Studi Kelayakan Perkantoran Dan Perdagangan Jasa Di Tenggarog

Studi Kelayakan Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di Tenggarong

Infrastruktur perkantoran yang banyak di Kabupaten Kutai Kartanegara adalah perkantoran pemerintah, sedangkan untuk perkantoran yang merupakan tempat opersionalnya pihak swasta belum banyak tersedia, oleh karena itu Kabupaten Kutai Kartanegara berencana untuk memfasilitasi kerjasama dengan dunia usaha dalam membangun prasarana pusat perkantoran dan perdagangan/jasa yang dibangun, digunakan dan dikelola oleh pihak swasta. Selama ini hampir tidak ada kantor swasta yang berkantor di ibu kota Kabupaten . Berdasarkan perkembangan makro ekonomi Kabupaten Kutai Kertanegara, Rencana Kerja Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara, dan Rencana Kerja Pencapaian Pembangunan dan Rencana Kerja Penunjang Pembangunan tahun 2011, Bidang Perdagangan, Industri dan Koperasi, maka diperlukan dibangun infrastruktur ekonomi yang memadai dan modern untuk menunjang sektor perdagangan dan pariwisata salah satunya dengan dibangunnya Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di kota Tenggarong. Laporan Akhir ini disusun konsultan merupakan tahap ke empat dalam Penyusunan Studi Kelayakan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa Di Tenggarong. Inti materi dari laporan ini adalah Pendahuluan, Kajan Teori dan Kebijakan, Kondisi dan Karakteristik Kawasan, Analisis Kelayakan pembangunan, Rencana Pembangunan, Analisis Kelayakan Ekonomi, serta Sistem Pengelolaan dan Manajemen. Keluaran yang yang diharapkan dari pelaksanaan pelaksanaan pekerjaan pekerjaan

ini yaitu tersusunnya dokumen studi

kelayakan (feasibility study) yang mencakup analisis penilaian (assessment) aset Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara dan potensi yang ada yang dapat dijadikan lokasi pembangunan Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di kota Tenggarong sehingga dapat menjadi arahan dan pedoman dalam menyusun rincian pengembangan (detailed feasibility study) dan implementasi kerjasama investasi dengan pihak swasta. Demikian Laporan Akhir ini kami susun, atas perhatiannya kami ucapkan terima kasih .

Kota Tenggarong, Juli 2011


Kata Pengantar ................................................................................................................i Daftar Isi ......................................................................................................................... ii Daftar Tabel ...................................................................................................................vi Daftar Gambar .............................................................................................................viii BAB 1

Pendahuluan ................................................................................................. 1-1 1.1

Latar Belakang ............................................................................................ 1-1

1.2

Maksud Dan Tujuan ..................................................................................... 1-3 1.2.1

Maksud ........................................................................................... 1-3

1.2.2

Tujuan ............................................................................................ 1-3

1.3

Sasaran....................................................................................................... 1-3

1.4

Landasan Hukum ......................................................................................... 1-4

1.5

Manfaat ...................................................................................................... 1-5

1.6

Ruang Lingkup ............................................................................................ 1-6 1.6.1

Lingkup Materi................................................................................. 1-6

1.6.2

Lingkup Wilayah .............................................................................. 1-6

1.6.3

Lingkup Waktu ................................................................................ 1-6

1.7

Sistem Pelaksanaan Pekerjaan ...................................................................... 1-7

1.8

Pendekatan Dan Metodologi Pelaksanaan ...................................................... 1-8 1.8.1

1.8.2

Pendekatan Pekerjaan ..................................................................... 1-8 1.8.1.1

Pendekatan Eksploratif dalam Pengumpulan Data ............... 1-8

1.8.1.2

Pendekatan Benchmarking ................................................ 1-9

1.8.1.3

Pendekatan Eksplanatoris .................................................1-10

1.8.1.4

Pendekatan Deskriptif ......................................................1-10

1.8.1.5

Pendekatan Preskriptif .....................................................1-11

1.8.1.6

Pendekatan Konsep Perencanaan Keruangan Strategis.......1-11

Metodologi Pelaksanaan ..................................................................1-12 1.8.2.1

Tahap Survey Dan Identifikasi ..........................................1-14


1.8.2.2 1.9 BAB 2

Tahap Analisis Kelayakan .................................................1-19

Sistematika Penyajian .................................................................................1-22

Kajian Kebijakan Dan Teori .......................................................................... 2-1 2.1

Kajian Kebijakan Pembangunan Kutai Kartanegara ........................................ 2-1 2.1.1

Arah Kebijakan Pembangunan Berdasarkan Vitalisasi Dan Aktualisasi Gerbang Dayaku Ii Tahun 2005-2010................................................ 2-2

2.1.2

Arahan Pengembangan Spasial Melalui Kebijakan Pembangunan Wilayah Perdesaan Dan Perkotaan ................................................................ 2-3

2.2

2.3

2.4

Kajian RTRW Kabupaten Kutai Kartanegara ................................................... 2-4 2.2.1

Kebijakan Struktur Ruang................................................................. 2-4

2.2.2

Peran dan Fungsi Kawasan ............................................................... 2-7

2.2.3

Kebijakan Pola Ruang Kutai Kartanegara ........................................... 2-9

Kajian RDTR Kawasan Perkotaan Tenggarong ..............................................2-14 2.3.1

Rencana Penggunaan Lahan Kota Tenggarong Berdasarkan RDTR ....2-15

2.3.2

Struktur Kota Tenggarong Berdasarkan RDTR ..................................2-18

Kajian Terhadap Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Tenggarong Dan Tenggarong Seberang .......................................................2-25

2.5

Kajian Tataran Transportasi Lokal (Tatarlok) Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2007 ..........................................................................................................2-29

2.6

BAB 3

Tinjauan Tentang Kemitraan .......................................................................2-35 2.6.1

Unsur-Unsur Kemitraan ...................................................................2-39

2.6.2

Tujuan Kemitraan ...........................................................................2-42

2.6.3

Pola Kemitraan ...............................................................................2-44

Kondisi Dan Karakteristik Kawasan ............................................................. 3-1 3.1

Kondisi Kabupaten Kutai Kartanegara ........................................................... 3-1 3.1.1

Letak Geografis Dan Batas Administrasi ............................................ 3-1

3.1.2

Kondisi Fisik Wilayah ........................................................................ 3-4 3.1.2.1

Topografi ......................................................................... 3-4

3.1.2.2

Kelerengan ....................................................................... 3-5

3.1.2.3

Jenis Tanah ...................................................................... 3-5

3.1.2.4

Iklim ................................................................................ 3-5

3.1.2.5

Curah Hujan dan Hari Hujan .............................................. 3-6

3.1.3

Penggunaan Lahan .......................................................................... 3-6

3.1.4

Kependudukan ................................................................................ 3-7

3.1.5

Transportasi .................................................................................... 3-8

3.1.6

3.1.5.1

Transportasi Darat ............................................................ 3-8

3.1.5.2

Transportasi Laut.............................................................3-10

3.1.5.3

Transportasi Sungai .........................................................3-11

3.1.5.4

Transportasi Udara ..........................................................3-11

Kondisi Utilitas ................................................................................3-12 3.1.6.1

Listrik..............................................................................3-12


3.2

3.1.6.3

Air Bersih ........................................................................3-15

3.1.6.4

Limbah............................................................................3-16

3.1.6.5

Sampah ..........................................................................3-17

Kondisi Fisik dan Penggunaan Lahan Kota Tenggarong .....................3-18 3.2.1.1

Topografi dan Bentang Alam ............................................3-18

3.2.1.2

Fisiografi .........................................................................3-19

3.2.1.3

Iklim ...............................................................................3-20

3.2.1.4

Penggunaan Lahan ..........................................................3-20

3.2.2

Kependudukan ...............................................................................3-21

3.2.3

Perekonomian ................................................................................3-23

3.2.4

Prasarana dan Sarana .....................................................................3-26

3.2.5

BAB 4

Telekomunikasi................................................................3-13

Kondisi Kota Tenggarong ............................................................................3-17 3.2.1

3.3

3.1.6.2

3.2.4.1

Air Bersih ........................................................................3-26

3.2.4.2

Drainase .........................................................................3-26

3.2.4.3

Air Limbah.......................................................................3-27

3.2.4.4

Persampahan ..................................................................3-28

3.2.4.5

Permukiman ....................................................................3-28

Transportasi ...................................................................................3-30

Data Perusahaan Pertambangan dan perkebunan .........................................3-31

Analisis Kelayakan Pembangunan ................................................................ 4-1 4.1 Analisis Makro ............................................................................................. 4-1 4.1.1

4.2

Analisis Kelayakan Berdasarkan Tata Ruang ...................................... 4-1 4.1.1.1

Rencana Pengembangan Pemerintahan ............................. 4-1

4.1.1.2

Rencana Pengembangan Perdagangan dan Jasa ................. 4-2

4.1.1.3

Kelayakan Berdasarkan RTBL ............................................ 4-3

4.1.2

Analisis Kelayakan Perekonomian ..................................................... 4-7

4.1.3

Analisis Kelayakan Pergerakan .......................................................... 4-9

4.1.4

Analisis Kelayakan Sosial Budaya .....................................................4-10

4.1.5

Analisis Kelayakan Fisik ...................................................................4-11

Analisis Kawasan ........................................................................................4-12 4.2.1

Site Analisis....................................................................................4-12

4.2.2

Daya Dukung Lahan .......................................................................4-16

4.2.3

Infrastruktur ...................................................................................4-17 4.2.3.1

Jaringan Jalan .................................................................4-17

4.2.3.2

Jaringan Drainase ............................................................ 4-19

4.3

Analisis Struktur Ruang Kawasan .................................................................4-20

4.4

Analisis Sistem Sirkulasi ..............................................................................4-21


BAB 5

Rencana Pembangunan Perkantoran dan Perdagangan .............................. 5-1 5.1 Rencana Site Plan ........................................................................................ 5-1 5.2

5.3

5.4

5.5

BAB 6

BAB 7

Analisa Lingkungan ...................................................................................... 5-7 5.2.1

Peningkatan Run-Off dan Penurunan Kuantitas Air............................. 5-7

5.2.2

Penurunan Kualitas Air ....................................................................5-10

5.2.3

Timbulan Sampah ...........................................................................5-12

Analisis Kelayakan Ekonomi dan Finansial ....................................................5-14 5.3.1

Pangsa Pasar..................................................................................5-14

5.3.2

Cost Benefit Analisis........................................................................5-15

Aspek Manajemen dan Pengelolaan Proyek ..................................................5-22 5.4.1

Pemilik Lahan .................................................................................5-22

5.4.2

Investor .........................................................................................5-22

5.4.3

Pola Kerjasama...............................................................................5-23 5.4.3.1

Build, Operate and Transfer (BOT)....................................5-23

5.4.3.2

Konsesi ...........................................................................5-24

5.4.3.3

Usaha Patungan ..............................................................5-24

5.4.3.4

Peran Serta Pihak Swasta .................................................5-25

Sistem Pengelolaan Kerjasama ....................................................................5-28 5.5.1

Sewa .............................................................................................5-28

5.5.2

Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer) ...........................5-29

5.5.3

Bangun Serah Guna (Build, Transfer and Operate) ...........................5-32

Analisis Kelayakan Ekonomi Finansial .......................................................... 6-1 6.1 Perkiraan Biaya Investasi ............................................................................. 6-2 6.2

Perkiraan Pendapatan .................................................................................. 6-3

6.3

Kesimpulan Hasil Kelayakan Investasi ........................................................... 6-4

Sistem Pengelolaan dan Manajemen Kerjasama ......................................... 7-1 7.1 Sistem Pengelolaan Barang Milik Negara ....................................................... 7-1

7.2

7.1.1

Sewa .............................................................................................. 7-1

7.1.2

Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer) ............................ 7-3

7.1.3

Bangun Serah Guna (Build, Transfer and Operate) ............................ 7-5

Pola Pembiayaan dan Pembagian Keuntungan ............................................... 7-8


Tabel 1-1

Perbedaan Komponen-komponen Pada Pendekatan Ekonomi dan Finansial ..........1-20

Tabel 2-1

Rencana Pusat Kegiatan dan Pelayanan di Kabupaten Kutai Kartanegara .............. 2-5

Tabel 2-2

Wilayah Pembangunan di Kabupaten Kutai Kartanegara ....................................... 2-7

Tabel 2-3

Rencana Pola Ruang Kawasan Budidaya Kabupaten Kutai Kartanegara 2007 2027 ................................................................................................................2-11

Tabel 2-4

Rencana Peruntukan, Luas dan Persentase Peruntukan lahan di wilayah Kecamatan Tenggarong dan Kecamatan Tenggarong Seberang Berdasarkan RUTR 2004 .......2-16

Tabel 2-5

Besaran Keofisien Dasar Bangunan, Koefisien Luas Bangunan dan Ketinggian Bangunan Di Kota Tenggarong Tahun 2008 - 2013 .............................................2-21

Tabel 2-6

Daftar Kecamatan Yang Berpotensi untuk Difasilitasi Terminal Penumpang ..........2-31

Tabel 2-7

Perbandingan Antara BOT dan Konsesi ..............................................................2-49

Tabel 3-1

Luas Ketinggian Kabupaten Kutai Kartanegara Dari Permukaan Laut ..................... 3-4

Tabel 3-2

Luas Penggunaan Lahan Di Kabupaten Kutai Kartanegara .................................... 3-7

Tabel 3-3

Panjang Jalan Kabupaten Menurut Jenis Permukaan Jalan (Km) Tahun 2006 ........ 3-9

Tabel 3-4

Panjang Jalan Kabupaten Menurut Kondisi Jalan (Km) Tahun 2006 ....................... 3-9

Tabel 3-5

Daftar Jaringan Jalan Berdasarkan Panjang dan Fungsinya di Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2005 ...................................................................................3-10

Tabel 3-6

Data Ketenagalistrikan PT.PLN (Persero) Cabang Samarinda Wilayah Kerja Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2001 – 2004 ............................................................... 3-13

Tabel 3-7

Jumlah Desa/Kelurahan Dirinci Menurut Keberadaan Telepon Umum Koin/Kartu yang Masih Aktif Tahun 2005 ....................................................................................3-14

Tabel 3-8

Jumlah Desa/Kelurahan Dirinci Menurut Keberadaan Wartel/Kiospon/Warpostel Tahun 2005 ................................................................................................................3-15

Tabel 3-9

Jumlah

Desa/Kelurahan

Dirinci

Menurut

Keberadaan

Kantor

Pembantu/Rumah Pos Di Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2005

Pos

/Pos 3-16


Tabel 3-10 Cakupan Pelayanan Air Bersih Berdasarkan Jumlah Penduduk Per Kecamatan Di Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2004 .........................................................3-25 Tabel 3-11 Jumlah Timbulan Sampah Berdasarkan Jumlah Penduduk

Per Kecamatan Tahun

2006 ................................................................................................................3-32 Tabel 3-12 Kebutuhan Prasarana dan Sarana Persamapahan Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2006 ................................................................................................................3-33 Tabel 4-1

PDRB Tanpa Minyak Bumi Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha (Juta Rupiah ) ................................................................................................... 4-8

Tabel 4-2

Kriteria Kesesuaian Lahan .................................................................................4-12

Tabel 4-3

Analisa Kelayakan Pembangunan Kawaan Pusar Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa Di Kota Tenggarong ..........................................................................................4-24

Tabel 5-1

Perkiraan Jumlah Orang pada Bangunan-Bangunan Di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong ..................................................................5-12

Tabel 5-2

Dimensi Unit IPAL .............................................................................................5-12

Tabel 5-3

Perkiraan Jumlah Orang dan Timbulan Sampah pada Bangunan-Bangunan Di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong.........................................5-13

Tabel 5-4

Tahapan Dalam Pembiayaan Finansial ...............................................................5-17

Tabel 5-5

Harga Satuan Pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa ..........5-18

Tabel 5-6

Pembiayaan Finansial Pengembangan Pusat Perkantoran dan Perdagangan /Jasa Di Tenggarong .....................................................................................................5-20

Tabel 6-1

Perkiraan Biaya Pembangunan Perkantoran ......................................................... 6-2

Tabel 6-2

Perhitungan Pendapatan Sewa Perkantoran ........................................................ 6-3

Tabel 6-3

Ikhtisar Kelayakan Ekonomi Pembangunan Fasilitas Perkantoran dan Perdagangan di Kota Tenggarong ............................................................................................... 6-4

Tabel 6-4

Perkiraan Arus Kas Pembangunan Perkantoran .................................................... 6-5

Tabel 6-5

Break Event Point (BEP) Investasi Pembangunan Perkantoran ............................6-10


Gambar 1-1

Diagram Konseptual Pendekatan Benchmarking .............................................. 1-10

Gambar 1-2

Metodologi Pelaksanaan Studi Kelayakan Pusat Perkantoran & Perdagangan / Jasa Di Tenggarong ..............................................................................................1-13

Gambar 2-1

Peta Rencana Struktur Ruang Kabupaten Kutai Kartanegara.............................. 2-6

Gambar 2-2

Peta Wilayah Pembangunan (WP) Kabupaten Kutai Kartanegara ....................... 2-8

Gambar 2-3

Peta Rencana Penggunaan Lahan Kabupaten Kutai Kartanegara .......................2-13

Gambar 2-4

Peta Pembagian Bagian Wilayah Kota (BWK) Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang ......................................................................................................2-15

Gambar 2-5

Peta Rencana Penggunaan Lahan Di Wilayah Kecamatan Tenggarong Dan Kecamatan Tenggarong Seberang Berdasarkan RUTR 2004 .............................2-18

Gambar 2-6

Peta Arahan Struktur Kota di Kawasan Perkotaan Tenggarong .........................2-20

Gambar 2-7

Peta Arahan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) .................................................2-21

Gambar 2-8

Peta Arahan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) .................................................2-22

Gambar 2-9

Peta Arahan Kawasan Permukiman Berdasarkan RDTR Kawasan Tenggarong Dan Tenggarong Seberang....................................................................................2-24

Gambar 2-10 Peta

Rencana

Pengembangan

Permukiman/Perumahan

:

KASIBA,

LASIBA

Berdasarkan RDTR Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang Tahun 2008 – 2013

.....................................................................................................2-25

Gambar 2-11 Peta Pembagian Zona Dalam RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ......2-27 Gambar 2-12 Peta Arahan Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ................2-28 Gambar 2-13 Peta Skenario Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ..............2-29 Gambar 2-14 Rencana Jaringan Jalan Di Kota Tenggarong ...................................................2-35 Gambar 3-1

Peta Administrasi Kabupaten Kutai Kartanegara ................................................ 3-3

Gambar 3-2

Peta Topografi Wilayah Kota Tenggarong ........................................................3-19

Gambar 3-3

Peta Pemanfaatan Lahan Di Wilayah Kota Tenggarong

3-21


Gambar 3-4

Peta Penyebaran Penduduk Di Wilayah Kota Tenggarong .................................3-23

Gambar 3-5

Peta Jaringan Drainase Eksisting di Wilayah Kota Tenggarong ..........................3-27

Gambar 3-6

Peta Permukiman dan Perumahan di Wilayah Kota Tenggarong ........................3-29

Gambar 3-7

Peta Jaringan Jalan Eksisting di Wilayah Kota Tenggarong ...............................3-31

Gambar 4-1

Peta Peruntukan Wilayah Berdasarkan Pembagian Wilayah Kota Tenggarong ..... 4-3

Gambar 4-2

Peta Pembagian Zona Dalam RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ....... 4-5

Gambar 4-3

Peta Arahan Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ................. 4-6

Gambar 4-4

Peta Skenario Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang ............... 4-7

Gambar 4-5

Peta Site Kawasan Pusat Pemerintahan Dan Perdagangan / Jasa ......................4-14

Gambar 4-6

Peta Pembagian Peruntukkan Lahan Pada Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa .......................................................................................4-15

Gambar 4-7

Penampang Melintang Jalan Kolektor Primer ...................................................4-18

Gambar 4-8

Penampang Melintang Jalan Kolektor Sekunder ...............................................4-18

Gambar 4-9

Penampang Melintang Jalan Lokal ..................................................................4-19

Gambar 4-10 Orientasi Site Plan Kawasan ...........................................................................4-22 Gambar 4-11 Peta Konsep Sirkulasi .....................................................................................4-23 Gambar 5-1

Peta Konsep Rencana Siteplan Kawasan........................................................... 5-3

Gambar 5-2

Gambar Tampak Samping Kawasan Perkantoran .............................................. 5-4

Gambar 5-3

Gambar Lay Out Tampak Samping Kawasan Perkantoran .................................. 5-5

Gambar 5-4

Gambar Lay Out Pra Disain Mall....................................................................... 5-6

Gambar 5-5

Gambar Lay Out Pra Disain Ruko dan Perdagangan .......................................... 5-6

Gambar 5-6

Konsep Drainase............................................................................................. 5-8

Gambar 5-7

Aplikasi Sumur Resapan .................................................................................. 5-9

Gambar 5-8

Diagram Alir Sistem Pengolahan Air Limbah ....................................................5-10

Gambar 5-9

Konsep Buangan Sampah ...............................................................................5-13


BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara bersama dengan masyarakat berupaya untuk melakukan beberapa program maupun kegiatan yang diperkirakan mempunyai daya ungkit pencapaian target pembangunan seperti yang direncanakan, yang pada gilirannya diharapkan dapat

menjadi

pendorong

proses

pembangunan

dalam

rangka

akselerasi

peningkatan

kesejahteraan masyarakat Kutai Kartanegara. Perkembangan Indikator makro Kutai Kartanegara sebagai representasi keberhasilan pembangunan di Kutai Kartanegara menggambarkan tingkat capaian seluruh bidang pembangunan. Pencapaian Indikator tersebut tidak hanya dipengaruhi oleh tiga komponen saja yaitu kesehatan, pendidikan, dan daya beli, akan tetapi sesungguhnya dipengaruhi pula oleh semua bidang pembangunan, baik yang terkait secara langsung dengan Indeks Pembangunan Manusia (IPM) ataupun yang dianggap sebagai penunjang.

Sektor unggulan yang sampai saat ini masih mendominasi Kabupaten Kutai Kartanegara adalah sektor pertambangan dan perkebunan. Hal ini terbukti dengan banyaknya perusahaan pertambangan dan perkebunan kelapa sawit yang beroperasi di Kabupaten Kutai Kartangera. Sektor ini disamping memberikan keuntungan juga menimbulkan dampak bagi lingkungan oleh karena itu perlu dilakukan koordinasi dalam pelaksanaannya.

Untuk memudahkan koordinasi dalam bidang tersebut sebaiknya semua perusahaan yang berloperasi di Kabupaten Kutai Kartanegara mempunyai kantor perwakilan/kantor cabang di ibu kota Kabupaten (Kota Tenggarong), sebagaimana dituangkan dalam Perda bahwa semua perusahaan yang beroperasi di Kabupaten Kutai Kartamegara harus berkantor di Tenggarong sebagai ibu kota Kabupaten.


Infrastruktur penunjang kegiatan perekonomian yang telah dimiliki oleh Kabupaten Kutai Kartanegara adalah pasar, hotel, prasarana transportasi , dll . Pada tahun 2007 jumlah pasar yang tersedia di Kabupaten Kutai Kartanegara sebanyak 83 buah, yang terdiri dari : 1. Pasar tradisional 38 buah 2. Pasar lokal 42 buah 3. Pasar regional 2 buah 4. Pasar grosir 1 buah

Permasalahan yang dihadapi pada tahun 2009 dan 2010 masih banyaknya pasar lokal yang tidak standar baik tempat maupun kelayakan pasar tersebut. Untuk pasar regional perlu penataan tempat yang layak untuk pedagang, khususnya dapat menampung pedagang kaki lima (PKL).

Infrastruktur perkantoran yang banyak di Kabupaten Kutai Kartanegara adalah perkantoran pemerintah, sedangkan untuk perkantoran yang merupakan tempat opersionalnya pihak swasta belum banyak tersedia, oleh karena itu Kabupaten Kutai Kartanegara berencana untuk memfasilitasi kerjasama dengan dunia usaha dalam membangun prasarana pusat perkantoran dan perdagangan/jasa yang dibangun, digunakan dan dikelola oleh pihak swasta. Selama ini hampir tidak ada kantor swasta yang berkantor di ibu kota Kabupaten. Hal ini tentunya mempersulit koordinasi,mengingat banyaknya aktifitas di sektor pertambangan, perkebunan dan sektor lain yang setiap saat harus dipantau baik pelaksanaan eksploitasinya,maupun menanganan dampaknya, begitu juga kegiatan yang menjadi tanggung jawab perusahaan dan seharusnya dikoordinasikan dengan Kabupaten agar tidak terjadi overlaping kegiatan dengan kegiatan yang telah di susun melalui Mursenbang.

Berdasarkan perkembangan makro ekonomi Kabupaten Kutai Kertanegara, Rencana Kerja Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara, dan Rencana Kerja Pencapaian Pembangunan dan Rencana Kerja Penunjang Pembangunan tahun 2011, Bidang Perdagangan, Industri dan Koperasi, maka diperlukan dibangun infrastruktur ekonomi yang memadai dan modern untuk menunjang sektor perdagangan dan pariwisata salah satunya dengan dibangunnya Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di kota Tenggarong.


1.2 Maksud Dan Tujuan 1.2.1 Maksud Maksud dilakukannya kajian ini adalah untuk melakukan kajian mendalam yang mencakup aspek teknik, ekonomi, sosial budaya, dan lingkungan dari aset Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara

yang

akan

dijadikan

lahan

untuk

pembangunan

Pusat

Perkantoran

dan

Perdagangan/Jasa di kota Tenggarong dalam rangka kerjasama antara Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara dan pihak investor swasta yang berminat. Hasil analisis, kesimpulan dan rekomendasi dari kajian ini akan menjadi bahan masukan dan pertimbangan bagi Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara dalam memutuskan untuk melakukan kerjasama dan menyusun perjanjian kerjasama sebagai landasan hukum untuk pengelolaan, penggunaan, lama kerjasama, pembagian hasil dan lainnya dari aset-aset dari Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara.

1.2.2 Tujuan Dengan dilakukannya pembangunan Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa di Kota Tenggarong maka dapat meningkatkan dan memberdayakan potensi barang milik Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara (tanah) dalam meningkatkan Pendapatan Asli Daerah, menciptakan pertumbuhan ekonomi, menciptakan lapangan pekerjaan sehingga dapat tercapai sasaran pembangunan dari Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara.

1.3 Sasaran Adapun sasaran dalam pekerjaan ini adalah : 1. Tersusunnya dokumen studi kelayakan (feasibility study) yang mencakup analisis penilaian (assessment) aset Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara dan potensi yang

ada

yang

dapat

dijadikan

lokasi

pembangunan

Pusat

Perkantoran

dan

Perdagangan/Jasa di kota Tenggarong sehingga dapat menjadi arahan dan pedoman dalam menyusun rincian pengembangan (detailed feasibility study) dan implementasi kerjasama investasi dengan pihak swasta. 2. Menjadikan gedung Mall di kota Tenggarong sebagai sektor perdagangan dan pariwisata andalan yang mampu menggerakkan roda perekonomian serta serta mengupayakan kota Tenggarong sebagai salah satu tujuan wisata yang selanjutnya mampu meningkatkan kesejahteraan masyarakat.


3. Mengolah aset Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kertanegara dengan prinsip Perlindungan, Pelestarian, Pengembangan dan Pemanfaatan.

1.4 Landasan Hukum Penyusunan Studi Kelayakan Pekantoran dan Perdagangan di Kota Tenggarong Penataan dilakukan dengan memperhatikan beberapa landasan hukum yang berhubungan dengan Penataan Ruang, yaitu: 1. Kelompok Undang-Undang a. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 22 Tahun 2009 Tentang Lalu Lintas dan Angkutan Jalan; b. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataaan Ruang; c.

Undang-Undang

Nomor

25

Tahun

2006

tentang

Sistem

Perencanaan

Pembangunan Nasional; d. Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan (LNRI Tahun 2004 Nomor 132, Tambahan LNRI Nomor 4444); e. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah; Jo. Perpu Nomor 3 Tahun 2005 Jo. Undang-undang Nomor 8 Tahun 2005 tentang Pemerintahan Dearah; f.

Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah;

g. Undang-Undang N0 28 Tahun 2002 Tentang bangunan Dan Gedung h. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup;

2. Kelompok Peraturan Pemerintah (PP) a. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006 tentang Jalan; b. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang peraturan pelaksasanaan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung c.

Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 2000 tentang Tingkat Ketelitian Peta untuk Penataan Ruang Wilayah;

d. Peraturan Pemerintah Nomor 69 Tahun 1996 Tentang Pelaksanaan Hak dan Kewajiban serta Bentuk dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang; e. Peraturan Pemerintah RI Nomor

43 Tahun 1993 tentang Prasarana dan Lalu

Lintas Jalan; f.

Peraturan Pemerintah RI Nomor 41 Tahun 1993 tentang Angkutan Jalan;


3. Kelompok Permen / Kepmen a. Peraturan Mentri Pekerjaan Umum Nomor 06/PRTM/2007 Tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan b. Peraturan Mentri Pekerjaan Umum Nomor 17 /PRTM/2007 Tentang Pedoman Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Kota c.

Peraturan Mentri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRTM/2006 Tentang Pedoman persyaratan Teknis Bangunan

d. Kepmen Permukiman & Prasarana Wilayah Nomor 369/KPTS/M/2005, tentang Rencana Umum Jaringan Jalan Nasional; e. Permen PU Nomor 603/2005, tentang Pedoman Umum Sistem Pengendalian Manajemen Penyelenggaraan Pembangunan Prasarana dan Sarana Bidang Pekerjaan Umum; f.

Kepmen Permukiman & Prasarana Wilayah Nomor 376/KPTS/M/2004, tentang Penetapan Ruas-Ruas Jalan Menurut Statusnya Sebagai Jalan Nasional;

g. Kepmen Permukiman & Prasarana Wilayah Nomor 375/KPTS/M/2004, tentang Penetapan Ruas-Ruas Jalan Dalam Jaringan Jalan Primer Menurut Peranannya Sebagai Jalan Arteri, Jalan Kolektor 1, Jalan Kolektor 2, Dan Jalan Kolektor 3; h. Keputusan Direktur Jenderal Bina Marga No. 032/T/BM/1999 tentang pedoman Perencanaan Jalur Pejalan Kaki pada jalan umum. i.

Undang – Undang Nomor 14 Tahun 1992 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Jalan;

1.5 Manfaat Manfaat dari kegiatan studi kelayakan perkantoran dan perdagangan adalah : 1. Bagi Pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara adalah sebagai data akurat yang digunakan dalam pengambilan keputusan/kebijakan dalam optimalisasi aset pemerintah di Kota Tenggarong. 2. Terbentuknya konsep kerjasama antara pemerintah dan swasta tentang optimalisasi asetaset milik pemerintah. 3. Tersedianya gambar pradisain gambar perkantoran dan perdagangan.


1.6 Ruang Lingkup 1.6.1 Lingkup Materi Ruang lingkup penyusunan Feasibility Study dalam pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh Konsultan meliputi: teknis dan non teknis tentang lahan, sosial ekonomi masyarakat di kawasan studi. Ruang lingkup pekerjaan secara rinci sebagai berikut: 1. Melakukan

analisis

dan

menghitung

potensi

barang

milik

Daerah

yang

akan

dikerjasamakan. 2. Melakukan pra desain yang menampung rencana dan keinginan Pemerintah Kabupaten Kutai Kertanegara yang harus dipedomani dalam melaksanakan amdal, feasibility study, perencanaan detail dan kontrak kerjasama. 3. Melakukan analisis dan menghitung nilai ekonomi barang milik Daerah sebagai dasar syarat kerjasama, perkiraan investasi dan nilai kontribusi yang wajar diterima oleh Pemerintah Kabupaten Kutai Kertanegara selama masa kerjasama. 4. Melakukan analisis dan menghitung jangka waktu kerjasama yang pantas dan masih dapat dilakukan. 5. Memberikan rekomendasi dan saran-saran yang bermanfaat bagi semua pihak.

1.6.2 Lingkup Wilayah Pekerjaan Studi Kelayakan perkantoran dan perdagangan dilaksanakan di Kota Tenggarong

1.6.3 Lingkup Waktu Waktu untuk menyelesaikan pekerjaan ini adalah 3 (tiga) bulan atau 90(sembilan puluh ) hari kalender, terhitung sejak ditanda-tangani Surat Perintah Mulai Kerja.

Lingkup Pekerjaan Lingkup pekerjaan dari studi kelayakan perkantoran dan perdagangan di Kota Tenggarong meliputi: 1. Pengumpulan data primer dan sekunder yang dianggap relevan dan obyektif dari berbagai sumber. 2. Konsultasi dengan pemberi tugas. 3. Survey lapangan untuk memperoleh gambaran kondisi yang sebenarnya, wawancara mendalam dengan berbagai stakeholder baik langsung maupun tidak langsung dengan aset yang akan dikerjasamakan.


4. Menyusun pra desain sebagai gambaran awal rencana pembangunan pusat perkantoran dan perdagangan/Jasa di Tenggarong. 5. Estimasi nilai aset dan potensi yang akan dikerjasamakan, membuat proyeksi keuangan secara ringkas. 6. Analisis data dan informasi untuk selanjutnya dijadikan bahan bagi pembuatan laporan Feasibility Study. 7. Pembuatan laporan hasil kajian Feasibility Study dan bahan presentasi.

1.7 Sistem Pelaksanaan Pekerjaan Teknis pengumpulan data dilakukan melalui survey instansional (data sekunder) dan survey lapangan (data primer). Survey data sekunder merupakan kegiatan pengumpulan data angka atau peta dan uraian wilayah yang telah tersedia pada berbagai instansi terkait untuk perumusan masalah. Survey data primer merupakan kegiatan pengumpulan data berdasarkan pengecekan di lapangan yaitu berupa data/informasi tentang kondisi lingkungan, infrastruktur, sarana dan prasarana termasuk status kepemilikan.

Untuk dapat memberikan hasil kajian yang optimal maka diperlukan beberapa persyaratan dalam pelaksanaan antara lain: 1. Data yang dipergunakan bersumber dari data yang dapat dipertanggung jawabkan. 2. Analisis sebagai dasar penentu kebijakan selanjutnya, maka diperlukan analisis secara cermat baik untuk analisis kuantitatif maupun analisa spasial.

Secara garis besar, pekerjaan ini terdiri dari tiga tahapan utama yaitu : 1. Pengumpulan dan studi awal data-data sekunder yang meliputi : a. Penyiapan peta dasar di Kota Tenggarong, khususnya di wilayah studi b. Data‐data

peraturan

dan

perundang‐undangan

tentang

tata

ruang,

penggunaan lahan, persimpangan, dan jalan serta lainnya yang terkait dengan kegiatan tersebut c.

Penyusunan rencana kerja

2. Pengumpulan data primer meliputi : a. Data geometri kawasan studi b. Data kondisi dan kepemilikan; infrastuktur, sarana dan prasarana di sekitar kawasan studi. c.

Data pemanfaatan ruang di kawasan studi.

3. Analisa data dan penyusunan laporan.


a. Analisa kondisi kawasan studi. b. Analisa kelayakan dan daya dukung lingkungan kawasan c. Analisa permasalahan dan alternatif pemecahan permasalahan di kawasan tersebut. d. Analisa rekomendasi penataan kawasan perkantoran dan perdagangan. e. Analisa SWOT f.

Penyusunan pradisain kawasan perkantoran dan perdagangan

1.8 Pendekatan Dan Metodologi Pelaksanaan 1.8.1 Pendekatan Pekerjaan 1.8.1.1 Pendekatan Eksploratif dalam Pengumpulan Data Pendekatan eksploratif bercirikan pencarian yang berlangsung secara menerus. Pendekatan ini akan digunakan baik dalam proses pengumpulan data & informasi maupun dalam proses analisa dan evaluasi guna perumusan konsep penanganan.

a. Eksplorasi dalam Proses Pengumpulan Data & I nformasi Dalam proses pengumpulan data & informasi, pendekatan eksploratif digunakan mulai dari kegiatan inventarisasi dan pengumpulan data awal, hingga eksplorasi data & informasi di lokasi studi yang dilakukan. Sifat pendekatan eksploratif yang menerus akan memungkinkan terjadinya pembaharuan data dan informasi berdasarkan hasil temuan terakhir. Pendekatan eksploratif juga memungkinkan proses pengumpulan data yang memanfaatkan sumber informasi secara luas, tidak terbatas pada ahli yang sudah berpengalaman dalam bidangnya ataupun stakeholder yang terkait dan terkena imbas secara langsung dari kegiatan terkait, namun juga dari berbagai literatur baik dalam bentuk buku maupun tulisan singkat yang memuat teori atau model penanganan pengembangan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa , penanganan lahan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa, dan studi kasus penerapan kebijakan pengembangan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa yang telah dilakukan.

Dalam pendekatan eksploratif ini sangat memungkinkan diperoleh informasi-informasi tambahan yang tidak diduga sebelumnya atau yang tidak pernah dikemukakan dalam teori-teori yang ada. Informasi yang didapat dengan pendekatan ini bisa bersifat situasional dan berdasarkan pengalaman sumber.


b. Eksplorasi dalam Proses Analisa dan Evaluasi Eksplorasi dalam proses analisa dan evaluasi dilakukan guna mengelaborasi pokok permasalahan serta konsep-konsep penanganan dan pengembangan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa yang ada berikut dukungan regulasi dan kebijakan di Indonesia. Ekpslorasi perlu mengaitkan konsep-konsep teoritis dengan kondisi dan karakteristik permasalahan di Indonesia melalui pendalaman pemahaman terhadap lokasi sasaran yang menjadi sasaran studi.

Proses eksplorasi ini akan mengkerucut pada suatu bentuk pendekatan yang konfirmatif dalam menilai keseusaian suatu pola penanganan lahan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa serta kebutuhan rumusan kebijakan yang dapat mengintervensi permasalahan agar pola penanganan terpilih dapat diimplementasikan dan mencapai hasil yang optimal.

1.8.1.2 Pendekatan Benchmarking Pada

pendekatan

ini,

perencanaan

pengembangan

kawasan

dibuat

berdasarkan

hasil

pengamatan dan pembelajaran atas apa yang sudah dilakukan oleh pihak lain / di lokasi lainnya untuk diterapkan di lokasi kajian dengan perbaikan/penyempurnaan berdasarkan permasalahanpermasalahan yang dihadapi oleh pihak lain yang sudah lebih dulu melakukan hal yang serupa. Pendekatan Benchmarking ini banyak dilakukan oleh para peneliti dan perancang teknologi di Jepang dalam membuat produk teknologinya. Bahkan seringkali benchmarking ini dilakukan dengan melakukan ’delivery time’ atas produk hasil benchmarking tersebut lebih cepat daripada produk basis benchmarking . Pendekatan ini menurut bahasa orang awam dinamakan dengan ’Pencontekan Cerdas’.

Pada pendekatan ini perlu dilakukan pengamatan atau investigasi atas apa yang sudah dilakukan oleh pihak lain untuk hal yang serupa. Dalam hal ini, apa yang sudah dilakukan pihak lain dalam pengembangan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa di dalam maupun di luar negeri perlu dilakukan sebagai basis dalam melakukan benchmarking . Bahkan apa yang sudah dilakukan di luar negeri juga dapat dijadikan sebagai basis benchmarking . Secara diagramatis, pendekatan benchmarking ini dapat dilihat pada gambar berikut.


Gambar 1-1

Diagram Konseptual Pendekatan Benchmarking

Proses/hasil/ /Produk/Teknologi/ sebagai basis Benchmarking

Pengamatan/ Investigasi/ Spionase atas basis Benchmarking

Perbaikan/ Penyempurnaan/ Perubahan lebih baik dr basis Benchmark

Produk baru yang lebih disempurnakan sbg hasil Benchmarking

1.8.1.3 Pendekatan Eksplanatoris Pendekatan ini pada intinya berupaya untuk menjelaskan suatu kondisi / fenomena / permasalahan yang ditimbulkan oleh suatu objek / substansi pekerjaan. Melalui pendekatan ini, diupayakan adanya analisa untuk menemukan jawaba asal-muasal / penyebab permasalahan.

Pendekatan ini akan memahami adanya tahapan yang lazim berlaku dalam proses suatu kondisi menjadi permasalahan. Diawali dengan identifikasi terhadap problematika yang muncul di ranah publik, pihak tertentu yang berpekentingan kemudian mengupayakan permasalahan tersebut dikemukakan ke hadapan publik sehingga diketahui dan disadari bahwa persoalan yang muncul terkait dengan kepentingan publik (public issues). Ketika semakin banyak yang menaruh perhatian (concerned), maka isu publik beranjak menjadi agenda publik, yang biasanya ditindaklanjuti dengan berbagai aksi-reaksi antara pemangku kepentingan dengan lembaga publik yang berwenang menerbitkan kebijakan.

Metode yang digunakan dalam pendekatan ini tidak kaku dan tidak terstandarisasi. Kegiatan yang kualitatif sifatnya fleksibel, dalam arti kesesuaiannya tergantung dari tujuan setiap penelitian. Walaupun demikian, selalu ada pedoman untuk diikuti, tapi bukan aturan yang mati (Cassel & Symon, 1994; Strauss, 1987; Taylor & Bogdan, 1984 ). Jalannya kegiatan dapat berubah sesuai kebutuhan, situasi lapangan serta hipotesa-hipotesa baru yang muncul selama berlangsungnya penelitian tersebut.

1.8.1.4 Pendekatan Deskriptif Pendekatan deskriptif (descriptive approach) akan menjelaskan seluruh fenomena objek dan subjek pekerjaan secara komprehensif berdasarkan kasus (permasalahan) yang teridentifikasi. Dengan menggunakan pendekatan tersebut diharapkan melalui penelitian ini dapat disajikan


pemecahan permasalahan yang difokuskan pada upaya penanganan masalah permukiman kumuh.

Menurut Surakhmad (1978), ciri-ciri penelitian yang bersifat deskriptif antara lain : 

Memusatkan diri pada pemecahan masalah yang ada pada masa sekarang dan pada masalah-masalah yang aktual;



Data yang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan, dan kemudian dianalisis (karena itu metode ini sering pula dise-but metode analitis).

Dengan menggunakan pendekatan ini diharapkan akan meminimalisasi subjektivitas sekaligus dapat diperoleh suatu kesimpulan yang lebih obyektif.

1.8.1.5 Pendekatan Preskriptif Pendekatan preskriptif (prescriptive approach) merupakan jenis pendekatan yang bersifat kualitatif dan dapat memberikan deskripsi analitis untuk menghasilkan rekomendasi yang bermanfaat dalam mendukung suatu strategi penanganan ataupun kebijakan. Pendekatan ini bertujuan untuk mengevaluasi dan menilai suatu hasil rancangan, dalam hal ini rancangan materi sosialisasi kebijakan penataan ruang nasional, untuk kemudian mengeluarkan rekomendasi yang tepat berkaitan dengan kemungkinan implementasi materi sosialisasi di masa yang akan datang. Dengan penggunaan pendekatan preskriptif ini, diharapkan studi tidak hanya terfokus pada analisa kebutuhan secara teoritis, namun juga dapat memperhatikan potensi implikasi pemanfaatan materi sosialisasi.

1.8.1.6 Pendekatan Konsep Perencanaan Keruangan Strategis Dalam pustaka, terdapat dua macam pemikiran yang berbeda (meskipun sama-sama menggunakan istilah ―strategis‖) tentang perencanaan keruangan strategis. Macam pertama bersumber dari konsep ―rencana struktur‖ dalam perencanaan keruangan perkotaan di Inggris;

rencana struktur memuat strategi (garis besar, kerangka) penanganan keruangan kota —yang dioperasionalkan dengan ―rencana lokal‖. Macam kedua bersumber dari manajemen perusahaan

yang telah lama memakai perencanaan strategis (corporate strategic planning). Pada awalnya dua macam pustaka ini tidak berkaitan, tetapi beberapa ahli mulai mengkaitkan antara keduanya. Misalnya, di Eropa dianggap sebagai inovasi (Healey dkk, 1997), meskipun sejak lama strategic structure planning telah ada di Inggris (tapi bukan berkarakter corporate strategic planning) .


1.8.2 Metodologi Pelaksanaan Metodologi kegiatan studi kelayakan Feasibility Study secara umum diatur sebagai berikut: 1. Tahap persiapan mencakup pertemuan/konsultasi awal dengan pemberi pekerjaan untuk membahas dan merekonstruksikan rencana kerja maupun metodologi serta menajamkan keluaran/hasil dan penyatuan persepsi/interpretasi mengenai studi kelayakan (Feasibility Study). 2. Penyusunan

Laporan

Pendahuluan

(Inception

Report)

untuk

membahas

materi

metodologi dan materi survey lapangan serta melakukan koordinasi dengan Pemerintah Kabupaten Kutai Kertanegara. 3. Presentasi Laporan Pendahuluan dengan melibatkan SKPD terkait. 4. Survey Lapangan dan Pelaksanaan Koordinasi/Konsultasi dengan Pemerintah Kabupaten Kutai Kertanegara.

5 4 3 2 1 . . . . . K K K K K e o o o o F b n n n n u d d d d A t i s i s i s i K u s i i i T h i S I a S n F i O n D p f R r s a i M a F s s k I i N i L n a t r n i T a l u n E k g s t k R u u i a N r n l A g a L n

6 5 4 3 2 1 . . . . . . M T K E P P r e e v a e e t k k b a l D a u a n u i t a e k n s u i & h s s S s i i s m a i M n E g t e a k n e O n P o B m n a p a a s o n P e j l e a a r m r m g a n i u s e & & n n i n P a i o n n g n e F a m i n l a a n s s a i r a a l n

A K S E E A S L V E A A N S Y L A A S U L I M K A S I E A S S N N I T &

P I E P D E P N E P R E G N F R E E T R A K M I G A B M F I A N A A K N T N S A G O G A S I A R A L P N A N A O H / N J P A T A U N E N S & S A S A I T

P P E E P E P N N R E G E D R E N T M U A G K A B A A N A N N T N G O G K A R A E B N A N U / J N P T A U U S & S H A A A T N

K P E M E L N A A G N Y E A A M J K B E A A M N N E D G N A A N N

K E A L N A A Y L A I K S I A S N

K K E O L N A S E F Y A P I N K P A A R N N A S D I A E K E L O S N I O G M N I &

H a l a m a n 1 -1

7 6 5 4 3 2 1 . . . . . . . P S K K K F K P O S I E E E I N E R L T L L L A L A A E A A A N A D Y Y S Y E K M Y A A I A S E P A K K A K I R E A K A L A G J N N A N N N N A G S E F L S E A L S I I K N O M S O

R P E U K P E S O A M R D T E A P N G E D A M A N E S G R I A I N K E

S D y a e r v a P i n S P u t - s i T e s S r a y ,i U d a K D a t r o P a I g e L n a r t s I n k S e T g a t E p a n u R d , n t i o P A / J a K r e T a r U s n e a l a & a R t y u r a a k n a , n

8 7 6 5 4 3 2 1 . . . . . . . . P F S I E R N K P K n i e s o f k e e e T a r s R s b n b m i k s t i a i j i g j i e W o b & a a l s t r n a i r n k e k a m a E u a L P a y k k a n a i r l n b l n o t o a a g n u W v & n & n k o r i i W l n P g P & u a e s n m i a y n r i e K g i l r a a W y h & a B a e a l n i u a t u K t e l a r a l a r h a m W a a y b i n b i a u D n l h a a D p i g y k a a a l a t a l e a a h t n m n

G a m b a r 1 -2

F A K T O R D E T E R M I N A N

2 1 . . P W S E I A L L R A A A Y Y N A A A N H A C & N A P K R U A P S A A N R A N A

M A A N L N A E A L I G J S A E I L M S I S T E I A N S S D T A E N M

A A F A A N N S N I N S A I O A A A A N I N F L K S L L L K A R I I & S I I I A S E L A S S S I P S I L S I L S I R I S S J S I T K A K I N K & K A S S S S R E I E G E E E A I U L A L K L K L O A M S K A L A U A Y Y T T N Y N Y A E U A A G A O A K A K M K M R K A A N A A N N N I N

5 4 3 2 1 . . . . . K S P S P P K i e s i a r e e e s r b l t n t e a g e D n u y e m e c u t a m e l s a k o h i n a a P a l M g o n n a n a a l n a a F n a n R i K n j e U u a e m r m a n j n e s a g u n i s a m l a m / a

A N A L I S I S K E B I J A K A N

M e t o d o l o g i P e l a k s a n a a n S t u d i K e l a y a k a n P u s a t P e r k a n t o r a n & P e r d a g a n g a n / J a s a D i T e n g g a r o n g

S t u d i K e l a y a k a n P u s a t P e r k a n t o r a n d a n P e r d a g a n g a n / J a s a d i T e n g g a r o n


1.8.2.1 Tahap Survey Dan Identifikasi a.

Persiapan dilapangan dan persiapan alat Orientasi lapangan dilaksanakan untuk mengetahui kondisi lahan. Persiapan peralatan, meliputi peralatan yang dibutuhkan untuk pengukuran. Seperti GPS, meteran, dan lain-lain.

b.

Pengukuran lapangan Pengukuran luas lahan Pengukuran rencana luas bangunan Pengukuran polygon Pengukuran topografi sebagai bahan perhitungan perencanaan drainase. Pengambaran lokasi situasi kawasan sesuai rencana

c.

Data geologi dan mekanika tanah Data geologi mekanika tanah digunakan untuk memperkirakan kondisi tanah dan bentuk pondasi yang akan digunakan.

1.

Pengolahan hasil survey dan penyusunan analisis kelayakan disusun dalam struktur data dasar pengelolaan aset Pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara yang meliputi sekurangkurangnya:

a.

Pra Desain Terdiri dari: 1)

Peta Petak System Planning (Pra Lay Out) Peta petak system planning dalam studi ini merupakan pra lay out bangunan Kawasan perkantoran dan perdagangan/jasa, yang mana dalam hal pembuatan pra lay out ini harus mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut : Keadaan topografi rencana kawasan untuk perencanaan drainase Pengaturan system drainase serta notasi-notasi yang jelas. Luas kawasan dikembangkan sesuai dengan areal potensial yang ada. System tata guna tanah yang ada dan peningkatan pemanfaatannya dikemudian hari.

Dalam pembuatan pra lay out ini perlu diperhatikan pemanfaatan jalan lingkungan yang efisien.


2)

Pra Desain Bangunan Secara umum dalam kegiatan pra desain bangunan pada tahap ini utamanya untuk menentukan dimensi bangunan, sehingga akan diketahui besarnya volume pekerjaan. Kriteria perencanaan bangunan gedung harus mengikuti standart perencanaan yang telah ditetapkan oleh Dep. PU.

b.

Evaluasi Ekonomi dan Finansial Untuk evaluasi Ekonomi menggunakan metode Cost/Benefit Analysis dan Economic Rates of Return. Untuk Finansial menggunakan metode Cash Flow Analysis dan Finanscial Rates of Return Calculation. Konsultan dalam analisa ekonomi dan finansial, harus memperhatikan tahapan pelaksanaan konstruksi.

c.

Aspek Pasar dan Pemasaran Secara garis besar lingkup pekerjaan ini meliputi kegia tan seperti berikut ini : 1)

Gambaran Umum Menguraikan tentang gambaran umum lokasi pembangunan proyek dan kaitannya dengan status kawasan sesuai dengan tata ruang kota dan aksesibilitas yang telah tersedia.

2)

Penggunaan Lahan Eksisting Menguraikan tentang status lahan dan penggunaan lahan pada saat ini.

3) Aksesebilitas Menguraikan bagaimana aksesibilitas menuju tapak rencana, status jalan-jalan yang melalui tapak rencana serta prospek kawasan dilihat dari kemudahan akses yang tersedia. 4)

Penawaran Menguraikan tentang pangsa pasar dari perkantoran dan perdagangan/jasa yang ada di Kota Tenggarong serta estimasi kegiatan sekitar yang mungkin dan akan terjadi.

5)

Permintaan. Perkiraan

peningkatan

permintaan

akan

gedung

perkantoran

dan

perdagangan/jasa dan faktor penyebab penurunannya, baik karena dampak ekonomi global atau lokal atau hal-hal lain yang berpengaruh terhadap pemenuhan kebutuhan akan perkantoran. 6)

Harga Estimasi harga sewa dan biaya service yang bersaing, sehingga memenuhi kelayakan dalam opersional.


7) Anisis SWOT Berdasarkan analisa terhadap tapak, maka dapat dilakukan analisa SWOT untuk menilai faktor-faktor yang memiliki pengaruh terhadap pengembangan suatu lahan. Faktor yang menjadi keunggulan tapak harus dapat dioptimalkan, sedangkan faktor yang menjadi kelemahan tapak harus dapat dieliminir sehingga tidak memberikan pengaruh buruk. 8)

Strategi Pemasaran Strategi pemasaran dapat menggunakan berbagai cara seperti melakukan kerja sama dengan pihak-pihak terkait. Sehingga diharapkan dapat menambah kelayakan suatu studi.

9)

Biaya Promosi Biaya promosi merupakan salah satu cost yang harus dipertimbangkan dalam perhitungan studi kelayakan ini untuk mendapatkan hasil kajian yang lebih komplit.

d. Aspek Teknik, meliputi : 1) Aspek Tapak (Lokasi; Kondisi Lingkungan Site Sekitar; Infrastruktur; Utilitas dan Fasilitas Publik; Aksebilitas dan Transportasi; Luas Lahan; Karakteristik Tapak; Kondisi dan Perkembangan Lingkungan Sekitar; Kendala Pengembangan). 2) Aspek Bangunan (Luas Bangunan dan Program Ruang; Spesifikasi Konstruksi; Fasilitas; Metode Konstruksi; Tahapan Pembangunan; Ilustrasi Kawasan dan Bangunan). 3)

Memperhatikan Perhitungan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Perhitungan Koefisien Luas Bangunan (KLB) sebagai acuan Perhitungan Luas bangunan yang diizinkan per lantainya, Luas bangunan keseluruhan dan Jumlah Lantai Maksimum

4)

Gambar rencana bangunan lengkap beserta tampak depan , samping dan denahnya, serta hal lain yang di perlukan dalam pembuatan Pra Desain.

e. Aspek Manajeman 1) Analisis Stakeholder Stakeholder adalah pihak-pihak yang terkait atau berhubungan langsung terhadap proyek yang akan dilaksanakan. Untuk proyek pembangunan Gedung Perkantoran dan Bisnis ini, stakeholder yang terkait meliputi : Equity Investor

Merupakan pihak yang akan menanamkan modal pertama kali terhadap proyek. Yang di harapkan oleh equity investor adalah berapa lama uang yang


mereka investasikan akan kembali sehingga mereka dapat membandingkan lebih baik uang yang mereka miliki didepositokan di bank saja tanpa resiko atau di investasikan di proyek tersebut. Untuk proyek Gedung Perkantoran ini yang berlaku sebagai investor adalah Mitra BGS. Lenders

Merupakan pihak yang memberikan bantuan modal dengan bunga yang telah disepakati. Lenders atau bank akan melihat apakah proyek yang akan di bangun benarbenar fleksibel berdasarkan cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan oleh pihak yang meminjam. Asuransi Merupakan pihak yang menjamin terhadap berlangsungnya proyek pada saat pelaksanaan

pembangunan.

Apabila

terjadi

sesuatu

hal

yang

dapat

menyebabkan proyek tertunda atau mengalami kendala, maka pihak asuransi akan mengganti rugi sesuai dengan apa yang menjadi kesepakatan sebelumnya. Penggantian nilai proyek dapat terlaksana apabila terjadi bencana seperti banjir atau gempa bumi yang dapat menambah nilai bangunan proyek karena proses pelaksanaan bangunan yang tertunda atau ada bagian yang rusak. Pihak asuransi akan mendapatkan persentase dari nilai bangunan yang akan disepakati sebelum proyek dibangun. Kontraktor Merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu proyek yang

telah

disetujui

oleh

pemilik

modal.

Kontraktor

dituntut

untuk

melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditentukan oleh pemilik modal. Regulator Merupakan pihak yang membuat peraturan-peraturan yang terkait dengan tata ruang kota tersebut, terutama yang berkaitan dengan pembuatan gedung perkantoran. Penyewa Merupakan pihak penyewa ruangan perkantoran beserta fasilitasnya proyek dari gedung perkantoran tersebut. Konsultan Merupakan pihak konsultan proyek yang dipekerjakan oleh pemilik modal sebagai pihak yang mengestimasi, mendesain, dan mengawasi kegiatan proyek.


Struktur Organisasi Untuk menjalankan bisnis penyewaan Gedung perkantoran ini membutuhkan beberapa tenaga kerja agar bisnis ini terus beroperasi. Maka dari itu owner membuat susunan struktur organisasi yang diharapkan dapat menunjang bisnis yang dijalankan. Job Analyis Management Gedung kantor ini telah membuat pembagian tugas dan tanggung jawab untuk masing-masing jabatan yang tercantum pada matrix Job Description Untuk menjelaskan detail pekerjaan dari masing-masing jabatan Gedung kantor ini, maka dari itu diperlukan penjelasan masing-masing jabatan Sistem Informasi Manajemen Untuk mengorganisir antar bagian agar berkinerja secara efektif dan efisien, majemen perlu menyiapkan system aplikasi pembantu (Software) computer. Aplikasi yang akan digunakan antara lain :Inventory control, Sistem penggajian karyawan dan data, Aplikasi keuangan, Office Automation, Email System, dll.

f.

Aspek Hukum dan Legalitas 1)

Status tanah, peraturan terkait peruntukkan dan bangunan.

2)

Badan Hukum Organisasi Setelah mempertimbangkan skala usaha dan tujuan pendirian organisasi maka diputuskan bentuk badan hukum yang paling sesuai untuk organisasi yang akan didirikan.

3) Anggaran Dasar dan Angaran Rumah Tangga (AD / ART) Untuk mengatur keberlangsungan organisasi pada masa yang akan datang maka perlu disusun suatu anggaran dasar atau rumah tangga. 4)

Prosedur Perizinan Jenis- jenis perjanjian yang diperlukan: Untuk mendapatkan legalitas usaha, maka organisasi harus mendapatkan perijinan dalam melakukan operasinya. Surat Ijin lokasi berupa Surat Ijin Tempat Usaha (SITU) oleh kepala Daerah setempat dan Surat Ijin gangguan (HO) dari kepala daerah, serta surat Ijin mendirikan bangunan (IMB) dan ijin penggunaan gedung.


g. Aspek Sosial Kondisi sosial masyarakat setempat perlu mendapat perhatian akibat dibangunnya dan beroperasinya Pusat Perkantoran dan Perdagangan/jasa akan sangat berpengaruh terhadap kondisi sosial masyarakat. Kesempatan kerja, peningkatan pendapatan tentunya sangat diharapkan oleh masyarakat sebagai multyplayer efek agar masyarakat tidak hanya sebagai penonton kegiatan pembangunan yang dilakukan.

h. Aspek Lingkungan Dengan dibangunnya infrastruktur baru, maka akan memberikan dampak lingkungan. Oleh karena itu pembangunan infrastruktur ini perlu untuk dikaji aspek lingkungannya yang nantinya akan menjadi bahan pertimbangan untuk menyusun dokumen Amdalnya sebagaimana disyaratkan dalam Undang-Undang No. 32 Tahun 2009 tentang Lingkungan.

i.

Aspek Ekonomi dan Keuangan, meliputi: Kajian mengenai potensi Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa, penciptaan lapangan

pekerjaan,

pertumbuhan

ekonomi.

Pembiayaan

Proyek;

Sumber

Pendanaan; Asumsi Umum; Proyek Keuangan; Analisa Kelayakan dan Analisa Resiko (Internal dan Eksternal). Perkiraan Modal Kerja Perkiraan irr, npv, dan payback period Perkiraan cashflow Hasil analisis kelayakan

2.

Penyusunan Laporan Kemajuan (Interim Report ) dengan titik berat: temuan hasil survey lapangan dan rancangan/draft rekomendasi kelayakan pengembangan.

3.

Presentasi akhir rancangan hasil rekomendasi analisis kelayakan dengan melibatkan berbagai pihak di daerah.

4.

Perbaikan dan penajaman rekomendasi kelayakan pengembangan dengan memasukkan hasil rapat pembahasan pada tahap sebelumnya.

5.

Penyusunan Laporan Akhir (Final Report ) dan Laporan Ringkas (Executive Summary ).

1.8.2.2 Tahap Analisis Kelayakan Analisis kelayakan ekonomi dan finansial dalam studi ini dilakukan dalam konteks untuk mengetahui seberapa besar manfaat atau keuntungan yang diperoleh jika dalam suatu


pengembangan kawasan perkantoran akan dibangun dan dioperasikan. Hasil analisis kelayakan ini akan sangat menentukan dalam pengambilan keputusan mengenai bagaimana tahapan pengembangan kawasan perkantoran dan perdagangan.

Sesuai dengan sifatnya, maka rencana Perkantoran dan perdagangan yang direncanakan harus ditinjau kelayakannya dari sisi potensi pengusahaannya atau dikenal dari sisi finansial (financial feasibility), serta perlu juga ditinjau dari sisi manfaatnya kepada masyarakat atau lebih dikenal sebagai analisis ekonomi (economic feasibility).

Dalam melakukan analisis kelayakan secara Ekonomi dan Finansial terdapat beberapa prinsip dasar yang membedakan kedua sudut pandang evaluasi ini. Tabel 1.1 menjelaskan perbedaan tersebut. Dengan asumsi bahwa rencana Perkantoran dan Perdagangan investasinya akan dilakukan oleh swasta, maka rencana ini harus layak secara finansial. Sedangkan dari sisi pemerintah, maka pengembangan suatu kawasa, baik itu dilakukan sendiri oleh pemerintah ataupun didelegasikan kepada swasta, harus tetap memberikan nilai manfaat kepada masyarakat, sehingga rencana ini juga harus layak dari sisi ekonomi.

Tabel 1-1 No. 1.

Perbedaan Komponen-komponen Pada Pendekatan Ekonomi dan Finansial

Aspek Sudut Pandang

2.

Tujuan

3.

Kriteria

4.

Aplikasi

5.

Komponen Biaya dan Manfaat

6.

Penetapan Harga

Analisis Ekonomi

Analisis Finansial

Publik Efisiensi ekonomi (pengurangan biaya transportasi) NPV, BCR, EIRR Proyek untuk masyarakat, dilakukan oleh Pemerintah

Private Pengembalian dan keuntungan investasi Pay Back Period , IRR Proyek swasta yang sifatnya profit oriented

langsung dan tidak langsung

langsung kepada proyek (return )

shadow prices transfer prices tingkat bunga

mekanisme pasar pajak subsidi tingkat bunga

Dalam kajian ekonomi, maka Pemerintah cenderung menilai suatu investasi dalam kerangka ekonomi di mana tujuan utama kebijakan investasi dipakai sebagai alat untuk menyediakan jasa pelayanan bagi masyarakat. Dalam hal ini komponen

Indikator kelayakan investasi yang biasa digunakan antara lain adalah: 1. Net Present Value ( NPV ) Net Present Value adalah selisih antara Present Value Benefit dikurangi dengan Present Value Cost. Hasil NPV dari suatu proyek yang dikatakan layak secara finansial adalah yang


menghasilkan nilai NPV bernilai positif. Dalam hal ini semua rencana akan dilaksanakan apabila NPV > 0, atau persamaan di atas memenuhi :

Net Present Value (NPV)

= PVBenefit - PVCost = positif

Hal tersebut berarti bahwa pembangunan konstruksi jalan akan memberikan keuntungan, dimana benefit/ cash flow positif akan lebih besar dari pada cost/ cash flow negatif.

2. Internal Rate of Return ( IRR ) Internal Rate of Return ( IRR )adalah besarnya tingkat suku bunga pada saat nilai NPV = 0. Nilai IRR dari suatu proyek harus lebih besar dari nilai suku bunga yang berlaku atau yang ditetapkan dipakai dalam perhitungan kelayakan proyek. Nilai ini digunakan untuk memperoleh suatu tingkat bunga dimana nilai pengeluaran sekarang bersih (NPV) adalah nol. Perhitungan untuk dapat memperoleh nilai IRR ini dilakukan dengan cara coba-coba (trial and error). Persamaan umum untuk metoda ini adalah sebagai berikut :

NPV

n

Bi Ci 1 IRR

i

0

i 0

Jika nilai IRR lebih besar dari discount rate yang berlaku, maka proyek mempunyai keuntungan ekonomi dan nilai IRR pada umumnya dapat dipakai untuk membuat rangking bagi usulan-usulan proyek yang berbeda.

3. Benefit Cost Ratio ( BCR ) Benefit Cost Ratio adalah Perbandingan antara Present Value Benefit dibagi dengan Present Value Cost. Hasil BCR dari suatu proyek dikatakan layak secara finansial bila nilai BCR adalah lebih besar dari 1. Nilai ini dilakukan berdasarkan nilai sekarang, yaitu dengan membandingkan selisih manfaat dengan biaya yang lebih besar dari nol dan selisih manfaat dan biaya yang lebih kecil dari nol. Persamaan umum untuk metoda ini adalah sebagai berikut:

B/C Nett

Present Value Nett Benefits Capital Cost


Nilai B/Cnet yang lebih kecil dari satu menunjukkan investasi yang buruk. Hal ini menggambarkan bahwa keuntungan yang diperoleh oleh pemakai jalan lebih kecil daripada investasi yang diberikan pada penanganan jalan.

Mengingat banyaknya manfaat sosial dan ekonomis dari proyek jalan yang "tidak dapat diukur = intangible" atau sulit dinyatakan kuantitas secara akurat, konsultan akan menyusun analisis kuantitif yang rinci dari manfaat-manfaat tersebut. Manfaat ini tidak disertakan dalam evaluasi ekonomis pola tetapi digunakan untuk, jika perlu, pembenaran sekunder pelaksanaan proyek.

Akan dilakukan analisis ekonomis dengan dasar skenario "lakukan seminim mungkin" versus "lakukan sesuatu" untuk masing-masing alternatif priliis dan akan dirinci dengan lengkap. Konsultan akan menyusun semua rencana perbaikan di area studi yang sudah dilakukan komitmennya untuk disertakan dalam opsi/pilihan "lakukan seminim mungkin".

1.9 Sistematika Penyajian Laporan Akhir ini disusun menurut tata urutan pemahaman dan pendalaman materi yang terkandung dalam kerangka acuan kerja serta kaidah-kaidah penyusunan laporan. Dokumen isi terdiri dari beberapa pembahasan, dimana masing-masing pembahasan menggambarkan tingkatan kedalaman materi bahasan yang saling terkait. Adapun secara sistematik, dokumen ini mencakup :

Bab 1 PENDAHULUAN Bagian pendahuluan ini berisikan latar belakang, tujuan dan sasaran, ruang lingkup wilayah dan lingkup substansi pekerjaan, pendekatan dan metodologi serta sistematika penyusunan.

Bab 2 KAJIAN KEBIJAKAN DAN TEORI Pada bagiaan ini akan di bahas mengenai kajian kebijakan dan teori yang berpengaruh terhadap perkembangan Kota Tenggarong dan pengembangan kawasan studi

Bab 3 KONDISI DAN KARAKTERISTIK KAWASAN Pada bagiaan ini akan di bahas mengenai kondisi gambaran umum sekacara makro maupun kondisi secara mikro dalam pengembangan Kejian Kelayakan Pusat PErkantoran dan Perdagangan / Jasa.


Bab 4 ANALISIS

KELAYAKAN

PEMBANGUNAN

PUSAT

PERKANTORAN

DAN

PERDAGANGAN / JASA Pada bagiaan ini akan di bahas mengenai analisis yang akan dikembangkan yang meliputi analisis makro, analisis mikro dan analisis pra design pengembangan Pusat Perkantoran dan PErdagangan / Jasa.

Bab 5 RENCANA PEMBANGUNAN PERKANTORAN DAN PERDAGANGAN Bagian ini ini berisikan rencana site plan, analisa mengenai lingkungan, analisa ekonomi dan finasial, aspek manajemen dan pengelolaan proyek, serta sistem pengelolaan kerjasamanya..

Bab 6 ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI FINANSIAL Bagian ini membahas mengenai perkiraan biaya investasi dan perkiraan pendapatan serta kesimpulan mengenai kelayakan investasi.

Bab 7 SISTEM PENGELOLAAN DAN MANAJEMEN KERJASAMA Bab ini mebahas tentang sistem pengelolaan, pola pembiayaan serta pembagian keuntungan.


BAB 2

Kajian Keijakan Dan Teori

2.1 Kajian Kebijakan Pembangunan Kutai Kartanegara Visi Pembangunan Kebijakan pembangunan di Kabupaten Kutai Kartanegara sejak diimplementasikannya Otonomi Daerah

telah

mengarah

pada

konsep

percepatan

pembangunan

yang

berbasis

pada

pemberdayaan seluruh komponen pembangunan dengan memanfaatkan sumber daya yang dimilikinya secara optimal. Konsepsi pembangunan tersebut adalah GERBANG DAYAKU (Gerakan Pengembangan Pemberdayaan Kutai Kartanegara) yang menjadi paradigma baru bag i Pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara dalam menjalankan pemerintahan.

Sebagai langkah lebih lanjut dari GERBANG DAYAKU tahap pertama maka Pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara kembali melanjutkan grand strategy pembangunan dengan melakukan vitalisasi dan aktualisasi pada GERBANG DAYAKU tahap kedua. Sejalan dengan vitalisasi dan aktualisasi GERBANG DAYAKU tahap kedua, maka Visi Pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2005 – 2010 adalah :

"Terwujudnya masyarakat madani yang sejahtera, mandiri dan berkualitas melalui pemberdayaan sumber daya pembangunan yang berorientasi pada peningkatan nilai tambah dan lestari ”.

Misi Pembangunan Untuk mewujudkan visi maka perlu disusun misi yang merupakan rumusan umum mengenai upaya-upaya yang akan dilaksanakan. Sesuai dengan visi di atas dirumuskan misi dalam pemerintahan Kabupaten Kutai Kartanegara untuk periode 2005-2010 yang diuraikan sebagai berikut :


1. Perwujudan penyelenggaraan otonomi daerah yang luas, nyata dan bertanggung jawab. 2. Pelaksanaan perimbangan keuangan antara pemerintah pusat dan daerah secara adil untuk kemakmuran masyarakat. 3. Pengaturan, pembagian dan pemanfaatan sumber daya alam secara proporsional sesuai dengan prinsip-prinsip kelestarian, demokrasi, keadilan dan pemerataan. 4. Peningkatan kualitas kehidupan masyarakat Kabupaten Kutai Kartanegara dengan memberikan perhatian utama pada terpenuhinya kebutuhan dasar pada golongan masyarakat berpenghasilan rendah. 5. Pemberdayaan masyarakat dan seluruh kekuatan ekonomi di Kabupaten Kutai Kartanegara dengan mengembangkan ekonomi kerakyatan yang bertumpu pada mekanisme pasar dan berbasis kepada sumber daya alam dan manusia yang produktif, maju, mandiri, mempunyai daya saing berwawasan lingkungan serta berkelanjutan. 6. Perwujudan kehidupan sosial budaya yang berahlak mulia, dinamis, kreatif dan mempunyai daya tahan terhadap pengaruh global. 7. Meningkatkan SDM yang menguasai IPTEK dan IMTAQ menuju era globalisasi. 8. Penyediaan infrastruktur dalam rangka peningkatan ekonomi dan taraf hidup masyarakat. 9. Terwujudnya

aparatur

pemerintah

kabupaten

yang

profesional

untuk

melayani

masyarakat dan bebas korupsi, kolusi dan nepotisme. 10. Menciptakan iklim yang kondusif untuk investasi.

2.1.1 Arah

Kebijakan

Pembangunan

Berdasarkan

Vitalisasi

Dan

Aktualisasi Gerbang Dayaku Ii Tahun 2005-2010 Pengembangan potensi ekonomi di Kabupaten Kutai Kartanegara merupakan langkah yang harus dilakukan untuk meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran masyarakat di Kabupaten Kutai Kartanegara. Disadari, bahwa pembangunan ekonomi di wilayah ini masih mengandalkan pada eksplorasi sumber daya alam. Hal ini tergambar pada sektor pertanian dan sektor pertambangan yang menjadi basis (unggulan). Oleh karenanya, pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara berupaya mengimplementasikan kebijakan untuk menjaga kelestarian terhadap sumber daya yang tidak dapat diperbaharui kesumber daya alam yang dapat diperbaharui di masa yang akan datang.

Kebijakan tersebut didasarkan pada kesadaran bahwa jika pembangunan yang dilakukan hanya mengandalkan potensi sumber daya yang tidak dapat diperbaharui tanpa mengandalkan sumber daya lainnya yang dapat diperbaharui kemungkinan besar daerah ini tidak dapat bersaing dengan daerah otonom lainnya bahkan akan mengalami kemunduran. Oleh sebab itu, sumber daya


manusia yang menguasai teknologi sangat diperlukan seiring dengan potensi sumber daya alam yang dimiliki.

Berdasarkan hal tersebut, maka arah pembangunan Kabupaten Kutai Kartanegara adalah sebagai berikut : a. Mendorong

terjadinya

pergeseran

pemanfaatan

sumber

daya

tak

terbaharui

(unrenewable resources ) kepada sumber daya yang bisa diperbaharui (renewable resources ), berpangkal dan bermuara pada kepentingan dan keberpihakan masyarakat luas. b. Menitikberatkan pada 3 (tiga) sektor unggulan berdasarkan keunggulan komparatif dan keunggulan kompetitif , yaitu : 1.

Peningkatan Sumber Daya Manusia

2.

Pengembangan Pertanian (agriculture) dalam arti luas.

3.

Pengembangan pariwisata dan Kutai Kartanegara sebagai tujuan wisata.

2.1.2 Arahan Pengembangan Spasial Melalui Kebijakan Pembangunan Wilayah Perdesaan Dan Perkotaan Strategi pendekatan wilayah menitikberatkan penanganan pada dua komponen utama spasial, yaitu perkotaan dan perdesaan. Pembangunan perkotaan yang dilaksanakan diarahkan untuk dapat mewujudkan Kabupaten Kutai Kartanegara sebagai wilayah pengembangan wisata dalam arti luas dan sebagai wadah bagi peningkatan produktivitas dan kreativitas masyarakat. Selain itu, wilayah perkotaan juga dikembangkan sejalan dengan fungsinya sebagai pusat pelayanan sosialekonomi dan pemerintahan. Strategi utamanya adalah membangun ekonomi kerakyatan melalui pengembangan pertanian dalam arti luas, penyediaan infrastruktur, dan pengembangan pariwisata daerah. Melalui strategi ini diharapkan dapat diwujudkan kota-kota mandiri yang RPJMD Kabupaten Kutai Kartanegara 2005-2010 berbasis kemampuan sosial ekonomi masyarakat setempat dan sekitarnya. Adapun Pembangunan Perdesaan bertujuan mempercepat laju pembangunan di wilayah perdesaan khususnya bagi desa-desa tertinggal. Pembangunan Perdesaan diarahkan untuk mendorong percepatan perubahan struktur kegiatan ekonomi dari yang bercorak subsisten menuju struktur kegiatan ekonomi yang bercorak modern atau berorientasi pasar.

Pelaksanaan Pembangunan Daerah Kabupaten Kutai Kartanegara untuk lima tahun kedepan (2005-2010) mengindikasikan adanya perkembangan yang mempunyai ciri-ciri keterkaitan sehingga memerlukan pengendalian dan penyerasian agar saling mendukung dalam proses


pertumbuhan dan pemerataan pembangunan wilayah. Mengingat terdapat perbedaan alamiah dalam penyebaran sumber dan potensi alam, maka intensitas kegiatan pembangunan wilayah tertentu mungkin lebih tinggi dibandingkan wilayah lainnya. Namun demikian, ketimpangan pembangunan kewilayahan tersebut akan dikurangi mengingat bahwa kebijakan spasial adalah bertujuan untuk menyeimbangkan pertumbuhan dan pemerataan pembangunan pada setiap wilayah.

Perwujudan dari kebijakan pembangunan wilayah perdesaan dan perkotaan adalah dalam bentuk strategi pendekatan komunitas (community) dimana pemberdayaan masyarakat Kabupaten Kutai Kartanegara menjadi elemen penting dalam perwujudan konsepsi pembangunan GERBANG DAYAKU. Strategi pendekatan komunitas ini diharapkan mampu memberikan efek percepatan atau akselerasi pembangunan (acceleration of development) yang berfungsi sebagai pemicu dalam mempercepat pembangunan di Kabupaten Kutai Kartanegara.

Untuk memperoleh keseimbangan efek pertumbuhan (growth) dan efek percepatan (acceleration) dari kedua pendekatan strategi tersebut, maka diperlukan sistem interaksi secara utuh terutama interaksi Kebijakan Pembangunan Wilayah Komunitas Perdesaan dan Perkotaan sehingga dapat menggambarkan keterkaitan dan saling ketergantungan (interdependensi) baik secara ekonomi, sosial-kultural dan ekologis yang dijadikan dasar masing-masing wilayah dan komunitas yang diaktualisasikan dalam program-program pembangunan.

2.2 Kajian RTRW Kabupaten Kutai Kartanegara Dalam kajian Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara di jelaskan beberapa point penting mengenai pengembangan pembangunan Kota Tenggarong khususnya dan Kabupaten Kutai Kartanegara pada umumnya.

2.2.1 Kebijakan Struktur Ruang Dalam rangka mewujudkan rencana stuktur tata ruang, maka pengembangan hirarki pusat kegiatan dan pelayanan di Kabupaten Kutai Kartanegara dibagi menjadi : Hirarki I (Kota Tenggarong), merupakan kawasan perkotaan dengan fungsi sebagai pusat pertumbuhan utama dan Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) dengan orientasi kegiatan berupa pemerintahan, perdagangan, pertambangan, industri dan pelayanan masyarakat serta sebagai pintu gerbang perdagangan ke luar wilayah kabupaten dengan kelengkapan sarana dan tingkat pertumbuhan penduduk yang cukup tinggi.


Hirarki II (Muara Jawa, Muara Badak, Kota Bangun dan Kembang Janggut), merupakan kawasan perkotaan dengan fungsi sebagai pusat perdagangan dan jasa, pertambangan, permukiman, koleksi dan distribusi dengan skala pelayanan beberapa kecamatan (sub regional). Hirarki II mempunyai kelengkapan sarana dan prasarana

pengembangan

wilayah lebih rendah dari Hirarki I. Hirarki III (ibukota kecamatan lain), merupakan kawasan perkotaan dengan fungsi sebagai pusat produksi dan industri perkebunan dan pertanian dengan skala pelayanan beberapa kecamatan serta menunjang kota dengan hirarki di atasnya. Hirarki III mempunyai kelengkapan sarana dan prasarana pengembangan wilayah lebih rendah dari Hirarki II. Hirarki IV, merupakan Desa Pusat Pertumbuhan (DPP) yang dapat berperan memberikan pelayanan beberapa kawasan/desa sekitar. Rencana pusat kegiatan dan pelayanan beserta fungsi yang ditetapkan pada setiap kecamatan disajikan pada Tabel 2.1 dan visualisasinya disajikan pada Gambar 2.1.

Berdasarkan hirarki pusat kegiatan dan pelayanan di Kabupaten Kutai Kartanegara, wilayah studi berada pada Hirarki I dengan Pusat Pelayanan Kota Tenggarong.

Tabel 2-1

No. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 18. 18.

Rencana Pusat Kegiatan dan Pelayanan di Kabupaten Kutai Kartanegara

Kecamatan enggarong Samboja Muara Jawa Kota Bangun enggarong Seberang Muara Badak Kembang Janggut Sanga-Sanga Loa Janan Loa Kulu Muara Muntai Muara Wis Sebulu Anggana Marang Kayu Muara Kaman Kenohan abang

Hirarki I Hirarki II Hirarki II Hirarki II Hirarki II Hirarki II Hirarki II Hirarki III Hirarki III Hirarki III Hirarki III Hirarki III Hirarki III Hirarki III Hirarki III Hirarki III Hirarki III Hirarki III

Keterangan : A. Permukiman

Fungsi yang diemban oleh Pusat Kecamatan

Hirarki Pelayanan

E. Kesehatan

A X X X X X X X X X X X X X X X X X X

B X X X X X X X X X X X X X X X X X X

C X X X X X X X

D X X X X X X X

E X X X X X X X

F X X X X X X X

G X X X

X X X X X X X X X X

H X

G a m b a r 2 -1 P e t a R e n c a n a S t r u k t u r R u a n g K a b u p a t e n K u t a i K a r t a n e g a r a

G a m b a r 2 .1 H a l a m a n 2 6



2.2.2 Peran dan Fungsi Kawasan Struktur ruang memiliki pengertian sebagai susunan dan tatanan komponen-komponen lingkungan alam, lingkungan binaan dan lingkungan sosial yang secara hirarki dan fungsional berhubungan satu sama lain membentuk tata ruang. Mengacu pada potensi dan kondisi yang dimiliki oleh wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara, pengembangan struktur tata ruang wilayahnya diarahkan pada pengembangan lima pusat pertumbuhan utama. Penentuan kelima pusat pertumbuhan tersebut didasari atas batas ambang jarak yang dapat dilayani dari pusat pelayanan, serta kegiatan sosial ekonomi yang berkembang pada masing-masing pusat pertumbuhan. Dari penetapan pusat pertumbuhan utama tersebut diharapkan dapat menciptakan pemerataan perkembangan menuju setiap bagian wilayah (spread effect ). Selanjutnya perwujudan pusat pertumbuhan tersebut diperkuat oleh pembentukan wilayah pembangunan yang menjadi batasan setiap pusat pertumbuhan memberikan pelayanannya. Untuk lebih jelasnya, pembagian Wilayah Pembangunan (WP) disajikan pada Tabel 2.2 dan Gambar 2.2.

Tabel 2-2

Wilayah Pembangunan di Kabupaten Kutai Kartanegara

Wilayah Pembangunan (WP)

Pusat Pelayanan

I

Tenggarong

II III

Muara Jawa Muara Badak

IV

Kota Bangun

V Kembang Janggut Sumber : RTRW Kabupaten Kutai Kartanegara

Cakupan Pelayanan (Kecamatan) Tenggarong, Tenggarong Seberang, Loakulu, Loa Janan, Sebulu (dan Seluruh Wilayah Kabupaten) Muara Jawa, Samboja dan Sanga-Sanga Muara Badak, Anggana dan Marangkayu Kota Bangun, Muara Wis, Muara Muntai dan Muara Kaman Kembang Janggut, Tabang dan Kenohan

Berdasarkan sistem perwilayahan Kabupaten Kutai Kartanegara, wilayah studi berada pada Wilayah Pembangunan (WP) I dengan Pusat Pelayanan Kota Tenggarong.

G a m b a r 2 -2 P e t a W i a l y a h P e m b a n g u n a n ( W P ) K a b u p a t e n K u t a i K a r t a n e g a r a G a m b a r 2 .2 H a l a m a n 2 8



2.2.3 Kebijakan Pola Ruang Kutai Kartanegara Dalam rangka mengurangi konsentrasi penduduk pada pusat-pusat pertumbuhan yang sudah berkembang, seperti Tenggarong, Tenggarong Seberang, Samboja, Muara Jawa, Muara Badak dan Kota Bangun, maka pembentukan pusat kegiatan wilayah baru „ditetapkan‟ di kawasan Delta

Mahakam (WP II-WP III) dan wilayah Hulu (WP IV-WP V) yang diharapkan mampu mendistribusikan

penduduk

sesuai

dengan

daya

tampung

pada

masing-masing

pusat

pertumbuhan tersebut serta daerah sekitarnya. Hal ini dapat terwujud dengan melakukan peningkatan prasarana dan sarana sesuai dengan fungsi pusat pertumbuhan yang akan dikembangkan.

Kriteria dan Pertimbangan dalam penentuan Kebijakan Pola Ruang Kabupaten Kutai Kartanegara adalah sebagai berikut : A.

Kriteria dan Pertimbangan Rencana Pemanfaatan dan Pengelolaan Kawasan Lindung : Pengembangan kawasan lindung didasarkan pada Keppres 32/90 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung Rencana pengelolaan kawasan lindung disusun agar masyarakat berperan aktif dalam pengawasan dan pengendalian kawasan lindung Rencana Kawasan Lindung yang disusun merupakan alat untuk mengendalikan peruntukan Kawasan Lindung, membatasi dan mencegah penyimpangan pemanfaatan kawasan lindung, dan mempermudah perwujudan rencana pemanfaatan dan pengelolaan kawasan lindung yang sesuai dengan rencana pemanfaatan ruang yang ditetapkan Kawasan Lindung berfungsi untuk menjaga siklus hidrologi (resapan air tanah) Pengembangan Kawasan lindung dapat berfungsi untuk menjaga limpasan air hujan (keseimbangan lingkungan), polusi, (polusi udara, polusi air, polusi tanah, bising, dll) Pengembangan kawasan lindung mencegah bencana alam, erosi, pemanasan global, kekeringan, banjir akibat peyempitan dan pendangkalan sungai, dll Pengembangan kawasan lindung meningkatkan dan menjaga kenyamanan, keindahan dan kesehatan lingkungan.

B.

Kriteria dan Pertimbangan Rencana Pengelolaan Kawasan Budi Daya Pemanfaatan lahan dalam pengembangannya memperhatikan daya dukung lingkungan (kriteria keppres 32/90 dan 57/89) Pemanfaatan

lahan

dalam

perkembangan tenaga kerja

pengembangannya

memperhatikan

ketersediaan

dan


Pemanfaatan lahan dalam pengembangannya memperhatikan dukungan terhadap struktur ruang yang dikembangkan Pemanfaatan lahan harus memperhatikan kesesuian lahan

Berdasarkan pada Kriteria dan Pertimbangan Rencana Pengelolaan Kawasan Lindung dan budi daya, serta permasalahan di atas, maka kebijakan pola ruang wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara meliputi : a. Kebijakan pola ruang kawasan lindung, yaitu meningkatkan luas kawasan yang berfungsi lindung dan menjaga kualitas dan keseimbangan lingkungan kawasan lindung. b. Kebijakan pola ruang kawasan budi daya, yaitu diarahkan pada pengembangan sektor pertambangan serta sektor agribisnis dan agroindustri yang mendukung pengembangan budi

daya

pertanian

lahan

basah,

lahan

kering,

Peternakan,

perikanan

serta

mengoptimalkan kawasan-kawasan sentra produksi, pengembangan kawasan pariwisata serta pengembangan kawasan pesisir pantai dan kelautan. c.

Kebijakan pengembangan fungsi ruang kawasan diarahkan pada pengembangan kawasan tertentu, pengembangan kawasan pertahanan keamanan, pengembangan kawasan perkotaan, dan kawasan perdesaan pada setiap kecamatan.

Untuk lebih jelasnya mengenai rencana pola ruang khusunya kawasan budidaya di Kabupaten Kutai Kartanegara, serta penggunaan lahan dapat dilihat pada Tabel 2.3 dan 2.3 dan Gambar 2.3. 2.3.


Tabel 2-3

Rencana Pola Ruang Kawasan Budidaya Kabupaten Kutai Kartanegara 2007 2027

Jenis Kawasan

Tujuan Budi Daya

Kawasan Budi Daya Kehutanan (KBK) a. Hutan Produksi Memanfaatkan hasil Tetap hutan yang eksploitasinya b. Hutan Produksi dapat dengan tebang pilih Terbatas atau tebang habis dan tanam c. Hutan Produksi yang dapat Memanfaatkan hasil dikonversi hutan secara terbatas yang eksploitasinya hanya dapat dilakukan dengan tebang pilih dan tanam

Rencana Pengelolaan Ruang

Penataan batas kawasan hutan produksi Pemantauan dan pengendalian kegiatan pengusahaan hutan Mengusahakan hutan produksi melalui HPH dan penerapan prinsip tebang pilih secara tepat pada kawasan hutan produksi Pengawasan secara ketat pada kewajiban reboisasi dan rehabilitasi tanah pada bekas tebangan HPH Penyelesaian masalah tumpang tindih dengan kegiatan budi daya lainnya

lokasi

        

 



Kec. Samboja Kec. Muara Jawa Kec. Loa Janan Kec. Loa Kulu Kec. Muara Muntai Kec. Muara Wis Kec. Kota Bangun Kec. Sebulu Kec. Tenggarong Seberang Kec. Muara Badak Kec. Marang Kayu Kec. Muara Kaman Kec. Kenohan Kec. Kembang Janggut Kec. Tabang

Kawasan Budi Daya Non Kehutanan (KBNK)

a. Kawasan tanaman Pengembangan areal pangan lahan persawahan pada basah kawasan-kawasan yang sesuai menurut hasil analisis kesesuaian lahan didukung prasarana pengairan/irigasi

b. Kawasan tanaman Mengembangkan areal pangan lahan tanaman lahan kering kering dengan memanfaatkan potensi dan kesesuaian lahan

c. Kawasan tanama Mengembangkan produksi tahunan/ perkebunan terutama perkebunan untuk komoditas utama dengan memanfaatkan potensi dan kesesuaian lahan d. Kawasan peternakan

Mengembangkan areal peternakan atau penggembalaan dengan memanfaatkan potensi dan kesesuaian lahan

Pengembangan prasarana pengairan Pengendalian kegiatan lain agar tidak mengganggu kawasan pertanian yang subur Perluasan areal persawahan Pengembangan usaha transmigrasi untuk menunjang pengembangan kawasan pertanian tanaman pangan lahan basah Perluasan areal pertanian lahan kering Pemantauan dan pengendalian terhadap kegiatan perladangan berpindah Pengembangan kawasan pertanian lahan kering sesuai dengan kesesuaian lahan secara optimal. Perluasan dan peremajaan areal perkebunan Pengembangan kawasan perkebunan secara optimal sesuai dengan potensi lahannya. Pengedalian usaha Pengembangan kawasan peternakan/pengembalaan secara intensif. Pengendalian upaya pemanfaatan lahan pada kawasan peternakan sehingga tetap terjaga kelestarian

      



 

   

Kec. Samboja Kec. Muara Jawa Kec. Sanga-sanga Kec. Loa Janan Kec. Loa Kulu Kec. Muara Muntai Kec. Muara Wis Kec. Kota Bangun Kec. Tenggarong Kec. Sebulu Kec. Tenggarong Seberang Kec. Muara Badak Kec. Marang Kayu Kec. Muara Kaman Kec. Kenohan Kec. Kembang Janggut Kec. Tabang


Jenis Kawasan

Tujuan Budi Daya

Rencana Pengelolaan Ruang

e. Kawasan perikanan

Mengembangkan produksi perikanan dengan memanfaatkan potensinya

Pengembangan produksi perikanan dengan tetap memelihara kelestariannya.

f.

Mengembangkan kawasan permukiman sebagai tempat pemusatan penduduk yang ditunjang oleh penyediaan sarana dan prasarana perkotaan sesuai dengan hirarki dan fungsinya.

Permukiman Perkotaan

g. Permukiman pedesaan

Mengembangkan kawasan permukiman pedesaan yang erat kaitannya dengan kegiatan budi daya pertanian yang lokasinya tersebar sesuai dengan potensinya.

h. Kawasan Pertambangan

Memanfatkan kawasan dengan potensi bahan galian strategi bagi kegiatan eksplorasi, eksploitasi yang termasuk dalam wilayah kuasa

Penataan ruang kota (RUTRK, RDTRK, RTRK) berupa penyusunan rencana tata ruang kota atau peninjauan kembali rencana tata ruang kota. Pemantauan dan pengendalian pemanfaatan ruang kota sesuai dengan rencana tata ruang kota. Peningkatan sarana dan prasarana permukiman terutama sarana air bersih, drainase, limbah, e rs rs am am a ha ha n l is is tr tr ik ik d an an Pengembangan desa-desa menjadi pusat pertumbuhan Penyediaan sarana dan prasarana pendukung sesuai dengan fungsi dan hirarkinya. Peningkatan prasarana perhubungan dan pemasaran antar desa dan kota. Pemanfaatan dan pengendalian kegiatan penambangan agar tidak mengganggu fungsi lindung. Pengendalian fungsi lindung atau rehabilitasi tanah pada

i.

Mengembangkan kawasan pusat layanan wisata melalui penyediaan sarana dan prasarana pendukung serta atraksi kesenian tradisional dan penjualan

Penyusunan Rencana Detil Kawasan Wisata Peningkatan Aksesibilitas kawasan Pengembangan promosi wisata

Kawasan Pariwisata

Sumber : Review Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Kutaia Kartanegara

lokasi

      



 

   

Kec. Samboja Kec. Muara Jawa Kec. Sanga-sanga Kec. Loa Janan Kec. Loa Kulu Kec. Muara Muntai Kec. Muara Wis Kec. Kota Bangun Kec. Tenggarong Kec. Sebulu Kec. Tenggarong Seberang Kec. Muara Badak Kec. Marang Kayu Kec. Muara Kaman Kec. Kenohan Kec. Kembang Janggut Kec. Tabang

G a m b a r 2 3 P e t a R e n c a n a P E n g g u n a a n L a h a n K a b u p a t e n K u t a i K a r t a n e g a r a G a m b a r 2 . 3 H a l a m a n 2 1 3



2.3 Kajian RDTR Kawasan Perkotaan Tenggarong Berdasarkan RDTR Kawasan Perkotaan Tenggarong dibagi menjadi 7 Bagian Wilayah Kota (BWK), yaitu : BWK I

:

Berada di Kecamatan Tenggarong yang meliputi 2 (dua) Kelurahan

yaitu

Kelurahan Mangkurawang dan Kelurahan Baru; BWK II

:

Berada di Kecamatan Tenggarong yang meliputi 4 (empat) Kelurahan yaitu Kelurahan Panji, Sukarame, Maluhu dan Kelurahan Loa Ipuh

BWK III

:

Berada di Kecamatan Tenggarong yang meliputi 2 (dua) Kelurahan yaitu Kelurahan Melayu dan Kelurahan Loa Ipuh;

BWK IV

:

Berada di Kecamatan Tenggarong yang meliputi 2 (dua) Kelurahan yaitu Kelurahan Melayu dan Kelurahan Timbau;

BWK VI

:

Berada di Kecamatan Tenggarong yang meliputi 2 (dua) Kelurahan yaitu Kelurahan Timbau dan Kelurahan Bukit Biru;

BWK X

:

Berada di Kecamatan Tenggarong Seberang yang meliputi 3 (Tiga) Kelurahan yaitu Kelurahan Loa Pari, Lao Raya dan Kelurahan Perjiwa;

BWK XI

:

Berada di Kecamatan Tenggarong Seberang yang meliputi 2 (dua) Kelurahan yaitu Kelurahan Teluk Dalam dan Kelurahan Loa Lepu;

Untuk lebih jelasnya mengenai pembangian BWK dapat dilihat pada Gambar 2.4.


Gambar 2-4

Peta Pembagian Bagian Wilayah Kota (BWK) Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang

Sumber : RDTR Kawasan Wilayah Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang

2.3.1 Rencana Penggunaan Lahan Kota Tenggarong Berdasarkan RDTR Berdasarkan rencana pola penggunaan lahan Kota Tenggarong tahun 2008 – 2013, dapat disimpulkan sebagai berikut : 

Pemanfaatan lahan terbesar Kota Tenggarong adalah untuk Zona Lindung



Kawasan khusus terutama permukiman dan perumahan



Penggunaan lahan terkecil adalah Kawasan Wisata



Kawasan non budidaya di Kota Tenggarong

Untuk lebih jelasnya mengeai peruntukan lahan di wilayah studi dapat dilihat pada Tabel 2.4.


Tabel 2-4

Rencana Peruntukan, Luas dan Persentase Peruntukan lahan di wilayah Kecamatan Tenggarong dan Kecamatan Tenggarong Seberang Berdasarkan RUTR 2004


Untuk pengembangan pemanfaatan lahan/guna lahan, di wilayah studi adalah sebagai berikut : 1. Pengembangan Kota Tenggarong diarahkan untuk mewujudkan kota yang kompak, dengan suasana hijau serta berciri khas kota tepi sungai. 2. Pusat Kota Tenggarong bagian sisi barat sungai pengembangannya bersifat penambahan terhadap kondisi yang

sudah ada (eksisting). Penambahan

ini

dilakukan

dengan

mengisi lahan-lahan yang masih kosong. 3. Perkembangan aktifitas kota ke arah barat perlu dibatasi dan dikendalikan dengan ketat, agar perkembangan yang kota.

terjadi

tidak banyak mengubah fungsi lahan di pinggiran


4. Lahan-lahan kosong di sebelah

barat pusat kota berupa hutan dan sawah, tetap

dipertahankan, sekaligus berfungsi sebagai buffer kegiatan pusat kota. 5. Untuk mencapai bentuk kota yang kompak dan seimbang, pengembangan kota lebih banyak diarahkan ke Tenggarong Seberang. Pusat kota baru yang akan dikembangkan akan menampung kegiatan utama yaitu pendidikan,

olahraga/rekreasi dan, kesehatan

sehingga diharapkan dapat membangkitkan kegiatan baru berupa; perkantoran, perdagangan/jasa, perumahan, peribadatan, dan ruang terbuka hijau. 6. Dibagian barat pusat kota yang akan dikembangkan terdapat lahan kosong berupa hutan belukar yang tetap dipertahankan dan diarahkan sebagai daerah konservasi. 7. Tenggarong Seberang terdapat rencana pengembangan sarana transportasi udara yaitu Bandara. sebagai area penunjang pengembangan sarana transportasi maka area pada jalan-jalan utama menuju rencana bandara dan sekitarnya dialokasikan u ntuk kegiatan jasa/komersial atau perkantoran swasta seperti : biro perjalanan, agen penjualan tiket, jasa pengiriman kargo,dan lain sebagainya.

Untuk mendukung keterangan mengenai pengembangan pemanfaatan lahan di atas dapat dilihat Gambar 2.5.


Gambar 2-5

Peta Rencana Penggunaan Lahan Di Wilayah Kecamatan Tenggarong Dan Kecamatan Tenggarong Seberang Berdasarkan RUTR 2004


2.3.2 Struktur Kota Tenggarong Berdasarkan RDTR Ruang - ruang struktural merupakan ruang dengan fungsi – fungsi utama kota yang memiliki fungsi, peranan dan pengaruh yang sangat besar/vital baik dari aspek ekonomi, sosial, budaya maupun alam/lingkungan.


Dari kondisi pola penyebaran aktivitas kota yang terpusat di kawasan kota lama dan sebagian lagi tersebar di pinggiran kota dan skala pelayanan aktivitas kota, maka tampak hirarki pusat-pusat pelayanan dikaitkan dengan sistem Kota Tenggarong yang ada, yaitu terdiri dari :

A.

Pusat Kota Pusat Kota dari Kota Tenggarong adalah terletak di Kecamatan Tenggarong bagian tengah yang merupakan kawasan pusat kawasan perdagangan, perkantoran dan jasa yang tumbuh secara linier dan cluster di sepanjang jalan utama kota dengan pemanfaatan potensi sungai sebagai pintu gerbang keluar- masuk Kota Tenggarong

B.

Sub Pusat kota Sub Pusat Kota di Kota Tenggarong merupakan wilayah bagian Kota Tenggarong yang tumbuh dari kondisi eksisting (embrio) yang ada membentuk suatu pusat pelayanan dengan skala pelayanan yang lebih rendah dari Pusat Kota. Sub pusat kota yang ada di Tenggarong tersebar di: 

Kawasan Pusat Kota Lama : Kawasan Wisata sejarah, perdagangan dan jasa Kecamatan Tenggarong;



Kawasan Perumahan di Kawasan Kelurahan Timbau, Kelurahan Loa Ipuh, Kelurahan Panji, Kelurahan Mangkurawang Kecamatan Tenggarong;



Kawasan Industri di Kelurahan Panji, Kelurahan Timbau di Kecamatan

Tenggarong,

dan Loa Lepu Kecamatan Tenggarong Seberang; 

Kawasan Permukiman Perdesaan dan Perkebunan di Kelurahan Spontan dan Kelurahan Panji;

Untuk lebih jelasnya mengenai struktur ruang di Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 2.6 sebagai berikut.


Gambar 2-6

Peta Arahan Struktur Kota di Kawasan Perkotaan Tenggarong


A. Rencana Pengaturan Intensitas Bangunan Pengaturan intensitas bangunan, dibagi berdasarkan skala kegiatannya dan pemanfaatan lahan yang terbagi dalam Bagian Wilayah Kota (BWK). Adapun rincian dari pengaturan intensitas lahan adalah : 1. Koefisien Dasar Bangunan

: (KDB)

2. Koefisien Luas Bangunan

: (KLB)

Untuk lebih jelasnya mengenai koefisien dasar dan luas bangunan dapat dilihat pada Tabel 2.5 dan Gambar 2.7 dan 2.8


Tabel 2-5

Besaran Keofisien Dasar Bangunan, Koefisien Luas Bangunan dan Ketinggian Bangunan Di Kota Tenggarong Tahun 2008 - 2013

No

Bagian Wilayah Kota

KDB

KLB

1. BWK I 40-60 0-2 2. BWK II 40-60 0-2 3. BWK III 40-60 3-4 4. BWK IV 40-60 2-2 5. BWK VI 40-60 2-3 6. BWK X 40-60 0-2 Sumber : RDTR Kawasan Wilayah Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang

Gambar 2-7

Ketinggian Bangunan 1-2 1-2 3-4 2-2 2-3 1-2

Peta Arahan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)



Gambar 2-8

Peta Arahan Koefisien Dasar Bangunan (KDB)


B.

Rencana Pengembangan Perumahan dan Permukiman

Kebijakan dan strategi Kota Tenggarong khususnya dalam pengembangan kawasan permukiman terkait dengan studi ini terdapat dua kebijakan yaitu : Kebijakan Pengembangan Kawasan Permukiman Eksisting, dengan strategi : 1) Penataan kawasan permukiman padat di pusat Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang menjadi kawasan permukiman perkotaan yang hegienis, nyaman dan layak huni. 2) Mengurangi, mengendalikan dan membatasi perkembangan permukiman di tepi sungai antara lain di Kawasan Sungai Mahakam dan Sungai Tenggarong, Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang. 3) Peremajaan, up grading, resettlement kawasan permukiman kumuh dan permukiman tepian sungai.


Kebijakan Menciptakan Kawasan Permukiman Baru dengan strategi : 1) Penambahan lokasi dan lahan permukiman/perumahan untuk memenuhi kebutuhan perumahan dan permukiman dimasa mendatang terutama pada Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang yang sesuai untuk kawasan permukiman. 2) Pengembangan Perumahan Baru di Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang dalam kawasan Skala Besar dengan konsep Kasiba (Kawasan Siap Bangun) ataupun Lisiba (Lingkungan Siap Bangun). 3) Penambahan kawasan permukiman Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang berdasarkan tipologi permukiman yang ada dan sesuai dengan karakter penduduknya. 4) Konsep pengembangan kawasan permukiman baru diarahkan untuk memanfaatkan dan menghargai bentukan alam, antara lain: kontur, topografi, geologi, vegetasi dll. 5) Penyediaan permukiman selain dikembangkan untuk kebutuhan perumahan kelas menengah atas, juga harus disediakan perumahan sederhana yang terjangkau oleh masyarakat. 6) Penyediaan permukiman baru selalu dibarengi dengan penyediaan sarana (fasilitas umum dan fasilitas sosial) dan prasarana penunjang perumahan tersebut.

Adapun rencana arahan pengembangan kawasan permukiman di Kota Tenggarong berdasarkan RDTR dapat dilihat pada Gambar 2.9 dan Gambar 2.10


Gambar 2-9

Peta Arahan Kawasan Permukiman Berdasarkan RDTR Kawasan Tenggarong Dan Tenggarong Seberang



Gambar 2-10

Peta Rencana Pengembangan Permukiman/Perumahan : KASIBA, LASIBA

Berdasarkan RDTR Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang Tahun 2008 - 2013


2.4 Kajian

Terhadap

Lingkungan

Rencana

(RTBL)

Tata

Kawasan

Bangunan

Dan

Tenggarong

Dan

Tenggarong Seberang Visi pengembangan kawasan rencana tata bangunan dan lingkungan (RTBL) Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang adalah : “Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang sebagai pusat

budaya dan sejarah serta hunian yang berwawasan lingkungan dengan tetap mencerminkan identitas / citra kawasan yang unik”.


Sesuai dengan rumusan visi, maka perencanaan tata bangunan dan lingkungan Kawasan Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang ini harus dapat meningkatkan performance kawasan melalui optimalisasi potensi dan keunggulan kawasan dengan tetap memperhatikan dan menerapkan azas pembangunan berwawasan lingkungan serta memanfaatkan pula potensi sejarah kawasan yang masih memelihara simbol-simbol potensi tersebut dalam cagar budaya kawasan.

Lingkup kawasan dalam RTBL terbagi atas 2 (dua) kawasan yaitu Kawasan Kota Tenggarong dan Kawasan Tenggarong Seberang. Pada masing-masing kawasan tersebut dibagi menjadi beberapa zona yaitu sabagai berikut : I.

Kawasan Kota Tenggarong Pada Kawasan Kota Tenggarong terdapat 6 (enam) zona yaitu : 1. Zona Jalur 2 (SMA) Unggulan 2. Zona Sungai Tenggarong 3. Zona Prominade 4. Zona Perumahan Baru Mangkurawang 5. Zona Kantor Bupati (Komplek Perkantoran PEMDA) 6. Zona Dalam Kota Tenggarong

II.

Kawasan Tenggarong Seberang Pada Kawasan Tenggarong Seberang terdapat 9 (sembilan) zona yaitu : 1. Zona Sport Center (Stadion Madya, Kampung Atlit, Veledrome, dll) 2. Zona Komplek Rumah Sakit Parikesit (Perumahan Dokter, dll) 3. Zona Komplek Unikarta 4. Zona Komplek Asrama SMA Unggulan 5. Zona Perumahan Korpri 6. Zona Perumahan DPRD 7. Zona Jalan Ke Bandara (Arah Teluk Dalam Arah Jongkang) 8. Zona Jalur Dua Samarinda 9. Zona Peruntukan lainnya.

Untuk lebih jelasnya mengenai kawasan RTBL Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 2.11 sampai 2.12.


Gambar 2-11

Peta Pembagian Zona Dalam RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang

Sumber : RTBL Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang

Berdasarkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang Kabupaten Kutai Kartenegara, wilayah studi untuk studi relokasi kawasan permukiman bantaran Mahakam – Tenggarong berada pada Zona 2, 3, 4, 5 dan 6 yang termasuk pada Kawasan Kota Tenggarong. Untuk Zona 2 merupakan kawasan permukiman yang berada di bantaran Sungai Tenggarong, sedangkan zona 3, 4, 5 dan 6 merupakan kawasan permukiman yang berada di bantaran Sungai Mahakam.

Untuk Kawasan Tenggarong Seberang yang termasuk pada wilayah studi kegiatan i ni adalah Zona 14 yang direncanakan sebagai lahan untuk relokasi kawasan permukiman dari zona-zona yang ada di Kawasan Kota Tenggarong.


Adapun rencana arahan penataan dan skenario penataan dalam RTBL kawasan Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang dapat dilihat sebagai berikut.

Gambar 2-12

Peta Arahan Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang

Sumber : RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang


Gambar 2-13

Peta Skenario Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang


2.5 Kajian Tataran Transportasi Lokal (Tatarlok) Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2007 Rencana pengembangan jaringan transportasi dalam TATARLOK Kabupaten Kutai Kartanegara mencakup: 1.

Rencana pola pergerakan angkutan barang dari arah pelabuhan menuju kawasan Kota Tenggarong atau sebaliknya, diusulkan melalui: a. Jl. Walter Mongonsidi – Jl. K.H. Achmad Muchsin – Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Diponegoro – Jl. Senopati – Jl. A.M. Sangaji – Pelabuhan;

b. Jl. Walter Mongonsidi – Jl. K.H. Achmad Muchsin – Jl. Imam Bonjol – Jl. Danau Aji – Kawasan Bisnis.


Mengingat moda angkutan peti kemas memiliki dimensi dan pola manuver yang khusus, maka jaringan jalan untuk rute pelayanan peti kemas perlu disesuaikan dengan persyaratan geometriknya.

Pola

pergerakan

angkutan

barang

perlu

didukung

dengan

upaya

perbaikan/peningkatan jembatan diantara Jl. Jenderal Sudirman dan Jl. Diponegoro, terkait dengan slope oprit dan lebar jembatan.

2.

Jaringan lintas angkutan barang di dalam kawasan perkotaan Tenggarong diusulkan melalui: a. Jl. Pahlawan – Bukit Biru – Jl. Pesut – Jl. Alimuddin – Jl. Gn. Kombeng – Jl. Gn. Meratus – Jl. Danau Murung – Pasar Tangga Arung; b. Jl. Pahlawan – Bukit Biru – Jl. Pesut – Jl. Alimuddin – Jl. Gn. Kombeng – Jl. Gn. Belah – Jl. Long Bagun – Jl. Long Iram – Jl. Sukma – Pelabuhan. Rencana Jalan Lingkar Kota Tenggarong. Tenggarong .

3.

Jaringan jalan angkutan barang di luar Kota Tenggarong, Tenggarong , disesuaikan dengan ketentuan: a. Semua jaringan jalan Arteri Primer dan Sekunder (Kelas Jalan I dan II); b. Semua jaringan jalan Kolektor Primer dan Sekunder (Kelas Jalan III).

4.

Pengembangan sistem angkutan umum: a. Semua kecamatan sebaiknya dilayani trayek angkutan desa, jumlah armada disesuaikan dengan besarnya demand angkutan umum. b. Untuk Kawasan Kota Tenggarong, Tenggarong , trayek yang telah beroperasi sampai saat ini belum terikat jalur trayek tetap, sehingga sulit untuk dilakukan pemantauan kinerja rute trayek angkutan kota. Program dua tahun kedepan adalah penetapan angkutan kota, sebagai upaya pengangkatan pelayanan angkutan umum dan peningkatan pendapatan operator. Selain itu. Hal ini terintegrasi pula dengan upaya penyediaan fasilitas tempat henti angkutan umum (shelter/halte). c.

Tiap kecamatan yang sudah terlayani angkutan umum dilayani oleh terminal penumpang tipe C, yang letaknya berdekatan dengan pasar kecamatan (jarak < 100 meter), yang dirancang dengan memperhatikan pola pergerakan arus lalulintas di ruas jalan utama dan geometrik akses terminal, sehingga kegiatan/keberadaan terminal tidak memberikan dampak yang besar terhadap pergerakan arus lalulintas di kawasan sekitar terminal.


Tabel 2-6 No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Daftar Kecamatan Yang Berpotensi untuk Difasilitasi Terminal Penumpang Kecamatan Kecamatan Tenggarong Tenggarong Seberang Loa Janan Samboja Marang Kayu Kota Bangun Muara Jawa Sebulu Muara Kaman Loa Kulu Anggana Muara Badak

Tipe Terminal B*) B B B B -

C*) C*) C*) C C C C C C

Catatan:*) sudah ada terminal, namun perlu penataan/pengembangan

5.

Pemanfaatan/guna ruang jalan dimana terdapat bangkitan kebutuhan parkir yang tinggi, mengakibatkan turunnya kapasitas jalan sehingga menyebabkan gangguan kelancaran arus lalulintas terlihat di beberapa ruas jalan seperti: Jl. Danau Aji, Danau Semayang, dan Jl. Maduningrat. Arahan yang dapat dilakukan untuk mengatasi masalah tersebut adalah: a. Tahap awal, dilakukan penataan ruang jalan dengan melakukan penataan konfigurasi parkir kendaraan, khususnya roda 4, dari sudut parkir 900 – 600 menjadi 450 - 300, yang pada akhirnya parkir sejajar; b. Tahap jangka menengah, perlu dibuatkan fasilitas parkir di luar badan jalan ; c.

Untuk mengatasi permasalahan guna ruang jalan khususnya guna ruang parkir, maka pada masa mendatang perlu dilakukan ANDALALIN (Analisis Dampak Lalu Lintas) bagi pembangunan mall, pasar, kawasan perkantoran, dan kawasan perdagangan lainnya.

6.

Rencana pengembangan jaringan rel Samarinda – Tenggarong – Kota Bangun memiliki peringkat kebutuhan untuk diimplementasikan dengan prioritas tinggi. Khususnya untuk melayani pergerakan di kawasan potensial penambangan batubara, diantaranya: Kawasan Tenggarong Seberang, Sebulu, Kenohan, Kota Bangun.

7.

Rencana penyediaan/pengembangan dermaga dan fasilitas penyeberangan di kabupaten Kutai Kartanegara ada di Kecamatan Samboja, Muara Jawa, Sanga-Sanga, Loa Janan, Muara Muntai,

Kota

Bangun,

Pengembangan/penyediaan

Tenggarong fasilitas

Seberang,

dermaga

perlu

Anggana,

dan

diintegrasikan

Muara

Kaman.

dengan

perlunya

penyusunan Rencana Umum Jaringan Transportasi Sungai dan Penyeberangan.

8.

Rencana pembangunan bandara di Kecamatan Loa Kulu, saat ini sudah pada tahap penyediaan lahan (pembebasan lahan), studi kelayakan sudah dilakukan dan dinyatakan


layak dibangun, dengan pesawat rencana adalah jenis Boeing 737-300 dan panjang landas pacu tahap awal 2.200 meter. Pengembangan Bandar udara di Loa Kulu perlu didukung dengan upaya dalam jangka pendek berupa: a. Klarifikasi/cek ulang mengenai BKOP (Batas Keselamatan Operasi Penerbangan) dengan bandara di Samarinda dan Balikpapan; b. Cek ulang prediksi bangkitan demand angkutan udara, dengan melakukan review hasil studi kelayakan yang ada, dengan melakukan kajian lanjut penyusunan Masterplan Kawasan Bandara Kutai Kartanegara, agar realisasi bandara lebih terstruktur dan terpadu dengan kawasan sekitarnya dalam upaya memperbesar bangkitan demand angkutan udara; c. Penataan dan pengembangan infrastruktur dan kawasan serta peraturan daerah untuk memperbesar potensi demand angkutan udara di Kabupaten Kutai Kartanegara; d. Meningkatkan pelayanan sistem komunikasi.

Rencana Program Pengembangan Sistem Transportasi Jangka Pendek, Menengah, dan Jangka Panjang.

PROGRAM JANGKA PENDEK (2008-2012): a. Rencana Penataan dan Pengembangan Jaringan Transportasi Jalan (Raya) 2008

Manajemen lalulintas Kota Tenggarong. Tenggarong. Diperlukan untuk mengatasi kesemrawutan lalulintas Pasar tangga Arung dan sekitarnya, serta sebagai upaya antisipasi terjadinya kemacetan/kesemrawutan arus lalulintas di Kota Tenggarong pada Tenggarong pada umumnya. Pada tahun ini termasuk upaya perbaikan geometric simpang sebagai salah satu program manajemen lalulintas.

2009

Pembangunan jaringan jalan sekitar Gedung Putri Karang Melenu ke Kawasan Bandara Kutai Kartanegara. Diharapkan akan mengurangi kemacetan ketika ada festival Erau.

2010

Pembangunan bypass (outer ringroad) Loa Janan. Pembangunan ini bertujuan untuk mempersingkat akses ke Tenggarong dari Tenggarong dari arah Balikpapan.

2011

Pembangunan

jaringan

jalan

baru

di

Tenggarong

Seberang,

dalam

rangka

mempersiapkan pembangunan Jembatan Kutai Kartanegara III, dan antisipasi perkembangan Tenggarong Seberang. 2012

Pembangunan Jembatan Kutai Kartanegara III. Pembangunan jalan akses ke Bandar udara/pelabuhan untuk mengakomodasi bangkitan lalu lintas dari dan menuju bandara.


b. Pembangunan jangka pendek terminal diimplementasikan melalui penyusunan masterplan terminal Tipe B maupun terminal Tipe C di beberapa kecamatan, dengan mengacu pada konsep Terminal Terpadu yang berwawasan bisnis dan lingkungan. c. Penyusunan masterplan Bandar udara di Loa Kulu, yang dilengkapi dengan strategi untuk memperbesar potensi demand angkutan udara.

PROGRAM JANGKA MENENGAH (2013 - 2017) : a. Rencana Penataan dan Pengembangan Jaringan Transportasi Jalan (Raya) 2013

Pembangunan jalan baru ruas Manunggal Jaya – Muara Badak. Pelebaran ruas Jl. K.H. Dewantara dari 5,00 meter menjadi 7,00 meter. Dilakukan

2014

untuk mengatasi gangguan kelancaran lalulintas, selain pelebaran jalan diperlukan upaya penataan guna ruang jalan. Pelebaran ruas Jl. Diponegoro, dari 2 lajur menjadi 4 lajur. Dilakukan untuk

2015

memperlancar arus lalulintas, dan memperlancar pergerakan angkutan barang ke pelabuhan. Pembangunan ruas Jl. Kota Bangun – Kenohan – Kembang Janggut – Tabang,

2016

bertujuan membuka akses transportasi jalan raya dari kecamatan-kecamatan tersebut ke Tenggarong dan Tenggarong dan kota lainnya.

2017

Pembangunan jalan baru ruas Kota Bangun - Muara Wis – Muara Muntai.

b. Pembangunan terminal Tipe B di Timbau dan Terminal Tipe C di kecamatan lainnya yang mengacu pada konsep terminal terpadu sudah terealisasi. c. Penataan dan pengembangan sistem transportasi angkutan sungai sudah mencapai tahap penataan dan pengembangan dermaga di Tenggarong, Tenggarong Seberang, Sebulu, Muara Kaman, dan Kota Bangun. d. Program jangka menengah pengembangan Bandar udara di Loa Kulu diharapkan sudah mencapai

tahap

review

DED

dan

sudah

mendapatkan

investor

dalam

kerjasama

pengembangan Bandar udara di Loa Kulu.

PROGRAM JANGKA PANJANG (2018 - 2020): a. Rencana Penataan dan Pengembangan Jaringan Transportasi Jalan (Raya) 2018

Pembangunan Jembatan Sebulu, menghubungkan Sebulu dengan Tenggarong. Pembangunan jembatan ini terintegrasi dengan peningkatan jalan dari Tenggarong

2019 2020

ke Sebulu. Jembatan Muara Kaman, memperpendek jarak Muara Kaman – Tenggarong. Tenggarong.


b. Penataan dan pengembangan sistem transportasi angkutan sungai mencakup angkutan penumpang. Angkutan barang dilakukan dengan menggunakan angkutan jalan rel. c. Sudah ada realisasi pembangunan Bandar udara di Loa Kulu.

Rencana jaringan Jalan berdasarkan kelas jalan, mencakup: Arteri Primer Jalan Tol: Tenggarong – Samarinda (melalui Tenggarong Seberang) Arteri Primer : Jalan Poros Sebulu – Tenggarong - Samarinda (IKK: Jl. Jenderal Sudirman - Jl. Akhmad Muchsin - Jl. Walter Mongonsidi). Jalan ke arah Kota Bangun melalui Jahab. Arteri Sekunder: Jl. Lingkar Sikodadi – Maluhu; Jl. S. Parman – Jl. Kartini – Jl. G. Belah; Jl. Imam Bonjol – Jl. Danau Aji; Jl. Bukit Biru; Jl. Timbau – Rapak Mahang. Kolektor Primer: Jl. Transmigrasi – Maluhu; Jl. Pesut; Jl. G. Gandek – Perkebunan Bukit Biru.

Untuk lebih jelasnya mengenai rencana jaringan jalan di Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 2.14


Gambar 2-14

Rencana Jaringan Jalan Di Kota Tenggarong

Gambar 2.15 Rencana Jaringan Jalan Kota Tenggarong

2.6 Tinjauan Tentang Kemitraan Dalam sejarah perkembangan manusia tidak terdapat seorangpun yang bisa hidup sendiri, terpisah dari kelompok manusia lainnya, kecuali dalam keadaan terpaksa dan itupun hanyalah untuk sementara waktu. 1. Aristoteles, seorang ahli pikir Yunani Kuno menyatakan dalam ajarannya, bahwa manusia itu adalah zoon politikon, artinya bahwa manusia itu sebagai mahluk pada dasarnya selalu ingin bergaul dan berkumpul dengan sesama manusia lainnya, jadi mahluk yang suka bermasyarakat. Dan oleh karena sifatnya yang suka bergaul satu sama lain, maka manusia disebut mahluk sosial.Hasrat untuk hidup bersama memang telah menjadi pembawaan manusia.


2. Merupakan suatu keharusan badaniah untuk melangsungkan hidupnya, karena tiap manusia mempunyai keperluan sendiri-sendiri dan seringkali keperluan itu searah serta sepadan satu sama lain, sehingga dengan kerjasama tujuan manusia untuk memenuhi keperluan

itu

akan

lebih

mudah

dan

lekas

tercapai.

Akan

tetapi

seringkali

kepentingankepentingan itu berlainan bahkan ada juga yang bertentangan, sehingga dapat menimbulkan pertikaian yang mengganggu keserasian hidup bersama. Dalam hal ini orang atau golongan yang kuat menindas orang atau golongan yang lemah untuk menekankan kehendaknya.

Apabila terjadi ketidakseimbangan hubungan dalam masyarakat, maka akan bisa meningkat menjadi perselisihan dan timbul perpecahan dalam masyarakat. Oleh karena itu dalam masyarakat yang teratur, manusia atau anggota masyarakat itu harus memperhatikan kaidahkaidah, norma-norma hukum ataupun peraturan-peraturan hidup tertentu yang ada dalam masyarakat di mana ia berada. Utrecht,3 memberikan batasan hukum sebagai berikut, bahwa hukum itu adalah himpunan peraturan-peraturan (perintah-perintah dan laranganlarangan) yang mengurus tata tertib suatu masyarakat dan karena itu harus ditaati oleh masyarakat itu. Dari pengertian tersebut tersirat tugas hukum yaitu menjamin kepastian hukum hubungan-hubungan yang terdapat dalam pergaulan kemasyarakatan. Di dalam tugas itu otomatis tersimpul dua tugas lain, yang kadang-kadang tidak dapat disetarakan yaitu hukum harus menjamin keadilan maupun hukum harus tetap berguna.

Berbicara mengenai pengaturan kemitraan, berarti membicarakan hukum yang mengatur masalah kemitraan. Hukum tersebut dimaksudkan untuk memberikan rambu-rambu terhadap pelaksanaan kemitraan agar dapat memberikan dan menjamin keseimbangan kepentingan di dalam pelaksanaan kemitraan.

Di dalam melakukan inventarisasi hukum di bidang kemitraan, ang perlu kita pahami adalah terdapat tiga konsep pokok mengenai hukum, yaitu : 1. Hukum identik dengan norma-norma tertulis yang dibuat dan diundangkan oleh lembaga atau oleh pejabat negara yang berwenang. 2. Hukum dikonstruksikan sebagai pencerminan dari kehidupan masyarakat itu sendiri (norma tidak tertulis). 3. Hukum identik dengan keputusan hakim (termsuk juga) keputusankeputusan kepala adat.

Senada dengan hal tersebut di atas, Soetandyo dalam bukunya Bambang Sunggono mengkonsepsikan tiga konsepsi utama tentang hukum yaitu :


1. Konsepsi kaum legis-positivis, yang menyatakan bahwa hokum identik dengan norma-norma tertulis yang dibuat serta diundangkan oleh lembaga atau pejabat negara yang berwenang. 2. Konsepsi yang justru menekankan arti pentingnya norma-norma hukum tak tertulis untuk disebut sebagai (norma) hukum. Meskipun tidak tertuliskan tetapi apabila norma-norma ini secara de facto diikuti dan dipatuhi oleh masyarakat (rakyat) setempat, maka norma-norma itu harus dipandang sebagai hukum. 3. Konsepsi yang menyatakan bahwa hukum itu identik sepenuhnya dengan keputusankeputusan hakim.

Kemudian akan di tunjukkan beberapa peraturan yang terkait dan mengatur mengenai kemitraan usaha ini adalah sebagai berikut : 1. Undang-Undang Nomor. 9 Tahun 1995 tentang Usaha Kecil. Undang - Undang ini lahir untuk memberikan landasan hukum (yuridis) bagi pemberdayaan usaha kecil, sebab dalam pembangunan nasional usaha kecil sebagai bagian integral dunia usaha yang merupakan kegiatan ekonomi rakyat mempunyai kedudukan, potensi dan peran yang strategis untuk mewujudkan struktur perekonomian nasional yang makin seimbang berdasarkan demokrasi ekonomi.

Dalam arti umum, demokrasi6 adalah pemerintahan atau pengaturan tata kehidupan masyarakat/bangsa oleh rakyat, artinya seluruh warga negara, besar maupun kecil, terlibat dalam pengambilan setiap keputusan yang menyangkut kehidupan mereka.

Menurut penjelasan resmi Pasal 33 UUD 1945 menegaskan bahwa, dalam bunyi ayat 1 Pasal 33 ini tercantum (pengertian) dasar demokrasi ekonomi. Dan demokrasi ekonomi diartikan sebagai produksi dikerjakan oleh semua, (dan) untuk semua, dibawah pimpinan atau penilikan anggotaanggota masyarakat. Dalam perekonomian yang dasarnya adalah demokrasi ekonomi, kemakmuran masyarakatlah yang diutamakan, bukan kemakmuran perorangan, sebab kalau tidak, tampuk produksi (akan) jatuh ke tangan orang seorang yang (kebetulan) berkuasa, dan rakyat yang banyak (tidak urung akan) ditindasinya.

Kemudian menurut Martin Cornoy dan Derek Shearer dalam buku Economic Democracy, menyatakan bahwa demokrasi ekonomi adalah :

Currently United States is a mixed economy-acombination of planning and market relationship-but the planning is carried out either by large corporations in their own interest or by government in the service of corporate interests. Under economic demokrasy, the rules of the market game


would be changed; there would be more player (Cooperatives, worker-owned firm, community development corporations public enterprises), and the relationships between the player would be more balanced. The invisible hand work anly when producers and consumers are relatively equal in terms of knowledge and power.

Di dalam Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1995 tentang Usaha Kecil tersebut diatur mengenai kriteria usaha kecil, tujuan pemberdayaan usaha kecil, iklim usaha bagi pengembangan usaha kecil dan pola-pola kemitraan.

2. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor. 44 Tahun 1997 tentang Kemitraan. Peraturan Pemerintah ini merupakan pelaksanaan dari Undang- Undang Nomor 9 Tahun 1995 tentang Usaha Kecil. Salah satu cara /upaya dalam rangka pemberdayaan usaha kecil adalah dengan kemitraan.

Dalam Ketentuan Umum Peraturan Pemerintah Nomor. 44 Tahun 1997 terutama dalam Pasal 1 menyatakan bahwa :

“Kemitraan adalah kerjasama usaha antara Usaha Kecil dengan Usaha Menengah dan atau

dengan Usaha Besar disertai pembinaan dan pengembangan oleh Usaha Menengah dan atau Usaha Besar dengan memperhatikan prinsip saling memerlukan, saling memperkuat dan saling menguntungkan”.

Oleh sebab itu untuk mempercepat terwujudnya kemitraan keluarlah peraturan tersebut di atas yang mengatur mengenai tata cara penyelenggaraan, pembinaan dan pengembangannya. Sebenarnya pemerintah telah melakukan pembinaan dan pengembangan bagi kemitraan antara usaha besar dan kecil telah dimulai Tahun 1984 yaitu dengan Undang-Undang Nomor. 5 tahun 1984 yaitu Undang-Undang Pokok Perindustrian. Namun gerakan kemitraan ini lebih berdasarkan himbauan dan kesadaran karena belum ada peraturan pelaksanaan yang mengatur kewajiban perusahaan secara khusus dan disertai dengan sanksinya. Kemudian dalam Kepmenkeu RI No. 316/KMK.016/1994 sebagaimana telah dirubah dengan Kepmenkeu RI No. 60/KMK.016/1996 tentang “Pedoman Pembinaan Usaha Kecil dan Koper asi Melalui Pemanfaatan Dana dari Bagian Laba BUMN”, mewajibkan Badan Usaha Milik Negara (BUMN) menyisihkan dana pembinaan

sebesar 1 % - 3 % dari keuntungan bersih, sistem keterkaitan Bapak Angkat Mitra Usaha penjualan saham perusahaan besar yang sehat kepada koperasi dan lain sebagainya.


Berikutnya pada tahun 1996 dicanangkan Gerakan Program Kemitraan Usaha Nasional (KUN) oleh Bapak Presiden. Dalam Program Kemitraan Usaha Nasional (KUN)9 yang telah tersusun atas prakarsa Badan Pengurus Deklarasi Jimbaran-Bali dengan Departemen Koperasi atau Pembinaan Pengusaha Kecil, Pemerintah menekankan bahwa kemitraan usaha merupakan upaya yang tepat untuk memadukan kekuatan-kekuatan ekonomi nasional.

3. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor. 99 Tahun 1998 tentang Bidang/Jenis Usaha Yang Dicadangkan Untuk Usaha Kecil dan Bidang/Jenis Usaha Yang Terbuka Dengan Syarat Kemitraan. Keputusan Presiden ini dikeluarkan dengan tujuan untuk memberdayakan dan memberikan peluang berusaha kepada usaha kecil agar mampu mewujudkan peran sertanya dalam pembangunan nasional. Keppres tertanggal 14 Juli 1998 ini memuat delapan pasal yang menjabarkan bidang-bidang usaha yang dicadangkan untuk usaha kecil antara lain bidang pertanian, perkebunan, peternakan, periklanan, industri makanan atau minuman, industri tekstil dan industri percetakan. Semua bidang usaha tersebut di atas wajib bermitra dengan usaha kecil dalam pelbagai bentuk kemitraan melalui penyertaan saham, inti plasma, sub kontrak, waralaba, perdagangan umum, keagenan dan bentuk lainnya melalui suatu perjanjian tertulis

2.6.1 Unsur-Unsur Kemitraan Pada dasarnya kemitraan itu merupakan suatu kegiatan saling menguntungkan dengan pelbagai macam bentuk kerjasama dalam menghadapi dan memperkuat satu sama lainnya. Julius Bobo14 menyatakan, bahwa tujuan utama kemitraan adalah untuk mengembangkan pembangunan yang mandiri dan berkelanjutan (Self-Propelling Growth Scheme) dengan landasan dan struktur perekonomian yang kukuh dan berkeadilan dengan ekonomi rakyat sebagai tulang punggung utamanya.

Berkaitan dengan kemitraan seperti yang telah disebut di atas, maka kemitraan itu mengandung beberapa unsur pokok yang merupakan kerjasama usaha dengan prinsip saling menguntungkan, saling memperkuat dan saling memerlukan yaitu :

A. Kerjasama Usaha Dalam konsep kerjasama usaha melalui kemitraan ini, jalinan kerjasama yang dilakukan antara usaha besar atau menengah dengan usaha kecil didasarkan pada kesejajaran kedudukan atau mempunyai derajat yang sama terhadap kedua belah pihak yang bermitra. Ini berarti bahwa hubungan kerjasama yang dilakukan antara pengusaha besar atau menengah dengan pengusaha


kecil mempunyai kedudukan yang setara dengan hak dan kewajiban timbal balik sehingga tidak ada pihak yang dirugikan, tidak ada yang saling mengekspoitasi satu sama lain dan tumbuh berkembangnya rasa saling percaya di antara para pihak dalam mengembangkan usahanya.

B. Antara Pengusaha Besar atau Menengah Dengan Pengusaha Kecil Dengan hubungan kerjasama melalui kemitraan ini diharapkan pengusaha besar atau menengah dapat menjalin hubungan kerjasama yang saling menguntungkan dengan pengusaha kecil atau pelaku ekonomi lainnya, sehingga pengusaha kecil akan lebih berdaya dan tangguh didalam berusaha demi tercapainya kesejahteraan.

C. Pembinaan dan Pengembangan Pada dasarnya yang membedakan hubungan kemitraan dengan hubungan dagang biasa oleh pengusaha kecil dengan pengusaha besar adalah adanya bentuk pembinaan dari pengusaha besar terhadap pengusaha kecil atau koperasi yang tidak ditemukan pada hubungan dagang biasa. Bentuk pembinaan dalam kemitraan antara lain pembinaan didalam mengakses modal yang lebih besar, pembinaan manajemen usaha, pembinaan peningkatan Sumber Daya Manusia (SDM), pembinaan manajemen produksi, pembinaan mutu produksi serta menyangkut pula pembinaan didalam pengembangan aspek institusi kelembagaan, fasilitas alokasi serta investasi.

D. Prinsip Saling Memerlukan, Saling Memperkuat dan Saling Menguntungkan Prinsip Saling Memerlukan Menurut John L. Mariotti kemitraan merupakan suatu rangkaian proses yang dimulai dengan mengenal calon mitranya, mengetahui posisi keunggulan dan kelemahan usahanya. Pemahaman akan keunggulan yang ada akan menghasilkan sinergi yang bedampak pada efisiensi, turunnya biaya produksi dan sebagainya. Penerapannya dalam kemitraan, perusahaan besar dapat menghemat tenaga dalam mencapai target tertentu dengan menggunakan tenaga kerja yang dimiliki oleh perusahaan yang kecil.

Sebaliknya perusahaan yang lebih kecil, yang umumnya relatif lemah dalam hal kemampuan teknologi, permodalan dan sarana produksi melalui teknologi dan sarana produksi yang dimiliki oleh

perusahaan

besar.

Dengan

demikian

sebenarnya

ada

saling

memerlukan

atau

ketergantungan diantara kedua belah pihak yang bermitra.

Prinsip Saling Memperkuat Dalam kemitraan usaha, sebelum kedua belah pihak memulai untuk bekerjasama, maka pasti ada sesuatu nilai tambah yang ingin diraih oleh masing-masing pihak yang bermitra. Nilai tambah ini


selain diwujudkan dalam bentuk nilai ekonomi seperti peningkatan modal dan keuntungan, perluasan pangsa pasar, tetapi juga ada nilai tambah yang non ekonomi seperti peningkatan kemapuan manajemen, penguasaan teknologi dan kepuasan tertentu. Keinginan ini merupakan konsekwensi logis dan alamiah dari adanya kemitraan. Keinginan tersebut harus didasari sampai sejauh mana kemampuan untuk memanfaatkan keinginan tersebut dan untuk memperkuat keunggulan-keunggulan yang dimilikinya, sehingga dengan bermitra terjadi suatu sinergi antara para pelaku yang bermitra sehingga nilai tambah yang diterima akan lebih besar.

Dengan demikiaan terjadi saling isi mengisi atau saling memperkuat dari kekurangan masingmasing pihak yang bermitra. Dengan motivasi ekonomi tersebut maka prinsip kemitraan dapat didasarkan pada saling memperkuat. Kemitraan juga mengandung makna sebagai tanggung jawab moral, hal ini disebabkan karena bagaimana pengusaha besar atau menengah mampu untuk

membimbing

dan

membina

pengusaha

kecil

mitranya

agar

mampu

(berdaya)

mengembangkan usahanya sehingga menjadi mitra yang handal dan tangguh didalam meraih keuntungan untuk kesejahteraan bersama. Hal ini harus disadari juga oleh masingmasing pihak yang bermitra yaitu harus memahami bahwa mereka memiliki perbedaan, menyadari keterbatasan masing-masing, baik yang berkaitan dengan manajemen, penguasaan Ilmu Pengetahuan maupun penguasaan sumber daya, baik Sumber Daya Alam maupun Sumber Daya Manusia (SDM), dengan demikian mereka harus mampu untuk saling isi mengisi serta melengkapi kekurangankekurangan yang ada.

Prinsip Saling Menguntungkan Salah satu maksud dan tujuan dari kemitraan usaha adalah “win -win solution partnership” kesadaran dan saling menguntungkan.

Pada kemitraan ini tidak berarti para partisipan harus memiliki kemampuan dan kekuatan yang sama, tetapi yang essensi dan lebih utama adalah adanya posisi tawar yang setara berdasarkan peran masing-masing. Pada kemitraan usaha terutama sekali tehadap hubungan timbal balik, bukan seperti kedudukan antara buruh dan majikan, atau terhadap atasan kepada bawahan sebagai adanya pembagian resiko dan keuntungan proporsional, disinilah letak kekhasan dan karakter dari kemitraan usaha tersebut.

Berpedoman pada kesejajaran kedudukan atau memiliki derajat yang setara bagi masing-masing pihak yang bermitra, maka tidak ada pihak yang tereksploitasi dan dirugikan tetapi justru terciptanya rasa saling percaya diantara para pihak sehingga pada akhirnya dapat meningkatkan keuntungan atau pendapatan melalui pengembangan usahanya


2.6.2 Tujuan Kemitraan Kenyataan menunjukkan bahwa Usaha Kecil masih belum dapat mewujudkan kemampuan dan peranannya secara optimal dalam perekonomian nasional. Hal itu disebabkan oleh kenyataan bahwa Usaha Kecil masih menghadapi berbagai hambatan dan kendala, baik yang bersifat eksternal maupun internal, dalam bidang produksi dan pengolahan, pemasaran, permodalan, sumber daya manusia, dan teknologi, serta iklim usaha yang belum mendukung bagi perkembangannya.

Sehubungan dengan itu, Usaha Kecil perlu memberdayakan dirinya dan diberdayakan dengan berpijak pada kerangka hokum nasional yang berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945 demi terwujudnya demokrasi ekonomi yang bedasar pada asas kekeluargaan.

Pemberdayaan Usaha Kecil dilakukan melalui : a. Penumbuhan iklim usaha yang mendukung bagi pengembangan Usaha Kecil; b. Pembinaan dan pengembangan Usaha Kecil serta kemitraan usaha.

Sehubungan dengan hal tersebut di atas, maka untuk menghasilkan tingkat efisiensi dan produktivitas yang optimal diperlukan sinergi antara pihak yang memiliki modal kuat, teknologi maju, manajemen modern dengan pihak yang memiliki bahan baku, tenaga kerja dan lahan. Sinergi ini dikenal dengan kemitraan. Kemitraan yang dihasilkan merupakan suatu proses yang dibutuhkan bersama oleh pihak yang bermitra dengan tujuan memperoleh nilai tambah. Hanya dengan kemitraan yang saling menguntungkan, saling membutuhkan dan saling memperkuat, dunia usaha baik kecil maupun menengah akan mampu bersaing. Adapun secara lebih rinci tujuan kemitraan meliputi beberapa aspek, antara lain yaitu :

A. Tujuan dari Aspek Ekonomi Dalam kondisi yang ideal, tujuan yang ingin dicapai dalam pelaksanaan kemitraan secara lebih kongkrit yaitu : a. Meningkatkan pendapataan usaha kecil dan masyarakat; b. Meningkatkan perolehan nilai tambah bagi pelaku kemitraan c.

Meningkatkan pemerataan dan pemberdayaan masyarakat dan usaha kecil;

d. Meningkatkan pertumbuhan ekonomi pedesaan, wilayah dan nasional; e. Memperluas kesempatan kerja; f.

Meningkatkan ketahanan ekonomi nasional


B. Tujuan dari Aspek Sosial dan Budaya Kemitraan usaha dirancang sebagai bagian dari upaya pemberdayaan usaha kecil. Pengusaha besar berperan sebagaai faktor percepatan pemberdayaan usaha kecil sesuai kemampuan dan kompetensinya dalam mendukung mitra usahanya menuju kemandirian usaha, atau dengan perkataan lain kemitraan usaha yang dilakukan oleh pengusaha besar yang telah mapan dengan pengusaha kecil sekaligus sebagai tanggung jawab sosial pengusaha besar untuk ikut memberdayakan usaha kecil agar tumbuh menjadi pengusaha yang tangguh dan mandiri.

Adapun sebagai wujud tanggung jawab sosial itu dapat berupa pemberian pembinaan dan pembimbingan kepada pengusaha kecil, dengan pembinaan dan bimbingan yang terus menerus diharapkan pengusaha kecil dapt tumbuh dan berkembang sebagai komponen ekonomi yng tangguh dan mndiri. Dipihak lain dengan tumbuh berkembangnya kemitraan usaha ini diha rapkan akan disertai dengan tumbuhnya pusat-pusat ekonomi baru yang semakin berkembang sehingga sekaligus dapat merupkan upaya pemerataan pendapatan sehingga dapat mencegah kesenjangan sosial.

Kesenjangan itu diakibatkan oleh pemilikan sumberdaya produksi dan produktivitas yang tidak sama di antara pelaku ekonomi. Oleh karena itu, kelompok masyarakat dengan kepemilikan faktor produksi terbatas dan produktivitas rendah biasanya akan menghasilkan tingkat kesejahteraan yang rendah pula.

C. Tujuan dari Aspek Teknologi Secara faktual, usaha kecil21 biasanya mempunyai skala usaha yang kecil dari sisi modal, penggunaan tenaga kerja, maupun orientasi pasarnya. Demikian pula dengan status usahanya yang bersifat pribadi atau kekeluargaan; tenaga kerja berasal dari lingkungan setempat; kemampuan mengadopsi teknologi, manajemen, dan adiministratif sangat sederhana; dan struktur permodalannya sangat bergantung pada modal tetap.

Sehubungan dengan keterbatasan khususnya teknologi pada usaha kecil, maka pengusaha besar dalam melaksanakan pembinaan dan pengembangan terhadap pengusaha kecil meliputi juga memberikan bimbingan teknologi. Teknologi dilihat dari arti kata bahasanya adalah ilmu yang berkenaan dengan teknik. Oleh karena itu bimbingan teknologi yang dimaksud adalah berkenaan dengan teknik berproduksi untuk meningkatkan produktivitas dan efisiensi.


D. Tujuan dari Aspek Manajemen Manajemen

merupakan

proses

yang

dilakukan

oleh

satu

atau

lebih

individu

untuk

mengkoordinasikan berbagai aktivitas lain untuk mencapai hasil-hasil yang tidak bisa dicapai apabila satu individu bertindak sendiri. Sehingga ada 2 (dua) hal yang menjadi pusat perhatian yaitu : Pertama, peningkatan produktivitas individu yang melaksnakan kerja, dan Kedua, peningkatan produktivitas organisasi di dalam kerja yang dilaksanakan. Pengusaha kecil yang umumnya tingkat manajemen usaha rendah, dengan kemitraan usaha diharapkan ada pembenahan manajemen, peningkatan kualitas sumber daya manusia serta pemantapan organisasi.

2.6.3 Pola Kemitraan Pembangunan prasarana penunjang kawasan perkotaan membutuhkan biaya yang tidak sedikit. Paling tidak ada tiga alternatif pembiayaan yang dapat dilakukan, yaitu: (1) Swadana, dibiayai sendiri oleh Pemerintah Daerah; (2) Partisipasi swasta (private sector partisipation); dan (3) Kerjasama antara Pemerintah Daerah dengan pihak swasta.

Swadana Swadana berarti dibiayai sendiri oleh Pemerintah Daerah. Pola pembiayaan ini menuntut kemampuan keuangan yang sangat besar dari Pemerintah Daerah untuk menutupi biaya pembebasan dan pematangan lahan, perencanaan dan pembangunan kawasan hingga pengelolaan prasarana penunjang kawasan.

Partisipasi Swasta Pola pembiayaan dengan partisipasi swasta yang dimaksud adalah menyerahkan segala pembiayaan, baik untuk menutupi biaya pembebasan dan pematangan lahan, perencanaan dan pembangunan prasararana penunjang kawasan, maupun pengelolaan prasarana penunjang kawasan kepada pihak swasta (investor) dengan suatu kontrak kesepakatan tertentu.

Kerjasama Antara Pemerintah Daerah dengan Pihak Swasta Pola pembiayaan perencanaan dan pembangunan prasararana penunjang kawasan, maupun pengelolaan prasarana penunjang kawasan dapat dilakukan dengan kerjasama antara pemerintah-swasta (Pemerintah Daerah serta investor). Kerjasama pemerintah--swasta dapat ditinjau dari beberapa aspek, seperti dari bentuk badan usahanya dan dari luas kerjasamanya. Dari bentuk badan usahanya, dibedakan antara model “ joint venture ” (patungan) di mana otoritas

pemerintah dan pihak swasta membentuk bersama-sama perusahaan patungan (konsorsium),


dan “joint operation ” (kerjasama operasi) dimana kedua belah pihak tanpa membentuk badan usaha baru bekerjasama berdasarkan kontrak. Bentuk kerjasama dapat untuk seluruh sistem atau hanya komponen sistem yang ditangani.

BOT Istilah BOT adalah singkatan dari Build, Operate, Transfer atau disebut juga BKAM (Bangun, Kelola dan Alih Milik). BOT dimulai dengan kesepakatan sektor pemerintah dan sektor swasta bahwa sektor swasta akan menyediakan layanan dengan membangun prasarana penunjang kawasan, dengan biayanya sendiri, mengoperasikan dan melakukan pemeliharaan selama jangka waktu yang disepakati (dikenal dengan periode konsesi atau periode implementasi), kemudian di akhir periode konsesi mengalihkan pemilikannya kepada pemerintah.

Unsur yang unik dari suatu BOT yang membedakannya dengan proyek industri umumnya adalah mencakup: a. Fasilitas dibangun dengan tujuan untuk memenuhi kebutuhan investor akan prasarana. b. Umumnya sangat padat modal dan membutuhkan dana dalam jumlah besar untuk membangunnya. Dimana pengembalian modal relatif lama. c.

Dicirikan dengan seperangkat perjanjian kontrak yang rumit, yang mengikat masing-masing pihak dalam transaksi untuk melaksanakannya sesuai dengan ketentuan-ketentuan tersebut.

d. Pendapatan sektor swasta diperoleh dengan menjual produk layanan yang dihasilkan kawasan selama periode konsesi, sesuai dengan syarat perjanjian antara pihak swasta dengan Pemerintah Daerah . e. Risiko diidentifikasikan oleh pihak-pihak dalam transaksi dan ditransfer kepada pihak yang paling mampu menangani risiko tersebut dengan biaya serendah mungkin.

Struktur BOT kadang kala berbentuk jaring kesepakatan yang rumit yang melibatkan banyak peserta. Struktur yang rumit ini penting untuk dipahami pada saat melaksanakan kontrak. Struktur tersebut secara singkat dapat dijelaskan sebagai berikut: a. Jangka waktu kontrak harus cukup untuk mengembalikan hutang dan memberikan keuntungan yang disesuaikan dengan risiko kepada para investor. b. Permintaan akan layanan dijamin oleh otoritas pemerintah (badan yang mengontrak). c.

Fasilitas akan ditransfer ke pemerintah sebagai milik pemerintah pada akhir periode kontrak. Kontrak harus menyebutkan secara jelas bagaimana pengalih pemilikan dilakukan dan keharusan pihak swasta menyiapkan fasilitas yang akan diserahterimakan. Sektor pemerintah harus menyiapkan unit untuk menangani pemindah tanganan ini.


d. Di saat pengakhiran kontrak, sering kali terdapat penyediaan layanan untuk dilanjutkan. Hal ini dapat dilaksanakan untuk memastikan bahwa transisi yang mulus dalam manajemen dapat terjadi.

Terdapat banyak kendala dalam memasuki kontrak jenis ini. Tidak sedikit yang diakibatkan oleh kesalahpahaman mengenai persyaratan, peran sektor pemerintah dan sektor swasta. Dalam konteks ini, kita harus mempelajari beberapa kendala penting dalam kontrak BOT, yaitu: a. Agar kontrak dapat ditetapkan, dasar hukum untuk memasuki penyusunan kontrak dengan sektor swasta harus ditetapkan. Dasar hukum ini dapat meliputi kepastian kepemilikan asing atas perusahaan-perusahaan, memungkinkan pengembangan fasilitas prasarana oleh perusahaan sektor swasta, pengembangan lingkungan peraturan perundangan yang membina dan mendukung kemitraan pemerintah-swasta. b. Kerumitan paket penetapan harga. Kerumitan ini dicirikan oleh proyek besar dengan periode maturitas yang panjang yang mengharuskan keuangan proyek diselesaikan. Kebutuhan pembiayaan proyek ini menimbulkan dokumen hukum yang rumit, yang umumnya, belum dikenal oleh badan pemerintah daerah yang bertanggung jawab untuk memberikan layanan kepada masyarakat. Pengelola utilitas harus mulai mempelajari keahlian baru, memahami lingkungan kontrak yang rumit, mempelajari syarat dan ketentuan dalam pembiayaan dan pengontrakan. Situasi ini sering kali membuat otoritas lokal kewalahan, sehingga mengakibatkan kemacetan datam negosiasi. Program yang berhasil adalah yang telah mendapatkan keahlian yang sesuai melalui konsultan, yang telah mengembangkan organisasi pemerintah pusat untuk memudahkan transaksi dan yang telah melatih staf pemerintahan lokal mengenai unsur penting dalam pembiayaan. c.

Penetapan harga dan syarat kontrak seringkali menjadi permasalahan. Harga untuk layanan dinilai terlalu rendah dan yang ditawarkan oleh sektor swasta. Pada umumnya, pandangan ini terjadi karena badan pelaksana tidak memproyeksikan secara tepat data mengenai biaya unit proyek. Permasalahan lain adalah yang rnenyangkut syarat kontrak yang mengharuskan ditransfernya risiko tertentu. Unsur transfer risiko ini dapat menyangkut masalah unsur ambil atau bayar, force majeure , penyelesaian perselisihan dan permasalahan lain yang menghalangi kesimpulan yang teratur dan pada kontrak.

d. Kepekaan atas aspek politik sering kali timbul. Hal ini termasuk tarif yang ditetapkan terlalu rendah

untuk

disubsidikan

melalui

pendapatan

pajak

atas

dasar

gagasan

untuk

menswastakan rumah susun yang akan dibangun. Permasalahan kepekaan ini dapat diatasi dengan memberikan pemahaman kepada pemerintah mengenai manfaat badan usaha swasta dalam penyediaan layanan.


KONSESI Suatu kontrak konsesi adalah suatu kontrak untuk mengelola dan bertanggung jawab atas keseluruhan pengoperasian dan program perbaikan investasi otoritas pemerintah atau investor. Kompensasi didasarkan pada kinerja pihak swasta. Dalam kontrak konsesi, otoritas Pemerintah Daerah mempertahankan kepemilikan seluruh asset. Tanggung jawab lainnya, sesuai kontrak, dilimpahkan kepada sektor swasta. Namun demikian, mereka tetap memiliki peran kepengaturan dan harus memonitor kinerja pihak kontraktor.

Pihak swasta menerima seluruh tanggung jawab otoritas pemerintah. Mereka mempertahankan tanggung jawab atas pengoperasian, perawatan dan investasi modal. Dalam segala aspek, perusahaan swasta tersebut bukan merupakan agen bagi otoritas pemerintah. Investasi modal umumnya dirancang untuk periode tahun tertentu dengan keuntungan yang memadai bagi kontraktor sektor swasta. Pada saat investasi dilakukan, kepemilikan asset tetap ditangan otoritas pemerintah dan pembayaran kembali hutang dijadwalkan sesuai dengan penagihan tarif. Karena kontrak jenis ini melepaskan semua kekuasaan pengoperasian dan investasi kepada sektor swasta, maka hanya akan dapat dilaksanakan dalam skala besar. Artinya, otoritas pemerintah harus melepaskan kendali atas sistem secara keseluruhan.

Kontrak konsesi harus memiliki syarat dan ketentuan yang jelas. Umumnya ketentuan tersebut adalah sebagai berikut: a. Periode pengoperasian jangka panjang, antara 20 - 30 tahun. Periode ini harus cukup panjang agar perbaikan investasi dapat dilakukan dalam 5 hingga 10 tahun pertama, dan agar dapat dihasilkan pendapatan untuk membayar kembali hutang atas pinjaman. b. Pihak swasta harus memiliki hak eksklusif atas sistem selama jangka waktu kontrak. Ia dikompensasikan berdasarkan kinerja, sehingga harus mengendalikan semua aspek dari kinerja tersebut. Jika tidak diberikan kendali total, tolak ukur yang mungkin telah dipilih dapat menjadi sasaran perubahan yang tak terkendali. c.

Jika terdapat investasi apapun dan untuk terus rnendor ong sektor swasta memperbaiki sistem yang perlu diperluas, provisi kontrak mengharuskan kompensasi dibayarkan kepada pihak swasta untuk investasi tanpa amortisasi di akhir perjanjian. Pengakhiran ini dapat terjadi sebagai akibat selisih waktu atau pengakhiran yang tidak diinginkan sebagai akibat kelalaian. Bagaimanapun pengoperasian.

juga,

investasi

modal

yang

tenjadi

harus

disadari

selama

periode


Pendapatan bagi pihak swasta disebutkan dengan jelas dalam kontrak. Pembayaran kepada kontraktor akan bersumber dari: a. Konsumen yang membayar tarif mereka, secara langsung mengkompensasi pihak swasta. Persentasi dari harga akan dibayar kepada kontraktor untuk mengkompensasikannya atas layanan yang telah dilaksanakan. Pembayaran konsumen akan ditagih dan dicatat oleh pihak swasta dan disimpan dalam escrow account , dimana agen escrow akan menyediakan kompensasi untuk masing-masing pihak dalam kontrak. b. Harga yang dibayarkan ke escrow account akan ditetapkan melalui kontrak. Umumnya ini merupakan persentasi dari total tarif yang ditagih dan disesuaikan setiap tahun berdasarkan rumus indeks. c.

Pendapatan akan dibayarkan kepada pihak swasta setelah direduksi untuk pajak yang diharuskan oleh otoritas pajak atau beban lain yang diharuskan oleh hukum.

d. Pemegang konsesi menerima risiko bahwa biayanya tidak akan melebihi kompensasi atau pendapatan yang diterima. Kegagalan dipihaknya untuk mendapatkan keuntungan, bukan menjadi sasaran bantuan pemerintah.

Jika pihak swasta pemegang konsesi gagal melaksanakan kontrak sesuai dengan apa yang disebutkan dalam perjanjian, maka ia dapat dikenakan pinalti (hukuman). Kinerja pengoperasian dapat diukur dan kualitas dan kuantitas air yang di-deliver , kemampuan untuk mengurangi air yang tidak menghasilkan rekening atau target lainnya yang disebutkan dalam kontrak. Hukuman ini dapat berupa: a. Pertama, jika ia dikompensasikan berdasarkan rumus bagi hasil, maka kegagalan meraih pendapatan yang diharuskan, pihak swasta tersebut rugi hanya atas pendapatan yang diperlukan untuk pengoperasian. Semakin tinggi keseluruhan pendapatan, kompensasi yang diterima kontraktor swasta akan semakin tinggi. b. Jika terjadi kegagalan untuk mencapai target, misalnya kualitas, hukuman yang bersifat moneter akan dihubungkan secara khusus dengan penyebab kegagalan tersebut. c.

Biaya atau kompensasi moneter yang diakibatkan oleh otoritas pemerintah ditetapkan sebagai biaya berdasarkan tingkat pelanggaran tersebut. Pelanggaran kontrak dapat terjadi dalam berbagai bidang, seperti kegagalan untuk mencapai tingkat kemurnian air atau dapat terjadi karena alasan teknis, seperti tidak menyerahkan laporan keuangan yang telah diaudit tepat pada waktunya. Tingkat pelanggaran untuk masing-masing pelanggaran harus ditimbang agar penetapan hukuman sesuai. Dalam contoh diatas, kegagalan untuk menyerahkan laporan keuangan yang telah diaudit, merupakan pelanggaran ringan (jika dipulihkan dengan cepat), jika hal ini dibandingkan dengan penjualan air tidak murni kepada masyarakat. Biaya pelanggaran ini menjadi sasaran peninjauan dari masing-masing pihak.


d. Hukuman ditentukan berdasarkan biaya dan pihak yang dikecewakan. Bila kontraktor melanggar kesepakatan, maka biaya dan pelanggaran tersebut, sejauh masih dapat dikalkulasikan, harus dibayar sebagai hukuman. Seringkali, kalkulasi biaya hukuman tersebut sangat sulit dan memakan waktu, kontrak biasanya menyebutkan jumlah moneter yang harus dibayar jika terjadi pelanggaran. Jumlah yang harus dibayar tersebut, yang dikenal sebagai kerugian terlikuidasi, akan disebutkan dalarn kontrak. Sebagai contoh, Jika pembangunan instalasi baru akan dibangun pada tanggal tertentu, tetapi mengalarni penundaan, kontrak dapat menentukan biaya hukuman untuk setiap hari keterlambatan tersebut. Kerugian terlikuidasi adalah kerugian uang sebagai pengganti kerugian aktual yang harus di bayar.

Kerugian ini dibayarkan kepada badan kepengaturan. Badan kepengaturan menggunakan dana ini untuk menutup biaya yang terjadi sebagai akibat dari pelanggaran.

Perjanjian Konsesi merupakan bentuk khusus dan perjanjian pelayanan. Perjanjian ini menggabungkan banyak elemen yang sama dari kontrak pelayanan tetapi dengan beberapa elemen yang lebib mirip dari kontrak tipe BOT. Karakter campur ini, seperti juga sifat kontrak jangka panjang, menjadikan kontrak yang sangat rumit untuk dirundingkan. Adalah berguna membandingkan perjanjian konsesi biasa dengan perjanjian BOT (Offtake and Implementation ), seperti ditunjukkan pada berikut.

Tabel 2-7

Perbandingan Antara BOT dan Konsesi

BOT Konsesi (Offtake and Implementation) Persyaratan Persyaratan take or pay diperlukan untuk menjamin Konsesi adalah suatu kontrak Ambil atau tingkat pendapatan minimum. Hal ini perlu untuk untuk mengelola CTRP yang sudah Bayar (Take menjaga mendapatkan pembiayaan. ada dan membangun perbaikanor Pay) perbaikan dalam sistem untuk menyempurnakan cakupan, mengurangi kebocoran dan kadang-kadang juga menambah kapasitas. Dalam hal ini menggabungkan ciri-ciri dari sebuah kontrak pelayanan dengan kontrak BOT. Karena pelaku konsesi bertindak sebagai agen bagi penyedia lahan dan utilitas penunjang, dia dikompensasikan atau dibayar atas kemampuannya untuk mencapai target kinerja. Take or pay tidak dibutuhkan dan sebaliknya, insentif mereka adalah untuk memaksimumkan potensi komersial. Aspek


Aspek Persyaratan Eskalasi

Jangka Waktu Perjanjian

Force Majeure

Persyaratan Teknis

BOT (Offtake and Implementation) Persyaratan eskalasi dibutuhkan untuk berjaga-jaga terhadap perubahan harga karena perubahan biaya. Perubahan biaya ini tidak berkaitan dengan volume tetapi untuk perubahan ekonomi tertentu diluar kontrol kedua belah pihak. Eskalasi ini termasuk inflasi, fluktuasi harga mata uang dan perubahan peraturan. Persyaratan eskalasi tidak termasuk segala macam tarif yang meningkat di masyarakat untuk air yang terjual. Jangka waktu perjanjian biasanya cukup panjang (20 tahun atau lebih). Sifat jangka panjang ini berhubungan dengan umur pemakaian aset dan kebutuhan untuk menjamin waktu yang cukup panjang untuk membayar kembali semua pinjaman dan untuk mendapatkan hasil yang layak bagi para investor.

Force majeure adalah istilah yang digunakan untuk menjelaskan kejadian bencana alam yang menyebabkan kerusakan atau keterlambatan kinerja sesuai persyaratan didalam perjanjian. Hal ini penting dalam suatu BOT karena kerusakan apapun yang mempengaruhi tempat aset yang dibangun untuk proyek akan berpengaruh negatif terhadap kelancaran pendapatan untuk mernbayar kembali hutang-hutang. Karena alasan inilah kebanyakan mekanisme biasanya didesain agar hutang dapat dibayar kembali oleh pembeli monopoli selama jangka waktu kejadian force majeure .

Persyaratan teknis harus mencakup beberapa teknis yang komplek untuk menjamin pengukuran yang sesuai, interkoneksi dengan bagianprasarana terkait yang merupakan tanggungjawab pemerintah untuk menyediakan. Definisi pengukuran yang tepat dan jelas dan air yang disediakan, dan pemantauan kualitas harus dicantumkan dalam kontrak. Persyaratan mencakup pengukuran komplek, pengukuran interkoneksi lain sistem. Likuidasi Likuidasi kerusakan dan penalti dinilai dan ditanggung Kerugian dan mitra swasta bila kuantitas atau kualitas air yang Penalti disediakan ternyata dibawab ukuran yang disetujui. Didalam suatu kontrak take or pay pembeli harus membeli suatu kuantitas tertentu yang disetujui. Kegagalan untuk menyediakan kuntitas yang disetujui oleh penjual sama halnya dapat dikenakan penalti. Penalti selanjutnya dapat dikenakan bila fasilitas tidak siap tepat waktu. Klausul

Konsesi Persyaratan eskalasi untuk perubahan harga dibutuhkan untuk kontrak konsesi dalam hal peningkatan biaya. Serupa dengan BOT, bila perubahan diteruskan sampai ke masyarakat maka perubahan tersebut disetujui oleh instansi dengan firngsi pengaturan. Jangka waktu konsesi sangat mirip dengan BOT. Karena suatu kontrak konsesi mengandung persyaratan pernbiayaan serupa untuk investasi baru, jangka waktu harus cukup panjang untuk membayar kembali pinjaman untuk perbaikan sistem dan memberikan hasil bagi para investor. Force majeure juga akan mempengaruhi suatu perjanjian konsesi. Tetapi force majeure yang berkaitan dengan kejadian fisik akibat bencana alam lebih mudah diatasi daripada pada suatu kontrak BOT sehingga jangka waktu untuk mengatasi kejadian dapat diperpendek. Sehingga perbaikan harus ditekankan pada kebertangsungan arus kas jika hanya satu bagian sistem saja yang terpengaruh oleh kejadian force majeure . Dalam hal ini dibutuhkan perhitungan tersendiri atas kejadian force majeure dan pengaruhnya terhadap penyediaan. Nilai kompensasi force majeure politik serupa dengan pada suatu kontrak BOT. Persyaratan teknis untuk perjanjian konsesi sangat berbeda dengan kontrak BOT. Karena pihak swasta beroperasi dan memelihara sistem keseluruhan, pengukuran kinerja harus ditentukan. Dalam hal ini data akuntansi dan pendapatan merupakan faktor penting.

Likuidasi kerusakan karena kegagalan untuk mencapai target dinilai di sisi penyedia. Targetnya berbeda dengan target dibawah kontrak BOT. Target-target ini termasuk pengurangan air yang tidak menghasilkan pendapatan, cakupan dan target penjualan. Setiap target tersebut harus memenuhi kontrak. Klausul perlindungan menjaga setiap pihak dan klaim Klausul perlindungan pada kontrak


BOT (Offtake and Implementation) Perlindungan terhadap pihak lain. Klausul tersebut dapat juga dipergunakan satu pihak untuk melindungi pihak lain bila pihak tersebut tidak bersalah namun yang bersalah harus membayar semua biaya. Jaminan dan Jaminan dan komitmen dimaksudkan untuk menjamin Komitmen kinerja, kegagalan dalam hal ini akan menyebabkan pengoperasi mernbayar kerugian yang dilikuidasi pada pemerintah. Pemerintah harus menjamin bahwa dana tersedia untuk mernbayar pihak swasta, nilai mata uang tetap dapat ditukarkan dengan mata uang dunia dan cukup tersedia cadangan mata uang asing di kas negara untuk memenuhi kewajiban ini. Ditambah lagi pemerintah dapat dipergunakan untuk menjamin kewajiban-kewajiban penyedia air. Dalam hal ini mungkin Departemen Keuangan yang menjarnin kewajiban penyedia air. Kontrak Kontrak konstruksi merupakan elemen kunci dalam Konstruksi profil pembiayaan suatu proyek BOT. Mendapatkan kontraktor lump sum yang berpengalaman diperlukan kebutuhan untuk pembiayaan. Kontrak ini akan memberikan keyakinan pada peminjam bahwa usaha dengan BOT dapat dibangun tepat waktu untuk suatu harga tetap. Aspek

Konsesi konsesi akan sama dengan pada kontrak BOT.

Jaminan serupa akan diberikan pada kinerja pihak swasta. Pada suatu konsesi, kinerja pengelolaan CTRP merupakan satu peraturan dengan penekanan utama pada kemampuan untuk rnenaikkan tarif pada pemakai akhir. Tarif pada pemakai akhir harus sama dengan kelebihan biaya pelayanan yang disediakan ditambah marjin keuntungan untuk para investor.

Pada suatu kontrak konsesi, waktu dan biaya konstruksi kurang penting daripada arus pendapatan yang dihasilkan dan keberlangsungan operasi. Konstruksi dapat dibangun di beberapa lokasi yang direncanakan dan ditenderkan secara terpisah. Kontrak konstruksi untuk proyek tidak harus menjadi perhatian utama dalam negosiasi. Kontrak Kontrak operasi dan pemeliharaan merupakan Kontrak operasi dan pemeliharaan operasi dan dokumen kunci dari pembiayaan dengan BOT. Kontrak untuk perjanjian konsesi sama pemeliharaan ini menjelaskan kewajiban-kewajiban dari pelaksana dengan, kalau tidak lebih penting, proyek seperti tanggungjawab harian. Ini merupakan dari suatu proyek BOT. Sama kontrak kritis karena pelaksana akan mempunyai halnya, pelaksana akan kontrol manajemen terhadap operasi keseluruhan mengasumsikan semua selama proyek berlangsung dan semua kewajiban tanggungjawab dan pengelola manajemen pengelola proyek dialihkan ke kontraktor proyek. Kontrak operasi dan operasi dan pemeliharaan. Kontraktor operasi dan pemeliharaan harus memberikan pemeliharaan biasanya harus memberikan suatu jaminan kinerja bersarnaan dengan jaminan kinerja bersamaan dengan menerima penalti penalti untuk hal-hal diluar kinerja. untuk kegagalan dalam pencapaian target tersebut. Hal tersebut juga memberikan hakhak mengambil alih (step-in) pada pemberi pinjaman untuk tidak dipenuhinya kinerja secara menerus. Pemilihan kontraktor operasi dan pemeliharaan penting untuk kemajuan suatu perjanjian konsesi.

KONSORSIUM Konsorsium (usaha patungan) dapat dijelaskan sebagai penciptaan suatu perusahaan oleh dua pihak atau lebih yang berfungsi untuk menjalankan ventura atau badan usaha tunggal. Perusahaan patungan tidak membangun hubungan yang permanen diantara pihak-pihak tersebut. Pemisahan ini dicirikan oleh kesepakatan yang mengikat pihak-pihak terkait hanya bila mempengaruhi ventura, mengakhiri pada waktu tertentu, dan menetapkan bagaimana


penghasilan, hutang dan cicilan ventura akan dibagikan. Perusahaan patungan dalam konteks kemitraan pemerintah-swasta, seringkali memiliki atribut berikut: a. Perusahaan patungan sering kali digunakan, jika tanggung jawab swasta secara penuh tidak memungkinkan, atau lingkungan negara berisiko . Hal ini dapat disebabkan oleh hukum yang tidak membolehkan kepemilikan prasarana oleh swasta secara keseluruhan, secara politis tidak dapat diterima hak kepemilikan penuh swasta, hukum lingkungan tidak memungkinkan perusahaan swasta secara keseluruhan menerima liabilitas atau permasalahan lain yang dapat mempengaruhi formasi perusahaan. b. Biasanya perusahaan swasta dan otoritas pemerintah bekerjasama untuk membentuk usaha patungan, c.

Membutuhkan perjanjian yang secara jelas mendefinisikan tambahan manfaat bagi masingmasing pihak dan tanggung jawab mereka sesuai perjanjian.

d. Biasanya dicirikan dengan diterbitkannya saham dalam perusahaan dengan hak yang dikenal dengan “saham emas” yang diterbitkan bagi otoritas pemerintah. “Saham emas” ini

memberikan hak kepada otoritas pemerintah, atas dasar kebijaksanaannya, hak untuk membeli saham yang dimiliki pemegang saham lainnya. e. Terakhir, sebelum pelaksanaan saham emas, pihak swasta sesuai kebutuhannya untuk memperoleh kendali ventura tersebut di masa datang, akan mempertahankan representasi mayoritas dalam dewan direksi.

Keunggulan perusahaan patungan adalah akan memungkinkan kemitraan pemerintah-swasta untuk berkembang dalam lingkungan yang tidak ideal. Beberapa manfaat lainnya sebagai akibatnya adalah: a. Meningkatnya kelayakan untuk memperoleh kredit yang dimiliki proyek. Kelayakan untuk memperoleh kredit ini dapat ditunjukan oleh komitmen otoritas pemerintah terhadap proyek. Hal ini dapat mengatasi kendala keharusan pemerintah untuk mendukung kemitraan pemerintah-swasta. Bila otoritas pemerintah menjadi anggota perusahaan patungan, dukungan pemerintah terhadap proyek adalah berdasarkan kepentingannya sendiri. b. Modal akan dihimpun dari pasar hutang negara dengan cara yang sama dengan pemerintah itu sendiri. Hal ini dapat berupa obligasi mengambang atau wesel yang mungkin telah dikenal oleh pemerintah di masa lalu. c.

Karena hutang diperoleh dan lembaga bukan pemerintah yang terpisah, biasanya, pembiayaan dipertimbangkan sebagai “diluar neraca”. Artinya, hutang tidak akan dibebankan

ke dalam gambaran total hutang pemerintah. Hal ini akan meringankan kapasitas pinjaman pemerintah, agar dapat digunakan untuk proyek atau prionitas lai nnya.


d. Perusahaan patungan ini akan memenuhi persyaratan peraturan dalam sektor-sektor tertentu dalam perekonomian yang dibatasi dan kepemilikan swasta penuh. Hal ini mungkin akan menambah kandungan lokal yang dibutuhkan dan menimbulkan permasalahan kepengaturan lainnya.


BAB 3

Kondisi Dan Karakteristik Kawasan

3.1 Kondisi Kabupaten Kutai Kartanegara 3.1.1 Letak Geografis Dan Batas Administrasi Kabupaten Kutai dengan luas wilayah sekitar 27.263,10 Km2 terletak pada garis bujur antara 115º26’ Bujur Timur sampai dengan 117 º36’ Bujur Timur serta terletak pada garis lintang dari 1º28’ Lintang Utara sampai dengan 10 º8’ Lintang Selatan. Kabupaten Kutai pasca pemekaran wilayah, terbagi menjadi 18 Kecamatan.

Kabupaten Kutai merupakan wilayah yang berbatasan dengan Kabupaten Bulungan, Kabupaten Kutai timur dan Kota Bontang pada sisi sebelah Utara, sisi sebelah Timur berbatasan dengan Selat Makasar, pada sisi sebelah Selatan berbatasan dengan Kota Balikpapan dan juga Kabupaten Pasir, dan sisi sebelah Barat berbatasan dengan Kabupaten Kutai Barat.

Daratan Kabupaten Kutai Kartanegara terdiri dari gunung-gunung, Danau dan sungai. Terdapat sekitar 10 gunung, gunung yang paling tinggi di Kabupaten Kutai yaitu gunung Lengkup dengan ketinggian 485 meter yang terletak di Kecamatan Loa Kulu. Sedang untuk Danau yang berjumlah sekitar 17 buah, Danau yang terluas yaitu Danau Semayang dengan luas sekitar 13.000 hektar. Jumlah sungai yang ada sekitar 31 buah dan sungai yang terpanjang adalah sungai Mahakam dengan panjang sekitar 920 Kilometer.

Batas wilayah administrasi Kabupaten Sukabumi meliputi (Gambar 3.1) : 

Sebelah Utara berbatasan dengan Kabupaten Bulungan, Kabupaten Kutai Timur, Kota Bontang;




Sebelah Selatan berbatasan dengan Kabupaten Pasir, Kota Balikpapan;



Sebelah Barat berbatasan dengan Kabupaten Kutai Barat;



Sebelah Timur berbatasan dengan Selat Makasar.

G a m b a r 3 -1 P e t a A d m i n i s t r a s i K a b u p a t e n K u t a i K a r t a n e g a r a

H a l a m a n 3 3

P e t a G A a d m m b a i n r i 3 s t r 1 a s i



3.1.2 Kondisi Fisik Wilayah 3.1.2.1 Topografi Topografi wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara terdiri atas wilayah pantai dan daratan. Wilayah pantai berada dibagian timur wilayah kabupaten atau mempunyai ketinggian dari 0 – 7 mdpl. Luas wilayah pantai ini seluas 682.324 Ha atau 22,87% dari wilayah kabupaten. Sifat fisik dari wilayah seperti ini mempunyai ciri utama selalu tergenang, bersifat organik dan asam, sebarannya ada di bagian pantai atau wilayah timur.

Ketinggian antara 7 – 25 mdpl mempunyai luas 790.027 Ha atau 26,48% dari wilayah kabupaten dengan sifat wilayah yakni permukaan tanah datar sampai landai, kadang tergenang, kandungan air tanah cukup baik, dapat dialiri dan tidak ada erosi sehingga sangat cocok untuk pertanian lahan basah.

Wilayah daratan dengan ketinggian 25 – 100 mdpl dari permukaan laut mempunyai areal sekitar 890.571 Ha atau 29,85 %, sedangkan ketinggian antara 100 – 500 mdpl dari permukaan laut adalah seluas 343.996 atau 11,53 % dari luas kabupaten dan ketinggian lebih dari 500 mdpl adalah seluas 276.569 Ha atau 9,27 % dari luas wilayah.

Ketinggian tempat sangat terkait dengan faktor temperatur dan suhu, wilayah dengan ketinggian tempat yang tinggi otomatis suhunya rendah sehingga berpengaruh terhadap potensi pengembangan suatu komoditi tertentu atau sangat terbatas komoditas yang diusahakan karena akan dipengaruhi oleh faktor penghambat pertumbuhan selain suhu yakni lereng/erosi juga ketersediaan air. Untuk lebih jelasnya mengenai topografi dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

Tabel 3-1

Luas Ketinggian Kabupaten Kutai Kartanegara Dari Permukaan Laut No 1 2 3 4 5

Kelas Ketinggian (m) 0-7 7 – 25 25 – 100 100 – 500 > 500 LUAS KABUPATEN

Luas (Ha) 682.324 790.027 890.571 343.996 276.569 2.983.487

% 22,87 26,48 29,85 11,53 9,27 100

Sumber : Kantor Pertanahan Kabupaten Kutai Kartanegara, 2007

Dengan kemiringan datar sampai landai terdapat di beberapa bagian yaitu wilayah pantai dan Daerah Aliran Sungai (DAS) Mahakam. Pada wilayah pedalaman dan perbatasan pada umumnya merupakan kawasan pegunungan dengan ketingian 500 – 2.000 mdpl. Berdasarkan karakteristik topografi tersebut, maka dapat diidentifikasi daerah yang dapat dikembangkan untuk kegiatan


budidaya adalah daerah dengan kemiringan datar sampai landai dengan ketinggian 7 – 25 mdpl terutama pada daerah sepanjang DAS Mahakam. Adapun pada wilayah pegunungan dengan ketinggian 500 – 2.000 mdpl perlu ditetapkan sebagai kawasan lindung dengan pengembangan terbatas. Khusus untuk daerah pantai di bagian timur wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara memiliki potensi untuk dikembangkan budidaya perikanan.

3.1.2.2 Kelerengan Wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara mempunyai kemiringan tanah (lereng) dari 1 % sampi lebih dari 40 %. Secara umum dapat dikatakan bahwa kemiringan tanah di Kabupaten Kutai Kartanegara berkorelasi positif dengan ketinggian, makin tinggi letak suatu areal atau hamparan tanah maka kemiringannya semakin terjal.

Wilayah bagian barat merupakan gunung ataupun pegunungan, makin ke barat makin rendah dan wilayah Mahakam Tengah relatif datar, selanjutnya makin timur makin tinggi lagi namun kelerengannya kurang dari 40 % sampai ke tepi pantai.

Wilayah dengan kemiringan 0 – 2 % seluas 7.410, 21 Km² atau 28,37 % dar luas wilayah kabupaten, sedangkan kemiringan 2 – 15 % luasnya 3.118,14 Km² atau 11,95 % dari luas wilayah kabupaten dan kemiringan 15 – 40 % seluas 8.163,67 Km² atau 31,26 % dari luas wilayah kabupaten dan kemiringan > 40 % seluas 7.424,88 Km² atau 28,43 %.

3.1.2.3 Jenis Tanah Jenis tanah yang terdapat di Kabupaten Kutai Kartanegara menurut Soil Taxonomi VSDA tergolong ke dalam jenis tanah : ultisol, entisol, histosol, inseptisol dan mollisol tau menurut lembaga Penelitian Tanah Bogor terdiri dari jenis tanah : podsolik, alluvial, andosol dan renzima. Dari hasil analisis data pokok Kabupaten Kutai Kartanegara didominasi oleh 4 (empat) jenis tanah yaitu organsol gley humus 3.492,35 Ha (12,81 %); alluvial 759.507 Ha (27,86 %); komplek podsolik merah kuning, latosol dan litosol 755.705 Ha (27,72 %) dan podsolik merah kuning 861.863 Ha (31,61 %).

3.1.2.4 Iklim Kabupaten Kutai yang beriklim tropis pada umumnya mempunyai musim yang hampir sama dengan di Indonesia yaitu adanya musim kemarau dan musim penghujan. Musim kemarau biasanya terjadi pada bulan Mei sampai dengan bulan Oktober, sedang musim Penghujan terjadi


pada bulan Nopember sampai dengan bulan April. Keadaan ini terus berlangsung setiap tahun yang diselingi dengan musim peralihan pada bulan-bulan tertentu. Selain itu, karena letaknya di Daerah khatulistiwa maka iklim di Kabupaten Kutai dipengaruhi oleh angin Muson, yaitu angin Muson Barat Nopember-April dan angin Muson Timur Mei-Oktober.

Namun dalam tahun-tahun terakhir ini, keadaan musim di Kabupaten Kutai kadang tidak menentu. Pada bulan-bulan yang seharusnya turun hujan dalam kenyataannya tidak ada hujan sama sekali, atau sebaliknya pada bulan-bulan yang seharusnya kemarau bahkan terjadi hujan dengan musim kemarau yang jauh lebih panjang daripada musim penghujan. Hal ini berkaitan dengan adanya kebakaran hutan di Kabupaten Kutai yang mencapai area sangat luas serta berhembusnya angin El Nino. \

3.1.2.5 Curah Hujan dan Hari Hujan Curah Hujan di Kabupaten Kutai sangat beragam menurut bulan. Catatan curah hujan bulanan sepanjang tahun 2009 terjadi dari bulan Januari sampai dengan Juni tercatat rata-rata 89 mm hingga 245 mm. Rata-rata curah hujan terlihat menurun dari bulan Juli sampai dengan bulan Desember dengan titik terendah terjadi pada bulan Agustus yaitu rata-rata 33 mm dengan hari hujan hanya 3 hari. Karakteristik iklim dalam wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara adalah iklim hutan tropika humida dengan perbedaan yang tidak begitu tegas antara musim kemarau dan musim hujan. Curah hujan berkisar antara 2000 - 4000 mm per tahun dengan temperatur rata rata 26°C. Perbedaaan temperatur siang dan malam antara 5 – 7°C

3.1.3 Penggunaan Lahan Penggunaan lahan di Kabupaten Kutai Kartanegara pada Tahun 2009 didominasi dengan penggunaan hutan, yaing terdiri dari hutan belukar, hutan lebat, hutan rawa dan hutan tanaman industri dengan luas lahan untuk hutan mencapai 10.697, 36 Km² atau 39,24 % dari total luas wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara. Sedangkan penggunaan lahan yang lainnya adalah kawasan lindung dengan luas 73.514,67 Km² atau 27,56 % pertanian dengan luas 16,37 Km² atau 0,06 %, perkebunan 8.955, 75 Km² atau 32,85 %, permukiman 78,95 Km² atau 0,29% dan peternakan dengan luas wilayah 383,78 Km² atau 1,41 %. Luas penggunaan lahan tersenut untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel dibawah ini.


Tabel 3-2 No. A. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

8.

B. 1.

2.

Luas Penggunaan Lahan Di Kabupaten Kutai Kartanegara

Pemanfaatan Ruang Kawasan Lindung Hutan Lindung Cagar Alam Taman Nasional Kutai Taman Hutan Raya Hutan Wisata Suaka Alam Hutan Pendidikan Kawasan Perlindungan Setempat Sempadan Sungai Sempadan Danau Sempadan Pantai Kawasan Pantai Berhutan Bakau Total Kawasan Lindung Kawasan Budidaya Kawasan Budidaya Kehutanan (KBK) Hutan Produksi Tetap Hutan Produksi Terbatas Hutan Produki yang dapat Dikonversi Total Kawasan Budidaya Kehutanan Kawasan Budidaya Non Kehutanan (KBNK) Pertanian Perkebunan Pertambangan Permukiman Perikanan Total Kawasan budidaya Non Kehutanan Total Kawasan Budidaya Total Pemanfaatan Ruang

Total (Ha)

(%)

305.902,96 16.908,91 37.303,56 56.729,77 0 25.139,45 0 335.123,72 18.130,83 55.807,08 4.180,32 855.226,60

10,25 0,57 1,25 1,90 0 0,84 0 11,23 0,61 1,87 0,14 28,67

157.209,28 832.882,82 179.643,86 1.169.736

5,27 27,92 6,02 39,21

5.397,45 899.335,17 0 11.655,02 42.137,58 958.525,22 1.169.735,96 2.983.487,78

0,18 30,14 0 0,39 1,41 32,13 39,21 100,00

Sumber : Kabupaten Kutai Dalam Angka Tahun 2010

3.1.4 Kependudukan Penduduk Kabupaten Kutai Kartanegara dari tahun ke tahun mencatat kenaikan yang cukup berarti. Jumlah Penduduk

pada tahun 2010 sebesar 626.286 jiwa dan pada

tahun 2006

sebesar 542.233 jiwa. Berarti dalam periode tersebut penduduk Kabupaten Kutai Kartanegara telah tumbuh sekitar 3,92 persen per tahunnya. Pola persebaran penduduk Kabupaten Kutai Kartanegara menurut luas wilayah sangat timpang. Sehingga menyebabkan terjadinya perbedaan tingkat kepadatan penduduk antar Kecamatan yang mencolok. Wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara dengan luas 29.834,87 Km2 pada tahun 2010 di huni oleh 626.286 jiwa, berarti tiap-tiap 1 Km2 di huni oleh 23 jiwa. Kepadatan penduduk terbesar berada di Kecamatan Tenggarong sekitar 241 jiwa per Km2, kemudian di Kecamatan Tenggarong Seberang sekitar 140 jiwa per Km2. Kecamatan yang paling jarang penduduknya adalah Kecamatan Tabang yaitu sekitar 1 Jiwa per Km2.


Di tinjau dari komposisi penduduk menurut jenis kelamin menunjukkan bahwa jumlah penduduk laki-laki di Kabupaten Kutai Kartanegara masih lebih banyak di banding perempuan. Ini terlihat dari rasio jenis kelamin yang lebih besar dari 100.

3.1.5 Transportasi 3.1.5.1 Transportasi Darat Pengembangan jalan Kabupaten Kutai Kartanegara diselaraskan dengan pembangunan jalan trans Kalimantan ini dimulai dengan Kelurahan Sungai Merdeka Kecamatan Samboja, sampai Loa Janan, selanjutnya dari batas Kota Samarinda sampai ke Kota Bontang.

Pembangunan Jembatan Kutai Kartanegara telah membuka jalur transportasi Tenggarong – Tenggarong Seberang – Samarinda dengan jarak ± 25 Km. Jembatan Martadipura yang telah selesai dibangun dengan panjang 395 Meter dan Lebar 6 Meter, terletak di Desa Liang Kota BAngun yang membuka isolasi daerah pedalaman di Kabupaten Kutai Kartanegara dengan menghubungkan jalur darat antara Kota Bangun, Kembang Janggut, Tabang dan Kenohan.

Sampai dengan tahun 2006 total panjang jaringan jalan di Kabupaten Kutai Kartanegara yaitu sepanjang 1.573,30 Km. Dimana panjang jalan berdasarkan Tipe Permukaan Jalan yaitu tipe permukaan jalan aspal 370,76 Km (23,57 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara), kerikil 403,42 Km (25,64 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara), tanah 440,52 Km (28,00 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara), serta lainnya 358,6 Km (22,79 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara). Panjang Jalan berdasarkan Kondisi Jalan, jalan di Kabupaten Kutai Kartanegara yang termasuk dalam kategori baik yaitu sepanjang 279,92 Km (18,67 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara), kategori sedang 490,01 Km (32,68 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara), rusak 614,30 Km (40,98 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara), dan rusak berat 115,24 Km (7,69 % dari total panjang jalan Kabupaten Kutai Kartanegara). Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 3-4 dan Tabel 3-4.

Berdasarkan fungsinya, jalan dibedakan atas jaringan jalan primer dan sekunder yang kemudian masing-masing dibedakan menjadi jalan nasional dan jalan kabupaten. Di Kabupaten Kutai Kartanegara, jaringan jalan berdasarkan fungsinya diklasifikasikan seperti pada Tabel 3-5.


Tabel 3-3

Panjang Jalan Kabupaten Menurut Jenis Permukaan Jalan (Km) Tahun 2010 Kecamatan

Samboja Muara Jawa Sanga-Sanga Loa Janan Loa Kulu Muara Muntai Muara Wis Kota Bangun Tenggarong Sebulu Tenggarong Seberang Anggana Muara Badak Muara Kayu Muara Kaman Kenohan Kembang Janggut Tabang Kabupaten Kutai Kartanegara

Aspal 30,51 4,79 22,17 12,83 55,38 16,26 94,90 20,91 48,24 6,53 13,63 27,34 17,27 370,76

Jenis Permukaan Jalan Kerikil Tanah Lainnya 26,41 14,60 6,35 4,83 0,00 2,11 4,95 3,04 5,16 5,57 2,02 0,17 35,86 4,60 8,33 20,39 16,90 11,48 7,11 39,35 26,46 2,04 41,84 12,84 57,03 16,01 66,75 58,04 2,24 15,94 14,10 43,54 7,64 25,43 5,07 16,93 2,32 47,47 34,30 49,62 19,16 36,02 64,28 10,34 40,16 26,45 29,94 41,26 39,50 30,59 21,20 78,80 403,42 440,52 358,60

Jumlah 77,87 11,73 35,32 20,59 104,17 48,77 46,46 86,60 180,78 147,94 121,82 44,67 80,35 130,42 127,91 96,55 111,35 100,00 1.573,30

Sumber : Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kutai Kartanegara

Tabel 3-4

Panjang Jalan Kabupaten Menurut Kondisi Jalan (Km) Tahun 2010 Jenis Permukaan Jalan

Kecamatan Samboja Muara Jawa Sanga-Sanga Loa Janan Loa Kulu Muara Muntai Muara Wis Kota Bangun Tenggarong Sebulu Tenggarong Seberang Anggana Muara Badak Muara Kayu Muara Kaman Kenohan Kembang Janggut Tabang Kabupaten Kutai Kartanegara

Baik 22,14 6,90 3,27 2,02 11,66 40,61 1,24 20,38 6,01 29,63 15,48 1,34 37,55 12,78 59,91 279,92

Sedang 24,64 4,83 16,06 18,57 46,21 7,5 18,85 20,49 46,23 46,88 33,16 11,55 42,01 46,50 43,55 9,10 33,50 20,38 490,01

Sumber : Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kutai Kartanegara

Rusak 21,28 15,99 42,55 41,27 19,45 50,69 65,05 80,12 58,96 25,67 8,71 68,44 62,16 7,02 44,66 2,28 614,30

Rusak Berat 9,81 3,75 8,16 2,88 28,89 19,70 9,32 1,44 0 0 11,86 19,43 115,24

Jumlah 77,87 11,73 35,32 20,59 104,17 48,77 46,46 74,06 180,78 147,94 121,82 44,67 80,35 130,42 127,91 73,10 90,94 82,57 1.499,47


Tabel 3-5

Daftar Jaringan Jalan Berdasarkan Panjang dan Fungsinya di Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2010 Ruas Jalan Jl. Loa Janan - Gereia Jl. Loa Janan – Tenggarong Jl. Bts.Bpp – Simp. Samboja Jl. Samboja – Muara Jawa Jl. Balikoa Jl. Samarinda – Simp. 3 Sambera Jl. SP.3 Sambera Santan Jl. Santan - Bontang Jl. A Samgaji Jl. Tenggarong – SP. 3 Ekonomi Jl. SP. 3 Senoni – Kota Bangun Jl. Diponegoro Jl. Sanga Sanga – Dondang Jl. Samarinda – Anggana Jl. SMD – Simpang Ambalut Jl. Simpang Ambalut – Sebulu Jl. Simp. Sambera – M.Badak Jl. Sebulu - Muara Bengkal Jl. Sempaija – Simp. Sambera Jl. Kota Bangun – Gusig Jl. Sebulu – Sabitulung Jl. SMD Sbr – Sanga sanga Jl. Samboja – Sepaku

Panjang Ruas (Km) 55,91 28,00 36,42 40,99 15,75 23,40 31,80 42,11 9,15 21,90 49,88 0,55 20,29 21,23 20,42 67,30 22,40 112,00 38,00 77,20 35,13 27,40 13,74

Status Administrasi BM/Jalan Nasional BM/Jalan Nasional BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Nasional BM/Jalan Nasional BM/Jalan Nasional BM/Jalan Nasional BM/Jalan Nasional BM/Jalan Nasional BM/Jalan Nasional BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Nasional BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Propinsi BM/Jalan Propinsi

Sumber : Dinas Perhubungan, Kabupaten Kutai Kartanegara, 2010

Berdasarkan RTRW Kabupaten Kutai Kartanegara, jaringan trayek angkutan umum di Kabupaten Kutai Kartanegara ada 12 trayek angkudes dan angkot, dimana untuk angkutan kota di Tenggarong belum terikat dalam rute angkutan yang tetap. Dari sisi pandang jangkauan pelayanan, dengan jumlah 12 trayek tersebut masih ada beberapa kawasan yang belum terlayani.

Untuk terminal angkutan umum baru tersedia terminal tipe B di Timbau, yang melayani angkutan umum AKDP saja, dimana kelengkapan fasilitas dan pelayanannya belum memenuhi standar dari Ditjendat Departemen Perhubungan. Sedangkan terminal tipe C ada 3 buah, yang seharusnya pada setiap ujung trayek angkudes difasilitasi terminal tipe C.

3.1.5.2 Transportasi Laut Ketersediaan pelabuhan yang ada di Kabupaten Kutai Kartanegara antara lain berada di Tanjung Santan (Kecamatan Marang Kayu), Dondang (Kecamatan Muara Jawa), Saliki (Kecamatan Muara Badak), Tambora (Kecamatan Anggana), dan Handil 11 (Kecamatan Samboja). Semua pelabuhan ini masih bersifat sebagai pelabuhan laut khusus migas dan hanya menghubungkan Muara Jawa dengan Kabupaten Kutai Timur. Hal ini merupakan potensi dalam pergerakan barang, khususnya


migas, dan memberikan potensi pula dalam meningkatkan perekonomian di Kabupaten Bangka Barat.

Sedangkan untuk aksesibilitas menuju Kabupaten Kutai Kartanegara melalui pelabuhan dapat mempergunakan pelabuhan yang berada di Balikpapan dan Samarinda. Adapun rute pelayaran nasional serta Rute Angkutan Laut Swasta yang beroperasi Tahun 2010.

3.1.5.3 Transportasi Sungai Kondisi trasportasi darat di Kabupaten Kutai Kartanegara belum dapat menjangkau keseluruhan wilayah, sehingga hubungan antar wilayah di pedalaman dilakukan dengan menggunakan jalur sungai. Hubungan lewat sungai ini sangat dipengaruhi oleh kondisi air sungai. Dimana pada musim kemarau pada saat permukaan air sungai cenderung turun, maka tidak dapat dilalui oleh kendaraan air (perahu tempel/ketinting, long boat, dan lain-lain) sehingga hubungan antar wilayah dapat dikatakan putus bila terpaksa ditempuh dengan berjalan kaki dan memerlukan waktu yang lama.

Adapun dampak dari kondisi tersebut dapat menyebabkan wilayah itu terisolasi dengan wilayah lainnya. Terdapat 1 jaringan transportasi angkutan sungai di Wilayah Pesisir yang dapat dimanfaatkan untuk pergerakan orang dan barang dengan panjang 920 km dengan panjang yang dapat dilalui sepanjang 700 km. Adapun fasilitas dermaga yang ada di Wilayah Pesisir saat ini yang dapat dimanfaatkan.

Wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara memiliki 31 sungai dan 16 danau, dimana keberadaan sungai dan danau tersebut dimanfaatkan penduduk khususnya di daerah pedalaman untuk transportasi air yang dapat menghubungkan antar desa/kelurahan.

3.1.5.4 Transportasi Udara Bandar udara yang ada di Kabupaten Kutai Kartanegara berupa bandara khusus milik swasta yang terdapat di Kecamatan Marang Kayu, Muara Badak, Samboja dan Kota Bangun, kondisi bandar udara ini masih berupa lapangan perintis yang hanya dapat didarati oleh pesawat terbang jenis Cassa dan Twin Otter dengan panjang lapangan terbang bervariasi, mulai dari 450 meter sampai dengan 1.200 meter. Keberadaan lapangan perintis ini sangat terkait dengan potensi Muara Badak sebagai daerah yang mempunyai cadangan minyak bumi yang cukup banyak dan memudahkan arus pergerakan barang dan jasa minyak bumi.


Selain bandar udara khusus yang dimiliki Kabupaten Kutai Kartanegara, untuk menuju Kabupaten Kutai Kartanegara dapat melalui Bandar Udara Internasional dan Domestik yang terdapat di Balikpapan yaitu Bandar Udara Sepinggan dan Bandar Udara Sungai Siring dan Temindung yang terdapat di Samarinda. Adapun Maskapai penerbangan yang dilayani di bandara tersebut antara lain : Garuda Indonesia, Merpati Nusantara Air Lines, Lion Air, Adam Air, Mandala Air Lines, Sriwijaya Air, Indonesia Air Asia, Batavia Air, Pelita Air Service, serta maskapai penerbangan luar negeri yang bernama Silk Air.

Untuk rute penerbangan komersial domestik yang melalui Bandara Internasional Sepinggan serta jaringan penerbangan luar negeri oleh perusahaan asing pada tahun 2006 dapat dilihat pada gambar-gambar berikut.

Berdasarkan laporan arus lalu lintas Bandar Udara Sepinggan, saat ini penerbangan domestik dari dan menuju bandar memiliki rute Badak, Banjarmasin, Berau/Kalimaru, Bontang, Jakarta, Yogyakarta, Kota Baru, Makasar, Manado, Muara Teweh, Palangkaraya, Palu, Samarinda, Surabaya, Tanjung Santan, Sebuku, Tanjung Warukin, dan Tarakan. Sedangkan untuk mancanegara memiliki rute Johor Baru, Kinibaru, Kucing, Labuan, Seletar, Singapura, dan Tawau.

3.1.6 Kondisi Utilitas 3.1.6.1 Listrik Pelayanan listrik pada wilayah daratan sebagian telah dilaksanakan melalui sistem jaringan listrik dari PLN. Sedangkan pada wilayah pulau-pulau dan sebagian daerah pesisir daratan, pelayanan listrik diselenggarakan secara swadaya dengan pengoperasian genset (generator listrik) skala lingkungan yang pembiayaannya dilakukan baik secara komunal maupun individual. Gensetgenset tersebut dioperasikan dengan bahan bakar solar. Waktu operasi umumnya diprioritaskan pada malam hari.

Untuk pelayanan kebutuhan listrik penduduk yang dilayani oleh Perusahaan Listrik Negara (PLN), yang di distribusi ke 18 Wilayah Kecamatan. Pada umumnya pemakaian listrik di daerah in i adalah untuk keperluan rumah tangga, usaha, industri serta umum. Dari proporsi yang dominan untuk rumah tangga sebesar 25.626.691 Watt dari jumlah tenaga listrik sebesar 40.680.594 Watt.


3.1.6.2 Telekomunikasi Dengan semakin meningkatnya perkembangan suatu daerah, maka kebutuhan akan fasilitas telekomunikasi akan semakin meningkat pula. Kebutuhan telepon bagi Kabupaten Kutai Kartanegara akan terus meningkat dari tahun ke tahun. Hasil perhitungan perkiraan kebutuhan fasilitas telepon menunjukkan bahwa Tenggarong sebagai Ibukota Kabupaten menunjukkan angka tertinggi dalam kebutuhan akan fasilitas telepon, kemudian disusul oleh Muara Badak, Loa Janan, Kota Bangun, Loa Kulu, Samboja dan Muara Jawa.

Kecamatan-kecamatan ini sudah terlayani oleh fasilitas pada saat sekarang. Selain kecamatankecamatan tersebut, fasilitas telepon juga sudah melayani di beberapa kecamatan walaupun dengan jumlah sambungan yang sedikit. Untuk kawasan hulu Mahakam, fasilitas telepon yang sudah terlayani hanya Kecamatan Kota Bangun, namun masih dengan kualitas yang kurang memuaskan.

Sarana komunikasi, khususnya telepon di Kabupaten Kutai Kartanegara secara umum masih belum memadai. Jangkauan kabel telepon masih belum mencapai daerah-daerah yang letaknya jauh dari ibu kota kabupaten ataupun pu sat kegiatan ekonomi. Begitupun dengan fasiltas telepon umum koin/kartu yang tersedia masih sangat minim. Hal ini bisa terlihat pada Tabel 3-7 sebagai berikut .

Tabel 3-6

Jumlah Desa/Kelurahan Dirinci Menurut Keberadaan Telepon Umum Koin/Kartu yang Masih Aktif Tahun 2009

No. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18.

Kecamatan Samboja Muara Jawa Sanga-sanga Loa Janan Loa Kulu Muara Muntai Muara Wis Kota Bangun Tenggarong Sebulu Tenggarong Seberang Anggana Muara Badak Marang Kayu Muara Kaman Kenohan Kembang Janggut Tabang Jumlah

Sumber : BPS, Podes SE 2009

Wartel 1 1 2 65 1 2 1 73

Telepon Umum Koin 0

Calling Card 0


Pelayanan prasaranan telekomunikasi di Kabupaten Kutai Kartanegara ditangani oleh Kantor Cabang Telekomunikasi (Kancatel) Samarinda. Pelayanan jasa Telekomunikasi ini belum merata ke setiap wilayah kecamatan, mengingat masih terbatasnya jaringan telekomunikasi yang ada. Pelayanan jaringan telekomunikasi hingga saat ini baru meliputi beberapa wilayah kecamatan saja. Untuk sarana telekomunikasi berupa wartel (warung telepon) telah tersedia sebanyak 73 unit yang tersebar di Kecamatan Tenggarong 65, Tenggarong Seberang dan Kota Bangun masing-masing satu unit. Sementara jenis telepon umum koin dan calling card di daerah peneltian belum tersedia secara memadai.

Sementara itu sarana komunikasi lain yang bersifat lebih konvensional yaitu pos, keberadaannya relatif lebih merata di kecamatan-kecamatan di Kabupaten Kutai Kartanegara. Dari 18 (delapan belas) kecamatan hanya 2(dua) yang tidak memiliki kantor pos dan sejenisnya, yaitu Kecamatan Marang Kayu dan Kenohan. Tabel berikut menunjukkan keberadaan kantor pos dan sejenisnya di Kabupaten Kutai Kartanegara.

Tabel 3-7

Jumlah Desa/Kelurahan Dirinci Menurut Keberadaan Kantor Pos /Pos

Pembantu/Rumah Pos Di Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2009 No

Kecamatan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Samboja Muara Jawa Sanga-Sanga Loa Janan Loa Kulu Muara Muntai Muara Wis Kota Bangun Tenggarong Sebulu Tenggarong Seberang Anggana Muara Badak Marang Kayu Muara Kaman Kenohan Kembang Janggut Tabang Kabupaten Kutai Kartanegara

Sumber : BPS, Podes SE 2009

Keberadaan Kantor Pos/Pos Pembantu/Rumah Pos Ada Tidak Jumlah 2 19 21 1 6 7 1 4 5 2 6 8 1 8 9 1 11 12 1 6 7 2 18 20 3 10 13 3 10 13 3 15 18 1 7 8 1 11 12 11 11 1 18 19 8 8 1 10 11 1 17 18 25 195 220


3.1.6.3 Air Bersih Kebutuhan akan air bersih yang sehat bagi penduduk mutlak diperlukan, karena kebutuhan air yang besih dan sehat selalu ada di setiap kehidupan, tidak dapat dihindarkan adanya pertumbuhan penduduk di sekitarnya. Hal tersebut menyebabkan konsumsi air bersih dan sehat semakin meningkat. Dengan adanya pertumbuhan dan perkembangan jumlah penduduk pada wilayah kota dan daerah, semakin memicu untuk menyelenggarakan persediaan dan distribusi air bersih.

Tabel 3-8

Cakupan Pelayanan Air Bersih Berdasarkan Jumlah Penduduk Per Kecamatan Di Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2009

Kecamatan Samboja Muara Jawa Sanga-Sanga Loa Janan Loa Kulu Muara Muntai Muara Wis Kota Bangun Sebulu Tenggarong Seberang Anggana Muara Badak Marang Kayu Muara Kaman Kenohan (Kahala) Kembang Janggut Tabang Kabupaten Kutai Kartanegara

Penduduk Urban Tahun 2004 20.042 18.290 5.962 31.479 26.700 6.924 1.748 12.228 12.876 19.854 20.141 13.590 8.990 5.625 2.944 4.806 9.384 221.583

Jenis Sumber Air Permukaan + Air Tanah Air Tanah Air Permukaan + Air Tanah Air Permukaan Air Permukaan Air Permukaan Air Permukaan Air Permukaan Air Permukaan Air Permukaan Air Permukaan Air Tanah Air Permukaan Air Permukaan Air Permukaan Air Permukaan Air Permukaan

Kapasitas (L/dt)

Jumlah SR (Unit)

Jumlah HU (Unit)

30.0

1.027

-

% Cakupan Pelayanan 31

22.5 10,0

1.571 59

-

52 51

60,0 20,0 12,5 5,0 32,5 20,0 31,5 10,0 5,0 12,5 5,0 5,0 5,0 5,0 149,0

2.848 1.124 1.007 135 1.185 1.289 1.200 636 338 571 393 283 651 -

1 6 1 2 6 8 -

54 25 87 46 58 60 36 19 15 38 42 58 81 47

Sumber : Hasil Analisis, Tahun 2009

Berdasarkan Tabel 3-8 skala pelayanan air bersih di Kabupaten Kutai Kartanegara baru mencapai rata-rata 47 % dengan kapasitas pelayanan 149 l/dt dan jumlah penduduk 221.583 jiwa. Dengan demikian penduduk di Kabupaten Kutai Kartanegara belum sepenuhnya terlayani air bersih sehingga dibutuhkan penambahan kapasitas air guna mencukupi kebutuhan air bersih.


Tabel 3-9

Banyaknya Jumlah Sambungan PDAM Berdasarkan Jumlah Penduduk Per Kecamatan Di Kabupaten Kutai Kartanegara Tahun 2009

Sumber : PDAM Kabupaten Kutai Kartanegara, Tahun 2009

3.1.6.4 Limbah Air limbah industri maupun air limbah domestik di kawasan industri telah ditangani oleh masing masing industri/perusahaan. Yang perlu dianalisis dan direncanakan lebih lanjut adalah limbah penduduk, khususnya limbah manusia.

Prasarana pembangunan limbah manusia terdiri dari jamban umum / MCK dan jamban keluarga. Di wilayah daratan, sebagian prasarana dilengkapi dengan tangki septik dan bidang resapan, tetapi pada daerah pinggir sungai/laut prasarana yang ada sangat sederhana dengan


pembuangan langsung ke badan air. Di wilayah pulau-pulau, prasarana pembuangan limbah manusia ditempatkan di atas badan air, berbentuk panggung dengan pembuangan langsung ke badan air. Perpaduan antara prasarana pembuangan limbah manusia yang kurang memenuhi persyaratan dengan terbatasnya ketersediaan air bersih di musim kemarau diduga menjadi salah satu penyebab terjadinya wabah kolera, disentri dan penyakit lain berkaitan dengan air (water borne desease) pada permukiman di wilayah pulau-pulau dan pesisir pantai. Hasil wawancara dengan penduduk didapat informasi bahwa wabah tersebut terjadi hampir pada setiap musim kemarau di Muara Sembilang, Tanjung Barukang, Sepatin dan Muara Pantuan.

3.1.6.5 Sampah Pengelolaan sampah domestik di wilayah pesisir umumnya dilakukan secara swadaya dan bersifat individual. Artinya setiap rumah tangga mengelola dan memisahkan sendiri sampahnya sedangkan untuk kegaiatn non domestik (diartikan kegiatan oleh KPS – Kontraktor Pertamina) dikelola secara tersendiri. Cara pemisahan sampah domestik di wilayah daratan dilakukan dengan pembakaran, penimbunan dalam tanah dan pembuangan di lahan terbuka sebagai urugan serta bahan pemupukan (composting).

Sesuai dengan kondisi fisik lingkungan dan kepadatan bangunan maka masalah sampah belum meimbulkan persoalan serius hingga saat ini. Namun demikian perlu dilakukan peningkatan kualitas pengelolaan. Pada wilayah daratan dapat ditingkatkan pemusnahan dengan cara pembakaran, penimbunan dan pengurugan pada lahan terbuka dengan tetap menjaga aspek sanitasi dan estetika. Pada wilayah pulau-pulau pengelolaan sampah ditingkatkan melalui pembakaran. Pembuangan ke perairan dihindari karena akan menggangu aliran air, menimbulkan permasalahan estetika dan sanitasi.

3.2 Kondisi Kota Tenggarong Kota Tenggarong memiliki luas ± 12.000 Ha, yang meliputi 3 Kecamatan, yaitu Kecamatan Tenggarong, Kecamatan Tenggarong Seberang dan Kecamatan Loa Kulu, dengan cakupan wilayah kelurahan/desa sebagai berikut : a. Kecamatan Tenggarong meliputi 7 kelurahan, yaitu: Kelurahan Mangkurawang, Kelurahan Baru, kelurahan Panji, Kelurahan Sukarame, Kelurahan Loa Ipuh, Kelurahan Melayu, dan Kelurahan Timbau. b. Kecamatan Tenggarong Seberang meliputi 4 desa, yaitu: Desa Loa Pari, Desa Perjiwa, Desa Teluk Dalam, dan Desa Loa Lepu.


c. Kecamatan Loa Kulu, meliputi 3 desa, yaitu : Desa Rempanga, Desa Loa Kulu, dan Desa Loa Sumber

3.2.1 Kondisi Fisik dan Penggunaan Lahan Kota Tenggarong 3.2.1.1 Topografi dan Bentang Alam Kota Tenggarong memiliki kondisi topografi beragam. Pada daerah-daerah yang terletak di sepanjang aliran sungai merupakan daerah datar sampai landai, dengan kemiringan kontur 0 – 35 meter. Semakin menjauh dari sungai, kemiringan lahan semakin meningkat dari landai sampai dengan bergelombang dengan kontur 35 - 45 meter.

Pada daerah yang berjarak 1,50 – 2 km dari Sungai Mahakam, sebagian besar merupakan daerah perbukitan dengan lereng terjal/curam dengan kontur 50-90 meter.

Hampir seluruh daerah Tenggarong Seberang merupakan daerah yang belum terbangun, untuk daerah perbukitan yang saat ini berupa hutan belukar, sebaiknya tetap dipertahankan sebagai daerah konservasi. Daerah perbukitan terbuka (bukan berupa hutan) masih bisa dipakai untuk lahan bangunan jasa/perhotelan atau rekreasi, karena daerah ini memiliki potensi arah pandang (view ) yang baik ke segala arah penjuru kota.

Di sepanjang bantaran Sungai Mahakam dan Sungai Tenggarong sebagian besar merupakan daerah terbangun. Daerah yang terletak di dalam yang berjarak 1,5 – 2,5 km dari Sungai Mahakam merupakan daerah bergelombang sampai dengan berbukit dengan kemiringan cukup terjal. Daerah dengan kemiringan 45 - 75 meter, merupakan daerah yang belum terbangun berupa hutan belukar maupun semak. Daerah ini disarankan untuk tidak dipakai sebagai lahan permukiman atau peruntukan lainnya dan tetap dipertahankan sebagai daerah konservasi. Lahan yang memiliki kemiringan lereng lebih dari 15% mencapai 33,15% dari luas keseluruhan, sehingga membatasi pengembangan kegiatan perkotaan, memiliki potensi erosi ringan.

Untuk lebih jelasnya mengenai kondisi topografi Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 3.2 sebagai berikut.


Gambar 3-2

Peta Topografi Wilayah Kota Tenggarong

Sumber : RDTR Kota Tenggarong

3.2.1.2 Fisiografi Kabupaten Kutai Kartanegara dapat dikelompokkan dalam 10 (sepuluh) satuan fisiografi sebagai berikut: (1) Daerah Endapan Pasir Pantai (Sediment); (2) Daerah Rawa Pasang Surut (Tidal Swamp); (3) Daerah Dataran Alluvial (Alluvial Plain); (4) Daerah Jalur Kelokan Sungai (Meander Belt); (5) Daerah Rawa (Swamp); (6) Daerah Lembah Aluvial (Alluvial Valley); (7) Daerah Teras (Terrain); (8) Daerah Dataran (Plain); (9) Daerah Perbukitan (Hill); dan (10) Daerah Pegunungan (Mountain). Untuk fisiografi Kota Tenggarong tidak jauh dari Kabupaten Kutai Kartanegara dikarenakan Kota Tenggarong merupakan bagian dari wilayah Kabupaten Kutai Kartanegara.


3.2.1.3 Iklim Iklim di wilayah Kota Tenggarong sangat dipengaruhi oleh iklim tropis basah yang bercirikan curah hujan cukup tinggi dengan penyebaran merata sepanjang tahun, sehingga tidak terdapat pergantian musim yang jelas. Iklim di Kota Tenggarong dipengaruhi oleh letak geografisnya yaitu iklim hutan tropika humida dengan suhu udara rata-rata 26° - 28o C, dimana perbedaan antara suhu terendah dengan suhu tertinggi mencapai 5° - 7° C. Curah hujan terendah yaitu dari 0 2.000 mm/tahun tersebar di wilayah pantai, dan semakin meningkat ke wilayah pedalaman atau ke arah barat.

3.2.1.4 Penggunaan Lahan Penggunaan lahan di Kota Tenggarong didominasi oleh permukiman, dan penghijauan berupa hutan atau perkebunan serta ruang terbuka hijau. Untuk lahan permukiman sebagian besar tersebar di pusat kota, sedangkan lahan penghijauan seperti hutan dan lain-lain berada di pinggiran kota. Penggunaan lahan atau pemanfaatan lahan di Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 3.3.

Di wilayah Kecamatan Tenggarong di sepanjang Sungai Mahakam penggunaan lahannya didominasi oleh kegiatan kota, seperti perumahan, perkantoran, perdagangan/jasa, kawasan wisata, ruang terbuka hijau, dan jaringan jalan. Di sebelah barat pusat kegiatan kota, didominasi oleh hutan (semak, belukar), ladang dan sawah.

Di Daerah Tenggarong Seberang, sebagian besar penggunaan lahannya berupa hutan, semak belukar, ladang/kebun penduduk serta sawah.

Di bagian barat Kelurahan Mangkurawang lahan yang tadinya masih berupa hutan mulai berubah menjadi

perumahan

mewah.

Hal

ini

harus

dikendalikan

sehingga

tidak

terjadi

penebangan/pembukaan hutan secara membabi buta tanpa memperhatikan kelestarian lingkungan.


Gambar 3-3

Peta Pemanfaatan Lahan Di Wilayah Kota Tenggarong


3.2.2 Kependudukan Pada tahun 2010 sebagian besar penduduk Kutai Kartanegara dengan jumlah penduduk terbanyak berada di Kecamatan Tenggarong 96.077 jiwa yang merupakan Ibukota Kabupaten Kutai Kartanegara. Pola persebaran penduduk Kabupaten Kutai Kartanegara menurut luas wilayah cenderung tidak merata, sehingga menyebabkan terjadinya perbedaan tingkat kepadatan penduduk antar kecamatan yang cukup mencolok, dengan Kecamatan Tenggarong dengan kepadatan penduduk cukup tinggi adalah 241 Jiwa/km².


Struktur demografi berdasarkan komposisi jenis kelamin, terlihat bahwa perbandingan antara penduduk laki-laki dan perempuan di Kabupaten Kutai Kartanegara relatif jauh berbeda untuk masing-masing kecamatan, dengan angka sex ratio keseluruhan sebesar 110,22. Jumlah penduduk laki-laki pada Tahun 2010 sekitar 50.375 jiwa lebih banyak dibanding jumlah penduduk perempuan yaitu sekitar 45.702 jiwa.

Potensi Tingkat perkembangan penduduk rata-rata pertahun untuk masing-masing wilayah Kecamatan yaitu : Tenggarong sebesar 5,20%, Tenggarong Seberang 3,30%. Tingkat pertumbuhan penduduk masih tergolong rendah, sehingga masih mudah untuk mengendalikan laju pertumbuhan penduduk. Termasuk dalam kelompok penduduk intermediate dengan angka beban ketergantungan penduduk kecil.

Masalah Pola penyebaran penduduk di Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang membentuk pola linier di sepanjang Sungai Mahakam dan Sungai

Tenggarong. Sehingga penduduk masih

terkonsentrasi di daerah perkotaan, terutama di pusat kota.

Untuk lebih jelasnya mengenai penyebaran penduduk di Kota Tenggarong, dapat dilihat pada Gambar 3.4.


Gambar 3-4

Peta Penyebaran Penduduk Di Wilayah Kota Tenggarong


3.2.3 Perekonomian Perkembangan luas panen dan produksi padi di Kutai Kartanegara pada tahun 2009 mengalami penurunan dari tahun sebelumnya. Secara riil luas panen padi turun dari 45.014 ha pada tahun 2008 menjadi 42.734 ha di tahun 2009 atau naik sebesar 5,07 persen. Tenggarong Seberang adalah daerah yang memiliki luas panen dan produksi padi sawah terbesar yaitu dengan luas panen 7.813 ha dan menghasilkan 52,50 kw/ha sehingga produksi padi sawah yang dicapai sebesar 41.018 ton dalam tahun 2009. Ini berarti 21,57 persen produksi padi sawah di Kutai Kartanegara dihasilkan oleh Kecamatan Tenggarong Seberang. Tabang adalah daerah yang memiliki luas panen dan produksi terbesar dari jenis padi ladang yaitu dengan luas panen 1.836


ha dan menghasilkan 34,12 kw/ha sehingga produksi padi ladang yang dicapai sebesar 6.264 ton di tahun 2009.

Struktur ekonomi di Kabupaten Kutai Kartanegara sampai saat ini masih di dominasi oleh sektor primer yaitu sektor yang berbasis pada sumber daya alam seperti sektor minyak dan gas bumi dan sektor pertanian. Pada tahun 2010 relatif tidak mengalami pergeseran dibanding tahun 2009 dan tahun-tahun sebelumnya yaitu dominasi sektor Pertambangan dan Penggalian. Sektor ini merupakan penyumbang terbesar dalam perekonomian Kabupaten Kutai Kartanagara yaitu sekitar 84,36 persen. Hal ini berarti lebih dari 80 persen ekonomi Kutai Kartanegara berasal dari kegiatan ekonomi yang basisnya adalah sumber daya alam. Sehingga mengakibatkan sangat tergantungnya pertumbuhan ekonomi dari sektor migas ini. Sementara sektor lain hanya sisanya yaitu sekitar 15,64 persen saja.

Bila dilihat dari besaran PDRB, maka Kabupaten Kutai Kartanegara tahun 2010, bisa dikatakan sebagai daerah yang kaya. Namun perlu diingat bahwa pendapatan ini merupakan pendapatan yang semu dan bukan merupakan pendapatan riil yang diterima masyarakat. Hal ini disebabkan karena penyumbang terbesar adalah sektor migas yang kita semua mengetahuinya bahwa hasil dari migas ini merupakan devisa negara, yang berarti masuk dahulu ke kas negara, baru kemudian dikembalikan ke daerah dalam bentuk dana perimbangan.

Untuk sektor lainnya hanya disisakan peluang sebesar 15,64 persen saja. Porsi ini diisi oleh sektor Pertanian dalam arti luas, sebagai penyumbang terbesar kedua terhadap perekonomian Kabupaten Kutai Kartanegara yaitu sebesar 6,25 persen, kemudian disusul oleh sektor bangunan yang menyumbang sebesar 3,38 persen serta sektor Perdagangan, Hotel dan Restoran menyumbang sebesar 2,79 persen. Sektor Industri Pengolahan masih mampu menempati urutan lima dalam kontribusinya terhadap PDRB Kabupaten Kutai Kartanegara tahun 2010 yaitu sebesar 1,31 persen dan selanjutnya sektor Jasa-Jasa berkontribusi sebesar 1,06 persen.

Sementara sektor lainnya secara berurutan yaitu sektor Pengangkutan dan Telekomunikasi, sektor Keuangan, Persewaan, dan Jasa Perusahaan, hanya mampu menyumbang dibawah 1 persen.

serta sektor Listrik, Gas dan Air Bersih


Tabel 3-10

Perkembangan PDRB dan Laju Pertumbuhan Ekonomi Kabupaten Kutai Kartanegara, 2001-2010

Tahun (1) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*) 2010***)

PDRB ADH Berlaku (Juta Rupiah) Dengan Migas

Tanpa Migas

(2) 26.361.803 26.837.948 33.548.764 42.409.272 59.207.769 66.354.536 72.263.272 100.369.166 88.092.095 95.981.594

(3) 6.009.398 6.956.959 7.882.729 8.682.805 11.636.105 14.302.874 17.692.702 22.855.002 25.356.460 30.339.860

PDRB ADH Konstan 2000 (Juta Rupiah) Dengan Tanpa Migas Migas (4) (5) 25.262.051 5.010.617 26.697.542 5.245.097 26.754.490 5.602.802 27.279.521 5.960.847 28.008.486 6.650.958 27.299.950 7.437.449 26.203.219 8.148.206 27.427.692 8.678.089 28.051.628 9.054.530 28.960.186 9.726.201

Laju Pertumbuhan Ekonomi (%) Dengan Tanpa Migas Migas (6) (7) 7,94 5,26 5,68 4,68 0,21 6,82 1,96 6,39 2,67 11,58 -2,53 11,83 -4,02 9,56 4,67 6,50 2,27 4,34 3,24 7,42

*) Angka Sementara ***) Angka Sangat-Sangat Sementara Sumber: BPS Kabupaten Kutai Kartanegara

Struktur perekonomian Kabupaten Kutai Kartanegara tahun 2010 tanpa migas berbeda distribusinya dibanding dengan migas. Struktur perekonomian tanpa migas ini telah terjadi pergeseran antara sektor pertanian dengan sektor pertambangan. Pada tahun 2000 hingga tahun 2010, peranan sektor pertanian cenderung berkurang atau menurun sedangkan sektor pertambangan dan penggalian malah sebaliknya yaitu menunjukkan trend yang meningkat.

Potensi PDRB Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang cenderung terus meningkat, laju pertumbuhan ekonomi Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang cukup tinggi, yang didukung oleh sektor industri pengolahan, pertambangan dan penggalian, serta sektor perdagangan, hotel dan restoran.

Kecamatan Tenggarong dan Tenggarong Seberang Utara dan Timur masih memiliki potensi pada sektor pertanian dan peternakan. Potensi kegiatan ekonomi disektor pertanian berada di Daerah Loa Kulu. Hasil tambang yang menjadi andalan Kabupaten Kutai adalah batubara, yang dihasilkan di Sangatta dan Daerah Tenggarong.

Masalah Luas penggunaan lahan sawah produktif yang semakin berkurang akibat beralih fungsi menjadi hunian atau pertambangan batubara


3.2.4 Prasarana dan Sarana 3.2.4.1 Air Bersih Sistem penyediaan air bersih Kota Tenggarong dikelola oleh Perusahaan Daerah Air Minum/ PDAM Kota Tenggarong, dengan jaringan pelayanan yang sudah terpasang dapat dikatakan mampu melayani 75 % dari luas wilayah.

Bagian terbesar dari sumber air baku yang digunakan PDAM Kota Tenggarong adalah Sungai Mahakam dengan kapasitas aliran total sebesar 34.000 meter kubik/ detik, lebar sungai rata-rata 100-800 meter dan kedalaman antara 5-12 meter. Masalah yang ada terkait jaringan air bersih saat ini adalah, kurang baiknya pengelolaan atau pendistribusian air bersih, dan jaringan air bersih saat ini baru pada tahap pemasangan pipa dan hanya beberapa blok/dusun yang sudah merasakan aliran air bersih.

3.2.4.2 Drainase Di Kota Tenggarong drainase di jalan-jalan utama bersifat terbuka dan dalam kondisi baik, dan Kota Tenggarong sudah memiliki drainase primer (Sungai Mahakam dan Sungai Tenggarong) dan drainase sekunder (anak-anak sungai), dan drainase tersier.

Masalah yang terkait dengan drainase adalah : 

Sistem drainase belum baik dan merata terutama di daerah permukiman,



Saluran drainase masih bersatu dengan saluran pembuangan air limbah rumah tangga.



Secara kemampuan/kapasitas, terutama dalam meredam banjir yang sering datang dimusim penghujan masih kurang optimal.

Kurang berfungsinya jaringan drainase disebabkan kurangnya pemeliharaan, sehingga banyak endapan yang menghambat aliran air kotor tersebut. Untuk lebih jelasnya mengenai jaringan drainase eksisting dapat dilihat pada Gambar 3.5.


Gambar 3-5

Peta Jaringan Drainase Eksisting di Wilayah Kota Tenggarong


3.2.4.3 Air Limbah Masyarakat mulai memiliki saluran prasarana limbah (tinja) sendiri (Septi tank), di daerah perencanaan sistem pengelolaan air limbah terbatas/penyedotan limbah tangki septik saat ini dikelola oleh Dinas Kebersihan Kabupaten Tenggarong dengan menggunakan truk tinja atau vacum truck.

Masalah yang terkait air limbah adalah : 

Limbah dari tangki septik dibuang ke sungai tanpa diolah terlebih dahulu;



Belum adanya instalasi pengolahan lumpur tinja/IPLT yang memadai.




Limbah non WC atau pembuangan sisa mandi cuci dan penggelontoran/ flushing dibuang langsung ke saluran drainase atau sungai.



Masyarakat yang tinggal di daerah pinggiran sungai masih membuang kotorannya di sungai/kali.

3.2.4.4 Persampahan Sampai saat ini pengelolaan sampah masih di Kota Tenggarong dilakukan di masing-masing rumah, hal ini didukung dengan masih luasnya pekarangan yang dimiliki oleh penduduk. Pengelolaan buangan sampah merupakan hal yang sangat penting untuk menciptakan lingkungan kota yang bersih, sehat dan nyaman.

Pengelolaan yang ada saat ini di Kota Tenggarong adalah pengelolaan individual dan perkotaan. Pengelolaan sampah perkotaan saat ini ditangani Dinas Kebersihan Kabupaten Kutai Kartanegara yang melayani daerah pusat perkotaan termasuk pasar-pasar, kantor-kantor swasta dan pemerintahan. Masalah terkait persampahan di Kota Tenggarong adalah masih adanya pengelolaan yang dilakukan sendiri-sendiri lepas dari sistem pengelolaan perkotaan dan umumya dibakar/ditimbun. Sedangkan untuk masa yang akan datang perlu dipertimbangkan penempatan bak-bak sampah pada tempat-tempat strategis seperti : pusat kegiatan perekonomian dan permukiman yang padat penduduk

3.2.4.5 Permukiman Sesuai dengan arah perkembangan Kota Tenggarong kawasan perumahan juga banyak didapati di tepi jalan-jalan utama ke arah luar kota. Kawasan perumahan yang berada di sepanjang jalan utama cenderung akan berkembang dan beralih fungsi menjadi kawasan campuran karena sebagian perumahan akan berubah menjadi bangunan kios, toko, wartel dan kegiatan komersial lainnya.

Penggunaan lahannya didominasi oleh campuran perumahan dan perdagangan/jasa dan perumahan berkepadatan tinggi. Pengembangan kawasan perumahan baru sebagai pendukung pengembangan Kota Tenggarong, diarahkan ke Daerah Tenggarong Seberang yang ketersediaan lahannya masih sangat dimungkinkan

Masalah terkait permukiman atau perumahan di Kota Tenggarong adalah :




Kawasan perumahan terkonsentrasi di daerah tepi sungai khususnya di daerah pusat kota, mulai Kelurahan Mangkurawang sampai ke Kelurahan Timbau, dan Kelurahan Loa Pari sampai Kelurahan Loa Lepu.



Kondisi bangunan sebagian besar non permanen hingga semi permanen.



KDB rata-rata 80-100%.



Perluasan atau penambahan kapling kurang dimungkinkan kecuali peningkatan kualitas bangunan.



Bangunan rumah yang letaknya persis di tepi sungai berorientasi ke jalan aspal di depannya jadi membelakangi sungai.

Untuk lebih jelasnya mengenai penyebaran kawasan permukiman dan perumahan di Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 3.6.

Gambar 3-6

Peta Permukiman dan Perumahan di Wilayah Kota Tenggarong


3.2.5 Transportasi Kota Tenggarong sampai saat ini hampir semua wilayah telah dilalui jaringan jalan yang beraspal, pengerasan ataupun masih jalan tanah. Secara umum kondisi jalan yang ada dapat dikatakan baik dan memudahkan penduduk untuk melakukan berbagai kegiatan terutama kegiatan perekonomian.

Prasarana transportasi yang terdapat di Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang meliputi prasarana transportasi darat, sungai, dan udara. Terdapat fasilitas penunjang berupa parkir kendaraan, lampu lalu lintas, rambu lalu lintas.

Pada saat ini Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kartanegara merencanakan pembangunan bandara udara Kota Tenggarong dengan lokasi perencanaan di Kecamatan Tenggarong Seberang.

Masalah terkait dengan jaringan jalan di Kota Tengarong adalah : 

Pembangunan jaringan jalan yang direncanakan di Kecamatan Tenggarong, terjadi penyimpangan sebesar 1,19 %.



Jaringan transportasi pada saat ini didominasi oleh angkutan darat dan angkutan sungai, dimana dalam konsep pengembangan transportasi di Kabupaten Kutai Kartanegara yang diusulkan, diarahkan pada sistem transportasi terpadu antar moda angkutan dan keterpaduan pelayanan wilayah.



Belum adanya angkutan udara yang secara langsung melayani permintaan antar kota. Penumpang ke Kota Tenggarong biasanya mendarat di Bandara Udara Balikpapan dan meneruskan perjalanan menuju Kota Tenggarong melalui Kota Samarinda dengan transportasi darat. Kesadaran masyarakat untuk menggunakan prasarana penunjang secara optimal masih rendah

Untuk lebih jelasnya mengenai jaringan jalan eksisting di Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 3.7.


Gambar 3-7

Peta Jaringan Jalan Eksisting di Wilayah Kota Tenggarong

3.3 Data Perusahaan Pertambangan dan perkebunan Berdasarkan survei lapangan dan data sekunder diketahui bahwa sampai tahun 2010 , jumlah perusahaan perkebunan sebanyak 34 perusahaan, dan 75 perusahaan pertambangan yang tersebar di seluruh wilayah Kabupaten Kutai Kartanegaram

sehingga terdapat sekitar 109

perusahaan pertambangan dan perkebunan yang saat ini tersebar pada seluruh kabupaten Kutari Kartanegara.


Tabel 3-11

Daftar Perusahaan

Perkebunan Kelapa Sawit di Wilayah Kabupaten Kutai

Kartanegara

NO 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

NAMA PERUSAHAAN Rea Kaltim Plantation Budiduta Agromakmur Tri Tunggal Sentra Buana Sasana Yudha Bakti Khaleda Agro Prima Melindo Agri East Borneo Kencana Agro Jaya Tirta Kencana Sawit Kaltim Lestari Kutai Agro Jaya Jaya Mandiri Sukses Manunggal Adi Jaya Anugerah Urea Sakti

PT. PT. PT. PT. PT. PT. PT. PT. PT. PT. PT. PT.

13.

PT. Prima Mitrajaya Mandiri

14.

PT. Perkebunan Kaltim Utama

15.

PT. Sawit Khaltulistiwa Plantation

16. 17.

PT. Jonggon Gerbang Sawit PT. Mitra Bangga Utama

18.

PT. Kota Bangun Plantation

19.

PT. Teguh Jaya Prima Abadi

20.

PT. Tunas Prima Sejahtera

21.

PT. Surya Bumi Tunggal Perkasa

22.

PT. Malaya Sawit Plantation

23.

PT. Alam Jaya Persada

24.

PT. Bakacak Himba Bahari

25.

PT. Bina Graha Utama Makmur

26.

PT. Enggang Alam Sawita

27.

PT. Hamparan Sentosa

28.

PT. Kalpataru Sawit Plantation

29.

PT. Kutai Inti Utama

30.

PT. Kutai Sawit Plantation

LOKASI PERKEBUNAN Kec. Kembang Janggut Kec. Loa Kulu Kec. Muara Badak Kec. Kembang Janggut Kec. Muara Kaman Kec. Muara Kaman Kec. Muara Kaman Kec. Muara Kaman Kec. Kota Bangun Kec/ Muara Wis & Kec. Muara Muntal Kec. Kenohan Kec. Muara Kaman Kec. Muara Kaman Kec. Kota Bangun Kec. Muara Wis Kec. Muara Jawa Kec. Koa Janan Kec. Muara Kaman Kec. Sebulu Kec. Tenggarong Seberang Kec. Tabang Kec. Loa Kulu Kec. Anggana Kec. Loa Kulu Kec. Loa Janan Kec. Muara Kaman Kec. Kota Bangun Kec. Kembang Janggut Kec. Kenohan Kec. Muara Wis Kec. Muara Muntai Kec. Sebulu Kec. Muara Kaman Kec. Loa Janan Kec. Samboja Kec. Muara Jawa Kec. Muara Kaman Kec. Kembang Janggut Kec. Kenohan Kec. Kota Bangun Kec. Kembang Janggut Kec. Tabang Kec. Muara Kaman Kec. Marang Kayu Kec. Muara Badak Kec. Loa Janan Kec. Samboja Kec. Muara Jawa Kec. Marang Kayu Kec. Muara Badak

KETERANGAN


NO

NAMA PERUSAHAAN

31.

PT. Mahakam Sawit Plantation

32. 33. 34.

PT. Niagamas Gemilang PT. Sawit Golden Prima PT. Sawit Prima Sakti

LOKASI PERKEBUNAN Kec. Muara Kaman Kec. Sebulu Kec. Kota Bangun Kec. Loa Kulu Kec. Muara Kaman Kec. Muara Kaman

KETERANGAN

Sumber : Kantor Dinas Pertambangan Kabupaten Kutai Kartanegara

Tabel 3-12

NO 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42.

Daftar Perusahaan Pertambangan Kabupaten Kutai Kartanegara

NAMA PERUSAHAAN CV. Berkat Ulin Permai PT. Madani Citra Mandiri Koperasi Sari Jaya Membangun Koperasi Mandiri Sejahtera CV. Bara Sigi Mining CV.Fazar Utama CV. Wana Artha CV. Wiraco CV. Pandawa Tujuh CV. Sinar Mutiara Kaltim Koperasi Tunas Jaya CV. Adella CV. D5 Energi CV. Borneo Prima Mas PT. Indo Panca Dasa CV. Ayu Wulan Lestari PT. Raja Kutai Baru Makmur CV. Arsnof Hidayah CV. Surya Bersinar CV. Mahakam 99 PT. Alam Jaya Barapratama PT. Satria Lestari CV. Karya Putra Bersama CV. Arya Duta PT. PSA (marang kayu) PT. Ketopong Damai Persada PT. Guruh Putra Bersama Koperasi Sipatuo Sipatokong CV. Berkat Cahaya Delima PT. Hasco Mineral CV. Panorama PT. Bara Kumala Sakti PT. Komunitas Bangun Bersama CV. Bunga Bone PT. Bukit Raya Energi PT. Kutai Energi I PT. Ade Putra Tanrajeng CV. Rembah Rembayu Koperasi Alam Sakti CV. Jasa Andika Raya CV. Sawito Mandiri CV. Adiguna Pratama

LOKASI Hilir Hulu Hilir Hilir Hulu Hilir Hilir Tangah Hilir Hilir Hilir Tangah Hilir Hilir Hulu Tengah Hilir Tengah Hilir Hilir Tengah Tengah Tengah Hilir Hilir Tengah Hulu Tengah Tengah Hulu Hilir Tengah Tengah Hilir Tengah Tengah Hulu Hilir Hulu Tengah Hilir Tengah

KETERANGAN


NO 43. 44. 45. 46. 47. 48. 49. 50. 51. 52. 53. 54. 55. 56. 57. 58. 59. 60. 61. 62. 63. 64. 65. 66. 67. 68. 69. 70. 71. 72. 73. 74. 75. 76. 77.

NAMA PERUSAHAAN PT. Perdana Maju Utama CV. Gerbang Mitra CV. Anugrah Mulya Abadi PT. Raja Kutai Baru Makmur CV. Citra Famili Mandiri CV. Berkat Ilahi CV. Baratama Makmur PT. Sinar Kumala Naga PT. Adimitra Baratama Nusantara CV. Padang Bara Abadi CV. Betuah CV. Elida Sari CV. Armindo Pratama CV. Jasmaniah PT. Kutai Bara Abadi Koperasi Prima Mandiri Koperasi Karya Desa CV. Almadani CV. Harum Cahaya Mandiri PT. Fisi Fernando Sejahtera Koperasi Wijaya Kusuma CV. Rizki Rahman PT. Sumber Bara Abadi Cv. Elida Sari CV. Adela CV. Intan Bara Kaltim CV. Arwana Prima Coal PT. Anggana Coal PT. Bukit Menjangan Lestari PT. Alfara Delta Pesada PT. Trisensa Mineral Utama PT. Bara Rangga Wirasmuda PT. Raja Kutai Baru Makmur 2 CV. Borneo Prima Mas CV. Energi Mineral Kartanegara

LOKASI Hilir Tengah Hilir Hilir Hilir Hilir Tengah Hilir Hilir Hilir Hulu Hilir Hilir Hulu Hulu Tengah Tengah Hilir Tengah Tengah Hulu Tengah Hulu Hilir Tengah Tengah Hilir Hulu Hulu Hilir Tengah Tengah Hilir Hilir Tengah

KETERANGAN


BAB 4

ANALISIS KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERKANTORAN DAN PERDAGANGAN

4.1 Analisis Makro Dalam pelaksanaan dan penentuan kawasan pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong, maka perlu melihat lebih jauh mengenai pengaruh dan kebijakan secara makro dalam penentuan dan pengemangan kawasan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa tersebut. Untuk itu perlu dilakukan pengkajian terhadap wilayah yang lebih luas dari lokasi pusat perkantoran dan perdagangan/ jasa yang akan dikembangkan. Dalam hal ini perlu dilakukan analisis makro yang terkait terhadap lokasi pengembangan tersebut antara lain ;

4.1.1 Analisis Kelayakan Berdasarkan Tata Ruang 4.1.1.1

Rencana Pengembangan Pemerintahan

Pemerintahan yang dimaksudkan adalah perkantoran pemerintahan kabupaten dan kecamatan. Pusat pemerintahan Kabupaten Kutai Kartanegara dialokasikan di BWK III. Pusat pemerintahan kecamatan dialokasikan di BWK I. Rencana pengembangan perkantoran pemerintah yang berada di Ibu Kota Kecamatan Tenggarong adalah: 1. Realisasi rencana pemusatan kantor pemerintahan kabupaten di BWK III, dengan cara melakukan pemindahan kantor-kantor instansi pemerintah Kabupaten Kutai Kartanegara yang masih tersebar; 2. Penataan dan pengembangan kualitas bangunan kantor kecamatan; 3. Peningkatan kinerja pelayanan bagi masyarakat baik pada kantor pemerintahan kabupaten maupun kecamatan;


4. Penyediaan fasilitas penunjang di sekitar kawasan perkantoran pemerintahan kabupaten dan kecamatan.

4.1.1.2

Rencana Pengembangan Perdagangan dan Jasa

Peruntukan lahan perdagangan dan jasa di IKK Tenggarong dibagi atas 3 jenis. Jenis-jenis dan rencana penanganannya adalah sebagai berikut: 1. Kawasan perdagangan dan jasa di: a. Sub BWK I B: penataan kawasan perdagangan dan jasa Tangga Arung. Pada kawasan ini perkembangannya dibatasi dan tidak mengganggu kawasan pendidikan di sekitarnya. Sehingga dibutuhkan buffer area antara kawasan Pasar Tangga Arung dengan kawasan pendidikan. Buffer Area dapat berupa taman; b. Sub BWK II A: penataan kawasan perdagangan dan jasa di Jl. Sudirman, termasuk penataan shopping street di jalan tersebut, dan c.

Sub BWK III B: penataan kawasan perdagangan dan jasa di Jl. Sudirman, termasuk penataan shopping street di jalan tersebut.

2. Kawasan campuran perdagangan dan jasa dengan perkantoran di: a. Sub BWK I A: penataan kawasan yang berada di Jl. Sudirman, termasuk penataan shopping street di jalan tersebut; b. Sub BWK III A: kawasan baru yang akan dikembangkan dengan konsep super block. Di dalam kawasan ini dikembangkan beberapa bentuk perdagangan, jasa, dan perkantoran. Alternatif dari bentuk-bentuk tersebut adalah: mall, plaza, ruko, rukan, gedung sewa perkantoran, dan lainnya; c.

Sub BWK III B: kawasan baru yang akan dikembangkan dengan konsep ruko dan rukan;

d. Sub BWK V A: pengembangan kawasan eksisting dengan konsep bangunan tunggal dan diperuntukkan untuk menunjang kegiatan wisata. 3. Kawasan campuran perdagangan dan jasa dengan perumahan di: a. sub BWK I A: pengembangan dan penataan kawasan eksisting; b. sub BWK I B: penataan kawasan eksisting; c.

sub BWK II A: pengembangan dan penataan kawasan eksisting;

d. sub BWK IV B: pengembangan dan penataan kawasan eksisting.

Selain itu juga terdapat fasilitas perdagangan dan jasa skala lingkungan. Fasilitas ini dapat berada di kawasan perumahan atau pun kawasan fasilitas sosial lingkungan dengan lokasi tersebar di setiap BWK. Penataan dan pengembangan fasilitas perdagangan dan jasa skala lingkungan ini


harus disesuaikan dengan penataan kawasan perumahan atau kawasan fasilitas sosial lingkungan di tempat fasilitas perdagangan dan jasa skala lingkungan tersebut dibangun.

Gambar 4-1

4.1.1.3

Peta Peruntukan Wilayah Berdasarkan Pembagian Wilayah Kota Tenggarong

Kelayakan Berdasarkan RTBL

Lingkup kawasan dalam RTBL terbagi atas 2 (dua) kawasan yaitu Kawasan Kota Tenggarong dan Kawasan Tenggarong Seberang. Pada masing-masing kawasan tersebut dibagi menjadi beberapa zona yaitu sabagai berikut : I.

Kawasan Kota Tenggarong Pada Kawasan Kota Tenggarong terdapat 6 (enam) zona yaitu : 1. Zona Jalur 2 (SMA) Unggulan 2. Zona Sungai Tenggarong 3. Zona Prominade


4. Zona Perumahan Baru Mangkurawang 5. Zona Kantor Bupati (Komplek Perkantoran PEMDA) 6. Zona Dalam Kota Tenggarong II.

Kawasan Tenggarong Seberang Pada Kawasan Tenggarong Seberang terdapat 9 (sembilan) zona yaitu : 1. Zona Sport Center (Stadion Madya, Kampung Atlit, Veledrome, dll) 2. Zona Komplek Rumah Sakit Parikesit (Perumahan Dokter, dll) 3. Zona Komplek Unikarta 4. Zona Komplek Asrama SMA Unggulan 5. Zona Perumahan Korpri 6. Zona Perumahan DPRD 7. Zona Jalan Ke Bandara (Arah Teluk Dalam Arah Jongkang) 8. Zona Jalur Dua Samarinda 9. Zona Peruntukan lainnya.

Untuk lebih jelasnya mengenai kawasan RTBL Kota Tenggarong dapat dilihat pada Gambar 4-2 sampai 4-4.


Gambar 4-2

Peta Pembagian Zona Dalam RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang

Sumber : RTBL Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang

Berdasarkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Tenggarong dan Tenggarong Seberang Kabupaten Kutai Kartenegara, wilayah studi untuk studi relokasi kawasan permukiman bantaran Mahakam – Tenggarong berada pada Zona 2, 3, 4, 5 dan 6 yang termasuk pada Kawasan Kota Tenggarong. Untuk Zona 2 merupakan kawasan permukiman yang berada di bantaran Sungai Tenggarong, sedangkan zona 3, 4, 5 dan 6 merupakan kawasan permukiman yang berada di bantaran Sungai Mahakam.

Untuk Kawasan Tenggarong Seberang yang termasuk pada wilayah studi kegiatan ini adalah Zona 14 yang direncanakan sebagai lahan untuk relokasi kawasan permukiman dari zona-zona yang ada di Kawasan Kota Tenggarong.


Adapun rencana arahan penataan dan skenario penataan dalam RTBL kawasan Kota Tenggarong dan Tenggarong Seberang dapat dilihat sebagai berikut.

Gambar 4-3

Peta Arahan Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang



Gambar 4-4

Peta Skenario Penataan RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang


4.1.2 Analisis Kelayakan Perekonomian Pola aktivitas ekonomi Kawasan

di Kota Tenggarong khususnya pada kawasan peruntukkan

pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa ini dominan ke ekonomi perkotaan karena lokasinya berada di dekat pusat kota (CBD) dan kawasan perdagangan perkotaan. Kondisi demikian sangat sesuai untuk pengembangan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa skala kota. Dengan demikian peranan pusat pemerintahan dan perdagangan yang akan di kembangkan di lokasi sangat sesuai dikembangkan sebagai kawasan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa skala kota dimana pada lokasi tersebut juga telah diarahkan oleh RDTR Kota Tenggarong maupun RTBL Kawasan Tenggarong.

Bila dilihat dari sektor perekonomian dalam menunjang perngembangan pusat pemerintahan dan perdagangan untuk kota tenggarong, dimana sektor pertambangan dan penggalian merupakan sektor paling memberikan kontribusi yang besar bagi daerah. Untuk sektor perdagangan dan jasa


memiliki kontribusi ketiga setelah pertanian yang mampu memberikan kontribusi PAD Pemerintah Daerah Kutai Kartanegara.

Untuk mengetahui lebih jelas kontribusi apa yang menjadi sektor unggulan di Kabupaten Kutai Kartanegara dan Kota Tenggarong dapat dilihat pada tabel dibawah ini ;

Tabel 4-1

PDRB Tanpa Minyak Bumi Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha (Juta Rupiah )

LAPANGAN USAHA 1.

PERTANIAN, PETERNAKAN, KEHUTANAN DAN PERIKANAN a. b. c. d. e.

2.

3.

Tanaman Bahan Makanan Tanaman Perkebunan Peternakan dan Hasil-hasilnya Kehutanan Perikanan

PERTAMBANGAN DAN PENGGALIAN Pertambangan Minyak dan Gas a. Bumi b. Pertambangan Non Migas c. Penggalian INDUSTRI PENGOLAHAN a. Industri Migas b. Industri Tanpa Migas 1 Makanan,minuman & Tembakau Tekstil,Barang kelontong & alas 2 kaki 3 Barang dr Kayu & hasil hutan lain 4 Kertas & barang cetakan 5 Pupuk, Kimia & barang dr karet 6 Semen & barang galian bkn logam 7 Logam dasar, besi & baja 8 Alat angkutan Mesin & Peralatan 9 Barang lainnya

4.

LISTRIK, GAS DAN AIR BERSIH a. Listrik b. Gas c. Air Bersih

5.

BANGUNAN

6.

PERDAGANGAN, HOTEL DAN RESTORAN a. Perdagangan Besar dan Eceran b. Hotel

2007

2008r)

2009*)

2010***)

2.067.586

2.075.552

2.058.509

2.053.894

2.077.415

547.367 72.830 132.840 1.074.925 239.624

564.608 83.929 149.707 996.445 280.864

581.590 96.611 169.431 875.975 334.902

580.892 108.156 180.699 805.809 378.339

594.723 113.625 189.847 778.775 400.444

21.971.922

20.604.464

21.508.257

21.912.551

22.543.283

19.862.501

18.055.013

18.749.603

18.997.098

19.233.985

1.939.536 169.885

2.356.202 193.248

2.532.682 225.973

2.672.149 243.305

3.046.568 262.730

598.780 598.780 368.317

633.305 633.305 386.855

643.901 0 643.901 423.664

667.118 667.118 459.634

700.938 700.938 497.434

-

-

-

-

-

230.463 -

246.450 -

220.236 -

207.485 -

203.503 -

19.000 14.868 4.132

20.715 16.208 4.507

22.671 17.732 0 4.939

24.880 19.403 0 5.477

26.279 20.491 0 5.788

989.032

1.056.532

1.214.710

1.297.796

1.395.864

979.981

1.082.487

1.179.238

1.236.775

1.307.283

945.129 2.566

1.045.129 2.608

1.138.897 2.685

1.194.931 2.750

1.262.523 2.874

2006


LAPANGAN USAHA c. 7.

8.

9.

2006

Restoran

PENGANGKUTAN DAN KOMUNIKASI a. Pengangkutan 1. Angkutan Darat 2. Angkutan Sungai, Danau dan Penyeberangan 3. Angkutan Laut 4. Angkutan Udara 5. Jasa Penunjang Angkutan b. Komunikasi 1. Pos dan Telekomunikasi 2. Jasa Penunjang Komunikasi KEUANGAN, PERSEWAAN JASA PERUSAHAAN

DAN

a.

Bank

b.

Lembaga Keuangan Tanpa Bank

c. d.

Sewa Bangunan Jasa Perusahaan

JASA-JASA a. Pemerintahan Umum b. Swasta 1. Jasa Hiburan dan Rekreasi 2. Jasa Sosial Kemasyarakatan 3. Jasa Perorangan dan Rumahtangga P D R B DENGAN MIGAS P D R B TANPA MIGAS

2007

2008r)

2009*)

2010***)

32.286

34.750

37.656

39.094

41.886

175.023

186.174

198.953

212.145

224.921

138.413 22.972

144.731 24.270

153.609 25.644

158.794 27.046

93.999

98.299

105.000

107.741

11.867 9.575 36.610 35.948 662

12.157 10.005 41.443 40.654 789

12.603 10.362 45.344 44.466 878

12.752 11.255 53.350 52.412 939

166.114 28.407 112.540 0 13.183 11.984 58.807 57.826 981

184.714

189.491

200.148

208.742

221.304

9.075

9.142

13.498

15.078

16.671

2.847 170.155 2.637

2.920 174.571 2.858

3.037

3.199

3.400

180.473 3.140

186.989 3.476

197.413 3.821

313.912 279.450 34.462 2.895 15.782

354.499 316.728 37.771 3.190 17.308

401.306 358.812 42.494 3.548 19.171

437.727 391.966 45.760 3.672 20.461

462.899 414.045 48.854 3.897 21.460

15.785

17.272

19.775

21.628

23.496

27.299.950 7.437.449

26.203.219 8.148.206

27.427.692 8.678.089

28.051.628 9.054.530

28.960.186 9.726.201

Sumber : Kutai Kartanegara Dalam Angka Tahun 2010

4.1.3 Analisis Kelayakan Pergerakan Pergerakan merupakan suatu ukuran kemampuan seseorang untuk bergerak yang biasanya dinyatakan dari kemampuan membayar biaya transportasi, oleh karena itu diperlukan kinerja kuantitatif yang dapat dinyatakan dengan kemudahan dan kemampuan. Untuk mengetahui berapa besarnya masyarakat yang melakukan pergerakan dapat diketahui dari hasil analisis dibawah ini.

Analisis pergerakan disini mencoba memahami hubungan karakteristik daerah studi dalam hal ini pusat pergerakan dengan pola pergerakan yang ada sebagai sebuah “potensial demand” daripada


sebagai sebuah “actual demand”. Diharapkan dari pemodelan ini, besarnya potensial dapat

diprediksi besaran dari pergerakan dengan melakukan generalisasi dari sample yang diperoleh dari pengamatan langsung dan populasi dari data instansional.

Bangkitan pergerakan (trip generation) timbul akibat adanya berbagai kegiatan di suatu wilayah perkotaan. Semakin banyak kegiatan yang ada di tempat tersebut maka bangkitan pergerakan juga semakin meningkat.

Bangkitan pergerakan yang terjadi di kawasan perkantoran terjadi

akibat adanya tarikan / kegiatan di kawasan pusat perkantoran dan perdagangan baik itu karena kegiatan perkantoran maupun kegiatan perdagangan / jasa baik itu barang maupun penumpang. Bangkitan yang terjadi di karenakan semakin meningkatnya kegiatan yang terjadi di Kawasan Pusat Perkantoran dan perdagangan / jasa. Bila dilihat berdasarkan kegiatan tersebut maka bangkitan yang selama ini hanya terpusat karena kegiatan kawasan perkantoran yang ada, maka dengan dibangunnya dan beroperasinya kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan amak akan timbul pergerakan yang jauh lebih besar dari yang ada. Berdasarkan analisis secara kuantitatif dari kondisi tersebut, maka bangkitan yang terkadi bias mencapai 3 kali lipat dari pergerakan yang ada, hal ini dikarenakan jumlah kegiatan di Kawasan Pusat Perkantoran yang direncanakan mencapai hingga lebih dari 90 kantor dan juga ditambah dengan adanya kegiatan perdagangan / jasa yang dapat menimbulkan bangkitan pergerakan yang jauh lebih besar dari aktivias perkantoran. Bangkitan pergerakan dari dan ke Kawasan Perkantoran dan Perdagangan tidak hanya terjadi pada orang saja melainkan juga terhadap barang, hal tersebut karena adanya adanya aktivitas perdagangan / jasa yang lambat laun mengalami peningkatan seiring dengan pertumbuhan pengaruh dari aktivitas perdagangan / jasa.

Dengan semakin besarnya tingkat pergerakan baik orang dan barang, maka untk itu butuh sarana yang memadai terkait dengan pergerakan yang terjadi baik itu jaringan jalan yang ada maupun terhadap sarana angkutan dari dan ke Kawasan Pusat Perdagangan / Jasa. Dengan kapasitas jalan yang ada maka perlu adanya peningkatan jalan pada 10 tahun mendatang seiring dangan pertumbuhan pergerakan yang ada, serta perlu adanya sarana angkutan untuk mengakomodir kebutuhan pergerakan di Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan.

4.1.4 Analisis Kelayakan Sosial Budaya Pada tahun 2008 sebagian besar penduduk Kutai Kartanegara dengan jumlah penduduk terbanyak berada di Kecamatan Tenggarong 96.077 jiwa yang merupakan Ibukota Kabupaten Kutai Kartanegara. Pola persebaran penduduk Kabupaten Kutai Kartanegara menurut luas wilayah


cenderung tidak merata, sehingga menyebabkan terjadinya perbedaan tingkat kepadatan penduduk antar kecamatan yang cukup mencolok, dengan Kecamatan Tenggarong dengan kepadatan penduduk cukup tinggi adalah 241 Jiwa/km².

Tingkat perkembangan penduduk rata-rata pertahun untuk masing-masing wilayah Kecamatan yaitu : Tenggarong sebesar 5,20%, Tenggarong Seberang 3,30%. Tingkat pertumbuhan penduduk di Kota Tenggarong mencapai 3,4 % per tahun, pertumbuhan tersebut masih tergolong rendah, sehingga masih mudah untuk mengendalikan laju pertumbuhan penduduk. Termasuk dalam kelompok penduduk intermediate dengan angka beban ketergantungan penduduk kecil.

Bila dilihat dari perkembangan penduduk Kota Tenggarong khususnya mengalami perkembangan hingga tahun 2029 yang mencapai 164.288 jiwa. Akan tetapi bila dikaitkan dengan kegiatan pertambangan dan perdagangan di Kota Tenggarong pertumbuhan pendud uk kemungkinan besar akan semakin meningkat seiring dengan meningkatnya kegiatan pertambangan dan perdagangan di Kota Tenggarong.

Karakterisitik sosial dan budaya yang berkembang dominan dari etnis kutai adalah adanya suku melayu dan suku dayak, yang memiliki budaya khas seperti gotong royong dan berdagang. Kecenderungan budaya yang positif ini semakin berkurang sejalan dengan adanya transformasi budaya modern dan perubahan tingkat pendidikan. Namun dengan keberadaan mereka sekarang budaya khas bergotong royong pun sudah mulai luntur seiring dengan kondisi lingkungan. Masayarakat Tenggarong pada khususnya dan Kutai Kartanegara pada umumnya kini sudah mulai bersifat konsumtif, dimana masyarakat yang dulu hanya mengandalkan bercocok tanam dan berkebun kini sudah mulai beralih dengan mulai sering berbelanja bahan pokok dan lain-lain mereka lebih memilih berbelanja di pertokoan.

4.1.5 Analisis Kelayakan Fisik Pada Tahun 2010 jumlah penduduk di Kota Tenggarong diperkirakan mencapai 96.077 jiwa yang mendiami lahan sekitar 398,10 Km², hal ini menunjukkan bahwa di Kota Tenggarong memiliki kepadatan sekitar 241 jiwa/km ².

Wilayah Ibu Kota Kecamatan Tenggarong mencakup tiga kelurahan yaitu: kelurahan Timbau, Panji, dan Melayu. Kondisi kontur relatif datar di wilayah Ibu Kota Kecamatan Tenggarong.


Kondisi wilayah di antara Sungai Mahakam dan wilayah yang berbukit potensial mengalami banjir/genangan terutama pada musim penghujan, karena luapan air Sungai Mahakam dan limpasan air hujan (run-off) dari wilayah yang lebih tinggi. Daerah Panji dan Timbau terutama daerah sekitar kantor Kelurahan Timbau termasuk daerah rawan banjir/genangan). Hal ini menyebabkan perlunya penataan saluran dan drainase, termasuk penataan pada daerah tangkapan air (catchment area).

Kondisi hidrologi Ibu Kota Kecamatan Tenggarong dipengaruhi oleh keberadaan Sungai Mahakam. Perlu penataan terhadap area bantaran Sungai Mahakam, yang saat ini sudah menjadi kawasan terbangun berupa permukiman di atas air, dengan jumlah 400 unit rumah di Panji (sumber: Profil Desa/Kelurahan Wilayah Tengah Tahun 2007). Jika dibiarkan terus-menerus maka potensial mengakibatkan turunnya kualitas air Sungai Mahakam sebagai salah satu sumber air baku PDAM.

Tabel 4-2 Peruntukan Lahan Jalan Raya Parkir Taman Bermain Perdagangan Drainase Permukiman Trotoar Bidang resapan septic Tangga umum Rekreasi

0-3

3-5

Kriteria Kesesuaian Lahan 5 - 10

10 - 15

15 - 20

- 30

30

–

40

>40

Sumber: Pedoman SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan

Tabel tersebut menjadi acuan kesesuaian lahan. Berdasarkan kriteria tersebut, maka Ibu Kota Kecamatan

Tenggarong

potensial

dikembangkan

sebagai

kawasan

budidaya,

dengan

mempertimbangkan tingkat kelerengan.

4.2 Analisis Kelayakan Kawasan 4.2.1

Site Analisis

Kelayakan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa di Kota Tenggarong terletak di jalan nasional yang menghubungkan Kota Tenggarong dengan Ibu Kota Provinsi Yaitu Kota Samarinda. Lokasi peruntukkan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa memiliki luas sekitar 8 Ha, lahn


tersebut akan dikembangkan sebagai pusat perkantoran, perdagangan, dan Jasa dalam

1

kawasan terpusat. Hal ini dikarenakan saat ini perkantoran swasta (perusahaan pertambangan) masih tersebar, dibebarapa tempat. Sehingga Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Kartanegara menginginkan persebaran perkantoran yang ada dapat ditempatkan dalam satu kawasan, termasuk di dalam kawasan tersebut memiliki perdagangan dan jasa. Hal tersebut nantinya akan dapat meningkatkan PAD daerah dan keuntungan perekonomian dengan dioptimalkanya lahan tersebut. Lokasi untuk rencana Kawasan Pusat Pemerintahan Dan Perdagangan / Jasa sedapat mungkin harus : 

Terletak pada jarak yang mudah untuk dijangkau.



Memiliki akses ke jalan raya dan sedapat mungkin juga terkait dengan jaringan jalan raya sebagai titik terminal bagi angkutan darat sehingga mendukung konsep angkutan terpadu.



Memiliki karakteristik fisik yang ideal untuk sebuah pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa yaitu terlindung dari pengaruh lingkungan sekitar yang dapat merubah fungsi kawasan tersebut nantinya.

Semua kriteria teknis tersebut akan sangat berpengaruh pada kriteria ekonomis yaitu masalah biaya pembangunan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa yang direncanakan. Bila dilihat dari lokasi tersebut maka dapat dimungkinkan untuk dikembangkannya kawasan pusat pemerintahan dan perdagangan di lokasi tersebut.

Pada kawasan ini berdasarkan luas lahan sekitar 8 Ha akan dikembangkan peruntukkan lahan untuk perkantoran, Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan komersial / perdagangan dan jasa. Untuk mengetahui lebih jelas mengenai lokasi dan Site Kawasan Pusat Pemerintahan dan Perdagangan / Jasa dapat dilhat pada gambar dibawah ini.

G a m b a r 4 5 P e t a S i t e K a w a s a n P u s a t P e m e r i n t a h a n D a n P e r d a g a n g a n / J a s a

H a l a m a n 4 -1 4


G a m b a r 4 6 P e t a P e m b a g i a n P e r u n t u k k a n L a h a n P a d a K a w a s a n P u s a t P e r k a n t o r a n d a n P e r d a g a n g a n / J a s a H a l a m a n 4 -1 5



4.2.2

Daya Dukung Lahan

Analisis Satuan Kemampuan Lahan di gunakan untuk mengetahui tingkat kemampuan lahan dan kesesuaian lahan sehingga arah

peruntukan lahan tidak menimbulkan berbagai persoalan

seperti: 1. Kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan ketersediaan sumber daya, terutama yang terkait dengan aspek geologi, 2. Kegiatan pembangunan dengan skala yang tidak sesuai dengan daya dukung lingkungan (lingkungan geologi), sehingga sumber daya akan tereksploitasi secara berlebihan, 3. Kegiatan pembangunan yang lokasinya terletak pada daerah rawan bencana alam (geologi) 4. Kegiatan pembangunan yang lokasinya rentan tehadap pencemaran dan degradasi lingkungan.

Bila dilihat dari kondisi peruntukkan Kawasan Pusat Pemerintahan dan Perdagangan / Jasa, lokasi tersebut merupakan

daerah

dengan

dataran

rendah

dan

cenderung landai dalam arti kawasan tersebut memiliki topografi yang relatif datar dan memiliki geologi tanah yang bukan merupakan daerah rawan longsor dan erosi. Rencana Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa masuk ke dalam kategori dengan kemampuan pengembangan sangat tinggi memiliki karakteristik wilayah dengan morfologi dataran dengan kemiringan lereng lebih dari kurang dari 3 % dan kerentanan wilayah terhadap erosi rendah sampai tidak ada erosi serta memiliki jenis tanah alluvial yang dapat dikembangkan untuk peruntukkan bangunan dan memiliki air tanah dalam yang baik.

Perkiraan daya dukung untuk pondasi bangunan tinggi, untuk bangunan berat dipertimbangkan dengan menggunakan jenis pondasi sumuran (pondasi tiang beton) atau jenis pondasi yang lebih dalam (tiang pancang). Kawasan ini sesuai untuk dikembangkan sebagai areal perkotaan, perkantoran dan perdagangan serta kawasan budidaya lainnya.


4.2.3

Infrastruktur Kawasan perencanaan merupakan lahan kosong yang belum termanfaatkan. Bila dilihat dari keberadaan infrastruktur yang

ada

pada

kawasan

tersebut

terkait

terhadap

infrastruktur kota, dimana kawasan tersebut dilalui oleh Jalan Arteri Primer dan sistem drainase sekunder. Berdasarkan hasil pengamatan dilapangan kondisi infrastruktur yang ada baru berkisar diluar kawasan, hal ini karena kawasan tersebut belum terbangun. Dengan adanya jaringan jalan yang ada di luar kawasan, nantinya jaringan jalan yang ada di dalam kawasan akan terintergrasi dengan jaringan jalan di luar kawasan.

4.2.3.1

Jaringan Jalan

Untuk menjaga konektivitas / keterhubungan dengan kawasan di luarnya, maka jaringan jalan poros utama kawasan sebagai kerangka utama pembentuk kawasan akan mengacu pada hierarki jaringan jalan yang telah ada / menghubungkan kawasan ke kawasan fungsional di sekitarnya. Sistem jaringan jalan di Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa harus mengacu pada RDRT Kota Tenggarong ataupun RTBL Tenggarong dan Tenggarong Seberang. Mengingat sistem jaringan jalan merupakan satu kesatuan sistem. Perencanaan fungsi jalan di Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa akan meliputi sistem jaringan sekunder dan sistem jaringan tersier.

Sistem jaringan jalan sekunder disusun berdasarkan rencana tata ruang wilayah Kota Tenggarong yang menghubungkan secara menerus kawasan yang mempunyai fungsi primer, fungsi sekunder kesatu, fungsi sekunder kedua, fungsi sekunder ketiga, dan seterusnya sampai ke persil.

Berdasarkan pada pengertian tersebut, maka model analisis pada pengembangan jaringan jalan di Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa akan mencakup rencana fungsi jalan antara lain :


Gambar 4-7

Penampang Melintang Jalan Kolektor Primer

Ruwasja

19 m

Rumija

12 m

Rumaja

8m

Gambar 4-8

Penampang Melintang Jalan Kolektor Sekunder

Rumija

12 m

Rumaja

8m

RENCANA GEOMETRI JALAN KOLEKTOR SEKUNDER

(dengan GSB berhimpit untuk membentuk Window Shoping – pada lingkungan tertentu)


Gambar 4-9

Penampang Melintang Jalan Lokal

Ruwasja

13 m

Rumija

9m

Rumaja

4.2.3.2

6m

Jaringan Drainase

Saluran drainase yang akan dikembangkan pada kawasan pusat pemerintahan dan perdagangan / jasa terdiri dari saluran drainase sekunder. Saluran drainase sekunder merata melayani jalan jalan lokal I. Untuk memahami rancangan dan perencanaan sistem jaringan drainase lokasi tapak diuji coba lebih lanjut, perlu dipahami dasar-dasar perencanaan jaringan drainase tersebut beserta jenis sistem jaringan yang akan digunakan di lokasi tapak terpil ih.

Jaringan drainase perkotaan sebagaimana akan dikembangkan di dalam kawasan pusat pemerintahan dan perdaganagn / jasa memiliki setidaknya 2 jenis sistem jaringan dengan karakteristik dan fungsi masing-masing, yaitu : a. Sistem Jaringan Terbuka, direncanakan menggunakan saluran dengan bentuk saluran trapesium dengan lining yang pengalirannya dilakukan secara gravitasi. Keuntungan menggunakan sistem terbuka ini adalah biaya pembangunan jaringan lebih murah, teknologi pembangunan lebih sederhana, serta biaya pemeliharaan lebih sedikit. Sedangkan kerugian sistem ini yaitu limpasan air kembali lagi mengalir ke jalan dan orang harus hati-hati terhadap kemungkinan terperosok ke saluran ini karena sistemnya terbuka (terutama pada malam hari).


b. Sistem Jaringan Tertutup, dibuat di bawah jalan dengan membuat perkerasan pada saluran seperti saluran terbuka hanya permukaannya ditutup. Sistem tertutup ini dibangun sebagai terusan agar sistem terbuka tidak terpotong apabila sistem terbuka memotong jaringan jalan. Selain dikembangkan di pusat pemerintahan, saluran drainase jenis ini juga sangat cocok untuk dikembangkan di daerah komersial atau daerah yang mempunyai lebar jalan yang kecil.

Jenis saluran drainase yang akan dikembangkan di lokasi tapak terpilih merupakan sistem kombinasi antara jaringan drainase sistem tertutup serta jaringan drainase sistem terbuka yang dibuat di sebelah kiri dan atau kanan jalan, dengan arah pengaliran disesuaikan dengan kondisi topografi setempat. Sementara jaringan drainase sistem tertutup sebagian besar dikembangkan di pusat kawasan perdagangan serta jalan-jalan utama tertentu, sedangkan jaringan drainase sistem terbuka sebagian besar dikembangkan di kawasan perkantoran dan disepanjang jaringan jalan. Untuk memudahkan pemeliharaannya, pada saluran drainase terutama dengan sistem tertutup sebaiknya dilengkapi dengan : (1) Manhole, yang merupakan bangunan untuk keperluan perawatan saluran, dengan penempatan manhole pada : Ujung saluran, Perubahan ketinggian, Perubahan diameter saluran, Pertemuan / percabangan saluran, Setiap jarak antara 200 - 500 meter pada saluran dengan jalur lurus, dan Belokan saluran; (2) Drop Manhole, yang pemasangannya dilakukan apabila kondisi kemiringan permukaan tanah tiba-tiba berubah melebihi 0,50 meter; serta (3) Pemompaan, apabila kondisi permukaan relatif datar sehingga tidak bisa dialirkan secara gravitasi.

4.3 Analisis Struktur Ruang Kawasan Mengacu pada site analisia, kondisi fisik dasar dan daya dukung lahan selanjutnya disusunn konsep struktur tata ruang Konsep perencanaan yang dipakai adalah dengan menggunakan konsep perencanaan yang fungsional, dimana konsep ini menggunakan standar-standar peraturan yang sudah ada untuk membangun sebuah kawasan perkantoran dan perdagangan Kondisi fisik dasar dan daya dukung lahan, Keberadaan kawasan pemerintahan, kawasan wisata, dan jembatan penyebrangan.

Pola penataan massa bangunan mengikuti pola tata bangunan

yang sudah ditentukan dalam peraturan tata bangunan yang

ada serta berdasarkan hasil

perhitungan kebutuhan ruang yang diperlukan serta perhitungan-perhitungan lainnya.

Pola penataan massa juga mempengaruhi pola penataan sirkulasi, dimana penataan massa utama membagi dua sirkulasi pejalan kaki dan kendaraan bermotor. Diharapkan dari penataan massa yang secara langsung maupun tidak langsung yang mempengaruhi penataan sirkulasi


dalam rencana tapak, dapat membuahkan desain yang maksimal khususnya terkait dengan kawasan perkantoran dan perdagangan.

Berdasarkan apa yang telah disampaikan di atas, pengaplikasian konsep pemikiran terhadap bangunan dipengaruhi oleh bentuk-bentuk yang dihasilkan dari aturan-aturan perhitungan standar dari sebuah gedung. Perhitungan tersebut sedikit banyak mempengaruhi bantuk massa bangunan dan ekspresi bangunan tersebut. Bentuk-bentuk yang fungsional yang berasal dari perilaku pengguna bangunan juga memberikan andil terbentuknya ekspresi bangunan. Seperti arahan orientasi bangunan yang seakan mengundang dengan bentukan-bentukan cekung, setengah lingkaran, ataupun garis yang lurus. Selain itu, penggunaan permainan skala juga memberikan kesan megah serta monumental yang ada pada desain gedung ini.

4.4 Analisis Sistem Sirkulasi Rencana sistem sirkulasi dikembangkan dengan dasar-dasar pertimbangan sebagai berikut: Kedekatan dengan akses jaringan jalan yang telah ada; Struktur ruang dan arahan zonasi/blok kawasan; Kebutuhan sirkulasi antar pusat pelayanan kawasan dan lingkungan.

Berdasarkan berbagai pertimbangan tersebut, maka rencana sistem sirkulasi diuraikan sebagai berikut. a. Pintu masuk kawasan

Pintu masuk kawasan menghubungkan jalan kawasan dengan jalan akses di sekitarnya, diarahkan sebagai berikut: Pintu utama Pintu belakang b. Sirkulasi Utama Kawasan

Sirkulasi utama kawasan memakai konsep 2 (dua) pintu keluar-masuk, yaitu Pintu utama (ME) dan Pintu keluar masuk belakang (SE), dengan pola sirkulasi (grid) yang melintasi kawasan perencanaan. Pintu masuk utama dan belakang disini dapat melalui jalan darat berupa jembatan-jambatan yang melintasi kawasan ataupun melalui jalan air (sungai) Kelas jalan ini adalah Jalan Lokal Primer dan Lokal Sekunder I yang dapat dilalui kendaraan roda empat pada beberapa ruas jalan utama saja.

G a m b a r 4 -1 0 O r i e n t a s i S i t e P l a n K a w a s a n

H a l a m a n 4 -2 2


G a m b a r 4 -1 1 P e t a K o n s e p S i r k u l a s i

H a l a m a n 4 -2 3



c. Sirkulasi Lingkungan K awasan

Jalur sirkulasi penghubung internal kawasan (blok 1 dan 2) membentuk pola grid dan pola loop dengan pola sesuai dengan arahan blok-blok peruntukan yang akan dikembangkan nantinya. Pola grid direncanakan pada masing-masing blok perumahan, sedangkan pola loop digunakan dengan pertimbangan efisiensi.

Secara keseluruhan, rencana sistem sirkulasi kawasan perencanaan di Pusat Perkantoran dan Perdaganagan / Jasa di Kota Tenggarong , dapat dilihat pada Gambar 4-11.

Tabel 4-3

Analisa Kelayakan Pembangunan Kawaan Pusar Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa Di Kota Tenggarong

Aspek Analisa

Kesimpulan

Hasil Analisis Kelayakan

Berdasarkan hasil kebijakan dari penataan ruang, baik RTRW Kabupaten, RDTR Kota Tenggarong, RTBL Tenggarong dan Tenggarong sebererang, dapat disimpulkan bahwa peruntukan bagi lokasi Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa sudah sesuai dengan kebijakan penataan ruang dan peruntukkan kawasan lokasi sudah sesuai dengan kebijakan tersebut, dimana pada kawasan tersebut merupakan kawasan peruntukan komersil dan juga peruntukan bagi perdagangan dan jasa

Layak untuk dikembangakan untuk mengakomodir kebutuhan akan perkantoran dan perdagangan / jasa hingga 20 tahun mandating. Kebijakan penataan ruang kawasan bagi Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa sudah direncanakan mengenai lokasi peruntukkan di kawasan pusat kota

Fisik Kawasan

Secara fisik Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa sangat memungkinkan dari kondisi tanah yang layak untuk pengembangan bangunan hingga lebih dari 4 lantai, kondisi geologi dan topografi yang memungkinkan dan merupakan daerah yang bukan rawan bencana dan memiliki akses yang mudah dan juga merupakan daerah yang dekat dengan Kota Samarinda .

Berdasarkan analisis kelayakan kondisi fisik kawasan sangat layak untuk dikembangkan sebagai Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa. Dimana lokasi tersebut berada pada kemiringan yang 3 – 5 % dengan kondisi geologi yang dapat dikembangkan hingga lebih dari 4 lantai. Kondisi tersebut juga ditunjang dengan akses lokasi yang berdekatan dengan kawasan perkantoran lainnya da berada pada lintasan jalan menuju ke Kota Samarinda

Sosial Kependudukan

Jumlah penduduk pada Tahun 2010 sekitar 96.077 jiwa, dimana masuk dalam kategori kota kecil. Bila dilihat dari perkembangan penduduk Kota Tenggarong khususnya mengalami perkembangan hingga tahun 2029 yang mencapai 164.288 jiwa. Akan tetapi bila dikaitkan dengan kegiatan pertambangan dan perdagangan di Kota Tenggarong pertumbuhan penduduk kemungkinan besar akan

Dari Kondisi sosial kependudukan di Kota Tenggarong dan Kabupaten Kutai Kartanegara pada umumnya, maka dalam pengembangan dan pembangunan Kawasan Perkantoran dan Perdagangan / Jasa tidak ada kendala dan permasalahan, dari hasil survey dan wawancara yang dilakukan kepada masyarakat Tenggarong pada khususnya yang akan terkena dampak dari pembangunan Kawasan Perkantoran dan Perdagangan / jasa tidak

Kebijakan Ruang

Penataan


Aspek Analisa

Budaya Masyarakat

Transportasi

Kesimpulan


semakin meningkat seiring dengan meningkatnya kegiatan pertambangan dan perdagangan di Kota Tenggarong Kondisi sosial masyarakat yang kini telah beranjak menuju masyarakat modern dengan tingkat kesejahteraan yang meningkat seiring dengan perkembangan pertumbuhan ekonomi Kota Tenggarong pada khususnya dan masyarakat Kutai Kartanegara pada umumnya.

menjadi kendala. Masyarakat setempat pada khususnya sangat menyambut baik akan adanya pengembangan dan pembangunan Kawasan Perkantoran dan Perdagangan. Bila dilihat dari jumlah penduduk yang yang hampir mencapai 100.000 pada tahun 2010, maka pengembangan pusat perkantoran dan perdagangan sangatlah layak dikembangkan di Kota Tenggariong bagi mengakomodir kegiatan masyarakat dan juga hampir sekitar 100 perusahaan pertambangan yang akan dapat terakomodir dalam kawasan tersebut.

Karakterisitik sosial dan budaya yang Kondisi budaya masyarakat yang kini berkembang dominan dari etnis kutai telah beranjak menuju masyarakat adalah adanya suku melayu dan suku modern dengan tingkat kesejahteraan dayak, yang memiliki budaya khas yang meningkat seiring dengan seperti gotong royong dan berdagang. perkembangan pertumbuhan ekonomi Kecenderungan budaya yang positif ini Kota Tenggarong pada khususnya dan semakin berkurang sejalan dengan masyarakat Kutai Kartanegara pada adanya transformasi budaya modern umumnya. Maka dengan keberadaan dan perubahan tingkat pendidikan. Pusat Pemerintahan dan Perdagangan / Namun dengan keberadaan mereka Jasa yang akan dikembangkan, dengan sekarang budaya khas bergotong keberadaan masyarakat Kota Tenggarong royong pun sudah mulai luntur seiring dan Kabupaten Kutai Kartanegara pada dengan kondisi lingkungan. umunya sangatlah disambut baik, dimana Masayarakat Tenggarong pada dengan keberadaannya dapat khususnya dan Kutai Kartanegara pada memudahkan dan menjadi fasilitas yang umumnya kini sudah mulai bersifat dapat menguntungkan bagi masyarakat konsumtif, dimana masyarakat yang dengan kerberadaan sarana tersebut dulu hanya mengandalkan bercocok sehingga masyarakat tidak perlu jauhtanam dan berkebun kini sudah mulai jauh untuk berbelanja ke Samarinda beralih dengan mulai sering berbelanja maupun akan melakukan aktivitas bahan pokok dan lain-lain mereka lebih perkantoran. memilih berbelanja di pertokoan Bila dilihat berdasarkan kegiatan Dengan meningkatnya jumlah pergerakan perkantoran dan perdagangan maka yang terjadi di sekitar Kawasan bangkitan yang selama ini hanya Perkantoran dan Perdagangan / Jasa, terpusat karena kegiatan kawasan maka membutuhkan jaringan jalan yang perkantoran yang ada, maka dengan memadai serta kebutuhan akan dibangunnya dan beroperasinya mengakomodir pergerakan yang terjadi. kawasan Pusat Perkantoran dan Kondisi tersebut harus dapat diatasi Perdagangan/jasa akan timbul dengan memperhatikan kebutuhan pergerakan yang jauh lebih besar dari tersebut sebelum terjadi bangkitan yang ada. Berdasarkan analisis secara pergerakan yang nantinya akan terjadi kuantitatif dari kondisi tersebut, maka pada waktunya. Jaringan jalan yang bangkitan yang terjadi bisa mencapai 3 direncanakan memiliki ROW sekitar 12 m kali lipat dari pergerakan yang ada, hal dengan kelas jalan III diyakini dapat ini dikarenakan jumlah kegiatan di mampu menampung bangkitan yang Kawasan Pusat Perkantoran yang terjadi serta dikembangkannya system direncanakan mencapai hingga lebih angkutan yang dapat melayani dari 100 kantor dan juga ditambah pergerakan yang ada dengan dibuatnya dengan adanya kegiatan perdagangan / rute angkutan menuju kawasan tersebut. jasa dalam skala kota yang dapat Dengan kondisi tersebut maka kelayakan menimbulkan bangkitan pergerakan dari segi sarana dan prasarana tranportasi yang jauh lebih besar dari aktivias sangatlah layak bagi peruntukkan


Aspek Analisa

Kesimpulan


perkantoran

pengembangan Kawasan Perkantoran dan Perdagangan / Jasa di Kota Tenggarong.

Lingkungan

Potensi dampak yang akan dibahas adalah potensi dampak yang diperkirakan timbul akibat dibangunnya serta beroperasinya pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong 1. Perubahan Fungsi dan Tata Guna Lahan 2. Peningkatan Bangkitan Lalu Lintas dan Kerusakan Jalan 3. Peningkatan Run-Off 4. Penurunan Kuantitas Air 5. Penurunan Kualitas Air 6. Penurunan Kualitas Udara (Debu) 7. Peningkatan Kebisingan 8. Timbulan Sampah

Untuk mengurangi dampak yang terjadi dalam pengembangan kawasan pusat perkantoran dan perdagangan / jasa di Kota Tenggarong baik menyangkut 1. Perubahan Fungsi dan Tata Guna Lahan 2. Peningkatan Bangkitan Lalu Lintas dan Kerusakan Jalan 3. Peningkatan Run-Off 4. Penurunan Kuantitas Air 5. Penurunan Kualitas Air 6. Penurunan Kualitas Udara (Debu) 7. Peningkatan Kebisingan 8. Timbulan Sampah Perlu dilakukan rekayasa dan pemecahan permasalahan tersebut sehingga proses dan pengaruh dari pembangunan tersebut dapat terminimalkan sehingga pengaruh terhadap lingkungan dapat berkurang.

Perekonomian

Bila dilihat dari sektor perekonomian dalam menunjang perngembangan pusat pemerintahan dan perdagangan untuk kota tenggarong, dimana sektor pertambangan dan penggalian merupakan sektor paling memberikan kontribusi yang besar bagi daerah. Untuk sektor perdagangan dan jasa memiliki kontribusi ketiga setelah pertanian yang mampu memberikan kontribusi PAD Pemerintah Daerah Kutai Kartanegara

Pengembangan kawasan pusat pertumbuhan

Pusat pertumbuhan kota saat ini berada pada pusat kota yang meliputi perdagangan dan perkantoran, sehingga saat ini pusat pertumbuhan tersebut masih terpusat pada pusat kota. Apalagi dengan adanya perkantoran – perkantoran yang ada bersifat tersebar di pusat kota sehingga tidak adanya peruntukkan khusus bagi pengembangan kawasan perkantoran

Perekonomian Kabupaten sangatlah menunjang dalam kelayakan pengembangan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa di Kota Tenggarong, dimana sektor pertambangan dan perkebunan sangatlah memberikan kontribusi yang besar bagi daerah. Bila dilihat dari keberadaan tersebut sudah selayaknya pemerintah memperhatikan penyediaan sarana dan prasarana bagi sektor tersebut. Dengan keberadaan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa tersebut sekiranya dapat mampu untuk menfasilitasi sektor tersbut dan dapat meningkatkan kinerjanya sehingga kondtribusi pada peningkatan PAD pun masih terus berlanjut dan meningkat Dengan ada pembangunan Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa di harapkan bisa menjadi pusat pertumbuhan dan bisa mendorong adanya pusat-pusat pertumbuhan lainnya selain di pusat kota sehingga mampu mengurangi beban kegiatan pusat kota

Sumber : Hasil Analisis Tahun 2011


BAB 5

ANALISIS

KELAYAKAN

EKONOMI

FINANSIAL

DAN

PENGELOLAAN

PROYEK

5.1

Rencana Site Plan

Rencana Site Plan

adalah rencana distribusi peruntukan ruang dalam suatu kawasan yang

meliputi peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang untuk fungsi budi daya. Substansi dari rencana pola ruang meliputi perunt ukan kawasan lindung dan kawasan budidaya. Rencana pola pemanfaatan ruang di Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa di Tenggarong dikembangkan untuk perkantoran dan perdagangan / jasa serta kegiatan pendukung lainnya.

Secara umum pertimbangan utama dalam konsep pengembangan struktur dan pola ruang kawasan adalah tercapainya keseimbangan ekologis kawasan, pendistribusian fungsi-fungsi kegiatan secara merata dalam kawasan, sirkulasi dan distribusi utilitas yang efisien, serta aspek keamanan dan keselamatan penghuni.

Mengacu pada analisis struktur ruang, dimana struktur ruang dibagi menjadi beberapa kegiatan di antaranya adalah : Zona Perkantoran Zona Open Space Zona Perdangan Zona Perdagangan dan jasa Fasilitas pendukung Jaringan jalan


Untuk selanjutnya berdasarkan analisis struktur tata ruang tersebut diterjemahkan ke dalam rencana site plan dengan fungsi sebagai berikut : A. Security Sistem /Pos Satpam B. Parkir Kendaraan C. Parkir Alat berat D. Perkantoran E. Perdagangan dan Jasa F. Perdagangan Retailed Shop G. Restaurant / Kantin/ berkonsep terbuka Plaja H. Ruang Terbuka Hijau I. Air Mancur J. Pintu Masuk Utama /Main Entrance K. Pintu Masuk Cadangan

G a m b a r 5 -1 P e t a K o n s e p R e n c a n a S i t e p l a n K a w a s a n

H a l a m a n 5 3


G a m b a r 5 2 G a m b a r T a m p a k S a m p i n g K a w a s a n P e r k a n t o r a n

H a l a m a n 5 4



Gambar 5-3

Gambar Lay Out Tampak Samping Kawasan Perkantoran


Gambar 5-4

Gambar 5-5

Gambar Lay Out Pra Disain Mall

Gambar Lay Out Pra Disain Ruko dan Perdagangan


5.2 Analisa Lingkungan Dengan dibangunnya pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong secara langsung maupun tidak langsung akan memberikan dampak lingkungan. Untuk itu diperlukan suatu kajian mengenai aspek lingkungan yang selanjutnya akan menjadi bahan pertimbangan untuk penyusunan Dokumen Amdal pada tahap selanjutnya.

Berikut ini akan diuraikan mengenai kemungkinan potensi dampak yang mungkin timbul akibat dari pembangunan (pasca) pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong serta upaya pengelolaan dan pemantauan potensi dampak tersebut.

Dalam rangka mengurangi dampak lingkungan yang mungkin timbul akibat pembangunan pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong, maka berikut ini penerapan hasil analisis lingkungan yang telah diuraikan pada bab sebelumnya. Dimana penerapan aspek lingkungan tersebut adalah untuk mengantisipasi dampak akibat beberapa hal, meliputi :

-

Peningkatan run-off dan penurunan kuantitas air

-

Penurunan kualitas air

-

Timbulan Sampah

5.2.1 Peningkatan Run-Off dan Penurunan Kuantitas Air Dalam upaya mengurangi jumlah run-off akibat pembangunan pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong dan meningkatkan infiltrasi air hujan ke dalam tanah maka harus dibuat suatu konsep drainase yang memenuhi syarat. Berdasarkan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah, nomor 332/KPTS/M/2002, tanggal 21 Agustus 2002, maka semua air hujan harus dialirkan ke jaringan umum kota. Apabila belum terdapat jaringan umum kota, maka harus dialirkan melalui proses peresapan atau dengan cara lain dengan persetujuan instansi terkait.

Berikut ini salah satu konsep yang ditawarkan untuk drainase di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong.


Gambar 5-6

KETERANGAN : 1. Saluran drainase air hujan 2. Sumur resapan 3. Kolam penampung air hujan

Konsep Drainase

4. 5.

Penyiraman tanaman/taman Drainase Kota/saluran

Sistem penyaluran air hujan yang akan dilakukan adalah sebagai berikut : 1. Air hujan dari atap bangunan dialirkan melalui talang, kemudian ditampung dalam saluran drainase yang terdapat disekeliling bangunan gedung, digabungkan dengan aliran air (run off) dari tempat upacara, jalan komplek dan ruang terbuka hijau. 2. Air hujan yang telah terkumpul dialirkan kedalam bidang resapan vertical berupa pipa buis beton berdiameter 80 cm diisi batu kali/kerikil dan ijuk, dengan kedalaman 1-1.5 meter. 3.

Pada keadaan sumur resapan tidak dapat menampung air hujan, maka kelebihan air dialirkan kedalam kolam resapan air. Dinding kolam dibuat dari pasangan/beton, sedangkan bidang resapan terbuat dari media batu kerikil dan ijuk yang berfungsi sebagaimedia penyaring.

4. Apabila terjadi kelebihan air dalam kolam penampung, maka dapat dilakukan hal-hal sebagai berikut :

-

Air digunakan untuk penyiraman tanaman dan taman

-

Air dialirkan ke saluran drainase menuju saluran kota di depan Komplek Pusat Perkantoran dan dialirkan atau air hujan dialirkan melalui saluran drainase menuju Sungai mahakam

Sumur resapan adalah sumur buatan yang dibuat sebagai upaya untuk meretensi air ujhujan yang jatuh disekitar sumur resapan tersebut berada / sekitar rumah kita. Meretensi air hujan maksudnya adalah upaya untuk menahan air hujan supaya air hujan tidak langsung dibuang / dialirkan ke badan air / saluran / sungai. Selain itu, sumur resapan juga berguna untuk memberikan cadangan air tanah disekitar sumur tersebut, dengan kata lain “menabung air”.


Pembuatan sumur resapan merupakan salah satu bentuk implementasi dari Konsep Drainase Ramah Lingkungan (Drainase Modern). Konsep dari drainase ramah lingkungan adalah : “mengurangi jumah aliran al iran permukaan (surface (su rface run off) dengan cara memaksimalkan cara memaksimalkan penyerapan air kedalam tanah dan kolam – – kolam tampungan air seperti situ, danau, kolam buatan, dll”. Dengan demikian air yang jatuh ke permukaan bumi (pada saat hujan) akan diupayakan selama mungkin (dalam konteks alami) mencapai saluran drainase buatan, sungai dan akhirnya ke laut. Intinya, semakin lama air mencapai saluran air dan laut maka jumlah air yang dapat diretensi akan semakin besar.

Berikut ini adalah gambar contoh penempatan sumur resapan.

Gambar 5-7

Aplikasi Sumur Resapan

Sumur resapan diletakan pada masing-masing pojok bangunan yang ada di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong. Sehingga air hujan yang turun sebagian besar dapat tertampung dan masuk menjadi air tanah.


5.2.2 Penurunan Kualitas Air Penurunan kualitas air baik air tanah maupun air permukaan (sungai) akibat pembangunan pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong dapat terjadi karena masuknya air limbah terutama air limbah black water kedalam sumber air tersebut.

Untuk pencegahannya maka harus dilakukan pengelolaan air limbah dengan baik dan membuat Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) untuk mengolah ai r limbah tersebut.

Berdasarkan rencana site plan maka direncanakan sistem on-site komunal komunal untuk pengelolaan air limbah tersebut. Berikut ini konsep desain pengolahan air limbah dari pusat perkantoran dan perdagangan/jasa di Tenggarong. Konsep Desain Proses pengolahan air limbah yang direncanakan untuk mengolah air limbah yang berasal dari Pusat Perkantoran Kota Tenggarong adalah sebagai berikut :

Gambar 5-8

Diagram Alir Sistem Pengolahan Air Limbah

KETERANGAN : ALTERNATIF I ALTERNATIF II 1. Alat ukur debit/pengendap debit/pengendap pasir 1. Alat ukur debit/pengendap debit/pengendap pasir 2. Unit pengolahan biologi 2. Unit pengolahan biologi 3. Bak pengendap 3. Bak pengendap 4. Pengumpul lumpur 4. Pengumpul lumpur 5. Lokasi pemantauan kualitas air/alat ukur 8. Ekoteknologi debit 9. Lokasi pemantauan kualitas air 6. Saluran drainase kota 10. Saluran drainase kota 7. Sungai Mahakam 11. Sungai Mahakam


Berikut ini uraian lebih jelas untuk diagram alir pengolahan air limbah tersebut. 1. Air limbah dialirkan dalam bak pengendap pasir yang dilengkapi dengan saringan kasar, yang berfungsi untuk memisahkan pasir dan benda kasar lainnya yang mengganggu dalam proses selanjutnya 2.

Unit pengolahan biologi, bertujuan untuk mereduksi bahan pencemar organik dengan memanfaatkan mikroorganisme, seperti bakteri dan protozoa. Mikroba tersebut mereduksi bahan pencemar (polutan) organik dan mengubah menjadi karbondioksida, air dan energi untuk pertumbuhan dan reproduksi. Untuk mempertahankan agar mikroorganisme tetap aktif dan produktif, diperlukan keadaan sebagai berikut :

3.

-

Pasokan oksigen yang cukup

-

Waktu kontak yang cukup

-

Temperature dan komposisi medium pertumbuhan yang memadai

-

Perbandingan kadar BOD : N : P = 100 : 5 : 1

Bak pengendap berfungsi untuk mengendapkan zat padat tersuspensi (suspended solid) yang dihasilkan dari proses biologi.. Lumpur yang dihasilkan dikeluarkan kembali ke dalam tangki aerasi. Kelebihan lumpur yang dihasilkan dikumpulkan dalam penampungan lumpur.

4.

Bak pengumpul lumpur menampung kelebihan lumpur (exacess sludge). Kemudian lumpur tersebut ditampung dan dikeringkan dalam bak pengering lumpur. Lumpur yang telah kering dikumpulkan dan dapat dijadikan bahan pupuk organik.

5.

Lokasi pemantauan kualitas air dan alat ukur debit sebagai tempat pengambilan contoh air untuk dianalisa dan diukur debitnya dengan alat ukur Thomson.

6.

Saluran drainase kota untuk mengalirkan air limbah dari IPAL. Air limbah yang dihasilkan telah memenuhi Baku Mutu Limbah Cair (BMLC).

7.

Sungai Mahakam merupakan sungai penerima dari (receiving water) dari saluran drainase kota.

8. Alternatif lainnya yaitu air limbah yang telah diolah dimanfaatkan untuk penyiraman tanaman dan taman di lokasi perkantoran atau taman Kota Tenggarong. Karena bila ditinjau dari aspek kualitas air, air hasil pengolahan IPAL ini sudah memenuhi. 9. Alternatif lainnya air limbah dari bak pengendap dapat diolah lebih lanjut dalam Ekoteknologi (teknologi pengolahan air limbah dengan menggunakan tanaman air), setelah melalui Ekoteknologi ini, kadar pencemar akan lebih turun lagi. 10. Untuk mengetahui berapa efisiensi penurunan kadar pencemar, maka sebelum dialirkan ke saluran kota dapat dilakukan pemantauan kualitas air limbah.

Untuk memperkirakan dimensi IPAL untuk Unit 2, 3 dan 4 maka diperlukan jumlah orang yang sehari-hari beraktivitas di lingkungan Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong.


Berikut ini perkiraan jumlah orang yang beraktivitas pada masing-masing bangunan yang ada di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong.

Tabel 5-1

Perkiraan Jumlah Orang pada Bangunan-Bangunan

Di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong No

Bangunan

Jumlah Orang

1

Perkantoran 7 lantai

764

2


216

3


977

4

Perdagangan dan Jasa

5

Pedagangan Ruko

3.940 59

Jumlah

5.956

Sumber : Analisa, 2011

Dari jumlah total orang yang beraktivitas di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong, yaitu sekitar 6.000 orang, maka berikut ini perkiraan dimensi untuk IPAL khususnya Unit 2, 3 dan 4.

Tabel 5-2 No 1 2 3

Unit Unit Biologis Bak Pengendap Pengumpul Lumpur

panjang 10 8

Dimensi Unit IPAL Dimensi (m) lebar dalam 6,5 2 2 5 1

diameter 10 -

Keterangan 1 unit utama & 1 unit tambahan

Sumber : Analisa, 2011

5.2.3 Timbulan Sampah Sesuai dengan Kepmen Pemukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 332/KPTS/M/2002, tanggal 21 Agustus 2002 maka setiap gangunan gedung Negara harus dilengkapi dengan Tempat Penampungan Sementara (TPS), yang besarnya disesuaikan dengan volume sampah yang dihasilkan setiap hari. Tempat Penampungan Sampah Sementara harus terbuat dari bahan kedap air dan mempunyai tutup.

Berikut ini jenis bangunan beserta perkiraan jumlah orang yang beraktivitas didalamnya dan berpotensi menimbulkan sampah.


Tabel 5-3

Perkiraan Jumlah Orang dan Timbulan Sampah pada Bangunan-Bangunan Di Pusat Perkantoran dan Perdagangan/Jasa Kota Tenggarong

No 1 2 3 4 5 6

Bangunan

Perkantoran 7 lantai Perkantoran 3 lantai Perkantoran 4 lantai Perdagangan dan Jasa Pedagangan Ruko Restoran Jumlah (1 sd 5) Sumber : Analisa, 2011

Jumlah Orang

Standar Timbulan Sampah (l/or/hr)

764 216 977 3.940 59 926 5.956

Timbulan Sampah (liter) 1 1 1 1 1 0,3

Timbulan Sampah (m3)

764 216 977 3.940 59 278 5.956

0,8 0,2 1,0 3,9 0,1 0,3 6

Jumlah sampah yang dihasilkan oleh setiap karyawan adalah 1 Ltr/org/hari. Apabila jumlah karyawan sebanyak 6.000 orang, maka sampah yang dihasilkan dari karyawan sebanyak 6.000 liter per hari atau 6 m3/hari. Sedangkan jumlah tempat sampah yang dihasilkan dari kegiatan restoran adalah 0,3 m3/hari dan dengan perkiraan jumalh pengunjung sebanyak 1.000 orang, maka jumlah sampah dari kegiatan restoran sebanyak 300 liter per hari atau 0,3 m3/hari. Sistem pengumpulan sampah dari setiap lantai dilakukan sebagai berikut :

Gambar 5-9

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Konsep Buangan Sampah

KETERANGAN : Saluran (ducting) pembuang sampah Kontainer sampah Rumah Kompos (pemilahan & pengolahan sampah) Sampah (sisa yang tidak bermanfaat) dibuang ke TPA Pemanfaatan sampah (kertas, botol, plastik, dan lain-lain) Produksi pupuk organik Pemanfaatan pupuk organik (tanaman/taman)


Di setiap lantai dilakukan pemisahan sampah yang mudah membusuk seperti sisa makanan, bekas daun, dibungkus dalam kantung plastik berwarna hijau. Jumlahnya diperkirakan 10% = 0,6 m3 /hari. Kemudian diolah menjadi kompos. Sampah non-organik seperti botol, botol plastik, dan lain-lain serta sampah organik kering, kertas, dan lain-lain dipisahkan tersendiri untuk dijual. Jumlahnya diperkirakan 40% = 2,4 m 3 /hari. Sampah yang berasal dari restoran sebagian besar merupakan sampah organik, diperkirakan 90% = 0,27 m3 /hari. Kemudian diolah menjadi kompos. Sampah organik dan non-organik yang tidak berguna dan limbah B3 dalam wadah berwarna hitam, yang akan dibuang ke TPS (Tempat Penampungan Sementara). Jumlahnya diperkirakan sekitar 3,03 m3 /hari. Bila pengangkutan sampah dari TPS ke TPA dilakukan 2x seminggu, maka volume TPS adalah 9 m3, dengan dimenasi : panjang = 3m; lebar = 3m; tinggi (+ambang) = 1,5 m

5.3 Analisis Kelayakan Ekonomi dan Finansial Analisis kelayakan ekonomi dalam studi ini dilakukan dalam konteks untuk mengetahui seberapa besar manfaat yang diperoleh jika dalam suatu prasarana akan dibangun dan dioperasikan. Hasil analisis kelayakan ini akan sangat menentukan dalam pengambilan keputusan apakah rencara pembangunan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa ini akan dilaksanakan atau tidak.

Sesuai dengan sifatnya, rencara pembangunan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa di Tenggarong hanya ditinjau dari sisi manfaatnya kepada masyarakat atau lebih dikenal sebagai analisis ekonomi (economic feasibility).

5.3.1

Pangsa Pasar

Hal utama yang berkaitan dengan keberadaan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa adalah kondisi keberadaan perdagangan dan perkantoran yang ada di Kota Tenggarong yang saat ini masih menyebar dan tidak beraturan serta tidak pada tempatnya. Untuk melihat kondisi perkantoran dan perdagangan / jasa, selain dilakukan tinjauan lapangan, pertanyaan berupa kuesioner sebagai sampel juga diajukan, khususnya kepada para pengguna sarana perdagangan dan juga perkantoran untuk kegiatan pertambangan serta kegiatan lainnya yang membutuhkan tempat perkantoran yang lebih memadai dan terpusat. Dalam hal ini yang perlu mendapat catatan adalah responden pedagang dan penyedia jasa serta penyelenggara pertambangan yang ada di Kabupaten Kutai Kartanegara. Secara keseluruhan respon dari


pedagang dan penyedia jasa serta penyelenggara pertambangan menyambut baik dengan adanya Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa yang terpusat.

Dengan adanya Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa di Kota Tenggarong, kawasan tersebut diperuntukkan bagi para pelaku usaha yang membutuhkan tempat untuk kantor dan juga toko atau ruko bahkan para pedagang yang akan melakukan kegiatannya di dalam pusat perdagangan yang jauh lebih besar.

5.3.2

Cost Benefit Analisis

Komponen pembangunan yang akan dilaksanakan pada setiap tahapan di lokasi Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa ini terdiri dari komponen-komponen pembangunan sebagai berikut :

1. Tahapan Kegiatan non Fisik 2. Tahapan Kegiatan Fisik

Sesuai dengan pertimbangan pemanfaatan Lahan dan rencana tapak pada Kawasan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa, maka dibuat draft perhitungan Rencana Pembiayaan, dengan didasarkan beberapa asumsi atau dasar perhitungan, dimana perhitungan ini harus ditinjau ulang kembali pada saat akan dilakukan pembangunan atau pada saat akan dilakukan kerjasama dengan pihak lain dalam pembangunannya.

Rencana Pembiayaan financial dalam pengembangan Kawasan Pusat Perkantoran

dan

Perdagangan / Jasa tidak lain merupakan suatu rencana Investasi dalam bidang Properti, sehingga perlu dianalisa secara rinci dan hati-hati terhadap segala aspek yang berpengaruh terhadap rencana investasi yang akan dijalankan.

Untuk diketahui bahwa pengembangan suatu lokasi Kawasan Pusat

Perkantoran dan

Perdagangan / Jasa umumnya berbeda antara satu lokasi dengan lokasi yang lain, akan ada kekhususan pada suatu lokasi terhadap lokasi lain, yang berarti akan ada keputusan investasi yang akan dipengaruhi oleh lokasi tersebut.

Aspek yang berpengaruh terhadap investasi properti antara lain : 1. Lokasi lahan 2. Kondisi Pasar

: Supply >< demand


3. Keuangan

: Equity, Loan dan Cash-Flow

4. Peraturan

: Peraturan Pemda dan Pusat

5. Perpajakan, dll.

Mengingat realisasi pembangunan fisik proyek akan dimulai pada tahun ke dua, diawali dari konsep pengembangan serta kerjasama dengan pihak kedua, maka awal penjualan juga akan dapat dimulai pada tahun ke dua tersebut, maka masih terdapat kemungkinan perubahanperubanahan yang sangat perpengaruh terhadap rencana investasi yang dir encanakan

Untuk mengetahui lebih jelas penthapan dalam pembangunan dan besaran biaya yang digunakan dalam pembangunan tersebut adalah sebagai berikut ;

H

S u m b e r : H a s i l A n a l i s i s T a h u n 2 0 1 1

G

F

T J P J P b O u e u e .T n m n y T m l e a l y p A a r h e e L h a 2 U n U d i n g n a i i n t a t n S a J l a u l r a a n n A i r B e r s i h

2 0 0

8 1

U n i t

U n i t

2 . 0 0 0 . 0 0 0 , 0 0

2 . 5 0 0 . 0 0 0 , 0 0

6 0

1 4 2 . 5 0 1 0 2 .7 0 . 5 0 0 0 . 0 0 . 0 0 0 0 0

4 0

1 1 4 . 6 5 1 8 . 5 0 . 3 6 5 0 . 0 0 . 0 0 0 0 0

2 4

6 0 .7 5 0 . 0 0 0

1 6

4 3 . 3 3 5 . 0 0 0

3 0

1 2

8 1 . 5 7 4 6 . 8 5 . 5 6 4 9 . 4 3 . 3 0 8 0 0

3 4 .7 7 6 . 3 3 8

a .T y p e 1

P e d c . . e . M P m A r a o s b e s a a l j H i a n P d g a n o s w w u r k i p n r 9 2 a i 0 n I n f r a s t r u k t u r J a l a n

b . R T H

1 0 2 . 0 . 0 1 0 0 0 0 0 0

1 0 . 0 0 0

3 0 . 0 0 0

m

m

1 .2 0 0

1 . 0 0 0

1 .2 0 0

1 . 0 0 0

m

m

m

m

1

5 0 0 . 0 0 0 , 0 0

1

7 0 0 . 0 0 0 , 0 0

3 3 6 0 0 0

1 8 0 . 0 0 0 . 0 0 0

2 1 0 . 0 0 0 . 0 0 0

2 2 4 0 0 0

D

E

D b a . . r J J a a a i l l a n a a n n s R R e o

1

1 . 0 0 0 . 0 0 0 , 0 0

1

m 2

1 . 5 0 0 . 0 0 0 , 0 0

1 . 0 0 0 . 0 0 0 , 0 0

3 3 6 0 0 0

3 . 0 0 0

3 6 0 . 0 0 0 . 0 0 0

4 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0

2 2 4 0 0 0

3 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

1 0 .7 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

1 1 8 5 0 0

1 1 8 5 0 0

1 . 5 0 0

1 0 3 . 0 4 1 . 0 0 0

2 0 6 . 0 8 2 . 0 0 0

1 .7 1 7 . 3 5 0 . 0 0 0

1 4 9 . 8 0 0 . 0 0 0

1 2 0 .2 1 4 . 5 0 0

2 5 6 . 8 0 0 . 0 0 0

2 5 7 . 6 0 2 . 5 0 0

2

2 . 0 0 0 . 0 0 0 , 0 0

-

m 2

1 . 5 0 0 . 0 0 0 , 0 0

4 .2 8 0 . 0 0 0 . 0 0 0

2

1 6 0 . 5 0 0 . 0 0 0

2

f . P e r d a g a n g a n R i t e i l

1 1 0 . 0 . 0 0 0 0 0

m 2

m 2

2 5 0 . 0 0 0 , 0 0

2 . 0 0 0 . 0 0 0 , 0 0

3 . 0 0 0

9 . 0 0 0

3 . 3 0 0 0 0 0

2 .2 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0

2 6 . 0 . 0 0 0 0 0

3 2 1 . 0 0 0 . 0 0 0

1 . 6 0 5 . 0 0 0 . 0 0 0

1 4 . 5 . 5 0 0 0 0

-

C

P g e . m R b e s a t n o g u n a n T a m a n & R T H

1 5 0 . 0 0 0 , 0 0

4 5 0 . 0 0 0 . - 0 0 0

1 0 2 . 0 . 0 1 0 0 0 0 0 0

3 2 1 . 0 0 0 . 0 0 0

1 2 8 .4 0 0 . 0 0 0

m

a . G r e e n B e l t

2 5 7 . 6 0 2 . - 5 0 0

1 .2 8 8 . 0 1 2 . 5 0 0

6 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

2 . 0 0 0 . 0 0 0 , 0 0

6 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

2 . 2 0 0 0 0 0

a P P . e e P e m m m a b e b t e a n b a r g s s i h a a a n n n L L L a a a h h h a a a n n n

4 8 0 . 0 . 0 0 0 0 0

2 8 . 0 0 0

5 2 . 0 0 0

8 0 . 0 0 0

m

m

m

m 2

2 . 5 0 0 . 0 0 0 , 0 0

m 2

m 2

m 2

m 2

2

2

1 5 0 . 0 0 0 , 0 0

1 0 0 . 0 0 0 , 0 0

1 . 0 0 0 . 0 0 0 , 0 0

1 2 2 6 4 .4 0 . 0 . 8 . 0 0 0 0 0 0 0 0

6 . 0 0 0

8 .4 0 0

1 5 . 6 0 0

2 4 . 0 0 0

2 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

1 8 4 . 0 . 0 . 6 0 0 0 0 0 0

1 2 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

U S U L A N K E G I A T A N

V O L U M E S A T U A N

2

3 . 5 0 0 . 0 0 0 , 0 0

4 2 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

3 . 5 0 0 . 0 0 0 , 0 0

1 2 6 0 . 0 . 0 0 0 0 0

2 . 5 0 0 . 0 0 0 , 0 0

6 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

3 . 5 0 0 . 0 0 0 , 0 0

2 0 . 0 0 0

N o

B A

e d c b a P b . . . e . . . R P R P P m P l u a l u l a e k z k a z b n z a o a a a a y i P P n P P n a e e P e e g p a r d r e r d k u k r r n n a a t a a a B g g o n n n a k t t a a o o o d n n r B a r a g g a a a a n a n n n n n n J ( a 7 g & & 4 ( u l L L n a n J J t t a a a ) ) D s s n a a a n ( 3 P e L m t ) a d a t a n

2 1 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

1 .2 6 0 . 0 0 0 . 0 0 0

1 . 5 6 0 . 0 0 0 . 0 0 0

2 4 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0

3 4 .2 0 . 0 0 0 0

5 . 6 0 0

1 0 .4 0 0

1 6 . 0 0 0

H A R G A S A T V O L U M E T A H U J N U 1 M L A H

V O L U M E T A H U J N U 2 M L A H

4 .2 8 0 . 0 0 0 . 0 0 0

4 .2 8 0 . 0 0 0 . 0 0 0

2 9 . 9 6 0 . 0 0 0 . 0 0 0

1 4 . 9 8 0 . 0 0 0 . 0 0 0

8 . 5 6 0 . 0 0 0 . 0 0 0

1 4 . 9 8 0 . 0 0 0 . 0 0 0

8 9 8 . 8 0 0 . 0 0 0

1 .1 1 2 . 8 0 0 . 0 0 0

1 7 .1 2 0 . 0 0 0 . 0 0 0

1 . 1 5 5 0 0 0

1 .2 0 0

6 . 0 0 0

3 . 0 0 0

2 .4 0 0

3 . 0 0 0

4 .2 0 0

7 . 8 0 0

1 2 . 0 0 0

3 .4 3 4 .7 0 0 . 0 0 0

3 .4 3 4 .7 0 0 . 0 0 0

2 4 . 0 4 2 . 9 0 0 . 0 0 0

1 2 . 0 2 1 .4 5 0 . 0 0 0

6 . 8 6 9 .4 0 0 . 0 0 0

1 2 . 0 2 1 .4 5 0 . 0 0 0

7 2 1 .2 8 7 . 0 0 0

8 9 3 . 0 2 2 . 0 0 0

1 3 .7 3 8 . 8 0 0 . 0 0 0

5 . 6 0 0

1 0 .4 0 0

1 L 6 U M . 0 0 E 0

4 2 8 . 0 0 0 . 0 0 0

3 4 3 .4 7 0 . 0 0 0

V O L U M E

T A H A P A N T P A E H M U B J N A U 3 N M G U L A N H A N

V O

4 0

1 6

2 2 4 0 0 0

9 0 . 4 4 1 7 9 4 3 . 1 6 7 6 . . . 7 5 3 3 6 8 2 9 2 8 8 . 4 0 . .4 . 0 5 0 - 5 - 0 0 0 0 0

3 0

H a l a m a n 5 -1 7

1 2

4 9 7 . 0 0 4 9 3 .7 6 . 6 5 6 8 .1 0 . 2 4 -

1 2 6 7 0 4 .2 .7 8 7 6 6 . . 0 0 0 - 0 0 0

1 1 8 5 0 0

6 7 . 8 3 1 5 6 3 0 . 8 4 3 7 . .7 . 5 6 0 7 4 4 9 6 1 . 4 3 . . . 0 3 0 3 0 - 3 - 0 8 0 8 0

2 2 4 0 0 0

3 4 3 .4 7 0 . 0 0 0

1 1 8 5 0 0

2 . 0 0 0

2 .2 8 9 . 8 0 0 . 0 - 0 0

2 . 0 0 0

-

1 . 5 0 0

3 4 3 .4 7 0 . 0 - 0 0

2 5 7 . 6 0 2 . 5 0 0

1 .7 1 7 . 3 5 0 . 0 - 0 0

1 . 3 0 4 .7 4 2 . - 4

1 . 6 3 1 .1 7 7 . 0

1 9 4 1 .4 .2 1 6 . 2 8 6 2 5 2 2 9 . . . . 5 0 0 8 2 0 0 4 8 4 0 5 . . . . - 0 0 2 0

-

2 5 7 . 6 0 2 . 5 - 0 0

2 1 8 . 6 . 0 . 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1 .7 4 1 5 7 7 . . 3 9 5 6 0 0 . . 0 0 0 - 0 0 0

1 4 . 5 . 5 0 0 0 0

1 2 2 0 0 6 .2 . 0 1 8 4 2 . . 5 0 0 - 0 0 0

2 6 7 2 5 6 2 2 1 . . .2 5 3 0 7 1 6 2 7 .2 .4 0 . -

6 . 0 0 0

4 . 5 7 9 . 6 0 0 . 0 0 0

4 . 5 7 9 . 6 0 0 . 0 0 0

3 2 . 0 5 7 .2 0 0 . 0 0 0

1 1 6 . . 0 . 1 5 2 5 0 0 0 0 0 0 0

4 . 0 0 0

1 6 . 0 2 8 . 6 0 0 . 0 0 0

3 . 0 0 0

3 4 .2 0 . 0 0 0 0

9 .1 5 9 .2 0 0 . 0 0 0

2 .4 0 0

1 6 . 0 2 8 . 6 0 0 . 0 0 0

3 . 0 0 0

9 6 1 .7 1 6 . 0 0 0

4 .2 0 0

1 .1 9 0 . 6 9 6 . 0 0 0

1 9 . 6 0 0 . 6 8 8 . 0 0 0

7 . 8 0 0

1 2 . 0 0 0

3 .4 3 4 .7 0 0 . 0 0 0

2 4 . 0 4 2 . 9 0 0 . 0 0 0

1 2 . 0 2 1 .4 5 0 . 0 0 0

6 . 8 6 9 .4 0 0 . 0 0 0

1 2 . 0 2 1 .4 5 0 . 0 0 0

7 2 1 .2 8 7 . 0 0 0

8 9 3 . 0 2 2 . 0 0 0

1 5 .7 2 9 . 5 5 2 .1 2 0

2 2 8 2 1 1 .1 .1 .7 .7 4 7 3 3 8 4 1 1 . . 0 . 5 . 6 9 8 0 2 1 5 2 0 6 . . . . 0 - 0 0 0

1 5 2 .1 0 6 . 5 8 0 . 0

7 6 . 0 5 5 . 0 4 0 . 0

4 3 .4 6 0 . 5 3 2 . 0

7 6 . 0 5 5 . 0 4 0 . 0 -

4 . 5 6 3 .2 9 6 . 0

5 . 6 4 9 .7 4 4 . 0

9 0 .1 9 0 .1 2 0 .1

1 .2 3 8 4 8 3 . .4 0 1 7 2 0 . . 5 0 0 - 0 0 0

3 .4 3 4 .7 0 0 . 0 0 0

-

T A H U J N U 4 M L A H

V O L U M E T A H U J N U 5 M L A H

T O T A L

T a b e l 5 4 T a h a p a n D a l a m P e m b i a y a a n F i n a n s i a l



Bila dilihat dari hasil analisis pentahapan dalam pembiayaan pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa di Tenggarong, dapat disimpulkan/diketahui besaran harga perkantoran dan perdagangan / jasa yang akan dijual, hal tersebut berguna untuk menghitung besaran finansial dalam pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa di Tenggarong.

Tabel 5-5

Harga Satuan Pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa

1

Pembebasan Lahan

ESTIMASI HARGA PRODUKSI (Rp.) 1.000.000,00

1

Pematangan lahan

250.000

20.000.000.000

2

a. Plaza Perkantoran (7 Lt)

3.500.000

70.000.000.000

b. Plaza Perkantoran (4 Lt)

2.500.000

56.000.000.000

c. Rukan Pertokoan

3.500.000

50.000.000.000

d. Plaza Perdagangan & Jasa (3 Lt)

3.500.000

140.000.000.000

e. Ruko Perdagangan & Jasa

2.500.000

20.000.000.000

f. Perdagangan Riteil

2.000.000

20.000.000.000

g. Resto

2.000.000

2.000.000.000

4.900.000

23.150.000.000

1.500.000

1.500.000.000

7

Pembangunan Taman, RTH & Prasarana Lainnya Pembangunan Infrastruktur Jalan (Jalan Row 16 m yang memiliki kelas jalan lingkungan III) Pembangunan Infrastruktur Jalan (Jalan Row 9 m yang memiliki kelas jalan lingkungan III)

1.000.000

1.200.000.000

8

Pembangunan jaringan drainase Tipe 1

700.000

700.000.000

9

Pembangunan jaringan drainase Tipe 2

500.000

600.000.000

10

Penyedian Saluran Air Bersih (SR)

2.500.000

250.000.000

11

Penyediaan Jaringan Listrik

1.000.000

2.200.000.000

12

Penerangan Jalan

2.000.000

400.000.000

12

Perijinan

3.000.000

20.400.000.000

13

Legalitas dan Sertifikasi

3.500.000

23.800.000.000

NO

5 6

KOMPONEN HARGA

JUMLAH Estimasi keuntungan pengembang (10%) Estimasi Harga Total Pembangunan Pusat Perkantoran & Perdagangan / Jasa

HARGA PRODUKSI

452.200.000.000 45.220.000.000 497.420.000.000

a. Plaza Perkantoran (7 Lt)

97.260.893.855

b. Plaza Perkantoran (4 Lt)

77.808.715.084

c. Rukan Pertokoan

69.472.067.039

d. Plaza Perdagangan & Jasa (3 Lt)

194.521.787.709

e. Ruko Perdagangan & Jasa

27.788.826.816

f. Perdagangan Riteil

27.788.826.816

g. Resto

2.778.882.682

Sumber : Hasil Analisis Tahun 2011

Dari hasil analisis tersebut, maka diperoleh hasil akhir berupa estimasi harga unit untuk perkantoran, perdagangan / jasa dan mall yang mungkin bisa diterapkan di lokasi pengembangan Pusat Perkantoran dan Perdagangan / Jasa Di Tenggarong.


Setelah dilakukan biaya konstruksi dan besaran biaya permasing-masing unit yang akan dikembangkan, setelah itu dilakukan analisis difinansial, hal tersebut untuk mengetahui secara kelayakan ekonomi baik dari segi NPV, BCR dan IRR dalam pengembangan suatu Pusat Perkantoran dan Perdagangan di Tenggarong dan juga untuk mengetahui pay back periode dalam pengembangan Pusat Perkantoran dan Perdagangan di Tenggarong. Untuk mengetahui lebih jelas mengenai pembiayaan financial Pusat Perkantoran dan Perdagangan di Tenggarong dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

1 0 9 8 7 6

S u m b e r : H a s i l A n a l i s i s T a h u n 2 0 1 1

J u m l 2 2 2 2 2 a 0 0 0 0 h 0 2 2 1 1 1 1 0 9 8 7

e . R u k o P e r d a g a n g a n & J a s a

d . P l a z a P e r d a g a n g a n & J a s a ( 3

c . R u k a n P e r t o k o a n

b . P l a z a P e r k a n t o r a n ( 4 L t )

a . P l a z a P e r k a n t o r a n ( 7 L t )

4 g . R e s t o

2 0 1 6





b . P l a z a P e r k a n t o r a n ( 4

a . P l a z a P e r k a n t o r a n ( 7

L L t ) t )

3 g . R e s t o

2 0 1 5



L t )





2 g . R e s t o

2 0 1 4



L t )





2 0 1 3

L t )

f d c b . e P .R .P .R .P e u l u l r k a k a d z a z a o a n a g P a e P P P n r e e e g d r r r k a a d t a o a n g g k n R a a o t o i n n a r t g n a e g n i a l n a n ( 4 & & L J J t a a ) s s a a ( 3

a . P l a z a P e r k a n t o 2 r 0 a n 1 2 ( 7 L t )

L t )

1

5 0 0 . 3 3 7 . 8 2 6 . 8 1 6 0 0 0 0 0

6 1 1 . 3 5 4 .1 9 0

6 .1 1 3 . 5 4 1 . 8 9 9

6 .1 1 3 . 5 4 1 . 8 9 9

4 2 .7 9 4 .7 9 3 .2 9 6

1 5 .2 8 3 . 8 5 4 .7 4 9

1 7 .1 1 7 . 9 1 7 . 3 1 8

2 1 . 3 9 7 . 3 9 6 . 6 4 8

8 1 . 3 1 0 .1 0 7 .2 6 3

5 1 .2 3 9 .1 5 9 . 9 5 5

6 9 4 .7 2 0 . 6 7 0

6 . 9 4 7 .2 0 6 .7 0 4

6 . 9 4 7 .2 0 6 .7 0 4

4 8 . 6 3 0 .4 4 6 . 9 2 7

1 7 . 3 6 8 . 0 1 6 .7 6 0

1 9 .4 5 2 .1 7 8 .7 7 1

2 4 . 3 1 5 .2 2 3 .4 6 4

9 2 . 3 9 7 . 8 4 9 .1 6 2

6 2 . 8 8 4 .4 2 3 . 5 8 2

6 3 9 .1 4 3 . 0 1 7

6 . 3 9 1 .4 3 0 .1 6 8

6 . 3 9 1 .4 3 0 .1 6 8

4 4 .7 4 0 . 0 1 1 .1 7 3

1 5 . 9 7 8 . 5 7 5 .4 1 9

1 7 . 8 9 6 . 0 0 4 .4 6 9

2 2 . 3 7 0 . 0 0 5 . 5 8 7

8 5 . 0 0 6 . 0 2 1 .2 2 9

6 2 .4 8 1 . 9 6 3 .2 7 1

6 9 4 .7 2 0 . 6 7 0

6 . 9 4 7 .2 0 6 .7 0 4

6 . 9 4 7 .2 0 6 .7 0 4

4 8 . 6 3 0 .4 4 6 . 9 2 7

1 7 . 3 6 8 . 0 1 6 .7 6 0

1 9 .4 5 2 .1 7 8 .7 7 1

2 4 . 3 1 5 .2 2 3 .4 6 4

9 2 . 3 9 7 . 8 4 9 .1 6 2

7 3 . 3 4 8 . 3 9 1 . 6 6 6

1 4

5 2 2 2 9 8 8 8 0 3 9 .2 . 3 . 3 . 8 . 3 . .1 2 8 3 3 3 3 5 4 4 7 6 3 6 6 6 1 2 8 0 . . . . . . . .2 6 6 6 5 6 6 6 4 4 3 2 1 6 0 4 8 8 6 0 4 8 0 . . 0 . 0 . 3 . 1 . 5 . 1 . 0 8 0 4 4 1 1 2 5 0 4 5 5 3 2 5 6 0 1 2 7 . 9 3 7 .2 4 2 .7 9 8

6 7 . 8 3 5 .7 5 4 . 3 3 8

9 0 .4 4 7 . 6 7 2 .4 5 0

8 1 . 5 7 4 . 5 5 4 . 3 3 8

1 1 4 . 6 5 1 . 0 3 5 . 0 0 0

1 4 2 . 5 0 0 .7 5 0 . 0 0 0

3 7 7 . 4 5 0 . 0 4 3 . 6 9 4

4 2 .7 4 8 . 0 3 2 . 0 0 0

6 1 . 5 5 7 .1 6 6 . 0 8 0

5 9 . 9 5 9 .7 3 2 . 6 6 7

9 1 . 0 1 3 . 6 8 8 . 0 4 9

1 2 2 .1 7 1 .4 2 4 . 8 9 7

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

8 .4 9 1 .1 2 7 . 9 5 5

1 . 3 2 7 .2 5 7 . 5 0 1

2 . 5 2 2 .2 3 0 . 6 0 4

-1 7 . 6 6 5 .2 9 6 . 3 8 4

5 .7 6 5 . 8 1 7 . 9 0 1

9 . 3 7 7 .2 4 7 . 8 7 8

-1 1 . 8 9 9 .4 7 8 .4 8 2

5 .7 6 5 . 8 1 7 . 9 0 1

0 ,7 3 5 0

0 ,7 9 3 8

0 , 8 5 7 3 5 .7 6 5 . 8 1 7 . 9 0 1

5 .7 6 5 . 8 1 7 . 9 0 1

-2 0 . 9 1 4 . 0 7 3 . 3 6 5

1 4 . 9 1 0 .2 9 2 . 9 8 4

1 4 . 9 1 0 .2 9 3 . 3 4 4

1 4 . 9 1 0 .2 9 2 . 9 8 4

1 4 . 9 1 0 .2 9 2 . 9 8 4

1 4 . 9 1 0 .2 9 2 . 9 8 4

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

8 . 0 4 9 . 9 9 0 . 3 7 7

0 ,4 2 8 9

0 ,4 6 3 2

0 , 5 0 0 2

0 , 5 4 0 3

0 , 5 8 3 5

0 , 6 3 0 2

0 , 6 8 0 6

5 . 3 2 4 . 6 8 0 . 3 2 3 0 0 0 0 0 -2 0 . 9 1 4 . 0 7 3 . 3 6 5

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

P B P

0 ,1 9 5 4

2 5 2 .1 7 5 . 0 3 5 . 8 6 8 0 3 1 5 . 3 5 2 . 0 9 1 .2 3 7 . 9 7 2 . 3 4 6 .2 7 2 5 0 . 5 2 1 . 3 0 9 .

8 .4 9 1 .1 2 7 . 9 5 5

1 . 3 2 7 .2 5 7 . 5 0 1

2 . 5 2 2 .2 3 0 . 6 0 4

-1 7 . 6 6 5 .2 9 6 . 3 8 4

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

8 . 0 4 9 . 9 9 0 . 3 7 7

9 . 3 7 7 .2 4 7 . 8 7 8

-1 1 . 8 9 9 .4 7 8 .4 8 2

P P B B P P

P B P

N e g a t i f

N e g a t i f

N e g a t i f

P B P

0 , 3 5 3 8

0 ,4 1 0 4

0 ,4 7 6 1

0 , 5 5 2 3

0 , 6 4 0 7

0 ,7 4 3 2

0 0 0 0

3 3 . 3 7 3 .1 0 3 .7 5 2

4 3 . 9 9 1 . 8 1 8 . 5 8 2

4 6 . 9 4 8 . 0 6 8 .7 9 1

5 9 .1 9 5 . 3 9 1 . 0 8 4

6 8 . 6 6 6 . 6 5 3 . 6 5 8

4 3 . 0 6 3 . 3 1 4 . 0 6 7

4 5 . 0 5 2 . 9 0 0 .1 7 4

7 3 .4 5 2 . 0 6 5 . 3 5 2

1 0 5 . 9 0 1 .2 7 0 . 8 0 9

9 2 8 . 5 0 4

1 . 8 9 5 .1 6 8

-1 4 .2 5 6 . 6 7 4

3 7 .2 3 4 . 6 1 7

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

P P B B P P

0 ,2 2 6 7

0 ,2 6 3 0

4 4 1 .1 3 7 . 5 7 9

0 , 3 0 5 0

3 . 3 7 9 . 9 1 9 . 0 2 6 4

3 . 9 2 0 .7 0 5 . 9 7 3

4 . 5 4 8 . 0 1 8 . 9 2 8

5 .2 7 5 .7 0 1 . 9 5 7

2 7 . 8 4 2 . 6 5 9 . 9 5 7

2 5 . 5 6 8 . 5 1 2

1 9 .2 7 4 . 8 7 0

1 5 . 3 5 4 .1 6 4

1 0 . 8 0 6 .1 4 5

5 . 5 3 0 .4 4 3

2 2 . 6 5 4 .7 8 9

N o .

1 g . R e s t o

1 2 1 2 3 0 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 % 0 0 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 0 0 %

5 7 1 . 5 6 1 .2 3 1 . 4 0 4

5 -2 0


L t )

3 7 7 . 8 9 1 .1 8 1 .2 7 2 0 0 0 0 0

H a l a m a n

5 g . R e s t o

2 0 1 1

T a h u n P e n g e m b a n g a n B A J P N U R G M O U L Y N A E K A H S N I B E S A R P E N D A P A T A N

D ( P S I E C N O D 8 A U %P N A T T R A A N ) T E K O N T R U K S I

B I A Y A

N E T V A L U E

N P V

N P V K U M U L A T I F 8 % N P V ( + N ) P a V t

N P V K U M U L A T I F P P E A RY I B O A D C E K

N 1 P V 6 ( % ) a t N E T V A L U E B I A Y A K O N T R U K S I

N P V

T a b e l 5 6 P e m b i a y a a n F i n a n s i a l P e n g e m b a n g a n P u s a t P e r k a n t o r a n d a n P e r d a g a n g a n / J a s a D i T e n g g a r o n g



Discount Rate 8 % BCR

1,00

NPV a Rp

IRRa

441.137.579

10,3%

< 16%

NPV Rp

441.137.579

>1

Layak Ekonomi

>0

Layak Ekonomi

Tidak Layak Ekonomi

B / C Ratio ,

IRR ,

Payback Periode < dari 10 Tahun

LAYAK SECARA FINANSIAL

Discount Rate 16 % BCR

NPV b

Rp

4,99

Rp

201.653.726.697

IRRb

10,3%

< 16%

NPV

B / C Ratio

IRR

Payback Periode

10,3%

< dari 10 Tahun

201.653.726.697

4,99146

>1

Layak Ekonomi

>0

Layak Ekonomi

Tidak Layak Ekonomi

LAYAK SECARA FINANSIAL

Dari hasil analisis yang telah dilakukan dalam pembiayaan finansial, dapat disimpulkan bahwa dalam penyelenggaraan Pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa Di Kota Tenggarong secara ekonomi penyelenggaraan tersebut dinyatakan layak dimana dalam masa perencanaan sampai dengan penjualan pihak pengelola/developer sudah dapat kembali modal sebelum 10 tahun.

Hasil perhitungan

parameter finansial menunjukkan bahwa secara keseluruhan kegiatan

penyelenggaraan Pengembangan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa Di Kota Tenggarong dengan menggunakan bagan layak diusahakan hal ini ditunjukkan dengan nilai NPV positif (Rp 441.137.579) , PBP yang relatif cepat (5 tahun), BCR lebih dari 1 (1,00). Dalam perhitungan ini menggunakan sosial discount rate sebesar 8 % per tahun.


5.4 Aspek Manajemen dan Pengelolaan Proyek 5.4.1

Pemilik Lahan

Luas lahan pengembangan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa adalah seluas 8 Ha yang merupakan tanah milik Pemerintah Daerah Kutai Kartanegara.

5.4.2

Investor

Dalam konsep pendanaan Pembangunan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa ini , masing-masing berbeda menurut pendekatan pengembangannya dan lingkup kegiatannya. Adapun konsep pendanaan yang di maksud meliputi : 1. Konsep pendanaan bagi bentuk penanganan redevelopment (pembangunan kembali) dengan menggunakan pendekatan estate development. Pada wilayah ini program pengembangan oleh pemerintah (Pemda) didasarkan pada pola pembiayaan atas dasar kelayakan ekonomis. Jika kondisi yang ada menuntut adanya insentif pemerintah agar pihak swasta mau berinvestasi, maka insentif ini dapat berbentuk infrastruktur

dasar

atau dapat pula berbentuk fasilitas. Namun keputusan memberikan insentif ini sebaiknya merupakan pilihan akhir jika

pembiayaan yang dikeluarkan pemerintah atas dasar

kelayakan ekonomis yang murni tetap tidak cukup menarik bagi pihak swasta. 2. Konsep pendanaan bagi bentuk penanganan lingkungan kawasan dengan menggunakan pendekatan CBD. Pada kawasan ini program pengembangan oleh pemerintah tidak perlu didasarkan pada pola pembiayaan atas dasar kelayakan ekonomi (mengingat kondisi sosekbud masyarakat), tetapi kelayakan program pengembangan oleh pemerintah cukup didasarkan pada efektifitas dan efesiensi biaya program stimulan yaitu program pemerintah daerah yang dapat menarik pembiayaan oleh masyarakat dan swasta pada tingkat penggandaan tertinggi namun pada tingkat pembiayaan program stimulan terendah. 3. Konsep pendanaan bagi Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa secara keseluruhan (kelayakan program peremajaan). Pada lingkup wilayah penanganan diharapkan terjadi subsidi silang dari pola pendanaan, namun jika kondisi tidak memungkinkan, maka kelayakan program pengembangan ini dijustifikasi oleh pemerintah daerah.

Konsep penanganan permasalahan prioritas pengembangan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa yang melibatkan peran aktif swasta sebagai investor dapat dilakukan melalui pola kerja sama pembangunan Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa. Kerjasama


antara pemerintah dan swasta dilakukan berdasarkan kontrak kerjasama pembangunan. Kemitraan mengawinkan misi sosial sektor pemerintah dengan orientasi keuntungan swasta, sehingga proyek-proyek kemitraan diharapkan dapat mengemban secara baik kedua misi tersebut dalam penyediaan pelayanan kepada masyarakat.

Dalam kemitraan tidak ada perubahan kepemilikan asset dan organisasi struktur lembaga yang sudah ada tetap utuh. Melibatkan sektor swasta dalam pengembangan sarana dan prasarana Kawasan Pusat Perkantoran Dan Perdagangan / Jasa memberikan manfaat kepada masyarakat. Manfaat tersebut dapat dicirikan sebagi berikut : 1. Persaingan yang meningkat akan menurunkan biaya dan layanan yang lebih baik. Hal ini juga akan menciptakan peluang yang lebih besar bagi masyarakat, pada waktu menelusuri alternatif pemecahan masalah 2. Efesiensi yang meningkat melalui lingkungan yang bersaing dan ditransfer resiko pada pihak swasta 3. Keahlian tambahan melalui transfer pengetahuan dan teknologi baru 4. Layanan yang meluas yang sebelumnya tidak ada.

5.4.3

Pola Kerjasama

5.4.3.1

Build, Operate and Transfer (BOT)

BOT dimulai dengan kesepakatan sektor pemerintah dan swasta bahwa sektor swasta akan menyediakan layanan dengan membangun fasilitas baru (meningkatkan atau merehabilitasi fasilitas yang sudah ada), dengan biaya sendiri, mengoperasikan dan melakukan pemeliharaan instalasi tersebut dalam jangka waktu yang disepakati (dikenal dengan peri ode konsesi) kemudian di akhiri periode konsesi mengalihkan kepemilikan kepada pemerintah. Secara singkat struktur BOT adalah : 1. Jangka waktu kontrak harus cukup untuk mengembalikan hutang dan memberikan keuntungan yang disesuaikan dengan resiko kepada para investor. Jangka waktu perjanjian biasanya cukup panjang (20 tahun atau lebih). Sifat ini berkaitan dengan umur asset dan kebutuhan untuk menjamin membayar kembali semua pinjaman dan mendapatkan keuntungan yang layak. 2. Permintaan akan layanan dijamin oleh otoritas pemerint ah (badan yang mengontrak) 3. Fasilitas akan ditransfer kepada pemerintah sebagai milik pemerintah pada akhir periode kontrak


4. Pada saat pengakhiran kontrak, sering terdapat penyediaan layanan untuk di lanjutkan. Hal ini dapat dilaksanakan untuk memastikan bahwa transisi yang mulus dalam manajemen dapat terjadi.

5.4.3.2

Konsesi

Kontrak konsesi adalah kontrak untuk mengelola dan bertanggung jawab atas keseluruhan pengoperasian dan program perbaikan investasi otoritas pemerintah. Kompensasi adalah berdasarkan kinerja kontraktor sektor swasta. Dalam kontrak konsesi, otoritas pemerintah mempertahankan kepemilikan seluruh asset. Tanggung jawab lainnya, sesuai kontrak, dilimpahkan kepada kontaktor swasta. Pemerintah memiliki peran pengaturan dan memonitor kinerja pihak swasta.

Kontraktor

swasta

menerima

seluruh

tanggung

jawab

otoritas

pemerintah

mereka

mempertahankan tanggung jawab atas pengoperasian, perawatan dan investasi modal. Investasi modal dirancang untuk periode tahun tertentu dengan keuntungan yang memadai bagi kontraktor swasta. Pada saat investasi dilakukan, kepemilikan asset tetap pada pemerintah.

Syarat dan ketentuan kontrak konsesi 1. Periode pengoperasian jangka panjang, antara 20-30 tahun. Periode ini harus cukup panjang agar perbaikan investasi dapat dilakukan dalam 5 hingga 10 tahun pertama dan dapat dihasilkan pendapatan untuk membayar kembali hutang untuk atas pinjaman. 2. Pihak swasta harus memiliki eksklusif atas sistem selama jangka waktu kontrak. Dan hal tersebut dikompensasikan berdasarkan kinerja, sehingga harus mengendalikan semua aspek dari kinerja tersebut. 3. Kompensasi kepada kontraktor untuk investasi modal yang tidak diamortasikan di akhir kontrak.

5.4.3.3

Usaha Patungan

Usaha patungan merupakan penciptaan suatu perusahaan oleh kedua belah pihak atau lebih yang berfungsi untuk menjalankan ventura atau badan usaha tunggal. Perusahaan patungan tidak membangun hubungan yang permanen diantara pihak-pihak tersebut. Perusahaan ini dicirikan oleh kesepakatan yang mengikat pihak-pihak terkait hanya bila mempengaruhi ventura, mengakhiri pada waktu tertentu dan menetapkan bagaimana penghasilan, hutang dan cicilan ventura dibagikan. Atribut-atribut usaha patungan ini adalah :


1. Perusahaan patungan digunakan jika tanggung jawab swasta secara penuh tidak memungkinkan atau lingkungan negara yang beresiko 2. Biasanya perusahaan swasta dan otoritas pemerintah bekerja sama untuk membentuk usaha patungan 3. Membutuhkan perjanjian yang secara jelas mendefinisikan tambahan manfaat bagi masing-masing pihak dan tanggung jawab mereka sesuai dengan perjanjian 4. Biasanya dicirikan dengan diterbitkannya saham dalam perusahaan yang dikenal dengan ”saham emas” yang diterbitkan bagi otoritas pemerintahan.

Keunggulan usaha patungan antara lain : 1. Meningkatkan penghargaan kredit 2. Menghimpun modal dari obligasi mengambang atau menerbitkan nota 3. Hutang sektor swasta 4. Memenuhi persyaratan peraturan

5.4.3.4

Peran Serta Pihak Swasta

Seperti yang teah dipaparkan sebelumnya, ditinjau dari jumlah kegiatan atau proses yang ditangani seperti kerjasama yang menyeluruh, umumnya dikenal sebagai bentuk kerjasama Pemerintah - Swasta (Public Privat Partnership). Bentuk lainnya adalah dimana pihak swasta hanya menangani salah satu kegiatan misalnya manajemen, disebut Peran Serta Pihak Swasta. Bentuk ini tidak bersifat padat modal.

1. Kontrak Sewa Pada kontrak sewa, sektor swasta menyewa sistem dari otoritas pemerintahan dan menjual layanan kepada masyarakat umum. Sedangkan penghasilan diperoleh dari pembayaran layanan yang diberikan. Dalam kontrak sewa, otoritas pemerintah bertanggung jawab atas : 

Menyediakan modal investasi untuk dikembangkan, membangun dan membiayai asset yang akan disewakan



Mengganti asset yang usia gunanya telah terlampaui, seperti peralatan pompa dan kendaraan



Membayar penutupan hutang dari asset yang diperoleh



Menetapkan tarif dan harga



Menetapkan kebijaksanaan yang berhubungan dengan penyediaan operasi dan tarif.


Pihak swasta bertanggung jawab untuk : 

Melanjutkan pengoperasian dan perawatan hingga tingkat dan kualitas yang ditentukan oleh otoritas pemerintah.



Pembuatan rekening dan menagih tarif tersebut atas nama mereka sendiri. Kompensasi yang diterima otoritas pemerintah adalah pembayaran sewa sesuai dengan perjanjian sewa



Menyediakan modal kerja untuk mendukung operasi harian. Modal kerja digunakan untuk membayar biaya-biaya, piutang pendukung dan menjaga jumlah persediaan bahan.

Persyaratan yang diperlukan adalah : 

Kontrak sewa umumnya berjangka menengah



Persyaratan sewa harus memungkinkan tarif yang ditetapkan cukup untuk membayar sewa, keuntungan yang memadai bagi investor serta insentif bagi pengoperasian yang efisien



Resiko komersial dibatasi, yaitu biasanya meminta penyewaan sistem dengan arus kas yang mendukung



Penyewa diharuskan memberikan deposito sekuritas untuk memastikan bahwa asset terlindungi dan dapat membayar penalti jika kinerja nya baik, baik dalam kuantitas maupun kualitas tidak dapat memenuhi standar yang telah disepakati.

2. Kontrak Pelayanan Kontrak pelayanan adalah perjanjian pemerintah dengan swasta yang terbatas, dimana sektor swasta setuju untuk melaksanakan fungsi pelayanan yang terbatas dengan harga dan jangka waktu tertentu. Tanggung jawab otoritas pemerintah mencakup : 





Seluruh proses pengoperasian dan perawatan instalasi Pengembangan dan pembiayaan seluruh asset dan modal kerja Mempertahankan semua resiko komersial dari badan usaha tersebut.

Sektor swasta hanya bertanggung jawab dalam penyediaan layanan yang dikontrak. Mereka tidak menanggung resiko komersial. Kontrak pelayanan umumnya digunakan untuk : 

Kontrak perawatan dan fasilitas



Pencatatan alat ukur



Pengajuan rekening dan penagihannya



Perbaikan darurat




Peningkatan dan pembangunan



Penyewaan peralatan

Karakteristik umum dari kontrak adalah : 

Periode waktu yang terbatas, mungkin satu atau dua tahun



Mereka menjadi sasaran penawaran ulang dan persaingan



Mereka merangsang kinerja yang efisien



Pembayaran secara jelas dengan output, seperti apa yang terbaca pada alat ukur atau rekening yang tertagih.

3. Kontrak Manajemen Kontrak manajemen adalah kesepakatan dengan perusahaan swasta yang dengan harga tertentu setuju untuk menanggung semua tanggung jawab manajemen dari sistem, fasilitas atau layanan sektor pemerintah untuk jangka waktu tertentu.

Dalam kontrak manajemen, pemerintah bertanggung jawab menyediakan modal kerja dan investasi untuk pengembangan dan perluasan proyek. Operator swasta bertanggung jawab untuk : 

Melaksanakan

seluruh

pengoperasian

dan

perawatan,

termasuk

penyediaan

perkakas, peralatan, tenaga kerja dan penyediaan suku cadang 

Tidak memiliki hubungan hukum khusus dengan pelanggang yang tetap merupakan tanggung jawab otoritas pemerintah



Menagih tarif atas nama otoritas pemerintah dan memiliki tanggung jawab gadaian.

Syarat dan ketentuan kontrak manajemen yang umum adalah : 

Kontrak manajemen pada umumnya adalah untuk jangka waktu menengah, sehingga memungkinkan perusahaan swasta untuk melakukan investasi tenaga kerja dan peralatan tertentu. Termin berkisar antara tiga hingga lima tahun



Pembayaran dapat distrukturkan sehingga proporsional dengan efisiensi yang dicapai



Insentif lainnya dapat distrukturkan untuk meningkatkan produktifitas dengan perusahaan swasta yang turut berperan dalam peningkatan produktifitas tersebut



Pilihan untuk perjanjian PSP berjangka lebih panjang berdasarkan pencapaian tujuan.


5.5

Sistem Pengelolaan Kerjasama

Pemanfaatan barang milik daerah di atur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 tahun 2007 tentang pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah. Bentuk pemanfaatan barang milik Daerah yang akan dicoba untuk diterapkan dalam pengelolaan Pusat Pemerintahan dan Perdagangan / Jasa di Kota Tenggarong antara lain adalah :

5.5.1

Sewa

Pada kontrak sewa, sektor swasta menyewa sistem dari otoritas pemerintahan dan menjual layanan kepada masyarakat umum. Adapun bentuk pemanfaatan dalam sewa adalah : 1. Barang milik daerah baik barang bergerak maupun tidak bergerak yang belum dimanfaatkan oleh pemerintah daerah, dapat disewakan kepada Pihak Ketiga sepanjang menguntungkan daerah. 2. Barang milik daerah yang disewakan, tidak merubah status kepemilikan barang daerah. 3. Penyewaan barang milik daerah berupa tanah dan/atau bangunan dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan dari Kepala Daerah. 4. Penyewaan barang milik daerah atas sebagian tanah dan/atau bangunan, selain tanah dan/atau bangunan yang masih dipergunakan oleh pengguna, dilaksanakan oleh pengguna setelah mendapat persetujuan dari pengelola. 5. Jangka waktu penyewaan BMD paling lama 5 (lima) tahun dan dapat dipertimbangkan untuk diperpanjang. Imbalan sewa menyewa berupa uang dapat diberikan secara bulanan, tahunan untuk jangka waktu tertentu, baik sekaligus maupun secara berkala. 6. Penyewaan

dilaksanakan

berdasarkan

surat

perjanjian

sewa-menyewa,yang

sekurangkurangnya memuat: a. Dengan pertimbangan untuk mengoptimalkan daya guna dan hasil guna BMD; b. Untuk sementara waktu BMD tersebut belum dimnfaatkan oleh SKPD; c.

BMD dapat disewakan kepada pihak lain / Pihak Ketiga

d. Jenis-jenis BMD yang disewakan ditetapkan oleh Kepala Daerah. e. Besaran sewa ditetapkan oleh Kepala Daerah berdasarkan hasil perhitungan Tim Penaksir f.

Hasil penyewaan merupakan penerimaan daerah disetor ke Kas Daerah

7. Hasil penerimaan sewa disetor ke Kas Daerah 8. Jenis BMD yang dapat disewakan, antara lain : a. Mess/Wisma/Bioskop dan sejenisnya ; b. Gudang/Gedung ;


c.

Toko / Kios

d. Tanah e. Kendaraan dan Alat-alat Besar 9. Penyewaan dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian sewa menyewa yang sekurangkurangnya memuat a. Pihak-pihak yang terkait dalam perjanjian b. Biaya operasi dan pemeliharaan selama penyewaan menjadi tanggung jawab Penyewa c.

Jenis, luas, atau jumlah barang, besaran sewa, dan jangka waktu

d. Persyaratan lain yang dianggap perlu 10. Prosedur Penyewaan a. Pengusahaan penyewaan Kepala SKPD mengusulkan kepada Kepala Daerah melalui Pengelola atas BMD yang akan disewakan, dalam pengusulan tersebut dilengkapi data barang dan apabila dipandang perlu dapat dibentuk Panitia Penyewaan b. Kewenangan Penyewaan Penyewaan tanah dan/atau bangunan milik Pemda dilaksanakan oleh Pengelola setelah mendapat persetujuan Kepala Daerah dan penyewaan sebagian tanah dan/atau bangunan yang masih digunakan oleh pengguna setelah mendapat persetujuan Pengelola c.

Batasan penyewaan Dalam keputusan ttg penyewaan BMD harus memuat tegas antara lain : a) Data mengenai BMD yang akan disewakan b) Ketentuan pelaksanaan diatur lebih lanjut dalam

Surat Perjanjian Sewa

Menyewa

5.5.2

Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer)

Bangun Guna serah yang selanjutnya disebut

(BGS) adalah pemanfaatan tanah dan/atau

bangunan milik pemerintah daerah oleh pihak ketiga dengan cara pihak ketiga membangun bangunan siap pakai dan/atau menyediakan, menambah sarana lain berikut fasilitas diatas tanah dan/atau bangunan tersebut dan mendaya gunakannya selama kurun waktu tertentu untuk kemudian setelah jangka waktu berakhir menyerahkan kembali tanah dan bangunan dan/atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut kepada pemerintah daerah. Adapun pemanfaatan dalam bagun guna serah antara lain :


1. Bangun Guna Serah barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut: a. Pemerintah

Daerah

pemerintahan

memerlukan

daerah

untuk

bangunan kepentingan

dan

fasilitas

pelayanan

bagi

penyelenggaraan

umum

dalam

rangka

penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi; b. tanah milik pemerintah daerah yang telah diserahkan oleh pengguna kepada Kepala Daerah; dan c.

tidak tersedia dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah untuk penyediaan bangunan dan fasilitas dimaksud.

2. Bangun Guna Serah barang milik daerah dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan Kepala Daerah. 3. Penetapan

mitra

Bangun

Guna

Serah

dilaksanakan

melalui

tender/lelang

dengan

mengikutsertakan sekurang-kurangnya 5 (lima) peserta/peminat. 4. Mitra Bangun Guna Serah yang telah ditetapkan selama jangka waktu pengoperasian, harus memenuhi kewajiban sebagai berikut: a. membayar kontribusi ke kas daerah setiap tahun yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh Kepala Daerah; b. tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek Bangun Guna Serah; dan c.

memelihara objek Bangun Guna Serah;

5. Objek bangun guna serah, berupa sertifikat hak pengelolaan mil ik Pemerintah Daerah. 6. Objek bangun guna serah berupa tanah dan/atau bangunan tidak boleh dijadikan jaminan dan/atau diagunkan. 7. Hak guna bangunan di atas hak pengelolaan milik pemerintah daerah, dapat dijadikan jaminan dan/atau diagunkan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. 8. Jangka waktu bangun guna serah paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani. 9. Bangun guna serah dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurangkurangnya memuat: a. pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian; b. objek bangun guna serah; c. jangka waktu bangun guna serah; d. hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian; dan e. persyaratan lain yang dianggap perlu; 10. Izin mendirikan bangunan bangun guna serah atas nama pemerintah daerah.


11. Biaya pengkajian, penelitian dan pengumuman tender/lelang, dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah. 12. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan Surat Perjanjian, konsultan pelaksana/pengawas, dibebankan pada pihak pemenang. 13. Setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir, objek bangun guna serah terlebih dahulu diaudit oleh aparat pengawasan fungsional pemerintah daerah sebelum penggunaannya ditetapkan oleh Kepala Daerah. 14. Persyaratan Pelaksanaan Bangun Guna Serah (BOT) 15. Gedung yang dibangun berikut fasilitasnya harus sesuai dengan kebutuhan Pemda dan sesuai dengan tupoksi. 16. Pemda memiliki tanah yang belum dimanfaatkan. 17. Dana untuk pembangunan berikut penyelesaian fasilitasnya tidak membebani APBD. 18. Bangunan hasil bangun guna serah harus dapat dimanfaatkan secara langsung oleh Pihak Ketiga. 19. Mitra Bangun Guna Serah harus mempunyai kemampuan keuangan dan keahlian. 20. Obyek Bangun Guna Serah berupa sertifikat tanah hak pengelolaan (HPL) milik Pemda tidak boleh dijaminkan, digadaikan dn dipindahtangankan. 21. Pihak Ketiga akan memperoleh HGB diatas HPL milik Pemda. 22. HPL diatas HPL milik Pemda dapat dijadikan jaminan, diagunkan dengan dibebani hak tanggungan dan hak tanggungan dimaksud akan hapus dengan habisnya hak guna bangunan. 23. IMB atas nama Pemda. 24. Objek pemeliharaan meliputi tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut faslitasnya. 25. Mitra kerja bangun guna serah membayar kontribusi ke kas daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian. 26. Besaran kontribusi ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan Tim yang dibentuk dengan Keputusan Kepala Daerah dengan memperhatikan antara lain : a. Nilai aset berupa tanah milik Pemda sebagai obyek bangun guna serah ditetapkan sesuai NJOP dan harga pasaran umum setempat dibagi dua, dan apabila dalam satu lokasi terdpat nilai NJOP dan harga pasaaran umum setempat yang berbeda, dilakukan penjumlahan dan dibagi sesuai jumlah yang ada. b. Apabila pemanfaatan tanah tidak merubah status penggunaan/ pemanfaatan (fungsi), dimana pola bangun guna serah dilakukan pembangunannya dibawah permukaan tanah, maka nilai tanahnya diperhitungkan separuh (50%) dari nilai sebagaimana pada point a). c.

Peruntukkan bangun guna serah untuk kepentingan umum dan atau kepentingan perekonomian/perdagangan.


d. Besaran nilai investasi yang diperlukan/disediakan Pihak Ketiga. e. Dampak pelaksanaan BGS terhadap penyerapan tenaga kerja dan peningkatan PAD. 27. Selama masa pengoperasian, tanah dan/atau bangunan tetap milik Pemda. 28. Penggunaan tanah yang dibangun harus sesuai dengan RUTRW/RUTRK. 29. Biaya penelitian, pengkajian, penaksir dan pengumuman lelang dibebankan pada APBD. 30. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan surat perjanjian, konsultan pelaksana/pengawas, dibebankan pada Pihak Ketiga. 31. Prosedur/tata cara BGS dan tugas panitia dapat dilihat pada penjelasan Permendagri no. 17 tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah.

5.5.3

Bangun Serah Guna (Build, Transfer and Operate)

Bangun Serah Guna yang selanjutnya disingkat (BSG) adalah

pemanfaatan tanah dan/atau

bangunan milik pemerintah daerah oleh pihak ketiga dengan cara pihak ketiga membangun bangunan siap pakai dan/atau menyediakan menambah sarana lain berikut fasilitas diatas tanah dan/atau banguna tersebut dan setelah selesai pembangunannya diserahkan kepada daerah untuk kemudian oleh pemerintrah daerah tanah dan bangunan siap pakai dan/atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut diserahkan kembali kepada pihak lain untuk didaya gunakan selama kurun waktu tertentu. Adapun pemanfaatan dalam bagun serah guna antara lain : 1. Bangun serah guna barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut: a. pemerintah

daerah

pemerintahan

memerlukan

daerah

untuk


dan

fasilitas

pelayanan

bagi umum

penyelenggaraan dalam

rangka



2. Bangun serah guna barang milik daerah dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan Kepala Daerah. 3. Penetapan

mitra

bangun

serah

guna

dilaksanakan

melalui

tender/lelang

dengan

mengikutsertakan sekurang-kurangnya 5 (lima) peserta/peminat. 4. Mitra Bangun Serah Guna yang telah ditetapkan selama jangka waktu pengoperasian, harus memenuhi kewajiban sebagai berikut: a. membayar kontribusi ke kas daerah setiap tahun yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh Kepala Daerah;


b. tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek Bangun Serah Guna; dan c.

memelihara objek Bangun Serah Guna;

5. Objek bangun serah guna sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b, berupa sertifikat hak pengelolaan milik pemerintah daerah. 6. Objek bangun serah guna berupa tanah tidak boleh dijadikan jaminan hutang/diagunkan. 7. Hak guna bangunan di atas hak pengelolaan milik pemerintah daerah, dapat dijadikan jaminan utang/diagunkan dan dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan perundangundangan. 8. Jangka waktu bangun serah guna paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani. 9. Bangun serah guna dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurangkurangnya memuat: a. pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian; b. objek bangun serah guna; c. jangka waktu bangun serah guna; d. hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian; dan e. persyaratan lain yang dianggap perlu; 10. Izin mendirikan bangunan bangun serah guna atas nama pemerintah daerah. 11. Biaya pengkajian, penelitian dan pengumuman lelang, dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah. 12. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan surat Bangun Serah Guna barang milik daerah dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut: a. mitra Bangun Serah Guna harus menyerahkan hasil Bangun Serah Guna kepada Kepala Daerah setelah selesainya pembangunan; b. mitra Bangun Serah Guna dapat mendayagunakan barang milik daerah tersebut sesuai jangka waktu yang ditetapkan dalam surat perjanjian; dan c.

setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir, objek Bangun Serah Guna terlebih dahulu diaudit oleh aparat pengawasan fungsional pemerintah daerah sebelum penggunaannya ditetapkan oleh Kepala Daerah.

13. Persyaratan Pelaksanaan Bangun Serah Guna (BTO) 14. Gedung yang dibangun berikut fasilitasnya harus sesuai dengan kebutuhan Pemda dan sesuai dengan tupoksi. 15. Pemda memiliki tanah yang belum dimanfaatkan. 16. Dana untuk pembangunan berikut penyelesaian fasilitasnya tidak membebani APBD. 17. Bangunan hasil bangun serah guna harus dapat dimanfaatkan secara langsung oleh Pemda sesuai bidang tugas baik dalam masa pengoperasian maupun saat penyerahan kembali.


18. Mitra Bangun Serah Guna harus mempunyai kemampuan keuangan dan keahlian. 19. Obyek Bangun Guna Serah berupa sertifikat tanah hak pengelolaan (HPL) milik Pemda tidak boleh dijaminkan, digadaikan dn dipindahtangankan. 20. Pihak Ketiga akan memperoleh HGB diatas HPL milik Pemda. 21. HPL diatas HPL milik Pemda dapat dijadikan jaminan, diagunkan dengan dibebani hak tanggungan dan hak tanggungan dimaksud akan hapus dengan habisnya hak guna bangunan. 22. IMB atas nama Pemda. 23. Objek pemeliharaan meliputi tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut faslitasnya. 24. Mitra kerja bangun guna serah membayar kontribusi ke kas daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian. 25. Besaran kontribusi ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan Tim yang dibentuk dengan Keputusan Kepala Daerah dengan memperhatikan antara lain : a. Nilai tanah dan/atau bangunan sebagai obyek kerjasama ditetapkan sesuai NJOP dan/atau harga pasaran umum, apabila dalam satu lokasi terdapat nilai NJOP dan/atau pasaran umum yang berbeda dilakukan penjumlahan dan dibagi sesuai jumlah yang ada. b. 2) Kegiatan bangun serah guna untuk kepentingaan umum dan/atau kegiatan perdagangan. c.

3) Besaran investasi dari mitra kerja.

d. 4) Penyerapan tenaga kerja dan peningkatan PAD. 26. Selama masa pengoperasian, tanah dan/atau bangunan tetap milik Pemda. 27. Penggunaan tanah yang dibangun harus sesuai dengan RUTRW/RUTRK. 28. Biaya penelitian, pengkajian, penaksir dan pengumuman lelang dibebankan pada APBD. 29. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan surat perjanjian, konsultan pelaksana/pengawas, dibebankan pada Pihak Ketiga. 30. Prosedur/tata cara BSG dan tugas panitia dapat dilihat pada penjelasan Permendagri no. 17 tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah.


BAB 5

ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI FINANSIAL DAN PENGELOLAAN PROYEK

Dalam menganalisa kelayakan investasi suatu proyek pembangunan didasarkan pada beberapa variabel diantaranya adalah nilai tunai bersih, IRR, Indeks profitabilitas, dan jangka waktu pengembalian. Suatu investasi layak untuk dibangun jika memiliki nilai tunai bersih positif, IRR diatas ROI (12 %), indeks profitabilitas lebih dari 1, dan memiliki periode pengembalian dibawah jangka waktu yang ditetapkan misalnya dibawah 30 tahun. Adapun informasi yang diperlukan untuk menganalisa kelayakan investasi adalah perkiraan biaya konstruksi pembangunan, tingkat penyusutan, dan perkiraan pemasukan dari sewa gedung.

Adapun asumsi-asumsi yang digunakan dalam studi kelayakan investasi ini adalah Umur ekonomi bangunan 30 tahun Pay Back Periode bangunan yang diharapkan dibawah 30 tahun ROI yang diharapkan 12 % Tarif pajak 10 % Investasi total Rp 405.911.880.000 (konstruksi Rp 388.000.000.000+investasi tanah Rp 21.750.000.000 Biaya pemeliharaan per tahun Rp 6.400.720.000 / tahun (standar pemeliharaan = Rp Rp 80.000 per m2x

80.009 m2 (luas bangunan) (Peraturan Menteri Keuangan Nomor

01/PM2 tahun 2009 tentang standar biaya umum biaya pemeliharaan gedung anggaran 2010 Biaya penyusutan Rp 388,000,000,000 / 30 thn = Rp 12,933,333,333

tahun


6.1 Perkiraan Biaya Investasi Berdasarkan hasil rancangan pembangunan perkantoran dan perdagangan selanjutnya dianalisa RAB pembangunan. Sebagai dasar untuk menghitung perkiraan biaya investasi perkantoran dan perdagangan terdiri dari beberapa komponen biaya diantaranya adalah pematangan lahan, biaya konstruksi bangunan,

taman & RTH, pembangunan infrastruktur jalan, drainase, saluran air,

pengadaan penerang jalan dan listrik. Harga satuan yang digunakan berdasarkan kajian referensi yang ada

dan survei pasar, agar lebih mendekati kenyataan. Berdasarkan hasil perhitungan

diketahui bahwa perkiraan investasi gedung perkantoran dan perdagangan di Tenggarong sebesar Rp .405.911.880.000. (Lihat Tabel 6.1)

Tabel 6-1

Perkiraan Biaya Pembangunan Perkantoran


6.2 Perkiraan Pendapatan Perkiraan pendapatan dari perkantoran dan perdagangan adalah dari biaya sewa perkantoran, perdagangan, pertokoan & retail, dan restoran dengan asumsi harga sewa Perkantoran Rp 250.000 m2/bulan, Perdagangan dan jasa Rp 200.000 per m2/bulan, Perdagangan Retail dan Toko Rp 150.000 m2/bulan, Restoran Rp 100.000 m2/bulan. Asumsi tingkat pengisian (okupansi rate) setelah dibangun untuk tahun pertama 50 %, tahun kedua 60 %, tahun ke tiga 70 %, tahun ke empat 80 % dan tahun ke lima sampai tahun-tahun berikutnya adalah 90 %. sehingga tingkat pendapatan berdasarkan tingkat pengisian diperoleh untuk tahun pertama adalah Rp. 89.338.500.000, tahun ke dua 107,206,200,000 , tahun ke tiga Rp 125,073,900,000

tahun ke

empat Rp 142,941,600,000 tahun ke lima sampai tahun2 berikutnya Rp 160,809,300,000 . (lihat Tabel 6.2). Tabel 6-2 Kegiatan A

1 2 3 4

TAHUN KE 1 Perkantoran Perdagangan dan Jasa Perdagangan Retailed Shop Restoran/Resto

B

TAHUN KE 2

1 2 3 4

Perkantoran Perdagangan dan Jasa Perdagangan Retailed Shop Restoran/Resto

C

TAHUN KE 3

1 2 3 4 D

1 2 3 4 E

1 2 3 4

Perhitungan Pendapatan Sewa Perkantoran Harga Sewa

Luas

OKUPANSI RATE

Jumlah Sewa Per Bulan

Jumlah Sewa Satu Tahun

250,000 200,000 150,000 100,000

27,374 32,922 8,837 1,363 70,496

50% 50% 50% 50%

3,421,750,000 3,292,200,000 662,775,000 68,150,000 7,444,875,000

41,061,000,000 39,506,400,000 7,953,300,000 817,800,000 89,338,500,000

250,000 200,000 150,000 100,000

27,374 32,922 8,837 1,363 70,496

60% 60% 60% 60%

4,106,100,000 3,950,640,000 795,330,000 81,780,000 8,933,850,000

49,273,200,000 47,407,680,000 9,543,960,000 981,360,000 107,206,200,000

Perkantoran Perdagangan dan Jasa Perdagangan Retailed Shop Restoran/Resto

250,000 200,000 150,000 100,000

27,374 32,922 8,837 1,363 70,496

70% 70% 70% 70%

4,790,450,000 4,609,080,000 927,885,000 95,410,000 10,422,825,000

57,485,400,000 55,308,960,000 11,134,620,000 1,144,920,000 125,073,900,000


250,000 200,000 150,000 100,000

27,374 32,922 8,837 1,363 70,496

80% 80% 80% 80%

5,474,800,000 5,267,520,000 1,060,440,000 109,040,000 11,911,800,000

65,697,600,000 63,210,240,000 12,725,280,000 1,308,480,000 142,941,600,000


250,000 200,000 150,000 100,000

27,374 32,922 8,837 1,363 70,496

90% 90% 90% 90%

6,159,150,000 5,925,960,000 1,192,995,000 122,670,000 13,400,775,000

73,909,800,000 71,111,520,000 14,315,940,000 1,472,040,000 160,809,300,000


6.3 Kesimpulan Hasil Kelayakan Investasi Dari hasil analisa dapat dijelaskan bahwa Nilai Tunai bersih selama masa pengembalian dalam kurun waktu 10 tahun sebesar Rp 199.445.407.293. indeks profitabilitas yang didapatkan sebesar 5,47 % berarti pembangunan perkantoran dan perdagangan layak untuk dilaksanakan (indeks Profitabilitasnya lebih dari 1). Sementara internal Rate Return-nya atau rata-rata pengembalian internal tiap tahunnya sebesar 12,64%, selisih 0,57% dinilai masih layak karena masih diatas angka Return Of Investment (ROI) yang diperkirakan sebesar 12%. Untuk lebih jelasnya ikhtisar Kelayakan Ekonomi Pembangunan pusat perkantoran dan perdagangan seperti terlihat pada tabel 6.3, 6.4 dan tabel 6.5.

Tabel 6-3

Ikhtisar Kelayakan Ekonomi Pembangunan Fasilitas Perkantoran dan Perdagangan di Kota Tenggarong

Kriteria

Nilai Tunai Bersih

Nilai

Kesimpulan

Keterangan/Alasan

Rp 566.414.127.628

Layak

Nilai Positif

IRR

12.37

Layak

diatas ROI(12%)

Indeks Profitabilitas

5.46

Layak

Lebih dari 1

Periode kembalinya Investasi tahun ke-7 Sumber : Hasil Analisa Konsultan, 2011

Layak

Kurang dari 30 thn

N i l a i T u n a i

F a k t o r B u n g a N i l a i T u n a i

R p ( 4 0 9 , 7 5 0 , 0 0 0 , 0 0 0 )

H a l a m a n 6 5

1 . 0 0 0

A r u s K a s B e r s i h

J u P m P h l a h A r u s K a s K e l u a r

P e n y u s u t a n G e d u n g

P e m e l i h a r a a n

R p

R R p p

R p

R R p p

( 4 0 9 , 7 5 0 , 0 0 0 , 0 0 0 )

4 0 9 , 7 5 0 , 0 0 0 , 0 0 0

-

-

-

I n v e s t a s i A w a l

4 0 9 , 7 5 0 , 0 0 0 , 0 0 0

A r u s K a s K e l u a r :

P e n d a p a t a n

0

-

R p

R R p p

R p

R R p p

R p

5 6 ,2 5 3 , 5 7 3 ,2 1 4

6 3 , 0 0 4 , 0 0 2 , 0 0 0

2 6 , 3 3 4 , 4 9 8 , 0 0 0

7 , 0 0 0 , 4 4 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

8 9 , 3 3 8 , 5 0 0 , 0 0 0

R p

R p

R R p p

R p

R R p p

R p

6 3 , 0 4 6 , 0 2 3 , 5 9 7

7 9 , 0 8 4 , 9 3 2 , 0 0 0

2 8 ,1 2 1 ,2 6 8 , 0 0 0

8 , 7 8 7 ,2 1 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

1 0 7 ,2 0 6 ,2 0 0 , 0 0 0

R p

R p

R R p p

R p

R R p p

R p

6 7 , 7 3 7 ,1 8 0 0 , 8 . 3 7 8 1 2

9 5 ,1 6 5 , 8 6 2 , 0 0 0

2 9 , 9 0 8 , 0 3 8 , 0 0 0

1 0 , 5 7 3 , 9 8 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

1 2 5 , 0 7 3 , 9 0 0 , 0 0 0

R p

R p 1 1 1 ,2 4 6 , 7 9 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 1 , 6 9 4 , 8 0 8 , 0 0 0

1 2 , 3 6 0 , 7 5 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

7 0 , 6 9 9 , 3 4 7 , 4 8 1

0 . 7 9 7

0 . 6 3 6

R p 7 2 ,2 4 9 ,1 6 8 , 9 4 0

0 . 5 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

-

-

-

-

-

T a h u n K e -

R p

R p

0 . 8 9 3

A r u s K a s M a s u k :

R p 1 4 2 , 9 4 1 , 6 0 0 , 0 0 0 R p 1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1

2

3

4

5

T a b e l 6 4 P e r k i r a a n A r u s K a s P e m b a n g u n a n P e r k a n t o r a n

S t u d i K e l a y a k a n P u s a t P e r k a n t o r a n d a n P e r d a g a n g a n / J a s a d i T e n g g a r o n g

R p 7 3 , 5 6 0 , 5 1 9 , 4 3 8

0 . 5 0 7

R p 6 5 , 6 7 9 , 0 3 5 ,2 1 2

0 . 4 5 2

R p 5 8 , 6 4 1 , 9 9 5 , 7 2 5

0 . 4 0 4

R p

H a l a m a n 6 6

5 2 , 3 5 8 , 9 2 4 , 7 5 5

0 . 3 6 1

R p 4 6 , 7 4 9 , 0 3 9 , 9 5 9

0 . 3 2 2

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R p

R p

R p

R p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R p

R p

R p

R p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R p

R p

R p

R p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R p

R p

R p

R p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R p

R p

R p

R p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p

R p

R p

R p

R p

-

R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0

R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0

R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0

R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0

R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0

6

7

8

9

1 0


R p 4 1 , 7 4 0 ,2 1 4 ,2 5 0

0 .2 8 7

R p 3 7 ,2 6 8 , 0 4 8 , 4 3 7

0 .2 5 7

R p 3 3 ,2 7 5 , 0 4 3 ,2 0 4 .2 7 2 9 R p

H a l a m a n 6 -7

2 9 , 7 0 9 , 8 6 0 , 0 4 2

0 .2 0 5

R p 2 6 , 5 2 6 , 6 6 0 , 7 5 2

0 .1 8 3

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p

R R p p

R p

R R p p

R p

1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0 R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

-

-

-

-

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

-

R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0 R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0

R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0 R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0

1 1

1 2

1 3

1 4

1 5


R p 2 3 , 6 8 4 , 5 1 8 , 5 2 9

0 .1 6 3

R p 2 1 ,1 4 6 , 8 9 1 , 5 4 3

0 .1 4 6

R p 1 8 , 8 8 1 ,1 5 3 ,1 6 4

0 .1 3 0

R p

H a l a m a n 6 8

1 6 , 8 5 8 ,1 7 2 0 , 4 .1 6 1 8 6 R p 1 5 , 0 5 1 , 9 3 9 , 7 0 3

0 .1 0 4

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

-

-

-

-

-

R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0 R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0 R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0 R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0 R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0

1 6

1 7

1 8

1 9

2 0


R p

S u m b e r : A n a l i s a 2 0 1 1

7 , 6 2 5 , 7 8 1 , 0 8 8

0 . 0 5 3

R p 6 , 8 0 8 , 7 3 3 ,1 1 4

0 . 0 4 7

R p 6 , 0 7 9 ,2 2 5 , 9 9 5

0 . 0 4 2

R p

H a l a m a n 6 9

5 , 4 2 7 , 8 8 0 , 3 5 2

0 . 0 3 7

R p 4 , 8 4 6 , 3 2 1 , 7 4 3

0 . 0 3 3

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

R p 1 4 5 ,1 9 5 , 4 2 2 , 0 0 0

R R p p

R p

R R p p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

-

-

-

-

-

R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0 R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0 R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0 R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0 R p 1 7 8 , 6 7 7 , 0 0 0 , 0 0 0

2 6

2 7

2 8

2 9

3 0


S u m b e r : A n a l i s a 2 0 1 1

H a l a m a n 6 -1 0

3 1

3 0

2 9

2 8

2 7

2 6

2 5

2 4

2 3

2 2

2 1

2 0

1 9

1 8

1 7

1 6

1 5

1 4

1 3

1 2

1 1

1 0

9

8

7

6

5

4

3

2

1

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 6 0 , 8 0 9 , 3 0 0 , 0 0 0

1 4 2 , 9 4 1 , 6 0 0 , 0 0 0

1 2 5 , 0 7 3 , 9 0 0 , 0 0 0

1 0 7 ,2 0 6 ,2 0 0 , 0 0 0

8 9 , 3 3 8 , 5 0 0 , 0 0 0

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

-

4 0 9 , 7 5 0 , 0 0 0 , 0 0 0

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

6 , 4 0 0 , 7 2 0 , 0 0 0

-

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 4 ,1 4 7 , 5 2 4 , 6 6 7

1 2 , 3 6 0 , 7 5 4 , 6 6 7

1 0 , 5 7 3 , 9 8 4 , 6 6 7

8 , 7 8 7 ,2 1 4 , 6 6 7

7 , 0 0 0 , 4 4 4 , 6 6 7

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

1 2 , 9 3 3 , 3 3 3 , 3 3 3

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 3 , 4 8 1 , 5 7 8 , 0 0 0

3 1 , 6 9 4 , 8 0 8 , 0 0 0

2 9 , 9 0 8 , 0 3 8 , 0 0 0

2 8 ,1 2 1 ,2 6 8 , 0 0 0

2 6 , 3 3 4 , 4 9 8 , 0 0 0

4 0 9 , 7 5 0 , 0 0 0 , 0 0 0

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 2 7 , 3 2 7 , 7 2 2 , 0 0 0

1 1 1 ,2 4 6 , 7 9 2 , 0 0 0

9 5 ,1 6 5 , 8 6 2 , 0 0 0

7 9 , 0 8 4 , 9 3 2 , 0 0 0

6 3 , 0 0 4 , 0 0 2 , 0 0 0

( 4 0 9 , 7 5 0 , 0 0 0 , 0 0 0 )

0 . 0 3

0 . 0 3

0 . 0 4

0 . 0 4

0 . 0 5

0 . 0 5

0 . 0 6

0 . 0 7

0 . 0 7

0 . 0 8

0 . 0 9

0 .1 0

0 .1 2

0 .1 3

0 .1 5

0 .1 6

0 .1 8

0 .2 0

0 .2 3

0 .2 6

0 .2 9

0 . 3 2

0 . 3 6

0 . 4 0

0 . 4 5

0 . 5 1

0 . 5 7

0 . 6 4

0 . 7 1

0 . 8 0

0 . 8 9

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

1 1 , 7 8 5 , 4 0 4 , 5 0 4

1 3 ,1 9 9 , 6 5 3 , 0 4 5

1 4 , 7 8 3 , 6 1 1 , 4 1 0

1 6 , 5 5 7 , 6 4 4 , 7 7 9

1 8 , 5 4 4 , 5 6 2 ,1 5 3

2 0 , 7 6 9 , 9 0 9 , 6 1 1

2 3 ,2 6 2 ,2 9 8 , 7 6 5

2 6 , 0 5 3 , 7 7 4 , 6 1 6

2 9 ,1 8 0 ,2 2 7 , 5 7 0

3 2 , 6 8 1 , 8 5 4 , 8 7 9

3 6 , 6 0 3 , 6 7 7 , 4 6 4

4 0 , 9 9 6 ,1 1 8 , 7 6 0

4 5 , 9 1 5 , 6 5 3 , 0 1 1

5 1 , 4 2 5 , 5 3 1 , 3 7 3

5 7 , 5 9 6 , 5 9 5 ,1 3 7

6 4 , 5 0 8 ,1 8 6 , 5 5 4

6 3 ,1 2 4 , 4 1 7 , 3 9 3

6 0 , 4 7 9 , 6 2 5 , 7 4 8

5 6 ,2 9 1 , 0 9 2 , 4 9 7

5 0 ,2 2 6 , 4 0 4 , 6 5 6

( 3 6 5 , 8 4 8 ,2 1 4 ,2 8 6 )

3 , 7 9 4 , 5 8 4 , 8 3 3

4 ,2 4 9 , 9 3 5 , 0 1 3

4 , 7 5 9 , 9 2 7 ,2 1 4

5 , 3 3 1 ,1 1 8 , 4 8 0

5 , 9 7 0 , 8 5 2 , 6 9 8

6 , 6 8 7 , 3 5 5 , 0 2 1

7 , 4 8 9 , 8 3 7 , 6 2 4

8 , 3 8 8 , 6 1 8 ,1 3 9

9 , 3 9 5 ,2 5 2 , 3 1 5

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

R p

4 3 4 , 7 2 8 ,1 9 3 , 5 7 1

4 3 0 , 9 3 3 , 6 0 8 , 7 3 8

4 2 6 , 6 8 3 , 6 7 3 , 7 2 5

4 2 1 , 9 2 3 , 7 4 6 , 5 1 1

4 1 6 , 5 9 2 , 6 2 8 , 0 3 1

4 1 0 , 6 2 1 , 7 7 5 , 3 3 4

4 0 3 , 9 3 4 , 4 2 0 , 3 1 2

3 9 6 , 4 4 4 , 5 8 2 , 6 8 9

3 8 8 , 0 5 5 , 9 6 4 , 5 5 0

3 7 8 , 6 6 0 , 7 1 2 ,2 3 5

3 6 8 ,1 3 8 , 0 2 9 , 6 4 1

3 5 6 , 3 5 2 , 6 2 5 ,1 3 7

3 4 3 ,1 5 2 , 9 7 2 , 0 9 2

3 2 8 , 3 6 9 , 3 6 0 , 6 8 2

3 1 1 , 8 1 1 , 7 1 5 , 9 0 3

2 9 3 ,2 6 7 ,1 5 3 , 7 5 0

2 7 2 , 4 9 7 ,2 4 4 ,1 3 8

2 4 9 ,2 3 4 , 9 4 5 , 3 7 4

2 2 3 ,1 8 1 ,1 7 0 , 7 5 7

1 9 4 , 0 0 0 , 9 4 3 ,1 8 7

1 6 1 , 3 1 9 , 0 8 8 , 3 0 8

1 2 4 , 7 1 5 , 4 1 0 , 8 4 4

8 3 , 7 1 9 ,2 9 2 , 0 8 4

3 7 , 8 0 3 , 6 3 9 , 0 7 2

( 1 3 , 6 2 1 , 8 9 2 , 3 0 0 )

( 7 1 ,2 1 8 , 4 8 7 , 4 3 8 )

( 1 3 5 , 7 2 6 , 6 7 3 , 9 9 2 )

( 1 9 8 , 8 5 1 , 0 9 1 , 3 8 5 )

( 2 5 9 , 3 3 0 , 7 1 7 ,1 3 3 )

( 3 1 5 , 6 2 1 , 8 0 9 , 6 3 0 )

P E N D A P A T A N

A R U S K A S M A S U K

R p

-

1 0 , 5 2 2 , 6 8 2 , 5 9 3

T h k e -

R p

-

R p

( 3 6 5 , 8 4 8 ,2 1 4 ,2 8 6 )

I n v e s t a s i A w a l

B e b a n O p e r a s i

T a b e l 6 5

A R U S P K P A h S K E L U A R

B r e a k E v e n t P P e o n y i u n s u t t a ( n B E P ) J u I m n l a v h e A s r u t s a K s a s i K e P l u e a m r b a n A g r u u s n K a a s n B e P r s i h e r k a n t B F o u a r n k a g t a o r n

N i l a i T u n a i

T I T I K K E S E I M B A N G A N



BAB 5

ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI FINANSIAL DAN PENGELOLAAN PROYEK

7.1 Sistem Pengelolaan Barang Milik Negara Sistem pengelolaan dan manajemen kerja sama emanfaatan barang milik daerah di atur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 tahun 2007 tentang pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah. Adapun bentuk pengelolaan pemanfaatan barang milik Negara terdiri dari beberapa macam yaitu : sewa, BTO (Build Transfer Operate), dan BOT (Build Operate Transfer).

7.1.1 Sewa Pada kontrak sewa, sektor swasta menyewa sistem dari otoritas pemerintahan dan menjual layanan kepada masyarakat umum. Adapun bentuk pemanfaatan dalam sewa adalah : 1. Barang milik daerah baik barang bergerak maupun tidak bergerak yang belum dimanfaatkan oleh pemerintah daerah, dapat disewakan kepada Pihak Ketiga sepanjang menguntungkan daerah. 2. Barang milik daerah yang disewakan, tidak merubah status kepemilikan barang daerah. 3. Penyewaan barang milik daerah berupa tanah dan/atau bangunan dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan dari Kepala Daerah. 4. Penyewaan barang milik daerah atas sebagian tanah dan/atau bangunan, selain tanah dan/atau bangunan yang masih dipergunakan oleh pengguna, dilaksanakan oleh pengguna setelah mendapat persetujuan dari pengelola. 5. Jangka waktu penyewaan BMD paling lama 5 (lima) tahun dan dapat dipertimbangkan untuk diperpanjang. Imbalan sewa menyewa berupa uang dapat diberikan secara bulanan, tahunan untuk jangka waktu tertentu, baik sekaligus maupun secara berkala.


6. Penyewaan

dilaksanakan

berdasarkan

surat

perjanjian

sewa-menyewa,yang

sekurangkurangnya memuat: a. Dengan pertimbangan untuk mengoptimalkan daya guna dan hasil guna BMD; b. Untuk sementara waktu BMD tersebut belum dimnfaatkan oleh SKPD; c.

BMD dapat disewakan kepada pihak lain / Pihak Ketiga

d. Jenis-jenis BMD yang disewakan ditetapkan oleh Kepala Daerah. e. Besaran sewa ditetapkan oleh Kepala Daerah berdasarkan hasil perhitungan Tim Penaksir f.

Hasil penyewaan merupakan penerimaan daerah disetor ke Kas Daerah

7. Hasil penerimaan sewa disetor ke Kas Daerah 8. Jenis BMD yang dapat disewakan, antara lain : a. Mess/Wisma/Bioskop dan sejenisnya ; b. Gudang/Gedung ; c.

Toko / Kios

d. Tanah e. Kendaraan dan Alat-alat Besar 9. Penyewaan dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian sewa menyewa yang sekurangkurangnya memuat a. Pihak-pihak yang terkait dalam perjanjian b. Biaya operasi dan pemeliharaan selama penyewaan menjadi tanggung jawab Penyewa c.

Jenis, luas, atau jumlah barang, besaran sewa, dan jangka waktu

d. Persyaratan lain yang dianggap perlu 10. Prosedur Penyewaan a. Pengusahaan penyewaan Kepala SKPD mengusulkan kepada Kepala Daerah melalui Pengelola atas BMD yang akan disewakan, dalam pengusulan tersebut dilengkapi data barang dan apabila dipandang perlu dapat dibentuk Panitia Penyewaan b. Kewenangan Penyewaan Penyewaan tanah dan/atau bangunan milik Pemda dilaksanakan oleh Pengelola setelah mendapat persetujuan Kepala Daerah dan penyewaan sebagian tanah dan/atau bangunan yang masih digunakan oleh pengguna setelah mendapat persetujuan Pengelola c.

Batasan penyewaan Dalam keputusan ttg penyewaan BMD harus memuat tegas antara lain : a) Data mengenai BMD yang akan disewakan


b) Ketentuan pelaksanaan diatur lebih lanjut dalam

Surat Perjanjian Sewa

Menyewa

7.1.2 Bangun Guna Serah (Build, Operate and Transfer) Bangun Guna serah yang selanjutnya disebut

(BGS) adalah pemanfaatan tanah dan/atau

bangunan milik pemerintah daerah oleh pihak ketiga dengan cara pihak ketiga membangun bangunan siap pakai dan/atau menyediakan, menambah sarana lain berikut fasilitas diatas tanah dan/atau bangunan tersebut dan mendaya gunakannya selama kurun waktu tertentu untuk kemudian setelah jangka waktu berakhir menyerahkan kembali tanah dan bangunan dan/atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut kepada pemerintah daerah. Adapun pemanfaatan dalam bagun guna serah antara lain : 1. Bangun Guna Serah barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut: a. Pemerintah

Daerah

pemerintahan

memerlukan

daerah

untuk


dan

fasilitas

pelayanan

bagi umum

penyelenggaraan dalam

rangka



2. Bangun Guna Serah barang milik daerah dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan Kepala Daerah. 3. Penetapan

mitra

Bangun

Guna

Serah

dilaksanakan

melalui

tender/lelang

dengan

mengikutsertakan sekurang-kurangnya 5 (lima) peserta/peminat. 4. Mitra Bangun Guna Serah yang telah ditetapkan selama jangka waktu pengoperasian, harus memenuhi kewajiban sebagai berikut: a. membayar kontribusi ke kas daerah setiap tahun yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh Kepala Daerah; b. tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek Bangun Guna Serah; dan c.

memelihara objek Bangun Guna Serah;

5. Objek bangun guna serah, berupa sertifikat hak pengelolaan milik Pemerintah Daerah. 6. Objek bangun guna serah berupa tanah dan/atau bangunan tidak boleh dijadikan jaminan dan/atau diagunkan.


7. Hak guna bangunan di atas hak pengelolaan milik pemerintah daerah, dapat dijadikan jaminan dan/atau diagunkan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. 8. Jangka waktu bangun guna serah paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani. 9. Bangun guna serah dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurangkurangnya memuat: a. pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian; b. objek bangun guna serah; c. jangka waktu bangun guna serah; d. hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian; dan e. persyaratan lain yang dianggap perlu; 10. Izin mendirikan bangunan bangun guna serah atas nama pemerintah daerah. 11. Biaya pengkajian, penelitian dan pengumuman tender/lelang, dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah. 12. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan Surat Perjanjian, konsultan pelaksana/pengawas, dibebankan pada pihak pemenang. 13. Setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir, objek bangun guna serah terlebih dahulu diaudit oleh aparat pengawasan fungsional pemerintah daerah sebelum penggunaannya ditetapkan oleh Kepala Daerah. 14. Persyaratan Pelaksanaan Bangun Guna Serah (BOT) 15. Gedung yang dibangun berikut fasilitasnya harus sesuai dengan kebutuhan Pemda dan sesuai dengan tupoksi. 16. Pemda memiliki tanah yang belum dimanfaatkan. 17. Dana untuk pembangunan berikut penyelesaian fasilitasnya tidak membebani APBD. 18. Bangunan hasil bangun guna serah harus dapat dimanfaatkan secara langsung oleh Pihak Ketiga. 19. Mitra Bangun Guna Serah harus mempunyai kemampuan keuangan dan keahlian. 20. Obyek Bangun Guna Serah berupa sertifikat tanah hak pengelolaan (HPL) milik Pemda tidak boleh dijaminkan, digadaikan dn dipindahtangankan. 21. Pihak Ketiga akan memperoleh HGB diatas HPL milik Pemda. 22. HPL diatas HPL milik Pemda dapat dijadikan jaminan, diagunkan dengan dibebani hak tanggungan dan hak tanggungan dimaksud akan hapus dengan habisnya hak guna bangunan. 23. IMB atas nama Pemda. 24. Objek pemeliharaan meliputi tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut faslitasnya.


25. Mitra kerja bangun guna serah membayar kontribusi ke kas daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian. 26. Besaran kontribusi ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan Tim yang dibentuk dengan Keputusan Kepala Daerah dengan memperhatikan antara lain : a. Nilai aset berupa tanah milik Pemda sebagai obyek bangun guna serah ditetapkan sesuai NJOP dan harga pasaran umum setempat dibagi dua, dan apabila dalam satu lokasi terdpat nilai NJOP dan harga pasaaran umum setempat yang berbeda, dilakukan penjumlahan dan dibagi sesuai jumlah yang ada. b. Apabila pemanfaatan tanah tidak merubah status penggunaan/ pemanfaatan (fungsi), dimana pola bangun guna serah dilakukan pembangunannya dibawah permukaan tanah, maka nilai tanahnya diperhitungkan separuh (50%) dari nilai sebagaimana pada point a). c.

Peruntukkan bangun guna serah untuk kepentingan umum dan atau kepentingan perekonomian/perdagangan.

d. Besaran nilai investasi yang diperlukan/disediakan Pihak Ketiga. e. Dampak pelaksanaan BGS terhadap penyerapan tenaga kerja dan peningkatan PAD. 27. Selama masa pengoperasian, tanah dan/atau bangunan tetap milik Pemda. 28. Penggunaan tanah yang dibangun harus sesuai dengan RUTRW/RUTRK. 29. Biaya penelitian, pengkajian, penaksir dan pengumuman lelang dibebankan pada APBD. 30. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan surat perjanjian, konsultan pelaksana/pengawas, dibebankan pada Pihak Ketiga. 31. Prosedur/tata cara BGS dan tugas panitia dapat dilihat pada penjelasan Permendagri no. 17 tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah.

7.1.3 Bangun Serah Guna (Build, Transfer and Operate) Bangun Serah Guna yang selanjutnya disingkat (BSG) adalah

pemanfaatan tanah dan/atau

bangunan milik pemerintah daerah oleh pihak ketiga dengan cara pihak ketiga membangun bangunan siap pakai dan/atau menyediakan menambah sarana lain berikut fasilitas diatas tanah dan/atau banguna tersebut dan setelah selesai pembangunannya diserahkan kepada daerah untuk kemudian oleh pemerintrah daerah tanah dan bangunan siap pakai dan/atau sarana lain berikut fasilitasnya tersebut diserahkan kembali kepada pihak lain untuk didaya gunakan selama kurun waktu tertentu. Adapun pemanfaatan dalam bagun serah guna antara lain : 1. Bangun serah guna barang milik daerah dapat dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut:


a. pemerintah

daerah

pemerintahan

memerlukan

daerah

untuk


dan

fasilitas

pelayanan

bagi

penyelenggaraan

umum

dalam

rangka



2. Bangun serah guna barang milik daerah dilaksanakan oleh pengelola setelah mendapat persetujuan Kepala Daerah. 3. Penetapan

mitra

bangun

serah

guna

dilaksanakan

melalui

tender/lelang

dengan

mengikutsertakan sekurang-kurangnya 5 (lima) peserta/peminat. 4. Mitra Bangun Serah Guna yang telah ditetapkan selama jangka waktu pengoperasian, harus memenuhi kewajiban sebagai berikut: a. membayar kontribusi ke kas daerah setiap tahun yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh Kepala Daerah; b. tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek Bangun Serah Guna; dan c.

memelihara objek Bangun Serah Guna;

5. Objek bangun serah guna sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b, berupa sertifikat hak pengelolaan milik pemerintah daerah. 6. Objek bangun serah guna berupa tanah tidak boleh dijadikan jaminan hutang/diagunkan. 7. Hak guna bangunan di atas hak pengelolaan milik pemerintah daerah, dapat dijadikan jaminan utang/diagunkan dan dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan perundangundangan. 8. Jangka waktu bangun serah guna paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani. 9. Bangun serah guna dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurangkurangnya memuat: a. pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian; b. objek bangun serah guna; c. jangka waktu bangun serah guna; d. hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian; dan e. persyaratan lain yang dianggap perlu; 10. Izin mendirikan bangunan bangun serah guna atas nama pemerintah daerah. 11. Biaya pengkajian, penelitian dan pengumuman lelang, dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah.


12. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan surat Bangun Serah Guna barang milik daerah dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut: a. mitra Bangun Serah Guna harus menyerahkan hasil Bangun Serah Guna kepada Kepala Daerah setelah selesainya pembangunan; b. mitra Bangun Serah Guna dapat mendayagunakan barang milik daerah tersebut sesuai jangka waktu yang ditetapkan dalam surat perjanjian; dan c.

setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir, objek Bangun Serah Guna terlebih dahulu diaudit oleh aparat pengawasan fungsional pemerintah daerah sebelum penggunaannya ditetapkan oleh Kepala Daerah.

13. Persyaratan Pelaksanaan Bangun Serah Guna (BTO) 14. Gedung yang dibangun berikut fasilitasnya harus sesuai dengan kebutuhan Pemda dan sesuai dengan tupoksi. 15. Pemda memiliki tanah yang belum dimanfaatkan. 16. Dana untuk pembangunan berikut penyelesaian fasilitasnya tidak membebani APBD. 17. Bangunan hasil bangun serah guna harus dapat dimanfaatkan secara langsung oleh Pemda sesuai bidang tugas baik dalam masa pengoperasian maupun saat penyerahan kembali. 18. Mitra Bangun Serah Guna harus mempunyai kemampuan keuangan dan keahlian. 19. Obyek Bangun Guna Serah berupa sertifikat tanah hak pengelolaan (HPL) milik Pemda tidak boleh dijaminkan, digadaikan dn dipindahtangankan. 20. Pihak Ketiga akan memperoleh HGB diatas HPL milik Pemda. 21. HPL diatas HPL milik Pemda dapat dijadikan jaminan, diagunkan dengan dibebani hak tanggungan dan hak tanggungan dimaksud akan hapus dengan habisnya hak guna bangunan. 22. IMB atas nama Pemda. 23. Objek pemeliharaan meliputi tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut faslitasnya. 24. Mitra kerja bangun guna serah membayar kontribusi ke kas daerah setiap tahun selama jangka waktu pengoperasian. 25. Besaran kontribusi ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan Tim yang dibentuk dengan Keputusan Kepala Daerah dengan memperhatikan antara lain : a. Nilai tanah dan/atau bangunan sebagai obyek kerjasama ditetapkan sesuai NJOP dan/atau harga pasaran umum, apabila dalam satu lokasi terdapat nilai NJOP dan/atau pasaran umum yang berbeda dilakukan penjumlahan dan dibagi sesuai jumlah yang ada. b. 2) Kegiatan bangun serah guna untuk kepentingaan umum dan/atau kegiatan perdagangan. c.

3) Besaran investasi dari mitra kerja.

d. 4) Penyerapan tenaga kerja dan peningkatan PAD.


26. Selama masa pengoperasian, tanah dan/atau bangunan tetap milik Pemda. 27. Penggunaan tanah yang dibangun harus sesuai dengan RUTRW/RUTRK. 28. Biaya penelitian, pengkajian, penaksir dan pengumuman lelang dibebankan pada APBD. 29. Biaya yang berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan penyusunan surat perjanjian, konsultan pelaksana/pengawas, dibebankan pada Pihak Ketiga. 30. Prosedur/tata cara BSG dan tugas panitia dapat dilihat pada penjelasan Permendagri no. 17 tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah.

Berdasarkan hasil diskusi dan pembahasan sistem pengelolaan untuk kawasan perkantoran dan perdagangan yang akan di terapkan di Kota Tenggarong adalah dengan menggunakan sistem BOT (Build Operate Transfer ) / Bangun Guna Serah, dimana pihak Pemerintah Daerah Kutai Kartanegara menyediakan lahan untuk dimanfaatkan oleh pihak Investor dengan jangka waktu tertentu dan setelah tahap tertentu dikembalikan lagi kepada pihak Pemda Kabupaten Kutai Kartenegara.

7.2 Pola Pembiayaan dan Pembagian Keuntungan Pola pembiayaan pembangunan kantor dan perdagangan di kota Tenggarong mengacu pada pola kerja sama yang di pakai yaitu, BOT (Build Operation Transfer), dimana pihak Pemda Kutai Kartanegara menyediakan lahan seluas 8,7 Ha, sedangkan pihak Investor berperan untuk membiayai pembangunan konstruksi perkantoran dan perdagangan. Pihak investor, mempunyai hak untuk mengelola pengoperasian perkantoran dan perdagangan selama jangka waktu tertentu (30 tahun), untuk selanjutnya diserahkan kembali kepada pihak Pemda Kabupaten Kutai Kartanegara.

Pihak investor sebagai pemilik modal yang membiayai investasi pembangunan perkantoran dan perdagangan sebesar Rp 405.911.880.000 , sedangkan pihak pemerintah daerah berkontribusi berupa lahan untuk dibangun kawasan perkantoran seluas 8,7 ha. sebesar Rp. 87.000.0000, sehingga.

Berdasarkan hal ini maka pihak investor dan pihak Pemda Kabupaten Kutai

Kartanegara bekerja sama dengan sharing keuntungan sesuai dengan kontribusi modal yang disetorkan. Adapun sharing keuntungan disesuiaikan dengan sharing modal yang diinvestasikan , yaitu sebesar 17,65 % selama masa konsesi 30 tahun dan setelah 30 tahun aset kawasan perkantoran dan perdagangan dikembalikan ke Pemda Kutai Kartanegara.

Studi Kelayakan Perkantoran Dan Perdagangan Jasa Di Tenggarog

Recommend Documents