FIIs Guia Simples e Robusto

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Índice Índice ............................................................................................................................... 2 1-OquesãoFIIs ......................................................................................................... 3 2–TiposdeFIIs ............................................................................................................ 5 2.1–Fundosdetijolo .............................................................................................. 5 2.2Fundosdepapel ................................................................................................ 5 3-VantagensdosFIIs................................................................................................. 7 4–EscolhendoosFIIs ................................................................................................ 8 5–ComoalocarosFIIsemsuacarteiradeinvestimentos .............................. 9 6–RentabilidadedosFIIs ........................................................................................ 11 7–OsFIIseainflação .............................................................................................. 13

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1 - O que são FIIs Osinvestimentosemimóveisparaaluguelsempreforam umaformaconhecidadegerarrenda.Vocêinvestenacompra doimóveledepoisdisponibilizaparaaluguelepassaareceber rendaenquantooimóvelestiverocupado. Oproblemaéqueparaacompradeumbomimóvelé necessáriaumaquantiaalta.SevocêtemR$100.000,00para investiremumimóvelparagerarrendaatravésdealuguelnão terá muitas opções. Encontrará alguns imóveis simples na periferia, que podemseralugadosporuma quantianãomuito alta e que tem grandes chances de o inquilino ficar inadimplente. Agora imagine que você se junta com um amigo que também tem R$100.000,00. Com R$200.000,00 fica mais fácil comprarumimóvelmelhor,outalvezdoisimóveissimplespara diversificar. Se você e seu amigo se juntarem com mais oito pessoas comR$100.000,00 teriam R$1.000.000,00 para investir em imóveis. Poderiam investir em grandes escritórios, em

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edifícioscomerciaisdeluxoealugarparagrandesempresasou talvezcompraralgumaslojasemumgrandeshoppingcenter . Assim são os FIIs, Fundos de Investimentos Imobiliários. Umauniãodeváriosinvestidorescomointuitodeaplicarseus recursos em negócios imobiliários e terem acesso a opções melhoresdoquesefizessemissosozinhos. OsFIIssãoadministradosporempresasdeadministração deimóveisquesãooschamadosgestoresdofundo.Ocapital édivididoemcotaseessascotassãonegociadasnaBovespa. PelaleiosFIIssãoobrigadosadistribuir95%doslucrosparaos cotistas. Vocêpodeentão comprar cotasnabolsaequando o fundodistribuirseuslucrosvocêreceberánasuacontaovalor proporcional ao número de cotas que você comprou.

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2 – Tipos de FIIs OsFIIspodemserde“tijolos”oude“papel”,comoédito

na linguagem do mercado. Os fundos de tijolo investem em imóveisreaisenquantoqueosdepapelemtítulosimobiliário comoCRIporexemplo.

2.1 – Fundos de tijolo Portercomoofocoprincipaloinvestimentoemimóveis reais esses FIIs podem comprar escritórios para alugar, construir um imóvel especialmente para um inquilino, como uma agência bancária (modalidade chamada built-to-suit ) ou mesmo comprar terrenos e construir imóveis para alugar ou vender.

2.2 Fundos de papel OsFIIsdepapeltemsuarendaprovenientebasicamente títuloscomoCRIseLCIs. CRI: os Certificados de Recebíveis Imobiliários da ao seu detentor o direito de receber uma quantia em dinheiro. Este títuloéemitidoporumasecuritizadoraeécomosefosseum

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envelope com vários recebíveis imobiliários. Estes recebíveis dentrodoenvelopesãogeralmenteprestaçõesdeimóveisque aspessoaspagam. LCI:asLetrasdeCréditoImobiliáriosãoempréstimosque o investidor em LCI faz para o financiamento de imóveis. Ele emprestaumdinheiroqueserádestinadoaosetorimobiliárioe em troca recebe a LCI que diz o quanto esse investidor irá receberdejuroseemqualprazo.

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3 - Vantagens dos FIIs Nositejáfoiescritooartigo “FIIs:Saiba5vantagensdesta aplicação que gera renda extra mensal” onde expliquei algumas vantagens dos FIIs. Para simplificar vou colocar o quadroabaixocomocomparativo.

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4 – Escolhendo os FIIs O grande objetivo do investidor é ter uma alta rentabilidade correndo o menor risco possível. Para isso uma boaescolhadosativoséfundamental. O problema é que não há um consenso sobre como escolherumFIIafinaldecontas issonão éuma ciência exata. Não existe um critério mais importante do que outro. Todos devemserlevadosemconsideraçãoenuncasedevecomprar umFIIporqueaanálisedeumcritérioemespecíficofoiboa. Noblogexisteoartigo“ATENÇÃO!Veja5pontosimportantes

antesdeescolherumFII ”ondelisto5critériosquedevemser levadosemcontanaescolhadoFII.Resumindo,essescritérios são: 

Verificarseogestorébom;



Evitarfundoscomumúnicoinquilino;



Evitarfundosdeumúnicoimóvel;



Verificarsearendaquevemsendodistribuídaé consistente;



Evitarosfundosbuilt-to-suit

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.


5 – Como alocar os FIIs em sua carteira de investimentos Umaboacarteiradeinvestimentosdeveterumapartedo capitalalocadoemrendafixae outraparte alocadaemrenda variável.OsFIIssãoativosderendavariávelpoisadistribuição dos lucros pode variar de acordo com o andamento do mercadoimobiliário. Seum inquilino deixaum imóvel do fundo certamente a renda proveniente dos aluguéis vai baixar. Por outro lado, se aumentarademandapelosimóveisoalugueltendeasubirea rendaqueofundopagacertamenteiráaumentar. Ainda, na parte de renda variável os FIIs devem ter somenteumpercentualdeparticipação,nuncasendo100%do investimentopoisumaboacarteiradevecontartambémcom açõescomoinvestimento.Segueabaixoumgráficomostrando comoosFIIsdevemseralocadosemumacarteiradeativos.

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6 – Rentabilidade dos FIIs ParacalculararentabilidadedosFIIsdeveserlevadoem consideração o preço pago pela cota e os rendimentos distribuídos.SeumFIIfoicompradoaR$100,00enomêsvocê estárecebendoR$1,00suarentabilidadeé1%aomês. Vamos

para

um

exemplo

prático.

Imagine

que

compramosofundoHGRE11,CSHGRealEstateFundodeInv. Uma cota deste fundo está sendo negociada por volta de R$1258,00. Supondo que compramos essa cota hoje e pagamos R$1258,00 pela cota mais custos de corretagem (vamossuporR$10,00),gastamosnototalR$1268,00. Quandochegouahoradofundodistribuiroaluguelentre os cotistas, a gestão do fundo anuncia que o valor a ser distribuído por cota é de R$10,10 por cota. O cálculo da rentabilidadedofundoseráde10,10/1268=0,8%. SIMPLES! Neste mês que você recebeu R$10,10 sua rentabilidade foi de 0,8%. Se você comprar outra cota por, digamos,R$1280,00maisR$10,00decorretagemoquedáum

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total de R$1290,00 sua rentabilidade será sobre o seu custo médioqueé: (1268(dáprimeiracompra)+1290(dasegundacompra) )/2(númerodecota)=R$1279,00 10,10/1279=0,078% 

a rentabilidade depende do valor que você

aplicouedovalorquerecebenoprovento; 



seovalordecomprasobearentabilidadecai; se o que você recebe sobe a rentabilidade

aumenta.

Os gestores divulgam as rentabilidades dos FIIs de temposemtemposmaspegamacotaçãodeumdiaespecifico paraocálculo.Paravocêsaberasuarentabilidadedevefazero cálculoemcimadovalorquevocêpagoupelacota.

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7 – Os FIIs e a inflação Nocomeçodosanos2000conseguíamospagarporvolta deR$1,00por1litrodegasolina.Hojeemdianoentando,o preçodagasolinaestábeirandoosR$4,00.Alémdagasolina, vários outros bens tiveram um aumento nos preços, esse aumentosechamainflação. Parasaberarentabilidaderealdoinvestimentodevemos descontar a inflação da rentabilidade nominal. Se aplicamos R$100,00em1anoenooutrotemosR$112,00podemosdizer que a rentabilidade nominal foi de 12%. Se a inflação foi 6% então devemos desconta-la da rentabilidade nominal para saber o quanto em poder de compra ganhamos, isto é, a rentabilidaderealdoinvestimento. Os FIIs são ativos que estão protegidos da inflação pois seu patrimônio é lastreado em imóveis. Quando a inflação aumentaopreçodetudosobe,inclusivedosimóveisealuguéis dos FIIs. Esse aumento reflete no preço das cotas e dos rendimentosrecebidos.

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