C ¡UNIVERSIDAD RICARDO PALMA FACULTAD DE INGENIERÍA ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
“GERENCIA Y DIRECCION DEL PROYECTO DE HABILITACION URBANA “VILLA VERDE ETAPA 1” EN EL DISTRITO DE PACHACAMAC”
INFORME TECNICO POR EXPERIENCIA PROFESIONAL CALIFICADA PARA OBTENER EL TÍTULO DE INGENIERO CIVIL Presentado por: BACH. FRANJO PRAVDICH TEJADA
LIMA - PERU 2014
A mis padres, porque creyeron creyeron en mí y porque me sacaron sacaron adelante, dándome dándome ejemplos dignos de superación y entrega, porque en gran parte a ustedes, hoy puedo ver alcanzada al canzada mí meta, ya que siempre estuvieron presentes cuando necesite necesite de su apoyo.
NDICE CAPITULO I : RESEÑA HISTORICA ..................................................................................... 7 1.1
Lima prehispánica ........................................................................................................ ........................................................................................................ 7
1.2
El incanato en Lima ..................................................................................................... 8
1.3
La fundación de Lima .................................................................................................. .................................................................................................. 9
1.4
Evolución urbana ....................................................................................................... 11
1.5
La ciudad amurallada ................................................................................................. .................................................................................................13
1.6
Expansión urbana ....................................................................................................... ....................................................................................................... 18
1.7
El siglo XX ................................................................................................................ 24
1.8
Lima Metropolitana .............................................................................. ................................................................................................... ..................... 28
1.9
Lima actual ............................................................................................................... 32
CAPITULO II : ASPECTOS GENERALES ...................................................................... .............................................................................. ........ 36 2.1
Iniciativa privada y gestación del proyecto................................................................36
2.2
Gerencia y dirección del proyecto VV1 .....................................................................39
CAPITULO III : FORMULACION DEL PROYECTO DE HABILITACION URBANA VILLA VERDE ETAPA I EN FASE DE PRE INVERSIÓN..................................................................44 3.1
Proceso General de la Gestión del Proyecto Villa Verde I ........................................ ........................................ 44
3.2
Fase de pre inversión - Idea ....................................................................................... 45
3.3
Estudio preliminar ................................................................................................. 48
3.3.1
Cabida (anteproyecto) ...................................................................... ........................................................................................... ..................... 48
3.3.2
Perfil base .............................................................................................................. .............................................................................................................. 50
3.4 3.4.1
ESTUDIO DE PRE FACTIBILIDAD .......................................................................57 Factibilidad de servicios ........................................................................................ ........................................................................................ 59
3.4.2. Condiciones físicas .............................................................................. ................................................................................................... ..................... 59 3.4.3
Comercialización ................................................................................................. 60
3.4.4
Estudios ................................................................................................................ ................................................................................................................ 62
3.5 3.5.1
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ............................................................................... ............................................................................... 79 Económico y financiero................................................................................ ......................................................................................... ......... 79
CAPITULO IV : GERENCIA Y DIRECCION DEL PROYECTO VILLA VERDE ETAPA I MEDIANTE LA GUIA PMBOK (PROJECT MANAGEMENT BODY OF KNOWLEDGE) . 89
4.1
Introducción a la gestión de proyectos ...................................................................... 90
4.2
Ciclo de vida del proyecto ......................................................................................... 97
4.3
Interesados en el proyecto ......................................................................................... 98
4.4
Influencias de la organización ................................................................................... 98
4.5. Composición de los procesos ........................................................................................ 100 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ........................................................................ 111 BIBLIOGRAFÍA .......................................................................................................................113 ANEXOS................................................................................................................................... 114 ANEXO 1 : PLANO DE LOCALIZACIÓN ........................................................................ 114 ANEXO 2 : CERTIFICACIÓN DE ACCESO Y VIAS ..................................................... 116 ANEXO 3 : LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA ................................................. 121 ANEXO 4 : PLANO DE LOTIZACIÓN (CABIDA) ......................................................... 122 ANEXO 5 : LOTIZACIÓN ....................................................................................................... 123 ANEXO 6 : MATRIZ DE RIESGOS ................................................................................... 124 ANEXO 7 : FACTIBILIDAD ELECTRICA ....................................................................... 125 ANEXO 8 : FACTIBILIDAD DE AGUA Y DESAGUE .................................................... 127 ANEXO 9 : PLANO TOPOGRÁFICO ................................................................................ 130 MOVIMIENTO DE TIERRAS Y PAVIMENTACIÓN ........................................................... 132
AGRADECIMIENTO
A Dios por darme salud y constancia para dedicarle a esta carrera que me da tantas satisfacciones profesionales y personales. A mis padres, José Francisco Pravdich Lostaunau y Virginia Tejada Zavala por el soporte y motivación para poder concluir mis estudios Universitarios. A mi abuelo, Carlos Tejada Zavala que en vida y en el descanso eterno represento para mí un ejemplo como profesional, por sus logros y su línea de carrera impecable como Ingeniero Civil. A mi abuela, Teresa Zavala Avilés que es hasta el día de hoy un ejemplo de Mujer por su coraje, principios, valores y amor por los suyos. A mi hermano Renzo Pravdich Tejada que de manera silenciosa siempre aporto positivismo y confianza a mi esfuerzo. Al Ing. Hugo Lecaros Vertiz por brindarme la oportunidad de crecer en una gran empresa como Los Portales S.A. y por confiar en mi capacidad. A excelentes profesionales: Ing. Enriqueta Pereyra, Ing. Liliana Echavarría, por su disposición y tiempo para lograr esta meta en mi vida.
INTRODUCCION
El desarrollo de proyectos inmobiliarios de Habilitación Urbana en Lima metropolitana viene creciendo debido a avance de nuestra economía y a la creciente demanda de vivienda en el país, son cada vez más familias las que buscan acceder a créditos hipotecarios para poder realizar el sueño de la casa propia. Una buena gestión y dirección de un proyecto de esta naturaleza puede asegurar la satisfacción de las expectativas de todos los interesados, asegurando en temas de costos, tiempo y calidad un alcance aceptable que cubra las necesidades de vivienda con los servicios básicos para el desarrollo ordenado y digno de un país que durante muchos años ha venido creciendo desordenadamente en la periferia de la ciudad de Lima Metropolitana. El planteamiento de nuevas ideas para el desarrollo de proyectos de habilitación urbana permite habilitar áreas de terreno eriazas y convertirlas en espacios óptimos para el desarrollo de urbanizaciones completas con todos los servicios con lo que podemos disminuir el déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda en el País. El presente informe describe cómo es que fue desarrollada la fase de pre inversión del proyecto Villa Verde hasta la decisión de inversión, también describimos la implementación de un estándar para la dirección de proyectos con el que fue ejecutado exitosamente. El sector socioeconómico al que fue enfocado han sido el sector C y D los cuales presentan en la última década una mayor expansión, roles emprendedores como medianos y pequeños comerciantes generadores de ingresos y oportunidades de trabajos para todos. Es el presente informe un ejemplo que puede ser tomado como una guía práctica de cómo desarrollar un proyecto inmobiliario de Habilitación Urbana, una breve descripción de sus componentes antes de la toma de decisión para la inversión, una propuesta para la dirección del proyecto y una reseña histórica del crecimiento de nuestra capital Lima Metropolitana.
CAPITULO I : RESENA HISTORICA 1.1 Lima prehispánica Los primeros pobladores de Lima llegaron hace 14 000 años, ubicándose principalmente junto al mar, debido que podían pescar y recolectar alimentos con facilidad, a través del tiempo empezaron la construcción de aldeas en los balnearios de Ancón , Chorrillos, Curacayu y Pucusana, en épocas de neblina aprendieron a trasladarse a las zonas de los cerros en busca de caza y recolección de frutos, por lo cual abrieron con sus pies las primeras trochas y conexiones entre playas y cerros, dando el inicio a las primeras tramas viales de la ciudad, a lo largo de estas vías en los tres valles de Lima, se crearon sistemas de regadío, caminos, templos y pueblos los cuales formarían la Cultura Lima entre los años 600 a. C y 900 d. C. que hasta el día hoy han marcado la división espacial de la región limeña.
Figura 1. Mapa del asentamiento de la población limeña Fuente: Libro Memorias de Lima - Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño. (Formación de territorio de la ciudad de Lima compuesta por los tres ríos Chillón, Lurín y Rímac)
Lima está formada por tres conos de deyección, que originaron los ríos Rimac, Chillón y Lurin. Estos conos surgieron por la disminución de los caudales de rio, los cuales van depositando sedimentos que no arrastra la corriente.
Cono de deyección del rio Chillón.
Cono de deyección del rio Rimac. Cono de deyección del rio Lurin.
Remolinos formaron la silueta de La Punta.
La cordillera sostiene los conos de deyección.
Figura 2. Conos de deyección Fuente: Libro Memorias de Lima - Arq. Juan Günther Doeringy Henry Mitrani Reaño (Limaprehispánica
ubicación de principales huacas de la ciudad.
1.2 El incanato en Lima Alrededor de los años 1460 los incas llegaron a Lima con el propósito de conquistar la costa central del Perú, el inca Túpac Yupanqui llego a un acuerdo pacífico con los limeños respetando sus tierras, las cuales no iban a someterse al reparto como en el resto del Tahuantinsuyo, organizaron los tres valles de Lima en un esquema de cuatro centros (hunos): Pachacamac, Armatambo, Maranga y Carabayllo que confirmarían una población de 200 000 personas. Los incas ocuparon Lima por 60 años dejando una importante huella material, construyeron caminos que formaron parte del Capaq Ñam, que cruzaban la ruta costeña que unían la Ciudad de Cuzco con Quito habilitando numerosos tambos a lo largo de la vida, reordenaron la estructura vial creada por las culturas anteriores, a estas agregaron nuevos ejes, levantaron el Templo del Sol, como honra al dios Pachacamac, La huaca Mateo Salado (Distrito de Rímac) y palacios como el de Puruchuco (Ate) que hasta el día de hoy permanecen en nuestra ciudad.
Palacio de Taulichusco (Allí se erige hoy el Palacio de Gobierno) En la parte posterior se controlaba la distribución del agua.
Templo Ichma (Actual Catedral de Lima)
Plaza triangular
Corrales de llamas Huaca del Cabildo (Donde se encuentra actualmente la Municipalidad de Lima)
Figura 3. Palacio de Taulichusco Fuente: Libro Memorias de Lima- Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño
(Reproducción grafica de la plaza principal de Lima durante el incanato. Francisco Pizarro construyo allí mismo la Plaza Mayor)
1.3 La fundación de Lima A fines del año 1534 Francisco Pizarro empezó con la selección correcta del lugar para fundar la capital de su gobernación, para tal efecto Pizarro había bajado de Jauja a Pachacamac ordeno a tres de sus jinetes Ruby Díaz, Juan Tello de Guzmán y Alonso Martin de Don Benito como comisionados para elegir el mejor sitio donde fundaría la nueva capital del Perú. La expedición partió desde Pachacamac el 06 de enero de 1535, luego de seis días informaron a Pizarro de la ubicación de un paraje dentro de un extenso valle regado por un rio al que lo indios llamaban Rímac (El Hablador), el valle se veía propicio para la fundación de una ciudad, porque tenía un buen clima, mucha agua y leña, tierra para sementeras y cerca se encontraba un puerto natural propicio para el surgir de las naves.
Satisfecho con el informe Francisco Pizarro se traslada al valle de Rímac para encargarse de los preparativos de la fundación, Pizarro funda la ciudad de Lima de acuerdo a las normas vigentes en España por el emperador Carlos V. el 18 de enero de 1535, sobre el palacio que ocupaba el curaca Taulichusco, fue denominada como la Ciudad de Los Reyes. Francisco Pizarro escogió para la fundación de Lima, una trama de calles perpendiculares entre sí, conformada por trece manzanas cuadradas de Este a Oeste, y nueve de Norte a Sur, las dividió en cuatro solares de más de 4.550 metros cuadrados cada uno, emulando con ello el trazado tradicional de las ciudades europeas.
Camino Inca Acequia ~f-- Traza cuadricular de Pizarro
Casa de Taulichusco, hoy Palacio de Gobierno Río Rímac
Huerta de Pizarro
Actual'ír. Junín
Actual Jr.
Actual Rufino Torneo,
Huaca del Cabildo, ahora es La Catedral
Figura 4. Lima Cuadrada Fuente: Libros Memorias de Lima 2 - Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño
(Plano de Cuadricula de Lima concebida por Francisco Pizarro en 1535)
El primer solar, fue para la iglesia en donde hoy está la catedral dedicada a la Virgen de la Asunción puso su primera piedra y sus primeros maderos. Acto seguido repartió los solares de la ciudad a los futuros habitantes en la plaza fundacional se ubicaron además de la iglesia el solar del gobernador y el cabildo quedando así instaladas las tres instituciones: Dios, el Rey y el Pueblo. A partir de 1535 los inmensos bosques de algarrobo y molle del valle del Rímac empezaron a ser talados para usar su madera como combustible y material de construcción, Así el vergel fue cediendo espacio a la ciudad.
Figura 5. Solares de Lima Fuente: Libro Memorias de Lima - Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño
(Grabado del pintor peruano Ignacio Peruano)
1.4 Evolución urbana De esta manera se inventa una ciudad que sería el origen de un nuevo sistema urbano en América del Sur. Lima desde su fundación, sustituyo a Cuzco como ciudad principal, luego de la conquista y la fundación de ciudades se pasó a un sistema urbano que privilegiaba las ciudades de la costa, las cuales presentaban un mejor clima y mejor relaciones con la metrópoli a través de los puertos y la navegación.
La ubicación de Lima estuvo fuertemente condicionada con el transito marítimo que la vinculara con España, es aquí que el eje Lima - Callao se consolidase a poco de su fundación. La forma urbana deriva en un principio del damero, las irregularidades que luego cambiarían el trazado original se deben a la existencia de caminos incas, uno de ellos muy importante emplazado en diagonal de norte a sur y otro en el actual eje Quilca- Miro Quesada interrumpido por la trama urbana del damero a la altura la plaza San Martin, además de los caminos también la presencia de los canales o acequias de regadío, que alteran la trama de la ciudad como el trayecto del Rio Huatica en Barrios Altos. Los antiguos templos, pueblos y también tierras terminaron ser abandonados, los diferentes señoríos pasaron a ser propiedad de las familias más poderosas del virreinato, nació así la hacienda, institución que por más de cuatro siglos definiría en buena parte las relaciones económicas y sociales de la vida peruana., mientras que los pobladores indígenas de los valles de Lima no solo fueron despojados de gran parte de sus tierras sino llevados a vivir desde 1570 en pueblos llamados “reducciones” .
A partir del siglo XVII la ciudad crece y no puede mantener el damero diseñado. Se deforma.
Figura 6. Croquis Lima cuadrada Fuente:: http://es.scribd.com/doc/103142376/Historia-urbanismo-de-Lima
Es recién alrededor del año 1600 que el crecimiento supera los bordes de los caminos y el damero se empieza a deformar por tratar de mantenerse dentro del polígono, con lo visto hasta el momento que son estos ejes iniciales y las acequias los que marcarían de manera directa la evolución que seguiría el proceso de urbanización de la ciudad de Lima una vez liberada del damero de Pizarro. Posteriormente las alteraciones de la trama se deben a la existencia de la muralla que se constituyó en un límite obligado de la ciudad.
1.5 La ciudad amurallada Desde el siglo XVII la ciudad de Lima estuvo rodeada de una gran muralla que se construyó para protegerla de ataque piratas y rebeliones indígenas; fue una cinta de 12 kilómetros que envolvió a la ciudad de los reyes y la reducción de indios o barrio de Cercado, solo el arrabal de San Lázaro quedo fuera de la cerca. Al interior de ella se densificara y siguiendo el trazo de los caminos incas, hoy los jirones Ancash y Junín se conformara entre el damero y el cercado un sector de trama urbana enmarañada que se llamara Barrios Altos por estar más alta que la zona central de la ciudad. A diferencia del esquema de ciudad abierta, la muralla fijo limites definidos, la trama se ordenó a partir de caminos que unían el área urbanizada con las nueve puertas de la ciudad.
Figura 7. Visión de la muralla que rodeaba Lima Fuent e:http://planosdelimaantieua.bloespot.com/2010/12/plano-de-lima-ano-1687-pedronolasco.html Plano de Lima 1687 Pedro Nolasco
Figura 8. El callao antes del terremoto 1746 Fuente: http://www.municallao.gob.pe/muniCallao/historia.isp Plano de Lima y Callao
antes del Terremoto de 1746. Además del confinamiento de la muralla, otro factor que limitaba el crecimiento de Lima, fueron los terremotos que obligaron durante su historia a la reconstrucción de la ciudad, uno de los más violentos se produjo en 1746 donde un fuerte movimiento sísmico destruyo casi totalmente Lima, la ciudad tuvo que ser reconstruida, de sus escombros. De 3000 casas en Lima solo quedaron 25 de pie, sin embargo los sucesos más trágicos se registraron en el Callao, que fue prácticamente borrada del mapa debido a un poderoso tsunami que sucedió al terremoto, de los 4000 habitantes que tenía el Callao solo sobrevivieron 200.
Figura 9. Plano del Callao antes del Tsunami de 1746 Fuente: http://sismosenelperu.wordpress.com/2010/04/07/terremoto-en-lima-en-1746/
El virrey Manso de Velasco organizó la reconstrucción del Callao, propuso la recuperación de las bodegas de particulares al fundar la Nueva Población de Bellavista a un cuarto de legua de la antigua plaza y, por otro, la reedificación de los almacenes reales que revertió en la construcción del Real Felipe
Figura 10. Croquis Villa del Callao 1746 Fuente: http://sismosenelperu.wordpress.com/2010/04/07/terremoto-en-lima-en-1746/
La Fortaleza del Real Felipe fue concebida propiamente como una ciudadela, una ciudad militar con una vocación autosuficiente. Incluía un conjunto de recintos como la Casa del Gobernador, iglesia, almacenes, cuarteles cuyo centro geométrico estaba representado por la Plaza de Armas, considerando un abastecimiento eficiente de agua y alimentos. Este sentido de autosuficiencia hablaba del escaso interés de diálogo de las nuevas infraestructuras con el entorno natural, producto de la militarización del espacio litoral.
Fuente: http://commons.wikimedia.Org/wiki/File:PlanoRealFelipe2.jpg Con la llegada del virrey Manuel Amat Junyent, se emprendió al embellecimiento de Lima, en su gobierno se realizaron varias obras públicas, que hoy en día representan hitos urbanos en nuestra ciudad, como el paseo de Aguas, la remodelación de la Alameda de los descalzos y la construcción de la plaza de Acho, todas estas obras se realizaron en el sector de San Lázaro o abajo El puente, que hoy conocemos como el distrito del Rímac. Otra obra que se dio durante estas épocas fue el cementerio Presbiterio Maestro, su construcción se dio por una necesidad sanitaria para evitar la propagación de epidemias. En cuanto a la vivienda se mantienen vigentes las mismas características del periodo anterior. Sin embargo se construyeron viviendas para clases populares y se crean servicios de bienestar social como hospicios, hospitales, etc.
Figura 11. Lima Amurallada Fuente:
http://planosdelimaantigua.blogspot.com/2010/12/plano-de-lima-hospitales-y-servicios-
de.html
El crecimiento poblacional en el siglo XVIII, fue muy lento, la ciudad tenía unos 40, 000 habitantes al principio del siglo y se estima que al final del siglo la población era de unos 50, 000. En 1821 año de la proclamación de la Independencia la población fue de 60,000 habitantes.
En el periodo republicano posterior a 1821 empieza la aparición de nuevos espacios urbanos, como la plazuela de Teatro o edificios de fuerte connotación urbana como la penitenciaria de Lima. La población cercana para el año 1860 es de 120,000 habitantes, este crecimiento que rebaso la estructura amurallada se debió probablemente al boom que tuvo la explotación del guano y el salitre que a mediados del siglo XIX se convirtieron en los principales recursos de exportación. De igual manera hombres de empresa y comerciantes prósperos llegan a nuestra a ciudad, principalmente de origen italiano, empezaron a remplazar a los antiguos propietarios de las haciendas de la comarca de Lima.
Figura 12. Plano de Lima 1859 Ing. y Arq. Antonio María Dupart Fuente: http://composicionurbana.blogspot.com/2012 07 01 archive.html
Por otro lado se consolida el eje Lima - Callao ciudad y puerto, aparecen en forma incipiente los asentamientos de Magdalena (Magdalena Vieja), Marbella (Magdalena Nueva), Miraflores, Barranco y Chorrillos, todos dentro del cono aluvial del valle del Rímac; eran poblaciones menores y lugares de reposo. Más tarde en el XIX Miraflores, Barranco y chorrillos tomarían el nombre de balnearios.
Fuente: Grabado por Delamare, París, Calle St. Andre des Arts, 45. París, Impr. Janson. (París, Librería de Augusto Durand, 1865). Plano topográfico de la Ciudad del Callao. Levantado en 1855 por L. Mariani y corregido en 1862. Paz Soldán. Geografía del Perú.
Figura 14. Plano topográfico de la Ciudad de Chorrillos Fuente: Plano topográfico de la Ciudad de Chorrillos. Levantado en 1859 por el Ingeniero del Estado Antonio María Dupard. Paz Soldán. Geografía del Perú. Grabado por Delamare, Paris, Calle St. André des Arts, 45. Imp. Janson, Paris. (Paris, Librería de Augusto Durand, 1865)
1.6 Expansión urbana En 1869 el gobierno del presidente José Balta, licito la demolición de la muralla de Lima, se había convertido en un obstáculo para el desenvolvimiento de la población limeña, sin
embargo fue un contenedor urbano que confino la ciudad otorgándole una estructura y forma definitiva, la demolición dio a pie a la primera gran expansión urbana de Lima que comprometió el trazado de las actuales avenidas Grau y Alfonso Ugarte, que hoy se le conoce como centro Histórico, luego surgirían los distritos de la Victoria, Breña, Jesús María con calle y avenidas paralelas o perpendiculares a los ejes originales.
Figura 15.Primero las murallas y luego las grandes avenidas de Grau y Alfonso Ugarte, repiten el patrón Fuente: http://es.scribd.com/doc/103142376/Historia-urbanismo-de-Lima
Figura 16. Plano topográfico de Lima 1872 con los nuevos distritos la Victoria, Breña y
Jesús María Fuente: http://composicionurbana.blogspot.com/2012_0 7 01 archive.html
A partir del año 1870, se introdujeron nuevas tecnologías de transporte y comunicaciones representadas en el ferrocarril, el tranvía, el telégrafo, la iluminación a gas y posteriormente eléctrica. De otro lado nuevas colonias extranjeras se asentaron en la ciudad de Lima con sus usos y costumbres. El norteamericano Henry Meiggs fue el constructor del ferrocarril, que uniría Lima con el Callao, la aparición de este nuevo sistema de transporte cambiaria no solamente el hábito de vida de los limeños, sino también la organización del territorio, generando un sistema de líneas que unirían la ciudad matriz con los pueblos vecinos y posibilitaría en las próximas décadas la expansión urbana de la ciudad, tal caso fue el ferrocarril Lima- Chorrillos, que estímulo al crecimiento urbano de la ciudad, determino el desarrollo de los pueblos de Miradores Barranco y Chorrillos, hasta entonces los tres pueblos se comunicaban con el centro mediante caballos que utilizaban el antiguo camino prehispánico hasta Armatambo donde se encontraba el balneario de Chorrillos que fue el balneario por excelencia de Lima en el siglo XIX. El ferrocarril y el tranvía eléctrico lo convirtieron en uno de los más vistosos y elegantes del Pacifico.
Figura 17. Los ferrocarriles en Lima, historia y situación Fuente: http://composicionurbana.blogspot.com/2012_07_01_archive.html
Tabla 1. Lista de ferrocarriles de Lima Departamento Lima
Ruta
Situación
Plava Chica-Las Salinas Desaparecido Chancay-Huaral- Hacienda Desaparecido Palpa Lima-Ancón-Chancay Desaparecido Desaparecido Ferrocarril del Noroeste del Perú (Ferrocarril Costero) Operando Ferrocarril Central del Perú (Callao-Cerro de PascoHuancayo) Lima-Lurln Desaparecido Desaparecido Lima-Callao (Ferrocarril Inglés) Lima-La Magdalena Desaparecido Lima-Chorrillos Desaparecido Ferrocarril Decauville Desaparecido Cañete-Cerro Azul Desaparecido
Extensión (km) 10 29
Trocha Inicio (m) 1 1873 1875 1
Término 1920 1920
42 194
1.435 1870 0,914 1911
535
1.434 1908
75 14
0.914 1918 1,435 1851
1963 1930
5.3 15
1.435 1901 1.435 1858 0.60 1856 0,914 1870
1934 1860 1958
15
1964 1964
Los ferrocarriles en Lima, historia y situación Fuente:
http://www2.congreso.gob.pe/Sicr/dgp/ciae.nsf/vf07web/034E9E54559F562B05
25784E0056B143/$FILE/InfTem028.pdf El ferrocarril también significo un gran cambio para el pueblo de Miraflores, estímulo a asentarse en sus límites a familias de origen extranjero. Después del trauma de la Guerra del Pacifico, bajo la inspiración de la gran reforma urbana realizada por el barón Haussman en Paris, el gobierno de Nicolás de Piérola proyecto unir Lima, basado en anchas avenidas conectadas por plazas circulares, que la organizarían bajo un esquema triangular dentro del cual, la nueva avenida La Colmena jugaría un papel importante, impulsando la creación de nuevos espacios urbanos. En 1898 se construyó el paseo 9 de diciembre después llamado Paseo Colon que comunicaría la avenida Grau con la plaza Bolognesi, inaugurada en 1905. Esta plaza a su vez se valía de la avenida Alfonso Ugarte para formar un eje vial con la plaza Ramón Castilla y la plaza 2 de Mayo, levantada en 1874. También para 1901 se trazó el camino a Magdalena o avenida Brasil como se llamó posteriormente.
Figura 18. Plano de Evolución del Centro Histórico Fuente: http://vicerrectorado.pucp.edu.pe/investigacion/investiga-pucp-2013/arquitectura/
La influencia extranjera trajo diversiones y espectáculos que se volverían populares uno de ellos fue la Hípica, que capto rápidamente el interés de los miembros de la clase alta de la ciudad en 1903 se inauguró el primer hipódromo de Lima en la Hacienda Santa Beatriz (actual Campo de Marte). La estructura urbana de este periodo se caracterizó por tener un núcleo comercial central (El Centro), donde se encontraban las actividades comerciales, administrativas de la ciudad mezclados con barrios residenciales de sectores populares mientras hacia el sur (Paseo Colon) se encontraban los barrios residenciales de sectores de mayor Ingreso y fuera de la ciudad se encontraban las ciudades satélites como Miraflores, Barranco, Magdalena y Chorrillos, que se vinculaban al núcleo central por los ejes del ferrocarril y tranvías.
Figura 19. Vista de Lima, hacia los jardines de la Exposición y el hipódromo de Santa Beatriz. En el Centro eje circular de la plaza Bolognesi, donde confluyen las avenidas Alfonso Ugarte, Grau y Brasil. Fuente: Guía de Arquitectura y Paisaje Lima y El Callao- Enrique Bonilla Di Tolla, Vista de Lima hacia los jardines de la Exposición y el hipódromo de Santa Beatriz. En el Centro eje circular de la plaza Bolognesi, donde confluyen las avenidas Alfonso Ugarte, Grau y Brasil.
La red vial comienza a jerarquizarse y a diferenciarse según los modos de transporte avenidas, calles, etc. En la periferia de la ciudad se instalaría la clase obrera en modestas viviendas, aparece la modalidad del callejón donde un estrecho y largo corredor organiza viviendas de una o dos habitaciones con servicios comunes. En el sector económico, la época vio el nacimiento de diferentes comercios industrias e instituciones bancarias. La comunidad italiana tuvo un papel sobresaliente en la industria, agricultura, construcción y compra de haciendas, entre los años 1880 y 1925 se fundaron 106 fábricas de las cuales 45 pertenecían a miembros de dicha comunidad, otras 13 a ingleses, 12 de propietarios de otros países de Europa y 5 de origen asiático.
Para asentarse en Lima, las haciendas aprovecharon el trabajo de irrigación y los caminos establecidos por las culturas prehispánicas. LEYENDA
Huaycantambo
Monterrlcomgomarca La Victoria
Montenico Chico
Pachacamac
Casco urbano
de Urna
Oquendo" Santa Beatriz
Figura 20. Principales canales y haciendas de Lima Fuente: Libro Memorias de Lima - Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño, Haciendas de Lima
1.7 El siglo XX En el gobierno del presidente Augusto B. Leguía se ejecutaron en Lima una serie de obras, en este periodo se pusieron las bases para convertir a Lima en la ciudad metrópoli modelo peruano. Leguía plantea la expansión de la ciudad mediantes ejes hacia los pueblos y balnearios, en 1921 el presidente Leguía decide construir una avenida de 6 kilómetros que enlazaría Lima con los pueblos de Miraflores, Barranco y Chorrillos, recibió el nombre de la avenida Leguía (Av. Arequipa) fue el primer trazo vial de magnitud en la ciudad, a la vez construyo la avenida el Progreso (hoy Venezuela) que comunicaría el Centro histórico con el Callao. Luego vendrían las avenidas La Unión (hoy Argentina), Nicolás de Piérola, Costanera y Brasil. Su efecto era impulsar las urbanizaciones de zonas alejadas dentro de un patrón de poblamiento que privilegiaba el oeste y sur. También se crearon nuevos espacios públicos como la Plaza San Martin y el Parque Universitario.
Figura 21. Paseo Colon a inicios del Siglo XX Fuente: Libro Memorias de Lima- Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño, Paseo Colon a inicios del siglo XX
Figura 22. Apertura de la avenida Leguía 1921 Fuente: http://blos.pucp.edu.pe/archive/1407/2011-04 A pertura de la avenida Leguía 1921
Se diseñaron extensos parques (El Parque de la Reserva) y se levantaron monumentos donados por las colonias extranjeras que habitaban en el país. Las nuevas avenidas modificaron conceptos urbanos vigentes hasta entonces e introdujeron cambios en el estilo de vida y el consumo, se impondrá la idea de suburbios vinculados a nuevas áreas verdes y las antiguas haciendas de los alrededores de la ciudad serán reemplazadas por nuevas urbanizaciones, como Santa Beatriz, Lince, San Isidro, Orrantia, Breña, Jesús María, Chacra Ríos y Magdalena. En 1921 Miraflores se comunicara con el centro de Lima por medio de la avenida Arequipa. Comenzando con la urbanización del fundo Leuro, el distrito inicia con una actividad inmobiliaria. La primera urbanización que se formó fue Santa Beatriz, planificada sobre los terrenos del fundo del mismo nombre, en un área de 153.97 hectáreas, de las cuales 61.62 debían servir para vivienda, 20.5 en áreas verdes, 70,97 en circulaciones y 1.23 en equipamientos. Al final, resultaron 652 lotes con una densidad bruta de 21 habitantes por hectárea.
El caso de San Isidro fue distinto, para su planificación se le encargo a Manuel Piqueras Cotoli diseñar una nueva configuración del lugar. Alrededor de los olivos de la hacienda, Piqueras proyecto un plano variado con calles curvas y lotes irregulares donde se construyeron casas tipo chalet. Sin embargo esta disposición urbana no se extendió por todo el distrito. La zona que atravesó la avenida Leguía respeto la trama cuadriculada. San Isidro también albergaría otro hito urbano de Lima, el club El Golf fundado por los ingleses en 1924. En este año nace la urbanización Orrantia donde se construyó la avenida Javier prado, al año siguiente surgió la urbanización Country Club, en 1935 el campo de Santa Cruz y en 1937 la hacienda Limatambo albergaría el aeropuerto Elmer Faucett
Figura 23. El aeropuerto Limatambo y el paisaje de Lima en 1943 Fuente: Libro Memorias de Lima- Arq. Juan Günther Doering y Henry Mitrani Reaño, El aeropuerto Limatambo y el paisaje de Lima en 1943
Lima estaba cambiando rápidamente y su población era de 223.807 habitantes en 1920 incremento a 376.500 en 1931. A partir de la década del 40 la sustitución de importaciones representa un fuerte estímulo para la industria nacional, la mayoría de fabricadas estaban instaladas en la capital y consecuentemente atrajo a una masa creciente de migrantes del interior del país, Rimas,
La Victoria y Barrios Altos fueron los destinos para los recién llegados. Por otro lado surgen los pueblos jóvenes (hoy asentamientos humanos) San Martin y el cerro San Cosme.
Figura 24. Lima y su entorno. 1940 y el inicio de la ocupación del territorio con la “Lima Metropolitana”. Fuente: http://urban-networks.blogspot.com/2013/04/resiliencia-urbana-el-caso-de-lima-y.html
Se consolidan los barrios residenciales de habitantes de ingresos altos y medios, Miraflores, San Isidro, San Miguel, Magdalena, Jesús María y Lince. Surquillo se convierte en un área dedicada a los servicios y comercios. El puerto del Callao se mantiene como un centro urbano independiente de Lima. En los años 50 el fenómeno migratorio se hace más evidente y los estratos de más bajos ingresos ocupan la periferia de la ciudad en barriadas. Los barrios Obreros, constituyen la vivienda para la clase trabajadora, el estado dispone la construcción de dos primeras obras de este tipo El Rímac 44 casa/habitación y La Victoria 60 casa/habitación, posteriormente seguirían San Martin de Porres 658 casa/habitación.
Así también se crean organismo públicos orientados a resolver el problema de las políticas de las viviendas se crean organismo como la Corporación Nacional de la Vivienda (07 de Enero 1946) y la Oficina Nacional de Planeamiento y Urbanismo (11 de noviembre 1946) Al final de este periodo se rompe el proceso de urbanización tradicional de una manera ordenada y planificada y es sustituido por un proceso de ocupación violenta de tierras sin uso para el asentamiento residencia de la población de bajos ingresos, mucho de ellos fueron migrantes que habían saturado la capacidad poblacional de los tugurios.
1.8 Lima Metropolitana En este periodo empieza el crecimiento explosivo de la ciudad, Lima se convirtió en el mayor mercado de consumo del país al iniciarse el proceso de sustitución de las importaciones, lo cual hizo que toda la industria se concentrara en la capital, para fines del periodo el 50% de la producción industrial se encontraba en Lima. El motor de la expansión urbana fue la migración interna, atraída por las actividades industriales y de servicios, a fines de la década de los 80, el 52% de la producción económica del país la tenía Lima, en cuanto a la población representaba el 30% y el 3% del territorio nacional. Los migrantes en Lima constituían el 40% de la población de la ciudad. Uno de los factores que contribuyeron a la migración interna, son las bajas condiciones de la vida rural, por el estancamiento de la producción de las tierras y la saturación poblacional del campo. La expansión urbana para este periodo se caracterizó por la consolidación de áreas de expansión al norte (Comas), este (La Molina y Ate) y sur (Ciudad de Dios, Villa el Salvador).
Figura 25.Expansión urbana de Lima Fuente: http://www.amigosdevilla.it/historia/antecedentes02.html
La presión demográfica de la población de bajos recursos que no podían pagar por un lote urbanizado se dirigió hacia los desiertos que limitan con el valle. Así, se estableció una nítida demarcación geográfica y social entre la urbanización convencional y las barriadas periféricas. La formación de las barriadas periféricas ocurrió a lo largo de la década de 1950, cuando se iniciaron los conos Norte y Sur. El cono Norte fue el primero en formarse y también el primero en adquirir una densidad significativa. Durante los 60 y sobre todo en los 70 ambos conos crecieron significativamente gracias a las modernas pistas que construyó el gobierno de Velasco. Durante los años 70 se completó el proceso periférico con la conformación del cono Este. Mientras que las áreas tugurizadas de Barrios Altos y Rímac aumentan su deterioro y comienza aparecer los primeros signos de tugurizarían en los pueblos jóvenes San Martin de Porres y Cerro San Cosme. Al otro lado de la ciudad se consolido el nuevo distrito comercial central o centro urbano hacia el sur, con la construcción en San Isidro y área vecinas, a este desplazamiento institucional los acompaño las empresas comerciales y de servicios del sector privado que trasladan sus sedes principales a San isidro.
Figura 26. Vista del golf de San Isidro Fuente:http://composicionurbana.blogspot.com/2012/06/el-compleio-problema-del-urbanismo.html.
Los distritos residenciales medios y altos empiezan un proceso de densificación con la construcción de edificios multifamiliares, aparecen nuevos centros comerciales. Chacarilla, Surco y San Miguel. también se amplía el sistema vial metropolitano. la construcción de vía de evitamiento y metropolitanas. Paseo de la República. Túpac Amaru, etc. Para este periodo continua la preocupación estatal por la construcción de viviendas. entre 1956 y 1962 se construyen 4.821 viviendas. en 1962 se edificaron 679 vivienda (gobierno Militar) y durante los años 1963 a 1968 el número alcanzo a 66.160 siendo la más alta hasta entonces lograda por un programa de vivienda estatal. en el gobierno de Arq. Fernando Belaunde se caracterizó por la construcción de conjuntos habitacionales orientados a clase media como Residencial San Felipe y la residencial Santa Cruz. En este periodo se construyó más del 55% de las viviendas edificadas por el Estado en la época republicana. En el gobierno revolucionario de la Fuerza Armada opto por nueva modalidad los bolsones barriales. tres bolsones fueron organizados el primero Villa El Salvador. el segundo Huáscar o Puente Huáscar. y el tercero Fundo Márquez en el distrito de Ventanilla - Callao. estos bolsones fueron producto de la reubicación de tres grandes invasiones. En el segundo gobierno de Belaunde (1980-1985) se construyeron 300.000 unidades de vivienda. Sin embargo el déficit de vivienda sobrepasaba el millón de unidades solo en Lima Metropolitana.
Cr ecimiento urbano en Vi lla El S alvador
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urbano
Figura 27.Crecimiento urbano de Villa el Salvador Fuente: http://www.urbano.org.pe/observatorio/index.php?plantilla=contenido&ncategoria1=103&ncategoria2=1 52&ncategoria3=206&IDIOMA=OU
Villa el Salvador fue una barriada planificada y asistida, formada por una retícula perfecta y extendida, ocupa toda la parte sur de la ciudad, delimitada por una colina de arena, Loma de Corvina llegando hasta Pachacamac, cuatro zonas conforman el distrito, la habitacional, el parque industrial, la agropecuaria, y recreativa las playas. La zona habitacional se organizó en grupos residenciales 16 manzanas y 384 lotes, los cuales tienen plazas internas de grandes dimensiones que no son atravesadas por vías principales, cuatro o cinco de estos grupos forman un barrio, cuatro barrios forman un sector. En los tres primeros meses la población ocupo los tres primeros sectores, a pesar de la poca conexión con la ciudad y falta de servicios e infraestructura, la ocupación de los lotes se dio progresivamente, acelerándose cada vez más el proceso. A mediados de la década de los 90 se inicia la recuperación del centro histórico que a través de los años se había deteriorado, los distritos residenciales se densifican y las viviendas multifamiliares sustituyen a las viviendas unifamiliares en las zonas de San Borja, Miraflores, Surco y San Isidro, mientras que los sectores más necesitados continúan con la práctica de invasión de tierras como arenales y cerros sobreviviendo sin servicios básicos de luz, agua y desagüe.
Figura 28. Tendencias de crecimiento urbano de Lima de 1940 al 2005 Fuente: http://www.urbano.org.pe/observatorio/index.php?IDIOMA=OU&plantilla=contenido&ncontenido=146
En la imagen se puede apreciar como desde la década del 40 hasta el año 2000 la ciudad se expande desde su centro en forma incesante, los terrenos irrigados del valle del Rímac primero y los valles del Rio Chillón y Lurín han sido tomados por edificaciones de baja densidad, la población ha llegado a tomar la zona de los cerros y terrenos libres del sur de la capital, según su necesidad sin seguir un planeamiento urbano.
1.9 Lima actual A partir del año 2002, el gobierno impulso programas de vivienda, estableciendo la política nacional “vivienda para todos” se implementaron los programas Mi vivienda, Techo propio y Mi
barrio, permitiendo a la población de clase media y baja obtener sus propios inmuebles a bajos costos, lo cual origino que la ciudad se expanda no solo en forma horizontal, sino también en forma vertical. Este crecimiento acelerado, ha convertido al mercado inmobiliario en un boom de la construcción en todos los distritos y sectores sociales de la capital, llegando así hasta los balnearios del Sur, en los últimos años los antiguos balnearios de Punta hermosa, San Bartolo o Pulpos, están comenzando a experimentar una renovación urbana, motivo por el cual muchas empresas constructoras comienzan adquirir terrenos para convertirlos en mejores proyectos residenciales, para el año 2013 se construyeron alrededor de 20 edificios entre las playas de Señoritas y Caballeros. De igual manera hace 15 años el balneario de Asia, emprendió el crecimiento que la llevaría a convertirse en uno de los destinos de verano favoritos de los limeños, hoy ya posee 10 mil casas y se aprueba la construcción de 400 nuevas viviendas por año El boom de la construcción, también ha captado el interés de muchos inversionistas extranjeros, que llegan al país para desarrollar proyectos de gran envergadura como centros empresariales, residenciales, de entretenimiento y comerciales.
Figura 29. El boom de la construcción en Lima Fuente: http://desarrolloperuano.blogspot.com/2013/12/dinamico-skyline.html
Es el caso de San Isidro, además de constituirse en el centro financiero y comercial de Lima, es el distrito que alberga los edificios más modernos y altos de la ciudad, como el Hotel Westin Libertador y la Torre de Oficinas Begonias, son edificios de 30 pisos de altura los cuales se han convertido en nuevos hitos urbanos de la capital. Otro centros urbanos que cabe mencionar, son los centros comerciales, hasta la década del 90 Lima contaba con ocho centros comerciales, es a partir del año 1997 con la creación del Jockey Plaza Shopping Center se constituye un modelo de gestión, con buenos resultados digno de ser imitado, captando el interés de inversionistas a buscar nuevos polos, de desarrollo urbano y clientes potenciales sobre la base de la investigación de mercados, en la que se determinó que las zonas de Lima Norte, Limar Sur y Lima Moderna mostraban índices atractivos para la construcción de estos centros; surgiendo así Larcomar (1998) Mega Plaza norte (2002) y Primavera Park Plaza (2001), Plaza Limar Sur (2005) en la actualidad Lima cuenta con 15 nuevos centros comerciales, que se han convertido en nuevos espacios nodales, reemplazando a los espacios tradicionales (plazas y paseos del centro de Lima). Además se produjeron grandes cambios en el aspecto vial, se finalizaron y aparecieron nuevas soluciones en el transporte, es el caso del tren eléctrico y el metropolitano de Lima, dichos medios de transporte han contribuido en reducir el caos vehicular siendo sistemas de movilidad masiva y rápida que ahorran el tiempo de traslado diario a los ciudadanos.
El metro de Lima o tren eléctrico es un proyecto que se inició en 1986 hasta 1990 paralizada por temas económicos y políticos, fue retomada en el 2009 para empezar a circular partir del 2012 comunicando el distrito Villa El Salvador hasta la Av. Grau - Centro de Lima en 40 minutos, igual es el caso del Metropolitano de Lima, son unidades de buses que circulan por un corredor que conecta Lima Sur y Limar Norte, recorriendo 16 distritos desde Chorrillos hasta Comas.
Figura 30. El Tren Eléctrico o el Metro de Lima Fuente: ______ http://elcomercio.pe/economia/peru/tren-electrico-lleno-oportunidades-comercio-minoristanoticia-954221
Hoy en día se calcula la población de Lima es de ocho millones y medio de personas a las que se deben sumar los ochocientos mil de la provincia constitucional del Callao, la sosegada y ordenada Ciudad de los Reyes se ha convertido en una metrópoli, fragmentada y desarticulada tanto urbanística como socialmente, compuesta por 52 distritos, integrando a los 43 de la provincia de Lima, los 6 de la provincia del Callao, los distritos de Ricardo Palma y Santa Eulalia de la provincia de Huarochirí y el distrito de Chilca de la provincia de Cañete
i 09 6 MQ/Km2
ff Lima Norte
NORIt
158 195 hab
5 542 hab/Km2 1 803 hab/Km2
876 877 hab
>72.83 Km2
Callao Ventanillo Bellavlila la Podo Carmen de la lea
1 212 846 hab
2 079 hab/Km2 14 011 hab/Km2 910.46 km2
1'893 015 hab
Km2
1 341 688 hab
observatorio ODser
urD
Lima Metropolitana: Población por Lima’s A Los 10 mas poblados San Juan de lurlgancho A 2. San Martin de Porros A 3. Cornos Callao Villa El Salvador 7 . Villa Mana del Triunto San Juan de Mlratlores Los Olivos 10. Cercado
Los 10 menos doblados Santa Mana del Mai La Punta
Punta Negra
Centro U%
s
unta Hermosa
San Bartolo Pucusana
V mi ooes de hab • intes
Sonta Rosa
Cieneguillo Ancón
0. Barranco
Fuente: XI CENSO DE POBLACI N Y VI DE VIVIENDA 2007- INEI 'Elaboración: Observatorio Urbano - Programa Urbano deseo 2010
Figura 31. Población de la Provincia de Lima Fuente: http://www.urbano.org.pe/observatorio/index.php?plantilla=contenido&ncategoria1=103&ncategoria2=1 53&IDIOMA=OU
CAPITULO II : ASPECTOS GENERALES 2.1 Iniciativa privada y gestación del proyecto El presente estudio tiene como objetivo crear una guía práctica para la dirección de proyectos de Habilitaciones Urbanas alineada con el estándar del PMBOK (Project Management Body of Knowledge) mediante el levantamiento de toda la información y procedimientos desarrollados para la ejecución de la obra “Villa Verde Etapa I”.
Frente a la iniciativa privada de las empresas inmobiliarias líderes en el Perú y la creciente necesidad de vivienda en nuestro país, nace la idea de realizar un estudio con fines de desarrollar un proyecto inmobiliario dentro de un terreno con parámetros de zonificación agrícola, razón por la que fue necesario solicitar el cambio de zonificación RCH (residencia casa huerta) por RDM (residencial de densidad media) mediante una gestión en la cual la Municipalidad Metropolitana de Lima otorga el certificado de zonificación y vías a un terreno de 350,176.26 m2, ubicados en el distrito de Pachacamac, provincia de Lima, departamento de Lima, donde se desarrollará una Habilitación Urbana Residencial para la venta de lotes unifamiliares. ANEXO 01 UBICACIÓN Límites y linderos El terreno tiene un perímetro 2,936.90 ml. y limita por el: •
Norte: con Propiedad de Terceros y Cementerio
•
Sur: con el rio Lurín
•
Este: con terrenos agrícolas
Oeste: con Propiedad de Terceros
Figura 32. Perímetro del terreno Fuente: Barclay&Crousse ARCHITECTURE-Proyecto Villa Verde/Anteproyecto
El terreno ahora cuenta con Zonificación Residencial de Densidad Media - RDM, aprobado por la Ordenanza N°1146-MML perteneciente al Área de Tratamiento IV, lo que comprende según el Certificado de Zonificación y Vías N° 1126-2010-MML-GDU- SPHU: ANEXO 02 CZV Usos permitidos :
Unifamiliar, multifamiliar y comercio local.
-
Área mínima de lote: 120.00 m2
-
Frente mínimo de lote:
-
Aportes:
6.00 ml. Recreación Pública: 7% Parques Zonales: 2% Renovación Urbana: 1% Educación: 2%
Servicios Públicos Complementarios: 2%
Para el desarrollo del molde urbanístico a cargo de la empresa BARCLAY&CROUSSE los datos antes mencionados serán los parámetros para el desarrollo del proyecto arquitectónico, cabe mencionar que el proyecto “Villa Verde Etapa I” (desde ahora VVI) forma parte del proyecto “Villa Verde” (desde ahora VV) que consta de tres etapas que en suma ocupan el área por la que
fue otorgada la zonificación. El diseño Arquitectónico será nuestro punto de partida para el desarrollo de un perfil base que nos permita ver la rentabilidad del proyecto estimado en un inicio con algunos ratios de proyectos anteriores y un levantamiento topográfico primario. Las especialidades serán agrupadas de la siguiente manera: -
Perforación de Pozo
-
Instalaciones Sanitarias
Obras Generales Redes Sanitarias Instalaciones Eléctricas Red de Distribución Primaria Red de Distribución Secundaria Red de Alumbrado Público -
Movimiento de tierras y Pavimentación
Luego de haberse declarado como VIABLE se deben continuar con los estudios a nivel de factibilidad los cuales nos permiten saber con más certeza y con mayor nivel de precisión los esquemas realizados para el Perfil base hasta obtener la licencia de habilitación urbana por parte de la Municipalidad Distrital de Pachacamac (RESOLUCION DE GERENCIA N°1342011/GDUR-MDP). ANEXO 03 LICENCIA HU
2.2 Gerencia y dirección del proyecto VV1 El desarrollo del proyecto Villa Verde Etapa I será llevado mediante la aplicación de un estándar desarrollado por el Project Management Institute (PMI) como es el PMBOK y el uso de algunos de los 42 procesos agrupados en 5 fases como son: Aspectos generales: Iniciativa privada y gestación del proyecto El presente estudio tiene como objetivo crear una guía práctica para la dirección de proyectos de Habilitaciones Urbanas alineada con el estándar del PMBOK (Project Management Body of Knowledge) mediante el levantamiento de toda la información y procedimientos desarrollados para la ejecución de la obra “Villa Verde Etapa I”.
Frente a la iniciativa privada de las empresas inmobiliarias líderes en el Perú y la creciente necesidad de vivienda en nuestro país, nace la idea de realizar un estudio con fines de desarrollar un proyecto inmobiliario dentro de un terreno con parámetros de zonificación agrícola, razón por la que fue necesario solicitar el cambio de zonificación RCH (residencia casa huerta) por RDM (residencial de densidad media) mediante una gestión en la cual la Municipalidad Metropolitana de Lima otorga el certificado de zonificación y vías a un terreno de 350,176.26 m2, ubicados en el distrito de Pachacamac, provincia de Lima, departamento de Lima, donde se desarrollará una Habilitación Urbana Residencial para la venta de lotes unifamiliares. ANEXO 01 UBICACIÓN Límites y linderos El terreno tiene un perímetro 2,936.90 ml. y limita por el: •
Norte: con Propiedad de Terceros y Cementerio
•
Sur: con el rio Lurín
•
Este: con terrenos agrícolas
Oeste: con Propiedad de Terceros
Figura 33. Perímetro del terreno Fuente: Barclay&Crousse ARCHITECTURE-Proyecto Villa Verde/Anteproyecto
El terreno ahora cuenta con Zonificación Residencial de Densidad Media - RDM, aprobado por la Ordenanza N°1146-MML perteneciente al Área de Tratamiento IV, lo que comprende según el Certificado de Zonificación y Vías N° 1126-2010-MML-GDU- SPHU: ANEXO 02 CZV -Usos permitidos:
Unifamiliar, multifamiliar y comercio local.
-Área mínima de lote:
120.00 m2
-Frente mínimo de lote:
6.00 ml.
-Aportes:
Recreación Pública:
7%
Parques Zonales: 2% Renovación Urbana: 1% Educación: 2%
Servicios Públicos Complementarios: 2%
Para el desarrollo del molde urbanístico a cargo de la empresa BARCLAY&CROUSSE los datos antes mencionados serán los parámetros para el desarrollo del proyecto arquitectónico, cabe mencionar que el proyecto “Villa Verde Etapa I” (desde ahora VVI) forma parte del proyecto “Villa Verde” (desde ahora VV) que consta de tres etapas que en suma ocupan el área por la que
fue otorgada la zonificación. El diseño Arquitectónico será nuestro punto de partida para el desarrollo de un perfil base que nos permita ver la rentabilidad del proyecto estimado en un inicio con algunos ratios de proyectos anteriores y un levantamiento topográfico primario. Las especialidades serán agrupadas de la siguiente manera: •
Perforación de Pozo
•
Instalaciones Sanitarias
Obras Generales Redes Primarias y Secundarias •
Instalaciones Eléctricas
Red de Distribución Primaria Red de Distribución Secundaria Red de Alumbrado Publico •
Movimiento de tierras y Pavimentación
Luego de haberse declarado como VIABLE se deben continuar con los estudios a nivel de factibilidad los cuales nos permiten saber con más certeza y con mayor nivel de precisión los esquemas realizados para el Perfil base hasta obtener la licencia de habilitación urbana por parte de la Municipalidad Distrital de Pachacamac (RESOLUCION DE GERENCIA N°1342011/GDUR-MDP). ANEXO 03 LICENCIA HU
Gerencia y dirección del proyecto VV1
El desarrollo del proyecto Villa Verde Etapa I será llevado mediante la aplicación de un estándar desarrollado por el Project Management Institute (PMI) como es el PMBOK y el uso de algunos de los 42 procesos agrupados en 5 fases como son: •
Iniciación
•
Planificación
•
Ejecución
•
Seguimiento y Control
•
Cierre Procesos
de Iniciación Corresponden a los procesos que se llevan a cabo con el fin de autorizar y definir el alcance de una nueva fase o proyecto, o que pueden dar como resultado la reanudación del trabajo en el caso de un proyecto interrumpido. Una gran cantidad de los procesos de iniciación habitualmente se realiza fuera del ámbito de control del proyecto, por los procesos de la organización, el programa o el portafolio, y dichos procesos proporcionan las entradas al grupo de procesos de iniciación del proyecto Procesos de Planificación Son los procesos realizados para definir y madurar el plan de gestión del proyecto y sus planes subsidiarios e identificar y programar las actividades. También conocido como procesos de planeamiento. Procesos de Ejecución Son aquellos procesos realizados para terminar el trabajo definido mediante el plan de dirección de proyecto como parte de alcanzar los objetivos del proyecto. Procesos de Seguimiento y Control Aquellos procesos realizados para medir y supervisar la ejecución de los proyectos de manera tal que puedan realizar acciones correctivas cuando sea necesario, para controlar
la ejecución de la fase o del proyecto como tal. También conocido como Procesos de Monitoreo y Control. Procesos de Cierre Son aquellos procesos realizados para finalizar formalmente todas las actividades de un proyecto o fase y transferir el producto terminado a terceros definidos en el enunciado del alcance del proyecto.
CAPITULO III : FORMULACION DEL PROYECTO DE HABILITACION URBANA VILLA VERDE ETAPA I EN FASE DE PRE INVERSIÓN 3.1 Proceso General de la Gestión del Proyecto Villa Verde I La formulación de proyectos de habilitación urbana se encuentra motivada por creciente demanda insatisfecha de vivienda en nuestro país, por lo que en respuesta a esto se decide invertir en un proyecto de habilitación urbana de lotes de vivienda unifamiliar calificados como lotes de primera vivienda, en la que el promotor buscará asegurarse de que el proyecto sea un buen negocio, para lo cual requerirá que le cueste lo menos posible durante la etapa de ejecución y pueda obtener lo máximo posible mediante su fuerza de ventas. Este capítulo tuvo como objetivo definir las diferentes etapas de la formulación del proyecto VV1, en donde se describirá y detallará paso a paso las etapas del presente proyecto de inversión privada.
Figura 34. Proceso de desarrollo de los proyectos de inversión Fuente: Proceso de Desarrollo De Los Proyectos De Inversión/Capitulo 2/Pag.50/PROYECTOS DE INVERSION/Ing. Arturo Velásquez Jara
3.2 Fase de pre inversión - Idea Planteamiento de la Idea El proyecto inmobiliario Villa Verde se concibe a partir de la constante necesidad de vivienda en el país en el que según cifras estadísticas (INEI - Censos nacionales 2007:XI de población y VI de vivienda), el déficit habitacional supera las cuatrocientas cuarenta y cuatro mil viviendas solo en Lima metropolitana (Ver cuadro #1) , siendo Lima el departamento con mayor déficit habitacional, en donde un proyecto de Habilitación Urbana en el distrito de Pachacamac considerado zona de expansión urbana, tendría un gran impacto de ventas por tratarse de un distrito de rápido acceso además de un magnifico entorno para sus futuros propietarios. La modalidad de ejecución se dará mediante una habilitación urbana con venta garantizada. (Art.14/Cap. II / TH. 010 / RNE) El proyecto estuvo enfocado como primera vivienda, sin embargo la demanda no solo estará regida por la cifra mencionada anteriormente sino también una demanda de segunda vivienda que también forma parte del tamaño del mercado, particularmente en el sector B, donde este tipo de demanda es significativa, tanto con fines de consumo como de inversión. Déficit Habitacional El déficit habitacional es entendido para efectos estadísticos del INEI como el conjunto de requerimientos que tiene la población para contar con una vivienda digna. Estos requerimientos pueden ser de diferente tipo como: demanda de los hogares que aspiran a adquirir nuevas viviendas, reemplazar o reponer las viviendas ya existentes que no cuentan con las condiciones mínimas para ser consideradas como viviendas dignas, mejoramiento de viviendas que carecen de una estructura material o espacial adecuada así como también, viviendas que no tengan acceso a los servicios básicos (Ver gráfico #3).
El déficit habitacional se compone entonces por un déficit cuantitativo y un déficit cualitativo, los cuales se definen cómo: Déficit Cuantitativo.- Se considera déficit cuantitativo a la carencia de viviendas aptas para cubrir las necesidades habitacionales de los hogares que poseen viviendas, equivalentemente corresponde a la cantidad de viviendas que se necesitan construir de tal manera que cada vivienda pueda albergar en su interior a un solo hogar. Adicionalmente el déficit cuantitativo cuantifica a las viviendas que no cumplen con las funciones de protección a los habitantes y no son adecuadas para ser habitadas. (Ver gráfico #1) Déficit Cualitativo.- El déficit cualitativo considera las deficiencias en la calidad de la vivienda ya sea materialidad (paredes y pisos), espacio habitable (hacinamiento) y servicios básicos (agua potable, desagüe y electricidad). Este cálculo busca determinar (identificar) aquellas viviendas que requieren ser mejoradas en cuanto a su infraestructura en los aspectos mencionados. (Ver gráfico #2) Tabla 2. Déficit habitacional
PER : DEFICIT HABITACIONAL POR COMPONENTE CUANTITATIVO Y CUALITATIVO, SEG N REA DE RESIDENCIA, 2007
DEFICIT HABITACIONAL CUANTITATIVO Area de residencia
Total
Total
Deficit Viviendas no tradicional adecuadas
CUALITATIVO Material Viviendas irrecuperable hacinadas (en paredes)
Total
Servicios básicos deficitarios
TOTAL
1,860,692
389,745
353,943
35,802
1,470,947
215,636
734,489
520,822
Urbana
1,207,610
375,699
341,761
33,938
831,911
187,118
408,006
236,787
653,082
14,046
12,182
1,864
639,036
28,518
326,483
284,035
Rural
Fuente: INEI - Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda
Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda D FICIT CUANTITATIVO
D FICIT TRADICIONAL
♦ NÚMERO DE VIVIENDAS
♦
+
TIPODE VIVIENDA
♦ VIVENDAS IMPROVISADAS NO PROPIAS
N MERO DE HOGARES LOCAL NO DESTINADO PARA HABITACIÓN HUMANA
♦ OTRO TIPO
- Alquilada - Cedida por el centro de trabajo/otro hogar o institución - Otra forma
1 MATERIAL EN PAREDES
NRO.DEPERSONAS NRO.DE HABITANTES
AGUA
BA O O DESAG E
ENERGÍA EL CTRICA
♦♦
♦♦ - AREA URBANA
- AREA URBANA
- AREA URBANA
- AREA URBANA
Quincha (caña o
Red pública fuera de la
Red pública de desague
No dispone
barro) , estera, piedra
vivienda pero dentro de la
fuera de la vivienda prto
-AREA RURAL
con barro, otro material.
edificación, pilon de uso público, camión cisterna u
dentro de la edificación, pozo séptico, pozo ciego,
No dispone
-AREA RURAL
otro similar, rio o acequia, manantial o similar, otro.
negro o letrina, rio acequia o canal, no tiene.
- AREA RURAL
- AREA RURAL
Camion cisterna u otro similar, rio acequia,
Rio acequia o canal, no tiene.
Estera, otro material
Figura 35. Déficit cuantitativo Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda
Figura 36. Perú: Déficit habitacional, por departamento. Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda
3.3
Estudio preliminar
El estudio preliminar del proyecto nos brindó la información necesaria con la que pudimos ver si es conveniente o no el desarrollo del mismo, apoyados de cifras generales con las que se obtuvo una mejor idea del producto a desarrollar y su rentabilidad estimada con valores promedio (Ratios) obtenidos de proyectos con actividades similares que a su vez forman parte de los activos de los procesos de la organización (APO). Los resultados de este estudio nos permitió continuar con la asignación de mayores recursos para un estudio más detallado, la información fue colocada dentro de un documento de una o varias páginas denominado perfil del proyecto. Los componentes necesarios para el estudio preliminar del proyecto de habilitación urbana Villa Verde fueron: •
Cabida (Anteproyecto)
•
Perfil base
3.3.1 Cabida (anteproyecto) La cabida es realizada mediante el diseño de un molde urbanístico primario donde se aproveche la mayor cantidad de área vendible pero respetando el Art.9 y Art.10 del capítulo IX de la NORMA GH.020 contenida en el RNE (ver anexo 4) Los parámetros fueron colocados por la Gerencia de Desarrollo Urbano (GDU) de la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) mediante un Certificado de Zonificación y Vías (CZV) en el que se ajustó al Plan Vial Metropolitano vigente. Los parámetros principales son: Tipos de Habilitación Urbana en función a su densidad Art.8/Cap.II/GH.020 /RNE)
Tabla 3. Tipo de habilitación VIVIENDA
TIPO DE HABILITACION COMER INDUS CIAL TRIAL
USOS ESPE CIALES
VIAS LOCALES PRINCIPALES ACERAS 0 VEREDAS ESTACIONAMIENTO CALZADAS 0 PISTAS (modulo)
1.80 2.40 3.60 sin separador central
2.40 2.40
3.00 3.00 3.00 3.00 - 6.00 3.60
2.40 3.00 3.60
3.00 3.00-6.00 3.30-3.60
3.00 ó 3.30 con separador central
VIAS LOCALES SECUNDARIAS ACERAS 0 VEREDAS ESTACIONAMIENTO CALZADAS 0 PISTAS (modulo)
1.20
2.40
1.80
1.80-2.40
1.80 2.70
5.40 3.00
3.00 3.60
2.20-5.40 3.00
Notas: Las medidas indicadas están indicadas en metros Fuente: NORMA GH.020-COMPONENTES DE DISE O URBANO/Cap.II/Diseño de Vías
Tipos de Habilitación Urbana en función a su densidad (Art.9/Cap.IX/GH.020/RNE) Tabla 4. Tipos de habitación
TIPO 1 2 3 4 5 6
ÁREA MINIMA FRENTE MÍNIMO DE TIPO DE DE LOTE LOTE VIVIENDA 450 M2 15 ML UNIFAMILIAR 300 M2 10 ML UNIFAMILIAR 160 M2 8 ML UNIFAM / MULTIFAM 90 M2 6 ML UNIFAM / MULTIFAM n n UNIFAM / MULTIFAM 450 M2 15 ML MULTIFAMILIAR
Fuente: NORMA TH.010-HABILITACIONES RESIDENCIALES/Cap.II/Art.9
Tabla 5. Porcentajes de aporte de acuerdo a su Tipo (Art.10/Cap. IX/GH.020/RNE)
TIPO RECREACI N PÚBLICA
1 2 3 4 5 6
8% 8% 8% 8% 8% 15%
PARQUES ZONALES 2% 2% 1%
2%
SERVICIOS PÚBLICOS COMPLEMENTARIOS EDUCACI N OTROS FINES 2% 1% 2% 1% 2% 2% 2% 3% 2% 3% 4%
Fuente: NORMA TH.010-HABILITACIONES RESIDENCIALES/Cap.II/Art. 10
3.3.2 Perfil base El Perfil es la primera etapa de la fase de pre-inversión de un Proyecto de Inversión y es de carácter obligatorio. Tiene como objetivo principal la identificación del problema y de las causas, los objetivos del proyecto, la adecuada identificación de alternativas para la solución del problema, y la evaluación preliminar de dichas alternativas. La preparación de este estudio no debe demandar mucho tiempo y recursos. Requiere conocimientos técnicos de profesionales con experiencia en el planeamiento, gestión, diseño, ejecución y/o evaluación de las intervenciones propuestas, que permitan, luego de la visita de campo, determinar preliminarmente la posibilidad de implementarlas, estimando los costos y beneficios, incluyendo rangos de variación de los mismos. El énfasis está en identificar los beneficios y costos, optimizando los recursos financieros y humanos para cuantificarlos y valorarlos en términos económicos. Estos estudios a nivel de Perfil se elaboran principalmente a partir de los datos disponibles y eventualmente se genera información a partir de estudios preliminares con fuetes de información secundaria, pero sin incurrir en mayores costos. El perfil base del proyecto VillaVerde fue realizado a partir de información histórica proveniente de proyectos con similares características, se definirán las actividades y se estimarán los costos luego de recopilar los activos de los procesos de la organización (APO).
El perfil fue desarrollado en hojas de cálculo concatenadas a una base de datos con las que nos permitirá modificar y cargar información complementaria, el resultado debe ser resumido con una breve presentación del proyecto (GyP), en donde se resaltaron los aspectos más sobresalientes del mismo. Contenido del Perfil Base: 1. 2. 3. 4. 5. 1.
RATIOS AREAS SUSTENTO PERFIL DEL PROYECTO GANANCIAS Y PERDIDAS (GYP) RATIOS
El ratio tiene su origen en el vocablo latino como un sinónimo de la palabra razón y en tal sentido se define como el cociente de los números o de cantidades comparables (Razón geométrica). A través de los ratios podemos observar la relación que presentan dos datos y con estos es posible analizar el estado de un perfil de proyecto en base a sus niveles óptimos.
Luego de definidas las actividades del proyecto, fueron colocados los proyectos con partidas homogéneas y con sus costos para poder determinar los ratios de costos del proyecto Villa Verde. Tabla 6. Ratios Históricos a nivel de costos del Proyecto Villa Verde RIURA | Casuarinas se Piura II
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LOTES
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96 27 19
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65,4071 62.151
0.61 7 0.09 2.06
•9.933
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SO 1 -4 18 9
3 LO 0.77 20 0.53 0.73
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6 3 2
L3 5.42 16 0.70 2.00
GAsI
" 2ss| 120 26 11 11 23 41 2.99 26 1.55 2.01
11 ’
Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA
Tabla 7. Ratios Históricos a nivel de metrados del Proyecto Villa Verde RATIOS DE MOVIMIENTO DE TIERRAS
CORTE A NIVEL SUBRASANTE M.SUELTO RELLENO CON MATERIAL DE FREST./CONFORWCOMPACT. ELIMINACION DE MATERIAL EXCEDENTE (25% ESPONJ.) SUB-BASE GRANULAR E=0.15 M PARA PISTAS BASE GRANULAR E=0.20 M. PARA PISTAS
M3/M2
UÑAS fc=175 KG/CM2 - EXCAV, ENCOFRADO Y DESENCOF. JUNTAS DE DILATACION E=0.02 M. x 6 MTS SARDINEL SUMERGIDO fc=175 KG/CM2 0.15x0.25 - EXCAV.ENCOF Y DESENCOF. SARDINEL PERALTADO fc=175 KG/CM2 0.15x0.25 - EXCAV.ENCOF Y DESENCOF.
ML/M2 ML/M2 ML/M2 ML/M2
M3/M2 M3/M2 M3/M2 M3/M2
0.448 POR M2 DE AREA DE PISTA 0.004 POR M2 DE AREA DE PISTA 0.560 POR M2 DE AREA DE PISTA 0.346 POR M2 DE AREA DE PISTA POR M2 DE AREA DE PISTA 0.827 POR M2 DE AREA DE VEREDA 0.939 POR M2 DE AREA DE VEREDA 0.204 POR M2 DE AREA DE BERMA POR 0.397 M2 DE AREA DE PISTA 0.031
RATIOS DE REDES DE ALCANTARILLADO
TUBERIA PVC S-20 D= 200MM TUBERIA PVC S-20 D= 250MM TUBERIA PVC S-20 D= 315MM BUZONES DE ALCANTARILLADO TUBERIA PVC PARA CONEXIÓN DOMICILIARIA ELIMINACION DE MATERIAL EXCEDENTE CONEX. DOMICILIARIA
ML/M2 ML/M2 ML/M2 UND/ML ML/UND M3/ML
0.205 POR M2DE AREADE PISTA POR M2DE AREADE PISTA POR M2DE AREADE PISTA 0.017 POR MLDE TUBERIA DE ALCANTARILLADO 4.500 POR UND DE CONEXIÓN DOMICILIARIA 0.386 POR ML DE TUBERIA DE ALCANTARILLADO Y CONEXIÓN DOMIC.
Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA
Variables Sensibilizantes.- La compatibilización entre proyectos es un factor clave para acercar los valores y cantidades a los valores reales a futuro, tomar en cuenta las variables entre proyectos nos ayudará a estimar reservas para las diferentes actividades, coyuntura política y/o económica, ubicación geográfica, condiciones especiales del terreno y los factores ambientales de la empresa son algunas de las variables que se deben provisionar para asegurar la rentabilidad mínima de un proyecto. 2. reas Las áreas son obtenidas de la CABIDA en donde a nivel de ante proyecto son cuantificadas desde el diseño de arquitectura inicial y son incorporadas en el archivo del perfil base del proyecto. Tabla 8. Cuadro de áreas del proyecto Villa Verde 1.- AREAS AREA BRUTA TERRENO AREA VBJDIBLE LOTES CASAS 7ECHOPROPIO
M2 M2 M2
LOTES CASAS MIVIVIENDA LOTES UNIFAMILIARES
M2 M2
144.263.00
LOTES COMERCALES AREA DE CIRCULACION YVIAS AREA DE PISTA
M2 M2 M2
76.341.80 34.353.81
AREA DE VEREDA AREA DE BERMA
M2 M2
26,719.63 7 634 18
AREA DE JARDINES AREA DE RECREACION PUBLICA AREAS DE APORTE
M2 M2 M2
7,634.18 27.790.80 18.993.30 5.415.30
Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA
341,836.50 144.263.00
SERVICIO PUBLICO COMPLEMENTARIO RENOVACION URBANA
M2 M2
5,545.90 2,677.30
PARQUES ZONALES (SERFAR) OTROS FINES
M2 M2
5,354.80
OTROS AREA DE COMPENSACION AREA PARA VIA METROPOLITANA / FRANJA MARGINAL
M2 M2 M2
74.447.60
74,447.60
100% 42%
22%
8%
6%
22%
3.
Sustento
El sustento del perfil base reúne todas las actividades necesarias con los costos ya calculados anteriormente de donde se enlazaran los totales de las partidas principales que determinarán la rentabilidad del mismo. Tabla 9. Análisis de costos de todas las actividades del proyecto Villa Verde
ANALISIS DE COSTOS (EN DOLARES) | TERRENO
PIHU.21/033/1/0101 VALOR TERRENO PIHU.21/033/1/0102 ALCABALA
M2 %
CANT 341,836.50 3.00
P.UNIT. 29.00 9,900,401.36
C.DI RECTO 9,913,259 297,012
CANT
P.UNIT. C.DIRECTO 1,270.17 43,419 r 276.25 9,443 r 276.25 9,443 2.51 86
IGV
TOTAL 9,913,259 297,012
IGV
TOTAL 51,406 10,119 10,119 90
10,210,271 | LICENCIA
PIHU.21/033/1/0200/0 HAB. URBANA - CAMBIO DE ZONFICACION PIHU.21/033/1/0200/0 HAB. URBANA - REVISION DE PROYECTO 1/02 PIHU.21/033/1/0200/0 HAB. URBANA - MODFICACIONES DE PROYECTO 1/03 PIHU.21/033/1/0200/0 HAB. URBANA - CERTFICADO DE ZONFICACION Y VIAS 1/04 PHU.21/033/1/0200/01 HAB. URBANA - REDENCION DE APORTES /05 PHU.21/033/1/0200/01 HAB. URBANA - VENTA GARANTIZADA DE LOTES PHU.21/033/1/0200/01 HAB. URBANA - RECEPCION DE OBRAS /07 PIHU.21/033/1/0200/0 HAB. URBANA - OTROS PERMISOS 1/08 EDIFICACIONES - REVISION DE PROYECTO EDIFICACIONES - LCENCA DE CONSTRUCCION EDIFICACONES - CONFORMDAD DE OBRA EDIFICACONES - OTROS PERMISOS
HA HA HA HA HA HA
34.18 34.18 34.18 34.18 34.18 34.18
HA HA M2 M2 M2 M2
34.18 34.18
10,210,271
7,987 675 675 4
r
5.95 r 42.71
204
204
1,460
1,460
r r
64,055
CANT
PROYECTO
PIHU.21/033/1/0300/0 HAB. URBANA - DISEÑO URBANO PIHU.21/033/1/0300/0 HAB. URBANA - REDES SANTARAS 2/02 PIHU.21/033/1/0300/0 HAB. URBANA - REDES ELECTRICAS 2/03 PIHU.21/033/1/0300/0 HAB. URBANA - ESTRUCTURA RESERVOROS /CAMARAS/ OTROS 2/04 PIHU.21/033/1/0300/0 HAB. URBANA - ESTUDO DE SUELOS Y RAV IvENTOS PHU.21/033/1/0300/02 HAB. URBANA - LEVANTAMENTO TOPOGRAFCO /06 PIHU.21/033/1/0300/0 HAB. URBANA - ESTUDO HDROGEOLOGCO 2/07 PIHU.21/033/1/0300/0 HAB. URBANA - ESTUDO CANALES Y DEFENSA RIBEREÑA 2/08 PHU.21/033/1/0300/02 HAB. URBANA - ESTUDO ZONA ARQUEOLOGICA /09 PIHU.21/033/1/0300/0 HAB. URBANA - OTROS ESTUDOS 2/10 EDIFICACION ARQUITECTURA ES ESTRUCTURAS EDIFICACION INSTALACIONES ELECTRO-MECANICAS ES INSTALACIONES SANITARIAS EDIFICACION ESTUDIO DE SUELOS ES BOMBEROS / INDECI EDIFICACONE PHU.21/033/1 /0300/04 S PIHU.21/033/1/0300/ 05 FACTIBILIDAD DE SERVICIOS SANEAMIENTO Y ELECTRICOS
HA HA LT HA HA HA HA HA HA HA
34.18 34.18 1,145 34.18 34.18 34.18 34.18 34.18 34.18 34.18
M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 HA
34.18
HA
34.18
M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2
CANT 144,263.00 144,263.00 144,263.00 144,263.00 144,263.00 144,263.00 144,263.00 144,263.00 144,263.00
M2
144,263.00
PRECONSTRUCCION
PIHU.21/033/1/0400/ CASETA DE VENTAS PIHU.21/033/1/0400/ MODULO PILOTO TP/ MV 02 PIHU.21/033/1/0400/ DEMOLICIONES / CERCADO DEL TERRENO / PIRCAS 03 PIHU.21/033/1/0400/ INGRESO AL PROYECTO 04 PIHU.21/033/1/0400/ VIAS DE ACCESO AL PROYECTO PIHU.21/033/1/0400/ MANTENIMIENTO DE VIAS DE ACCESO 06 PIHU.21/033/1/0400/ ARBORIZACION Y SEMBRADO DE GRASS EN PARQUES 07 PIHU.21/033/1/0400/ MANTENIMIENTO DE AREAS VERDES 08 PIHU.21/033/1/0400/ MANTENIMIENTO DE CASETA DE VENTAS Y VIGILANCIA 09 PIHU.21/033/1/0400/ VARIOS 10
P.UNIT. 1,403.36 960.38 15.01
C.DIRECTO 47,972 32,829 17,182
9,342
73,397
9,115 6,238 3,265
TOTAL 57,087 39,067 20,446
IGV
495.20 252.10 r 390.16
16,928 8,618 13,337
3,216 1,637 2,534
20,144 10,255 15,871
480.19 234.03 r
16,415 8,000
3,119
19,534 8,000
476.40 P.UNIT. 0.52 0.29 0.35 0.17 0.02 0.14 r 0.24 0.12 0.39
16,285
2,144
18,429
177,566
31,267
208,833
C.DIRECTO 75,605
IGV 14,365
TOTAL 89,970
7,999 9,580 4,790 639 3,965 6,615 3,421
50,100 60,000 30,000 4,000 24,831 41,429 21,429
42,101 50,420 25,210 3,361 20,867 t 34,814 18,007 56,600
326,985
1,254
52,627
57,854
379,613
CONSTRUCCION PIHU.21 /033/1 /0502/01
Fuente:
HAB. URBANA - MOVIMIENTO DE TIERRAS Y PA VIMENTACION
OBRAS PRELIMINARES
do -ZArdi BBSMOar/iQUPOiiiiasiTAiíBRAsonómicaTRAZO, REPLANTEO Y CONTROLES TOPOGRAFICOS
CANT
MOVIMIENTO DE TIERRAS CORTE A NIVE- SUBRASANTE M.SUE-TO CONFORMACION SUBRASANTE H=0.30M (ESCARIF Y COMPACT.) RELLENO CON MATERAL DE PREST./CONFORM/COMPACT. ELIMINACION DE MATERAL EXCED^TE (25% ESPONJ.) SUB-BASE GRANULAR (AFIRMADO) E=0.15 M PARA PISTAS BASE GRANULAR (AFIRMADO) E=0.20 M. PARA PISTAS PREPARACION SUB-RASANTE PARA VEREDAS BASE GRANULAR (AFIRMADO) E=0.10 M. PARA VEREDAS
PAVIMENTOS
M3 M2 M3 M3 M2 M2 M2 M2
15 379.84 76 341.80 148.03 19 224.85 34 353.81 34 353.81 26,719.63
2.51 2.05 18.69 4.79 3.62 4.83 4.42
38 531 156 219 2 766 92 036 124 252 165 911 118,016
7 321 29 682 526 17 487 23 608 31 523 22,423
45 851 185 901 3 292 109 523 147 860 197 434 140,440
M2 M2
3.00 34 353.81 34,353.81
1 684.21 1.52 11.25
5 053 52 218 386,643
960 9 921 73,462
6 013 62 139 460,105
M2 ML ML UND
26 719.63 25 100.55 5 440.94 120.00
17.10 6.40 2.64 36.29
456 990 160 538 14 364 4,354
86 828 30 502 2 729 827
543 818 191 040 17 093 5,182
COFM.L NCOMF.L
3 027.82 1,070.04
10.00 22.70
30 265 24,289
5 750 4,615
36 016 28,904
15,268.36
1.25
19,093
3,628
22,721
SARDNEL SUMERGIDO f c=175 KG/CM2 0.15x0.25 - EXCAV.ENCOF Y DESE SARDNEL PERALTADO f c=175 KG/CM2 0.15x0.25 - EXCAV.^COF Y DESE
BERMAS
CONFORMACION DE BERMAS
M2
ZONA DE FRANJA MARGINAL CORTE A NIVEL SUBRASANTE M.SUELTO CONFORMACION SUBRASANTE H=0.30M (ESCARIF Y COMPACT.)
M3 M2
HAB. URBANA - SERVICIO TOPOGRAFICO HAB. URBANA - REDES SANITARAS HAB. URBANA - REDES ELECTRICAS HAB. URBANA - POZO DE AGUA COSTOS DE ADMNISTRACION DE OBRA HAB. URBANA - PARQUES Y SEÑALIZACIONES HAB. URBANA - OBRAS COMPLEMENTARAS EDIFICACIONES - OBRA GRUESA EDIFICACIONES - ACABADOS EDIFICACIONES - INSTALACIONES ELECTRICAS EDIFICACIONES -INSTALACIONES SANITARIAS
M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2
COSTOS INDIRECTOS DE OBRA EDIFICACIONES - EQUIPOS ELECTROMECANICOS EDIFICACIONES - OBRAS EXTERIORES EDIFICACIONES - CONEXI N A SERVICIOS PUBLICOS
M2
33 329.41 74,447.60 144,263.00 144 263.00 144 263.00 144 263.00 144 263.00 144 263.00 144 263.00
144 263.00
2.51 83 499 2.05 152,343 0.67 97,200 6.85 988 506 11.14 1 607 472 1.16 167 066 2.23 321 643 2.66 383 894 8.41 1 213 956 0.23
33 684
6,981,730 CANT
POST-CONSTRUCCION PIHU.21/041/1/0600/01 PIHU.21/041/1/0600/02
SERVICIO POST-VENTA ADMINISTRACION DE NMUEBLES
% MES
PIHU.21/041/1/0600/03 PIHU.21/041/1/0600/04 PIHU.21/041/1/0600/05
MANTENIMIENTO DE PARQUES Y JARDNES VIGILANCIA SERVICIO AL CLIENTE
MES AÑO GLB
TITULACION
INSCRIPCION EN RRPP - TERRENO MATRIZ SUBDIVISION O ACUMULACION DE LOTE MATRIZ
GLB GLB
PIHU.21/041/1/0900/03 PIHU.21/041/1/0900/04
NDEPENDIZACION LEVANTAMIENTO DE GARANTIAS
GLB GLB
PIHU.21/041/1/0900/05
OTROS
GLB
PIHU.21/041/1/1000/01 PIHU.21/041/1/1000/02
SUPERVISION DE ENTIDAD FNANCIERA (CONTROLLER) HONORARIOS DEL FIDEICOMISO (ENTIDAD FIDUCIARIA)
IMPUESTOS MUNICIPALES PREDAL ARBITRIOS
P.UNIT.
12.00 12.00 1.00 1.00
CANT MES MES
AÑO MES
25,537
P.UNIT.
CANT
168 1 136
30,389
TOTAL
32 216
199 1 352
1,982
336
2,317
IGV
TOTAL
6,840
C.DIRECTO
1 454 24 000 3 150 1 785
4,852
36,000
P.UNIT.
8,247,146
IGV
C.DIRECTO
1 500.00
40 084
TOTAL
232 3 832 503 285
C.DIRECTO
1.00 167.62 1.00 1 135.95 1.00 1.00
6 400
IGV
1 222 20 168 2 647 1 500
P.UNIT.
15 865 99 364 28,945 181,289 18,468 115,668 187 816 1 176 322 305 420 1 912 891 31 743 198 808 321 643 72 940 456 833 230 652 1 444 607
1,265,417
C.DIRECTO
101.81 1 680.67 2 647.06 1 500.00
CANT
SUPERVISION EXTERNA PHU.21 /041/1/0700 PIHU.21/041/1/0800
TOTAL
ETP
SARDINELES
PIHU.21 /041 /1 /0900/01 PIHU.21 /041 /1 /0900/02
IGV
411 979 2 580 289 560 3,507 4,642 29,071
IMPRIMACION ASFALTICA RC-250 - 0.40GLNS/M2 CARPETA ASFALTICA EN CALIENTE E=2"
VEREDAS DE CONCRETO f c=175 KG/CM2 &0.10 M. UÑAS f c=175 KG/CM2 - EXCAV, ENC OFRADO Y DESENCOF. JUNTAS DE DILATACION E=0.02 M. x 6 MTS RAMPAS TIPO ... CONCRETO f c=175 KG/CM2 E=0.10 M
PIHU.21/033/1/0501/05
C.DIRECTO
MOVILIZACION Y DESMOVILIZACION DE TREN ASFALTICO
VEREDAS
PIHU.21 /033/1 /0502/02 PIHU.21/033/1/0502/03 PIHU.21 /033/1 /0502/04 PIHU.21/033/1/0502/05 PIHU.21 /033/1 /0502/06 PIHU.21 /033/1 /0502/07 PIHU.21 /033/1 /0502/08
P.UNIT.
144 263.00 15.03 2 168 310 eGrM2Lf Bi P to VillaVerde?LP A 2,947 76,341.80 0.32 24,429 M2
42,840
IGV
TOTAL
35,700 TOTAL EGRESOS
17,859,824
35,700 1,370,681
19,230,505
Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA
PERFIL DEL PROYECTO En esta sección del perfil base se modelo el proyecto en conjunto, se incorporó información de comercialización para poder determinar el margen de ganancia de todo el proyecto luego de ser ejecutado.
Tabla 10. Perfil del proyecto Villa Verde
BELFIORE PACHACAMAC HABILITACION URBANA
I. GENERALIDADES UBICACIÓN : OBRAS :
HABILITACION URBANA
AREA DE ESTRUCTURACION URBANA: ZONIFCACIÓN: DENSIDAD:
RDM - RESIDENCIAL MEDIA DENSIDAD
AREA LIBRE ESTACIONAMIENTOS: ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN: FACTIBILIDAD DE AGUA Y DESAGÜE: FACTIBILIDAD DE ENERGÍA ELÉCTRICA:
SI EL DESARROLLO ES POR ETAPAS (3 AÑOS) HABRA RED EXISTENTE PARA EMPALMAR DISPONIBLE EN MEDIA TENSION
II. CARACTERISTICAS DEL PROYECTO AREA DEL TERRENO VALOR UNTARIO TERRENO
VALOR DEL TERRENO
(M2)
341,836.50
(US$/M2) (US$)
29.00 9,913,259
(M2) (M2)
144,263.00 -
A. LOTES UNIFA MILIARES A. LOTES COMERCIALES
42.2% 0.0%
A- LOTES TECHO PROPIO
0.0%
(M2)
A. RECREACION PUBLICA
8.1%
(M2)
27,790.80
A.MIN. EDUCACION
1.6%
(M2)
5,415.30
A. SERV. PUBLICO COMPLEM.
1.6%
(M2)
5,545.90
A. DE RENOVACION URBANA
0.8%
(M2)
2,677.30
A. PARQUES ZONALES (SERPAR)
1.6%
(M2)
5,354.80
22.3% 21.8%
(M2) (M2)
76,341.80 74,447.60
A. CIRCULACION Y VIAS A. PARA VIA METROPOLITANA
TOTAL AREA BRUTA DE TERRENO
42.2%
-
100.0%
341,836.50
COMERCIALIZACION MERCADO OBJETIVO (NIVEL SOCIO-ECONOMICO) LOTE UNIFAM. PROM.
B (US$/M2)
LOTE COMERC. PROM.
(US$/M2)
PRODUCTO:
LOTE UNIFAM. PROM. LOTE COMERC. PROM.
(M2) (M2)
VOLUMEN DE VENTAS CASAS TECHO PROPIO
0 UNDS
VOLUMEN DE VENTAS LOTES UNIFAMILIARES VOLUMEN DE VENTAS LOTES COMERCIALES
1145 UNDS UNDS
18 125.99 -
(US$/UND)
(US$) -
22,679 -
25,967,340 -
25,967,340
Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA
Tabla 11. Perfil del proyecto Villa Verde IV. RESULTADOS DEL PROYECTO INGRESOS VENTAS DE CASAS TECHO PROPIO VENTAS DE LOTES UNIFAMILIARES V BNTAS DE LOTES COM ERCIALES
EGRESOS TERRENO LICENCIAS PROYECTO PRE-CONSTRUCCION CONSTRUCCION POST-CONSTRUCCION TITULACION SUPERVISION EXTERNA IMPUESTOS MUNICIPALES
MARGEN ANTES DE IGV
VALOR VENTA
MARGEN DESPUES DE IGV % RESPECTO A LAS VENTAS
PRECIO
25,967,340 -
-
25,967,340 -
25,967,340
-
25,967,340
C. DIRECTO
-
IGV
COSTO
10,210,271 64,055 177,566 326,985 6,981,730 25,537 1,982 36,000 35,700
9,342 31,267 52,627 1,265,417 4,852 33
6,840 -
10,210,271 73,397 208,833 379,613 8,247,146 30,389 2,317 42,840 35,700
17,859,824
1,370,681
19,230,505
8,107,516
-
IGV POR PAGAR A LA SUNAT IGV SIN DERECHO A CREDITO F ISCAL
IGV
1,370,681 6,736,835 25.94%
Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA
6,736,835
53.1 % 0.4% 1.1% 2.0% 42.9 % 0.2% 0.0%
5.-GANANCIAS Y PERDIDAS (GYP) - RESUMEN EJECUTIVO Tabla 12. Resultados del proyecto
RESULTADOS DEL PROYECTO BELFIORE PACHACAMAC ( EN DOLARES)
VENTAS
25,967,340 1,145 25,967,340
LOTES LINFA MUARES LOTES COMERCIALES
COSTO DE VENTAS
19,230,505 10,210,271 73,397 208,833 379,613 8,247,146 30,389 2,317 42,840 35,700
TERRENO LICENCIAS PROYECTO PRE-CONSTRUCCION CONSTRUCCION POST-CONSTRUCCION TITULACION SUPERVISION EXTERNA IMPUESTOS MUNICIPALES
MARGEN BRUTO
6,736,835 25.94%
COSTEO CONTABLE AREA VENDIBLE
M2
COSTO DE TERRENO
N°UNDS USS/M2
COSTO DE CONSTRUCCION
USS/M2
144,263 1,145 70.78 62.53
Fuente: Estudio Preliminar/Evaluación Económica-Perfil/Pyto Villa Verde LPSA
3.4 ESTUDIO DE PRE FACTIBILIDAD El estudio de pre factibilidad comprende el conjunto de actividades necesarias para poder formular una concepción relativamente detallada del proyecto, en esta etapa se desarrollaron algunos estudios necesarios para garantizar la sostenibilidad del proyecto, análisis técnico, investigaciones y recopilación de información tendrán como objetivo
garantizar la bondad del proyecto, verificando la existencia de una alternativa viable para su desarrollo. La fase de pre factibilidad fue regida por una matriz de riesgos, en donde se evaluarán aspectos relativos al terreno y sus condiciones para poder acoger un proyecto de habilitación urbana, luego de la elaboración del documento, todos los interesados (stakeholders) del proyecto deberán firmarlo en concordancia con el riesgo que este represente. ANEXO 05 MATRIZ DE RIESGOS Como principales gestiones y estudios preliminares detallaremos los siguientes: I.
FACTIBILIDAD DE SERVICIO Factibilidad Sanitaria Factibilidad Eléctrica
II.
CONDICIONES FISICAS Levantamiento Perimétrico Levantamiento Topográfico
III.
COMERCIALIZACION COMERCIALIZACION Fuerza de Ventas
IV.
ESTUDIOS Estudio de Mecánica de Suelos (EMS) Estudio de Impacto Ambiental (EIA) Estudio de Impacto Vial (EIV)
3.4.1 Factibilidad de servicios Se procedió a solicitar las factibilidades de servicios eléctricos y sanitarios a las EPS (empresas prestadoras de servicios) de manera que podamos evaluar las diferentes alternativas que se tendrán para satisfacer las demandas de luz, agua y desagüe de toda la urbanización (VV1, VV2, VV3 y VV4). Las empresas involucradas serán LUZ DEL SUR y SEDAPAL para las que se tuvo que cumplir con los siguientes requisitos: Luz del Sur: 1.
Cuadro de demanda máxima.
2.
DNI y poderes.
3.
Plano de Ubicación
4.
Solicitud de factibilidad.
ANEXO 06 DOCUMENTOS DE FACTIBILIDAD ELECTRICA Sedapal: 1.
Memoria descriptiva
2.
Lotización y vías
3.
Plano topográfico
4.
DNI y poderes
ANEXO 07 DOCUMENTOS DE FACTIBILIDAD SANITARIA
3.4.2. Condiciones físicas Las condiciones físicas del terreno fueron registradas mediante un levantamiento topográfico y perimétrico en donde se podrán obtener los relieves del terreno, posición sobre sobre la superficie de la tierra, así como elementos existentes al interior y que posteriormente tuvieron que ser demolidos, reubicados o incorporados a la lotización propuesta en la cabida.
El levantamiento topográfico se efectuó de manera directa, utilizando para ello dos Estación Total. Todas las coordenadas que se muestran en los planos de planta han sido referidas al sistema UTM WGS 84 y amarradas a un BM auxiliar colocado por el COFOPRI. (Ver anexo 08)
3.4.3 Comercialización 3.4.3.1 Fuerza de ventas El lanzamiento y promoción del proyecto inmobiliario Villa Verde estuvo acompañado de una adecuada infraestructura de ventas que aseguró el prestigio y la seriedad de la empresa de cara al cliente, fue muy importante acoger al cliente al igual que en cada una de nuestras demás operaciones por lo que se seleccionó un equipo de personas con experiencia en ventas y con excelente vocación de servicio.
3.4.3.2 Infraestructura Infraestructura de ventas Para facilitar la promoción del proyecto, se construyó una caseta de ventas montada sobre una loza armada con marcos compuestos de tubo de acero cuadrado de 4”x4”x3mm tanto para las columnas cómo para las vigas principales y todo revestido con drywall con acabados de primera.
Figura 37. Caseta de venta Fuente: Imágenes 3D/Oficina Técnica LPSA/Estudios De Pre Factibilidad
Adicionalmente se incluyó un recorrido de ventas dentro del terreno al que llamamos “Alfombra Roja” compuesta por un Pórtico de ingreso a la urbanización , construcción de una vía
provisional y un parque implementado por donde recorre periódicamente una movilidad asignada a la operación para llevar a los clientes por el terreno donde se emplazó la urbanización Villa Verde.
Figura 38. Alfombra roja Fuente: Imágenes 3D/Oficina Técnica LPSA/Estudios De Pre Factibilidad
3.4.3.3 Cotización En esta etapa se define el tiempo en el cual el cliente cancelará el lote, el monto de cuota inicial que abonará y la cantidad de cuotas que pagará (En caso se opte por financiamiento) o si pagará al contado.
3.4.3.4 Proforma Para generar la proforma se deberán ingresar datos adicionales, ya sea para apoderado, copropietario, conyugue, etc.
Figura 39. Proforma Los Portales Fuente: Sistema De Gestión Inmobiliaria (SGI)/Manual de procedimientos/Proformas
Una vez proformado el producto, el cliente deberá proceder con la firma del contrato y una declaración jurada para luego realizar el pago correspondiente.
3.4.4 Estudios 3.4.4.1 Estudio de mecánica de suelos El objeto de este estudio tuvo por objeto investigar el subsuelo del terreno sobre el cual se desarrolló el proyecto inmobiliario Villa Verde, ubicado en el distrito de Pachacamac; por medio de trabajos de campo a través de calicatas o pozos de exploración “a cielo abierto”,
ensayos de laboratorio y labores de gabinete, en base a los cuales se definieron los perfiles estratigráficos del suelo, sus principales características físicas y mecánicas, las propiedades de resistencia y deformación, los que nos conducen a la determinación del tipo y profundidad de cimentación, Capacidad portante Admisible, Asentamientos, agresividad química de sus componentes, un diseño adecuado de la estructura de los pavimentos en concordancia con el diseño geométrico de las rasantes establecidas en el proyecto y las recomendaciones generales.
Los criterios para el estudio de la cimentación del firme, el diseño aprobado y las especificaciones técnicas del MTC, fueron realizados teniendo en cuenta las condiciones portantes del suelo, la incidencia de las cargas y volumen del tránsito en un futuro.
El programa seguido para los fines propuestos fue el siguiente: Reconocimiento del terreno. Ejecución de calicatas. Toma de muestras disturbadas e inalteradas. Ejecución de ensayos de laboratorio. Evaluación de los trabajos de Campo y Laboratorio. Perfiles Estratigráficos. Calculo de la Capacidad Portante Admisible. Cálculo y determinación de Asentamientos. Análisis de Sales Agresivas al Concreto. Diseño del pavimento flexible.
Tabla 13. Estudio de Mecánica de Suelos (Ems)
Valor del Numero Estructural:
Para calles Internas y pasajes:
SN = 1.90
Para via colectora:
SN = 2.60
Diseño de Pavimento:
Para calles internas y pasajes:
Subrasante: 0.30m Base: 0.20m Superficie de rodadura: 2"
Para via colectora: Subrasante: 0.30m Base: 0.25m en capas de 0.15m y 0.10m Superficie de rodadura: 3" El suelo en estudio se encuentra en la Zona 3 de Alta S ismicidad.
Sismicidad Parametros Sismo Resistentes:
Zona arenas y arcillas arenosas:
Factor de Suelo: S=1.40 Factor de Zona: Z=0.4 Periodo de vibración: Ts=0.9s
Zona de gravas arenosas:
Factor de Suelo: S=1.40 Factor de Zona: Z=0.4 Periodo de vibración: Ts=0.6s
Fuente:
ESTUDIO
DE
MECANICA
DE
SUELOS
CON
CIMENTACIÓN/Pyto Villa Verde/Resumen Ejecutivo/Pág. II y III
FINES
DE
PAVIMENTACION
Y
Tabla 14. Estudio de Mecánica
Fuente:
ESTUDIO
DE
MECANICA
DE
SUELOS
CON
CIMENTACIÓN/Pyto Villa Verde/Resumen Ejecutivo/Pág. II y III
FINES
DE
PAVIMENTACION
Y
3.4.4.2 Estudio de impacto ambiental (EIA) La metodología aplicada se basa en la aplicación de los parámetros normativos vigentes para este tipo de estudio, se inicia con la recopilación de información existente del área de estudio, entrevistas, inspecciones en el lugar para identificar los factores que caracterizan la realidad actual y que se verían impactados con el desarrollo del proyecto, y mediciones ambientales para fijar una línea de base. A partir de esta información, analizamos y describimos las fases de preparación, ejecución y operación del proyecto con las proyecciones de su funcionamiento para identificar los impactos que se van a generar y prever su mitigación si corresponde a uno negativo y optimizar los positivos. Las obras de la habilitación Urbana proyectaron para un periodo de dos años, en 3 etapas de construcción ejecutadas en forma consecutiva. El relieve del terreno es esencialmente plano, por ello, los movimientos de tierras fueron moderados. La preexistencia de un par de vías con calzada de asfalto y concreto respectivamente que recorren el terreno internamente fueron demolidas y sus escombros eliminados para dar paso al nuevo trazado de la urbanización. Se definieron tres pasos en la preparación del terreno: a) Limpieza del terreno, b) Nivelación del terreno, y c) Compactación y estabilización del suelo. Los trabajos se realizaron con maquinarias pesadas tales como retroexcavadoras, motoniveladoras, rodillos compactadores, camiones cisterna y camiones volquete, todos ellos referenciados por operarios manejadores de equipos de geomática y topografía. La urbanización “Valle Verde”, se desarrolló en toda la extensión del terreno, a partir del cual se
habilitaron lotes de terreno para viviendas, los cuales cuentan con un área mínima de 120.00 m2 cada uno. Se ejecutaron componentes de las obras en concreto simple, armado y albañilería; instalaciones sanitarias; Instalaciones eléctricas e iluminación; colocación de mobiliario y equipamiento urbano; obras de infraestructura vial, infraestructura de recreación, protección ambiental y limpieza del cauce del río. La eliminación de residuos generados estuvo a cargo del contratista de la ejecución de las obras, quien realizo la disposición final de los escombros en rellenos autorizados. Asimismo, se tomaron medidas de seguridad y planes de emergencia ante posibles accidentes. Se estima que la inversión en las obras de Habilitación Urbana fue
aproximadamente la suma de US$ 8'500,000 (Ocho millones quinientos mil Dólares Americanos), sin considerar el costo del terreno. De acuerdo a mediciones ambientales realizadas en campo se pudo precisar que actualmente en el área donde se va a desarrollar el proyecto se cumple con los estándares nacionales de calidad de aire. Las cantidades de partículas y gases detectados incluso están muy por debajo de los estándares permitidos. Respecto a la generación actual de ruido diurno y nocturno también son aceptables. En lo referido a la calidad del agua subterránea se tomaron referencias de estudios de SEDAPAL que se trata de aguas que con tratamiento son aptas para consumo humano, el proyecto no implico procedimientos o usos que afecten esta calidad del agua. Para identificar los impactos ambientales más significativos utilizamos el método de Moore en una matriz de doble entrada que vincula datos de actividades humanas cruzadas con los componentes medioambientales que pueden resultar afectados. Luego se profundizo el análisis del contenido aplicando el método de Leopold. Esto significa que además de la magnitud que ya fue estimada también incorporamos el dato de la importancia de cada uno de los impactos ambientales identificados. La matriz resultante, nos permitió una visión panorámica de los impactos favorables (positivos) y desfavorables (negativos) del proyecto sobre el ambiente en sus diferentes fases; y nos permitió focalizar sobre aquellas acciones que se deben realizar y que impactarán significativamente sobre determinados componentes ambientales. Esto es información clave porque, además, represento una pauta orientadora ya que sobre esta base se elaboraron las propuestas de control o mitigación de impactos: i.
Resalta como impacto positivo de elevada magnitud e importancia la incorporación, en
el diseño integral del proyecto, de los criterios de ocupación del territorio - a nivel de responsabilidad con manejo ambiental, seguridad física, ordenamiento territorial - con la realización de estudios de especialidad que inciden en una buena planificación y programación, amparando las decisiones estratégicas con una reducción máxima de riesgos e incertidumbres. De esta manera, se pudo mantenerse control sobre los componentes ambientales potencialmente vulnerables.
ii.
Como impacto negativo de importancia moderada se tuvo, dentro de la segunda fase de
construcción, la limpieza del terreno para fundar su cimentación, lo que implico retiro de especies herbáceas, arbóreas y arbustivas (algunas de las cuales fueron resembradas en nuevas ubicaciones) con movimiento de tierras, que inciden sobre el ambiente por los ruidos y la emisión de material particulado que temporalmente afecto a los vecinos del entorno inmediato a la propiedad. Asimismo, afecto el paisaje urbano y rural de esta parte del distrito que experimenta el crecimiento de la urbanización desplazando áreas rurales. iii.
En la fase 2, de construcción, se presentaron los impactos negativos más altos y de
mayor importancia de todo el proceso, cada componente de obras requiere que se tomen las medidas de mitigación de impacto para aminorar los efectos al que se somete el medio en forma transitoria para su obtener su nuevo rol y relaciones con su entorno y con el medio ambiente en general. iv.
Los impactos negativos más resaltantes y de mayor importancia fueron las emisiones de
ruidos, gases y material particulado en la atmósfera, y la generación de vibraciones, con lo que el área de influencia del proyecto se ve directamente afectada. Es importante destacar que al plantearse la construcción del proyecto de habilitación urbana residencial en tres etapas continuas y por tratarse de un terreno de gran extensión colindante con el Río y con amplias zonas internas para estacionamiento de vehículos de transporte de material y residuos, el impacto no se hace tan severo como en zonas de consolidación urbana, con inconvenientes en el tráfico por la llegada de camiones y afectación de poblaciones ya asentadas. v.
Un impacto positivo recaerá en el componente paisajístico pues se enfatizó en el
proyecto la concentración de sus áreas verdes para rescatar la imagen de las extensas áreas verdes de la ribera del Río y la presencia de especies arbóreas representativas de la zona. La lotización se diseñó transversal al río, eso da una vista directa al río donde se ubicará una extensa faja marginal que tuvo también un tratamiento con especies arbóreas del lugar. vi.
Recayó también un impacto positivo en el componente socio-económico y cultural del
ambiente, pues, se consolido un núcleo residencial ejecutado de manera ordenada y planificada que genero una nueva imagen de esta parte del distrito que si bien estuvo
siendo ocupada también por otras lotizaciones, no han tenido un manejo integral del desarrollo de una habilitación urbana planificada y responsable. La propuesta en estudio represento un compromiso de diseño urbano armónico con el entorno, por ello represento un importante dinamizador de la actividad residencial que ya se tenía activado en la zona y que se vio impactado positivamente por este proyecto. vii.
En la fase 3, de operación, los impactos fueron positivos y se dieron por el manejo de un
espacio sensible que actualmente enfrenta la transformación de un medio rural a un medio urbano, sin embargo, esta propuesta destaca por su impacto positivo en el manejo del paisaje urbano y a nivel cultural destaca en el impacto socio económico por la generación de demanda de un nuevo grupo humano atraída por las condiciones de vivienda que ofrece el proyecto, con interés por estándares de ocupación con respeto por el medio ambiente, en cumplimiento de un proceso ordenado de ocupación del suelo, con capacidad adquisitiva que les permita acceder al proyecto y que genere dinámicas externas para el desarrollo de mayor infraestructura de servicio, dado el importante grupo poblacional que representa. viii.
Otro factor que impacto positivamente en el medio son las diferentes manifestaciones de
mantenimiento considerado en la propuesta e implementada en la habilitación urbana, las acciones de mantenimiento reflejan la cultura organizacional que se trasladará a los residentes marcando su posicionamiento espacial y funcional en su entorno inmediato. De estos ocho impactos ambientales relevantes por su significación e impacto, se observó que la mayoría de ellos han sido positivos y tan solo dos aparecieron como adversos, estos se manifestaron en la fase de construcción con el acondicionamiento del terreno y el empleo de maquinaria pesada generando polvo, ruidos y vibraciones, sin embargo, estas actividades fueron recuperables y mitigables desde la disposición de horarios adecuados y procedimientos diseñados para mitigar la intensidad de tales impactos. En consecuencia, los impactos ambientales globales, en el balance, fueron positivos para el medio en los aspectos socio-económicos, desarrollo urbano y equipamiento, y se contempló una forma de urbanismo y construcción amigable con el ambiente, lo cual fortalece la calidad de vida de esta zona de la ciudad que viene transformándose de lo rural a lo urbano. El proyecto mostro una pauta de intervención bien enfocada.
3.4.4.3 Estudio de impacto vial (EIV) Los estudios de impacto vial urbano son aquellos en los cuales se analiza y propone medidas de mitigación como respuesta a los posibles impactos negativos producidos por un proyecto de edificación y/o urbanización. El Estudio de Impacto Vial, fue una de las principales herramientas de evaluación de los posibles problemas (impactos negativos) que ocurrirían durante la construcción y Operación de un determinado proyecto o actividad humana, como fue en este caso, el proyecto de construcción de Habilitación Urbana “URBANIZACION VILLA VERDE”.
Los objetivos específicos del estudio son: •
Determinar la magnitud, composición vehicular y los flujos en las vías del área de
influencia. •
Conocer el volumen vehicular en las horas punta, a fin de establecer el modo de
utilización de las vías y el nivel de servicio que proporcionan, y determinar los niveles de operación actual. •
Modelar el escenario cuyo análisis permita determinar con precisión la situación más
desfavorable para evaluar los impactos viales. •
Establecer las factibilidades de las operaciones vehiculares, respecto de la capacidad vial
de las calles, y el acceso y/o salida al edificio del proyecto, relacionadas a la presión al tránsito generada por el proyecto. •
Proponer las medidas de mitigación correspondientes para el caso de los impactos
negativos generados.
3.4.4.4 Áreas de estudio - Accesibilidad Vehicular y Peatonal El proyecto conto con dos accesos vehiculares, uno por la Ca. “X” y el otro por la Ca. Los Tamarindos, ambos tienen salida a la Av. Zarumilla que los conecta a la Av. Lima, vía que le permite articularse con el resto de la red vial.
Es preciso mencionar que a futuro cuando se haya desarrollado la vía colectora que discurre paralela al Río Lurín este será otro importante acceso a la lotización, sin embargo actualmente no existe ningún tramo de esta vía próxima al terreno y no se tiene conocimiento de algún proyecto para su desarrollo. (Ver figura 1)
Figura 40. Accesibilidad vehicular y peatonal Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 4/ACCESIBILIDAD VEHICULAR: Ingresos y Salidas/Pág. 23
- Condiciones Actuales La infraestructura vial en el área de estudio, está conformada por vías de acceso en buen estado sin embargo las vías colindantes se encuentran a nivel de afirmado. La señalización horizontal y vertical es inexistente. La Av. Zarumilla que es la vía de acceso tiene habilitado los dos carriles de pista que está en buen estado el resto de la sección no está ejecutado (bermas y veredas).
La calle Los Tamarindos una vía local de doble sentido de circulación y presentaba una sección vial definida por un lado con terrenos en proceso de lotización y del otro lado el terreno de estudio, tiene una sección actual de 13.30 metros. Por aquí transita solo transporte particular, por esta vía se accede al Río Lurín. El estado de esta vía es regular pues presenta solo afirmado en toda la longitud de la vía. La calle X es una vía sin nombre que para efectos del estudio se denominó Calle X y es una vía local de doble sentido de circulación y presenta dos secciones viales, la que está frente al terreno de la Habilitación Urbana “Urbanización VillaVerde” cuenta con una sección de 12.25 metros, y
tiene 7.70 ml. de pista para dos carriles, mientras que la otra sección con dirección a Cieneguilla cuenta con sección variable en promedio de 4.4 ml que se encuentra delimitado por terrenos sin habilitar, usados actualmente como chacras. Por aquí transita transporte público y particular. El tramo de la vía que va hacia Cieneguilla está conformada solo por carriles o pista que se encuentra asfaltado y en buen estado. No se ha habilitado más módulos de esta vía. El tramo de la vía que pasa frente al terreno solo esta afirmado en toda su sección. (Ver ilustración 2)
CORTE 1 -1
LUK1t ¿ - ¿
’ ó.:
ÍL
• ¿i: 12 25
CORTE 3 3
PISTA
'—4.40—1
CORTE 4 - 4
Figura 41. Accesibilidad al terreno
Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Situación Actual De La Infraestructura Vial/Condiciones Actuales/Pág. 30
- Sistema Vial Metropolitano Se consideró la Ordenanza No. 341-MML (del 06-12-01), que aprueba el Sistema Vial Metropolitano, como fuente oficial para señalar la clasificación vial correspondiente. (Ver Figura 10)
Ubicación del terreno de estudio Vía expresa metropolitana Vía arterial Vía colectora
I Intersecciones a diferentes nivel y/o« sujeta a estudios especiales.
Fuente: MML
Figura 42. Sistema vial Metropolitano Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 8/Sistema Vial Metropolitano/Pág. 30
- Semaforización y Señalización No existe semaforización que regule el flujo vehicular en el área de influencia del proyecto, solo encontramos señalética horizontal básica de regulación de tránsito en regular estado sobre la Av. Zarumilla. (Ver ilustración 4)
PARADERO FINAL DE MICROBUSES
TERRENO DE! ESTUDIO
•y
LOTES
Figura 43. Señalética sobre Av. Zarumilla Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 5/Sección Vial de la Av. Zarumilla/Pág. 31
I. Paraderos de Transporte Público La vía que tiene transporte público próximo al área estudiada es la Av. Zarumilla y la Ca. “X”,
en éstas vías solo hay paraderos espontáneos, que no están señalizados ni equipados, se trata de las esquinas de los cruces con las calles transversales, es importante mencionar que muy cerca al terreno de estudio se encuentra un Terminal de microbuses.
Figura 44. Paradero más cercano. Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Paraderos De Transporte Público/Pág. 37
-
Sentidos de circulación En la siguiente ilustración se muestra los sentidos de circulación en el área directa estudiada, referidos a los accesos y salidas al terreno del proyecto, tanto por Av. Zarumilla (doble sentido) como por la calle Los Tamarindos y la calle “X” .
Figura 45. Sentidos de circulación Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 10/Sentidos de Circulación/Pág. 38
-
Volúmenes vehiculares Se realizaron conteos de volúmenes vehiculares direccionales y clasificados utilizando la metodología indicada en los manuales de encuestas de Tráfico y Transporte (Manual de Planeamiento y Diseño para la Administración del Tránsito y Transporte - Tomo III - Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C. Secretaría de Tránsito y Transporte) en la Intersección de la Av. Zarumilla, calle Los Tamarindos y calles adyacentes al terreno del proyecto.
La toma de datos fue realizada durante quince horas continuas (entre las 07:00am y 22:00 horas) de un día representativo de la semana (Viernes 01 de Abril del 2011), en el que se esperaría comportamientos normales de los flujos vehiculares y peatonales circulantes en los alrededores del proyecto. Se usaron particiones de tiempo de 15 minutos de duración. Los giros observados hacia las calles transversales resultaron mínimos por lo que se consideran despreciables en comparación con las cargas vehiculares de las avenidas principales en estudio. Previamente a la toma de estos datos se hicieron visitas de campo para evaluar las principales características de operación tales como; movimientos existentes, estado de pavimento, existencia de paraderos de transporte público, entre otros. La clasificación vehicular utilizada fue la siguiente; Auto, taxi, coaster, combi, microbús, camión, mototaxis, camioneta y otros (motos lineales, etc.). El objetivo de la recopilación de los volúmenes vehiculares fue la identificación de las horas punta, mismas sobre las que se realizará la evaluación de impactos viales que genera el funcionamiento de la Habilitación Urbana Residencial “Urbanización Valle Verde”.
Se estableció el conteo desde tres puntos en inmediaciones del terreno del proyecto, el 1ro en la intersección de la Av Zarumilla y calle ’X~ ("). el 2do en la Calle Z' (') intersección con la calle "X'
O.
y 3ro en la calle Los Tamarindos intersección con la calle ~W~ (').
tomando cada uno de los sentidos de éstas vías. Elaboración Propia Nota: (’) Nombres asignados para identificación en el estudio ya q ue no se ha podido identificar los nombres de dichas calles
Figura 46. Volumen vehicular Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 11/Ubicación De Las Estaciones De Bombeo/Pág. 40
Figura 47. Hora punta en Av. Zarumilla Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Ilustración 12/Determinación De Las Horas Punta/Pág. 41
Resumen de la composición vehicular en hora punta de la mañana, estos fueron tomados en este periodo debido a que la actividad residencial genera concentraciones de salidas de viajes en la mañana mientras que en la tarde, ya sea por los horarios de trabajo y/o de colegio, las llegadas son dispersas así lo demuestra el conteo peatonal realizado y que tiene la hora punta en las mañanas en que las personas llegan a la intersección Av. Zarumilla-Calle X que es un paradero natural para el transporte público. Es por esta razón que vamos a considerar la hora punta en la mañana pues es la que se va a ver más impactada con la presencia de 1292 familias nuevas que va a atraer este proyecto. Tabla 15. Composición vehicular
Autos Taxis Combis Microbús
Totales
%
16 10 47
11.8% 7.4% 34.6% 5.9%
Camión Mototaxis Otros
8 4 36 15
TOTAL
136
2.9% 26.5% 11% 100.0%
Fuente: ESTUDIO DE IMPACTO VIAL VILLA VERDE/Resumen VERDE/Resumen de la composición vehicular en hora punta de la mañana/Pág. 44
-
Volúmenes Peatonales
Se han realizado conteos de volúmenes peatonales utilizando la metodología indicada en los manuales mencionados anteriormente. Se ha realizado el conteo de peatones que fluctúan por la intersección de la Av. Zarumilla con la Calle “X”, ya que es el segmento donde se producen los
mayores impactos viales. -
Identificación de Impactos
Los temas a mitigarse son los siguientes: Congestionamiento del tránsito por actividades complementarias a la obra en el exterior del predio. Riesgo de accidentes de tránsito por Interferencias a la circulación peatonal. Antes y durante la construcción del proyecto se tomarán medidas preventivas como la señalización adecuada del área de trabajo y se solicitarán los permisos correspondientes de la municipalidad de Lima. Asimismo, durante las demoliciones y excavaciones y la posterior construcción, se tomarán las siguientes medidas de mitigación de impactos viales negativos: El desmonte se acumulará dentro del área propia del inmueble y se coordinará su recojo inmediato de manera que su permanencia no implique la emisión de polvo. Se contará con elementos señalizadores (bandas de seguridad) para indicar el estacionamiento del vehículo de recojo con los respectivos permisos de la Municipalidad de Lima para el uso de las vías. Se recomienda realizar los trabajos en los siguientes horarios: entre las 8:00 am y 6:00pm para trabajos de campo en general. Para el transporte de los residuos de construcción de manera que no se perturbe el tráfico local, este deberá llevarse a acabo de 9:30 am a 12:00m y de 2:00pm a 5:00pm. • El proyecto deberá tener un responsable de la eliminación de residuos para que se haga de
forma ordenada y rápida. Es un compromiso que adquieren los contratistas para un uso adecuado de sus instalaciones y evitar la l a posibilidad congestiones de tránsito.
La eficiencia del uso de las vías locales dependerá de la Municipalidad de Pachacámac en el sentido que deberá mejorar y ordenar el uso de las avenidas desde un enfoque mayor al que se observa en este estudio que es una mirada muy limitada sobre el entorno inmediato del proyecto.
3.5 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Los estudios de factibilidad del proyecto Villa Verde consistieron básicamente en la modelación económica del proyecto formulados a partir de datos con un mayor detalle obtenidos a lo largo de las fases anteriores de la pre inversión y de las factibilidades de los servicios básicos en la zona donde se desarrolló el proyecto, luego de este proceso se tomó la decisión de invertir en el proyecto
3.5.1 Económico y financiero La evaluación económica del proyecto se realizó mediante la modelación de un flujo de caja en un número determinado de periodos en los que el proyecto genera ingresos y egresos para los cuales se calculan índices con los que se pudo determinar la rentabilidad del proyecto. Los criterios utilizados para la toma de decisión fueron el VAN y la TIR los cuales se definen como: VAN (VALOR ACTUAL NETO).- Es la suma de los flujos de caja descontados menos la inversión inicial, este es un procedimiento que permite calcular el valor presente de un determinado número de flujos de caja futuros, originados por una inversión.
Fn F4. F3
A
F2 Fi A
0
i
V A N = -/„ +
v
3
2
(1+ K )
■ +(1+ K ) 2
n
4
(l+F)3
(1 + K ) A
(1 + K ) n
I0 = Inversión
i (K)
: Flujo de caja : Tasa de descuento
VAN n
: Valor actual de los flujos : Número de periodos
I
: Inversión Inicial
F Función en excel:
V A N = V N A ( K , F 1 , F 2 , F 3 , F4 .... Fn) - /„
■3
VAN > 0
INDISTINTO
Figura 48. VAN Fuente: Propia
TIR (TASA INTERNA DE RETORNO).- Es aquella tasa que aplicada a los flujos de caja de un proyecto, iguala al valor actual de estos a las inversiones previstas (VAN=0). Mide la rentabilidad de una inversión y de los flujos que permanecen invertidos en el proyecto, es una medida práctica, pero, también puede ser engañosa. Por eso se requiere mucho cuidado en su aplicación.
Fn
F^ F3
A F2 Fi A
0
i
3
2
0 — — I n (1++ T I R )
n
4
(1 + T ¡ R )
+
(1 + T ¡ R )
2+
; ----------
(1 + T I R )
3+
Fn
(1 + T I R ) r
lo = Inversión
Función en excel:
T IR = TI R - I 0 , F 1 , F 2 , F 3 , F i , . . . F n ) -
/„
F
: Flujo de caja
TIR
: Tasa Interna de Retorno
n
: Número de periodos
!o
: Inversión Inicial
TIR > K
CRITERIO DE DECISIÓN
TIR = K
TIR < K
Figura 49. TIR Fuente: Propia
INDISTINTO
Tabla 16. Flujo de caja
Proyectos: VV I
Flujo de Caja (En US$ Miles)
VENTAS - Unidades
1.44 TOTAL
nov-10 Proy
dic-10 Proy
oct-10 Proy
688
VENTAS US$Miles
18,273
Efectivo Cobrabilidad de letras
4,239 22,069
TOTAL INGRESOS
26,309
0 ene-11 Proy
1 2 mar-11 abr-11 Proy Proy
feb-11 Proy
1 2 3 4 5 may-11 jun-11 jul-11 ago-11 sep-11 Proy Proy Proy Proy Proy
6 7 8 oct-11 nov-11 dic-11 Proy Proy Proy
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
15
25
25
25
25
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
398
664
664
664
664
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
92 0
154 13
154 34
154 55
154 76
0
92
167
209
231
Terreno -19%
-3,469
0 0
0 0
0 0
-943
0 -140
0 -140
0 -140
0 -140
0 -140
0 -140
-140
-140
188 -140
-140
-140
Terreno
-3,469
0
0
0
-943
-140
-140
-140
-140
-140
-140
-140
-140
-140
-140
-140
Construcción -51%
-9,327
0
0
0
0
-31
-168
-168
-168
-168
-168
-15
-15
0
0
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
-16 -15 0 0 0 0 0 0 0
-16 -15 -136 0 0 0 0 0 0
-16 -15 -136 0 0 0 0 0 0
-16 -15 -136 0 0 0 0 0 0
-16 -15 -136 0 0 0 0 0 0
-16 -15 -136 0 0 0 0 0 0
0 -15 0 0 0 0 0 0 0
0 -15 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
Licencias Proyecto Pre-construcción Construcción Gastos Administrativos Post-construcción Titulación Supervisión Externa Tributos Municipales Gasto de Ventas y Publicidad -5%
-98 -121 -681 -8,219 0 -62 -48 -92 -6
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
-914
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-20
-33
-33
-33
-33
-457 -457
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
-10 -10
-17 -17
-17 -17
-17 -17
-17 -17
Gerenciamiento -5%
-914
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-20
-33
-33
-33
-33
Gerenciamiento
-914
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-20
-33
-33
-33
-33
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-943
-172
-308
-308
-308
-308
-308
-195
-222
-207
-207
-207
0
0
0
-943
-172
-308
-308
-308
-308
-308
-103
-55
-19
3
24
0
0
Gasto de Ventas Gasto de Publicidad
Otros Gastos
Otros Costos y Gastos TOTAL EGRESOS OPERATIVOS FLUJO FINANCIERO NETO
-14,623 29.97% 11,685
Calculo del Impuesto a la Renta Impuesto a la Renta
-3,506
CAJA DEL PROYECTO
8,180
Aporte CAJA FINAL ACUM DEL PROYECTO
1
-943
-172
-308
-308
-308
-308
-308
-103
-55
-19
3
24
8,705
943
172
308
308
308
308
308
103
55
19
-3
-24
16,884
0
0
0
0
0
0
0
0
0 0
Fuente: FLUJO DE CAJA PYTO VILLA VERDE/Evaluaci n Econ mica/Estudio de Factibilidad
0
0
0
0
0
0
Fin Obra 9 ene-12 Proy
10 feb-12 Proy
11 |mar-12 Proy
12 abr-12 Proy
13 14 |may-12 jun-12 Proy Proy
15 16 17 jul-12 ago-12 sep-12 Proy Proy Proy
___
18 19 oct-12 nov-12 Proy Proy
20 dic-12 ene-13 Proy Proy
22
23
24 25 26 jul-15 ago-15 sep-15 Proy Proy Proy
may-15 jun-15 Proy
Proy
27 28 oct-15 nov-15 Proy Proy
29 dic-15 Proy
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
25
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
664
154 262 416
154 93
154
154 132
154 145
154 158
154 171
154 184
154 197
154
106
154 119
247 -140
260 -140
273 -140
286 -140
299 -140
312 -140
325 -140
338 0
351 0
-140
-140
-140
-140
-140
-140
-140
0
-690
-690
-690
-690
-690
-690
-690
-690
-690
-690
-690
-690
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 0 -5
0 0 0 -685 0 0 i I -16 0 i I -5 -5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-17 -17
-17 -17
-17 -17
-17 -17
-17 -17
-17 -17
-17 -17
0
-17 -17
0
-17 -17
210
154 223
154 236
154 249
364 0
377 0
390 0
403 0
0
-17 -17
0
-17 -17
0
0
0
-10
01
-33 -17 -17
-17 -17
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33 n
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-33 n on
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-207
-897
-897
-897
-897
-897
-897
-756
-756
-756
-756
-572
418 I 405 I -392 I -379 I -366 I -353
40
-637
-624
-611
-598
-585
| -756
-32 1 0 0 0 0 0
0 | -756
0 -33 -17 -17 -33 -33 0 0 -98
154 275
154
429 0
0
288
154 314
154 327
154 340
154 354
442 0
455 0
468 0
481 0
495 0
508 0
0
0
0
0
0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0
0
0
-32
-38
-15
-15
-15
0 0 0 0 0 -10 -16 -5
0 0 0 0 0 -10 0 -5
0 0 0 0 0 -10 0 -5
0 0 0 0 0 -10 0 -5
0
0 0 0 0 0 -10 -16 -5 -6
0
0
0
-33
-33
-33
-33
-33
-17 -17
154 301
-17 -17
-17 -17
-17 -17
-17 -17
-33
-17 -17
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
-33
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-82
-82
-82
-66
-66
428
441
-98
| -104
318 I 331 I 338 I 374 I 387 I 400
________ ________ ________ _________ ________ I 40
-40 0
-637
|
637 0
-624
|
624 0
-611
|
611 0
-598
|
598 0
-585
|
585 0
-572
572 0
418 405 -392 -379 -366 -353 418 405 392 379 366 353 ! 000000
-33
-17 -17
-313 -13 ril i l i i _ _ _
115 318 331 338 374 387 400 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 2 , 2 318 650 988 1,362 1,748 2,148 6 3
428 - - - _ _ _ 2 , 6 9 1
Fuente: FLUJO DE CAJA PYTO VILLA VERDE/Evaluación Económica/Estudio de Factibilidad
3 0 ene-16 Proy
3 1 feb-16 Proy
3 2 mar-16 Proy
3 3 abr-16 Proy
3 4 may-16 Proy
3 5
3 6
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sep-20 Proy 0
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0
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16
4
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-1 ,544
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0
0
0
0
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-900
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0
0
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-127
0
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0
0
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0
0
0
0
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16
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0
0
-327
-39
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0
-3,506
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3,038
1,161
0
0
-2,672
-4,542
1,200
4,401
1 ,491
140
0
2,691
0
7,229
4,305 0
11,534
1,136 0
12,670
15,708
Fuente: FLUJO DE CAJA PYTO VILLA VERDE/Evaluaci n Econ mica/Estudio de Factibilidad
16,868
16 0
16,884
Ritmo de Ventas
25
Esquema de Ventas
Contado Crédito
20% 80%
Financiamie nto
Nro de meses (Letras) Terreno Cuota inicial Saldo
55
1,112 US miles 18 cuotas fíat
0
0
0
2,813
PREMISAS
8,180 8,705
16,884
VAN F Proyecto TIR F Proyecto Tasa de Dscto VAN F Accionista TIR F Accionista
1,924
US$ (En miles)
22%
15% 2,645 28%
1.17% US$ (En miles)
CAPITULO IV : GERENCIA Y DIRECCION DEL PROYECTO VILLA VERDE ETAPA I MEDIANTE LA GUIA PMBOK (PROJECT MANAGEMENT BODY OF KNOWLEDGE)
Frente a las exigencias de las empresas que desarrollan proyectos de inversión a nivel mundial, se hace necesario el desarrollo estándares en la dirección de los mismos, es acá donde surge la iniciativa de aplicar una guía que proporcione un vocabulario común (esencial en toda disciplina profesional) mediante un documento formal que describa las normas, métodos, procesos y practicas (buenas practicas) en la Profesión de la dirección de Proyectos (PMBOK 5 edición español). El Project Management Institute (PMI) es una organización internacional sin fines de lucro que asocia a profesionales relacionados con la Gestión de Proyectos. Desde principios del 2011, es la más grande del mundo en su rubro, dado que se encuentra integrada por más de 380,000 miembros en cerca de 170 países. El presente capitulo brindará una introducción al estándar y describirá el esquema con el que fue desarrollado el proyecto Villa Verde, en donde se aplicaron muchos de los procesos que propone está guía práctica del PMBOK así como sus herramientas y técnicas para llevar con éxito el desarrollo del proyecto. Componentes: I.
Introducción a la Gestión de Proyectos
II.
Ciclo de Vida del Proyecto
III.
Interesados del Proyecto
IV.
Influencias de la organización
V.
Composición de los procesos
VI.
Esquema desarrollado para la dirección del Proyecto Villa Verde
VII. Anexos
4.1 Introducción a la gestión de proyectos GUIA DE LOS FUNDAMENTOS EN DIRECCION DE PROYECTOS (PMBOK) La Guía del PMBOK proporciona pautas para la dirección de proyectos tomados de forma individual. Define la dirección de proyectos y otros conceptos relacionados, y describe el ciclo de vida de la dirección de proyectos y los procesos conexos. Este capítulo define varios términos clave e identifica los factores externos del entorno del proyecto así como los factores internos de la organización, que giran en torno al éxito de un proyecto o tienen alguna influencia sobre el mismo. En las siguientes secciones se presentará un panorama general de la Guía del PMBOK: 1.
Propósito de la Guía PMBOK
2.
¿Qué es un proyecto?
3.
¿Qué es la dirección de proyectos?
4.
Relaciones entre la dirección de proyectos, la dirección de programas y la gestión de
portafolio. 5.
Dirección de proyectos y gestión de las operaciones
6.
Rol del director del proyecto.
7.
Factores ambientales de la empresa.
1.
PROPOSITO DE LA GUIA PMBOK
La finalidad principal de la Guía del PMBOK® es identificar el subconjunto de Fundamentos de la Dirección de Proyectos generalmente reconocido como buenas prácticas. “Identificar”
significa proporcionar una descripción general en contraposición a una descripción exhaustiva. “Generalmente reconocido” significa que los conocimientos y las prácticas descritos son
aplicables a la mayoría de los proyectos, la mayor parte del tiempo, y que existe un amplio consenso sobre su valor y utilidad.
“Buenas prácticas” significa que existe un acuerdo general en que la correcta aplicación de estas
habilidades, herramientas y técnicas puede aumentar las posibilidades de éxito de una amplia variedad de proyectos diferentes. “Buenas prácticas” no quiere deci r que los conocimientos
descritos deban aplicarse siempre de forma uniforme en todos los proyectos; el equipo de dirección del proyecto es responsable de determinar lo que es apropiado para cada proyecto determinado. Esta norma solamente aborda proyectos individuales y procesos de dirección de proyectos generalmente reconocidos como buenas prácticas. Existen otras normas sobre madurez de la dirección de proyectos de la organización, competencias del director del proyecto y otros temas que abordan lo que generalmente se reconoce como buenas prácticas en estas áreas. Parte de esas otras normas afectan a los proyectos individuales. Las otras normas se deberán consultar para obtener información adicional y comprender mejor el más amplio contexto en el cual se realizan los proyectos. Las normas sobre dirección de proyectos no abordan la totalidad de los detalles de cada tema. No se debe considerar que los temas que no se mencionan no sean importantes. Hay varias razones por las cuales una norma no trata un cierto tema: puede estar incluido en alguna otra norma relacionada; puede ser tan general que no haya nada que se aplique únicamente a la dirección de proyectos; o no existe consenso suficiente acerca de un tema. La falta de consenso significa que hay diversas opiniones dentro de la profesión acerca de cómo, cuándo o en qué parte de la organización, y quién dentro de ella, debe llevar a cabo esa actividad específica de dirección de proyectos. La organización o el equipo de dirección del proyecto debe decidir cómo se van a tratar esas actividades en el contexto y las circunstancias del proyecto para el cual se está usando la Guía del PMBOK® AUDIENCIA DE LA GUIA PMBOK Esta norma proporciona una referencia fundamental para cualquiera que esté interesado en la profesión de la dirección de proyectos. Entre ellos se pueden mencionar: • Altos ejecutivos • Gerentes de programa y gerentes de directores del proyecto
Directores del proyecto y otros miembros del equipo del proyecto
Miembros de una oficina de gestión de proyectos • Clientes y otros interesados • Gerentes funcionales con empleados asignados a equipos del proyecto • Educadores de dirección de proyectos y materias relacionadas • Consultores y otros especialistas en dirección de proyectos y áreas afines • Formadores que desarrollan programas de educación en dirección de proyectos • Investigadores que analizan la dirección de proyectos.
2.
¿QUÉ ES UN PROYECTO?
Un proyecto es un esfuerzo temporal distribuido en actividades dirigidas a crear un producto, servicio o resultado único en un tiempo y costo pre establecido de antemano. Se destacaron tres características: 1)
Temporal: El proyecto es temporal, pero el producto o servicio que se crea, por lo
general es duradero. 2)
Único: La presencia de elementos repetitivos, no cambia la condición fundamental de
único del trabajo de un proyecto. 3)
Gradual: Su nivel de complejidad va aumentando en el tiempo.
Características de un Proyecto Elaboración Gradual
El proyecto se elabora paso a paso de manera continua e incrementa!,
nico
Principales características que definen un Proyecto PROYECTO
Gradual
Temporal
Figura 50. Características de un Proyecto Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
3.
¿QUÉ ES LA DIRECCION DE PROYECTOS?
La dirección de proyectos es la aplicación de conocimientos, habilidades, herramientas y técnicas a las actividades de un proyecto para satisfacer los requisitos del proyecto. La dirección de proyectos se logra mediante la aplicación e integración de los procesos de dirección de proyectos de inicio, planificación, ejecución, seguimiento y control, y cierre. El director del proyecto es la persona responsable de alcanzar los objetivos del proyecto. La dirección de un proyecto incluye: • I dentificar los requisitos. • Establecer unos objetivos claros y posibles de realizar. • Equilibrar las demandas concurrentes de calidad, alcance, tiempo y costes. • Adaptar las especificaciones, los planes y el enfoque a las diversas inquietudes y expectativas
de los diferentes interesados.
Fundamentos de la Dirección ce Proyecto
Guía de PMBOK
Habilidades Inter persona les
/Conocmientos ) habilidades efe círeccón genera
'Conocimientos, normas' y regulaciones del área de aplicación^
Comprensión del entorno del proyecto
Figura 51. Guías de PMBOK Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Áreas de experiencia que necesita el equipo de dirección del proyecto 4.
PORTAFOLIOS Y GESTION DE PORTAFOLIOS
Un portafolio es un conjunto de proyectos o programas y otros trabajos, que se agrupan para facilitar la gestión efectiva de ese trabajo, a fin de cumplir con los objetivos estratégicos de negocio. Los proyectos o programas del portafolio no necesariamente tienen que ser interdependientes o estar directamente relacionados. La recaudación y el respaldo pueden asignarse sobre la base de categorías de riesgo / recompensa, líneas de negocio específicas o tipos generales de proyectos, como la mejora de la infraestructura y del proceso interno. Las organizaciones gestionan sus portafolios sobre la base de metas específicas. Una de las metas de la gestión del portafolio es maximizar el valor del portafolio evaluando con cuidado los proyectos y programas candidatos a ser incluidos en el portafolio, y la exclusión oportuna de proyectos que no cumplan con los objetivos estratégicos del portafolio. Otras metas son equilibrar el portafolio entre inversiones incrementales y radicales, y usar los recursos de forma eficiente. Los altos gerentes o altos equipos de dirección, por lo general, asumen la responsabilidad de la gestión del portafolio para una organización.
Figura 52. Estructura de un portafolio Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK La dirección de un proyecto estará en función a las características inherentes a cada proyecto, su aplicación se adecua a las características del mismo usando los mismos criterios de la guía pero sujeto a variaciones, por otro lado la gestión de operaciones busca la estandarización de los procesos de manera de que se produzcan los mismos productos, servicios o resultados para cada proyecto.
Dirección de Provectos y Gestión de Operaciones
vs. PROVECTO
Sue en entrecruzarse en del Ciclo varios puntos de Vida del Proyecto y del Producto.
OPERACIONES
Actividades repetitivas y permanentes que generan un mismo producto o
seivicio.
Figura 53. Dirección de proyectos y Gestión de operaciones Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
6.
ROL DEL DIRECTOR DE PROYECTOS
Un director del proyecto es responsable de cumplir con los objetivos específicos del proyecto dentro de las restricciones del proyecto, controla los recursos asignados, para
cumplir mejor con los objetivos y gestiona el alcance, el cronograma, el coste y la calidad de los productos de los paquetes de trabajo.
Figura 54. Rol del director del Proyecto Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
7.
FACTORES AMBIENTALES DE LA EMPRESA (FAE)
Los factores ambientales de la empresa son todos aquellos aspectos que la hacen única, en donde pueden llegar a tener un papel decisivo en más de un proceso del estándar. Esto incluye, entre otros, conceptos tales como: •
Cultura y estructura de la organización o empresa
•
Normas gubernamentales o industriales (por ejemplo, reglamentaciones de agencias
reguladoras, normas de productos, estándares de calidad y normas de fabricación)
Infraestructura (por ejemplo, instalaciones existentes y equipos de capital) •
Recursos humanos existentes (por ejemplo, habilidades, disciplinas y conocimientos,
tales como diseño, desarrollo, legales, contrataciones y compras) •
Administración de personal (por ejemplo, guías de contratación y despido, evaluaciones
del rendimiento de los empleados y registros de formación) •
Sistema de autorización de trabajo de la compañía
•
Condiciones del mercado
•
Tolerancia al riesgo de los interesados
•
Bases de datos comerciales (por ejemplo, datos de estimación de costes estandarizados,
información de estudios de riesgo de la industria y bases de datos de riesgos) •
Sistemas de información de la gestión de proyectos (por ejemplo, los conjuntos de
herramientas automatizadas, tales como las herramientas de software para la elaboración de cronogramas, los sistemas de gestión de la configuración, los sistemas de recogida y distribución de información, o las interfaces web con otros sistemas automatizados en línea).
4.2 Ciclo de vida del proyecto Para facilitar la gestión, los directores de proyectos optaron por dividir el proyecto en fases, con los enlaces correspondientes a las operaciones de la organización. El conjunto de estas fases se conoce como ciclo de vida del proyecto. Muchas organizaciones identifican un conjunto de ciclos de vida específico para usarlo en todos sus proyectos.
Entradas idea
Equipo de dirección del proyecto
___ I ___________________________________ Fase
INICIAL INTERM
EDIA —|—
Acta Plan Aceptación Salidas de la dirección de Enunciado Línea Base del Aprobación proyectos Alcance A nce Entrega Producto entregadle del proyecto
Producto
Figura 55. Secuencia de fases del ciclo de vida del proyecto Villa Verde Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
4.3 Interesados en el proyecto Los interesados del proyecto fueron todos aquellos que tuvieron una influencia positiva o negativa sobre el proyecto, estos fueron personas y organizaciones que participaron de forma activa durante el proyecto y que sus intereses fueron afectados como resultado de la ejecución o conclusión del proyecto Villa Verde. Fue función del equipo del proyecto identificar a los interesados, determinar sus requisitos y expectativas a la medida de lo posible así como gestionar su influencia con relación a los requisitos para asegurar el éxito del proyecto.
Figura 56. Relación entre los interesados del proyecto Villa Verde Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
4.4 Influencias de la organización El proyecto Villa Verde forma parte de una organización que es más grande que el proyecto y mantuvo su influencia para ser concebido, la madurez de la organización promotora, su cultura, su estilo, su estructura organizacional y su oficina de gestión de proyectos tuvieron una influencia a lo largo del mismo. La organización promotora se
caracteriza por obtener sus ingresos principalmente de la ejecución de proyectos inmobiliarios. La estructura de la organización restringe la disponibilidad de recursos, abarcando un espectro matricial equilibrado. Tabla 17. Estructura de la organización
Matricial
Estructura de la ^««^organización Funcional Matricial débil
Características^,. del proyecto ^s'«s.
Matricial
Matricial fuerte
Orientada a proyectos
equilibrada
Autoridad del director del proyecto
Poca o ninguna
Limitada
Baja a moderada Moderada a alta
Alta a casi total
Disponibilidad de recursos
Poca o ninguna
Limitada
Baja a moderada Moderada a alta
Alta a casi total
Quién controla el presupuesto del proyecto
Gerente funcional Gerente funcional
Rol del director del proyecto
Dedicación parcial
Personal administrativo de la Dedicación parcial dirección de ro ectos
Combinación
Director del proyecto
Director del proyecto
Dedicación parcial
Dedicación completa
Dedicación completa
Dedicación completa
Dedicación parcial
Dedicación parcial
Dedicación completa
Dedicación completa
Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Figura 57. Estructura matricial equilibrada del proyecto Villa Verde Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
4.5. Composición de los procesos La dirección del proyecto efectiva fue lograda mediante la ejecución de los procesos que propone el estándar PMBOK y mediante el uso de conocimientos, habilidades y técnicas en dirección de proyectos que reciben entradas y generan salidas. Se seleccionaron los procesos apropiados dentro de los grupos de procesos para poder cumplir con los objetivos del proyecto, un proceso es un conjunto de acciones y actividades interrelacionadas que se llevan a cabo para alcanzar un conjunto de productos previamente especificado de productos, resultados o servicios. Esta norma describe la naturaleza de los procesos de la dirección de proyectos en términos de su integración, las interacciones dentro de ellos y sus propósitos. Los procesos se dividen en cinco grupos, definidos como los Grupos de Procesos de la Dirección de Proyectos: •
Grupo de Procesos de iniciación.
•
Grupo de Procesos de Planificación
•
Grupo de Procesos de Ejecución
•
Grupo de Procesos de Seguimiento y Control
•
Grupo de Procesos de Cierre.
Los procesos se presentan como elementos discretos con interfaces bien definidas sin embargo en la práctica se superponen e interactúan de maneras que muchas veces no se detallan. Un concepto subyacente a la interacción entre los procesos es el ciclo planificar- hacer-revisaractuar (conforme a la definición de Shewhart, modificada por Deming, en el manual de la ASQ, paginas 13-14, American Society for Quality, 1999).
Figura 58. Correspondencia de los grupos de la dirección de proyectos al ciclo planificar- hacerrevisar-actuar Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Los procesos a su vez son agrupados por Áreas de Conocimiento, que a su vez integrarán los cinco grupos de procesos para la dirección del proyecto y se integrará, en la gestión de la integración del proyecto con el plan de dirección, estos son: •
Plan de Gestión del Alcance
•
Plan de Gestión del Cronograma
•
Plan de Gestión
•
Plan de Gestión de Calidad
•
Plan de Gestión
de Recursos Humanos
•
Plan de Gestión
de Las Comunicaciones
•
Plan de Gestión de Riesgos
de Costos
Plan de Gestión de las Adquisiciones
Tabla 18. Procesos de la guía PMBOK V5 por áreas de conocimiento
GESTION DE LA INTEGRACION DEL PROYECTO
4.1 DESARROLLAR EL ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL P ROYECTO ENTRADAS
CONTRATO CASO DE NEGOCIO SOW FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
JUICIO DE EXPERTOS TECNICAS DE FACILITACION
SALIDAS ACTA DE CONSTITUCION
4.2 DESARROLLAR EL PLAN DE DIRECCION DEL PROYECTO ENTRADAS
ACTA DE CONSTITUCION LINEAS BASE PLANES DE GESTION FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
JUICIO DE EXPERTOS TECNICAS DE FACILITACION
SALIDAS PDP
4.3 DIRIGIR Y GESTIONAR LA EJECUCION DEL PROYECTO ENTRADAS
PLAN DE DIRECCION SOLICITUDES DE CAMBIO FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
JUICIO DE EXPERTOS SISTEMAS DE INFORMACION DE LA REUNIONES
ENTREGABLES INFORMACION DE DESEMPE O
ACTUALIZA PDP ACTUALIZA DOCUMENTOS SOLICITUDES DE CAMBIO
4.4 CONTROLAR Y MONITOREAR EL PROYECTO ENTRADAS
INFORMACION DE DESEMPEÑO PLAN DE DIRECCION FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
JUICIO DE EXPERTOS SISTEMAS DE INFORMACION DE LA REUNIONES TECNICAS DE ANALISIS
SALIDAS
SOLICITUDES DE CAMBIO ACTUALIZA PDP ACTUALIZA DOCUMENTOS
4.5 CONTROL INTEGRADO DE CAMBIOS ENTRADAS
INFORMACION DE DESEMPEÑO SOLICITUDES DE CAMBIO PLAN DE DIRECCION FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
JUICIO DE EXPERTOS REUNIONES DE CONTROL DE REUNIONES
ACTUALIZA SOLICITUD DE CAMBIO ACTUALIZA PDP ACTUALIZA DOCUMENTOS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
4.6 CIERRE DEL PROYECTO O FASE ENTRADAS
PLAN DE DIRECCION ENTREGABLES ACEPTADOS APO
JUICIO DE EXPERTOS TECNICAS DE ANALISIS REUNIONES
TRANSFERENCIA DEL PRODUCTO ACTUALIZA APO
Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Tabla 19. Gestión del alcance proyecto
GESTION DEL ALCANCE DEL PROYECTO 5.1 PLANIFICAR LA GESTION DEL ALCANCE ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
JUICIO DE EXPERTOS REUNIONES
PGA
ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
PLAN DE GESTION DEL ALCANCE REQUISITOS PARA PDP PLAN DE GESTION DE ACTA DE CONSTITUCION REGISTRO DE INTERESADOS
ENTREVISTAS FOCUS GROUPS TALLERES FACILITADORES BENCHMARKING
DOCUMENTACION DE REQUISITOS
PDP ACTA DE CONSTITUCION FAE APO
REQUISITOS PARA PDP
5.2 RECOPILAR REQUISITOS
MATRIZ DE RASTREABILIDAD
ENCUESTAS PROTOTIPOS DIAGRAMAS DOCUMENTOS DE ANALISIS
5.3 DEFINICION DEL ALCANCE ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
PLAN DE GESTION DEL ALCANCE ACTA DE CONSTITUCION APO DOCUMENTACION DE REQUISITOS
JUICIO DE EXPERTOS ANALISIS DE PRODUCTO GENERACION DE ALTERNATIVAS TALLERES FACILITADORES
SALIDAS ENUNCIADO DEL ALCANCE
ACTUALIZA APO
5.4 CREAR LA EDT (WBS) ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
JUICIO DE EXPERTOS DESCOMPOSICION
EDT DICCIONARIO DE LA EDT LBA
ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
PDP DOCUMENTACION DE REQUISITOS MATRIZ DE RASTREABILIDAD ENTREGABLES VALIDADOS INFORMACION DE DESEMPEÑO
INSPECCION TOMA DE DESICIONES
SALIDAS ENTREGABLES ACEPTADOS
PLAN DE GESTION DEL ALCANCE DOCUMENTACION DE REQUISITOS DECLARACION DEL ALCANCE APO FAE 5.5 VERIFICAR EL ALCANCE
SOLICITUD DE CAMBIO
5.6 CONTROLAR EL ALCANCE ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
DESARROLLAR EL PDP DOCUMENTACION DE REQUISITOS MATRIZ DE RASTREABILIDAD
ANALISIS DE VARIACION
MEDIC DE DESEMPEÑO DEL TRABAJO
INFORMACION DE DESEMPEÑO APO
SOL DE CAMBIO ACTL PDP ACTL DOCS ACTL APO
Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Tabla 20. Gestión del tiempo GESTION DEL TIEMPO
6.1 PLAN DE GESTION DE CRONOGRAMA ENTRADAS
PDP ACTA DE CONSTITUCION FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
JUICIO DE EXPERTOS TECNICAS DE ANALISIS REUNIONES
PGCr
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
6.2 DEFINIR LAS ACTIVIDADES ENTRADAS
PGCr FAE APO LBA
DESCOMPOSICION JUICIO DE EXPERTOS PLANIFICACION GRADUAL PLANTILLAS
LISTA DE ACTIVIDADES ATRIBUTOS DE LA ACTIVIDAD LISTA DE HITOS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
6.3 SECUENCIAR ACTIVIDADES ENTRADAS
PGCr ENUNCIADO DEL ALCANCE LISTA DE ACTIVIDADES E HITOS ATRIBUTOS DE ACTIVIDADES FAE APO
DIAGRAMACION POR DETER. DEPENDENCIAS APLICACI N DE ADELANTOS Y PLANTILLAS DE RED DE
DIAGRAMA DE RED ACTL DOC DEL PYTO
6.4 ESTIMAR RECURSOS ENTRADAS
PGCr LISTA DE ACTIVIDADES CALENDARIO DE RECURSOS ESTIMAC. DEL COSTO DE ACTIV. FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
ESTIMAC. ASCENDENTE SOFTWARE DE GP JUICIO DE EXPERTOS ANALISIS DE ALTERNATIVAS DATOS DE ESTIMAC. PUBLICADOS
SALIDAS
RQ DE RECURSOS RBS ACTL DOC DEL PYTO (ATRIBUTOS DE ACTIVIDAD Y CALENDARIO DE
6.5 ESTIMAR LA DURACION DE LAS ACTIVIDADES ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
PGCr JUICIO DE EXPERTOS LISTA DE ACTIVIDADES (ATRIBUTOS) ESTIMACION PARAMETRICA RQ DE RECURSOS ESTIMACION ANALOGA CALENDARIO DE RECURSOS ESTIMACION POR 3 VALORES ENUNCIADO DEL ALCANCE ANALISIS DE RESERV. FAE APO
SALIDAS
DURAC. DE LAS ACTIV. ACTL DOC DEL PYTO
6.6 DESARROLLAR EL CRONOGRAMA ENTRADAS
PGCr LISTA DE ACTIVIDADES DIAGRAMA DE RED RQ DE ACTIVIDADES CALENDARIO DE RECURSOS DURAC. DE LAS ACTIV. ENUNCIADO DEL ALCANCE FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
ANALISIS DE RED METODO RUTA CRITICA METODO CADENA CRITICA TECNICAS DE OPTIMIZACION TECNICAS DE MODELADO ADELANTOS Y RETRASOS COMPRESION DE CRONOGRAMA HERRAMIENTA DE PLANIFICACION
SALIDAS
LBCr CRONOGRAMA DEL PYTO DATOS DEL CRONOGRAMA CALENDARIO DEL PYTO ACTL DOC DEL PYTO ACTL PDP
6.7 CONTROL DE CRONOGRAMA ENTRADAS
PDP CRONOGRAMA INFO. DESEMPE O DE TRABAJO CALENDARIO DE PYTO APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
REV. DE DESEMPEÑO ANALISIS DE VARIACION SOFTWARE DE GESTION NIVELAC. DE RECURSOS HERRAM. QUE PASA SI HERRAM. DE PLANIFICACION COMPRESION DE CRONOGRAMA AJUSTES DE ADELANTOS Y RETRASOS
SALIDAS
INFO. DESEMPEÑO DE TRABAJO ACTL DOC DEL PYTO ACTL PDP SOL. DE CAMBIO
Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Tabla 21. Gestión de costo GESTION DE COSTOS
7.1 PLAN DE GESTION DE COSTOS ENTRADAS
PDP ACTA DE CONSTITUCION FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
JUICIO DE EXPERTOS TECNICAS DE ANALISIS REUNIONES
PGC
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
7.2 ESTIMAR LOS COSTOS ENTRADAS
PGC LBA PLAN DE RRHH REGISTRO DE RIESGOS FAE APO
ESTIMACION ANALOGA ESTI MAC. ASCENDENTE ESTI MAC.PARAMETRI CA ESTIMAC. POR 3 VALORES ANALISIS DE RESERVA COSTOS DE CALIDAD SOFTWARE DE ESTIMAC. ANALISIS DE PROPUESTAS
ESTIMAC. DE COSTOS BASE DE LOS ESTIMADOS ACTL APO
7.3 DETERMINAR EL PPTO ENTRADAS
PGC LBA ESTIMAC. DE COSTOS BASE DE LOS ESTIMADOS CALENDARIO DE RECURSOS REGISTRO DE RIESGOS CONTRATOS APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SUMA DE COSTOS ANALISIS DE RESERV CONCILIACION DE LIMITE DE FIN RELACIONES HISTORICAS
SALIDAS
LBC (BAC) REQUISITOS DE FINANCIAMIENTO ACTL APO
7.4 CONTROLAR COSTOS ENTRADAS
PDP INFORMAC. SOBRE EL APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
GESTION DEL VALOR GANADO PROYECCION ANALISIS DE VARIACION REV. DESEMPE O SOFTWARE DE GESTION
SALIDAS
INFORMAC. SOBRE EL DESEMPEÑO ACTL. DOC DEL PYTO ACTL APO ACTL PDP INDICES
PLAN DE GESTION DE CALIDAD 8.1 PLAN DE GESTION DE CALIDAD
ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
PDP REGISTRO DE INTERESADOS REGISTRO DE RIESGOS DOCUMENTACION DE REQUISITOS
ANALISIS COSTO BENEFICIO COSTO DE QC SIETE HERRAM BASICAS DE CALIDAD COMPARATIVOS
PGQc
FAE
MUESTRREO ESTADISTICO
ACTL DOC
APO
BENCHMARKING DISEÑO DE EXPERIMENTOS REUNIONES
PLAN DE MEJORA METRICAS CHECKLIST DE Qc
8.2 REALIZAR EL ASEGURAMIENTO DE LA CALIDAD
ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
PGQc PLAN DE MEJORA METRICAS MEDICIONES DEL QAQC
HERRAMIENTAS DE CALIDAD Y CONTROL AUDITORIAS DE CALIDAD ANALISIS DE PROCESOS
SOL DE CAMB ACTL PDP ACTL DOC ACTL APO
DOCUMENTOS DEL PYTO 8.3 CONTROL DE CALIDAD
ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
PDP METRICAS CHECKLIST INF. DESEMPEÑO DEL TRABAJO
SIETE HERRAM BASICAS DE CALIDAD MUESTRREO ESTADISTICO INSPECCION REV. SOL DE CAMB. APROBADAS
MEDICIONES DEL QAQC CAMBIOS VALIDADOS ENTREGABLESVERIFICADOS INF. DESEMPEÑO DEL TRABAJO
SOL DE CAMB. APROBADAS DOCUMENTOS DEL PYTO
SOL DE CAMB ACTL PDP
ENTREGABLES APO
ACTL DOC ACTL APO
Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Tabla 22. Gestión de Recursos Humanos GESTION DE RRHH
9.1 PLAN DE GESTION DE RRHH ENTRADAS
PDP RQ DE RECURSOS DE LAS FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
ORGANIGRAMAS Y DESCRIPCION DE LOS PUESTOS TEO RIA O RGANIZACI ONAL JUICIO DE EXPERTOS REUNIONES
SALIDAS
PGRH
9.2 ADQUIRIR EL EQUIPO DE ENTRADAS
PGRH FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
PRE ASIGNACION NEGOCIACION GRUPOS VIRTUALES ANALISIS DE CRITERIOS DE DECISIÓN
SALIDAS
ASIGNACION DE PERSONAL CALENDARIO DE RECURSOS ACTL PDP
9.3 DESARROLLAR EL EQUIPO DEL PYTO ENTRADAS
PGRH ASIGNACION DE PERSONAL CALENDARIO DE RECURSOS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
HABILIDADES INTERPERSONALES ENTRENAMIENTO ACTIVIDADES DE INTEGRACION REGLAS BASICAS RECOMPENSAS HERRAMIENTAS DE ASIGNACION DE PERSONAL
SALIDAS
EVALUACION DE DESEMPEÑO ACTLFAE
9.4 GESTIONAR EL EQUIPO DEL PYTO ENTRADAS
PGRH ASIGNACION DEL PERSONAL DE EVALUACION DE DESEMPEÑO INFORME DE DESEMPE O APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
OBSERVACION Y COMUNICACIÓN GESTION DE CONFLICTOS HABILIDADES INTERPERSONALES EVALUACION DE DESEMPE O
SALIDAS
SOL DE CAMB ACTL PDP ACTL DOC ACTL FAE ACTL APO
GESTION DE LAS COMUNICACIONES
10.1 PLAN DE GESTION DE COMUNICACIONES ENTRADAS
PDP REGISTRO DE INTERESADOS FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
ANALISIS DE LOS RQ DE LAS COMUNICACIONES TECNOLOGIA DE COMUNICACIONES MODELOS Y METODOS DE REUNIONES
SALIDAS
PGCo
ACTL DOC
10.2 GESTION DE LAS COMUNICACIONES ENTRADAS
PGCo INFO. DE DESEMPE O DE FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
TECNOLOGIA DE COMUNICACIONES MODELOS Y METODOS DE SISTEMAS DE INFORMACION REPORTES DE DESEMPE O
SALIDAS
COMUNICACIONES DEL PYTO ACTL PDP ACTL DOC ACTL APO
10.3 CONTROL DE COMUNICACIONES ENTRADAS
PDP COMUNICACIONES DEL PYTO REGISTRO DE INCIDENTES INFO. DE DESEMPE O DE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SISTEMAS DE INFORMACION JUICIO DE EXPERTOS REUNIONES
SALIDAS
INFO. DE DESEMPEÑO DE TRABAJO SOL DE CAMB ACTL PDP ACTL DOC ACTL APO
Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Tabla 23. Gestión de riesgos GESTION DE RIESGOS
11.1 PLAN DE GESTION DE RIESGOS ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
ENUNCIADO DEL ALCANCE ACTA DE CONSTITUCION REGISTRO DE INTERESADOS FAE APO
TECNICAS DE ANALISIS JUICIO DE EXPERTOS REUNIONES
PGR
11.2 IDENTIFICAR RIESGOS ENTRADAS
PGR PGC PGCr PGQ PGRH LBA ESTIMAC DE COSTOS DE LAS ACTIV. ESTIMAC DE DURAC DE LAS ACTIV. REGISTRO DE INTERESADOS DOCUMENTOS DEL PYTO FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
REVISION DE DOCUMENTOS REGISTRO TRIGUERS) ANALISIS DE LISTAS DE COTRL(HISTORICOS Y RBS) ANALISIS DE SUPUESTOS TECNIC. DE RECOPILAC. DE INFO(DELPHI,ENTREV) FODA TEC. DE DIAGRAM (CAUSA EFECTO,FLUJO,INFLUENC) JUICIO DE EXPERTOS
DE
RIESGOS(CAUSAS
11.3 REALIZAR EL ANALISIS CUANTITATIVO DE RIESGOS ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
REGISTRO DE RIESGOS PGR DECLARACION DEL ALCANCE DEL FAE APO
EVALUACION DE PROB. E IMPACTO CATEGORIZAC. DE RIESGOS (RBS) EVAL DE URGENCIA JUICIO DE EXPERTOS
ACTL DOC
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
11.4 REALIZAR EL ANALISIS CUANTITATIVO ENTRADAS
PGR PGC PGCr REGISTRO DE RIESGOS FAE APO
TEC DE RECOPI LAC Y REPRESENTAC DE DATOS JUICIO DE EXPERTOS TEC DE ANALISIS CUANTITATIVO
ACTL DOC
11.5 RESPUESTA AL PLAN DE RIESGOS ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
REGISTRO DE RIESGOS PGR
ESTRATEGIA DE OPORTUNIDAD ESTRATEGIA DE AMENAZA ESTRATEG DE RPTA P/CONTING
ACTL REG. DE RIESGOS ACUERDOS CONTRACT (SEGUROS Y
11.6 MONITOREAR Y CONTROLAR RIESGOS ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
PDP REGISTRO DE RIESGOS AUDITORIA DE RIESGOS INFO. DE DESEMPEÑO DE TRABAJO INFO. DE DESEMPE O
REEVAL DE RIESGOS AUDITORIA DE RIESGOS ANALISIS DE VARIAC Y TEND(EVM,DESV
ACTL REG. DE RIESGOS ACTL APO ACTL DOC ACTL PGR SOL DE CAMB
MEDICION DESEMPEÑO TECNICO ANALISIS DE RESERVAS REUNIONES SOBRE EL ESTADO DEL PYTO
Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Y
Tabla 24. Gestión de las adquisiciones GESTION DE LAS ADQUISICIONES
12.1 PLAN DE GESTION DE LAS ENTRADAS
LBA DOC REQ ACUERDOS DEL EQUIPO REGISTRO DE RIESGOS RQ RECURSOS DE ACTIVIDADES CRONOGRAMA DEL PYTO ESTIMAC COSTOS DE ACTIV LBC FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
ANALISIS DE HACER O COMPRAR JUICIO DE EXPERTOS TIPOS DE CONTRATO
SALIDAS
PGAd
ENUNCIADO DESIC. DE HACER O COMPRAR DOC. DE ADQUISIC CRITERIO DE SELECCIÓN DE PROVEEDORES SOL DE CAMB
12.2 EFECTUAR ADQUISICIONES ENTRADAS
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SALIDAS
PDP DOC DE ADQUISIC CRITERIO DE SELECCI N DE
CONFERENCIA DE OFERENTES TECNICAS DE EVAL ESTIMAC. INDEPENDIENTE
VENDEDORES SELECCIONADOS ADJUDICAC DE CONTRATOS CALENDARIO DE RECURSOS
LISTA DE VENDEDORES CALI F. PROPUESTAS
JUICIO DE EXPERTOS PUBLICIDAD
SOL DE CAMB ACTL PDP
DOC DEL PYTO HACER O COMPRAR ACUERDOS APO
BUSQUEDA EN INTERNET NEGOCIAC DE ADQUISIC
ACTL DOC
12.3 ADMINISTRAR ADQUISIC ENTRADAS
DOC ADQUISIC PDP CONTRATO INF. DESEMPE O
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
CC CONTRATOS REV DESEMPE O ADQUISIC AUDITORIAS INFORME DE DESEMPEÑO SIS. DE PAGO RECLAMACIONES SIS DE GESTION DE REGISTROS
SALIDAS
DOC DE ADQUISICION ACTL APO ACTL PDP SOL DE CAMB
12.4 CIERRE ENTRADAS
PDP DOC ADQUISIC
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
AUDITORIAS ACUERDOS NEGOCIADOS SIS GESTION DE REGISTROS
SALIDAS
ADQUISIC CERRADAS ACTL APO
Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
Tabla 25. Gestión de los interesados GESTION DE LOS INTERESADOS
13.1 IDENTIFICAR A LOS INTERESADOS ENTRADAS
ACTA DE CONSTITUCION DOCUMENTOS DE ADQUISICION FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
ANALISIS DE LOS INTERESADOS JUICIO DE EXPERTOS REUNIONES
SALIDAS
REGISTRO DE INTERESADOS
13.2 PLAN DE GESTION DE INTERESADOS ENTRADAS
PDP REGISTRO DE INTERESADOS FAE APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
JUICIO DE EXPERTOS REUNIONES TECNICAS DE ANALISIS
SALIDAS
PGI
ACTL DOC DE ADQUISIC
13.3 GESTION DE PARTICIPACION DE INTERESADOS ENTRADAS
PGI PGCo REGISTRO DE CAMBIOS APO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
METODOS DE COMUNICACIÓN HABILIDADES INTERPERSONALES HABILIDADES DE DIRECCION
SALIDAS
REGISTRO DE INCIDENTES SOL DE CAMB ACTL PDP ACTL APO
13.4 CONTROL DE PARTICIPACION DE INTERESADOS ENTRADAS
PDP REGISTRO DE INCIDENTES INFO. DE DESEMPE O DE TRABAJO DOCUMENTOS DEL PYTO
HERRAMIENTAS Y TECNICAS
SISTEMAS DE GESTION DE INFORMACION JUICIO DE EXPERTOS REUNIONES
SALIDAS
I NFO. DE DESEMPEÑO DE TRABAJO SOL DECAMB ACTL PDP ACTL DOC ACTL APO
Fuente: Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK
4.6.
Esquema desarrollado para la dirección del Proyecto Villa Verde
Figura 59. Dirección del proyecto Villa Verde Fuente: Propia
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES El desarrollo de proyectos inmobiliarios en el Perú viene en ascenso debido a la creciente demanda de vivienda en el país, las empresas líderes en el mercado tienen la obligación de brindar productos de calidad a sus clientes para poder competir en el negocio, esto es un reto para los profesionales que intervenimos en el rubro debido a que debemos buscar nuevas tecnologías, metodologías y estándares que nos permitan desarrollar de manera más eficiente en costos, tiempos, recursos, riesgos, calidad y alcance pero siempre partiendo de una buena idea, una idea que sea atractiva para el cliente, que cubra sus necesidades y brinde las comodidades necesarias para su familia. Hemos encontrado en el PMBOK las herramientas necesarias para estandarizar los proyectos y darles un orden a lo largo de su periodo de vida con la aplicación de buenas prácticas, la dirección de proyectos es compleja, debemos en muchos casos ser permeables y tener capacidad de adaptarnos a los cambios, si bien el estándar para la profesión divide las etapas del proyecto y aplica procesos rígidos con entradas y salidas definidas, está en la habilidad de un buen Director de Proyectos, discriminar e incorporar herramientas, habilidades y técnicas en pro del éxito del proyecto. Serán entonces las competencias de un buen director de proyectos, las que deben complementar necesariamente la profesión. Uno de los más grandes obstáculos de la dirección de proyectos en nuestro país, es la anticonstitucionalidad, la corrupción es una amenaza constante para el desarrollo de proyectos pequeños, medianos, grandes y mega proyectos, nos priva de poder crecer con mejor ritmo y pone en peligro la sostenibilidad de cualquier proyecto. El crecimiento urbano en el Perú debería estar liderado por sus gobiernos, sin embargo la historia es distinta, es la empresa privada la que desarrolla, algunos responsablemente y otros no, es un orden responsable y sostenible para la ciudad el que debería primar en las zonificaciones y planes de desarrollo urbano y no intereses pecuniarios a corto plazo de nuestros municipios y gobiernos a todo nivel. La responsabilidad social y del medio ambiente son factores que se vienen desarrollando en las empresas líderes de proyectos inmobiliarios y tienen que ser incentivados por
quienes pretenden vivir en un Perú de riqueza cultural y de primer mundo. La evaluación de proyectos a nivel de pre inversión constituye solo el primer paso, debemos entender que el proyecto en su totalidad comienza a cerrarse desde el primer día de su gestación y es un esfuerzo articulado el que permitirá concluir dentro del espectro de avance versus el costo proyectado. Se recomienda para la elaboración de proyectos de habilitación urbana, un planeamiento compatibilizado con el entorno de manera que este pueda adaptarse a su geografía sin alterar o afectar la sostenibilidad del entorno, mitigando los impactos ambientales, viales y sociales que ésta pueda ocasionarle. Es responsabilidad del promotor velar por el crecimiento sostenible de la zona, promoviendo espacios de bienestar social mediante la selección de áreas de aporte acorde con la densificación proyectada de la población futura incorporada por el proyecto. Se recomienda desarrollar el proyecto desde su planificación con el uso de las buenas prácticas propuestas por un estándar en dirección de proyectos de manera que los proyectos sean ejecutados en función de tiempos, calidad y costos preestablecidos de antemano, permitiendo que la inversión privada en el país continúe en crecimiento brindando mejores alternativas de vivienda para más personas, acompañado de programas de vivienda social en pro del decremento de los déficit de vivienda a nivel cuantitativo y cualitativo.
BIBLIOGRAF A Velásquez Jara, Arturo. (2000). Cómo Hacer Estudios de Factibilidad de Proyectos y Negocios. Günther Doering, Juan y Mitrani Reaño, Henry. (2012). Memorias de Lima. Los Portales Ludeña Urquizo, Wiley. (2004). Lima. Historia y Urbanismo en cifras 1821-1970 Vol. I. Universidad Nacional de Ingeniería. Lima Fondo MIVIVIENDA S.A. (2005). Estudio de la vivienda social en el Perú 2006 INEI. (2007). Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)/Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento: Mapa del Déficit Habitacional a Nivel Distrital 2007 Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento. Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) Norma Nacional Americana ANSI/PMI V5. Guía de los Fundamentos de la Dirección de Proyectos/ Quinta Edición. Guía del PMBOK Junta de Andalucía y Universidad Ricardo Palma. Lima y El Callao: Guía de Arquitectura y Paisaje Martín R. Repetto Alcorta. Evaluación de Proyectos Inmobiliarios. Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) http://www.posgradofadu.com.ar/archivos/biblio doc/230311 Apunte Evaluacion Pro yectos.pdf http://www.urbano.org.pe/observatorio/index.php?IDIOMA=OU&plantilla=contenido& ncontenido=146 http://composicionurbana.blogspot.com/2012_07_01_archive.html http://sismosenelperu.wordpress.com/2010/04/07/terremoto-en-lima-en-1746/ http://www.municallao.gob.pe/muniCallao/historia.isp
ANEXOS ANEXO 1 : PLANO DE LOCALIZACIÓN
ANEXO 2 : CERTIFICACION DE ACCESO Y VIAS MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA GERENCIA DE DESARROLLO URBANO
SUBGERENCIA DE PLANEAMIENTO Y HABILITACIONES URBANAS
CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VIAS N° P 2010- MML - GDU - SPHU La Subgerencia de Planeamiento y Habilitaciones Urbanas que suscr ibe, de conformidad con el Título II, Capitulo X, Artículo 92 del Reglamento de Organización y Funciones de la Municipalidad Metropolitana de Lima, aprobado mediante las Ordenanzas N° 812-MML, del 15-09-2005 y su modificatoria Ordenanza N° 916-MML, de! 09-03-2006, Ley N° 29090 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 024-2008-VIVIENDA.
CERTIFICA : DATOS DEL TERRENO Área : 34.18.36 Has. Ubicado: : MARGEN DERECHA DEL RÍO LURÍN Parcela : ...................... U.C : ............ Sector Manzana : ................... Etapa : ............... Código Catastral 11843-B Sub-L.ote : .................. Lote : ....... ........ ... PREDIO RURAL LAS PALMAS - MATRIZ SUB PARCELA 11843-B FUNDO LAS PALMAS Distrito de : PACHACAMAC Provincia y Departamento de Lima CAP. 5112 Profes Externo : ARQ. GLADYS BEATRIZ SALVATIERRA FLORES * Datos consignados en la solicitud y por el profesional responsable en el Plano de Ubicación-Localización U-0! y Piano Perimétrico P-01.
a) ZONIFICACIÓN Zonificación Aprobado por Plano Área de Traí.. Modificado con
RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA-RDM (1) ORDENANZA N° 1146-MML N° 01 de Fecha 20/06/2008 IV Ordenanza N° 1454-MML de Fecha 19/11/2010
(1) NOTA: El Artículo Primero de la Ordenanza N° 1454-MML del 19-11-2010, establece: Modificar el Plano de Zonificación del distrito de Pachacamac, aprobado mediante Ordenanza N° 1146-MML del 20-06-2008, de Residencial de Casa Huerta 1 (CH-1) y Casa Huerta 2 (CH-2) a Residencial de Densidad Media (RDM) del predio denominado Predio Rural Las Palmas - Matriz Sub Parcela 11843-B, Fundo Las Palmas, Código Catastral 11843-B, con área de 34.1836 Hectáreas.
bl AFECTACIÓN DE VÍAS QUE FORMAN PARTE DEL PLAN VIAL Plan Vial Metropolitano.De conformidad con el Piano de! Sistema Vial Metropolitano de Lima, aprobado por Ordenanza N° 341 -MML del 0612-2001 y sus modificatorias establece: Nombre de Vía/Tramo COLECTORA NORMATIVA 30
Caliíic. Vía Colectora
Sección C-01
Ancho de Vía Normativo 30.00 mi
1 terreno se encuentra Afecto por las vía Colectora Normativa 30, cuya área de Afectación se definirá en el roceso de Habilitación Urbana de la zona, teniendo en cuenta el uso a servir. Plan Vial Distritah-En el proceso de Habilitación Urbana, deberá respetar lo dispuesto en el Articulo Segundo de la Ordenanza N° 1454-MML del 19-11-2010. 2-Se deberá respetar la continuidad y las secciones viales aprobadas en las Habilitaciones Urbanas colindantes, teniendo en cuenta lo dispuesto en la Norma TH 010 del Reglamento Nacional de Edificaciones. 3, -Se deberá respetar las secciones de vías locales aprobadas en el Planeamiento Integral y el Plano Via! Distrital, en los distritos que tuvieran estos documentos técnicos normativos 4. -Se deberá respetar los módulos de las secciones de vías locales principales y secundarias, establecidas en e! Reglamento Nacional de Edificaciones - RNE para e! diseño de las Habilitaciones Urbanas, de acuerdo a lo siguiente:
MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA GERENCIA DE DESARROLLO URBANO
SUBGERENCIA DE PLANEAMIENTO Y HABILITACIONES URBANAS
CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VIAS N° / r 2010- MML - GDU - SPHU TIPO DE HABILITACION VIVIENDA VIAS LOCALES PRINCIPALES Aceras o veredas Estacionamiento Calzadas o Pistas (módulos) ! VIAS LOCALES SECUNDARIAS Acer as o veredas Estacionamiento Calzadas o Pistas (modulo)
1.80 2.40 3 60 Sin separador central
2.40 3.00 2.40 3.00 3.00 ó 3.30 Con separador central 1.20 1.80 2.70
Las demás vías colindantes e interiores son Vías Locales, cuyas secciones se definirán en el proceso de la Habilitación Urbana, teniendo en cuenta los módulos de las vías locales secundarias y el uso a servir. 4 - Deberá aprobarse el Planeamiento Integral en el cual desarrolla la integración a la trama urbana, de conformidad con la Ordenanza N® 1288-MML publicada el 10 09 2009, en el cual considere lo dispuesto en la Norma TH 010 y GH 020 del Reglamento Nacional de Edificaciones y la Ordenanza N° 1454-MML del ¡9-11-2010. el USOS DE LOS SUELOS
PERMISIBLES Y COMPATIBLES
En Residencial de Densidad Media - RDM De conformidad con el Articulo 2° de la Ordenanza N° 1146-MML del 20-06-2008, para el Área de Tratamiento Normativo IV, se aplicará el Anexo N° 02, Cuadro N° 01, de la misma ordenanza, este Cuadro sustituye al aprobado mediante la Ordenanza N° 1117-MML publicada el 12.01 2008, estableciendo: -USOS PERMITIDOS: Vivienda Unifamiliar, Multifamiliar, Comercio Local. En centros poblados consolidados, se aceptarán los lotes existentes menores al mínimo normativo. En los Asentamientos Villa Toledo, Huaycán y Río Seco la altura máxima será 2 pisos Observación El terreno deberá ser habilitado de acuerdo a la zonificación con la cual se encuentra calificado, pudiendo aplicar los usos compatibles en la etapa de edificación.
di COEFICIENTES MÁXIMOS Y MINIMOS DE EDIFICACIÓN No se indica.
el AREA DE LOTE NORMATIVO De conformidad con el Artículo 2 o de la Ordenanza N° 1146-MML del 20.06.2008, para el Área de Tratamiento Normativo IV, se aplicará el Anexo N° 02, Cuadro N® 01, de la misma ordenanza, este Cuadro sustituye a! aprobado mediante la Ordenanza N° 1117-MML publicada el 12 01 2008, estableciendo: ZONIFICACION
LOTE MINIMO
RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA - RDM
120.00 m2
f> CUADRO DE APORTES REGLAMENTARIOS _N0e conformidad con el Cuadro N° 1 de la Ord 836 MML publicada el 22 de Setiembre de 2005 y sus modificatorias Ordenanza N° 996-MML del 11.02.07 yOrdenanzaN0 1236-MML del 08,04.2009, se establece:
5i U /Tipo de Habilitación
RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA RDM
Para Servicios Públicos Para Para Para Complementarios Recreación Parques Renovación Pública Zonales Urbana En la propia SERPAR En la Al ¡Ministerio TOTAL DE Urbanizació Municipalidad de Educación APORTES FOMUR n Distrital (Emilima respectiva SA) 7%
2%
1%
2%
2%
14%
'MUNICIPALIDAD METROPOLITANA DE LIMA GERENCIA DE DESARROLLO URBANO SUBGERENCIA DE PLANEAMIENTO Y HABILITACIONES URBANAS CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VIAS N° /U 6
2010- MML - GDU - SPHU
g) CALIFICACIÓN DE BIEN CULTURAL INMUEBLE. DE SER EL CASO No tiene calificación de Monumento Para fines de Habilitación Urbana, deberá solicitar al Instituto Nacional de Cultura - INC, el Certificado de Inexistencia de Restos Arqueológicos - CIRA, en aquellos casos en que el perímetro del área a habilitar se supeiponga con un área previamente declarada como parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación PAGOS
El recurrente ha cumplido con abonar el (los) siguiente (s) pago (s): SI 37.81 con Recibo N° 0307142 del 23/11/2010 por derecho de Trámite Se otorga el Presente Certificado a solicitud de (la):
LOS PORTALES S.A. Tramitado con Expediente 00000165353-2010 Forma parte del presente, el Plano N° 2002 - Z y 2002 - V - 2010 -MML/GDU-SPHU/DC, que se adjunta
El presente documento tiene una vigencia de 36 meses Lima
’ 2 6 NOV. 2010
ARQ tílNMl ROS MI BRAVO ROJAS CAP 5611 DIVISIÓN DE CERTIFICACIONES
RCV / BRBR
r , r¡ , ¡ r/\Li0A0 iVlE DE LIMA £&&$» SERENO!.' r,sq-.RRCI.LO URBANO nrilein'. y i¡r LITACIONES !;rí- -p£! ÜtnCE-ENClf “
u.
tKES VALENCIA RENTE
flCTCfl SEGUN ORDENANZA N° 1454-MML PUBLICADA EL 19.11.2010, SE MODIFICA LA ZONiFICACION de RESIDENCIAL CASA HUERTA 1 (CH-1) y CASA HUERTA 2 {CH-2) a RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA (RDM) DEL PREDIO DENOMINADO PREDIO RURAL PREDIO LAS PALMAS - MATRIZ SUB PARCELA 11843-B FUNDO LAS PALMAS. CÓDIGO CATASTRAL 11B43-B
REAJUSTE INTEGRAL DE LA ZONIFICACION DE LOS USOS DEL SUELO DE LIMA METROPOLITANA _PLANO DE ZONIFICACION CUENCA BAJA DEL RIO LURÍN - DISTRITO DE PACHACAMAC (Aprob. Ordenanza Ns 1146-MML del 20.06 2008) Escala: 1/10.000 CAD-SPHU: Téc Gladys F Fuente: Lamina de Zonllicación {Escapeada y Escalada)
20oz -Z-2010 - MML / GDU - SPHU / DC
EXP. N9 165353 - 2010
PP
6.60
SC
7.20
PP
6.60
30,00 SECCION : CLASIFICACION NOMBRE :
C-01 COLECTORA COLECTORA NORMATIVA 30
PLANO DEL SISTEMA VIAL METROPOLITANO DE LIMA (Aprob ORD. N g 341-MML VIAS EXPRESAS (E) VIAS ARTERIALES (A) VIAS COLECTORAS (C)
Escala: 1/20,000 INTERSECCIONES A DIFERENTE NIVEL Y/O SUJETAS A ESTUDIOS ESPECIALES
CAD: Tóc Gladys F Fuente: Base Digitalizada
PLANO ¿ M i -V-2010-MML/GDU-SPHU/DC EXP. NQ 165353-2010
ANEXO 3 : LICENCIA DE HABILITACION URBANA MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE PACHACAMAC, LEY 29090 OS G24-08-MTCVC-27-09-08
EXP.N": 1231-20 04.2011 FECHA DE EMISION : 19/05/2011 FECHA DE VENCIMIENTO 19/05/2014
LICENCIA DE HABILITACION URBANA RESOLUCIÓN DE GERENCIA N° 134-2011/GDUR-MDP DENOMINACI N PLANO(S) APROBADO(S):
UR8 VALLE VERDE , HABILITACION URBANA NUEVA PARA USO RESIDENCIAL, CONSTRUCCION SIMULTANEA DE VIVIENDA Y CON VENTA GARANTIZADA
Plano 5 de Planeamiento Integral, Plano U-1 (UBICACION-LOCALIZACION) PLANO N°10-2011-GDUR-MDP (LOTIZACION Y VIAS)
UBICACIÓN DEL PREDIO: Departamento Fundo / Otros :
LIMA
Provincia LIMA
Distrito
PACHACAMAC
FUNDO LAS PALMAS SUB PARCELAS 11843-8 Y C-2 PROPIETARIO O SOLICITANTE:
LOS PORTALES S.A.
REPRESENTANTE LEGAL O APODERADO:
SR ARTURO GAMARRA GUZMAN
RESPONSABLE DE OBRA: ARQ CARLOS CASTILLO CARDENAS
Registro CAP
3353
Registro CIP DERECHO DE UCENCIA:
SI. 102 580.02
Recibo N° 1182759
CUADRO DE AREAS : 350,176.00 M3
AREA BRUTA DEL TERRENO AREA FRANJA MARGINAL
51,600.00 M3
AREA VIA COLECTORA
21.278.00 MJ 277,298.00 M3 156,629.66 M3
AREA NETA A HABILITAR AREA UTIL DE LOTES PARA VIVIENDA AREA DE CIRCULACION (CALLES, PASAJES Y JARDINES)
80,367.61 M3
AREA DE RECREACION PUBLICA
19,415.23 Ml
AREA PARA MINISTERIO DE EDUCACION
5,548.49 M3
AREA PARA RENOVACION URBANA
2,863.73 M3
SERPAR -Parques Zonales
5,617.82 M3
SERV. PUB. COMPLEMENTARIOS
5,555.66 M3
AREA DE SERVICIOS
1,299.80 M3
N° DE LOTES VENDIBLES
1302 LOTES
RESUELVE ARTICULO PRIMERO- APROBAR de conformidad con el Piano 5 del Planeamiento Integral, del predio ubicado en el F undo Las Palmas . sub parcelas 11843-B y C-2 dei Distrito de Pachacamac, Provincia y Departamenlo de Lima. Asimismo establecer que el predio a habilitar se realizara por etapas constructivas por ello cuenla con un Planeamiento Integral y a su vez colinda con zonas urbanas consolidadas y por tener estas condiciones, se indica que el predio no se enmarca dentro de los alcances de la Ordenanza 1467-MML ARTICULO SEGUNDO- APROBAR de conformidad con los planos U-1 (Ubicacion- Localizacion) y de Lotizacion y Vías N“ 10 -2011-MDP/GDUR, El proyecto de Habilitación Urbana Nueva denominado Urbanización Valle Verde, para uso Residencial de Densidad Media (RDM) sobre una superficie de 350 176 00m2 Ubicado en el distrito de Pachacamac. Provincia y Departamento de Lima ARTICULO TERCER,- AUTORIZAR a LOS PORTALES SA. ejecutar en un plazo de 36 meses las Obras de Habílilacion Urbana . el mismo que se encuentra sujeto a ios Planos firmados y sellados por esta municipalidad, debiendo de considerar las especificaciones técnicas del R N E ARTICULO CUARTO,- DISPONER, las Reservas de los aportes para Recreación Publica. Parques Zonales (SERRAR). Renovación Urbanas (FOMUR). a! Ministerio de Educación y Servidos Públicos Complementarios (Municipalidad Distrital); según datos indicados en el cuadro de Areas, para ser t ransferidos a la entidad competente de acuerdo a Ley ARTICULO QUINTO,- AUTORIZAR a LOS PORTALES S A la construcción simultanea de viviendas, previo obtención de Ucencia de Edificación tramitada ante la Municipalidad Distrital ARTICULO SEXTO- AUTORIZAR la suscripción de contratos de venia garanlizada de los lotes resultantes de la Habilitación Urbana Nueva denominada 'Urbanización Vafle Verde*, confofme se detallan en el ARTÍCULO SEGUNDO exceptuando los que corresponden a los aportes reglamentarios ARTICULO SEPTIMO - REMITASE, copia de la presente Resolución y Planos aprobados a ios interesados para su conocimiento y las acciones de su competencia
ENCARGAR, a las unidades orgánicas do la Coronela tío Desarrollo Urbano y Rural, dar cumplimiento a lo establecido en la presente Resolución LA OBRA AUTORIZADA DEBERA AJUSTARSE AL PROYECTO APROBADO La Comisión Técnica do Habilitaciones Urbanas mediante Acta N° 001-GDUR-CTHU do focha 19 05.2011 dictaminó de manera Eávoratflfi el Proyecto de Habilitación Urbana de la Urbanización Valle Verde ~
ing.ALEXHA^
VA ALVARA K*
GERENTE DE DESARRÜLLV ÜRÜ*NL/ H X.l.P 57331
SELLO y FIRMA DEfFUNCIONARIO MUNICIPAL OUE OTORGA LA UCENCIA
ANEXO 4 : PLANO DE LOTIZACI N (CABIDA)
ANEXO 5 : LOTIZACION
ANEXO 6 : MATRIZ DE RIESGOS Datos generales Plaza Departamento Provincia Distrito Zona
LIMA ESTE Lima Lima Pachacamac
Area inscrita en Has: Area a adquirir en Has: Area en m2
34.18 Has 34.18 Has 341836.5
Propietarios
Belfiore
Aspectos evaluados Inscripción Cargas o Gravámenes Titulación
Estudio Catastral Observaciones Zonificación
Zonificación
Factibilidad de Servicios
Condiciones Condiciones fisicas
Estudios
Comercialización
Economico y financiero
Certific. Zonificación Certific. Parametros Observaciones Agua Potable Alcanta rillado Energia Eléctrica Otros Servicios Lev.Perimétrico Lev.Topográfico Re l i eve Accesibilidad Otros Arqueologia Estudio de suelos EIA semi detallado EIV Producto Velocidad de ventas Precio inicial por lote Precio promedio por lote Perfil del proyecto Flujo de ventas Flujo de obras Flujo de caja VAN y TIR
Gerente de Reserva Territorial
Gerente de H.U.
Gerente de Gestion de Negocios
Gerente de Operaciones
Condiciones comerciales Precio x m2 $ Precio Total $ Forma de Pago Cuota inicial: $ 50% a 30 dias
Garantia
$
29.00 9,913,258.50 4,956,629.25 4,956,629.25 20,000.00
Descripción En SUNARP conforme No presenta Superposición con la comunidad campesina de Lurin. Sin embargo el plano de la CCL no está georeferenciado. Se está firmando acuerdo con la CCL y LP, reconociendo la propiedad En proceso CZ, Muni.Pachacamac ya respondió positivamente a Lima. Falta aprobac. En MML. Zona de uso agricola U.A. No aplica
Riesgo Responsable Nulo Legal Nulo Legal Bajo
Legal
Bajo Medio
Licencias
Medio
Licencias Licencias
Factibilidad de Sedapal en proceso/Fuente propia. Factibilidad de Sedapal en proceso/Descarga a PTAR J.Galvez Factibilidad Otorgada Estudio Hidrogeologico positivo para perforación-condiciones optimas. Ejecutado conforme Ejecutado conforme Terreno regular y casi plano EIV OK
Medio Medio Bajo Medio Nulo Nulo Nulo Bajo
No evidencia restos arqueologicos Sin mayor riesgo. Ejecutado y aprobado por Resolucion Directorial N°035-2011-VIVIENDA/VMV Conformidad por parte de la MML con estudio basico presentado. Lotes de 90 a 120m2 Año 1° 30 und/mes, Año 2° 35 und/mes, Año 3° 40 und/mes USD 12,699 (90m2 a $140xm2)
Bajo Bajo Bajo Bajo Bajo Bajo Bajo Bajo
Gte. HU/Edif Gte. HU/Edif Gte. HU/Edif Gte. HU/Edif Gestor R.T. Gestor R.T. Gte. HU/Edif Gte. HU/Edif Gte. HU/Edif Gte. HU/Edif Gte. HU/Edif
Ventas: $25,967 M |Costo Obra: $62,53 | Utilización: 54% | Margen: 25.94%
Gerente Legal Inmobiliaria
Gerente de Administración y Finanzas
Planeamiento y Control de Costos
Gerente Central Inmobiliario
Gestor R.T. Ventas Ventas Ventas Ventas Planeamiento Ventas Gte. HU/Edif Planeamiento
Gerente de Ventas
Gerente General
V°B°
ANEXO 7 : FACTIBILIDAD ELECTRICA L UZ U ZD E L S UR
DPHC.10.0927296 Expediente N°: 0042969
Señores LOS PORTALES SA José Granda 167 (Telf. 511.211 4466) SAN ISIDRO Atención:
Sr. Wilfredo De Souza Ferreyra
Referencia:
Solicitud de Certificado de Factibilidad de suministro eléctrico para la Habilitación Urbana Belfiore, ubicado en el distrito de Pachacamac, provincia y departamento de Lima.
De nuestra especial consideración: En atención a su solicitud de la referencia, les comunicamos que habiendo cumplido con los requisitos establecidos en el artículo 9o de la Norma de Procedimientos para la Elaboración de Proyectos y Ejecución de Obras en Sistemas de Distribución y Sistemas de Utilización en Media Tensión en Zonas de Concesión de Distribución, aprobada mediante la Resolución Directoral N° 018-2002-EM-DGE . concordante con e! articulo 14.3° de la Ley de Regulaciones Urbanas y Habilitaciones - Ley N° 29090'. y de acuerdo con el informe técnico aprobatorio de nuestro Departamento de Proyectos, es técnicamente factible suministrar energía eléctrica para abastecer de una demanda máxima de 750 kW. en virtud de que la zona de la referencia se encuentra ubicada dentro del área cuya responsabilidad de atención corresponde a nuestra empresa. En este sentido, cabe precisar que el presente certificado no constituye reconocimiento alguno de derecho de propiedad o posesión a favor del solicitante ni garantiza la obtención futura de la fijación del punto de diseño para la elaboración del proyecto eléctrico correspondiente. Asimismo, les informamos que para la fijación del punto de diseño, de conformidad con los artículos 8o y 10° de la Resolución Directoral N° 018-2002-EM-DGE antes mencionada.
Articulo 9. Factibilidad de Suministro Eléctrico.- Documento requerido por las Municipalidades para evaluar los estudios preliminares de habilitación de tierras, o por los inversionistas para evaluar sus estudios preliminares de inversión. 9.1 Requisitos.- Solicitud del Interesado dirigida al Concesionario adjuntando lo siguiente: - Dos (2) copias del plano de ubicación en escala 1/ 5 OOO o 1/ 10 000 con indicación de las vías de acceso al área a electrificar o referencias físicas que permitan su fácil ubicación con respecto a las instalaciones existentes - Cálculo estimado de la demanda máxima de' área a electrificar
Articulo 14°. Documentos previos (...) 3. Certificado de Factibilidad de Servicios.- E! Certificado de Factibilidad de Servicios es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios y contendrá. a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de infraestructura pública que deberán efectuar las empresas prestadoras. b) El plazo en que podrá accederse a! servicio. c) Fecha de emisión d) Fecha de vigencia. Las empresas prestadoras deberán rembolsar a' propietario a! Habilitaoor Urbano o a! Promotor Inmobiliario las inversiones que éstos efectúen para ejecutar las obras o instalaciones de infraestructura pública que correspondan a tales empresas prestadoras, de acuerde con le establecido en el Certificado de Factibilidad de Servicios El Certificado de Factibilidad de Servicios deberá emitirse e n un piazo m áximo de quince (15) días útiles.
DPHC.10.0927296 Página 1 de 3
L UZ D E L
S UR
En caso el área de terreno para la cual solicitan la factibilidad, se encuentre afectando lineas eléctricas de alta, media y/o baja tensión, infracción de las distancias mínimas de seguridad u ocupación ¡lícita de las fajas de servidumbre, deberán efectuar las gestiones para su desafectación, de manera previa a la solicitud de fijación del punto de diseño. Para el caso particular de las líneas de alta tensión (líneas de transmisión), de existir instalaciones eléctricas pertenecientes a otras empresas -de generación o transmisión eléctrica- deberá adjuntarse la Constancia de No Afectación de dichas redes emitida por dicha entidad con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario . La vigencia de la presente Factibilidad es de un (01) año a partir de la fecha de emisión del presente documento. Cualquier consulta que tuviese al respecto, nuestro equipo de especialistas estará gustoso de absolverla, llamando a Fonoluz: 6175000. Atentamente.
Kaui La forre veiarde
Dpto. Proyectos Hasta 50 kW MCA'japh
7
Oficio N° 1053-2002-OSINERG-GFE - (...) En cuanto al servicio de energía eléctrica para las construcciones ubicadas debajo de la linea de transmisión, debemos precisar que a partir de la f echa su representada no podrá otorgar ningún tipo de suministro eléctrico a aquellas personas que solicitan este s ervicio y se encuentran debajo de estas lineas (...) DPHC.10.0927296 Página 3 de 3
ANEXO 8 : FACTIBILIDAD DE AGUA Y DESAG E SERVICIO DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO DE LIMA
"Decenio de las personas con discapacidad en el Perú" "Año del centenario de Macliu Piccliu para el mundo"
Carta N° & -2011-EGP-S Lima, 8 8 ^88. Sr. Wilfredo de Souza Ferreyra U. Gerente Central Inmobiliaria LOS PORTALES S.A. José Granda 167 San Isidro
O
Verde" en el distrito de Pachacámac. Ref. : Carta N° Reg. 1169-2011-EGP-S Por medio de la presente le comunicamos en atención a su carta descrita en al referencia, nuestro especialista técnico ha reevaluado su solicitud y dado las características del terreno con área bruta de 350,176.00 m2 y área útil 160,202.69 m2, correspondiente al terreno denominado Urbanización "Valle Verde", destinado a 1292 viviendas unifamiliares, que se ubica por el norte con la Av. Las Palmas, por el Sur con el río Lurín, por el Este con la Urbanización Villa Las Palmas y por el Oeste con terrenos agrícolas en el distrito de Pachacámac, y de acuerdo al plano trazado y lotización (anteproyecto) presentado, podemos manifestarle que estamos procediendo a otorgar la Factibilidad de Servicio de Alcantarillado, bajo los términos y condiciones siguientes: • Para contar con el servicio de agua potable deberá presentar para su revisión y
aprobación por SEDAPAL un proyecto que considere tanto obras generales como secundarias, conformada desde la perforación de un pozo tubular para conseguir la fuente de agua potable, que pueda cubrir la demanda requerida, una estación de bombeo, línea de impulsión, un Reservorio Elevado de con su cerco perimétrico, y redes de distribución que considere la instalación de tuberías de servicio, a lo largo de los Pasajes de acceso, cubriendo los frentes de propiedad de las viviendas unifamiliares a servir, con uniones flexibles y provisto de otros accesorios distribuidos convenientemente de manera que garanticen un adecuado funcionamiento del sistema; Además se requiere un estudio hidrogeológico que garantice la fuente en capacidad (caudal de bombeo) y calidad (agua apta para consumo humano), de tal manera que la explotación del agua subterránea sea sostenlble, el mismo que debe ser aprobado por la autoridad competente.
o Para contar con el servicio de alcantarillado deberá presentar para su revisión y aprobación por SEDAPAL un proyecto que considere tanto obras generales (de ser el caso) así como colectores secundarios a lo largo calles y pasajes, cubriendo el frente de propiedad de los lotes a servir, y que siguiendo la topografía del terreno con sus respectivas conexiones domiciliarias de DN 150 mm. (6") para las viviendas unifamiliares proyectadas, teniendo como disposición final la PTAR de José Gálvez. OFICINA PRINCIPAL • LA ATARJEA: Autopista Ramiro Prialé 210 El Agustino - Central Telefónica: 317-3000 • AQUAFONO: 317-8000 CENTROS DE SERVICIOS Y AGENCIAS: ATE VITARTE: Av. Nicolás Ayllón 2309 - Tell: 326-6082 í BREÑA: Av Tingo María 600 ■ Telf: 925 -5051 CALLAO: Av Guardia Chalaca 1131 - Tell.: *129-0050 i CIENEGUILLA: Av. San Martin Zona C Mr D Lt 2 Urb Tambo Viejo - Tell.: 470-8705 / COMAS: Av. Víctor Andrés Belaúnde Oeste edra. 5 Urb £1 Retablo - Telf: =36-1190 / LA MOLINA: Av. Javier Prado Este 59t0-59t2 Utb. La Fontana - Tell: 4362527 / PUNTA NEGRA: Antigua Panamericana Sur Mz Y Lt 01 y 02 Urb La Merced Zona D - Telf 231-5029 í SAN JUAN DE LURIGANCHO: Av Proceres de ia independencia 3105 Urb Canto Grande Telf.: 388-2478 SAN MIGUEL : Av Universitaria 1027 Telf: 452-3232 / SURQUILLO: Av Angamos Este 1450 - Telf: 241-4018 VENTANILLA: Calle 1 Mz F-15 Lt 19 Utb La Bandera - Tell: 553-7227 VILLA EL SALVADOR: Av Separadora Industrial 300 Sector 1 - Telf: 291-2125 ZÁRATE: Av Gran Cnimú 1017 Tell : 376-1166 / Clientes Especiales: Jr Huarnz 366 £sq Venezuela Cdra 8 Breña www.sedapal.com.pe
SERVICIO DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO DE LIMA
La presente Factibilidad de Servicios se otorga siempre y cuando acredite ser dueño de la propiedad del terreno y no tener documento o contrato con terceros para realizar las obras del Sistema de Agua Potable y Alcantarillado; caso contrario, el presente documento quedará nulo. Para la etapa de aprobación de proyecto deberá presentar un expediente que contenga copias del plano definitivo de trazado y lotización otorgado por la Municipalidad de Pachacámac ó entidad competente, una memoria descriptiva firmada por un Ing. Sanitario, certificado de habilidad del profesional responsable vigente, planos del proyecto del sistema de Agua Potable y Alcantarillado, plano de ubicación y pago por concepto de aprobación de proyecto (35.02 Ha.), con una boleta de pago por servicios colaterales. Cabe señalar que los planos del proyecto a presentar deberán ser elaborados en Autocad, cuyo archivo deberá ser entregado al ingreso del expediente de aprobación del proyecto. La factibilidad otorgada es exclusivamente para el uso de vivienda unifamiliar. De acuerdo con su plano de trazado y lotización (anteproyecto) presentado, cualquier variación en el uso y/o tipo de zonificación dará lugar obligatoriamente a una nueva evaluación y quedara sin efecto la presente factibilidad. La administración del sistema proyectado de agua potable estará supeditado a la conformidad dada por el Equipo Evaluación de Calidad, Equipo Aguas Subterráneas, Instituto Nacional de Cultura en lo relacionado a Restos Arqueológicos para lo cual debe presentar el CIRA de ser el caso y demás Equipos involucrados en la supervisión de obras, operación y mantenimiento del nuevo sistema.
EL proyecto deberá contar con documentación de las servidumbres de paso a favor de SEDAPAL aprobadas y legalizadas, en lo concerniente a Obras Generales y Secundarias; considerando lo mencionado en el Capitulo 5.4 - Disponibilidad de Terrenos del Reglamento de Elaboración de Proyectos de SEDAPAL para Habilitaciones Urbanas de Lima Metropolitana de Lima y Callao. El proyecto deberá contar con la licencia de uso de agua con fines poblacionales expedida por la Autoridad Nacional del Agua. Es preciso señalar que las obras de Agua potable y Alcantarillado del urbanización serán recepcionadas una vez que entre en funcionamiento el Mejoramiento y Ampliación de la PTAR de José Gálvez, considerada en el Proyecto de Ampliación y Mejoramiento de los Sistemas de Agua Potable y Alcantarillado para el Esquema José Gálvez - Sector 315 y Esquema Villa Alejandro. Las coordinaciones técnicas para el trámite de aprobación de proyecto, podrán ser realizadas con el personal profesional del Equipo Gestión Proyectos Sur, sito en la Av. Ramiro Priale 210 en el distrito de El Agustino.
OFICINA PRINCIPAL - LA ATARJEA: Autopista Ramiro Prialé 210 El Agustino - Cenlral Telefónica: 317-3000 - AQUAFONO: 317-8000 CENTROS DE SERVICIOS Y AGENCIAS: ATE VITARTE: Av Nicolás Ayllón 2303 - Tel!.: 326-6082 i BREÑA: Av Tingo María 600 - Te!.': -125-505 1 CALLAO: Av Guardia Chalaco 1131 - Tell: .¡29-0350 ! CIENEGUILLA: Av San Martin Zona C Mz. D. L1 2 Urb Tambo Viejo - Telt: <179-8705 / COMAS: Av Víctor Andrés Belaúnde Oeste cdra. S Urb El Relablo - Telf: 536-1190 i LA MOLINA: Av Javier Prado Este 5910-5912 Urb La Fontana - Tell: 436-2527 / PUNTA NEGRA: Antigua Panamericana Sur Mz Y U 01 y 02 Urb La Merced Zona D - Telt. 231-5029 / SAN JUAN DE LURIGANCHO: Av Proceres de la Independencia 3105 Urb Cantó Grande Telf: 300-2478 SAN MIGUEL : Av Universitaria 1027 Tell: 452-3232 i SURQUILLO: Av Angarrios Este 1450 - Telf: 241-4010 ! VENTANILLA: Calle 1 Mz F-15 U 19 Urb. La Bandera - Telf: 553-7227 VILLA EL SALVADOR: Av Separadora Industrial 300 Sector 1 - Tetl: 291-2125 / ZARATE: Av Gran Chtmú 1017 Tell: 376-1166 / Clientes Especiales: Jr Huarnz 386 Esq Venezuela Cdra 8 Breña - Telf.: .121-3500 www.sedapal.com.pe
SERVICIO DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO DE LIMA
Carta N°
- 2011/EGP-S
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La presente Factibilidad de Servicios de Agua Potable y Alcantarillado no da derecho a la propiedad del terreno, y ¡os términos expresados en ia presente carta tienen un año de vigencia. Así mismo se deja sin efecto la Carta N° 652 -2011-EGP-S Atentamente^'-,
Amador Solazar Chávez Jefe Equipo\Gestión Proyectos Sur (e) CC:/Archivo
OFICINA PRINCIPAL - l_A ATARJEA: Autopista Ramiro Prialé 210 El Agustino - Central Telefónica: 317-3000 - AQUAFONO: 317-8000 CENTROS DE SERVICIOS Y AGENCIAS: ATE VITARTE: Av Nicolás Ayllón 2309 - Telí: 326-6082 / BREÑA: Av Tingo María 600 - Telf: 425-5051 CALLAO: Av Guardia Chala» 1131 - Teíl: 429-0950 ! CIENEGUILLA: Av San Martin Zona C Mz. D, Ll 2 Urb Tambo Viejo - Telí: 479-8705 / COMAS: Av Víctor Andrés Belaúnde Oesle cara. 5 Urb E! Retablo - Tell: 536-1190 / LA MOLINA: Av Javier Prado Esle 5910-5912 Urb. La Fanlana - Telf: 436-2527 / PUNTA NEGRA: Antigua Panamericana Sur Mz Y Lt 01 y 02 Urb La Merced Zona 0 - Telf 231-5029 1 SAN JUAN DE LURIGANCHO: Av Proceres de la Independencia 3105 Urb Canto Grande Telf: 308-2478 SAN MIGUEL : Av Universitaria 1027 Telf: 452-3232 / SURQUILLO: Av Angamos Esle 1450 - Tell: 24I-40I8 / VENTANILLA: Calle 1 Mz F-15 Ll 19 Urb La Bandera - Telf: 553-7227 VILLA EL SALVADOR: Av Separadora Industrial 300 Sector 1 - Telf.: 291-2125 / ZARATE: Av. Gran Chimú 1017 Telf: 376-1166 / Clientes Especiales: Jr Hjaraz3B6Esq Venezuela Ctíra 8 Breña-Telf.: 42-1-8800 www.sedapal.com.pe
ANEXO 9 : PLANO TOPOGRAFICO
MOVIMIENTO DE TIERRAS Y PAVIMENTACION
REDES SANITARIAS
