MAKALAH EKONOMI TEKNIK
STUDI PERMINTAAN DAN PENAWARAN RUMAH TINGGAL Dosen Pengampu: Danny Setiawan, ST., M.Sc.
Oleh: Alvin Pradana 5160811049
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI UNIVERSITAS TEKNOLOGI YOGYAKARTA
YOGYAKARTA 2018
i
KATA PENGANTAR
Puji syukur syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas segala rahmat dan hidayah-Nya, sehingga Makalah Ekonomi Teknik ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Makalah praktikum ini disusun guna memenuhi persyaratan tugas besar dan sebagai salah satu syarat mencapai derajat S-1 program studi Teknik Sipil, Fakultas Sains dan Teknologi, Universitas Teknologi Yogyakarta dari mata kuliah Ekonomi Teknik. Dalam penyusunan makalah ini, penyusun tidak lepas dari bantuan berbagai pihak yang telah membantu. Oleh karena itu, penyusun mengucapkan terima kasih kepada : 1. Bapak Muhammad Yani Bhayusukma, Ph.D., selaku Ketua Program Studi Teknik Sipil. 2. Bapak Muhammad Yani Bhayusukma, Ph.D., selaku dosen wali. 3. Danny Setiawan S.T., M.Sc., selaku dosen mata kuliah Ekonomi Teknik. 4. Rekan-rekan mahasiswa Jurusan Teknik Sipil Fakultas Sains dan Teknologi, Universitas Teknologi Yogyakarta. 5. Semua pihak yang telah membantu selama penyusunan makalah ini yang tidak dapat penyusun sebutkan satu persatu. Dengan segala keterbatasan pengetahuan dan kemampuan yang dimiliki, penyusun menyadari Makalah ini masih jauh dari kesempurnaan. Oleh karena it u, kritik dan saran yang membangun dari berbagai pihak senantiasa diharapkan untuk peningkatan berikutnya. Semoga Makalah ini dapat bermanfaat sebagaimana mestinya.
Yogyakarta, 20 Maret 2018
Penyusun
ii
DAFTAR ISI
................................................................ ............................................ .............................. ........ i HALAMAN JUDUL .......................................... KATA PENGANTAR ............................................ .................................................................. ............................................ ......................... ... ii .................................................................. ............................................ ..................................... ............... iiiii DAFTAR ISI ............................................ BAB I PENDAHULUAN ............................................................. .................................................................................. ......................... ... 1 ................................................................. ............................................ ...................... 1 1.1. Latar Belakang ........................................... 1.2. Rumusan Masalah .......................................... ................................................................. ........................................ ................. 2 ................................................................. ............................................. .................................... .............. 2 1.3. Tujuan .......................................... .................................................................... ............................. ...... 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA. ............................................. 2.1. Perumahan ........................................... ................................................................. ............................................ ............................. ....... 3 .................................................................. ....... 3 2.1.1. Pengertian Perumahan ............................................................ 2.1.2. Jenis-jenis Perumahan .................................................. ................................................................... .................. 3 ............................................... .. 5 2.1.3. Rumah Tinggal Sebagai Konsumsi ............................................. ................................................. ...... 5 2.1.4. Rumah Tinggal Sebagai Investasi ........................................... 2.1.5. Permintaan Rumah Tinggal ............................................. .......................................................... .............. 6 ............................................. 8 2.2. Permintaan dan Penawaran Perumahan ............................................. 2.2.1. Hukum Penawaran dan Permintaan ............................... ............................................ .............. 8 ......................................................... .................. 8 2.2.2. Fenomena Pasar Perumahan ....................................... 2.2.3. Permintaan Terhadap Perumahan ................................... ............................................... ............. 9 .............................................. .... 10 2.2.4. Penawaran Terhadap Perumahan .......................................... 2.3. Faktor Nilai Tanah dan Permintaan Perumahan ............................. ............................. 11 2.3.1. Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah ................................... ................................... 11 ....................................................................... .................... 12 2.3.2. Faktor Permintaan .................................................... 2.4. Dampak Permintaan Perumahan ....................................... ....................................................... ................ 14 .................................................................. ........................... .... 14 2.4.1. Pengertian Dampak ........................................... 2.4.2. Dampak Negatif . ................................................. ........................................................................ ........................... .... 14 ................................................................... .................................. ........... 16 2.4.3. Dampak Positif ............................................ 2.5. Kebijakan Pengaturan Perumahan .................................................... .................................................... 16 ........................................................... ................ 16 2.5.1. Kebijakan Sisi Penawaran ........................................... 2.5.2. Kebijakan Sisi Permintaan .......................................... .......................................................... ................ 17 2.5.3. Kebijakan Pembaruan Kembali Daerah Perkotaan .................. 17 A bi lity to Pay Pay (A TP) TP ) dan Wili Wi lingne ngness ss to to Pay ( WTP) WT P) ............... 18 2.6. Konsep Ab A bilit ili ty to Pay Pay (A TP) TP ) ............................................ 2.6.1. Ab ................................................................... ........................... .... 18 Willi Wi llingne ngness ss to to Pay ( WTP) WT P) ................................... ........................................................ ........................... ..... 19 2.6.2. 2.6.3. Hubungan (ATP) dengan (WTP) .......................................... ................................................. ........ 19 ............................................................................... ........................... ..... 22 BAB III KESIMPULAN. ......................................................... 3.1. Kesimpulan .......................................... ................................................................ ............................................ ........................... ..... 22
iii
BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal/hunian dan sarana pembinaan keluarga. Merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia, selain kebutuhan sandang, pangan, layanan kesehatan dan pendidikan. Rumah sebagai sarana “memanusiakan‟ manusia, pemberi ketentraman hidup dan sebagai pusat kegiatan berbudaya manusia. Memiliki rumah r umah merupakan investasi jangka panjang (Yudohusodo dkk;1991). Nilai dari suatu rumah terletak dalam hubungan antara elemen-elemen kegiatan perumahan, yakni: pelaku (actor), aktivitasnya (activities), dan prestasi atau hasilnya (achievment). Nilai rumah akan menyangkut nilai pasar dari unit rumah serta nilai manusiawidan nilai sosial dari proses bermukim. Sehingga rumah sebagai produk dalam perumahanyang dapat menunjang pembangunan di bidang bidang ekonomi, sosial, budaya dsb. Rumah menjadi pemenuhan kebutuhan dari aspek psikologis, yaitu sebagai aktualisasi seseorang atau menjadi objek investasi. Terkait dengan aspek investasiini, rumah dipandang sebagai produk, yaitu komoditas yang dapat diperjual-belikan. Dalam makalah ini, akan dibahas mengenai identifikasi permasalahan permintaan perumahan terkait dengan ekonomi kota. kota. Permintaan adalah jumlah barang yang diminta pada jumlah dalam waktu tertentu,sedangkan penawaran adalah jumlah barang atau jasa yang yang tersedia dan dapat ditawarkan oleh produsen kepada konsumen pada setiap tingkat har ga selama periode waktu tertentu. Dari sini kita sudah melihat bahwa Permintaan dan Penawaran memiliki hubungan hubungan yang erat satu sama lain untuk mendukung mendukung perdagangan. Pertama kita perlu mengetahui apa faktor saja yang mempengaruhi permintaan dan penawaran, berikutnya kita dapat melihat bagaimana permintaan dan penawaran membentun harga pasar.
1
Dalam menetapkan harga rumah para pengusaha bidang properti khususnya rumah tingal perlu mempertimbangkan kemampuan membayar ( Ability ( Ability to Pay, Pay, ATP) dan kesediaan membayar (Willingness (Willingness to Pay, Pay, WTP) calon pembeli. 1.2. Rumusan Masalah
Adapun rumusan yang dapat disimpulkan berdasarkan uraian latar belakang diatas adalah sebagai berikut: 1.
Bagaimanakah tingkat daya beli masyarakat luas terhadap kebutuhan rumah tinggal?
2.
Apa saja faktor-faktor yang mempengaruhi daya beli masyarakat?
3.
Bagaimanakah pengaruh daya beli masyarakat terhadap hukum permintaan dan penawaran dalam pemenuhan kebutuhan akan rumah tinggal?
4.
Bagaimanakah pengaruh Ability to Pay Pay (ATP) dan Willingness to Pay (WTP) terhadap permintaan dan penawaran?
1.3. Tujuan
Berdasarkan uraian dari rumusan masalah diperoleh tujuan dari pembuatan studi ini sebagai berikut: 1.
Menjelaskan ragam persoalan pemenuhan kebutuhan perumahan
yang
kaitannya dengan permintaan dan penawaran terhadap pemenuhan kebutuhan tersebut. 2.
Menganalisis faktor yang mempengaruhi tingkat permintaan dan penawaran terhadap kebutuhan tersebut.
3.
Menganalisis keterkaitan antara Ability antara Ability to Pay (ATP) Pay (ATP) dan Willingness to Pay (WTP) Pay (WTP) terhadap permintaan dan penawaran.
4.
Memberikan solusi permasalahan permintaan perumahan yang terjadi.
2
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Perumahan 2.1.1. Pengertian Perumahan
Berdasarkan Undang-undang No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, Yang dimaksud dengan perumahan adalah kelompok rumah yangberfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal/hunian yang dilengkapi dengan sarana danprasarana lingkungan. Menurut Suparno Sastra M. dan Endi Marlina pengertian perumahan adalah kelompok rumah yang yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan (Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, 2006:29). Bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan, maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempatkegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Ada perbedaan mendasar pola pembangunan permukiman di perkotaan dan perdesaan. Wilayah permukiman di perkotaan sering disebut sebagai daerah perumahan, memiliki keteraturan bentuk secara fisik. Artinya sebagian besar rumah menghadap secara teratur ke arah kerangka jalan yang ada dan sebagian besar terdiridari bangunan permanen, berdinding tembok dan dilengkapi dengan penerangan listrik. Kerangka jalannya pun ditata secara bertingkat mulai dari jalan raya, penghubung hingga jalan lingkungan atau lokal.
2.1.2. Jenis-jenis Perumahan
Menurut Suparno,dkk (2006), jenis perumahan dibagi menjadi 3golongan,di antaranya yaitu: 1.
Perumahan Sederhana Perumahan
sederhana
merupakan
jenis
perumahan
yang
biasanyadiperuntukkan bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah rendah dan
3
mempunyaiketerbatasan daya beli. Jenis perumahan ini memiliki fasilitas yang masih minim. Halini dikarenakan pihak pengembang tidak dapat menaikkan arga jual bangunan danfasilitas pendukung operasional seperti pada perumahan menengah dan mewah,dimana harga sarana dan prasarana
perumahan
dibebankan
kepada
konsumen.Perumahan
sederhana biasanya terletak jauh dari pusat kota. Hal tersebutdikarenakan harga tanah di sekitar pusat kota yang mahal sehingga tidak dapatdibebankan kepada konsumen. 2.
Perumahan Menengah Perumahan menengah merupakan jenis perumahan yang biasanyadi peruntukkan
bagi
masyarakat yang berpenghasilan
menengah
dan menengah ke atas. Jenis perumahan ini sudah dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang operasional, seperti pengerasan jalan, btamannya, jalan serta lampu taman dan lampu jalan, bahkan dilengkapi juga dengan fasilitas untuk olah raga seperti lapangan tenis. Perumahan menengah biasanya terletaktidak jauh dari pusat kota yang strategis letaknya terhadap berbagai fasilitaspendukung lain seperti pusat perbelanjaan, pusat pendidikan, pusat kegia egiata tan npelayanan perdagangan dan jasa. 3.
Perumahan Mewah Perumahan
mewah
merupakan
jenis
perumahan
yang
dikhususkan
bag bagim imasyarakat asyarakat yang berpenghasilan tinggi. Jenis perumahan ini dilengkapi dengansarana dan prasarana penunjang operasional yang sudah sangat lengkap, sepertipusat olah raga, taman dan fasilitas bermain, gedung pertemuan, pusatper pusatperb bela elanjaa jaan, ba bahkan fas fasiilita litass rek rekrreasi easi.. Ha Hal tersebut dikarenakan penghuni rumah tersebut menginginkan kemudahan akses dan pel pelay ayan anaan sekit sekitaar peru perum maha ahan yang ang cepat dan lengkap. Perumahan mewah biasanya hanya ada di kota-kota besardim besardimaana lo lokasiny sinyaa bea bead da di di pu pusat sat ko kota, ta, karena konsumennya menginginkan kemudahan akses dan pelayanan sekitar per peru umah mahan yang ang ser serba inst instan an..
4
2.1.3. Rumah Tinggal Sebagai Konsumsi
Umumnya tujuan seseorang memiliki rumah adalah untuk tujuan konsumsi. Menurut catatan cata tan Econit Advisory Group, konsumsi didorong oleh pendapatan riil r iil masyarakat yang meningkat, baik kelompok atas at as maupun bawah. Jadi peningkatan konsumsi masyarakat terjadi akibat optimisme konsumen pada prospek pemulihan pemulihan ekonomi, serta peningkatan pendapatan riil masyarakat. Hanya, konsumsi tidak selalu menggunakan dana tunai dari tabungan masyarakat. Sebab, jumlah tabungan sering tak cukup untuk memenuhi kebutuhan konsumsi rumah tangga. Maka, mereka pun mengajukan kredit ke perbankan, baik secara langsung atau menggunakan kartu kredit, misalnya, untuk membeli rumah. Untuk itulah pihak perbankan menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk membantu masyarakat dalam mendapatkan rumah yang diinginkan. Ada dua hal yang menyebabkan dunia perbankan meningkatkan alokasi KPRnya. Pertama, bank memiliki kelebihan dana namun mereka khawatir untuk menyalurkan kredit ke sektor besar seperti korporat, karena risikonya besar. Sebagai alternatif, mereka mengalihkan ke kredit konsumen antara lain KPR. Faktor kedua adalah kondisi makro ekonomi saat ini yang cenderung mengalami kenaikan positif. Apalagi, sasaran s asaran KPR ini adalah para end user (pengguna akhir), yang mempunyai kebutuhan riil termasuk membeli rumah sebagai tempat tinggal. Jika ekonomi membaik masyarakat bisa membeli rumah dengan cara tunai atau mengangsur. Hal ini yang ditangkap sebagai peluang perbankan sehingga pemberian KPR KPR diprediksi semakin meningkat.
2.1.4. Rumah Tinggal Sebagai Investasi
Selain untuk tujuan konsumsi, rumah tinggal juga dapat dijadikan sebagai suatu investasi. Di dalam teori ekonomi makro, investasi rumah tinggal dikategorikan sebagai salah satu bentuk investasi perusahaan. Investasi rumah tinggal terdiri dari bangunan tempat tinggal untuk keluarga tunggal dan keluarga banyak, untuk selanjutnya akan akan disebut sebagi perumahan (Joesron, 1991). Perumahan yang ada diasumsikan sebagai salah satu bentuk aset yang dapat dimiliki oleh pemilik kekayaan di antara beberapa alternatif lainnya Perumahan digolongkan sebagai suatu aset karena memiliki umur ekonomis yang lama. Karena
5
lamanya umur ekonomis tersebut, investasi perumahan pada tahun tertentu hanya merupakan bagian yang kecil saja dari stok perumahan yang ada. Investasi perumahan harus memperhatikan stok rumah yang tersedia. Permintaan akan stok perumahan tergantung pada pengembalian riil neto yang didapat dari memiliki rumah, dimana pengembalian bruto terdiri dari sewa, jika rumah disewakan, atau pengembalian implisit yang diterima pemilik rumah dengan tinggal dirumah tersebut, ditambah capital gain. Pengembalian bruto adalah pendapatan yang mungkin diterima dari memiliki rumah sebelum memasukkan biaya dalam perhitungan. Biaya pemilikan rumah terdiri dari beban bunga cicilan kredit perumahan, ditambah pajak dan depresiasi. Penerimaan neto didapat setelah mengurangi penerimaan bruto dengan biaya-biaya tersebut. Kenaikan penerimaan neto akan menjadikan rumah sebagai suatu investasi yang menarik.
2.1.5. Permintaan Rumah Tinggal
Turner (1976) mengemukakan bahwa dalam suatu keluarga terdapat tiga faktor yang mendorong untuk memiliki rumah. Pertama, keamanan, yaitu rumah tidak saja dijadikan tempat tinggal, tapi juga dapat memberi rasa aman bagi penghuninya. Kedua, identitas, yaitu rumah dapat dijadikan sebagai sarana pemenuhan harga diri. Ketiga, kesempatan, yaitu dikaitkan dengan kesempatan memiliki rumah yang terbatas (Ludis, 1995). Permintaan rumah terutama dipengaruhi oleh tiga faktor: pendapatan, tingkat suku bunga kredit perumahan (hipotek), dan pajak. Ketika pendapatan naik, maka lebih banyak keluarga yang membeli rumah pertamanya perta manya atau pindah ke rumah r umah yang lebih
besar.
Masyarakat
akan
meningkatkan
permintaan
ketika
mereka
memperkirakan ada pendapatan lebih tinggi yang sifatnya tetap. Tingkat suku bunga kredit perumahan perumahan akan mempengaruhi permintaan karena karena pembayaran pembayaran kredit akan terbebani dengan bunga. Sementara itu, peraturan pajak yang dikeluarkan pemerintah memang tidak
sering
berubah, tapi
ketika
dilakukan
akan
mempengaruhi permintaan perumahan (Dornbusch et. al., 2004). Barret dan Blair (1988) mengemukakan bahwa faktor ekonomi yang secara langsung mempengaruhi keberhasilan proyek perumahan adalah permintaan dan
6
penawaran. Permintaan diasumsikan merupakan fungsi dari populasi, pendapatan, tenaga kerja, harga, pajak, suku bunga, uang muka, dan harapan masa depan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa populasi, tenaga kerja dan pendapatan mempunyai hubungan yang kuat terhadap permintaan rumah (Soeharjoto, 2002). Chaterjee pada tahun 1978 melakukan penelitian mengenai permintaan rumah tinggal di lima kota besar Indonesia yang meliputi Medan, Jakarta, Bandung, B andung, Yoyakarta dan Denpasar. Dengan menggunakan data cross sectional pada periode 1968-1969 dan 1969-1970, hasil penelitian menunjukkan bahwa setiap region memiliki pertumbuhan permintan yang berbeda antara pulau Jawa dan luar Jawa. Permintaan rumah tinggal di pulau Jawa tumbuh lebih cepat karena adanya pertumbuhan pendapatan yang yang lebih cepat daripada luar Jawa. Menururt Iskandar (2002), secara umum permintaan rumah tinggal dipengaruhi beberapa faktor, yaitu: 1.
kekayaan masyarakat, semakin tinggi pendapatan, maka tingkat permintaan akan meningkat
2.
Tingkat pengembalian modal dari memiliki rumah. Jika kenaikan riil nilai rumah sebagai suatu investasi naik, maka permintaan rumah akan meningkat
3.
Pendapatan yang bisa diterima dari aset lain
4.
Suku bunga. Semakin tinggi tingkat suku bunga, maka akan semakin besar cicilan yang harus dibayarkan sehingga semakin rendah minat masyarakat dalam membeli rumah tinggal
5.
Pertambahan penduduk dan pendapatan. Dalam jangka panjang, pertambahan penduduk dan pendapatan akan semakin meningkatkan permintaan terhadap rumah
Sedangkan Joesron (1991) menyatakan bahwa selain permintaan, faktor penawaran akan perumahan juga turut mempengaruhi ketersediaan stok perumahan. Penawaran perumahan baru merupakan fungsi dari harga perumahan tersebut. Penawaran rumah baru dipengaruhi oleh biaya faktor -faktor produksi yang digunakan dan faktor faktor teknologi yang mempengaruhi bia ya bangunan. Selain itu, penawaran rumah baru juga merupakan investasi bruto, yaitu tambahan total pada stok perumahan.
7
2.2. Permintaan dan Penawaran Perumahan 2.2.1. Hukum Penawaran dan Permintaan
Hukum
penawaran
dan
permintaan
dalam
segi
ekonomi,
dapat
dijabarkansebagai berikut: 1.
Kenaikan
permintaan
menyebabkan
kenaikan
baik
pada
harga
ekuilibriummaupun kuantitas ekuilibrium. 2.
Penurunan permintaan menyebabkan penurunan baik pada harga ekuilibriummaupun kuantitas ekuilibrium.
3.
Kenaikan penawaran menyebabkan penurunan harga ekuilibrium dan mempengaruhi kuantitas ekuilibrium.
4.
Penurunan penawaran
menyebabkan
kenaikan harga
ekuilibrium danmenyebabkan penurunan kuantitas ekuilibrium. Pemilik
sumber
daya
akan
menawarkan
sumber
dayanya
kepada
alternatifdengan pembayaran tertinggi, hal lain diasumsikan sama. Seperti permintaan danpenawaran untuk barang dan jasa akhir, pengeluaran dan pemasukan sumber daya daya tergantung pada keinginan dan kemampuan pembeli serta penjual untuk berpartisipasi dalam pertukaran p ertukaran pasar. pas ar. Pasar Pasa r akan bergerak menuju tingkat upah ekuilibrium atau harga pasar (Richard G. Lipsey & Peter O. Steiner Douglas, 2000). Kuantitas yang diminta adalah jumlah produk yang akan dibeli rumah tanggadalam suatu periode tertentu jika rumah tangga tersebut dapat memenuhi semuayang diinginkan dengan harga pasar terkini (William A. Checern, 2002).
2.2.2. Fenomena Pasar Perumahan
Indonesia merupakan negara dengan jumlah penduduk yang sangat besar.Pada tahun 2005, jumlah penduduk Indonesia berada dalam urutan yang keenam didunia. Tingkat pertumbuhan penduduk di Indonesia tergolong tinggi biladibandingkan dengan negara-negara berkembang lainnya. Peningkatan jumlahpenduduk itu juga akan meningkatkan kebutuhan atas fasilitas tempat tinggal, yangberarti pula meningkatkan kebutuhan akan unit-unit hunian baru.Rumah atau tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar bagi manusia.
8
Berdasarkan pendekatan Maslow, rumah sebagai pemenuhan kebutuhan manusiadapat merupakan perwujudan dari pemenuhan berbagai kebutuhan, dari tingkat yangpaling dasar hingga tingkat yang paling tinggi. Perkembangan tingkat ekonomi yang terjadi di masyarakat menyebabkan rumah tidak hanya sekedar pemenuhan terhadap kebutuhan dasar. dasar. Rumah menjadi pemenuhan kebutuhan dari aspek psikologis, yaitu sebagai aktualisasi seseorangatau menjadi objek investasi. Terkait dengan aspek investasi ini, rumah dipandangsebagai produk, yaitu komoditas yang dapat diperjual belikan.Pada daerah dengan potensi baik, seperti potensi wisata, potensi ekonomi,potensi pendidikan dan lain-lain, investasi dapat berupa usaha sewa ataupun jualbeli. Investasi rumah dipandang sebagai investasi hari tua, dalam arti bahwa rumahyang dibeli direncanakan sebagai tempat tinggal untuk masa tua atau masa pensiun,dan dapat pula investasi rumah ini digunakan sebagai suatu usaha dagang, jual beliunit hunian.
2.2.3. Permintaan Terhadap Perumahan
Pada
persamaan
permintaan
perumahan,
variable
harga
rumah,
pendapatanmasyarakat, dan harga barang substirusi merupakan unsur yang sangatmenentukan. Unsur produk perumahan yang tersedia di pasaran juga ikutmenentukan
permintaan
terhadap
jasa
perumahan,
serta
unsur
tingkatpengembalian modal dalam kegiatan investasi perumahan dan kekayaan rumahtangga juga ikut menentukan.Diasumsikan bahwa variable-variabel selain harga produk adalah tetap, makaakan dapat digambarkan kurva permintaan terhadap produk perumahan. Kurva inipada dasarnya mempunyai bentuk dan sifat sama dengan permintaan terhadap barang dan jasa pada umumnya, mempunyai sudut (slope) negative, yang didasarkanpada hukum permintaan (law of demand ). Akan
tetapi
bila
asumsi
berubah,
misalnya
tejadi
peningkatan
pendapatanmasyarakat secara signifikan, maka akan menyebabkan pergeseran fungsi permintaan ke kanan (dari d 1 ke d2) . Akibatnya, baik harga dan jumlah rumah yangdiminta akan naik. Bila terjadi kenaikan inflasi cukup tinggi sehingga daya belimasyarakat menurun, maka kurva permintaan akan bergeser ke kiri (dari d1 ke d2), harga dan jumlah produk
9
perumahan yang diminta akan turun. Untuk lebih jelasnyamengenai kurva permintaan perumahan dapat dilihat pada gambar berikut.
Gambar Kurva Permintaan Rumah dan Pergeserannya Sumber : Syafrizal, 2012
2.2.4. Penawaran Terhadap Perumahan
Penawaran produk perumahan pada dasarnya menunjukkan jumlah produkperumahan yang dapat ditawarkan pada masyarakat pada berbagai tingkat harga.Aspek-aspek yang berkaitan dengan kegiatan produksi akan berpengaruh langsungpada penawaran jasa produk perumahan ini. Sama halnya pada analisis permintaanproduk perumahan ini juga ju ga dibagi atas dua jenis yaitu jasa perumahan dan jumlahrumah.Diasumsikan bahwa faktor-faktor lain di luar harga produk perumahan dianggap tetap, maka kurva kurva penawaran produk perumahan mempunyai mempunyai sudut (slope) positif. Bentuk kurva penawaran dilandasi oleh hukum penawaran (law of supply) dimanaterdapat hubungan positif antara jumlah penawaran rumah dengan harga produkperumahan bersangkutan, hal ini bertujuan untuk memperoleh keuntungan yangmaksimum. Bila asumsi tersebut mengalami perubahan, misalnya mis alnya terjadi peningkatan har ha rgabahan ga bahan
bangunan bangunan di pasaran
sehingga sehingga
biaya produksi produksi
perumahan perumahan meningkat meningkat
tajam,menyebabkan terjadinya pergeseran kurva penawaran ke kiri sehingga jumlahproduk pe perum rumaha ahan yang ang ditaw itawaarka rkan cend enderun rung menu enurun, sed sedangkan bila bila ter terjad jadikemaj emaju uan tek teknolog logi konstruksi perumahan sehingga biaya produksi dapat ditekan,maka kurva penawaran akan
10
be berge rgeser ser ke kana anan dan jum jumlah lah penawa awaran ran rumah mah akancen cenderu erung menin ening gkat. Untuk tuk leb lebih jela jelasn sny ya meng engenai kurva penawaran aran peru erumah mahandapat andapat dilihat pada gambar berikut.
Gambar Kurva Penawaran Rumah dan Pergeserannya Sumber :Syafrizal, 2012
2.3. Faktor Nilai Tanah dan Permintaan Perumahan 2.3.1. Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah
Seorang ahli real estate (anonim), pernah menyatakan bahwa ada 3 cara untuk menguji apakah suatu real estate “baik” atau tidak, yaitu pertama lokasi, kedua lokasi, dan ketiga lokasi (Ray M. Northam, 1975). Namun secara keseluruhan, ada 4 faktor yang mempengaruhi nilai tanah, yaitu: 1. Faktor ekonomi. Faktor
ekonomi
berkaitan
dengan
keadaan
ekonomi
global/internasional,nasional, regional maupun lokal. Variabel-variabel permintaan (demand) yangmempengaruhi nilai tanah termasuk di dalamnya ialah jumlah tenaga kerja, tingkatupah, tingkat pendapatan dan daya beli, tersedianya keuangan, tingkat suku bungadan biaya transaksi. 2. Faktor sosial Faktor
sosial
membentuk
pola
penggunaan
tanah
pada
suatu
wilayah.Kepadatan penduduk, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan kebanggaan memiliki (daerah bergengsi) adalah faktor-faktor sosial yang mempengaruhi nilaitanah.
11
3. Faktor politik dan kebijakan pemerintah Kebijakan pemerintah di bidang hukum dan politik mempengaruhi nilai tanah.Beberapa contoh kebijakan yang dapat mempengaruhi biaya dan alokasipenggunaan tanah yang pada gilirannya akan meningkatkan harga tanah, antaralain; kebijakan pemilikan sertifikat tanah, peraturan penataan ruang denganpenentuan mintakat atau zoning, peraturan perpajakan, peraturan perijinan (SIPPT,IMB dan lain-lain) ataupun penentuan tempat pelayanan umum (sekolah, [asar,rumah sakit, dan lain-lain). 4. Faktor fisik dan lingkungan. Ada dua konsep yang harus dipahami dalam faktor fisik dan lingkungan, li ngkungan, yaitu site dan situasi (situation). Pengertian tentang site adalah semua sifat atau karakterinternal dari suatu persil atau daerah tertentu, termasuk di dalamnya adalah ukuran (size), bentuk, topografi dan semua keadaan fisik pada persil tanah. Sedangkan yang dimaksud dengan situasi (situation) ialah yang berkenaan dengan sifat-sifateksternalnya. sifat-sifateksternaln ya. Situasi suatu tempat te mpat berkaitan erat dengan relasi tempat itu dengantempat-tempat di sekitarnya pada suatu ruang geografi yang sama. Termasuk dalampengertian situasi adalah aksesibilitas (jarak ke pusat pertokoan (CBD), jarak kesekolah jarak
ke
rumah
sakit,
dan
lain-lain),
tersedianya
sarana
dan
prasarana(utilitas kota) seperti jaringan transportasi, transporta si, sambungan telepon, listrik, air minum dansebagainya. Site mempengaruhi nilai tanah karena “sumberdaya”-nya, “sumberdaya”-nya, sedangkan situasimempengaruhi nilai tanah karena kemudahan atau kedekatannya (aksesibilitas) dengan “sumberdaya” yang lain di sekitarnya.
2.3.2. Faktor Permintaan
Dengan asumsi tersebut, maka permintaan perumahan untuk kedua motiftersebut akan dipengaruhi oleh faktor harga rumah, daya beli masyarakat dan faktorlain yang ditentukan dari waktu ke waktu. Berdasarkan penelitian diatas, maka dapatdiperkirakan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi pembangunan perumahandiantaranya:
12
1. Harga Rumah Untuk membangun sebuah rumah dibutuhkan waktu yang cukup lama,umumnya
kurang
dari
setahun,
maka untuk
pembangunan
perumahan secara masaltentunya masaltentunya diperlukan waktu waktu lebih dari itu. Dengan Dengan jangka waktu pembangunanperumahan yang cukup lama, maka pada setiap waktu stok perumahan diasumsikan tetap, dimana terdapat stok perumahan yang telah tertentu (fixed) yang tidak dapatdisesuaikan dengan
cepat
sebagai
tanggapan
terhadap
perubahan
perubahanharga.Komponen harga rumah pada keseimbangan keseimbangan merupakan titik pertemuan antarapermintaan dan penawaran. Perubahannya dapat diukur dengan menggunakanindikator inflasi sektor perumahan. Jika harga rumah terus mengalami kenaikan,maka permintaan dari masyarakat akan menurun. Sebaliknya, kenaikan harga rumahmerupakan suatu rangsangan bagi pihak pengembang untuk membangunperumahan. memba ngunperumahan. 2. Daya Beli masyarakat Nicolson (1999) mengemukakan bahwa jika pendapatan bertambah makasecara otomatis bagian dari pendapatan yang akan dibelanjakan akan bertambah,sehingga jumlah barang yang bisa dibeli juga meningkat (Iskandar, 2002).Sedangkan Soeharjoto (1998) menyatakan bahwa semakin besar pendapatan perkapita, maka pembelian perumahan akan bertambah. Berdasarkan konsep engel, semakin tinggi tingkat pendapatan maka semakinrendah porsi pendapatan yang dibelanjakan untuk makanan, dan semakin tinggi pulaporsi pendapatan yang dibelanjakan untuk kebutuhan non-makanan. Jikapendapatan per kapita masyarakat meningkat, maka porsi pendapatan yangdigunakan untuk membeli rumah atau membayar cicilan KPR lebih besar. 3. Tingkat Bunga Semakin tinggi tingkat suku bunga kredit, maka semakin besar cicilan kredityang harus dibayarkan oleh nasabah. Tingkat suku bunga berbeda tergantungtingkat kepercayaaan kredit dari si peminjam, jangka waktu pinjaman dan bebagaiaspek perjanjian lainnya antara peminjam dengan pemberi pinjaman (Dornbusch et.al., 2004).Kenaikan 2004).Kenaikan tingkat suku bunga
13
kredit, baik konsumsi maupun investasi akanmengurangi permintaan agregat untuk setiap tingkat pendapatan, karena disampingmenaikkan jumlah cicilan kredit yang harus dibayar, tingkat suku bunga yang lebihtinggi juga akan mengurangi keinginan untuk baik untuk konsumsi maupunberinvestasi. 4. Jumlah Penduduk Komponen faktor lain yang ditentukan dari waktu ke waktu untuk permintaanperumahan adalah Jumlah penduduk. Jumlah penduduk yang besar merupakanpasar yang potensial dalam memasarkan suatu produk. Kenaikan pada tingkatpertumbuhan populasi akan menyebabkan kebutuhan perumahan menjadi semakinbesar. Biasanya pertambahan penduduk juga diikuti dengan perkembangan dalamkesempatan kerja. Dengan demikian lebih banyak orang yang menerima pendapatandan meningkatkan daya beli. Peningkatan daya beli ini akan meningkatkanpermintaan.
2.4. Dampak Permintaan Perumahan 2.4.1. Pengertian Dampak
Dampak merupakan akibat dari suatu perubahan atau aktivitas yang terjadi secaraalami
maupun
buatan
manusia.
Akibat
dari
perubahan
tersebut
menyebabkanadanya pengaruh dan konsekuensi yang timbul dari adanya suatu aktivitas ataukegiatan oleh manusia baik berdampak positif maupun dampak negatif. Dampakpositif dalam arti luas akan mengakibatkan adanya peningkatan kesejahteraanmanusia dan kondisi lingkungan menjadi lebih baik. Dampak negatif berartipenurunan kesejahteraan manusia akibat menurunnya daya dukung dukung alam.
2.4.2. Dampak Negatif
Winarso
(1995)
menyatakan
masalah
ketersediaan
lahan
semakin
parahdengan adanya kasus-kasus seperti lahan yang semula telah dialokasikan untuksuatu
kegiatan
tertentu
dalam rencana
kota,
pada
saat
akan diimplementasikan telahdigunakan oleh jenis kegiatan lainnya. Keadaan ini tentu tidak benar, bahkan seringpula menyulut ketidak puasan masyarakat karena
14
perubahan yang terjadi tidaksesuai dengan rencana yang telah diketahui masyarakat. Perubahan jugamempunyai dampak yang besar terhadap pengeluaran publik, terutama jikaperubahan itu
untuk tata
guna lahan
yang lebih
komersial.Permasalahan perumahan saat ini menurut Kirmanto (2005) adalah telahterjadi: 1.
alokasi tanah dan tata ruang yang kurang tepat;
2.
ketimpanganpelayanan
infrastruktur,
pelayanan
perkotaan,
dan
perumahan; 3.
konflikkepentingan dalam penentuan lokasi perumahan;
4.
masalah lingkungan daneksploitasi sumberdaya alam; dan
5.
komunitas lokal tersisih, dengan orientasipembangunan terfokus pada kelompok masyarakat mampu serta menguntungkan.
Sehingga
menyebabkan
dampak
jangka
panjang
yaitu
berupa
tantanganperkembangan pembangunan perumahan di masa yang akan datang antara lain: 1.
urbanisasi yang tumbuh cepat merupakan tantangan bagi pemerintah untukberupaya agar pertumbuhan lebih merata;
2. perkembangan tak terkendali didaerah yang memiliki potensi untuk tumbuh; 3.
marjinalisasi sektor lokal oleh sektornasional dan global; dan
4.
kegagalan implementasi dan kebijakan penentuan lokasiperumahan (Kirmanto, 2005).
Setelah lokasi perumahan ditentukan berdasarkan pilihan yang optimal, perludibuat rencana tapak (site planning), agar dalam jangka panjang perumahan tersebuttidak menimbulkan dampak negatif dalam arti luas. Rencana tapak ini penting,karena akan menentukan bentuk kota, dapat menciptakan kemudahan ataukesukaran bagi para penghuni, serta dapat mempengaruhi tingkah laku penghuni dilokasi perumahan tersebut. Pengadaan perumahan, baik yang dilakukan oleh sektorformal maupun informal, didasarkan atas kebutuhan rumah. Pengusaha swasta danBadan Usaha Milik Negara (BUMN) menyediakan rumah berbagai tipe untukberbagai kelompok masyarakat dengan mempertimbangkan kemampuan danketerjangkauan daya beli masyarakat untuk membeli rumah.
15
2.4.3. Dampak Positif
Adapun dampak positive dari permintaan perumahan yang tinggi, yaitukenaikan harga dan nilai lahan di kota. Sehingga ta raf pendapatan masyarakat kotaakan terus bertumbuh. Ditunjang dengan infrastuktur dan fasilitas yang semakinmemadai di dalam kota. Banyaknya perkembangan perumahan disini akanmenunjang para pekerja untuk lebih mudah dan berkembang menjadi kota yangsemakin berkembang.
2.5. Kebijakan Pengaturan Perumahan 2.5.1. Kebijakan Sisi Penawaran
Kebijakan sisi penawaran pada umumnya menyangkut dengan upaya umumpemerintah yang diarahkan pada perusahaan pembangunan perumahan untukmeningkatkan
produksi
dan
penawaran
produk
perumahan
dalam
rangkamemenuhi kebutuhan masyarakat dengan harga terjangkau. Dalam hal ini terdapatkebijakan publik yang dilakukan pemerintah, yaitu: 1. Subsidi Modal (Capital Subsidy), yaitu dengan memberikan kebebasan pajakkepada perusahaan pembangunan perumahan. 2. Subsidi Biaya Operasional (Operational Cost Subsidy), yaitu subsidi yangdiberikan pemerintah kepada perusahaan pembangunan perumahan untukmenutup kekurangan biaya operasi karena jumlah penerimaan dari sewarumah atau harga rumah tidak dapat menutup kebutuhan biaya produksiperusahaan perumahan. 3. Subsidi Renovasi (Modernization Subsidy), yaitu subsidi yang diberikan kepadapemilik rumah untuk melakukan renovasi sehingga lingkungan perumahantersebut menjadi lebih baik dan modern. 4. Pemilihan Penyewa Rumah (Tenant Selection), yaitu memberikan prioritas bagipenyewa dengan pendapatan rendah sehingga keluarga miskin masih dapatmemenuhi kebutuhannya terhadap jasa perumahan.
16
2.5.2. Kebijakan Sisi Permintaan
Kebijakan sisi permintaan pada umumnya menyangkut dengan upaya umumpemerintah untuk membantu secara langsung golongan masyarakat denganpendapatan rendah untuk dapat memenuhi kebutuhan terhadap jasa perumahan.Kebijakan publik yang yang dilakukan pemerintah yaitu: 1. Sertifikat Sewa Rumah (Rent
Certificate),
yaitu
penduduk
miskin
diberikansemacam sertifikat yang dapat digunakan untuk menyewa rumah selama periodetertentu dengan nilai yang ditetapkan pemerintah. 2. Kupon Rumah (Housing Voucher ), yaitu hampir sama dengan sertifikat sewarumah, hanya saya penerima kupon harus menempati rumah yang spesifikasinyaditetapkan oleh pemerintah.
2.5.3. Kebijakan Pembaruan Kembali Daerah Perkotaan
Kebijakan ini dilakukan untuk membantu kelompok miskin yang tinggal di daerahkumuh
dengan
melakukan
renovasi
perumahan
dan
fasilitas
lingkunganpermukimannya lingkunganpermukimann ya dengan bantuan dana pemerintah. Tindakan yang dapat dilakukanantara lain: 1.
Penggusuran perumahan lama
2.
Pembangunan Rumah Baru
3.
Pembangunan Fasilitas Pelayanan Umum
4.
Pembangunan Fasilitas Komersial
Untuk menjaga agar pelaksanaan pembaruan kebijakan ini berjalan dengan baik,maka kepentingan masyarakat miskin penghuni daerah kumuh perlu diperhatikan. Halini untuk mengurangi sikap antipati dan penolakan dari kelompok masyarakattersebut. Kebijakan yang perlu dilakukan yaitu: 1.
Melakukan pembaruan pembaruan kembali daerah perkotaan menggunakan menggunakan system kreditperumahan dengan bunga rendah agar kelompok miskin dapat ikut berpartisipasi.
2.
Memprioritas
pemanfaatan rumah-rumah baru yang telah dibangun
untukditempati oleh keluarga miskin yang semula tinggal di daerah tersebut.
17
3.
Melakukan
sebuah
rangka membantu
program
kehidupan
pemberdayaan masyarakat dalam
ekonomi
kelompok
miskin
yang
menempati daerah tersebut.
A bilit ili ty to Pay Pay (A TP) TP ) dan Wili Wi lingne ngness ss to to P ay (WTP (WT P ) 2.6. Konsep Ab A bilit ili ty to Pay Pay (A TP) TP ) 2.6.1. Ab Ability To Pay (ATP) adalah kemampuan seseorang untuk membayar jasa pelayanan yang diterimanya berdasarkan penghasilan yang dianggap ideal. Pendekatan yang digunakan dalam analisis ATP didasarkan pada alokasi biaya untuk pemenuhan terhadap kebutuhan sehari-hari dari pendapatan rutin. Secara garis besar ATP dapat dibagi menjadi 3 kelompok yaitu ATP Non food expenditure, ATP non esensial expenditure, dan ATP esensial expenditure. Dalam konsep ATP, besar kemapuan membayar untuk pelayanan kesehatan adalah jumlah pengeluaran untuk barang non esensial tersebut. Asumsinya adalah kalau seseorang mampu mengeluarkan belanja untuk barang – barang non esensial maka tentu ia juga mampu mengeluarkan biaya untuk pelayanan kesehatan yang sifatnya essensial (Adisasmita, 2008). Faktor-faktor yang mempengaruhi ATP, yaitu : 1.
Harga rumah Kecenderungan biaya rumah yang konsisten dalam kenaikan biaya pemeliharaan rumah dapat disebabkan antara lain oleh :
Kenaikan yang tajam dalam biaya bahan bangunan
Perubahan dalam struktur penduduk.
Peningkatan utilisasi rumah
Peningkatan kualitas rumah yang di inginkan.
2. Pendapatan konsumen 3. Jumlah anggota keluarga Semakin banyak jumlah anggota keluarga akan semakin banyak pula kebutuhan untuk rumah yang luas dan nyaman
18
Dua batasan ATP yang dapat digunakan sbb: 1.
ATP 1 adalah besarnya kemampuan membeli yang setara dengan 5 % dari pengeluaran pangan non esensial dan non makanan. Batasan ini didasarkan bahwa pengeluaran untuk non makanan dapat diarahkan untuk keperluan lain, termasuk untuk kesehatan.
2.
ATP 2 adalah besarnya kemampuan membeli yang setara dengan jumlah pengeluaran untuk penggunaan bahan material bangunan. Batasan ini didasarkan kepada pengeluaran yang sebenarnya dapat digunakan secara lebih efesien dan efektif untuk pembangunan rumah tinggal.
Wi llingne ngness ss to to Pay ( WTP) WT P) 2.6.2. Willi Willingness to pay atau dikenal dengan WTP, yaitu besarnya dana yang mau dibayarkan keluarga untuk kesehatan. Data pengeluaran rumah tangga untuk kesehatan didalam data susenas dapat digunakan sebagai proksi terhadap WTP. Faktor – Faktor – faktor faktor yang mempengaruhi WTP, yaitu : 1.
Harga barang
2.
Pendapatan Bila seseorang mempunyai pendapatan yang semakin meningkat tentunya kemauan memiliki rumah yang lebih baik pun semakin besar. Hal ini disebabkan karena alokasi biaya untuk rumah tinggal lebih besar sehingga akan memberikan kemampuan dan kemauan yang lebih besar pula untuk membeli rumah tinggal. tinggal.
3.
Selera
4.
Persepsi terhadap barang/jasa (variabel non ekonomi)
A bi lit li ty to to Pay (A TP) TP ) dengan Willi Wi llingne ngness ss to to P ay (WTP (WT P ) 2.6.3. Hubungan Ab Kondisi hubungan antara harga rumah tinggal yang berlaku dengan menyertakan fakor – fakor – faktor faktor ATP dan biaya operasional adalah sebagai ber ikut 1.
Harga lebih kecil dari ATP Apabila terjadi kondisi ini maka kemampuan masyarakat sangat baik, karena harga yang diberlakukan ternyata lebih kecil dari daya beli
19
masyarakat. Pada kondisi ini masyarakat mampu membeli jasa dan barang yang ditawarkan tanpa memikirkan untuk mencari alternatif lain. 2.
Harga hampir sama dengan ATP Pada kondisi ini konsumen berkemampuan hampir sama dengan Harga yang diberlakukan, tidak semua masyarakat mampu membeli rumah tersebut, ada kemungkinan sebagian masyarakat yang menggunakan alternatif lainnya.
3.
Harga lebih besar dari ATP Apabila terjadi kondisi seperti ini maka kemampuan dari masyarakat sangat jelek, karena Harga yang diberlakukan ternyata lebih besar dari daya beli masyarakat, maka sebagian besar masyarakat tidak mampu membeli barang atau jasa yang ditawarkan (Hadi, 2008).
Dalam pelaksanaan untuk menentukan Harga sering terjadi benturan antara besarnya WTP dan ATP, kondisi tersebut selanjutnya disajikan secara ilustratif yang terdapat pada gambar di bawah ini : 1.
ATP lebih besar dari WTP Kondisi ini menunjukan bahwa kemampuan membayar lebih besar dari pada keinginan membeli rumah tersebut. Ini terjadi bila pengguna mempunyai penghasilan yang relatif tinggi tetapi utilitas terhadap jasa tersebut relatif rendah, pengguna pada kondisi ini disebut choiced riders.
2.
ATP lebih kecil dari WTP Kondisi ini merupakan kebalikan dari kondisi diatas, dimana keinginan pengguna untuk membayar jasa tersebut lebih besar dari pada kemampuan membayarnya. Hal ini memungkinkan terjadi bagi pengguna yang mempunyai penghasilan yang yang relatif rendah tetapi utilitas terhadap jasa tersebut sangat tinggi, sehingga keinginan pengguna untuk membayar jasa tersebut cenderung lebih dipengaruhi oleh utilitas, pada kondisi ini pengguna disebut captive riders.
3.
ATP sama dengan WTP Kondisi ini menunjukan bahwa antara kemampuan dan keinginan membeli rumah tersebut sama, pada kondisi ini terjadi keseimbangan pengguna dengan biaya biaya yang dikeluarkan.
20
Pada prinsipnya penentuan Harga dapat ditinjau dari beberapa aspek utama dalam sistem pelayanan kesehatan. Aspek-aspek tersebut adalah: 1.
Pengguna (User)
2.
Operator (Pelayanan Kesehatan)
3.
Pemerintah (Regulator)
Bila parameter ATP dan WTP W TP yang ditinjau, maka aspek pengguna dalam hal ini dijadikan subyek yang menentukan nilai Harga yang diberlakukan dengan prinsip sebagai berikut: 1.
ATP merupakan fungsi dari kemampuan membayar, sehingga nilai Harga yang diberlakukan, sedapat mungkin tidak melebihi nilai ATP kelompok masyarakat sasaran. Intervensi/campur tangan pemerintah dalam bentuk subsidi langsung atau silang dibutuhkan pada kondisi, dimana nilai Harga berlaku lebih besar dari ATP, sehingga didapat nilai Harga yang besarnya sama dengan nilai ATP.
2.
WTP merupakan fungsi dari tingkat kualitas rumah yang ditawarkan, sehingga bila nilai WTP masih berada dibawah ATP maka masih dimungkinkan melakukan peningkatan nilai Harga dengan perbaikan kualitas rumah
3.
Bila perhitungan Harga berada jauh dibawah ATP dan WTP, maka terdapat keleluasaan dalam perhitungan/pengajuan nilai Harga baru.
21
BAB III KESIMPULAN
3.1. Kesimpulan
Dari hasil analisis mengenai permintaan dan penawaran rumah tinggal, maka diperolehkesimpulan sebagai berikut: 1.
Pertumbuhanpenduduk Pertumbuhanpenduduk setiap tahun t ahun mengalami peningkatan jumlah pen duduk. Peningkatan jumlah penduduk akan mempengaruhi terhadap pe ningkatan jumlah permintaan perumahan.
2.
Setelah melakukan analisis mengenai permintaan dan penyediaan perumahan dapatdiperoleh kesimpulan mengenai faktor permintaan perumahan berdasarkantingkat prioritas yaitu:
Harga rumah,
Jumlah penduduk,
Daya beli masyarakat, dan
Tingkat Bunga.
22
