Recopilador: Dagoberto Venegas Barrantes. ANTICRESIS Definición: La anticresis es, anticresis es, en derecho civil, una garantía en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un crédito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda. Para diferenciar y aclarar se menciona que un contrato de anticrético se conoce conoce comúnmente como la cesin de un !ien a cam!io de una cantidad de dinero. La misma cantidad de dinero de!e ser devuelta para poder recuperar el !ien inmue!le. "ericamente, el interés del dinero paga el uso del !ien a menos que se estipule lo contrario. Antecedentes históricos la f!nción #l orig origen en de la anti anticr cres esis is se remo remont nta a hast hasta a el dere derech cho o grie griego go,, en el cual cual significo un contra uso, uso , que es precisamente lo que da a entender su nom!re en el lengua$e de los griegos. #n efecto, a cam!io del uso de un capital, el deudor permitía al acreedor el uso de un inmue!le. %o se usa!a la institucin como medio para cancelar la deuda. Nat!rale"a #!r$dica #ste #ste tipo tipo de cont contra rato to,, se pres presen enta ta tant tanto o en mate materi ria a civi civill y come comerc rcia ial, l, usualmente se pacta acompa&ado del contrato de hipoteca, e'cepcionalmente lo enco encont ntra ramo mos s inde indepe pend ndie ient nte, e, ya que que es empl emplea eado do como como gara garant ntía ía para para respaldar la acreencia, en la manera como se puede satisfacer la misma con los frutos. %ercantilidad
rente a este contrato la mercantilidad est supeditada a la voluntad de * partes, pues es !ilateral, siendo así como el aspecto mercantilista no se genera, sino que se da el cumplimiento de una o!ligacin ya que la relacin personal y no directamente frente al comercio. &artes De!dor: +uien entrega el !ien inmue!le para que con los frutos que éste produzca se pague una o!ligacin. Acreedor: +uien reci!e el !ien inmue!le haciéndose !eneficiario de los frutos que produce el !ien, como dacin en pago tiene derecho a retenerlo hasta que se cumpla la o!ligacin. 'b#eto #s la amortizacin de una deuda u o!ligacin para lo cual se entrega un !ien inmue!le o finca raíz, concediéndose el derecho de retencin de cual se !eneficiara el acreedor anticrético hasta hacer efectiva la o!ligacin, son pues o!$eto de anticresis los inmue!les fructíferos, con frutos civiles o naturales. Doble ser(icio:
#l de pago de una deuda, lo cual se realiza cuando la o!ligacin es
peque&a y grande el valor de la finca
#l de simple amortizacin de los intereses de la deuda, cuando entre esta y
el valor de la finca e'iste equivalencia. #n todo caso, las entregas simplemente materiales que los deudores hacen se sus fincas a los acreedores en garantía de una deuda, presumen, sin e'cepcin, el derecho de estos a usarlas lo contrario iría contra la destinacin econmica y social de los !ienes. -ntiguamente en el derecho romano se le llama!a prenda muerta, porque apenas compensa!a los intereses con los frutos sin redimir la o!ligacin, pero cuando se le denomin prenda viva, la anticresis pasa a ser una forma de
pago, puesto que se cele!ra para pagar una o!ligacin anterior, mas no los intereses que era lo que antiguamente cu!ría. urge como consecuencia de un crédito presente, sirve da garantía. -lgunos autores denominan la anticresis con el con nom!re de prenda inmo!iliaria. Lo mismo que la prenda en derecho común, la anticresis implica la entrega de la finca al acreedor en garantía de un crédito pero en tanto que a prenda otorga al acreedor un verdadero derecho real y, adems, un derecho de preferencia para pagarse con el producido de la venta, en la anticresis el acreedor anticréditico no es titular de un derecho real, ni goza de preferencia frente a acreedores del deudor, salvo casos especiales. La anticresis suele estudiarse entre las seguridades reales de créditos pero en una seguridad de naturaleza diferente de la prenda y de la hipoteca, pues si !ien es verdad que el crédito se encuentra asegurado con un inmue!le determinado, no es menos cierto que el acreedor no tiene medios efectivos para hacerse pagar mediante la realizacin del valor de la cosa, ya que solo puede pagarse con los frutos y no ms que con estos. La anticresis es un contrato real, por cuanto solo se perfecciona con la entrega de la finca raíz. /esde este punto de vista, la anticresis se coloca entre los otros contratos reales0 el deposito, el mutuo, el comodato y la prenda, y por ello se le aplica la doctrina general de los contratos reales. /e ahí que el acuerdo de voluntades desprovisto de la entrega vale como simple promesa de contrato. Actos del acreedor 1sar la cosa. #$ercer actos de administracin. Perci!ir los frutos de la cosa y disponer de ellos. 2esponder hasta por la culpa leve
#n cuando al !ien, este es entregado al acreedor a título de simple tenencia. •
Para que la anticresis se perfeccione no se requiere la escritura pú!lica, pero, si se hace, el acreedor puede imponer su derecho real, frente a los propios adquirentes del dominio y de cualquier otro, como el usufructuario.
•
#l acreedor tiene derecho de retencin, pero no de preferencia, no puede adquirir el !ien, por no pago.
Derecho real 3La anticresis no da al acreedor, por si sola, ningún derecho real so!re la cosa entregada3.
#sta
frase
tiene
una
significacin
histrica.
e
discutía
vehementemente entre los antiguos e'positores si la anticresis era o no derecho real. 4nduda!lemente, la anticresis otorgada por escritura pú!lica inscrita en el registro de instrumentos pú!licos esta!lece para el acreedor un verdadero derecho real de la misma naturaleza que el arrendamiento que consta en escritura pú!lica registrada. #n su aplicacin al acreedor anticrético, tenemos que ese derecho ser respetado en estos casos0 Por todo aquel a quien la transfiere el derecho del propietario por un titulo lucrativo, especialmente por los herederos y los donatarios Por las personas quienes se transfiere el derecho del propietario o deudor a título oneroso (compraventa, sociedad, etc.), si la anticresis se ha otorgado por la escritura pú!lica, e'ceptuados los acreedores hipotecarios Por los acreedores hipotecarios, si la anticresis ha sido otorgado por escritura pú!lica inscrita en el registro de instrumentos pú!licos antes de la inscripcin hipotecaria.
#sas calidades especiales engendran un derecho real, porque el acreedor impone su derecho frente a los propios adquirentes del dominio y de cualquier otro derecho real, como el usufructo, el acreedor hipotecario, etc. Lo que importa hacer resaltar es esto0 que la anticresis constituida por escritura pú!lica que se inscri!e en el registro, engendra a favor del acreedor un poder o derecho a!soluto, por cuanto lo puede hacer valer contra todo el mundo. El acreedor anticr)tico no go"a de derecho de preferencia frente a los de*+s acreedores si*ple*ente ,!irografarios del *is*o de!dor #n los casos en que la anticresis se ha constituido únicamente para que el acreedor se pague con los frutos de los intereses del capital prestado, y por tal motivo los acreedores quirografarios em!argan y hacen su!astar la finca, el acreedor anticrético ser provisto de un derecho real so!re la cosa, e'cepcin hecha del de la hipoteca, y con mayor razn en frente a los otros titulares de acreencias privilegiadas. Efectos de la Anticresis. Anticresis de cosa a#ena
#l acreedor anticrético goza de los mismos derechos que el arrendatario
para el pago de me$oras, per$uicios y gastos. #n consecuencia, si se hu!iese pagado con los frutos de la finca, tendr derecho a retener la cosa dada en anticresis dada en anticresis en razn de las me$oras y dems gastos. #n cuanto a la o!ligacin general de conservacin de la cosa y de restituirla al deudor o propietario, y la responsa!ilidad por lo deterioros o pérdidas, es de igual naturaleza a la del arrendatario. #l acreedor anticrético, cuando la finca solo amortiza los intereses de la suma prestada o cuando no alcanza a amortizarla en el tiempo convenido, solo puede e$ercer la accin penal en el tiempo convenido, solo puede e$ercer la accin penal de su crédito so!re los !ienes del deudor pero de ningún modo puede retener definitivamente en pago la finca so!re la cual se e$erce el derecho de anticresis. 3#l acreedor no se hace due&o del inmue!le a falta de pago3.
#l deudor no podr pedir la restitucin de la cosa dada en anticresis sino después de la e'tincin total de la deuda, pero el acreedor podr restituirla en cualquier tiempo, y perseguir el pago de su crédito por los otros medios legales, sin per$uicio de lo que hu!iere estipulado en contrario.
5onviene advertir que la finca dada en anticresis puede pertenecer a un
tercero y que sise da en anticresis en finca sin el consentimiento del propietario, se estar a las reglas e'puestas so!re arrendamiento de cosa a$ena. Derechos del acreedor 3La anticresis no da al acreedor, por sí sola, ningún derecho real sobre la cosa entregado". Los mismos del arrendatario para el a!ono de me$oras, per$uicios y gastos. i el crédito produce interés, tiene derecho para que los frutos cu!ran primero los intereses y posteriormente el crédito. /erecho de retencin hasta que no satisfaga la o!ligacin. 'bligaciones del acreedor 2esponder por la culpa leve en el uso y la e'plotacin de la cosa. %o realizar me$oras útiles o voluptuarias sin permiso del propietario. #ntregar la cosa al momento del pago del crédito. Indi(isibilidad de la anticresis #l deudor no podr pedir la restitucin de la cosa dada en anticresis, son después de la e'tincin total de la deuda.
Re,!isitos •
5apacidad de las partes todas las personas son capaces, e'cepto los declarados por ley, se de!e contar con este para que se puedan generar o!ligaciones. La capacidad la dividimos en o
o
Incapacidad Absoluta
Los dementes
Los impú!eres.
Incapacidad Relativa
•
6enores -dultos
5onsentimiento se hace indispensa!le que se consienta en dicho acto y no adolezca, esa e'presin de voluntad, de vicios, de conformidad con las reglas generales de los artículos 789* y 789: del cdigo de civil
•
;!$eto lícito.
•
5ausa lícita el motivo que conduce a este contrato de!e ser lícito.
Diferencia entre el contrato de arrenda*iento la anticresis La anticresis es un contrato en que se entrega un !ien raíz para que se pague con sus frutos. #s decir0 supone la e'istencia de una o!ligacin a cargo de la persona que entrega el inmue!le, que no se presenta en el arrendamiento. olamente es pertinente so!re finca raíz. #l arrendamiento se e'tiende a cualquier cosa corporal o incorporal. #l uso que se da tiene como finalidad la e'plotacin del !ien para pagar, con los frutos, el crédito. #n el arrendamiento el uso se limita al disfrute de la cosa de acuerdo con el contrato, el uso, pues, es independiente de los frutos que produzca la cosa. A*pliación de la anticresis a los *!ebles. -a anticresis en el Derecho Co*ercial
e e'tiende la anticresis a toda clase de !ienes, vale decir, tanto a las fincas como a los mue!les. Por lo dems, en el m!ito comercial la mecnica con que opera el contrato es igual que se se&ala en lo civil, esto es se perfecciona con la entrega y !usca los idénticos fines. La situacin del acreedor anticrético se asimila a la del usufructo0 de!e hacer producir la cosa según su destino y est o!ligado a pagar los impuestos. Regulación: Código de Derecho Internacional Privado Código de !ustaante 5-P4"1L; <444 Prenda, hipoteca y anticresis -2"451L; *7= Lo es asimismo la prohi!icin de que el acreedor adquiera la propiedad del inmue!le en la anticresis, por falta de pago de la deuda.
Proyecto de ley: Refórmese el Código Civil, adiciónese a su título Vi, el capítulo IV, de la Anticresis; y al Código De Comercio modifíuese y adiciónese al título I, un capítulo catorceavo, de la Anticresis! "#pediente $% &'!(')! -A ENITE/SIS >iene del (del griego 3instauracin3 o 3implantacin3), tam!ién denominado censo enfit)!tico, es un derecho real que supone la cesin del dominio útil de un inmue!le, a cam!io del pago anual de un cannon, y de un laudemio por cada ena$enacin de dicho dominio. #n algunos ordenamientos $urídicos esta cesin puede tener carcter perpetuo.
#l contrato enfit)!tico es la figura contractual que hace nacer la o!ligacin de futura constitucin de un derecho real de enfiteusis so!re un determinado !ien inmue!le. 5a!e destacar que es ha!itualmente requisito constitutivo del derecho real la inscripcin en un registro pú!lico.
Dominio directo frente a dominio *til La enfiteusis o censo, lleva consigo la disociacin del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el útil, el de la persona que usa y aprovecha la finca. La falta de pago del canon por parte del titular del dominio útil puede llevar consigo el comiso de ese dominio por el titular del dominio directo, que vuelve a la situacin de la propiedad anterior a la institucin de la enfiteusis. #l dominio útil implica que el enfiteuta podía decidir so!re el destino econmico de la tierra y modificarlo cuanto quisiera siempre y cuando a!onara el canon anual. Nat!rale"a #!r$dica #ste tipo de contrato, se presenta tanto en materia civil y comercial. Derec+o Real #l enfiteuta podr hacer valer su derecho frente a cualquier persona que pertur!e su dominio útil. #sto incluye, como es lgico, la eventual pertur!acin proveniente del propietario de la cosa, con lo que gran parte de la doctrina considera que las facultades del enfiteuta no nacen con la constitucin de la enfiteusis, sino que son una mera transmisin de parte de las facultades que conlleva el dominio. a enfiteusis en "spa-a /urante la #dad 6edia y mediados de la 6oderna, el sistema de régimen feudal y se&oríos dio lugar a que la posesin de la tierra fuera la principal fuente de riqueza y, por tanto, una de las principales !ases para la organizacin de la sociedad.
La propiedad de la tierra esta!a dividida en virtud de diversas frmulas de e'plotacin de la tierra y que vincula!an a campesinos y se&ores. La frmula ms frecuente en la Península fue la del arrendamiento, pero tam!ién e'isti la frmula enfitéutica, ms frecuente en el 2eino de >alencia aunque tam!ién estuvo presente en 5atalu&a !a$o el nom!re cens, en -ragn con el nom!re de treudo y en 6allorca con el de en#iteusis. in em!argo, el valenciano contiene rasgos propios. Características •
Consens!al0
#l
contrato
queda
perfeccionado
por
el
mero
consentimiento de las partes. •
&rod!ctor de obligaciones0 5oncede a las partes el derecho a e'igir el cumplimiento de las
recíprocas o!ligaciones que
surgen como
consecuencia de la perfeccin del contrato. •
'neroso0 #'iste un intercam!io patrimonial entre las partes como consecuencia de la naturaleza de la enfiteusis que se va a constituir.
•
Bilateral rec$proco0 Para este contrato, se requerir la voluntad de dos
partes (!ilateral), y
se les
atri!uirn sendas o!ligaciones
(reciprocidad). •
Con*!tati(o0 La o!ligacin de constituir la enfiteusis supone que e'iste equivalencia en la o!ligacin, derivada de la propia equivalencia de o!ligaciones del derecho real de enfiteusis.
./ligaciones -m!as partes quedan o!ligadas a inscri!ir el derecho real de enfiteusis en el registro de la propiedad, es decir, surge una o!ligacin de constituir un derecho, reclama!le por am!as partes ante la autoridad $udicial, que en caso de incumplimiento podr sustituir la voluntad de la parte que, tras ha!er esta!lecido el contrato de enfiteusis, se niegue a inscri!ir la enfiteusis en el registro. -dems, la o!ligacin no se limita a inscri!ir el derecho de enfiteusis, sino que a!arca tam!ién las condiciones acordadas. #l derecho de enfiteusis de!e de
constituirse so!re un !ien concreto, y a cam!io del canon estipulado en el contrato. &osible inter (i(os *ortis ca!sa #s un derecho real so!re cosa a$ena transmisi!le inter vivos y mortis causa que conceda a su titular el derecho o facultad de cultivar la tierra a cam!io de un canon anual.
