TASACION POR COMPARACION DE MERCADO •
VALOR DE MERCADO
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IMPLICANCIAS DEL VALOR DE MERCADO
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Cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en una transacción libre despues de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones.
Alguien desea comprar pero no está obligado a hacerlo. Alguien desea vender pero no está forzado a vender a cualquier precio. La actuación es voluntaria, sin estímulos indebidos o situaciones económicas criticas. Las partes no están relacionadas y actúan independientemente. Ambos están informados y disponen de un tiempo razonable para negociar la venta. La propiedad se expone durante un periodo de tiempo razonable. No se tiene en cuanta las posibles ofertas adicionales de un comprador con un interés especial.
ENFOQUE COMPARATIVO Valoración de un inmueble según el análisis comparativo de ventas y/u ofertas del mercado de inmuebles similares
Método que trata de:
Reflejar la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias más probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado. Reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes en ese mercado. Determinar el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado.
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PRINCIPIOS DE VALORACION
Principio de sustitución: sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivas de aquel igualmente deseables, que dan igual rendimiento o prestan los mismos servicios o utilidad y de valor equivalente.
Principio de contribución (o de valor residual): el valor de un componente de la propiedad depende de su contribución al valor total de ella.
Principio de mayor y mejor uso: uso : el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias es el que resulta de destinado dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más razonable, probable y financieramente aconsejable con la intensidad que permita obtener el mayor valor.
TI = UF/M² i (ESM) x Sup e.m²
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PROBLEMAS
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TI = Valor de tasación del inmueble ESM = Estadística sistematizada sistematizada del mercado. Valor promedio, máx. min, franja de valores. UF/M² i = incluye incluye el valor del suelo, de lo edificado y de las obras complementarias. En los inmuebles de copropiedad, incluye la cuota proporcional del terreno, de las áreas comunes y de las obras complementarias UF/M² del suelo en área urbana caracterizada por un alto coeficiente de constructibilidad (uso de suelo en alta densidad y edificación en altura) incluye el valor UF/M² de la edificación que exista
Supone mercado con competencia perfecta No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo Requiere información suficiente (cantidad y calidad).
USO
Tasación para el sistema bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor de comercialización de productos inmobiliarios. No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles atípicos en general (colegios, hospitales, retenes, etc.)
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ANALISIS DE LA PROPIEDAD Establecer las características y cualidades que influyen en su valor
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Inspección física del inmueble y su entorno: Localización, el sector y la vecindad Terreno – construcciones
Análisis de la documentación técnica y legal: Legalidad de construcciones, expropiaciones, servidumbres, etc.
Conocimiento de disposiciones normativas: Plan regulador, usos y constructibilidad. Dotación de servicios públicos.
EL ESTUDIO DE MERCADO
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Análisis del mercado inmobiliario propiamente tal. Análisis de la propiedad en relación a su mercado. Tasación del inmueble tipo: estadística sistematizada de mercado.
ANALISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO
Observación de la situación del mercado: Situación general del país (macro) Situación del mercado inmobiliario.
Recopilación de información de mercado: Existe un mercado representativo de inmuebles comparables. Existe información actualizada y confiable del comportamiento de dicho mercado.
RECOPILACION DE INFORMACION
Captura de datos: Elemento estadístico a mayor número de referencias mayor exactitud y fiabilidad de la información. Elemento cualitativo: a mayor información específica, mejores resultados de los ajustes, a mayor semejanza, más significativa es la información. Escasez de información (espacio – tiempo). Antecedentes incompletos e insuficientes. Muestra no aleatoria. Bienes heterogéneos: bienes sustitutos, similares pero no idénticos.
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CARACTERISTICAS PARA SELECCIONAR
Sistema de síntesis: idea global del inmueble; capturar los componentes técnicos que lo identifican, definen y diferencian.
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Tipologías de productos inmobiliarios: Uso (mercado segmentado) Tipo edificatorio (vivienda aislada, bloque, edificio, etc.).
Localización: Barrios homogéneos. Densidad. Estrato socioeconómico. Tamaño del inmueble. Valor. Fecha. Tipo de fuente.
VERIFICACION DE LA INFORMACIÓN (CONTROL DE CALIDAD)
Descarte y validación de datos: Datos incompletos o repetidos. Sujetos relacionados. Especulaciones. Promociones “equivocadas”. Intervenciones atípicas (en su financiamiento o promoción). Heterogeneidad de construcciones.
Corrección de sesgos de las fuentes: Muestra restringida pero fiable.
Seguimiento de las referencias
ANALISIS DE LA PROPIEDAD EN SU MERCADO
Calidad de la respuesta a los requerimientos del mercado. Comparación con otras que compiten por igual demanda: Ubicación. Entorno inmediato y accesibilidad. Terreno, construcción, conservación. Comercialización. Otros.
Análisis del mayor y mejor uso.
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TASACION DEL INMUEBLE PROBLEMA Aplicación al caso especifico
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Selección de propiedades comparables. Evaluación de las diferencias. Homogeneización. Reconciliación de valores
RECONCILIACION DE VALORES
Aproximación matemática: Promedio – desviación estándar – distribución.
Margen de error de la estimación : Franja de valor Franja de valor = media + margen de error
Ponderación de los resultados Grado de semejanza. Confiabilidad de los datos.
Opinión técnica y cualitativa: Tendencia del valor. Bien como inversión/garantia. Limitaciones o restricciones. Potencialidades.
EJEMPLIFICACION TASACION POR COMPARACION DE MERCADO 1.
ANALISIS DE MERCADO DE CASA DE 560 M² DE TERRENO Y 169, M² EDIFICADOS. COMUNA DE PROVIDENCIA OFERTA DE CASAS EN LA COMUNA DE PROVIDENCIA N° fecha Ubicación Valor UF Terreno Edificación Fuente de información 1 5.381 500 200 2 6.272 420 158 3 5.227 440 180 4 7.500 460 260 5 7.350 500 160 6 7.963 530 220 7 7.748 539 250 8 6.800 550 200 9 7.550 580 190 10 7.900 600 240 TOTAL 69.691 5.119 2.058 PROMEDIO 6.961,10 511,90 205,80 CASA PROBLEMA 560,00 169,00
N° 1 2 3 4 5 6
OFERTA DE TERRENOS EN LA COMUNA DE PROVIDENCIA fecha Ubicación Valor UF Superficie UF/M² Fuente de información 4.250 500 8,5 5.580 620 9,0 3.264 480 6,8 3.339 530 6,3 4.350 580 7,5 4.680 650 7,2 TOTAL 25.463 3.360 45,3 PROMEDIO 4.243,83 560 7,58
2. •
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HOMOLOGACION BASICA Valor casa promedio Son 511,90 m² de terreno X UF/M² 7,58 promedio valor suelo Residual para lo edificado Valor promedio de lo edificado = UF 3.080,90 : 205,80 m² edificado Tasación casa problema Son 560 m² de terreno X UF/M² 7,58 = UF 4.244,80 Son 169 m² edificados X UF/M² 14,97 = UF 2.529,93 = UF 6.774,73
= UF 6.961,10 = UF 3.880,20 = UF 3.080,90 = UF/M² 14,97
Nombre de archivo: Enfoque por comparación de mercado Directorio: E:\UTEM Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot Título: EJEMPLIFICACION Asunto: Autor: AA&AA Palabras clave: Comentarios: Fecha de creación: 21/06/2007 4:00 Cambio número: 4 Guardado el: 20/03/2008 5:12 Guardado por: Nelson Tiempo de edición: 7 minutos Impreso el: 29/08/2008 1:12 Última impresión completa Número de páginas: 7 Número de palabras: 1.160 (aprox.) Número de caracteres: 6.383 (aprox.)
