UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL TÁCHIRA DECANATO DECANATO DE INVESTIGACIÓN INVESTIGAC IÓN Y POSTGRADO COORDINACIÓN DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y SOCIALES Especialización Avalúo de Bienes Inmuebles
Avalúo Avalúo de Activos Industriales
REGRESION LINEAL Simple y Múltiple Facilitador: MSc. Gustavo A. García MAYO DE 2016
REGRESION LINEAL
La aplicación de la estadística, inferencial para el caso de la valoración, que permita estim timar el valor pro probable ble de mercado de un bien dete determ rmin inad ado o en un momen omentto dado dado,, requ requie iere re del del uso uso de méto método doss ajustados al manejo de problemas de predicción, métodos conocidos también como métodos de Regresión. Regresión.
Los Los métodos odos de regresión sión,, se refie fieren a técnic cnicas as estad estadís ístic ticas as utiliz utilizada adass para para estudi estudiar ar la relac relación ión entre entre varia variable bless depend dependien iente tess e indepe independie ndient ntes, es, y estos estos se adaptan a una amplia variedad de situaciones.
Haciendo uso de los llamados Modelos Econométricos, se puede simular el comportamiento del valor de mercado de un bien en un determinado momento, a partir de una muestra representativa de la población de datos de que se disponga.
Un problema de estimación, que particularmente es de suma importancia en el campo de la valoración, es el alor Actua Actuall, bien sea a través de calculo de la variable Valor su predic dicción o pronosti osticco, a par partir tir de valore ores conocidos de otras variables.
Apli Aplica cand ndo o los los llam llamado adoss Mode Modelo loss Econ Econom omét étri rico cos, s, se puede simular el comportamiento comportamiento del valor de mercado de un bien, en un momento determinado, partiendo de una muestra representativa representativa de la población de d e datos de que se disponga.
Suponiendo que se busca conocer el valor de mercado de un apartamento. A todo tasador le parecerá lógico por ejemplo, que el valor del mismo (Precio Unitario) se incremente en la medida que se tenga mayor área de construcción; y al mismo tiempo, le parecerá lógico que el valor disminuya en la medida que aumente la edad cronológica.
Se podría establecer entonces la premisa de que existe una estrecha relación o correspondencia directa entre las las varia ariabl bles es área área y edad edad del del apar aparta tame ment nto o, con la variable precio unitario del mercado.
Este razonamiento conlleva a que el valor de mercado de el apartamento objeto de estudio se establecería como como una func funció ión n mate matemá mátic tica a de un dete determ rmina inado do numero de variables que pudiesen ser observadas y cuantificadas según el criterio y experiencia del tasador. tasador.
Como se puede observar, el asunto se centra en la determinación de una variable a ser explicada (Precio Unitario de Vivienda = y), conocida como varia ariabl ble e depe depend ndie ient nte; e; la cual cual esta estarrá relac elacio iona nada da con una una seri serie e de vari ariable abless expli xpliccativ tivas o predic edicttores, conoc onocid idas as como omo varia ariabl ble es independientes o represores.
Todo con el objeto de obtener un modelo de regresión que permita estimar o predecir el valor de la variable dependiente, en función de las variables inde indepe pendi ndien ente tess prev previa iame ment nte e sele selecc ccio iona nadas das por el tasador.
Regresión Regresión Lineal Simple REGRESION Regresión Regresión Lineal Múltiple
REGRESION LINEAL SIMPLE
Con la finalidad de explicar el método de regresión lineal simple, se considera la participación de únicamente dos variables (dependiente e independient independiente). e). Asi se tiene: tiene:
Ejemplo: Pred Predec ecir ir el Prec Precio io Unit Unitar ario io de un lote lote de terreno en función de su área , según los datos que se presentan a continuación:
PRECIO UN UNITARIO (Bs/m2)
AREA (m2)
5.200.000,00
410
5.600.000,00
405
6.200.000,00
385
6.900.000,00
375
7.250.000,00
360
7.900.000,00
355
8 300 000 00
345
Empleando la Hoja de Calculo Excel para su resolución se tiene
Una vez descargada la data o serie de referenciales en Excel, se puede observar que se trata de una variable a ser explicada y de una variable explicativa 6.900.000,00 7.900.000,00
Seguidamente Seguidamente se hace click en la pestaña Datos, en el borde superior de la hoja de calculo
Una vez desplegada la pestaña Datos, se Analisis de Datos, Datos, sobre busca la opción Analisis la cual se hace click para su despliegue
Desplegado este cuadro de dialogo, se busca la opción Regresion, y se da aceptar
