INTRODUCCIÓN El objetivo del presente trabajo es ampliar nuestros conocimientos en el campo del derecho notarial, para el estudiante de derecho; en el que se elaboro una escritura de ampliación en la que se consigno erróneamente las medidas y colindancias, la doctrina habla sobre lo que es la nulidad de forma y de fondo, y sobre los requisitos esenciales para la elaboración de cada uno de los instrumentos públicos establecidos en el Código de Notariado en los artículos 29, 31, 32, 33 entre otros.
IMPUGNACION DEL INSTRUMENTO PUBLICO: Según la enciclopedia, jurídica, citada por Peloci “ se entiende por impugnación la actividad encaminada a combatir la validez o eficacia de algo que puede tener trascendencia en el campo de lo jurídico”. Con relación al documento notarial son dos las causas que pueden dar origen a su impugnación: 1). cuando existen vicios en su formación referentes al autor o por defectos de forma, la acción que cuadra es la nulidad. 2.) La alteración de la verdad formal como tal, por eso se le llama falsedad documental y no de verdad sustancial por que este ultimo importa simulación, que es un vicio del acto jurídico y no del documento; genuinidad de sus formas o de la veracidad que deben tener las menciones del notario que asigna al documento carácter de instrumento público y hacen plena fe ERGA OMNES:
NULIDAD:
CONCEPTO DE NULIDAD Para Guillermo Cabanellas: Nulidad es Carencia de valor, falta de eficacia, incapacidad Inexistencia ilegalidad absoluta de un acto. Dentro de la técnica jurídica nulidad constituye constituye tanto el estado de un acto que se considera no sucedido, como vicio que impide a ese acto. La producción de sus efectos. La nulidad puede resultar de la falta de condiciones necesarias y relativas, sea de cualidades personales de las partes; sea de la esencia del acto. Lo cual comprende sobre toda la existencia de la voluntad y las observancias de los prescritos del acto. Puede resultar también de la ley los jueces pueden dictar otras nulidades de los actos jurídicos que expresamente establecidos en los códigos
Para Nery Roberto Muñoz. Por nulidad se entiende la ineficacia en un acto jurídico como consecuencia de carecer de las condiciones necesarias para su validez sean ellas de fondo o de forma.
Salas expone con respecto a la nulidad desde el punto de vista notarial como la incapacidad de un instrumento público para producir efectos jurídicos, por mediar algún vicio en su contenido o en su parte formal Otros autores: Nulidad es el vicio de que adolece un acto jurídico si se ha realizado con violación u omisión de ciertas formas o requisitos indispensables para considerarlos como válido. CLASES DE NULIDADES: 1. Nulidad de Fondo 2. Nulidad de Forma 1.) NULIDAD DE FONDO: Se produce cuando el documento es ineficaz por que el acto o contrato que contiene esta afectado por un vicio que lo invalida y se rige por los actos del derecho civil o el código de comercio según el caso (nulidad contractual o negocial ) Detal manera se entiende por nulidad de la sanción inherente a todo acto jurídico celebrado sin observarse las reglas establecidas por la ley para asegurar la defensa del interés general o para expresar la protección de un la protección de un interés privado de donde deviene que “cuando no se ha cumplido con la ley al celebrar el negocio jurídico”, se produce la nulidad de este la cual se ha dado en llamarla NULIDAD DE FONDO cuyo estudio pertenece a la del Derecho sustantivo (Código Civil y Código de Comercio ) que se rige las normas y existencias de dicho negocio Para poder subsanar un error de fondo en una escritura publica deben de comparecer ante el notario los mismos otorgantes del documento que contenga el error. EJEMPLO: Si se trata de una escritura de compra venta o de un mandato y no se cumplen con las normas establecidas para estas figuras. 2.) NULIDAD DE FORMA O INSTRUMENTAL: Es la que mas interesa al derecho notarial porque afecta al documento considerando en si mismo, y como continente de un acto o negocio jurídico. desde luego que la nulidad instrumental afecta indirectamente la validez del acto o negocio. de. Cuando la infracción de la ley es con respecto a la forma del documento que contiene el negocio jurídico, es decir que no se llenará las formalidades de presencia, o sea las contenidas en el Derecho de
Notarial, se designa con el nombre de NULIDAD DE FORMA O L, y que proviene de no cumplirse con los requisitos que señala el Código de Notariado y además de los requisitos contenidos en el Articulo 14 Serán nulas las adiciones, entrerrenglonaduras y testados, si no se salvan al final del documento y antes de las firmas. para poder subsanar los errores de forma puede hacerlo el mismo Notario sin la comparecencia de las partes. La nulidad formal está sometida a tres principios fundamentales: 1. Principio de Excepcionalidad 2. Principio de finalidad 3. principio de subsanabilidad PRINCIPIO DE EXCEPCIONALIDAD: Debido a la fe pública de que están dotados los instrumentos públicos solo son nulos en caso expresamente contemplados por la ley, ya sea en forma directa o indirecta. No existen nulidades notariales por analogía o cualquier otro medio de interpretación extensivo, dado que dentro del ámbito del Derecho Notarial, predomina el interés de los particulares. PRINCIPIO DE FINANLIDAD: La finalidad del instrumento público prevalece sobre la mera formalidad. La nulidad formal del instrumento no implica una total falta de eficacia jurídica, sino tan solo, un decaimiento de la misma. PRINCIPIO DE SUBSANABILIDAD: En cuanto a la nulidad de un acto jurídico, es diferente a la subsanabilidad en las omisiones instrumentales. En esta se manifiesta como una consecuencia necesario del principio de finalidad del instrumento público debe prevalecer sobre el simple formalismo de la misma. La subsanabilidad del instrumento se realiza por medio de las escrituras de ampliación o de modificación Articulo 77 Código de Notariado inciso e) las escritas de aclaración y de ampliación que tengan por objeto único, enmendar errores u omisiones de forman en que hubiere incurrido siempre que no sean de los contemplados en el articulo 96. Articulo 29 Código de Notariado: indica cuales son los requisitos que contendrán los instrumentos públicos de vecindad El articulo 31 Código de Notariado establece cuales son las formalidades esenciales de los instrumentos públicos. 1. lugar y fecha del otorgamiento 2. Nombres y Apellidos de los Otorgantes.
3. Razón de haber tenido a la vista los documentos que acreditan la representación legal suficiente de quien comparezca en nombre de otro 4. La intervención de intérprete, cuando el otorgante ignore el español. 5. La relación del acto o contrato con sus modalidades. 6. Las firmas de los que intervienen en el acto o contrato o la impresión digital en su caso. El Articulo 32 Código de Notariado indica que la omisión de las formalidades esenciales en instrumentos públicos, da acción a la parte interesada para demandar su nulidad, siempre que se ejercite dentro del termino de cuatro años, contados desde la fecha de su otorgamiento. El Articulo 33 Código de Notariado: Las omisiones de las formalidades esenciales, hace que incurra el notario en una multa de cinco a cincuenta quetzales según caso. Artículo 36 Código de Notariado. El notario pondrá al margen de la escritura matriz, razón de haber autorizado otra escritura que adicione aclare, modifique o rescinda; y también razonara los títulos y documentos que contenga a la vista y cuyo contenido sufra modificación, en virtud de los instrumentos que hubiere autorizado. Cada uno de los instrumentos públicos contienen formalidades especiales, formalidades esenciales y formalidades generales, como el caso de los testamentos y otras escrituras que establecen los artículos 42 La escritura publica de testamento además de las formalidades generales, contendrá las especiales indicadas en este mismo artículo. El Artículo 44 indica las formalidades esenciales de los testamentos y donación por causa de muerte además de las consignadas en el artículo 31del mismo cuerpo legal. Y así el Código de notariado en los artículos 46 establece que la escritura constitutiva de sociedad además de las estipulaciones propias de la clase a que corresponda, contendrá los que establece el presente artículo, pero también los que indica el Artículo 47 Código de Notariado. El artículo 48 hace mención de los requisitos que deben contener la escritura de sociedad en comandita; además de los requisitos generales, el articulo 49 indica cuales son los requisitos que debe de contener las escrituras que constituyen hipoteca de cédulas. La de prenda agraria los requisitos para la misma están
contenidos en el Articulo 50. El Código de Notariado en el artículo 55 indica cuales son los requisitos para elaborar un acta de legalización.
PROYECTO DE ESCRITURA DE COMPRA DE FRACCION DE INMUEBLE RUSTICO QUE CONTIENE UN ERROR DE FONDO, YA QUE SE CONSIGNO LAS MEDIDAS DEL INMUEBLE INCORRECTAS.
NUMERO CUATRO (4) . En la ciudad de Guatemala, el veintidós de noviembre de dos mil, ANTE MI: BERTA
ROSALINA
BARRENO
GONZALEZ,
Notario
comparecen por una parte el señor -------, de treinta años de edad, soltero, guatemalteco, Jornalero, con domicilio en el Departamento de Escuintla, y de paso por esta ciudad, se identifica con la cédula de vecindad número de Orden E guión cinco y registro diez mil setecientos ochenta y uno (E-5 10,781), extendida por el Alcalde Municipal del Departamento de Escuintla. Y por la otra parte la señora MARIA DEL ROSARIO LOPEZ TOLEDO, de setenta y tres años de edad, casada, guatemalteca, Ama de Casa, de este domicilio, se identifica con la cédula de vecindad número de Orden A guión Uno y registro ciento veinte mil ochocientos dieciséis (A-1 120816), extendida por el Alcalde Municipal de esta ciudad capital, quien actúa en su calidad de PRESIDENTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION de la entidad ---, SOCIEDAD ANONIMA lo que acredita con el acta notarial de su nombramiento autorizada en esta ciudad el once de noviembre de mil novecientos noventa y siete, por el notario Luis Schlesinger Biguria, la que quedó inscrita en el Registro Mercantil General de la República con el número ciento treinta y cinco mil trescientos ocho, folio doscientos catorce del libro setenta y tres de Auxiliares de Comercio. Hago constar que tengo a la vista la documentación con la cual acredita su personería la compareciente la cual es suficiente de conformidad con la ley y a mi juicio para la celebración de este contrato. Me aseguran los comparecientes ser de las generales antes anotadas, de hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por este acto celebran contrato de COMPRA VENTA DE FRACCION DE INMUEBLE RUSTICO, que se contiene en las cláusulas siguientes: PRIMERA: Me manifiesta el Señor: propietario de la finca rústica inscrita en el registro de la propiedad de la zona central con el número dos
mil, folio doscientos, del libro cincuenta E, de Guatemala y que consiste en un terreno sin construcción, ubicado en la Aldea El Carmen del Departamento de Guatemala, con el área, medidas y colindancias que le aparecen en su respectiva inscripción registral, menos las dos desmembraciones que a la fecha ha tenido, inmueble que carece de todo tipo de servicio. SEGUNDA: Sigue manifestando el Señor ____________, que y por el precio de DIEZ MIL QUETZALES, que declara tener recibidos el día de hoy a su entera satisfacción, vende al señora ______________, una fracción de terreno de DOS CIENTOS METROS CUADRADOS, que para formar finca nueva habrá de desmembrarse de la finca matriz, identificada en la cláusula primera, con las siguientes medidas y colindancias: Al norte diez metros con el Señor __________________, al sur diez metros con finca matriz, al Oriente veinte metros con Roberto García y al poniente veinte metros con finca matriz, área, medidas y colindancias que constan en el plano levantado para el efecto por el Ingeniero Civil Félix Octavio Rosales, colegiado número quinientos sesenta y nueve. y que se acompaña en original.
TERCERA:
Por su parte manifiesta el señor
______________, que en los términos relacionados, acepta la compraventa de la fracción de terreno que por este acto se le hace rogando al Señor Registrador de la inscripción del primer testimonio. CUARTA: Yo el Notario, doy fe, de todo lo expuesto, de que tengo a la vista la documentación aquí relacionada, así como el primer testimonio de la escritura pública número ---, autorizada por el Notario ---, en esta ciudad con fecha --- y por designación de los otorgantes, doy lectura a lo escrito e impuestos de su contenido, objeto, validez y efectos legales y obligación del registro, lo aceptan, ratifican y firman con el Notario que autoriza. F.) ________________________
F.) _________________________
ANTE MI: F.) __________________________
PRIMER TESTIMONIO: Es primer testimonio de la escritura pública numero cuatro, que autorice en esta ciudad el día __________ del presente año y que para entregar a la señor___________________ extiendo numero sello y firmo en dos hojas, siendo la primera en papel especial de fotocopia tomada en ambos lados que concuerda fiel y exactamente con su original y la segunda que es la presente. Se hace constar que el impuesto al valor agregado (IVA) se hizo en efectivo conforme formulario SAT dos mil trescientos (SAT 2300) número cuarenta mil novecientos uno (40901) por la cantidad de ________ y que se acompaña en original y copia simple. En la ciudad de Guatemala el día ________ del dos mil tres.
TESTIMONIO ESPECIAL Es testimonio especial de la escritura público número cuatro, que autorice en esta ciudad el día _________ del presente año y que para entregar al ARCHIVO GENERAL DE PROTOCOLOS, extiendo, numero sello y firmo en dos hojas, siendo la primera en papel especial de fotocopia y la segunda que es la presente. Se hace constar que el impuesto del timbre notarial se adhirió en la primera hoja. En ciudad de Guatemala, el día _______ del año dos mil tres.
PROYECTO DE ESCRITURA DE AMPLIACIÓN DE COMPRAVENTE DE ESCRITURA
DE
FRACCION
DE
INMUEBLE
RUSTICO
POR
HABER
CONSIGNADO LAS MEDIDAS ERRÓNEAMENTE.
NUMERO DIEZ (10) . En la ciudad de Guatemala, el veintidós de noviembre de dos mil, ANTE MI: BERTA ROSALINA BARRENO GONZALEZ, Notario comparecen por una parte la señora MARIA DEL ROSARIO LOPEZ TOLEDO, de setenta y tres años de edad, casada, guatemalteca, Ama de Casa, de este domicilio, se identifica con la cédula de vecindad número de Orden A guión Uno y registro ciento veinte mil ochocientos dieciséis (A-1 120816), extendida por el Alcalde Municipal de esta ciudad capital, quien actúa en su calidad de PRESIDENTE DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION de la entidad ---, SOCIEDAD ANONIMA lo que acredita con el acta notarial de su nombramiento autorizada en esta ciudad el once de noviembre de mil novecientos noventa y siete, por el notario Luis Schlesinger Biguria, la que quedó inscrita en el Registro Mercantil General de la República con el número ciento treinta y cinco mil trescientos ocho, folio doscientos catorce del libro setenta y tres de Auxiliares de Comercio. Hago constar que tengo a la vista la documentación con la cual acredita su personería la compareciente la cual es suficiente de conformidad con la ley y a mi juicio para la celebración de este contrato y por la otra parte el señor -------, de treinta años de edad, soltero, guatemalteco, Jornalero, con domicilio en el Departamento de Escuintla, y de paso por esta ciudad, se identifica con la cédula de vecindad número de Orden E guión cinco y registro diez mil setecientos ochenta y uno (E-5 10,781), extendida por el Alcalde Municipal del Departamento de Escuintla. Me aseguran los comparecientes ser de las generales antes anotadas, de hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por este acto celebran AMPLIACION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FRACCION DE BIEN INMUEBLE RUSTICO, de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: Manifiestan los comparecientes que mediante la escritura pública número nueve, autorizada en esta ciudad el diecinueve de marzo de mil novecientos noventa y siete, por el suscrito Notario, celebraron contrato de Compraventa de Fracción de Bien Inmueble Rústico con las estipulaciones contenidas en el mismo. SEGUNDA:
Continúan manifestando los comparecientes que por este acto comparecen a ampliar la escritura antes relacionado en el sentido de que por un error se anotó un área diferente, al igual que las medidas y colindancias que le corresponden a la fracción que se vende, por lo cual el área y las medidas y colindancias serán las siguientes: el área es de trescientos cuarenta y seis punto ochenta y tres metros cuadrados; AL NORESTE: quince punto veinte metros lineales con Adrián Estrada, AL ESTE: veintiocho punto veinte metros lineales con René Chamboronsky; AL SUR: diez punto cero seis metros lineales con calle de por medio y Antonio Ramírez y Rigoberto Osorio; AL OESTE: veintisiete metros con cuarenta y cinco metros lineales con Juan Francisco del Cid. De conformidad con el plano elaborado por el Ingeniero Civil Félix Octavio Rosales colegiado número quinientos sesenta y nueve. En tal virtud procedemos a ampliar y corregir los aspectos relacionados en la escritura antes identificada. TERCERA: Manifiestan los comparecientes que acepta el contenido íntegro del presente instrumento. Yo, El Notario DOY FE: Que les leí íntegramente el contenido del presente instrumento; de haber tenido a la vista los documentos con los cuales se identificaron los otorgantes, así como el primer testimonio de la escritura pública número nueve, autorizada en esta ciudad el diecinueve de marzo de mil novecientos noventa y siete, por el Infrascrito Notario y la documentación con la cual acredita su personería la señora --------------. Quienes bien enterados por mi de su contenido, objeto, validez y demás efectos legales y la obligación de registro e inscripción lo, ratifican, aceptan y firman con el Notario autorizante.
F.)_____________________
F.)__________________
ANTE MI: F)________________________
PRIMER TESTIMONIO: Es primer testimonio de la escritura pública numero diez, que autorice en esta ciudad el día __________ del presente año y que para entregar a la señora _________ extiendo numero sello y firmo en dos hojas, siendo la primera en papel especial de fotocopia tomada en ambos lados que concuerda fiel y exactamente de su original y la segunda que es la presente. En la ciudad de Guatemala el día __________ del dos mil tres.
TESTIMONIO ESPECIAL Es testimonio especial de la escritura público número veinte, que autorice en esta ciudad el día ---------------- del presente año y que para entregar al ARCHIVO GENERAL DE PROTOCOLOS, extiendo, numero sello y firmo en dos hojas, siendo la primera en papel especial de fotocopia y la segunda que es la presente. Se hace constar que el impuesto del timbre notarial se adhirió en la primera hoja. En ciudad de Guatemala, el día _______ del año dos mil tres.
SEÑOR DIRECTOR DE LA DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALUOS DE BIENES INMUELES
DICABI Para los efectos legales informo a usted que con fecha ______ que autorice la escritura numero _______________ que contiene COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE RUSTICO Y AMPLIACIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE RUSTICO, con los siguientes datos. Vendedor :
Carlos De León Medina
Cedula de Vecindad:
E-5 10,781 Extendida Por el Alcalde Municipal del Escuintla
Comprador:
Maria del Rosario López Toledo
Cedula:
A-1 120816 Extendida por el Alcalde Municipal de Guatemala, Departamento de Guatemala
Inmueble Vendido:
Fracción de Inmueble Rustico
Dirección del Inmueble:
Aldea El Carmen, Departamento de Guatemala
Precio de Venta:
Q. 10,000.00
Área: Matricula Del Vendedor: Numero Catastral: Numero de Control: Fecha de Primer Testimonio:
12 de Mayo del Año 2003
Guatemala 27 de Mayo del Año 2003
F.) _____________________ Notario
SEÑOR DIRECTOR DE LA MUNICIPALIDAD DE GUATEMALA
Para los efectos correspondientes al traspaso y anotación en libro correspondiente atentamente aviso que a través de Escritura Numero ______ de Fecha _____ Notario Numero _____ se realizo el siguiente Contrato de Compraventa de Fracción de inmueble Rustico y Ampliación de Fracción de Inmueble Rustico, en la forma siguiente:
Vendedor:
Carlos De León Medina
Numero de Cedula:
E-5 1078, Extendida por el Alcalde Municipal del Departamento de De Escuintla.
Comprador:
Maria Del Rosario López Toledo
Numero de Cedula:
A-1 120816 Extendida por el Alcalde Municipal del Departamento de Guatemala.
Numero de Finca:
Dos Mil Folio 200 Libro 50 E
Dirección:
Aldea El Carmen, Departamento De Guatemala.
Matricula: Área Vendida:
Fracción
Dirección para Recibir Notificaciones y Cobros: Se acompaña fotocopia del primer testimonio debidamente registrado en el Registro de La Propiedad. Guatemala 27 de Mayo del año 2003 F)_______________ Notario
BIBLIOGRAFÍA
Diccionario Enciclopédico Manuel Osorio Diccionario Enciclopédico Guillermo Cabanellas Libro de introducción al Estudio del Derecho de Nery Roberto Muñoz Código de Notariado Dirección De Catastro y Avaluó DICABI Municipalidad de Guatemala
