VALUACION POR RENTABILIDAD DE LOS CULTIVOS MAS IMPORTANTES DEL ESTADO DE VERACRUZ Mtro. Ing. Roberto Chávez Carretero
ANTECEDENTES
En el área de l valuación, preferentemente son los arquitectos e ingenieros civiles los que la desarrollan, privilegiando el enfoque físico y de mercado, sobre el de la rentabilidad, este trabajo pone en las manos de los profesionales de la valuación la rentabilidad agropecuaria al mismo nivel. En las zonas rurales y/o agropecuarias, muchas veces no encontramos referencias de mercado y conociendo el procedimiento y términos de la rentabilidad, podremos descubrir el valor mediante este método.
II DATOS GENERALES DE LA REGIÓN
Veracruz es uno de los estados que mayor aporte hace al sector agropecuario del país, al cierre de 2012 tomando en cuenta el valor total de su producción agrícola Veracruz ocupó el segundo lugar nacional. (Servicio de Información agroalimentaria y pesquera (SIAP), cabe mencionar que el sector agrícola veracruzano y la producción ganadera local, le permiten a la entidad ocupar el tercer lugar en el País por su P.I.B. agropecuario
Su producción es alta y variada, ligada principalmente al temporal. Ocupa un lugar destacado por el número que genera de productos básicos, entre los cultivos anuales podemos citar maíz, arroz, frijol y papa, dentro de los perennes (frutales) naranja, mango y piña e industrializables caña de azúcar y café. La agricultura de temporal es la dominante, su producción se consigue al sembrar en ciclos cortos (especialmente el de P-V). La agricultura de riego no ha alcanzado una importancia significativa en el Estado, debido primordialmente a las buenas condiciones del temporal, que permiten obtener altas producciones con inversiones bajas.
CULTIVO
SUPERFICIE (HAS)
LUGAR NACIONAL
Maíz
650,000
2°
Naranja
+ de 190,000
1°
51%
Piña
11000
1°
74%
Papaya
4300
1°
43.3%
Caña de azúcar
+ de 260,000
1°
40%
Café cereza
32% de la sup. sembrada
2°
40%
Ganado bovino (En canal)
1°
Carne de pollo (canal)
1°
PROD. NACIONAL %
CULTIVOS ANUALES
PERENNES
III CARACTERISTICAS GENERALES DEL PREDIO 3.1 Características Agrologicas Topografía Suelos ( Textura, color profundidad, fertilidad, etc.
IV TIPO DE TERRENO
V CONSIDERACIONES ENFOQUE DE INGRESOS: o Método de Capitalización de Rentas, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real) aplicable al caso en estudio. Tasa de capitalización (%): Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de descuento real que le sería exigible a un determinado género de inmuebles, clasificados en razón de su uso, esto es, a su nivel de riesgo (plazo de retorno de la inversión) y grado de liquidez.
La Renta, el usuario de un bien paga una cantidad al dueño por el usufructo del bien arrendado, y estará representada por la cantidad remanente en dinero que recibe el arrendador como resultado de descontar los gastos de mantenimiento, administración, los impuestos, etc. El alquiler del bien tiene por objeto el usufructo productivo y estará limitado por factores como: localización, clima, suelo, agua, etc. Se puede calcular la renta del bien en base al análisis de la productividad marginal de los insumos, partiendo de la ecuación que iguala los ingresos totales o valor de la Producción (VP), contra la suma de los costos directos (Cd) e indirectos (Ci), más la renta de la tierra (Rt), más la utilidad del productor (Up).
Para obtener esta información nos basaremos investigando los paquetes tecnológicos y/o costos de producción de los cultivos más importantes del Estado. Asignando una utilidad para el productor (Up) en función de los conocimientos técnicos, administrativos financieros, etc., así como los niveles de riesgo que corre. La proporción de la Up, será mayor en los casos de cultivos perennes comparado con la producción de cultivos anuales como maíz.
COSTOS DE CULTIVO CAÑA DE AZUCAR
CONCEPTO
COSTO/HA
%
Preparación del terreno
7700.00
3.17
Siembra
95863.90
39.47
Control de malezas
6757.10
2.78
Control de plagas y enfermedades (2)
13977.60
5.75
Fertilizaciones sólidas (2)
30506.80
12.56
Fertilización foliar (2)
49539.60
20.39
Riego
22287.30
9.18
Seguro agrícola
168.80
.07
Inducción Floral
4140.80
1.70
Protección solar
2947.90
1.21
Pintado de fruto
7712.90
3.18
Otras Labores
1301.20
.54
TOTALES
242903.70
100
PIÑA
CAFÉ (Coffea arábiga)
GRACIAS
