UNIVERSIDAD NACIONAL “SANTIAGO ANTUNEZ DE MAYOLO”
ESCUELA DE POST GRADO MAESTRÍA EN CIENCIAS E INGENIERIA MENCION DIRECCION DE LA CONSTRUCCION
PROYECTO DE INVESTIGACION
“DESARROLLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIADAD PARA UN PROYECTO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE HUARAZ”
PRESENTADO POR:
CHARQUI PINEDA, FREDY MATEO ASESOR:
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HUARAZ - PERU 2008
Codigo Unesco: _________________
DESARROLLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA UN PROYECTO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE HUARAZ.
I.
PLANTEAMIENTO Y JUSTIFICACION DEL PROBLEMA.
I.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA. La población urbana en la ciudad de Huaraz continúa expandiéndose la cual trae consigo una continua demanda por viviendas. A lo largo de los últimos treinta años, ante la falta de acceso a los servicios financieros y un insuficiente proceso de desarrollo territorial, los medios predominantes que han utilizado las familias para obtener vivienda han sido las invasiones de tierras y la autoconstrucción de viviendas
de bajo estándar.
Como resultado, las
edificaciones han sido construidas con materiales de baja calidad y carecen de uno o más servicios básicos. Este estudio se basa en la inquietud de una Empresa Constructora por realizar un proyecto inmobiliario de departamentos familiares en un terreno ubicado en la ciudad de Huaraz, con una superficie de 683.64 m2. Consciente de la fuerte demanda en el mercado y de la importancia de un análisis previo que le de certeza a su inversión, es necesario evaluar este proyecto tomando en cuenta los diversos aspectos que intervienen en un proyecto de esta naturaleza como lo son las condicionantes legales y los aspectos económicos y financieros que influyen en el resultado final del proyecto. Los recursos económicos limitados
con los que cuenta
la
empresa
constructora para llevar a cabo la totalidad del proyecto, la falta de conocimiento de las herramientas de financiamiento existentes en el mercado, así como la falta de experiencia en el ramo inmobiliario le requieren de un apoyo profesional para poder planear, organizar y llevar a cabo la correcta evaluación del mismo. El proyecto cobra vital importancia si se toma en cuenta que la vivienda es uno de los principales bienes que constituyen el patrimonio familiar y donde las familias suelen invertir la mayor parte de sus recursos. De ello se desprende que las características físicas y ambientales de la vivienda tengan una influencia decisiva en la trayectoria de vida de las personas.
I.2. DEFINICION DEL PROBLEMA.
Como se ha visto en el planteamiento del problema, el problema central del
presente
proyecto
es:
“Desconocimiento
de
como
evaluar
e
implementar un proyecto de inversión inmobiliario” Luego de realizada la caracterización, se ha decidido investigar el siguiente tema:
“DESARROLLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA UN PROYECTO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE HUARAZ”. I.3. FORMULACION DEL PROBLEMA.
Motivado por la situación problemática de cómo evaluar e implementar un proyecto de inversión inmobiliario, se estudiará el Problema, en el ámbito general y sus interrogantes específicas que se enuncia a continuación. I.3.1. GENERAL:
¿Es factible, la inversión en la construcción de un proyecto inmobiliario
en
la
ciudad
de
Huaraz
y
como
debería
implementarse dicho proyecto? I.3.2. ESPECIFICO:
-
No existe investigaciones que nos permitan implementar proyectos de inversión inmobiliarios en la ciudad de Huaraz.
I.4. JUSTIFICACION DEL ESTUDIO.
Una de las principales razones por las que crece el riesgo de inversión en bienes inmuebles, es debido al desconocimiento de los inversionistas de las más elementales reglas financieras, en donde la tasa interna de retorno, el valor presente neto, así como la detección de flujos positivos o negativos, entre otros factores, pasan desapercibidos, precipitando el negocio a falta de prevención necesaria. Por el contrario, cuando los riesgos son previstos (incluso aquellos en que pudieran afectar las utilidades) se podrán minimizar sus efectos o bien evitarlos. Surgen variables como la inflación, la regulación urbana
que provoca
complejidad y en donde el no considerar algunos conceptos para la planeación, incidirá en que los proyectos inmobiliarios presenten un mayor nivel de incertidumbre.
El presente estudio pretende ejemplificar los aspectos a considerar para llevar acabo esta evaluación con un nivel adecuado de confiabilidad. I.5. OBJETIVOS. I.5.1.
OBJETIVO GENERAL:
El objetivo general de este estudio es evaluar la rentabilidad y factibilidad financiera de la inversión inmobiliaria del “Condominio Los Sauces” ubicado en la ciudad de Huaraz. I.5.2.
OBJETIVOS ESPECIFICOS:
Los objetivos específicos del presente trabajo son: 1. Verificar si existe un mercado insatisfecho y que es viable la creación y comercialización de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Huaraz. 2. Demostrar la rentabilidad del Proyecto para llevar a cabo su ejecución.
II.
MARCO REFERENCIAL.
DEFINICIÓN DE INVERSIÓN INMOBILIARIA La norma define a la Inversión Inmobiliaria, como aquellos inmuebles adquiridos bajo cualquier modalidad financiera para realizar alquileres o para aumentar el valor del capital. Por consiguiente, son inmuebles no destinados para: • La venta • Su uso en la producción • Suministro de bienes o servicios • Propósitos administrativos. ESTUDIO DE MERCADO: El estudio de mercado constituye el punto de partida para la determinación de la viabilidad del proyecto. Es en este donde se identifican y analizan las condiciones mas importantes que actualmente rigen la dinámica del mercado de vivienda local con el fin de encontrar la información que, combinada con la obtenida en estudios posteriores, permita formar una base sólida y fidedigna de información para la toma de decisiones. FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA Son instituciones de inversión colectiva, no financieras cuyo objetivo es la captación pública de fondos q se destinaran ala compra de muebles para su explotación en alquiler.
Permite a los pequeños ahorradores participar
en la
constitución de
patrimonios inmobiliarios para explotarlos en régimen de alquiler, siendo sus características principales: -
Seguridad
-
Inversión a largo plazo
-
Carácter no especulativo
-
Diversificación
-
Transparencia
LA ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO Todo proyecto inmobiliario que el Banco financie debe partir financiado. Para asegurarnos de lo anterior, debemos tener claro cuál será la estructura de financiamiento para ese proyecto. Las fuentes más usuales para financiar un proyecto inmobiliario son: Empresa, banco, Ingresos por preventas. Existen otras menos usuales como: canjes de m2 del proyecto una vez terminado a cambio de ejecución de obra (contratos, subcontratos, etc.) y proveedores. VIABILIDAD DE UN PROYECTO. Para evaluar un proyecto, es necesario analizar su viabilidad desde varias perspectivas, de mercado, técnica, financiera y un análisis de entorno en donde se analizan las variables externas que puedan afectar el resultado final o el cumplimiento satisfactorio del objetivo del proyecto. Desde una perspectiva de mercado, se analizan variables como la demanda del producto o servicio, el mercado meta, la posible competencia del mercado, hábitos y motivadores de consumo así como estrategias de comercialización y posibles campañas publicitarias. El proyecto debe analizarse también técnicamente, es decir, desde una perspectiva ingenieril, en donde se especifiquen las diferentes alternativas técnicas, procesos de producción, cumplimiento de normas y alternativas para la reducción de costos en la producción o en la ejecución del servicio que se pretende ofrecer. Financieramente, un proyecto empresarial debe ser viable, es decir, la empresa debe recuperar la inversión en un lapso de tiempo determinado. En el proyecto, se deben analizar las inversiones necesarias, presupuestos de gastos e ingresos, evaluación de la rentabilidad y productividad y sus costos de financiamiento.
III.
III.1.
FORMULACION DE LA HIPOTESIS.
HIPOTESIS GENERAL:
Si se desarrolla un estudio de factibilidad concienzudo entonces determinaremos la rentabilidad de un proyecto de inversión inmobiliario en la ciudad de Huaraz. III.2.
DETERMINACION DE LAS VARIABLES.
Variable Independiente
:
Variable Dependiente :
Rentabilidad .
Variables Intervinientes :
Estudio de factibilidad .
Situación Actual de vivienda.
IV. ESTRATEGIA METODOLOGICA. METODOLOGICA.
IV.1.
METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION.
5.1.1 TIPO DE INVESTIGACION.
Corresponde a una Investigación Descriptiva – Correlacional. 5.1.2 METODO DE INVESTIGACION.
El Método General a emplearse será el Método Científico, haciendo uso de los siguientes métodos específicos: -
Método Inductivo – Deductivo.
-
Método Analítico – Sintético.
5.1.3 POBLACION.
La investigación se realizará en la Ciudad de Huaraz, constituyéndose el área de Estudio. 5.1.4 DISEÑO DE LA MUESTRA.
El diseño metodológico, a emplearse será: M1 M2 M3
O1x O2x O3x
Donde: M1, M2, M3 : Son las muestras según el nivel de vida de la población. O1x, O2x, O3x: Son las observaciones realizadas a las muestras bajo una variable de control que es la situación actual de vivienda.
5.1.5 SELECCIÓN DE LAS TECNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANALISIS DE DATOS. Recolección de Datos Primarios: Técnicas: -
Instrumentos:
Observación.
- Cuadros Sistematizados.
- Encuestas -
- Estandarización de escalas
Análisis Documental.
- Ordenamiento y clasificación
5.1.6 ANALISIS E INTERPRETACION DE DATOS. El análisis consistirá en separar la teoría básica de la información y examinarlos con el propósito de responder a las distintas cuestiones planteadas en la investigación. 5.1.7 PRESENTACION DE RESULTADOS. Los resultados serán presentados de la siguiente forma: Resultados
-
de
la
Investigación
Documental
y
Bibliográfica. -
Consideraciones adoptadas:
-
Hojas de Diseño.
-
Cuadros Sistematizados.
-
Cuadros Comparativos y demás. V.
V.1.1.
RECURSOS.
ECONOMICOS:
Financiamiento propio. V.1.2.
MATERIALES:
-
Material bibliográfico.
-
Material de escritorio.
-
Material de Impresión.
-
Computadora.
-
Internet.
V.1.3.
HUMANOS:
-
Tesista.
-
Asesor.
-
Profesionales con especialización en inversión inmobiliaria.
-
Equipos de Apoyo de 3 personas.
VI. REVISION BIBLIOGRAFICA.
La Investigación se realizará bajo el siguiente marco teórico: García C., Marlon; en su obra
“El Problema De Vivienda En El Perú:
Una Necesidad Básica Insatisfecha”, Universidad San Martín de Porres 2007, Perú, define: “…El mercado de viviendas en el Perú mostraba hasta el año 2002, un escaso dinamismo, como resultado de la contracción de la demanda interna y de los ingresos de la población, así como por el exceso de oferta inmobiliaria en el segmento tradicional (A, B, C). Las empresas inmobiliarias se vieron afectadas por la competencia de la autoconstrucción, la informalidad y los sobrecostos existentes en las actividades de habilitación de terrenos y edificación; además, las dificultades financieras del sector restringen su acceso a las fuentes de financiamiento tradicionales. En consecuencia, durante los últimos se ha ampliado el déficit habitacional. Asimismo, los factores mencionados han ocasionado una sostenida disminución en los precios y alquileres…”. VII. CRONOGRAMA DE TRABAJO.
El Proyecto de Investigación se realizará bajo el siguiente cronograma de 16 semanas: Fecha de Inicio
17/11/2008
Fecha de Término 09/03/2008 Actividad 1 1 Ajuste del anteproyecto 2 Establecer contacto con la población objeto de estudio 3 Elaborar o ajustar instrumentos para la recolección de información 4 Elaborar marco teórico 5 Aplicar el instrumento y recoger información 6 Procesar los datos 7 Describir los resultados 8 Analizar los resultados 9 Elaborar o redctar el informe final 10 Revisión del informe final por parte del asesor 11 Entregar el informe final
2
Duración (meses)- Fecha de inicio: 15 de julio 2006 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
VIII.
ESQUEMA REFERENCIAL DEL CUERPO DE LA TESIS.
“DESARROLLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA UN PROYECTO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE HUARAZ”. Portada Introducción Capítulo 1. Antecedentes y Justificación o 1.1 Planteamiento del Problema o 1.2 Objetivos Generales o 1.3 Objetivos Específicos o 1.4 Justificación de Estudio o 1.5 Antecedentes de la ciudad de Huaraz Capítulo 2. Estudio de Mercado Capítulo 3. Estudio Técnico y Económico Capítulo 4. Evaluación Económica Capítulo 5. Conclusiones CONCLUSIONES RECOMENDACIONES BIBLIOGRAFIA ANEXOS
IX. BIBLIOGRAFIA BASICA.
1.
García C., Marlon; en su obra “El Problema De Vivienda En El Perú: Una
Necesidad Básica Insatisfecha”, Universidad San Martín de Porres 2007, Perú.
2.
BACA URBINA, Gabriel: “Proyectos de Inversión”, 4ta Edición, McGraw-
Hill, México, 2001.
3.
DE SOTO, Hernando. "El Misterio del Capital", Editorial El Comercio; lima, 2000.
4.
Pindick Robert y Rubinfeld, Daniel. "Microeconomía" . Editorial McGrawHill Quinta edición; Madrid ,2003.
5.
Hal R. Varian, "Microeconomía Intermedia", Editorial: Antoni Bosch; Barcelona, Madrid.
Web: Ministerio de mi Vivienda
: www.vivienda.gob.pe
Instituto Nacional de Estadística e Informática: www.inei.gob.pe Cámara Peruana de Construcción (CAPECO): www.capeco.org
X.
PROPUESTA DEL ASESOR.
ASESOR: Ms. Ing. _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
TESISTA: Ing. Fredy M. CHARQUI PINEDA.
Huaraz, 30 de Diciembre del 2008
