CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA EDIFICIO PREMIER LOFT
Entre Entre los sucrit sucritos, os, JAVIER JAVIER ESPINO ESPINOSA SA JIMENEZ JIMENEZ,, paname panameño, ño, mayor mayor de edad, edad, soltero, soltero, abogado abogado en ejercicio, ejercicio, vecino de esta ciudad, portador portador de la cédula de iden identi tidad dad perso personal nal núme número ro 8-489 8-489-9 -982, 82, quien quien actú actúa a en su condi condici ción ón de Presidente y Representante Legal de la Sociedad denominada INMOBILIARIA LA NACION NACION,, S.A., S.A., debidam debidament ente e consti constitui tuida da e inscrit inscrita a en la Ficha Ficha 448472 448472,, Documento 582723, de la Sección de Micropelículas Mercantil del Registro Público, y facultado para este acto, quien de ahora en adelante se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR, por un lado y por el otro ___________, varón, panameño, mayor de edad, vecino de esta ciudad, portador de la cédula de identidad personal número _________, quien en adelante se denominará EL PROM PROMIT ITEN ENTE TE COMP COMPRA RADO DOR, R, acue acuerd rdan an cele celebr brar ar el pres presen ente te cont contra rato to de promesa de compraventa de acuerdo a las siguientes cláusulas: PRIMERA:
EL PROM PROMITE ITENTE NTE VENDE VENDEDO DOR R decl declara ara que es propi propiet etari ario o de las fincas 22557, inscrita al Rollo 537, Documento 280 y 22554, inscrita al Rollo 540, Documento 154, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá, Registro Público de Panamá y que de ahora en adelante se denominarán LA FINCA. EL PROMITENTE VENDEDOR declara que sobre las fincas 22557, insc inscri rita ta al Roll Rollo o 537, 537, Doc Documen umento to 280 280 y 22554 2554,, insc inscri rita ta al Roll Rollo o 540, 540, Documento 154, de la Sección de la Propiedad, Provincia de Panamá, ubicadas en el Corregimiento de San Francisco, Calle 76 Este, Distrito de Panamá, se const construi ruirá rá un edif edific icio io resid residen enci cial al para para vender vender por por propie propieda dad d horiz horizon ontal tal denominado PH PREMIER LOFT, y de conformidad a lo establecido en la Ley No. 13 de 28 de abril de 1993, y que de ahora en adelante se denominará EL EDIFICIO. SEGUNDA:
EL EDIF EDIFIC ICIO IO será será cons constr trui uido do de acue acuerd rdo o al ante antepr proy oyec ecto to arquitectónico y especificaciones preparadas por la firma López – Piñeiro, Arquitectos. EL PROMITENTE VENDEDOR declara que los planos se encuentran en trámites para su debida aprobación por las autoridades competentes y los cuales EL PROMITENTE COMPRADOR declara conocer satisfactoriamente, que en lo sucesivo se llamarán LOS PLANOS. EL PROMITENTE COMPRADOR declara que que acep acepta ta cual cualqu quie ierr cambi ambio o que que por por razo razone ness técn técnic icas as y otra otrass causa ausass justificadas, justificadas, a juicio juicio de EL PROMITENTE PROMITENTE VENDEDOR, sean necesarias necesarias durante el desarrollo del proyecto entendiéndose que si alguno de estos cambios causare menoscabo del tamaño de EL APARTAMENTO, esto será acordado con EL PROMITENTE COMPRADOR. Adicionalmente, LAS PARTES establecen que el anteproyecto mencionado en el presente contrato forma parte integral del mismo. TERCERA:
Declara EL PROMITENTE VENDEDOR que EL EDIFICIO constará de veintitrés (23) losas, con un total aproximado de dieciocho (18) apartamentos de dos (2) niveles y un (1) penthouse, un lobby privado de acceso a EL EDIFI DIFICI CIO O, una una plan planta ta baja baja para para estac stacio ion namie amient ntos os y tre tres (3) losa losass de estaci estaciona onamie miento ntoss privado privadoss para EL EDIFICI EDIFICIO. O. El EDIFIC EDIFICIO IO será totalm totalment ente e priv privad ado o y cont contar ará á con con ofic oficin ina a de segu seguri rida dad, d, una una entr entrad ada, a, una una sali salida da,, estacionamientos de visita, área social y recreativa con piscina, salón de fiestas, porta cochera (drive way), gimnasio, sauna, entre otros. CUARTA:
Declara EL PROMITENTE VENDEDOR que por este medio se obliga a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, libre de gravámenes, comp compro rome meti tién éndo dose se al sane saneam amie ient nto o en caso aso de evic evicci ción ón y decl declar ara a EL PROM PROMIT ITEN ENTE TE COMP COMPRA RADO DOR R que que se obli obliga ga a comp compra rarr EL APAR APARTA TAME MENT NTO O identificado identificado con el No. ____ ubicado en el nivel _____ de apartamentos, apartamentos, que en QUINTA:
lo sucesivo se denominará EL APARTAMENTO, por el convenido precio de ________________________ dólares. La escritura de compraventa por medio de la cual se transfiera la propiedad de dicho apartamento a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, se otorgará a más tardar sesenta (60) días contados a partir de la fecha de expedición del permiso de ocupación de EL EDIFICIO. En caso de que EL PROMITENTE COMPRADOR requiera de financiamiento bancario para la compra DEL APARTAMENTO, se compromete a tener aprobado dicho financiamiento por el banco, dentro de un plazo de noventa (90) días calendarios contados a partir de la fecha de suscripción del presente contrato de promesa de compraventa. Queda convenido que EL PROMITENTE VENDEDOR no será responsable si la escritura de compraventa definitiva no pudiese otorgarse dentro de los términos convenidos por causas no imputables a él, tales como circunstancias fuera de su control, caso fortuito o fuerza mayor. En estos casos, la escritura se otorgará tan pronto hubiese desaparecido las causas que impedían su otorgamiento. Que el precio de venta ha sido acordado teniendo en cuenta los costos de mano de obra, prestaciones laborales vigentes a la fecha del presente contrato. Queda claramente convenido que cualquier aumento en el costo de los salarios mínimos, prestaciones laborales fijadas en las convenciones colectivas, mejoras que se incorporen a la obra, la creación de nuevos impuestos por parte del Gobierno o el aumento de los existentes, que incidan en el costo de EL EDIFICIO ocasionará un aumento en el precio de venta mencionado en la cláusula anterior. Sin embargo, estos posibles aumentos en los costos, que serán debidamente comprobados, no podrán aumentar en más del cinco por ciento (5%) del precio de venta de EL APARTAMENTO establecido en la cláusula quinta del presente contrato y será pagado junto con el último pago que se deba hacer de conformidad con lo acordado en el presente contrato. SEXTA:
En caso de que ocurrieren los aumentos establecidos en la presente cláusula, EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete una vez terminado EL APARTAMENTO a notificar por escrito a EL PROMITENTE COMPRADOR el valor final de tal aumento. EL APARTAMENTO objeto del presente contrato tendrá una superficie aproximada de _____________ metros cuadrados ( mts2) y ha sido diseñado para contener: 3 recamaras, 4.5 baños, sala, comedor, cocina, lavandería, cuarto de empleada, chuta de basura, balcón, salón familiar. SEPTIMA:
EL PROMITENTE COMPRADOR tendrá derecho al uso estacionamientos, los cuales serán asignados posteriormente.
de
dos
(2)
EL APARTAMENTO será entregado con los siguientes acabados según los planos de los arquitectos, a saber: 1. Piso de cerámica importada en todas las áreas del apartamento; 2. Todas las divisiones o paredes serán de bloques repelladas en ambas caras en todas las áreas de EL APARTAMENTO; 3. Muebles de cocina modulares; 4. Sanitarios y griferías importados; 5. Azulejos importados en la cocina y baños; 6. Ferretería importada; 7. Puertas; 8. Clóset en todas las recámaras; 9. Ventanales de aluminio y vidrio; 10. Accesorios de baño.
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Queda expresamente convenido que el precio de venta no incluye el costo de suministro ni instalación de las lámparas del apartamento, las cuales correrán por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR. EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a pagar el precio de venta establecido en la cláusula quinta del presente contrato y cuyo monto alcanza la totalidad de ___________________dólares americanos (USD ), de la siguiente forma: 1. La suma de ___________________dólares americanos (USD ), equivalente al diez porciento (10%) del total del monto convenido entre las partes, en concepto de separación, suma esta que EL PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido a su entera satisfacción el día ________ de 2005. ), equivalente al 2. La suma de ______________ dólares americanos (USD quince porciento (15%) del total del monto convenido entre Las Partes, en concepto de abono, suma esta que EL PROMITENTE COMPRADOR declara pagar a entera satisfacción de EL PROMITENTE VENDEDOR en un término no mayor a los cuatro (4) meses contados a partir de la fecha de suscripción del presente contrato. Igualmente, EL PROMITENTE COMPRADOR después de haber cumplido con lo estipulado en el presente numeral, tendrá el término de dos (2) meses para presentar a EL PROMITENTE VENDEDOR el saldo remanente del valor de venta de EL APARTAMENTO, mediante carta de promesa de pago irrevocable expedida por un banco de la localidad y aceptado por EL PROMITENTE VENDEDOR. 3. En la eventualidad de que EL PROMITENTE COMPRADOR no pudiese afrontar la obligación descrita en el numeral dos (2) de la presente cláusula, EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a presentar a EL PROMITENTE VENDEDOR carta de promesa de pago irrevocable emitida por una institución bancaria de la localidad, aceptable por EL PROMITENTE VENDEDOR, en virtud de la cual dicho banco se compromete irrevocablemente a efectuar el pago de _________, suma que corresponde al saldo del precio de compraventa al momento en que la correspondiente escritura pública de compraventa, objeto del presente contrato este debidamente inscrita en el Registro Público. La carta de promesa de pago irrevocable será entregada en un término no mayor a los cuatro (4) meses contados a partir de la fecha de suscripción del presente contrato. OCTAVA:
EL PROMITENTE VENDEDOR declara que la construcción y venta de EL APARTAMENTO se ejecutará dentro de un plazo aproximado de doce (12) meses, más seis (6) meses adicionales contados a partir de la fecha de expedición del permiso de construcción. Este plazo se extenderá automáticamente por el tiempo que sea necesario, si por causas ajenas a EL PROMITENTE VENDEDOR ocurriera una o cualquiera de las siguientes situaciones: 1. Que la empresa de energía eléctrica o IDAAN no realizaran oportunamente las conexiones domiciliarias de EL EDIFICIO; 2. Si el Cuerpo de Bomberos o la Alcaldía Municipal no expidieran oportunamente los permisos de ocupación; 3. Si el Ministerio de Vivienda demorare la aprobación del Reglamento de Propiedad Horizontal; 4. Por causas de huelga o problemas en la industria de la construcción; 5. Cualquier otra causa no imputable a EL PROMITENTE VENDEDOR como son los casos de fuerza mayor o caso fortuito. En caso de producirse cualquiera de estos supuestos las partes contratantes renuncian irrevocablemente a presentar demandas o reclamaciones de cualquier índole. NOVENA:
EL PROMITENTE VENDEDOR advierte a EL PROMITENTE COMPRADOR que no podrá hacer cambios o adiciones a EL APARTAMENTO, aunque pague los costos, sino hasta que la construcción de EL EDIFICIO haya sido concluida y formalmente entregada y obtenido el permiso de ocupación correspondiente, salvo que reciba aprobación previa y por escrito de EL PROMITENTE VENDEDOR. DECIMA:
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EL PROMITENTE COMPRADOR acepta que EL PROMITENTE VENDEDOR podrá efectuar los cambios que crea convenientes en el anteproyecto, elaborar planos definitivos e introducir cambios a éstos a su discreción, sin que ello requiera del consentimiento o la comunicación previa a EL PROMITENTE COMPRADOR, siempre y cuando estos no afecten el diseño básico de EL APARTAMENTO y la estructura arquitectónica de EL EDIFICIO. DECIMA PRIMERA:
EL PROMITENTE VENDEDOR hará por su cuenta los trámites para obtener en el Ministerio de Vivienda la aprobación del Reglamento de Copropiedad que regirá a EL EDIFICIO. DECIMA SEGUNDA:
Declara EL PROMITENTE COMPRADOR que acepta las siguientes obligaciones: 1. Aceptar en su totalidad el Reglamento de Copropiedad del P.H. PREMIER LOFT o como se designe el P.H., así como cumplir y ajustarse a las obligaciones y restricciones que imponga dicho Reglamento, una vez el mismo sea aprobado y se encuentre inscrito en el Registro Público; 2. Entregar oportunamente toda la documentación necesaria para el perfeccionamiento del contrato de compraventa definitivo y de la hipoteca, si éste fuera el caso, así como los paz y salvos y documentación requerida para la inscripción de la escritura respectiva en el Registro Público; 3. Aceptar como administrador de EL EDIFICIO por el periodo de los primeros tres (3) años a la persona natural o jurídica que designe EL PROMITENTE VENDEDOR. Terminado este periodo se seguirá lo estipulado en el Reglamento de Copropiedad; 4. No instalar unidades de aire acondicionado de pared y/o ventana en EL EDIFICIO, con el fin de no alterar la fachada del mismo. Se establece que el tipo de aires acondicionados a instalarse en EL EDIFICIO será de tipo split únicamente y los mismos serán ubicados en los lugares previstos en los planos arquitectónicos; 5. Entregar a EL PROMITENTE VENDEDOR a la fecha de expedición del permiso de ocupación, la suma de DOS DÓLARES AMERICANOS (USD 2.00) por metro cuadrado del apartamento, para formar parte de un fondo inicial de administración el cual dispondrá EL PROMITENTE VENDEDOR o el Administrador designado, con la obligación de rendir cuentas a la Asamblea General de Propietarios; 6. Pagar las cuotas que sean fijadas por la Asamblea de Propietarios o para los gastos de administración y mantenimiento de las áreas comunes de EL EDIFICIO a partir de la fecha de expedición del permiso de ocupación; 7. No alterar parcialmente ni totalmente la fachada exterior del apartamento, al menos que sea una decisión unánime de todos los compradores de EL EDIFICIO y que ésta haya sido aprobada por EL PROMITENTE VENDEDOR y la empresa constructora _______________; 8. Pagar cualesquiera gastos de inscripción, notariales y/o legales en que se deba incurrir para la realización de la compraventa prometida; 9. Cualquier morosidad respecto al pago de las cuotas previstas en los numerales 5 y 6 de la presente cláusula, causaran un recargo del diez por ciento (10%) mensual; y 10. Aceptar que habrá un régimen especial de propiedad sobre la azotea de EL EDIFICIO, la cual pertenecerá en propiedad a EL PROMITENTE VENDEDOR. DECIMA TERCERA:
EL PROMITENTE VENDEDOR conviene en poner a disposición de EL PROMITENTE COMPRADOR, el apartamento a que se refiere este contrato, para que éste a su arbitrio lo use o no, una vez que se cumplan los siguientes requisitos: 1. Que se hayan obtenido los permisos de ocupación de las autoridades correspondientes; DECIMO
CUARTA:
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2. Que EL PROMITENTE COMPRADOR haya cumplido con los pagos y acuerdos establecidos en la cláusula octava del presente contrato; y 3. Que EL PROMITENTE COMPRADOR haya entregado a EL PROMITENTE VENDEDOR la totalidad del precio de venta del apartamento pactado y objeto del presente contrato a que hace referencia la cláusula octava. Si la escritura de compraventa no llega a formalizarse por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR o éste no entregara los documentos necesarios para la protocolización y registro de la escritura, o sino firma la escritura de compraventa dentro del plazo señalado en las cláusulas quinta y décima tercera del presente contrato, o si EL PROMITENTE COMPRADOR incumple con cualquiera de las obligaciones contraídas en el presente contrato, se entenderá que EL PROMITENTE COMPRADOR ha incumplido la obligación de compra y dará derecho a EL PROMITENTE VENDEDOR a exigir el cumplimiento de la obligación de que se trate o dar por resuelto este contrato de pleno derecho y sin necesidad de recurrir a los Tribunales de Justicia, quedando facultado para retener en concepto de cláusula penal todas las sumas que EL PROMITENTE COMPRADOR le haya pagado a buena cuenta de la compra. DECIMO QUINTA:
En caso de que después de la firma del presente contrato, surgiera cualquier circunstancia de cualquier naturaleza que impida la ejecución de la construcción de EL EDIFICIO en condiciones normales y/o hagan que su ejecución represente demasiado riesgo para EL PROMITENTE VENDEDOR, éste se reserva por si solo el derecho de desistir de la construcción de EL EDIFICIO y además por razones de tales circunstancias declarar resuelto el presente contrato, o bien si el contrato de compraventa no pueda ejecutarse por causas imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR. Si esto ocurriera, EL PROMITENTE VENDEDOR devolverá a EL PROMITENTE COMPRADOR todo el dinero que éste le hubiere abonado, sin que exista derecho por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR de exigir suma adicional alguna en concepto de intereses o indemnización por daños y perjuicios, por lo que, EL PROMITENTE COMPRADOR renuncia a cualquier reclamación por ésta circunstancia o causa. DECIMO SEXTA:
A partir de la fecha de expedición del permiso de ocupación y/o de la fecha de entrega de llaves de EL APARTAMENTO, serán por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR todas las tasas, derechos, impuestos y demás gastos inherentes a dicha propiedad. Igualmente, pagará los gastos de instalación de los servicios tales como agua, electricidad, teléfono, cable, internet, así como todas las cuotas de mantenimiento y administración que imponga el Reglamento de Propiedad Horizontal de EL EDIFICIO. Queda claramente convenido que el precio de venta de EL APARTAMENTO no incluye el costo de lámparas, rejas o la instalación de aires acondicionados y cualquier otro aparato electrodoméstico de ningún tipo. DECIMO SEPTIMA:
Declara EL PROMITENTE COMPRADOR que a partir de la fecha de la entrega de las llaves de su apartamento será el único responsable por cualquier tipo de daños que sufra EL APARTAMENTO por actos vandálicos, robos, hurtos, inundaciones o cualesquiera otros producidos por causas no imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR. DECIMO OCTAVA:
El hecho de que una de las partes permita una o varias veces que la otra incumpla sus obligaciones o las cumpla parcialmente o imperfectamente o en forma distinta a lo pactado o no insista en el cumplimiento de tales obligaciones o no ejerza oportunamente los derechos contractuales o legales que le corresponden, no se reputara a modificación del presente contrato ni impedirá en ningún caso para que dicha parte en el futuro insista en el fiel cumplimiento de las obligaciones a cargo de la otra, o ejerza los derechos que le corresponden de conformidad con las leyes y el presente contrato. DECIMO NOVENA:
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Cualquier litigio o controversia que surja de este contrato así como de su interpretación, aplicación, ejecución y terminación deberán resolverse por medio de arbitraje en derecho, ejecutado por el Centro de Conciliación y Arbitraje de Panamá, Cámara de Comercio, Industrias y Agricultura de Panamá y conforme a sus reglamentos y procedimientos. VIGESIMO:
Los gastos legales de confección de minutas, notariales de escritura de compraventa, así como los gastos para su inscripción en el Registro Público, correrán por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR. VIGESIMO PRIMERA:
Para los efectos de éste contrato, las notificaciones que las partes deben efectuarse se harán a las siguientes direcciones: 1. EL PROMITENTE VENDEDOR Torre Advanced 099, Piso 6 Calle Ricardo Arias Teléfono 264-6405 Fax 264-6428 Email:
[email protected] 2. EL PROMITENTE COMPRADOR VIGESIMO SEGUNDA:
EL PROMITENTE COMPRADOR no podrá ceder ni transferir los derechos y obligaciones dimanantes del presente contrato sin el consentimiento previo y por escrito de EL PROMITENTE VENDEDOR. Queda entendido, sin embargo, que EL PROMITENTE VENDEDOR podrá traspasar, ceder o enajenar todos o parte de sus derechos y obligaciones del presente contrato sin el consentimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR. VIGESIMO TERCERA:
Declara EL PROMITENTE COMPRADOR que acepta el límite de responsabilidad de EL PROMITENTE VENDEDOR en concepto de daños por defectos de construcción el cual es de un (1) año solamente tal como lo indica la Ley, contado a partir de la fecha de expedición del permiso de ocupación. VIGESIMO CUARTA:
Las Partes se comprometen de manera irrevocable a suscribir la escritura de compraventa referida en el presente contrato tan pronto se encuentre lista y confeccionada. EL PROMITENTE COMPRADOR estará obligado a firmar una vez se le notifique por escrito que la documentación se encuentra completa y en regla; teniendo un término de cinco (5) días hábiles, luego de ser notificado para presentarse y suscribir la escritura de compraventa correspondiente. De no comparecer, se entenderá que existe negativa para firmar por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR, tomándose este hecho como incumplimiento y EL PROMITENTE VENDEDOR estará de común acuerdo en plena libertad de aplicar las medidas correspondientes estipuladas en el presente instrumento. VIGESIMO QUINTA:
En la eventualidad de no tener confeccionada y completa la documentación relacionada con la escritura de compraventa del inmueble, EL PROMITENTE VENDEDOR, a solicitud de EL PROMITENTE COMPRADOR, existiendo el permiso de ocupación correspondiente, podrá permitir la posesión y entrada física de EL PROMITENTE COMPRADOR a el apartamento en calidad de arrendamiento, el cual se pactará con un periodo de tres (3) meses y con un canon de arrendamiento de __________ (USD $ ). Dicha relación de arrendamiento se formalizará en documento separado y será parte integrante del presente contrato de promesa de compraventa, quedando sin efecto alguno al momento de perfeccionarse la compraventa del inmueble. VIGESIMO SEXTA:
VIGESIMO SEPTIMA:
La falta de cumplimiento por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR de cualquiera de las obligaciones y condiciones asumidas
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mediante este contrato, incluyendo el no pago de cualquiera de los compromisos indicados en el presente documento, dará derecho a EL PROMITENTE VENDEDOR a declarar en común acuerdo el presente contrato de plazo vencido y todas las sumas que EL PROMITENTE COMPRADOR hubiese pagado no le serán devueltas en concepto de daños y perjuicios, sin que EL PROMITENTE COMPRADOR tenga derecho a reclamo alguno. EL PROMITENTE VENDEDOR quedará en plena libertad de vender o traspasar a tercera persona EL INMUEBLE objeto de este contrato, sin necesidad de declaración judicial de resolución del mismo. Declaran LAS PARTES que aceptan de manera irrevocable todas y cada una de las cláusulas establecidas en el presente contrato de promesa de compraventa en los términos y condiciones expuestos. VIGESIMO
OCTAVA:
De acuerdo a lo que dispone el numeral 16 del artículo 973 del Código Fiscal, no se adhieren timbres fiscales a los dos (2) ejemplares de este contrato. VIGESIMO NOVENA:
EN FE DE LO CUAL, LAS PARTES suscriben el presente contrato en dos (2) ejemplares del mismo tenor y efecto, en la Ciudad de Panamá, República de Panamá a los ____________ ( ) días del mes de __________ del año dos mil cinco (2005) y reconocen su firma ante Notario Público. EL PROMITENTE VENDEDOR, COMPRADOR, _________________________ Javier Espinosa Jiménez Cédula No. 8-489-982 INMOBILIARIA LA NACION, S.A.
EL _________________________
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PROMITENTE
