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Mayo 22, 2013
INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. TICKER INVCENC1 Seguimiento de Cobertura: Inversión constante Recomendación Recomendación de de I nversión: Compr Com pra a
Precio de la acción 2009
2010
2011
2012
Utilidad Neta (PEN)
61,195
70,501
135,429
168,468
Acciones en Circulación
169,986
200,287
200,043
200,081
0.360
0.352
0.677
0.842
Utilidad por Acción (UPA)
Valuación (en Miles de Nuevos Soles) 2012 Flujo de Caja Libre VAN
42,100 1,130,818
2013 62,059
2014 9,901
2015 6,823
2016 2,400
2017
2018
3,872
12,680
Costo de Capital Tasa Libre de Riesgo
4.20%
Pasivo no Corriente (PNC)
S/. 452,212
Prima de Mercado Tasa Riesgo País Costo del Accionista (re) CCPP
6.87% 1.40% 9.01% 5.52%
Patrimonio (PAT) Beta apalancado Beta del Sector
S/. 783,361 1.06 1.69
Perfil General de la Empresa Ubicación: Av. Víctor Andrés Belaunde 147, Torre Real 4, San Isidro - Lima –
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EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA ACCIÓN
Figura 1. Precios de las Acciones de Inversiones Centenario S.A.A. Fuente: Bolsa de Valores de Lima
RESUMEN DE INVERSIÓN
Por el método de Flujo de Caja Libre, se obtuvo un valor actual neto de la empresa de S/. 1, 130,818 (miles de soles). Los flujos se descontaron con una tasa promedio de 5.52%, que corresponden a la estimación del
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TESIS DE INVERSIÓN
VALUACIÓN
ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA
Inversiones Centenario S.A.A. (ICSAA) se dedica a la habilitación y venta de terrenos, venta de casas y departamentos para vivienda, el arrendamiento de oficinas e inversiones en valores, ya sea directamente o a través de subsidiaria. ICSAA tuvo sus inicios en el Área de Participaciones No Financieras del Banco de Crédito del Perú (BCP), la cual estaba encargada de administrar los bienes inmuebles del Banco. En 1929, los accionistas separaron el negocio inmobiliario del financiero, por lo que con los inmuebles del banco no utilizados para la actividad financiera y los obtenidos mediante realización de garantías crearon la empresa La Inmobiliaria S.A. (LISA). El CPPC se obtuvo del costo del capital del accionista (Ke) de 9.01%; un beta apalancado de la industria de 1.69 y el costo de la deuda antes de impuestos, Kd de 2.05%. Tras descontar estos flujos utilizando el costo de capital, el valor de la empresa es de S/. 1, 130,818 (miles de soles) o un valor fundamental por acción de S/. 5.65. Los flujos de caja descontados al costo promedio ponderado del capital de 5.52%. En retrospectiva, entre el 2006 y el 2010 el sector construcción registró un crecimiento promedio anual de 14,2%, impulsado por el dinamismo de la inversión pública en infraestructura, el rápido crecimiento del mercado inmobiliario y el avance de la inversión privada. En este período la inversión pública se vio favorecida por la mayor ejecución de obras de infraestructura vial de carreteras (IIRSA Sur, IIRSA Norte,
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privada, obras de conjuntos habitacionales y departamentos para viviendas; y, (ii) la evolución de los créditos hipotecarios, los cuales registraron un crecimiento promedio de 24.38% durante el año, principalmente en soles (32.28%), y cuyo stock al mes diciembre fue equivalente al 4% del PBI, siendo éstos el 15% de los créditos totales. Esta baja exposición implicaría que ante una eventual burbuja inmobiliaria ésta tendría un impacto limitado en el sistema financiero. En los últimos años, la industria inmobiliaria ha mostrado un gran dinamismo en la tasa de crecimiento del sector construcción, En noviembre 2012, el sector construcción registró un crecimiento de 3,2 por ciento, similar al del mes anterior, continuando así con una evolución positiva que contrasta con los valores negativos de mediados de año. En el periodo enero – noviembre 2012, el sector registra una expansión de 3,4 por ciento. En términos desestacionalizados, el sector ha venido acelerando su dinamismo al mostrar tasas crecientes de expansión desde el mes de julio, alcanzando en noviembre una variación anualizada de 14,8 por ciento. Las obras al interior del país donde se vienen desarrollando importantes proyectos comerciales, hoteleros e industriales, así como de infraestructura pública explican esta dinámica.
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Figura 3. Producción del Sector Construcción: Enero 2013. Fuente: Empresas productoras
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dinamismo en los últimos años frente al crédito de consumo.
Análisis de la estrategia competitiva Amenaza de entrada a la industria: Esta amenaza es baja dado que existen barreras a la entrada, tales como: Contar con el knowhow del negocio (Conocimiento del mercado, clientes, proceso, post-venta) y la dificultad para conseguir terrenos en Lima Metropolitana, particularmente. Otra importante barrera de entrada a la industria es la dificultad para acceder a líneas de crédito bancario. Esto torna difícil el financiamiento de activos de capital. Por otro lado, la inversión requerida para el ingreso de nuevas empresas es alta. Poder de negociación de los proveedores: El poder de negociación de los proveedores de mano de obra directa es relativamente bajo puesto que existen numerosas empresas subcontratistas. No obstante, los proveedores de materiales de construcción tienen mayor poder de negociación puesto que son pocos, los precios se mantienen estables con tendencia al alza. Poder de negociación de los compradores: Los segmentos B y C son los más grandes; sin embargo, dado que existe una alta demanda por vivienda y poca competencia, el poder de negociación de los compradores es bajo. Por otro lado, existe informalidad en las fuentes de
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de ciertas cosas tienden a subir. Es difícil diferenciar si el aumento es propio de la dinámica económica o cuándo se debe a que estamos dentro de una burbuja. Lo que siempre sugiero es recurrir a la historia, que es lo único que puede dar una pista sobre cómo han ocurrido. En todos los casos, hay dos elementos que siempre están. El primero es la especulación: la idea de comprar hoy una vivienda para esperar que el precio suba y venderla más cara. El segundo, el sobreendeudamiento de las familias que compran vivienda, que se da cuando los bancos relajan las facilidades para acceder al crédito”. Adolfo Chiri, profesor de Centrum Católica, subraya la incidencia en el segundo elemento: “Lo que está en el epicentro del aumento de precios es el boom crediticio; en EEUU sucedió (un boom crediticio) porque había una abundancia de liquidez internacional, como consecuencia del aumento del petróleo. Los países emergentes tenían gran cantidad de recursos y los colocaron en países industrializados. Hoy vemos el caso inverso; es un fenómeno nuevo aquí. Antes de este boom de crédito las casas se compraban al contado”. Inversiones Centenario S.A.A. tiene sus orígenes en el año 1929, cuando DESCRIPCIÓN DE el Banco de Crédito del Perú decidió independizar el Área de Participaciones no Financieras del Banco de Crédito del Perú, encargada LA COMPAÑÍA de administrar los bienes inmuebles de esta entidad, creando a los efectos la empresa La Inmobiliaria S.A. (“LISA”), la misma que durante más de 60 años desarrolló importantes urbanizaciones en la ciudad de Lima, como El Pinar, El Álamo, El Retablo, Santa Isabel y Tungasuca;
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negocios inmobiliarios de LISA y sus subsidiarias con negocios no inmobiliarios. Luego, en 1993 la Empresa se fusionó con LISA y, en 1997, absorbió a dos de sus subsidiarias, Inversiones Centro Real S.A. e Inversiones Playa Real S.A., para centralizar el desarrollo del proyecto Centro Empresarial Real, ubicado en el distrito de San Isidro. Posteriormente, en 1998 Inversiones Centenario S.A. se transformó en sociedad anónima abierta cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Valores de Lima. Actualmente la Compañía cuenta con más de 2,500 accionistas, siendo el principal Credicorp Ltd. con el 13.44% del capital social. La Empresa mantiene una importante posición competitiva en los negocios inmobiliarios en donde participa, ya que sus actividades están enfocadas hacia el incremento del valor de sus activos en el tiempo, de manera que se garantice un uso eficiente de los mismos por parte de sus usuarios. Así, ICSAA desarrolla y administra edificios de oficinas de clase A+ y otras propiedades, ubicadas en zonas estratégicas de los distritos de San Isidro y Surco, las cuales son alquiladas principalmente a importantes compañías. Además del negocio de arrendamiento, la Empresa se dedica a la compra y venta de inmuebles y a la habilitación urbana e inversiones en valores. Dichas actividades las realiza directamente o a través de sus subsidiarias. Cabe señalar que en agosto 2009 se produjo la fusión por absorción de Promotora San Pedro S.A.C., Promotora Santo Domingo S.A., e IDK S.A.C por parte de Inversiones Centenario. Dicho acuerdo de fusión no
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Proveedores Los principales proveedores de Inversiones Centenario y las subsidiarias son las empresas como Aceros Arequipa para aceros en barra y dimensionados, UNICON para concreto, Schindler para ascensores y escaleras eléctricas, constructoras como JJC, AESA, COINSA
Clientes Los clientes de Inversiones Centenario son las familias de los sectores socioeconómicos C y D en su mayoría para las empresas de ventas de terrenos, casas y departamentos. Estos en su mayoría se financian a través de los préstamos hipotecarios con las entidades formales del sistema bancario y también hacen uso de los programas sociales impulsados por el gobierno como los son MI VIVIENDA y TECHO PROPIO, que son programas que dan un subsidio de hasta 20% del valor de la vivienda cuando es primera propiedad de la familia. Para el rubro de alquiler y venta de oficinas los principales clientes son las grandes empresas que en su mayoría buscan estar en los distritos llamados centros financieros como los son San Isidro y últimamente Surco.
ANÁLISIS DE LOS COMPETIDORES
El sector construcción y sector inmobiliario han tenido gran crecimiento nacional durante los últimos años, y el mercado se ha fortalecido con empresas grandes dedicadas a este sector; sin embargo, es previsible que seguirán incorporándose nuevos competidores ya sea
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DESEMPEÑO Y CONOCIMIENTO DE LA GERENCIA
El enfoque de la gerencia está orientado a incrementar el valor de sus activos en el largo plazo, garantizando a los usuarios de los edificios un eficiente servicio y una vocación por exceder el cumplimiento de sus expectativas. Directorio Inversiones Centenario S.A.A.
Juan Carlos Verme Giannoni Empresario. Director de Credicorp Ltd, Banco de Crédito del Perú, Grupo Crédito S.A., Atlantic Security Bank, Hermes Transportes Blindados S.A., Cerámica Lima S.A., Corporación Cerámica S.A., Piscifactorías de Los Andes S.A., entre otras. Es director de la sociedad desde 1990. Dionisio Romero Paoletti Magíster en administración de empresas. Presidente del directorio del Banco de Crédito del Perú, Credicorp Ltd., El Pacífico Peruano Suiza Cía. de Seguros y Reaseguros S.A., Alicorp S.A.A., Ransa Comercial S.A., Industria Textil Piura S.A., Cía. Universal Textil S.A., así como de diversas empresas de los sectores industrial, comercial y de servicios. Es director de la sociedad desde el 2002. Tiene relación de parentesco en cuarto grado de consanguinidad con el señor Luis Romero Belismelis. Edgardo Arboccó Valderrama Administrador de empresas. Director de BBVA Banco Continental (suplente) y de Rímac Internacional Cía. de Seguros y Reaseguros S.A.
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Administrador de empresas. Director de diversas empresas. Es director de la sociedad desde 1988.
Mauricio González Quattrini Magíster en administración de empresas. Director de Mapfre Perú Vida, Piscifactorías de los Andes S.A., MedLab Holding y Ovosur. Es director de la sociedad desde noviembre del 2008. José Antonio Onrubia Holder Administrador de empresas. Es director de Alicorp S.A.A., Industrial Textil Piura S.A., Ransa Comercial S. A., El Pacífico Peruano Suiza Cía. de Seguros y Reaseguros S.A., Compañía Universal Textil S. A., así como de diversas empresas de los sectores comercial y de servicios. Es director de la sociedad desde el 2003. Luis Romero Belismelis Economista. Es Vice-Presidente del directorio de Alicorp S.A.A., Ransa Comercial S.A., Cia. Universal Textil S.A. Director de Romero Trading S.A., Industria Textil Piura S.A., El Pacífico Peruano Suiza Cia. de Seguros y Reaseguros S.A., Banco de Crédito del Perú y de diversas empresas de los sectores industrial, comercial y de servicios. Es Director de la sociedad desde marzo del 2006. Tiene relación de parentesco en cuarto grado de consaguinidad con el señor Dionisio Romero Paoletti. Nombre
Cargo
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Apoyo S.A., Apoyo Innovación Organizacional S.A.C., Cerámica Lima S.A., Corporación Cerámica S.A., Enotria S.A. y Engineering Services S.A.C. Trabajó como ejecutivo de Dow Chemical International en Perú, Colombia y Venezuela. Gerente general del Fondo de Promoción de Exportaciones (FOPEX), vicepresidente de COFIDE, y gerente general del Complejo Ransa.
Gonzalo Sarmiento Giove Administrador de la Universidad de Lima, máster en administración en la Universidad del Pacífico. Scholarship in general management en Kellogg Management School. Trabajó en Ransa Comercial S.A., en las divisiones Frío Ransa y Naviera Santa Sofía. José Carlos Aparicio Mosselli Contador público de la Universidad Ricardo Palma. Egresado de la Escuela de Alta Dirección de la Universidad de Piura. Fue gerente de Price Waterhouse en Perú y Venezuela, auditor general en la Corporación Andina de Fomento (CAF) en Venezuela. Gerente de contraloría en el Chase Manhattan Bank en el Perú y gerente de administración y finanzas en Industrias Vencedor S.A. Carlos Montero Urbina Ingeniero civil de la Universidad Nacional de Ingeniería, maestría en administración de empresas en la Escuela de Administración de Negocios para Graduados ESAN. Trabajó en Graña y Montero Lima y
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El 52.5% de la Empresa pertenece a 2,459 accionistas, cada uno con menos del 5% del capital social. El principal accionista, Credicorp Ltd. posee el 13.435% del accionariado. Las acciones están distribuidas como se muestra en la siguiente tabla: Tabla 1. Distribución de acciones al 31 de Diciembre del 2011 Accionista
Grupo económico
%
Nacionalidad
Credicorp Ltd. Atlantic Security Bank Dionisio Romero Seminario Rosalina María Asunción Helguero Romero Rímac – Internacional Cía. De Seguros y Reaseguros S.A. Good Rate Corporation Otros 2,459 accionistas TOTAL
Credicorp Credicorp Romero Romero Intursa
13.44 10.75 6.822 5.775 5.645
Bermuda Islas Caimán Peruana Peruana Peruana
---
5.078 52.49 100
Panameña ---
Fuente: Memoria Anual de la empresa 2011.
Inversiones Centenario S.A.A. (ICSAA) se constituyó en 1986. Es una sociedad anónima abierta conformada por más de 2,500 accionistas, siendo Credicorp Ltd. el principal con una participación del 13.44%. ICSAA se dedica principalmente a la actividad inmobiliaria. La Empresa impulsa el desarrollo y la habilitación urbana para la venta de terrenos para vivienda de los niveles socieconómicos bajo y medio-bajo,
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Tabla 2. Composición accionaria al 31 de Diciembre del 2011. Ti po : Común
Nr o. de accioni stas
Porcentaje
MENOS DEL 1%
2,447
16.74%
ENTRE EL 1% Y EL 5%
12
35.75%
ENTRE EL 5% Y EL 10%
4
23.32%
MAS DE 10 %
2
24.19%
Fuente: Memoria Anual de la empresa 2011 .
ANÁLISIS DE RIESGO
Riesgo de la coyuntura internacional La crisis de la deuda soberana de Europa, así como la crisis financiera por la que vienen atravesando los Estados Unidos de América pueden dar inicio a un periodo de recesión global. De generarse esta situación, el inversionista debe considerar que las perspectivas de crecimiento de la economía peruana, así como la de sus diversos sectores económicos, podrían afectar los ingresos de Centenario. Por tanto, se deberá considerar que la situación económica internacional puede afectar los niveles de consumo, así como la capacidad de recaudación fiscal en el país y por tanto disminuir la demanda de viviendas y oficinas en el Perú afectando de esta manera las actividades de la Empresa. Riesgo de control cambiario y fluctuaciones cambiarias Desde marzo de 1991 no existen controles cambiarios en el Perú. Actualmente, las operaciones de compra y venta de moneda extranjera se realizan a la tasa de cambio sujeta a la oferta y la demanda. No obstante,
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uno o más de los compradores de lotes incumplan el pago de las cuotas respectivas. Sin embargo, la mitiga dicho riesgo a través de la venta garantizada vía reserva de dominio, a través de la cual el lote permanece en propiedad de Centenario hasta que se culmine el pago de las obligaciones del comprador con la Empresa.
Riesgos de mercado y nuevos competidores Siendo el sector construcción uno de los de mayor crecimiento en el país durante los últimos años, es notorio y previsible que se sigan incorporando nuevos competidores con capitales nacionales e internacionales, principalmente fondos de inversión y compañías de seguros que buscan obtener rentas de largo plazo. En este sentido, una mayor competencia y oferta, ya sea en el negocio de urbanización y venta de lotes de terreno y viviendas, o en el negocio de arrendamiento de oficinas, podría reducir el número de lotes vendidos y/o unidades de vivienda y/o la ocupación de las oficinas que alquila Centenario lo cual podría afectar los resultados de la Compañía. Riesgos de demoras y sobre-costos de construcción El cálculo del tiempo de construcción de todo proyecto considera un margen razonable para posibles retrasos en el tiempo de entrega de las obras, sin embargo existe el riesgo de retraso por causas relacionadas a terceros en lo referente a las distintas entidades públicas que participan dentro del proceso productivo.
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Las ventas de terrenos, neto de costo, durante el 2011 alcanzaron los S/.99,760, mayores en 11.9% a las obtenidas en el año 2010 que fueron por S/.89,191. Igualmente, las ventas de viviendas fueron por S/.15,299, mayores en 158.5% a las del 2010 que fueron de S/.5,918. En cuanto al negocio de arrendamiento de inmuebles, el monto facturado en el 2011 fue de S/.39,434, creciendo en 9.6% con respecto al año 2010 (S/.35,976). La utilidad de operación fue de S/.202,596, menor en 7.4% a la del 2010 (S/.218,016) debido al menor valor proveniente de la apreciación neta de las inversiones inmobiliarias (Cambio en el valor razonable de dichas inversiones) la que pasó de ingresos por S/.128,288 en el 2010 a S/.111,760 al final del ejercicio 2011. En relación a los resultados post-operativos, los ingresos obtenidos por dividendos recibidos y participación en los resultados de empresas asociadas se incrementaron en 3.5% es decir pasaron de S/.16,803 en el 2010 a S/.17,390 en el año 2011. Los gastos financieros, netos de ingresos financieros (incluyendo diferencia en cambio) disminuyeron en S/.4,443 respecto al año anterior producto de un mayor ingreso financiero proveniente de las ventas de terrenos a plazos. El capital de trabajo al cierre del ejercicio 2011 se incrementó pasando de S/.60,006 en diciembre de 2010 a S/.160,144 en diciembre de 2011 debido principalmente a los mayores inventarios de terrenos para la
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terrenos. En términos generales, además de lo mencionado en el párrafo precedente, podemos destacar que la Empresa mantiene excelentes niveles de liquidez, contando por tanto con los recursos necesarios para cumplir con sus obligaciones a corto plazo además de contar con un capital de trabajo positivo. La utilidad neta del ejercicio ascendente a S/.135´429,134 resulta de libre disposición pues no requiere detraerse suma alguna para la reserva legal al haber alcanzada ésta, desde el año pasado, el tope máximo legal equivalente a la quinta parte del capital social.
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Tabla 3 Balance General (en Miles de Nuevos Soles) CUE NT A
Activos Activos Corrientes Efectivo y Equivalentes al Efectivo Cuentas por Cobrar Comerciales (neto) Otras Cuentas por Cobrar (neto) Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas Inventarios Gastos Pagados por Anticipado Otros Activos no financieros Activos no Corrientes mantenidos para la Venta Total Activos Corrientes Activos No Corrientes Otros Activos Financieros - Inversiones al Método de Participación Cuentas por Cobrar Comerciales Otras Cuentas por Cobrar Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas Propiedades de Inversión Propiedades, Planta y Equipo (neto) Activos intangibles distintos de la plusvalia Otros Activos Total Activos No Corrientes TOTAL DE ACTIVOS
2007
2008
2009
2010
2011
2012
3,933 25,065 3,400 1,331 74,011 424
3,487 26,398 3,608 3,003 105,346 498
11,341 34,149 11,126 483 108,952 2,049 0
3,240 43,925 1,699 5,470 172,951 1,158 0
14,310 34,875 15,599 4,843 89,057
2,832 34,931 9,022 18 156,065
2,037 37,185 197,906
2,269 42,404 247,541
0 151,555 85,722 0 0 700,964 13,020 1,159
0 172,550 119,810 0 0 895,308 15,906 1,206
952,420 1,150,326
1,204,780 1,452,321
108,164
142,340
168,100
228,443
62,961 15,868 45,023 0 170,117 1,912 0 1,806 297,687 405,851
92,191 14,316 51,106 0 170,452 9,059 0 2,069 339,193 481,533
36,795 103,602 84,665 0 0 182,468 10,557 0 1,397 419,484 587,584
39,551 140,527 107,888 0 0 180,345 9,797 0 1,435 479,543 707,986
18
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Tabla 3 Balance General (en Miles de Nuevos Soles) Pasivos y Patr im oni o
Pasivos Corrientes Otros Pasivos Financieros Cuentas por Pagar Comerciales Otras Cuentas por Pagar Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas Pasivos por Impuestos a las Ganancias Provisión por Beneficios a los Empleados Otros Pasivos Total Pasivos Corrientes Pasivos No Corrientes Otros Pasivos Financieros Cuentas por Pagar Comerciales Otras Cuentas por Pagar Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas Pasivos por impuestos diferidos Ingresos Diferidos (netos) Provisión por Beneficios a los Empleados Total Pasivos No Corrientes Total Pasivos Patrimonio Capital Emitido Acciones de Inversión Otras Reservas de Capital Resultados Acumulados Otras Reservas de Patrimonio Total Patrimonio
2007
2008
2009
2010
2011
2012
20,899 1,931 4,946 5,620 1,346 0
65,489 5,844 6,179 5,620 633 0
34,742
83,765
23,614 16,491 2,631 5,620 10,765 1,888 48,601 109,610
42,275 55,718 3,958 5,620 16,151 2,834 30,039 156,595
60,310 16,393 51,369 4,816 5,293 0 0 138,181
119,987 19,106 66,287 8,082 3,286 0 0 216,748
132,043 0 0 0 5,721 1,531
133,435 0 0 0 10,961 839
152,228 0 0 0 17,937
158,722 0 0 0 25,827
205,092 0 0 0 165,623 0
243,920 0 0 0 208,292 0
139,295 174,037
145,235 229,000
3,147 173,312 282,922
4,532 189,081 345,676
370,715 508,896
452,212 668,960
145,000 0 21,082 65,732
161,900 0 24,196 66,437
231,814
252,533
170,000 0 27,377 103,362 3,923 304,662
200,000 0 33,499 115,744 13,067 362,310
200,000 0 40,009 392,117 9,304 641,430
200,000 0 40,019 530,585 12,757 783,361
19
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TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
405,851
481,533
587,584
707,986
1,150,326
1,452,321
Tabla 4 Estado de Resultados (en Miles de Nuevos Soles)
Ingresos de Actividades Ordinarias Ventas Netas de Bienes Prestación de Servicios Total de Ingresos Brutos Costo de Ventas Otros Costos Operacionales Total Costos Operacionales
Ganancia (Pérdida) Bruta Gastos de Ventas y Distribución Gastos de Administración Ganancia (Pérdida) por Venta de Activos Otros Ingresos Operativos Otros Gastos Operativos Ganancia (Pérdida) por actividades de operación Ingresos Financieros Gastos Financieros Diferencias de Cambio neto Otros ingresos (gastos) de las subsidiarias Diferencia entre el Valor Libro Anterior y el Valor Activos Financieros Resultado antes de Impuesto a las Ganancias Gasto por Impuesto a las Ganancias Participación de los trabajadores Ganancia (Pérdida) Neta de Operaciones Continuadas
20
2007
2008
2009
2010
2011
2012
32,086 33,754 65,840 20,353 0 20,353 45,487 -2,025 19,309 0 9,032 -6,799 26,386 24,276 19,239
42,080 36,339 78,419 21,791 0 21,791 56,628 -4,738 20,565 33 13,450 -6,299 38,509 50,762 61,756
98,602 29,018 127,620 -49,287
133,574 27,837 161,411 -53,206
192,958
185,854
192,958 -59,168
185,854 -63,839
-49,287
-53,206
-59,168
-63,839
78,333 0 -32,718
108,205 0 -36,882
133,790 -19,038 -18,719
122,015 -20,840 -25,010
0 22,743 -2,924 65,434 54,341 -43,867
0 14,725 -3,730 82,318 38,157 -28,029
0 6,012 -10,046 91,999 31,577 -17,243
0 3,449 -6,240 73,374 39,868 -22,269
4,467
11,093
0 6,138 0 82,046 -20,851
0 6,315 0 98,761 -28,260
1,820 0 94,979 203,132 -67,703
12,319 0 116,298 219,590 -51,122
61,195
70,501
135,429
168,468
35,890 38,608 -4,121 -5,869 -723 -1,030 31,046 31,709
Reporte Financiero Burkenroad Perú – INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
Ganancia (Pérdida) Neta del Ejercicio
31,046
31,709
61,195
70,501
135,429
168,468
Tabla 5 Flujo de Caja Proyectado (en Miles de Nuevos Soles) CUE NT A DE RESU LT AD OS
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Ventas
185,854
254,665
348,954
478,151
655,184
897,762
1,230,153
1,685,609
2,309,695
Costo de las ventas Gastos Generales
63,839 52,090
83,726 74,458
114,725 102,026
157,201 139,801
215,403 191,561
295,155 262,486
404,434 359,669
554,173 492,835
759,353 675,304
69,925
96,481
132,203
181,150
248,220
340,121
466,049
638,601
875,039
Depreciación (del periodo)
3,129
29,058
28,849
28,649
28,472
28,316
28,183
28,071
27,982
BAIT Intereses Impuestos
66,796 6,653 18,043
67,423 11,400 16,807
103,353 12,096 27,377
152,501 13,080 41,826
219,748 14,456 61,588
311,805 16,368 88,631
437,866 19,012 125,656
610,529 22,654 176,363
847,057 27,663 245,818
BDT
42,100
39,216
63,880
97,595
143,704
206,806
293,198
411,513
573,576
795,594
1,099,770
-6.85%
62.90%
52.78%
47.25%
43.91%
41.77%
40.35%
39.38%
38.71%
38.23%
2013 29,058
2014 28,849
2015 28,649
2016 28,472
2017 28,316
2018 28,183
2019 28,071
2020 27,982
2021 27,913
2022 27,866
108,467 21,866
80,661 21,970
110,526 22,542
151,447 23,129
207,519 23,731
284,352 24,349
389,632 24,983
533,891 25,633
731,560 26,300
1,002,416 26,985
-62,059 247.41%
-9,901 84.05%
-6,823 31.09%
-2,400 64.83%
3,872 261.31%
12,680 227.52%
24,970 96.92%
42,034 68.34%
65,646 56.17%
98,235 49.64%
Margen Operativo Bruto (BAAIT)
Variación BDT Flujo de Caja Libre (+) Depreciación del periodo
2012
(-) Incremento de NOF (-) Inversiones Flujo de Caja Libre
42,100
Variación Flujo de Caja Libre
3,164,845
2022
4,336,610
1,040,498 1,425,736 925,331 1,267,928 1,199,016 1,642,945 27,913
27,866
1,171,103 1,615,078 34,541 43,978 340,969 471,330
2,956,773
Valor Residual para crecimiento a perpetuidad definido VALOR ACTUAL DE LA EMPRESA (suma de flujos descontados)
2021
1,130,818
21
Reporte Financiero Burkenroad Perú – INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
22
Reporte Financiero Burkenroad Perú – INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
Tabla 6 Balance General Proyectado (en Miles de Nuevos Soles) BA L AN CE
Caja Necesaria Clientes
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2,832
12,984
17,791
24,378
33,404
45,772
62,719
85,940
117,759
161,359
221,101
43,971
87,938
120,496
165,109
226,240
310,004
424,781
582,054
797,555
156,065
182,933
250,662
343,468
470,635
644,885
883,650
1,210,815 1,659,112 2,273,388 3,115,096
1,092,845 1,497,464
Existencias Activo Fijo Bruto Depreciación (acumulada) Activo fijo menos depreciación TOTAL ACTIVO
1,002,335 1,024,201 1,046,171 1,068,712 1,091,841 1,115,572 1,139,921 1,164,903 1,190,536 1,216,837 1,243,822 3,129
32,187
61,037
89,686
118,158
146,474
174,657
202,728
230,710
258,623
286,489
999,206
992,013
985,134
979,026
973,683
969,098
965,264
962,175
959,827
958,214
957,333
1,202,074 1,275,868 1,374,084 1,511,982 1,703,963 1,969,759 2,336,414 2,840,985 3,534,254 4,485,806 5,790,994
Proveedores 93,475
65,994
90,428
123,909
169,786
232,648
318,784
325,238
557,285
591,270
639,367
706,664
800,139
929,349
783,361
652,588
692,385
748,707
827,513
936,973
436,812
598,538
820,144
1,123,797
Deuda total Patrimonio neto TOTAL PASIVO
1,107,397 1,352,233 1,688,457 2,149,779
1,088,280 1,296,776 1,583,482 1,977,206 2,517,419
1,202,074 1,275,868 1,374,084 1,511,982 1,703,963 1,969,759 2,336,414 2,840,985 3,534,254 4,485,806 5,790,994
23
Reporte Financiero Burkenroad Perú – INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
Tabla 7 Estado de Resultados Proyectado (en Miles de Nuevos Soles) CUENTA DE RESULTADOS
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Ventas
185,854 254,665 348,954 478,151 655,184 897,762 1,230,153 1,685,609 2,309,695 3,164,845 4,336,610 Costo de las ventas Gastos Generales
Margen Operativo Bruto (BAAIT) Depreciación (del periodo) BAIT
63,839
83,726
114,725 157,201 215,403 295,155
404,434
554,173
759,353
52,090
74,458
102,026 139,801 191,561 262,486
359,669
492,835
675,304
925,331
69,925
96,481
132,203 181,150 248,220 340,121
466,049
638,601
875,039
1,199,016 1,642,945
3,129
29,058
28,849
28,183
28,071
27,982
66,796
67,423
103,353 152,501 219,748 311,805
437,866
610,529
847,057
6,653
11,400
12,096
13,080
14,456
19,012
22,654
27,663
34,541
43,978
18,043
16,807
27,377
41,826
61,588
88,631
125,656
176,363
245,818
340,969
471,330
42,100
39,216 -6.85%
63,880 62.90%
97,595 143,704 206,806 52.78% 47.25% 43.91%
293,198 41.77%
411,513 40.35%
573,576 39.38%
795,594 38.71%
1,099,770 38.23%
28,649
28,472
28,316
1,040,498 1,425,736
27,913
1,267,928
27,866
1,171,103 1,615,078
Intereses 16,368
Impuestos
BDT Variación BDT
24
Reporte Financiero Burkenroad Perú – INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.
Tabla 8 Análisis de sensibilidad de los Value drivers del FCF N
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
ID ENTI FI CACIÓN DE LOS VALUE DRIVERS
VALOR INICIAL Incremento anual de ventas Costo de ventas como % sobre ventas Gastos Generales como % sobre ventas Depreciación como % del activo fijo neto del año anterior Tasa de impuesto a la renta Caja necesaria como % sobre el costo de las ventas cuentas por cobrar como % sobre ventas Existencias como % de las ventas Inversiones previstas en Activo Fijo (Unidades monetarias en M) Cuentas por pagar como % sobre costo de ventas Costo de la deuda antes de impuestos (Kd) % Recursos Propios sobre Recursos totales (palanca financiera) Tasa de crecimiento de los flujos después del último año (g). Perpetuidad Rentabilidad libre de riesgo (Rf) Beta Rentabilidad esperada del mercado (Rm)
VAN
Diferencia con valor anteri or
Participación del V D en la cr eación de valor
1,130,810 1,139,420 1,472,517 1,585,242 1,133,774 997,148 1,101,548 1,330,090 1,236,726 1,143,056
8,610 341,707 454,432 2,964 -133,663 -29,262 199,280 105,916 12,245
0.00% 0.76% 30.22% 40.19% 0.26% -11.82% -2.59% 17.62% 9.37% 1.08%
1,098,763 1,139,541 1,138,092
-32,047 8,731 7,282
1,131,056 1,135,617 1,120,744 1,171,753
25
% DE CAMBIO
N
PRECIO DE LA ACCION
99.84% 96.49% 96.08% 101.99% 102.25% 103.62% 96.36% 99.07% 97.37%
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
5.65 5.70 7.36 7.93 5.67 4.99 5.51 6.65 6.18 5.72
-2.83% 0.77% 0.64%
99.22% 98.63% 97.49%
10 11 12
5.49 5.70 5.69
246
0.02%
102.01%
13
5.66
4,806 -10,066 40,943
0.43% -0.89% 3.62%
102.50% 101.81% 97.23%
14 15 16
5.68 5.60 5.86