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CTUALIDAD CIVIL Y REGISTRAL
otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati que el objeto del mencionado contrato es la transferencia de las concesiones concesiones indicadas en el anexo I del mismo “incluyendo, a título gratuito, la propiedad de los terrenos super ficiales, que cubren o están en relación con las concesiones mineras”. mineras”. Asimismo, en la cláucláusula tercera de la misma escritura se señala que “El precio de la transferencia por el 100% (cien por ciento) de las concesiones mineras es la suma de US $ 4,130,000 (cuatro millones ciento treinta mil y 00/100 dólares de los Estados Unidos de América) a pagarse de acuerdo al siguiente detalle (...). Sulliden declara que el pago del precio se efectúa por las concesiones mineras en su conjunto, según relación contenida en el anexo I, y la propiedad de los terrenos super ficiales que se indican en forma referencial en el anexo I-A (...)”. Finalmente, en el numeral 4.6 de la cláusula 4 del precitado contrato, se indica que “En tanto Sulliden no cancele el precio total de la venta establecida en la cláusula tercera, de conformidad con el artículo 1119 del Código Civil, una hipoteca legal sobre las concesiones se inscribirá de pleno derecho. Las partes se comprometen a suscribir y formalizar diligentemente, una vez pagado el íntegro del precio, todos los documentos que fueran necesarios con el fin de levantar dicha hipoteca legal de las partidas de las concesiones mineras”. Como podrá apreciarse de lo estipulado en las cláusulas de la escritura referida previamente, existe contradicción respecto a la naturaleza
del contrato por el cual se transfiere la propiedad de los terrenos super ficiales (predios), pues en la cláusula segunda se estipula que las transferencias de dichos terrenos se efectúan a título gratuito y acorde con ello el precio está referido solamente a la transferencia de las concesiones mineras, conforme se indica en la primera parte de la cláusula tercera y en el numeral 4.6 de la cláusula cuarta, en donde expresamente se solicita la constitución de hipoteca legal solamente sobre las concesiones mineras; en tanto que en la parte final de la cláusula tercera se indica que el pago del precio se efectúa por las concesiones mineras, en su conjunto, y por la propiedad de los terrenos super ficiales. En consecuencia, corresponde que se aclare las referidas cláusulas contractuales a fin de determinar la naturaleza del contrato a través del cual se trans fieren las propiedades superficiales. Cabe señalar que de tratarse de una donación deberá cumplirse con el requisito de validez de dicho acto jurídico según se ha indicado en el último párrafo del punto 12 del análisis de la presente resolución. 14. De otro lado, de conformidad con lo prescrito por el artículo 928 del Reglamento General de los Registros Públicos, deberá cumplirse con presentar testimonio o parte notarial de la escritura pública del 5 de octubre de 1997 otorgada ante el notario Luis Martín Miranda Llaque, dado que la copia legalizada obrante en el título, no cumple con la formalidad exigida por el artículo citado; siendo este el documento
que contiene la descripción del inmueble materia de la solicitud de inmatriculación inmatriculación.. 15. Asimismo, se aprecia que se ha presentado copia simple de los planos de ubicación y perimétrico del predio así como de la memoria descriptiva visados por el PETT PETT,, por lo que resulta necesario se adjunte original o copia legalizada de los referidos documentos. 16. La presente resolución se expide en mérito a la Resolución Nº 010-2004-SUNARP/SN del 19 de febrero de 2004, mediante la cual se designa a la Primera Sala del Tribunal Registral para conocer el recurso venido en grado. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN REVOCAR la observación formulada por el Registrador de la Zona Registral N° II, Sede Chiclayo, Oficina Registral de Cajamarca al título referido en el encabezamiento y SEÑAdefectos advertidos LAR que el título tiene los defectos en los numerales 11, 12, 13, 14 y 15 del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese. MIRTHA RIVERA BEDREGAL Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral FERNANDO TARAZONA ALVARADO ALVARADO Vocal del Tribunal Registral FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN Vocal del Tribunal Registral
COMENTARIO:
La inmatriculación de predios Rosa Isabel Isabel
QUINTANA LIVIA(*)
1. INTRODUCCIÓN El Registro de la Propiedad Inmueble se creó en nuestro país por Ley de 1888, y a pesar del tiempo transcurrido puede advertirse que aún existen grandes extensiones de propiedad territorial que no han sido inmatriculadas, es decir, que nunca han tenido acceso a la vida registral (1). Esta situación se muestra patente en las o ficinas registrales del interior del país en donde son relativamente frecuentes las solicitudes de inscripción de primeras de dominio. La inmatriculación se define como el ingreso de una finca en el Registro, es decir, se trata de la primera inscripción referida a un predio determinado, con lo cual este comienza su vida o historia registral. Normalmente, la doctrina registral ha venido utilizando como 80
sinónimas las expresiones “inmatriculación” y “primera inscripción de dominio”, aun cuando teóricamente es posible encontrar una distinción conceptual entre ambas. El primer vocablo, técnicamente, se refiere a la operación de apertura de una hoja registral en virtud del ingreso de una nueva finca; luego de ella vendría separada la “primera inscripción” (segundo vocablo), en donde se daría noticia de la titularidad correspondiente a la nueva finca incorporada a la vida tabular. Se trata, pues, de dos operaciones distintas, en donde una es el necesario antecedente
lógico, presupuesto o antecedente de la otra. Sin embargo, esta distinción no existe en el Derecho peruano en donde se produce simultáneamente la incorporación de la finca como objeto, así como de las titularidades jurídicas que a ella le corresponden. La inmatriculación es, teóricamente, el asiento que exige una mayor cantidad de garantías para su extensión, ya que no se basa en asientos o declaraciones anteriores del Registro y, por el contrario, en él se basarán todas las inscripciones ulteriores(2). Por tal razón, y siempre en el ámbito hipotético,
(*) Abogada. Estudios Estudios de Maestría en Derecho. Derecho. Notarial y Registral por la Universidad Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Vega. Asistente de la Zona Registral Nº IX - Lima (1) GONZALES BARRÓN, Gunther. Estudio de la Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento de licencia de obra y declaratoria de fábrica y del régimen de propiedad exclusiva y común, Jurista Editores, Lima, 2006, p. 143. (2) PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos Reales. Derecho Hipotecario, Tomo II, CRPME, Madrid, 1999, p. 488.
JURISPRUDENCIA CIVIL YINFORME REGISTRAL COMENTADA PRÁCTICO CIVIL
el título suficiente para causar la primera inscripción de dominio debería ser rigurosamente preparado antes y, escrupulosamente, evaluado después, ya en sede registral. Empero, existe el problema que la excesiva dificultad en aceptar un título inmatriculador podría originar que una serie de predios no accedan a la publicidad registral, con el consiguiente efecto nocivo en su tráfico jurídico. En este sentido: “Parece que es un bien para la economía del Estado un adecuado funcionamiento y una cierta agilidad en el tráfico inmobiliario y en el crédito territorial. Constituye un mal de nuestra sociedad la vejez de las titularidades sobre los bienes raíces, la desidia de las propiedades y el desinterés por las inscripciones debido en gran parte a la carestía y a las dificultades de los trámites burocráticos (...) Por todo ello, el legislador ha tenido que arbitrar medios para conseguir que ingrese en el registro la mayor cantidad posible de titularidades o de bienes raíces, de suerte que se fomente, dentro de los límites exigidos por un mínimo de garantía, el acceso de la propiedad inmueble al registro”(3). De acuerdo con las necesidades concretas de política legislativa a efectos de favorecer la formalización de los predios, la circulación de la riqueza y la reactivación de la economía, nuestro país acoge en cierta medida una postura simplificadora, lo que implica la entrada de sistemas sencillos y rápidos de inmatriculación. Su finalidad es dotar a los ciudadanos de un título de propiedad seguro, que no solo permita su eficaz defensa judicial o extrajudicial ante quien pretende amenazarlo, sino que además sirva para movilizar el crédito territorial a través de hipotecas que permitan a los propietarios realizar inversiones productivas a favor de sus propias viviendas. En una reciente jurisprudencia registral de observancia obligatoria se ha precisado que: “tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el registrador se limitará a la cali ficación del título presentado y a la verificación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidos a otros predios” (Res. Nº 2282004-SUNARP-TR-L, del 16-04-2004, publicada el 01-10-2004). Ello nos lleva a inferir que en nuestro ordenamiento existe un principio, por lo menos jurisprudencial, por el cual “ante la duda o mera sospecha, se favorece a la inmatriculación”. Su justificación es
ACTUALIDAD JURÍDICA
muy clara: la formalización de la propiedad es en sí mismo un bien para la actividad económica y las instituciones estatales deben coadyuvar a ese fin, siempre que no exista en forma indubitada, claro está, alguna inscripción previa sobre ese mismo predio.
la inmatriculación con títulos de cinco años de antigüedad. Un ordenamiento jurídico racional exige que todas esas normas especiales se coordinen entre sí pues responden a un mismo esquema valorativo y justificativo de su existencia. Lamentablemente vemos que no siempre ocurre así.
2. PROBLEMAS
La razón de que se exija la antigüedad de cinco años es la siguiente: cuando una finca no tiene antecedentes en el Registro (nunca ha sido inscrita), se desconoce quién es el propietario de dicho bien y, aun cuando el solicitante exhiba un título de propiedad, este no acredita nada mientras no se pruebe que el transmitente sea realmente el propietario, y así sucesivamente hasta llegar a la adquisición inicial (“prueba diabólica”). Como no es razonable exigir tal cantidad de títulos, aquí nuevamente entra en juego la figura de la usucapión o prescripción adquisitiva de dominio. Si el solicitante tiene un título de propiedad y, además, es de presumir su buena fe, solamente necesita poseer por cinco años para convertirse en propietario, sin importar si el transmitente era un non-domino (artículo 950 del CC). Por tal razón, cuando la ley exige la antigüedad del título por no menos de cinco años, lo que verdaderamente ocurre es que también está presumiendo la posesión por ese lapso de tiempo. Es cierto que podría exigirse una prueba de la posesión, pero recuérdese que las excesivas formalidades para incorporar una finca en el Registro atentan gravemente contra la circulación de la riqueza.
La regulación de la inmatriculación ha sido objeto de sucesivas normas superpuestas unas a otras, lo que ha dado origen a dificultades interpretativas entre ellos. En este apartado trataremos de dar cuenta de algunos de esos problemas. Primero: Incoherencia advertida entre distint as leyes Son mecanismos de inmatriculación todos aquellos procedimientos legales que permiten una primera inscripción de dominio, esto es, la apertura de una hoja particular en el Registro destinada a representar una finca. Con el transcurso del tiempo, la ley ha ido estableciendo distintos mecanismos para lograr dicho objetivo, algunos más simples que otros, pero todos con la característica de responder a la misma finalidad. Además, la primera inscripción de dominio exige, cualquiera sea el mecanismo inmatriculador, que la finca no figure objetivamente inscrita con anterioridad, pues de lo contrario la primera inscripción no podría practicarse por estar ya hecha (4). El artículo 2018 del Código Civil contempla los dos mecanismos clásicos de inmatriculación: los títulos de propiedad con antigüedad de cinco años y los títulos supletorios declarados judicialmente cuando no existan documentos comprobadores del dominio. Ambos mecanismos son excluyentes entre sí, puesto que el primero opera cuando existen títulos de propiedad y el segundo cuando no existan dichos títulos. Estos dos mecanismos de inmatriculación se aplican cualquiera fuese la naturaleza del predio, ya sea urbano o rural, con edi ficaciones o sin ellas. Posteriormente, la Ley Nº 27157 ha simplificado los mecanismos de acceso al Registro, aun cuando su aplicación está reducida a los predios urbanos. Asimismo, la legislación especial del Cofopri (Organismo de Formalización de la Propiedad Informal) permite que sus títulos tengan la condición de inmatriculadores. Esta diversidad normativa ha dado lugar a problemas de coordinación entre las distintas normas, especialmente cuando se trata de una misma figura jurídica, esto es,
Además de los títulos de propiedad, y en el caso de los predios urbanos, se exigirá el plano catastral visado por la Municipalidad Distrital y el código catastral que esta le asigne al predio (artículo 1 del Decreto Supremo 00289-JUS; artículo 18, 1 del RIRP.), además de la ubicación georreferenciada de la finca a la Red Geodésica Nacional, referida al datum y proyección de coordenadas oficiales (artículo 17-c del RIRP.). En las zonas que no hayan sido objeto de levantamiento catastral, se acompañará la certificación negativa correspondiente, así como un plano de ubicación elaborado y suscrito por el verificador competente (artículo 18, 1 del RIRP.). En el caso de predios rurales, y además de los títulos de propiedad, se requerirá lo siguiente: a) Si la finca está ubicada en zonas catastradas, se presentará: i) certificado catastral otorgado por el
(3) DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Civitas, Madrid, 1995, p. 356. (4) ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. Tomo II, Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1954, p. 437.
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Cofopri (artículo 18, 2 del RIRP); ii) planos que contegan centroide, de ser el caso, código catastral y ubicación georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección de coordenadas oficiales (artículo 17-d del RIRP); iii) memoria descriptiva del predio autorizada por verificador donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, visado por el órgano competente, salvo que esta información se encuentre contenida en el certificado catastral (artículo 18, 2 del RIRP). b) Si la finca está ubicada en zonas no catastradas pero que cuentan con planos catastrales, se presentará: i) el plano catastral del predio en donde conste su código, ii) planos que contegan centroide, de ser el caso, código catastral y ubicación georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección de coordenadas oficiales (artículo 17-d del RIRP), iii) memoria descriptiva del predio autorizada por verificador donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, visado por el órgano competente, salvo que esta información se encuentre contenida en el plano catastral (artículo 18, 2 del RIRP). c) Si la finca está ubicada en zonas no catastradas y en áreas en donde no existen planos catastrales, se presentará: i) plano del predio elaborado y firmado por verificador donde se indique área, linderos y medidas perimétricas, debidamente visado por el Cofopri (artículo 18, 3 del RIRP); ii) planos que contegan centroide, de ser el caso, código catastral y ubicación georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección de coordenadas oficiales (artículo 17-d del RIRP). Las características técnicas de los planos (ya sean georeferenciados o no) están regulados en el artículo 5.2 de la Directiva Nº 008-2004-SUNARP, aprobada por Res. Nº 296-2004-SUNARP, publicada el 5 de julio del 2004. Sin embargo, cuando se trata de regularizar edificaciones cuyo terreno no se encuentra inscrito, el artículo 8 de la Ley Nº 27157 señala lo siguiente: “Para la primera inscripción de dominio del terreno se presenta el formulario registral acompañado de declaración notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el artículo 2018 del Código Civil” (idénticas disposiciones aparecen en los artículos 10.1, 15.1 y 18.1 de la misma
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Ley respecto a distintos tipos de edificaciones). Esta norma es fuente de dudosas interpretaciones, pues en realidad el artículo 2018 del CC. contiene do s mecanismos inmatriculadores distintos: primero, la presentación de títulos con cinco años de antigüedad; segundo, los títulos supletorios. Sobre el particular se ha sostenido equivocadamente que el artículo 8 de la Ley se refería exclusivamente a los títulos supletorios(5). Esta postura se descarta con el artículo 6.2 de la Ley Nº 27333, en la cual –siguiendo la literalidad del artículo 8 citado– se habla de un procedimiento distinto al de los títulos supletorios, llamado “declaración notarial para la primera inscripción de dominio” y que se sustenta en la presentación de títulos con cinco años de antigüedad. Por tanto, lo único claro en esta materia es que tenemos dos normas que regulan el mismo asunto, pero en el que no existe coincidencia de fines, requisitos ni procedimiento.
mientras el RIRP admite los mismos títulos de fecha cierta para la ley general (CC), por lo que no se sabe para qué existe una norma especial con hipótesis teóricamente distintas a la norma general. Existe, pues, un claro ejemplo de antinomia entre el Código Civil y el Reglamento de Inscripciones. Tercero: Aplicación práctica de estas normas La inmatriculación exige que los predios no se encuentren inscritos en el registro, lo cual impone la verificación de la Oficina de Catastro en forma previa a la calificación del registrador. Según el mismo Reglamento de Inscripciones el informe catastral es vinculante, lo que motiva una serie de inconvenientes prácticos: -
Segundo: Antinomia entre ley y reglamento Los mecanismos inmatriculadores que regula la Ley Nº 27157, de Regularización de Edificaciones son tres(6): a) Títulos supletorios con posesión de cinco años: El propietario poseedor, sin títulos, de un predio no inscrito, deberá acreditar su estado posesorio por lo menos, durante cinco años (artículo 37, primer párrafo, in fine de Reglamento). b) Títulos supletorios “con títulos” : El propietario poseedor, con títulos que no tienen la antigüedad exigida por el artículo 2018 del CC. En este caso la presentación de los títulos hará que no sea necesario probar los cinco años de posesión (artículo 37, segundo párrafo del Reglamento). c) Declaración not arial para la primera inscripción de dominio: Deberá presentarse ante el notario títulos con por lo menos cinco años de antigüedad, pudiendo constar los títulos en documento de fecha cierta (artículo 8 Ley 27157, artículo 6.2 Ley Complementaria). Esta última modalidad regulada en la ley especial (Nº 27157) permite que los títulos sean de fecha cierta, y no necesariamente instrumentos públicos,
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Poca información de los informes de Catastro: en muchos informes no se explica los alcances del defecto advertido. Por ejemplo: se indica que un predio está superpuesto en dos o tres partidas registrales, pero no se indica en qué extensión en cada una de ellas. Motivación insuficiente de los informes de catastro: el informe llega a una conclusión pero no hay motivación. Ello se debe seguramente al carácter técnico del informe, pero trae un problema para el registrador, quien no puede sustentar debidamente la denegatoria de inscripción. Apreciación de fundamentos jurídicos: el informe de catastro es una constatación técnica de un hecho, y no una interpretación de las normas jurídicas. El Tribunal Registral, en forma muy correcta, se ha pronunciado sobre este problema indicando que el registrador no puede tomar en cuenta el informe de catastro cuando se re fiera a cuestiones jurídicas, las mismas que son ajenas a su función.
3. CONCLUSIÓN Por tanto, y de acuerdo con las breves notas expuestas en este trabajo, se infiere que existen múltiples dificultades, ya sean normativas, interpretativas o de aplicación práctica, que hacen difícil dar solución a los problemas que surgen con respecto a la inmatriculación de predios.
(5) GONZALES LOLI, Jorge. “El procedimiento de regularización de edi ficaciones establecido por la Ley 27157 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC”. En: El Notario Peruano, Libro II, s/f, p. 304. (6) En este punto seguimos la obra de: GONZALES BARRÓN, Gunther. Estudio de la Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento de licencia de obra y declaratoria de fábrica y del régimen de propiedad exclusiva y común, Ob. Cit.
