LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO FLOR SARELA TITO BELTRÁN RESUMEN Los principios regístrales son la base de nuestro sistema registral, por cuanto constituyen reglas de orientación, fundamentales del derecho registral. Tal como lo señala LUIS GARCIA GARCIA "Los principios regístrales son notas, caracteres o rasgos básicos que tienen o debe tener un determinado sistema registral" Entendamos entonces que los principios regístrales son la base para el proceso de calificación del Registrador Público, estableciendo pautas pautas a seguir seg uir para lograr la protección del Tercero Registral. Nuestro sistema registral se encuentra conformado por 10 principios regístrales, los cuales se encuentran normados en el Código Civil y en Reglamento de los Registros Públicos de fecha 23 de junio del 2001, aprobado mediante Resolución de Superintendencia de los Registros Públicos Nº 195-2001-SUNARP/SN PALABRAS CLAVES Sistema registral, Calificación, Calificación, Tercero registral, Sunarp, Titulo
INTRODUCCIÓN. ASPECTOS GENERALES El Derecho Registral es la rama del derecho que sirve de instrumento, fundamentalmente, a la seguridad jurídica, y como toda rama con pretensión de autonomía tiene sus propios principios, los cuales deben estar a referidos a ese valor. CONCEPTO Y FINALIDAD FINALIDAD "Notas o caracteres o rasgos básicos de un sistema registral concreto". Varían de acuerdo con el sistema elegido por cada país en su organización registral Su finalidad es otorgar seguridad jurídica tanto en los requisitos y presupuestos de la extensión de las inscripciones como en los efectos de las mismas. Nacen orientados al registro inmobiliario pero se aplican a todos l os registros jurídicos
PRINCIPIO DE ROGACIÓN ROGACIÓN y LEGALIDAD LEGALIDAD ARTICULO 2011 Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya vi rtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez v alidez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos, Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción, De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro La calificación es el examen que el registrador hace del título y de sus antecedentes para determinar si el mismo puede o no acceder al Registro. Luis Díez-Picazo, ilustre tratadista español, refiriéndose a la calificación, señala que consiste en un "enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos". Alcances de la calificación, tratándose de títulos de origen convencional, se realiza en base al análisis de dos elementos: El título y el Registro. Reg istro. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD ARTICULO 2012 Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. i nscripciones. Es sobre la base de estos elementos y caracteres que proponemos la siguiente definición: la publicidad jurídica registral es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos. m ismos. El fin de la publicidad jurídica registral consiste en otorgar una completa seguridad juridica, en toda la extensión del concepto. Esto es, apunta tanto a la seguridad estática como a la seguridad dinámica. La primera de ellas, a decir de Díez-Picazo, se refiere a que ningún titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su consentimiento. La segunda, a que el "adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de lIevarla a cabo". La primera se refiere a la tutela de derechos; la segunda, a la seguridad del tráfico.
PRINCIPIO DE DE LEGITIMACiÓN LEGITIMACiÓN ARTICULO 2013 El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Este principio registral es también conocido como de "credibilidad general del asiento", conforme al cual el asiento produce todos sus efectos mientras no n o sea declarado inexacto o inválido. El asiento registral, en tanto medio de prueba especial de la propiedad y de los otros derechos reales, hace que al titular registral sea suficiente la presentación de la certificación registral que acredite su existencia y vigencia para ser tenido como tal. Visto desde otro ángulo, quien niegue la "exactitud" del Registro deberá asumir la carga de la prueba, siendo que el titular registral goza g oza de protección general liberándosele del onus probandi. Constituye su fundamento el "facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo" (ESTURILLO LÓPEZ). PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL ARTICULO 2014 El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Este principio puede definirse como "aquel en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva del titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley" (GARCíA GARCíA). Según Pau Pedrón, "designa el efecto adquisitivo inatacable que puede producir la inscripción en beneficio del tercero, al suplir la falta de poder dispositivo del transferente". PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO ARTÍCULO 2015 Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Para Octavio Manzano Solano, el tracto sucesivo "es considerado como uno de los principios más importantes del sistema registral de publicidad. Contribuye decisivamente a una mejor formación del contenido registral, sobre el que va a actuar la cognoscibilidad legal, esencia de la publicidad jurídica registral, al demandar la identidad personal y real en la correlación título inscribible Registro y al ordenar sucesivamente los asientos dentro de cada folio (partida), sobre la base de un nexo causal entre la titularidad registral del transferente y la del adquirente que inscribe".
PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO ARTÍCULO 2016 La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. "El que primero llega al Registro obtiene la protección registral (si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los que llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes". En estos términos resume Miguel Norberto Falbo el sentido del principio de prioridad. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PRIORIDAD EXCLUYENTE ARTíCULO 2017 No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior. Este artículo se refiere al principio de prioridad excluyente. Para este supuesto, a diferencia de lo previsto en el artículo 2016 del Código Civil, los actos o derechos contenidos en los títulos en conflicto son incompatibles entre sí, por lo que no procede la inscripción de ambos y la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción o presentación del primero determinará el "cierre registral" respecto al presentado en segundo lugar. Lacruz Berdejo expresa respecto al "cierre registral" que: "La regla de prioridad no tiene como único resultado, en su relación con el Registro, establecer un orden en la protección de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentación, sino cerréJr los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado". En nuestro Derecho nacional, el cierre registral de un nuevo título incompatible puede originarse respecto a:
a) Un título anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo, puesto que por regla general la vigencia de los asientos de inscripción no se encuentra sujeta a plazo al guno. b) Un título anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos especiales en que la anotación preventiva determina la imposibilidad de extensión de nuevos asientos incompatibles, como ocurre en el bloqueo registral, la incautación preventiva, las medidas cautelares de no innovar o las inhibiciones de disponer o gravar, entre otros casos. Sin embargo, la regla general respecto a las anotaciones preventivas se encuentra prevista en el artículo 67 del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante, el Reglamento), en el sentido de que ellas no generan efectos excluyentes respecto a nuevos asientos de inscripción, siempre que las normas que las regulan no establezcan expresamente lo contrario. c) Un título simplemente presentado con fecha anterior, en cuyo caso el "cierre registral" será provisional, en cuanto de no inscribirse este y caducar la vigencia de su asiento de presentación, cesarán los efectos del cierre registral, permitiéndose la inscripción del título incompatible
presentado en segundo lugar. Claro que si se produce la inscripción del primero, el cierre se tornará definitivo. PRIMERA INSCRIPCiÓN DE DOMINIO ARTÍCULO 2018 Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios. La inmatriculación es el acto por el que se incorpora un predio al Registro y se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición legal distinta. Hay que distinguir entre in matriculación y primera de dominio. La in matriculación es el ingreso de un predio al Registro. La primera de dominio es la inscripción -la primera- donde consta el derecho del titular. En el Perú, la inmatriculación se realiza con la primera inscripción de dominio. No puede ingresar un predio al Registro si no se inscribe i nscribe el derecho del titular sobre dicho predio. El ingreso de un predio al Registro supone un procedimiento destinado a asegurar, de un lado, la descripción y ubicación del bien, y de otro, que el derecho de propiedad del titular esté acreditado. Es decir, para inmatricular una propiedad hay que identificar el bien y el titular debe probar su derecho de propiedad. Sobre esto último trata el artículo 2018 del Código Civil. Ci vil. ¿Cómo se prueba la propiedad en el Perú? La propiedad se prueba a través de la prescripción adquisitiva. La prescripción adquisitiva o usueapión es un modo
REFERENCIAS REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.
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