TUGAS BESAR EKONOMI TEKNIK 02 Analisis Kelayakan Proyek Investasi Pembagunan Komplek Ruko “Harapan Depok”
Oleh: KELOMPOK 02 Ega Religia
(1306404992)
Fhani Meliana
(1206212413)
Jason Gabriel Jonathan
(1206238904)
Ranee Devina Rusli Putri
(1206212483)
Sri Dwi Aryani
(1206212395)
MATA KULIAH DASAR TEKNIK
FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS INDONESIA AGUSTUS 2014
KATA PENGANTAR Puji syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan karuniaNya sehingga penulis dapat menyelesaikan Laporan Tugas Besar yang membahas mengenai aplikasi ekonomi teknik pada proyek pembangunan. Penulis menyampaikan ucapan terimakasih kepada Bapak Rully Andhika selaku dosen mata kuliah Ekonomi Teknik yang telah membimbing kami dalam menyelesaikan laporan tugas besar ini. Ucapan terimakasih juga penulis sampaikan kepada teman-teman selaku rekan dalam kelas Ekonomi Teknik 02 yang telah memberikan saran dan dukungan kepada penulis selama proses penyelesaian proyek. Penulis menyadari bahwa masih banyak kesalahan dalam penulisan laporan tugas besar. Oleh karena itu, penulis sangat mengharapkan saran serta kritik yang membangun sehingga dapat membawa perbaikan yang lebih positif. Akhir kata, penulis mengucapkan terima kasih.
Depok, Agustus 2014 Penulis
2
EKONOMI TEKNIK TUGAS BESAR KELOMPOK
KASUS:
Misalkan perusahaan Anda mempunyai kesempatan untuk membeli tanah di kawasan strategis Jalan Juanda, Depok, tidak jauh dari Jalan Margonda Raya. Luas tanah tersebut adalah seluas 1 ha (panjang dan lebarnya bebas diasumsikan sendiri), dengan harga sebesar Rp.8.000.000,00 per
. Modal ekuitas yang perusahaan Anda miliki adalah sebesar
Rp.50.000.000.000,00 (50 milyar) yang sedang diivestasikan dengan IRR sebesar 8% per tahun. Bunga pinjaman yang berlaku adalah sebesar 12% per tahun. Investasi apa yang akan Anda bangun di atas tanah tersebut? Lakukan analisa kelayakan investasinya!
PENYELESAIAN: A. Data Data yang diperoleh berdasarkan kasus adalah sebagai berikut: 1. Lokasi tanah
: Jalan Juanda Depok, dekat Jalan Margonda Raya
2. Luas tanah
: 1 ha = 10.000 m2
3. Harga tanah per m2
: IDR 8.000.000
4. Modal Ekuitas perusahaan
: IDR 50.000.000.000
5. IRR
: 8% per tahun
6. Bunga pinjaman
: 12% per tahun
B. Jenis Investasi Dari beberapa opsi jenis proyek investasi, kelompok kami pada akhirnya memilih investasi bangunan berupa ruko tempat usaha. Pemilihan ini berdasarkan pada lokasi tanah yaitu di Jalan Juanda (dekat Jalan Margonda Raya), dan menurut analisis kami tanah di Jalan Juanda merupakan lahan investasi yang baik serta lebih sesuai untuk wilayah pertokoan karena relatif tidak terlalu sepi.
3
C. Informasi Perencanaan Investasi Tabel 1. Harga Jual Ruko
Data di atas yaitu beberapa alternatif harga penjualan setiap satu unit ruko di daerah Sawangan – Lenteng Agung – Depok. Alternatif yang kelompok kami gunakan untuk penjualan adalah alternatif G.
D. Denah Lokasi
Gambar 1. Denah Lokasi Ruko 4
E. Layout Proyek
Gambar 2. Denah Kompleks Ruko
Gambar 3. Denah Bagian Lantai 1 Ruko
Gambar 4. Denah Bagian Lantai 2 Ruko 5
F. Gambaran Umum Proyek Pembangunan ruko dilakukan di atas tanah seluas 10.000 m2 di Jalan Juanda, Depok. Unit yang akan dibangun sejumlah 100 unit dengan luas per unitnya 63 m2, maka sisa tanah kosong seluas 3700 m2 digunakan untuk lahan parkir, lahan septitank, bak sampah, pos satpam, taman, dan pagar. Dengan total uang IDR 50.000.000.000 diasumsikan tidak cukup untuk memenuhi pengeluaran pembangunan seluruh unit ruko, maka kami melakukan peminjaman ke bank sejumlah IDR 90.000.000.000.
G. Persyaratan Pembangunan Persyaratan pembangunan telah memenuhi Perwal No. 14 Tahun 2013 Tentang Izin Ruang Pasal 15 dan Pasal 17. Khususnya pada pasal 17 ayat (3) tentang kegiatan perdagangan/komersial jasa meliputi a. Lahan parkir dalam 1 (satu) persil dimanfaatkan menjadi tempat parkir bersama dan tidak boleh di pagar, dan b. Untuk semua kegiatan perdagangan dan jasa, ruang terbuka hijau (RTH) ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang – undangan
H. Analisis Dalam menganalisis proyek investasi pembangunan ruko, metode yang digunakan adalah metode NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate Return). 1. Rencana Pemasukan a. Modal ekuitas: IDR 50.000.000.000 b. Modal pinjaman bank: IDR 90.000.000.000 c. Penghasilan dari penjualan: IDR 4.000.000.000 (termasuk PPN) 2. Rencana Pengeluaran a. Pembelian tanah : IDR 8.000.000/m2 b. Pembangunan ruko 100 unit : IDR 4.000.000/ m2 (sudah termasuk biaya listrik, air,dll). c. Pembayaran kredit ke bank 3. Pajak Sebagai pengusaha berpenghasilan di atas IDR 600.000.000/tahun, maka statusnya menjadi PKP (Pengusaha Kena Pajak). Dalam usaha ruko sendiri terdapat beberapa pajak yang harus disetorkan kepada negara, di antaranya: a. Pajak pertambahan nilai (PPN) 6
Dasar hukum yaitu UU PPN No. 42 Tahun 2009 pasal 7 ayat (1) dengan tarik pajak 10% dari harga jual per unit ruko b. Pajak penghasilan (PPh) untuk badan hukum CV/firma Dasar hukum yaitu UU No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan pasal 17 ayat (1b) dengan ketentuan flat rate yaitu 25% dari total penghasilan bersih per tahun. c. Pajak alih bangunan Dasar hukum diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan No.243/PMK.03/2008 tentang PPh atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan dengan tarif 5% yang dibebankan kepada pembeli dan penjual.
I. Perhitungan 1) Perhitungan MARR Mencari WACC (weighted average cost of capital) WACC = (equity fraction) x (cost of equity capital) + (debt fraction) x (cost of capital) [
]
[
]
2) Perhitungan Inflasi (sumber: http://www.inflation.eu/inflation-rates)
3) Perhitungan Future Worth
Setelah dilakukan interpolasi dari data tabel, dihasilkan faktor F/P = 1,499 Future Worth = IDR 5.996.000.000
7
Tabel 3. Perhitungan Cash Flow Before Tax (sebelum pajak) Month 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Investment and Salvage IDR (105.385.000.000,00) IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
-
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
Cash Flow Before Tax Annual Costs Annual Income - IDR (1.057.708.333,00) IDR 34.980.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 39.960.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 44.940.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 49.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (101.857.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 14.940.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 9.960.000.000,00
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
Net Income (105.385.000.000,00) 33.922.291.667,00 38.902.291.667,00 43.882.291.667,00 48.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 (81.937.708.333,00) 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 13.882.291.667,00 8.902.291.667,00 8
27 Total
IDR IDR (105.385.000.000,00)
NPV PW of Cost B/C IRR
IDR (1.057.708.333,00) IDR (129.358.124.991,00)
IDR IDR
4.980.000.000,00 598.080.000.000,00
IDR IDR
3.922.291.667,00 363.336.875.009,00
IDR 298.596.763.267,24 IDR (116.159.788.611,90) 2,5705691 29% Tabel 4. Perhitungan Pajak
Month 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
Pajak Pertambahan Nilai (10%) (6.875.000.000,00) (6.875.000.000,00) (6.875.000.000,00) (6.875.000.000,00) -
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
Pajak Pajak Penghasilan (25%) (27.570.625.001,00) -
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
Pajak Alih Bangunan (5%) (3.437.500.000,00) (3.437.500.000,00) (3.437.500.000,00) (3.437.500.000,00) 9
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
-
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR (56.586.875.001,00) IDR IDR IDR
-
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
-
Tabel 4. Perhitungan Cash Flow After Tax (setelah pajak)
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
Investment and Salvage (105.385.000.000,00) -
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
Cash Flow After Tax (CFAT) Annual Cost Annual Income IDR (11.370.208.333,00) IDR 34.980.000.000,00 (11.370.208.333,00) IDR 39.960.000.000,00 (11.370.208.333,00) IDR 44.940.000.000,00 (11.370.208.333,00) IDR 49.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00 (129.428.333.334,00) IDR 19.920.000.000,00 (1.057.708.333,00) IDR 19.920.000.000,00
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
Net Income (105.385.000.000,00) 23.609.791.667,00 28.589.791.667,00 33.569.791.667,00 38.549.791.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 (109.508.333.334,00) 18.862.291.667,00 10
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR (105.385.000.000,00) NPV PW of Cost B/C IRR
-
IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (57.644.583.334,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (1.057.708.333,00) IDR (129.358.124.991,00)
IDR 19.920.000.000,00 IDR 19.920.000.000,00 IDR 19.920.000.000,00 IDR 19.920.000.000,00 IDR 19.920.000.000,00 IDR 19.920.000.000,00 IDR 19.920.000.000,00 IDR 19.920.000.000,00 IDR 19.920.000.000,00 IDR 19.920.000.000,00 IDR 19.920.000.000,00 IDR 14.940.000.000,00 IDR 9.960.000.000,00 IDR 4.980.000.000,00 IDR 598.080.000.000,00
IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 18.862.291.667,00 (37.724.583.334,00) 13.882.291.667,00 8.902.291.667,00 3.922.291.667,00 363.336.875.009,00
Rp187.459.606.945,73 IDR (227.296.944.933,41) 0,824734389 20%
11
J. Analisis Sensitivitas 1) MARR Percent Variation % MARR/year MARR Variation per month 0,007053186 -20% 9% 0,007897747 -10% 10% 0,008734594 0% 11% 0,009563873 10% 12% 0,010385726 20% 13% 0,011200291 30% 14% 0,012007701 40% 15% 0,012808087 50% 17%
PW Variation per month Rp305.460.256.052,97 Rp301.978.498.587,33 Rp298.578.231.137,50 Rp295.256.660.891,87 Rp292.011.118.660,30 Rp288.839.052.221,63 Rp285.738.020.090,58 Rp282.705.685.674,01
2) First Cost Percent Variation -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%
P Variation per month IDR (84.308.000.000,00) IDR (94.846.500.000,00) IDR (105.385.000.000,00) IDR (115.923.500.000,00) IDR (126.462.000.000,00) IDR (137.000.500.000,00) IDR (147.539.000.000,00) IDR (158.077.500.000,00)
PW Variation per month Rp319.673.763.267,24 Rp309.135.263.267,24 Rp298.596.763.267,24 Rp288.058.263.267,24 Rp277.519.763.267,24 Rp266.981.263.267,24 Rp256.442.763.267,24 Rp245.904.263.267,24
3) Grafik
Grafik 1 Analisis Sensitivitas Rp350,000,000,000.00
PW Variation per month
Rp300,000,000,000.00
-30%
Rp250,000,000,000.00 Rp200,000,000,000.00 Rp150,000,000,000.00 Rp100,000,000,000.00 Rp50,000,000,000.00 -20%
Rp0.00 -10% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
MARR (%)
12
Melalui grafik di atas diketahui bahwa variabel First Cost (merah) lebih berpengaruh dibandingkan dengan variabel MARR (biru), ini dapat dilihat dari gradien First Cost yang lebih besar dari MARR (garis grafik yang lebih miring). Sehingga, dapat disimpulkan bahwa MARR memiliki sensitivitas lebih tinggi dibandingkan dengan variable first cost. K. Analisis Alternatif Do Nothing (DN) Setelah melakukan analisis
After
Tax
diperoleh
uang
sejumlah
Rp187.459.606.945,73. Sedangkan untuk membandingkan dengan alternatif do nothing, dilakukan langkah – langkah sebagai berikut: 1) Mencari effective interest rate per bulan dari interest rate (bunga bank) = 8%
2) Melakukan interpolasi untuk mendapatkan faktor F/P, sehingga didapatkan hasil 1,14715 3) Mengalikan dengan modal ekuitas yang dimiliki = IDR 50.000.000.000,00 4) Didapatkan jumlah uang IDR 57.357.500.000,00 Apabila dibandingkan dengan investasi pembangunan ruko dan ditambah modal pinjaman dari bank yang menghasilkan uang sebesar Rp187.459.606.945,73, jumlah yang didapatkan dari alternatif do nothing lebih sedikit dari keuntungan pembangunan ruko. Atau dengan kata lain, pembangunan ruko adalah alternatif yang lebih menguntungkan.
13
KESIMPULAN Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah diuraikan diatas dan dalam perhitungan dengan menggunakan program Microsoft Excel, maka dapat ditarik rangkuman perhitungan sebagai berikut : 1) Bentuk proyek investasi yang dipilih adalah ruko tingkat 2. 2) Rencana Pemasukan a. Modal ekuitas: IDR 50.000.000.000 b. Modal pinjaman bank: IDR 90.000.000.000 c. Penghasilan dari penjualan: IDR 4.000.000.000 (termasuk PPN) 3) Rencana Pengeluaran a. Pembelian tanah : IDR 8.000.000/m2 b. Pembangunan ruko 100 unit : IDR 4.000.000/ m2 (sudah termasuk biaya listrik, air,dll). c. Pembayaran kredit ke bank dengan buka 12% per tahun. 4) MARR: 11% 5) NPV: IDR 319.971.027.222,12 6) IRR: 29% 7) B/C Ratio: 2,754576528 8) Payback Period: 12 bulan 9) Inflasi: 1,56% 10) Analisis sensitivitas: MARR memiliki sensitivitas lebih tinggi daripada first cost terhadap nilai dari present worth. Berdasarkan perhitungan tersebut, maka dapat ditarik beberapa kesimpulan, yakni sebagai berikut: 1) Pembangunan komplek ruko “Harapan Depok” merupakan pembangunan proyek yang legal dari Pemerintah, dikarenakan telah sesuai dengan prosedur yang diterapkan oleh pemerintah kota Depok serta telah mengikuti peraturan yang diterapkan dalam undangundang mengenai persyaratan pembangunan dan mengenai tanggungan pajak. 2) Pembangunan komplek ruko merupakan proyek yang layak untuk direalisasikan, dikarenakan ROR sebesar 29% yang diperoleh lebih besar dari MARR yang ditetapkan
14
sebesar 11%. Selain itu, B/C ratio yang dihasilkan memiliki nilai lebih dari 1.0, yakni sebesar 2.75, yang menunjukan bahwa proyek layak untuk direalisasikan. 3) Pembangunan komplek ruko adalah alternatif yang lebih menguntungkan, dibandingkan dengan alternative do nothing yang hanya menginvestasikan uang dalam bentuk deposito di bank dengan IRR 8% per tahun.
15
