Informe de avalúo realizado a: Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte Claro, Maracaibo
INDICE
CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN 1. TIPO DE AVALÚO 2. SOLICITANTE 3. PROPIETARIO 4. UBICACIÓN 5. EMPRESA TASADORA 6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD 8. CONSTRUCCIONES 9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE 10. VALOR DEL INMUEBLE 11. CONCLUSIÓN ANEXOS FOTOGRAFÍAS, DOCUMENTO DE PROPIEDAD y CROQUIS DE UBICACIÓN
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CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD El tasador abajo firmante certifica: 1. Que el informe de avalúo obtenido, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al aplicar dichos métodos. 2. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operación comercial, ni me liga con el propietario ningún tipo de parentesco o afinidad. 3. Que mis servicios fueron solicitados única y exclusivamente en mi carácter de profesional tasador, consciente de mis deberes y responsabilidades. 4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar los cálculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningún dato importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. 5. Que en el presente informe de avalúo no se juzga la propiedad legal de los bienes escritos.
_____________________________ Ing. Ambrosio Rodríguez C.I. V-16.950.415 Presidente CIV. 194.397 SUDESEG. 1.426 ASAPROVE. 1.377 FOGADE. N-0977 SUDEBAN. P-3.332 SENCAMER. N-20369 AVILAMALL.COM, C.A., RIF: J-29853803-1, se encuentra inscrita en el Registro de Empresas Consultoras del Servicio Autónomo Nacional de Normalización, Calidad, Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER), bajo el No. J-19900.
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SÍNTESIS DE LA VALORACIÓN a. Tipo De Avalúo Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte Claro, Maracaibo. b. Solicitante Sra. xxx. c. Propietario Sr. xxx. d. Ubicación Apartamento No. A-15, Planta Alta, Módulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Parroquia Idelfonso Vásquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia. e. Fecha Santa Rita, 06 de Enero de 2012. f. Empresa tasadora AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida Bicentenaria, Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Teléfonos: 0426.566.37.96 / 0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com g. Valor 2
Descripción
Área (m )
Apartamento
51,34
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Precio Unitario (BsF/m2)
Precio Total (BsF)
8.281,36 TOTAL
425.164,98 425.164,98
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Santa Rita; 06 de Enero de 2012 Sres. Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal Su despacho. 1. TIPO DE AVALÚO Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte Claro, Maracaibo. 2. SOLICITANTE Sra. xxx. 3. PROPIETARIO Sr. xxx. 4. UBICACIÓN Apartamento No. A-15, Planta Alta, Módulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Parroquia Idelfonso Vásquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia. 5. EMPRESA TASADORA AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida Bicentenaria, Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Teléfonos: 0426.566.37.96 / 0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com 6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 6.1.
TENENCIA DEL INMUEBLE
El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en Maracaibo el día 05 de Octubre de 2010, bajo el No. 2010.3220, asiento registral 1. (Ver documento de propiedad del inmueble anexo). [6]
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6.2.
ÁREA DEL TERRENO SEGÚN DOCUMENTO DE CONDOMINIO
7.879,89m2. Según documento de condominio inscrito en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en Maracaibo el día 21 de Septiembre de 2009, bajo el No. 22, tomo 27. 6.3.
MEDIDAS Y LINDEROS
Los linderos generales del inmueble según reposa en el documento de condominio son los siguientes: a. Norte: en línea recta de 79,84m; con terreno que es o fue de Juan Siciliano. b. Sur: en línea recta de 81,07m; con propiedad que es o fue de Piedad Cuadrado de Martín, hoy Conjunto Residencial Plaza de Campo 1 y Plaza de Campo 2. c. Este: en línea recta de 105,87m; con la Avenida 16A, antes Avenida 17. d. Oeste: en línea recta de 99,30m; con la Avenida 16B, en parte. 7. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD 7.1.
FORMA Y TOPOGRAFÍA DEL TERRENO
Plano en forma de polígono regular, ubicado en esquina. 7.2.
SERVICIOS
La zona cuenta con servicios públicos tales como: Energía Eléctrica (CORPOELEC), Teléfono e Internet (CANTV), Instalaciones Sanitarias (HIDROLAGO), Aseo Urbano y Domiciliario. 7.3.
VIALIDAD
El acceso al inmueble se puede realizar a través de la Avenida 16 (antes Guajira) la cual se enlaza con la Calle 46, y esta a su vez con la Avenida 16A. El pavimento en estas Vías presenta buenas condiciones de asfaltado. Las aceras están en regulares condiciones de conservación y mantenimiento.
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7.4.
CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA
Residencial, ubicada en el área Noreste de la ciudad, compuesta por viviendas multifamiliares y unifamiliares modelo town house, tipo urbanización cerrada de lujo. Próxima a la Avenida 16 o Guajira Vía Maracaibo – El Mojan, la cual es de alta importancia comercial e industrial dentro del municipio, pues a sus márgenes se encuentra establecida la Zona Industrial Norte, así como un reconocido Centro Comercial (Centro Sambil Maracaibo). Algunos servicios comunales como universidades públicas y privadas, unidades educativas, centros hospitalarios, plazas, centros comerciales, colegios profesionales, clubes sociales, entre otros son aledaños al inmueble. Así mismo, el Conjunto Residencial La Plaza cuenta con las siguientes medidas de seguridad: a) Cerco eléctrico de seguridad instalado en el perímetro. b) Control de acceso de vehículos por medio de garita de vigilancia y portón eléctrico accionado por mando a distancia. c) Un oficial de seguridad o vigilante privado. Polígono Residencial Dos o PR2: áreas residenciales con baja intensidad de uso, cuyos usos principales son vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua; vivienda bifamiliar aislada y pareada; vivienda multifamiliar de hasta diez (10) niveles. Con una densidad de población entre 380Hab/Ha y 480Hab/Ha. (Fuente: Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo de fecha 06 de Julio de 2005).
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8. CONSTRUCCIONES 8.1.
APARTAMENTO No. A-15
Las características constructivas del inmueble son las siguientes: Sistema estructural: Losa de entre piso. Techo interno: Revestido con frisos de acabado liso. Piso: En base de pavimento de concreto, con revestimiento en pisos interiores en baldosas de porcelanato; con baldosas de cerámica, en sala sanitaria. Rodapié: En baldosas de porcelanato. Paredes: En bloques, revestidas con frisos acabados lisos; con baldosas de cerámica, en sala sanitaria. Puertas: En madera entamborada en áreas internas del apartamento. Ventanas: En aluminio y vidrio tipo “Corredizas”. Instalaciones eléctricas: Tomacorrientes e interruptores distribuidos en todos los ambientes. La electricidad está empotrada en paredes y techos, con tablero principal. Piezas sanitarias: De dos (2) piezas, blancas. Agua potable: Suministro directo de Hidrolago, conectado a tanque de almacenamiento de agua del edificio. Aguas servidas: Conectadas al colector de la zona. Otros: Infraestructura: Mesón de mampostería revestido con frisos de acabado liso, sin puertas, con fregadero de acero inoxidable, en cocina. Pintura: En base de caucho. Distribución: sala – comedor, cocina pantry, pasillo de distribución y lavandería, un (1) dormitorio con sala sanitaria común. A este apartamento le corresponde un (1) puesto de estacionamiento. Estado de conservación: nuevo. Área 1.0: 51,34m2 Porcentaje de condominio: 1,10% 8.2.
LINDEROS DEL APARTAMENTO
Los linderos específicos del apartamento según reposa en el documento de propiedad son los siguientes: a. Norte: con Viviendas A-12 y A-13. b. Sur: con Viviendas A-16 y A-17. c. Este: con la Avenida 16A, lindero Este del Conjunto Residencial. d. Oeste: con Calle Este del Conjunto Residencial.
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8.3.
ÁREAS COMUNES
Las áreas comunes del edificio según reposa en el documento de condominio son los siguientes: El terreno, los cimientos y fundaciones, las columnas, vigas, placas, la obra gruesa de los suelos, muros de sostenimiento, muros exteriores; las cloacas, las instalaciones hidráulicas, eléctricas, tableros y medidores destinados a servicios comunes, ductos y conductos; pasillos y cominerías; los estacionamientos de visitas, aceras, calles y vías de acceso y comunicación del Conjunto con el exterior del inmueble; los jardines y áreas verdes, la caseta de vigilancia; los tanques y bombas de agua; sistemas de detección y extinción de incendios; y en general todos los bienes necesarios para el funcionamiento, salubridad, seguridad y conservación del inmueble. 9. METODOLOGÍA UTILIZADA PARA EL AVALÚO DEL INMUEBLE Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalúo, se utilizó el “Método del enfoque de los datos del mercado” ya que mediante la investigación documental del universo de transacciones de compra-veta, debidamente protocolizadas en las oficinas del registro público ocurridas en las fechas más cercanas al presente y con características de ubicación geográfica y área similares al bien que se esta avaluando, se obtiene un precio o valor promedio del bien en cuestión. Finalmente, luego de la homogeneización de la muestra, procedemos a la aplicación de la ecuación lineal múltiple, la prueba de correlación y aplicando los correctivos necesarios de acuerdo a la justa apreciación del avaluador, se obtiene en definitiva, el valor actual.
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9.1. No.
VENDEDOR
1
Heraclio Villanueva
2
Leopoldo Rodríguez
3
Eleida Urdaneta
4
Leandro Graterol y Flor Rondón
5
Bettina Roos
6
A.C Nicol Andreina
7
María Mora
8
Elizabeth Martínez
9
Javier Porras
10
Luis Molero
M/F: Matrícula o Folio
REFERENCIALES
COMPRADOR
UBICACIÓN
Apto. No.C-4-S, 3 Piso, Edif. C, Conj. Resd. Domanins, Av. 16C, No.47600 Apto. A2-4, Edif. A, Conj. Ricardo Vivas Resd. Domanins Edificio E, Conj. Resd. Las Víctor de las Tunas, Av. 74 y 74A, calle Salas 80 Apto. CV-2-2, PB, Edif. 2 Nardis Cují Verde, Conj. Resd. Cardozo Los Cujíes, Av. 61, calles 82B y 83 Isbelia Residencias Osaka, edificio Delgado 2, apartamento 1-A, av. 10 Residencias Nicol Humberto Andreina, apto. 12-C, av. Colmenares Universidad Conjunto Residencial Franklin Torres Europa, torre 1, Sánchez apto. 8-B, av. 4. Residencias Lugano Carlos Terán Piazza, apto. 3-A, calle 83B. Conjunto Residencial Bayona 2, edif. Bayona 4, Luis González apto. 1-a, av. Milagro Norte. Conjunto Residencial Iriana Parque Santa Lucia, torre Rizquezis 3, apto. 3-8B, calle 87. Henry Márquez
PARROQUIA
AREA (m2)
No. Hab.
MONTO (BsF)
PU (BsF/m2)
FECHA
No.
M/F
Idelfonso Vásquez
52,00
2
290.000,00
5.576,92
09/03/10
767
---
Idelfonso Vásquez
52,00
2
350.000,00
6.730,77
10/08/10
686
---
Raúl Leoni
89,59
1
560.000,00
6.250,70
21/10/10 3.323 448
Raúl Leoni
75,00
3
480.000,00
6.400,00
28/01/11 1.421 567
Olegario Villalobos
63,00
1
360.000,00
5.714,29
23/07/09 2.314
FR
Olegario Villalobos
124,00
2
610.000,00
4.919,35
25/08/09 3.412
FR
Olegario Villalobos
139,00
4
650.000,00
4.676,26
21/09/09 3.513
FR
Santa Lucia
114,00
3
550.000,00
4.824,56
21/09/09 3.519
FR
Coquivacoa
77,00
1
420.000,00
5.454,55
23/09/09 3.635
FR
Santa Lucia
70,00
2
380.000,00
5.428,57
29/09/09 3.773
FR
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9.2.
CÁLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE
Inmueble:
Apartamento en condominio en el C/R La Plaza, Maracaibo.
1er PASO: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio Unitario, Área, Tiempo y No. Habitaciones Tabla 1. Clasificación de datos X1 X2 X3 No. Fecha 2 I Parroquia Área (m ) Habitaciones (dd/mm/aa) 1 Idelfonso Vásquez 52,00 2 09/03/10 2 Idelfonso Vásquez 52,00 2 10/08/10 3 Raúl Leoni 89,59 1 21/10/10 4 Raúl Leoni 75,00 3 28/01/11 5 Olegario Villalobos 63,00 1 23/07/09 6 Olegario Villalobos 124,00 2 25/08/09 7 Olegario Villalobos 139,00 4 21/09/09 8 Santa Lucia 114,00 3 21/09/09 9 Coquivacoa 77,00 1 23/09/09 10 Santa Lucia 70,00 2 29/09/09 Y = Variable dependiente: PU (BsF/m2) X = Variables independientes: Área (m2), Fecha (dd/mm/aa) y No. Hab.
Y PU (BsF/m2) 5.576,92 6.730,77 6.250,70 6.400,00 5.714,29 4.919,35 4.676,26 4.824,56 5.454,55 5.428,57
2do PASO: APLICAR EL ANÁLISIS DE REGRESIÓN LINEAL Resumen Estadísticas de la regresión Coeficiente de correlación múltiple Coeficiente de determinación R^2 R^2 ajustado Error típico Observaciones
0,953139623 0,908475141 0,862712712 256,8249012 10
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ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Regresión 3 Residuos 6 Total 9 Intercepción Variable X 1 Variable X 2 Variable X 3
Coeficientes -87158,97832 -8,686659219 -132,9224266 2,332379962
Análisis de los residuales Pronóstico para Y Observación 1 5992,434482 2 6351,620996 3 6325,94326 4 6417,742381 5 5495,688646 6 4909,848546 7 4576,678063 8 4926,76697 9 5518,682975 10 5460,561442
Suma de Promedio de F cuadrados los cuadrados 3928253,365 1309417,788 19,85198676 395754,1794 65959,0299 4324007,544
Valor crítico de F 0,00161847
Superior 95% Inferior 95,0% Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% 19100,11326 -4,563270234 0,00383764 -133895,272 -40422,6848 -133895,272 3,777985955 -2,29928309 0,061160544 -17,9310578 0,55773939 -17,9310578 107,9309831 -1,231550226 0,264193403 -397,020028 131,175175 -397,020028 0,472994755 4,931090536 0,002627335 1,17500349 3,48975643 1,17500349
Residuos -415,5114053 379,1482345 -75,24563753 -17,74238113 218,5970682 9,506292813 99,58092934 -102,205567 -64,1375201 -31,99001383
Superior 95,0% -40422,6848 0,55773939 131,175175 3,48975643
Residuos estándares -1,98148801 1,808079565 -0,358830893 -0,084609748 1,042444237 0,045333546 0,47488087 -0,487397224 -0,305858577 -0,152553764
3er PASO: CALCULAMOS LOS ESTADÍSTICOS DISTRIBUCIÓN
F=
F0 (k=2) t 19,85
ºG de libertad (Formula)
ºG de libertad
Estadístico
ºGL=N-(k+1) 7 ºGL=N-2 8 F es mayor a Fo F > Fo: Existe correlación
4,74 2,31 Fo =
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4,74
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4to PASO: CALCULAMOS EL VALOR de = Bo + B1 Bo = N (muestra)= =
-87.158,98
=
-87.158,98
X1 + B2
-87.158,98 10 B1
X1 =
(+)
X2 + B3
X3 + … Bn
Xn
B1 =
-8,69
B2 =
X1 (Área)=
51,34
X2 (No. Hab)= X2 =
B2
-445,97 -445,97
-132,92
(+) =
-132,92
-132,92 1 B3
B3 =
2,33
X3 (Fecha)= 06/01/2012 X3 =
(+)
95.426,99 95.426,99
7.689,12
5to PASO: CALCULAMOS EL PU (BsF/m2) del apartamento +S
t < PU (BsF/m2) <
= S= t=
-S
t
donde: S = Error típico t = estadístico t de estudent
7.689,12 256,82 2,31 PU mayor =
8.281,36 PU selecc =
PU menor = Observación:
8.281,36
7.096,88
Se seleccionó el PU mayor debido al estado conservación del Conjunto Residencial, Nuevo.
6to PASO: CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO DEL APARTAMENTO Valor del Apartamento = PU seleccionado Valor del apartamento = Valor del apartamento =
Área
8.281,36
51,34
425.164,98 [14]
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10. VALOR DEL INMUEBLE Descripción
Área (m2)
Apartamento
51,34
Precio Unitario (BsF/m2)
Precio Total (BsF)
8.281,36 TOTAL
425.164,98 425.164,98
11. CONCLUSIÓN En razón a los análisis hechos y a los criterios técnicos expuestos, se concluye fijar un valor de mercado de Bolívares cuatrocientos veinticinco mil ciento sesenta y cuatro con noventa y ocho céntimos (Bs. 425.164,98), al inmueble en referencia. En tenor de lo establecido en la resolución No. 009-1197, emitida por La Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), en fecha 28 de noviembre de 1.997, “Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculo de sus provisiones”, capítulo IV, artículo 39, los bienes inmuebles residenciales afectados por la garantía tienen un porcentaje mínimo de descuento del 10%, por consiguiente el valor para las Instituciones Bancarias de este inmueble será de Bolívares trescientos ochenta y dos mil seiscientos cuarenta y ocho con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 382.648,48).
_____________________________ Ing. Ambrosio Rodríguez C.I. V-16.950.415 Presidente CIV. 194.397 SUDESEG. 1.426 ASAPROVE. 1.377 FOGADE. N-0977 SUDEBAN. P-3.332 SENCAMER. N-20369 AVILAMALL.COM, C.A., RIF: J-29853803-1, se encuentra inscrita en el Registro de Empresas Consultoras del Servicio Autónomo Nacional de Normalización, Calidad, Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER), bajo el No. J-19900. [15]
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Calle 46, Sector Monte Claro
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Avenida 16A, fachada del Conjunto Residencial La Plaza
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Detalles interiores del C/R: Parque infantil
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Detalles interiores del C/R: Áreas verdes o Cancha deportiva
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Fachada del Eje A, del C/R La Plaza
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Fachada del Apartamento No. A-15
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Detalles interiores: Sala - comedor
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Detalles interiores: Cocina
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Detalles interiores: Dormitorio
Detalles interiores: Pasillo de distribución y lavandería
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Detalles interiores: Sala sanitaria
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CROQUIS DE UBICACIÓN
C/R La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Maracaibo
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IA-0112-05
N
