaerense b) Descripción en el régimen de la ley 13.512 de propiedad horizontal 1) El inmueble general 2) Las unidades a) E n Capital Federal b) Provincia de Buenos Aires 3) Menciones mínimas en propiedad horizontal 4) Edificio con reglamento de copropiedad aprobado e inscripto 5) Edificio sin reglamento de copropiedad aprobado e inscripto 6) Edificio construido 7) Edificio por construir c) Previsiones de la ley 14.005. Inmuebles fraccionados en lotes y a plazos d) Previsiones de la ley 18.511 y decreto 8458/ 69 sobre desgravación impositiva en la construcción de viviendas económicas B)

136 136 137 137 138 138 138 138 139 140 140 140 140 141 141

C A S O S ESPECIALES

§ 144. Venta de unidades futuras a) Enfoque jurídico b) Solución práctica § 145. Transferencia de terrenos a cambio de unidades futuras a construirse en él § 146. Venta de espacio aéreo o cesión del derecho a sobreelevar a) Enfoque jurídico b) Solución práctica ^. § 147. Instalaciones, muebles, equipos, servicios y artefactos incluidos en la venta § 148. Boletos de prehorizontalidad. Remisión CAPÍTULO

142 142 144 145 146 146 147 148 148

IX

PRECIO Y FORMA DE FAGO Redacción básica propuesta a) Precio en pesos b) Precio en dólares


149 149 150


ÍNDICE CKNERAL

XXVII

§ 149. Precio cierto en dinero determinado o determinable a) Cuándo es cierto el precio b) Cuándo no lo es c) Cuándo no hay venta aunque pueda haber otro contrato , § 150. Pago en moneda extranjera. Enfoque jurídico y solución práctica § 151. Cláusulas de estabilización de precio § 152. Precio serio y precio vil. Asesoramiento imprescindible § 153. Pago con cheques a) Previsiones en el boleto b) Riesgos legales § 154. Intereses. Previsiones en el boleto § 155. Modalidades del precio aplazado a) Previsiones en el boleto 1) Precio aplazado 2) Actualización 3) Mora 4) Tipo de interés, fecha y lugar de pago .... 5) Cláusulas sobre intransferibilidad de la deuda, prohibición de arrendar y condiciones de ocupación o desocupación 6) Tribunales especiales, domicilios especiales, bases del remate 7) Seguros b) Ventajas de estas'previsiones c) Solución práctica § 156. Época de pago § 157. Lugar de pago § 158. Previsiones en la ley 14.005 § 159. Importancia de abonar el 25 % del precio ....i.... a) Se complementa con la posesión b) Se complementa con la fecha cierta c) Alcance de la oposición del boleto en estas condiciones § 160. Carácter de las sumas entregadas en el acto del boleto. Remisión

151 151 152 152 152 153 153 154 154 155 155 155 156 156 156 156 156 157 157 157 157 157 158 158 159 159 159 160 160 160

CAPÍTULO X

ENTREGA DEL INMUEBLE VENDIDO Redacción básica propuesta


163


XXVIII

ÍNDICE GENERAL

§ 161. Introducción § 162. Previsiones en el boleto sobre entrega del bien a) Fecha de entrega b) Detalle de lo que debe entregarse c) Estado de ocupación , d) Acta de posesión e) En defecto del acta, reconocimiento de haberse ya efectuado la posesión f) Convenio sobre posesión supeditada a pago simultáneo g) Previsiones sobre el incumplimiento. Remisión h) Previsiones sobre ocupación posterior a la escritura M i) Debe efectuarse la tradición y continuar como comodatario j) Convenios sobre tenencia precaria k) P u e d e n establecerse penas y datos prefijados § 163. Cuándo hay tradición § 164. Cómo se efectúa la tradición a) P o r algunas de las formas autorizadas por el Código b) En principio la sola manifestación del tradente no basta c) Son necesarios actos materiales de una de las partes con asentimiento de la otra d) Actos posesorios, e) "Traditio brevi manur" f) "Constituto posesorio" g) Es necesaria capacidad en ambas partes h) Título apto para dar po^sesióji legítima i) La sola tradición no hace perder el dominio § 165. Importancia de entregar la posesión mediante boleto de compraventa a) Opinión de Borda b) Conveniencia de que se unan posesión, 25 % del precio y fecha cierta § 166. Imposibilidad sobreviniente de entrega § 167. Negativa del comprador a recibir el inmueble


163 164 164 164 164 164 165 165 165 165 166 166 167 167 167 168 168 168 168 168 168 169 169 169 169 170 170 170 171


ÍNDICE GENERAL

XXIX

CAPÍTULO XI

PACTO SOBRE TÍTULOS PERFECTOS Y DEMÁS OBLIGACIONES QUE PUEDE ASUMIR EL VENDEDOR Redacción básica propuesta a) Complemento b) Agregado para propiedad horizontal

173 173 174

A ) T Í T U L O PERFECTO

Introducción "Garantía común" (artículo 1425, Código Civil) Aumento de la "garantía común". Pacto sobre título perfecto Ausencia del pacto sobre título perfecto Existencia del pacto sobre título perfecto y estudio de títulos Elementos jurídicos y comerciales Exigencias de las instituciones de crédito hipotecario Sentido del pacto El artículo 1051 del Código Civil a) La integridad b) La buena fe El artículo 1051 y el estudio del título a) Consulta Colegio de Escribanos Provincia de Buenos Aires b) Primera Convención Notarial del Colegio de Escribanos de la Capital Federal c) Nuestra opinión Títulos provenientes de donación a) Títulos perfectos b) Títulos imperfectos c) Modo de perfeccionar estos títulos Títulos provenientes de dación en pago Conclusión práctica B)

174 174 174 175 175 175 176 176 177 177 178 180 180 180 181 181 182 182 182 183 183

OTRAS OBLIGACIONES QUE PUEDE TOMAR A su CARGO EL VENDEDOR

181. Introducción 182. Impuestos y tasas


184 184


ÍNDICE GENERAL

a) Son gastos de conservación 1) A cargo del poseedor de buena fe 2) A cargo del vendedor hasta el momento de la tradición 3) La tradición es la base para la división .. b) El artículo 2894 del Código Civil c) Comprende toda clase de tributos d) El artículo 2430 del Código Civil e) Opinión de Borda Contribuciones de mejoras Pavimentos Conveniencia de pactar estos aspectos. Aun lo contrario Previsiones en el momento del boleto Planos municipales de obras y certificados finales de obra a) Exhibición de planos b) Certificado final de obra Medianerías. Manifestaciones en las escrituras Posibilidad de asumir las deudas por el comprador (artículo 5°, ley 22.427) Expensas comunes y seguros contra incendio en el sistema de la ley de propiedad horizontal C)

185 185 185 185 185 186 186 186 186 187 188 188 188 189 189 190 191 192

PREVISIONES EN EL BOLETO

Título perfecto Impuestos, tasas, contribuciones, pavimentos, planos, finales de obra y medianerías Posibilidad de asumir deudas por el comprador. Artículo 5° de la ley 22.427 Expensas comunes y seguros de propiedad horizontal CAPÍTULO

193 193 194 194

XII

ESCRITURACIÓN Redacción básica propuesta A)

195

DESIGNACIÓN DE ESCRIBANO

§ 195. Regla general


195


ÍNDICE GENERAL

XXXI

196. Reglas impuestas por la costumbre 197. Justificación de las reglas expuestas a) Ventas de contado b) Ventas con saldo de precio aplazado c) Venta al contado con hipoteca a tercero d) Primera venta de unidades en propiedad horizontal y loteos Limitación judicial en algunos casos Efectos de la elección del escribano Designación unilateral. Culpa "in eligendo" .. Designación conjunta. Ambas partes son responsables de instar la labor notarial Conclusión práctica Medidas de defensa profesional que prácticam e n t e imponen la designación de u n escribano de la demarcación donde se ubica el inmueble B)

195 196 196 196 196 197 198 198 198 198 199

199

PLAZO DE ESCRITURACIÓN

Importancia de fijarlo adecuadamente Plazo de vencimiento cierto a) Cucindo es expresado en una fecha concreta b) Cuando empieza a correr desde u n a fecha cierta Es conveniente establecer el día y la hora de la escritura Es prudente pactar la extensión a iguales horas del día siguiente hábil si el determinado viniere a resultar inhábil por alguna causa sobreviniente Plazo expreso y plazo tácito Plazo indeterminado Si nada se acuerda, el plazo es a favor de ambas partes y sólo puede adelantarse de común acuerdo Plazo ilegal Ausencia de plazo Previsiones sobre el plazo en el boleto Características del pacto a) Suspensivo b) Cierto (de vencimiento cierto) 1) Siempre que se encuentren despachados los respectivos certificados


200 201 201 201 201

201 202 202 202 203 203 203 204 204 205 205


ÍNDICE GENERAL

2) Dentro de determinados días a partir de la fecha del boleto tan pronto se hayan despachado los certificados 3) Hay falta de previsión en el vendedor (que excluye el caso fortuito) cuando se pacta u n plazo cierto sin tener título inscripto a su nombre 4) Una vez cumplidos los requisitos de la ley 13.512 5) Si no designa escribano dentro del plazo establecido, se torna en plazo de vencimiento incierto 6) Es también incierto el plazo si se pacta: "dentro de la brevedad posible" c) En favor de ambas partes § 215. Aspectos impositivos que pueden influir ^en el plazo de escrituración a) Impuesto a las ganancias ' ' b) Denuncia de bienes registrables C)

§ 216. § 217. § 218. § 219.

§ 220.

205

206 206 206 207 207 208 208 208

G A S T O S DE ESCRITURACIÓN

Serán soportados de acuerdo a la ley y costumbres Debe distinguirse entre gastos de escritura y honorarios del escribano Errónea e interesada interpretación popular ... Gastos de la entrega de la cosa vendida (a cargo del vendedor) a) Diligenciamiento, reposición y liberación de certificados b) Estudio de los antecedentes de dominio c) Obtención, estudio y reproducción de los documentos habilitantes d) Confección de las planillas de liquidación del impuesto a las ganancias y a las ganancias eventuales e) El impuesto de sellos que grava la compraventa (50 %) f) Honorarios y gastos por utilización del sistema de "tracto abreviado" Gastos de recibo de la cosa vendida (a cargo del comprador) a) Impuesto de sellos que grava la compraventa (50 %)


208 209 209 209 210 210 211 211 211 211 212 212


ÍNDICE GENERAL

XXXIII

b) Tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad c) Sellos de actuación de escritura matriz, testimonio y fichas de inscripción d) Honorarios del escribano interviniente e) Gastos, sellados y honorarios por saldo hipotecario f) Obtención, estudio y reproducción de documentos habilitantes § 221. Solidaridad entre las partes con respecto a los gastos § 222. Es libre pactar cualquier forma de soportar los gastos D)

212 212 212 212 213 213 214

CITACIÓN DEL ESCRIBANO INTERVINIENTE

§ 223. Si se pactó día y hora de escrituración no es necesaria la citación notarial § 224. Solamente se justifica la citación notarial si se hubiera previsto que el primer incumplimiento no resolviera el contrato § 225. Si se pretende que el escribano cite, debe pactárselo expresamente § 226. Cláusula aconsejable en el boleto

CAPÍTULO

214 214 215 215

XIII

CESIÓN DEL BOLETO Redacción básica propuesta 217 § 227. P u e d e pactarse la intransferibilidad 217 § 228. Carácter 217 § 229. Vendedor que ha sido satisfecho en sus prestaciones 218 § 230. Derechos del vendedor ante la violación de la prohibición 219 a) Con precio totalmente percibido 219 b) Con precio que se saldará totalmente en el acto de la escrituración 219 c) Con precio aplazado o cualquier facilidad acordada al comprador 219 § 231. Relación del vendedor con cedente y cesionario 220



XXXIV

§ 232. § 233. § 234. § 235.

ÍNDICE GENERAL

a) Sin conformidad expresa del vendedor no se desobliga al cedente b) El cesionario queda obligado por aceptar la deuda c) La notificación al vendedor le obliga a escriturar al cesionario Impuesto de sellos Impuesto a las ganancias o a la transferencia de inmuebles Consecuencias de la cesión para las partes Previsiones en el boleto de compraventa CAPÍTULO

220 220 220 220 221 221 223

XIV

PREVISIONES SOBRE INCUMPLIMIENTO Redacción básica propuesta a) Sin interpelación b) Con interpelación previa § 236. Remisión § 237. Ámbito del incumplimiento. Cuestiones al resrespecto § 238. Jurisprudencia § 239. Arrepentimiento. Posibilidad § 240. Imposibilidad de arrepentimiento § 241. Resolución por incumplimiento (si no se ha previsto) § 242. Resolución por incumplimiento (prevista) CAPÍTULO

225 225 226 227 227 229 229 230 230 230

XV

ASENTIMIENTO CONYUGAL Redacción básica propuesta A)

§ § § § §

243. 244. 245. 246. 247.

233

CONSIDERACIONES GENERALES

Remisión La disposición legal Derecho del cónyuge titular Derecho del cónyuge no titular Disposición o gravamen


233 233 234 234 235


ÍNDICE GENERAL

XXXV

a) Actos de administración b) Actos de administración extraordinaria c) Actos de obligación d) Actos de disposición (en sentido estricto)... § 248. Interpretación restrictiva § 249. Bienes o derechos cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria § 250. Asentimiento y certificado de inhibición B)

§ § § § §

236 236 236 236 237 237 238

C A S O S ESPECIALES EN LOS QUE NO ES NECESARIO EL A S E N T I M I E N T O CONYUGAL

251. 252. 253. 254. 255.

Cancelación de hipotecas 238 Constitución de bien de familia 239 Reglamento de copropiedad y administración . 239 Hipoteca por saldo de precio 239 Hipoteca a favor de un tercero que facilita dinero para la compra 240 § 256. División de condominio 240 .

C)

SITUACIÓN DE LOS SEPARADOS DE HECHO

§ 257. Lacu^estión

240

CAPÍTULO

XVI

DOMICILIOS ESPECIALES Y TRIBUNALES COMPETENTES Redacción básica propuesta 243 § 258. Domicilio especial y prórroga de competencia 243 § 259. Concepto de Spota 243 § 260. Caracteres 244 § 261. Efectos 244 a) Se supone domicilio para requerir o interpelar judicial o extrajudicialmente 244 ,b) Todo ello mientras no se oponga al orden público 244 § 262. Domicilio especial pactado por mandatario. P o d e r especial 244 § 263. No hay una forma predeterminada para constituir el domicilio especial 245 a) La justicia no reconoce la prórroga de competencia sin convenio escrito 245



XXXVI

ÍNDICE GENERAL

b) Si únicamente se indica localidad es sólo prórroga de competencia c) P u e d e constituirse en especial el domicilio real d) No puede constituirse en especial el mismo domicilio de la contraparte e) Excepción al principio anterior. La excepción cabe cuando la contraparte t o m e a su cargo la tarea de notificar § 264. Previsiones en el boleto CAPÍTULO

245 245 245 246 246

XVII

EJEMPLARES Y FIRMA DEL BOLETO Redacción básica propuesta

247

A) DISTINCIÓN FUNDAMENTAL. INSTRUMENTO PÚBLICO O PRIVADO

§ 265. Aclaración metodológica § 266. Instrumento público (escritura pública) § 267. Instrumento privado

247 247 247

B) FORMALIDADES Y FIRMA EN EL CASO PARTICULAR DEL INSTRUMENTO PRIVADO 1) EJEMPLARES

§ § § § §

268. 269. 270. 271. 272.

Introducción Excepciones legales al doble ejemplar Posición de la jurisprudencia Previsión en el boleto Correcciones del texto del boleto

248 248 249 250 250

2) FIRMA

§ 273. Carácter § 274. Es esencial § 275. No puede ser reemplazada por la impresión digital § 276. Tampoco es reemplazable por la firma a ruego § 277. Escritura pública § 278. Concepto de firma


250 250 250 251 251 251


ÍNDICE GENERAL

279.

XXXVH

Importante fallo de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires Certificación notarial de firmas Mecanismo de la certificación Boleto por escritura pública. Ventajas

252 253 254 254

PARTE TERCERA

SUPUESTOS ESPECIALES

CAPÍTULO

XVIII

LOS BOLETOS EN EL RÉGIMEN DE PREHORIZONTALIDAD A ) A S P E C T O S GENERALES

Introducción Redacción clara y fácilmente legible Firmas certificadas Anotación de los boletos en el registro de la propiedad

257 257 258 258

B ) D A T O S OBLIGATORIOS QUE DEBE CONTENER EL BOLETO

287. 288. 289. 290. 291. 292. 293.

C)

294.

Datos de las partes Constancias Individualización, características, ubicación y porcentual de la unidad Pago del precio Detalle de los gravámenes que el propietario se reserva constituir Posesión Reserva de resolución del contrato por parte del vendedor si no vende un número determinado de unidades en u n plazo fijado

258 259 259 259 259 260 260

CLÁUSULAS ESPECIALES QUE DEBEN SER FIRMADAS POR EL C O M P R A D O R POR SEPARADO

Introducción


260


XXXVIII

ÍNDICE GENERAL

§ 295. Limitaciones de responsabilidad § 296. Cláusula de resolución del contrato por incumplimiento del comprador. Sin previa interpelación § 297. Suspensión del trabajo por riesgos propios del vendedor § 298. Toda sanción para el adquirente. Pérdidas de derechos, renuncia a excepciones o a la posibilidad de oponerlas § 299. Cláusulas que se refieran a compromisos tomados por el comprador respecto de discusiones judiciales y/o prórrogas de jurisdicciones § 300. Constitución de hipotecas § 301. Posibilidad de dejar sin efecto la venta por falta de enajenación de u n porcentaje de unidades en un plazo determinado § 302. Reajuste del precio. Debe pactarse el criterio de actualización con toda claridad § 303. Otras cláusulas que es conveniente firmar por separado CAPÍTULO

260 261 261 261

261 261 262 262 262

XIX

ENAJENACIÓN DE UNIDADES FUNCIONALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL NO CONSTRUIDAS O EN CONSTRUCCIÓN EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES 304. Reconocimiento de u n a realidad 305. El d e c r e t o 2489/63 (provincia de B u e n o s Aires) 306. Análisis de las disposiciones del decreto 2489/ 63 307. Para otorgar reglamento no es necesario que estén construidas las unidades 308. Valuación fiscal de las unidades no construidas 309. Enajenación o gravamen de unidades no construidas o en construcción a) Requisitos generales b) Requisitos particulares c) Trámite a cumplir


263 264 265 266 267 267 267 268 269


INDU'KliKNKHAL

XXXIX

d) Trámites a cumplir una vez construida la unidad 1) Ratificación del plano de mensura de división horizontal 2) Actualización del legajo especial 3) Modificación del reglamento y de las escrituras en caso de diferencias

270 270 271 271

APÉNDICE Redacción básica de un boleto de compraventa. riantes

Va273

Bibliografía

279

índice alfabético

283



BIBLIOGRAFÍA Anteproyecto de la ley notarial argentina, preparado por el Instituto Argentino de Cultura Notarial, del Consejo Federal del Notariado Argentino. Badaloni Marconi, Lucía - Gazzotti, Alejandro, Digesto de la propiedad horizontal, Bs. As., Fides, 1975. Belluscio, Augusto C. (dir.) - Zannoni, Eduardo A. (coord.). Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, Bs. As., Astrea, 1978/1989. Biedma Schadewaldt, Alejandro, Afora automática, Bs. As., Astrea, 1986. Bonet Ramún, Francisco, Los poderes dispositivos de la mujer casada en el derecho común, vol. II, secc. III, "Estudios jurídicos con motivo del centenario de la ley española", Madrid, Reus, 1962. Borda, Guillermo, Tratado de derecho civil. Contratos, Bs. As., AbeledoPerrot, 1950/61. Bossert, Gustavo A. - Zannoni, Eduardo A., Manual de derecho de familia, Bs. As., Astrea, 1988. — Régimen legal de filiación y patria potestad, Bs. As., Astrea, 1987. Busso, ílduardo. Código Civil anotado, Bs. As., Ediar, 1958. Cánepa, Luis M., Del título de propiedad. Estudio de stis antecedentes. Cuaderno Notarial, n° 35, UNA. D'Antonio, Daniel, Derecho de menores, Bs. As., Astrea, 1986. Etchegaray, Natalio P., Análisis completo de una escritura. Comparación con los instrumentos privados, "Revista Notarial", n" 731. — Técnica de las diligencias y redacción del protesto, "Revista Notarial", n° 766. — Bienes conyugales, Boletín Delegación Lomas de Zamora, n° 4, presentado a la III Reunión Jurídico Notarial de Rosario, 1968, y XII Jornada Notarial Argentina, Resistencia, 1968. — Esquema boleto de compraventa, Boletín Delegación Lomas de Zamora. — Enseñanza de la práctica notarial, "Revista Notarial", n° 756. — Esquemas de Técnica Notarial, Colección Esquemas, n° 1. — El boleto de compraventa inmobiliario. La Plata, Librería Jurídica, 1971. — Técnica Notarial, Serie 1975, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, La Plata, 1976. — Técnica Notarial, Serie 1976, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, La Plata, 1977.



280

BIBLIOGRAFÍA

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ÍNDICE ALFABÉTICO LfOS números remiten a

Acta de posesión: 162, d. Actos posesorios: 164, d. Actos prohibidos a los emancipados: 71. Actualización del precio (prehorizontalidad): 302. A cuenta de precio: 13, 15. Ad Corpus: 140. Ad mensúram: 141. Administración de sociedades civiles: 121 a 129. de sociedades comerciales: 114 a 119. Anormalidad del negocio: 9. Anotación en el Registro de Propiedad (prehorizontales): 286. Anticipaciones de capacidad: 73. Anulación del matrimonio: 69, d, 2. Apoderados (de sociedad): 120, a, 1. Arrepentimiento: 11 a 14, 239, 240. Artefactos incluidos en la venta: 147. Asentimiento conyugal: 32 a 34; 78, e; 79, b, c, d, e; 243; 245 a 257. Asociaciones civiles: 130 a 132. Aspectos impositivos: 215, 232, 233. Autocontratación: 105. Autorización privada para vender: 97. Beneficios eventuales (impuesto): 219, d; 233. Bien de familia: 252. Bienes adquiridos a título gratuito: 67, 74. adquiridos a título oneroso: 74.

parágrafos

Bienes inmuebles gananciales: 79, 82, 87, 89. mixtos: 80, 83, 87, 90. propios: 78,87,88. Bienes registrables: 215, b; 249. Boleto datos obligatorios (prehorizontalidad): 287 a 293. de prehorizontalidad: 283 a 303. noción: 1. oposición a la quiebra: 159, 165. por escritura pública: 282. previsiones en su redacción sobre bienes gananciales (asentimiento conyugal): 79, e. bienes propios: 78, g. cesión del boleto: 235. cesión espacio aéreo: 146, b. citación del escribano: 226. cláusula penal: 31. compra penal: 31. compra en comisión: 134. divorciados: 81 a 83. domicilios y competencia: 264. ejemplares: 271. entrega de posesión: 162. impuestos, tasas, contribuciones: 192. inhabilitados: 77. intereses: 154. medianeras: 192. menores: 74." pacto comisorio: 20. pago con cheques: 153, a. pavimentos, planos, y fínales de obra: 192. plazo de escritura: 213. precio aplazado: 155, a.



284

ÍNDICE ALFABÉTICO

representantes de asociaciones civiles: 132. representantes de sociedades civiles: 129. representaciones orgánicas (sociedades): 119,120. representaciones voluntarias: 112. terreno a cambio de unidades: 145. título perfecto: 191. unidades futuras: 144, b. provisorios: 3. redacción: 5 a 9. Buena fe y fecha: 56. y título oneroso: 175, 176. Cancelación de hipotecas: 251. Capacidad actuación de menores: 66 a 74. régimen general: 65. y fecha: 48. Casados sin autorización: 69, a. Certificado de inhibición: 250. Certificados de vigencia de la habilitación: 70, d. previos: 35 a 37. Certificación de firmas: 280, 281, 285. y fecha cierta: 60. Certificaciones finales de obra: 187. Cesión del boleto: 34, 227 a 235. del derecho a sobreelevar: 146. Citación del escribano: 223 a 226. Cláusula penal: 11, e; 22 a 31. Cláusulas de estabilización del precio: 151. Código Civil, art. 1051: 176, 177. Comodatario: 162, i. Compra en comisión: 133. Compraventa entre cónyuges divorciados: 85, 86. Condominio (venta): 91. Constituto posesorio: 164, f. Contratante casado: 78 a 80. divorciado: 81 a 86. separado de hecho: 87. viudo: 88 a 90. Contratos sobre departamentos en construcciones: 144. Contribuciones de mejoras: 183.

Cónyuge mayor de edad: 69, c. Correcciones del texto del boleto: 272. Cuenta de precios: 13,15. Culpa in eligendo: 200.

CH Cheques, pagos con: 153.

D Dación en pago: 179. Daños e intereses: 54,162, k. Daños y perjuicios: 24. Datos identificatorios: 63. Declaratoria de herederos: 92, c; 137, b, I. Decreto 2489/63 en Provincia de Bs. As., art. 6°: 305. Defensa profesional: 203. Derecho a surepentirse: 14. Descripción del inmueble: 135 a 137, 142, 143. Desgravación impositiva: 143, d. Designación de escribano: 200, 201. Día (concepto): 43, a. Directorio: 115; 120, 2. Disolución del matrimonio: 69, d, I. División de condominio: 256. Divorcio: 69, d, 4; 81 a 85. vincular: 86. Doble ejemplar: 268 a 271. Documentación que deben presentar las sociedades; 120. Dólares: 150. Donación: 178. Domicilio especial: 258 a 264.

E Edificio con reglamento: 143, b, 4. construido: 143, b, 6. por construir: 143, b, 7. sin reglamento: 143, b, 5. Ejemplares del boleto: 268 a 270. Elección de' escribano: 195 a 203. Emancipación comercial: 72. Emancipados: 68 a 71, 74. por habilitación de edad (dativa): 70. por matrimonio: 69. Enajenación de unidades no construidas o en construcción: 309. de un porcentsge de unidades (prehorizontalidad): 301.



ÍNDICE ALFABÉTICO Entrega del inmueble vendido: 161, 162. imposibilidad: 166. Equipos incluidos en la venta: 147. Época de pago: 156. Escritura: 1, 2,131, 277, 282. matriz: 137, a, 1. Escrituración: 204 a 212. Espacio aéreo: 146. Estado civil: 50. Estado de ocupación: 162, c. Estudio de títulos: 172,177. Exhibición de planos: 187, a. Expensas comunes: 190,194. Fecha: 43 a 45, 47. cierta: 58 a 60. de entrega: 162, a. y capacidad: 48. y estado civil: 50. y lesión: 57. y plazos: 52. y representación: 49. Feriados: 46. Final de obra: 187, b; 192. Firma: 273 a 279. certificada: 31,c; 60; 280; 281; 285. Forma de pago: Capítulo IX. Formas y solemnidades: 38. Fórmulas ambiguas: 110, e. Fundaciones: 132, b.

G Gananciales (inmuebles): 79, 80, 82, 87, 89. Ganancias (impuesto): 215, a; 233. Gansmcias eventuales (impuesto): 219, d; 233. Garantía común (artículo 1425, Código Civil): 169. Gastos de conservación: 182, a. de entrega de la cosa vendida: 219. de escrituración: 216, 217. de recibo de la cosa vendida: 220. solidaridad: 221. Gerente de SRL: 117. Gravamen de unidades no construidas: 309.

H Habilitación de edad (emancipación dativa): 70.

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Herederos aparentes: 92. Hijuelas: 137, b, 2. Hipoteca a tercero: 197, 255. de unidades en construcción: 309. menor comerciante: 74, e, 2, b. precio aplazado: 155,174,197, 254. prehorizontalidad: 291, 300. Honorarios del escribano: 217, 219, f; 220, d, e.

Imposibilidad de subdivisión: 142, c. Imposibilidad sobreviniente de entrega: 166. Impuesto a las ganancias: 215, a; 233. a los beneficios eventuales: 219, d; 233. de sellos: 219, e; 220, a; 232. Impuestos y tasas: 182,192. Incumplimiento: 16; 162, g; 236 a 238; 241, 242. Indemnización (predeterminación); 142, c, I. Inhabilitados judicialmente: 75 a 77. Inhibición (certificado): 250. Inmueble adjudicado: 84. baldío: 143,1. edificado: 143, 2. Inmuebles descripción: 143. gananciales: 79, 82, 89. mixtos: 80, 83, 90. propios: 78, 87, 88. Inscripción de administradores: 118. Instalaciones incluidas en la venta: 147. Instrumento privado: 267 a 272. de autenticidad certificado por escribano público: 131, c. Instrumento público de enajenación: 2. (escritura): 266. extra protocolor: 131, b. Integridad documental: 176, a. Intereses: 154. Intervinientes por otros: 94. Interpelación: 19, a, b; 20, a, b; 31, a, b.



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ÍNDICE ALFABÉTICO

Intervención de sociedades comerciales: 113, 119, 120. para otros: 133, 134. Intervinientes por sí: 64. Intransferibilidad del boleto: 227 a 230. Irregular (sociedad): 120, g. Irrevocabilidad de la representación: 109, 110. Judicial (título): 137, b. Jurisdicción impositiva: 41. Justificación del trabajo (menores) 73. Jurisprudencia arrepentimiento y resolución: 238. doble ejemplar: 270. elección de escribano: 195. pacto comisorio: 21, b. principio de ejecución: 152, b. Lesión y fecha: 57. Ley 22.427, art. 5°: 189, 193. Leyes nuevas: 47, d. Liberación de certificados: 219, a. Libro de requerimientos: 61. Linderos descripción: 143, a. unidos: 142, d. Liquidador: 120, i. Loteos (ley 14.005): 21, a; 143, c; 158. Lugar cómo se expresa: 42. de cumplimiento: 39. de pago: 157. del boleto: 38.

M Mandato (sociedades civiles): 126, 127. Mayor de edad (cónyuge): 69, c. Medianeras: 188, 192. Medidas mínimas: 142, c, 2. Mejoras (contribución): 183. Menor asociado al comercio del padre: 72, a. de 18 o más años que trabaja: 73, a. emancipado: 74. que ejerce profesión: 73, b. Menores (actuación de): 66, 67.

Mensuras (planos): 138. Meses (plazo) 43, c. Modalidades del precio aplazado: 155. Moneda extranjera: 150. Mora: 19, a; 20, 155, 3, 225. Muebles incluidos en la venta: 147.

N Negocio compraventa inmobiliaria áreas: 35. aspectos accidentales: 8. aspectos esenciales: 6. aspectos naturales: 7. normalidad y anormalidad: 9. Notarial citación: 223 a 226. título: 137, a. Notificación
O Obra (certificados finales y planos de): 187. Onerosidad (concepto): 67, e. Órgano de administración (sociedades): 114. de representación (sociedades): 114. Pacto comisorio: 11, b; 17; 20; 21. expreso: 19. implícito: 18. Pactos especiales y fecha: 53. Pago a cuenta de precio: 15, b, I. y fecha: 56,156. y lugar: 157. Pavimentos: 184, 192. Pena por el simple retardo: 29, a. Planillas (impuesto a los beneficios eventuales): 219, d. Planos de obras: 187. posteriores al título; 138, 139. Plazo de escrituración: 204 a 215. y fecha: 52. Poder destino: 100.



ÍNDICE ALFABÉTICO escritura matriz: 102. específico: 96. exhibición: 98, 99, 108. extensión: 103. irrevocable: 109, 110. sustitución: 104. terminación: 106. Posesión: 159, a. acta: 162, d. en prehorizontalidad: 292. y boleto: 165. Precio aplazado: 155. cierto: 149. en moneda extranjera: 150. estabilización: 151. reajuste (en prehorizontalidad): 302. serio y vil: 152. Prehorizontalidad: 283 a 303. Presidente (de sociedad): 116. Principio de ejecución: 11, d; 13, d; 15. Procedimiento (habilitación judicial de edad): 70, e, I. Prohibición de ceder el boleto: 227. Propiedad horizontal (primera venta): 137, a, 2; 139; 143, b; 197, d; 253, 307, 309. Propio (inmueble): 78, 81, 87, 88. Prórroga de competencia: 258, 263, a, b. Protocolo: 61.

R Reajuste del precio (prehorizontalidad): 302. Redacción (prehorizontalidad): 284. Registro boletos (prehorizontalidad): 286. de la emancipación: 70, b , c, d. de la propiedad (inscripción): 220, b. obligatorio (bienes o derechos): 249. Reglamento de copropiedad: 137, a, 2; 139, 143, b; 197, d; 253; 307; 309. Remate (bases): 155, 6. Reposición de certificados: 219, a. Representación cesación: 107. irrevocabilidad: 109, 110. notoriedad; 111.

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vigencia en el tiempo: 100. voluntaria: 95. y fecha: 49. Representación de asociaciones civiles: 130 a 132. de sociedades civiles: 121 a 129. Representante de sociedades comerciales: 113 a 120. Reproducción de documentos habilitados: 219, c; 220, f. Rescisión: 11, c. Reservas: 4. Reserva de resolución (prehorizontalidad): 293. Resolución por incumplimiento: 10, 11, b; 16; 241; 242. prehorizontalidad: 296. Responsabilidad del intermediario: 35 a 37. Revocación de la habilitación de edad: 70, f. Saldo de precio: 155, 197, b. Seguros: 155, 5; 190; 194. Sentencia de habilitación judicial: 70, e. Seña: 13. y a cuenta de precio: 13. a cuenta de precio y principio de ejecución: 13. Separados de hecho: 87, 257. Servicios incluidos en la venta: 147. Sobreelevación: 146. Sociedades accidentales o en participación: 120, f. anónimas: 120, a. civilec: 121 a 129. colectivas: 120, d. comerciales: 113. de responsabilidad limitada: 120, c. en comandita por acciones: 120, b. en comandita simple: 120, e. extranjeras: 120, j . en liquidación: 120, i. irregulares: 120, g. de término vencido: 120, h. Solidaridad entre las partes (gastos): 221. Subdivisiones: 138, 142. Subrogación real: 67, c. Sustitución de poderes: 104.



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ÍNDICE ALFABÉTICO

Tasas: 182; 220, b. Tenencia precaria: 162. Terminación del poder: 106. Testamentos: 137, b, 1. Título de propiedad: 137. gratuito: 67. perfecto: 168,171, 172, 191. profesional: 73, b; 74, d. que trae aparejada ejecución: 30, b. Títulos provenientes de dación en pago: 179. provenientes de donación: 178. Tradición: 162 a 164. Traditio brevi manu: 164, e. Transferencia de terrenos a cambio de unidades futuras: 145. Tribunales: 155, 6. Tribunales competentes: 258 a 264.

U Unidades en propiedad horizontal: 143, b.

futuras: 144, 145. no construidas (art. 6°, decr. 2489/ 63, Pcia. Bs. As.): 309. no vendidas (prehorizontalidad): 293, 301. Unificación de inmuebles (plano): 138. Utilización de poderes irrevocables: 110, e. Venta od Corpus: 140. ad mensuram: 141. a tomar de un inmueble mayor: 142. de cosa ajena: 93. de espacio aéreo: 146. de unidades futuras: 144,145. por el condominio: 91. por el heredero aparente: 92. Vía ejecutiva: 30. Vigencia de la habilitación de edad: 70, d. de la representación en el tiempo: 100. Viudo: 88 a 90.



La fotocomposición y armado de esta edición se realizó en EDITORIAL ASTREA, Lavalle 1208,

e impresa en sus talleres, Berón de Astrada 2433, Capital Federal, en la segunda quincena de agosto de 1993.


Boleto de compraventa. Examen exégetico de un boleto tipo. Etchegaray

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